Tredje lagutskottets utlåtande nr 71 är 1970 (Utlåtande 1970:L3u71 - höst l3u)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 71 är 1970

Nr 71

Utlåtande i anledning av motioner angående uthyrning av bostadsrättslägenhet
i andra hand.

Tredje lagutskottet har behandlat två inom riksdagen väckta och till lagutskott
hänvisade motioner, nr 904 i första kammaren av herr Pettersson,
Karl Gustav, m. fl. och nr 105b i andra kammaren av fru Lindberg in. fl.

I motionerna, som är likalydande, hemställes

»att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj :t måtte begära att de i motionerna
påtalade problemen beaktas vid den fortsatta bearbetningen av bostadsrättskommitténs
förslag.»

Motionerna

I motionerna anförs att det i icke ringa omfattning förekommer att bostadsrättslägenhet
hyrs ut av innehavaren. Anledningen kan vara att denne
för viss tid tjänstgör på annan ort, kanske tar utlandsanställning eller liknande.
Som regel torde uthyrningen i sådana fall vara begränsad till något
eller några år. Från senare tid är emellertid också fall kända, där personer
hyrt bostadsrättslägenheter i andra hand under tio år eller mer och därefter
tvingats flytta.

Motionärerna hänvisar därefter till att i den hyreslagstiftning, som riksdagen
godkände för ett par år sedan, ges också de som på nämnda sätt hyr
lägenheter i andra hand ett visst besittningsskydd, vilket dock har sin begränsning
gentemot bostadsrättshavaren. Den senare kan, även om lägenheten
hyrts ut under myckeL lång tid, vägra förlänga hyresförhållandet
under åberopande av att han själv ämnar bosätta sig i lägenheten eller önskar
sälja den till annan person.

Enligt motionärernas mening finns det anledning att starkt ifrågasätta
det rimliga i denna bostadsrättshavarens lagligt grundade möjlighet. Även
om hyresgästen har rätt till skäligt rådrum för att skaffa ny bostad framstår
det som utmanande att han skall tvingas lämna den andrahandsförhyrda
bostaden.

Det borde, anser motionärerna, vara möjligt att fastställa en tidsgräns för
andrahandsuthyrningen, innebärande att den som i mer än exempelvis fem
år hyrt en bostadsrättslägenhet skall ha rätt att förvärva denna. Generellt
bör vidare gälla att hyresgästen, i det fall bostadsrättshavaren förklarar sig
ha för avsikt att sälja bostadsrätten, ges lagstadgad förstahandsrätt att förBihang
till riksdagens protokoll 1970. 9 samt. 3 avd. Nr 71

Tredje lagutskottets utlåtande nr 71 år 11)70

värva denna. Sådana möjligheter skulle enligt motionärernas uppfattning
medverka till att minska den känsla av otrygghet, som otvivelaktigt måste
vara förenad med den aktuella formen av andrahandsuthyrning.

Gällande bestämmelser

De grundläggande bestämmelserna om bostadsrätt finns i lagen den 25
april 1930 om bostadsrättsföreningar (BRL). Lagen avser att förebygga uppkomsten
av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att trygga de
enskilda föreningsmedlemmarnas rättsliga och ekonomiska intressen. Enligt
1 § 1 stycket BRL avses med bostadsrättsförening en ekonomisk förening
med ändamål att i föreningens hus åt medlemmarna upplåta bostäder och
andra lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid. Den rätt inom föreningen,
som på grund av sådan upplåtelse tillkommer medlem, benämnes
bostadsrätt.

Bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt finns upptagna i 17—22 §§.
Upplåtelse av bostadsrätt får endast ske åt föreningsmedlem. Enligt 8 § får
medlem i bostadsrättsförening inte uteslutas eller utträda ur föreningen så
länge han innehar bostadsrätt. För att säkerställa att bostadsrättsföreningen
och övriga bostadsrättshavares intressen blir tillräckligt beaktade har styrelsen
dock tillagts rätt att inom vissa gränser pröva om förvärvare skall få
utöva bostadsrätten.

Bostadsrätt kan övergå till ny innehavare genom familj er ätt sligt fång
eller överlåtelse. Reglerna om övergång av bostadsrätt är upptagna i 23—
30 §§. I 23 § fastslås den grundläggande regeln att ny innehavare av bostadsrätt
inte får utöva bostadsrätten, om han inte är eller antas till medlem i
föreningen. Enligt 25 § får inträde i föreningen inte vägras förvärvare av
bostadsrätt, om han uppfyller de villkor för medlemskap som stadgandena
kan innehålla och han skäligen bör las för god såsom medlem. Beträffande
familjerättsliga fång finns bestämmelser i 24 § och 26 §. Därest förvärvaren
inte antas som medlem är jämlikt 27 § överlåtelsen utan verkan. Detta gäller
emellertid inte förvärv som skett på exekutiv auktion. Vid sådant fall är
nämligen föreningen berättigad och skyldig att lösa bostadsrätten till dess
verkliga värde.

Rätten att upplåta lägenhet i andra hand (sublokation) regleras i 45 §.
För rätt att upplåta lägenhet åt annan till begagnande (total sublokation)
erfordras styrelsens tillstånd, om sublokation sker till någon som icke är
medlem. När det gäller att stadigvarande inrymma främmande person i
lägenheten (partiell sublokation) är bosiadsrättshavaren skyldig att, där
inte annorlunda är bestämt i stadgarna, inhämta tillstånd av styrelsen vare
sig den främmande är medlem eller ej. Enligt uttalande i motiven har styrelsen
vid sin prövning att beakta inte bara föreningens utan även bostadsrättshavarens
och samhällets intressen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 71 år 1970

Förhållandet mellan bostadsrättsliavaren och hyresgästen regleras i 3 kap.
lagen den H juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom. 3 kap. behandlar
hyra och benämnes i allmänt tal hyreslagen. Frågor om hyresgästs rätt till
förlängning av hyresavtal behandlas i ett särskilt avsnitt (45—53 §§). I 46 §
föreskrivs att hyresgästen har, om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, rätt till
förlängning av avtalet. Från rätten till förlängning finns emellertid vissa i
stadgandet under särskilda punkter angivna undantag. Sålunda har enligt
punkt 6 hyresgästen icke rätt till förlängning av avtalet när detta avser
lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet, som upplåtaren innehar
med bostadsrätt, och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten
att hyresgästen skäligen hör flytta. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett
genom att hyresgästen avträder endast en del av lägenheten och
hyresavtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har
hyresgästen emellertid utan hinder av vad tidigare sagts rätt till sådan förlängning.
Uppstår det tvist mellan hyresvärd och hyresgäst om förlängning
av hyresavtalet åligger det hyresvärden att skriftligen meddela hyresgästen
att denne, om han icke går med på att flytta, har att hänskjuta tvisten till
hyresnämnden senast tre veckor efter det han fått del av meddelandet. Underlåter
hyresgästen att göra detta förfaller rätten till förlängning av hyresavtalet.
I sammanhanget bör även observeras att den hyresgästen i 35 § tilllagda
rätten att genom byte erhålla bostad i annan lägenhet ej gäller, när
upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt.

Någon lagstadgad skyldighet för bostadsrättsliavaren aLL vid försäljning
av bostadsrätten i första hand hembjuda denna till hyresgästen finns inte.
Inte heller finns någon ovillkorlig rätt för hyresgästen att efter en lång
hyresperiod få förvärva bostadsrätten.

Ur förarbetena till 1968 års ändringar i hyreslagen

År 1957 tillkallades sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen.
Huvudsyftet med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen
föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt
besittningsskydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga,
som antog benämningen hyreslagkommittén, avgav den 15 september 1961
betänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961: 47). I betänkandet anförde
kommittén hl. a. att lägenheter i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenheter
bildade en grupp av hyresobjekt som hade det gemensamt att en
mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövdes. Huset eller bostadsrättslägenheten
tillkom vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kunde i
allmänhet inte överlåtas utan att en lägenhet kunde friställas för förvärvarens
räkning. Kommittén föreslog därför som huvudregel att optionsrätten
skulle brytas dels när hyresförhållandet avsåg lägenhet i en- och tvåfamilj shus
och ägaren bodde eller ville bo i huset eller behövde disponera lägen -

Tredje lagutskottets utlåtande nr It år 1970

heten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upplåtelsen avsåg lägenhet
som upplåtaren innehade med bostadsrätt och bostadsrättshavaren ville
flytta in i lägenheten eller behövde disponera denna i och för överlåtelse av
bostadsrätten. Denna regel borde dock inte vara undantagslös. Det kunde
nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjade sin uppsägningsrätt på
ett illojalt sätt. Det kunde exempelvis redan vid upplåtelsen ha stått klart
för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom kort.
Om hyresvärden förteg detta för hyresgästen, borde han få finna sig i att
hyresgästen blev berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett i
syfte att hyresvärden vederlagsfritt skulle kunna tillgodogöra sig kostsamma
förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, borde inte
heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen borde
därför, ansåg kommittén, ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran
att medge förlängning uppenbarligen stred mot god sed i hyresförhållanden.

Efter remiss avgavs utlåtanden över betänkandet av ett stort antal myndigheter
och organisationer.

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för
justitiedepartementet att tillkalla sakkunniga för att i vidgad omfattning
utreda hyreslagstiftningen och överväga om inte lagstiftningen på detta område
kunde samordnas i en reviderad permanent hyreslag. De sakkunniga,
som antog namnet hgreslagsliflningssakkunniga, avgav i juni 1966 betänkandet
»Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). När det gällde frågan om
rätt till förlängning av hyresavtal anförde de sakkunniga i betänkandet följande
beträffande förevarande slag av lägenheter.

Hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållande beträffande sådan
lägenhet som här avses bör i första hand beaktas på så sätt att den som hyr
lägenhet i en- och tvåfamiljshns eller lägenhet som uthyraren innehar med
bostadsrätt inte skall vara berättigad till förlängning av hyresavtalet, om
uthyraren har för avsikt att bosätta sig i lägenheten. Bedömningen bör i
regel inte påverkas av frågan om uthyraren har verkligt behov av att disponera
lägenheten för egen bostad. Det räcker att lägenheten normalt är att
betrakta som bostad för ägaren resp. för bostadsrättsinnehavaren. Hyresgästen
måste dock ges skäligt rådrum att skaffa annan bostad. Redan härigenom
tillgodoses billiglietskravet. Vad som är skäligt rådrum måste bedömas
med beaktande av den lokala bostadssituationen och hyresgästens
behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter en vid skala där
dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels bostadssituationen
ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgästen skall få sitta kvar
utan att hyresförhållandet skall upplösas.

Yttranden över betänkandet avgavs efter remiss av ett stort antal myndigheter
och organisationer. Bostadsrållskommittén ansåg i sitt yttrande att
prövningen av besittningsskyddsfrågor beträffande förhyrda bostadsrättslägenheler
borde ske med den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd

Tredje lagutskottets utlåtande nr 71 år 1970

normalt skalle brytas, när bostadsrättshavaren behövde lägenheten för att
själv bo i den eller disponera den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel
borde inte bostadsrättsliavarens behov av lägenheten prövas, om denne sade
upp avtalet för att använda lägenheten för egen del.

HSB ansåg att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet
inte uthyrdes i vissa fall borde utgöra grund för att bryta besittningsskyddet.
Förbundet syftade på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmelser
i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyrde ut sin lägenhet
utan föreningsstyrelsens tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsatte
utöver den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkades
bostadsrättshavarens nyttjanderätt, om rättelse inte skedde inom skälig tid
efter tillsägelse. Om besittningsskyddet inte bröts i dessa fall, kunde den
situationen uppstå att hyresgästen visserligen fick sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren
förlängt men att han vräktes från lägenheten på grund
av föreningens avhysningsdom mot bostadsrättshavaren.

I proposition till 1967 års riksdag (1967:141) med bl. a. förslag till
ändring i vissa delar av hyreslagen anförde chefen för justitiedepartementet,
statsrådet Kling, i förevarande hänseende följande.

När det gäller lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyraren
innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall
vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för
avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skäligt
rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under
remissbehandlingen har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen
uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostadsrättslagen
eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana
fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas
på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser
lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som upplåtaren innehar med
bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten
att hyresgästen skäligen bör flytta.

Kungl. Maj :t fann emellertid, när enighet om lagförslaget inte kunde nås
i riksdagen, att tiden inte var mogen för den föreslagna reformen. Propositionen
blev på grund härav återkallad.

Till 1968 års riksdag framlades efter vissa ändringar, som icke berörde
ifrågavarande lägenheter, ånyo proposition (1968: 91) med förslag till reviderad
hyreslag. Förslaget föranledde i förevarande del inga motioner och
kommenterades ej heller i tredje lagutskottets utlåtande (3LU 1968: 50).

Bostadsrättskommittén

Den år 1962 tillsatta bostadsrättskommittén har i ett år 1969 avgivet betänkande
»Bostadsrätt» (SOU 1969: 4) framlagt förslag till ny bostadsrättslag.
Förslaget, som icke innehåller några bestämmelser av det slag som mo -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 71 år 1970

tionärerna yrkat, har remissbehandlats, och arbete på en ny lagstiftning pågår
inom justitiedepartementet. Enligt vad utskottet erfarit kan proposition
i ämnet beräknas bli avlämnad till riksdagen under våren 1971.

Enkel fråga

Vid 1969 års riksdag ställde fru Lindberg en fråga till inrikesministern
om denne uppmärksammat den besvärliga situation de personer kan hamna
i som i andra hand hyr en bostadsrättslägenhet, när de av bostadsrättsliavaren
blir uppsagda till omedelbar avflyttning, och vilka åtgärder han
ville vidta med anledning härav.

Frågan besvarades den 30 oktober 1969 av chefen för justitiedepartementet,
statsrådet Geijer, som anförde bl. a. följande.

Hyreslagens bestämmelser är tillämpliga vid uthyrning av bostadsrättslägenheter.
Detta gäller även de besittningsskyddsbestämmelser som infördes
genom den nya hyreslagen. Bestämmelserna bygger dock på den uppfattningen
att det är ofrånkomligt att liksom i fråga om en- och tvåfamilj shus
betrakta bostadsrättslägenlieter på ett något annat sätt än hyreslägenheter
i allmänhet. En avvägning mellan bostadsrät ishavarens och hyresgästens
intressen måste ske från andra utgångspunkter än vid vanliga hyresupplåtelser.
En bostadsrättslägenhet förvärvas nämligen vanligtvis för att tjäna
som bostad åt bostadsrättshavaren. Vid tillkomsten av den nya hyreslagen
uttalades att om bostadsrättshavaren har för avsikt att själv bosätta sig i
lägenheten hyresgästen inte skall vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet,
men att hyresgästen dock måste ges skäligt rådrum att skaffa
annan bostad. Detta uttalande godtogs av riksdagen.

Vid bedömandet av vad som skall anses utgöra skäligt rådrum måste hänsyn
tas till såväl den lokala bostadssituationen som hyresgästens behov.
Givetvis har det betydelse om och under hur lång tid hyresgästen känt till
bostadsrättshavarens önskemål att själv få disponera lägenheten. I svårare
bostadsmarknadslägen måste givetvis hyresgästens rätt till förlängning vara
ganska vidsträckt. I vissa situationer kan det finnas anledning att ta särskild
hänsyn till hyresgästens situation. Jag tänker på fall när någon köper en
bostadsrättslägenhet som är uthyrd.

I detta sammanhang anser jag det lämpligt att något beröra en annan
fråga angående uthyrning av bostadsrättslägenheter, som på senaste tiden
väckt uppmärksamhet genom artiklar i dagspressen. Det uppges sålunda
ha förekommit flera fall där vanliga hyreshus förvärvats av bostadsrättsföreningar
och bostadsrätt upplåtits till lägenheter som redan varit uthyrda
av den tidigare hyresvärden. Denna situation skiljer sig klart från den som
jag har behandlat förut. Här har hyresgästen ett kontrakt med fastighetsägaren
och hyresgästens situation ändras inte av att en bostadsrättsförening
blir ägare till huset. Hyresgästen behåller därför besittningsskyddet i full
utsträckning.

Av det sagda framgår att frågan om besittningsskyddet för den som hyr
bostadsrättslägenhet har beaktats i den nya hyreslagstiftningen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 71 år 1970

Utskottet

Hyreslagens bestämmelser är tillämpliga även vid. uthyrning av bostadsrättslägenliet.
Besittningen av sådan lägenhet åtnjuter dock icke samma
skydd som besittningen av hyreslägenhet i allmänhet. Enligt 46 § punkt 6
hyreslagen har sålunda den som förhyr bostadsrättslägenhet ej rätt till förlängning
av hyresavtalet om upplåtaren har sådant intresse att förfoga över
lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Denna bestämmelse bygger
på den uppfattningen att det är ofrånkomligt att liksom i fråga om en- och
tvåfamilj shus betiakta bostadsrättslägenheter på ett något annat sätt än
hyreslägenheter i allmänhet. En bostadsrättslägenhet förvärvas nämligen
vanligtvis för att tjäna som bostad åt bostadsrättshavaren. Såsom framgår
av redogörelsen ovan uttalades också vid tillkomsten av hyreslagen att hyresgästen
inte skall vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om
bostadsrättshavaren har för avsikt att själv bosätta sig i lägenheten, men att
hyresgästen dock maste ges skäligt rådrum att skaffa en annan bostad.

I motionerna hänvisas till att bostadsrättshavaren kan, även om lägenheten
hyrts ut under mycket lång tid, vägra förlänga hyresavtalet under åberopande
av att han själv ämnar bosätta sig i lägenheten eller önskar sälja den
till annan person. Enligt motionärernas mening finns det anledning att starkt
ifrågasätta det rimliga i denna bostadsrättshavarens lagligt grundade möjlighet.
Det borde, anser motionärerna, vara möjligt att fastställa en tidsgräns
för uthyrning av bostadsrättslägenhet, innebärande att den som i mer
än exempelvis fem år hyrt en sådan lägenhet skall ha rätt att förvärva denna.
Vidare bör enligt motionärerna hyresgäst få lagstadgad förstahandsrätt
att förvärva bostadsrättslägenhet, om bostadsrättshavaren förklarat sig ha
för avsikt att sälja bostadsrätten. Motionärerna yrkar att riksdagen i skrivelse
till Kungl. Maj :t skall begära att de här framlagda förslagen beaktas
vid den inom justitiedepartementet pågående bearbetningen av bostadsrättskommitténs
förslag till ny bostadsrättslag.

Uppkommer tvist mellan bostadsrättshavare och hyresgäst om förlängning
av hyresavtalet skall hyresnämnd såsom framgår av den föregående redogörelsen
pröva om upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten
att hyresgästen skäligen bör flytta. Enligt vad utskottet erfarit visar
praxis från hyresnämnderna att dessa vid nämnda prövning fordrat mycket
starka skäl från upplåtarens sida för att underlåta att förlänga ett hyresförhållande
som varat under lång tid. Vidare synes hyresnämnderna ha tagit
särskild hänsyn till hyresgästens situation om lägenheten redan var uthyrd
till hyresgästen, när bostadsrättshavaren köpte denna. I vissa fall har en
skälig avvägning mellan upplåtarens och hyresgästens intressen lett till att
vederbörande hyresnämnd förlängt hyresavtalet men avkortat i avtalet angivna
uppsägnings- och förlängningstider. När upplåtarens intresse att förfoga
över lägenheten varit sådant att hyresnämnden icke funnit sig kunna

Tredje lagutskottets utlåtande nr 71 år 1970

förlänga avtalet har i regel hyresgästen lämnats ett ordentligt tilltaget rådrum
att skaffa annan bostad. Den tillämpning som den år 1968 antagna bestämmelsen
i 46 § punkt 6 hyreslagen sålunda fått visar enligt utskottets
mening att besittningsskyddet för den som hyr bostadsrättslägenhet måste
anses fullt tillräckligt. Med hänsyn härtill anser utskottet att det för närvarande
inte föreligger någon anledning att överväga ett införande av tvångsbestämmelser
av det ingripande slag som motionärerna föreslagit. Motionerna
bör därför icke vinna bifall.

Utskottet hemställer

att motionerna 1:904 och II: 1054 icke föranleder någon
riksdagens åtgärd.

Stockholm den 5 november 1970

På tredje lagutskottets vägnar:

ERIK GREBÄCK

Vid detta ärendes behandling har närvarit:

från första kammaren: herrar Svante Kristiansson (s), Åkesson (fp)*,
Ebbe Ohlsson (m), Erik Jansson (s) och Berglund (s);

från andra kammaren: herrar Grebäclc (ep), Ekström (s)*, Hedin (in),
fröken Anderson (s), herrar Hammarberg (s), Olsson i Timrå (s)*, Josefson
i Arrie (ep) och Sellgren (fp).

* Ej närvarande vid utlåtandets justering.

ISSELTE TRYCK. STHLH 70
014411