Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1961 (Utlåtande 1967:L3u58 - höst l3u)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1961

Nr 58

Utlåtande i anledning av dels Kungl. Maj:ts proposition med
förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen
den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till
fast egendom, m. m. jämte motioner i ämnet, dels
motioner om skärpta bestämmelser angående hyresvärds
skyldighet att underhålla bostadsfastighet,
dels motioner angående ogiltighetsförldaring av uppsägning
enligt hyresregleringslagen, dels motioner
om viss utvidgad tillämpning av lagen med särskilda
bestämmelser om makars gemensamma bostad, dels
motion angående riktlinjer för bostadspolitiken,
m. m., såvitt avser hyreslagstiftningen, dels ock
Kungl. Maj:ts skrivelse med återkallelse i viss del av
nämnda proposition, m. m. jämte motioner.

Genom en den 6 september 1967 dagtecknad proposition, nr 141, vilken
hänvisats till lagutskott och behandlats av tredje lagutskottet, har Kungl.
Maj :t, under åberopande av propositionen bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll för denna dag, föreslagit
riksdagen att antaga vid propositionen fogade förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr
36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med
särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken.

Genom en den 5 december 1967 dagtecknad skrivelse, vilken hänvisats till

lagutskott och behandlats av tredje lagutskottet, har Kungl. Maj :t under
åberopande av bilagt utdrag av statsrådsprotokollet över justitieärenden
1 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 samt. 3 avd. Nr 58

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

förklarat sig vilja återkalla bl. a. den till riksdagen avlåtna propositionen
nr 141 med förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, in. in., såvitt
avser de under 1), 6) och 7) angivna lagförslagen.

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med
avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den permanenta
hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nyttjanderätt
till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden.

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst,
dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon
viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kunna
sättas ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd
hyra för att gå med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda
hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtaglig
bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip
den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kunna
underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter skapas
också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkostnadshyrorna
i nyproduktionen.

Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på
det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd,
dvs. en rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befogad
anledning.

Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyresnämnd
skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden
skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får
till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a.
rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden
avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med
nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan
vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första instans
ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begränsningar
i fullföljdsrätten föreslås.

Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestämmelser.
Bl. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i orter
med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyldighet
att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som
direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för
att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och
upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid utgången
av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari
1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas
under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla
för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna innebär
att hyrorna får anpassas till hyresläget för likvärdiga lägenheter
successivt under en övergångstid.

Lagförslag

De vid propositionen fogade lagförslagen har följande lydelse.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Förslag''

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907
om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt
nedan anges.

1 KAP.

3 §.

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett
förbehåll om nyttj ander ättens bestånd eller på grund av inteckning eller
inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall
njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 §
därom stadgas.

Varder fastigheten---nyttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttj anderättens bestånd eller nyttj anderätten jämlikt
2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av
inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj ander ätten
skall fortfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot
återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv
är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttj anderättens
bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant
förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser
1 §•

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till
nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tilllämpning
på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre
omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom bostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan
mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns
bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §•

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas
på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i
laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras
anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång,
ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och
uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger
nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader
i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit
kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre
än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Far dagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §■

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för
nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda avtalet
sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den
fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång,
får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet "upphör
att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av
makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt
som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans
make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts
innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken
nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast
på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande
makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller
närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §.

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör
det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat
följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger
hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna
i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för
avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits.
Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet
dock genast att gälla.

7 §•

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället
ske nästa söckendag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesaagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är
avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 §.

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än
nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt
erkännande om uppsägningen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger
motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos
den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett
exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.
Påträffas icke någon Som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas
i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu
angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga uppsägning
för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes
Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §•

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är full brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning
för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande
som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 §•

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han
avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i
9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttj anderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet
ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga
avtalet som anges ill §. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten
för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen
ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

År lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada,
om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock
vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §.

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för
skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §
andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hinder
eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 9

sgälleJ’ °? 11nynd''shet under hyrestiden meddelar beslut som
JTf®8.1 j° § a.nd5a stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej forran beslutet länder till efterrättelse 8 8

. hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning 1 ratten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran

Sfn«nd<£ t f1-- mZ 1 nytt j anderätten till följd av att hyresvärden låter
Lfora arbete för att satta lagenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat

arbete som särskilt anges i avtalet. 8

17 §•

Bestammdserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tdlampmng, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjanliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
ar ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller

r tf ihan skällg nedsättning i hyran och ersättning för skada

enhgt l kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som
anges 1 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes halsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej gisten genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

2° §.

Har avtal ej traffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad senast
sista sockendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.
For bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som
rum, far dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den
betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om avtal
traffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig
att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller
utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist
eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta
beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,
när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är
till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet
samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta
på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröj ligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre manader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han
träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet dier
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet.
Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp
ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller
som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 ) ]

Uppkommerskada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas
för att allvarlig olagenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lamna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hvresgasten
och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar
sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma
in i lagenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av
hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hvresvardcn
meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada
eller brist an sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden
utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för
skada som foranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig tor skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas
tor annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena gäller
det. ö

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
som fordras for att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten
Hyresgasten skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger
honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 6 första
stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att
utöva nodig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas
utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig
att låta den visas på lämplig tid.

„ Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgastens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra
åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att
hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som
åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas
av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år i967

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttj anderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger
därvid motsvarande tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om
handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om
handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,
har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får
dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse
för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot
hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyresavtalet
utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet bär upprättats
skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta
avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader
efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger mosvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats
skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbelopp
som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyresgästen
fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran
hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa
uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom
om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fastighet
utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten,
jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om aterköp av fastigheten
äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §■

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga
om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § motsvarande
tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen
efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt
till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §.

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga
hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens
död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer
även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte
hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som
hänför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

34 §.

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

fFörsta stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

35 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta
hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i annan
under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom
byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

14 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

3. lagenheten dr belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras

varaktigt eller i tvåfamilj shus, y

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får
overlata hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lamnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,

å^r?ätreS''nrdT CJ haf be.fogad anledning motsätta sig att hyresrätten
°7» Il j6S‘i hyresSasten innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstand
dock lamnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §‘

Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av
hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som
yresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor
fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar
jämte den avtradande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före
överlåtelsen., om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand
39 §''

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lagenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §>

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden
lamnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgasten
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstand enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 §.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande
42 §‘

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två söckendagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock,
i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1S67

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande
hyran, utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt angår
hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger
honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager
rättelse utan dröjsmål,

4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten.

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som liggen
hyresgästen till last är av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av
sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke
under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §.

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt
avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten,
om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på
sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor
enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om
ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad,

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning,
är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyresrätten
hade sin hostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller
överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa
grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens
genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som
upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga
över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen
har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl
för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 17

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som
sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning,
som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,
är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra
på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalas med hyresvärden.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran
utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres-
eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

1 ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av
första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig
med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller
annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i
första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller
villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

2 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 saml. 3 and. Nr 58

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej. J 1

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
förlängning av hyresavtalet.

50 §.

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är
slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten
skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga
hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i beslutet
eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet
uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att
upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen,
får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 §.

53 §.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det
överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då
den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter
nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex
procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den
förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet
som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke
lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med månaden
närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande in. in.

56 §.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gällande.
Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den
grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller
uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes
förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat ändring
av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat
i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades
underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som
avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får
hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge
denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller annan
därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller
om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit tillräckligt
rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan
skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som
meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut
får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande
beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mottagande.

Särskilda bestämmelser
61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad,
om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt
tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är
förlorad.

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får
denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upplåtelse
av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är
han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väckas
inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är
rätten till talan förlorad.

66 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de närmaste
sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hyresgästen
tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt
65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten,
nedsättning av förstagångshyra* fastställande av hyresvillkor eller
ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke
hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma
den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kortare
än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §.

överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens
ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den It
september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse
såsom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §.

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor
enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer
på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare
bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §.

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,
49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra
parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke
beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och
ej heller rör kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat,
upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där
fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör
kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss
nämnts.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i
34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller
mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves
lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande,
om icke annat följer av vad som sägs nedan.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§ skall
från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas även på avtal som
slutits dessförinnan. De närmare föreskrifter som behövs för att de nya bestämmelserna
skall kunna vinna tillämpning meddelas av Konungen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obestämd
tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen
att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning
till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas,
skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,
om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal
som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap
gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits
dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets
och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt
ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller
skifte tillagts honom.

7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,
skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller
hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av
hyresförhållandet gällande.

8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon
av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,
Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sollentuna,
Solna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Västerhaninge,
Österhaninge och Österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered,
Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Råda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma
och Lund,

b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort,
om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten.

Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, är hyresgästen icke skyldig
att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av
skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens
storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens
slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall behandlas
enligt äldre lag.

10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmelsen
tillämpas.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)
om hyresreglering m. in.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m„
vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med den 30
juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari
1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, får framställning
som avses i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyresvärden
icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej
önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden
lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande som avses i
8 a § femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni
1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 januari
1968.

Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter
den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m.
fortfarande skall tillämpas.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll
av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse
och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 16 december
1966 (nr 674) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1968.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall
för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966
(nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1968.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda
bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser
om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december
1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1969.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 §•

Avtal mellan — — —- — — -—- ock gällande.

Såsom arbetare — ------— enligt lagen.

Beträffande kollektivavtal-------—■ lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket avser
villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning,
äger avtalet i denna del verkan som
kollektivavtal endast i den mån det
gäller fråga som avses i 3 kap. 33—
35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom och under
förutsättning att det på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings-
och förhandlingsrätt är att
anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i------deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap. 19 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

10 KAP.

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldighet
för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hyra, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt.

Ligger fastigheten

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §
eller eljest enligt lag skall upptagas
av domstol, som där sägs, om Hästen
väckes vid annan domstol;

5. äktenskapsmål;-----

Ej heller--- —------

Yrkande om — —-------

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt
till servitut eller annan särskild rätt
till egendomen eller om besittning
av egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är.
Lag samma vare, om tvisten rör
skyldighet för ägare eller innehavare
av egendomen att fullgöra något,
som åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt. Vad som sägs i
denna paragraf gäller dock ej hyrestvist.

huvuddelen ligger.

annan domstol;

4. hyrestvist eller tvist, som avses
i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag
skall upptagas av domstol, som där
sägs, om tvisten väckes vid annan
domstol;

- — — av domstol.

- — i 13 §.
samma fordran.

Ej vare

17 §.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963:257.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Motioner m. in.

I samband med propositionen har utskottet behandlat följande i anledning
av propositionen väckta motioner, nämligen

1. de likalydande motionerna I: 875 av herr Dahlberg m. fl. samt II: 1082
av herr Svenning m. fl., i vilka motioner hemställts »att riksdagen måtte
besluta om följande lydelse av 45 § femte stycket:

Har hyresvärden och hyresgästen, sedan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, i särskilt upprättad handling överenskommit att
hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen
gällande endast om den godkänts av hyresnämnden.»

2. de likalydande motionerna I: 880 av herrar Gösta Jacobsson och Sveningsson
samt II: 1094 av fru Sundberg och herr Lothigius, i vilka motioner
hemställts »att riksdagen måtte med ändring av det vid propositionen
nr 141 fogade förslaget till lag angående ändring i vissa delar av lagen den
14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom besluta att 46 §, punkt 8
skall ha följande lydelse: ''hyresförhållandet beror av annan anställning
som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet
upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden
styrker sitt behov av att upplösa hyresförhållandet för att disponera
bostaden för annan arbetstagare.’»

3. de likalydande motionerna I: 881 av herrar Lundberg och Enarsson
samt II: 1093 av herrar Oskarson och Bengtson i Solna, i vilka motioner
hemställts

»1. att riksdagen vid behandling av proposition nr 141 med förslag till
lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt
till fast egendom måtte besluta

a) att hyresnämnds befattning med den föreslagna hyreslagstiftningen
skall begränsas till medlande verksamhet,

b) att talan enligt 73 § må fullföljas till hovrätt i de fall där underrätt
enligt förslaget är sista instans samt i övrigt till högsta domstolen i enlighet
med de allmänna principer som gäller för sådan fullföljd,

c) att delgivning enligt 8 § 3 st. 3 p. även må ske beträffande meddelande
enligt 49 § 1 st. samt

d) att i 35 § orden ''påtaglig olägenhet för hyresvärden’ skall utbytas
mot orden ''om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes’;

2. att vederbörande utskott måtte utarbeta förslag till härför erforderliga
författningsändringar.»

4. de likalydande motionerna I: 882 av herr Werner samt II: 1092 av
herr Nilsson i Gävle m. fl., i vilka motioner hemställts »att riksdagen i an -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

ledning av Kungl. Maj:ts proposition nr 141 måtte besluta antaga de i särskild
bilaga till denna motion föreslagna ändringarna i förslag till Lag angående
ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt
till fast egendom, samt i andra hand — därest riksdagen icke skulle bifalla
ovanstående yrkande — att riksdagen måtte avslå Kungl. Maj :ts proposition
nr 141 i dess helhet och i skrivelse till Kungl. Maj :t hemställa om utarbetande
av ett nytt förslag till en ny allmän hyreslag samt för sin del
antaga förslag om utsträckning av giltighetstiden för lagen av den 19 juni
1942 (nr 429) om hyresreglering till och med den 31 december 1969.»

Den i yrkandet angivna bilagan är av följande lydelse:

■»Förslag

till

ändrad Igdelse av Lag angående ändring i vissa delar av lagen av den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom.

Propositionen:

35 §.

I ort för vilken förordnande enligt
54 § gäller får hyresgästen
---nio månader i följd.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är
hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Fordrad
hyra är att anse som oskälig, om
den väsentligt överstiger hyran för
lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga. Annat av
---i första och andra styckena.

69 §.

I varje län skall finnas en hyresnämnd.
Konungen äger---verk samhetsområde

för hyresnämnd.

Föreslagen lydelse:

35 §.

Hyresgäst får överlåta hyresrätten
---nio månader i följd.

48 §.

Föreligger icke i fall av förändring
av hyresavtal överenskommelse
mellan hyresmarknadens partorganisationer
gäller den hyra som fastställes
av hyresnämnd i orten såvitt
angår ort med över 10 000 innevånare
eller mindre ort där Konungen
så bestämmer. Hyresnämnd har att
vid fastställande av hyra utgå från
fastighetens drifts- och självkostnader
samt att hyran med hänsyn till
standard och bostadsmiljö ej får
överstiga hyresnivån för jämförliga
lågenheter eller eljest ej är obillig.
Annat av hyresvärden uppställt villkor
skall gälla om det ej strider mot
god sed i hyresförhållandet. Hyrestiden
--- och andra styckena

69 §.

1 varje primärkommun eller kommunblock,
varom Konungen äger att
förordna, skall finnas en hyresnämnd.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Propositionen:

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift
---i särskild lag.

71 §•

Om part ej godtar hyresnämnds
beslut i fråga som avses i 34—36, 40,

49 eller 55 §§, äger parten---—

får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer
—--av domstol som

nyss nämnts.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts
dom---fastställelse av hyres villkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller
55 § skall---18 kap. 6 § rätte gångsbalken.

Föreslagen lydelse:

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift att
medla i hyrestvister samt att pröva
frågan enligt 48, 49 och 55 §§ och övriga
frågor som enligt detta kapitel
ankommer på nämnden. Nämnden
kan även vara skiljenämnd i hyrestvister.
Närmare bestämmelser om
hyresnämnd meddelas i lag.

71 §•

Om part ej godtar hyresnämnds
beslut i hyrestvist äger parten klandra
beslutet genom att väcka talan
mot andra parten inom tre veckor
från det parten erhöll del av beslutet.
Klandras icke beslutet inom denna
tid, är parts rätt till talan förlorad.

72 §.

Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer
på hyresnämnds prövning
och ej heller rör kollektivavtal, skall,
om icke Konungen bestämmer annat,
upptagas av Statens hyresråd.
Klandertalan som avses i 71 § upptages,
om den rör kollektivavtal, av
arbetsdomstolen och i annat fall av
Statens hyresråd som nyss nämnts.

73 §.

Part, som ej godtar hyresnämnds
dom i hyrestvist, äger att klandra
beslutet genom att väcka talan mot
andra parten inom tre veckor från
det parten erhöll del av beslutet hos
Statens hyresråd.

74 §.

I hyrestvist som avses i detta kapitel
skall vardera parten svara för
sina kostnader.

Övergångsbestämmelser.

8. Vid tillämpning---nedan

iakttagas

a) till och med den 31 december
1972 — — —- och Lund.

8. Vid tillämpning---nedan

iakttagas

a) till och med 31 december 1972
beträffande fastighet inom någon

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Propositionen: Föreslagen lydelse:

av följande kommuner, nämligen
Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,
Djursholm, Huddinge, Järfälla,
Lidingö, Märsta, Nacka, Nynäshamn,
Saltsjöbaden, Sollentuna, Solna,
Sundbyberg, Södertälje, Tyresö

---och Lund, samt dessutom

orter med över 30 000 innevånare.»

5. de likalydande motionerna I: 884 av herr Stefanson in. fl. samt II: 1097
av herr Andersson i Örebro m. fl., i vilka motioner hemställts »att med
ändring av vad som i prop. 141/1967 är föreslaget reglerna för besittningsskydd
för kommersiella lokaler i tillämpliga delar utformas enligt vad
som i propositionen föreslås gälla för bostadslokaler.»

6. de likalydande motionerna I: 885 av herr Carl Albert Anderson m. fl.
samt II: 1101 av herr Lindkvist m. fl., i vilka motioner hemställts »att
riksdagen i skrivelse till Ivungl. Maj :t måtte anhålla om utredning och
förslag till nästa års riksdag om särskild hyresdomstol såsom överinstans
till hyresnämnd i fråga om hyressättning, allt på sätt som i motionen närmare
föreslagits.»

7. de likalydande motionerna I: 886 av herr Carl Albert Anderson m. fl.
samt IT. 1102 av herr Lindkvist m. fl., i vilka motioner hemställts »att
riksdagen måtte besluta

1. att bifalla det yrkande som framställts i motionerna 1:875 av herr
Dahlberg m. fl. och II: 1082 av herr Svenning m. fl angående rätt till förlängning
av hyresavtal;

2. att beträffande 35 §

a) bytesrätten skall gälla inte enbart bristorter utan generellt,

b) treår sregeln skall utgå ur lagtexten, samt

c) möjligheter öppnas för bytesrätt även vid försäljning av småhus till
innehavare av hyresrätt;

3. att i skrivelse till Kungl. Maj :t hemställa om utredning angående

a) skyldighet för hyresvärd att, när avtal träffas direkt mellan hyresvärd
och hyresgäst, låta inregistrera avtalet i fråga, samt

b) befogenheter för hyresnämnden att — därest vissa inregistrerade
hyror markant avviker från den i orten gängse hyresnivån — pröva ärendet
utan att någondera parten begärt detta; samt

4. att i skrivelse till Kungl. Maj :t ge till känna, att Kungl. Maj :t med
största uppmärksamhet följer utvecklingen på hyresmarknaden sedan den
nya lagen trätt i kraft.

Vi hemställer att utskottet måtte utarbeta erforderlig lagtext.»

8. de likalydande motionerna I: 887 av herr Lundström m. fl. samt IT 1103
av fru Nettelbrandt m. fl., i vilka motioner hemställts

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

»A. att riksdagen beslutar

1. att de i 8:e punkten av övergångsbestämmelserna angivna övergångstiderna
bestäms till 6 respektive 3 år, dvs. gäller till och med den 31 december
1974 respektive den 31 december 1971,

2. att i övergångsbestämmelserna införes en bestämmelse om möjlighet
till jämkning av alltför betungande hyreshöjningar i bristorterna, därest sådan
möjlighet ej kan anses inrymmas i propositionens lagtext,

3. att vidtaga ovan angivna ändringar i 72 och 73 §§ ny ttj ander ättslagens
3 kapitel samt avslå förslaget till ändringar i rättegångsbalken,

B. att riksdagen uttalar

1. att jämförelseprövningen och tolkningen av begreppet ''väsentligt överstiger’
bör ske på det sätt som ovan angivits,

2. att den nya lagstiftningens verkningar på hyresmarknaden genom
lämplig insamling och bearbetning av statistiska data noga följes.»

9. de likalydande motionerna I: 888 av herr Ferdinand Nilsson m. fl.
samt II: 1098 av herrar Gustafsson i Kårby och Svensson i Vä, i vilka
motioner hemställts »att i prop. nr 141 framlagt förslag till Lag om nyttjanderätt
till fast egendom 3 kap. § 46 punkt 8, avseende undantag från rätt till
förlängt hyresavtal, måtte erhålla följande ändrade lydelse:

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört, och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör, samt om
hyresförhållandet varat längre än fem år, hyresvärden för underlättande av
angelägen personalanskaffning behöver lägenheten.»

10. de likalydande motionerna I: 889 av herr Yngve Persson samt II: 1099
av herr Ilagnell, i vilka motioner hemställts »att riksdagen i skrivelse till
Kungl. Maj :t måtte föreslå sådan komplettering av proposition 141 att fortsatt
hyresreglering av sociala skäl skall fortsätta att gälla för de mindre
lägenheterna i det äldre bostadsbeståndet.»

11. de likalydande motionerna I: 890 av herr Sundin in. fl. samt II: 1100
av herr Hedlund m. fl., i vilka motioner hemställts

»att riksdagen vid behandlingen av propositionen nr 141 måtte besluta
att övergångstiden för hyresregleringens avveckling skall vara sex år för
storstadsregionerna dvs. till utgången av år 1974 och fyra år för övriga berörda
orter dvs. till utgången av år 1972;

att riksdagen måtte bemyndiga Kungl. Maj :t att utvidga området för den
långsammare avvecklingen av hyresregleringen till att omfatta även andra
områden än de tre storstadsregionerna i enlighet med vad i motionen anförts; att

riksdagen måtte uttala sig angående underhåll av fastigheter i enlighet
med vad i motionen anförts;

att riksdagen måtte besluta om en sådan utformning av bestämmelserna

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

för besittningsskydd att lokalhyresgäst erhåller ett lika starkt direkt besittningsskydd
som i propositionen föreslås för bostadshyresgäst; samt

att vederbörande utskott måtte utarbeta erforderlig författningstext.»

12. motionen II: 1083 av fru Holmquist och fru Hörnlund, i vilken motion
hemställts »att i princip samma prövning av skäligheten i hyressättningen
skall gälla även för inackorderingsrum och möblerade lägenheter samt del
(delar) i lägenhet som gäller i den övriga hyresmarknaden och att den föreliggande
lagtexten omarbetas i motionens syfte.»

13. motionen II: 1084 av herr Lundberg, i vilken motion hemställts »att
riksdagen måtte besluta att avslå Kungl. Maj :ts proposition nr 141 angående
ny hyreslagstiftning; och att nuvarande hyreslagstiftning skall förlängas
till den tidpunkt Kungl. Maj :t kan förelägga riksdagen förslag till
en social och ekonomisk hyreslag samt en slutgiltig lösning av bostads- och
fritidsmarksfrågorna, som har hänsyn till samhällsintresset och de mindre
inkomsttagarnas ekonomi och bostadsbehov.»

14. motionen II: 1104 av herr Tobé, i vilken motion hemställts »att riksdagen
vid behandlingen av proposition nr 141 måtte uttala att ett företags
behov av att få disponera egna bostadslägenheter för sin aktiva personal
skall utgöra sådant synnerligt skäl för uppsägning som anförs i 3 kap. 46 §
punkt 8 i förslaget till ändring av nyttjanderättslagen.»

I samband med propositionen har utskottet även behandlat följande fristående
motioner, nämligen

1. de likalydande motionerna I: 34 av herr Thure Dahlberg m. fl. samt
II: 46 av herr Svenning m. fl., i vilka motioner hemställts »att riksdagen
måtte besluta om skärpta bestämmelser i avsikt att, till skydd för hyresgästerna,
säkra tillfredsställande underhåll och skötsel av fastighet»;

2. de likalydande motionerna I: 70 av herr Torsten Andersson samt II: 96
av herr Börjesson i Falköping, i vilka motioner hemställts »att riksdagen
i skrivelse till Kungl. Maj :t anhåller om en snar revidering av hyresregleringslagen
vad avser den s. k. obillighetsparagrafen samt att förslag till ny
utformning av lagparagrafen snarast föreläggs riksdagen»;

3. de likalydande motionerna I: 453 av fru Diesen samt II: 575 av fru
Sundberg m. fl., i vilka motioner hemställts »att riksdagen måtte hos Kungl.
Maj :t anhålla om att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser
om makars gemensamma bostad i tillämpliga delar måtte äga giltighet även
i de fall då man och kvinna med ett eller flera gemensamma barn sammanbott
i familjebostad utan att äktenskap ingåtts»; samt

4. motionen II: 1002 av herr Lundberg, i vilken motion, som väckts i anledning
av propositionen nr 100 angående riktlinjer för bostadspolitiken
och som här behandlas såvitt den avser hyreslagstiftningen, hemställts att

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

riksdagen måtte beakta de i motionen anförda synpunkterna »och i målsättningen
uttala sig för en ökad byggenskap av mindre lägenheter på ett ocli
två rum, uttala sig för att söka åstadkomma ett prisstopp för hyror och
att hyresregleringen måtte bibehållas och effektiviseras till dess att vi har
en mättad hyresmarknad».

Beträffande motionernas fullständiga innehåll hänvisar utskottet, i den
mån redogörelse ej lämnas nedan, till de tryckta motionerna.

I anledning av skrivelsen har följande motioner väckts, nämligen

1. motionerna I: 927 av herrar Dahlén och Sundin samt II: 1143 av herrar
Wedén och Hedlund, i vilka motioner hemställs, »att riksdagen måtte
godkänna propositionen nr 141 samt propositionen nr 171 i förevarande
delar med den ändringen att de i propositionen nr 141 i 8:e punkten av
övergångsbestämmelserna angivna övergångstiderna bestäms till 5 respektive
3 år, dvs. gäller till och med den 31 december 1974 respektive den 31
december 1971 samt med beaktande av vad i övrigt anförs dels i de likalydande
motionerna II: 1103 av fru Nettelbrandt m. fl. och I: 887 av herr
Lundström m. fl., dels i de likalydande motionerna II: 1100 av herr Hedlund
in. fl. och I: 890 av herr Sundin m. fl».

2. motionerna I: 928 av herr Lidgard och II: 1144 av herr Hedin, i vilka
motioner hemställs, att »riksdagen måtte bifalla dels Kungl. Maj :ts proposition
nr 141 med förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen den
14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom m. m. såvitt avser de under
1), 6) och 7) angivna lagförslagen, dels den till riksdagen avlåtna propositionen
nr 171 med förslag till lag om hyresnämnder».

Motionerna har behandlats i detta utlåtande endast såvitt gäller propositionen
nr 141.

Till utskottet har även inkommit ett antal skrifter från enskilda personer
samt från vissa organisationer och sammanslutningar.

I de fristående motionerna 1:34 och 11:46, i vilka som nämnts yrkas
skärpta bestämmelser i fråga om fastigheters underhåll och skötsel, framhålles
bl. a. att förhållandena på hyresmarknaden är sådana att det är angeläget
att likartade vanhävdsbestämmelser som finns i fråga om jordbruksfastigheter
även blir tillämpliga beträffande hyreshus.

Beträffande förevarande motioner har utskottet på sätt föreskrives i § 46
riksdagsordningen inhämtat yttrande från statens hyresråd. På begäran av
utskottet har dessutom Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas
riksförbund avgivit yttranden. Yttrandena har avgivits innan propositionen
om den nya hyreslagstiftningen förelädes riksdagen.

Hyresrådet framhåller endast att problemen bör övervägas i förevarande
sammanhang.

Fastighetsägareförbundet avstyrker motionerna och anför följande.

3 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 samt. 3 avd. Nr 58

Kartong (s. 33, råd 20. ’dels’ insattes)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Det torde vara allmänt bekant, att fastighetsägarnas möjligheter att
hålla oförändrad reparationsvolym kraftigt beskars genom införandet av
hyresregleringslagen den 1 jannari 1942. Från lagens tillkomst fram till
1951 medgavs över huvud ingen generell hyreshöjning trots att reparationskostnaderna
under tiden stigit med omkring 130 %. Läget förvärrades under
de närmast följande åren genom reparationskostnadernas fortsatta
stegring och otillräcklig kompensation härför i form av hyreshöjning. Först
genom 1957 års reparationsöverenskommelse mellan Sveriges Fastighetsägareförbund
och Hyresgästernas Riksförbund hröts den olyckliga utvecklingen
och ett något bättre utrymme för reparationer skapades. Systemet
med den generella hyreshöjningen är emellertid klumpigt och kan omöjligen
ge rättvisa i det enskilda fallet, varför ett mycket stort antal fastigheter
alltjämt erhåller för låg kompensation för ökade kostnader.

Trots att det ekonomiska läget alltså varit och fortfarande är bekymmersamt
för fastighetsägarna har hyresgästerna emellertid genom gällande lagstiftning
tillerkänts rätt att kräva fullgott fastighetsunderhåll. Reglerna
härom, för vilka en redogörelse här icke synes påkallad, återfinnas i hälsovårdsstadgan
och i allmänna hyreslagen. Härjämte kan nämnas, att hyresregleringslagen,
som ju alltjämt gäller i de av motionärerna påtalade storstadsregionerna,
innehåller en bestämmelse om sänkning av grundhyra vid
bristande underhåll och då hyresgästers förmåner inskränkts (3 §). Byggnadslagstiftningen
upptar vidare bestämmelser om att byggnad skall underhållas
så att bl. a. sanitär olägenhet och vanprydnad icke uppkommer. Om
fastighetsägare eftersätter sina skyldigheter härvidlag kan byggnadsnämnden
ingripa med vitesförelägganden.

Förbundet säger vidare att det vore önskvärt att alla fastighetsägare i alla
situationer vore fullt kompetenta liksom att alla hyresgäster alltid vore
skötsamma. Ett sådant idealtillstånd kan dock knappast åstadkommas genom
lagstiftning eller ens efter något slag av auktorisation av respektive
part. Lagstiftningen får nöja sig med att giva regler för påföljderna i sådana
fall då parterna brister i sina skyldigheter. Nämnda lagregler torde effektivt
fylla denna funktion. Förbundet hänvisar vidare till hyreslagstiftningssakkunnigas
utredning. Några ändrade regler i berörda avseende har enligt
förbundet icke föreslagits av utredningen. Det torde, framhålles det vidare,
för övrigt finnas all anledning förmoda att den nya hyreslagstiftningen
kommer att medge en friare hyressättning med hyror anpassade till lägenheternas
bruksvärde, ett värde som bestämmes bl. a. med hänsyn till lägenheternas
underhåll och skötsel. I och med att en fri hyresprisbildning kommer
till stånd torde problem av den art motionärerna berört bli allt sällsyntare.

Hyresgästernas riksförbund anser att pågående förslumning inom delar
av fastighetsbeståndet bör uppmärksammas och bli föremål för särskild
utredning. Förbundet anför i anslutning härtill.

Allmänna hyreslagens bestämmelser om fastighetsägares underhållsplikt
och hyresgästers möjlighet att vinna rättelse i fall av eftersatt underhåll
har icke varit föremål för revision på över ett kvarts sekel. Uppenbarligen
har under tiden den allmänna uppfattningen om de krav, som kan
uppställas i nämnda hänseenden, undergått förändringar i takt med de änd -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

rade bostadsvanorna, som bl. a. kan avläsas i den stigande standarden beträffande
nyuppförda lägenheter.

Tiden synes nu vara inne att överse dessa bestämmelser i Allmänna
hyreslagen.

Ingripanden med stöd av byggnads- och hälsovårdslagstiftningen är relativt
sällsynta, bl. a. på grund av bestämmelsernas vaga utformning men
också på grund av den bristande kapacitet, som de kommunala nämnderna
uppvisar på en rad orter och som omöjliggör en kontinuerlig inspektion av
bostadsbeståndet.

Ett problem i sammanhanget är att vissa fastighetsägare är svåranträffbara
för delgivningar och att beslut om vitesföreläggande försvåras på
grund av täta ägarebyten bl. a. genom bulvaner.

Det kan också redovisas fall, där fastighets- och lägenhetsunderhållet
blivit så eftersatt att man kan tala om vanvård av lägenheter och fastigheter.

För att komma till rätta med dessa förhållanden synes det uppslag böra
prövas som motionärerna omnämnt, nämligen en särskild lagstiftning av
liknande karaktär och utformning som Lag den 30 juni 1947 om uppsikt
å jordbruk samt tvångsinlösning av vanhävdad jordbruksegendom.

Utskottet återger härefter vissa avsnitt ur propositionen av intresse för
behandlingen av motionsförslagen.

Allmänna regler

Besittningsskydd inom bostadssektorn
Valet av skyddsform

Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att
efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har,
särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyresrättsliga
området under större delen av detta århundrade och har utgjort
en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan
1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga
haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats
till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala
förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna
sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens
synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under
alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller
att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur
hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en omprövning
till stånd av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också
ett starkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som
en rationell fastighetsförvaltning kräver.

Trots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyrningen
regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om
inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsättning
är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess
uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den
trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är
självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgästens
sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hyresförhållandet
består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att
bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsättningen
på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan sålunda konstateras
att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett bristfälligt
sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när avtalet
träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det rättsläge
som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets
ingående.

Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet
för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp
i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig
att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då
särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna
mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav
på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket
sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget erinra
om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och
mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tvingande
— i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyresgästen
besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är
sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttningskostnad
vid obefogad uppsägning.

Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte
den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas
förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan
ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer
som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi
under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom
hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är tilllämplig,
sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för
orter där hyresregleringen avskaffats, Av betydelse har också varit att
kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bostadsproduktionen
i dominerande utsträckning i kommunal regi eller eljest
av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta
har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det allmänna
medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 37

Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har någon
större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt råder mellan
tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att
i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kunna
få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmarknad
som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en annan.
Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt direkt
besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskyddsregler
skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl
talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till
att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknadsläget
till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta besittningsskyddet.

Enligt min mening -— och i denna har jag blivit styrkt genom remissutfallet
— har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor
social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant
skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och förhöjd
trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlingsfrihet.
Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i
besittningen av hemmet.

Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett
direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna
härom behandlas senare.

Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för
bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade
hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren
vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten
av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras.
Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryggande
genom en s. k. hyresspärr.

Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyresvärdens
handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän
synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade förhållanden.
Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå
över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål.
Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas,
önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas genom
utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det ekonomiska
utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens
handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möjlighet
att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa godtagbara
bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda
måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan
dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avvägning
ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa avvägningsfrågor
behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr

Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en
marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittningsskydd
vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till
ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning
av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig
att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm
bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte
svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett
marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter
vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå
vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hyresvärden
bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då
påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkommer
till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen.

I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges att
skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden
i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hänvisar
således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller motiven
ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Besittningsskyddslagen
innehåller en mera utförligt beskriven hyressättningsnorm.
I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyresvärden
fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger
hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot
god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedömningen
efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyresnivån
i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte
»avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill
bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpassning
av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i
orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av
hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas.

Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten.
Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den
är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighetsprövningen är vad den
aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Liksom
skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris
som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 39

för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning
av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra
inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån
för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbildning
efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för
hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter
att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån
uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm
nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknytningen
till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till uttryck
i sj älva lagtexten.

De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningsskyddslagen.
Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsentligt
överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lagtexten
— innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till
någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först
om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.

På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och
efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån
för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedömningen
av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan
visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon
enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på
att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda
kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjutningar
i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hyresbeståndet.
Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i prisbildningen
råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en
hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprövande
myndigheterna bör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm.

Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste förskjutningar
i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den
önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i
hyreslagskommitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens vederlagsanspråk
måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter
att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån
uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknadsmässiga
kriterier.

Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för
jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och
hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyres -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

nivån. En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invändning
häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för
hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad.

När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri
hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck
upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kommit
i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror självfallet
på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt framför
allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid
ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnadstäckning
för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas.

Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslagskommitténs
förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad
att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag
inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämnvärt
från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jämförelse
skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av
hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt»
högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas
i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en bristmarknad
hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga uttalar
också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmarknad
skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens prisfaktorer.
I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapphetsbetingad
efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars uppgift
är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en sådan
styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas
vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det
sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag
i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av
enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmännyttiga
bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydelse.
Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjäna
som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde
och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen.

Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu diskuterade
utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det föreslagna
systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhållanden
som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till att ej godtagbara
hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde
komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt överstiger
vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom uppstår
en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande rikt -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

ning. Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt
förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger
hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt
åstadkommas.

För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende.
Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen
utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. ordet
»väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning — varigenom en bristbetingad,
ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken förhindras.
Häremot kan dock invändas att hyresnormen med en sådan tolkning
blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den
kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till
ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva
jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hyrorna.
Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt
betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyresnivån
för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av
detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bostadsföretagens
hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyresprövningen
anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressättning
kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på den allmänna hyresnivån.
När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock beaktas
att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig.
Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt
få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äldre
lägenheter torde därför den av de sakkunniga föreslagna jämförelseprövningen
mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags
lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämpligt
att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet
avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det
torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad
med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det
möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från
hyresregleringen till en friare hyresmarknad.

Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett
uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda
regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som
kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har bekräftat
denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hyressättningen
styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad däremot
torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöjningar
som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa
samma hyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom

42 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balanserad
marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen
gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för
oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i
kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning
av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om hyressättningen
för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostadsbrist.

Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utformning
och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den
i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att
normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på marknaden
som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan
på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska faktorerna
ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när en hyresstegring
kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas
från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler.

Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör
grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag delar
också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt
uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hyreslagskommitténs
förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna
när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte
någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats.

Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att
uppskatta lägenhetens hyresvärde i pengar eller i någon annan värdemätare.
Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i
hyressättningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna prövning
är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara likvärdiga
fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de
normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En
lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet
att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall bestämmas.
Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör
det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägenheten
i annat avseende är bättre. Eu relativt stor tolerans av det slag som
nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större
och därmed mera rättvisande. Å andra sidan måste starkt understrykas,
att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämförelseprövningen
blir alltför skönsmässig.

Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss ut -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 43

sträckning måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter
som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så
att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det
därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det
vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med
hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men
som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att
hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt
sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske
översiktligt.

Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelseprövningen
bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägenheter
för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempelvis
att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga
närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera
påtaglig bostadsbrist.

I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera
någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenheterna — ett läge som måste
antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Uppenbarligen
kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphyror
få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra
saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alternativ
skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i
hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande.

Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet
bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för
bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda
avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att
fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de
högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras
som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför
krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som överensstämmer
med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall
inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en nedåtgående
tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget
av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid
en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hyrans
fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknadsläge
när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning
ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån
uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen
är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet
av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenhetsbe -

44 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

ståndet rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att nnder knapphetsperioden
skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås
på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört
måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläggande
krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram
till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran
även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget.

Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå
varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos
lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen hör då i enlighet
med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägledande.

Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representativa
jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas
i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på
jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till en
ren skälighetsbedömning.

Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran
kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lägenheter.
För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme
ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste
tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller
vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas
att man inte skall eftersträva någon detalj pr övning. Jämförelsen skall som
de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter
hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för
jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en allmän
uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situationen
på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en
höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det att hyrorna för lägenheter
av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenheter
med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en
förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden.

Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det belopp
med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas
hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget
på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga.

Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som
huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om
hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt
belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra
alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter och dessutom inte är oskälig.

Begränsning av besittningsskyddet

Departementschefen.---Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av

undantag från besittningss k yddsbestäm melserna,
nämligen att hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader
i följd, att lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad och att
hyresrätten enligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad
med rätt till förlängning av avtalet.

Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning
om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd
saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslagslcommitténs
förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till
nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, lcorttidsavtalen,
utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hyrestidens
längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyresförhållandet
faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på mycket
kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd
under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens
utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den
betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken
kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, eftersom
avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av
hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd
inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för
vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle motverka
att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande karenstidens
längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som
är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägenhet
hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att
föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong eller
ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regleringen
har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag anser
förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget
utan sakliga ändringar.

Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning
till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga.
Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med
förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att korttidsavtalen
aldrig är förenade med besittningsskydd.

Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår undantag
från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lägenheten
utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer
förslaget överens med såväl bcsittningsskyddslagen som kommittéförslaget.
Regeln har inte satts i fråga av någon. Det finns dock några spörsmål som
förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det numera
att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är särskilt
lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen ingång,
eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a.
att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en
lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägenheterna
skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts
alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte
själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hyresgästen
senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera
remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör
främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna
kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas
uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge
kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter
från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den
elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av
upplåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i
andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas
någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor
uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kommit
till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett
att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör självfallet
gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av
sin egen bostad.

I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens
egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och
alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En
sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad
också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har
därför oförändrad tagits upp i departeinentsförslaget.

När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden —
total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att
underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undantag
för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besittningsskydd
är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering
skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får
ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är undantagna
från besittningsskyddet och att de nu diskuterade förhållandena
alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prövar
om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som
strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra
förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde
få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna.

I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från
besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte
vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att sådant
förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhållandet
varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha uppkommit,
dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader
enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstiftningen
om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hyresvärden
genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer.
Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hyresgästen
att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid att reglerna
ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför medlingsnämnden
eller rätten för att vara giltigt.

Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den föreslagna
regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i alltför hög grad
begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse
skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om
överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att
medlingsnämnden skall godkänna avståendet.

Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna
inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från besittningsskyddet.
Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna
för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehandlingen
framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset
av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. Förslaget
innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det lägger
en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget
skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämnderna.
De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämnder.
Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående
från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig
en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt.
Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde därigenom
komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform har så stor
bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk
synpunkt.

På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besittningsskyddet
skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller senare
men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio månader
skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte
vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant
godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall inriktas
på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges
att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om
förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i
en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till
förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag
bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skriftligen.
Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenheter.
Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i tillräcklig
grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten
att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en faktor
vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte förlängs.

Jag övergår nu till att behandla frågan om besittningsskyddet när bostad
upplåtits i anslutning till anställning. De sakkunniga har behandlat denna
fråga synnerligen utförligt och framlägger skilda förslag i syfte att stärka
hyresgästens ställning. Förslagen rör även andra avsnitt av lagförslaget än
reglerna om de besittningsskyddsbrytande grunderna och är i viss del av
stor betydelse från allmänt systematisk synpunkt. I sitt betänkande har de
sakkunniga valt att behandla förslagen i ett sammanhang och disponerat
framställningen så att redogörelsen för förslagen hänförts till avsnittet om
de besittningsskyddsbrytande grunderna.

På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder
upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra om anställningen
upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende av ett
anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat avtal. Bestämmelsen
om att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör benämns

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma verkan av en avflyttningsklausul
har man att skilja på två kategorier av bostadsupplåtelser. Den
ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal.
Upplåtelsen faller då helt utanför hyreslagstiftningen och besittningsskydd
föreligger endast i den utsträckning som följer av tjänsteavtalet.
Lägenheter som upplåtits på nu angivna villkor benämner de sakkunniga
tjänstebostäder. Den andra kategorien av bostadsupplåtelser grundas på avtal
som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i dessa
fall, såväl enligt hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen, beroende
av en intresseavvägning mellan parterna. Vid denna prövning torde avflyttningsklausulen
tillmätas stor betydelse. De sakkunniga kallar bostäder av
denna karaktär för personalhyresbostäder. Gränsen mellan tjänstebostäder
och personalhyresbostäder är mycket oklar. Vid gränsdragningen brukar
hänsyn tas till förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtelsens
värde samt till frågan i vad mån den avtalsmässiga sammankopplingen
av anställning och upplåtelse beror på arbetsuppgiftens art. Jag finner inte
anledning att närmare gå in på denna svåra gränsdragningsfråga.

De sakkunniga föreslår nu att även tjänstebostadsupplåtelserna skall föras
in under hyreslagen. Syftet med detta reformförslag är tvåfaldigt. Dels
syftar förslaget till att hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser skall bli
tillämpliga även på denna typ av bostadsupplåtelser, dels sägs förslaget leda
till att man undgår gränsdragningen mellan å ena sidan rena tjänsteavtal
som innefattar upplåtelse av bostad och å andra sidan avtal som helt eller
delvis utgör hyresavtal. Förslaget har i allmänhet gillats vid remissgranskningen.

För egen del ser jag på följande sätt på denna fråga. Hyreslagen är i väsentliga
stycken en social skyddslag. Lagen innehåller en mångfald bestämmelser
till förmån för hyresgästen, vilka anses vara av sådan betydelse för
denne att det inte är tillåtet att avvika från dem genom avtal. Lagen erhöll
denna karaktär framför allt genom 1939 års lagstiftning men den beskrivna
inriktningen av lagen blir ännu mera markerad genom den reform som föreslås
nu. Särskilt när det gäller besittningsskyddet blir hyresgästens ställning
nu väsentligt stärkt. Mot bakgrunden härav är det inte tillfredställande att
en betydande grupp av bostadsupplåtelser lämnas helt utanför hyreslagen
enbart av det skälet att upplåtelsen sker som led i ett tjänsteavtal mellan enskilda,
i vilket bostadsupplåtelsen av traditionella skäl betraktas som underordnad
anställningsförhållandet. För en modern uppfattning finns det knappast
i något fall skäl att betrakta bostadsupplåtelsen som av så ringa betydelse
att den helt underordnas tjänsteavtalet. Jag ansluter mig därför till de
sakkunnigas förslag att utsträcka hyreslagstiftningens tillämpningsområde
till att omfatta också tjänstebostäderna.

4 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 samt. 3 avd. Nr 58

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

De sakkunnigas förslag vilar på den grundinställningen att besittningsskyddet
i ej obetydlig mån bör kunna stärkas utan att arbetsgivarens berättigade
intressen åsidosätts. Tanken att hindra varje tillämpning av avflyttningsklausuler
avvisas bestämt. Skälet är framför allt att arbetsgivaren ej sällan behöver
ha anställda boende i vissa bostäder för att deras arbetsuppgifter skall
kunna fullgöras på rätt sätt samt att arbetsgivaren i vissa fall har ett berättigat
önskemål att kunna underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att
erbjuda goda bostäder åt de anställda. Å andra sidan understryks vikten av
att arbetstagaren inte obehörigen hindras i friheten att byta anställning, och
de sakkunniga betonar att det i synnerhet i vissa situationer kan vara obilligt
mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvägning
måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna upplåta lägenheten
åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens intresse av att få
bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande princip om att en intresseavvägning
skall ske även när bostadsupplåtelsen grundas på ett avtal med
kopplingsklausul gör de sakkunniga två undantag.

Det första undantaget avser bostäder av sådan beskaffenhet att de oundgängligen
måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna skall kunna
fullgöras på rätt sätt. Hit hör enligt de sakkunnigas mening bl. a. bostad som
upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän verksamhet är förenad med
bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller vaktkaraktär
eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. Beträffande
sådana bostäder bör en avflyttningsklausul kunna tillämpas på det sättet att
arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i tillräckligt
god tid för att tjänsten utan men för verksamheten skall kunna övertas
av efterträdaren. Förslaget innehåller i 78 § fjärde stycket en regel som
torde ha denna innebörd.

Det andra undantaget — som gäller andra kopplade avtal än sådana som
åsyftas med det första undantaget — hänger samman med de sakkunnigas
uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul bör minska allt efter som tiden
går. Arbetsgivarens erbjudande av bostad till en arbetssökande bör inte
kunna utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig
avsikt att vara kvar i arbetet. Ett sådant förfaringssätt bör hindras genom
att arbetsgivaren tillåts upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsldausulen.
Sedan anställnings- och hyresförhållandet varat längre
tid torde benägenheten att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens
behov av att kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskas i samma
mån. De sakkunniga föreslår med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år
skall vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavvägningen
i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skall
kunna medges av medlingsnämnden om särskilda skäl föreligger.

När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna treårsregeln är
det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftar. I motiven anges att avflytt -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

ningsklausulen inte skall ha verkan längre tid än tre år om inte dispens
medges för viss ytterligare tid. Hyresvärden skall visserligen oavsett att treårstiden
gått ut kunna åberopa att lägenheten ursprungligen hyrts ut till
hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan
anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen
för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna. Före treårstidens utgång
skall frågan om hyresvärden får upplösa hyresförhållandet bedömas genom
att obilligheten i hyresgästens situation vägs mot hyresvärdens intresse.
Hyresvärden måste ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för
att förlängning inte skall ske. Vid bedömandet av om en upplösning av hyresförhållandet
är obillig mot hyresgästen skall betydande hänsyn tas till vem
som föranlett att anställningen upphört. Även före treårstidens utgång avses
alltså hyresvärdens rätt att upplösa hyresförhållandet under åberopande även
avflyttningsklausul vara ganska begränsad. I de sakkunnigas förslag till
lagtext har emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som ger visst stöd för
tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss verkan även efter treårstidens
utgång och att den dessförinnan skulle vara absolut hinder mot förlängning
av hyresavtalet. I 78 § andra stycket utformas treårsregeln nämligen
på det sättet att om uppsägning till avflyttning sker senare än tre år
från upplåtelsen får skyldighet för hyresgästen att avflytta inte grundas
enbart på det förhållandet att tjänsten upphört.

Under remissbehandlingen har i allmänhet inga invändningar rests mot
tanken att besittningsskyddet bör stärkas även på den nu aktuella sektorn
av bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid bör ske
mellan de motstående intressena godtas av nästan alla remissinstanser som
uttalat sig i frågan. Ett betydande antal remissinstanser, särskilt företrädarna
för näringslivs- och fastighetsägarintressena, avstyrker emellertid den föreslagna
treårsregeln. Man utgår därvid från att regeln har den innebörden
att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan efter treårstidens utgång. Det
görs gällande att det ofta är ett livsviktigt intresse för industrier på orter
där hyresmarknaden inte är differentierad att kunna erbjuda arbetskraften
goda bostäder genom företagens försorg. Det föreslås från flera håll att avflyttningsklausulens
verkan inte skall tidsbegränsas men att man i stället vid
intresseavvägningen i besittningsskyddstvisten skall ta skälig hänyn till
hur lång tid hyresförhållandet bestått.

För egen del ser jag på det nu diskuterade spörsmålet på följande sätt.
Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att besittningsskyddet för hyresgäster
som erhållit bostad i samband med anställning bör stärkas. Det ligger
ett starkt egenvärde i att lagfästa hyresgästens berättigade anspråk på att
vara tryggad i besittningen av det egna hemmet. Så långt det går bör en hyresgäst
som fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäkrad
ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster.

Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har ett

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen
upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan. Det sagda
gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av viss anställd
för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra fall finns dock ett
sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat betydande kapital på
fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra sig behövlig arbetskraft
genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder. Det är också ett samhälleligt
intresse att industriernas försörjning med arbetskraft underlättas.
Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera över ett eget lägenhetsbestånd
hänger samman med att bostadsbrist råder på många orter. Därav
torde dock inte den slutsatsen kunna dras att de kopplade avtalen har ett
berättigande bara under en övergångstid. Även om man kan förmoda att
användningen av kopplade avtal kommer att minska betydligt när bättre balans
uppnås på bostadsmarknaden, är det enligt min mening realistiskt att
utgå från att på vissa håll behovet att knyta avflyttningsklausuler till bostadsupplåtelser
åt anställda kommer att kvarstå under avsevärd tid framöver.

En avvägning måste alltså ske mellan den enskildes behov av trygghet i
besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenheten
för annan anställd. De sakkunniga har fäst stor vikt vid tanken att vid
denna avvägning större hänsyn bör tas till hyresgästens anspråk på kvarboenderätt
fastän anställningen upphört, om hyresförhållandet varat under
längre tid. Denna synpunkt har också i allmänhet accepterats vid remissgranskningen.
Även jag anser att denna tanke i princip är riktig. Jag kan
emellertid inte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen att
tidsbegränsningen av en avflyttningsldausuls verkan skulle vara överflödig
och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen ta hänsyn till hyresförhållandets
längd. En sådan princip leder visserligen normalt till ett tillfredsställande
resultat vid en rättslig prövning av besittningsskyddsfrågan
men den skänker inte den anställde tillräcklig trygghet, eftersom utfallet av
intresseavvägningen inte med någon högre grad av säkerhet kan överblickas
på förhand. Redan risken för att lägenheten kan gå förlorad om anställningen
upphör kan av den enskilde uppfattas som lika belastande som en avflyttningsklausul
som har absolut verkan. Som de sakkunniga funnit bör
därför en tidsgräns uppställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tidsgränsen
överskridits, bör hyresgästen vara tillförsäkrad ett väsentligt starkare
besittningsskydd än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter
tidsgränsen bör i huvudsak utfalla på följande sätt.

Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren —
hyresvärden normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen.
Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda. För det
första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl för sitt anspråk på att
få disponera över lägenheten. Häri ligger att han måste göra antagligt att

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

lägenheten behövs för annan som är anställd eller som skall anställas vid
företaget. Ett sådant behov kan föreligga även på den differentierade hyresmarknaden,
nämligen när det med fog kan påstås att ett erbjudande om
upplåtelse av lägenheten till arbetssökande utgör ett argument av betydelse
från rekryteringssynpunkt. Det bör inte ställas alltför starka krav på bevisningen
i detta avseende. En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid
bakgrunden till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna
synpunkt inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt
arbetstagaren från anställningen under omständigheter som medför att åtgärden
ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållandet.
Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt rättstillämpningen.
Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas till hur
länge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen som uppenbarligen
gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer i åtnjutande
av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen passerats
bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet.

Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt till
förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som upphört
och det ej är obiiligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 §
första stycket 8).

Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när hyresvärden
vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av avflyttningsklausulen,
bör presumtionen vara den att hyresförhållandet skall
förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden styrker att det
skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten inte fick disponeras
för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt inte förekomma annat
än på orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Det kan därvid
antingen vara så att bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företagsägt
och att därför företaget måste få disponera över lägenheterna för att
över huvud taget få arbetskraft eller också på det sättet att orten ligger i anslutning
till någon tätort där andra arbetstillfällen erbjuds och omsättningen
av arbetskraft därför är stor och risken betydande för att hyresgästen
lämnar sin anställning men önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren
tillhandahållit i en av honom ägd fastighet.

Det finns anledning räkna med att det i praxis relativt snart kommer att
bli klarlagt vilka orter som har sådan struktur på bostadsmarknaden att en
avflyttningsklausul bör ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats.
Det kan också tänkas att intresseorganisationerna på bostads- och arbetsmarknaden
kan komma att träffa överenskommelser som blir vägledande i
frågan.

Det återstår att ta ställning till frågan vilken tid som skall gälla. Skäl kan
otvivelaktigt anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år är
något för lång. Jag har dock stannat för att godta de sakkunnigas förslag i

54 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

denna del. Däremot anser jag inte att det finns anledning tillåta att tiden förlängs.

På grund av det anförda föreslår jag en regel av innebörd att om hyresförhållande
som beror av anställning varat längre än tre år har hyresgästen
rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerliga
skäl för att upplösa hyresförhållandet (46 § andra stycket).

De sakkunniga föreslår vissa andra generella åtgärder till förbättring av
besittningsskyddet när det gäller kopplade avtal. I korthet går dessa åtgärder
ut på att den uppsägning som sker i anställningsförhållandet inte såsom nu
är fallet skall gälla som uppsägning även av hyresavtalet. Detta föreslås
skola bringas att upphöra i vanlig ordning. Vidare föreslås att en minimitid
av en månad vid uppsägning för avflyttning från lägenheten skall gälla i
fråga om kopplade avtal. Jag biträder dessa förslag. Reglerna behandlas närmare
i specialmotiveringen.

Vad jag hittills anfört har inte gällt sådana lägenheter vilka oundgängligen
behövs för tjänstens rätta fullgörande. Beträffande dessa lägenheter är det —
såsom även de sakkunniga torde ha ansett — ofrånkomligt att avflyttningsklausulen
ges absolut verkan. Detta måste gälla även om hyresförhållandet
varat längre tid än tre år. En regel av denna innebörd tas upp som en särskild
besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 7). Inte heller
regeln om viss minsta uppsägningstid bör gälla i dessa fall (se 4 § andra
stycket).

Såväl i de sist behandlade fallen som annars när en avflyttningsklausul
tillåts leda till att hyresförhållandet upplöses kan det åtminstone ibland
komma i fråga att medge hyresgästen rimligt anstånd med avflyttningen
från lägenheten.

Vad härefter gäller övriga situationer där fråga kan uppkomma om att
bryta besittningsskyddet är det som jag redan förut har anfört inte möjligt
att i lagen reglera alla sådana fall i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog
alt motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Det är ofrånkomligt att
hänföra dessa till en generalklausul som med nödvändighet blir ganska allmänt
hållen. Dess närmare innebörd får fastställas i rättstillämpningen.

I de sakkunnigas förslag innebär generalklausulen att hyresförhållandet
inte skall förlängas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa
hyresförhållandet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Under
remissbehandlingen har utformningen av den föreslagna regeln kritiserats
och det har gjorts gällande att regeln kan uppfattas som innebärande att
tyngdpunkten i intresseavvägningen förskjuts till förmån för hyresgästen,
om man jämför med den praxis som f. n. tillämpas av de hyresreglerande
myndigheterna.

Enligt min mening bör generalklausulen ge uttryck åt att de motstående

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra. Detta
framkommer om man i överensstämmelse med vad som gäller enligt hyresregleringslagen
gör rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av
att en upplösning av hyresförhållandet inte strider mot god sed i hyresförhållanden
eller på annat sätt är obillig. Häri ligger att det på hyresvärdens
sida alltid måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art. Departementsförslaget
är utformat i enlighet härmed (46 § första stycket 9).

De sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid hur intresseavvägningen bör
utfalla i skilda situationer som inte är belysta i det föregående. Det skulle
föra alltför långt att här gå in på dessa frågor. Jag kan emellertid i allt
väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Besittningsskydd utanför bostadssektorn

Departementschefen.---Enligt min mening finns det grundläggande

olikheter mellan upplåtelse för bostadsändamål och upplåtelse för annat
ändamål. Dessa olikheter påverkar valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter
har besittningsskyddet till uppgift främst att skapa trygghet
för den enskilde i besittningen av hemmet. Endast en lagstadgad rätt
till förlängning av hyresförhållandet är ägnad att skapa en sådan trygghet.
Denna rätt fyller en mycket betydelsefull social funktion. Utanför bostadssektorn
kan ett så betydande ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd
otvivelaktigt innebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet
utgör här i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet,
och sociala skäl kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen
av besittningsskyddsfrågan. Det ter sig därför naturligare att välja
ersättningsreglernas form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens
behov av skydd än när det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen.

Vid valet av skyddsform utanför bostadssektorn har de sakkunniga i likhet
med hyreslagskommittén fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid
fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter
och andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslägenheter
med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhetlig.
Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är
likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett
optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedömningen
av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyresspärren
i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrätten
skall ge ett godtagbart besittningsskydd. Liknande farhågor uttrycks
i åtskilliga remissyttranden.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna
av besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna
att i ett optionssystem finna skäliga normer för bedömningen av olika lokalers
inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärdet för lokaler som
ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste
vara en synnerligen vansklig uppgift.

Det är vidare angeläget att besittningsskyddet och de därtill knutna reglerna
om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig
anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på
öppna marknaden för att få dess värde fastställt är såsom hyreslagskommittén
och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bostadssektorn.
Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett
optionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste tillmätas
stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och
de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett
hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning
man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyrornas
struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet
torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på
de olika slag av lokaler som förekommer.

Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektorn
är också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrågan
på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått, främst till
följd av strukturförändringarna inom näringslivet.

Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besittningsskydd när
det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en företagare,
om indirekt besittningsskydd genomförs, måste räkna med att han
när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta kan
få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investeringar
och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en kreditgivare
är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har
det anförts att ett indirekt besittningsskydd kan framkalla en överprisbildning,
eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas acceptera
hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt besittningsskydd.
Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken preventiv
effekt ersättningsreglerna får. Vid utformningen av ersättningsreglerna
bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall
ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till ersättning,
om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag härifrån
bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning till
sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättningsreglerna utformas
på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkommer till detta
senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utformning
av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningsskyddet enligt
mitt bedömande torde komma att bli minst lika effektivt som en optionsrätt.

På angivna skäl anser jag att besittningsskyddet i hyresförhållanden
utanför bostadssektorn bör upprätthållas genom ersättningsregler.

Enligt nuvarande hyreslag utgår vid obefogad vägran att förlänga hyresavtal
angående lägenhet som brukas för förvärvsverksamhet, utöver ersättning
för flyttningskostnader, ersättning enbart för den ökning av lägenhetens
värde på hyresmarknaden som verksamheten kan ha medfört. Sådan
ersättning utgår vidare endast om lägenheten efter hyresgästens avflyttning
används för samma eller liknande verksamhet. Hyreslagens ersättningsregler
erbjuder sålunda hyresgästen endast ett begränsat skydd.

Hyreslagskommittén har i sitt förslag sökt åstadkomma ett mera effektivt
besittningsskydd genom att i större utsträckning än f. n. låta hyresvärdens
ersättningsskyldighet ansluta sig till den förlust som hyresgästen lider till
följd av hyresförhållandets upplösning. Även kommitténs förslag innebär
emellertid att hyresgästen i åtskilliga fall kan få bara en del av sin förlust
ersatt.

I de sakkunnigas förslag har hyresvärdens ersättningsskyldighet utsträckts
att i princip omfatta hyresgästens hela förlust i anledning av att
hyresförhållandet upphör. Undantag har gjorts endast beträffande vissa kostnader
som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen. I fråga om dessa
kostnader har ersättningsskyldigheten ansetts böra begränsas till sådana
ändringar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och till vilka
hyresvärden lämnat sitt samtycke eller som hyresgästen ansett hyresavtalet
berättiga honom att utföra. Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar
vidare flyttningskostnader och sådan värdeminskning beträffande hyresgästens
egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt sådan
skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet.
Uppräkningen avses vara uttömmande. Ersättningen skall fastställas
enligt samma grunder som ersättning för s. k. rörelseskada med anledning
av expropriation.

Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning alt näringsdrivande
hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hyresvärden
i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresförhållandets
upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersättningspåföljd
skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha en
betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Jag kan sålunda
i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas förslag i denna del. Den

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

avsedda omfattningen av ersättningsskyldigheten bör komma till klart uttryck
i lagtexten. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Vad härefter gäller det av de sakkunniga föreslagna undantaget från
principen om full ersättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran
är det uppenbart att hyresgäst som utan hyresvärdens samtycke eller i strid
med hyresavtalets bestämmelser låtit ändra den förhyrda lokalen för att
göra denna mera tjänlig för sitt ändamål inte kan få ersättning för det
värde som han genom avflyttningen går miste om. Har hyresvärden samtyckt
till åtgärderna eller kan dessa antas ha skett med hyresvärdens goda
minne, är det däremot inte sakligt motiverat att frånkänna hyresgästen all
rätt till ersättning. Detsamma är förhållandet om hyresvärden inte samtyckt
till ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft befogad
anledning räkna med att han skulle ha rätt att utföra sådana ändringar.
I enlighet med de sakkunnigas förslag bör dock hyresvärdens ersättningsskyldighet
vid obefogad förlängningsvägran alltid vara begränsad
till sådana anordningar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och
därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. En sådan begränsning
tas upp i departementsförslaget.

Om rimliga krav på tillförlitlighet i bedömningen av hyresgästens ersättningsanspråk
skall kunna upprätthållas, torde det inte kunna undvikas att
avgörandena om ersättning ibland kan komma att dra ut på tiden. Även
om hyresgästens talan bifalles, kan avflyttningen från lägenheten därför
innebära betydande ekonomiska påfrestningar för hyresgästen. Redan vetskapen
om att det kan ta åtskillig tid innan ersättningen blir tillgänglig
för hyresgästen kan skapa ett ogynnsamt förhandlingsläge för denne. I
syfte att motverka dessa olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen
skall kunna tillerkännas förskott på den blivande ersättningen. Sådant förskott
skall kunna utdömas om hyresvärden medgett ersättningsskyldighet
eller domstolen genom lagakraftvunnen dom funnit hyresvärden skyldig att
utge ersättning. Rättens avgörande av denna fråga förutsätts kunna ske
genom mellandom eller efter särskild fastställelsetalan.

De sakkunnigas förslag är utan tvivel ägnat att stärka hyresgästens ställning
och att främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. Jag kan därför
också i denna del ansluta mig till förslaget.

Under remissgranskningen har några remissinstanser uttalat att det bör
övervägas att göra hyresgästens avflyttningsskyldighet beroende av att hyresvärden
ställer säkerhet för den ersättning som hyresgästen kan bli berättigad
till. För egen del anser jag att en sådan ordning är svårgenomförbar
av det skälet att den skada, för vilken säkerhet skulle ställas, i regel inte kan
bedömas förrän hyresgästen avflyttat från lägenheten. En generell skyldighet
för hyresvärd att ställa säkerhet skulle uppenbarligen i många fall
te sig obillig mot denne. Det kan heller inte anses lämpligt att i det särskilda

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

fallet låta domstol eller annan myndighet avgöra om förutsättning för ställande
av säkerhet är för handen, innan hyresgästen väckt ersättningstalan.
Har hyresgästen väckt sådan talan föreligger å andra sidan inget behov avsärskilda
regler, eftersom hyresgästen kan säkerställa sin rätt till ersättning
genom begäran om kvarstad eller skingringsförbud i enlighet med rättegångsbalkens
bestämmelser. Med hänsyn till vad jag nu har anfört är
jag inte beredd att föreslå några regler av nu angivet innehåll.

Kan hyresgästen inte träffa överenskommelse med hyresvärden om fortsatt
förhyrning, är han skyldig att flytta när hyresavtalet upphör att
gälla, vare sig hyresvärden har fog för sin vägran att förlänga hyresförhållandet
eller ej. Om förhandlingarna mellan parterna om förlängning
dragit ut på tiden, återstår ej sällan endast en kortare tid av hyresperioden.
Att behöva flytta med kort varsel är i allmänhet förenat med kännbara
olägenheter för en hyresgäst som driver näring av något slag. Redan
ett relativt kort uppskov med avflyttningen kan ofta vara tillräckligt
för att undvika ekonomisk förlust, exempelvis då hyresgästen inte
förfogar över annan lokal i vilken rörelsen skall fortsättas förrän viss tid
efter den avtalade hyrestidens utgång.

För att motverka nu angivna olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen
skall kunna få anstånd med avflyttningen från lägenheten under viss
tid. Förslaget innebär att hyresgäst som påkallat medling är berättigad att
kvarsitta i lägenheten till dess sex månader förflutit från den dag då medlingsförfarandet
förklarats avslutat, om inte medlingsnämnden av särskilda
skäl förordnat att avflyttning skall ske tidigare. Har medling inte påkallats,
kan nämnden på begäran av hyresgästen förordna om anstånd med
avflyttningen under viss tid, högst sex månader, om det är av synnerlig
vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut.

Mot de sakkunnigas förslag har ingen erinran gjorts under remissbehandlingen.

Ett system med indirekt besittningsskydd tillgodoser enligt min mening
inte på ett tillfredsställande sätt hyresgästens intressen om det inte kompletteras
med regler som ger hyresgästen skäligt rådrum med avflyttningen
från lägenheten. Sådana regler är också ägnade att stärka hyresgästens förhandlingsposition
och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan parterna.
Jag kan därför helt ansluta mig till de bedömningar som ligger till
grund för de sakkunnigas förslag. Reglerna bör dock göras något enklare.
Jag föreslår att hyresnämnd skall kunna tillåta hyresgäst att sitta kvar i
lägenheten efter hyrestidens utgång under skälig tid, högst ett år.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Personförändring på hyresgästsidan

Departementschefen. Den nuvarande hyreslagen utgår från den grundsatsen
att det i allmänhet inte bör tillkomma hyresgästen att utan hyresvärdens
medgivande överlåta hyresrätten eller att åt annan upplåta rätt
att begagna lägenheten i dess helhet. Det har emellertid inte ansetts böra
stå hyresvärden fritt att utan vidare förbjuda en överlåtelse eller upplåtelse
till en person mot vilken det inte finns något att anmärka från hyresvärdens
sida. Saknar hyresvärden fog för sin vägran, är hyresgästen därför
inte längre bunden av hyresavtalet utan kan säga upp detta och ställa lägenheten
till hyresvärdens förfogande. Endast vid hyresgästens död har en rätt
till överlåtelse ansetts böra föreligga.

Det nuvarande överlåtelseförbudet har inte minst under trycket av senare
tids bostadsbrist utsatts för åtskillig kritik. De önskemål om en uppmjukning
av förbudet som i samband därmed framförts har föranlett hyreslagskommittén
att överväga huruvida inte en principiell överlåtelserätt skulle
vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Av olika skäl har
emellertid kommittén ansett en sådan ordning inte böra komma i fråga. Kommittén
har särskilt beaktat att en sådan rätt i motsats till ett principiellt
överlåtelseförbud inte är ägnad att främja tillkomsten av en trivsam bostadsmiljö
för det stora flertalet hyresgäster och att den skapar förutsättningar
för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter med
risk för en ogynnsam inverkan på prisbildningen på hyresmarknaden. Denna
uppfattning delas av de sakkunniga som i likhet med kommittén anser
att man i stället bör införa eu möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda
situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om
hyresvärden motsätter sig förändringen.

De sakkunnigas förslag innebär att hyresrätt till bostadslägenhet även utan
medgivande från hyresvärden skall kunna överlåtas, dels — utan särskild
prövning — när hyresgästens make genom bodelning eller motsvarande
tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, dels — efter prövning
— när hyresgäst som inte är i tillfälle att begagna lägenheten önskar
överföra hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanbor
med eller när dödsbo i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare eller annan hyresgästen
närstående med varaktig anknytning till lägenheten. Beträffande
dödsbo innebär förslaget viss begränsning av den nuvarande överlåtelserätten.
Förslaget öppnar vidare möjlighet för bostadshyresgäst att efter föregående
prövning upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresvärden
utan befogad anledning vägrar att samtycka till upplåtelsen. För näringsdrivande
hyresgäst innebär förslaget att denne vid vägrat samtycke till
överlåtelse kan berättigas att i sitt ställe sätta annan som skall överta den

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

i lägenheten bedrivna rörelsen, om hyresvärden utan bärande skäl motsätter
sig överlåtelsen.

Både hyreslagskommittén och de sakkunniga bär utförligt uppehållit sig
vid en ytterligare typsituation för vilken undantag från hyreslagens överlåtelseförbud
ofta påyrkats. Jag syftar på frågan om rätt att överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte. En tvångsbytesrätt
har redan förut varit föremål för ingående överväganden från statsmakternas
sida. I proposition till 1948 års riksdag föreslogs att en regel om
rätt till byte skulle införas i hyresregleringslagen. Riksdagen anslöt sig
till förslagets grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådande
bostadsbrist men ansåg likväl av olika skäl att den föreslagna lagstiftningen
inte borde genomföras. Vid sitt ställningstagande utgick riksdagen
från att hyresvärdarna i regel inte utan bärande skäl hindrat önskvärda
lägenhetsbyten. Skulle det emellertid visa sig att samtycke i mera nämnvärd
omfattning vägras utan godtagbara skäl, fick bytesfrågan tas upp till förnyat
övervägande.

Hyreslagskommittén anser att lagregler för främjande av lägenhetsbyten
mera är att hänföra till lagstiftning med en krisartad hyresmarknad som
riktpunkt än till en allmän hyreslag som i första hand måste ta sikte på
någorlunda normala marknadsförhållanden. I en balanserad marknad kan
hyresgästens behov att få använda lägenheten som bytesobjekt enligt kommitténs
mening i huvudsak tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Inte heller
de sakkunnigas lagförslag innehåller några regler om rätt för bostadshyresgäst
till lägenhetsbyte. De sakkunniga anser dock att åtgärder behövs för att
underlätta för hyresgästerna att genom lägenhetsbyten ordna sin bostadsfråga.
Ett utkast med bestämmelser om lagstadgad bytesrätt har därför utarbetats.
Sedan fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att medverka
till att befogade byten smidigt kan genomföras, bl. a. genom utsändandet av
en deklaration med uppmaning härom till landets fastighetsägare, bär de
sakkunniga föreslagit att bestämmelserna om lagstadgad bytesrätt tills vidare
inte skall föras in i hyreslagen. En av de sakkunniga är dock av skiljaktig
mening och förordar att reglerna om bytesrätt redan från början införs i
den nya lagen.

De sakkunnigas förslag till reglering av frågan om hyresgästens rätt att
överlåta hyresrätten eller att upplåta lägenheten i andra hand har vunnit
stor anslutning under remissgranskningen. Frågan om lagstadgad bytesrätt
för bostadshyresgäst har dock varit föremål för delade meningar. Många
remissinstanser har förordat att bestämmelser om lägenhetsbyte redan nu
införs i hyreslagen. Hyresgästernas riksförbund, som anser att frågan om
bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem, har föreslagit att en
lagstadgad bytesrätt skall tillerkännas bostadshyresgäst i bristort. Den föreslagna
begränsningen av dödsbos nuvarande substitutionsrätt har kritiserats
i ett par remissyttranden.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Enligt min mening ger hyreslagskommitténs och de sakkunnigas överväganden
samt remissutfallet starkt stöd åt uppfattningen att hyreslagens bestämmelser
om överlåtelse av hyresrätt och om upplåtelse i andra hand av
hel lägenhet även i fortsättningen bör grundas på principen att personskifte
på hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Som kommittén
utvecklat gynnas härigenom uppkomsten av en trivsam bostadsmiljö för det
stora flertalet hyresgäster. Det kan inte utan vidare antas att en utsträckt
rätt för den enskilde hyresgästen att få disponera över lägenheten även sedan
han själv inte behöver den skulle vara till gagn för hyresgäster i allmänhet
och för en smidigt fungerande bostadsmarknad. Jag biträder därför
uppfattningen att det principiella överlåtelseförbudet bör vara en grundsats
även i den nya hyreslagen.

I vissa särskilda situationer är det emellertid otillfredsställande att en
överlåtelse, för vilken föreligger beaktansvärda skäl och som kan äga rum
utan olägenheter för hyresvärden, inte kan komma till stånd utan dennes
samtycke. Framför allt gäller detta när någon hyr en lägenhet som gemensam
bostad för sig och sin make och sammanlevnaden upphör eller när två
eller flera personer varaktigt sammanbor i en lägenhet som någon av dem
hyr men inte längre är i tillfälle att begagna. I dessa situationer är det närmast
sociala synpunkter som kräver att möjligheter tillskapas att överföra
hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden motsätter
sig överlåtelsen.

Från hyresgästens synpunkt än mer otillfredsställande är det enligt min
mening att nuvarande rättsregler överlämnar åt hyresvärden att helt efter
eget gottfinnande avgöra om en hyresgäst som på grund av sjukdom, arbete
på annan ort eller liknande oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av
sin bostad skall få upplåta lägenheten till någon utomstående under den tid
hyresgästen själv inte kan dra nytta av lägenheten.

Näringsdrivande hyresgäster skapar ofta genom sitt arbete och sina kapitalinsatser
ett ekonomiskt värde som de vid en överlåtelse av rörelsen inte
kan tillgodogöra sig utan att samtidigt överlåta den lägenhet där rörelsen
drivs. Att hyresvärden under sådana förhållanden äger eu obegränsad rätt
att vägra samtycke till en överlåtelse av lägenheten kan inte heller anses
vara en tillfredsställande ordning.

De sakkunnigas förslag tillgodoser enligt min mening ett angeläget behov
av en uppmjukning i nu angivna hänseenden av det nuvarande överlåtelseförbudet
utan att hyresvärdens berättigade intressen åsidosätts. Jag kan sålunda
i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas bedömningar i denna
del.

I likhet med de sakkunniga anser jag det motiverat att begränsa dödsbos
nuvarande substitutionsrätt till att gälla endast bostadslägenhet som dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående önskar överta. Behövs lägenheten
inte för någon som tillhör denna personkrets, är det naturligare att

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

dispositionsrätten till lägenheten återgår till hyresvärden än att dödsboet
utser efterträdare. En sådan reglering torde också i stort sett stämma överens
med hyresrådets praxis.

Jag återkommer senare till den närmare utformningen av bestämmelserna.

Frågan om en lagstadgad bytesrätt har hitintills i allmänhet uppfattats
som ett bristmarknadsproblem. De tidigare förslag som framlagts har också
gått ut på att regler om sådan bytesrätt skulle införas i hyresregleringslagen.
Även hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att det är förhållandena
på bristmarknaden som skulle kunna motivera en lagstadgad bytesrätt.
När normala förhållanden råder på bostadsmarknaden och hyresgästen
har goda möjligheter att själv eller med bistånd av bostadsförmedlingen utan
lägenhetsbyte skaffa sig annan lägenhet kan det ifrågasättas om en tvångsbytesrätt
är behövlig. I ett sådant läge synes en uppsägningsrätt för hyresgästen
vara tillräcklig för att tillgodose dennes berättigade intressen. Också
den närmast berörda intresseorganisationen, Hyresgästernas riksförbund,
betraktar frågan som ett bristmarknadsproblem. Under sådana förhållanden
bör enligt min mening inte någon allmän regel om tvångsbytesrätt införas
i hyreslagen.

I marknadslägen med mera påtaglig bostadsbrist ställer sig saken däremot
annorlunda. Olägenheterna av att önskvärda bytesbehov emellanåt inte kan
tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att
lämna sitt samtycke till en lägenhetsöverlåtelse är betydande. Som de sakkunniga
anfört är därför åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten påkallade.
Enligt min mening går de sakkunnigas förslag dock inte tillräckligt
långt. Lagstiftningsåtgärder bör vidtas redan nu. Bestämmelserna bör emellertid
i enlighet med vad jag förut anfört inriktas på en hyresmarknad
med mera påtaglig bostadsbrist. Jag återkommer därför till frågan i avsnittet
om särskilda regler för denna hyresmarknad.

Avgörande för hyresgästens rätt att upplåta del av lägenheten till annan
är enligt nuvarande hyreslag huruvida upplåtelsen kan medföra men för
hyresvärden. En bostadshyresgäst är sålunda berättigad att utan hyresvärdens
samtycke bedriva rumsuthyrning i den omfattning detta kan ske utan
att olägenhet uppstår för hyresvärden.

Hyreslagskommittén har föreslagit att bostadshyresgästens rätt till partiell
sublokation begränsas till att avse hälften av lägenhetens rum, varvid kök
räknas som rum. Som grund härför har åberopats att rumsuthyrning i stor
skala i allmänhet kan antas medföra olägenhet för hyresvärden, t. ex. större
slitage än han vid bestämmandet av hyrans storlek haft anledning att räkna
med eller ökade störningar för andra hyresgäster i fastigheten. De sakkunniga
har föreslagit att hyresgästen skall behållas vid sin nuvarande rätt till
partiell sublokation.

64 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

För egen del anser jag att en kvantitativ begränsning av hyresgästens rätt
att utan hyresvärdens medgivande hyra ut rum varken är lämplig eller behövlig.
Att hyresgästen bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning behöver
inte medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsatts
vid avtalets ingående. Om lägenheten tidigare bebotts av ett flertal personer,
t. ex. barn till hyresgästen vilka efter hand flyttat från lägenheten, behöver
en rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum
inte ens innebära att antalet boende i lägenheten ökat. Kan rumsuthyrningen
med hänsyn till sin omfattning medföra verklig olägenhet för hyresvärden,
har hyresgästen redan enligt nuvarande regler överskridit gränserna
för sin nyttjanderätt. På grund av vad nu anförts anser jag i likhet med de
sakkunniga att gällande rätts reglering av frågan om hyresgästens rätt till
partiell sublokation bör bibehållas.

Om två eller flera förhyrt en lägenhet gemensamt och hyresavtalet skall
upphöra på grund av omständighet som är att hänföra bara till någon av
dem, tillerkänns enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen
annan som har del i hyresrätten rätt att under vissa förutsättningar
överta lägenheten. I fråga om bostadslägenheter har samma rätt tillerkänts
hyresgästs make även om maken inte har del i hyresrätten. Inte i något av
nu angivna fall är det fråga om en förlängning av hyresförhållandet i egentlig
mening utan om ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på
annan person. En sådan personförändring kan ske vare sig hyresrätten är
förverkad eller ej och vare sig hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid
eller vid hyrestidens utgång.

Frågan om rätt för make som har del i hyresrätten och för annan medhyresgäst
att överta lägenheten i samband med hyresavtalets upphörande
har i både hyreslagskommitténs och de sakkunnigas förslag fått en reglering
som avviker från den nuvarande framför allt därigenom att övertaganderätt
inte skall föreligga om hyresrätten är förverkad.

Bakom förslagen ligger den uppfattningen att en möjlighet för medhyresgäst
att göra optionsanspråk gällande i förverkandesituationer försvagar
förverkandereglernas effektivitet till förfång för hyresvärden, i allmänhet
utan någon häremot svarande nytta för medhyresgästen. Eftersom samhyresgäster
normalt svarar solidariskt för hyresavtalets förpliktelser är det
förverkande beteendet i allmänhet att tillskriva alla hyresgästerna. En optionsrätt
skulle därför inte mer än i enstaka undantagsfall leda till att medhyresgäst
får överta lägenheten men skulle öppna möjlighet för hyresgäst
att fördröja verkställigheten av en förverkandepåföljd. Jag kan därför i
princip ansluta mig till kommitténs och de sakkunnigas uppfattning att
medhyresgäst inte bör ha rätt att överta hyresrätten i förverkandesituationer.
Denna ståndpunkt utesluter emellertid inte enligt min mening att visst
undantag görs för det fall att makar gemensamt hyr en bostadslägenhet.
Till denna fråga skall jag återkomma i det följande.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 65

Kommitténs förslag innebär att inte heller sådan make som är utan del
i hyresrätten är berättigad att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad.
De sakkunnigas förslag däremot stämmer i denna del överens med
gällande rätt.

Vid remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har flera remissinstanser
ansett det otillfredsställande att makes möjlighet att överta bostadslägenhet
är olika allteftersom maken har del i hyresrätten eller ej. Även
make som formellt är medhyresgäst anses böra kunna få rätt att överta
lägenheten även om hyresrätten är förverkad.

När makar förhyr en lägenhet till bostad, är det ofta en tillfällighet om
båda makarna eller bara en av dem skriver under hyreskontraktet. Vilketdera
som sker är emellertid inte utan betydelse. I det förra fallet skall en
uppsägning av hyresavtalet normalt verkställas hos båda makarna. Har
uppsägning skett med åberopande av att hyresrätten är förverkad, är sålunda
båda makarna i tillfälle att vidta rättelse, när hyresrätten därigenom
kan återvinnas. I det senare fallet kan det däremot inträffa att hyresgästens
make får reda på uppsägningen så sent att möjligheten att återvinna
hyresrätten gått förlorad. Ett fullt betryggande skydd mot risken att maken
tvingas lämna lägenheten kan åstadkommas endast om maken, i likhet
med vad som skett i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen, bereds
tillfälle att överta lägenheten trots att hyresrätten är förverkad. Jag
ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att make som inte har
del i hyresrätten bör få rätt att inträda som hyresgäst även i förverkandesituationer.
Som jag redan antytt anser jag emellertid att även make som
formellt är medhyresgäst bör ges viss rätt att överta lägenheten i förverkandesituationer.
Det kan enligt min mening inte anses tillfredsställande
att make som är helt utan skuld till det beteende som lett till förverkande
inte under några förhållanden skulle kunna berättigas att överta lägenheten,
när även maken skrivit under hyreskontraktet. Från social synpunkt
är det också motiverat att ta större hänsyn till make som medhyresgäst än
till annan sådan hyresgäst. I det fallet att hyresrätten är förverkad till följd
av dröjsmål med erläggande av hyra kan emellertid någon rätt att göra optionsanspråk
gällande inte anses motiverad, eftersom makens anspråk i det
fallet praktiskt taget alltid skulle komma att ogillas med hänsyn till makarnas
solidariska betalningsansvar. En optionsrätt för make, som är medhyresgäst
och som alltså haft hyresgästens vanliga möjligheter att återvinna
hyresrätten, skulle i sådana fall kunna missbrukas till allvarlig olägenhet
för fastighetsägaren. I andra förverkandefall däremot bör optionsanspråk
från någon av makarna kunna bifallas, om avtalet skall upphöra på grund
av omständighet som kan läggas endast den andre maken till last och hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med förändringen.

Departementsförslaget har utformats i enlighet med vad jag nu har anfört.

5 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 saml. 3 avd. Nr 58

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Förfarandet i hyrestvister

Departementschefen. I svensk rätt gäller sedan gammalt den huvudprincipen
att tvister mellan enskilda skall prövas av allmän domstol. Enligt
nuvarande hyreslag faller också hyrestvister under sådan domstols kompetens.
Tvist angående hyresgästs skyldighet att flytta från den förhyrda
lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I hyresreglerade
orter handläggs f. n. tvister om besittningsskydd och därmed sammanhängande
frågor av de lokala hyresnämnderna och av hyresrådet. Tvister
enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän domstol, i förekommande
fall efter handläggning inför medlingsnämnd.

I direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga framhöll jag att frågan om
lämpligt förfarande i besittningsskyddsmål får särskild betydelse i samband
med den förordade omprövningen av hyresregleringslagstiftningen.
Med i huvudsak överensstämmande materiella regler om besittningsskydd
och prövning av hyresvillkor i orter med påtaglig lägenhetsbrist och i orter
med en i huvudsak balanserad hyresmarknad skulle de redan nu föreliggande
olägenheterna med skilda procedurregler blir än mer framträdande,
Jag ansåg därför att de sakkunniga borde överväga frågan om ett enhetligt
förfarande i mål av hithörande slag.

De sakkunnigas förslag innebär att en enhetlig organisation tillskapas
för handläggning av alla slag av hyrestvister. Förslaget syftar till att genom
ett effektivt medlingsförfarande kraftigt begränsa antalet hyrestvister
som förs vidare till rättslig prövning. De sakkunniga har föreslagit att medling
skall bli obligatorisk i så gott som alla hyrestvister. Medlingsverksamheten
skall enligt förslaget utövas av statliga medlingsnämnder — i allmänhet
en för varje län —- med en domare som ordförande och en intresserepresentant
för vardera partssidan. Leder medlingen inte till förlikning
inför nämnden, skall denna vara skyldig att i alla besittningsskydds- och
hyressättningstvister framlägga ett skriftligt medlingsbud som blir gällande
mellan parterna som förlikning, om det inte förkastas inom viss tid. Medlingsnämnden
kan även med för parterna bindande verkan avgöra hyrestvist
genom skiljedom, om parterna är ense om ett sådant förfarande.

När det gäller utformningen av förfarandet för rättslig prövning av hyrestvister
har de sakkunniga fäst stor vikt vid att tvisterna ofta rör såväl
frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd som villkoren för förlängning
och vid att en avgränsning av sådana mål i förhållande till andra
hyresmål är svår att genomföra på grund av det ofta föreliggande sambandet
mellan olika tvistefrågor. Prövningsorganen bör därför vara desamma
i alla slag av hyrestvister. Från denna utgångspunkt och med beaktande av
rättssäkerhetskravet har de sakkunniga förordat att alla hyrestvister som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet prövas i domstolsmässig

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

ordning med tillgång till alla de bevismedel som domstolsprocessen erbjuder.
Som domstol i första instans har föreslagits en till den allmänna underrättsorganisationen
knuten specialsammansatt domstol. Denna avses
bestå av en i underrätten tjänstgörande domare som ordförande samt två
lekmannadomare som bisittare. De senare skall utses av Kungl. Maj :t efter
förslag av partsorganisationerna på hyresmarknaden. Rättegången avses i
huvudsak bli densamma som i vanliga tvistemål. I likhet med vad som nu
gäller i hyresregleringsprocessen skall dock vardera parten stå sina kostnader
vid domstolen i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande
bostadslägenhet. Från den s. k. hyresdomstolen skall part kunna fullfölja
talan till hovrätt, som i allmänhet skall vara sista instans i besittningsskydds-
och hyressättningsmål och i mål angående substitution och sublokation.

1 remissyttrandena har förslaget om inrättande av en statlig medlingsorganisation
för handläggning av hyrestvisterna vunnit stor anslutning.
Många remissinstanser anser dock att medlingsnämndernas verksamhetsområden
bör göras mindre än de sakkunniga föreslagit. I fråga om skyldighet
för nämnden att framlägga medlingsbud samt dettas innehåll och
betydelse har förslaget utsatts för viss kritik. Flera remissinstanser har
satt i fråga om det är lämpligt att kombinera medlande och prövande funktioner.
I några remissyttranden har föreslagits att nämnden ges enbart medlande
funktioner, i andra att nämnden får ställningen av prövande organ.

De sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt
att tillhandahålla parterna en domstolsmässig prövning av de hyrestvister
som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas av så
gott som alla remissinstanser. I vilka former denna prövning bör ske råder
det dock delade meningar om. Det övervägande antalet remissinstanser
har avstyrkt inrättandet av de föreslagna hyresdomstolarna. Tvister som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet anses av flertalet böra prövas
i den ordinära civilprocessens former. Ett system med medlingsnämnder
som första prövningsinstans och en central hyresdomstol som andra
och sista instans har förordats av flera remissinstanser. Ett par remissinstanser
anser att det bör övervägas att låta medlingsnänmderna slutgiltigt
avgöra tvister om hyran och andra hyresvillkor samt substitutions- och
sublokationstvister. Dessa tvister anses innefatta skälighetsavgöranden som
domstolarna inte är speciellt lämpade för. Härigenom skulle också domstolarna
kunna avlastas en betydande arbetsbörda. Sistnämnda synpunkt
föranleder flera remissinstanser, soxn anser att en stor tillströmning av
tvister är att vänta vid hyresregleringens avveckling, att föreslå att ett
specialförfarande i någon form anordnas under en övergångstid för besittnings-
och hyressättningsmål och mål angående substitution och suhlokation.

På frågan hur förfarandet i hyrestvister lämpligen bör anordnas har

68 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

som framgått mångskiftande synpunkter och olikartade förslag till lösningar
framförts. Det råder emellertid full enighet om att hyrestvister
inte generellt kan läggas på annan myndighet än domstol. Däremot är
meningarna delade huruvida alla typer av hyrestvister bör prövas i domstolsväg.
Till de tvister beträffande vilka en mera summarisk procedur
ansetts böra övervägas hör främst besittningsskydds- och hyressättningstvister.
Sådana tvister handläggs ju f. n. av hyresnämnder och hyresråd
och erfarenheterna av denna specialprocess får anses vara i stort sett goda.

Vad de framtida hyressättningsmålen angår är emellertid att märka
att de i betydelsefulla hänseenden kommer att skilja sig från de mål
som f. n. handläggs av hyresnämnder och hyresrådet. I sistnämnda mål,
som rör fastställande av grundhyra eller höjning eller sänkning av sådan
hyra, gäller det i allmänhet att på grundval av olika särskilda kostnader
och med tillämpning av vissa bestämda normer fastställa hur stor hyran
eller hyreshöjningen eller nedsättningen skall bli. Behovet av att föra
muntlig bevisning är i sådana mål mycket ringa. I hyressättningsmål som
skall bedömas enligt det föreliggande lagförslagets regler ligger tyngdpunkten
i allmänhet på frågan huruvida den aktuella lägenheten med hänsyn
till sitt bruksvärde är jämförlig med de lägenheter hyresvärden åberopar till
stöd för sitt hyreskrav eller med de lägenheter hyresgästen anser böra läggas
till grund för bedömningen av skälig hyra. Den rättsliga prövningen
kommer sålunda i regel att inrymma ett betydande mått av bevisbedömning.

Även besittningsskyddstvister kommer med de nya materiella reglerna
att skilja sig från de uppsägningsärenden som nu handläggs av hyresnämnderna
och hyresrådet. Eftersom hyresregleringslagen ägt tillämpning endast
i orter där påtaglig bostadsbrist rått har hyresgästens intresse av att få
hyresförhållandet förlängt i regel varit så mycket starkare än hyresvärdens
intresse av att få disponera över lägenheten att behovet av att genom
bevisning få de motstående intressenas inbördes tyngd belyst varit
mycket ringa. De nya besittningsskyddsreglerna, som avses äga tillämpning
såväl i orter med påtaglig bostadsbrist som i orter med en i huvudsak
balanserad marknad, möjliggör emellertid en betydligt mera nyanserad
avvägning mellan hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet
och hyresgästens intresse av att få bo kvar. Härmed inställer sig också
ett starkt behov av att genom en allsidig bevisning kunna ge de prövande
myndigheterna ett tillförlitligt underlag för intresseavvägningen. Vad nu
sagts gäller även tvister om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av
lägenhet i andra hand.

Av det anförda framgår att jag anser att såväl besittningsskydds- och hyressättningstvister
som substitutions- och sublokationstvister inte lämpligen
kan hänskjutas till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol.
Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att det från rätts -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

säkerhetssynpunkt är nödvändigt att parterna tillhandahålls möjlighet till
en domstolsmässig prövning av alla tvister som inte kunnat biläggas i
annan ordning. Jag instämmer även i de sakkunnigas uttalande att ett
enhetligt förfarande i hyresmål är förenat med betydande fördelar från
den synpunkten att det ofta föreligger ett nära samband mellan tvistefrågor
av olika slag.

När det gäller den närmare utformningen av ett enhetligt förfarande i
hyrestvister, vill jag först framhålla några grundläggande synpunkter.

Vid ställningstagandet i förfarandefrågan bygger de sakkunniga i hög
grad på förutsättningen att hyresmarknadens intresseorganisationer skall
medverka. Hyrestvisterna är som regel av den arten att uppgörelse kan nås,
om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varandra.
De sakkunniga utgår därför från att flertalet hyrestvister kan biläggas
genom enskilda förhandlingar, innan saken förs inför något samhälleligt organ.
Redan på detta stadium antas organisationerna komma att spela en viktig
roll. Även medlingsverksamheten bygger på organisationernas medverkan
genom intresserepresentanter i medlingsnämnderna. De sakkunniga
föreslår vidare att organisationsinflytandet skall ges utrymme även
vid den rättsliga prövningen genom att hyresdomstolen tillförs lekmannadomare
med organisationsanknytning.

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning angående betydelsen av att utrymme
ges åt organisationernas medverkan. Den sakkunskap och erfarenhet
angående hyresförhållanden som finns representerad hos hyresmarknadens
organisationer bör utnyttjas i förfarandet och kommer otvivelaktigt
att få stor betydelse för att de skilda organen skall fungera tillfredsställande.
Vid bedömandet av vilka åtgärder som kan vara påkallade för att bemästra
den situation som uppstår vid hyresregleringens avveckling och
övergången till en friare hyresmarknad är det enligt min mening berättigat
att ta särskild hänsyn till det starka inflytande som organisationerna
numera har på hyresmarknaden. Jag ser häri en garanti för att anpassningen
till den friare hyresmarknaden kommer att ske utan alltför stora svårigheter.
Detta är ett skäl till att jag inte anser att man såsom flera remissinstanser
påyrkat bör ge tvisteförfarandet någon särutformning för övergångsskedet.

En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att
hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation
som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvisterna,
innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att begränsa
måltillströmningen till det domstolsmässiga prövningsförfarandet
utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området. Jag delar de sakkunnigas
uppfattning att kvalifikationskraven bäst tillgodoses om nämnderna
blir relativt få. I princip bör nämnden ha länet som verksamhetsom -

70 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

råde med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning, när det
av särskilda skäl är påkallat. Nämndens ordförande bör vara heltidsarbetande,
i den mån arbetsbördan bär sådan omfattning att detta är motiverat,
och han bör biträdas av en intresserepresentant från vardera sidan. Administrativt
bör anknytning sökas till något befintligt regionalt statligt organ.
Jag delar de sakkunnigas uppfattning att nämndorganisationen bör vara
helt fristående från domstolsväsendet.

Ytterligare en synpunkt som måste tillmätas stor betydelse är att hyrestvister^
ofta är av sådan beskaffenhet att de kräver ett relativt snabbt
avgörande. Också kostnadssynpunkten är av stor vikt. Man kan i detta
sammanhang inte bortse från att parterna under hyresregleringstiden vant
sig vid ett jämförelsevis snabbt och billigt förfarande i hyresnämnderna
och hyresrådet.

Vad därefter beträffar förslaget att ge domstolen en särskild sammansättning
i hyrestvister vill jag framhålla följande.

Det är eu grundläggande princip i svensk rätt att man i största möjliga
utsträckning bör ha ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Jag har låtit
denna princip komma till uttryck i direktiven till domstolskommittén, som
f. n. utreder flera stora frågor på domstolsväsendets område. Enligt min
mening kan det knappast göras gällande att just hyrestvisterna skulle vara
av sådan särskild beskaffenhet som motiverar att domstolen får en speciell
sammansättning.

Enligt sakkunnigförslaget inleds förfarandet i hyrestvister med att ett
regionalt organ med väsentligen medlande uppgifter först handlägger tvisterna.
Därefter sker en rättslig prövning av lokala domstolar som är mångdubbelt
flera än medlingsnämnderna. En sådan ordning strider mot gängse
instansordningsprinciper inom både förvaltning och rättskipning. Detta
gäller i särskild grad genom att domstolarna och nämnderna föreslås få i
stort sett samma sammansättning. Den kritik som riktats mot förslaget från
denna synpunkt kan inte lämnas utan avseende.

Ett väsentligt, kanske avgörande skäl för de sakkunniga att föreslå inrättande
av särskilda hyresdomstolar är att man därigenom kan bereda
utrymme åt intresseorganisationerna att medverka även vid den rättsliga
prövningen av hyrestvisterna. Jag har förut starkt understrukit betydelsen
av sådan medverkan i förfarandet. Jag delar även de sakkunnigas åsikt att
partsrepresentation är av värde också vid prövningen av hyrestvisterna.
Man kan emellertid inte bortse från att partsrepresentationen i domstolarna
är förenad med betydande nackdelar. Dessa är utförligt belysta under remissbehandlingen.
Jag vill för egen del särskilt framhålla att en sådan sammansättning
av hyresdomstolarna kan få olyckliga återverkningar på medlingsnämndernas
verksamhet. Man riskerar med en sådan dubblering av
partsrepresentationen att tyngdpunkten i hyresprocessen kommer att ligga
i den domstol som har att avgöra målet i första instans och inte hos nämnd -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

organisationen. En sådan ordning är olämplig från organisatorisk synpunkt
och verkar återhållande på viljan att förlikas på ett tidigt stadium. Det är
i själva verket möjligt att tillgodose grundprinciperna i de sakkunnigas
förslag genom en annan lösning, som dessutom har den fördelen att man
i fråga om en stor grupp av tvistefrågor får ett billigare, snabbare och mera
koncentrerat förfarande än som kännetecknar sakkunnigförslaget.

På grund av vad jag nu har anfört har jag kommit till den uppfattningen
att förslaget om inrättande av hyresdomstolar bör frångås.

De sakkunnigas förslag innebär att hyrestvisterna som regel kan behandlas
i tre omgångar, nämligen först medlingsförfarandet under medverkan
av intresserepresentanter, sedan domstolsmässig prövning i första instans
likaledes under medverkan av intresserepresentanter samt slutligen
överprövning av ett juristkollegium i hovrätt. För hyressättningstvisterna
och vissa andra likartade målkategorier bör enligt min mening behandlingen
kunna koncentreras till två omgångar. Detta kan åstadkommas på
följande sätt.

Organisationsrepresentanternas medverkan koncentreras till medlingsnämnden
och deras inflytande där stärks genom att nämnden vid sidan av
medlingsfunktionen också ges en prövande funktion. Om parterna inte kan
förlikas bör det åligga nämnden att avgöra tvisten. Avgörandet bör innefatta
en rättslig bedömning av tvisten, grundad på den utredning som förebragts
inför nämnden och på den särskilda sakkunskap i hyresfrågor som
nämnden besitter. Om part är missnöjd med nämndens beslut bör han hänvisas
att klandra utlåtandet genom att väcka talan vid domstol. Härigenom
framhävs nämndens ställning som prövande organ. Det bör anmärkas att
man på detta sätt också stärker hyresgästens ställning i tvisteförfarandet.
Enligt de sakkunnigas förslag skulle det normalt alltid ankomma på hyresgästen
att stämma till domstol, alltså även när hyresvärden ensam förkastat
medlingsbudet. Med hänsyn till nämndens ändrade funktion bör nämnden
benämnas hyresnämnd.

Det kan inte bestridas att nämndens ställning som prövande myndighet
gör den mindre lämpad som medlingsorgan. Den praktiska betydelsen härav
skall dock inte överskattas. Jag vill särskilt hänvisa till att underrätterna
i samband med förberedelse till huvudförhandling torde bedriva en effektiv
medlande verksamhet i tvistemål, som inte alltför mycket störs av att
rätten har att rättsligt pröva målet om medlingsförsöken misslyckas. I syfte
att underlätta hyresnämndernas medlingsverksamhet men också för att inte
onödigtvis anstränga intresseorganisationernas resurser bör en liknande
ordning införas för hyresnämnderna. Sammanträde för medling bör alltså
kunna hållas inför ordföranden ensam, när så anses lämpligt.

Den domstolsmässiga prövningen av hyressättningstvisterna bör ske i
en enda instans inom ramen för det allmänna domstolsväsendet och bör
vara inriktad på en renodlad rättslig överprövning av hyresnämndens utlå -

72 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

tande. Det bör i princip vara underrätten i dess vanliga sammansättning
som har att ta upp de tvister som förs vidare från hyresnämnden. Målen bör
dock koncentreras till ett mindre antal underrätter. Härigenom uppnås
större enhetlighet i rättstillämpningen. Domstolen blir också mera kvalificerad
genom att den får större erfarenhet av denna särskilda måltyp. Från
organisatorisk synpunkt står också vissa fördelar att vinna genom en koncentration.
Jag föreslår att målen sammanförs till en underrätt i varje län,
företrädesvis underrätten i residensstaden. Kungl. Maj :t bör anförtros att
i särskilda fall göra undantag från denna regel. Mot bakgrunden av en sådan
ordning bör det inte möta något hinder från rättssäkerhetssynpunkt att avskära
fullföljdsrätten i hyressättningsfrågor.

Mitt förslag leder till att man för hyressättningsmålen får ett tvåinstanssystem
i stället för tre instanser enligt de sakkunnigas förslag. Den första
instansen — hyresnämnden — tillämpar ett mera informellt förfarande i
vilket intresserepresentanternas inflytande bäst kommer till sin rätt. Genom
att nämnden blir ett prövningsorgan ges utrymme åt organisationernas
medverkan även i den rättsliga prövningen. Liksom i de sakkunnigas förslag
kommer den rättsliga prövningen i första instans att ske under medverkan
av intresserepresentanter. I den andra instansen blir det en mera
renodlat rättslig prövning, som får samma karaktär som den prövning som
enligt de sakkunnigas förslag skulle ankomma på hovrätt.

Jag har hittills uppehållit mig enbart vid hyressättningstvisterna. Beträffande
övriga tvister bör följande gälla. Tvister om tillstånd till substitution
och sublokation bör handläggas i samma ordning som hyressättningstvisterna.
Om hyresnämnden inte kan förlika parterna och dessa inte heller
hänskjuter tillståndsfrågan till skiljedom, bör nämnden alltså ha att besluta
i frågan. Klandras beslutet av part, prövas tvisten slutgiltigt av den
särskilda underrätten. Beträffande besittningsskyddstvister bör förfarandet
bli detsamma, så när som på att man bör tillåta fullföljd till hovrätt.
Fullföljd till högsta domstolen synes däremot inte behöva tillåtas.

I övriga hyrestvister bör hyresnämnden fungera enbart som medlingsorgan
och medlingen bör i princip inte vara obligatorisk. Den domstolsmässiga
prövningen i första instans bör även för dessa tvister äga rum i den
särskilda underrätten. I övrigt bör vanliga regler gälla. Målen bör alltså
kunna föras vidare även till högsta domstolen enligt rättegångsbalkens bestämmelser.

De sakkunniga har föreslagit en rättegångslcostnadsregel beträffande besittningsskydds-
och hyressättningstvister, som innebär att vardera parten
skall svara för sina kostnader i första instans. Regeln har blivit kritiserad
under remissbehandlingen. Jag anser dock att vägande skäl talar för de
sakkunnigas förslag. Jag syftar särskilt på det förhållandet att parterna på

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 73

hyresmarknaden under 25 års hyresreglering vant sig vid en sådan kostnadsregel.
Stort avseende bör också fästas vid att fastighetsägar- och hyresgästorganisationerna
samstämmigt ställt sig bakom förslaget. Jag är därför
inte beredd att frångå de sakkunnigas förslag på denna punkt.

Bedömningarna av hur hyresmarknaden kommer att fungera efter avvecklingen
av hyresregleringen är av naturliga skäl mycket osäkra. I särskild
grad gäller detta hyresprocessen. Övervägandena på detta område
måste ske utifrån vissa antaganden som kan visa sig inte stämma med utvecklingen.
Enligt min mening kan det därför visa sig nödvändigt att förfarandet
i hyrestvister, liksom många andra hyresrättsliga frågor, tas upp
till prövning på nytt när erfarenheter vunnits av den friare hyresmarknaden.

Det är av stor vikt att underrätterna kan handlägga hyresmålen snabbt.
Underrätternas arbetsbörda är redan nu ansträngd. Det torde därför bli
nödvändigt att förstärka personalen vid vissa av de underrätter som skall
handlägga hyresmål. Frågan om sådana förstärkningar torde på vanligt
sätt få prövas i budgetarbetet.

Jag är inte beredd att redan nu utöver vad som skett i det föregående ta
slutlig ståndpunkt till hyresnämndernas organisatoriska uppbyggnad och
verksamhetsformer. Jag avser att senare ta upp dessa frågor, som bör behandlas
i en särskild lag om hyresnämnder. Som närmare utvecklas i det
följande kommer dock vissa frågor angående hyresnämnderna att få sin
lösning i hyreslagen. Innan förslag till lag om hyresnämnder läggs fram bör
organisationsfrågan utredas i särskild ordning.

Det är givetvis inte möjligt att nu göra någon tillförlitlig bedömning av
vilken arbetsbörda som kommer att åvila de föreslagna hyresnämnderna
och vilka kostnader för statsverket som uppkommer på grund härav. Vissa
försök till uppskattning och beräkningar har emellertid gjorts och med utgångspunkt
därifrån synes antagligt att kostnaderna för statsverket kommer
att ungefär motsvara de kostnader som f. n. åvilar kommunerna för
hyresnämnder och medlingsnämnder samt statens kostnader för hyresrådet.

Lagrådet.---Frågan huru förfarandet i hyrestvister skall ordnas

efter den nya lagstiftningens ikraftträdande har under utredningsarbetet
tilldragit sig särskild uppmärksamhet. Detta är också en central punkt;
frågans lösning är av största vikt för att lagstiftningen skall kunna uppbäras
av ett allmänt förtroende och de svårigheter som måste möta vid
övergången till en friare hyresmarknad skall kunna bemästras. Då frågans
lösning återverkar på ett flertal av förslagets bestämmelser, vill lagrådet
redan inledningsvis ge uttryck för sin grundsyn på frågan för att senare

74 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

återkomma till enskildheterna i förslaget på denna punkt. I detta sammanhang
må framhållas, att bedömningen av förslaget i denna del försvåras
av att något utformat lagförslag angående hyresnämnderna icke föreligger.

Av grundläggande betydelse vid lösningen av spörsmålet om förfarandet
är, att det vid hyrestvister gäller att på grund av avtal och lag avgöra enskilda
parters inbördes förhållanden. Det sagda har tillämpning även på
de tvister som i nu förevarande sammanhang ställts i förgrunden eller
tvister om rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättning. Också
här är fråga om realiserande av enskildas rättsanspråk. I mål om förlängning
gäller det hyresgästens rätt att, då de i lagen givna förutsättningarna
är för handen, få eu förlängning av hyresförhållandet till stånd
och, från andra sidan sett, hyresvärdens rätt att, då sådana ej är tillfinnandes,
bringa förhållandet att upphöra. Och i mål om hyressättning, liksom
i fråga om andra hyresvillkor, gäller tvisten vardera partens rätt att
få hyran fastställd i enlighet med de i lagen givna reglerna — låt vara
att dessa ej kunnat utformas distinkt — och ej att mer eller mindre skönsmässigt
fastställa hyran efter vad i dagsläget kan anses lämpligt från samhällsekonomisk
synpunkt.

Av det sagda följer, att hyrestvister, liksom andra tvister mellan enskilda,
bör avgöras i domstolsmässig ordning med den garanti för rättssäkerhet
som detta innebär. Härför talar även det förhållandet, att det också
för avgörande av hyrestvister ofta gäller att upptaga muntlig bevisning och
att bedöma denna — departementschefen har särskilt framhållit detta med
tanke på hyressättningsmålen och besittningsskyddstvisterna enligt den
nya lagen — och att detta lämpligen kan anförtros endast åt domstol. I
detta hänseende föreligger en viss skillnad i förhållande till motsvarande
avgöranden enligt hyresregleringslagstiftningen. Vad nu sagts utesluter
självfallet icke, att hyrestvister göres till föremål för medling under mer
obundna former; detta synes tvärtom mycket lämpligt.

Nu angivna utgångspunkter talar för att avgörandet av hyrestvister anförtros
antingen åt de allmänna domstolarna eller åt särskilda för ändamålet
tillskapade specialdomstolar. Att uppdela hyrestvisterna så att vissa
slag går till allmän domstol och andra till specialdomstol bör däremot om
möjligt undvikas; såsom departementschefen understryker föreligger nämligen
ofta ett nära samband mellan tvistefrågor av olika slag, och ett
särskiljande skulle medföra betydande processuella svårigheter. Vid valet
mellan de olika domstolsformerna ligger det självfallet närmast till hands
att stanna för de allmänna domstolarna, vilka redan nu avgör vanliga hyrestvister
och tvister enligt besittningsskyddslagen. Av stort värde är nämligen
att, på sätt framhållits under remissgranskningen och betonats av
departementschefen, man i största möjliga utsträckning har ett sammanhållet
allmänt domstolsväsende; detta är sedan länge en grundläggande

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

princip i svensk rätt. Hyresmålen, även hyressättningstvisterna, kan ej
heller, såsom också framhållits av flera remissinstanser, anses vara av
den speciella art att en särskild domstolsform behöver anordnas för dem.
Den särskilda sakkunskap som behöver tillföras domstolen kan, liksom i
andra mål, ske genom sakkunnigutlåtanden och hörande av sakkunniga
vittnen och parterna kan på så sätt beredas möjlighet till kontroll av
uppgifterna. En partsrepresentation i själva domstolen är däremot såsom
departementschefen framhåller förenad med betydande nackdelar. Organisationerna
på hyresmarknaden, med den stora erfarenhet och sakkunskap
som där finnes samlad, kan däremot göra en stor insats inom medlingsverksamheten.
Att denna sakkunskap därvid effektivt utnyttjas torde
vara en viktig förutsättning för lagstiftningens ändamålsenliga genomförande.

Departementschefen bär, under åberopande av i stort sett liknande synpunkter
som dem lagrådet nu anlagt, avvisat de hyreslagstiftningssakkunnigas
förslag om inrättande av särskilda hyresdomstolar. Emellertid
har icke som en naturlig följd av detta ställningstagande föreslagits, att
de allmänna domstolarna skall handlägga och avgöra hyrestvister i vanlig
processuell ordning. Enligt förslaget skall nämligen de nya hyresnämnderna
— bestående av en lagfaren domare och två partsrepresentanter
— få till uppgift att, jämte medlande verksamhet, i första hand avgöra
hyrestvister rörande bl. a. rätt till förlängning och hyressättning. Huru förslaget
i denna del från processuell synpunkt skall förstås är såsom lagrådet
senare vill närmare utveckla visserligen dunkelt; tvekan kan råda huruvida
hyresnämndens avgörande är att fatta som en dom, som kan överklagas
till den allmänna underrätten i residensstaden, eller som ett förlikningsförslag
vilket, där det lämnas oklandrat, blir bindande för parterna.
Förslagets utformning kan emellertid ej undanskymma det faktum,
att den på hyresnämnden lagda uppgiften innebär att med bindande verkan
för parterna avgöra rättsförhållandet mellan dem, låt vara att tvistefrågan
kan dragas under bedömande i annan instans.

Lagrådet vill icke bestrida, att åtskilliga fördelar kan vara förenade
med den föreslagna anordningen. Genom denna skulle vinnas ett enkelt,
snabbt och billigt förfarande för avgörande av tvister av mången gång mindre
invecklad natur och domstolarnas arbetsbörda skulle därmed lättas.
Emot detta talar emellertid de av lagrådet tidigare anförda skälen av principiell
och praktisk natur mot anordnande av ett speciellt förfarande för
avgörande av hyrestvister, låt vara att dessa skäl ej är så framträdande
som i fråga om de av de sakkunniga föreslagna hyresdomstolarna, vilka
skulle direkt inlemmas i den allmänna domstolsorganisationen. Särskilt
må framhållas, att splittringen av hyrestvisterna på skilda processuella förfaranden
skulle medföra åtskilliga svårigheter; lagrådet får i det följande
anledning att dröja vid vissa sådana. En annan nackdel är, att underlaget

76 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

för nämndens avgörande ej kan göras tillgängligt för domstolen i residensstaden
utan att denna inhämtar nämndens yttrande; någon upptagning
av muntlig bevisning i egentlig mening lär nämligen icke lämpligen kunna
äga rum inför nämnden, vars avgörande i stor utsträckning måste grundas
på partsrepresentanternas allmänna sakkunskap. Att låta hyresnämnden
vid sidan av den medlande verksamheten även träffa det rättsliga avgörandet
kan vidare vara förenat med vissa vanskligheter. Ytterligare kan
nämnas, att som en följd av förslaget också sådana hyrestvister som ej
skall i första hand avgöras av hyresnämnd måste upptagas av underrätten
i residensstaden.

På nu anförda skäl vore det enligt lagrådets åsikt att föredraga att
låta samtliga hyrestvister behandlas och avgöras av de allmänna domstolarna
enligt gällande processuella regler. En förutsättning för att detta
skall kunna genomföras är emellertid, att hyresnämndernas medlingsverksamhet
blir så effektiv att tillströmningen av mål till domstolarna ej
blir alltför stor; huru denna fråga bedömes måste påverka ställningstagandet
till förfarandets anordnande. Såvitt lagrådet kan förstå finnes,
främst med hänsyn till organisationernas medverkan, goda utsikter till
en sådan effekt av medlingsverksamheten. Håller denna bedömning, torde
domstolarnas arbetsbelastning ej bli större än att den kan bemästras
genom lämpliga förstärkningsåtgärder i övergångsskedet. Behovet av
snabbhet torde kunna tillgodoses genom att i administrativ ordning utfärdas
föreskrifter om att brådskande hyrestvister skall behandlas i förtur.
En omarbetning av lagförslaget i enlighet med det anförda torde ej vara
omfattande utan i huvudsak inskränka sig till att de särskilda reglerna Gm
förfarandet i hyresmål utgår.

Utfaller bedömningen av möjligheterna att i den nu angivna ordningen
bemästra de svårigheter som kan uppstå efter den nya lagstiftningens
ikraftträdande negativt och kommer man alltså till att det måste antagas
att ett mycket stort antal mål skulle komma till de allmänna domstolarna, får
det anses motiverat att för en övergångstid skapa vissa särskilda anordningar,
varigenom tvisterna i första hand kan avgöras efter ett enkelt förfarande.
För att den åsyftade enkelheten skall nås får man avstå från
möjligheten att upptaga muntlig bevisning och åtskilligt annat som avser
att tillgodose rättssäkerheten men som därför också verkar tyngande. Man
kan hoppas, att för flertalet fall denna summariska prövning skall visa sig
tillräcklig; parterna skulle som regel nöja sig med detta avgörande. Till
domstolarna skulle då fullföljas väsentligen endast tvister, som är av mera
svårbedömd beskaffenhet eller av större vikt. Att förlägga avgörandet till
nämnder med primär uppgift att medla får, trots de olägenheter som enligt
vad förut anförts är förenade därmed, i ett sådant läge anses godtagbart.
Då förefintligheten av en stor mängd tvister om förlängning och hyressättning
måste antagas väsentligen bli en övergångsföreteelse, bör dock nämn -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 77

derna endast under övergångsskedet äga prövningsrätt och reglerna om
prövningsrätt alltså utformas som ett provisorium. På lagrådet kan ej ankomma
att framlägga förslag till de lagregler som skulle erfordras för en
lösning efter vad som nu antytts, och lagrådet har vid sin genomgång av
förslagets särskilda bestämmelser granskat desamma med utgångspunkt
från de allmänna bedömanden, på vilka det remitterade förslaget vilar.

Såsom framgår av vad nu anförts och vad lagrådet sedermera kommer
att andraga rörande de särskilda bestämmelserna i förslaget har lagrådet
åtskilliga erinringar mot detsamma. Detta förhållande bör emellertid icke
undanskymma att förslaget i stort sett innebär en godtagbar lösning av den
angelägna frågan om en övergång till en friare hyresmarknad. Viss överarbetning
torde dock böra ske innan förslaget upphöjes till lag. En översyn
av vissa lagregler är även önskvärd före lagstiftningens infogande i
j ordabalken.

Inledningsvis har lagrådet givit uttryck åt sin allmänna uppfattning i frågan
hur förfarandet i hyrestvister bör vara anordnat. Lagrådet har från
flera synpunkter funnit önskvärt, att alla hyrestvister behandlas och avgöres
av de allmänna domstolarna enligt vanliga processuella regler. Endast
under förutsättning att måltillströmningen i samband med den nya lagstiftningens
ikraftträdande kunde bedömas bli så stor att situationen icke kunde
bemästras av domstolarna har lagrådet ansett som en provisorisk anordning
kunna godtagas, att hyresnämnderna vid sidan om sin medlande
verksamhet även anförtros att avgöra vissa grupper av hyrestvister. Att på
sätt föreslagits anknyta en särskild nämnd som prövande organ till den ordinarie
domstolsorganisationen medför emellertid åtskilliga processrättsliga
problem, som icke kan lämnas åt sidan.

Av förslaget framgår icke klart vilken ställning hyresnämnden skall ha
vid utövande av sin beslutande funktion och i lagtexten sägs intet närmare
om naturen av det avgörande nämnden träffar. Tveksamt kan vara huruvida
avgörandet innebär, att saken är i processuell mening avgjord. Lagtexten
saknar nämligen uttrycklig bestämmelse att oklandrat avgörande
skall ha verkan som laga kraft ägande dom. Klart är emellertid, att om
avgörandet lämnas oklandrat därmed vad som prövats är i sak avgjort. Avser
klandertalan endast viss del av hyresnämndens avgörande, lär av lagtexten
att döma avgörandet i övrigt kvarstå orubbat. En annan sak är, att
en klandertalan som direkt vänder sig mot endast viss del av hyresnämndens
avgörande på grund av sakligt sammanhang med andra delar kan
medföra, att också dessa kommer under domstolens bedömande. Vidare
torde av den framlagda lagtexten följa, att part, som lämnat nämndens avgörande
oldandrat, icke kan hos domstolen föra talan i vidare mån än inom
de gränser som uppdragits av den andra partens klandertalan.

Motiven ger emellertid en delvis annan bild av nämnden och innebörden

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

av dess avgörande. Av departementschefens uttalanden framgår nämligen,
att avsikten är att klandertalan skall ha den effekten att hyresnämndens
avgörande icke är bindande i något hänseende. Även de delar av avgörandet,
med vilka parterna är nöjda och mot vilka klandertalan ej riktar sig,
skulle förfalla. Om så skall vara fallet, måste rättens prövning komma att
omfatta målet i hela dess vidd. Detta förutsätter, att om ena parten väcker
klandertalan i visst hänseende, hans motpart skulle få bringa en helt annan
del av målet under rättens bedömande, och part som klandrar kan sålunda
till följd av sin egen talan löpa risk att förlora vad han vunnit hos nämnden.
En sådan ordning står icke i överensstämmelse med vanliga processrättsliga
principer. Området för domstolens prövningsrätt blir enligt gällande
rätt bestämd genom den väckta talan. För genomförande av den ordning
som enligt departementschefens uttalanden åsyftas erfordras regler,
som anger den antydda verkan av väckt klandertalan, och bestämmelser om
den icke-klandrandes ställning i processen, särskilt huru hans hos nämnden
förda, av klandret icke omfattade talan skall bli anhängig i domstolen.
Vid en ingående prövning av berörda spörsmål kan även andra regler visa
sig erforderliga.

En bedömning av förslagets processuella innebörd försAmras av att det
icke för närvarande föreligger något i lagtext utformat förslag rörande hyresnämndernas
organisation och formerna för deras verksamhet. Vilken
innebörd nämndens avgörande bör ha synes emellertid mera vara en teoretisk
än en praktisk fråga. I vilket fall som helst måste karaktären aAr nämndens
avgörande och dettas infogande i rättssystemet klarläggas. Att föreslå
utformade regler i nu antydda hänseenden torde emellertid ej ankomma
på lagrådet. Med den ovisshet som på väsentliga punkter råder om förslagets
innebörd kan självfallet lagrådets granskning av de särskilda bestämmelserna
om förfarandet ej heller bli mer ingående.

En från nu angivna problem i viss mån fristående fråga är, huru de hyrestvister
som skall i första hand avgöras a\r nämnden skall aA^gränsas från
andra hyrestvister; inledningsvis har lagrådet antytt att här vissa svårigheter
uppstår. Enligt förslaget skall bl.a. tvister om rätt till förlängning av
hyresavtal ankomma på nämnden. Det måste emellertid beaktas, att hyresgästens
rätt att sitta kvar i lägenheten kan vara beroende ej endast av om
någon optionsbrytande grund föreligger utan även av andra omständigheter,
såsom om något giltigt hyresavtal över huvud föreligger och om hyresavtalet
är sådant att det enligt reglerna i förslagets 45 § är förenat med
optionsrätt; gränsdragningen mellan bostadslägenhet och annan lägenhet
kommer härvid bl. a. i fråga. Att nämnden skulle avgöra sist anghma frågor
synes knappast vara förslagets innebörd utan dessa avses skola avgöras av
domstol i vanlig processuell ordning. Denna förslagets ståndpunkt innebär,
att nämndens avgörande endast tar sikte på frågan om optionsrätt i och för
sig och ej på andra omständigheter som är betingelser för rätten att sitta

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

kvar i lägenheten; följden blir att ett bifall till optionsyrkandet, även om
beslutet lämnas oldandrat, icke innebär ett slutgiltigt avgörande att hyresgästen
under alla omständigheter har rätt att bo kvar i lägenheten. Denna
begränsning av prövningens räckvidd medför å andra sidan, att en av hyresvärden
i vanlig ordning väckt talan om avhysning före hyrestidens utgång
på grund av förverkande kan prövas oberoende av förlängningsfrågan.
Däremot kan en talan om avhysning därför att hyrestiden gått till ända ej
avgöras, innan det i den särskilda ordningen blivit slutligen avgjort huruvida
rätt till förlängning föreligger, med mindre hyresavtalet befinnes vara
sådant att någon rätt till förlängning över huvud ej är förenad med detsamma.
Att genom uppdelningen av frågorna på nämnd och domstol åtskilliga
olägenheter uppstår är tydligt men sådana lärer med den angivna
konstruktionen icke kunna undvikas.

Departementschefen efter lagrådsgranskningen. Lagrådet uttalar inledningsvis,
att frågan om förfarandet i hyrestvister är en central punkt i förslaget
och att lösningen av denna fråga är av största vikt för att lagstiftningen
skall kunna uppbäras av ett allmänt förtroende och för att de svårigheter
som måste möta vid övergången till en friare hyresmarknad skall
kunna bemästras. Vad lagrådet uttalar i denna fråga överensstämmer i
stora delar med de bedömningar som gjorts i det remitterade förslaget. Sålunda
delar lagrådet min uppfattning att hyrestvister, liksom andra tvister
mellan enskilda, bör avgöras i domstolsmässig ordning med den garanti för
rättssäkerhet som detta innebär och att särskilda hyresdomstolar inte bör
inrättas. Lagrådet anser emellertid att en naturlig följd av detta ställningstagande
borde vara att de allmänna domstolarna skall handlägga och avgöra
hyrestvister i vanlig processuell ordning. Samtidigt uttalar lagrådet,
att åtskilliga fördelar kan vara förenade med den föreslagna ordningen med
hyresnämnder som en första avgörande instans och möjlighet till domstolsmässig
prövning av domstolen i residensstaden. Lagrådet framhåller emellertid
vissa olägenheter med detta förfarande till vilka jag återkommer i
det följande och säger sig föredra att låta samtliga hyrestvister behandlas
och avgöras av de allmänna domstolarna enligt gällande processuella regler.
En förutsättning för att detta skall kunna genomföras är emellertid, menar
lagrådet, att hyresnämndernas medlingsverksamhet blir så effektiv att tillströmningen
av mål till domstolarna ej blir alltför stor. Måste det antas, att
ett mycket stort antal mål skulle komma till de allmänna domstolarna, får
det enligt lagrådet anses motiverat att för en övergångstid skapa vissa särskilda
anordningar varigenom tvisterna i första hand kan avgöras efter ett
enkelt förfarande. Att förlägga avgörandet till nämnder med primär uppgift
att medla anser lagrådet i ett sådant läge godtagbart.

Med anledning av vad lagrådet sålunda har anfört vill jag framhålla följande.

80 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Från alla håll har betonats betydelsen av att förfarandet i hyrestvister
anordnas på sådant sätt att hyresmarknadens intresseorganisationer får
medverka. Även lagrådet understryker vikten härav. Med den av lagrådet
föreslagna ordningen skulle emellertid organisationsrepresentanternas
medverkan vara begränsad till medlingsstadiet. Organisationerna skulle
därmed inte få något som helst inflytande över själva prövningen. Det kan
enligt min mening betvivlas att en medverkan från organisationernas sida
som begränsas till rent medlande uppgifter kommer att få den betydelse
som i allmänhet ansetts nödvändig för att den nya ordningen skall kunna
genomföras.

Det är utomordentligt svårt att bedöma vilken omfattning måltillströmningen
till domstolarna kan få efter den nya lagstiftningens ikraftträdande.
Flera skäl talar dock för att i varje fall övergångstiden kan blir svårbemästrad.
Hyressättningsfrågorna har under mer än 25 år varit undandragna
avtalsfriheten. Det är givet att härigenom benägenheten hos parterna
att nå uppgörelser utan inblandning av myndighet åtminstone till en
början kan komma att vara mindre än som normalt skulle vara fallet.
Det förhållandet att nu utgående hyror i vissa fall torde avvika från de
hyror som de nya reglerna medger kan vidare skapa vissa svårigheter i
övergångsskedet. Härtill kommer att de nya reglerna om hyressättningen
torde vara relativt komplicerade i tillämpningen innan några på avtalsfriheten
grundade riktgivande hyresnivåer hunnit stabiliseras. Det bör understrykas
att hyressättningen i princip skall bestämmas på grundval av
marknadsmässiga värderingar av lägenheterna. Utrymmet för att utbilda
sådana värderingar är emellertid f. n. litet, eftersom dessa getts endast begränsat
spelrum under den tid hyresregleringen varat. Fn annan faktor som
har sin påtagliga betydelse är att man under överskådlig tid framöver torde
ha att räkna med ett efterfrågeövertryck på bostadsmarknaden inom betydande
delar av landet. Under remissbehandlingen av hyreslagstiftningssakkunnigas
förslag har av många instanser, icke minst från domstolshåll,
yppats allvarliga farhågor för att hyrestvisterna i övergångsstadiet kommer
att bli sa talrika att domstolarna inte kommer att kunna bemästra
läget.

Lagrådet synes räkna med att en ökad arbetsbelastning hos domstolarna
under övergångsskedet bör kunna bemästras genom lämpliga förstärkningsatgärder.
Härtill är att säga att avvecklingen av hyresregleringen
under alla förhållanden kommer att tillföra domstolarna ett rätt stort antal
nya mål. Arbetsläget inom domstolsväsendet är sådant att redan denna
ökade arbetsbörda kommer att bereda betydande svårigheter.

Lagrådet anför utifrån den grundsyn på frågan om förfarandet som lagrådet
deklarerat vissa skäl mot att anordna ett speciellt förfarande för avgörande
av hyrestvister i den form som föreslås i det remitterade förslaget.
Särskilt åberopas att splittringen av hyrestvisterna på skilda processuella

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 81

förfaranden skulle medföra åtskilliga svårigheter, att underlaget för hyresnämndens
avgörande ej kan göras tillgängligt för domstolen utan remissförfarande,
att muntlig bevisning inte kan upptas inför nämnden samt
att prövningsuppgifterna skulle kunna inverka menligt på den medlande
verksamheten. Enligt min mening överbetonar lagrådet betydelsen av dessa
nackdelar. Det väsentliga är å ena sidan att hyresnämnderna kan tillämpa
ett enkelt, snabbt och billigt förfarande för avgörande av den stora mängd
hyrestvister som är av mindre invecklad natur, å andra sidan att förfarandet
utformas på sådant sätt att den domstolsmässiga prövningen, när part
finner en sådan behövlig, kan ske inom ramen för det allmänna domstolsväsendet
enligt gängse processuella regler. Det remitterade förslaget tillgodoser
dessa grundläggande synpunkter. Jag kan heller inte finna att de
grundprinciper på vilka förfarandet i hyrestvister enligt lagrådets mening
bör vila blir åsidosatta genom den ordning som förordas i det remitterade
förslaget.

Lagrådet har som framgått godtagit tanken att ge nämnderna prövningsrätt,
dock endast under förutsättning att måltillströmningen till domstolarna
skulle bli alltför stor om lagrådets förslag genomförs och då endast
som ett provisorium. Som jag framhållit i samband med lagrådsremissen
kan inte uteslutas att det föreslagna systemet kan behöva omprövas
när erfarenhet vunnits av hur det fungerar i praktiken.

Med hänsyn till det anförda anser jag mig böra vidhålla de grunder för
förfarandet i hyrestvister på vilka det remitterade förslaget vilar. Jag återkommer
i det följande till vissa detaljer i förslaget.

Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler
om avvecklingen av hyresregleringen

Departementschefen. Hyreslagstiftningssakkunnigas huvuduppgift var att
överväga om bestämmelserna angående besittningsskydd och hyressättning
för orter med en mera påtaglig lägenhetsbrist och för orter med en i huvudsak
balanserad hyresmarknad kunde samordnas i eu reviderad permanent
hyreslag. Om en sådan ordning visade sig möjlig borde hyreslagen enligt
direktiven för de sakkunniga (se SOU 1966: 14 s. 16) innehålla dels grundläggande
regler om besittningsskydd och om prövning av hyrans storlek och
andra villkor för nytt hyresavtal, dels i vissa begränsade avseenden härifrån
avvikande bestämmelser, vilka efter särskilt förordnande kunde bringas
i tillämpning i orter med påtaglig lägenhetsbrist.

I det föregående har besittningsskyddet för bostadshyresgäst och lokal 6

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 samt. 3 avd. Nr 58

82 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

hyresgäst behandlats. Jag har därvid anslutit mig till de sakkunnigas förslag
att bestämmelserna om hyresgästens besittningsskydd skall vara gemensamma
för den balanserade hyresmarknaden och för en marknad där
lägenhetsbrist råder. Som jag utförligt utvecklat utesluter inte detta, att
tillämpningen av bestämmelserna måste bli skiftande beroende på marknadsläget.
Vid en mera påtaglig lägenhetsbrist måste självfallet större hänsyn
tas till hyresgästens anspråk på att få ha kvar sin hyresrätt än om god
tillgång finns på lägenheter.

Frågan om liyressättningen i samband med förlängning av hyresförhållandet
har ingående behandlats i avsnittet om besittningsskydd för bostadshyresgäst.
De sakkunnigas förslag innebär att ej heller i detta avseende
några särbestämmelser — jag bortser nu från reglerna om prövning av
förstagångshyra eftersom vid sådan prövning hyran skall bestämmas enligt
huvudnormen — är behövliga för den ej balanserade hyresmarknaden.
Denna uppfattning har väckt viss kritik särskilt från hyresrådets sida. Kritiken
går sammanfattningsvis ut på att den av de sakkunniga föreslagna
hyressättningsnormen ■— vars uppgift egentligen bara är att trygga besittningsskyddet
för hyresgästen på en hyresmarknad där i princip marknadsmässig
hyressättning tillämpas — inte är tillräcklig för att på en bristmarknad
motverka sådana av bristläget betingade hyreshöjningar som inte är
godtagbara från samhällssynpunkt. Jag har funnit kritiken berättigad och
har därför stannat för att vissa särbestämmelser behövs som ett komplement
till hyressättningsnormen för den i huvudsak balanserade hyresmarknaden.

I det följande kommer jag att först behandla frågan om utformningen
av den särskilda hyressättningsnorm som skall gälla för orter med mera påtaglig
bostadsbrist. Därefter behandlas det med denna fråga sammanhängande
spörsmålet om prövning av förstagångshyra. I detta sammanhang tar
jag också upp frågan om behovet av en lagfäst bytesrätt på bristorterna.
Mot bakgrunden av mitt ställningstagande till dessa frågor kommer jag att
därefter uppehålla mig vid frågan om tidpunkten och sättet för hyresregleringens
avveckling.

Vad först beträffar behovet av en särskild hyressättnin gsnorm
för bristorterna bör inledningsvis framhållas att regeln att
hyresgästen vid förlängning av hyresförhållandet är skyldig godta den fordrade
hyran, om den inte väsentligt överstiger hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, principiellt sett innebär inte bara
att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan även åtminstone på
längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra
efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna blir därigenom relativt
bestämda. Däremot ger bruksvärderegeln inte någon anvisning om på

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 83

vilken absolut nivå hyrorna kommer att ligga. Denna nivå kommer att bestämmas
av marknadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan
på bostäder. I detta avseende skiljer sig regeln från de bestämmelser
om hyrans fastställande som finns i hyresregleringslagen. Där anknyts hyresläget
i princip för äldre hus till den hyra som utgick den 1 januari 1942
och för nyare hus till produktionskostnaderna.

De särbestämmelser som enligt min mening är behövliga för bristorterna
bör innebära att också den absoluta hyresnivån blir i viss mån låst och
alt den alltså inte kommer att styras av efterfrågetrycket. Låsningen bör
emellertid ske på ett helt annat sätt än som kännetecknar hyresregleringssystemet.
I första hand bör slås fast att även särbestämmelserna skall bygga
på avtalsfrihetens grund. Avtalad hyra eller den hyra som fordras i samband
med förlängning av hyresförhållande bör alltså prövas bara om part
begär det. Vidare bör den enskilda fastighetens produktionskostnader inte
få inverka vid hyrans fastställande.

De sakkunniga utgår från att de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning
med tiden kommer att tjäna som riktpunkt vid hyresbedömningen.
Jag delar denna uppfattning, men som jag har anfört tidigare har inte dessa
företag en sådan ställning i det äldre lägenhetsbeståndet som krävs för att
företagens hyror över hela fältet skall bli bestämmande vid jämförelseprövningen
med tillämpning av bruksvärderegeln. De kommer därför inte att
vid avvecklingen av hyresregleringen få en sådan prisledande funktion inom
hela lägenhetsbeståndet att ej godtagbara hyreshöjningar hindras. När
det gäller nyproduktionen av flerfamiljshus förhåller det sig emellertid obestridligen
så att dessa företag nu intar och för framtiden kan väntas behålla
en ledande ställning. Inom denna sektor kommer de allmännyttiga företagens
hyror otvivelaktigt att bli bestämmande för hyresläget. Eftersom
företagen tillämpar självkostnadsprincipen vilket innebär att hyrorna sätts
så att de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, får man härigenom
en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lägenheter
i hus som uppförs i fortsättningen. I nyproduktionen föreligger således
ingen större risk för en ej önskvärd hyresutveckling på grund av bristorternas
efterfrågeöverskott. Den behövliga låsningen av hyresnivåerna i
det äldre lägenhetsbeståndet kan enligt min mening åstadkommas med utnyttjande
av detta förhållande. Jag föreslår att för bristorterna den aktuella
hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra
utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter
i nybyggda bostadshus. Detta hyresläge får utgöra utgångspunkten för beräkningen.
Från denna utgångspunkt får sedan den aktuella hyran bestämmas
efter en bedömning av den ifrågavarande lägenhetens modernitetsgrad,
underhåll och skick i övrigt m. m. Prövningen bör därvid gå till
på följande sätt.

Jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln bör vara

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

grundläggande. I första hand bör alltså den fordrade hyran — eller vid
förstagångsprövning den avtalade hyran — jämföras med hyran för
lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Från jämförelsematerialet
utesluts därvid sådana enstaka topphyror som under alla förhållanden
inte får vara vägledande för jämförelsen. Enligt huvudregeln
skall härefter prövningen av den aktuella hyran ske utifrån den hyresnivå
som bildas av de högsta hyrorna. På detta stadium bör hänsynstagandet till
det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus komma
in. Hyran för de aktuella jämförelselägenheterna bör sålunda ställas
samman med hyran för lägenheter i nybyggda hus. Härvid bör jämförelsen
inriktas på sådana lägenheter som är så likvärdiga som omständigheterna
tillåter. Man bör sålunda kunna utvälja sådana lägenheter i nybyggda hus
som är likvärdiga med jämförelselägenheterna i fråga om exempelvis rumsantal
och bostadsyta. Mot bakgrunden av hyresläget för lägenheterna i nybyggda
hus bör sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheterna är
rimlig. Vid denna bedömning måste självfallet behörig hänsyn tas till att
bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheter ofta inte är detsamma.
Leder bedömningen till att hyran för någon eller några av de lägenheter
som ingår i jämförelsematerialet inte kan anses rimlig i förhållande till
hyresläget i nybyggda bostadshus, bortses från dessa lägenheter vid jämförelseprövningen.

Jag vill betona att den nu beskrivna särregeln syftar endast till att hindra
att bristmarknadens efterfrågeövertryck får verka alltför fritt på hyressättningen.
Framför allt ger särregeln möjlighet att vid jämförelseprövningen
bortse från sådana alltför höga hyror som hyresgäster frivilligt tagit på sig.
I den mån dessa hyror bildar en hyresnivå, skulle de annars kunna påverka
hyressättningen på ett sätt som inte är acceptabelt från samhällssynpunkt.
Ofta torde det bli möjligt att utan särskild utredning utesluta hyror av detta
slag från jämförelsematerialet. Detta gäller särskilt fall när materialet
innehåller ett representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bostadsföretags
fastigheter med hyror som är anpassade till hyresläget i nyproduktionen.
Högre liggande hyror bör i sådant fall inte få påverka bedömningen.

De sakkunnigas förslag innebär att det alltid är tillåtet för hyresvärd och
hyresgäst att själva träffa avtal om hyran. Förslaget bygger alltså på avtalsfrihet
även när det gäller orter med mera påtaglig bostadsbrist. Det finns
alltså inte såsom enligt hyresregleringslagen något krav på att myndighet
prövar vilken hyra som skall utgå. För att hyresgästen inte skall vara helt
utlämnad åt den fria marknadsprissättningen föreslår de sakkunniga att
hyresgästen skall kunna få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångshyr
an s skälighet prövad. Denna möjlighet skall stå till hyresgästens förfogande
under viss tid från det att han första gången träffade avtal om för -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

hyrning av lägenheten. Prövningen skall kunna komma till stånd även på
begäran av hyresvärden. Förslaget innebär en betydelsefull inskränkning
i avtalsfrihetens princip. Enligt min mening är inskränkningen emellertid
nödvändig för att hyresregleringen skall kunna avskaffas beträffande sådana
orter där bostadsbrist alltjämt föreligger. Förslaget har också vunnit
allmänt gillande under remissbehandlingen.

I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör förstagångsprövningen
kunna avse även sådan hyra som avtalats viss tid efter upplåtelsen av
lägenheten. Jag delar de sakkunnigas uppfattning att denna tid bör bestämmas
till nio månader, dvs. samma tid som måste förflyta för att besittningsskydd
skall föreligga när hyresavtalet upphör. Likaså kan jag biträda
de sakkunnigas förslag att förstagångsprövningen måste begäras inom
ett år från det hyresförhållandet började. I enlighet med de sakkunnigas
förslag bör beslut om nedsättning av förstagångshyra inte få avse
tid innan prövningen påkallades.

Som statens personalbostadsdelegation anfört behövs knappast någon
prövningsmöjlighet i fråga om förstagångshyra för statsverkets bostäder.
Jag anser ändå inte motiverat att undanta denna lägenhetskategori från
reglerna om prövning av förstagångshyra.

De sakkunniga föreslår att Kungl. Maj :t vid den nya hyreslagens ikraftträdande
skall bestämma det geografiska tillämpningsområdet för bestämmelserna
om prövning av förstagångshyra men att det fortsatta handhavandet
av dessa frågor skall uppdras åt bostadsstyrelsen. Från många håll,
bl. a. av bostadsstyrelsen själv, yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj :ts
hand att förordna om förstagångsprövningens geografiska omfattning. Jag
biträder denna mening. Förslag om inskränkning eller utvidgning av bestämmelsernas
tillämpningsområde kan med denna ordning väckas av
var och en. Hyresnämnderna bör dock ha som uppgift att ta erforderliga
initiativ i saken. Bestämmelser härom bör meddelas av Kungl. Maj :t.

De förut behandlade särbestämmelserna för hyressättningen på bristorter
bör naturligen ha samma tillämpningsområde som bestämmelserna om
prövning av förstagångshyra.

Bestämmelserna om hyressättningen på bristorter torde övergångsvis
kunna vålla komplikationer för sådana fall då skillnader i finansieringsbetingelserna
eller andra omständigheter medverkat till att hyrorna för vissa
lägenheter kommit att ligga väsentligt högre än hyresläget i allmänhet
för likvärdiga lägenheter. I enlighet med de normer, som gäller för hyreskontrollen
enligt hyresregleringslagen och som innebär att hyran bestäms
med hänsyn till vad som bedöms utgöra skäliga produktionskostnader, är
ifrågavarande höga hyror godkända av de hyresreglerande organen. Den
omständigheten att man går över till ett nytt system för hyressättningen bör
inte föranleda att dessa hyror ej längre skulle anses godtagbara. Vid till -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

lämpningen av hyressättningsbestämmelserna bör därför en hyra som fastställts
av hyresnämnd eller hyresrådet alltid anses skälig, dock inte i den
meningen att den utan vidare skall godtas som jämförelsehyra när hyran
för annan lägenhet prövas. En förutsättning är självfallet att lägenhetens
skick inte avsevärt försämrats eller hyresgästens förmåner avsevärt inskränkts.
Det sagda får tillämpning främst för det fall att en ny hyresgäst
flyttar in i en lägenhet och påkallar prövning av den avtalade hyran, trots
att denna inte överstiger den hyra som gällde under hyresregleringslagens
giltighetstid. Det synsätt som jag här förordat stämmer överens med den
princip om att hyran skall bestämmas efter skälighet som ligger till grund
för hyressättningsreglerna. Det torde därför inte vara behövligt att föra
in någon särskild övergångsregel för de fall som avses här.

Jag har i avsnittet om personförändring på hyresgästsidan deklarerat den
uppfattningen att en lagstadgad bytesrätt bör införas men att
bestämmelserna därom bör gälla bara på en hyresmarknad med mera påtaglig
bostadsbrist. Jag avser nu att närmare gå in på frågan.

Det skall inte bestridas att hyresvärdarna i allmänhet visar förståelse för
hyresgästernas önskemål att byta lägenhet. Å andra sidan är det otvivelaktigt
så att angelägna bytesbehov emellanåt inte kan tillgodoses på grund av
att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att samtycka till en överlåtelse
av lägenheten. Under rådande bostadsbrist måste olägenheterna härav
anses vara så betydande att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten är
påkallade. Härom har de sakkunniga också varit eniga. Från bostadssociala
synpunkter är det av vikt att den minskade rörlighet på hyresmarknaden
som bostadsbristen för med sig motverkas genom att hyresgästerna i största
möjliga utsträckning kan ordna sin bostadsfråga genom lägenhetsbyten.

Det förslag till besittningsskydd för bostadshyresgäst som nu läggs fram
syftar inte enbart till att skapa trygghet för hyresgästen i besittningen av
hans hem. På en hyresmarknad som präglas av påtaglig bostadsbrist kan
besittningsskyddet sägas ha en vidare betydelse, nämligen att trygga hyresgästens
fortsatta behov av bostad för sig och sin familj. För den hyresgäst
som på grund av ändrade anställningsförhållanden måste flytta till annan
ort eller av annat skäl ser sig nödsakad att lämna lägenheten och som på
grund av bostadsbristen är hänvisad till att söka ordna sin bostadsfråga genom
byte är besittningsskyddet utan större värde i ett system där hyresvärden
utan bärande skäl kan motsätta sig en överlåtelse av hyresrätten.
En sådan ordning framstår som särskilt otillfredsställande i de fall då hyresvärdens
vägran att samtycka till ett ifrågasatt byte får till följd att
hyresgästen antingen tvingas att avstå från en förmånlig anställning på
annan ort eller tvingas att lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten. En
i lag tryggad rätt att överlåta lägenheten för byte kan från denna synpunkt
sägas utgöra en önskvärd påbyggnad av besittningsskyddet.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

På de anförda skälen anser jag alltså att en lagstadgad bytesrätt bör införas
och äga tillämplighet beträffande bristorter. Lämpligen bör bestämmelserna
gälla för sådana orter för vilka Kungl. Maj :t har förordnat att prövning
av förstagångshyra skall få äga rum.

Av hänsyn till hyresvärdens intressen kan hyresgäst inte ges en obegränsad
rätt till överlåtelse i samband med lägenhetsbyte. Möjlighet att vid vägrat
samtycke få ett byte till stånd bör föreligga endast efter prövning av
myndighet och under vissa begränsade förutsättningar. Vid sådan prövning
bör en avvägning ske mellan de berörda parternas motstående intressen.
För bifall till hyresgästens framställning om överlåtelse bör krävas att vägande
skäl talar för att ett byte kommer till stånd och att bytet kan ske
utan olägenhet för hyresvärden. Eftersom alltför täta byten måste anses vara
till förfång för hyresvärden, bör den som förvärvat hyresrätt genom byte
inte äga rätt att i sin tur överlåta lägenheten för byte förrän viss tid förflutit
efter förvärvet. Bytesrätten bör vidare begränsas till fall när hyresgästen avser
att genom överlåtelse av sin hyresrätt förvärva annan hyresrätt eller en
bostadsrätt. Slutligen bör rätt att använda lägenheten som bytesobjekt inte
föreligga i sådana fall då hyresgästen saknar optionsrätt eller i allmänhet
inte är berättigad till förlängning av hyresförhållandet. I det av de sakkunniga
utarbetade förslaget till lagstadgad bytesrätt är dessa synpunkter i allt
väsentligt beaktade. Förslaget är därför enligt min mening väl ägnat att
läggas till grund för lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst. Jag har
också utformat mitt förslag på ett sätt som i sak stämmer nära överens med
de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till frågan om tidpunkten och sättet för hyresregleringens
avveckling. Hyresregleringen påverkar som bekant rättsförhållandet
mellan hyresvärd och hyresgäst i två skilda hänseenden. För
det första innebär regleringen att parterna, om man bortser från möblerade
lägenheter och i vissa undantagsfall lokaler, är helt fråntagna rätten att
sj älva avtala om hyran. Denna måste fastställas av hyresreglerande myndighet,
och det är straffbart att ta ut högre hyra än den fastställda. För det
andra ger regleringen hyresgästen ett besittningsskydd, som i praktiken utvecklats
till en kvarboenderätt vilken endast i undantagsfall kan sättas ur
spel. En avveckling av hyresregleringen innebär f. n. att parterna får full
frihet att avtala om hyran och att hyresgästen blir bunden under avtalets
giltighetstid av vad som avtalas. Denna avtalsfrihet inträder även i fråga om
hyresavtal som löper vid tidpunkten för avvecklingen. Hyreskontrollen enligt
hyresregleringslagen har dock en viss efterverkan, eftersom hyresvärden
enligt 2 § avvecklingslagen inte utan hyresgästens samtycke får höja hyran
för återstående del av hyresperioden, även om hyresavtalet i och för sig
skulle ge honom sådan rätt. I fråga om besittningsskyddet innebär en avveckling
av hyresregleringen att hyresgästen ej längre kan vända sig till

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

hyresnämnd och begära ogiltigförldaring av uppsägning eller eljest förlängning
av hyresavtalet. Ändringen i rättsläget i fråga om besittningsskyddet
är emellertid endast av formell natur, eftersom besittningsskyddslagen, som
blir tillämplig vid avveckling av hyresregleringen, tillförsäkrar hyresgästen
ett i huvudsak likvärdigt besittningsskydd. Beträffande hyressättningen inträder
den betydelsefulla ändringen att hyresvärden får ta ut högre hyra i
samband med förlängning av hyresförhållandet, om höjningen bara håller
sig inom vad som är skäligt. Annorlunda uttryckt får hyresgästen bo kvar
endast om han är beredd att betala marknadsmässig hyra.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag innebär bl. a. att det
besittningsskydd för hyresgäst som f. n. grundar sig på hyresregleringen
eller besittningsskyddslagen blir inskrivet i den permanenta hyreslagen och
att hyreskontrollsystemet enligt hyresregleringslagen ersätts av vissa hyresspärrar
i hyreslagen. Hyresregleringen blir alltså obehövlig i samma
mån som den nya hyreslagen görs tillämplig på ett hyresförhållande. Det är
därför naturligt att avvecklingen av hyresregleringen samordnas med övergången
från äldre till ny hyreslag. De sakkunniga föreslår i huvudsak en sådan
samordning. Såvitt avser den normala typen av hyresavtal, dvs. avtal
som löper på bestämd tid, vanligtvis ett år med rätt till förlängning av avtalet
för en ny tidsperiod av samma längd om uppsägning inte sker viss
tid i förväg, kan de sakkunnigas förslag beskrivas på detta sätt.

Beträffande först lokaler i hela landet och bostadslägenheter i hyresreglerade
orter utanför de tre storstadsregionerna innebär förslaget följande. Om
hyresavtalet träffas efter den av de sakkunniga föreslagna tidpunkten för
nya hyreslagens ikraftträdande, dvs. den 1 november 1967 eller senare, faller
avtalet över huvud taget inte under hyresregleringen. Avtalet faller i stället
helt under den nya hyreslagen. I fråga om avtal som löper vid tidpunkten
för den nya lagens ikraftträdande skall som förut framgått äldre föreslag
tillämpas under den återstående hyrestiden. I konsekvens härmed gäller
också hyresregleringslagens besittningsskyddsregler under samma tid. Detta
innebär att rätten att bo kvar i lägenheten under påföljande hyresperiod
följer hyresregleringslagens bestämmelser. Den hyra som fastställts enligt
hyresregleringslagen utgår under såväl återstående hyrestid som den därpå
följande hyresperioden. Hyresregleringen inverkar alltså på hyresförhållandet
t. o. m. utgången av den första hyresperiod som i sin helhet infaller efter
den nya hyreslagens ikraftträdande. För långtidsavtalen — enligt förslaget
avtal för vilka hyrestiden utgår den 1 januari 1969 eller senare — blir den
nya lagens besittningsskyddsregler omedelbart tillämpliga. Den tid under
vilken hyresvärden är bunden av den enligt hyresregleringslagen fastställda
hyran sträcker sig i dessa fall inte utöver löpande hyresperiod men är i
vissa fall ytterligare begränsad.

I fråga om bostadslägenheter inom de tre storstadsregionerna föreslås
vissa avvikelser från nyssnämnda regler. Dessa avvikelser gäller endast

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

den nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning och därtill
knutna förfaranderegler. Förslagets innebörd är här i huvudsak följande.
De nya reglerna blir inte tillämpliga på sådana hyresavtal där hyrestiden
utgår före den 1 januari 1970. Utgår hyrestiden senare får de nya reglerna
betydelse först från den nya hyresperiodens början. Detta gäller dock endast
om hyresvärden sagt upp avtalet. Har uppsägning inte skett, skall
de hyresvillkor som gällde under hyresregleringstiden äga fortsatt tilllämpning
även under den följande hyresperioden.

Som torde ha framgått av det anförda avviker förslagets bestämmelser om
avvecklingen av hyresregleringen för lokaler och för bostadslägenheter
utanför de tre storstadsregionerna i viss utsträckning från dem som f. n. tilllämpas
vid regional avveckling av hyresregleringen. Skillnaden består i att
hyresregleringens besittningsskyddsregler enligt förslaget alltjämt skall tilllämpas
under den återstående avtalsperioden och att som följd härav den
hyra som fastställts enligt hyresregleringslagen får gälla även under följande
avtalsperiod.

Den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen har väckt
kritik från skilda håll under remissbehandlingen och det har gjorts gällande
att bestämmelserna är svårfattliga och mindre väl ägnade för tillämpning i
praktiken. Flera remissinstanser har framhållit att de föreslagna bestämmelserna
under alla förhållanden måste omarbetas i redaktionellt hänseende.

Även enligt min uppfattning har de sakkunnigas förslag om hur avvecklingen
av hyresregleringen skall gå till vissa betydande olägenheter. Detta
gäller framför allt den ordning som föreslås för storstadsregionerna. Förslaget
innebär för dessa orter i huvudsak att övergången till den nya hyreslagen,
bortsett från reglerna om besittningsskydd för bostäder och förfarandet
i hyrestvister, sker successivt under tiden den 1 november 1967— den 1
oktober 1969, medan avvecklingen av hyresregleringen samt ikraftträdandet
av nämnda regler om besittningsskydd och förfarandet i hyrestvister sker
successivt under tiden den 1 januari — den 1 oktober 1970. Genom att på
detta sätt avvecklingen av hyresregleringen inte sker samtidigt med övergången
till den nya liyreslagen och dessutom den nya lagen inte träder i kraft
i sin helhet vid en enda tidpunkt, uppkommer ett relativt långvarigt och
komplicerat övergångsskede som skulle bli besvärande för hyresmarknaden.

Som huvudsakligt motiv för förslaget att uppskjuta hyresregleringens avveckling
till en senare tidpunkt för storstäderna än för landet i övrigt
åberopar de sakkunniga hänsynen till den nya organisationen för prövning
av hyrestvister. Även enligt min mening måste tidpunkten för avvecklingen
väljas så att man får god tid att bygga upp organisationen. Detta är emellertid
ett behov som föreligger för hela landet och motiverar knappast någon
särbehandling av storstadsregionerna. Med den utformning av organisationen
som departementsförslaget innebär finns det dessutom, som jag när -

90 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

mare utvecklat i avsnittet om förfarandet i hyrestvister, goda förutsättningar
att bemästra en eventuell stark tillströmning av ärenden i övergångsskedet.
Farhågorna för att organisationen skall visa sig otillräcklig i övergångsskedet
motiverar sålunda inte att storstadsregionerna behandlas annorlunda
än landet i övrigt. Det av de sakkunniga åberopade motivet för att
dröja med avvecklingen av hyresregleringen för storstadsregionerna väger
därför inte tungt. Den avgörande frågan är i stället huruvida förhållandena
på sådana orter där stark bostadsbrist råder — främst storstadsregionerna
— medger att man utan ytterligare uppskov avvecklar hyresregleringen.

Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har från många håll,
särskilt från remissinstanser som har anknytning till storstadsregionerna,
framhållits att det är önskvärt att dröja någon tid med övergången till den
friare hyresmarknad som förslaget leder till. Dessa uttalanden tar i första
hand sikte på storstadsregionerna men gäller också andra orter med en mera
påtaglig bostadsbrist.

Frågan hur det föreslagna hyressättningssystemet kommer att verka på en
bristmarknad är svår att bedöma. Mycket talar för de sakkunnigas uppfattning
att systemet i och för sig kan genomföras omedelbart utan att man
behöver befara alltför svåra övergångsproblem. Men otvivelaktigt finns det
skäl som talar för att en fördröjd avveckling av hyresregleringen ger möjlighet
till en smidigare övergång till hyressättningen på den fria hyresmarknaden
än om avvecklingen sker redan nu. Remissutfallet är också
ägnat att stämma till varsamhet.

Mot bakgrunden av det anförda har jag stannat för att förorda att avvecklingen
av hyresregleringen såvitt gäller bostadslägenheter fördröjs något
för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. Fördröjningen bör
dock inte hindra att hyresregleringslagen så snart som möjligt helt upphävs
och ersätts av den nya hyreslagen. Avvecklingen bör ske på det sättet att
den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra bestäms
efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämförliga
får ske etappvis under en övergångstid. Denna övergångstid bör vara
längre för de tre storstadsregionerna än för övriga orter med mera påtaglig
bostadsbrist.

Jag föreslår att hyresregleringslagen sätts ur kraft vid utgången av år
1968 och att nya hyreslagen får träda i kraft den 1 januari 1969. För storstadsregionerna
bör övergångstiden bestämmas till fyra år, alltså till utgången
av år 1972, och för övriga berörda orter till två år eller till utgången
av år 1970. De orter där hyreshöjningarna övergångsvis får ske
endast etappvis bör vara desamma som de för vilka förordnande ges om
prövning av förstagångshyra.

När under övergångstiden fråga uppkommer om höjning av hyra som
är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, bör hyresgästen inte vara skyldig
att godta större höjning än som motsvarar skälig andel av skillnaden

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek
hör bestämmas så att lägenhetens hyra under övergångstiden smidigt anpassas
till hyran för likvärdiga lägenheter. Det sagda innebär inte nödvändigtvis
att höjningen fördelas med lika stora andelar vid varje avtalstillfäile.
Om skillnaden mellan den utgående hyran och hyran för likvärdiga lägenheter
inte är alltför stor kan det vara motiverat att tillåta att höjningen
slås ut på ett mindre antal avtalstillfällen. I lagen bör endast läget vid övergångstidens
slut fixeras. Vid den tidpunkten bör lägenhetens hyra ha tilllåtits
att komma upp i nivå med liyresläget för likvärdiga lägenheter. Den
föreslagna ordningen med etappvisa höjningar bör gälla till förmån bara
för den hyresgäst som hyr lägenheten vid utgången av år 1968. Om lägenheten
därefter upplåts till annan hyresgäst, bör hyresvärden vara oförhindrad
att omedelbart ta ut den hyra som den nya lagens hyressättningsregler
medger.

Om lägenhetens bruksvärde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete
och denna ökning inte beaktats vid bestämmande av den utgående
hyran, bör hyresgästen alltid vara skyldig att godta en fordrad hyra
som inrymmer skälig höjning med hänsyn till det ökade bruksvärdet. År
arbetet av genomgripande omfattning, bör någon begränsning av hyreshöjningen
med hänsyn till de nu diskuterade övergångsbestämmelserna över
huvud taget inte ske.

Det är att förvänta att hyresmarknadens partsorganisationer kommer att
träffa överenskommelser om de utgående hyrornas anpassning under övergångstiden
till det hyresläge som kommer att råda vid övergångstidens
slut. Sådana överenskommelser torde i stor utsträckning kunna tjäna som
vägledning för hyressättningen även utanför organisationernas gemensamma
verksamhetsområde. Härigenom erhålls garantier för att anpassningen
sker på sådant sätt att hyresgästernas anspråk på en mjuk övergång till
en friare hyresmarknad tillgodoses.

Avvecklingen av hyresregleringen bör i övrigt ske enligt avvecklingslagen.
Att denna lag blir tillämplig får betydelse framför allt i det hänseendet att
enligt 2 § hyresavtal som träffats före tidpunkten för avvecklingen men
omfattar även tid efter denna anses uppta den hyra som skolat utgå när
hyresregleringen upphörde. Detta innebär en avvikelse från de sakkunnigas
förslag. Detta innehåller visserligen en motsvarande bestämmelse i övergångsbestämmelserna
men bestämmelsen avser enbart bostadslägenheter. Jag
kan för min del inte finna skäl till att i detta avseende behandla de skilda
lägenhetskategorierna olika.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Spe eialmotiveriog
Hyrestid och uppsägning
8 §•

Departementschefen. Beträffande uppsägningens form delar jag de sakkunnigas
uppfattning att uppsägningen skall vara skriftlig i sådana fall
där rätt till förlängning av hyresavtalet kan komma i fråga. Jag föreslår
därför att uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat mer
än nio månader vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker.

Som närmare utvecklas i anslutning till 49 § föreslår jag att besittningsskyddsproceduren
skall inledas med att hyresvärden skriftligen meddelar
den som fordrar förlängning att han har att senast tre veckor därefter
hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han inte går med på att flytta.
Detta meddelande behöver inte tas in i uppsägningshandlingen. Med denna
inställning saknas skäl för att kräva uppsägning i skriftlig form när
skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas. Jag förordar därför att gällande
rätt bibehålls i detta avseende. Ordningen med uppsägning med vittnen
torde inte numera användas i praktiken och har därför inte tagits med
i departementsförslaget.

När det gäller den från praktisk synpunkt ganska betydelsefulla frågan
om hur part skall gå till väga, när den som söks för uppsägning inte anträffas
i sitt hemvist, innebär de sakkunnigas förslag att uppsägningen
skall tillställas den sökte genom rekommenderat brev med mottagningsbevis
eller, om uppsägning ej kan ske i den ordningen, att uppsägningshandlingen
måste lämnas antingen till hushållsmedlem eller till kontorsanställd,
om den sökte driver rörelse med fast kontor. Om ett sådant överlämnande
inte kan ske, finns ej någon reservutväg och avtalet kan alltså
inte uppsägas. Denna ordning, som är förenad med olägenheter, eftersom
den i vissa fall bereder part möjlighet att undgå uppsägning genom att
hålla sig undan, motiveras i de sakkunnigas förslag med att uppsägningen
även skulle innehålla det meddelande som utgör inledningen till optionsproceduren.
Eftersom detta meddelande har betydelsefulla rättsverkningar
för hyresgästen, anser de sakkunniga att starka garantier behövs för att
hyresgästen verkligen får del av meddelandet.

Som nyss anförts innebär departementsförslaget att uppsägningen inte
behöver innehålla ifrågavarande meddelande. Med hänsyn härtill bör det
inte möta hinder att anordna uppsägningsförfarandet på sådant sätt att
part med känt hemvist alltid kan uppsägas, även om varken han själv eller
någon närstående kan anträffas. Jag föreslår därför följande förfarande.

Uppsägning bör liksom hitintills ske genom att uppsägningshandlingen
sänds med posten i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress,

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 93

om han ej träffas i sitt vanliga hemvist. Därutöver bör det åligga den uppsägande
att lämna ett exemplar av uppsägningen antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till där anställd person. Anträffas inte
hushållsmedlem eller kontorsanställd, skall uppsägningen läggas i den söktes
postlåda, om det finns någon sådan. Det torde inte vara behövligt att
härutöver ge regler om uppsägning genom översändande av uppsägningshandlingen
i rekommenderat brev med mottagningsbevis.

Som framgår av 49 § skall meddelande som avses där tillställas den
optionsberättigade i den ordning som gäller för uppsägning. Meddelandet
skall dock alltid lämnas till hushållsmedlem eller kontorsanställd, om den
som söks inte anträffas i sitt hemvist. Om inte någon sådan person påträffas,
kan alltså hyresvärden inte få fristen för hänskjutande till hyresnämnd
av frågan om rätt till förlängning att börja löpa. Tas meddelandet
in i själva uppsägningshandlingen och sker uppsägning genom att uppsägningshandlingen
sänds i rekommenderat brev och dessutom läggs i postlådan,
får uppsägningen men inte meddelandet verkan.

De sakkunniga föreslår en regel att uppsägning får ske hos den som
på grund av fullmakt är behörig att ta mot uppsägning. Eftersom detta
gäller ändå, har regeln inte tagits upp i departementsförslaget.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
9—19 §§.

Departementschefen. De sakkunniga går inte närmare in på den nuvarande
hyreslagens bestämmelser om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens
utövning (9—20 §§), utan gör endast vissa jämkningar av huvudsakligen
redaktionell natur. Inte heller enligt min mening finns det
anledning att i detta lagstiftningsärende behandla förevarande område av
hyreslagstiftningen. En fråga bör dock uppmärksammas, nämligen spörsmålet
om fastighetsägarens skyldighet att i skälig utsträckning reparera
lägenheten.

Enligt 15 § hyreslagen åligger det hyresvärden att under hyrestiden hålla
lägenheten i det skick i vilket hyresgästen ägt tillträda den, dvs. i allmänhet
i det skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt
brukbar för det ändamål som avses med förhyrningen. Hyresvärdens förpliktelser
kan emellertid på grund av särskilda omständigheter komma att
utsträckas eller inskränkas. De förutsättningar som hyresavtalet vilar på
är i första hand bestämmande för hyresvärdens underhållsplikt.

Uppstår hinder eller men i nyt t j anderätten är hyresgästen enligt 16 §
hyreslagen berättigad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om
denne underlåter att på tillsägelse vidta rättelse så snart det kan ske. Kan
bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att av -

94 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

hjälpa bristen, är hyresgästen berättigad att säga upp avtalet, om bristen
är av väsentlig betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick är
hyresgästen berättigad till nedsättning i hyran. Beror bristen på försummelse
från hyresvärdens sida, har hyresgästen också rätt till skadestånd.

Under remissbehandlingen har önskemål framförts om en sådan utformning
av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt att hyresgästens
anspråk på reparationer i lägenheten tillgodoses bättre än f. n. Hyresgästernas
riksförbund framhåller att nuvarande regler ger utrymme för vitt skilda
tolkningar. Förbundet konstaterar att det hos vissa fastighetsägare föreligger
en påtaglig benägenhet att eftersätta den service som hyresgästerna bör
kunna fordra. Vidare påtalas hyresgästens bristande möjligheter att kräva
att bristfälligheter utanför den egna lägenheten avhjälps. Hyresgästens
självhjälpsrätt kan enligt förbundets mening inte anses omfatta exempelvis
en trasig tvättmaskin eller centrifug i den maskinella tvättstugan eller ett
trasigt portlås. Eftersom hyresgästen inte alltid har ekonomiska resurser för
en självhjälpsreparalion, som ibland kan vara mycket kostnadskrävande,
anser förbundet att det skulle vara av stort värde, om hyresgästen i stället
kunde få hyresvärden ålagd vid vite att utföra viss reparation.

Hyresvärdens underhållsplikt enligt nuvarande hyreslag står, som jag redan
nämnt, i relation till det skick vari lägenheten vid tillträdet skulle tillhandahållas.
Bestämmelserna om hyresgästens självhjälpsrätt in. in. omfattar
endast sådana brister som utgör hinder eller verkligt men i nyttjanderätten.
Hit torde vara att hänföra att lägenhetens skick genom försummat
underhåll under en följd av år försämrats så avsevärt att lägenheten inte
längre befinner sig i den klass som förutsatts i avtalet. Däremot torde brister
i det löpande underhållet i allmänhet inte omfattas av dessa bestämmelser.
De nuvarande reglerna är sålunda bara i begränsad omfattning ägnade att
tillgodose hyresgästens anspråk på att det vederlag som han får för den erlagda
hyran inte minskar genom att hyresvärden underlåter att utföra sedvanliga
reparationer. Detta kan enligt min mening inte anses tillfredsställande.

Frågan om hyresvärdens underhållsplikt kommer i viss mån i ett nytt läge
genom övergången till en friare hyresmarknad. Avvecklingen av hyresregleringen
och övergången till ett nytt hyressättningssystem kan leda till
hyreshöjningar i en del fastigheter särskilt i det äldre fastighetsbeståndet.
Det är självfallet ett starkt berättigat önskemål, att de ökade intäkterna används
för reparationer i sådana fall där fastighetsunderhållet är eftersatt.
När fastighetsägarna genom hyreshöjningarna får ekonomiskt utrymme för
erforderliga reparationer, skall hyresgästerna inte längre behöva finna sig i
att underhållet efter sätts eller att de nödgas att själva bekosta reparationer.

Av betydelse för frågan om behovet av ändrade regler angående hyresvärdens
underhållsplikt är i vad mån hyressättningsnormerna i det nu framlagda
förslaget kan antas komma att medföra en förbättring av fastighets -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

underhållet. Förslaget innebär att bostadshyresgäst inte är skyldig att godta
fordrad hyra om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med avseende
på bruksvärdet kan anses likvärdiga. Avgörande för hyressättningen
är således lägenhetens värde i förhållande till andra lägenheter. Av de faktorer
som inverkar på bedömningen av lägenhetens bruksvärde bör enligt
min mening underhållet tillmätas särskild betydelse. Det förhållandet, att
det sedvanliga underhållet i en lägenhet är eftersatt, bör leda till att bruksvärdet
anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten varit i
gott skick.

Det kan sålunda antas att de föreslagna hyressättningsreglerna kommer
att medföra ett ökat intresse hos fastighetsägarna att utföra önskvärda reparationsarbeten.
I detta sammanhang bör framhållas vikten av att partsorganisationerna
på hyresmarknaden lämnar sin medverkan till att hyresgästerna
får rimligt utbyte av hyreshöjningar, där sådana sker, i form av ett
förbättrat underhåll av lägenheterna. Detta kan ske genom överenskommelser
om vissa normer för underhållsstandard och om lämpliga tidsintervaller
mellan vanliga reparationsarbeten. Oaktat vad jag nu sagt torde man enligt
min mening inte kunna räkna med att reparationer blir utförda i den utsträckning
som förhållandena ger anledning till. I den reform av hyreslagstiftningen
som nu genomförs synes som ett naturligt led kunna ingå en omprövning
av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt.

Jag föreslår därför att bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt
under hyrestiden tillförs regler som direkt tar sikte på det löpande underhållet
av lägenheter som hyrts för att användas som bostad. I 15 § andra
stycket tas upp en regel av innehåll att hyresvärden i fråga om sådana lägenheter
är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer till följd av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Vidare är 16 § utformad på sådant sätt att, om
hyresvärden eftersätter det löpande underhållet, hyresgästen har samma
rätt som tillkommer honom när hinder eller men uppstår i nyttjanderätten.
Främst kommer härvid rätt till självhjälp och nedsättning i hyran i fråga.

Självfallet bör det så långt det kan ske utan eftersättande av hyresgästens
berättigade intressen ankomma på hyresvärden att välja en från fastighetsekonomiska
synpunkter lämplig tidpunkt för reparationerna. En av fastighetsägaren
uppgjord plan för fastighetsunderhållet bör hyresgästen därför
i allmänhet anses skyldig att rätta sig efter.

I fråga om affärslokaler och liknande anser jag att det även i fortsättningen
bör överlämnas åt parterna att reglera sina ekonomiska mellanhavanden
i detta hänseende.

Ytterligare åtgärder för att skapa garantier för ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll
bör inte övervägas förrän erfarenheter vunnits av den nya lagstiftningens
verkningar i detta avseende.

Under remissbehandlingen har det gjorts gällande att självhjälp srätten

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

skulle vara begränsad till hyresgästens egen lägenhet. Denna uppfattning är
enligt min mening inte riktig. Som även uttalats i doktrinen får självhjälpsrätten
anses omfatta också de andra lokaliteter till vilka hyresgästen har
tillträde, såsom förstugor, trappor, källare, tvättstuga och torkrum. Det möter
enligt denna tolkning således i och för sig inte något hinder för hyresgästen
att på hyresvärdens bekostnad låta reparera exempelvis en tvättmaskin i
fastighetens gemensamma tvättstuga, om hyresvärden efter tillsägelse underlåter
att fullgöra sin skyldighet att avhjälpa bristen. En förutsättning
för att sådan åtgärd skall få vidtas utanför lägenheten är självfallet att bristen
medför hinder eller men i nyttjanderätten.

I 80 § första stycket i de sakkunnigas förslag tas en bestämmelse upp av
innehåll att förbehåll som strider mot bestämmelserna i lagen är utan verkan
mot hyresgästen, om ej annat följer av vad som är stadgat i varje särskilt
fall. Paragrafen är avsedd att ersätta bl. a. 19 § första punkten i nuvarande
hyreslag. 80 § andra stycket i sakkunnigförslaget innehåller en regel
om att i visst fall ett förbehåll äger laga verkan. Regeln stämmer överens
med 19 § andra punkten i gällande hyreslag och syftar på avtal om inskränkning
i rätten att enligt 16 § erhålla nedsättning i hyran. Denna regel
tas i departementsförslaget upp som ett andra stycke i 16 §. Jag kommer att
närmare uppehålla mig vid frågan om placeringen av regeln i anslutning till
68 § som motsvarar 80 § i sakkunnigförslaget. 19 § i nuvarande hyreslag har
inte tagits med i departementsförslaget.

I nuvarande hyreslag tilläggs hyresgästen genom 20 § uppsägningsrätt,
när lägenhet som helt eller till väsentlig del är uthyrd till bostad finnes vara
så beskaffad att bostadens användande är förenad med uppenbar våda
för inneboendes hälsa. Jag föreslår att denna regel skall gälla lägenhet som
helt eller till ej oväsentlig del uthyrts för att användas såsom bostad, dvs.
bostadslägenhet enligt definitionen i 1 § första stycket andra punkten. 19 §
i departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

57 §.

Departementschefen. Bestämmelserna i denna paragraf har utformats på
annat sätt än i de sakkunnigas förslag men i sakligt hänseende stämmer de
överens med detta. Innehållet har närmare berörts i den allmänna motiveringen
i avsnitten om besittningsskyddsbrytande grunder och om ersättning
vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet samt om besittningsskydd
och hyresvillkor. Jag torde därför i detta sammanhang kunna
begränsa mig till några detaljanmärkningar.

Som de sakkunniga anfört torde till ersättningsgill förlust vara att hänföra
främst flyttningskostnader, sådan värdeminskning på hyresgästens
egendom som är en direkt följd av hyresförhållandets upplösning, förlust

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

av det kvarvarande värdet av vissa förbättringsarbeten som hyresgästen bekostat
och skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som
hyresgästen drivit i lägenheten. Till ersättningsgill skada är däremot i allmänhet
inte att hänföra ökade hyreskostnader. Den omständigheten att
hyresgästen genom att hyresförhållandet upphör går miste om en lokal med
särskilt förmånlig hyra kan i och för sig inte berättiga honom till ersättning.
Att hyran understigit vad hyresvärden med hänsyn till marknadsläget kunnat
betinga sig kan inte rimligtvis föranleda ersättningsskyldighet för hyresvärden.
Undantagsvis kan dock som de sakkunniga anfört även ökade hyreskostnader
vara att anse som ersättningsgill skada, nämligen om hyresgästen
tvingas flytta sin verksamhet från en större lokal till flera mindre
och den totala hyreskostnaden överstiger skälig hyra för den tidigare hyrda
lokalen. Motsvarande torde böra gälla i fråga om hyresvärdens anvisningsskyldighet
vid uppsägning på grund av rivning eller större ombyggnad. Hyran
för en av hyresvärden anvisad ersättningslokal skall vara skälig. Något
krav på likvärdig hyra bör däremot inte uppställas.

I likhet med hyreslagskommittén och de sakkunniga anser jag att man
inte kan undvara möjlighet att jämka den ersättning som hyresgästen i och
för sig anses berättigad till. Denna möjlighet bör emellertid utnyttjas bara
i undantagsfall. I annat fall får ersättningsreglerna inte erforderlig preventiv
verkan mot obefogade uppsägningar.

Lagrådet. I såväl hyreslagskommitténs som de sakkunnigas förslag upptogs
den regeln, att hyresvärden skulle »i den omfattning som prövas skälig» utgiva
ersättning till hyresgästen för hans skada. Av motiven framgår, att med
detta uttryck avsågs att bereda möjlighet till jämkning av den ersättning,
vartill hyresgästen i och för sig var berättigad. Någon mer ingående undersökning
av de omständigheter som skulle kunna medföra en sådan jämkning
redovisas emellertid inte i motiven; kommittén framhöll som måttstock,
att skadeståndet borde kunna jämkas till vad som prövas skäligt
med hänsyn tagen främst till de motstående intressenas inbördes tyngd, och
de sakkunniga uttalade endast helt allmänt, att en möjlighet att begränsa
hyresvärdens ersättningsskyldighet icke kunde helt undvaras.

I det till lagrådet remitterade förslaget uttalar departementschefen, att
han i likhet med hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att man inte
kan undvara möjlighet att jämka den ersättning, vartill hyresgästen i och
för sig anses berättigad. I lagtexten har emellertid, utan att någon närmare
motivering därför lämnas, ersättningsregeln utformats så, att hyresvärden
skall »i skälig omfattning» ersätta hyresgästen för dennes förlust. Med
detta uttryckssätt kan emellertid ej med erforderlig tydlighet anses framgå,
att avsikten är att göra avsteg från den inom skadeståndsrätten i allmänhet
gällande grundsatsen att när skadeståndsskyldighet föreligger skadan
skall ersättas till sitt fulla värde.

7 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 saml. 3 avd. Nr 58

98 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Enligt lagrådets mening har den föreliggande frågan icke erhållit den
belysning som varit önskvärd. Goda skäl kan anföras för att på detta rättsområde
liksom eljest vanligen är fallet skall gälla regeln om fullt skadestånd;
att överlämna frågan om skadeståndet till en allmän skälighetsbedömning
kan vara vanskligt. Vidhålles emellertid tanken att jämkningsmöjlighet
skall föreligga, bör ståndpunkten klart framgå av lagtexten och
i denna angivas under vilka omständigheter jämkning skall kunna ske.
Lagrådet hemställer, att förslaget förtydligas på denna punkt.

Vid sidan av den allmänna bestämmelsen att ersättning skall utgå i skälig
omfattning har i tredje stycket i förslaget särskilt reglerats frågan om
ersättning för sådana ändringar i lägenheten som hyresgästen låtit verkställa.
Regeln härom innebär, att förlust för hyresgästen som äger samband
med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens
bestämmande endast om hyresvärden samtyckt till ändringen
eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle
få utföra ändringen. I anslutning till denna bestämmelse uttalar departementschefen,
att ersättning bör utgå när hyresvärden samtyckt till åtgärderna
eller dessa kan antagas ha skett med hyresvärdens goda minne, samt
tillägger, att detsamma är förhållandet om hyresvärden inte samtyckt till
ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft befogad anledning
räkna med att han skulle ha rätt att utföra sådana ändringar. Av
stadgandet i belysning av dessa motivuttalanden framgår ej klart, om innebörden
är att ersättning i vissa fall skall kunna utgå oaktat hyresvärden icke
samtyckt till ändringarna, eller om avsikten endast är att utsäga att ett
giltigt samtycke kan anses föreligga även om det icke lämnats uttryckligen.

Enligt lagrådets mening bör den grundsatsen upprätthållas, att hyresvärdens
samtycke till ändringarna alltid skall föreligga för att rätt till ersättning
skall vara för handen. Hyresvärden bör icke — även om hans ersättningsskyldighet
såsom fallet är enligt förslaget begränsas till belopp varmed
lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet -— vara skyldig
att betala för ändringar som utan hans samtycke vidtagits i lägenheten.
Och detta bör gälla, även om hyresgästen till äventyrs vid hyresavtalets
ingående förutsatt att han skulle få utföra ändringarna men förutsättningen
varit felaktig. Lagrådet föreslår därför, att lagregeln gives den lydelsen att
ersättning för ändring av lägenheten skall utgå endast om hyresvärden
samtyckt till ändringen. En sådan formulering utesluter självfallet icke,
att enligt vanliga avtalsrättsliga tolkningsregler ett giltigt samtycke föreligger
ej endast när det lämnats uttryckligen utan även då ett sådant får
anses framgå av omständigheterna.

Enligt lagrådets mening bör sista stycket i paragrafen inarbetas i första
stycket och i följd härav inledningen till första stycket få följande lydelse:

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund
att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer
annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt, skall han etc.

I likhet med vad som föreslagits i fråga om 47 § hemställer lagrådet, ah
bestämmelsen i punkt 1 i förevarande paragraf förtydligas. Detta kan lämpligen
ske genom att bestämmelsen utformas på samma sätt som lagrådet
föreslagit beträffande punkt 1 i 46 § första stycket.

För vinnande av ökad tydlighet föreslår lagrådet slutligen, att bestämmelsen
i andra stycket infogas i första stycket 3, vilken punkt i följd härav
och med iakttagande av viss redaktionell jämkning kan givas följande lydelse: 3.

huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller
ock hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra
på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.

Departementschefen efter lagrådsgranskningen.---Såväl hyreslags kommittén

som de sakkunniga föreslog att den ersättning som lokalhyresgäst
i och för sig kunde vara berättigad till vid obefogad uppsägning skulle kunna
jämkas i den omfattning som prövas skälig. Detta förslag har inte mött någon
erinran under remissbehandlingen. I motiven till det remitterade förslaget uttalas
att man inte kan undvara möjlighet att jämka den ersättning som hyresgästen
i och för sig anses berättigad till men att denna möjlighet bör utnyttjas
bara i undantagsfall. Jag vill också hänvisa till hyreslagskommitténs
närmare uttalanden i frågan (SOU 1961:47 s. 117). I lagtexten kommer
det sagda till uttryck genom bestämmelsen i 57 § att hyresvärden »i
skälig omfattning» skall ersätta hyresgästen dennes förlust. Utan att åberopa
några särskilda skäl förordar lagrådet att möjlighet till jämkning av
ersättning inte bör föreligga. Jag anser mig böra vidhålla förslaget trots den
kritik lagrådet riktat mot detta.

Övergångsbestämmelser

Departementschefen. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör
hyresregleringen avvecklas vid utgången av år 1968 och den nya hyreslagen
sättas i kraft den 1 januari 1969. Lagen om medling i hyrestvister bör upphävas
vid samma tid.

100 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

En betydelsefull fråga är i vad mån den nya lagen skall tillämpas på äldre
hyresavtal. Promulgationslagen till 1907 års nyttjanderättslag innehåller den
grundbestämmelsen att nyttjanderättslagen inte skall tillämpas i fråga om
nyttjanderätt som upplåtits före lagens ikraftträdande. Häri görs dock vissa
vittgående inskränkningar. Sålunda föreskrivs att äldre arrende- och hyresavtal,
som är slutet på obestämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl
upplåtaren som legotagaren att uppsäga avtalet men som inte efter det
att den nya lagen trätt i kraft sägs upp till den tid när avtalet på grund av
sådan uppsägning tidigast kunnat frånträdas, skall falla under den nya lagens
bestämmelser från sistnämnda tid. Om ett arrende- eller hyresavtal förlängs
efter den nya lagens ikraftträdande på grund av ömsesidig passivitet
av parterna, anses dessa alltså ha accepterat den nya lagens bestämmelser.
Som lätt inses leder en sådan övergångsbestämmelse till att den nya lagen
relativt snart blir tillämplig på alla äldre hyresavtal, eftersom hyrestiden i
regel är kortvarig. Vidare bör i detta sammanhang framhållas att bl. a. 1907
års lags uppsägningsbestämmelser görs omedelbart tillämpliga på äldre avtal.
Övergångsbestämmelserna till 1939 års ändringar i hyreslagstiftningen är av
princip samma innehåll som de nu redovisade bestämmelserna. Ändringarna
gavs alltså inte tillämplighet på äldre avtal, men förlängning av hyresavtal
genom passivitet från parternas sida medför att de nya bestämmelserna
blir tillämpliga. Det är värt att notera att de från principiell synpunkt
betydelsefulla nya reglerna om indirekt besittningsskydd för hyresgäst omedelbart
gjordes tillämpliga även på äldre avtal.

Hyreslagskommittén intar en annan ståndpunkt än den som promulgationsbestämmelserna
till 1907 års lag och 1939 års lagstiftning byggde på.
I motiven till kommitténs förslag konstateras till en början att stora partier
av den nya lagen i sak stämmer överens med gällande rätt. Till den del så
inte är fallet rör det sig, uttalar kommittén, mest om regler som med hänsyn
till sin karaktär utan längre tidsutdräkt bör föras ut i det praktiska
livet. Hit sägs exempelvis höra de nya reglerna om substitution och besittningsskydd.
Kommittén anser därför övervägande skäl tala för att ställa
upp som allmän regel att den nya lagen äger tillämpning även på hyresavtal
som slutits före den nya lagens ikraftträdande.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag innehåller som huvudregel att den
nya lagen inte skall äga tillämpning på äldre avtal förrän avtalen förblivit
gällande eller förlängts på grund av underlåten uppsägning efter den nya
lagens ikraftträdande. Härifrån görs dock viktiga undantag. Bestämmelserna
i 3—8 §§ om hyresavtals upphörande m. m., 44—57 §§ om besittningsskydd
för bostadshyresgäst, 58—60 §§ om rätt för make att överta hyresrätt,
65—71 §§ om besittningsskydd för lokalhyresgäst samt 81—91 §§ om förfarandet
i hyrestvister föreslås nämligen bli tillämpliga även på äldre avtal,
under förutsättning att hyrestiden är så bestämd att den utgår först den 1

101

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

januari 1969 eller senare. Denna bestämmelse har tillkommit med tanke på
långtidsavtalen.

I många hänseenden innebär de nu föreslagna ändringarna i hyreslagstiftningen
så betydande avsteg från vad som f. n. gäller att det enligt min
mening inte kan komma i fråga att generellt göra ändringarna — i strid
mot grundsatsen att privaträttslig lagstiftning inte skall ges tillämplighet
på äldre rättsförhållanden — tillämpliga på hyresavtal som träffats före
den nya lagens ikraftträdande men som helt eller delvis omfattar tid därefter.
Jag godtar därför de sakkunnigas förslag att den nya lagen i princip
inte skall äga tillämpning på äldre avtal. I enlighet med vad som iakttagits
vid tidigare promidgering av hyreslagstiftning bör emellertid en förlängning
av ett avtal på grund av underlåten uppsägning efter den nya
lagens ikraftträdande medföra att den nya lagen får tillämpas på avtalet
från den tidpunkt då förlängningen skedde. Detsamma bör gälla, om
uppsägning sker men en förlängning av hyresavtalet kommer till stånd genom
överenskommelse mellan parterna eller på grund av hyresnämnds beslut
eller domstols dom.

Den föreslagna regeln medför att den gamla hyreslagen kommer att gälla
jämsides med den nya lagen under en övergångstid. Denna tid blir relativt
kort såvitt avser bostadssektorn, eftersom upplåtelsetiden som regel är kortvarig
beträffande bostadslägenheter. Inte heller inom lokalsektorn blir övergångstiden
alltför långvarig. Hyresavtalen beträffande lokaler torde nämligen
i dagens läge i regel ha relativt begränsad giltighetstid. Enligt min mening
har man anledning att räkna med att efter några år hyresavtal för vilka
den gamla lagen gäller kommer att vara ytterst sällsynta och att därmed
den gamla lagen i praktiken trätt ur kraft. Från många synpunkter är det
emellertid angeläget att visshet skapas om att den gamla lagen efter någon
viss dag över huvud taget inte gäller. Jag föreslår därför en regel att den nya
lagen skall tillämpas fr. o. m. den 1 januari 1974 beträffande sådana före
lagens ikraftträdande tillkomna avtal som vid den tidpunkten alltjämt gäller.
Några erinringar från rättssäkerhetssynpunkt torde inte kunna resas
mot en sådan regel.

De sakkunnigas förslag till övergångsbestämmelser bygger på att besittningsskyddslagens
och hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser
skall gälla beträffande hyresavtal som träffats före den nya lagens ikraftträdande
vid den löpande avtalsperiodens slut. Om exempelvis ett ettårsavtal
sägs upp till den 1 oktober under den nya lagens första giltighetsår,
äger alltså hyresgästen enligt förslaget begära hyresnämnds prövning av
uppsägningen om det gäller en hvresreglerad ort eller fordra nytt hyresavtal
enligt besittningsskyddslagens regler.

Departementsförslaget som i detta hänseende avviker från de sakkunnigas
förslag syftar till att de lokala hyresnämndernas och medlingsnämndernas
verksamhet skall avvecklas snarast efter det att den nya lagen trätt i

102 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

kraft. Mot bakgrunden härav föreslår jag att de bestämmelser i den nya lagen
som ersätter besittningsskyddslagens och hyresregleringslagens regelsystem
görs omedelbart tillämpliga även på de äldre avtalen. Den hyra som
skolat utgå när hyresregleringen avvecklas gäller dock alltjämt under en
övergångstid i enlighet med 2 § avvecklingslagen.

Även vissa andra bestämmelser synes böra tillämpas på äldre avtal, nämligen
reglerna i 1 § om hyreslagens tillämpningsområde, uppsägningsbestämmelserna
i 3, 4 och 8 §§, substitutionsreglerna i 33 §, preskriptionsbestämmelsen
i 61 § samt förfarandebestämmelserna i 62 och 69—74 §§. Det
kan förutses att vissa praktiska problem kommer att uppstå i samband med
övergången från gammal till ny lag, bl. a. i fråga om förfarandet hos hyresnämnderna.
Kungl. Maj :t bör få meddela de föreskrifter som fordras med
anledning därav.

Om hyresgäst avlidit före den nya lagens ikraftträdande eller hans äktenskap
gått åter eller hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessförinnan,
bör förut gällande substitionsregler alltjämt gälla. Jag kan i detta
hänseende hänvisa till vad hyreslagskommittén anfört i denna fråga (SOU
1961:47 s. 218).

Beträffande preskriptionsbestämmelsens tillämplighet bör framhållas, att
äldre lag självfallet skall gälla om hyresavtalet upphört före ikraftträdandet.
En särskild regel härom torde vara behövlig.

Bland övergångsbestämmelserna tas också upp den särskilda regel om hyressättningen
som skall gälla i övergångsskedet för sådana orter där mera
påtaglig bostadsbrist råder. Regeln har utförligt behandlats i den allmänna
motiveringen.

Förslaget till lag angående fortsatt giltighet av hyresregleringslagen
in. in.

Departementschefen. Som redan har framgått utgår giltighetstiden för
hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen den 30 juni 1968. Båda dessa
lagar skall ersättas av den nya hyreslagen. Eftersom denna lag föreslås
träda i kraft först den 1 januari 1969 är det nödvändigt att förlänga giltighetstiden
för hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen ytterligare ett
halvår. Även giltighetstiden för bostadsrättskontrollagen utgår den 30 juni
1968 och torde böra förlängas till den 1 januari 1969.

Liksom vid föregående förlängningstillfällen torde vissa övergångsbestämmelser
böra fogas till den lag som innefattar bestämmelse om förlängning
av giltighetstiden för hyresregleringslagen.

I samband med att giltighetstiden för hyresregleringslagen förlängs brukar
giltighetstiden förlängas också för 1959 års lag med särskilda bestämmelser
om makars gemensamma bostad. Även denna lag gäller nu t. o. m.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år t967 103

den 30 juni 1968. Lagen har inte något direkt samband med hyresregleringslagstiftningen
utan är av familjerältslig karaktär. Enligt förslag av
familjerättskommittén (SOU 1964:34 och 35) skall lagen infogas i giftermålsbalken.
I avbidan på att arbetet med revisionen av giftermålsbalken
slutförs bör lagens giltighetstid nu förlängas till utgången av år 1969.

I syfte att möjliggöra en snabbare avveckling av verksamheten hos de
nuvarande hyresnämnderna och hos hyresrådet torde i övergångsbestämmelserna
böra införas en regel som ger Kungl. Maj :t rätt att meddela särskilda
bestämmelser om handläggningen efter den 31 december 1968 av
ärenden, på vilka hyresregleringslagen fortfarande skall tillämpas.

Utskottet

Sedan Kungl. Maj :t förelagt riksdagen propositionen nr 141 med förslag
till lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s.
1) om nyttjanderätt till fast egendom m. in. har Kungl. Maj :t i skrivelse
nr 174 förklarat sig vilja återkalla propositionen, såvitt avser de under 1),
6) och 7) angivna lagförslagen.

Utskottet har intet att erinra mot den gjorda återkallelsen. Utskottet
anser att förslagen under punkterna 2—5 bör bifallas med den ändringen
att sista stycket i övergångsbestämmelserna i förslaget till lag angående fortsatt
giltighet av hyresregleringslagen utgår.

Utskottet har härefter att ingå i behandling av dels de i anledning av
skrivelsen väckta motionerna 1:927 och 11:1143 samt 1:928 och 11.1144
med yrkande om godkännande av propositionen, enligt förstnämnda motionspar
med vissa i motionerna angivna ändringsförslag, dels de i anledning
av propositionen väckta motionerna, dels de fristående motionerna.

Genom utskottets ställningstagande i fråga om återkallande av propositionen
i de angivna delarna föreligger, om riksdagen lämnar sitt samtycke
till återkallelsen, formellt sett ingen proposition att behandla. Utskottet talar
ändå nedan av tekniska skäl om propositionen och avser härmed de genom
de nyssnämnda motionsparen framlagda lagförslagen i enlighet med propositionen.
Lagförslagen omfattas också av vissa av de i anledning av propositionen
väckta motionerna.

Utskottet övergår sålunda till sakbehandling av dessa lagförslag och berörda
motioner.

En kortfattad redogörelse för propositionens huvudsakliga innehåll har
intagits i det föregående. Sådana avsnitt av propositionen som berörts i
motioner, belyses närmare nedan.

I motionen II: 1084 av herr Lundberg yrkas på i motionen närmare angivna
skäl avslag på propositionen. Vidare yrkar herr Lundberg att nuvarande
hyresreglering skall förlängas till den tidpunkt Kungl. Maj .t kan

104

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

lörelägga riksdagen förslag till en social och ekonomisk hyreslag samt en
slutgiltig lösning av bostads- och fritidsmarksfrågorna, som tar hänsyn
till samhällsintresset och de mindre inkomsttagarnas ekonomi och bostadsbehov.
I motionen II: 1002, väckt i anledning av propositionen nr 100 angående
riktlinjer för bostadspolitiken, har herr Lundberg hemställt bl. a.
att riksdagen skall uttala sig för prisstopp på hyror samt bibehållande av
hyresregleringen till dess hyresmarknaden är mättad.

I motionerna I: 882 av herr Werner och II: 1092 av herr Nilsson i Gävle
m. fl. hemställs — under förutsättning att vissa i det följande närmare
redovisade yrkanden inte vinner bifall — att riksdagen skall dels avslå
propositionen, dels i skrivelse till Kungl. Maj :t hemställa om utarbetande
av ett nytt förslag till en ny allmän hyreslag, dels ock förlänga giltighetstiden
för hyresregleringslagen till och med den 31 december 1969.

Hyresregleringslagstiftningen tillkom för att mildra verkningarna av
den brist på bostäder och andra lägenheter som under krigsförhållandena i
början på 1940-talet uppstod på grund av en markant minskning av byggnadsproduktionen.
Det var då av såväl sociala som samhällsekonomiska
skäl angeläget att undvika en höjning av hyresnivån. Sålunda framhölls,
att en mera avsevärd hyreshöjning skulle särskilt för de mindre bemedlade
vålla stora ekonomiska svårigheter, vilka skulle göra sig så mycket
mera gällande som befolkningens realinkomster blivit minskade på grund
av kristidsförhållandena. Det ansågs vidare angeläget att hindra en avsevärd
hyresökning på grund av de inflatoriska förhållanden som skulle
följa därav. Regleringen har alltså en klar kristidskaraktär.

Under den tid lagstiftningen varit i kraft har läget självfallet ändrats i
många avseenden. Alltjämt råder dock på vissa orter en betydande bostadsbrist.
Särskilt gäller detta de största och mest expansiva regionerna. Å
andra sidan har en förbättrad jämvikt på bostadsmarknaden inträtt på åtskilliga
mindre och medelstora orter. Bl. a. mot bakgrund härav har sedan
år 1956 pågått en successiv avveckling av hyresregleringen. Sålunda har
genom beslut vid olika tillfällen såväl en regional som kategorimässig avveckling
av hyresregleringen skett. Målet har varit att på sikt upphäva
det nuvarande kontrollsystemet och att i en allmän hyreslag förena eu
principiell avtalsfrihet på hyresmarknaden med ett effektivt besittningsskydd
för hyresgästerna, innefattande möjlighet att ingripa mot oskäliga
hyreshöjningar. Riksdagen har vid flera tillfällen, senast år 1966, uttalat
sig i sådan riktning.

Utskottet ser för sin del den nu framlagda propositionen som ett fullföljande
av det program på hyreslagstiftningens område, som statsmakterna
tidigare uttalat sig för. Lagförslaget tillgodoser även i väsentliga delar
de synpunkter som bör vara vägledande vid övergången till ett friare system.
Det bör därför i princip godtas. På vissa punkter har utskottets

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 105

granskning dock givit anledning till erinran. Till dessa återkommer utskottet
i det följande.

Av vad nu sagts följer att utskottet avstyrker motionerna II: 1002 och II:
1084 samt motionerna I: 882 och II: 1092 såvitt däri yrkats avslag på propositionen
samt nytt förslag till hyreslag m. m.

Utskottet övergår härefter till behandling av de särskilda avsnitt i propositionen,
som omfattas av motionsyrkanden eller som ansetts böra särskilt
behandlas av utskottet. Lagförslagen och departementschefens uttalanden
föranleder härutöver inte något yttrande från utskottets sida.

Tryggande av besittningsskyddet för bostadslägenheter genom en s. k. hyresspärr.
Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sambandet
att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hindrar
att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet förenas med
en i princip fri prisbildning på hyresmarknaden blir det nödvändigt
vid varje form av besittningsskydd att dra en övre gräns för hyresvärdens
vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars avflyttning inte kan påfordras på
sakliga grunder.

Enligt hyresregleringslagen fastställs — i den mån icke tidigare avtalad
hyra är normerande — den högsta tillåtna hyran av myndighet, hyresnämnden,
enligt särskilda i lagen angivna regler. Hyresregleringslagens
system bygger sålunda i princip inte på avtalsfrihet med därtill anknuten
hyresspärr. För möblerade lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas,
om den är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter
föranleder.

I besittningsskyddslagen är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren
utformad på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor
som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden
samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt.

Hyreslagstiftningssakkunniga anknyter till huvudregeln i besittningsskyddslagen.
Enligt förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsentligt
överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga. Med bruksvärde avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet
och förmåner samt övriga faktorer kan anses från hyresgästernas synpunkt
vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. Bland de betydelsefullaste
faktorerna nämns lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning
och läge inom huset. Även husets allmänna läge, miljöfaktorn, anges
som inverkande på bruksvärdet.

Departementschefen har vid sina överväganden i fråga om lämpliga hyressättningsnormer
kommit fram till att hyressättningen bör styras av
marknadsförhållanden på den balanserade hyresmarknaden, medan sär -

106 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

skilda bestämmelser därutöver erfordras inom bristområden för att hindra
hyreshöjningar som betingas av bristläget.

I fråga om den balanserade marknaden har departementschefen föreslagit
som huvudregel att den fordrade hyran får frångås endast om hyresvärdens
krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt belopp.
Fordrad hyra anses alltid vara oskälig, om den väsentligt överstiger
hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Enligt departementschefen bör tillvägagångssättet vid tillämpningen av
bestämmelsen vara i huvudsak följande. Sedan ej representativa topphyror
uteslutits från jämförelsematerialet bör hyresnivån för lägenheter med de
högsta hyrorna utgöra riktpunkt för bedömningen, men bara om nivån kan
accepteras som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde
härför krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden
som överensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som
i varje fall inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget.
I ett marknadsläge när hyresnivån rör sig nedåt är regeln om hyrans fastställande
eller jämförelseprövning över huvud taget inte tillämplig. En allmän
skälighetsbedömning får göras i sådant fall. Är situationen i stället
den att en hög hyresnivå uppstått under en period när knapphet på lägenheter
förelegat måste varsamhet iakttagas vid jämförelseprövningen. Ett
grundläggande krav måste enligt departementschefen över huvud taget
vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram till framstår som
skälig.

Vad gäller bristorterna föreslår departementschefen vissa särbestämmelser.
Den absoluta hyresnivån föreslås bli i viss mån låst och avses inte
komma att styras av efterfrågetrycket. I motsats till vad som gäller enligt
hyresregleringslagen föreslås särbestämmelserna bygga på avtalsfrihetens
grund. Avtalad hyra eller den hyra som fordras i samband med förlängning
av hyresförhållande får alltså prövas bara om part begär det. Vidare
får de enskilda produktionskostnaderna inte inverka vid hyrans fastställande.
Departementschefen utgår från att de allmännyttiga bostadsföretagens
hyressättning med tiden kommer att tjäna som riktpunkt vid hyresbedömningen
men anmärker att dessa företag inte har en sådan ställning i det
äldre lägenhetsbeståndet som krävs för att företagets hyror över hela fältet
skall bli bestämmande vid jämförelseprövningen med tillämpning av
bruksvärderegeln. Eftersom företagen tillämpar självkostnadsprincipen,
vilket innebär att hyrorna på lång sikt skall täcka de faktiska kostnaderna,
får man emellertid en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer
att tillämpas för lägenheter i nyproduktionen. För det äldre beståndet kan
samma bedömning inte göras, men departementschefen anser det möjligt
att med utnyttjande av förhållandena inom nyproduktionen få fram en
låsning av hyresnivåerna i det äldre lägenhetsbeståndet. I propositionen föreslås
därför att för hristorterna den aktuella hyran prövas inte bara med

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

107

hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan även med beaktande av det
allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus.

Denna prövning föreslås till en början gå till på samma sätt som prövningen
på den balanserade marknaden. Först jämförs alltså den fordrade
hyran med hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Sedan enstaka topphyror uteslutits sker prövningen utifrån den
hyresnivå som bildas av de högsta hyrorna. På detta stadium kommer hänsynstagandet
in till det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda
bostadshus. Hyran för den aktuella jämförelselägenheten ställs sålunda
samman med hyran för lägenheter i nybyggda hus. Mot bakgrunden av hyresläget
för lägenheterna i sådana hus bör sedan bedömas om hyran för
jämförelselägenheterna är rimlig. Vid denna bedömning måste behörig hänsyn
tas till att bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheterna ofta
inte är detsamma.

För att hyresgäster i ort med påtaglig bostadsbrist inte skall vara helt
utlämnade åt den fria marknadsprissättningen föreslår departementschefen
att hyresgästen skall kunna få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångshyrans,
skälighet prövad. Denna möjlighet föreslås stå till hyresgästens
förfogande under viss tid från hyresförhållandets början. Prövningen
kan komma till stånd även på begäran av hyresvärden.

Beträffande hyreshöjningen i vissa bristorter under tiden från den 1 januari
1969 och fram till dess nya lagen helt blir tillämplig, för storstadsregionerna
under fyra år och för övriga berörda orter under två år, har i
propositionen föreslagits en särskild spärr. Enligt förslaget skall hyresgästen
inte vara skyldig att godta större höjning än som vid en bedömning i
nuläget motsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och
hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek avses bli smidigt anpassad
till hyran för likvärdiga lägenheter. Höjningen behöver inte fördelas
med lika stora andelar vid varje avtalstillfälle. Den föreslagna ordningen
med etappvisa höjningar föreslås gälla bara till förmån för den hyresgäst
som hyr lägenheten vid utgången av år 1968.

I motionerna I: 887 av herr Lundström m. fl. och II: 1103 av fru Nettelbrandt
m. fl. framhålles att uttalandena rörande jämförelseprövningen inte
är tillräckligt klarläggande. Motionärerna föreslår att jämförelsematerialet
bör breddas så att jämförelser tillåts göras med lägenheter av ungefär
samma storlek och standardklass i ett visst område eller i viss stadsdel.
Ordet »väsentligt» i 48 § bör vidare ges en relativt snäv tolkning. Slutligen
föreslår motionärerna att i övergångsbestämmelserna införes en regel
om möjlighet till jämkning av alltför betungande hyreshöjningar i bristorterna,
om sådan möjlighet inte kan anses inrymmas i propositionens lagtext.

48 § bör enligt motionerna I: 882 av herr Werner och II: 1092 av herr
Nilsson i Gävle m. fl. ändras så att hyran vid förändring av hyresavtal skall

108 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

i vissa orter fastställas av hyresnämnd i det fall överenskommelse inte föreligger
mellan hyresmarknadens partsorganisationer. Vid fastställandet av
hyra skall nämnden utgå från fastighetens drifts- och självkostnader samt
från det förhållandet att hyran med hänsyn till standard och bostadsmiljö
ej får överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter eller eljest vara obillig.

I motionerna I: 886 av herr Carl Albert Anderson m. fl. och II: 1102 av
herr Lindkvist m. fl. hemställes om utredning dels om skyldighet för hyresvärd
att, när avtal träffas direkt mellan hyresvärd och hyresgäst, låta inregistrera
avtalet, dels om befogenhet för hyresnämnd att — om de inregistrerade
hyrorna markant avviker från den i orten gängse hyresnivån —
pröva ärendet utan att någondera parten framställt begäran härom.

Vid utformningen av de regler, som i framtiden bör gälla för hyressättningen,
är det av vikt att hyresgästerna beredes ett skydd mot obefogade
hyreshöjningar. Detta är av största betydelse inom bristorterna men måste
också gälla på en balanserad marknad. Från departementschefens sida har
också syftet varit att tillgodose hyresgästernas berättigade krav i detta hänseende.
Med den elasticitet som måste prägla förevarande på avtalsfrihetens
grund vilande bestämmelser är det dock ovisst om inte hyreshöjningar
särskilt i det äldre bostadsbeståndet inom bristorterna kan komma att ske
i sådan grad att de för den enskilde hyresgästen kommer att framstå som
alltför betungande. Mot bakgrund härav och för att få ett något säkrare
jämförelsematerial vill utskottet anföra följande.

Enligt propositionen bör hyresnivån för de högsta hyrorna, sedan ej
representativa topphyror uteslutits, utgöra riktpunkt för bedömningen. Ett
strikt fasthållande av denna princip kan dock leda till godtyckliga och därmed
otillfredsställande resultat. Den höga hyresnivån kan lätt komma att
medföra en omotiverad dragning uppåt av hyrorna. Principen med de högre
hyrorna som riktmärke bör därför tillämpas med stor varsamhet och
frångås om resultaten blir obilliga. I sammanhanget bör också framhållas
att systemet medför den nackdelen att det blir meningslöst för hyresgästen
att påvisa lägenheter med lägre hyror.

Enligt propositionen skall vidare vid jämförelseprövningen lägenhetens
beskaffenhet bara jämföras med andra lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga. För att lägenheterna skall vara likvärdiga fordras
att de i grova drag'' motsvarar varandra. De bör ha ungefär samma användningssätt,
bostadsyta och modernitetsgrad. En lägenhet bör dock komma
med i jämförelsematerialet även om den i viss utsträckning avviker från
den lägenhet vars hyra skall bestämmas. Enligt departementschefen måste
man också i någon mån ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lä^
genheter som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Är
hyresläget mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det därför
är svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det enligt depar -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

109

tementschefen vara motiverat att jämföra med hyresläget i kategorier av
lägenheter som visserligen är av annat slag men som har ett mer homogent
hyresläge. På nu angivna sätt kan jämförelsematerialet bli större och därmed
mer rättvisande. Utskottet understryker betydelsen härav och särskilt
av att man vid jämförelseprövningen inte tvingas utvälja enbart de helt
likvärdiga lägenheterna som jämförelseobjekt. I de fall, då de angivna riktlinjerna
inte leder till skäliga resultat, bör det emellertid vara tillåtet att
använda sig av ett än bredare jämförelsematerial, t. ex. lägenheter av ungefär
samma storlek och standardklass i ett visst område eller i viss stadsdel.
Lägenheten placeras sedan efter en allmän bedömning av dess företräden
och nackdelar in på en lämplig plats i den skala, som jämförelselägenheterna
bildar. På så sätt kan förhindras att vissa hyror utan grund närmar
sig det högre hyresskiktet.

Som nämnts får hyressättningen enligt huvudregeln ej »väsentligt» överstiga
hyran för med hänsyn till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. Enligt
utskottets mening torde ordet »väsentligt» inte kunna ges en alltför snäv
tolkning när det gäller hyressättning på den balanserade marknaden. Hyresnormerna
kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån
till ändrade marknadslägen. På en bristmarknad däremot torde det
vara befogat att tolka begreppet något mera snävt, dock inte så schablonmässigt
som praxis utvecklat sig i fråga om motsvarande begrepp i hyresregleringslagen.

För bristorterna skall som nämnts den aktuella hyran prövas inte bara
med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan även med beaktande av
det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda hus. Denna regel
bör enligt utskottet betraktas som en värdefull spärr i sammanhanget och
bör såsom framhålles i motionerna I: 887 och II: 1103 utgöra ett »tak» för
hyressättningen. Om detta »tak» avsevärt överskrides bör hyran kunna godtas
endast om särskilda skäl föranleder därtill, exempelvis om det är fråga
om lägenheter med påtagligt högre standard.

Som utskottet redan antytt kan det befaras att den föreslagna hyreslagstiftningen
kommer att medföra relativt stora hyreshöjningar beträffande
vissa lägenheter i det äldre bostadsbeståndet i bristorternas centralare delar.
Anledningen härtill är givetvis motsättningen mellan den relativt låga hyressättningen
där till följd av hyresregleringslagens bestämmelser samt det
rådande och även förväntade efterfrågetrycket på bostäder med centralt
läge. Den av departementschefen föreslagna upptrappningsregeln under
övergångstiden kommer sannolikt i de flesta fall att på ett tillfredsställande
sätt mildra den omedelbara effekten. Regeln kommer dock i en del fall
sannolikt inte att kunna förhindra för hyresgästerna alltför betungande
hyreshöjningar, även om de slås ut på ett antal avtalstillfällen. Utskottet
har därför ansett det nödvändigt att föreslå en till upptrappningsbestämmelsen
kompletterande regel av innebörd att i de fall hyresandelen över -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

stiger den utgående hyran i sådan grad att höjningen skulle vara obillig
för hyresgästen, nämnden skall ha möjlighet att jämka hyreshöjningen.
För tillämpning av regeln skall det vara fråga om en så avsevärd hyresstegring
att den inte rimligen bör omedelbart bäras av hyresgästen.

En sådan regel har även den fördelen att vissa hyresgäster, som inför
hyreshöjningar avser att ändra sina bostadsförhållanden men som inte
omedelbart kan skaffa ny bostad, kan få en möjlighet att utan alltför stora
ekonomiska uppoffringar kvarbo i sina lägenheter någon tid.

Genom utskottets nu gjorda ställningstaganden får syftet med motionerna
I: 887 och II: 1103 om viss begränsning av hyreshöjningar i bristorterna
samt med motionerna I: 889 av herr Yngve Persson och It: 1099 av herr
Hagnell om fortsatt hyresreglering för de mindre lägenheterna i det äldre
bostadsbeståndet vara i huvudsak tillgodosett.

I fråga om det i motionerna I: 886 och II: 1102 framförda förslaget om
registrering av vissa avtal vill utskottet framhålla att en förutsättning för
systemets funktionsduglighet torde vara att noggranna uppgifter lämnas om
bl. a. lägenhetens användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Genom
detta system med registrering av sådana uppgifter, även om systemet
inskränks till sådana avtal som sluts direkt mellan hyresvärd och hyresgäst,
skulle hyresnämndernas arbetsbörda öka avsevärt och sannolikt medföra
en betydande minskning av nämndernas effektivitet. Någon åtgärd från
riksdagens sida i anledning av motionerna synes därför ej påkallad. Följdyrkandet
i motionerna om befogenhet för hyresnämnd — om de inregistrerade
hyrorna markant avviker från den i orten gängse hyresnivån — att få
pröva ärendet utan att någon part begärt detta får enligt utskottets mening
i huvudsak anses tillgodosett genom vad utskottet ovan föreslagit beträffande
hyreshöjning under övergångstiden.

Utöver de nu anförda synpunkterna har utskottet ingen erinran mot vad
i propositionen föreslås beträffande hyressättningsnormerna. Vid sådant
förhållande bör motionerna I: 882 och II: 1092 avslås i nu förevarande del.

Rätt till förlängning av hyresavtalet. Om hyresvärden i fråga om bostadslägenhet
uppsäger hyresavtalet har hyresgästen rätt till förlängning utom
i vissa i 46 § närmare angivna fall, av vilka en del behandlas närmare nedan
i anledning av motioner. Bestämmelserna i nämnda lagrum samt övriga
regler om rätt till förlängning och därmed också hyressättningsnormerna
i 48 § gäller dock ej om, bl. a., hyresförhållandet upphör innan det varat
längre än nio månader i följd eller lägenheten utgör del av upplåtarens
egen bostad. För sådan dellägenhet gäller inte heller bestämmelserna om
prövning av förstagångshyra.

I motionen II: 1083 av fru Holmqvist och fru Hörnlund hemställs att skälighetsprövningen
av hyressättningen skall gälla även för möblerade lägenheter,
inackorderingsrum samt del i lägenhet.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 111

Vad först gäller de möblerade lägenheterna vill utskottet erinra om att
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde inte
gjorts i propositionen för möblerade lägenheter. Motionärernas önskemål
härvidlag är således redan tillgodosett. Vad härefter gäller de möblerade
rummen, som utgör del av lägenhet, har undantagsregeln för sådana rum
inte satts i fråga av någon under remissbehandlingen. Regeln överensstämmer
också med besittningsskyddslagen på området. Även enligt utskottets
mening saknas skäl att frångå propositionen i denna del. Motionen II: 1083
bör därför inte föranleda någon riksdagens åtgärd.

Enligt 45 § andra stycket gäller, om hyresvärd och hyresgäst i särskilt
upprättad handling överenskommit om att hyresrätten inte skall vara förenad
med rätt till förlängning, att överenskommelsen är gällande. Har överenskommelsen
träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader
i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

I motionerna I: 875 av herr Dahlberg in. fl. och II: 1082 av herr Svenning
in. fl. samt I: 886 av herr Carl Albert Anderson in. fl. och II: 1102 av herr
Lindkvist m. fl. yrkas sådan lagändring att ett avtal om slopande av besittningsskyddet
som träffas mellan hyresvärd och hyresgäst skall, sedan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gälla endast om det godkänts
av hyresnämnd.

Förslaget i propositionen bygger på tanken att utbudet av lägenheter
skulle öka i ej oväsentlig omfattning, om parterna kunde träffa avtal om
avstående från besittningsskyddet redan i samband med hyresförhållandets
tillkomst men även vid senare tidpunkt. Lägenheter som annars skulle ha
undanhållits hyresmarknaden förväntas därigenom komma att utbjudas
till förhyrning. Enligt utskottet är detta syfte beaktansvärt. Å andra sidan
föreligger såsom motionärerna framhåller en viss risk däri att regeln kan
leda till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. Utskottet, som har förståelse
för denna synpunkt, anser emellertid att erforderligt skydd skapats
för hyresgästen i fråga om avtal slutna inom niomånadersperioden genom
att krav uppställts på hyresnämnds godkännande. För avtal ingångna efter
denna period torde kravet på skydd inte vara lika markerat. Utskottet anser
sig därför kunna godtaga propositionens förslag i denna del.

Om hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal kan
uppsägningen enligt 7 § hyresregleringslagen förklaras ogiltig om den strider
mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obillig.

I de fristående motionerna I: 70 av herr Torsten Andersson och II: 96 av
herr Börjesson i Falköping har motionärerna hemställt om ändring av detta
stadgande. De påyrkar att hänsyn skall i högre grad än för närvarande tas
till hyresvärdens intresse när han hyrt ut en lägenhet för kortare tid, exempelvis
då han är på semester eller arbetar på annan ort, att sedermera återfå
lägenheten.

Som nämnts innebär propositionsförslaget att besittningsskyddsreglerna

112 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

inte gäller beträffande hyresförhållanden för kortare tid än nio månader.
Vidare äger hyresvärden avtala med hyresgästen om dennes avstående från
besittningsskydd. Båda dessa regler synes väl tillgodose motionärernas
önskemål om lagstadgad möjlighet att i sådana fall som avses med motionerna
trygga återfående av lägenheter vare sig avtalet träffas för kortare
eller längre tid än nio månader. Någon särskild åtgärd från riksdagens sida
i anledning av motionerna är därför inte påkallad.

Vad gäller besittningsskyddet för innehavare av bostad som upplåtits i
anslutning till arbetsanställning uttalas i propositionen att en hyresgäst som
fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren så långt det går bör vara
tillförsäkrad ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster. Arbetsgivaren
anses emellertid i många fall ha ett betydande intresse av att kunna
upplösa hyresförhållandet när anställningen upphört för att i stället kunna
tillhandahålla lägenheten åt någon annan. Särskilda regler föreslås för sådana
lägenheter vilka oundgängligen behövs för tjänstens rätta fullgörande.
I dessa fall har hyresgästen inte något besittningsskydd då anställningen
upphört. I övrigt har avvägningen mellan den enskildes behov av trygghet
i besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenheten
för annan anställd i lagförslaget skett så att hyresgästen inte har rätt
till förlängning av hyresförhållandet om detta beror av anställning som upphört
och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. En
kompletterande regel ges för det fall att hyresförhållandet varat längre tid.
Större hänsyn anses härvid böra tas till hyresgästens anspråk på kvarboende
fastän anställningen upphört. Regeln har den innebörden att om hyresförhållande
som beror av anställning varat längre än tre år hyresgästen har
rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerliga
skäl för att upplösa detta. Enligt vad departementschefen anför bör
presumtionen för att hyresförhållandet skall förlängas brytas endast om
hyresvärden styrker att det skulle vara till allvarligt men för företaget om
lägenheten inte fick disponeras för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde
normalt inte förekomma annat än på orter där hyresmarknaden har en särskild
struktur. Departementschefen nämner bl. a. att det kan vara så att
bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företagsägt och att företaget
måste få disponera över lägenheterna för att över huvud taget få arbetskraft.

I två motionspar yrkas ändringar i regeln om besittningsskyddet då hyresförhållandet
varat längre än tre år. I motionerna I: 880 av herrar Gösta
Jacobsson och Sveningsson och II: 1094 av fru Sundberg och herr Lothigius
föreslås att rätt till förlängning inte skall föreligga om hyresvärden styrker
sitt behov av att upplösa hyresförhållandet för att disponera bostaden för
annan arbetstagare. I motionerna I: 888 av herrar Ferdinand Nilsson m. fl.
och II: 1098 av herrar Gustafsson i Kårby och Svensson i Vä föreslås att

113

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

den nämnda tiden förlängs till fem år och att regeln i övrigt utformas så
att rätt till förlängning inte föreligger om hyresvärden behöver lägenheten
för underlättande av angelägen personalanskaffning. I motionen II: 1104
av herr Tobé hemställs att riksdagen skall uttala att ett företags behov av
att få disponera egna bostadslägenheter för sin aktiva personal skall utgöra
»synnerligt skäl» för uppsägning.

Enligt utskottets mening innebär propositionsförslaget en lämplig avvägning
mellan arbetsgivare och innehavare av bostad, som upplåtits i anslutning
till arbetsanställning. De ändringsförslag som framförts i motionsparen
I: 880 och II: 1094 samt I: 888 och II: 1098 synes alltför mycket urholka
det skydd som propositionen avser att ge hyresgästen sedan hyresförhållandet
varat längre tid. De uppsägningar som det blir fråga om i dylika
fall torde i regel motiveras av sådana omständigheter som nämns i
motionerna, nämligen att arbetsgivaren behöver lägenheten för annan anställd.
Utrymmet för att låta anställd som slutat sin anställning behålla
lägenheten synes därför vid genomförande av motionsförslagen inte bli
stort. Enligt huvudregeln i propositionen har hyresgästen rätt till förlängning
av hyresförhållandet om detta inte beror av anställning som upphört
och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Häri
ligger att hyresvärden måste ha sakligt skäl för sitt anspråk på att få disponera
lägenheten. Han måste enligt vad departementschefen anför göra
antagligt att lägenheten behövs för annan person, som är anställd eller skall
anställas vid företaget. Enligt utskottets mening är det som departementschefen
funnit motiverat att ha en särskild regel, som kraftigt stärker besittningsskyddet,
då hyresförhållandet varat längre tid. Mot den föreslagna
tidsgränsen tre år saknas anledning till erinran. Utskottet avstyrker således
de två nyssnämnda motionsparen. Vad utskottet anfört angående dessa gäller
till stor del även motionen II: 1104. Utskottet avstyrker också denna
motion.

Utskottet vill i fortsättningen uppehålla sig något vid en fråga om tilllämpningen
av den särskilda regeln för hyresförhållanden som varat längre
än tre år. Först bör dock nämnas något om i vilka fall något besittningsskydd
över huvud inte föreligger då anställningen upphör. Enligt förslaget
omfattar besittningsskyddet inte tre speciella kategorier av lägenheter. Dessa
kategorier avser lägenheter beträffande vilka hyresförhållandet beror av
anställning som i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång, anställning
inom lantbruket samt anställning för skötsel och tillsyn av fastighet.
Besittningsskyddet omfattar inte heller en allmän grupp av lägenheter beträffande
vilka det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten
för upplåtelse åt anställningens innehavare. I den mån dessa regler
inte gäller kommer bl. a. den inledningsvis nämnda regeln in i bilden. Enligt
departementschefens uttalanden skulle ett läge där hyresgäst kan skil 8

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 samt. 3 avd. Nr 58

114

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år t967

jas från lägenheten med stöd av regeln normalt inte förekomma annat än
på orter, där hyresmarknaden har särskild struktur, varmed torde avses
bl. a. bruksorter. Det förefaller dock utskottet tveksamt om ett så begränsat
tillämpningsområde är motiverat. Arbetsgivaren synes sålunda även i vissa
andra lägen kunna ha ett berättigat intresse av att kunna skilja hyresgästen
från lägenheten då anställningen upphör. Utskottet syftar här bl. a. på personalbostäder,
ibland inom inhägnat område, i direkt anslutning till sjukhus
och liknande institutioner. De särskilda reglerna om lägenheter vilka
oundgängligen behövs för tjänstens rätta fullgörande torde här i allmänhet
inte vara tillämpliga. Har hyresförhållandet varat kortare tid än tre år torde
vederbörande i allmänhet likväl kunna skiljas från lägenheten då anställningen
upphör, men problemet accentueras då längre tid gått. För att
upplösa hyresförhållandet fordras då synnerliga skäl. Enligt utskottets mening
bör med synnerliga skäl förstås bl. a. sådana omständigheter som nyss
nämnts. Beträffande sagda personalbostäder skulle det i många fall kunna
vara direkt olämpligt att låta andra än anställda bebo personalbostäderna.
Liknande situationer kan tänkas förekomma i andra sammanhang.

Besittningsskydd utanför bostadssektorn. I propositionen föreslås att besittningsskyddet
utanför bostadssektorn upprätthålls genom ersättningsregler
samt bestämmelser som gör det möjligt för hyresgästen att erhålla
skäligt rådrum med avflyttning från den förhyrda lägenheten. Bestämmelserna
innebär bl. a. följande. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och
vägrar att förlänga hyresförhållandet är han skyldig att ersätta hyresgästen
dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande. Ersättningsskyldighet
föreligger även för det fall att förlängning inte kommer till
stånd därför att hyresvärden för förlängning kräver hyra, som inte är skälig,
eller uppställer villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är obilligt. Till ersättningsgill förlust torde enligt motiven vara
att hänföra främst flyttningskostnader, sådan värdeminskning på hyresgästens
egendom som är en direkt följd av hyresförhållandets upplösning,
förlust av det kvarvarande värdet av vissa förbättringsarbeten som hyresgästen
bekostat och skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet
som hyresgästen drivit i lägenheten. I vissa situationer skall hyresvärden
enligt förslaget ha rätt att utan påföljd motsätta sig en förlängning av
hyresförhållandet. Hit hör det fallet att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser
i sådan mån att det inte skäligen kan krävas att hyresvärden förlänger
hyresförhållandet. Ersättningsskyldighet föreligger vidare inte bl. a.
om uppsägningen beror på att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad
och hyresvärden därjämte anvisar annan godtagbar lägenhet. När
hyresgästen behöver uppskov med avflyttningen får hyresnämnden medge
sådant under skälig tid, dock högst ett år.

I motionerna I: 884 av herr Stefanson in. fl. och II: 1097 av herr Anders -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

115

son i Örebro in. fl. hemställes att reglerna om besittningsskydd för lokaler
skall i tillämpliga delar utformas i enlighet med vad som i propositionen föreslås
för bostadslägenheter. Liknande yrkande framförs i motionerna 1: 890
av herr Sundin m. fl. och II: 1100 av herr Hedlund m. fl.

I propositionen anförs att det finns grundläggande olikheter mellan upplåtelse
för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål och att dessa
olikheter påverkar valet av skyddsform. Det måste självfallet vitsordas att
det föreligger vissa skillnader mellan sådana upplåtelser. Enligt utskottets
mening är det emellertid tveksamt om olikheterna är så stora att de motiverar
helt olika system vid utformningen av besittningsskyddet. För många
företagare — speciellt sådana som äger mindre och medelstora företag —
torde rätten till verkstadslokalen, butiken etc. vara att betrakta på i huvudsak
samma sätt som rätten till bostaden. Det indirekta besittningsskyddet
har också vissa klara nackdelar. En företagare måste sålunda räkna med
att han när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och detta
kan få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investeringar
och engagemang minskar. För en kreditgivare är det också av betydelse
att besittningen till lokalen är tryggad. Ett indirekt besittningsskydd
kan vidare tänkas framkalla en överprisbildning eftersom hyresgästen under
hotet om uppsägning kan väntas acceptera hyreshöjningar som inte
skulle vara genomförbara vid ett direkt besittningsskydd. De föreslagna
ersättningsreglerna ger givetvis ett visst skydd mot obefogade uppsägningar.
Sådana regler blir emellertid aldrig fullt effektiva. Bl. a. kommer hyresgästen
att få bevisbördan för sina krav på ersättning. Detta kan leda till att
även krav som i och för sig är berättigade inte kan tillgodoses. De höga
rättegångskostnaderna kan också leda till att lokalhyresgästerna många
gånger tvekar inför att öppna en process angående ersättningsskyldigheten.
Besittningsskyddet och den därmed förenade ersättningsrätten kan med
hänsyn till vad sist sagts lätt bli illusoriskt.

Utskottet har på nu anförda skäl kommit till den uppfattningen att besittningsskyddet
även utanför bostadssektorn bör vara direkt. Reglerna
synes böra utformas efter mönster av dem som i propositionen föreslås för
bostäder. Förslag till lagstiftning i ämnet bör föreläggas 1968 års riksdag.

Personförändring på hyresgästsidan. Hyresgästen är enligt gällande rätt i
allmänhet inte berättigad att utan medgivande av hyresvärden sätta annan
i sitt ställe eller överlåta nyttjandet på annan. Det har emellertid inte
ansetts böra stå hyresvärden fritt att utan vidare förbjuda en överlåtelse
eller upplåtelse till en person mot vilken det inte finns något att anmärka
från hyresvärdens sida. Vägrar hyresvärden utan skälig anledning att
samtycka till en överlåtelse eller lämnar han inte besked inom en vecka
från det hyresgästen gjort framställning om medgivande till överlåtelsen,
får hyresgästen säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid. Från det

8f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 samt 3 avd. Nr 58

116 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

principiella överlåtelseförbudet stadgas undantag för det fall att hyresgästen
avlider, då en rätt till överlåtelse ansetts böra föreligga.

Även propositionsförslagets bestämmelser om överlåtelse av hyresrätt
och om upplåtelse i andra hand av hel lägenhet grundas på principen att
personskiftet på hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke.
Från det principiella överlåtelseförbudet görs emellertid vissa undantag.
Av särskilt intresse är reglerna om bostadshyresgästs rätt att överlåta hyresrätten
i syfte att få till stånd ett lägenhetsbyte. Bestämmelsernas tilllämplighetsområde
har emellertid begränsats till sådana orter med botadsbrist
för vilka Kungl. Maj:t har förordnat att prövning av förstagångshyra
skall få äga rum. Inte heller på dessa orter får hyresgästerna
en obegränsad rätt till överlåtelse. Enligt förslaget får hyresgäst överlåta
hyresrätt till bostad för att genom byte få bostad i annan under hyreseller
bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för
hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft
lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om
synnerliga skäl föreligger. Vissa undantag från rätten att använda lägenheten
för byte föreslås. Undantagen avser sådana fall då hyresgästen antingen
saknar optionsrätt eller i allmänhet inte är berättigad till förlängning
av hyresavtalet.

I motionerna I: 882 av herr Werner och II: 1092 av herr Nilsson i Gävle
m. fl. samt I: 886 av herr Carl Albert Anderson in. fl. och II: 1102 av herr
Lindkvist m. fl. hemställes att bytesrätten skall utsträckas till att avse
hela landet. I det sistnämnda motionsparet föreslås ytterligare ändringar
i reglerna om överlåtelse av hyresrätt. Motionärerna hemställer sålunda
dels att möjligheter öppnas för bytesrätt även då hyresgäst köper småhus,
dels att den nyssnämnda treårsregeln slopas. I samma motioner anförs
bl. a. att orsakerna till lägenhetsbyte vanligen är byte av arbetsplats,
förändringar i familj esammansättningen eller ändrade inkomstförhållanden.
Lagförslaget anses alltför mycket begränsa flyttningar som är önskvärda
från arbetsmärknadssynpunkt. Motionärerna befarar att frivillig
medverkan från fastighetsägarnas sida för att få lägenhetsbyten till stånd
inte kommer att motsvara hyresgästernas förväntningar.

I motionerna 1:881 av herrar Lundberg och Enarsson och 11:1093 av
herrar Oskarson och Bengtson i Solna föreslås huvudsakligen av lagtekniska
skäl att den begränsning av bytesrätten som anges med orden
»utan påtaglig olägenhet för hyresvärden» skall omformuleras så att tillstånd
till byte skall lämnas om hyresvärden ej har befogad anledning
motsätta sig att hyresrätten överlåtes.

Som departementschefen anför förekommer det otvivelaktigt att angelägna
bytesbehov ibland inte kan tillgodoses därför att hyresvärden utan

117

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

rimlig anledning vägrar att samtycka till en överlåtelse av lägenheten.
Förslaget att införa en lagstadgad bytesrätt beträffande bristorter finner
utskottet för sin del välmotiverat. Förslaget har emellertid en uppenbar
svaghet däri att det begränsats till att avse endast bristorter. Värdet av reformen
reduceras härmed betydligt. I det läge som nu råder på arbetsmarknaden
med omfattande rörlighet hos arbetskraften föreligger enligt
utskottets mening ett starkt behov av att lägenhetsbyten kan ske i större
utsträckning än inom och mellan bristorter. Särskilt framträdande är behovet
av att kunna utnyttja lägenhet för byte till sådan ort. Den hyresgäst
som är bosatt på en ort med balanserad hyresmarknad men som på grund
av exempelvis ändrade anställningsförhållanden måste flytta till en bristort
kan således komma i en brydsam situation om han på grund av bostadsbristen
är hänvisad att ordna sin bostadsfråga genom byte och värden
motsätter sig att sådant sker. Hyresgästen kan då tvingas avstå från
en förmånlig anställning på bristorten eller, om han har familj, nödgas
lämna denna kvar i den gamla lägenheten. Dessa synpunkter synes inte
ha beaktats tillräckligt i propositionen. Utskottet anser dem för sin del ha
sådan styrka att lagförslaget bör ändras på denna punkt. Utskottet förordar
således att lagstadgad bytesrätt införs utan inskränkning beträffande
tillämpningsområdet. De begränsningar i övrigt beträffande bytesrätten
som föreslås i propositionen bör däremot kvarstå. Enligt utskottets mening
innefattar de fullt tillräckliga garantier mot missbruk av bytesrätten.

Utskottet vill fästa uppmärksamheten vid att åtminstone under övergångstiden
marknadsförhållandena kan tänkas vara sådana, att en hyresgäst
skulle kunna betinga sig ekonomiskt vederlag för överlåtelse av hyresrätten
till sin lägenhet. Något direkt förbud häremot är inte infört i lagen
men sådana transaktioner bör i princip ej understödjas av lagreglerna. Det
synes därför motiverat, att vid bedömning av frågan huruvida hyresgästen
visat beaktansvärda skäl för bostadsbyte, hänsyn kan tagas till huruvida
sådant vederlag förekommer. I ärende om dylik prövning bör hyresgästen
även vara skyldig att upplysa om alla villkor, som arialats i samband med
det ifrågavarande lägenhetsbytet.

Utskottet tillstyrker under hänvisning till vad nu sagts bifall till motionerna
I: 882 och II: 1092 samt I: 886 och II: 1102 såvitt däri yrkats att
bytesrätten skall utsträckas till att avse hela landet.

Vad gäller de i motionerna I: 886 och II: 1102 framförda ändringsförslagen
i övrigt vill utskottet anföra följande. Syftet med den förut omnämnna
regeln om en treårig karenstid för nytt byte är att motverka de olägenheter
som alltför täta byten orsakar hyresvärden. Enligt utskottets mening
är det i någon mån tveksamt om ett slopande av regeln, vilket motionärerna
föreslår, skulle medföra någon mer avsevärt ökad frekvens av lägenhetsbyten
med tanke på att sådana i allmänhet orsakar hyresgästen betydande
kostnader och således i regel inte företas utan starka skäl. Å andra sidan

118

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

saknas erfarenhet av ett friare system på området, och skäl talar för att
man bör gå varsamt fram. Regeln är inte heller undantagslös och får anses
öppna möjlighet att på ett tillfredsställande sätt tillgodose verkligt angelägna
bytesbehov. Förslaget att medge bytesrätt även vid köp av småhus
möter betänkligheter från flera synpunkter. Dess lämplighet kan sålunda
ifrågasättas bl. a. med hänsyn till att sådana överlåtelser i regel sker i
syfte att nedbringa köpeskillingen. Kategorin småhus är vidare svår att
avgränsa. Utskottet tillstyrker således propositionen och avstyrker motionerna
i dessa delar. Utskottet anser emellertid att frågan om den lagstadgade
bytesrätten bör följas med uppmärksamhet och att erforderliga
initiativ på området bör tas allteftersom erfarenheter av de föreslagna reglerna
vinns.

Det i motionerna I: 881 och II: 1093 framlagda förslaget till ändrad lydelse
av 35 § i propositionsförslaget finner utskottet inte skäl tillstyrka.

Lägenhetens skick m. m. De gällande bestämmelserna om bostadslägenhets
skick på tillträdesdagen stadgar att hyresvärden, om ej annat avtalats,
skall tillhandahålla lägenheten i sådant skick, att den enligt den allmänna
uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Under hyrestiden
skall lägenheten i princip hållas i samma skick som hyresgästen
ägt fordra vid tillträdet.

I propositionen föreslås att bestämmelserna om hyresvärds underhållsplikt
under hyrestiden kompletteras med en regel som stadgar att hyresvärden
i fråga om bostadslägenheter är skyldig att med skäliga tidsmellanrum
ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer till följd
av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Regeln är tvingande utom
såvitt gäller enfamiljshus. Eftersätter hyresvärden det löpande underhållet
har hyresgästen enligt förslaget samma rätt till i första hand självhjälp och
nedsättning i hyran som enligt gällande bestämmelser tillkommer honom
när hinder eller men uppstår i nyttjanderätten.

I motionerna I: 34 av herr Dahlberg m. fl. och II: 46 av herr Svenning
in. fl., vilka motioner väckts före avlämnandet av propositionen, anförs
bl. a. att det förekommit en lång rad fall, särskilt i storstadsregionerna, där
hyresvärdarna i hög grad misskött och vanvårdat sina fastigheter. Detta
har fått allvarliga följder för hyresgästerna. Motionärerna finner de gällande
bestämmelserna på området otillfredsställande. De hemställer att riksdagen
skall besluta om skärpta bestämmelser beträffande underhåll och skötsel
av fastigheter.

I motionerna I: 890 av herr Sundin m. fl. och II: 1100 av herr Hedlund
in. fl. anförs bl. a. att avvecklingen av hyresregleringen i vissa fall kan leda
till hyreshöjningar, som medför att räntabiliteten på insatt kapital blir orimligt
stor. Motionärerna anser det angeläget att de intäkter som överstiger

119

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

skälig avkastning så långt som möjligt kommer hyresgästerna till godo i
form av förbättrat underhåll. De hemställer att riksdagen uttalar sig i enlighet
härmed.

Som närmare utvecklas i propositionen tillgodoser de gällande reglerna
om hyresvärdens underhållsplikt bara i begränsad omfattning hyresgästens
anspråk på att det vederlag som han får för den erlagda hyran inte minskar
genom att hyresvärden underlåter att utföra sedvanliga reparationer. En
sådan underlåtenhet från hyresvärdarnas sida synes — av skäl som utskottet
nu inte anser sig ha anledning att gå in på — icke vara ovanlig. Den
nu föreslagna skärpningen av bestämmelserna är emellertid enligt utskottets
mening ägnad att avhjälpa dessa missförhållanden när det gäller det
löpande lägenhetsunderhållet. Till den del motionerna 1:34 och 11:46 avser
sådant underhåll får de således anses tillgodosedda genom propositionsförslaget.
Motionerna har emellertid en vidare syftning då däri berörs även
sådana frågor som underlåtenhet att över huvud taget tillse eller vårda hyresfastigheter.
Även dessa spörsmål är i hög grad värda beaktande. Initiativ
har även tagits för att få till stånd en lösning av hithörande frågor.
Chefen för justitiedepartementet har således nyligen avdelat sakkunniga
inom departementet för att undersöka frågan om införande av någon
form av vanhävdslagstiftning när det gäller bostadsfastigheter. Härvid är
avsett att undersökas bl. a. hur man skall kunna förmå fastighetsägare
att vidta åtgärder som hindrar att fastigheten förfaller och kommer i sådant
skick att den inte längre kan repareras. Då motionerna innehåller en
del synpunkter som hör beaktas i sammanhanget föreslår utskottet att de
överlämnas till Kungl. Maj :t för att närmare övervägas vid de sakkunnigas
arbete.

I motionerna I: 890 och II: 1100 betonas som nämnts angelägenheten av
att de ökade hyresintäkter, som avvecklingen av hyresregleringen och övergången
till ett nytt hyressättningssystem kan leda till, kommer hyresgästerna
till godo i form av ett förbättrat fastighetsunderhåll. Utskottet kan i
och för sig instämma häri. Synpunkten är emellertid i betydande utsträckning
tillgodosedd genom propositionsförslaget. Utöver bestämmelserna om
hyresvärdens underhållsplikt, som direkt tar sikte på att få till stånd ett
förbättrat lägenhetsunderhåll, vill utskottet här erinra om de föreslagna
hyressättningsnormerna. Dessa innebär att bostadshyresgäst inte är skyldig
att godta fordrad hyreshöjning, om den väsentligt överstiger hyran för
lägenheter som kan anses likvärdiga. Avgörande för hyressätlningen är
således lägenhetens värde i förhållande till andra lägenheter. Av de faktorer
som inverkar på bedömningen av lägenhetens bruksvärde bör underhållet
tillmätas särskild betydelse. Är underhållet i en lägenhet eftersatt
bör det alltså leda till att bruksvärdet anses lägre än om lägenheten varit i
gott skick. Som departementschefen anför kan de föreslagna hyressätt -

120 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

ningsreglerna antas komma att medföra ett ökat intresse hos fastighetsägarna
att utföra önskvärda reparationsarbeten. Något uttalande från riksdagens
sida utöver vad utskottet nu anfört kan inte anses erforderligt.

Utskottet tar här till behandling även upp ett par frågor som inte berörts
i motioner.

Som ovan nämnts är de föreslagna bestämmelserna om löpande underhåll
av bostadsfastigheter tvingande. Starka skäl talar även för att så bör vara
fallet, och utskottet har för sin del ingen erinran häremot. I en del fall synes
emellertid bestämmelserna kunna ge upphov till en del svårigheter
vid tillämpningen. Utskottet åsyftar här lägenheter i hus, som inom en
inte alltför avlägsen framtid skall rivas eller byggas om. Dessa lägenheter
är ofta i stort behov av reparation men fastighetsägarna är helt naturligt
inte benägna att utföra reparationer, som med hänsyn till den korta utnyttjningstiden
inte är räntabla. I den mån dessa lägenheter uppfyller
hälsovårdsstadgans krav på bostäder är det i rådande läge på bostadsmarknaden
angeläget att de utnyttjas så länge som möjligt, trots att de kan
vara i behov av exempelvis tapetsering och målning. Enligt utskottets mening
kan emellertid uppställandet av alltför stränga krav på underhållsplikt
lätt leda till att sådana lägenheter får stå tomma. Ett sådant resultat
synes böra undvikas. Utformningen av bestämmelsen synes dock ge utrymme
för ett rimligt hänsynstagande till denna synpunkt då däri anges
att reparationer skall ske med »skäliga tidsmellanrum» och »med anledning
av lägenhetens försämring genom ålder och bruk». Även sådana
omständigheter som att byggnaden snart skall rivas eller byggas om bör
härvid kunna beaktas. Hyresvärd bör således inte med stöd av bestämmelsen
kunna åläggas reparationsplikt som med hänsyn till byggnadens
återstående livslängd framstår som ekonomiskt oförsvarbar. Hänsynen till
hyresgästernas berättigade intresse av att lägenheterna hålls i godtagbart
skick motiverar dock en viss varsamhet i bedömningen.

Ett annat spörsmål som utskottet vill något uppehålla sig vid är frågan
vilket avseende som vid tillämpning av hyressättningsnormerna bör fästas
vid förbättringsarbeten som bekostas av hyresgästen. Enligt hyresregleringslagen
gäller att ombyggnads- eller ändringsarbete eller åtgärd
av därmed jämförlig betydelse som bekostas av hyresgästen får föranleda
höjning av grundhyran endast då särskilda skäl föranleder därtill. Syftet
med bestämmelsen är att hindra att hyresgästen får betala förbättringsarbeten
såväl direkt som i form av ökad hyra. Enligt utskottets mening bör
detta syfte tillgodoses i möjligaste mån även sedan hyresregleringen avvecklats.
Det får ankomma på hyresnämnderna och domstolarna att i rättstillämpningen
finna lämpliga och skäliga lösningar av hithörande frågor.

Meddelande enligt 49 §. Uppsägning föreslås liksom hittills skola ske genom
att uppsägningshandlingen sänds med posten i rekommenderat brev

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

121

under den söktes vanliga adress, om han ej träffas i sitt vanliga hemvist.
Därutöver föreslås det åligga den uppsägande att lämna ett exemplar av
uppsägningen antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll
som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret
till där anställd person. Anträffas inte hushållsmedlem eller kontorsanställd,
skall uppsägningen läggas i den söktes postlåda, om det finns någon
sådan.

Enligt 49 § i förslaget skall meddelande från hyresvärden till hyresgästen
att denne skall, om han inte går med på att flytta, senast tre veckor efter
det han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden, tillställas
den optionsberättigade i den ordning som gäller för uppsägning.
Meddelandet skall dock alltid lämnas till hushållsmedlem eller kontorsanställd,
om den som söks inte anträffas i sitt hemvist. Om inte någon sådan
person påträffas, kan alltså hyresvärden inte få fristen för hänskjutande
till hyresnämnd av frågan om rätt till förlängning att börja löpa.

I motionerna 1:881 av herrar Lundberg och Enarsson och 11:1093 av
herrar Oskarson och Bengtson i Solna yrkas att delgivning enligt 49 § skall
få ske på samma sätt som vid uppsägning, dvs. att i det fall hushållsmedlem
eller kontorsanställd inte anträffas, meddelandet skall få läggas i den
söktes postlåda. Till grund för yrkandet anförs att propositionsförslaget
fråntar hyresvärden möjligheten att delge en hyresgäst som medvetet undandrar
sig sina skyldigheter.

Enligt utskottets mening kan emellertid motionsförslaget leda till att
även rättrådiga hyresgäster drabbas av rättsförlust. En hyresgäst exempelvis
som inte har för avsikt att hålla sig undan men som är bortrest under
den aktuella tiden skulle med detta förslag kunna förlora sin rätt att
få tvisten hänskjuten till hyresnämnd. Från rättssäkerhetssynpunkt är
förslaget därför inte godtagbart. Utskottet avstyrker det nämnda motionsförslaget
och tillstyrker propositionen i motsvarande del. Om det vid
tillämpningen av bestämmelserna visar sig att olägenheter uppstår för
fastighetsägarna bör emellertid ändringar övervägas. Frågan synes kunna
lösas t. ex. genom att möjligheter till kungörelsedelgivning införs. Vad utskottet
nu anfört bör ges Kungl. Maj :t till känna.

Förfarandet i hyrestvister. Lagförslaget innebär att en hyresnämnd skall
inrättas för i princip varje län. Kungl. Maj :t äger dock bestämma, att annat
område än län skall utgöra verksamhetsområde för nämnd. I nämnden
skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden
skall i första hand medla i uppkommande tvister men har också tillagts en
prövande funktion. De frågor som nämnden skall pröva gäller tillstånd till
substitution och total sublokation, godkännande av förbehåll om avstående
från besittningsskydd, rätt till förlängning av hyresavtal, förstagångshyra
samt anstånd med avflyttning beträffande andra lägenheter än bostads -

122 Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

lägenheter. I dessa ärenden skall nämnden avgöra tvisten, om förlikning
inte kan nås. Nämnden kan också vara skiljenämnd i hyrestvister. Part
som är missnöjd med nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet
genom att väcka talan vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister
föreslås i första instans ske, om Kungl. Maj :t inte bestämmer annat, vid
endast en underrätt i länet, nämligen rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen
i det län där fastigheten är belägen. Mot underrättens dom får
talan inte föras i fråga om tillstånd till substitution eller sublokation eller
fastställelse av hyresvillkor samt ej heller mot hovrätts dom i fråga om
bl. a. förlängning av hyresavtal.

Ett flertal motionsyrkanden har framställts i fråga om förfarandet. Sålunda
hemställs i motionerna I: 881 av herrar Lundberg och Enarsson samt
II: 1093 av herrar Oskarson och Bengtson i Solna att nämndens uppgifter
skall vara endast medlande och att talan får fullföljas till hovrätt i de
fall underrätt enligt propositionsförslaget är sista instans och i övrigt till
högsta domstolen.

Vidare yrkas i motionerna I: 887 av herr Lundström in. fl. och II: 1103
av fru Nettelbrandt m. fl. sådan ändring beträffande hyresnämndernas verksamhetsområden
att dessa inte får vara större än ett län. Motionärerna
hemställer också att hyrestvister skall i första domstolsinstans upptas
av ordinarie fastighetsforum och inte av »länsdoinstolen». Slutligen föreslås
att någon inskränkning inte skall stadgas i fråga om fullföljdsrätten
till hovrätt.

Enligt förslag i motionerna I: 882 av herr Werner och II: 1092 av herr
Nilsson i Gävle m. fl. bör det nuvarande hyresnämndssystemet bibehållas
och nämnderna tilldelas samma funktion som nämnderna har enligt propositionsförslaget.
Statens hyresråd föreslås också bibehållas med samma
uppgifter som domstolarna avses få enligt propositionen.

Slutligen hemställes i motionerna 1: 885 av herr Carl Albert Anderson och
II: 1101 av herr Lindkvist in. fl. om utredning om lämpligheten att inrätta
en särskild hyresdomstol som överinstans till hyresnämnd i hyressättningsfrågor.

Vid utformningen av ett enhetligt förfarande i hyrestvister anser utskottet
alt följande huvudsynpunkter bör vara vägledande.

Hyresmarknaden bör tillföras en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation
som kan vara verksam för att bilägga hyrestvister, innan de dras;
inför domstol. Nämnden bör bestå av en lagfaren domare samt representanter
för intresseorganisationerna.

Nämnden bör i första hand ha en medlande men vid sidan härav också en
prövande funktion. Nämnden bör dock endast vara berättigad att pröva
vissa slag av ärenden, främst sådana som rör hyressättning och förlängning
av hyresförhållanden. Från principiell synpunkt kan givetvis kritik riktas
mot dessa dnbbla, något motstridiga funktioner för nämnden. Systemet med -

123

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

för emellertid dels att organisationernas representanter får ett direkt inflytande
även i vissa prövningsfrågor, dels att en tvist, som inte förliks,
mycket snabbt kan avgöras redan på nämndnivå. Likartat förfarande med
medling tillämpas f. ö. av underrätterna i samband med förberedelse till
huvudförhandling. Yrkandet i motionerna I: 881 och II: 1093 om att nämndens
uppgifter endast bör vara medlande bör med hänsyn till det sagda inte
föranleda någon riksdagens åtgärd.

De kvalifikationskrav som måste ställas på hyresnämnden tillgodoses bäst
om nämnderna blir relativt få. I princip bör nämnden därför ha länet som
verksamhetsområde med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning,
när det är påkallat av särskilda skäl. Sålunda kan det i vissa fall
vara lämpligt med en nämnd i residensstaden och en annan i en större stad i
samma län. Å andra sidan kan det från effektivitetssynpunkt vara nödvändigt
att i något fall låta verksamhetsområdet omfatta två län. Motionerna
I: 887 och II: 1103 får därför i huvudsak anses vara tillgodosedda.

I likhet med departementschefen anser utskottet att den domstolsmässiga
prövningen bör ske inom ramen för det allmänna domstolsväsendet och beträffande
de frågor som prövas vid hyresnämnd vara inriktad på en renodlad
rättslig överprövning av hyresnämndens beslut. Vad härefter gäller
departementschefens förslag om att hyrestvister i princip skall tas upp av
endast rätten i residensstaden så kan förslaget medföra vissa fördelar av
organisatorisk art. Å andra sidan leder koncentreringen till att för vissa
parter avstånden blir avsevärda mellan hemorten och domstolsorten och att
parten därför stundom inte kan själv närvara vid målets handläggning. Vidare
måste domstolen i många fall besiktiga aktuella och jämförliga lägenheter,
vilket kan bli betungande och kostsamt om det skall ske på avlägsen
ort. Mot bakgrund av bl. a. dessa sistnämnda synpunkter anser utskottet att
hyresmålen bör handläggas av den domstol, där fastigheten är belägen. Med
hänsyn till att bl. a. hyressättningsmålen, som enligt propositionsförslaget
inte får överklagas till hovrätt, genom det gjorda ställningstagandet kommer
att behandlas vid ett stort antal underrätter bör någon inskränkning inte
stadgas i fråga om fullföljdsrätten till hovrätt. På så sätt kommer också en
enhetligare praxis i bl. a. nyssnämnda mål att utbilda sig. — Yrkandet i
motionerna I: 881 och II: 1093 att talan i vissa fall skall få fullföljas till
högsta domstolen anser sig utskottet inte kunna tillstyrka.

Av den ståndpunkt utskottet intagit beräffande förfarandet följer att utskottet
avstyrker motionerna I: 882 och II: 1092 samt I: 885 och II: 1101 i
hithörande delar.

Övergångsbestämmelserna. I propositionen föreslås att hyresregleringslagen
för hela landet sätts ur kraft vid utgången av år 1968 och att nya hyreslagen
träder i kraft den 1 januari 1969. För bristorter har det ansetts erforderligt
med en övergångstid som bestämts till fyra år, alltså till utgången av

124

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

år 1972, och för övriga berörda orter där förordnande enligt 54 § meddelats
till två år eller till utgången av år 1970. För denna övergångstid har sådana
bestämmelser meddelats som vid en hyreshöjning möjliggör att den sker
successivt.

I motionerna I: 887 av herr Lundström in. fl. och II: 1103 av fru Nettelbrandt
m. fl. hemställs att övergångstiderna bestäms till sex respektive tre
år, medan yrkanden i motionerna I: 890 av herr Sundin m. fl. och II: 1100
av herr Hedlund m. fl. framställs om övergångstider på sex respektive fyra
år. I motionerna I: 927 av herrar Dahlén och Snndin samt II: 1143 av herrar
Wedén och Hedlund, väckta i anledning av skrivelsen nr 174, hemställs att
övergångstiderna bestäms till fem, respektive tre år.

Med hänsyn till svårigheten att bedöma hur det föreslagna hyressättningssystemet
kommer att verka på en bristmarknad är det enligt utskottets mening
nödvändigt att föreskriva vissa övergångstider. På det sättet öppnas
också en möjlighet till en smidigare övergång till hyressättningen på den
fria hyresmarknaden än om avvecklingen sker redan nu. Vid övervägande
av vad som förekommit i denna del finner utskottet de i motionen II: 1143
föreslagna övergångstiderna lämpligt avvägda.

Utskottet har inte heller någon erinran mot att — utöver de tre större städerna
— vissa i övergångsbestämmelserna punkt 8 angivna orter kommer att
omfattas av den längre övergångstiden. Någon ytterligare utökning av kretsen
synes dock inte erforderlig. De i motionerna I: 882 av herr Werner och
II: 1092 av herr Nilsson i Gävle m. fl. framförda yrkandena om viss utsträckning
härvidlag bör därför inte föranleda någon åtgärd från riksdagens sida.
Ej heller anser utskottet skäl föreligga för bifall till motionerna I: 890 och
II: 1100 om bemyndigande för Ivungl. Maj :t att, om så skulle vara erforderligt,
utvidga kretsen av orter till att omfatta även andra sådana än de i storstadsregionerna.

I tidigare avsnitt av utlåtandet har utskottet föreslagit vissa tillägg till
övergångsbestämmelserna samt hyressättningen under övergångstiden. Utskottet
hänvisar- i dessa delar till det tidigare anförda.

Utskottet vill slutligen ytterligare behandla en fråga rörande övergångsbestämmelserna.

I punkten 3 i dessa bestämmelser anges vissa paragrafer i hyreslagen som
från och med dagen för lagens ikraftträdande skall äga tillämpning även på
avtal som slutits dessförinnan. Bland dessa paragrafer är inte 55 § om prövning
av förstagångshyra upptagen. Detta torde vara motiverat av att grundhyra
i princip skall finnas fastställd för lägenheten och att någon ytterligare
prövning av hyran därför inte är behövlig. Om grundhyra inte är fastställd
vid nya lagens ikraftträdande och part inte ansökt därom hos hyresnämnd
före ikraftträdandet, kan dock vissa problem uppstå. Enligt 5 § lagen
med vissa bestämmelser, som skall iakttagas sedan hyresregleringen

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 125

upphört, är nämligen hyresnämnd behörig att ta upp ärende om prövning av
grundhyra endast om ärendet anhängiggjorts före hyresregleringslagens
upphörande. Mot bakgrunden liärav kan skäl anföras för att låta bestämmelserna
om förstagångsprövning gälla även de nu aktuella avtalen. För att
förenkla lagtexten torde det vara lämpligt att ta med alla äldre hyresavtal
angående bostadslägenheter. Enligt utskottets mening hör därför punkten
3 kompletteras i enlighet härmed.

Utvecklingen på den framtida hyresmarknaden. Såsom utskottet tidigare
anfört torde det bli svårt att bedöma hur hyresmarknaden kommer att utvecklas
efter hyresregleringslagens avskaffande. Det är därför av vikt att
Kungl. Maj :t med uppmärksamhet följer utvecklingen på området, särskilt
när det gäller hyressättningen, bytesrätten samt frågor om storleken av
hyresnämndernas verksamhetsområden och antalet kansliorter inom länet.
För detta ändamål torde det vara nödvändigt att insamla och bearbeta statistiska
data på området. Stor betydelse härvidlag måste tillmätas den av
statistiska centralbyrån påbörjade undersökningen om boendeförhållanden
och bostadskostnader som bl. a. syftar till en uppföljning av hyresutvecklingen
efter den 1 januari 1969.

Vad utskottet sålunda anfört i detta avseende torde böra ges Kungl. Maj :t
till känna. Önskemålen i motionerna I: 886 och II: 1102 samt I: 887 och II:
1103 i denna del är härigenom tillgodosedda.

Lagen med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. Vid
bodelning eller skifte i anledning av bl. a. hemskillnad eller äktenskapsskillnad
får enligt förevarande lag fastighet, som uteslutande eller huvudsakligen
skolat tjäna som makarnas gemensamma bostad och vilken utgör
giftorättsgods eller samfälld egendom, på makes begäran tilläggas den som
bäst behöver bostaden, om det med hänsyn till omständigheterna i övrigt
kan anses skäligt. Har lägenheten förhyrts som gemensam bostad skall
bl. a. vid äktenskapsskillnad eller hemskillnad på makes begäran hyresrätten
genom bodelning eller skifte tilläggas endera av makarna med företräde
i princip för den make som bäst behöver bostaden.

I motionerna I: 453 av fru Diesen och II: 575 av fru Sundberg m. fl. hemställs
att lagen skall i tillämpliga delar ändras så att den kommer att omfatta
även de fall då man och kvinna med ett eller flera gemensamma barn
sammanbott i familjebostad utan att äktenskap ingåtts.

Enligt utskottets mening är syftet med motionerna beaktansvärt. Frågan
kan dock inte lösas på det av motionärerna förslagna sättet. Lagen är nämligen
av äktenskapsrättslig natur och utgår från att bostadsfrågan skall
avgöras vid bodelning eller skifte. Enligt förslag av familj er ättskommittén
skall lagen också infogas i giftermålsbalken. Det torde emellertid få an 9

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 9 samt. 3 and. Nr 58

126

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

komma på Kungl. Maj :t att närmare utreda om och i vilken form lagstiftning
enligt motionärernas önskemål bör komma till stånd på området. Det
sagda torde böra ges Kungl. Maj :t till känna.

Uppskov med behandlingen av 1 kap. 3 §. För att hyreslagen inte skall behöva
ändras två gånger på kort tid beträffande 1 kap. 3 § föreslår utskottet
att riksdagen uppskjuter behandlingen till vårsessionen av denna paragraf
för beslut i denna del samtidigt som riksdagen tar ställning till den aviserade
propositionen om lägenhetsarrende.

På grund av det anförda får utskottet, som vid angivande av paragrafnummer
nedan avser lagen angående ändring i vissa delar av nyttjanderättslagen,
hemställa,

A. att riksdagen lämnar sitt samtycke till att propositionen
nr 141 beträffande de under 1), 6) och 7) angivna lagförslagen
återkallas;

B. att riksdagen antager lagförslagen i propositionen under
2)-—5) med den ändringen att sista stycket i övergångsbestämmelserna
i förslaget till lag angående fortsatt giltighet
av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m .m . utgår;

C. att riksdagen i anledning av motionerna 1: 882 och
II: 1092 samt I: 886 och II: 1102 för sin del antar i frågan
om rätt att byta bostadslägenhet lagförslaget i 35 § med
den ändringen att paragrafen erhåller följande såsom utskottets
förslag betecknade lydelse:

35 §

(Lagförslaget)

I ort för vilken förordnande enligt
54 § gäller får hyresgästen överlåta
hyresrätten till bostadslägenhet
i syfte att genom byte erhålla bostad
i annan under hyres- eller bostadsrätt
upplåten lägenhet, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och detta
kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom byte

(Utskottets förslag)

Hyresgäst får överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla bostad i annan under
hyres- eller bostadsrätt upplåten
lägenhet, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet
och detta kan äga rum utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden. Har
hyresgästen erhållit lägenheten genom
byte och innehaft lägenheten
mindre än tre år, får tillstånd dock

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

127

(Lagförslaget) (Utskottets förslag)

och innehaft lägenheten mindre än lämnas endast om synnerliga skäl
tre år, får tillstånd dock lämnas en- föreligger,
dast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket------— •—--— i följd.

D. att riksdagen med avslag på motionerna 1: 880 och
II: 1094 samt I: 888 och II: 1098, såvitt däri yrkats ändring
av 46 § första stycket 8. i fråga om besittningsskydd för
innehavare av tjänstebostäder, antager lagförslaget i denna
del;

E. att riksdagen i anledning av motionerna 1:884 och
II: 1097 samt I: 890 och II: 1100 i skrivelse till Ivungl. Maj :t
begär förslag till 1968 års riksdag angående införande av
ett direkt besittningsskydd även utanför bostadssektorn;

F. att riksdagen med avslag på motionerna 1:881 och
II: 1093, såvitt däri yrkats sådan ändring av 70 § att hyresnämndens
uppgifter endast skall vara medlande, antager
lagförslaget i denna del;

G. att riksdagen i anledning av motionerna 1: 887 och
II: 1103, I: 890 och II: 1100 samt I: 927 och II: 1143 för sin
del antager i fråga om övergångstiderna följande såsom
utskottets förslag betecknade lydelse av övergångsbestämmelserna
p. 8 första stycket:

(Lagförslaget)

8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 §
skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december
1972 beträffande fastighet inom någon
av följande kommuner, nämligen
Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,
Djursholm, Huddinge, Järfälla,
Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden,
Sollentuna, Solna, Sundbyberg,
Tyresö, Täby, UpplandsVäsby,
Vaxholm, Västerhaninge, Österhaninge
och Österåker samt Göteborg,
Kungälv, Kållered, Lerum,
Mölndal, Nödinge, Partilie och Kåda
ävensom Malmö, Burlöv, Lomma
och Lund.

b) till och med den 31 december

(Utskottets förslag)

8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 §
skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december
1973 beträffande fastighet inom någon
av följande kommuner, nämligen
Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,
Djursholm, Huddinge, Järfälla,
Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden,
Sollentuna, Solna, Sundbyberg,
Tyresö, Täby, UpplandsVäsby,
Vaxholm, Västerhaninge, Österhaninge
och Österåker samt Göteborg,
Kungälv, Kållered, Lerum,
Mölndal, Nödinge, Partille och Råda
ävensom Malmö, Burlöv, Lomma
och Lund.

b) till och med den 31 december

128

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

(Lagförslaget) (Utskottets förslag)

1970 beträffande fastighet i annan 1971 beträffande fastighet i annan
ort, om förordnande enligt 3 kap. ort, om förordnande enligt 3 kap.
54 § gäller för den orten. 54 § gäller för den orten.

H. a. att riksdagen i anledning av motionerna I: 881 och
II: 1093 samt I: 887 och II: 1103 beslutar såvitt avser förfarandet
i hyrestvister dels att 72 § skall utgå, dels att ändra
numreringen av de två efterföljande paragraferna i samma
förslag i enlighet härmed, dels att antaga följande såsom
utskottets förslag betecknade lydelse av 72 § i den sålunda
ändrade paragrafnumreringen i samma lag, dels att punkt
9 i övergångsbestämmelserna till samma lag skall utgå, dels
att ändra numreringen av efterföljande punkt i övergångsbestämmelserna
i enlighet härmed, dels ock att förslaget
till lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken
skall utgå.

(Lagförslaget)

(Utskottets förslag)

73 §

Talan får ej föras mot underrätts
dom i fråga om tillstånd som avses
i 34—36 eller 40 § eller i fråga om
fastställelse av hyresvillkor och ej
heller mot hovrätts dom i fråga om
förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

b. att riksdagen —

72 §

Talan får ej föras mot hovrätts
dom i fråga om tillstånd som avses
i 34—36 eller 40 § eller i fråga om
förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

i anledning av vad utskottet ovan anfört
beträffande tillämpligheten i fråga om förstagångshyra
på äldre avtal —- för sin del antar förslaget i övergångsbestämmelserna
p. 3 med den ändringen att punkten erhåller
följande såsom utskottets förslag betecknade lydelse.

(Lagförslaget)

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3,
4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§
skall från och med dagen för lagens
ikraftträdande tillämpas även på avtal
som slutits dessförinnan. De
närmare föreskrifter som behövs för
att de nya bestämmelserna skall

(Utskottets förslag)

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3,
4, 8, 33, 45—53, 55—59 och 61 §§
skall från och med dagen för lagens
ikraftträdande tillämpas även på avtal
som slutits dessförinnan. De närmare
föreskrifter som behövs för att
de nya bestämmelserna skall kunna

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 129

(Lagförslaget) (Utskottets förslag)

kunna vinna tillämpning meddelas vinna tillämpning meddelas av Koav
Konungen. nungen.

c) att riksdagen i anledning av motionerna 1:887 och
II: 1103 samt I: 889 och II: 1099 för sin del antar i fråga
om hgressättning under övergångstiden lagförslaget beträffande
övergångsbestämmelserna p. 8 andra stycket med
den ändringen att stycket erhåller följande såsom utskottets
förslag betecknade lydelse:

(Lagförslaget)

(Utskottets förslag)

Understiger den hyra som utgår
vid hyrestidens slut hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga, är hyresgästen
icke skyldig att godtaga högre höjning
av hyran än som motsvarar
skälig andel av skillnaden mellan
utgående hyra och hyran för likvärdiga
lägenheter. Andelens storlek
skall bestämmas så att lägenhetens
hyra vid övergångstidens slut är anpassad
till hyran för likvärdiga lägenheter.
Om höjningen i enlighet
med vad nu sagts överstiger den utgående
hyran i sådan grad att höjningen
är obillig för hyresgästen,
får höjningen jämkas.

d) att riksdagen i anledning av motionerna 1:881 och
II: 1093 i skrivelse till Kungl. Maj :t ger till känna vad utskottet
ovan anfört rörande frågan om övervägande av
ändring beträffande reglerna om meddelande enligt 49 §;

e) att riksdagen i anledning av motionerna 1:886 och
II: 1102 samt I: 887 och II: 1103 ger Kungl. Maj :t till känna
vad utskottet ovan anfört beträffande utvecklingen på
den framtida hyresmarknaden;

f) att riksdagen beslutar att till vårsessionen med 1968
års riksdag uppskjuta behandlingen av 1 kap. 3 §;

g) att riksdagen med avslag på, såvitt nu är i fråga, motionerna
I: 875 och II: 1082, I: 881 och II: 1093, I: 882 och
II: 1092, I: 886 och II: 1102 samt II: 1084 i övrigt bifaller
det genom propositionen framlagda lagförslaget;

Understiger den hyra som utgår
vid hyrestidens slut hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga, är hyresgästen
icke skyldig att godtaga högre höjning
av hyran än som motsvarar
skälig andel av skillnaden mellan
utgående hyra och hyran för likvärdiga
lägenheter. Andelens storlek
skall bestämmas så att lägenhetens
hyra vid övergångstidens slut är anpassad
till hyran för likvärdiga lägenheter.

Kartong (s. 129, r. 28. ’I:886’ = »1:881'', s. 135, r. 5. ’II: 1098’ = ’II: 1094’)

130

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

I. att riksdagen i anledning av motionerna I: 34 och II:
46 överlämnar till Kungl. Maj:t motionerna I: 34 och II: 46
för att närmare övervägas av de sakkunniga inom justitiedepartementet,
som undersöker frågan om införande av
någon form av vanhävdslagstiftning när det gäller bostadsfastigheter; K.

att riksdagen i anledning av motionerna 1:453 och
11:575 i skrivelse till Kungl. Maj:t ger till känna vad utskottet
ovan anfört i frågan om ogift kvinnas rätt till familjebostad; L.

att motionen II: 1002 icke föranleder någon riksdagens
åtgärd;

M. att motionerna I: 70 och II: 96, i den mån de inte kan
anses besvarade genom vad utskottet ovan anfört, icke föranleder
någon riksdagens åtgärd;

N. att följande motioner, nämligen

a) I: 34 och II: 46,

b) I: 453 och II:575,

c) I: 881 och II: 1093,

d) I: 882 och II: 1092,

e) I: 885 och II: 1101,

f) I: 886 och II: 1102,

g) I: 887 och II: 1103,

h) I: 888 och II: 1098,

i) I: 889 och II: 1099,

k) I: 890 och II: 1100,

l) I: 927 och II: 1143,
in) I: 928 och II: 1144,

n) II: 1083,

o) II: 1084, och

p) II: 1104,

i den mån de ej kan anses besvarade genom vad utskottet
ovan anfört och hemställt, icke föranleder någon riksdagens
åtgärd.

Stockholm den 5 december 1967

På tredje lagutskottets vägnar:

ERIK ALEXANDERSON

131

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Vid detta ärendes behandling har närvarit:

från första kammaren: herrar Alexanderson (fp), Göran Karlsson
(s), Svante Kristiansson (s), Knut Johansson (s), Ebbe Ohlsson (h), NilsEric
Gustafsson (ep), Torsten Hansson (s), och Ernulf (fp);

från andra kammaren: herrar Nyberg (fp), Svenning (s), Ekström
i Iggesund (s), Bengtson i Solna (h), From (fp), Hammarberg (s), Hugosson
(s) och Josefson i Arrie (ep).

Reservationer

Vid A. i utskottets hemställan

I. av herrar Alexanderson (fp), Ebbe Ohlsson (h), Nils-Eric Gustafsson
(ep), Ernulf (fp), Nyberg (fp), Bengtson i Solna (h), From (fp) och Josefson
i Arrie (ep), vilka ansett

a) att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 103 med orden »Utskottet
har intet» och som slutar med orden »gjorda återkallelsen» bort ha följande
lydelse:

Skrivelsen har kommit riksdagen till lianda först sedan propositionen
hänvisats till utskott. Enligt utskottets mening äger Kungl. Maj :t sedan
dylik hänvisning skett inte utan riksdagens samtycke återkalla proposition.

Det i propositionen framlagda förslaget till ny hyreslagstiftning bygger
på ett enhälligt förslag av hyreslagstiftningssakkunniga, där såväl olika politiska
partier som hyresgäst- och fastighetsägarintressen var företrädda.
I riksdagen har i allt väsentligt enighet rått om förslagets huvudgrunder.

Enligt utskottets mening har sedan propositionen avlämnats inte inträffat
någon omständighet som kan motivera ett återkallande av propositionen
i nu aktuella delar. De skäl som anförts i skrivelsen är inte sakligt bärande.
Härtill kommer att lagförslagen i allt fall kommer upp till behandling
till följd av bl. a. de i anledning av skrivelsen väckta motionerna.

b) att utskottet bort hemställa

att riksdagen icke lämnar sitt samtycke till att propositionen
nr 141 beträffande de under 1), 6) och 7) angivna
lagförslagen återkallas.

132

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Vid C—H i utskottets hemställan

II. av herrar Göran Karlsson (s), Svante Kristiansson (s), Knut Johansson
(s), Torsten Hansson (s), Svenning (s), Ekström i Iggesund (s), Hammarberg
(s) och Hugosson (s), vilka ansett

a) att utskottet, utom såvitt avser dels det avsnitt som börjar på s. 103
med orden »Sedan Kungi. Maj :t» och som slutar med orden »hyresregleringslagen
utgår», dels de avsnitt som berör de fristående motionerna I: 34
och 11:46, 1:70 och 11:96, 1:453 och 11:575 samt 11:1002, bort anföra
följande:

Utskottet delar den uppfattning som propositionen nr 141 gav uttryck åt
beträffande önskvärdheten av att den nuvarande allmänna hyreslagen och
den provisoriska hyresregleringslagstiftningen ersätts med en ny allmän
hyreslag byggd på ett permanent besittningsskydd och fri avtalsrätt men
med hyressättningsregler som på bristorter förhindrar att efterfrågetrycket
medför en icke önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Propositionen byggde
vidare på den tanken att en övergång till ett system med avtalsfrihet
förutsätter att det finns starka hyres- och fastighetsägarorganisationer som
under ansvar kan leda utvecklingen och effektiva hyresnämnder för medling
och hyresprövning.

Ett villkor för att ett sådant system skall kunna fungera är att det sätts
i kraft i en atmosfär av förtroende från såväl hyresgäst- som fastighetsägarhåll.
Misstroende från hyresgästhåll och uppskruvade förväntningar
från fastighetsägarhåll måste undvikas. Förutsättningarna för att ett genomförande
skulle lyckas syntes goda när propositionen framlades. Propositionen
var bl. a. grundad på ett enhälligt utredningsförslag med representation
från såväl hyres- och fastighetsägarhåll som från olika politiska
partier.

Den senaste tidens händelser har medfört att förutsättningarna för det
föreslagna systemets genomförande raserats. Under trycket av sensationsartiklar
i dagspressen har hyresgästerna allvarligt oroats för risker för
stora hyreshöjningar om det tilltänkta förslaget förverkligades.

Denna oro har kraftigt underblåsts genom de aktuella mittenpartimotionerna.
De däri föreslagna förlängda övergångstiderna har uppenbarligen
tillkommit i rent partitaktiskt syfte. Motiveringen till förlängningarna anges
uttryckligen bero på att man menar att förslagets hyresspärrar ej var
tillräckliga utan skulle medföra betydande hyreshöjningar. Motionärerna
har därmed tydligt visat att de icke delar grundsynen i propositionen om
förhindrande av hyresökningar på grund av bristläget. Om motionärerna
delat denna grundsyn borde i stället andra spärregler ha föreslagits.

I detta läge anser utskottet att regeringen handlat rätt genom att återkalla
propositionen. Tidpunkten för övergång till ett nytt system på hyres -

133

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

marknaden måste uppenbarligen framflyttas. Reformen får därför anstå
tills vidare. Genom propositionens återtagande står det också klart att regeringen
menat att hyressättningsreglerna är så viktiga att den nuvarande
hyreskontrollen är att föredra tills dess en lugnare atmosfär uppstått.

Med den ståndpunkt utskottet intagit saknar utskottet anledning att ingå
i saklig prövning av propositionen i återkallade delar och de motioner, som
väckts i anledning av propositionen och skrivelsen. De fristående motionerna
I: 34 av herr Dahlberg m. fl. och II: 46 av herr Svenning in. fl., I: 70 av
herr Torsten Andersson och 11:96 av herr Börjesson i Falköping samt
1:453 av fru Diesen och 11:575 av fru Sundberg m. fl. bör däremot behandlas.
Även motionen II: 1002 av herr Lundberg, väckt i anledning av
propositionen nr 100 angående riktlinjer för bostadspolitiken, bör nu behandlas.

b) att utskottet bort hemställa

att riksdagen avslår följande motioner, nämligen

1. I: 875 och II: 1082,

2. I: 880 och II: 1094,

3. I: 881 och II: 1093,

4. I: 882 och II: 1092 i vad de avser de i propositionen
nr 141 under 1), 6) och 7) angivna lagförslagen,

5. I: 884 och II: 1097,

6. I: 885 och II: 1101,

7. I: 886 och II: 1102,

8. I: 887 och II: 1103,

9. I: 888 och II: 1098,

10. I: 889 och II: 1099,

11. 1: 890 och II: 1100,

12. II: 1083,

13. 11:1084 i vad den avser de i propositionen nr 141
under 1), 6) och 7) angivna lagförslagen,

14. II: 1104,

15. 1:927 och II: 1143 samt

16. I: 928 och II: 1144.

Vid C. i utskottets hemställan

III. av herrar Alexanderson (fp), Ernulf (fp) och Bengtson i Solna (h),
vilka ansett

a) att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 116 med orden »Som departementschefen»
och som slutar med orden »hela landet» bort ha följande
lydelse:

Som departementschefen anför förekommer det otvivelaktigt att ange -

134

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

lägna bytesbehov ibland inte kan tillgodoses därför att hyresvärden utan
rimlig anledning vägrar att samtycka till en överlåtelse av lägenheten. Förslaget
att införa en lagstadgad bytesrätt beträffande bristorter finner utskottet
för sin del välmotiverat. Det är å andra sidan tydligt att frågan om
bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem. Utanför bristorterna
torde behovet av bytesrätt vara väsentligt mindre. Som hyreslagskommittén
närmare utvecklat gynnas vidare uppkomsten av en trivsam bostadsmiljö
för det stora flertalet hyresgäster om principen gäller att personskifte på
hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Det kan som departementschefen
anfört inte heller utan vidare antagas att en utsträckt bytesrätt
skulle vara till gagn för en smidigt fungerande bostadsmarknad. Avsteg
från huvudprincipen bör därför ske endast beträffande bristorterna.

På nu anförda skäl tillstyrker utskottet propositionsförslaget i den berörda
delen och avstyrker motionerna I: 882 och II: 1092 samt I: 886 och II:
1102 såvitt däri yrkats att bytesrätten skall utsträckas till att avse hela
landet.

b) att utskottet bort hemställa

att riksdagen med avslag på motionerna 1:882 och II:
1092 samt I: 886 och II: 1102 antager lagförslaget i 35 § i
fråga om rätt att byta bostadslägenhet.

Vid D. i utskottets hemställan

IV. av herrar Nils-Eric Gustafsson (ep) och Josefson i Arrie (ep), vilka
ansett

a) att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 113 med orden »Enligt
utskottets» och som slutar med orden »denna motion» bort ha följande lydelse: I

propositionsförslaget har eftersträvats en lämplig avvägning mellan arbetsgivare
och innehavare av bostad, som upplåtits i anslutning till arbetsanställning.
Utskottet kan godta de i propositionen föreslagna bestämmelserna
för de egentliga tjänstebostäderna.

Beträffande de personalhyresbostäder, som omfattas av bestämmelserna
i 3 kap. 46 § första stycket 8. finner utskottet tidsgränsen 3 år godtyckligt
vald. Utskottet vill hänvisa till det i motionerna I: 888 och II: 1098 anförda
förfaringssättet hos flera landsting, då man förvärvar bostadsrättslägenheter,
som uthyres till anställda, varvid gäller att vederbörande efter en tid
av fem år har rätt att förvärva den förhyrda lägenheten. Liksom motionärerna
anser utskottet det rimligt att tidsgränsen 5 år bör gälla också för de
i 46 § första stycket 8. aktuella bostäderna, varmed torde åstadkommas en
rimlig avvägning mellan strävan att ge hyresgästerna ett tillfredsställande
besittningsskydd och möjligheterna att tillgodose bostadsbehovet för vård -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967 135

personal och andra viktiga personalgrupper. Utskottet anser sig därmed
också ha besvarat yrkandet i motionerna 1:880 och II: 1094.
b) att utskottet bort hemställa

att riksdagen med bifall till motionerna 1:888 och II:
1098 och i anledning av motionerna I: 880 och II: 1094 för
sin del antar i fråga om besittningsskgdd för innehavare av
tjänstebostäder lagförslaget i 46 § första stycket 8. med
den ändringen att paragrafen erhåller följande såsom utskottets
förslag betecknade lydelse:

(Lagförslaget)

8. hyresförhållandet beror av annan
anställning som upphört, och
det ej är obilligt mot hyresgästen
att även hyresförhållandet upphör
samt, om hyresförhållandet varat
längre än tre år, hgresvärden har
synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet.

V. av herr Ernulf (fp)

VI. av herr Bengtson i Solna (h)

(Utskottets förslag)

S. hyresförhållandet beror av annan
anställning som upphört, och
det ej är obilligt mot hyresgästen
att även hyresförhållandet upphör,
samt, om hyresförhållandet varat
längre än fem år, hyresvärden för
underlättande av angelägen personalanskaffning
behöver lägenheten.

Vid E. i utskottets hemställan

VII. av herr Bengtson i Solna (h), som ansett

a) att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 115 med orden »I propositionen»
och som slutar med orden »års riksdag» bort ha följande lydelse: Skälen

för departementschefens val av skyddsform är i huvudsak följande.
När det gäller bostadslägenheter har besittningsskyddet till uppgift
främst att skapa trygghet för den enskilde i besittningen av hemmet. Endast
en lagstadgad rätt till förlängning av hyresförhållandet är ägnad att
skapa denna trygghet. Utanför bostadssektorn kan ett så betydande ingrepp
i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd inte anses vara i lika
hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här i de flesta fall led i en affärsmässigt
driven verksamhet och sociala skäl kan knappast åberopas till
stöd för den ena eller den andra lösningen. Utanför bostadssektorn kan
vidare hyrorna för lägenheter, som till synes är likvärdiga, ofta variera
inom mycket vida gränser. Det är därför i ett optionssystem svårt att finna
godtagbara normer för bedömningen av olika lokalers marknadsvärde.

136

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Även en marknadsmässig anpassning av hyrorna hindras i ett sådant
system genom att det är svårt att bedöma värdet av ett hyresanbud beträffande
en lägenhet som inte är ledig.

Vad i propositionen anförts kan utskottet i allt väsentligt ansluta sig till.
Utskottet vill för sin del ytterligare understryka att de ekonomiska synpunkterna
i allmänhet är helt dominerande vad gäller hyresavtal beträffande
lokaler. Sambandet mellan lokalernas storlek och beskaffenhet m. m.
och hyran är ofta inte särskilt starkt. Inte sällan föreligger stora skillnader
i hyra mellan exempelvis två närbelägna i och för sig likvärdiga butikslokaler,
varav den ena ligger vid en huvudgata och den andra vid en
sidogata; det mer eller mindre goda affärsläget blir ofta den helt dominerande
faktorn. Ibland är hyran i högre eller lägre grad satt i relation till
omsättningen i den rörelse som drivs i lokalen. Oavsett hur hyra beräknas
torde dock som redan nämnts rent affärsmässiga avgöranden ligga till
grund för parternas ställningstaganden.

Mot bakgrunden av vad nu sagts framstår det enligt utskottets mening
som naturligt att frågan löses på det sätt som departementschefen föreslagit,
dvs. att besittningsskyddet i hyresförhållanden utanför bostadssektorn
upprätthålls genom ersättningsregler. Med de principer som avses gälla
vid bestämmandet av ersättningsbelopp får tillräckliga garantier mot obefogade
uppsägningar anses ha skapats. Utskottet vill i sammanhanget endast
understryka betydelsen av att ersättning i princip utgår för all den
skada som hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Samma grunder
som gäller vid bestämmande av ersättning för s. 1c. rörelseskada med
anledning av expropriation bör härvid kunna äga motsvarande tillämpning.
Härav torde följa bl. a. att ersättning utgår även för utebliven vinst.

Med hänsyn till vad utskottet nu anfört bör motionerna I: 884 och II:
1097 samt motionerna I: 890 och II: 1100, såvitt nu är i fråga, inte föranleda
någon riksdagens åtgärd.

b) att utskottet bort hemställa

att riksdagen avslår motionerna I: 884 och II: 1097 samt
I: 890 och II: 1100 i fråga om besittningsskydd utanför bostadssektorn.

VIII. av herr Alexanderson (fp)

Vid F. i utskottets hemställan

IX. av herrar Ebbe Ohlsson (h) och Bengtson i Solna (h), vilka ansett
a) att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 122 med orden »Nämnden
bör» och som slutar med orden »prövande funktion» bort ha följande
lydelse:

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

137

I propositionen föreslås att nämnden i första hand skall ha en medlande,
men vid sidan härav också prövande funktion. Nämnden bör dock endast
vara berättigad att pröva vissa slag av ärenden, främst sådana som rör
hyressättning och förlängning av hyresförhållanden. Det kan riktas allvarlig
kritik mot sådana motstridiga funktioner för nämnden. Detta har också
framhållits i det utlåtande som hyreslagskommittén och hyreslagstiftningssakunniga
gjort i frågan. Utskottet delar den uppfattning som framförts
i motionerna I: 881 och II: 1093 om att nämndens uppgift endast bör
vara medlande och tillstyrker dessa motioner till de delar som här avses,
b) att utskottet bort hemställa

att riksdagen med bifall till motionerna 1:881 och II:
1093 för sin del i fråga om hyresnämndens uppgifter antar
lagförslaget med den ändringen att i 70 § orden »samt att
pröva frågor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt
detta kapitel ankommer på nämnden» utgår.

Vid G. i utskottets hemställan

X. av herrar Ebbe Ohlsson (h) och Bengtson i Solna (h), vilka ansett

a) att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 124 med orden »Med hänsyn»
och som slutar med orden »lämpligt avvägda» bort ha följande lydelse:

Med hänsyn till svårigheten att bedöma hur det föreslagna hyressättningssystemet
kommer att verka på en bristmarknad är det enligt utskottets mening
nödvändigt att föreskriva vissa övergångstider. På det sättet öppnas
också en möjlighet till en smidigare övergång till hyressättningen på den
fria hyresmarknaden än om avvecklingen sker redan nu. De i propositionen
föreslagna övergångstiderna finner utskottet lämpligt avvägda. Vid sådant
förhållande bör de nyssnämnda motionerna inte föranleda någon riksdagens
åtgärd.

Utskottet vill i sammanhanget uttala sig för att särskilda regler bör övervägas
för ytterligare uppmjukning av övergångssvårigheterna om balans
på hyresmarknaden icke uppnåtts vid övergångstidens utgång.

b) att utskottet bort hemställa

att riksdagen med avslag på motionerna I: 887 och
II: 1103, I: 890 och II: 1100 samt I: 927 och II: 1143 i fråga
om övergångstiderna i övergångsbestämmelserna p. 8 första
stycket antager lagförslaget;

Vid H. i utskottets hemställan

XI. av herr Ernulf (fp) i fråga om hyressättning under övergångstiden

138

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

Vid I. i utskottets hemställan

XII. av herrar Göran Karlsson (s), Svante Kristiansson (s), Knut Johansson
(s), Torsten Hansson (s), Svenning (s), Ekström i Iggesund (s), Hammarberg
(s) och Hugos son (s), vilka ansett

att det avsnitt som börjar på s. 118 med orden »I motionerna I: 34» och
som slutar med orden »sakkunnigas arbete» bort ha följande lydelse:

I motionerna I: 34 av herr Dahlberg m. fl. och 11:46 av herr Svenning
m. fl. anförs bl. a. att det förekommit en lång rad fall, särskilt i storstadsregionerna,
där hyresvärdarna i hög grad misskött och vanvårdat sina fastigheter.
Detta har fått allvarliga följder för hyresgästerna. Motionärerna
finner de gällande bestämmelserna på området otillfredsställande. De hemställer
alt riksdagen skall besluta om skärpta bestämmelser beträffande underhåll
och skötsel av fastigheter.

I propositionen föreslogs att bestämmelserna om hyresvärds underhållsplikt
under hyrestiden skulle kompletteras med en regel, som stadgade att
hyresvärden i fråga om bostadslägenheter skulle vara skyldig att med skäliga
tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga
reparationer till följd av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.
Regeln föreslogs vara tvingande utom beträffande enfamiljshus. Om hyresvärden
eftersatte det löpande underhållet skulle hyresgästen enligt förslaget
ha samma rätt till i första hand självhjälp och nedsättning i hyran som
enligt gällande bestämmelser tillkommer honom när hinder eller men uppstår
i nyttjanderätten.

Sedan propositionen nu återkallats kan frågan om skärpta bestämmelser
för att få till stånd ett förbättrat lägenhetsunderhåll inte lösas i detta sammanhang.
Kung''!. Maj :t har emellertid redan tagit initiativ för att undersöka
om det är möjligt att infoga de nyss nämnda bestämmelserna i den gällande
hyreslagen. Motionernas syfte i vad gäller löpande underhåll av bostadslägenheter
kan härigenom väntas bli tillgodosett. Motionerna har emellertid
en vidare syftning, då däri berörs även sådana frågor som underlåtenhet att
över huvud taget tillse eller vårda hyresfastigheter. Även dessa spörsmål
är i hög grad värda beaktande. Initiativ har också tagits för att få till stånd
en lösning av hithörande frågor. Chefen för justitiedepartementet har således
nyligen avdelat sakkunniga inom departementet för att undersöka frågan
om införande av någon form av vanhävdslagstiftning när det gäller bostadsfastigheter.
Härvid är avsett bl. a. att undersökas hur man skall kunna
förmå fastighetsägare att vidta åtgärder som hindrar att fastigheten förfaller
och kommer i sådant skick att den inte längre kan repareras. Då motionerna
innehåller en del synpunkter som bör beaktas i sammanhanget föreslår
utskottet att de överlämnas till Kungl. Maj:t för att närmare övervägas
vid de sakkunnigas arbete.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 58 år 1967

139

Vid L. i utskottets hemställan

XIII. av herrar Göran Karlsson (s), Svante Kristiansson (s), Knut Johansson
(s), Torsten Hansson (s), Svenning (s), Ekström i Iggesund (s), Hammarberg
(s) och Hugosson (s), vilka ansett

att utskottet såvitt avser motionen II: 1002 bort anföra följande:

I motionen II: 1002 av herr Lundberg har hemställts bl. a. att riksdagen
skall uttala sig för prisstopp på hyror samt bibehållande av hyresregleringen,
ringen.

Genom återkallandet av propositionen i vad avser förslaget till ny hyreslag
m. m. och utskottets tillstyrkande av de lagförslag, som gäller fortsatt
hyresreglering, får motionen anses vara tillgodosedd. Den bör därför inte
föranleda någon riksdagens åtgärd.

Vid M. i utskottets hemställan

XIV. av herrar Göran Karlsson (s), Svante Kristiansson (s), Knut Johansson
(s), Torsten Hansson (s), Svenning (s), Ekström i Iggesund (s),
Hammarberg (s) och Hugosson (s) vilka ansett

att det avsnitt av utlåtandet som börjar på s. 111 med orden »Om hyresvärd»
och som slutar med orden »inte påkallat» bort ha följande lydelse:

Om hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal
kan uppsägningen enligt 7 § hyresregleringslagen förklaras ogiltig om
den strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obillig.

I de fristående motionerna 1:70 av herr Torsten Andersson och 11:96
av herr Börjesson i Falköping har motionärerna hemställt om ändring av
detta stadgande. De påyrkar att hänsyn skall i högre grad än för närvarande
tas till hyresvärdens intresse när han hyrt ut en lägenhet för kortare
tid, exempelvis då han är på semester eller arbetar på annan ort, att sedermera
återfå lägenheten.

Den ifrågavarande regeln är allmänt avfattad och lämnar rum för ett
betydande fritt skön vid tillämpningen. Det är därför viktigt att avvägningen
mellan hyresvärd och hyresgäst sker under hänsynstagande till
båda parternas berättigade intressen. Om hyresvärden har mycket vägande
skäl att åter få disponera lägenheten och det tillfälliga i uthyrningen stått
alldeles klart för hyresgästen synes detta böra tillmätas stor betydelse vid
avgörande. Motionerna får härmed anses besvarade. Någon riksdagens åtgärd
i anledning av dem är inte erforderlig.

MARCUS BOKTR. STHLM 1967 670032