Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961 (Utlåtande 1961:L3u19 l3u)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

Nr 19

Utlåtande i anledning av motion angående beräkningen av bostadsrätts
överlåtelsevärde.

Tredje lagutskottet har behandlat en i riksdagens andra kammare väckt
motion nr 600, av herr Caijsson i Stockholm.

I motionen föreslås, att riksdagen ville i skrivelse till Kungl. Maj,t hemställa
om utredning »dels angående sådana ändrade bestämmelser i lagen
om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, att innehavare
av bostadsrätt vid överlåtelse av denna må tillgodoräkna sig det värde som
kan fastställas enligt bestämmelserna i nämnda lag utan hinder av vad som
kan vara stadgat i bostadsrättsföreningens stadgar eller särskilt utfärdade
bestämmelser, samt att innehavare av bostadsrätt vid försäljning av denna
skall få tillgodoräkna sig den penningvärdeförsämring, som skett under
den tid, bostadsrätten innehafts, dels huruvida nyssnämnda bestämmelse
bör gälla även ort, där lagen om hyresreglering icke gäller».

Över motionen har utskottet i den ordning 46 § riksdagsordningen föreskriver
inhämtat yttrande från statens hyresråd. Dessutom har Hyresgästernas
sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund u. p. a., Svenska
riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörföreningen och Hyresgästernas
riksförbund beretts tillfälle avgiva yttrande.

Gällande rätt

Med bostadsrättsförening avses ekonomisk förening med ändamål att i
föreningens hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter
under nyttjanderätt för obegränsad tid. Den rätt inom föreningen, som på
grund av sådan upplåtelse tillkommer medlem, benämnes bostadsrätt.

De grundläggande bestämmelserna om bostadsrätt finnes i lagen den
25 april 1930 om bostadsrättsföreningar (bostadsrättslagen). I förevarande
sammanhang torde endast sådana bestämmelser i lagen vara av intresse,
som angå frågan om bostadsrätts värde.

Enligt 27 § är föreningen i visst fall berättigad och skyldig att lösa bostadsrätten
till dess verkliga värde. Kan överenskommelse ej träffas om
lösens belopp skall detta bestämmas av skiljemän. — En motsvarande
bestämmelse för annat fall finnes i 29 §. — 55 § föreskriver skyldighet
för föreningen att utgiva ersättning till bostadsrättshavare för bostadsrättens
verkliga värde i fall då bostadsrätt upphör till följd därav att föreningen
avhänder sig det hus vari lägenheten finnes. Även i detta fall skall
priset bestämmas av skiljemän. — Enligt 40 § är föreningen skyldig att

Bibang till riksdagens protokoll 1961. 9 sand. 3 avd. Nr 19

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

lösa bostadsrätten om bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträder
bostadsrätten. Ehuru föreskrift därom saknas torde lösenbeloppet även
i detta fall böra motsvara verkliga värdet. — I 26 §, som avser förvärv
av bostadsrätt genom giftorätt, arv eller testamente, stadgas att föreningens
styrelse i vissa fall äger försälja bostadsrätt å offentlig auktion för innehavarens
räkning. Samma förfarande föreskrives i 53 § för fall då bostadsrättshavaren
till följd av uppsägning blivit skild från lägenheten.

Genom lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m.m. (hyresregleringslagen)
stadgades begränsning av hyrans storlek för flertalet
lägenheter, möjlighet till tvångsförlängning av hyreskontrakt och reglering
av vissa andra hyresförhållanden. Som ett komplement härtill infördes
genom lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll ao upplåtelse och överlåtelse
av bostadsrätt m.m. (bostadsråttskontrollagen) reglering av lägenhetsförvärv,
som grundats på bostadsrätt och andra former av bostadskooperation.
Ursprungligen gällde båda lagarna i alla städer, köpingar och
municipalsamhällen, vilkas invånarantal vid 1942 års ingång uppgick till
minst 2 000 samt dessutom, efter särskilda förordnanden av Kungl. Maj :t,
i inemot 300 andra orter. Båda lagarna är provisoriska och förlänges numera
på två år i sänder. (Den senaste förlängningen avser tiden till och
med den 31 december 1961). Sedermera har tillkommit särskild lagstiftning
om makars bostad vid äktenskaps upplösning m. m. inen denna lagstiftning
(numera lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser om
makars gemensamma bostad) gäller i hela landet.

På senare år har frågan om hyresregleringens avveckling tilldragit sig
stor uppmärksamhet, och genom vissa åren 1956 och 1957 genomförda lagändringar
har en viss avveckling skett eller möjlighet därtill skapats. Från
hyresregleringens huvudstadganden om hyresmaximering har undantagits
två stora kategorier av hus, nämligen sådana hus som efter år 1956 erhållit
statliga lån med villkor om hyresbegränsning och sådana hus som
tillhör kommuner eller vissa s. k. allmännyttiga bostadsföretag. Genom lagändringen
år 1956 tillskapades vidare möjlighet för Kungl. Maj :t att upphäva
hyresregleringen ortsvis (regional avveckling) och genom lagändringen
år 1957 motsvarande möjlighet beträffande särskilda kategorier av
lägenheter (kategorimässig avveckling).

Avvecklingen av hyresregleringen ansågs emellertid icke kunna ske utan
att den allmänna hyreslagen kompletterades med en av hyresregleringens
viktigaste inslag, nämligen möjligheten för hyresgästen att få bo kvar i sin
lägenhet. Genom lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst
till nytt hyresavtal infördes därför regler om optionsrätt för hyresgäst.
Lagen, som är provisorisk och avses skola inflyta i den allmänna hyreslagstiftningen,
vilken för närvarande är föremål för översyn genom en sär -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

skild kommitté, gäller ej i fall där hyresregleringslagens bestämmelser om
besittningsskydd är tillämpliga.

Bostadsrättskontrollagen är, som redan nämnts, avsedd att komplettera
hyresregleringslagen. Utan en sådan kontroll som lagen avser skulle syftet
med hyresregleringen kunna kringgås. Fastighetsägare skulle kunna bilda
bostadsrättsföreningar och upplåta lägenheter under bostadsrätt mot oskäliga
avgifter, och innehavare av en bostadsrättslägenhet skulle kunna utnyttja
bristen på lägenheter till att betinga sig oskäligt hög ersättning vid
överlåtelse av sin bostadsrätt.

Beträffande bostadsrättshavares överlåtelse av bostadsrätt mot
vederlag finnes i 5—11 §§ i bostadsrättskontrollagen ganska utförliga bestämmelser,
vilka i korthet innebär följande, överlåtelse är icke gällande,
om den ej godkännes av hyresnämnden. För att sådan prövning skall
komma till stånd har föreskrivits att överlåtaren vid straffansvar är skyldig
att inom viss tid anmäla överlåtelsen hos hyresnämnden. Det är belagt
med straff att mottaga eller göra förbehåll om större ersättning än som
angives i det av hyresnämnden prövade överlåtelseavtalet och otillåten ersättning
skall återbetalas. Hyresnämndens godkännande av överlåtelsen
utgör även ett villkor för att förvärvaren skall få antagas till medlem i bostadsrättsföreningen.
Beskaffenheten av hyresnämndens prövning av överlåtelse
av bostadsrätt framgår av 6 §, som har följande lydelse.

överlåtelse av bostadsrätt må ej godkännas, om ersättning för bostadsrätt
skall utgå med högre belopp än som svarar mot bostadsrättshavarens andel
i föreningens behållna tillgångar, utan så är att bostadsrätten av särskild
anledning har högre värde.

Av intresse i förevarande sammanhang är jämväl vissa bestämmelser i
kungörelsen den 21 maj 1957 om tertiärlån m. m. (nr 360). Enligt 4 § tredje
stycket i denna kungörelse (tertiårlånekungörelsen) må bostadsrättsförening
beviljas lån allenast under förutsättning att föreningens stadgar
under tiden intill dess lånet till fullo guldits innehåller föreskrift därom,
att bostadsrättshavare icke utan medgivande av föreningens styrelse får
överlåta sin bostadsrätt eller uthyra av honom innehavd lägenhet. Vidare
har bostadsstyrelsen den 28 november 1958 utfärdat vissa bestämmelser,
vilka anger de villkor som skall uppfyllas för att ett företag skall godkännas
såsom sådant kooperativt organiserat och utan enskilt vinstsyfte
arbetande företag som avses i 9 § första stycket b) tertiärlånekungörelsen.
Nämnda bestämmelser i tertiärlånekungörelsen och av bostadsstyrelsen uppställda
villkor anses kunna få samma verkan som den i många bostadsrättsföreningars
stadgar vanliga bestämmelsen att överlåtelse av bostadsrätt kräver
godkännande av föreningens styrelse och att överlåtelse ej må ske till
högre värde än som motsvarar grundavgiften jämte verkställda amorteringar.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

Motionens innehåll

Efter att ha citerat 6 § bostadsrättskontrollagen anför motionären.

Vissa bostadsrättsföreningar tillämpar stadgemässigt eller genom särskilda
värderingsregler en annan värderingsprincip än den lagen föreskriver,
varigenom bostadsrätten kan åsättas lägre värde än om bostadsrättskontrolllagens
regler följts. Så kan t. ex. gälla att vid försäljning får uttagas högst
inbetald grundavgift samt de på lägenheten fallande låneamorteringarna
med tillägg för eventuella standardförbättringar, som bostadsrättsinnehavaren
kan ha gjort i sin lägenhet, samt med avdrag för värdet av de inre reparationer
som efter besiktning/värdering kan behöva företagas i lägenheten.

I motionen lämnas även den upplysningen att frågan om att bereda bostadsrättshavarna
kompensation för penningvärdeförsämringen behandlats
vid Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund u. p. a.
kongress år 1960.

Motionären anför vidare.

Såvitt kunnat utrönas synes påfallande många bostadsrättsinnehavare i
många olika kategorier av bostadsrättsföreningar vara intresserade av klart
uttalade bestämmelser om att vid överlåtelsevärdet skall penningvärdeförändringen
beaktas.

I den sparpropaganda som bedrivits de senaste åren har alltmer trätt i förgrunden
att man skall stimulera spararna att investera sina sparmedel i realvärden,
varigenom sparmedlen icke skulle förlora i köpkraft. Denna propaganda
har självfallet varit baserad på det faktiska förhållandet att penningvärdeförsämringen
sedan slutet på fyrtiotalet pågått praktiskt taget oavbrutet.

I sparpropagandan för bostadssparande förekommer emellertid att bostadskooperativa
företag icke omnämnt sådana bestämmelser som lägger
hinder i vägen för att skydda bostadsrättsspararens kapitalvärde.

På orter där hyresregleringslagen icke gäller kan överlåtelse av bostadsrätt
ske efter »fri värdering», såvitt stadgarna icke bestämmer annorlunda.

Frågans tidigare behandling

I samband med att hyresrådet år 1943 föreslog vissa ändringar i bostadsrättskontrollagen
upptog rådet frågan huruvida 6 § borde så ändras att det
klart utsädes, att vid uppskattningen av föreningens behållna tillgångar
fastigheten skulle upptagas till taxeringsvärdet, där ej i ärendet visades,
att fastighetens verkliga värde vore högre. Förslaget motiverades med att
vissa hyresnämnder, i fall där fastighetens bokföringsvärde var lägre än
taxeringsvärdet, ansett fastigheten vid beräkningen av föreningens behållna
tillgångar icke kunna upptagas högre än till det bokförda värdet. Hyresrådet
ansåg emellertid denna praxis felaktig och uttalade att uträkningen
av föreningens behållna tillgångar borde bygga på »fastighetens verkliga
nuvarande värde». Enligt rådets mening var det naturligt att därvid utgå
från taxeringsvärdet, varvid det naturligtvis skulle vara möjligt att med
särskild utredning visa, att det verkliga värdet är ett annat än taxerings -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

värdet. Hyresrådet ansåg därför ingen lagändring påkallad. Departementschefen
(prop. nr 91/1943) delade denna hyresrådets uppfattning och uttalade
att de av hyresrådet anförda synpunkterna torde böra beaktas av
hyresnämnderna.

I »Handbok för hyresnämnderna», utgiven av hyresrådet år 1945, har
hyresrådet (s. 201—206) anvisat en metod att beräkna en bostadsrätts värde
med utgångspunkt från vederbörande lägenhets hyresvärde (d. v. s. grundhyran
eller det belopp, vartill hyresnämnden skulle fastställa denna). Metoden
avviker ej från gängse principer för beräkning av fastigheters värde och
innebär i korthet endast att man som utgångspunkt för värderingen tager
det belopp lägenheten bör betinga i hyra och på denna grundval räknar
fram ett nettovärde på denna lägenhet ensam, varvid man i fråga om fastighetens
omkostnader, ränta och skulder räknat endast med lägenhetens
andel därav. I anslutning till ifrågavarande stadgande i bostadsrättskontrollagen
uttalas vidare följande.

De möjligheter, som —---finnas att vid beräkningen av »bostadsrätts havarens

andel i föreningens behållna tillgångar» taga hänsyn till utredning
av olika slag angående fastighetens och bostadsrättens verkliga värde,
böra av hyresnämnderna användas för att erhålla en smidig och icke alltför
stel tillämpning av 6 § lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av
bostadsrätt. Det viktiga är att vinna det med stadgandet avsedda syftet, d.v.s.
att bostadsrättshavaren icke skall kunna utnyttja
bostadsrätten till att taga ut ett överpris, som icke
kunnat erhållas under normala förhållanden. Som redan framhållits är därvidlag
icke det avgörande om bostadsrättshavaren återfår precis det belopp
han själv satt in i bostadsrätten; det verkliga värdet kan vara antingen
högre eller lägre. Det behöver således icke vara fråga om rena fantasipriser
eller godtyckliga höjningar för att godkännande skall vägras.

I anslutning till en proposition vari föreslogs, bland annat, att hyresregleringslagen
skulle förlängas, väcktes vid 1954 års riksdag motioner
(1:414 och 11:531) i vilka, såvitt nu är i fråga, föreslogs att »prisregleringen»
på bostadsrättslägenheter skulle upphöra från och med utgången
av september månad 1954. Motionärerna anförde därvid följande.

Beträffande lägenhet, som innehaves med bostadsrätt, gäller för närvarande
den särskilda bestämmelsen att denna i allmänhet icke får överlåtas
till annan mot högre belopp än som svarar mot bostadsrättsinnchavarens
andel i bostadsrättsföreningens behållna tillgångar. Vi finner denna
bestämmelse orimlig. Någon principiell skillnad mellan överlåtelse av en
bostadsrättslägenhet och försäljning av t. ex. en villafastighet föreligger icke.
Båda bostäderna har anskaffats genom viss kontantinsats, som oftast motsvarar
många års personligt sparande. Vid försäljning av sin bostad kan
emellertid villaägaren ta ut det pris fastigheten betingar i den allmänna
marknaden och därigenom täcka sig för den penningvärdeförsämring som

Bihang till riksdagens protokoll 1961. 9 sand. 3 avd. Nr 19

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

eventuellt kan ha inträffat från det fastigheten förvärvades. En bostadsrättsinnehavare
däremot har på grund av den särskilda regleringslagstiftningen
icke denna möjlighet utan får åtnöja sig med att vid försäljning få
igen det nominella belopp han erlagt för lägenheten. Detta innebär att incitamentet
till försäljning av bostadslägenheterna är betydligt svagare än när
det gäller villafasligheter och att fastlåsningen på bostadsmarknaden ytterligare
markeras.

Tredje lagutskottet, vars utlåtande godkändes av riksdagen avstyrkte
motionerna och uttalade endast (uti. nr 11/1954) att hyresregleringskommitténs
arbete borde slutföras innan riksdagen tog ställning till nu ifrågavarande
i motionerna framställda yrkande.

Även vid 1955 års riksdag väcktes motioner (I: 390 och II: 484) i vilka
yrkades att hyresregleringen borde avvecklas bland annat såvitt gällde bostadsrättslägenheter.
Motionärerna uttalade därvid, att det icke kunde anses
föreligga någon principiell skillnad mellan överlåtelse av en bostadsrättslägenhet
och försäljning av t. ex. en villafastighet.

Tredje lagutskottet, vars utlåtande godkändes av riksdagen, fann hyresregleringskommitténs
arbete böra slutföras innan några lagändringar innebärande
en avveckling av hyresregleringen genomfördes (uti. nr 20/1955).

Hyresregleringskommittén, som i sitt år 1955 avgivna betänkande IV
(SOU 1955: 35) föreslog en successiv avveckling av hyresregleringen, verkställde
även en granskning av enskilda stadganden i hyresregleringslagen
och bostadsrättskontrollagen. Vid denna granskning ägnades 6 § i sistnämnda
lag stor uppmärksamhet. Kommittén anförde därvid, bland annat,
följande.

Syftet med här ifrågavarande stadgande är att hindra bostadsrättshavaren
att vid försäljning av bostadsrätten uttaga ett överpris, som möjliggöres av
den rådande bostadsbristen. För att i tillräcklig grad vinna detta syfte synes
det icke nödvändigt, att en bostadsrätts värde bestämmes fullkomligt eller
ens tillnärmelsevis exakt, vilket för övrigt knappast torde vara möjligt. Det
får anses tillräckligt, att man vid kontrollen nöjer sig med att konstatera,
att förvärvet av bostadsrätten vid en objektiv granskning under bortseende
från bostadsbristens inflytande på handlandet framstår som en ur köparens
synpunkt förnuftig penningplacering. Så torde få anses vara fallet, om
det kontantbelopp köparen skall erlägga icke är större än att räntan därå,
förslagsvis beräknad efter 5 procent, motsvarar skillnaden mellan å ena
sidan den med försäljningen avsedda bostadsrättslägenhetens hyresvärde
(inklusive generell hyreshöjning och bränslekostnad) och å andra sidan beloppet
av samtliga på lägenheten belöpande avgifter till föreningen utom
amortering. Självfallet förutsätter denna metod att bestämma bostadsrättens
värde, att hyresvärdet är riktigt beräknat bl. a. med hänsyn till
eventuella förbättringar av lägenheten som ägaren bekostat, lägenhetsinne -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

havaren möjligen åliggande särskild reparationsskyldighet o. s. v. Det torde
emellertid vara lättare för hyresnämnden att fastställa ett rimligt hyresvärde
än att uppskatta det verkliga värdet av hela fastigheten.

En tillämpning av det här ifrågasatta beräkningssättet skulle sannolikt
i regel ge något högre värden på bostadsrätterna än en beräkning enligt
huvudregeln i 6 §. Kommittén anser emellertid ej att detta är någon olägenhet.
Det torde vara synnerligen vanligt, att köpare av bostadsrättslägenheter
erlägga betalning utöver det belopp, som underställes hyresnämndens prövning.
Uteslutet är icke att köparna därvid göra sina beräkningar i huvudsaklig
överensstämmelse med nyss förda resonemang. Då det enligt kommitténs
mening finnes fog för att uppskatta värdet av en bostadsrätt efter
ovan angivna grunder, vill kommittén ifrågasätta om icke beräkningssättet
i fråga borde i lagen direkt anges såsom det normala i enstaka fall kan det
givetvis vara tänkbart, att metoden ger för lågt värde på bostadsrätten,
t. ex. om avgifterna till föreningen av särskild anledning äro högre än som
i och för sig skulle vara erforderligt. Självfallet bör hyresnämnden likväl
utgå från det värde, som med hänsyn till omständigheterna får anses riktigt.
Motsatsen, att det beräknade värdet blir för högt, kan inträffa, om
grundhyran är för hög eller om avgifterna till föreningen av någon anledning
äro för lågt beräknade. Det är därför av vikt att hyresnämnden söker
komma till ett riktigt hyresvärde och att uppmärksamhet ägnas åt föreningens
ekonomiska ställning. I allmänhet torde dock det resultat som
metoden ger böra godtagas.

Då här ifrågasatta beräkningssätt, som kan anses utgöra en förenkling
av den —- —— i hyresrådets handbok anvisade metoden, torde bli lättare
att tillämpa än nuvarande huvudregel och det resultat metoden i flertalet
fall kan väntas ge synes acceptabelt, föreslår kommittén, att 6 §
ändras så att den anvisar sagda beräkningsmetod som den normala. Avvikelse
därifrån bör kunna ske endast om särskild anledning därtill föreligger.
För att markera, att det icke avses att genom den nya beräkningsmetoden
fastslå någon absolut bestämd överlåtelsesumma, synes lagtexten
böra utmärka, att godkännande är beroende på om det avtalade beloppet
kan anses skäligt i förhållande till det resultat beräkningen visar.

Vad kommittén sålunda föreslagit har icke föranlett någon lagstiftningsåtgärd.

Den år 1955 tillkallade utredningen för vissa bostadspolitiska frågor avgav
år 1956 ett betänkande angående riktlinjer för bostadspolitiken (SOU
1956:40). I betänkandet behandlades även hyreskontrollen. En av utredningens
ledamöter, ledamoten av riksdagens andra kammare Leif Cassel,
upptog i en vid betänkandet fogad reservation frågan om bostadsrätts överlåtelsevärde
och anförde därvid följande.

Slutligen vill jag peka på den diskriminering som ägare av andel i bostadsrättsförening
utsättes för i förhållande till ägare av eget hem, därigenom
att han vid överlåtelse av sin andel icke får tillgodoräkna sig andelens
marknadsvärde utan kan tvingas nöja sig med ett väsentligt lägre
belopp. Andel i bostadsrättsförening blir i motsats till realvärde härigenom
icke skyddad mot inflation.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

Det villkor som uppställts i tertiärlånekungörelsen § 4 att bostadsrättsförenings
stadgar skall innehålla föreskrift om att bostadsrättsinnehavare
icke utan medgivande av föreningens styrelse får överlåta sin andel, är
direkt stridande mot lagen om bostadsrättsföreningar och bör därför utgå
ur författningen.

I anslutning till proposition nr 188 vid 1956 års riksdag, i vilken proposition
föreslogs, bland annat, viss successiv avveckling av hyresregleringen,
väcktes motioner (1:458 och 11:596) i vilka hemställdes, att bostadsrättslägenheter
måtte undantagas från »regleringen». Motionärerna uttalade
därvid att någon principiell skillnad icke förelåg mellan överlåtelse av en
bostadsrättslägenhet och försäljning av t. ex. en villafastighet.

Liknande synpunkter anfördes i motionerna 1:584 och 11:770, i vilka
dessutom uttalades följande.

Både villan och bostadsrättslägenheten innehaves med äganderätt och har
anskaffats genom viss kontantinsats, som ofta motsvarar många års personligt
sparande. Vid försäljningen av sin bostad kan villaägaren ta ut det pris
fastigheten betingar i den allmänna marknaden och sålunda få täckning för
den penningvärdeförsämring som eventuellt inträtt sedan fastigheten förvärvades.
På grund av gällande bestämmelser har en bostadsrättsinnehavare
icke dessa möjligheter utan får nöja sig med att vid försäljningen få igen det
nominella belopp han erlagt för lägenheten. Detta innebär, att incitamentet
till försäljning av bostadslägenheterna är betydligt svagare än när det
gäller villafastigheter.

Det kan även ifrågasättas om icke bestämmelserna i nu rådande bristsituation
på bostadsmarknaden uppmuntrar till oegentligt förfarande vid
försäljningar och s. k. betalning under bordet.

I proposition nr 168 föreslås, att en successiv avveckling av hyresregleringen
skall påbörjas den 1 juli 1956. Avvecklingen kommer huvudsakligen
att ske regionalt. Däremot har varken hyresregleringskommittén eller
departementschefen berört frågan om ett helt upphävande av bestämmelserna
om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt. De huvudinvändningar
som framförts mot en kategorimässig avveckling av regleringen
— hyresstegringar och obefogade uppsägningar — kan enligt min
mening icke riktas mot ett upphävande av bostadsrättskontrollagens bestämmelser
om överlåtelse av bostadsrätt. Någon risk för uppsägning eller
direkt hyreshöjning kan det nämligen här icke bli fråga om, då ju bostaden
innehaves med äganderätt.

Tredje lagutskottet uttalade i sitt av riksdagen godkända utlåtande (nr
28/1956) i anledning av dessa motioner följande.

Ett mycket stort antal villafastigheter torde vara byggda med sådana statliga
lån att de icke får överlåtas till högre pris än vad det lånebeviljande
organet medger. Det står visserligen villafastighetens ägare fritt att lösa in
lånen, men i sådant fall blir fastigheten så länge nuvarande kreditsvårigheter
består oftast rätt svårsåld. Följaktligen är de praktiska möjligheterna
att vid försäljning utnyttja de två skilda slagen av rättigheter till att taga ut

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

det överpris bostadsmarknaden medger f. n. ganska likvärdiga. Ur denna
synpunkt skulle icke heller ett hävande av regleringen för bostadsrättshusens
del göra någon större skillnad i alla de fall, då husen byggts med statliga
lån och i bostadsrättsvillkoren intagits bestämmelse som inskränker bostadsrättsinnehavarens
rätt att sälja sin andel på andra än fastställda villkor.
I andra fall åter, då bostadsrättsvillkoren ej lägger hinder i vägen för uttagande
av det pris efterfrågan betingar, skulle ett fritagande från regleringen,
om bostadsmarknaden i övrigt är hyresreglerad, kunna leda till höga
överpriser som icke motsvaras av någon insats från innehavarnas sida.

Å andra sidan talar den omständigheten att bostadsrättshavare, om regleringen
liäves, ej behöver frukta hyresstegringar och obefogade uppsägningar
av den förening, vari han själv är medlem, i ganska hög grad för att regleringen
snart borde hävas eller lättas. Frågan om möjligheten av regleringens
hävande beträffande dessa lägenheter, vilket skulle vara ett ganska stort steg
mot en allmän avveckling, är av mycket komplicerad natur och har icke blivit
föremål för något mera ingående övervägande av hyresregleringskommittén.
Vid den ytterligare departementsbehandling, som kan väntas äga
rum för den fortsatta avvecklingen, förutsätter utskottet att detta spörsmål
noga granskas.

Frågan om bostadsrättslägenheternas ställning i förhållande till hyresregleringen
upptogs ånyo vid 1957 års riksdag genom motioner i anslutning
till propositionen nr 154 angaende, bland annat, förlängning av hyresregleringslagen.
I motionerna (I: 223 och II: 270) anfördes i allt väsentligt samma
synpunkter som återgivits ur motionerna 1:584 och 11:770 vid 1956
års riksdag.

I anledning av motionerna uttalade tredje lagutskottet (uti. nr 20/1957).

I fråga om bostadsrättslägenheter i fastigheter, som byggts med hjälp av
statliga lån, finns knappast anledning att med avseende å rätten att i ett
läge med påtaglig bostadsbrist tillgodogöra sig fastighetens övervärde ställa
dessa lägenheter i ett bättre läge än på motsvarande sätt finansierade villafastigheter,
vilka ju enligt nuvarande låneregler icke får överlåtas till högre
pris än vad det lånebeviljande organet medger. Vad som kunde diskuteras
vore möjligen om privatfinansierade bostadsrättshus borde fritagas från
bostadsrättskontroll, eftersom en bostadsrättsförening i dylikt fall formellt
är oförhindrad att till en privatperson överlåta hela fastigheten för marknadspris,
varvid bostadsrättsinnehavarna kan sig emellan fördela ett eventuellt
överpris. Det pris som betalas över taxeringsvärdet är emellertid marknadsmässigt
betingat och uppkommer väl i allmänhet genom en spekulation
i höjda hyresinkomster efter hyresregleringens hävande, medan det pris som
kan erhållas vid överlåtelse av bostadsrättslägenhet utöver det tillåtna —
eller värdet av bostadsrättens andel i föreningens bokföringsmässiga behållning
— huvudsakligen torde uppstå direkt genom spekulantens omedelbara
bostadsbehov. Eftersom ägare av vanliga hyresfastigheter icke tillätes att
tillgodogöra sig ett motsvarande, genom bostadsbristen uppkommet övervärde
å sina lägenheter, bör det ej heller medgivas bostadsrättsinnehavare.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

Utskottet avstyrkte alltså motionerna och riksdagen biföll vad utskottet
hemställt.

I en vid utskottets utlåtande fogad reservation uttalades att det finge anses
»både angeläget och skäligt att en sådan anordning åvägabringas som ger
möjlighet för bostadsrättsinnehavare att försälja en honom tillhörande
lägenhet för det värde denna har i en fri marknad».

Även i samband med den vid 1959 års riksdag beslutade förlängningen av
hyresregleringslagen väcktes motioner (1:404 och 11:489) i vilka hemställdes,
att bostadsrättskontrollagens bestämmelser om överlåtelse av bostadsrätt
skulle hävas. Härigenom skulle —■ uttalade motionärerna ■—
bostadsrättsinnehavare få möjlighet att försälja en honom tillhörig lägenhet
för det värde denna har i en fri marknad.

Tredje lagutskottet fann sig icke kunna biträda motionärernas förslag
och avstyrkte därför motionerna. Riksdagen biföll utskottets hemställan.

I en vid utskottets utlåtande fogad reservation hemställdes, bland annat,
att 5—10 §§ bostadsrättskontrollagen skulle upphävas.

Remissyttranden

Motionen har fått ett blandat mottagande hos remissmyndigheterna.
Hyresgästernas riksförbund avstyrker bestämt motionen, och ungefär samma
inställning intages av Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars
riksförbund u. p. a. Svenska riksbyggen och Svenska byggnadsentreprenörföreningen
anser motiverat med en utredning, som dock anses böra få
en något annan omfattning än i motionen föreslagits.

Statens hyresråd påpekar att bostadsrättskontrollagens bestämmelser om
hyresnämnds prövning av överlåtelse av bostadsrätt icke utgör hinder mot
att bostadsrättshavaren tillgodogör sig det ökade värde bostadsrätten kan
ha erhållit t. ex. genom att fastighetens värde ökat nominellt på grund av
penningvärdeförsämring. Efter att ha erinrat om att vissa bostadsrättsföreningars
stadgar kan föranleda att bostadsrättshavaren icke äger betinga
sig den ersättning som kan godkännas enligt bostadsrättskontrollagen och
om att — såvitt avser fastigheter, som finansierats med statliga lån enligt
tertieärlånekungörelsen — lånevillkor kan medföra en liknande begränsning
av bostadsrättshavarens rätt att uttaga ersättning för överlåtelse av
bostadsrätt, uttalar hyresrådet följande.

Med hänsyn till bostadsrättskontrollagens syfte och natur av maximiprislag
faller enligt hyresrådets mening ett ingripande mot dylika stadgeföreskrifter
och lånevillkor utom ramen för denna lagstiftning.

Därest ett sådant ingripande anses erforderligt — en fråga som hyresrådet
finner sig sakna anledning att ingå på — torde det närmast böra ske
genom ändring i föreningslagstiftningen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 ur 1961

Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund u. p. a.
(HSB) upplyser, att frågan på vilka grunder värdet av bostadsrätt skall
beräknas vid överlåtelse — vare sig det gäller köp, byte, arv eller gåva —
inom HSB-rörelsen avgjorts så att det högsta belopp vartill bostadsrätten
får upptagas skall vara lika med summan av gjorda kapitaltillskott, d. v. s.
grundavgift (insats) och amorteringar samt att detta ståndpunktstagande
vilar på de kooperativa principer å vilka HSB-rörelsen är uppbyggd. I anslutning
härtill framhåller förbundet, att bostadsrättskontrollagen icke upphävt
eller förbjudit stadgebestämmelser, som innebär en lägre värdesättning
av bostadsrätt än den som kan följa av lagen.

Vidare anföres.

Självfallet har under HSB-rörelsens snart 40-åriga tillvaro frågan om
överlåtelsevärdena tid efter annan upptagits till förnyad prövning. Så skedde
senast vid 1960 års kongress, i anledning av en motion från HSB i Karlskoga.
Denna motion syftade icke till att bostadsrättshavarna skulle få kompensation
för penningvärdeförsämring. Motionen hade ett vidare syfte; man
borde med hänsynstagande till penningvärdets försämring men framför allt
till erforderlig nedskrivning av lägenhetens värde söka åstadkomma en
beräkningsmetod för detta värde, som skulle kunna leda till under »alla
omständigheter» rättvisare resultat än gällande grunder. Motionen, som i
vederbörlig ordning blev föremål för utredning inom förbundet, avslogs av
kongressen.

HSB-rörelsen innefattar cn omfattande sparverksamhet bland medlemmarna,
utgående ifrån att hostadskonsumenterna långsiktigt skall medverka
i bostadsfinansieringen och i god tid förbereda förvärv av bostadsrätt. I
denna sparverksamhet har HSB-rörelsen aldrig gjort gällande, att bostadsrättshavarnas
sparkapital skulle i förhållande till annat sparande — i bank,
livförsäkringar eller obligationer — vara prioriterat gentemot penningvärdets
försämring. Motionärens påstående om att i de senaste årens sparpropaganda
realvärdesparandet alltmer trätt i förgrunden torde vara ogrundat.
Inlåningsräkningarna i sparbanker och affärsbanker, obligationsemissionerna
samt försäkringssparandet tyder snarast på motsatsen. De tankegångar,
som framförts rörande möjligheterna till värdebeständigt sparande,
har hittills icke vunnit någon bredare anslutning. — Över huvud taget synes
det förbundet, som om det skulle innebära stora vanskligheter och
oöverskådligt ansvar att inge bostadsrättssparare, egnahemsägare eller
andra fastighetsägare den uppfattningen, att innehav av fastighet skulle
innebära cn garanti mot värdeförsämring av det i fastigheten insatta kapitalet.
De nuvarande prislägena på äldre egnahem är uppenbart påverkade
av bostadsbristen. Förbundet är icke berett att hos bostadsrättshavarc och
egnahemsinnehavare medverka till skapandet av den föreställningen, att
deras kapitalinsatser är garanterade mot penningvärdeförsämring.

Föreningsrättsligt innebär motionärens yrkande en ändring i den klara
föreningsrättsliga grundsatsen, att ekonomiska föreningar är autonoma och
själva har rätt att bestämma om sina angelägenheter. En sådan ändring lär
icke kunna accepteras av de ekonomiska föreningsrörelserna i landet och i
vart fall icke av bostadskooperationen. I den mån det icke strider mot all -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

männa rättsgrundsatser måste det stå den ekonomiska föreningsrörelsen
fritt att i enlighet med föreningslagens föreskrifter och i stadgeenlig ordning
själv avgöra sina angelägenheter. En på kooperativa principer byggd
föreningsrörelse skall icke kunna åläggas att till förmån för enskilt intresse
ge avkall på dessa principer. Ett sådant förfarande skulle medföra oöverskådliga
konsekvenser för föreningsrörelsen.

Svenska riksbyggen anser, att motionärens önskan om skydd för bostadsrättsspararens
kapitalvärde i praktiken redan är tillgodosedd och anför
därvid.

Bostadsrättskontrollagen syftar till att förhindra att knappheten på bostäder
får inverka på överlåtelsevärdena av bostadsrätter. Däremot syftar lagen
icke till att hindra att andra för värderingen betydelsefulla faktorer får
återverka på priset. Men i verkligheten griper alla faktorerna in i varandra
och det är omöjligt att mäta i vilken omfattning knappheten på bostäder
eller andra faktorer inverkar på priset. Det teoretiskt riktiga skapar icke en
praktisk framkomlig väg. En praxis med en schablonberäkning av överlåtelsevärdena
har därför utbildat sig och tillämpas och godkännes sedan
länge av de bostadskooperativa organisationerna och hyresnämnderna.
Enligt denna schablonberäkning utgör överlåtelsevärdet summan av insatsen
(grundavgiften) och på lägenheten belöpande del av föreningens amorteringar.
Man räknar då amorteringarna som kapitaltillskott, d. v. s. värdehöjande
faktorer utan hänsyn till den ständigt pågående värdeminskning
som fastigheten undergår. Genom att icke ta sådan hänsyn får en säljare ut
ett merpris som relativt väl överensstämmer med en kompensation för penningvärdets
fall.

Vidare anföres.

Svenska Riksbyggen har ingenting att erinra mot att man, såsom yrkas
i motionen, utreder frågan om att i lagstiftningen uttryckligen tillerkänna
kompensation för penningvärdets fall. Men i så fall bör man ta upp frågan
i hela dess vidd och sålunda icke bryta ut en, låt vara viktig, faktor i prisbildningen.
Om man skall ta hänsyn till penningvärdets fall är det ofrånkomligt
att man också räknar med fastighetens värdeminskning.

Enligt motionen bör också principen om penningvärdekompensation tilllämpas
i orter, där hyresreglering icke gäller. Det förefaller osannolikt att
man därigenom kan uppnå ett bättre skydd för bostadsspararnas kapitalvärden.
Om redan en fri värdering råder, lär en säljare icke kunna få ut ett
högre pris för att »innehavare av bostadsrätt vid försäljning av denna skall
få tillgodogöra sig den penningvärdeförsämring som skett under den tid
bostadsrätten innehafts».

Såsom av den tidigare redogörelsen framgått bär i åtskilliga sammanhang
gjorts vissa analogier mellan förhållandena vid överlåtelse av bostadsrätt
och försäljning av villafastighet. I denna fråga uttalar Svenska riksbyggen
att förhållandena dock är mycket olika. Vidare anföres.

För en villaägare innebär vid 5-procentig egeninsats en 10-procentig penningvärdeförsämring
en vinst å ca 200 procent. Penningvärdeförsämringen

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

i kronor på totala fastighetsvärdet blir en enorm procent när man jämför
beloppet med egeninsatsen. Så sker i praktiken i de fall då en säljare av
villa har fria händer att ta ut kompensation för penningvärdets fall. Härtill
kan han också utnyttja knappheten på bostäder i förekommande fall till
att ytterligare öka vinsten. Villaägaren drar också nytta av priskontrollen
på bostadsrättslägenheter: kontrollen höjer efterfrågan på den »fria sektorn»,
d. v. s. ökar efterfrågan på villor.

Avslutningsvis anföres.

Svenska Riksbyggen har icke något att erinra emot att —■ därest detta
kan vara angeläget — utredning göres om behov föreligger att lagstiftningsvägen
hindra eller minska sådana stadgebestämmelser, som inskränker en
bostadsrättshavares möjligheter att ta ut ett skäligt pris vid försäljning av
bostadsrätt. I detta fall bör det icke vara någon skillnad mellan hyresreglerade
och icke hyresreglerade orter. När det däremot gäller frågan huruvida
en säljare av bostadsrätt i köpeskillingen skall få kompensation för penningvärdets
fall, bör frågan om överlåtelsevärdena av bostadsrätt i sin helhet
utredas.

Svenska bgggnadsentreprenörföreningen anför i ett utförligt yttrande
följande.

Ifrågavarande motion berör ett av de mest diskuterade men alltjämt olösta
problemen inom fastighetsförvaltningen, nämligen en fastighets marknadsvärde
vid en viss given tidpunkt. Vi vill inledningsvis beröra några av de
frågor som härvid aktualiseras.

Ett uttryck för en fastighets marknadsvärde borde vara det taxeringsvärde
som gäller för fastigheten. Detta värde skall nämligen, något förenklat
i definitionen, vara det värde som en »förståndig köpare kan vara
beredd att betala för fastigheten». I praktiken förekommer dock försäljningar
till såväl högre som lägre värden än taxeringsvärdet, vilket visar, att
taxeringsvärdet numera icke entydigt kan anses motsvara fastighetens faktiska
marknadsvärde.

Då fastighetsmarknaden sålunda saknar entydiga regler för att bestämma
fastighetsvärdet vid en viss tidpunkt, kan det vara angeläget att något
beröra de faktorer som påverkar nämnda värde. Bland sådana faktorer kan
nämnas följande.

Under en fastighets »livstid» är det väsentligen två faktorer som påverkar
fastighetsvärdet nämligen:

1) förhållandet mellan hyresinkomster å ena sidan samt drift- och kapitalkostnader
å andra sidan, och

2) fastighetens restvärde vid en framtida sanering.

Vad gäller punkten 1) ovan är det uppenbart att en köpare bör erlägga
högst en köpeskilling som kan förräntas inom ramen för faktiska eller
beräknade långsiktiga hyresinkomster. Hyrorna skall sålunda ge utrymme
icke endast för driftkostnader samt ränte- och amorteringskostnader för
upplånat kapital, utan även för skälig avkastning på fastighetsägarens insatta
kapital.

De hyresfastigheter som uppförts och färdigställts efter hyresregleringens

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

ikraftträdande har samtliga — med få undantag — fått sina ekonomiska
betingelser låsta i samband med grundhyressättningen. Därvid fastställes
såväl det marknadsmässiga produktionsvärdet som häremot svarande hyresintäkter.
Vid beräkningen av hyresintäkten granskas dessutom noga fastighetens
drift- och kapitalkostnader. De generella hyreshöjningar som härefter
kan ha medgivits, har tillkommit för att kompensera enbart faktiska
omkostnadsstegringar men icke för att ge utrymme för förräntning av kapitalinsats
utöver det ursprungliga produktionsvärdet.

Vad sedan gäller punkten 2) ovan, nämligen fastighetens restvärde vid
sanering, är denna fråga i första hand beroende av huruvida fastigheten
vilar på s. k. fri och egen grund eller på mark som upplåtits med tomträtt.
För fastigheter på friköpt mark representerar marken regelmässigt ett värde,
dock att detta värde påverkas av ett flertal faktorer, såsom byggnadsrätten
vid saneringstillfället, tomtens belägenhet inom en tätort, kommunikationer,
butiksläge. De fastigheter däremot som uppförts på tomträttsmark,
har inget motsvarande markvärde varför restvärdet här utgöres av
eventuellt lösenbelopp som tomträttsupplåtaren kan nödgas erlägga vid avtalstiden
utgång.

Vi har med det ovan anförda velat belysa, att någon entydig bestämning
av en hyresfastighets marknadsvärde icke är möjlig att göra under fastighetens
»livstid». Så länge prisregleringen på hyror består, undergår värdena
för fastigheter ingen höjning som kan motiveras av penningvärdeförsämringeri.

Till detta kommer att en statligt belånad fastighet, enligt de villkor som
gäller för de statliga lånen, icke får överlåtas till högre värde än den långivande
myndigheten godkänner, vilket som regel är den ursprungligen fastställda
produktionskostnaden.

När det sedan gäller en bostadsrättsförening, uttages i sådan förening regelmässigt
årsavgifter som direkt anpassats till fastighetens faktiska årsomkostnader
(kapitalkostnader för upplånat kapital samt driftkostnader).
Så länge bostadsrättshavaren själv bebor lägenheten får han avkastning på
sitt insatta kapital genom en lägre årsavgift i förhållande till det hyresvärde
lägenheten skulle åsatts på den öppna hyresmarknaden.

Vid överlåtelser av bostadsrätter har, såsom motionären framhåller, i flertalet
föreningar tillämpats den principen för bestämning av överlåtelsevillkoren,
att bostadsrättshavaren medgivits rätt att av den tillträdande
bostadsrättshavaren erhålla ursprunglig grundavgift (insats) jämte på lägenheten
fallande verkställda amorteringar. Metoden innebär i praktiken
att överlåtelsevärdet likställes med bostadsrättens andelsvärde. Då andelsvärdena
sammantagna som regel motsvarar det ursprungliga produktionsvärdet
för fastigheten, innebär metoden samtidigt att överlåtelserna sker
efter värden som ansluter till lägenheternas produktionskostnad.

Det nämnda överlåtelseförfarandet sammanfaller med de överlåtelseregler
som Bostadsstyrelsen sätter som villkor för statliga lån till enskilda hyresfastigheter,
men avviker från grundtanken i 6 § lagen om kontroll av
upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. vari säges att överlåtelseersättningen
skall beräknas med utgångspunkt från bostadsrättshavarens
andel i föreningens behållna förmögenhet.

Då av det anförda framgår att det f. n. på fastighetsmarknaden saknas
regler för bestämning av fastigheters marknadsvärde och därmed även möj -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

lighet att bestämma en bostadsrättsförenings behållna förmögenhet, vill vi
tillstyrka motionens förslag om en utredning i ärendet. Vi vill emellertid
förorda att denna fråga breddas till att omfatta en total översyn av såväl
lagen om bostadsrätt som lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av
bostadsrätt in. in. Hela detta problemkomplex innehåller flera oklarheter
som skulle kunna undanröjas genom en översyn av gällande bestämmelser.

Hyresgästernas riksförbund framhåller inledningsvis att olika metoder
utvecklats för att fastställa ett — från lagens utgångspunkter sett — riktigt
överlåtelsevärde. Härefter anföres.

Eftersom taxeringsvärdet vanligen beräknas med utgångspunkt från fastighetens
hyresintäkter, kan självfallet detta värde läggas till grund för beräkning
av bostadsrättens överlåtelsevärde. Enligt denna regel framräknas
föreningens behållna tillgångar på så sätt, att fastighetens taxeringsvärde
minskas med skuldsumman. Den enskilda bostadsrättslägenhetens andel av
den behållna förmögenheten är sedan lätt fixerbar. Även metoder att direkt
med utgångspunkt från hyresläget för jämförliga lägenheter beräkna bostadsrättens
värde tillämpas.

Vanligt är vidare att som överlåtelsevärde sätta summan av grundavgift,
verkställda amorteringar och bostadsrättens andel i föreningens fonder.
Denna sistnämnda värderingsprincip kan icke, som motionären påstått,
anses strida mot vad lagen föreskriver. Den har accepterats av de hyresreglerande
myndigheterna och utgör ett av villkoren för lån till statligt
tertiärbelånade bostadsrättsföreningar.

En jämförelse mellan de resultat, som erhålles vid beräkning av överlåtelsevärde
enligt ovan skisserade metoder, uppvisar i regel endast smärre
avvikelser. Undantag kan utgöras av äldre bostadsrättsföreningar, där man
vid tillämpningen av huvudregeln erhåller högre värden än enligt andra
beräkningsnormer. Vid ett närmare studium visar det sig emellertid att
förstnämnda regel även kan ge påtagligt för höga värden nämligen i de fall,
då fastighetens underhåll är eftersatt. Den värdeminskning, som består i att
fastigheten tekniskt nedslites, kommer inte till uttryck i beräkningsmetoden.

Vad motionären vidare sagt om syftet med de senaste årens sparpropaganda
synes bygga på en missuppfattning. Strävandena har icke varit att
stimulera spararna att investera sparmedel i realvärden utan snarare att
finna metoder att bevara värdet av penning- och försäkringssparandet.

Eftersom bostadsrättens marknadsvärde starkt varierar med det allmänna
bostadsmarknadsläget, synes man icke utan vidare kunna förutsätta att
det överlåtelsevärde en bostadsrättslägenhet kan betinga i en bristsituation
bevaras i en motsatt situation på bostadsmarknaden.

Av betydelse är sålunda att bostadsrätten icke åsättes ett så högt värde,
att bostadsrättshavaren vid försäljning i ett annat marknadsläge riskerar
att icke utfå vad han en gång erlagt. Det synes därför förbundet vara väsentligt
att icke lagstiftningsvis eller på annat sätt genomdriva åtgärder,
som kan möjliggöra överlåtclscvärdcn, som icke står sig med hänsyn till
förändringarna i bostadsmarknadssituationen och den tekniska förslitningen
av fastigheten.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

Utskottet

Vad motionären önskar är utredning angående dels författningsbestämmelser,
som utan hinder av vad som kan vara föreskrivet i bostadsrättsförenings
stadgar, tillförsäkrar bostadsrättshavare rätt att vid överlåtelse
av sin bostadsrätt uttaga det pris som kan fastställas vid prövning enligt
6 § bostadsrättskontrollagen, dels ock bestämmelser som medger överlåtare
att tillgodoräkna sig penningvärdeförsämring som inträffat under den tid
bostadsrätten innehafts. I samband med utredning angående införande av
författningsbestämmelser av nu angivet innehåll bör enligt motionären
även utredas huruvida bestämmelser om rätt att tillgodoräkna sig penningvärdeförsämring
bör gälla även i orter där ej lagen om hyresreglering och
följaktligen ej heller bostadsrättskontrollagen är tillämplig.

Beträffande frågan huruvida innehavare av bostadsrätt äger att vid överlåtelse
av lägenhet tillgodoräkna sig penningvärdeförsämring vill utskottet
inledningsvis konstatera, att bostadsrättskontrollagen uppenbarligen ej
lägger hinder i vägen för ett hänsynstagande till penningvärdets förändringar.
Denna uppfattning har uttryckts även av hyresrådet. Uppfattningen
stödes också av andra i skilda sammanhang gjorda uttalanden.

Motionären förutsätter att vissa bestämmelser i bostadsrättsförenings
stadgar kan föranleda en annan värdering av bostadsrätten än som skulle
följa vid en värdering enligt de i 6 § bostadsrättskontrollagen angivna grunderna.
Detta ger anledning till bland annat följande tre frågor. Den första
frågan är huruvida stadgebestämmelserna verkligen leder till det av motionären
antagna resultatet. Om så ej är fallet föreligger uppenbarligen ej
behov av ändrad lagstiftning, i varje fall ej av de skäl motionären åberopat.
Om motsatsen är fallet, d. v. s. stadgebestämmelserna ger det av motionären
antagna resultatet, uppkommer frågan huruvida bestämmelserna utgör
hinder för bostadsrättshavaren att uttaga det högre pris som hyresnämnden
kan godkänna vid en värdering enligt 6 § bostadsrättskontrollagen.
Därest bestämmelserna ej utgör sådant hinder, finnes tydligen ingen anledning
att ur nu förevarande synpunkter ändra den gällande lagstiftningen.
En tredje fråga är huruvida ett inskridande genom lagstiftning, som avser
att upphäva stadgebestämmelser, vilka har angivna verkan är möjlig med
hänsyn till bland annat föreningslagstiftningens karaktär och allmänna
principer om föreningars självbestämmanderätt.

De åsyftade bestämmelserna i bostadsrättsföreningars stadgar torde vara
dels sådana som föreskriver att överlåtelse av bostadsrätt ej må ske utan styrelsens
medgivande och dels sådana som föreskriver att överlåtelse ej må
ske till högre pris än som motsvarar det för lägenheten erlagda grundbeloppet
(insatsen) jämte verkställda amorteringar och andel i eventuella
fonder.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

Frågan huruvida sådana stadgebestämmelser, varom här är fråga, är i
och för sig ägnade att leda till lägre värden å bostadsrätten än det pris
som må uttagas enligt bestämmelserna i 6 § bostadsrättskontrollagen är
komplicerad. Värdet av en bostadsrätt påverkas av ett mycket stort antal
faktorer. Att uppställa någon regel som under alla förhållanden ger ett
riktigt resultat vid beräkning av värdet är därför uppenbart omöjligt.
Stadgebestämmelser enligt vilka värdet alltid skall utgöra summan av
grundbelopp och amorteringar måste därför självfallet ge resultat som
stundom avviker från det »rätta» värdet, varmed i detta sammanhang avses
det värde som erhålles vid en beräkning enligt i 6 § bostadsrättskontrolllagen
angivna grunder. Med hänsyn till att detta värde alltid — oavsett vilken
metod som kommer till användning — måste bli föremål för delade
meningar, kan det icke komma i fråga att förkasta en metod sådan som
den i vissa stadgar angivna, enbart därför att den stundom ger ett annat
resultat än beräkningar enligt andra metoder. Detta gäller ej minst med
hänsyn därtill att metoden i fråga är synnerligen enkel och medger bostadsrättshavaren
att utan tidsödande och kostsamma utredningar vinna
klarhet om bostadsrättens värde. Vidare måste betonas, att metoden har
vissa andra fördelar och är ägnad att ge resultat, vilka beaktar bostadsrättens
speciella natur. Utskottet anser därför att metoden ej bör förkastas
med mindre den visas ge resultat vilka markant avviker från beräkningar
enligt andra godtagbara metoder. Motionären har ej påvisat några fall där
metoden lett till sådana resultat. Däremot har i motionen särskilt framhållits,
att den i stadgarna angivna metoden ej beaktar penningvärdeförsämringen.
Detta kan synas riktigt, men såsom vissa remissinstanser påpekat
beaktas ej heller slitaget å fastigheten och den på grund därav inträdda
värdeminskningen. Dessa faktorer verkar i motsatt riktning, och det kan
på goda grunder antagas, att de åtminstone i stort sett uppväger varandra.

Utskottet anser således, att stadgebestämmelser av här ifrågavarande slag
— även om de stundom kan ge till resultat värden, vilka ej helt överensstämmer
med bostadsrättens i förut angiven bemärkelse »rätta värde» —
ej är i och för sig ägnade att leda till andra och för överlåtaren sämre
värden än en beräkning enligt 6 § bostadsrättskontrollagen. Något ingripande
av det slag som i motionen angivits är därför icke påkallat.

Vad nu anförts har närmast gällt värdering av bostadsrätt i fall där
bostadsrättskontrollagen gäller. Motionären har emellertid jämväl berört
frågan om beräkning av bostadsrätts värde i orter där denna lag ej gäller.
I sådana fall har bostadsrättshavaren i princip full frihet att vid överlåtelse
uttaga vilket pris som helst för bostadsrätten. Fråga uppkommer då huruvida
en beräkning av bostadsrättens värde i enlighet med stadgebestämmelser
av förut angivet slag i dessa fall ger resultat, vilka överensstämmer
med bostadsrättens marknadsvärde. Enligt utskottets mening är detta

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

fallet. Resultatet av beräkningen kan i detta fall sägas ge uttryck för bostadsrättens
verkliga värde.

I det förgående har icke särskilt beaktats att lånevillkor som uppställts
i samband med beviljande av tertiärlån för bostadsrättsföreningars hus
kan innehålla bestämmelser vilka får samma verkan som förut berörda
stadgebestämmelser. Med hänsyn till sistnämnda förhållande synes — ur
hittills diskuterade synpunkter — anledning saknas att särskilt uppmärksamma
verkningarna av dessa såsom lånevillkor utformade bestämmelser.

Vid nu angivna förhållanden saknar utskottet anledning taga ställning
till övriga två här förut berörda frågor. Beträffande frågan huruvida allmänna
föreningsrättsliga principer lägger hinder i vägen för en lagstiftning
av i motionen ifrågasatt slag kan utskottet emellertid hänvisa till vad
HSB i sitt remissyttrande anfört.

På grund av vad sålunda anförts får utskottet hemställa,

att förevarande motion II: 600 icke måtte föranleda någon
riksdagens åtgärd.

Stockholm den 18 april 1961

På tredje lagutskottets vägnar:

HUGO OSVALD

Vid detta ärendes behandling har närvarit:

från första kammaren: herrar Osvald, Grym, Georg Carlsson,

Kristiansson, Ebbe Ohlsson*, Åke Larsson, Alexanderson* och Herbert
Larsson;

från andra kammaren: herrar Johansson i Torp, fru Torbrink,

herrar Andersson Ryggestad, Johansson i öckerö, Svenning, Carlsson i
Stockholm, Grebäck och Bengtsson i Göteborg.

*) Ej närvarande vid utlåtandets justering.

Reservation

av herrar Osvald, Ebbe Ohlsson, Alexanderson, Johansson i öckerö,
Bengtsson i Göteborg och Carlsson i Stockholm, vilka ansett att utskottets
utlåtande under rubriken »Utskottet» bort ha följande lydelse:

»De kooperativa företagens andel i bostadsproduktionen har under 1950-talet undergått en relativt kraftig ökning. I genomsnitt torde ungefär 25

Tredje lagutskottets utlåtande nr 70 år 7967

procent av bostadsbyggandet under denna tid ha avsett lägenheter, vilka
upplåtits med bostadsrätt. Bostadskooperationens roll för bostadsbyggandet
belyses närmare i ett nyligen avlämnat betänkande angående sparstimulerande
åtgärder (SOU 1961: 2). En av huvudfrågorna i detta betänkande
avser möjligheterna att stimulera olika typer av målsparande, däribland
bostadssparande. Denna fråga upptogs redan av den bostadspolitiska utredningen
(SOU 1956: 40). Med bostadssparande avses i regel ett sådant sparande
som innefattar att den sparande av sparinrättningen, som kan vara
t. ex. en bank eller en organisation av typen HSB eller Svenska riksbyggen,
får antingen särskild medverkan vid anskaffandet av bostaden — ett egethem
eller en bostadsrättslägenhet —- eller särskilda andra förmåner. I betänkandet
angående sparstimulerande åtgärder uttalas, att omfattningen av
det totala årliga sparande som direkt tar sikte på anskaffande av en bostad
ej är känd men att det torde kunna antagas att detta sparande ännu är relativt
begränsat. Det beräknas dock att de som skaffar sig nya egnahem eller
förvärvar bostadsrätt till nya bostäder årligen investerar omkring 200 miljoner
kronor av egna sparmedel.

Av det anförda torde framgå vilken betydelse bostadsrättsföreningarna har
i dagens samhälle och angelägenheten av att avhjälpa sådana brister i lagstiftningen
om bostadsrätt, som kan menligt påverka allmänhetens förtroende
för bostadsrättsföreningarna och sådana företag och institutioner, som
medverkar vid tillkomsten av dylika föreningar.

Med innehav av bostadsrätt är förenad andelsrätt i en bostadsrättsförenings
tillgångar. Bland dessa är naturligtvis fastigheten helt dominerande.
Bostadsrättshavaren kan därför betrakta sig som delägare i en fastighet. Det
är mot denna bakgrund man bör se bl. a. de många gånger upprepade motionsyrkandena
om avskaffande av »priskontrollen» vid överlåtelse av bostadsrätt.
Till stöd för dessa yrkanden har — som framgått av den tidigare
redogörelsen — alltid åberopats att överlåtelsen av bostadsrätt i princip ej
skiljer sig från överlåtelse av egnahem.

Bostadsrättslagen har till uppgift bl. a. att bereda medlemmarna i en bostadsrättsförening
skydd i olika hänseenden, men lagen är icke avsedd att
vara uttömmande. Det förutsättes att stadgarna kan innehålla bestämmelser
även i andra frågor än sådana som är reglerade i lagen. Lagens bestämmelser
är ej heller i alla avseenden tvingande, utan stadgarna kan innehålla
föreskrifter som strider mot bestämmelser i lagen. De bestämmelser i lagen
eller i bostadsrättsförenings stadgar som nu närmast är av intresse är de
som gäller bostadsrättshavares rättigheter vid överlåtelse av sin lägenhet.

Såsom framgår av redogörelsen för gällande rätt innehåller bostadsrättslagen
inga allmänna bestämmelser om bostadsrättshavares rätt till vederlag
vid överlåtelse av bostadsrätt. För vissa tvångsartade former av överlåtelse
har däremot föreskrivits att vederlaget skall motsvara bostadsrättens

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

»verkliga värde» och till utrönande av detta värde har för olika fall anvisats
två olika förfaranden, nämligen försäljning å offentlig auktion och skiljemannaförfarande.
Vid en fri marknad bestämmes bostadsrättens verkliga
värde i sista hand av föreningens ekonomiska ställning samt tillgång och
efterfrågan på sådana lägenheter bostadsrätten avser. De här nämnda lagbestämmelserna
torde utgå ifrån det antagandet, att vederlaget vid frivilliga
överlåtelser i regel kommer att motsvara detta verkliga värde.

Emellertid tillkommer i vissa fall omständigheter, som kan medföra avvikelser
från marknadsvärdet. Sådana omständigheter kan vara att föreningens
stadgar lägger hinder i vägen för uttagande av ett på angivet sätt
bestämt värde, att fastigheten i fråga uppförts med lån enligt tertiärlånekungörelsen,
vilka lån ännu icke guldits, samt att överlåtelsen är underkastad
kontroll enligt bostadsrättskontrollagen.

De åsyftade stadgebestämmelserna i bostadsrättsföreningars stadgar torde
vara dels sådana som föreskriver att överlåtelse av bostadsrätt ej må ske
utan styrelsens medgivande och dels sådana som föreskriver att överlåtelse
ej må ske till högre pris än som motsvarar det för lägenheten erlagda grundbeloppet
(insatsen) jämte verkställda amorteringar och andel i eventuella
fonder.

Stadgebestämmelser av detta slag kan uppenbarligen påverka bostadsrättshavarens
möjligheter att vid överlåtelse av bostadsrätt utfå ett vederlag som
motsvarar dess verkliga värde. Det måste nämligen anses givet, att summan
av grundavgift och amorteringar endast i undantagsfall motsvarar bostadsrättens
»verkliga värde». Metoden är uppenbarligen alltför schablonartad
för att kunna ge riktiga resultat. Motionären har påtalat att penningvärdets
förändringar ej beaktas. Detta är riktigt. Ej heller tas någon hänsyn till
slitaget å fastigheten. Även om dessa faktorer stundom uppväger varandra
måste det bero på en slump om det erhållna värdet blir ett uttryck för bostadsrättens
verkliga värde.

Bostadsrättshavaren kan på detta sätt berövas en stor del av bostadsrättens
verkliga värde. Denna del kommer i stället förvärvaren och senare innehavare
av bostadsrätten till godo. Härtill kommer att stadgebestämmelser
av förevarande slag förekommer endast i vissa bostadsrättsföreningar och
att deras tillämpning med hänsyn till de särskilda föreningarnas ekonomi
kan leda till mycket olika resultat i olika föreningar. Det må även anmärkas,
att giltigheten av bestämmelser av detta slag ifrågasatts (se G. Siljeström
och C. Svennegård: Lagen om bostadsrättsföreningar, 4 uppl. s. 147—148).

En annan omständighet som kan påverka bostadsrättshavarens möjligheter
att vid överlåtelse bostadsrätt utbekomma ett vederlag som motsvarar
dess verkliga värde skulle enligt det föregående vara att fastigheten uppförts
med vissa statliga lån. Innehållet i de lånevillkor som härvid kan
ifrågakomma har berörts i samband med redogörelsen för gällande rätt.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1961

Dessa villkor och därav föranledda stadgebestämmelser anses ha samma
verkan som här förut berörda stadgebestämmelser. Ur denna synpunkt behöver
villkoren därför ej nu ytterligare diskuteras. Det bör emellertid observeras,
att vanliga stadgebestämmelser kan upphävas genom föreningsbeslut
om ändring av stadgarna, under det att sådana stadgebestämmelser som vilar
på lånevillkor måste bestå såvida icke lånet gäldas eller avskrives.

Den tredje omständigheten som, enligt vad förut sagts, kan påverka överlåtelsevärdet
för bostadsrätt är att bostadsrättskontrollagen är tillämplig.
Det värde som fastställes enligt 6 § bostadsrättskontrollagen får ej — bortsett
från speciella fall — överstiga bostadsrättshavarens andel i föreningens
behållna tillgångar. Vid fastställandet av detta värde skall fastigheten, enligt
vad förut anförts, upptagas till sitt verkliga värde. Bestämmelserna är sålunda
endast avsedda att eliminera det övervärde, som marknadsmässigt
skulle kunna uttagas för en bostadsrätt i tider av bostadsbrist.

Stadgebestämmelser av förut angivet slag kan leda till ett värde å bostadsrätten,
som är lägre än det som skulle följa vid en av hyresnämnden verkställd
beräkning enligt i 6 § bostadsrättskontrollagen angivna grunder. I sådana
fall bör bostadsrättshavaren enligt motionärens mening vara berättigad
uttaga det pris hyresnämnden kan godkänna. I likhet med motionären
finner utskottet, att det kan starkt ifrågasättas, om det bör vara tillåtet att
genom stadgebestämmelser förhindra att en bostadsrättshavare vid en överlåtelse
betingar sig ett vederlag, som till beloppet godkänts av vederbörande
myndighet i enlighet med bestämmelserna i bostadsrättskontrollagen. Bostadsrättsföreningslagen,
som tillkommit för att skydda bostadsrättshavarnas
ekonomiska intressen, synes ha en uppgift att fylla även i detta avseende.

Vad utskottet här anfört torde ådagalägga behovet av en översyn av lagstiftningen
på detta område. Uppenbart är att behov föreligger av entydiga
och för alla föreningar gällande bestämmelser om värdering av bostadsrätt.

Enligt vad utskottet inhämtat bär statsutskottet i utlåtande nr 53 år 1961
från andra synpunkter än de nu aktuella uttalat sig för en lagstiftning som
bereder ökad trygghet åt enskilda bostadsrättshavare. Utskottet förutsätter,
att i anledning härav en översyn av vissa bestämmelser i bostadsrättsföreningslagen
kommer till stånd. I detta sammanhang synes lämpligen även det
här behandlade problemet kunna upptagas.

På grund av vad sålunda anförts får utskottet hemställa,

att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj.''t måtte såsom sin
mening giva till känna vad utskottet anfört i anledning av
motionen II: 600.»