Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966 (Utlåtande 1966:L3u17 l3u)

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

Nr 17

Utlåtande i anledning av väckta motioner angående prissättningen
på bostadsrättslågenheter.

Tredje lagutskottet har behandlat två inom riksdagen väckta, till lagutskott
hänvisade motioner, nr 593 i första kammaren av herrar Skårman
och Tistad samt nr 727 i andra kammaren av herr Larsson i Umeå m.fl.

I motionerna, som är likalydande, hemställes »att riksdagen i skrivelse till
Kungl. Maj :t måtte anhålla om sådan ändring av anvisningarna till hyresnämnderna
att bostadsrättsföreningar bildade före 1942 åsättes mera realistiska
värden».

För motionernas innehåll redogöres nedan.

Gällande rätt

De grundläggande bestämmelserna om bostadsrätt återfinns i lagen den
25 april 1930 om bostadsrättsföreningar (bostadsrättslagen). Lagen äger
enligt 1 § tillämpning på ekonomisk förening med ändamål att i föreningens
hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter under
nyttjanderätt för obegränsad tid. Den rätt inom föreningen, som på grund
av sådan upplåtelse tillkommer medlem, benämnes bostadsrätt och föreningen
benämnes bostadsrättsförening. Bostadsrättslagen har till syfte att
lämna regler för de särskilda rättsförhållanden som framträder i en bostadsrättsförening.
övriga rättsförhållanden regleras i lagen den 1 juni 1951
om ekonomiska föreningar (allmänna föreningslagen). I enlighet härmed
föreskrives i 2 § bostadsrättslagen att i fråga om bostadsrättsförening skall
vad om ekonomiska föreningar i lag stadgas lända till efterrättelse, såvitt
det ej strider mot vad i bostadsrättslagen förordnas. Bestämmelser i allmänna
föreningslagen, som hänför sig till vad i den lagen stadgas, skall enligt
samma lagrum tillämpas så som hänförde den sig jämväl till vad som
föreskrives i bostadsrättslagen.

Till följd av hänvisningen i 2 § bostadsrättslagen gäller beträffande bostadsrättsförening
vad i allmänna föreningslagen föreskrives om bl.a. registrering,
stadgar och styrelse såsom förutsättning för registrering samt
med vissa undantag om stadgarnas innehåll. Undantagen avser i dessa delar
främst frågor om insatser och övriga föreningsavgifter, i vilket hänseende
bestämmelser meddelas i 4 § bostadsrättslagen.

I 6 § allmänna föreningslagen meddelas under tio punkter föreskrifter om
vad en förenings stadgar skall angiva. Enligt lagrummets fjärde punkt skall

'' Bihang till riksdagens protokoll 1966. 9 saml. .‘I avd. Nr 17

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

stadgarna sålunda innehålla föreskrift om den insats med vilken varje medlem
skall deltaga i föreningen, huru insatserna skall göras samt huruvida
medlem må deltaga i föreningen med högre belopp än enkel insats. Vidare
skall enligt femte punkten, där regelbunden eller på särskilt beslut om uttaxering
beroende avgifter till föreningen skall förekomma, anges avgifternas
belopp eller de högsta belopp vartill de må bestämmas. Enligt i § bostadsrättslagen
skall i stället för dessa bestämmelser gälla att stadgarna
skall ange

1. där avgift för inträde i föreningen skall förekomma, det belopp, vartill
avgiften för varje medlem må bestämmas;

2. huru grundavgift för bostadsrätt skall beräknas;

3. huruvida ersättning för rätten att teckna bostadsrätt må utgå;

4. de grunder, enligt vilka årsavgifter för bostadsrätt skall utgå till bestridande
av löpande utgifter, såsom räntor och amorteringar å lån, skatter,
försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll och
uppvärmning samt för vatten, elektrisk kraft, renhållning med mera, så
ock för avsättning till reparationsfond och reservfonden;

5. den utsträckning, vari bostadsrättshavare må avfordras särskilt tillskott
till täckande av opåräknade utgifter, ävensom den tid, inom vilken
tillskottet tidigast må avfordras honom; samt

6. där andra avgifter till föreningen skall förekomma, vare sig regelbundna
eller på särskilt beslut om uttaxering beroende, de årliga belopp, vartill
avgifterna sammanlagt för varje medlem högst må bestämmas.

Inträdesavgift får enligt 5 § bostadsrättslagen ej sättas högre än 100 kr.
för varje medlem. Grundavgift och särskilda tillskott skall beräknas efter
lägenhets andelsvärde. I 4 § under 6 omförmälda avgifter får ej sättas till
högre belopp än tillhopa 100 kr. för år och medlem. Där ej annorlunda bestämts
i stadgarna ankommer enligt 6 § på styrelsen att till beloppen fastställa
grundavgift och årsavgifter samt ersättning för teckningsrätt.

Bland de stadganden i bostadsrättslagen som reglerar de särskilda rättsförhållandena
inom bostadsrättsförening återfinnes bl.a. bestämmelserna i
11—16 §§ om ekonomisk plan för bostadsrättsförenings verksamhet.

Bestämmelserna om ekonomisk plan tjänar det dubbla syftet att förhindra
uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att förebygga
att bostadsrättshavare avkräves opåräknade avgifter som överstiger
deras ekonomiska förmåga. Innan bostadsrätt får upplåtas, skall sålunda
en ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av styrelsen
och mottagits av KB (11 §). Den ekonomiska planen skall hänföra sig till
föreningens samtliga hus och innehålla upplysning i alla de avseenden, vilka
är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen
skall lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser, som kan komma att
åligga envar bostadsrättshavare. Vidare skall i planen anges lägenhetens andelsvärde,
d. v. s. det belopp, vartill lägenhetens värde uppskattas i förhål -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

lande till värdet å alla lägenheterna (12 §). Ny plan skall upprättas och inges
till KB, om vissa i 13 § angivna förändringar inträtt i avseende å förhållanden,
varom planen bör innehålla uppgift. Innan så skett, får bostadsrätt
ej vidare upplåtas.

Genom lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m. (hyresregleringslagen)
stadgades begränsning av hyrans storlek för flertalet lägenheter,
möjlighet till tvångsförlängning av hyreskontrakt och reglering av vissa
andra hyresförhållanden. Som ett komplement härtill infördes genom lagen
den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. m. (bostadsrättskontrollagen) reglering av lägenhetsförvärv, som
grundats på bostadsrätt och andra former av bostadskooperation. Båda lagarna
är provisoriska och har senast förlängts att gälla till och med den 31
december 1965.

Bostadsrättskontrollagen, som således äger tillämpning å ort, där hyresregleringslagen
är gällande, innehåller i 2—4 §§ bestämmelser om kontroll
av upplåtelse av bostadsrätt. Bl. a. skall enligt 2 § ekonomisk plan, som avses
i 11 § bostadsrättslagen, godkännas av hyresnämnden, innan den må
mottagas av länsstyrelsen.

Beträffande bostadsrättshavares överlåtelse av bostadsrätt mot vederlag
finnes i 5—10 §§ i bostadsrättskontrollagen ganska utförliga bestämmelser,
vilka i huvudsak innebär följande.

överlåtelse är i allmänhet ej gällande med mindre den godkännes av hyresnämnden
(5 § första stycket). För att sådan prövning skall komma till
stånd har föreskrivits att överlåtaren är skyldig att inom viss tid anmäla
överlåtelsen hos nämnden (5 § andra stycket). Det gäller förbud mot att
mottaga, träffa förbehåll om eller begära ersättning utöver vad som angives
i det nämnden underställda avtalet och mot att mottaga större ersättning än
nämnden godkänt (7 §). Hyresnämndens godkännande av överlåtelsen utgör
även villkor för att förvärvaren skall få antagas till medlem i bostadsrättsföreningen
(8 §). Regler ges om överlåtelsens bestånd i fall då överlåtelsen
ej anmälts till eller ej godkänts av hyresnämnden (9—10 §§). Beskaffenheten
av hyresnämndens prövning av överlåtelse av bostadsrätt
framgår av 6 §, som har följande lydelse.

överlåtelse av bostadsrätt må ej godkännas, om ersättning för bostadsrätt
skall utgå med högre belopp än som svarar mot bostadsrättshavarens andel
i föreningens behållna tillgångar, utan så är att bostadsrätten av särskild
anledning har högre värde.

Enligt 11 § andra stycket skall bl. a. bestämmelserna i 5—10 §§
gälla även annan andelsrätt i förening eller aktiebolag, varmed följer rätt att
besitta eller hyra lägenhet.

Av intresse i förevarande sammanhang är jämväl vissa bestämmelser i
kungörelsen den 24 maj 1957 om tertiärlån m. m. (nr 360). Enligt 4 § tredje
stycket i denna kungörelse (tertiärlånekungörelsen) må bostadsrättsför a

Bihang till riksdagens protokoll 1966. 9 samt. 3 and. Nr 17

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

ening beviljas lån allenast under förutsättning att föreningens stadgar under
tiden intill dess lånet till fullo guldits innehåller föreskrift därom, att
bostadsrättshavare icke utan medgivande av föreningens styrelse får överlåta
sin bostadsrätt eller uthyra av honom innehavd lägenhet. Vidare har
bostadsstyrelsen den 28 november 1958 utfärdat vissa bestämmelser, vilka
anger de villkor som skall uppfyllas för att ett företag skall godkännas såsom
sådant kooperativt organiserat och utan enskilt vinstsyfte arbetande
företag som avses i 9 § första stycket b) tertiärlånekungörelsen. Nämnda
bestämmelser i tertiärlånekungörelsen och av bostadsstyrelsen uppställda
villkor anses kunna få samma verkan som den i många bodstadsrättsföreningars
stadgar vanliga bestämmelsen att överlåtelse av bostadsrätt kräver
godkännande av föreningens styrelse och att överlåtelse ej må ske till högre
värde än som motsvarar grundavgiften jämte verkställda amorteringar.

Bestämmelserna i tertiärlånekungörelsen har sedermera ersatts av föreskrifter
i kungörelsen den 5 oktober 1962 (nr 537) om bostadslån (bostadslånekungörelsen).

Offentliga utredningar

A. Enligt Kungl. Maj :ts bemyndigande den 12 januari 1962 har tillkallats
särskilda sakkunniga (bostadsrättskommittén) för att verkställa översyn
av bostadsrättslagstiftningen. I direktiven (se riksdagsberättelsen år 1963
s. 63 ff.) uttalades på anförda skäl att en utredning om bostadsrättslagen
borde igångsättas. Avslutningsvis anfördes följande.

Med hänsyn till de stora förändringar, som efter lagens tillkomst skett på
det område lagen reglerar, synes en allmän översyn böra ske. Därvid bör eftersträvas
en modernisering av lagbestämmelserna och en anpassning därav
till de nuvarande förhållandena. Uppmärksamhet bör ägnas åt frågan, hur
erforderlig trygghet skall skapas för bostadsrättshavarna och hur dessas
förhållanden inbördes och till föreningen lämpligen bör regleras. Vid utredningen
bör också övervägas i vilken utsträckning kontroll från det allmännas
sida är erforderlig beträffande särskilt bostadsrättsföreningarnas tillkomst
och hur kontrollen över huvud lämpligen bör anordnas. Ifrågavarande
rättsregler bör vidare förebygga uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar
och möjliggöra en rationell bostadskooperativ verksamhet.
Med utgångspunkt från vad jag sålunda anfört hör utredningen i övrigt
bedrivas förutsättningslöst.

Utredningsarbetet beräknas enligt uppgift i årets riksdagsberättelse pågå
under hela år 1966.

B. Kungl. Maj :t bemyndigade den 26 april 1963 sakkunniga, vilka sedermera
antagit benämningen hyreslagstiftningssakkunniga, för att utreda
frågan om förenkling av hyreskontrollen och utformning av besittningsskyddet
för hyresgäst i den allmänna hyreslagstiftningen. Enligt direktiven
för utredningen bör samråd ske med bl. a. bostadsrättskommittén. Såsom

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

framgår av årets riksdagsberättelse beräknas de sakkunniga slutföra sitt
arbete under år 1966.

Frågans tidigare behandling

Frågan om beräkning av bostadsrätts överlåtelsevärde har bl. a. prövats av
1954, 1955, 1956, 1957, 1959 och 1961 års riksdagar. En utförlig redogörelse
för vad därvid förekommit lämnas i utskottets utlåtande nr 19/1961. Under
hänvisning till nämnda redogörelse inskränker sig utskottet till att här upptaga
följande.

I samband med att hyresrådet år 1943 föreslog vissa ändringar i bostadsrättskontrollagen
upptog rådet frågan huruvida 6 § borde så ändras att det
klart utsädes, att vid uppskattningen av föreningens behållna tillgångar
fastigheten skulle upptagas till taxeringsvärdet, där ej i ärendet visades,
att fastighetens verkliga värde vore högre. Förslaget motiverades med att
vissa hyresnämnder, i fall där fastighetens bokföringsvärde var lägre än
taxeringsvärdet, ansett fastigheten vid beräkningen av föreningens behållna
tillgångar icke kunna upptagas högre än till det bokförda värdet. Hyresrådet
ansåg emellertid denna praxis felaktig och uttalade att uträkningen
av föreningens behållna tillgångar borde bygga på »fastighetens verkliga
nuvarande värde». Enligt rådets mening var det naturligt att därvid utgå
från taxeringsvärdet, varvid det naturligtvis skulle vara möjligt att med
särskild utredning visa, att det verkliga värdet är ett annat än taxeringsvärdet.
Hyresrådet ansåg därför ingen lagändring påkallad. Departementschefen
(prop. nr 91/1943) delade denna hyresrådets uppfattning och uttalade
att de av hyresrådet anförda synpunkterna torde böra beaktas av
hyresnämnderna.

I »Handbok för hyresnämnderna», utgiven av hyresrådet år 1945, har
hyresrådet (s. 201—206) anvisat en metod att beräkna en bostadsrätts värde
med utgångspunkt från vederbörande lägenhets hyresvärde (d. v. s. grundhyran
eller det belopp, vartill hyresnämnden skulle fastställa denna). Metoden
avviker ej från gängse principer för beräkning av fastigheters värde och
innebär i korthet endast att man som utgångspunkt för värderingen tager
det belopp lägenheten bör betinga i hyra och på denna grundval räknar
fram ett nettovärde på denna lägenhet ensam, varvid man i fråga om fastighetens
omkostnader, ränta och skulder räknat endast med lägenhetens
andel därav. Beträffande olika sätt att beräkna fastighetens värde anföres
följande.

Vid all fastighetsvärdering utgår man ju från den beräknade avkastningen
(hyresvärdet) och erhåller genom kapitalisering därav ett avkastningsvärde.
Räknemässigt kan man därvid gå tillväga på olika sätt. a) Antingen
utgår man från den årliga bruttoavkastningen och kapitaliserar denna efter
ett s. k. b r u 11 o f ö r r ä n t n i n g s t a 1, t. ex. 8 procent; man får då ett

Tredje lagutskottets utlåtande nr 11 år 1966

avkastningsvärde, vilket, minskat med skulderna, ger nettovärdet, b) Eller
också minskas bruttoavkastningen först med omkostnaderna (varmed här
avses alla andra utgifter än räntor och amorteringar), varefter resten kapitaliseras
efter ett s. k. n e 11 o f ö r r ä n t n i n g s t a 1, t. ex. 5 procent;
resultatet bör bli samma avkastningsvärde, vilket, minus skulderna, ger
nettovärdet, c) Slutligen kan man även minska bruttoavkastningen med
både omkostnader och räntor (dock ej amorteringar) och därigenom få fram
nettoavkastningen på ägarens eget i fastigheten insatta
kapital, varefter detta belopp kapitaliseras efter en procentsats,
så beräknad, att den täcker dels ränta på det egna kapitalet, dels värdeminskningen
på fastigheten i dess helhet, dels marginal för oförutsedda
risker.

I handboken uttalas vidare följande.

De möjligheter, som-----finnas att vid beräkningen av »bostadsrätts havarens

andel i föreningens behållna tillgångar» taga hänsyn till utredning
av olika slag angående fastighetens och bostadsrättens verkliga värde,
böra av hyresnämnderna användas för att erhålla en smidig och icke alltför
stel tillämpning av 6 § lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av
bostadsrätt. Det viktiga är att vinna det med stadgandet avsedda syftet, d.v.s.
att bostad srättshavaren icke skall kunna utnyttja
bostadsrätten till att taga ut ett överpris, som icke
kunnat erhållas under normala förhållanden. Som redan framhållits är därvidlag
icke det avgörande om bostadsrättshavaren återfår precis det belopp
han själv satt in i bostadsrätten; det verkliga värdet kan vara antingen
högre eller lägre. Det behöver således icke vara fråga om rena fantasipriser
eller godtyckliga höjningar för att godkännande skall vägras.

Hyresregleringskommittén, som i sitt år 1955 avgivna betänkande IV
(SOU 1955:35) föreslog en successiv avveckling av hyresregleringen, verkställde
även en granskning av enskilda stadganden i hyresregleringslagen
och bostadsrättskontrollagen. Vid denna granskning ägnades 6 § i sistnämnda
lag stor uppmärksamhet. Kommittén anförde därvid, bland annat,
följande.

Syftet med här ifrågavarande stadgande är att hindra bostadsrättshavaren
att vid försäljning av bostadsrätten uttaga ett överpris, som möjliggöres av
den rådande bostadsbristen. För att i tillräcklig grad vinna detta syfte synes
det icke nödvändigt, att en bostadsrätts värde bestämmes fullkomligt eller
ens tillnärmelsevis exakt, vilket för övrigt knappast torde vara möjligt. Det
får anses tillräckligt, att man vid kontrollen nöjer sig med att konstatera,
att förvärvet av bostadsrätten vid en objektiv granskning under bortseende
från bostadsbristens inflytande på handlandet framstår som en ur köparens
synpunkt förnuftig penningplacering. Så torde få anses vara fallet, om
det kontantbelopp köparen skall erlägga icke är större än att räntan därå,
förslagsvis beräknad efter 5 procent, motsvarar skillnaden mellan å ena
sidan den med försäljningen avsedda bostadsrättslägenhetens hvresvärde
(inklusive generell hyreshöjning och bränslekostnad) och å andra sidan beloppet
av samtliga på lägenheten belöpande avgifter till föreningen utom
amortering. Självfallet förutsätter denna metod att bestämma bostadsrättens
värde, att hyresvärdet är riktigt beräknat bl. a. med hänsyn till

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

eventuella förbättringar av lägenheten som ägaren bekostat, lägenhetsinnehavaren
möjligen åliggande särskild reparationsskyldighet o. s. v. Det torde
emellertid vara lättare för hyresnämnden att fastställa ett rimligt hyresvärde
än att uppskatta det verkliga värdet av hela fastigheten.

En tillämpning av det här ifrågasatta beräkningssättet skulle sannolikt
i regel ge något högre värde på bostadsrätterna än en beräkning enligt
huvudregeln i 6 §. Kommittén anser emellertid ej att detta är någon olägenhet.
Det torde vara synnerligen vanligt, att köpare av bostadsrättslägenheter
erlägga betalning utöver det belopp, som underställes hyresnämndens prövning.
Uteslutet är icke att köparna därvid göra sina beräkningar i huvudsaklig
överensstämmelse med nyss förda resonemang. Då det enligt kommitténs
mening finnes fog för att uppskatta värdet av en bostadsrätt efter
ovan angivna grunder, vill kommittén ifrågasätta om icke beräkningssättet
i fråga borde i lagen direkt anges såsom det normala i enstaka fall kan det
givetvis vara tänkbart, att metoden ger för lågt värde på bostadsrätten,
t. ex. om avgifterna till föreningen av särskild anledning äro högre än som
i och för sig skulle vara erforderligt. Självfallet bör hyresnämnden likväl
utgå från det värde, som med hänsyn till omständigheterna får anses riktigt.
Motsatsen, att det beräknade värdet blir för högt, kan inträffa, om
grundhyran är för hög eller om avgifterna till föreningen av någon anledning
äro för lågt beräknade. Det är därför av vikt att hyresnämnden söker
komma till ett riktigt hyresvärde och att uppmärksamhet ägnas åt föreningens
ekonomiska ställning. I allmänhet torde dock det resultat som
metoden ger böra godtagas.

Då här ifrågasatta heräkningssätt, som kan anses utgöra en förenkling
av den---i hyresrådets handbok anvisade metoden, torde bli lät tare

att tillämpa än nuvarande huvudregel och det resultat metoden i flertalet
fall kan väntas ge synes acceptabelt, föreslår kommittén, att 6 §
ändras så att den anvisar sagda beräkningsmetod som den normala. Avvikelse
därifrån bör kunna ske endast om särskild anledning därtill föreligger.
För att markera, att det icke avses att genom den nya beräkningsmetoden
fastslå någon absolut bestämd överlåtelsesumma, synes lagtexten
böra utmärka, att godkännande är beroende på om det avtalade beloppet
kan anses skäligt i förhållande till det resultat beräkningen visar.

Vad kommittén sålunda föreslagit har icke föranlett någon lagstiftningsåtgärd.

1961 års riksdag

Utskottets utlåtande nr 19/1961 avgavs i anledning av en motion med
hemställan om utredning i vissa angivna hänseenden. Motionären fann att
föreningsstadgar och särskilt utfärdade bestämmelser — varmed torde ha
avsetts tertiärlånekungörelsen och särskilda av bostadsstyrelsen utfärdade
bestämmelser — kunde innefatta att den som överlåter bostadsrätt ej äger
uttaga det pris som kan fastställas enligt 6 § bostadsrättskontrollagen. Den
begärda utredningen borde enligt motionärerna bl. a. beröra frågan om införande
i bostadsrättskontrollagen av bestämmelser, som tillförsäkrade överlåtaren
rätt att uttaga den i denna lag medgivna ersättningen och som med -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

gav överlåtaren att tillgodoräkna sig penningvärdeförsämring som inträffat
under den tid bostadsrätten innehafts.

I utlåtandet konstaterade utskottet att bostadsrättskontrollagen uppenbarligen
ej lägger hinder i vägen för att vid bestämmande av ersättning för
överlåtelse av bostadsrätt hänsyn tages till penningvärdets förändringar. Utskottet
fann visserligen att såväl genom föreningsstadgar som genom lånevillkor
i samband med beviljande av tertiärlån för bostadsrättsföreningars
hus kan gälla att överlåtelse ej får ske till högre pris än som motsvarar det
för lägenheten erlagda grundbeloppet jämte verkställda amorteringar och
andelar i eventuella fonder. Emellertid ansåg utskottet att sådana bestämmelser
-— även om de stundom kan ge till resultat värden, vilka ej helt
överensstämmer med det värde som erhålles vid en beräkning enligt i 6 § bostadsrättskontrollagen
angivna grunder — ej är i och för sig ägnade att leda
till andra och för överlåtaren sämre värden än en beräkning enligt nämnda
lagrum. Något ingripande av det slag som påkallats i motionerna befanns
därför ej påkallat, och utskottet hemställde att motionerna ej måtte föranleda
någon riksdagens åtgärd.

I en vid utlåtandet fogad reservation hävdades däremot att stadgebestämmelser
och lånevillkor av berört slag kunde leda till ett värde å bostadsrätten
understigande det verkliga värde — d. v. s. det marknadsmässiga
värdet bortsett från övervärde p. g. a. bostadsbristen — som skulle följa
vid en av hyresnämnden verkställd beräkning enligt i 6 § bostadsrättskontrollagen
angivna grunder. Reservanterna fann att bostadsrättsföreningslagen
— som tillkommit för att skydda bostadsrättshavarnas ekonomiska
intressen — syntes ha en uppgift att fylla i fråga om tillåtligheten av ifrågavarande
stadgebestämmelser. Då en översyn av vissa bestämmelser i bostadsrättsföreningslagen
kunde förutsättas komma till stånd av annan anledning,
ansåg reservanterna att även förevarande problem därvid lämpligen
borde behandlas. Utskottet hade enligt reservanterna bort hemställa
att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj :t måtte giva till känna vad som anförts
i det av reservanterna förordade utlåtandet.

Riksdagen biföll utskottets hemställan.

1962 års riksdag

I motioner vid 1962 års riksdag framlades ånyo förslag om avveckling av
regleringen beträffande bostadsrättslägenheter. Tredje lagutskottet anförde
i utlåtande nr 13/1962 efter en redogörelse för riksdagens tidigare ställningstaganden
i ämnet bl. a. följande.

I sitt utlåtande nr 20/1957, vari behandlades bl. a. motioner med yrkande
motsvarande det nu framställda, framhöll utskottet att i fråga om bostadsrättslägenheter
i fastigheter, som byggts med hjälp av statliga lån, knappast
funnes »anledning att med avseende å rätten att i ett läge med påtaglig bo -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

stadsbrist tillgodogöra sig fastighetens övervärde ställa dessa lägenheter i
ett bättre läge än på motsvarande sätt finansierade villafastigheter, vilka ju
enligt nuvarande låneregler icke får överlåtas till högre pris än vad det
lånebeviljande organet medger». Beträffande privatfinansierade bostadsrättshus
uttalade utskottet att, eftersom ägare av vanliga hyresfastigheter
icke tillätes tillgodogöra sig ett genom bostadsbristen uppkommet övervärde
å sina lägenheter, detta ej heller borde medgivas bostadsrättsinnehavare.

De utlåtanden som utskottet därefter avgivit i ämnet (nr 15/1959 och nr
24/1961) innebär intet ändrat ståndpunktstagande i förevarande hänseende.

Skälen för att ej giva bostadsrättshavare en förmånsställning i fråga om
rätt att uttaga övervärde på grund av bostadsbrist föreligger enligt utskottets
mening alltjämt.

Ehuru den frågan ej berörts i motionerna vill utskottet anmärka att —
som närmare berörts i ovannämnda utlåtande nr 19/1961 — föreskrifter
i stadgar för bostadsrättsförening eller lånevillkor för statliga lån kan leda
till att den ersättning som får uttagas vid överlåtelse av bostadsrätt skall
beräknas efter andra grunder än enligt 6 § bostadsrättskontrollagen. Det
har från olika håll gjorts gällande att sådana beräkningar är ägnade att
leda till andra och lägre värden än dem som bostadsrättskontrollagen medger
och att åtgärder mot sådana föreskrifter borde övervägas. I direktiven
för den i den tidigare redogörelsen nämnda, nyligen tillkallade utredningen
anbefalles en allmän översyn av bostadsrättslagstiftningen. Förevarande
spörsmål torde därför komma att uppmärksammas av utredningen.

Utskottet hemställer att motionerna jämte utlåtandet måtte överlämnas
till den för översyn av bostadsrättslagstiftningen tillkallade utredningen.

Riksdagen biföll utskottets hemställan.

196i års riksdag

I en motion hemställdes om utredning för översyn av bostadsrättslagen i
vissa av motionärerna angivna hänseenden. Tredje lagutskottet erinrade i
sitt av riksdagen godkända utlåtande nr 20 att åt bostadsrättskommittén
uppdragits att verkställa en förutsättningslös översyn av bostadsrättslagstiftningen.
Vad motionärerna yrkade hade enligt utskottets mening redan
tillgodosetts genom kommitténs direktiv. Motionen föranledde därför inte
någon riksdagens åtgärd.

Motionernas innehåll

Motionärerna erinrar om att enligt bostadsrättskontrollagen skall den
som säljer en insatslägenhet inom 14 dagar efter försäljningen göra anmälan
härom till hyresnämnden med angivande av försäljningsvillkoren. Detta
gäller inte bara andelar i s. k. bostadsrättsföreningar bildade efter 1942
utan även för andelar i s. k. privata bostadsrättsföreningar, som bildats före
1942, trots att i deras stadgar i allmänhet är intaget, att föreningens styrelse
kan åta sig försäljningen och att den skall ske till högstbjudande. Dessa för -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 11 år 1966

eningar har i motsats till bostadsrättsföreningarna icke åtnjutit några räntesubventionerade
lån.

Motionärerna framhåller att hyresnämnd först fastställer grundhyra för
lägenheten, om detta icke gjorts tidigare i samband med uthyrning i andra
hand. Till grundhyran lägges de generella tilläggen. Avgifter till föreningen
samt skäligt belopp för inre underhåll, som i allmänhet ej ingår i föreningsavgiften,
avdrages. Återstoden utgör räntan på lägenhetens kapitalvärde,
d. v. s. tillåtet försäljningspris. Detta framräknas i regel genom att räntan
diskonteras över oändlig tid efter 8 %. Förfaringssättet innebär enligt motionärerna
att man räknar med 8 % på ett i praktiken värdebeständigt placerat
kapital. För en sådan placering är en ränta av 8 % orimligt hög. Då man
här bör räkna med en realränta, borde den ej sättas högre än 3 %. En sådan
beräkning skulle medföra ett mera realistiskt pris för lägenheterna.
Motionärerna fortsätter:

Hyresnämnderna ger ingen annan motivering för sina beräkningar än att
de följer ett exempel i en 20 år gammal handbok för hyresnämnder. I förväg
lämnas inget besked om tillåtet pris, och om detta visar sig underskrida
köpesumman, kan köpet visserligen återgå, men fullföljes ej köpet blir resultatet
i många fall att lägenheten får stå outnyttjad. Som ett typfall för
prissättningen kan nämnas gjord värdering i en av våra större städer. En lägenhet
om 75 m2 i synnerligen gott skick och med ett central läge drar på
sig en årsavgift till föreningen på 1 500 kr., vartill kommer ca 300 kr. årligt
underhåll. Ett flertal köpare hade anmält sig med bud på 25 000 kr. för lägenheten.
Om man räknar med denna köpesumma och en så hög realränta
som 5 %, blir hyran per m2 40,70 kr.

Enligt hyresnämndens prissättning blir priset endast ca 10 000 kr., och är
det då rätt naturligt att ägaren ej avhänder sig lägenheten.

Under de 23 år som hyresregleringslagen funnits, kan man befara att åtskilliga
lägenheter står outnyttjade beroende på att ägaren finner det oförmånligt
att sälja lägenheten. Det gäller framför allt många dödsbon som ej
reglerar sina lägenhetsinnehav på grund av det låga pris de åsättes. Då man
med fog kan befara att många lägenheter står outnyttjade på grund av en
alltför låg prissättning, vore det önskvärt att få en översyn av bestämmelserna
för att få fram mera realistiska prissättningar för dessa lägenheter och
därigenom få ut dem till hyresmarknaden.

Utskottet

Bostadsrättshavares överlåtelse av bostadsrätt mot vederlag är enligt
bostadsrättskontrollagen å ort där hyresregleringslagen gäller i allmänhet
ej gällande med mindre den godkännes av hyresnämnden. Denna får inte
godkänna överlåtelsen om ersättning skall utgå med högre belopp än som
svarar mot bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar
utan så är att bostadsrätten av särskild anledning har högre värde. Syftet
med stadgandet är framför allt att en bostadsrättshavare inte skall kunna

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

utnyttja bostadsbristen till att ta ut ett överpris som inte kunnat erhållas
under normala förhållanden på hyresmarknaden.

Vid beräkning av värdet av en viss bostadsrättshavares andel kommer
värderingen av fastigheten att spela den ojämförligt största rollen. Denna
blir därför av utslagsgivande betydelse för prövningen av överlåtelsen. Vid
värderingen skall såsom framgår av den tidigare redogörelsen det verkliga
värdet och icke det bokförda värdet ligga till grund. Som bevis om det verkliga
värdet kan i första hand senast fastställda taxeringsvärde godtagas.
Om det emellertid visas att det verkliga värdet är ett annat än taxeringsvärdet,
skall det verkliga värdet tjäna som utgångspunkt. För att komma
detta värde så nära som möjligt är det naturligtvis möjligt att i sådant
syfte förebringa en formlig värdering av fastigheten. Detta kan emellertid
vara ett dyrbart förfaringssätt. I stället kan, såsom ofta sker på fastighetsmarknaden,
värdet bestämmas med ledning av en räntabilitetskalkyl, grundad
på de hyror som skulle kunna påräknas vid uthyrning.

Mot de sålunda angivna värderingsprinciperna riktas i förevarande motioner
ingen kritik. Däremot anser motionärerna att hyresnämnderna tilllämpar
dessa på sådant sätt att överlåtelsevärdena blir så låga att ägaren
i många fall finner det oförmånligt att sälja lägenheten, och åtskilliga lägenheter
kommer därför att stå outnyttjade. Motionärerna, som erinrar om
att i stadgarna för privata bostadsrättsföreningar bildade före 1942 i allmänhet
är intagna bestämmelser av innebörd att föreningens styrelse kan
åta sig försäljningen och att den skall ske till högstbjudande, hemställer
om sådan ändring av anvisningarna till hyresnämnderna att dessa föreningars
lägenheter åsätts mera realistiska värden. Till stöd för yrkandet
hävdar motionärerna särskilt att hyresnämnderna följer ett exempel i den
redan år 1945 av hyresrådet utgivna handboken för hyresnämnderna och
att man därvid räknar med en kapitaliseringsfaktor på 8 % på ett i praktiken
värdebeständigt kapital. Såsom framgår av det föregående finns i
denna bok till ledning för nämnderna en redogörelse för olika sätt att beräkna
en fastighets värde. Sålunda sägs bl. a. att man kan utgå från den
årliga bruttoavkastningen och därefter kapitalisera denna efter ett s. k.
bruttoförräntningstal, t. ex. 8 procent. Man får då ett avkastningsvärde,
vilket, minskat med skulderna, ger nettovärdet. Utskottet vill emellertid
framhålla att denna metod, det angivna procenttalet och övriga i boken
berörda beräkningssätt endast är ägnade att tjäna som exempel. Självfallet
kan hyresnämnderna med utgångspunkt från det allmänna ränteläget och
aktuell praxis på fastighetsmarknaden finna annan kapitaliseringsprocent
vara den riktiga. Vidare kan andra tjänliga metoder komma att tillämpas.
Hyresnämndernas beslut i dylika frågor kan dessutom överklagas hos hyresrådet.

På sätt framgår av den tidigare redogörelsen har åt bostadsrättskommittén
uppdragits att verkställa en förutsättningslös översyn av bostads -

Tredje lagutskottets utlåtande nr 17 år 1966

rättslagstiftningen. Det torde kunna förutsättas att även frågan om beräkning
av överlåtelsevärdena därvid blir föremål för överväganden. Vidare utreder
hyreslagstiftningssakkunniga frågor om förenkling av hyreskontrollen
och utformning av besittningsskyddet för hyresgäst i den allmänna hyreslagstiftningen.
I den mån denna utredning leder till att nu gällande hyresreglering
avvecklas torde även bostadsrättskontrollagens fortsatta giltighet
bli föremål för omprövning. De sakkunniga beräknar slutföra sitt arbete
under detta år. Vid dessa förhållanden anser utskottet något uttalande från
riksdagens sida i anledning av motionerna icke vara påkallat.

På grund av det anförda får utskottet hemställa,

att förevarande motioner, 1:593 och 11:727, icke måtte
föranleda någon riksdagens åtgärd.

Stockholm den S mars 1966

På tredje lagutskottets vägnar:

ERIK ALEXANDERSON

Vid detta ärendes behandling har närvarit:

från första kammaren: herrar Alexanderson, Göran Karlsson*, Svante
Kristiansson, Ebbe Ohlsson, Erik Jansson, Nils-Eric Gustafsson, Åkesson
och Wirmark;

från andra kammaren: herr Johansson i Torp*, fru Torbrink, herrar
Grebäck, Johansson i öckerö, Svenning, Bengtsson i Solna, Tobé och Hammarberg.

* Ej närvarande vid utlåtandets justering.

Emil Kihlströms Tryckeri AB Stockholm 1966
660180