yttr 1973 cu1y y
Yttrande 1973:cu1y
Civilutskottets yttrande nr 1 år 1973
CU 1973:1 y
Nr 1 y
Civilutskottets yttrande över motion i anledning av propositionen
1973:165 i vad avser vissa hyresfrågor.
Till finansutskottet
Motionen m. m.
Kungl. Majit har i propositionen 1973:165 (s. 39—41) bl. a. föreslagit
riksdagen att godkänna vissa förordnanden om tillämpning av allmänna
prisregleringslagen (1956:236, ändrad senast 1973:301).
I anledning av nämnda förslag har i motionen 1973:2093 av herr
Hermansson m. fl. (vpk) bl. a. hemställts (yrkandet 2)
att tillämpningen av allmänna prisregleringslagen måtte utvidgas till att
gälla alla varor och tjänster med priserna den 1 november 1973 som
stoppriser, samt
att riksdagen hos regeringen jämväl hemställer om förslag till
utvidgning av prisregleringslagen till att omfatta även hyresområdet
varvid hyresstoppet skall baseras på de den 31 december 1973 gällande
hyrorna.
Finansutskottet, till vilket propositionen och motionen hänvisats, har
den 6 november 1973 beslutat bl. a. att från civilutskottet inhämta
yttrande över motionen i vad avser det ovan refererade yrkandet.
Civilutskottet har beslutat avge yttrande i vad motionsyrkandet rör
hyresområdet.
Gällande ordning m. m.
Allmänna prisregleringslagen
En översiktlig redogörelse för lagens innehåll har lämnats i prop.
1973:165 (s. 39). Lagen ger såväl enligt äldre som nu gällande lydelse
möjlighet till prisreglering beträffande förnödenhet eller tjänst. Bestämmelserna
träder i tillämpning vid krig och, efter Kungl. Maj:ts förordnande,
vid krigsfara. Kungl. Majit kan även med vissa begränsningar förordna
att bestämmelserna skall tillämpas när ”av annan orsak uppkommit fara
för allvarlig prisstegring inom riket på viktigare varu- eller tjänsteområde”.
Allmänna prisregleringslagen avlöste 1947 års prisregleringslag, som i
stort utgjorde en överarbetning av den prisregleringslagstiftning som
gällde under andra världskriget samt de första åren därefter. Hyrespriskontrollen
har från böljan utövats genom hyresregleringslagen.
1 Riksdagen 1973. 19 sami. Yttr. nr 1
CU 1973:1 y
2
Hyresprisbildningen
Avtalsfriheten beträffande hyror, bekräftad i 1907 års hyreslag,
inskränktes genom den hyresreglering som infördes på grund av den svåra
bostadsbristen under första världskriget och upphävdes i böljan av
1920-talet. 1939 års ändringar i hyreslagen vilade i fråga om hyressättningen
fortfarande på den fulla avtalsfrihetens princip. Bostadsbrist och
befarade hyreshöjningar under andra världskriget ledde till 1942 års
hyresregleringslag, varmed hyresreglering infördes och som komplement
till ett hyresprisstopp även besittningsskydd för hyresgästen. Kostnader i
hyran för bl. a. fastighetskapitalet skulle hållas nere genom statliga
räntebidrag i förening med en hyreskontroll genom lånemyndighetema.
1967 års riksdag drog upp riktlinjerna för en ny bostadspolitik.
Utgångspunkten var ursprungligen att hyresregleringen, vilket inte blev
fallet, skulle avskaffas samtidigt som en ny hyreslag trädde i kraft.
Huvudprinicipen var dock att avtalsfrihet skulle råda i fråga om hyrorna.
Hyreslagstiftningen kompletterades dock med regler om hyressättningen.
En hyresspärr infördes. Dess syfte var dels att förhindra att i lagen
intagna bestämmelser om besittningsskydd blev verkningslösa genom
att oskälig hyra sattes som villkor för en förlängning av hyresavtalet, dels
att självständigt förhindra från samhällssynpunkt inte godtagbara hyresstegringar.
På kapitalkostnadssidan avlöstes räntebidragen och därmed de
generella subventionerna av ett nytt system för den statliga långivningen.
Uttaget av faktiska kostnader för fastighetskapitalet skulle omfördelas i
tiden så att de kostnadsökningar som följde av subventionsavvecklingen
kunde genomföras successivt.
Hyresregleringslagen
Lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. (hyresregleringslagen)
innehåller bl. a. bestämmelser om hyrespriskontroll för bostadslägenheter.
Från och med oktober 1972 gäller hyresregleringslagen på 43
orter och där endast i fråga om bostadslägenheter som färdigställts före
utgången av år 1957. Lagen gäller inte för bl. a. lägenhet som utgör del av
upplåtarens egen bostad eller för lägenhet i av kommun eller allmännnyttigt
företag förvaltat hus. Lagen gäller till utgången av år 1974.
I lagen stadgas att för i princip alla lägenheter som omfattas av
regleringen skall gälla s. k. bashyra. Som bashyra gäller i regel den hyra
som gällde den 30 september 1972 eller som fastställs särskilt. Bashyran
kan (3 § andra stycket) höjas om det är påkallat med hänsyn till att
lägenhetens värde ökats genom ombyggnad m. m. eller till att förvaltningsomkostnaderna
(ränta, kommunala taxor, löner m. m.) stigit.
Utöver bashyran får (4 §) avtal träffas om skälig ersättning för värme och
varmvatten, för vatten- och avloppsavgifter och för standardförbättringar
eller underhållsarbeten. I fråga om värme och varmvatten brukar parterna
i allmänhet avtala att ersättning skall utgå efter självkostnad eller enligt
någon uppställd bränsleklausul. Bashyra fastställs och ändras genom avtal
CU 1973:1 y
3
mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare och å
andra sidan organisation av hyresgäster. Även hyresregleringssystemet har
sålunda knutits an till en avtalsreglering. Har sådant avtal inte träffats kan
hyresnämnd pröva fastställande eller ändring av bashyran. Det har
förutsatts att hyresnämnderna inte utan starka skäl avviker från de
normer som de centrala organisationerna ställer upp. Hyresnämnd kan
även pröva avtal om ersättning enligt 4 §.
I lagens 6 § finns föreskrifter som innebär en mildare hyrespriskontroll
för möblerade lägenheter, lägenheter i en- eller tvåfamiljshus m. fl.
Enligt detta lagrum råder i princip avtalsfrihet, dock kan hyresnämnden i
visst hyresförhållande nedsätta hyra som är ”avsevärt högre än lägenhetens
beskaffenhet och övriga omständigheter föranleda” till skäligt
belopp.
Mellan Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund
träffades i november 1971 överenskommelse om den ersättning för
ökade förvaltningskostnader som enligt 3 § andra stycket 2 hyresregleringslagen
skall utgå för tiden 1 oktober 1972—30 september 1973.
Överenskommelsen är så konstruerad att för hela landet större kostnadsökningar
skall kompenseras med enhetliga schablonbelopp (riksschabloner)
medan kostnadsökningar för kommunala taxor och löner skall
kompenseras med belopp som avtalas mellan de till förbunden anslutna
lokala föreningarna (lokalschabloner). Parterna beslöt därefter i mars
1973 prolongera den i november 1971 träffade överenskommelsen till
utgången av år 1973. För tiden 1 januari—30 september 1974 skall vissa
kostnadsökningar kompenseras enligt riksschabloner, medan kostnadsökningar
för kommunala taxor, löner m. m. skall kompenseras med
lokalschabloner, som bestäms genom överenskommelse vid lokala förhandlingar.
De sålunda avtalade riksschablonema framgår av följande
tabell.
Tabell 1. Mellan hyresmarknadens parter avtalade riksschabloner för
ökade fastighetsomkostnader. Belopp uttryckta i kronor per m2 lägenhetsyta.
okt. 1972 — dec. 1973 jan. — sept. 1974
Stockholm Landet i övrigt
Lägenheter i hus färdig-ställda före 1942 | 4:50 | 4:- |
|
Moderna | 6:50 | 6:- |
|
Lägenheter i hus färdig-ställda 1942-1951 | 6:50 | 6:- | 1:80 |
Lägenheter i hus färdig-ställda 1952-1957 | 7:50 | 6:- |
|
i
Lägenhet i hus utan centraluppvärmning betraktas som omodern.
CU 1973:1 y
4
Lokalschablonerna uppgår för perioden oktober 1972 — december
1973 i de flesta fallen till mellan 1:50 och 2:50 per m2 lägenhetsyta.
Förhandlingar om lokalschabloner för perioden januari — september
1974 pågår efter mellan riksorganisationerna överenskomna riktlinjer.
Enligt uppgift från Hyresgästernas riksförbund torde dessa i flertalet fall
komma att ligga mellan 0:70 och 2:50 kr. per m2 lägenhetsyta och år.
Det vägda medeltalet har av förbundet framräknats till 1:20 kr./m2.
Hyreslagen
I den mån hyresregleringslagen inte är tillämplig gäller reglerna om
besittningsskydd och hyresprövning i 12 kap. jordabalken (hyreslagen).
Hyreslagen utgår fortfarande från att avtalsfrihet i princip råder
beträffande hyrans storlek. Till skydd mot hyrespolitiskt som oacceptabla
bedömda anspråk på eller avtal om hyra för bostadslägenhet gäller
regler, enligt vilka hyresgäst kan med bibehållen hyresrätt påkalla
prövning av hyran — efter riksdagens senaste beslut (prop. 1973:23, LU
1973:13) — även efter uppsägning av avtalet från hyresgästens sida. Vid
denna prövning skall skäligheten av anspråket bedömas. Fordrad hyra
anses som oskälig om den väsentligt överstiger hyra för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Denna hyresnivå har avsetts
påverkas i sänkande riktning genom i jämförelsematerialet ingående
lägenheter i hus, tillhöriga allmännyttiga bostadsföretag. Hyrorna för
dessa lägenheter bestäms i sin tur efter förhandlingar mellan företagen
och hyresgästorganisationerna. Förhandlingarna avser dels att fastställa
ett företagets samlade behov av hyresinkomster för att täcka självkostnaderna,
dels att — i enlighet med metoder angivna i rekommendation från
hyresmarknadskommittén — fördela dessa hyror på de enskilda lägenheterna.
Kapitalkostnaderna bestäms dels av byggnadskostnaderna, dels
av de årliga nettobetalningarna på lånen. Dessa betalningar är i sin tur
beroende av statsmakternas beslut om paritetstal och basannuitet.
Paritetslånesystemet
Omfördelningen i tiden av kapitalkostnaderna för det statsbelånade
byggandet innebär i huvudsak följande. Det belopp som låntagaren varje
år skulle betala i ränta och amortering på hela fastighetskapitalet ansågs
vid övergången från räntebidragssystemet motsvara dåvarande belopp och
bestämdes till 5,1 % av kapitalet för flerfamiljshus och till 5,3 % för
småhus. Dessa procenttal — basannuiteter — är lägre än som motsvaras av
marknadens räntesatser. Eftersom hela lånekapitalet skall amorteras
avsågs den årliga annuiteten höjas successivt. Detta skulle ske i takt med
kostnadsutvecklingen i nyproduktionen av bostadshus. Varje år skall
därför paritetstal fastställas, som uttrycker den faktor med vilken
annuiteten i tidigare byggda hus skall multipliceras för att kapitalkostnaderna
för dessa skall komma i paritet med motsvarande kostnader för
nybyggda hus.
CU 1973:1 y
5
De kapitalkostnader, vars betalning skjuts upp, redovisas som räntelån
och skuldökning på bostadslån. För budgetåret 1973/74 motsvarar dessa
ca 1 180 milj. kr.
Kungl. Maj:t har uppdragit åt statistiska centralbyrån (SCB) att årligen
före den 1 december inkomma med beräkning och förslag i fråga om
paritetstal. Till SCB finns knuten en nämnd (paritetstalsnämnden) med
uppgift att pröva och avgöra frågor rörande de allmänna principerna för
beräkningen av paritetstal.
I skrivelse den 7 november 1973 har SCB anfört bl. a. följande i fråga
om paritetstal för år 1974.
De av SCB föregående år redovisade beräkningarna till underlag för
fastställande av paritetstalen för år 1973 uppgick till, för hus färdigställda
före år 1968 | 1,11 |
år 1968 | 1,12 |
år 1969 | 1,12 |
år 1970 | 1,11 |
år 1971 | 1,08 |
år 1972 och 1973 | 1,00 |
På basis härav har SCB enligt samma principer som tidigare beräknat
underlaget för fastställande av paritetstalen för år 1974 till, för hus
färdigställda
före år 1968 | 1,17 |
år 1968 | 1,18 |
år 1969 | 1,18 |
år 1970 | 1,16 |
år 1971 | 1,14 |
år 1972 | 1,05 |
år 1973 och 1974 | 1,00 |
De av Kungl. Maj:t för år 1973 fastställda paritetstalen avvek från de
av SCB i överensstämmelse med redovisningen ovan föreslagna. Avsikten
härmed var att åstadkomma en utjämning i tiden av takten i kapitalkostnadernas
ökning. De slutligen fastställda talen uppgår sålunda till, för hus
färdigställda
före år 1968 | 1,08 |
år 1968 | 1,09 |
år 1969 | 1,08 |
år 1970 | 1,07 |
år 1971 | 1,04 |
år 1972 och 1973 | 1,00 |
Beräkning har genomförts av vilka nya paritetstal som blir följden om
de för 1973 av Kungl. Majit fastställda paritetstalen framskrivs enligt
allmänna principer. Enligt denna beräkning blir resultatet följande för
hus färdigställda
CU 1973:1 y
6
före år 1968 | 1,14 |
år 1968 | 1,15 |
år 1969 | 1,13 |
år 1970 | 1,12 |
år 1971 | 1,09 |
år 1972 | 1,05 |
år 1973 och 1974 | 1,00 |
Paritetstalsnämnden har inte ansett sig kunna gå närmare in på frågan i
vilka former den genom Kungl. Maj:ts beslut föregående år företagna
utjämningen i tiden av paritetstalen kan genomföras.
Byggnadskostnadsutvecklingen
Ur den officiella statistiken har hämtats följande uppgifter om
prisutvecklingen för vissa byggnadsmaterial samt byggnadskostnadsindex
och byggnadskostnad per m2 lägenhetsyta.
Tabell 2. Prisutveckling för vissa byggnadsmaterial m. m. åren 1969 —
1973.
Januari 1963 = 100
År | Material m.m. |
|
|
|
| |
Bruk | Lätt- betong | Hyvlade trävaror | Dörr- snickerier | Arme- rings- stål | Kylskåp | |
1969 | 135 | 119 | 118 | 120 | 117 | 90 |
1970 | 137 | 121 | 134 | 121 | 155 | 89 |
1971 | 142 | 128 | 141 | 129 | 151 | 92 |
1972 | 153 | 136 | 141 | 135 | 153 | 97 |
1973 | 154 | 144 | 156 | 144 | 167 | 100 |
1973 (juli) | 173 | 153 | 229 | 166 | 195 | 105 |
Index gäller om inte annat anges den 1 januari varje år. I indextalen ingår inte
mervärdeskatt.
Källa:SCB
Tabell 3. Utveckling av byggnadskostnadsindex åren 1969— 1973.
Omräknat till januari 1963 = 100
År Material Löner Omkostnader Totalindex
1969 | 116 | 128 | 135 | 123 |
1970 | 128 | 133 | 145 | 132 |
1971 | 131 | 139 | 152 | 137 |
1972 | 140 | 152 | 161 | 147 |
1973 guli) | 161 | 163 | 179 | 164 |
Indextalen gäller om inte annat anges årsmedeltal. Mervärdeskatt ingår inte i
index. Uppgifterna gäller flerfamiljshus av sten.
Källa: SCB
För vissa typer av trävaror har förordnats om prisstopp med de den 3 maj 1973
tillämpade priserna som stoppriser.
CU 1973:1 y
7
Räntan
De rörliga utlåningsräntorna på lån mot botteninteckning i bostadsfastighet
och på kommunlån annonserades av sparbankerna i oktober
1970 till 8 3/4% varvid de höjts i jämförelse med tidigare annonsering
med 1/4 %. Efter diskontosänkningar i mars och april 1971 sattes de till
7 3/4% och efter sänkningarna i oktober och november 1971 till
6 3/4 %. Räntorna varierar vanligen inom vida intervall.
Affärsbankernas ränta för byggnadskreditiv avseende bostadsfastigheter
med kommunal borgen angavs från årsskiftet 1969/70 till 8 3/4 % och
för andra fastigheter till 9—10%. Den övre gränsen höjdes i maj 1970
med 1/2 procentenhet. Diskontosänkningarna under 1971 medförde en
sänkning av nivån på räntesatserna för byggnadskreditiv i bostadsfastighet
med kommunal borgen till 6 3/4 % och i andra fastigheter till 6 3/4—
8 1/4 %.
Medan de rörliga räntorna under 1971 sänkts i anslutning till
diskontosänkningama hade de bundna utlåningsräntoma följt emissonsräntorna
för obligationer och endast sänkts med 1/4 % i september 1971.
Bostadsinstitutens bundna ränta på lån mot primärinteckning i bostadsfastighet
kom därefter att ligga vid 7,2 %. Försäkringsbolagen hade
rekommenderat 7,35 % för kommunlån.
Räntan på statliga bostadslån i inte fördjupad del har utgått enligt
följande.
Tabell 4. Ränta på statliga bostadslån, i icke fördjupad del.
År | 1968 | 1969 | 1970 | 1971 | 1972 | 1973 |
% | 6,0 | 6,25 | 7,5 | 7,5 | 7,25 | 7,25 |
Vid kostnadsomfördelning genom räntelån och paritetslån inverkar,
som angetts, debiterad ränta inte direkt på bostadskostnaderna men
påverkar skuldökningen.
Drift- och underhållskostnader
Sedan den 1 januari 1966 utför SCB undersökningar rörande
fastighetsomkostnader. De båda senaste undersökningarna omfattar
fastigheter med fr. o. m. 1 oktober 1972 hyresreglerade bostadslägenheter.
Undersökningen år 1972 grundar sig på ett urval av fastigheter från
1965 års folk- och bostadsräkning. Som urvalsram för 1973 års
undersökning har 1972 års fastighetstaxeringsregister använts. Resultatet
av senast tillgängliga uppgifter återges i tabell 5.
Tabell 5. Förändringar av fastighetsomkostnader 1970—1971 och 1971 — 1972 i kronor/m2 total lägenhetsyta.
Ort och | Antal factiohpfpr | Ökning (+) resp. minskning (-) av omkostnader mellan åren |
|
|
|
|
|
| Bostads- Förändr. Knfilsifm fitl k/v | ||||||||
|
| 1970 1971 | 1971 — 1972 | 1970- 1971 — | 1970- 1971 | 1971 — 1972 | 1970- 1971 | 1971- 1972 | 1970- 1971 | 1971 — 1972 | 1970- 1971 | 1971 — 1972 | 1970- 1971 | 1971 — 1972 | uosi i/i a i kr/m | av uu- stadsbas-hyra i kr/ | |
1971 | 1972 | ||||||||||||||||
|
|
| avseende hyresförluster | avseende räntor | avseende kom-munala taxor | avseende löner | avseende rep. | avseende | avseende total-omkostnader |
| |||||||
Stockholm med Före 1942 | 4 874 | 4 325 | + 0,03 | + 0,14 | + 0,37 +0,29 | -0,21 | + 0,22 | + 0,29 | + 0,38 | + 1,54 | + 3,02 | + 0,25 | + 0,34 | + 2,27 | + 4,40 | 49,78 | + 4,09 |
1942-1951 | 1 294 | 1 318 | + 0,02 | + 0,09 | + 0,58 +0,44 | -0,09 | + 0,40 | + 0,38 | + 0,51 | + 0,46 | + 2,64 | + 0,07 | + 0,32 | + 1,42 | + 4,40 | 57,29 | + 4,39 |
1952-1957 | 306 | 309 | + 0,01 | + 0,07 | -0,05 -0,40 | -0,16 | + 0,40 | + 0,28 | + 0,57 | + 0,70 | + 1,93 | + 0,17 | + 0,38 | + 0,95 | + 2,94 | 65,53 | + 4,21 |
Samtliga | 6 474 | 5 952 | + 0,02 | + 0,12 | + 0,37 +0,25 | -0,18 | + 0,27 | + 0,31 | + 0,42 | + 1,27 | + 2,84 | + 0,21 | + 0,34 | + 2,00 | + 4,26 | 52,88 | + 4,16 |
Övriga orter2 | 12 008 | 9 171 | + 0,15 | + 0,22 | - 0,20 - 0,77 | + 0,05 | + 0,70 | + 0,18 | + 0,21 | -0,10 | + 1,07 | + 0,21 | + 0,44 | + 0,29 | + 1,88 | 35,03 | + 2,92 |
1942-1951 | 3 669 | 3 175 | + 0,03 | + 0,06 | -0,47 -1,43 | + 0,09 | + 0,62 | + 0,08 | + 0,36 | -0,22 | + 2,16 | + 0,16 | + 0,38 | -0,33 | + 2,15 | 46,96 | + 3,08 |
1952-1957 | 975 | 802 | ±0,00 | + 0,13 | -0,39 - 1,17 | + 0,17 | + 0,53 | + 0,13 | + 0,31 | + 0,19 | + 0,24 | + 0,18 | + 0,33 | + 0,28 | + 0,37 | 54,61 | + 2,96 |
Samtliga | 16 652 | 13 148 | + 0,11 | + 0,17 | -0,28 -0,97 | + 0,07 | + 0,67 | + 0,15 | + 0,26 | -0,09 | + 1,26 | + 0,20 | + 0,41 | + 0,16 | + 1,80 | 39,90 | + 2,96 |
Samtliga Före 1942 | 16 882 | 13 496 | + 0,10 | + 0,19 | + 0,05 -0,28 | -0,06 | + 0,48 | + 0,23 | + 0,29 | + 0,62 | + 1,97 | + 0,23 | + 0,40 | + 1,17 | + 3,04 | 41,68 | + 3,44 |
1942-1951 | 4 963 | 4 493 | + 0,02 | + 0,07 | -0,07 -0,70 | + 0,02 | + 0,53 | + 0,20 | + 0,42 | + 0,04 | + 2,35 | + 0,13 | + 0,36 | + 0,34 | + 3,02 | 50,93 | + 3,58 |
1952-1957 | 1 281 | 1 lil | + 0,01 | + 0,10 | -0,27 -0,83 | + 0,05 | + 0,47 | + 0,18 | + 0,42 | + 0,37 | + 0,98 | + 0,18 | + 0,35 | + 0,52 | + 1,50 | 59,49 | + 3,52 |
Samtliga | 23 126 | 19 100 | + 0,07 | + 0,15 | ± 0,00 - 0,43 | -0,03 | + 0,49 | + 0,22 | + 0,33 | + 0,48 | + 1,96 | + 0,20 | + 0,38 | + 0,94 | + 2,88 | 45,54 | + 3,48 |
1 Lidingö, Nacka, Solna, Stockholm och Sundbyberg.
2
Södertälje, Uppsala, Eskilstuna, Nyköping, Strängnäs, Finspång, Linköping, Mjölby, Norrköping, Söderköping, Jönköping, Kalmar, Karlskrona, Ronneby,
Helsingborg, Lund, Malmö, Ystad, Halmstad, Varberg, Göteborg, Mölndal, Alingsås, Borås, Lidköping, Skövde, Arvika, Karlstad, Karlskoga, Örebro, Västerås,
Bollnäs, Gävle, Härnösand, Sundsvall, Östersund, Umeå och Luleå.
Källa: SCB
CU 1973:1 y
9
Bostadsstyrelsen utarbetar årligen beräkningar av driftkostnaderna i
ett s. k. indexhus som förutsätts vara producerat respektive år. Uppgifterna
avser att belysa de teoretiska driftkostnaderna i nyproduktionen.
Uppgifterna avser ett nybyggt hus av viss typ under vart och ett av åren
1960—1968. Från och med år 1968 beräknades kostnaderna beträffande
ett nytt typhus. Uppgifterna framgår av följande tabell.
Tabell 6. Driftkostnader i kronor per m2 lägenhetsyta (nyproducerat
”indexhus”)
Ar | Fast.- skatt | Vat- ten | El- ström | Renh sotn | Fast.- sköt- sel | Under- håll | För- säkr | Fast.- förv, förbr.- art | Hyres- förl | Centr.-antenn | Drift- kost- nader Summa | Index |
1950 | 2,20 | 0,75 | 0,30 | 0,35 | 2,00 | 3,10 | 0,20 | 1,05 | 0,25 |
| 10,20 | 100 |
1955 | 2,60 | 0,95 | 0,40 | 0,55 | 2,30 | 3,90 | 0,25 | 1,30 | 0,30 | - | 12,55 | 123 |
1960 | 2,10 | 1,55 | 0,50 | 0,65 | 2,80 | 4,30 | 0,30 | 1,50 | 0,35 | - | 14,05 | 138 |
1965 | 2,45 | 2,50 | 0,60 | 0,80 | 3,40 | 5,25 | 0,35 | 1,80 | 0,45 | 0,55 | 18,15 | 178 |
1966 | 2,65 | 2,65 | 0,60 | 0,90 | 3,60 | 5,60 | 0,40 | 1,90 | 0,50 | 0,55 | 19,35 | 190 |
1967 | 2,95 | 2,90 | 0,60 | 1,00 | 3,75 | 5,95 | 0,45 | 2,05 | 0,50 | 0,55 | 20,70 | 203 |
1968 | 3,15 | 3,25 | 0,60 | 1,05 | 4,00 | 6,25 | 0,45 | 2,15 | 0,55 | 0,55 | 22,00 | 216 |
Nytt typhus |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
1968 | 3,35 | 2,90 | 0,75 | 1,05 | 3,50 | 6,45 | 0,45 | 2,20 | 0,55 | 0,55 | 21,75 | 213 |
1969 | 3,50 | 2,90 | 0,80 | 1,25 | 3,75 | 8,15 | 0,45 | 2,25 | 0,55 | 0,65 | 24,25 | 238 |
1970 | 3,80 | 3,25 | 0,80 | 1,30 | 3,90 | 8,55 | 0,50 | 2,40 | 0,55 | 0,70 | 25,75 | 252 |
1971 | 4,25 | 3,90 | 0,80 | 1,60 | 4,40 | 9,20 | 0,50 | 2,55 | 0,60 | 0,70 | 28,50 | 279 |
1972 | 4,70 | 4,45 | 0,80 | 1,70 | 4,85 | 9,90 | 0,50 | 2,75 | 1,05 | 0,75 | 31,45 | 308 |
Anm De objekt för vilka driftkostnader beräknats är relativt små ur förvaltningssynpunkt.
Vid stora objekt finns möjligheter till kostnadsbesparande rationaliseringar
ifråga om bl. a. fastighetsskötsel och renhållning.
Källa: Bostadsstyrelsen
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) har gjort vissa redovisningar
av driftkostnaderna i anslutna företag. För ett av företagen har
kostnadsutvecklingen i detalj studerats för tiden 1965 — 1972. Uppgifterna
återges i följande tabell 7 som ett exempel.
Tabell 7. Exempel på förändring av driftkostnader för ett allmännyttigt
bostadsföretag (relativa tal beräknade per m2 ly)
Kostnadsslag | 1965 | 1966 | 1967 | 1968 | 1969 | 1970 | 1971 | 1972 |
Kapitalkostnader | 100 | 117,0 | 113,5 | 115,3 | 126,0 | 130,0 | 131,8 | 132,7 |
Underhållskostnader | 100 | 107,1 | 114,3 | 128,6 | 128,6 | 135,7 | 150,0 | 163,3 |
Driftkostnader | 100 | 100,4 | 113,3 | 120,3 | 125,0 | 135,9 | 143,3 | 163,0 |
Fastighetsskötselpersonal | 100 | 109,1 | 118,2 | 139,6 |
| 155,0 | 226,2 | 259,3 |
Försäkringar | 100 | 96,8 | 100,0 | 106,5 |
| 116,1 | 109,7 | 109,7 |
Administration | 100 | 83,3 | 91,3 | 116,7 | 129,0 | 139,1 | 147,1 | 205,1 |
Skatter | 100 | 110,5 | 105,3 | 116,7 | 119,6 | 144,5 | 148.8 | 161,2 |
Vattenförbrukning | 100 | 122,8 | 132,9 | 149,0 | 200,0 | 187,2 | 234,9 | 285,2 |
El och gas | 100 | 173 | 129 | 124 | 161 | 156 | 168 | 193,0 |
Trappstädning | 100 | 100,7 | 96,3 | 124,4 |
| 134.8 |
|
|
Renhållning | 100 | 92,9 | 168,6 | 142,9 |
| 110,0 |
|
|
Källa: SABO
CU 1973:1 y
10
Utvecklingen av priset på eldningsolja kan följas genom prismätningar
för undergruppen bränsle och hyra i konsumentprisindex. Utvecklingen
redovisas i tabell 8.
Tabell 8. Pris exklusive mervärdeskatt per m3 eldningsolja 1 vid köp av
poster om minst 1 0001.
Ar | 1969 | 1970 | 1971 | 1972 | 1973 jan. | 1973 sept. |
kr. | 165 | 182 | 215 | 204 | 219 | 293 |
Uppgifterna avser årsmedelvärden om inte annat anges.
Källa: SCB
Enligt uppgifter från statens pris- och kartellnämnd (SPK) har
konsumentprisindex ökat med 4,9 % under perioden december 1972—
september 1973. Priset på eldningsolja har under denna period stigit med
36,4 %. Bostadsposten i konsumentindex exklusive bränsle och lyse har
stigit med 2,1 % under angiven period, vilket höjt allmänna prisnivån med
0,4 procentenheter. Oljepriserna har under samma period höjt allmänna
prisnivån med 0,8 procentenheter.
Kungl. Maj:t har den 19 oktober 1973 (SFS 1973:730), sålunda sedan
propositionen 1973:165 beslutats, förordnat om ändring i kungörelsen
(1973:690) om prisstopp m. m. så att importör av bl. a. eldningsolja inte
får höja priset utan tillstånd förrän en månad efter anmälan hos SPK.
Nämnden har innevarande den 13 november 1973 på framställningar av
oljebolagen medgivit bl. a. att de ledande oljebolagen med riksomfattande
verksamhet får höja sina priser för eldningsolja 1 med högst 60 kr. per
m3.
Hyresutvecklingen
Den officiella hyresstatistiken publiceras i SCB:s bostads- och hyresundersökningar
samt i dess uppgifter om inflyttningshyror m. m. i statligt
belånade flerfamiljshus. Samtliga uppgifter avser hyror inklusive bränsle.
Vissa uppgifter — som även återspeglar variationer mellan olika årgångar
och mellan olika regioner — därav återges i tabellerna 9—12 nedan.
Tabell 9. Genomsnittlig årlig bostadskostnad, inklusive alla obligatoriska
tillägg, åren 1969, 1970, 1971 och 1972 för lägenhet om 3 rum och kök
efter byggnadsperiod. Kostnad i kronor.
Byggnadsperiod | 1969 | 1970 | 1971 | 1972 |
-1900 | 3 165 | 3 476 | 3 878 | 4 139 |
1901-1920 | 3 231 | 3 402 | 3 784 | 4 146 |
1921-1940 | 3 552 | 3 648 | 3 883 | 4 208 |
1941-1950 | 3 931 | 4 081 | 4 267 | 4517 |
1951-1960 | 4 714 | 4 871 | 5 138 | 5 370 |
1961-1965 | 5 430 | 5 577 | 5 816 | 6 070 |
1966-1968 | 6 366 | 6 475 |
|
|
1966-1969 |
| 6 591 | 6 841 |
|
1966-1970 |
|
| 6 867 | 7 085 |
1966-1971 |
|
|
| 7 105 |
Samtliga lägenheter | 4 874 | 5 161 | 5 531 | 5 872 |
. = uppgift saknas
Källa: SCB
CU 1973:1 y
11
Tabell 10. Årshyra i kronor, inklusive alla obligatoriska tillägg, per m2
åren 1969, 1970, 1971 och 1972 för lägenhet om 3 rum och kök efter
byggnadsperiod.
Byggnadsperiod | 1969 | 1970 | 1971 | 1972 |
-1900 | 39 | 44 | 48 | 50 |
1901-1920 | 39 | 41 | 45 | 49 |
1921-1940 | 46 | 47 | 50 | 54 |
1941-1950 | 56 | 58 | 61 | 65 |
1951-1960 | 65 | 68 | 71 | 74 |
1961-1965 | 72 | 74 | 77 | 80 |
1966-1968 | 79 | 80 |
|
|
1966-1969 |
| 81 | 84 |
|
1966-1970 |
|
| 85 | 88 |
1966-1971 |
|
|
| 88 |
Samtliga lägenheter | 64 | 68 | 72 | 76 |
= uppgift saknas |
Tabell | 11. Hyror | i lägenheter om 3 rk. Moderna byggda 1956— | ||
| Hela riket | Stor- stockholm | Stor- Göteborg | Övriga |
1972 | 100 | 112 | 105 | 98 |
Tabell 12. Genomsnittliga inflyttningshyror inkl. bränsle i nyproduce-rade lägenheter om 3 rum och kök i statsbelånade hus, färdigställda åren | ||||
| 1969 | 1970 | 1971 | 1972 |
Allmännyttiga företag |
|
|
|
|
Yta/lägenhet (m2) | 81 | 79 | 79 | 78 |
Hyra/m2 (kr) | 81 | 83 | 88 | 92 |
Årshyra/lägenhet (kr) | 6 523 | 6 582 | 6 894 | 7 226 |
Kooperativa företag |
|
|
|
|
Yta/lägenhet (m2) | 81 | 80 | 79 | 78 |
Avgift/m2 (kr) | 74 | 79 | 84 | 90 |
Årsavgift/lägenhet (kr) | 6 043 | 6 305 | 6 667 | 7 051 |
Insats/lägenhet (kr) | 7 310 | 6 795 | 6 946 | 7 205 |
Enskilda företag |
|
|
|
|
Yta/lägenhet (m2) | 82 | 80 | 79 | 78 |
Hyra/m2 (kr) | 84 | 87 | 100 | 100 |
Årshyra/lägenhet (kr) | 6 903 | 6 959 | 7 927 | 7 859 |
Källa: SCB
CU 1973:1 y
12
Som ovan (s. 4) nämnts pågår inom den hyresreglerade sektorn
förhandlingar om lokalschabloner för perioden januari—september 1973.
Inom den inte hyresreglerade sektorn förs förhandlingar bl. a. mellan
allmännyttiga bostadsföretag och hyresgästorganisationer. SABO har
lämnat uppgifter beträffande företag där SABO:s förhandlingsavdelning
medverkar vid hyreskalkylering och förhandlingarna.
Medianvärdet för det kalkylerade hyreshöjningsbehovet exklusive
bränsle mellan 1972 och 1973 års förhandlingar var enligt dessa uppgifter
8,8 % för 62 företag med ca 255 000 lägenheter — knappt hälften av det
allmännyttiga bostadsbeståndet. Fördelningen av dessa hyreshöjningsbehov
framgår av följande tabeller 13-15.
Tabell 13. Kalkylerat hyreshöjningsbehov 1972—1973 för 62 allmännyttiga
bostadsföretag. Fördelning efter höjningens storlek.
Höjningsbehov | Ant företag | Ant bostäder | Ant företag % | Ant bostäder % |
0 - 4,9% | 3 | 4 500 | 5 | 2 |
5 - 9,9% | 34 | 216 800 | 55 | 85 |
10-14,9% | 17 | 27 300 | 27 | 11 |
15-19,9% | 6 | 3 200 | 10 | 1 |
20- % | 2 | 3 400 | 3 | 1 |
| 62 | 255 200 | 100% | 100% |
Källa: SABO
Tabell 14. Kalkylerat hyreshöjningsbehov 1972—1973 för 62 allmännyttiga
bostadsföretag. Fördelning efter orsak.
Olika faktorers inverkan | Andel av det to-tala höjningsbehovet |
Kapitalkostnadsökningar | 2,6 % |
Kostnadsökningar för underhåll | 1,7 % |
Kostnadsökningar för övrig drift | 2,5 % |
Eftersläpning p. g. a. tidigare prutningar | 2,0% |
Summa höjningsbehov | 8,8 % |
Källa: SABO
Enligt samma källa skulle höjningsbehovet p. g. a. ökade bränslepriser
ligga på 2:—/m2 eller ca 2,5 %. Det totala kalkylerade hyreshöjningsbehovet
skulle således ligga vid 11,0—11,5 %.
Tabell 15. Förändringar i kalkylerade kostnader och hyreshöjningsbehov
1972 och 1973 för 63 allmännyttiga bostadsföretag omfattande ca
255 000 bostäder. Medianvärden exklusive bränsle.
Samtliga företag | Företags typ |
|
|
|
|
|
0-999 uthyrningsenheter | 1 000 uthyrningsenheter | Stockholm o. | Göteborg | |||
Kalkylerad Föränd- Antal | Kalkylerad | Föränd- Antal | Kalkylerad | Föränd- Antal | Kalkylerad | Föränd- Antal |
kostnad ring % | kostnad | ring % | kostnad | ring % | kostnad | ring % |
kr./m2 1972— | kr./m2 | 1972— | kr./m2 | 1972— | kr./m2 | 1972- |
73 |
| 73 |
| 73 |
| 73 |
1972 1973 | 1972 1973 |
| 1972 1973 |
| 1972 1973 |
|
Kapital -
kostnad | 47:59 | 49:46 | + | 4,6 | 63 | 4762 | 51:57 | + 6,0 | 19 | 46:46 | 48:06 | + | 4,3 | 28 | 50:49 | 52:46 | + 4,6 | 8 |
Underhålls- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
kostnad | 11:71 | 13:00 | + 11,5 | 63 | 1166 | 13:00 | + 12,7 | 19 | 11:73 | 13:00 | + 11,2 | 28 | 15:93 | 17:07 | + 7,0 | 8 | ||
Övrig |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
drift | 24:32 | 26:14 | + | 8,6 | 63 | 2363 | 24:90 | + 13,4 | 19 | 24:54 | 26:16 | + | 9,0 | 28 | 27:24 | 28:40 | + 5,6 | 8 |
Nu utgå- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ende hyra | 75:31 | 81:15 | + | 6,2 | 62 | 73:65 | 79:61 | + 7,3 | 17 | 74:18 | 79:95 | + | 7,6 | 28 | 87:21 | 93:40 | + 5,6 | 8 |
Erforderlig |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
hyreshöjning | 7,7 % | 8,8% |
|
| 62 | 9,7% | 11,0% |
| 17 | 7,8% | 8,4% |
|
| 28 | 7,7% | 7,5 % |
| 8 |
Källa: SABO
CU 1973:1 y
CU 1973:1 y
14
Avtal har träffats om hyreshöjningar, som skett eller sker under tiden
1 februari 1973 — 1 januari 1974, beträffande 57 företag med ca 86 OOO
lägenheter, motsvarande ca 16% av det allmännyttiga bostadsbeståndet.
Beträffande storstädernas företag har avtal inte slutits. Dessa företag
anges ha ett lägre höjningsbehov. Den genomsnittliga höjningen exklusive
bränsle fördelar sig enligt följande tabell 16.
Tabell 16, Avtalade hyreshöjningar 1 februari 1973 — 1 januari 1974 för
57 allmännyttiga bostadsföretag.
Beslutad hyreshöjning | antal företag | antal bostäder | antal företag % | antal bostäder % |
0 - 4,9 % | 16 | 30 408 | 28 | 35 |
5 - 9,9 % | 29 | 31 963 | 51 | 37 |
10 - 14,9 % | 10 | 22 834 | 17 | 27 |
15- % | 2 | 434 | 2 | 1 |
| 57 | 85 639 | 100 | 100 |
Hyreshöjningar p. g. a. bränslepriserna har genomsnittligt legat på 4 %
under hösten 1973. Under våren höjdes inga bränsleuttag. Genomsnittet
av avtalade totala höjningar torde vara ca 9 %. De stora företagen med ett
lägre höjningskrav väntas sänka de genomsnittliga slutliga höjningarna.
Boendestöd
Statliga bostadstillägg för barnfamiljer är inkomst- och förmögenhetsprövade
och syftar till att täcka bamkostnader och till att främja
bostadsstandarden. Statsbidrag utgår vidare till kommun för statskommunala
bostadstillägg. Dessa är också inkomst- och förmögenhetsprövade
och utgår enligt för år 1974 beslutade regler till barnfamiljer samt
ensamstående och makar utan barn. I prop. 1973:165 läggs fram förslag
om en förbättring av dessa bidrag. Statens kostnader för bostadstillägg
enligt beslutade och föreslagna regler uppgår innevarande budgetår till ca
1 000 milj. kr.
Boendeutredningen har (SOU 1973:50) föreslagit införande — som ett
provisorium — av en bostadsrabatt, vilken utan inkomstprövning skulle
utgå för boende i hyres- och bostadslägenheter i hus, uppförda med
statliga bostadslån och färdigställda år 1968 eller senare. Bostadsrabattens
syfte är inte att påverka hyresnivån i allmänhet utan att
utjämna skillnaden mellan kostnaderna för olika typer av bostäder.
Statens kostnader har beräknats uppgå till ca 360 milj. kr. för budgetåret
1974/75 för att stiga till ca 470 milj. kr. budgetåret 1976/77.
CU 1973:1 y
15
Pågående utredningar
Frågor som rör bostadspris och boendekostnader behandlas bl. a. i
boendeutredningen och bostadsskattekommittén. Enligt vad finansministern
anför i prop. 1973:165 (s. 12) bör utredningarna så mycket
som möjligt redovisa olika förslag för att möjliggöra en övergripande och
samlad lösning.
Tidigare riksdagsbehandling m. m.
Riksdagen har tidigare behandlat frågan om allmänna prisregleringslagens
tillämpning på hyresområdet samt frågan om hyresstopp. Sålunda
behandlades med anledning av motionsvis framförda förslag frågorna i
civilutskottets yttrande CU 1972:1 y till finansutskottet. Civilutskottets
majoritet anförde att de olika på hyresmarknaden träffade överenskommelserna
inte motiverade en ändring av gällande hyresprövningsregler
samt att ett hyresstopp bl. a. skulle innebära retroaktiv tillämpning på
ingångna avtal såvida inte ett hyresstopp skulle få rent godtyckliga
konsekvenser genom att endast drabba de fall där nya avtal ännu inte
kunnat träffas. Civilutskottet som ansåg att hyresutvecklingen borde
diskuteras ur andra och mer grundläggande utgångspunkter avstyrkte
bifall till motionsförslagen. I likhet med civilutskottet avstyrkte finansutskottet
bifall till motionen. Riksdagen följde utskotten.
Även år 1973 behandlade riksdagen en motion om hyresstopp och om
allmänna prisregleringslagens tillämpning på hyresområdet. Civilutskottet
som behandlade motionen (CU 1973:19) fann inte anledning frångå sitt
ställningstagande i yttrandet CU 1972:1 y utan avstyrkte bifall till
motionen som avslogs av riksdagen.
Vid behandlingen av prop. 1973:58 med förslag till lag om ändring i
allmänna prisregleringslagen m. m. fördes inte fram något förslag om
vidgning av lagens tillämpningsområde.
Utskottet
Förslaget i motionen motiveras direkt endast med en hänvisning till
åsikterna att ett prisstopp måste omfatta också bostadslägenheter och att
hyresstegringarna är mycket kraftiga. Utskottet har som tidigare uppfattat
motionsförslaget närmast som ett avståndstagande från av riksdagen
godkända riktlinjer för hyrespolitiken.
Utskottet vidhåller meningen att den föreslagna metoden att undgå
hyreshöjningar är olämplig. Ett prisstopp som skulle drabba endast de fall
där nya avtal inte hunnit träffas skulle få rent godtyckliga konsekvenser.
Som tidigare anser utskottet att hyresutvecklingen bör diskuteras ur
andra och mer grundläggande utgångspunkter. Möjligheter torde ges till
en samlad och allsidig prövning av förslag från pågående utredningar.
CU 1973:1 y
16
Utskottet avstyrker ett bifall till förslaget om reglering av hyror
genom tillämpning av allmänna prisregleringslagen.
Stockholm den 13 november 1973
På civilutskottets vägnar
ERIK GREBÄCK
Närvarande: herrar Grebäck (c), Bergman (s), Almgren (s), Kristiansson i
Örkelljunga (s), Petersson i Nybro (s), Andersson i Knäred (c), Lindkvist
(s), Ullsten (fp), Henrikson (s), fru Olsson i Hölö (c), herrar Wennerfors
(m), Claeson (vpk), Jadestig (s) och Annerås (fp).
Avvikande mening
av herr Claeson (vpk) som anser att utskottets yttrande bort ha följande
lydelse:
Situationen på bostads- och hyresmarknaden kräver omedelbara och
genomgripande åtgärder för att hejda hyreshöjningarna och uppnå sänkta
hyror.
Inom det privatägda fastighetsbeståndet har hyreshöjningar skett slag i
slag och nya höjningar förbereds från den 1 januari 1974. Lika aktuellt är
hotet om kraftiga hyreshöjningar för omkring 600 000 lägenheter inom
de kommunala bostadsföretagen. Till detta kommer att kraftiga hyreshöjningar
skett under innevarande år p. g. a. kraftigt höjda oljepriser, höjda
va-taxor, osv. Löntagarna är nu så hårt pressade av de ständigt stigande
boendekostnaderna att man i avvaktan på mera långsiktiga och grundläggande
åtgärder bör införa ett hyresstopp.
Avsikten med motionen är inte att införa ett permanent hyresstopp
utan att hyresstopp skall införas i avvaktan på olika åtgärder i syfte att
snabbt bryta den nuvarande hyresstegringsvågen och anvisa vägar för att i
stället sänka hyrorna. Åtgärder i denna riktning måste bl. a. vara en
totalfinansiering av bostadsbyggandet och dess följdinvesteringar via en
statlig bostads- eller samhällsbyggnadsbank, som tillhandahåller kapital
till en låg och fast ränta, ett ingripande mot monopoliseringen inom
byggnadsmaterialindustrin, ytterligare åtgärder mot markspekulationen
och rättvisa i olika boendeformer genom avdragsrätt även för boende
med bostads- och hyresrätt, dock så utformad att höginkomsttagare inte
gynnas.
Utskottet får med hänvisning till det anförda tillstyrka ett bifall till
förslagen i motionen.
GOTAB 73 5426 S Stockholm 1973