Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 (Utlåtande 1970:L3u80 - höst l3u)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Nr 80

Utlåtande i anledning au Kungl. Maj:ts proposition med förslag
till jordabalk jämte motioner m. m.

Genom en den 20 mars 1970 daterad proposition, nr 20, som hänvisats till
lagutskott och behandlats av tredje lagutskottet, har Kungl. Maj :t under
åberopande av utdrag av statsrådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets
protokoll föreslagit riksdagen att antaga vid propositionen fogat förslag
till jordabalk.

Propositionens huvudsakliga innehåll1

I propositionen föreslås att jordabalken i 1734 års lag ersätts med en
ny jordabalk.

Den föreslagna balken är uppdelad i två avdelningar, varav den första
innehåller bestämmelser om rättsförhållanden rörande fast egendom (1—18
kap.) och den andra regler för inskrivningsväsendet (19—23 kap.). Förslaget
bygger i väsentliga delar på redan gällande rätt, sådan denna kommit till
uttryck i ett flertal skilda lagar och i rättspraxis. Betydande nyskapelser föreslås
dock på vissa områden och på andra har väsentliga omdaningar skett
av redan befintliga rättsinstitut. De viktigare nyheterna anges i det följande.

I 4 kap. är samlade de betydelsefulla bestämmelserna om köp, byte och
gåva av fast egendom. Ändrade regler föreslås beträffande formkravet vid
fastighetsköp. Köp skall ske skriftligen och både säljare och köpare skall
underteckna köpehandlingen. Det uppställs inte något krav på bevittning
för att köpet skall bli giltigt. Däremot får bevittningen stor betydelse, när
köparen skall söka lagfart. Har säljarens underskrift inte bevittnats, kan
lagfart inte meddelas genast. Vissa särskilt betydelsefulla köpevillkor, som
uppräknas i lagtexten, måste tas in i köpehandlingen. Köp får inte hållas
svävande på grund av köpevillkor under längre tid än två år.

Panträtten i fast egendom, som behandlas i 6 kap., föreslås få en ny rättslig
konstruktion. Avvikelserna från vad som gäller nu hänför sig framför
allt till inteckningshandlingens form och innehåll samt till sättet för upplåtelse
av panträtt. Inteckningshandlingen föreslås sålunda ersatt av ett av
inskrivningsmyndigheten utfärdat pantbrev, som inte utgör någon skuld 1

En redogörelse för huvudinnehållet i förslaget lämnas av utskottet i det följande.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Nr SO

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år i970

förbindelse. Skuldförhållandet skall regleras enbart i omslagsrevers. Panträtten
uppkommer genom att fastighetsägaren lämnar över pantbrevet till
fordringshavaren som säkerhet för dennes fordran. Förslaget syftar till förenkling
och ökad rättssäkerhet.

I 8—11 kap. tas upp regler om arrende. Endast bestämmelserna om jordbruksarrende,
som återfinns dels i det för arrende gemensamma 8 kap.,
dels i 9 kap., innebär sakliga nyheter. Lagstadgat direkt besittningsskydd
införs vid jordbruksarrende i likhet med vad som tidigare har skett för
bostadshyresgäster och bostadsarrendatorer. Besittningsskyddet föreslås i
princip gälla hela arrendeområdet, alltså även de s. k. sidoarrendena. När
det gäller andra jordbruksarrenden än gårdsarrenden skall dock besittningsskyddet
gälla endast om arrendeavtalet slutits för längre tid än ett år.
Om besittningsskyddet bryts på grund av att marken skall användas för annat
ändamål än jordbruk, kan arrendatorn under vissa förutsättningar få ersättning
för att han måste lämna arrendestället. Betydelsefulla nyheter föreslås
i fråga om arrendeställets skick, underhåll, byggnadsskyldighet, fristående
förbättringar och avräkning. Tvist om rätt till förlängning av avtalet
för jordbruksarrendator, villkoren för fortsatt arrende eller om ersättning
för vägrad förlängning föreslås skola prövas av en arrendenämnd, som består
av lagfaren ordförande och två andra ledamöter. Förfarandet föreslås bli detsamma
som gäller för de nya statliga hyresnämnderna. Även kanslimässigt
föreslås att arrendenämnderna samordnas med hyresnämnderna. Arrendenämndens
beslut skall i regel kunna klandras hos fastighetsdomstol. Vissa
begränsningar föreslås i rätten att fullfölja talan mot domstolarnas avgöranden
i sådana mål.

Den nya hyreslagen, som trädde i kraft den 1 januari 1969, föreslås med
vissa smärre ändringar infogad som 12 kap. i jordabalken. Klander av hyresnämndernas
beslut skall dock i fortsättningen ske vid fastighetsdomstol.

I 18 kap. tas bestämmelser upp om godtrosförvärv beträffande fastighet
eller rättighet i fastighet. Under vissa förutsättningar skall den som förvärvat
en fastighet eller fått panträtt eller annan rättighet upplåten åt sig
och därvid i god tro förlitat sig på överlåtarens resp. upplåtarens lagfart
kunna göra ett godtrosförvärv, dvs. förvärvarens rätt får bestå trots att den
som förfogat över fastigheten inte varit dess rätte ägare. Den vars rätt får
vika i nu angivna situationer skall kunna få ersättning av allmänna medel
för sin förlust. Bestämmelserna, som utgör en principiell nyhet för svensk
rätt, syftar till att stärka tilltron till fastighetsbokens innehåll.

Reglerna om inskrivningsväsendet i 19—23 kap. har moderniserats och
systematiserats.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år i970

Lagförslaget

Del lagförslag som fogats vid propositionen har följande lydelse.

Förslag

till

Jordabalk

Härigenom förordnas, att jordabalken i Sveriges rikes lag skall ha följan*
de lydelse.

FÖRSTA AVDELNINGEN

Rättsförhållanden rörande fast egendom
1 KAP.

Fastighet och dess gränser

1 §

Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetsbildning
finns särskilda bestämmelser.

Sämjedelning är utan verkan.

2 §

Om allmänt vattenområde och fastighets gräns mot sådant område finns
särskilda bestämmelser.

3 §

Gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på
marken i laga ordning. Kan utmärkningen ej längre fastställas med säkerhet,
har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte
handlingar, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.
Om gränsens sträckning ej utmärkts på marken i laga ordning, har
gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar.

4 §

Har gräns ej blivit lagligen bestämd, gäller de rå och rör eller andra märken
som av ålder ansetts utmärka gränsen.

Om gränsen tillkommit genom expropriation eller liknande tvångsför*

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

värv, har gränsen den sträckning som med ledning av fångeshandling, innehav
och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.

5 §

Om gräns i vattenområde ej kan bestämmas med ledning av 3 eller 4 §,
har gränsen sådan sträckning att till varje fastighet föres den del av vattenområdet
som är närmast fastighetens strand. För mindre holme eller skär
föres dock ej någon del av vattenområdet till fastigheten. Har stranden förskjutits,
är dess tidigare läge, om det kan fastställas, avgörande för gränsens
sträckning.

Sträckning av gräns i vattenområde bestämmes efter normalt medelvattenstånd.
1 Vänern, Vättern och Hjälmaren samt i Storsjön i Jämtland fastställes
dock sträckningen efter ett vattenstånd av

i Vänern 3,60 meter över nedre slusströskeln vid Sjötorp,
i Vättern 2,97 meter över västra slusströskeln vid Motala,
i Hjälmaren 2,77 meter över södra slusströskeln vid Notholmen och
i Storsjön 292,45 meter över nollplanet i det höj dsystem som ligger till
grund för sjöns reglering.

6 §

Hiu fastighet blivit skild från angränsande vattenområde genom att
stranden förskjutits, har fastighetens ägare rätt att nyttja området mellan
fastigheten och vattnet under förutsättning att området är av ringa omfattning
och att dess ägare icke lider skada eller olägenhet av betydelse. Fastighetens
ägare har därvid samma rätt som enligt 1 kap. 3 § vattenlagen (1918:
523) tillkommer strandägare.

2 KAP.

Tillbehör till fastighet

1 §

Till fastighet hör

byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan
jord för stadigvarande bruk,

på rot stående träd och andra växter,
naturlig gödsel.

Till fastighet hör även sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd
utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövning
av servitut till förmån för fastigheten och icke hör till den fastighet
där den finns.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 5

2 §

Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd,
om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna,
såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus
eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna,
element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis,
brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel.

I enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till
byggnad, såvitt angår

1. bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp
samt maskin för tvätt eller mangling,

2. butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,

3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,

4. ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och
anläggning för maskinmjölkning,

5. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket
hör ej till byggnaden.

3 §

Till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet
hör, utöver vad som följer av 1 och 2 §§, maskin och annan utrustning som
tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna.
Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör dock icke till fastigheten.
4

4 §

Föremål som nyttjanderättshavare eller eljest annan än fastighetsägaren
tillfört fastigheten hör ej till denna, om icke föremålet och fastigheten kommit
i samme ägares hand. Detsamma gäller i fråga om föremål som enligt
3 § kan höra till fastigheten och tillförts denna av fastighetsägaren utan att
han ägde föremålet. Har fastighetsägaren tillfört fastigheten föremål som
enligt 3 § kan höra till fastigheten och som han förvärvat under villkor att
överlåtaren har rätt att återtaga föremålet om förvärvaren åsidosätter vad
som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, hör föremålet icke till fastigheten
så länge villkoret gäller.

Ingår föremål, som tillförts fastighet av annan än fastighetsägaren, i företagsintecknad
verksamhet och har föremålet och fastigheten kommit i samme
ägares hand genom att fastighetsägaren förvärvat verksamheten eller
näringsidkaren förvärvat fastigheten, hör föremålet likväl icke till fastigheten,
om det icke upphört att svara för inteckningen eller, i det fall näringsidkaren
förvärvat fastigheten, om icke sex månader förflutit från det han
sökt lagfart på sitt fång. Har inteckningshavaren före utgången av angivna

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

tid väckt talan om betalning och anmält detta till inskrivningsmyndigheten
för det område där fastigheten ligger, hör föremålet ej till fastigheten, om
icke två månader förflutit från det talan avgjorts genom dom eller beslut
som vunnit laga kraft.

5 §

Förvärvar fastighetsägaren föremål under villkor att överlåtaren har rätt
att återtaga föremålet, om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom
enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till föremålet skall förbli hos
överlåtaren till dess betalning erlagts eller annan förutsättning uppfyllts, får
villkoret ej göras gällande sedan fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet
så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.

I fråga om möjligheten att göra avtalet gällande äger första stycket motsvarande
tillämpning för det fall att avtalet betecknats som hyresavtal eller
betalningen erlagts som vederlag för föremålets bruk och nyttjande, om det
är åsyftat att den som fått föremålet utgivet till sig skall bli ägare av detta.

6 §

Byggnad, stängsel och annan anläggning på område, som besväras av inskriven
tomträtt, samt anläggning för gruvdrift hör ej till fastigheten även
om de tillhör fastighetens ägare.

7 §

Överlåtelse av föremål som hör till fastighet gäller ej mot tredje man, förrän
föremålet skiljes från fastigheten på sådant sätt att det ej längre kan anses
höra till denna.

3 KAP.

Rättsförhållanden mellan grannar

1 §

Var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig
hänsyn till omgivningen.

2 §

Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför
detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen.
Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om
denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 7

3 §

Den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete på sin mark skall
vidtaga varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada
på angränsande mark. Han skall ersätta skada som uppkommer till följd av
att han eller någon som han anlitat underlåtit att vidtaga sådan åtgärd eller
i annat hänseende brustit i omsorg vid arbetets utförande.

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åtgärden
avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersättas.
Om det begäres, skall pant eller borgen enligt utsökningslagen (1877:
31 s. 1) ställas hos länsstyrelsen till säkerhet för ersättningen innan arbetet
börjar.

Är byggnad eller annan anläggning som hör till angränsande mark, till
följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, av sådan beskaffenhet
att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada
med anledning av arbete som icke sträckes nedanför vanligt källardjup,
skall åtgärden bekostas av den angränsande markens ägare.

4 §

Är grävning eller liknande arbete särskilt ingripande eller medför det av
annan anledning särskild risk för omgivningen, skall den skada som uppkommer
till följd av arbetet ersättas även om försumlighet icke föreligger.

5 §

Åtgärd för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete
får vidtagas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig
kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas,
om markens ägare ej är skyldig att bekosta arbetet. Om det begäres, skall
pant eller borgen enligt utsökningslagen (1877: 31 s. 1) ställas hos länsstyrelsen
till säkerhet för ersättningen innan arbetet börjar.

6 §

Ersättning enligt 3 § första eller andra stycket eller enligt 4 eller 5 § skall
nedsättas hos länsstyrelsen. Om fördelning och utbetalning av nedsatt belopp
samt verkan därav gäller bestämmelserna om expropriation i tillämpliga
delar. Beloppet får dock utbetalas till ägaren av den angränsande marken
utan att nedsättning sker, om det är väsentligen utan betydelse för innehavare
av fordran för vilken marken svarar. Har beloppet nedsatts men fördelning
ännu ej skett, får länsstyrelsen utbetala beloppet till den angränsande
markens ägare, om medgivanden från fordringshavarna företes hos
länsstyrelsen.

Har beloppet utbetalats utan nedsättning, svarar den ersättningsskyldige
för förlust som till följd därav uppkommer för fordringshavare som anges i
första stycket.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

7 §

Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande
mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra
betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej
skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen
avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om
den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med
avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till annan,
denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång
som anläggningen medför.

Om trappa som skjuter över gatulinje finns särskilda bestämmelser.

4 KAP.

Köp, byte och gåva
Köpets form

1 §

Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som
underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskillingen
och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på
köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling,
är det tillräckligt att denna anges.

Köp som icke uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltigt.

2 §

Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare
köpehandling angående samma förvärv, äger 1 § första stycket tillämpning
även i fråga om den senare handlingen. Handling som icke uppfyller dessa
föreskrifter är utan verkan som köpehandling. 3

3 §

Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om
den innebär att

1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor,

2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 §,

3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller
upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Villkorligt köp

4 §

Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer
än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats,
är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara två år.

Första stycket äger icke tillämpning på villkor, varigenom förvärvets
fullbordan eller bestånd göres beroende av att köpeskillingen erlägges eller
att i 7—9 §§ avsedd fastighetsbildning sker, och utgör ej heller hinder
att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.

5 §

Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas, skall det
anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens
erläggande.

6 §

Har enligt köpehandlingen förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende
av villkor och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare
köpehandling angående förvärvet, beror förvärvets fullbordan eller bestånd
ej längre av villkoret, om icke detta intages även i den senare handlingen.

Köp av del av fastighet

7 §

Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares
hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med
köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då
köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången
av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet.

8 §

Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas
genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med
den eller de andra delägarna.

Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas äger 7 §
motsvarande tillämpning. 9

9 §

I fråga om köp av mark som är samfälld för flera fastigheter eller av
fastighets andel i sådan mark äger 7 § motsvarande tillämpning.

1-f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 saml. 3 avd. Nr 80

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år i970

Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser

10 §

Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde skall
ske, tillkommer säljaren. Denne får dock icke avverka skog annat än
till husbehov och ej heller avhända fastigheten annat än dess vanliga
avkastning.

Arrendeavgift, hyra och annan inkomst av fastigheten, som belöper på
tiden före tillträdesdagen, tillkommer säljaren.

Avgift som utgår för fastigheten och belöper på tiden från och med tillträdesdagen
bäres av köparen. I förhållande till säljaren svarar köparen
för stämpelskatt för förvärvet.

11 §

Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras
medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på
köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens
sida.

Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken
säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej
skadan är av ringa betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom
ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

12 §

Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård
eller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva
köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada. Om skadan är av
ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svildigt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är
rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren förfarit svikligt.

13 §

Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall
han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om ej
dröjsmålet är av ringa betydelse.

14 §

Undandrager sig säljaren utan skäl att enligt föreskrift i köpehandling
medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling
angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom
för att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13 § motsvarande tilllämpning.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

15 §

Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har
han rätt att häva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart
beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Om skadan
är av ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande
av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut
i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej
säljaren förfarit svikligt.

16 §

Svarar fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt
för högre belopp än som förutsattes vid köpet, får köparen av köpeskillingen
innehålla vad som på grund härav kan komma att utgå ur fastigheten.
Om ej så mycket av köpeskillingen återstår att betala och säljaren icke erlägger
skillnaden inom en månad efter tillsägelse, har köparen rätt att häva
köpet och få ersättning för skada.

Avser inteckning i den överlåtna fastigheten även annan fastighet och
förutsattes ej detta vid köpet, har köparen rätt att häva köpet och erhålla
ersättning för skada, om ej säljaren inom en månad efter tillsägelse ombesörjt,
att det gemensamma ansvaret upplösts.

17 §

Besväras fastigheten av annan rättighet än som avses i 16 § utan att
köparen vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom, äger 12 § motsvarande
tillämpning.

Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde byggnad eller
annat som, om det är i samme ägares hand som fastigheten, enligt lag hör
till denna samt köparen var i god tro vid köpet.

18 §

Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke förvärvat den rådighet
över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, äger 12 §
motsvarande tillämpning.

19 §

Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen
eljest, utan att fall som avses i 16—18 § föreligger, med hänsyn till omständigheterna
haft anledning räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande
tillämpning. Ersättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser
egenskap som kan anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

20 §

Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga kartor och andra
handlingar angående fastigheten vilka är av betydelse för köparen som
ägare av denna. Om handlingarna angår även annan egendom, skall de efter
tillsägelse tillhandahållas köparen.

21 §

Om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, skall säljaren återbära
köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid köpet, ersätta köparen
dennes skada.

Är första stycket tillämpligt beträffande endast en del av fastigheten, får
köparen, om han var i god tro vid köpet, häva detta såvitt angår fastigheten
i övrigt. Bestämmelserna i 12 § äger därvid motsvarande tillämpning. Den
tid inom vilken talan om hävning skall väckas räknas dock från det fastighetsdelen
frångick köparen.

22 §

Kan säljaren ej erlägga vad som åligger honom enligt 21 §, får köparen
kräva säljarens fångesmän i tur och ordning i den mån de ej är fria från
ansvar enligt 21 §.

23 §

Har köparen icke erlagt hela köpeskillingen när klandertalan väckes, får
han innehålla återstoden till dess betryggande säkerhet ställes för vad som
säljaren kan åläggas att utge, om talan bifalles.

24 §

Blir köp av fastighet ej bestående på den grund att fastigheten överlåtits
även till annan och denna överlåtelse skall åtnjuta företräde, äger 21 § motsvarande
tillämpning. Talan om hävning skall dock väckas inom den tid
som anges i 15 §.

Sedan talan om företräde mellan överlåtelserna väckts, äger även 23 §
motsvarande tillämpning.

25 §

1 fråga om säljarens rätt till ränta på köpeskillingen äger de i 9 kap. 10 §
handelsbalken angivna grunderna tillämpning.

Om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen häves på grund av utebliven
betalning av köpeskillingen, skall köparen ersätta säljaren dennes skada.

26 §

Är förvärvets fullbordan eller bestånd enligt köpehandlingen beroende av
att köpeskillingen betalas och har köparen sedan köpet slöts

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

blivit försatt i konkurs,

fått till stånd offentlig ackordsförhandling utan konkurs,
vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sina skulder,
om han är köpman, inställt sina betalningar eller

i annat fall funnits vara på sådant obestånd att han måste antagas icke
kunna fullgöra sin betalningsskyldighet mot säljaren,

har säljaren rätt att häva köpet, om ej utan oskäligt uppehåll efter tillsägelse
betryggande säkerhet ställes för köpeskillingen. Häves köpet, skall
köparen ersätta säljaren dennes skada.

27 §

Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får
han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren
kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå ur
fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen. Om vad som köparen
erlagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han
betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet,
får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det gemensamma
ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rättighet och denna väsentligt minskar fastighetens
värde eller dess användbarhet i säljarens hand eller om eljest fastigheten
väsentligt försämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund av
åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra till köparen eller beror
av denne, får köparen häva köpet endast om säljaren förfarit svikligt.

Byte
28 §

Bestämmelserna i 1—27 §§ gäller i tillämpliga delar i fråga om byte. Om
fastighet som gått i byte mot annan fastighet kan frånvinnas förvärvaren
efter klander eller frångår honom till följd av omständighet som anges i 24 §,
får han dock icke återtaga den fastighet han lämnade i byte. I stället har
han rätt till ersättning i pengar.

Gåva

29 §

Bestämmelserna i 1—3 och 7—9 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga
om gåva.

30 §

Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor under viss tid utöver
två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obe -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

stämd tid, gäller villkoret icke mot den till vilken gåvotagaren överlåtit fastigheten,
såvida icke talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen.
Kan till följd av att villkoret sålunda icke blir gällande givaren ej återfå
gåvan, har gåvotagaren att till givaren utge gåvans värde.

Om gåva till förmån för ofödda finns särskilda bestämmelser.

31 §

Återgår gåva på grund av villkor som avses i 30 § och skall panträtt eller
annan rättighet som tillkommit efter upplåtelse av gåvotagaren alltjämt bestå,
skall gåvotagaren ersätta givaren dennes förlust.

5 KAP.

Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m. m.

1 §

Avträder någon fast egendom efter klander, skall han dessutom utge ersättning
för avkastning, som egendomen frambringat under tid efter det att
han fick kännedom om att annan ägde bättre rätt till egendomen eller stämning
delgavs honom. Ersättning skall också utges för arrendeavgift, hyra
och annan inkomst av egendomen, som belöper på nämnda tid. Han får dock
tillgodoräkna sig skälig ersättning för de kostnader han haft för att erhålla
avkastningen och inkomsten samt för att under angivna tid underhålla egendomen.

Om avkastningen eller inkomsten på grund av den avträdandes försumlighet
understigit vad som skäligen kunnat erhållas, skall han ersätta skillnaden.

2 §

Har egendomen skadats eller på annat sätt minskats i värde till följd av
åtgärd eller annan omständighet som är att hänföra till den som avträder
egendomen, skall denne ersätta värdeminskningen, om och i den mån det
med hänsyn till beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna
i övrigt ej kan anses obilligt. 3

3 §

Den som vinner egendomen är skyldig att ersätta den som avträder egendomen
nödvändig kostnad som denne haft utöver vad som fordrats för egendomens
underhåll under den tid han innehaft denna. Även nyttig kostnad
skall ersättas, om den ej gjorts under tid som anges i 1 §. Ersättning för
nyttig kostnad utgår dock med högst det belopp varmed egendomens värde
höjts genom den åtgärd som kostnaden avser.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

4 §

Den som vill framställa anspråk på ersättning enligt 1—3 § skall väcka
talan inom två år från det egendomen avträddes. Iakttages ej tiden, är rätten
till talan förlorad. Om den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra
parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

5 §

Har den som avträder egendomen haft annan än nödvändig kostnad för
denna och kan vad som sålunda påkostats skiljas från egendomen, får han
föra bort det, om icke den vinnande vill lösa det enligt vad som sägs nedan.

Vill den som avträder egendomen begagna sin rätt enligt första stycket,
skall han inom en månad från den dag då egendomen avträddes eller, om
han före utgången av denna tid väckt talan om ersättning enligt 3 §, från den
dag då dom, varigenom hans talan helt eller delvis lämnats utan bifall, vann
laga kraft, erbjuda den som vunnit egendomen att lösa vad han önskar föra
bort. Vill den vinnande begagna sig av erbjudandet, skall han inom en månad
från erbjudandet underrätta den som avträder egendomen därom samt
dessutom, om samtidigt med erbjudandet krävts säkerhet för lösesumman,
ställa betryggande säkerhet för den. Försummar den vinnande något av vad
som sålunda föreskrives, är hans rätt att lösa förlorad.

6 §

Det som ej förts bort inom tre månader efter det att erbjudandet om inlösen
avvisades eller tiden för dess antagande utgick, tillfaller den vinnande
utan ersättning.

Den som avträder egendomen får ej utan den vinnandes samtycke föra
bort något från egendomen, innan han ställt betryggande säkerhet för vad
han enligt 1 eller 2 § kan vara skyldig att utge eller, om ersättningen blivit
bestämd till beloppet, han betalat detta.

Om den som avträder egendomen fört bort något från denna, skall han
återställa egendomen i dess tidigare skick. 7

7 §

Bestämmelserna i 1—6 §§ äger motsvarande tillämpning när fast egendom
överlåtits till flera och tvist om företrädet uppstår mellan dem.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

6 KAP.

Panträtt

Upplåtelse av panträtt

1 §

Ägare av fastighet, som vill upplåta panträtt i denna till säkerhet för fordran,
har rätt att i den ordning som anges i 22 kap. hos inskrivningsmyndigheten
erhålla inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp (inteckning).
Myndighetens bevis om inskrivningen kallas pantbrev.

Inteckning kan enligt 22 kap. beviljas i flera fastigheter (gemensam inteckning)
. Gemensam inteckning kan också uppkomma genom att intecknad
fastighet delas.

2 §

Panträtten upplåtes genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet
som pant för fordringen.

Bestämmelser om fastighetsägarens rätt när pantbrev icke alls eller delvis
utnyttjats för pantsättning (ägarhypotek) finns i 9 §.

Panträttens innebörd

3 §

När myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare
i fastighet, har borgenär rätt att för fordran, som är förenad med panträtt
i fastigheten, med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag få
betalning ur medlen intill pantbrevets belopp. I den mån detta ej förslår,
erhåller borgenären genom tillägg betalning ur medlen för ränta på kapitalbelopp
inom pantbrevets belopp, för skadestånd på grund av förtida betalning
samt för ersättning för indrivningskostnad och annan kostnad som
föranledes av fordringsförhållandet. Tillägget får icke överstiga femton procent
av fordringens inom pantbrevets belopp liggande kapitalbelopp jämte
sex procent årlig ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes,
konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som eljest skall fördelas.

Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran och har inteckningarna
samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra,
skall bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens
sammanlagda belopp.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

4 §

Borgenär har rätt att få betalning enligt 3 § även om fordringen preskriberats
eller icke blivit anmäld efter kallelse på okända borgenärer.

5 §

Om skyldighet för borgenär att, fastän fordringen ej är förfallen till betalning,
mottaga betalning ur medel som myndighet skall fördela mellan
rättsägare i fastigheten finns särskilda bestämmelser.

6 §

Försämras fastigheten till följd av vanvård eller naturhändelse eller av
annan därmed jämförlig orsak så att panträttens värde väsentligt minskas,
får borgenären söka betalning ur fastigheten fastän fordringen ej är förfallen
till betalning.

Upplåtelse av panträtt i vissa fall

7 §

Har fastighet överlåtits och har förre ägaren innan nye ägaren sökt
lagfart upplåtit panträtt i fastigheten, gäller upplåtelsen, om borgenären vid
upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid
sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om äganderättsöverlåtelsen.
Om fastigheten överlåtits även till annan, äger vad som sagts nu
tillämpning i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort innan
den förre förvärvaren sökt lagfart.

Första stycket äger tillämpning även när fastigheten övergått genom sådant
förvärv som avses i 17 kap. 11 §.

8 §

Frångår fastighet innehavaren efter klander, är upplåtelse av panträtt
som skett efter det att fastigheten kom ur rätte ägarens hand utan verkan,
om annat ej följer av 18 kap. eller av annan bestämmelse.

Första stycket äger motsvarande tillämpning när förvärv av fastighet
återgår som ogiltigt eller avtal om sådant förvärv häves av överlåtaren.
Om gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor, varav
gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende under viss tid utöver två
år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid,
gäller dock upplåtelsen, såvida den icke skett efter det att talan väcktes.

Ägarhypotekets innebörd

9 §

Om pantbrev icke överlämnats som pant för fordran, är fastighetens
ägare berättigad att vid sådan fördelning som avses i 3 § med den företrä -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

desrätt inteckningen medför enligt lag erhålla tilldelning ur medlen med
pantbrevets belopp. Har pantbrev överlämnats som pant för fordran men
understiger fordringen pantbrevets belopp, är fastighetsägaren berättigad
att ur medlen erhålla skillnaden.

Gemensamt intecknade fastigheters inbördes ansvar

10 §

Ansvaret för inteckning som beviljats i flera fastigheter vilar på var
och en av fastigheterna till det belopp som faller på fastigheten efter förhållandet
mellan dennas särskilda värde och sammanlagda värdet av alla
fastigheterna. Som fastighets värde gäller därvid taxeringsvärdet för året
innan inteckningen söktes eller, om särskilt taxeringsvärde då ej fanns för
fastigheten, det taxeringsvärde som därefter först fastställes. Om någon av
fastigheterna skall säljas utmätningsvis och taxeringsvärde som angivits
nu icke finns för var och en av fastigheterna, gäller de värden som överexekutor
låter åsätta fastigheterna enligt lagen ( ) om exekutiv för säljning

av fast egendom.

Kan borgenär ej erhålla betalning ur köpeskillingen för intecknad fastighet
med det belopp för vilket fastigheten svarar enligt första stycket,
svarar de övriga fastigheterna för återstoden av beloppet med fördelning
efter där angivna grunder. Kan ur någon av dessa fastigheter betalning ej
erhållas för dess andel i återstoden, fördelas bristen på samma sätt mellan
de återstående fastigheterna.

11 §

Har intecknad fastighet delats, fördelas ansvaret mellan de särskilda
delarna enligt 10 §, om annat ej anges i andra stycket.

Delades fastigheten genom avstyckning och är stamfastigheten och den
avstyckade fastigheten icke längre i samme ägares hand, svarar stamfastigheten
för hela inteckningen och den avstyckade fastigheten endast för
vad som icke kan utgå ur stamfastigheten. Om flera fastigheter avstyckats
från stamfastigheten, svarar fastighet, på vilken lagfart icke sökts, före fastighet,
på vilken lagfart sökts, och fastighet, på vilken lagfart sökts senare,
före fastighet, på vilken lagfart sökts tidigare. Har lagfart sökts på samma
inskrivningsdag eller har lagfart icke sökts på någon av fastigheterna, svarar
fastighet som senare övergått till ny ägare före fastighet som tidigare
övergått till ny ägare. Mellan fastigheter som övergått samma dag fördelas
ansvaret efter de grunder som anges i 10 §.

Andra stycket hindrar icke att borgenären söker betalning samtidigt ur
stamfastighet och avstyckad fastighet.

Bestämmelse om att avstyckad fastighet i vissa fall icke svarar för inteckning
i stamfastighet finns i 16 § andra stycket.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Vissa bestämmelser om intecknings och pantbrevs giltighet

12 §

Avser inteckning endast en fastighet och säljes denna på exekutiv auktion,
är inteckningen, sedan auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen betalats,
utan verkan till belopp som enligt sakägarförteckningen icke täckes
av köpeskillingen, behållen avkastning eller andra influtna medel, om ej
överexekutor förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Har medel influtit
genom särskild försäljning av tillbehör, är inteckning utan verkan till belopp
som ur medlen utfallit på pantbrevets belopp.

Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv
auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande
tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar,
förlorar inteckningen sin verkan, om ej överexekutor förordnat om fortsatt
inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir inteckningen
såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej överexekutor
förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fastighet
utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp.

13 §

Fördelas medel som är att tillgå vid utsökning utan att fastigheten sålts,
är inteckning utan verkan till den del medlen utfallit på pantbrevets belopp.

Första stycket gäller ej, om innehavaren av pantbrevet avstått från sin
rätt till betalning och, när fråga är om gemensam inteckning, samtycke till
avståendet lämnats av såväl ägare till övriga av inteckningen besvärade fastigheter
som innehavare av panträtt, vilken gäller i en eller flera av fastigheterna
med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen.

14 §

Avstås intecknad fastighet eller område av sådan fastighet på grund av
expropriation eller liknande tvångsförvärv, är inteckningen utan verkan i
den inlösta egendomen, sedan inlösen fullbordats. Såvitt angår annan av inteckningen
besvärad egendom är inteckningen utan verkan till belopp som
vid fördelning av medel med anledning av tvångsförvärvet utfallit på pantbrevets
belopp. Härvid äger 13 § andra stycket motsvarande tillämpning.

15 §

Har myndighet i annat fall än som avses i 12—14 § fördelat medel mellan
rättsägare i intecknad fastighet, är inteckningen utan verkan till den del
medlen utfallit på pantbrevets belopp. Härvid äger 13 § andra stycket motsvarande
tillämpning.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

16 §

Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fastighet eller
fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i sammanläggningen
ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna hela den nybildade fastigheten.

Avstyckas samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet, svarar den avstyckade
fastigheten icke för inteckning i stamfastighet.

17 §

Om inteckning blir utan verkan, är även pantbrevet utan verkan. Ändras
i annat fall inteckning till belopp eller omfattning, erhåller pantbrevet verkan
i enlighet med inteckningens ändrade innehåll.

Dödning av förkommet pantbrev medför ej att inteckningen blir utan
verkan.

7 KAP.

Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft
Bestämmelsernas tillämpningsområde
1 §

Detta kapitel avser arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt
servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten upplåtits genom avtal.

Om vissa rättigheter som anges i första stycket finns bestämmelser även
i 8—15 kap.

Förekommer eljest i lag eller annan författning särskilda bestämmelser
om rättighet som avses i detta kapitel, äger de tillämpning.

2 §

Detta kapitel gäller i tillämpliga delar även hyresrätt i hus, som ej hör till
fastighet.

3 §

Av fastighetsägaren åt annan upplåten rätt att avverka skog på fastigheten
eller att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller dennas naturtillgångar
eller att jaga eller fiska på fastigheten är alt anse som nyttjanderätt,
även om med rättigheten icke är förenad rätt att i övrigt nyttja fastigheten.
4

4 §

Bestämmelserna i denna balk om nyttjanderätt avser icke gravrätt, vågrätt
eller bostadsrätt.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Upplåtelsetiden

5 §

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är ej bindande
längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom
stadsplan är dock ej bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjanderätt
för någons livstid gäller utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för
annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten.
Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av
avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna
längsta tiden för nyttj anderätts bestånd och vill fastighetsägaren
eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått ut, skall
uppsägning ske.

6 §

Upplåtelse av servitut eller rätt till elektrisk kraft får ske utan begränsning
till tiden.

Förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till

upplåtelseavtalet

7 §

Överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden gäller som ny upplåtelse.

Förlängning på grund av lag eller med tillämpning av bestämmelse i upplåtelseavtalet
innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

8 §

Överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller
som ny upplåtelse i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare
av rättighet i denna, om ej annat följer av andra stycket.

Ändring i eller tillägg till nyttj anderättsavtal med tillämpning av bestämmelse
i lag om rätt till förlängning av sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse
kommer till stånd.

Sker ändring i eller tillägg till upplåtelseavtal som upprättats skriftligen,
skall detta anmärkas på handlingen, om fastighetsägaren eller rättighetshavaren
begär det.

Hinder mot andelsupplåtelse

9 §

Avtal som innebär att i detta kapitel avsedd rättighet skall gälla i andel i
fastighet eller i fastighets andel i mark, som är samfälld för flera fastigheter,

22 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

har ej verkan som upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk
kraft.

Rätt till inskrivning

10 §

Nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling samt servitut får
inskrivas. Förbehåll som strider häremot är utan verkan utom i fråga om
arrende eller hyra.

Rätt till elektrisk kraft får inskrivas, om ägaren av den fastighet i vilken
rättigheten upplåtits medgivit skriftligen att inskrivning får ske.

Rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare

11 §

Överlåtes fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger
det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra
förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant
förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten
överlåtes.

Överlåtes fastighet, som besväras av rätt till elektrisk kraft, gäller upplåtelsen
mot den nye ägaren oberoende av förbehåll.

12 §

Har beträffande skriftlig upplåtelse, som skall äga bestånd mot ny ägare
av fastigheten, träffats överenskommelse som avses i 7 § första stycket eller
8 § första stycket och är överenskommelsen anmärkt på fastighetsägarens
exemplar av upplåtelsehandlingen, gäller överenskommelsen mot den nye
ägaren som om förbehåll skett.

13 §

Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra
mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och
tillträde ägt rum före överlåtelsen.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 §. I
fråga om överenskommelse som avses i 7 § gäller första stycket endast om
den förut gällande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde ej
skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i tillämpning.

14 §

I annat fall än som avses i 11—-13 § gäller upplåtelsen mot den till vilken
fastigheten överlåtits endast om upplåtelsen enligt 17 kap. äger företräde
framför överlåtelsen på grund av inskrivning eller den nye ägaren vid över -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 23

låtelsen ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen.

överlåtes vid arrende eller hyra fastigheten efter rättighetshavarens tillträde
och gäller enligt 11—13 §§ upplåtelsen ej mot den nye ägaren, skall
upplåtelsen likväl bestå mot honom, om han ej uppsäger avtalet inom tre
månader från överlåtelsen.

15 §

Förbehåll som strider mot bestämmelserna i 11—14 §§ om rättighetens
bestånd mot ny ägare av fastigheten är utan verkan.

16 §

Säljes fastighet på exekutiv auktion, gäller upplåtelse av nyttjanderätt,,
servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen
skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt lagen ( )

om exekutiv försäljning av fast egendom eller rättigheten enligt samma lag
är skyddad utan förbehåll.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller
hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i lagen
( ) om exekutiv försäljning av fast egendom.

17 §

Överlåtes fastigheten och skall upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller
rätt till elektrisk kraft gälla mot den nye ägaren, är denne berättigad att
uppbära arrendeavgift, hyra eller annat vederlag för rättigheten i den mån
vederlaget förfaller till betalning efter det att han tillträtt fastigheten. Efter
nämnda tidpunkt får han även i övrigt utöva de befogenheter som på grund
av upplåtelseavtalet tillkommer fastighetens ägare. På belopp, som förfaller
till betalning mer än sex månader eller, i fråga om arrende, mer än ett
år efter det att rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtelsen eller
fick skälig anledning till förmodan därom, får rättighetshavaren icke avräkna
fordran hos den förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller
betalning som rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren eller annan
uppgörelse med denne, om icke den nye ägaren ägde eller bort äga kännedom
därom vid överlåtelsen.

Den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de
skall fullgöras efter det att han tillträtt fastigheten.

Har fastigheten förvärvats på exekutiv auktion, gäller lagen ( ) om

exekutiv försäljning av fast egendom i fråga som avses i första och andra
styckena.

18 §

Har den som överlåtit fastigheten försummat att göra förbehåll enligt
It § första stycket och kommer upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

till följd därav ej att gälla mot den nye ägaren, skall överlåtaren ersätta
rättighetshavaren dennes skada.

19 §

Säljes fastigheten på exekutiv auktion och kommer upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller rätt till elektrisk kraft ej att gälla mot den nye ägaren,
skall den från vilken försäljningen ägt rum ersätta rättighetshavaren
dennes skada. Har rättigheten bevarats genom att rättighetshavaren tillskjutit
medel enligt lagen ( ) om exekutiv försäljning av fast egendom,

har rättighetshavaren såsom skadestånd rätt till ersättning för tillskottet i
den mån detta ej överstiger värdet av rättigheten. Om upplåtelsen skett utan
vederlag, äger vad som sagts förut tillämpning endast om fastigheten sålts
för annat ändamål än till betalning av fordran för vilken den på grund av
utmätning eller eljest svarar.

Rätt till ersättning enligt första stycket tillkommer ej rättighetshavare
som genom överenskommelse vid auktionen låtit rättighetens företrädesläge
försämras, om det ej är uppenbart att rättigheten ändå skulle ha gått förlorad.

20 §

Underlåter den nye ägaren att fullgöra vad som anges i 17 § andra stycket,
är överlåtaren skyldig att ersätta rättighetshavaren dennes skada. För ersättningen
svarar även sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken upplåtelsen
varit gällande.

För ersättning som den från vilken fastigheten övergått har att utgiva till
rättighetshavare enligt 18 eller 19 §, svarar även sådan tidigare ägare av
fastigheten mot vilken upplåtelsen varit gällande. Rätt till ersättning tillkommer
dock ej rättighetshavare mot sådan tidigare ägare utan vars samtycke
han låtit inskrivning av rättigheten dödas eller nedsättas, om det ej,
när fråga är om exekutiv försäljning, är uppenbart att rättigheten ändå skulle
ha gått förlorad.

Den som är ersättningsskyldig enligt första eller andra stycket blir fri från
ansvar, om ej rättighetshavaren inom sex månader från det han fick kännedom
om att fastigheten övergått från denne skriftligen anmält att han vill
kunna hålla sig till honom.

21 §

Förbehåll som upphäver eller inskränker rättighetshavarens rätt till ersättning
enligt 18—20 §§ är utan verkan.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Rättigheters inbördes ställning

22 §

Finns i samma fastighet flera rättigheter som ej är inskrivna och kan de
ej utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra, äger de sinsemellan
företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits.

Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de
skett, skall rätten på talan förordna om företrädet mellan dem efter vad
som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

23 §

Vid exekutiv auktion äger rättigheter som ej är inskrivna sinsemellan
företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits. Är upplåtelserna samtidiga
eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, äger de lika rätt, om ej
annat blivit bestämt enligt 22 § andra stycket.

Första stycket gäller i tillämpliga delar när myndighet i annat fall än
med anledning av exekutiv auktion fördelar medel mellan rättsägare i den
ordning som gäller vid fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast
egendom.

24 §

När rättighet, som ej utan förfång för annan rättighet kan utövas vid sidan
av denna, skall vika, har rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren
för skada, om han vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om
den andra upplåtelsen.

Rättighetens upphörande i vissa fall

25 §

Bestämmelserna i 6 kap. 8 § äger motsvarande tillämpning i fråga om
nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft.

Är rättighet som upplåtits mot vederlag utan verkan enligt första stycket,
har rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren för skada, om han
var i god tro när upplåtelsen ägde rum. Bestämmelser om att rättighetshavaren
i vissa fall kan få ersättning av staten finns i 18 kap.

26 §

Om rättighetens upphörande eller inskränkning på grund av expropriation
eller liknande tvångsförvärv samt om rättighetshavarens rätt till ersättning
med anledning därav finns särskilda bestämmelser.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Verkan av ändring i fastighetsindelningen

27 §

Delas fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut, gäller rättigheten
i var och en av de nya fastigheterna. Är rättighetens utövning genom
upplåtelseavtalet begränsad till visst område, upphör rättigheten dock att
besvära fastighet som icke omfattar någon del av området.

Delas fastighet, i vilken upplåtits rätt till elektrisk kraft, gäller rättigheten
i den fastighet till vilken den elektriska kraftstationen hör efter delningen.

28 §

Gäller nyttjanderätt eller servitut efter fastighetsdelning i flera fastigheter,
skall vederlag som utgår för rättigheten tillkomma ägarna av dessa i
förhållande till belastningen på varje fastighet.

29 §

Om fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut undergår fastighetsreglering,
får rättigheten därefter utövas på område, som genom
regleringen överföres till fastigheten. Detta gäller dock icke, om rättighetens
utövning genom upplåtelseavtalet är begränsad till viss del av fastigheten
eller utövning av rättigheten på det överförda området eljest måste anses
strida mot upplåtelsen. Föreskrift om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten
att bestämma nytt område för utövning av nyttjanderätt finns i fastighetsbildningslagen
( ).

Nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft gäller ej vidare i mark
eller byggnad som genom fastighetsreglering frångår fastighet vari rättigheten
upplåtits. Det åligger den som tillträder sådan byggnad att inom en
månad från tillträdet uppsäga hyresavtal som gällde mot avträdaren. I annat
fall gäller avtalet mot honom.

30 §

Har fastighet som besväras av tomträtt eller servitut genom fastighetsreglering
undergått förändring av betydelse för rättighetens utövning, skall
vederlag som utgår för rättigheten jämkas.

Om fastighet genom fastighetsreglering undergått förändring som medfört
att värdet av annan nyttjanderätt än tomträtt minskats, skall vederlaget
nedsättas med skäligt belopp. Vill nyttjanderättshavaren hellre uppsäga avtalet,
får han göra det, om förändringen ej är av ringa betydelse. Innebär
förändringen att nyttjanderättens värde ökas, får fastighetsägaren uppsäga
avtalet, om nyttjanderättshavaren icke medger skälig höjning av
vederlaget.

Talan om jämkning av vederlaget enligt första stycket eller om nedsätt -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

ning därav enligt andra stycket skall väckas inom två månader från det
fastighetsbildningsbeslutet vann laga kraft. För uppsägning enligt andra
stycket gäller samma tid. Iakttages ej tiden, är rätten till talan eller uppsägning
förlorad.

Om rättighetshavares rätt till ersättning i vissa fall vid fastighetsreglering
finns särskilda bestämmelser.

8 KAP.

Arrende i allmänhet
Inledande bestämmelser
1 §

Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt bestämmelserna
i detta kapitel och 9—11 kap. ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende
eller lägenhetsarrende.

Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål
än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende eller
anläggningsarrende.

2 §

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9—11 kap.
är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans
ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens godkännande
fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat
avtalsvillkor, får godkännande sökas endast om detta angivits i avtalet.
Avslår nämnden framställning om godkännande, förfaller avtalet, om ej
annat överenskommits.

Arrendeavtals ingående
3§

Avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende skall
upprättas skriftligen. I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring
eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan. Har arrendatorn
tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej
berott på honom att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd,
har han rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om ersättning inom
ett år från det jorden avträddes, är rätten till sådan talan förlorad.

28 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, om ej annat överenskommes.

Arrendeavtals upphörande vid uppsägning m. m.

4§

Uppsäges arrendeavtal med anledning av att arrenderätten är förverkad,
upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen,
om ej rätten eller överexekutor finner skäligt ålägga arrendatorn
att avflytta tidigare eller annat följer av 25 §.

Om arrendeavtal uppsäges av annan orsak som ger jordägare eller arrendator
rätt att frånträda avtalet, upphör avtalet att gälla på den fardag som
inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägningen
innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet dock genast att
gälla.

Fardag är den 14 mars.

5§

Är vid lägenhetsarrende arrendetiden ej bestämd, upphör avtalet att gälla
på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det uppsägning
skedde. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör
avtalet dock genast att gälla. Vad som sagts nu gäller ej, om uppsägningstid
avtalats.

6§

Är jordbruksarrende, bostadsarrende eller lägenhetsarrende upplåtet för
arrendatorns livstid, har vid dennes död hans make rätt att inträda som
arrendator under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades.
Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får jordägaren dock uppsäga
avtalet. När avtalet upphör att gälla på grund av arrendatorns eller den efterlevande
makens död, skall arrendestället avträdas på den fardag som inträffar
närmast efter sex månader från dödsfallet.

7§

Infaller dag då arrendeställe enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i
stället ske nästa vardag, om ej annat avtalats.

Sättet för uppsägning

8§

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen
lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga arrendeavgift
på jordägarens vägnar.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock
utan tillämpning av 12—15 §§ delgivningslagen (1970:000).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat
brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen
skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem
i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor,
på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits
nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan
finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga
uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och
Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att arrendeförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Hinder i arrenderätten

9 §

Har jordägaren i arrendeavtalet uppgivit att arrendeställets ägovidd är
större än den är eller har han i avtalet lämnat liknande oriktig uppgift, har
arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning
för skada. Han får även uppsäga avtalet. Är bristen av ringa betydelse eller
har mer än ett år gått från tillträdet, får uppsägning ske endast om jordägaren
förfarit svikligt.

10 §

Minskas eller försämras arrendeställets ägor genom vattenflöde, jordras
eller annan sådan händelse och är ej arrendatorn vållande till skadan, har
arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även
uppsäga avtalet, om ej förändringen är av ringa betydelse. Uppsägning får
ej ske sedan mer än ett år gått från förändringen eller, om denna inträffade
innan arrendatorn tillträdde arrendestället, från tillträdet.

11 §

Om någon del av arrendestället frångår arrendatorn på grund av att annat
förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap.
25 §, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Arrendatorn
har även rätt att uppsäga avtalet enligt reglerna i 10 §, om han var i
god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i
7 kap.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Betalning av arrendeavgift

12 §

Arrendeavgift skall betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång,
om ej annat avtalats.

Besiktning m. m.

13 §

Jordägaren har rätt att erhålla tillträde till arrendestället för besiktning.
Skall arrendestället avträdas, är arrendatorn skyldig att låta det visas på
lämplig tid. Jordägaren skall i god tid underrätta arrendatorn om dagen för
besiktningen eller visningen.

Pant eller borgen
14 §

Är pant eller borgen ställd för arrendeavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är arrendatorn skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom tre månader, får
jordägaren uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning
för skada.

Utmätning och konkurs

15 §

Om fastigheten utmätes före tillträdesdagen eller om före nämnda dag
fordran för vilken panträtt upplåtits i fastigheten fastställes till betalning
ur denna, får arrendatorn uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning
för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det arrendatorn
fick kännedom om utmätningen eller fastställandet till betalning. Upphäves
utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej
uppsägning ske därefter.

16 §

Bestämmelserna i 15 § äger motsvarande tillämpning, om jordägaren försättes
i konkurs före tillträdesdagen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr SO år 1970

17 §i

Försättes arrendatorn i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Jordägaren
har därvid rätt till ersättning för skada. Uppsäger ej konkursboet
avtalet inom en månad från utgången av den tid som är utsatt för bevakning
av fordringar i konkursen, svarar konkursboet för avtalets fullgörande
till arrendetidens utgång eller, om uppsägning sker efter utgången av först
angivna tid, till dess avtalet upphör att gälla.

18 §i

Om vid bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende arrendatorn
försättes i konkurs innan han tillträtt arrendestället, är arrendatorn
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter
det att säkerheten fordrades, får jordägaren uppsäga avtalet.

Uppsäger jordägaren avtalet och är detta träffat för viss tid som ej understiger
tio år, skall jordägaren utge skälig ersättning för arrenderättens
värde, om ej annat avtalats. I annat fall än då avtalet träffats för viss tid
som ej understiger tio år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till
ersättning för skada.

Om jordbruksarrende finns särskilda bestämmelser i 9 kap.

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt
19 §

Arrendatorn får ej utan jordägarens samtycke upplåta nyttjanderätt till
arrendestället eller del av detta. Han får dock, om ej annat avtalats, hyra ut
ledigt utrymme i byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats
eller för liknande ändamål, om det kan ske utan olägenhet för
jordägaren.

20 §

Arrendatorn får hyra ut egen byggnad på arrendestället, om det kan ske
utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats.

Bortförande av arrendatorn tillhörig egendom
21 §

Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i
övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden
eller vad som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när ar 1

Föreslås ändrad i prop. 1970: 142.

.32

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

rendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det
erbjudandet gjordes förklarat sig villig antaga detta, får arrendatorn föra
bort egendomen. Han skall dock återställa arrendestället i tjänligt skick.

Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället
bortfört inom tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk
på lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.

Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren
värdet av vad som tagits från fastigheten.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.

22 §

Har avträdande arrendator på arrendestället lämnat kvar annan honom
tillhörig egendom än som avses i 21 § och försummar han att inom tre månader
efter anmaning föra bort egendomen, tillfaller den jordägaren utan
lösen.

Arrenderättens förverkande
23 §

Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad
efter förfallodagen,

2. om arrendatorn vid jordbruksarrende undandrager sig att utföra arbete
som åligger honom enligt avtalet,

3. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad
som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

4. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts
vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller
detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda
bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

5. om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter
arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,

6. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans
åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt
för jordägaren att skyldigheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad, om det som ligger arrendatorn till last
är av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

24 §

Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 § första
stycket 1—4 men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att
uppsäga avtalet, kan arrendatorn icke därefter skiljas från arrendestället på
den grunden. Detsamma gäller, om jordägaren icke uppsagt avtalet inom
sex månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 23 §
första stycket 5 eller 6.

25 §

Är arrenderätten enligt 23 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av arrendeavgift och har jordägaren med anledning därav
uppsagt avtalet, får arrendatorn ej på grund av dröjsmålet skiljas från arrendestället,
om arrendeavgiften betalas senast tolfte vardagen från uppsägningen.
I avvaktan på att arrendatorn visar sig ha fullgjort vad som sålunda
fordras för att återvinna arrenderätten, får beslut om vräkning icke
meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från uppsägningen.

Särskilda bestämmelser

26 §i

Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av arrendeförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det arrendatorn
avträdde arrendestället. Om vid jordbruksarrende syn som skall ligga
till grund för avräkning klandras före utgången av tid som angivits nu, får
talan väckas inom två år från det klandret slutligt avgjordes. Iakttages ej
tiden, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Om den ena parten
väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt
till talan är förlorad.

Har skriftligt arrendeavtal upprättats och står arrendatorn i skuld för
arrendeavgift eller ersättning för brist när han skall avträda arrendestället,
får jordägaren kvarhålla så mycket av arrendatorns lösören och byggnader
på arrendestället som svarar mot hans fordran, till dess arrendatorn gör
rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt 65 § utsökningslagen
(1877: 31 s. 1) skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

27 §

Skulle tillämpning av arrendevillkor uppenbarligen strida mot god sed i
arrendeförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

1 Föreslås ändrad i prop. 1970: 142.

2 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Nr SO

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970
28 §

Vid jordbruksarrende och bostadsai-rende får avtal mellan jordägare och
arrendator, att framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet skall
hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna
att klandra skiljedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller
skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fastställande av arrendevillkor
i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 § eller bestämmande
av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej
såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden.
I berörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas.
Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse arrendenämnden
till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens
avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Förfarandet i arrendetvister

29 §

I vai''je län skall finnas en arrendenämnd. Konungen kan dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för arrendenämnd.

30 §

Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva
frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende,
fastställande av villkoren för sådan förlängning och bestämmande
av ersättning enligt 9 kap. 14 § samt övriga frågor som enligt denna balk
ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i arrendetvister.
Närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i särskild lag.

31 §

Om part ej godtager arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av arrendeavtal,
fastställande av villkoren för sådan förlängning eller bestämmande
av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller
21 §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra
parten inom två månader från det parten erhöll del av beslutet. Klandras
icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.
2—4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

32 §

Arrendetvist som ej enligt 30 § ankommer på arrendenämnds prövning
skall, om icke Konungen bestämmer annat, upptagas av den fastighetsdom -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

stol inom vars område fastigheten är belägen. Även klandertalan som avses
i 31 § och ärende enligt 9 kap. 24 § upptages av denna domstol.

Tvist som efter klander mot arrendenämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

33 §

Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställande av
arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 § eller i
fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 § och ej heller mot hovrätts dom i fråga
om förlängning av arrendeavtal, fastställande av arrendevillkor i fall som
nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

9 KAP.

Jordbruksarrende
Inledande bestämmelse
1 §

Detta kapitel avser arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande.

Arrendetid

2 §

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid eller för arrendatorns
livstid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplåtaren icke kan förfoga
utöver sin egen besittningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Är
arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem
år.

Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn, skall arrendetiden
utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun, minst ett år. Har avtal
träffats för kortare tid, gäller det för den nu angivna minsta tiden.
Om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den
överenskomna tiden.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.
5 och 30 §§, 8 kap. 6, 14 och 23 §§ samt 30, 32 och 33 §§ detta kapitel
återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller
endast om det godkänts av arrendenämnden. 3

3 §

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Upp -

36 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

sägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång, om avtalet
träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på tid som
motsvarar arrendetiden, dock längst fem år.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatom,
om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för
förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant
godkännande.

4 §

Gäller arrendeavtal för viss tid som understiger ett år och har ej förbehåll
gjorts om uppsägning, anses avtalet förlängt på tid som motsvarar
arrendetiden, om arrendatorn fortsatt med brukandet två månader efter
arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna
arrendestället. Vad som sagts nu gäller ej, om annat avtalats.

5 §

Avlider arrendatorn före arrendetidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet
inom sex månader från dödsfallet, om ej annat avtalats.

6 §

Den som skall tillträda arrendeställe har rätt att fjorton dagar före tillträdesdagen
få åt sig upplåten hälften i arrendeställets hus, om ej annat
avtalats.

Rätt till förlängning av arrendeavtalet m. m.

7 §

Bestämmelserna i 8—13 §§ gäller vid arrende för viss tid, utom när

1. arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke omfattar bostad
för arrendatorn, eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning
gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

8 §

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet
enligt 3 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade
villkor, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap.
14 § utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av
dessa grunder,

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 37

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling
eller hans adoptivbarn eller dess avkomling skall bruka arrendestället,

4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig
indelning i brukningsenlieter, och det ej av särskilda skäl är obilligt
mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet
med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arx-endestället skall användas
för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn
att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder
endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt
avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första
stycket rätt till sådan förlängning.

9 §

Vid förlängning av arrendeavtal är arrendatorn skyldig att godtaga den
arrendeavgift som jordägaren fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock
avgiften utgå med skäligt belopp. Annat av jordägaren uppställt villkor
skall gälla, om det ej strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest
är obilligt. Förlängning skall dock ske för tid som motsvarar arrendetiden,
om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan
även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning
är lämpligare. I den mån ändring av arrendevillkoren ej påkallas, skall
samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren
för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna
i första stycket, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna
i övrigt i denna balk.

10 §

Föreligger tvist om förlängning av arrendeavtalet eller om villkor för sådan
förlängning, åligger det jordägaren att skriftligen meddela arrendatorn
att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast två månader
efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrendenämnden.
Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för
uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller
dock ej.

Om jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första
stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till förlängning
av avtalet.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

11 §

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendetiden
går ut, har arrendatorn rätt att kvarsitta på arrendestället till dess
frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvar sitter skall
de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess villkor för samma tid
blir slutligt bestämda.

12 §

Bifalles arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, skall villkoren
för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 §.

Dom eller beslut varigenom arrendatorns talan bifalles anses som avtal
om fortsatt arrende.

13 §

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, får i domen
eller beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren
eller arrendatorn begär det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet,
skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet
fastställas enligt 9 §.

14 §

Kommer förlängning av arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn
ej till stånd på grund av att förhållande som avses i 8 § första stycket
5 eller 6 föreligger och skall marken efter avtalets upphörande användas för
ändamål som kan antagas lämna väsentligt högre avkastning eller som kan
tillgodoses genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, skall jordägaren
till arrendatorn utge ett belopp som motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften
för ett år under den senaste arrendeperioden. Uppgår arrendatorns
förlust på grund av att arrendeförhållandet upphör till högre belopp,
skall jordägaren i stället i skälig omfattning ersätta förlusten, dock högst
med belopp som motsvarar tre års arrendeavgifter, beräknade så som nyss
angivits.

Första stycket gäller ej, om det av särskilda skäl är obilligt mot jordägaren
att han ålägges ersättningsskyldighet.

Underhåll och nybyggnad m. m.

15 §

Arrendatorn skall vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom
att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom, har jordägaren
rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 §.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970
16 §

Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej
enligt 17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han
berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan
del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är
fritagen från underhållsskyldighet.

17 §

Omfattar arrende bostad för arrendatorn eller hans anställda, skall jordägaren
vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskrives i hälsovårdsstadgan
(1958: 663).

Fråga huruvida bostad vid tillträdet är i sådant skick som anges i första
stycket skall prövas vid syn enligt 24—28 §§. Finnes brist föreligga i detta
hänseende, skall synemännen föreskriva vilka åtgärder som skall vidtagas
för bristens avhjälpande samt fastställa beräknad kostnad för dessa. De
skall även utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna.

Underlåter jordägaren att inom utsatt tid vidtaga föreskriven åtgärd, får
arrendatorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats,
har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen fastställda
beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det,
om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt
skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och
ersättning för skada.

Förbehåll som strider mot första—tredje stycket gäller mot arrendatorn,
om det godkänts av arrendenämnden.

18 §

Har byggnad, täckdikning eller annan anläggning utan arrendatorns vållande
så skadats eller förslitits att anläggningen för att tjäna sitt ändamål
måste byggas om eller ersättas med en ny, skall jordägaren utföra arbetet.
Sådan skyldighet åvilar dock jordägaren endast om anläggningen behövs
med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.

Om jordägaren ej inom skälig tid efter anmaning avhjälper brist som avses
i första stycket, får arrendatorn utföra arbetet i hans ställe. Har kostnaden
för arbetet fastställts av arrendenämnden på sätt som anges i tredje
stycket, är arrendatorn, sedan arbetet fullbordats, berättigad till ersättning
av jordägaren med det fastställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga
avtalet, får han göra det, om ej bristen är av ringa betydelse. För den tid
arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning
av arrendeavgiften och ersättning för skada.

Fråga om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas
av arrendenämnden. Prövning kan påkallas av såväl jordägaren som arren -

40 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

datorn. På begäran av arrendatorn skall nämnden även fastställa beräknad
kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens
ställe.

Första—tredje styckena äger ej tillämpning beträffande hägnad eller annan
anläggning av sådan art, att ett fullständigt iståndsättande ingår i arrendatorns
underhållsskyldighet enligt 15 §, och ej heller beträffande anläggning
som enligt avtalet är undantagen från hans underhållsskyldighet.

Är jordägaren på grund av första stycket andra punkten ej skyldig att
avhjälpa brist som avses i nämnda stycke, har arrendatorn rätt till skälig
nedsättning av arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet, om ej bristen
är av ringa betydelse. Har ej annat avtalats, äger vad som sagts nu motsvarande
tillämpning, om anläggning som enligt avtalet är undantagen
från arrendatorns underhållsskyldighet genom brand eller på liknande sätt
utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada som anges i första
stycket.

19 §

Skadas anläggning som avses i 18 § av brand och är skadan mindre omfattande
än där anges, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om han ej själv
är vållande, har han rätt att av jordägaren erhålla ersättning för den nödvändiga
kostnaden sedan arbetet fullbordats.

20 §

Har arrendatorn uppfört ny byggnad i stället för byggnad som han mottagit
och är han icke enligt 17 eller 18 § berättigad till ersättning därför,
har han vid avräkning enligt 23 § rätt till ersättning för brist som vid tillträdet
fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig
för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag
skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya
byggnaden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning
som ingår i arrendet.

21 §

Utför arrendatorn ny täckdikning, som arrendenämnden funnit behövlig
med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället,
är han, om ej annat avtalats, efter ax-betets fullbordande berättigad
till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fastställt
beräknad kostnad för arbetet.

Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit
annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är
att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid
avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället
ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med
högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 41

22 §

Har jordägaren utfört arbete som avses i 18 § eller utgivit ersättning enligt
andra stycket i nämnda paragraf eller enligt 21 § första stycket för
arbete som arrendatorn utfört och har arrenderättens värde ökat genom
arbetet, är arrendatorn skyldig att godtaga skälig höjning av arrendeavgiften.

Avräkning och syn

23 §

Avräkning mellan jordägaren och arrendatorn skall ske, när arrendestället
avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den mån
avtal därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall
avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast
föregående avräkning.

Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperiodens
början och slut.

24 §

Syn skall förrättas av minst två med ortens jordbruksförhållanden förtrogna
synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats
behöriga att hålla syn. Synemännen skall utses av jordägaren och arrendatorn
gemensamt. Enas parterna ej om valet, utser rätten synemän. Mot syneman
gäller samma jäv som mot domare.

Har synemännen olika meningar, skall flertalets mening gälla. Kan beslut
ej åstadkommas på sådant sätt, skall, om synemännen är flera än två
samt parterna eller rätten utsett en av synemännen att vara ordförande,
dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan ej heller på detta
sätt beslut åstadkommas, skall synemännen välja ytterligare en synemän,
som då blir ordförande. Enas ej synemännen om valet, skall rätten utse
synemännen.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den
hänför sig och skall vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag,
om ej rätten på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare.

25 §

Synemännen skall utsätta synen till tid då marken är tjänlig samt underrätta
parterna om dagen. Uteblir part, får synen hållas endast om parten
bevisligen underrättats i god tid före synens påbörjande.

Menar part att synemän är jävig eller icke förtrogen med ortens jordbruksförhållanden,
skall parten framställa invändning därom innan synegången
börjar. Synemännen skall så snart det kan ske besluta över in 2f

Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Nr 80

Tredje lagutskottets utlåtande nr SO år 1970

vändningen. Senare får invändning framställas endast i samband med
klander av synen och då endast under förutsättning att parten icke varit
närvarande vid synen innan synegången börjat eller först efter synegångens
början fått vetskap om det förhållande på vilket invändningen grundas.
I fråga om parts rätt att i målet om klander åberopa sådant förhållande
äger dessutom bestämmelserna i rättegångsbalken om jäv mot domare motsvarande
tillämpning.

26 §

Vid synen skall i den mån det är påkallat med hänsyn till ändamålet
med synen undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader,
trädgård, åker och. äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar
och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället,
om jordägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån
brist skall tagas i beräkning och anteckning om överenskommelsen göres
av synemännen.

Kan överenskommelse ej träffas om ersättning enligt 21 § andra stycket,
30 § andra stycket eller 31 §, skall synemännen bestämma ersättningen.

Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde.

Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling,
som undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning
göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande
samt kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad den
har att iakttaga som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom tre
månader från synens avslutande genom synemännens försorg delges parterna
i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen
i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

27 §

Parterna svarar solidariskt för synekostnaden. Sinsemellan svarar de för
hälften var.

28 §

Om part ej godtager syn, som hållits på sätt och inom tid som anges
i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot den andra parten
inom två månader från det synehandlingen delgavs honom. Klandras
icke synen, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till
vilken synen hänför sig. Motbevisning mot synen är i sådant fall ej tilllåten.

Synemännen är skyldiga att i mål om klander avge skriftligt yttrande,
om rätten begär det.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Arrendeavgiften
29 §

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med
vad som sagts nu, skall arrendeavgiften utgå med belopp, som är skäligt
med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet
träffades. Om förbehåll att arrendatorn skall utföra arbete finns bestämmelser
i 36—39 §§.

Arrendatorns konkurs
30 §i

Försättes arrendatorn i konkurs, får jordägaren uppsäga avtalet. Inträffar
konkursen efter det att arrendatorn tillträtt arrendestället, får jordägaren
dock ej uppsäga avtalet, om detta innehåller förbehåll om rätt för arrendatorn
att överlåta arrenderätten och konkursboet inom tre månader från
bevakningstidens utgång visar att överlåtelse skett i enlighet med avtalet
Sker överlåtelse senare men innan jordägaren gjort bruk av sin uppsäg
ningsrätt, förlorar han denna rätt.

Har arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år, hai
arrendatorn, i fall då jordägaren uppsäger avtalet, vid avräkning enligt
23 § rätt till skälig ersättning för arrenderättens värde, om ej annat avtalats.

I annat fall än då arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger
tio år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till ersättning för
skada.

Överlåtelse av arrenderätten
31 §

Arrendatorn får icke överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke,
om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrendatorn,
om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren
att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 §
utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet,
skall han lämna besked därom inom en månad.

Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken

1 Föreslås ändrad i prop. 1970:142.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer
arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren
skall göras inom sex månader efter dödsfallet.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens
övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande
förvärv.

Övriga rättigheter och skyldigheter vid nyttjandet av arrendestället

32 §

Överger arrendatorn arrendestället och lämnar det obrukat eller utan
vård, får jordägaren genast återtaga det. Jordägaren har även rätt till ersättning
för skada.

33 §

Har jordägaren utgivit ersättning för torrläggning av mark enligt vattenlagen
(1918: 523) eller för byggande av enskild väg enligt lagen (1939:
608) om enskilda vägar, får jordägaren uppsäga avtalet, om arrendatorn
icke medger skälig höjning av arrendeavgiften. Uppsägning skall ske inom
ett år från det företaget fullbordades.

34 §

Arrendatorn får ej avverka skog eller eljest nyttja skogsmark eller taga
torv från torvmosse som finns på arrendestället. Han får ej heller avhända
arrendestället annat, som ej är att hänföra till den årliga avkastningen.

Om arrendatorns rätt till jakt och fiske finns särskilda bestämmelser.

35 §

Har jordägaren lämnat arrendatorn kreatur eller redskap för att användas
på arrendestället och är visst värde bestämt för det som lämnats, skall
arrendatorn hålla sådan egendom på arrendestället under arrendetiden.
Egendomen skall för vartdera slaget i värde motsvara det som han mottagit.
Vad som sättes i stället för det som lämnats tillhör jordägaren utan särskilt
förbehåll.

Har jordägaren enligt skriftlig handling lämnat arrendatorn egendom som
avses i första stycket och är avtalad avgift för användandet av egendomen
förfallen till betalning eller underlåter arrendatorn att avlämna vad som
tillkommer jordägaren, äger 8 kap. 26 § andra stycket motsvarande tilllämpning.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Arbetsavtal i samband med arrende

36 §

Bestämmelse i arrendeavtal att arrendatorn skall utföra arbete får ej
innefatta skyldighet att utföra arbete utöver fastställt antal dagsverken
eller annat bestämt arbete.

Skall arrendatorn enligt arrendeavtalet utföra dagsverken men är ej bestämt,
hur de skall fördelas på särskilda tider av året, skall hela antalet
dagsverken jämnt fördelas på årets veckor, i den mån det kan ske. För
varje arrendeår eller, då avtalet föreskriver visst antal dagsverken under
viss tid av året, för varje sådan tid skall jordägaren i god tid lämna arrendatorn
uppgift om de dagar när arbetet skall utföras. Arrendatorn är ej
skyldig att inställa sig till arbete tidigare än på andra dagen efter det att
uPP§iften lämnats honom. Arbetet får ej utkrävas på sådant sätt att arrendatorn
hindras att behörigen sköta sitt jordbruk. Jordbruksdagsverken får
dock utan hinder av vad som sagts nu utkrävas enligt den fördelning som
föreskrives i avtalet.

I arrendeavtalet får ej intagas förbud för arrendatorn att utföra arbete
åt annan än jordägaren.

37 §

Är arrendatorn enligt arrendeavtalet eller annat avtal mellan honom
och jordägaren skyldig att utföra arbete, skall ersättning till arrendatorn
utgå efter ortens pris vid tiden för arbetet.

38 §

Tillhandahåller jordägaren ej arbete som arrendatorn enligt arrendeavtalet
eller annat avtal mellan jordägaren och arrendatorn är skyldig att
utföra eller annat för arrendatorn lika förmånligt arbete, får arrendatorn
uppsäga arrendeavtalet. Uppsägning får dock ej ske, om arrendatorns förlust
av arbetsinkomst är av ringa betydelse, och ej heller sedan arbetet
tillhandahållits arrendatorn. Har jordägaren ej inom en månad från
uppsägningen meddelat arrendatorn att den ej godtages, skall jordägaren
anses ha godkänt uppsägningen.

I fall som avses i första stycket har arrendatorn, vare sig uppsägning sker
eller ej, rätt till ersättning för skada, om icke underlåtenheten att tillhandahålla
arbete nödvändiggjorts av ändrade ekonomiska eller tekniska förhållanden.

39 §

Bestämmelserna i 36—38 §§ gäller ej, om arrendatorns åliggande är av
ringa betydelse.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

10 KAP.

Bostadsarrende

1 §

Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål
än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället
uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att
upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda
bostad åt arrendatorn och honom närstående.

2 §

Avtal om bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem år, eller för
arrendatorns livstid. Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu,
gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock
för den överenskomna tiden, om arrendenämnden godkänt avtalet i denna

del.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5
och 30 §§ samt 8 kap. 6, 14, 18 och 23 §§ återtaga arrendestället eller del
därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

3 §

Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall
upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen skall ske senast
ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem år.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn,
om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning
av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant
godkännande.

4 §

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid
arrende för viss tid, utom när

1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan
uppsägas från jordägarens sida eller, om sådant hus finns, det då ej åsatts
taxeringsvärde, eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning
gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

5 §

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap.
14 § utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av
dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäiigen icke bör förlängas,

3. byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sådant
erfordrats eller i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet
angående markens bebyggande eller användning,

4. i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelse med
gällande plan och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda marken
i enlighet med planen,

5. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggelse av
annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller
annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga
över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse
av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

6 §

I fråga om förlängning av arrendeavtal äger 9 kap. 9—13 §§ motsvarande
tillämpning.

7 §

Utan jordägarens samtycke får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe, om
ej annat följer av andra och tredje styckena.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid, får arrendatorn överlåta arrenderätten
till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock
först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig
ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn uppfört byggnad på
arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta och önskar han
alt jordägaren skall övertaga vad han utfört, skall även det erbjudas jordägaren
till inlösen. Vill jordägaren antaga erbjudande som sagts nu skall
han lämna besked därom inom en månad.

Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning
eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med vilken

48 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt andra stycket lämnats.

Förbehåll som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn,
om det godkänts av arrendenämnden.

11 KAP.

Anläggningsarrende

1 §

Anläggningsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat
ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt
att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad,
som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande.
Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger
ett år, föreligger dock icke anläggningsarrende.

2 §

Avtal om anläggningsarrende skall träffas för viss tid. Är arrendetiden
icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.
5 och 30 §§ samt 8 kap. 14, 18 och 23 §§ återtaga arrendestället eller del
därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

3 §

Har ej annat avtalats, anses arrendeavtal innefatta villkor att, om uppsägning
ej sker inom rätt tid, avtalet skall anses förlängt på tid som motsvarar
arrendetiden, dock längst fem år.

Uppsägning skall ske senast sex månader före arrendetidens utgång, om
ej annan tid avtalats.

4 §

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om rätt till ersättning för arrendatorn med
anledning av arrendets upphörande gäller, om ej annat avtalats och ej heller
arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

5 §

Har jordägaren uppsagt arrendeavtalet och vägrar han att förlänga arrendeförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 40

den grund att jordägaren för förlängning kräver arrendeavgift som ej är
skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i arrendeförhållanden
eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta arrendatorn
dennes förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande, om ej

1. arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att jordägaren förlänger arrendeförhållandet,

2. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för annat ändamål
än det med upplåtelsen avsedda, och intresset för honom att kunna
förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns
intresse av fortsatt arrende, eller

3. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Förlust för arrendatorn som har samband med att denne bekostat uppförande
av byggnad eller utförande av annat arbete på arrendestället skall
beaktas vid ersättningens bestämmande endast om åtgärden vidtagits i enlighet
med arrendeavtalet.

6 §

Om arrendatorn icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar jordägaren
att han önskar behålla arrendestället, är hans rätt till ersättning
enligt 5 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
har jordägaren att inom tre veckor från det meddelandet lämnades underrätta
arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har arrendatorn rätt till ersättning för förlust som avses
i 5 §.

Arrendatorns meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Är jordägarens underrättelse
enligt första stycket avsänd i rekommenderat brev under mottagarens
vanliga adress, skall jordägaren anses ha fullgjort vad som ankommer på
honom. 7

7 §

Har ej annat avtalats, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan
med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Förbehåll varigenom denna rätt
begränsas får ej göras gällande, när överlåtelse sker genom exekutiv försäljning
eller i arrendatorns konkurs.

Första stycket första punkten äger motsvarande tillämpning på arrenderättens
övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande
förvärv.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

12 KAP.

Hyra

Inledande bestämmelser

1 §

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till
nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten,
äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas
för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än
jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse
av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning,
om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen
av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke
oväsentlig del användas som bostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot
hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

Hyresavtals ingående
2 §

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i
hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på handlingen.

Hyrestid och uppsägning

3 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 51

gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges
det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio månader,
förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader
i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit
kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre
än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §

Avlider hyresgäst som hyrt bostadslägenhet före hyrestidens utgång, får
dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör att
gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar
gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som angivits
nu dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, får vid dennes död hans
make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan
avtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken
nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast
på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande
makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar närmast
efter en månad från dödsfallet.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

6 §

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör
det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat
följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst
rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § andra stycket och
4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande
tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen
tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 §

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället
ske nästa vardag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är
avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 §

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än
nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
behöver dock ej vara skriftlig, om skriftligt erkännande av uppsägningen
lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga
hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock
utan tillämpning av 12—15 §§ delgivningslagen (1970:000).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat
brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen
skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem
i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor,
på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som
angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om
sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga
uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och
Inrikes Tidningar.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen
meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande
som föranlett beslutet på försummelse av hyresvärden eller lämnar
denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen
rätt till ersättning för skada.

11 §

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får
han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen
ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid
lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran.

I fall som avses i första stycket bär hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

hyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen eller kunnat upptäcka
den med vanlig uppmärksamhet.

12 §

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet
ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning.

13 §

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga
avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten
för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen
ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, bär hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det att hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock
vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

16 §

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för
skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §
andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.
Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som
avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter
utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

17 §

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen på grund av att annat
förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap.
25 §, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgästen har
även sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro
när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

19 §

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. in.

20 §

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista
vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet
som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock
den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast
sista vardagen före månadens börj an, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

56 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig
att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller
utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

21 §

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av
brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta
beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,
när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men
ej är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt
ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §

Överexekutor skall ofördröj ligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han
träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet.
Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får beloppet ej lyftas,
förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta beloppet.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten
eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen
och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller
bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov
komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten
utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten
lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om
annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas
hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han ansvarig
för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas
för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckts utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäller
avtalet.

25 §

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som
fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen
skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §

Hyresvärden har rätt att utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för
att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas
utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig
att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra
åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att
hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas
hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av
hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i ny ttj anderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. Därvid äger 17 §
motsvarande tillämpning.

27 §

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne enligt 26 § har rätt till det, kan överexekutor förordna om handräckning.
I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning
enligt 191 § utsökningslagen (1877:31 s. 1).

Pant eller borgen

28 §

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,
får hyresvärden uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden
uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyres -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

värden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upplöses.

Utmätning och konkurs

29 §

Om fastigheten utmätes före tillträdesdagen eller om före nämnda dag
fordran för vilken panträtt upplåtits i fastigheten fastställes till betalning
ur denna, får hyresgästen uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning
för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen
fick kännedom om utmätningen eller fastställandet till betalning. Upphäves
utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej
uppsägning ske därefter.

30 §

Bestämmelserna i 29 § äger motsvarande tillämpning, om hyresvärden försättes
i konkurs före tillträdesdagen.

31 §*

Försättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Sker ej
uppsägning inom en månad från utgången av den tid som är utsatt för bevakning
av fordringar i konkursen, svarar konkursboet för avtalets fullgörande
till hyrestidens utgång eller, om uppsägning sker efter utgången av
först angivna tid, till dess avtalet upphör att gälla.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen skyldig
att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande med vilken
hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter
det att säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt till
ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 34—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga
hyresavtalet.

33 §

Bestämmelserna i 32 § äger motsvarande tillämpning på hyresrättens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

1 Föreslås ändrad i prop. 1970: 142.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens
död, får dock maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan
rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte
hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som
hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

34 §

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen avlider under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med
honom.

35 §i

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten
lägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år,
får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamilj shus,

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

1 Föreslås ändrad i prop. 1970: 146.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

36 §

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får
överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd
dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med
tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet
ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor fogas till
samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar jämte den
avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om
ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 §

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Hyresrättens förverkande

42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två vardagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock, i fall
då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen
dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande hyran
utöver två vardagar efter månadens början eller, såvitt angår hyran för
första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra
hand och ej efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

3. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1—3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av
sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap om förhållande som aArses i nämnda stycke
under 2 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år i970

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt
avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten,
om hyran senast tolfte vardagen från uppsägningen betalas på
sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor
enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller vid upplåtelse av bostadslägenhet, om

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning,
är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen
mot honom endast om han godtagit den.

46 §

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan
att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att

64 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens
genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljehus eller lägenhet som
upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga
över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen
har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl
för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt
avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket
rätt till sådan förlängning.

47 §

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning,
som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt bär rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av avtalet, är maken,
om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida
hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

sagts nu gäiler också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra
på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalas med hyresvärden.

48 §

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran
utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan
hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av
första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig
med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om villkoren för
det fortsatta hyresförhållandet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna
i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat
följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

49 §

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller om
villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten
till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
förlängning av avtalet.

50 §

År fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten till dess frågan är slutligt
avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de

3 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Nr SO

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid
blir slutligt bestämda.

51 §

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i domen
eller beslutet skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet
uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra
på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen, får på
begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker
till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 §.

53 §

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det
överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då
den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda
dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex procent
ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående
hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §

Konungen kan förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet
som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke lägenhet
som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med månaden
närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor som strider mot 57—60 §§, är överenskommelsen gällande.
Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

57 §

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund
att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer
annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på
grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring
av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat
i värde som hyreslägenhet.

58 §

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades
underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses
i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden
före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne
sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller annan
därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om
hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit tillräckligt
rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § skall rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan
skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut
får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande
beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mottagande.

Särskilda bestämmelser
61 §i

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad,
om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har
den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de närmaste
sex manaderna, får hyresvärden kvarhålla så mycket av hyresgästens
lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen
gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt 65 § utsökningslagen
(1877:31 s. 1) skall undantagas från utmätning får dock ej kvarliållas.

62 §

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får
denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt,
i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

64 §

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

1 Föreslås ändrad i prop. 1970: 142.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970
65 §

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upplåtelse
av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är
han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väckas
inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är rätten
till talan förlorad.

66 §

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten,
nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor i
fall som avses i 51 eller 52 § eller bestämmande av ersättning enligt 57 eller
58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller
bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende
eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen
(1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder
för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma
kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader
som anges i nämnda lag.

67 §

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens
ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33
—35, 40, 46, 47, 49—55 eller 66 §, såvida den har formen av kollektivavtal
och på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt
lagen (1936:506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse såsom
huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

68 §

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen kan dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

69 §

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor
enligt 49 och 55 §§ samt övriga frågor som enligt detta kapitel ankom -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare
bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

70 §

Om part ej godtager hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,
49 eller 55 §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den
andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras
icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

71 §

Hyrestvist som ej enligt 69 § ankommer på hyresnämnds prövning och
ej heller rör kollektivavtal skall, om icke Konungen bestämmer annat,
upptagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.
Klandertalan som avses i 70 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen
och i annat fall av domstol som nyss nämnts.

Fastighetsdomstol skall i hyresmål bestå av ordföranden och den andre
lagfarne ledamoten samt tre nämndemän.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

72 §

Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om tillstånd som
avses i 34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställande av hyresvillkor i fall
som avses i 51 eller 52 § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning
av hyresavtal eller fastställande av hyresvillkor i fall som nyss angivits.

73 §

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i fastighetsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap.
6 § rättegångsbalken.

13 KAP.

Tomträtt

1 §

Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid kan för visst ändamål
mot årlig avgäld i pengar upplåtas som tomträtt enligt detta kapitel.

I tomträtt får upplåtas panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt

72 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

samt servitut och rätt till elektrisk kraft. Till förman för tomträtt får upplåtas
servitut.

2 §

Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller
som eljest är i allmän ägo. Om Konungen för särskilt fall medger det, far
tomträtt upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse.

Tomträtt får ej upplåtas i del av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt.

3 §

Avtal varigenom tomträtt upplåtes skall upprättas skriftligen. I handlingen
skall uttryckligen anges att upplåtelsen avser tomträtt. Ändring eller
tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.

4 §

I upplåtelsehandlingen skall anges ändamålet med upplåtelsen och det
belopp varmed avgälden skall utga till dess annat bestämmes. Handlingen
skall dessutom innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning
och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i
fråga om tomträtten.

Finns vid tiden för upplåtelsen särskilda byggnadsbestämmelser rörande
fastigheten i stadsplan eller eljest, anses de ingå i upplåtelsen, om ej annat
avtalats.

5 §

Tomträttsupplåtelse innefattar överlåtelse på tomträttshavaren av byggnad
och annan egendom som vid upplåtelsen liör till fastigheten enligt lag.
Vill fastighetsägaren betinga sig ersättning för den överlåtna egendomen,
skall den bestämmas särskilt.

6 §

Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej
heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten
eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna.

7 §

Om överlåtelse av tomträtt och om rättighet i eller till förmån för
tomträtt samt om rättsförhållanden i övrigt angående tomträtt äger bestämmelserna
rörande fast egendom i första avdelningen av denna balk

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 73

motsvarande tillämpning, om ej annat följer av särskilda bestämmelser om
tomträtt.

8 §

Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller
åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom att
återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta
skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera sidan
låtit komma sig till last.

9 §

Tomträtt får ej uppdelas på särskilda områden av den fastighet i vilken
den upplåtits.

Bestämmelserna om tillbehör till fastighet äger motsvarande tillämpning
i fråga om tomträtt som inskrivits.

10 §

Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om
ej längre tid överenskommes, utgör varje period tio år, den första räknad
från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen.

11 §

Överenskommelse om ändring av avgälden för den kommande tidsperioden
får ej träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden.

Väcker fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av
den löpande perioden talan om omprövning av avgälden, skall rätten på
grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma
avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av markvärdet
skall hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter
som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse.

Har avgälden för den kommande perioden ej bestämts enligt första eller
andra stycket, skall den utgå med samma belopp som förut.

12 §

Utan hinder av 10 § får fastighetsägaren och tomträttshavaren överenskomma
om sådan jämkning i avgäldens belopp som påkallas av ändrade
förhållanden rörande tomträttens utövning.

Kommer tomträttens värde att avsevärt minskas till följd av nya eller
ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet som

3t Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 saml. 3 avd. Nr SO

74 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

icke är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne, får toraträttshavaren
påkalla därav föranledd jämkning i avgäldens belopp.

13 §

Tomträttsavtal får ej uppsägas av tomträttshavaren.

14 §

Genom uppsägning från fastighetsägarens sida kan tomträtt bringas att
upphöra endast vid utgången av vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommits,
utgör den första perioden sextio år, räknat från upplåtelsen
eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen, samt varje följande
period fyrtio år från utgången av närmast föregående period.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse,
får överenskommelse träffas om kortare tidsperioder. Period får dock ej
vara kortare än tjugo år.

Uppsägning får ske endast om det är av vikt för ägaren att fastigheten
användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare.

15 §

Uppsägning av tomträttsavtal skall ske minst två år före periodens utgång,
om ej längre uppsägningstid överenskommits. Uppsägning som sker
tidigare än fem år före periodens utgång är utan verkan. Det åligger fastighetsägaren
att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla
denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Om
sådan anteckning ej skett, är uppsägningen ogiltig.

Uppsägning skall ske skriftligen. Därvid bör skälen för uppsägningen anges.
Angående sättet för uppsägning gäller i övrigt 8 kap. 8 § i tillämpliga
delar.

16 §

Anser tomträttshavaren att skäl för uppsägning ej föreligger, får han
klandra uppsägningen. Väckes ej talan inom tre månader efter det att uppsägningen
antecknades i tomträttsboken, är rätten till talan förlorad.

17 §

Upphör tomträtten på grund av uppsägning, åligger det fastighetsägaren
att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten.
Lösesumman skall motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande
under antagande av att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål
och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning
och bebyggelse.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 75

Har kostnad som icke varit nödvändig nedlagts på tomträtten efter uppsägningen,
får värdeökning som uppkommit därigenom icke tagas i beräkning
vid bestämmande av lösesumman.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse,
får parterna överenskomma att det icke alls eller endast i begränsad omfattning
skall åligga fastighetsägaren att lösa egendomen.

18 §

När det åligger fastighetsägaren att lösa egendom, skall talan om lösesummans
bestämmande väckas inom ett år efter det att uppsägningen antecknades
i tomträttsboken eller, om talan väckts enligt 16 §, inom ett år
efter det att domen i målet vann laga kraft. Om tiden ej iakttages, förfaller
uppsägningen. Talan får väckas av såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren.

Sedan dom varigenom lösesumman blivit bestämd vunnit laga kraft, skall
lösesumman inom en månad nedsättas hos länsstyrelsen. Nedsättning behöver
dock icke ske tidigare än en månad före den dag till vilken uppsägningen
ägt rum. Sker nedsättning ej inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen
på ansökan låta uttaga beloppet som om betalningsskyldighet ålagts
genom domen. När nedsättning ägt rum, skall länsstyrelsen genast göra
anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken.

Medel som nedsatts skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta.

19 §

När den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen är inne och lösesumman
nedsatts enligt 18 §, upphör tomträtten med däri upplåtna rättigheter
och blir inskrivningar i denna utan verkan. Innan nedsättning
skett, får tillträde ej äga rum utan tomträttshavarens medgivande.

Har tomträtten frånträtts på den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen
men är lösesumman då ännu icke nedsatt, är fastighetsägaren
skyldig att betala ränta till tomträttshavaren efter sex procent om året
från nämnda dag.

20 §

Det nedsatta beloppet jämte upplupen ränta skall av länsstyrelsen utbetalas
till den som är berättigad därtill. Utan fastighetsägarens medgivande
får utbetalning dock ej ske före tillträdesdagen. Ränta som upplupit
före tillträdesdagen tillfaller fastighetsägaren.

Svarar tomträtten för beviljad eller sökt inteckning, äger bestämmelserna
om fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom mot -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

svarande tillämpning. Har rätten bestämt lösesumman till högre belopp än
tomträttshavaren yrkat och uppstår, efter betalning av de fordringar som
skall utgå ur denna, överskott som ej faller inom det yrkade beloppet, återställes
överskottet till fastighetsägaren.

Sammanträde för fördelningen hålles så snart det kan ske. Kallelse till
sammanträdet sändes genom länsstyrelsens försorg minst två veckor i förväg
till tomträttshavaren och kända borgenärer som har panträtt i tomträtten.
Om borgenär är okänd, införes kallelsen i Post- och Inrikes Tidningar
och tidning inom orten.

De med fördelningen förenade kostnaderna betalas av fastighetsägaren.

21 §

Har fastighetsägaren och tomträttshavaren sedan tomträtten upplåtits
slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten
avser eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller av de föreskrifter
som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller i fråga
varom överenskommelse är tillåten enligt 11, 12, 14, 15 eller 17 §, gäller
ändringsavtalet mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning
av avtalet är beviljad eller ansökan därom förklarad vilande i avvaktan
på att annat hinder än som avses i 21 kap. 5 § andra stycket
undanröjes. Angår avtalet utvidgning eller inskränkning av det område
tomträtten avser, är avtalet för sin giltighet beroende av att fastighetsbildning
kommer till stånd i enlighet med avtalet.

Angående avtal som avses i första stycket gäller i övrigt bestämmelserna
i detta kapitel om upplåtelse av tomträtt i tillämpliga delar.

22 §

Överenskommer fastighetsägaren och tomträttshavaren om tomträttens
upphörande eller kommer tomträtten i fastighetsägarens hand eller övergår
äganderätten till fastigheten på tomträttshavaren och är tomträtten
inskriven, gäller dock tomträtten till dess inskrivningen dödas. Även om
inskrivningen av tomträtten dödas, svarar fastighetsägaren för rättighet
som gäller i tomträtten oberoende av inskrivning.

23 §

Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld, klander av uppsägning
eller bestämmande av lösesumma upptages av expropriationsdomstol.

24 §

Angående rättegången i mål som avses i 23 § gäller i tillämpliga delar
bestämmelserna om expropriation i allmänhet. Rör tvisten fråga som kan
inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

som är inskriven, är rätten ej bunden av parts yrkande eller medgivande.

I mål angående bestämmande av lösesumma skall fastighetsägaren vidkännas
på ömse sidor uppkomna rättegångskostnader vid expropriationsdomstolen,
i den mån ej annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken.
Beträffande skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gäller
med tillämpning i övrigt av 18 kap. rättegångsbalken, att fastighetsägaren,
om ej annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk, alltid själv
skall vidkännas såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas motpart
genom att fastighetsägaren fullföljt talan.

25 §

När talan väckes angående omprövning eller jämkning av avgäld eller
om klander av uppsägning, skall rätten genast göra anmälan därom till
inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Detsamma gäller
när dom eller slutligt beslut i sådant mål vunnit laga kraft.

26 §

Bestämmelserna i utsökningslagen (1877: 31 s. 1), lagen ( )

om exekutiv försäljning av fast egendom, lagsökningslagen (1946: 808)
och konkurslagen (1921:225) angående fast egendom och rättighet däri
äger motsvarande tillämpning i fråga om tomträtt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser tomträtt är
denna likställd med fast egendom.

14 KAP.

Servitut

1 §

Om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i
fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan
fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller
på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller
annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande
fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende (servitut).

Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för
den härskande fastigheten och får icke förenas med skyldighet för ägaren
av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad
eller annan anläggning som avses med servitutet.

Bestämmelserna i detta kapitel avser icke servitut som tillkommit genom
förrättning enligt fastighetsbildningslagen ( ) eller genom

expropriation eller liknande tvångsförvärv.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

2 §

Servitut får upplåtas till förmån även för gruvegendom. I fråga om sådan
upplåtelse äger bestämmelserna i detta kapitel om servitut till förmån för
fastighet motsvarande tillämpning.

3 §

Servitut är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och
får ej överlåtas särskilt.

4 §

Servitut får ej avse rätt till skogsfång eller bete.

5 §

Servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen
skall anges den härskande och den tjänande fastigheten
samt ändamålet med upplåtelsen. Upplåtelse som icke uppfyller dessa
föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut.

6 §

Ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara
så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt.

Har den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten väg,
oyggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant
skick att skada eller olägenhet icke vållas onödigtvis.

7 §

Har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren
av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att
återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta
skada.

8 §

Är i fall som avses i 7 § vad den ene fastighetsägaren låtit komma sig
till last av väsentlig betydelse för den andre och sker ej rättelse inom
skälig tid efter anmaning, har denne rätt att häva servitutet och att erhålla
ersättning för skada.

9 §

Skall vederlag utgå för servitut och betalas ej vederlaget inom en månad
efter förfallodagen, har den tjänande fastighetens ägare rätt att häva
servitutet och att erhålla ersättning för skada, om försummelsen icke är
av ringa betydelse.

Tredje lagutskottets utlåtande nr SO år 1970

10 §

Fastighetsägare som vill häva servitutet enligt 8 eller 9 § skall underrätta
den andre fastighetsägaren därom utan oskäligt dröjsmål. Sker det
ej, är rätten att häva förlorad.

Servitut får ej hävas, sedan vederlag betalats eller annan rättelse skett.

11 §

Den fasta egendom som servitutet avser får ej belastas utöver vad som
följer av upplåtelsen till följd av ändring i fastighetsindelningen eller annan
ändring i förhållandena.

12 §

Sammanlägges den härskande fastigheten med den tjänande, upphör
servitutet att gälla.

13 §

Bortför den härskande fastighetens ägare byggnad eller annan anläggning
som är avsedd för servitutet och som tillhör honom men finns på den
tjänande fastigheten, åligger det honom att återställa marken i tjänligt
skick. Upphör servitutet, är han skyldig att föra bort sådan anläggning
inom ett år därefter. Sker det ej, tillfaller anläggningen den tjänande fastighetens
ägare utan lösen.

14 §

Om ändring och upphävande av servitut i fastighet genom fastighetsreglering
finns bestämmelser i fastighetsbildningslagen ( ). De äger

motsvarande tillämpning i fråga om ändring och upphävande av servitut
i tomträtt.

15 KAP.

Rätt till elektrisk kraft

1 §

Rätt till elektrisk kraft för belysning, drivkraft eller annat sådant ändamål
får upplåtas i fastighet till vilken elektrisk kraftstation hör. Med elektrisk
kraftstation avses generator-, transformator-, omformare-, ackumulator-
eller kopplingsstation.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

2 §

Avtal om rätt till elektrisk kraft skall upprättas skriftligen. I upplåtelsehandlingen
skall anges den kraftstation från vilken kraften skall tillhandahållas
samt den fastighet till vilken stationen hör. Upplåtelse som icke uppfyller
dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av rätt till elektrisk
kraft.

3 §

Rätt till elektrisk kraft får överlåtas. Överlåtaren svarar dock för de
skyldigheter som enligt upplåtelseavtalet åligger honom, om ej upplåtaren
godtager den till vilken rättigheten överlåtits.

Första stycket äger motsvarande tillämpning på rättighetens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

16 KAP.

Hävd till fast egendom

1 §

Om någon erhållit lagfart på fast egendom, som kommit ur rätte ägarens
hand, och därefter under tjugo år i följd med äganderättsanspråk innehaft
egendomen utan att talan om bättre rätt till egendomen väckts mot honom,
har han på grund av hävden rätt till egendomen framför den andre.

Om innehavet grundas på överlåtelse och innehavaren varken ägde eller
bort äga kännedom om att överlåtaren icke var rätt ägare, gäller första
stycket fastän tiden för innehavet uppgår till endast tio år.

Om egendomen under hävdetiden innehafts av flera efter varandra, äger
första och andra styckena motsvarande tillämpning, varvid kravet på lagfart
gäller endast den förste innehavarens förvärv. Vid tillämpning av
andra stycket gäller villkoren om att innehavet grundas på överlåtelse och
att innehavaren var i god tro endast den förste innehavaren.

2 §

Vad som följer av lag eller annan författning om verkan av underlåtenhet
att inom viss tid väcka talan om bättre rätt till fast egendom äger tilllämpning
endast om det innebär att frihet från rätte ägarens anspråk på
egendomen vinnes tidigare än enligt 1 §.

Om skyldighet att återbära egendom som tillträtts till följd av dödförklaring
finns särskilda bestämmelser.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

17 KAP.

Företräde på grund av inskrivning

Företräde mellan förvärv som grundas på överlåtelse eller på upplåtelse
av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft

1 §

Har fast egendom överlåtits eller nyttjanderätt, servitut eller rätt till
elektrisk kraft upplåtits i egendomen till flera var för sig, har det förvärv
för vilket inskrivning först sökes företräde, om ej annat följer av 2 och 3 §§.

2 §

Inskrivning av överlåtelse av fast egendom ger ej företräde framför tidigare
överlåtelse av egendomen, om förvärvaren vid förvärvet ägde eller
bort äga kännedom om den tidigare överlåtelsen.

Första stycket gäller ej, om förvärvaren i sin tur överlåtit egendomen
till annan och denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom
om den första överlåtelsen. Har förvärvaren upplåtit nyttjanderätt, servitut
eller rätt till elektrisk kraft i egendomen och var den till vilken upplåtelsen
skedde därvid i god tro beträffande den tidigare överlåtelsen, medför
förvärvet, utan hinder av första stycket, den verkan att upplåtelsen
har företräde framför överlåtelsen.

Överlåtelse har ej på grund av inskrivning företräde framför sådan
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som enligt
7 kap. gäller mot förvärvaren.

3 §

Upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft i fast
egendom har ej på grund av inskrivning företräde framför tidigare överlåtelse
eller upplåtelse, om rättighetshavaren vid upplåtelsen ägde eller bort
äga kännedom om denna. Vad som sagts nu med avseende på företräde mellan
upplåtelser av rättigheter gäller endast om dessa ej utan förfång för någondera
kan utövas vid sidan av varandra.

4 §

Sökes på samma inskrivningsdag inskrivning av flera förvärv, har de
sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. överlåtelse av
fast egendom har dock företräde framför upplåtelse av nyttjanderätt, servitut
eller rätt till elektrisk kraft, om ej annat följer av 7 kap.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Är förvärv avseende överlåtelse av fast egendom samtidiga eller kan det
ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på talan av endera förförvärvaren
förordna om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn
till omständigheterna är skäligt. Motsvarande gäller i fråga om företrädet
mellan förvärv som avser upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller
rätt till elektrisk kraft, om rättigheterna ej utan förfång för någondera kan
utövas vid sidan av varandra.

5 §

Har överlåtelse av fast egendom företräde framför annat förvärv, medför
det andra förvärvet icke någon rätt till egendomen. Om företräde
tillkommer nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft, får rätten
enligt det andra förvärvet utövas endast i den mån det kan ske utan
förfång för det förvärv som har företräde.

Företräde på grund av inteckning
6 §

Inteckning ger företräde i förhållande till annan inteckning efter den tidsföljd
i vilken inteckningarna sökes. Inteckningar som sökes på samma inskrivningsdag
ger lika rätt.

I förhållande till nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger
inteckning företräde, om den sökes innan inskrivning av rättigheten sökes.
Inskrivning av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger
företräde framför inteckning som sökes på samma inskrivningsdag.

7 §

Om rätt att göra gällande det företräde som inteckning ger finns bestämmelser
i 6 kap.

Övriga bestämmelser
8 §

Om möjlighet att bestämma företrädet mellan flera inskrivningar som
sökes på samma inskrivningsdag på annat sätt än som angivits förut samt
om ändring i företrädesordningen genom nedsättning finns bestämmelser i
22 och 23 kap. 9

9 §

Det företräde som ansökan om inskrivning ger enligt detta kapitel förfaller,
om ansökningen avslås. Visar sig inskrivet förvärv vara ogiltigt eller

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

kan det av annan anledning än som avses i detta kapitel ej göras gällande
av förvärvaren, förfaller rätten till företräde.

10 §

Detta kapitel äger icke tillämpning beträffande företräde mellan å ena
sidan förvärv av fast egendom, som skett vid exekutiv försäljning, och å
andra sidan upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk
kraft samt ej heller beträffande företräde mellan förvärv som skett vid
exekutiv försäljning och annan överlåtelse utom när egendomen sålts för
annat ändamål än till betalning av fordran, för vilken egendomen svarar
till följd av utmätning eller på annan grund.

I fråga om företräde mellan upplåtelser av nyttjanderätt, servitut eller
rätt till elektrisk kraft vid exekutiv försäljning gäller ej 3 §. I fall då inskrivning
av rättigheterna sökts samma inskrivningsdag har förvärven lika
rätt, om ej annan företrädesordning fastställts.

Andra stycket gäller i tillämpliga delar, när myndighet i annat fall än
med anledning av exekutiv auktion fördelar medel mellan rättsägare i den
ordning som gäller vid fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld
fast egendom.

11 §

Bestämmelserna i 1—10 §§ om överlåtelse och upplåtelse äger motsvarande
tillämpning på förvärv genom bodelning, arv, testamente eller bolagsskifte
och på liknande förvärv, när fråga uppkommer om företräde
mellan sådant förvärv och senare förvärv som avses i 1 § eller om företräde
på grund av inteckning.

18 KAP.

Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen av inskrivning

i vissa andra fall

1 §

Har fast egendom förvärvats genom överlåtelse och var överlåtaren ej
rätt ägare till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares
åtkomst var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren,
är förvärvet likväl giltigt, om lagfart på egendomen vid överlåtelsen var
beviljad för överlåtaren och om förvärvaren vid överlåtelsen eller, när
egendomen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken
ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren ej var rätt ägare.

I fråga om upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk
kraft, vilken gjorts av den som ej var rätt ägare till egendomen på den

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av
annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, äger första stycket motsvarande
tillämpning, dock endast om den till vilken rättigheten uppläts vid upplåtelsen
varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren ej var
rätt ägare.

Om företräde på grund av inskrivning finns bestämmelser i 17 kap.

2 §

Har panträtt i fast egendom upplåtits och var upplåtaren ej rätt ägare
till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst
var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, är upplåtelsen
likväl giltig, om lagfart på egendomen var beviljad för upplåtaren
vid upplåtelsen eller därefter beviljas för honom och om borgenären vid
upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid
sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren ej
var rätt ägare.

3 §

Bestämmelserna i 1 och 2 §§ äger ej tillämpning, om

1. handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad eller på rätte
ägarens vägnar utfärdad av någon som saknade behörighet därtill eller är
ogiltig såsom tillkommen under sådant tvång som avses i 28 § lagen
(1915: 218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område,

2. rätte ägaren, när han utfärdade den handling på vilken äganderätten
grundats, var i konkurs eller omyndig eller handlade under inflytande av
rubbad själsverksamhet,

3. förvärvet enligt lag är ogiltigt, enär det icke skett i föreskriven form
eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor eller med samtycke av
någon vars rätt beröres eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd av
domstol eller annan myndighet.

4 §

Kommer till följd av 1 eller 2 § förvärv som avses där att gälla mot
rätte ägaren, har denne rätt till ersättning av staten för sin förlust. Har
den skadelidande medverkat till förlusten genom att utan skälig anledning
underlåta att vidtaga åtgärd för bevarande av sin rätt eller har han
på annat sätt medverkat till förlusten genom eget vållande, skall ersättningen
efter vad som finnes skäligt nedsättas eller helt bortfalla.

Även den vars förvärv till följd av 3 § icke skall gälla har rätt till ersättning
enligt första stycket, om han vid förvärvet varken ägde eller
bort äga kännedom om att överlåtaren eller upplåtaren icke var rätt
ägare.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

5 §

Staten företrädes i ärende om ersättning enligt 4 § av den myndighet
som Konungen bestämmer.

Om laga domstol i mål om ersättning enligt 4 § äger bestämmelserna i
rättegångsbalken angående tvist om äganderätt till fast egendom motsvarande
tillämpning.

6 §

Vill den som är part i mål om äganderätten till fast egendom eller om
beståndet av rättighet i sådan egendom framställa anspråk att, om han
förlorar målet, erhålla ersättning enligt 4 §, skall han antingen till gemensam
handläggning med målet väcka talan mot staten om sitt ersättningsanspråk
eller på sätt Konungen bestämmer lämna underrättelse om rättegången
för att staten skall kunna inträda i denna. Har förberedelsen i övrigt
slutförts utan att talan om ersättningsanspråket väckts eller underrättelse
om rättegången lämnats, skall rätten förelägga parten att vidtaga endera
åtgärden inom viss tid. Iakttages ej tiden, är ersättningsanspråket förfallet.
Erinran därom skall intagas i föreläggandet.

7 §

Har den som är berättigad till ersättning enligt 4 § haft rätt att utkräva
beloppet av annan såsom skadestånd, inträder staten i rätten mot denne.

Ersättning enligt 4 § på grund av domstols dom utbetalas sedan domen
vunnit laga kraft.

8 §

Har ärende angående anteckning enligt 19 kap. 20 § att talan blivit väckt
om äganderätt till fast egendom eller enligt 20 kap. 14 § att ägares rätt att
förfoga över egendomen är inskränkt eller enligt 7 § förköpslagen (1967:
868) att kommun beslutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen upptagits
på inskrivningsdag, får den som därefter förvärvat egendomen eller
panträtt eller annan rättighet i denna icke till stöd för beståndet av förvärvet
eller rätten till ersättning enligt 4 § andra stycket åberopa att han
vid förvärvet varken ägde eller bort äga kännedom om omständighet som
avses med anteckningen. Motsvarande gäller i fråga om anteckning enligt
21 kap. 4 § att tomträttshavares rätt att upplåta servitut eller rätt till elektrisk
kraft i tomträtten är inskränkt. 9

9 §

Talan om bättre rätt till fast egendom kan med laga verkan riktas mot
den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt även om denne före talans
väckande överlåtit egendomen. Den till vilken egendomen sålunda

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

överlåtits har i rättegången samma ställning som om överlåtelsen skett
under rättegången.

10 §

Bestämmelserna i 9 § äger motsvarande tillämpning när någon vill söka
betalning ur fast egendom för fordran för vilken panträtt upplåtits eller
fordran som enligt lag utgår med förmånsrätt framför panträtt. Om tvist
angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan talan om betalning
i stället riktas mot den som innehar egendomen med äganderättsanspråk.

I fråga om tomträtt gäller första stycket även när fastighetsägaren vill
uppsäga tomträttsavtalet eller väcka talan som avses i 13 kap. 11 eller 18 §.

ANDRA AVDELNINGEN
Inskrivningsväsendet
19 KAP.

Allmänna bestämmelser om inskrivning

1 §

Inskrivning enligt denna balk sker i fastighetsbok eller tomträttsbok.
Om uppläggande och förande av sådan bok gäller särskilda bestämmelser.

Inskrivningsärenden är ärenden om lagfart, inteckning eller annan inskrivning
i fastighetsbok eller tomträttsbok samt ärenden om anteckning i
sådan bok på grund av föreskrift i lag eller annan författning.

2 §

Inskrivningsärende handlägges av inskrivningsmyndighet. Sådan myndighets
område är domsaga. Konungen kan dock bestämma annan indelning,
om särskilda skäl föreligger.

Inskrivningsmyndighet förestås av en inskrivningsdomare. Denne skall
vara lagfaren. 3

3 §

Inskrivningsärende upptages av den inskrivningsmyndighet inom vars
område den fastighet som ärendet rör är belägen.

Om behandlingen av inskrivningsärende gäller bestämmelserna om tvistemål
i tillämpliga delar i den mån ej annat följer av denna balk.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

4 §

Vite som inskrivningsmyndigheten förelägger med stöd av denna balk
får bestämmas till högre belopp än eljest gäller.

Vite utdömes av inskrivningsmyndigheten.

5 §

Inskrivningsärende upptages på inskrivningsdag. Inskrivningsdag hålles
en gång i veckan.

Ansökan som inkommit mellan två inskrivningsdagar anses gjord på
den senare.

Utan hinder av första och andra styckena får ärende som avses i 20 kap.
10 § upptagas på annan dag än inskrivningsdag.

6 §

Hos inskrivningsmyndigheten föres dagbok över inskrivningsärenden.

7 §

Handlingar i inskrivningsärenden sammanföres i akter.

Har sökanden eller annan lämnat uppgift eller avgivit förklaring av betydelse
för ärendets prövning eller har särskild utredning verkställts i ärendet,
skall anteckning därom göras i akten. I denna skall även upptagas kallelser,
förelägganden och andra beslut som ej skall införas i fastighetsboken
eller tomträttsboken.

Att skälen för vissa beslut skall antecknas i akten framgår av 12 och

Har ansökan ej gjorts hos rätt inskrivningsmyndighet eller är det förvärv
som sökanden åberopar uppenbarligen av beskaffenhet att ej kunna inskrivas,
skall ansökningen omedelbart avvisas.

9 §

Skall ansökan ej avvisas enligt 8 § eller omedelbart avslås enligt föreskrift
i 20 23 kap., får ärendet uppskjutas till viss senare inskrivningsdag,
om det är nödvändigt för utredningen. Uppskjutes ärendet, får sökanden
föreläggas att förebringa den utredning som fordras eller, i fall som avses
i 10 §, infinna sig personligen eller genom ombud hos inskrivningsmyndigheten.
I föreläggandet får vite utsättas. Efterkommes ej föreläggandet, kan
ansökningen förklaras förfallen. Erinran om detta skall intagas i föreläggandet.

10 §

Förekommer på grund av särskild omständighet anledning antaga att det
förvärv som sökanden åberopar är ogiltigt eller ej kan göras gällande eller

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

att den sökta åtgärden på annat sätt skulle kränka annans rätt, skall den
vars rätt beröres beredas tillfälle att yttra sig. I samband därmed får även
sökanden eller annan höras. Finnes sökandens rätt tvistig, kan föreläggande
meddelas honom att inom viss tid väcka talan vid domstol. Efterkommes ej
föreläggandet, kan ansökningen förklaras förfallen. Erinran om detta skall
intagas i föreläggandet.

11 §

Ansökan som förklarats vilande enligt föreskrift i 20—23 kap. skall upptagas
till ny prövning så snart anledning därtill förekommer. Ansökningen
får dock ej avslås utan att sökanden beretts tillfälle att yttra sig.

I samband med vilandeförklaring eller i ärende som avses i första stycket
får sökanden föreläggas att visa huruvida hinder som föranlett vilandeförklaringen
blivit undanröjt. I föreläggandet får vite utsättas. Efterkommes
ej föreläggandet, kan ansökningen förklaras förfallen. Erinran om detta
skall intagas i föreläggandet.

12 §

Beslut i inskrivningsärende som enligt därom gällande bestämmelser skall
införas i fastighetsbok eller tomträttsbolc meddelas genom införing i boken.
Beslutet skall anses ha det innehåll som framgår av boken. Om beslutet innebär
att ansökan ej bifalles, skall skälen för beslutet antecknas i akten.

Bestämmelser om rättelse av införing finns i 17 och 18 §§.

13 §

Har beslut i inskrivningsärende gått emot sökanden eller annan som hörts
i ärendet, skall denne genast underrättas om beslutet i rekommenderat
brev.

I underrättelse som avses i första stycket skall anges de skäl för beslutet
som antecknats i akten och vad den som vill fullfölja talan mot beslutet har
att iakttaga.

14 §

Talan mot beslut i inskrivningsärende föres i hovrätten. Besvärsinlagan
skall inges till inskrivningsmyndigheten.

Besvärstiden är i fråga om slutligt beslut fyra veckor från den inskrivningsdag
till vilken beslutet är att hänföra. Detsamma gäller beslut varigenom
ansökan förklarats vilande.

Besvär över beslut som införts i fastighetsboken eller tomträttsboken skall
antecknas i denna. När slutligt beslut med anledning av besvären vunnit
laga kraft, skall anteckning ske om innehållet i beslutet.

15 §

Om inskrivningsärende enligt beslut av högre rätt skall upptagas till ny
handläggning av inskrivningsmyndigheten, skall ärendet upptagas på första
inskrivningsdagen efter det att beslutet kommit myndigheten till handa.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

16 §

Fråga huruvida förvärv som ligger till grund för inskrivning är ogiltigt
eller ej kan göras gällande eller huruvida inskrivningen av annat skäl kränker
någons rätt får prövas utan hinder av inskrivningen. Är särskild föreskrift
meddelad rörande rättsverkan av inskrivning eller om tid inom vilken
talan skall väckas, gäller dock denna.

17 §

Om införing i fastighetsboken eller tomträttsboken finnes innehålla uppenbar
oriktighet till följd av skrivfel eller annat dylikt förbiseende, skall införingen
rättas. Kan rättelse bli till förfång för ägare eller innehavare av
panträtt eller innehavare av rättighet, för vilken inskrivning är beviljad eller
sökt, skall det inbördes företrädet mellan berörda förvärv bestämmas efter
vad som finnes skäligt. Tillfälle att yttra sig skall lämnas part som beröres,
om han är känd, samt myndighet som avses i 18 kap. 5 § första stycket.

Beslut i ärende som avses i första stycket meddelas genom införing i fastighetsboken
eller tomträttsboken. Skälen för beslutet skall antecknas i
akten.

18 §

Beslut i ärende som avses i 17 § skall snarast möjligt anmärkas på bevis
eller handling som utfärdats i enlighet med den tidigare införingen. Det
åligger den som innehar sådan handling att på anmodan tillhandahålla denna.
I föreläggande att fullgöra angivna skyldighet får vite utsättas.

Mot beslut i ärende som avses i 17 § får talan föras även av myndighet
som avses i 18 kap. 5 § första stycket.

När ärende som avses i 17 § upptagits, skall anteckning därom ske i fastighetsboken
eller tomträttsboken, om beslut i ärendet ej meddelas samma
dag.

19 §

Lider någon förlust till följd av fel eller försummelse i fråga om handläggning
av eller beslut i inskrivningsärende eller vid utfärdande av pantbrev
eller annat bevis på grundval av innehållet i fastighetsbok eller tomträttsbok
eller vid uppläggande eller förande av sådan bok utan samband
med handläggning av inskrivningsärende, har han rätt till ersättning av
staten. Har den skadelidande medverkat till förlusten genom att utan skälig
anledning underlåta att vidtaga åtgärd för bevarande av sin rätt eller har
han på annat sätt medverkat till förlusten genom eget vållande, skall ersättningen
efter vad som finnes skäligt nedsättas eller helt bortfalla.

Kommer till följd av beslut i ärende som avses i 17 § förlust att tillskyndas
ägare eller rättighetshavare, har han rätt till ersättning av staten. Er -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

sättning utgår dock icke, om han med hänsyn till felets beskaffenhet eller
andra omständigheter bort inse att fel förekommit.

Bestämmelserna i 18 kap. 5 och 7 §§ gäller även i fråga om ersättning
som avses i denna paragraf.

20 §

Väckes talan om hävning eller återgång av förvärv av fast egendom eller
tomträtt eller om bättre rätt till sådan egendom, skall rätten genast göra
anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken
eller tomträttsboken. Detsamma gäller tvist som angår upplåtelse av
tomträtt.

När dom eller slutligt beslut i målet vunnit laga kraft, skall rätten genast
göra anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken
eller tomträttsboken.

Andra stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan tvist som
angår inskrivning.

21 §

Har fast egendom eller tomträtt utmätts eller fordran, för vilken panträtt
upplåtits, fastställts till betalning ur sådan egendom eller har beträffande
fast egendom eller tomträtt som ingår i konkursbo begärts försäljning i den
ordning som gäller för utmätt sådan egendom eller har utmätningen upphävts
eller frågan om egendomens försäljning av annat skäl förfallit, skall
anteckning därom göras i fastighetsboken eller tomträttsboken. Anteckning
att egendomen försålts utmätningsvis skall ske när handling som visar
köpeskillingens fördelning inkommit.

Om inverkan på inteckning eller inskriven rättighet av exekutiv försäljning
eller av expropriation eller liknande tvångsförvärv eller av myndighets
fördelning av medel skall anteckning göras i fastighetsboken eller tomträttsboken
när anmälan, bevis eller fördelningslängd som utvisar förhållandet
inkommit.

Förekommer i övrigt i lag eller annan författning bestämmelse om att
visst förhållande skall antecknas i fastighetsbok eller tomträttsbok, gäller
bestämmelsen.

22 §

Kan anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken uppenbarligen ej
längre vara av betydelse, skall anteckningen avföras.

23 §

Närmare föreskrifter för tillämpningen av detta kapitel meddelas av
Konungen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

20 KAP.

Lagfart

1 §

Den som med äganderätt förvärvat fast egendom skall söka inskrivning
av förvärvet (lagfart) inom tid som anges i 2 §.

Dödsbo är icke skyldigt att söka lagfart på förvärv av egendom från den
döde i annat fall än när dödsboet överlåter egendomen. Make som tillskiftats
egendom vid bodelning är ej skyldig att söka lagfart på förvärvet utom
när egendomen förut tillhört andra maken.

2 §

Lagfart skall sökas inom tre månader efter det att den handling på vilken
förvärvet grundas (fångeshandlingen) upprättades.

Tiden för sökande av lagfart räknas dock

1. för förvärv som beror av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan
omständighet, från det förvärvet fullbordades,

2. för dödsbo, i fall som avses i 1 § andra stycket, från det egendomen
överläts eller, om bouppteckning då ej registrerats, från det registreringen
skedde,

3. för den som är ensam delägare i dödsbo, från det bouppteckningen registrerades
eller, om han först därefter blivit ensam delägare, från det registreringen
skedde, dock, om boets förvaltning omhänderhas av boutredningsman
eller testamentsexekutör eller om boet är avträtt till konkurs, ej
i något fall tidigare än från det egendomen utgavs till delägaren,

4. för testamentstagare som tillagts egendom i legat, från det testamentet
vann laga kraft och legatet utgavs eller, om bouppteckning då ej registrerats,
från det registreringen skedde,

5. när talan väckts om återgång eller hävande av förvärv innan tiden för
sökande av lagfart utgick, från det dom varigenom talan ogillades vann laga
kraft.

3 §

Sökes ej lagfart inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten förelägga
vite för lagfartsskyldighetens fullgörande. 4

4 §

Är bifall till förvärvarens lagfartsansökan beroende av att föregående ägares
förvärv lagfares och har tiden för sökande av lagfart på dennes förvärv
börjat löpa, får förvärvaren söka lagfart även på detta förvärv. Företräda -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

ren i äganderätten är skyldig att för sådant ändamål tillhandahålla erforderliga
handlingar som han innehar.

Har fast egendom på grund av förordnande i testamente eller annan rättshandling
tills vidare ställts utan ägare, kan god man eller annan som har
att företräda den blivande ägaren söka lagfart på egendomen för dennes
räkning. Sedan ägaren blivit bestämd, får anteckning om denne göras i fastighetsboken.

5 §

Den som söker lagfart skall inge fångeshandlingen samt de övriga handlingar
som fordras till styrkande av förvärvet. Söker dödsbo eller arvinge
som är ensam delägare i dödsbo lagfart på förvärv av egendom från den
döde, anses inregistrerad bouppteckning efter denne såsom fångeshandling.

6 §

Lagfartsansökan skall avslås, om

1. fångeshandlingen ej ingivits,

2. fångeshandlingen ej är upprättad såsom föreskrives i lag,

3. förvärvet avser köp eller byte och fångeshandlingen innehåller villkor,
som enligt 4 kap. 4 eller 28 § medför att förvärvet är ogiltigt,

4. förvärvet avser del av fastighet och i 4 kap. 7—9, 28 eller 29 § eller
eljest i lag föreskriven tid för ansökan om fastighetsbildning försuttits eller
ansökan därom avslagits eller sådant förvärv eljest enligt lag är ogiltigt,

5. överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning
i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, lagfart
ej var beviljad för överlåtar en eller, om så var fallet, ärende om anteckning
i fastighetsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag,

6. fastigheten tidigare överlåtits till någon vars förvärv enligt 17 kap. 1
eller 4 § äger företräde framför sökandens förvärv,

7. fastigheten på exekutiv auktion sålts till annan än sökanden och försäljningen
enligt lag äger företräde framför dennes förvärv,

8. för sökandens rätt att förvärva fastigheten fordras myndighets tillstånd
och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tillstånd försuttits
eller ansökan därom avslagits,

9. det är uppenbart att förvärvet av annan grund är ogiltigt eller ej kan
göras gällande.

7 §

Förekommer icke omständighet som avses i 6 §, skall lagfartsansökan
förklaras vilande, om

1. vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen
icke är styrkt av två vittnen och överlåtelsen ej skett genom statlig myndighet,

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 93

2. fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 9 § icke föreligger,

3. rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten
eller om bättre rätt till denna,

4. lagfart sökes på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu
icke vunnit laga kraft,

5. vid förvärv genom legat detta ej utgivits,

6. vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdats eller vid expropriation
eller liknande tvångsförvärv inlösen ej fullbordats,

7. vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftermålsbalkens
bestämmelser är beroende av andra makens samtycke,

8. vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens
bestämmelser är beroende av dödsbodelägares samtycke,

9. förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning,

10. vid köp eller byte förvärvet är beroende av att förköp ej sker eller
vid förköp detta ej är fullbordat,

11. förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller annan
myndighets tillstånd,

12. förvärvet är beroende av villkor och, i fråga om gåva, villkoret avser
viss tid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades.

8 §

Har lagfartsansökan förklarats vilande på den grund att överlåtarens
underskrift på fångeshandlingen icke är styrkt av två vittnen, skall överlåtaren
föreläggas att inom viss tid väcka talan vid domstol, om han anser
att förvärvet är ogiltigt. Efterkommes ej föreläggandet, utgör bristen
i fråga om bevittning icke hinder mot lagfart. Erinran om detta skall intagas
i föreläggandet.

9 §

Har fastighet förvärvats genom expropriation eller liknande tvångsförvärv
eller på exekutiv auktion, vid vilken fastigheten sålts till betalning av
fordran för vilken den till följd av upplåtelse av panträtt eller på annan
grund svarar oavsett vem den tillhör, har förvärvaren rätt att erhålla lagfart
utan hinder av att den föregående ägaren ej har lagfart.

10 §

Kan förvärvare av fast egendom göra sannolikt att hans fångeshandling
förkommit eller förstörts, skall inskrivningsmyndigheten på hans
begäran utsätta sammanträde för utredning angående äganderätten till
fastigheten (lagfartssammanträde). Detsamma gäller när bifall till för -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

värvarens lagfartsansökan är beroende av att föregående ägares förvärv
lagfares och förvärvaren kan göra sannolikt att dennes fångeshandling
förkommit eller förstörts.

Ansökan om lagfartssammanträde skall göras skriftligen och innehålla
redogörelse på heder och samvete för vad som sökanden vet om hur fångeshandlingen
förlorats, vem som var fångesman, när och hur förvärvet
skedde, handlingens huvudsakliga innehåll samt de övriga omständigheter
som kan vara av intresse för äganderättsfrågans bedömande. Sökanden skall
inge intyg om vad som fastighetslängden utvisar angående äganderätten under
de tio åren närmast före ansökningen och den skriftliga utredning i
övrigt som kan finnas tillgänglig.

11 §

Till lagfartssammanträde skall inskrivningsmyndigheten kalla sökanden
och annan som ärendet kan antagas angå. Inskrivningsmyndigheten kan
vid vite förelägga sökanden eller annan att infinna sig personligen eller
genom ombud. Sammanträde får hållas även om sökanden eller annan som
kallats uteblir.

Kungörelse om sammanträdet anslås i inskrivningsmyndighetens kansli
samt införes i tidning inom orten och i första numret för ett kvartal av
Post- och Inrikes Tidningar. Kungörelsen skall innehålla uppgift om sökandens
namn och adress samt fastighetens beteckning ävensom erinran om
att sammanträdet syftar till att vinna utredning angående äganderätten till
fastigheten och att lagfart på denna kan komma att meddelas med stöd
av vad som framkommer vid sammanträdet.

Sammanträdet skall utsättas till sådan tid att minst tre månader kommer
att förflyta mellan sista kungörandet och dagen för sammanträdet.

12 §

Vid lagfartssammanträde skall upplysningar inhämtas angående förvärvet.
Såvitt möjligt skall även utredas vem eller vilka som under de tio åren
närmast före ansökan innehaft fastigheten med äganderättsanspråk. Protokoll
skall föras rörande vad som förekommit vid sammanträdet och i
övrigt framkommit i ärendet.

Sedan protokollet uppsatts, skall ansökan om lagfart på egendomen, under
åberopande av protokollet såsom fångeshandling, anses gjord på den
inskrivningsdag som infaller närmast därefter.

13 §

Om det på grund av innehållet i protokollet och vad som i övrigt framkommit
måste antagas, att det påstådda förvärvet ägt rum samt att det är
giltigt och kan göras gällande, skall den omständigheten att endast protokollet
kan åberopas som fångeshandling ej utgöra hinder mot lagfart.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 95

Har i fall som avses i första stycket förvärvaren eller någon som härleder
sin rätt från honom innehaft fastigheten med äganderättsanspråk under
de tio åren närmast före det år då lagfartsansökan företages till prövning,
utgör omständighet som avses i 7 § 2 hinder mot lagfart endast
om inskrivning eller anteckning, som grundar sig på annans äganderätt
till fastigheten eller anspråk därpå, skett i fastighetsboken under nämnda
tid.

I ärende som avses i denna paragraf skall, om så finnes erforderligt, inhämtas
yttrande från kammarkollegiet. Kollegiet får föra talan mot beslut,
varigenom lagfart beviljats.

14 §

Är sökandens förvärv förenat med förbehåll, som inskränker hans rätt
att överlåta egendomen eller söka inteckning eller upplåta rättighet i denna,
eller är hans behörighet i sådant avseende inskränkt genom annans
rätt att nyttja egendomen på grund av testamente, skall anteckning om
inskränkningen göras i fastighetsboken när lagfart sökes eller när upplysning
om inskränkningen därefter vinnes.

21 KAP.

Inskrivning av tomträtt
Inskrivning av upplåtelse m. m.

1 §

Den som fått tomträtt upplåten till sig skall söka inskrivning av tomträtten
inom tre månader efter det att tomträtten uppläts eller, om lagfart
då icke är sökt för upplåtaren, efter det att lagfart söktes. Inskrivning får
sökas även av fastighetsägaren.

Sökes ej inskrivning inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten
förelägga vite för inskrivningsskyldighetens fullgörande.

2 §

Ansökan om inskrivning skall avslås, om

1. upplåtelsehandlingen ej ingivits,

2. föreskrifterna i 13 kap. 1—4 och 6 §§ ej iakttagits,

3. lagfart ej är sökt för upplåtaren,

4. inskrivning i fastigheten är beviljad eller sökt,

5. fastigheten är utmätt,

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

6. det är uppenbart att upplåtelsen på annan grund är ogiltig eller ej
kan göras gällande.

Har ärende angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inskrivning av tomträtten
uppskjutas till samma dag.

3 §

Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skall ansökan om inskrivning
förklaras vilande, om

1. ansökan om lagfart för upplåtaren är vilandeförklarad, eller

2. rättegång pågår om upplåtelsens giltighet eller om hävning eller återgång
av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna.

4 §

Framgår av upplåtelsehandlingen att tomträttshavarens rätt att upplåta
servitut eller rätt till elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt, skall anteckning
om detta göras i tomträttsboken när inskrivning sökes.

5 §

Ansökan om inskrivning av avtal om sådan ändring i tomträttens innehåll
som avses i 13 kap. 21 § får göras av fastighetsägaren eller tomträttshavaren
sedan tomträtten inskrivits. Om sådan inskrivning gäller i tilllämpliga
delar 2—4 §§ med följande avvikelser.

Är inteckning förut beviljad eller sökt i tomträtten eller är inskrivning
av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft förut beviljad eller
sökt i denna eller sökes sådan inskrivning samma dag, får ansökan om
inskrivning av avtal som avses i första stycket bifallas endast om rättighetshavaren
medgivit inskrivning av ändringsavtalet eller detta är väsentligen
utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet. Om fastigheten eller
tomträtten utmätts före den dag då inskrivning sökes, gäller vad som sagts
nu om rättighetshavaren även utmätningssökanden.

Är avtal som avses i första stycket beroende av att fastighetsbildning
äger rum, får ansökan bifallas endast om nämnda åtgärd kommit till stånd.

I avvaktan på att hinder som anges i andra eller tredje stycket undanröjes
skall ansökan förklaras vilande.

6 §

Framgår av anteckning i tomträttsboken eller upplyses eljest att tomträtten
upphört enligt 13 kap. 19 §, skall anteckning om tomträttens upphörande
göras i boken.

Ansökan om dödning av tomträttsinskrivning i fall som anges i 13 kap.
22 § får ej bifallas, om inskrivning i tomträtten är beviljad eller sökt eller
om tomträtten är utmätt.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Inskrivning av tomträttens övergång till ny innehavare

7 §

Övergår tomträtt till ny innehavare, skall denne söka inskrivning av sitt
förvärv. Om inskrivningen gäller i tillämpliga delar 20 kap. med följande
avvikelser.

Ansökningen skall avslås, om inskrivning av upplåtelsen ej är beviljad
eller sökt eller om förvärvet strider mot 13 kap. 9 § första stycket. Den tid
inom vilken inskrivning skall sökas börjar icke löpa förrän inskrivning av
upplåtelsen blivit sökt. Bestämmelserna i 20 kap. 13 § tredje stycket gäller
ej.

22 KAP.

Inteckning

Inteckning i fast egendom

1 §

Som fastighetsägare anses i detta kapitel den för vilken lagfart senast
är sökt.

2 §

Ansökan om inteckning skall göras skriftligen av fastighetsägaren. Ansökningshandlingen
skall innehålla uppgift om dels det penningbelopp på
vilket inteckningen skall lyda, dels den eller de fastigheter som avses. Beloppet
skall vara bestämt i svenskt mynt.

Ansökan får ej avse del av fastighet. Den får avse flera fastigheter gemensamt
endast om dessa är i samme ägares hand och belägna inom samma
inskrivningsmyndighets område. Angår ansökan fastighet som svarar
för beviljad eller sökt inteckning, måste ansökningen avse samma fasta
egendom som inteckningen och får icke därjämte avse fastighet som ej
svarar för inteckningen.

3 §

Ansökan om inteckning skall avslås, om

1. föreskrifterna i 2 § icke iakttagits,

2. på grund av särskild föreskrift eller enligt anteckning i fastighetsboken
inteckning ej får beviljas i fastigheten,

3. inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad eller sökt,

3 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Nr SO

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

4. fastigheten frångått sökanden på grund av exekutiv auktion eller genom
expropriation eller liknande tvångsförvärv,

5. sökanden är i konkurs eller försättes i konkurs den dag då inteckningen
sökes samt fastigheten hör till konkursboet,

6. del av fastigheten är utmätt eller utmätes den dag då inteckningen
sökes,

7. ärende angående anteckning enligt 7 § förköpslagen (1967:868) att
kommun beslutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen upptagits på inskrivningsdag
och ansökningen göres av den som överlåtit egendomen.

Har ärende angående lagfart för sökanden uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inteckning uppskjutas till samma
dag.

4 §

Förekommer icke omständighet som avses i 3 §, skall ansökan om inteckning
förklaras vilande, om

1. ansökan om lagfart för sökanden är vilandeförklarad samt inteckningsansökningen
ej medgivits av den som har lagfart,

2. rättegång pågår om hävande eller återgång av förvärv av fastigheten
eller om bättre rätt till denna,

3. sökanden är gift samt andra makens samtycke fordras enligt giftermålsbalkens
bestämmelser och samtycke eller annan tillåtelse enligt nämnda
balk icke givits,

4. ansökningen enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd.

Förklaras ansökan vilande, skall inskrivningsmyndigheten utfärda bevis
om detta (vilandebevis). 5

5 §

Föreligger ej hinder enligt 3 eller 4 §, skall inskrivningsmyndigheten bevilja
inteckning. På grund av ansökan som förklarats vilande får detta dock
ske först sedan vilandebeviset ingivits. När inteckning beviljats, skall pantbrev
utfärdas på grundval av inteckningen.

Om skyldighet för inskrivningsmyndigheten att utfärda nytt pantbrev
eller vilandebevis i stället för dödad sådan handling samt att i visst fall bevilja
inteckning och utfärda pantbrev när ersättning på grund av brandförsäkringsavtal
tillfallit borgenär som har panträtt för sin fordran gäller
särskilda bestämmelser.

Har efter exekutiv försäljning medel nedsatts som motsvarar pantbrevs
belopp, skall inskrivningsmyndigheten på ansökan av fastighetens nye
ägare utfärda nytt pantbrev på grundval av inteckningen. Det förra pantbrevet
gäller därefter endast rätten till de nedsatta medlen.:

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 99

6 §

Inteckning som skulle medföra lika företrädesrätt som annan inteckning
skall vid inskrivningen förklaras gälla efter den andra inteckningen,
om sökanden begär det. Inteckning som sättes efter annan gäller efter inteckning
med lika rätt som eller bättre rätt än denna, även om detta ej
anges i beslutet.

7 §

Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av
pantbrevets innehavare utsträckas till att avse ytterligare en eller flera
fastigheter (utsträckning). Om sådan ansökan gäller i tillämpliga delar bestämmelserna
i detta kapitel angående ansökan om inteckning i flera fastigheter.

8 §

Pantbrev får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av
pantbrevets innehavare utbytas mot två eller flera nya pantbrev (utbyte).
På begäran skall därvid bestämmas i vilken ordning pantbreven sinsemellan
skall medföra företrädesrätt. Härom gäller i övrigt 6 § andra punkten. 9

9 §

Inteckning som besvärar endast en fastighet får på ansökan av fastighetsägaren
och efter medgivande av pantbrevets innehavare nedsättas efter
annan inteckning eller inskrivning av rättighet (nedsättning). Inteckning
som nedsättes efter annan inskrivning gäller efter inskrivning med lika
rätt som eller bättre rätt än denna, även om detta ej anges i beslutet.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om gemensam inteckning
med följande avvikelser.

Nedsättning efter annan inteckning får ske endast om inteckningarna besvärar
samma fastigheter och nedsättningen skall genomföras på samma
sätt i samtliga dessa. Svarar fastighet endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket
fordras ej att den fastighetens ägare biträtt ansökningen.

För nedsättning efter inskrivning av rättighet som besvärar endast en av
fastigheterna fordras medgivande även av innehavare av sådan inskriven
rättighet i annan av inteckningen besvärad fastighet som efter nedsättningen
kommer att gälla med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen.
Svarar fastigheten endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket, får nedsättning
ske utan att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare eller av
ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet som före
den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten. Fordras ej fastighetsägares
medverkan till nedsättningen, får nedsättning ske på ansökan av
pantbrevets innehavare.

100

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Är fråga om nedsättning efter inskrivning av rättighet som besvärar flera
av fastigheterna, äger fjärde stycket tillämpning beträffande var och en av

dem.

10 §

Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av
pantbrevets innehavare dödas (dödning). För dödning av gemensam inteckning
kräves dock icke att ägare av fastighet som svarar endast enligt 6 kap.
11 § andra stycket biträtt ansökningen.

Om dödning av inteckning när pantbrevet eller vilandebeviset förkommit
finns särskilda bestämmelser.

11 §

Gemensam inteckning får på ansökan av fastigheternas ägare och efter
medgivande av pantbrevets innehavare avlyftas från någon eller några av
fastigheterna (relaxation). Besväras fastighet, i vilken inteckningen skall
kvarstå, av panträtt eller annan rättighet som är inskriven och äger rättigheten
lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen, fordras att innehavaren
av sådan rättighet medger relaxationen. Svarar fastighet, från vilken
inteckningen skall avlyftas, endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket, får
relaxation ske utan att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare
eller av ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet
som före den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten. Fordras ej
fastighetsägares medverkan till relaxationen, får relaxation ske på ansökan
av pantbrevets innehavare.

Svarar fastigheterna för flera gemensamma inteckningar, får en av inteckningarna
icke avlyftas från en fastighet utan att sådana åtgärder vidtages
med de övriga inteckningarna att fastigheten icke vidare svarar för dem
gemensamt med någon av de andra fastigheterna.

I fastighet, som bildats genom avstyckning av område vilket förvärvats
av kommun för att ingå i gata eller annan allmän plats inom stadsplan
eller byggnadsplan, får på begäran av kommunen relaxation ske utan hinder
av bestämmelserna i första stycket om att för relaxation fordras medgivande
av fastighetsägare och rättighetshavare, om sannolika skäl föreligger för
att områdets värde uppgår till högst två procent av den odelade fastighetens
värde och relaxationen är väsentligen utan betydelse för fastighetsägarnas
och rättighetshavarnas rätt.

12 §

På ansökan av innehavare av pantbrev eller vilandebevis skall anteckning
göras i fastighetsboken om innehavet. Är annan förut antecknad som innehavare,
skall inskrivningsmyndigheten sedan anteckning om det nya

101

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

innehavet skett avföra den tidigare anteckningen och underrätta den som
var antecknad som innehavare om åtgärden genom rekommenderat brev.
Föreligger anledning till antagande att sökanden icke innehar pantbrevet
eller beviset, skall föreläggande meddelas honom att uppvisa detta.

Anmäler den som antecknats som innehavare att innehavet upphört, skall
anteckningen avföras.

13 §

När innehavare av pantbrev lämnar medgivande till åtgärd som anges i
7—11 §, skall pantbrevet inges.

14 §

Om åtgärd som anges i 7—11 § berör vilandeförklarad ansökan om inteckning,
gäller vad som för sådan åtgärd är föreskrivet om pantbrevet och
dess innehavare i stället vilandebeviset och innehavaren av detta.

Inteckning i tomträtt

15 §

Bestämmelserna i 1—14 §§, utom i vad de avser gemensam inteckning,
äger motsvarande tillämpning i fråga om inteckning i tomträtt, varvid med
lagfart likställes inskrivning av tomträtt.

23 KAP.

Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut och rätt

till elektrisk kraft

Inskrivning i fast egendom

1 §

Vill innehavaren av annan genom avtal upplåten nyttjanderätt än tomträtt
eller av servitut eller rätt till elektrisk kraft, som upplåtits genom avtal,
söka inskrivning, skall han inge den handling på vilken rättigheten grundas.
Inskrivning får sökas även av fastighetsägaren.

2 §

Ansökan om inskrivning skall avslås, om

1. den handling på vilken rättigheten grundas ej ingivits,

2. föreskrift i lag beträffande sådan upplåtelse som ansökan angår icke
iakttagits och föreskriften ej avser giltigheten av endast visst förbehåll,

102

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

3. upplåtelsen står i strid med en mot upplåtaren gällande inskränkning
i hans rätt att förfoga över egendomen och, när upplåtelsen skedde, lagfart
ej var beviljad för upplåtaren eller, om så var fallet, ärende om anteckning i
fastighetsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag,

4. inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad eller sökt,

5. fastigheten före upplåtelsen överlåtits till någon vars förvärv enligt
17 kap. 1 eller 4 § äger företräde framför upplåtelsen,

6. fastigheten före upplåtelsen frångått upplåtaren på grund av exekutiv
auktion eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv,

7. upplåtelsen avser arrende eller hyra som enligt förbehåll i upplåtelsehandlingen
icke får inskrivas,

8. upplåtelsen avser rätt till elektrisk kraft och skriftligt medgivande till
inskrivning icke föreligger,

9. det är uppenbart att upplåtelsen av annan grund är ogiltig eller att
rättigheten upphört eller av annat skäl ej kan göras gällande.

Har ärende angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inskrivning uppskjutas
till samma dag.

3 §

Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skall ansökan om inskrivning
förklaras vilande, om

1. upplåtaren ej har lagfart,

2. rättegång pågår om upplåtelsens giltighet eller om hävande eller återgång
av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna,

3. rättigheten är upplåten i del av fastighet, vilken återstår efter förvärv
av område eller av andel som enligt fångeshandlingen skall utbrytas, och
frågan om fastighetsbildning icke blivit slutligen avgjord,

4. upplåtelsen enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd.

Kommer i fall som anges i första stycket 3 fastighetsbildning ej till
stånd, anses ansökningen avse den odelade fastigheten.

4 §

Rättighet, som skulle ha företräde framför annan rättighet som avses i
detta kapitel eller utgöres av inteckning, skall vid inskrivningen förklaras
gälla efter den andra rättigheten, om sökanden begär det.

Rättighet som sättes efter annan rättighet gäller efter rättighet med lika
rätt som eller bättre rätt än denna även om detta ej anges i beslutet.

5 §

Inskriven rättighet får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsägarens
samtycke nedsättas efter annan inskriven rättighet (nedsättning).
Bestämmelsen i 4 § andra stycket äger därvid motsvarande tillämpning.

103

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970
6 §i

Inskrivning får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsägarens
samtycke dödas helt eller till viss del (dödning). Har rättigheten upphört
helt eller till viss del, får inskrivningen på ansökan av fastighetsägaren
dödas till motsvarande del.

7 §

Bestämmelserna i 1—6 §§ äger med följande avvikelser motsvarande
tillämpning i fråga om rättighet som grundar sig på förvärv som anges i 17
kap. 11 § och i övrigt är av den beskaffenhet som avses i detta kapitel.

Nyttjanderätt som anges i 12 kap. 2 § ärvdabalken får ej inskrivas. Ansökan
om inskrivning på grund av testamente eller förrättning får ej bifallas
innan testamentet eller förrättningen vunnit laga kraft. I avvaktan på att
hindret undanröjes skall ansökningen förklaras vilande.

Inskrivning i tomträtt

8 §

Bestämmelserna i 1—7 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om inskrivning
i tomträtt, varvid med lagfart likställes inskrivning av tomträtt.
Ansökan om inskrivning i tomträtt skall dock avslås, om inskrivning av
tomträttsupplåtelsen ej är beviljad eller sökt. 1

1 Föreslås ändrad i prop. 1970:158.

104

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Motionsyrkanden

I samband med propositionen har utskottet behandlat följande i anledning
av propositionen väckta motioner, nämligen

A. de likalydande motionerna 1:1255 av herr Alexanderson m.fl. och
II: 1474 av herr Wiklund i Stockholm och fru Anér, i vilka motioner hemställes att

riksdagen vid behandlingen av propositionen i den mån så är möjligt
vid utskottsbehandlingen måtte beakta de synpunkter som framförs i motionerna,
”att vederbörande utskott utformar erforderlig lagtext där så kan
bli nödvändigt; samt att riksdagen i övrigt i skrivelse till Kungl. Maj :t hemställer
om skyndsam översyn av 4 kap. i den nya jordabalken”;

B. de likalydande motionerna 1: 1256 av herr Larsson, Thorsten, och herr
Eriksson, Olle, samt II: 1470 av herr Grebäck m. fl., i vilka motioner hemställes att

riksdagen vid sin behandling av propositionen ”måtte besluta:

1. att 9 kap. 2 § i det stycke som rör arrendetiden för kommunala arrenden
omarbetas och utformas i enlighet med arrendelagsutredningens förslag; 2.

att 9 kap. 10 § ges en sådan utformning att det klart framgår att avtalet
måste ha sagts upp för att paragrafen skall äga tillämpning;

3. att 9 kap. 22 § utgår;

4. att 9 kap. 23 § utformas på ett sådant sätt att parterna föreskrivs att
låta verkställa regelbundna avräkningar i enlighet med vad arrendelagsutredningen
föreslagit;

5. att 9 kap. 26 § ges följande lydelse:

’Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom
---biträde.

Överallt som---synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning

göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande
samt kostnaden för detta. Kostnaden för botande av bristen skall bestämmas
efter gängse pris på orten. Tydlig hänvisning---gäller dock

ei’;

6. att 9 kap. 27 § ges följande lydelse:

''Parterna svarar solidariskt för synekostnaden. Sinsemellan svarar de
för hälften var. Vid gemensam av- och tillträdessyn för olika arrendatorer,
svarar dessa för varsin fjärdedel av kostnaden’;

7. att 9 kap. 28 § ges följande lydelse:

''Om part ej godtar syn, —--ej tillåten.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

105

Har ena parten i rätt tid klandrat synen, får även andra parten göra det,
om det sker inom två veckor från den dag då den första partens klandertid
utgick.

Synemännen —--begär det’;

8. att 9 kap. 29 § ges följande lydelse:

''Arrendeavgiften----i pengar.

Skall arrendeavgiften utgå enligt index, skall avtalet innehålla uppgift
om ett efter förhållandena avpassat högsta belopp som ej får överskridas.
Eljest skall arrendeavgiften vara till sin storlek bestämd.

Har avtalet träffats---bestämmelser i 36—39 §§’; samt

att utskottet utarbetar erforderlig lagtext”;

C. de likalydande motionerna I: 1257 av herr Larsson, Thorsten, och herr
Eriksson, Olle, samt II: 1469 av herr Grebäck, i vilka motioner hemställes

att riksdagen vid sin behandling av propositionen ”måtte besluta att 6
kap. 3 § ges följande lydelse:

När myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan
rättsägare i fastighet, har borgenär, med den begränsning som följer av
andra stycket, rätt att för fordran, som är förenad med panträtt i fastigheten,
med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag få betalning ur
medlen intill pantbrevs belopp. I den mån detta ej förslår, erhåller borgenären
genom tillägg betalning ur medlen för ränta på kapitalbelopp inom
pantbrevets belopp, för skadestånd på grund av förtida betalning samt för
ersättning för indrivningskostnad och annan kostnad som föranledes av
fordringsförhållandet. Tillägget får icke överstiga tjugo procent av fordringens
inom pantbrevets belopp liggande kapitalbelopp jämte årlig ränta på
detta belopp enligt för fordringsförhållandet gällande grunder, dock högst
tio procent, från den dag då fastigheten utmätes, konkursansökan gjorts
eller de medel nedsattes som eljest skall fördelas.

Har pantbrev pantsatts till mer än en borgenär, får ränta, skadestånd och
kostnader enligt första stycket icke uttagas ur pantbrevets belopp av annan
borgenär än den som enligt den inbördes panträttsordningen äger sämsta
rätt.

Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran och har inteckningarna
samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra,
skall bestämmelserna i första och andra stycket om pantbrevets belopp avse
pantbrevens sammanlagda belopp”;

D. de likalydande motionerna I: 1259 av herr Svenungsson och II: 1468
av heiT Eliasson i Moholm, i vilka motioner hemställes

att riksdagen måtte antaga det vid propositionen fogade förslaget till
jordabalk med den ändringen att 9 kap. 22 § utgår samt nedanstående paragrafer
erhåller följande lydelse:

4y Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Nr 80

106

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

2 §

Avtal om---fem år.

Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn, skall arrendetiden
utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun och jorden till större
delen ligger inom fastställd stadsplan eller byggnadsplan, minst ett år. Har
avtal träffats för kortare tid, gäller det för den nu angivna minsta tiden.
Om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den
överenskomna tiden.

Förbehåll om---av arrendenämnden.

10 §

Har arrendeavtalet uppsagts till upphörande eller för ändrade villkor och
tvist föreligger härom, åligger det jordägaren att skriftligen meddela arrendatorn
att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast två månader
efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrendenämnden.
Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje
punkten gäller dock ej.

Om jordägaren---av avtalet.

26 §

Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader,
trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar,
brunnar och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället,
om jordägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån brist
skall tagas i beräkning och anteckning om överenskommelse göres av
synemännen.

Kan överenskommelse---bestämma ersättningen.

Synemännen får — — — eller biträde.

Över allt---dock ej.

27 §

Parterna svarar solidariskt för synekostnaden. Sinsemellan skall jordägaren
alltid svara för halva kostnaden och arrendatorn för återstoden. Vid
gemensam av- och tillträdessgn för olika arrendatorer, svarar dessa för var
sin fjärdedel av kostnaden.

28 §

Om part —--ej tillåten.

Har ena parten i rått tid klandrat synen, får även den andra parten göra
det, om det sker inom två veckor från den dag då den första partens klandertid
utgick. Återkallas eller förfaller eljest den första klandertalan förfaller
också den senare.

Synemännen är —- -— -— begär det.

107

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970
29 §

Arrendet skall utsättas och erläggas i pengar. Skall arrendet utgå enligt
index, skall avtalet innehålla uppgift om ett efter förhållandena avpassat
högsta belopp som ej får överskridas. Eljest skall arrendet vara till sin storlek
bestämt. Har vad sålunda stadgats icke beaktats i avtalet, skall arrendet
bestämmas till belopp, som med hänsyn främst till parternas avsikter och
övriga förhållanden vid tiden för avtalets slutande får anses vara skäligt.
Om förbehåll att arrendatorn skall utföra arbete finns bestämmelser i
36—39 §§;

E. motionen I: 1251 av herr Eskilsson och herr Andersson, Ingvar, vari
hemställes

”att riksdagen måtte besluta att 9 kap. 18 § första stycket förslaget till
jordabalk skall avfattas i enlighet med arrendelagsutredningens förslag”;

F. motionen I: 1252 av herr Eskilsson och herr Andersson, Ingvar, vari
hemställes

”att riksdagen måtte besluta att 9 kap. 14 § i förslaget till jordabalk icke
antas”;

G. motionen 1: 1253 av herr Hjorth, vari hemställes

att riksdagen beslutar godkänna propositionen med den ändringen att
8 kap. 7 § och 12 kap. 7 § erhåller följande lydelse:

8 kap. 7 §

Infaller dag då arrendeställe enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag, annan allmän helgdag eller lördag, skall tillträde eller
avträde i stället ske nästa vardag om ej annat avtalats.

12 kap. 7 §

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag, annan allmän helgdag eller lördag, skall tillträde eller avträde
i stället ske nästa vardag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum, som är avsedda
för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan
12 föregående dag eller, om denna är söndag, annan allmän helgdag
eller lördag, klockan 8 avträdesdagen.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats;

H. motionen I: 1258 av herr Skärman, vari hemställes

att riksdagen vid behandlingen av propositionen beslutar ”att köp av fast

108

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av
säljaren och köparen samt bevittnas av två vid köpets slut närvarande vittnen,
samt att vederbörande utskott utformar erforderlig lagtext”;

I. motionen II: 1452 av herr Tobé, vari hemställes

att riksdagen vid behandlingen av propositionen ”måtte beakta de iakttagelser
som föranlett motionen samt att vederbörande utskott utformar
erforderlig lagtext, där så kan bli erforderligt”;

J. motionen II: 1464 av herr Lundberg, vari hemställes

att riksdagen måtte besluta att avslå propositionen ”samt att i skrivelse
till Kungl. Maj :t hemställa om en ny allsidig och förutsättningslös utredning
om hur och på vad sätt juristutbildningen bör utformas för att motsvara
de krav en demokrati måste ställa på lagstiftning och lagtillämpning
för att likhet inför lag och rätt skall gälla; att utforma på vad sätt från
kronan tagna mark- och naturvärden skall kunna återföras till kronan,
med beaktande av att allemansrättigheterna icke inskränkes genom förstöring
genom giftspridning eller på annat sätt; samt att spekulation i
tomt-, mark-, vatten- och naturvärden i lag förbjudes”;

K. motionen II: 1471 av herrar Gustavsson i Alvesta och Elmstedt, vari
hemställes

att riksdagen vid sin behandling av propositionen måtte besluta att 9 kap.
om jordbruksarrende ”ges en sådan utformning, att för fastigheter som
under en längre tidsperiod varit utarrenderade brukaren i dessa fall skall
ges möjlighet att träffa ett arrendeavtal omfattande exempelvis minst 20 år;
samt att utskottet utarbetar erforderlig lagtext”;

L. motionen II: 1472 av herr Hedin, vari hemställes

att riksdagen måtte besluta att införa bestämmelser i jordabalken ”som
ger bostadsarrendator rätt att säga upp avtal och begära förlängning av avtalet
på förändrade villkor och att därför 10 kap. 5 § ges samma utformning
som 9 kap. 8 § i berört avseende”; samt

M. motionen II: 1473 av herr Tobé, vari hemställes

”att riksdagen beslutar införa reglerna i 17 § promulgationslagsförslaget
till jordabalken som ett tredje stycke i förslaget till jordabalk 1 kap. 4 §
eller göra motsvarande sakändring i jordabalksförslaget”.

Utskottet har vidare i samband med propositionen behandlat en skrivelse
som Willands Arrendatorsförening tillställt utskottet.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

109

Inledning

Det förslag till jordabalk som nu förelagts riksdagen har remitterats till
lagrådet i olika omgångar: 1—6 kap., 13 kap. och 16—23 kap. den 11 februari
1966, 13 kap. 10 § och 14 kap. den 20 januari 1967 samt 8 —12 kap.
den 19 september 1969. Den sistnämnda lagrådsremissen innehåller också
förslag till ändringar i och tillägg till bestämmelser som remitterats tidigare.

15 kap. i det till lagrådet remitterade förslaget upptar bestämmelser om
rättighetstypen samfällighetsrätt. Detta rättsinstitut har emellertid fått
utgå ur balken. 15 kap. i det förslag som förelagts riksdagen innehåller i
stället de särskilda bestämmelserna om rätt till elektrisk kraft. Motsvarande
bestämmelser hade tagits upp i elt förslag till särskild lag om rätt till elektrisk
kraft, vilket remitterats till lagrådet den 19 sepember 1969 i samband
med förslag till annan följ dlagstiftning till balken.

Vid lagrådsremissen den 11 februari 1966 anförde föredragande departementschefen,
dåvarande chefen för justitiedepartementet och statsrådet
Kling, bl. a. följande under rubriken Inledning.

Arbetet på att skapa en ny jordabalk som ersättning för jordabalken i
1734 års lag och de lagar eller andra författningar, som så småningom kommit
att träda i stället för stora delar av denna balk, har med vissa avbrott
pågått ända sedan början av 1800-talet. Åtskilliga av de förslag som framlagts
under tidernas lopp har genomförts i form av fristående lagar men
en systematiskt uppbyggd balk saknas alltjämt. Ett steg på vägen mot en
ny balk togs år 1947, när lagberedningen avgav ett betänkande med förslag
till sju kapitel i en ny jordabalk (SOU 1947: 38).1 Ytterligare ett steg togs
år 1960 genom ett av lagberedningen avlämnat betänkande som innehöll
ett fullt utarbetat förslag till ny jordabalk m. m. (SOU 1960:24—26).2
Detta betänkande remissbehandlades, varvid viss kritik mot förslaget framkom.
Särskilt gällde detta beredningens förslag i fråga om panträtten. Mot
bakgrund av denna kritik upptogs frågan om det fortsatta arbetet på en ny
jordabalk till prövning av Kungl. Maj:t den 8 december 1961. Därvid tillkallades
eu särskild utredningsman med uppgift att i vissa delar överarbeta
lagberedningens förslag. Utredningsmannen3 avgav i oktober 1963 betänkande
med reviderat förslag till jordabalk m. m. (SOU 1963: 55). Även detta
betänkande har remissbehandlats.

Sedan de avgivna förslagen och däröver inhämtade yttranden nu har

1 Betänkandet är undertecknat av Östen Undén, Einar Anderberg, Herman Zetterberg och
Herved åt Trolle.

2 Natanael Gärde, Bertil Alexanderson, Arne Brunnberg och Peter Westerlind.

3 Peter Westerlind (Jordabalksutredningen).

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

beretts inom justitiedepartementet anhåller jag att få ta upp frågan om en
ny jordabalk. Jag vill därvid erinra om att en av de frågor som lagberedningen
behandlat i sitt förslag brutits ut till särskild handläggning. Jag syftar
här på frågan om vad som är fast egendom och tillbehör därtill. Kungl.
Maj :t har genom proposition den 14 januari 1966 (nr 24) föreslagit riksdagen
att anta ett vid propositionen fogat förslag till lag om vad som är
fast egendom.1

Det förslag till jordabalk som jag nu vill föreslå att lagrådet hörs över
är inte fullständigt. Sålunda utelämnas 8—11 kap. och 12 kap., vilka avses
innehålla regler om arrende resp. hyra, samt 14 kap., som avses behandla
servitut, och 15 kap., som avses innehålla regler om samfällighetsrätt. Förslaget
innehåller inte heller några bestämmelser som reglerar övergången
till den nya jordabalken, och ej heller annan följdlagstiftning. Min avsikt
är att senare framlägga förslag i dessa delar.

Vid remissen den 19 september 1969 av fråga om lagstiftning angående
jordbruksarrende m. m. anförde föredragande departementschefen, herr
Kling, bl. a. följande under rubriken Inledning.

Genom beslut den 11 december 1959 bemyndigade Kungl. Maj:t chefen för
jordbruksdepartementet att tillkalla högst sju sakkunniga för att verkställa
översyn av och avge förslag rörande arrendelagstiftningen och därmed
sammanhängande frågor.

De sakkunniga2, som antog namnet arrendelagsutredningen, avgav den 10
december 1968 betänkandet Jordbruksarrende (SOU 1968:57). I betänkandet
framlades förslag till ändringar i lagstiftningen om jordbruksarrende
och därmed sammanhängande författningar. Förslaget till lagstiftning
om jordbruksarrende är utformat som 8—11 kap. i en ny jordabalk.

Bestämmelserna om annat arrende än jordbruksarrende och om hyra har
under senare tid reformerats genom lagar (1968:342 och 346) angående
ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Det återstår
att anpassa dessa bestämmelser till jordabalken.

Sedan frågan om en ny jordabalk första gången anmäldes i statsrådet
har lagstiftning tillkommit och förslag framlagts som i skilda hänseenden
påverkar de av lagrådet redan behandlade delarna av förslaget till ny jordabalk.
Sålunda torde förslaget böra ändras i vissa delar bl. a. med anledning
av förköpslagen (1967:868). Vidare har lagberedningen lagt fram förslag
om lagstiftning rörande fastighetsexekution m. m. (SOU 1968:64). Inom
kort kommer lagrådets yttrande att inhämtas över lagförslag på grund av
nämnda förslag. Även detta föranleder vissa ändringar i jordabalken.

1 Utskottet anmärker, att förslaget har lett till lagstiftning, nämligen lagen (1966: 453) om
vad som är fast egendom.

2 Borgmästaren Björn Widegren, tillika ordförande, riksdagsmännen F.-A. Hamilton af Hageby,
Sigfrid Jonsson, Thorsten Larsson och Gunnar Pettersson samt direktören Arne Öhrström
och förbundssekreteraren Gustav V. Jönsson. Sedan Jonsson avlidit den 31 juli 1962 tillkallades
den 11 september 1962 riksdagsmannen Eric Mossberger som sakkunnig i hans ställe.
Hamilton avled den 3 februari 1968.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

111

Historik

Utskottet hänvisar till prop. del B s. 2—7 samt, såvitt gäller jordbruksarrende,
till betänkandet Jordbruksarrende (SOU 1968:57) s. 76 o. f.

Översikt över lagberedningens förslag åren 1947 och 1960,
jordabalksutredningens förslag och arrendelagsutredningens förslag
samt remissbehandlingen av förslagen

Utskottet hänvisar till prop. del B s. 7—13, 782—783 och 791—794 (jfr
SOU 1960: 25 s. 9—46 och SOU 1963: 55 s. 445—454).

Allmänna synpunkter på innehållet i en ny jordabalk

Vid lagrådsremissen den 11 februari 1966 anförde departementschefen
bl. a. följande allmänna synpunkter på innehållet i en ny jordabalk.

Ämnesområdet m. m.

Förslaget till jordabalk innehåller privaträttsliga regler om fast egendom.
De rättsförhållanden som regleras inom balkens ram är dock endast sådana
som grundar sig på avtal eller andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens
område. Med enstaka undantag behandlas inte familje- eller successionsrättsliga
förvärv och ej heller förvärv som grundas på expropriation eller
liknande tvångsförfarande. Eftersom lagstiftning om subjekten i rättsförhållanden
angående fast egendom uppenbarligen inte har sin plats i jordabalken,
faller också sådana förhållanden som f. n. regleras i lagen om samäganderätt
utanför balken. Detsamma gäller olika lagar angående inskränkning
i rätten att förvärva fast egendom.

I direktiven för lagberedningens arbete på en ny jordabalk ifrågasattes
huruvida bestämmelserna om arrende och hyra borde infogas i jordabalken
eller sammanföras i en särskild balk om nyttjanderätt till fast egendom eller
meddelas i fristående lagar. Lagberedningen har ansett att det inte kan råda
något tvivel om att reglerna om arrende och hyra till sin natur är att hänföra
till det ämnesområde som bör regleras inom en ny jordabalk. Det regelsystem
angående sakrätternas struktur och innebörd som i allmänhet bör
gälla måste omfatta också arrende och hyra. Denna bedömning synes riktig.
Om man över huvud vill inrikta sig på en systematisering av den privaträtts -

112

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

liga lagstiftningen rörande fast egendom inom en särskild balk är det uppenbart
att reglerna om arrende och hyra, liksom även tomträtt, bör ingå
i balken.

Ett betydande regelkomplex som är av stort intresse för jordabalken men
som i systematiskt hänseende inte har sin plats där är fastighetsbildningslagstiftningen.
I 1734 års lag återfanns huvuddelen av denna lagstiftning i
byggningabalken.

Den nu föreslagna nya jordabalken är uppdelad på två huvudavdelningar.
I den första avdelningen avses ingå regler om fastighet, dess gränser och
tillbehör samt regler om rättsförhållanden mellan grannar, köp, byte och
gåva av fast egendom, verkan av klander, panträtt, nyttjanderätter av skilda
slag (inklusive tomträtt), servitut, samfällighetsrätt1, hävd, företräde mellan
olika rättigheter på grund av inskrivning och godtrosförvärv. Den andra
avdelningen innehåller bestämmelser om inskrivningsväsendet och dess
organisation samt om förfarandet i olika slag av inskrivningsärenden.

Förslaget innebär i stora delar en systematisering av bestämmelser i gällande
rätt som f. n. är spridda på ett stort antal författningar. I andra delar
är det fråga om ett lagfästande av praxis men i betydande delar innebär
förslaget väsentliga nyheter, framför allt gäller detta panträttsområdet.

Arbetet på större reformer inom civilrättens samt straff- och processrättens
område har sedan länge varit inriktat på att söka samla de viktigare
reglerna i systematiskt avgränsade avsnitt eller balkar. Inom ramen för
denna målsättning har under detta sekel tillkommit fem balkar, nämligen
giftermålsbalken (1920), rättegångsbalken (1942), föräldrabalken (1949),
ärvdabalken (1958) och brottsbalken (1962). Lagberedningen är dessutom
sysselsatt med att utarbeta förslag till en reformerad utsöknings- och konkurslagstiftning.
Huruvida detta arbete skall resultera i en eller flera nya
balkar är det givetvis ännu för tidigt att yttra sig om men enligt direktiven
skall arbetet inriktas på att enligt traditionen från 1734 års lag sammanföra
de väsentliga delarna av utsökningslagstiftningen i en balk.

Det är givet att en lagstiftningsverksamhet med sådan målsättning som
nyss sagts inte är lämplig ens för alla centrala rättsområden. Vinsten ligger
framför allt däri att lagstiftningen blir systematiskt uppbyggd. Detta innebär
större reda och överskådlighet samt ökad enhetlighet. Samtidigt behöver
vissa typer av bestämmelser, som är gemensamma för olika lagar, inte
upprepas. Nackdelarna ligger främst däri att de skilda rättsinstituten inte
kommer att fullständigt regleras i ett sammanhang. Detta har ibland brukat
anföras som en olägenhet för den inte juridiskt skolade allmänheten.

Såsom framgått av den historiska redogörelsen har arbetet på reformer
inom ämnesområdet för jordabalken i 1734 års lag i hög grad präglats av
tanken på en reform genom en ny balk. Vissa partiella reformer har visser 1

Bestämmelserna om samfällighetsrätt har som anmärkts inledningsvis fått utgå ur det förslag
som förelagts riksdagen, jfr prop. del A s. 390—392.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

113

ligen genomförts men de har i regel betraktats som provisorier i avbidan på
en systematiskt uppbyggd helt ny jordabalk. Detta synsätt är naturligt när
det gäller jordabalkens rättsområde. Området är lätt att avgränsa och i stort
sett möter inga svårigheter att uppnå en god systematik. Härtill kommer
att den lagstiftning som närmast berörs är mycket föråldrad och ofullständig
samt starkt splittrad.

Enligt min mening finns det i dagens läge ingen anledning att tveka inför
lämpligheten av att framlägga resultatet av det mycket långvariga lagstiftningsarbetet
på förevarande rättsområde i form av en ny balk. I fråga om
avgränsningen av ämnesområdet delar jag lagberedningens uppfattning men
jag har i likhet med jordabalksutredningen funnit att vissa ålderdomliga
rättsinstitut med fördel kan undvaras och beträffande ett par andra har jag
ansett lämpligt att de regleras utanför jordabalkens ram. Det avgörande har
därvid varit att instituten i fråga bedömts vara på avskrivning eller av så
tidspräglad karaktär att de inte lämpligen bör regleras i balken.

I enlighet med lagberedningens förslag bör jordabalken innehålla regler
om arrende och hyra. Vissa gemensamma bestämmelser för dessa nyttjanderätter
och för bl. a. servitut tas upp i 7 kap. Huvuddelen av bestämmelserna
om arrende och hyra bör ingå i balken som 8—It kap. resp. 12 kap.

----Eftersom det kan förväntas att förslag till ny arrende- och hyres lagstiftning

kommer att kunna föreläggas riksdagen i sådan tid att jordabalken
ännu inte hunnit träda i kraft synes lämpligt att f. n. inte underställa
lagrådet några förslag i dessa delar.

Det framlagda förslaget till vissa delar av en ny jordabalk förutsätter
som redan framgått att 14 kap. i balken skall innehålla regler om servitut.
I likhet med vad som är fallet med arrende och hyra framläggs emellertid
i denna del inte nu något förslag till lagtext med tillhörande motiv.

Vad sålunda anförts torde visa, att det råder ett mycket nära samband
mellan servitutsreglerna i jordabalken och motsvarande regler i förslaget
till lag om fastighetsbildning. En samordning av de båda regelsystemen är
därför nödvändig. Med hänsyn till att beredningen av förslaget till lag om
fastighetsbildning ännu befinner sig i ett inledande skede är jag emellertid
f. n. inte beredd att ta ställning till förslaget. Det torde därför vara lämpligt
att inte nu lägga fram något förslag beträffande innehållet i jordabalkens
kapitel om servitut.

114

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Utmönstrande av vissa rättsinstitut m. m.

Jordabalksutredningen föreslog att tre kapitel i lagberedningens förslag
skulle utgå, nämligen kapitlen om ränterätt (9 kap.), födoråd (10 kap.) och
vattenfallsrätt (18 kap.). Under departementsbehandlingen har -— delvis
under intryck av remissopinionen — företagits en ytterligare utgallring.

Som följd av den vidtagna utmönstringen behandlas i departementsförslaget
endast fyra begränsade sakrätter, nämligen panträtt, nyttjanderätt —
inklusive tomträtt — servitut och samfällighetsrätt.1 Denna begränsning av
antalet rättigheter har möjliggjort avsevärda förenklingar i balkens regelsystem.
I den mån instituten i fråga helt upphör eller aldrig införs har därigenom
gjorts definitiva vinster. I övriga fall kommer det att i stället krävas
vissa ändringar i speciallagstiftningen.

Utmönstringen har emellertid inte motiverats enbart av en strävan att
förenkla jordabalkens regler. Lantmäteristyrelsen har i sitt remissyttrande
starkt understrukit önskvärdheten av att antalet rättighetstyper begränsas.
Vad som framför allt skjutits i förgrunden är samspelet mellan fastighetsbildningen
och olika slag av rättigheter. Denna synpunkt synes värd att
beakta. Styrelsen har också utförligt påvisat hur svårt det är att finna regler
som på ett enkelt och tillfredsställande sätt löser de konflikter som uppstår
när en fastighet, som besväras av en begränsad sakrätt, delas eller på
annat sätt berörs av en fastighetsbildningsåtgärd. Begränsningen till fyra
rättighetstyper, av vilka endast en är en nybildning, torde i någon mån
minska de svårigheter styrelsen påtalat.2

1 Se not s. 112.

2 Härefter redovisar departementschefen de närmare övervägandena beträffande varje utmönstrad
rättighet för sig, prop. del B s. 22—39.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

115

Huvudinnehållet i förslaget

I det följande lämnar utskottet en översiktlig redogörelse för det huvudsakliga
innehållet i förslaget enligt propositionen.

Inledningsvis anmärker utskottet, att förslaget inte tar upp några bestämmelser
om vattenfallsrätt, urminnes hävd, särskild förmånsrätt för ogulden
köpeskilling och motsvarande förmånsrätt för vissa andra rättigheter, inteckning
av avkomsträtt, förköpsrätt för arrendator eller om lösningsrätt
till fast egendom.

i kap., som har rubriken ”Fastighet och dess gränser”, innehåller vissa
regler av grundläggande betydelse inom jordabalkens ämnesområde. I kapitlet
preciseras sålunda begreppet fast egendom och fastighet (1 § första
stycket). Vidare ges i kapitlet regeln om att sämjedelning är utan verkan
(1 § andra stycket). Kapitlet upptar också bestämmelser om fastighets
gränser. Den nya balkens bedömning av gränsfrågor torde i huvudsak stämma
överens med gällande rätt. En nyhet är dock, att bestämmelserna om
exklusivt vitsord åt gränsutmärkningen föreslås bli generellt tillämpliga så
snart en gräns fått sin sträckning i laga ordning utmärkt på marken (3 §).
Av stort praktiskt intresse är den nya regeln om att ägaren av en strandfastighet
har rätt att, om fastigheten på grund av förskjutning av stranden
blivit skild från vattnet, under vissa närmare angivna förutsättningar nyttja
området mellan fastigheten och vattnet (6 §).

I 2 kap. regleras frågan om vad som utgör tillbehör till fast egendom. De
föreslagna bestämmelserna motsvarar — på ett par undantag när -— 2—8 §§
lagen (1966: 453) om vad som är fast egendom. Undantagen hänför sig bl. a.
till institutet vattenfallsrätt, som inte har någon motsvarighet i jordabalksförslaget,
och den lagstiftning om åborätt som upphört att gälla vid utgången
av juni 1968 (SFS 1968: 205).

3 kap. har rubriken ”Rättsförhållanden mellan grannar” och innehåller
vissa bestämmelser om grannars rättigheter och skyldigheter mot varandra.
I kapitlet har inte införts någon mera fullständig reglering av grannelagsrätten
eller ens meddelats alla de grundläggande bestämmelserna för rättsområdet.
På grund härav kommer inte grannelagsrätten att vara reglerad väsentligen
i den nya balken utan, liksom hittills, i speciallagstiftning, t. ex.
vattenlagen (1918:523). Kapitlet inleds med en generell norm för bedömningen
av grannelagsförhållandena av innehåll att var och en skall ta skälig
hänsyn till omgivningen vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom
(1 §). Kapitlet innehåller bl. a. bestämmelser om inverkan på angränsande
mark genom grävning eller liknande arbete. I vad gäller ersättningsansvaret
för den som utför sådant arbete bygger bestämmelserna på de grundsatser
som kommit till uttryck i hittillsvarande praxis. Detta innebär, att den som

116

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

utför arbetet svarar för skada på grannfastighet, antingen om han själv
eller någon som han anlitat för arbetet visat försumlighet (3 §) eller •—
utan att försummelse ådagalagts — om arbetet är särskilt ingripande eller
av annan anledning medför särskild risk för omgivningen (4 §). Vidare ges
bestämmelser om rätt för fastighetsägare att på grannes mark vidta åtgärd
för att förebygga skada till följd av arbetet (5 §) och om nedsättning i förväg
av ersättning som kan komma att utgå på grund av nu avsedda arbeten
(6 §).

4 kap. har rubriken ”Köp, byte och gåva” och innehåller regler om överlåtelsens
form och innebörd. I förslaget behålls det grundläggande kravet
på att fastighetsköpet skall ske i skriftlig form. I fråga om parternas underskrifter
innebär förslaget en skärpning av formkravet så till vida att både
säljare och köpare skall underteckna köpehandlingen. Enligt förslaget är
bevittning av säljarens namnteckning inte nödvändig för att köpet skall bli
giltigt. Däremot får bevittningen stor betydelse när lagfart söks. För att lagfart
skall kunna meddelas på köpet genast krävs att säljarens underskrift
blivit styrkt av två vittnen. Lagfartsansökan som grundar sig på en obevittnad
köpehandling skall däremot förklaras vilande samtidigt som inskrivningsmyndigheten
skall utfärda föreläggande för säljaren alt väcka talan
mot köparen, om säljaren anser att förvärvet är ogiltigt (20 kap. 7 § första
punkten och 8 §). För att köpet skall bli giltigt skall köpehandlingen upptaga
köpeskillingen och säljarens överlåtelseförklaring.

I förslaget har inte tagits upp någon allmän regel om att de villkor på
vilka köpet grundas skall utsättas i köpehandlingen. I stället räknas i lagtexten
upp vilka villkor som måste tas in i köpehandlingen för att bli giltiga.
Skriftlighetskravet omfattar sådana villkor i fråga om vilka kravet på
skriftlig form har ansetts vara särskilt motiverat (3 §), exempelvis villkor
som innebär en inskränkning av köparens rätt att upplåta rättighet i fastigheten.

För överlåtelser som avser köp av del av fastighet — vanligen köp av ett
område av en fastighet eller köp av andel i fastighet — ges särskilda regler
i 7—9 §§. Bestämmelserna innebär att köpet är giltigt endast om fastighetsbildning
sker i överensstämmelse med köpet inom viss tid. Köp av andel
i fastighet utan villkor om utbrytning skall dock liksom hittills vara
giltigt (8 §).

Möjligheten för parterna att uppställa villkor av vilka köpet är beroende
skall liksom i gällande rätt vara begränsad. Den uppdelning av tillåtna och
otillåtna villkor efter deras karaktär av suspensiva eller resolutiva som görs
i gällande rätt behåll inte i förslaget. I stället är villkor som gör rättsförhållandet
svävande under en längre tid — två år — otillåtna (4 §). Har längre
tid bestämts, är köpet ogiltigt, alltså inte — som f. n. anses gälla — enbart
villkoret. Har viss tid inte avtalats, skall tvåårstiden anses gälla.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

117

Vidare innehåller kapitlet bestämmelser om rättsförhållandet mellan säljare
och köpare sedan köp slutits (10—27 §§). Bl. a. ges regler om fördelning
mellan köpare och säljare av avkastningen från fastigheten. Tillträdesdagen
är här avgörande (10 §). Enligt förslaget skall säljaren stå faran för
att fastigheten av våda skadas eller försämras, medan den fortfarande är i
hans besittning (11 §). Detta är en nyhet i förhållande till gällande rätt, där
köparen anses stå faran redan från köpslutet. I vad mån köparen har rätt att
tala på kontraktsbrott från säljarens sida behandlas i 12—24 §§. Typiska
kontraktsbrott från säljarens sida föreligger, om fastigheten efter köpet
försämrats genom säljarens vanvård eller vållande (12 §) eller om säljaren
utan skäl vägrar att avträda fastigheten i rätt tid (13 §). Eftersom det är
viktigt för köparen att kunna få lagfart på sitt fång, kan köparen göra säljaren
ansvarig dels om denne utan skäl vägrar att medverka på närmare angivet
sätt till att köparen får lagfart (14 §) dels i vissa andra fall, när lagfart
inte kan erhållas (15 §). Komplikationer kan uppstå, om det efter köpet
upptäcks att fastighetens ansvar för inteckning och panträtt eller för annan
rättighet är större än som förutsattes vid köpet. Det kan också framkomma,
att köparen på grund av myndighets beslut inte får den rådighet över fastigheten
som han haft skäl att förutsätta. I de fall som nämnts nu kan köparen
åberopa felet mot säljaren; i flertalet fall dock endast om han var i
god tro vid förvärvet (16—18 §§). Reglerna om säljarens ansvar för utfästelser
och för faktiska fel återfinns i 19 §. Utgångspunkten skall liksom i
gällande rätt vara att fastigheten säljs sådan den är och att säljaren för att
trygga sin rätt får verkställa undersökning, men avviker fastigheten från
vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen annars haft anledning
att räkna med vid köpet med hänsyn till omständigheterna, skall säljaren
svara för avvikelsen.

Köparens befogenheter vid kontraktsbrott från säljarens sida är rätt att
häva köpet eller göra avdrag på köpeskillingen. Vid flera kontraktsbrott har
han dessutom rätt till skadestånd. För rätt att häva köpet gäller som regel
att skadan inte är av endast ringa betydelse och att hävningen sker inom
ett år från tillträdet. Har säljaren förfarit svikligt gäller dock inte dessa begränsningar.

Innebörden av säljarens hemulsansvar (21—24 §§) är enligt förslaget en
skyldighet att betala tillbaka köpeskillingen och utge skadestånd till köpare
som var i god tro. Säljaren kan friskriva sig från hemulsansvaret. Liksom
hittills skall köparen kunna vända sig mot föregående hemulspliktiga fångesmän,
om säljaren inte lcan betala vad han är skyldig.

Kontraktsbrott från köparens sida avhandlas i 25 §, som ger säljaren rätt
till ränta och, i visst fall, rätt till skadestånd.

I fråga om byte skall bestämmelserna om köp med visst undantag gälla i
tillämpliga delar (28 §). När det gäller gåva medför rättshandlingens benefika
natur att bestämmelserna om köp däremot inte kan tillämpas generellt.

118

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Formkravet vid fastighetsköp och regleringen beträffande areal- och andelsköp
skall emellertid äga motsvarande tillämpning (29 §), men särskild
reglering har ansetts nödvändig i fråga om villkor, av vilka gåvas fullbordan
eller bestånd görs beroende (30 §).

5 kap. innehåller bestämmelser om verkan av att fast egendom frånvinns
någon efter klander in. m. Med klander avses den talan som någon i uppgiven
egenskap av ägare till en fastighet anställer mot en person, som härleder
sin rätt från någon annan än den som anför klandret (käranden).

Vid bifall till klandertalan kan en mängd frågor uppkomma, t. ex. om
skyldighet för den som avträder egendomen att redovisa avkastning och att
ersätta skada och värdeminskning på egendomen samt om hans rätt att av
den vinnande få ersättning för kostnader som han har haft för egendomen.
Om dessa och därmed sammanhängande frågor ges bestämmelser i kapitlet.

Den avträdande är skyldig att redovisa och utge ersättning för avkastning
och inkomst av fastigheten, som hänför sig till tiden efter det att han visste
om att annan ägde bättre rätt till fastigheten eller stämning delgavs honom
och för värdeminskning på fastigheten (1 och 2 §§). Den vinnande är å sin
sida i princip skyldig att utge ersättning för nödvändiga och nyttiga kostnader,
som den avträdande haft utöver vanliga underhållskostnader (3 §).
Härutöver ges bestämmelser om rätt för den avträdande att föra bort det
som han kostat på fastigheten och som inte medför rätt till ersättning för
nödvändiga och nyttiga kostnader samt om rätt för den vinnande att lösa
till sig sådant (5 och 6 §§).

6“ kap. har rubriken ”Panträtt” och innehåller de materiella bestämmelserna
om panträtt för fordran i fast egendom. Förfarandereglerna återfinns
i andra huvudavdelningen (19 och 22 kap.).

I jordabalksförslaget har panträtten getts en juridisk konstruktion som
företer viktiga principiella skillnader från det nuvarande panträttssystemet.
Skillnaderna hänför sig framför allt till sättet för upplåtelse av panträtt
samt till inteckningshandlingens form och innehåll och sättet för dess utfärdande.

Den nuvarande konstruktionen med ett skriftligt fordringsbevis på vilket
fastighetsägaren tecknar medgivande till inteckning och på grund av vilket
inteckning sedan meddelas i fastigheten har övergivits. I det intecknade
skuldebrevets ställe träder en handling — pantbrevet -—- som utfärdas av
inskrivningsmyndigheten. Pantbrevet skall endast kunna lämnas som säkerhet
för fordran och en överlåtelse av pantbrevet för sig medför inte någon
rättsverkan.

För uttagande av pantbrev skall följande gälla. Fastighetsägaren ger in
en skriftlig ansökan till inskrivningsmyndigheten. Ansökan skall innehålla
uppgift om dels det penningbelopp på vilket inteckningen skall lyda, dels
den eller de fastigheter som avses (jfr 22 kap. 2 § första stycket). Myndig -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 119

heten beviljar inteckning och på grundval av denna utfärdas pantbrev (jfr
22 kap. 5 §).

Panträtt i fastighet till säkerhet för fordran upplåts genom att fastighetens
ägare lämnar över pantbrevet som pant för fordringen (2 § första
stycket). Borgenäi'', som sålunda fått panträtt för sin fordran, äger vid utsökning
eller när myndighet i annat fall fördelar medel mellan rättsägare
i fastigheten erhålla betalning för fordringen med högst det belopp som
anges i pantbrevet jämte särskilt tillägg, allt efter det företräde mellan rättsägare
som inteckningen medför enligt lag (3 § första stycket). I den mån
pantbrevet inte är överlämnat som pant för fordran, tillkommer beloppet
fastighetsägaren som ägarhypotek.

Den nya inteckningshandlingen, pantbrevet, blir inte bärare av någon
personlig betalningsförpliktelse. Inte heller berättigar enbart innehavet av
pantbrevet till betalning ur fastigheten. En borgenär måste alltid kunna
hänvisa till en fordran, för vilken pantbrevet överlämnats som pant. Fordringen
behöver emellertid inte vara skriftlig. Panträtt kan upplåtas också
till säkerhet för en muntlig fordran. Även pantförskrivningen kan ske muntligen.
Det nya systemet innebär emellertid att det kommer att ligga i borgenärens
intresse att kunna styrka fordringen och pantförskrivningen.

Av grundläggande betydelse för den nya panträttskonstruktionen är att
panträttsupplåtelsen — d. v. s. förfogandet genom pantsättning över pantbrevet
— alltid måste göras av fastighetsägaren. Upplåtelsen blir annars
utan verkan. Tradition måste alltså ha skett, och panträtten är i princip
beroende för sitt bestånd av att pantbrevet förblir i borgenärens besittning.
Med besittning likställs att annan innehar pantbrevet, om det sker under
erkännande av borgenärens rätt. På grund härav blir det möjligt för gäldenären
att upplåta panträtt till flera borgenärer på grundval av samma pantbrev.
Kravet på att panträttsupplåtelsen måste företas av fastighetsägaren
lägger inte hinder i vägen för den ursprunglige borgenären att överlåta sin
fordran i förening med panträtten under förutsättning, att en i förhållande
till fastighetsägaren giltig panträtt stiftats.

Borgenären kan i princip inte göra godtrosförvärv, om upplåtelsen gjorts
av annan än fastighetens rätte ägare. Har fastigheten överlåtits och har
förre ägaren upplåtit panträtt innan nye ägaren sökt lagfart, gäller dock
upplåtelsen om borgenären var i god tro (7 §). Av betydelse i detta avseende
är vidare balkens regler om godtrosförvärv på grund av inskrivning (18
kap.). Om pantsättaren kan åberopa sig på lagfart och borgenären är i god
tro, blir panträttsupplåtelsen gällande oavsett att annan i själva verket visar
sig vara ägare till fastigheten (jfr 18 kap. 2 §).

Den omständigheten att inteckning meddelats för fordran garanterar inte
i gällande rätt att betalningsrätt i den intecknade fastigheten under alla förhållanden
föreligger. En beviljad inteckning kan nämligen av skilda anledningar
i efterhand förklaras ogiltig. Det nya systemet har konstruerats så,

120

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

att pantbrevets giltighet i princip upprätthålls i alla lägen. Ogiltighetsgrunder
får däremot göras gällande såvitt avser det bakomliggande fordringsförhållandet
eller pantförskrivningen. Om ogiltighet inträder, går den ut
över fordringsrätten eller pantupplåtelsen men aldrig över pantbrevet som
sådant. Detta tillkommer i stället fastighetsägaren, och rättsanspråket på
grund av pantbrevet kommer att utgöra ägarhypotek.

Inteckningen och därmed också pantbrevet skall lyda på visst kapitalbelopp.
Borgenärens rätt till betalning ur fastigheten med stöd av panträtt
är emellertid inte begränsat till pantbrevets belopp. Säkerheten består dessutom
av ett särskilt tillägg, som uppgår till 15 procent av pantbrevets belopp
och som är avsett att täcka borgenärens anspråk på ränta och hans krav på
ersättning för kostnader, som föranleds av fordringsförhållandet, och skadestånd
(3 §). Härutöver får borgenären tillgodogöra sig ränta efter sex procent
för tiden efter det att fastigheten utmättes eller efter motsvarande tidpunkt
i andra fall av medelsfördelning.

Det särskilda tillägget får tas i anspråk under vissa särskilt angivna förutsättningar.
Avsikten är att begränsa rätten att utnyttja tillägget enbart
till vad som fordras för att det primära syftet med tillägget skall komma
till sin rätt, nämligen att ge parterna möjlighet att i alla normala fall utnyttja
hela pantbrevets belopp som säkerhet för kapitalfordran. För det
första får tillägget tas i anspråk bara om pantbrevets belopp inte räcker till.
För det andra får tillägget utnyttjas endast för betalning av ränta på fordringens
kapitalbelopp i den mån detta inte överstiger pantbrevets belopp,
av skadestånd på grund av förtida betalning eller av ersättning för indrivningskostnad
eller annan kostnad som föranleds av fordringsförhållandet.
Borgenären har alltså inte rätt att erhålla betalning för sin kapitalfordran
ur tillägget. Inte heller får han, om fordringen överstiger pantbrevets belopp,
uppbära betalning för den ränta som hänför sig till det överskjutande
beloppet. För det tredje, slutligen, skall tillägget beräknas på den del av
fordringens kapitalbelopp, som ligger inom pantbrevets belopp. För det fall
att flera pantbrev överlämnas som pant för fordran gäller särskilda bestämmelser
(3 § andra stycket).

I den mån ett pantbrev inte utnyttjats för panträttsupplåtelse, som är
gällande mot fastighetsägaren, tillfaller betalning på grund av pantbrevet
denne (9 §). Fastighetsägarens anspråk — ägarhypoteket — bygger alltså
på samma principer som i gällande rätt.

Fastighets ansvar för inteckning kan upphöra helt eller delvis till följd
av att fastigheten blivit föremål för exekutiva åtgärder. Om fastigheten säljs
på exekutiv auktion är huvudregeln, att inteckning är utan verkan till belopp
som inte täcks av köpeskilling, behållen avkastning eller andra influtna
medel (12 § första stycket).

Förslaget utgår från att gemensamt inteckningsansvar alltjämt bör få
förekomma (1 § andra stycket; jfr 10 och 11 §§). F. n. finns det ingen be -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

121

gränsning i möjligheterna att inteckna fastigheter gemensamt men sådana
begränsningar föreslås i den nya balken (jfr 22 kap. 2 § andra stycket,
varom mera i det följande).

Om en inteckning i enlighet med bestämmelserna i kapitlet blir helt eller
delvis utan verkan, får pantbrevet verkan i enlighet med inteckningens
ändrade innehåll (17 §).

Avstyckas samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet, svarar den
avstyckade fastigheten inte för inteckning som har meddelats i stamfastighet,
d. v. s. fastighet som har del i den samfällda marken (16 § andra
stycket).

I 7 kap. har samlats de grundläggande, allmänna bestämmelserna om
nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Den specialreglering beträffande
vissa rättigheter, t. ex. arrende och hyra, som fordras vid sidan
av de allmänna bestämmelserna tas i huvudsak upp i de följande kapitlen.
Kapitlet avser inte de speciella nyttjanderättsformerna gravrätt, vägrätt
eller bostadsrätt (4 §). Dessa rättighetstyper kommer liksom hittills att regleras
genom särskild lagstiftning. Också enligt jordabalksförslaget skall bl. a.
skogsawerkningsrätt samt rätt till jakt och fiske omfattas av reglerna om
nyttjanderätt i allmänhet (3 §).

Utom i fråga om tomträtt, som f. ö. i flera avseenden intar en särställning,
föreligger inte någon inskrivningsplikt. Till skillnad från vad som gäller
nu är reglerna i förslaget om rätt för rättighetshavaren att låta inskriva
upplåtelsen indispositiva. Detta gäller emellertid inte vid arrende och hyra,
där nyttjanderättshavaren genom andra regler anses ha beretts en i förhållande
till ny ägare av fastigheten tillräckligt tryggad ställning (10 §). Enligt
förslaget skall också fastighetsägaren kunna erhålla inskrivning (jfr
21 kap. 1 § första stycket andra punkten och 23 kap. 1 § andra punkten).

I fråga om längsta tid för upplåtelse av rättigheter har skillnaden mellan
land och stad inte behållits som indelningsgrund (5 §). Avgörande är i stället
förekomsten av stadsplan.

I kapitlet föreslås allmänna bestämmmelser om verkan av s. k. ändringsavtal,
d. v. s. avtal varigenom den ursprungligen avtalade upplåtelsetiden
förlängs eller andra ändringar i upplåtelsevillkoren vidtas. I korthet innebär
de föreslagna bestämmelserna följande. En självständig förlängningsöverenskommelse
är att betrakta som en helt och hållet ny upplåtelse. När avtalet
har förlängts på grund av en sådan överenskommelse, är rättsläget —
både obligationsrättsligt och sakrättsligt — alltså detsamma som om ett helt
nytt avtal slutits. Sker förlängningen däremot omedelbart på grund av bestämmelse
i det ursprungliga upplåtelsavtalet (förlängningsklausul) anses
en ny upplåtelse inte ha kommit till stånd. Detsamma gäller i fråga om förlängning
som sker omedelbart på grund av lag, d. v. s. tyst förlängning (9
kap. 4 § och 12 kap. 4 §), automatisk förlängning (9 kap. 3 §, 10 kap. 3 §,
11 kap. 3 § och 12 kap. 3 §) och förlängning på grund av bestämmelserna
om direkt besittningsskydd (9 kap. 8 §, 10 kap. 5 § och 12 kap. 46—47 §§).

122

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Huvudregeln när det gäller överenskommelse om annan ändring i avtalet än
förlängning eller om tillägg till avtalet är att ändringen eller tillägget betraktas
som en ny uppåtelse i förhållande till ny ägare eller annan rättighetshavare
i fastigheten. Om däremot upplåtelsevillkoren ändras med tilllämpning
av bestämmelserna om direkt besittningsskydd anses ändringen
inte som en ny upplåtelse.

Upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft i andel i
fastighet eller i fastighets andel i mark, som är samfälld för flera fastigheter,
grundar inte någon sakrätt i egendomen även om den kan medföra olika
rättsverkningar parterna emellan (9 §).

Enligt jordabalksförslaget gäller, liksom i gällande rätt, i fråga om beståndet
av rättighet vid frivillig överlåtelse av upplåtelsefastigheten som huvudregel
att annan rättighet än rätt till elektrisk kraft består mot den nya
ägaren bara om rättigheten har förbehållits vid överlåtelsen. Enligt förslaget
åligger det emellertid överlåtaren att göra sådant förbehåll, om rättigheten
inte har inskrivits före överlåtelsen (11 §). I vissa fall kan liksom i gällande
rätt rättighetshavarens besittningsförhållanden medföra att ej förbehållen
rättighet måste respekteras av ny ägare (13 §). Också enligt förslaget tryggar
inskrivning rättighetens bestånd (14 § första stycket första punkten).
En nyhet av principiellt intresse är att en upplåtesle — även om den inte är
inskriven — alltid står sig mot ny ägare av fastigheten, om denne vid överlåtelsen
ägt eller bort äga kännedom om upplåtelsen (14 § första stycket
andra punkten). I fråga om det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse på
grund av exekution görs inte något väsentligare avsteg från gällande rätt
(16 §).

Kapitlet innehåller vidare vissa bestämmelser om rätt till skadestånd för
rättighetshavaren, om rättigheten faller bort i samband med överlåtelse av
fastigheten (18—19 §§). Principen är att ägaren/överlåtaren bär ansvaret för
rättighetens upphörande oavsett om han själv upplåtit rättigheten eller den
har upplåtits av någon tidigare ägare till fastigheten. I vissa fall kan skadeståndsskyldigheten
utvidgas till att omfatta också tidigare ägare (20 § andra
stycket). Skadeståndsreglerna är tvingande (21 §).

Också jordabalksförslaget bygger på grundsatsen, att företrädet mellan
ej inskrivna rättigheter, som upplåtits i en fastighet och som inte kan utövas
vid sidan av varandra bestäms med hänsyn till den tidsföljd i vilka
rättigheterna upplåtits (22 och 23 §§). Också för dessa fall ges regler om
skadeståndsskyldighet (24 §).

Under rubriken ”Verkan av ändring i fastighetsindelningen” ges regler
om inverkan på upplåten rättighet av att ändring sker i fastighetsindelningen
genom att upplåtelsefastigheten delas eller undergår fastighetsreglering.
Bl. a. meddelas bestämmelser om i vilken eller vilka fastigheter rättighet
får utövas efter fastighetsbildningsåtgärden (27 och 29 §§) och om rätt
till jämkning av vederlaget för rättighet, som genom fastighetsreglering

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

123

kan ha ökat eller minskat i värde, samt om rätt till uppsägning (30 §).

I 8 kap. återfinns de grundläggande, allmänna bestämmelserna om arrende.
Vidare har i kapitlet tagits upp de särskilda regler som gäller för arrendeformen
lägenhetsarrende (jfr 3 § andra stycket och 5 §).

Bestämmelserna i kapitlet liksom i övriga arrendekapitel är i princip
tvingande (2 § första stycket), men vissa regler är helt dispostiva (jfr t. ex.
12 §) och andra får åsidosättas, om arrendenämnden godkänner det (jfr
t. ex. 9 kap. 7 § andra stycket).

i kapitlet ges bestämmelser om bl. a. arrendeavtals ingående (3 §), när
avtalet skall upphöra efter uppsägning (4—7 §§), sättet för uppsägning
(8 §), verkan av att det uppstår hinder för arrendatorn att utöva arrenderätten
i avtalad omfattning (9—11 §§), verkan av att upplåtelsefastigheten
utmäts eller att jordägaren eller arrendatorn försätts i konkurs (15—18 §§)1,
arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt (19—20 §§), arrenderättens förverkande
(23—25 §§) och förfarandet i arrendetvister (29—30 §§).

I stort sett stämmer de nu åsyftade bestämmelserna överens med gällande
rätt. I förhållande till vad som gäller nu är de ändringar som avser förfarandet
särskilt framträdande. På denna punkt innebär förslaget sammanfattningsvis
följande.

Tvist om rätt till förlängning eller om villkoren för fortsatt arrende eller
ersättning för besittningsskyddsavbrott skall prövas av en arrendenämnd
(30 §). En sådan skall i princip finnas i varje län (29 §). Den skall bestå
av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter.2 Den ene av dessa skall
företräda jordägarintressen och den andre arrendatorsintressen. Nämndens
beslut utom i dispensfrågor kan klandras till fastighetsdomstol (31 §). I förlängnings-
och ersättningsfrågor kan talan fullföljas till hovrätt, medan fastighetsdomstolen
är sista instans i villkorsfrågor (33 §). I fråga om besittningsskyddstvisterna
är hovrätten sista instans och i sådana tillståndsfrågor
som får klandras till domstolen. När det gäller andra arrendetvister än nu
nämnda, t. ex. tvist huruvida arrenderätten är förverkad, är fastighetsdomstolen
rätt forum (32 §).

1 fråga om förverkandeanledningarna (23 §) föreslås vissa jämkningar.
Bl. a. skall brottsliga förfaranden inte längre utgöra förverkandeanledning.
Bland förverkandebestämmelserna har tagits upp den regel, som finns redan
nu i hyreslagstiftningen och som innebär att en rättighetshavare som
har förverkat sin rätt genom att dröja med betalningen, inte skall kunna
skiljas från lägenheten resp. arrendestället, om vederlaget betalas senast
tolfte vardagen från det han sades upp (25 §).

I kapitlet tas vidare upp en uttrycklig lagregel om att otillbörliga arrendevillkor
får jämkas eller lämnas utan avseende (27 §). Bestämmelsen, som
torde gälla redan nu utan lagregel, finns i gällande hyreslagstiftning.

1 Jfr det förslag till ändring i jordabalken som lagts fram i prop. 1970:142.

2 Jfr det förslag till lag om arrendenämnder och hyresnämnder som lagts fram i prop. 1970:145.

124

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

9 kap. har rubriken ”Jordbruksarrende” och innehåller de särskilda reglerna
för sådant arrende.

Jordabalksförslaget innebär, att lagstadgat besittningsskydd införs vid
jordbruksarrende i likhet med vad som tidigare har skett för bostadshyresgäster
och bostadsarrendatorer. Besittningsskyddet gäller i princip hela arrendeområdet,
alltså också de s. k. sidoarrendena, d. v. s. sådana upplåtelser
som inte omfattar bostad åt arrendatorn. De förutsättningar för besittningsskydd
(optionsrätt) som uppställs i gällande rätt, nämligen att upplåtelsen
får avse högst 50 hektar odlad jord och att egendomen skall tillhöra
viss jordägarkategori, slopas. Uppdelningen i ”sociala” och ”vanliga”
jordbruksarrenden upphör således. När det gäller sidoarrenden har besittningsskyddsreglerna
begränsats till att omfatta upplåtelser av längre varaktighet:
besittningsskydd finns, om avtalet gäller för längre tid än för ett
år (7 § första stycket). Besittningsskydd föreligger således dels för alla
gårdsarrenden oberoende av arrendetidens längd, dels för andra jordbruksarrenden,
om avtalet gäller för längre tid än ett år.

I vissa situationer som anges i lagen (8 §) har jordägaren rätt att vid arrendetidens
utgång återta arrendestället trots att arrendatorn i och för sig
har rätt till förlängning av avtalet. Förlängningsrätt föreligger sålunda inte,
om arrendatorn har åsidosatt sina förpliktelser, om jordägaren eller hans
närmaste skall ta arrendet under eget bruk, om arrendestället behövs för att
åstadkomma en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter och det
inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör, om marken
skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan eller
om marken i annat fall skall användas för annat ändamål än jordbruk och
det inte är obilligt mot arrendatorn att arrenderätten upphör.

Föreligger någon av de båda sistnämnda besittningsskyddsbrytande grunderna
—- som utmärks av att det är fråga om ändrad markanvändning —
och kan denna väntas ge högre avkastning eller kan det nya ändamålet tillgodoses
genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, är arrendatorn
berättigad till ersättning för att han måste lämna arrendestället (14 §). Ersättningen
skall, utan prövning av arrendatorns förlust i det enskilda fallet,
utgå med ett belopp som motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften för
ett år under den senaste perioden. Om förlusten skulle vara större, har arrendatorn
rätt att få förlusten ersatt i skälig omfattning, dock högst med ett
belopp, motsvarande arrendeavgiften för tre år. Bestämmelserna om jordägarens
ersättningsskyldighet gäller emellertid inte, om det är obilligt att
han åläggs ersättningsskyldighet.

Parterna kan avtala att visst ai-rende inte skall vara förenat med rätt till
förlängning. Ett sådant avtal är dock giltigt endast om det godkänns av
arrendenämnden (7 § andra stycket). En förutsättning för att reglerna om
direkt besittningsskydd skall bli tillämpliga är att avtalet sägs upp i rätt tid.
Vill arrendatorn fortsätta att bruka arrendestället men på ändrade villkor

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

125

och kan överenskommelse inte träffas om dessa, måste han säga upp avtalet
för att arrendenämnden skall få ta upp och pröva villkorsfrågan (8 § och
10 § första stycket).

I kapitlet ges vidare regler om bl. a. arrendetiden (2—6 §§). Härom gäller,
att avtalet skall träffas för viss tid eller för arrendatorns livstid. Träffas
avtalet för viss tid, skall arrendetiden, om arrendet omfattar bostad för
arrendatorn, utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun, minst
ett år (2 § första och andra styckena). Vid arrende för viss tid som inte
understiger ett år skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra
att gälla vid arrendetidens utgång. Sägs avtalet inte upp i rätt tid, anses det
förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år (3 § första
och andra styckena). Från de nu angivna reglerna kan arrendenämnden
meddela dispens (3 § tredje stycket).

Arrendeavgiften skall enligt förslaget bestämmas i pengar (29 § första
punkten). Detta sägs innebära att vederlaget visserligen skall anges i penningbelopp
men inte att det ovillkorligen, i motsats till vad som f. n. gäller
vid sociala jordbruksarrenden, måste vara bestämt till sin storlek. I bestämmelsen
ligger att arrendeavgiften får knytas till index. En förutsättning är
därvid att det är fråga om index i vedertagen mening och inte en anknytning
till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden.

Betydelsefulla nyheter föreslås i fråga om arrendeställets skick, underhåll
och byggnadsskyldighet. Enligt förslaget skall vården och underhållet av
arrendestället ankomma på arrendatorn (15 §). Han skall dock inte som nu
vara skyldig att förbättra arrendestället. När byggnader och andra anläggningar
trots god vård och normalt underhåll måste byggas om eller ersättas
med nytt har jordägaren att svara för det (18 §). Denne är också ansvarig
för att de bostäder som finns på arrendestället vid tillträdet är av viss beskaffenhet
(17 §). Reglerna om jordägarens byggnadsskyldighet kompletteras
av bestämmelser om dels förhandsprövning av arrendenämnd (18 § och
21 § första stycket), dels rätt för jordägaren att ta ut högre arrendeavgift
efter nybyggnad m. m. (22 §).

Bestämmelserna i jordabalksförslaget om avräkning mellan jordägaren
och arrendatorn (23 §) innebär att avräkning skall ske när arrendestället
avträds eller tidigare i den mån man har kommit överens om det. Avräkning
skall också ske i samband med förlängning av arrendeavtalet, om mer än
nio år har förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.
Har annat inte avtalats, skall avräkning grundas på syn. Fordringsanspråk
på grund av arrendeförhållande preskriberas enligt förslaget efter två år
från det arrendestället avträddes (8 kap. 26 §).

Reglerna i förslaget om syneförrättning och synemän (24—28 §§) bygger
på vad som gäller nu. Emellertid föreslås en utvidgning av den krets av personer
inom vilken synemännen skall utses: till syneman får utses den som
av länsstyrelse förklarats behörig att vara syneman (24 § första stycket).

126

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Av stor praktisk betydelse är förslaget att synemännen skall delge parterna
synehandlingen inom viss tid — tre månader -— från det att synen avslutades
(26 § tredje stycket). Om part inte godtar syn, kan han klandra den.
Klandertiden har i förslaget förkortats till två månader (28 § första stycket).
Syn skall klandras hos fastighetsdomstol i stället för som nu hos rätten
(8 kap. 32 §).

10 och 11 kap. innehåller de särskilda bestämmelserna om bostads- resp.
anläggningsarrende. De har utformats i huvudsaklig överensstämmelse med
gällande rätt. De ändringar som vidtagits beträffande bostadsarrende är
främst avhängiga de nya bestämmelserna om förfarandet vid prövning av
besittningsskyddstvister. Ändringarna innebär bl. a. att tvist om förlängning
av avtal och om villkoren för sådan förlängning skall hänskjutas till
arrendenämnd i stället för som nu till rätten och att dispensfrågor skall
prövas av nämnden. I övrigt är ändringarna med avseende på bostads- och
anläggningsarrende företrädesvis av språklig och redaktionell art och syftar
till att anpassa regleringen till balkens bestämmelser i övrigt.

I 12 kap. ges de särskilda bestämmelserna om hyra.

I kapitlet tas upp 3 kap. lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast
egendom (NJL) i den lydelse kapitlet erhöll år 1968. Vissa ändringar har
vidtagits med anledning av att hyresbestämmelserna inpassats i balkens
regelsystem och de nya reglerna om forum i hyresmål. De nya förfarandereglerna
innebär, att hyresmål skall tas upp av fastighetsdomstol och att
denna i sådana mål har en särskild sammansättning (71 §).

Kapitlets tillämpningsområde föreslås utvidgat till att omfatta även vissa
avtal som framstår som en kombination av arrende-, hyres- och tjänsteavtal.
Är upplåtelsen av bostaden mera betydelsefull än markupplåtelsen, faller ett
sådant sammansatt avtal enligt förslaget — men ej enligt gällande rätt -—
under begreppet hyra (1 § andra stycket).

Reglerna om arbetsavtal i samband med hyra har utmönstrats. Detta har
medfört en jämkning av förverkandebestämmelserna (42 §).

13 kap. innehåller de särskilda bestämmelserna om tomträtt. Dessa skiljer
sig inte mycket från dem som f. n. återfinns i 4 kap. NJL, som fick sin nuvarande
utformning år 1953. I fråga om formkravet vid upplåtelse av tomträtt
föreslås dock den ändringen att bevittning inte behöver ske (3 §). Kapitlet
kännetecknas av en strävan att ge klarare uttryck än hittills åt likställigheten
mellan tomträtt och fast egendom, t. ex. i fråga om rättighetsupplåtelser
(1 § första stycket samt 7 och 26 §§).

I 14 kap. ges de särskilda bestämmelserna om servitut. De knyter nära an
till vad som gäller nu.

I motsats till gällande rätt innehåller kapitlet en definition av rättsinstitutet
(1 §). Bl. a. krävs att upplåtelsen skall vara ägnad att främja en ändamålsenlig
markanvändning. Den nya balkens bestämmelser om servitut
gäller omedelbart endast rättshandlingsservitut.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1910

127

Kapitlet innehåller inte några materiellträttsliga bestämmelser om tvångsvis
ändring eller upphävande av servitut. I stället hänvisas till bestämmelserna
härom i fastighetsbildningslagen (14 §). Jordabalksförslaget innebär
dock inte någon inskränkning i den nu gällande grundsatsen att parterna
har rätt att fritt överenskomma om förändring av tidigare upplåtet servitut.

15 kap. innehåller bestämmelser om rätt till elektrisk kraft. Motsvarigheter
till bestämmelserna finns i gällande rätt i lagen (1920: 474) med vissa
bestämmelser om registrering av elektriska anläggningar samt om rätt till
elektrisk kraft m. m., som föreslås upphävd vid balkens ikraftträdande.

1 16 kap. ges bestämmelser om hävd till fast egendom. Kapitlet har sin
motsvarighet i förordningen (1881:17 s. 1) om tjuguårig hävd. Kapitlet
gäller bara förvärv av äganderätt, och någon form av urminneshävd tas inte
upp i jordabalksförslaget.

Bestämmelserna är, liksom 1881 års förordning, tillämpliga både på avtalsförvärv
och på förvärv genom arv eller testamente och på andra universalfång.
I förslaget görs emellertid en skillnad mellan de båda förvärvstyperna.
I fråga om avtalsförvärven begränsas hävdetiden till tio år, om
besittaren är i god tro. Vid sidan av denna form av hävd ställs en annan
form av hävd upp som avser även universalfången. I detta fall är hävdetiden
20 år, men å andra sidan krävs inte god tro. I hävdehänseende är förvärv av
tomträtt jämställt med äganderättsförvärv, dock att den förste innehavaren
inte kan vinna hävd.

17 kap. har rubriken ”Företräde på grund av inskrivning” och behandlar
den ställning som två eller flera förvärv till fast egendom erhåller i förhållande
till varandra genom inskrivning.

Kapitlet reglerar de fall då flera äganderättsförvärv sammanträffar och
då överlåtelse av äganderätt sammanträffar med upplåtelse av rättighet
liksom konkurrens mellan flera rättighetsupplåtelser. Företrädesrätten till
betalning på grund av inteckning i förhållande till annan inteckning eller
inskrivning för rättighet regleras också i kapitlet.

Regleringen ansluter nära till vad som gällt hittills. Kapitlets betydelse
ligger främst i att företrädet på grund av inskrivning blir enhetligt reglerat
på ett från systematisk synpunkt mera klargörande sätt än f. n.

Företrädesordningen är liksom i gällande rätt i huvudsak byggd på principen
att ansökan om inskrivning av ett förvärv medför företräde framför
annat förvärv för vilket inskrivning då ännu inte blivit sökt (1 §). I vissa
fall ger inskrivningen inte företrädesrätt, nämligen om förvärvaren var i
ond tro beträffande det tidigare förvärvet (2 och 3 §§). Även i fråga om
företräde på grund av inteckning är ansökningsdagen prioritetsgrundande
(6 §). Bestämmelserna i förevarande kapitel är tillämpliga endast i begränsad
omfattning, när fastigheten säljs i exekutiv ordning (10 §).

18 kap. har rubriken ”Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen
av inskrivning i vissa andra fall”. Bestämmelserna avser lagfartens

128 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

betydelse för den som förvärvat en fastighet (1 § första stycket) eller fått
panträtt (2 §) eller annan rättighet (1 § andra stycket) upplåten åt sig
och som vid sitt förvärv i god tro förlitat sig på överlåtarens resp. upplåtarens
lagfart. I sådana situationer skall enligt förslaget godtrosförvärv kunna
ske. En förutsättning är att överlåtelsen eller upplåtelsen skett efter det
att lagfart beviljades för överlåtaren resp. upplåtaren. Särskilda regler ges
i detta avseende i fråga om panträtt; det är då tillräckligt att lagfart för
upplåtaren sedermera beviljas (2 §).

Möjligheterna att göra godtrosförvärv gällande enligt kapitlets bestämmelser
är begränsade i vissa hänseenden. Sålunda får den rätte ägaren göra
gällande vissa grava invändningar mot förvärvaren även om denne är i god
tro, t. ex. att den handling på vilken överlåtaren/upplåtaren grundar sin rätt
är förfalskad eller tillkommen genom råntvång eller utfärdad av någon som
saknade behörighet däidill (3 §).

Eftersom någon fullständig garanti för att lagfarter aldrig kommer att
beviljas på materiellt sett oriktiga förvärv inte kan uppnås, innehåller kapitlet
vidare bestämmelser om rätt till ersättning av allmänna medel till
den som lider förlust på grund av att en lagfart inte återspeglar vem som
verkligen är fastighetens rätte ägare. Två skilda ersättningsfall kan här
tänkas föreligga. Antingen kan någon ha gjort ett godtrosförvärv till egendomen
eller till rättighet i den, varvid den rätte ägarens rätt får vika, eller
också anses bristen i förvärvet vara så allvarlig att godtrosförvärv inte kommer
i fråga, varvid förvärvarens rätt i stället får vika. I det första fallet utgår
ersättningen till den rätte ägaren och i det senare fallet till den som förlitat
sig på den oriktiga lagfarten, förvärvaren (4 §). Anspråk med stöd av
dessa bestämmelser skall väckas mot staten, som förutsätts kunna intervenera
i rättegångar angående bättre rätt till fast egendom. Vidare gäller att
staten har regressrätt mot den som bär skadeståndsansvar för rättsförlusten
(7 §).

Kapitlet innehåller också bestämmelser om verkan av att anteckning i
fastighetsboken gjorts om talan angående äganderätt till fast egendom eller
om att ägarens rätt att förfoga över egendomen är inskränkt (8 §). Har sådan
anteckning gjorts, kan den som därefter förvärvar egendomen eller rättighet
i den inte göra gällande att han vid förvärvet var i god tro beträffande
omständighet som avses med anteckningen. Slutligen ges vissa regler om
lagfartens legitimerade vex*kan (9 och 10 §§).

19 kap., som utgör det första kapitlet i andra avdelningen, innehåller vissa
grundläggande bestämmelser om inskrivningsväsendets organisation och
om fastighets- och tomträttsböckerna. I kapitlet ges vidare sådana allmänna
bestämmelser om handläggningen av inskrivningsärenden som är tilllämpliga
på alla slag av inskrivningar. Till skillnad från gällande inskrivningsförfattningar
har med jordabalksförslagets bestämmelser om förfarandet
i inskrivningsärenden inte vävts samman regler av materiell innebörd.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 129

De materiella reglerna återfinns i första avdelningen.

Jordabalksförslaget utgår från att inskrivningsväsendet skall vara knutet
till domstolarna på i princip samma sätt som f. n. I förslaget öppnas
möjlighet att gå från den vanliga indelningen i inskrivningsområden, som
enligt huvudregeln skall utgöras av domsaga (2 §), varigenom bl. a. underlättas
en anpassning av organisationen till ett eventuellt framtida behov av
större inskrivningsavdelningar.

Inskrivningsmyndigheten ges i förslaget vidgade befogenheter i syfte att
påverka utredningen i inskrivningsärenden. Bl. a. får myndigheten förelägga
och döma ut vite (4, 9, 11 och 18 §§). Om det förekommer anledning
antaga att det förvärv som sökanden åberopar är ogiltigt eller att det inte kan
göras gällande eller att annans rätt kan kränkas, skall vederbörande beredas
tillfälle att yttra sig (10 §). I samband därmed får sökanden eller annan
böras. Inskrivningsmyndigheten ges generell möjlighet att ta upp ansökningar
som förklarats vilande till ny prövning så snart anledning förekommer
till det (11 §).

Den viktiga principen, att beslut i inskrivningsärende, som införts i fastighetsboken
eller tomträttsboken, har vitsord i förhållande till protokoll och
andra handlingar, slås fast i kapitlet (12 § första stycket). Som nyheter av
ganska betydande principiell räckvidd är att beteckna bestämmelserna om
rättelse av införing i fastighets- eller tomträttsboken (17 §) och om rätt till
ersättning av allmänna medel för förlust som kan uppkomma till följd av
fel eller försummelse från inskrivningsmyndighets sida (19 §). Rättelse
skall göras om införingen finnes innehålla uppenbar oriktighet till följd av
skrivfel eller annat sådant förbiseende. Den som berörs av rättelsen skall
ges tillfälle att yttra sig. Rätten till ersättning gäller fel eller försummelse
i fråga om handläggning av eller beslut i inskrivningsärende eller vid utfärdande
av pantbrev eller annat bevis på grundval av innehållet i inskrivningsboken
(t. ex. gravationsbevis) eller vid uppläggande eller förande av
boken utan samband med handläggning av inskrivningsärende. Har den
skadelidande medverkat till förlusten, skall ersättningen sättas ned eller
falla bort. Också förlust till följd av beslut om rättelse i inskrivningsbok
kan ersättas av allmänna medel.

I kapitlet ges vidare bestämmelser om skyldighet för rätten att anmäla
vissa förhållanden till inskrivningsmyndigheten (20 §) och om skyldighet
att anteckna vissa uppgifter i fastighets- eller tomträttsboken, t. ex. om verkställd
utmätning (14 § tredje stycket och 21 §). Sådan anteckning i inskrivningsbok
som uppenbarligen inte längre är av betydelse skall avföras
(22 §).

20 kap. innehåller de särskilda bestämmelserna om lagfart.

Till kapitlet har överförts innehållet i förordningen (1875: 42 s. 1) angående
lagfart å fång till fast egendom utan några mera genomgripande förändringar.
5

5 Bihang till riksdagens protokoll 1970.9 saml. 3 avd. Nr 80

130 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Den tidsfrist inom vilken lagfart skall sökas föreslås bli enhetlig för hela
landet, nämligen tre månader efter det förvärvet fullbordades (2 §). Bestämmelserna
om kungörelselagfart har ändrats. Motsvarigheten i förslaget
till detta rättsinstitut är i princip tillämpligt i alla fall, när innehavare av
fast egendom inte kan få lagfart därför att han inte kan förete fångeshandlingen
(10 §). Enligt jordabalksförslaget skall lagfartsärenden av detta
slag handläggas vid muntlig förhandling — lagfartssammanträde — för
utredning om äganderätten. Lagfartssammanträdet skall föregås av ett kungörelseförfarande
(11 § andra stycket). Till sammanträdet skall sökanden
och annan som ärendet kan antagas angå kallas. Lagfart skall kunna meddelas
på grundval av innehållet i protokoll från sammanträdet, om det kan
antagas att det påstådda förvärvet ägt rum och att det är giltigt (13 §
första stycket).

21 kap. har rubriken ”Inskrivning av tomträtt”. Kapitlet ersätter föreskrifterna
om tomrätt i den nu gällande lagen (1907: 36 s. 27) om inskrivning
av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt. Några väsentliga
sakliga ändringar i inskrivningsreglerna rörande tomrätt föreslås
inte, men lagtexten har omarbetats i formellt avseende och anpassats till
jordabalksförslagets innehåll i övrigt.

I 22 kap. ges bestämmelser om ansökan om och beviljande av inteckning
samt om utfärdande av pantbrev och om övriga förekommande inteckningsåtgärder.

Ansökan om inteckning skall göras skriftligen av fastighetsägaren (2 §).
Som fastighetsägare anses vid tillämpning av kapitlet den för vilken lagfart
senast är sökt (1 §). Ansökan får inte avse område av eller andel i
fastighet (2 § första stycket punkt 1).

I fråga om gemensam inteckning ges vissa betydelsefulla föreskrifter som
innebär en begränsning av möjligheterna att erhålla sådan inteckning. Sålunda
får ansökan om inteckning avse flera fastigheter gemensamt endast
om de är i en ägares hand och belägna inom samma inskrivningsområde
(2 § andra stycket första punkten). Om ansökan angår fastighet som redan
svarar för beviljad eller sökt inteckning, måste ansökningen avse samma
fasta egendom som inteckningen och får inte därjämte avse fastighet som
ej svarar för inteckningen (2 § andra stycket sista punkten).

Förklaras ansökan vilande, skall inskrivningsmyndigheten utfärda bevis
om detta, ett s. k. vilandebevis (4 § andra stycket). Ett sådant bevis är
avsett att kunna användas till upplåtelse av panträtt. Borgenärens rätt på
grund av vilandebeviset blir villkorad av att inteckning beviljas. Panträtten
kommer till stånd i och med beviljandet. Inteckning får inte beviljas, om
inte i förekommande fall tidigare utfärdat vilandebevis getts in (5 § första
stycket).

Beträffande de olika inteckningsåtgärderna — utsträckning, som motsvarar
inteckning till ytterligare säkerhet (7 §), utbyte (8 §), nedsättning

131

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

(9 §), dödning, som i förslaget alltid avser heldödning av inteckning (10 §),
och relaxation (11 §) — genomförs inga större ändringar. I fråga om relaxation
föreslås dock att åtgärden bara får ske i sådana former att den eller
de återstående fastigheterna kommer att svara fullt ut för det intecknade
beloppet. En enklare form för relaxation föreslås i fråga om områden som
förvärvats av kommun för att ingå i allmän plats inom stadsplan eller byggnadsplan
(11 § sista stycket).

Det från praktisk synpunkt betydelsefulla institutet anteckning om innehav
föreslås bli förenklat. I princip skall en borgenär inte behöva förete
pantbrevet, när han begär att bli antecknad som innehavare av handlingen
(12 och 13 §§).

23 kap., slutligen, innehåller bestämmelser om inskrivning av annan nyttjanderätt
än tomträtt samt av servitut och rätt till elektrisk kraft. Bestämmelserna
stämmer i sak överens med vad som gäller nu om inskrivning av
sådana rättigheter.

Motivering till förslaget m. m, Motionerna

I det följande återger utskottet ur propositionen sådana avsnitt som bedömts
vara av särskilt intresse med hänsyn till innehållet i de väckta motionerna.
Det huvudsakliga innehållet i dessa återges under de avsnitt till
vilka de närmast hänför sig.

De frågor som aktualiserats genom motionerna redovisas i kapitelföljd. I
förkommande fall återges endast motionerna.

Beträffande motiveringen m. m. till delar av förslaget som inte behandlas
särskilt i det följande hänvisar utskottet till propositionen.

Inledningsvis anmärker utskottet vidare, att motionen II: 1464 av herr
Lundberg inte knyter an till visst lagrum eller kapitel i förslaget utan avser
förslaget i dess helhet. Beträffande innehållet i motionen hänvisar utskottet
till den tryckta motionen.

132

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

1 KAP.

Lagtekniska frågor

A, Fråga om hänvisning i 1 kap, till fastihetshildningslagens
bestämmelser om jämkning av gräns i vattenområde

Lagberedningen. I 5 § första stycket i beredningens förslag har tagits upp
en regel som ger fastighetsbildningsmyndigheten en legal möjlighet att vid
gränsbestämning besluta om viss jämkning av gränser i syfte att ge dessa
en från teknisk synpunkt ändamålsenlig sträckning. I tredje stycket av
samma paragraf har gjorts en hänvisning till lagstiftningen om fastighetsbildning
beträffande verkan av överenskommelse i samband med gränsbestämning.
En något annorlunda utformad jämkningsregel, som äger tilllämpning
när fråga är om bestämning av gräns i vatten, har beredningen
tagit upp i 10 § tredje stycket i sitt förslag.

Departementschefen vid remissen till lagrådet år 1966 av jordabalksförslaget.
Från systematisk synpunkt är de båda jämkningsreglerna jämställda
så till vida som de är av utpräglat lantmäteriteknisk natur och utgör handlingsnormer
för förrättningsmän vid gränsbestämning. Båda reglerna har
därför sin rätta plats i lagen om fastighetsbildning och inte i jordabalken.
Det kan nämnas att fastighetsbildningskommittén i sitt förslag till lag om
fastighetsbildning tagit upp en regel som till innebörden är i stort sett identisk
med den av beredningen föreslagna regeln om teknisk jämkning. Denna
är i kommittéförslaget placerad i 14 kap. 5 § (andra stycket sista punkten),
som också innehåller regler om överenskommelse mellan sakägarna i samband
med gränsbestämning. Jag har med hänsyn till vad nu anförts ersatt
de av lagberedningen föreslagna jämkningsreglerna i 5 § första stycket och
10 § tredje stycket med en hänvisning i denna paragraf (6 §) till de särskilda
bestämmelser i ämnet som avses komma att tas upp i lagstiftningen
om fastighetsbildning. Denna hänvisning omfattar också verkan av överenskommelse
i samband med gränsbestämning och stämmer i denna del
överens med 5 § tredje stycket i beredningens förslag.

Utformningen av jämkningsreglerna i fastighetsbildningslagen. Utskottet
hänvisar till prop. 1969: 128 med förslag till fastighetsbildningslag s. B 813
—814.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

133

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen med förslag till jordabalk. Departementschefen, statsrådet
Gei jer, uttalade att han anslöt sig till lagrådets uppfattning1 att någon hänvisning
till särskilda bestämmelser om verkan av överenskommelse och om
jämkning av gräns i samband med gränsbestämning ej är behövlig, i följd
varav 6 § i det remitterade förslaget fick utgå.

Motion. I motion II: 1452 av hr Tobé anförs, att 1 kap. borde innehålla en
hänvisning till de bestämmelser i fastighetsbildningslagen (FBL) som medger
fastighetsbildningsmyndigheten att vid fastighetsbestämning jämka
gräns i vattenområde eller i vart fall till FBL.

B. Fråga om placeringen av bestämmelsen om sträckningen av gräns
som tillkommit genom överlåtelse av jord

Lagberedningens förslag år 1960. 4 § i beredningens förslag innehåller
regler om sträckningen av gräns som inte blivit lagligen bestämd. Enligt förslaget
skulle sådan gräns, om den tillkommit genom överlåtelse av jord eller
genom expropriation eller annat sådant tvångsförvärv, ha den sträckning
som var avsedd med förvärvet. I 5 § andra stycket gavs bestämmelser om
s. k. gränshävd.

Det till lagrådet år 1966 remitterade förslaget. I 4 § togs bestämmelserna
om sträckningen av gräns som inte blivit lagligen bestämd upp. Däremot
innehåller förslaget inte någon motsvarighet till bestämmelserna om gränshävd.
Departementschefen ville i och för sig inte motsätta sig en regel av
den föreslagna innebörden men ansåg att den inte hörde hemma i balken
utan borde placeras i balkens promulgationslag. Till stöd härför åberopade
departementschefen, att regeln om gränshävd bara tar sikte på sämjeägoutbyten
som skett före balkens ikraftträdande.

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Vid granskningen av det år 1966 remitterade förslaget uttalade
lagrådet bl. a. följande angående placeringen av bestämmelserna om
gränshävd.

Beträffande vissa andra bestämmelser, vilka också uteslutande har tilllämpning
på äldre förhållanden, har valts metoden att införa dem i balken.
Om denna metod vid granskning av promulgationsbestämmelserna bibehålies,
talar enligt lagrådets mening övervägande skäl för att även reglerna om
gränshävd upptages i balken.

I fråga om bestämmelsen om gräns som tillkommit genom överlåtelse av
jord förordade lagrådet viss jämkning.

1 Se prop. del A s. 203—204.

134

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Även vid granskningen av 1969 års remiss ansåg lagrådet — då i annan
sammansättning — att bestämmelserna om gränshävd borde införas i balken.

Med anledning av vad lagrådet sålunda anfört uttalade departementschefen
vid anmälan av propositionen bl. a. följande.

Som lagrådet framhåller är bestämmelserna i detta kapitel avsedda att
i princip få tillämpning även på äldre förhållanden. Lagrådet anför att
vissa av reglerna i kapitlet endast kan gälla äldre förhållanden, t. ex. regeln
i 4 § om gräns som tillkommit genom överlåtelse av jord. Med det förfarande
som sålunda valts talar enligt lagrådets mening övervägande skäl
för att även reglerna om gränshävd tas upp i balken. Av skäl som anförts i
remissen anser jag emellertid att bestämmelserna om gränshävd bör placeras
i promulgationslagen. Vad lagrådet anför beträffande reglerna i 4 § andra
stycket om gräns som tillkommit genom överlåtelse av jord bör beaktas på
det sättet att även dessa regler flyttas från balken till promulgationslagen.1

Motionen. I motion II: 1473 av herr Tobé anförs, att erfarenheten visar att
många av de mest invecklade gränsbestämningarna nu — och säkert också
framdeles — avser gränser som tillkommit genom överlåtelse av jord i form
av avsöndringar av olika slag. Såväl i 12 kap. 3 § i den äldre jordabalken
som i 7 kap. 4 § jorddelningslagen (1926: 326) finns regler om gränser som
inte blivit lagligen bestämda. Några bärande skäl för att utesluta sådana
regler från den nya jordabalken har enligt motionärens mening inte anförts.

C. Övriga lagtekniska frågor

I 2 § finns en erinran om att särskilda bestämmelser gäller om allmänt
vattenområde och fastighets gräns mot sådant område.

Motionen. I motion II: 1452 av herr Tobé anförs, att hänvisningen i 2 §
bör innehålla uppgift om den lag — lagen (1950: 595) om gräns mot allmänt
vattenområde —■ som åsyftas i paragrafen.

1 Utskottet anmärker, att bestämmelserna om sträckningen av gräns som tillkommit genom
överlåtelse av jord och om gränshävd har tagits upp i 17 resp. 18§ i förslaget till promulgationslag,
prop. 1970:145.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

135

3 KAP.

I. Tillämpningsområdet för 2 §

Lagberedningens förslag åren 1947 och 1960. Förslagen upptar en regel av
innehåll att granne, som lider olägenhet av inträngande rötter eller grenar,
har rätt att utan vidare själv ta bort dem (7 §). Denna rätt föreslogs begränsad
i vissa fall, när åtgärden kunde befaras medföra märklig skada.

Departementschefen m. m. I anslutning till 1 § anförde departementschefen
vid 1966 års remiss bl. a. följande. Under remissbehandlingen har
från flera håll påtalats att det i jordabalksförslagen använda uttrycket granne
är oklart till sin närmare innebörd.1 Jag delar denna uppfattning. I den
nu föreslagna lagtexten har därför uttrycket ersatts med andra formuleringar,
som torde klargöra vad som avses i varje särskilt fall.

Under 2 § yttrade departementschefen bl. a. följande. Det kan med visst
fog göras gällande att denna paragraf rör förhållanden av så ringa betydelse
att man utan olägenhet kunde överlämna åt rättstillämpningen att slita möjligen
uppkommande tvister. Såsom lagberedningen framhållit måste dock
antas att grannsämjan bibehålls bättre med en reglering i lag än om frågan
lämnas oreglerad.

Utskottet anmärker, att uttrycket granne i 2 § byttes ut i det remitterade
förslaget mot uttrycket innehavaren av fastigheten och att departementschefen
vid ifrågavarande paragraf inte närmare motiverat den vidtagna jämkningen.

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Enligt lagrådets mening borde 2 § lämpligen uttryckligen
reglera endast förhållandet mellan ägarna till de angränsande fastigheterna,
medan åt rättspraxis får överlåtas att avgöra i vad mån lagrummet kan analogivis
tillämpas på nyttj anderättshavare eller annan, som brukar fastigheten.

Vid anmälan av propositionen erinrade departementschefen om att beteckningen
granne i det remitterade förslaget bytts ut mot andra mera klargörande
formuleringar och anförde bl. a. följande.

Närmast i anslutning till 1 § anfördes i lagrådsremissen vidare, att förslaget
inte besvarade frågan vem som har rätt att föra talan vid domstol
med anledning av en rättskränkning i grannelagsförhållande eller mot vem

1 De åsyftade remissuttalandena redovisas i’prop. del A s. 99—101.

136

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

sådan talan kan riktas. Min företrädare ansåg bl. a. att frågan i vilken utsträckning
ägaren av en fastighet bär ansvaret för den som på en eller annan
rättsgrund förfogar över fastigheten inte lämpade sig för reglering i lag
utan borde överlämnas till rättspraxis. Mot bakgrund av det anförda biträder
jag den av lagrådet föreslagna jämkningen i 2 §. Bestämmelsen torde
lämpligen kunna ta sikte på sådana fall där fråga endast är om förhållandet
mellan ägarna till de angränsande fastigheterna. Frågan i vad mån
den kan tillämpas i andra fall får lösas i praxis.

Motionen. I motion II: 1452 av herr Tobé anförs, att en lösning av frågan
hur 2 § bör tillämpas på rättighetshavare borde ha angetts för det vanliga
fallet att fastigheterna har upplåtits med tomträtt.

II. Inverkan på angränsande mark genom grävning eller annat

sådant arbete

Bestämmelser om det ansvar som åvilar den som utför grävning eller liknande
arbete på sin mark återfinns i 3 och 4 §§.

I 3 § tredje stycket — som motsvarar 8 § tredje stycket i lagberedningens
förslag — ges regler om skyldighet för ägaren till angränsande mark att i
vissa fall bekosta särskild skyddsåtgärd, nämligen om hans fastighet är på
visst sätt bristfällig och arbetet inte sträcks nedanför vanligt källardjup.

Gällande rätt. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 105.

Remissyttrandena. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 109 och 110.

Departementschefen. Vid 1966 års remiss anförde departementschefen bl. a.
följande.

Om grannfastighets bristfälliga beskaffenhet medverkat till uppkomsten
av en grävningsskada, torde visserligen enligt gällande rätt en benägenhet
föreligga för att låta den grävande svara för skadan om denna skäligen
kunnat förutses. Bristfälligheterna anses emellertid kunna föranleda, att
det grannen tillkommande skadeståndet jämkas eller helt bortfaller. Lagberedningens
förslag innebär i detta hänseende att regeln om grävarens
skadeståndsansvar vid underlåtenhet att vidta erforderlig skyddsåtgärd, blir
fullt ut tillämplig också i det fall att grannfastighetens bristfälliga beskaffenhet
medverkat till skadan. Vidare läggs på grävaren att ombesörja de
särskilda skyddsåtgärder, som påkallas med hänsyn till bristfälligheterna.
Grannen har emellertid att under vissa förutsättningar svara för kostnaden
för sistnämnda åtgärder. Den anförda principiella konstruktionen av ansvarsfördelningen
mellan grävare och granne, när den senare fastigheten är

137

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

av bristfällig beskaffenhet, har i allmänhet gillats av remissinstanserna.
Den torde därför böra läggas till grund för lagstiftningen i förevarande
hänseende.

Frågan hur omfattningen av grannens skyldighet att bekosta de särskilda
skyddsåtgärder, som påkallas av att hans fastighet är bristfällig,
närmare skall avgränsas ställer sig emellertid mera tveksam. Enligt 1909
års jordabalksförslag skulle sådant kostnadsansvar åvila grannen endast
om grävningen ej sträcktes djupare än grunden till dennes byggnad.
I motiven till 1947 års förslag framhölls emellertid att en sådan regel ofta
skulle verka slumpartad och att med hänsyn härtill en mera allmängiltig
norm borde uppställas, enligt vilken ansvaret för grannen skulle inträda
vid grävning, som inte gick djupare än normalt. Vid bestämmandet av denna
norm fann lagberedningen en naturlig anknytning bl. a. i bestämmelsen i
62 § 3 mom. i den då gällande byggnadsstadgan enligt vilken den, som uppförde
byggnad av mer än en vånings höjd i gräns mot annan fastighet, i regel
skulle nedföra grundmur eller grundpelare i gränsen till vanligt källardjup.
Gällande byggnadslagstiftning saknar emellertid direkt motsvarighet
till nämnda regel. I 42 § byggnadsstadgan den 30 december 1959 (nr 612)
anges i stället, att byggnads grundkonstruktion och stomme samt övriga
kyggnadsdelar, som kan utsättas för belastning, skall ha betryggande bärförmåga,
stadga och beständighet. Ett flertal remissinstanser menar att den av
lagberedningen föreslagna normen ”vanligt källardjup”, med hänsyn till att
den numera saknar anknytning i byggnadslagstiftningen, inte heller bör ingå
i den nya jordabalken.

För min del anser jag starka skäl tala för att låta kostnadsansvar åvila
grannen, så länge grävningen hålls inom ramen för vad som framstår som
normalt. Den grävande har ett berättigat anspråk på att — med vidtagande
av sedvanliga skyddsåtgärder till förhindrande av att skada uppstår på
grannens mark — kunna utnyttja sin fastighet på ett normalt sätt. Om
det i ett sådant fall krävs särskilda skyddsåtgärder till följd av bristfällighet
hos grannfastigheten, synes grannen vara närmast att bära kostnaden
härför. Det är betydelsefullt att den situation, där ansvar åvilar grannen,
blir relativt klart avgränsad, så att kostnadsfördelningen i fråga om åtgärderna
kan överblickas någorlunda säkert på förhand. Vad nu anförts ger
stöd för att anknyta kostnadsansvaret till att grävningen inte går under ett
visst djup.

Normen ”vanligt källardjup” synes ha uteslutits från gällande byggnadsstadga
av flera skäl. I motiven åberopas sålunda att det inte alltid är lätt
att avgöra vad som inom en viss stadsdel är att anse som ”vanligt källardjup”.
Härtill medverkar tendensen å ena sidan att uppföra byggnader med
allt flera källarvåningar och å andra sidan att beträffande mindre byggnader
helt avstå från källare. Därutöver anförs olika skäl som talar mot
5f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Nr 80

138 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

att i författningsväg genom en generell regel låsa fast frågan hur djupt en
byggnads grundkonstruktion bör föras ned.

Skälen för att inte bibehålla begreppet ”vanligt källardjup” på byggnadslagstiftningens
område var, såsom framgår av det anförda, delvis andra
än de som gör sig gällande i förevarande sammanhang. I det stora flertalet
fall torde svårigheterna inte vara alltför stora att fastslå vad som utgör
”vanligt källardjup”. Alternativen är normalt få, och betydande ledning
torde stå att finna i den praxis, som byggnadsnämnderna utvecklar vid
prövningen av ansökningar om byggnadslov. I enlighet med lagberedningens
förslag föreslår jag därför, att grannes kostnadsansvar för de särskilda
åtgärder, som påkallas av bristfälligheter i hans fastighet, anknyts
till den omständigheten att arbetet inte sträcks nedanför vanligt källardjup.

När det gäller att i det enskilda fallet bestämma vad som skall anses utgöra
vanligt källardjup, synes i första hand ledning böra hämtas utifrån
förhållandena i grannskapet. Hänsyn synes emellertid också böra tas till
vad som vid tiden för åtgärdens vidtagande framstår som det normala på
orten. Det sist sagda torde få betydelse bl. a. när någon enhetlighet inte kan
konstateras i grannskapet. Det synes vara angeläget att försiktighet iakttas,
när det gäller att på grund av en pågående utveckling anta att en förskjutning
skett i vad som ansetts utgöra vanligt källardjup inom ett visst område.

Motionen. I motion II: 1452 av herr Tobé framhålls i anslutning till det i
lagtexten använda uttrycket vanligt källardjup, att det vid intensivt tätortsbyggande
är vanligt med flera källarvåningar och att småhus, men även
flerfamiljshus, numera i stor utsträckning byggs källarlösa. Motionären
erinrar om att uttrycket inte längre används i byggnadslagstiftningen eller
i byggnadsverksamhet över huvud. Enligt motionären bör bestämmelserna
i 3 § tredje stycket om skyldighet för grannfastighets ägare att i vissa fall
bekosta särskild skyddsåtgärd utgå och lösningen av frågan överlämnas åt
rättstillämpningen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

139

4 KAP.

I. Formkravet vid fastighetsöverlåtelse

Angående förslagets innebörd i vad avser formkravet vid fastighetsöverlåtelse
hänvisar utskottet i första hand till den redogörelse för 4 kap. som
utskottet lämnat i det föregående under rubriken Huvudinnehållet i förslaget.

Inledande synpunkter. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 122—124.

A. Vittneskravet

Gällande rätt. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 128.

Lagberedningens och jordabalksutredningens förslag samt remissyttrandena
över förslagen. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 128—136.

Departementschefen. I den allmänna motiveringen till förevarande kapitel
anförde departementschefen vid 1966 års remiss bl. a. följande.

En av de mest uppmärksammade frågorna under arbetet på den nya
jordabalken har varit förslaget om medverkan vid köpet av ett offentligt
organ. Lagberedningens och jordabalksutredningens förslag innebär i detta
hänseende en långt gående formalisering av köpet.

I rättstillämpningen anses kravet att köpeavtal skall vara bevittnat numera
inte ha den innebörden att ett köpeavtal utan vittnen är obetingat
ogiltigt. Enligt äldre rätt däremot hade frånvaron av vittnen sådan verkan.
Vittnena ansågs vara s. k. solennitetsvittnen. Numera anses vittnena endast
ha funktionen av bevismedel för den händelse köpeavtalets tillvaro bestrids.
Eftersom en så beskaffad vittnesregel enligt lagberedningens mening inte
kan anses erbjuda erforderlig trygghet i fastighetsomsättningen, har beredningen
förordat en återgång till den äldre ordningen. På denna punkt
har inte någon allvarlig remisskritik framkommit. Kritiken har nästan uteslutande
ägnats den ytterligare skärpning av vittneskravet som förslaget
om medverkan av ett kvalificerat vittne utgör.

Genom att kravet på medverkan vid fastighetsköpet av ett kvalificerat
vittne inte medtagits i departementsförslaget kommer frågan om vittneskravet
i ett nytt läge. Med det syfte institutet laga köpevittne (lagfartsvittne)
skulle fullfölja var det nödvändigt att göra vittnena till solennitets -

140

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

vittnen, d. v. s. köpets giltighet måste göras beroende av att den i lag föreskrivna
vittnesformen anlitades. I den nya situationen har man att mer förutsättningslöst
ställa sig frågan om vittnen över huvud taget skall kravas
på köpehandlingen och, om en sådan lösning dock väljs, vilken innebord
som bör ges åt vittneskravet.

Man kan fråga sig vilken betydelse det får om vittneskravet behålls utan
att vittnena uppfattas som solennitetsvittnen. Kravet på vittnen blir då inte
någon formföreskrift vars åsidosättande kan leda till köpets ogiltighet, utan
vittnena får såsom i nu gällande praxis närmast en bevisfunktion. Om en
sådan vittnesregel inte förses med några modifikationer, kan den i princip
inte sägas innebära mera än en rekommendation åt parterna att genom
vittnen sörja för bevisningen angående köpets tillkomst. Denna vittnenas
funktion som bevismedel nås emellertid också med en regel om solennitetsvittnen.
Förutom att vittnenas medverkan då utgör en ovillkorlig form for
köpets giltighet, säkras naturligtvis bevisningen angående köpet. Den avgörande
skillnaden i vittnenas funktion ligger i stället däri, att solennitetsvittnena
skall fullgöra något av de syften som motiverar en formföreskrift
och som brukar framhållas som skäl för formkravet vid fastighetsköp. I
detta sammanhang har man pekat på dels garantin att överlåtelsen tillkommer
efter moget övervägande — att parterna nödgas anskaffa vittnespåskrifter
skulle alltså få dem att ytterligare besinna sig — dels skyddet mot
förekomsten av materiella ogiltighetsanledningar, främst tvång och förfalskning.

Sammanfattningsvis finner jag övervägande skäl tala för att en regel om
solennitetsvittnen inte bör tas upp i balken. Att en köpehandling inte bestyrkts
av vittnen bör alltså enligt min mening ej medföra att köpet obetingat blir
ogiltigt. Inte heller anser jag att vittnena bör vara ett exklusivt bevismedel
för den händelse köpets tillvaro bestrids. En regel av denna innebörd kan
förväntas bli ännu svårare att upprätthålla i praxis än en regel om solennitetsvittnen
och strider för övrigt mot den för rättegångsförfarandet enligt
nya rättegångsbalken grundläggande principen om fri bevisföring.

Jag är emellertid inte heller beredd att föreslå att kravet på vittnen vid
fastighetsköp helt avskaffas. Ett skäl härtill är att en sådan åtgärd skulle
föra med sig att man borde ompröva ett stort antal andra fall i vilka i lagstiftningen
uppställs krav på vittnen. Tiden är troligen ännu inte mogen
för ett ställningstagande av detta slag. Under alla förhållanden förutsätter
en omprövning av vittneskravet för skilda rättshandlingar överväganden
som inte lämpligen kan ske i detta sammanhang.

En vittnesregel bör därför fortfarande finnas, men den bör utformas som
en bevisvittnesregel. Den bör närmast innebära en anmaning till parterna
att genom vittnen sörja för bevisning angaende köpets tillkomst. Vad vittnena
skall bestyrka är äktheten av parts underskrift. Frånvaron av vittnes -

141

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

påskrifter skall i och för sig inte medföra att köpet blir ogiltigt. Uppstår
tvist, skall bevisning om köpets tillkomst fritt få föras.

Eftersom departementsförslaget alltså förutsätter att ett köp är giltigt
även om vittneskravet inte iakttagits, bör ansökan om lagfart på en obevittnad
köpehandling inte avslås utan i stället förklaras vilande. Förfarandet
bör därefter bli det, att inskrivningsdomaren förelägger säljaren att inom
viss tid väcka talan mot köparen om ogiltighetsförklaring av köpet. Väcker
inte säljaren talan, har inskrivningsdomaren att efter tidens utgång meddela
lagfart på köpet. Väcker han talan, får ansökan vara vilande i avbidan
på utgången av tvisten. I 2 § andra stycket i förevarande kapitel har
upptagits en hänvisning till lagfartskapitlet.

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Vid sin granskning av 2 § i det remitterade förslaget uttalade
lagrådet bl. a. följande.

Paragrafen innehåller icke någon rättsregel utan endast en erinran om att
lagfart icke utan vidare kan erhållas, när säljarens underskrift på köpehandlingen
icke styrkts av två vittnen, ävensom en rekommendation att tillse
att sådant bevittnande sker. Enligt lagrådets mening saknas tillräckliga
skäl att här, i samband med att grundläggande föreskrifter meddelas rörande
formkravet vid köp, intaga en dylik erinran och rekommendation. Lagrådet
föreslår, att paragrafen utgår.

Vid anmälan av propositionen förklarade departementschefen, att han biträdde
lagrådets förslag i denna del.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1255 av herr Alexanderson
in. fl. och II: 1474 av herr Wiklund i Stockholm och fru Anér anförs, att
det är olämpligt att rådet om vittnesbevittning tagits bort1 och att det endast
av lagfartsreglerna framgår att bristen på vittnen medför nackdelar ur
lagfartssynpunkt. Enligt motionärerna kan det t. o. m. sättas i fråga om
det nuvarande kravet på bevittnande bör slopas.

I motion 1: 1258 av herr Skårman framhålls, att den nuvarande formföreskriften
om två samtidigt närvarande köpevittnen vunnit hävd. Enligt motionärens
mening synes det vara desto mera angeläget att behålla kravet på
köpevittnen som muntligt avtalade köpevillkor avses att tillerkännas rättsverkningar
i större utsträckning än i gällande rätt.

1 Jfr 4 kap. 2 § i det remitterade förslaget.

142

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

B. Formkravet beträffande köpevillkor och beträffande utfästelser
om fastighetens beskaffenhet

Gällande rätt. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 142 och 206.

Lagberedningen och remissyttrandena över beredningens förslag. Utskottet
hänvisar till prop. del B s. 142, 143 och 206—209.

Departementschefen. I den allmänna motiveringen till förevarande kapitel
anförde departementschefen vid lagrådsremissen år 1966 angående formkravet
beträffande köpevillkor bl. a. löljande.

I detta avsnitt skall behandlas frågan huruvida formkravet vid fastighetsköp
bör gälla samtliga köpevillkor om vilka parterna enat sig eller om det
bör begränsas till vissa villkor av särskild betydelse i sammanhanget, exempelvis
överlåtelseförklaringen och villkor som är av betydelse för äganderättens
övergång. Beredningens förslag innebär i princip att samtliga villkor
skall tas med i köpehandlingen och att villkor som utelämnas blir utan verkan.
Beredningen synes ha utgått från att ett sådant totalt formkrav överensstämmer
med gällande rätt.

När det nu gäller att ta ställning till formkravets innebörd finner jag det
svårt att bortse från utvecklingen i rättspraxis. Det möter onekligen betänkligheter
att uppställa ett formkrav som redan i nuvarande praxis visat sig
svårt att upprätthålla. Vad lagberedningen anfört om önskvärdheten av att
parternas rättigheter och skyldigheter fixeras och att den slutliga innebörden
av köpevillkoren klart fastslås är givetvis ett beaktansvärt skäl för en
total formbundenhet. Det är emellertid långt ifrån alltid som köpevillkoren
ens med en sådan lagregel erhåller den otvetydiga avfattning som framstår
som formkravets mål. Det kan vidare i dagens läge ifrågasättas om handeln
med fastigheter så markant skiljer sig från övrig omsättning att ett totalt
formkrav skulle vara motiverat. Många mera värdefulla komplicerade objekt
som utgör lös egendom kan omsättas formlöst.

Mot denna bakgrund kan ett krav på att alla köpevillkor skall tas in i
köpehandlingen enligt min mening inte uppställas. Jag vill dock inte gå till
den motsatta ytterlighet, som närmast representeras av 1909 års jordabalksförslag.
Enligt detta förslag begränsades formkravet till överlåtelseförklaringen
och de villkor som är av betydelse för äganderättens övergång.
En medelväg bör sökas. I lagtexten bör uppräknas vilka köpevillkor som
måste tas in i köpehandlingen för att bli giltiga. De delar av avtalsinnehållet
som på detta sätt skall omfattas av formkravet bör då vara av sådan
betydelse för äganderättsövergången eller lagfarten eller eljest från allmän
synpunkt att kravet på skriftlighet är motiverat. Ett så konstruerat formkrav
bör kunna upprätthållas med större stränghet och konsekvens än ett
totalt formkrav.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

143

Vad köpehandlingen bör innehålla är i första hand de uppgifter som
anses utgöra minimikraven, köpets typklausuler. Hit brukar räknas uppgift
om parterna, fastigheten och köpeskillingen samt säljarens överlåtelseförklaring.
Dessa uppgifter bör alltså krävas för att ett giltigt köp över huvud
taget skall anses ha kommit till stånd. Övriga köpevillkor som, i den mån
parterna avtalat därom, bör intas i köpehandlingen är främst sådana som
kan medföra att köpet hävs, d. v. s. villkor varav förvärvets fullbordan eller
bestånd gjorts beroende. Vidare kommer säljarens ansvar för konkreta fel
— som jag närmare ämnar utveckla i anslutning till reglerna om fel i
försåld fastighet — att såsom i gällande rätt vara beroende av att säljaren
lämnat garanti eller gjort utfästelse angående fastighetens beskaffenhet
i visst hänseende. Visar sig fastigheten inte hålla måttet äger köparen
häva köpet. Vikten av att hävningsförbehåll kommer till klart uttryck i
köpehandlingen motiverar att också en av säljaren lämnad garanti eller utfästelse
omfattas av formkravet.

Den omfattning som sålunda i departementsförslaget getts åt kravet på
köpevillkorens skriftlighet torde i stort sett täcka de fall, där formkravet
upprätthållits i nuvarande praxis. Det torde vara av värde för parterna att
i lagtexten finna angivet vilka villkor som oundgängligen måste tas in i
köpehandlingen. Ovissheten om formkravets omfattning bör därför med
denna utformning bli mindre än för närvarande.

I anslutning till 19 och 20 §§ i det remitterade förslaget — som innehåller
bestämmelser om säljarens ansvar för faktiska fel i den överlåtna fastigheten
och för utfästelser — anförde departementschefen bl. a. följande.

Beredningen föreslår för det första att säljaren skall svara för fel i sådana
fall då fastigheten saknar tillförsäkrad egenskap. Säljarens ansvar
anses förutsätta en särskild utfästelse och denna utfästelse skall vara gjord
i köpehandlingen. Bakom denna ståndpunkt ligger antagandet av en generell
undersökningsplikt för köparen, men även om felet är av den natur
att köparen inte ens vid en noggrann undersökning bort upptäcka det, krävs
en särskild utfästelse för att säljaren skall bli ansvarig. I fråga om kraven
på utfästelsens form torde förslaget innebära en viss skärpning i förhållande
till gällande rätt. Förslagets innebörd är att utfästelsen, för att
säljaren skall bli ansvarig, måste ha formen av en kontraktsmässig garanti
och denna garanti skall ha upptagits i köpehandlingen. Sistnämnda krav
är en följd av beredningens principiella inställning till formkravet. I gällande
rätt däremot synes vissa tendenser ha märkts att låta säljaren svara för
utfästelser även om de inte kommit till direkt uttryck i köpehandlingen.

Också enligt departementsförslaget utgör det en förutsättning för säljarens
ansvar enligt en utfästelse att denna tas in i köpehandlingen. Enbart
en muntlig utfästelse skall inte kunna åberopas av köparen som grund för
tillämpning av bestämmelserna i paragrafen.

144

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Beredningen har enligt min mening anfört övertygande skäl för att i
balken ta upp en regel om ansvar för säljaren på grund av abstrakta fel.
Att det emellertid föreligger stora svårigheter att avgränsa det felbegrepp
som här åsyftas är uppenbart. Fullt klart måste dock vara att felet är så
betydande att det tveklöst är att betrakta som en avvikelse från det normala
när det gäller fastigheter av ifrågavarande slag. Även om det tas i beaktande
att fastigheters egenskaper är starkt skiftande skall det kunna påstås att
fastigheten i fråga avviker från det för jämförbara fastigheter typiska och
ordinära. Den närmare bestämningen av felbegreppets innebörd måste naturligen
överlämnas åt rättstillämpningen.

Lagrådsbehandlingen1 och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Vid anmälan av propositionen uttalade departementschefen
följande rörande formkravet vid utfästelser.

Lagrådet tar inledningsvis upp frågan om vilken räckvidd som bör ges åt
formkravet vid fastighetsköp och diskuterar därvid närmare huruvida kravet
på skriftlig form bör avse utfästelser av säljaren rörande fastighetens
beskaffenhet. Sammanfattningsvis uttalar lagrådet att övervägande skäl i
och för sig talar för att kravet på skriftlig form inte skall omfatta sådana
utfästelser. En förutsättning för att formkravet skall slopas sägs dock vara,
att inte därigenom lösningen försvåras av frågan om vilka regler som skall
gälla för att fel i fastigheten skall anses föreligga. Denna förutsättning kan
emellertid enligt lagrådets mening inte anses brista.

Som lagrådet anför har i fråga om utfästelser rörande fastighetens beskaffenhet
i praxis yppat sig stora svårigheter att förena formkravet med vad
som i det särskilda fallet synes rimligt och rättvist. Också enligt min mening
förtjänar dessa erfarenheter stort beaktande. En avvägning måste ske mellan
å ena sidan den allmänna fördel som det innebär att kontrahenternas
rättigheter och skyldigheter genom formkrav blir så klart fixerade som
möjligt och å andra sidan intresset av att i varje enskilt fall uppnå ett
resultat som synes rimligt och rättvist. Så till vida beaktas emellertid detta
intresse i det remitterade förslaget som köparen i vissa situationer tillerkänts
rätt att göra påföljder gällande mot säljaren på grund av fel eller
brist i fastigheten, oberoende av om någon utfästelse har lämnats. I detta
hänseende innebär förslaget en väsentlig skärpning av säljarens ansvar i
förhållande till vad som nu anses gälla. Möjligheterna för köparen att
vinna rättelse trots att skriftlig utfästelse inte lämnats skulle därför ändå
komma att öka. Det skall dock inte förnekas att de föreslagna reglerna
kan vålla vissa svårigheter i rättstillämpningen och att den med formkravet
åsyftade allmänna fördelen i motsvarande mån kan gå förlorad.

Ett uppgivande av formkravet beträffande utfästelser får enligt den av
lagrådet under 19 och 20 §§ förordade ordningen som följd att till grund för

1 Jfr prop. del A s. 207—210.

145

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

köparens anspråk på rättelse kan läggas inte bara vad som är att betrakta
som utfästelse utan även vad omständigheterna i övrigt berättigat köparen
att räkna med. Så till vida får köp av fast egendom sin särskilda karaktär
som utgångspunkten skall vara att fastigheten säljs sådan den är och att
följaktligen köparen för att trygga sig får verkställa undersökning. Säljaren
svarar dock för vad han kan anses ha utfäst och vidare är han ansvarig för
att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som
avhandlats vid köpet. Men härutöver får säljaren enligt lagrådets förslag
ett ansvar när en bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts
vid köpet, såvitt bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej
haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning.

Jag delar lagrådets uppfattning att ett uppgivande av formkravet beträffande
utfästelser bör leda till att säljarens ansvar utvidgas till att omfatta
även omständigheter, som inte kan anses innefatta utfästelser. Principiell
överensstämmelse skulle därigenom komma att råda mellan köp av fast
och köp av lös egendom. Detta får i och för sig anses vara en vinning. Mot
den föreslagna ordningen talar främst att den kan ge upphov till osäkerhet
rörande avtalets innehåll med åtföljande ökad risk för tvister. Jag tror dock
att den synpunkten inte bör tillmätas alltför stor betydelse. Hänsyn bör också
tas till den kritik lagrådet i övrigt riktar mot ordningen i det remitterade
förslaget. Med hänsyn till det anförda har jag funnit övervägande skäl tala
för lagrådets förslag. Jag har därför låtit formkravet för utfästelser utgå.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1255 av herr Alexanderson
m. fl. och II: 1474 av herr Wiklund i Stockholm och fru Anér anförs, att det
är olämpligt att formkravet beträffande utfästelser av säljaren om fastighetens
beskaffenhet har slopats.

II. Verkan av oriktig uppgift om köpeskillingen i köpehandlingen

Enligt 1 § första stycket skall köpehandlingen bl. a. upptaga köpeskillingen.

Departementschefen. Vid 1966 års lagrådsremiss anförde departementschefen
angående innebörden av kravet på att köpeskillingen skall anges i
köpehandlingen bl. a. följande.

När det gäller uppgift om köpeskillingen har man i praxis godtagit sidoöverenskommelse
om annan köpeskilling än den som angetts i köpehandlingen.
Här har alltså köpet fått gälla trots att formkravet, inte kan anses vara uppfyllt.
Någon skillnad har ej gjorts beroende på om biavtalet upptagit högre
eller lägre köpeskilling än den i köpehandlingen uppgivna. Är den verkliga

146 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

köpeskillingen högre kan avsikten vara att undgå full lagfartsstämpel eller
undvika realisationsvinstbeskattning hos säljaren. Är köpeskillingen lägre kan
meningen t. ex. vara att vilseleda arrendator, som äger förköpsrätt till den
försålda fastigheten, eller staten, som vid avslag på köparens ansökan om
förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen kan förpliktas lösa fastigheten.
Vare sig den verkliga köpeskillingen är högre eller lägre torde avsikten vara
att i något avseende vilseleda tredje man eller myndighet.

Enligt min mening talar starka skäl för att man bör upprätthålla formkravet
med stränghet i fråga om alla typklausuler och alltså även när det
gäller uppgift om köpeskillingen. Har denna uppgift lämnats för skens skull
bör alltså köpet på talan av part kunna förklaras ogiltigt.

Vid anmälan av propositionen anförde departementschefen med anledning
av de uttalanden som lagrådet gjort1 bl. a. följande.

Någon anledning ansågs inte föreligga att i balken ta upp en regel om
att köpeskillingen skall vara bestämd på visst sätt. I likhet med lagrådet
anser jag det vara till fyllest, om i köpehandlingen ias upp grunderna för
beräknandet av köpeskillingen, t. ex. genom angivande av visst pris per
kvadratmeter för ett till läge och gränser bestämt område. Från formkravets
synpunkt bör det räcka att vad parterna i ett sådant och i liknande fall avtalat
av betydelse för köpeskillingens beräknande tillräckligt noggrant redovisas
i köpehandlingen.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1255 av herr Alexanderson
m. fl. och II: 1474 av herr Wiklund i Stockholm och fru Anér anförs, att
den ifrågavarande bestämmelsen, med den tolkning som anges av departementschefen,
är alltför fiskalisk och medför otillfredsställande resultat bl. a.
i det att den öppnar möjlighet för avtalspart att öva utpressning mot den
andra parten.

III. Arealförvärv

Bestämmelser om giltigheten av köp som avser ett visst bestämt område
av en fastighet, s. k. arealförvärv, har tagits upp i 7 §.

Förslaget har i denna del gjorts till föremål för särskild lagstiftning genom
1 § lagen (1968: 579) med vissa bestämmelser om förvärv av område.2

En av de frågor som aktualiserats genom motion II: 1452 gäller samordningen
mellan fastighetsbildningslagstiftningen och jordabalksförslaget i vad
avser kravet på överensstämmelse mellan det överlåtna och det utbrutna området.

I det följande lämnar utskottet en kortfattad redovisning för frågans be 1

Jfr prop. del A s. 210 och 211.

2 Prop. 1968:127, 3LU 66, rskr. 351.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 147

handling dels i lagstiftningsärendet rörande FBL, dels i föreliggande proposition.

Fastighetsbildningslagen.1 I 10 kap. 8 § första stycket meddelas föreskrifter
hur avstyckning skall verkställas när styckningslotten har annan ägare
än stamfastigheten. I sådant fall skall till grund för avstyckningen läggas
köpehandling eller annan handling varigenom äganderätten uppdelats
(grundhandling). Träffar sakägarna skriftlig överenskommelse i fråga som
har betydelse för avstyckningen, skall även överenskommelsen beaktas i den
mån den icke strider mot vad som varit avsett vid tillkomsten av grundhandlingen.

De återgivna bestämmelserna stämmer i stort sett överens med vad fastighetsbildningskommittén
föreslog (10 kap. 4 § i kommitténs förslag). Kommitténs
överväganden innebär sammanfattningsvis följande.2 Med hänsyn
till avstyckningsinstitutets uppgift — att möjliggöra en anpassning av den officiella
indelningen efter den civilrättsligt giltiga indelningen i äganderättsliga
enheter — anser kommittén att ingångna köpeavtal i princip bör bli normerande
för hur avstyckningarna skall genomföras. Kommittén föreslår därför
att från jorddelningslagen (19 kap. 15 §) skall överföras bestämmelsen
om att den om överlåtelsen upprättade handlingen skall läggas till
grund för avstyckningen. Från samma lagrum i jorddelningslagen överförs
även en bestämmelse om rätt för sakägarna att ingå skriftlig överenskommelse
rörande fråga av betydelse för avstyckningen. I stort sett avses ingen
ändring i gällande rätt på detta område. Att i lagtexten närmare ange hur
långt sakägarnas rätt att sålunda besluta om direkt avvikelse från den ursprungligen
avtalade rättshandlingen skall sträcka sig anses förenat med
uppenbara svårigheter. Kommittén föreslår därför att överenskommelse
skall beaktas endast i den mån den inte väsentligt strider mot vad överlåtelsehandlingen
innehåller.

I anslutning till den nu ifrågakomna regleringen anförde departementschefen3
bl. a. följande. De av kommittén föreslagna bestämmelserna har i
departementsförslaget tagits upp i stort sett oförändrade. Vid bedömningen
av frågan om sakägares rätt att genom skriftlig överenskommelse avvika
från den handling som ligger till grund för avstyckningen bör enligt min
mening det avgörande vara att överenskommelsen inte strider mot vad som
varit avsett vid tillkomsten av denna handling. För att detta skall komma till
uttryck i lagtexten har denna jämkats.

Departementschefen vid 1966 års remiss till lagrådet av jordabalksförslaget.
Sedan departementschefen redogjort för innebörden av kravet på samband

Prop. 1969:128, 3LU 1970: 35, rskr. 189.
Prop. 1969:128 s. B 673—675.

Prop. 1969:128 s. B 677.

148 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

mellan fång och ansökan om avstyckning, anförde departementschefen följande.

För samtliga fall gäller naturligtvis det grundläggande kravet att fastighetsbildning
sker i överensstämmelse med köpet. Köpet blir naturligtvis
ogiltigt om avstyckning inte kommer till stånd. Vidare fordras att det föreligger
identitet mellan det överlåtna och det utbrutna området. Har förrättningen
grundats på köpet uppstår inga problem i detta hänseende. Ingås
köpet efter avslutad förrättning, brukar köpehandlingen — som ofta upprättas
med biträde av förrättningsmannen — hänvisa till förrättningen,
varför några praktiska problem inte heller i detta fall torde uppstå. Vad
beträffar övriga fall, då alltså förrättningen avslutats inom sex månader
från köpet utan att fördenskull ha grundats på detta, är det klart att kravet
på överensstämmelse mellan köp och fastighetsbildning ställer vissa
krav på hur området angetts i köpehandlingen. Är inte identiteten klar, är
köpet ogiltigt. Har sex månader förflutit från köpehandlingens dag, skall
ansökan om lagfart därför avslås.

Motionen. I motion II: 1452 av herr Tobé anförs, att kravet i 7 § att fastighetsbildningen
skall ske i överensstämmelse med köpet inte synes — med
hänsyn till departementschefens starka betonande av att identitet skall föreligga
mellan köpeavtal och avstyckning — vara helt förenligt med bestämmelserna
i 10 kap. 8 § FBL om rätt för sakägarna att träffa överenskommelse
utöver grundhandlingen.

IV. Verkan av säljarens kontraktsbrott i vissa fall

I 15—19 §§ har tagits upp bestämmelser om verkan av säljarens kontraktsbrott
i vissa fall. Beträffande grunddragen av den föreslagna regleringen
hänvisas i första hand till den redogörelse som utskottet lämnat för
4 kap. i det föregående under rubriken Huvudinnehållet i förslaget.

I ett föregående avsnitt har utskottet återgivit vissa delar av motiven till
bestämmelserna i 19 § om säljarens ansvar för fel i den överlåtna fastigheten
och för utfästelser. Utskottet hänvisar till vad som återgivits där. I det följande
återger utskottet ur propositionen sådana avsnitt som därutöver kan
vara av betydelse med hänsyn till de likalydande motionerna I: 1255 och
II: 1474 i nedan återgivna delar.

Departementschefen. I anslutning till 18 § anförde departementschefen vid
1966 års lagrådsremiss bl. a. följande.

De fel som förevarande paragraf handlar om, s. k. rådighetsfel, har under
de senaste decennierna kommit att utgöra en från praktisk synpunkt allt
viktigare grupp. Det moderna samhällslivet kräver ju att den enskildes för -

149

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

foganderätt inte minst i fråga om den fasta egendomen i många hänseenden
måste inskränkas av hänsyn till allmänna intressen av olika slag. Inskränkningen
kan grunda sig på en i lag eller författning utfärdad allmän föreskrift
eller — vilket är vanligare — på ett beslut som offentlig myndighet fattat
med stöd av dylik föreskrift.

Innehållet i gällande författningar anses var och en själv vara skyldig att
skaffa sig kännedom om. Självfallet kan det inte åläggas säljaren att upplysa
köparen om varjehanda på lag eller annan författning grundade inskränkningar
i äganderätten till fast egendom. Annorlunda ligger det till när
det gäller offentlig myndighets beslut, som inskränker rådigheten beträffande
viss fastighet. År köparen ovetande om en sådan rådighetsinkränkning, kan
situationen, som beredningen framhållit, ofta vara snarlik den som föreligger,
när köparen inte haft vetskap om en rättighet som belastar fastigheten.
Jag finner därför goda skäl tala för att köparen under vissa förutsättningar
bör ha rätt att göra anspråk gällande mot säljaren med anledning av fel
av detta slag.

Det bör uppmärksammas att myndighets beslut inte nödvändigtvis skall
behöva utpeka just den aktuella fastigheten. Också ett förbud med mera
generell räckvidd avses. Som exempel på ett sådant beslut må nämnas beslut
enligt byggnadslagen innebärande att nybyggnad inte får företas inom område
där fastigheten är belägen.

Angående köparens undersökningsplikt och säljarens möjligheter att friskriva
sig från ansvaret för faktiska fel anförde departementschefen vid
remissen år 1966 följande.

Köpare av fast egendom anses, som redan nämnts, ha en allmän undersökningsplikt.
Denna grundsats gäller givetvis också i de fall som avses bär.
Detta innebär, som beredningen framhållit, en avsevärd begränsning av begreppet
abstrakt fel. Fel eller brister som köparen märkt eller bort märka
vid sin undersökning av fastigheten faller alltid utanför felbegreppet. Såsom
torde framgå av beredningens uttalanden kan någon generell regel om undersökningspliktens
omfattning inte uppställas. Spörsmålet får bedömas från
fall till fall.

I köpehandlingen brukar ofta intas en klausul att fastigheten säljs ”i befintligt
skick”. Innebörden av en sådan klausul torde inte vara fullt klar. Enligt
en allmän uppfattning anses fast egendom — även utan att detta utsägs
— vara såld i befintligt skick. Med en regel om ansvar för sälj aren oberoende
av utfästelse aktualiseras frågan om säljaren skall kunna frita sig från ansvar
genom en klausul av nyss nämnt innehåll. Frågan har uppmärksammats
av lagberedningen, som uttalat att en sådan åtgärd från säljarens sida
bör vara möjlig. Denna uppfattning synes ha goda skäl för sig. En säljare
bör vara oförhindrad att frita sig från ansvar för fastighetens beskaffenhet.
Detta innebär emellertid inte att en friskrivningsklausul utan vidare bör tilllåtas
sätta regeln om abstrakta fel ur spel. Från köparens synpunkt måste

150

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

det nämligen vara av vikt att det blir otvetydigt klarlagt i vilket hänseende
säljaren inte vill stå ansvar för fastighetens beskaffenhet. Köparen får härigenom
möjlighet att skydda sina intressen genom en särskilt noggrann undersökning
eller att på annat sätt skydda sig mot risken av att det finns ett
dolt fel. Han kan givetvis också påkalla en mot friskrivningen svarande nedsättning
av den tilltänkta köpeskillingen. En allmänt hållen generell klausul
om att fastigheten säljs i befintligt skick torde därför inte utan vidare böra
frita säljaren från allt ansvar. Klausuler av detta slag får emellertid såsom
en del av avtalsinnehållet i vanlig ordning bli föremål för domstolarnas tolkning.

Lagrådsbehandlingen m. m. Vid granskningen av det år 1966 remitterade
förslaget anförde lagrådet i anslutning till departementschefens uttalande
om räckvidden av 18 §, att man inte bör sträcka sig för långt när det är
fråga om ett mera generellt förbud av myndighet. Huvudregeln måste enligt
lagrådets mening vara att beslutet skall ta sikte på den fastighet varom fråga
är eller en viss grupp av fastigheter. Vidare borde regelmässigt gälla, att beslutet
skall ha tillkommit före köpet.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1255 av herr Alexanderson
in. fl. och II: 1474 av herr Wiklund i Stockholm och fru Anér anförs, att
bestämmelserna i 15—19 §§ innefattar en mycket ofullständig reglering av de
frågor som avses däri. Enligt motionärernas mening borde 18 § ha preciserats
närmare. Bestämmelsen kan i olika avseenden inte ges den innebörd
som följer av dess lydelse. Motionärerna framhåller, att den praktiskt
betydelsefulla frågan om köparens undersökningsplikt har lämnats helt
oreglerad, trots att den är avgörande för räckvidden av 19 §. Denna paragraf
borde ha givits en mera restriktiv formulering med hänsyn till att den kan
förväntas bli försatt ur spel genom vittgående friskrivningsklausuler.

V. Övriga frågor i anslutning till 4 kap.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1255 av herr Alexanderson
in. fl. och II: 1474 av herr Wiklund i Stockholm och fru Anér anförs, att
man i förslaget inte har tagit ställning till de i praktiken viktiga frågorna
om bundenheten och verkningarna av föravtal, utfästelser att sälja eller
köpa fastighet, handpenningutfästelser och vitesförpliktelser.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

151

6 KAP.

Beträffande den nya panträttskonstruktionen i jordabalksförslaget och
innebörden av begreppet panträtt enligt förslaget hänvisar utskottet i första
hand till den redogörelse för 6 kap. som utskottet lämnat i det föregående
under rubriken Huvudinnehållet i förslaget.

Betalningsrättens omfattning

Gällande rätt. Ur de belopp som flyter in genom exekutionen skall i mån
av tillgång inteckningens kapitalbelopp betalas. I den mån inteckningen utgör
ägarhypotek, tillfaller beloppet fastighetsägaren eller, i förekommande
fall, hans konkursbo. Till kapitalbeloppet kommer ränta, om inteckning uttryckligen
meddelats till säkerhet för sådan. På ägarhypotek beräknas ingen
ränta (25 § andra stycket inteckningsförordningen). Tiden för vilken ränta
högst får utgå är begränsad till två år före den dag utmätning sker eller konkurs
börjar (18 § 1 mom. inteckningsförordningen).

Om inteckningshandlingen inte fungerar som självständig handling utan
har lämnats som säkerhet för en borgenärs fordran blir rättsläget mera komplicerat.
På grund av omslagsreversen har borgenären i detta fall som regel
dels en kapitalfordran, dels en räntefordran. I rättspraxis anses hans möjligheter
att ta inteckningshandlingen i anspråk för dessa fordringar vara
obegränsad. Kapitalbelopp behöver inte avräknas mot kapitalbelopp och ej
heller ränta mot ränta. Borgenären kan alltså ta ut sin räntefordran enligt
omslagsreversen ur inteckningshandlingens kapitalbelopp likaväl som det är
möjligt att ta ut kapitalfordran ur inteckningsräntan med den begränsning
som följer av tvåårsregeln. Räntefordringen kan alltså med undanträngande
av ägarhypoteket ta hela inteckningshandlingens kapitalbelopp i anspråk.

Till inteckningsräntan kommer räntan för tiden mellan exekutionens inledande
och dagen för köpeskillingsfördelningen, den s. k. utmätningsräntan.

Angående bestämmelserna i gällande rätt om utbrytning av ägarhypotek
hänvisar utskottet till prop. del B s. 265 och 266.

Lagberedningens och jordabalksutredningens förslag samt remissyttrandena
över jordabalksutredningens förslag. Utskottet hänvisar till prop. del B s.
266—270.

152 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Departementschefen. Vid 1966 års lagrådsremiss anförde departementschefen
i sin allmänna motivering till 6 kap. bl. a. följande, sedan han förklarat
sig icke för sin del vara beredd att föreslå att inteckningen enbart
skall avse ett kapitalbelopp.

Det utmärkande för departementsförslagets panträttsinstitut är att pantbrevet
inte uppbär någon fordran. De för fordringsförhållandet bestämmande
avtalsvillkoren har sin plats i omslagsreversen. Under sådana förhållanden
är det självfallet att den ändrade utformningen av panträtten för med
sig en omprövning av gällande rätts regler om inteckningsräntan. Dessa är
ju starkt influerade av att enligt inteckningsförordningen inteckningsräntan
formellt sett inte är något annat än räntan på borgenärens fordran, låt
vara att —- som jordabalksutredningen påvisat — omslagsreverssystemet lett
till att inteckningsräntan i praktiken är något helt annat än ränta i vanlig
mening.

Inteckningsrätten skall alltså enligt departementsförslaget avse kapitalbeloppet
jämte visst räntetillägg. Med hänsyn till att kravet på en standardisering
av inteckningshandlingens innehåll får anses väga tungt bör det
inte vara möjligt att såsom fallet är f. n. bestämma tilläggets storlek från
fall till fall. Denna uppfattning omfattas av en överväldigande remissopinion.
Såsom flertalet remissinstanser förordat synes man över huvud taget
böra koppla loss från anknytningen till räntebegreppet vid utformningen av
det rörliga tillägget. Också alternativet med en i lag fixerad ränta torde alltså
böra förkastas. Jag förordar att tilläggets storlek i stället bestäms såsom
visst i lag fastställt procenttal av det intecknade kapitalbeloppet.

Med ett system, där inteckningshavaren berättigas att uppbära bl. a.
ränta ur ett rörligt tillägg vid sidan om det intecknade kapitalbeloppet, inställer
sig frågan om inteckningshavaren skall för sin räntefordran vara
hänvisad uteslutande till tillägget eller om också kapitalet skall stå till förfogande.
Såsom förut utförligt redovisats innebär gällande rätt, att inteckningens
kapitaldel står till förfogande även för ränta. I den mån överhypotek
föreligger, äger alltså borgenären ta ut ogulden ränta på sin fordran
för hur lång tid tillbaka som helst. I detta avseende föreslog lagberedningen
en ändring genom att införa den s. k. skiktprincipen, och förslaget har ytterligare
utvecklats av jordabalksutredningen (8: 16 andra stycket). Skiktprincipen
kan sägas gå ut på att borgenären för sin kapitalfordran skall
vara hänvisad till inteckningens kapitaldel och för räntefordran till räntedelen
eller vad som här benämnts det rörliga tillägget.

Regeln att ränta inte får tas ut ur inteckningens kapitaldel har utsatts
för stark kritik från en i det närmaste enhällig remissopinion. Kritiken
har gått efter två skilda linjer. För det första har gjorts gällande att skiktuppdelningen
kan leda till att borgenärens räntefordran i vissa fall inte
kommer att helt rymmas inom inteckningens räntedel och att den därmed

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 153

i motsvarande mån ej kan tas ut ur fastigheten med förmånsrätt, vilket
skulle i alltför hög grad gynna fastighetsägaren på kreditgivarens bekostnad.

Den av beredningen föreslagna skiktprincipen kan kritiseras också från
en annan utgångspunkt. Regeln får antas bygga på den förutsättningen att
pantsättning av en inteckningshandling till säkerhet för borgenärs fordran
i princip har den begränsade rättsverkan att inteckningens kapitalbelopp
endast skall svara för kapitalfordran och att det därför fordras en särskild
förklaring från fastighetsägaren för att kapitalbeloppet skall utgöra säkerhet
också för ränta. Det kan emellertid med visst fog ifrågasättas, om man
inte därigenom frånkänner pantsättningen den innebörd åtgärden bör äga
enligt en naturlig tolkning.

Under hänvisning till vad nu anförts anser jag mig inte kunna biträda
lagberedningens förslag om begränsning av borgenärens rätt att utnyttja inteckningshandlingens
kapitalbelopp för sin räntefordran på grund av omslagsreversen.

Jag övergår nu till att närmare behandla tilläggets storlek och närmare
konstruktion och behandlar då först frågan vad som skall rymmas inom
tillägget.

Tillägget måste rymma dels borgenärens räntefordran fram till den dag
fastigheten tas i mät eller konkursansökan görs eller medel, som eljest skall
fördelas, nedsätts, dels de biförpliktelser till kapitalfordran för vilka inteckningshandlingen
på grund av innehållet i pantsättningsavtalet häftar.
Här kan komma i fråga bl. a. indrivningskostnader, kostnader för försäkringspremier
avseende fastigheten, vilka fastighetsägaren underlåtit erlägga,
och fordran på skadestånd för förtida betalning av lånet. Enligt gällande
rätt står den intecknade räntan under två år till förfogande för dessa anspråk.
Jag bortser härvid från eventuellt överhypotek på inteckningens
kapitalbelopp. Uppgår inteckningsräntan till sex procent, omfattar således
pantsäkerheten i fastigheten som regel ett tilläggsbelopp av tolv procent.
Numera torde dock åtminstone kreditinstitutionerna påfordra en något
högre inteckningsränta än sex procent. I diskussionen rörande pantbrevets
form har de som förordat att inteckningsräntan skall ersättas med ett kapitaltillägg
som regel tänkt sig ett tillägg om femton procent. Företrädare
för kreditlivet har som regel inte haft något att erinra mot detta. Ett tillägg
av denna storlek torde också i dagens läge rätt väl motsvara tvåårsräntan
på nya inteckningshandlingar. Jag föreslår därför att kapitaltillägget skall
utgöra femton procent av inteckningens kapitalbelopp.

I sammanhanget föreligger en särskild komplikation, som äger samband
med den s. k. utmätningsräntan. Mellan den dag då fastigheten tas i mät —
resp. då konkursansökan görs eller vissa medel nedsätts -— och den dag
fördelningen av influtna medel äger rum kan avsevärd tid förflyta. Borge -

154 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

nären bör alltjämt äga rätt till ränta även för denna tid. Eftersom erfarenheten
visar att tidrymden i fråga varierar starkt torde det inte vara lämpligt
att inrymma också detta ränteanspråk i ett fast kapitaltillägg. En godtagbar
lösning torde i stället vara att låta borgenären uppbära den i omslagsreversen
fastställda räntan. Härvid måste dock räntefoten begränsas
till ett visst högsta procenttal. Detta procenttal kan lämpligen anknytas till
den dröj smålsränta, som enligt 9 kap. 10 § handelsbalken skall utgå vid
penninglån för vilket finns bestämd förfallodag. Denna ränta utgår för närvarande
efter sex procent.

Av vad jag hittils anfört framgår att ränta m. m. skall få tas ut ur såväl
inteckningens kapitalbelopp som det särskilda tillägget. Det återstår att avgöra
huruvida borgenären — liksom enligt gällande rätt — bör ha valfrihet
vid bevakningen av ränteanspråket. Enligt min mening är det logiskt och
naturligt att inteckningens kapitaldel svarar s. a. s. primärt. Det särskilda
tillägget bör alltså över huvud taget inte få tas i anspråk förrän kapitalbeloppet
utnyttjats i dess helhet. Härigenom uppnås bestämda fördelar. För
det första blir på förhand fastslaget i vilken ordning borgenären äger ta kapitaldel
och räntedel i anspråk. Varje spekulationsmöjlighet blir utesluten,
och borgenärens anspråk blir lätthanterligt i exekutionssammanhanget. För
det andra kommer den föreslagna anordningen att leda till att något ägarhypotek,
som ger fastighetsägaren betalningsrätt vid medelsfördelning eller
som öppnar möjlighet till andrahandspantsättning, inte uppstår annat än
i den mån panthavarens totala fordran understiger inteckningens kapital.
Det värde, som motsvarar ett eljest uppkommande ägarhypotek, tillfaller
i stället inteckningshavare med sämre förmånsrätt. En sådan konsekvens
synes fördelaktig från fastighetskreditgivningens synpunkt.

Enligt den principiella uppfattning, som ligger till grund för departementsförslagets
panträttskonstruktion, har det särskilda tillägget sitt berättigande
från två synpunkter. För det första bereder tillägget parterna möjlighet
att utnyttja hela det intecknade kapitalet vid långivningen. För det
andra bereds borgenären säkerhet i fastigheten för de mestadels rörliga biförpliktelser
till en huvudfordran, för vilka inteckningshandlingen utgör
pant, utan att denna säkerhet i något fall blir att betrakta som ägarhypotek.
Den valda konstruktionen, som låter panträtten omfatta också ett rörligt
tillägg vid sidan av det intecknade kapitalet, är emellertid ägnad att leda
till viss osäkerhet för efterföljande rättsinnehavare. Dessa kan aldrig med
säkerhet bedöma hur stor del av fastighetens ekonomiska värde, som vid
en eventuell medelsfördelning kommer att tas i anspråk av inteckningshavare
med bättre förmånsrätt. Från fastighetskreditgivningens synpunkt anser
jag därför angeläget, att det särskilda tillägget kringgärdas med sådana
regler, att det kan utnyttjas bara i den mån så erfordras för att tillgodose
det förut antydda tvåfaldiga syftet.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 155

I specialmotiveringen till förevarande paragraf anförde departementschefen
vid 1966 års lagrådsremiss bl. a. följande.

Bestämmelserna rörande tillägget karakteriseras av en strävan att begränsa
rätten att utnyttja tillägget enbart till vad som behövs för att det
primära syftet med tillägget skall komma till sin rätt, nämligen att ge parterna
möjlighet att i alla normala fall utnyttja hela pantbrevets belopp som
säkerhet för kapitalbeloppet. Denna strävan har kommit till uttryck på
följande sätt:

a) Tillägget får tas i anspråk endast om pantbrevets belopp inte förslår.
—- Såsom utvecklats i kapitlets inledning har denna regel ansetts utgöra en
följd av att ränta och andra biförpliktelser får tas ut ur det inskrivna kapitalbeloppet.
Regeln får till följd att vid medelsfördelning kapitalbeloppet
som regel blir helt taget i anspråk av borgenären om inte kapitalfordringen
väsentligt understiger pantbrevets belopp. Det kunde tyckas, att en sådan
ordning skulle innebära ett sämre utnyttjande av fastigheten som kreditunderlag
än vad som följer av det nu rådande systemet. En amortering skulle
exempelvis inte automatiskt ge upphov till något överhypotek som kunde
disponeras för ny kreditgivning. Häremot kan emellertid genmälas, att ett
minskat uttagande av räntor m. m. vid sidan om pantbrevets kapitalbelopp
innebär att fastigheten kan utnyttjas som säkerhet till ett högre sammanlagt
belopp än som annars skulle ha varit fallet. Regeln torde därför inte
innebära något sämre utnyttjande från kreditsynpunkt av fastigheten betraktad
som helhet. Vidare är det ej något som hindrar att, för den händelse
fordringsbeloppet sjunkit under pantbrevets belopp, fastighetsägaren bereds
möjlighet att efter utbyte av pantbrevet utnyttja det överskjutande
beloppet. Ett sådant förfarande förutsätter dock borgenärens medgivande.
Han kan också redan vid pantsättningen ha utfäst sig att ställa överhypoteket
till fastighetsägarens förfogande.

b) Tillägget får utnyttjas endast för betalning av ränta på fordringens
kapitalbelopp i den mån detta inte överstiger pantbrevets belopp, av skadestånd
på grund av förtida betalning eller av ersättning för indrivningskostnad
eller annan kostnad som föranleds av fordringsförhållandet. — Genom
denna regel utesluts borgenären från möjligheten att erhålla betalning för
sin kapitalfordran ur tillägget. Som allmän princip bör gälla, att anspråket
för att kunna utgå ur tillägget måste vara hänförligt till något fordringsbelopp
för vilket borgenären äger utfå betalning ur pantbrevets kapitalbelopp.
Det bör påpekas, att tillägget självfallet får utnyttjas för ränta och
kostnader även om pantbrevets belopp enligt pantförskrivningen uttryckligen
angetts utgöra säkerhet också för sådana anspråk.

c) Tillägget beräknas på den del av fordringens kapitalbelopp, som ligger
inom pantbrevets belopp. — Om kapitalbeloppet till följd av amortering
eller av annan anledning understiger pantbrevets belopp beräknas tillägget
på kapitalbeloppet, och detta gäller såväl det femtonprocentiga tillägget som

156

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

det tillägg på högst sex procent, som avses täcka utmätningsräntan.

De nu behandlade reglerna får stor betydelse för den borgenär, som fått
ett pantbrev pantförskrivet åt sig i andra hand eller som vill utnyttja ett
överhypotek för exekution. För att en sådan borgenär skall uppnå någon
fördel fordras för det första att förstahandspanthavarens totala anspråk —
således även utmätningsräntan — understiger pantbrevets kapitalbelopp.
Den ifrågavarande borgenären äger vidare ta ut ränta och kostnader ur tilllägget
bara i den mån anspråken hänför sig till den del av fordran, som
ryms inom pantbrevets kapitalbelopp och inom ramen för ett procentuellt
tillägg, som beräknas på samma del av fordringen. Skillnaden blir betydande
i jämförelse med situationen f. n. eftersom borgenären nu kan fritt
utnyttja den intecknade räntan, i den mån den inte tas i anspråk av förstahandspanthavaren.

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Med anledning av vad lagrådet påpekade1 vid sin granskning
av det år 1966 remitterade förslaget föreslog departementschefen, att särskilda
regler skulle meddelas för det fallet att en borgenär fått flera pantbrev som
pant för en fordran. Bestämmelserna härom har tagits upp som ett sista
stycke i 3 § i det nu föreliggande förslaget.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1257 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1469 av herr Grebäck anförs bl. a. följande.

Storleken av tillägget — 15 procent — liksom av den s. k. utmätningsräntan
— sex procent — härrör från ett skede av lagstiftningsarbetet, då de
angivna räntesatserna kunde anses någorlunda representativa för den allmänna
kostnads- och räntenivån i landet. Utvecklingen har emellertid efter
hand medfört en sådan nivåstegring på dessa områden att det i dagens läge
framstår som absolut nödvändigt att såväl tillägget som utmätningsräntan
sätts högre än enligt förslaget. I annat fall måste man räkna med att inteckningslångivarna
ser sig nödsakade att till undvikande av rättsförluster vidta
utsökningsåtgärder på ett betydligt tidigare stadium än som f. n. är brukligt.
Ett sådant resultat av den nya lagstiftningen skulle i många fall innebära
betydande olägenheter ur gäldenärssynpunkt. För låga nivåer på tilllägget
och utmätningsräntan skulle sannolikt även leda till obenägenhet hos
kreditinstituten att belåna ett pantbrev till fulla beloppet, något som skulle
bli till men för fastighetskrediten såsom sådan.

Från kreditgivarhåll har uttalats att de här påtalade olägenheterna i stort
sett skulle kunna förebyggas, om tillägget sättes till 20 procent och utmätningsräntan
anknytes till den för fordringsförhållandet gällande faktiska
räntan, dock med maximering till tio procent.

1 Se prop. del A s. 237.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

157

Den föreslagna regleringen av rätten till betalning ur pantbrev kommer
att leda till ett resultat, som ofta skulle göra en andrahandspanthavares
ställning prekär, eftersom förstahandspanthavaren är skyldig att, innan tilllägget
får tas i anspråk, utnyttja pantbrevets hela kapitalbelopp. Blir detta
fallet, erhåller andrahandspanthavaren ingen som helst utdelning.

Att en dylik effekt av den föreslagna lagstiftningen skulle, i förhållande
till gällande rätt, innebära en klar försämring ur fastighetskreditens synpunkt
är uppenbart. F. n. förekommer ej sällan att en borgenär som enda
säkerhet för sin fordran innehar andrahandspanträtt i inteckning, vari annan
borgenär äger förstahandspanträtt. En sådan anordning blir i praktiken
utesluten med den föreslagna regleringen av panthavarnas inbördes rätt.
Andrahandspanthavaren blir i regel tvungen att — t. ex. via ett utbytesförfarande
eller genom ett nytt pantbrev — kräva separat inteckningshandling
såsom säkerhet för sin fordran, vilket skulle medföra både besvär och extra
kostnader för gäldenären.

Överflyttningar av fastighetskrediter mellan kreditinstituten är en mycket
vanlig företeelse i en normal kreditmarknad. Exempelvis önskar en gäldenär
utnyttja ett visst ränteläge för överföring av sin fastighetsskuld från
obunden till bunden ränta. Därvid händer det att den nya kreditinrättningen
■—- oftast en hypoteksförening — ej har möjlighet att överta hela fastighetsskulden.
Den kreditinrättning, från vilken kreditöverflyttningen sker
— ofta en affärsbank •— nöjer sig då nära nog undantagslöst med andrahandspanträtt
i den eller de överflyttade inteckningarna som säkerhet för
sin återstående fordran.1

Man torde, utan att propositionens panträttsprinciper därav berörs, kunna
komma till rätta med problemet på ett för alla berörda intressenter acceptabelt
sätt genom en modifikation av den i 3 § första stycket föreslagna
ordningen för pantbrevs utnyttjande, lämpligen genom en regel att, om
pantbrev pantsätts till mer än en borgenär, ränta och kostnader ej får uttagas
ur pantbrevets belopp av annan borgenär än den som i pantsättningskedjan
äger sämsta rätt. En sådan regel skulle i praktiken fungera på samma
sätt som om pantbrevet utbytts mot nya pantbrev till samma antal som
borgenärerna.

1 Motionärerna belyser härefter skillnaden mellan gällande rätt och jordabalksförslaget på
denna punkt genom att anföra ett exempel. I fråga om detta hänvisar utskottet till den tryckta
motionen.

158

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

8 KAP.

I 7 § har tagits upp bestämmelser om dag för tillträde och avträde av
arrendeställe.

Utskottet anmärker, att de föreslagna bestämmelserna i sak stämmer
överens med gällande rätt (jfr 2 kap. 5 § första stycket andra punkten, 70 §
andra stycket, 71 § andra stycket och 83 § andra stycket NJL).

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Vid anmälan av propositionen uttalade departementschefen,
att han inte funnit skäl att i enlighet med vad en ledamot av lagrådet förordat1
föreslå någon regel om uppskov med tillträde eller avträde av arrendeställe,
om tillträdet eller avträdet enligt lag eller avtal skall ske på en
lördag.

Motionen. I motion I: 1253 av herr Hjorth anförs, att lördagarna numera
kan jämföras med sön- eller helgdag, eftersom många är arbetsfria på lördagarna,
och att det kan vara förenat med svårigheter för den som skall
avträda eller tillträda ett arrendeställe eller en lägenhet att få erforderlig
hjälp en lördag. I likhet med vad som påpekats av en av lagrådets ledamöter
kan det, anför motionären vidare, sättas i fråga om inte också inträffandet
av till- och frånträde på en lördag bör medföra att tillträdet resp. frånträdet
i stället får ske nästa vardag. Motionären erinrar i sammanhanget om viss
annan lagstiftning.

9 KAP.

Angående det huvudsakliga innehållet i förevarande kapitel hänvisar utskottet
i första hand till den redogörelse för kapitlet som utskottet lämnat
i det föregående under rubriken Huvudinnehållet i förslaget.

I. Arrendetiden

Bestämmelserna om arrendetiden vid jordbruksarrende återfinns i 2 §
första och andra styckena.

I det följande återger utskottet sådana avsnitt ur den i propositionen redovisade
motiveringen till bestämmelserna om arrendetid som bedömts vara
av särskilt intresse med hänsyn till de i ämnet väckta motionerna.

1 Jfr prop. del A s. 337 och 380.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

159

A. Arrendetiden vid kommunala upplåtelser

Gällande rätt. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 817—818.

Arrendelagsutredningen. De kommunala arrendeupplåtelserna bör enligt
utredningen i princip följa samma bestämmelser som jordbruksarrenden
i allmänhet. Emellertid finner utredningen att särskilda regler erfordras
i vissa avseenden. Det föreligger i många fall ett påtagligt behov för kommunerna
av att inte vara bundna av optionsrättsbestämmelserna. Även med
korta arrendeperioder kan optionsrätten utgöra ett hinder för den kommunala
verksamheten, eftersom det i många fall kan vara svårt att förutse
utgången av den intresseavvägning som sker i en optionstvist. Kommunerna
kan därför ofta inte vara säkra på att återfå dispositionen över marken vid
viss bestämd tidpunkt.

Utredningen föreslår att reglerna om gårdsarrende inte skall tillämpas i
de fall kommun upplåter mark, som till större delen ligger inom fastställd
stadsplan eller byggnadsplan. Övrig kommunal mark skall i princip följa
samma regler som andra jordbruksarrenden. Omfattar en upplåtelse arrendatorns
bostad är bestämmelserna om femårig minimitid och förlängningstid
därför i princip tillämpliga. Denna ändring i förhållande till gällande rätt
motiveras med att det från arrendatorns synpunkt är av tämligen begränsat
värde med ettåriga arrendeperioder. Utredningen konstaterar också att upplåtelsetiden
för närvarande av slentrian ofta bestäms till endast ett år även
om arrendet är att anse som permanent. Emellertid finner utrednnigen
det motiverat att medge kommunerna större avtalsfrihet än som följer av
reglerna om gårdsarrende när upplåtelse sker av mark som inom överskådlig
framtid kan komma att behövas för annat ändamål än jordbruk. Kommun
föreslås därför få rätt att i vissa fall söka särskild dispens från besittningsskyddsbestämmelserna.
Sådan rätt skall föreligga beträffande mark
som kommunen upplåtit eller avser att upplåta som gårdsarrende, om marken
med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller
därmed sammanhängande anordning. Dispens bör lämnas endast då kommunens
behov av marken framstår som aktuellt. Kommunen kan i ett sammanhang
begära dispens för all jord kommunen äger eller kan komma att
bli ägare till inom ett sammanhängande område runt befintlig tätbebyggelse.

Remissyttrandena. De föreslagna bestämmelserna möter erinringar huvudsakligen
från företrädare för de kommunala intressena. Sålunda föreslår
Svenska kommunförbundet i eif utförligt yttrande, att alla kommunala
gårdsarrenden undantas från optionsrättsbestämmelserna. I yttrandet uttalas
att, om ett generellt undantag inte kan medges för kommunala gårdsarrenden,
reglerna om optionsrätt inte bör gälla för de fall marken till någon

160

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

del ligger inom fastställd plan. Vidare bör enligt förbundets mening minsta
arrendetid och förlängningstid bestämmas till ett år.

I övrigt hänvisar utskottet till prop. del B s. 819.

Departementschefen. I den allmänna motiveringen till bestämmelserna om
jordbruksarrende anförde departementschefen vid 1969 års lagrådsremiss
bl. a. följande.

Utredningen anser att de kommunala arrendeupplåtelserna i princip bör
följa samma regler som övriga jordbruksarrenden. Jag delar denna uppfattning.
Endast i de fall dessa bestämmelser kan antas vara hindrande för kommunerna
i deras verksamhet bör särskilda regler uppställas.

Den samhällsutveckling som ägt rum under de senaste decennierna har
medfört att den kommunala verksamheten vidgats i olika avseenden. Eftersom
bebyggelseplanering och bostadsförsörjning numera i betydande
grad är kommunala angelägenheter, har många kommuner förvärvat avsevärda
markområden avsedda för bebyggelse, ökade möjligheter för kommun
att anskaffa mark har tillskapats genom att lån för markförvärv kan erhållas
och genom tillkomsten av förköpslagen. I fall marken inte omedelbart
skall användas för kommunalt ändamål kan det ofta vara lämpligt att marken
arrenderas ut för jordbruk. För att den kommunala verksamheten inte
skall hindras eller fördröjas är det emellertid av vikt. att kommunen kan
återfå dispositionen över marken när det blir aktuellt att använda denna för
annat ändamål.

Under remissbehandlingen har det gjorts gällande att de kommunala arrendeupplåtelserna
helt bör undantas från besittningsskyddsbestämmelserna.
Jag delar inte denna uppfattning. De berättigade krav kommunen har
att fritt kunna förfoga över marken får inte medföra att arrendatorns intresse
av en varaktig besittning lämnas obeaktat.

Emellertid kan det ofta vara svårt för kommunen att i förväg överblicka
en så lång arrendetid som fem år och avgöra om marken kan behöva tas i
anspråk inom denna tid. I en sådan situation är det tänkbart att kommunen
av försiktighet underlåter att upplåta marken som gårdsarrende. För
att undvika ett minskat utbud av sådana arrenden bör minimitiden för upplåtelse
av kommunalt gårdsarrende bestämmas till ett år. Sådan minimitid
gäller även enligt kommunala arrendelagen. Förlängning av arrendeförhållandet
föreslås ske för samma tid som upplåtelsetiden. Genom en begränsning
av arrendetiden kan kommunen således få till stånd en prövning av
besittningsskyddsfrågan med relativt korta mellanrum. Jag vill emellertid
understryka vikten av att upplatelsetiden inte sätts kortare än som föi anleds
av omständigheterna i det enskilda fallet.

Av det anförda framgår att de arrendeupplåtelser som görs av kommun
bör följa samma regler som övriga jordbruksarrenden med den avvikelsen
att minimitiden för upplåtelse av gårdsarrende skall utgöra ett i stället för
fem år.

161

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck m. fl. anförs bl. a. följande.

Någon saklig grund för att medge kommunerna någon fördel framför
andra jordägare finns inte. Då det finns anledning befara att kommunerna
enbart av bekvämlighetsskäl kommer att teckna ettåriga arrendeavtal,
även om kommunen i det särskilda fallet inte har något behov av så kort
arrendeperiod, kan den föreslagna regleringen medföra allvarliga olägenheter
för arrendatorerna och bör därför inte accepteras.

Liknande synpunkter anläggs i de likalydande motionerna 1: 1259 av herr
Svenungsson och II: 1468 av herr Eliasson i Moholm.

B. Fråga om minsta tid för upplåtelse i vissa fall

Vid utarrendering av statens jordbruksdomän, akademihemman, ecklesiastikt
löneboställe eller ecklesiastik arrendegård gäller f. n. att upplåtelsen
skall avse minst tio år.

Utskottet anmärker, att den publika arrendelagstiftningen f. n. är under
översyn av särskilt tillkallad utredningsman.

Arrendelagsutredningen. Utskottet hänvisar till utredningens betänkande
Jordbruksarrende1 s. 389 (angående frågans tidigare behandling, se bet. s.
84—95).

Departementschefen. Vid 1969 års lagrådsremiss uttalade departementschefen
i den allmänna motiveringen till bestämmelserna om jordbruksarrende
bl. a. följande.

Utredningen uttalar, att det är av stor vikt för jordbruksnäringen att en
skötsam och duglig arrendator får trygghet i besittningen av arrendestället.
Jag delar denna uppfattning. Besittningsskyddet har stor ekonomisk och
social betydelse för arrendatorn. En tryggad besittning är ofta en förutsättning
för att arrendatorn skall kunna planlägga ett effektivt brukande av
jorden och vara villig att företa behövliga investeringar. Emellertid är det
också nödvändigt att sörja för att jordägaren ges tillräcklig frihet att vidta
ändrade dispositioner. En rättslig reglering måste därför anpassas till de
skilda förutsättningar som föreligger vid olika typer av upplåtelser. Bestämmelserna
får inte innebära större ingrepp i parternas handlingsfrihet än
som behövs för att tillgodose skäliga och rättvisa anspråk på besittningsskydd.

Av utredningens förslag och remissyttrandena framgår klart att det är
förenat med betydande svårigheter att finna en tillfredsställande lösning på

1 SOU 1968:57.

6 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 saml. 3 avd. Nr SO

162 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

besittningsskyddsfrågan. Det sammanhänger i hög grad med de vitt skiftande
förhållanden som råder vid olika upplåtelser.

Motionen. I motion II: 1471 av herr Gustavsson i Alvesta och herr Elmstedt
anförs bl. a. följande.

Trots de förbättringar som de föreslagna arrendebestämmelserna innebär
i förhållande till gällande arrendelag kan det sättas i fråga om förslaget ger
tillräcklig trygghet åt arrendatorema i vissa fall. Eftersom det förekommer
ett flertal ägarekategorier är det viktigt att tillräcklig hänsyn tas till detta
förhållande när nya arrendelagsbestämmelser skall utformas. Man kan inte
bortse från det förhållandet att en lagstiftning som inte tillgodoser arrendatoms
besittningsrätt för en längre tidsperiod utgör ett hinder för en långsiktig
planering och ändamålsenlig driftrationalisering.

Det finns alltjämt ett betydande antal arrendeställen som ägaren själv
inte brukat på flera tiotal år. I sådana fall skulle det vara av väsentligt värde
för brukaren att få längre lagfäst arrenderätt än tio år. Arrendatorn hade
då helt andra möjligheter att planera på lång sikt. Vid en mera specialinriktad
produktionsform, som kräver betydande investeringar i byggnader,
är det inte omotiverat att ha en lagfäst arrenderätt motsvarande minst en
normal avskrivningstid på dessa byggnader. För att bevilja statligt garantilån
fordrar lantbruksnämnderna ett fortsatt garanterat arrendeförhållande,
som motsvarar en skälig amorteringstid. Denna kan i regel anses utgöra
omkring 20 år.

En lagfäst rätt till längre arrendetid än förslaget medger skulle å de nu
åsyftade fallen även skapa ett helt annat trygghetsförhållande för arrendatorn
och ge honom möjlighet att på mest ändamålsenliga sätt använda fastighetens
förutsättningar. Om man gör ett sådant arrenderättsligt förhållande
tillämpbart på fastigheter som varit utarrenderade under exempelvis
den närmast liggande 30-årsperioden, kan det inte med fog sägas att det
skulle vara till men för jordägarens rätt att disponera sin fastighet, eftersom
det då torde vara ganska klart att ägandet inte är avsett att förenas
med brukande.

II. Ersättning vid vägrad förlängning av arrendeavtal

Bestämmelser om rätt för arrendatorn till ersättning i vissa fall, när förlängning
av avtal som är förenat med direkt besittningsskydd vägras, återfinns
i 14 §.

I det följande återger utskottet ur propositionen sådana avsnitt i motiveringen
till de ifrågavarande bestämmelserna som är av särskilt intresse
med hänsyn till innehållet i motion I: 1252.

163

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Gällande rätt. En arrendator som tvingas flytta vid utgången av en arrendeperiod
har inte någon rätt att av jordägaren få särskild ersättning för arrenderättens
förlust. Detta gäller oavsett om arrendatorn har optionsrätt eller
inte och oberoende av för vilket ändamål marken i fortsättningen skall användas.
Däremot kan arrendatorn ha rätt till ersättning, om han t. ex. till
töljd av expropriation måste flytta före utgången av löpande arrendeperiod.

Utskottet hänvisar i övrigt till betänkandet Jordbruksarrende1 s. 404—406.

Arrendelagsutredningen. I 10 kap. 12 § i utredningens förslag har tagits upp
bestämmelser, varigenom jordägaren i viss begränsad omfattning åläggs
ersättningsskyldighet gentemot arrendatorn när förlängning av avtalet vägras.
Sådan skyldighet skall föreligga när arrendet upphör på den grunden
att arrendatorns kvarsittande medför påtagligt men för jordägaren och omständigheterna
vid arrendeförhållandets förekomst var sådana att det fanns
anledning anta att jorden även efter arrendeperiodens utgång skulle upplåtas
på arrende för jordbruk. Som ytterligare förutsättning föreslås gälla
att marken skall användas för ändamål som kan antas lämna väsentligt
högre avkastning eller som kan tillgodoses genom expropriation.

1 anslutning till de föreslagna bestämmelserna om flyttningsersättning
uttalade utredningen bl. a. att en generell ersättningsrätt av olika skäl inte
borde införas. Utredningen anförde vidare.

Emellertid kommer frågan i ett annat läge, om den begränsas till sådana
fall där arrendatorn vid arrendets början hade anledning att räkna med att
jordägaren själv inte skulle komma att ägna sig åt jordbruk på arrendestället
och den ändrade markanvändningen beror på förhållanden som ligger
utanför parternas rådighet. Den ändrade användningen kan innebära att
marken kommer att lämna väsentligt högre avkastning eller också kan ändamålet
framstå som allmännyttigt i den meningen att det skulle kunna
tillgodoses genom expropriation. I sådana fall är enligt utredningen behovet
av någon form av kompensation till arrendatorn påtagligt, samtidigt som
risken av negativa verkningar på arrendemarknaden i stort i form av arrendeindragningar
eller höjningar av avgäld kan förväntas bli av mycket begränsad
betydelse. Vidare torde i dessa fall en förpliktelse för jordägaren
att ge kompensation till arrendatorn i allmänhet inte behöva hindras av
några ekonomiska svårigheter. Utredningen föreslår därför att rätt till avgångsvederlag
i nu nämnda situationer tillerkänns optionsberättigade gårdsarrendatorer.
Sådan ersättning bör inte utgå, när optionsrätten bryts för att
jordägaren skall ta jorden under eget bruk eller för att förstärka kvarvarande
arrendegårdar. Har arrendatorn försummat sina skyldigheter, bör han
vara utesluten från ersättningsrätt. Enligt utredningen bör därför rätt till
ersättning föreligga endast när som optionsbrytande grund åberopas att
ändrad markanvändning eller andra särskilda förhållanden gör att arrendatorns
kvarsittande för jordägaren medför påtagligt men.

1 SOU 1968: 57.

164

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Remissyttrandena. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 814—816.

Departementschefen. I den allmänna motiveringen till bestämmelserna om
jordbruksarrende anförde departementschefen vid 1969 års remiss bl. a.
följande.

Jag har föreslagit att besittningsskydd skall föreligga inte endast vid
arrende som omfattar arrendatorns bostad utan även vid annat jordbruksarrende
som upplåtits för längre tid än ett år. Besittningsskyddsbestäinmelserna
omfattar således arrenden som tillkommit under vitt skilda förutsättningar.
De besittningsskyddsutrustade arrendena har emellertid i regel det
gemensamt att parterna vid upplåtelsen utgått ifrån att arrendeförhållandet
skall förlängas successivt efter den avtalade arrendetidens utgång. Fall
kan dock förekomma där parterna redan vid avtalets ingående varit införstådda
med att arrendeförhållandet inte skall vara av mera stadigvarande
natur. I allmänhet torde det då vara fråga om arrenden på relativt kort tid,
vanligen arrenden som inte omfattar arrendatorns bostad. Det förhållandet
att ett arrende av parterna betraktas som permanent ökar arrendatorns
möjligheter att planera jordbruksdriften och verkställa behövliga investeringar.
För att få till stånd ett effektivt utnyttjande av marken kan sådana
åtgärder nämligen ofta inte ta sikte enbart på den löpande arrendeperioden
utan måste avse även tiden därefter. Att arrendet bedöms som varaktigt kan
vidare vara av stor betydelse för arrendatorns möjligheter att ordna goda
bostadsförhållanden för sig och sin familj.

Även i sådana fall då arrendatorn haft befogad anledning att inrätta sig
på arrendestället på längre sikt och nedlagt kostnader på jordbruksdriften
kan besittningsskyddet komma att brytas. Otvivelaktigt talar starka sociala
och ekonomiska skäl för att ge arrendatorn rätt till ersättning i sådana fall.
Jag delar därför utredningens uppfattning att en sådan rätt bör lagfästas.
Vid utformningen av ersättningsreglerna måste hänsyn emellertid tas till såväl
vissa allmänna intressen som jordägarens berättigade krav på att kunna
bryta besittningsskyddet utan att drabbas av en oskälig ekonomisk belastning.
En skyldighet för jordägaren att utge ersättning kan komma att verka
som ett indirekt besittningsskydd för arrendatorn, liknande det som finns
för lokalhyresgäst och innehavare av anläggningsarrende. Ett sådant skydd
kan under vissa förhållanden medföra att jordägarens villighet att upplåta
mark för arrende minskar. Vidare föreligger risk för att enskilda jordägare
blir mindre benägna att påkalla besittningsskyddsavbrott. En sådan följd är
särskilt olycklig, om den medför att en ändring av indelningen i brukningsenheter,
som från jordbruksekonomisk synpunkt framstår som påkallad,
hindras eller fördröjs. Risken för negativa verkningar av det slag som jag
nu har antytt beror i hög grad på hur hårt ersättningsskyldigheten drabbar
jordägaren. Medför återtagandet av arrendestället att marken kan utnyttjas
på sådant sätt att den kommer att lämna en väsentligt högre avkastning

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

165

eller för ändamål som kan tillgodoses genom expropriation, torde risken
vara obetydlig. Jag tänker då på sådana fall där jordägaren i fortsättningen
ämnar använda marken för annat ändamål än jordbruk, t. ex. för bebyggelse.
Skall marken däremot även framdeles användas för jordbruk
torde upphörandet av arrendet endast undantagsvis medföra någon mera
påtaglig omedelbar förbättring av jordägarens ekonomiska situation. Detta
gäller särskilt om jordägaren avser att själv bruka jorden. I en sådan
situation kan ersättningsskyldigheten antas konnna att påverka jordägarens
beslut.

Mot denna bakgrund föreslår jag att jordägaren åläggs ersättningsskyldighet
gentemot arrendatorn när förlängning av arrendeavtalet vägras på
den grund att marken skall användas för annat ändamål än jordbruk och
det nya ändamålet kan antagas lämna väsentligt högre avkastning eller kan
tillgodoses genom expropriation. Ersättningsskyldighet bör föreligga endast
vid arrende som omfattar arrendatorns bostad. Härigenom kommer bestämmelserna
att bli tillämpliga endast vid upplåtelser av permanent karaktär.
Vidare undviks risken för att vid sidoarrende ersättningsrätten kommer att
medföra användande av ettårig arrendetid i fall där parterna normalt skulle
ha ingått avtal för längre tid. Att som förutsättning för rätt till ersättning
uppställa krav på att arrendeförhållandet för parterna skall ha framstått
som permanent, torde inte behövas. Enstaka tillfälliga upplåtelser kan dispensvägen
undantas från besittningsskyddsbestämmelserna.

Även om tillämpningsområdet för ersättningsregeln begränsas på sätt som
här föreslagits, kan det i undantagsfall vara obilligt mot jordägaren att ersättningsskyldighet
åläggs honom. Så kan vara fallet när jordägaren erbjuder
arrendatorn ett likvärdigt arrendeställe. Även andra liknande situationer
kan undantagsvis tänkas uppstå där en rätt till ersättning för arrendatorn
skulle kunna framstå som närmast stötande. Jag föreslår därför att ersättningsrätt
inte skall föreligga när det med hänsyn till omständigheterna
framstår som obilligt mot jordägaren att han åläggs ersättningsskyldighet.

1 specialmotiveringen till förevarande paragraf anförde departementschefen
bl. a. följande.

Ersättningsskyldighet föreligger endast om förlängning vägras på den
grund att jordägaren skall använda arrendestället för annat ändamål än
jordbruk. Det skall vidare vara antagligt att marken kommer att lämna väsentligt
högre avkastning i fortsättningen eller också skall ändamålet kunna
tillgodoses genom expropriation. Det åligger arrendator som begär ersättningalt
visa att den uteblivna förlängningen berott på ändrad markanvändning
och att avkastningen kommer att bli väsentligt högre. Avgörs förlängningstvisten
av arrendenämnd eller domstol, framgår grunden för besittningsskyddsavbrottet
av domen eller beslutet. Träffar parterna överenskommelse
i förlängningstvisten utan att ersättningsfrågan avgörs samtidigt, kan det för

166 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

undvikande av framtida tvist vara lämpligt att överenskommelsen innefattar
ett angivande av grunden för besittningsskyddsavbrottet.

Föreligger förutsättningar för ersättningsskyldighet skall jordägaren till
arrendatorn utge ett belopp motsvarande ett års arrendeavgift. Någon utredning
om arrendatorns förlust behöver inte ske. Emellertid kan arrendatorn
vara berättigad till högre ersättning. Denna utgår då inte enligt någon
schablonregel utan skall i princip avse hela den förlust arrendatorn lider till
följd av arrendeförhållandets upphörande intill ett belopp motsvarande tre
års arrendeavgifter. Det ankommer på arrendatorn att visa vilken skada han
lidit.

Till ersättningsgill förlust är främst att hänföra flyttningskostnader och
sådan värdeminskning på arrendatorns egendom som är en direkt följd av
arrendeförhållandets upplösning. I viss utsträckning torde ersättning också
kunna utgå för hinder eller intrång i arrendatorns verksamhet. Det förhållandet
att arrendatorn gått miste om ett arrende med särskilt förmånlig arrendeavgift
bör i och för sig inte berättiga honom till ersättning.

Enligt departementsförslaget kan den ersättning som skall utgå med hänsyn
till arrendatorns förlust jämkas. Detta är en nyhet i förhållande till utredningens
förslag. En sådan jämkningsmöjlighet får anses behövlig med
hänsyn till de vitt skiftande förhållanden som råder vid olika jordbruksarrenden.
Vid avgörandet om jämkning skall ske kan beaktas åtgärder som
jordägaren vidtagit för att begränsa arrendatorns förlust. Vidare kan det
tas hänsyn till om arrendatorn underlåtit att vidta sådan åtgärd till minskande
av skada som skäligen kan fordras av honom. Jämkning bör naturligtvis
inte ske i den utsträckning att ersättningsbeloppet kommer att understiga
det schablonbelopp på ett års arrendeavgift, som arrendatorn alltid
är berättigad till.

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. En av lagrådets ledamöter hemställde, att förevarande paragraf
skulle utgå helt. Beträffande de skäl som anförs till stöd för detta yrkande
hänvisar utskottet till prop. del A s. 362—367.

Vid anmälan av propositionen uttalade departementschefen bl. a., att
vad som anförts till stöd för att ifrågavarande bestämmelser skall utgå
inte gav honom anledning att frångå det remitterade förslaget.

Motionen. I motion I: 1252 av herr Eskilsson och herr Ingvar Andersson
anförs bl. a. följande.

Den föreslagna regeln synes vara en radikal nyhet i vårt rättsliv. Såvitt
kunnat utrönas finns det icke någonstans i lag eller praxis en princip av
innebörd att en formellt och sakligt korrekt uppsägning av ett avtal skall
kunna medföra ersättningsskyldighet för den uppsägande parten. Den radikala
karaktären hos regeln understryks av att den ersättningsberättigade

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

167

icke skall behöva föra någon bevisning om liden förlust. Enda motiveringen
till regeln är att marken skall användas för ändamål som kan antagas
lämna väsentligt högre avkastning än jordbruket eller som kan tillgodoses
genom expropriation eller liknande tvångsförvärv. Detta innebär att jordägaren
drar på sig risk för ersättningsskyldighet så snart det finns grund
för ett antagande om högre avkastning men oavsett om denna högre avkastning
verkligen uppnås. Såvitt man kan utläsa av lagtexten är vidare denna
automatiska ersättningsskyldighet inte beroende av att det är jordägaren
själv som disponerar marken på sätt den föreslagna bestämmelsen anger.
Så snart marken efter avtalets upphörande skall begagnas på det i bestämmelsen
beskrivna sättet eller för där angivet ändamål, inträder ersättningsskyldigheten
oavsett om det t. ex. är kommun som exploaterar marken. Anmärkningsvärt
är också att lagtexten som ersättningsgrund anger att marken
skall användas för ändamål som kan tillgodoses genom expropriation
eller liknande tvångsförvärv, oavsett om detta ändamål tillför eller kan antas
tillföra jordägaren väsentligt högre avkastning än jordbruket.

Under remissbehandlingen påpekades bestämmelsens förmodligen väsentliga
betydelse för arrendenämndernas dispensgivning. Denna måste helt
naturligt bli synnerligen restriktiv i fråga om dispens från förlängningsrätten,
eftersom sådan dispens skulle rycka bort grunden för arrendatorns ersättningsrätt.
Vägras jordägaren dispens från förlängningsrätten då fråga
är om exploateringsmogen mark, måste han i högre grad tveka inför en utarrendering.
Vid tecknande av ett femårsavtal löper han nämligen risken
att förlora en femtedel till tre femtedelar av inflytande arrendeintäkter.
Han kan knappast planera för en egen disposition av arrendeperiodens intäkter,
om han löper risk att vid periodens slut få återbetala så stor del av
desamma.

III. Höjning av arrendeavgiften

Bestämmelser om höjning av arrendeavgiften under löpande avtalsperiod
i vissa fall återfinns i 22 §.

Arrendelagsutredningen. Utredningens förslag innebär, att arrendeavgiften
inte kan höjas under löpande arrendeperiod även om han till följd av de
föreslagna reglerna om jordägarens byggnadsskyldighet tvingas till en investering
som höjer arrendeställets värde för arrendatorn.

Remissyttrandena. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 834.

Departementschefen. I den allmänna motiveringen till bestämmelserna om
jordbruksarrende anförde departementschefen vid 1969 års lagrådsremiss
följande.

168 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Enligt utredningens förslag skall byggnadsskyldigheten kunna aktualiseras
när som helst under en arrendeperiod. Arrendeavgiften kan dock enligt
förslaget inte höjas under löpande arrendeperiod. I flera remissyttranden
har sambandet mellan byggnadsskyldigheten och arrendeavgiften diskuterats
och föranlett olika slutsatser.

Arrendeavgiften skall i princip täcka jordägarens kostnader för ny- och
ombyggnader. Den föreslagna ordningen, som medger att jordägaren under
arrendetiden åläggs kostnader för ny- eller ombyggnad, bör i överensstämmelse
härmed öppna möjlighet för jordägaren att under löpande arrendeperiod
genomdriva en höjning av arrendeavgiften, motsvarande den ökning
av arrenderättens värde som föranletts av ny- eller ombyggnaden. Jag föreslår
därför att bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet kompletteras
med en regel att jordägaren i en sådan situation är berättigad till
höjning av arrendeavgiften.

I anslutning till förevarande paragraf uttalade departementschefen vid
samma lagrådsremiss bl. a. följande.

En förutsättning för rätt till höjning av arrendeavgiften är att arbetena
medfört en ökning av arrenderättens värde. Detta är givetvis alltid fallet
vid fristående förbättringar och när uttjänta byggnader eller andra anläggningar
ersatts av nya. Den angivna begränsningen kan emellertid få betydelse
när en ny- eller ombyggnad föranletts av eldsvåda eller annan hastig
förstörelse. Om en brunnen byggnad ersätts av en annan av i huvudsak
samma beskaffenhet, föreligger sålunda inte rätt att höja arrendeavgiften.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck m. fl. anförs beträffande
22 § bl. a. följande.

Bestämmelsen har inte någon motsvarighet i arrendelagsutredningens
förslag. I stället fastslår utredningen, att arrendeavgiften skall vara till sin
storlek bestämd. Det synes som om 22 § i departementsförslaget strider mot
utredningens uppfattning, att legan skall vara bestämd under arrendetiden,
om ej överenskommelse om ändring träffas.

Bestämmelserna i 22 § är en nykonstruktion som inte remissbehandlats.
Det är principiellt felaktigt att arrendeavgiften, utan arrendatorns medgivande,
skall kunna höjas under arrendeperioden. Bestämmelsen i 22 § bör
därför utgå.

Liknande synpunkter framförs i de likalydande motionerna I: 1259 av
herr Svenungsson och II: 1468 av herr Eliasson i Moholm.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

169

IV. Avräkning

Bestämmelser om när avräkning skall ske och syn hållas finns i 23 §.

Gällande rätt. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 839.

Arrendelagsutredningens förslag och remissyttrandena över förslaget. Utskottet
hänvisar till prop. del B s. 839—843.

Departementschefen. I den allmänna motiveringen till bestämmelserna om
jordbruksarrende anförde departementschefen vid 1969 års lagrådsremiss
bl. a. följande.

Jag delar utredningens uppfattning att lagstiftningen på detta område
bör ges en sådan inriktning att alltför lång tid inte kommer att förflyta
mellan avräkningarna. Jag vill emellertid sätta i fråga om de föreslagna
reglerna tillgodoser detta syfte på ett ändamålsenligt sätt. Som även utredningen
påpekar kan de föreslagna reglerna utan svårighet kringgås. Enligt
min mening bör de tvingande regler som kan anses behövliga direkt ta sikte
på avräkningstidpunkten och inte på synen. För att åstadkomma tätare avräkningar
bör avräkningstidpunkten anknyta till — förutom avträdesdagen
— varje arrendeperiods utgång. Regler om obligatorisk avräkning vid utgången
av varje arrendeperiod skulle emellertid i många fall, t. ex. vid femårsavtalen,
leda alltför långt. I stället bör föreskrivas att avräkning skall
ske om vid förlängning mer en nio år förflutit från tillträdet eller, om avräkning
skett förut, från föregående avräkning. Regeln bör vara så till vida
tvingande, att arrendatorn ej skall vara bunden av förbehåll om avräkning
med längre tidsmellanrum. När avräkning sker, måste denna grundas på syn
eller annan bevisning angående arrendeställets skick. Däremot behövs inte
några regler om förbud att lägga äldre syn till grund för avräkningen. Någon
särskild preskriptionsregel bör inte uppställas med anknytning till avräkning
innan arrendeförhållandet upphör. Preskription bör inträda först efter
viss frist från det arrendestället avträds.

Den här föreslagna ordningen ger enligt min mening ett rimligt mått av avtalsfrihet
samtidigt som arrendatorn hindras från att i upplåtelseavtalet
frånhända sig möjligheten att påkalla avräkning vid arrendeperiods utgång,
om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från föregående avräkning.
En ordning som innebär tätare avräkningar är emellertid inte uteslutande
ett arrendatorsintresse. Även från jordägarens synpunkt är det inte sällan
av värde att kunna framtvinga en avräkning innan ersättningsbeloppen blivit
alltför höga.

I anslutning till förevarande paragraf uttalade departementschefen vid
samma remiss bl. a. följande.

6f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 aud. Nr 80

170

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

I begreppet avräkning ligger att fordringsbeloppen förfaller till betalning
den dag till vilken avräkningen hänförs och att part, om ej annat avtalats,
kan påkalla syn för att få utredning om fordringsförhållandet. Några närmare
regler om hur avräkning bör gå till har inte ansetts behövliga. Vägrar
motpart att medverka till avräkning, har part rätt att föra talan angående
det belopp han anser sig ha rätt att fordra.

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Vid anmälan av propositionen uttalade departementschefen i
anslutning till de föreslagna avräkningsreglerna bl. a., att det som lagrådet
framhållit1 bör stå parterna fritt att avtala att avräkning skall ske tidigare
än som följer av huvudregeln och utan samband med förlängning.

Motionerna. I de likalydande motionerna 1: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck in. fl. anförs bl. a. följande.

Arrendelagsutredningen har starkt framhållit nödvändigheten av att avräkning
sker regelbundet och med inte alltför långa tidsintervaller. Utredningen
syftar med sitt förslag till att framtvinga regelbundna avräkningar
ungefär vart tionde år, om arrendatorn fortsätter arrendet period efter period.
Enligt gällande rätt kan avräkning inte framtvingas. Detta leder ofta
till att mycket gamla tillträdessyner ligger till grund för parternas avräkning
vid arrendets upphörande. 20—30-åriga tillträdessyner och än äldre
förekommer fortfarande som jämförelse, trots att arrendestället under tiden
förändrats avsevärt. Nackdelarna härav är uppenbara.

Utredningen har därför i 8 kap. 10 § föreslagit, att avräkning skall ske
när arrendeavtalet upphör att gälla och när arrendetiden förlängs, om villkoren
ändras därvid. Förslaget innebär vidare, att överenskommelse att
framtida avräkning skall grundas på redan hållen syn är utan verkan, om
mer än nio år förflutit sedan synen påbörjades. Sådan överårig syn blir
enligt utredningens förslag en nullitet och parterna förlorar sin talan.

Bestämmelsen om giltigheten av syn har i utredningens förslag kombinerats
med preskriptionsbestämmelserna 8 kap. 40 § enligt vilka talan skall
väckas inom två år från den i 10 § åsyftade avräkningsdagen. Genom den av
utredningen föreslagna ordningen tvingas regelbundna avräkningar fram, i
normalfallet vart tionde år. Endast vid mycket långa arrendeavtal eller då
förlängning sker utan ändring av villkoren kan enligt utredningens förslag
lång tid förflyta tills avräkning sker.

Någon anknytning mellan avräkningsreglerna i 23 § och preskriptionsbestämmelsen
i 8 kap. 26 § i departementsförslaget finns inte. Några konsekvenser
för parterna om de underlåter att verkställa avräkningen finns inte
i det föreliggande förslaget. Även vid jämförelse med gällande rätt innebär

1 Jfr prop. del A s. 373 och 374.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

171

förslaget än mindre tvång att göra avräkningar, enär parterna f. n. riskerar
preskription två år efter det att avtalet upphört att gälla. Men i de föreslagna
bestämmelserna föreskrivs två år från det arrendatorn avträder arrendestället.

All erfarenhet talar för att parterna måste föreskrivas att låta verkställa
regelbundna avräkningar, förslagsvis vart tionde år.

V. Index vid arrende m. m.

Bestämmelser om arrendeavgift finns dels i 8 kap. 12 §, dels i 9 kap. 29 §
I den förstnämnda paragrafen ges regler om betalningstiden.

Gällande rätt. Efter 1943 års arrendereform föreskrivs i arrendelagen att
arrendet alltid skall vara utsatt i pengar. Bestäms arrendet på annat sätt,
skall det omräknas i pengar och bestämmas till ett belopp som med hänsyn
till förhållandena vid tiden för avtalets slutande får anses vara skäligt
(2 kap. 6 § NJL). Vid sociala arrenden gäller ytterligare att arrendet skall
vara till storleken bestämt (2 kap. 58 § första stycket NJL). Förbudet att
utsätta arrendet på annat sätt än i pengar syftade till att hindra utarrendering
mot dagsverken eller mot avgäld i naturaalster. Bestämmelsen att arrendet
skall vara till storleken bestämt har motiverats med att arrendatorn
skall kunna överblicka arrendeavtalets ekonomiska innebörd.

I rättspraxis har bestämmelsen i 2 kap. 6 § NJL ansetts lägga hinder i
vägen för en anknytning till medelmarkegångspriset på råg och korn för ett
visst län. Däremot torde ett avtal om arrende efter index inte vara ogiltigt
enligt ifrågavarande bestämmelse, om anknytning sker till en index som ej
är begränsad till ett fåtal produkter. Bestämmelsen i 2 kap. 58 § första stycket
NJL får däremot anses innebära att arrendeavgifter principiellt inte får
utgå enligt index vid sociala arrenden.

En utförligare redogörelse för gällande rätt på ifrågavarande område återfinns
i betänkandet Jordbruksarrende1 s. 228—235 till vilket utskottet hänvisar.

Arrendelagsutredningen. Utredningen ansluter sig till den i rättspraxis intagna
ståndpunkten att en anknytning av arrendet till det lokala priset på
ett fåtal bestämda varor inte bör accepteras. Annorlunda ställer sig saken
om parterna väljer en index som speglar prisutvecklingen inom jordbruket
men ej är begränsad till en eller ett fåtal produkter. Utredningen föreslår att
det i lagen utsägs att avgiften, om den ej är bestämd, skall följa en index.
Vid sociala arrenden föreligger i gällande rätt ett principiellt förbud mot
användning av index. Att det även i dessa fall föreligger ett praktiskt behov

1 SOU 1968: 57.

172 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

att anknyta arrendet till index framgår emellertid av att åtskilliga arrendenämnder
godtagit index med tak. När nu utredningen står inför uppgiften
att sammansmälta reglerna för sociala, publika och vanliga arrenden, kan
nämnda praxis anses innebära en lämplig avvägning av förekommande olika
intressen. Detta skulle innebära att lagen godtar att en periodisk arrendeavgift
görs rörlig, om den anknyts till en index som gör skäl för namnet.
Jämte indexklausulen bör då i avtalet anges ett tak som avgiften inte får
överstiga. Därigenom bibehåller man, låt vara i uppmjukad form, tanken att
arrendatorn alltid skall kunna överblicka avtalets ekonomiska innebörd.
Frågan om arrendeavgifter skall indexregleras bör helt överlämnas till parternas
eget avgörande liksom valet av index bör vara en avtalsfråga och inte
regleras i lag. Utredningen uttalar vidare, att hinder inte föreligger enligt
förslaget att låta en del av den ursprungliga avgiften vara fast och låta återstoden
följa en index.

Remissyttrandena. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 823—825.

Departementschefen. I den allmänna motiveringen till bestämmelserna om
jordbruksarrende anförde departementschefen vid 1969 års lagsrådsremiss
bl. a. följande.

Även enligt min mening är det förenat med vissa fördelar att arrendeavgiften
liksom övriga i arrendeförhållandet ingående belopp kan bestämmas
efter index. En sådan ordning bör på ett verksamt sätt kunna bidra till att
arrende upplåts på längre tid.

Som har framhållits under remissbehandlingen ligger det en motsägelse i
förslaget att indexklausulen skall förbindas med ett efter förhållandena avpassat
tak. Genom denna föreskrift förringas värdet av indexregleringen på
ett sätt som måste inge betänkligheter.

Frågan om indextak sammanhänger med svårigheterna att välja en för
arrendeförhållanden lämpad indexserie. Dessa svårigheter har blivit utförligt
belysta under remissbehandlingen. Som framgår särskilt av den utredning
som gjorts av Jordbrukets utredningsinstitut är inte någon av de nu
förekommande indexserierna helt idealisk för arrendeförhållanden, och
vissa indexserier kan ge missvisande utslag i fråga om arrendeavgiften.
Häri ligger givetvis en risk, och avtal om indexreglering av arrendeavgiften
kan, särskilt för arrendatorn, medföra oförmånliga verkningar. Dessa verkningar
skulle dock i endast obetydlig utsträckning undvikas genom den föreslagna
föreskriften om indextak.

Enligt min mening är det inte möjligt att hänvisa parterna till viss av
myndighet angiven indexserie, särskilt som det saknas tillgång till en för
alla arrendeförhållanden lämpad officiell index. Däremot är det enligt min
mening angeläget att valet av indexserie kan omprövas under den löpande
arrendeperioden, om den ursprungliga indexserien ger utslag som uppen -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

173

barligen inte förutsatts vid avtalets ingående eller om en tillämpning av det
ursprungliga avtalet i denna del annars framstår som stötande. I sådana
situationer kan också en omprövning komma till stånd med stöd av den tidigare
nämnda allmänna bestämmelsen att avtalsvillkor får jämkas eller
lämnas utan avseende om tillämpningen av villkoret uppenbarligen strider
mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är otillbörlig. Skulle viss indexserie
underkännas vid en sådan prövning, kan domstolen bestämma att
annan indexserie skall tillämpas eller att arrendeavgiften inte skall vara indexreglerad.
De angivna möjligheterna till omprövning av indexserie innebär
enligt min mening tillräckligt skydd mot missbruk.

På grund av det anförda föreslår jag att parterna lämnas frihet att avtala
om indexreglering av arrendeavtal. En förutsättning är givetvis att fråga är
om index i ordets vedertagna bemärkelse och sålunda inte bara en anknytning
till ett fåtal varor eller tjänster. Jag kan däremot inte biträda förslaget
om indextak.

I specialmotiveringen till förevarande paragraf anförde departementschefen
bl. a. följande.

I bestämmelsen att arrendeavgiften skall bestämmas och betalas i pengar
ligger att arrendeavgiften får anknytas till index. Som jag anfört i den
allmänna motiveringen bör inte krävas att arrendeavgiften bestäms enligt
någon officiell eller i övrigt allmänt tillgänglig indexserie. Även ett för ett
visst ändamål konstruerat omräkningssystem bör godtas som index, förutsatt
att det utgör ett tillförlitligt underlag för en omräkning av arrendeavgiften.
En anknytning till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden
är däremot inte tillåten enligt denna bestämmelse. Bestämmelsen
i andra punkten innebär beträffande index att om arrendeavgiften knutits
till ett omräkningssystem, som inte utgör en index i vedertagen mening,
arrendeavgiften skall bestämmas med tillämpning av andra punkten. Om
däremot en verklig indexklausul föreligger, men denna i tillämpningen får
otillbörliga verkningar, kan en jämkning komma till stånd med tillämpningav
8 kap.27 §.

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Departementschefen anförde i anslutning till förevarande paragraf
vid anmälan av propositionen följande.

I 29 § i det remitterade förslaget anges att arrendeavgiften skall inte bara
bestämmas utan också betalas i pengar. Lagrådet anser att det senare ledet
är obehövligt.1

Härtill må anföras följande. Som även anges i remissprotokollet innebär
den anförda bestämmelsen att arrendeavgiften visserligen skali anges i penningbelopp
men att den inte ovillkorligen, i motsats till vad som f. n. gäller
vid sociala jordbruksarrenden, behöver vara bestämd till sin storlek. I be -

1 Se prop. del A s. 376.

174

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

stämmelsen ligger nämligen att avgiften får knytas till index. En förutsättning
är därvid att det är fråga om index i vedertagen mening och inte en
anknytning till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden.
Det sagda äger tillämpning också på sådana i arrendeavtalen ej sällan förekommande
tilläggsprestationer som är att anse som en del av arrendeavgiften
såsom skyldighet för arrendatorn att betala brandförsäkringspremier eller
avgifter till diknings- och vägsamfälligheter. Om arrendatorn har åtagit sig
att betala sådan avgift och denna sedan stiger, är arrendatorn ändå inte
skyldig att betala mera än som var bestämt från början jämte, om arrendeavgiften
är indexreglerad, den avgiftshöjning som ryms inom indextillägget.

Det nu anförda får anses ligga i att arrendeavgiften skall bestämmas i
pengar. Jag godtar med hänsyn härtill den av lagrådet föreslagna ändringen.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck in. fl. anförs hl. a. följande.

I det nu föreliggande förslaget har det väsentliga i utredningens förslag
inte tagits med. Enligt förslaget skall arrendeavgiften bestämmas i pengar.
Någon större skillnad mot vad som gäller nu innebär inte jordabalksförslaget
i denna del. Bestämmelsen att ”legan skall vara till sin storlek bestämd”
gäller f. n. endast vid de s. k. sociala arrendena. För övriga arrenden gäller,
”att legan må ej utsättas annorledes än i pengar”. I praktiken innehåller ett
arrendekontrakt ofta bestämmelser om skyldighet för arrendatorn att betala
andra avgifter, som ofta varierar år från år, varför dessa avgifter inte anges
till beloppet i kontraktet. Om beloppen inte fixeras till ett högsta belopp,
kan arrendatorn få många obehagliga överraskningar som allvarligt rubbar
hans kalkyler. Med arrendelagsutredningens förslag skulle sådana överraskningar
inte kunna förekomma och genom att parterna måste inskriva ett
högsta belopp på sådana varierande avgifter, har frågan alltid blivit genomdiskuterad
vid kontraktets tecknande. Bestämmelserna om arrendeavgiften
bör utformas i enlighet med utredningens förslag.

Liknande synpunkter framförs i de likalydande motionerna 1: 1259 av
herr Svenungsson och II: 1468 av herr Eliasson i Moholm.

VI. Synekostnaden

Bestämmelser om synekostnaden återfinns i 27 §.

Gällande rätt. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 1000.

Arrendelagsutredningen. Utredningen föreslog en regel angående synekostnaden
av innehåll att parterna skall gemensamt betala kostnaden och

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

175

sinsemellan fördela den lika (8 kap. 12 § sista stycket i utredningens
förslag). I anslutning till den föreslagna bestämmelsen anförde utredningen
bl. a. följande.

Utredningen anser det inte vara nödvändigt att i lagen ta upp en särskild
regel om kostnadens fördelning i det fall att synen är gemensam
för avträdande och tillträdande arrendatorer. Den gemensamma avträdes-
och tillträdessynen får anses som en sammanslagning av två syner
där det vid vardera synen finns en arrendator. Är i sådant fall kostnaden
för vardera synen lika stor, blir resultatet att arrendatorerna har att betala
en fjärdedel var.

Departementsförslaget. Bestämmelserna om synekostnad har med endast
redaktionell ändring tagits upp i överensstämmelse med utredningens förslag.

Motionerna. I de likalydande motionerna 1: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck m. fl. anförs bl. a. följande.

I såväl utredningens förslag som i departementsförslaget regleras förhållandet
endast då vid synen det finns två parter, en jordägare och en
arrendator. Hur kostnaderna skall fördelas när tre olika parter är företrädda
vid synen — jordägaren, avträdande arrendator och tillträdande
arrendator — regleras inte. Med hänsyn till att jordägarna har intressen
att bevaka mot såväl den avträdande som tillträdande arrendatorn, synes
det riktigast att jordägaren åläggs att alltid svara för halva synekostnaden
och arrendatorerna vid gemensam av- och tillträdessyn för en fjärdedel
var av kostnaden.

Liknande synpunkter anläggs i de likalydande motionerna I: 1259 av
herr Svenungsson och II: 1468 av herr Eliasson i Moholm.

VII. Anslutningsklander

Bestämmelser om syneklander återfinns i 28 §.

Gällande rätt. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 1003.

Arrendelagsutredningen. Enligt utredningens förslag skall, om den ena parten
i rätt tid anfört klander mot syn, den andra parten ha rätt att klandra
synen, om det sker inom två veckor från den dag då den första partens
klandertid utgick (8 kap. 13 § andra stycket i utredningens förslag). Återkallas
eller förfaller eljest den första klandertalan, skall också den senare
enligt förslaget förfalla.

176

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Angående utredningens motiv till de föreslagna bestämmelserna om anslutningsklander
hänvisar utskottet till prop. del B s. 1003 och 1004.

Remissyttrandena. Utskottet hänvisar till prop. del B s. 1004 och 1005.

Departementschefen. Vid 1969 års lagrådsremiss anförde departementschefen
bl. a. följande i anslutning till bestämmelserna om syneklander.

Förevarande paragraf reglerar förfarandet vid klander av syn. Utredningens
förslag rörande klanderförfarandet innehåller flera nyheter. Sålunda
föreslår utredningen införande av bl. a. rättsinstituten återställande
av försutten klandertid, anslutningsklander och återförvisning av klandrad
syn. Utredningens förslag i denna del har varit föremål för delade meningar.
Frågan huruvida det nuvarande klanderförfarandet bör kompletteras
med de rättsinstitut som utredningen föreslår har principiell betydelse
även utanför arrendelagstiftningens område. Enligt min mening bör
frågan inte lämpligen prövas i förevarande sammanhang. På grund härav
har i departementsförslaget de av utredningen föreslagna bestämmelserna
om återställande av försutten tid, anslutningsklander och återförvisning
fått utgå.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck m. fl. anförs bl. a. följande.

Arrendelagsutredningens förslag om anslutningsklander torde ha tillstyrkts
av samtliga till jordbruket hörande remissinstanser. Även Föreningen
Sveriges häradshövdingar och stadsdomare har tillstyrkt förslaget.
Föreningen torde representera den största processuella erfarenheten av syneklander.
Tillfrågade advokater, som sysslar med arrendefrågor, har också
uttalat sin anslutning till tanken på att möjlighet till anslutningsklander
öppnas.

Departementschefen torde med sin motivering avse att frågan — som
Hovrätten över Skåne och Blekinge anför — bör närmare utredas och avgöras
i ett vidare processrättsligt sammanhang i samband med motsvarande
problem vid bodelning o. d. Detta kan dock icke anses vara en tillfredsställande
motivering mot en regel som alla direkt berörda remissinstanser
anser önskvärd och som skulle i hög grad begränsa antalet klanderprocesser.
Erfarenheten visar nämligen att många av dessa tillkommer
i sista stund till följd av ovissheten om motpartens avsikter och av
oro för att genom passivitet komma i processuellt underläge. Svaranden i
ett klandermål har nämligen — såsom arrendelagsutredningen påpekat
— inte någon motsvarighet till kärandens rätt att i målet ta upp yrkanden
utöver vad som angivits i stämningsansökan.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

177

Denna psykologiska situation som ligger bakom behovet av anslutningsklander
felbedöms och behovet undervärderas om man låter de angivna
processuella hänsynen bli avgörande. Det torde dessutom finnas skäl att
beakta att principen om anslutningstalen redan finnes i rättegångsbalken.
De mot anslutningsklandret åberopade klanderfallen är i jämförelse med
rättegångsbalken endast att bedöma som undantagssituationer. De har
heller inte någon materiell släktskap med arrendeförhållandena.

Liknande synpunkter framförs i de likalydande motionerna 1:1259 av
herr Svenungsson och IT: 1468 av herr Eliasson i Moholm. I de nu nämnda
motionerna diskuteras också frågan om anledningen till att många anför
klander ”för säkerhets skull”.

VIII. Övriga frågor i anslutning till 9 kap.

A. Förtydligande av 10 §

Motionerna. I de likalydande motionerna 1: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck in. fl. anförs följande.

Den i 10 § föreslagna bestämmelsen om hur tvister om förlängning eller
villkor för förlängning skall behandlas är oklar. För undvikande av
missförstånd bör lydelsen jämkas så att det klart framgår, att avtalet måste
ha sagts upp för att paragrafen skall äga tillämpning. Förtydligas inte
paragrafen i enlighet med vad som sagts nu, kommer förmodligen många
tvister om arrendatorns rätt till förlängning eller ändrade villkor att anhängiggöras
hos arrendenämnden utan att avtalet sagts upp.

Liknande synpunkter anläggs i de likalydande motionerna 1:1259 av
herr Svenungsson och II: 1468 av herr Eliasson i Moholm.

B. Jämkning av 18 §

Motionen. I motion 1: 1251 av herr Eskilsson och herr Ingvar Andersson anförs,
att vid den företagsekonomiska bedömning som avses i 18 § skulle
enligt arrendelagsutredningens förslag1 prövas bl. a. om kostnaden är försvarlig
med hänsyn till ”den beräknade nyttan och en ändamålsenlig planläggning
av jordbruket i orten”. Enligt departementsförslaget skall hänsyn
tas endast till ”en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället”.

Motionärerna anför vidare. Arrendelagsutredningen förklarade, att de
företagsekonomiska kriterierna uppenbarligen saknades, om man kunde
anta att arrendestället skulle komma att upphöra som självständig bruk 1

8 kap. 15 § andra stycket i utredningens förslag; jfr prop. del B s. 835 beträffande remissyttrandena.

178

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

ningsenhet vid den löpande avtalsperiodens utgång. Eftersom departementschefen
inte godtagit den på detta motiv vilande lagtexten, synes det nu
föreliggande förslaget böra tolkas så, att hänsyn inte skall tas till förhållanden
efter den löpande avtalsperiodens utgång. Detta skulle innebära,
att jordägaren enligt departementsförslaget skall kunna påtvingas investeringar,
som efter kort tid framstår som bortkastade. Detta är inte i överensstämmelse
med den för förslaget grundläggande principen att jordbruk skall
betraktas som ekonomiskt företagande.

C. Omfattningen av den undersökning som skall ske vid syn

Allmänna bestämmelser om vad som skall undersökas vid syn återfinns
i 26 § första stycket. Utskottet anmärker att första punkten utformats
i enlighet med vad lagrådet förordat.1

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck m. fl. anförs, att lydelsen
av 26 § första stycket första punkten kan missleda synemän på
så sätt att de felaktigt tror sig ha rätt att utesluta någonting från synen
utan att jordägaren och arrendatorn kommit överens om det. Den ändring
som gjorts i förhållande till arrendelagsutredningens förslag (jfr 8
kap. 12 § tredje stycket i nämnda förslag) är enligt motionärerna meningslös.

Liknande synpunkter framförs i de likalydande motionerna I: 1259 av
herr Svenungsson och II: 1468 av herr Eliasson i Moholm.

D. Redovisning av bristbelopp

Bestämmelser om redovisning av bristbelopp återfinns i 26 § fjärde stycket
andra punkten.

Motionerna. I de likalydande motionerna I: 1256 av herr Thorsten Larsson
och herr Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck m. fl. anförs bl. a. följande.

I 2 kap. 12 § NJL begagnas uttrycket att vid synen skall ”i penningar
uppskattas” vad som erfordras för att bota brister som iakttagits vid syn.
Detta uttryckssätt lämnar öppet efter vilken norm bedömningen skall ske.
Det har under långa tider varit brukligt att någon kostnadsberäkning e. d.
inte görs utan att man med stöd av ordet ”uppskatta” i lagtexten mycket
skönsmässigt bestämmer kostnaden efter en princip som kan uttryckas
med orden ”detta gör arrendatorn på ledig tid”. Under de senaste tio åren

1 Jfr prop. del A s. 375.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 179

har emellertid syner i allt flera fall kommit att förrättas efter de verkliga
förhållandena, som innebär att en jordbrukare i dag varken har tid eller
fullständig kompetens för alla de åtgärder som behöver vidtas beträffande
ett arrendeställes byggnader och anläggningar. Han måste lita till fackmän.
En ändring bör göras i departementsförslaget så att det klart framgår, att
botandet av synebrister skall kostnadsberäknas efter gängse pris på orten.

180

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

10 KAP.

Omprövning av arrendevillkoren vid förlängning av upplåtelseavtalet

efter uppsägning

Bestämmelserna om direkt besittningsskydd återfinns i 4—6 §§.

Gällande rätt. För vissa slags lägenhetsarrende!!, kallade bostadsarrenden,
infördes genom lagen1 (1968: 342) angående ändring i lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom direkt besittningsskydd,
när upplåtelsen avser viss tid. För att besittningsskyddet inte skall kunna
omintetgöras genom att jordägaren kräver en alltför hög avgift för det fortsatta
arrendet eller andra alltför stränga villkor har möjlighet öppnats att
få villkoren omprövade i samband med att besittningsskyddet aktualiseras
(2 kap. 77 § NJL). Bl. a. gäller att arrendatorn är skyldig att godta den arrendeavgift
som jordägaren fordrar, dock att, om hans krav är oskäligt,
avgiften skall utgå med skäligt belopp (2 kap. 76 § första stycket NJL).

Regleringen innebär, att det endast är jordägaren som kan ta initiativ till
vill kor sändring genom att säga upp avtalet och därvid begära ändrade villkor.
Fn uppsägning från bostadsarrendatorns sida gäller alltid avtalets upphörande
(2 kap. 75 § NJL). Motsvarande ordning gäller vid hyra (jfr 3 kap.
46, 48 och 49 §§ NJL). Vid de s. k. sociala jordbruksarrendena kan däremot
både jordägaren och arrendatorn påkalla ändring av villkoren för fortsatt
arrende (jfr 2 kap. 54 § NJL).

Förarbetena till 1968 års lagstiftning om bostadsarrende. De ändringar som
genomfördes år 1968 i arrendebestämmelserna bygger på ett förslag av arrendelagsutredningen
(SOU 1966: 26). Enligt detta förslag skulle såväl jordägaren
som arrendatorn kunna fordra ändring i arrendeavtalets innehåll.
Beträffande tillvägagångssättet för ändring av villkoren och verkan därav
hänvisar utskottet till prop. 1968: 19 s. 45 och 47.

Den föreslagna möjligheten till omprövning av arrendevillkoren och arrendeavgiften
mötte inte någon erinran från remissinstanserna (prop. 1968:
19 s. 46).

Vid lagrådsremissen avstyrkte departementschefen förslaget att även arrendatorn
skulle ges möjlighet att påkalla myndighets prövning av villkoren.
Angående den närmare motiveringen till denna ståndpunkt hänvisar utskottet
till prop. 1968: 19 s. 84—86.

Jordabalksförslaget. Någon ändring i fråga om bostadsarrendators möjlighet
att själv ta initiativ till omprövning av arrendevillkoren föreslås inte

1 Prop. 1968:19; 3LU 38; rskr. 222.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

181

(jfr 5 § första stycket och 6 § samt 9 kap. 9 §). Däremot har jordbruksarrendator
enligt förslaget tillerkänts sådan initiativrätt (jfr 9 kap. 8 §
första stycket och 9 §). Beträffande arrendelagsutredningens förslag, remissyttrandena
och departementschefens uttalanden rörande initiativrätten för
jordbruksarrendator hänvisar utskottet till prop. 1970: 20 del B s. 811, 812
och 865—867.

Motionen. I motion II: 1472 av herr Hedin anförs bl. a. följande.

En följd av den föreslagna regleringen blir att, om förhållandena under
en arrendeperiod ändras på sådant sätt, att arrendeavgiften framstår som
alltför hög utan att likväl bestämmelserna om jämkning av otillbörliga villkor
blir tillämpliga och om jordägaren inte säger upp avtalet — vilket han
i den åsyftade situationen inte har något intresse av — bostadsarrendatorn
har att välja mellan att själv säga upp avtalet till upphörande och avträda
arrendestället eller att stanna kvar men då finna sig i att betala den alltför
höga avgiften.

Som skäl för initiativrätt vid jordbruksarrenden har anförts, att jordbruksarrenden
kan omfatta lång arrendetid under vilken förändringar av
skilda slag kan inträffa. Bostadsarrendena torde regelmässigt vara relativt
långvariga och jämväl i övrigt synes bostadsarrendatorerna såsom ägare av
bostadshus på ofri grund vara i behov av minst samma skydd som jordbruksarrendatorerna.
I det nya läge som inträtt genom jordabalksförslaget
talar starka skäl för att bostadsarrendatorer får samma initiativrätt som
j ordbruksarrendatorer.

182

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

12 KAP.

I 7 § har tagits upp bestämmelser om dag för tillträde och avträde av
lägenhet.

Utskottet anmärker, att de föreslagna bestämmelserna i första stycket i
sak stämmer överens med motsvarande bestämmelser vid arrende enligt
jordabalksförslaget (8 kap. 7 §) och med vad som f. n. gäller vid hyra (3 kap.
7 § första stycket NJL). I övrigt hänvisar utskottet till den redogörelse som
utskottet lämnat i det föregående i anslutning till 8 kap. Bestämmelserna i
andra stycket har, såvitt nu är i fråga, anpassats efter första stycket.

13 KAP.

Samordningen mellan 7 kap. 30 § och 13 kap. 12 §

I 13 kap. 12 §, som remitterades till lagrådet år 1966, ges regler om jämkning
i tomträttsavgäldens belopp. 7 kap. 27—30 §§ innehåller regler om
verkan av ändring i fastighetsindelningen på sådana rättigheter som avses
i kapitlet och på vederlaget för rättigheten.

Departementschefen. Vid 1966 års lagrådsremiss anförde departementschefen
i anslutning till 13 kap. 12 § bl. a. följande.

Vid vissa andra typer av lantmäteriförrättningar än sådana som innebär
delning av en fastighet torde tillämpning av andra stycket av paragrafen
kunna komma i fråga. Jag tänker då i första hand på gränsbestämningar
men även på omreglerande åtgärder i form av ägoutbyte. I förevarande paragraf
ges inte något utrymme för ett beaktande av att fastighetsägarens intresse
av en höjning av avgälden i sådana fall, när fastighetens värde i tomträttshavarens
hand ökat. Huruvida en komplettering av bestämmelserna i
detta avseende bör ske, torde få övervägas i samband med beredningen av
förslaget till lag om fastighetsbildning.

Vid 1969 års lagrådsremiss anförde departementschefen bl. a. följande i
anslutning till 7 kap. 27—30 §§b

En fastighetsbildningsåtgärd medför verkningar inte bara i fråga om rättighetens
utövning utan även när det gäller parternas inbördes rättigheter
och skyldigheter i övrigt. I de särskilda kapitlen om tomträtt, servitut och
(samfällighetsrätt) har upptagits vissa bestämmelser härom.

Beträffande tomträtt finns sålunda en bestämmelse att om tomträttens
värde kommer att avsevärt minskas till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmelser
eller av annan särskild omständighet som inte är att hänföra

1 7 kap. 26—29 §§ i det remitterade förslaget.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 183

till tomträttshavaren eller beror av denne, tomträttshavaren har rätt att påkalla
därav föranledd jämkning i avgäldens belopp (13: 12 andra stycket).
Med de bestämmelser som i FBL tagits upp om avstyckning, klyvning och
sammanläggning när det gäller fastighet som besväras av tomträtt får bestämmelsen
inte någon betydelse för dessa fall.1 Vid fastighetsreglering har
bestämmelsen däremot varit avsedd att få tillämpning.

Det återstår att ta ställning till frågan om allmänna bestämmelser bör finnas
i fråga om fastighetsbildningsåtgärders inverkan på kontrahenternas
rättigheter och skyldigheter i övrigt och särskilt i fråga om det vederlag för
rättigheten som rättighetshavaren framdeles skall utge. När det gäller fastighetsreglerings
återverkan på skyldigheten att utge vederlag har i fråga
om tomträtt getts en bestämmelse i 13 kap. 12 § i det tidigare remitterade
j or dabalksför slaget som är avsedd att få tillämpning i dessa fall.

I 29 §2 har getts regler om fastighetsreglerings inverkan på rättighet som är
gällande i fastigheten efter regleringen. Första stycket avser tomträtt, servitut
och (samfällighetsrätt) och innehåller bestämmelser om rätt till jämkning
av vederlaget om fastigheten genom regleringen undergår förändring
av betydelse. Rätten till jämkning tillkommer antingen rättighetshavaren
eller fastighetsägaren beroende på om rättigheten efter regleringen minskat
eller ökat i värde. I andra stycket första och andra punkterna har föreskrivits
rätt till nedsättning av avgälden och rätt till uppsägning vid annan
nyttjanderätt än tomträtt om rättigheten till följd av förändringen minskar
i värde. Tredje punkten tar sikte på det fallet att rättigheten till följd av
förändringen ökat i värde. I detta fall har fastighetsägaren rätt till uppsägning
om nyttjanderättshavaren inte medger en skälig höjning av arrendeavgiften.
Med de här upptagna bestämmelserna blir 13: 12 inte tillämplig
när de ändrade förhållandena är föranledda av fastighetsreglering.

Motionen. I motion II: 1452 av hr Tobé anförs, att departementschefens uttalanden
rörande samspelet mellan 7 kap. 30 § och 13 kap. 12 § förefaller
vara något oklara.

1 De bestämmelser som åsyftas är 10 kap. 3 §, 11 kap. 3 § andra stycket och 12 kap. 3 § andra
stycket FBL.

2 30 § i det föreliggande förslaget.

184

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

14 KAP.

Bestämningen av servitutsbegreppet

I 1 § första stycket ges en definition av rättsinstitutet servitut. Definitionen
liksom övriga bestämmelser i kapitlet avser inte s. k. förrättningseller
tvångsservitut (1 § tredje stycket).

Servitutsbegreppet i gällande rätt och i lagberedningens förslag. Utskottet
hänvisar till prop. del B s. 690—692 och 695—696.

Remissyttrandena. Frågan om en närmare bestämning av servitutsbegreppet
tas upp av lantmäteristgrelsen, som bl. a. konstaterar att lagberedningens
förslag lika litet som servitutslagen innehåller någon definition av
begreppet servitut. Det får enligt styrelsens mening anses som en brist att
det hittills inte visat sig möjligt att i lagtexten ge uttryck för väsentliga
drag hos servitutsinstitutat.

Angående det närmare innehållet i styrelsens yttrande hänvisar utskottet
till prop. del B s. 706.

Departementschefen. I den allmänna motiveringen anförde departementschefen
vid 1967 års lagrådsremiss sammanfattningsvis följande.

Servitut är en rättsbildning med mycket gamla anor. Tillkomsten av servitutslagen
innebar en relativt klargörande reglering av institutets ställning
i svensk rätt. Alltjämt förhåller det sig dock så, att man vid lösande av olika
servitutsfrågor är i större utsträckning än på de flesta andra områden hänvisad
till teoretiska principer vilka inte kommit till uttryck i lag. Bristen på
en grundläggande definition av själva servitutsbegreppet är därvid särskilt
framträdande.

Den föreslagna definitionen präglas av en strävan att ge uttryck åt rättighetens
positiva innehåll sett från rättighetshavarens, d. v. s. ägaren av den
härskande fastigheten, synpunkt. Detta synes begreppsmässigt klargörande.
Definitionen avser också att framhäva att servitutets funktion är att åstadkomma
en positiv nettoeffekt, d. v. s. inte bara vara till nytta för den härskande
fastigheten på den tjänande fastighetens bekostnad utan skapa underlag
för en totalt sett effektivare användning av fastigheterna. Detta har
kommit till uttryck på det sättet att syftet med servitut anges vara att främja
ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen.

Även om den i departementsförslaget upptagna beskrivningen av servitutets
funktion således inte utformats som en regel, vars krav måste vara
uppfyllda för att ett giltigt servitut skall föreligga, är den inte att betrakta

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 185

enbart som en allmän rekommendation i fråga om syftet med servitut. Den
utgör också en civilrättslig grundval för vissa av de ingripanden i form av
ändring eller upphävande av servitut genom förrättning enligt lagen om
fastighetsbildning. Beskrivningen kan — i kombination med reglerna om
ändring och upphävande av servitut i nämnda lag — i detta hänseende sägas
innebära en legal inskränkning i rätten att bibehålla servitut som inte fyller
den angivna funktionen att främja ett ändamålsenligt utnyttjande av den
fasta egendomen eller som rent av strider mot detta syfte. Konstruktionen
av det samordnade regelsystemet i jordabalken och lagen om fastighetsbildning
är därvid sådan, att det i allmänhet inte spelar någon roll huruvida
den bristande funktionsdugligheten är ursprunglig eller utgör en följd av
ändrade förhållanden vilka rubbat en ursprungligen godtagbar relation mellan
nytta och skada. I båda fallen är påföljden i första hand ändring och
i andra hand upphävande av servitutet enligt reglerna i lagen om fastighetsbildning.
Risken för ingripande också i fall när förhållandena inte ändrats
synes vara ägnad att påverka det privata servitutsbildandet i gynnsam riktning.
En erinran om möjligheterna att ändra och upphäva servitut har tagits
upp i departementsförslaget.

Vad nu sagts om innebörden av beskrivningen av servitutets funktion i
departementsförslaget hindrar inte att beskrivningen får en viss betydelse
också vid bedömandet av huruvida en upplåtelse över huvud är att betrakta
som servitut. Företeelser som generellt sett uppenbarligen inte är av den
beskaffenhet att de kan främja ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta
egendomen bör sålunda kunna med stöd av det i jordabalken angivna syftet
med servitut hållas utanför servitutsbegreppet. Detta kan bli av viss betydelse
för exempelvis den prövning som inskrivningsmyndigheten har att
verkställa vid ansökan om inskrivning. I den mån upplåtelsen i och för sig
tillhör en typ som är godtagbar som servitut gäller emellertid vad som förut
sagts om att den i departementsförslaget angivna beskrivningen av servitutets
funktion inte avser att i det enskilda fallet utgöra ett villkor för servitutets
civilrättsliga giltighet.

Lagrådsbehandlingen och departementschefens uttalande vid anmälan av
propositionen. Med anledning av vad lagrådet yttrade i anslutning till det år
1967 remitterade förslaget uttalade departementschefen vid anmälan av propositionen
bl. a. följande.

Jag delar lagrådets uppfattning att för bestämmande av servitutsbegreppet
bör vara avgörande att upplåtelsen är av beskaffenhet att främja ett
från allmän synpunkt ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen
och att alltså inte kontrahenternas avsikt att främja eu ändamålsenlig markanvändning
skall vara utslagsgivande. Lagtexten bör förtydligas så att detta
framgår.

Enligt det remitterade förslaget uppställs ej krav på att i det särskilda

186

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

fallet servitutsupplåtelsen skall främja ett ändamålsenligt utnyttjande av
marken. Det räcker med att upplåtelsen regelmässigt eller typiskt sett leder
till detta resultat. Lagrådet förordar i stället att man som servitut endast
skall godta upplåtelser som i det enskilda fallet uppfyller de uppställda kraven.
En sådan lösning skulle emellertid kräva omfattande kontrollåtgärder
och innebära en i flertalet fall opåkallad inblandning i enskildas förhållan den.

Av särskild betydelse är att möjligheterna att med hjälp av reglerna
i FBL ingripa mot upplåtelser som inte främjar en ändamålsenlig markanvändning
skulle minska. Jag vidhåller därför den lösning av denna fråga
som tagits upp i det remitterade förslaget.

Motionen. I motion II: 1452 av hr Tobé anförs, till en början att något förtydligande
av 1 § i enlighet med vad departementschefen uttalat i slutprotokollet
inte synes ha skett. Motionären framhåller, att en bestämmelse av det
slag som det här är fråga om blir verkningslös, om det inte finns någon som
kan övervaka att den iakttas. Vidare uttalar motionären, att inskrivningsmyndigheten
är den enda myndighet som får ta ställning till frågan och då
endast under förutsättning att inskrivning av upplåtelsen söks. Enligt motionärens
mening kan inskrivningsmyndigheten inte anses ha tillräcklig
kapacitet att från det allmännas synpunkt bedöma frågan, huruvida en upplåtelse
fyller de krav som förslaget ställer upp för att den skall anses som en
servitutsupplåtelse.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

187

19 KAP.

Bestämmelser om inskrivningsdag finns i 5 §.

Motionen. I motion II: 1452 av herr Tobé anförs, att föreskriften om inskrivningsdag
en gång i veckan har satts ur spel genom riksdagens principbeslut
om införande av automatisk databehandling på inskrivningsväsendets
område. Motionären efterlyser vidare ett uttalande om vikten av att en
samordning sker mellan inskrivning och registrering av förändringar i fastighetsindelningen.

22 KAP.

Lagtekniska frågor
A. Rubriken

Kapitlet har rubriken ”Inteckning”.

Motionen. I motion II: 1452 av herr Tobé anförs, att definitionen på begreppet
inteckning finns i 6 kap. 1 § första stycket. Att då använda ordet
inteckning som rubrik till förevarande kapitel anser motionären inte vara
förenligt med god lagstil.

B. Den redaktionella utformningen av 11 §

I paragrafen ges bestämmelser om avlyftning av gemensam inteckning
från någon eller några av de gemensamt intecknade fastigheterna (relaxation).

Motionen. I motion II: 1452 av herr Tobé anförs, att lagtexten i paragrafens
tredje stycke inte är korrekt. I byggnadsplan finns nämligen inte begreppet
gata. Riktiga benämningar bör användas i den nya jordabalken. Vidare bör
ordet relaxation i paragrafen bytas ut.

188

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Utskottet

Inledning

Den nya jordabalken avser att ersätta jordabalken i 1734 års lag samt
de lagar och andra författningar som så småningom kommit att träda i
stället för den äldre balken.

Redan vid 1800-talets början ansågs tiden mogen att ersätta den äldre
jordabalken med en ny. Tills nu har lagstiftningsarbetet på den allmänna
jordrättens område emellertid inte lett till annat än partiella reformer, låt
vara viktiga sådana. Bland dem kan nämnas 1875 års lagstiftning om lagfart
och inteckning, 1881 års lagstiftning om tjuguårig hävd, de år 1907 utfärdade
lagarna om nyttjanderätt till fast egendom och om servitut samt 1943
års arrendereform. En följd av de begränsade reformerna har blivit, att den
civilrättsliga fastighetslagstiftningen inte kan sägas fylla anspråken på tillfredsställande
systematik och överskådlighet. Ingen lär kunna förneka, att
regleringen i vissa avseenden är så splittrad att det är svårt att få en god
överblick av vad som gäller. Det är därför värdefullt, att tanken på en helt
ny, systematiskt uppbyggd jordabalk nu kunnat förverkligas.

Det föreliggande förslaget bygger på ett flertal utredningsförslag, främst
lagberedningens förslag åren 1947 och 1960, jordabalksutredningens förslag
år 1963 och arrendelagsutredningens förslag år 1968, samt 1968 års lagstiftning
om bostads- och anläggningsarrende och om hyra. I förhållande till lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag innebär det nu framlagda
förslaget en del väsentliga nyheter främst såvitt angår formkravet vid överlåtelse
av fast egendom samt i fråga om panträtt och inteckning. Arrendelagsutredningens
förslag till ändrad lagstiftning om jordbruksarrende har
undergått en tämligen genomgripande omarbetning. Vad som har sagts nu
bör dock inte få undanskymma att de förtjänster som utredningarnas förslag
har i stor utsträckning kunnat bibehållas.

Lagrådet har avgivit utlåtande över förslaget i februari 1969 och i februari
1970. Det sista utlåtandet avser företrädesvis 8—12 kap. men innehåller
också yttrande över år 1969 remitterade förslag till ändringar i och
tillägg till bestämmelser, som remitterats tidigare. I stort sett har lagrådet
inte framfört några mera ingripande anmärkningar mot de grundläggande
principer på vilka de olika rättsinstituten i jordabalksförslaget bygger. De
sakliga erinringar som lagrådet framställt avser företrädesvis detaljfrågor
eller spörsmål av mindre principiell räckvidd. I stort sett har lagrådet inte
heller haft någon anmärkning mot lagverkets allmänna disposition och
systematik. Vid den slutliga överarbetning som ägt rum inom justitiedepartementet
har i stor utsträckning godtagits de förslag till ändringar som lagrådet
framfört.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

189

Med ett undantag, nämligen motion II: 1464 av herr Lundberg, avser de
motionsyrkanden som väckts med anledning av propositionen inte ändringar
av förslagets huvudlinjer utan berör olika detaljfrågor.

Beträffande huvudgrunderna för förslaget hänvisar utskottet till den redogörelse
som utskottet lämnat i det föregående under rubriken Huvudinnehållet
i förslaget.

Jordabalken avses skola träda i kraft den 1 januari 1972. Förslag till
övergångs- och följ dlagstiftning läggs fram särskilt.1

Av vad som har anförts i det föregående framgår, att meningsmotsättningarna
beträffande departementsförslaget inte har varit särdeles stora.
Som ett allmänt omdöme om lagförslaget vill utskottet i likhet med lagrådet
uttala, att det omfattande lagstiftningsarbete som i olika skeden lagts ned
på förverkligandet av tanken på en ny jordabalk är värt det högsta erkännande.

Allmänna frågor

Under denna rubrik behandlar utskottet frågor som inte hänför sig till
visst lagrum eller kapitel.

Jordbalksförslaget omspänner ett flertal skilda och praktiskt sett synnerligen
viktiga rättsinstitut. Balkens regler griper dessutom in i och är i sin
tur påverkade av annan lagstiftning. Ett sådant beroendeförhållande finns
främst till lagstiftningen om fastighetsbildning och om exekution i fast
egendom.

Vad först angår samordningen mellan jordabalken och fastighetsbildningslagstiftningen
erinrar utskottet om att förslaget till PBL hade lagts
fram för riksdagen (prop. 1969: 128), när lagrådet år 1970 avgav sitt utlåtande.
I utlåtandet förklarade sig lagrådet förutsätta, att de frågor som har
anknytning till både jordabalken och FBL skall tas upp till behandling i
annat sammanhang i den mån frågorna varken fått sin lösning i propositionen
till FBL eller berörts i 1969 års lagrådsremiss. Även utskottet förutsätter,
att dessa frågor ägnas fortsatt uppmärksamhet.

När det sedan gäller förhållandet till den exekutionsrättsliga lagstiftningen
anmärker utskottet, att förslag till lag om exekutiv försäljning av fast egendom,
m. m. remitterats till lagrådet genom beslut den 14 maj 1970 och att
lagrådsgranskningen ännu inte har avslutats. Reglerna om exekution i fast
egendom har väsenllig betydelse inte bara för utformningen av de panträttsliga
bestämmelserna och för panträttens innebörd utan också för andra delar
av jordabalksförslaget. Det hade därför varit värdefullt, om jordabalksförslaget
och förslaget till lagstiftning om exekutiv försäljning av fast egendom
hade kunnat behandlas samtidigt. Den omständigheten, att detta inte låter
sig göra, utgör emellertid enligt utskottets mening inte något hinder för
riksdagen att nu behandla det föreliggande förslaget. Utskottet vill dock understryka,
att ett antagande av lagförslaget därvid måste ske under förbehåll,

1 Prop. 1970:145; utskottets uti. 81.

190

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

att jordabalken inte tillåts träda i kraft utan att erforderliga exekutionsrättsliga
regler samtidigt meddelas. Vidare vill utskottet understryka vad lagrådet
anfört om nödvändigheten av att fortsatt uppmärksamhet ägnas samordningsfrågorna.

I senare framlagda propositioner föreslås bl. a. ändring i bestämmelser
som tagits upp i det förevarande förslaget. Sålunda föreslås genom prop.
1970: 142 ändring i 8 kap. 17, 18 och 26 §§, 9 kap. 30 § och 12 kap. 31 och
61 §§, genom prop. 1970: 146 ändring i 12 kap. 35 § samt genom prop. 1970:
158 ändring i 23 kap. 6 §. Nu nämnda lagförslag har i bl. a. angivna delar tilldelats
detta utskott. Över förslagen kommer utskottet att avge särskilt utlåtande
(nr 82). Med anledning härav upptar utskottet inte till behandling
i förevarande sammanhang de bestämmelser i det förevarande jordabalksförslaget
som berörs av ändringsförslagen i prop. 1970: 142, 146 och 158,
eller således 8 kap. 17 §, 18 § och 26 § andra stycket, 9 kap. 30 §, 12 kap.
31 §, 35 § och 61 § andra stycket samt 23 kap. 6 §.

1 den förut nämnda prop. 1970: 142 föreslås som nyss antytts bl. a., att
bestämmelserna om retentionsrätt i 8 kap. 26 § andra stycket och 12 kap.
61 § andra stycket förslaget till jordabalk slopas. 1 9 kap. 35 § jordabalksförslaget
har tagits upp bestämmelser, som knyter an till jordägarens retentionsrätt
vid arrende. Någon ändring i detta lagrum föreslås emellertid
inte i prop. 1970: 142. Frågan härom får las upp av utskottet i samband
med behandlingen av nämnda proposition. Med anledning av vad som anförts
behandlar utskottet i förevarande sammanhang inte heller de föreslagna
bestämmelserna i 9 kap. 35 § andra stycket.

Som har anförts inledningsvis har i prop. 1970: 145 lagts fram förslag till
bl. a. lag om införande av nya jordabalken. Enligt förslaget skall balken
träda i kraft den 1 januari 1972. Någon särskild bestämmelse om ikraftträdandet,
fogad till förevarande förslag, har inte ansetts påkallad. Med hänsyn
till 1864 års lag angående tiden för allmänna författningars trädande i
kraft bör enligt utskottets uppfattning till balken fogas en bestämmelse av
innehåll, att det skall ankomma på Kungl. Maj :t att med riksdagen förordna
om balkens ikraftträdande.

I motion II: 1464 av herr Lundberg yrkas, att riksdagen beslutar avslå
propositionen samt ”att i skrivelse till Kungl. Maj :t hemställa om en ny allsidig
och förutsättningslös utredning om hur och på vad sätt juristutbildningen
bör utformas för att motsvara de krav en demokrati måste ställa
på lagstiftning och lagtillämpning för att likhet inför lag och rätt skall gälla;
att utforma på vad sätt från kronan tagna mark- och naturvärden skail
kunna återföras till kronan, med beaktande av att allemansrättigheterna
icke inskränkes genom förstöring genom giftspridning eller på annat sätt;
samt att spekulation i tomt-, mark-, vatten- och naturvärden i lag förbjudes”.

Motionen innehåller till övervägande delen uttalanden i skilda samman -

191

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

hang från olika tider, och innehållet i motionen är svåröverskådligt. Motionären
synes mena att till stöd för sina yrkanden åberopa, att kronan, med
eller utan bistånd av statens tjänstemän, genom otillbörliga och olagliga
förfaranden avhänts stora jordområden.

Vad angår motionärens hemställan att riksdagen måtte besluta avslå propositionen
erinrar utskottet om att det inledningsvis uttalat sin tillfredsställelse
med förslaget. Utskottet vill understryka, att det är mycket svårt
att bedöma i vilken utsträckning det förekommit förvärv av det slag som
motionären åsyftar. Förvärven torde i flertalet fall ligga så långt tillbaka
i tiden att kronan inte med någon utsikt till framgång kan göra den rätt,
som möjligen kan föreligga, gällande. Förutom bevissvårigheter lär här reglerna
om hävd stå hindrande i vägen.

De yrkanden i övrigt som framställs i motionen torde falla utom ramen
för den föreslagna jordabalken.

Med hänsyn till vad som har anförts bör motionen avslås.

Särskilda frågor

Utskottet övergår härefter till att i kapitelföljd behandla frågor med anknytning
till de särskilda kapitlen i jordabalksförslaget. Därvid tas endast
de frågor upp som aktualiserats genom de i ämnet väckta motionerna eller
som utskottet eljest funnit anledning att särskilt yttra sig om.

Beträffande förslagets närmare innebörd i de delar som behandlas i detta
avsnitt hänvisar utskottet i första hand till den redogörelse som lämnats i
det föregående under rubriken Huvudinnehållet i förslaget. 1

1 KAP.

De frågor som har kommit upp i anslutning till detta kapitel är av mera
lagteknisk natur. Sålunda anförs i motion 11:1452 av herr Tobé, att det
bör finnas en hänvisning till bestämmelserna i 14 kap. 6 § FBL om rätt
för fastighetsbildningsmyndigheten att under vissa förutsättningar företa
jämkning av bl. a. gräns i vattenområde eller i vart fall till FBL. Vidare bör
enligt motionären 2 § innehålla uppgift om den lag — lagen om gräns mot
allmänt vattenområde — som avses med den allmänt hållna hänvisningen
i paragrafen.

Utskottet vitsordar i och för sig, att det ofta kan underlätta förståelsen
av lagbestämmelser, om hänvisningar görs till annan särskilt angiven lagstiftning.
I regel försöker man emellertid undvika hänvisningar, i vilka
andra lagar anges. En fördel med en mera allmänt hållen erinran om att
det i visst hänseende finns andra bestämmelser ligger däri, att man inte
behöver göra följdändringar, om den lag som åsyftas med hänvisningen
ändras. På grund av vad som anförts kan utskottet inte biträda motionärens
förslag om jämkad lydelse av 2 §. De bestämmelser som föreslås i ka -

192

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

pillet suppleras av reglerna i FBL om fastighetsbildning och fastighetsbestämning.
Någon hänvisning till denna reglering anser utskottet inte vara
påkallad. Det torde nämligen ligga i sakens natur, att det bakom de materiella
bestämmelserna i detta kapitel lika väl som när det gäller andra kapitel
i balken måste finnas förfaranderegler av olika slag. Erinran i 1 § första
stycket tredje punkten om att det finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning
bör inte ses som en hänvisning av det slag som det här har
varit tal om utan som ett förtydligande av den närmast föregående punkten
i paragrafen. Av erinran följer, att indelningen av den fasta egendomen i
fastigheter inte är något från början givet eller något oföränderligt. I överensstämmelse
med vad som sagts bör kapitlet inte uppta någon allmän hänvisning
vare sig till bestämmelserna i 14 kap. 6 § FBL om teknisk jämkning
av gräns, till de särskilda bestämmelserna i FBL om fastighetsbestämning
eller till FBL över huvud taget. På grund av vad som anförts anser sig utskottet
inte kunna biträda motionen II: 1452 i förevarande del.

I motion II: 1473 av herr Tobé yrkas, att de bestämmelser om gräns som
tillkommit genom överlåtelse av jord, vilka bestämmelser har tagits upp i
17 § förslaget till promulgationslag, förs över till förevarande kapitel i balken
för att där bilda ett nytt tredje stycke i 4 § eller att motsvarande ändring
görs i balken. Till stöd härför åberopar motionären bl. a., att det ej har
anförts några bärande skäl för att utesluta bestämmelserna från den nya
jordabalken.

I detta sammanhang anmärker utskottet, att fråga om överflyttning till
1 kap. jordabalken av bestämmelser som tagits upp i förslaget till promulgationslag
aktualiserats även genom motion I: 1266 av herr Skårman. Denna
motion har emellertid väckts med anledning av prop. 1970: 145 med förslag
till promulgationslag in. in. I motionen yrkas bl. a., att de förut nämnda bestämmelserna
om gräns som tillkommit genom överlåtelse av jord och bestämmelserna
om s. k. gränshävd, som har tagits upp i 18 § förslaget till
promulgationslag, flyttas över till 1 kap. jordabalken. Till stöd för yrkandet
anför motionären bl. a., att bestämmelserna inte kan sägas vara av egentlig
övergångsnatur.

Utskottet anser sig oförhindrat att i förevarande sammanhang behandla
även motion I: 1266 i nyss angiven del även om utskottets hemställan med
anledning av motionen måste anstå tills utskottet utlåter sig över prop.
1970: 145 jämte motioner.

Bestämmelserna om gräns som tillkommit genom överlåtelse av jord och
om gränshävd är som framhålls i motion I: 1266 inte av egentlig övergångsnatur,
dvs. de har en annan uppgift än att överbrygga övergången mellan
gammal och ny lagstiftning. När det gäller sådana regler, uppkommer frågan
om var de skall placeras: i den nya lagen eller bland övergångsbestämmelserna
till lagen. I detta avseende bygger jordabalksförslaget på den redaktionella
principen att bestämmelser som endast tar sikte på förhållanden

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 193

som inträffat före balkens ikraftträdande inte skall ingå i balken utan placeras
i promulgationslagen. De båda nu ifrågakomna bestämmelserna har
således med hänsyn till den valda systematiken sin plats i promulgationslagen.
Att bestämmelserna sannolikt kommer att tillämpas i inte obetydlig
omfattning utgör enligt utskottets mening inte tillräckligt skäl för att avsteg
skall få göras från den nyss angivna principen. Det torde inte behöva
befaras, att de tillämpande myndigheterna och andra som kommer att syssla
med frågor om den rätta sträckningen av fastighets gräns inte kommer att
uppmärksamma att det finns regler om fastighets gräns också utanför jordabalken.
I detta sammanhang vill utskottet slutligen framhålla, att lagrådet,
som förordat att bestämmelserna om gränshävd skulle tas in i balken,
torde ha utgått från att bestämmelserna om gräns som tillkommit genom
överlåtelse av jord skulle placeras i balken i enlighet med det remitterade
förslaget. Genom att de sist nämnda bestämmelserna har förts över
till förslaget till promulgationslag synes lagrådets uttalanden på denna
punkt numera sakna betydelse.

På grund av vad som har anförts kan utskottet inte biträda motionärernas
yrkande om placeringen av de ifrågakomna bestämmelserna. Motionen
I: 1268 bör, såvitt nu är i fråga, därför avslås liksom motionen II: 1473. 3 * * * 7

3 KAP.

Bestämmelserna i 2 § om rot eller gren som tränger in på fastighet från

område intill denna gäller enligt den föreslagna lydelsen omedelbart endast
ägarna till de angränsande fastigheterna. I motion II: 1452 anförs bl. a., att
en lösning borde ha angivits för det fall fastigheterna har upplåtits med
tomträtt.

I den mån sådana bestämmelser som tagits upp i 2 § över huvud skall
meddelas i balken —■ något som utskottet dock inte vill motsätta sig —
torde de få sin största praktiska betydelse i tätorter med villa- och egnahemsområden,
inom vilka fastigheterna som regel är små och ligger tätt.
Inom vissa områden förekommer tomträttsupplåtelser i stor utsträckning,
och man har anledning räkna med att sådana upplåtelser kommer att bli
vanligare. Det hade varit värdefullt, om bestämmelserna i förevarande paragraf
hade tagit direkt sikte också på det fallet, då båda de angränsande fastigheterna
eller en av dem upplåtits med tomträtt. Utskottet delar emellertid
departementschefens uppfattning, att frågan i vilken utsträckning ägaren
av en fastighet bär ansvaret för den som på en eller annan rättsgrund
förfogar över fastigheten inte lämpar sig för reglering i lag och att därför
frågan i vad mån 2 § kan tillämpas även i andra fall än som omedelbart
följer av paragrafens lydelse enligt förslaget får lösas i praxis. Enligt utskottets
mening synes det åtminstone i ett fall ligga nära till hands att ana 7

Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 saml. 3 avd. Nr SO

194 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

logivis tillämpa 2 §, nämligen när det är uppenbart alt tomträttshavaren
äger det träd eller den buske vars rötter eller grenar tränger in på den angränsande
fastigheten. Genom vad som har anförts anser utskottet motionen
i förevarande del ha blivit besvarad.

I motion II: 1452 yrkas vidare bl. a., att bestämmelserna i 3 § tredje stycket
om skyldighet för grannfastighets ägare att i vissa fall bekosta särskild
skyddsåtgärd får utgå. Enligt motionären bör lösningen av frågan överlämnas
åt rättstillämpningen. I motionen framförs också kritik mot det i förslaget
använda uttrycket ”vanligt källardjup”.

Vad beträffar yrkandet att 3 § tredje stycket bör utgå erinrar utskottet
om att regeln i paragrafens första stycke om grävarens skadeståndsansvar
vid underlåtenhet att vidta erforderlig skyddsåtgärd blir fullt ut tillämplig
också i det fallet, då grannfastighetens bristfälliga beskaffenhet medverkat
till skadan. I motsats till vad som f. n. anses gälla lämnar således den principiella
konstruktionen enligt förslaget av ansvarsfördelningen mellan grävare
och granne, när den senares fastighet är av bristfällig beskaffenhet,
inte något utrymme för jämkning eller bortfallande av det grannen tillkommande
skadeståndet. Enligt förslaget är grannens ansvar i nu åsyftade
fall begränsat till att grannen under vissa förutsättningar får svara för kostnaden
för de särskilda skyddsåtgärder som är påkallade med hänsyn till
anläggningens bristfällighet.

Mot den föreslagna konstruktionen av ansvarsfördelningen mellan grävare
och granne — som bygger på lagberedningens förslag och som i allmänhet
gillats av remissinstanserna — har utskottet inte något att erinra.
I regelsystemet utgör tredje stycket en hörnsten. Om, som motionären förordar,
tredje stycket får utgå, lär det inte finnas någon rättslig grund för att
i rättstillämpningen ålägga grannen något kostnadsansvar. Förhandenvaron
av de i tredje stycket upptagna bestämmelserna torde få till resultat, att
överenskommelser i förväg mellan grävaren och ägarna till de angränsande
fastigheterna främjas. Under hänvisning till vad som har anförts nu bör det
förevarande motionsyrkandet avslås.

Vad härefter angår den terminologiska frågan delar utskottet departementschefens
uppfattning, att svårigheterna inte torde vara alltför stora att
fastslå vad som utgör ”vanligt källardjup”. Utskottet erinrar också om de
uttalanden som görs i propositionen angående bestämningen i det enskilda
fallet av vad som skall anses utgöra vanligt källardjup. Enligt utskottets
mening är det använda uttrycket ägnat att klart avgränsa de situationer,
där grannen enligt de regler för vilka nyss har redogjorts skall bära kostnaderna
för de särskilda skyddsåtgärder som finnes påkallade.

Utskottet vill i detta sammanhang något beröra frågan om ordningen för
utkrävandet av grannens kostnadsansvar enligt 3 § tredje stycket. Även om
grannen — i det fall det är ostridigt att särskilda skyddsåtgärder måste
vidtas_ skulle vägra att bekosta dessa åtgärder, får grävaren inte under -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 195

låla att vidta dem. Förslaget bygger som nämnts på den grundsatsen att
grävaren alltid är skadeståndsskyldig, om han bl. a. underlåtit att vidta erforderlig
skyddsåtgärd. I det nu åsyftade fallet har därför grävaren att vidta
skyddsåtgärden och förskottera kostnaderna för den och sedan vid domstol
yrka förpliktande för grannen att utge ersättning för kostnaderna.

I anslutning till 3 § vill utskottet ytterligare anmärka följande. Enligt
ordalagen äger tredje stycket tillämpning endast när den bristfälliga anläggningen
”hör till” den angränsande marken, dvs. utgör tillbehör till fastigheten.
Paragrafen har således samma begränsade tillämpningsområde som
2 §. Frågan i vad mån reglerna om fördelningen av kostnadsansvaret äger
tillämpning, när en byggnad inte tillhör fastighetsägaren utan ägs av t. ex.
en tomträttshavare eller annan nyttjanderättshavare, får i överensstämmelse
med vad utskottet anfört vid 2 § lösas i praxis.

Utskottet vill understryka vad som uttalas i propositionen angående innebörden
av det i 3 § använda uttrycket ”angränsande mark”, nämligen att
grävningsreglerna inte bör ha någon lokalt begränsad räckvidd utan att bestämmande
för det lokala giltighetsområdet i stället blir, hur långt verkningarna
sträcker sig av den åtgärd som det i det enskilda fallet är fråga
om. Uttrycket ”angränsande mark” torde användas i vanligt språkbruk för
att beteckna fastigheter eller markområden som ligger intill varandra. När
nu avsikten är att grävningsbestämmelserna skall ha det vidsträckta tillIämpningsområde
som anges i propositionen ter det sig mindre lämpligt att
i lagtexten använda uttrycket. Med hänsyn till departementschefens uttalanden
i propositionen om innebörden av begreppet synes risken för missförstånd
på denna punkt dock vara utesluten. Utskottet anser sig därför
inte böra motsätta sig förslaget i denna del.

I 7 § har tagits upp bestämmelser om byggnad eller annan anläggning,
som uppförts över fastighets gräns. Bestämmelserna har förts över från 39 §
första stycket 1 byggnadslagen (1947:385) utan annan saklig ändring än
att reglerna har gjorts tillämpliga också beträffande område som inte är
tomtindelat. I anslutning härtill anmärker utskottet, att 39 § byggnadslagen
föreslås ändrad genom prop. 1970: 144 med förslag till lag om införande
av fastighetsbildningslagen m. in. Ändringsförslaget innebär en anpassning
av bestämmelserna till jordabalksförslaget. 4

4 KAP.

Av ålder har fastighetsköpet i svensk rätt varit kringgärdat av särskilda
formföreskrifter. Enligt den ännu gällande bestämmelsen i 1 kap. 2 § jordabalken
i 1734 års lag skall köp av fast egendom ske skriftligen och med två
vittnen. Av propositionen framgår, hur formkraven under senare tid så
småningom luckrats upp i praxis. Jordabalksförslaget innebär i fråga om
formkravet vid fastighetsöverlåtelse bl. a., att vittneskravet har uppgivits.

196 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

I motion I: 1258 av herr Skärman yrkas, att kravet på bevisning av säljarens
underskrift skall behållas i den nya jordabalken. Som skäl härför
anförs bl. a., att den nuvarande formföreskriften om två samtidigt närvarande
köpevittnen vunnit hävd. I de likalydande motionerna I: 1255 av
herr Alexanderson m. fl. och II: 1474 av herr Wiklund i Stockholm och
fru Anér anförs, att det är olämpligt att den rekommendation om vittnesbevisning
som fanns i det remitterade förslaget tagits bort. Enligt motionärerna
kan det t. o. in. sättas i fråga, om det nuvarande kravet på bevittnande
bör slopas.

För förslaget att slopa kravet på bevittning av säljarens namnunderskrift
har enligt utskottets mening anförts goda skäl, och utskottet biträder förslaget
i denna del. Den föreslagna ändringen behöver inte leda till att det
framdeles blir mindre vanligt än nu att använda köpevittnen. De nackdelar
som i lagfartssammanhang är förenade med att säljarens namnunderskrift
inte blir bevittnad torde utgöra tillräckligt skäl för köparen att se till att
bevittning sker. I detta sammanhang erinrar utskottet om att förslaget innehåller
den skärpningen av formkravet att även köparen skall skriva under
köpehandlingen. Detta formkrav kan antas medföra, att parterna, där så
är möjligt, träffas för att underteckna köpehandlingen gemensamt. Köparen
har då möjlighet att ordna så att namnteckningarna blir bevittnade.
Framhållas bör dock, att den sistnämnda formföreskriften inte innebär
något krav på att köpehandlingen undertecknas samtidigt av säljaren och
köparen. Värdet av förslaget att slopa vittneskravet anser utskottet ligga
däri, att man i framtiden undviker rättegångar där en säljare, som efter
köpeslutet ångrat sig, ser en möjlighet att komma från avtalet på grund
av att vittneskravet i något hänseende inte är uppfyllt. Under hänvisning till
vad som har anförts kan utskottet inte biträda motionen I: 1258.

I det till lagrådet remitterade förslaget fanns som påpekas i motionerna
1:1255 och II: 1474 en bestämmelse, innehållande en rekommendation om
bevittning och en erinran om bestämmelserna i 20 kap. om verkan av att
säljarens underskrift inte är bevittnad, när lagfart söks. På föranledande
av lagrådet har denna bestämmelse fått utgå. Också utskottet delar lagrådets
uppfattning, att tillräckliga skäl saknas att ta upp en sådan rekommendation
och erinran i samband med att grundläggande föreskrifter meddelas
rörande formkravet vid köp. Utskottet utgår emellertid från att man i informationen
om den nya jordabalken framhåller betydelsen av att bevittning
sker.

I detta sammanhang vill utskottet anmärka följande. För köpets giltighet
krävs det — men är också tillräckligt — att en enda köpehandling upprättas
som uppfyller formkravet. Upprättar parterna mer än en köpehandling
rörande samma förvärv, skall enligt 2 § formkravet gälla också den eller de
ytterligare handlingarna. Bestämmelserna får betydelse vid det vanliga förfarandet,
då särskilt köpebrev utfärdas efter köpekontraktets upprättande.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 197

Bruket av dubbla köpehandlingar aktualiserar en fråga, som knyter an till
bestämmelserna i 7 § om arealförvärv. För giltigheten av ett sådant förvärv
är bl. a. sambandet mellan fånget och ansökningen om avstyckning avgörande.
Frågan blir då från vilken tidpunkt ansökan om avstyckning skall
räknas: från dagen för upprättandet av den första eller den sista köpehandlingen.
När dubbla, formellt oangripliga köpehandlingar i förin av köpekontrakt
och köpebrev har använts, bör enligt utskottets uppfattning den
i 7 § angivna sexmånadersfristen räknas från köpebrevets dag, om i köpekontraktet
tagits in en bestämmelse av innehåll, att köpets fullbordan är
beroende av ett framtida faktum, t. ex. att köpebrev senare utfärdas. Skulle
å andra sidan köpekontraktet inte innehålla en sådan bestämmelse torde
tidsfristen böra räknas från köpekontraktets dag. Om enligt lag eller annan
författning särskilt medgivande fordras, t. ex. av äkta make eller myndighet,
och medgivandet föreligger först efter köpet torde enligt utskottets mening
fristen inte böra i något fall räknas från dagen för medgivandet. Detta förhållande
kan göra nödvändigt att ansöka om avstyckning, innan det är
alldeles klart att köpet verkligen blir av, dvs. innan medgivandet föreligger.

I de likalydande motionerna I: 1255 och II: 1474 anförs vidare bl. a., att
det är olämpligt att formkravet beträffande säljarens utfästelser om fastighetens
beskaffenhet har slopats.

1 det remitterade förslaget hade kravet på skriftlig form behållits i fråga
om sådana utfästelser. I överensstämmelse med vad lagrådet förordat har
detta formkrav slopats. Detta har i sin tur fört med sig, att säljarens ansvar
för bristfälligheter har utvidgats till att omfatta även omständigheter, som
inte kan anses innefatta utfästelser. Utskottet är väl medvetet om att den
lösning som har valts inte går helt fri från invändningar. Så t. ex. kan, som
framhålls i propositionen, uppgivandet av formkravet i fråga om utfästelser
vålla vissa svårigheter i rättstillämpningen liksom den antydda utvidgningen
av säljarens ansvar för fel kan ge upphov till osäkerhet om avtalets innehåll
med åtföljande risk för tvister. Enligt utskottets mening får den föreslagna
regleringen emellertid anses innebära en lämplig avvägning av de
intressen som här kan länkas stå mot varandra. Man har måhända att räkna
med att den föreslagna ordningen är bättre ägnad än den nuvarande att
driva fram koncentrerade och sakliga förhandlingar mellan säljare och köpare.
Vetskapen om att även muntliga utfästelser är bindande måste nämligen
antas göra säljaren försiktig med vad han yttrar om fastighetens beskaffenhet.
På grund av vad som har anförts biträder utskottet propositionen
på denna punkt.

Enligt 1 § skall köpehandlingen förutom annat upptaga köpeskillingen.
I anslutning till denna bestämmelse har departementschefen anfört bl. a.,
atl starka skäl enligt hans mening talar för att man bör upprätthålla formkravet
med stränghet, när det gäller avtalets typklausuler, däribland uppgiften
om köpeskillingens storlek. Om denna uppgift är oriktig och har

198

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

lämnats för skens skull, bör enligt departementschefens mening köpet på
talan av part kunna förklaras ogiltigt. I de likalydande motionerna I: 1255
och II: 1474 anförs, att departementschefens tolkning är alltför fiskalisk
och att bestämmelsen med denna tolkning kan medföra otillfredsställande
resultat bl. a. i det att den öppnar möjlighet för avtalspart att öva utpressning
mot den andra parten.

Bakgrunden till departementschefens uttalande är följande. När det galler
uppgift om köpeskillingen har man i praxis godtagit sidoöverenskommelse
om annan köpeskilling än den som angivits i köpehandlingen. Köpet har alltså
fått gälla trots att formkravet inte kan anses vara uppfyllt. Vare sig den
verkliga köpeskillingen är högre eller lägre än som angivits i köpehandlingen
torde avsikten i regel vara att i något avseende vilseleda tredje man eller
myndighet.

Utskottet delar departementschefens uttalande om att man bör upprätthålla
formkravet med stränghet i fråga om de typklausuler som anges i 1 §.
En annan sak är, att det kan sättas i fråga, huruvida uppgiften om köpeskillingens
storlek bör vara en sådan typklausul.

Utskottet vill starkt understryka vikten av att riktig köpeskilling uppges
i köpehandlingen. Som har anförts förut torde oriktig uppgift om köpeskillingen
oftast lämnas i vilseledande syfte. Den utveckling som har ägt rum
i praxis är inte tillfredsställande. En brytning med hittillsvarande rättspraxis
måste komma till stånd. Även om utskottet finner, att farhågorna
för att en avtalspart skall kunna öva påtryckningar mot den andra avtalsparten
är överdrivna, anser utskottet, att den antydda konsekvensen — som
i och för sig inte är tilltalande — måste godtas med hänsyn till de fördelar
som förslaget på denna punkt medför i andra hänseenden. Under hänvisning
till vad som anförts biträder utskottet förslaget, att uppgiften om köpeskillingen
skall utgöra en typklausul i den mening som sagts förut. I sammanhanget
erinras om att kravet på att köpeskillingen skall anges inte är
avsett att sträcka sig längre än att det är tillräckligt, om i köpehandlingen
redovisas grunderna för hur köpeskillingen skall beräknas, t. ex. genom att
visst pris per kvadratmeter anges för ett till läge och gränser bestämt område.

Med hänsyn till att förslaget i förevarande del innebär en betydande
skärpning i förhållande till vad som anses gälla nu vill utskottet framhålla
vikten av att allmänheten informeras om verkan enligt den nya jordabalken
av att oriktig uppgift lämnas om köpeskillingen i köpehandlingen.

I anslutning till vad som anförts i det närmast föregående vill utskottet
anmärka följande. Om inte minimikraven enligt 1 § är helt uppfyllda,
föreligger inte något giltigt köp. Enligt utskottets uppfattning torde det ankomma
på de tillämpande myndigheterna att ex officio beakta, att föreskrifterna
i 1 § är uppfyllda i varje särskilt fall. Det sagda gäller oavsett om
bristen består exempelvis i att köpehandlingen inte innehåller säljarens

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

199

överlåtelseförklaring eller i att köpehandlingen innehåller oriktig uppgift
om köpeskillingen. Om en avstyckning har grundat sig på en köpehandling,
som senare visar sig strida mot formkravet i sist angivna hänseende, torde,
i linje med vad som uttalas i propositionen, part kunna åberopa denna
omständighet för att få köpet förklarat ogiltigt. En sådan ogiltigförklaring
medför dock inte, att beslutet om avstyckning också förlorar sin giltighet.
I sådana fall, då den avstyckade ägovidden utgör en helt ny och för sig bestående
fastighet, förblir ägaren av stamfastigheten, dvs. överlåtaren av
det genom avstyckningen utbrutna området, ägare också av styckningslotten.
Motsvarande torde gälla även i det fall avstyckningen har skett för
sammanläggning med en bestående fastighet. I detta fall kommer det således
att finnas olika ägare till två, till läge och gränser bestämda områden
av en och samma fastighet, nämligen stamfastighetens ägare och ägaren
av den fastighet med vilken sammanläggningen skedde. Det angivna resultatet
av formkravet är inte en isolerad företeelse. Också andra ogiltighetsanledningar,
exempelvis sådana som behandlas i 3 kap. avtalslagen, kan medföra,
att en fastighetsöverlåtelse är ogiltig. Bristande överensstämmelse
mellan den civilrättsliga äganderätten och fastighetsindelningen kan uppkomma
även i fall, där fastighetsindelningen grundar sig på andra typer
av fastighetsbildning än avstyckning. Det nu behandlade spörsmålet i anslutning
till formföreskrifterna i 4 kap. får således ses som en del av ett
större problemkomplex. Till vad som anförts skall dock fogas den anmärkningen,
att den förut angivna verkan av att en överlåtelse träffas av en ogiltighetsanledning
inte inträder i vissa lägen på grund av reglerna i 18 kap. i
jordabalksförslaget om godtrosförvärv.

I de likalydande motionerna I: 1255 och II: 1474 behandlas slutligen den
föreslagna regleringen i 15—19 §§ om verkan av säljarens kontraktsbrott
i vissa fall samt frågor rörande verkan av vissa slags avtal och utfästelser.
Bl. a. anförs, att 18 § i olika avseenden inte kan ges den innebörd som
följer av dess lydelse. Motionärerna har inte närmare utvecklat denna synpunkt.
De torde närmast avse uttalanden som görs i propositionen av innehåll,
att huvudregeln vid tillämpningen av bestämmelsen bör vara att myndighetens
beslut skall ta sikte på den fastighet som är i fråga och att man
inte bör sträcka sig för långt, när det gäller ett mera generellt förbud av
myndighet, samt att beslutet regelmässigt skall ha tillkommit före köpet.
Så till vida har motionärerna rätt att de nämnda förutsättningarna inte
framgår av den föreslagna lydelsen, men utskottet vill för sin del förorda
den mera allmänt hållna avfattning som paragrafen givits i förslaget. Enligt
utskottets uppfattning bör det överlämnas åt rättstillämpningen att bestämma
tillämpningsområdet för bestämmelserna.

I motionerna anförs vidare, att ställning inte har tagits i jordabalksförslaget
till de i praktiken vanligt förekommande frågorna om bundenheten
och verkningarna av föravtal, utfästelser att sälja eller köpa fastighet, hand -

200 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

penningutfästelser och vitesförpliktelser. Motionärerna framhåller också,
att den viktiga frågan om köparens undersökningsplikt har lämnats oreglerad
trots att frågan är av avgörande betydelse för räckvidden av 19 §.

Vad först angår omfattningen av köparens undersökningsplikt har departementschefen
uttalat, att någon generell regel härom knappast kan
uppställas utan att spörsmålet i stället får bedömas från fall till fall. Utskottet
biträder denna mening.

När det sedan gäller frågan om verkningarna av vissa av motionärerna
angivna avtal och utfästelser vill utskottet till en början framhålla, att
förslaget åtminstone på en punkt innehåller regler, nämligen om verkan
av utfästelse att framdeles sälja fast egendom. Utskottet syftar på bestämmelserna
i 4 § om villkor vid köp. Beträffande verkan av de åtaganden av
annat slag som motionärerna nämner erinrar utskottet om att det inte heller
i gällande rätt finns några bestämmelser härom. Liksom nu torde efter
balkens ikraftträdande sådana frågor få lösas med tillämpning av allmänna
rättsgrundsatser.

Under hänvisning till vad som sålunda och i övrigt anförts i det föregående
i anslutning till motionerna I: 1255 och II: 1474 finner utskottet, att
nämnda motioner bör avslås.

I motionen II: 1452 berörs bl. a. bestämmelserna i 7 § om arealförvärv.
Motionären anför, att bestämmelserna inte synes vara helt förenliga med
föreskrifterna i 10 kap. 8 § FBL om rätt för sakägarna att träffa överenskommelse
utöver grundhandlingen. Därvid åberopas, att departementschefen
i den föreliggande propositionen har starkt betonat, att det skall föreligga
identitet mellan köpeavtal och avstyckning.

Utskottet vill till en början erinra om att de ifrågakomna bestämmelserna
gjorts till föremål för särskild lagstiftning genom 1 § lagen med vissa bestämmelser
om förvärv av område och att således propositionen i denna del
stämmer överens med vad som redan gäller.

Bestämmelserna i 7 § och i 10 kap. 8 § FBL fyller olika funktioner. De
förra anger under vilka förutsättningar ett avtal om överlåtelse av ett till
läge och gränser bestämt område av en fastighet är civilrättsligt giltigt,
medan de senare utgör handlingsmönster för fastighetsbildningsmyndigheten.
Bestämmelserna i FBL om rätt för sakägarna att vid avstyckningsförrättning
träffa överenskommelse öppnar möjlighet för fastighetsbildningsmyndigheten
att under vissa förutsättningar meddela tillstånd till en avstyckning,
som inte i alla detaljer stämmer överens med vad som angivits
i grundhandlingen. Att en sådan överenskommelse — som närmast innebär
att förtydligande av grundhandlingen — blir civilrättsligt giltig, om den
beaktats vid förrättningen, följer av 4 kap. 7 § jordabalksförslaget. Förenklat
uttryckt synes man ha fog för att, vid tillämpningen av nämnda
lagrum, se ”köpet” som en kombination av grundhandlingen och den
skriftliga överenskommelse som träffats vid förrättningen. Det sagda gäl -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

201

ler givetvis under förutsättning att kravet i 7 § på samband mellan fång
och ansökan är uppfyllt.

Med den innebörd som sålunda enligt utskottets uppfattning måste ges
åt de ifrågavarande bestämmelserna anser utskottet det inte råda någon
bristande överensstämmelse mellan 4 kap. 7 § jordabalksförslaget och 10
kap. 8 § FBL.

Utskottet erinrar om att det i det föregående uttalat sig om tillämpningen
av bestämmelserna i 7 § om arealförvärv bl. a. i sådana fall, då flera
köpehandlingar har upprättats.

6 KAP.

1 fråga om panträtten innefattar jordabalksförslaget en principiellt betydelsefull
nykonstruktion. Medan i gällande rätt fordringen är det primära
och panträtten — frånsett vissa undantagsfall — uppkommer genom att
fordringen intecknas, innebär förslaget, att ett visst belopp av fastighetens
värde först bryts ut genom att inteckning beviljas och knyts till en särskild
handling, pantbrevet, varefter panträtt upplåts genom att pantbrevet lämnas
som säkerhet för fordran.

Enligt utskottets mening innefattar den principiella uppläggning som
panträttsinstitutet givits i förslaget otvivelaktigt åtskilliga fördelar framför
den nuvarande ordningen. Så långt som det föreliggande förslaget kan överblickas
med hänsyn till att förslaget till ny lagstiftning på fastighetsexekutionens
område inte fått sin definitiva utformning, vill utskottet ge sin anslutning
till de principer på vilka förslaget i denna del grundar sig.

Enligt förslaget omfattar borgenärernas rätt till betalning ur den intecknade
fastigheten det i pantbrevet angivna beloppet jämte visst tillägg till
det. Frågan om storleken av tillägget berörs i de likalydande motionerna
I: 1257 av herr Thorsten Larsson och herr Olle Eriksson och II: 1469 av herr
Grebäck. I motionerna erinras om att de föreslagna räntesatserna tillkommit
vid en tidpunkt, då de kunde anses någorlunda representativa för den allmänna
kostnads- och räntenivån i riket. Med hänsyn till de förändringar
som ägt rum därefter anser motionärerna det vara nödvändigt, att räntesatserna
sätts högre än enligt förslaget och bestäms till förslagsvis 20 resp.
högst tio procent.

När det gäller frågan om storleken av det egentliga tillägget bör det till
en början observeras, att en borgenär i ett högränteläge kan säkerställa
sig genom att antingen tillgripa exekutiva åtgärder vid betalningsförsummelse
i ett tidigare skede än som f. n. är brukligt eller genom att kräva att
få ett pantbrev på högre belopp än som motsvarar hans kapitalfordran.
Av skillnaden mellan pantbrevets belopp och fordringens kapitalbelopp kan
borgenären få betalt ur fastigheten för den del av den honom tillkommande
dröjsmålsräntan som inte ryms inom tillägget. Genom en sådan under -

202 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

belåning kan borgenären även säkerställa sitt anspråk på utmätningsränta.
Dessa utvägar har antytts av motionärerna. Utskottet är medvetet om att
ingendera lösningen är helt invändningsfri. Att vidta utmätningsåtgärder
i ett tidigt skede kan te sig alltför strängt mot gäldenären och också ibland
vara olägligt för borgenären. En underbelåning av pantbrev är ägnad att
skapa friktioner vid kreditgivningen och kan dessutom sägas, i allt fall om
det blir vanligt förekommande under lång tid, stå i strid med förslagets
grundprinciper.

Emellertid kan det antagas, att jordabalken kommer att bestå under en
längre tid. Härunder kommer med all sannolikhet kostnads- och räntenivån
att variera. Det är inte givet, att de nu ifrågakomna räntesatserna
skall bestämmas efter den räntenivå som gäller eller kan antagas komma att
gälla vid den tidpunkt, när lagstiftningen avses träda i kraft. Har räntesatserna
bestämts under hänsynstagande till ett rådande högränteläge och
sjunker sedan räntenivån, blir följden att fastigheternas kreditvärde blir
dåligt utnyttjat genom att det utrymme av deras ekonomiska värde som
tas i anspråk för tillägget blir för stort. Skulle å andra sidan räntesatserna
sättas för låga, torde följden bli att borgenärerna konsekvent måste säkerställa
sig på något av de sätt som antytts i det föregående. Ett sådant resultat
är inte tillfredsställande. I stället gäller det att söka finna räntesatser,
som ligger någonstans mitt emellan de alltför låga och de alltför höga.

Enligt utskottets mening får de räntenivåer som valts i departementsförslaget
anses vara lämpliga mot bakgrund av vad som har anförts. Långivarna
får vid sin kreditgivning pröva frågan om säkerheten från tid till annan
och i tider med hög ränta handla i enlighet med de riktlinjer som angivits
i det föregående. Ett tidigarelagt utmätningsförfarande eller en underbelåning
får då ses som en konsekvens bland många andra av att ränte- och
kostnadsnivån vid ett visst tillfälle är hög.

Utskottet vill härutöver erinra om att många andra borgenärer än de
långivare som har säkerhet i fast egendom kan möta motsvarande problem
i ett högränteläge. Enligt 9 kap. 10 § handelsbalken skall dröjsmålsränta
utgå för lån, för vilket det finns bestämd förfallodag, med sex procent om
året. Även om det finns viktiga undantag från denna regel, exempelvis 3 §
skuldebrevslagen, medför den att en borgenär i åtskilliga fall får nöja sig
med en dröjsmålsränta vid utebliven betalning som i ett högränteläge
väsentligen understiger bankernas inlåningsränta. Det finns därför fog för
att, som gjorts i förslaget, knyta utmätningsräntan till den räntefot som anges
i 9 kap. 10 § handelsbalken. Skulle det framdeles visa sig att den för utmätningsräntan
valda räntefoten är för låg, bör enligt utskottets mening
frågan om storleken av nämnda ränta och den lagstadgade dröj smålsräntan
prövas i ett sammanhang. På grund av vad som anförts kan utskottet inte
biträda det yrkande om högre räntesatser som framförs i motionerna.

I samma motioner, I: 1257 och II: 1469, berörs också frågan om andra -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

203

handspanthavarens ställning enligt det föreliggande förslaget. Enligt detta
skall andrahandspanthavaren få ta i anspråk vad som återstår av pantbrevet,
sedan den förste panthavarens fordran till både kapital och ränta
m. m. täckts, varvid pantbrevets belopp i första hand skall användas. Förslaget
innebär således, att andrahandspanthavaren kan komma i åtnjutande
av panten endast i den mån pantbrevets belopp överskjuter den förste panthavarens
hela fordran. Till den förres förfogande står det överskjutande
beloppet jämte tillägg, beräknat på den del av hans kapitalfordran som
ryms inom nämnda belopp.

I denna del kritiseras förslaget starkt av motionärerna. Dessa anser, att
den föreslagna ordningen innebär en betydande försämring i jämförelse med
vad som f. n. anses gälla. Enligt motionärernas mening skulle denna brist
i förslaget som hänger samman med andrahandspanthavarens ställning kunna
botas genom en regel av innehåll, att endast den borgenär som har
sämsta rätt i det pantbrev som ligger som säkerhet för flera borgenärers
fordran skall få ta ut ränta m. m. ur pantbrevets kapitalbelopp.

Utskottet vill till en början erinra om att en andrahandspanthavares rätt
inte är så tryggad enligt gällande rätt som innehållet i motionerna möjligen
kan ge intryck av. Beträffande denna fråga hänvisar utskottet till
den redogörelse för gällande rätt som lämnas i prop. del B s. 264—266.

Den lösning av frågan som motionärerna förordar innebär för det fallet
att ett och samma pantbrev lämnats som säkerhet för olika borgenärers
fordringar en återgång till den s. k. skiktprincipen, som lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag innehåller. Skiktprincipen kan sägas gå
ut på att borgenären för sin kapitalfordran skall vara hänvisad till inteckningens
kapitaldel och för räntefordran till räntedelen eller vad som i jordabalksförslaget
benämns tillägget. Regeln att ränta inte skulle få tas ut
ur inteckningens kapitaldel utsattes vid remissbehandlingen för stark kritik
från en i det närmaste enhällig remissopinion. För det första gjordes gällande,
att skiktuppdelningen — i förening med förslagens bestämmelser
om utbrytning av ägarhypotek — i alltför hög grad gynnade fastighetsägaren.
För det andra åberopades, att bestämmelserna i praktiken skulle bli
i huvudsak verkningslösa, eftersom i vart fall kreditinstituten skulle kräva
att föreliggande eller uppkommande överskottsbelopp på inteckningshandlingen
skulle pantförskrivas för räntefordran enligt omslagsreversen. Slutligen
har skiktprincipen kritiserats utifrån en mera teoretisk synpunkt. Till
grund för den i utredningsförslagen förordade principen torde nämligen,
har det ansetts, ha legat den uppfattningen, att inteckningens kapitalbelopp
endast skall svara för kapitalfordran och att det krävs en särskild förklaring
från fastighetsägarens sida för att kapitalbeloppet skall anses utgöra
säkerhet också för ränta. Det har satts i fråga, om man inte därigenom
frånkänner pantsättningen den innebörd åtgärden bör äga enligt en naturlig
tolkning.

204 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Jordabalksförslaget torde, såvitt nu är i fråga, bygga på tanken att det
inte skall kunna uppstå förhållandevis små ägarhypotek som var för sig
kan bli föremål för förfoganden från fastighetsägarens sida. En lösning
efter de linjer som motionärerna drar upp synes innebära en betänklig försämring
av den förste panthavarens rätt, om denne inte fått överskottsbeloppet
pantförskrivet till sig för räntefordran enligt omslagsreversen. I det fall
som angivits nu skulle fastighetsägaren efter verkställd amortering kunna
använda den frigjorda delen av pantbrevets belopp för en pantsättning i
andra hand. En sådan åtgärd skulle den förste panthavaren inte kunna förhindra.
I den sålunda uppkomna situationen skulle andrahandspanthavaren
kunna tvinga fram en försäljning av fastigheten, även om försäljningen
skulle vara till nackdel för den förste panthavaren, vars ekonomiska intressen
i fastigheten kanske är betydligt större än andrahandspanthavarens.
Den nu angivna följden av motionärernas förslag ter sig än mer stötande,
om den förste panthavaren för att trygga sin rätt i ett högränteläge krävt
ett pantbrev på högre belopp än kapitalfordran.

Enligt utskottets mening synes den kritik som framförts mot skiktprincipen
vara befogad. Kritiken träffar också motionärernas förslag, låt vara
att detta innebär att skiktprincipen begränsas till vissa särskilda situationer.

Som påvisats i det föregående innebär skiktprincipen, utformad på sätt
som motionärerna föreslår, en allvarlig risk för rättsförlust för den förste
panthavaren, om han inte har skaffat sig panträtt i ägarhypotek för sin
fordran på ränta m. m. Utskottet anser, att alldeles särskild hänsyn bör tas
till den förste panthavarens intressen. Det kan således inte komma i fråga
att införa en ordning som kan leda till att dessa träds för nära. En sådan
ordning skulle omedelbart få en menlig inverkan på fastighetskrediten.

Det skall emellertid inte bestridas, att det i den seriösa lånemarknaden
ofta förekommer pantsättning i andra hand av inteckningshandlingar. Som
motionärerna framhåller är det sålunda inte ovanligt, att ett lån delas upp
på exempelvis två kreditinrättningar, av vilka den ena får panträtt i andra
hand. Som antytts i det föregående har emellertid andrahandspanthavaren
inte heller enligt gällande rätt full säkerhet i fastigheten för sin
fordran. För att han skall ha det krävs antingen att han träffat överenskommelse
med den förste panthavaren om att dennes räntefordran inte får
växa över ett visst belopp eller att han kan förlita sig på att så ej sker. Även
verkningarna av den föreslagna ordningen torde kunna elimineras genom
överenskommelser mellan den förste panthavaren och andrahandspanthavaren.
Överenskommelsen kan exempelvis ges det innehållet, att den förste
panthavaren skall överta andrahandspanthavarens fordran, om det blir
aktuellt att vidta exekutiva åtgärder mot fastighetsägaren. Vidare kan långivarna
i samförstånd medverka till att det ursprungliga pantbrevet delas
upp i flera, av vilka det ena svarar mot den förste panthavarens kapital -

205

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

fordran och det andra mot andrahandspanthavarens kapitalfordran. I jämförelse
med det tillägg som enligt förslaget är knutet till pantbrevets belopp
ter sig kostnaden för ett sådant utbyte måttlig. Det besvär som möjligen
är förenat med att vidta en sådan inteckningsåtgärd torde enligt utskottets
mening väl uppvägas av de fördelar som förslaget innebär, sett från den
förste panthavarens synpunkt.

Till stor del torde frågan om andrahandspanthavarens ställning gälla inteckningar
som sökts eller beviljats före balk ens ikraftträdande. Man har
nämligen att räkna med att fastighetsägarna därefter i stor utsträckning
kommer att i syfte att framdeles kunna utnyttja fastighetens hela kreditvärde
ansöka om flera pantbrev i stället för ett, när de vill belåna sin fasta
egendom. När fastighetsägaren sedan verkställt avbetalningar i sådan utsträckning
att hans kapitalfordran minskat med ett belopp motsvarande
ett av de pantbrev han ursprungligen lämnat över till långivaren, kan han
få tillbaka det pantbrevet och använda det på nytt som säkerhet för ett
lån hos en annan borgenär. 1 sammanhanget erinrar utskottet om den regel
som tagits upp i 3 § andra stycket och som innehåller, att en panthavare
som för ett och samma lån fått flera pantbrev överlämnade som säkerhet
vid fördelning av medel ur fastigheten skall anses som innehavare av ett
pantbrev på det sammanlagda beloppet under vissa närmare angivna förutsättningar,
från vilka kan bortses nu.

Utskottet erinrar slutligen om att de föreslagna bestämmelserna om tilllägg
visserligen är avsedda att omedelbart vinna tillämpning på redan förefintliga
inteckningshandlingar men att det enligt förslaget till balkens promulgationslag
skall stå fastighetsägare och borgenärer fritt att under en
övergångstid om fem år få de nuvarande bestämmelserna om ränta tillämpade
vid medelsfördelning (jfr 26 § förslaget till promulgationslag).

På grund av vad som har anförts anser sig utskottet inte kunna biträda
motionärernas förslag i förevarande del. 8

8 KAP.

I motion I: 1253 av herr Hjorth berörs bestämmelserna i 7 § om dag för
tillträde och avträde av arrendeställe. Enligt motionären synes lördag numera
kunna jämföras med söndag eller annan allmän helgdag, och det
kan därför sättas i fråga, om inte inträffandet av till- eller frånträde på en
lördag bör medföra att tillträdet resp. frånträdet i stället får ske nästa vardag.

Liknande synpunkter har en av lagrådets ledamöter framfört. Vid anmälan
av propositionen fann departementschefen inte skäl att biträda detta
förslag. Inte heller utskottet finner anledning föreslå någon regel om uppskov
med tillträde eller avträde av arrendeställe, om tillträdet eller avträdet
enligt lag eller avtal skall ske på en lördag.

206

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

9 KAP.

Det föreliggande jordabalksförslaget utgår från att upplåtelser av jordbruksarrende
som görs av kommun bör följa samma regler som gäller för
övriga jordbruksarrenden. Från denna princip har avsteg gjorts i det att
minimitiden, när upplåtelsen omfattar bostad åt arrendatorn, föreslås utgöra
ett år i stället för — som i andra fall än när kommun är jordägare —
fem år.

I de likalydande motionerna I: 1256 av herr Thorsten Larsson och herr
Olle Eriksson och II: 1470 av herr Grebäck in. fl. samt i de likalydande motionerna
I: 1259 av herr Svenungsson och II: 1468 av herr Eliasson i Moholm
kritiseras de föreslagna bestämmelserna om minimitid vid kommunala
arrenden. Enligt motionärerna finns det inte någon saklig grund för
att medge kommunerna någon fördel framför andra jordägare. Motionärerna
anser, att det med den föreslagna regleringen kan befaras att kommunerna
enbart av bekvämlighetsskäl kommer att teckna ettåriga avtal.

Mot den principiella lösning som jordabalksförslaget innebär i fråga om
de kommunala arrendeupplåtelserna har utskottet inte någon erinran. Den
fråga som aktualiserats genom motionerna gäller närmast, huruvida det
föreslagna undantaget från bestämmelserna om minimitid vid kommunala
arrenden som omfattar arrendatorns bostad bör begränsas till att avse endast
fall, då arrendestället till större delen är beläget inom fastställd plan.

Till en början vill utskottet erinra om att bestämmelser om ettårig minimitid
vid kommunala arrendeupplåtelser finns i gällande rätt, nämligen
i den s. k. kommunala arrendelagen. På denna punkt innebär lagen eu avvikelse
från de sociala arrendebestämmelserna, som i princip gjorts tillämpliga
på kommunala arrendeupplåtelser och som föreskriver en femårig minimitid.
Såvitt utskottet har sig bekant har den kommunala arrendelagens
bestämmelser i förevarande hänseende inte mött någon erinran.

Det bör också anmärkas, att de regler som föreslås i propositionen inte
torde med hänsyn till det slutliga resultatet skilja sig särdeles mycket från
arrendelagsutredningens förslag. Detta har nämligen den innebörden, att
de särskilda skyddsregler av tvingande natur som skulle gälla vid gårdsarrenden
inte skulle äga tillämpning, om upplåtelsen gjorts av kommun
och ”jorden till större delen ligger inom fastställd stadsplan eller byggnadsplan”
(10 kap. 2 § i utredningens förslag). För övriga kommunala upplåtelser
skulle bestämmelserna om gårdsarrende, som bl. a. innehåller en regel
om minsta upplåtelsetid om fem år, gälla fullt ut. Emellertid föreslogs
en särskild dispensregel av innehåll, att kommun skulle kunna beviljas
dispens från de tvingande reglerna ”under förutsättning att jorden med
hänsyn till den framtida utvecklingen kräves för tätbebyggelse eller därmed
sammanhängande anordning” (10 kap. 15 § i utredningens förslag). Med en
på så sätt utformad bestämmelse kan det antas, att dispens från bl. a. reg -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år i970 207

Ierna om minimitid skulle lia kommit att meddelas i betydande omfattning.
I sammanhanget bör nämnas, att utredningens förslag på denna punkt
mötte erinringar huvudsakligen från företrädare för de kommunala intressena.
I första hand hemställde dessa om ett generellt undantag för kommunala
jordegendomar från optionsrättsbestämmelserna.

Effekten av den reglering som föreslås i propositionen har angivits vara
att kommun kan få till stånd en prövning av besittningsskyddsfrågan med
relativt korta mellanrum. Enligt utskottets uppfattning måste en sådan
ordning gälla och detta oberoende av om marken är belägen inom eller
utom planlagt område. Som framhålls i propositionen har utvecklingen
lett till att kommunerna nu i allt större utsträckning än tidigare förvärvar
mark. Utskottet vill understryka departementschefens uttalande, att
det är av vikt att kommunen kan återfå dispositionen över sin mark, när
det blir aktuellt att använda den för det ändamål som avsetts med markanskaffningen.

En begränsning av reglerna om minimitid vid kommunala arrendeupplåtelser
till sådana fall, då arrendestället ligger helt eller delvis inom planlagt
område, skulle innebära en betydande risk för att den kommunala
verksamheten hindras eller fördröjs. Ett exempel får belysa vad som har
sagts nu. Antag att mark tillhörig en kommun har reserverats för visst
i stads- eller byggnadsplan angivet ändamål av hög angelägenhetsgrad och
att det därefter på grund av omständigheter, som ligger utanför kommunens
kontroll, visar sig att det ifrågavarande området inte kan användas
på sätt som åsyftats. I ett sådant fall är det rimligt, att kommunen skall
ha möjlighet att för samma ändamål snabbt kunna ta i anspråk annan
mark, som tillhör kommunen. Den mark som därvid kan komma i fråga
blir i det tänkta fallet i första hand inte planlagd mark. I anslutning till
exemplet vill utskottet erinra om att kommunen inte enligt de föreslagna
arrendebestämmelsema torde ha något möjlighet att utan samtycke av arrendatorn
få disponera den utarrenderade marken före arrendetidens utgång.

En synpunkt som i sammanhanget är värd beaktande är, att intresset
av att genom lagstiftning skydda den enskilde inte gör sig lika starkt gällande
i förevar ande sammanhang som när fråga är om att medge eller förhindra
förändringar i ett bestående rättsförhållande. Vid utformningen
av reglerna om minimitiden vid kommunala upplåtelser bör man således
hålla i minnet, att kommunens motpart har valfrihet så till vida att han
kan avstå från det tillämnade arrendet, om han finner det vara mera förenligt
med sina intressen. Inte heller skall bortses från att upplåtelsetidens
längd regelmässigt har stor betydelse för arrendeavgiftens storlek.

På grund av vad som har anförts kan utskottet inte biträda de motionsvis
framställda yrkandena. Motionerna bör därför avslås i förevarande del.

208 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Utskottet vill dock understryka vikten av att upplåtelsetiden inte sätts
kortare än som föranleds av omständigheterna i det enskilda fallet.

Frågan om minimitiden vid upplåtelse av jordbruksarrende berörs också
i motion II: 1471 av herr Gustavsson i Alvesta och herr Elmstedt. Enligt
motionärerna bör arrendebestämmelserna i balken utformas så att brukare
skall kunna ges möjlighet att sluta arrendeavtal på exempelvis minst
20 år i de fall, då fastigheten inte brukats av ägaren under en längre tid.

Som framgår av propositionen måste en intresseavvägning ske mellan
önskemålet av att ge en skötsam och duglig arrendator trygghet i besittningen
av arrendestället, å ena, och det lika berättigade kravet på att jordägaren
ges tillräcklig frihet att vidta ändrade dispositioner med avseende
på sin mark, å andra sidan. Arrendebestämmelserna bör därför utformas
så att de inte kommer att innebära större ingrepp i parternas handlingsfrihet
än som behövs för att tillgodose skäliga och rättvisa anspråk på
arrendatorns besittningsskydd.

I tidigare arrendelagstiftning — den s. k. norrländska arrendelagen av år
1909 — sökte man garantera arrendatorernas besittning genom att föreskriva
en minimitid av 15 år. Någon optionsrätt och rätt till automatisk
förlängning fanns ej. För vissa arrenden infördes vid 1927 års arrendereform
i den allmänna arrendelagen minimitiden 15 år. Under den tid som
därefter följde visade det sig, att bl. a. bestämmelserna om minimitid delvis
motverkat den sociala lagstiftningens egna syften. 1943 års arrendereform
medförde en brytning. I stället för det tidigare systemet med förhållandevis
långa minimitider infördes en minimitid om fem år i förening
med automatisk förlängning och optionsrätt.

Utvecklingen på arrenderättens område utvisar enligt utskottets uppfattning,
att det inte gärna kan komma i fråga att på nytt införa en ordning
med förhållandevis långa minimitider i den allmänna arrendelagstiftningen.
Det system som har rått sedan år 1943 får anses innebära en på det
hela taget lämplig lösning. Utskottet ansluter sig till att man i förslaget
till jordabalk byggt vidare på detta system.

Utskottet vill i anslutning till vad som anförts peka på möjligheten för
arrendatorn att begära omprövning av arrendevillkoren enligt bestämmelserna
om direkt besittningsskydd, varvid förlängning av avtalet kan ske för
längre tid än som motsvarar arrendetiden (9 § första stycket). Enligt utskottets
uppfattning bör det i sådana fall, då arrendestället varit utarrenderat
under lång tid och då det, för att statligt garantilån åt arrendatorn
skall kunna beviljas, fordras ett fortsatt garanterat arrendeförhållande,
motsvarande skälig amorteringstid — för investeringar i anläggningar
normalt omkring tjugu år — vara möjligt att medge arrendatorn en väsentligt
längre förlängningstid än som följer av huvudregeln i 9 §. Till
skillnad från vad som gäller vid den första arrendeperioden, då frågan
om arrendetiden är eu förhandlingsfråga mellan parterna, öppnar sålunda

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 209

de föreslagna arrendebestämmelserna möjlighet för arrendatorn att i vissa
fall tvinga fram en upplåtelsetid av längre varaktighet.

Frågan i vad mån de särskilda publika arrendeförfattningarna bör innehålla
föreskrifter om längre upplåtelsetider än som följer av bestämmelserna
i jordabalken får övervägas i annat sammanhang. Som har antytts
i det föregående är de publika arrendeförfattningarna f. n. under översyn.

På grund av vad som har anförts finner utskottet, att motionen bör avslås.

I de likalydande motionerna 1:1256 och 11:1470 hemställs om förtydligande
av 10 § så att det klart framgår, att avtalet måste ha sagts upp
för att bestämmelserna skall äga tillämpning. Också i de likalydande motionerna
I: 1259 och II: 1468 efterlyses ett förtydligande av bestämmelserna.

Bestämmelserna i 10 § ingår i det regelkomplex, varigenom det direkta
besittningsskyddet vid jordbruksarrende — och på grund av hänvisningen
i 10 kap. 6 § även vid bostadsarrende — får sitt innehåll. Besittningsskyddet
är i förslaget utformat så att det inte slår till, om inte avtalet sagts upp
av jordägaren eller i förekommande fall av arrendatorn. Detta inses lätt av
den som är förtrogen med den nya arrendelagstiftningen eller som är van att
läsa lagtext. För andra torde däremot sammanhangen inte vara lika klara.
Fall kan tänkas, då en jordägare och en arrendator är helt överens om att
arrendatorn skall arrendera arrendestället för en ny period men inte om de
fortsatta arrendevillkoren. Med den utformning förslaget har fått föreligger
det risk för att parterna i det nu åsyftade fallet kan föranledas att tro, att
de kan få arrendevillkoren prövade av arrendenämnden utan att avtalet
sagts upp, något som för dem i och för sig kan te sig onödigt. Utskottet delar
därför motionärernas uppfattning, att paragrafen bör förtydligas på
denna punkt. Även om vissa invändningar kan resas mot ett förtydligande
av det slag som förordats nu, anser utskottet under hänvisning till vad som
har anförts att ändringen är försvarlig. Motionerna bör således i förevarande
del bifallas. Utskottet anser inte, att något motsvarande förtydligande behöver
göras i de föreslagna hyresbestämmelserna (12 kap. 49 §).

Angående den närmare innebörden av bestämmelserna i 10 § vill utskottet
anföra bl. a. följande. Av den föreslagna lydelsen framgår inte alldeles
klart, när avflyttningsmeddelandet skall tillställas arrendatorn. Framhållas
bör, att något krav på att detta skall ha skett före arrendetidens utgång
inte uppställs. Eftersom arrendatorn inte är skyldig att avträda arrendestället
förrän han efter uppsägning har fått jordägarens avflyttningsmeddelande
och frågan om förlängning av avtalet blivit slutligt avgjord, kan
det inträffa, att arrendatorn kommer att sitta kvar på arrendestället under
lång tid efter arrendetidens utgång. För denna tid kan andra arrendevillkor
än som gällt under den avtalade upplåtelsetiden komma att fastställas

8 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Förslag nr SO

210 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

(13 §). Utskottet vill dock framhålla, att vad som har anförts inte utesluter
möjligheten av att man, om alltför lång tid får förflyta mellan arrendetidens
utgång och avflyttningsmeddelandet, får anse att jordägaren
härigenom samtyckt till att uppsägningen inte skall gälla, i följd varav avtalet
enligt 3 § skall anses förlängt på oförändrade villkor och för tid som
motsvarar arrendetiden, dock längst fem år.

I detta sammanhang vill utskottet något beröra dispensregeln i 7 § andra
stycket, enligt vilken förbehåll att arrenderätten inte skall vara förenad
med rätt till förlängning endast gäller, om förbehållet har godkänts av arrendenämnden.
De sociala synpunkter som bär upp bestämmelserna om
direkt besittningsskydd, liksom de nuvarande reglerna om optionsrätt vid
sociala jordbruksarrenden, får, som arrendelagsutredningen framhållit, i
första hand anses vara avsedda till skydd för fysiska personer eller dödsbon
efter sådana. Visst utrymme finns dock att ge nämnda bestämmelser tilllämpning
också i sådana fall, då arrendatorn är annan juridisk person än
dödsbo. Detta synes böra gälla särskilt, när den juridiska personen har anknytning
till jordbruksnäringen, exempelvis sammanslutningar av jordbrukare,
hushållningssällskap och kooperativa föreningar. Det anförda synes
böra beaktas vid den praktiska tillämpningen av dispensregeln i 7 §. Denna
synes sålunda kunna tillämpas mindre restriktivt i de fall när en juridisk
person utan angiven anknytning till jordbruksnäringen är arrendator än
reglernas karaktär av undantag torde förutsätta.

I motion I: 1252 av herr Eskilsson och herr Ingvar Andersson hemställs,
att bestämmelserna i 14 § om rätt för arrendatorn till ersättning i vissa fall,
när förlängning av besittningsskyddat arrende vägras, får utgå. Den kritik
som motionärerna anför mot bestämmelserna tar närmast sikte på enskildheter
i fråga om utformningen av reglerna. Bl. a. framhålls, att bestämmelserna
är så utformade att jordägaren löper risk att ådra sig ersättningsskyldighet,
så snart det finns grund för ett antagande om högre avkastning,
alldeles oavsett om den högre avkastningen verkligen uppnås. Mot utformningen
riktas också den anmärkningen, att jordägarens ersättningsskyldighet
inte har gjorts beroende av att jordägaren själv får disponera marken.
Motionärerna framhåller också, att bestämmelsen kan få betydelse, när det
gäller tillämpningen av reglerna om dispens från förlängningsrätten.

De bestämmelser om rätt för arrendatorn till ersättning i vissa fall som
tagits upp i förevarande paragraf innebär en betydelsefull nyhet på nyttjanderättens
område. De ersättningsregler som i gällande rätt finns vid anläggningsarrende
och hyra och som utan ändring i sak förts över från NJL
till jordabalksförslaget (jfr 11 kap. 5 § och 12 kap. 57 §) är av annat slag.

I likhet med departementschefen anser utskottet, att starka sociala och
ekonomiska skäl otvivelaktigt talar för att ge arrendatorn rätt till ersättning
i sådana fall, då denne haft befogad anledning att inrätta sig på arrendestället
på längre sikt och nedlagt kostnader på jordbruksdriften. Som

211

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

framhålls i propositionen är det givet, att en ersättningsskyldighet för jordägaren
i sådana fall kan medföra negativa verkningar bl. a. i form av ett
minskat utbud av arrendeställen och obenägenhet hos de enskilda jordägarna
att påkalla besittningsskyddsavbrott, även när sådant är önskvärt
för att genomföra erforderliga ändringar i indelningen i brukningsenheter.
Vid övervägande av förslaget i denna del finner utskottet, att de begränsningar
av ersättningsskyldigheten som gjorts i förslaget är väl ägnade att
undanröja de risker för negativa verkningar som antytts nu. Utskottet vill
framhålla, att bestämmelserna i andra stycket om bortfallande av arrendatorns
ersättningsrätt, när det med hänsyn till omständigheterna ter sig obilligt
mot jordägarna att han åläggs ersättningsskyldighet, öppnar möjlighet
att undvika resultat som skulle te sig stötande.

Utskottet kan inte dela motionärernas uppfattning, att det är olämpligt
att ersättningsskyldigheten inte begränsats till sådana fall, när jordägaren
själv skall disponera marken, sedan arrendestället avträtts av arrendatorn.
Regelmässigt får jordägaren någon form av ersättning, om han avstår mark
till annan, och då torde, som arrendelagsutredningen har framhållit, ersättningsskyldigheten
inte behöva hindras av ekonomiska svårigheter. Vad sedan
angår motionärernas anmärkning, att det enligt förslaget är tillräckligt
att det finns grundad anledning antaga att den ändrade markanvändningen
skall lämna väsentlig högre avkastning för att ersättningsskyldighet skall
inträda men att det inte krävs att den högre avkastningen verkligen uppnås,
erinrar utskottet om att arrendatorn på denna punkt är bevisskyldig.
Den i lagtexten använda lokutionen ”kan antagas” innebär enligt utskottets
uppfattning, att bevisningen måste ha en betydande tyngd. Farhågorna för
att ersättningsbestämmelserna kan komma att påverka arrendenämndernas
prövning av ärenden om dispens från reglerna om besittningsskydd anser
utskottet vara överdrivna. Det ligger i sakens natur, att möjligheten att
medge sådan dispens får utnyttjas med stor försiktighet, och detta gäller
oberoende av opi det finns ersättningsregler av det slag som det här är fråga
om eller ej. Vid sin prövning torde i regel arrendenämnderna ha sin uppmärksamhet
riktad mot andra omständigheter än jordägarens eventuella,
framtida ersättningsskyldighet.

Sammanfattningsvis anser utskottet, att de nu ifrågavarande ersättningsreglerna
innebär en lämplig avvägning av de intressen som här står emot
varandra, och utskottet biträder förslaget i denna del. Motionen bör därför
avslås.

Enligt 17 § första stycket skall jordägare vid tillträdet avlämna bostad,
som är avsedd för arrendatorn eller hans anställda, i det skick som föreskrivs
i ”hälsovårdsstadgan (1958: 663)”. I överensstämmelse med vad lagrådet
föreslagit anser utskottet, att hänvisningen till 1958 års hälsovårdsstadga
bör ändras till att avse ”gällande hälsovårdsstadga”.

I motion I: 1251 av herr Eskilsson och herr Ingvar Andersson hemställs,

212

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

att bestämmelserna i 18 § första stycket om den ekonomiska prövning som
skall ske i samband med att frågan om jordägarens byggnadsskyldighet prövas
utformas i överensstämmelse med arrendelagsutredningens förslag. Enligt
detta skall hänsyn tas till den beräknade nyttan och en ändamålsenlig
planläggning av jordbruket i orten. Genom att bestämmelserna i det föreliggande
förslaget ändrats på denna punkt kan de enligt motionärernas
uppfattning möjligen tolkas så att hänsyn inte behöver tas till förhållanden
efter den löpande avtalsperiodens utgång.

Såvitt utskottet kan bedöma innebär den föreslagna bestämmelsen i förevarande
hänseende inte någon saklig ändring i förhållande till utredningens
förslag. Kan det sålunda antas, att arrendestället skall komma att upphöra
som självständig brukningsenhet vid den löpande avtalsperiodens utgång,
finns det alltså utrymme för att anse att anläggningen inte behövs med hänsyn
till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. I det
åsyftade fallet skulle alltså någon byggnadsskyldighet inte kunna åläggas
jordägaren. Under hänvisning till vad som anförts finner utskottet, att motionen
bör avslås.

I de likalydande motionerna I: 1256 och II: 1470 samt i de likalydande
motionerna I: 1259 och II: 1468 hemställs vidare, att 22 § får utgå. Till stöd
härför åberopar motionärerna bl. a., att det måste vara principiellt felaktigt
att arrendeavgiften får höjas under löpande arrendeperiod utan arrendatorns
medgivande.

Den ifrågavarande bestämmelsen måste ses mot bakgrund av förslagets
regler om jordägarens byggnadsskyldighet och skyldighet att under närmare
angivna förutsättningar utge ersättning för fristående förbättringsarbeten,
som arrendatorn utfört. Reglerna härom har tagits upp i 18 § resp.
21 § första stycket. I de fall där jordägaren har utgivit ersättning för arbete
som arrendatorn enligt någondera paragrafen utfört har arrendatorn själv
tagit initiativet. I dessa fall, som torde vara de vanligast förekommande, anser
utskottet det vara uppenbart att 22 § inte står i strid med principen, att
arrendeavgiften inte får höjas under löpande arrendeperiod. Det sagda får
också anses gälla i de fall jordägaren själv utfört arbete enligt 18 § men
efter framställning av arrendatorn. Fall kan emellertid tänkas då jordägaren
på eget initiativ utför arbetet. I och för sig kunde det övervägas att undanta
dessa fall från bestämmelserna i 22 §. Detta anser utskottet emellertid
inte vara en god lösning. För det första skulle det i rättstillämpningen
bli svårt att dra gränsen mellan fall, då jordägaren är berättigad att höja
arrendeavgiften och fall då han inte har sadan rätt. För det andra skulle
en sådan bestämmelse kunna leda till att arrendatorerna underlåter att i
tid anmäla till jordägaren att en ombyggnad av mindre omfattning behövs
och i stället avvaktar att jordägaren själv skall ta initativet. Förslitningen
har då kanske gått så långt att det är nödvändigt att ersätta den gamla anläggningen
med en helt ny. De begränsningar av jordägarnas möjlighet att

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

213

höja arrendeavgiften som föreslås, nämligen att arrenderättens värde skall
ha ökat genom arbetet och att höjningen skall vara skälig, får enligt utskottets
mening anses innebära ett nöjaktigt korrektiv mot missbruk från jordägarens
sida. Enligt utskottets uppfattning bör vid bedömandet, huruvida
arrenderättens värde ökat, endast tagas i betraktande i vad mån så kan
anses vara fallet för den arrendator som vid arbetets företagande sitter på
arrendestället. Att jordägaren rustar upp en ladugård som ingår i ett arrendeställe,
på vilket arrendatorn driver kreaturslöst jordbruk, kan således
inte anses ha ökat arrenderättens värde för denne arrendator. När det sedan
gäller den begränsning som ligger i kravet på att höjningen skall vara skälig,
anser utskottet, att i de fall, då arrendatorn inte gjort någon framställning
om arbete som avses i 18 §, hänsyn endast bör få tagas till arbete eller kostnader
som framstår som nödvändiga, sett från den ifrågavarande arrendatorns
synpunkt. Arbete eller kostnader som är nyttiga men som inte varit
nödvändiga bör alltså inte i det nu åsyftade fallet ge jordägaren rätt till
höjning av avgiften. På grund av vad som har anförts anser sig utskottet
inte böra motsätta sig, att 22 § ges tillämpning också i sådana fall, då arrendatorn
inte har tagit initiativet till de ifrågakomna arbetena. Motionerna
bör därför avslås i förevarande del.

Frågan om när avräkning skall ske berörs i de likalydande motionerna
I: 1256 och II: 1470. Motionärerna anser, att bestämmelserna i 23 § bör utformas
i överensstämmelse med arrendelagsutredningens förslag. Enligt
detta skall avräkning ske, när arrendeavtalet upphör att gälla och när arrendetiden
förlängs, om villkoren därvid ändras. Överenskommelse om att
framtida avräkning skall grundas på redan hållen syn är utan verkan, om
mer än nio år förflutit, sedan synen påbörjades (jfr 8 kap. 10 § andra och
tredje styckena i utredningens förslag). Enligt samma förslag börjar preskriptionstiden
för arrendefordringar att löpa från avräkningsdagen (8 kap.
40 § i förslaget). Det föreliggande förslaget kritiseras bl. a. från den synpunkten,
att det inte knyter an avräkningsreglerna till preskriptionsbestämmelserna
(jfr 8 kap. 26 § första stycket). Motionärerna framhåller,
att erfarenheten talar för att parterna måste föreskrivas att låta verkställa
regelbundna avräkningar, förslagsvis vart tionde år.

Enighet råder om att lagstiftningen på detta område bör ges en sådan inriktning
att alltför lång tid inte kommer att förflyta mellan avräkningarna.
Den fråga som närmast aktualiserats genom motionerna är, hur detta syfte
skall vinnas. I propositionen sätts i fråga, om de regler som föreslogs av
arrendelagsutredningen tillgodoser det angivna syftet på ett ändamålsenligt
sätt. Bl. a. framhålls, att de föreslagna reglerna kan kringgås utan svårighet,
vilket utredningen själv medgivit. Vidare anses, att de regler som skall
tvinga fram tätare syner bör ta sikte på avräkningstidpunkten och inte, som
i utredningens förslag, på synen.

Här liksom på många andra områden måste olika intressen vägas mot

214

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

varandra. I förevarande sammanhang har man att göra en avvägning mellan
intresset av att det nyss angivna syftet nås och parternas önskemål av
att fritt kunna reglera sina mellanhavanden. Enligt utskottets uppfattning
innebär den i propositionen föreslagna ordningen en lämplig avvägning mellan
de intressen som angivits.

En jämförelse mellan de båda nu ifrågavarande förslagen — arrendelagsutredningens
förslag och departementsförslaget — utfaller enligt utskottets
mening till förmån för det senare. Såvitt utskottet kan finna är det endast
vid förhållandevis långa arrendeavtal, där överenskommelse inte träffats
om mellankommande avräkningar, som det enligt departementsförslaget
kan komma att förflyta alltför lång tid mellan avräkningarna och därmed
också mellan synerna. Sådana långvariga avtal torde emellertid inte vara
särdeles vanligt förekommande, och eftersom jämförelsevis täta avräkningar
är både ett arrendators- och jordägarintresse, kan det antagas, att
parterna vid avtal med lång upplåtelsetid oftast kommer överens om tätare
avräkningstillfällen än som följer omedelbart av de förevarande bestämmelserna.
Utskottet biträder därför förslaget såvitt nu är i fråga. Utskottet
ansluter sig också till departementschefens uppfattning, att någon särskild
preskriptionsregel med anknytning till avräkning, som sker innan arrendeförhållandet
upphör, inte behöver uppställas. Preskription bör därför i enlighet
med vad som föreslås i propositionen inträda först efter viss tid från
det att arrendestället avträds.

På grund av vad som anförts bör motionerna i förevarande del avslås.

I de likalydande motionerna I: 1256 och II: 1470 och i de likalydande motionerna
I: 1259 och II: 1468 hemställs även, att orden ”i den mån det är
påkallat med hänsyn till ändamålet med synen” får utgå ur 26 § första
stycket första punkten i förslaget. Till stöd härför anför motionärerna, att
den föreslagna lydelsen kan missleda synemännen på så sätt att de felaktigt
tror sig ha rätt att utesluta någonting från synen utan att jordägaren och
arrendatorn har kommit överens om det.

Även enligt utskottets mening är det på grund av risken för missförstånd
olämpligt att i lagtexten ha den reservation som framgår av den föreslagna
lydelsen. Att synemännen i vissa fall har rätt att underlåta att syna hela
arrendestället, exempelvis om endast en del av det avträds, ligger i sakens
natur, och någon regel härom finner utskottet inte vara påkallad. Motionerna
bör därför i förevarande del bifallas.

I de likalydande motionerna 1:1256 och 11:1470 hemställs vidare, att
bestämmelserna i 26 § fjärde stycket andra punkten om redovisning av
bristbelopp kompletteras med en bestämmelse av innehåll, att kostnaden för
botande av brist skall bestämmas efter gängse pris på orten. I motionerna
anförs bl. a., att en jordbrukare i dag varken har tid eller fullständig kompetens
för alla de åtgärder som behöver vidtas beträffande ett arrendeställes
byggnader och andra anläggningar utan att han maste lita till fackmän.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 215

Vad som motionärerna anför äger obestridligen sin riktighet. Regelmässigt
bör alltså synemännen beräkna kostnaden för avhjälpande av brist med
utgångspunkt i att lejd arbetskraft får anlitas för att avhjälpa bristen. Vägledande
bör därvid vara gängse pris på orten för att få arbetet utfört. Förenklat
uttryckt har man därvid att utgå från olika taxor beroende på om
arbetet måste utföras av en fackman eller kan utföras av annan. Frågan är
enligt utskottets mening dock inte lämpad att regleras i lag. Under hänvisning
till vad som har anförts bör motionerna i förevarande del avslås.

I de likalydande motionerna I: 1256 och II: 1470 och i de likalydande
motionerna I: 1259 och II: 1468 hemställs vidare, att i jordabalken tas upp
en regel av innehåll, att om ena parten i rätt tid klandrat syn, även den
andra parten får göra det, fastän hans egen klandertid har gått ut, om det
sker inom två veckor från den dag då den första partens klandertid utgick.
I motionerna I: 1259 och II: 1468 hemställs, att de ifrågasatta bestämmelserna
om anslutningsklander kompletteras med en regel om att anslutningsvis
förd klandertalan skall förfalla, om den första klandertalan återkallas
eller eljest förfaller. Motionärerna erinrar om att motsvarande bestämmelser
tagits upp i arrendelagsutredningens förslag och att de torde ha tillstyrkts
av samtliga till jordbruket hörande remissinstanser. I motionerna
framhålls bl. a., att möjligheten till anslutningsklander kommer att medföra
att part inte kommer att klandra syn ”för säkerhets skull”, vilket f. n.
är vanligt.

Arrendelagsutredningens förslag innehåller i fråga om klanderreglerna
förslag till processuella institut, som inte har någon motsvarighet i gällande
arrendebestämmelser, däribland institutet anslutningsklander. Enligt departementschefens
mening har frågan, huruvida det nuvarande klanderförfarandet
bör kompletteras med de rättsinstitut som utredningen föreslår,
principiell betydelse även utanför arrendelagstiftningens område, och frågan
bör därför inte lämpligen prövas i förevarande sammanhang. Härmed
torde departementschefen åsyfta vissa uttalanden vid remissbehandlingen
av innebörd, att de av utredningen ifrågasatta instituten saknas vid andra
typer av klandertalan, t. ex. klander av bodelning, arvskifte och testamente,
klander av utdelningsförslag vid konkurs och klander av skiljedom.
Utskottet delar på denna punkt departementschefens uppfattning. Då det är
uppenbart, att anslutningsklander i någon form skulle fylla ett stort behov,
sannolikt inte bara när fråga är om klander av arrendesyn, vill utskottet —
utan att fördenskull påyrka att utredning sker — uttala att det kan vara
lämpligt att hithörande frågor ses över i ett större sammanhang. På grund
av vad som har anförts bör motionerna i förevarande del avslås.

I de likalydande motionerna I: 1256 och II: 1470 och i de likalydande motionerna
I: 1259 och II: 1468 berörs vidare bestämmelserna i 27 § om synekostnaden.
Enligt motionärerna bör i paragrafen införas en regel om att

216 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

jordägaren skall svara för hälften av och vardera arrendatorn för en fjärdedel
av synekostnaden, om gemensam avträdes- och tillträdessyn hålls.

Som arrendelagsutredningen framhållit får den gemensamma avträdesoch
tillträdessynen anses vara en sammanslagning av två olika syner. Är
kostnaderna lika stora för vardera synen får halva kostnaden anses belasta
avträdessynen och halva kostnaden tillträdessynen. Med tillämpning av
27 § i fråga om vardera synen blir i sådant fall resultatet, att jordägaren
får svara för hälften av det sammanlagda kostnadsbeloppet och vardera arrendatorn
för en fjärdedel av det. Med hänsyn till att synekostnaden inte
alltid är lika stor för de båda synerna —■ t. ex. på grund av att jordägaren,
i samband med att en arrendator avträder arrendestället, tar en del av det
under eget bruk och arrenderar ut den andra delen till en annan arrendator
■— bör en sådan regel som motionärerna förordar inte meddelas. Motionerna
bör därför, såvitt nu är i fråga, avslås.

Frågan om index vid arrende berörs i de likalydande motionerna I: 1256
och II: 1470 samt i de likalydande motionerna I: 1259 och II: 1468. Enligt
motionärernas mening bör i likhet med vad arrendelagsutredningen har föreslagit
bestämmelserna i 29 § om arrendeavgift vid jordbruksarrende innehålla,
att avgiften skall utsättas och erläggas i pengar och att, om avgiften
skall utgå enligt index, avtalet skall innehålla uppgift om ett efter förhållandena
avpassat högsta belopp som inte får överskridas. Motionärerna anser,
att bestämmelsen dessutom bör innehålla, att arrendeavgiften i annat
fall skall vara till sin storlek bestämd. Motionärerna framhåller, att arrendekontrakt
ofta innehåller bestämmelser om skyldighet för arrendator att betala
avgifter som ofta varierar år från år. Om beloppen inte fixeras till ett
högsta belopp, kan arrendatorn i nu åsyftade fall få sina beräkningar allvarligt
rubbade.

Arrendelagsutredningen anslöt sig till den i praxis intagna ståndpunkten,
att en anknytning av arrendeavgiften till det lokala priset på ett fåtal bestämda
varor inte bör accepteras, men ansåg, att ett system med index med
”tak”, som vid sociala arrenden godtagits av åtskilliga arrendenämnder, innebar
en lämplig avvägning av förekommande olika intressen.

Utredningens förslag, att arrendeavgiften skall kunna göras rörlig, om
den anknyts till en lämplig index, tillstyrktes allmänt under remissbehandlingen.
Förslaget att i samband med indexklausul skall anges ett tak som
avgiften inte får överstiga sattes dock mer eller mindre starkt i fråga i flera
remissyttranden.

Syftet med en ordning som tillåter, att arrendeavgiften anknyts till index
är att få till stånd längre upplåtelsetider. Enligt utskottets uppfattning skulle
värdet av den föreslagna ordningen förringas avsevärt genom en föreskrift
om maximering av de indexgrundade höjningarna. Givetvis ligger
det en risk i att vissa indexserier kan ge missvisande utslag i fråga om arrendeavgiften,
men dessa verkningar skulle dock, som framhålls i proposi -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 217

tionen, i endast obetydlig utsträckning kunna undvikas genom den föreslagna
föreskriften om indextak.

Vid övervägande av vad som sålunda förekommit i denna fråga anser sig
utskottet inte kunna ansluta sig till motionärernas uppfattning, att i samband
med indexklausul skall anges ett tak som avgiften inte får överstiga.

Bestämmelserna hänvisar inte parterna till att använda viss angiven indexserie.
Det ligger dock nära till hands att välja en index som i första hand
återspeglar kostnads- och prisutvecklingen inom jordbruksnäringen. Om
parterna har kommit överens om att anknyta arrendeavgiften till en index
i vedertagen mening men det sedan visar sig att den använda indexserien
ger utslag som uppenbarligen inte har förutsatts, när avtalet träffades, bör
valet av indexserie kunna omprövas under den löpande arrendeperioden enligt
8 kap. 27 § jordabalksförslaget. Om däremot parterna kommit överens
om en rörlig arrendeavgift, som inte knyter an till en index i vedertagen
mening utan i stället till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden,
är överenskommelsen i denna del inte giltig. I så fall skall i överensstämmelse
med vad som föreskrivs i 29 § andra punkten arrendeavgiften
utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter
och övriga förhållanden, när avtalet träffades. Som framhålls i propositionen
äger vad som sagts nu tillämpning också på sådana av motionärerna
åsyftade, i arrendeavtalen inte sällan förekommande tilläggsprestationer
som är att anse som en del av arrendeavgiften. Om arrendatorn sålunda
har åtagit sig att betala sådan avgift och denna sedan stiger, är — som anförs
i propositionen — arrendatorn ändå inte skyldig att betala mera än
som bestämts från början jämte, om arrendeavgiften är indexreglerad, den
avgiftshöjning som ryms inom indextillägget.

Uttrycket ”bestämmas i pengar” i 29 § har som framgår av vad som anförts
en begränsad innebörd. Kravet på att arrendeavgiften får göras rörlig
endast om den knyts till en index i vedertagen bemärkelse framgår inte av
den föreslagna lydelsen. Från denna synpunkt kan det övervägas, om inte
bestämmelsen borde utformas så att den får utsäga, att arrendeavgiften
skall vara till sin storlek bestämd men får göras rörlig, om den knyts till
en index. Med hänsyn till att termen index är vag och språkligt sett inte utesluter
en anknytning av avgiften till en enstaka produkt synes inte mycket
stå att vinna med den ifrågasatta preciseringen. Vid sådant förhållande och
då något för lagtext lämpat, helt klarläggande uttryck för vad som åsyftas
inte synes stå till buds, anser sig utskottet inte böra motsätta sig att paragrafen
ges den lydelse som föreslås i propositionen. Utskottet vill emellertid
för sin del uttala, att rättsutvecklingen på ifrågavarande område bör följas
med uppmärksamhet. Om det därvid skulle visa sig, att de ifrågavarande
bestämmelserna inte tillämpas på sätt som har åsyftats, bör frågan om utformningen
av bestämmelserna tas upp till förnyat övervägande.

8f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Förslag nr 80

218

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Under hänvisning till vad som anförts anser sig utskottet inte kunna biträda
motionsyrkandena i förevarande del.

10 KAP.

I motion II: 1472 av herr Hedin berörs frågan om rätt för bostadsarrendator
att vid utgången av en arrendeperiod påkalla omprövning hos arrendenämnd
av arrendevillkoren för den nya perioden. Enligt motionären är det
en brist i förslaget, att en sådan initiativrätt för arrendatorn inte har införts
vid bostadsarrende. Motionären erinrar om att jordbruksarrendator har initiativrätt
enligt förslaget.

Besittningsskyddsbestämmelserna vid bostadsarrende har, såvitt nu är
i fråga, med endast smärre jämkningar förts över från NJL till jordabalksförslaget.
1968 års lagstiftning om bostadsarrende bygger på ett förslag av
arrendelagsutredningen. Enligt detta hade bostadsarrendator rätt att ta initiativ
till en opartisk omprövning av arrendevillkoren. I denna del biträddes
emellertid inte förslaget av departementschefen. Mot initiativrätt för bostadsarrendator
talade enligt departementschefens mening bl. a., att en sådan
rätt i själva verket skulle innebära att man införde en form av priskontroll
på arrendeområdet. Vidare framhölls, att den ordning som föreslagits
av arrendelagsutredningen avvek från vad som föreslagits i fråga om hyresavtal.

Utskottet biträder förslaget, att jordbruksarrendator skall ges möjlighet
att ta initiativ till villkorsändring. De skäl som har åberopats för förslaget
i denna del bör också gälla för bostadsarrenden. Regelmässigt torde dessa
upplåtelser vara, som motionären påpekar, relativt långvariga. Genom att
jordbruksarrendatorerna i förslaget tillerkänns initiativrätt får fragan anses
ha kommit i ett nytt läge. Att hyresgäst varken enligt gällande rätt eller
enligt jordabalksförslaget har initiativrätt kan enligt utskottets uppfattning
således inte längre åberopas till stöd för att inte ge bostadsarrendatorerna
en sådan rätt. Även departementschefens uttalanden i 1968 års lagstiftningsärende
angående priskontroll får numera anses ha förlorat i betydelse.

Under hänvisning till vad som har anförts förordar utskottet med bifall
till motionen, att möjlighet öppnas för bostadsarrendator att vid arrendeperiodens
utgång påkalla omprövning av arrendevillkoren i överensstämmelse
med vad som föreslås vid jordbruksarrende. Bestämmelserna i 5 §
bör därför utformas i överensstämmelse med 9 kap. 8 §. Utskottet anser
däremot inte, att en motsvarande ändring bör göras i de föreslagna hyresbestämmelserna.

12 KAP.

I motion I: 1253 yrkas bl. a., att bestämmelserna i 7 § om tillträde eller
frånträde utvidgas till att omfatta också de fall, när tillträdes- eller avträdes -

219

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

dagen infaller på en lördag. Som framgår av vad som har anförts i anslutning
till 8 kap. 7 § har utskottet inte funnit anledning föreslå sådan ändring av
motsvarande bestämmelser vid arrende. Inte heller i denna del bör motionen
bifallas.

13 KAP.

I motion II: 1452 berörs frågan om förhållandet mellan 7 kap. 30 § och
12 § i förevarande kapitel. Enligt motionären är propositionen inte helt klarläggande
i vad angår samordningen av de nu nämnda lagrummen.

Bestämmelserna i 12 § remitterades till lagrådet år 1966. Vid lagrådsremissen
uttalade departementschefen, att en tillämpning av andra stycket
av paragrafen kunde komma i fråga bl. a. vid vissa typer av lantmäteriförrättningar.
Vid denna tid förelåg emellertid inte något slutligt förslag till
FBL. I remissen till lagrådet år 1969 av fråga om ändring i och tillägg till
det tidigare remitterade jordabalksförslaget lades förslag fram bl. a. till bestämmelser
om inverkan av fastighetsreglering på rättigheter och på vederlaget
för rättigheterna (7 kap. 30 §). Bestämmelserna härom har anpassats
efter FBL. Som uttalas i propositionen medför införandet av nämnda bestämmelser,
att 13 kap. 12 § andra stycket inte blir tillämpligt, när de
ändrade förhållandena är föranledda av fastighetsreglering. Eftersom med
det i bestämmelsen använda uttrycket ”av annan särskild omständighet”
inte uteslutande avses sådan förändring av tomträttsfastigheten som uppkommer
till följd av fastighetsbildningsåtgärder av olika slag utan också
en minskning av området för tomträtten t. ex. genom naturhändelse eller
dom i ägotvist, kommer det citerade uttrycket i andra stycket att även efter
tillkomsten av 7 kap. 30 § fylla en praktisk funktion. Med vad som anförts
anser utskottet motionen i förevarande del vara besvarad.

14 KAP.

Bestämningen i 1 § första stycket av servitutsbegreppet diskuteras i motion
II: 1452. Motionären erinrar om ett uttalande av departementschefen
vid anmälan av propositionen av innehåll, att 1 § bör förtydligas. Enligt
departementschefen bör det sålunda framgå klart, att avgörande för bestämmandet
av servitutsbegreppet bör vara att upplåtelsen är sådan att ett
från allmän synpunkt ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen
främjas. Motionären sätter i fråga om lagtexten har förtydligats i enlighet
härmed. Motionären framhåller vidare, att frågan, huruvida en upplåtelse är
att anse som servitut eller ej i regel inte kommer upp annat än i samband
med att inskrivningsmyndigheten prövar ansökan om inskrivning för servitut
av upplåtelsen. Motionären anser att inskrivningsmyndigheten inte kan
anses ha tillräcklig kapacitet att från det allmännas synpunkt bedöma frågan.

220

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

Vad först angår frågan om förtydligande av begreppsbestämningen i 1 §
första stycket anmärker utskottet, att det i det remitterade förslaget använda
uttrycket ”för att främja ett ändamålsenligt utnyttjande” bytts ut i det nu
föreliggande förslaget mot uttrycket ”om det är ägnat att främja”. Utskottet
anser, att det efter den vidtagna jämkningen tillräckligt tydligt framgår att
servitutsbegreppet har den innebörd som departementschefen, utan erinran
från utskottets sida, vill tillägga det.

Departementschefens uttalande om upplåtelsens ändamålsenlighet från
allmän synpunkt kan leda tankarna till att upplåtelsen måste stå i överensstämmelse
med exempelvis fastställd stads- eller byggnadsplan. Enligt utskottets
uppfattning kan med hänsyn till vad som i övrigt anförs i propositionen
departementschefens uttalande inte ges denna innebörd. Vad denne
synes ha åsyftat är, att upplåtelsen typiskt sett skall — som det har uttryckts
i 1967 års lagrådsremiss — åstadkomma en ”positiv nettoeffekt”, dvs. skapa
underlag för en totalt sett effektivare användning av den tjänande och den
härskande fastigheten. Denna fråga får inskrivningsmyndigheten anses ha
möjlighet att pröva.

Under hänvisning till det anförda får motionen i förevarande del anses
besvarad av utskottet.

19 KAP.

I anslutning till 5 § första och andra styckena anförs i motion II: 1452,
att föreskriften om inskrivningsdag en gång i veckan försatts ur spel genom
principbeslutet1 om införande av automatisk databehandling (ADB) på inskrivningsväsendets
område. Vidare efterlyser motionären ett uttalande om
att samordning måste ske mellan inskrivning och ändringar i fastighetsindelningen.

En förutsättning för att inskrivningsdag skall kunna hållas oftare än en
gång i veckan är att ADB införs inom inskrivningsväsendet. Innan detta
kan ske, torde jordabalken ha trätt i kraft. Den jämkning av förevarande
och övriga inskrivningsbestämmelser i balken som påkallas av ADB-systemets
införande får tas upp i ett senare sammanhang. Utskottet delar motionärens
uppfattning, att det är av vikt att en samordning sker mellan inskrivning
och ändringar i fastighetsindelningen. Utskottet erinrar om att
det i ett hänseende finns tämligen detaljerade föreskrifter om samspelet mellan
inskrivningsmyndigheten och fastighetsbildningsmyndigheten, nämligen
när det gäller sammanläggning av fastigheter (jfr 12 kap. 9—13 §§ FBL).
Utskottet har inledningsvis förklarat sig förutsätta, att vissa frågor med
anknytning till både jordabalken och FBL skall ägnas fortsatt uppmärksamhet.
Detta gäller i hög grad de samordningsfrågor som motionären berör.
Genom vad som har anförts får motionen i förevarande del anses besvarad.

I 17 § har tagits upp bestämmelser om rättelse av införing i fastighets 1

Prop. 1970:1, 3LU 8, rskr. 96.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 221

boken och tomträttsboken. Utskottet anmärker, att bestämmelserna härom
har en annan räckvidd än bestämmelserna om rättelse av inskrivning i 7 §
i 1932 års lag om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet, vilka bestämmelser
i praxis har tillämpats även sedan ny fastighetsbok lagts upp.

S. k. jordrannsakan som företas med stöd av 7 § i 1932 års lag har fått stor
praktisk tillämpning och torde på det hela taget ha väl tillgodosett behovet
av att på ett enkelt sätt komma till rätta med fel eller otydligheter i fastiglietsredovisningen.
Utskottet noterar med tillfredsställelse, att departementschefen
vid anmälan av prop. 1970: 145 uttalat, att regleringen i 1932 års lag
bör bibehållas (anf. prop. s. 454). Vad som anförts utesluter givetvis inte,
att institutet jordrannsakan kan slopas, om det till följd av en annan lagstiftning
inte längre har någon praktisk funktion att fylla. I detta sammanhang
bör märkas, att förslag till ändringar i 1962 års lag om äganderättsutredning,
lagfart och sammanläggning av fastigheter i vissa fall redan lagts
fram för riksdagen (prop. 1970: 161) och att möjligheterna att ytterligare
förenkla förfarandet enligt äganderättsutredningslagen f. n. är, enligt vad
utskottet har sig bekant, under övervägande.

20 KAP.

I 2 § har tagits upp bestämmelser om när lagfart skall sökas. I andra stycket
av paragrafen anges från vilken tidpunkt tiden för att söka lagfart skall
räknas. För den som är eller efter det att bouppteckning registrerades blir
ensam delägare i dödsbo gäller särskilda bestämmelser. Dessa synes ha givits
eu oriktig avfattning i propositionen. Bestämmelserna bör i stället ges den
lydelse som lagrådet förordat.

22 KAP.

I motion II: 1452 anförs i anslutning till kapitelrubriken, att begreppet
”inteckning” inte definieras i förevarande kapitel utan i 6 kap. 1 § första
stycket. Vid sådant förhållande är det enligt motionärens mening inte förenligt
med god lagstil att använda ordet ”inteckning” som rubrik. I motionen
anförs vidare att ordet ”relaxation” i 11 § första stycket första punkten
bör bytas ut. I anslutning till tredje stycket i samma paragraf framhåller
motionären, att uttrycket ”för att ingå i gata eller annan allmän plats
inom stadsplan eller byggnadsplan” inte är korrekt, eftersom begreppet
gata inte förekommer, när det gäller byggnadsplan. I byggnadslagen talas i
samband med byggnadsplan om väg.

Utskottet finner inte anledning förorda någon jämkning av kapitelrubriken
eller av 11 § första stycket första punkten. I denna del bör motionen avslås.
Som motionären anför är det inte riktigt att använda ordet ”gata” som beteckning
för kommunikationsled inom byggnadsplanelagt område. Motio -

222

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

nen bör därför i förevarande del på så sätt bifallas att utskottet föreslår,
att uttrycket ”gata eller annan allmän plats” byts ut mot uttrycket ”allmän
plats”.

Utöver vad som framgår av vad som har anförts i det föregående har
utskottet inte någon erinran mot lagförslaget, såvitt nu är i fråga.

Hemställan

Utskottet hemställer,

A. att riksdagen avslår motionen II: 1464;

B. att riksdagen med avslag på motionen II: 1452, såvitt
avser ändrad lydelse av 1 kap. 2 § i det vid propositionen
1970:20 fogade förslaget till jordabalk, antager förslaget i
nämnda del;

C. att riksdagen med avslag på motionen II: 1452, såvitt
avser fråga om hänvisning till fastighetsbildningslagen i 1
kap. i förslaget till jordabalk, och motionen II: 1473 antager
1 kap. 1 samt 3—6 §§ i nämnda förslag;

D. att riksdagen med avslag på motionen II: 1452, såvitt
däri yrkas att 3 kap. 3 § tredje stycket i förslaget till jordabalk
skall utgå, antager 3 kap. 3 § i förslaget;

E. att riksdagen med avslag på motionerna I: 1255 och
II: 1474, såvitt avser vittneskravet vid köp av fast egendom,
och motionen I: 1258 antager 4 kap. 1 och 2 §§ i förslaget
till jordabalk;

F. att riksdagen med avslag på motionerna I: 1255 och
II: 1474 i de delar som ej omfattas av utskottets hemställan
under E antager 4 kap. 3—31 §§ i förslaget till jordabalk;

G. att riksdagen med avslag på motionerna I: 1257 och
II: 1469 antager 6 kap. 3 § i förslaget till jordabalk;

H. att riksdagen med avslag på motionen I: 1253, såvitt
avser ändrad lydelse av 8 kap. 7 § i förslaget till jordabalk,
antager förslaget i nämnda del;

I. att riksdagen avslår motionen II: 1471, som avser utformningen
av 9 kap. i förslaget till jordabalk;

J. att riksdagen med avslag på motionerna I: 1256 och
II: 1470, såvitt avser yrkandet 1, samt motionerna I: 1259
och II: 1468, såvitt avser ändrad lydelse av 9 kap. 2 § i förslaget
till jordabalk, antager förslaget i nämnda del;

K. att riksdagen med anledning av motionerna I: 1256
och II: 1470, såvitt avser yrkandet 2, samt motionerna I:
1259 och II: 1468, såvitt avser ändrad lydelse av 9 kap. 10 §

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

223

i förslaget till jordabalk, för sin del antager följande såsom
utskottets förslag betecknade lydelse av nämnda paragraf:

(Kungl. Maj:ts förslag)

(Utskottets förslag)

9 kap.

10 §

Föreligger tvist om förlängning av
arrendeavtalet eller om villkor för
sådan förlängning, åligger det jordägaren
att skriftligen meddela arrendatorn
att denne, om han icke
går med på att flytta, har att senast
två månader efter det att han fått del
av meddelandet hänskjuta tvisten
till arrendenämnden. Meddelandet
skall lämnas i den ordning som enligt
8 kap. 8 § gäller för uppsägning.
Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje
stycket tredje punkten gäller dock ej.

Uppsäges arrendeavtal och föreligger
tvist om förlängning av avtalet
eller om villkor för sådan förlängning,
åligger det jordägaren att
skriftligen meddela arrendatorn att
denne, om han icke går med på att
flytta, har att senast två månader
efter det att han fått del av meddelandet
hänskjuta tvisten till arrendenämnden.
Meddelandet skall lämnas
i den ordning som enligt 8 kap.
8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen
i 8 kap. 8 § tredje stycket

tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägaren---------av avtalet.;

L. att riksdagen med avslag på motionen I: 1252 antager
9 kap. 14 § i förslaget till jordabalk;

M. att riksdagen för sin del antager följande såsom utskottets
förslag betecknade lydelse av 9 kap. 17 § i förslaget
till jordabalk:

(Kungl. Maj:ts förslag) (Utskottets förslag)

9 kap.

17 §

Omfattar arrende bostad för arren- Omfattar arrende bostad för arrendatorn
eller hans anställda, skall datorn eller hans anställda, skall
jordägaren vid tillträdet avlämna bo- jordägaren vid tillträdet avlämna bostaden
i det skick som föreskrives i staden i det skick som föreskrives i
hälsovårdsstadgan (1958: 663). gällande hälsovårdsstadga.

Fråga huruvida —----— — vara vidtagna.

Underlåter jordägaren -— -------för skada.

Förbehåll som —-------av arrendenämnden.;

N. att riksdagen med avslag på motionen I: 1251 antager
9 kap. 18 § i förslaget till jordabalk;

224

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

O. att riksdagen med avslag på motionerna I: 1256 och
11:1470, såvitt avser yrkandet 3, och motionerna 1:1259
och II: 1468, såvitt däri yrkas att 9 kap. 22 § i förslaget till
jordabalk skall utgå, antager förslaget i nämnda del;

P. att riksdagen med avslag på motionerna I: 1256 och
II: 1470, såvitt avser yrkandet 4, antager 9 kap. 23 § i förslaget
till jordabalk;

Q. att riksdagen dels med bifall till motionerna I: 1256
och II: 1470 samt 1: 1259 och II: 1468, samtliga såvitt avser
9 kap. 26 § första stycket i förslaget till jordabalk, dels
med avslag på motionerna I: 1256 och II: 1470, såvitt avser
9 kap. 26 § fjärde stycket i förslaget, för sin del antager
följande såsom utskottets förslag betecknade lydelse av 9
kap. 26 § i förslaget:

(Utskottets förslag)

(Kungl. Maj:ts förslag)

9 kap.

26 §

Vid synen skall i den mån det är
påkallat med hänsyn till ändamålet
med synen undersökas allt som hör
till arrendestället, såsom byggnader,
trädgård, åker och äng, beteshagar,
hägnader, diken, vägar, broar, brunnar
och ledningar. Från synen får
dock undantagas viss del av arrendestället,
om jordägaren och arrendatorn
kommer överens om i vad mån
brist skall tagas i beräkning och anteckning
om överenskommelsen göres
av synemännen.

Kan överenskommelse-----bestämma ersättningen.

Synemännen får------eller biträde.

Över allt------dock ej.;

R. att riksdagen med avslag på motionerna 1:1256 och
II: 1470, såvitt avser yrkandet 6, och motionerna I: 1259 och
II: 1468, såvitt avser ändrad lydelse av 9 kap. 27 § i förslaget
till jordabalk, antager förslaget i nämnda del;

S. att riksdagen med avslag på motionerna 1: 1256 och
II: 1470, såvitt avser yrkandet 7, och motionerna I: 1259 och
II: 1468, såvitt avser ändrad lydelse av 9 kap. 28 § i förslaget
till jordabalk, antager förslaget i nämnda del;

Vid synen skall undersökas allt
som hör till arrendestället, såsom
byggnader, trädgård, åker och äng,
beteshagar, hägnader, diken, vägar,
broar, brunnar och ledningar. Från
synen får undantagas viss del av arrendestället,
om jordägaren och arrendatorn
kommer överens om i vad
mån brist skall tagas i beräkning
och anteckning om överenskommelsen
göres av synemännen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

225

T. att riksdagen med avslag på motionerna I: 1256 och
II: 1470, såvitt avser yrkandet 8, och motionerna I: 1259
och II: 1468, såvitt avser ändrad lydelse av 9 kap. 29 §, antager
förslaget i nämnda del;

U. att riksdagen med bifall till motionen II: 1472 för
sin del antager följande såsom utskottets förslag betecknade
lydelse av 10 kap. 5 § i förslaget till jordabalk:

(Kungl. Maj:ts förslag) (Utskottets förslag)

10 kap.

5 §

Om jordägaren uppsagt arrende- Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet,
har arrendatorn rätt till för- avtalet eller om arrendatorn uppsagt
längning av avtalet, utom när avtalet enligt 3 § och i uppsägning -

en begärt förlängning av avtalet på
ändrade villkor, har arendatorn rätt
till förlängning av avtalet utom när
1. arrenderätten — — — — — — upplösa arrendeförhållandet.

Om jordägarens------sådan förlängning.;

V. att riksdagen med avslag på motionen I: 1253, såvitt
avser ändrad lydelse av 12 kap. 7 § i förslaget till jordabalk,
antager förslaget i nämnda del;

X. att riksdagen för sin del antager följande såsom utskottets
förslag betecknade lydelse av 20 kap. 2 § i förslaget
till jordabalk:

(Kungl. Maj:ts förslag) (Utskottets förslag)

20 kap.

2 §

Lagfart skall-----(fångeshandlingen) upprättades.

Tiden för —---— — registreringen skedde,

3. för den som är ensam delägare
i dödsbo, från det bouppteckningen
registrerades eller, om han först därefter
blivit ensam delägare, från det
registreringen skedde, dock, om boets
förvaltning omhänderhas av boutredningsman
eller testamentsexekutör
eller om boet är avträtt till
konkurs, ej i något fall tidigare än
från det egendomen utgavs till delägaren,

3. för den som är ensam delägare
i dödsbo, från det bouppteckningen
registrerades eller, om han först därefter
blivit ensam delägare, från det
så skedde, dock, om boets förvaltning
omhänderhas av boutredningsman
eller testamentsexekutör eller
om boet är avträtt till konkurs, ej i
något fall tidigare än från det egendomen
utgavs till delägaren,

226 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år i970

(Kungl. Maj.ts förslag) (Utskottets förslag)

4. för--------laga kraft.;

Y. att riksdagen med avslag på motionen II: 1452, såvitt
avser rubriken till 22 kap. i förslaget till jordabalk, antager
förslaget i nämnda del;

Z. att riksdagen dels med avslag på motionen II: 1452,
såvitt avser uttrycket ”relaxation” i 22 kap. 11 § i förslaget
till jordabalk, dels med anledning av samma motion, såvitt
avser ändrad lydelse av tredje stycket i nämnda paragraf,
för sin del antager följande såsom utskottets förslag betecknade
lydelse av 22 kap. 11 § i förslaget:

(Kungl. Maj:ts förslag)

Gemensam inteckning •
Svarar fastigheterna —

(Utskottets förslag)

22 kap.

11 §

pantbrevets innehavare.
--andra fastigheterna.

I fastighet, som bildats genom avstyckning
av område vilket förvärvats
av kommun för att ingå i gata
eller annan allmän plats inom stadsplan
eller byggnadsplan, får på begäran
av kommunen relaxation ske
utan hinder av bestämmelserna i
första stycket om att för relaxation
fordras medgivande av fastighetsägare
och rättighetshavare, om sannolika
skäl föreligger för att områdets
värde uppgår till högst två procent
av den odelade fastighetens värde
och relaxationen är väsentligen
utan betydelse för fastighetsägarnas
och rättighetshavarnas rätt.

I fastighet, som bildats genom avstyckning
av område vilket förvärvats
av kommun för att ingå i allmän
plats inom stadsplan eller byggnadsplan,
får på begäran av kommunen
relaxation ske utan hinder av
bestämmelserna i första stycket om
att för relaxation fordras medgivande
av fastighetsägare och rättighetshavare,
om sannolika skäl föreligger
för att områdets värde uppgår till
högst två procent av den odelade fastighetens
värde och relaxationen är
väsentligen utan betydelse för fastighetsägarnas
och rättighetshavar -

nas rätt.;

Å. att riksdagen för sin del antager följande av utskottet
framlagt förslag till slutbestämmelse att fogas till förslaget
till j ordabalk:

(Kungl. Maj.ts förslag) (Utskottets förslag)

Om balkens ikraftträdande förordnar
Konungen med riksdagen.;

Ä. att riksdagen — med förklaring att förslaget till jordabalk
icke kunnat antagas oförändrat — antager lagförslaget

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

227

— utom såvitt avser 8 kap. 17 §, 18 § och 26 § andra stycket,
9 kap. 30 § och 35 § andra stycket, 12 kap. 31 §, 35 §
och 61 § andra stycket samt 23 kap. 6 §, vilka bestämmelser
icke behandlas av utskottet i förevarande ärende — i de
delar som ej avses med utskottets hemställan under B—H
och J—Z; samt

Ö. att motionen II: 1452 i vad den ej kan anses besvarad
genom vad utskottet i det föregående anfört och hemställt
icke föranleder någon riksdagens åtgärd.

Stockholm den 24 november 1970

På tredje lagutskottets vägnar:

ERIK GREBÄCK

Vid behandlingen av detta ärende har närvarit:

från första kammaren: herrar Göran Karlsson (s), Svante Kristiansson
(s), Ebbe Ohlsson (m), Erik Jansson (s), Ernulf (fp), Skårman (fp),
Hansson (s) och Ferdinand Nilsson (ep);

från andra kammaren: herrar Grebäck (ep), Svenning (s), Sundelin
(s), Tobé (fp) och Hedin (m), fröken Anderson (s) samt herrar Hammarberg
(s) och Josefson i Arrie (ep).

Reservationer

Vid C i utskottets hemställan

I. av herrar Skårman (fp), Ferdinand Nilsson (ep), Grebäck (ep), Tobé
(fp)ocli Josefson i Arrie (ep), vilka ansett

dels att det avsnitt i utlåtandet som börjar på s. 192 med orden ”Bestämmelserna
om” och som slutar på s. 193 med orden ”motionen II: 1473” bort
ha följande lydelse:

1 7 kap. jorddelningslagen (JDL) behandlas såväl de materiella som de
processuella reglerna för gränsbestämning. Vid utarbetandet av förslaget
till FBL följdes den principen att motsvarande kapitel däri — 14 kap. om
lastighetsbestämning — endast skulle innehålla de processuella bestämmelserna,
medan de materiella reglerna skulle inrymmas i jordabalken.

Nu gällande regler i JDL är uppdelade i två huvuddelar, den ena omfattande
i laga ordning bestämda gränser (7 kap. 2 och 3 §§ JDL) och den
andra oinfaltande ej i laga ordning bestämda gränser (7 kap. 4 § JDL).
Motsvarande uppdelning återfinns också i lagberedningens förslag till jordabalk,
liksom i det till lagrådet remitterade departementsförslaget. Lagrå -

228

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

det godtog denna konstruktion men framhöll också, att de föreslagna reglerna
om gränshävd borde föras in i balken och inte, som föreslagits, i balkens
promulgationslag (18 §). Tvärtemot innebörden i detta uttalande har
från det nu föreliggande förslaget utmönstrats såväl reglerna om gränshävd
som reglerna om de oftast förekommande typerna av ej i laga ordning
bestämda gränser, nämligen de som uppkommit genom överlåtelse av jord.
Dessa bestämmelser har i stället tagits upp i förslaget till promulgationslag.
Härigenom bryts den klara överblick över de materiella reglerna för fastighetsbestämning
som JDL ger. Detta får anses utgöra en försämring av jordabalksförslaget
särskilt med hänsyn till dem som har att tillämpa reglerna
i framtiden.

Under hänvisning till vad som anförts finner utskottet, att förevarande
motionsyrkanden bör bifallas på så sätt att bestämmelserna i 17 § i det genom
prop. 1970: 145 framlagda förslaget till promulgationslag om rätta
sträckningen av gräns som tillkommit genom överlåtelse av jord förs över
till 4 § i förevarande kapitel och att bestämmelserna i 18 § i nyssnämnda
förslag om gränshävd tas upp som en ny paragraf närmast efter 4 §. Som en
följd härav bör 5 och 6 §§ i det genom den förevarande propositionen framlagda
förslaget betecknas 6 resp. 7 § och hänvisningen i 5 § i nyssnämnda
förslag ändras till att avse även bestämmelserna om gränshävd.
dels att utskottet bort hemställa,

att riksdagen dels med avslag på motionen II: 1452, såvitt
avser fråga om hänvisning till fastighetsbildningslagen
i 1 kap. i förslaget till jordabalk antager 1 kap. 1, 3 och 6 §§
i det genom propositionen framlagda förslaget, varvid 6 §
skall betecknas som 7 §, dels med anledning av motionen II:
1473 för sin del antager följande såsom utskottets förslag
betecknade lydelse av 1 kap. 4—6 §§ i förslaget till jordabalk: -

(Kungl. Maj. ts förslag) (Utskottets förslag)

1 kap.

4 §

Har gräns —---— — utmarka gransen.

Om gränsen tillkommit genom expropriation
eller liknande tvångsförvärv,
har gränsen den sträckning
som med ledning av fångeshandling,
innehav och andra omständigheter
kan antagas ha varit åsyftad.

Om gränsen tillkommit genom
överlåtelse av jord eller genom expropriation
eller liknande tvångsförvärv,
har gränsen den sträckning
som med ledning av fångeshandling,
innehav och andra omständigheter
kan antagas ha varit åsyftad.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

229

(Kungl. Maj:ts förslag)

5 §

Om gräns i vattenområde ej kan
bestämmas med ledning av 3 eller
4 §, har gränsen sådan sträckning att
till varje fastighet föres den del av
vattenområdet som är närmast fastighetens
strand. För mindre holme
eller skär föres dock ej någon del av
vattenområdet till fastigheten. Har
stranden förskjutits, är dess tidigare
läge, om det kan fastställas, avgörande
för gränsens sträckning.

Sträckning av----— — sjö]

(Utskottets förslag)

5 §

Har fastighetsgräns under minst
tjugo år oklandrat hävdats i annan
sträckning än den skulle ha enligt
lag och framgår av omständigheterna
att hävden grundats på överenskommelse
som före balkens ikraftträdande
ingåtts mellan ägarna på
ömse sidor, gäller den sträckning i
vilken gränsen sålunda hävdats.

6 §

Om gräns i vattenområde ej kan
bestämmas med ledning av 3—5 §,
har gränsen sådan sträckning att till
varje fastighet föres den del av vattenområdet
som är närmast fastighetens
strand. För mindre holme eller
skär föres dock ej någon del av vattenområdet
till fastigheten. Har
stranden förskjutits, är dess tidigare
läge, om det kan fastställas, avgörande
för gränsens sträckning,
reglering.

6 § 7 §

Har fastighet------tillkommer strandägare.

Vid E i utskottets hemställan

II. av herr Ernulf (fp).

Vid F i utskottets hemställan

III. av herrar Ebbe Ohlsson (m), Ernulf (fp), Skärman (fp), Tobé (fp)
och Hedin (m), vilka ansett

dels att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 198 med orden ”Bakgrunden
till” och som slutar på s. 199 rad 5 med orden ”förklarat ogiltigt”
bort ha följande lydelse:

Utskottet ansluter sig i princip till departementschefens uttalande, att
man bör upprätthålla formkravet med stränghet i fråga om de typklausuler
som anges i 1 §. En köpehandling som exempelvis inte innehåller någon

230 Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

uppgift om köpeskillingens storlek bör sålunda inte kunna grunda något
giltigt fång.

Ett särskilt spörsmål uppkommer, om en köpeskilling visserligen finns
angiven i köpehandlingen men uppgiften om dess storlek är felaktig. I nuvarande
rättspraxis upprätthålls inte formkravet i detta fall. En sidoöverenskommelse
om annan köpeskilling än den som angivits i köpehandlingen
godtas sålunda. Jordabalksförslaget innebär enligt uttalande i motiven en
skärpning av innebörd, att en oriktig uppgift i köpehandlingen om köpeskillingens
storlek gör köpet ogiltigt.

Utskottet vill starkt understryka vikten av att riktig köpeskilling uppges
i köpehandlingen. Då oriktig köpeskilling uppges, torde, vare sig den verkliga
köpeskillingen är högre eller lägre, avsikten vara att i något avseende
vilseleda tredje man eller myndighet. I propositionen (del B s. 151) anges
exempel på olika motiv för att uppge oriktig köpeskilling. Det bör understrykas,
att oriktigheten i vissa fall kan göras i endera säljarens eller köparens
intresse och i andra fall i bådas. I regel torde förfarandet vara straffbart.

Trots vad som sagts nu hyser utskottet betänkligheter mot att tolka regeln
om köpeskillingen så strängt att en oriktig uppgift om densammas
storlek skall medföra köpets ogiltighet. I den mån ogiltigheten görs gällande
inom en tämligen kort tid efter köpet, skulle visserligen olägenheterna
härav åtminstone i regel inte behöva bli alltför stora. Annorlunda ställer
sig saken, om ena parten, kanske den i vars intresse köpeskillingen angivits
oriktigt, efter lång tid eller efter det förhållandena vid köpet väsentligt förändrats
skulle påfordra att köpet såsom ogiltigt skulle göras om intet. Särskilt
stötande skulle detta vara t. ex. i sådana fall, då köparen bebyggt den
inköpta fastigheten eller då denna undergått en betydande värdeökning.
Erfarenheterna av de i övrig lagstiftning gällande reglerna om ogiltighet av
markförvärv torde ge vid handen, att mycket stora svårigheter kan uppkomma,
om en ogiltighet görs gällande efter lång tid.

På grund av vad som anförts kan utskottet inte ansluta sig till departementschefens
uttalande om verkan av att i köpehandlingen oriktig uppgift
lämnas om köpeskillingens storlek. I stället förordar utskottet, att det överlämnas
åt rättstillämpningen att med utgångspunkt i nuvarande praxis lösa
frågan om verkan av en sådan oriktig uppgift. Härmed anser utskottet önskemålet
på denna punkt i motionerna I: 1255 och II: 1474 vara tillgodosett.

I anslutning till vad som anförts i det närmast föregående vill utskottet
anmärka följande. Om inte minimikraven i 1 § är helt uppfyllda, föreligger
inte något giltigt köp. Enligt utskottets uppfattning torde det ankomma på
de tillämpande myndigheterna, att ex officio beakta att föreskrifterna i 1 §
är uppfyllda i varje särskilt fall. Om en avstyckning har grundat sig på en
köpehandling, som senare visar sig strida mot formkravet i något hänseende,
torde part kunna åberopa denna omständighet för att få köpet förklarat
ogiltigt.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

231

dels att utskottet bort hemställa,

dels att motionerna I: 1255 och II: 1474, såvitt avser fråga
om verkan av att oriktig uppgift om köpeskillingen lämnas
i köpehandling, får anses besvarade med vad utskottet
anfört i utlåtandet, dels att riksdagen med avslag på samma
motioner i de delar som inte omfattas av utskottets hemställan
under E och som inte nämnts nyss antager 4 kap.
3—31 §§ i förslaget till jordabalk;

Vid G i utskottets hemställan

IV. av herrar Ferdinand Nilsson (ep), Grebäck (ep) och Josefson i Arrie
(ep), vilka ansett

dels att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 203 med orden ”Utskottet
vill” och som slutar på s. 205 med orden ”förevarande del” bort ha följande
lydelse:

I synnerhet mindre företagare inom jordbruk, hantverk och småindustri
utnyttjar ofta nog befintligt överhypotek som ej tagits i anspråk för bottenlån
genom att belåna det i andra eller tredje hand. En inteckningshandling
som ligger som säkerhet för ett amorteringslån får kontinuerligt ett successivt
växande överbelåningsvärde, som ofta utnyttjas för maskinanskaffning,
rörelsekredit osv. Är ett pantbrev taget i anspråk till exempelvis 70 procent,
kan enligt jordabalksförslaget räntan härpå jämte kostnader komma att innebära
en avsevärd reducering av det i andra eller tredje hand belånade
övervärdet. Den förste panthavarens risk av att räntebetalning släpar efter
är i motsvarande mån mindre. En successiv uppdelning av inteckningshandlingens
kapitalbelopp vid hel- eller halvårsamorteringar genom utbyte
av ett pantbrev mot flera utgör en besvärande belastning för låntagare och
myndigheter. Rimligare är att den i exemplet åsyftade förste panthavaren
bereds förmån genom en mot kapitalfordran svarande procentuell andel i
det avsedda tilläggsvärdet utöver pantbrevets kapitalbelopp, medan eventuella
sekundära eller tertiära panthavare dels skyddas inom den för dem
förefintliga delen av pantbrevets kapitalbelopp, dels erhåller för betalning
av oguldna ränte- eller kostnadsbelopp en mot sin belägenhet i förmånshänseende
svarande proportionell andel av vad som kan återstå av tillägget.

Under hänvisning till vad som anförts bör motionerna bifallas.

dels att utskottet bort hemställa,

att riksdagen med anledning av motionerna I: 1257 och
II: 1469 för sin del antager följande såsom utskottets förslag
betecknade lydelse av 6 kap. 3 § i förslaget till jordabalk: -

232

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970
(.Kungl. Maj:ts förslag) (Utskottets förslag)

6 kap.

3 §

När myndighet vid utsökning eller
i annat fall fördelar medel mellan
rättsägare i fastighet, har borgenär
rätt att för fordran, som är förenad
med panträtt i fastigheten, med den
företrädesrätt inteckningen medför
enligt lag få betalning ur medlen intill
pantbrevets belopp. I den mån
detta ej förslår, erhåller borgenären
genom tillägg betalning ur medlen
för ränta på kapitalbelopp inom pantbrevets
belopp, för skadestånd på
grund av förtida betalning samt för
ersättning för indrivningskostnad
och annan kostnad som föranledes
av fordringsförhållandet. Tillägget
får icke överstiga femton procent av
fordringens inom pantbrevets belopp
liggande kapitalbelopp jämte sex procent
årlig ränta på detta belopp från
den dag då fastigheten utmättes,
konkursansökan gjordes eller de medel
nedsattes som eljest skall fördelas.

Har flera pantbrev överlämnats
som pant för fordran och har inteckningarna
samma företrädesrätt
eller gäller de omedelbart efter varandra,
skall bestämmelserna i första

När myndighet vid utsökning eller
i annat fall fördelar medel mellan
rättsägare i fastighet, har borgenär,
med den begränsning som följer av
andra stycket, rätt att för fordran,
som är förenad med panträtt i fastigheten,
med den företrädesrätt
inteckningen medför enligt lag få betalning
ur medlen intill pantbrevets
belopp. I den mån detta ej förslår,
erhåller borgenären genom tillägg
betalning ur medlen för ränta på
kapitalbelopp inom pantbrevets belopp,
för skadestånd på grund av
förtida betalning samt för ersättning
för indrivningskostnad och annan
kostnad som föranledes av fordringsförhållandet.
Tillägget får icke
överstiga femton procent av fordringens
inom pantbrevets belopp liggande
kapitalbelopp jämte sex procent
årlig ränta på detta belopp från
den dag då fastigheten utmättes,
konkursansökan gjordes eller de
medel nedsattes som eljest skall fördelas.

Har pantbrev pantsatts till mer än
en borgenär, får ränta, skadestånd
och kostnader enligt första stycket
icke uttagas ur pantbrevets belopp
av annan borgenär än den som enligt
den inbördes panträttsordningen
äger sämsta rätt.

Har flera pantbrev överlämnats
som pant för fordran och har inteckningarna
samma företrädesrätt
eller gäller de omedelbart efter varandra,
skall bestämmelserna i första

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

233

(Kungl. Maj:ts förslag)

stycket om pantbrevets belopp avse
pantbrevens sammanlagda belopp.

(Utskottets förslag)

och andra stgckena om pantbrevets
belopp avse pantbrevens sammanlagda
belopp.

Vid J i utskottets hemställan

V. av herrar Ebbe Ohlsson (m), Ernulf (fp), Ferdinand Nilsson (ep),
Grebäck (ep), Tobé (fp), Hedin (in) och Josefson i Arrie (ep), vilka ansett dels

att det avsnitt i utlåtandet som börjar på s. 206 med orden ”Till en”
och som slutar på s. 208 med orden ”enskilda fallet” bort ha följande lydelse: Syftet

med regeln om en ettårig minimitid vid kommunala upplåtelser av
jordbruksarrenden, som omfattar bostad för arrendatorn, har angivits vara att
kommun skall få till stånd en prövning av besittningsskyddsfrågan med
relativt korta mellanrum. En sådan ordning bör enligt utskottets uppfattning
obestridligen gälla, när arrendestället till större delen är beläget inom
planlagt område. Det är däremot inte lika givet, att undantagsregeln bör
gälla vid andra kommunala gårdsarrenden.

Utgångspunkten när det gäller regleringen beträffande kommunala jordbruksarrenden
bör vara, att kommun skall vara jämställd med varje annan
jordägare. Avsteg från denna grundsats, som arrendelagsutredningen anslutit
sig till och som det föreliggande förslaget också bygger på, bör få komma
i fråga endast om särskilda och tungt vägande skäl gör det motiverat. Av
vad som anförts nyss framgår, att sådana skäl får anses föreligga i fråga
om minimitiden vid upplåtelse av gårdsarrende, när arrendestället till större
delen ligger inom fastställd plan. Även om vissa skäl kan anföras för ytterligare
avsteg från den angivna grundsatsen i fråga om minimitiden, anser
utskottet inte att dessa skäl är av erforderlig styrka. Tvärtom kan skäl
anföras mot den utformning av bestämmelserna om minimitid som föreslås
i propositionen. Den föreslagna regleringen kan nämligen befaras leda till
att kommunerna till förfång för jordbrukare enbart av bekvämlighetsskäl
kommer att teckna ettåriga avtal även om det i det särskilda fallet inte
finns något behov av en så kort arrendetid.

Under hänvisning till vad som har anförts förordar utskottet, att motionerna
i förevarande del bifalles på så sätt att 2 § andra stycket första punkten
får innehålla att arrendetiden i de fall som avses med bestämmelsen
skall utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun och arrendestället
till större delen ligger inom fastställd stadsplan eller byggnadsplan,,
minst ett år;

dels att utskottet bort hemställa

att riksdagen med anledning av motionerna I: 1256 och

234

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

II: 1470, såvitt avser yrkandet 1, samt motionerna I: 1259
och II: 1468, såvitt avser ändrad lydelse av 9 kap. 2 § i förslaget
till jordabalk, för sin del antager följande såsom utskottets
förslag betecknade lydelse av nyssnämnda paragraf: -

(Kungl. Maj.ts förslag)

(Utskottets förslag)

9 kap.

2 §

Avtal om--------fei

Omfattar arrende för viss tid bostad
för arrendatorn, skall arrendetiden
utgör minst fem år eller, om
jordägaren är kommun, minst ett
år. Har avtal träffats för kortare
tid, gäller det för den nu angivna
minsta tiden. Om arrendenämnden
godkänt avtalet i denna del, gäller
det dock för den överenskomna tiden.

Förbehåll om

år.

Omfattar arrende för viss tid bostad
för arrendatorn, skall arrendetiden
utgöra minst fem år eller, om
jordägaren är kommun och arrendestället
till större delen ligger inom
fastställd stadsplan eller byggnadsplan,
minst ett år. Har avtal träffats
för kortare tid, gäller det för den nu
angivna minsta tiden. Om arrendenämnden
godkänt avtalet i denna
del, gäller det dock för den överenskomna
tiden,
v arrendenämnden.

Vid L i utskottets hemställan

VI. av herrar Ebbe Ohlsson (m) och Hedin (m), vilka ansett

dels att det avsnitt i utlåtandet som börjar på s. 210 med orden ”De bestämmelser”
och som slutar på s. 211 med orden ”därför avslås” bort ha följande
lydelse:

Som motionärerna framhåller är den föreslagna regeln en radikal nyhet
för vårt rättsliv, och det finns inte någonstans i lag eller praxis en princip av
innebörd, att en formellt och i sak riktig uppsägning av ett avtal skall kunna
medföra ersättningsskyldighet för den uppsägande parten. Anmärkningsvärt
är också, att den ersättningsberättigade icke skall behöva föra någon bevisning
om liden förlust. Det enda som krävs enligt bestämmelsen är, att
marken skall användas för ändamål som kan antagas lämna väsentligt
högre avkastning eller som kan tillgodoses genom expropriation eller liknande
tvångsförvärv.

Ersättningsskyldighetens utformning kommer säkerligen också att medföra
negativa verkningar bl. a. i form av minskat utbud av arrendeställen
och obenägenhet hos jordägarna att påkalla besittningsskyddsavbrott även

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

235

när detta är önskvärt för att genomföra erforderliga ändringar i brukningsenheter.
När arrendet gäller exploateringsmogen mark, kommer jordägaren
säkerligen att dra sig för att arrendera ut marken, såvida han inte kan erhålla
dispens från förlängningsrätten. Vid tecknande av ett femårsavtal löper
han nämligen risken att förlora en femtedel till tre femtedelar av inflytande
arrendeintäkter.

Under hänvisning till vad som anförts biträder utskottet motionärernas
förslag att 14 § får utgå. För att inte kapitlet skall behöva ges ändrad paragrafnumrering
fr. o. m. 13 § föreslår utskottet, att 13 § i det genom propositionen
framlagda förslaget delas upp i två paragrafer, som blir 13 och
14 §§. Med anledning av vad som anförts bör hänvisningen i 8 kap. 28 och
33 §§ samt 10 kap. 6 § till 9 kap. 13 § jämkas till att avse 9 kap. 13 och
14 §§. Motsvarande jämkning bör vidtas i 40 och 41 §§ i förslaget till balkens
promulgationslag och i 5 § andra stycket i förslaget till lag om ändring
i fiskearrendelagen (jfr prop. 1970: 145). Som en följd av att 14 § i det
genom propositionen framlagda förslaget får utgå bör 8 kap. 28 §, 30 §,
31 § första stycket och 33 § jämkas. Vad som sagts nu gäller också 1 § första
stycket 2 och 14 § andra stycket i förslaget till lag om arrendenämnder och
hyresnämnder (jfr nämnda prop.). Bestämmelserna i 28 § i samma förslag
bör utgå.

dels att utskottet bort hemställa,

att riksdagen med anledning av motionen I: 1252 dels,
med avslag på propositionen i motsvarande del, icke antager
9 kap. 14 § i förslaget till jordabalk, dels antager nedanstående
såsom utskottets förslag betecknade lydelse av
9 kap. 13 och 14 §§ i nämnda lagförslag samt — med de
jämkningar som föranledes av vad som anförts nyss — 8
kap. 28, 30, 31 och 33 §§ samt 10 kap. 6 § i förslaget.

(Kungl. Maj.ts förslag) (Utskottets förslag)

9 kap.

13 §

Bifalles ej---------------begär det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens
utgång eller medges uppskov
med avträdet, skall arrendevillkoren
för tiden från avtalets upphörande
till avträdet fastställas enligt 9 §.

14 §

Avgör es tvist om förlängning av
arrendeavtalet efter arrendetidens

236

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970
(Kungl. Maj:ts förslag) (Utskottets förslag)

utgång eller medges uppskov med
avträdet, skall arrendevillkoren för
tiden från avtalets upphörande till
avträdet fastställas enligt 9 §.

Särskilt yttrande

av herr Skårman (fp), vilken beträffande formkravet vid fastighetsköp
anfört:

Ett köp av fast egendom är många gånger en av de mest betydelsefulla
rättshandlingar som en människa företar under sin levnad. Det har därför
med rätta kringgärdats av särskilda formföreskrifter. Enligt den ännu gällande
bestämmelsen i 1 kap. 2 § jordabalken i 1734 års lag skall köp av fast
egendom ske skriftligen och med två vittnen.

Mot denna föreskrift, som vunnit hävd och medverkat till en viss öppenhet,
har såvitt jag kunnat finna inte gjorts några erinringar. I lagberedningens
år 1947 framlagda jordabalksförslag skärptes däremot kravet till att ett
av köpevittnena skulle vara ett legitimerat, s. k. laga köpevittne eller lagfartsvittne.
I propositionen går man till den motsatta ytterligheten och slopar
till synes helt kravet på köpevittnen. Som jag påvisat i motion I: 1258
borde kravet på vittnen i stället efter den nya jordabalkens ikraftträdande
vara mer angeläget än tidigare. Slopandet av kravet har ej heller medfört
någon förenkling. Genom att i 4 kap. 1 § jordabalksförslaget inte kräva
vittnen har man nämligen tvingats att i 20 kap. om lagfart dels i 7 § 1 införa
en bestämmelse om att förklara lagfartsansökan vilande, om fångeshandlingen
inte är styrkt av två vittnen, dels införa en helt ny bestämmelse (8 §)
om föreläggande att väcka talan. Detta hade blivit helt överflödigt, om vittneskravet
behållits.

Då det på grund av tidsnöd icke varit möjligt för mig att utforma erforderlig
lagtext, har jag inte reserverat mig mot utskottets förslag i denna
fråga. Jag har emellertid velat fästa riksdagens uppmärksamhet på saken
och förutsätter, att konsekvenserna av vittneskravets slopande noggrant
följs upp och, om så skulle visa sig bli erforderligt, förslag till ändring
läggs fram. De avtalsslutande parterna torde säkerligen göra klokt i att liksom
tidigare använda sig av köpevittnen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 237

Innehållsförteckning

Propositionens huvudsakliga innehåll................................ 1

Lagförslaget .................................................... 3

Inledning ...................................................... 109

Historik.............................. 111

Översikt över lagberedningens förslag åren 1947 och 1960, jordabalksutredningens
förslag och arrendelagsutredningens förslag samt remissbehandlingen
av förslagen ............................................ 111

Allmänna synpunkter på innehållet i en ny jordabalk .................. 111

Ämnesområdet m. m........................................... 111

Utmönstrade av vissa rättsinstitut m. m........................... 114

Huvudinnehållet i förslaget........................................ 115

Motivering till förslaget m. m. Motionerna............................ 131

1 kap....................................................... 132

Lagtekniska frågor .......................................... 132

3 kap....................................................... 135

I. Tillämpningsområdet för 2 § ................................ 135

II. Inverkan på angränsande mark genom grävning eller annat sådant

arbete .................................................. 136

4 kap....................................................... 139

I. Formkravet vid fastighetsöverlåtelse ........................ 139

A. Vittneskravet.......................................... 139

B. Formkravet beträffande köpevillkor och beträffande utfästelser

om fastighetens beskaffenhet ............................ 142

II. Verkan av oriktig uppgift om köpeskillingen i köpehandlingen .... 145

III. Arealförvärv ............................................ 146

IV. Verkan av säljarens kontraktsbrott i vissa fall ................ 148

V. Övriga frågor i anslutning till 4 kap......................... 150

6 kap....................................................... 151

Betalningsrättens omfattning ....... 151

8 kap....................................................... 158

9 kap....................................................... 158

I. Arrendetiden .......................................... 158

A. Arrendetiden vid kommunala upplåtelser.................. 159

B. Fråga om minsta tid för upplåtelse i vissa fall.............. 161

II. Ersättning vid vägrad förlängning av arrendeavtal............ 162

III. Höjning av arrendeavgiften .............................. 167

IV. Avräkning ............................................ 169

V. Index vid arrende m. m................................... 171

VI. Synekostnaden.......................................... 174

VII. Anslutningsklander...................................... 175

VIII. Övriga frågor i anslutning till 9 kap......................... 177

A. Förtydligande av 10 §.................................... 177

B. Jämkning av 18 §........................................ 177

C. Omfattningen av den undersökning som skall ske vid syn ...... 178

D. Bedo visning av bristbelopp................................ 178

238

Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970

180

10 kap.......................................................

Omprövning av arrendevillkoren vid förlängning av upplåtelseavtal efter
uppsägning................................................ 180

12 kap....................................................... 182

13 kap....................................................... 182

Samordningen mellan 7 kap. 30 § och 13 kap. 12 § ................ 182

14 kap....................................................... 184

Bestämning av servitutsbegreppet .............................. 184

19 kap....................................................... 187

22 kap....................................................... 187

Lagtekniska frågor .......................................... 187

A. Rubriken .............................................. 187

B. Den redaktionella utformningen av 11 §...................... 187

Utskottet ...................................................... 188

Inledning .................................................... 188

Allmänna frågor .............................................. 189

Särskilda frågor................................................ 191

1 kap..................................................... 191

3 kap..................................................... 193

4 kap..................................................... 193

6 kap..................................................... 201

8 kap..................................................... 205

9 kap................................................... • • 206

10 kap..................................................... 218

12 kap..................................................... 218

13 kap..................................................... 219

14 kap..................................................... 219

19 kap..................................................... 220

20 kap..................................................... 221

22 kap..................................................... 221

Hemställan.................................................... 222

Reservationer .................................................. 227

Särskilt yttrande ................................................ 236

MARCUS BOKTR. STHLM 1970 700032