Lagutskottets Utlåtande N:o 22 (Utlåtande 1903:LU22 Lagutskottet)

Lagutskottets Utlåtande N:o 22.

Nso 22.

Ank. till Iiiksd. kansli den 19 februari 1903, kl. 2 e. m.

Utlåtande, i anledning af väckt motion om skrifvelse till Kungl.

Ma):t angående ändrad lagstiftning rörande hyresaftal.

Andra Kammaren har till handläggning af lagutskottet hänvisat en
inom nämnda kammare af herr J. J. Byström väckt motion, n:o 66, af
följande lydelse:

»De jordabalkens och handelsbalkens åldriga lagrum, som alltfort bestämma
rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, äro för alla, som
åtminstone något satt sig in i hvad det verkligen är frågan om, ytterligt
otillfredsställande, och de personer, som möjligen kunna eller vilja säga,
att »det är bra som det är», äro säkerligen lätt räknade. Visserligen
har man sökt att upphjälpa saken genom vissa paragrafer i utsökningslagen
och de många i flere fall rätt egendomliga prejudikat, som finnas,
men bristen på en ordentlig hyreslag är i alla händelser mycket stor.
Som en följd häraf hafva i många fall stora misshälligheter uppstått mellan
hyresvärd och hyresgäst. Oktoberflyttningarna, som af en stor del människor
ej borde hafva företagits, äro ej sällan tillfälliga slutakter i en rad
af obehag och lidanden. Någon har sagt: »Tre flyttningar är detsamma
som en eldsvåda». Det är ej nog med stora extra kostnader, skadade
möbler, husvillhet för dagar och nätter, en flyttning medför dessutom ofta
ledsamheter af alldeles särskild! pinsam art. Missförstånd uppstå mellan
utflyttande och tillträdande hyresgäster likasom mellan bägge slagen af
hyresgäster å ena sidan och husvärdarna å den andra. Och orsaken till
Bill. till Riksd. Prot. 1903. 7 Sand. 17 Käft. (N:o 22). 1

Lagutskottets Utlåtande N:o 22.

mycket af dessa vedervärdigheter ligger i frånvaron af en lag, som i
enlighet med nutida rättsuppfattning reglerar hithörande förhållanden.

Vid ett möte i Stockholm yttrade fastighetsägareföreningens sekreterare,
hofrättsnotarien Joh. P. Wiberg, att han för sin del ansåg, att
någon tillfredsställande hyreslag nu icke finnes. »Visserligen», sade han,
enligt det referat, jag liar af hans tal, »funnes spridda bestämmelser af
1734 års lag, men deras otillämplighet på nutida förhållanden motiverar
fullt den åsikten, att vi äro i saknad af eu hyreslag. De bestämmelser,
som finnas, synas snarast vara till för att ställa till oreda. Förhållandena
äro också helt andra nu än år 1734. Genomgående regel var då, att
hvar och en disponerade sitt eget hus för egen räkning eller genom att
hyra skaffade sig dispositionsrätt till en hel fastighet. Man torde ej göra
sig skyldig till öfverdrift genom att utan vidare antaga, att möjligheten
af rättsliga kollisioner tilltager minst i samma mån, som resp. stad tillväxer
och utvecklas. I de nuvarande bestämmelserna återfinner man bl. a.
ord, som ej begripas af andra än dem, som studerat fornsvenska. Ett
moderat och rimligt anspråk är väl, att i en modern lagstiftning användas
ord, om hvilkas betydelse ej kan finnas mer än en mening. Lagen måste
följa med utvecklingen inom samhällslifvet. Men de, som ha lagstiftningsarbetet
om hand, ha under nära 200 år uraktlåtit att ägna någon
uppmärksamhet åt detta område. Vi stå i stort sedt i denna fråga på
samma ståndpunkt som 1 734.»

Dristen på tillämplig lag har haft till följd, att husvärdarne sökt
hjälpa sig fram genom i detalj formuleradt aftal eller hyreskontrakt, af
hvilka endast i Stockholm 20 olika äro i gängse bruk. Och därtill kommer
såsom det allra vanligaste, att hyresgästen icke tar vidare kännedom
om det till väsentliga delar tryckta kontraktets bestämmelser, innan han
undertecknar detsamma, hvilket sker mera liksom för formens skull utan
klar uppfattning af, att det är en förbindelse, som skall efterlefvas.

Saken blir icke bättre därigenom, att man i kontraktsformulären
ofta finner bestämmelser, som äro tydligt stridande mot gällande lag
eller rådande rättsuppfattning eller sådana, hvilkas rättsliga giltighet är
tvifvel underkastad. Till exempel den i de flesta hyreskontrakt förekommande
bestämmelsen, att, därest hyresgästen icke erlägger hyra på
aftalad tid eller gör sig skyldig till någon annan uraktlåtenhet, husvärden
äger rätt att utan anlitande af domstol eller exekutiv myndighet
skilja honom från den förhyrda lägenheten, är i själfva verket omöjlig
att tillämpa.

Lagutskottets Utlåtande N:o 22.

Hvad inverkan en hyresgästs dödsfall rättsligen kan hafva på ett
för längre tid ingånget hyresaftal är ock ett spörsmål, som man länge
tvistat om. Det prejudikat, som gifvits, innebär visserligen, att den
aflidnes sterbhus kan frigöra sig från aftalet genom uppsägning två månader
före närmaste fardag, men däremot är det ännu oklart, huruvida
ett angifvande i kontraktet, att dess giltighet, oberoende af hyresgästs
frånfälle, fortfar till hyrestidens slut, är för de kontraherande rättsligen
bindande.

Från husvärdarnes såväl som från hyresgästernas sida synes man
emellertid vara ganska allmänt af den meningen, att bättre lagbestämmelser
rörande hyresaftal böra i lag stipuleras.

Stockholms fastighetsägareförening t. ex. har nämligen för något år
sedan tillsatt en kommitté för att framkomma med förslag om förbättrade
bestämmelser på hithörande område. Denna kommitté uttalade i sitt förslag
till föreningen, att vid eu ny lags utarbetande borde »särskild! nedannämnda
kraf blifva tillgodosedda», nämligen

»att handräckningsfbrfarandet blir enklare, snabbare och mindre
kostsamt;

att hyresvärd för ogulden hyra tillerkännes panträtt i den lösegendom,
som hyresgäst i förhyrd lägenhet infört, samt att denna panträtt
tillägges gällande kraft äfven för det fall, att annan person än hyresgästen
befinnes vara ägare till egendomen, vare sig den tillhört denne
vid införandet eller han därefter må ha därtill förvärfvat sig äganderätt;

att giltig uppsägning af hyresaftal må kunna äga rum utan svårighet
i alla förekommande fall, samt

att besiktning, förrättad på det sätt, som i lagen må bestämmas,
tillerkännes legal betydelse i fråga om lägenhetens beskaffenhet i olika
afseenden och särskilt med hänseende till de skador och bristfälligheter,
som å lägenheten kunna förefinnas.»

»Härförutom», framhåller kommittén, »torde i eu blifvande hyreslag
böra inrymmas bestämmelser af mera allmängiltig natur i samtliga de
afseenden, som funnit sitt uttryck i förekommande hyreskontrakts formulär.
Att i en sådan lagstiftning jämväl bör inrymmas de allmänna
stadganden i öfrigt, som kunna finnas vara i enlighet med en sund
nutida rättsuppfattning, synes vara alldeles påtagligt.»

Sedermera ha husägarnes förslag och önskemål framställts inför
Kungl. Maj:t,

Lagutskottets Utlåtande N:o 23.

Att emellertid husvärdarnes kraf äro något ensidiga, för så vidt de
funnit uttryck i ofvanstående utlåtanden, får ej förvåna, då man besinnar,
att hvar part ser saken från sina intressens synpunkt.

Hyresgästerna åter äro i allmänhet i den ställning gent emot hyresvärdarne,
att ett bättre rättsförhållande måste åstadkommas.

Hyresgästen måste till en början få den principen fastslagen, att
liksom han får ansvara för den skada han gjort å den förhyrda lägenheten,
så skall äfven husägaren vara ansvarig och ersättningsskyldig för
den skada och förlust, som tillfogats hyresgästen genom den förres förvållande
eller uraktlåtenhet. Som det nu går till, är det ej sällan, att
t. ex. en utlefvad reparation eller förändrad inredning förhalas och ofta
nog ej fullgöres i öfverenskommen omfattning. Och detta dröjsmål kan
i synnerhet under vissa omständigheter medföra stor skada och förlust.

Tydligare bestämmelser om när eu våning skall af den aflyftande
vara utrymd och när den får af den inflyttande tillträdas, måste åvägabringas.
Detta erkänner också t. ex. Konungens befallningshafvande i
Uppsala län i följande ord: »Det nu öfverklagade missförhållandet, att
en frånträdande hyresgäst kan intill sista timslaget af hyrestiden förhålla
en tillträdande hyresgäst möjligheten att inflytta, skulle utan tvifvel afhjälpas
genom en lagstadgad frist af förslagsvis 24 timmar, under hvilken
uthyrd lägenhet bör så vidt möjligt är hållas ledig till inflyttning.»

Det kan ock sättas i fråga, om ej lämpligare flyttningsdagar, än som
nu ä''fo fastställda, nämligen den sista mars och den sista september, kunde
i lag angifvas. Den första mars och den första september vore säkerligen
bättre. Vid ett allmänt husägaremöte i hufvudstaden, utlyst af Stockholms
fastighetsförening under förra året, inleddes diskussionen om denna sak
med ett föredrag af styrelseledamoten i nämnda förening, civilingeniör
Claes Nordstrom, som framhöll, att enligt mångas mening skulle det vara
förmånligt, om hufvudflyttningarna företoges den 1 juni och de öfriga
flyttningarna den 1 december. Han förmenade, att man genom en sådan
flyttning skulle få betydligt stabilare förhållanden, ity att flyttningarna
säkerligen ej skulle förekomma mer än en gång årligen, nämligen den 1
juni, då det ju säger sig själft, att 1 december är olämpligare flyttningsdag.
I Finland, där 1 juni är flyttningsdag, förekommer det ytterligt sällan,
att någon flyttar på annan tid. Keformen vore i högsta grad önskvärd,
och talaren ville på det kraftigaste förorda densamma. Detta visar i sin
mån, att man önskar andra än de nuvarande flyttningsdagarne. Mötet
beslöt att förorda som flyttningsdagar den 1 mars och den 1 september.

Lagutskottets Utlåtande N:o 22.

När en hyresgäst hyr sin lägenhet för år och tillträder densamma
exempelvis den 1 oktober, såsom vanligt är, så inrättar han sig naturligtvis
så, att han skall bo eller bedrifva sin affär i denna sin lägenhet den
kontrakterade tiden. Men så inträffar, att värden säljer huset den 1
januari, och >då bryter köp legostämma». Hyresgästen varder uppsagd
till afflyttning den första april. Oftast betyder detta endast, att hyran
höjes. Hyresgästen har då att betala den höga hyran eller också skaffa
annan lägenhet, men då detta vid denna tid ej faller sig så lätt, och han
har sådan verksamhet, att han är beroende af att lägenheten är just där
den är eller i dess omedelbara närhet, så har han intet annat val än
att betala hvad värden har hjärta att begära.

Bland länsstyrelserna, af indika de flesta uttalat sig för att nya bestämmelser
måtte upprättas för hyresaftal i allmänhet, säger till exempel
Konungens befallningshafvande i Uppsala län om den punkt, som nu särskilt
är i fråga:

»Vidkommande rättsverkningarna af köp af stadsfastighet torde med
fog kunna påstås, att nu gällande stadganden lända uteslutande till förmån
för köparen, men ofta till otrygghet och skada för hyresgäst, hvilken
mången gång ser sig nödsakad att underkasta sig köparens ej alltid
skäliga anspråk på högre hyra, hellre än att bli uppsagd till afflyttning
inom den ytterst korta tiden af två månader. Om regeln »köp bryter
legostämma» må anses vara för fastrotad för att tåla någon rubbning, så
torde det nyss anmärkta missförhållandet kunna någorlunda utjämnas genom
den legala uppsägningstidens utsträckande till sex månader.»

Men hyresgästen får ju inteckna sitt kontrakt, säger man. I vissa
fall får han ej det, ty de husvärdar, som spekulera i husaffärer, äro i
allmänhet ovilliga medgifva rätt till inteckning för kontrakts bestånd.
Det kan hämma en blifvande husförsäljning.

Men äfven om inteekningsrätt medgifves, är det därmed icke sagdt,
att inteckningen skyddar kontraktsaftalet. Det händer ju ej sällan, att
hus byggas under sådana omständigheter, att ägaren själf sökt inteckningar
för hvad huset kostar och möjligen litet till. Den, som då hyr
i denna byggnad t. ex. en affärslokal, medgifves inteekningsrätt. Som
hyrestiden är lång, fem eller tio år, kostar han på ej så litet, ty han
tror, han får behålla sin lägenhet den kontrakterade tiden. Hyresvärden
kan emellertid ej behålla sitt skuldsatta hus, som säljes exekutivt
för mindre än de penninginteckningar, som finnas i detsamma. Hyresgästens
kontraktsinteckning har härigenom förlorat sin gällande kraft, och

6 Lagutskottets Utlåtande N:o 22.

han måste flytta eller söka nya uppgörelser, som kunna vara ganska
omilda. I detta fall böra mera betryggande bestämmelser, än som nu
finnas, upprättas.

Den fråga, som jag härmed sökt bringa inför Riksdagen, är ingen
liten fråga, och med den hastiga folkökning, som i allmänhet äger rum
i städer, köpingar och en del stationssamhällen, blir den af allt mera
vikt för hvarje dag. Endast i hufvudstaden finnas omkring 5,700 fastigheter,
i hvilka bo mer än 300,000 människor, och proportionsvis är ju
förhållandet detsamma på andra mer befolkade platser. Till bostadsräkningen
i Stockholm vid årsskiftet mellan 1900 och 1901 redovisades
för 71,703 lägenheter af olika slag. Af dessa voro 13,130 affärs- och
anstaltslägenheter o. d., af hvilka dock många på samma gång innehålla
bostadsrum. Att under sådana förhållanden göra hvad som kan göras
för att ordna bostadsfrågan och affärslägenhetsintresset för de hundratals
tusenden inbyggare, som däraf på ett mera ingripande sätt beröras, bör
vara en Riksdagens angelägenhet.

Hvad särskildt de större städerna angår, ha de nuvarande lagbestämmelserna
om husaffärer och hyresförhållanden säkerligen bidragit till
att drifva upp hyrorna till en onaturlig höjd, hvilket åter i sin tur medför
många misshälligheter. Detta i all synnerhet med hänsyn till den
mindre bemedlade befolkningen, af hvilken i Stockholm icke mindre än
73,476 personer bo inom lägenheter om ett rum och kök. Det är ruinerande
för en familj med under 1,000 eller 1,200 kronors årsinkomst
att behöfva betala för sin bostad ända upp till en tredjedel af denna inkomst,
hvilket nu ofta är fallet. Hyrorna äro i Stockholm snart sagdt
värre än i storstäderna London och New-York och kunna öfverträffas endast
i vissa af kontinentens storstäder, där husspekulationen hejdlöst fått
existera.

Denna fråga, som naturligtvis i första rummet angår stadsförhållanden,
har äfven sin betydelse för en stor del samhällen på landsbygden, hvilket
äfven framhålles af Konungens befallningshafvande i Halmöhus län. I
hans utlåtande säges, att en ny lagstiftning borde äfven afse att, beträffande
de många stadsliknande samhällena på landsbygden, möjliggöra en tillämpning
på hyresaftal om bostadslägenheter därstädes af de bestämmelser, som
för hyresaftal i stad äro gällande; ty att inom dylika samhällen, af hvilka
åtskilliga äro beträffande invånareantalet och bostadsförhållanden fullt jämförliga
med många städer, nödgas vara hänvisad till hvad å landsbygden
gäller om jordägare och landtbo finnes alltmera ohållbart, och olägenheter

Lagutskottets Utlåtande N:o 22.

af detta förhållande måste synnerligast i detta tätt bebyggda län med dess
många municipalsamhällen göra sig märkbara.

Af hvad som jag nu anfört synes tydligt, att det ligger ingen öfverdrift
i följande ord, som i fjol yttrades af lagutskottets ärade ordförande,
herr C. B. Hasselrot, i Första Kammaren: »Jag tror», säger han, »att
det bland både fastighetsägare och hyresgäster icke finnes mer än en mening
om, att det vore lämpligt att få tydligare och bättre bestämmelser i
detta ämne.»

Då jag i fjol motionerade i denna sak, upptogs det förslag, som framställdes,
jämförelsevis välvilligt i Riksdagen. Lagutskottet tillstyrkte detsamma
och Andra Kammaren biföll utskottets framställning. Men ärendet
föll i Första Kammaren, dock som mig synes på så svaga skäl, att det
väl får anses möjligt, att äfven denna kammare nu skall finna frågan
mogen för en tidsenlig lösning och sålunda kunna bifalla en så rimlig
begäran som en skrifvelse till Kungl. Maj:t.

Det förnämligaste skälet, som framhölls mot det af mig gjorda yrkandet,
var, att förslag om skrifvelse till Kungl. Maj:t rörande en ny
arrendelag, som bifallits i Andra Kammaren, nyss hade fallit i den Första,
och då ansågs det, att förslaget om en ny hyreslag också borde dela
samma öde. »Logiken är nämligen den, att har jag sagt a, skall jag
ock säga b», förklarade herr von Möller, som trodde sig »handla fullkomligt
logiskt», då han yrkade afslag å den gjorda framställningen. Att,
som redan sagts, skälen för afslag voro svaga, framgår äfven af det
yttrande, som professor Trygger hade, då han bland annat sade: »Min
öfvertygelse är, att ett annat år, ifall lagutskottet använder en mera tilltalande
motivering, Första Kammaren skall kunna ena sig om en skrifvelse
äfven med afseende på arrendeaftalen, och då är tillfället inne att samtidigt
skrifva om hyresaftalen.»

Att emellertid denna fråga skulle hafva ett så oupplösligt samband
med frågan om lega af jord på landet, att de båda ej skulle kunna lösas
hvar för sig, ehuru båda behöfva sin lösning, kan åtminstone icke jag inse.
Och att jag ej är alldeles ensam om denna mening framgår delvis äfven
af den diskussion, som fördes härom i fjol i Första Kammaren.

Vid upprättande af en ny lag i detta afseende får man naturligtvis
ej se blott på den ena partens intresse och önskningar, utan »man liar»
— såsom doktor Ax. Itaphael uttrycker det i en afhandling i det värdefulla
arbetet ''Det ekonomiska samhällslifvet’ — »att råda bot för olägenheterna
å båda hållen. Man har att tillse å ena sidan, att skötseln af

Lagutskottets Utlåtande N:o 22.

dylika hus icke försvåras och vållar obehag på grund af slarf och oordentlighet
hos hyresgästerna, men å den andra, att dessa icke blifva helt
och hållet utlämnade åt värdarnes godtycke. Oundgänglig är sålunda
först och främst en väl afvägd hyreslag, som, på samma gång den bereder
värden ett kraftigt rättsskydd mot försumliga och krångliga hyresgäster,
uppställer vissa minimifordringar på bostadens beskaffenhet och i
öfrigt tillerkänner hyresgästen vissa anspråk på värdens såväl som på
medhyresgästernas förhållande (skydd mot de senares bullersamma arbete,
mattpiskning, pianospel, in. m. på otjänliga tider, deras inhysande af
prostituerade o. s. v.).»

En mängd förhållanden och synpunkter måste tagas i betraktande
vid utarbetande af denna lag, och härvid har man säkerligen mycket att
lära till exempel af den nordamerikanska lagstiftningen, särskildt om
hyresdomstolar, inrymmande i analogi med industridomstolarne betydande
lekmannaelement ur hithörande samhällslager, och af den tyska rätten.
Mycket måste naturligtvis lämnas åt den fria öfverenskommelsen; men å
andra sidan måste vissa allmängiltiga grundlinjer af lagstiftaren uppdragas
och förklaras absolut bindande för båda parterna, på det att godtycket
ej må få råda på väsentliga områden. I den tyska allmänna borgerliga
lagboken förklaras aftal i allmänhet, som strida mot god sed, för
ogiltiga. Där måste »aftal tolkas så, som Treu und Glauben mit Eticksicht
auf die Yerkehrssitte es erfordern’, liksom samma regel gäller för
parternas uppfyllande af vissa resp. förbindelser. Den, som ingår ett
aftal, skall vara sin förbindelse trogen och icke svika motpartens tillit
till den af förhandenvarande omständigheter betingade innebörden af
hans ord. Äro flera tolkningar möjliga, skall sedvänjan, såsom den utbildat
sig inom parternas yrkes- och ståndskrets, tjäna till vägledning.»

På grund af hvad jag sålunda anfört, vågar jag vördsamt föreslå,
att Eiksdagen måtte i skrifvelse till Kungl Maj:t anhålla, att Ivungl. Maj:t
täcktes låta utreda, huruledes gällande stadganden angående hyresaftal
lämpligen må ändras, förtydligas och fullständigas, samt för Eiksdagen
framlägga det förslag till lagstiftning i ämnet, hvartill den verkställda
utredningen må kunna föranleda».

Såsom i motionen omnämnts, var förevarande ämne på grund af framställning
af samme motionär föremål för nästlidet års Eiksdags pröfning.

Lagutskottets Utlåtande N:o 22.

Lagutskottet yttrade då i afgifvet utlåtande, att utskottet ansåge en omarbetning
af lagstiftningen rörande hyresaftal förtjäna att tagas under
öfvervägande. Visserligen borde i fråga om berörda rättsförhållande aftalsfrihetens
princip i regel vara grundläggande, men i allt fall vore det
otvifvelaktigt förenadt med afsevärda fördelar, om i stället för nuvarande,
i många hänseenden otillräckliga och föråldrade bestämmelser kunde åstadkommas
mer fullständiga och tidsenliga stadganden, ägnade ej mindre att
lända till efterrättelse beträffande de delar af kontrahenternas mellanvarande,
hvilka icke blifvit genom aftal reglerade, än ock att tjäna till
ledning vid hyresaftals upprättande.

Nuvarande lagutskott har samma uppfattning i fråga om önskvärdheten
af en omarbetning af förevarande lagstiftning som lagutskottet vid
1902 års riksdag. Frågan om en revision af berörda lagbestämmelser
torde dock numera hafva kommit i annat läge. Sedan nästlidet års Riksdag
beviljat medel till en lagberedning och densamma bildats, kommer,
enligt hvad utskottet har sig bekant, dess första uppgift att blifva att
underkasta de i jordabalken och särskilda författningar förekommande
bestämmelserna om lega af jord på landet granskning och omarbetning,
och i sammanhang med eller omedelbart efter afslutandet af berörda lagstiftningsarbete
lärer lagstiftningen rörande hyresaftal blifva föremål för
lagberedningens arbeten. Under sådana förhållanden, och då alltså en
revision af. sistberörda lagstiftning utan något åtgörande från Riksdagens
sida torde i en ej aflägsen framtid komma att företagas, samt förslag till
nya eller ändrade bestämmelser i ämnet därefter lära blifva Riksdagen
förelagda,. synes det utskottet obehöfligt att nu hos Kungl. Maj:t göra
framställning i sådant afseende.

På grund häraf hemställer utskottet,

att förevarande motion icke må till någon Riksdagens
åtgärd föranleda.

Stockholm den 19 februari 1903.

På lagutskottets vägnar:

CARL B. HASSELROT.

Bih. till Talent]. Prat. 1903.

7 Sami. 17 Höft.