yttr 1974 lu1y y (Yttrande 1974:lu1y)

Lagutskottets yttrande nr 1 år 1974 LU 1974:1 y

Nr 1 y

Lagutskottets yttrande över propositionen 1974:150 angående riktlinjer
för bostadspolitiken m. m. jämte i anledning därav väckta motioner,
allt i vad avser ändringar i hyreslagstiftningen.

Till civilutskottet

Civilutskottet har den 12 november 1974 beslutat bereda lagutskottet tillfälle
att avge yttrande över i propositionen 1974:150 framlagda förslag till
ändringar i hyreslagstiftningen jämte i ämnet väckta motioner, nämligen
1974:1899 av herr Pettersson i Helsingborg (s),

1974:1902 av herr Bohman m. fl. (m), såvitt avser punkterna 10 och 11
i motionens hemställan,

1974:1908 av herr Hermansson m. fl. (vpk), såvitt avser punkten 7 i motionens
hemställan, samt
1974:1911 av fm Jacobsson (m) och herr Johansson i Vrångebäck (m),
såvitt avser punkten 1 i motionens hemställan.

Med anledning härav får lagutskottet anföra följande.

I ett av propositionens huvudavsnitt behandlas ändringar i hyreslagstiftningen
m. m. Förevarande yttrande begränsas till de förslag i nämnda avsnitt
som berör lagutskottets beredningsområde, dvs. de allmänna hyresbestämmelserna
i 12 kap. jordabalken (i fortsättningen kallad hyreslagen). Härvid
undantas dock hyreslagens bestämmelser om hyressättning. Dessa bestämmelser
bör förbehållas civilutskottets prövning med hänsyn till deras nära
samband med centrala bostadspolitiska frågor rörande bl. a. bostadsfinansieringssystemet
och den kommunala markpolitiken. 1 det följande behandlar
lagutskottet således inte de i propositionen föreslagna jämkningarna i
bruksvärdereglerna i 48 § hyreslagen och inte heller det i motionen 1974:1908
under punkten 7 i motionens hemställan upptagna förslaget till ändrad lydelse
av nämnda lagrum.

A. Återjlyttningsrätt efter ombyggnad

En av de omständigheter som kan medföra att hyresgästens besittningsskydd
bryts vid en intresseavvägning enligt 46 § hyreslagen är att huset
skall undergå större ombyggnad. I denna situation får hyresgästens anspråk
på förlängning av hyresavtalet vika, om det inte är uppenbart att hyresgästen
kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggnaden. En förutsättning
är dock att det inte är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

I samband med tillkomsten av det aktuella lagrummet framhölls bl. a.

1 Riksdagen 1974. 8 sami. Yttr. nr I

LU 1974:1 y

att det i inte obetydlig omfattning borde vara möjligt att låta hyresgästen,
om han så önskar, flytta tillbaka efter genomförd ombyggnad.

I propositionen konstateras att denna återflyttningsmöjlighet hittills torde
ha utnyttjats i endast ringa utsträckning. Har den ifrågavarande besittningsskyddsbrytande
grunden förelegat, torde hyresnämndernas beslut i allmänhet
ha inneburit att hyresgästen fått frånträda hyresrätten definitivt.

Mot denna bakgrund föreslås i propositionen att till 46 § hyreslagen fogas
ett nytt stycke av innehåll att, om hyresgäst avträder lägenhet eller del
av lägenhet med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad,
han om möjligt skall beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig
lägenhet i huset. Avsikten med bestämmelsen är att frågan om återflyttning
framdeles skall beaktas i större utsträckning än för närvarande vid den billighetsprövning
som skall ske när hyresvärd åberopar genomgripande ombyggnad
som grund för upplösning av hyresförhållande.

I motionen 1974:1908 framförs kritik mot den föreslagna bestämmelsen,
vilken motionärerna finner alltför vagt formulerad. Det bör i stället slås
fast att hyresgästen skall ha en ovillkorlig återfiyttningsrätt, anser motionärerna.

Enligt utskottets mening är förhållandena i ombyggnadsfallen alltför växlande
för att en så kategoriskt avfattad regel, som den motionärerna föreslår,
skall kunna införas. Inte minst av hänsyn till hyresgästerna själva måste
regeln ges en tämligen allmänt hållen avfattning. Såsom framhålls i propositionen
är flertalet hyresgäster förmodligen inte beredda att redan vid
prövningstillfället ta ställning till om de vill flytta tillbaka till viss lägenhet
i det ombyggda huset. Inte förrän ombyggnaden är avslutad kan hyresgästerna
t. ex. få kännedom om de nya hyrornas storlek. Det är heller inte
ovanligt att en planerad ombyggnad innebär att antalet lägenheter minskar.
I en sådan situation finns således inga praktiska möjligheter att vid prövningstillfället
tillförsäkra samtliga hyresgäster en ovillkorlig återfiyttningsrätt.
Med hänsyn härtill kan motionärernas förslag i vissa fall befaras motverka
att en från bostadssocial synpunkt angelägen sanering av äldre fastigheter
kommer till stånd.

Utskottet ansluter sig till departementschefens bedömning att hyresgästernas
nu ifrågavarande intressen i stället bör beaktas inom ramen för den
billighetsprövning som skall ske när genomgripande ombyggnad åberopas
som grund för uppsägning av hyresavtalet. Vill i något fall hyresvärden
inte medverka till att hyresgäst, som önskar flytta tillbaka, bereds möjlighet
därtill, får hyresvärdens vägran vägas samman med andra omständigheter
som är av betydelse vid billighetsprövningen. I enlighet med vad som anförs
i propositionen bör i denna situation gälla, att hyresavtalet i allmänhet bör
förlängas, om hyresvärdens vägran framstår som obefogad.

I specialmotiveringen till 45 och 46 §§ hyreslagen (prop. s. 495-497) har
departementschefen utvecklat vissa synpunkter på hur man från prövningsorganens
sida bör gå till väga vid den praktiska tillämpningen av förevarande

LU 1974:1 y

bestämmelse. Vad departementschefen i detta hänseende uttalat föranleder
ingen erinran från utskottets sida.

På grund av det ovan anförda avstyrker utskottet motionen 1974:1908
i ifrågavarande del.

B. Lägenhetens underhåll m. m.

I propositionen läggs fram förslag som syftar till att ge hyresgästerna
ökat inflytande över de egna boendeförhållandena. Enligt departementschefens
uttalanden i propositionen skall förslagen i denna del ses som det
första steget mot ett mer omfattande hyresgästinflytande på bostadsområdet.
De reformer som föreslås på hyrestagens område gäller den enskilda hyresgästens
rätt att vidta mindre ändringar i den egna lägenheten samt hans
möjligheter att förmå hyresvärden att fullgöra sin reparationsskyldighet med
avseende på det löpande underhållet av lägenheten. Endast i sistnämnda
del har motionsvis invändningar framförts mot förslagen.

Frågan om hyresvärdens underhållsplikt regleras i 15 § andra stycket hyreslagen.
Enligt detta stadgande skall hyresvärden med skäliga tidsmellanrum
ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer i
lägenhetens bostadsdel med anledning av lägenhetens försämring genom
ålder och bruk. Eftersätter hyresvärden den obligatoriska underhållsplikten
har hyresgästen rätt till självhjälp, dvs. rätt att avhjälpa bristen på värdens
bekostnad. Han är också berättigad till hyresnedsättning så länge bristen
varar.

I propositionen föreslås att hyresgästerna skall få effektivare påtryckningsmedel
än som för närvarande står till buds, om hyresvärden åsidosätter
periodiska lägenhetsreparationer. Departementschefen förordar att hyresnämnd
i sådana fall skall få möjlighet att på ansökan av hyresgästen förelägga
hyresvärden att ombesörja sedvanliga lägenhetsreparationer enligt 15 § andra
stycket hyreslagen. Vidare föreslås att sådant föreläggande - benämnt reparationsföreläggande
- får förenas med vite samt att i föreläggandet skall
bestämmas viss tid inom vilken den avsedda åtgärden skall ha vidtagits.
Propositionens förslag innebär också att den utsatta tiden får förlängas, om
det föreligger särskilda skäl för detta och ansökan därom görs före utgången
av den löpande tidsfristen. De förordade bestämmelserna föreslås bli upptagna
i ett nytt andra stycke i 16 § hyreslagen.

Ett reparationsföreläggande för hyresvärden att fullgöra sin reparationsskyldighet
enligt 15 § andra stycket får inte omfatta andra åtgärder än sådana
sedvanliga underhållsarbeten som avses i lagrummet. Enligt propositionens
förslag bör hyresvärden inte heller kunna åläggas att reparera oftare än vad
han är skyldig att göra enligt nyssnämnda lagrum. I anslutning härtill framhåller
departementschefen att frågan om vilken intervall som bör gälla för
olika åtgärder bör överlämnas åt rättstillämpningen. Förhandlingsuppgörelser
mellan hyresmarknadens partorganisationer kan enligt hans mening vän -

LU 1974:1 y

tas få stort inflytande på denna fråga. Propositionen upptar följaktligen inget
förslag till ändring av 15 § andra stycket hyreslagen.

Departementschefens ställningstagande till frågan om omloppstiden för
reparationsarbetena kritiseras i motionen 1974:1908. För att åstadkomma
en önskvärd precisering av det "skäliga tidsmellanrum”, varom talas i 15 §
andra stycket hyreslagen, föreslår motionärerna att reparationsintervallen
fastställs till högst 8 år.

Utskottet delar departementschefens uppfattning att det inte är lämpligt
att i lagtexten generellt fastlägga en viss omloppstid för de periodiska lägenhetsreparationerna.
Att ett reparationsbehov kan inträda vid olika tidpunkter
för skilda lägenheter och dessutom för skilda rum i en och samma
lägenhet torde vara ovedersägligt. Sålunda torde t. ex. hyresvärdens reparationsskyldighet
inträda oftare om lägenheten är uthyrd till en barnfamilj
än om den används av en ensamstående person. Utskottet ansluter sig därför
till departementschefens bedömning att frågan lämpligen bör överlämnas åt
rättstillämpningen. Såsom framhålls i propositionen kan det också väntas
att partsorganisationerna på hyresmarknaden kommer att träffa överenskommelser
om vissa normer för underhållsstandard och om lämpliga tidsintervaller
mellan vanliga reparationsarbeten. Utan att därmed avse att göra
något eget ställningstagande vill utskottet i detta sammanhang peka på att
vissa principer härvidlag utbildats inom de större allmännyttiga bostadsföretagen.
1 fråga om bostadslägenheter om 1-3 rum och kök, där slitaget
normalt blir högre än i större bostadsvåningar, brukar det inom dessa företag
anses att en normal reparationsintervall för målning, tapetsering och takstrykning
är 8-9 år.

Under hänvisning till vad sålunda anförts avstyrker utskottet motionen
1974:1908, såvitt nu är i fråga.

De ekonomiska frågorna rörande reparationsarbeten tas upp i motionen
1974:1899. Motionären hemställer att riksdagen hos regeringen anhåller
om att sådana bestämmelser införs i hyreslagstiftningen att bostadskonsumenternas
rätt till reparationer tryggas. Motionären synes förorda att frågorna
rörande reparations- och underhållsarbeten skall lösas efter det system
med fonder för yttre och inre reparationer som tillämpas av bostadsrättsföreningar.
En bestämmelse om obligatorisk fondbildning för reparationer
bör enligt motionärens mening införas i hyreslagstiftningen, såvitt avser
flerfamiljshus.

Utskottet vill beträffande detta motionsförslag framhålla att hyreslagens
reglering utgår från att ansvaret för lägenhetens underhåll åvilar hyresvärden.
Utskottet vill vidare peka på att propositionen upptar förslag till åtgärder
som just syftar till att garantera hyresgästen ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll
och att säkerställa att hyresvärdens underhållsskyldighet effektueras
på ett enklare och effektivare sätt än för närvarande. Hit hör i första
hand den föreslagna ordningen med vitessanktionerade reparationsförelägganden.
Utskottet vill samtidigt erinra om att förslaget på denna punkt

LU 1974:1 y

inte avser att rubba de rättigheter som en hyresgäst redan nu har, när hyresvärden
inte fullgör sin reparationsskyldighet. Hyresgästen skall således
enligt propositionens förslag kunna välja mellan att ansöka om reparationsföreläggande
och att t. ex. låta verkställa s. k. tvångsreparation på hyresvärdens
bekostnad.

Det ankommer i första hand på civilutskottet att göra en bedömning
av motionsförslaget från fastighetsekonomisk synpunkt samt att pröva de
ekonomisk-politiska konsekvenserna för bostadskonsumenterna. Lagutskottet
erinrar härvid om att tanken på inrättande av fonder för yttre och inre
fastighetsunderhåll även förs fram i folkpartiets partimotion 1974:1907 såsom
en fråga som bör utredas närmare. Utskottet vill också erinra om att den
av Hyresgästernas riksförbund tillsatta boinflytandeutredningen ställt sig
skeptisk till en lösning av denna typ. Enligt utskottets uppfattning synes
det rimligt att man först avvaktar vilka praktiska effekter de i propositionen
föreslagna åtgärderna kommer att fä på lägenheternas underhållsstandard,
innan man bestämmer sig för en ytterligare utbyggnad av underhållsreglerna.
Frågan synes likväl kunna bli föremål för ytterligare överväganden, t. ex.
inom ramen för boendeutredningens fortsatta arbete.

Från här anförda utgångspunkter avstyrker utskottet motionen 1974:1899.

C. Utdömande av vite

Enligt propositionens förslag skall hyresnämnd självmant ta upp fråga
om utdömande av vite som förelagts med stöd av de nya bestämmelserna
om reparationsföreläggande. En bestämmelse härom föreslås bli införd i
62 § andra stycket hyreslagen. Enligt förslaget bör vidare föreskrivas att
vite inte får dömas ut, om ändamålet har förfallit, samt att utdömt vite
inte får förvandlas. Att talan mot hyresnämnds beslut om utdömande av
vite kan fullföljas genom besvär hos Svea hovrätt följer av 70 § i förslaget.

1 motionen 1974:1911 anförs att bestämmelsen om att hyresnämnd självmant
skall ta upp frågan om utdömande av förelagt vite inte överensstämmer
med vad som gäller beträffande vitén i andra sammanhang. Eftersom det
ligger i hyresgästens intresse att vitet utdöms, om de med föreläggandet
avsedda åtgärderna inte vidtas, bör också initiativet till vitets utdömande
komma från hyresgästen. Motionärerna föreslår därför att 62 § andra stycket
hyreslagen ändras så att hyresnämnd skall kunna utdöma vite endast på
ansökan av den berörda hyresgästen.

Utskottet vill till en början peka på att det av specialmotiveringen till
ifrågavarande lagrum framgår, att det förhållandet att nämnden självmant
kan ta upp fråga om utdömande av försuttet vite självfallet inte innebär
att nämnden skall vara skyldig att efterforska i vad mån hyresvärden har
vidtagit de åtgärder som föreläggandet avser. Utskottet vill för sin del understryka
att avsikten inte är att nämnden aktivt skall bedriva någon form
av uppföljningsverksamhet beträffande meddelade vitesförelägganden. Så -

LU 1974:1 y

som departementschefen framhållit får man räkna med att hyresgästen normalt
kommer att hålla nämnden underrättad om utvecklingen. Skulle emellertid
nämnden på annat sätt fl kännedom om att föreläggandet inte har
iakttagits, anser utskottet i likhet med departementschefen att det finns
ett praktiskt behov av att nämnden självmant kan ta upp frågan om vitets
utdömande. Vitesförelägganden kan exempelvis ha meddelats samtidigt beträffande
flera lägenheter i samma fastighet. Det kan sedermera inträffa
att endast vissa av de berörda hyresgästerna tar kontakt med nämnden
för att utverka att vitena utdöms. Även i andra fall kan det tänkas att
nämnden i samband med senare handläggning av hyresnämndsärende får
kännedom om att ett visst vitesföreläggande ej efterkommits. Det är främst
med tanke på dylika situationer som nämnden bör tillerkännas rätt att kunna
ingå i prövning av frågan om vitets utdömande utan att vara formellt bunden
av processuella initiativ från hyresgästens sida.

Utskottet vill vidare betona att vid hyresnämnds handläggning av vitesärenden
skall självfallet gälla de allmänna rättsprinciper som utbildats
på ifrågavarande rättsområde. Utskottet vill härvid peka på att i propositionens
förslag till lagtext har uttryckligen intagits den allmänna grundsatsen
att vite ej skall utdömas, om dess ändamål finnes ha förfallit, när fråga
uppkommer om viteshotets förverkligande. Om sålunda den ålagda prestationen
visserligen ej har fullgjorts men visar sig obehövlig, så att föreläggandet
egentligen borde ha återkallats, skall vitet således ej utdömas.
Detsamma gäller givetvis om hyresgästen underrättar hyresnämnden om
att han inte vill att vitet döms ut. Det kan i detta sammanhang tilläggas
att i enlighet med allmänna processrättsliga principer bör något utdömande
inte ske utan att hyresvärden beretts tillfälle till förklaring. I samband med
utdömandet står det vidare nämnden fritt att ånyo överväga föreläggandets
riktighet ur både laglighets- och skälighetssynpunkt. Därvid äger nämnden
jämka vitesbeloppet, om särskilt starka skäl härför kan åberopas, t. ex. om
den bristande uppfyllelsen avser endast en mindre del av den ålagda prestationen
eller om en serie upprepade vitesförelägganden lett till ett sammanlagt
vitesbelopp av oskälig storlek. Frågan om vilka bedömningsnormer
som skall gälla vid försenad prestation får överlämnas åt rättstillämpningen.
Utskottet erinrar om att det på denna punkt sedan gammalt tillämpas olika
praxis hos förvaltningsdomstolarna, å ena sidan, och de allmänna domstolarna,
å den andra (se rättsfallen RÅ 1922:73 och 1960:37 samt NJA
1906 s. 131, 1936 s. 637 och 1943 s. 588). Beträffande här berörda vitesförelägganden
torde detta spörsmål inte komma att få så stor aktualitet
med hänsyn till bl. a. stadgandet om att den i föreläggandet utsatta tiden
kan förlängas, om det finns skäl för detta och ansökan därom görs före
utgången av den löpande tidsfristen.

På grund av det anförda avstyrker utskottet motionen 1974:1911 i ifrågavarande
del.

Beträffande hyresnämnds befattning med vitesförelägganden vill utskottet

LU 1974:1 y

avslutningsvis fästa uppmärksamheten på en fråga rörande vitén som förelagts
med stöd av bostadssaneringslagen (1973:531). Sådana vitén skall
kunna utdömas av hyresnämnd på yrkande av den på vars ansökan vitet
har förelagts, se 20 § förslaget till lag om ändring i bostadssaneringslagen.
I den allmänna motiveringen (prop. s. 447) har angetts att fråga om utdömande
av vite, som utsatts i samband med förbud enligt 2 a § i nämnda
förslag, bör kunna tas upp självmant till prövning av hyresnämnden. Detta
uttalande överensstämmer således ej med den föreslagna lagtexten. Till förebyggande
av eventuella missförstånd på denna punkt vill utskottet här
framhålla att den i lagtexten och i den därtill hörande specialmotiveringen
angivna processordningen givetvis skall gälla.

D. Fullföljdsbestämmelserna m. m.

I propositionen anför departementschefen att förevarande lagstiftningsärende
samordnats med det i propositionen 1974:151 framlagda förslaget
om inrättande av en bostadsdomstol den 1 juli 1975 såsom ny överinstans
över hyresnämnderna. Förevarande lagförslag utgår från fullföljdsbestämmelserna
i hyreslagen, nämndlagen och bostadssaneringslagen i deras nuvarande
lydelse, medan förslagen enligt propositionen 1974:151 utgår från
bestämmelsernas lydelse enligt förevarande förslag.

Departementschefen erinrar vidare om att det enligt förevarande förslag
läggs en del helt nya uppgifter på hyresnämnderna, nämligen att meddela
reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket, att döma ut vite som förenats
med sådant föreläggande (62 § andra stycket) och att döma ut skadestånd
i fall som avses i 24a§.

Part som är missnöjd med nämndens beslut i dessa fall bör självfallet
kunna få frågan överprövad, framhåller departementschefen. När bostadsdomstolen
har inrättats den 1 juli 1975 är det enligt hans mening naturligt
att avgörandena överprövas där. Nu ifrågavarande reformer på hyresrättens
område föreslås emellertid träda i kraft redan den 1 januari 1975.
Under en övergångstid, innan bostadsdomstolen trätt i verksamhet, bör därför
enligt departementschefens mening överprövningen av hyresnämnds
avgöranden i de frågor det här gäller kunna läggas på fastighetsdomstolarna
och hovrätterna. När därefter bostadsdomstolen börjar sin verksamhet, får
de överlämna eventuellt anhängiga mål till bostadsdomstolens prövning.

1 motionen 1974:1902 hemställsatt riksdagen med avslag på de provisoriska
ändringarna i 70-73 §§ hyreslagen beslutar att övriga ändringar i nämnda
lag samt i bostadssaneringslagen skall träda i kraft den 1 juli 1975. I motiveringen
för yrkandet anför motionärerna att för att osäkerhet inte skall
uppkomma bör de materiella ändringarna i hyreslagstiftningen till tidpunkten
samordnas med de processuella. Därför bör enligt motionärernas mening
någon provisorisk lagstiftning i enlighet med propositionens förslag inte
antas i avvaktan på de nya fullföljdsregler som skall gälla fr. o. m. 1 juli
1975.

LU 1974:1 y

Utskottet vill först peka på att motionsförslaget bör ses mot bakgrund
av de yrkanden som framförs i den med anledning av propositionen 1974:151
väckta motionen 1974:1927 av fru Kristensson m. fl. (m). 1 sistnämnda motion
hemställs att riksdagen dels avslår propositionen 1974:151, såvitt avser
inrättande av bostadsdomstol, dels hos Kungl. Maj:t anhåller om förslag
till 1975 års vårriksdag om att instansordningen vid fullföljd av avgöranden
från hyresnämnd skall utgöras av fastighetsdomstol och hovrätt.

Enligt utskottets mening är det inte försvarbart att i ett lagstiftningsärende
anta nya materiella bestämmelser och samtidigt lämna frågan om vad som
skall gälla i processuellt hänseende öppen. Denna bedömning anser utskottet
vara giltig, oavsett om de materiella bestämmelsernas ikraftträdande skjutits
på framtiden. Förevarande förslag innebär för övrigt att överprövningen
av hyresnämnds avgöranden i de frågor som det här gäller tills vidare läggs
på de allmänna domstolarna i enlighet med vad som tidigare gällt på hyreslagstiftningens
område. Vid sådant förhållande synes frågan om inrättande
av bostadsdomstolen ej böra tillmätas någon avgörande betydelse såvitt avser
ställningstagandet till de föreslagna processrättsliga bestämmelserna.

På grund av det anförda avstyrker utskottet motionen 1974:1902, såvitt
nu är i fråga.

E. Utredning, om partsförhållanden på bostadsmarknaden

1 motionen 1974:1902 hemställs att riksdagen hos Kungl. Maj:t anhåller
om utredning angående partsförhållanden på bostadsmarknaden. 1 motiveringen
anförs bl. a. att partsförhållandena på bostadsmarknaden efter ett
genomförande av propositionens förslag kommer att skilja sig helt från annan
civillagstiftning. Motionärerna pekar i detta sammanhang särskilt på förslagen
om rätt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet till upphörande
i förtid, att utverka reparationsföreläggande samt att utan värdens samtycke
vidta ändringar i lägenheten eller dess inredning. Genom dessa förslag har
hyresgästens ställning som avtalspart stärkts väsentligt, samtidigt som hyresvärdens
ställning undergått en motsvarande försvagning. För att skapa
stärkt rättssäkerhet för såväl hyresgäster som hyresvärdar vore det enligt
motionärernas mening värdefullt med en statlig utredning kring dessa partsförhållanden.

Utskottet vill till en början erinra om att utvecklingen i vårt land gått
i riktning mot ett vidgat inflytande för medborgarna på skilda områden
av samhällslivet. En sådan utvecklingslinje märks t. ex. inom arbetslivet
där genom de senaste årens reformer de anställda tillerkänts ett väsentligt
ökat inflytande över förhållandena på sina arbetsplatser. Motsvarande tendens
gör sig gällande inom t. ex. undervisningsväsendet och konsumentpolitiken.
På hyresrättens område präglas emellertid lagstiftningen fortfarande
av det traditionella synsättet att bestämmanderätten över bostadsförhållandena
är förbehållen dem som äger bostadsfastigheterna. Från hyres -

LU 1974:1 y

gästernas organisationer har under senare år framförts krav på att hyresgästerna
måste få ett reellt inflytande på sina bostadsförhållanden. Dessa
krav på ökad boendedemokrati får enligt utskottets uppfattning anses berättigade
mot bakgrund av bostadens grundläggande betydelse som livsmiljö
för individer och familjer. Utskottet delar därför departementschefens uppfattning
att den demokratisering som redan skett på flera andra områden
av samhällslivet nu måste få slå igenom även på bostadsområdet.

Demokratiseringssträvanden av detta slag måste alltid innebära att den
ena parten får avstå från vissa av sina rättigheter till förmån för den andra
parten. Utskottet vill här erinra om att hyreslagen har karaktären av en
social skyddslagstiftning till hyresgästens förmån. De ändringar, som nu
föreslås i denna lag, utgör ett ytterligare led i lagstiftarens strävan att söka
stärka den socialt svagare partens ställning och tillgodose hans speciella
behov av skydd. Detta innebär i och för sig ingenting nytt i civilrättsliga
sammanhang. En liknande målsättning har exempelvis i hög grad präglat
de senaste årens lagstiftningsarbete inom familjerätten, arbetsrätten och den
civilrättsliga konsumentskyddslagstiftningen.

Genom förevarande proposition tas ett första steg i riktning mot att öka
hyresgästernas rättsliga och praktiska möjligheter att själva bestämma över
sin lägenhet och bostadens närmaste omgivning. Utskottet hälsar detta med
tillfredsställelse. Såsom framhålls i propositionen måste med hänsyn till
framför allt de ekonomiska ansvarsförhållandena frågan om att utveckla
mer definitiva former för en vidgad boendedemokrati lösas på längre sikt.
Departementschefen understryker i detta sammanhang att det är angeläget
att man går fram stegvis så att beslut om förändringar i de rättsliga förhållandena
mellan hyresgäster och fastighetsägare kan grundas på säkra erfarenheter.
Frågan om ett ökat hyresgästinflytande kommer också att ges
en hög prioritet i boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas fortsatta
arbete.

Med hänsyn till det anförda anser utskottet att det inte är påkallat att
begära en sådan utredning som föreslås av motionärerna. Utskottet avstyrker
därför motionen 1974:1902, såvitt nu är i fråga.

F. Övriga frågor

Såsom framgår av den föregående framställningen har utskottet vid sin
behandling av i propositionen framlagda förslag till ändringar i hyreslagstiftningen
främst tagit upp sådana frågor som aktualiserats genom motioner.

I den mån de föreslagna lagändringarna inte behandlats i det föregående
tillstyrker utskottet desamma. Avslutningsvis tar utskottet upp två andra
frågor som berörs av propositionen.

I specialmotiveringen till 45 och 46 §§ hyreslagen diskuterar departementschefen
de s. k. rivningsklausulernas betydelse i besittningsskyddshänseende
(prop. s. 499 f.). Han pekar därvid på att någon enhetlig rättstillämpning

LU 1974:1 y

inte har utbildats på denna punkt och att det hos de tillämpande myndigheterna
förekommer rätt stora olikheter vid bedömningen av frågan vilken
verkan som en rivningsklausul bör tillerkännas. Departementschefen
framhåller som sin mening att en rivningsklausul bör tillmätas betydelse
i långt mindre utsträckning än vad hittills vanligtvis varit fallet. Han anser
därför att rättstillämpningen i fortsättningen bör bli mer restriktiv när det
gäller att låta rivningsklausuler fälla avgörandet till hyresvärdens förmån.
Några uttryckliga lagändringar på denna punkt föreslås dock inte.

Utskottet kan helt ansluta sig till departementschefens uppfattning i denna
fråga och vill för sin del ytterligare understryka vikten av att rivningsklausuler
inte slentrianmässigt tillåts bryta hyresgästernas besittningsskydd. Utskottet
ansluter sig också till de närmare riktlinjer för bedömningen av rivningsklausulernas
besittningsskyddsbrytande verkan som departementschefen
utvecklar i propositionen.

Utskottet vill till sist något beröra den föreslagna hyreslagstiftningens
tillämplighet på sådan lägenhet som avses i 51 § lagen (1970:995) om införande
av nya jordabalken. I propositionen föreslås inga undantag beträffande
sådana bostadsupplåtelser i kooperativ form, som avses i nyssnämnda
lagrum. Frågan berörs dock ej närmare i propositionen. Inte heller enligt
utskottets uppfattning synes det motiverat att här införa undantagsbestämmelser
för denna speciella grupp av lägenheter.

På två punkter synes emellertid viss tveksamhet kunna uppstå rörande
de föreslagna lagändringarnas närmare innebörd, såvitt avser ifrågavarande
kooperativa företag (i fortsättningen kallade bostadsföreningar). Med anledning
härav får utskottet anföra följande.

För det första kan fråga uppkomma huruvida reparationsföreläggande enligt
16 § andra stycket i förslaget kan riktas mot bostadsförening. Detta
spörsmål får enligt utskottets mening bedömas på följande sätt. Om
länsstyrelse med stöd av ovannämnda övergångsbestämmelse medgett föreningen
undantag från 15 § andra stycket hyreslagen kan uppenbarligen
reparationsföreläggande inte meddelas såvitt avser sådana lägenhetsreparationersom
omfattas av detta stadgande. Däremot föreligger förutsättningar
för att meddela reparationsföreläggande i andra fall än då fråga är om åtgärd
enligt 15 § andra stycket hyreslagen, nämligen i sådana fall som anges i
16 § första stycket punkterna 1 och 3 i förslaget. Sistnämnda bestämmelser
avser det fall att hyreslägenhet skadas under hyrestiden utan att hyresgästen
är ansvarig för skadan eller att hinder eller men i nyttjanderätten uppstår
på annat sätt utan hyresgästens vållande och utan att fråga är om det löpande
lägenhetsunderhållet enligt 15 § andra stycket. Det kan t. ex. vara fråga
om en sönderslagen fönsterruta i lägenheten eller om en söndrig tvättmaskin
i en gemensam tvättstuga i huset.

För det andra kan det diskuteras vad som blir följden av att 24 a § i
förslaget görs tillämplig på dessa bostadsföreningar. Enligt denna paragraf
har hyresgästen rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och

LU 1974:1 y

därmed jämförlig åtgärd i sin lägenhet. Sådana förbättringsarbeten får enligt
förslaget vidtas utan hyresvärdens samtycke och kan i princip aldrig medföra
skyldighet för hyresgästen att återställa lägenheten i tidigare skick, än mindre
kan de innefatta ett åsidosättande av hans plikt att vårda lägenheten. Minskar
därigenom lägenhetens bruksvärde har hyresvärden dock rätt till ersättning
för skadan. Skulle det t. ex., när hyresgästen flyttar, visa sig att de åtgärder
han vidtagit i fråga om lägenheten inte fyller anspråken på fackmannamässigt
utförande och att lägenhetens bruksvärde till följd därav minskat, bör hyresvärden
enligt vad som anförs i propositionen ha rätt till ersättning för
den skada han därigenom åsamkats.

Ovannämnda skadeståndsregel skall - när hyresgästen utfört målning,
tapetsering eller därmed jämförlig åtgärd i sin lägenhet - gälla i stället för
den allmänna bestämmelsen i 24 § första stycket hyreslagen om skyldighet
för hyresgäst att ersätta all skada som har uppkommit genom hans vållande.
Prövningen av skadeståndsfrågan föreslås ankomma på hyresnämnd, eftersom
prövningen måste innefatta en bedömning av om lägenhetens bruksvärde
minskat till följd av hyresgästens reparationsåtgärder.

Beträffande bostadsförening gäller andra principer rörande underhåll av
lägenhet än vad som är fallet i hyresförhållanden i allmänhet. Medlem i
bostadsförening är vanligtvis enligt föreskrift i föreningens stadgar skyldig
att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Innebörden av medlems
underhållsskyldighet är att han skall dels vidta de reparationer som behövs,
dels svara för kostnaderna för åtgärden. Han är sålunda skyldig att på egen
bekostnad ombesörja tapetsering, målning och andra reparationer så att lägenheten
hålls i gott skick. För att underlätta finansieringen av nödvändiga
reparationer har flertalet bostadsföreningar i sina stadgar särskild föreskrift
om regelbundna avsättningar till fond för reparationer som åvilar medlemmarna,
ibland kallad inre reparationsfond. Medlem får för att bekosta inre
underhåll, tillgodogöra sig på lägenheten belöpande del av fonden. För varje
andelsrätt brukar särskild avräkning föras över avsättningar till och uttag
ur fonden, vilka avser andelsrätten. Eventuellt överskott på fonden brukar
balanseras eller fonderas på sätt föreningsstämman beslutar.

Befinns i samband med medlems avflyttning av honom ombesörjda reparationer
inte vara fackmässigt utförda, är det vanligt att föreningen debiterar
medlemmen kostnaden för ny reparation. I första hand debiteras
givetvis medlemmens reparationskonto hos föreningen. Vid ett genomförande
av propositionens förslag uppkommer emellertid frågan, huruvida föreningens
eventuella anspråk på ersättning från medlemmen bör falla under
hyresnämnds prövning.

Enligt utskottets mening synes det inte föreligga något avgörande skäl
för att undanta dylika ersättningsanspråk från paragrafens tillämpningsområde.
Även medlem i bostadsförening bör enligt utskottets uppfattning komma
i åtnjutande av de rättigheter som här tillerkänns bostadshyresgäst. Givetvis
är stadgandet dock tillämpligt endast på sådana fall där krav på be -

LU 1974:1 y

talning riktas mot medlemmen från föreningens sida. De speciella problem
som förevarande paragraf i övrigt kan ge upphov till såvitt avser bostadsföreningar,
finner utskottet böra kunna överlämnas åt rättstillämpningen.

Stockholm den 21 november 1974

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Lidgård (m)‘, Sundelin
(s)*, Börjesson i Falköping (c), Andersson i Södertälje (s). Winberg (m)*,
Olsson i Sundsvall (c), Israelsson (vpk)*, fru Fredgardh (c), fru Tillander
(c), herr Gustafsson i Stockholm (s), fru Hjalmarsson (s), fru Johansson
i Hovmantorp (s), herr Henmark (fp) och fru Jacobsson (m)1*.

1 Ej närvarande vid behandlingen av punkt E ovan.

1 Endast närvarande vid behandlingen av punkt E ovan.

* Ej närvarande vid yttrandets justering.

Avvikande meningar

1. beträffande återflyttningsrätt efter ombyggnad

av herr Israelsson (vpk) som anser att det avsnitt i utskottets yttrande
som börjar på s. 2 med ”Enligt utskottets” och slutar på s. 3 med ”ifrågavarande
del” bort ha följande lydelse:

Utskottet erinrar om att ombyggnader av hyresfastigheter i allmänhet
får till resultat att de nya hyrorna blir så höga, att det är helt orealistiskt
för de förutvarande hyresgästerna att tänka sig att flytta tillbaka till huset
efter ombyggnaden. Åtminstone är detta det vanliga förhållandet i storstadsområdena.
Vänsterpartiet kommunisterna har i förevarande motion
framfört en rad förslag som bl. a. syftar till att sänka det allmänna hyresläget
till en för vanliga löntagare rimlig nivå. I nämnda motion framställs också
konkreta förslag till ändringar i bostadssaneringslagen, vilka skulle ge hyresgästerna
bestämmanderätt i samband med saneringar av bostadsfastigheter.
Hyresgästerna skulle enligt dessa förslag få medbestämmanderätt redan
på planeringsstadiet vid utformning och förändring av bostadsmiljön
och på så sätt få ett reellt inflytande över sitt eget boende. Förevarande
motionsyrkande ligger helt i linje med nu nämnda förslag och avser att
tillskapa ett reellt besittningsskydd för hyresgästerna i ombyggnadsfallen.
Utskottet instämmer i motionärernas kritik av den i propositionen föreslagna
bestämmelsen om återflyttningsrätt och tillstyrker bifall till motionens
förslag till ändring av paragrafen.

LU 1974:1 y

2. beträffande lägenhetens underhåll

av herr Israelsson (vpk) som anser att det avsnitt i utskottets yttrande
som börjar på s. 4 med ”Utskottet delar” och slutar på samma sida med
”i fråga” bort ha följande lydelse:

Utskottet vill peka på att det råder ett utbrett missnöje bland hyresgästerna
över det sätt varpå det löpande lägenhetsunderhållet nonchaleras av många
fastighetsägare. Det eftersatta lägenhetsunderhållet är bl. a. en följd av att
hyreslagen inte lämnar några närmare anvisningar om vad som menas med
”skäliga tidsmellanrum” i 15 § andra stycket. Om man på sätt motionärerna
förordar skulle slå fast en fix högsta tidsgräns skulle det i många fall bli
möjligt att effektuera hyresvärdens reparationsskyldighet där detta i dag
inte låter sig göras. Utskottet tillstyrker därför motionen 1974:1908, såvitt
nu är i fråga.

3. beträffande utdömande av vite

av herrar Lidgård (m) och Winberg (m) som anser att det avsnitt i utskottets
yttrande som börjar på s. 5 med ”Utskottet vill” och slutar på s. 6 med
”ifrågavarande del” bort ha följande lydelse:

Utskottet vill erinra om att meddelande av vitesföreläggande jämlikt 16 §
andra stycket hyreslagen enligt propositionens förslag förutsätter att ansökan
först görs av hyresgästen. På motsvarande sätt bör enligt utskottets mening
även utdömande av vitet förutsätta visst initiativ från hyresgästens sida.
Att särskild ansökan bör krävas även i detta fall överensstämmer med vad
som gäller om handläggning av vitesärenden på andra rättsområden. Utskottet
vill här särskilt peka på att denna ordning följts i propositionens
förslag, såvitt gäller utdömande av vite som meddelats med stöd av bostadssaneringslagen.
Utskottet anser det också vara ett rättssäkerhetsintresse
att utdömande av vite enligt 16 § andra stycket hyreslagen inte skall vara
beroende av vad som slumpartat råkar komma till hyresnämndens kännedom
under hand. Detta strider mot grundsatsen om att lika fall skall
behandlas lika. Även omtanken om den enskilde hyresgästens handlingsfrihet
och möjlighet att påverka skeendet anser utskottet böra leda till att
man i dessa fall måste kräva en viljeyttring från hyresgästens sida för att
frågan om vitets utdömande skall tas upp till prövning. Beträffande hyresnämndens
handläggning i övrigt av ifrågavarande vitesärenden vill utskottet
betona, att allmänna regler som gäller om vitesinstitutet givetvis
är direkt tillämpliga.

Med hänsyn till det anförda tillstyrker utskottet motionen 1974:1911, såvitt
nu är i fråga.

4. beträffande fullföljdsbestämmelser m. m.

av herrar Lidgård (m) och Winberg (m) som anser att det avsnitt av
utskottets yttrande som överst på s. 8 börjar med ”Utskottet vill” och slutar
med ”i fråga” bort ha följande lydelse:

LU 1974:1 y

Utskottet delar motionärernas uppfattning att så länge statsmakterna ej
tagit ställning till frågan om vilken processordning som för framtiden skall
gälla vid överprövning av hyresnämnds avgöranden bör några nyheter inte
införas på det berörda rättsområdet. Motionärernas uppfattning återspeglar
enligt utskottets mening en grundläggande rättssäkerhetsprincip. Utskottet
erinrar i detta sammanhang om att i tre av riksdagen ännu icke behandlade
motioner, nämligen 1974:1925 av herr Hermansson m. fl. (vpk), 1974:1927
av fru Kristensson m. fl. (m) och 1974:1928 av herrar Nordin (c) och Fiskesjö
(c), har avslag yrkats på propositionen 1974:151 med förslag till lag om
bostadsdomstol m. m. 1 de båda sistnämnda motionerna framställs dessutom
yrkanden om skyndsamt förslag till ny instansordning. Utskottet erinrar
vidare om att samordning skett mellan förevarande proposition och propositionen
1974:151 på sådant sätt att sistnämnda proposition måste behandlas
vid en senare tidpunkt av riksdagen. Med hänsyn till nu anförda
omständigheter tillstyrker utskottet motionen 1974:1902, såvitt nu är i fråga.

5. beträffande partsförhållanden på bostadsmarknaden

av herr Winberg (m) och fru Jacobsson (m) som anser att det avsnitt
av utskottets yttrande som börjar nederst på s. 8 med ”Utskottet vill” och
slutar på s. 9 med ”i fråga” bort ha följande lydelse:

I propositionen läggs fram flera förslag som innebär en förstärkning av
hyresgästernas förhandlingsposition. I motionen pekas särskilt på förslagen
om rätt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid,
att utverka reparationsföreläggande samt att utan värdens samtycke vidta
ändringar i lägenheten eller dess inredning. Utskottet vill här peka på att
nu nämnda förslag enhälligt tillstyrks av utskottet. Det bör emellertid erinras
om att departementschefen i propositionen framhållit att de föreslagna ändringarna
i hyreslagstiftningen innebär viktiga nyheter av principiell natur.
Mot denna bakgrund har han ansett det naturligt att vissa av de föreslagna
reformerna får karaktären av en försöksverksamhet med begränsat giltighetsområde.
Utskottet vill i anslutning härtill fästa uppmärksamheten på
att även om de föreslagna hyresrättsliga reformerna kan synas väsentliga,
ger de också upphov till vissa problem. Några sådana tas upp i motionen
1974:1902. Motionärerna pekar t. ex. på det otillfredsställande i att uppgiften
att vara företrädare för ett ökat kollektivt hyresgästinflytande förbehålls den
organiserade hyresgäströrelsen. En annan liknande fråga som aktualiseras
av motionärerna gäller förändringarna i de rättsliga relationerna mellan parterna
i hyresförhållanden. Om man kraftigt stärker den ena kontrahentens
ställning i ett dylikt ömsesidigt förpliktande avtal, uppstår naturligt nog
komplicerade gränsdragningsproblem med avseende på parternas inbördes
rättigheter och skyldigheter. Det ligger i båda parters intresse att man kan
överblicka de civilrättsliga konsekvenserna av t. ex. ensidigt verkande inskränkningar
i parternas avtalsfrihet på en viss punkt. Utskottet ansluter

LU 1974:1 y

sig till motionärernas bedömning att det från rättssäkerhetssynpunkt vore
värdefullt om en statlig utredning rörande dessa problem kunde bidra till
att de civilrättsliga frågor som aktualiseras av förändringarna i parternas
förhandlingspositioner fick en bättre belysning än f. n. Utskottet tillstyrker
därför motionen 1974:1902, såvitt nu är i fråga.

GOTAB 74 8350 Stockholm