Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196i (Utlåtande 1964:L3u20 l3u)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196i

Nr 20

Utlåtande i anledning av väckt motion angående förbättring av
rättsskyddet för bostadsrättshavare.

Tredje lagutskottet har behandlat en inom riksdagens andra kammare
väckt och till lagutskott hänvisad motion, nr 735 av herrar Gustafsson i Borås
och Jönsson i Ingemarsgården.

I motionen hemställes »att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj :t måtte
begära en utredning angående bostadsrätternas rättsliga ställning och funktion
särskilt med utgångspunkt från de samhällsförändringar som inträffat
sedan lagens tillkomst 1930 och innefattande särskilt

a) bostadsrättshavarnas rättsliga ställning och behovet av ökat skydd

b) huruvida lagens målsättning skall vara att bevara bostadsrättshavarens
innehav på hyresmarknaden eller att endast som f. n. kan vara fallet
tillgodoses dem med en mer begränsad rätt».

För motionens innehåll redogöres nedan.

Gällande rätt

De grundläggande bestämmelserna om bostadsrätt återfinnes i lagen den
25 april 1930 om bostadsrättsföreningar (bostadsrättslagen). Lagen äger
enligt 1 § tillämpning på ekonomisk förening med ändamål att i föreningens
hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter under
nyttjanderätt för obegränsad tid. Den rätt inom föreningen, som på grund
av sådan upplåtelse tillkommer medlem, benämnes bostadsrätt och föreningen
benämnes bostadsrättsförening. Bostadsrättslagen har till syfte att
lämna regler för de särskilda rättsförhållanden som framträder i en bostadsrättsförening.
Övriga rättsförhållanden regleras i lagen den 1 juni 1951
om ekonomiska föreningar (allmänna föreningslagen). I enlighet härmed
föreskrives i 2 § bostadsrättslagen att i fråga om bostadsrättsförening skall
vad om ekonomiska föreningar i lag stadgas lända till efterrättelse, såvitt
det ej strider mot vad i bostadsrättslagen förordnas. Bestämmelser i allmänna
föreningslagen, som hänför sig till vad i den lagen stadgas, skall enligt
samma lagrum tillämpas så som hänförde den sig jämväl till vad som
föreskrives i bostadsrättslagen.

Till följd av hänvisningen i 2 § bostadsrättslagen gäller beträffande bostadsrättsförening
vad i allmänna föreningslagen föreskrives om bl. a. re 1

Ttihang till riksdagens protokoll 196b. 9 samt. 3 avd. Nr 20

2 Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 1961

gistrering, stadgar och styrelse såsom förutsättning för registrering samt
med vissa undantag om stadgarnas innehåll. Undantagen avser i dessa delar
tramst frågor om insatser och övriga föreningsavgifter, i vilket hänseende
bestämmelser meddelas i 4 § bostadsrättslagen.

I 6 § allmänna föreningslagen meddelas under tio punkter föreskrifter om
vad en förenings stadgar skall angiva. Enligt lagrummets fjärde punkt skall
stadgarna sålunda innehålla föreskrift om den insats med vilken varje medlem
skall deltaga i föreningen, huru insatserna skall göras samt huruvida
medlem må deltaga i föreningen med högre belopp än enkel insats. Vidare
skall enligt femte punkten, där regelbunden eller på särskilt beslut om uttaxering
beroende avgifter till föreningen skall förekomma, anges avgifternas
belopp eller de högsta belopp vartill de må bestämmas. Enligt 4 § bostadsrättslagen
skall i stället för dessa bestämmelser gälla att stadgarna
skall ange

1. där avgift för inträde i föreningen skall förekomma, det belopp, vartill
avgiften för varje medlem må bestämmas;

2. huru grundavgift för bostadsrätt skall beräknas;

3. huruvida ersättning för rätten att teckna bostadsrätt må utgå;

4. de grunder, enligt vilka årsavgifter för bostadsrätt skall utgå till bestridande
av löpande utgifter, såsom räntor och amorteringar å lån, skatter,
försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll och
uppvärmning samt för vatten, elektrisk kraft, renhållning med mera, så
ock för avsättning till reparationsfond och reservfonden;

5. den utsträckning, vari bostadsrättshavare må avfordras särskilt tillskott
till täckande av opåräknade utgifter, ävensom den tid, inom vilken
tillskottet tidigast må avfordras honom; samt

6. där andra avgifter till föreningen skall förekomma, vare sig regelbundna
eller på särskilt beslut om uttaxering beroende, de årliga belopp, vartill
avgifterna sammanlagt för varje medlem högst må bestämmas.

lnträdesavgitt tår enligt 5 § bostadsrättslagen ej sättas högre än 100 kr.
för varje medlem. Grundavgift och särskilda tillskott skall beräknas efter
lägenhets andelsvärde. I 4 § under 6 omförinälda avgifter får ej sättas till
högre belopp än tillhopa 100 kr. för år och medlem. Där ej annorlunda bestämts
i stadgarna ankommer enligt 6 § på styrelsen att till beloppen fastställa
grundavgift och årsavgifter samt ersättning för teckningsrätt.

Beträffande medlemskap gäller enligt 11 § allmänna föreningslagen att
ekonomisk förening icke må vägra någon inträde som medlem, såframt ej
vissa särskilda skäl därtill föreligger. Ansökan om inträde prövas av styrelsen,
där ej annorlunda bestämts i stadgarna. Enligt U § samma lag äger
medlem uppsäga sig till utträde ur föreningen och kan medlem på grund
som må vara bestämd i stadgarna uteslutas ur föreningen. Bostadsrättslagen
innehåller vissa avvikelser från vad sålunda föreskrivits. Styrelsens befogenhet
att pröva fråga om medlems antagande får ej inskränkas, i den

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196-t

man annat ej följer av särskilda bestämmelser i lagen (7 §). Vidare får
medlem ej uteslutas eller utträda ur föreningen, så länge han innehar bostadsrätt
(8 §).

Bland de stadganden i bostadsrättslagen som reglerar de särskilda rättsförhållandena
inom bostadsrättsförening återfinnes bestämmelserna i 11—
16 §§ om ekonomisk plan för bostadsrättsförenings verksamhet och i 17—
22 §§ om upplåtelse av bostadsrätt.

Bestämmelserna om ekonomisk plan tjänar det dubbla syftet att förhindra
uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att förebygga
att bostadsrättshavare avkräves opåräknade avgifter som överstiger
deras ekonomiska förmåga. Innan bostadsrätt får upplåtas, skall sålunda
en ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av styrelsen
och mottagits av KB (11 §). Den ekonomiska planen skall hänföra sig till
föreningens samtliga hus och innehålla upplysning i alla de avseenden, vilka
är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen
skall lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser, som kan komma att
åligga envar bostadsrättshavare. Vidare skall i planen anges lägenhetens andelsvärde,
d. v. s. det belopp, vartill lägenhetens värde uppskattas i förhållande
till värdet å alla lägenheterna (12 §). Ny plan skall upprättas och inges
till KB, om vissa i 13 § angivna förändringar inträtt i avseende å förhållanden,
varom planen bör innehålla uppgift. Innan så skett, får bostadsrätt
ej vidare upplåtas.

I fråga om upplåtelse av bostadsrätt gäller bl. a. att sådan upplåtelse endast
får ske åt medlem i föreningen och endast genom teckning å en av styrelsen
utfärdad teckningslista som skall ange de förhållanden, under vilka
teckning blir bindande, tiden för tillträde av lägenhet samt den ordning,
vari grundavgift liksom ersättning för teckningsrätt, där sådan skall förekomma,
skall erläggas (17 §). Upplåtelse under bostadsrätt, som skett i
strid med bestämmelserna i 11 eller 17 §, är ogiltig (22 §).

I 23—30 §§ bostadsrättslagen upptages bestämmelser angående rättsförhållanden
som uppkommer i samband med övergång av bostadsrätt. Med
övergång av bostadsrätt förstås dels överlåtelse, dels familjerättsliga fång av
sådan rätt. Har bostadsrätt efter överlåtelse eller annorledes övergått till ny
innehavare, får denne ej utöva bostadsrätten, med mindre han är eller antages
till medlem i föreningen (23 §). Den, till vilken bostadsrätt övergått på
grund av giftorätt eller arv, får ej vägras inträde i föreningen, såvida hinder
icke möter på grund av bestämmelse i stadgarna, att medlem skall tillhöra
viss sammanslutning eller inneha anställning i visst företag eller uppfylla
annat villkor av liknande beskaffenhet. Detsamma gäller, om bostadsrätt
på grund av testamente övergått till testators make, skyldeinan inom
arvslederna, adoptivbarn eller adoptant. Har den rätt till inträde, som här
avses, inskränkts i stadgarna, skall det lända till efterrättelse utom i vad
angår make samt hemmavarande barn och adoptivbarn (24 §). Har bostads -

4 Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196i

rätt överlåtits till någon, som ej är medlem, eller övergått till någon, vilken
ej enligt bestämmelserna i 24 § är berättigad till medlemskap, får inträde i
föreningen icke vägras honom, savida han uppfyller de villkor för medlemskap,
som stadgarna må föreskriva, och han skäligen bör tagas för god såsom
medlem (25 ,§). I 26 § lämnas vissa bestämmelser rörande den rätt som
tillkommer dödsbo efter bostadsrättshavare. Vidare föreskrives i 27 § följande.
Har den, som efter överlåtelse förvärvat bostadsrätt, icke antagits
som medlem, är överlåtelsen utan verkan. Detta gäller ej, där förvärvet
skett å exekutiv auktion, men föreningen är då berättigad och skyldig att
lösa bostadsrätten till dess verkliga värde. Kan överenskommelse ej träffas
om lösens belopp, skall detta bestämmas av skiljemän. Part, som ej åtnöjes
med skiljemännens beslut, äger att inom viss tid draga tvisten under domstols
prövning. Enligt 29 § första stycket kan i stadgarna göras förbehåll,
att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara
berättigade att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange, i vilken
ordning lösningsrätten ma tillkomma föi''cningen eller dess särskilda medlemmar
samt inom vilka tider lösningsrätten skall göras gällande hos den
nye bostadsrättshavaren och lösen erläggas till denne. Skall bostadsrätt lösas
men kan överenskommelse ej träffas om lösens belopp, skall beloppet
enligt 29 § andra stycket motsvara bostadsrättens verkliga värde och bestämmas
på samma sätt som vid tvist enligt 27 §, såframt ej annorlunda
bestämts i stadgarna.

Bestämmelserna i 35—55 §§ bostadsrättslagen om bostadsrättshavares
rättigheter och skyldigheter behandlar huvudsakligen de rättsförhållanden
som är anknutna till den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten. Reglerna
ansluter sig härutinnan till motsvarande bestämmelser i hyreslagen.

Bostadsrättshavare äger sålunda i vissa fall efter uppsägning frånträda
bostadsrätten. Så får till en början ske, om lägenhet, då den första gången
skall tagas i bruk, är förenad med allvarligare brister av i 35 § angivet slag,
och de i lagrummet i övrigt angivna förutsättningarna för uppsägning föreligger.
Enahanda rätt tillkommer bostadsrättshavaren enligt 36 §, om tillträde
till lägenheten ej lämnats honom i rätt tid, då den första gången skall
tagas i bruk, och han därigenom vållats väsentlig olägenhet. Åsidosätter
föreningen den underhållsskyldighet, som åligger föreningen, och uppstår
därigenom eller eljest genom föreningens vållande för bostadsrättshavaren
hinder eller men i hans nyttjanderätt, skall enligt 37 § vad i 35 § stadgas
äga motsvarande tillämpning. Slutligen äger enligt 38 § bostadsrättshavaren
efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det med frångående av
den ekonomiska planen beslutits åtgärd, som medför väsentlig ökning av de
för bostadsrätt utgående avgifterna, förutsatt att han ej biträtt beslutet eller
kan anses ha godkänt detsamma. Har uppsägning skett i nu angivna fall,
är föreningen jämlikt W § skyldig att lösa bostadsrätten. Lagrummet innehåller
inga bestämmelser om bostadsrätts värdering vid lösen enligt 40 §

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196''r

men det bär ansetts att löseskillingen även här skall motsvara bostadsrättens
verkliga värde (jämför Siljeström och Svennegård, »Lagen om bostadsrättsföreningar»
fjärde uppl. s. 63 och tredje lagutskottets utlåtande
nr 19/1961 s. 2).

Under vissa i 47 § angivna förutsättningar kan vidare nyttjanderätten till
lägenhet, som innehas under bostadsrätt, förverkas och föreningen vara berättigad
att uppsäga bostadsrättshavaren till avflyttning. Har bostadsrättsliavaren
blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall, som avses
i 47 §, skall, där annat ej överenskommes mellan föreningen och bostadsrättshavaren,
bostadsrätten så fort ske kan försäljas på offentlig auktion
genom föreningens försorg. Av vad som influtit genom försäljningen
äger föreningen uppbära så mycket som erfordras för täckande av föreningens
fordran hos bostadsrättshavaren, medan återstoden skall tillfalla
denne (53 §).

Bostadsrättens obegränsade varaktighet har avseende endast på förhållandet
mellan föreningen och bostadsrättshavaren; rättigheten upphör i
och med föreningens upplösning eller husets försäljning. Bestämmelser
bl. a. om bostadsrättens värde vid husets försäljning lämnas i 55 § bostadsrättslagen
medan de ekonomiska förhållandena mellan föreningen och bostadsrättshavaren
vid föreningens upplösning regleras av föreskrifter i allmänna
föreningslagen och i 62 § bostadsrättslagen. I 55 § stadgas sålunda
att om bostadsrätt upphör till följd därav att föreningen avhänder sig det
hus, vari lägenheten finnes, eller att huset säljes å exekutiv auktion, föreningen
är skyldig att till bostadsrättshavaren utge ersättning för bostadsrättens
verkliga värde med belopp, som vid tvist bestämmes på sätt i 27 §
föreskrives. Träder föreningen i likvidation inom viss tid efter det frågan
om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligen avgjord, eller meddelas
inom samma tid beslut om föreningens försättande i konkurs, skall bostadsrättshavarens
rätt till ersättning för bostadsrätten bedömas efter föreskrifterna
om skifte av föreningens tillgångar.

Bestämmelser om likvidation och upplösning av ekonomisk förening återfinnes
i 70—95 §§ allmänna föreningslagen. Bl. a. gäller enligt 88 § att sedan
föreskriven kallelse å okända borgenärer utfärdats och inställelsedagen
är förbi samt all veterlig gäld betalats, föreningens tillgångar skall skiftas
på sätt i lagrummet närmare angives. Till komplettering härav föreskrives
i 62 § bostadsrättslagen, alt vid bostadsrättsförenings likvidation föreningens
behållna tillgångar skall skiftas mellan medlemmarna, där ej stadgarna
bestämmer att tillgångarna skall överlämnas till annan. Vid skifte skall de,
som vid föreningens trädande i likvidation var medlemmar, återbekomma
envar sin inträdesavgift eller, om tillgångarna inte förslår därtill, vad på
samma avgift belöper. Uppstår överskott, skall det fördelas på bostadsrättshavarna
efter lägenheternas andelsvärden, där ej annan grund finnes bestämd
i stadgarna. Anmärkas må att enligt 6 § punkt 10 allmänna för -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196\

eningslagen stadgarna alltid skall ange huru vid föreningens upplösning
skall förfaras med föreningens behållna tillgångar.

Genom lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering in. m. (hyresregleringslagen)
stadgades begränsning av hyrans storlek för flertalet lägenheter,
möjlighet till tvångsförlängning av hyreskontrakt och reglering av vissa
andra hyresförhållanden. Som ett komplement härtill infördes genom lagen
den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. m. (bostadsrättskontrollagen) reglering av lägenhetsförvärv, som
grundats på bostadsrätt och andra former av bostadskooperation. Båda lagarna
är provisoriska och har senast förlängts att gälla till och med den 31
december 1965.

Bostadsrättskontrollagen, som således äger tillämpning å ort, där hyresregleringslagen
är gällande, innehåller i 2—4 §§ bestämmelser om kontroll
av upplåtelse av bostadsrätt. Bl. a. skall enligt 2 § ekonomisk plan, som avses
i 11 § bostadsrättslagen, godkännas av hyresnämnden, innan den må
mottagas av länsstyrelsen.

Beträffande bostadsrättshavares överlåtelse av bostadsrätt mot vederlag
finnes i 5—10 §§ i bostadsrättskontrollagen ganska utförliga bestämmelser,
vilka i huvudsak innebär följande.

överlåtelse är i allmänhet ej gällande med mindre den godkännes av hyresnämnden
(5 § första stycket). För att sådan prövning skall komma till
stånd har föreskrivits att överlåtaren är skyldig att inom viss tid anmäla
överlåtelsen hos nämnden (5 § andra stycket). Det gäller förbud mot att
mottaga, träffa förbehåll om eller begära ersättning utöver vad som angives
i det nämnden underställda avtalet och mot att mottaga större ersättning än
nämnden godkänt (7 §). Hyresnämndens godkännande av överlåtelsen utgör
även villkor för att förvärvaren skall få antagas till medlem i bostadsrättsföreningen
(8 §). Regler ges om överlåtelsens bestånd i fall då överlåtelsen
ej anmälts till eller ej godkänts av hyresnämnden (9—JO §§). Beskaffenheten
av hyresnämndens prövning av överlåtelse av bostadsrätt
framgår av 6 §, som har följande lydelse.

Överlåtelse av bostadsrätt må ej godkännas, om ersättning för bostadsrätt
skall utgå med högre belopp än som svarar mot bostadsrättshavarens andel
i föreningens behållna tillgångar, utan så är att bostadsrätten av särskild
anledning har högre värde.

Enligt 11 § andra stycket skall bl. a. bestämmelserna i 5—10 §§ gälla
även annan andelsrätt i förening eller aktiebolag, varmed följer rätt att besitta
eller hyra lägenhet.

Av intresse i förevarande sammanhang är jämväl vissa bestämmelser i
kungörelsen den 24 maj 1957 om tertiärlån m. in. (nr 360). Enligt 4 § tredje
stycket i denna kungörelse (tertiärlånekungörelsen) må bostadsrättsförening
beviljas lån allenast under förutsättning att föreningens stadgar un -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196b

der tiden intill dess lånet till fullo guldits innehåller föreskrift därom, att
bostadsrättshavare icke utan medgivande av föreningens styrelse får överlåta
sin bostadsrätt eller uthyra av honom innehavd lägenhet. Vidare har
bostadsstyrelsen den 28 november 1958 utfärdat vissa bestämmelser, vilka
anger de villkor som skall uppfyllas för att ett företag skall godkännas såsom
sådant kooperativt organiserat och utan enskilt vinstsyfte arbetande
företag som avses i 9 § första stycket b) tertiärlånekungörelsen. Nämnda
bestämmelser i tertiärlånekungörelsen och av bostadsstyrelsen uppställda
villkor anses kunna få samma verkan som den i många bostadsrättsföreningars
stadgar vanliga bestämmelsen att överlåtelse av bostadsrätt kräver
godkännande av föreningens styrelse och att överlåtelse ej må ske till högre
värde än som motsvarar grundavgiften jämte verkställda amorteringar.

Bestämmelserna i tertiärlånekungörelsen har sedermera ersatts av föreskrifter
i kungörelsen den 5 oktober 1962 (nr 537) om bostadslån (bostadslånekungörelsen).

Motionen

1 motionen behandlas vissa frågor rörande rättsförhållandet mellan bostadsrättshavare
och bostadsrättsförening med avseende främst å bostadsrättens
värdering i olika situationer. Härvid utgör enligt motionärerna lägenhetens
i den ekonomiska planen angivna andelsvärde bostadsrättens »ingångsvärde».
Motionärerna erinrar om att vid sådan övergång av bostadsrätt
till föreningen som avses i 27 § bostadsrättslagen föreningen skall lösa
bostadsrätten till dess verkliga värde, samt att bostadsrättshavaren kan tillgodoräkna
sig samma värde jämväl vid sådan övergång av bostadsrätt som
avses i 53 § bostadsrättslagen eller då bostadsrätt upphört enligt 55 § samma
lag. I fall, då bostadsrättsinnehavaren exempelvis vid flyttning eller
villaköp vill överlåta sin bostadsrätt, kan emellertid enligt vad i motionen
anföres denna komma att åsättas ett lägre värde än det verkliga. Motionärerna
anser hinder formellt ej föreligga mot att i stadgarna för sådant fall intagits
föreskrift att bostadsrätten utan ersättning skall övergå till föreningen.
Stadgarna kan likaså föreskriva undantag från huvudregeln att löseneller
ersättningsbeloppet skall motsvara bostadsrättens verkliga värde vid
lösen enligt 27 § bostadsrättslagen respektive vid bostadsrätts upphörande
enligt 55 § samma lag. Motionärerna anför vidare.

De praktiska konsekvenserna av detta kan bli mycket vittgående. Den som
av praktiska skäl måste flytta till annan plats kan utan hinder av bostadsrättslagens
bestämmelser försättas i det läget, att han får avstå sitt bostadsrättsinnehav
till dess nominella värde, medan han själv får ta förlusten
av atl på sin nya boningsort skaffa en bostad till betydligt dyrare pris räknat
efter dagens penningvärde. Mest pregnant framstår detta prekära läge
för en bostadsrättshavare, om eu föreningsfastighet, som alltjämt har ett

8 Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196''i

högt bruksvärde, försäljes eller exproprieras----. 1 den mån som för eningen

härvid anses representera även bostadsrättshavarnas intresse som
lägenhetshavare och får uppbära hela likviden, kommer bostadsrättshavaren
att nödgas överta en ny anvisad lägenhet till dagspris men bli utlöst efter
det nominella värdet av sin insats, som hade det varit en fordran. Skillnaden
mellan realvärde och nominellt värde skulle nämligen vid likvidationen
enligt stadgarna kunna tillfalla moderorganisationen. Den här berörda problemställningen
vinner givetvis i aktualitet med stigande ålder hos bostadsrättsbebyggelsen.
Det är också troligt, att föreningsstadgarnas konsekvenser
på dessa punkter inte tett sig särskilt aktuella för tidigt anslutna bostadsrättshavare,
men de kommer givetvis förr eller senare att få betydelse.
För dagens nytillträdande bostadsrättshavare är ju situationen den, att någon
frihet ej bjuds på marknaden. Även den som känner betänksamhet inför
föreningsstadgarnas innehåll eller, vid det konstituerande föreningssammanträdet,
förslaget till stadgar, har ju i dagens läge på bostadsmarknaden
inte anant val än att acceptera vad som erbjuds.

Mot bakgrund av det sagda ifrågasätter motionärerna om lagstiftningen
för närvarande uppfyller de sociala trygghetskrav som bör kunna ställas på
densamma. Avslutningsvis anföres följande.

Fn översyn av bostadsrättslagens innehåll med hänsyn till tidens ändrade
förhållanden synes därför av flera skäl starkt påkallad. En frågeställning
som därvid också bör tas upp synes vara själva den bärande principen för
bostadsrättens konstruktion. Bör bostadsrätten som en nyttjanderätt för
obegränsad tid utformas så, att bostadsrättshavarens ställning på hyresmarknaden
såvitt möjligt bevaras för obegränsad tid framåt eller skall
målsättningen vara, att hans bostadsrätt endast utgör ett kapitaltillskott
med ett i tiden alltmer begränsat värde? I det senare fallet begränsas tydligen
också bostadsrättens varaktighet till fastighetens livslängd. I det förra
fallet åter skulle målsättningen vara, att genom fondavsättningar inom föreningarna
till förnyelsefonder bevara möjligheterna att genom reinvestering
i ny fastighet bevara de förutvarande delägarna-bostadsrättshavarnas
bostadsinnehav på marknaden. Att man — beronde på vilken målsättning
som här väljes — kommer till betydande olikheter i fråga om kostnadsnivå
och prisrelationer mellan äldre bebyggelse och nybebyggelse förefaller uppenbart.

Frågans tidigare behandling

Frågan om beräkning av bostadsrätts överlåtelsevärde har prövats av
1954, 1955, 1956, 1957, 1959 och 1961 års riksdagar. En utförlig redogörelse
för vad därvid förekommit lämnas i utskottets utlåtande nr 19/1961. Under
hänvisning till nämnda redogörelse inskränker sig utskottet till alt här upptaga
följande.

1961 års riksdag

Utskottets utlåtande nr 19/1961 avgavs i anledning av en motion med
hemställan om utredning i vissa angivna hänseenden. Motionären fann att
föreningsstadgar och särskilt utfärdade bestämmelser — varmed torde ha
avsetts tertiärlånekungörelsen och särskilda av bostadsstyrelsen utfärdade

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år W64

bestämmelser — kunde innefatta att den som överlåter bostadsrätt ej äger
uttaga det pris som kan fastställas enligt 6 § bostadsrättskontrollagen. Den
begärda utredningen borde enligt motionärerna bl. a. beröra frågan om införande
i bostadsrättskontrollagen av bestämmelser, som tillförsäkrade överlåtaren
rätt att uttaga den i denna lag medgivna ersättningen och som medgav
överlåtaren att tillgodoräkna sig penningvärdeförsämring som inträffat
under den tid bostadsrätten innehafts.

I utlåtandet konstaterade utskottet att bostadsrättskontrollagen uppenbarligen
ej lägger hinder i vägen för att vid bestämmande av ersättning för
överlåtelse av bostadsrätt hänsyn tages till penningvärdets förändringar. Utskottet
fann visserligen att såväl genom föreningsstadgar som genom lånevillkor
i samband med beviljande av tertiärlån för bostadsrättsföreningars
hus kan gälla att överlåtelse ej får ske till högre pris än som motsvarar det
för lägenheten erlagda grundbeloppet jämte verkställda amorteringar och
andelar i eventuella fonder. Emellertid ansåg utskottet att sådana bestämmelser
— även om de stundom kan ge till resultat värden, vilka ej helt
överensstämmer med det värde som erhålles vid en beräkning enligt i 6 § bostadsrättskontrollagen
angivna grunder — ej är i och för sig ägnade att leda
till andra och för överlåtaren sämre värden än en beräkning enligt nämnda
lagrum. Något ingripande av det slag som påkallats i motionerna befanns
därför ej påkallat, och utskottet hemställde att motionerna ej måtte föranleda
någon riksdagens åtgärd.

I en vid utlåtandet fogad reservation hävdades däremot att stadgebestämmelser
och lånevillkor av berört slag kunde leda till ett värde å bostadsrätten
understigande det verkliga värde — d. v. s. det marknadsmässiga
värdet bortsett från övervärde p. g. a. bostadsbristen — som skulle följa
vid en av hyresnämnden verkställd beräkning enligt i 6 § bostadsrättskontrollagen
angivna grunder. Reservanterna fann att bostadsrättsföreningslagen
— som tillkommit för att skydda bostadsrättshavarnas ekonomiska
intressen — syntes ha en uppgift att fylla i fråga om tillåtligheten av ifrågavarande
stadgebestämmelser. Då en översyn av vissa bestämmelser i bostadsrättsföreningslagen
kunde förutsättas komma till stånd av annan anledning,
ansåg reservanterna att även förevarande problem därvid lämpligen
borde behandlas. Utskottet hade enligt reservanterna bort hemställa
att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj :t måtte giva till känna vad som anförts
i det av reservanterna förordade utlåtandet.

Riksdagen biföll utskottets hemställan.

Bostadsrätt skommittén

Enligt Kungl. Maj :ts bemyndigande den 12 januari 1962 har tillkallats
särskilda sakkunniga (bostadsrättskommittén) för att verkställa översyn
av bostadsrättslagstiftningen. I direktiven (se riksdagsberättelsen år 1963
s. 63 tf.) anlores bl. a. följande.

10 Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196b

Under senare år har det blivit vanligt, att eu byggnad,sföretagare, som avser
att uppföra ett bostadshus, för förvaltningen därav bildar en bostadsrättsförening.
Föreningens styrelse, som i regel utgöres av byggnadsentreprenören
jämte honom närstående, träffar därefter avtal med entreprenören
om uppförande av byggnaden. Ofta tillhör den mark på vilken byggnaden
skall uppföras, byggnadsföretagaren, som överlåter marken på föreningen.
Först sedan entreprenadavtalet och avtal om markförvärv träffats, brukar
blivande bostadsrättshavare inbjudas att teckna sig för bostadsrätt. Mot delta
system med s. k. byggmästarbildade föreningar har under senare år kritik
framförts från olika håll. Kritiken har främst gått ut på att systemet i
alltför hög grad utestänger de blivande bostadsrättshavarna från det medinflytande
i byggnadsföretaget, som rätteligen bör tillkomma dom, och alt
det i vissa fall trots gällande regler om offentlig kontroll åsamkar dem direkta
ekonomiska förluster.

Med anledning av den sålunda framförda kritiken framlade bostadstyrelsen
år 1960 i framställning till Kungl. Maj :t förslag om ändring av lånevillkoren
för ifrågavarande föreningar. Vid remissbehandlingen av förslaget
framhölls från flera håll, att spörsmålet om tillsyn och kontroll av bostadsrättsföreningar
bör få sin lösning genom ändringar av gällande lagstiftning
på området. Med anledning härav uttalade chefen för socialdepartementet i
1961 års statsverkspropositionen (bilaga 27 p. 3), att frågan om en översyn
av bostadsrättslagstiftningen torde få övervägas inom justitiedepartementet.
Vid behandlingen av statsverkspropositionen uttalade statsutskottet i
denna fråga (utlåtande nr 53), att en översyn av bostadsrättslagstiftningen
är angelägen mot bakgrund av de risker för missbruk som föreligger. Den
omständigheten, att en byggnadsföretagare under tiden, till dess bostadsrättshavarna
övertager föreningen, kan sluta avtal om entreprenad med en
styrelse, vars ledamöter står i beroendeställning till honom, framstår enligt
utskottet under nuvarande förhållanden såsom otillfredsställande. Utskottet
hemställde, att riksdagen måtte i skrivelse till Kungl. Maj :t giva till
känna vad utskottet anfört. Denna hemställan bifölls av riksdagen (skrivelse
nr 175).

Kungl. Maj :t har därefter den 30 juni 1961 meddelat bl. a. följande särskilda
bestämmelser i fråga om tertiärlån till bostadsrättsföreningar att tilllämpas
från och med den 1 januari 1962. Lån får icke beviljas, med mindre
tillfredsställande säkerhet föreligger, att det planerade byggnadsföretaget
kommer att färdigställas på sådana ekonomiska villkor, som det lånebeviljande
organet kan godtaga, samt betryggande garantier lämnas att för bostadsrätt
erlagda förskottsavgifter ej kommer att gå förlorade. Såsom förutsättning
för att de för kooperativa bostadsföretag gällande förmånligare
lånevillkoren skall tillämpas föreskrives, att från och med föreningens bildande
mer än halva antalet styrelseledamöter är fristående i förhållande
till egentliga byggnadsföretagarintressen samt att den mark, varå byggnadsföretaget
skall utföras, icke förvärvats under förbehåll om rätt för överlåtaren
afl utföra byggnadsföretaget. Dylikt förbehåll utgör dock ej hinder för
lån på de förmånligare villkoren, om produktionskostnaden för byggnadsföretaget
kan godkännas av det lånebeviljande organet.

Sedan hosiadsrättslagen tillkom år 1930, har en betydande expansion skett
på bostadsrättsföreningsområdet, vilket visat sig i en fortgående kraftig
ökning av antalet bostadsrättsföreningar bildade såväl inom Vissa stora bostadskooperativa
organisationer som på initiativ av enskilda byggnadsföretagare.
Denna utveckling har aktualiserat frågan, huruvida bostadsrätts -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 196i

lagens bestämmelser numera utgör en ändamålsenlig reglering av bostadsrättsföreningarnas
bildande och verksamhet.

Vad som förekom i frågan vid 1961 års riksdag ger också anledning ifrågasätta,
om gällande bestämmelser i bostadsrättslagen i erforderlig grad
tryggar bostadsrättshavarnas intressen. Svårigheten för de bostadssökande
att överblicka och bedöma de rättsliga och ekonomiska konsekvenserna av
föreningstillhörigheten har under senare tid blivit allt större. Detta medför,
att behovet av offentlig kontroll över bostadsrättsföreningarnas bildande och
verksamhet ökats.

Även bestämmelserna i bostadsrättskontrollagen tillgodoser visserligen
bostadsrättshavarnas civilrättsliga intressen. Hyresregleringen och den därtill
knutna kontrollen över upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt avvecklas
emellertid successivt. Efter hand kommer därför exempelvis bestämmelser
om materiell prövning från det allmännas sida av den ekonomiska
planen för bostadsrättsföreningarnas verksamhet i stor utsträckning att
saknas.

Jämväl de bestämmelser, som reglerar den statliga långivningen till bostadsrättsföreningarna,
är avsedda att tillvarataga de enskilda bostadsrättshavarnas
intressen. I princip har emellertid de regler, som skall trygga bostadsrättshavarnas
rättsliga och ekonomiska intressen i föreningen, sin plats
i den permanenta lagstiftningen om bostadsrättsföreningar. Det bör därför
övervägas i vad mån det angivna syftet kan tillgodoses genom ändringar i
denna lagstiftning. Även i andra avseenden torde bostadsrättslagen böra
överses.

En utredning angående bostadsrättslagen bör därför nu igångsättas. Med
hänsyn till de stora förändringar, som efter lagens tillkomst skett på det
område lagen reglerar, synes en allmän översyn böra ske. Därvid bör eftersträvas
en modernisering av lagbestämmelserna och en anpassning därav
till de nuvarande förhållandena. Uppmärksamhet bör ägnas åt frågan, hur
erforderlig trygghet skall skapas för bostadsrättshavarna och hur dessas
förhållande inbördes och till föreningen lämpligen bör regleras. Vid utredningen
bör också övervägas i vilken utsträckning kontroll från det allmännas
sida är erforderlig beträffande särskilt bostadsrättsföreningarnas tillkomst
och hur kontrollen över huvud lämpligen bör anordnas. Ifrågavarande
rättsregler bör vidare förebygga uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar
och möjliggöra en rationell bostadskooperativ verksamhet.
Med utgångspunkt från vad jag sålunda anfört bör utredningen i övrigt
bedrivas förutsättningslöst.

Utredningsarbetet beräknas enligt uppgift i årets riksdagsberättelse pågå
under hela år 1964.

1962 års riksdag

I motioner vid 1962 års riksdag framlades ånyo förslag om avveckling av
regleringen beträffande bostadsrättslägenheter. Tredje lagutskottet anförde
i utlåtande nr 13/1962 efter en redogörelse för riksdagens tidigare ställningstaganden
i ämnet att skälen för att ej ge bostadsrättshavare en förmånsställning
i fråga om rätt att uttaga övervärde på grund av bostadsbrist
alltjämt enligt utskottets mening förelåg. Utskottet fortsatte.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 1964

Ehuru den frågan ej berörts i motionerna vill utskottet anmärka att —
som närmare berörts i ovannämnda utlåtande nr 19/1961 — föreskrifter
i stadgar för bostadsrättsförening eller lånevillkor för statliga lån kan leda
till att den ersättning som får uttagas vid överlåtelse av bostadsrätt skall
beräknas efter andra grunder än enligt 6 § bostadsrättskontrollagen. Det
har från olika håll gjorts gällande att sådana beräkningar är ägnade att
leda till andra och lägre värden än dem som bostadsrättskontrollagen medger
och att åtgärder mot sådana föreskrifter borde övervägas. I direktiven
för den i den tidigare redogörelsen nämnda, nyligen tillkallade utredningen
anbefalles en allmän översyn av bostadsrättslagstiftningen. Förevarande
spörsmål torde därför komma att uppmärksammas av utredningen.

Utskottet hemställde att motionerna jämte utlåtandet måtte överlämnas
till den för översyn av bostadsrättslagstiftningen tillkallade utredningen.

Riksdagen biföll utskottets hemställan.

Utskottet

I motionen hemställes om utredning för översyn av bostadsrättslagen i
vissa av motionärerna angivna hänseenden.

På sätt närmare framgår av den föregående redogörelsen har åt bostadsrättskommittén
uppdragits att verkställa en förutsättningslös översyn av
bostadsrättslagstiftningen. Vad motionärerna yrkat har enligt utskottets mening
redan tillgodosetts genom kommitténs direktiv. Utskottet, som anmärker
att vissa av motionärerna berörda spörsmål kommer att prövas av riksdagen
i samband med behandlingen av motionen II: 736, finner därför att
förevarande motion icke bör föranleda någon riksdagens åtgärd.

På grund av vad sålunda anförts får utskottet hemställa,

att förevarande motion, II: 735, icke måtte föranleda någon
riksdagens åtgärd.

Stockholm den 2 april 1964

På tredje lagutskottets vägnar:

ERIK ALEXANDERSON

Vid detta ärendes behandling har närvarit:

Från första kammaren: herrar Alexanderson, Lindahl, Göran Karlsson*,
Ebbe Ohlsson*, Svante Kristiansson*, Jonasson, Åkesson och Erik
Jansson;

från andra kammaren: herrar Johansson i Torp*, Nyberg, Svenning,
Mattsson, Tobé*, Bengtson i Solna, fru Ekroth och herr Hammarberg.

* Ej närvarande vid utlåtandets justering.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 20 år 1964

Reservation

av herrar Åkesson, Nyberg, Tobé och Bengtson i Solna, vilka ansett

a) att det avsnitt av utskottets yttrande, som börjar med »Vad motionärerna
yrkat» och slutar med »någon riksdagens åtgärd», bort ha följande
lydelse:

»Vad motionärerna yrkat har enligt utskottets mening i huvudsak tillgodosetts
genom kommitténs direktiv. Då motionen emellertid innehåller
uppslag som kan förtjäna beaktande, finner utskottet att motionen bör
överlämnas till kommittén för att uppmärksammas under dess fortsatta
arbete. Utskottet anmärker att vissa av motionärerna berörda spörsmål kommer
att prövas av riksdagen i samband med behandlingen av motionen
II: 736.»

b) att utskottet bort hemställa,

»att förevarande motion, II: 735, icke måtte föranleda
annan riksdagens åtgärd än att riksdagen i skrivelse till
Kungl. Maj :t hemställer, att motionen jämte detta utlåtande
överlämnas till bostadsrättskommittén».

Stockholm 1964. Isaac Marcus Boktryckeri Aktiebolag 640143