Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958 (Utlåtande 1958:L3u19 - a l3u)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

Nr 19

Utlåtande i anledning av motioner om införande av ett rättsinstitut
innebärande äganderätt till lägenheter.

Tredje lagutskottet har behandlat två i riksdagen väckta, till lagutskott
hänvisade motioner, nr 273 i första kammaren1 av herr Mannerskantz och
nr 343 i andra kammaren av herr Cassel m. fl.

I motionerna, som är likalydande, föreslås att i svensk rätt efter förebild
av det tyska rättsinstitutet »Wohnungseigentum» införes äganderätt till lägenhet
som utgör del av hus. Motionärerna hemställer, »att riksdagen i
skrivelse till Kungl. Maj :t måtte begära en utredning med direktiv att
undersöka möjligheterna att i svensk rätt införa ett institut innebärande
enskild äganderätt till lägenhet samt att — om ett sådant institut icke
skulle visa sig realiserbart — klarlägga huruvida de i motionen angivna
syftena kan nås genom en revision av bostadsrättsinstitutet.»

Beträffande motiveringen får utskottet, i den mån redogörelse därför ej
lämnas här nedan, hänvisa till motionerna.

över motionerna har i den ordning § 46 riksdagsordningen föreskriver
utlåtanden inhämtats från Svea hovrätt, byggnadsstyrelsen, bostadsstyrelsen,
statens hyresråd och överståthållarämbetet. Vid överståthållarämbetets
utlåtande har fogats yttranden från Stockholms stads fastighetskontor och
vice stadsjuristen Bernhard Staedler. På begäran av utskottet har yttranden
över motionerna därjämte avgivits av Svenska stadsförbundet, Sveriges fastighetsägareförbund
och Hyresgästernas riksförbund.

Yttranden

Av remissinstanserna tillstyrkes motionerna av Fastighetsägareförbundet.
Alla andra remissinstanser avstyrker motionerna.

Uti det vid överståthållarämbetets utlåtande fogade yttrandet av vice
stadsjuristen Staedler har denne lämnat följande redogörelse för innebörden
av begreppet Wohnungseigentum.

Den i motionerna återgivna definitionen på »Wohnungseigentum» ( =
äganderätt till bostadslägenhet) torde vara hämtad från västtyska Gesetz
l Motionen är i sin helhet tryckt bland andra kammarens motioner.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1958. 9 saml. 3 avd. Nr 19

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

iiber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)
den 15 mars 1951 (Bundesgesetzblatt I s. 175) § 1 andra stycket
som lyder:

Wohnungseigentum ist das Sondereigentuin an einer Wohnung in Verbindung
mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu
dem es gehört.

Sondereigentum betyder icke enskild äganderätt, och Miteigentumsanteil
heter lott. Den västtyska lagtextens definition skulle alltså kunna återges
på svenska sålunda: »Med äganderätt till bostadslägenhet menas särskild
äganderätt till viss bostadslägenhet i förening med viss lott i den samfällda
fastigheten, till vilken äganderätten hörer» (ordet es i den tyska texten kan
endast avse något av de tyska orden Wohnungseigentum eller Sondereigentum
men icke Wohnung). Genom uttrycket Sondereigentum (särskild äganderätt)
skall anges, att äganderätt till lägenhet avser viss konkret byggnadsdel,
som eljest enligt västtysk rätt, liksom enligt svensk lag, icke kan vara
föremål för äganderätt annorledes än såsom beståndsdel av jorden eller hela
byggnaden (Biirgerliches Gesetzbuch §§ 93, 94; 1895 års lag ang. vad till
fast egendom är att hänföra). — Det är icke riktigt, att »fastighetens förvaltning
sköts av alla lägenhetsägarna gemensamt». Den gemensamma förvaltningen
omfattar enligt västtyska lagen endast »das gemeinschaftliche
Eigentum», d. v. s. de delar av fastigheten, vilka ägas samfällt. — Nämnas
må, att den sålunda i Tyskland införda särskilda äganderätten icke är begränsad
till bostadslägenheter. Sådan rätt finnes enligt ifrågavarande tyska
lag jämväl till lägenheter för annat ändamål än bostad, varvid den särskilda
äganderätten kallas Teileigentum, på vilket föreskrifterna om Wohnungseigentum
äga motsvarande tillämpning.

Såsom nämnts kännetecknas den västtyska särskilda äganderätten till
lägenhet av skillnaden mellan individuell förvaltning av särskilt ägda lägenheter
och kollektiv förvaltning av fastighetens övriga samfällt ägda delar.
Den förra principen uttalas i följande föreskrift: »Varje ägare av en bostadslägenhet
äger, i den mån lag eller tredje mans rätt icke utgöra hinder,
enligt eget gottfinnande förfoga över de byggnadsdelar, som äro hans särskilda
egendom, således, bland annat, själv bebo dem, upplåta dem åt annan
eller nyttja dem på annat sätt samt att utesluta envar annan från att inverka
på dem» (§ 13 första stycket). Den senare principen framgår av följande
bestämmelse: » I den mån annat ej bestämts genom denna lag eller
avtal mellan lägenhetsägarna ankommer förvaltningen av den samfällda
egendomen på lägenhetsägarna samfällt» (§ 21).

Svea hovrätt påpekar att den västtyska rätten synes sakna motsvarighet
till det svenska institutet bostadsrätt, genom vilken ges möjlighet att med
nyttjanderätt för obegränsad tid till lägenhet förena rätt till andel i tillgångarna
hos den förening, som äger fastigheten. Hovrätten anställer därefter till
en början en jämförelse mellan Wohnungseigentum och bostadsrätt. Hovrätten
anför.

Vid en juridisk bedömning av förslaget synes det därför i främsta rummet
vara av intresse att, åtminstone på några väsentliga punkter, söka utröna
om institutet Wohnungseigentum erhjuder några väsentliga fördelar
i jämförelse med institutet bostadsrätt.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

En »Wohnungseigentumer» äger att förfoga över den del av fastigheten,
som är upplåten åt honom med enskild äganderätt. Han kan sålunda antingen
bo där själv eller hyra ut, allt efter egen önskan. Emellertid kunna
lägenhetsägarna genom överenskommelser närmare reglera rätten att fritt
förfoga över lägenheten. — Lagen om bostadsrättsföreningar tillerkänner
icke uttryckligen bostadsrättshavaren fri förfoganderätt över sin lägenhet.
Fastmera kräver lagen, att bostadsrättshavaren inhämtai tillstånd av styrelsen
i föreningen, om han vill företaga avsevärd förändring i lägenheten,
eller om han önskar hyra ut lägenheten eller stadigvarande inrymma främmande
person där. Föreskrifterna äro dock, i vad de avse styrelsens medgivande
till förändringar och till partiell sublokation dispositiva.

Gentemot rättigheterna svara i båda rättssystemen skyldigheter. En
»Wohnungseigentumer» åligger det sålunda i huvudsak att hålla det, varöver
han äger fritt förfoga, i gott skick, att bruka enskild och gemensam
egendom aktsamt, att tåla den inverkan, som de övriga lägenhetsägarnas
normala utnyttjande av sina lägenheter kan medföra samt att icke vägra
tillträde till den egna lägenheten, i den mån det erfordras för reparation och
underhåll av den gemensamma egendomen. — Bostadsrättshavaren är huvudsakligen
pliktig att vid lägenhetens begagnande iakttaga vad som erfordras
för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten och
att därvid ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter föreningen i
enlighet med ortens sed meddelar. Han må ej förvägra föreningen tillträde
till lägenheten, när sådant erfordras för utövande av nödig tillsyn eller för
utförande av arbete, som påkallas.

Korrektivet mot misskötsel är enligt både den tyska och den svenska lagen
att vederbörande kan skiljas från lägenheten. En »Wohnungseigentumer»
kan genom majoritetsbeslut tvingas sälja sin andel, om han så allvarligt
har kränkt de honom gentemot övriga lägenhetsägare åvilande förpliktelserna,
att det icke kan fordras av dem att de skola fortsätta gemenskapen
med honom. En förutsättning för ett sådant beslut kan vara, att han trots
anmaning gång efter annan grovt bryter mot de honom åvilande förpliktelserna.
En annan förutsättning föreligger, om han på visst kvalificerat
sätt brister i fullgörandet av sina ekonomiska förpliktelser. — Nyttjanderätten
till lägenhet, som innehaves under bostadsrätt, är förverkad och föreningen
förty berättigad att uppsäga bostadsrättshavaren till avflyttning,
om han på visst närmare angivet sätt icke fullgör sina ekonomiska skyldigheter,
eller om han i något i lagen redovisat avseende allvarligt bryter
mot de förpliktelser, som åvilar honom.

En »Wohnungseigentumer» äger rätt att sälja sin Wohnungseigentum,
men denna rätt kan enligt överenskommelse inskränkas på så sätt att för
överlåtelse fordras medgivande av de övriga lägenhetsägarna eller av tredje
man; sådant medgivande får dock vägras endast på vägande skäl. — Bostadsrätt
får överlåtas, men förvärvaren må ej utöva bostadsrätten med
mindre han är eller antages till medlem i föreningen. Medlemsskap får dock
ej vägras honom, såvida han uppfyller de villkor för medlemsskap, som
stadgarna må föreskriva, och han skäligen bör tagas för god som medlem.

Denna jämförelse mellan vissa betydelsefulla avsnitt av instituten Wohnungseigentum
och bostadsrätt ävensom de jämförelser i övrigt som — bortsett
från rätten att använda Wohnungseigentum som självständigt kreditobjekt
— kunna göras mellan instituten synas ge vid handen, att fördelarna

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 195S

med ett institut, innebärande enskild äganderätt till lägenheter knappast
står i rimlig proportion till nackdelarna av att göra en så avsevärd förändring
i den svenska fastighetsrätten som förslaget innebär.

Redan för åtskilliga år sedan ha de problem, som upptagits i motionerna
under hänvisning till utländsk lagstiftning, varit föremål för överväganden
här i landet, såsom framgår av ett den 2 juli 1928 av inom justitiedepartementet
tillkallade sakkunniga avgivet utlåtande jämte utkast till lag med
särskilda bestämmelser om vissa bostadsföreningar (SOU 1928: 16, s. 88 ff.).
De sakkunniga diskuterade där bl. a. lämpligheten av att införa’ ett rättsinstitut
innebärande äganderätt till bestämda lägenheter i bostadshus. Enligt
de sakkunnigas mening vore ett sådant institut förknippat med allvarliga
olägenheter. Särskilt åberopade de sakkunniga, att en dylik våningsrätt
enligt erfarenheter från utlandet vore föga uppskattad som grundval för
kreditgivning och att det vore ställt utom tvekan att, om lån skulle kunna
erhållas, lånevillkoren skulle bli betydligt strängare än eljest. Därjämte anfördes
betänkligheter ur juridiska och praktiska synpunkter. På grund härav
avböjde de sakkunniga införande av ett dylikt rättsinstitut, och samma
ståndpunkt intogs av regeringen och riksdagen (Se prop. 1930 nr 65 s. 34
och första lagutskottets av riksdagen godkända utlåtande 1930 nr 18 s. 23).

Motionärernas nu föreliggande förslag har motiverats med ekonomiska
och politiska skäl. Såsom framgår redan av de sakkunnigas nyss återgivna
uttalanden kan det emellertid vara föremål för tvekan, huruvida det föreslagna
rättsinstitutet är lämpligt som kreditunderlag. Om så icke är fallet,
synes anledning saknas att införa institutet. Förutsättningarna härför liksom
i övrigt förslagets samhällsekonomiska innebörd faller utanför ramen
för hovrättens bedömande.

Vidkommande rätten att särinteckna lägenheter är frågan härom — såsom
redan berörts -— i första hand ett ekonomiskt problem. Här må dock
papekas, att även bostadsrätt torde kunna ligga till grund för kreditgivning
på så sätt att bostadsrätten pantsättes (jämför angående andel i bostadsförening
Nytt Juridiskt Arkiv I 1939 s. 162). Rätten torde dock få anses vara
ett högst bristfälligt pantobjekt. I detta sammanhang må ock framhållas,
att mycket starka betänkligheter kunna resas mot att — såsom förhållandet
är enligt »Wohnungseigentumsgesetz» — möjlighet gives att bevilja såväl
gemensamma inteckningar i hela den fastighet, där lägenheter äro upplåtna
under enskild äganderätt, som särinteckningar i lägenheterna. Nackdelarna
med gemensamma inteckningar äro redan enligt nu gällande svensk rätt
överhuvud taget så stora, att de föranlett lagberedningen att vid utarbetandet
av förslag till ny jordabalk överväga upphävande av rätten till sådana
inteckningar (Se artikel av lagberedningens ordförande, f. d. justitierådet
N. Gärde i Svensk Juristtidning 1952, s. 81 ff.).

Sammanfattningsvis vill hovrätten uttala att, därest ekonomiska eller
andra skäl skulle anses motivera en utredning i sådant syfte som motionärerna
föreslagit, denna utredning synes böra avse i första hand att reformera
institutet bostadsrätt. Endast i andra hand synes böra övervägas, om
önskade resultat kunna nås genom införande av ett institut, motsvarande
det tyska Wohnungseigentum. Hovrätten vill dock starkt ifrågasätta
lämpligheten av att en utredning inledes innan lagberedningens förslag till
jordabalk föreligger färdigt.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

Bostadsstyrelsen anser att flertalet av de fördelar som införandet av
äganderätt till lägenheter skulle innebära redan föreligger inom ramen för
gällande regler om bostadsrätt. Styrelsen anför vidare.

I Sverige har frågan om äganderätt till lägenhet flera gånger varit uppe
till offentlig diskussion. Därvid har klarlagts att lagfart å bostadslägenheter
samt möjlighet till särskild inteckning däri helt strider mot de huvudgrunder,
på vilka vårt nuvarande lagfarts- och inteckningsväsende är grundat.

Inom justitiedepartementet tillkallade sakkunniga har i samband med
ett år 1928 avgivet förslag till bestämmelser om vissa bostadsföreningar
(SOU 1928: 16) uttalat, att äganderätt till en lägenhet visserligen skänker
större trygghet i besittningen av bostaden men att ett sådant system vore
förknippat med olägenheter. Erfarenheten från vissa länder, där ett sådant
system varit infört, visade enligt de sakkunniga att en dylik våningsrått
vore föga uppskattad som grundval för kreditgivning. Där lån skulle kunna
erhållas, vore det ställt utom tvekan, att lånevillkoren blev betydligt
strängare än eljest. En uppdelning av ansvaret för inteckningsgälden skulle,
framhöll de sakkunniga, verka försvagande på den samhörighetsvilja, som
är en nödvändig betingelse för ett lyckosamt fullföljande av en bostadsförenings
ändamål. Föreningen skulle ej heller med tillbörlig kraft kunna ingripa
mot den som vanvårdar sin lägenhet. De sakkunniga ansåg, att lägenheterna
borde upplåtas med nyttjanderätt, vilken borde omgärdas med sådant
skydd, att den i största utsträckning medförde samma fördelar som
äganderätten.

Genom lagen den 25 april 1930 om bostadsrättsföreningar bildades en
mellanform mellan äganderätt och nyttjanderätt till lägenheter. Bostadsrättsföreningen
äger fastigheten och föreningsmedlemmen får genom erläggande
av en grundavgift förvärva en i tiden obegränsad besittningsrätt
till viss lägenhet.

Motionärerna har framhållit, att saneringen skulle avsevärt underlättas,
om man för de enskilda tomtägarna kunde ställa i utsikt att de på grund
av sitt tomtinnehav på något sätt skulle få ingå som ägare av den efter saneringen
bildade tomten och de därå uppförda byggnaderna. De finge då,
anför motionärerna, intresse av att medverka i saneringen och att som insatskapital
till densamma tillskjuta de av dem ägda tomterna. Deras äganderätt
till en del av fastigheten skulle kvarstå, när saneringen genomförts.

En dylik ox-dning torde bli svår att realisera genom införande av ett
system med äganderätt i fråga om bostadslägenheter. Den enskilde intressenten
skulle som regel komma att bli ägare icke till någon enstaka utan
till ett större antal lägenheter, vilka sedan skulle bli uthyrningsobjekt.

Fördelen med typen äganderätt till lägenhet framför bostadsrättsfoimien
skulle vara möjligheten till inteckning i lägenheten. I Tyskland har emellertid
de flesta långivarna förhållit sig reserverade mot s. k. särinteckningar
för anskaffning av bottenlån. Det torde vara synnerligen ovisst om och i
vad mån de svenska kreditinstituten i allmänhet skulle komma att godtaga
särinteckningar av såväl säkerhetsskäl som ur administrativ synpunkt.
Detta gäller givetvis i lika hög grad vid en eventuell statlig långivning. Ur
kreditgivarens synpunkt torde ett enda lån mot säkerhet av inteckningar i
hela fastigheten vara att föredraga framför ett stort antal små lån mot säkerhet
av särinteckningar.

Med hänsyn till att bostadsrättsformcn finnes att tillgå i vårt land

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

— någon direkt motsvarighet finnes icke i Tyskland — kan bostadsstyrelsen
icke förorda att ytterligare ett rättsinstitut tillskapas, särskilt som detta
skulle kräva en genomgripande ändring av de för vårt lagfarts- och inteckningsväsende
gällande grunderna.

Styrelsen anser icke tillräckliga skäl föreligga för en revidering av bostadsrättsinstitutet,
som i sin nuvarande utformning i stort sett har fungerat
tillfredsställande och har fått en stor användning inom landet. De fördelar
ur skattesynpunkt som ett rättsinstitut av den föreslagna typen torde ha
framför bolags- eller föreningsform enligt nu gällande bestämmelser bör
enligt styrelsens mening icke tillmätas avgörande betydelse.

Åtgärder för att i möjligaste mån underlätta saneringsföretag bör emellertid
vidtagas. Kommunerna är ofta så hårt ekonomiskt engagerade, att de
icke alltid har möjlighet att genomföra nödvändiga saneringar.

Ett smidigt sätt för samverkan mellan olika enskilda intressenter i ett
saneringsföretag synes vara bildande av aktiebolag eller ekonomisk förening.
Styrelsen vill erinra, att bostadssociala utredningen i sitt slutbetänkande
(SOU 1947:26) förutsatte att fastighetsägarna inom ett område, som bildade
en lämplig saneringsenhet, skulle kunna sammansluta sig till en saneringsförening
för att genomföra saneringen.

Statens hyresråd uttalar att rådet saknar anledning att motsätta sig en
utredning i de hänseenden motionärerna föreslagit, men att rådet ställer
sig tveksam till om behov verkligen föreligger att vid sidan av bostadsrätten
införa en sådan ny konstruktion, som äganderätt till lägenheter skulle
innebära. Rörande den ifrågasatta reformens verkningar ur hyresregleringssynpunkt
framhåller rådet.

Bestämmelserna i hyresregleringslagen syfta bl. a. till att förhindra, att
bostadsbristen framkallar en allmän hyreshöjning. Hyresregleringslagens
syften skulle emellertid kunna kringgås, om bostadsrätt kunde överlåtas
utan kontroll. Bestämmelserna i bostadsrättskontrollagen tillkommo därför
för att förhindra fastighetsägare att bilda bostadsrättsföreningar och upplåta
lägenheter under bostadsrätt mot oskäliga avgifter och bostadsrättshavare
att betinga sig otillbörligt hög ersättning för överlåtelse av bostadsrätten.
Genom en skärpning av bostadsrättskontrollagen år 1945 förbjödos
i princip andra sammanslutningar än bostadsrättsföreningar att upplåta
andelsrätt, varmed följde rätt att besitta eller hyra lägenhet. När det gäller
försäljning av ideell andel i fastighet har bl. a. hyresregleringskommittén
föreslagit införandet av viss kontroll från de hyresreglerande myndigheternas
sida. Att någon lagstiftning i detta syfte ännu ej kommit till stånd,
torde närmast bero på den relativt ringa förekomsten av dylika överlåtelser.

Samma skäl som nödvändiggjorde införandet av kontroll över upplåtelse
och överlåtelse av bostadsrätt synas — så länge bostadsbrist råder — tala
för att en motsvarande kontroll införes beträffande överlåtelse av äganderätt
till lägenhet. Införandet i svensk rätt av ett institut motsvarande
»Wohnungseigenlum» torde sålunda ej kunna ifrågakomma annat än i
samband med en dylik utvidgning av hyresregleringslagstiftningen. Då
nämnda lagstiftning är av endast provisorisk natur torde densamma emellertid
icke böra utsträckas till nya områden, såvitt ej trängande skäl härför
föreligga. Härjämte må beaktas, att erforderliga kontrollregler då det

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 195S

gäller överlåtelse av äganderätt till lägenhet icke torde kunna utformas
utan utredning rörande principerna för värdering av sådan rätt.

Byggnadsstyrelsen finner det icke vara påkallat att verkställa utredning
om vare sig behovet av äganderätt till lägenheter eller en reform av bostadsrättsinstitutet.
Styrelsen anför.

Såsom motionärerna själva framhållit måsle det emellertid bli förenat
med stora svårigheter att förena ett dylikt institut med de bestående grundprinciperna
för fastighetsrätten i vårt land. Dessa svårigheter torde framträda
särskilt då det gäller användandet av lägenheterna såsom kreditobjekt.

Att man i Tyskland funnit lämpligt att införa institutet Wohnungseigentum
torde bl. a. sammanhänga med att man där saknar motsvarighet till
vårt bostadsrättsinstitut. Erfarenheterna av detta institut har i huvudsak
varit goda, och såvitt byggnadsstyrelsen kunnat finna föreligger knappast
något egentligt behov av att vid sidan av detta införa ett nytt institut sådant
som det i motionerna föreslagna.

överståthållarämbelet anför.

Överståthållarämbetet vill i princip ansluta sig till vidtagandet av åtgärder
som kunna leda till ett förverkligande av det med motionerna sålunda
angivna syftet. Emellertid kan ämbetet för sin del icke finna annat
än att de skäl som tidigare framförts mot införandet av ett institut om
äganderätt till lägenhet — ej minst de härvid anförda betänkligheterna med
hänsyn till den juridiskt-tekniska utformningen av vår fastighetsrätt —
alltjämt ha en sådan tyngd att någon lagstiftning i den av motionärerna
antydda riktningen ej bär komma till stånd. Ämbetet ställer sig för övrigt
även tveksamt till huruvida ett genomförande av motionernas idé skulle i
någon nämnvärd grad underlätta saneringen av äldre fastighetsbestånd.

Med hänsyn härtill finner överståthållarämbetet sig böra avstyrka den
av motionärerna begärda utredningen.

I den vid överståthållarämbetets utlåtande fogade, tidigare berörda yttrandet
av vice stadsjuristen Staedler framhåller denne att den västtyska
lagen om Wohnungseigentum synes icke vara lämplig såsom förebild för
en reform eller komplettering av bostadsrättslagen. Staedler gör följande
sammanfattande iakttagelser.

Dualismen mellan den i Wohnungseigentum förekommande enskilda förvaltningen
av de särskilt ägda lägenheterna, å ena, samt den samfällda förvaltningen
av fastighetens övriga samfällt ägda delar, å andra sidan, kan
sägas utgöra en kombination av nackdelarna hos den enskilda förvaltningen,
som möjliggör hänsynslöshet mot grannar, med nackdelarna hos den samfällda
förvaltningen, som fordrar en mer eller mindre komplicerad organisation.
Å andra sidan hindras lägenhetsägaren att komma i fullt åtnjutande
av den särskilda äganderättens fördelar, främst den fria förfoganderätten
över den av honom ägda byggnadsdelen. I verkligheten har den
västtyska lägenhetsägarens rätt icke mycket mera gemensamt med äganderätt
än namnet. Innehavaren av svensk bostadsrätt synes såväl i fråga om
sin rättssäkerhet som i fråga om föreningens organisation befinna sig i ett
bättre rättsläge.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

Jag har begagnat tillfället av en enskild resa den 22—26 februari 1958
till Hamburg för att hos västtyska byggnadssakkunniga och advokater
efterhöra de erfarenheter man enligt deras mening gjort med Wohnungseigentum.
Enligt deras samstämmiga mening har den västtyska konstruktionen
av rättsförhållandena mellan lägenhetsägarna i samma byggnad
givit anledning till ett mycket stort antal tvister dem emellan. Tvisterna
ha till stor del avsett underhålls- och reparationsfrågor. Medan tvisterna
pågått ha icke några underhållsåtgärder kommit till stånd. Grannsämjan
har därigenom ytterligare försämrats. Denna utveckling har medfört, att
många lägenhetsägare till varje pris velat bli av med sina lägenheter och
sålt dem med förlust till uppköpare, som efter hand förvärvat alla lägenheterna
i huset, varigenom det åter förvandlats till ett vanligt hyreshus.
Vissa av de byggnadssakkunniga jag samtalat med ha för några år sedan
deltagit i en studieresa i Sverige och därvid blivit bekanta med svensk
bostadsrätt. Denna har av dem förklarats överlägsen den västtyska ordningen,
och för närvarande säges strävanden pågå i Västtyskland i syfte
att införa en delägarform på föreningsbasis i viss likhet med den svenska
lagstiftningen.

Stockholms stads fastighetskontor hänvisar till Staedlers yttrande och
anför för egen del.

Visserligen torde, såsom i motionen framhålles, behov föreligga av andra
rättsregler än de nuvarande för underlättande av saneringen av äldre
bebyggelse i tätbebyggda samhällen, bl. a. gällande samäganderätt för ordnande
av gemensamma garage eller biluppställningsplatser vid kvarterssaneringar,
men den väg motionärerna anvisar synes kontoret icke kunna
leda till en tillfredsställande lösning. Detta spörsmål torde för övrigt
komma att ingå i de frågor berörande samfällighetsavtal och föreningssamfälligheter,
som för närvarande är under utredning inom lagberedningen.
Vissa sådana speciella juridiska frågor, som sammanhänga med saneringen
av den äldre bebyggelsen, har även upptagits i den utredning, som år 1954
framlades av en av bostads- och byggnadsstyrelserna tillsatt särskild delegation
i saneringsfrågan. Det torde därför finnas anledning förvänta att
hithörande problem inom snar framtid komma att från statsmakternas
sida upptagas till prövning i hela dess vidd. Att så sker är också av största
vikt med hänsyn till den allt större omfattningen av saneringen av fastighetsbeståndet
i stadssamhällenas centralare delar.

Svenska stadsförbundet anför i huvudfrågan.

1 likhet med motionärerna anser förbundet, att tillskapandet av äganderätt
till lägenhet kommer att stöta på betydande svårigheter, och styrelsen
känner sig inte övertygad om att en lösning efter en sådan linje överhuvudtaget
står att vinna. Enligt förbundets mening är det även i hög grad
osäkert, om förefintligheten av ett institut, som möjliggör enskild äganderätt
till lägenhet, verkligen skulle komma att nämnvärt bidraga till att stimulera
fastighetsägares intresse av att mera aktivt än vad nu synes vara
fallet engagera sig i saneringsarbetet. Det förefaller ej heller uteslutet, att
man vid en revision av bostadsrättsföreningslagen skulle kunna finna former
för en samverkan mellan olika intressenter, som skulle kunna gynn -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

samt påverka saneringsviljan lika mycket som ett nytt rättsinstitut eller
rent av mera än ett sådant.

Hyresgästernas riksförbund avstyrker bestämt motionerna och anför.

Ser man frågan ur de boendes, d. v. s. konsumenternas, synvinkel kan
det inte råda något tvivel om att det är förenat med en högre grad av
trygghet och garantier mot missbruk av fastighetsägandet, om detta utövas
av kommuner eller allmännyttiga företag. Den ur många synpunkter bästa
förvaltningsformen är bostadsrättsföreningen.

Är man av den uppfattningen, att ägandet av hyresfastigheter och tillhandahållandet
av bostäder och lokaler ytterst är en social funktion, som
bör inriktas på att ge medborgarna goda lägenheter till lägsta möjliga
kostnad, kan man inte hävda att det enskilda fastighetsägandet intar en
sådan rangplats, att det finns anledning att genom införandet av ett från
det krigshärjade Tyskland hämtat rättsinstitut slå vakt om detsamma.

Till sin verkliga innebörd skiljer sig det föreslagna rättsinstitutet i princip
inte från det av bl. a. godsägaren Läggeberger praktiserade förfarandet
att upplåta ideella andelar av äldre fastigheter mot rätt att förfoga över en
viss lägenhet, vilket förfarande med hänsyn till villkoren ansetts vara
förenligt med sådana vådor, att man från hyresregleringskommitténs sida
såg sig nödsakad föreslå att försäljning av mindre fastighetsdelar än fjärdedelar
skulle underställas hyresnämndernas prövning.

Sveriges fastighetsägareförbund, som bland remissinstanserna är ensam
om att tillstyrka motionerna, framhåller att saneringen av städernas innerområden
för närvarande är en av de mest brännande frågorna på byggnadsområdet.
Vad som särskilt vållar svårigheter är anskaffandet av kapital.
Förbundet anför härom.

Skulle man här i landet ha ett rättsinstitut motsvarande det tyska
Wohnungseigentum skulle man på den vägen kunna erbjuda även ägare
av mindre fastigheter, på vars tomtmark någon självständig nybebyggelse
icke kan ifrågakomma, att — i stället för försäljning — deltaga i saneringen
med tomtmarken såsom »egen insats» mot att erhålla »äganderätt»
till viss del av eller vissa lägenheter i den framtida bebyggelsen.

Även i fråga om möjligheterna att skapa nya vägar för ett effektivt
bostadssparande torde ett sådant rättsinstitut vara av stor betydelse.
Bostadsrättsföreningsrörelsen har hittills icke visat sig vara någon attraktiv
form för dylikt sparande.

Utskottet

För att undersöka möjligheterna att med den svenska rätten införliva
det i den västtyska lagstiftningen förekommande institutet Wohnungseigentum
vill motionärerna få till stånd en utredning. I andra hand
vill motionärerna utreda, huruvida det angivna syftet kan nås genom eu
revision av bostadsrättsinstitutet. Till motivering för sin framställning har
motionärerna åberopat i huvudsak följande. Saneringen av bebyggelsen i
2 Bihang till riksdagens protokoll 1958. 9 samt. 3 and. Nr 19

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

städernas centralare delar har blivit en alltmer brännande fråga. Genom
att den nybebyggelse som sker i övervägande grad förläggs till utkanterna
eller förut obebyggda områden råkar stadskärnorna i fara att förslummas.
Det är därför angeläget att saneringen på allt sätt påskyndas. I våra dagar
sker den nybebyggelse, som en sanering innebär, i regel bäst kvartersvis.
Sådan nybebyggelse är kostnadskrävande. Kvarteren är ofta uppdelade på
ett ganska stort antal fastigheter. I regel äger ingen av fastighetsägarna så
mycket kapital som erfordras för att övertaga övriga delägares fastigheter.
Gängse föreningsrättsliga institut har visat sig icke vara ändamålsenliga
för att genomföra större saneringar i enskild regi. De enda som förfogar
över de formella och materiella resurser som erfordras är kommunerna.
Kommunernas omfattande engagemang på detta område är emellertid ur
flera synpunkter olämpliga och bör betraktas som nödlösningar. Det är i
stället angeläget att den enskilde förmås satsa kapital och arbete på
saneringen. Detta intresse skulle främjas, om den enskilde tomtägaren
även efter en kvartersvis genomförd nybebyggelse vore att betrakta som
fastighetsägare, därvid hans äganderätt komme att förvandlas från en rätt
till visst markområde med därå uppfört hus till dels en rätt till en lägenhet
eller annan del av ett större hus, dels ock en andelsrätt till trappuppgångar
och andra gemensamma anordningar. Det nya rättsinstitut som
motionärerna haft i tankarna har utformats efter förebild av det tyska
institutet Wohnungseigentum, som införts i Västtyskland 1951 och enligt
motionärernas mening haft stor betydelse för återuppbyggnaden av de
tyska städerna. Motionärerna anser att den ifrågasatta reformen skulle
komma alt främja bostadssparandet och verksamt bidraga till att häva
bostadskrisen.

Nästan alla remissinstanserna har avstyrkt motionerna. Ingen har dock
bestritt vad motionärerna anfört om det angelägna i att städernas saneringsproblem
med det snaraste löses. Häri instämmer även utskottet. Detta
betyder emellertid icke att utskottet anser, att en kraftig koncentration av
bebyggelsen till stadskärnan i alla lägen är den bästa lösningen. Befolkningens
förflyttning från glesbygder till tätorter är ett av vår tids mest
utmärkande drag. Denna befolkningsförflyttning gör det till ett oavvisligt
krav att samhället erhåller resurser att ordna tätorternas bebyggelse på
ändamålsenligaste sätt. Det är sannolikt att det därvid även i framtiden
kommer att befinnas alt en viss del av stadsbebyggelsen bör få en stark
koncentration till stadskärnan. Den snabba tekniska utvecklingen, särskilt
på kommunikationsmedlens område, pekar å andra sidan på behovet att
erhålla en spridning av bebyggelsen inom tätorten.

I varje fall i de områden där en stark koncentration av bebyggelsen är
önskvärd är det i regel nödvändigt att sanering och åtföljande nybebyggelse
sker i etapper, som omfattar betydligt mer än en eller annan tomt i

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

ett kvarter. Utan att här taga ställning till frågan huruvida saneringen bör
ske i allmän eller enskild regi, har utskottet kommit till den uppfattningen,
att saneringsproblemets lösning knappast skulle komma att främjas genom
att i den svenska rätten införa ett institut som innebär äganderätt till lägenheter,
våningsrätt. Motionerna synes fästa väsentligt avseende vid
den psykologiska betydelsen av att varje våningsrättshavare
äger en lokaliserad del av huset och därmed
kan anse sig som fastighetsägare. I stort sett har dock fastighetsrätten
utvecklats i en riktning, som är motsatt den av motionärerna föreslagna,
och således gått från samfälligheter till var för sig avgränsade och lokaliserade
enheter.

Våningsrätten skulle givetvis i så måtto vara av värde att den skulle ge
sin innehavare stor trygghet i innehavet av bostad eller lokal. Konstrueras
våningsrätten i enlighet med motionärernas förslag såsom äganderätt,
måste den dock i övriga delägares intresse förses med så många och långtgående
inskränkningar, att den knappast vore förtjänt av benämningen
äganderätt. Alla fördelar, som kan vara förknippade med institutet våningsrätt,
synes redan föreligga inom bostadsrätten, vartill f. ö. motsvarighet tydligen
saknas inom den västtyska rätten. Motionärerna menar att våningsrätten
skulle kunna intecknas för gäld. Denna möjlighet lär icke komma att
avlägsna behovet att även i framtiden kunna inteckna fastigheten som helhet.
Därmed skulle uppstå en ny form av gemensamma inteckningar. Att
medverka till en dylik utveckling torde emellertid vara att korsa de reformplaner
som föreligger på området. Användningen av gemensamma inteckningar
har ansetts böra inskränkas i stället för att utvidgas.

Gällande hyresregleringslagstiftning torde icke utan vidare bli tillämplig
på den föreslagna våningsrätten. För att förhindra icke önskvärd spekulation
i våningsrätter skulle det därför sannolikt visa sig nödvändigt att utvidga
den provisoriska lagstiftning, som hyresregleringen är, till ett nytt
område. Av flera skäl synes emellertid detta ej böra ske.

Beträffande det av motionärerna i andra hand framförda yrkandet har
icke i denna fråga vare sig i motionerna eller remissyttrandena förekommit
något, som utskottet finner ägnat att ge stöd åt förslaget om en revision
av bostadsrättsinstitutet. Utskottet får i sammanhanget hänvisa
till vad allmänna beredningsutskottet i detta hänseende uttalat i anledning
av de vid årets riksdag väckta motionerna I: 274 och II: 365 om överförande
i enskild ägo av bostadshus, som innehas av kommuner och kommunala
bostadsföretag. Beredningsutskottets utlåtande, som erhållit numret
14, har ännu icke behandlats av riksdagen.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 19 år 1958

På grund av vad sålunda anförts får utskottet hemställa,

att förevarande motioner, 1:273 och 11:343, icke måtte
föranleda någon riksdagens åtgärd.

Stockholm den 15 april 1958

På tredje lagutskottets vägnar:

HUGO OSVALD

Vid detta ärendes behandling har närvarit:

från första kammaren: herrar Osvald, Lindahl*, Grym, Ebbe Ohlsson,
Kristiansson, Gustafsson och Boo;

från andra kammaren: herrar Levin, Johansson i Torp, von Seth*,
Johnsson i Kastanjegården, Bengtsson i Halmstad, Carlsson i Stockholm,
Svenning och Jansson i Aspeboda.

* Ej närvarande vid utlåtandets justering.

Svenska Tryckeriaktiebolaget, Stockholm 1958
68576