Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 dr 1960 (Utlåtande 1960:L3u17 l3u)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 dr 1960

Nr 17

Utlåtande i anledning av motion om ökat skydd för delägare i bostadsrättsföreningar.

Tredje lagutskottet har behandlat en inom riksdagens andra kammare av
herrar Mellqvist och Persson i Tandö väckt, till lagutskott hänvisad motion,
nr 269.

Motionärerna åsyftar med sitt yrkande de s.k. byggmästarföreningarna,
dvs. bostadsrättsföreningar tillkomna på initiativ av byggnadsföretag som
avser att i egen regi uppföra den byggnad vari bostadsrätten skall upplåtas.

I motionen hemställes, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj :t »begär
sådana ändringar i gällande författning» att ett säkrare skydd ernås för
bostadsrättshavare i föreningar av denna kategori.

Beträffande de skäl som åberopats till stöd för yrkandet hänvisar utskottet

till motionen.

I den ordning 46 § riksdagsordningen stadgar har yttranden inhämtats från
bostadsstyrelsen och statens hyresråd. Därjämte har på begäran av utskottet
yttranden avgivits av Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsföreningars
Riksförbund u.p.a. (HSB:s riksförbund), Svenska Riksbyggen, förening u.p.a.,
och Svenska Byggnadsentreprenörföreningen (SBEF).

Gällande bestämmelser

Bestämmelser avsedda att ur rättsskyddssynpunkt tillgodose medlemmar
av bostadsrättsföreningar — varmed förstås ekonomiska föreningar med
ändamål att i föreningens hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra
lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid — återfinnes i lagen den
25 april 1930 om bostadsrättsföreningar (bostadsrättslagen) ävensom i lagen
den 19 juni 19i2 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. m. (bostadsrätiskontrollagen). Vidare gäller enligt Kungl. Maj:ts
kungörelse den 2i maj 1957 (nr 360) om tertiärlån m.m. (tertiärlånekungörel
sen) och av bostadsstyrelsen meddelade föreskrifter för beviljande i vissa fall
av statslån för byggnadsföretag särskilda regler angående formerna för företagens
förvaltning. Dessa regler, som innebär, att förvaltningen är underkastad
ett visst mått av offentlig kontroll, tillgodoser realiter även en enskild
bosladsrättshavares intresse.

Av vad i motionen anföres framgår, att motionärerna med uttrycket »gällande
författning» i motionsyrkandet avser tertiärlånekungörelsen.

Ilihang till riksdagens protokoll 1960. 9 samt. 3 avd. Nr 17

Tredje lagutskottets utlåtande nr 11 dr 1960

Av bestämmelserna till bostadsrättshavares skydd i bostads lättslagen
kan här särskilt nämnas It—14 §§, som innehåller följande: Innan
bostadsrätt må upplåtas skall KB ha mottagit en på visst angivet sätt beskaffad
ekonomisk plan för föreningens verksamhet. Å planen skall vara tecknat
intyg av två på närmare bestämt sätt kvalificerade personer. Intyget skall
innehålla, att planen enligt intygsgivarnas mening vilar på tillförlitliga grunder.
I vissa fall skall ny plan ha upprättats och mottagits av KB innan vidare
bostadsrätt får upplåtas. — Om verkan av och straff för upplåtelse av bostadsrätt
i strid med nämnda bestämmelser se 22 § och 63 § 1.

Bostadskontrollagen, som äger tillämpning i ort där lagen om
hyresreglering in. m. är gällande, anger bl. a., att sådan ekonomisk plan som
nyss nämnts skall godkännas av hyresnämnden, innan den må av länsstyrelsen
mottagas (2 §). Hyresnämndens prövning är, i motsats till den granskning
som skall verkställas av länsstyrelsen, av huvudsakligen materiell art
(se 3 §). På hyresnämndens avgörande beror även huruvida, innan bostadsrätt
blivit upplåten, förskott må uppbäras å avgift eller annat vederlag för
bostadsrätt (4 § andra stycket). Hyresnämnden äger i samband med sådant
tillstånd meddela särskilda villkor och föreskrifter och må under vissa förutsättningar
återkalla givet tillstånd, varvid uppburna förskott skall återbetalas
(4 § sista stycket). Bestämmelserna i 4 § är straffsanktionerade, se
16 §. Förskott som uppburits i strid mot stadgandena i lagen skall återgäldas
(17 §).

De regler i tertiärlåne kungörelsen som här närmast är av
intresse kan i huvudsak anges sålunda. Tertiärlån av statsmedel kan under
förutsättningar som angivas i författningen beviljas för ny- och ombyggnad
av flerfamiljshus, som i sin helhet är avsett för bostadsändamål eller som
innehåller andra utrymmen än för bostadsändamål till högst hälften av den
sammanlagda lägenhetsytan, vinds- och källarplan oräknade (1 § första stycket
a). Tertiärlån må ej överstiga viss andel av det avkastningsvärde, som det
lånebeviljande organet åsätter fastigheten eller byggnaden, nämligen i fråga
om a) byggnad, som uppföres av kommun eller allmännyttigt bostadsföretag,
trettio procent; b) byggnad, som uppföres av kooperativt organiserat företag,
vilket arbetar utan enskilt vinstsyfte och under kontroll, som det lånebeviljande
organet finner betryggande, tjugufem procent; samt c) annan
byggnad femton procent eller i särskilda fall tjugu och tjugufem procent
(9 § första stycket). Efter det lånebeviljande organets beprövande må dock
tertiärlån utgå med högre belopp än nu sagts, därest, då tertiärlåneärende
slutligt avgöres, summan av primär- och sekundärlån uppgår till mindre än
sjuttio procent av det åsatta avkastningsvärdet (9 § sista stycket). Som allmännyttigt
företag må av det lånebeviljande organet erkännas bolag, förening
eller stiftelse, som arbetar utan enskilt vinstsyfte samt under samverkan
med och tillsyn av vederbörande kommun, under förutsättning dels att

Tredje lagutskottets utlåtande nr il år 1960

kommunen utser mer än halva antalet ledamöter av företagets styrelse, dels
att övriga styrelseledamöter utses av personer eller företag, vilka är fristående
i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen, dels ock att kommunen
åtagit sig att i viss angiven utsträckning gentemot staten svara för förluster
(2 § sista stycket).

Enligt gällande den 28 november 1958 av bostads styrelsen utfärdade
allmänna villkor för att ett företag skall godkännas såsom kooperativt
organiserat och arbetande utan enskilt vinstsyfte jämlikt 9 § första stycket b)
tertiärlånekungörelsen (Sfo nr 133) föreskrives bl. a. följande: Regelmässigt
skall företaget utgöra en bostadsrättsförening. 1 styrelsen skall från början
ingå minst en av kommunen utsedd ledamot, som har till uppgift att främja
de blivande bostadsrättshavarnas intressen och skall beredas tillfälle att på så
tidigt stadium som möjligt verka för detta syfte. Han har att deltaga i beslut
rörande inköp av tomt, fastställande av ritningar och slutande av entreprenadavtal.
Han har vidare att själv eller med anlitande av inom kommunalförvaltningen
tillgänglig sakkunskap kontrollera skäligheten av tomtpris och
kostnadsberäkningar i övrigt. Frågor i dessa hänseenden får liksom andra
spörsmål av principiell vikt eller av större ekonomisk räckvidd icke avgöras
av styrelsen annat än i den kommunalvalde ledamotens närvaro. Denne skall
även sörja för att de blivande bostadsrättshavarna får nödig information.
Företaget skall vara underkastat revision bl. a. av en utav kommunen utsedd
revisor med vissa särskilt angivna uppgifter. I bostadsrättsföreningens stadgar
skall bl. a. intagas bestämmelser om att minst en styrelseledamot jämte
suppleant samt en revisor jämte suppleant skall utses av vederbörande kommunala
myndigheter. Stadgarna får icke ändras utan det lånebeviljande organets
godkännande.

Tidigare yrkanden och förslag m. m.

I en år 1950 väckt motion, nr II: 66, hemställdes bl. a. om en översyn av
bostadsrättsföreningslagen i syfte att ytterligare stärka bostadsrättshavares
rättsliga ställning samt om åtgärder, nödvändiga för att till blivande bostadsrättshavares
förfogande ställa särskilda, väl kvalificerade förtroendemän i bostadsrättsföreningars
interimsstyrelser. Motionen, som hänvisades till lagutskott,
behandlades av tredje lagutskottet, till vars utlåtande, nr 28, hänvisas.
Utskottet hemställde, att motionen icke måtte föranleda någon riksdagens
åtgärd. Riksdagen biföll denna hemställan.

Efter bemyndigande av Kungl. Maj :t tillkallades år 1955 en sakkunnig för
att verkställa utredningar av vissa frågor berörande allmännyttiga och kooperativa
bostadsföretag. Utredningsmannen avgav den 10 november 1956 till
statsrådet och chefen för socialdepartementet eu promemoria med vissa förslag
rörande förvaltningen av kommunala, allmännyttiga och kooperativa
bostadsföretag. Utredningsmannens förslag innebar bl. a., att de statliga låne II

i han g till riksdagens protokoll 1060. 0 samt. it avd. Nr 17

Tredje lagutskottets utlåtande nr il år 1960

beviljande organen som villkor för tertiärlån till högre belåningsgräns än
som tillämpas för enskilda företag skall kunna uppställa kravet att det företag,
till vilket lån beviljas, ansluter sig till ett av bostadsstyrelsen auktoriserat
tillsynsorgan. Detta villkor borde enligt utredningsmannen obligatoriskt
tillämpas på kommunala, allmännyttiga och kooperativa företag, sedan tillsynsorganen
under en övergångstid av ett å två år beretts tillfälle att utbygga
sin organisation. För auktorisation ansågs i första hand revisionsorgan inom
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsföreningars
Riksförbund och Svenska Riksbyggen komma i fråga. Enligt
förslaget skulle på tillsynsorganet ankomma vissa närmare angivna uppgifter
i fråga om granskning, övervakning och rådgivning. — Utredningens förslag
redovisades i Kungl. Maj:ts proposition nr 119 år 1958 angående anslag
för budgetåret 1958/59 till främjande av bostadsförsörjningen in. m. I anslutning
härtill yttrade departementschefen bl. a.: »Önskvärdheten av en
effektiv tillsyn över allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag har allmänt
vitsordats vid remissbehandlingen, under det att detaljutformningen av
tillsynsverksamheten har blivit föremål för kritiska omdömen från skilda
synpunkter. I huvudsak har mot de föreslagna åtgärderna anförts, att dessa
är onödigt långtgående och att revisionsuppgiften och den teknisk-ekonomiska
rådgivningen ej lämpligen låter sig förena inom ramen för en och
samma organisation. Vid övervägande av utredningsförslaget har jag själv,
vad revisionsfrågan angår, kommit till den uppfattningen, att en centraliserad
tillsynsverksamhet knappast är erforderlig för att åstadkomma den önskvärda
effektiviseringen av de allmännyttiga bostadsföretagens revision. Det
torde vara tillfyllest att i detta syfte vidtaga åtgärder för en skärpning av den
lokala revisionen. Sådan effekt synes enklast kunna ernås därigenom att man
ställer särskilda kompetenskrav på de revisorer, vilka skall granska ifrågavarande
bostadsföretags förvaltning.» — Departementschefen föreslog den
kompletteringen av då gällande regler för tertiärlån och tilläggslån, att som
villkor för lån till kommun eller allmännyttiga företag skulle införas vissa
kompetenskrav beträffande revisorerna men förklarade sig icke vara beredd
att föreslå särskilda regler för revision av kooperativa företag. Dock förutsatte
departementschefen, att kommunerna vid utseende av revisor för kooperativt
företag enligt därom gällande föreskrifter skulle beakta angelägenheten
av att uppdraget lämnades till kompetent revisor. — Genom Kungl. Maj :ts
kungörelse den 29 augusti 1958 (nr 482) angående ändring i kungörelsen den
24 maj 1957 om tertiärlån m. m. har bl. a. införts en bestämmelse av det innehåll
departementschefen sålunda föreslagit.

Slutligen kan här anmärkas, att chefen för socialdepartementet statsrådet
Nilsson såsom svar på en enkel fråga i andra kammaren av herr Svenning,
angående skärpta kontroll- och lagstiftningsåtgärder i fråga om bildandet av
samhällsnyttiga privata bostadsrättsföreningar, den 1 mars 1960 uttalat bl. a.

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 dr 1960

Under senare tid har från olika håll framförts klagomål beträffande av enskilda
personer bildade bostadsrättsföreningar. Det har gjorts gällande att
bostadssökande, som tecknat sig för bostadsrätt i dylik förening, i vissa fall
har gjort ekonomiska förluster eller löper risken att göra sådana förluster.
Hyresgästernas riksförbund har i en förra året gjord framställning hemställt,
att Kungl. Maj :t ville i samråd med bostadsstyrelsen medverka till att de s. k
byggmästareföreningarna icke medgives statliga lån efter andra och gynnsammare
grunder än som gäller för privata byggmästare. Riksförbundets
framställning har remitterats till bostadsstyrelsen. Enligt vad jag erfarit torde
styrelsen inom kort komma att avge utlåtande över framställningen och därvid
redovisa de åtgärder beträffande kontroll av bostadsrättsföreningar, som
styrelsen finner motiverade. Att bostadssökande, som önskar lösa sin bostadsfråga
genom förvärv av en bostadsrättslägenhet, i görligaste mån skyddas mot
ekonomiska förluster i samband med bostadsförvärvet finner jag självklart.
Ökad kontroll över bostadsrättsföreningar synes därför önskvärd. Jag har
för avsikt att sedan bostadsstyrelsen avgivit sitt utlåtande ta upp denna fråga
till övervägande.

Yttrandena

Remissinstanserna är i stort sett eniga om att i vissa fall gällande föreskrifter
till bostadsrättshavares skydd icke fungerat tillfredsställande. Bostadsstyrelsen
förklarar sig sålunda dela motionärernas uppfattning, att ett effektivare
skydd för blivande bostadsrättshavare är påkallat, men anser icke att
såvitt nu kan bedömas någon ändring av tertiärlånekungörelsen är erforderlig.
Statens hyresråd uttalar att, trots de i 2—4 §§ bostadskontrollagen stadgade
reglerna och hyresrådets därtill utfärdade tillämpningsföreskrifter, enligt
vad hyresrådet erfarit menliga förhållanden i vissa fall kan uppstå för
medlemmar i bostadsrättsföreningar. Hyresrådet anser emellertid, att, sedan
den 20 februari innevarande år vissa nya anvisningar till hyresnämnderna
angående prövning av ärenden enligt bostadsrättslcontrollagen utfärdats,
någon ytterligare skärpning av kontrollen såvitt nu kan bedömas icke är erforderlig.
HSB.s riksförbund anser, att därest gällande författningsbestämmelser
effektivt upprätthålles, utnyttjandet av bostadsrättsförening som
företagsform för byggmästareintressen icke kan missbrukas. Om erforderlig
effektivitet i kontrollen icke går att nå — kommunens resurser för dess medverkan
kan exempelvis visa sig otillräckliga — finner förbundet ändrade
föreskrifter främst i tertiärlåneförfattningarna böra övervägas. Svenska
Riksbyggen förordar, att de problem som beröres i motionen blir föremål
för utredning. SBEF slutligen anser, att »den redan befintliga kontrollapparaten»
i den mån den fungerar som avsett är måste utgöra betryggande garanti
för det skydd åt bostadsrättsbavarna, som motionärerna efterlyser. De brister
i kontrollen som trots detta visat sig synes enligt SBEF ha uppstått i
samband med upptagande av insatsförskotten. SBEF säger sig för sin del
överväga, att beträffande sina medlemmar åstadkomma en garanti gentemot

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 11)60

den enskilde bostadsrättsspekulanten för de insatser han erlägger i förskott
till förening som organiserats av SBEF-medlem, och förordar, att motsvarande
garantier utfärdas även av övriga företagare och organisationer. Med
hänvisning till den utredning på området som pågår inom socialdepartementet
finner SBEF motionen icke böra föranleda någon åtgärd.

Yttrandena innehåller i övrigt i huvudsak följande.

Bostadsstyrelsen anknyter till vissa i motionen framförda påståenden.

Motionärerna har framhållit, att förhållandena i stor utsträckning visat, att
den komunala representanten som skall tillvarataga de blivande
bostadsrättshavarnas intressen i viktiga frågor endast får en formell ställning.
Bostadsstyrelsen är medveten om att den kommunala kontrollen ofta nog icke
fungerar tillfredsställande. Styrelsen anser att frågan om anslutning av bostadsrättsföreningar
till något centralt tillsynsorgan ånyo bör övervägas. I
utlåtande den 31 januari 1957 anslöt sig bostadsstyrelsen i huvudsak till det
förslag i ämnet som den 10 november 1956 framlades av utredningen om allmännyttiga
och kooperativa bostadsföretags förvaltning m. in. Tillgång till ett
sådant tillsynsorgan bör även ge den kommunala representanten i en bostadsrättsförenings
styrelse bättre stöd i hans funktion att bevaka de blivande
bostadsrättshavarnas intressen.

I motionen framhålles vidare att »sedan huset uppförts, har medlemmarna
fått godtaga de totala kostnaderna som bostadsstyrelsen
godkänt men som väsentligt kan överstiga vad
som från början beräknats». I denna fråga vill bostadsstyrelsen framhålla,
att de lånebeviljande organen numera icke framräknar några produktionskostnader
för kooperativa företag utan enskilt vinstsyfte. Ett efter vissa normer
fastställt belåningsvärde ligger till grund för långivningen. Preliminärt
lånebeslut bör icke lämnas med mindre uppgift erhålles om den totala produktionskostnad
som enligt ingångna avtal kan komma att belasta föreningen.
Härigenom minskas risken av att entreprenören påför föreningen oförutsedda
eller obestämda kostnader, innan avlämning genomföres. Styrelsen godkänner
numera icke att entreprenadsumman i avtalet om entreprenad bestämmes till
det värde som lånemyndigheten må komma att godkänna såsom belåningsvärde.
(Däremot möter icke hinder, att den produktionskostnad som låntagaren
anger såsom entreprenadsumma i förväg har uträknats efter samma
regler, som gäller för framräkning av belåningsvärde.) När differens föreligger
mellan belåningsvärdet och den kostnad som kommer att belasta en
bostadsrättsförening, är det en bedömningsfråga för lånemyndigheten, om
preliminärt lånebeslut skall lämnas eller om låneframställningen skall avslås.

I fråga om lokaler i bostadsrättsföreningens hus har
bostadsstyrelsen i anvisningar till länsbostadsnämnderna framhållit, att det
är en förutsättning för tillämpning av i särskild ordning framställda baspris
för olika typer av lokaler att en stadigvarande hyra kan påräknas som täcker
det för lokaltypen gällande baspriset jämte eventuell kostnad över belåningsvärdet.
Skulle hyran icke uppgå till erforderlig nivå, hänföres lokalen till den
lägre klass, som svarar mot hyresinkomsten för lokalen. Skulle viss del av
kostnaden för den fasta inredningen i lokalen bestridas av den blivande hyresgästen,
skall enligt anvisningarna en mot kostnadsbortfallet svarande nedsättning
av baspriset göras. De lånebeviljande organen är åtei-hållsamma i sin

Tredje lagutskottets utlåtande nr il dr W60

långivning till bostadsrättsföreningar med stor andel lokaler. Bostadsstyrelsen
avser att i cirkulär till förmedlingsorganen fästa uppmärksamheten på
dessa frågor.

Bostadsstyrelsen framhåller slutligen, att den av Hyresgästernas Riksförbund
till chefen för socialdepartementet avlåtna framställningen, varöver
bostadsstyrelsen har att yttra sig, syftar till att begränsa möjligheterna för
s. k. byggmästarstartade bostadsrättsföreningar att få statslån och sålunda
går längre än vad motionärerna påyrkat. Om den pågående utredningen kan
föranleda förslag till ändring i tertiärlånekungörelsen kan bostadsstyrelsen
icke nu bedöma.

Statens hyresråd hänvisar till yttrandet bilagda cirkulär nr 31 och nr 36
med anvisningar till hyresnämnderna rörande bl. a. prövningen av
ekonomisk plan och tillstånd till upptagande av förskott
å avgifter. För cirkulär nr 36 har delvis redogjorts i utskottets
utlåtande nr 28/1950. De den 20 februari 1960 utfärdade kompletterande anvisningarna,
cirkulär nr 111, vilka jämväl bilagts yttrandet, lyder.

I cirkulär nr 36 har hyresrådet meddelat föreskrifter och anvisningar angående
bland annat hyresnämndernas prövning av ansökan om tillstånd att
upptaga förskott å avgifter till bostadsrättsförening. Under rubriken »Tillstånd
med eller utan villkor» ha angivits vissa fall, då hyresnämnden borde
kunna meddela sökanden tillstånd att uppbära förskott utan att några villkor
uppställdes. Ett sådant fall föreligger enligt cirkuläret beträffande bostadsrättsförening,
vars företag kan förutsättas bliva finansierat med tertiär- och
tilläggslån av bostadsstyrelsen med därav följande prövning och eventuell
revision av anskaffningskostnaden. — De lånebeviljande organens beräkning
av belåningsvärdet sker emellertid numera oftast efter en schablonmässig
metod utan någon särskild granskning av anskaffningskostnaden. Enbart den
omständigheten att företaget kan förutsättas bliva finansierat med statliga lån
är således ej längre något skäl att underlåta att uppställa villkor för tillstånd
att uppbära förskott. — Beträffande de villkor som böra uppställas har hyresrådet
i cirkulär nr 36 uttalat, att därmed åsyftas villkor, som äro ägnade att
hålla föreningen och dess medlemmar skadeslösa, därest den som uppfört
huset betingar sig en alltför hög ersättning härför. I första hand bör därför
enligt cirkuläret krävas en förbindelse från vederbörande byggmästare att
till föreningen återbetala den del av köpeskillingen eller entreprenadsumman,
som överstiger den anskaffningskostnad, som slutligen blir godkänd av hyresnämnden.
Förbindelsen bör i regel vara försedd med borgen eller annan säkerhet.
Vidare bör enligt cirkuläret krävas förbindelse av föreningen att till förskottsgivare
återbetala uppburna förskott i den mån de överstiga de slutligen
fastställda avgifterna. I cirkuläret är ej föreskrivet att föreningens förbindelse
bör vara försedd med säkerhet. — På angivna sätt beskaffade villkor äro ej
tillfyllest för att hålla förskottsgivarna skadeslösa för den händelse föreningen
icke skulle vara i stånd att fullgöra föreningen åliggande skyldighet att återbetala
uppburna förskott. Sådan skyldighet kan tänkas uppkomma icke blott
därför alt förskotten äro högre än de slutligen fastställda avgifterna utan
även av annan anledning, såsom att företaget icke fullföljes på de villkor eller

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 dr 1960

inom den tid som förutsatts då förskotten lämnades. Utöver de villkor, som
hyresnämnden jämlikt cirkulär nr 36 bör uppställa, bör hyresnämnden därför
i regel även avkräva föreningen betryggande säkerhet
— företrädesvis i form av bankgaranti — för att uppburna förskott kunna
återbetalas, därest förskottsgivarna på grund av föreningens förbindelse eller
eljest bliva berättigade att helt eller delvis återfå lämnade förskott. Säkerheten,
som skall täcka samtliga förskott å grundavgifter, bör inlämnas till och
förvaras hos hyresnämnden. — Hyresrådet vill understryka vikten av att
hyresnämnderna i övrigt följa de i cirkulär nr 36 meddelade föreskrifterna
och anvisningarna för prövning av tillståndsärenden ävensom att granskning
av ekonomisk plan sker med största noggrannhet. — Hyresrådet erinrar även
om den anmälningsskyldighet, som föreligger enligt cirkulär nr 36. Skriftlig
anmälan skall således omedelbart göras till hyresrådet i följande fall.

1. då tillstånd meddelas för bostadsrättsförening att upptaga förskott å
avgift till föreningen,

2. då beslut meddelas på ansökan om godkännande av ekonomisk plan för
förening, som erhållit tillstånd att upptaga förskott,

3. då tillstånd meddelas för förening eller bolag att utan hinder av stadgandet
i 11 § bostadsrättskontrollagen upplåta andelsrätt, varmed följer rätt
att besitta eller hyra lägenhet, samt

4. då jämlikt 3 § fjärde stycket hyresregleringslagen tillstånd lämnas till
avtal om försträckning, borgensförbindelse eller liknande som villkor för
uthyrning.

Anmälan skall innehålla samtliga de uppgifter, som för respektive fall
angivits i cirkulär nr 36.

HSB.s riksförbund framhåller den skillnad mellan de bostadskooperativa
organisationerna och de på byggmästarinitiativ
tillkomna bostadsrättsföreningarna, som förbundet
påtalat i sitt i utskottets utlåtande nr 28 år 1950 redovisade yttrande,
och anser, att denna skillnad under 1950-talet ytterligare markerats genom
den omfattning som sistnämnda föreningsbildande erhållit. Förbundet fortsätter.

Något kooperativt intresse torde icke föreligga bakom mängden av byggmästareinitiativ
till bostadsrättsföreningar. Tvärtom är byggmästareintresset
i väl snart sagt samtliga dessa fall helt dominerande i föreningsbildningen
och vid uppförandet av sålunda bildade bostadsrättsföreningars fastigheter.
De bostadskooperativa organisationernas prövning för medlemmarnas räkning
av produktionskostnaderna och förvaltningskostnaderna för de av dem
organiserade bostadsrättsföreningarna utan enskilt vinstsyfte förekommer
icke och kan i praktiken över huvud taget inte förekomma då byggmästareintresset
är bestämmande i en bostadsrättsförening. Samtidigt med utvecklingen
mot en alltmera markerad skillnad i sak mellan de bostadskooperativa
organisationerna med fast organiserade medlemmar och med av medlemmarna
valda styrelser, som stå fria i förhållande till byggmästarna och de
intressen som utnyttja bostadsrättsföreningsbyggandet som företagsform,
synes emellertid i många fall ha skett en uttunning av den prövning, som de
hyresreglerande och lånebeviljande myndigheterna ha att utöva över bildan -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 är 1960

det av och långivningen till bostadsrättsföreningar. Redan med hänsyn till nu
gällande lagstiftning om ekonomiska föreningar — och bostadsrättsförening
är ekonomisk förening — måste ifrågasättas, huruvida bostadsrättsförening
kan nyttjas som en företagsform och ett instrument för byggmästareverksamhet
och huruvida icke rätteligen för registrering av bostadsrättsförening måste
krävas, att densamma redan vid registreringen har ett kooperativt syfte och
ändamål. Då så emellertid i dag icke sker synes det desto angelägnare, att en
effektiv kontroll utövas över att sådan bostadsrättsförening, som är avsedd
som företagsform, icke vid myndigheternas nyss angivna prövning jämställes
med kooperativt organiserad bostadsrättsförening. — Såväl i bostadsrättskontrollagen
som i de författningar, som reglera den statliga tertiärlånegivningen
till bostadsbyggandet, har också detta problem beaktats och en gränsdragning
i fråga om lånevillkor m. in. gjorts mellan kooperativt organiserade
bostadsföretag och andra. — Den kontroll och insyn från det allmännas sida,
som föreskrives för kooperativt organiserat företag, ger i princip icke utrymme
för byggmästare att med utnyttjande av de för sådant företag gällande
lånevillkoren använda bostadsrättsföreningar som företagsform. Här må anföras,
vad chefen för socialdepartementet uttalade i proposition nr 279 till
1946 års riksdag angående vissa åtgärder till främjande av bostadsförsörjningen:
»Då det — vilket för övrigt framhållits av flera remissinstanser —
får anses vara angeläget att icke undertrycka den på kooperativ grund vilande
lägenhetsproduktionen, har jag funnit mig böra föreslå, att, åtminstone under
en övergångstid, tertiärlån inom högst 95 % av fastighetsvärdet få utgå till
kooperativt organiserade företag, som arbeta utan enskilt vinstsyfte och under
betryggande kontroll. Jag förutsätter vidare, att lån under dylika villkor icke
beviljas med mindre det från början är klart, att företaget fyller ett legitimt
behov och att den kooperativa företagsformen icke blir av blott formell
karaktär.»

Svenska Riksbyggen motsätter sig icke att ändringar vidtages i gällande
författning för att skapa nödigt skydd åt bostadsrättshavare men anser att
frågan bäst löses genom »vidgad upplysning om uppgifterna för en sund
bostadskooperation». Kommunerna bör enligt förbundet skärpa sin kontroll
över de bostadsrättsföreningar som erhåller belåning till 95 procent. Vidare
anföres.

En stor del av de bostadsrättsföreningar, som tillkommit under de senaste
åren har bildats av de kooperativa riksorganisationerna HSB och Svenska
Riksbyggen. Då dessa organisationer inte bara medverkar vid uppförandet av
bostäderna, utan även bistår vid förvaltningen, bör medlemmarnas intressen
vara betryggande skyddade. Det är nämligen dessa organisationers uppgift
att tillse att medlemmarnas intressen tillvaratages. Annorlunda ställer det sig
med de bostadsrättsföreningar, som tillkommit på initiativ av byggfirmor,
vars huvudsakliga intresse är att avsätta de bostäder, som produceras. Ur
många synpunkter — såväl ur samhällets som bostadsrättsinnehavarnas —
vore det riktigt att förutsättningarna för att bilda bostadsrättsföreningar
skulle medföra ansvar, när det gäller den framtida förvaltningen. Genom att
de, som medverkat till föreningarnas tillkomst och byggt bostäderna, icke är
representerade i den framtida styrelsen och därmed icke åtager sig något an -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 11 år 1960

svar för förvaltningen, kan bostadsrättsinneliavarna komma i det läget att
kostnader, som egentligen är att hänföra till byggandet, uppstår sedan fastigheten
är överlämnad till föreningen och initiativtagarna inte längre känner
något ansvar.

SBEF slutligen yttrar:

Lånevillkoren för kooperativt organiserad bostadsrättsförening gäller i
princip såväl när en förening organiseras av någon av de bägge rikskooperativa
organisationerna — HSB och Riksbyggen — eller av enskild bostadsproducent
eller annan sammanslutning. Trots detta förekommer i praktiken e n
viss olikformighet i tillämpningen av de föreskrivna
villkoren exempelvis så till vida, att HSB medgivits rätt att ha den kommunala
insynen knuten till det lokala moderorganet och icke direkt i varje
enskild bostadsrättsförening. Detta synes oss kunna försvåra kommunens
insyn i den enskilda bostadsrättsföreningens ekonomiska verksamhet och
därmed möjlighet att direkt främja bostadsrättsliavarnas intressen. Dessutom
föreligger den olikformigheten, att de av de rikskooperativa organisationerna
bildade bostadsrättsföreningarna redan från tillblivelsen — innan byggnadsföretaget
påbörjas — godkännes som kooperativt organiserat företag med
möjlighet att redan under byggnadstiden erhålla krediter till 95 %, medan
övriga föreningar erhåller samma status först sedan slutlig ekonomisk plan
godkänts av hyresnämnd och mottagits av länsstyrelsen, avlämningssammanträde
hållits och föreningen helt frigjorts från varje form av byggnadsföretagarintresse.
— Få områden inom samhällssystemet torde vara underkastade
så omfattande kontrollbestämmelser som bostadsbyggandet i allmänhet och
bostadsrättsbvggandet i synnerhet. Man kan därför ställa sig frågan vilket
»säkrare skydd» — varom motionärerna hemställt — som skall eller som över
huvud taget kan i lag eller författning erbjudas bostadsrättshavarna. De av
motionärerna anförda exemplen för att framhålla behovet av »säkrare skydd»
åt bostadsrättshavarna synes oss icke styrka behovet av ytterligare kontrollföreskrifter
utöver de redan befintliga. Det förhållandet att en byggnadsföretagare
organiserar en bostadsrättsförening
med kommunal styrelseledamot och revisor och att han till denna
förening säljer tomtmark och upprättar entreprenadhandlingar
för byggandet av fastigheten, innebär i och för sig icke att
den blivande bostadsrättshavaren kommer att erbjudas en sämre produkt
eller en produkt till högre pris än vid vilken annan form av bostadsrättsförvärv,
som marknaden kan erbjuda. Den kommunala bedömningen av skäligheten
i såväl markvärde som entreprenadsumma i förening med motsvarande
bedömning hos det långivande organet och övriga kostnadsgranskande instanser
skall utgöra en garanti härför. Som en parallell härtill kan åberopas, att
exempelvis Riksbyggen för sin produktion av bostadsrättslägenheter som
regel träffar avtal med den på orten verkande avdelningen av Fackföreningarnas
Byggnadsproduktion om uppförande av byggnadsobjektet utan att inhämta
anbud från byggnadsentreprenörer. Detta förhållande synes icke ha
uppväckt några betänkligheter hos motionärerna. — Det synes oss heller icke
motiverat att efterlysa »säkrare skydd» för bostadsrättshavarna mot den bakgrunden,
att bostadsrättsföreningar överlåtits till av b ostadsstyrelsen
godkända produktionsvärden. Det torde

Tredje lagutskottets utlåtande nr il år 1960

icke föreligga någon anledning antaga, att bostadsstyrelsen i något fall skulle
godkänt högre produktionsvärde än som med hänsyn till objektets standard
och kvalitet varit motiverat med utgångspunkt från den gällande kostnadsnivån
på orten. Det förhållandet att den slutliga kostnaden i många fall blivit
högre än projektören i ett preliminärt skede kunnat bedöma, föranlett av
inflation och andra omständigheter som den enskilde icke kunnat förutse,
kan icke läggas vare sig bostadsstyrelsen eller projektören till last. — Slutligen
åberopar motionärerna de risker för bostadsrättshavarna som ligger i
att åtskilliga föreningar icke enbart innehåller bostäder utan även k o mmersiella
lokaler. Vi vill i denna fråga först framhålla att detta förhållande
icke gäller enbart av byggnadsföretagare bildad bostadsrättsförening
utan varje form av bostadsrätt och i kanske samma grad all fastighetsförvaltning.
Vad gäller själva sakförhållandet är det uppenbart, att projektering av
kommersiella lokaler ställer stora krav på omdöme och marknadskännedom.
För innehavaren av bostadslägenhet kan kommersiella lokaler inom fastigheten
innebära ökad service men framför allt en reducerad boendekostnad,
då de kommersiella lokalerna som regel ger högre hvrsintäkter än som svarar
mot kostnaderna. Risken ligger givetvis i att lokalen kan förbli outhyrd. Även
i detta hänseende har bostadsstyrelsen fungerat som ett kontrollorgan åt bostadsrättsföreningarna
på så sätt, att styrelsen i den mån det gällt projekt
med större andel lokaler — avfordrat bevis för att lokalerna varit uthyrda,
innan de statliga lånen utanordnats. Denna bostadsstyrelsens bevakning av
uthyrningen har uppenbart fungerat tillfredsställande, då vi icke vet att
någon bostadsrättsförening åsamkats några avsevärda hyresförluster och än
mindre att någon förening nödgats träda i likvidation till följd av outhyrda
kommersiella lokaler.

Utskottet

Den fråga som väckts genom motionen är av vikt för många samhällsmedlemmar.
Beståndet av fastigheter som ägs och förvaltas av bostadsrättsföreningar
är betydande. Omkring en fjärdedel av den lägenhetsproduktion
som sker genom bostadsrättsföreningar torde ombesörjas av »byggmästarbildade
föreningar».

Utskottet har i sitt tidigare omnämnda utlåtande nr 28/1950 uttalat, att
de bestämmelser som då gällde till bostadsrättshavares skydd syntes ändamålsenliga.
Dessa bestämmelser kvarstår i stort sett oförändrade. Från skilda
håll har också i remissyttrandena hävdats, alt gällande föreskrifter, om de
effektivt upprätthålles, utgör en betryggande garanti mot sådant missbruk
av möjligheten att i bostadsrättsförenings form driva byggnadsverksamhet
som motionärerna påtalar.

För det allt övervägande antalet fall kan säkerligen icke heller kritik riktas
mot bostadsrättsföreningarnas förvaltning. Sådana fall av missbruk som
ändå, enligt vad samtliga remissinstanser omnämnt och utskottet eljest
känner till, visat sig förekomma måste emellertid såvitt möjligt förebyggas.
Utskottet ser därför med tillfredsställelse att, såsom av den föregående redogörelsen
framgår, chefen för socialdepartementet förklarat sig ämna upp -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1960

taga frågan om ökad kontroll över bostadsrättsföreningar till övervägande.
Då utredning i det syfte motionärerna avser sålunda synes förestå, torde
ytterligare framställning härom icke vara påkallad.

På grund av vad sålunda anförts får utskottet hemställa,

att förevarande motion, II: 269, icke måtte föranleda någon
riksdagens åtgärd.

Stockholm den 5 april 1960

På tredje lagutskottets vägnar:

HUGO OSVALD

Vid detta ärendes behandling har närvarit:

från första kammaren: herrar Osvald, Lindahl*, Grym, Göran Karlsson*,
Georg Carlsson, Kristiansson, Schött* och Gunnar Pettersson;

från andra kammaren: herrar Johansson i Torp, Munktell, Bengtsson i
Halmstad, Nyberg, Nilsson i Östersund, Wachtmeister, Grebäck och fru Lindberg.

* Ej närvarande vid utlåtandets justering.

Rydahls Boktryckeri AB - Stockholm 1960