Första lagutskottets utlåtande Nr 25 (Utlåtande 1938:L1u25 l1u)

Första lagutskottets utlåtande Nr 25.

Nr 25.

Ankom till riksdagens kansli den 22 mars 1938 kl. 5 e. m.

Utlåtande i anledning an väckt motion om ändrade bestämmelser
rörande försäljning av samfälld fastighet.

I en inom första kammaren väckt, till lagutskott hänvisad motion, nr 173,
vilken behandlats av första lagutskottet, har herr Velander hemställt, att
riksdagen ville i skrivelse till Kungl. Majit anhålla om utredning och förslag
angående sådana bestämmelser rörande försäljning av samfälld fastighet,
att beslut örn dylik försäljning icke eluderas genom förefintlig överinteckning
av andel i fastigheten.

Lagen den 30 september 1904 örn samäganderätt avser bl. a. de fall, då
två eller flera samfällt äro ägare av fastighet eller lös sak. För förfogande
över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets
förvaltning erfordras i regel samtliga delägares samtycke (2 §); kunna
delägarna ej enas rörande godsets förvaltning eller nyttjande, må rätten på
ansökan av delägare förordna att godset skall omhänderhavas av särskilt
utsedd god man (3 §). Varje delägare äger, om ej annat är avtalat mellan
delägarna, hos rätten söka, att godset för gemensam räkning utbjudes till
försäljning å offentlig auktion; dock må förordnande om utbjudande ej
meddelas, där annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd (6 §). I sammanhang
med förordnande örn offentlig auktion skall rätten, där sådant
av någon delägare yrkas, bestämma ett pris, varunder godset ej må försäljas;
då fråga är örn försäljning av fastighet, vari omyndig har del, skall sadant
pris utsättas även utan särskild begäran (9 §).

För den offentliga auktionen gälla bl. a. följande bestämmelser (12 §):
Om samtliga delägare äro tillstädes vid auktionen och de varda överens örn
antagande eller förkastande av visst anbud, skall deras beslut bliva avgörande;
då omyndig har del i fastighet, får dock försäljning ej ske, med
mindre deli omyndiges andel blir betald efter del av rätten bestämda lägsta
priset. Kunna delägarna ej enas, skall högsta anbudet anses antaget, däi
det ej understiger det lägsta pris som rätten kan lia utsatt. Är lott i samfälld
fastighet särskilt intecknad och uppgår den på lotten belöpande andelen
i den bjudna köpeskillingen icke till beloppet av den gäld, för vilken lotten
på grund av inteckning häftar, må anbudet ej antagas, med mindre ägarna

Hillring lill riksdagens protokoll 1933. 9 sand. I and. Ar 25 2<>. 1

Förslå lagutskottets utlåtande AV 25.

av övriga lotter det medgiva. Undantag gäller dock, enligt lag av den 18 oktober
1907. i fråga om s. k. ständigt ryttare-, soldat- eller båtsmanstorp.

Av uttalandena vid samäganderättslagens tillkomst må här återgivas
följande.

Förslag till lag örn samäganderätt lii. lii. remitterades den 30 december
1901 till högsta domstolen, sorn den 22 april 1903 avgav Yttrande över förslagen.
Därvid förekom bl. a.:

Justitierådet Quensel, nied vilken justitieradet Billing instämde, utlät
sig: »Synnerligen svårlöst synes frågan, huru det nya slag av tvångsförsäljning,
som enligt förslaget skulle komma till stånd, lämpligen bör anordnas.
—

Då enligt förslaget försäljningen skulle vara att till sina verkningar likställa
med varje annan enskild försäljning, skulle såld fastighet alltså övergå
till den nye ägaren behäftad med alla inteckningar, även örn de överstege
köpeskillingen. Och som hinder ej möter att inteckna en särskild andel av
fastigheten, skulle sålunda den delägare, som ville hindra försäljningen,
kunna genom att överinteckna sin andel avskräcka varje köpare och därmed
eludera beslutet om försäljning.

Dessa svårigheter, vilka synas vara olösliga och mången gång ägnade att
rent av omöjliggöra en praktisk tillämpning av lagen, torde man knappast
kunna undgå utan att likställa den försäljning av fast egendom, varom här är
fråga, med försäljning av utmätt fastighet, ehuru onekligen vissa betänkligheter
även härvid kunna möta.

Måhända bör dock försäljning med exekutiv verkan ej få äga rum, innan
— i analogi med vad i 51 § konkurslagen stadgas — försök gjorts att å frivillig
offentlig auktion åstadkomma försäljningen, och i varje fall bero av
domstols förordnande.»

Justitieråden Wijkander och Hellström delade i huvudsak de av justitierådet
Quensel uttalade betänkligheterna samt hemställde, att i fråga örn försäljning
av fast egendom föreskrifter måtte meddelas i väsentlig överensstämmelse
med vad i 51 § konkurslagen vore rörande sådan försäljning
stadgat.

Justitierådet Carlson yttrade: »Såsom justitierådet Quensel påpekat, kan
hinder för försäljning av fast egendom möta därav, att någon delägares lott
är intecknad över värdet. En föreskrift, att egendomen i sådant fall skall
säljas exekutivt, skulle antagligen ofta visa sig gagnlös, då vid sådan försäljning
utbud först borde ske av lotterna var för sig samt därvid ägaren
av den överintecknade lotten kunde själv för densamma bjuda så stor köpeskilling,
att någon försäljning av lotterna gemensamt icke kunde ske utan
förlust för övriga delägare. En mera verksam föreskrift vore måhända, att
det i sådant fall ålåge ägaren av den överintecknade lotten att till övriga
delägare eller gode mannen utgiva så stort belopp, att försäljningen kunde
komma till stånd.---.»

Beträffande de sålunda gjorda anmärkningarna anförde föredragande departementschefen
vid avlåtande av proposition i ämnet till 1904 års riksdag
bl. a. följande:

Första lagutskottets utlåtande .Yr 25.

»Det måste erkännas, att här vidrörts en svag punkt i förslaget. Frågan
är emellertid, örn det är rådlig! att söka avhjälpa denna svaghet genom att
stadga exekutiv försäljning, vare sig omedelbart eller såsom en utväg för det
fall, att auktion av den art, som i förslaget avses, icke lett till försäljning.

Till en början bör härvid uppmärksammas, att exekutiv försäljning enligt
vad erfarenheten ådagalagt är ägnad att sänka köpeskillingens belopp. Från
denna synpunkt måste detta försäljningssätt vara mindre tilltalande redan
för samägarna själva. Men även örn man kunde se bort härifrån med hänsyn
till samägarnas intresse att få gemenskapen upplöst, ställer sig saken betänkligare
i fråga örn inteckningshavare, i synnerhet som den exekutiva försäljningen
enligt gällande rätt medför, att alla intecknade fordringar förfalla
till betalning och inteckningshavare alltså under alla omständigheter bleve
utsatt för äventyret att nödgas omplacera sina penningar. Att öka anledningarna
till exekutiv försäljning av fastigheter och därmed utsätta inteckningshavare
för olägenheter och till äventyrs förluster, utan att i någon
mån orsak härtill behöver hava framträtt lili olörmåga eller tredska att
betala från gäldenärernas sida, synes mig vara en allvarsam sak, och det
kan ej utan skäl befaras, att sådant skulle verka menligt för fastighetskrediten.

Förutom dessa allmänna betänkligheter kan ej heller förbises, att exekutiv
försäljning av samfälld fastighet under vissa förhållanden skulle medföra
oegentligheter, som ej lätt skulle kunna regleras i detta sammanhang. Av en
av H. D:s ledamöter har framhållits, att, då — enligt gällande utsökningslag
— vid exekutiv försäljning av samfälld fastighet utbud först borde
ske av lotterna var för sig samt därvid ägaren av en överintecknad lott kunde
själv för densamma bjuda så stor köpeskilling, att någon försäljning av
lotterna gemensamt icke kunde ske utan förlust lör övriga delägare, jämväl
föreskrift örn exekutiv försäljning antagligen ofta skulle visa sig gagnlös.
Då riktigheten av denna erinran är obestridlig och då i övrigt försäljningens
ändamål ju är samfällighetens upplösande genom en gemensam försäljning
men icke lotternas realisation var för sig, borde införande av exekutiv försäljning
föranleda sådan ändring i utsökningslagen, att utrop av de särskilda
lotterna bortfölle samt fastigheten i dess helhet omedelbart utbjödes. Detta
skulle åter innebära, att, örn lott i fastigheten vore särskilt intecknad, inteckningshavaren
komrae i sämre ställning än han för närvarande har, enär han
skulle gå miste örn utvägen alt rädda sin fordran genom att ropa in ensamt
den lott, i vilken han hade inteckning. Ej mera tilltalande äro de förhållanden,
som skulle kunna uppkomma, ifall den samfällda fastigheten vöre
intecknad gemensamt med andra fastigheter. I överensstämmelse med de
grundsatser, som äro stadgade i 36 $ inteckningslagen, borde uppenbarligen
inteckningshavaren erhålla rätt att, då exekutiv auktion för samegendomens
upplösande skulle äga rum, få jämväl övriga fastigheter utmätta i det i
nämnda lagrum angivna ändamål. Örn emellertid auktionen a den samfällda
fastigheten ej ledde till försäljning, i. ex. emedan utsatt minimipris ej uppnåddes,
skulle tydligen anledningen att sälja de andra fastigheterna vara
bortfallen, men kostnaderna för dessa fastigheters utmätning skulle icke
dess mindre gäldas och enligt utsökningslagens grundsatser drabba fastigheterna.
Det torde få medgivas, alf det för dessa fastigheters ägare med skäl
skulle te sig obilligt, allett sådanI resultat skulle bliva följden av samägarnas
åstundan afl få samfälligheten upplöst.

Med bäusen lill nu anförda omständigheter synes del mig lör närvarande

Första lagutskottets utlåtande Nr 25.

ej låta sig göra att införa exekutiv försäljning såsom medel för upplösande
av samäganderätt i fastighet.

Det återstår att överväga, örn den av H. D. påpekade bristen i förslaget
kan på annat sätt avhjälpas. Den naturliga utvägen att hindra delägare i
samfälld fastighet från att genom överinteckning av sin lott göra intrång i
annan delägares rätt att få gemenskapen upplöst, vore givetvis att förbjuda
eller i erforderlig måll begränsa intecknings meddelande i ideell andel av
fastighet. Ej heller denna utväg torde emellertid vara användbar i följd av
den grundval för fastighetsindelningen på landet, vilken hos oss är tillämpad.
Av lagfartsbevis och lagfartsprotokoll kan nämligen ingalunda alltid synas,
om ett mantal, varå lagfart meddelats, betecknar en fastighet för sig eller
en loit i samfälld fastighet, och det skulle uppenbarligen bliva en alltför
stor tunga för inteckningsväsendet att i varje ärende, däld fråga vore örn
inteckning i ett mantal, kräva utredning i berörda hänseende.

Vad åter angår det medel, som ifrågasatts av en ledamot inom H. D., nämligen
att den delägare, som överintecknat sin lott och därigenom förhindrar försäljning,
skulle förpliktas att till övriga delägare utgiva så stort belopp, att
försäljningen kunde komma till stånd, synes det mig ej kunna förordas av
den grund, att det skulle vara obilligt att tillämpa denna regel i varje fall,
då en inteckning i särskild lott ej kunde bliva betäckt av den på lotten belöpande
del av bjuden köpeskilling, medan det å andra sidan ej vore möjligt
att sätta någon bestämd gräns, vars överstigande skulle utmärka överinteckning
och föranleda berörda regels tillämpning.

Något fullt tillfredsställande sätt att lösa elen nu behandlade svårigheten
torde därför ej stå till buds, innan frågan kan upptagas i sammanhang med
en revision vare sig av utsökningslagstiftningen eller av lagfarts- och inteckningsväsendet.
Detta synes emellertid icke böra förhindra förslagets
framläggande för riksdagen. Dels kan man säkerligen hoppas, att överinteckning
i ovanberörda illojala syfte i verkligheten ej skall förekomma i sådan
utsträckning, att försäljningsvitsordets begagnande därav kommer att lida
avsevärt intrång, i all synnerhet som den i förslaget medgivna rätten att få
samfällt gods ställt under god mans förvaltning måste verka såsom en kraftig
hämsko på lusten att av egennyttiga eller illvilliga bevekelsegrunder motsätta
sig gemenskapens upplösning, dels kan det sägas, att även örn delägare på
antydda sätt hindrar försäljning, övriga delägare i varje fall komma att erhålla
medel att, vid tvister om fastighetens förvaltning eller nyttjande, få
till stånd en mera tillfredsställande lösning än för närvarande är möjligt.»

Departementschefen yttrade vidare, att den anmärkning i avseende å förslagets
stadganden örn försäljning, vilken sålunda behandlats, lett uppmärksamheten
därpå, att i händelse särskild inteckning i fastighetslott icke bleve
betäckt av den andel av bjuden köpeskilling, som belöpte å lotten i förhållande
till dess storlek, antagande av sådant anbud skulle kunna lända övriga
delägare till förlust, samt att det därför under angivna omständigheter borde
överlämnas åt övriga delägare att bestämma, huruvida de ville antaga anbudet
eller icke. I anledning därav tillsattes i propositionsförslaget den nu
gällande bestämmelsen i sådant hänseende.

Enligt de vid tiden för samäganderättslagens tillkomst gällande reglerna
för exekutiv försäljning av utmätt fast egendom förföllo vid exekutionen

Första lagutskottets utlåtande Nr 25.

alla inteckningar till betalning och försäljning ägde runi, oavsett om den
medförde att exekutionssökanden fick någon utdelning ur köpeskillingen
eller ej. I fall av fastighetsägarens konkurs fordrades, enligt 51 § konkurslagen
den 18 september 1802, för försäljning annorledes än å exekutiv auktion
bland annat, att inteckningarna bleve täckta av köpeskillingen eller inteckningshavarna
lämnade sitt samtycke till försäljningen. Kunde försäljning
sålunda ej ske, ägde konkursborgenärerna äska försäljning i den för
utmätt fast egendom stadgade ordningen.

På grund av de olägenheter för fastighetskrediten, som voro förbundna
med den sålunda gällande ordningen, infördes genom 1912 ars lagstiftning
om exekution i fast egendom de s. k. täcknings- och övertagandeprinciperna.
Täckningsprincipen innebär, att försäljning kommer till stånd endast om
den bjudna köpeskillingen täcker alla föregående fordringar och lämnar
något över till betalning åt exekutionsfordringen (lägsta budet). Övertagandeprincipen,
vilken innebär att inteckningarna utan särskilt avtal mellan köparen
och inteckningsliavarna kvarstå i fastigheten, genomfördes beträffande
inteckningar med bättre rätt än exekutionsfordringen; visst undantag gjordes
beträffande gemensamt intec.knade fastigheter. De nya principerna blevo
tillämpliga jämväl då fast egendom under konkurs försåldes exekutivt på
begäran avI * * * * * 7 konkursboet. Enär konkursboet var att betrakta som exekutionssökande,
kommo vid sådan försäljning samtliga inteckningar i fastigheten
att falla inom lägsta budet.

I förevarande motion anför motionären, efter att lia redogjort för bestämmelserna
i 12 § i samäganderättslagen, följande:

örn en av delägarna till fastigheten vill förhindra försäljningen av sin
del, kan han på grund av vad nu sagts lätt åstadkomma detta genom att
överinteckna den honom tillhöriga lotten. Vid samäganderättslagens tillkomst
uppmärksammades också detta förhållande av högsta domstolen, men ansåg
vederbörande departementschef, att det då icke förefanns något tillfredsställande
sätt att lösa ifrågavarande svårighet. Departementschefen uttalade
därvid en förhoppning, att överinteckning i dylikt illojalt syfte i verkligheten
icke skulle förekomma i sådan utsträckning, att försäljmngsvitsordets begagnande
skulle komma att lida avsevärt intrång därav. Det bär emellertid
sedermera visat sig. att denna förhoppning icke slagit in. Åtskilliga fall av
dylik illojal överinteckning hava nämligen inträffat, icke minst under senare
år.

Då vid samäganderättslagens tillkomst från högsta domstolens sida framställdes
förslag till lösning av nu behandlade svårighet, förkastades dessa
av departementschefen på grunder, som numera, särskilt efter tillkomsten
av 1912 års lagstiftning på utsöknings- och inteckningsrättens område, del vis

förlorat sin giltighet. De invändningar, som vid samäganderättslagens

tillkomst ur inteckningshavares synpunkt kunde resas mot att förläna för säljningen

exekutiv verkan, hava sålunda genom nyssberörda lagstiftning

fått väsentligt minskad bärkraft. Därest försäljningen nu skulle tillerkännas

Första lagutskottets utlåtande Nr 25.

Utskottet.

exekutiv verkan, kunde nämligen inteckningar, sorn folie inom den på lotten
belöpande andelen av den bjudna köpeskillingen, få kvarstå orubbade.

Här må slutligen erinras örn att Kungl. Majit den 1 februari 1935 förordnat,
att en eller två av lagberedningens ledamöter skulle utföra erforderliga
förberedande arbeten för revision av jordabalken, samt att beredningen
sedan dess utredning angående revision av aktiebolagslagstiftningen
slutförts skulle övergå till behandling av frågan örn en reform av jordabalken.
I anledning av en vid 1936 års riksdag framställd interpellation angående
lagberedningens arbete med jordabalksrevisionen anförde dåvarande
chefen för justitiedepartementet, att det städse varit förutsatt att arbetet
skulle utföras i skilda etapper. Meningen vöre att först utarbeta och framlägga
förslag i de delar av ämnet som anginge köp, byte och gåva samt inskrivning
av rätt till fast egendom, lill vilken avdelning hörde framför allt
lagfarts- och inteckningslagstiftningen, ett område där en formell bearbetning
till vinnande av större överskådlighet och reda torde vara synnerligen
önskvärd. Partiella reformer av de civilrättsliga reglerna örn köp, byte och
gåva av fast egendom samt om lagfart eller inteckning av sådan egendom
syntes principiellt böra anstå i avbidan på jordabalksrevisionen.

Förevarande motion har grundats på det förhållandet, att en delägare i
en fastighet enligt nu gällande lagbestämmelser å området kan genom överinteckning
av sin andel praktiskt taget förhindra en annan delägare i fastigheten
att få till stånd gemensam försäljning av densamma. Redan vid
samäganderättslagens tillkomst år 1904 var uppmärksamheten fästad vid
denna obestridligen svaga punkt i lagen; olika förslag till avhjälpande av
bristen i lagen övervägdes men befunnos icke framkomliga. Vad särskilt
angår det vid lagförslagets granskning inom högsta domstolen framförda
förslaget att försäljning på begäran av delägare skulle jämställas med exekutiv
försäljning under konkurs, torde böra framhållas, att detta numera
— efter tillkomsten av 1912 års lagstiftning örn exekution i fast egendom
— icke skulle innebära någon lösning av spörsmålet, enär vid en
sådan försäljning enligt nu gällande principer alla inteckningar skulle falla
inom lägsta budet och sålunda icke kunna rubbas vid försäljningen. Man
skulle därför för att nå det åsyftade målet behöva införa särskilda regler
örn bestämmandet av lägsta budet, avvikande från de grundsatser, på
vilka 1912 års lagstiftning baserats. Införande av dylika regler bör emellertid
ske nied stor försiktighet, då inteckningshavarnas säkerhet eljest lätt
äventyras.

Vid samäganderättslagens tillkomst uttalades av vederbörande departementschef,
att något fullt tillfredsställande sätt att avhjälpa den behandlade
bristen i lagen icke torde stå till buds innan frågan kunde upptagas
i sammanhang med en revision vare sig av utsökningslagstiftningen eller

Första lagutskottets utlåtande Nr 25.

av lagfarts- och inteckningsväsendet. Såsom av utskottets redogörelse framgår
kommer en översyn av sistnämnda institut att ske vid den förestående
revisionen av jordabalken, och utskottet finner sig med hänsyn därtill icke
böra nu tillstyrka någon framställning till Kungl. Maj:t i anledning av
motionen.

Utskottet får alltså hemställa,

att förevarande motion icke måtte till någon riksdagens
åtgärd ''föranleda.

Stockholm den 22 mars 1938.

På första lagutskottets vägnar:

K. SCHLYTER.

Vid detta ärendes behandling lia närvarit:

från första kammaren: herrar Schlyter, Karl Emil Johanson, Englund*, Velander,
Karl Johan Olsson, Roos* och Egnell;

från andra kammaren: herrar Bergquist, Lindqvist* och IJndmark, fru Östlund
samt herrar Ryberg, Olsson i Mellerud, Johansson i Krogstorp och Berg.

* Ej närvarande vid utlåtandets justering.

Reservation

av herr Velander, vilken ansett att utskottet bort hemställa örn bifall till
motionen.