Lagutskottets Utlåtande N:o 20 (Utlåtande 1902:LU20 Lagutskottet)

Lagutskottets Utlåtande N:o 20.

N:o 20.

Ank. till Riksd. kansli den 28 februari 1902, kl. 2 e. ra.

Utlåtande, i anledning af väckt motion om skrifvelse till Kongl.

Maj:t angående ändrad lagstiftning rörande hyresaftal.

Uti en inom Andra Kammaren afgifven, till handläggning af lagutskottet
hänvisad motion, n:o 7, har herr J. J. Byström anfört följande:

»För att åstadkomma klarare bestämmelser rörande förhållandet
mellan arbetsgifvare och arbetare har man vidtagit ganska kraftiga åtgärder
både inom och utom den lagstiftande församlingen. Likaså hafva
förslag om bättre lagbestämmelser mellan jordegare och arrendatorer
flere gånger förelegat Riksdagen. Men förhållandet mellan hyresvärd
och hyresgäst bestämmes alltfort af lagparagrafer från 1734.

Dessa jordabalkens och handelsbalkens åldriga lagrum äro begripligtvis
föga tillämpliga på nutida förhållanden i synnerhet i de större
stadssamhällena. Visserligen har man sökt att upphjelpa saken genom
vissa paragrafer i utsökningslagen och de många i flere fall rätt egendomliga
prejudikat, som finnas, men bristen på eu ordentlig hyreslag
är i alla händelser mycket stor. Som en följd häraf hafva i många
fall stora misshälligheter uppstått mellan hyresvärd och hyresgäst.
Oktoberflyttningarna, som af en stor del menniskor ej borde hafva företagits,
äro ej sällan tillfälliga slutakter i en rad af obehag och lidanden.
Det är ej nog med stora extra kostnader, skadade möbler, husvillhet
för dagar och nätter; en flyttning medför dessutom ofta ledsamheter
af alldeles särskilt pinsam art. Missförstånd uppstå mellan aflysande
och tillträdande hyresgäster likasom mellan begge slagen af hyresgäster
å ena sidan och husvärdarna å den andra. Och orsaken till mycket af
Bih. till Riksd. Prof. 1902. 7 Sami. 16 Höft. 2

Lagutskottets Utlåtande N:o 20.

dessa vedervärdigheter ligger i frånvaron af en lag som i enlighet med
nutida rättsuppfattning reglerar hithörande förhållanden.

Bristen på tillämplig lag har haft till följd, att husvärdarne sökt
hjelpa sig fram genom i detalj formuleradt aftal eller hyreskontrakt, af
hvilka endast i Stockholm 20 olika äro i gängse bruk. Och dertill
kommer såsom det allra vanligaste, att hyresgästen icke tar vidare kännedom
om det till väsentliga delar tryckta kontraktets bestämmelser, innan
han undertecknar detsamma, hvilket sker mera liksom för formens skull
utan klar uppfattning af att det är en förbindelse, som skall efterlefvas.

Saken blir icke bättre derigenom, att man i kontraktsformulären
ofta finner bestämmelser, som äro tydligt stridande mot gällande lag
eller rådande rättsuppfattning eller sådana, hvilkas rättsliga giltighet är
tvifvel underkastad. Till exempel den i de flesta hyreskontrakt förekommande
bestämmelsen, att, derest hyresgästen icke erlägger hyra på
aftal ad tid eller gör sig skyldig till någon annan uraktlåtenhet, husvärden
eger rätt att utan anlitande af domstol eller exekutiv myndighet
skilja honom från den förhyrda lägenheten, är i sjelfva verket omöjlig
att tillämpa.

Hvad inverkan en hyresgästs dödsfall rätteligen kan hafva på ett
för längre tid ingånget hyresaftal är ock ett spörsmål, som man länge
tvistat om. Het prejudikat, som nyligen gifvits, innebär visserligen,
att den aflidnes sterbhus kan frigöra sig från aftalet genom uppsägning
två månader före närmaste fardag, men deremot är det ännu oklart,
huruvida ett angifvande i kontraktet, att dess giltighet, oberoende af
hyresgästs frånfälle, fortfar till hyrestidens slut, är för de kontraherande
rätteligen bindande.

Från husvärdarnes såväl som från hyresgästernas sida synes man
emellertid vara ganska allmänt af den meningen, att bättre lagbestämmelser
rörande hyresaftal böra i lag stipuleras. De förre hafva redan
börjat bilda »fackföreningar» för att taga vara på sina intressen.

Stockholms fastighetsegareförening t. ex. har nemligen för något
år sedan tillsatt en komité för att framkomma med förslag om förbättrade
bestämmelser på hithörande område. Denna komité uttalade i
sitt förslag till föreningen, att vid en ny lags utarbetande borde »särskilt
nedannämnda kraf blifva tillgodosedda», nemligen

»att handräckningsförfarandet blir enklare, snabbare och mindre
kostsamt;

att hyresvärd för ogulden hyra tillerkännes panträtt i den lösegendom,
som hyresgäst i förhyrd lägenhet infört, samt att denna panträtt

Lagutskottets Utlåtande N:o 20.

tillägges gällande kraft äfven för det fall, att annan person än hyresgästen
befinnes vara egare till egendomen, vare sig den tillhört denna
vid införandet eller han derefter må ha dertill förvärfvat sig eganderätt;

att giltig uppsägning af hyresaftal må kunna ega rum utan svårighet
i alla förekommande fall; samt

att besigtning, förrättad på det sätt, som i lagen må bestämmas,
tillerkännes legal betydelse i fråga om lägenhetens beskaffenhet i olika
afseenden och särskild! med hänseende till de skador och bristfälligheter,
som å lägenheten kunna förefinnas.

»Härförutom», framhåller komitén, »torde i en blifvande hyreslag
böra inrymmas bestämmelser af mera allmängiltig natur i samtliga de
afseenden, som funnit sitt uttryck i förekommande hyreskontrakts formulär.
Att i en sådan lagstiftning jemväl böra inrymmas de allmänna
stadganden i öfrigt, som kunna finnas vara i enlighet med en sund
nutida rättsuppfattning, synes vara alldeles påtagligt.»

Att husvärdarnes kraf äro något ensidiga, för så vidt de funnit
uttryck i dessa utlåtanden, får ej förvåna, då man besinnar, att hvar
part ser saken från sina intressens synpunkt. Hvad det i alla fall
visar är, att de önska en ny hyreslag.

Hyresgästerna åter äro i den ställning gent emot hyresvärdarne,
att ett bättre rättsförhållande måste åstadkommas. Den godtycklighet,
som de i många fall äro utsatte för af en del hyresvärdar, bör stäckas.

Hyresgästen måste till en början få den principen fastslagen, att
liksom han får ansvara för den skada han gjort å den förhyrda lägenheten,
så skall äfven husegaren vara ansvarig och ersättningsskyldig
för den skada och förlust, som tillfogats hyresgästen genom den förres
förvållande eller uraktlåtenhet. Som det nu går till, är det ej sällan,
att t. ex. en utlefvad reparation eller förändrad inredning förhalas i
det oändliga och ofta nog ej fullgöres i öfverenskommen omfattning,
utan att hyresgästen har annat att göra än tiga och lida. Och detta
dröjsmål kan i synnerhet under vissa omständigheter medföra stor skada
och förlust.

Tydligare bestämmelser om när en våning skall af den aflyftande
vara utrymd och när den får af den inflyttande tillträdas, måste åvägabringas.

Det kan ock sättas i fråga, om ej lämpligare flyttningsdagar än
som nu äro faststälda, nemligen den sista mars och den sista september,
kunde i lag angifvas. Den första mars och den första september
vore säkerligen bättre.

När en hyresgäst hyr sin lägenhet för år och tillträder densamma

Lagutskottets Utlåtande N:o 20.

den 1 oktober, såsom vanligt är, så inrättar han sig naturligtvis så, att
han skall bo eller bedrifva sin affär i denna sin lägenhet den kontrakterade
tiden. Men så inträffar, att värden säljer huset den första januari
och »då bryter köp legostämma)). Hyresgästen varder uppsagd till afflyttning
den första april. Oftast betyder detta endast att hyran höjes.
Hyresgästen har då att betala den höga hyran eller också skaffa annan
lägenhet, men då detta vid denna tid ej faller sig så lätt, och han har
sådan verksamhet, att han är beroende af att lägenheten är just der
den är eller i dess omedelbara närhet, så har han intet annat val än
att betala hvad värden har hjerta att begära.

En person i Upsala, hvilken köpt ett hus der i staden den 1
januari 1902, sade till mig, att sådana lägenheter, som flere af hyresgästerna
i det huset innehade, kunde de ej skaffa sig i Upsala den 1
april. Såsom hyresförhållandena äro, skulle den nya värden alltså kunna
i detta fall begära rent otroligt höga hyror för det kommande halfåret,
och hyresgästerna hade knappast annat att göra än låta sig uppskörtas.
Mig synes, att ett kontrakt bör gälla för år äfven om huset säljes,
derest ej den nye husegaren och hyresgästen komma öfverens om att
upphäfva detsamma.

Men hyresgästen får ju inteckna sitt kontrakt, säger man. I vissa
fall får han ej det, ty de husvärdar, som spekulera i husaffärer, äro i
allmänhet ovilliga medgifva rätt till inteckning för kontrakts bestånd.
Det kan hämma en blifvande husförsäljning.

Men äfven om inteckningsrätt medgifves, är det dermed icke sagdt,
att inteckningen skyddar kontraktsaftalef. Det händer ju ej sällan, att
hus byggas under sådana omständigheter, att egaren sjelf sökt inteckningar
för hvad huset kostar och möjligen litet till. Den, som då hyr
i denna byggnad t. ex. en affärslokal, medgifves inteckningsrätt. Som
hyrestiden är lång, fem eller tio år, kostar han på ej så litet, ty han
tror, han får behålla sin lägenhet den kontrakterade tiden. Hyresvärden
kan emellertid ej behålla sitt skuldsatta hus, som säljes exekutivt
för mindre än de penningeinteckningar, som finnas i detsamma. Hyresgästens
kontraktsinteckning har härigenom förlorat sin gällande kraft,
och han måste flytta eller söka nya uppgörelser, som kunna vara ganska
omilda. I detta fall böra mera betryggande bestämmelser, än som nu
finnas, upprättas.

Den fråga, som jag härmed sökt bringa inför Riksdagen, är ingen
liten fråga, och med den hastiga folkökning, som i allmänhet eger rum
i städer, köpingar och en del stationssamhällen, blir den af allt mera

Lagutskottets Utlåtande N:o 20.

vigt för hvarje dag. Endast i hufvudstaden finnas omkring 5,700
fastigheter, i hvilka bo mer än 300,000 menniskor, och proportionsvis
är ju förhållandet det samma på andra mer befolkade platser. Till bostadsräkningen
i Stockholm vid årsskiftet mellan 1900 och 1901 redovisades
för 71,703 lägenheter af olika slag. Af dessa voro 13,130
affärs- och anstaltslägenheter o. d., af hvilka dock många på samma
gång innehålla bostadsrum. Att under sådana förhållanden göra hvad
som kan göras för att ordna bostadsfrågan och affärslägenhetsintresset
för de hundratals tusenden inbyggare, som deraf på ett mera ingripande
sätt beröras, bör vara en Riksdagens angelägenhet.

Hvad särskildt de större städerna angår, ha de nuvarande lagbestämmelserna
om husaffärer och hyresförhållanden säkerligen bidragit
till att drifva upp hyrorna till en onaturlig höjd, hvilket åter i sin tur
medför många misshälligheter. Detta i all synnerhet med hänsyn till
den mindre bemedlade befolkningen, af hvilken i Stockholm icke mindre
än 73,476 personer bo inom lägenheter om ett rum och kök. Det är
ruinerande för en familj med under 1,000 eller 1,200 kronors årsinkomst
att behöfva betala för sin bostad ända upp till en tredjedel af denna
inkomst, hvilket nu ofta är fallet. Hyrorna äro i Stockholm snart sagdt
värre än i storstäderna London och New-York och kunna öfverträffas
endast i vissa af kontinentens storstäder, der husspekulationen hejdlöst
fått existera.

Frågan blir nu: hvad skall man göra för att åstadkomma förbättring
i omskrifna förhållanden? Att komma med något bestämdt
förslag i detta ganska vidtomfattande ärende är mig ej möjligt. Och
det torde väl i allmänhet kunna få anses öfverstiga en enskild riksdagsmans
förmåga. Då emellertid Riksdagen stundom skrifvit till Kongl.
Maj:t i frågor, som enligt mitt förmenande varit af mindre betydelse
och omfattning än denna, och begärt lagförslag, hoppas jag, att Riksdagen
skall befinnas vara villig göra det äfven i detta tall.

På grund af hvad jag sålunda anfört, vågar jag vördsamt föreslå,
att Riksdagen ville i skrifvelse till Kongl. Maj:t anhålla, det täcktes
Kongl. Maj:t låta utarbeta och för Riksdagen framlägga förslag till ny
lagstiftning beträffande hyresaftals ingående och rättsförhållandet mellan
husegare, som hyra ut rum, och dem, som hyra sådana antingen som
bostad eller till affärslokaler.»

Eib. till Biksd. Prof. 1902. 7 Sami. 16 Höft.

Lagutskottets Utlåtande N:o 20.

Utskottet, som i denna dag afgifvet utlåtande tillstyrkt skrifvelse
till Kongl. Maj:t angående revision af lagstiftningen om lega af jord
på landet, anser af hufvudsakligen samma skäl en omarbetning jemväl
af lagstiftningen rörande hyresaftal förtjena att tagas under öfvervägande.

Visserligen bör äfven i fråga om detta senare rättsförhållande aftalsfrihetens
princip i regel vara den grundläggande, men i allt fall vore det
otvifvelaktigt förenadt med afsevärda fördelar, om i stället för nuvarande,
i många hänseenden otillräckliga och föråldrade bestämmelser kunde
åstadkommas mer fullständiga och tidsenliga stadganden, egnade ej
mindre att lända till efterrättelse beträffande de delar af kontrahenternas
mellanvarande, hvilka icke blifvit genom aftal reglerade, än ock
att tjena till ledning vid hyresaftals upprättande.

Utskottet foranlåtes alltså hemställa,

att Riksdagen måtte, i anledning af förevarande
motion, i skrifvelse till Kongl. Maj:t anhålla, att
Kongl. Maj:t täcktes låta utreda, huruledes gällande
stadganden angående hyresaftal lämpligen må ändras,
förtydligas och fullständigas, samt för Riksdagen framlägga
det förslag till lagstiftning i ämnet, hvartill den
verkstälda utredningen må kunna föranleda.

Stockholm den 28 februari 1902.

På lagutskottets vägnar:

GARL B. HASSELROT.

STOCKHOLM, ISAAC MARCUS’ BOKTRYCKERI-AKTIEBOLAG, 1902