Hyresrätt m.m.
Betänkande 1994/95:BoU19
Bostadsutskottets betänkande
1994/95:BOU19
Hyresrätt m.m.
Innehåll
1994/95 BoU19
Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet tolv motioner helt eller delvis. I motionerna som väckts under den allmänna motionstiden 1995 tas bl.a. upp frågor om hyresrätt och ägarlägenheter. Motionerna avstyrks, flertalet av dem med hänvisning till en förestående utredning avseende olika frågor inom det hyresrättsliga området.
Två reservationer (m) och en reservation (m, c, fp, kds och mp) har fogats till betänkandet.
Motionerna
I betänkandet behandlas de under allmänna motionstiden 1995 väckta motionerna
1994/95:Bo216 av Nalin Baksi och Christina Axelsson (s) vari yrkas 4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om de boendes inflytande vid ombyggnad,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ökade möjligheter till andrahandsuthyrning.
1994/95:Bo225 av Ingvar Eriksson och Carl G Nilsson (m) vari yrkas (delvis) att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bosparande och ägarlägenheter.
1994/95:Bo401 av Rose-Marie Frebran och Ulf Björklund (kds) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ägarlägenheter.
1994/95:Bo403 av Per Lager m.fl. (mp) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till lagändring i enlighet med vad som anförts i motionen om förtursrätt för hyresgäster som vill köpa sina lägenheter.
1994/95:Bo405 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas 1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i hyresförhandlingslagen att endast en förhandlingsordning upprättas per enhet eller fastighet vid hyresförhandling,
2. att riksdagen, vid avslag på yrkande 1, hos regeringen begär förslag om en paragraf i förhandlingslagen, som förbjuder att hyresvärden ges rätten och möjligheten att kräva ersättning vid enskild förhandling enligt vad i motionen anförts.
1994/95:Bo409 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av lokalhyreslagstiftningen för att stärka lokalhyresgästernas ställning på lokalhyresmarknaden i linje med vad som anförts i motionen.
1994/95:Bo411 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas 4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införande av ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,
8. att riksdagen beslutar att upphäva de kommunala bostadsföretagens hyresledande roll i enlighet med vad som anförts i motionen,
9. att riksdagen beslutar att upphäva lagen om förvärv av hyresfastighet i enlighet med vad som anförts i motionen,
10. att riksdagen beslutar att stärka den boendes ställning gentemot oseriösa hyresvärdar i enlighet med vad som anförts i motionen.
1994/95:Bo412 av Sinikka Bohlin och Håkan Strömberg (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om förändringar i hyresförhandlingslagen.
1994/95:Bo413 av Sinikka Bohlin och Anita Johansson (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om översyn av hyreslagen och förvärvslagen.
1994/95:Bo414 av Owe Hellberg (v) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ändring av förvärvslagstiftningen vid fastighetsförsäljningen.
1994/95:K216 av Gudrun Schyman m.fl. (v) vari yrkas 4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ändringar i jordabalken för att ge funktionshindrade rätt att anpassa sin bostad.
1994/95:L210 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas 1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till en sådan ändring i förvärvslagen att ekonomiska oegentligheter och ekonomisk brottslighet förhindras i enlighet med vad som anförts i motionen.
Uppgifter i anslutning till motionerna
Hyresförhandlingslagen
Hyresförhandlingslagen (1978:304) reglerar det kollektiva förhandlingssystem som gäller beträffande hyror och vissa andra boendefrågor. Lagen förändrades på flera punkter den 1 juli 1994 (prop. 1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373). Förändringarna innebär följande. En hyresgäst har efter eget val rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Hyresgästen får i sådant fall själv förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. Förbudet mot flera förhandlingsordningar för samma hus avskaffades. Detta innebär att två, eller mer undantagsvis flera, hyresgästorganisationer samtidigt kan bedriva kollektiva hyresförhandlingar för lägenheterna i ett och samma hus under förutsättning att de var och en har ett erforderligt stöd bland hyresgästerna.
Vissa hyreslagsfrågor
Samtidigt med de ovan beskrivna förändringarna i hyresförhandlingslagen genomfördes vissa förändringar av hyreslagen (12 kap. jordabalken). I syfte att göra det lättare att träffa avtal om ny hyra med enskilt förhandlande hyresgäster infördes en särskild regel (passivitetsregeln). Denna innebär att hyran kan höjas genom att hyresvärden till hyresgästen avsänder ett skriftligt meddelande med uppgift om hyreshöjningen. Denna blir gällande under förutsättning att hyresgästen inte motsatt sig höjningen inom viss tid från det att han erhållit meddelandet. Till skydd för hyresgästen gäller särskilda regler om meddelandet, om när hyreshöjningen kan börja gälla samt om att hyresgästen har möjlighet att få hyrans storlek prövad sedan den nya hyran börjat gälla (54 a och 55 c §§ hyreslagen). En särskild regel infördes också om att en hyresgäst som träder ur det kollektiva förhandlingssystemet har rätt att få hyran sänkt med belopp motsvarande den förhandlingsersättning som ingår i hyran (55 § fjärde stycket hyreslagen).
Hyresgästinflytande vid ombyggnad
Bostadssaneringslagen (1973:531) infördes för att ge hyresgästerna ett inflytande över ombyggnad och vissa andra liknande åtgärder. Inflytandet kunde endast utövas genom en hyresgästorganisation. Bostadssaneringslagen upphävdes den 1 juli 1994. I stället infördes i hyreslagen ett för hyresgästen indirekt skydd mot för honom oönskade ombyggnadsåtgärder (55 a §). Vid en bruksvärdesbestämning av hyran skall inte beaktas förbättringsarbeten eller liknande åtgärd som hyresvärden utfört i lägenheten, såvida åtgärden inte godkänts av hyresgästen. Vissa undantag gäller, bl.a. om åtgärden vidtagits för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard. Den 1 juli 1994 upphävdes också de bestämmelser i plan- och bygglagen (1987:10) om bygg- och rivningslov i sådana boinflytandefall som avsågs i bostadssaneringslagen. Likaså upphävdes reglerna om hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen.
Oseriösa hyresvärdar
För förvärv av hyresfastigheter krävs tillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Lagen syftar till att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter. Bostadsförvaltningslagen (1977:792) ger också möjligheter till ingripanden mot fastighetsägare som missköter sina hyresfastigheter. Olämpliga fastighetsägare kan åläggas att överlämna förvaltningen till en av honom utsedd förvaltare (förvaltningsåläggande). Möjlighet till tvångsförvaltning finns också. Detta innebär att hyresnämnden utser en förvaltare och att fastighetsägaren så gott som helt kopplas bort från förvaltningen. Därutöver finns regler i expropriationslagen (1972:719) som innebär att expropriation kan ske för att försätta eller hålla fastigheten i tillfredsställande skick, när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma.
Den förra regeringen tillkallade en utredning för att kartlägga tillämpningen av bl.a. förvärvslagstiftningen och de missförhållanden som rådde. Huvuduppgiften var att lägga fram förslag till lagändringar som skulle innebära att man ökade möjligheterna att ingripa mot det fåtal fastighetsägare som agerar oseriöst, samtidigt som man skulle underlätta för andra att förvärva fastigheter. Det angavs särskilt att utredningen skulle undersöka möjligheterna att skärpa reglerna i bostadsförvaltningslagen och samtidigt minimera eller helt avskaffa förvärvslagen så att de seriösa fastighetsförvärvarna skulle slippa den omständliga och tidskrävande förvärvsprövningen (dir. 1993:53). Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus lade i mars 1994 fram sitt betänkande SOU 1994:23 Förvalta bostäder. I betänkandet föreslogs att förvärvslagen borde avskaffas och att bostadsförvaltningslagen skulle skärpas. Skärpningarna skulle innebära att en möjlighet öppnades att ingripa redan när det föreligger omständigheter som med stor säkerhet kommer att leda till missförhållanden. Enligt nuvarande lag krävs att det skall ha uppkommit ett konstaterbart missförhållande som drabbat hyresgästerna. Vidare föreslogs att det skulle införas en möjlighet till ett generellt verkande förvaltningsförbud för fastighetsägare som grovt åsidosatt sina åligganden som hyresvärd. Utredningens förslag omfattade även vissa andra åtgärder. Betänkandet har inte lagts till grund för något regeringsförslag om lagstiftning.
Kommande utredning m.m. inom det hyresrättsliga området
Enligt vad utskottet erfarit bereds nu inom Justitiedepartementet direktiv till en ny utredning inom det hyresrättsliga området. Utredningen avses omfatta vissa frågor som rör hyresförhandlingslagen, bostadsförvaltningslagen och lagen om förvärv av hyresfastigheter samt därutöver boendeinflytandefrågor vad gäller ombyggnad och vissa hyreslagsfrågor.
Ägarlägenheter
I Sverige finns i princip endast två olika upplåtelseformer vad gäller lägenheter i ett flerbostadshus, bostadsrätt och hyresrätt. Därtill kommer vissa äldre upplåtelseformer som härrör från tiden före 1930 års bostadsrättslag (främst boföreningar som står bostadsrätten nära) och den kooperativa hyresrätten som bedrivs som en försökverksamhet. Vidare förekommer bostadsaktiebolag, andelshus med lagfart och handelsbolag som bildats med tanke på att bereda ägaren bostad. Anledningen till att lagstiftaren inte velat tillåta fler upplåtelseformer har vanligen angivits med att något behov av fler upplåtelseformer inte finns samt att ytterligare sådana skulle verka förvirrande för bostadskonsumenten.
Ägandet av lägenheter i flerbostadshus har diskuterats i riksdagen sedan slutet av 1800-talet. I anslutning till utarbetandet av 1930 års bostadsrättslag utreddes behovet av ytterligare en upplåtelseform med möjlighet till direkt ägande. Det konstaterades då att äganderätt till lägenheter inte skulle medföra några fördelar som inte bostadsrätten hade och att nackdelarna var så betydande att en äganderättsform inte kunde förordas (SOU 1928:16 s. 11 och prop. 1930:65 s. 34). Genom SOU 1982:40 Ägarlägenheter framlades förslag till en särskild lag om ägarlägenheter och en lag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom. Utgångspunkten för utredningen var att det så långt möjligt skulle råda likställighet mellan ägande av småhus och ägande av lägenheter i flerfamiljshus. Utredningen hade inte i uppdrag att göra några egna överväganden beträffande behovet av ägarlägenheter. Dess förslag fick ett blandat mottagande av remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att förslaget inte borde tas till utgångspunkt för en eventuell lagstiftning. De flesta instanserna avstyrkte eller ifrågasatte förslaget med motiveringen att upplåtelseformen bostadsrätt i allt väsentligt tillgodosåg de syften som hade förts fram för att införa ägarlägenheter.
Riksdagen har tidigare flera gånger tagit ställning till frågan om ägarlägenheter (senaste bet. 1990/91:BoU1 och 9 samt 1993/94:BoU21). Särskilt bör nämnas lagutskottets ställningstagande i anledning av en motion om införande av ägarlägenheter som väcktes strax efter det att det ovan behandlade utredningsbetänkandet lagts fram (mot. 1982/83:362, bet. 1983/84:LU4). Utskottet ansåg att frågan om de bostadssociala effekterna inte hade belysts på ett sätt som gav anledning att ytterligare överväga ett system med ägarlägenheter och avstyrkte motionen redan med hänsyn till de bostadspolitiska konsekvenserna. Det framhölls också att införandet av ägarlägenheter skulle göra den fastighetsrättsliga lagstiftningen och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet mer komplicerat utan att några egentliga fördelar för de boende skulle uppkomma. Utskottet ansåg att lagstiftningen beträffande bostadsrätter i allt väsentligt gav de boende samma fördelar som åberopats till stöd för införandet av ägarlägenheter.
I den inom Justitiedepartementet år 1994 upprättade promemorian Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt har anförts att det på några punkter föreligger väsentliga skillnader mellan bostadsrätter och ägarlägenheter. Det konstateras att det inte finns fog för vad som anfördes under remissbehandlingen av betänkandet Ägarlägenheter om att bostadsrätten som upplåtelseform i allt väsentligt skulle tillgodose de syften som kunde motivera ett införande av ägarlägenheter (promemorian s. 33 f.). Tre väsentliga skillnader nämndes i promemorian. Det gällde lägenhetens värde som pant, lägenhetsinnehavarens ekonomiska oberoende i förhållande till övriga lägenhetsinnehavare och lägenhetsinnehavarens frihet att överlåta respektive hyra ut sin lägenhet. I promemorian lämnades förslag om en delvis ny upplåtelseform. Vid sidan av den traditionella bostadsrätten skulle införas en ny form av bostadsrätt, förstärkt bostadsrätt, som även benämndes en enklare modell av ägarlägenheter. Utmärkande för denna form är enligt promemorian följande. 1. Föreningen får inte ta upp lån, utan lånen tas upp av bostadsrättshavarna med säkerhet i bostadsrätterna. 2. En bostadsrättshavare skall ha en i princip obegränsad rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand. 3. Juridiska personer skall ha samma möjlighet som fysiska personer att bli medlemmar i föreningen. Förslaget berörde inte möjligheten att bilda traditionella bostadsrättsföreningar.
Promemorian Förstärkt bostadsrätt har inte lett till något regeringsförslag om lagstiftning. Förslaget om förstärkt bostadsrätt lades fram samtidigt som den förra regeringen tillsatte en utredning med uppgift att lämna förslag till lagändringar som skulle göra det möjligt att bl.a. bilda fastigheter i flera plan i syfte att göra det möjligt att skapa ägarlägenheter för bostadsändamål (dir. 1994:82). Detta utredningsuppdrag har i de delar som här är aktuella återkallats av den nuvarande regeringen (dir. 1994:136).
Utskottet
Bostadshyresrätt
I motion Bo413 (s) föreslås ett riksdagens tillkännagivande till regeringen om en översyn av hyreslagen. Såvitt nu är i fråga förordar motionärerna att det utredningsarbete bör fullföljas som den nedlagda 1989 års hyreslagskommitté inledde. I motionen nämns särskilt frågor om ökade möjligheter till andrahandsuthyrning, avisering av hyran, underrättelse till socialförvaltningen vid uppsägning på grund av bristande hyresbetalning, möjligheter för hyresgästen att kunna deponera hyran vid en tidigare tidpunkt samt ett strikt skadeståndsansvar för hyresvärden för skador som hyresgästen drabbas av. I motion Bo216 (s) yrkande 8 föreslås utökade möjligheter till andrahandsuthyrning vad avser arbetslösa ungdomar som tvingas flytta hem till sina föräldrar och sådana hyresgäster som önskar bo tillsammans med någon på prov.
Frågan om uthyrning i andra hand har behandlats av 1989 års hyreslagskommitté (SOU 1991:86 Ny hyreslag s. 127). Frågan är alltjämt föremål för överväganden inom regeringskansliet och ett ställningstagande från regeringen är att vänta. Med hänsyn till detta finns inte anledning för riksdagen att nu ta ställning till förändrade regler om andrahandsuthyrning. Utskottet avstyrker av detta skäl motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga och motion Bo216 (s) yrkande 8.
Utskottet förutsätter att de överväganden som den inom kort tillsatta hyresrättsliga utredningen kommer att göra i allt väsentligt omfattar även de ovan refererade frågor som tagits upp i motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga. Vad i motionen yrkats om en översyn av hyreslagen avstyrks i motsvarande del med hänvisning till vad som nu anförts.
I motion Bo411 (m) yrkande 8 föreslås att de kommunala bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas. Det förordas att den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet återupprättas samt att ett system med fri hyresbildning i kombination med besittningsskydd inrättas. Enligt motionärerna bör en sådan ordning också innebära konsekvenser för utformningen av vissa andra hyresrättsliga bestämmelser, bl.a. om avtalstid, indexering av hyran, reparationer och rätten till överlåtelse. En annan konsekvens bör bli en översyn även av det kollektiva förhandlingssystemet.
Den föregående regeringen aktualiserade frågan om att ta bort de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som förstahandsnorm vid en bruksvärdesprövning. Regeringen valde att inte föreslå någon sådan förändring av bruksvärdesregeln. Ställningstagandet motiverades med att vid hyressättningen kommit att tas större hänsyn till den genomsnittlige hyresgästens värderingar bl.a. vad gäller lägesfaktorn liksom att även på andra sätt större hänsyn tagits till tillgång och efterfrågan. Bruksvärdessystemet hade därigenom i viktiga avseenden återfått den flexibilitet som ursprungligen åsyftats (prop. 1993/94:199 s. 79).
Vid behandlingen av regeringens förslag för mindre än ett år sedan konstaterade också ett i det närmaste enhälligt bostadsutskott beträffande bruksvärdessystemets tillämpning en skillnad mot tidigare. Bostadshyrorna syntes inom systemets ram under senare år mer anpassade till de boendes betalningsvilja. Genom den utveckling som skett ansågs bruksvärdessystemet tillämpas i allt väsentligt så som ursprungligen avsetts, något som i sin tur kunde väntas innebära en rimlig hyresnivå och en rättvis struktur på en marknad i balans (bet. 1993/94:BoU21 s. 19 f.). Beträffande de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll erinrade utskottet om förarbetena till 1968 års hyreslag och anförde bl.a. att allmännyttans kostnadsbaserade hyressättning kunde förväntas verka återhållande på hyresnivån i nyproduktionen. Samtidigt bedömdes den utgöra en garanti för att det statliga stödet till bostadsbyggandet skulle komma hyresgästerna till godo. Vid hyressättningen har utgångspunkten varit att hyrorna skall täcka företagets kostnader. Allmännyttiga bostadsföretag, i vilka kommunen har ett bestämmande inflytande, får inte drivas med vinstsyfte (prop. 1968:91, bil. A, s. 189). Utskottet vidhåller sin uppfattning. Tillräckliga skäl att överväga sådana förändringar av bruksvärdessystemet som föreslås i motion Bo411 (m) yrkande 8 saknas således. Motionen avstyrks.
Enligt motion Bo405 (v) finns exempel på att hyresvärdar hotat med en avgift för enskilt förhandlande hyresgäster avseende de merkostnader som uppstår i samband med sådana förhandlingar. I motionen, yrkande 2, förespråkas ett förbud för hyresvärden att kräva sådan ersättning vid enskild förhandling.
Med anledning av motionsyrkandet vill utskottet anföra följande. De lagbestämmelser som finns om förhandlingsersättning gäller sådan ersättning som lämnas till en hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete och som ingår i hyran för en hyresgäst som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet (20 § och 22 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Därutöver finns en bestämmelse som innebär att en hyresgäst som genom sin hyra betalat förhandlingsersättning skall få hyran sänkt med motsvarande belopp, om han inte längre omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet (55 § fjärde stycket hyreslagen).
En hyresvärd som önskar betinga sig särskild ersättning för de merkostnader hyresförhandlingarna med en enskilt förhandlande hyresgäst skulle kunna föra med sig måste, för att hyresgästen skall bli skyldig att betala ersättningen, träffa avtal med honom om detta. Ett sådant särskilt avtal torde inte kunna bedömas som något annat än ett hyresvillkor. Hyresgästen har möjlighet att vid hyresnämnden få skäligheten av ett hyresvillkor prövat (se särskilt 54 och 55 §§ hyreslagen). Enligt vad som upplysts från Svea hovrätt har någon sådan villkorsändringstvist inte prövats av hovrätten.
Hyresförhandlingslagen ger hyresgästen rätt att förhandla enskilt med sin hyresvärd. Hyresvärden bör inte genom särskilda villkor, såsom en extra avgift, kunna påverka hyresgästen i denna fråga. De kostnader hyresvärden har för förhandlingarna bör, såsom normalt är för alla typer av transaktioner, täckas av det vederlag som utgår. Så är också fallet beträffande hyresvärdens kostnader avseende de hyresgäster som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Den i lag reglerade förhandlingsersättningen utgör ju ett vederlag till hyresgästorganisationen. Det torde vara ovanligt att en hyresvärd begär sådan ersättning som aktualiseras i motionen. Med hänsyn härtill och till den möjlighet hyresgästen torde ha att få ersättningen prövad vid hyresnämnden anser utskottet att det inte finns tillräckliga skäl för riksdagen att ta initiativ till den lagändring avseende ersättning för merkostnader vid förhandling som förespråkas i motion Bo405 (v) yrkande 2. Motionen avstyrks.
I Handikapputredningens betänkande, SOU 1992:52 Ett samhälle för alla, föreslogs att i hyreslagen skulle införas en ny paragraf enligt vilken bostadshyresgäster med funktionshinder med stöd direkt i lagen skulle ha rätt att utföra nödvändig anpassning enligt den dåvarande förordningen (1987:1050) om statskommunalt bostadsanpassningsbidrag. Bestämmelsen skulle göra bostadsanpassningen oberoende av hyresvärdens samtycke. Vid behov av omfattande anpassning som rör planlösning eller gemensamma utrymmen förslogs dock att anpassningen skulle ske i samråd med fastighetsägaren. I motion K216 (v) yrkande 4 förespråkas att Handikapputredningens förslag i denna del genomförs. Den i lagförslaget omnämnda förordningen har numera ersatts av lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. med i allt väsentligt samma innehåll.
Enligt vad som inhämtats från Justitiedepartementet är Handikapputredningens förslag i vad det avser bostadsanpassning i nu berörd del föremål för beredning inom departementet. Det finns enligt utskottets mening inte tillräckliga skäl att föregripa de pågående övervägandena. Motion K216 (v) yrkande 4 avstyrks således.
Lokalhyresrätt
I motion Bo409 (c) föreslås en översyn av lokalhyreslagstiftningen i syfte att stärka lokalhyresgästens ställning. Motionärerna förespråkar bl.a. att en hyresgäst inte skall behöva flytta från sin lokal vid en tvist om hyran i en förlängningssituation och att en hyresgäst vars lokal förstörs skall ha förtur till att hyra lokalen om den återuppbyggs. I översynen bör, enligt motionärerna, också ingå en utvärdering av de förändringar av lokalhyreslagstiftningen som genomfördes 1988, bl.a. avseende minimiskadeståndsnivån vid obefogad uppsägning och indexuppräkning av lokalhyra (prop. 1987/88:146, bet. 1987/88:21, rskr. 1987/88:344).
Utskottet har från Justitiedepartementet under hand erfarit att en översyn av lokalhyresbestämmelserna övervägs och att en departementspromemoria med förslag till lagändringar är att vänta. Utskottet vill i detta sammanhang erinra om riksdagens tillkännagivande gällande uppsägningsrätt i förtid vid lokalhyresgästs dödsfall (bet. 1992/93:BoU24, rskr. 1992/93:350). Med hänsyn till de överväganden som pågår får syftet med motionen anses i inte ringa grad vara tillgodosett. Motionen Bo409 (c) om en översyn av lokalhyresbestämmelserna avstyrks.
Det kollektiva hyresförhandlingssystemet
I två motioner tas olika frågor upp som gäller det i lag reglerade kollektiva hyresförhandlingssystemet. Motion Bo405 (v) yrkande 1 får anses innefatta ett förslag om att en enda förhandlingsordning skall gälla samtliga lägenheter i ett hus vilket skulle medföra att enskilda hyresgäster inte längre skulle kunna stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och att hyresgästerna i ett visst hus endast skulle kunna företrädas av en hyresgästorganisation. I motion Bo412 (s) begärs en översyn av hyresförhandlingslagens bestämmelser. Motionärerna lämnar därvid förslag till vissa förändringar som bör göras. De frågor som berörs gäller förhandlingsskyldigheten, möjligheten att stå vid sidan av förhandlingssystemet, inflyttningshyror, flera konkurrerande hyresgästorganisationers möjlighet till samtidig förhandlingsverksamhet i samma hus och förhandlingsersättning.
Genom den hyresrättsliga utredning som inom kort tillsätts kommer, enligt vad utskottet erfarit, ett flertal frågor som berör utformningen av det kollektiva förhandlingssystemet att tas upp. Det finns således anledning att anta att också de frågor som motionärerna tar upp i allt väsentligt kommer att bli föremål för överväganden. Utskottet avstyrker motionerna Bo405 (v) yrkande 1 och Bo412 (s) om utformningen av det kollektiva hyresförhandlingssystemet i den mån de inte kan anses tillgodosedda med vad utskottet nu anfört.
Hyresgästinflytandet vid ombyggnad
I motion Bo216 (s) yrkande 4 lämnas förslag om att hyresgästinflytandet vid ombyggnad skall ökas. Motionärerna önskar att fastighetsägaren skall åläggas en primär förhandlingsskyldighet vid ombyggnad och att hyresgästerna i lag ges en rätt att hindra ombyggnader som går utöver ordinarie underhåll eller ombyggnad för att bibehålla fastighetens skick.
Utskottet har erfarit att de frågor motionärerna tagit upp i allt väsentligt kommer att övervägas i den utredning som regeringen inom kort kommer att tillsätta. Utskottet avstyrker med hänvisning till detta motion Bo216 (s) yrkande 4 om hyresgästinflytande vid ombyggnad.
Oseriösa hyresvärdar
I flera motioner läggs förslag fram som gäller möjligheterna att motverka oseriösa hyresvärdar. Främst gäller det åtgärder för att förhindra fastighets- och hyresplundring. I motion Bo411 (m) yrkandena 9 och 10 föreslås dels att lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. skall upphävas, dels att de boendes ställning gentemot oseriösa hyresvärdar skall förstärkas. Motionärerna hänvisar till det i betänkandet SOU 1994:23 Förvalta bostäder framlagda förslaget vilket sammanfattningsvis redovisats ovan. I motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga anförs att lagen om förvärv av hyresfastighet bör skärpas och att därför en översyn av lagen bör göras. I motion Bo414 (v) anges att det behövs skärpta krav för den som förvärvar en hyresfastighet i syfte att förhindra plundring av fastigheter och att därför en försäljning av en hyresfastighet alltid måste godkännas av hyresgästerna. I syfte att förhindra plundring av hyresfastigheter föreslås i motion L210 (c) yrkande 1 att förvärvslagen skall ändras.
Genom den kommande hyresrättsliga utredningen kommer enligt vad utskottet erfarit de av motionärerna framförda frågorna att i allt väsentligt bli föremål för överväganden. Utredningen kommer att bedrivas med utgångspunkt i att förvärvslagen behålls. Det finns mot denna bakgrund inte anledning för riksdagen att genom ett ställningstagande föregripa de överväganden som kommer att göras. Med hänvisning till detta avstyrks samtliga motioner som gäller åtgärder mot oseriösa hyresvärdar.
Ägarlägenheter
I motionerna Bo225 (m) såvitt nu är i fråga, Bo401 (kds), Bo403 (mp) och Bo411 (m) yrkande 4 föreslås att ägarlägenheter införs som en ny upplåtelseform. I mp-motionen förespråkas därutöver att hyresgästerna skall ha rätt att förköpa det hus de bebor för att ta över sina lägenheter med äganderätt.
Frågan om ägarlägenheter har diskuterats under lång tid. En del oklarheter synes råda över den närmare innebörden av begreppet ägarlägenheter. Visserligen kan sägas att ägarlägenheternas förespråkare har det gemensamt att de önskar en annan juridisk form än den bostadsrättslagen erbjuder genom ett indirekt gemensamt ägande av den egna bostaden. De praktiska skillnaderna i förhållande till bostadsrätten som dessa förespråkare önskar torde i allt väsentligt kunna sammanfattas i fyra punkter. 1. Lägenhetsinnehavaren skall själv svara för belåningen (vilket en eventuellt gemensam förening inte skall ha någon del i). 2. Lägenhetsinnehavaren skall fritt kunna överlåta och upplåta lägenheten utan inblandning av övriga lägenhetsinnehavare. 3. Juridiska personer skall ha obegränsade möjligheter att förvärva och äga lägenheter. 4. Lägenhetsinnehavaren skall kunna erhålla lagfart på och inteckningar i sin lägenhet.
Syftet med ägarlägenheter sägs ofta vara att man önskar uppnå full likhet med de villkor som gäller för egna hem, särskilt vad gäller kredit- och pantvärdigheten.
Det enklaste sättet att tillgodose de framställda önskemålen skulle vara genom förändringar i bostadsrättslagen. Redan mot denna bakgrund finns det skäl att avstyrka motionerna om att införa en helt ny upplåtelseform. Ett förslag med nyss nämnd innebörd har nyligen varit ute på remiss (Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt). En i det närmaste enig remisskår avstyrkte förslaget. Kritiken berörde nära nog samtliga de föreslagna förändringarna. Ett flertal nackdelar uppmärksammades. Det torde kunna hävdas att också ägarlägenheter som upplåtelseform därigenom avstyrkts, praktiskt sett utan den överbyggnad som begreppet ägarlägenheter har.
Enligt utskottet finns det ur boendesynpunkt inga fördelar med ägarlägenheter som inte skulle kunna uppnås genom förändringar i bostadsrättslagen. Det finns däremot nackdelar med upplåtelseformen äganderätt i förhållande till bostadsrätten. Utskottet vill i detta sammanhang särskilt fästa uppmärksamheten på den grundläggande tanken med bostadsrättsinstitutet, nämligen den om att ägaren och brukaren i princip skall vara en och densamma. Bostadsrättshavarens särskilda intresse och omsorg för det hus han bor i är att härleda till brukandet av en lägenhet som han själv äger. Ett system med ägarlägenheter där en lägenhetsinnehavare fritt kan upplåta lägenheten "i andra hand" torde medföra att ett stort antal lägenheter skulle komma att bebos av andra än ägarna vilket torde medföra negativa konsekvenser för de övriga lägenhetsinnehavarna.
Uppmuntras "andrahandsupplåtelser" har det dessutom andra negativa konsekvenser. Nackdelarna för hyresgästerna skulle vara uppenbara med hänsyn till de svårigheter som är förknippade med icke-professionella hyresvärdar. Därtill kommer att ett system med ägarlägenheter skulle uppmuntra förvärv av lägenheter som ren kapitalplacering vilket skulle motverka de sociala bostadspolitiska mål som sedan länge ställts upp och vunnit en bred anslutning.
Enligt utskottets mening råder det sådana skillnader mellan att äga ett småhus och att äga en lägenhet i ett flerbostadshus att det inte går att jämställa dem i all lagstiftning. Skillnaderna står främst att finna i att ett gemensamt och nära boende kräver samverkan och samförstånd mellan de boende. Det gäller särskilt reglerna om andrahandsuthyrning, om ansvaret för underhåll av gemensamma delar av huset, om besluten om ekonomiska tillskott för den gemensamma verksamheten samt om skuld- och pantsättning.
Behov kan finnas att för bostadsrätternas vidkommande öka den ekonomiska stabiliteten för de boende och kreditgivarna. Denna omständighet kan emellertid enligt utskottets mening inte användas som ett argument för en ny upplåtelseform.
Sammanfattningsvis och med hänvisning till vad som anförts anser utskottet att motionsförslagen om införandet av upplåtelseformen ägarlägenheter inte bör tillstyrkas. Utskottet avstyrker således motionerna Bo225 (m) såvitt nu är i fråga, Bo401 (kds), Bo403 (mp) och Bo411 (m) yrkande 4.
Hemställan
Utskottet hemställer 1. beträffande andrahandsuthyrning att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo216 yrkande 8 och 1994/95:Bo413 den sistnämnda motionen i motsvarande del, 2. beträffande översyn av hyreslagen att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo413 i motsvarande del, 3. beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo411 yrkande 8, res. 1 (m) 4. beträffande ersättning för merkostnader vid förhandling att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo405 yrkande 2, 5. beträffande handikappanpassning att riksdagen avslår motion 1994/95:K216 yrkande 4, 6. beträffande översyn av lokalhyresbestämmelserna att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo409, 7. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo216 yrkande 4, 8. beträffande det kollektiva hyresförhandlingssystemet att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo405 yrkande 1 och 1994/95:Bo412, 9. beträffande oseriösa hyresvärdar att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo411 yrkande 9 och 10, 1994/95:Bo413 den sistnämnda motionen i motsvarande del, 1994/95:Bo414 och 1994/95:L210 yrkande 1, res. 2 (m) 10. beträffande ägarlägenheter att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo225 i motsvarande del, 1994/95:Bo401, 1994/95:Bo403 och 1994/95:Bo411 yrkande 4. res. 3 (m, c, fp, kds, mp)
Stockholm den 30 mars 1995
På bostadsutskottets vägnar
Knut Billing I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s), Ingrid Skeppstedt (c), Lena Larsson (s), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg (v), Carina Moberg (s), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kds), Anders Ygeman (s), Peter Weibull Bernström (m) och Magnus Johansson (s).
Reservationer
1. Bruksvärdessystemet (mom. 3)
Knut Billing, Stig Grauers, Inga Berggren och Peter Weibull Bernström (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Den föregående" och slutar med "Motionen avstyrks." bort ha följande lydelse:
För bostadskonsumenten är ett väl fungerande besittningsskydd av den allra största betydelse. Hyresgästen behöver trygghet och möjlighet till framförhållning i sitt boende. För att inte hyresvärden skall kunna kringgå besittningsskyddet med hjälp av krav på kraftigt höjd hyra krävs en restriktion av de hyreshöjningar som det kan bli fråga om. Ett sådant skydd är av särskild betydelse eftersom en hyregäst inte genom själva hyresavtalet har möjlighet att skaffa sig den trygghet och framförhållning han önskar, t.ex. genom en lång hyrestid, indexering av hyran och rätt att fritt överlåta hyresrätten.
Samtidigt som bruksvärdessystemet har en viktig funktion måste det uppfylla grundläggande krav på rättvisa. Den som bor sämre skall betala mindre medan den som väljer att bo bättre måste betala för detta. Hyrorna måste tillåtas att anpassa sig efter varandra fullt ut i förhållande till lägenheternas varierande bruksvärde. Vid en jämförelseprövning i ett enskilt fall måste förskjutningar i hyresnivån få slå igenom. Anpassningen skall tillåtas ske efter det utbud och den efterfrågan som finns. Detta är inte bara av betydelse för rättvisan hyresgästerna emellan. En flexiblare hyressättning har också fastighets- och samhällsekonomisk betydelse. Samtidigt underlättas möjligheterna för bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och nackdelar i förhållande till egna hem och bostadsrätter.
Ursprungstanken med bruksvärdessystemet var framför allt att det skulle trygga hyresgästen i dennes besittning till bostaden men att hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga kriterier. År 1974 förändrades systemet och dess egentliga fördelar gick förlorade. Förändringarna innebar en övergång från ett i princip marknadsbaserat hyressättningssystem till en betydligt hårdare reglering av hyresmarknaden.
Enligt utskottets mening finns det som tidigare framkommit starka skäl för att återupprätta den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet. Ett system med fri hyresbildning i kombination med besittningsskydd måste inrättas. Mot den bakgrunden bör de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning av motion Bo411 (m) yrkande 8 ger regeringen till känna att den bör återkomma till riksdagen med ett förslag om en förändring av bruksvärdessystemet i vad avser att de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 4. beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. Oseriösa hyresvärdar (mom. 9)
Knut Billing, Stig Grauers, Inga Berggren och Peter Weibull Bernström (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med "Genom den" och slutar med "oseriösa hyresvärdar." bort ha följande lydelse:
Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratisk handläggningsordning och dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att ett förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar de seriösa fastighetsförvärvarna. Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär en förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår att göra med någon större träffsäkerhet. Lagens syfte att förhindra oseriösa fastighetsägare har inte heller uppnåtts. Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga möjligheter till ingripande i det fall en fastighetsägare visat sig inte fullgöra sina förpliktelser mot hyresgäster och andra. Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus har i sitt betänkande, SOU 1994:23 Förvalta bostäder, föreslagit att förvärvslagen skall upphävas samtidigt som bostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripanden skall stärkas. En sådan ordning tillgodoser de krav utskottet anser skall ställas på större effektivitet vad gäller att bekämpa oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger hinder i vägen för en naturlig omsättning av fastigheter. Riksdagen bör därför ge regeringen till känna att den bör återkomma till riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt innebär att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo411 (m) yrkandena 9 och 10 avslår motionerna Bo413 (s) i motsvarande del, Bo414 (v) och L210 (c) yrkande 1 samt som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om lagstiftningen mot oseriösa hyresvärdar.
dels att moment 9 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:
9. beträffande oseriösa hyresvärdar att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkandena 9 och 10 avslår motionerna 1994/95:Bo413 i motsvarande del, 1994/95:Bo414 och 1994/95:L210 yrkande 1 samt som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Ägarlägenheter (mom. 10)
Knut Billing (m), Ingrid Skeppstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kds) och Peter Weibull Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets betänkande som på s. 10 börjar med "Frågan om" och på s. 12 slutar "med yrkande 4" bort ha följande lydelse:
I många länder finns både hyresrätt och en eller flera kooperativa former för upplåtelse av bostadslägenheter i flerfamiljshus men de kompletteras vanligen av en äganderättsform, något som Sverige saknar. Krav på införande av ägarlägenheter har framställts under lång tid. Ägarlägenheter står inte i något motsatsförhållande vare sig till bostadsrätter eller hyresrätter. En möjlighet att bo med äganderätt också i flerfamiljshus skulle ge bostadskonsumenten större valfrihet att forma sitt boende såsom han själv önskar.
Det bör vara möjligt att äga en bostad i ett flerfamiljshus med i princip samma förutsättningar som gäller för egna hem. På samma sätt som villaägaren i allt väsentligt kan bestämma om sin bostad utan inblandning av andra, bör det vara möjligt för en lägenhetsinnehavare att själv ha rådigheten över sin bostad. Några nackdelar med en sådan självständighet har aldrig förts fram mot det direkta ägandet av ett eget hem. Möjligheterna till självbestämmande har störst betydelse vad gäller den ekonomiska sidan av boendet. Lägenhetsinnehavaren bör själv få avgöra hur han skall finansiera sitt förvärv. Han bör endast svara för de skulder som är att hänföra till hans lägenhet. En ordning där var och en svarar för kapitalförsörjningen utan att vara beroende av andras förutsättningar och önskemål torde uppmuntra bosparande, något som i dagens läge är av största vikt. Den torde skapa helt andra förutsättningar för neutraliteten i förhållande till egna hem, inte minst ur skattesynpunkt. För att uppnå förbättrad kreditgivning krävs möjlighet till lagfart och inteckning med lägenheten som säkerhet. En förbättrad pantvärdighet torde bl.a. ge utslag i lägre räntor för den som behöver låna till sitt förvärv. Självbestämmandet bör också gälla möjligheterna att fritt överlåta lägenheten eller upplåta den för kortare eller längre tid.
Sammantaget anser utskottet att behovet av ägarlägenheter som en ny bostadsform är angeläget. Det är nödvändigt att närmare utreda hur denna form bör vara konstruerad. Utgångspunkten bör vara att en lägenhetsägare i allt väsentligt bör ha samma rätt till självbestämmande och ansvar som en villaägare. Det bör vara möjligt för de i ett hyreshus boende hyresgästerna att förköpa huset för att ombilda det till ett hus med ägarlägenheter. Med anledning av motionerna bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna att den bör återkomma till riksdagen med ett förslag om ägarlägenheter i enlighet med vad utskottet förordat.
dels att moment 10 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:
10. beträffande ägarlägenheter att riksdagen med anledning av motionerna 1994/95:Bo225 i motsvarande del, 1994/95:Bo401, 1994/95:Bo403 och 1994/95:Bo411 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.