LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK (Statens offentliga utredningar 1907:1)

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK.

tf $ '' j

''ty

FÖRSLAG

TILL

LAG

NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM

M. M.

STOCKHOLM

KUNOL. BOKTRYCKERIET. P. A. NORHTEDT Ät BANER

1905

Innehållsförteckning.

Sid.

Underdånig skrifvelse......................... I

Förslag till

Lag om nyttjanderätt till fast egendom........ 3

1 kap. Allmänna bestämmelser.................. 3

2 kap. Om arrende....................... 5

3 kap. Om hyra........................17

4 kap. Om tomträtt......................25

Lag om hvad iakttagas skall i afseende å införande af lagen om nyttjanderätt

till fast egendom........................28

Lag om servitut..........................31

Lag om inskrifning af tomträtt samt af fång till sådan rätt........34

Lag om inteckning i tomträtt.....................38

Lag om ändrad lydelse af 17 kap. 5 och 6 §§ handelsbalken.......45

Lag om ändrad lydelse af 42, 43, 100, 105, 113 och 158 §§ utsökningslagen 47
Lag om ändrad lydelse af 39, 46, 47, 48, 49, 50, 53, 55, 56 och 57 §§ i

förordningen den 16 juni 1875 angående inteckning i fast egendom ... 51

Lag om ändrad lydelse af 2, 38 och 90 §§ konkurslagen.........54

Lag om ändrad lydelse af 1 och 3 §§ i förordningen den 20 november 1845 i

afseende på handel om lösören, som köparen låter i säljarens vård kvar blifva.

............................57

Lag om ändrad lydelse af 14 § i förordningen den 4 mars 1862 om tioårig

preskription och om årsstämning..................59

Lag om ändrad lydelse af 65 § i lagen den 20 juni 1879 om dikning och

annan afledning af vatten.....................60

Lag om ändrad lydelse af 4 § i lagen den 24 maj 1895 angående hvad till

fast egendom är att hänföra...................61

Lag om ändrad lydelse af 1 § i förordningen den 16 juni 1875 angående särskilda
protokoll öfver laglär ter, inteckningar och andra ärenden.....62

Sid.

Motiv till

Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom .............67

1 kap. Allmänna bestämmelser..................67

2 kap. Om arrende.............. 83

3 kap. Om hyra........................137

4 kap. Om tomträtt.....................230

Förslag till lag om hvad iakttagas skall i afseende å införande af lagen om

nyttjanderätt till fast egendom..................269

Förslag till lag om servitut......................273

Förslag till lag om inskrifning af tomträtt samt af fång till sådan rätt . . . .288

Förslag till lag om inteckning i tomträtt................294

Förslag till lag om ändrad lydelse af 17 kap. 5 och 6 §§ handelsbalken . . .298

Förslag till lag om ändrad lydelse af 42, 43, 100, 105, 113 och 158 §§ ut sökningslagen.

........... 302

Förslag till lag om ändrad lydelse af 39, 46, 47, 48, 49, 50, 53, 55, 56 och
57 §§ i förordningen den 16 juni 1875 angående inteckning i fast egendom
.............................312

Förslag till lag om ändrad lydelse af 2, 38 och 90 §§ konkurslagen.....319

Förslag till lag om ändrad lydelse af 1 och 3 §§ i förordningen den 20 november
1845 i afseende på handel om lösören, som köparen låter i säljarens
vård kvarblifva......................322

Förslag till lag om ändrad lydelse af 14 § i förordningen den 4 mars 1862 om

tioårig preskription och om årsstämning...............324

Förslag till lag om ändrad lydelse af 65 § i lagen den 20 juni 1879 om dikning
och annan afledning af vatten.................325

Förslag till lag om ändrad lydelse af 4 § i lagen den 24 maj 1895 angående

hvad till fast egendom är att hänföra...............326

Förslag till lag om ändrad lydelse af 1 § i förordningen den 16 juni 1875 angående
särskilda protokoll öfver lagfarter, inteckningar och andra ärenden 327

Bilagor:

I. Historisk öfversikt af den svenska lagstiftningen angående lega af jord

och hus..........................331

II. Om upplåtelse af s. k. ofri tomt enligt äldre och nyare rätt......353

III. Historisk öfversikt af den svenska lagstiftningen om servitut......370

IV. Några hufvudpunkter i utländsk lagstiftning rörande lega af fast egendom 379

V. Särskildt yttrande af häradshöfdingen von Sydow.........

427

TILL KONUNGEN.

Genom beslut deri 12 januari 1903 uppdrog Eders Kung]. Maj:t åt
Lagberedningen att verkställa omarbetning af jordabalken med därtill
hörande författningar, därvid det lämnades Beredningen öppet att fram -

lägga förslag till jordabalk i ett sammanhang eller i särskilda afdelningar.

Med begagnande af den rätt att afdela förslaget, hvilken sålunda
är Beredningen gifven, får Beredningen härmed i underdånighet aflämna
första afdelningen af ifrågavarande lagarbete. Denna afdelning omfattar
väsentligen lagbestämmelserna om nyttjanderätt till fast egendom samt
om servitut; till dessa lagförslag ansluta sig åtskilliga andra, hvilka dels
afse att rörande den af Beredningen föreslagna nya form af tomtupplåtelse
eller s. k. tomträtt gifva för detta instituts användning nödiga
föreskrifter om rättens inskrifning och om inteckning däri, dels innefatta
förslag till sådana ändringar i särskilda författningar, hvilka funnits af
bestämmelser i ofvan berörda förslag påkallade. I följande afdelning skulle
upptagas bestämmelserna angående laga fång till fast egendom äfvensom
angående lagfart och inteckning. Den tredje och sista skulle omfatta
öfriga delar af det till jordabalken hörande rättsområdet; och skulle vid
utarbetande af denna del de förut framlagda förslagen inordnas i en för
alla delarna gemensam ram.

Ett dylikt sönderdelande af ämnet är otvifvelaktigt förenadt med
vissa olägenheter; det medför en icke endast i formellt afseende besvärande
splittring. Af rent yttre grunder har emellertid ett sådant tillvägagående
synts böra iakttagas. Lagförslaget skulle eljest växa till ett
omfång, som skulle i hög grad försvåra dess vidare behandling af granskande
och beslutande myndigheter. Förbises bör icke heller, att vid
granskning af en afdelning kunna komma att gifvas uppslag af betydelse
äfven för arbetet med en följande. Och om än delarna sålunda behandlas
för sig, kommer vid den slutliga handläggningen af lagstiftningsärendet
den nödiga enheten att fullt återställas.

Förslagen åtföljas af motiv, däri Beredningen redogjort för de grunder,
hvilka för de föreslagna nya stadgandena varit bestämmande. Genom
hänvisning till rättsfall, som varit föremål för Högsta domstolens pröfning,
har man sökt underlätta jämförelsen mellan gällande rättsuppfattning
och hvad som nu föreslås. I bilagor till betänkandet lämnas redogörelse
för de viktigaste institutens historiska utveckling äfvensom en
öfversikt af hufvudpunkterna af utländsk lagstiftning angående arrende
och hyra.

Vid handläggningen af ifrågavarande ärende har hänsyn tagits till
följande af Eders Kungl. Maj:ttill Beredningen öfverlämnade framställningar:

1) Sveriges allmänna fastighetsägareförbunds skrifvelse den 20 december
1900 angående revision af gällande lagstiftning rörande förhållandet
mellan hyresvärd och hyresgäst;

III

2) eu af Stockholms stadsfullmäktige den 30 mars 1904 afbiten
framställning till Eders Kung]. Maj:t angående uppgörande af förslag till
lagbestämmelser om nyttjanderätt till tomt å regleradt område m. m.; och

3) en af stadsfullmäktige i Göteborg den 19 oktober 1904 till
Eders Kungl. Magt aflåten framställning i enahanda syfte.

Jämlikt Eders Kungl. Maj:ts förordnande hafva vid utarbetande af
förslag till lagstiftning angående lega af jord biträdt öfverdirektören C.
M. von Feilitzen och direktören R. Hennings; och har sedan nästlidet års
ingång professoren i rättshistoria vid universitetet i Upsala juris och
filosofie doktorn K. J. W. Sjögren biträdt med lagarbetet. Sedan af Beredningen
upprättats förberedande utkast till lagbestämmelser angående
arrende, afgafs däröfver yttrande af följande med Eders Kungl. Maj.ts tillstånd
tillkallade ledamöter af Riksdagen, nämligen från Första kammaren
häradshöfdingen C. B. Hasselrot, före detta ryttmästaren P. O. Liedberg,
godsägaren C. U. S. Lybeck och generaldirektören grefve A. F. Claesson
Wachtmeister samt från Andra kammaren hemmansägarne Hans Andersson
i Nöbbelöf, A. Henricson i Karlslund och Carl Persson i Stallarhult samt
rådmannen T. Zetterstrand. öfver dylikt utkast till lagstiftning om hyra
har i samma ordning afgifvits yttrande af ledamöterna af Riksdagens Första
kammare rådmannen A. G. Andersson, filosofie doktorn Ph. Leman och
borgmästaren S. J. Bandqvist samt ledamöterna af Riksdagens Andra kammare
borgmästaren K. H. Bergendahl, redaktören J. Byström och vice häradshöfdingen
J. Larsson äfvensom af sekreteraren hos Sveriges allmänna
fastighetsägareförbund e. o. hofrättsnotarien J. P. Wiberg.

De särskilda förslagen afse:

l:o) lag om nyttjanderätt till fast egendom;

2:o) lag om hvad iakttagas skall i afseende å införande af lagen
om nyttjanderätt till fast egendom;

3:o) lag om servitut;

4:o) lag om inskrifning af tomträtt samt af fång till sådan rätt;

5:o) lag om inteckning i tomträtt;

6:o) lag om ändrad lydelse af 17 kap. 5 och 6 §§ handelsbalken;

7:o) lag om ändrad lydelse af 42, 43, 100, 105, 113 och 158 §§
utsöknir.gslagen;

8:o) lag om ändrad lydelse af 39, 46, 47, 48, 49, 50, 53, 55, 56 och 57
§§ i förordningen den 16 juni 1875 angående inleckriing i fast egendom;

9:o) lag om ändrad lydelse af 2, 38 och 90 §§ konkurslagen;

10:o) lag om ändrad lydelse af 1 och 3 §§ i förordningen den 20
november 1845 i afseende på handel om lösören, som köparen låter i
säljarens vård kvarblifva;

ll:o) lag om ändrad lydelse af 14 § i förordningen den 4 mars
1862 om tioårig preskription och om årsstämning;

12:o) lag om ändrad lydelse af 65 § i lagen den 20 juni 1879 om
dikning och annan afledning af vatten;

13:o) lag om ändrad lydelse af 4 § i lagen den 24 maj 1895 angående
hvad till fast egendom är att hänföra; och

14:o) lag om ändrad lydelse af 1 § i förordningen den 16 juni
1875 angående särskilda protokoll öfver lagfarter, inteckningar och andra
ärenden.

En af häradshöfdingen H. von Sydow, hvilken såsom ledamot af
Beredningen deltagit i lagarbetet till och med ingången af december månad
nästlidet år, affattad särskild mening rörande vissa bestämmelser i
lagförslaget angående nyttjanderätt till fast egendom bilägges.

Underdånigst
IVAR AFZELIUS.

Ivak Ernberg. Äke Thomasson. Sv Skarstedt.

Stockholm den 4 februari 1905.

LAGFÖRSLAG.

Förslag

till

Lag

om nyttjanderätt till fast egendom.

1 KAP.

Allmänna bestämmelser.

1 §•

Aftal, hvarigenom upplåtes nyttjanderätt till fastighet å landet, vare
ej bindande utöfver femtio år från det aftalet slöts; dock vare nyttjanderätt,
som åt någon för lifstiden upplåtits, gällande, ändå att sagda tid öfverskrides.
Angår aftalet fastighet i köping eller å annan ort, där den för
städerna gällande ordning för bebyggande skall iakttagas, skall i fråga om
tiden för nyttjanderättens bestånd tillämpas hvad som gäller för stad.

Aftal, hvarigenom upplåtes nyttjanderätt till fastighet i stad, vare,
där fråga är om fastighet inom område, för hvilket plan för bebyggande är
gällande, eller om jord, som ligger utom sådant område men hör till tomt,
ej bindande utöfver tjugufem år från det aftalet slöts; dock att i fråga om
tid, för hvilken upplåtelse må ske af tomträtt, gäller hvad i 4 kap. stadgas.
Angår aftalet stadsjord, som ej hör till tomt, skall i fråga om tiden för
nyttjanderättens bestånd tillämpas hvad för fastighet å landet i allmänhet
gäller.

2 §•

Till säkerhet för beståndet af nyttjanderätt äge den, till hvilken rättigheten
upplåtits, erhålla inteckning eller, där fråga är om tomträtt, inskrifning
under de villkor och i den ordning, särskildt är stadgadt.

3 §•

Sker öfverlåtelse af fastighet, hvartill nyttjanderätt upplåtits, vare
nyttjanderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid öfverlåtelsen
skett förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund af inteckning
eller inskrifning, enligt hvad därom är stadgadt, nyttjanderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i
visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller hvad i 2 kap. 28 § och 3
kap. 19 § därom stadgas.

Varder fastigheten såld i den ordning utsökningslagen bestämmer, vare
nyttjanderätten ej gällande mot köparen, med mindre försäljningen skett med
förbehåll om nyttjanderättens bestånd..

4 §•

Kommer af anledning, som i 3 § afses, nyttjanderätt att upphöra,
njute nyttjanderättshafvaren skadestånd af upplåtaren, utan så är att, enligt
hvad särskildt är stadgadt, rätten till skadestånd är förverkad; var nyttjanderätten
upplåten utan vederlag, vare dock i det fall, 3 § andra stycket afser,
upplåtaren fri från ansvarighet, där han ej vid öfverlåtelse af fastigheten
underlåtit något af hvad på honom ankommit för att bereda nyttjanderättshafvaren
rätt att få inteckning för nyttjanderätten.

5 §•

Har någon för samma tid upplåtit nyttjanderätt till sin fastighet åt
flera, gifve vid tvist dem emellan den upplåtelse företräde, som först skedde,
utan så är att på grund af inteckning eller inskrifning, enligt hvad därom är
stadgadt, företrädet skall annorlunda bestämmas; och njute den, som måste
vika, skadestånd af upplåtaren, där han var i god tro när upplåtelsen skedde.

6 §•

Varder fastighet, hvartill nyttjanderätt upplåtits, efter klander vunnen
från upplåtaren eller den, till hvilken fastigheten från honom öfvergått, och
kommer till följd däraf nyttjanderätten att förfalla, njute nyttjanderättshafvaren,
där upplåtelsen skett mot vederlag, skadestånd af upplåtaren, så vida
han var i god tro när upplåtelsen skedde.

7 §•

Hvad här ofvan eller eljest i lag finnes i allmänhet stadgadt angående
nyttjanderätt till fast egendom skall jämväl tillämpas i fråga om rättighet,
som fastighets ägare åt annan upplåter att å fastigheten afverka skog eller
att där taga torf, ler, grus, sten eller annat, som icke är att hänföra till
fastighetens vanliga afkastning, eller att jaga eller att fiska; dock att, där
upplåtelsen afser allenast eller hufvudsakligen rätt att annorledes än till husbehof
afverka skog, längsta tid för rättighetens bestånd är fem år.

8 §.

Hvad i 1 och 7 §§ stadgas angående längsta tid för beståndet af rättighet,
som där afses, äger icke tillämpning å upplåtelse, som sker från kronan.

2 KAP.

Om arrende.-

1 §•

Aftal, hvarigenom jord upplåtes till brukande mot lega, skall upprättas
skriftligen, där ej upplåtaren och arrendatorn annorlunda åsämjas.

2 §•

Upplåtelse på arrende skall ske för viss tid eller ock för arrendatorns
lifstid; dock att, där upplåtelsen angår fideikommiss, boställe eller annan
fastighet, hvaröfver upplåtaren icke äger förfoga utöfver sin egen besittningstid,
upplåtelsen jämväl må kunna ske för sådan tid. År icke arrendetiden
så bestämd, som nu sagts, skall aftalet anses ingånget för en tid af fem år.

Ej må i vidare mån än som öfverensstämmer med hvad här nedan
stadgas upplåtaren förbehålla sig rätt att frånträda aftalet före arrendetidens
slut; har sådant förbehåll skett, vare det utan verkan.

3 §•

År arrendetiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 § stadgade längsta
tid för nyttjanderätts bestånd öfverskrides, och vill jordägaren eller arren -

datorn förty frånträda aftalet när sagda tid är ute, skall uppsägning ske i
den ordning 38 § bestämmer.

4 §•

5 §•

Fardag för tillträde och afträde af arrenderad fastighet är den fjortonde
dagen i mars månad. Infaller fardag å söndag, skall tillträde eller afträde
ske följande dag.

Fjorton dagar före tillträdesdagen äge tillträdaren få åt sig upplåten
hälften i fastighetens hus.

6 §•

Är ej tid utsatt för erläggande af arrende, som skall utgå i penningar
eller naturalster, skall arrendet betalas sist två månader före hvarje arrendeårs
utgång; saknas föreskrift om orten, där naturalster skola aflämnas, ankomme
på jordägaren att anvisa sådan ort, dock icke utom området för den
arrenderade fastigheten eller den hufvudgärd, hvartill denna hör.

7 §.

Skola för fastigheten utgöras dagsverken till jordägaren, och är ej i
arrendeaftalet bestämdt, huru dessa skola fördelas å särskilda tider af året,
skall hela antalet dagsverken på årets veckor i den mån det kan ske jämnt
fördelas. För hvarje arrendeår eller, där aftalet innehåller föreskrift om
utgörande af visst antal dagsverken under viss tid af året, för hvarje
sådan tid bör jordägaren i god tid förut lämna arrendatorn uppgift å de
dagar, då han har att utgöra dagsverken. Ej vare, ändå att aftalet annorlunda
bestämmer, arrendatorn pliktig att för arbetes utförande inställa
sig förr än å andra dagen efter det uppgift, som nu sagts, meddelats
honom.

Ej må i aftalet intagas förbehåll om skyldighet för arrendatorn att
utöfver fastställdt antal dagsverken på tillsägelse af jordägaren utgöra sådana;
har dylikt förbehåll skett, vare det utan verkan.

8 §•

Utan jordägarens medgifvande må ej arrendatorn åt annan upplåta
fastigheten eller del däraf.

År arrendeaftalet slutet för viss tid öfverstigande tjugu år, och vill
arrendatorn lämna från sig arrendet, bjude då jordägaren att återtaga fastigheten
mot skyldighet att gälda arrendatorn skälig lösen. Vill ej jordägaren
det, eller har han ej inom en månad efter det hembudet gjordes förklarat
sig därtill villig, vare arrendatorn öppet att i sitt ställe sätta annan, med
hvilken jordägaren skäligen kan nöjas. Vill jordägaren återtaga fastigheten,
men kan ej öfverenskommelse träffas om hvad i lösen bör utgå, skall frågan
därom afgöras af tre ojäfvige skiljemän, bland hvilka en utses af hvardera
parten och de sålunda utsedde tillkalla den tredje. Tredskas någondera
parten att utse skiljeman, eller kunna de utsedde ej förena sig om valet af
den tredje, äge domaren eller utmätningsmannen i orten att förordna om
valet. Den, som ej nöjes med hvad de fleste skiljemännen säga, äger att
draga tvisten under rättens pröfning, så framt han instämmer sin talan inom
nittio dagar från det skiljemännens beslut tillställdes honom; och skall
i beslutet lämnas tydlig hänvisning om hvad den missnöjde har att iakttaga
för tvistens dragande under rättens pröfning.

9 §•

Dör arrendatorn före arrendetidens utgång, skall, där ej för sådant
fall arrendeaftalet innefattar annat förbehåll, aftalet fortfarande vara gällande;
men delägarne i boet äge i ty fall, ändå att aftalet icke är slutet för
viss tid öfverstigande tjugu år, enahanda rätt, som vid arrende för sådan
tid enligt 8 § andra stycket tillkommer arrendator.

Vid lifstidsarrende njute arrendatorns hustru, där äktenskapet var
ingånget innan aftalet slöts, efter mannens död arrendet till godo så länge
hon förblifver änka; går hon i nytt gifte, må jordägaren uppsäga aftalet.

10 §.

Arrendatorn åligge att väl häfda jorden samt vårda och underhålla
byggnader och öfriga fastighetens tillhörigheter, så att icke något under
arrendetiden försämras. Eftersätter han hvad sålunda åligger honom, vare
han pliktig att utgifva ersättning till jordägaren när fastigheten afträdes; finnes
då arrendatorn hafva af hjälpt brist, som befanns vid tillträdet, njute han
därför godtgörelse af jordägaren.

Till efterrättelse mellan jordägaren och arrendatorn skall, där ej annan
öfverenskommelse träffas, hållas syn när fastigheten tillträdes och när den
afträdes.

11 §•

Syn, som i 10 § afses, skall förrättas af minst två ojäfvige män af nämnden
i det tingslag, där fastigheten ligger, men, om den hör till stad, där rådstufvurätt
finnes, i angränsande tingslag, eller ock bland dem, som förut suttit
i nämnden och äro valbare till den befattning. Kunna jordägaren och
arrendatorn ej enas om valet, namne, på begäran af endera, domaren i orten
eller, där fastigheten är belägen å stads område, rådstufvurättens ordförande
synemän, som nyss sagts.

Mot synemän galle de jäf, som enligt rättegångsbalken gälla mot
domare; dock må ej synemän jäfvas, där parterna varit ense om valet, så
framt ej jäfvet uppkommit eller blifvit veterligt först efter valet.

Tillträdessyn må ej hållas tidigare än sex månader före tillträdesdagen
eller senare än sex månader efter samma dag, ej heller afträdessyn längre
tid än nu sagts före eller efter afträdesdagen.

12 §.

När syn, som i 10 § sägs, skall hållas, utsätte synemännen dag för
förrättningen å tid, då marken därför är tjänlig, och underrätte jordägaren
och arrendatorn om dagen.

Menar part, att synemän är jäfvig, anmäle det vid synen, och gifve
synemännen däröfver beslut. Ej må af part, som varit vid synen tillstädes,
fråga om jäf senare väckas, där ej jäfvet blifvit veterligt först efter synen.

Vid synen skall undersökas allt hvad till fastigheten hör, såsom åbyggnad,
trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar
och vattenledningar, samt i penningar uppskattas hvad till botande af därvid
befunna brister erfordras, öfver allt hvad sålunda förekommit skall upprättas
skriftlig handling, som af synemännen undertecknas.

Kostnaden för synen skola jordägaren och arrendatorn gemensamt
vidkännas.

13 §.

Är jordägaren eller arrendatorn missnöjd med syn, som hållits i den
ordning 11 § bestämmer, äge efter stämning klandra densamma vid domstol;
instämme dock sin talan inom nittio dagar från det synehandlingen

delgafs honom, eller vare synen gällande. Om hvad missnöjd part sålunda
har att iakttaga skall i synehandlingen lämnas tydlig hänvisning.

14 §.

Har i arrendeaftalet jordägaren utfäst att å fastigheten uppföra
byggnad eller att eljest försätta fastigheten i visst skick, men underlåter han
det, äge arrendator!!, sedan vid syn beräknats kostnaden för bristens aflöpande,
utföra arbetet i jordägarens ställe och därefter undfå godtgörelse
med det vid synen fastställda belopp; vill arrendatorn hellre uppsäga
aftalet, vare det honom öppet, där ej bristen är af allenast ringa betydenhet.
För den tid fastigheten är i bristfälligt skick njute arrendatorn
skälig nedsättning i arrendeafgiften; äge ock rätt till skadestånd.

I fråga om syn, som i denna § afses, galle hvad i 11 § första
och andra styckena, 12 § första och andra styckena och 13 § stadgas om
syn vid tillträde eller afträde.

15 §.

Varder genom vådeld eller annorledes, utan arrendator^ vållande, byggnad
förstörd eller så skadad, att nybyggnad erfordras, åligge jordägaren, där
icke byggnaden utan olägenhet kan undvaras, att utan dröjsmål verkställa
nybyggnaden. Underlåter han det, vare lag som i 14 § sägs.

Uppkommer under arrendetiden af anledning, som nyss sagts, ringare
skada å byggnad, ligge å arrendatorn att ombesörja dess botande; njute
dock vid brandskada af jordägaren skälig godtgörelse för kostnaden.

16 §.

Vill arrendatorn i annat fall än 15 § afser i stället för byggnad, som
han mottagit, uppföra ny byggnad, ligge kostnaden därför å honom, där ej
öfverenskommelse med jordägaren kan träffas; äge dock, där byggnaden
uppföres efter plan, som af jordägaren godkänts, eller den eljest pröfvas
vara för sitt ändamål lämplig, vid afträdet räkna sig till godo husrötebelopp,
som vid tillträdet åsatts den mottagna byggnaden, med afdrag, där den nya
byggnaden finnes behäftad med brist, af kostnaden för bristens afhjälpande.

17 §.

Låter arrendatorn efter plan, som uppgjorts af statens landtbruksingeniör,
å fastigheten verkställa täckdikning med användande af tegelrör,

vare jordägaren pliktig att, sedan arbetet blifvit behörigen utfördt, till
arrendatorn utgifva ersättning för så stor del af kostnaden, som motsvarar
värdet af de nedlagda rören.

18 §.

Har arrendatorn å fastigheten uppfört annan byggnad än i 14, 15 eller
16 § afses, eller har han utöfver hvad honom ålegat verkställt plantering af
fruktträd, bärbuskar eller prydnadsträd eller eljest å fastigheten nedlagt
kostnad, äge från fastigheten bortföra hvad han sålunda bekostat; återställe
dock jord eller byggnad i det skick, hvari han mottog den.

Har arrendatorn icke inom tre månader efter det arrendet upphörde
från fastigheten bortfört hvad han efter ty nu sagts äger därifrån skilja,
tillfälle det jordägaren.

19 §.

Utan jordägarens samtycke äge arrendatorn ej bortföra gödsel från
fastigheten, ej heller, innan arrendet upphör, därifrån föra stråfoder; har
arrendatorn, när han skall afflytta, strå foder kvar, vare han pliktig att till
pris motsvarande hälften af det i orten för dylikt foder gångbara öfverlåta
det till jordägaren. Kan ej öfverenskommelse träffas om den ersättning,
hvilken sålunda bör utgå, skall denna bestämmas i den ordning, som i 8 §
stadgas.

20 §.

Arrendatorn äge ej i annan mån än arrendeaftalet bestämmer nyttja
fastighetens skog eller taga torf från torfmosse, som hör till fastigheten;
äge ej heller afhända fastigheten annat, som icke är att hänföra till dess
årliga afkastning.

Utan jordägarens tillstånd må arrendatorn ej å fastighetens ägor svedja
eller verkställa bränning af jord.

21 §.

Angående arrendatorns rätt till jakt och fiske å fastigheten är särskilt
stadgadt.

22 §.

Vill jordägaren under arrendetiden anställa besiktning å fastigheten,
vare arrendatorn pliktig att lämna tillträde till fastigheten. Om tiden för
besiktningen bör jordägaren i god tid förut underrätta arrendatorn.

23 §.

Arrendator!! ansvare för all skatt och annan tunga, som för fastigheten
utgår och enligt lag åligger jordägaren, dock med undantag för
bevillning. Tillkommer under arrendetiden ny sådan skatt eller tunga,
svare jordägaren själf därför.

Afgifter för den försäkring mot brandskada, jordägaren tagit å de
till arrendatorn upplåtna byggnader, vare arrendatorn pliktig att erlägga.

24 §.

Har jordägaren lämnat arrendatorn kreatur eller redskap till fastighetens
bruk, och är visst värde satt å hvad sålunda lämnats, vare arrendatorn
pliktig att under arrendetiden städse å fastigheten hålla sådana lösören,
motsvarande för hvartdera slaget i värde hvad han mottagit. De lösören
skola utan särskilt förbehåll tillhöra jordägaren, ändå att andra sättas
i stället för dem, som blifvit lämnade.

25 §.

Har i arrendeaftalet jordägaren uppgifvit fastighetens ägovidd vara
större än den är eller lämnat annan dylik uppgift, som befinnes oriktig,
njute arrendatorn skälig nedsättning i arrendeafgiften äfvensom ersättning
för skada; äge ock rätt att uppsäga aftalet. Ej må dock uppsägning ske,
där det som brister är af ringa betydenhet eller efter det ett år förflutit
från det arrendatorn tillträdde fastigheten, utan så är att jordägaren svikligen
förfarit.

26 §.

Varda genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse, utan
arrendatorns vållande, fastighetens ägor minskade eller försämrade, njute
arrendatorn skälig nedsättning i arrendeafgiften; äge ock rätt att uppsäga aftalet,
där ej förändringen är af allenast ringa betydenhet. Ej må dock uppsägning
ske efter det ett år förflutit från det förändringen inträffade eller, där
denna tirnade innan arrendatorn tillträdt fastigheten, från det tillträde skett.

Kommer af anledning, som i 1 kap. 3, 5 eller 6 § afses, någon del af
fastigheten att frångå arrendatorn, njute han skälig nedsättning i arrendeafgiften,
äfvensom skadestånd efter ty i 1 kap. sägs; äge ock, där han var
i god tro när aftalet slöts, rätt, som nyss sagts, att uppsäga aftalet.

27 §.

Hafva till följd af skiftesförrättning fastighetens ägor till omfång eller
läge så ändrats, att afkomsten och nyttan däraf för arrendatorn förringas,
skall angående nedsättning i arrendeafgiften och rätt för arrendatorn att
uppsäga aftalet tillämpas hvad i 26 § första stycket stadgas.

Har för de vid skifte fastigheten tillagda ägor jordägaren fått utgifva
ersättning för odling eller bättre häfd, men vill ej arrendatorn för den ökade
afkomst och nytta, som för honom uppkommer, vidkännas skälig förhöjning
i arrendeafgiften, vare jordägaren öppet att frånträda aftalet; uppsäge dock
aftalet inom ett år efter det tillträde af ägolotterna skett, eller vare sin
rätt därtill förlustig.

28 §.

Sker öfverlåtelse af fastigheten efter det arrendatorn tillträdt densamma,
galle utan särskildt förbehåll arrendeaftalet mot nye ägaren, där
aftalet var skriftligen upprättadt; var ej aftalet så upprättadt, och vill ej
nye ägaren låta arrendatorn kvarsitta, uppsäge han aftalet inom tre månader
efter det öfverlåtelsen skedde, eller vare aftalet mot honom gällande.

29 §.

Nu har i arrendeaftal, som upprättats skriftligen, skett ändring eller
tillägg, utan att sådant anmärkts å jordägarens exemplar af handlingen; var
ej hvad sålunda ändrats eller tillagts nye ägaren kunnigt när öfverlåtelsen
skedde, och vill han det ej godkänna, gifve det arrendatorn till känna inom
en månad efter det denne underrättade honom om ändringen eller tillägget,
eller galle det mot honom såsom hade han det godkänt. Sker sådant tillkännagifvande,
äge arrendatorn därefter tid af en månad att uppsäga aftalet.

30 §.

När öfverlåtelse af fastigheten skett, äge, där ej annan tid för fastighetens
öfvertagande aftalats, nye ägaren uppbära arrende, som förfaller
efter öfverlåtelsen, och i öfrigt utöfva de rättigheter, som på grund af arrendeaftalet
tillkomma jordägaren. Ej må å arrendebelopp, som förfaller
till betalning mer än ett år efter det arrendatorn tick kunskap om öfverlåtelsen,
arrendatorn afräkna hvad han må hafva att fordra af förre ägaren,
ej heller galle i fråga om sådant arrendebelopp betalning, som af arrendatorn
erlagts till förre ägaren, eller annan uppgörelse, som med denne

träffats, utan så är att nye ägaren därom hade kunskap när öfverlåtelsen
skedde.

31 §.

Skall arrendeaftal gälla mot den, som efter öfverlåtelse blifvit ägare
af fastigheten, svare denne i förre ägarens ställe till de jordägaren åliggande
förpliktelser, hvilka skola fullgöras efter det han öfvertog fastigheten.

Vill arrendatorn förbehålla sig rätt att, där nye ägaren skulle brista
i aftalets fullgörande, söka ersättning af förre ägaren, gifve det denne till
känna inom sex månader efter det nye ägaren fick lagfart å sitt fång;
underlåter han det, äge ej mot förre ägaren annan rätt än till skadestånd
efter ty i 1 kap. sägs.

32 §.

Varder, innan tid för tillträde är inne, fastigheten utmätt eller förordnande,
som i 28 § utsökningslagen sägs, meddeladt om fastighetens försäljning,
äge arrendatorn frånträda aftalet och bekomma ersättning för skada;
uppsäge dock aftalet inom en månad efter det utmätningen skedde eller förordnandet
meddelades, eller vare sin rätt därtill förlustig. Varder utmätningen
upphäfd, eller kommer eljest frågan om fastighetens försäljning att
förfalla, må ej därefter uppsägning ske.

Hvad sålunda stadgats skall äga motsvarande tillämpning, där före
tillträdesdagen jordägaren försättes i konkurs.

33 §.

Försättes arrendatorn i konkurs, äge borgenärerna uppsäga aftalet.
Vill jordägaren själf uppsäga aftalet och återtaga fastigheten, äge därtill
rätt, dock vid arrende för viss tid öfverstigande tjugu år endast mot skyldighet
att gälda lösen, som i 8 § sägs; var aftalet slutet med förbehåll om
rätt för arrendatorn att sätta annan i sitt ställe, och inträffar konkursen
efter det arrendatorn tillträdt fastigheten, må jordägaren ej uppsäga aftalet,
där borgenärerna inom tre månader från inställelsedagen i konkursen gitta
visa, att öfverlåtelse skett i enlighet med aftalet.

Uppsäges aftalet af anledning, som nu sagts, vare jordägaren berättigad
till skadestånd, utan så är att aftalet var ingånget för viss tid öfverstigande
tjugu år och han själf uppsade aftalet.

34 §.

År för aftalets fullgörande ställd pant eller borgen, och försämras
sedan säkerheten, vare arrendatorn pliktig att på anfordran ställa ny säkerhet,
med hvilken jordägaren skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom tre
månader, vare jordägaren berättigad att uppsäga aftalet och bekomma ersättning
för skada.

35 §.

öfvergifver arrendatorn fastigheten och lämnar den obrukad eller
utan vård, må jordägaren genast återtaga den; äge ock rätt till skadestånd.

36 §.

Arrenderätten vare förverkad och jordägaren förty berättigad att uppsäga
aftalet:

1. om arrendatorn dröjer med erläggande af arrende, som utgår i
penningar eller naturalster, utöfver en månad efter förfallodagen eller undandrager
sig att utgöra honom enligt aftalet åliggande arbete eller annan
tjänstbarhet eller vid arbetets utförande visar tredska;

2. om han gör sig skyldig till vanvård af fastigheten, eller om han,
där jordägaren efter ty i 24 § sägs lämnat honom kreatur eller redskap till
fastighetens bruk, eftersätter hvad enligt sagda § åligger honom och icke
på tillsägelse vidtager rättelse;

3. om han nyttjar fastigheten till annat ändamål än vid upplåtelsen
förutsattes eller, där aftalet fastställer viss odlingsplan eller eljest innefattar
bestämmelse angående fastighetens häfd, afviker från hvad sålunda bestämts
och icke på tillsägelse vidtager rättelse;

4. om han åt annan upplåter fastigheten eller del däraf utan jordägarens
medgifvande eller i fall, som 8 § andra stycket eller 9 § första
stycket afser, öfverlåter arrendet å annan, utan att där gifna föreskrifter
iakttagits;

5. om han mot stadgandet i 19 § från fastigheten bortför stråfoder
eller gödsel;

6. om han å fastigheten eller annan jordägaren tillhörig mark föröfvar
åverkan eller olofligen jagar eller fiskar;

7. om han å fastigheten olofligen försäljer brännvin eller andra
spritdrycker eller maltdrycker;

8. om han, där någon, som är i hans tjänst, så förbryter sig som
under 6 eller 7 är sagdt, underlåter att, efter tillsägelse af jordägaren, så
snart ske kan skilja den brottslige från tjänsten;

9. om han, oaktadt, aftalet innefattar förbud att å fastigheten inhysa
främmande person, där inhyser sådan och underlåter att på tillsägelse
aflägsna honom; eller

10. om han, där aftalet eljest innehåller bestämmelse, hvars iakttagande
måste anses vara för jordägaren af synnerlig vikt, åsidosätter sådan
bestämmelse.

Finnes i fall, som denna § afser, hvad arrendatorn låtit komma sig
till last vara af ringa betydenhet, må ej arrendatorn skiljas från arrendet.

Uppsäges aftalet, vare jordägaren berättigad till skadestånd.

37 §.

Har arrendatorn gjort sig skyldig till sådant förhållande, som i 36 §
1, 2, 3, 8 eller 9 sägs, men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk af
sin rätt att uppsäga aftalet, eller har i fall, som i 36 § 4, 5, 6, 7 eller 10
afses, jordägaren icke uppsagt aftalet inom sex månader från det han fick
kunskap om förhållande, som där afses, äge ej sedan jordägaren åberopa
förhållandet såsom grund för arrendatorns skiljande från arrendet.

38 §.

Uppsägning af arrendeaftal skall ske skriftligen eller med vittnen,
där ej skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas.

Hvad i 11 kap. 11—19 §§ rättegångsbalken stadgas angående stämning
skall äga motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. År någon
satt att å jordägarens vägnar uppbära arrende, vare uppsägning, som hos
honom sker, lika gill, som hade den skett hos jordägaren själf.

Träffas ej den, hvilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist, varde
uppsägningen i rekommenderadt bref under hans vanliga adress aflämnad
å posten samt skriftlig underrättelse om uppsägningen meddelad hans husfolk,
om sådant finnes, men eljest fäst å hans husdörr; skolande uppsägningen
anses hafva skett, när hvad sålunda föreskrifvits blifvit fullgjordt.

Har jordägare eller arrendator, hos hvilken uppsägning skall ske, ej
kändt hemvist här i riket, och finnes ej heller kändt ombud, som äger för
honom mottaga uppsägning, må uppsägningen ske genom kungörande i allmänna
tidningarna.

Stämning, däri talan föres om arrendes upphörande, så ock ansökan
om arrendators vräkande galle, där delgifning skett i behörig ordning, såsom
uppsägning, ändå att hvad här ofvan är stadgadt icke iakttagits.

39 §.

Sker uppsägning i fall, som 36 § omförmäler, äge arrendatorn kvarsitta
till nästa fardag, där ej rätten eller öfverexekutor pröfvar skäligt
ålägga honom att afflytta tidigare. Skall eljest arrende upphöra efter uppsägning,
skall afträde ske å den fardag, som inträffar näst efter sex månader
från det uppsägningen skedde. Hade arrendatorn ej tillträdt fastigheten
när uppsägningen skedde, skall aftalet genast upphöra att gälla.

Vid lifstidsarrende skall, när arrendet upphör till följd af arrendator^
eller hans änkas död, afträde ske å den fardag, som inträffar näst efter
sex månader från dödsfallet.

40 §.

Pröfvas i tvist angående skyldighet för arrendator att afträda fastigheten
arrendatorn vara pliktig att afflytta, äge rätten tillika, när skäl därtill
äro, förordna, att utslaget må verkställas utan hinder däraf att det icke
äger laga kraft.

År sådant förordnande meddeladt, och fullföljes mot utslaget talan i
högre rätt, äge, när skäl därtill äro, den rätt, innan ändringssökandet slutligen
pröfvas, förordna, att verkställighet icke må äga rum.

41 §.

Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på
grund af arrendeaftal, skall anhängiggöra sin talan inom två år från det
aftalet upphörde att gälla; dock att, där inom sagda tid syn, som vid afträdet
hållits, klandras, talan må anhängiggöras inom två år från det klandret
blifvit afgjordt genom utslag, som äger laga kraft. Försittes den tid, vare
rätt till talan förlorad.

42 §.

Häftar arrendatorn, när han skall afträda fastigheten, i skuld för
arrende eller för ersättning, som vid afträdessyn blifvit bestämd, eller är
utskyld eller afgift, för hvilken arrendatorn jämlikt 23 § skolat ansvara,
icke af honom gulden; då vare, där aftalet upprättats skriftligen, jordägaren

berättigad att af arrendator!) tillhöriga lösören och byggnader, som finnas å
fastigheten, kvarhålla så mycket, som svarar mot hans fordran, till dess arrendator
gör rätt för sig eller ställer jordägaren säkerhet. Ej må dock sålunda
kvarhållas egendom, som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undantagas
från utmätning.

Hade jordägaren enligt skriftlig handling lämnat arrendator!! kreatur,
redskap eller annat till fastighetens bruk, och är därför betingad lega ogulden,
eller gitter arrendatorn icke aflemna hvad jordägaren tillkommer, hafve
jordägaren enahanda rätt, som nyss sagts.

43 §.

Upplåtes jord på arrende för annat ändamål än jordbruk, skola å
sådan upplåtelse stadgande^ i 1 och 3 §§, 5 § första stycket, 6—9, 18, 22,
25 och 26 §§, 27 § första stycket, 28—34, 36—41 §§ samt 42 § första
stycket äga motsvarande tillämpning; dock att hvad 33 § stadgar angående
rätt för jordägaren att uppsäga aftalet ej skall tillämpas efter det arrendatorn
tillträdt fastigheten, ej heller innan tillträde skett, där arrendatorn
på anfordran inom utgången af nästa dag för aftalets fullgörande ställer
säkerhet, med hvilken jordägaren skäligen kan nöjas.

År ej arrendetiden bestämd, skall aftalet upphöra att gälla efter det
uppsägning å någondera sidan skett.

Ej må genom förbehåll i aftalet stadgas inskränkning i arrendator^
rätt att vid öfverlåtelse af fastigheten kvarsitta, ej heller för arrenderättens
förverkande stadgas annan grund än 36 och 37 §§ bestämma; har sådant
förbehåll skett, vare det utan verkan.

3 KAP.

Om hyra.

1 §•

Aftal, hvarigenom hus eller del af hus upplåtes till nyttjande mot
lega, skall upprättas skriftligen, där ej upplåtelsen sker för tid understigande
ett år eller, vid upplåtelse för längre tid, upplåtaren och hyresgästen
annorlunda åsämjas.

2 §• ''

År hyrestiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 § stadgade längsta
tid för nyttjanderätts bestånd öfverskrides, och vill hyresvärden eller hyi’esgästen
förty frånträda aftalet när sagda tid är ute, skall uppsägning ske i
den ordning 26 § bestämmer.

3 §•

Fardag för tillträde och afträde af förhyrd lägenhet är om våren den
första dagen i april månad och om hösten den första oktober. Infaller
fardag å söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller afträde ske
nästföljande söckendag.

Sist klockan tolf å afträdesdagen skall den, som har att afträda lägenheten,
hålla denna tillgänglig för den, som kommer efter; omfattar bostadslägenhet
flera än ett rum, skall hälften af lägenheten hållas tillgänglig
klockan tolf föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän
helgdag, klockan åtta före middagen å afträdesdagen.

4 §•

År ej hyrestiden bestämd, skall aftalet upphöra att gälla efter det
uppsägning å någondera sidan skett. Har ej viss uppsägningstid aftalats,
skall lägenheten afträdas:

där hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid, å den fardag,
som inträffar näst efter tre månader från uppsägningen;

där hyran beräknas för månad, fjorton dagar efter uppsägningen,
dock ej förr än å den dag, som genom sitt tal i månaden motsvarar den
för lägenhetens tillträde bestämda dagen, eller, om motsvarande månadsdag
ej finnes, å månadens sista dag;

där hyran beräknas för vecka, tre dagar efter uppsägningen, dock ej
förr än å den veckodag, som motsvarar den för tillträdet bestämda
dagen; och

där hyran beräknas för kortare tid än vecka, dagen efter det uppsägningen
skedde.

Hvad sålunda stadgats angående uppsägningstid skall jämväl äga tilllämpning
å hyresaftal, som är ingånget för bestämd tid, där förbehåll skett
om uppsägning men viss uppsägningstid ej är aftalad.

5 §•

Har vid hyra gällande för viss tid hyresgästen suttit kvar i lägenheten
efter hyrestidens utgång, och har ej inom en månad därefter hyresvärden
anmana! honom att afflytta, skall aftalet anses förlängdt på obestämd
tid.

6 §•

År ej tid utsatt för erläggande af hyra, som skall utgå i penningar,
skall, där hyran beräknas för helt, hälft eller fjärdedels år, hyran betalas
senast å näst sista dagen af hvart fjärdedels år samt, där hyran beräknas
för månad, vecka eller dag, före utgången af hvarje sådan tidrymd; hyra, för
hvilken sådan beräkningsgrund ej är stadgad, skall gäldas vid hyrestidens slut.

Skola för lägenheten utgöras dagsverken till hyresvärden, galle hvad
i 2 kap. 7 § sägs.

7 §•

Vill hyresgästen åt annan upplåta lägenheten eller del däraf, inhämte
förut hyresvärdens samtycke till upplåtelsen. Vägras samtycke utan skälig
anledning, eller lämnas ej inom en vecka efter det framställningen gjordes
hyresgästen besked, äge han, ändå att aftalet innefattar annat förbehåll, uppsäga
aftalet. Samtycker hyresvärden till upplåtelsen, svare ändock hyresgästen
till de skyldigheter, aftalet ålägger honom, utan så är att hyresvärden
tager deri andre för god i hyresgästens ställe.

8 §•

Dör hyresgästen före hyrestidens utgång, skall aftalet fortfarande vara
gällande; men delägarne i boet äge att i sitt ställe sätta annan, hvilken
hyresvärden skäligen kan taga för god såsom hyresgäst.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens lifstid, skall hvad i 2 kap. 9 §
andra stycket är stadgadt angående lifstidsarrende äga motsvarande tilllämpning.

9 §•

Varder lägenheten, innan tid för tillträde är inne, genom vådeld eller
annorledes förstörd eller så skadad, att den icke kan iståndsättas, vare aftalet
förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last, äge hyresgästen rätt
till skadestånd.

10 §.

Timar före hyrestidens början å lägenheten skada, som är ringare än
i 9 § sägs, och är ej skadan botad när lägenheten skall tillträdas, eller
finnes eljest lägenheten då icke vara i det skick, hyresvärden utfäst eller
utan särskild utfästelse hyresgästen skäligen äger fordra, må hyresgästen,
där icke hyresvärden på tillsägelse genast vidtager åtgärd för bristens afhjälpande,
själf därom besörja på hyresvärdens bekostnad. Kan ej bristen
utan uppehåll afhjälpas, eller underlåter hyresvärden att, efter tillsägelse,
så snart ske kan därom besörja, äge hyresgästen uppsäga aftalet; dock må
uppsägning ej ske, där bristen är af ringa betydenhet.

För den tid lägenheten är i bristfälligt skick njute hyresgästen skälig
nedsättning i hyran; äge ock rätt till ersättning för skada, där lägenheten
var behäftad med bristen när aftalet slöts och bristen då var hyresvärden
veterlig eller kunnat med användande af vanlig uppmärksamhet upptäckas,
eller ock bristen senare tillkommit genom hyresvärdens vållande. Visar
hyresvärden försumlighet vid afhjälpande af brist, för hvilken han efter ty
nu sagts ej är ansvarig, ersätte han hyresgästen skada, som däraf kommer.

11 §•

År ej i rätt tid lägenheten utrymd af den, som skall afflytta, njute
hyresgästen för den tid han är i mistning af lägenheten eller del däraf
skälig afkortning å hyran. Varder ej efter det hyresvärden om förhållandet
underrättats hindret genast undanröjdt, njute hyresgästen skadestånd; hyresgästen
äge ock rätt att efter ty i 10 § sägs uppsäga aftalet.

12 §.

Timar under hyrestiden å lägenheten skada, för hvilken hyresgästen
ej är ansvarig, eller uppstår af annan anledning, utan hyresgästens vållande,
för honom hinder eller men i nyttjanderätten, skall hvad i 9 och 10 §§
stadgas äga motsvarande tillämpning.

13 §.

Har i fall, som 10, 11 eller 12 § afser, hyresvärden afhjälpt bristen
eller undanröjt hindret, och sker ej uppsägning före utgången af nästa dag
efter det rättelse sålunda skett samt, där hyresgästen ej tillträdt lägenheten,
han därom underrättats, äge ej sedan hyresgästen uppsäga aftalet.

14 §.

Kommer af anledning, som i 1 kap. 3, 5 eller 6 § afses, någon del
af lägenheten att frångå hyresgästen, njute han skälig nedsättning i hyran,
äfvensom skadestånd efter ty i 1 kap. stadgas; äge ock rätt, som i 10 §
sägs, att uppsäga aftalet, där han var i god tro när aftalet slöts.

15 §.

Finnes förhyrd lägenhet, som är afsedd till bostad, vara så beskaffad,
att dess användande är förenadt med uppenbar våda för inneboendes hälsa,
och varder ej på tillsägelse bristen genast af hyresvärden afhjälpt, äge
hyresgästen uppsäga aftalet, ändå att annat förbehåll skett.

16 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda och aktsamt handtera
lägenheten med hvad därtill hör och ersätte all skada, som genom hans
vållande därå kommer. Uppkommer därå skada genom vårdslöshet eller försummelse
af någon, som hör till hans husfolk eller eljest med hans tillstånd
kommer i lägenheten, vare han ock pliktig att den ersätta; dock vare han
utan ansvar för brandskada, som sålunda uppstått, där han icke brustit i
den omsorg och tillsyn, som vederbort.

Timar skada eller yppas brist å lägenheten, och är ej skadan eller
bristen af beskaffenhet att med dess afhjälpande kan utan äfventyr anstå,
vare hyresgästen pliktig att därom utan dröjsmål underrätta hyresvärden;
försummar hyresgästen det, vare hån hyresvärden ansvarig för skada, som
däraf kommer.

År af hyresgästen lägenheten eller del däraf upplåten åt annan, vare
hyresgästen, där ej hyresvärden tagit den andre för god i hans ställe, ansvarig
för skada, som denne, därest lägenheten varit af honom förhyrd,
efter ty nu sagts skolat ersätta.

17 §.

Hyresgästen vare pliktig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
hvad som erfordras för bevarande af sundhet, ordning och skick inom
fastigheten; åliggande det hyresgästen att därvid ställa sig till efterrättelse
de särskilda föreskrifter, hyresvärden i öfverensstämmelse med ortens sed

meddelar. Hyresgästen hålle ock noggrann vårdnad däröfver att hvad sålunda
åligger honom själf iakttages jämväl af dem, som höra till hans
husfolk eller eljest med hans tillstånd komma i lägenheten.

18 §.

Ej må tillträde till lägenheten förvägras hyresvärden, när sådant erfordras
för utöfvande af nödig tillsyn eller för utförande af förbättringsarbete,
som ej utan skada kan uppskjutas. Då lägenheten är ledig till uthyrning,
vare hyresgästen pliktig att låta den förevisas å därför lämpliga
tider.

19 §.

Sker öfverlåtelse af fastigheten efter det hyresgästen tillträdt den
förhyrda lägenheten, vare angående hyresgästens rätt att kvarsitta lag som
i 2 kap. 28 § sägs. Ej må genom förbehåll i hyresaftalet stadgas inskränkning
i hyresgästens rätt att vid öfverlåtelse af fastigheten kvarsitta;
har sådant förbehåll skett, vare det utan verkan.

I öfrigt skall beträffande hyresaftal hvad i 2 kap. 29—31 §§ stadgas
om arrendeaftal äga motsvarande tillämpning; dock att hyresgäst icke äger
att å hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter
det han fick kunskap om öfverlåtelsen, afräkna fordran hos förre ägaren
eller att i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse, som med denne
träffats, med mindre nye ägaren hade kunskap om uppgörelsen när öfverlåtelsen
skedde.

20 §.

Varder, innan tid för tillträde af förhyrd lägenhet är inne, fastigheten
utmätt eller förordnande, som i 28 § utsökningslagen sägs, meddeladt
om fastighetens försäljning eller hyresvärden försatt i konkurs, skall
hvad i 2 kap. 32 § stadgas äga motsvarande tillämpning.

21 §.

Försättes hyresgästen i konkurs, äge borgenärerna uppsäga aftalet.
Har ej tillträde af lägenheten skett, vare hyresgästen pliktig att, där hyresvärden
fordrar det, för aftalets fullgörande ställa säkerhet, med hvilken
denne skäligen kan nöjas; sker det ej inom utgången af nästa dag efter det
säkerhet fordrades, äge hyresvärden uppsäga aftalet.

Uppsäges aftalet. af anledning, som nu sagts, äge hyresvärden rätt
till skadestånd.

22 §.

År för aftalets fullgörande ställd pant eller borgen, och försämras
sedan säk erheten, vare hyresgästen pliktig att på anfordran ställa ny säkerhet,
med hvilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en
månad, vare hyresvärden berättigad att uppsäga aftalet och bekomma ersättning
för skada.

23 §.

Hyresrätten vare förverkad och hyresvärden förty berättigad att uppsäga
aftalet:

1. om hyresgästen dröjer med erläggande af hyra, som utgår i
penningar, utöfver två söckendagar efter förfallodagen eller, där han på
grund af aftalet skall utgöra arbete eller annan tjänstbarhet, undandrager
sig att fullgöra hvad sålunda åligger honom eller vid arbetets utförande
visar tredska;

2. om lägenheten nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes,
och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse;

3. om hyresgästen åt annan upplåter lägenheten eller del däraf utan
hyresvärdens medgifvande eller i fall, som 8 § första stycket afser, öfverlåter
lägenheten till någon, hvilken hyresvärden ej är pliktig att taga för
god såsom hyresgäst;

4. om lägenheten vanvårdas, eller om hyresgästen eller, där lägenheten
eller del däraf upplåtits åt annan, denne åsidosätter något af hvad
jämlikt 17 § skall vid lägenhetens begagnande iakttagas eller brister i den
tillsyn, samma § ålägger hyresgäst, och icke på tillsägelse rättelse sker;

5. om i fall, där jämlikt 18 § hyresgästen är pliktig att lämna
hyresvärden eller annan tillträde till lägenheten, sådant vägras, och hyresgästen
ej kan visa giltig ursäkt; eller

6. om hyresgästen, där aftalet utöfver hvad i detta kap. är stadgadt
ålägger honom förpliktelse, hvars fullgörande måste anses vara för hyresvärden
af synnerlig vikt, åsidosätter hvad sålunda åligger honom.

Finnes i fall, som denna § afser, hvad som lägges hyresgästen till
last vara af ringa betydenhet, må ej hyresgästen skiljas från lägenheten.

Uppsäges aftalet, äge hyresvärden rätt till skadestånd.

24 §.

Är hyresrätten förverkad på grund af förhållande, som i 23 § 1, 2,
4 eller 5 sägs, men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk af sin rätt
att uppsäga aftalet, eller har i fall, som i 23 § 3 eller 6 afses, hyresvärden
icke uppsagt aftalet inom en månad från det han fick kunskap om förhållande,
som där afses, äge ej sedan hyresvärden åberopa förhållandet såsom
grund för hyresgästens skiljande från lägenheten.

25 §.

Ej må genom förbehåll i hyresaftalet stadgas annan grund för hyresrättens
förverkande än 23 och 24 §§ bestämma; har sådant förbehåll skett,
vare det utan verkan.

26 §.

Angående uppsägning af hyresaftal galle hvad i 2 kap. 38 § är stadgadt
i fråga om arrendeaftal; dock att, där hyrestiden ej är bestämd och
hyran beräknas för tid understigande ett fjärdedels år, uppsägning är gill,
ändå att den ej skett skriftligen eller med vittnen.

27 §.

Uppsäges hyresaftal af anledning, som i 10, 11, 12, 14, 15 eller 23 §
sägs, skall aftalet genast upphöra att gälla.

Sker eljest uppsägning af anledning, som efter ty här ofvan sagts
medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst att frånträda aftalet, skall lägenheten
afträdas å tid, som i 4 § är för hvarje särskilt fall stadgad; hade
hyresgästen ej tillträdt lägenheten när uppsägningen skedde, skall aftalet
genast upphöra att gälla.

28 §.

Hvad i 2 kap. 40 § stadgas angående förordnande om verkställighet
af domstols beslut, hvarigenom ålägges arrendator att afflytta, galle ock
i fråga om beslut, hvarigenom hyresgäst berättigas att tillträda förhyrd
lägenhet eller förpliktas att afträda sådan.

29 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på
grund af hyresaftal, skall anhängiggöra sin talan inom två år från det aftalet
upphörde att gälla. Försittes den tid, vare rätt till talan förlorad.

30 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller som skall erläggas inom
närmaste sex månader, äge hyresvärden att af hyresgästen tillhöriga lösören,
som finnas inom fastigheten, kvarhålla så mycket, som svarar mot
hans fordran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer hyresvärden
säkerhet. Ej må dock sålunda kvarhållas egendom, som jämlikt 65 § utsökningslagen
skall undantagas från utmätning.

31 §.

Innefattar aftal, hvarigenom lägenhet uthyres, tillika upplåtelse af
jord att i förening med lägenheten nyttjas, skall ändock å aftalet tillämpas
hvad i detta kap. är stadgadt.

4 KAP.

Om tomträtt.

1 §•

Stad, så ock köping eller annat samhälle, där den för städerna gällande
ordning för bebyggande skall tillämpas, må med iakttagande af hvad här
nedan i 2 § föreskrifves för viss tid, ej understigande tjugusex och ej öfverstigande
etthundra år, upplåta tomt inom det för samhällets bebyggande
planlagda område. Upplåtelse, som nu sagts, må ock ske af kronan tillhörig
tomt inom dylikt område, så ock, där Konungen för särskildt fall
finner skäligt att sådant medgifva, af sådan tomt hörande till fideikommiss
eller annan stiftelse.

2 §•

Aftal, hvarigenom upplåtes tomträtt, som i 1 § sägs, skall upprättas
skriftligen och med vittnen; skolande i handlingen uttryckligen angifvas,
att upplåtelsen afser tomträtt.

öfverlåtes tomträtt, skall ock aftalet därom upprättas skriftligen och
med vittnen.

3 §.

Är till säkerhet för beståndet af upplåten tomträtt inskrifning sökt
eller meddelad, galle om verkan däraf hvad enligt lag i allmänhet gäller
angående verkan af sökt eller beviljad inteckning för nyttjanderätt.

4 §■

Sedan till säkerhet för beståndet af tomträtt inskrifning meddelats,
skall byggnad, stängsel eller annan för stadigvarande bruk afsedd anläggning,
som finnes å tomten och ej är i tomträttsaftalet förbehållen tomtägaren,
såsom tillbehör hänföras till tomträtten.

5 §•

Öfvergår från den, till hvilken tomträtt upplåtits, rättigheten till annan,
äge ny tomträttshafvare, där till säkerhet för tomträttens bestånd inskrifning
är meddelad, erhålla inskrifning af sitt fång under de villkor och i
den ordning, särskildt är stadgadt.

6 §•

Tomträtt, hvarför inskrifning är meddelad, må under de villkor och i
den ordning, särskildt är stadgadt, in tecknas för fordran; sker det, njute
sedan fordringsägaren panträtt i tomträtten med hvad därtill hör.

7 §•

Har i aftal, hvarigenom tomträtt upplåtits, skett ändring eller tillägg,
skall hvad sålunda ändrats eller tillagts vara utan verkan mot den, som fått
inteckning i tomträtten, med mindre ändringen eller tillägget var anmärkt
i tomträttsprotokollet när inteckningen söktes, eller inteckningshafvaren visas
hafva därtill samtyckt.

8 §■

Är, då tomt, hvartill tomträtt upplåtits, återgår till tomtägaren, denne
enligt tomträttsaftalet pliktig att för byggnad eller annat, som finnes å
tomten, gälda lösen, må ej, där inteckning är meddelad i tomträtten, sådan

lösen utgifvas till tomträttshafvaren, utan varde beloppet nedsatt hos öfverexekutor,
som har att kungöra det inteckningshafvarne och mellan dem
lagligen fördela beloppet. Menar inteckningshafvare, som ej fått sin fordran
till fullo betäckt, att löseskillingen icke blifvit bestämd i enlighet med aftalet,
äge han med tomtågaren tvista om löseskillingens belopp.

9 §•

I fråga om utmätning af tomträtt samt försäljning utmätningsvis eller
under konkurs af sådan rättighet skall så förfaras som för utmätning och
dylik försäljning af fast egendom är stadgadt; skolande hvad i 13 och 82 §§
utsökningslagen sägs angående lagfart gälla om inskrifning, hvarom ofvan
i 5 § sagts.

Hvad angående fast egendoms afstående för allmänt behof är stadgadt
skall äga motsvarande tillämpning i fråga om tomträtt.

Förslag

till

Lag

om hvad iakttagas skall i afseende å införande af lagen om nyttjanderätt till

fast egendom.

1 §•

Den nu antagna lagen om nyttjanderätt till fast egendom skall
jämte hvad här nedan stadgas lända till efterrättelse från och med den 1
januari 190 .

I fråga om nyttjanderätt, som upplåtits före nämnda dag, skola med
de undantag här nedan sägs bestämmelserna i nya lagen icke tillämpas.
Är arrende- eller hyresaftal, som därförinnan slutits, ingånget för obestämd
tid eller med förbehåll om rätt för såväl upplåtaren som legotagaren
att uppsäga aftalet, och sker ej, efter det nya lagen trädt i kraft, uppsägning
till den tid, då på grund af sådan uppsägning aftalet tidigast kunnat
frånträdas, skall från nämnda tid nya lagen tillämpas å aftalet.

2 §•

Bestämmelserna i nya lagen afse ej upplåtelse under stadgad åborätt
af hemman eller lägenhet, som tillhör kronan eller allmän inrättning.

3 §•

Genom nya lagen upphäfvas:

16 kap. och 17 kap. 1, 2 och 5 §§ jordabalken samt 6 kap. 1 och
4 §§, 8 kap. 5 §, 10 kap. 7 § och 27 kap. byggningabalken, såvidt dessa
lagrum afse annan nyttjanderätt än stadgad åborätt;

13 kap. handelsbalken såvidt angår legoaftal, som i nya lagen afses;

Kung! brefvet den 17 oktober 1781 angående torpares fardag;

förordningen den 6 februari 1849 angående viss tid för klander af
husesyn emellan enskild jordägare och landbo, så ock lagen den 30 mars
1901, innefattande tillägg till samma förordning;

förordningen den 22 oktober 1867 angående ändring af 16 kap. 5
och 13 §§ jordabalken;

lagen'' den 25 april 1889 angående tiden för nyttjanderättsaftals bestånd,
så ock lagen den 24 juli 1903 om ändrad lydelse af 1 § i samma lag;

hvad lagen den 27 juni 1896 om hemmansklyfning, ägostyckning och
jordafsönäring innehåller angående afsöndring af jord till besittning på viss
tid eller lifstid;

så ock hvad i öfrigt finnes i lag eller särskild författning stridande
mot nya lagens bestämmelser.

4 §•

Där i lag eller särskild författning förekommer hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i nya lagen, skall denna i stället
tillämpas.

5 §•

Efter det nya lagen trädt i kraft må ej vidare ske upplåtelse af
stadstomt med sådan rätt, att tomten ej må af ägaren återtagas, så länge
tomtören erläggas eller utan att lösen för byggnad å tomten gifves.

6 §.

Hvad nya lagen innehåller angående verkställande af uppsägning,
angående förordnande om verkställighet af domstols beslut i tvist om

skyldighet för arrendator att afträda arrenderad fastighet eller om hyresgästs
flyttning i eller ur hus samt angående rätt för jordägare eller hyresvärd
att till säkerhet för fordran kvarhålla arrendators eller hyresgästs
egendom skall äga tillämpning jämväl i fråga om legoaftal, som slutits
innan nya lagen trädt i kraft.

I fråga om aftal, som nu sagts, skall ock tillämpas hvad nya lagen
i 2 kap. 41 § och 3 kap. 29 § stadgar angående tid, inom hvilken legogifvare
eller legotagare har att, vid talans förlust, göra gällande fordringsanspråk
på grund af legoaftalet; dock att, där det förhållande, från hvilket
tiden skall räknas, inträdt före den dag, då nya lagen träd! i kraft, tiden
skall i stället räknas från sagda dag.

Sker öfverlåtelse af fastighet, hvarom arrende- eller hyresaftal slutits
innan nya lagen trädt i kraft, skall hvad där stadgas angående tid,
inom hvilken ny ägare har att uppsäga arrendator eller hyresgäst, som
vid tiden för öfverlåtelsen finnes å fastigheten och ej äger rätt att kvarsitta,
samt påföljden, där den tid försittes, tillämpas; dock att, där öfverlåtelsen
skett före den dag, då nya lagen trädt i kraft, tiden skall räknas
från nämnda dag.

8 §-

År arrende- eller hyresrätt, som upplåtits före den dag, då nya lagen
trädt i kraft, af legotagaren förverkad, men uppsäger ej legogifvaren aftalet
inom sex månader från det han fick kännedom om det förhållande, på grund
hvaraf rätten är förverkad, eller, där rätten var förverkad när lagen trädde
i kraft och legotagarens förhållande då var legogifvaren kunnigt, inom lika
tid därefter; äge ej sedan legogifvaren åberopa förhållandet såsom grund
för aftalets frånträdande.

Förslag

till

Lag

om servitut.

l §•

Slutes aftal, hvarigenom å fastighet lägges besvär och last till förmån
för annan fastighet eller ock för grufva, såsom angående väg, vattens ledning
eller uppdämning, skogsfång, mulbete, torf-, ler- eller grustäkt, utsikt
eller fönster, må till säkerhet för beståndet af det servitutsaftal meddelas
inteckning under de villkor och i den ordning, särskildt är stadgadt.

2 §•

Innefattar aftal, hvarigenom servitut lägges å fastighet, tillika förbehåll
om skyldighet för fastighetens ägare att därå underhålla väg, byggnad
eller inrättning, som för rättighetens begagnande erfordras, skall ändock
å aftalet tillämpas hvad i lag stadgas om servitutsaftal.

3 §.

Hvad i 1 kap. 3—6 §§ i lagen om nyttjanderätt till fast egendom är
stadgadt i fråga om nyttjanderätt skall beträffande servitut äga motsvarande
tillämpning; dock att hvad där stadgas angående verkan af öfverlåtelse af
fastigheten eller af dess försäljning i den ordning utsökningslagen bestämmer
icke skall äga tillämpning å servitut, som uppkommit vid laga skifte eller
ägostyckning eller som tillkommit före den 1 januari 1876.

4 §•

Ägare af fastighet eller grufva, till hvars förmån servitut gäller, skall
vid servitutets begagnande så förfara, att icke därigenom den fastighet, som
af servitutet besväras, mer än nödigt är betungas.

5 §•

Nu är för begagnande af servitut visst ställe bestämdt; kommer till
följd af ändrade förhållanden servitutet att medföra märkligt men vid
fastighetens bruk, och kan därutinnan genom servitutets förflyttning till
annat ställe å fastigheten fördel beredas utan förfång för den egendom,
till hvars förmån servitutet gäller, må, där ägaren af den fastighet, som
af servitutet besväras, det yrkar, domstol förordna om servitutets förflyttning;
skolande den, som begärt förflyttningen, ej mindre vidkännas kostnad,
som för förflyttningen må erfordras, än äfven gälda vederpartens utgifter
vid första domstolen.

Angående förflyttning af servitut i sammanhang med laga skifte är
särskildt stadgadt.

6 §•

Huru i vissa fall utbrytning af servitut må ske, därom skils i skiftesstadgan.

7 §• ♦

Varder till följd af ändrade förhållanden servitut onyttigt, må,
där ägaren af den fastighet, som af servitutet besväras, det yrkar, domstol
förklara servitutet förfallet. År ej servitutet onyttigt, men är nyttan ringa
i förhållande till den tunga, som däraf vid fastighetens bruk uppkommer,
må på yrkande af fastighetens ägare domstol förordna, att servitutet skall
aflösas. I fråga om skyldighet för kärande att gälda vederpartens utgifter
å målet galle hvad i 5 § är stadgadt.

Har domstol förordnat om aflösning af servitut, men kan ej öfverenskommelse
träffas om löseskillingens belopp, skall detta bestämmas af tre
ojäfvige skiljemän, bland hvilka en utses af hvardera parten och de sålunda
utsedde tillkalla den tredje. Tredskas någondera parten att utse skiljeman,

eller kunna de utsedde ej förena sig om valet af den tredje, äge domaren
eller utmätningsmannen i orten att förordna om valet. Den, som ej nöjes med
hvad de fleste skiljemännen säga, äger att draga tvisten under rättens pröfning,
så framt han instämmer sin talan inom nittio dagar från det skiljemännens
beslut tillställdes honom; och skall i beslutet lämnas tydlig hänvisning
om hvad den missnöjde har att iakttaga för tvistens dragande under
rättens pröfning.

8 §•

Hvad här ofvan i 5 och 7 §§ stadgas angående förflyttning och upphörande
af servitut skall lända till efterrättelse, ändå att servitutsaftalet
innefattar annat förbehåll.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 ; skolande hvad i
5 och 7 §§ stadgas tillämpas jämväl å servitut, som uppkommit före
nämnda dag.

Förslag

till

Lag

om inskrifning af tomträtt samt af fång till sådan rätt.

I 1 §•

Vill den, åt hvilken tomträtt upplåtits, få rättigheten inskrifven, göre
därom ansökan hos den rätt, hvarunder tomten lyder, och ingifve den handling,
hvari rättigheten upplåtits. Rätten läte handlingen offentligen uppläsas
och i tomträttsprotokollet införas.

Företer ej sökanden upplåtelsehandling så upprättad och i öfrig! så
beskaffad, som lag föreskrifver, varde ansökningen afslagen.

2 §•

Ej må inskrifning meddelas, där tomten är besvärad af sökt eller
beviljad inteckning, med mindre den inteckning nedsättes att gälla efter
inskrifningen; ej heller må inskrifning ske, där tomten kan jämlikt stadgandet
ill kap. 2 § jordabalken i upplåtarens hand häfta för fordran eller
rättighet, eller utmätning af tomten skett och ej visas hafva upphört att gälla.

3 §•

Har upplåtaren åtkommit tomten genom fång, som enligt lag skall
lagfaras, må inskrifning ej meddelas utan att upplåtaren fått lagfart å
tomten; är lagfart sökt men ännu ej beviljad, eller är, när inskrifningen
sökes, talan instämd om klander å upplåtarens fång eller om återgång
däraf eller om lösningsrätt till tomten, skall hvad för dylikt fall är i fråga
om inteckning för nyttjanderätt stadgadt äga motsvarande tillämpning.

Hvad om upplåtarens åtkomst och lagfarten upplyses skall i tomträttsprotokollet
anmärkas.

4 §•

Den, som söker inskrifning af tomträtt, vare pliktig att visa, i hvilket
kvarter och vid hvilka gator tomten är belägen, samt tomtens ytinnehåll
och längden af dess särskilda sidor. Visas det ej, när inskrifningen sökes,
vare ansökningen hvilande, till dess sökanden fullgjort hvad i sådant afseende
åligger honom.

5 §•

Vill ny tomträttshafvare få sitt fång inskrifvet, ingifve till rätten
handlingar, som visa, att tomträtten till honom öfvergått från den, till
hvilken tomträtten upplåtits, eller, där senare tomträttshafvare fått sitt fång
inskrifvet, från denne; och läte rätten handlingarna i nödiga delar offentligen
uppläsas och i tomträttsprotokollet införas.

6 §•

Företer ej sökanden handlingar, som i 5 § sägs, så upprättade, som
lag i hvart särskilt fall föreskrifter, eller finner rätten eljest uppenbart,
att sökandens fång icke är lagligt, eller är ej inskrifning af tomträtten sökt,
varde ansökningen afslagen.

Sökes inskrifning på grund af testamente, dom eller annan handling,
som ej vunnit laga kraft, må ansökningen icke bifallas förr än det visas, att
handlingen blifvit ståndande.

7 §.

Är, då ansökning göres om inskrifning, som i 5 § sägs, ansökan om
inskrifning af tomträtten sökt men frågan därom förklarad hvilande, må ansökningen
ej bifallas förr än inskrifningen blifvit beviljad. Lag samma vare,
där inskrifning af föregående tomträttshafvares fång är sökt men frågan
därom förklarats hvilande.

8 §.

Kan till följd af de i 6 § andra stycket och 7 § gifna föreskrifter
sökt inskrifning af tomträttshafvares fång ej beviljas, eller finnes sökandens
rätt tvistig, eller möter eljest mot bifall till ansökningen annat hinder, som
icke är af beskaffenhet att den jämlikt 6 § första stycket bör afslås, förklare
rätten ansökningen hvilande i afbidan på hindrets undanröjande.

9 §•

Har tomträtt öfverlåtits till flera, galle den öfverlåtelse, på grund
hvaraf först sökes inskrifning; sökes på grund af de särskilda öfverlåtelserna
inskrifning samma dag, galle den öfverlåtelse, som först skedde. Uppstår
tvist om företrädet dem emellan, vare lag som i 8 § sägs.

10 §.

Utan hinder af inskrifning må talan å tomträttshafvares fång lagligen
pröfvas.

Hvar, som till rätten instämt sådan talan, vare skyldig låta den antecknas
i tomträttsprotokollet. Har sådan anteckning ej skett, då käromålet
till handläggning förekommer, gifve rätten käranden nödig tid därtill, och
hvile emellertid målet. Försummas den tid, vare käromålet förfallet.

Sökes inskrifning samma dag sådan anteckning sker, som nyss sagts,
eller efteråt, vare ansökningen hvilande, till dess det visas, att laga kraft
ägande dom finnes i den sak, hvarom anteckning skett.

11 §.

Nu visas, att hinder, hvarför ansökan om inskrifning lämnats hvilande,
blifvit undanröjdt, eller att annan omständighet, som föranledt särskild anteckning
i tomträttsprotokollet, ej vidare äger rum, varde då det förändrade
förhållandet i nämnda protokoll antecknadt, och meddele rätten i öfverensstämmelse
därmed beslut öfver inskrifningsansökningen, där sådan är hvilande.

12 §.

Då inskrifning är beviljad, utfärde rätten därom bevis. I detta bevis
skall anmärkas tomtens läge och storlek, dagen då tomträtten uppläts samt,
där inskrifningen afser fång till tomträtt, dagen då inskrifning af tomträtten
meddelades, den tid, för hvilken tomträtten är upplåten, samt villkor,
där sådant förekommer, som inskränker tomträttshafvarens rätt att tomträtten
öfverlåta eller med inteckning belasta.

13 §.

Visar tomtägaren, att den tid, för hvilken tomträtten upplåtits, gått
till ända eller att tomträtten eljest upphört att gälla, varde det i tomträttsprotokollet
anmärkt.

Skall efter öfverenskommelse mellan tomtägaren och tomträttshafvaren
tomträtten upphöra innan därför aftalad tid gått till ända, må ej anmärkning,
som nyss sagts, ske, med mindre tomträtten är fri från inteckning.

14 §.

Har beslut, hvarigenom underrätt afslagit ansökan om inskrifning,
som i 1 § afses, blifvit till följd af besvär ändradt af högre rätt, vare
sökanden pliktig att i stad inom tre månader och å landet sist å det ting,
som infaller näst efter tre månader, från det utslaget om ändringen vunnit
laga kraft, det hos underrätten förete, vid äfventyr att i annat fall inskrifning,
som på grund af utslaget beviljas, gäller så som vore den sökt å den
dag, utslaget vid underrätten företes.

15 §.

Ärende angående inskrifning må af rätten upptagas i stad endast å
måndag eller, om helgdag då inträffar, nästa söckendag därefter samt å
landet endast å lagtima ting.

16 §.

Vid rätten skall i öfverensstämmelse med tomträttsprotokollet föras
bok så inrättad, att däraf lätteligen kan ses: hvarje tomträtt, i fråga om
hvilken inskrifning blifvit sökt, tiden då det skett, sökandens namn, fånget,
där ansökningen afser sådan inskrifning, samt villkor, där sådant förekommer,
som inskränker tomträttshafvarens rätt att tomträtten öfverlåta eller
med inteckning belasta, så ock tiden då inskrifning blifvit beviljad eller afslagen
eller ock ansökan om inskrifning förklarats hvilande eller därefter
åter hos rätten anmälts. Då enligt 10 eller 13 § anteckning skett i protokollet,
varde ock det i boken anmärkt.

I}e närmare föreskrifterna om bokens förande meddelas af Konungen.

Ä tomträttsbevis eller protokollsutdrag, som utfärdas i ärende angående
inskrifning, skall tecknas afskrift af hvad om ärendet blifvit infördt
i boken.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 .

Förslag

till

Lag

om inteckning i tomträtt.

1 §•

Vill innehafvare af tomträtt, att tomträtten skall utgöra pant för
fordran, teckne medgifvande därtill å handling, hvarå fordran grundas, samt
läte medgifvandet af vittnen styrkas; och varde fordran intecknad i den
ordning, här nedan stadgas.

Ej må inteckning i tomträtt meddelas utan för visst belopp i penningar
eller, där tomträtt tillhör flera, i enderas andel däri, ej heller i derå
tomträtter för samma fordran.

Panträtt, som genom inteckning i tomträtt vinnes, må ej särskildt
göras gällande i andel af tomträtten.

2 §•

Inteckning i tomträtt sökes hos den rätt, hvarunder tomten lyder; och
skall den handling, på grund hvaraf inteckning äskas, därvid i hufvudskrift
till rätten ingifvas. Rätten läte handlingen eller den del däraf, som ligger
till grund för ansökningen, offentligen uppläsas och i tomträttsprotokollet
införas.

Finnes ej å handlingen sådant medgifvande, som i 1 § sägs, varde
ansökningen genast afslagen.

Då inteckning blifvit beviljad, teckne rätten bevis därom å fordringshandlingen.

3 §•

År den, som medgifvit inteckning i tomträtt, annan än den, till hvilken
tomträtten upplåtits, må inteckningen ej beviljas innan han fått sitt
fång inskrifvet.

4 §•

År, då ansökning om inteckning göres, inskrifning af tomträtten eller
af tomträttshafvarens fång sökt men frågan därom förklarad hvilande, skall
ock ansökningen hvila i afvaktan på frågans utgång; och åligge sökanden,
där inskrifningen beviljas, att därefter fullfölja ansökningen i stad inom tre
månader och å landet sist å det ting, som infaller näst efter tre månader,
vid äfventyr att eljest ansökningen är förfallen.

År, då ansökningen göres, talan å tomträttshafvarens fång instämd,
vare ansökningen hvilande i afbidan på målets utgång. Fullföljes ej ansökningen
inom tid, som nyss sagts, efter det dom i målet vunnit laga
kraft, vare ansökningen förfallen.

5 §•

Upptyses, att före den dag inteckningen söktes eller ock samma dag
ansökningen gjordes tomträtten eller andel däri tagits i mät, och visas ej,
att utmätningen upphört att gälla, skall ansökningen af slås.

6 §•

öfverlåter tomträttshafvare rättigheten till annan, och har, innan
ny tomträttshafvare sökt inskrifning af sitt fång, inteckning i tomträtten
blifvit sökt på grund af tidigare tomträttshafvares medgifvande, utgör öfverlåtelsen
ej hinder för inteckningens beviljande; sökas å samma dag inteckning
och inskrifning, vike inteckningssökanden för den, som förvärfvat
tomträtten.

7 §•

Afträdas tomträttshafvares tillgångar till konkurs medan ansökan om
inteckning i tomträtten är beroende på pröfning, må ansökningen pröfvas

utan hinder af konkursen; men verkan af inteckningen, där den beviljas,
bestämmes på sätt särskildt är stadgadt.

8 §•

Inteckning i tomträtt skall förnyas i den ordning, som i 9 och 10 §§
bestämmes, första gången inom tio år sedan den beviljades och sedermera
inom tio år från hvarje förnyelse. Sker det ej, vare inteckningen förfallen,
ändå att inom nämnda tid vidtagits sådan åtgärd, som i andra stycket af
11 § sägs.

Har rätten förklarat ansökan om inteckning hvilande, skall inom tio
år därefter och sedermera inom hvart tionde års slut ansökningen, där den
fortfarande är hvilande, åter af sökanden hos rätten anmälas. Sker det ej,
vare ansökningen förfallen.

9 §•

Vill någon låta förnya inteckning, uppvise hos rätten fordringshandlingen
i hufvudskrift; och varde bevis om förnyelsen där tecknadt å handlingen.
Sökanden stånde ock fritt att inför annan underrätt förete inteckningshandlingen;
den rätt läte, då sådant sker, i sitt tomträttsprotokoll korteligen
intagas hvad handlingen innehåller med dag och årtal då den utgafs,
af hvilken rätt inteckningen är beviljad, när och under hvilken § i protokollet
det skedde, och när inteckningen förnyades, nedsattes eller annorledes
förändrades, om det skett; teckne ock bevis å handlingen, att den varit
företedd till vinnande af inteckningsförnyelse: sedan ingifve sökanden protokollet
däröfver till den rätt, som inteckningen beviljat, inom tid, som i 8 §
sägs; och vare detta så gillt, som om handlingen där blifvit företedd.

10 §.

Går tiden, inom hvilken inteckning i tomträtt, som afser tomt å landet,
bör förnyas, till ända innan nästa lagtima ting, må inteckningen förnyas
på urtima ting, hvilket domaren har att på anmälan af inteckningens
innehafvare och på hans bekostnad inom sagda tid hålla; vare dock inteckningshafvaren
skyldig att å nästa lagtima ting förete inteckningshandlingen
eller rättens bevis om förnyelsen att i tointrättsprotokollet införas. Försummar
han det, vare förnyelsen utan verkan.

11 §•

Vill någon låta inteckning helt och hållet eller för visst belopp dödas,
uppvise inteckningshandlingen i hufvudskrift för den rätt, som beviljat
inteckningen, och värde bevis om dödandet där tecknadt å handlingen.

Vill någon låta inteckning under annan nedsättas, förfares i enlighet
med hvad angående intecknings dödande nu är sagdt.

12 §.

Har i den ordning utsökningslagen bestämmer försäljning af tomträtt
ägt rum, vare, sedan köpeskillingen blifvit emellan borgenärerna fördelad,
inteckning för fordran, som antingen alldeles icke eller endast till någon del
kunnat af köpeskillingen gäldas, utan verkan. Sådan inteckning varde, ändå
att inteckningshandlingen ej i hufvudskrift företes, dödad, där ny tomträttshafvare,
sedan försäljningen vunnit laga kraft, det äskar och till rätten ingifver
bevis om de inteckningar, som vid tomträttens försäljning däri funnos,
så ock handling, som visar köpeskillingens fördelning, samt'' intyg att
fördelningen blifvit godkänd eller vunnit laga kraft.

Har inteckning på grund däraf att konkurs inträffat blifvit genom
laga kraft ägande beslut förklarad vara utan verkan, då må ock på ansökan
af tomträttskafvare inteckningen dödas utan hinder däraf att fordringshandlingen
icke i hufvudskrift företes.

13 §.

Har intecknad fordringshandling kommit i gäldenärens eller, där annan
än gäldenären är tomträttshafvare, i dennes hand, och är ej sådant fall för
handen att inteckningen kan dödas utan att fordringshandlingen företes, må
den ånyo utgifva s med fortfarande inteckningsrätt.

14 §.

Borgenär, som för sin fordran har inteckning till högre belopp än
fordringen, njute, i den mån sådant för fulla gäldandet af fordringen är nödigt,
säkerhet i panten till hela det belopp, hvarå inteckningen lyder.

15 §.

Låter innehafvare af intecknad fordran ny toraträttshafvare å inteckningshandlingen
teckna förbindelse, hvarigenom han öfvertager skulden, vare
förre gäldenären fri från sin förbindelse, där ej annorlunda är aftaladt.

Har innehafvare af skuldförbindelse, till säkerhet hvarför inteckning
meddelats i tomträtt, hvilken sedermera öfvergått till ny innehafvare, låtit
inteckningen utan samtycke af förbindelsens utgifvare dödas helt och hållet
eller för visst belopp eller ock förfalla eller nedsättas, och kan fordringen
till följd däraf icke ur panten uttagas, vare utgifvaren fri från ansvarighet
för fordringen. Hvad nu är sagdt om förbindelsens utgifvare galle ock om
annan tomträttshafvare, som å sig tagit skulden eller eljest bör därför svara
i utgifvarens ställe.

16 §.

Varder intecknad tomträtt utmätningsvis såld, njute alla borgenärer,
som hafva inteckning däri, genast betalning ur panten hvar efter sin rätt,
ändå att deras fordringar eljest ej äro förfallna till betalning; och vare förre
tomträttshafvaren fri från ansvarighet för hvad ur köpeskillingen kunnat
gäldas.

17 §•

År tomträtt intecknad, och vanvårdar tomträttshafvaren byggnad eller
annat, som hör till tomträtten, så att inteckningshafvarens säkerhet märkligen
minskas, äge denne att ur panten njuta betalning för sin fordran,
ändå att den ej är förfallen.

18 §.

Då tomträtt blifvit utmätt eller förordnande, som i 28 § utsökningslagen
sägs, meddelats om sådan rättighets försäljning, så ock då vid tomträttshafvares
konkurs borgenärerna äskat, att tomträtt, som hör till konkursboet,
skall försäljas i den ordning, som om utmätt fast egendom är stadgad,
skall, sedan bevis härom till rätten eller domaren inkommit, beviset vid
rätten uppläsas och i tomträttsprotokollet införas i stad å nästa rättegångsdag
för inteckningsärenden och å landet å nästa rättegångsdag under lag -

tima ting. Visas, att utmätningen upphäfts eller att frågan om tomträttens
försäljning eljest förfallit, varde ock sådant i protokollet antecknadt.

19 §•

Har beslut, hvarigenom underrätt helt och hållet eller till någon del
afslagit ansökan om inteckning, blifvit till följd af besvär ändradt af högre
rätt, vare sökanden pliktig att i stad inom tre månader och å landet sist
å det ting, som infaller näst efter tre månader, från det utslaget om ändringen
vunnit laga kraft, det hos underrätten förete, vid äfventyr att i
annat fall inteckning, som på grund af utslaget beviljas, gäller så som vore
den sökt å den dag, utslaget vid underrätten företes.

20 §.

Utan hinder af inteckning må tvist om intecknad fordrans giltighet
lagligen pröfvas.

Har efter klander tomträttshafvares fång förklarats ogiltigt, vare inteckning,
som meddelats i tomträtten sedan den frångick rätte innehafvaren,
ogin. 1 fråga om rätt att tala å inteckning, som, efter det någon förklarats
skola för död anses, tillkommit på grund af medgifvande af den, som
tillträdt hans egendom, galle hvad särskilt är stadgadt.

21 §.

Ärende angående inteckning i tomträtt må af rätten upptagas i stad
endast å måndag eller, om helgdag då inträffar, nästa söckendag därefter
samt å landet endast å lagtima ting; dock att fråga om inteckningsförnyelse
må af rätten handläggas i stad jämväl å annan rättegångsdag än måndag
och å landet så som i 10 § sägs.

22 §.

Vid rätten skall i öfverensstämmelse med tomträttsprotokollet föras
bok så inrättad, att däraf lätteligen kan ses: hvarje tomträtt, däri inteckning
blifvit sökt, tiden då det skett, sökandens namn, beloppet af fordran, hvar -

för inteckning är sökt, så ock, där inteckning blifvit beviljad eller afslagen,
förnyad, nedsatt eller dödad, eller ock ansökan om inteckning blifvit förklarad
hvilande eller därefter åter hos rätten anmäld, tiden då sådant
skedde. Då enligt 18 § anteckning skett i protokollet, varde ock det i
boken anmärkt.

De närmare föreskrifterna om bokens förande meddelas af Konungen.

A protokollsutdrag, som utfärdas i inteckningsärende, skall tecknas
afskrift af hvad om ärendet blifvit infördt i boken.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 .

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse af 17 kap. 5 och 6 §§ handelsbalken.

Härigenom förordnas, att 17 kap. 5 och 6 §§ handelsbalken skola erhålla
följande ändrade lydelse:

5 §•

Därnäst äge hyresvärd förmånsrätt i de hyresgästen tillhöriga lösören,
som finnas inom fastigheten, för hyra, där den ej stått inne längre än ett
år efter förfallodagen, samt för kost under sista tre månaderna, så ock för
ersättning, där sådan skall utgå, för skada å den förhyrda lägenheten.

Har den, för hvars räkning fartyg bygges, gifvit varfsägaren eller
byggmästaren förskott i penningar eller byggnadsämnen; är afhandling därom
upprättad och med af handlingen så förfaret, som i 3 § sjölagen sägs, njute
förskottsgifvaren sedan förmånsrätt i de lämnade byggnadsämnena och det,
som med förskottet är tillverkad t.

Därefter njute borgenär, som för sin fordran har inteckning i fartyg,
förmånsrätt i fartyget och dess tillbehör; dock galle ej förmånsrätt för ränta,
som före utmätning eller början af konkurs är upplupen, för längre tid än
tre år. År fartyget intecknadt för fleres fordringar, äge den företräde, som
först sökt inteckning; hafva flere sökt inteckning samma dag, äge lika rätt.
År inteckning för fordran vunnen på grund af medgifvande, som lämnats
efter fordringens tillkomst, och varder den, som inteckningen medgifvit,
eller, där flere äro, som den medgifvit, någon af dem försatt i konkurs,
som börjas inom en månad efter det inteckningen söktes, vare inteckningen
utan verkan. Ej heller galle inteckning, som blifvit sökt samma dag konkurs
börjats eller därefter.

6 §•

Den, som äger rätt till tionde, ränta eller annan sådan afgäld af fast
egendom, njute ock företräde till betalning ur egendomen, i hvems hand
den vara må, där ej afgälden stått inne längre än ett år efter förfallodagen.
Samma förmånsrätt tillkomme ock jordägare, som åt annan upplåtit sin fasta
egendom, i de denne tillhöriga lösören och byggnader, som å egendomen
finnas, för arrende eller afgäld, som till jordägaren skall utgå, samt för
jordägaren åliggande utskyld eller annan afgift, som bort af egendomens
innehafvare gäldas, där ej den fordran eller afgift stått inne längre än ett
år efter förfallodagen, så ock för husröta eller vanhäfd, där sådan ersättning
skall utgå. Har jordägare lämnat arrendator kreatur, redskap eller
annat till egendomens bruk, njute jordägaren lika rätt för lega, som ej stått
inne längre än nyss sagts, äfvensom för ersättning, där sådan bör utgå, för
hvad sålunda blifvit arrendatorn lämnadt.

Därefter njute borgenär, som för sin fordran har inteckning i tomträtt,
förmånsrätt i tomträtten med hvad därtill hör; dock galle ej förmånsrätt
för ränta, som före utmätning eller början af konkurs är upplupen,
för längre tid än tre år. År tomträtten intecknad för fleres fordringar,
äge den företräde, som först sökt inteckning; hafva flere sökt inteckning
samma dag, äge lika rätt. År inteckning för fordran vunnen på
grund af medgifvande, som lämnats efter fordringens tillkomst, och varder
den, som inteckningen medgifvit, eller, där flere äro, som den medgifvit, någon
af dem försatt i konkurs, som börjas inom en månad efter det inteckningen
söktes, vare inteckningen utan verkan. Ej heller galle inteckning, som
blifvit sökt samma dag konkurs börjats eller därefter.

Genom denna lag upphäfvas 17 kap. 3 och 4 §§ jordabalken samt
förordningen den 22 oktober 1867 angående tillägg till 17 kap. 6 § handelsbalken
i fråga om jordägares förmånsrätt till arrendator lösegendom. Förekommer
i lag eller särskild författning hänvisning till 17 kap. 5 eller 6 §
handelsbalken, skall hänvisningen afse samma lagrum i dess ändrade lydelse.

Denna lag skall tillämpas i förmånsrättstvister, som göras anhängiga
efter utgången af december månad 190 ; dock att i fråga om fordran, som
uppkommit före nämnda tid, inskränkning ej sker i förmånsrätt, som enligt
äldre lag må tillkomma den fordran.

Förslag

till

Lag om

ändrad lydelse af 42, 43, 100, 105, 113 och 158 §§ utsökningslagen.

Härigenom förordnas, att 42, 43, 100, 105, 113 och 158 §§ utsökningslagen
skola erhålla följande ändrade lydelse:

42 §.

År dömdt i tvist om skyldighet för arrendator att afträda arrenderad
fastighet eller om hyresgästs flyttning i eller ur hus, och har rätten
förordnat, att domen må verkställas utan hinder däraf att den ej äger
laga kraft, äge utmätningsmannen befordra domen till verkställighet, där
den vinnande ställer pant eller borgen för det skadestånd, hvartill han
kan kännas skyldig, om domen ändras.

43 §.

År det, hvarom i andra mål dömdt blifvit, sådant att änaringssökandet
ej varder onyttigt, om domen går i fullbordan, äge öfverexekutor,
där pant eller borgen ställes som i 42 § sägs, förordna, att domen må
verkställas, ändå att ändring däri sökes.

100 §.

Kungörelse om auktion å fast egendom skall tillika innehålla, att
de, hvilka hafva fordran, som bör ur egendomen gäldas, eller annan rätt,

som bör vid auktionen iakttagas, äga att därvid sin rätt bevaka, samt att
de, hvilka på grund af skriftlig handling äga nyttjanderätt till egendomen
eller rätt till servitut eller till afkomst eller annan förmån af egendomen,
böra, där ej rättigheten är intecknad eller skall oansedt försäljningen
äga bestånd, före auktionen till auktionsförrättaren ingifva i hufvudskrift
eller bestyrkt afskrift den handling, därå rättigheten grundas. De, hvilka
hafva fordran, hvarför egendomen på grund af inteckning eller enligt 11
kap. 2 § jordabalken häftar, eller fått åt sig upplåten rättighet, som bör
vid auktionen iakttagas, eller äga rätt till ränta eller annan afgäld, som
bör ur egendomen utgå med förmånsrätt enligt 17 kap. 6 § handelsbalken,
skola, där de äro kände och inom riket boende, om auktionen underrättas
genom särskilda kallelsebref, hvilka auktionsförrättaren skall till dem med
posten afsända så tidigt, att kallelserna må kunna komma dem till hända
minst fjorton dagar före auktionen.

105 §.

År i skriftlig handling nyttjanderätt till egendomen åt annan u pplåten
eller från egendomen upplåten rätt till servitut eller till afkomst eller
annan förmån, och är den rättighet intecknad eller är upplåtelsehandlingen
på sätt i 100 § sägs till auktionsförrättaren ingifven eller eljest vid auktionen
för honom tillgänglig, varde egendomen till försäljning utropad med
förbehåll om rättighetens bestånd. Finnes härvid att någon, som äger
bättre rätt, ej kan ur den bjudna köpeskillingen erhålla full godtgörelse;
då skall, därest ej denne samtycker att vid det skedda utropet må förblifva,
eller hvad för honom ur köpeskillingen brister genast af rättighetens
innehafvare till auktionsförrättaren erlägges, egendomen utropas ånyo, utan
förbehåll om rättighetens bestånd. Stiger köpeskillingen då högre, galle
sista försäljningen; i annat fall stånde vid den första fast.

Äro från egendomen upplåtna flera sådana rättigheter, som nyss
sagts, skall vid egendomens utropande iakttagas, att rättighet, som upplåtits
senare än annan, skall vika före denna, där ej på grund af inteckning
eller inskrifning företrädet dem emellan skall annorlunda bestämmas.

Vid beräkningen huruvida den först, bjudna köpeskillingen förslår
åt dem, som äga bättre rätt, varde förfaret så som i 104 § om fordrans
beräknande är stadgadt.

113 §.

Köparen äger att tillträda egendomen, då han sin betalningsskyldighet
fullgjort; och gifve, där så fordras, utmätningsmannen därtill handräckning.
Har ej gäldenär annat hemvist att tillgå, anvise utmätningsmannen
honom nödiga rum; och må han efter försäljningen sitta i dem
kvar till näst infallande fai’dag för afträdande af förhyrd lägenhet. Finnes
å egendomen arrendator eller hyresgäst, hvars rätt ej är vid försäljningen
bibehållen, åligge köparen, där han ej ändock vill låta legotagaren kvarsitta,
att inom en månad efter tillträdesdagen uppsäga legoaftalet vid
äfventyr att det eljest varder mot köparen gällande; sker uppsägning,
galle om tid för afträde hvad i lag stadgas angående tid för afträde, när
på grund af frivillig öfverlåtelse af fastighet arrendator eller hyresgäst
uppsäges.

Sedan köparen tillträdt egendomen, äge han uppbära arrende eller
hyra, som därefter förfaller, och i öfrigt utöfva de rättigheter, som på
grund af arrende- eller hyresaftalet tillkomma ägaren; svare ock, där aftalet
skall gälla mot honom, i förre ägarens ställe till de jordägaren åliggande
förpliktelser, hvilka skola fullgöras efter sagda tid. Ej må å legoafgift,
som förfaller till betalning mer än ett år eller vid hyra mer än sex
månader efter det försäljningen skedde, legotagaren afräkna hvad han må
hafva att fordra af förre ägaren, ej heller galle i fråga om sådan afgift
betalning, som af legotagaren erlagts till förre ägaren, eller annan uppgörelse,
som med denne träffats; fordran, hvaraf legotagaren blifvit innehafvare,
eller uppgörelse, som träffats, efter det legotagaren fick kunskap
om egendomens utmätning eller om förordnande, som i 28 § sägs, må ej
åberopas mot köparen.

Angående verkan däraf att i arrende- eller hyresaftal, som skall gälla
mot köparen, skett ändring eller tillägg, hvarom icke vid försäljningen gjorts
förbehåll, samt om legotagares rätt att, där köparen skulle brista i aftalets
fullgörande, hålla sig till förre ägaren, skall hvad i fråga om frivillig öfverlåtelse
af fastighet är stadgadt äga motsvarande tillämpning.

158 §.

Vägrar arrendator eller hyresgäst att afflytta, då bestämd legotid är
till ända eller eljest, utan att legorätten förverkats, för honom inträdt skyldighet
att afflytta, och gitter han ej visa sannolika skäl att han ändock

äger kvarsitta, då må öfverexekutor förordna om hans vräkande. Menar
ägaren, att arrendator eller hyresgäst förverkat legorätten, må ock förordnande,
som nyss sagts, meddelas, där öfverexekutor finner uppenbart,
att rätten är förverkad.

Om rätt för den, mot hvilken sådan handräckning gifves, att sin talan
vid domstol utföra, galle hvad i 157 § sägs.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 . Mål, som vid
nämnda tid redan äro anhängiga, skola behandlas enligt äldre lag; dock att
de nya föreskrifterna i fråga om fast egendoms försäljning skola tillämpas,
där ej ..dag för första auktionen blifvit utsatt innan lagen trädt i kraft.

År på grund af försäljning, som skett enligt äldre lags bestämmelser,
köparen berättigad att uppsäga arrendator eller hyresgäst, som finnes å
egendomen, men sker ej uppsägning inom en månad från det köparen ägt
tillträda egendomen eller, där tillträdesdagen infallit före den dag då de
nya bestämmelserna trädt i kraft, inom lika tid från sist sagda dag, skall avtalet
vara mot köparen gällande.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse af 39, 46, 47, 48, 49, 50, 53, 55, 56 och 57 §§ i
förordningen den 16 juni 1875 angående inteckning i fast egendom.

Härigenom förordnas, att 39, 46, 47, 48, 49, 50, 53, 55, 56 och
57 §§ i förordningen den 16 juni 1875 angående inteckning i fast egendom
skola erhålla följande ändrade lydelse:

39 §.

Den, som i skriftlig handling fått nyttjanderätt till fast egendom,
må, till betryggande af nyttjanderättens bestånd efter ty här nedan sägs,
erhålla inteckning därför vid den rätt, hvarunder egendomen lyder; dock
att i fråga om tomträtt gäller hvad angående inskrifning af sådan rätt är
särskilt stadgadt.

Huru i visst fall inteckning ej må beviljas utan att upplåtarens
hustru samtyckt till upplåtelsen, därom skils i giftermålsbalken.

46 §.

Är äganderätt öfverlåten till en och nyttjanderätt upplåten till annan;
galle ny ttj anderätten, om inteckning därför sökes förr än lagfart å fånget.
Sökas lagfart och inteckning samma dag, galle om företrädet hvad i lagen
om nyttjanderätt till fast egendom stadgas.

47 §.

Varder egendom afträdd till konkurs innan den, som undfått nyttjanderätt
i egendomen, därför sökt inteckning, och går egendomen till försäljning;
då skall hvad i 46 § stadgas angående verkan däraf att inteckning
för nyttj anderätten sökes förr än nye ägaren söker lagfart å sitt fång
icke äga tillämpning.

48 §.

Har någon vid öfverlåtelse af äganderätt till fast egendom förbehållit
sig eller annan nyttjanderätt till egendomen eller någon del däraf,
eller skall, utan att sådant förbehåll skett, arrende- eller hyresaftal, efter
ty särskildt är stadgadt, äga bestånd mot nye ägaren, eller är fast egendom
utmätningsvis såld med förbehåll om beståndet af nyttjanderätt, som ej
är intecknad; vare nyttjanderätten gällande mot nye ägaren, ändå att denne
söker lagfart å fånget innan inteckning för nyttjanderätten sökes.

49 §•

Om nyttjanderätt, som i 48 § afses, vare lag som angående ogulden
köpeskilling i 11 kap. 2 § jordabalken sägs.

50 §.

Upplåter någon nyttjanderätt till samma egendom åt flere, vare den
upplåtelse gällande, hvarför inteckning först sökt varder; sökes för upplåtelserna
inteckning samma dag, galle om företrädet hvad i lagen om
nyttjanderätt till fast egendom stadgas.

53 §.

Innehafvare af nyttjanderätt, som måste vika i något af de fall nu
sagde äro, har ej för skadestånd, hvartill han enligt lag kan vara berättigad,
förmånsrätt i egendomen, med mindre att skadeståndet är såsom fordran
till bestämdt belopp särskildt intecknadt.

Har den, som upplät nyttjanderätten, öfverlåtit egendomen till annan,
och låter nyttjanderättens innehafvare beviljad inteckning utan upplåtarens
samtycke dödas, förfalla eller nedsättas, eller har han i fall, som 48 § afser,
försummat att för nyttjanderätten söka inteckning inom den tid, som i 11
kap. 2 § jordabalken stadgad är; hafve då förverkat den rätt till skadestånd
af upplåtaren, som eljest skolat honom tillkomma.

55 §.

Slutes servitutsaftal skriftligen, må aftalet, till betryggande af rättighetens
bestånd efter ty nedan sägs, intecknas, såsom om nyttjanderätt saftal
är stadgadt.

Om förnyelse, förändring eller dödande af inteckning för servitut
vare lag som i 43, 44 och 45 §§ sägs.

56 §.

öfverlåtes äganderätt till en och slutes servitutsaftal med annan, vare
servitutet gällande, om inteckning därför sökes förr än lagfart å fånget;
sökas lagfart och inteckning samma dag, galle om företrädet hvad i lagen
om servitut stadgas; skolande hvad i 47, 48 och 49 §§ är stadgadt angående
nyttjanderätt jämväl tillämpas å servitutsaftal.

57 §.

År servitutsrätt upplåten till flere, eller upplåtes servitutsrätt till en
och nyttjanderätt till annan, och kunna ej rättigheterna jämte hvarandra
fullt bestå; äge den rätt företräde, därför inteckning först söktes: äro inteckningame
sökta samma dag; äge den rätt, som först uppläts, företräde.

Hvad i 51, 52 och 53 §§ stadgas om nyttjanderätt galle ock i fråga
om servitutsaftal.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 .

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse af 2, 38 och 90 §§ konkurslagen.

Härigenom förordnas, att 2, 38 och 90 §§ konkurslagen skola erhålla
följande ändrade lydelse:

2 §•

1 mom. Borgenär äge ock söka, att gäldenärs egendom afträdas skall
i följande fall, nämligen:

1. då gäldenär är för skuld rymd, eller veterligen ur riket faren
och anledning är för handen, att han förblifver utrikes för att undgå
borgenärers kraf;

2. då verkställighet af utmätning, hvarigenom all gäldenärs kända
egendom medtagas skulle, blifvit för annans fordran sökt;

3. då gäldenär svikligen, borgenärer till förfång, afhänder sig eller
undanskaffar sina tillgångar.

2 mom. Borgenär äge jämväl söka, att gäldenärs egendom afträdas skall:

då lös egendom, däri förmånsrätt jämlikt 17 kap. 6 § första stycket

handelsbalken eller på grund af förlagsinteckning tillkommer borgenären,
blifvit utmätt för annans fordran,

eller egendom, som nyss sagts, eller egendom, däri han har förmånsrätt
jämlikt 17 kap. 5 § första stycket handelsbalken, genom skriftlig afhandling
föryttrats med villkor, att säljaren äger behålla egendomen i
sin vård,

samt skälig anledning är att befara, att den öfriga egendom, hvari
borgenären äger förmånsrätt, är otillräcklig till gäldande af hans fordran.

38 §.

Har någon till gäldenären sålt varor, men betalning därför ej njutit,
och äro innan den tid, då gäldenären sin konkursansökning till rätten eller
domaren ingaf, eller, i anledning af borgenärs ansökning om konkurs, offentlig
stämning utfärdades, varorna ej aflämnade till gäldenären eller till annan
för hans räkning; vare säljaren ej skyldig utgifva varorna, där borgenärerna
dem ej betala.

Angående rätt för borgenärerna samt för den, som med gäldenären
slutit aftal om arrende eller hyra, att uppsäga sådant aftal galle hvad därom
är stadgadt i lagen om nyttjanderätt till fast egendom. Sker ej vid arrendator
eller hyresgästs konkurs uppsägning sist å trettionde dagen från inställelsedagen
i konkursen, svare borgenärerna för legoaftalets fullgörande
för tiden efter det aftalet, där sålunda uppsägning skett, skolat upphöra
att gälla.

90 §.

Borgenär, som för sin fordran har lös pant i handom eller inteckning
i gäldenärens fasta gods eller i tomträtt, där sådan rätt tillkommer
gäldenären, eller i denne tillhörigt fartyg eller rätt till betalning ur fartyg,
frakt eller gods i fartyg, som i 11 kap. sjölagen sägs, njute, där han fordringen
i konkursen icke bevakat, ej rätt till betalning ur annan konkursboets
egendom än den, som för fordringen sålunda häftar. Sådan borgenär
vare ock pliktig, där det äskas, att, innan han betalning ur egendomen
njuta må, sin fordran med den i 82 § föreskrifna borgenärsed fästa. Äskas
sådan ed; förelägge rätten eller domaren, såsom i 86 § sägs, borgenären
viss tid, från det han af föreläggandet erhållit del, att till rätten eller
domaren ingifva bevis, att han föreskrifven ed afiagt: utsätta ock viss tid
af högst en månad, inom hvilken den, som edgången yrkat, har att delgifvandet
ombesörja och med bevis därom inkomma, vid den påföljd för
underlåtenhet däraf, som i sistnämnda § stadgas. Ej må i detta fall föreläggandets
införande i tidning såsom delgifning godkännas.

Försummar borgenären att inom den föreskrifna tiden med edgångsbevis
inkomma eller laga förfall därför visa; då må egendomen, såsom
annan konkursboets tillhörighet, af gode männen eller sysslomännen om

händer tagas, och utdelning därutur ske till andra borgenärer, som sina
fordringar lagligen bevakat: fullgör han edgången innan sådan utdelning
skett; vare vid sin rätt till betalning ur egendomen bibehållen.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 ; dock att hvad
38 § andra stycket innehåller angående skyldighet för borgenärerna i arrendator
eller hyresgästs konkurs att svara för legoaftalets fullgörande ej skall
åga tillämpning, där konkursen börjats före nämnda dag.

Förslag

till

’ Lag

om ändrad lydelse af I och 3 §§ i förordningen den 20 november 1845 i afseende
på handel om lösören, som köparen låter i säljarens vård kvarblifva.

Härigenom förordnas, att 1 och 3 §§ i förordningen den 20 november
1845 i afseende på handel om lösören, som köparen låter i säljarens vård
kvarblifva, skola erhålla följande ändrade lydelse:

1 §•

Vill den, som tillhandlar sig lösören och tillåter, att desamma få i
säljarens vård kvarblifva, att hvad han tillhandlat sig skall fredas från utmätning
för säljarens skuld och i händelse af dennes konkurs från boets
tillgångar afskiljas, upprätte skriftlig afhandling om köpet, med förteckning
å de köpta persedlarne och vittnens underskrift, och läte sedermera från
predikstolen i kyrkan uti den församling, där säljaren bor, å nästa söndag,
då gudstjänst därstädes hålles, om samma afhandling uppläsa kungörelse,
upptagande säljarens och köparens namn och yrken, dagen då köpeafhandlingen
blifvit uppgjord samt köpeskillingens belopp, öfver hvilket uppläsande
bevis bör tecknas å handlingen; hvarefter densamma bör, om egendomen
finnes i stad, inom åtta dagar efter kungörandet, uppvisas, i Stockholm hos
öfverståthållareämbetets kansli, och i rikets öfriga städer inför rådstufvurätt,
för att i dess protokoll intagas, samt, om egendomen finnes å landet,
ej allenast inom berörde tid för kronofogden i orten uppvisas och i be 8 -

styrkt afskrift honom tillställas, utan ock senast vid det lagtima ting, som
näst efter en månad infaller, inför häradsrätten, till intagande i dess protokoll,
företes.

3 §•

År köpeafhandling så upprättad och behandlad, som i 1 § sägs, men
inträffar utmätning eller konkurs inom trettio dagar efter det afhandlingen
för intagande i protokollet hos öfverståthållareämbetets kansli eller inför
rätten företeddes, vare den sålda egendomen ej fredad från att utmätas
eller att till konkursboet räknas. Göres efter utgången af nämnda tid jäf
mot köpeafhandling, hvilken befinnes så upprättad och behandlad, som nyss
sagts, vare, där jäfvet göres vid utmätningstillfälle, fordringsägaren skyldig
att, om han vill fullfölja jäfvet, inom tre månader därefter instämma såväl
säljaren som köparen till domstolen i den ort, där godset finnes, eller vare
all talan i ty mål kvitt; och stånde godset i kvarstad, därest sökanden,
inom fjorton dagar efter utmätningsförrättningen, hos öfverexekutor ställer
full borgen för den kostnad och skada, som af kvarstaden följa kan; var
säljarens egendom afträdd till konkurs, skall hvad om återvinning af lös
egendom till konkursbo är stadgadt i 37 § konkurslagen äga motsvarande
tillämpning.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 men äger ej tillämpning
i fråga om köpeafhandling, som före nämnda dag blifvit så upprättad
och behandlad, som i 1 § sägs, ej heller vid konkurs, som börjats
före samma dag.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse af 14 § i förordningen den 4 mars 1862 om tioårig preskription
och om årsstämning.

Härigenom förordnas, att 14 § i förordningen den 4 mars 1862 om
tioårig preskription och om årsstämning skall erhålla följande ändi’ade
lydelse:

Är borgenärs fordran intecknad i fast egendom eller i tomträtt eller
i fartyg, eller har han lös egendom såsom pant eller eljest under panträtt
i handom; njute han ur den egendom, som sålunda häftar, betalning, ändå
att han ej, efter årsstämning, sin fordran angifver. Om rätt till kvittning
för genfordran vare ock lag som i 7 § sägs, ändå att den fordran ej blifva
efter årsstämning angifven.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 .

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse af 65 § i lagen den 20 juni 1879 om dikning och annan

afledning af vatten.

Härigenom förordnas, att 65 § i lagen den 20 juni 1879 om dikning
och annan afledning af vatten skall erhålla följande ändrade lydelse:

Vattenverk, som lösas skall, så ock annan fast eller lös egendom, som
det åligger jordägaren att jämte verket öfvertaga, skall, där ej annorlunda
öfverenskommet är, afträdas å den fardag för afträdande af arrenderad
fastighet, som inträffar näst efter sex månader sedan lösens belopp blifvit
slutligen fastställdt och därefter uppsägning skett. Uppsägning må ej med
laga verkan ske, med mindre lösen för vattenverket och annan fast egendom,
som skall afträdas, blifvit hos Konungens befallningshafvande i ränteriet
nedsatt. Sker ej sådan uppsägning inom sex månader, sedan lösens
belopp fastställdes, vare den då väckta frågan förfallen; varder ej, sedan
uppsägningen skett, lösen för den lösa egendomen, så ock skadeersättning,
som vattenverksägaren tillkommer, före tillträdesdagen erlagd, skall frågan
ock anses förfallen, där vattenverksägaren det yrkar.

Medel, som jämlikt denna § skola nedsättas i ränteriet, må, där jordägaren
det äskar, insättas i bankinrättning, som af Konungens befallningshafvande
godkännes, för att där emot ränta innestå under den tid Konungens
befallningshafvande bestämmer; och kommer räntan intill tillträdesdagen
jordägaren till godo.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 .

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse af 4 § i lagen den 24 maj 1895 angående hvad till fast

egendom är att hänföra.

Härigenom förordnas, att 4 § i lagen den 24 maj 1895 angående
hvad till fast egendom är att hänföra skall erhålla följande ändrade lydelse:

Har någon efter särskild! stadgande eller på annan emot en hvar
gällande grund äganderätt till byggnad eller annat, som, efter ty i 2 eller
3 § sägs, skulle till annans fasta egendom höra, då må det ej till den fasta
egendomen räknas. Byggnad, stängsel eller annan för stadigvarande bruk
afsedd anläggning å tomt, som besväras af inskrifven tomträtt, må ej,
ändå att byggnaden eller anläggningen tillhör tomtägaren, hänföras till
tomten, med mindre äganderätten därtill blifvit i tomträttsaftalet tomtägaren
förbehållen.

För grufdrift afsedd byggnad, stängsel, ledning eller annan anläggning,
hvarom i 2 § är sagdt, må ej, ändå att den tillhör ägaren af den
jord, hvarå grufvan är belägen, till den jord hänföras.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 .

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse af I § i förordningen den 16 juni 1875 angående särskilda
protokoll öfver lagfarter, inteckningar och andra ärenden.

Härigenom förordnas, att 1 § i förordningen den 16 juni 1875 angående
särskilda protokoll öfver lagfarter, inteckningar och andra ärenden
skall erhålla följande ändrade lydelse:

öfver följande ärenden skola vid underrätt föras särskilda protokoll,
nämligen: ett öfver lagfarter med fång af fast egendom; ett öfver inteckningar
i sådan egendom; ett öfver inskrifningar af tomträtt samt af fång till
sådan rätt så ock öfver inteckningar i tomträtt; ett öfver äktenskapsförord;
ett öfver förmyndares tillsättande och entledigande, samt ett öfver bouppteckningar,
testamenten, som vid domstolen bevakas, morgongåfvobref och
afhandlingar om lösöreköp. Uti lagfarts-, intecknings- och tomträttsprotokollen
skall för hvarje ärende å brädden tecknas namnet på den egendom,
ärendet rörer, samt uti öfriga protokollen för ärende, som angår inregistrering
af bouppteckning eller bevakning af testamente, den dödes namn och
för annat ärende namnet å den person, ärendet rörer.

Vid rådstufvurätt skall, utom de protokoll nu sagda äro, föras särskildt
protokoll öfver förlagsinteckningar. I det protokoll skall för hvarje
ärende å brädden tecknas förlagstagarens namn jämte uppgift om rörelsens
beskaffenhet och orten, hvarest den drifves.

Hos Stockholms rådstufvurätt varde ock särskildt protokoll fördt
öfver inteckningar i fartyg; och skall i det protokoll för hvarje ärende å

brädden tecknas namnet å det fartyg, hvarom fråga är, samt det nummer,
hvarunder fartyget blifvit i fartygsregistret infördt.

Har någotdera af de ärenden, nämnda äro, icke förevarit, varde det i
protokollet anmärkt.

Denna lag skall träda i kraft den 1 januari 190 .

MOTIV.

Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom.

1 KAP.

Allmänna bestämmelser.

I detta kapitel äro sammanförda några bestämmelser, bvilka afse nyttjanderätt
i allmänhet till fast egendom. Någon definition af nyttjanderättsbegreppet
upptager förslaget icke; det ansluter sig i sådant hänseende till
rådande uppfattning af detta begrepp. Därmed lärer sålunda närmast betecknas
en rätt, som är åt annan än ägaren inrymd att sig till nytta i ett
eller annat afseende begagna fastigheten, vanligen ock att däraf hämta den afkomst,
som på den naturliga alstringens väg uppstår. Emellertid föras under
begreppet äfven rättigheter, hvilka utan sist sagda begränsning afse ett
tillgodogörande af fastighetens naturliga tillgångar, såsom rätt att taga sten,
grus, torf o. d., skogsafverkningsrätt i alla de former, hvarunder sådan förekommer,
likasom också vissa rättigheter, hvilkas egentliga innehåll icke är
att nyttja fastigheten, såsom rätt till jakt. Att å dylika rättigheter bestämmelserna
i fråga skola tillämpas har det dock synts nödigt att särskildt angifva
(7 §).

Att här gifna bestämmelser icke omedelbart hänföra sig till nyttjanderätt,
som grundas å förhållanden af familjerättslig eller offentligt-rättslig
natur, framgår af förslagets innehåll; och då förslaget är afsedt att ingå såsom
del af jordabalken, har det synts obehöfligt att i lagförslagets rubrik
angifva nämnda begränsning.

Från servitutet, hvilket kan hafva samma innehåll som en nyttjanderätt,
skiljer sig denna alltid däri, att ny ttj anderätten omedelbart afser en
person, under det att vid servitutet det är en annan fastighet, till hvars förmån
rättigheten gäller.

1 §•

Tiden för Den i öfverensstämmelse med gällande svensk rätt i förevarande § utta rattsaftaTs

^a<^e grundsats, att nyttjanderättsaftal rörande fast egendom icke är binbestand.
dande utöfver en begränsad tidrymd, har jämförelsevis sent vunnit insteg i
lagstiftningen. Den återfinnes icke i 1734 års lag utan antogs, såsom i den
historiska öfversikten angifves, först hvad beträffar fast egendom å landet
genom förordningen den 13 juni 1800 samt därefter med afseende å stadsfastighet
genom förordningen den 21 december 1857. Nu gällande stadganden i
ämnet äro sammanfattade i lagen angående tiden för nyttjanderättsaftals bestånd
den 25 april 1889, med däri genom lag den 24 juli 1903 i afseende å upplåtelse
af skogsafverkningsrätt vidtagen ändring. Längsta tid för upplåtelse
af nyttjanderätt är enligt dessa bestämmelser i allmänhet för landet femtio
och för stad tio år; afser upplåtelsen skogsafverkningsrätt, är tiden inskränkt
till fem år.

Då i utländsk lagstiftning, såsom framgår af den därför lämnade redogörelse,
* nyttjanderätterna behandlas åtskils, allteftersom de anses hänförliga
till sakrätten eller ingå i ett obligatoriskt förhållande, såsom arrende och
hyra, är det naturligt att någon gemensam bestämmelse i förevarande hänseende
där icke återfinnes. För de sakrättsliga nyttj anderätt erna är giltighetstiden,
där de ej gälla för en viss persons lifstid, i regel obegränsad. Hvad
angår legoupplåtelser, kan det visserligen sägas vara en i de flesta länder antagen
grundsats, att nyttj anderätten icke må genom sådana aftal för alltid
skiljas från äganderätten. Men i öfrigt är flerstädes full aftalsfrihet rådande
på ifrågavarande område. Sålunda saknas tidsbegränsning för arrende- och
hyresupplåtelser i dansk, norsk, skotsk och i allt hufvudsakligt engelsk rätt.
På aftalsfrihetens grund stå jämväl civillagarna för Österrike (af år 811),
för Nederländerna (1838), för Portugal (1867) och för Spanien (1889) äfvensom
schweiziska obligationsrätten (1881). I Frankrike och Belgien gäller däremot
sedan år 1790 förbud mot legoupplåtelse till fast egendom för längre tid än
nittionio år eller tre mansåldrar. Italienska civillagen af år 1865 och tyska
civillagen af år 1896 bestämma maximitiden för lega af fast egendom till

* Se bil. IV s. 379.

trettio år, hvilken tid af italienska lagen dock utsträckts till ett hnndra år
för det fall att aftalet afser nyodling. Lifstidslega är enligt dessa två lagar
äfven giltig. I Finland liar den nya arrendelagen den 19 juni 1902 från ofvannämnda
1800 års förordning för fastighet å landet bibehållit femtioårsgränsen;
för fastighet i stad finnes däremot intet uttryckligt lagstadgande i ämnet. I
vissa af Nordamerikas förenta stater är stadgad eu maximitid af tio eller tolf
år, och sistnämnda tidsbestämmelse gäller i allmänhet ock i Byssland. I Ungern
har nyligen utarbetats ett förslag till civillag, där längsta giltighetstiden
för lega af fast egendom föreslagits till trettiotvå år.

Giltigheten af de grunder, hvilka i svensk rätt föranledt införande af
en tidsbegränsning i fråga om upplåtelse af nyttjanderätt, torde af erfarenheten
från den tid, sådan begränsning varit lagfäst, få anses vara otvetydigt
bekräftad. Särskildt under perioder af starkare ekonomisk utveckling inträder
tid efter annan behof att för ett fullt tillgodogörande af en fastighet vidtaga
förändringar i afseende å sättet för dess användning, och det är därför
icke blott för ägaren själf utan ock i utvecklingens intresse af högsta vikt,
att han icke genom att för lång tid hafva lämnat från sig dispositionsrätten
öfver fastigheten satt sig ur stånd att handla så som omständigheterna kräfva.
Såvidt Beredningen har sig bekant, har icke heller hvad angår nyttjanderättsupplåtelser
i allmänhet framträdt någon önskan att bryta med den grundsats,
hvilken sålunda blifvit af svensk rätt antagen. Endast i fråga om ett visst
slag af upplåtelser, nämligen af tomter för bebyggande, har af särskilda skäl
stundom förordats en afvikelse från samma grundsats. För detta fall har Beredningen
i 4 kap. af förslaget upptagit särskilda bestämmelser, till hvilka
här hänvisas.

Om än sålunda meningarna knappast äro eller kunna vara delade angående
riktigheten af den allmänna grundsats, att tiden för nyttjanderättsupplåtelser
bör vara begränsad, är förhållandet visserligen ett annat, när det gäller
att närmare utmäta sagda begränsning. Såsom nyss angifvits, skiljer i sådant
afseende vår gällande rätt mellan upplåtelser å landet och i stad, i det
tiden för de senare är satt kortare än för de förra. Denna åtskillnad synes
vara i sakens natur grundad; förhållandena i stad äro i allmänhet underkastade
snabbare växling än å landsbygden, och det är därför i sin ordning, att

ägarens handlingsfrihet, såvidt angår stadsfastighet, icke må bindas för lika.
lång tid, som beträffande fastigheter å landet kan anses lämplig. Nämnda åtskillnad
är därför ock i förslaget bibehållen. Men då utvecklingen för med
sig att mångenstädes å landsbygden uppstå platser med tätare samlad befolkning
och jämväl i öfrigt med städerna likartade förhållanden, har det synts lämpligt
att i förevarande hänseende likställa dylika samhällen med städerna. Enligt förslaget
skall därför hvad för stad gäller om tiden för upplåtelse af nyttjanderätt
till mark tillämpas jämväl å köping och å annan ort, där på grund af särskildt
förordnande byggnadsstadgan för rikets städer skall lända till efterrättelse.

Hvad angår landet har Beredningen icke funnit anledning att afvika
från hvad för närvarande är gällande i fråga om tiden för nyttjanderättens
bestånd. Äfven enligt förslaget är tidsbegränsningen satt till femtio år; och
skall denna begränsning äga tillämpning ej blott när upplåtelsen afser viss tid
utan också om upplåtelsen skulle hafva skett för all framtid äfvensom i
allmänhet när tiden är relativt bestämd. Lagens grund synes med nödvändighet
påkalla en sådan tillämpning. Huruvida förslaget härutinnan öfverensstämmer
med hvad för närvarande gäller, kan måhända vara underkastadt
tvifvel. Att enligt gällande lag begränsningen icke gäller upplåtelser, hvilka
afse rättsinnehafvarens lifstid, är otvifvelaktigt; i förslaget är för dylika
upplåtelser gjordt uttryckligt undantag. Angående skogsafverkningsrätt meddelas
i 7 § en med den nu gällande öfverensstämmande föreskrift.

Beträffande upplåtelse af nyttjanderätt till fast egendom i stad synes
den i gällande rätt stadgade begränsning af giltighetstiden till högst tio år
vara vida strängare än ändamålet kräfver. Lagkommittén föreslog visserligen
för hyresaftal i stad en ännu kortare tid eller fem år och anförde såsom skäl
för en sådan bestämmelse väsentligen det förhållande att eu hyresgäst hvarken
vore förpliktad eller vanligen hade nödigt att använda någon kostnad
på den egendom han hyrt. Men detta skäl ansågs redan af äldre Lagberedningen
ohållbart, enär hyresgästen mången gång kunde önska att å fastigheten
nedlägga kostnader dels för bekvämlighet i sin hushållning och dels
för särskild näring, hvarjämte det framhölls, att det äfven för husägaren
vore af vikt att för en längre tid vara försäkrad om en viss hyra och ej
blottställas för tätare ombyten af hyresgäster. På dessa grunder föreslog

Lagberedningen att längsta tiden för hyresaftal måtte bestämmas till tjugufem
år. När sedermera genom förordningen den 21 december 1857 föreskrefs att
afhandling om nyttjanderätt till bus och gård i stad ej finge gälla utöfver
tio år, både detta stadgande till syfte att mildra verkningarna af den nya
grundsats, nämnda lag införde, eller att i fråga om fastighet i stad nyttjauderättsbafvare
skulle äga att, såsom redan förut var medgifvet beträffande
landsbygden, genom aftalets intecknande göra sig oberoende af den enligt
1734 års lag undantagslöst gällande regeln att vid öfverlåtelse af fastigheten
nyttjanderättshafvare vore skyldig att vika för nye ägaren. Denna regel
hade då i den allmänna uppfattningen ett stöd, som den numera torde
sakna, och förslaget innehåller i det följande bestämmelser, hvilka utgå från
den motsatta. Den bör därför alldeles lämnas ur räkningen vid bedömande
af frågan, hvilken tidsbegränsning i förevarande hänseende må anses lämplig.
Att i fråga om stadsfastighet den tid, utöfver hvilken ägaren ej må vara
bunden i sin dispositionsrätt öfver fastigheten, bör sättas väsentligt kortare
än för fastighet å landsbygden är väl sant, men att begränsa den till så kort
tid som tio år synes ingalunda vara behöflig!. Såvidt angår vanliga bostadslägenheter
ligger det visserligen i sakens natur, att nämnda tid sällan öfverskrides,
och för dylika lägenheter kan därför något starkare behof af en utsträckning
icke sägas vara för handen. Men för lägenheter, som upplåtas för
industriella eller merkantila ändamål, är detta i så mycket högre grad fallet.
För anordnande af dylika lokaler kräfvas numera kostnader, hvilka stiga till
afsevärda belopp och som, i händelse lägenheten skall användas för annat ändamål,
i allmänhet äro förlorade. Ofta nog ankommer det på hyresgästen att
efter sina önskningar verkställa dylik inredning och därför också att bekosta
den, och det är vid sådant förhållande af största vikt för honom att kunna
för en längre tid betrygga sig i lägenhetens besittning. Är det åter husägaren,
som får vidkännas kostnaden, är det i hans intresse att hyresaftalet gäller
en längre tid. För dylik verksamhet är för öfrigt lokalombyte alltid en
mycket kännbar olägenhet; och anskaffande af eget hus med lämpligt läge är
särskild! i större städer för rörelsens innehafvare stundom faktiskt omöjligt
men alltid förenadt med en för ett dylikt företag i allmänhet alltför betungande
utgift. Från nu angifna synpunkter är behofvet att kunna för längre

tid än tio år ingå bytesaftal påtagligt, och Beredningen har därför funnit en
utsträckning af sagda tid erfordras. Beträffande den begränsning, vid hvilken
man i sådant hänseende bör stanna, har, i anslutning till äldre Lagberedningens
förslag, en tid af tjugufem år synts lämpligen kunna såsom maximitid
bestämmas. Ehuru vid vanliga bostadslägenheter, såsom nyss antydts, något
kännbart behof att utsträcka upplåtelsetiden icke föreligger, har det synts
obehöfligt att för dem stadga särskild tidsbegränsning. I öfverensstämmelse
med gällande rätt afser den kortare upplåtelsetiden allenast stadsfastighet i
egentlig mening, d. v. s. mark, som ingår i gällande stadsplan, och å sådan
mark uppförd byggnad; den mark, tillhörande stad — eller enligt förslaget
med stad likställd ort — hvilken ligger utom det planlagda området, är i
förevarande hänseende underkastad enahanda villkor som jord å landet; dock
är, för upprätthållande af den i några städer förekommande samhörigheten
mellan vissa jordområden och stadstomter, jord af nämnda slag likställd med
tomt. Då i nu gällande författning i ämnet talas om »hus eller tomt» i stad,
och en sträng tolkning af detta uttryck skulle inskränka tillämplighet af den
kortare upplåtelsetiden till det område, där tomtindelning vore genomförd,
men lagens grund synes fordra att de strängare villkoren tillämpas å område,
som är planlagdt, äfven om det ännu ej blifvit indeladt i tomter, hafva
med hänsyn härtill ordalagen förändrats.

Då från de bestämmelser, hvilka afse fastighet i stad, undantag icke
gjorts för lifstidsupplåtelse, följer däraf, att äfven sådan upplåtelse, när den
angår fastighet inom det planlagda området, är underkastad tidsbegränsning
af tjugufem år. Med afseende å egentliga stadsfastigheter föreligger icke
något verkligt behof att använda dylika upplåtelser, och det finnes därför
icke något skäl att, där de någon gång skulle förekomma, tillägga dem giltighet
utöfver den för upplåtelser i allmänhet medgifna tid. Förslaget torde
i detta hänseende icke afvika från hvad som för närvarande gäller. *

Gällande bestämmelser i ämnet utsätta icke från hvilken tidpunkt man
i särskilda fall vid beräkning af maximitiden har att utgå; i enlighet med
hvad stadgandets grund synes fordra och jämväl i öfverensstämmelse med

* Se K. Maj:ts dom den 13 maj 1879 (N. J. A. s. 199).

hvad i praxis iakttagits * är i förslaget utmärkt att tiden skall räknas från
det aftalet slöts och upplåtaren sålunda blef hunden.

Anmärkas hör slutligen, att lika litet som efter gällande rätt en upplåtelse,
som öfverskrider den utsatta maximitiden, vid dennas utgång omedelbart
förfaller; den endast upphör att vara för någondera sidan bindande. Att
vid arrende- och hyresaftal erfordras, att den, som vill frånträda aftalet, hos
andra parten uppsäger detta och att därefter laga tid för afträdande skall
iakttagas, framgår af bestämmelserna i 2 och 3 kap.

2 §•

Den här gifna hänvisning afser att sammanbinda de i förslaget meddelade
bestämmelser om nyttjanderätt med hvad förordningen angående inteck- intecknande.
ning därom innehåller. Att en del af detta innehåll bör vid den slutliga behandlingen
af jordabalken upptagas i denna, lärer vara uppenbart, men för
närvarande har det synts lämpligast att lämna förordningen äfven i denna del
hufvudsakligen orubbad, ehuru visserligen därigenom uppfattningen af lagbuden
i deras sammanhang i viss grad skymmes. I fråga om s. k. tomträtt
skall enligt förslaget i stället för inteckning användas inskrifning enligt de
därom föreslagna bestämmelser, till hvilka alltså här också bort hänvisas.

3 §•

Den i 16 kap. 15 § jordabalken innefattade rättsregeln att »köp bryter lego- Nyttjande tCLvJ/SG/TJ/Clvo stämma»

har, änskönt meddelad allenast med afseende å landbo- och hyresför- bestånd mot
hållanden, enligt stadgandets otvetydiga grund tillämpats jämväl å alla andra fastigheten.
nyttjanderättsaftal, likasom den af samma skäl ansetts gälla äfven annan föryttring
än köp. Äganderätten går före nyttj anderätten, nyttjanderättshafvaren
måste vika för nye ägaren, där icke denne genom särskildt förbehåll vid
egendomsförvärfvet tillförbundits att lämna hans rätt orubbad.

I sakens natur är en sådan ordning icke grundad. Den ena rätten är i
och för sig lika god som den andra. För den naturliga rättskänslan innebär
det utan tvifvel något stötande, att en väl förvärfvad rätt genom upplåtarens
ensidiga åtgärd sålunda beröfvas dess innehafvare, och om än lagen därvid

* Se K. llaj:ta domar den 9 juni 1896 (N. J. A. not. A. 193) och den 11 aug. 1898 (N. J. A. a. 293).

fäster skyldighet för upplåtaren att gälda den skada, hans åtgärd vållar den
andre, är den ersättning, som på denna väg kan uppnås, alltid oviss, sällan
tillfredsställande. Under rättsutvecklingens gång har en sådan uppfattning,
särskildt i den mån jordäganderättens allt behärskande sociala betydelse trädt
tillbaka, alltmer vunnit erkännande.

Men äfven om man icke vill i och för sig tillmäta nyttjanderätten en
underordnad betydelse i förhållande till äganderätten, äfven om man vill bereda
ny ttj anderätten skydd mot ny ägare af fastigheten, måste det dock tillses
att icke genom det rättsskydd, man gifver nyttjander ätten, säkerheten i
omsättningen af fastigheter äfventyras. Det bör icke ifrågasättas att under
alla förhållanden tillägga nyttj anderätten giltighet mot en senare öfverlåtelse
af äganderätten. Skulle den, som förvärfvar en fastighet, när han tager sin
egendom i besittning, kunna mötas af nyttj anderättsanspråk, om h vilka han
vid egendomsförvärfvet icke hade en aning och som i väsentlig mån inkräkta
på hans befogenhet att göra sig till godo den rätt, han förvärfvat, skulle sådant
innebära en fara för omsättningens trygghet, hvilken icke kan af lagstiftaren
lämnas obeaktad. Yäl är denna omsättning underkastad faran däraf
att en tidigare öfverlåtelse af äganderätten själf gör ett senare förvärf betydelselöst;
men detta förhållande, i och för sig en väsentlig olägenhet, bör icke
föranleda, att man för uppnående af formell öfverensstämmelse utsträcker grundsatsen
att gälla utöfver det område, där den är oundgänglig. Företrädet i
rätt må väl, när det är fråga om rättigheter af samma slag, bestämmas af
prioriteten i rättens tillkomst; men när det gäller stridighet mellan rättigheter
af olika slag, är det i sin ordning, om hänsyn tages till den allmänna betydelsen
af rättsförvärfvets betryggande vid de olika slagen. Från sådan synpunkt
lärer det icke kunna bestridas att säkerheten i äganderättsförvärfvet i
första rummet förtjänar att beaktas.

Anförda synpunkt föranleder emellertid icke att ny ttj anderätten alltid
skall vika för äganderättsförvärfvet. Hänsyn till omsättningens säkerhet kan
väl förlikas med bevarande af nyttj anderätten. Den väg, på hvilken man i
vår rätt velat uppnå detta, är att medgifva nyttj anderättens intecknande.
Därefter kan utan äfventyr för omsättningen giltighet tilläggas nyttjanderätten
mot ny ägare af fastigheten. Genom intecknandet beredes åt nyttjande -

rätten en offentlighet, som tryggar en spekulant på fastigheten mot opåräknade
rättsanspråk. Att gällande inteckningslagstiftning till och med går för
långt i skyddandet af nyttjanderätten, har Beredningen i annat sammanhang
— vid förslaget till ändrad lydelse af 46 § inteckningsförordningen — sökt
visa. Får en intecknad nyttjanderätt gälla mot ny ägare, kunde det emellertid
ifrågasättas, huruvida man icke följdriktigt borde gå vidare och låta nyttjanderätten
oberoende af inteckning gälla mot ny ägare af fastigheten, såvida
han, när han förvärfvade denna, ägde kunskap om ny ttjanderätten. Från
angifna synpunkt vore i och för sig häremot icke något att anmärka. I sådan
allmänhet har emellertid Beredningen funnit sig icke kunna tillstyrka en
förändring. Huruvida en dylik kunskap vid förvärfstillfället funnits eller
icke, och huruvida den kännedom, förvärfvaren må antagas hafva ägt om nyttjanderätten
och de villkor, hvarunder den upplåtits, kan anses tillräcklig för
att han därå skulle kunna grunda ett omdöme om den verkliga betydelsen af
hvad han underkastar sig, äro omständigheter, hvilka ej sällan skulle framstå
såsom i hög grad ovissa. Med en dylik anordning skulle därför fältet lämnas
öppet för ofta nog långvariga tvister och emellertid skapas ett tillstånd
af osäkerhet, lika hinderligt och tryckande för den ene som för den andre.
B,edan möjligheten af dylika rättegångar skulle kunna komma att verka hämmande
vid omsättningen af fastigheter och därmed i sin mån beröra äfven
fastighetskrediten. En sådan påföljd har Beredningen ansett vara i den grad
betänklig, att det funnits nödvändigt att utestänga den. Förslaget upptager
därför såsom allmän regel att vid öfverlåtelse af fastigheten en förut upplåten
nyttjanderätt får vika, där den ej särskildt förbehållits eller på grund
af inteckning eller inskrifning skall gälla;* men från denna regel göres ett
från praktisk synpunkt sedt högst väsentligt undantag, nämligen för arrendeoch
hyresaftal, åt hvilka under vissa förutsättningar ansetts kunna oberoende
af inteckning gifvas giltighet mot ny ägare utan att därmed rättssäkerheten
äfventyras. Angående dessa förutsättningar hänvisas till hvad vid 2 kap. 28 §
och 3 kap. 19 § finnes närmare utveckladt. Därmed är i själfva verket beredt

* Angående verkan enligt nu gällande praxis deraf att vid öfverlåtelsen fanns nyttjanderättsinteckning,
som sedermera förfallit, se K. Maj:ts domar den SO nov. 1865 (Nanmanns tidskr.
1867 s. 538), den 20 juli 1875 (Nanmanns tidskr. 1875 s. 714) och den 24 januari 1893 (N. J. A.
>. 55).

Skadestånd,
när vid ombyte
af ägare
nyttjanderätten
upphör.

ett verksamt skydd för de ekonomiskt viktigaste arterna af nyttj an derättsupplåtelser.

Den i förslaget antagna regeln äger tillämpning vid hvarje art af frivillig
öfverlåtelse, sålunda äfven när den är benefik. Ehuru den synpunkt,
från hvilken regeln är påkallad, äger sin egentliga betydelse vid onerösa fång,
kan den icke heller vid de benefika anses sakna berättigande, och det har
därför synts icke vara behöfligt att härutinnan uppställa en åtskillnad, hvars
iakttagande stundom skulle vara förenadt med praktiska svårigheter.

Skall fastigheten tvångsvis realiseras, kommer frågan om nyttjanderättens
fortfarande bestånd i ett annat läge än vid frivillig föryttring. Realisationen
måste ske med hänsyn till den bättre rätt, hvilken kan tillkomma
andra rättsägare än ny ttjanderättshaf varen; där nyttjanderättens fortvaro
skulle föranleda minskning i sådan rätt, måste nyttj ander ätten vika. Realisationen
bör dock ske med bibehållande, såvidt möjligt, af nyttj anderätten;
och bestämmelser i sådant syfte innefattas i 100 och 105 §§ utsökningslagen,
enligt den lydelse Beredningen för dessa lagrum föreslagit. I detta sammanhang
har emellertid bort upptagas en bestämmelse, som angifver, att vid
tvångsrealisation nyttjanderättens fortvaro är beroende där af, huruvida, med
tillämpning af de för försäljningen gifna regler, denna kan ske under förbehåll
om nyttjanderättens bestånd.

4 §.

Ehuru förslaget i 3 § upptagit regeln att vid frivillig föryttring af fastigheten
nyttjanderätt icke gäller mot nye ägaren, hvilar denna bestämmelse
icke på något underkännande af upplåtelsens giltighet mot upplåtaren själf.
Det ligger därför i sakens natur, att denne vid öfverlåtelsen har att tillse att
nyttj anderätten må fortfarande äga bestånd. Där den icke enligt lag skall
gälla mot nye ägaren, bör han genom förbehåll trygga den; underlåter han
det, kan han icke undgå att, i händelse såsom följd däraf nyttjanderättshafvaren
icke kommer i fullt åtnjutande af den rätt han tillförsäkrat honom, utgifva
skadestånd.* Äfven utan särskildt förbehåll skall enligt förslaget nytt *

Se K. Maj:ts domar den 4 okt. 1876 (N. J. A. s. 401), den 8 juni 1894 (N. J. A. s. 347)
och den 12 juni 1899 (N. J. A. s. 265). Jämför K. Maj:ts dom den 7 dec. 1864 (Naumanns tidskr.
1865 s. 165).

janderätten gälla där den är intecknad eller inskrifven samt vid arrende eller
hyra under de i 2 och 3 kap. angifna förutsättningar. I öfriga fall är förbehåll
erforderligt. Och ett sådant förbehåll måste ske så, att nyttjanderättshafvaren
kan vara trygg. Är nyttj anderätten icke upplåten under sådan form, att inteckning
kan meddelas innehafvaren, måste vid fastighetens öfverlåtande den iklädas
sådan form, att den kan på detta sätt tryggas. Eljest äfventyrar nyttjanderättshafvaren,
trots förbehåll vid öfverlåtelsen, att den nye ägaren, om han
i sin ordning öfverlåter fastigheten, icke gör ett sådant förbehåll. Det är
därför, när ny ttj anderätten upplåtits genom muntligt aftal, ej nog att vid
öfverlåtelsen förbehåll göres om nyttjanderättens fortfarande giltighet; aftalet
måste skriftligen affattas. Men har detta skett, får därefter nyttjanderättshafvaren
skylla sig själf, om han genom att icke begagna utvägen att inteckna
sin rätt går densamma förlustig.

På nu angifna grunder hvilar här upptagna bestämmelse om upplåtarens
skadeståndsplikt, såvidt den afser frivillig föryttring. Sådan åligger honom i
hvarje fall, där nyttj anderätten i följd af fastighetens öfverlåtande går förlorad.
Att på sätt stadgandet i 16 kap. 15 § jordabalken synes föranleda och jämväl
antagits i praxis* från rätten till skadestånd utesluta hyresgäst, som vid fastighetens
försäljning går miste om sin rätt, lärer numera få anses sakna allt
berättigande. Icke heller synes fog finnas att i detta hänseende göra åtskillnad
mellan benefik och onerös upplåtelse af nyttjanderätt — äfven af den,
som utan ersättning upplåtit dylik rätt, kan utan obillighet fordras, att han
vid fastighetens föryttring tryggar den rätt, han inrymt. Skadeståndsplikt
åligger upplåtaren vare sig nyttjanderätten går förlorad i följd af hans egen
föryttring af fastigheten eller den inträder först vid en senare öfverflyttning
af äganderätten. Mot en obillig tillämpning af denna ansvarighet skyddas upplåtaren
genom bestämmelsen i 53 § andra stycket inteckningsförordningen, sådan
denna bestämmelse enligt Beredningens förslag komme att alfattas. Var nyttjanderättshafvaren
i tillfälle att genom inteckning trygga sin rätt, är upplåtaren
utan ansvar, om tillfället lämnas obegagnadt och i följd däraf rätten
går förlorad. Rätten till skadestånd är då förverkad.

* Se K. Maj:ts domar den 22 aug. 1864 (Naumanns tidskr. 1865 s. 365), den 27 okt. 1875
(N. J. A. s. 420) och den 14 dec. 1888 (N. J. A. s. 520).

Huruvida och under hvilka förutsättningar nyttjanderättshafvare, som i
följd af fastighetens exekutiva försäljning går förlustig sin rätt, må vara berättigad
till skadestånd, är en fråga, som från gällande rätts ståndpunkt icke
lärer kunna med full visshet besvaras.* Något lagstadgande i ämnet finnes
icke utöfver hvad 16 kap. 15 § jordabalken innehåller; och af sistnämnda lagrum
är någon säker ledning icke att hämta. I det af Lagbyrån utarbetade förslag,
hvilket ligger till grund för gällande inteckningsförordning, förekom i 53 § de! allmänna
stadgande, att nyttjanderättshafvare, som i något af de fall, förordningen
omförmälde, måste vika — och härunder innefattades jämväl fastighetens
exekutiva försäljning — ägde rätt till skadestånd af upplåtaren, endast
med den inskränkning, som följde af bestämmelsen i samma §:s andra stycke.
Till stöd för denna föreskrift, hvilken hämtats från äldre Lagberedningens förslag
i ämnet, anfördes allenast, att det af upplåtaren singångna aftalets helgd
krafvel- detta». Det föreslagna stadgandet uteslöts emellertid, sedan i Högsta
domstolen erinrats, att »frågan huruvida innehafvare af nyttjanderätt, som
måste vika, vore berättigad till skadestånd af den, som nyttjanderätten åt
honom upplåtit — eu fråga hvarom för närvarande i 16 kap. 15 § jordabalken
funnes för landet stadgade särskilda föreskrifter — tillhörde ett helt annat
område af den civila lagstiftningen». Att emellertid tillvaron af en dylik
skadeståndsplikt förutsattes, framgår uppenbart af den lydelse, andra stycket
af 53 § erhållit; då här talas om att skadeståndsrätten förverkas i händelse
nyttjanderättshafvaren låter beviljad inteckning »nedsättas», kan därmed icke
åsyftas annat fall än egendomens exekutiva försäljning. Inom doktrinen har
däremot yttrats den mening, att i förevarande fall någon rätt till skadestånd
icke borde tillkomma nyttjanderättshafvaren.**

Från rent principiell synpunkt sedt torde det kunna sägas, att allenast
af den omständigheten att en fastighetsägare upplåtit nyttjanderätt till sin
fastighet icke kan härledas skyldighet för honom att, därest nyttjanderätten
vid fastighetens exekutiva försäljning går förlorad, gälda nyttjanderättshafvaren
skadestånd; endast från beskaffenheten af den rättshandling, som gifvit
nyttjanderätten upphof, kan någon slutsats i sådant hänseende dragas. Där

* Se K. Maj:ts dom den 16 juni 1898 (N. J. A. s. 233).

** Nordling, Lagfarts- och inteckningslagarnn, 2 uppi. s. 278.

upplåtelsehandlingen för upplåtaren ej medför annan förpliktelse än att tilllåta
nyttj anderättshafvaren att begagna fastigheten, kunde det synas som hade
upplåtaren gjort nog, om han förskaffat nyttj anderättshaf varen tillfälle att
bereda sig fullt sakrättsligt skydd, och som borde han vara utan ansvar om,
sådant oaktadt, nyttj anderätten vid fastighetens exekutiva försäljning frånginge
nyttjanderättshafvaren. Någon garantiplikt i sådant hänseende skulle
i dylikt fall icke åligga upplåtaren. Skulle emellertid sålunda nyttjanderättshafvaren
vara strängt begränsad till den säkerhet, fastigheten såsom sådan
kunde erbjuda, borde det å andra sidan vara honom öppet att tillgodonjuta
denna säkerhet i hela den utsträckning, hvari det utan förfång för annans
bättre rätt kunde ske. Sådant är honom emellertid enligt gällande rätt betaget;
föreskriften i 53 § första stycket inteckningsförordningen innefattar att, i
händelse nyttjanderätten vid exekutiv försäljning går förlorad, nyttj anderättshafvaren
icke för skadestånd har förmånsrätt i köpeskillingen, med mindre skadeståndet
är såsom fordran till visst belopp särskild! intecknadt. Då Beredningen
icke kunnat ifrågasätta att nu vidtaga rubbning i ett med grunderna
för vår inteckningsrätt så nära sammanhängande stadgande, har det synts af
billighet påkalladt att såsom allmän regel bibehålla grundsatsen om upplåtarens
personliga ansvarighet i detta fall.

Från regeln om upplåtarens ansvarighet i förevarande hänseende har det likväl
synts påkalladt att göra undantag för det fall att upplåtelsen är benefik.
Att här ålägga upplåtaren en garantiplikt skulle knappast vara förenligt med
hvad på andra områden får anses vara svensk rättsuppfattning. I motiven till
ofvan anförda förslag till inteckningsförordning yttrar sålunda Lagbyrån:

»Klart är, utan att sådant behöfver i författningen utsägas, att ersättningsskyldighet
icke kan ifrågakomma i de fall, då upplåtelsen är sådan, att
enligt allmänna rättsregler upplåtaren ej häftar i ansvarighet för nyttjanderättens
tillgodonjutande t. ex. då den upplåtits genom gåfva.»

Då emellertid äfven vid benefika upplåtelser upplåtaren i förhållande
till nyttjanderättshafvaren är underkastad skyldigheten att vid öfverlåtelse
af fastigheten lämna honom tillfälle att bereda sin rätt sakrättsligt skydd,
följer däraf att, om verkan af hans underlåtenhet härutinnan framträder först
vid fastighetens exekutiva försäljning, han icke bör undgå att utgifva ersättning.

Upplåtelse
afnyttjanderätt
åt
flera.

Klander.

Den ansvarighet, hvarom i denna § stadgas, afser allenast upplåtare
men icke senare ägare af fastigheten. Därmed är visserligen icke förnekadt,
att dylik ansvarighet kan komma att åligga jämväl en sådan. Men däraf att
när han blef ägare af fastigheten nyttjanderätten var gällande mot honom,
följer i och för sig icke annat eller mer än att han, så länge han är ägare af
fastigheten, skall låta ny ttj ander ättshafvaren förblifva i ostörd utöfning af sin
rätt. Att vid arrende och hyra förhållandet är ett annat och att där ny ägare
inträder i upplåtarens alla skyldigheter samt i följd däraf är lika med honom
ansvarig för aftalets fullgörande framgår af hvad förslaget i 2 och 3 kap.
innehåller. Huruvida eljest en dylik ansvarighet åligger senare ägare är beroende
af hvad vid öfverlåtelsen af äganderätten må hafva i fråga om nyttjanderätten
aftalats.*

5 §•

Från 50 § inteckningsförordningen har här upptagits föreskriften att
vid tvist om företrädet mellan flera nyttjanderättsupplåtelser en tidigare upplåtelse
gäller framför en senare. Att detta förhållande emellertid kan komma
att på grund af inteckning förändras, framgår af nämnda lagrum.

Äfven i nu ifrågavarande fall bör skadeståndsskyldighet åligga upplåtaren,
och en bestämmelse i sådant syfte har därför bort i detta sammanhang
upptagas. Huruvida upplåtelsen varit benefik eller onerös är i detta hänseende
likgiltigt; förlusten har tillkommit genom upplåtarens obehöriga förhållande.
Däremot är af betydelse, om den, som får vika, var i god tro eller
icke. Kände han att en annan upplåtelse skett — ehuru måhända såväl han
som upplåtaren ansågo den sakna giltighet — har han mot upplåtaren ingen
annan rätt än att återfå hvad han under en förutsättning, som kommit att
brista, måhända redan till upplåtaren erlagt. I sådant hänseende torde allmänna
rättsgrundsatser lämna erforderlig ledning.

6 §•

Att i händelse en fastighet frånvinnes innehafvaren de rättigheter till
fastigheten, denne upplåtit, förfalla, ligger i sakens natur och framgår af

* Jämför K. Maj:ts dom den 25 maj 1894 (N. J. A. s. 322).

stadgandet i 10 kap. 1 § jordabalken, ehuru på grund af inteckning i visst
fall ett annat förhållande kan inträda (förordningarna den 27 november 1854
och den 22 april 1881). I detta sammanhang har något stadgande härom icke
synts böra upptagas.

Däremot torde här icke böra saknas föreskrift om den skadeståndsplikt,
som bör åligga upplåtaren i förhållande till nyttjanderättshafvaren. I sådant
afseende synes den grundsats, som gäller i fråga om hemulsskyldighet vid
fastighetsköp, böra vinna tillämpning. I öfverensstämmelse härmed har sålunda
rätten till skadestånd gjorts beroende däraf att upplåtelsen skett mot
vederlag och att nyttjanderättshafvaren, när upplåtelsen skedde, var i god tro.
Att, änskönt nyttjanderättshafvaren icke var i god tro, han kan äga att
återfordra redan erlagdt vederlag i den mån han icke kommer i åtnjutande
af det, hvarför vederlaget betingats, har icke heller för detta fall synts behöflig!
att uttryckligen stadga.

7 §•

Såsom redan antydts, åsyftas med här gifna föreskrift att gifva bestäm- Skogsafverkmelserna
om nyttjanderätt otvetydig tillämplighet å rättigheter, hvilka vis- ^a^och
serligen afse ett begagnande af fastigheten, men där antingen rätten att för- fisJce m
foga öfver fastigheten sträcker sig utöfver hvad som strängt taget faller under
begreppet nyttjande eller också upplåtelsen närmast afser utöfvandet af
en särskild, med jordäganderätten förbunden befogenhet. I detta sammanhang
har synts lämpligen kunna upptagas den särskilda tidsbegränsning, som
för upplåtelse af skogsafverkningsrätt innehålles i lagen den 24 juli 1903.

8 §•

Att kronan, när den till enskilda träder i rättsförhållande af privaträttslig
natur, också är underkastad de för sådana förhållanden gällande normer
och att sålunda icke heller kronan vid upplåtelse af nyttjanderätt till
kronojord är fritagen från att efterkomma de tvingande föreskrifter, hvilka
för dylika upplåtelser äro meddelade, ligger i sakens natur och står icke i
någon strid med hvad 77 § Regeringsformen bestämmer. Härifrån synes emellertid
undantag böra göras för bestämmelsen om dylika upplåtelsers tids 11 -

begränsning. Denna är, såsom ofvan utvecklats, införd väsentligen i syfte
att hindra jordägaren från att binda sin handlingsfrihet för en alltför lång
framtid. Ett dylikt förmynderskap, hvilket i fråga om enskilda är påkalladt
af hänsyn till allmän nytta, är, när det gäller staten själf, obehöfligt. Ett uttryckligt
stadgande, hvarigenom kronan därifrån fritages, är därför här infördt.

2 KAP.

Om arrende.

Under begreppet arrende sammanfattar förslaget såväl de upplåtelser af Arrendelagjord,
bvilka för närvarande betecknas såsom jordlega och behandlas i 16 och
17 kap. jordabalken, som äfven den art af dylik upplåtelse, hvilken benämnes
jordafsöndring på viss tid eller till besittning på lifstid och hvarom bestämmelser
innefattas i lagen den 27 juni 1896. I sakens natur är en åtskillnad
mellan dessa upplåtelser icke grundad; och då numera de förhållanden, hvilka,
på sätt närmare angifves i den historiska öfversikten af lagstiftningen angående
lega af jord och hus*, betingat dess uppkomst, icke vidare äro för handen,
synes hvarje skäl saknas att i lagstiftningen bibehålla en uppdelning,
som svårligen låter sig med fasta skilj elinier utmärkas och äfven i öfrigt är
ägnad att medföra oklarhet. Båda dessa rättsinstitut ingå därför under de
här för arrende meddelade föreskrifter, hvilka afse jord såväl å landet som i
stad. Vid ämnets behandling måste alltså hänsyn tagas till upplåtelser såväl
af större jordbesittningar som af små jordtorp, till arrende för drifvande af
jordbruk och för användande till annat ändamål af det upplåtna området.
Jordbruksarrendet intager emellertid med afseende både å dess ekonomiska
och å dess sociala betydelse främsta platsen och påkallar på grund af rättsförhållandets
sammansatta och grannlaga natur en mer ingående reglering.

Denna art af arrendeupplåtelse framträder därför såsom den typ, hvilken
lagstiftningen i första hand afser, under det att i fråga om annat slag af
arrende det synts vara tillräckligt att angifva, i hvad mån därå böra tillämpas
de för jordbruksarrendet meddelade bestämmelser.

* Se bil. I a. 344.

Jordbruksarrende.

Dess betydelse
och om
fattning.

Däremot hänföra sig förslagets bestämmelser icke till den art af upplåtelse,
hvilken plägar betecknas såsom »hälftenbruk» och hvilken i själfva verket
grundar ett bolagsförhållande mellan upplåtaren och brukaren. Därmed
är emellertid icke uteslutet att vissa af de här gifna bestämmelserna kunna
komma att äga analog tillämpning jämväl å detta förhållande, ehuru någon
allmän regel i sådant hänseende icke kunnat uppställas. Då förslaget såsom
arrende betecknar upplåtelse af jord, utesluter detta icke att jämte besittningen
af jorden upplåtes rätt att begagna därå uppförda hus; särskildt vid
jordbruksarrendet är detta det vanliga. Från hyra skiljer sig arrendet däri,
att vid hyran begagnandet af byggnad är det hufvudsakliga, äfven om något
till byggnaden hörande jordområde ingår i upplåtelsen (3 kap. 31 §). Att
sålunda gränsfall kunna förekomma, om hvilkas hänförande under den ena
eller andra kategorien tvekan kan uppstå, är otvifvelaktigt; det är i dylika
fall gifvet att åt den beteckning, kontrahenterna själfva gifvit sitt aftal,
kommer att tillmätas betydelse.

För ett land, hvilket såsom vårt räknar jordbruket såsom en hufvudnäring,
är arrendeinstitutionen af framstående betydelse, och ju mer jordbruket såsom
näring utvecklas i intensitet, ju större de fordringar äro, som ställas på dess
idkare, desto mer stiger också denna institutions betydelse. Icke alla, som
äga jord, äro i tillfälle att åt dess skötsel ägna det arbete och den omtanke,
som kräfves, icke alla besitta den utbildning och erfarenhet, utan hvilka arbetet
icke kan krönas med framgång. Från nationalekonomisk synpunkt är
det därför af högsta vikt, att jordägare i denna ställning äro i tillfälle att
till brukande öfverlämna sin jord åt yrkesmässigt utbildade arrendatorer,
hvilka vilja därå nedlägga kapital och arbete; på samma gång jordägaren
därigenom bereder sig själf en bättre afkomst af sin jord, vinner landet fördelen
af en väsentligt ökad jordbruksproduktion. Det är icke endast vid det
större jordbruket denna synpunkt äger tillämpning; den har betydelse äfven
med afseende å de små förhållandena. Här möter emellertid också en annan,
hvilken är i hög grad ägnad att påkalla lagstiftarens uppmärksamhet. Med det
svenska jordbruket är sedan gammalt torpareinstitutionen nära införlifvad;
också torplegan är en form af jordbruksarrende. Om än denna institution
numera icke äger alldeles samma betydelse som förr, är den uppgift, den

fyller, alltjämt förtjänt af noggrant beaktande. Allt fortfarande torde
torplegan komma att i stor utsträckning, synnerligast i vissa delar af vårt
land, göra tjänst såsom en anordning, genom hvilken å ena sidan för den
obemedlade jordbruksarbetaren beredes utväg att skaffa sig eget hem, å
andra sidan den större jordägaren kan göra sig försäkrad om tillgång på
behöflig! arbetsbiträde. Med den omfattning, hvari jordbruksarrendet under
nu angifna hufvudformer användes i Sverige, kommer frågan om arrendeinstitutionens
rätta ordnande att beröra vida kretsar af vårt folk.*

Vid ett legislativ! ordnande af arrendeinstitutionen måste naturligtvis Lagstiftninalltid
tagas till yttersta ögonmärke att åt denna institution i dess båda huf-^ringande
vudformer beredas de efter dess natur bäst afpassade utvecklingsmöjligheter. l?9bwd eller
Men om sättet att uppnå detta syfte kunna meningarna vara delade. Ofta
nog framhålles, att den bästa normering af detta rättsförhållande är den, som
kontrahenterna själfva gifva det. Det fria aftalet bör, menar man, på detta
område oinskränkt härska. De faktiska förhållandena äro så axlande, att de
icke kunna utan olägenhet inordnas under samma former, kontrahenterna äro
själfva bäst i tillfälle att afgöra, huru deras inbördes förhållande bör ordnas
för att motsvara hvad som för båda är bäst och tjänligast. I själfva verket
sammanfalla jordägarens och arrendatorns intressen; det är endast skenbart
de äro mot hvarandra stridande. Lagstiftarens uppgift skulle alltså väsentligen
vara inskränkt till att lämna föreskrifter, som komme till användning
endast i händelse kontrahenterna själfva icke träffat bestämmelse i ett eller
annat hänseende.

* Enligt Bidrag till Sveriges officiella statistik N) Jordbruk och Boskapsskötsel XXXVI
utgjorde år 1900 hela antalet »brukningsdelar» — hvarmed förstås »det jordområde, som med hänsyn
till utgörande af utskylder och onera är påfördt samma person» —338,416, hvaraf 282,718 brukades
af ägarne själfva och 50,423 af arrendatorer, under det att i afseende å 5,275 brukningsdelar
uppgift saknades. Antalet jordtorp och andra jordlägenheter, hvilka icke upptogos såsom »brukningsdelar»,
beräknades utgöra 167,452. Hvad särskild! angår jordtorpen eller sådana i jordeboken
ej särskild! upptagna lägenheter, hvilka äro af sedda till jordbruk, innefattas upplysning i Statistiska
Centralbyråns »redogörelse angående valrätt till riksdagens andra kammare år 1900».

Hela antalet dylika torpare upptages där till 58,977, fördelade ganska ojämnt å de särskilda länen,
så att största antalet eller mer än 6,000 kommer på Älfsborgs län, under det att lägsta antalet —
ej 100 — förekommer i Gottlands, Västerbottens och Norrbottens län. Emellertid anser Centralbyrån
antalet jordtorpare vara något för högt beräknadt, då bland jordtorpare antagligen upptagits
äfven några andra lägenhetsinnehafvare.

Äfven med ett strängt fasthållande af denna utgångspunkt komme en
ny lagstiftning i ämnet icke att sakna betydelse. Åt aftal mellan enskilde
kan aldrig gifvas den fullständighet och skärpa i affattning, att icke i många
fall lämnas utrymme för en tvekan, som endast med ledning af bestämmelser
i lag kan häfvas; och särskildt i dessa förhållanden, där man ofta nog måste
räkna med synnerligt enkla förutsättningar, kommer detta ej sällan att inträffa.
Men att nu gällande lagbud icke äro ägnade att i sådant hänseende
göra den tjänst, som påkallas, lärer af ingen bestridas; de förhållanden, efter
hvilka de äro afpassade, finnas icke längre, tillämpningen af lagbuden är därför
alltid vansklig och osäker. Införande af klara och otvetydiga bestämmelser
i de föråldrades ställe är därför i och för sig en uppgift af vikt. Förbises
bör icke heller att, äfven om lagens bud i hvarje fall kunna sättas ur
tillämpning genom kontrahenternas aftal, dessa likväl icke gärna afvika därifrån,
om bestämmelserna äro lämpade efter bestående förhållanden och i öfrigt
grundade på rättvisa och billighet. Den ordning, lagen gör till sin, varder
sålunda, oaktadt den icke är tvingande, i flertalet fall iakttagen och gällande;
lagbestämmelserna få därigenom en större betydelse än att endast så att säga
nödfallsvis komma till användning.

Obetingadt synes emellertid icke heller på detta område grundsatsen om
aftalets frihet böra vinna tillämpning. Vikten af de intressen, hvilka här äro
i fråga, jämväl för det allmänna, är så betydande, att staten icke synes böra
uteslutande lita till de enskildes goda vilja. Väl ligger en viss grad af sanning
i påståendet att jordägarens och arrendatorns intressen i grunden sammanfalla
och att därför något statens förmynderskap vid deras uppgörelser
icke i och för sig borde vara påkalladt. Men denna intressenas harmoni gör
sig icke gällande utan den djupare och omfattande syn på tingen, som för
visso icke är den alldagliga; för den kortsynta eller trånga uppfattningen
framstår hvarje fördel, man kan afvinna sin medkontrahent, såsom eftersträfvansvärd,
äfven om den för denne medför en tunga, som icke står i rimligt
förhållande till fördelen för den andre. Med en sådan uppfattning måste lagstiftaren
städse räkna. Icke alltid befinna sig kontrahenterna i det läge i
förhållande till hvarandra att, äfven om de förmå rätt uppfatta och bedöma
hvad deras intresse verkligen kräfver, de kunna fullt begagna den aftalsfri -

het, lagen gifver dem. Det är därför berättigadt och påkalladt att staten
träder emellan och för aftalsfriheten sätter en viss gräns. Ett sådant ingripande
måste emellertid alltid på privaträttens område blifva undantag, aftalsfriheten
regel; endast där ett allmänt intresse fordrar en viss ordning, får
en tvingande lagstiftning användas, och det får ske endast i den mån det
för tillvaratagande af ett sådant intresse är nödvändigt. I fråga om de bestämmelser
af privaträttslig natur, hvilka afsetts att vara tvingande, är
sådant i förslaget uttryckligen angifvet. Beträffande alla öfriga privaträttsliga
bestämmelser gäller, att de kunna genom aftal sättas ur tillämpning.

Såsom ofvan antydts, bör vid lagstiftning om arrende tagas till syfte Befordran -att såvidt ske kan jordbrukets utveckling därigenom befordras. Omedelbart %-ukJ^u''tkan
detta visserligen icke ske på lagstiftningens väg. Men det tillhör dock vekling.
denna att söka skapa en sådan ordning af förhållandet, att icke arrendatorn är
hänvisad att allenast med minsta möjliga uppoffring, på billigaste villkor, ur den
arrenderade egendomen taga ut hvad till arrendeafgift och eget uppehälle åtgår,
för att vid arrendetidens slut lämna den ifrån sig i ett skick, som nödtorftligen
kan jämställas med det, hvari han mottog den; vill man vinna syftet,
måste man söka ställa det så, att arrendatorn finner med sin fördel förenligt
att på jorden nedlägga arbete och kostnad för att uppdrifva dess afkastningsförmåga
äfven för framtiden. Ett medel, som för uppnående af detta
syfte hos oss stundom förordats, vore att genom lag tillförsäkra arrendatorn
ersättning af jordägaren för förbättringar å fastigheten. Eu sådan anordning Ersättning
skulle naturligtvis vara i hög grad ägnad att höja jordbruket och sålunda för
landet i dess helhet verka fördelaktigt, likasom den, rätt afvägd, icke skulle
ålägga jordägaren någon utgift, som icke motsvarades af ökadt värde å hans
egendom. Icke desto mindre har Beredningen ansett denna väg icke kunna i vårt
land med fördel beträdas. Den svenske jordägaren är i regel icke tillika kapitalist,
han har utöfver sin jord sällan tillgångar, hvilka kunna på detta sätt
omflyttas och nedläggas å jorden, dennas afkastning måste i de flesta fall
oafkortad afses för löpande utgifter. Detta förhållande innebär helt visst en
svaghet men kan icke lämnas utan beaktande. En lagstiftning, som ville
tvinga jordägaren att i större eller mindre utsträckning vidkännas kostnaden

för de, låt vara nyttiga ocli ekonomiskt väl beräknade, förbättringar, en driftig
arrendator vidtoge med hans egendom, skulle i många fall komma att
verka såsom ett medel att afskräcka från upplåtelse på arrende och nödga
jordägaren att för skötseln af sin jord anlita andra utvägar, hvilka måhända
lämnade honom ringare utbyte än en arrendeupplåtelse men åtminstone icke
utsatte honom för ekonomiskt äfventyr. Såsom allmän och tvingande regel
är detta system icke med nuvarande förhållanden möjligt att använda i vårt
land. Fortfarande såsom hittills lärer det få öfverlämnas åt kontrahenterna
själfva att i sådant hänseende träffa de bestämmelser, som för hvarje särskildt
fall kunna befinnas lämpliga och med deras intressen förenliga. Endast så
till vida har Beredningen trott utvecklingen i denna riktning kunna genom
lagstiftningen befordras, att förslaget dels tillerkänner arrendatorn en i förhållande
till nu gällande lag ökad rätt till ersättning för botande af brister,
som vid tillträdet befunnits (10 §), dels under vissa förutsättningar gifver
arrendatorn godtgörelse för ett särskildt slag af jordförbättring, nämligen
täckdikning (17 §). Icke heller dessa bestämmelser äro emellertid af tvingande
natur.*

Arrendeti- Men om sålunda lagstiftaren icke kan bereda arrendatorn ovillkorlig

bestämd. r&tt till ersättning af jordägaren för hvad arrendatorn nedlägger å jorden, är
det af så mycket större vikt att söka så ordna förhållandet, att arrendatorn
af eget intresse drifves att icke använda ett brukningssätt, som endast går
ut på att med minsta möjliga kostnad till det yttersta utnyttja jordens produktiva
kraft. För sådant ändamål är det uppenbarligen nödvändigt att ar -

* Då man i förevarande hänseende åberopat föredömet af utländsk lagstiftning, bör erinras

— på sätt närmare utvecklas i öfversikten af denna lagstiftning [bil. IV s. 410] — att om man
för rätt till ersättning uppställer det villkor — engelsk, finsk samt i hufvudsak tysk rätt

— att arrendatorn i förväg förskaffat sig jordägarens (skriftliga) tillstånd till arbetets utförande,
skillnaden mellan ett sådant system och det, som låter jämväl ersättningens belopp och tiden
för betalningen blifva beroende af öfverenskommelse, icke är synnerligt betydande. Visserligen
afser enligt engelsk och finsk rätt nämnda villkor allenast förbättringar af en viss betydenhet,
under det vid andra sådana rätten till ersättning är ovillkorlig; men till förra slaget hänföras
just sådana arbeten (husbyggnad, odling m. m.), för hvilka man ansett rätt till ersättning
vara företrädesvis påkallad. Mer omfattande är visserligen den rätt till ersättning, dansk lagstiftning
inrymmer landbo, men dessa bestämmelser framträda där såsom ren undantagslagstiftning.

rendatorn är försäkrad om en viss icke alltför kort tids tryggad besittning
af egendomen. Endast när kan kan med visshet beräkna att själf få skörda
frukt af hvad han nedlägger på jorden, kan han antagas blifva benägen att
göra något för framtiden. Att söka bereda arrendatorn en sådan tryggad
besittning af den arrenderade egendomen har därför vid ifrågavarande lagstiftning
framstått såsom en uppgift af högsta vikt. Därtill syfta flera förslagets
bestämmelser. Så har man funnit den nu brukliga formen för utarrendering
»på uppsägning» böra alldeles försvinna och en bestämd arrendetid
alltid utsättas (2 §). Vidare har den från äldre tid och andra förhållanden
härstammande rättsregeln »köp bryter legostämma» icke i fråga om arrende
bibehållits i förslaget, utan i stället meddelats föreskrifter i syfte att
arrendatorns rätt vid fastighetens öfverlåtande må vara tryggad äfven utan
att den är intecknad (28 §). Genom föreslagna förändringar i 100, 105
och 113 §§ utsökningslagen har man velat bereda arrendatorn ökadt skydd
äfven vid exekutiv försäljning af egendomen.

Nu angifna föreskrifter äga betydelse för alla slag af arrende, för de Arrende?*»

„ tahonema

stora förhållandena likaväl som för de små. Vid de senare, de s. k. torpkon- höra vara

trakten, erfordras emellertid större bestämdhet äfven i annat hänseende. I besteinu^adessa
aftal ingår oftast äfven ett arbetsaftal; arrendet utgöres i allmänhet,
åtminstone till någon del, med arbete. Den ställning, jordägare och arrendator
i följd häraf komma att intaga till hvarandra, är synnerligt grannlaga
och fordrar, om den icke skall leda till olidliga slitningar, stor hänsynsfullhet,
särskildt från jordägarens sida. Om än det icke lärer kunna förnekas
att sådan också i allmänhet kan påräknas, är det tillstånd af osäkerhet och
beroende, som för arrendatorn därmed är förenadt, alltid ägnadt att skadligt
inverka på förhållandet, och lämnas därigenom åt godtycket ett utrymme,
som kan gifva anledning till svåra missbruk. Lika mycket från ekonomisk
synpunkt som från social är det därför angeläget att förhållandet äfven i detta
hänseende regleras så, att kontrahenternas ömsesidiga rättigheter och skyldigheter
såvidt ske kan blifva bestämda. A andra sidan får icke heller här förbises,
att lagstiftaren måste taga sig i akt att icke i förment omtanke om
arrendatorns bästa gå så långt, att jordägaren icke vidare finner med sitt
intresse förenligt att använda en form af jordupplåtelse, hvilken, såsom ofvan

antydts, för den obesuttna jordbrukande befolkningen fyller eu betydelsefull
uppgift. I angifna syfte innehåller förslaget föreskrift dels att arbetsskyldigheten
alltid skall vara till sin omfattning bestämd, dels ock att detaljerad
uppgift å tiden då den skall fullgöras skall på förband lämnas arrendatorn,
så att han må därefter kunna beräkna, huru han för besörjande af sin egen
ekonomi har att ställa sig (7 §). Af betydelse för uteslutande af godtycke är
jämväl den af förslaget intagna ståndpunkt att de anledningar, som må föranleda
arrenderättens förverkande, icke lämnats beroende af kontraktsbestämmelse
utan äro i lagen fastställda (36 § jämförd med 2 §).

Föreskrifter Under det förslaget sålunda sökt bereda arrendatorn, så länge han full^<1
ande lif gör sina skyldigheter, en stadgad och säker ställning, har det å andra sidan
jordägarens frams^4tt såsom en angelägenhet af icke mindre vikt att skaffa jordägaren
utväg att vinna befrielse från eu arrendator, som eftersätter sina skyldigheter
och kränker jordägarens rätt. Att gällande lagstiftning i sådant hänseende
lämnar mycket öfrigt att önska, torde icke kunna förnekas. Hvad därutinnan
brister kan icke utan förändring i nuvarande rättegångsordning till
fullo af hjälpas. Men äfven inom ramen af bestående förhållanden torde dock
väsentlig förbättring stå att vinna. Genom bestämmelsen i 36 § angående
arrenderättens förverkande har man sökt träffa alla fall af verkligt kontraktsbrott
från arrendatorns sida, och genom föreskriften om rätt för domstol att
förordna om verkställighet å en icke ännu laga kraft ägande vräkningsdom
(40 §) har man velat förebygga att, såsom nu ofta sker, en arrendator, som
förverkat arrendet, kan finna med sin fördel förenligt att under åratal fullfölja
en rättegång, hvars utgång är gifven men som med nuvarande domstolspraxis
bereder honom uppskof med arrendets frånträdande. Med den föreslagna
ändringen af 158 § utsökningslagen har vidare afsetts, att i fall af
alldeles otvifvelaktigt kontraktsbrott handräckning för arrendatorns afhysande
skulle kunna af exekutiv myndighet omedelbart, utan föregående rätte*
gång, meddelas. Slutligen har Beredningen funnit sig böra föreslå vissa lagändringar
i syfte att åt de i gällande lagstiftning innefattade bestämmelser
om jordägarens företrädesrätt till betalning för sina på arrendeaftalet grundade
fordringar gifva ökad praktisk betydelse. Så har åt jordägaren medgifvits
retentionsrätt (42 §) i nära öfverensstämmelse med hvad för närvarande

gäller om hyresvärd, och åt 17 kap. 6 § handelsbalken har gifvits en affattning,
som synts bättre än nu gällande föreskrifter ägnad att motsvara beliofvet.
Med de föreslagna ändringarna i 2 § 2 mom. konkurslagen samt i förordningen
om lösöreköp den 20 november 1845 åsyftas att sätta jordägaren i
tillfälle att upprätthålla den företrädesrätt till betalning, lagen tillerkänner
honom men hvars tillintetgörande genom annan borgenärs åtgärd han nu icke
är i stånd att förekomma.

Förslagets bestämmelser i öfrigt afse allenast att i öfverensstämmelse
med hvad för hvarje fall kan anses riktigt eller lämpligt lösa de frågor,
hvilka arrendeförhållandet föranleder. För innehållet af dessa bestämmelser
och grunderna för desamma skall i det följande närmare redogöras.

1 §•

I denna § behandlas frågan om arrendeaftalets form.

De skäl, som göra det önskvärdt att detta aftal klädes i skriftlig form,
ligga för öppen dag. Det skall under en ofta nog lång tidrymd tjäna såsom
grundval för rättsförhållandet mellan jordägare och arrendator, med de mångskiftande
ömsesidiga rättigheter och förpliktelser, hvilka därur härflyta. Endast
den skriftliga formen gifver åt af talet från början erforderlig fasthet
och tryggar för framtiden mot den meningsskiljaktighet angående dess verkliga
innehåll, hvilken eljest, när någon tid har gått, lätt nog äfven utan ond
vilja hos kontrahenterna inträder och föranleder slitningar och tvister. Vikten
af de intressen, hvilka här äro i fråga, bjuder att för rättsförhållandet
lägges en såvidt möjligt säker och oomtvistlig grund. Också har, när fråga
om förändrad lagstiftning angående arrende hos oss varit före, städse framhållits
såsom ett af de främsta önskemålen, att för arrendeaftalet den skriftliga
formen alltid komme till användning. På sätt öfversikten af den utländska
lagstiftningen i ämnet visar är enligt denna det muntliga legoaftalets
rättsverkan ej sällan i vissa afseenden begränsad.*

Den utväg, som för uppnående af det åsyftade målet kunde synas ligga
närmast, vore att göra den skriftliga formen för aftalet obligatorisk på samma
sätt som den är det för t. ex. fastighetsöfverlåtelse. Utan skriftlig form

Arrende aftalets form.

• Se bil. IV s. 384.

skulle aftalet alltså sakna giltighet. Denna väg har Beredningen emellertid
trott icke böra beträdas. Dylika formföreskrifter äro i svensk rätt
undantag och skulle säkerligen, tillämpade på nu ifrågavarande område, lång
tid framåt komma att verka främmande och stötande. Att en brukare, som
antagits utan att erhålla skriftligt kontrakt, skulle kunna när som helst
utan vidare aflägsnas från den upplåtna lägenheten, skulle för visso finnas
lika stridande mot allmänna rättsbegrepp som att brukaren när han funne
för godt lämnade lägenheten och läte jordägaren själf därom taga hand. På
det muntliga aftalet skulle från ingendera sidan rättsanspråk af något slag
kunna grundas. Faktiskt skulle användandet af muntliga aftal, när det gällde
torp och dylika små lägenheter, icke kunna alldeles uteslutas, men de förhållanden,
till hvilka de skulle gifva upphof, komme att vara grundade endast
på ömsesidigt förtroende. Långt ifrån att i verkligheten gifva åt arrendeförhållandet
ökad rättslig trygghet skulle en bestämmelse, som föreskrefve
skriftlig form, i många fall beröfva det all sådan. Härtill kommer, att, om
skriftlig form för arrendeaftalet vore obligatorisk, all rättsverkan måste frånkännas
jämväl sådana muntliga överenskommelser, som innefatta modifikationer
i ett från början skriftligen upprättadt aftal. Dylika modifikationer,
stundom i och för sig obetydliga, kunna i förhållanden sådana som det mellan
jordägare och arrendator ofta nog påkallas och lämnas, utan att det skriftliga
kontraktet är till hands och kan förses med anteckning om ändringen
eller tillägget. Att frånkänna en sådan öfverenskommelse, änskönt dess verklighet
stode utom allt tvifvel, vidare verkan skulle därför vara föga tilltalande
för rättskänslan.

Anförda synpunkter föranleda enligt Beredningens tanke att en ovillkorlig
formföreskrift icke kan anses med svensk rättsuppfattning och sedvana
förenlig. En annan utväg, som kunde ifrågasättas, vore att väl icke göra
den skriftliga formen obligatorisk, men gifva hvardera kontrahenten rätt att,
sedan ett aftal muntligen slutits, efteråt af den andre fordra dess skriftliga
affattande. Då emellertid, därest medkontrahenten icke villfore en därom
framställd begäran, eller parterna vore af olika mening om aftalets innehåll,
frågan måste hänskjutas till domstol, kunde efter Beredningens tanke därigenom
gifvas anledning till att arrendeförhållandet komme att inledas med

stridigheter, hvilka sällan skulle kunna på ett tillfredsställande sätt lösas,
och som helt visst skulle alltjämt ofördelaktigt inverka på förhållandet mellan
jordägaren och arrendatorn. Beredningen har därför trott lagstiftningen
höra inskränka sig till att endast söka såvidt möjligt befordra användandet
af skriftlig form.

Då lämpligheten af att arrendeaftalet skriftligen affattas måste anses
uppenbar för kontrahenterna själfva, utgår förslaget från den förutsättning
att det får antagas vara deras önskan att så äfven sker. Hvad som vid
formlöst aftal i allmänhet är beroende af särskild! förbehåll är bär utan vidare
regel; det är bär en tyst förutsättning, att aftalet för att blifva gällande
skall iklädas skriftlig form. Innan detta skett, har man icke hunnit
öfver förhandlingens skede.* Men detta antagande är icke heller mer än en
förutsättning. Vilja kontrahenterna verkligen vara bundna af ett endast
muntligen slutet aftal, möter sådant icke något lagligt hinder. De äga full
frihet att välja. Men det måste vara klart, att de verkligen velat tillmäta
det muntliga aftalet afgörande betydelse; eljest gäller det icke. Naturligtvis
behöfver icke ett sådant »åsämjande», som bär åsyftas, vara uttryckligt; det
kan framgå med erforderlig tydlighet af andra omständigheter, t. ex. däraf
att tillträde skett eller att i annat afseende aftalet vunnit tillämpning. År
ett dylikt uttryckligt eller tyst åsämjande för handen, kan därefter ingendera
vare sig frångå aftalet eller ensidigt påkalla dess skriftliga affattande.

Ehuru förslaget sålunda åt det muntliga aftalet under angifna förutsättning
gifver bindande verkan, är denna verkan icke i alla afseenden densamma
vid muntligt aftal och vid skriftligt. Sålunda har Beredningen af
skäl, som skola här nedan angifvas, dels i fråga om arrenderättens bestånd,
när fastigheten öfverlåtes till ny ägare (28 §), dels ock i fråga om retentionsrätt,
som i visst fall tillkommer jordägaren (42 §), tillerkänt det skriftliga
aftalet en rättsverkan, hvilken det muntliga icke medför. Det företräde,
hvilket härutinnan tillkommer det skriftliga aftalet framför det muntliga,
är ägnadt att med såväl jordägarens som arrendatorns särskilda intresse förbinda
användandet af den skriftliga formen och att sålunda på frivillighetens

Jämför K. Maj:t8 dom den 18 april 1856 (Schmidt J. A. XXX, b. 77).

Arrendetid.

väg framkalla hvad man icke trott sig böra påbjuda, eller den skriftliga formens
allmänna användning vid arrendeaftal.

2 §•

I den allmänna motiveringen är framhållet, hurusom vid ordnande af
arrendelagstiftningen det måste betraktas såsom ett af de viktigaste önskemålen,
att arrendatorn alltid hade sig tillförsäkrad en fullt bestämd, ej alltför
kort besittningstid. Osäkerheten i besittningen af den arrenderade jorden
kan icke undgå att i viss mån verka förlamande på arrendatorns vilja
och förmåga att uppdrifva jordbruket och tryckande i personligt afseende.
För närvarande förekommer, särskildt i fråga om torp och andra mindre jordlägenheter,
utarrendering på obestämd tid i ej obetydlig utsträckning. Stundom
stadgas uttryckligen, att upplåtelsen gäller allenast tillsvidare; mer

vanligt är emellertid, att väl en viss arrendetid i aftalet utsättes men att

jordägaren förbehåller sig rätt att när som helst uppsäga aftalet. Osäker heten

är för arrendatorn i själfva verket lika stor i senare fallet som i det
förra.

Bestämmelserna i denna § afse att härför råda bot. Såsom allmän regel
uppställer förslaget att utarrendering skall ske för viss tid. Aftal, som
skola gälla endast tillsvidare, äro sålunda uteslutna. Från den allmänna regeln
göres endast så till vida undantag, som dels upplåtelse på arrendatorns
lifstid är medgifven och dels i de fall, då upplåtaren icke äger förfoga öfver
jorden utöfver sin egen besittningstid, upplåtelse må ske för besittningstiden.
Man får emellertid icke lämna obeaktadt att faktiskt arrendeaftal kunna
komma att slutas utan att de sålunda gifna stadgandena iakttagas. Att utan
vidare förklara ett sådant aftal ogiltigt skulle vara stridande emot lagstiftningens
syfte. Erforderlig trygghet beredes däremot arrendatorn, om genom
föreskrift i lagen viss giltighetstid i dylika fall tillägges aftalet. Denna tid
har Beredningen ansett lämpligen kunna bestämmas till fem år.

Föreskriften om utsättande af bestämd arrendetid skulle för arrendatorn
medföra allenast en skenbar säkerhet, om det stode jordägaren öppet att i
arrendeaftalet intaga förbehåll, hvarigenom honom lämnades rätt att af hvilken
anledning han funne för godt att bestämma uppsäga aftalet. Jordägaren

skulle lätteligen kunna i arrendeaftalet intaga sådana bestämmelser i detta
afseende, att arrendatorns kvarsittande i själfva verket komme att helt
och hållet bero af jordägarens godtfinnande. Till förekommande häraf är
i förslaget uttryckligen angifvet, ej mindre när jordägaren må kunna betinga
sig rätt att i förtid frånträda aftalet (9 §) eller förhållandena må
anses så förändrade, att jämväl utan förbehåll uppsägning bör medgifvas
(27 § andra stycket, 33, 34, 35 §§), än äfven af hvilka anledningar arrendatorn
förverkar arrenderätten (36 §). Skulle jordägaren hafva i vidare mån
än berörda bestämmelser föranleda förbehållit sig rätt att uppsäga aftalet,
skall, enligt andra stycket i förevarande §, sådant förbehåll vara utan verkan.
Otvifvelaktigt kan en föreskrift sådan som denna förefalla nog sträng.
Uppenbart är emellertid att utan en sådan det i så hög grad eftersträfvansvärda
syftet att bereda arrendatorn en viss tids tryggad besittning icke står
att uppnå. Med hänsyn till vikten af en sådan anordning lärer den olägenhet,
som däraf någon gång kan vållas jordägaren, icke böra tillmätas afgörande
betydelse, helst det står denne fritt att, där han af någon anledning
kan finna det för sig angeläget att efter någon tid äga frihet att på annat
sätt förfoga öfver sin fastighet, med afseende därå bestämma arrendetidens
längd.

Den inskränkning i af talsfriheten, hvilken sålunda stadgats för jordägaren,
har icke tillämpning å arrendatorn. Betydelsen af arrendetidens fixering
är för jordägaren alls icke densamma, och han är för öfrigt i allmänhet vida
bättre i tillfälle att tillvarataga sitt intresse. Erfarenheten visar ock, att
dylika förbehåll till förmån för jordägaren äro vida vanligare än sådana till
förmån för arrendatorn. Något verkligt behof för lagstiftaren att till skydd
för jordägaren ingripa föreligger alltså icke, och att endast för att uppnå
formell likställighet föra olika förhållanden under samma regel bör naturligtvis
icke ifrågasättas. Skulle i något särskildt fall det för arrendatorn vara
af vikt att vid aftalet fästa ett dylikt förbehåll, och kan han därtill utverka
sig jordägarens medgifvande, saknas anledning för lagstiftaren att träda hindrande
emellan.

De grunder, hvilka öfver hufvud kunna åberopas för arrendetidens fixering,
föranleda jämväl att arrendetiden icke bör sättas alltför kort; och det

kunde därför ifrågasättas, huruvida icke lagen borde tillika stadga en viss
minimitid för arrende. Också har man sett det förslag framställdt, att arrendetiden
aldrig borde få sättas kortare än att den fullt motsvarade den vanliga
omloppstiden vid ett ordnadt skiftesbruk. Beredningen bar emellertid
funnit en föreskrift i sådant syfte icke kunna upptagas i förslaget. Det får
icke förbises att fall kunna förekomma, då det för upplåtaren är omöjligt att
binda sig för en längre tid — t. ex. när han själf skall inom en viss kortare
tid lämna ifrån sig fastigheten — eller där det för honom är angeläget att
icke göra det — t. ex. när han önskar försälja fastigheten. I betraktande af
dessa omständigheter och då det ju icke lämnas jordägaren öppet att genom
förbehåll bereda sig en dylik handlingsfrihet, låter det sig icke göra att införa
en lagstadgad minimitid. Förhållandets natur för emellertid med sig
att tiden icke gärna kan sättas kortare än ett år. Det kunde nu synas som
med en så kort minimitid föga vore vunnet genom föreskriften om arrendetidens
fixering, då arrenden, söm vore ställda pa uppsägning, alltid komme
att äga åtminstone lika lång varaktighet. Beredningen håller emellertid före
att i själfva verket skillnaden skall visa sig vara högst väsentlig. När arrendetiden
är obestämd, ligger det dock alltid såsom en naturlig förutsättning
för aftalet att arrendet skall sträcka sig öfver längre tid; såväl jordägaren
som arrendatorn finna detta i allmänhet lika önskvärd!, och det är no g endast
under sådan förutsättning aftalet kommer till stånd. Men under det att denna
förutsättning vid ett på uppsägning ställdt aftal stannar vid en tyst förhoppning,
hvilken sedermera när som helst kan gäckas, tvingar nödvändigheten
af arrendetidens fixering kontrahenterna att åt densamma gifva aftalets
fasta form. Faktiskt torde en så kort arrendetid som ett år komma att användas
endast i de undantagsfall, för hvilka den verkligen är af behof påjrallad; i
vanliga fall skall jordägarens och arrendatorns gemensamma intresse föranleda
en tidsbestämmelse, som för ändamålet är tjänlig. Ifrågavarande föreskrift
skall därför, enligt Beredningens tanke, leda utvecklingen i den riktning,
som är önskvärd.

I två särskild! upptagna fall har förslaget såsom nämndt eftergifvit den
allmänna fordran att arrendetiden skall vara fullt bestämd. Så har Beredningen
bibehållit den s. k. lifstidsstädjan eller upplåtelse för arrendatorns

lifstid. Enligt hvad Beredningen inhämtat, förekomma dylika upplåtelser
ingalunda sällan. Särskild! i fråga om mindre lägenheter, sådana som nu
falla under afsöndringsförordningens bestämmelser, är denna form för nyttjanderättsupplåtelse
ganska vanlig, och det synes icke föreligga skäl att aflysa
den.

I det andra af de angifna undantagsfallen skulle en ovillkorlig fordran
på arrendetidens fixering i själfva verket vara omöjlig att genomföra. Äfven
om en fideikommissarie eller en boställshafvare upplåtit till fideikommisset
eller bostället hörande jord för viss tid, skulle arrendatorn, om före arrendetidens
utgång upplåtarens besittning upphörde, icke på arrendeaftalet kunna
grunda något anspråk mot den nye innehafvaren. Det skulle fördenskull vara
oegentligt, om lagen enligt sin lydelse skulle tvinga kontrahenterna att använda
en upplåtelseform, som för sådant fall icke kunde upprätthållas. Uttryckligt
stadgande om rätt till upplåtelse för besittningstiden torde därför
böra meddelas. Stadgandet utgör naturligtvis ej hinder för upplåtelse i dessa
fall jämväl för viss tid eller för arrendatorns lifstid, ehuru ett sådant aftal
gifver arrendatorn endast en villkorlig rätt, där icke genom särskilda åtgärder
åt detsamma beredes vidsträcktare giltighet.

I fråga om längsta tid för arrendeupplåtelser hänvisas till 1 kap. 1 §.

3 §•

Tillämpning å arrende af de i 1 kap. 1 § meddelade bestämmelser angå- Uppsägning,
ende tiden för nyttj anderätts bestånd skulle föranleda, att när den stadgade gfver.
tiden utginge, kontrahenterna utan vidare ägde frånträda aftalet. Vid till- skrides.
lämpning af nu gällande bestämmelser i ämnet (lagen den 25 april 1889) har,
oaktadt däri icke meddelas någon särskild föreskrift för arrende, dock alltid
iakttagits att uppsägning borde föregå och laga fardag för afträdande! afvaktas.
* Ett uttryckligt stadgande i sådant syfte har Beredningen funnit
icke böra saknas i förslaget och fördenskull i denna § upptagit ett sådant.

När, efter det uppsägning skett, tiden för afträde infaller, synes af 39 §.

Se t. ex. K. Maj:ts dom den 11 ang. 1898 (N. J. A. B. 293).

Af stadgandets affattning framgår att för uppsägningen icke behöfver
afvaktas maximitidens utgång, ehuru naturligtvis en förut skedd uppsägning
icke föranleder arrendets upphörande före nämnda tidpunkt.

4 §•

Tyst för- Genom förordningen den 22 oktober 1867 upphäfdes föreskriften i 16

langning, j.ap. 5 g jordabalken, att jämväl vid lega för viss tid erfordrades uppsägning,
och stadgades att i dylikt fäll legoförhållandet skulle utan uppsägning vid
den bestämda tidens utgång upphöra. Den sålunda införda bestämmelsen är
så naturlig och torde numera hafva så inträngt i allmänna medvetandet, att
det icke vidare synts behöfligt att i lagen uttala den. Förslaget betraktar
den såsom själffallen. Från nämnda förordning har däremot förslaget upptagit
bestämmelsen om tyst förlängning af arrendeaftalet, utan andra förändringar
än som af förslagets innehåll i öfrigt betingats. Förutsättning för att
förlängning skall inträda är sålunda enligt förslaget likasom enligt gällande
rätt endast att efter arrendetidens utgång brukaren icke inom två månader
anmanats att afflytta. Att förslaget hänför bestämmelsen allenast till arrenden
gällande för viss tid och sålunda låter den sakna tillämpning vid de aftal,
där arrendetiden är annorledes bestämd, torde finnas naturligt, då i de
fall, där enligt förslaget en sådan relativ tidsbestämmelse kan förekomma
(2 §), vid arrendetidens utgång en helt ny rättsägare inträder, hvilken
icke haft något att skaffa med det utlupna aftalet och som därför icke bör
endast på grund af sin passivitet vid detsamma bindas. A andra sidan får
bestämmelsen tillämpning å sådana aftal, där någon legotid icke varit från
början utsatt men där på grund af stadgandet i 2 § aftalet skall anses ingånget
för en tid af fem år. Att i förslaget icke kunnat bibehållas föreskriften
att förlängningen skall anses ske för obestämd tid, är uppenbart; på
denna väg skulle eljest kunna åter införas de af uppsägning beroende upplåtelser,
hvilka förslaget afsett att utmönstra. Då något skäl att här sätta
arrendetiden kortare än hvad som ansetts böra i regel vara den minsta icke
föreligger, låter förslaget förlängningen ske för fem år.

Det torde slutligen, med afseende å hvad vissa främmande lagstiftningar
härom innehålla, böra erinras, att här gifna bestämmelse likasom den nu gäl -

lande äger tillämpning endast i det fall att den utsatta legotiden utlupit,
men icke får utsträckas till de fall, då af någon i lag stadgad anledning aftalet
blifvit förut uppsagdt. Oäfvet är att i dylikt fall uppsägningen kan
gå åter och att detta kan ske jämväl utan att det uttryckligen säges; men
för att betaga en skedd uppsägning dess verkan är det icke nog att den icke
efterföljes af ytterligare anmaning att afflytta. En sådan är i dylikt fall
icke behöflig och dess uteblifvande därför utan betydelse.

5 §•

Ehuru det står kontrahenterna fritt att själfva bestämma tiden för tillträde
och afträde af jord, som öfvertages på arrende, ligger det i sakens natur,
att det är lämpligt om en för hela landet gemensam dag i sådant hänseende
vedertages och därför af lagen betecknas såsom »fardag». Från hvad
nu gällande lag härutinnan bestämmer för landet har det icke förekommit
anledning att afvika; »fardag» är äfven efter förslaget den 14 mars, och äger
denna bestämmelse tillämpning jämväl vid arrende af stadsjord.

Enligt 16 kap. 5 § jordabalken åligger det landbo, som skall afflytta,
att vid kyndelsmässan (den 2 februari) det år, flyttningen skall ske, »inrymma
honom, som efter kommer, halfva husen». Stadgandet, som närmast
gäller landbor eller arrendatorer emellan, torde med hänsyn till grunden för
detsamma otvifvelaktigt äga tillämpning äfven i det fall att jordägaren själf
är afträdare eller tillträdare. Uppenbart är att, särskildt vid större jordbruk,
tillträdaren behöfver en rymlig tid för att till fastigheten forsla foder,
redskap och annat; och om det än kan förutsättas, att han genom öfverenskommelse
med företrädaren får sig upplåtet nödigt utrymme, och detta sätt
att ordna saken alltid är det bästa, lärer det dock vara lämpligt att för underlättande
af dylik uppgörelse lagen tillerkänner honom en bestämd rätt i
sådant hänseende. Någon annan norm för det utrymme, som bör upplåtas,
än den af gällande lag antagna eller »halfva husen» har Beredningen icke
trott kunna stadgas, då det icke låter sig göra att uppställa en regel, som
kunde visa sig fullt passande för hvarje särskildt fall, och det lätteligen

Fardag.

100

Tid och ort
för arrendes
erläggande.

skulle gifva anledning till tvister, därest endast en obestämd föreskrift om tillträdarens
rätt i sagda hänseende lämnades. Däremot har Beredningen ansett
tiden, som synes böra inskränkas till hvad för afsedda ändamålet oundgängligen
kräfves, kunna förkortas och fördenskull satt den till fjorton dagar
före tillträdesdagen. Att stadgandet, ehuru gifvet för det fall att tillträdet
sker å fardag, bör vinna tillämpning jämväl när genom aftal annan dag för
tillträdet bestämts, torde utan vidare vara uppenbart.

6 §•

Ehuru knappast någonsin i arrendeaftalet torde saknas föreskrift om
tiden då stadgad arrendeafgift skall erläggas, är den möjlighet icke utesluten
att kontrahenterna underlåtit att härom bestämma, likasom det ju kan inträffa
att vid endast muntligt aftal det icke kan styrkas, hvilken bestämmelse härutinnan
träffats. En föreskrift i sådant hänseende bör därför i lagen lämnas.
Vid bestämmande af tiden för arrendets erläggande måste iakttagas, att å
ena sidan vid bristande betalning för jordägaren möjlighet står öppen att
hinna uppsäga arrendatorn och skaffa annan sådan till nästa fardag samt i
öfrigt vidtaga de åtgärder, som för bevarande af hans rätt mot den försumlige
arrendatorn erfordras, men att å andra sidan det lämnas arrendatorn
lämpligt rådrum att genom afyttrande af sin skörd skaffa medel till arrendelikvidens
fullgörande. Beredningen har ansett en tid af två månader före
arrendeårets utgång vara i sådant hänseende lämplig.

Utgår arrendet i naturalster, är det, särskildt i fråga om ofta återkommande
prestationer såsom daglig leverans af mjölk eller dylikt, af stor betydelse
för arrendatorn, hvar han har att fullgöra sin prestation. Då i svensk
rätt saknas allmänna bestämmelser angående rätta prestationsorten vid aftal, *
har det synts nödigt att för nu ifrågavarande fall upptaga en sådan föreskrift;
och torde hvad förslaget härutinnan bestämmer vara ägnadt att tillgodose
bägge kontrahenternas berättigade intressen.

* Jämför med afseende å arrende K. Maj:ts domar den 2 aug. 1865 (Naumanns tidskr. 1866
s. 426) och den 25 maj 1875 (Naumanns tidskr. 1875 s. 597).

101

7 §■

Likasom fastställande af viss arrendetid är också en noggrann fixering Dagsverken.
af arrendevederlaget för arrendator^ betryggande ock därigenom också för
arrendeinstitutionens upprätthållande af genomgripande betydelse. Det gifves
emellertid en art af arrendeupplåtelser, där en dylik fixering är förenad med
vissa svårigheter och där en sådan därför icke heller är vanlig: den s. k.
torplegan. I de flesta fall har denna tillika karaktären af ett arbetsaftal;
vederlaget, som arrendatorn har att utgöra, är oftast, helt eller delvis, utsatt
i dagsverken eller andra personliga tjänstbarheter. Alldeles obestämdt lämnas
väl aldrig det antal dagsverken, som skall utgöras. Men huru detta antal
skall uttagas är icke sällan öfverlämnadt åt jordägarens fria skön att
bestämma. Där dagsverksskyldigheten omfattar hela året, lärer väl i allmänhet
en jämn fördelning å årets veckor iakttagas; mer sällan torde aftalet
bestämma, å hvilka dagar i hvarje vecka skyldigheten skall fullgöras.

Vid upplåtelse af mindre lägenheter, för hvilka endast ett ringare antal dagsverken
skall utgå, saknas ofta annan bestämmelse än att de skola utgöras
under viss årstid eller viss annan tid, vanligast skördetiden. I arrendeaftalet
upptages dessutom ofta nog den föreskrift, att arrendatorn har att utöfver
bestämdt antal arrendedagsverken på tillsägelse af jordägaren utgöra dagsverken
mot viss, i aftalet fastställd ersättning, hvilken ej sällan är satt väsentligt
lägre än de allmänna arbetsprisen och som i hvarje fall, då den bestämts
för en längre arrendetid, enligt utvecklingens vanliga gång småningom
kommer att stå i uppenbart missförhållande till dessa.

Att en sådan ordning måste i hög grad menligt inverka på arrendatorns
ställning är i den allmänna motiveringen framhållet. Yet arrendatorn
icke på förhand när han skall fullgöra sin arbetsskyldighet, saknar han möjlighet
att planmässigt ordna sin egen ekonomi. När för hans eget jordbruk
hans närvaro hemma kanske är mest behöflig, kallas han därifrån för att biträda
jordägaren, för hvilken behofvet af arbetskraft just då är trängande.

År han åter hänvisad att genom annat arbete än på den arrenderade jorden
söka sin utkomst, bereder honom ovissheten om när han har att utgöra sina
arrendedagsverken svårighet att ingå annat arbetsaftal eller att träffa upp -

102

görelse med någon, som kan utgöra dagsverken i hans ställe. Striden emellan
det egna naturliga intresset och den åtagna skyldigheten kan, om denna
skyldighet hänsynslöst utkräfves, icke undgå att föda misstämning och motvillighet.
Förhållandets natur kräfver, såsom förut erinrats, en hög grad af
hänsynsfullhet från jordägarens sida; men just därför kunna, äfven om sådan
visas, anspråken hos arrendatorn komma att utöfver höfvan stegras.

Lika mycket för jordägaren som för arrendatorn är det därför angeläget
att denna osäkerhet i deras inbördes förhållande aflägsnas och att detsamma,
så vidt ske kan, bygges på det bestämda rättsförhållandets fasta grund.
Enligt Beredningens tanke skall en sådan anordning visa sig icke vara utan
betydelse för af hjälpande af den nu så öfverklagade svårigheten att på denna
väg åt jordbruket bereda tillgång på fasta arbetare.

Uppgiften att på ett för båda parterna lämpligt sätt ordna arbetsskyldigheten
i arrendeförhållandet är emellertid förenad med så betydande svårigheter,
att det till och med, på sätt öfversikten af utländsk lagstiftning i
ämnet utvisar*, förekommer att man funnit sig böra uppgifva hvarje försö
i denna riktning och helt enkelt förbjuda att i arrendeaftalet såsom vederlag
betingas arbete. En sådan lösning af frågan finner Beredningen för vårt
land icke vara ur någon synpunkt tillrådlig. Ofta nog är jordägarens benägenhet
att från sin egendom upplåta mindre lägenheter beroende endast af
utsikten att därigenom bereda sig tillgång å fast arbetskraft för eget jordbruk.
Skulle denna möjlighet betagas honom, skulle helt visst däraf följa
att den utväg, som nu står den jordbruksarbetande befolkningen öppen att
genom öfvertagande af torp bereda sig eget hem, blefve i väsentlig mån inskränkt.
I och för sig kan, särskildt i fråga om mindre lägenheter, där
arbetsförtjänst ändock måste sökas för att jämte arrendejordens afkastning
täcka lefnadsbehofven, utvägen att på detta sätt få utgöra arrendet så att säga
in natura för arrendatorn innebära en bestämd fördel. Lagstiftarens bemödande
bör därför endast åsyfta att så långt lämpligen kan ske reglera förhållandet.

Främst måste då den fordran uppställas, att arbetsskyldigheten skall
genom aftalet vara till sitt mått bestämd. Arrendatorn måste veta huru

* Se bil. IV s. 399.

103

många dagsverken lian har att för sin lägenhet utgöra. Förslaget innehåller
därför förhud mot upptagande af föreskrift i arendeaftalet om skyldighet för
arrendatorn att utöfver fastställdt antal arrendedagsverken på kallelse af
jordägaren utgöra dagsverken. Att parterna kunna med hvarandra träffa
öfverenskommelse i sådant hänseende är naturligtvis därigenom icke uteslutet.
Men denna öfverenskommelse får då karaktären af ett fristående arbetsaftal,
hvars villkor komma att lämpa sig efter detta förhållandes natur, och man
undviker den förblandning af hvad som är arrendeprestation och hvad som
är legdt arbete, hvilken eljest är oundviklig och som verkar så ogynnsamt.
Det kunde synas som borde hinder icke möta att i arrendeaftalet intaga jämväl
en dylik öfverenskommelse om »öfverdagsverken», ehuru en sådan bestämmelse
icke finge gälla såsom arrendevillkor och dess åsidosättande alltså icke
komma att medföra den i 36 § 1 mom. stadgade påföljd. För bevarande afen klar
uppfattning af förhållandets natur har emellertid Beredningen ansett nödigt
att åtskillnaden äfven i det yttre upprätthålles, och att kontrahenterna, där
de vilja träffa en dylik öfverenskommelse, äro hänvisade till att i sådant
hänseende upprätta särskildt aftal. Slutligen bör erinras att här gifna föreskrift
naturligtvis icke utgör hinder att i arrendeaftalet stadgas skyldighet
för arrendatorn att utgöra dagsverken mot ersättning, blott antalet sådana
tillika fastställes.

År måttet af dagsverksskyldigheten sålunda i arrendeaftalet bestämdt,
återstår att söka reglera sättet för dess uttagande. Bestämmer arrendeaftalet
ej blott huru många dagsverken skola utgöras utan äfven å hvilka dagar
under året detta skall ske, är allt väl beställdt. Men att så skett lärer höra
till sällsynta undantagsfall. Att i arrendeaftalet skola upptagas uttömmande
bestämmelser i detta hänseende kan icke heller fordras; det måste alltid lämnas
jordägaren ett visst utrymme att ordna saken efter växlande förhållanden.
Allt hvad som skäligen kan begäras är att arrendatorn å sin sida icke är satt
ur stånd att på förhand beräkna huru han bör inrätta sig i sin egen ekonomi.
Detta är syftet med de i förslaget upptagna bestämmelserna i ämnet.

Innehåller arrendeaftalet endast föreskrift att ett visst antal dagsverken
skall årligen utgöras, utan att tillika bestämma om fördelning på särskilda
tider af året, synes det med afseende å dagsverkenas olika värde under olika

104

årstider naturligt och billigt, om dagsverkena fördelas jämnt öfver hela året
eller lika på dess veckor. En sådan anordning påbjuder därför förslaget.
Är genom arrendeaftalet eller, i brist däraf, med tillämpning af ifrågavarande
föreskrift bestämdt, huru dagsverkena skola fördelas å årets veckor, möter
därefter icke svårighet att fastställa, å bvilka särskilda dagar de skola utgöras;
och det ålägges därför jordägaren att i sådant hänseende för hela arrendeåret
träffa bestämmelse samt därom lämna arrendatorn underrättelse. Hvad
sålunda stadgats öfverensstämmer med hvad redan nu mångenstädes iakttages.

Större svårigheter uppstå, när det gäller att söka fixera dagsverksskyldigheten
i de fall, där arrendeaftalet hänför den allenast till viss tid af året
eller innefattar en sådan fördelning af dagsverken, att visst antal dagsverken
kommer på skilda delar af året. Någon jämn fördelning, såsom med uppdelningen
å veckor afses, kan i dylikt fall icke gärna uppnås. Aftalet åsyftar
just att under hvarje sådan tidrymd jordägaren skall kunna påräkna ett visst
mått af arbetshjälp, och detta syfte skulle alldeles förfelas, om i strid häremot
en annan fördelning genom lagens stadgande infördes. Däremot skulle det visserligen
kunna ifrågasättas, huruvida icke inom hvarje dylik tidrymd i brist
af annat aftal kunde ske en likartad jämn fördelning af därå belöpande antal
dagsverken. Äfven en sådan anordning skulle emellertid vara stridande mot
aftalets verkliga syfte och i hög grad förringa dess värde för jordägaren.
Omfattningen af dylika tidsperioder är för öfrigt ofta nog så obestämd —
t. ex. slåttern, skörden, betupptagningen — att redan af sådan anledning ett
försök att i lag uppställa grunder för en fördelning måste misslyckas. Förslaget
låter därför den i aftalet bestämda fördelningen lända till efterrättelse
utan att söka åstadkomma någon längre gående. Men äfven för dessa fall
åligger det jordägaren att till ledning för arrendatorn fixera tiden för arbetsskyldighetens
utgörande under perioden och därom på förhand lämna honom
besked. Härigenom uteslutes i väsentlig mån den för arrendatorn tryckande
osäkerheten i förhållandet, på samma gång det lämnas åt jordägaren att själf
bestämma, när han vill påkalla det arbetsbiträde, arrendatorn är skyldig att
lämna.

105

För att upprätthålla efterlefnaden af här gifna föreskrift innehåller
förslaget slutligen det stadgande, att arrendatorn icke är skyldig att inställa
sig för utförande af arbete, med mindre han åtminstone två dagar förut
erhållit så beskaffad uppgift, som det åligger jordägaren att lämna
honom.

Det ligger i sakens natur, att ifrågavarande stadgande måste vara ovillkorligt,
så att dess tillämpning icke kan genom förbehåll uteslutas.

8 och 9 §§.

Att ett ombyte af jordägare icke med nödvändighet verkar rubbning Förbud, mot
i det genom arrendeaftalet grundade rättsförhållandet är i gällande rätt er-arrerde^öfkändt.
Stadgandet i 16 kap. 15 § jordabalken att »köp bryter legostämma * ärendet
medför väl för ny ägare en rätt att frånträda af talet; men huruvida denna rätt skall vista fall.
utöfvas eller icke ankommer enligt nämnda lagrum endast på honom själf att
bestämma.* Begagnar han den icke, äger rättsförhållandet bestånd, sådant
det genom arrendeaftalet var bestämdt. Arrendatorn äger icke på grund af
personförändringen frånträda arrendet. Med arrendeförhållandets ursprungliga
enkelhet, då jordägarens skyldighet inskränkte sig till att lämna arrendatorn
i orubbad besittning af fastigheten och i utöfning af brukningsrätten,
var detta själffallet. Ombyte af jordägare medförde icke i och för sig någon
ändring i arrendatorns ställning och kunde därför icke heller medföra någon
rätt för honom att frånträda aftalet. Arrendeförhållandet, sådant det numera
gestaltat sig, är visserligen ej sällan vida mer sammansatt af ömsesidiga
rättigheter och förpliktelser; men det väsentliga i rättsförhållandet är dock
alltjämt detsamma. Förslaget intager därför i detta hänseende samma ståndpunkt
som gällande rätt.

Annorlunda ställer sig saken, när fråga uppstår om förändring af arrendatorns
person. De skyldigheter, hvilka åligga en arrendator, äro af beskaffenhet
att här det personliga momentet är af vida större betydelse. Det
är icke nog att det betingade arrendet riktigt erlägges; af än större vikt för

Jämför dock K. Maj:ts dom den 12 aug. 1892 (N. J. A. s. 421).

106

jordägaren är det att icke den jord, han åt arrendatorn anförtrott, vanskötes,
att icke åbyggnaden får förfalla, och att icke fastighetens värde i det hela
nedsättes. Att här utöfva en verksam kontroll och hindrande ingripa i händelse
af missbruk är icke lätt. Och att på laglig väg söka få skadan
ersatt är naturligtvis endast en yttersta nödfallsutväg, hvars anlitande alltid är
förenadt med besvär, kostnad och obehag, men som visserligen icke alltid bereder
jordägaren ersättning för hvad han förlorat. En omtänksam jordägare
måste därför framför allt söka att i arrendatorns person — hans vederhäftighet,
hans redbarhet och förmåga att sköta jorden — finna den garanti han
behöfver. Från jordägarens synpunkt sedt är därför detta personliga moment
så bestämmande, att det synes böra utesluta möjligheten för arrendatorn att
utan jordägarens medgifvande låta annan träda i sitt ställe.

Giltigheten af detta betraktelsesätt lärer i och för sig knappast kunna
förnekas. Men å andra sidan får icke förbises, att arrenderätten för arrendatorn
ofta nog representerar ett afsevärdt ekonomiskt värde, uppkommet måhända
genom hvad han själf å jorden nedlagt af arbete och förlag, som han
beräknat att genom ökad afkastning af jorden under arrendetidens förlopp
återfå. Att nu, i händelse han af omständigheterna förhindras att själf fortsätta
arrendet, beröfva honom detta värde och utan vidare öfverlämna det åt
jordägaren skulle innefatta en obillighet. Arrendatorns intresse fordrar, att
han, åtminstone under vissa förutsättningar, må äga rätt att förfoga öfver
denna tillgång och genom arrenderättens öfverlåtande göra sig den till godo.
Endast om sådan rätt tillkommer honom, kan han med trygghet nedlägga arbete
och kostnad på jordbrukets höjande och jämväl komma i åtnjutande af
den kredit, han för ändamålet behöfver.

Att fullt tillgodose båda dessa intressen är icke möjligt, då de äro mot
hvarandra stridande, och att rätt medla mellan dem är icke lätt. Främmande
lagstiftningar intaga härutinnan vidt skilda ståndpunkter. Vår gällande lag
tillåter icke s. k. sublokation utan jordägarens medgifvande; arrendatorn äger
sålunda icke med bibehållande af arrenderätten åt annan upplåta fastigheten
eller någon del däraf (8 kap. 5 § byggningabalken). Däremot är det arrendatorn
tillåtet att helt och hållet utträda ur rättsförhållandet, blott han i sitt
ställe skaffar annan åbo, den jordägaren skäligen kan vara nöjd med (16 kap.

107

6 § jordabalken). Härigenom är sålunda i själfva verket arrendatorn medgifvet
att ensidigt öfverlåta arrenderätten på annan. Praktisk användning torde
dock denna bestämmelse sällan erhålla, då arrendeaftalen allmänt innehålla
det förbehåll att sådan öfverlåtelse icke må ske. Lagstiftaren har för öfrigt
själf i fråga om ett visst slag af arrendeupplåtelser antagit en annan grundsats.
När jord upplåtes såsom afsöndring på viss tid eller på lifstid, är det
brukaren förmenadt att utan jordägarens samtycke till annan öfverlåta lägenheten
(lagen den 27 juni 1896, 24 §), ehuru å andra sidan jordägaren, om öfverlåtelse
ändock sker, icke har annan rätt än att »mot skälig lösen» återtaga
fastigheten.

Förslaget ansluter sig så till vida till gällande rätt, som det i 8 § såsom
allmän regel bestämmer, att arrendatorn icke utan jordägarens medgifvande
må till annan upplåta den arrenderade fastigheten eller del däraf. Då
förslaget icke upptagit omförmälta stadgande i 16 kap. 6 § jordabalken, är
klart, att regeln äger tillämpning jämväl i fråga om där af sedda fall, så att
förbudet sålunda träffar hvarje slag af upplåtelse, vare sig den har form af
sublokation, s. k. hälftenbruk eller öfverlåtelse. Att en bestämmelse sådan
som den i sistnämnda lagrum innefattade, om den än kunde lämpa sig för en
äldre tids enklare jordbruksförhållanden, numera icke är lämplig synes till
fullo bevisas däraf, att den faktiskt satts ur bruk. Förhållandets natur är
ock efter Beredningens tanke sådan, att ett försök att på lagstiftningens väg
tillgodose arrendatorns intresse genom upptagande af en dylik regel icke
skulle medföra någon verkan. Då det icke kan ifrågasättas, att den skulle
göras ovillkorlig, komme den såsom nu att blifva en lag på papperet, utan
praktisk tillämpning. I flertalet fall är för jordägaren arrendatorns person
af den betydelse, att han icke skulle underlåta att genom förbehåll bereda
sig den rätt, lagen icke gåfve honom. Vid sådant förhållande har den allmänna
regeln uppställts så, att ett dylikt förbehåll från jordägarens sida icke
vidare är behöfligt. Där det för arrendatorn kan vara af särskild vikt att
bereda sig större frihet i förevarande hänseende, är det hans sak att genom
förbehåll i arrendeaftalet söka betinga sig sådan.

Den uppställda regeln bör emellertid underkastas vissa jämkningar.

108

Den hänsyn, som vid arrenden i allmänhet måste tagas till arrendatorns
person, träder vid arrenden, hvilka afse lång tid, i viss mån tillbaka. I dylika
fall måste kontrahenterna själfva säga sig att ett personombyte är sannolikt,
stundom visst. Det vore därför onaturligt, om här åt arrenderätten
gåfves samma individuellt personliga karaktär, som eljest tillkommer den;
och det bör icke lämnas beroende allenast af kontrahenternas förtänksamhet
att genom förbehåll i aftalet bereda en lämplig lösning. Lagen själf måste
anvisa en sådan. Hvad förslaget i denna del innehåller utgår från samma
grundtanke, som funnit uttryck i ofvan anförda bestämmelse om jordafsöndring
för viss tid, och som afser att förmedla jordägarens och arrendatorns
intressen. Gränsen mellan de fall, som böra hänföras under den allmänna
regeln, och dem, för hvilka nu angifna synpunkt bör anses bestämmande, har
Beredningen trott lämpligen kunna dragas vid en arrendetid af tjugu år; vid
arrenden af större betydenhet torde knappast nämnda tid öfverskridas, och
undantagsbestämmelsen kommer sålunda att äga sin egentliga tillämpning å
de upplåtelser, hvilka nu ske under form af afsöndring för viss tid och för
hvilka en dylik bestämmelse är företrädesvis behöflig. Att för öfrigt äfven
i dessa fall bestämmelsen genom förbehåll i arrendeaftalet kan sättas ur tilllämpning,
framgår af dess affattning.

Obetingad frihet att förfoga öfver arrenderätten medgifves icke heller i
nu ifrågavarande fall arrendatorn; sådant är hvarken förenligt med jordägarens
rätt eller för tillgodoseende af arrendatorns intresse behöfligt. Vill
arrendatorn icke fortsätta med arrendet, skall han i första hand vända sig
till jordägaren och erbjuda honom att återtaga lägenheten mot utgifvande åt
lösen, där sådant kan anses skäligt. Att närmare angifva huru denna bör
beräknas har Beredningen trott vara hvarken lämpligt eller ens möjligt; ersättningen
bör motsvara hvad arrenderätten i brukarens hand kan anses vara
värd eller hvad annan brukare skäligen kan antagas vara villig att betala
för att få öfvertaga lägenheten med därå af arrendatorn uppförda byggnader
och annat, som denne bekostat. Icke heller har någon föreskrift angående
tiden, då fastigheten, om jordägaren vill lösa, skall till honom öfverlämnas,
upptagits i förslaget; bestämmelse härom måste i alla händelser träffas i
sammanhang med fastställande af villkoren för inlösen. Hvad förslaget be -

109

stämmer för den händelse att ej öfverenskommelse kan trättas om löseskillingens
belopp är öfverensstämmande med hvad för lösningsrätts utöfvande i likartade
fall är stadgadt. Finner jordägaren sig icke kunna, eller vill han icke öfvertaga
lägenheten, äger arrendatorn en viss frihet att förfoga öfver arrenderätten.
Han äger att öfverlåta den till annan, dock under förutsättning att mot
dennes person icke från jordägarens sida finnes skälig anledning till anmärkning.
Iakttages detta villkor, får jordägaren finna sig i ombytet af person,
så att den förre arrendatorn utträder ur rättsförhållandet och den nye inträder
i hans ställe. Däremot är det icke arrendatorn medgifvet att själf
kvarstå såsom arrendator men upplåta lägenheten till annan. En sådan anordning
kan för jordägaren i flera hänseenden medföra olägenhet och jämväl så
till vida blifva äfventyrlig, som den säkerhetsrätt, lagen tillägger jordägaren
för arrendefordringar (42 §), endast kan göras gällande i arrendatorn tillhörande
egendom, hvilken finnes å lägenheten, och denna rätt sålunda, när
arrendatorn öfverlämnar lägenheten till en främmande, kan blifva jordägaren
fullständigt betagen.

Särskilda bestämmelser gifvas i 9 § för den händelse att före arrendetidens
slut arrendatorn aflider. Att här tillämpa den allmänna regeln och
sålunda endast vid arrenden på längre tid bereda de efterlefvande möjligheten
att skörda frukten af hvad den aflidne kan hafva å jorden nedlagt
skulle innefatta en obillig hårdhet. Arrenderätten är ofta nog deras värdefullaste
tillgång. Kunna de själfva genom att fortsätta arrendet göra sig
den till godo, bör detta icke vara dem betaget. Förslaget har därför upptagit
den i gällande lag (16 kap. 3 § jordabalken) antagna grundsats, att
dödsfallet icke verkar rubbning i arrendeförhållandet, därvid det icke synts
behöfligt att inskränka grundsatsens tillämpning på sätt ordalagen i nämnda
lagrum synas utmärka.* Då emellertid en dylik rätt för de efterlefvande,
om den tillika innebure förpliktelse för dem att själfva utöfva arrenderätten,
under vissa förhållanden kunde i stället för att innebära en förmån blifva

* I lagen om hemmansklyfning m. m. den 27 juni 1896, § 24, användes för motsvarande fall
uttrycket »änka och arfvingar». Jämför för öfrigt Göta hofrätts dom den 25 maj 1832 (Schmidt
J. A. IT s. 114) samt K. Maj:ts domar den 5 sept. 1851 (Schmidt J. A. XXXV s. 461) och den
15 sept. 1891 (N. J. A. s. 385)

Underhåll
och häfd.

betungande, inrymmer förslaget dem tillika rätt att genom öfverlåtelse realisera
den tillgång, arrenderätten representerar, dock endast i den ordning 8 §
utstakar. Därmed är deras intresse till fullo tillgodosedt. Visar det sig,
att arrenderätten i själfva verket icke är någonting värd, utan att fasthellre
arrendets fortsättande kommer att medföra uppoffring, kan boet icke undgå
att vidkännas denna. Skulle en anordning sådan som här föreskrifvits finnas
stridande mot jordägarens eller arrendator^ intresse, står det dem öppet att
genom förbehåll i arrendeaftalet träffa annan bestämmelse, hvilket med afseende
å innehållet af 2 § andra stycket bort uttryckligen angifvas.

Öfverträder arrendatorn de i nu ifrågavarande hänseende gifna föreskrifter,
medför sådant den påföljd, 36 § bestämmer.

Upplåtes jord åt någon på arrende för lifstiden, och är denne gift när
upplåtelsen sker, lärer det i regel vara upplåtarens mening att jämväl hustrun
skall, om hon öfverlefver mannen, få under sin lifstid — så vida hon ej ingår
nytt äktenskap — behålla arrendet, äfven om detta vid upplåtelsen ej
blifvit särskildt utfäst. Huruvida enligt gällande lag jämväl där äktenskapet
ingåtts efter det aftalet slöts änkan äger nämnda rätt, därom hafva meningarna
varit delade.* Enligt förslaget har en sådan rätt ansetts icke utan
särskildt aftal böra tillkomma henne, då i arrendeaftalet ej bör inläggas mer
än hvad på grund af de faktiska förhållandena vid tiden för dess slutande kan
antagas hafva varit kontrahenternas afsikt. Vill åter jordägaren att lifstidsarrende,
som upplåtits åt gift man, skall äga bestånd allenast under mannens
lifstid, har han att härom göra särskildt förbehåll i aftalet. Stadgandet i 2
§ andra stycket ligger uppenbarligen icke i vägen härför, då ju ett dylikt
förbehåll endast afser att förhindra den förlängning af arrendetiden, som eljest
skulle äga rum.

10 §.

Till de viktigaste och på samma gång mest grannlaga uppgifter på
arrendelagstiftningens område hör bestämmandet af arrendatorns skyldigheter
i fråga om fastighetens häfd och underhåll. Väl är särskildt i detta afseende
på sin plats att kontrahenterna i själfva aftalet träffa de bestämmelser, som

Se K. Maj:ts dom den 2 ang. 1881 (N. J. A. a. 378).

med hänsyn till för handen varande förhållanden kunna anses tjänliga. Men i
en för arrendeförhållandet så väsentlig punkt kan det icke ifrågasättas att
hänvisa endast till kontrahenternas aftal; lagen måste utstaka eu ordning, som
skall gälla i brist af kontraktsbestämmelser. Vid fastställande af en sådan
ordning måste lagstiftaren framför allt afse, att lagens föreskrifter anpassas
efter hvad enligt bruk och rådande uppfattning anses billigt och naturligt.
Eljest blefve dylika föreskrifter till ingen nytta utan komme att genom aftalsbestämmelser
sättas ur tillämpning. Ty att här utesluta aftalsfriheten
och söka gifva laghuden tvingande verkan bör visserligen icke ifrågasättas.

I byggningabalkens 27 kap. har 1734 års lag upptagit bestämmelser i
detta ämne, tillämpliga såväl i förhållandet mellan kronan såsom jordägare
och åhor å kronojord som i förhållandet mellan enskilda ägare och deras landbor.
Landbon skulle hålla jorden i häfd och åbyggnaden i stånd, men han
skulle också verkställa odling, där lägenhet därtill funnes, och han skulle
genom nybyggnad efter hand förnya åbyggnaden, därvid en med afseende å
de särskilda husens storlek uppställd årsberäkning skulle läggas till grund
för bestämmande af huru mycket landbon vore pliktig att under sin besinningstid
nybygga. Genom periodiskt återkommande besiktningar skulle efterlefnaden
af dessa bestämmelser öfvervakas.

Detta system lärer numera, såvidt angår jord i enskild ägo, kunna betecknas
såsom alldeles föråldradt. De anförda bestämmelserna om landbos
skyldigheter höra icke till dem, som ansetts kunna utan vidare tillämpas jämväl
å arrende, och att arrendeaftalet till dem hänvisar torde sällan förekomma.
Utan stöd af uttryckligt lagbud har en annan rättsuppfattning vunnit inträde
och gjort sig gällande i praxis.* Hvad arrendatorn mottagit skall han återlämna
i samma skick som han det mottog, hvarken bättre eller sämre. Visar
det sig, när fastigheten afträdes, att fastighetens skick i det hela försämrats,
är arrendatorn pliktig att därför utgifva ersättning. Men visar det sig, att
fastigheten förbättrats, är jordägaren icke pliktig att därför lämna godtgörelse,
såvida han icke särskildt förbundit sig därtill.

* Se t. ex. K. Maj:ts domar den 27 nov. 1879 (N. J. A b. 359), den 21 juli 1882 (N. J. A.
b. 323) och den 24 febr. 1903 (N. J. A. b. 16).

112

Båda dessa system äro behäftade med påtagliga olägenheter. Det förra
ålägger arrendatorn skyldigheter, Indika kunna blifva mycket betungande, och
det kräfver ett oafbrutet öfvervakande från jordägarens sida, hvilket, där det
gäller förhållandet mellan enskilda, måste anses olämpligt och lätt föranleder
stridigheter. Det faktiskt gällande systemet träffas icke af dessa anmärkningar,
men svagheten i detta system ligger däri, att det icke innebär någon som helst
uppfordran för arrendatorn att höja jordbruket eller fastighetens skick. Arrendatorns
intresse är strängt begränsadt till att nödtorftigt hålla egendomen vid
makt. Detta är hans skyldighet, intet mer; hvad han därutöfver gör eller bekostar
måste vara sådant, att det kan beräknas under arrendetiden genom ökad
afkomst blifva ersatt. Eljest ådrager det honom en gifven förlust. Det är
vid sådant förhållande förklarligt, om arrendatorn inskränker sig till det minsta
möjliga och noga undviker alla utgifter, hvilka icke kunna med visshet antagas
så att säga betala sig själfva. Systemet leder till ett stillastående, som
har en naturlig benägenhet att glida öfver i tillbakagång.

Själfva grundtanken i det gällande systemet har emellertid Beredningen
funnit riktig och för våra förhållanden lämpad; den är upptagen i första stycket
af denna §. Arrendatorns skyldighet inskränker sig till att ordentligt, i öfverensstämmelse
med ortens sed och de föreskrifter, som i arrendeaftalet kunna
vara meddelade, sköta jorden samt att underhålla allt hvad till fastigheten
hör i det skick, hvari han det mottagit; försämras fastigheten under arrendetiden,
skall han därför gifva jordägaren ersättning. Därvid har man emellertid
icke kunnat stanna; man måste sörja för att hans sträfvan icke inskränker
sig till att undgå ersättningsskyldighet. Yäl har af skäl, som i den allmänna
motiveringen anförts, rätt till godtgörelse för förbättringar icke synts kunna i
allmänhet tillerkännas arrendatorn; men detta utesluter icke att i vissa fall,
där alldeles särskilda skäl därtill föranleda, en sådan rätt bör tilläggas honom.
Ett sådant fall föreligger enligt Beredningens tanke när en fastighet, som utlämnas
å arrende, är behäftad med bestämda brister och dessa af arrendatorn
afhjälpas. Att en jordbruksfastighet skall fortfarande hållas i ett skick, som
efter ortens sed och allmänna uppfattning är i ett eller annat afseende underhaltigt,
kan under intet förhållande vara förenligt med jordägarens intresse,
likasom det uppenbarligen är stridande mot arrendatorns. I bådas intresse

113

böra bristerna afhjälpas; och såvidt fördelen däraf stannar hos jordägaren,
bör det också åligga honom att betala hvad sålunda kommer honom till godo.
Synnerligt betungande kan under vanliga förhållanden en sådan skyldighet icke
blifva; skulle den i något fall vara det, må det ankomma på jordägaren själf
att genom arrendeaftalet därifrån fritaga sig. I och för sig är en sådan skyldighet,
hvilken redan nu ej sällan jordägaren i arrendeaftalet åtager sig, så
naturlig, att den också bör såsom sådan af lagen erkännas. Så har ock i förslaget
skett. Förslagets bestämmelser äro emellertid icke ovillkorliga; genom
bestämmelse i aftalet kan förhållandet mellan jordägaren och arrendatorn i
ena eller andra riktningen modifieras. Har jordägaren åtagit sig särskilda
förpliktelser i fråga om det skick, hvari fastigheten skall försättas, kommer
frågan om påföljden af underlåtenhet att fullgöra dylikt åtagande att bedömas
efter 14 §.

Arrendator^ skyldigheter i fråga om fastighetens åbyggnad äro enligt
förslaget begränsade till att underhålla den; någon ny byggnadsskyldighet
åligger honom icke. Icke heller åligger sådan skyldighet i allmänhet jordägaren.
Beredningen har därvid icke förbisett, att efter längre tids förlopp
ett fortsatt underhåll af en byggnad kan vara ekonomiskt olämpligt och
dess ersättande med en ny långt mer välbetänkt. För hvarje byggnad kan
uppställas eu viss, för olika byggnader olika beräknad tid, under hvilken
den gör tjänst men efter hvilken den bör utbytas mot en ny; det är denna
tanke, som ligger till grund för ofvan anförda bestämmelser i byggningabalken.
Då emellertid dessa bestämmelser af förut antydt skäl numera icke
lämpa sig för enskilda arrendeförhållanden, har det icke kunnat ifrågasättas
att upptaga dem i förslaget och än mindre att utan den begränsning, årsberäkningen
innefattar, ålägga arrendatorn byggnadsskyldighet. Såsom öfversikten
af den utländska lagstiftningen i ämnet utvisar,* ålägga däremot vissa främmande
lagstiftningar jordägaren att verkställa nybyggnad, när sådan erfordras.
När jordägaren upplåter sin fastighet till idkande af jordbruk på arrende,
anses detta innefatta en utfästelse att fastigheten också skall vara försedd
med den för ändamålet nödiga åbyggnad; och, i brist af annat aftal, är

• Se bil. IV s. 401.

114

lian därför också pliktig att ersätta en obrukbar sådan byggnad med en ny.
Äfven Lagkommitténs och äldre Lagberedningens förslag i ämnet ansluta sig
i viss mån till samma uppfattning. Om än ett sådant sätt att ordna saken
från teoretisk synpunkt må anses berättigadt, synes det i praktiskt hänseende
vara föga lämpligt. Åligger det jordägaren att besörja nybyggnad, är det
gifvet, att arrendatorns intresse af att åbyggnaden omsorgsfullt underhålles i
väsentlig mån förringas, och att han kan komma att eftersätta hvad i sådant
hänseende åligger honom rent af i syfte att sålunda framtvinga en nybyggnad,
som icke kostar honom något. Yäl skulle i sådant fall jordägaren kunna å
sin sida framställa ersättningskraf eller undandraga sig att verkställa byggnaden.
Men för sådant ändamål måste han förebringa en utredning, hvars
åstadkommande i dylika fall är förenadt med synnerlig svårighet. För att i
verkligheten upprätthålla arrendatorns underhållsskyldighet är det nödvändigt,
att hans eget intresse därvid är den verksamma drifkraften. Af denna anledning
bör icke någon lagstadgad nybyggnadsskyldighet i allmänhet läggas å
jordägaren.

Af det anförda följer, att om arrendatorn eftersätter sin underhållsskyldighet
och af sådan anledning nybyggnad blifver nödvändig, det är arrendatorn
som får bekosta den utan annan rätt till ersättning, än som å bestämmelsen
i första stycket af denna § kan grundas, eller att få vid afträdet räkna
sig till godo det belopp, hvartill de å den gamla byggnaden vid tillträdessyn
befunna bristerna uppskattats. Någon skyldighet att i annan händelse
bekosta nybyggnad åligger icke arrendatorn. Han har endast att underhålla
åbyggnaden. Härvid kunde måhända anmärkas, att förslaget sålunda synes
icke taga hänsyn till ofvan antydda förhållande att trots nöjaktigt underhåll
endast i följd af tidens inverkan nybyggnad kan blifva ekonomiskt
nödvändig, då nämligen den tidpunkt inträdt, när med en reparation vinnes
vida mindre än hvad den kostar. Att i förslaget icke i detta hänseende upptagits
någon föreskrift beror emellertid däraf, att enligt Beredningens tanke
en i hvarje särskildt fall fullt tillfredsställande lösning icke kan uppnås på
annan väg än den frivilliga öfverenskommelsens. Att här endast hänvisa
kontrahenterna till en sådan synes så mycket mer naturligt, som i detta fall
jordägarens och arrendatorns intressen äro påtagligen sammanstämmande.

115

För arrendator!! måste vid nämnda förhållande det fortsatta underhållet blifva
synnerligt tryckande och till ringa nytta. Jordägaren måste säga sig själf,
att då han efter arrendetidens utgång skall söka ny arrendator eller själf
öfvertaga fastigheten, nybyggnad är oundgänglig och att allt hvad han för
tillfället kan vinna är ett uppskof. För båda är den föråldrade byggnadens
ersättande med en ny önskvärd; att båda därtill bidraga är också den naturliga
lösningen, men att i lag bestämma huru vidt hvarderas skyldighet i sådant
hänseende bör sträckas låter sig icke göra. En sådan lösning kan icke
genom lagbud framtvingas. Kan någon sådan uppgörelse icke komma till
stånd, är arrendatorn, på sätt 16 § angifver, däraf icke förhindrad att på
sin bekostnad utföra nybyggnaden.

Hvad sålunda yttrats angående fastighetens åbyggnad gäller äfven om
annat, som hör till fastigheten; det är endast underhållsskyldighet som åligger
arrendatorn. Hvad särskildt angår stängsel, följer af den angifna grundsatsen,
att, i olikhet med hvad som enligt kungörelsen den 10 november 1882
angående förändrade grunder för förvaltningen af kronans jordbruksdomäner,
mom. 18, gäller för kronoarrendator, därest under arrendetiden granne med
begagnande af honom tillkommande stängselvitsord skulle påkalla hägnad,
där sådan vid arrendatorns tillträde ej fanns, det åligger jordägaren att bekosta
den.

Angående betydelsen af syn för tillämpandet af här ofvan uppställda
grundsats i fråga om fastighetens underhåll och häfd hänvisas till hvad i det
följande utvecklas.

11-13 §§•

För rättsförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn är, såsom nyss Till- och afnämndt,
det skick, hvari fastigheten befinnes när den öfverlämnas till arren- irä^egtyn
datorn, af synnerlig betydelse; det bildar utgångspunkten för bestämmande af
jordägarens och arrendatorns rättigheter och förpliktelser vid tiden för arrendets
upphörande. Enligt den i 10 § första stycket uttalade grundsats åligger det
arrendatorn att vid arrendetidens slut lämna fastigheten från sig i lika godt skick
som det, hvari den befanns när han mottog den; har den försämrats, åligger honom
ersättningsskyldighet, under det han å sin sida, om fastigheten finnes i bättre
skick, äger en viss rätt till ersättning. Huruvida och till hvad mått ersätt -

116

ning skall från ena eller andra sidan gäldas, skall alltså framgå ur en jämförelse
mellan fastighetens skick vid tillträdet och vid afträdet; och det är
därför af vikt att detta skick, så vid ena tillfället som vid det andra, på ett
uttömmande och tillförlitligt sätt konstateras. Hvad förslaget härom innehåller
ansluter sig i allt väsentligt till den ordning, som för närvarande är
den gällande och som torde få anses väl afpassad efter våra förhållanden.

Het konstaterande, hvarom här är fråga, måste afse fastighetens skick
i det hela. Möjligheten af en tillförlitlig jämförelse mellan förhållandena vid
tillträdet och vid afträdet vore eljest utesluten. Ett sådant konstaterande
sker enligt förslaget likasom efter gällande rätt vid en syneförrättning, som
afser att efter noggrant iakttagande af alla på frågan inverkande omständigheter
lämna en tillförlitlig grund för bedömande af fastighetens skick. Genom
att i penningar uppskatta den kostnad, som till botande af befunna brister
beräknas åtgå, angifves, i hvilka afseenden och i hvad mån detta skick kan
betecknas såsom underhaltigt. För det praktiska behofvet är detta tillräckligt;
för den jämförelse, som skall ligga till grund för tillämpningen af de i
10 § första stycket innefattade bestämmelserna om jordägarens och arrendatorns
ömsesidiga rätt, erfordras intet annat underlag. Häremot kan utan
sådant underlag någon tillämpning af nämnda bestämmelser icke äga rum.
Att i ett eller annat afseende utredning kan åstadkommas — t. ex. angående
beskaffenheten af en viss byggnad vid tillträdet — är för ändamålet icke
tillräckligt; ingen detalj är i och för sig af betydelse, af en jämförelse allenast
i eu viss del kunna icke några rättsliga följder härledas. Het står väl kontrahenterna
öppet att genom öfverenskommelse stadga en viss utgångspunkt
för sitt rättsförhållande, t. ex. bestämma att vid tillträdet fastigheten skall
anses vara i fullständigt godt skick eller angifva dess brister och kostnaden
för deras botande; men där så icke skett, där alltså det erfordras bevisning
angående fastighetens skick, där gäller ingen annan sådan än syn. Förslagets
ståndpunkt är i detta hänseende densamma som gällande rätts.*

Skall med ett sådant konstaterande, som synen afser, kunna vinnas ett
fullt brukbart underlag för rättsförhållandets framtida bedömande, måste åt

* Se K. Maj:ts domar den 17 dec. 1883 (N. J. A. s. 473) och den 26 okt. 1897 (N. J. A s. 436).

117

synens resultat gifvas en viss bindande verkan. Skulle hvad vid en tillträdessyn
konstaterats sedermera, när efter åratals förlopp fastigheten afträdes,
kunna blifva föremål för ny utredning och bedömande, skulle sådant kunna
leda till långvariga tvister och medföra stor osäkerhet. Insikten härom har
föranledt bestämmelserna i förordningen den 6 februari 1849, däri stadgas
viss tid för klander af syn, som hållits mellan jordägare och landbo, vid
äfventyr, om denna tid försittes, att synen varder gällande. En dylik preklusionsbestämmelse
är utan tvifvel af verkligt behof påkallad. Men skall
den utan alltför stort äfventyr kunna användas, måste själfva syneinstitutet
så ordnas, att garantier för synens tillförlitlighet beredas. Sådana måste
sökas dels i vissa kvalifikationer hos förrättningsmännen dels i föreskrifter
angående själfva förrättningen.

Hvad först beträffar förrättningsmännen, kunde det synas, som borde det
tillkomma parterna att härom fritt bestämma. Saken rör endast deras intresse,
och de böra själfva bäst veta, huru detta bör iakttagas; vilja de därför ena
sig om valet af synemän, borde någon vidare fordran på dessas kvalifikationer
icke uppställas. Beredningen har emellertid funnit en dylik öfverenskommelse
icke innefatta tillräckligt skäl för att lagen skulle genom en preklusionsbestämmelse
afskära parternas klanderrätt mot den sålunda tillkomna förrättningen.
Att en dylik öfverenskommelse är uttryck för båda parternas verkliga
vilja är icke alltid höj dt öfver allt tvifvel; förhållandenas makt kan därvid
stundom utöfva ett visst tryck. Vilja parterna emellertid redan på förhand
förklara sig nöjas åt de sålunda utsedda synemännens beslut, länder det
till efterrättelse, men vilja icke parterna lämna synemännen ett sådant förtroende,
bör lagen icke heller tillerkänna förrättningen en verkan, för hvars
behörighet garantier saknas. Och kan en dylik syneförrättning icke underkastas
någon preklusionsbestämmelse i fråga om klanderrätten, så följer däraf,
efter hvad nyss sagts, att förrättningen i brist af åsämjan de kommer att sakna
all betydelse såsom syn.

Man skulle vidare kunna ifrågasätta att här tillämpa det vanliga skiljemannaförfarandet,
såsom nu stundom i arrendeaftalen föreskrifves. Gifvet är,
att en sådan ordning, om parterna därom aftala, varder dem emellan gällande,
och att i sådant fall de i lagen om skiljemän gifna föreskrifter komma till

118

användning. Men att införa denna utväg såsom den normala och att därtill
genom lagen hänvisa parterna har Beredningen icke funnit vara tillrådligt.
Denna förrättning afser icke att slita en redan uppkommen tvist. Den grundval
för ömsesidiga rättigheter och skyldigheter, man genom densamma vill
vinna, skall icke framgå ur ett ensidigt häfdande af tvä motsatta intressen
utan ur en öfver båda höjd sakkunnig pröfning. Tillämpning af skiljemannaförfarandet
är ägnad att genast från början framkalla en konflikt, hvars undvikande
är angeläget. Äfven så till vida är en dylik anordning föga lämplig,
att därigenom icke lämnas någon som helst säkerhet för den likformighet i
bedömandet af fastighetens skick vid skilda tidpunkter, utan hvilken resultatet
af jämförelsen kan blifva mycket skeft och obilligt. För att uppnå en
sådan kontinuitet är det uppenbarligen önskvärd!, att om än icke samma personer
så åtminstone personer med en i det hela lika måttstock för bedömandet
förrätta synen både vid ena tillfället och vid det andra.

Af nu antydda grunder har Beredningen ansett funktionen såsom syneförrättare
fortfarande böra vara förbehållen nämndemännen. Dessas förtrogenhet
med jordbrukets förhållanden i orten utgör borgen för deras sakkunskap,
på samma gång deras ställning af domare gifver en sådan för deras
opartiskhet. Genom att lämna uppdraget åt personer, hvilkas uppfattning af
hithörande frågor i allmänhet är densamma, gifver man åt bedömandet, äfven
när personerna växla, den kontinuitet, som är önskvärd.

Enligt förslaget skall sålunda syn, såvida den skall vara underkastad
preklusionsbestämmelsen i 13 §, alltid förrättas af minst två nämndemän —
tjänstgörande eller förutvarande — i det tingslag, där fastigheten ligger, därvid
tillika meddelas föreskrift för det fall, att fastigheten är belägen å stads
område. I afseende å sättet, huru, inom angifna kategori, syneförrättare i
hvarje särskild! fall skola utses, skiljer sig förslaget från hvad nu är gällande.
Att såsom nu sker den, hvilken påkallar syn, själf utser synemännen, innefattar
en påtaglig oegentlighet, som bör undvikas. Men att ordna saken så,
att hvardera parten finge tillsätta en af synemännen, vore å andra sidan
ägnadt att betaga förrättningen den karaktär af fullständig opartiskhet, hvilken
det är så angeläget att bevara, och en sådan anordning skulle måhända
medföra behof att tillkalla en tredje synemän för att skilja mellan stridiga

(

119

meningar. Förslaget öfverlämnar åt parterna gemensamt att tillsätta synemän,
om de kunna enas om valet; när valbarheten är på detta sätt begränsad,
möter ingen betänklighet att låta parternas vilja vara bestämmande i fråga
om hvilka personer skola verkställa förrättningen. Kunna parterna icke enas
om valet, måste för tillsättningen anlitas någon myndighet; och hänvisar förslaget
för denna händelse till domaren i orten eller, för syn å stadsfastighet,
till rådstufvurättens ordförande, som på begäran af endera parten utser synemän.
Hvarken för domaren eller för rådstufvurättens ordförande synes det
vara förenadt med synnerlig svårighet att utöfva denna funktion, likasom
icke heller för parterna anlitande af denna utväg, hvilken väl endast sällan
lärer komma till användning, torde medföra afsevärd omgång eller kostnad.
Att synemännen äga att vid förrättningen i fall af behof anlita särskildt
biträde faller af sig själft.

Mot synemän gälla såsom nu de vanliga domarejäfven; dock hafva så
till vida de i afseende å skiljemän gällande bestämmelser synts böra tillämpas,
att, där parterna varit ense om valet, jäfsrätten gjorts beroende däraf att
jäfsanledningen först efter valet uppkommit eller blifvit känd. För att förekomma
att en möjlig jäfsanledning först efter syneförrättningen framdrages
innehåller 12 § i sådant hänseende en från det allmänna rättegångsförfarandet
hämtad preskriptionsbestämmelse.

Till betryggande af syneförrättningens pålitlighet lämnar förslaget vidare
föreskrift angående tiden för synens hållande. 1734 års lag, som med sin
ståndpunkt i fråga om landbos häfde- och byggnadsskyldighet fäster hufvudvikten
vid fastighetens skick vid tiden för afträdet, stadgar i 27 kap. 7 §
byggningabalken allenast att husesyn skall hållas »förrän bonde afflytter». I
tillämpningen har dock detta stadgande icke uteslutit att syn, som hållits
jämförelsevis kort tid efter afträdet, ansetts vara i behörig ordning förrättad.*
Det inses lätt, att man icke behöfver eller ens kan i lag bestämma tiden för
synernas förrättande så, att de skola hållas vid tiden för själfva till- eller
afträdet eller i omedelbart samband därmed. Men å andra sidan ligger det
för öppen dag, att, om en syn skall fylla sin uppgift, tiden för dess förrättande
måste stå i sådant förhållande till tiden för till- eller afträdet, att

* Se K. Maj:ts domar den 20 mars och den 13 dec. 1877 (N. J. A. s. 167 och 565).

120

synen verkligen kan tillerkännas vitsord i fråga om fastighetens skick vid
den tid, frågan gäller. Beredningen har antagit, att en tidrymd af sex månader
före och sex månader efter tillträdet eller afträdet innefattar en lämplig
begränsning i nämnda hänseende; därunder faller alltid någon tid, när marken
är tjänlig för syn. Yäl är, när tiden för synen icke sammanfaller med tillträdet
eller afträdet, den möjlighet icke utesluten, att fastighetens skick undergått
förändring under tiden mellan synen och den dag, som är för rättsförhållandet
mellan parterna bestämmande; men om tidsskillnaden icke är större än den i
förslaget medgifna, synes det höra åligga den part, som vill göra gällande
att en förändring ägt rum, att i sådant hänseende förebringa utredning.

Endast under nu angifna förutsättningar tillkommer syneförrättningen
laga verkan. Denna verkan sträcker sig icke utöfver hvad som är förrättningens
uppgift, eller att konstatera fastighetens skick. Att däraf draga rättsliga
slutsatser och ingå i bedömande af frågan om ömsesidiga rättigheter och
förpliktelser faller icke under syneförrättarnes kompetens, och hvad de därutinnan
kunna bestämma saknar betydelse.* Äfven med denna begränsning
är förrättningens verkan icke ovillkorlig; den kan häfvas genom klander. I
detta afseende upptager förslaget i 13 § de i ofvan omförmälda förordning den
6 februari 1849 innefattade bestämmelser, endast med det förtydligande att
klandertiden utsatts i dagar i stället för, såsom där skett, i månader. En
syneförrättning, som icke hållits uti den i 11 § angifna ordning, saknar däremot
all betydelse; och det är för att betaga den verkan icke erforderligt att
den göres till föremål för klander.**

Annat är förhållandet, om väl nämnda ordning iakttagits, men i afseende
å förfarandet vid förrättningen felaktighet förelupit. I afseende å sättet huru
vid synen bör förfaras innehåller 12 § i första och tredje styckena vissa instruktionella
föreskrifter. Skulle i något hänseende dessa föreskrifter åsidosättas,
föranleder sådant icke utan vidare förrättningens ogiltighet men kan
däremot efter klander medföra synens underkännande. Sålunda kan, om syneförrättningen
varit ofullständig, detta först efter klander medföra nämnda ver *

Se K. Maj:ts dom den 14 juli 1899 (N. J. A. s. 325).

** Jfr K. Maj:ts domar den 13 juni 1882 (N. J. A. s. 289) och den 19 okt. 1899 (N. J. A.
a. 402).

121

kan. Likaså har underlåtenhet att om dagen för förrättningen underrätta
jordägaren eller arrendatorn ansetts icke böra föranleda den strängare påföljden
att förrättningen därför skulle utan vidare frånkännas giltighet; då tiden
för klander i hvarje fall börjar att löpa först från den dag delgifning af synehandlingen
skett, har det synts icke vara förenadt med någon fara för rättsförlust
att föreskrifva klander såsom villkor för att af denna anledning betaga
förrättningen verkan. Att i synehandlingen icke på sätt 13 § föreskrifver intagits
hänvisning om hvad för klandertalans fullföljande bör iakttagas, föranleder
icke förrättningens ogiltighet men medför, att klandertiden ej begynner
löpa förr än rättelse härutinnan skett.

Måhända kunde det synas som borde åt en tillträdessyn, hvilken hållits
senare än här bestämts, kunna tillmätas den verkan, att arrendatorn vore
pliktig att ansvara för brister, som efter synen uppkomme, och berättigad till
ersättning för förbättringar, som efter samma syn vidtoges, under det att till
förändringar, som under tiden mellan tillträdet och synen inträffat, hänsyn
icke skulle tagas. Emellertid kunde sådant komma att medföra å ena sidan
att en arrendator, som efter sitt tillträde vidtoge förbättringar å fastigheten,
skulle blifva förpliktad att vidmakthålla dem eller ock ersätta hvad som
bruste, och å andra sidan att, där en arrendator efter tillträdet läte fastigheten
förfalla, jordägaren skulle blifva skyldig att ersätta kostnaden för
botandet af sålunda uppkomna brister. Detta skulle innebära en uppenbar
orättvisa mot den ena eller andra parten, och Beredningen har därför ansett
någon verkan icke kunna tilläggas en efter utgången af den stadgade tiden
hållen syneförrättning.

Då syneförättningen hålles i såväl jordägarens som arrendatorns intresse,
är det i sin ordning, att båda i lika mån vidkännas förrättningskostnaden.

14 §.

Under det förslaget i 10 § angifver huru rättsförhållandet mellan jord- Särskilda
ägaren och arrendatorn i fråga om byggnads- och underhållsskyldighet ställer jor^ägaren^
sig, när aftalet icke innehåller särskilda bestämmelser angående det skick, hvari
fastigheten skall tillträdas eller aflämnas, tages här hänsyn till det fall, att i

122

arrendeaftalet jordägaren iklädt sig särskild förpliktelse i sådant hänseende.
Om sålunda jordägaren förbundit sig att uppföra en byggnad, verkställa en
reparation eller dylikt men underlåter att fullgöra hvad han utfäst, ställer sig
förhållandet annorlunda än när fastigheten skall af arrendatorn mottagas i det
skick, hvari den befinnes. Att i detta fall jordägaren, om han icke i rätt tid
fullgör sitt åtagande, kan genom rättegång förpliktas att fullgöra det vid äfventyr
att det eljest må verkställas på hans bekostnad, lärer visserligen icke
vara underkastadt tvifvel. Men denna utväg är uppenbarligen icke sådan att
arrendatorn ensamt därmed kan vara betjänt; det måste stå honom öppet att hjälpa
sig själf och utföra hvad jordägaren bort fullgöra. Verkställer han arbetet,
vore det obilligt att hänvisa honom till att med tillämpning af den allmänna
grundsatsen i 10 § för utfående af godtgörelse för hvad han fatt påkosta afvakta
tidpunkten för arrendets upphörande och den allmänna uppgörelse, som
då skall äga rum. Han måste i detta fall vara berättigad att omedelbart
efter det arbetet utförts blifva därför ersatt. Dock synes det äfven i detta
fall vara påkalladt att för bedömande af de åtgärder, som skola vidtagas, och
den ersättning, som skall utgå, söka bereda en grundval, som ställes utom tvist.
Förslaget fäster därför vid arrendatorns rätt till ersättning villkoret att syn
föregått och begränsar ersättningens belopp till hvad synen fastställt. Oftast
lärer väl vara fallet att bestämmelse i nu ifrågavarande hänseende träffas redan
vid tillträdessynen; men där omständigheterna föranledt att så icke
skett, kan frågan behandlas vid en särskild förrättning, i fråga om hvilken i
allt fall de allmänna föreskrifterna om till- och afträdessyn böra komma till
användning. I de bestämmelser och beräkningar, som vid synen uppgjorts,
står det sålunda både jordägaren och arrendatorn öppet att efter klander söka
rättelse.

Förhållandena kunna emellertid vara sådana, att den rätt att hjälpa sig
själf, hvilken sålunda tillkommer arrendatorn, icke kan af honom utöfvas.
Hans egen ekonomiska styrka kan måhända vara otillräcklig att bära de kostnader,
han alltid har att förskjuta, jordägarens ekonomiska ställning kan vara
sådan, att han löper fara att icke få ersatt hvad han förskjuter. Förslaget
tillerkänner därför också arrendatorn rätt att frånträda aftalet. Då aftalet
icke från jordägarens sida fullgjorts, är en sådan rätt för arrendatorn natur -

123

lig. Denna rätt tillkommer honom dock endast såsom alternativ; har han
själf redan verkställt hvad som ålåg jordägaren, kan han icke välja denna utväg.
Skulle jordägarens underlåtenhet angå allenast en sak af ringa betydenhet,
bör den emellertid icke få utgöra anledning att hafva aftalet.

Att arrendatorn, ehvad aftalet uppsäges eller icke, äger åtnjuta skälig
nedsättning i arrendeafgiften för den tid fastigheten är i bristfälligt skick är
naturligt, likasom det öfverensstämmer med allmänna rättsgrunder att han
äger undfå ersättning för skada, som genom jordägarens bristande fullgörande
af aftalet tillskyndas honom; uppsäges aftalet, omfattar jordägarens skadeståndsplikt
jämväl den förlust, arrendatorn lider i följd af arrendeförhållandets förtida
upphörande.

15 §.

Hvad förslaget bestämmer angående arrendatorns underhållsskyldighet Genom

alu platt fl ll

gäller för vanliga förhållanden. Vållas genom olyckshändelse skada å bygg- uppkommen
nåd, som arrendatorn har att underhålla, skulle en obetingad tillämpning af
de allmänna bestämmelserna vara obillig. Förslaget gifver därför i 15 § särskilda
föreskrifter för detta fall. Varder byggnaden genom vådeld eller annorledes
utan arrendatorns vållande förstörd, åligger det jordägaren att utan
dröjsmål ombesörja att den åter uppföres. Att olyckans följder drabba ägaren
instämmer med allmänna rättsgrunder och torde äfven i detta fall finnas
naturligt. Af arrendatorns skyldighet att underhålla byggnaderna följer icke
förpliktelse att också nybygga när en byggnad genom en oberäknad händelse
förstöres. Men om också han fritages från sådan skyldighet, är detta honom
till ringa båtnad, om icke tillika det ålägges jordägaren att förskaffa honom
en ny byggnad i stället för den förstörda. Att ur arrendeaftalet härleda en
sådan förpliktelse synes också naturligt; aftalet måste anses vara grundadt
på den förutsättning att den åbyggnad, som vid aftalets ingående fanns å
fastigheten, allt fortfarande skall stå till arrendatorns förfogande för fastighetens
bruk. Den skyldighet, hvilken sålunda åligger jordägaren, kan visserligen
någon gång komma att blifva betungande; men för det vanligaste fallet
af olyckshändelse eller vådeld står det honom alltid öppet att genom försäkring
skydda sig, utan att detta för honom medför någon uppoffring, då enligt
förslaget (23 §) arrendatorn har att erlägga afgifterna för försäkringen.

124

Den byggnadsskyldighet, hvilken sålunda åligger jordägaren i händelse
byggnad genom olyckshändelse förstörts, är emellertid icke ovillkorlig. Har
arrendatorn själf genom någon sin åtgärd eller underlåtenhet varit vållande
till olyckan eller till att skadans omfång ökats, måste han själf bära
följderna. Äfven i annat afseende är ifrågavarande skyldighet begränsad.
Där icke hänsyn till arrendatorns behof verkligen kräfver det, bör icke återuppförande
af en förstörd byggnad kunna fordras. I båda dessa hänseenden
innefattar förslaget nödigt förbehåll.

Skulle arrendatorn för att få nybyggnaden verkställd allenast vara hänvisad
att genom rättegång söka framtvinga fullgörandet, kunde lätteligen
denna rätt blifva för honom faktiskt värdelös. Andra utvägar måste stå honom
öppna. Förslaget gifver honom därför i detta fall samma rätt, som tillkommer
honom när jordägaren utfäst att uppföra en ny byggnad men underlåter
det. Fullgör icke jordägaren sin skyldighet, äger arrendatorn själf
gå i författning om det nödiga byggnadsarbetets utförande på jordägarens bekostnad.
Då han äfven i detta fall fullgör något, som jordägaren obehörigen
underlåtit, fordrar billigheten, att jordägaren, så snart arbetet utförts, skall
godtgöra arrendatorn kostnaden härför; arrendatorn är således icke pliktig att
låta anstå med likviden, till dess den kan sättas i samband med slutlig uppgörelse
vid arrendets frånträdande. Äfven för detta fall måste emellertid genom
syn bestämmas huru byggnaden skall utföras och fastställas kostnaden därför.

Af skäl, som vid föregående § anförts, kan arrendatorn vid jordägarens
underlåtenhet att fullgöra sin skyldighet icke vara inskränkt till utvägen att
själf utföra byggnaden. Han måste också vara berättigad att under den i 14 §
angifna förutsättning uppsäga aftalet. Att vid jordägarens underlåtenhet
arrendatorn äfven i förevarande fall bör tillgodonjuta nedsättning i arrendeafgiften
och ersättning för skada är lika naturligt. Däremot saknas skäl att
tillerkänna arrendatorn godtgörelse för den förlust, som kan för honom uppkomma
i följd däraf att en viss tid måste åtgå, innan den förstörda byggnaden
hinner ersättas med annan. Så till vida måste han vidkännas följderna af
olyckshändelsen.

Den ansvarighet för skada å fastighetens byggnader, hvilken sålunda
ålagts jordägaren, är enligt förslaget inskränkt till sådana fall, där byggnad

125

förstörts eller så skadats, att nybyggnad erfordras; ringare skada stannar å
arrendator^ och dess bättrande faller under hans allmänna underhållsskyldighet.
En sådan åtskillnad synes af praktiska skäl påkallad. Huruvida eller
i hvad mån till en skada, hvars omedelbara orsak varit en olyckshändelse,
tillika medverkat någon arrendatorns åtgärd eller försummelse, är oftast svårt
att utreda, och en till alla fall af olyckshändelse utsträckt ansvarighet för
jordägaren skulle därför i tillämpningen ej sällan komma att å honom hvälfva
förluster, hvilka rätteligen arrendatorn bort bära. För att hos arrendatom
framkalla den vaksamhet och påpasslighet, som till afvärjande af dylika
olyckshändelser erfordras och som däremot utgör ett ofta verksamt skydd, är
det af stor betydelse om han vet att han i sådant hänseende icke är utan risk.

De mindre reparationer, om hvilka här blifver fråga, utföras för öfrigt med
vida mindre omgång och kostnad, när de besörjas af arrendatorn på stället,
än om jordägaren, hvilken måhända är aflägset boende, har att därom draga
försorg. Beredningen har i öfverensstämmelse härmed trott sig böra stadga
en fördelning af olycksfallsrisken, så att jordägaren bär den vid svårare skador,
arrendatorn vid de mindre. Då emellertid det är i sin ordning, att jordägaren
håller åbyggnaden försäkrad mot eldfara och då arrendatorn är pliktig att därför
betala afgifter, innehåller förslaget tillika att vid brandskada arrendatorn äger
få sin kostnad ersatt af jordägaren. Skulle jordägaren hafva underlåtit att taga
försäkring, måste han anses hafva därigenom låtit komma sig till last en försummelse,
hvars följder böra drabba endast honom själf. Skulle åter på grund
af något arrendatorns förhållande hinder möta för utfående af ersättning för den
uppkomna skadan, kan naturligtvis jordägaren mot arrendatorn åberopa detta
förhållande. Den åtskillnad, hvilken förslaget sålunda uppdrager mellan olika
slag af skador, har icke kunnat genom fasta gränslinier utmärkas. Oftast lärer
någon tvekan icke förekomma huruvida skadan är af den omfattning, att nybyggnad
erfordras. Men i hvarje fäll måste frågans afgörande blifva beroende af föreliggande
omständigheter, hvilkas betydelse för dess bedömande icke kan i lag
fastställas.

16 §.

Förfallen

Såsom vid 10 § är anmärkt, är arrendatorn, ehuru icke skyldig att verk- byggnads erställa
nybyggnad, dock icke förhindrad att verkställa sådan. Men han måste ny byggnad.

126

Täckdik ning.

då själf bekosta den, utan annan rätt till ersättning än som härledes ur den
allmänna bestämmelsen i 10 § första stycket, d. v. s. han äger bekomma skillnaden
mellan det belopp, hvartill bristerna å den honom tillsynade byggnaden
upptagits, och det, hvartill bristfälligheter å den i stället uppförda vid afträdessynen
uppskattas. Det ligger emellertid i sakens natur, att innan arrendatorn
företager ett nybyggnadsarbete, han i alla händelser därtill bör inhämta jordägarens
medgifvande och underställa honom planen för byggnadens utförande.
Att göra honom i sådant hänseende ovillkorligt beroende af jordägaren har
dock icke synts tillrådligt, då ju behof vet af nybyggnad kan vara trängande
men jordägaren omedgörlig; det synes för ändamålet fullt tillräckligt, om ersättning
utgår allenast under förutsättning att byggnaden uppförts efter plan, som
jordägaren godkänt, eller den eljest pröfvas lämplig. Har planen icke godkänts,
och finnes den uppförda byggnaden olämplig, kan sådant naturligtvis föranleda
att arrendatorn kännes skyldig att ersätta den byggnad han borttagit och bortflytta
den han uppfört. Den risk, arrendatorn sålunda löper vid att handla i
strid med jordägarens vilja och intresse, torde innebära tillräckligt skydd mot
missbruk.

17 §.

Under det Beredningen af skäl, som i den allmänna motiveringen finnas
angifna, ansett lagstadgad rätt till ersättning för jordförbättringar icke kunna
i allmänhet tillerkännas arrendatorn, har en afvikelse funnits påkallad för s. k.
täckdikning. Om täckdikningens nytta och nödvändighet för jordbrukets utveckling
äro meningarna bland de sakkunnige icke delade. Den höjer jordens
produktiva kraft på samma gång som den bereder en icke oväsentlig
ökning af den areal, som för sådan produktion kommer till användning. Om
än dess gynnsamma verkningar icke i alla delar af vårt land äro desamma,
kan nyttan af dess allmännare tillämpning icke dragas i tvifvel. Erfarenheten
visar ock att i de landsdelar, där jordbruket står högst, i arrendeaftalen
redan nu intagas bestämmelser om ersättning för täckdikning, som af arrendatorn
under arrendetiden utföres. Det synes därför angeläget att söka vid en
ny lagstiftning i ämnet befordra utvecklingen i denna riktning. I sådant
syfte upptager förslaget i denna § en föreskrift, som väl icke utesluter kon -

127

trahenternas rätt att annorlunda bestämma, men hvilken, där icke aftalet innehåller
sådan bestämmelse, under vissa förutsättningar tillförsäkrar arrendatorn
rätt till ersättning för en del af kostnaden för utförd täckdikning. Att
kostnaden fördelas öfverensstämmer med billighet, då ju arbetet länder både
jordägaren och arrendatorn till nytta, och innefattar tillika ett verksamt skydd
för jordägaren mot mindre välbetänkta företag från arrendatorns sida. I fråga
om sättet för denna fördelning följer förslaget den norm, som i arrendeaftalen
vanligen förekommer; den drygare delen af kostnaden — i allmänhet två
tredjedelar — kommer i följd däraf att drabba arrendatorn.

Skyldighet att deltaga i kostnaden för en täckdikning, som arrendatorn
låter utföra, bör emellertid icke åläggas jordägaren, med mindre ett sådant
arbete utföres på ett sätt, som betryggar dess framtida bestånd och varaktiga
nytta. Förslaget stadgar sådan skyldighet endast när täckdikningen utförts
medelst tegelrör. Väl användes i vissa delar af vårt land för sådant ändamål
jämväl annat material, såsom sten, trä, torf o. d.; men dels är beståndet och
gagnet af en sålunda utförd dikning mer osäkert, dels är i sådant fall materialet
föga kostbart. Endast på grund af särskild öfverenskommelse bör arrendatorn
för utförande af ett sådant arbete kunna påkalla bidrag af jordägaren.

Ett täckdikningsarbete, som icke är väl planlagdt och utfördt, kan
komma att medföra mer skada än gagn. Om än arrendatorn själf i sådant
fall alltid blifver den mest lidande, bör han icke få öfverflytta ens någon del
af kostnaden å jordägaren. Kunna icke han och jordägaren öfverenskomma
om planen för arbetet, måste därför denna fastställas af sakkunnig myndighet,
och förslaget hänvisar i sådant hänseende till statens landtbruksingeniör. Att
arbetet därefter varder behörigen utfördt är helt naturligt arrendatorns sak
och ligger å hans ansvar.

Har täckdikningen blifvit i nu stadgad ordning utförd, äger arrendatorn
därefter af jordägaren bekomma ersättningen utan att, såsom i fråga om de i
10 § omförmälda ersättningskraf, behöfva invänta tidpunkten för arrendets
upphörande. Denna hans fordran är till sin natur fristående, icke, såsom nämnda
kraf, beroende af en jämförelse mellan fastighetens skick i det hela vid tillträdet
och när den afträdes; att uppskjuta likviden till sistnämnda tidpunkt
skulle innefatta ett betungande af arrendatorn, hvartill skäl saknas.

128

Arrendatorns
rätt
att borttaga
honom tillhöriga
byggnader
m. m.

18 §.

Det ligger i arrendeförhållandets natur att det för arrendatorn medför
befogenhet att äfven utan inhämtande af ägarens samtycke vidtaga vissa
förändringar med afseende å fastighetens yttre skick, där han finner sådana
påkallade för att höja fastighetens afkastning eller göra sig den bättre tillgodo
eller för att bereda sig ökad trefnad och bekvämlighet. Sin begränsning
finner denna befogenhet i arrendatorns skyldighet att vid arrendetidens utgång
lämna fastigheten ifrån sig i väsentligen samma skick som det, hvari den vid
tillträdet befanns. Han äger sålunda icke borttaga byggnader eller andra
yttre anordningar, med mindre han sätter lika lämpliga i stället (16 §). Förändringar,
som ej hafva denna karaktär, få icke vara af beskaffenhet att
icke det är möjligt att återställa fastigheten i det skick, hvari den vid tillträdet
befanns. Det är arrendatorns skyldighet att, om jordägaren det fordrar,
borttaga hvad han sålunda införlifvat med fastigheten.

Härvid kan man emellertid icke stanna. Yore arrendatorn lagligen förhindrad
att borttaga hvad han bekostat, skulle han i bästa fäll icke kunna
påräkna något annat än att vid affiyttningen undgå att behöfva återställa
fastigheten i dess gamla skick; hvad han nedlagt vore i hvarje fall för honom
förloradt. Den befogenhet, som tillkommer honom att vid fastighetens nyttjande
inrätta sig efter hvad behofvet kräfver, skulle under sådana förhållanden
vara honom till ringa nytta. Fördelen skulle stanna på jordägarens sida.

De af arrendatorn vidtagna anordningarna äro, om de eljest planmässigt
utförts, i regel förbättringar och öka alltså fastighetens värde; byggnader och
jämväl anläggningar kunna till och med befinnas för egendomen nödiga, åtminstone
där jordbruket äfven framdeles skall drifvas med samma intensitet
eller i samma riktning som under arrendetiden. En lagstiftning, som i allmänhet
tillerkände arrendatorn rätt till ersättning för förbättringar, skulle
därför helt naturligt föreskrifva skyldighet för jordägaren att lösa hvad arrendatorn
bekostat, i den mån fastigheten därigenom stigit i värde. Med den
ståndpunkt, förslaget intager till frågan om ersättning för förbättringar, är
det icke förenligt att ålägga jordägaren någon sådan skyldighet. Endast i den
mån bestämmelserna i 16 § därtill föranleda är jordägaren skyldig att för

129

dylika anordningar lämna godtgörelse. Med afseende å sådant, som icke kan
sägas vara satt i stället för annat, åligger honom icke en sådan skyldighet. Men
däraf följer icke att jordägaren skall äga utan vidare göra sig till godo den
värdeförhöjning, arrendatorn beredt hans egendom. Arrendatorn måste tillerkännas
rätt att från fastigheten skilja hvad han därmed förenat. Sådant
kan icke under arrendetiden förmenas honom, och samma utväg bör äfven vid
afträdet lämnas honom öppen. Att en sådan befogenhet tillkommer arrendatorn
torde ock öfverensstämma med rådande rättsuppfattning,* ehuru till
stöd därför icke lärer kunna åberopas annat uttryckligt lagbud än hvad i lagen
den 27 juni 1896, 24 §, stadgas i fråga om afsöndring för viss tid eller för lifstid;
vid besittningstidens slut äger lägenhetens innehafvare eller, vid lifstidsupplåtelse,
hans arfvingar bortflytta honom eller dem tillhörig åbyggnad eller
stängsel, där ej stamhemmanets innehafvare vill den lösa.

I enlighet med den rättsuppfattning, från hvilken Beredningen alltså
ansett sig kunna utgå, medgifver förslaget arrendatorn rätt att vid afllyttningen
borttaga byggnad, plantering eller annat, som han under arrendetiden
utan att därtill vara skyldig bekostat och som kan från fastigheten skiljas.
Har han satt något i stället för annat, som förut fanns, och som arrendatorn
bort bibehålla, faller detta alltså icke under denna bestämmelse. Träd, hvilka
satts i stället för andra, som gått ut, byggnad, hvilken med eller utan jordägarens
samtycke uppförts i stället för annan, som förfallit eller blifvit otillräcklig,
äger arrendatorn ej bortflytta. Icke heller äger han på sådant sätt
förfoga öfver en byggnad, som han efter brandskada låtit uppföra men som
jämlikt 15 § det åligger ägaren att ersätta honom. Men allt som icke faller
inom denna begränsning är hans, och däröfver äger han förfoga, dock endast
under villkor att han återställer fastigheten i det skick, hvari den befanns när
den tillträddes.

Det kunde ifrågasättas huruvida icke, i likhet med hvad i lagen den 27
juni 1896 stadgas, vid nu ifrågavarande rätt för arrendatorn bort fästas det förbehåll,
att icke jordägaren vill lösa hvad arrendatorn äger borttaga. Med en

* So K. Maj:ts domar den 22 sept. 1836 (Schmidt J. A. VII s. 430) och den 27 febr. 1856
(Schmidt J. A. XXIX s. 535), samt K. Maj:ts utslag den 12 maj 1882 (N. J. A. s. 302). Jfr K.
Maj:ts dom don 20 maj 1901 (N. J. A. 1902 s. 542).

130

sådan rätt är det emellertid för jordägaren föga bevändt, om arrendatorn skall
äga själf bestämma det pris, hvartill han vill låta öfvertagandet ske. För att
en dylik rätt skulle för jordägaren vara af någon betydelse måste därför
saken så ordnas, att arrendatorn vore skyldig att hembjuda och att, i händelse
jordägaren ville lösa men öfverenskommelse ej kunde träffas om löseskillingens
belopp, detta skulle fastställas af skiljemän. Beredningen har emellertid trott
en sådan anordning icke vara behöflig eller lämplig. Värdet af det, som är i
fråga att öfvertagas, är enligt sakens natur i allmänhet vida högre för den,
som kan behålla det orubbadt, än för den, som endast genom en förflyttningkan
göra sig det till godo. Där icke alldeles särskilda anledningar verka i
motsatt riktning, skall därför parternas eget intresse leda till en lösning, som
för båda är tillfredsställande. Utfallet af en värdering genom skiljemän är
åter, särskildt i ett fall sådant som detta, ovisst, och detta kan lätt nog föranleda
att å ena sidan anspråken hos afträdaren stegras och att å andra sidan
jordägaren icke vågar besluta sig för att lösa, då han icke på förhand vet
hvad han därför kan komma att få betala. Långt ifrån att underlätta en
uppgörelse skulle därför en lagstadgad hembudsskyldighet med skiljeförfarande
för bestämmande’ af löseskillingens belopp kunna komma att motverka en
sådan.

Då det icke kan lämnas arrendatorn öppet att äfven efter afflyttningen
från fastigheten under obegränsad tid utöfva den rätt, hvilken sålunda tillkommer
honom, uppställer förslaget härutinnan en preskriptionstid af tre
månader, efter hvars utgång vidare åtgärd från arrendatorns sida är utesluten
och det, som han ägt bortföra, utan lösen tillfaller jordägaren. Att tiden
funnits böra så långt utsträckas har berott däraf, att det eljest lätt nog
kunde inträffa, att arrendatorn i beräkning att jordägaren eller en tillträdande
arrendator skulle öfvertaga hvad han ägde bortflytta — hvarom måhända
underhandlingar påginge — uppsköte att utöfva sin rätt tills det faktiskt
vore för sent att begagna den. Att den befogenhet, hvilken sålunda tillagts
arrendatorn, icke medför befrielse från skyldighet att ersätta fastighetens innehafvare
skada, som han vid utöfvandet af densamma kan vålla denne, ligger
i sakens natur och har ansetts icke behöfva genom uttryckligt lagstadgande
bekräftas.

131

Att i händelse jordägaren skulle obehörigt hindra bortförandet af arrendatorns
egendom och tiden af sådan anledning öfverskrides, arrendatorn icke
därför går förlustig sin äganderätt, torde knappt behöfva anmärkas.

19 §.

Då för bibehållande af jordens växtkraft erfor das att vissa dess beståndsdelar,
hvilka vid alstringen förbrukas, ersättas, samt detta i främsta rummet
åstadkommes genom tillförande af naturliga gödningsämnen, är det för jordägaren
af synnerlig vikt att arrendatorn uppstillar fastighetens foderskörd
och låter den däraf fallna gödseln komma fastigheten tillgodo. Till skyddande
af jordägarens intresse härutinnan har lagstiftaren städse funnit nödigt att
stadga inskränkning i arrendatorns rätt att förfoga öfver foder och gödsel.
Väl skulle detta intresse icke förnärmas därigenom att arrendatorn föryttrade
af fastighetens egen fodertillgång och i stället inköpte andra foderämnen, eller
om fodret uppstillades på annat håll men motsvarande mängd gödsel fördes till
egendomen; och en dylik anordning kan måhända under vissa förhållanden vara
för arrendatorn fördelaktig. Men då en verksam kontroll från jordägarens sida
i sådant fall vore så godt som omöjlig, måste hvarje dylik anordning lämnas
beroende af jordägarens medgifvande och i lagen upptagas förbud för arrendatorn
att från fastigheten bortföra foder eller gödsel. Hvad angår gödsel
är detta förbud obetingadt; i lagen den 24 maj 1895 angående hvad till fast
egendom är att hänföra är gödseln betecknad såsom tillbehör till jorden.
Hvad åter angår foder — att härmed bör förstås endast stråfoder är i förslaget
uttryckligen sagdt — har en viss jämkning synts påkallad. Att utan
vidare frånkänna en arrendator all rätt till det foder, som finnes kvar vid
tiden för afträdet, skulle vara obilligt. Detta foder är alltid i viss mån en
frukt af arrendatorns arbete, och han hade ju kunnat under arrendetiden
använda det; den tillfälliga omständigheten att han icke förbrukat det
bör ej beröfva honom hans äganderätt därtill. Äfven från jordägarens
sida sedt vore sådant oklokt. Från det fastigheten afträdes, om eljest detta
sker å vanlig tid, förflyter en ganska lång tid, innan ny skörd lämnar
föda åt gårdens kreatur, och den nye brukaren måste fördenskull sörja för att
han har tillgång till nödigt foder. Det är därför alltid önskligt att den af -

Foder och
gödsel.

132

trädande arrendatorn icke förbrukat hela fodertillgången. Funnes nu för
arrendatorn icke något som helst intresse af att vid tiden för afträdet foder
vore i behåll, är det uppenbart att han skulle frestas att därmed misshushålla.
I arrendeaftalet upptages därför nu stundom förbehåll om skyldighet
för arrendatorn att vid afträdet lämna en viss myckenhet foder. I främmande
lagar förekomma stadganden i sådant syfte, i det t. ex. det ålägges afträdaren
att till efterträdaren öfverlämna så mycket foder, som erfordras för kreatursbesättningens
utfodring till dess ny skörd erhålles. En bestämmelse i sådan
riktning har Beredningen icke ansett sig böra upptaga i förslaget. Oafsedt
att en dylik föreskrift måste blifva i viss mån sväfvande och därför lätt skulle
gifva anledning till tvister, torde mot dess lämplighet berättigade invändningar
kunna göras. Om under sista arrendeåret foderskörden utfölle mindre
gynnsamt, blefve i de flesta fall följden den, att arrendatorn till förfång för
fastigheten minskade kreatursbesättningen för att på sådant sätt kunna få i
behåll det foder, han hade att aflämna; att rätt uppskatta den nedsättning i
egendomens produktiva kraft, som därigenom uppkomme, skulle otvifvelaktigt
erbjuda stora svårigheter. För en arrendator, som icke ville så förfara, kunde
fullgörandet af nämnda skyldighet blifva synnerligen betungande. Men om än
sådan skyldighet icke synts böra arrendatorn åläggas, har en obetingad rätt att
förfoga öfver den fodertillgång, han vid afträdet har i behåll, lika litet synts böra
åt honom inrymmas. Enligt gällande lag (27 kap. 10 § byggningabalken) äger
arrendatorn bortföra fodret, om han själf vill använda det; vill han sälja det, skall
det först hembjudas jordägaren, som äger lösa det efter fulla värdet. Denna
ordning synes icke vara tillfredsställande; den innebär en frestelse för en
mindre nogräknad arrendator att genom otillräcklig utfodring eller genom
inskränkning af kreatursbesättningen söka bereda sig största möjliga foderbehållning
för att vid afträdet göra sig den samma tillgodo. Faran att så kan
komma att tillgå har icke varit obeaktad. Äldre Lagberedningen gjorde till
villkor för arrendatorns rätt att tillgodogöra sig öfverblifvet foder att han till
fardagen framfödt de kreatur, som för hemmanets tillbörliga häfd och gödning,
efter årets fodertillgång, till sagda tid rätteligen bort framfödas. Beredningen
har emellertid funnit sig icke böra följa detta föredöme. Ett dylikt villkor
är alltför sväfvande för att det icke skulle i tillämpningen ofta nog leda till

133

tvister. Däremot synas de bestämmelser, som enligt kungörelsen den 10 november
1882 angående förändrade grunder för ''förvaltningen af kronans jordbruksdomäner
äro vid utarrendering af kronan tillhöriga fastigheter gällande
i fråga om arrendatorns rätt till öfverblifvet foder, innefatta en riktig och
lämplig lösning af frågan. Enligt 23 mom. i nämnda kungörelse åligger det
arrendatorn att, där han utöfver den fodermängd, han på grund af aftalet skall
utan ersättning lämna, har foder kvar, öfverlåta det åt tillträdaren mot
ersättning, motsvarande hälften af det i orten gångbara pris. Denna ersättning
är å ena sidan tillräcklig att förekomma onödigt slöseri med foder men
å andra sidan ej nog hög att fresta till alltför knapp utfodring. Och då ju
den gödsel, som faller efter foder, hvilket alstras och uppstillas å fastigheten,
anses höra till denna, är det jämväl i sin ordning att vid fodrets inlösen priset
med afseende härå reduceras. Den rätt att lösa, hvilken enligt förslaget tillkommer
jordägaren, kan naturligtvis denne öfverlåta å en tillträdande arrendator.

20 §.

Att en upplåtelse af arrenderätt till en fastighet icke i och för sig innefattar
jämväl rätt att nyttja fastighetens skog lärer vara uppenbart. Lika
litet kan arrenderätten omfatta befogenhet för arrendatorn att tillgodogöra
sig å fastigheten befintlig torfmosse, grustag eller dylikt; ett sådant tillgodogörande
innebär ett förfogande ej öfver fastighetens afkastning utan öfver
fastigheten själf. Arrendatorns behof af skogseffekter såväl för fastigheten
som för hushållet föranleder emellertid att, där skogstillgången å fastigheten
sådant medgifver, arrendatorn i de flesta fall tillförsäkras rätt att för fyllande
af detta behof nyttja skogen i större eller mindre utsträckning. Det kunde
därför ifrågasättas, huruvida icke också lagstiftningen borde tillägga arrendatorn
en dylik rätt att taga skog för husbehof. En sådan bestämmelse måste
dock alltid blifva sväfvande och skulle därför lätt gifva anledning till tvister.
Noggranna föreskrifter såväl om rättighetens omfattning som angående sättet
för dess utöfvande äro alltid af nöden. Beredningen har fördenskull ansett
lämpligast att i fråga om rätt till skog hänvisa arrendatorn allenast till hvad
han genom aftal kan betinga sig. Hvad sålunda stadgats i fråga om arren -

Arrendatorns
rätt
till skogsfång,
torftak
m. m.

134

Jakt och
fiske.

datorns skogsrätt synes af likartade grunder böra gälla jämväl i fråga om
rätt att taga torf från torfmosse å fastigheten.

Beträffande åter rätt att taga grus, ler, sand, sten eller dylikt å fastigheten
är förhållandet i viss mån ett annat. Ehuru såsom ofvan anmärkts
det icke ingår i arrenderätten såsom sådan att arrendatorn skall äga tillgodogöra
sig dylika nyttigheter, torde utan allt tvifvel den uppfattningen råda
att han är berättigad att däraf taga hvad som erfordras för gårdens behof.
För en sålunda begränsad rätt i nämnda hänseende anses icke något uttryckligt
medgifvande i arrendeaftalet vara behöflig!. Åt denna uppfattning
har förslaget gifvit uttryck genom bestämmelsen att af här afsedda nyttigheter
icke något må afhändas fastigheten. Förslaget öfverensstämmer härutinnan
med hvad som innefattas i 10 kap. 7 § och 27 kap. 10 § byggningabalken.

Då i andra stycket af förevarande § stadgas förbud för arrendatorn att
utan jordägarens tillstånd svedja eller verkställa bränning af jord å fastigheten,
bör erinras att, där jordägaren själf enligt lag icke äger att på dylikt
sätt behandla marken, hans medgifvande naturligtvis icke heller kan medföra
rätt för arrendatorn att så förfara.*

21 §.

Huruvida rätt till jakt å den arrenderade fastigheten bör tillkomma arrendatorn
eller icke är en fråga, hvarom motsatta meningar gjort sig gällande
såväl inom doktrinen som i lagstiftningen. Enligt stadgan angående jakt och
djurfång den 13 april 1808 hade arrendatorn ej rätt till annan jakt å fastigheten
än efter rof- eller skadedjur. Lagkommittén tillerkände i sitt förslag
till jordabalk arrendatorn rätten till all jakt; i motiven till förslaget säges
det, att begagnande af jakt syntes rätteligen höra till den allmänna nyttjanderätt,
som till brukare upplätes. I samma riktning uttalade sig äldre Lagberedningen,
och enligt nu gällande jaktstadga den 21 oktober 1864 tillhör
jakträtten arrendatorn, där ej annorlunda aftalas. Vid ordnandet af detta
förhållande torde särskild hänsyn böra tagas till hvad som kan finnas vara

* Se K. Maj:ts utslag den 26 juli 1893 (N. J. A. s. 320).

135

mest ägnadt att främja en ändamålsenlig jaktvård; äfven om man vill, såsom
i förslaget (1 kap. 7 §) skett, likställa rätten till jakt med nyttjanderätt,
följer däraf icke med nödvändighet att sådan rätt också bör anses ingå i den
allmänna nyttjanderätt, som åt en arrendator inrymmes. Med jaktvårdens
intresse lärer det häst instämma, om jakträtten icke är fördelad på alltför
små områden, och vid utarrendering af mindre lägenheter är det därför otvifvelaktigt
lämpligast, om jakträtten undandrages arrendatorn. Vid utarrendering
af större jordegendomar åter synes arrendatorn bättre än jordägaren vara
i stånd att vidtaga de anordningar och utöfva den tillsyn, som jaktvården
kräfver. I betraktande häraf och då man tvifvelsutan kan förutsätta att jordägaren,
där han eljest vårdar sig om jakten, icke underlåter att vid utarrendering
af smärre egendomar göra förbehåll om jakträtten, har Beredningen
icke funnit skäl att frångå nu gällande lags ståndpunkt.

Hvad sålunda yttrats angående rätten till jakt äger i det hela tillämpning
äfven i fråga om rätt till fiske. Först genom lagen om rätt till fiske
den 27 juni 1896 infördes uttryckligt lagbud rörande arrendatorns befogenhet
härutinnan; enligt 11 § i nämnda lag äger arrendatorn, där ej annorledes aftalas,
nyttja det fiske, som hör till den upplåtna jorden. I motiven till denna
lag anfördes, att stadgandet öfverensstämde med förut rådande rättsuppfattning.
Härvid har Beredningen ock funnit det böra förblifva.

Ehuru sålunda någon förändring af gällande bestämmelser i ämnet icke
ifrågasatts, har det synts lämpligt att i den del af lagen, som bestämmer
rättsförhållandet mellan jordägare och arrendator, frågan om rätt till jakt
och fiske icke lämnas alldeles oberörd, och i förslaget har därför upptagits
en hänvisning till de i ämnet annorstädes meddelade föreskrifter.

22 §.

Ehuru jordägaren genom arrendeupplåtelsen skilt sig från besittningen af Besiktning.
den upplåtna fastigheten, bör det icke vara honom betaget att därtill få tillträde,
när något hans intresse sådant kräfver. Under vissa förhållanden kan
det för honom vara behöfligt att underkasta fastigheten en formlig besiktning
för att utröna, huruvida eller i hvad mån arrendatorn eftersätter sina skyl -

136

Skatter;

brandför säkring.

digheter i afseende å häfd och underhåll, och, i händelse af befunnen vanvård,
vidtaga åtgärder för arrendatorns skiljande från arrendet. Då särskildt i
dylika fall arrendatorn kan förutsättas vara mindre benägen att visa tillmötesgående,
har det ansetts nödigt att genom uttryckligt lagstadgande häfda
jordägarens rätt i sådant hänseende, därvid emellertid till förekommande af
trakasserier fogats föreskrift om skyldighet för jordägaren att på förhand
underrätta arrendatorn om tiden för besiktningen.

23 §.

Af de för en fastighet utgående skatter skola, då fastigheten är utarrenderad,
enligt gällande lagstiftning de s. k. kommunalutskylderna samt de
afgifter, hvilka grundas å skyldigheten att betala nämnda utskylder, omedelbart
påföras arrendatorn. För den till staten utgående bevillning samt för
de å fastigheten hvilande besvär är däremot fastighetens ägare ansvarig. Allmänt
torde emellertid den uppfattning råda, att arrendatorn bör, med undantag
för den s. k. allmänna bevillningen, vidkännas de skatter och onera, som
för fastigheten åligga jordägaren. Detta synes också vara i sin ordning; särskildt
i fråga om naturaprestationer skulle fullgörandet af de å fastigheten
hvilande förpliktelserna för jordägaren ofta medföra synnerligen stora svårigheter.
Åt denna uppfattning har förslaget gifvit uttryck genom föreskriften
att, där icke arrendeaftalet annorlunda bestämmer, arrendatorn skall
ansvara för all skatt och annan tunga, som för fastigheten utgår och enligt
lag åligger jordägaren, dock med undantag för bevillning. Att den s. k.
inkomstskatten icke faller under arrendatorns ansvarighet följer af denna
skatts natur. Skulle under arrendetiden å fastigheten läggas ny skatt eller
tunga, som skall påföras jordägaren, bör denne själf bära den; till dylika
nya utlagor har vid arrendeaftalets ingående icke kunnat tagas hänsyn, och
en öfverflyttning af en sådan börda på arrendatorn vore därför obillig. Kommer
däremot eu skatt, som vid tillträdet utgick, att under arrendetiden till
beloppet förhöjas, måste sådant drabba arrendatorn.

Med den arrendatorn ålagda skyldigheten att underhålla de till honom
upplåtna byggnader synes instämma, att han får vidkännas utgifterna för för -

137

säkring mot brandskada å dessa byggnader; att likställa dylik försäkring och
byggnadernas hållande vid makt torde finnas naturligt. Oftast betingar sig
nu jordägaren i arrendeaftalet att arrendatorn skall under arrendetiden hålla
byggnaderna försäkrade mot brandskada. Det synes emellertid böra tillhöra
jordägaren, såsom ägare af byggnaden, att själf sörja för att försäkring
tages, under det arrendatorn har att erlägga de å arrendetiden belöpande
försäkringsafgifterna. I förslaget har därför upptagits ett stadgande i sådant
syfte, hvarigenom naturligtvis icke uteslutes att kontrahenterna kunna genom
öfverenskommelse ordna saken annorlunda. Angående den rätt, som i händelse
byggnad genom brand förstöres eller skadas tillkommer arrendatorn, hänvisas
till bestämmelserna i 15 §.

24 §.

Bland de åtgärder, som ansetts ägnade att befordra jordbruksnäringens Kreatur och

• redskap för

utveckling, har ofta framhållits lagstiftning i syfte att bereda jordägaren fastighetens
erforderlig säkerhet, då han vid utarrendering af sin jord jämväl öfverlämnar bruk.
till arrendatorn de för gårdens häfdande nödiga inventarier. Det ligger i
sakens natur, att sålunda utlegd lösegendom icke kan under någon längre tid
bibehållas oförändrad; skall arrendatorn hafva verkligt gagn af de lämnade
inventarierna, måste dessa tid efter annan ersättas med nya. Att trots denna
växling af föremål jordägaren må äga säker utsikt att vid arrendets upphörande
återfå hvad han lämnat, är den uppgift man vill på lagstiftningens
väg hafva löst.

I utländsk lagstiftning saknas icke föredömen i sådant afseende. Så har
i tyska rätten sedan lång tid tillbaka legoaftal af ifrågavarande art (»Eisernviehvertrag»)
af lagstiftningen uppmärksammats. Rättsutvecklingen har fört
till att jordbruks^ ven tarierna ansetts såsom tillbehör till fastigheten. All
den för drifvande af jordbruket och ladugårdsskötseln nödiga lösegendomen
sammanfattas under begreppet »Inventar», hvars innebörd så ingått i rättsuppfattningen,
att någon närmare bestämning däraf icke i den nya civillagen
ansetts af nöden. I denna lag återfinnas bestämmelserna rörande omförmälda
rättsinstitut i §§ 587—590. Enligt dessa bestämmelser är arrendatorn, då han
jämte fastigheten öfvertager inventariet efter uppskattadt värde och med skyl•
18

138

dighet att vid arrendetidens slut återställa ett inventarium af samma värde,
ansvarig för skada å de till inventariet hörande föremål, äfven om skadan
sker af våda; han äger förfoga öfver de särskilda föremålen inom gränserna
för en ordentlig hushållning; han har skyldighet att behörigen underhålla
inventariet i det skick, hvari han mottagit det, och nyinsatta föremål blifva
omedelbart jordägarens tillhörighet. Vid arrendets upphörande skola då befintliga
inventarieföremål öfverlämnas till jordägaren, hvilken dock äger vägra
att mottaga sådana, som med hänsyn till en förståndig hushållning för fastighetens
bruk äro öfverflödiga eller för dyrbara. Vid återställandet sker uppskattning,
och finnes därvid värdet högre än värdet af det arrendatorn mottog,
har jordägaren att erlägga skillnaden till arrendatorn, hvilken åter, om uppskattningen
visar lägre värde än det mottagna inventariets, är pliktig att
ersätta jordägaren bristen. I franska rätten äro upptagna stadganden af liknande
innehåll. Öfverlämnar jordägaren kreatur till arrendatorn med förbehåll
att kreatur till lika värde skola af arrendatorn återställas till jordägaren
(»cheptel de fers), ansvarar arrendatorn för all skada, men äganderätten tillkommerjordägaren
äfven i fråga om nyinsatta kreatur. Bestämmelser af ungefär
samma innehåll förekomma jämväl i andra lagstiftningar, såsom den schweiziska.

Äfven hos oss hafva försök gjorts att genom lagstiftning främja uppkomsten
af dylika legoaftal. Något resultat af dessa försök har emellertid
icke följt i vidare mån än att enligt förordningen den 22 oktober 1867 den
jordägaren jämlikt 17 kap. 6 § handelsbalken tillkommande förmånsrätt i
landbos lösören för afrad af fast egendom utsträckts att gälla äfven om lega
för kreatur, redskap och annat, som ägaren lämnat landbon till egendomens
bruk, samt om ersättning för hvad sålunda lämnats. Med afseende å ämnets
vikt har Beredningen trott en närmare redogörelse för gången af denna lagstiftningsfrågas
behandling böra här lämnas.

Redan i Lagkommitténs förslag till allmän civillag finner man bestämmelser,
som särskildt afse de förhållanden, hvarom nu är fråga. I 10 kap.
8 § handelsbalken af nämnda förslag stadgades, att om någon legde kreatur
till annan med villkor att denne skulle vid legotidens slut gifva åter samma
kreatur eller andra af enahanda slag och godhet och till lika antal, skulle
han, som emottog, svara till skada, som å kreaturen komme, äfven om den

139

skedde af våda, där ej annorledes vore aftaladt. Såsom motiv härför anfördes,
bland annat, att arrendatorn genom ett dylikt kontrakt vanligen erhölle en
dispositionsrätt öfver det legda, hvilken ej i andra fall tillkomme den, som
legde annans egendom, den nämligen att han ägde utbyta boskap, som till
den påräknade nyttan icke mera kunde begagnas, emot annan boskap. Enligt 6
kap. 29 § af Lagkommitténs förslag till jordabalk hade jordägaren, om arrendatorn
vid afflyttningen häftade för vanvård eller förskingring af kreatur,
redskap eller annat, som jordägaren lämnat honom till hemmanets bruk, retentionsrätt
i arrendatorns å hemmanet befintliga gods.

Äldre Lagberedningen bibehöll i sitt förslag omförmälta bestämmelser;
men då de grunder, enligt hvilka den, som legde kreatur med ofvan angifna
villkor, skulle svara för våda, ansågos tillämpliga jämväl på lega af annan
lös egendom, gjordes i 10 kap. 8 § handelsbalken det tillägg, att hvad som
stadgats i fråga om kreatur skulle gälla äfven där annan lös egendom med
enahanda villkor legdes.

I en vid 1867 års Riksdag väckt motion upptogs förevarande ämne till
behandling. Motionären föreslog, att till skydd för legoaftal, hvarigenom jordägaren
öfverlämnat inventarier till arrendator, måtte i då gällande utsökningsbalk
införas ett stadgande att sådana inventarier icke finge utan båda kontrahenternas
medgifvande skiljas från fastigheten eller utmätas, så länge legoaftalet
räckte. Såsom villkor härför förutsattes dock, att förteckning öfver
inventarierna med åsatt värde blifvit upprättad och af båda kontrahenterna
underskrifven samt att en styrkt afskrift af förteckningen afiämnats till vederbörande
exekutor. I det utlåtande, Lagutskottet afgaf öfver denna motion,
anmärkte utskottet, bland annat, att i betraktande af det ojämförligt högre
värde, inventarierna på åkerbruksindustriens nuvarande ståndpunkt ägde mot
förr, det kunde anses välbetänkt att i någon mån inskränka sådan lösegendoms
rörlighet och att en början härtill utan våda syntes kunna ske genom att vid
jordbruksinventariers tillgänglighet för ägarens eller arrendatorns borgenärer
fästa det villkor att inventarierna ej finge, så länge legoaftalet räckte, skiljas
från den jord, hvartill de hörde, såvida ett tillförlitligt och allmänt tillgängligt
vittnesbörd funnes om mängden och beskaffenheten af de arrenderade inventarierna.
I sådant syfte framlade utskottet förslag till en författning af följande lydelse:

140

»Vill jordägare, som sin fasta egendom till brukning åt annan
upplåtit, äfven lämna honom kreatur, redskap och annat till egendomens
bruk, göre därå förteckning med utsatta värden. Den förteckning
skall af bägge underskrifvas och en bestyrkt afskrift däraf
ingifvas till kronofogde å landet eller magistrat i stad att förvaras.
Ej må sedan de lösören, eller hvad i stället därför sättes, för gäld i mät
tagas, så länge legoaftalet räcker.»

Detta förslag antogs af Första kammaren, men förkastades däremot af
Andra kammaren. Under diskussionen öfver förslaget hade inom Riksdagen
anmärkts, bland annat, att de af jordägaren lämnade inventarierna icke kunde
utmätas för arrendatorns gäld, enär denne ej vore ägare till dem, och att, å
andra sidan, arrendatorns nyttjanderätt icke finge förringas genom inventariernas
utmätning för jordägarens gäld; att för det fall, att arrendatorn satt
andra inventarier i stället för de mottagna, förslaget innehölle ett betänkligt
undantag från allmänna rättsgrundsatser, samt att de föreslagna stadgandena
måste leda till orättvisa och obillighet mot tredje man, i det att jordägare
och arrendator genom ett enkelt aftal sinsemellan skulle kunna undanhålla
sina borgenärer den förnämsta lösegendomen.

Sedan år 1880 tillsatts en kommitté med uppdrag, bland annat, att verkställa
utredning om lämpligheten af en utsträckt användning af förlagsinteckningsväsendet,
blef af denna kommitté, som ansåg förlagsinteckningsrätten
ej lämpligen böra utsträckas till idkare af jordbruksnäringen, ånyo bragt å
bane frågan om åtgärders vidtagande för att främja och trygga aftal, hvarigenom
jordägaren till arrendatorn upplåter, på samma gång som själfva jorden,
för dess häfdande nödiga kreatur, redskap och andra inventarier. Emot
omförmälda af 1867 års Lagutskott framlagda förslag anmärkte kommittén, att
frågan, huruvida det som blifvit satt i stället för den lämnade lösa egendomen
skulle anses tillhöra jordägaren eller arrendatorn, hvilken fråga dock
alltid måste blifva den ur juridisk synpunkt viktiga och bestämmande, icke
vore, åtminstone ej direkt, genom förslaget löst. Vid hvarje försök till lagstiftning
i antydda riktning måste det fasthållas såsom ett oeftergifligt villkor,
att frågan om äganderätten till nytillkomna lösören klart och bestämdt
löstes. Uppgiften blefve således att bestämma, i hvad mån dessa af ärren -

141

datorn anskaffade lösören skulle anses med äganderätt tillhöra jordägaren.
Lagutskottets förslag finge emellertid antagas hafva afsett att »kreatur, redskap
och annat, som till egendomens bruk hörer», skulle till ett värde, lika
med det å den ifrågasatta förteckningen upptagna, under arrendetiden anses
höra jordägaren till, änskönt de af honom lämnade kreaturen eller lösörepersedlarna
till större eller mindre del icke funnes i behåll. Den utsträckning,
utskottet gifvit åt sitt förslag, vore dock ur flera synpunkter betänklig. Om
förslaget afsåge att för hvad som kunde brista i ett slag af egendom medgifva
ekvivalent i annat, vore en så fullständig obestämdhet något för äganderättsbegreppet
alltför främmande för att befinnas antagligt, och det skulle utan
tvifvel möta högst betydande svårigheter för en utmätningsman att, då någon
inskränkning, åtminstone till visst slag af gods, icke förefunnes, genom värdering
utröna hvad eller huru mycket af den befintliga lösegendomen hörde
jordägaren till. Men äfven förslagets utsträckning till redskap och andra inventarier
medförde vanskligheter att afgöra hvad af det nya finge anses vara
satt eller böra sättas i stället för det förbrukade. I fråga om kreatur vore
förhållandet däremot ett annat. En hjord kreatur, t. ex. en ladugård, så att säga
kompletterade sig själf, fyllde uppkomna luckor genom afvel och kunde
därför under individernas växling betraktas såsom ett kontinuerligt helt. Då
den ursprungliga stammen varit jordägarens tillhörighet och enligt allmän
regel afkomsten af ett föremål tillfölle dess ägare, följde däraf, att ladugården,
kreaturshjorden, åtminstone så länge den hölles vid oförändradt antal och
omfattning genom afvel inom stammen, borde tillhöra jordägaren. En tillämpning
af denna regel äfven för den händelse, att kreatur från andra håll inköptes,
syntes vara en lätt och naturlig utsträckning af sistnämnda grundsats. Ett
rättsinstitut af angifven beskaffenhet syntes fördenskull kunna i fråga om
kreatur med fördel införas i vår lagstiftning, därvid, då kreaturen i allmänhet
torde representera det största värdet af de inventarier, som vid jords utarrenderande
kunde komma att till arrendatorn öfverlämnas, genom möjligheten
för jordägaren att bibehålla äganderätten till dessa, oberoende af inträffad
omsättning, det väsentligaste behofvet i förevarande afseende torde kunna
anses fylldt. För att andra, på hvilkas rätt afslutandet af dylikt aftal kunde

142

komma att utöfva någon verkan, icke om tillvaron däraf måtte lämnas i
okunnighet, syntes dock åt aftalet böra gifvas offentlighet.

Kommittén upprättade alltså ett lagförslag af innehåll, att om jordägare,
som utarrenderade sin fasta egendom, därjämte ville lämna arrendatorn kreatur
med villkor, att kreatur till lika värde skulle vid egendomen hållas
och tillhöra jordägaren, ändå att andra sattes i stället för dem, som lämnats,
därom skulle upprättas skriftlig afhandling med förteckning å de kreatur,
som mottogos af arrendatorn, jämte å dem satta värden; med handlingen,
som borde styrkas af vittnen, skulle därefter förfaras i ungefärlig öfverensstämmelse
med hvad som är stadgadt om lösöreköpsafhandling; då handlingen
så upprättats och därmed förfarits på stadgadt sätt, skulle kreatur
till de å förteckningen upptagna värden, såsom utgörande jordägarens tillhörighet,
vara fredade från utmätning för arrendatorns gäld, ändå att i stället
för kreatur, som af jordägaren lämnats, andra blifvit satta.

Då Högsta domstolen hördes öfver detta förslag, anmärkte domstolens
flesta ledamöter, att de skäl, som blifvit anförda för medgifvande åt jordägaren
af den i förslaget omförmälda rätt till kreatur, som af honom vid
utarrenderande af hans jord lämnades till en arrendator, syntes följdriktigt
leda därtill, att samma rätt medgåfves jordägaren jämväl med afseende å
öfriga gårdsinventarier, hvadan förslaget borde utsträckas äfven till sådana
inventarier. Sedan förslaget blifvit i enlighet med denna hemställan omarbetadt,
afläts proposition i ämnet till 1882 års Riksdag. Förslaget blef emellertid
af Lagutskottet afstyrkt såsom alltför sväfvande och för litet omfattande; det
antogs af Första kammaren men afslogs af Andra kammaren.

Frågan upptogs ånyo af en kommitté, som 1886 tillsattes med uppdrag
att utreda, huruvida genom förändrad lagstiftning lättad utväg kunde beredas
idkare af jordbruksnäringen att skaffa det för näringens bedrifvande erforderliga
förlagskapital. Denna kommitté afgaf den 23 september 1886, jämte
andra förslag, ett förslag till lag angående förändrad lydelse af 16 kap. 6 §
jordabalken, hvarigenom till nämnda § gjordes ett tillägg af följande
lydelse:

»Har jordägaren lämnat landbon kreatur, redskap eller annat till
hemmanets bruk och är visst värde därå satt, vare landbon skyldig

143

att under legotiden där hålla sådana lösören af enahanda slag och af
lika godhet och värde. De lösören höra jordägaren till, dock svare
landbon till skada, som å dem kommer, äfven om den af våda sker,

där ej annorledes aftaldt är. Vanvårdar landbon sådana lösören

eller sätter han ej andra i stället för dem, som förbrukade eller för komne

äro, inom tre månader efter det han därom tillsagd blef, äge
jordägaren uppsäga honom till afflyttning å nästa fardag. Häftar

landbo, som flytta skall, för sådan vanvård eller förskingring, hafve
jordägaren våld att kvarhålla hans gods som å hemmanet finnes, till
dess han rätt för sig gjort eller säkerhet ställt.»

I motiven framhölls, bland annat, att frågan huruvida af arrendatorn
nyinsatta inventarier skulle anses tillhöra jordägaren eller arrendatorn, vore
den ur juridisk synpunkt viktiga och bestämmande, och att denna fråga
måste lösas genom ändring af eller tillägg till den konstitutiva delen af lagen,
ej, såsom dittills blifvit föreslaget, genom formella föreskrifter angående
hvad som borde iakttagas vid utmätning eller till undvikande af sådan. Det
praktiska skälet till uppkomsten af den säregna nyttjanderätt, hvarom fråga
vore, läge däruti, att en kreatursbesättning icke hunde under någon längre
tid bibehållas oförändrad utan måste undergå en successiv omsättning, och
att detta äfven, ehuru icke i lika hög grad och efter lika konstanta regler,
vore förhållandet med de döda inventarierna. Det karakteristiska i det däraf
beroende rättsförhållandet mellan jordägare och brukare läge i den senares
skyldighet att uppehålla inventariet vid kontraktsenlig höjd, hvaraf följde
jordägarens rättighet att omedelbart inträda i äganderätten till de nyinsatta
inventarierna. I de dittills framställda förslagen hade det förstnämnda momentet
icke framhållits, och då jordägarens rätt sålunda kommit att sakna
sin egentliga stödjepunkt, hade förslagen tagit sin tillflykt till särskilda
formaliteter för att konstituera denna rätt. Dessa formaliteter vore ej af
nöden för att göra aftalet kunnigt för andra, hvilkas rätt kunde beröras.
Utan anvisning af lagstiftaren torde jordägaren icke underlåta att förse sig
med brukarens kvitto å de af denne mottagna inventarierna. Hvad som behöfdes
vore ett bestämdt förklarande i lagen, att då jordägaren lämnat landbo
kreatur, redskap eller annat till egendomens bruk, landbon vore skyldig att

144

städse under legotiden där hålla sådana lösören af enahanda slag, godhet och
värde, hvaraf omedelbart följde, att de efter detta lagbud underhållna inventarierna
vore jordägarens tillhörighet och följaktligen ej, emot 68 § utsökningslagen,
kunde för brukarens gäld utmätas. I lagskipningen hade en sådan
grundsats blifvit erkänd. Genom Kungl. Maj:ts dom den 6 december
1881 (N. J. A. 1881, s. 515) förklarades nämligen att, då en arrendator genom
kontrakt förbundit sig att under arrendetiden vidmakthålla de af honom vid
arrendets tillträdande emottagna inventarier, så att de vid ingen tidpunkt i
värde understege en i kontraktet angifven summa, äfvensom att, då arrenderätten
upphörde, till jordägaren återställa inventarier af samma slag och af
minst lika godhet och värde, som de arrendatorn mottagit, jordägaren, utan
afseende därå att inventarierna blifvit af arrendatorn under arrendetiden ut
bytta mot andra af samma slag, bibehållit äganderätten till inventarierna
såsom ett helt betraktade och följaktligen vore berättigad att få efter arrenderättens
upphörande såsom sin egendom ur arrendatorns konkursbo afskilja
inventarier af samma slag, som arrendatorn vid arrendets tillträdande mottagit,
till det i arrendekontraktet uppgift a värde. Detta dittills enstaka
stående prejudikat, som beslutats af Högsta domstolen med fem röster mot en,
gåfve visserligen stöd och ledning för en ny lagstiftning i ämnet men torde
icke göra den öfverflödig.

Inom Högsta domstolen, till hvilken förslaget remitterades för afgifvande
af yttrande, gjorde sig skilda meningar gällande. Några ledamöter ansågo hinder
från principiell synpunkt icke möta för införande i vår rätt af ett rättsinstitut
sådant som i förslaget innefattades, därvid emellertid en ledamot uttalade
den mening, att den föreslagna lagförändringen icke vore behöflig, då
genom kontrakt emellan jordägaren och landbon sådana villkor kunde bestämmas,
att jordägarens äganderätt jämväl till de af arrendatorn nyinsatta inventarierna
tryggades, öfriga ledamöter af domstolen, som deltogo i granskningen
af förslaget, afstyrkte däremot detsamma af principiella skäl. Det anfördes,
hurusom grundsatsen om jordägarens äganderätt till de af arrendatorn
nyanskaffade inventarierna ej stode väl tillsammans med den i vårt rättssystem
vedertagna uppfattning af äganderätten till lösören. Enligt svensk rätt kunde
man icke med verkan öfverlåta äganderätten till något som icke funnes till

145

eller icke tillhörde öfverlåtaren vid tiden för den förmenta öfverlåtelsen. Det
vore emellertid just detta landbon skulle göra vid de i förslaget afsedda aftal.
Bjärtast framstode den förmenta äganderätten såsom en blott juridisk
fiktion utan motsvarighet i verkligheten, om det tillätes att substituera alldeles
olika slag af föremål för hvarandra. Ett aftal af ifrågavarande slag
stode närmare förlagsaftalet än legoaftalet; detta senare afsåge nämligen icke
förbrukning eller förvandling af det utlegda. Den ifrågasatta äganderätten
innebure fördenskull egentligen att man till förfång för de borgenärer, som
omförmäldes i 17 kap. 4 § handelsbalken, ville bereda jordägare en ovillkorlig
och uteslutande realsäkerhet i vissa gäldenärens lösören till betryggande
af ett rättsanspråk, som enligt gällande rätt endast vore ett fordrings- eller
skadeståndsanspråk, grundadt på bristande fullgörande af ett förlags- eller i
bästa fall ett blandadt förlags- och legoaftal. Det kunde jämväl ifrågasättas,
huruvida förslaget med hänsyn till jordägarens intressen innebure den bästa
lösningen; för jordägaren vore det i allmänhet förmånligare att för de af
honom lämnade inventarier, som ej funnes i behåll, utbekomma ersättning i
penningar än att erhålla ett mer eller mindre oegentligt surrogat in natura.
För ersättningen ägde han förmånsrätt i de å arrendefastigbeten befintliga,
arrendatorn tillhöriga lösören, och därest, såsom förslaget innebölle, retentionsrätt
tillerkändes jordägaren för denna ersättning, kunde han vid utmätning
af arrendatorns lösegendom för annans fordran göra sitt ersättningsanspråk
gällande. Detta vore det enklaste, snabbaste och rättvisaste sättet att skilja
mellan alla rättägande, och därmed förfölle bebofvet af särskild lagstiftning
för att skaffa jordägaren eventuell äganderätt till surrogaten.

Någon proposition till Riksdagen angående ifrågavarande ämne blef icke
aflåten, och frågan bar därefter fått hvila.

Bebofvet af en lagstiftning till jordägarens betryggande i nu ifrågavarande
syfte lärer icke kunna förnekas; utan en sådan kan det icke förutsättas,
att legoaftal, hvarigenom vid utarrendering af fastigheter jämväl inventarier
upplåtas, komma till användning. Men att så sker är för jordbrukets främjande
synnerligen önskvärdt. Detta gäller ej allenast för större jordbruk,
vid bvilka inventarierna representera betydande värden; äfven i fråga om
mindre hemman och lägenheter kan ofta utarrendering med fördel ske endast

146

under förutsättning att arrendatorn får emottaga jämväl nödiga inventarier.
Såsom en fördel af största betydelse kan framhållas, att såmedelst vid gården
bibehålies en kreatursbesättning, som redan anpassat sig efter förhållandena
på stället.

Beredningen vill visserligen icke förneka, att äfven utan ändrad lagstiftning
jordägare och arrendator kunna vid legoaftalets ingående och under
arrendets fortgång träffa sådana anordningar, att jordägarens äganderätt till
nyinsatta inventarier varder tryggad. Dylika anordningar blifva emellertid
alltid till sin verkan i viss mån osäkra, och det kan därför icke förväntas,
att jordägarne skola finna denna utväg nog betryggande för att i större utsträckning
användas. Och Beredningen kan icke undertrycka sitt tvifvel,
huruvida domslutet i ofvan omförmälda rättsfall kan sägas vara med allmänna
uppfattningen af nu gällande rätt så öfverensstämmande, att vid en
framtida tvist under likartade förhållanden enahanda utgång vore att med
visshet förvänta. Att icke heller den retentionsrätt, som äfven efter förslaget
tillkommer jordägaren för hans ersättningskraf, är ägnad att bereda honom
en tillfredsställande säkerhet, framgår redan däraf, att sådan befogenhet, om den
icke skall blifva alltför tryckande, kan medgifvas jordägaren först vid arrendator^
afflyttning.

Beredningen har därför ansett ny lagstiftning i ämnet vara behöflig och
trott denna kunna i hufvudsak byggas på de grunder, hvilka vid frågans föregående
behandling föreslagits. Trots växlingen af föremålen skall jordägarens äganderätt
till inventariet upprätthållas. Visserligen kan från gällande rätts
allmänna ståndpunkt principiellt berättigande icke frånkännas de anmärkningar,
som mot ifrågakomna rättsinstitut framställts; huru än saken i
detaljerna anordnas, måste alltid, om jordägaren förklaras vara ägare af inventarier,
hvilka arrendatorn insätter efteråt, detta i viss mån vara stridande
mot äganderättsbegreppet, sådant det i vår rätt är fattadt. Detta
förhållande synes emellertid icke böra afskräcka från upptagande af ett rättsinstitut,
som är af verkligt praktiskt behof påkalladt, såvida åt detsamma
kan gifvas fast utstakade gränser.

I sådant hänseende har Beredningen funnit den begränsning böra iakttagas,
att detta institut omfattar allenast kreatur och redskap. Den lösegen -

147

dom, som därutöfver för jordbruket erfordras, såsom foder, gödselmedel, utsäde
o. d., är afsedd att omedelbart förbrukas, och ett åläggande för arrendatorn
att städse å fastigheten hålla sådan lösegendom till samma värde, som lämnats,
kan alltså icke ifrågakomma. Hvad arrendatorn af sådant får emottaga
måste bibehålla karaktären af ett förlag, och jordägaren torde för den ersättning,
som kan tillkomma honom, böra åtnöjas med att erhålla förmånsrätt
i arrendatorns lösören. I fråga om kreatur och redskap åter är förhållandet
ett annat; trots föremålens växling upprätthålles dock till en viss grad identiteten
i det hela. Arrendatorn lärer af dylika inventarier icke vara villig
mottaga annat eller mer än han för jordens skötande finner erforderligt. Det
kan sålunda förutsättas att, där jordbruket eljest vederbörligen drifves, sådana
inventarier till samma myckenhet böra under hela arrendetiden hållas å fastigheten.
Att jordägaren tillerkännes äganderätt till denna egendom, äfven om,
såsom det måste ske, en del af det lämnade utbytes mot annat, faller sig därför
här icke onaturligt.

Beredningen har vidare ansett de båda nämnda slagen af inventarier
böra hållas skilda från hvarandra. I stället för lämnade kreatur får alltså
icke sättas redskap eller tvärtom. Hvartdera slaget bildar ett helt för sig,
hvilket såsom sådant utgör föremål för jordägarens rätt.

Af praktiskt behof påkalladt har synts vara att i fråga om arrendatorns
skyldighet att hålla inventarierna vid makt och återställa dem till jordägaren
utgå från det värde, hvartill de vid mottagandet uppskattats, deras
marknadsvärde, och alltså bortse från deras »godhet.» En utmätningsman, som
hade att verkställa utmätning hos arrendatorn, skulle endast med största
svårighet och helt visst i de flesta fall på ett otillfredsställande sätt kunna
vederbörligen afskilja hvad som borde anses tillhöra jordägaren, om han hade
att verkställa annan jämförelse mellan de inventarier, som öfverlämnats, och
dem, som vid utmätningstillfället äro för handen, än efter det uppskattade
värdet. Har utmätningsmannen däremot allenast att uppskatta egendomens
värde vid utmätningstillfället och undantaga från utmätningen egendom till
det värdebelopp, som vid utarrendering blifvit utsatt, lära några afsevärda
praktiska svårigheter icke föreligga. Af ifrågavarande bestämmelse äro na -

148

turligtvis kontrahenterna oförhindrade att i fråga om värdena träffa aftal af
annat innehåll.*

Det ligger i sakens natur, att arrendatorn i fråga om en på dylika villkor
mottagen egendom har frihet att afhända sig särskilda stycken, när sådant
från synpunkten af en god hushållning kan anses påkalladt eller lämpligt,
och i stället anskaffa andra; en realisation af all egendom eller en betydligare
del däraf ligger däremot icke inom hans befogenhet. Bestämmelser i
syfte att närmare angifva och begränsa denna dispositionsrätt torde icke lämpligen
kunna meddelas och icke heller vara behöfliga. Utan särskildt stadgande
lärer det vara klart, att arrendatorn är ansvarig för all skada, som
kommer å den mottagna lösegendomen, då han är skyldig att under arrendetiden
städse å fastigheten hålla sådana lösören, som han mottagit, och till
samma värde. Häri ligger å ena sidan att han icke behöfver bibehålla hvad
han fått mottaga, men å andra sidan att hans skyldighet att upprätthålla
inventarier till angifna värdet icke lider någon inskränkning i följd af möjligen
uppkommen skada å det mottagna.

25 §.

Oriktiga

uppgifter

angående

fastighetens

ägoviddm.m.

I denna § behandlas det fall att jordägaren i ett eller annat hänseende
iklädt sig ansvarighet för beskaffenheten af den fastighet han utarrenderat.
Vanligast lärer en sådan garanti förekomma med afseende å fastighetens ägovidd,
men den kan också afse andra förhållanden, såsom rättigheter eller förmåner,
hvilka skola tillkomma, eller omfånget af förpliktelser, som hvila å
fastigheten. En vid aftalets ingående lämnad uppgift om ägovidden måste
alltid, där den icke lämnas allenast under hänvisning till en viss källa, t. ex.
skifteshandlingar, anses innefatta åtagande af garanti för att den också är riktig.
År en under dylik garanti lämnad uppgift oriktig, måste det alltså åligga
jordägaren att hålla arrendatorn därför skadeslös. Arrendatorn har sålunda
rätt att erhålla skälig nedsättning i arrendeafgiften äfvensom godtgörelse för
skada, som för honom kan blifva en följd däraf att han blifvit missledd. Han
måste därjämte äga rätt att frånträda ett aftal, som slutits under förutsättningar,
hvilka icke i verkligheten föreligga. Härvid bör emellertid göras

Jfr. K. Majrts domar den 4 nov. 1879 (N. J. A. s. 326) och den 4 dec. 1901 (N. J. A. s. 531).

149

den naturliga inskränkning, att om den bristande öfverensstämmelsen mellan
hvad som är och hvad som borde vara angår endast en mindre väsentlig del,
arrendatorn däraf icke får taga sig anledning att uppsäga aftalet. Uppsäges
aftalet, äger arrendatorn naturligtvis för den tid han kvarstår vid arrendet
tillgodonjuta nedsättning i arrendeafgiften, och. han bör äfven i detta fall
blifva ersatt för den skada, han såsom följd af jordägarens förhållande lider.

För utöfvandet af den uppsägningsrätt, som tillkommer arrendatorn,
hör emellertid sättas en viss frist; han bör äga skälig tid att vinna klarhet
i förhållandena och öfverväga huru han vill ställa sig, men det bör icke tilllåtas
honom att alltjämt hålla utvägen öppen för att måhända af helt andra
anledningar däraf begagna sig. En tid af ett år efter det han tillträdt
fastigheten synes i sådant hänseende tillräcklig. Skulle det inträffa att först
senare genom rättegång blir afgjordt att en rättighet, hvilken jordägaren
garanterat, icke tillkommer fastigheten, bör ett sådant fall bedömas enligt den
i nästföljande § gifna regel. Någon särskild preskriptionstid för framställande
af anspråk på nedsättning i arrendeafgiften eller på skadestånd har däremot
icke ansetts behöflig! att stadga. Att dylika anspråk kunna framkomma är
något, hvarå jordägaren alltid får vara beredd, och arrendatorns eget intresse
torde vara tillräckligt att förekomma onödigt dröjsmål med anspråkets framställande.
Den allmänna preskriptionsbestämmelsen i fråga om anspråk, som
härleda sig från arrendeförhållandet (41 §), har äfven i detta hänseende synts
vara tillräcklig.

Af de i förevarande § meddelade bestämmelser blifva sådana fall oberörda,
där upplåtaren i svikligt syfte lämnat felaktiga uppgifter om fastighetens
storlek eller förtegat förhållanden, som röra fastigheten. Har arrendatorn
genom svikligt förfarande från jordägarens sida försatts i villfarelse,
är hans rätt att frånträda aftalet hvarken beroende af här angifna förutsättning
eller underkastad här upptagna preskription sbestämmelse.

26 och 27 §§.

Då de förpliktelser, arrendatorn genom arrendeaftalet iklädt sig, alltid Förändrin bestämts

med hänsyn till en viss storlek och individuell beskaffenhet hos Arrendetiden.

150

fastigheten, är det naturligt att, om fastigheten efter aftalet i något af nämnda
hänseenden undergår sådan förändring, att den icke längre motsvarar hvad
som vid aftalet förutsattes, denna omständighet icke bör blifva utan inflytande
på rättsförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn. I 26 och 27
§§ af förslaget har Beredningen sammanfört de fall, hvilka i förevarande hänseende
synts böra komma i särskildt betraktande.

I 26 § samt i 27 § första stycket behandlas fall, där den förändring, som
inträdt, länder arrendatorn till men, i det någon del af det arrenderade området
frångår honom eller ägornas naturliga beskaffenhet försämras.. Uppenbarligen
kan i ingen af dessa händelser arrendator^ rätt sträcka sig längre än
25 § för där afsedda fall bestämmer. Att arrendatorn alltid bör komma i åtnjutande
af en skälig nedsättning i arrendeafgiften följer af ömsesidigheten i
prestationsskyldigheten, men huruvida han må äga rätt att frånträda aftalet måste
här, såsom i det fall 25 § afser, blifva beroende af den betydelse förändringen
bör tillmätas. Med afseende å sådan förändring, som åsyftas i 26 § andra stycket,
har för uppsägningsrätten stadgats det ytterligare villkor, att arrendatorn vid
aftalets ingående varit i god tro. Om nämligen han ingått detta med vetskap
om det förhållande, som sedermera föranleder att någon del af fastigheten
frångår honom, bör han lika litet kunna åberopa förändringen såsom grund
för aftalets häfvande som han enligt bestämmelserna i 1 kap. är berättigad att
bekomma skadestånd. Att preskriptionstiden i detta fall icke alltid kan beräknas
från tillträdet följer däraf att förändringen ju kan inträffa senare.

Af de förändringar, om hvilka här är fråga, är det endast den i 26 §
andra stycket omförmälda, för hvilken jordägaren skäligen kan göras ansvarig.
Det är därför endast för sistnämnda fall någon skadeståndsskyldighet är påkallad.
Då de bestämmelser, som beträffande rätt till skadestånd meddelats
i 1 kap. 4, 5 och 6 §§, omfatta jämväl sådana fall, då nyttjanderätten allenast
delvis kommer att upphöra, har här allenast skett hänvisning till hvad där
stadgats; att, i händelse arrendatorn begagnar sig af sin uppsägningsrätt,
han äger att blifva ersatt jämväl för den förlust, som i följd af arrendets
upphörande tillskyndas honom, lärer följa af dessa bestämmelser.

I 27 § andra stycket behandlar förslaget ett fall, där den inträdda förändringen
länder arrendatorn till fördel men denna fördel beredes genom en

151

uppoffring från jordägarens sida. Har vid skiftesförrättning till den arrenderade
fastigheten lagts odlad jord i utbyte mot ouppodlad eller väl häfdad
jord i stället för vanhäfdad sådan, har jordägaren att härför, jämlikt 100 §
skiftesstadgan, lämna ersättning, och då den förhöjning i jordens afkastningsformåga,
utbytet medför, kommer arrendatorn till godo, är det billigt att han
i sin ordning härför lämnar jordägaren godtgörelse. Då han emellertid icke
kan härtill tvingas* men han icke heller hör äga utan ersättning skörda vinsten
af förändringen, synes den rätta lösningen vara den, att, därest arrendatorn
icke vill tillmötesgå jordägarens skäliga anspråk på förhöjning af arrendeafgiften,
denne äger uppsäga aftalet. Af enahanda skäl, som funnits böra
föranleda en tidsbegränsning i fråga om arrendatorns uppsägningsrätt, har för
utöfvande af jordägarens ifrågavarande rätt stadgats motsvarande preskriptionstid.

Beträffande innehållet af ifrågavarande §§ bör slutligen erinras dels att
hvad i 26 § första stycket stadgas för den händelse att fastighetens ägor
biff vit genom naturhändelse förminskade eller försämrade afser allenast de
fall, då af nämnda anledning en stadigvarande förändring inträdt vare sig i
afseende å ägornas omfång eller jordens produktiva kraft, men icke sådana
fall, där händelsen medfört en allenast öfvergående verkan, t. ex. missväxt
eller tillfälligt hinder för jordens brukande, dels och att under uttrycket
»skiftesförrättning» enligt sakens natur i 27 § innefattas jämväl ägoutbyte
utan sammanhang med laga skifte samt i första stycket af samma § också
rågångsförrättning.

28 §.

Vid 1 kap. 3 § har framhållits, hurusom den i vår rätt kvarstående Arrenderegeln
att »köp bryter legostämma» icke kan anses vara i sakens natur "{tåndvid
grundad. De förhållanden, hvilka gifvit den upphof, hafva ock undergått
fullständig förändring; särskildt förhållandet mellan jordägare och arrendator
är nu ett annat än vid tiden för lagens tillkomst, och den allmänna
uppfattningen ser icke längre i den förres rätt ett intresse, som under

* Jfr K. Maj:ts dom den 17 dec. 1883 (N. J. A. s. 493).

152

alla förhållanden skall äga företräde framför den senares. Det är icke
heller af hänsyn till jordäganderättens betydelse i och för sig, utan i den
allmänna rättssäkerhetens intresse, Beredningen föreslagit att i allmänhet
bibehålla regeln att med fastighetens öfverlåtande till ny ägare förut
upplåten nyttjanderätt i brist af förbehåll vid öfverlatelsen förlorar sin
giltighet, där den ej genom inteckning betryggats. Det praktiska behof,
hvilket synts påkalla en dylik anordning — eller att en köpare icke skall
blifva missledd — synes emellertid vid arrende- och hyresaftal kunna ses till
godo utan att nyttj anderätten uppoffras. Arrende- likasom hyresaftalet sätter
nyttjanderättshafvaren i ett yttre förhållande till fastigheten, som är lätt
skönjbart och som icke gärna kan blifva obemärkt af den, som ämnar inlåta
sig i köp om fastigheten. Det synes därför icke vara förenadt med betänklighet
att för arrende- och hyresförhållandet göra en modifikation i den allmänna
regeln och låta arrendators och hyresgästs rätt, under vissa förutsättningar,
utan inteckning äga bestånd mot ny ägare. Om redan vid nyttjanderätter
i allmänhet det för rättighetens innehafvare är af vikt, att det icke
står i hans medkontrahents makt att genom ensidiga förfoganden göra hans
rätt om intet, gäller detta i särskildt hög grad med afseende å rättigheter af
den stora betydelse, arrende- och hyresrätten äga för den berättigade; särskildt
hvad angår arrende, måste, på sätt i den allmänna motiveringen framhållits,
det anses vara en bland lagstiftningens främsta uppgifter att söka bereda
arrendatorn en viss längre tids tryggad besittning och sålunda äfven att
skydda honom mot arrendets afbrytande genom fastighetens föryttring. Måhända
kunde det synas, som vore redan genom rätten att inteckna arrendeaftalet
tillräckligt skydd härutinnan beredt; blefve denna rätt ovillkorlig, så
att det icke vore lagligen möjligt att, såsom nu ej sällan sker, genom förord
förbjuda nyttj anderättens intecknande, skulle något vidare icke erfordras. I
själfva verket förhåller det sig icke så. Att söka inteckning är alltid förenadt
med besvär och kostnad, och särskildt vid de små arrendeförhållandena torde
det vara regel att en sådan åtgärd underlåtes. Men att där bereda skydd är
icke minst viktigt. Utan verkligt nödtvång synes icke lagstiftaren böra uppställa
ett dylikt rent formellt villkor för rättsskyddet, och detta så mycket
mindre, som det från fastighetsbokssystemets egen synpunkt visserligen icke

153

är önskvärd! att denna utväg i stor utsträckning anlitas. Med hänsyn till
reda och öfversiktlighet i fastighetsbokens anteckningar är det en påtaglig
olägenhet, om där hopas inskrifningar af ny ttj ander ätter; lagstiftaren bör
äfven från denna synpunkt låta sig angeläget vara att icke framtvinga sådana.

Vid öfvervägande af dessa omständigheter har Beredningen funnit sig
böra, i öfverensstämmelse med hvad förut redan skett i flera af kulturländerna
och nu senast genomförts i Finland, föreslå, att arrenderätten, äfven om den
ej är intecknad, icke ovillkorligen genom fastighetens öfverlåtande till ny
ägare förlorar sin giltighet. Förutsättningarna för att den skall äga bestånd
äro emellertid tvenne: att arrendatorn tillträdt fastigheten när öfverlåtelsen
skedde, och att arrendatorn innehar fastigheten på grund af ett skriftligt aftal.
Båda dessa förutsättningar åsyfta att åt köparen skall vara beredt tillfälle
att på förhand erhålla kännedom om den rätt, som skall gälla mot honom.

Hvad med tillträde bör i detta sammanhang förstås har ansetts icke erfordra
närmare förklaring; att därmed afses arrendatorns faktiska besittningstagande
af den arrenderade fastigheten lärer öfverensstämma med den allmänna
uppfattningen. Har ett sådant besittningstagande ägt rum, möter i
allmänhet för köparen icke hinder att iakttaga förhållandet, om han däråt
ägnar någon uppmärksamhet. Och att den, som ämnar köpa en fastighet, icke
lämnar detta förhållande utan beaktande, synes äfven kunna utan obillighet
fordras. Finner han sig kunna utan vidare förlita sig på sin medkontrahents
uppgifter och underlåter han att själf skaffa sig upplysning i detta
afseende, synes det vara i sin ordning att han är hänvisad att, i händelse han
icke blifvit af säljaren behörigen underrättad, hålla sig till denne, icke att rättens
innehafvare går sin rätt förlustig. Det skall visserligen icke förnekas,
att tillfälliga omständigheter härvid kunna föranleda att, oaktadt behörig
uppmärksamhet användts, köparen han blifva i okunnighet om en bestående
arrenderätt. Men för dylika sällsynta undantagsfall, där för öfrigt det oftast
torde gälla förhållanden af endast ringa betydelse för köparen, har man icke
funnit anledning att afvika från den allmänna, i sig riktiga regeln. Det bör
för öfrigt icke förbises, att enligt nu gällande rätt, såsom i annat sammanhang*
anmärkts, icke blott här afsedda nyttjanderättshafvare utan äfven alla

* Se motiv till jagförslaget angående ändring af inteckningsförordningen, 46 §.

154

andra, hvilka för sin rätt kunna erhålla inteckning, äro i tillfälle att så
medelst bereda nyttjanderätten giltighet mot ny ägare, änskönt denne förvärfva!
fastigheten utan kännedom om nyttjanderättens tillvaro och utan
någon som helst möjlighet att förskaffa sig sådan.

Om än sålunda en köpare är i tillfälle att på förhand vinna kännedom
om arrenderättens tillvaro, är detta ej nog för att sätta honom i stånd att
fullt bedöma dess betydelse; därtill fordras att han också kan förvissa sig om
de villkor, under hvilka den är upplåten. Ett muntligt aftal erbjuder i sådant
hänseende icke en tillfredsställande grundval, då köparen icke, så länge han
endast är spekulant å fastigheten, har i sin makt att af arrendatorn själf framtvinga
för denne bindande upplysningar. Tillförlitligt besked lämnas endast
genom ett skriftligt kontrakt, och förslaget uppställer därför arrendeaftalets
skriftlighet såsom villkor för arrenderättens fortfarande bestånd. Huru frågan
om giltigheten af förändringar, som vid sidan af kontraktet vidtagits i arrendeförhållandet,
bör i detta hänseende bedömas, framgår af 29 §.

Skall åt det rättsskydd, hvilket man velat bereda arrendatorn, gifvas
full verkan, är det nödvändigt att förläna bestämmelsen tvingande kraft, så
att den icke må kunna genom förbehåll uteslutas. Eljest komme, såsom nu
ofta sker i fråga om rätten att inteckna aftalet, ett dylikt förbehåll måhända
att allmänneligen intagas i aftalen och lagens ordning icke äga någon motsvarighet
i verkligheten. Den i 2 § andra stycket gifna föreskrift äger
tillämpning också å ifrågavarande fall och betager ett förbehåll, som afser
att rubba den här gifna regeln, laga verkan. Tilltänker jordägaren försäljning
af den fastighet, han upplåter på arrende, må upplåtelsen ställas på
kortare tid; eljest bör jordägaren vara hänvisad till att, när försäljningen
verkligen ifrågakommer, genom öfverenskommelse med arrendatorn bereda sig
den handlingsfrihet han behöfver. Däremot synes vid nu angifna förhållande
det icke vara behöflig! att jämväl utesluta rätt för jordägaren att genom förbehåll
betinga sig att aftalet ej må intecknas. I allmänhet lärer väl ett
dylikt förbehåll åsyfta att bereda jordägaren handlingsfrihet vid möjlig försäljning;
och då för arrenderättens bestånd inteckning icke vidare skulle erfordras,
varder ett dylikt förbehåll i detta hänseende utan betydelse och kommer
därför icke att af denna anledning vidare ifrågasättas. Då emellertid

155

äfven af annat skäl — t. ex. för underlättande af fastighetens belåning — det
för jordägaren kan vara af intresse att fastigheten icke belastas med nyttjanderättsinteckningar,
och ett dylikt intresse, där det förefinnes, icke synes
böra lämnas utan beaktande, har någon tvingande föreskrift i sistberörda hänseende
icke upptagits i förslaget.

De bestämmelser, för hvilka nu redogörelse lämnats, torde vara ägnade att
i väsentlig mån, utan afsevärdt äfventyrande af fastighetsomsättningens säkerhet,
betrygga arrendatorns rätt. Har arrendatorn icke tillträdt arrendet, åtnjuter
han icke detta skydd; han måste i sådant fall lita till att upplåtaren
förbehåller honom hans rätt eller ock själf trygga den genom inteckning.
Utan tvifvel ligger häri för arrendatorn en olägenhet. Men i detta fall medför
i allmänhet förändringen icke en så djupgående rubbning i hans förhållanden, som
när han måhända längre tid varit i utöfning af arrendet och på jorden nedlagt
kostnader, hvilka han beräknat att under den återstående arrendetiden få sig
godtgjorda. Icke heller skyddas en arrendator, som endast på grund af muntligt
kontrakt sitter å fastigheten. Detta förhållande är emellertid endast ägnadt
att låta det för arrendatorn framstå såsom en angelägenhet af högsta vikt, att
arrendeaftalet upprättas skriftligt, hvilket från alla synpunkter är önskvärdt.

Hvilken är nu i de fall, då arrendeaftalet icke skall gälla mot ny ägare,
arrendatorns rättsliga ställning till denne? Såsom ofvan anmärkts,* lärer
rättsregeln »köp bryter legostämma» icke innebära annat än att nye ägaren för
sin del icke är skyldig att låta arrendeaftalet fortfarande gälla. Arrendatorn
är icke lika obunden; vill nye ägaren låta arrendeförhållandet fortfara, är
arrendatorn pliktig att därvid förblifva. Han kan icke bryta aftalet därför
att en ny person inträder i rättsförhållandet. Att personförändringen i jordäganderätten
icke i och för sig rubbar arrendeaftalets giltighet mot arrendatorn
är också förslagets ståndpunkt; är nye ägaren bunden, är arrendatorn
det ock. Men om nye ägaren är obunden, inträder för arrendatorn en i hög
grad tryckande osäkerhet; han vet icke om han kan påräkna att få fullfölja
arrendet, han kan icke heller inrätta sig på annat sätt. Inrymmer man nye
ägaren rätt att påkalla aftalets fullgörande, oaktadt han själf icke är bunden,
synes billigheten kräfva, att arrendatorn åtminstone erhåller besked, huruvida

* Se s. 105.

156

nye ägaren ämnar vidblifva aftalet eller icke. En sådan skyldighet att lämna
bindande besked kan emellertid icke skäligen åläggas denne, med mindre han
förut är i tillfälle att erhålla kännedom om aftalet i alla dess detaljer. Och
att fastställa de förutsättningar, under hvilka i de fall, där enligt förslaget
arrendeaftalet icke är bindande för nye ägaren, en sådan kännedom skall anses
honom beredd, låter sig svårligen göra. Endast för det fall att arrendatorn
redan sitter å fastigheten har därför en dylik skyldighet synts kunna åläggas
jordägaren; om nämligen den tid, inom hvilken han har att besluta sig, tilltages
så rymlig, att han är i tillfälle att på egen hand göra sig underrättad
om aftalets innehåll, kan sådant icke för honom medföra någon olägenhet.
Mot möjligheten att blifva missledd i fråga om arrendevillkoren har han lätt
att trygga sig, om han gör arrendatorns bibehållande beroende af att åt arrendeaftalet
gifves skriftlig affattning. Uppsäger han icke aftalet inom tre månader
efter det han blifvit ägare af fastigheten, står arrendeaftalet vid makt. För
det fall åter att arrendatorn ännu icke tillträdt fastigheten kan en lämplig
utgångspunkt för en dylik förklaringsplikt icke fastställas, och någon föreskrift
i sådant hänseende har därför icke heller synts kunna meddelas. Arrendatorn
är sålunda hänvisad att genom förhandling med den nye ägaren bereda sig klarhet
om hvad han har att påräkna. Skulle nye ägaren utan skäl undandraga
sig att på arrendatorns begäran inom rimlig tid lämna besked, torde det ligga
i sakens natur, att arrendatorn äger betrakta detta såsom en vägran att låta
aftalet gälla och handla därefter. Däremot torde hvarje skäl saknas att, på sätt
stadgandet i 16 kap. 15 § jordabalken kunde synas föranleda, äfven i detta fall
fordra att uppsägning från jordägarens sida sker och att därefter stadgad uppsägningstid
iakttages.* Att tillträda ett arrende, hvilket arrendatorn efter kort
tid blefve nödgad att åter lämna, skulle i allmänhet för honom innebära en vida
större olägenhet än att därom gå alldeles miste. Att, med den ståndpunkt förslaget
intager, jordägaren, om han tillåter arrendatorn att tillträda fastigheten, därmed
uppgifver sin rätt att frånträda aftalet, torde icke finnas underkastadt tvifvel.

Nu anförda bestämmelser äga tillämpning allenast i fall af frivillig
öfverlåtelse; på sätt redan i 1 kap. 3 § angifvits gälla vid tvångsrealisation
särskilda bestämmelser.

* Jfr K. Majrts dom den 17 mars 1874 (N. J. A. s. 144).

157

29 §.

Sedan i 28 8 stadgats, under hvilka förutsättningar — oafsedt förbehåll Giltigheten

mot ny ägare

eller inteckning — ett arrendeaftal äger bestånd mot ny ägare af fastigheten, af ändring
lämnas i förevarande § föreskrift för det fall att vid sidan af det skriftliga af- till^arr-endetalet
träffats öfverenskommelser, hvilka i ett eller annat afseende modifiera den aftal.
skriftliga grundvalen för rättsförhållandet. Att man trott sig kunna tillägga
det skriftliga aftalet verkan mot ny ägare grundar sig ju därå att den, som
vill förvärfva fastigheten, såmedelst är satt i tillfälle att kunna bedöma betydelsen
af det rättsförhållande, hvari han i och med förvärfvet af fastigheten
skall inträda, utan att i sådant hänseende behöfva ensamt förlita sig på sin
medkontrahents uppriktighet. Men denna grund brister när rättsförhållandet
undergått förändring, hvarom den skriftliga handlingen ingenting förmäler,
vare sig nu detta skett genom muntlig öfverenskommelse eller ändringen upptagits
i en särskild handling. För sådan händelse kan det icke utan obillighet
åläggas nye ägaren att nöjas åt villkor, hvarom han icke heller annorledes
hade fått kunskap när fastigheten öfvergick till honom. Å andra sidan vore
det mot arrendatorn icke mindre obilligt, om man tvingade honom att fullgöra
ett aftal, hvilket han fått till sin fördel förändradt, enligt dess ursprungliga
innehåll. Till båda måste hänsyn tagas. Kunna icke deras intressen på den
frivilliga uppgörelsens väg enas, finnes ingen annan utväg än att arrendeförhållandet
upplöses.

Det är emellertid af vikt att klarhet härutinnan så snart som möjligt
vinnes. Förr än jordägaren erhållit kännedom om förändringen, kan det naturligtvis
icke fordras, att han fattar sitt beslut och meddelar arrendatorn besked;
men när sådan kännedom vunnits, bör det icke tillåtas honom att allt framgent
hålla arrendatorn i ovisshet. För att framkalla ett sådant afgörande
har arrendatorn att underrätta jordägaren om den tilläggsbestämmelse han vill
åberopa; inom en månad därefter har jordägaren, i händelse han icke vill godkänna
den, att gifva detta arrendatorn till känna. Då arrendatorns eget intresse
manar honom att söka sålunda erhålla klarhet i sin ställning, har det
icke funnits nödigt att vid påföljd af preklusion ålägga honom att framställa
sitt anspråk. Sker det ej i tid, är förlusten hans, helst en sådan underlåtenhet

158

från hans sida under vissa förhållanden skäligen kan komma att tolkas såsom
ett afstående från bestämmelsens tillämpning. Där ej detta är fallet, har
arrendatorn sig öppet att uppsäga aftalet inom en månad efter det jordägaren
gaf till känna, att han icke ville godkänna bestämmelsen.

År arrendeaftalet intecknadt, är det i första hand den intecknade handlingen,
som länder till efterrättelse. Skulle emellertid i arrendeaftalet, sådant
det upptagits i inteckningsprotokollet, hafva skett ändring eller tillägg, måste
frågan om betydelsen af dylika modifikationer bedömas i enlighet med de i
denna § gifna regler.

30 och 31 §§.

Ny ägares Skall ett arrendeaftal gälla mot ny ägare, innebär detta icke allenast

ofh^sHyldig- denne är pliktig att tillåta arrendatorn att fortfarande utöfva arrende heter.

rätten. Arrendeförhållandet medför ej sällan en mångfald af ömsesidiga, successivt
inträdande rättigheter och förpliktelser, och i afseende å dessa är en
närmare reglering erforderlig. En sådan innefattas i 30 oeh 31 §§.

Det förhållande, som vid ombytet af ägare inträder, kan i det hela taget
betecknas såsom en succession. Det är de för sådan i allmänhet gällande
grundsatser, hvilka här komma till användning. Den nye ägaren inträder
från och med en viss tidpunkt i förre ägarens rättigheter i förhållande till
arrendatorn. Skall aftalet gälla mot nye ägaren, inträder han också i förre
ägarens skyldigheter på grund af arrendeaftalet. Att de jordägaren tillkommande
rättigheter öfvergå på den nye ägaren är naturligt; därförutan skulle
äganderätten förlora en väsentlig del af sitt ekonomiska värde; den rättsliga
betydelsen af hvad arrendatorn har att fullgöra undergår icke genom personombytet
någon förändring. Successionen i rätt innebär icke något för detta
fall säreget. Att däremot arrendatorn måste finna sig i att utan hans medgifvande
en annan person än hans medkontrahent inträder också i dennes förpliktelser
är en egendomlighet, som finner sin förklaring däri, att dessa förpliktelser
så nära sammanhänga med jordäganderätten, att de svårligen kunna
af annan än den faktiske ägaren fullgöras, samt att åtminstone den väsentligaste,
eller skyldigheten att lämna arrendatorn i okvaldt bruk af fastigheten,
lagligen kan uttvingas af den ene likaväl som af den andre ägaren. Att för

159

öfrigt arrendator!! icke är obetingadt hänvisad att söka sin rätt af den, hvilken
honom oåtspord blifvit bärare af jordägarens skyldigheter, skall strax
nämnas.

Tidpunkten för den nye ägarens inträde i rättsförhållandet äga kontrahenterna
naturligtvis själfva bestämma. Vanligen utsättes en viss dag för
»tillträdet», och likasom denna är afgörande för nye ägarens rätt att omedelbart
förfoga öfver fastighetens naturliga afkastning, är den bestämmande för
utöfningen af jordäganderätten i förhållande till en arrendator af fastigheten
eller någon del däraf. Där ej särskild bestämmelse i sådant hänseende träffats,
inträder nye ägaren omedelbart med det att äganderätten till honom öfvergått
i den fulla dispositionsrätten öfver fastigheten och således jämväl i förhållande
till arrendator^ Han äger sålunda först och främst att därefter uppbära
arrendeafgiften. Denna bestämmelse afser förhållandet till arrendatorn; det
är till nye ägaren, ej till den gamle, han har att erlägga arrende, som efter
nämnda tidpunkt förfaller. Arrendeafgifter, som före nämnda tidpunkt bort
erläggas, tillkomma däremot fortfarande förre ägaren. Hvad angår förhållandet
mellan den förre och den nye ägaren, kan naturligtvis genom öfverenskommelse
vid öfverlåtelsen bestämmas att af arrendebelopp, som uppbäras
af nye ägaren, någon del skall tillfalla öfverlåtaren. Utan sådan bestämmelse
är en fördelning icke påkallad, äfven om arrendebeloppet skulle afse en tidrymd,
som till någon del ligger före tillträdesdagen; den årliga arrendeafgiften
utgör i sin helhet vederlag för brukningen under arrendeåret, och en rent
proportionell uppdelning af densamma efter tid motsvarar därför icke förhållandets
natur. Erlägges arrendeafgiften i förskott och har i följd däraf förre
ägaren uppburit afgift, som belöper å tid, då dispositionsrätten öfver fastigheten
tillkommer nye ägaren, äger lika litet denne anspråk på andel af hvad
den förre uppburit. Sker arrendelikviden enligt skriftligt arrendeaftal, är nye
ägaren i tillfälle att med ledning däraf på förhand bedöma huru mycket bör
tillfalla honom och därefter afpassa köpevillkoren.

Hvad angår öfriga enligt arrendeaftalet jordägaren tillkommande rättigheter,
ligger det ock i sakens natur att efter tillträdet det är nye ägaren
hvilken utöfvar dem, äfven om de grunda sig å förhållanden, som förut inträffat.
Sålunda är det han, som äger tala å öfverträdelser af arrendeaftalet

160

från arrendator^ sida, såvidt därå grundas yrkande om arrenderättens förlust
och ersättning för skada i följd af arrendets upphörande, äfven om öfverträdelsen
inträffat tidigare, under det däremot för den skada, som genom själfva handlingen
må hafva tillfogats förre ägaren, denne fortfarande är rätt målsägande.

Obetingad tillämpning af de för succession i allmänhet gällande rättsgrundsatser
skulle föranleda, att nye ägaren med afseende å de rättigheter,
hvilka tillkomme honom, vore underkastad alldeles samma inskränkningar som
hans företrädare i äganderätten; de invändningar från arrendatorns sida, hvilka
kunde framställas mot förre ägarens anspråk, kunde möta äfven den nyes.
Hvarje uppgörelse, som träffats mellan förre ägaren och arrendatorn, hvarje
eftergift, denne fått sig beviljad, skulle gälla mot honom, äfven om han därom
saknat kunskap när han tillhandlade sig fastigheten; och då dylika transaktioner
skulle äga giltighet, äfven om de ingåtts efter öfverlåtelsen, endast
arrendatorn icke handlat i ond tro, skulle härmed för en bedräglig säljare
vara beredd möjlighet att tillskansa sig obehöriga fördelar på köparens bekostnad.
Visserligen skulle nye ägaren kunna med ersättningskraf vända sig
mot sin medkontrahent; men därmed vore han sällan synnerligen betjänt. Ett
verksammare skydd måste beredas honom. Detta skydd kan emellertid icke
sträckas därhän, att arrendatorn utan vidare betages rätt att mot nye ägaren
göra gällande dylika invändningar och tvingas att till nye ägaren fullgöra de
efter öfverlåtelsen fallande arrendeprestationerna, änskönt han redan utgjort
dem till hans företrädare i äganderätten. En sådan ordning skulle vara fullständigt
stridande mot arrendeförhållandets natur. Väl kan icke tillerkännas
arrendatorn rätt att mot nye ägaren göra gällande allt hvad han kunnat
åberopa mot hans företrädare, men hvarje befogenhet i sådant hänseende får
dock icke beröfvas honom. En medelväg måste sökas, därvid man tillgodoser
det ena intresset utan att uppoffra det andra.

Den begränsning af arrendatorns rätt i förevarande hänseende, förslaget
fastställer, angår först motkraf. Tillvaron af ett motkraf från arrendatorns
sida medför icke i och för sig motsvarande reduktion af hufvudfor dringen;
men visserligen skulle med tillämpning af de i vår rätt gällande allmänna
rättsregler nye ägaren vara utan inskränkning underkastad kvittning för
arrendatorns fordran hos förre ägaren, därest arrendatorn blifvit innehafvare af

161

fordringen innan lian fick kunskap om öfverlåtelsen. En så vidsträckt kvittningsrätt
skulle för nye ägaren blifva i hög grad betungande, helst han saknar
utväg att på förhand bereda sig kännedom om förhållandet. Kvittningsrätten
måste därför inskränkas, så att köparen af en fastighet i hvarje fall vet hvad
han riskerar. En begränsning till de arrendebelopp, som förfalla till betalning
inom ett år efter öfverlåtelsen, har synts vara i sådant hänseende lämplig.
Skulle arrendatorn icke omedelbart erhålla kännedom om öfverlåtelsen, kan
visserligen såsom följd däraf hans kvittningsrätt komma att utsträckas; men
nye ägaren har i sin hand att genom en arrendatorn meddelad underrättelse
förekomma sådant.

Äfven i fråga om giltigheten af transaktioner, som arrendatorn med förre
ägaren träffat, har en begränsning funnits nödig. Har arrendatorn före öfverlåtelsen
i förskott till förre ägaren erlagt ett arrendebelopp, som bort tillkomma
nye ägaren, d. v. s. som skulle förfalla å tid, som ligger efter tidpunkten
för tillträdet, får han räkna sig detta till godo endast i den utsträckning,
hvari kvittningsrätt enligt hvad nyss sagts tillkommer honom.* Detsamma
gäller i fråga om annan uppgörelse, som angående framdeles förfallande
arrendeafgifter träffats, t. ex. eftergift, kvittning. Skulle arrendatorn
efter öfverlåtelsen men i god tro träffa dylik uppgörelse med förre ägaren,
kan detta visserligen medföra, att nye ägaren får vidkännas en längre gående
inskränkning i sin rätt; men han har äfven i detta fall därför att skylla sig
själf, då han kunnat om öfverlåtelsen underrätta arrendatorn. Innefattar en
transaktion mellan förre ägaren och arrendatorn ändring i själfva arrendevillkoren,
t. ex. af förfallotiden eller af den framtida arrendeafgiften, bedömes
dess verkan efter 29 §.

På grund af nu anförda bestämmelser kan en arrendator alltid utan
äfventyr inlåta sig i transaktioner om framdeles förfallande arrendeafgifter
och sålunda t. ex. i förtid erlägga sådan afgift, endast han iakttager ofvan
angifna begränsning, under det å andra sidan den som tillhandlar sig en
fastighet icke hehöfver befara att gå i mistning af påräknade arrendeafgifter
utöfver ett visst belopp. Den strängt personliga karaktären af arrendeför -

* Jfr K. Maj:ts dom den 24 februari 1870 (Nanmanns tidskr. 1870 s. 713).

162

hållandet är sålunda visserligen äfven i detta hänseende bruten, men endast
såvidt detta funnits nödigt för att icke äfventyra säkerheten vid omsättningen
af fastigheter.

Skall arrendeaftalet på grund af inteckning eller ett vid öfverlåtelsen
gjordt förbehåll eller jämlikt 28 § gälla mot ny ägare af fastigheten,
inträder han ock i förre ägarens skyldigheter på grund af aftalet; detta skall
därefter af honom i upplåtarens ställe fullgöras; han kan därtill af arrendatorn
lagligen tvingas. Väl icke så, att arrendatorn för hvarje fordran, som
ur arrendeförhållandet härledes, nu kan vända sig mot honom. Likasom rätten
till obetaldt arrende, hvilket före tillträdet förfallit, fortfarande tillkommer
förre ägaren, hvilar på honom betalningsskyldighet för fordran, som redan
före tillträdet uppkommit, och ersättningsskyldighet i fråga om skada, som
han genom underlåtenhet att fullgöra sina förpliktelser vållat arrendatorn.
För uttagande af sådana fordringar har arrendatorn — där icke nye ägaren
särskildt öfvertagit förpliktelsen — att ensamt hålla sig till förre ägaren.
Mot nye ägaren har arrendatorn för dylika kraf endast den begränsade kvittningsrätt,
nyss nämnts. Men i fråga om allt, som skall fullgöras efter nye
ägarens tillträde, är det nu han, som i första hand är prestationsskyldig.

Äfven i de fall, då ett arrendeaftal icke är gällande mot nye ägaren,
kan under någon tid arrendeförhållandet komma att fortfara; sitter arrendatorn
å fastigheten på grund af ett muntligt aftal, som af nye ägaren uppsäges,
kommer på grund af bestämmelsen i 39 § arrendet icke att upphöra förr
än å den fardag, som inträffar näst efter sex månader från uppsägningen, och
samma förhållande inträder, när på grund af vidtagna förändringar i ett
skriftligt aftal arrendeförhållandet löses genom uppsägning. Huru ställer sig
i sådant fall förhållandet mellan nye ägaren och arrendatorn? På denna fråga
synes icke kunna genom lagstiftning gifvas ett uttömmande svar. Ä ena
sidan är väl nye ägaren den, som äger äfven i förhållande till arrendatorn
utöfva jordäganderätten och sålunda uppbära de å tiden efter tillträdet fallande
arrendeafgifter utan att i vidare mån än förut angifvits vara underkastad
afdrag på grund af arrendatorns fordringar hos eller transaktioner med förre
ägaren. Men å andra sidan är han icke af arrendeaftalet bunden i vidare mån
än att han är skyldig att tills vidare låta arrendatorn fortfara med brukningen.

163

Hvad därutöfver på grund af bestämmelse i arrendeaftalet eller enligt lag
åligger jordägaren kan väl icke af nye ägaren utkräfvas. Men häraf betingas
en modifikation jämväl i arrendatorns förpliktelser. Han får icke tvingas att
fullgöra de skyldigheter, aftalet ålägger honom, under det att de förpliktelser,
det ålägger jordägaren, lämnas utan verkställighet. Att för utkräfvande af
dessa hänvisa honom till hans medkontrahent vore alltför stridande mot ömsesidigheten
i rättsförhållandet.

Oaktadt arrendatorn, där arrendeaftalet blir gällande, måste finna sig i
att hans medkontrahent utträder ur rättsförhållandet och sätter en annan i
sitt ställe, bör det icke tillåtas upplåtaren att på sådant sätt definitivt frigöra
sig från sina förpliktelser. I de flesta fall lärer väl för arrendatorn
personombytet icke vara af synnerlig betydelse; men fall kunna dock förekomma,
där jordägarens personliga soliditet är för arrendatorn af särskild
vikt, såsom t. ex. när arrendatorn betingat sig att vid afträdet bekomma ersättning
för vidtagna förbättringar eller verkställt sådana, för hvilka enligt
stadgandet i 10 § ersättning skall utgå. Att låta den, som afhänder sig
fastigheten, sådant oaktadt kvarstå såsom nye ägarens medgäldenär vore i
flera hänseenden olämpligt; att ålägga honom en subsidiär ansvarighet skulle
för de flesta fall vara obehöfligt och för säljaren, som ju sällan är i tillfälle att
öfvervaka nye ägarens åtgöranden och därå icke kan inverka, innebära en
anledning till osäkerhet, helst när arrendeförhållandet skall först efter lång
tid afvecklas. Beredningen har därför antagit, att arrendatorns rätt blefve
behörigen sedd till godo, om honom lämnas öppet att inom viss tid förbehålla
sig en dylik regressrätt mot sin medkontrahent; och har denna tid bestämts
till sex månader efter det nye ägaren fick lagfart å sitt fång. Inom denna
tid lärer väl i allmänhet nye ägaren hafva tagit fastigheten i besittning, men
i allt fall kan icke gärna arrendatorn hafva undgått att erhålla kännedom
om förändringen. Utan särskildt förbehåll synes emellertid arrendatorn böra
vara bibehållen vid den rätt till skadestånd, som, därest arrenderätten utan
hans förvållande frångår honom, enligt de allmänna bestämmelserna tillkommer
honom mot upplåtaren. Göres af arrendatorn ett sådant förbehåll, som här
afses, ligger däri för upplåtaren en maning att bevaka det intresse, som för
honom är fäst vid nye ägarens sätt att å sin sida fullgöra arrendeaftalet.

164

32 §.

Fastighetens Såsom redan anmärkts, kan vid fastighetens exekutiva försäljning arrenellerjor2?
datorn icke komma i åtnjutande af samma rättsskydd, som vid frivillig föragarensjcon-
yttring af fastigheten enligt förslaget kommer honom till del. Huruvida
han kan komma att bibehållas vid arrendet är beroende af hvad hänsyn till
andra rättsägares intresse fordrar; i utsökningslagen 105 § äro därom bestämmelser
meddelade. Med fastighetens utmätande inträder därför för arrendatorn
ett tillstånd af osäkerhet; auktionen kan komma att utfalla så, att han går
förlustig sin rätt. Har han redan tillträdt fastigheten, måste han finna sig i
att afvakta utgången. Men har han ännu icke tillträdt, synes billigheten
fordra att vid de ändrade förhållanden, som inträdt, han icke längre är bunden
af aftalet. För att tillträda arrendet måste han vidtaga anordningar
och underkasta sig utgifter, hvilka blifva åtminstone delvis onyttiga, när han
måhända efter kort tid måste åter lämna arrendet, så vida han öfver hufvud
någonsin kommer att tillträda det. Förslaget medgifver honom därför i dessa
fall, i anslutning till hvad redan nu i praxis antagits,* rätt att frånträda aftalet.
Därest utmätningen afser allenast en del af fastigheten, måste uppenbarligen
verkan i nu förevarande hänseende blifva beroende däraf, huruvida
arrendatorn, därest samma del efter tillträdet frånginge honom, skulle äga rätt
att uppsäga aftalet (26 § andra stycket). Det ligger i sakens natur att, till förekommande
af missbruk, utöfvandet af den uppsägningsrätt, hvilken sålunda
tillkommer honom, måste bindas vid viss tid, likasom att, därest utmätningen
eller frågan om fastighetens exekutiva försäljning kommer att förfalla, uppsägning
därefter ej må ske. Härom är i förslaget föreskrift meddelad. Att
arrendatorn, därest han med kännedom om utmätningen tillträder fastigheten,
får anses hafva uppgifvit sin rätt att uppsäga aftalet, har däremot synts icke
behöfva uttryckligen sägas.

Försättes jordägaren i konkurs, inträder ett förhållande likartad! med
det, som fastighetens utmätning medför; den realisation, konkursen framtvingar,
omfattar också fastigheten, och konkursboet är därvid ytterst hänvisadt

Se K. ilajits dom den 30 nov. 1880 (N.. J. A. s. 427).

165

att anlita den för exekutiv försäljning stadgade ordning. Äfven i detta
fall böra därför nu omförmälda bestämmelser komma till användning.

Att arrendatorn, därest han begagnar sig af uppsägningsrätten, är berättigad
till skadestånd, öfverensstämmer med allmänna rättsgrunder.

33 §.

Under det att jordägarens konkurs i och för sig endast i det fall utöfvar
inverkan på arrendeförhållandet, att arrendatorn, när konkursen inträffade,
ännu ej tillträdt fastigheten, ställer sig saken annorlunda, när det är arrendatorn,
som försättes i konkurs. Det är icke blott arrendatorns förmåga att fullgöra
sin skyldighet med afseende å arrendets erläggande, som därigenom blifver
åtminstone tvifvelaktig. Äfven om i sådant afseende ställes säkerhet, kan
med den betydelse, som i arrendeförhållandet öfver hufvud måste tillmätas
arrendatorns person, det för jordägaren icke vara likgiltigt huruvida hans
fastighet brukas af arrendatorn själf eller förvaltas af hans borgenärer. Vid
en sådan förvaltning är det naturligt om hänsyn gorå sig gällande, hvilka
äro jordägarens intressen alldeles motsatta. Han bör icke vara skyldig att
finna sig häri. Ä andra sidan är det för borgenärerna angeläget att, så
snart ske kan, realisera gäldenärens egendom för att använda den till gäldande
af hans förbindelser. Det är just en sådan realisation konkursförfarandet
åsyftar. Det bör därför lämnas äfven borgenärerna öppet att frånträda aftalet,
med rätt för jordägaren att likasom andra borgenärer genom bevakning i
konkursen söka göra sig betäckt för den förlust, som genom arrendeförhållandets
afbrytande i förtid honom tillskyndas.

Huru enligt gällande rätt frågan om verkan af arrendatorns konkurs
bör bedömas, är i brist af hvarje lagbestämmelse i ämnet osäkert, och praxis
är ock i vissa hänseenden vacklande. Att borgenärerna tillkommer rätt att
uppsäga aftalet lärer väl kunna anses följa af allmänna rättsgrundsatser. Men
huruvida samma rätt utan särskildt förbehåll tillkommer jordägaren, torde
skäligen vara underkastadt tvifvel; icke ens om aftalet innefattar förbud att
öfverlåta arrendet, lärer, såsom man dock någon gång velat göra gällande,*
häri ligga något hinder för konkursförvaltningen att såsom representant för

* Se K. Maj:ts dom den 17 dec. 1868 (Naumanns tldskr. 1871, s. 234).

Arrendatorns
konkurs.

166

arrendator!! utöfva arrenderätten. Icke heller har underlåtenhet att i rätt
tid erlägga arrendeafgiften ansetts enligt lag — utom så vidt angår lifstidsstädja
— utgöra giltig anledning för jordägaren att uppsäga arrendet.*

Beredningen har i 33 § föreslagit bestämmelser i ämnet, genom hvilka
man sökt tillgodose såväl jordägarens som arrendatorns berättigade intressen.
Konkursen föranleder icke utan vidare arrendeförhållandets upphörande, men
den medför rätt att genom uppsägning hafva det. Sådan rätt tillkommer
både arrendatorns borgenärer och jordägaren.

De förres uppsägningsrätt är ovillkorlig. För realisationen af boets tillgångar
får arrendeaftalet icke utgöra hinder. För den förlust, jordägaren
kan i följd af uppsägningen komma att lida, äger han rätt till ersättning.
Att borgenärerna, om de icke inom viss tid begagna sin uppsägningsrätt,
komma att ansvara för arrendeaftalets fullgörande under den tid, arrendet
till följd af underlåten uppsägning kommer att fortfara, inhämtas af förslaget
till ändrad lydelse af 38 § konkurslagen.

Icke lika ovillkorlig är jordägarens befogenhet att uppsäga aftalet.
Arrenderätten representerar ofta nog en tillgång i boet, hvilken det bör lämnas
boet utväg att realisera, i den mån sådant är förenligt med jordägarens rätt.
År vid aftalet fäst förbehåll om rätt för arrendatorn att sätta annan i sitt
ställe, bör tid lämnas konkursförvaltningen att i sådant hänseende träffa anstalt,
innan jordägarens rätt att uppsäga inträder. Denna tid har Beredningen
ansett lämpligen kunna bestämmas till tre månader efter inställelsedagen
i konkursen. Har ej inom sagda tid öfverlåtelse skett och för jordägaren anmälts,
äger han frihet att uppsäga aftalet; men begagnar han icke denna sin
rätt, äga borgenärerna fortfarande den substitutionsrätt, aftalet tillägger
arrendatorn. Har tillträde af fastigheten ännu ej skett, bör emellertid det stå
jordägaren öppet att genast uppsäga aftalet. I detta fall äger han icke
den säkerhet för arrendets utbekommande, som efter arrendatorns tillträde
den jordägaren tillkommande retentions- och förmånsrätten medför, och då
detta fall arrendatorn icke kan hafva å fastigheten nedlagt någon kostn
som genom arrenderättens öfverlåtande skulle blifva ersatt, saknas skäl a
medgifva någon särskild frist för utöfvande af den öfverlåtelserätt, aftalet

* Se K. Maj:ts dom den 14 april 1885 (N. J. A. s. 155).

167

der andra förutsättningar åt arrendatorn inrymt. Då med de aftal, som afse
längre tid än tjugu år, en villkorlig öfverlåtelserätt utan särskildt förbehåll är
förenad, har denna rätt jämväl bort i tillfälle af arrendatorns konkurs iakttagas;
och har Beredningen trott detta lämpligast kunna ske sålunda, att jordägarens
uppsägningsrätt i detta fall alltid förenas med skyldighet att utgifva
skälig lösen på sätt 8 § bestämmer. Skulle jordägaren icke begagna denna
rätt, äga borgenärerna utöfva den rätt, sagda § tillägger arrendatorn, och sålunda
efter det hembud till jordägaren skett men denne ej velat återtaga
fastigheten öfverlåta arrenderätten till annan nöjaktig person. Är arrendeaftalet
sådant, att öfverlåtelse icke må äga rum, innebär detta att arrenderätten
är rent personlig, och i sådant fall möter icke för jordägaren hinder att utan
vidare uppsäga arrendet. Att ide fall, där jordägarens uppsägningsrätt icke
är förenad med skyldighet att utgifva lösen, utöfvandet af densamma icke bebetager
honom rätt att för den förlust, han kan lida, undfå ersättning,
torde finnas naturligt.

Däremot har den rätt, som 9 § tillägger afliden arrendators stärbhusdelägare,
icke synts böra, i händelse urarfvakonkurs efter arrendatorn uppstår,
öfverflyttas på hans borgenärer; huruvida konkursen börjar före eller efter
arrendatorns död bör icke inverka på jordägarens rätt och är för de efterlefvande,
hvilka i allt fall få afstå boets tillgångar, utan betydelse.

Ändtligen bör erinras att här gifna bestämmelser icke utesluta tillämpning
jämväl i tillfälle af konkurs af hvad 36 § innehåller angående arrenderättens
förverkande och att sålunda en dylik omständighet, hvilken sammanhänger
med konkursen, t. ex. underlåtenhet att i rätt tid erlägga arrende, kan komma
att föranleda uppsägning med annan verkan, än om uppsägningen hänförde
sig endast till den inträffade konkursen.

34 §.

Särskildt vid större arrenden förekommer ej sällan att jordägaren anser Pant eller
sig böra vid fastighetens upplåtande betinga sig säkerhet för arrendets behö- Arrenderiga
fullgörande. Denna säkerhet utgöres vanligen af borgen. Det ligger i cftalet.
sakens natur att under den tid, arrendet varar, säkerheten kan komma att
undergå väsentlig förändring. Likasom säkerhets ställande ofta i aftalet upp -

168

tages såsom arrendevillkor, plägar också jordägaren däri förbehålla sig rätt
att vid inträdd förändring af säkerheten fordra ny sådan. Ett uttryckligt
förbehåll i sådant hänseende synes emellertid icke vara nödigt; har säkerhet
en gång blifvit ställd, torde detta i och för sig ådagalägga att arrendeförhållandet
är grundadt på den förutsättningen, att säkerhet skall finnas ställd,
och det bör därför falla af sig själf att, om den ställda säkerheten försämras,
jordägaren äger begära ny. Till anskaffande af sådan bör emellertid nödigt
rådrum lämnas arrendatorn, och har en tid af tre månader synts för ändamålet
tillräcklig. Har icke inom nämnda tid arrendatorn aflämnat nöjaktig säkerhet,
bör det anses vara jordägarens rätt att bryta ett rättsförhållande,
där en af de förutsättningar, hvarå det grundats, icke längre är för
handen, och undfå ersättning för den skada, han i följd af arrendets upphörande
kan komma att lida.

Enligt nu angifna grunder är stadgandet i 34 § affattadt.

35 §.

Påföljd, där Het i 16 kap. 7 § jordabalken förekommande stadgandet om rätt för
^öfvergifrer jordägaren att låta återhämta landbo, som »rymt», och om bötesansvar i fall
fastigheten. af sådan »rymning» lärer icke hafva afsetts att äga tillämpning utom landboförhållandet.
Det ligger i sakens natur att vid nutidens arrendeförhållanden
hvarje art af tvång, äfven medelbart, i syfte att förmå en arrendator, som
öfvergifvit fastigheten, att återvända dit och fullgöra sina skyldigheter vore
ändamålslöst. För dylika fäll är den enda lämpliga utvägen att jordägaren
själf tager sin fastighet om hand och söker på bästa sätt iakttaga sitt intresse.
För att sätta honom i tillfälle att utan dröjsmål vidtaga en sådan åtgärd
har ett uttryckligt stadgande om hans rätt i sådant hänseende ansetts
behöfligt och i denna § upptagits. Att han jämväl äger rätt till skadestånd
öfverensstämmer med allmänna rättsgrunder.

36 §.

Arrende- 16 kap. jordabalken lämnar endast för ett fåtal fall jordägaren öppet

rättens för- att på grund af aftalsbrott från brukarens sida få denne skild från fastigverkande.
ra ...

heten. Detta förhållande har helt naturligt ledt till att i arrendeaftalen

169

esomoftast intagas bestämmelser, genom hvilka jordägarens rätt att af sådan
anledning håfva aftalet betydligt utvidgas. I och för sig är häremot intet
att anmärka. I mån af förhållandenas utveckling framträder jordägarens anspråk
att icke behöfva uppfylla sina förpliktelser, med mindre arrendatorn
också fullgör sina, med kraf på beaktande i allt flera hänseenden. Men aftalsfriheten
får icke användas till att vid hvarje afvikelse från aftalet, huru
obetydlig den än må vara, huru oväsentliga omständigheter den än må angå,
binda en så hård påföljd som arrenderättens förlust. Friheten får icke lämna
rum för godtycket. Endast sådana öfverträdelser, hvilka kunna anses innefatta
en väsentlig kränkning af jordägarens intresse, böra medföra arrenderättens
förverkande. Att arrendekontrakten ofta erbjuda exempel därpå, att
den behöriga gränsen härvidlag öfverskrides, torde icke kunna förnekas. Det
har därför synts Beredningen nödvändigt att i lag bestämmes, under hvilka
förhållanden påföljden af arrenderättens förverkande skall drabba en arrendator,
och att det icke lämnas jordägaren öppet att i aftalet förbehålla sig
rätt att jämväl på grund af andra omständigheter förklara arrenderätten
förverkad. Aftalsfriheten är därför, på sätt stadgandet i 2 § andra stycket
utvisar, här utesluten. Lagen gifver en uttömmande reglering af förhållandet.

Vid angifvande af de orsaker, hvilka lagligen böra föranleda arrenderättens
förlust, har Beredningen icke kunnat stanna vid en allmänt formulerad
regel. En sådan bestämmelse måste alltid blifva sväfvande och därför
vid tillämpningen lämna rum för olika meningar. Hvarken jordägaren eller
arrendatorn skulle med en sådan bestämmelse vara betjänt. Lagen måste
angifva de särskilda fall, där påföljden inträder, så att i allmänhet vederbörande
själfva må kunna utan svårighet bedöma, huruvida ett sådant fall föreligger
eller icke, och det ej må vara nödigt att för ändamålet påkalla domstols
pröfning. De särskilda fallen måste därför uppräknas. Till grund för
den uppräkning, förslaget innefattar, har Beredningen lagt de i det föregående
meddelade föreskrifterna om arrendatorns allmänna skyldigheter, därvid tilllika
uppmärksammats de i arrendekontrakten vanligen förekommande bestämmelser
i förevarande hänseende. Fullt uttömmande kan emellertid en dylik
uppräkning icke blifva. Huru omfattande den än må göras, träffar den icke
fall, där särskilda förhållanden föranleda upptagande i ärrendeaftalet af

170

bestämmelser, hvilkas iakttagande för jordägaren är af synnerlig vikt och
hvilkas åsidosättande därför också bör föranleda arrenderättens förlust.*
Till den uppräkning, 1—9 mom. innefatta, ansluter sig därför i 10 mom. en
bestämmelse, som för dylika undantagsfall medgifver en friare pröfning.
Endast med afseende å vissa af de i förslaget särskildt angifna fallen torde
några anmärkningar vara erforderliga.

Såsom förut nämndt** anses enligt gällande lag arrendatorns underlåtenhet
att å utsatt tid erlägga arrendet icke i allmänhet medföra annan rätt
för jordägaren än att utsöka det oguldna beloppet såsom annan sin fordran.
Ett ordentligt fullgörande af arrendeaftalet i denna väsentliga del synes
emellertid böra vara en nödvändig förutsättning för att arrendatorn skall äga
att fortfarande njuta aftalet till godo. Vid underlåtenhet härutinnan fäster
därför förslaget arrenderättens förlust. Emellertid synes denna påföljd icke
böra omedelbart inträda, när tiden för arrendelikviden försuttits. Denna tid
är vanligen så bestämd, att arrendatorn kan beräknas då hafva genom skördens
föryttring beredt sig nödiga medel. Slår skörden fel, eller inträffar
eljest någon af dessa vid jordbruk icke alltför sällsynta störande omständigheter,
måste medel på annat sätt anskaffas. Det skulle i dylika fall innebära
en obillig hårdhet, om uteblifven betalning genast medförde arrenderättens
förlust. Men ett dröjsmål med betalningen utöfver en månad efter
förfallodagen torde i de allra flesta fall ådagalägga, antingen att arrendatorn
icke endast tillfälligtvis är oförmögen att fullgöra sina skyldigheter, eller ock
att han icke tillbörligen vårdar sig om dem. Efter utgången af nämnda tid
bör därför jordägaren äga rätt att uppsäga aftalet.

Åligger det arrendatorn att i denna sin egenskap utgöra arbete eller
annan tjänstbarhet, ställer sig saken annorlunda. Arbetet måste utgöras i rätt
tid, om det skall vara jordägaren till nytta. Erhåller han icke det arbetsbiträde,
han har rätt att påkalla, kan sådant medföra de största olägenheter
och orsaka betydande förlust. Hindras arrendatorn af omständigheter, hvilka
kunna anses innefatta giltig ursäkt, bör han icke drabbas af någon särskild
påföljd, men undandrager han sig utan sådant skäl att fullgöra sin skyldig *

Jfr K. Maj:ts dom den 17 februari 1898 (N. J. A. s. 49).

** Se sid. 166.

171

het, är det i sin ordning att han går förlustig arrenderätten. Samma påföljd
är ock enligt förslaget förenad med visad tredska vid arbetets utförande.

Vanvårdar arrendatorn den åt honom anförtrodda fastigheten, bör det
uppenbarligen tillkomma jordägaren att hafva arrendeaftalet. Då vanvård
kan föreligga alldeles oberoende af det mer eller mindre goda skick, hvari
fastigheten vid tillträdet befunnits, är det härvidlag utan betydelse, om arrendatorn
mottagit fastigheten efter eller utan syn. Till enahanda påföljd för
arrendatorn synes det böra leda, om han sviker det förtroende, jordägaren
visat honom genom att på sätt, som i 24 § sägs, lämna honom kreatur eller
redskap till fastighetens bruk; billigheten synes dock fordra, att denna
stränga påföljd icke inträder, med mindre jordägaren tillsagt om rättelse och
arrendatorn underlåtit att hörsamma tillsägelsen.

Äfven vid det i 3 mom. omförmälda fall af aftal sbrott har Beredningen
trott uppsägningsrätten böra vara beroende af att tillsägelse om rättelse förgäfves
skett. Det är icke uteslutet, att öfverträdelse, som här afses, sker
utan någon som helst ond afsikt hos arrendatorn utan tvärt om tillkommit
därför att arrendatorn ansett sitt förfaringssätt lända fastigheten till nytta.
Då aftalets affattning ofta lämnar rum för olika meningar angående dess
verkliga innebörd, kan dessutom lätt inträffa, att arrendatorn ehuru oriktigt
antager sig för sitt sätt att gå till väga hafva stöd i aftalet.

Det kunde måhända ifrågasättas, huruvida icke i förslaget bort upptagas
föreskrift om arrenderättens förverkande i händelse arrendatorn begår brott
af svårare art. Beredningen har emellertid antagit att i dylikt fall, där urbota
straff drabbar arrendatorn, tillämpning af andra bestämmelser i denna §
komme att medföra samma verkan och därför icke trott det vara behöfligt
att i förslaget upptaga en för detta fall lämpad föreskrift, hvars rätta begränsning
alltid skulle erbjuda svårighet. Till brottsligt förfarande från
arrendatorns sida har öfver hufvud hänsyn tagits allenast i den mån det innefattar
ett öfverträdande af den åt honom upplåtna nyttj anderätten (3, 5 och
6 mom.). Härutöfver har dock för tvenne särskilda fall brottsligt handlingssätt
synts böra upptagas såsom anledning till arrenderättens förverkande.
Beträdes arrendatorn med att å den arrenderade fastigheten olofligen försälja

172

brännvin eller andra spritdrycker eller maltdrycker (7 mom.), kan han genom
ett sådant handlingssätt, hvilket, äfven det, i viss mån kan sägas innebära ett
missbruk af arrendatorns dispositionsrätt till fastigheten, förorsaka jordägaren
obehag och olägenheter i så hög grad, att denne bör hafva i sin makt att få
arrendatorn skild från arrendet. Samma påföljd har ansetts böra inträda, då
arrendatorn föröfvar åverkan eller olofligen jagar eller fiskar å annan jordägaren
tillhörig mark än den till arrendatorn upplåtna fastigheten (6 mom.).
Angränsar denna sådan mark — och det är egentligen för dylikt fall ifrågavarande
bestämmelse kan komma att äga betydelse — är det ofta nog ej lätt
för jordägaren att skydda denna mark mot intrång af nämnda slag från
arrendatorns sida; gör arrendatorn sig skyldig härtill, sviker han jordägarens
förtroende och bör därför betagas möjligheten af ett fortsatt missbrukande däraf.

De i 4, 8 och 9 mom. uppräknade anledningar till arrenderättens förverkande
torde alla finnas grundade i arrendeförhållandets natur. Hvad särskildt
angår 9 mom. bör erinras att därigenom icke inrymmes jordägaren
rätt att vid äfventyr af arrenderättens förlust förbjuda arrendatorn att
å arrendelägenheten upptaga personer, hvilka höra till arrendatorns familj.

En strängt formell tillämpning af de i förslaget uppräknade grunder för
arrenderättens förverkande skulle i vissa fall kunna leda till obillig hårdhet.
Hänsyn bör tagas äfven till särskilda omständigheter, hvilka kunna
i väsentlig mån förringa betydelsen af en förseelse, hvartill arrendatorn gjort
sig skyldig. För rena bagateller eUer fullkomligt ursäktliga misstag bör icke
en så kännbar påföljd drabba arrendatorn. I syfte att bereda utrymme för
en lagtillämpning, som tager hänsyn till dylika omständigheter, har bestämmelsen
i §:ens näst sista stycke upptagits i förslaget.

I händelse aftalet af här afsedd anledning uppsäges, är arrendatorn
underkastad skyldighet att ersätta jordägaren den skada, som kan blifva en
följd af arrendets förtida upphörande.

37 §.

Preskription
af uppsägningsrätt

vid förverkande.

Därest en arrendator, hvilken låtit komma sig till last något förhållande
af beskaffenhet att för jordägaren medföra uppsägningsrätt, skulle, äfven om
jordägaren icke för tillfället ville göra bruk af sin rätt, under hela sin åter -

173

stående arrendetid vara underkastad äfventyret att, om jordägaren ändrade
tycke, blifva från fastigheten vräkt, skulle sådant medföra en i många afseenden
tryckande osäkerhet. Åt jordägaren bör lämnas rimlig tid att besluta
om hvilken åtgärd bör anses påkallad af arrendatorns förhållande, men
väljer han att lämna det obeifradt, bör det ock därvid förblifva och han icke
kunna åberopa gamla förseelser för att skilja arrendatorn från arrendet.
Jordägarens uppsägningsrätt bör vara bunden vid en viss preskriptionstid,
efter hvars utlöpande arrendatorn, om han iakttager sina skyldigheter, åter
kan känna sig trygg. Vid uppställande af en sådan preskriptionshestämmelse
måste hänsyn tagas till de särskilda fallens olika beskaffenhet. Dessa fall
kunna sammanföras under hufvudsakligen tvenne grupper. Den ena omfattar
sådana, då arrendatorns förseelse består däri, att han gör sig skyldig till ett
med jordägarens rätt eller intresse oförenligt förhållande, hvilket alltjämt pågår
(36 § 1, 2, 3, 8 och 9 mom.). Den andra gruppen utgöres af fall, då
arrendatorn låtit komma sig till last en enstaka handling af beskaffenhet att
kränka jordägarens rätt (36 § 4, 5, 6 och 7 mom.). Vid fall hörande till
förra gruppen är det gifvet, att så länge förhållandet pågår, också uppsägningsrätten
består. Men sker rättelse, finnes icke vidare anledning att ingripa,
och uppsägning bör därefter ej ifrågakomma. År åter fråga om ett
handlingssätt af den i 36 § 4, 5, 6 eller 7 mom. angifna art, måste en
viss tid lämnas jordägaren att utöfva sin rätt. Denna tid bör uppenbarligen
räknas från det jordägaren fick kännedom om hvad arrendatorn låtit komma
sig till last. Låter jordägaren därefter en viss tid förlöpa utan att ingripa,
bör sådant få gälla lika med uttrycklig tillgift. Denna tid har synts lämpligen
kunna bestämmas till sex månader. Samma preskriptionshestämmelse
kommer att tillämpas å de i 36 § 10 mom. omförmälda fall. De förhållanden,
som falla under detta mom., äro visserligen af beskaffenhet att höra dels till
den förra dels till den senare gruppen; men då grunderna för ett dylikt urskiljande
icke kunnat i lagen angifvas, har det funnits nödigt att för dem
alla uppställa en gemensam preskriptionshestämmelse.

Att jordägaren icke har befogenhet att genom förbehåll i arrendeaftalet
utsträcka den tid, inom hvilken han har att begagna den i 36 § stadgade
uppsägningsrätten, följer af den allmänna bestämmelsen i 2 § andra stycket.

174

38 §.

Uppsägning. 1 16 kap. 5 § jordabalken stadgas att uppsägning skall ske »med tvenne
gode män». Huruvida härigenom stadgas en viss form för uppsägning eller
endast lämnas en anvisning för dess konstaterande synes ovisst; i praxis torde
den senare uppfattningen vara den gällande. Beredningen har trott det vara
synnerligen angeläget att i fråga om en åtgärd, som för både jordägaren
och arrendatorn är af så stor betydelse, lämna föreskrifter, som äro bättre
ägnade att motsvara behofvet, helst dessa föreskrifter böra vinna tillämpning
jämväl vid hyra.

I första hand är det för både jordägaren och arrendatorn af vikt att
veta huruvida och när en uppsägning skall anses hafva skett. Åt ett löst
yttrande i sådant syfte bör icke tillmätas verkan af laglig uppsägning. I
hastigt mod kunna stundom dylika yttranden fällas, hvilka vid lugnare besinning
icke skulle hafva framkommit, men hvilka det faller sig motbjudande
att återtaga, och som därför kunna gifva anledning till osäkerhet och tvister.
Uppsägningen bör därför bindas vid en viss form, ägnad att konstatera såväl
att som när den skett. För sådant ändamål stadgar förslaget, att uppsägning
skall ske skriftligen eller med vittnen, så vida icke skriftligt erkännande
om uppsägningen lämnas af den, till hvilken den ställts.

Huru uppsägning skall ske i fall, där den, hos hvilken den skall ske,
är en samfällighet, är i gällande lag icke bestämdt. Beredningen har trott
det icke vara förenadt med betänklighet att i detta hänseende följa de regler,
som för dylika fall äro gällande för stämning, och detta desto mindre som i
praxis visat sig benägenhet att utan stöd af lagstadgande så förfara.* En
hänvisning till 11 kap. 11 — 19 §§ rättegångsbalken har därför i förslaget
upptagits. Härutöfver har Beredningen trott förhållandets natur medgifva en
ytterligare lättnad för uppsägning från arrendatorns sida. Har jordägaren
satt någon att i sitt ställe uppbära arrende, skall ett sådant uppdrag anses
innefatta bemyndigande att i jordägarens ställe jämväl mottaga uppsägning.
En sådan utsträckning af rätten att företräda jordägaren torde stå i öfverensstämmelse
med hvad som vid uppdragets lämnande verkligen afsetts och är

* Jämför K. Maj:ts utslag d. 24 febr. 1902 (N. J. A. s. 44).

175

så mycket mer påkallad, som ofta i dylika fall jordägaren själf vistas å annan
ort och det därför skulle vara förenadt med svårighet och kostnad, om arrendatorn
behöfde verkställa uppsägningen hos honom.

Icke heller finnes i gällande rätt någon utväg anvisad för det fall att
den, hos hvilken uppsägning skall ske, icke kan anträifas. Med afseende å
den rättsförlust, som inträder, därest uppsägning ej kan i rätt tid verkställas,
äro föreskrifter i sådant hänseende af trängande behof påkallade. Det kunde
synas ligga nära till hands att äfven i detta hänseende låta de i fråga om
stämning gällande föreskrifter (11 kap. 9 och 10 §§ rättegångsbalken) vinna tillämpning.
Dessa föreskrifter, afsedda för fall, där det gäller att underkasta
måhända betydande rättsanspråk slutligt afgörande, skulle emellertid vara
onödigt betungande, där det endast är fråga om att inom viss tid vidtaga en
rent förberedande åtgärd. De i förslaget meddelade bestämmelser anordna
därför ett vida enklare förfarande, hvilket dock torde innebära tillräcklig
säkerhet för att uppsägningen kommer vederbörande till hända. Det torde
knappt vara behöfligt att erinra att uttrycket »rekommenderadt bref» omfattar
äfven s. k. assurans.

Att stämning, däri yrkas arrendes upphörande, hör gälla jämväl såsom
laga uppsägning är naturligt och skulle icke i och för sig behöfva i lagen utsägas;
men då för det fall, att vederbörande icke kan anträffas, de angående uppsägning
i förslaget meddelade föreskrifter icke sammanfalla med de i fråga
om stämnings delgifvande gällande, och således behörig delgifning af stämning
kan ske, utan att de i förslaget här gifna föreskrifter blifva iakttagna,
har ett uttryckligt stadgande i nämnda hänseende funnits erforderligt. Hvad
sålunda yttrats angående stämning gäller också ansökan om vräkning; och då
i fråga om delgifning af sådan ansökan det enligt 161 § utsökningslagen ankommer
på öfverexekutor att förordna om sättet för delgifningen, har äfven
i fråga om sådan ansökan det funnits nödigt att upptaga ett stadgande,
hvarigenom den likställes med uppsägning.

39 §.

Enligt 1734 års lag, som för arrendeförhållandets upplösning, äfven när Uppsägdet
är ingånget för viss tid, förutsätter uppsägning, skall i allmänhet, sedan nin9sttd

176

arrendeaftaiet blifvit uppsagdt, arrendatorn afflytta först å den 14 mars, som
infaller å andra året efter den Thomedag, före hvilken uppsägningen skedde;
den på sådant sätt bestämda flyttningsdagen benämnes slaga fardag». Numera
har väl uppsägningsskyldigheten vid aftal för viss tid upphäfts, men
någon ändring i fråga om uppsägningstidens beräkning har icke skett.

Då förslaget förbjuder ingående af arrendeaftal för obestämd tid, torde det
icke vara behöfligt eller lämpligt att endast för de fall, då af särskildt i lagen
upptagna anledningar uppsägning får ske, bibehålla så lång uppsägningstid,
som i nu gällande lag är föreskrifven. Inträffar något af de fall, då uppsägningsrätt
tillkommer arrendatorn eller jordägaren, synes den, som vill begagna
sig af sådan rätt, icke böra vara af aftalet bunden längre än som är oundgängligen
nödvändigt. En viss tid är dock af nöden ej mindre för arrendatorn
för att afveckla förhållandena vid arrendet än äfven för jordägaren för att
anskaffa ny brukare eller bereda sig att själf mottaga fastigheten. Uppsägningstiden
bör därför i allmänhet ej vara alltför kort.

Vid uppsägning, som sker innan arrendatorn tillträdt fastigheten, synes
det emellertid olämpligt att fastställa en viss uppsägningstid. En sådan föreskrift
skulle kunna för arrendatorn medföra nödvändighet att tillträda ett
arrende, hvilket han vore nödgad att kort tid därefter lämna, och i följd
däraf blifva för honom i hög grad betungande. Förslaget låter därför ett
arrende, som uppsäges innan tillträde skett, omedelbart upphöra.

Uppsäges arrendeaftaiet efter det tillträde skett, bör en bestämd skillnad
göras mellan de fall, då arrendatorn genom öfverträdelse af arrendevillkoren
förverkat arrenderätten, och de fall, där eljest från jordägarens eller från
arrendatorns sida uppsägning må äga rum. Då arrendatorn förverkat arrenderätten,
borde han strängt taget vara skyldig att genast afflytta; men då det
för vinnande af enkelhet och reda i den uppgörelse, som arrendets afbrytande
föranleder, i allmänhet är lämpligast om fastigheten afträdes å fardag, har
arrendatorn berättigats att kvarsitta till dess sådan infaller. Ovillkorlig är
emellertid denna rätt icke; arrendatorn kan hafva så förhållit sig, att det för
jordägaren måste vara angeläget att snarast möjligt få honom aflägsnad, och
för dylika fall är det enligt förslaget lämnadt i domstolens eller öfverexekutors
hand att ålägga arrendatorn att afflytta före fardagen. För alla andra

177

fall af uppsägning har en tid af åtminstone sex månader ansetts höra lämnas
jordägaren och arrendatorn för att träffa de i följd af arrendets upphörande
nödiga anordningar, och bestämmer därför förslaget, att i dylikt fall afträde
skall ske å den fardag, som inträffar näst efter sex månader från det uppsägning
skedde.

Huru i det fall, att arrendet upphör å annan tid än fardag, förhållandet
mellan jordägaren och arrendatorn med afseende å det löpande arrendeåret
skall regleras, är icke i förslaget angifvet. Att en arrendator, som är skild
från arrendet, icke vidare äger att från fastigheten hämta någon afkomst är
gifvet; i hvad mån han vid sådant förhållande må äga tillgodonjuta afkortning
å arrendeafgiften eller ersättning för hvad jordägaren kan göra sig till
godo af det, som, i händelse arrendet fortgått till fardag, skolat tillfalla
arrendatorn, är en fråga, som synts böra blifva beroende af pröfning af omständigheterna
i hvarje särskildt fall.

Enligt förslaget är det arrendatorn obetaget att i arrendeaftalet förbehålla
sig uppsägningsrätt äfven i andra än de i lagen angifna fall. Har
arrendatorn gjort sådant förbehåll, torde det kunna förutsättas, att aftalet
jämväl innehåller föreskrift om uppsägningstiden, men, för den händelse sådant
underlåtits, torde lämpligen här gifna bestämmelser kunna komma till användning.

Äfven vid lifstidsstädja synes för afveckling af förhållandena, när arrendet
upphör i följd af dödsfall, samma tid böra lämnas den aflidnes rättsinnehafvare,
som vid uppsägning i allmänhet är stadgad. *

40 §.

Med den långsamhet, som vidlåder vårt allmänna rättegångsförfarande, Verkstålligskulle
det leda till olidligt uppehåll, om en jordägare för att få en arrendator, ^laga^kraft
hvilken förverkat arrenderätten, från fastigheten aflägsnad, alltid skulle behöfva
afvakta den tidpunkt, då genom laga kraft ägande beslut af domstol
blifvit afgjordt, att denne vore skyldig att afflytta. Genom föreskriften i

* Att enligt gällande rätt vid lifstidsstädja sterbhusdelägarne ansetts skola afträda fastigheten
å. nästa fardag, se K. Maj:ts domar den 26 febr. och den 2 dec. 1874 (N. J. A. s. 122 och 484).

158 § utsökningslagen, sådan denna § enligt Beredningens förslag affattats, har
man velat anvisa honom en genare utväg att i sådant afseende komma till rätta.
Denna utväg kan emellertid endast i särskildt klara och påtagliga fall af aftalsbrott
anlitas; ofta nog måste jordägaren vara hänvisad att vid domstol utföra
sin talan, och för sådana fall erfordras bestämmelser, hvarigenom beredes honom
möjlighet att få verkställighet å en dom, som gifver honom rätt, oaktadt
målet af motparten dragés under högre rätts pröfning. Eljest äfventyrar man,
att arrendatorn fullföljer talan i intet annat syfte än att bereda sig uppskof
med fastighetens afträdande. En sådan rätt att få verkställighet tillerkänner
ock 42 § utsökningslagen jordägaren, under förutsättning att uppehåll med
domens verkställande finnes kunna vålla märklig skada. Pröfningen häraf är
lagd i öfverexekutors hand, och villkor för att verkställighet skall medgifvas
är att jordägaren ställer pant eller borgen för det skadestånd, han kan kännas
skyldig att gälda, om domen ändras.

Den anordning, lagstiftaren sålunda träffat för att tillgodose ett påtagligt
behof, synes emellertid lämna rum för icke oväsentliga anmärkningar. Om
man öfverhufvud vill medgifva, att en dom, som ännu icke är definitiv, går i
verkställighet, lärer den bestämmande synpunkten därvid icke böra vara den,
huruvida den skada, som genom uppehåll med verkställigheten vållas den
vinnande, är mer eller mindre betydande, utan den större eller mindre sannolikheten
att ett ändringssökande kan komma att leda till något resultat —
huruvida alltså uppehåll med verkställigheten i afvaktan på den slutliga pröfningen
må anses onödigt eller icke. Är saken tvifvelaktig, bör icke den omständigheten
att uppehållet må anses medföra »märklig» skada leda till att
ändringssökandet faktiskt göres onyttigt, men är saken klar, bör å andra sidan
den vinnande förhjälpas till sin rätt utan hinder däraf att hans tredskande
motpart fullföljer en hopplös talan och utan hänsyn till en alltid godtycklig
uppskattning af den skada, som genom ett uppehåll tillskyndas honom själf.
Huruvida saken må anses klar eller tvifvelaktig, är naturligtvis beroende af
omständigheterna i målet; att i sådant afseende verkställa den pröfning, som
erfordras, bör lämpligen tillkomma den domstol, som dömer i själfva saken.
I öfverensstämmelse med denna uppfattning, hvilken redan i lagen angående
ersättning för skada till följd af olycksfall i arbete den 5 juli 1901 vunnit

179

erkännande, tillägger förslaget i 40 § domstolen befogenhet att, när arrendator
förpliktas att afflytta, tillika stadga att domen må verkställas utan hinder
däraf att den ej äger laga kraft.

Genom sålunda gifna föreskrift synas jämväl i öfrig! vissa med nu
gällande ordning förenade olägenheter kunna afhjälpas. Enligt gällande
praxis plägar öfverrätt, när underrätts beslut om arrendes upphörande fastställes,
framflytta dagen för afträdet, ehuru den möjlighet icke är utesluten,
att, när öfverrättens dom faller, verkställighet redan ägt rum å underrättens
beslut utan att sådant är för öfverrätten kändt, och att sålunda genom framflyttande
af tiden för arrendets upphörande skapas anledning till ny förveckling.
* Vidare synes det mindre egentligt, att enligt 158 § utsökningslagen
exekutiv myndighet kan i vissa fall meddela beslut om vräkning, som genast
går i verkställighet, under det att, om i alldeles lika fall jordägaren anhängiggör
sin talan vid domstol, dess beslut icke äger samma exekutiva verkan.

De närmare föreskrifterna om verkställigheten innefattas i 42 § utsökningslagen
enligt den lydelse, Beredningen förslagit. Såsom villkor för verkställigheten
fordras likasom nu pant eller borgen för det skadestånd, den vinnande
kan kännas skyldig att gälda om domen ändras. Att endast för pröfning
af säkerheten hänvisa frågan om verkställigheten till öfverexekutor har
icke ansetts behöflig!, utan har det öfverlämnats åt utmätningsman att härom
besluta.

Öfver domstols beslut, hvarigenom dess hufvudsakliga utslag förklarats
skola gå i verkställighet, kan klagan icke föras annorledes än i sammanhang
med hufvudsaken. Däremot är det naturligt, att öfverrätten kan, utan att
behöfva samtidigt meddela slutligt utslag i saken, förordna om inställande af
vidare åtgärd för befordrande till verkställighet af underrättens beslut, och i
förslaget har därför upptagits ett stadgande af sådant innehåll. Med gällande
ordning för fullföljd af talan i nu förevarande mål kommer visserligen en
ganska rymlig tid att förflyta, innan öfverrätten kommer i tillfälle att ägna
en fullföljd talan den pröfning, som för meddelande af dylikt förordnande erfordras;
men då tidpunkten för arrendets upphörande i dessa fall jämlikt 39 §
i allmänhet förlägges till fardag, utesluter nämnda förhållande icke att öfver -

* Se t. ex. rättsfall 1 Naumanns tidskr. 1874 s. 697.

180

rättens förordnande om inhibition, när sådant må finnas påkalladt, kan falla
tidigt no g för att förekomma alla åtgärder för beslutets befordrande till
verkställighet. Att så icke alltid kan ske, bör enligt Beredningens tanke icke
utgöra hinder för införande af en i och för sig mer tillfredsställande ordning
än den nuvarande. Den säkerhet för skadestånd, hvars ställande är villkor
för verkställighets medgifvande, måste anses innefatta ett i allmänhet betryggande
skydd för den klagande parten, och det äfventyr för den vinnande,
hvilket sålunda alltid är förenadt med domens bringande till verkställighet,
torde i fall, som kunna anses i någon mån tvifvel aktiga, föranleda att sådan
icke påkallas förr än det visat sig, att öfverrätten icke finner sig böra inskrida.

41 §.

Preskription Med hänsyn till de många olikartade ömsesidiga rättigheter och skyldig a^anlpråkSS

heter, som kunna ingå i arrendeförhållandet, är det af synnerlig vikt, att
sedan arrendet upphört, eu fullständig uppgörelse af kontrahenternas mellanvarande
icke alltför länge undanskjutes. Rättsförhållandets natur för med
sig att ej sällan ett möjligt anspråk från ena sidan icke göres gällande, därför
att det skulle kunna mötas af ett dylikt från den andra, och det alltså
från båda sidor ter sig såsom det lämpligaste, om såväl det ena som det andra
anspråket lämnas å sido. Skulle emellertid ena parten hafva sig öppet att
lång tid efter det arrendeförhållandet upphört framdraga sina anspråk, skulle
det för medkontrahenten oftast vara förenadt med svårighet att åstadkomma
utredning till stöd för ett kraf, med hvilket den andres kunnat mötas, och
han sålunda lätteligen komma att blifva lidande. Rättssäkerheten synes
fordra, att en fullständig och slutlig uppgörelse framtvingas inom en tid, då
tillfälle till utredning är för båda parterna lika öppen. En särskild, kortare
preskriptionstid är i detta förhållande påkallad, och Beredningen har ansett
denna lämpligen kunna bestämmas till två år efter det arrendet upphört.
Då afträdessyn, där sådan hålles, är grundläggande för parternas anspråk mot
hvarandra, kan, i händelse sådan syn klandras, preskriptionstiden icke börja
löpa förrän klandertalan afgjorts genom utslag, som äger laga kraft. Instämmes
icke klander af synen inom två år från det arrendet upphörde, kom -

181

mer dock preskriptionsbestämmelsen att tillämpas äfven i den, visserligen
osannolika händelsen, att rätt till klander ännu skulle stå jordägaren eller
arrendatorn öppen; det torde emellertid finnas vara i sin ordning, att en efter
utgången af nämnda tid väckt klandertalan icke får annan betydelse än såsom
medel att möta anspråk från motsidan.

Ifrågavarande stadgande afser allenast omedelbart på arrendeaftalet
grundade fordringsanspråk. Har arrendatorn gjort sig skyldig till brottsligt
förhållande, är jordägaren uppenbarligen för sitt anspråk på skadestånd därför
icke inskränkt till den stadgade kortare preskriptionstiden. Det torde
knappast behöfva erinras, att stadgandet icke utesluter tillämpning af den i
allmänhet gällande preskriptionstid och att sålunda på grund af dylik preskription
ett anspråk kan vara förfallet, innan här stadgade preskriptionstid
utlöper.

42 §.

Enligt 17 kap. 5 § jordabalken äger hyresvärd rätt att till säkerhet för Retentionssin
hyresfordran kvarhålla hyresgästens i huset befintliga gods, till dess han rätt''
gjort rätt för sig. Denna retentionsrätt sammanhänger med den förmånsrätt,
som enligt 17 kap. 5 § handelsbalken tillkommer hyresvärden; i rättssäkerhetens
intresse är förmånsrätten inskränkt till den egendom, som finnes i den
förhyrda lägenheten, och det är därför för hyresvärden, om han vill bevara
sin förmånsrätt, nödvändigt att söka förekomma egendomens bortförande.

Någon sådan retentionsrätt är i gällande lag icke medgifven jordägaren
i förhållande till hans arrendator. De skäl, som föranledt införande af dylik
rätt för hyresvärden, synas emellertid äga samma giltighet i fråga om jordägaren.
Hans förmånsrätt för arrendefordran är på likartadt sätt inskränkt;
är arrendatorn i tillfälle att från fastigheten bortföra sin egendom, går jordägarens
förmånsrätt om intet. Yore denne endast hänvisad till att hos vederbörande
myndighet söka kvarstad å egendomen eller förbud mot densammas
bortflyttning, skulle, i följd af den med sådan åtgärd förenade tidsutdräkt,
hjälpen ofta nog komma för sent. Ett fullt verksamt skydd äfven för detta
fall beredes förmånsrätten endast i samband med inrymmande af retentions -

182

rätt; och Beredningen har därför i förslaget upptagit ett stadgande i sådant
syfte.

Denna befogenhet att på egen hand skydda sitt intresse måste emellertid,
om den icke skall leda till missbruk, noga begränsas. Att tillerkänna jordägaren
dylik befogenhet i hvarje fall, där han anser sig äga något att fordra
af arrendatorn, kan icke ifrågasättas. Så lära afgörande betänkligheter möta
att, i likhet med hvad vid hyra är stadgadt, låta jordägaren utöfva retentionsrätt
medan legotiden pågår. Förhållandena härvidlag äro väsentligen
olika. Under det de lösören, hyresgästen infört i den förhyrda lägenheten,
i regel äro afsedda för ett stadigvarande begagnande, ligger det i sakens
natur, att en stor del af arrendatorns lösegendom måste under arrendetiden
omsättas eller föryttras. Tillerkändes jordägaren retentionsrätt medan arrendet
pågår, kunde därigenom arrendatorn oskäligt hindras i sin verksamhet.
Och ehuru det icke kan förnekas, att arrendatorn kan jämväl medan
arrendet fortgår till förfång för jordägaren afyttra sin egendom, torde
för sådant fall annan utväg icke kunna lämnas jordägaren än att anlita
myndigheternas medverkan för att göra sin rätt gällande. Retentionsrätt
tillerkännes honom därför endast vid tidpunkten för arrendatorns afflyttning.
Äfven i annat hänseende synes en begränsning af retentionsrätten påkallad.
För retentionsrättens utöfning måste föreligga en i möjligaste mån klar och
obestridlig grund. I sådant afseende har Beredningen ansett det främst böra
fordras, att arrendeaftalet är skriftligen aflattadt. I arrendeförhållandet ingå
så många olikartade ömsesidiga rättigheter och förpliktelser, att endast ett
skriftligt aftal kan i sådant hänseende erbjuda en tillräckligt säker utgångspunkt.
Vidare och då jordägarens rätt att på grund af arrendeaftalet undfå
ersättning af arrendatorn för åsidosättande af den honom åliggande häfdeoch
underhållsskyldighet är beroende af huru vid afträdet fastighetens skick
befinnes, synes det för retentionsrättens utöfning i afseende å dylika ersättningskraf
vara nödvändigt, att undersökning i sådant afseende ägt rum i den
därför stadgade form, eller vid syn. Däremot synes det icke vara nödvändigt,
att syneförrättningen äger laga kraft. Har ersättning tillerkänts jordägaren
genom domstols beslut eller genom skiljedom, torde de i lag meddelade

183

bestämmelser angående verkställighet lämna jordägaren erforderlig utväg att
skydda sin rätt.

Med nu angifna inskränkningar är i förslaget retentionsrätt tillerkänd
jordägaren för samtliga de fordringar, bvilka på grund af arrendeförhållandet
kunna uppkomma: för innestående arrende, vare sig detsamma utgöres af
penningar, naturalster eller icke fullgjorda arbetsprestationer; för skatt eller
annan afgift, som arrendatorn haft att gälda; för ersättning för vanhäfd,
husröta eller dylikt. En på skriftligt aftal grundad fordran för ogulden
lega för kreatur, redskap eller annat, som jordägaren lämnat arrendatorn till
fastighetens bruk, eller för ersättning, då jordägaren icke får tillbaka hvad
han sålunda lämnat, synes också böra medföra enahanda rätt för jordägaren.
Hvad angår förmånsrätten för nu ifrågavarande fordringar har visserligen
till skydd för andra arrendatorns borgenärer stadgats inskränkning med hänsyn
till den tid, fordringen afser. Men så länge icke någon konkurrens mellan
jordägaren och andra borgenärer föreligger, Titan jordägaren utöfvar sin rätt
endast i förhållande till arrendatorn, finnes intet skäl att begränsa samma
rätt med afseende å möjliga anspråk från andra borgenärers sida. Uppstår
konkurs, eller varder den af jordägaren kvarhållna egendomen utmätt för
annan borgenärs fordran, måste jordägarens rätt vika i den mån den icke
äger stödet af en laglig förmånsrätt.

Äfven utan att jordägaren får betalning för sin fordran, kommer enligt
förslaget retentionsrätten att förfalla, därest arrendatorn ställer säkerhet för
fordringsanspråket. Detta stadgande står i öfverensstämmelse med hvad som
gäller i fråga om kvarstad och skingringsförbud.

De skäl, som föranledt lagstiftaren att vid utmätning låta gäldenären
undantaga hvad för tillgodoseende af de mest trängande behofven erfordras,
synas äga lika giltighet, när fråga är om utöfvande af retentionsrätt. Beredningen
har därför i förslaget upptagit en bestämmelse, hvarigenom utsökningslagens
föreskrift i nämnda hänseende gjorts här tillämplig. Att denna
bestämmelse, lika litet som den motsvarande i utsökningslagen, kan genom
aftal uteslutas från tillämpning följer af bestämmelsens natur och har därför
synts icke behöfva uttryckligen sägas.

184

43 §.

Arrende för I den allmänna motiveringen till förevarande kapitel är redan anmärkt,
<damål“än Beredningen, som under begreppet arrende sammanfattar all upplåtelse af
jordbruk. jor(}; vitan hänsyn till det ändamål, hvarför det upplåtna området är afsedt
att användas af arrendatorn, funnit lagstiftningen om arrende böra så anordnas,
att bestämmelser meddelas angående jordbruksarrendet samt att därefter
angifves, i hvad mån dessa bestämmelser böra äga tillämpning å annat
slag af arrende. I föregående §§ af detta kapitel upptagas stadganden rörande
jordbruksarrendet; i 43 § uppräknas de af dessa stadganden, hvilka ansetts
böra gälla äfven arrende af annat slag.

Klart är att dylika arrenden kunna, allt efter det ändamål, för hvilket
upplåtelsen skett, vara sinsemellan ganska skiljaktiga. Hit är att hänföra
den stora mängden af jordafsöndringar för viss tid eller till besittning på
lifstid, afsedda att bereda arrendatorn tillfälle att uppföra eget hus, anlägga
en fabrik eller dylikt; härunder innefattas äfven sådana smärre upplåtelser
som arrende af en upplagsplats och dylikt. Ofta nog angifver i dessa
fall aftalet icke, till hvilket ändamål det upplåtna området skall användas.
Finnas å området uppförda hus, hvilka ingå i upplåtelsen, har man att urskilja
huruvida begagnandet af dessa är att anse såsom det hufvudsakliga
ändamålet med upplåtelsen; i sådant fall får aftalet jämlikt 3 kap. 31 § betraktas
såsom ett hyresaftal och blifva bestämmelserna om dylika aftal därå
tillämpliga.

Med afseende å ifrågavarande slag af arrendeupplåtelse lärer det icke
böra ifrågakomma att uppställa kraf på en bestämd arrendetid. De skäl,
som föranledt ett sådant stadgande beträffande jordbruksarrende (2 §), föreligga
icke här; i detta hänseende stå ifrågavarande upplåtelser hyresaftalet
vida närmare, och det bör därför öfverlämnas åt kontrahenterna att härom
fritt bestämma. Vid sådant förhållande har emellertid erfordrats föreskrift
huru ett på obestämd tid slutet arrendeaftal bringas att upphöra. Däremot
lämnar i fråga om uppsägningstidens längd hänvisningen till 39 § erforderlig
ledning. Att stadgandet om tyst förlängning af arrendeaftalet (4 §) här icke

185

gjorts tillämpligt bär sill grund däri att i hithörande fall det mången gång
icke låter sig afgöra, huruvida arrendatorn efter utgången af den bestämda
arrendetiden fortsatt att utöfva arrenderätten, och att sålunda den utgångspunkt
saknas, som för frågans bedömande erfordras.

Enligt sakens natur böra vidare från tillämpning undantagas samtliga
de föreskrifter, som betingas af så att säga de tekniska förhållandena vid ett
jordbruk. Hit höra stadgandena om syners hållande (11, 12, 13 §§), om
häfdeskyldighet (10 §), om byggnads- och underhållsskyldighet (14, 15, 16 §§),
om täckdikning (17 §), om bortförande af foder och gödsel (19 §), om utlegning
i sammanhang med fastighetens utarrendering af kreatur och jordbruksredskap
(24 §), om rätt för jordägaren att återtaga fastigheten i visst fall, då han för
odling eller bättre häfd fått vid skifte vidkännas kostnader (27 § andra
stycket). I väsentlig mån likartadt är förhållandet med bestämmelserna i
20 § angående skogsrätt, torftäkt m. m. och i 35 § om påföljden då arrendatorn
öfvergifver fastigheten och lämnar jorden obrukad. Att det icke
bör åläggas arrendatorn skyldighet att gälda skatter eller dylikt (23 §)
torde vara klart; en utredning om den andel af dessa utgifter, som borde å
det upplåtna området belöpa, skulle för öfrigt, då aftalet i regel afser allenast
en mindre del af fastigheten, oftast blifva omöjlig att åstadkomma.
Enär det personliga momentet är af vida mindre betydelse här än i fråga
om jordbruksarrende, har slutligen jordägarens rätt att vid arrendatorns
konkurs uppsäga aftalet inskränkts så, att dylik rätt icke tillkommer honom
efter det arrendet tillträdts, ej heller förut, så vida på anfordran ställes nöjaktig
säkerhet för aftalets fullgörande.

Med nu angifna undantag har Beredningen funnit de förut lämnade
bestämmelserna om jordbruksarrende böra få giltighet äfven beträffande arrende
af annat slag. Uppenbart är att för dessa senare upplåtelser stadgandena
icke kunna få samma betydelse som i fråga om jordbruksarrendet, för
hvilket de närmast äro gifna och afpassade. I stor utsträckning lära därför
helt visst föreskrifterna, där de icke äro tvingande, komma att sättas ur tilllämpning
genom parternas aftal. Men de synas dock vara ägnade att i brist
af öfverenskommelse mellan parterna tjäna till efterrättelse. De lagbud
åter, hvilka icke genom parternas förbehåll få bringas ur tillämpning, hafva

186

jämväl i fråga om flertalet af dessa arrendeupplåtelser att fylla en social
uppgift af framstående vikt.

Då med afseende å ifrågavarande arrendeaftal föreskriften i 2 §, såsom
nyss anmärkts, icke kommer till användning, kommer det i andra stycket af
samma § meddelade förbudet att i arrendeaftalet intaga förbehåll, på grund
hvaraf jordägaren skall äga att i förtid frånträda aftalet, icke heller att
tillämpas. Men om än icke en så långt gående inskränkning i aftal sfrihet en
är för dessa fall påkallad, synes dock nödigt att så till vida begränsa den,
som det icke bör lämnas upplåtaren öppet att genom förbehåll i aftalet stadga
inskränkning i arrendatorns rätt att vid öfverlåtelse af fastigheten kvarsitta
eller genom godtyckliga bestämmelser i aftalet göra arrenderättens förverkande
beroende af förutsättningar, hvilka lagen icke tillerkänner sådan verkan. En
föreskrift i sådant syfte har därför upptagits i förslaget.

3 KAP.

Om hyra.

Förslagets bestämmelser angående byra afse de upplåtelser, h vilkas
föremål är rätten att nyttja ett bus eller del däraf till bostad eller för annat
ändamål; där detta är upplåtelsens bufvudsakliga innebåll, komma ifrågavarande
bestämmelser till användning, äfven om i upplåtelsen skulle ingå ett
till huset hörande jordområde. Då förslaget i sin helhet angår allenast
rättigheter till fast egendom, äro också dess bestämmelser om hyra att hänföra
till sådana upplåtelser, där huset ligger å upplåtarens egen grund och
sålunda utgör tillbehör till en dennes fastighet; men enligt sakens natur
komma samma bestämmelser att äga tillämpning jämväl när huset är uppfördt
å annans mark likasom också vid sublokation. Huruvida huset är beläget i
stad eller å landet grundar enligt förslaget icke någon åtskillnad i rättsligt
hänseende.

Utan jämförelse viktigast af de förhållanden, hvilka skola genom nu
ifrågavarande lagstiftning normeras, är bostadshyran. I städerna, åtminstone
de större, är den vida öfvervägande delen af befolkningen hänvisad att på
denna väg bereda sig en bostad. Vikten af de intressen, hvilka anknyta sig
till bostadsfrågan, gifver därför också åt detta rättsförhållande en alldeles
särskild betydelse. Väl ligger det utom uppgiften för den privaträttsliga lagstiftningen
att söka direkt ingripa för att på lämpligt sätt ordna bostadsförhållandena,
men fastställande af säkra, efter rättvisa och billighet afvägda,
grunder för husägarens och hyresgästens inbördes rättigheter och skyldigheter
utgör utan tvifvel en väsentlig förutsättning för att i fråga om bostadsförhållandena
en tillfredsställande ordning skall kunna utveckla sig. Från denna

Syreslag tiftningenn föremål.

Hyreslag tiftningens allmänna uppgift.

188

synpunkt sedt bär sålunda denna lagstiftning äfven en icke ringa social betydelse.

Att de torftiga föreskrifter angående hushyra, 1734 års lag innehåller,
icke äro ägnade att för detta rättsförhållandes normering gifva ett behofvet
motsvarande underlag, ligger för öppen dag och har jämväl vitsordats ej mindre
af Sveriges fastighetsägareförbund i dess till Kung! Maj:t år 1900 aflåtna framställning
än äfven i de öfver samma framställning afgifna yttranden. Man har
varit hänvisad till att i själfva hyresaftalet upptaga en mångfald bestämmelser
för att såmedelst ersätta bristen på lagbestämdt rättesnöre. Att emellertid på
denna väg icke kan uppnås en fullt tillfredsställande ordning är i annat sammanhang*
erinradt och är af erfarenheten äfven i detta fall bekräftad! Yäl
har man sökt att genom upprättande af tryckta formulär, hvilka vid aftalets
ingående i nödiga delar utfyllas och af kontrahenterna undertecknas, sörja för
att åt aftalet gifves ett visst mått af fullständighet och klarhet i affattningen.
Men oafsedt att detta endast i mycket ofullkomlig grad kunnat uppnås, har
nödvändigheten att städse behöfva anlita dylika formulär visat sig medföra en
annan väsentlig olägenhet. Dessa aftalsformulär hafva tillkommit på föranstaltande
af endast den ene kontrahenten i aftalet — af husägarne — och det
är vid sådant förhållande naturligt, att det varit denna sidas intresse som vid
affattningen kommit att företrädesvis beaktas, stundom i en grad som kan
sägas göra hyresgästen på nåd och onåd underkastad hans medkontrahent.
Upptagas i lag bestämmelser, som i nödiga hänseenden reglera förhållandet
mellan hyresvärd och hyresgäst, finnes för kontrahenterna icke vidare något
behof att i denna utsträckning själfva genom aftal ordna förhållandet sig
emellan.

Begränsning Men äfven om sålunda genom en tidsenlig lagstiftning behofvet af sär af

skilda aftalsbestämmelser väsentligen inskränkes, är det visserligen icke därför

gifvet, att lagens ordning kommer att blifva gällande. Står det kontrahenterna
fritt att, oansedt hvad lagen innehåller, själfva genom aftal bestämma hvad i
förhållandet dem emellan skall gälla, är den faran icke utesluten, att frågan
huru detta förhållande kommer att gestaltas i viss mån varder en maktfråga;
den stridighet i intressen, som här möter, innebär därtill en gifven anledning.

* Ofvan s. 86.

189

Förhållandets natur för med sig, att det i allmänhet är husägaren som är
den starkare, och styrkan i hans ställning ökas genom lättheten att åstadkomma
en sammanslutning, hvilken icke gärna kan få någon motsvarighet å den andra
sidan. Med afseende å hyresförhållandets stora betydelse för samhället kan
det därför icke anses tillrådligt att på detta område lämna aftalsfriheten alldeles
oinskränkt utrymme; det har synts Beredningen nödigt att åt några af
de bestämmelser, hviika afse att trygga hyresgästens ställning i rättsförhållandet,
gifves kraft af tvingande lagbud. Dessa bestämmelser innefattas i 7,

15, 19, 23 och 24 §§ af förslaget och äro enligt Beredningens tanke alla af
den betydelse för en sund utveckling af hyresförhållandet, att för deras upprätthållande
en afvikelse från den eljest på detta område antagna friheten i
aftalet måste anses fullt berättigad.

Angående grunderna för de särskilda bestämmelserna i förslaget hänvisas Hyreslagtill
det följande. Här skall endast anmärkas, att då Beredningen sökt uppställa Erhållande
föreskrifter, ägnade att medgifva behörig hänsyn till omständigheterna i särskilda
fall, det icke har kunnat undvikas, att frågan om hvad som i ett gifvet ningen.
fall skall anses vara rätt icke alltid kan blifva beroende allenast af vissa yttre
faktiska omständigheter utan stundom förutsätter en pröfning af dessa omständigheters
betydelse enligt sed och vanlig uppfattning; denna pröfning måste
ytterst ankomma på domstol. Titan gensägelse ligger häri såtillvida en olägenhet,
som med vår nuvarande rättegångsordning en sådan pröfning icke utan
betydande tidsutdräkt kan erhållas. Beredningen har emellertid trott detta
förhållande icke böra utgöra hinder för att åt de materiella lagbuden söka
gifva det innehåll, sakens natur synts påkalla. Genom föreskrift dels om
verkställighet å underrätts beslut i vissa fall (28 §), dels om behörighet för
öfverexekutor att upptaga frågor om hyresrättens förverkande (158 § utsökningslagen)
har Beredningen sökt att i förevarande hänseende åstadkomma den
lättnad, som under nuvarande förhållanden stått att vinna. Utan förändrade
processuella anordningar kan emellertid hyreslagstiftningen icke fullt utöfva den
verkan, som därmed åsyftas; men det är icke ensamt på detta område sambandet
mellan rättegångsordningen och den materiella rätten gör sig sålunda
gällande.

190

1 §•

Hyresafta- Beträffande formen för hyresaftal bär Beredningen tillämpat samma grundfel
form. ga£g gom vjc| af|-a[ om arrende. Icke heller vid hyresaftal har den skriftliga
formen, fastän i allmänhet äfven här medförande stora fördelar och därför
önskvärd, gjorts ovillkorlig. Men äfven vid hyresaftalet finnes fog för den
uppfattning, att kontrahenterna kunna antagas själfva åsyfta att aftalet skall
klädas i skriftlig form och att, endast där så skett, de vilja vara bundna.
Här faller sig dock ett dylikt antagande endast vid vissa aftal naturligt.
Under det arrendeaftalet vanligen afser en längre tid, knappast någonsin
en kortare än ett år, och arrendeförhållandet i regel medför en mångfald
ömsesidiga rättigheter och förpliktelser, ställer sig saken annorlunda vid
hyra. Hyresaftalet slutes ofta nog för obestämd tid, hvilken ej sällan är
från början afsedd att räknas endast i dagar, och det rättsförhållande, som
genom ett dylikt aftal uppstår, är till sin natur sjmnerligen enkelt. Något
behof att i fall sådana som dessa för rättsförhållandet bereda skriftligt underlag
förefinnes icke; såsom bekant användes i dylika fall också så godt som
aldrig skriftligt aftal. Afser däremot hyresaftalet längre tid, är det lika naturligt
att ett sådant underlag upprättas, och faktiskt lärer det höra till
undantagen att icke så i verkligheten sker; först när aftalet fått skriftlig form
anses det för kontrahenterna bindande, under det att hvad muntligen aftalas
har karaktären af endast förberedande förhandling. Denna åtskillnad bör i nu
ifrågavarande hänseende vara bestämmande. I fråga om de kortvariga aftalen
skulle hvarje formföreskrift vara onaturlig; beträffande åter aftal om hyra för
längre tid kan behofvet af skriftligt kontrakt sägas hafva så ingått i allmänna
föreställningssättet, att fullt fog finnes för upptagande i lag af en bestämmelse,
som hvilar på det antagande, att kontrahenterna åsyfta att ej vara bundna
förr än sådant kontrakt upprättats *. Den begränsning af grundsatsens tillämpning,
hvilken sålunda påkallas, har Beredningen trott kunna lämpligen så uppdiagas,
att, där upplåtelsen sker för tid, som understiger ett år, muntlig
öfverenskommelse är bindande, men att eljest skriftlig form erfordras, med
mindre kontrahenterna annorlunda åsämjas. Angående betydelsen af detta
»åsämjande» hänvisas till hvad som anförts vid 2 kap. 1 §.

* Jfr dock K. Maj:ts domar den SO juni 1893 (N. J. A. s. 275).

191

Tillämpningen af sålunda angifna begränsning föranleder att, när aftalet
ingås för alldeles obestämd tid och sålunda jämlikt 4 § det alltid står hvardera
kontrahenten öppet att uppsäga aftalet till upphörande inom ett år, muntlig
öfverenskommelse är tillräcklig; skulle aftalet, ehuru viss hyrestid ej är
fastställd, likväl innefatta en så beskaffad bestämmelse om uppsägningstid, att
aftalet under alla förhållanden blifver bindande ett år eller längre tid, bör
aftalet iklädas skriftlig form. År hyrestiden relativt bestämd, bör ock skriftlig
form användas, så snart det icke är uppenbart, att hyrestiden ej kan komma
att sträcka sig till ett helt år. Ett aftal, ställdt på hyresgästens lifstid, skall
sålunda i brist af annat åsämjande upprättas skriftligen.

Jämväl vid hyra tillkommer enligt förslaget det skriftliga aftalet i visst
afseende större rättsverkan än det muntliga, nämligen i fråga om hyresrättens
bestånd vid fastighetsöfverlåtelse (19 §). Däremot förefinnes enligt förslaget
den olikhet mellan arrende och hyra, att retentionsrätt för legoafgift icke vid
hyra såsom vid arrende gjorts beroende af att aftalet upprättats skriftligen

(SO §).

2 §.

Den bestämmelse, som innefattas i 2 §, motsvarar fullständigt hvad för
arrendeaftal föreskrifvits i 2 kap. 3 §. Sker uppsägning — för hvilken åtgärd
lika litet som vid arrende maximitidens utgång behöfver afvaktas — bestämmes
tiden för hyresgästens afflyttning från lägenheten efter reglerna i 4 och 27 §§
och kan sålunda likasom vid arrende, äfven om uppsägning sker före maximitidens
utgång, komma att infalla först efter det denna tid gått till ända.

3 §•

Med afseende å de så att säga normala hyresförhållandena, där behofvet
af bostad vid stadigvarande uppehåll å en ort skall tillgodoses, är det uppenbarligen
af stor vikt att vissa bestämda tider för tillträde och afträde af
hyreslägenheter komma till allmän användning. Gällande lag stadgar i fråga
om hyra i stad två sådana allmänna fardagar, nämligen den 31 mars och den
30 september; i verkligheten hafva emellertid fardagarna framflyttats till den

Uppsägning,
där maximitiden
öfrerskriaes.

Fardagar.

192

1 april och den 1 oktober. De i 16 kap. jordabalken innefattade bestämmelser
angående hyra afse allenast fastighet i stad, ooh då affattningen af omförmälda
stadgande om fardagar icke lämnar rum för en analogisk tillämpning däraf vid
nyresaftal om lägenhet å landet, lärer man vara hänvisad att å sådant aftal
tillämpa de beträffande jordlega meddelade fardagsbestämmelser.

Då frågan om ny lagstiftning angående hyra varit föremål för öfverläggning,
har, särskildt vid förhandlingar mellan fastighetsägare i Stockholm,
blifvit ifrågasatt, att nu gällande föreskrift om fardag i stad borde ändras.
Så har man förmenat, att allenast en fardag borde föreskrifvas; i normala fall
förekommer flyttning så godt som alltid endast den 1 oktober, medan fardagen
den 1 april nästan uteslutande komme till användning, när hyresgästen vid
laga förfall eller ock, vid ombyte af ägare, den nye ägaren gjorde bruk af den
för dessa fall medgifna rätten att uppsäga aftalet till upphörande före den aftalade
hyrestidens utgång. Vidare har det framhållits att fardagen eller, om
två fardagar bibehölles, den ena af dem borde förläggas till sommaren, exempelvis
till den 1 juni, för att sålunda för flyttningen kunde användas en
arbetsdag, som dels vore längre och dels kunde antagas erbjuda lämpligare
väderleksförhållanden. Från flera andra orter har det emellertid blifvit upplyst
att flyttning där äger rum den 1 april i föga mindre utsträckning än den
1 oktober. Vid sådant förhållande och då ej sällan flyttning förekommer från
en stad till en annan, synes det icke vara utan vikt att två fardagar bibehållas.
Den hyresgäst, som måhända omedelbart efter ett hyresårs början nödgas flytta
från orten har därigenom större utsikt att åtminstone för senare hälften af
hyresåret han kan få lägenheten öfvertagen af annan, likasom också att inom
en ej alltför lång tid han kan själf skaffa sig lämplig bostad å den ort, dit
han flyttar. Äfven vid behof att ombyta bostad inom samma stad erbjuder
tillgången till två flyttningsdagar bestämda fördelar i angifna hänseende.
Beredningen har fördenskull ansett två allmänna fardagar fortfarande böra
finnas, och då icke någon allmännare mening kan sägas påkalla en förändring
i fråga om deras förläggning, hafva i förslaget såsom fardagar upptagits de
nu allmänneligen vedertagna eller den 1 april och den 1 oktober.

Samma fardagar som för stad skola enligt förslaget tillämpas äfven vid
hyra af hus å landet. En sådan likställighet synes påkallad särskildt af det

193

faktiska förhållandet att i synnerligen stor omfattning flyttning förekommer
från stad till de i dess omedelbara närhet men å landet belägna, för bostäder
afsedda områden samt från dessa till staden.

Såsom en afsevärd brist i nu gällande lagstiftning har ofta framhållits
att bestämmelser saknas, i hvad mån afträdaren är skyldig att före utgången
af afträdesdagen, som i vanliga fall är tillträdesdag för ny hyresgäst, lämna
denne för inflyttningen nödig disposition af lägenheten. Genom frivillig
öfverenskommelse torde visserligen saken i regel kunna ordnas, men gifvet är,
att bristande tillmötesgående från afträdarens sida kan vålla den inflyttande
hyresgästen afsevärd olägenhet. Under senare tid hafva stundom hyresvärdarne
sökt fylla denna lucka i lagstiftningen genom bestämmelser i hyreskontrakten,
därvid flyttningstiden utsträckts, ofta ganska långt. Sålunda
förekommer, att afträdaren har sig ålagd skyldighet att två dagar före fardag
upplåta halfva lägenheten åt tillträdaren men å andra sidan äger rätt att
under lika lång tid efter fardagen disponera andra hälften. Såsom skäl för
en dylik utsträckning af flyttningstiden har anförts, särskildt beträffande
Stockholm, att antalet flyttningar ofta är så stort, att för erhållande af nödigt
arbetsbiträde flyttningarna måste fördelas å flera dagar. Då Beredningen
haft att öfverväga, i hvad mån genom lagstiftning ett bättre ordnande af
dessa förhållanden kunde ernås, har det visserligen funnits uppenbart att
genom en utsträckning af flyttningstiden en lämpligare fördelning af flyttningsarbetet
kan åstadkommas än som är möjlig, när alla flyttningarna
skola försiggå så godt som samtidigt. Men å andra sidan får icke förbises,
att någon verklig fördel icke vinnes, med mindre den enes inflyttning kan
försiggå i omedelbart samband med den andres afflyttning; och detta kan icke
uppnås endast genom en utsträckning af flyttningstiden. Det måste helt visst
betraktas såsom en kännbar olägenhet, om under flera dagar olika hushåll
komme att hafva sig emellan delad samma lägenhet. Består denna af endast
ett rum, är denna olägenhet så stor, att en dylik delning icke bör ifrågakomma;
men då vanligen i dylikt fall flyttningen är skäligen enkel, har det
synts tillräckligt om halfva flyttningsdagen finge disponeras af den afflytande
och andra hälften af den inflyttande. Består åter lägenheten af flera rum,
kan lämpligen inflyttningen åtminstone påbörjas ena dagen, äfven om afflytt 25 -

ningen då icke kan vara afslutad. Beredningen kar därför för sådant fall
föreslagit den fördelning, att den afflytande skall lämna halfva lägenheten
till den inflyttandes disposition sist klockan tolf å den flyttningsdagen föregående
dag samt återstoden sist klockan tolf flyttningsdagen; är den flyttningsdagen
närmast föregående dag helgdag, måste flyttningen koncentreras å
flyttningsdagen, men skall i sådant fall ena hälften af lägenheten lämnas
klockan åtta f. m. sagda dag. En längre utsträckt flyttningstid, med däraf
betingad fördelning af lägenheten, har Beredningen ansett kunna medföra
sådana olägenheter, att den icke synts böra lagstadgas. Där ömsesidigt tillmötesgående
kan påräknas, saknas icke tillfälle att genom öfverenskommelse
träffa en fullt lämplig ordning.

Erinras bör slutligen att, såsom af ordalagen torde framgå, tillträdarens
rätt att före flyttningsdagen komma i besittning af halfva lägenheten är beroende
däraf att också afträdarens hyresaftal afsett en lägenhet om mer än
ett rum och att således, om t. ex. två till olika personer uthyrda rum sedermera
gemensamt uthyras, den nye hyresgästen icke har nämnda rätt.

4 §•

De skäl, som, enligt hvad å annat ställe blifvit anfördt, påkallat stadgande
om bestämd legotid vid jordbruksarrende, hafva icke tillämpning i fråga
om hyresaftal. Enligt förslaget kan alltså likasom hittills hyresaftal ingås
såväl för bestämd som för obestämd tid. Är hyrestiden fullt bestämd, upphör
aftalet utan vidare att gälla, när den bestämda tiden går till ända. Att för
sådant fall uppsägning icke erfordras har synts numera vara obehöfligt att
lagstadga. För de fall åter, där antingen hyresaftalet är ingånget att gälla
tillsvidare eller det väl skall gälla en bestämd tid, men tillika innehåller
förbehåll om uppsägning såsom villkor för hyresförhållandets upphörande, erfordras
i brist af närmare bestämmelser i aftalet föreskrifter i lag, huru
aftalet bringas att upphöra. Dessa föreskrifter innefattas i förevarande §.

Är hyresaftal ingånget för obestämd tid, följer väl af aftalets natur och
då någon minimitid för hyra icke är i lag påbjuden, att enhvar af kontrahenterna
må när som helst uppsäga aftalet. Frånvaron af bestämmelse om

195

hyrestid berättigar emellertid icke i och för sig till det antagande, att kontrahenterna
skulle afsett att hyresaftalet också kunde när som helst efter uppsägning
upphöra att gälla. Både för den ena och för den andra kontrahenten
skulle i de flesta fall detta vara i hög grad otjänligt. Oaktadt aftal et därom
ingenting bestämmer, bör därför en viss ordning härutinnan iakttagas, därvid
lämpligen hänsyn bör tagas till huru hyresafgiften beräknas. Är denna beräknad
så, som vid längre tids aftal är det vanliga, bör det anses öfverensstämmande
med kontrahenternas syfte att hyresförhållandet må upphöra
endast å den vid dylika aftal vanliga tidpunkt. Är sålunda hyran beräknad
för fjärdedels år eller längre tidrymd, skall aftalet upphöra att gälla å fardag.
Är åter hyran beräknad för tid, kortare än ett fjärdedels år, lärer däraf
kunna slutas till kontrahenternas afsikt att endast vid utgången af en dylik
tidslängd lägenhetens afträdande må ifrågakomma. Ett aftal, hvarigenom
t. ex. en lägenhet upplåtits tillsvidare mot en viss hyra för månad, torde
böra i allo likställas med ett aftal, där upplåtelsen skett för en månad med
bestämmelse tillika om förlängning af hyrestiden med en månad i sänder till
dess uppsägning mellankommer. De faktiska förhållandena synas icke påkalla
att vid uppställande af regler i nu ifrågavarande afseende hänsyn tages till
andra sådana hyresterminer än månad och vecka. Vid stadgandets tillämpning
måste beaktas att det är sättet, huru hyran beräknats, men icke tiden,
då den skall erläggas, som är af betydelse. Sålunda förekommer ganska ofta,
att i aftalet hyran bestämts till visst årligt belopp, men att viss del däraf
skall gäldas hvarje månad eller till och med hvarje vecka; att i dylikt fall
uppsägning får ske allenast till fardag följer af de föreslagna stadgandena.

För aftalets upphörande å sålunda angifven tid bör dock förutsättas att
uppsägningen skett någon tid förut; en viss uppsägningstid bör alltid tillgodonjutas.
I gällande lag, som emellertid har föreskrift om uppsägningstid
endast för de fall, där aftalet skall upphöra å fardag, är denna tid satt till
två månader. Ällmänt torde denna uppsägningstid anses nog knapp och har
därför påyrkats dess förlängning; i hyresaftalen stadgas i regel en längre tid,
ej sällan sex månader. Enligt Beredningens tanke torde en förlängning till
tre månader vara tillräcklig; med en sådan bestämmelse vinnes ock den fördel
att i vanliga fäll uppsägning lämpligen kan ske i sammanhang med hyres -

196

betalning. Huruvida enligt gällande rätt vid uthyrning tillsvidare mot en
efter månad eller vecka beräknad hyra någon uppsägningstid skall iakttagas,
torde, i saknad af lagbestämmelse därom, ej vara lätt att afgöra; sannolikt
måste i händelse af tvist domstol förklara enhvar af kontrahenterna berättigad
att utan vidare vid utgången af dylik hyrestermin frånträda aftalet.
Att detta icke är tillfredsställande är uppenbart. Äfven för dessa hyresformer
är en viss uppsägningstid behöflig, och har denna synts lämpligen kunna
sättas till fjorton dagar, då hyresterminen är månad, samt till tre dagar, om
hyran beräknats för vecka; har hyran beräknats för kortare tid än vecka,
skall enligt förslaget afträdandet ske dagen efter uppsägningen.

De sålunda upptagna reglerna om de särskilda uppsägningstiderna äro
enligt förslaget att tillämpa äfven för det fall, att väl en viss hyrestid är
bestämd, men hyresförhållandets upphörande gjorts beroende af uppsägning,
utan att bestämmelse träffats angående uppsägningstidens längd.

De föreskrifter, hvilka sålunda meddelats, äro naturligtvis af dispositiv
natur och deras tillämplighet alltså beroende däraf, att icke aftalet innehåller
annan bestämmelse. En sådan modifikation kan för öfrigt framgå såsom följd
af hvad aftalet i annat''hänseende innehåller. Är t. ex. en hyresgäst enligt
aftalet pliktig att såsom hyresvederlag utgöra visst antal dagsverken årligen,
kan, där aftalet tillika stadgar huru de skola å olika delar af året fördelas,
af den i sådant hänseende träffade bestämmelse följa, att uppsägning må ske
allenast till den ena af fardagarna.

5 §•

Tyst för- Jämväl beträffande hyresaftal har bibehållits den i förordningen den 22

langning, oktober 1867 upptagna bestämmelsen om tyst förlängning af aftalet under
vissa angifna förutsättningar. Då vid hyra förslaget icke, såsom i fråga om
jordbruksarrende, uppställer fordran på bestämd legotid, saknas anledning att
frångå föreskriften i nämnda förordning, att i förevarande fall aftalet skall
anses vara förlängdt på obestämd tid. Likasom vid arrende lärer dylik prolongation
böra inträda allenast i det fall, att viss hyrestid varit aftalad. Har
uthyrning skett för en relativt bestämd tid — t. ex. för en riksdag — torde,

197

där hyresgästen kvarsitter efter utgången af en sålunda bestämd hyrestid, ensamt
däraf icke skäligen kunna dragas någon slutsats med afseende å kontrahenternas
önskan om hyresförhållandets fortsättning, helst hyran måhända
beräknats till visst belopp för hela den sålunda bestämda hyrestiden och
därför vid fortsatt begagnande beräkningsgrund skulle saknas. Villkoren för
ett fortsatt begagnande af lägenheten synas därför i dylikt fall böra blifva
beroende af särskild öfverenskommelse.

6 §■

I fråga om tiden för hyras erläggande, då aftalet saknar bestämmelse i Tid för
sådant afseende, stadgas i 17 kap. 5 § jordabalken, att hyresgästen skall betala lågande
hyran »åtta dagar förr än legostämma ute är, eller värde den lagligen utsökt Dagsverken.
å hvarje hyrestid efter hvarannan». Angående rätta tolkningen af detta stadgande
hafva olika meningar gjort sig gällande. Enligt den allmännaste uppfattningen
torde emellertid, om hyran är beräknad efter viss tidsenhet, betalning
böra ske för hvarje sådan tid, oafsedt för huru lång tid hyresaftalet må
vara ingånget. Härtill ansluter sig förslaget; men då i de fall, där hyran
beräknats för helt eller hälft år, det vanligen i hyresaftalet föreskrifves, att
hyran skall erläggas åtminstone för hvarje kvartal, och sådant synes öfverensstämma
med hvad som från såväl hyresvärdens som hyresgästens synpunkt
kan anses skäligt, torde också, för den händelse att bestämmelse härom ej
upptagits i aftalet, samma ordning kunna antagas vara af kontrahenterna
åsyftad och i följd däraf böra till iakttagande påbjudas. Däremot är den
visserligen allmänt i hyresaftalen förekommande bestämmelsen, att hyresgästen
har att i förskott gälda hyran för hvarje hyrestermin, icke i förhållandets
natur grundad; för att en sådan ordning skall komma till användning bör
därför förutsättas uttryckligt förbehåll i aftalet. Dock har, för att bereda
hyresvärden ökad trygghet med afseende å utöfningen af den honom tillkommande
retentionsrätt, förskottsbetalning ansetts böra så till vida föreskrifvas,
att, där hyran beräknas för helt, hälft eller fjärdedels år, den skall erläggas
senast näst sista dagen af hvart fjärdedels år samt, om den beräknas för
månad, vecka eller dag, före utgången af hvarje sådan tidrymd. Andra hyresterminer
än de ofvan nämnda torde näppeligen användas. Skulle emellertid

198

ett sådant fall förekomma, kan hyresgästen lika litet som då hyran beräknats
för hela hyrestiden och denna icke är helt eller hälft år anses pliktig att
erlägga hyran förr än vid hyrestidens slut.

Det ligger i sakens natur, att vid hyresaftal vederlagets utgörande i
naturalster knappast någonsin lärer ifrågakomma; en sådan form för vederlagets
utgående förutsätter, att åt legotagaren upplåtits jord, hvarå dessa
alster kunna frambringas. Att här upptaga bestämmelse om tid och ort för
aflämnandet af sådant vederlag är därför icke påkalladt. Däremot förekommer
ej sällan att vid upplåtelse af smärre hyreslägenheter å landet upplåtaren,
likasom vid torplega, betingar sig, att legotagaren skall såsom vederlag utgöra
dagsverken åt upplåtaren. För sådant fall har Beredningen ansett de i 2 kap.
7 § gifna föreskrifter böra tillämpas. Yäl föreligger icke här den särskilda
anledning till dylika föreskrifter, som vid torplega är för handen, eller behofvet
att bereda torparen tillfälle att ordna det egna jordbrukets skötsel, men de i öfrigt
för samma föreskrifter anförda skäl torde vara tillfyllest för att jämväl vid
hyresaftal påkalla en sådan fixering af dagsverksskyldigheten, som förslaget
i fråga om arrende afser att införa.

7 och 8 §§.

Hyresgäs- Beträffande arrende har i motiven till 2 kap. 8 och 9 §§ framhållits, att

Upplåta lä- såväl enligt gällande lag som enligt förslaget ombyte af jordägarens person
genheten åt j[cpe { och för sig utöfvar någon inverkan på legoaftalets bestånd. Enahanda
är förhållandet med hyra. I fråga om hyresförhållanden föreligger ännu
mindre anledning att låta personförändringen härutinnan inverka. Hyresgästens
samtycke behöfver icke inhämtas vid en ifrågaställd öfverlåtelse af
fastigheten; vill nye ägaren behålla hyresgästen, är denne pliktig att stå
fast vid aftalet och till nye ägaren fullgöra de skyldigheter, aftalet medför,
mot åtnjutande af de rättigheter, det tillägger honom.

Vidkommande åter betydelsen af en personförändring å andra sidan af
rättsförhållandet — i fråga om hyresgästen — ställer sig saken annorlunda.
Uppenbart är, att det icke kan vara hyresgästen tillåtet att utan vidare sätta
hvilken som helst annan person i sitt ställe och själf utträda ur rättsförhål -

199

landet; för hyresvärden kan det aldrig vara likgiltigt till hvem han har att
hålla sig för utfående af sin hyra, af hvem han har att utkräfva fullgörande
af öfriga å hyresaftalet grundade förbindelser. Utan att full garanti lämnas
honom, att den, hvilken hyresgästen vill sätta i sitt ställe, är i stånd att
fullgöra dessa förbindelser, kan det icke under något förhållande ifrågasättas,
att hyresgästen skulle äga en dylik rätt. Men äfven med sådan förutsättning
finnes under vanliga förhållanden intet skäl, hvarför hyresvärden skulle
behöfva låta påtvinga sig en annan hyresgäst än den han själf valt. I allmänhet
måste sålunda rätt frånkännas hyresgästen att utan hyresvärdens
medgifvande sätta annan i sitt ställe (s. k. substitution). Annorlunda ställer
sig i viss mån frågan huruvida det också bör vara hyresgästen betaget att
utan hyresvärdens samtycke åt annan till begagnande upplåta den förhyrda
lägenheten eller någon del däraf, under det han själf kvarstår såsom ensam
förpliktad i förhållande till hyresvärden (s. k. sublokation). Vid arrende
måste af skäl, som i det föregående utvecklats, sådant anses otillåtet. Men
förhållandena äro vid hyra icke desamma, legotagarens person har här icke
samma betydelse. Under det vid arrende hänsyn måste tagas till legotagarens
yrkesskicklighet och alldeles särskilda kvalifikationer, är hyresvärden vid uthyrning
i allmänhet — särskildt är detta fallet i större städer — icke i tillfälle
att taga hänsyn till andra personliga egenskaper än som hos en person
i ett visst socialt läge kunna förutsättas; rent individuella sådana komma
endast undantagsvis i betraktande. Det ligger därför i sakens natur, att samma
stränghet, som vid arrende är på sin plats i fråga om legotagarens befogenhet
att upplåta nyttjanderätten till annan, icke är påkallad vid hyra. Men
icke heller för hyresförhållandet är det personliga momentet i den grad under -ordnadt, att det för hyresvärden kan anses likgiltigt, hvem som utöfvar nyttjanderätten;
det är för honom angeläget, att lägenheten begagnas med aktsamhet,
med iakttagande af ordning och af behörig hänsyn till andra hyresgäster,
som finnas i fastigheten. Att vid öfverträdelse af hyresaftalet hyresvärden
har att allt fortfarande hålla sig till den, med hvilken han slutit aftalet,
är för honom icke nog. Icke heller i fråga om hyresförhållandet kan
därför en obetingad sublokationsrätt medgifvas legotagaren. Hyresvärden
måste hafva sitt ord med. Men det bör å andra sidan så ordnas, att den

200

befogenhet, hvilken i sådant hänseende måste tillkomma hyresvärden, icke
sträckes utöfver hvad hans berättigade intresse verkligen fordrar; den får
icke användas till att onödigtvis bereda hyresgästen olägenhet och skada.
Förändrade förhållanden kunna lätt nog försätta en hyresgäst i det läge, att
han icke är i tillfälle att själf begagna den lägenhet, han förhyrt; är i sådant
fall honom betaget att upplåta nyttjanderätten till annan och såmedelst bereda
sig ersättning för den hyra, han har att betala, medför detta för honom en
stundom mycket kännbar uppoffring.

Hvilken ställning till denna fråga 1734 års lag intager, är icke fullt
klart. I 16 kap. 11 § jordabalken heter det väl, att, om hyresgäst ej vill behålla
förhyrd lägenhet, han har att svara till hyran så länge legostämman
räcker; men då därtill fogas, att det står honom fritt att »sätta en annan så
god hyresman i sitt ställe», hafva olika meningar yppats, huruvida detta
stadgande medför allenast rätt för hyresgästen att upplåta ny ttj anderättens
utöfvande åt annan (sublokation), eller om han därå kan grunda rätt att
själf utträda ur rättsförhållandet och öfverflytta det på en annan (substitution).
Otvetydig är däremot föreskriften i samma lagrum att hyresgästen
äger »vid laga förfall» frigöra sig från vidare förpliktelser på grund af hyresaftalet
genom att betala hyra till nästa fardag, ehuru visserligen frågan om
hvad till laga förfall är att hänföra är omtvistad. Faktiskt komma emellertid
dessa bestämmelser endast mycket sällan att tillämpas, då numera allmänt
genom förbehåll i hyreskontrakten hyresgästens rätt så i ena afseendet
som i det andra uteslutes.

Vid den reglering af förhållandet, förslaget innefattar, har Beredningen
utgått från ofvan angifna grundsats att det i allmänhet icke bör stå en
hyresgäst öppet att utan hyresvärdens medgifvande utträda ur rättsförhållandet
och sätta annan i sitt ställe. Endast för ett särskildt fall — hyresgästens
död — har en afvikelse från denna naturliga grundsats funnits påkallad.
I förslaget hafva icke heller gällande rätts bestämmelser angående
verkan af laga förfall upptagits. Att oförutsedda förändringar i hyresgästens
förhållanden kunna gorå det för honom omöjligt eller svårt att själf draga
nytta af den lägenhet, han förhyrt, är utan tvifvel förtjänt af behjärtande.
Men oafsedt svårigheten att på ett uttömmande sätt angifva, hvilka omständig -

201

heter verkan af laga förfall rätteligen bör tilläggas, kan det knappast anses
förenligt med rättvisa eller billighet att, på sätt ifrågavarande bestämmelse
innebär, de ekonomiskt menliga följderna af en inträffad händelse kunna af
den, hvilken den träffat, öfverfiyttas å en annan, som eljest icke har därmed
att skaffa. Det kan därför på intet sätt förvåna, att bestämmelsen genom
förbehåll från hyresvärdarnes sida satts ur tillämpning. Men såsom följd
häraf har hyresgästen kommit att i detta hänseende intaga en ställning, som
är för honom onödigt betungande. Äfven när händelser af denna art sätta
honom ur stånd att själf draga nytta af lägenheten, är han ovillkorligt bunden
vid aftalet och saknar utväg att genom lägenhetens upplåtande till annan
bereda sig ersättning för den hyra, han har att utgifva. Han är i sådant
afseende hänvisad till hyresvärdens välvilja. En så långt gående bundenhet
å hyresgästens sida är emellertid icke påkallad af hyresvärdens berättigade
intresse. Vill hyresgästen upplåta lägenheten till en person, mot hvilken
intet linnes att från hyresvärdens sida anmärka, bör det icke stå i hyresvärdens
skön att utan vidare förbjuda det. Han lider af en sådan personförändring
icke ringaste men. Under nämnda förutsättning finnes därför icke
anledning att göra hyresgästens rätt beroende af att s. k. laga förfall föreligger;
äfven utan att någon utomordentlig händelse inträffat kan det under
nutidens förhållanden, särskildt i större städer, för hyresgästen vara önskvärdt
att kunna vidtaga en dylik anordning. Naturligtvis måste det förut lämnas
hyresvärden tillfälle att därom yttra sig, likasom det är hans rätt att, i händelse
något skäligen kan anmärkas mot inrymmande i lägenheten af den person,
hyresgästen därtill ifrågasätter, förbjuda det. Då emellertid någon pröfning
af behörigheten af en sådan vägran icke kan omedelbart äga rum, måste förhållandet
så ordnas, att visserligen hyresvärdens förbud mot en ifrågasatt
sublokation ovillkorligt länder hyresgästen till efterrättelse, men att å andra
sidan, där hyresvärden saknar fog för sin vägran, hyresgästen icke längre är
bunden af aftalet utan äger uppsäga detta och ställa lägenheten till hyresvärdens
förfogande. Billigheten synes dock fordra att, äfven när hyresvärden
utan skäl vägrar sitt samtycke och hyresgästen på grund däraf uppsäger
aftalet, något rådrum lämnas hyresvärden att själf uthyra lägenheten; äfven
i detta fall bör därför vanlig uppsägningstid iakttagas.

202

♦

Af 7 §:ns affattning framgår, hvad ock följer af det ofvan sagda, att en
hyresgäst icke är berättigad att af hyresvärden fordra ett allmänt medgifvande
till sublokation; endast för särskildt fall och med uppgifvande af viss
person kan han af hyresvärden påkalla ett afgörande. Åt hyresvärden måste
tillfälle lämnas för inhämtande af möjligen nödiga upplysningar, och har för
sådant ändamål en tid af en vecka efter det framställningen gjordes ansetts
tillräcklig; lämnar han icke inom sagda tid hyresgästen besked, är sådant att
betrakta såsom en vägran. Huruvida, där hyresvärden vägrar samtycke, denna
vägran må anses berättigad eller icke ankommer det ytterst på domstol att
bedöma vid tvist om behörigheten af uppsägning, som hyresgästen i anledning
däraf verkställt. Vid sådant bedömande skall hänsyn tagas till hvarje omständighet,
som kan anses — vare sig från synpunkten af hvad en hyresvärd
i allmänhet bör anses berättigad att fordra eller med hänsyn till hvad i det
särskilda fallet kan för honom vara af något intresse — innefatta skälig
anledning till en vägran. Framgår det icke af föreliggande omständigheter,
att hyresvärdens vägran är ogrundad, skall uppsägningen anses obehörig; det
ankommer därför i första hand på hyresgästen att i sådant hänseende förebringa
upplysning; vill åter hyresvärden göra gällande någon omständighet,
som han förmenar innefatta giltigt skäl att vägra godkänna en person, den
där under vanliga förhållanden bort anses antaglig, är det hans sak att därom
förebringa utredning.

Oaktadt hyresvärden samtycker till en af hyresgästen gjord upplåtelse,
träder han härigenom icke i något omedelbart rättsförhållande till den, hvilken
sålunda inflyttar i lägenheten; det är fortfarande hyresgästen som har att
erlägga hyran, det är han ensam som ansvarar för hyresaftalets riktiga fullgörande
i öfrigt. Häraf följer visserligen, att hyresvärden icke mot den nye
innehafvaren af lägenheten äger den retentions- och förmånsrätt, som tillkommer
hyresvärd, under det tillfälle att mot den ursprunglige hyresgästen
göra gällande sådan rätt måhända icke vidare finnes, då han icke
längre har någon egendom kvar i lägenheten. Detta förhållande kan naturligtvis,
där icke hyresvärden ändock har full säkerhet att utfå hvad han enligt
hyresaftalet kan få att fordra, för honom innefatta giltig anledning att motsätta
sig upplåtelsen. Det står honom emellertid också öppet att såsom villkor för

203

sitt samtycke fordra, att den nye i alla afseenden inträder såsom hyresgäst;
men därmed har han ock, där ej annat förbehåll skett, uppgifvit sina rättigheter
mot sin ursprunglige medkontrahent.

De bestämmelser i ämnet, förslaget sålunda innefattar, synas ägnade att
tillgodose båda de intressen, hvilka här kunna komma att stå emot hvarandra.
Då emellertid det är naturligt, att för hyresvärden det skall framstå såsom
önskvärdt att i detta hänseende vara fullt obunden och kunna handla efter
fritt skön, är det att befara, att, såsom för närvarande sker, genom förbehåll
i hyresaftalen lagens bestämmelser skola sättas ur tillämpning. För en sund
utveckling af hyresförhållandet synes det därför oundgängligt att förekomma
sådant och åt ifrågavarande bestämmelser gifva kraft af tvingande lagbud.

Särskilda bestämmelser hafva synts påkallade för det fall att hyresgästen
under hyrestiden aflider. Hvad angår tillämpningen af 1734 års lag,
har vid domstolarna under senare tid den uppfattningen gjort sig gällande, att
hyresgästs frånfälle för stärbhusdelägarne innebär sådant laga förfall, som i
16 kap. 11 § jordabalken afses.* Dessa anses alltså äga den rätt att frånträda
aftalet, som skulle hafva tillkommit hyresgästen, därest för denne själf
inträffat laga förfall. Då af skäl, som i det föregående nämnts, Beredningen
ansett s. k. laga förfall i allmänhet icke böra medföra rubbning i det genom
hyresaftalet grundade rättsförhållandet, har det icke heller kunnat ifrågasättas
att tillägga hyresgästens död sådan verkan. Trots hyresgästens frånfälle
äger alltså hyresaftalet bestånd. Naturligtvis tillkommer äfven stärbhusdelägarne
rätt att, där hyresvärden utan skäl förvägrar dem att upplåta
lägenheten till annan, uppsäga aftalet. Dödsfall är emellertid en händelse
af den art, att en undantagsbestämmelse i syfte att tillgodose stärbhusets
bästa väl må anses påkallad. Likasom i boet efter afliden arrendator
den värdefullaste tillgången ofta nog utgöres af arrenderätten, kan ett liknande
förhållande stundom inträffa vid hyra. Särskildt gäller detta, när lägenhet
förhyrts för drifvande af en affär eller för industriellt ändamål. I sådant fall
är det icke ovanligt att hyresgästen för lägenhetens anordnande till afsedt
ändamål gjort betydande kostnad, och äfven eljest är oftast det värde, affären

Se K. Maj:ts dom den 15 mars 1895 (N. J. A. a. 104).

204

såsom sådan representerar, betingadt däraf att den får fortfarande utöfvas i
den lokal, där företaget kommit till stånd och utvecklats. Möter för stärbhusdelägarne
binder att själfva fortsätta rörelsen, kan den affärsöfverlåtelse, som
då erfordras, i allmänhet icke med fördel ske utan att samtidigt dispositionsrätten
till den lägenhet, hvari rörelsen bedrifves, öfverflyttas. Den rätt, bestämmelserna
i 7 § medföra, är därför icke tillfyllest; vägrar hyresvärden sitt
samtycke till en ifrågasatt upplåtelse, kunna stärbhusdelägarne visserligen
blifva fria från hyresaftalet men gå samtidigt miste om den fördel, de genom
en öfverlåtelse skolat bereda sig. Det är i detta fall en verklig substitutionsrätt
som erfordras. Och då det icke kan förutsättas, att den, som för längre
tid förhyr en dylik lägenhet, skall redan vid aftalets ingående för händelse af
sitt frånfälle betinga sina arfvingar en dylik rätt, är det nödvändigt, att lagen
gifver dem en sådan. Att icke öfverlåtelse må utan hyresvärdens medgifvande
äga rum, med mindre den, hvilken skall sättas i stället, är en person, som
uppfyller alla skäliga anspråk från hyresvärdens sida, är naturligt. Men om
denna fordran uppfylles, är det icke nödvändigt att inskränka bestämmelsens
tillämpning till hyresaftal af ofvan antydda slag; dess tillämpning vid andra
hyresförhållanden kommer i alla händelser att blifva undantag. Ehuru den
rätt, hvilken sålunda tillägges stärbhusdelägare, icke kan sägas göra verkligt
intrång i hyresvärdens intresse, är den dock å andra sidan icke för hyresförhållandet
af den betydelse, att det bör förmenas hyresvärden att genom
förbehåll i hyresaftalet för ifrågavarande fall träffa annan bestämmelse.

Underlåter hyresgäst att iakttaga hvad i 7 och 8 §§ föreskrifvits för rätt
att upplåta lägenheten eller sätta annan i sitt ställe, medför sådant den påföljd,
23 § bestämmer.

Angående 8 § andra stycket hänvisas till hvad i motiven till 2 kap. 9 §
anförts i fråga om lifstidsarrende.

9-14 §§.

Hyresvär- Hyresaftalet grundlägger för hyresgästen rätt att å aftalad tid komma i

hTtermedaf- besittning af den förhyrda lägenheten och att därefter få, så länge aftalet är
Renheten*'' Sållande, okvald begagna den för afsedt ändamål. Får icke hyresgästen till

205

fullo åtnjuta hvad sålunda tillkommer honom, inträda såsom följd däraf vissa
modifikationer i rättsförhållandet. Det är om dessa, 9—14 §§ handla, därvid
det funnits naturligt att skilja mellan de fall, då en rubbning af förhållandena
inträder redan före tillträdet af lägenheten och då den kommer först under
hyrestiden, ehuru visserligen denna skillnad icke i sak är af betydelse.

9 § upptager sålunda det fall att före hyrestidens början fastigheten
genom vådeld eller annorledes förstöres eller så skadas, att den icke kan
iståndsättas. Hyresaftalets fullgörande måste i sådan händelse anses vara
omöjligt; det kan icke af hyresvärden fordras, att han skall för aftalets fullgörande
åter uppbygga huset. Att här icke kan afses allenast total ödeläggelse
är gifvet; huru omfattande en skada bör vara för att den skall anses
hafva medfört dylik omöjlighet, kan naturligtvis icke genom fasta regler
utmärkas. Att icke en erforderlig reparation kan vara fullt verkställd till
hyrestidens början är icke nog för att aftalet skall anses förfallet. Har ödeläggelsen
tillkommit genom hyresvärdens vållande — vare sig omedelbart eller
medelbart — åligger det honom att hålla sin medkontrahent skadeslös, men
eljest får hvardera parten draga sin skada.

10 § omhandlar de fall, då väl icke omöjlighet att fullgöra aftalet inträdt
men den förhyrda lägenheten vid tiden för tillträdet icke befinnes i
kontraktsenligt skick. Hvad därmed bör förstås skall framgå ur aftalets innehåll
och är därför beroende af omständigheterna i hvarje särskildt fall. Det
är därvid icke endast de i aftalet uttryckligen meddelade bestämmelser som
komma i betraktande, utan också de naturliga förutsättningar, på hvilka aftalet
hvila!''_ Hänsyn måste sålunda tagas till det ändamål, för hvilket lägenheten
förhyrts — bostad, verkstad, handelslokal, kafé — samt till ortens sed
och allmänna uppfattning. Att lägenheten, när den skall tillträdas, befinnes
i ett enligt sådan uppfattning för det afsedda ändamålet fullt brukbart skick
är hvad hyresgästen i allmänhet äger fordra och hyresvärden är pliktig att
prestera. Denna förpliktelse kan emellertid på grund af särskilda omständigheter
komma att utsträckas eller att inskränkas. På grund af särskild utfästelse
kan sålunda upplåtaren blifva ansvarig för att lägenheten befinnes i ett
särskildt godt skick — att därmed vidtagits vissa ej i och för sig nödiga
anordningar eller att den är fri från vissa olägenheter, hvari en hyresgäst

under vanliga förhållanden skulle få finna sig; å andra sidan kan också hyresgästen
genom uttryckligt eller tyst medgifvande blifva förbunden att taga en
lägenhet för god, hvilken eljest, efter nyss angifna allmänna måttstock, icke
skulle vara antaglig. Huruvida och i hvad mån dylika modifikationer må
anses vara för handen, är icke alltid lätt att afgöra, särskildt när det gäller
att bestämma, om hyresgästen må anses pliktig att finna sig i olägenheter,
hvilka under vanliga förhållanden bort af hjälpas. I sådant afseende lärer
hänsyn böra tagas därtill, huruvida hyresgästen före tillträdet besett lägenheten
och huruvida bristen varit lätt att därvid upptäcka; huruvida han eljest
vid förhyrningen därom ägt kunskap; huruvida hyresbeloppet må anses vara
satt under det för dylika lägenheter vanliga m. m. Att i lag angifva alla
de omständigheter, hvilka i sådant hänseende böra beaktas, är icke möjligt, och
en antydan om endast vissa sådana har synts icke vara lämplig.

Att lägenheten icke befinnes i kontraktsenligt skick kan bero af olika
orsaker och framträda på olika sätt. Bristen kan härleda sig från händelser,
som inträffat efter det aftalet slöts, den kan bero af omständigheter, som redan
då voro för handen; den kan bestå däri att lägenheten själf — och därmed
bör förstås icke endast den särskildt förhyrda lokalen utan allt hvad af fastigheten
upplåtits till begagnande såsom förstugor, trappor m. m. — är behäftad
med vissa fel, t. ex. att den ännu icke är fullt färdig eller tillräckligt uttorkad
eller icke efter inträffad skada är reparerad, men den kan också härflyta
från förhållanden, hvilka endast medelbart inverka på dess brukbarhet,
t. ex. att en annan lägenhet i samma hus upplåtits för ett ändamål, som får
anses otillåtet, eller att där anordnats en fabrikation, som medför fara eller
synnerligt obehag för hyresgästen.

Yare sig nu bristen är af ena eller andra slaget, vare sig den fanns när
aftalet slöts eller den tillkommit senare, vare sig det kan tillräknas hyresvärden
att bristen finnes eller han därutinnan är utan skuld, äger hyresgästen —
under förutsättning att han ej enligt hyresaftalet är pliktig att finna sig i
förhållandet — obetingad rätt att få bristen genom hyresvärdens försorg utan
uppehåll afhjälpt. Intill dess sådant skett, äger han tillgodonjuta skälig nedsättning
i hyran; först när hyresvärden aflämnat lägenheten i kontraktsenligt
skick, är han berättigad till den fulla motprestationen. I hvilken

207

utsträckning en sådan reduktion af hyran bör inträda är naturligtvis beroende
af det afbräck i nyttjanderätten, den förefintliga bristen kan anses vålla
hyresgästen; måste i följd af densamma tillträdet uppskjutas, utgår undertiden
icke någon hyra. Då hyresgästen icke i fråga om lägenhetens försättande
i kontraktsenligt skick bör vara hänvisad att allenast lita till hyresvärdens
goda vilja eller till att genom rättegång söka tvinga honom, är det enligt förslaget,
likasom efter 16 kap. 12 § jordabalken, hyresgästen obetaget att, där
hyresvärden underlåter att fullgöra hvad på honom ankommer, låta själf afhjälpa
bristen på hyresvärdens bekostnad. Billigheten synes dock fordra, att,
innan hyresgästen tillgriper denna utväg, han genom tillsägelse hos hyresvärden
anmanar denne att vidtaga erforderliga åtgärder.

Härmed är emellertid hyresgästens intresse icke behörigen sedt till godo;
hyresgästen är icke pliktig att vidtaga någon åtgärd för att afhjälpa bristen,
och denna kan för öfrigt vara af beskaffenhet att den icke vare sig genom
hyresvärdens eller hyresgästens åtgärd låter sig afhjälpas eller att i hvarje
fall därtill åtgår längre tid än det skäligen bör åligga hyresgästen att vänta.
Det bör därför vara honom öppet att frånträda aftalet och inrätta sig på
annat sätt. Dock bör härvid hänsyn tagas till bristens beskaffenhet. En obetydlig
bristfällighet får icke under något förhållande tagas till anledning att
bryta aftalet; bristen måste vara af beskaffenhet att för hyresgästen medföra
en verkligt afsevärd olägenhet. När detta må anses vara fallet kan naturligtvis
icke genom fasta regler utmärkas, då därvid måste tagas hänsyn äfven till
rent subjektiva och tillfälliga omständigheter. Att därvid afseende bör fästas
vid det förhållande att något, som vid aftalets ingående från hyresgästens
sida särskildt betingats, icke fullgjorts, är uppenbart, men icke heller i sådant
fall synes en ovillkorlig uppsägningsrätt böra medgifvas. Utom denna inskränkning
i rätten att uppsäga uppställer förslaget såsom villkor för dylik rätt, att
antingen bristen icke kan utan uppehåll afhjälpas eller ock hyresvärden
underlåter att efter tillsägelse därom besörja inom den tid, som skäligen erfordras
för afhjälpandet. Förutsättningarna äro alltså relativa, och frågan
huruvida de i ett särskildt fall föreligga eller icke måste besvaras med hänsyn
till alla därvid förekommande omständigheter.

208

Slutligen tillkommer efter förslaget hyresgästen under vissa förutsättningar
också rätt till ersättning för skada, som för honom kan blifva en
följd af hyresvärdens underlåtenhet att fullgöra aftalet, såsom utgift för annan
bostad under tiden och för magasinering af möbler, där dessa utgifter öfverstiga
det hyresafdrag, hvartill han är berättigad, skada, som i följd af dylik
provisorisk förvaring kan åkomma hyresgästens tillhörigheter, förlust, som
vållas däraf att han nödgas frånträda aftalet och skaffa sig annan lägenhet.
Att en dylik ansvarighet åligger hyresvärden icke blott när han omedelbart
vållat den bristfällighet, hvarmed lägenheten är behäftad, utan äfven när det
beror på försumlighet från hans sida att icke bristen blifvit tidigare afhjälpt,
följer af allmänna rättsgrundsatser. Men därvid synes man icke kunna stanna.
Den som uthyr en lägenhet att å viss tid aflämnas i ett genom aftalet bestämdt
skick måste anses därmed hafva iklädt sig ansvarighet för att detta
också sker. 1 den händelse bör han visserligen anses ursäktad, att bristen
utan hans vållande tillkommit efter det aftalet slöts och han icke eftersatt
sin skyldighet i fråga om dess afhjälpande. Fanns däremot bristen redan
när aftalet ingicks, ställer sig saken annorlunda. Har hyresvärden uttryckligen
förpliktat sig att vidtaga en eller annan åtgärd med afseende å lägenheten,
kan han icke i förhållande till hyresgästen ursäkta sig därmed att
utan hans vållande hinder mött att fullgöra hvad han åtagit sig; det är han
men icke hyresgästen som har att bära följden af dylikt hinder, och han får
därför hålla hyresgästen skadeslös, när denne icke får mottaga lägenheten i
det skick, han betingat. Men hvad sålunda gäller vid en uttrycklig utfästelse
bör enligt sakens natur gälla äfven i fråga om sådana bristfälligheter,
hvilka utan dylik utfästelse böra afhjälpas; ty att detta också skall ske före
tillträdet är en själffallen förutsättning för hyresaftalet. Billigheten fordrar
dock härvid en inskränkning. Yar bristen sådan, att den icke vid den tid,
då hyresaftalet slöts, kunde upptäckas eller åtminstone icke med användande
af den omsorg, man i allmänhet kan fordra att en ordentlig hyresvärd ägnar
sitt hus, kunde iakttagas, bör hyresvärden — där icke sådant oaktadt han
ägde kännedom om förhållandet — icke drabbas af annan ansvarighet än som
åligger honom, när bristen uppkommer efter det hyresaftalet slöts.

209

Förslaget innehåller ingen bestämmelse angående verkan däraf att hyresvärden
i afseende å lägenheten vid aftalets ingående lämnat uppgift, som
befinnes oriktig. Under hvilka förhållanden ansvarighet bör åligga hyresvärden
för riktigheten af en lämnad uppgift, har det icke synts möjligt att
i lag antyda, och det har därför lämnats åt rättstillämpningen att afgöra
när sådant förhållande bör anses föreligga. Att i slikt fall frågan bör bedömas
efter de i 2 kap. 25 § angifna grunder lärer vara otvifvelaktigt.

I 11 § omförmäles det fall att vid tiden för inflyttningen lägenheten
ej är utrymd af den, som skall lämna den från sig. Det måste i sådan händelse
ankomma på hyresvärden att bereda hyresgästen tillträde. Att för den
tid, hyresgästen är i mistning af lägenheten, han icke har att utgifva hyra
ligger i rättsförhållandets natur, då han icke kommer i åtnjutande af den
prestation, för hvilken hyran är betalning. Men då ej sällan den skada, som
genom uppehåll i tillträdet tillskyndas hyresgästen, är större än som motsvarar
af kortningen å hyran, är hans intresse därmed icke tillgodosedt. Att
i sådant hänseende endast hänvisa honom till den, som obehörigt hindrar honom
i utöfningen af hans rätt, saknar fog, då han med denne i öfrigt har
intet att skaffa. Hyresvärden är den naturliga mellanhanden mellan båda;
det är han, som förpliktat sig att å utsatt tid hålla lägenheten till hända,
det är han, som i lägenheten inrymt den, som hindrar tillträdet. Det är
därför rättvisligen han, som bör ansvara sin medkontrahent för aftalets bristande
fullgörande och i sin ordning, i mån af befogenhet, hålla sig till den,
som obehörigen kvarsitter i lägenheten. Dock fordrar billigheten, att han
genom underrättelse från den tillträdandes sida sättes i tillfälle att vidtaga
åtgärd för sakens ordnande. Skulle det vara hyresvärden själf, som innehar
lägenheten, erfordras naturligtvis ingen underrättelse, utan hyresvärdens
skadeståndsplikt inträder omedelbart.

Skulle genom uppehållet väsentlig olägenhet tillskyndas hyresgästen,
bör det äfven i detta fall stå honom öppet att frånträda aftalet. Huruvida
uppehållet må anses skäligen böra medföra sådan befogenhet måste bedömas
efter omständigheterna i hvarje särskildt fall — med hänsyn till uppehållets
långvarighet, det med förhyrningen afsedda ändamål, huruvida hindret angår
lägenheten i dess helhet eller endast en del däraf m. m. För det fall att

210

hinder för tillträde möter däraf att hyresaftalet af anledning, som i 1 kap.
sägs, förlorar sin verkan, hänvisas till de därom i samma kap. gifna bestämmelser.
För den händelse att någon obehörigen påstår bättre rätt till lägenheten
och hyresgästens tillträde däraf hindras, komma däremot föreskrifterna
i förevarande § till användning. Angående hyresgästens rätt att, där hyresaftalet
i afseende å en viss del af lägenheten förlorar giltighet, uppsäga aftalet,
innehålles föreskrift i 14 §. Nödgas han frånträda aftalet, äger han
undfå ersättning för skada, som han i följd däraf lider.

12 § innefattar i fråga om förhållanden, som inträffa under hyrestiden,
endast en hänvisning till föreskrifterna i 9 och 10 §§, under det att hvad 11
§ innehåller har tillämpning allenast å förhållandet vid tiden för tillträdet.
Då i fråga om skada å lägenheten göres undantag för sådan, för hvilken hyresgästen
är ansvarig, afses därmed bestämmelsen i 16 §, hvilken ålägger hyresgästen
att i sådant hänseende med viss begränsning ansvara jämväl för andra.

13 § uppställer en af billighetsskäl påkallad tidsbegränsning af den
uppsägningsrätt, som under de i det föregående angifna förutsättningar tillkommer
hyresgästen. Så länge det förhållande varar, hvilket grundar dylik
rätt, bör också rätten kvarstå; det må ankomma på hyresgästen själf att bestämma
om och när han vill begagna sig af sin rätt; den omständigheten att
han låtit en viss tid gå utan att begagna den bör icke i och för sig
föranleda, att han går rätten förlustig. Den olikhet, hvilken sålunda äger
rum i fråga om hyresgästs och arrendators rätt i dylikt fall, torde finnas
påkallad af förhållandets olika natur. Men har rättelse skett, kan
det med skäl sägas, att anledning att utöfva uppsägningsrätten bortfallit, och
den bör icke få af hyresgästen begagnas för att han af andra skäl må blifva
aftalet kvitt. Då det emellertid icke bör åläggas hyresgästen att i detta
hänseende fatta sitt beslut, förr än bristen verkligen är afhjälpt, och det
ofta kan vara vanskligt att på förhand med säkerhet beräkna, när detta kan
komma att ske, måste efter det bristen afhjälpts ytterligare rådrum lämnas
honom för att öfverväga saken; och har denna tid synts lämpligen kunna
sättas till utgången af nästa dag. För den händelse att hyresgästen icke
tillträdt lägenheten och sålunda icke varit i tillfälle att iakttaga, hvad där
åtgjorts, fordras dessutom, att underrättelse om förhållandet meddelats. Sättet

211

att meddela underrättelse är formlöst, men att meddelande skett måste naturligtvis
i händelse af bestridande från hyresgästens sida styrkas likasom
äfven vid stridiga meningar angående tiden, då bristen verkligen afhjälpts,
bevisskyldigheten åligger hyresvärden.

lå § upptager den från förhållandets natur härledda grundsats att, där
aftalet i en del lämnas utan fullgörande från hyresvärdens sida, hyresgästen
å sin sida äger alldeles frånträda aftalet, detta dock endast när hyresgästen
vid aftalets ingående var i god tro och sålunda icke hade anledning att antaga
möjligheten af en sådan förändring, som sedermera inträda Äfven här
likasom i fråga om arrende (2 kap. 26 §) har emellertid nämnda rätt gjorts
beroende däraf att den inträdda förändringen icke är af endast oväsentlig
betydelse för hyresgästen. Yare sig aftalet uppsäges eller icke, äger naturligtvis
hyresgästen åtnjuta en mot inskränkningen i nyttjanderätten svarande
nedsättning i hyran, äfvensom skadestånd under de i 1 kap. 4, 5 och 6 §§ angifna
förutsättningar. *

15 §

Denna § afser att främja ett särskildt i större städer synnerligen Lägenheten
viktigt ändamål eller att förhindra användandet af bostadslägenheter, som
från sundhetssynpunkt därtill äro alldeles otjänliga och därför utsätta de
inneboendes hälsa för fara. Nödvändigheten att söka skaffa sig och de sina
tak öfver hufvudet drifver särskildt under tider af bostadsnöd folk i obemedlade
villkor att hellre än att stanna på gatan söka skaffa sig husrum i
lägenheter, hvilkas hälsovådliga beskaffenhet är påtaglig och jämväl af dem
själfva inses. Yäl medför föreskriften i gällande hälsovårdsstadga 13 § 1 mom. för
hälsovårdsnämnden befogenhet att förelägga husägare att inom viss tid låta
utrymma uthyrd lägenhet, »hvars beboende pröfvas vara i hög grad förenadt
med våda för inneboendes hälsa». Men det är lätt insedt, att en sådan föreskrift
knappast skall kunna visa sig rätt verksam för det därmed afsedda
syftet, om den icke understödjes af ett privaträttsligt stadgande, som under
dylika förhållanden betager själfva hyresaftalet giltighet, äfven om hyres *

Till belysning af rådande rättsuppfattning i fråga om hyresvärds skyldigheter med afseende
å uthyrd lägenhet må här anföras följande rättsfall: Schmidt J. A. XXXII s. 550; Naumanns
tidskr. 1865 s. 147; N. J. A. 1885 s. 96; N. J. A. 1886 s. 440; N. J. A. 1888 s. 473; N. J. A.

1893 s. 433; N. J. A. 1899 s. 240; N. J. A. 1900 s. 490; N. J. A. 1901 s. 248 samt N. J. A. 1902 s. 178.

212

gästen ägde kännedom om förhållandet när aftalet slöts eller han till och med
uttryckligen afsagt sig klanderrätt och därför skulle vara förbunden att finna
sig i förhållandet. Då med afseende å det tryck, under hvilket i dylika fall
hyresaftalet ingås, en sådan bestämmelse måste anses vara äfven från privaträttslig
synpunkt fullt berättigad, har Beredningen icke tvekat att efter
föredöme i främmande rätt i förslaget upptaga ett stadgande i detta syfte,
affattadt i nära öfverensstämmelse med anförda bestämmelse i hälsovårdsstadgan.

16 §.

taudcyldig Med afseende å den lägenhet, som genom hyresaftalet upplåtes åt hy heter

med af-resgästen, åligger denne en viss vårdnadsplikt; han äger begagna den för
seende å lä genhetens

det ändamål, upplåtelsen afser, men han har att därvid förfara med den aktvård''
samhet, som i ett dylikt förhållande skäligen kan fordras af en ordentlig man.
Denna hyresgästens förpliktelse sträcker sig icke endast till den del af huset,
som öfverlämnats till hans uteslutande förfogande; den omfattar äfven hvad
han gemensamt med andra i huset boende äger begagna, såsom trappor, uthus
och förstuga. Någon underhållsskyldighet åligger icke hyresgästen, och för
den försämring, som äfven vid aktsamt handterande småningom inträder, är
han icke ansvarig. Lika litet svarar han för skada, som genom olyckshändelse
å kommer lägenheten. Att han däremot är skyldig att ersätta all skada,
hvartill han genom någon sin åtgärd eller försummelse, omedelbart eller
medelbart, är vållande, öfverensstämmer med allmänna rättsgrunder.

Vid en så begränsad ansvarighet synes man emellertid icke kunna stanna;
en viss ansvarighet äfven för andra måste åligga hyresgästen. Det är han
och icke hyresvärden, som bestämmer, hvilka personer tillträde till lägenheten
lämnas, det är endast han, som med dessa personer har något att skaffa.
Vållar någon af dem skada å lägenheten, bör hyresgästen icke därför kunna
ställa sig främmande, äfven om icke något felaktigt förhållande ligger
honom själf till last. Han är dock närmare att bära skadan än hyresvärden.
Oaktadt i vår rätt saknas något allmänt stadgande om ansvarighet för andras
skadegörelse, har under senare tid vid domstolarna visat sig en afgjord benägenhet
att för skada, som vållats af någon vid utförande af annans uppdrag
eller i annans tjänst, ålägga denne ersättningsskyldighet, änskönt något vål -

213

lande från hans sida icke förelegat.* Särskildt hvad angår förhållandet mellan
hyresvärd och hyresgäst torde — oaktadt stadgandet i 16 kap. 12 § jordabalken
knappast lärer kunna anses omfatta annan skada än den hyresgästen
själf vållar — allmänna uppfattningen vara bestämd därutinnan att en ganska
vidtgående ansvarighet i nämnda hänseende åligger hyresgästen, och hvad
hyresaftalen därom innehålla torde från hyresgästernas sida icke betraktas
såsom annat än uttryck för en naturlig och billig rättsgrundsats. Med afseende
å frågans stora praktiska betydelse särskildt för hyresförhållandet har
det funnits nödigt att här upptaga en bestämmelse i ämnet, oaktadt frågan
visserligen har en vida allmännare räckvidd. Hvad förslaget härom innehåller
är därför afpassadt efter hvad särskildt för detta förhållande kan anses
naturligt och billigt. Vid fastställande af gränserna för denna hyresgästens
ansvarighet har Beredningen uppställt såsom regel, att den omfattar
såväl tjänare och medlemmar af hyresgästens familj som äfven andra personer,
hvilka med hyresgästens tillstånd komma i lägenheten, således äfven t.
ex. besökande. Ansvarigheten sträcker sig emellertid icke till hvarje skada,
som någon af dessa personer vållar; för uppsåtlig skadegörelse är hyresgästen
icke ansvarig, med mindre han själf låtit komma sig till last något förhållande,
som kan hänföras till vållande, såsom bristande omsorg vid val af
tjänare eller underlåtenhet i tillsyn. För skada, som orsakas genom vårdslöshet
eller försummelse från nämnda personers sida, svarar däremot hyresgästen,
dock med ett, praktiskt sedt, synnerligen viktigt undantag, nämligen
för brandskada. Med afseende å all skada genom brand står det hyresvärden
öppet att trygga sig genom försäkring; att här ålägga hyresgästen ansvarighet
för andras vållande skulle därför vara utan ändamål och endast skapa
en risk, för hvilken hyresgästen hade att i sin ordning på samma sätt skydda
sig. Anlitandet af denna skyddsåtgärd från hyresvärdens sida måste under
nutida förhållanden anses falla under hvad vanlig omsorg påkallar; underlåter
han att begagna den, kan därför sådant icke betraktas annorlunda än
såsom en försummelse, hvars följder böra drabba honom själf men icke
öfverflyttas på en annan. Vill hyresvärden i särskildt fall af hyresgästen

* Se t. ex. K. Maj:ts dom den 27 april 1881 (N. J. A. s. 211) samt utslag den 15 april 1890
(N. J. A. s. 187) och den 26 april 1897 (N. J. A. s. 249).

214

betinga sig en vidare gående ansvarighet, står sådant honom naturligtvis
öppet.

Har hyresgästen upplåtit lägenheten eller del däraf åt annan utan
att hyresvärden medgifvit att hyresgästens förpliktelser på denne öfverflyttas,
måste hyresgästen, likasom han enligt 7 § är ansvarig för att dessa
förpliktelser fullgöras, vara pliktig att ersätta skada, som tillkommit under
sådana förhållanden, att, enligt de i fråga om hyresgästs ersättningsskyldighet
gifna regler, hyresvärden äger därför blifva godtgjord. I följd häraf
står det hyresvärden öppet att för skada, som tillkommit genom vållande af
lägenhetens innehafvare, söka såväl denne som hyresgästen. Att hyresgästen
för hvad han sålunda får utgifva äger regressrätt mot den, till hvilken han
upplåtit lägenheten, följer däraf att i förhållande till denne hyresgästen är
att betrakta såsom hyresvärd.

Att i lag närmare angifva hvad en hyresgäst på grund af den honom
åliggande vårdnadsplikt har att iakttaga är icke möjligt; sådant måste blifva
beroende af omständigheterna i särskilda fall. Af synnerlig betydelse härvidlag
är uppenbarligen det ändamål, hvarför lägenheten är upplåten. Hyresgästen
äger icke att bruka lägenheten för annat än afsedt ändamål, detta må
nu vara i aftalet uttryckligen angifvet eller endast medelbart framgå af
aftalets innehåll. Vidare måste i regel hyresgästen anses vara oberättigad
att vidtaga några förändringar med afseende å lägenhetens inredning eller
dylikt; härtill måste han förskaffa sig hyresvärdens medgifvande, äfven om
förändringen skulle synas honom och möjligen också i själfva verket innebära
en förbättring. Omständigheterna kunna dock vara sådana, att en större
frihet måste anses vara medgifven i detta hänseende. Ben som t. ex. förhyrt
en fabrikslokal bör otvifvelaktigt anses äga rätt att inom densamma vidtaga
anordningar, utan hvilka han icke skulle kunna med afsedd nytta begagna
lokalen. Ingår i hyresupplåtelsen jord, kan det icke förmenas hyresgästen
att å jorden verkställa plantering eller göra andra anordningar, där ej aftalet
uttryckligen inskränker hans befogenhet därutinnan. I detta fall lära
bestämmelserna rörande arrende böra analogiskt tillämpas och hyresgästen
alltså vara berättigad att äfven efter hyrestidens utgång borttaga hvad han
påkostat. För öfriga fall har någon allmän bestämmelse synts icke kunna

215

meddelas. Att om hyresgästen gjort några förändringar eller vidtagit särskilda
anordningar, vare sig nu detta skett med hyresvärdens begifvande
eller icke, han är skyldig att före afflyttningen borttaga dem och återställa
lägenheten i samma skick, hvari han mottog den, torde utan särskildt stadgande
vara uppenbart, likasom det af allmänna rättsgrunder lärer följa, att
hvad han sålunda förenat med fastigheten icke efter det han lämnat lägenheten
må utan hyresvärdens samtycke därifrån skiljas.

Om en, ur hyresgästens vårdnadsplikt härflytande, skyldighet har Beredningen
ansett böra särskildt erinras. Timar skada å lägenheten eller yppas
därå brist, har han att meddela hyresvärden underrättelse om detta förhållande.
Yissa skador — t. ex. läckor å vattenledningar, gas- eller afloppsrör,
skador å tak o. d. — äro af beskaffenhet att, om de icke i tid afhjälpas, de
föranleda vidare skada; verkställes ej reparation utan uppskof, kan ofta hela
fastighetens bestånd äfventyras, och i hvarje fall blifva reparationskostnaderna
större, ju längre botandet undanskjutes. I allmänhet är väl hyresgästen
sjelf närmast intresserad af att en dylik skada eller brist varder afhjälpt,
men det är härvid icke ensamt sitt eget intresse han har att bevaka. Åt
honom är lägenheten öfverlämnad och han har att med afseende å densamma
iakttaga äfven hyresvärdens bästa. Huruvida en skada eller brist är af beskaffenhet
att med dess botande utan olägenhet kan anstå måste det åligga
hyresgästen att på eget ansvar bedöma; -Underlåter han att underrätta hyresvärden
om en skada eller brist, som han bemärkt, men ansett icke påkalla
omedelbar åtgärd, kan han komma att drabbas af ersättningsskyldighet, likasom
han också kan gå förlustig de rättigheter, hvilka eljest jämlikt 10 och 12
§§ skulle hafva tillkommit honom. Att hyresgästen vid underlåten anmälan
icke kan ursäkta sig allenast därmed att han icke iakttagit förhållandet är
lika uppenbart som att omständigheterna kunna vara sådana, att det icke
skäligen kan tillräknas honom såsom försummelse att anmälan uteblifvit.
För underrättelsens meddelande är någon viss form ej erforderlig; att om
hyresvärden redan känner förhållandet någon underrättelse icke erfordras är
uppenbart, likasom vid jämförelse med bestämmelserna om uppsägning det är
klart, att en tillsägelse, som sker hos en vice värd, äfven i detta hänseende
är tillräcklig.

216

Af bestämmelsen i 23 § framgår, att om hyresgästen eftersätter sina
skyldigheter i fråga om lägenhetens vård i den grad, att han må anses
vanvårda densamma, han har förverkat hyresrätten.

17 §.

Hyresgäs- Förutom de skyldigheter med afseende å lägenhetens vård, hvilka

tens skyldig-. „ „ ,

heter i ö£- i föregående § angiivits, tillhör det hyresgästen att vid utöfningen af sin
genhetens be- hyresrätt iakttaga ett visst skick. Han får icke begagna lägenheten så, att
gagnande. pan därvid vållar andra intrång eller olägenhet. Ty sådant berör också hyresvärdens
intresse. Henne är den naturliga mellanhanden vid de stridigheter,
som häraf kunna uppstå; ett obehörigt förhållande från hyresgästens sida kan
för honom medföra afsevärd skada. Särskildt i fastigheter, hvilka inrymma
flera hyreslägenheter, är det oeftergiflig! att en noggrann ordning upprätthålles,
så att icke den ene hyresgästen inverkar störande på den andres trefnad.
Hvarje hyresgäst har ett berättigadt anspråk att i sådant hänseende
af hyresvärden njuta skydd; lämnas det icke, kan påföljden däraf för hyresvärden
blifva hyresaftalets förtida uppsägning och därmed förenad förlust.
Men äfven om sådant icke ifrågakommer, kan hyresgästens förhållande så till
vida lända hyresvärden till men, som däraf kan vållas svårighet att få lägenheten
ånyo fördelaktigt uthyrd.

GräHande lag bestämmer i förevarande hänseende allenast att, om hyresgästen
förer ett lastbart och förargligt lefverne, hyresvärden äger strax utsäga
honom. Förslaget har ersatt denna bestämmelse med en föreskrift af
allmännare innehåll, i det hyresgästen förpliktats att vid lägenhetens begagnande
iakttaga hvad som erfordras för bevarande af sundhet, ordning och
skick inom fastigheten. Att närmare än som sålunda skett angifva huru
hyresgästen därutinnan har att förhålla sig torde icke vara möjligt eller lämpligt.
Växlande förhållanden påkalla olika bedömande. Äfven i detta hänseende
måste hänsyn tagas till det ändamål, hvarför upplåtelsen skett, och de faktiska
förutsättningar, på hvilka hyresaftalet är grundadt. Den som förhyrt
en lägenhet till verkstad kan icke skäligen vara underkastad samma förpliktelser
som den, åt hvilken en lägenhet upplåtits till bostad. Hyresgästen

217

i en fastighet, som delvis användes till fabrik eller hotell, kan icke fordra
att där skall iakttagas samma ordning som i ett hus med endast enskilda
bostadsvåningar, likasom han icke heller själf är underkastad lika stränga
villkor. Den allmänna uppfattningen om hvilka anspråk man uti nu ifrågavarande
afseende rimligen må kunna uppställa är helt visst också olika å
olika orter, och jämväl detta förhållande har man att beakta.

Men kan man alltså icke i lag lämna detaljerade föreskrifter i detta
hänseende, måste det vara hyresvärden obetaget att till hyresgästernas efterrättelse
meddela sådana. Att dylika ordningsregler affattas och bringas till
hyresgästernas kännedom är i fastigheter med många hyreslägenheter synnerligen
lämpligt. I de vanligen begagnade formulären till hyreskontrakt förekomma
ock merendels bestämmelser i detta hänseende, hvilka emellertid icke
alltid hålla sig inom gränsen af hvad för ändamålet kan anses nödigt och
lämpligt. Ofta nog åläggas hyresgästen förpliktelser, hvilka måste anses godtyckliga
och icke uppbäras af något hyresvärdens verkliga intresse. Att dylikt
godtycke icke bör af lagstiftningen stödjas är påtagligt; hyresgästens
underlåtenhet att följa sådana regler bör icke rimligen kunna ådraga honom
den i aftalet vanligen stadgade påföljden af hyresrättens förverkande. De
af hyresvärden utfärdade ordningsföreskrifter måste enligt förslaget, om deras
åsidosättande skall medföra denna påföljd, stå i öfverensstämmelse med
ortens sed och allmänna uppfattning; eljest sakna de i sådant hänseende betydelse.
Inskränkes på angifna sätt hyresvärdens rätt att meddela ordningsföreskrifter,
är det å andra sidan icke nödvändigt att dessa föreskrifter redan
vid aftalets ingående föreläggas hyresgästen och af honom antagas; afse dessa
endast hvad som enligt allmän uppfattning i orten tillhör en hyresgäst att
iakttaga, måste denne äfven utan särskildt åtagande anses skyldig ställa sig
dem till efterrättelse.

Af hvad nu anförts är hyresvärden emellertid icke förhindrad att, där sådant
föranledes af särskilda förhållanden, tillförbinda hyresgästen att efterlefva
föreskrift, som icke faller under förevarande stadgandes innebörd. Föreligger
ett verkligt intresse för hyresvärden, hvars tillgodoseende kräfver alldeles
särskild uppmärksamhet å hyresgästens sida eller eljest påkallar inskränkning
i de befogenheter, hvilka i allmänhet tillkomma en hyresgäst, står det

218

visserligen hyresvärden öppet att i sådant afseende i hyresaftalet upptaga
bestämmelse, hvars åsidosättande från hyresgästens sida kan, på sätt 23 § 6
mom. utvisar, för denne medföra hyresrättens förlust.

Det är uppenbarligen af största vikt att hvad enligt de i denna § gifna
föreskrifter åligger hyresgästen själf iakttages äfven af hans husfolk och andra
personer, hvilka han låter komma i lägenheten. Att obetingadt göra honom
ansvarig för hvad dessa kunna i nämnda hänseende fela vore emellertid obilligt;
allt hvad af honom rimligen kan fordras är att han noggrant öfvervakar
deras förhållande. Om däremot hyresgästen åt annan upplåter lägenheten
eller del däraf, är det likväl jämlikt 7 § han, som fortfarande ansvarar
för hyresaftalets behöriga fullgörande; hvad den, han sålunda satt i sitt ställe,
i förevarande hänseende obehörigen gör eller låter, kan därför komma att för
hyresgästen medföra den påföljd, 23 § gifver vid handen.

18 §.

Inspektion Ehuru hyresvärden till hyresgästen upplåtit besittningen af lägenheten, bör

Och fÖYCD%S~

ning af lä- det icke stå i hyresgästens makt att förmena honom tillträde till lägenheten, när
genhet. pan ^g^af är i behof för iakttagande af sina intressen. Den vårdnadsplikt,
som i afseende å lägenheten åligger hyresgästen, förutsätter att hyresvärden
också skall vara i tillfälle att öfvervaka att den iakttages. Ett hus kräfver
för öfrigt en jämn tillsyn på det att bristfälligheter, som yppas, må kunna i
tid afhjälpas. Tillträde till lägenheten för utöfvande af tillsyn så i ena afseende!
som i det andra bör icke kunna hyresvärden förmenas. Att närmare reglera
utöfningen af denna rätt synes icke vara möjligt; att den icke får missbrukas
till onödigt oroande eller trakasserier ligger i sakens natur. Endast
för utöfvande af nödig tillsyn må tillträde fordras.

Icke heller bör det vara förmenadt hyresvärden att under hyrestiden inom
lägenheten verkställa de reparationsarbeten, som erfordras. Därvid är dock en
viss begränsning af nöden. Det bör icke stå i hyresvärdens fria skön att när
helst han finner lämpligt att företaga ett dylikt arbete underkasta hyresgästen
de obehag och den olägenhet, som för denne äro därmed förenade. Endast när
särskilda skäl kunna åberopas för att arbetet bör under hyrestiden företagas,
kan hyresgästen anses pliktig att finna sig däri. Detta måste anses vara fallet

219

icke blott när en å lägenheten yppad brist eller inträffad skada är af beskaffenhet
att innebära fara för fastighetens bestånd, utan också när bristen eller
skadan är sådan, att vid uppskof med dess af hjälpande den tilltager i omfång
och kostnaden för dess botande ökas. Likaså är det klart, att äfven om skadan
icke är af sådan beskaffenhet, som nyss sagts, en hyresgäst, som vill på grund
af densamma åtnjuta de rättigheter, hvilka enligt 12 § tillkomma honom, icke
äger motsätta sig att skadan afhjälpes. Grifvet är för öfrigt att en skada eller
brist, som yppas i en lägenhet, kan påkalla vidtagande af åtgärder, hvilka
måste utföras i en annan, och att vid sådant förhållande innehafvaren af denna
måste underkasta sig att hans lägenhet tages i anspråk för reparationsarbetet.
Att oaktadt hyresgästen sålunda är pliktig att lämna tillträde till lägenheten
för utförande af ifrågavarande arbeten han bibehåller de rättigheter, hvilka
enligt bestämmelserna i 12 § må tillkomma honom, torde vara uppenbart.

Det ligger i sakens natur, att hyresgästen icke får motsätta sig att lägenheten,
då den är ledig till uthyrning, beses af hyresspekulanter. Han bör
emellertid icke vara pliktig att stå till tjänst när helst tillträde för sådant
ändamål äskas men får å andra sidan icke heller efter eget tycke bestämma,
när han vill låta lägenheten beses. Han är enligt förslaget skyldig att å tider,
som för ändamålet kunna anses lämpliga, låta lägenheten beses men äger motsätta
sig kraf att å annan tid därtill lämna tillträde.

Det kunde ifrågasättas, huruvida icke jämväl, pa sätt i hyresaftalen stundom
finnes föreskrifvet, det borde åläggas hyresgästen att lata lägenheten förevisas,
då i anledning af tilltänkt försäljning af fastigheten sådant kan från
hyresvärdens sida påkallas. Någon sådan bestämmelse har emellertid icke upptagits
i förslaget. Under det hyresgästens skyldighet att lämna tillträde
för hyresspekulanter får sin naturliga begränsning därigenom att den kan
påkallas först när lägenheten är ledig till uthyrning och upphör när nytt
hyresaftal är slutet, skulle med en bestämmelse sådan som den nyss antydda
hyresgästen under hela hyrestiden vara utsatt för obehaget att behöfva lämna
utomstående tillträde till lägenheten utan möjlighet att kontrollera, huruvida
icke tillträde äskades i annat syfte än det uppgifna. Beredningen har därför
trott förhållandet icke kunna eller böra ordnas annorledes än på den frivilliga
öfverenskommelsens väg.

220

Af §:ns affattning framgår, att under där angifna förutsättningar det åligger
hyresgästen icke blott att hvad honom själf vidkommer bereda obehindradt
tillträde till lägenheten utan äfven att tillse, det sådant icke hindras af andra
personer, för hvilkas åtgöranden hyresgästen är ansvarig.

Påföljd för öfverträdelse af ifrågavarande föreskrifter stadgas i 23 § 5 mom.

19 §.

letTbestånd. -kika litet som i fråga om arrende har Beredningen funnit skål att med

vid, fastighe- afseende å hyra upptaga gällande lags bestämmelse om att »köp bryter legolåtefse.
stämma». En sådan bestämmelse är här måhända i ännu högre grad opåkallad
och därför ännu mer stötande. Den fria dispositionsrätt, som i och med köpet
tillfaller den nye husägaren, har numera i de allra flesta fall för honom ingen
annan betydelse än att den bereder honom tillfälle att förhöja hyresafgiften utöfver
hvad genom hyresaftalet betingats. Erfarenheten visar ock, hurusom under tider
af hyresstegring denna utväg med framgång anlitas; ställd i valet mellan att
möjligen blifva i saknad af bostad eller att finna sig i den förhöjning af hyran,
nye ägaren kräfver, nödgas hyresgästen vanligen besluta sig för det senare.
Då genom förbehåll i aftalet kontraktets intecknande oftast är uteslutet och
någon skadestandsskyldighet icke anses lagligen åligga hyresvärden, är hyresgästen
i nämnda hänseende för närvarande fullkomligt skyddslös. Att ett
sådant rättstillstånd icke kan längre bibehållas är uppenbart. Bland de utvägar,
som kunde ifrågakomma för att råda bot på detta missförhållande, synes
den med afseende å arrende föreslagna jämväl vid hyra vara den mest antagliga.
Förslagets ståndpunkt är alltså äfven här den, att ett skriftligt hyresaftal, på
grund hvaraf tillträde af den förhyrda lägenheten skett, gäller mot den, till
hvilken fastigheten därefter öfverlåtes. Angående rättsförhållandet mellan hyresgästen
och nye ägaren komma ock de för arrende gifna bestämmelser till motsvarande
användning; hvad till stöd för dessa bestämmelser i det föregående
anförts äger samma giltighet med afseende å hyra. Endast vid bestämmande
af den rätt, som bör tillkomma hyresgästen att med afseende å nye ägaren
tillkommande hyresbelopp göra gällande fordran hos förre ägaren eller med
denne träffade uppgörelser, har en afvikelse funnits så till vida påkallad, att

221

vid hyra sagda rätt strängare begränsats. Under det nämligen vid arrende
sådan rätt tillkommer arrendatorn med afseende å legoafgift, som förfaller inom
ett år efter det öfverlåtelsen blef honom kunnig, bar vid byra motsvarande
tid satts till sex månader. Arrendeafgiften erlägges ej sällan för år, men vanligen
åtminstone för halfår; vid byra gälla däremot vanligen vida kortare betalningsterminer,
och det synes därför icke finnas skäl att i afseende å giltigheten
af uppgörelser angående framdeles förfallande legoafgifter sträcka hyresgästens
rätt lika långt som arrendatorns.

De bestämmelser förslaget sålunda innehåller för att vid öfverlåtelse åt
fastigheten trygga hyresaftalets upprätthållande skulle helt visst komma att
faktiskt sakna betydelse, därest det lämnades kontrahenterna öppet att härom
annorlunda bestämma; genom förbehåll i hyresaftalen skulle sannolikt tillämpning
af desamma uteslutas. Beredningen har därför funnit nödigt att åt föreskriften
om hyresaftalets giltighet äfven mot ny ägare gifva kraft af tvingande
laghud.

Med afseende å verkan af fastighetens exekutiva försäljning, såvidt angår
hyresgästens rätt, hänvisas till 100, 105 och 113 §§ utsökningslagen enligt den
lydelse, Beredningen för dessa lagrum föreslagit.

20 .§.

De grunder, hvilka föranledt stadgandet i 2 kap. 32 § angående uppsäg- Fastighetens
ningsrätt för arrendatorn, när före tillträdesdagen fastigheten utmätes eller jordägaren
försättes i konkurs, äga samma giltighet i fråga om hyra; omförmäldavärdem konstadgande
hör därför också här äga tillämpning.

21 §•

I denna § bestämmes, huru hyresgästens konkurs inverkar å hyresförhål- Hyresgästens
konkurs.

landet.

Att likasom vid arrende hyresgästens borgenärer böra äga obetingad rätt
att uppsäga hyresaftalet följer af konkursförfarandets uppgift att åstadkomma
realisation och uppgörelse i boet.* För den förlust, som genom hyresförhållandets
förtida upphörande må tillskyndas hyresvärden, har denne att lika med

* Jfr K. Maj:ta domar den 26 maj 1886 (N. J. A. s. 224) och den 16 maj 1902 (N. J. A. s. 142).

222

öfriga borgenärer söka sin ersättning ur de afträdda tillgångarna. Förslaget
torde i denna del öfverensstämma med gällande rätt. Att om borgenärerna
icke inom viss tid begagna sig af dem tillkommande uppsägningsrätt konkursboet
såsom sådant kommer att ansvara för fullgörandet af hyresaftalet under
den tid detta kommer att i följd af underlåten uppsägning fortfara, inbämtas
af 38 § konkurslagen enligt den lydelse, Beredningen för detta lagrum föreslagit.

Enligt gällande rätt torde hyresgästens konkurs i och för sig icke för
hyresvärden medföra befogenhet att frånträda aftalet; först när det visar sig
att hyran icke ordentligt erlägges, äger han af sådan grund uppsäga det. I det
hela torde denna uppfattning ock vara riktig. På sätt i det föregående framhållits
är vid hyra hyresgästens person alldeles icke af den betydelse för rättsförhållandet
som vid arrende arrendatorns; och den omständigheten att hyresvärden
i stället för den person, med hvilken han aftalat, får att skaffa med
dennes borgenärer kan därför här icke skäligen medföra den befogenhet, som
vid arrendatorns konkurs tillkommer jordägaren. Visserligen föranleder hyresgästens
försättande i konkurs en viss osäkerhet för hyrans riktiga utfående;
men i betraktande af den förmånsrätt, som enligt 17 kap. 5 § handelsbalken
tillkommer hyresvärden, samt den ansvarighet, konkursboet genom underlåtenhet
att å sin sida uppsäga aftalet ådrager sig för aftalets behöriga fullgörande,
har nämnda omständighet funnits icke böra i allmänhet tillmätas någon
betydelse i fråga om hyresaftalets bestånd. Endast för det fall att hyresgästen
ännu icke tillträdt lägenheten synas särskilda föreskrifter till hyresvärdens
skydd vara påkallade. I detta fall saknar hyresvärden all säkerhet för hyrans
utfående, och det är föga antagligt, att förhållandet skall ställa sig annorlunda,
om hyresgästen framdeles inflyttar i lägenheten. Det är därför i sin ordning,
att hyresvärden äger förelägga hyresgästen valet att antingen ställa nöjaktig
säkerhet för aftalets fullgörande eller ock afstå från lägenheten. En bestämmelse
i sådant syfte har därför i förslaget upptagits. Ställes icke säkerhet
inom utgången af nästa dag efter det sådan af hyresvärden fordrats, äger denne
genom uppsägning bereda sig frihet att på annat sätt förfoga öfver lägenheten.
Att om hyresgästen efter utgången af nämnda tid ställer säkerhet, som af
hyresvärden antages, denne icke vidare äger uppsäga aftalet och att samma

223

förhållande inträder, om han låter hyresgästen utan att ställa säkerhet tillträda
lägenheten, torde utan uttrycklig bestämmelse vara klart. Att, i händelse aftalet
uppsäges, hyresvärden bör äga att i konkursen lika med andra borgenärer
undfå godtgörelse för den förlust, som kan träffa honom, torde öfverensstämma
med billighet.

22 §.

Ehuru det jämförelsevis sällan torde förekomma, att bland hyresvillkoren ^pant eiler^
upptages skyldighet för hyresgästen att ställa säkerhet för aftalets behöriga y;?. hyrcsfullgörande,
är dock äfven vid hyra ett sådant villkor stundom påkalladt, och aftalet.
ett stadgande motsvarande hvad för arrende i 2 kap. 34 § bestämmes har därför
ansetts icke höra här saknas. Med afseende a den större enkelheten i de
förpliktelser, hvarom här är fråga, och den kortare tid, hyresupplåtelsen i regeln
afser, har den tid, inom hvilken ny säkerhet skall ställas, funnits böra sättas
väsentligt kortare än vid arrende eller till en månad efter anfordran.

23-25 §§.

I det föregående har framhållits, hurusom det är till hyresaftalet en stor Hyresrätdel
af landets befolkning är hänvisad för att tillgodose ett af de mest trängande verkande.
lefnadsbehofven — af bostad — och att den sociala betydelse, som härigenom
fästes vid hyresförhållandet, för lagstiftaren innefattar anledning att söka i
vissa särskildt väsentliga afseenden trygga detsamma mot att förryckas genom
ensidigt fastställda aftalsbestämmelser. Framför allt gäller detta i fråga om
grunderna för hyresrättens förverkande. Åt hyresvärden bör visserligen inrymmas
befogenhet att, där hyresgästen kränker hans rätt på grund af aftalet,
undandraga sig att å sin sida fullgöra detsamma. Men det kan icke åt honom
lämnas obetingad frihet att bestämma, när en sådan kränkning skall anses
föreligga, att i aftalet uppställa villkor, som icke uppbäras af något verkligt
intresse, och vid dessas åsidosättande binda en påföljd, hvilken för hyresgästen
kan blifva så tung som hyresrättens förlust. Hyresgästen får icke
vara underkastad hyresvärdens godtycke. Men att med en obegränsad aftalsfrihet
detta kan blifva fallet bekräftas af de bestämmelser, som ej sällan
finnas upptagna i de nu använda hyresformulären och af hvilka åtskilliga gå
vida utöfver hvad som kan anses nödigt eller rimligt. Om än dylika bestäm -

224

melser i allmänhet icke med stränghet tillämpas, innehar dock osäkerheten i
hyresgästens ställning alltid en fara, som hör aflägsnas. Och detta kan ske
endast därigenom att lagstiftaren, med noggrant iakttagande af båda sidornas
intressen, reglerar förhållandet, bestämmer, af hvilka anledningar hyresrätten
må anses förverkad, men icke medgifver att genom förbehåll i hyresaftalet
sådan verkan tillägges andra omständigheter.

På denna uppfattning är den reglering af förhållandet byggd, hvilken
innefattas i 23 och 24 §§ och som väsentligen öfverensstämmer med hvad i 2 kap.
36 och 37 §§ föreslagits med afseende å arrende. Förslaget innehåller sålunda
eu uttömmande uppräkning af de omständigheter, hvilka kunna medföra hyresrättens
förlust, med den allmänna bestämmelse, att i ingen händelse helt obetydliga
förseelser skola medföra denna påföljd. I 24 § meddelas vissa preskriptionsbestämmelser
för utöfvandet af hyresvärdens rätt i omförmälda hänseende.
Genom föreskriften i 25 § gifves åt de föregående bestämmelsefna
kraft af tvingande lagbud.

Bland de i 23 § angifna omständigheter, hvilka medföra hyresrättens förlust,
upptages först försumlighet med afseende å hyrans erläggande. Enligt
16 kap. 14 § jordabalken äger hyresvärden rätt att, där icke hyresgästen erlägger
hyran å aftalad tid, »strax utsäga honom». Hvarje, äfven den obetydligaste
försummelse härutinnan medför sålunda hyresrättens förverkande.
Enligt Beredningens tanke är detta alltför strängt. Utan tvifvel är det för
hyresvärden af synnerlig vikt att hyrorna för hans egendom i rätt tid inflyta,
helst ofta nog han själf har att för denna å bestämda tider fullgöra penningelikvider.
Men detta intresse kan mycket väl ses till godo utan en så långt
gående stränghet mot hyresgästen. Dennes bristande punktlighet kan för öfrigt
vara beroende af omständigheter, hvilka göra den i viss mån ursäktlig. Beredningen
har därför trott nu gällande bestämmelser böra så till vida jämkas,
att väl icke, såsom vid arrende, åt hyresgästen inrymmes någon längre respittid
med hyrans erläggande, men att dock åt honom beredes så stort rådrum,
som kan anses erforderligt för att ställa en ordentlig hyresgäst oberoende af
tillfälligheter eller ursäktlig glömska. En frist af två söckendagar, räknadt
från förfallodagen, synes i sådant hänseende tillräcklig. För hyresvärden
torde en sådan bestämmelse icke vara ägnad att medföra nämnvärd olägenhet,

235

helst han ju har i sin makt att fastställa förfallotiden med afseende å tiden
för fullgörandet af honom åliggande likvider.

I nu ifrågavarande hänseende kan icke lämnas utan beaktande det fall att
hyran helt eller delvis utgöres genom arbetsprestationer; särskildt å landet
torde sådant ingalunda vara sällsynt. För dylika fall har därför enahanda
bestämmelse, som i fråga om arrende i 2 kap. föreslagits, här upptagits.

Såsom ofvan anförts är hyresgästen pliktig att noga iakttaga, att lägenheten
under hyrestiden icke nyttjas till annat ändamål än det, för hvilket
densamma till honom upplåtits. Äfven om genom lägenhetens nyttjande till
annat ändamål den icke i någon mån utsättes för vanvård eller försämras,
kan det dock för hyresvärden vara af vikt att så icke sker, att t. ex. en
bostadslägenhet icke användes till affärslokal eller att lokal, som uthyrts för
drifvande af viss rörelse, icke användes för annan sådan. Hyresvärden står
i förhållande till andra hyresgäster i huset i ansvar för att icke lägenheten
användes på ett sådant sätt, att däraf för dem uppkommer men, som icke vid
förhyrningen af deras egna lägenheter kunde förutsättas. Ett obehörigt brukande
af lägenheten bör därför skäligen medföra hyresrättens förlust. Men då gränsen
mellan hvad i sådant hänseende är tillåtet och hvad som bör anses uteslutet
stundom kan vara tvifvelaktig och det därför kan vara ursäktligt om hyresgästen
härutinnan tager miste, har Beredningen ansett tillsägelse om rättelse
böra ske och först därefter fortsatt missbruk böra medföra uppsägningsrätt.

De i 3—5 mom. uppräknade anledningar till hyresrättens förverkande hänföra
sig samtliga till förut i förslaget omförmälda, hyresgästen åliggande skyldigheter
och torde finnas grundade i förhållandets natur. Hvad beträffar de i 4
mom. upptagna fall, är jämväl här uppsägningsrätten betingad af att trots tillsägelse
rättelse icke skett. Detta synes påkalladt särskildt däraf att hyresgästen
med afseende å de i 4 mom. angifna förhållanden är i vidsträckt omfattning
ansvarig äfven för andra personers åtgöranden. Äfven uti det i 5 mom. omförmälda
fall skulle det vara för strängt, om uppsägningsrätt ovillkorligen medgåfves
hyresvärden och således finge utöfvas, då t. ex. i följd af hyresgästens tillfälliga
bortovaro från orten tillträde till lägenheten ej kunnat erhållas eller
annan än hyresgästen själf måhända af missförstånd vägrat hålla densamma

226

tillgänglig. Kan dylik eller annan giltig ursäkt visas, fordrar billigheten, att
hyresgästen icke drabbas af denna stränga påföljd.

De i 24 § innefattade bestämmelser motsvara de föreskrifter, som för
arrendeaftal meddelats i 2 kap. 37 §, och äro grundade å samma hänsyn som
i motiven till nämnda § anförts. Med afseende å hyresaftalens större kortvarighet
har den tid, inom hvilken hyresvärd har att göra bruk af sin uppsägningsrätt,
där icke denna förfaller vid skedd rättelse, satts kortare än den
motsvarande vid arrende.

Likasom vid arrende är, i händelse legorätten af här nämnd anledning
förverkas, legogifvaren berättigad till skadestånd. I de nu brukliga formulären
till hyreskontrakt förekommer stundom den bestämmelse, att om på
grund af kontraktsbrott från hyresgästens sida aftalet i förtid uppsäges,
hyresgästen ändock skall vara pliktig att gälda hyran intill hyrestidens utgång.
Att en dylik bestämmelse, hvilken kan användas att bereda hyresvärden
dubbel hyresinkomst af lägenheten, är obillig, lärer icke kunna bestridas,
och det kunde därför ifrågasättas, huruvida icke i lagen borde
upptagas bestämmelse i syfte att förekomma dylika missbruk af aftalsfriheten.
Beredningen har emellertid ansett denna fråga innefatta ett ämne af den allmänna
och för aftal öfver hufvud alldeles likartade betydelse, att det icke
bort upptagas till reglering allenast beträffande detta särskilda rättsförhållande;
äfven i fråga härom är det alltså öfverlämnadt åt domstolarna att
enligt allmänna rättsgrunder bedöma, huruvida en i aftal innefattad bestämmelse
om skadestånd för aftalets brytande må anses öfverskrida gränsen för
det tillåtna.

26 §.

Uppsägning. De skäl, som funnits påkalla stadgande om viss form för uppsägning af
arrendeaftal, äga vid hyra ej mindre giltighet. Här tillkommer den omständigheten
att aftalet ofta nog ingås för obestämd tid och dess upphörande alltså
normalt är beroende af uppsägning. Med afseende å dessa aftal för obestämd
tid synes emellertid böra så till vida göras en åtskillnad, som vid aftal, hvilka
afse endast ett rent tillfälligt uppehåll, t. ex. vid förhyrande af rum å ett
hotell, det synes obehöfligt att för uppsägningen fordra iakttagande af viss form.

227

Hvar gränsen i sådant hänseende lämpligen bör dragas, kan naturligtvis vara
föremål för olika meningar. Beredningen har ansett formlös uppsägning kunna
användas, när hyran icke beräknas för sådan tid, att jämlikt 4 § för afflyttning
skall afvaktas fardag. Att äfven i detta fall den, som uppsagt aftalet,
i händelse af bestridande har att styrka det uppsägning skett är uppenbart.

De föreskrifter, som i fråga om arrendeaftal upptagits i förslaget i syfte
att underlätta verkställande af uppsägning, böra naturligtvis få tillämpning
äfven vid hyresaftal. Det är särskildt i fråga om hyra som behofvet af lagändring
i detta afseende gjort sig kännbart.

27 §.

Grunderna för de bestämmelser, som i denna § meddelas angående tid för Tid för afflyttning
när aftalet blifvit uppsagdt, äro i hufvudsak desamma, som varit flyttnin9-bestämmande för motsvarande föreskrifter beträffande arrende (2 kap. 39 §).

Sker uppsägningen före hyrestidens början, är aftalet alltså genast förfallet.

Uppsäges åter aftalet först efter tillträdet, bar likasom vid arrendeaftal skillnad
gjorts mellan olika anledningar till uppsägningen. De skäl, som föranledt,
att vid arrenderättens förverkande afträdandet i regel skall ske först å näst
infallande fardag, äro emellertid vid byra icke för handen; för dylikt fall har
därför beträffande byra föreskrifvits skyldighet att genast afflytta. Likaså är
det naturligt, att hyresförhållandet omedelbart upphör, i händelse hyresvärden
brister i fullgörandet af sin prestationsskyldighet i fråga om lägenhetens tillhandahållande
å utsatt tid och i vederbörligt skick och hyresgästen däraf
föranledes att frånträda aftalet. För alla andra fall har däremot en viss
uppsägningstid synts vara påkallad, och hafva i sådant hänseende bestämmelserna
i 4 § ansetts lämpligen kunna komma till användning.

28 §.

Den befogenhet, som jämlikt 2 kap. 40 § i förslaget tillagts domstol att, Verkställigdå
arrendator af domstolen förpliktats afträda fastigheten, förordna om ut- ^iag%fkraft
slagets verkställande utan hinder däraf att det ej äger laga kraft, bör uppen- ^tag*
barligen medgifvas äfven i fråga om hyresgäst; olägenheterna af nu gällande

228

lagstiftning framträda i icke ringare mån vid hyra än vid arrende. Föreskrift
i sådant afseende upptages i förevarande §, därvid i öfverensstämmelse
med hvad i 42 § utsökningslagen är stadgadt föreskriften utsträckts jämväl
till det fall, då genom domstols beslut hyresgäst berättigats att tillträda en
af honom förhyrd lägenhet.

29 §.

Preskription I öfverensstämmelse med hvad förslaget beträlfande arrende innehåller
^anspråk.S bär i förevarande § stadgats en preskriptionstid af två år från hyresaftalets
upphörande för framställande af fordringsanspråk på grund af aftalet. Med
afseende å grunderna för detta stadgande torde Beredningen få hänvisa till
hvad under 2 kap. 41 § i förslaget anförts.

30 §.

Retentions- Den i 17 kap. 5 § jordabalken hyresvärd tillagda retentionsrätten för
’ätt'' hyra är i förslaget bibehållen. Huruvida enligt nämnda lagrum retentionsrätt
tillkommer hyresvärden allenast för hyra, som är förfallen, eller jämväl
för hyra, som först framdeles skall erläggas, är omtvistadt. Beredningen har
väl funnit en retentionsrätt, som vore begränsad till redan förfallen hyra, vara
af ringa betydelse, då i synnerhet vid de hyresförhållanden, där dess tillämpning
snarast behöfde ifrågakomma, det för hyresgästen vore lätt nog att genom
afflyttning omedelbart före förfallodagen göra retentionsrätten om intet. Men
å andra sidan innebär retentionsrättens utsträckande till all eventuell hyresfordran
för visso ett alldeles onödigt betungande af hyresgästen. Beredningen
har ansett hyresvärdens intresse vara behörigen sedt till godo, om han har
rätt att utöfva retention för hyra, som förfaller inom närmaste sex månader.

Vid jämförelse med den retentionsrätt, som tillkommer jordägare i förhållande
till hans arrendator (2 kap. 42 §), möta vissa skiljaktigheter. Sålunda
har med afseende å den större enkelheten i hyresförhållandet det ansetts
obehöfligt att såsom villkor för retentionsrätts medgifvande föreskrifva att
aftalet upprättats skriftligen. Då för en hyresgäst i allmänhet icke,
såsom för en arrendator, finnes något behof att under legotiden åtminstone

229

delvis omsätta de lösören, hvilka retentionsrätten omfattar, finnes vid hyra
intet skäl att begränsa denna rätts utöfning till tiden för aflyttningen.

31 §.

Det inträffar ej sällan, särskild! å landet, att en upplåtelse omfattar dels
hus afsedt för bostad, verkstad, handelslokal eller dylikt och dels ett omkringliggande
mindre jordområde. Då hvardera kontrahentens rättigheter och skyldigheter
äro väsentligen olika vid arrende och vid hyra, är det af vikt, huruvida
en dylik blandad upplåtelse är att hänföra till det ena slaget eller till det
andra. Urskiljandet bör naturligtvis ske med hänsyn till hvad kontrahenterna
afsett med upplåtelsen; de träffade bestämmelserna och de faktiska förhållandena
torde i de allra flesta fall lämna tydlig ledning för ett sådant bedömande.
Finnes byggnadens begagnande hafva varit det hufvudsakliga ändamålet
med upplåtelsen, böra å aftalet i dess helhet de angående hyresaftal
gifna bestämmelser tillämpas. Stadgande i sådant syfte upptages i förevarande
§. Häraf är emellertid icke uteslutet att med afseende å den upplåtna
jorden dessa bestämmelser kunna komma att i vissa afseenden modifieras.
Särskild! i fråga om vidtagande af anordningar å marken synes, såsom redan
förut blifvit antydt, hyresgästen äfven utan uttryckligt medgifvande i aftalet
böra äga en större frihet än som beträffande förhyrd byggnad i allmänhet

Upplåtelse
af jord i
samband
med hyresaftal.

tillkommer en hyresgäst.

4 KAP.

Om tomträtt.

Särskilda
bestämmelser
för upplåtelse
af
byggnadstomt.

Motioner
vid 1903 års
Riksdag.

Såsom i det föregående angifvits, torde den i gällande rätt antagna grundsats,
att all upplåtelse af nyttjanderätt skall vara begränsad till viss, icke
allt för lång, tid uppbäras af allmänna meningen. Under senaste tid hafva
emellertid framträdt önskningar om väsentlig modifikation af den i sådant
hänseende gällande begränsning eller rent af dess fullständiga uppgifvande
för ett visst slag af upplåtelser; man har yrkat på införande i lag af bestämmelser,
som beredde städer och andra därmed jämförliga samhällen rätt att
till bebyggande upplåta mark under nyttjanderätt antingen för all framtid
eller för tid, som väsentligt öfverskrede den för nyttjanderättsupplåtelser i
allmänhet medgifna. De skäl, som legat till grund för sålunda framställda
yrkanden, äro väsentligen två. Dels har man velat göra det för samhället
möjligt att i egenskap af tomtägare i vidsträckt omfattning underlätta byggnadsverksamheten
genom att i mån af behof på billiga villkor upplåta tomter
åt enskilda till bebyggande, dels har man åsyftat att sålunda kunna, genom
successivt höjda afgifter för markens begagnande, åt samhället i väsentlig mån
bevara den stegring af markvärdet, som endast i följd af samhällets egen utveckling
inträder.

Under Riksdagens pröfning bragtes frågan genom framställning af tvenne
motionärer vid 1903 års Riksdag. I den ena motionen * erinrades, hurusom i
storstäderna byggnadsverksamheten ofta visade sig vara otillräcklig i förhållande
till det snabbt växande behofvet af bostäder. Grunden vore den, att

* Af Herr G. F. Östberg i Första kammaren.

231

kostnaderna vore för höga. Å en af de faktorer, som härtill medverkade,
vore kommunerna i tillfälle att utöfva inflytande genom anskaffande af billiga
tomter. Städerna ägde redan stora tomtområden och vore i tillfälle att utom
det redan bebyggda området inköpa mark. Det läge därför i deras hand att
i mån af behofvet tillhandahålla tomter på billiga villkor. Mot att tomter
sålunda föryttrades talade emellertid dels att städerna för gaturegleringar
behöfde den vinst, som å tomtförsäljningen kunde uppstå, dels att i allt
fall fördelen af en försäljning till lågt pris icke komme den samhällsklass till
godo, för hvilken den vore afsedd, då inom kort det försålda området blefve
föremål för spekulation. Bättre skulle städerna främja ändamålet och tillgodose
sitt eget intresse, om de uppläte tomter till bebyggande mot tomthyra.
En sådan anordning förhindrades emellertid genom gällande begränsning af
tiden för nyttjanderättsupplåtelser; tio år vore en för ändamålet uppenbart
otillräcklig tidrymd. Saken försvårades ock i hög grad däraf att inteckning
i hus å annans mark ej kunde meddelas. I dessa bägge hänseenden vore därför
lagförändring påkallad. En utsträckning af tiden till femtio år vore,
särskildt om rätten att sålunda upplåta mark förbehölles stadskommunerna,
icke i något hänseende betänklig. I afseende å de villkor, under hvilka i
öfrigt upplåtelser borde ske, anförde motionären, att därvid lämpligen kunde,
utom en viss tomthyra, betingas: att tomten skulle inom en viss tid vara
bebyggd efter godkända ritningar; att för nybyggnad skulle erfordras stadens
medgifvande; att vid upplåtelsetidens slut innehafvaren skulle äga optionsrätt
att ånyo öfvertaga tomten mot då fastställd tomthyra; att om han därtill ej
vore villig, staden skulle vara skyldig inlösa byggnaden; att om väsentliga
bestämmelser i upplåtelseaftalet öfverträddes, besittningsrätten vore förverkad
till staden, som dock hade att för byggnaderna utgifva viss lägre lösen. I
samband härmed kunde också rätt att inteckna byggnaden medgifvas; och då
behofvet att kunna lämna säkerhet i byggnad å annans mark icke vore inskränkt
till detta fall, borde åt lagändringen en allmännare omfattning
gifvas.

På grund häraf hemställde motionären dels om sådan ändring i lagen
om tiden för nyttjanderättsaftals bestånd att nämnda tid, såvidt angår stadstomt,
hvilken är belägen å planlagdt område, bestämdes till högst 50 år, dels

232

ock att förslag måtte utarbetas till lag om förlagsinteckning i byggnad å
annans mark.

Den andre motionären* tog till utgångspunkt den bastiga, ofta nog
oberäkneliga och ofantligt höga stegringen af jordräntan å städernas områden,
hvilken det allmänna borde och ägde full rätt att såsom inkomstkälla använda
i helt annan omfattning än hittills skett. Vid tomtförsäljning sökte väl
städerna nu sälja till så högt pris, som kunde erhållas, men afsevärdt vederlag
för framtida värdestegring innefattades däri icke. Spekulationen bemäktigade
sig ej sällan hvad sålunda upplätes, hvarigenom hyrorna hölles uppe
och byggnadsverksamheten hindrades. Stadskommunernas tillgång på egen
mark vore begränsad; intet stadssamhälle torde kunna visa, att det användt
inkomsterna af tomtförsäljningen uteslutande till ändamål, som tillförsäkrade
kommande släkten motsvarande tillgångar till bestridande af utgifterna för
sina behof. Stadskommunerna vore tydligen i behof af laga former, hvilka
satte dem i stånd dels att på annat sätt än hittills tillgodogöra sig jordräntan
å sin egendom, dels att tillhandahålla byggnadsmark på billiga villkor,
utan att därmed betydande värden ginge dem ur händerna. Bereddes möjlighet
åt stadssamhället att upplåta mark till varaktig nyttjanderätt och åt
nyttjanderättens innehafvare att mot inteckning belåna sitt bus, skulle staden
finna sin bästa uträkning vid att upplåta tomten mot den ränta, den skäligen
kunde anses afkasta för tillfället, och betinga sig att genom därefter tid efter
annan skeende taxering undfå åtminstone en del af den stigande jordräntan.
Stadskassan hade således att af det stigande jordvärdet påräkna en säkert
stigande och betydande inkomst. I den mån jordräntan toges i anspråk för
annans än den byggandes räkning, minskades byggnadsverksamhetens såväl
vinst som risk, hvilket i sin mån stäfjade spekulationen. Det borde därför
i fråga om byggnad å kommunal grund medgifvas dess ägare att hvart tionde
år förnya nyttjanderättsupplåtelsen på de villkor, som i nyss antydd ordning
bestämdes, samt lämnas honom rätt att inteckna byggnaden till säkerhet för
lån. Såsom lämplig förebild i sistnämnda hänseende åberopades den tyska
civillagens stadganden om »Erbbaurecht».

* Herr H. Hedlund i Andra kammaren.

233

Motionären hemställde alltså dels om sådan lagändring, att innehafvare
af nyttjanderätt till regleradt allmänt tomtområde skall, när tiden för upplåtelsen
utlupit, äga rätt att förnya nyttjanderättsaftalet mot den afgäld, som
i ofvan antydd ordning bestämmes, dels ock att förslag måtte utarbetas till
lag om inteckning i enskild person tillhörig byggnad å allmän grund.

Med anledning af motionerna anförde Lagutskottet hufvudsakligen följande:
de 1903.

Bostadsförhållandena i en del stora städer hafva på senare tider utvecklat
sig i en allt mer oroväckande riktning. Byggnadsverksamheten har icke
kunnat hålla jämna steg med befolkningens tillväxt, och häraf hafva särskildt
de obemedlade klasserna samt framför allt kroppsarbetareklassen blifvit lidande,
i det de hänvisats till bostäder, hvilka ofta icke motsvara skäliga anspråk
på utrymme och sundhet men i allt fall betinga hyror, som utgöra en orimligt
stor del af hyresgästernas årliga inkomster. Svåra missförhållanden i
olika hänseenden äro härmed förbundna, och frågan om afhjälpande af bostadsbristen
hör därför till dem, som med allt skäl kräfva en allmän uppmärksamhet.

Att stadskommunerna härvid hafva en betydelsefull uppgift att fylla,
därom lärer man numera vara ganska ense, men så mycket mer växla meningarna.
när man träder frågan närmare och har att afgöra, hvilka åtgärder de
i sådant afseende böra vidtaga. Motionärerna gifva i detta ämne uttryck åt
den uppfattning, att städerna skulle kunna uträtta mycket genom att söka
framkalla enskild byggnadsverksamhet å mark i städernas ägo samt leda
denna verksamhet in på lämpliga vägar.

En bland de förnämsta anledningarna till att byggnadsverksamheten icke
motsvarar behofvet anses nämligen ligga i byggnadstomternas af naturliga
skäl högt uppdrifna och ofta genom tomtspekulationen ytterligare stegrade
värde. Då själfva marken till en byggnad kräfver en ansenlig kostnad, inträder
en motsvarande förökning af kostnaden för fastigheten i dess helhet, och häraf
följer ej mindre att byggnadsföretag komma att erfordra särskildt stor kapitalstyrka
och alltså icke så lätt sättas i verket, än äfven att hyrorna i de byggnader,
som uppföras, måste hållas mycket höga för att lämna skälig afkastning
å de kapital, som i fastigheterna nedlagts. Ofta förekommer äfven, att tomter

234

undanhållas från bebyggande, därför att kapitalstarka ägare finna det fördelaktigare
att afvakta tomtvärdets vidare tillväxt än att låta tomterna omedelbart
komma till användning. Det binder för uppkomsten af billiga bostäder
i tillräcklig mängd, hvilket alltså ligger i det inflytande, tomtvärdena utöfva,
skulle enligt motionärernas åsikt väsentligen undanröjas därigenom, att mark
i allmän ägo på billiga och betryggande villkor tillhandahölles mot lega.
Förvärfvet af byggnadstomt skulle då icke medföra någon större kapitalutgift
utan endast en årlig afgäld till skäligt belopp, kostnaden för tomten skulle
blifva oberoende af spekulationen, och staden skulle kunna i upplåtelseaftalet
införa sådana bestämmelser rörande åbyggnadernas beskaffenhet och hyresvillkoren,
att ändamålet med upplåtelsen vunnes. Då städerna i allmänhet
äro ägare till stora tomtområden eller i allt fall kunna utan större ekonomisk
risk tillförsäkra sig äganderätten till mark, som är eller framdeles blifver
behöflig för byggnadsändamål, hafva städerna härigenom förutsättningar
att på sådant sätt i ansenlig omfattning tillgodose behofvet af byggnadstomter.

Om städerna således behölle den mark, af hvilken de äro eller blifva
ägare, skulle sådant vara af betydelse jämväl med hänsyn till en närstående
fråga, nämligen rätt till den stigande jordräntan inom stadsområdena. Såsom
framhållits, är det mycket vanligt, att tomtvärdet i hög grad stegras genom
förhållanden, som stå i samband med städernas utveckling men icke hafva
sin grund i något arbete från den enskilde tomtägarens sida eller några af
honom å tomten nedlagda kostnader. Tomtägaren gör härigenom en vinst,
hvilken rättvisligen borde åtminstone delvis tillfalla staden, som måhända
genom dyrbara anläggningar framkallat prisstegringen. I den mån städerna
själfva äro tomtägare, försvinner detta missförhållande, och jordräntans stegring
kommer städerna till godo.

Gällande lagstiftning angående aftal om nyttjanderätt till fastighet i
stad är emellertid icke lämpad för en sådan utveckling som den ofvan angifna,
att städerna såsom tomtägare skulle tillgodose byggnadsverksamheten genom
tomtupplåtelser mot lega. Syftet med förevarande motioner utgör därför att
genom lagändringar i vissa afseenden skapa bättre betingelser för uppförande
af byggnader å ofri grund.

235

De förslag, som ofvan i sina hufvuddrag återgifvits, stå i nära öfverensstämmelse
med sträfvanden, hvilka utomlands med styrka framträdt och.
tillhöra de mest uppmärksammade försöken till lösning af föreliggande frågor.
Huruvida de lämna något lyckligt uppslag i sådant afseende, synes emellertid
utskottet i hög grad tvifvelaktigt.

Bostadsbristen i de stora städerna utgör ett missförhållande, hvilket, så
länge den nuvarande tillströmningen af landsbygdens befolkning fortfar, icke
torde kunna fullständigt och varaktigt af hjälpas endast genom byggnadsverksamhetens
utveckling. Den svåra och ömmande frågan kräfver därför
åtgärder af annan natur. I likhet med motionärerna finner dock utskottet
högeligen önskvärd!, att man söker åstadkomma möjligast gynnsamma förutsättningar
för en ökad byggnadsverksamhet. Men de utvägar härutinnan,
motionärerna anvisat, gå enligt utskottets uppfattning icke i rätt riktning.

I allmänhet har den åsikten på senare tider gjort sig gällande, att fast
egendom bäst tillgodogöres i enskild hand. De fastigheter, hvilka af ålder i
egenskap af stadsj ordar, allmänningar och dylikt varit stads- och landskommunernas
tillhörighet, hafva därför i stor utsträckning blifvit fördelade eller
sålda. Äfven om man efteråt funnit, att denna utveckling i vissa hänseenden
gått längre än som varit lyckligt, torde de skäl, som varit bestämmande för
densamma, i regel fortfarande äga giltighet. En annan strömning har dock
äfven inträdt, hvilken delvis skulle innebära en återgång till äldre förhållanden,
delvis åter syftar vida längre, i det den sträfvar att allt mera utsträcka
kommunernas uppgift och undandraga vissa slag af egendom liksom vissa arter
af verksamhet från de enskildes förfogande. Denna strömning, med hvilken
motionärernas förslag icke sakna samband, må i en del fall vara berättigad;
dess socialistiska grundtanke och vidtutseende konsekvenser mana emellertid
till mycken varsamhet.

Lika litet som kommunal egendom utgör byggnadsverksamhet på ofri
grund något i vårt land nytt eller opröfvadt. Tvärtom har sedan gammalt
i många städer en stor mängd tomter i städernas ägo upplåtits till enskilde,
oftast under sådana villkor, att tomten icke finge af staden återtagas, så länge
tomtören erlades, eller utan att lösen för byggnaderna gåfves. Byggnad å dylik
tomt anses af lagen såsom fastighet samt lagfares och intecknas i likhet med

236

annan sådan. Det förhållandet att tomten tillhör en och åbyggnaden en annan
har emellertid medfört synnerliga olägenheter för såväl den ene som den andre,
och utvecklingens gång har därför äfven på detta område varit, att städerna
allt mer afhändt sig äganderätten till marken.

Motionärernas förslag gå alltså i motsatt riktning mot hvad erfarenheten
hittills visat vara det lämpliga och riktiga. Det ligger ock i sakens natur,
att nyttjanderätt till tomt icke kan så som äganderätten innebära uppmuntran
att å tomtens bebyggande nedlägga arbete och kostnad. Huru upplåtelse med
nyttjanderätt än må ordnas, kan den aldrig medföra full visshet om orubbad
besittning under villkor, hvilka låta sig på förhand med säkerhet beräkna,
och de invecklade bestämmelser, som erfordras för att så mycket som möjligt
tillgodose och betrygga såväl jordägarens som husägarens intressen, kunna
icke undgå att leda till svårigheter och tvister. Utskottet föreställer sig, att
i de allra flesta fall den, som vill uppföra en byggnad, skall föredraga att
underkasta sig den ökade kostnad, som inköp af tomten innebär, för att sålunda
komma i åtnjutande af den trygghet, som ligger i äganderätten.

Ändamålet att uppmuntra byggnadsverksamheten kan alltså enligt utskottets
uppfattning icke vinnas på denna väg. Å andra sidan skulle det
icke gärna kunna undvikas, att dylika upplåtelser på längre tid komme att
medföra ökade svårigheter för städernas reglerande. Visserligen hafva båda
motionärerna förutsatt, att upplåtelserna skulle afse endast reglerade tomter.
Utskottet vill emellertid erinra om omöjligheten att med någon större grad
af visshet bedöma, huruvida en tomtreglering skall äga bestånd i eu så aflägsen
framtid som exempelvis femtio år. Erfarenheten visar tillräckligt, att
dylika regleringar ofta underkastas rubbningar, hvilka icke kunnat beräknas
någon längre tid i förväg.

En utveckling i den riktning, motionärerna förordat, skulle för öfrigt
stå i strid med den i våra dagar med så varmt intresse omfattade tanken att
söka bereda kroppsarbetareklassen ökadt tillfälle att förvärfva egna hem i
detta uttrycks egentliga bemärkelse af eget hus på fri och egen grund. Önskningarna
bland de mindre bemedlade att förskaffa sig egna hem i denna bemärkelse
äro säkert lika allmänna och lika uppmuntransvärda i stad som på
landsbygden.

237

De höga tomtvärdena äro endast en bland de många orsaker, hvilka i
sin förening framkallat byggnadskostnadernas stegring. En bidragande omständighet,
hvilken lättare skulle kunna i någon mån afhjälpas, är de höga
räntor, som måste erläggas af dem, hvilka för bedrifvande af byggnadsverksamhet
behöfva upptaga lån. Stadskommunerna kunde här träda emellan och
genom lån mot låg ränta understödja företag, som afsåge uppförande af billiga
bostäder och vore ordnade på sådana grunder, att missbruk i spekulationssyfte
icke behöfde befaras.

Vidkommande åter tillgodoseendet af kommunernas rätt till andel i den
stigande jordräntan synes denna fråga kunna vinna ganska tillfredsställande
lösning, äfven utan att kommunerna äro ägare af jorden. Då tomter af en
eller annan anledning stiga i värde, utgör detta vid närmaste omtaxering af
fastighet föremål för taxeringsmyndigheternas bedömande och bör föranleda
till att tomtens taxeringsvärde underkastas en motsvarande förhöjning. Genom
det ökade skattebidrag, som på grund häraf kommer att tillflyta kommunen,
får äfven denna på en enkel och naturlig väg andel i värdestegringen.

På nu anförda skäl hemställde utskottet, att motionerna ej måtte föranleda
till någon Riksdagens åtgärd. Mot utskottets hemställan hade afgifvits
reservation,* däri hemställdes, att Riksdagen ville i skrifvelse till Kung!. Maj:t
anhålla, det täcktes Kung! Maj:t föranstalta därom att vid pågående revision af
jordabalken måtte snarast möjligt tagas i öfvervägande, huruvida dels nyttjanderätt
till regleradt tomtområde må kunna i vissa fall upplåtas under andra
villkor än nu är medgifvet, och dels äganderätt till byggnad å sådan mark
må kunna i civilrättsligt afseende själfständigt skiljas från äganderätten till
själfva marken och därigenom inteckning i byggnaden möjliggöras. Vid ärendets
behandling i Riksdagen biföll Första kammaren utskottets hemställan,
hvaremot Andra kammaren biträdde reservationen.

Vid 1904 års Riksdag upptogs frågan ånyo genom två lika lydande Motioner vid
motioner, afgifna af Gäfle stads representanter i Riksdagen. Under erinran Riksdag.
att vid frågan om beredande af tillgång på tjänliga och billiga bostäder och
om lämpligaste sättet, på hvilket städerna kunde främja byggnadsverksamheten,
den af ålder brukliga anordning syntes böra äga företräde framför hvarje annan,

* Af Herr C. Lindhagen.

238

Lagutskottets
yttrande
1904.

att städerna uppläte tomter mot årlig afgift eller tomtören, lämnas en redogörelse
för det i Galle i sådant afseende brukliga förfaringssätt. I staden
funnes omkring 1,450 bebyggda tomter, däraf endast 175 af helt fri natur,
ungefär lika många af delvis fri och ofri natur samt återstoden eller mer än
1,100 af ofri natur. De ofria tomterna upplätes åt innehafvaren att, sedan
tomten blifvit bebyggd, mot den tomtöresafgift, som vid upplåtelsen vore eller
framdeles kunde blifva i laga ordning bestämd, innehafvas med sådan rätt,
att innehafvaren ej så länge tomtören erlades kunde därifrån skiljas eller, i
händelse sådan icke skulle erläggas, utan att lösen lämnades för byggnaderna.
Att i Gäfle öfvergifva det häfdvunna sättet att upplåta stadens tomter till
bebyggande skulle i hög grad motverka stadens utveckling och särskildt
menligt inverka på arbetsklassens ställning, då, i händelse tomten skulle
köpas, den som ville bygga behöfde vida större tillgångar. Då emellertid
ifrågasatts, huruvida dylika upplåtelser vore instämmande med nu
gällande lag, funne motionärerna, hvilka visserligen för sin del funne upplåtelser
af ifrågavarande slag icke vara underkastade den för nyttjanderättsaftal
gällande ''tidsbegränsning, det vara angeläget att åt detta rättsinstitut,
hvilket helt visst skulle blifva till stort gagn för stadskommunerna,
bereddes ett fast underlag i lagstiftningen. Motionärerna hemställde därför,
att Kungi. Maj:t ville, i sammanhang med nu förestående omarbetning af jordabalken,
låta utarbeta förslag till lagbestämmelser angående rätt för städer
och därmed jämförliga samhällen att, oberoende af den för jordupplåtelse till
nyttjanderätt i allmänhet stadgade tidsbegränsning, till bebyggande upplåta
jord mot tomtören.

Lagutskottet yttrade:

»Förevarande motioner beröra ett ämne, som är af största vikt och särskildt
under senaste tiden börjat ådraga sig allt allmännare uppmärksamhet,
nämligen städernas och därmed jämförliga samhällens bostadsfråga. Att den
utveckling, som särskildt de större städernas bostadsförhållanden under de
senare åren tagit, är i flera hänseenden otillfredsställande, och att för deras
förbättrande snara åtgärder böra vidtagas, synes utskottet uppenbart. Kommunerna
hafva härvid otvifvelaktigt en betydelsefull uppgift att fylla,
och om detta förhållande har man äfven flerstädes kommit till insikt.

239

Men att afgöra, hvilka åtgärder härutinnan böra vidtagas, är ett svårlöst
spörsmål.

En af de förnämsta anledningarna till de rådande olägenheterna är utau
tvifvel det höga pris, stadstomterna för närvarande betinga. Om nu ökad
tillgång på sådana tomter bereddes, skulle detta gifvetvis medverka till gynnsammare
bostadsförhållanden. Då åtskilliga städer äga stora tomtområden,
hvilka utgöras af donerad jord eller af mark, som förvärfvats för genomförande
af gaturegleringar eller andra ändamål, hafva städerna en möjlighet
att själfva kraftigt bidraga till ernåendet af ofvannämnda mål. Men bostadsbristen
skulle nog ännu kraftigare kunna bekämpas, om det bereddes möjlighet
för städerna att behålla äganderätten till sin mark men upplåta densamma
mot lega till bebyggande åt enskilde på billiga och betryggande villkor, hvarigenom
marken för framtiden kunde undandragas den enskilda spekulationen
samt det blefve möjligt för enskilde att utan någon större kapitalutgift förvärfva
byggnadstomter.

Gällande lagstiftning torde dock lägga hinder i vägen för dylika upplåtelser.
Enligt 1734 års lag kunde visserligen all jord såväl i stad som på
landet upplåtas med nyttjanderätt på huru lång tid som helst, men nu gällande
lag angående tiden för nyttjanderättsaftals bestånd den 25 april 1889 föreskrifver,
att aftal, hvarigenom nyttjanderätt till fast egendom å landet på
viss tid upplåtes, ej må gälla öfver femtio år, samt att aftal om nyttjanderätt
till hus eller tomt i stad eller till del däraf, så ock till jord, som till hus
eller tomt hörer, ej må gälla öfver tio år. Om nyttjanderätt till stadsjord,
som till tomt ej hörer, gäller detsamma som om nyttjanderätt till fast egendom
å landet. Uppenbart är, att ingen är benägen att uppföra en bostadsbyggnad,
som skulle betinga någon större kostnad, å en tomt, hvartill han
endast hade nyttjanderätt under så kort tid som tio år. Uppförande af byggnader
på ofri grund under dylika förhållanden omöjliggöres eller försvåras
äfven däraf, att inteckning i allmänhet ej kan meddelas i sådana byggnader.
För att ofvannämnda, såsom önskvärdt betecknade mål skulle kunna ernås,
vore det också nödvändigt att åstadkomma lagändringar, som undanröjde
ofvan berörda hinder för utvecklingen af byggnadsverksamhet å ofria tomter.»

240

Efter att hafva betecknat såsom i hög grad tvifvelaktigt, huruvida,
efter det i förordningen den 21 december 1857 bestämmelser meddelats om viss
tid för giltigheten af nyttjanderätt till fastighet i stad, upplåtelse af ifrågavarande
art kunnat ske med lagligen förbindande verkan, fortsätter utskottet:

sOafsedt huruvida de af motionärerna omnämnda, å viss ort bestående
förhållanden tillkommit i öfverensstämmelse med gällande lag eller icke, måste
en lagstiftning i ämnet från rättssäkerhetens synpunkt i allt fall anses önskvärd,
och härvid synes förevarande framställning utskottet vara värd allt
beaktande. Emellertid måste det gamla svenska institutet om upplåtelse af
ofri tomt vidare utvecklas för att blifva till gagn vid lösningen af de större
städernas och därmed jämförliga samhällens bostadsfråga. Att det härvid
skulle innebära ett viktigt steg mot frågans lösning, om dessa samhällen finge
lagstadgad rätt att till bebyggande upplåta jord mot afgäld på sådant sätt,
att rätten till å jorden uppförd byggnad blefve likställd med äganderätt, torde
vara otvifvelaktigt. I sådan händelse skulle i vår rätt införas ett på nationell
grund hvilande rättsinstitut, som hade en viss motsvarighet i den tyska »arfsbyggnadsrätten»,
enligt hvilken rätten till uppförande af byggnad å annans
mark är likställd med ägande af fastighet och sålunda kan lagfaras, intecknas,
säljas och gå i arf med iakttagande, att detaljbestämmelserna i hvarje förekommande
fall äro grundade på fri öfverenskommelse och allenast aftalets viktigaste
förutsättningar och verkningar regleras af lagbud.

Enligt utskottets mening förtjänar det sålunda att tagas i öfvervägande,
huruvida icke ett återupptagande af de gamla bestämmelserna om upplåtelse af
ofri tomt, utvecklade i viss öfverensstämmelse med de principer, som ligga till
grund för den tyska arfsbyggnadsrätten, skulle vara ägnadt att åstadkomma gynnsamma
bostadsförhållanden i större befolkningscentra, hvilket ock var hufvudsyftet
med de vid nästlidet års riksdag väckta motionerna i ämnet. Därigenom,
att någon kapitalutgift icke erfordrades för inköp af tomt, utan allenast en årlig
afgäld behöfde erläggas, skulle lätthet beredas för enskilda att uppföra egna hem,
och bostadsföreningar skulle kunna upplåta af dem å sådana tomter uppförda
byggnader mot billiga hyror. Hvilken betydelse medgifvande af en sådan
rätt skulle hafva för afhjälpande af en af de största olägenheterna med afseende
å storstädernas bostadsförhållanden — de höga hyrorna — ligger i öppen dag.

241

Därigenom, att samhällen af omförmälda slag finge rätt att mot afgäld
utan tidsbegränsning upplåta jord till bebyggande, skulle jämväl enligt utskottets
mening andra i samband med nyssnämnda syfte stående fördelar vinnas.

I berörda afgälder hade samhällena nämligen en inkomstkälla, som vore vida
att föredraga framför en vid jordens afyttrande influten köpeskilling. Och
om efter vissa lagstadgade grunder tomtafgälden med vissa regelbundna mellantider
kunde höjas, så att den alltid stode i ett visst förhållande till tomtens
taxeringsvärde, bevarades enligt utskottets mening åt samhällena möjligheten
att tillgodonjuta sin andel i jordräntans alltjämt fortgående stegring, utan att
husägarens intresse träddes för nära.

I motionerna ifrågasättes, att endast städer och därmed jämförliga samhällen
skulle erhålla rätt att utan tidsbegränsning mot afgäld upplåta jord
till bebyggande. Det torde dock icke böra förbises, att en upplåtelse af ifrågavarande
art kan anses önskvärd äfven beträffande statens samt korporationers
och stiftelsers jord i allmänhet.»

På grund häraf hemställde utskottet, att Riksdagen ville i skrifvelse till
Kungl. Maj:t anhålla, det Kungl. Maj:t täcktes taga i öfvervägande, huruvida
och under hvilka villkor städer och därmed jämförliga samhällen må beredas
lagstadgad rätt att, oberoende af den för upplåtelse af nyttjanderätt till jord
stadgade tidsbegränsning, till bebyggande upplåta tomt eller annan jord med
upplåtaren bibehållen äganderätt till grunden, men så att nyttjanderätten till
marken i förening med äganderätten till därå uppförda byggnader i civilrättsligt
afseende likställes med ägande af annan fastighet.

Denna hemställan bifölls af Andra kammaren men afslogs af Första kammaren
med 55 röster mot 44, hvilka afgåfvos för ett under öfverläggningen
framställdt förslag, enligt hvilket den ifrågasatta framställningen skulle afse
tomtupplåtelser för viss längre tid. Såsom hufvudsakligt skål för afslag anfördes,
att då frågan i allt fall komme att vid revisionen af jordabalken blifva
föremål för utredning, Riksdagen icke i sakens så beskaffade skick borde uttala
någon bestämd mening om sättet för frågans lösning.

Frågan hade emellertid gjorts till föremål för pröfning äfven af Stockholms
stadsfullmäktige. I en hos fullmäktige den 19 juni 1903 afgifven
motion hemställdes, under åberopande af hufvudsakligen enahanda skäl, som

Framställningar
af
staasfullmäktige
i
Stockholm
och i Göteborg.

242

för motionerna i Riksdagen anförts, och då frågans lösning under nuvarande
förhållanden vore af särskild betydelse för hufvudstaden, att stadsfullmäktige
ville hos Kungl. Haj:t göra framställning om lagstiftning af väsentligen samma
innehåll som i ofvan omförmälda reservation vid 1903 års utskottsbetänkande
påyrkats. Motionen remitterades till en af stadsfullmäktige tillsatt
kommitté, som på anförda skäl tillstyrkte motionen; och bl ef denna hemställan
gillad af fullmäktige, som den 30 mars 1904 till Kungl. Maj:t afläto skrifvelse
i ämnet. I denna skrifvelse anfördes: att då stadsfullmäktige funnit de missförhållanden,
som gifvit anledning till motionen, vara af den beskaffenhet, att
ett inskridande från kommunerna för att söka få dem af hjälpta syntes vara
af omständigheterna påkalladt och då den hittills verkställda utredningen
syntes gifva vid handen möjligheten, att en lagstiftning i den antydda riktningen
kunde inverka välgörande, stadsfullmäktige anhölle, att Kungl. Maj:t
ville föranstalta därom att snarast möjligt måtte uppgöras förslag till lagbestämmelser
i syfte att för ändamålet dels nyttjanderätt till regleradt område
må kunna i vissa fall upplåtas under andra villkor än nu är medgifvet, dels
ock äganderätt till byggnad å sådan mark må kunna i civilrättsligt afseende
skiljas från äganderätten till själfva marken. En likartad framställning
har sedermera, den 19 oktober 1904, blifvit gjord af stadsfullmäktige i Göteborg.

Beredningens yttrande. Att ett ingripande från det allmännas sida för ordnande af bostadsför B°rlakommunaiar

hållandena är berättigadt och påkalladt lärer väl numera knappt dragas i
angelägenhet. tvifvel. Särskilt för storstäderna är denna fråga en af de allvarligaste.

Att de, som i staden hafva sin verksamhet eller söka sådan, må kunna där
finna en sund bostad till rimligt pris är en förutsättning för samhällets egen
utveckling och framåtgående. Missförhållanden i sådant afseende drabba väl
närmast de mindre bemedlade, men de återverka ovillkorligt på det hela.
Bostadsfrågan är en fråga icke endast om enskildes ekonomi och trefnad, det
är en fråga om allmänt väl. JDrifvas hyrorna i höjden, höjes därmed också
den allmänna prisnivån; de som kunna det söka sig bostad annorstädes; samhällets
utveckling hämmas. Tvingas de obemedlade att sammantränga sig i
bostäder med otillräckligt utrymme eller af underhaltig beskaffenhet, för
detta med sig verkningar i hygieniskt och moraliskt hänseende, hvilka
göra sig kännbara för alla, som tillhöra samhället. Att söka på ett

243

tillfredsställande sätt ordna bostadsförhållandena är samhällets både rätt
och plikt.

Till hyrornas uppdrifvande medverka flera faktorer. En af de väsentligaste
är priset på byggnadsmark. Tillgången på lämplig sådan är begränsad,
och däraf begagnar sig spekulationen för att ytterligare fördyra den.

Den stegring af tomtvärdet, som vid en snabb utveckling af samhället inträder,
är därför oerhörd. Vid de sålunda alltjämt stegrade kostnaderna håller sig
byggnadsverksamheten tillbaka, till dess genom hyrornas ytterligare stegring
kostnaderna kunna med säkerhet beräknas blifva ersatta. Där uppkommer
verklig bostadsbrist. De byggnader, som uppföras, måste anläggas på att
afvinna byggnadsplatsen högsta möjliga afkomst; husen blifva hyreskaserner
med onaturligt uppjagade hyror. Äfven lägenheter af den mest underhaltiga
beskaffenhet måste tillgripas; inneboendesystemet anlitas i stor utsträckning.

Om sålunda från angifna synpunkt ordnandet af bostadsförhållandena Stegringen

* eif YHOLvlcvä'')''~

måste anses falla inom ramen för den kommunala verksamheten, synes det ej det en naturmindre
berättigadt, om kommunen därvid söker omedelbart tillgodose äfven
sitt eget ekonomiska intresse. Den stegring af jordvärdet, som vid ett sam- samhället.
liälles utveckling med nödvändighet inträder, är en följd af denna utveckling
själf och af de åtgärder, som för dess befordrande af samhället vidtagits.

Det bör därför vara samhället angeläget att sörja för att denna värdestegring,
så vidt lämpligen kan ske, också kommer det allmänna till godo. Denna synpunkt
bör därför ock vid den kommunala verksamheten på detta område
noggrant beaktas.

De svenska städerna äro nästan alla i besittning af högst betydande jord- Svenska
områden, hvilka kunna användas för bebyggande. Förutom de ofta nog vid- innehafvare
sträckta donationsjordar, hvilka under äldre tid tillagts städerna, innehafva ^QmråJen^''
särskildt de större bland dem icke obetydliga markområden, hvilka de för
genomförande af stadens reglering måst inköpa från enskilda. Och för öfrigt
erbjuder sig för staden ej sällan tillfälle att genom inköp förvärfva mark,
som under en mer eller mindre aflägsen framtid lämpligen kan användas för
bebyggande. Det ligger därför i de svenska städernas hand att i stor utsträckning
utöfva inflytande på bostadsförhållandena genom att tillhandahålla
mark för bebyggande. Huru bör nu detta lämpligast ske, hvilka grunder

244

Olika möjligheter att förfara:

l:o) Tomtförsäljning.

2:o) Uppförande af hus
till uthyrning.

höra vid städernas tomtpolitik följas, för att därigenom å ena sidan bostadsförhållandenas
sunda utveckling må främjas och å andra sidan stadens eget
finansiella intresse behörigen iakttagas?

Nära till hands ligger naturligtvis att staden i mån af behof och efterfrågan
afyttrar mark till bebyggande. Utan tvifvel kan på denna väg genom
ett planmässigt förfarande åtskilligt åstadkommas för att reglera tillgången
på bostäder. Erfarenheten visar emellertid att under tider af hastig utveckling
verksam hjälp på detta sätt alls icke beredes. Sedan staden afhändt
sig äganderätten till tomten, saknar den utväg att bestämmande inverka på
sättet för tomtens användning. Om staden i syfte att bereda bostäder för
dem, som mest tryckas af bostadsnöden och af de stegrade hyrorna, upplåter
tomten på billigare villkor än de i enskilda tomtmarknaden gängse, kan den
icke hindra att inom kort spekulationen träder emellan och tomten ombyter
ägare; syftet vinnes icke, bostads- och hyresförhållandena beröras däraf föga,
endast åt den enskilda spekulationen beredes en vinst. Äfven om staden är i
tillfälle att idka tomtförsäljning i sådan utsträckning, att den bestämmer priset
på tomtmarknaden, kan detta inflytande icke gärna blifva annat än öfvergående.
Och i alla händelser går staden förlustig den värdestegring, som
småningom inträder och hvars bevarande bör eftersträfvas. Kommer framdeles
staden i behof att för något allmänt ändamål använda tomten, nödgas
den underkasta sig dryga uppoffringar för att däraf komma i besittning.
Yäl läte det tänka sig att man kunde på det sätt undgå åtminstone några
af dessa olägenheter, att vid tomtens föryttring fästes villkor, som läte staden
utöfva en viss bestämmanderätt med afseende å tomtens framtida bebyggande
och inrymde staden rätt att i händelse af behof till visst pris lösa den åter.
Ett sådant förfaringssätt är icke alldeles utan exempel från utlandet. För
svensk uppfattning är emellertid en sålunda inskränkt och villkorad äganderätt
ett alltför främmande begrepp för att det skulle kunna ifrågasättas att
beträda denna väg.

En annan utväg vore åter att staden själf uppförde hus å sina tomter
och uthyrde lägenheter i dessa. I viss utsträckning är en dylik anordning
utan tvifvel möjlig att genomföra och har, äfven i vårt land, praktiskt tilllämpats
i fråga om personer, hvilka på ett eller annat sätt äro anställda i

245

stadens tjänst. Men att sådant icke kan ske i större omfattning är lätt
insedt; för att med framgång bedrifva en dylik verksamhet kraf vas andra
förutsättningar än som hos städernas styrande och förvaltande myndigheter
äro att påräkna. Enligt sakens natur måste denna verksamhet vara öfverlämnad
åt enskilda.

Ingendera af dessa utvägar kan sålunda anses lämplig för att åt sam- ^ afnytthället
bereda det inflytande på bostadsförhållandena och den fördel af jord-janderätttill
värdets stegring, man eftersträfvar. Kan detta mal bättre uppnäs pa det tomt.
sätt, att samhället allt fortfarande behåller äganderätten till sin mark men
öfverlämnar åt enskilda att för egen räkning bebygga den? Det är detta
system som i ofvan omförmälda framställningar förordats och som hos oss
tillämpats vid upplåtelse af stadstomter såsom »ofria».

Uppenbart är, att om öfver hufvud ett sådant system skall kunna tillämpas,
tiden för upplåtelsens bestånd icke kan vara alltför inskränkt; med en
besittningstid af tio eller till och med tjugufem år skall knappast någon
finnas villig att å tomten uppföra ett hus, lämpadt för bostad. Å andra sidan
är det lika gifvet, att den omständigheten att marken icke upplåtes under
äganderätt ej i och för sig utgör hinder för att personer kunna finna med
sitt intresse förenligt att bebygga den. Erfarenheten från vårt eget land bär
ju därom vittne, då i flera städer till och med största antalet bebyggda tomter
äro s. k. ofria. * Allt beror af de villkor i det hela, under hvilka besittningsrätten
upplåtes. Att det därvid möter svårighet att väl förlika samhällets
och besittningshafvarens intressen låter sig icke förneka. Man löper
fara att antingen de afsedda fördelarna för det allmänna måste lämnas utom
räkningen eller också hos besittningshafvaren kommer att saknas det egna intresse,
som för att få tomten väl bebyggd och byggnaden ordentligt underhållen
svårligen kan umbäras.

Såsom redan nämnts är i vårt land systemet icke opröfvadt. I stor ut- Upplåtelse
sträckning har i städerna upplåtelse skett af tomter under ständig besitt- tomt.

* Såsom ofvan anförts äro i Gäfle af de omkring 1,450 bebyggda tomter, som finnas i staden,
mer än 1,100 helt och hållet af ofri natur samt omkring 175 dels af fri och dels af ofri natur.
I Nyköping äro af de 690 tomter, som finnas inom stadens planlagda område, 549 ofria samt 95
af blandad fri och ofri natur.

246

Är sådan
upplåtelse

ningsrätt — s. k. ofria tomter. Angående uppkomsten och utvecklingen
af detta institut hänvisas till den vid detta betänkande fogade utredning. *
Huruvida detta upplåtelsesätt må anses förenligt med nu gällande lagstiftning
är emellertid, på sätt i det föregående redan antydts, underkastadt tvifvel,
och Beredningen finner det därför främst nödvändigt att söka på denna fråga
gifva ett svar.

Såsom i det föregående anmärkts infördes i svensk lag först genom för t*JJJJt/thVCUOC

. # o o

fortfarande ordningen den 13 juni 1800 begränsning af den tid, för hvilken jord kunde
till nyttjande upplåtas. Denna förordning berörde emellertid icke jord i stad;
i fråga om sådan infördes dylik begränsning först genom förordningen den
21 december 1857. Genom förordningen den 16 juni 1875 sammanfördes i en
författning stadgandena om tiden för nyttjanderättens begränsning så i stad
som på landet, och dessa bestämmelser upptogos, med en särskild föreskrift
angående skogsafverkningsrätt, i lagen den 25 april 1889, hvilken med en år
1903 i fråga om skogsafverkningsrätt vidtagen ändring ännu är gällande.
I denna lag stadgas (2 §): »Aftal om nyttjanderätt till hus eller tomt i stad
eller till del däraf så ock till jord, som till hus eller tomt hörer, galle ej
öfver tio år. Om nyttjanderätt till stadsjord, som till tomt ej hörer, vare
lag som angående nyttjanderätt till fast egendom å landet i 1 § är stadgadt.»

Dessa ordalag synas kategoriska; ingen upplåtelse af nyttjanderätt till
tomt eller jord i stad må gälla utöfver angifna tidrymd. Då upplåtelse af
ständig besittningsrätt ju i och för sig icke innefattar annat än rätt att under
de vid upplåtelsen betingade villkor begagna det upplåtna området, synes den
slutsats oafvislig, att äfven dylik upplåtelse är underkastad bestämmelserna
i lagen och sålunda förlorar gällande kraft efter utgången af tio eller femtio
år, allt efter som området utgöres af tomt eller af annan stadsjord. Något
undantag för upplåtelser, som afse all framtid, finnes i förordningen icke
ens antydt.

Icke desto mindre har äfven efter det förordningen den 21 december 1857
trädde i kraft i en mängd städer upplåtelse af tomter skett under ständig
besittningsrätt, och i några städer hafva ännu intill allra senaste tid dylika

* Se bil. II.

247

upplåtelser förekommit, stundom i stor utsträckning. * Detta förfarande har
uppenbarligen grundat sig på den uppfattning, att ifrågavarande lagbestämmelse
icke berörde upplåtelser af detta slag, hvilka grundade en rätt, till sin
natur skild från nyttjanderätten. Till stöd för nämnda uppfattning bar i
ofvan omförmälda motioner vid 1904 års Riksdag åberopats dels att förordningen
om lagfart den 16 juni 1875 i 1 § såsom föremål för lagfart upptog »sådana på ofri
grund i stad uppförda hus eller andra byggnader, hvarifrån ägaren ej må skiljas,
så länge han erlägger tomtören eller utan att lösen för byggnaderna gifves»,
dels ock att i lagen angående hvad till fast egendom är att hänföra den 24
maj 1895 såsom sådan egendom betecknas »byggnad å ofri tomt i stad i
förening med sådan rätt till tomten, att den ej må af ägaren återtagas, så
länge tomtören erläggas eller utan att lösen för byggnaden gifves».

Tillvaron af dessa stadganden lärer emellertid icke i och för sig innebära
tillräckligt stöd för nämnda uppfattning. Ty om än lagstiftaren åt en sålunda
beskaffad besittningsrätt inrymt en särställning i rättsligt hänseende, torde
sådant icke innebära hemul för tillskapandet af nya så beskaffade rättigheter.
Att innehafvaren af marken icke kan från besittningen skiljas, så länge han
utgör tomtöre, är en förutsättning för att rättigheten skall på angifna sätt
behandlas; men huruvida i fråga om upplåtelser, som skett efter det tiden
för nyttjanderätt begränsades genom lag, nämnda förutsättning är för handen
— om sålunda en upplåtelse af detta innehåll verkligen numera medför den
rätt, som vid upplåtelsen afsetts — detta är naturligtvis beroende af huruvida

* Under senare tid har, enligt Beredningen lämnade nppgifter, bland annat i följande städer
upplåtelse af ständig besittningsrätt till tomter eller annan staden tillhörig jord ägt ram, nämligen
i:

Sigtuna;

Nyköping, efter 1875 i 17 särskilda fall;

Torshälla, under slutet af 1880-talet och början af 1890-talet i omkring 50 fall;

Strängnäs;

Landskrona, under tiden 1894—1903 i 94 fall;

Ystad, från och med 1882 i 24 fall;

Halmstad, efter 1876 i 52 fall;

Hjo;

Köping;

Gäfle; och
Söderhamn.

248

nämnda begränsning är å upplåtelsen tillämplig eller icke. Är den tillämplig,
nanföra sig åberopade stadganden allenast till äldre upplåtelser. Anförda
stadganden innefatta alltså intet direkt stöd för antagandet att dylika upplåtelser
alltjämt skulle vara undantagna från sagda begränsning.

Medelbart synes emellertid ur samma stadganden, i betraktande af de
förhållanden, under hvilka de tillkommit, den historiska utveckling, som utgör
deras bakgrund, stöd kunna hämtas för nämnda uppfattning. När 1857
års förordning tillkom, afsåga därmed ingalunda i främsta rummet att inskränka
tiden för nyttj anderätts bestånd. Syftet med nämnda lagstiftningsåtgärd
var att bereda nyttjanderättshafvare utväg att genom inteckning
trygga sig mot tillämpning af allmänna lagens stadgande att »köp bryter
legostämma». Men på det att icke genom den orubblighet i förhållande till
ny ägare, intecknandet förlänade nyttjanderättsaftalet, ägarens handlingsfrihet
skulle för allt för lång tid bindas, aktade man nödigt att tillika
begränsa giltighetstiden till tio år. Förordningen afsåg alltså att — med
nämnda modifikation i fråga om tiden — betrygga sådana ny ttj ander ättsaftal,
som förut saknade skydd vid öfverlåtelse af fastigheten. Men i fråga
om upplåtelser af s. k. ofria tomter var detta alldeles icke fallet. Genom
Kungl. kungörelsen den 18 december 1823 hade i anledning af olika meningar
inom lagskipningen meddelats den »förklaring», att det i förordningen den 13
juli 1818 stadgade förbud mot intecknings beviljande i hus, annan byggnad
och vattenverk, hvarmed ständig rätt till grunden icke är förenad, ej må
lämpas å sådana å ofri grund i städerna belägna hus, byggnader och vattenverk,
hvilkas innehafvare för besittningen af tomten erlägga en viss årlig
tomtöresafgift och på grund däraf icke kunna från tomten skiljas med mindre
lösen för därå uppförda byggnader till dem betalas. Då en såsom ofri upplåten
tomt sålunda, om den var bebyggd, själf var föremål för inteckning, kunde
det icke gärna ifrågasättas, att den upplåtelse, hvarigenom detta rättsförhållande
uppkommit, skulle till säkerhet intecknas; hela detta rättsförhållande
antogs icke falla inom ramen för 1857 års lagstiftning. De vid förordningens
tillkomst förda förhandlingar lämna icke heller ringaste stöd för antagande
att sådant skulle hafva åsyftats. Besittningsrätten till »ofri» tomt hade man
vant sig att betrakta såsom ett egenartadt rättsinstitut, icke såsom en vanlig

249

nyttjanderätt. * När sedermera genom 1875 års förordning stadgandena om
nyttj anderättens tidsbegränsning utbrötos ur deras sammanhang med inteckningslagstiftningen,
gjordes icke något förbehåll för ifrågavarande upplåtelseform,
och af Lagbyråns motiv för förslaget till samma förordning är i detta
hänseende icke någon upplysning att hämta. Vid senare lagstiftning i ämnet
har frågan icke heller berörts. Ehuru sålunda gällande lagbud om tiden
för nyttjanderättsaftals bestånd icke innehålla något undantag till förmån
för ifrågavarande upplåtelseform och ehuru densamma icke heller är genom
uttryckliga lagbestämmelser reglerad, torde dock detta rättsinstitut,
sådant det historiskt utvecklat sig, få anses stå oberördt af den senare
lagstiftningen angående nyttjanderätt och dess tidsbegränsning. Städerna
ursprungligen tillhörig eller dem tilldelad s. k. donationsjord kunna de,
oberoende af nämnda begränsning, på ifrågavarande sätt disponera. Den
rätt, som sålunda upplåtes, är en egenartad, från vanlig nyttjanderätt skild
och med äganderätt i det hela jämnställd rättighet. Tomtöret skall icke uppfattas
såsom en afgift af privaträttslig natur för jordens begagnande utan
såsom en på jorden lagd skatt till staden. ** Erinras bör emellertid, att af
den historiska grund, på hvilken institutet hvilar, icke följer, att detta upplåtelsesätt
står städerna obetingadt öppet; i fråga om jord, som ej har
naturen af ursprunglig stadsjord eller donationsjord, äro städerna, där de förvärfva
sådan och vilja åter upplåta den, underkastade alldeles samma villkor
som enskilda.

* När vid Riksdagen 1828—30 motion väcktes i syfte att inteckning skulle kunna beviljas
för upplåtelser af jord i städerna, dock att längsta tid för upplåtelse skulle vara 25 år, anmärktes
att ett dylikt stadgande kunde blifva till skada för städerna, hvilka ansett sig kunna utarrendera
sin jord äfven för längre tid. I anledning häraf anförde motionären, att framställningen afsåge
endast sådan jord, som af enskilde innehades med full dispositionsrätt, och Lagutskottet yttrade,
att städernas jord vore af så olika natur och innehades under så olika villkor, att dispositionsrätten
däraf ej borde genom en allmän författning bestämmas. Under förhandlingarna vid Riksdagen 1856—
1858 i anledning af den motion, som slutligen föranledde 1857 års förordning, anmärktes, att det nu
icke vore fråga om s. k. donationsjord eller om jord, som under särskilda villkor upplåtits till
städerna.

** Upplysande i sådant hänseende är att, enligt hvad Beredningen inhämtat, i Sundsvall under
år 1863 innehafvare af tomter, för hvilka tomtören förut erlagts, och af s. k. vretjord, för hvilken
gnidits en likartad afgift, s. k. vretskatt, befriades från att vidare utgifva tomtöron och vretskatt,
enär dessa utgifter ansågos inbegripna i stadsutskylderna.

250

Olägenheter
vid detta
system.

Så fördunklad, som grunden för detta rättsinstitut numera blifvit, lärer
det vara påtagligt, att om man vill åt detsamma bereda fortfarande användning,
det måste erhålla uttrycklig hemul i lag och närmare rättslig begränsning.

Frågar man sig därför, huruvida detta system visat sig fördelaktigt
för städerna, och om det är ägnadt att läggas till grund för deras tomtpolitik,
skall det icke förnekas, att denna upplåtelseform så till vida verkat gynnsamt
för städernas bebyggande, att därigenom för den som velat bygga erbjudits
ett lätt tillfälle att erhålla byggnadstomt; någon köpeskilling har han
ju icke behöft utgifva, och det årliga tomtöre, som skolat utgå, har varit
föga betungande. Den fördel städerna i öfrigt hämtat af detta system torde
icke vara nämnvärd, och från de synpunkter, hvilka ofvan angifvits, kan
systemet icke anses förtjänt af att upprätthållas. I själfva verket är den
ständiga besittningsrätten, sådan den faktiskt gestaltat sig, knappast mer än
till namnet skild från äganderätt. Från besittningen kan innehafvaren icke
skiljas så länge tomtören utgöras; något verksamt inflytande på sättet huru
med tomten och dess bebyggande framdeles skall förhållas är icke det allmänna
tillförsäkradt. Den tomtöresafgift, som för tomten skall utgå, är vanligen
en gång för alla bestämd, oftast synnerligen lågt; af den stegring i tomtvärdet,
hvilken småningom inträder, kommer alltså staden icke i åtnjutande.
Erfordras tomten för allmänt ändamål, nödgas staden underkasta sig dryga
uppoffringar för att åter komma i besittning däraf. Något verksamt skydd
mot tomtspekulation kan denna upplåtelseform i och för sig icke bereda. Att
systemet blifvit i de flesta städer öfvergifvet torde ock hafva berott icke
ensamt däraf, att man funnit dess förenlighet med lag underkastad tvifvel,
utan äfven däraf, att man ansett detsamma från synpunkten af stadens ekonomiska
intresse otillfredsställande. Utan tvifvel är det möjligt att med bibehållande
af denna upplåtelseform ställa staden i vissa hänseenden gynnsammare;
försök i sådan riktning hafva under senare tid icke saknats. * Man löper
emellertid därvid fara att hela rättsförhållandet varder alltför osäkert och

* Såsom ofvan nämnts, ske npplåtelser af ifrågavarande slag i Galle numera mot den tomtöresafgift
till stadskassan, som för tomter uti den stadsdel, där tomten är belägen, >å''r eller framdeles
kan varda i laga ordning bestämd>.

251

oberäkneligt. Vid en upplåtelse, som gäller all framtid, är det omöjligt att
för de befogenheter, hvilka böra tillkomma staden, med erforderlig fasthet
utstaka gränserna; ytterst måste sådant blifva beroende af framtida anord.
ningar och beslut. Hvad särskildt angår afgäldens belopp är det uppenbart,
att den höjning, som bör småningom inträda, icke kan från början fastställas,
och att det är förenadt med svårighet att ens angifva, efter hvilka
grunder och på hvad sätt denna förhöjning skall bestämmas. Men det är lätt
insedt, att, om tomtinnehafvaren är i sådant hänseende utan vidare underkastad
hvad stadens styrelse beslutar, han kan komma i det läge, att han är
nödgad att uppgifva besittningsrätten, och att denna osäkerhet komme att återverka
på den »fastighetskredit», som på sådan grund skulle byggas. Därest
detta system vunne allmän tillämpning, vore den faran visserligen icke utesluten
att frågor af denna art kunde komma att alstra häftiga strider inom
samhället och inverka störande och förryckande på andra dess förhållanden.

Sannolikt skulle förr eller senare inträda en strömning, som för åvägabringande
af ett säkrare rättsförhållande fordrade äganderättens konsolidering åt ena
eller andra hållet; erfarenheten från andra länder likasom från vårt eget gifver
stöd för ett sådant antagande och innefattar en maning att icke fortgå på
denna väg.

Enligt Beredningens tanke är alltså tomtupplåtelse under ständig be- Tidsbegräns°
,, 0 e, ning nöd sittningsrätt

icke ägnad att förverkliga hvad man vill uppställa såsom mal vändig.

för städernas tomtpolitik. Antingen kommer stadens äganderätt att i verkligheten
sakna betydelse eller ock kommer besittningshafvaren att utsättas för
ingrepp, som icke kunna på förhand ens beräknas. Det förra är från synpunkten
af stadens intresse lika förkastligt som det senare är det från den
allmänna rättssäkerhetens. Skall verkligen genom upplåtande af tomt endast
under nyttjanderätt någon afsevärd fördel kunna beredas det allmänna utan
att därigenom osäkra rättsförhållanden skapas, synes den fordran vara oeftergiflig,
att den tid, för hvilken upplåtelsen sker, så begränsas, att från början
kunna för rättsförhållandet utstakas fasta grunder.

Men om sålunda en tidsbegränsning är nödvändig och denna begränsning,
om den skall motsvara sitt ändamål, uppenbarligen icke får tilltagas allt för
vid, framträder med ökad styrka frågan huruvida det är möjligt att på grund -

252

valen af en sådan nyttjanderätt åstadkomma tillfredsställande bostadsförhållanden.
Är det icke att befara att de byggnader, som komma att uppföras
af en tomtinnebafvare med sålunda begränsad rätt, skola blifva af mindre
solid art, och att i mån som tiden för nyttjanderättens upphörande närmar,
sig underhållet skall blifva bristfälligt? Erfarenheten från England, hvarest,
särskildt i London, upplåtelse under s. k building lease för en tid af vanligen
99 år i stor utsträckning användes, synes icke ägnad att utesluta dylika farhågor,
om än särskilda förhållanden där föranleda att olägenheterna mindre
skarpt framträda. I Tyskland har man under senare år bragt till användning
en dylik upplåtelseform och därvid åt rättsförhållandet gifvit ett innehåll,
som man ansett ägnadt att betrygga mot nämnda fara. Det rättsinstitut,
som härvid tjänat till underlag, är den s. k. »Erbbaurecht». Då detta institut
företer en viss frändskap med den för våra städer egendomliga upplåtelsen
af »ofri tomt» och då det tyska institutet framhållits såsom ägnadt att
tjäna till förebild vid en omdaning af det svenska, skall här i korthet angifvas
hvad det innebär och huru det kommit till användning.

Tyska civil- Såsom en särskild art af sakrätt upptager tyska civillagen (1012—1017
laf!aureckh>. §§) »Erbbaurecht», hvilken betecknas såsom en förytterlig och ärftlig rätt att
å en annans fastighet, öfver eller under jordytan, hafva eu byggnad (Bauwerk)
— hus, källare, monument, viadukt eller dylikt; rätten kan äfven sträcka
sig till mark, som icke erfordras för själfva byggnaden men hvars begagnande
länder till fördel vid byggnadens användning. .Rättsförhållandet grundas genom
aftal mellan kontrahenterna under den för öfverlåtelse af äganderätt till fastighet
stadgade form, och rätten skall såsom andra sakrätter till fast egendom
inskrifvas i fastighetsboken. I öfrigt föreskrifver lagen endast att med afseende
å denna rätt skall tillämpas hvad som gäller angående fastighet. Den
kommer sålunda att införas å ett eget blad i fastighetsboken och kan själf
belastas med hypotek. Angående rättsförhållandets innehåll gifver lagen
inga normerande bestämmelser; det är åt kontrahenterna öfverlämnadt att
härom fritt bestämma, ehuru visserligen fastighetsbokslagstiftningen föranleder
att icke åt aftalsbestämmelser af hvilket innehåll som helst kan beredas
sakrättslig giltighet.

253

Den knapphändighet, med hvilken lagstiftaren behandlat institutet, torde
i väsentlig mån vara beroende däraf, att vid lagens affattande man visserligen
icke tillmätte institutet den praktiska betydelse, man sedermera trott sig kunna
afvinna detsamma. Erbbaurecht var endast till namnet en ny skapelse
af den tyska lagstiftaren. Institutet är bildadt efter den romerska superficies,
ehuru det äger motsvarighet äfven i äldre tysk rätt. Enligt ursprunglig
romersk rättsuppfattning kunde endast den som ägde marken vara ägare af
hvad därå var uppfördt eller därmed förenadt — iomne quod inaedificatur
solo cedit». Personligen kunde väl ägaren vara förbunden att låta en annan
uppföra t. ex. ett hus å hans mark och råda däröfver; men mot tredje man
åtnjöt denne icke något skydd. Småningom förändrades detta därhän att
under vissa förutsättningar ett sådant skydd gafs. »Superficies» blef en sakrätt.
Denna rättsbildning har upptagits i flera nyare rättsordningar eller äger där
motsvarighet. Utom den tyska civillagens Erbbaurecht kan sålunda hänvisas
till Österrikes »Bodenzinsrecht», Hollands »Regi van Opstal» och Belgiens
> superb de» — med en tidsbegränsning till 30 år — samt till det engelska »leasehold».
1 nyare lagförslag förekommer institutet under namn af Baurecht
i civillagförslaget för Ungern och i schweiziska civillagförslaget. Äfven det
belgiska civillagförslaget har bibehållit superficie med tidsbegränsningen
satt till 99 år.

Det tyska institutet är sålunda hvarken nytt eller för tysk rätt egendomligt.
Men om man undantar England, där på sina ställen, särskild! i
London, byggnadsmarken är monopoliserad på några få händer och föryttring
af byggnadstomter därför faktiskt är utesluten, har i de länder, där institutet
äger hemul i lag, det dock föga kommit till användning.* Enligt hvad
tyska civillagens motiv vittna var förhållandet före lagens tillkomst enahanda
i Tyskland. Men ungefär samtidigt med att lagen trädde i kraft uppkom i

* I Holland, där dylika upplåtelser tidigare förekommo egentligen endast inom några kommuner
å landet, har genom beslut den 16 juli 1896 staden Amsterdam bestämt att vid upplåtelse
af tomter för byggnadsändamål skall användas formen af s. k. »Erfpacht». Denna form öfverensstämmer
nära med den tyska »Erbbaurecht». Besittningstiden är 75 år. Af de mycket detaljerade bestämmelser,
som i upplåtelsebrefven upptagas, förtjänar antecknas, att i händelse tomträttsbafvaren
förverkar besittningsrätten, åt inteckningshafvare i tomträtten lämnas viss tid att fullgöra hvad
tomträttshafvaren försummat och såmedelst få beslutet om rättens förverkande häfdt.

Likartade

rätts institut.

254

Institutets

användning

Tyskland.

Tyskland en stark rörelse i syfte att institutet borde begagnas såsom underlag
för ett ingripande från det allmännas sida — statens och kommunens —
i bostadsfrågan. Sitt verksammaste stöd ägde denna rörelse i den sammanslutning,
som under namn af »Bund der Bodenreformer» ställde vidtgående förändringar
i afseende å jordbesittningen på sitt program. Inom kort omsattes
tanken i handling ej blott af flera bland de större städernas styrelser utan
äfven af den preussiska staten och af tyska riket. Huruvida de förhoppningar
man fäst vid institutets användning komma att gå i uppfyllelse, därom är väl
ännu för tidigt att döma. Utan tvifvel voro dessa förväntningar på många
håll öfverdrifna, och själfva häftigheten i rörelsen var ägnad att föranleda afmattning
och bakslag. Att på sina ställen ett sådant inträdt är därför
naturligt, helst fastighetsägarne började känna sig allvarsamt hotade i sina
intressen och därför sammanslöto sig till motstånd. I några större städer
har emellertid systemet vunnit användning, och både preussiska staten
och tyska riket vidhålla med kraft och bestämdhet den ståndpunkt de intagit.

I största omfattning torde systemet vara tillämpadt i Frankfurt am Main,
1 och en redogörelse för de hufvudsakliga villkor, under hvilka dylik upplåtelse
där sker, torde därför här böra finna plats.

Upplåtelsen sker i allmänhet för en tid af 60—80 år mot en för hela upplåtelsetiden
bestämd årlig afgäld. Den, till hvilken tomten upplåtes, förpliktar
sig: att genast efter godkänd plan bebygga tomten; att under hela upplåtelsetiden
hålla byggnaderna i godt skick och till fulla värdet försäkrade; att ställa
sig till efterrättelse de anvisningar i afseende å bebyggande och underhåll, som
af stadens byggnadskon tor meddelas, vid äfventyr att eljest kontoret äger att
låta på den tredskandes bekostnad utföra arbetet; att tillse det icke bostadslägenheterna
begagnas på ett i hygieniskt eller moraliskt hänseende klandervärdt
sätt; att icke utan magistratens tillstånd höja hyran utöfver visst, för
hvarje lägenhet utsatt belopp. Staden förbehåller sig rätt att, sex månader
efter tillsägelse, åter lösa tomten efter närmare angifna grunder — hvilken
rätt dock må utöfvas först efter 15 år och sedermera endast hvart femte år
— äfvensom förköpsrätt i händelse innehafvaren vill föryttra besittningsrätten.
Fullgör innehafvaren icke honom åliggande förpliktelser, äger staden återtaga
tomten mot skyldighet att återgälda viss del af byggnadskostnaden. A sin

255

sida förpliktar sig staden att mot första inteckning lämna den, till hvilken
tomten upplåtes, ett lån, hvilket, där upplåtelsen sker till någon som är anställd
i stadens tjänst, kan uppgå till 9/io men eljest till s/i af byggnadskostnaden,
att förräntas i förra fallet och så länge tomten innehafves af en person
i nämnda ställning efter 3 V2 men eljest 4 %, hvarjämte årligen erlägges en
efter besittningstidens längd afpassad amorteringsprocent. Slutligen förpliktar
sig staden att, i händelse innehafvaren dör eller flyttar från staden och
besittningsrätten icke kan till skäligt pris föryttras, öfvertaga den mot erläggande
af så stor del af byggnadskostnaden, som ännu icke kan anses vara
amorterad. Vid den fastställda tidens utgång återfaller tomten med därå
uppförda byggnader utan ersättning till staden.

I hufvudsak likartade grunder tillämpas vid tyska rikets och preussiska
statens upplåtelser af detta slag. Dessa afse väsentligen att bereda bostad
åt statstjänare; antingen bestå de byggnadsföreningar, åt hvilka marken upplåtes,
uteslutande af sådana eller ock är åt sådana personer förbehållen företrädesrätt
till ett visst antal lägenheter i de uppförda husen. Tiden, för hvilken
upplåtelsen sker, är 70 år. Afgälden är fastställd för hela upplåtelsetiden och
utgår med 2 % årligen å det beräknade tomtvärdet. Angående beskaffenheten
och anordningen af de byggnader, som skola å tomten uppföras, innefattas
i upplåtelsehandlingen närmare föreskrifter; de skola företrädesvis inredas
till mindre lägenheter med högst fyra rum. I fråga om villkoren för uthyrning
innefattas i aftalet bestämmelser, hvilka icke må ensidigt af föreningen
förändras. Under hela besittningstiden skola byggnaderna af föreningen hållas
i godt stånd; vid tidens utgång hemfalla de till staten, mot ersättning af en
femtedel af deras uppskattade, dåvarande värde. Äfven förut äger staten
återtaga marken, om det är nödvändigt att använda den för ett statsändamål
eller om föreningen eftersätter sina skyldigheter i vissa angifna hänseenden;
ersättning utgår i sådant fall med ett med afseende å den tid, som förflutit
från upplåtelsen, beräknadt belopp. I händelse af besittningsrättens föryttring
tillkommer staten förköpsrätt. I sammanhang med upplåtelsen lämnar
staten lån mot hypotek intill 90 % af byggnadens värde mot en annuitet af
4 % däraf 1 % utgör amortering.

256

Det anförda torde vara nog för att åskådliggöra huru man tänkt sig institutets
praktiska användning. Ehuru lagen medgifver upplåtelse för obegränsad
tid, iakttages allmänt att tiden är bestämd, vanligen till 60—80,
högst till 100 år. Upplåtelsetidens längd bestämmes med hänsyn till hvad
som anses erforderligt för att så ordna amorteringen af byggnadskostnaden,
att denna utan att blifva tryckande skall hinna afslutas några år före tidens
utgång. I främsta rummet afser man att på detta sätt bereda billiga och
sunda bostäder för mindre bemedlade, och såsom mellanhänder mellan upplåtaren
och hyresgästerna uppträda därför sammanslutningar af olika slag
— aktiebolag, som utan att öfva välgörenhet men också utan anspråk på
annan vinst än en låg ränta åtaga sig förvaltningen, eller ömsesidighetsföreningar
under olika former. Dock förekomma ej sällan upplåtelser äfven till
enskilda personer. Genom bestämmelser i upplåtelseaftalet söker man vinna
trygghet för att den upplåtna tomten ändamålsenligt bebygges likasom ock
mot oskäligt höjande af hyrorna. På samma sätt bar man velat sörja för
att under upplåtelsetiden byggnaderna skola blifva ordentligt underhållna;
verksam hjälp i sådant hänseende väntar man af bestämmelsen att en viss
del af byggnadens uppskattade värde skall vid upplåtelsetidens slut godtgöras
dåvarande tomtinnebafvaren. Genom möjligheten för besittningshafvaren
att pantsätta sin rätt och sina å tomten uppförda byggnader är honom
utväg beredd att till byggnadens uppförande upptaga lån; men då dels genom
de stränga bestämmelser, som vid dylika upplåtelser ansetts böra uppställas,
säkerheten för långifvare måste framstå såsom skäligen oviss och dels nödvändigheten
att ställa lånet på tämligen lång amortering gör en dylik kapitalplacering
för enskilda långifvare mindre tilltalande, får vanligen staden eller staten
i en eller annan form äfven i detta fall träda emellan; dock hafva ej obetydliga
belopp mot dylik säkerhet försträckts äfven af försäkringsanstalter och andra
dylika kassor. Angående lämpligheten af vissa bland de bestämmelser, man i
upplåtelseaftalen intagit, kan helt visst tvistas; men i verkligheten hafva på
denna väg åstadkommits både arbetarebostäder och enskilda hem, hvilka
motsvara äfven ganska högt ställda fordringar på sundhet och trefnad, under

257

det den årliga utgift, bostaden för innehafvare!! betingar, är synnerligt
måttlig.*

Då Beredningen nu går att uttala sig, huruvida detta system må anses Systemets

. . . använa kunna

med fördel användas äfven i vårt land, vill Beredningen anmärka att barhet i vårt

enligt dess tanke det är hvarken möjligt eller önskligt att denna upplåtelseform
— hvilken torde kunna kort betecknas såsom superficiarisk — blefve
den i fråga om byggnadsmark i städerna uteslutande använda, så att där staden
vore den enda själfägande tomtägaren; det enskilda intresset är äfven härvidlag
en faktor, som icke utan skada kan uteslutas eller förlamas. Men
det bör icke vara allenahärskande, samhället bör vara i tillfälle att dämpande
inverka på tomtspekulationen och utöfva ett reglerande inflytande på tomtprisen
och därmed också på hyrorna. Uppenbart är det framför allt i storstäderna,
med deras snabba utveckling, sådant är behöflig!, och att därvid
superficiariska upplåtelser kunna med fördel användas såsom en öfvergångsform
vid stadens utveckling synes icke kunna betviflas; i den mån denna utveckling
fortskrider och marken erfordras för uppförande af kostbarare byggnader
kan den upplåtas under äganderätt och nya, från stadens medelpunkt
mer aflägsna områden superficiariskt upplåtas. Förbises får visserligen icke,
att anordningar af detta slag för att blifva af större betydelse måste sättas
i samband med andra åtgärder från det allmännas sida, särskildt beviljande
af byggnadslån eller annat ekonomiskt stöd; men dylika åtgärder falla, såsom
förut nämnts, efter Beredningens tanke inom ramen för den kommunala verksamheten
och behöfva, om de klokt beräknas, hvarken blifva för samhället
betungande eller utsätta det för afsevärd risk. De afgifter, som skola utgöras
af tomtinnehafvaren, kunna sättas skäligen låga, då samhället genom
att åt sig bevara den värdestegring, som vid upplåtelsetidens slut — under

* I Frankfurt am Main hafva under tiden från början af år 1901 till slutet af juni 1904
skett 69 upplåtelser af ifrågavarande slag. Af dessa hafva 8, som gjorts till bolag och föreningar,
afsett större områden, stundom mer än 2 hektar, därå uppförts större byggnadskomplexer eller
smärre hus, afsedda hufvudsakligen för arbetare och inrymmande ett stort antal bostadslägenheter
(i ett fall ända till 544). Alla de öfriga upplåtelserna — med undantag af en, som afsåg uppförande
af en församlingslokal — hafva skett till enskilda personer, merendels lärare eller tjänstemän,
anställda i stadens tjänst, och afsett områden på 1,96—7,49 ar för uppförande af boningshus till
en eller i några fall två familjer.

258

förutsättning'' af stadens fortgående utveckling — inträdt, erhåller riklig
godtgörelse för en måhända nog låg afkomst under tiden. Och om än vinsten
icke skulle blifva betydande, blifver dock staden satt i tillfälle att utan uppoffring
ingripa för beredande af sunda och billiga bostäder för dem, hvilka
närmast och hårdast drabbas af bostadsnöd och uppjagade hyror. Sedt från
den enskildes synpunkt erbjuder denna upplåtelseform väsentliga fördelar.
Yäl kan en superficiarisk besittningsrätt, synnerligast med de inskränkningar
samhället till sitt betryggande måste betinga sig, aldrig jämnställas med äganderätt;
fördelen att icke behöfva utgifva någon köpeskilling uppväges väsentligen
af den större lättheten för en ägare att belåna sin fastighet, och utsikten till
en vinst genom värdestegringen bereder honom ersättning för den högre
årliga ränteutgiften. Den som därtill är i tillfälle kommer naturligtvis alltid
att föredraga att till bebyggande skaffa sig egen mark. Men det är endast
för ett försvinnande fåtal, denna utväg i de större städerna står öppen;
för det stora flertalet ligger det »egna hemmet» i sådan mening utom räckhåll,
det är till förhyrning man är hänvisad för att bereda sig och de sina
bostad; och ställes jämförelsen såsom sig bör mellan en hyresgästs vanliga
läge och hvad med användande af ifrågavarande system kan uppnås, utfaller
jämförelsen visserligen till fördel för detta. Denna upplåtelseform bereder
dock tillfälle för en enskild person, som icke förfogar öfver något större kapital,
att förskaffa sig eget hus och därvid inom vissa gränser inrätta sig
efter hvad han finner för sig behöfligt och lämpligt. Men framför allt ligger
fördelen däri att innehafvaren, om han ordentligt erlägger sitt tomtöre, är —
visserligen icke ovillkorligt — tryggad mot uppsägning och icke behöfver
befara opåräknad hyresstegring. År upplåtelsen gjord till en bostadsförening
eller till ett aktiebolag med allmännyttigt syfte, kommer samma fördel en
hvar hyresgäst till del. Allmänt väl och enskild nytta låta sig på denna
väg väl förenas.

Om än Beredningen icke tillmäter användandet af detta institut den
genomgripande betydelse, man stundom velat tillägga detsamma, är Beredningen
af den bestämda uppfattning, att det kan verka i många hänseenden
fördelaktigt såsom en länk i kedjan af de anordningar, hvilka särskildt i de
stora städerna påkallas för främjande af en sund utveckling, samt att det äfven i

259

ekonomiskt hänseende kan lända städerna till väsentlig båtnad. Det synes därför
finnas giltiga skäl att genom lagstiftningen bereda dem möjlighet att beträda
denna väg. Från den allmänna rättssäkerhetens synpunkt möter därför
intet hinder, därest åt institutet gifves nödig begränsning. Beredningen har
därför funnit sig böra utarbeta förslag till lagbestämmelser i syfte att ifrågavarande
upplåtelseform må kunna för ofvan antydda ändamål användas.

Det rättsinstitut, hvilket Beredningen på nu anförda grunder ansett böra
i förslaget upptagas, finner sin naturliga begränsning i det ändamål, det är
afsedt att tjäna. Det skall befordra städernas bebyggande, underlätta ett
ändamålsenligt ordnande af deras bostads- och hyresförhållanden och åt det
allmänna bevara den naturliga stegringen af tomtvärdet. Det är därför,
likasom den äldre upplåtelseformen »ofri tomt», ett så att säga municipal!
institut, inskränkt till städerna, därvid emellertid med städer likställts andra
platser med en tätare sammanträngd befolkning, såsom köpingar och municipalsamhällen.
Dess användning är förbehållen samhället själft; för enskilda
jordägare är denna upplåtelseform icke öppen. Att gifva institutet användning
äfven enskilda emellan vore icke endast för angifna ändamål främmande,
utan äfven efter Beredningens tanke föga välbetänkt. En sådan anordning
skulle endast underlätta tomtmarkens monopolisering och kunde gifva
upphof åt en byggnads- och hyresspekulation, till sina verkningar lika hinderlig
för bevarande af sunda bostads- och hyresförhållanden som tomtspekulationen.
Förhållandena i England synas i sådant hänseende icke ägnade att
mana till efterföljd.

Den begränsning, institutet sålunda erhållit, har medfört, att med
afseende å rättsförhållandets innehåll det synts obehöfligt att i lag upptaga,
reglerande bestämmelser, hvilka eljest visserligen skulle hafva varit behöfliga;
åt samhällena själfva har det synts kunna och böra i hufvudsak öfverlämnas
att i sådant hänseende inrätta sig efter hvad förhållandena å
hvarje särskild ort föranleda. Till sin natur är den rätt, som upplåtes
och som förslaget med afseende å dess föremål benämner tomträtt, en nyttjanderätt.
Egendomligt för denna art af nyttjanderätt är väl närmast att den
icke är underkastad den för dylik rätt i allmänhet stadgade tidsbegränsning,
ehuru icke heller denna rätt får gälla utöfver en viss tidslängd. Men

260

Tomträttsupplåtelsens
innehåll.

då det för möjligheten att med fördel använda denna upplåtelseform i därmed
afsedt syfte erfordras, att de byggnader, som å den upplåtna marken uppföras,
må kunna tjäna såsom underpant för lån, som tomträttshafvaren för bebyggandet
behöfver upptaga, måste åt själfva rättsförhållandet gifvas en härefter
lämpad anordning. Bestämmelserna i sådant syfte äro emellertid af
rent formell natur. Hvad angår den form, under hvilken pantsäkerhet må kunna
inrymmas, har Beredningen, i öfverensstämmelse med hvad som skett med afseende
å upplåtelser af »ofri tomt», ansett detta lämpligast kunna förmedlas
genom användande af fastighetskreditens former, ehuru det funnits hvarken
nödigt eller lämpligt att, såsom i fråga om »ofri tomt», taga sin tillflykt till
fiktionen att byggnaden är en från marken skild fastighet.

Grunderna för förslagets särskilda bestämmelser skola i det följande angifvas.

1 §■

1 denna § angifves det för tomträtten, såsom en egenartad nyttjanderätt,
utmärkande. Så till vida öfverensstämmer den föreslagna tomträtten med det
äldre institutet, att upplåtelse af detta slag i regel är förbehållen städer.
Det är där behofvet att bereda tillgång på bostäder främst gör sig gällande,
och det är detta behof man vill på denna väg tillgodose; men då likartade
förhållanden å andra orter kunna framkalla samma behof, är det medgifvet
äfven köpingar och s. k. municipalsamhällen att använda samma upplåtelsesätt.
Huruvida marken har egenskap af ursprunglig stadsjord eller donationsjord
eller den är under senare tid af samhället förvärfvad, är för frågan om användbarheten
af detta upplåtelsesätt likgiltigt. De bestämmelser och villkor,
förslaget innefattar i fråga om tomträttens inskrifning och dess intecknande
för fordran, föranleda emellertid att, så länge nuvarande ordning för fastighetsbokssystemet
i municipalsamhällen är gällande, ifrågavarande upplåtelseform
där icke kan komma till full användning; vid den revision, gällande bestämmelser
härom skola underkastas, lärer emellertid detta hinder komma att
undanröjas. Erinras må för öfrigt, att för dylika samhällen befogenhet att
för samhällets räkning besluta, sådan denna befogenhet är i förordningen om
kommunalstyrelse å landet (80 §) bestämd, icke synes vara nog omfattande

261

för att i nu ifrågavarande hänseende medgifva erforderlig handlingsfrihet;
i händelse förslaget i denna del godkännes, torde därför en utsträckning af
sagda befogenhet höra i öfverensstämmelse härmed vidtagas. Att utvägen
att under denna form upplåta mark hör stå jämväl kronan öppen ligger
i sakens natur och torde, ehuru den allmänna tidsbegränsningen af nyttjanderättsupplåtelser,
enligt hvad bestämmelsen i 1 kap. 8 § utmärker, icke är
för upplåtelse från kronan gällande, böra här uttryckligen sägas, då institutet
framträder såsom ett vissa rättssubjekt förbehållet upplåtelsesätt. Från
den uppställda regeln göres så till vida undantag, som under villkor af
Konungens medgifvande äfven med afseende å mark, hörande till fideikommiss
eller annan stiftelse, detta upplåtelsesätt må användas. Anledningen till
detta undantag torde vara uppenbar, då fideikommissegenskapen utgör hinder
för föryttring och bestämmelser i stiftelseurkunden likaså kunna utesluta
sådan, samt i följd häraf lätteligen kan inträffa att för bebyggande lämplig
mark kommer att blifva utan användning för sådant ändamål. Då hvarje
dylik upplåtelse underkastas Konungens pröfning och godkännande, torde
icke heller här några särskilda normerande bestämmelser beträffande upplåtelsevillkoren
vara erforderliga. Det behöfver icke erinras, att giltigheten
af dylik upplåtelse är beroende jämväl af förutsättningar, hvilka hänföra
sig till markens egenskap af att tillhöra ett fideikommiss eller en stiftelse.

Det kunde måhända synas som borde, med förslagets allmänna utgångspunkt
att ifrågavarande upplåtelseform är förbehållen samhällen men icke
står enskilda jordägare öppen, förslaget jämväl upptaga föreskrift i syfte att
förhindra, att mark, som af ett samhälle upplåtits under tomträtt, därefter
öfverginge i enskild ägo. En dylik föreskrift, hvilken skulle afse äfven annan
än frivillig föryttring, har emellertid med afseende å det ytterligt ringa praktiska
behofvet af en sådan skyddsåtgärd synts kunna undvaras.

Föremål för här afsedd upplåtelse är enligt förslaget endast »tomt» inom
det för samhällets bebyggande planlagda område. Den mark, hvilken sålunda
upplåtes, måste alltså vara vid tomtindelning såsom själfständig tomt afskild.
Utan tvifvel skulle det under vissa förhållanden kunna vara fördelaktigt, om
i sådant hänseende samhället ägde större frihet; men nödig försiktighet synes

262

bjuda, att innan upplåtelser för så lång tid, som här är i fråga, ske, området
planlägges och tomtindelning fastställes.

I öfrig! innefattar förslaget beträffande aftalets innehåll ingen annan
normerande bestämmelse än i fråga om tiden. Att upplåtelse af detta slag icke
bör ske för annat ändamål än tomtens bebyggande ligger i sakens natur, men
att söka genom tvingande lagbud trygga en sådan användning däraf har icke
synts behöflig! eller lämpligt. De skäl, som föranledt Beredningen att föreslå
fastställande af en längsta tid äfven vid ifrågavarande upplåtelser, äro i
det föregående angifna. Denna maximitid har synts lämpligen kunna sättas
till ett hundra år. Ehuru, praktiskt sedt, måhända mindre behöflig!, har det
synts lämpligt att genom fastställande äfven af en minimitid utmärka tomträttens
åtskillnad från vanliga nyttjanderättsupplåtelser. Då längsta tid för
dylika upplåtelser af mark, som här är i fråga, enligt förslaget skulle vara
tjugufem år, är vid tomträttsupplåtelse minimigränsen satt till tjugusex år.

2 §■

Formella Bestämmelserna i 2 § åsyfta att åt tomträtten gifva ett fast formellt

föreskrifter. underlag. Ett sådant påkallas icke blott af hänsyn till den långa tidrymd,
för hvilken upplåtelsen sker, utan framför allt däraf, att, om institutet skall
praktiskt komma till sin rätt, åt tomträttshafvaren måste beredas möjlighet
att använda de byggnader, han uppför å tomten, och den rätt att begagna
denna, hvilken tillkommer honom, såsom underpant för lån. Vid upplåtelser
af »ofri tomt» uppnås detta syfte därigenom, att byggnaden fingeras vara fast
egendom och att i följd däraf de öfriga om förvärf, lagfart och inteckning af
fast egendom gällande regler utan vidare varda därå tillämpliga. Att här
följa detta föredöme synes af flera skäl olämpligt. Utom det i och för sig
föga tilltalande i att tillgripa en dylik fiktion, skulle en sådan här te sig
vida mindre naturlig, än när fråga är om ständig besittningsrätt. I själfva
verket är det nämligen besittningsrätten, hvilken man förlänar egenskapen af
fäst egendom, i det man likställer den med äganderätt till marken; byggnaderna
utgöra endast tillbehör till rätten, ehuru ej sällan vida värdefullare än
denna i och för sig. Den ständiga besittningsrätten tränger så fullständigt

263

äganderätten i skuggan, att den utan svårighet kan rättsligen träda i dess
ställe. Annorlunda förhåller det sig med en till tiden begränsad besittningsrätt.
Denna är i den grad skild från äganderätten, att dess likställande med
denna synes i och för sig lika onaturligt som det i tillämpningen skulle vara
förenadt med svårigheter. Detta utesluter emellertid ingalunda att i afseende
å detta instituts formella behandling de om fast egendom gällande bestämmelser
böra tjäna till ledning eller vinna tillämpning. Tvärtom måste sådant
anses påkalladt af det likartade ändamålet.

På tomträtten skall här pantsäkerheten hvila. Det är därför i första
hand nödigt att rättighetens omfång och beskaffenhet äro noga fastställda.
Därtill är skriftlig form erforderlig, och denna är därför här, likasom vid
fastighets öfverlåtelse, obligatorisk, hvarjämte äfven här stadgats att upprättandet
skall ske med vittnen. Af enahanda skäl måste öfverlåtelse af sådan
rättighet ske under samma form. Härom är föreskrift upptagen i 2 §.

Det kunde ifrågasättas, huruvida icke, då man vill göra tomträtten till
underlag för kredit, man borde söka genom bestämmelser i lag gifva tomträtten
en viss själfständighet, så att upplåtelsen icke kunde ske under villkor,
som gjorde tomträttens fortfarande bestånd under upplåtelsetiden beroende af
tomträttshafvarens förhållande. Eljest äfventyrar ju den, som mot säkerhet
af tomträtten gifver lån, att säkerheten kan genom tomträttshafvarens åtgärd
eller försummelse gå förlorad eller väsentligt förringas i värde. Beredningen
har emellertid trott denna väg icke böra beträdas utan det böra åt de samhällen,
för hvilka institutet väsentligen är afsedt, öfverlämnas att härutinnan
träffa de bestämmelser, som under olika förhållanden kunna anses ändamålsenliga.
Einner sig samhället icke behöfva ålägga tomträttshafvaren förpliktelser,
hvilkas fullgörande måste tryggas genom påföljd af förverkande, därest
de eftersättas, kan tomträtten också göra tjänst såsom en god säkerhet. Vid
vissa upplåtelser är det utan tvifvel för samhället möjligt att afstå från dylika
inskränkande föreskrifter och lita till den trygghet, som genom en allmän
byggnadsordning kan vinnas; för utfående af tomtöre lärer den förmånsrätt,
som enligt 17 kap. 6 § handelsbalken tillkommer samhälle, alltid innebära
tillräcklig säkerhet. Under andra förhållanden åter kan det vara nödvändigt att
i upplåtelsehandlingen intaga särskilda föreskrifter och göra tomträttens fort -

264

varo beroende af deras iakttagande; att i dylikt fall samhället själft också får
vara betänkt på att lämna försträckning på en säkerhet, som för andra är af
underordnadt värde, ligger för öppen dag. Dock torde därvid den anordning,
som annorstädes kommit till användning,* att nämligen, där på grund af tomträttshafvarens
aftalsvidriga förhållande tomträtten är förverkad, åt inteckningshafvare
lämnas en viss respittid att besörja om fullgörande af hvad som
underlåtits och därigenom upprätthålla tomträtten, vara förtjänt af uppmärksamhet
såsom en utväg, hvarigenom samhället äfven i dylika fall kan bereda
möjlighet för tomträttens användande såsom hypotek vid lån hos andra än
samhället själft.

3 §•

Verkan af För att tomträtten må kunna användas såsom pantsäkerhet måste i

^^“^rättssäkerhetens intresse anordnas ett publicitetssystem; pantsättningen måste,
då här icke kan blifva fråga om annat än underpant, på sådant sätt göras
kunnig. Grunderna för vårt allmänna inteckningsförfarande, redan förut tilllämpade
vid upprättande åt underpant i fartyg, kunna därvid lämpligen
komma till användning och panträttens uppkomst sålunda bindas vid inteckning.
Utgångspunkten för detta publikationsförfarande måste här vara kungörande
af själfva tomträttsupplåtelsen; det är denna som utgör underlaget för
panträtten. Med tillämpning af nu gällande bestämmelser skulle detta offentliggörande
ske genom inteckning; af skäl, som i annat sammanhang angifvas,
har emellertid Beredningen funnit sig böra särskilja denna åtgärd från vanlig
inteckning för nyttjanderätt och jämväl gifva den en annan beteckning,
inskrifning. De närmare föreskrifterna om inskrifningen äro upptagna i ett
särskildt författningsförslag. Då denna inskrifning har alldeles samma karaktär
som intecknande af nyttjanderätt och i följd däraf bör medföra samma
rättsverkan som en inteckningsåtgärd, har Beredningen trott detta lämpligast
kunna, utan ändring af särskilda lagrum, angifvas genom en allmän bestämmelse,
som i sådant hänseende likställer den ena åtgärden med den andra.

* Se ofvan not. s. 253.

265

4 §•

Den inskrifna tomträtten utgör det närmaste föremålet för den panträtt, Tillbehör till
tomträttshafvaren skall vara i tillfälle att upprätta. Men då den ekonomiska tomträtt.
betydelsen af panträtten väsentligen är beroende däraf, att tillika med tomträtten
också de å tomten befintliga busen af panträtten omfattas, är det nödvändigt
att genom lagbestämmelse upprätta ett sådant sammanhang. I själfva
verket är, såsom förut erinrats, detta just hvad som iakttagits i fråga om
byggnad å s. k. ofri tomt. När för tomträttshafvaren inträder rättslig möjlighet
att göra tomträtten till föremål för underpant — och detta sker först
när tomträtten är inskrifven — inträder också den rättsliga samhörigheten
mellan tomträtten och den å tomten uppförda åbyggnad — därunder inbegripna
sådana inrättningar, som eljest enligt lag kunna utgöra tillbehör
till fastighet. Att därvid fästa något så beskaffadt förbehåll, som i fråga
om fastighet innefattas i 4 § af lagen den 24 maj 1895 eller att icke någon
»efter särskildt stadgande eller på annan emot en hvar gällande grund» har
äganderätt till sålunda afsedd byggnad, har med afseende å de förhållanden,
hvarom här är fråga, icke funnits behöfligt. Endast där själfva tomträttsaftalet
innehåller bestämmelse, hvarigenom en dylik byggnad förbehålles tomtägaren,
och sålunda de rättigheter, hvilka hänföra sig till tomträtten, icke
omfatta byggnaden, är ett dylikt undantag påkalladt. Af den bestämmelse,
förslaget i förevarande hänseende innehåller, följer, att byggnadens egenskap
af tillbehör till själfva tomten måste uteslutas för de fall, där den skall hänföras
till tomträtten, och i sådant syfte är därför ock förslag till ändrad lydelse
af 4 § i nämnda lag af Beredningen utarbetadt. Att tillämpning af nu
gifna bestämmelser icke kommer att medföra kränkning af någon rätt, som
kan tillkomma annan rättsägare, framgår af föreskriften i 2 § af förslaget
till lag om inskrifning af tomträtt.

5 §.

Då för upprättande af en giltig panträtt erfordras medverkan af pantens
ägare — det vill här säga tomträttshafvaren — måste frågan om hvem
i sådant hänseende är behörig pröfvas innan pantsäkerheten kan fastställas;

Inskrifning
af fång till
tomträtt.

266

endast där rätt vederbörande inrymt panträtten, bör denna vinna erkännande
och genom inteckning publiceras. I fråga om fastighetsinteckning är för denna
pröfning beredt ett särskildt underlag genom lagfarten, hvars rättsverkan
medelbart sträcker sig äfven till inteckningen. Ett sådant underlag har Beredningen
ansett icke heller vid intecknande af tomträtt kunna umbäras, särskildt
till förekommande af obehöriga förfoganden från en tidigare tomträttshafvares
sida till förfång för en senare, och Beredningen har därför ansett
äfven inskrifning af förvärf af tomträtt böra ingå i publikation sförfarandet.
De närmare föreskrifterna härom äro upptagna i förslaget till lag om inskrifning
af tomträtt. Dessa föreskrifter motsvara i det hela gällande bestämmelser
angående lagfart å fång till fast egendom. Endast så till vida
innefattar förslaget härifrån en väsentlig afvikelse, som vid förvärf af tomträtt
inskrifning icke såsom lagfarten är obligatorisk. Det ankommer på den,
som förvärfvar en tomträtt, huruvida han vill söka inskrifning eller icke.
Tomträtten är icke af den allmänna och i många förhållanden ingripande betydelse
som jordäganderätten; den är icke afsedd att själf utgöra underlag
för andra rättigheter än panträtt, och det är därför endast med hänsyn till
möjligheten att begagna den för sådant ändamål som en inskrifning med däraf
härledda rättsverkningar är af behof påkallad. Och det torde blifva endast
undantagsvis som intecknande af tomträtten annorledes än i sammanhang
med själfva upplåtelsen ifrågakommer. Ett legalt inskrifningstvång
skulle därför medföra i många fall alldeles onödigt besvär och kostnad.

6 §•

Inteckning Såsom förut antydt är den väg, på hvilken pantsäkerheten i fråga om

i tomträtt, tomträtt skall beredas, likasom i fråga om fastighet och jämväl i fråga om
fartyg, inteckning. En allmän bestämmelse om tomträttshafvarens rätt att
inteckna tomträtten och om verkan af sådan inteckning är i detta sammanhang
upptagen, under det de närmare föreskrifterna angående detta slag af
inteckning hänvisats till en särskild författning. Såsom af stadgandets affattning
framgår, afser den inteckning, om hvilken här är fråga, allenast att
bereda pant för fordran, icke att trygga upplåtelser af nyttjanderätt, hvilka
tomträttshafvaren i sin ordning gjort, t. ex. hyra. Så som tomträttsförhållan -

267

•dena faktiskt torde komma att gestalta sig, synes däraf icke finnas något verkligt
behof.

7 §■

Det rättsförhållande, som genom tomträttsupplåtelsen grundlägges, är i Förändring
och för sig icke orubbligt; genom öfverenskommelse mellan tomtägaren och aftalet.
tomträttshafvaren kan det förändras eller bringas att upphöra. Det ligger
emellertid i sakens natur, att, sedan en ny rättsägare — inteckningshafvaren
— tillkommit, denna frihet måste begränsas; inteckningshafvarens rätt är fäst
vid tomträtten, sådan den genom det inskrifna tomträttsaftalet bestämts, och
utan hans medgifvande får därutinnan icke ske någon rubbning. Var förändringen
genom dess intagande i tomträttsprotokollet kungjord när inteckningen
söktes, gäller den jämväl mot inteckningshafvaren; men eljest måste
hans samtycke därtill inhämtas. Huruvida ett af en inteckningshafvare gifvet
samtycke är bindande jämväl för en senare, måste bedömas efter de allmänna
grunder, som i sådant hänseende äro vid transport af intecknad fordringshandling
gällande.

Hvad nu sagts gäller naturligtvis jämväl vid den mest genomgripande
förändringen, eller när tomträttshafvare och tomtägare förena sig om tomträttens
upphörande före den aftalade tidens utgång. Genom förbehåll i fråga
om rätten att få sådan öfverenskommelse anmärkt i tomträttsprotokollet
(försl. till lag om inskrifn. 13 §) har man sökt i detta hänseende trygga
inteckningshafvares rätt.

8 §■

För att åt underpant i tomträtt bereda ökad ekonomisk betydelse Intecknings har

det funnits nödigt att gifva inteckningshafvare företrädesrätt till den rätt^tilVden

lösen, som i allmänhet torde komma att genom tomträttsaftalet tillförsäkras

tomträttshafvaren vid tomträttens upphörande. Beredningen har trott de för tulkom x

\ mande lösen.

expropriation af intecknad fastighet i sådant hänseende gifna bestämmelser

lämpligen kunna komma till användning och i sådant syfte här upptagit föreskrift
att lösesumman skall af tomtägaren nedsättas hos öfverexekutor, hvilken
har att verkställa fördelningen mellan inteckningshafvarne, med rätt för

268

borgenär, som ej får sin fordran till fullo betäckt, att tvista med tomtägaren
om huru mycket bör utgå i lösen. Att det jämväl står inteckningshafvare
öppet att efter stämning till domstol å tomtägaren påkalla nedsättande af
det lösensbelopp, denne må vara skyldig att utgifva, lärer utan särskildt
stadgande vara klart.

9 §•

Tomträtt i Skall inteckningsinstitutet vinna tillämpning med afseende å tomträtt,

VZSSZ (ITS€Cn~ . . , # t t

de likställd måste ock vid utmätning samt försäljning utmätningsvis eller under konkurs

me-d fotstig af detta förmögenhetsobjekt iakttagas hvad i sådant afseende är föreskrifvet
med afseende å fast egendom. En enkel hänvisning har i sådant hänseende
ansetts vara tillräcklig.

Enahanda hänsyn göra sig jämväl gällande, när för något allmänt behof
erfordras, att tomträtt aflöses eller att inskränkning i tomträttshafvarens rätt
sker. Då tomträtten är af den själfständiga betydelse, att frågan om dess
afstående, äfven när den förekommer i samband med fråga om expropriation
af själfva tomten, lämpligen bör för sig behandlas, har i förslaget tomträtten
äfven i detta hänseende likställts med fastighet, i följd hvaraf tomträtten
blifver föremål för ett särskildt expropriationsförfarande.

269

Förslag till lag om hvad iakttagas skall i afseende å införande af lagen
om nyttjanderätt till fast egendom.

I öfverensstämmelse med den för lagstiftningen inom förmögenhetsrättens
område allmängiltiga grundsats, att nya lagbestämmelser icke äga tillhakaverkande
kraft, måste såsom regel fasthållas att den föreslagna lagen om
nyttjanderätt till fast egendom icke skall tillämpas i fråga om nyttjanderätt,
som upplåtits innan lagen trädt i kraft. Beredningen har emellertid ansett
några undantag från denna allmänna regel påkallade. Vissa bestämmelser i
den nya lagen äro af den natur att de synts böra utan vidare vinna tilllämpning
äfven där aftalet slutits före lagens trädande i kraft. I särskilda
afseenden har dessutom modifikation af hufvudregeln ansetts lämpligen böra
äga rum.

Hvad först angår arrende- och hyresaftal, som ingåtts för obestämd tid,
torde vid det förhållande att kontrahenterna äga när som helst uppsäga aftalet
det vara i sin ordning att, där uppsägning ej sker efter det lagen trädt
i kraft till första möjliga fardag, från samma dag den nya lagen kommer att å
rättsförhållandet tillämpas; det heror i sådant fall på kontrahenternas underlåtenhet
att uppsäga att de underkastas de nya bestämmelserna. Ett arrendeaftal,
som slutits för obestämd tid, öfvergår sålunda efter omförmälda tidpunkt
till att gälla för fem år. Är aftalet väl ingånget för bestämd tid men med
förbehåll för båda kontrahenterna om uppsägningsrätt, synes af samma skäl
betänklighet ej heller böra möta att, i fall uppsägning uteblifver, låta den
nya lagen blifva därå tillämplig för återstående arrendetiden.

Att i fråga om s. k. »tyst förlängning» den nya lagen alltid blifver tilllämplig
har synts själffallet, då här i själfva verket det gamla rättsförhållandet
är slut och ett nytt uppstår.

Att äfven å äldre aftal böra tillämpas bestämmelserna om huru uppsägning
skall ske, angående domstols förordnande om verkställigbet af icke laga
kraft ägande beslut, om retentionsrätt ock om preskription af fordringsanspråk
på grund af arrende- eller hyresaftal synes icke böra vara föremål för tvekan.
De båda förstnämnda stadgandena falla närmast inom processlagstiftningens
område ock äro därför att tillämpa äfven då anspråk på grund af äldre aftal
göres gällande efter det den nya lagen trädt i kraft. Hvad stadgandet om
preskription beträffar, lärer det öfverensstämma med allmänt erkända grundsatser
att hvarje förändring af tiden för fordringspreskription bör gälla ej
allenast i fråga om fordran, som på grund af äldre aftal uppkommer efter förändringens
trädande i kraft, utan äfven beträffande tidigare uppkommen
fordran, därvid i senare fallet tiden, om den är kortare än den förut stadgade,
skall, såsom af Beredningen ock föreslagits, räknas från den dag lagändringen
trädde i kraft.

Med afseende å rättsförhållandet mellan ny ägare af utlegd fastighet
och legotagaren är det, om man endast hade att taga hänsyn till den nye
ägaren, uppenbarligen utan betydelse, huruvida legoaftalet blifvit ingånget före
eller efter det nya lagen trädde i kraft; den, som efter nya lagens trädande i kraft
förvärfvar en utlegd fastighet, kan icke hafva anspråk på att rättsförhållandet
mellan honom och legotagaren bedömes efter annan lag än den då gällande.
Men frågan berör icke ensamt honom; en dylik tillämpning kan inverka äfven
på legotagarens och upplåtarens rätt. Endast under förutsättning att därigenom
deras rätt icke komme att trädas för nära vore en dylik tillämpning
befogad. Och denna förutsättning är icke alltid för handen. Lagändringarna
uti ifrågavarande hänseende åsyfta visserligen väsentligen att bereda legotagaren
en tryggare ställning vid ombyte af fastighetsägare, men det får ej
förbises att de äro förenade med bestämmelser till den nye ägarens skydd.
Särskild! i fråga om förskottsbetalning af legoafgift och om uppgörelse angående
framtida förhållanden har förslaget stadgat inskränkningar, hvilka
enligt nu gällande lag legotagaren icke är underkastad. För upplåtaren
skulle en tillämpning af den nya lagens föreskrifter medföra, att han icke
kunde vid försäljning af fastigheten påräkna att finna köpare, hvilken vore
villig att erbjuda lika fördelaktiga villkor, som dem säljaren kunnat med

271

den handlingsfrihet, äldre lag tillerkänner ny ägare, åt sig betinga. Kan
alltså full tillämpning af de nya bestämmelserna icke äga rum i fråga om äldre
aftal, låter det sig ej heller göra att delvis tillämpa dem, så att man läte den
nye ägarens förpliktelser regleras af den nya lagen men fritoge legotagaren
från de inskränkningar, som den äldre lagen icke känner men som det nu
ansetts nödigt att införa. Samtliga bestämmelser stå i det nära samband
med hvarandra, att ett utskiljande af några bland dem icke lärer böra ifråg asättas.
Endast så till vida bar Beredningen ansett den nya lagen böra uti
nämnda hänseende tillämpas, som det ålagts den nye ägaren att, om han vill
uppsäga en arrendator eller hyresgäst, som ingått legoaftalet innan den nya
lagen trädt i kraft, verkställa uppsägningen inom tid och vid påföljd, som
stadgas i den nya lagen. Visserligen bär den mening blifvit uttalad, att enligt
nu gällande lag ny fastighetsägare skulle hafva förlorat sin uppsägningsrätt,
om han underlåter att uppsäga legotagaren till den första fardag sådant
är möjligt; men då denna uppfattning icke stödjes af något uttryckligt laghud,
har åt densamma icke synts kunna tillmätas den betydelse att däraf
införande af en uttrycklig bestämmelse af annat innehåll bort anses uteslutet.
Att äfven för den händelse att öfverlåtelsen af fastigheten ägt rum
före den dag, då den nya lagen trädt i kraft, samma skyldighet bör åligga
nye ägaren är naturligt, ehuru i sådant fall tiden bör räknas från sagda dag.

Vid 37 § i 2 kap. hafva angifvits de skäl, hvilka påkalla en preskriptionstid
för jordägarens uppsägningsrätt då arrendet förverkats; i fråga om
hyra hafva samma skäl enahanda giltighet. Uppenbart är, att, därest en dylik
preskriptionstid kan stadgas jämväl i fråga om legoaftal, som ingåtts innan
den nya lagen trädt i kraft, därmed stora fördelar skulle vinnas; legoaftalen
ingås ju ofta för en afsevärdt lång tid. Beredningen har trott betänklighet
icke böra möta att införa en dylik föreskrift; att legogifvaren inom rimlig
tid besluter sig för huruvida han vill begagna sin rätt eller icke, synes vara
en så billig fordran, att dess tillämpande jämväl i fråga om äldre aftal icke
kan sägas i någon mån kränka legogifvarens rätt. Med afseende å den från
förslaget i flera afseenden afvikande reglering af uppsägningsrätten, som för
närvarande i aftalen förekommer, hafva dock förslagets preskriptionsbestämmelser
icke kunnat omedelbart tillämpas å äldre aftal. I fråga om dessa

272

har därför antagits en allmän preskriptionstid af sex månader från det legogifvaren
fick kunskap om det förhållande, på grund hvaraf legorätten är förverkad;
i händelse förseelsen inträffat före lagens trädande i kraft och då
var legogifvaren kunnig, har man att räkna preskriptionstiden från dagen för
lagens trädande i kraft.

Af den nya lagens innehåll lärer väl framgå att den icke är tillämplig
å upplåtelse under stadgad åborätt, men då äfven sådan rätt till sin natur
är en art af nyttjanderätt till fast egendom, har det varit erforderligt att i
promulgationslagen intaga uttrycklig föreskrift härom. Då de i jorda- och
byggningabalk^!! upptagna stadganden, hvilka så vidt angår arrende ersatts
med de nya bestämmelserna, afse jämväl stadgad åborätt, har förbehåll gjorts
om deras fortfarande giltighet i sådant hänseende.

I annat sammanhang*) har Beredningen sökt närmare utreda, huruvida
den upplåtelse af s. k. ofria stadstomter, som äfven under senaste tid flerstädes
ägt rum, kan anses stå i öfverensstämmelse med nu gällande lag, likasom
där äfven framhållits de skäl, som föranledt Beredningen att föreslå
tillämpandet af tidsbegränsning vid upplåtelse af tomträtt. Af denna uppfattning
följer att den äldre upplåtelseformen icke vidare bör användas; och
har därför här upptagits stadgande, hvarigenom densamma för framtiden
aflyses.

* Ofvan s. 246.

273

Förslag till lag om servitut.

Beteckningen servitut vittnar om rättsinstitutets romerska ursprung.
Men härstamningen röjer sig icke endast i namnet; det är det romerska servitutsinstitutet,
som ännu, utveckladt men i sina hufvuddrag oförändradt, går
igen i den moderna lagstiftningen. Och detta heror visserligen icke af någon
tillfällighet, icke af någon mer eller mindre medveten »reception» af romersk
rätt; likheten är grundad i sakens natur, i förhållanden, som äro sig lika
trots tidernas växling och åskådningssättens skiftning. Sitt innehåll hämtar
servitutsbegreppet från den uppgift, institutet är afsedt att fylla. Servitutet
i sin egentliga betydelse — det s. k. realservitutet — skall utjämna de med
fastigheternas rättsliga särskiljande förenade olägenheter, det skall komplettera
den ena fastighetens användbarhet genom att med densamma på det sätt
förbinda en annan, att visserligen dennas individualitet upprätthålles men den
dock i viss utsträckning får tjäna den andra. Såvidt ett dylikt behof är i den
ena fastighetens förhållanden grundadt, kan det på denna väg ses till godo.
De förhållanden, hvilka sålunda betinga servitutets uppkomst och utsträckning,
äro i grunden konstanta, om än utvecklingen för med sig, att för fastigheters
användning tillkomma nya ändamål och en ändrad uppfattning skapar nya behof,
som genom servitutsförhållande kunna betjänas.

Förslaget har icke upptagit någon definition af servitutsbegreppet. Att
söka genom en dylik binda den naturliga utvecklingen vore lika oklokt som
det vore omöjligt att åt densamma gifva en fullständighet, hvilken uteslöte
olika meningar om hvad i särskilda fall kan hänföras under begreppet och
hvad icke. Och med ett angifvande allenast af servitutets allmänna kännemärken
skulle efter Beredningens tanke icke vara förenad någon verklig

274

fördel. Servitutsbegreppet är gammalt i svensk rätt,* rättstillämpningen är
med detsamma förtrogen, ehuru det aldrig varit lagfäst. Vid sådant förhållande
har det synts tillräckligt att, i öfverensstämmelse med hvad som skett
vid affattandet af gällande inteckningsförordning, endast kort beteckna servitutets
begrepp och tillika, för att åt uppfattningen gifva ett konkret underlag,
anföra några viktigare former af servitutsförhållande. Detta har skett i 1 §.**
Några antydningar till närmare utveckling af det sagda torde dock här böra
finna plats.

Servitutet gäller enligt svensk rätt till förmån för en fastighet — eller
en komplex af fastigheter.*** Den ena fastigheten kan tjäna den andra fastigheten
antingen så, att dess nyttigheter för den andras behof tagas i anspråk,
eller ock så, att ett visst begagnande af densamma, en viss utöfning af
äganderätten skall i den andra fastighetens intresse underlåtas, f Man plägar
tala om positiva och negativa servitut I båda fallen är servitutsrättens
utöfning personlig, det är den härskande fastighetens ägare såsom sådan,
hvilken den tillkommer. Uppenbart är emellertid, att samma befogenhet,
hvilken sålunda kan tilläggas en fastighets ägare såsom sådan, rättsligen kan
tillförsäkras en viss person och icke behöfver vara bunden vid äganderätten
till en fastighet. Efter romerskt föredöme upptaga därför främmande lagstiftningar
vid sidan af realservitutet också ett personalservitut, innebärande
rätt för en viss person att såsom vid realservitutet taga en fastighet i anspråk.

* Angående den historiska utvecklingen se bil. III.

** Härmed må jämföras följande för uppfattningen af servitutsbegreppet belysande rättsfall :
N. J. A. 1877 s. 417, N. J. A. 1894 s. 207, N. J. A. 1896 s. 148, N. J. A. 1900 s. 446 (rätt till
väg); Naumanns tidskr. 1874 s. 107, N. J. A. 1876 s. 28, N. J. A. 1878 s. 104, N. J. A. 1889 s. 411 och 450
(rätt för viss fastighets ägare att uppdämma vatten oansedt däraf orsakadt förfång för angränsande
fastighet); N. J. A. 1875 s. 445 (förbud för ägare af fastighet att begagna densamma lagligen tillkommande
vattenrätt); N. J. A. 1884 s. 165 (rätt till stängselfång och mulbete); H. J A. 1902 s. 523
(rätt att taga hustimmer och vedbrand); N. J. A. 1903 s. 503 (rätt att taga myrjord); N. J. A.
1874 s. 70 (utsiktsrätt); N. J. A. 1881 s. 307 (ang. rätt att hafva fönster mot grannes gård).

*** Huruvida till servitutsnpplåtelse må kunna hänföras aftal, hvarigenom åt stad upplåtits
rätt att å en utom staden belägen fastighet nedlägga rör för ledning af vatten till staden samt
att förbjuda fastighetens ägare vidtagande af vissa för vattnets ledande hinderliga arbeten å marken,
se K. Maj:ts utslag den 15 mars och den 14 sept. 1904 (N. J. A. s. 104 och 295).

f Intet hinder finnes naturligtvis för att vid ett och samma servitutsförhållande den tjänande
fastigheten kan vara på båda dessa sätt förpliktad. Jfr i sådant afseende de i not *** här ofvan
omförmälda rättsfall.

275

För svensk rättsuppfattning är denna servitutsform främmande, och Beredningen
har icke funnit anledning att därifrån afvika. En dylik personlig befogenhet,
svarande mot det positiva servitutet, hänföres enligt svensk rätt under det
allmänna begreppet nyttjanderätt; åt en sådan kan genom inteckning beredas
sakrättsligt skydd. Däremot kan icke under denna rättskategori föras hvad
som skulle motsvara det negativa servitutet eller skyldighet för en fastighetsägare
att i en annan persons intresse underlåta en viss utöfning af sin äganderätt.
Däraf följer visserligen icke, att ett aftal af sådant innehåll skulle
sakna all giltighet, men det rättsförhållande, som däraf uppkommer, är och
förblir ett rent personligt utan det sakrättsliga skydd, som åt servitutet
likasom åt nyttjanderätten kan genom inteckning beredas.* Enligt Beredningens
tanke är detta ock i sin ordning. Vid det negativa realservitutet gifver
den härskande fastighetens behof åt rättigheten dess innehåll och därmed
också en begränsning, som vid dess öfverflyttande till det rent personliga
området skulle saknas men som icke kan umbäras, om man vill förläna förhållandet
den grad af orubblighet, som med det sakrättsliga skyddet alltid
är förenad. Äfven efter förslaget är det alltså endast realservitutet, hvilket
såsom servitut erkännes.

Servitutet hvilar å en fastighet, icke å en person. Fastighetens ägare kan
vara förpliktad att tåla, att en annan begagnar hans fastighet, eller att själf
underlåta en viss utöfning af sin äganderätt. Men på grund af servitutsförhållandet
kan han icke vara förpliktad att vidtaga åtgärd i den andra fastighetens
intresse. Ett åtagande af sådant innehåll faller utom detta rättsförhållande;
det är en rent obligatorisk förpliktelse, som icke kan på detta sätt
bindas vid en fastighet.** Med oböjlig stränghet får emellertid icke denna ur
servitutets natur härledda grundsats fasthållas; och förslaget upptager i 2 §

* Se K. Ma,j:ts utslag den 11 mars 1901 (N. J. A. s. 134): inteckning ansågs lagligen ej kunna
meddelas till säkerhet för beståndet af aftal, hvarigenom ägare af ångsåg med därtill hörande
mark till vissa personer och firmor ntfäst, att under viss tid där icke skulle sågas eller uppläggas
lådbräder.

** Talan af hemmansägare om åläggande för ägare af kvarn att — på grund af aftal mellan
föregående ägare af hemmanet och af kvarnen — årligen förmala hemmansägarens mäld samt att åt
honom försäga visst antal stockar har ogillats genom K. Maj:tB dom den 26 aug. 1885 (N. J. A.
«. 304).

276

en undantagsbestämmelse, hvilken emellertid endast torde vara ägnad att befästa
den i sig otvifvelaktiga regeln.

Att servitutet skall gälla till förmån för en fastighet innebär, att under
en servitutsrätt icke kunna inrymmas andra befogenheter än som äro anpassade
efter denna fastighets behof; särskilda ägares subjektiva intressen och önskningar
kunna icke på denna väg ses till godo. Det är fastigheten såsom sådan servitutet
skall tjäna. * Hvilka intressen äro af denna sakliga natur, hvilka icke, är
det omöjligt att genom fasta regler utmärka. Här visar för öfrigt utvecklingen
och den därmed ändrade uppfattningen sin betydelse. Att den förmån,
som genom servitutet afses att bereda fastigheten, skall vara af ekonomisk
art är ingalunda nödvändigt; särskildt nutidens uppfattning tillerkänner berättigande
åt en mängd intressen, hvilka icke kunna omedelbart efter penningar
mätas. De s. k. villaservituten äro därpå exempel.** Under vissa förhållanden
kan ett aftal om servitut äga ett berättigande, hvilket man under
andra måste frånkänna det. Ett aftal, hvarigenom i syfte att utesluta konkurrens
upprättande af en fabrik eller handelsrörelse å en fastighet förbjudes,
grundar icke ett servitut,*** medan under andra förhållanden — då därmed afses
att afvända den störande inverkan, som fabriken eller rörelsen skulle utöfva
å närboende — alldeles samma inskränkning i en fastighetsägares handlingsfrihet
naturligt faller under servitutsbegreppet.f Att det intresse, som
af servitutsrätten skall uppbäras, måste äga en viss grad af allmängiltighet

* Inteckning kar anaetts ej böra meddelas för aftal, hvarigenom vid försäljning från stad af
fastighet, omfattande ett kvarter, staden förbehållit sig rätt att, utan hinder af blifvande nybyggnader
inom kvarteret, själf — mot föreskrift i byggnadsordning — bestämma tidpunkten för reglering
af de samma kvarter omgifvande gator (K. Maj:ts utslag den 5 sept. 1893, N. J. A. s. 363).

** Se härom K. Maj:ts domar den 25 april 1892 (N. J. A. s. 279) och den 12 febr. 1901 (N. J. A.
s. 517). — I detta sammanhang må vidare anmärkas K. llaj:ts dom den 11 febr. 1874 (N. J. A.
s. 70): servitut bestående däri, att ägare af hus, som angränsade kyrka, icke finge så ombyggas,
att kyrkans fönster mer än fornt bortskymdes; dom den 30 dec. 1881 (N. J. A. s. 548): angående
utfästelse att lämna plats framför teaterhus obebyggd; utslag den 11 okt. 1895 (K. J. A. s. 434):
angående villkor vid försäljning af byggnadstomt å landet, att byggnad därå finge uppföras allenast
efter ritning, som godkänts af viss korporation; utslag den 30 maj 1904 (N. J. A. s. 216): inteckning
meddelad till säkerhet för beståndet af aftal, enligt hvilket såld fastighet alltid skulle bibehållas
såsom park och trädgårdsanläggning.

*** Se K. Maj:ts utslag den 17 dec. 1886 (N. J. A. s. 517). Jfr ock det å s. 275 not * anförda rättsfall.

f Denna uppfattning torde ligga till grund för K. Maj:ts utslag den 11 okt. 1895 (N. J. A.
s. 434), dom den 3 dec. 1902 (N. J. A. g. 431) och utslag den 20 maj 1903 (N. J. A. g. 249).

277

och att åt godtycket icke under denna form får beredas rättsskydd, är en inskränkning,
som gäller icke endast för detta rättsområde. Åt domstolarnas
pröfning måste alltid i förevarande hänseende lämnas vidsträckt utrymme.

Hvad sålunda gäller om den härskande fastigheten äger tillämpning
också i fråga om den tjänande; det är denna såsom sådan, hvilken skall tjäna
den andras intressen. Närmast är det därför de af naturen själf gifna förhållandena,
hvilka bestämma servitutets innehåll och begränsning, under det
tillfälliga anordningar, som med fastigheten vidtagits, icke kunna tjäna till
underlag för en servitutsrätt. År emellertid en dylik anordning med fastigheten
så förenad, att den öfvergått till att vara en verklig beståndsdel af
fastigheten, kan den också ingå såsom bestämmande vid upprättande af ett
servitutsförhållande. De vanliga byggnadsservituten äro därpå exempel.
Rätt att hämta vatten å annans fastighet kan blifva föremål för ett servitut
ej endast när fråga är om en naturlig utan också om en anlagd damm, men
däremot icke när rättigheten afser att från en till den ena fastigheten indragen
rörledning afleda vatten till en annan.* Gränsen mellan hvad som
kan under ett servitutsförhållande inrymmas och hvad som endast kan blifva
ett förhållande af personlig rätt och förpliktelse kan icke heller i detta afseende
skarpt uppdragas.

Det ligger i servitutsförhållandets natur, att det samband, som sålunda
upprättas mellan fastigheterna, gäller all framtid eller så länge å ena sidan
behofvet och å andra sidan möjligheten att tillgodose det kvarstår. Nödvändigt
är detta emellertid icke; det synes icke böra möta hinder att genom
uttrycklig bestämmelse inskränka dess giltighet till viss tid eller göra dess
fortvaro beroende af villkor. Och då med de förändringar, tiden i alla förhållanden
medför, servitutets orubblighet stundom skulle kunna leda till
onödigt eller obilligt betungande af den fastighet, å hvilken det häftar, bör
utväg stå öppen att under sådana förhållanden få det omlagdt eller aflyft.
Bestämmelser i sådant syfte äro upptagna i 5 och 7 §§ af förslaget.

* Se K. Maj:ts utslag den 4 dec. 1899 (N. J. A. s. 540), hvarigenom afslogs ansökan om inteckning
för aftal, afseende rättighet för ägare af tomt att i vattenledningsrör, inlodt i angränsande
egendom, inrymma ett dylikt för vattens ledning till tomten.

278

Servitutsaf
talets intecknande.

Med servitutets egenskap att utgöra eu bestående komplettering af en
fastighet genom en annan öfverensstämmer, att detta samband icke får upprättas
mellan andra fastigheter än dem, som befinnas i ett visst grannskapsförhållande
till hvarandra. Att de omedelbart angränsa hvarandra är visserligen
icke nödvändigt, men ju längre afståndet mellan dem är, desto svårare
är det att för deras förbindande kunna åberopa den naturliga samhörighet,
utan hvilken deras sammanbindande under servitutets form icke får ske.

Härmed torde de hufvudsakliga synpunkter vara angifna, som för uppfattningen
af servitutets rättsliga innehåll äro bestämmande. De härledas
alla ur servitutets begrepp och innefattas under den beteckning, svenskt lagspråk
af ålder åt detta begrepp gifvit, eller »besvär och last, som till förmån
för fast egendom lägges å annan sådan egendom».

För de bestämmelser, förslaget till närmare reglering af institutet på
den sålunda gifna grunden innehåller, skall nu redogörelse lämnas.

1 §•

Att vid servitutsförhållandet, som enligt sin natur är afsedt att för all
framtid knyta en fastighet vid en annan, det är i sin ordning att detta förhållande
göres allmänt kunnigt, ligger för öppen dag; publikation är här i
rättssäkerhetens intresse nödvändig. Enligt gällande rätt sker detta sålunda,
att servitutsaftalet intecknas. Intecknandet är emellertid icke villkor för servitutets
giltighet öfver hufvud utan endast för att servitutsförhållandet skall
åtnjuta sakrättsligt skydd. Ehuru utan sådant servitutsrätten icke är ägnad
att motsvara sitt ändamål, har Beredningen icke funnit sig böra afvika från
gällande rättsuppfattning och därför i förslaget endast upptagit en hänvisning
till inteckningsförordningen. Någon formföreskrift för servitutsaftalet har
icke funnits påkallad. Då servitutsrättens fortvaro är beroende af inteckning
och för denna åter erfordras, att det grundläggande aftalet är skriftligt,
kommer detta att medföra, att den skriftliga formen iakttages.

Att icke med afseende å alla servitutsrätter inteckning är nödig för att
bereda sakrättsligt skydd inhämtas af 3 §.

279

Så till vida innefattar bestämmelsen i denna § en nyhet, som det medgifves
att upprätta servitut jämväl till förmån för grufva. Grufva är enligt
svensk rätt icke att hänföra till fast egendom, och då servitut kan upprättas
endast till förmån för sådan egendom, innebär detta formellt hinder att till
betjänande af grufdrift använda servitutsaftal.* Då emellertid den från
äganderätten skilda rätten till en å fastigheten upptagen grufva hänför sig
till en med fastigheten förenad naturlig nyttighet och afser ett fortfarande
tillgodogörande af denna, har det synts fullt berättigadt att utan hänsyn till
den rättsliga åtskillnaden låta det alldeles likartade praktiska behofvet äfven
här tillgodoses under servitutsaftalets form.

2 §•

Såsom ofvan framhållits ligger det i servitutets begrepp, att därunder icke Förbehåll i
kan innefattas skyldighet för den tjänande fastighetens ägare att vidtaga åtgärd Tal ^om^uni
den härskande fastighetens intresse. Från denna grundsats göres i denna § så^^j^^''
till vida undantag, som det%medgifves att under servitntsaftalet innefatta äfven
förpliktelse för den tjänande fastighetens ägare att underhålla en yttre anordning,
som för servitutsrättens utöfvande å den tjänande fastigheten kan erfordras.
Att sålunda öfverflytta underhållet från den härskande till den tjänande
fastighetens ägare kan stundom vara ägnadt att medföra väsentliga praktiska
fördelar, och med nämnda begränsning lärer en afvikelse från den allmänna
regeln kunna betraktas såsom ekonomiskt ofarlig. Att, där servitutsaftalet
icke innehåller någon bestämmelse härom, någon underhållsskyldighet icke
åligger den tjänande fastighetens ägare är uppenbart.

För det fall att genom servitutsaftalet den härskande fastighetens ägare
ålagts en viss underhållsskyldighet innehåller förslaget icke någon bestämmelse
afgående den befogenhet, som med afseende å denna skyldighets fullgörande
må tillkomma den tjänande fastighetens ägare. Att för servitutsrättens
fortfarande utöfning fullgörandet af nämnda skyldighet utgör förut -

* Så t. ex. har — enligt K. Maj:ts ntalag den 17 mara 1879 (N. J. A. s. 154) — aftal, hvarigenom
åt grufbolag upplåtits rätt att tillgodogöra sig vattnet å annans grund såsom drifkraft
för grufvan, anBetts ej vara föremål för inteckning såsom för servitut.

280

Servitut i
vissa hänseenden
likställdt
med
nyttjanderätt.

sättning och att därför vid uteblifvet fullgörande rättigheten icke kan tagas
i anspråk, följer af allmänna rättsgrunder, men i öfrigt utgör ett dylikt
åtagande något från servitutsaftalet skildt och synes icke skäligen kunna med
detsamma likställas.

3 §•

Enligt här gifna hänvisning skola bestämmelserna i 1 kap. 3, 4, 5 och
6 §§ i förslaget till lag om nyttjanderätt till fast egendom äga motsvarande
tillämpning i fråga om servitut.

Det är förut nämndt, att servitutsaftalet för att äga giltighet mot annan
ägare af den tjänande fastigheten än den, som åtagit sig förpliktelsen, bör
publiceras. Denna i sig så naturliga grundsats vann i svensk rätt erkännande
först genom inteckningsförordningen den 16 juni 1875. Då man icke ville
gifva den sålunda införda bestämmelsen tillbaka verkande kraft, gäller för
närvarande, att servitut, som uppkommit före den dag, nämnda förordning
trädde i kraft, eller den 1 januari 1876, icke för sitt fortbestånd äro underkastade
villkoret af inteckning, detta vare sig gervitutet upprättats genom
aftal eller är grundadt å urminnes häfd.* Från hvad sålunda är gällande
har Beredningen icke funnit anledning att afvika och därom här intagit uttryckligt
förbehåll.

Oberoende af inteckning äro vidare servitut, som uppkommit vid laga
skifte och vid ägostyckning. Angående dylika servitutsförhållanden innefatta
skifteshandlingarna upplysning, och någon ytterligare publikation har därför
icke ansetts vara i rättssäkerhetens intresse nödig. Äfven i denna del öfverensstämmer
förslaget med hvad inteckningsförordningen innehåller.

Däremot återfinnes icke i gällande rätt någon motsvarighet till de stadgande^
som genom hänvisningen till 1 kap. 4 och 5 §§ i förslaget till lag om
nyttjanderätt gjorts å servitutsaftal tillämpliga. Att den, som upplåtit eu
servitutsrätt, bör vid föryttring af fastigheten sörja för att rättigheten trots

* Se härom hl. a. K. Maj:ts domar den 24 sept. 1877 (N. J. A. s. 417): angående rätt till väg;
den 7 mars 1878 (N. J. A. s. 104): angående nppdämningsrätt; den 27 nov. och den 9 dec. 1889
(K. J. A. s. 411 och 450): angående nppdämningsrätt; den 30 mars 1895 (N. J. A. s. 148): angående
rätt till väg; samt den 23 febr. 1900 (N. J. A. 1902 s. 527): ang. rätt till skogsfång.

281

ombyte af ägare må kunna bestå och att han, i händelse vid exekutiv försäljning
rättigheten icke kan bibehållas, bör gälda sin medkontrahent skadestånd,
torde finnas grundadt å alldeles lika skäl som dem, hvilka i fråga om nyttjanderätt
föranledt att sådan skyldighet ålagts upplåtaren. Jämte det alltså här
likställighet mellan innehafvare af nyttjanderätt och af servitutsrätt i nu
ifrågavarande hänseende uttryckligen stadgats hafva däremot svarande ändringar
i inteckningsförordningen vidtagits.

Att, när servitutsrätt upplåtits till flera, vid tvist dem emellan företrädet
skall, på sätt i 1 kap. 5 § af nyss omförmälda lagförslag stadgas i fråga om
nyttjanderätt, bestämmas med hänsyn till prioriteten i upplåtelsen, är en
grundsats, hvars giltighet i och för sig knappast kan vara underkastad tvifvel.
Att den icke desto mindre saknar erkännande i gällande rätt, i det inteckningsförordningen
icke i detta hänseende likställer servitut med nyttjanderätt,
beror, enligt hvad motiven till nämnda förordning gifva vid handen,
däraf att man antagit en dylik kollision här vara på grund af servitutets
egen natur utesluten. »Enligt de allmänna rättsgrundsatserna för servitut»,
heter det, »kan ett servitut icke innefatta rätt att med andras uteslutande förfoga
öfver den tjänande egendomen i det afseende, hvari den af servitutet belastas».
Oafsedt huruvida den sålunda uttryckta grundsatsen må anses giltig,
lärer det i hvarje fall icke kunna förnekas, att en servitutsrätt kan hafva en
omfattning, som utesluter möjligheten af den fulla utöfningen af en likartad
rätt att öfver fastigheten förfoga. Behofvet af en regel för lösande af den
kollision, som i dylikt fall uppkommer, lärer därför icke kunna afvisas.
Regeln angifves i detta sammanhang, och i öfverensstämmelse därmed har
jämkning skett i inteckningsförordningen.

Hvad slutligen angår hänvisningen till 1 kap. 6 § af sagda lagförslag
eller i fråga om upplåtares skadeståndsplikt, när fastigheten frånvinnes honom
eller hans efterföljare och såsom följd däraf servitutsrätten kommer att upphöra,
torde förslaget i denna del icke innefatta någon afvikelse från hvad nu
är gällande.

282

Hänsyn till
den tjänande
fastighetens
intresse vid
servitutets
utöfning.
Förflyttning
af servitut.

4 och 5 §§.

Att vid utöfningen af servitutsrätten den berättigade alltid måste iakttaga
den begränsning, som ur rättsförhållandet såsom sådant kan härledas,
är själfklart. Men inom dessa gränser skulle han äga full frihet att förfara
så som han funne för godt. Innefattar icke servitutsaftalet någon närmare
bestämmelse i fråga om rättighetens begagnande, tillkommer bestämmanderätten
ägaren af den härskande fastigheten; ägaren af den tjänande fastigheten
måste däri finna sig. En servitutsrätt till skogsfång, till ler-, sten- eller
torftäkt, hvilken utan inskränkning till visst område besvärar fastigheten,
kan sålunda uttagas hvar helst den härskande fastighetens ägare finner för
sig lägligast. Uppenbart är emellertid, att sättet för servitutets uttagande
kan väsentligt inverka på tyngden däraf för den tjänande fastigheten och att
i sådant hänseende särskildt platsen, där servitutet uttages, kan vara af betydelse.
Uttagen på ett sätt eller på en plats kan servitutsrätten vålla vida
mindre förfång, än när den uttages på ett annat sätt eller på ett annat ställe.
Det är emellertid icke den tjänande fastighetens intresse, som härvid i främsta
rummet skall beaktas; den större tungan måste bäras, om sådant påkallas af
den härskande fastighetens intresse. Men om i händelse af flera möjligheter,
hvilka för den härskande fastigheten erbjuda samma fördel, någon medför
särskild olägenhet för den tjänande, det stode den servitutsberättigade öppet
att välja just denna, vore detta en maktutöfning, som ginge utöfver servitutsrättens
ändamål. Servitutsrätten är gifven för att i ett visst afseende komplettera
en fastighet genom att låta en annan tjäna dess intresse. Så långt
detta intresse fordrar, må inom de af servitutsförhållandet dragna gränserna
denna fastighet tagas i anspråk; därutöfver icke. Onödigtvis får dess intresse
icke uppoffras. Det är denna allmänna regel, 4 § uttalar. Att den inskränkning
i den servitutsberättigades frihet, här stadgas, icke gäller själfva
rättigheten utan endast sättet för dess utöfning, framgår af stadgandets
affattning. Af den här uttalade grundsats kan sålunda icke härledas
rätt för den tjänande fastighetens ägare att i något hänseende påkalla förändring
af själfva servitutsrätten. Så som servitutet är lagdt å hans fastighet,
är det orubbligt. År i servitutsaftalet läget för en väg bestämd, är rätten

283

till grustäkt fäst vid ett visst grustag, skall den utöfvas där och icke annorstädes;
lika litet som den servitutsberättigade kan gå utom det sålunda gifna
området, lika litet kan den tjänande fastighetens ägare fordra att så sker.
Att den ene eller den andre kan påvisa, att därigenom fördel skulle kunna
honom utan den andres förfång beredas, är utan betydelse. Servitutsförhållandet
är oföränderligt; endast när båda intressenterna enas om en förändring,
kan en sådan genomföras.

Här framträder emellertid behofvet att trots saknaden af tidsbegränsning
i servitutsrätten icke lämna utan beaktande den förändrande inverkan, tiden i
mänskliga förhållanden alltid utöfvar. Trycket af servitutsbördan kan under
ändrade förhållanden blifva ett helt annat än det var, när bördan lades å
fastigheten. Skall icke servitutet verka förlamande på utvecklingen och sålunda
blifva till skada äfven för det allmänna, måste utväg finnas att anpassa
servitutet efter de ändrade förhållandena. Het är en sådan stadgandet i 5 §
öppnar genom att under vissa förutsättningar medgifva förflyttning af servitut.
Anledningen måste hafva tillkommit efter det servitutet upprättades;
förhållanden, som redan då förelågo, måste anses vara af kontrahenterna beaktade
och böra, äfven om eu ändring skulle i och för sig vara rimlig och nyttig,
icke få föranleda en rubbning utan ömsesidigt samtycke. Att en sådan
icke får ske med uppoffrande af något den servitutsberättigades verkliga intresse
är ock naturligt; förflyttningen skall kunna ske utan hans förfång.
Då det här gäller ett om än blott formellt ingrepp i en bestående rätt, måste
detta vara påkalladt af ett intresse af en viss betydenhet; den olägenhet,
servitutet i sitt fastställda läge medför och som genom förflyttning skall
kunna om ej alldeles aflägsnas så åtminstone mildras, skall vara afsevärd.
Om rätten att äska förflyttning sålunda begränsas, synes någon betänklighet
icke böra möta att åt den tjänande fastighetens ägare inrymma sådan befogenhet.
Att i alla händelser den afgörande pröfningen måste öfverlämnas åt
domstol är påtagligt; det är denna, som bestämmer icke blott huruvida förflyttning
må tillåtas utan äfven angående sättet för servitutets omläggande.
Att den, i hvars intresse förflyttningen sker, icke endast får bära kostnaden
för sjkifva förflyttandet utan äfven bär att ersätta vederpartens utgifter vid

284

ärendets behandling inför domstolen, ligger i sakens natur och öfverensstämmer
med hvad för likartade fall är stadgadt.

Den sålunda uttryckta grundsatsen saknar icke erkännande i vår nu
gällande rätt. Skiftesstadgans 81 § medgifver att, där främmande by eller
hemman äger servitutsrätt till den bys eller det hemmans mark, som skall
skiftas, och för begagnandet af dylik rättighet »visst ställe är utstakadt», delägarne
i den skifte underkastade marken äga utbyta detta ställe mot annat,
»som de för sig lägligast finna, om det jämngodt är och för byn eller hemmanet
ej märkligt svårare att begagna». Rätten till förflyttning är sålunda
här icke bunden vid lika stränga villkor, som dem förslaget uppställer; men
dels lära under ifrågavarande bestämmelse hänföras äfven sådana fall, där
servitutets lokalisering icke är beroende af aftal, dels är vid den omläggning,
som ett skifte medför, en större frihet påkallad. I förslaget har emellertid
bort hänvisas till ifrågavarande bestämmelse.

Sammanställas föreskrifterna i 5 § och i den närmast föregående, framgår,
att, där servitutet icke rättsligen är fäst vid visst ställe af den tjänande
fastigheten utan dess lokalisering är endast faktisk, fastighetens ägare haren
längre gående rätt att fordra dess förflyttning, än när stället är genom servitutsförhållandet
själft bestämdt, men att, å andra sidan, förflyttning, som i
dylikt fall sker, icke är definitiv, utan att stället’ kan i den härskande fastighetens
intresse åter förändras. Skulle servitutsaftalet uttryckligen medgifva
servitutsrättens utöfvande hvar helst den härskande fastighetens ägare finner
för godt, måste för begränsning af valrätten de i 5 § gifna bestämmelser
kunna åberopas.

6 §•

Utbrytning För den äldre uppfattningen, som i servitutet såg en från den tjänande
af servitut. fastigheten afskild och med den härskande fastigheten förenad beståndsdel af
äganderätten till den förra, föll det sig naturligt, att denna beståndsdel också
faktiskt utsöndrades sålunda, att ett visst område af den förras mark lades
till den senare. Det är detta, som betecknas med utbrytning och hvarom
skiftesstadgans 76 § meddelar bestämmelser. Under senare tid hafva uppre -

285

pade gånger fråga bragts å bane om en utsträckt användning af uthrytningsförfarandet
i syfte att utan sammanhang med laga skifte kunna på detta sätt
aflyfta vissa slag af servitut, hvilka ansetts hinderliga för en ändamålsenlig
skogsvård. Då förslag i detta ämne för närvarande är beroende på Kungl.
Maj:ts pröfning, har Beredningen icke funnit sig böra ingå i närmare behandling
af frågan utan inskränkt sig till en hänvisning till skiftesstadgan,
däri enligt nämnda förslag de nya föreskrifterna i ämnet skulle komma
att ingå.

7 §•

Jämväl stadgandena i denna § åsyfta att förhindra, att saknaden af Servituts
tidsbegränsning vid servitutsrätten leder till orimlighet eller obillighet. p^gruwPaf

Servitutet är till för att bereda den härskande fastigheten nytta. Förändras
förhållandena, så att denna nytta sedan icke kan uppnås, saknar servitutsbandet
ändamål, rätten är ett skal utan kärna. Att icke desto mindre
låta tungan hvila på den fastighet, där den lagts, till dess den härskande
fastighetens ägare bekvämar sig till att medgifva dess aflyftande, är att låta
formen gälla mer än innehållet. I dylikt fall hör det vara den tjänande
fastigheten medgifvet att tilltvinga sig befrielse. Erinras bör emellertid, att
för en sådan befogenhet förutsättes, att servitutet blifvit fullständigt onyttigt,
icke endast att dess betydelse förringats, likasom också att detta förhållande
skall vara af stadigvarande natur, icke endast tillfälligt. Har t. ex.
till förmån för en fastighet upprättats en utsiktsrätt men skymmes utsikten
genom sedermera uppförda byggnader å fastigheter, hvilka icke äro på sådant
sätt bundna, vore det obilligt att vidare hindra det fria bruket af den fastighet,
hvarå servitutet hvilar. Att däremot en drift, för hvars skull t. ex. ett
dämningsservitut upprättats, nedlägges, medför icke i och för sig tillämpning
af här gifna regler, då ju behofvet kan när som helst åter inträda. Det är då
blott utöfningen som hvilar.

Mindre ofta lärer det förekomma, att servitutet blifver alldeles onyttigt,
än att i följd af tidens förändrande inverkan fördelen af servitutet kommer
att stå i missförhållande till tungan af den inskränkning, som därigenom
göres i den tjänande fastighetens ägares handlingsfrihet. Fanns ett sådant

286

missförhållande redan när servitutet kom till, är den frivilliga öfverenskommelsens
väg den enda, på hvilken en rubbning får ske, men är det en följd af
senare förändringar, ställer sig saken annorlunda. Att i dylikt fall medgifva,
att servitutet utan vidare upphäfdes, vore visserligen obehörigt, men mot en
aflösning, som fullt tillgodoser den härskande fastighetens intresse af servitutet,
bör ur billighetens synpunkt intet vara att invända. På domstols pröfning
ankommer att afgöra, huruvida en dylik aflösning må vara påkallad. Bestämmandet
af lösesumman, i händelse öfverenskommelse därom icke kan träffas,
har däremot synts böra öfverlämnas åt skiljemän i öfverensstämmelse med
hvad för likartade fall är i lagförslaget angående nyttjanderätt ifrågasatt.
Att äfven i fall af aflösning den tjänande fastighetens ägare har att bära
motpartens kostnader vid första domstolen lärer finnas själffallet.

8 §■

Pissa be- Då den rätt att få servitut förflyttadt eller aflyft, hvarom i 5 och 7 §§

aftvingande meddelats bestämmelser, är i väsentlig mån grundad å ett allmänt intresse,
natur. har Synts Beredningen nödigt att åt nämnda bestämmelser gifves egenskapen
af tvingande lagbud. Härom har föreskrift intagits i 8 §.

Styckning af Förslaget innehåller inga bestämmelser för det fall att en fastighet, som

{om^serm- servitutsförhållandet beröres, styckas.

tutet angar. Sken styckning af den härskande fastigheten, är sådant utan inverkan
på servitutsförhållandet; afsåg servitutsrätten endast visst område af fastigheten,
kan naturligtvis rättigheten utöfvas allenast af ägare af den utstyekade
del, hvari sådant område ingår. Yar servitutsrätten icke på detta sätt inskränkt,
tillkommer den därefter en hvar af de nya fastigheternas ägare.
Att sålunda tungan af servitutet måhända kommer att faktiskt ökas, kan
icke inverka till inskränkning i själfva rätten; utöfver det mått, hvartill
denna i och för sig må vara begränsad, kan den icke heller efter delningen

287

sträckas.* Kunna de särskilda rättsägarne icke enas om sättet för uttagande
af detta mått, får naturligtvis domstol lägga dem emellan.

Är det åter den tjänande fastigheten som styckas, kan i vissa fall utbrytning
af servitutet ske i enlighet med därom i skiftesstadgan meddelade
bestämmelser. Där sådan icke äger rum, hvilar servitutet fortfarande å de
särskilda delarna så, som det förut belastade det hela. Afsåg servitutet allenast
visst område af den tjänande fastigheten, är dess utöfning naturligtvis
inskränkt till dem af de nya fastigheterna, i hvilka sådant område ingår.
Det kunde vid sådant förhållande ifrågasättas, huruvida icke de öfriga borde
från besväret definitivt befrias och sålunda en inteckning, som för servitutet
meddelats i den ostyckade fastigheten, kunna dödas i sistsagda fastigheter.
Då emellertid inteckningen icke afser allenast att publicera servitutsrätten
utan äfven att göra den intecknade fastigheten till ekonomiskt underlag för
rättigheten, har ett stadgande i sådant syfte synts sakna fog. I de flesta
fall lärer för en dylik befrielse hinder från den servitutsberättigades sida ej
möta. Men där den ekonomiska ansvarigheten verkligen kan vara af betydelse,
bör han icke tvingas att uppgifva den.

Af allmänna rättsgrunder följer, att de i förslaget innefattade nya be- Promulgastämmelserna
i regel icke skulle äga tillämpning å rättsförhållanden, som
tillkommit förr än dessa bestämmelser träda i kraft. Något uttryckligt förbehåll
i sådant syfte har ansetts obehöfligt och jämväl missledande vid det
förhållande att hvad förslaget innehåller i stort sedt utgör allenast en närmare
utveckling af hvad redan nu bör anses vara gällande rätt. Härifrån
utgöra bestämmelserna i 5 och 7 §§ emellertid undantag; men då dessa stadganden
hämta sitt berättigande icke endast från privaträttsliga hänsyn, synes
intet hinder böra möta att gifva dem tillämplighet jämväl å äldre rättsförhållanden.
Med afseende å dessa stadganden har därför upptagits en särskild
promulgationsbestämmelse.

* Jfr i detta afseende K. Maj:ts domar den 7 dec. 1897 (N. J. A. s. 563), den 23 febr. 1900
(N. J. A. 1902 s. 523) och den 23 dec. 1903 (N. J. A. s. 535).

288

Förslag till lag om inskrifning af tomträtt samt af fång till sådan rätt.

Såsom i annat sammanhang blifvit anfördt, har Beredningen för det
offentliggörande af tomträttsupplåtelse samt af senare förvärf af tomträtten,
som påkallas, då man vill låta tomträtten användas såsom pantsäkerhet, anordnat
ett särskildt förfarande, inskrifning. I förevarande lagförslag upptagas
föreskrifter angående villkoren och ordningen för dylik inskrifning.

Inskrifning Genom att jämväl i fråga om själfva tomträttsupplåtelsen tillämpa ett
särskildt inskrifningsförfarande i stället för att låta rättigheten intecknas i den
ordning, som gäller för annan nyttjanderätt, vinnas enligt Beredningens tanke
ej oväsentliga fördelar. Ärenden angående inteckning i tomträtt och publicerande
af fång till sådan rätt kunna af lätt insedda skäl icke lämpligen
upptagas i de protokoll och böcker, som för närvarande skola vid domstolarna
föras; för ändamålet måste särskildt protokoll och bok uppläggas. Då tomträttsupplåtelsen
utgör det egentliga underlaget för den panträtt, som genom
inteckning i tomträtten vinnes, och en öfverlåtelse af rätten måste hänföra
sig till tomträttsaftalet, är det uppenbart, att i dessa nya handlingar icke
får saknas upplysning om upplåtelsens innehåll. Om man i fråga om dennas
offentliggörande bibehölle inteckningsförfarandet, borde fördenskull därmed
förenas en ganska utförlig anteckning i tomträttsprotokollet och tomträttsboken.
Oafsedt att detta skulle medföra besvär och omgång, är vid dylik
dubbelföring ej utesluten all fara för olikhet i de särskilda anteckningarna
och däraf följande förvecklingar. Låter man däremot publikationsförfarandet
inledas med tomträttsupplåtelsens inskrifning i samma handlingar, hvari öfriga
ärenden angående tomträtten upptagas, får man å ett ställe sammanförda
erforderliga upplysningar om tomträtten. Det kunde visserligen ifrågasättas,

289

huruvida icke från nämnda handlingar borde i inteckningsprotokollet eller
måhända endast i inteckningsboken göras anteckning om inskrifven tomträtt,
då ju inskrifningen medför samma verkan som inteckning i tomten; en sådan
anteckning kunde göras helt kort, då den endast skulle hafva till uppgift att
väcka vederbörandes uppmärksamhet på tillvaron af en tomträttsupplåtelse,
hvarom närmare kännedom stode att vinna i tomträttsprotokollet. Med ett
ordnadt fastighetsboksväsen skulle för visso föreskrift om dylik anteckning i
fastighetsboken falla af sig själft. Sådant vårt inskrifningsväsen nu är, torde
hvarje anteckning i inteckningsboken böra föregås af en anteckning i inteckningsprotokollet.
Men samma skäl, som nyss anförts mot den anordning, att
tomträttsupplåtelsen skulle upptagas i nämnda protokoll och tillika anmärkas
i tomträttsprotokollet, gälla väsentligen också i fråga om den motsatta ordningen.
Den praktiska betydelsen af en dylik anordning skulle för öfrigt
vara ringa. Den mark, som kan blifva föremål för tomträttsupplåtelse, torde
endast i undantagsfall vara besvärad af inteckning och är oftast af den
natur, att den för närvarande icke är i fastighetsböckerna upptagen.

Ehuru i förordningen om inteckning i fast egendom ej stadgas uttryckligt
förbud mot intecknings meddelande i kronan tillhörig fastighet, torde
dock vara otvifvelaktigt, att förordningen ej afser kronojord. Vill man i
fråga om tomträtt, som upplåtes från kronan, på inteckningsväg skaffa det
för panträttens uppbärande nödiga underlaget, skulle alltså erfordras jämkning
i nämnda förordning. Utan sådan skulle ej heller å upplåtelse af tomträtt,
som afsåge tomt å så kallad donationsjord, inteckningsförfarande kunna
tillämpas. En ändring af inteckningsförordningen endast med hänsyn till
detta slag af upplåtelser skulle framstå såsom mindre naturlig, och att utsträcka
den till alla upplåtelser af nyttjanderätt vore att gå längre än behofvet
kräfver. Äfven härutinnan synes Beredningen en bestämd fördel vinnas genom
att för tomträttsupplåtelsens offentliggörande välja en särskild form.

De regler, som enligt Beredningens förslag gälla i fråga om inskrifning
af tomträtt, öfverensstämma i hufvudsak med hvad förordningen om
inteckning i fast egendom stadgar angående inteckning för nyttjanderätt.
Tillämpning af vissa inteckningsförordningens stadganden följer omedelbart
af föreskriften i 4 kap. 3 § i den föreslagna lagen om nyttjanderätt till fast

290

egendom, enligt hvilken om verkan af sökt eller meddelad inskrifning skall
gälla hvad enligt lag i allmänhet gäller angående verkan af sökt eller beviljad
inteckning för nyttjanderätt; och häremot svarande föreskrifter i

inteckningsförordningen hafva därför icke behöft upptagas i förevarande
författningsförslag. Nämnda hänvisning gäller bestämmelserna angående förhållandet
mellan flera nyttjanderätter, mellan nyttjanderätt och äganderätt,
mellan nyttjanderätt och fordran eller servitut äfvensom stadgandet om
nyttjanderättsinteckningens fortfarande giltighet utan förnyelse; att i sistnämnda
afseende det i 43 § inteckningsförordningen upptagna villkor här
kommer att sakna tillämplighet har synts icke behöfva uttryckligen anmärkas.

I likhet med hvad angående inteckning gäller måste, då för upplåtaren föreligger
skyldighet att lagfara tomten, inskrifningen af tomträtten föregås af

lagfart å tomten. Då emellertid i de fall, som här afses, upplåtaren i regel

icke är underkastad dylik skyldighet, har åt stadgandet härutinnan gifvits en
från inteckningsförordningens föreskrift i detta afseende något afvikande affattning.
Att upplåtarens rätt att upplåta tomträtten alltid måste styrkas, innan
inskrifning får ske, är uppenbart; ej blott äganderätten utan äfven, där upplåtaren
icke är ägare — såsom ju i allmänhet är fallet när upplåtelsen afser
till stad donerad jord — rätten att på detta sätt disponera däröfver måste
vara styrkt.

I vissa afseenden äro dock afvikelser från inteckningsförordningens bestämmelser
påkallade. Den viktigaste af dessa afvikelser är den i 2 § i förslaget
upptagna föreskrift, att inskrifning ej må meddelas, om tomten häftar
eller kan komma att häfta för fordran eller rättighet, som skulle äga företräde
framför den inskrifna tomträtten. Såsom förut blifvit anmärkt, måste,
därest den genom inteckning i tomträtten vunna panträtt skall vara af något
värde, densamma omfatta äfven de å tomten befintliga byggnader och anläggningar.
Att utan vidare för panträtten stadga en sådan omfattning lärer
icke böra ifrågasättas; vissa förbehåll måste göras. Under vanliga förhållanden
— eller att tomträttshafvaren är den som bebygger tomten — skulle
väl icke af ett sådant stadgande följa några förvecklingar; åbyggnaden
skulle i dylikt fall blifva oberörd af inteckningarna i tomten. Men för den
händelse att tomten, när tomträtten upplätes, redan vore bebyggd, och i

291

sammanhang med upplåtelsen åbyggnaden öfyerlätes å tomträttshafvaren,
skulle åbyggnaden häfta för de inteckningar, hvarmed tomten vid tiden för
upplåtelsen kunde vara besvärad; i följd däraf skulle, därest sedermera äfven
inteckning i tomträtten meddelades, mellan inteckningshafvare af förra och af
senare slaget kunna uppkomma en rättskollision, som blefve hart när olöslig.

En sådan förveckling skulle visserligen undvikas, om man såsom villkor
för meddelande af inteckning i tomträtten stadgade ej endast att tomträtten
vore inskrifven utan äfven att denna inskrifning ägde företräde framför
fordran eller rättighet, hvarför tomten på grund af inteckning eller utmätning
häftade eller kunde komma att häfta. En sådan anordning vore
emellertid mindre tillfredsställande. Redan det att några inskrifna tomträtter
kunde intecknas, andra icke synes olämpligt. Och invecklade förhållanden
skulle, särskildt i det fall att tomträttshafvaren sålde sina hus till tomtägaren,
kunna uppstå. I och med försäljningen skulle enligt gällande bestämmelser om
hvad till fast egendom är att hänföra husen blifva tillbehör till tomten och
häfta för de i denna meddelade inteckningar. Af en sådan ansvarighet finge
väl ej förringas den panträtt, som tillkomme innehafvare af inteckningar i
tomträtten, men i den mån panträtten ej beliöfde tagas i anspråk för dessa
senare inteckningar borde de förra inteckningarna kunna göras gällande i husen
En utredning i detta hänseende skulle väl knappast vara möjlig. Ville man
åter för undvikande af ett sådant inveckladt förhållande stadga, att husen å
tomten, äfven där de tillhöra tomtägaren, icke skola räknas såsom tillbehör till
tomten, om tomträtten är intecknad, kunde det inträffa, att husen ena dagen
vore tillbehör till tomten men dagen därpå, ehuru fortfarande tomtägarens tillhörighet,
icke hade en sådan egenskap. Reda och ordning i förhållandena synas
stå att vinna endast under förutsättning att i och med den inskrifningsåtgärd,
som har till sitt egentliga ändamål att möjliggöra pantförskrifning i tomträtten,
denna kan användas såsom pantsäkerhet, och att därför också från det
inskrifning skett åbyggnaden utgör tillbehör till tomträtten. Men skall ej genom
ett sådant stadgande intrång göras i deras rätt, som på grund af inteckning
eller utmätning förvärfvat panträtt i den vid tiden för tomträttsupplåtelsen
befintliga åbyggnaden å tomten, måste, såsom i 2 § ock föreskrifvits, i stället
villkoret om tomtens gravationsfrihet hänföras till själfva inskrifningen af

292

tomträtten. Mot uppställandet af ett sådant villkor synes icke möta någon
betänklighet; för tomträttshafvaren föreligger, praktiskt sedt, icke behof att
skaffa sig skydd mot upplåtaren, och med hänsyn till den mark, hvarom här
är fråga, torde för öfrigt endast i sällsynta undantagsfall hinder mot inskrifning
på grund af ifrågakomna stadgande vara för handen.

I 4 § har upptagits bestämmelsen från 9 § lagfartslagen angående skyldighet
för lagfartssökande att för nödig individualisering visa tomtens läge och
gränser. Inskrifningen af tomträttsupplåtelsen har, såsom ofta antydts, till
ändamål ej så mycket att trygga tomträttshafvarens besittningsrätt som att
bereda möjlighet för tomträttens intecknande. Det synes därför vara i sin
ordning, att redan vid denna första inskrifningsåtgärd upplysning i nämnda
hänseende vinnes. Äfven i det hänseende synes inskrifningen böra ställas
lika med lagfart, att efter det inskrifning skett därom utfärdas särskildt
bevis, innehållande de upplysningar om tomträtten, som erfordras till ledning
för bedömandet af dess innehåll (12 §).

Då förslaget såsom villkor för inskrifnings meddelande uppställt, att
tomten skall vara fri från gravationer, följer uppenbarligen däraf, att någon
postposition af meddelad inskrifning icke är tillåten; någon bestämmelse motsvarande
inteckningsförordningens föreskrift angående nedsättning af nyttjanderättsinteckning
har alltså icke i förslaget upptagits. Ej heller har Beredningen
ansett behöflig! att medgifva dödning eller afförande ur protokollet
af meddelad inskrifning före tomträttens upphörande. Har däremot tomträtten
upphört att gälla, bör tomtägaren kunna få sådant anmärkt i protokollet.
Föreskrift i sådant hänseende har upptagits i 13 §, därvid emellertid,
då enligt bestämmelsen i 4 kap. 7 § i förslaget till lag om nyttjanderätt en
mellan tomträttshafvare och tomtägare träffad öfverenskommelse icke äger
giltighet mot inteckningshafvare, som ej därtill samtyckt, och då ett samtycke
här i sjkifva verket innefattar ett uppgifvande af inteckningsrätten, det
funnits enklast, att när upphörandet grundas på dylik öfverenskommelse, för
anteckning om förhållandet ställa såsom villkor att tomträtten är fri från
inteckning. Har anmärkning om tomträttens upphörande sålunda skett i
tomträttsprotokollet, bör naturligtvis på något sätt tomträtten afföras jämväl
ur tomträttsboken; föreskrift i sådant hänseende lärer emellertid tillhöra de

293

närmare bestämmelser, som angående bokens förande särskild! komma att
meddelas.

De i förslaget upptagna bestämmelserna angående inskrifning af fång Inskrifning
till tomträtt äro i allt väsentligt öfverensstämmande med de i lagfartslagen^tomträtt.1
gifna föreskrifter angående lagfart. Då inskrifning af fång till tomträtt icke
är obligatorisk, föranledas däraf vissa afvikelser från lagfartslagens stadganden.
Tomträtten kan, när inskrifning sökes, hafva gått genom flera bänder;
vid ansökningen måste i sådant fall företes fångeshandlingar, som visa
att sökanden härleder sin rätt från den ursprunglige tomträttshafvaren eller,
om senare förvärfvare redan fått inskrifning, från den, som sist erhållit sådan.
Att själfva tomträttsupplåtelsen måste vara inskrifven, innan inskrifning
af senare förvärfvares fång kan beviljas, är uppenbart; men har en senare
förvärfvare sökt inskrifning, som ej kunnat beviljas men förklarats filande,
synes ordningen fordra, att då den, till hvilken tomträtten sedermera
öfvergått, vill erhålla inskrifning af sitt fång, den hvilande inskrifningsfrågan
bringas till afslutning, innan ansökningen bifalles.

De afvikelser, hvilka i öfrigt förslagets bestämmelser om inskrifning af
fång till tomträtt förete vid jämförelse med stadgandena om lagfart, åsyfta
väsentligen endast förenkling. Ett kungörelseförfarande, sådant 10 § lagfartslagen
anordnar, har i fråga om tomträtt ansetts obehöflig!; där åtkomsten icke
styrkes, skall enligt förslaget ansökningen afslås. Likaså har det ansetts
obehöflig! att upptaga det i samma § i lagfartslagen innefattade stadgande om
hänvisande af tvist, hvaraf en lagfartsansökan beror, till särskild handläggning.

294

Förslag till lag om inteckning i tomträtt.

I denna författning hafva, såsom förut antydts, de närmare föreskrifterna
angående inteckning i tomträtt upptagits. Så vidt icke särskilda förhållanden
synts böra påkalla undantag eller modifikationer, har vid anordnandet
af tomträttsinteckningen, likasom förut skett med afseende å intecknande
af fartjrg, förebilden af fastighetsinteckningen följts; äfven där öfverensstämmelse
äger rum och där följaktligen en hänvisning kunnat vara nog,
har för att bereda full öfverskådlighet ett särskildt stadgande i förslaget
upptagits.

Redan förut är anmärkt, att det särskilda underlag, som i fråga om behörighet
att medgifva inteckning i fast egendom är beredt genom lagfarten, i
fråga om inteckning i tomträtt motsvaras af inskrifningen. Att under inga
förhållanden dylik inteckning får meddelas, med mindre inskrifning till säkerhet
för tomträttens bestånd meddelats, framgår redan åt den allmänna bestämmelsen
i 4 kap. 6 § i förslaget till lag om nyttjanderätt till fast egendom;
i 3 § af förevarande förslag stadgas, att intet fång af tomträtt får erkännas
såsom medförande befogenhet att medgifva inteckning, med mindre det i behörig
ordning förut inskrifvits.

Hvad i öfrigt angår de skiljaktigheter från fastighetsinteckningen, förslagets
bestämmelser innefatta, är i hufvudsak följande att erinra.

Inteckningsinstitutet är i fråga om tomträtt genomfördt allenast med
viss begränsning. Lika litet som det funnits behöfligt att bereda möjlighet
till intecknande af tomträtt för annat än fordran, lika litet har det för något
fall synts behöfligt att tillåta inteckning för fordran utan tomträttshafvarens
medgifvande; s. k. tvångsinteckning är här icke, såsom i fråga om fast egendom,
tillåten. Att icke andel i tomträtt må intecknas och icke heller sär -

295

skilda tomträtter kunna blifva föremål för s. k. gemensamma inteckningar
innefattar inskränkningar, som afse att bevara enkelhet och reda i panträttsförhållandena.
Då andel i tomträtt icke kan särskildt för sig intecknas, följer
däraf, att inteckningsrätten icke heller må särskildt göras gällande i sådan
andel samt att meddelad inteckning icke kan delvis dödas i annan mån än
såvidt angår viss del af förskrifna beloppet. I dessa afseenden likasom däri
att inteckning må meddelas allenast för visst belopp i penningar öfverensstämmer
förslaget med hvad som gäller i fråga om inteckning i fartyg. Med
bestämmelsen att inteckning icke må meddelas i andel af tomträtt samt att
inteckningen icke heller må göras gällande i sådan sammanhänger, att vid
utmätning af andel i tomträtt inteckningen måste lämnas alldeles oberörd af
realisationen. Faktiskt innebär detta, att inteckningen alltid gifver företräde
framför dylik utmätning, I öfverensstämmelse med hvad i fråga om inteckning
i fartyg är antaget, bör detta förhållande utsträckas att gälla äfven för
utmätning af tomträtten i dess helhet, och detta har också iakttagits vid den
förändring i 17 kap. handelsbalken, Beredningen för inordnande af tomträttsinteckningen
i förmånsrättsordningen föreslagit, i det inteckningens förmånsrätt
upptagits redan i 6 §. Med nödvändighet synes emellertid häraf föranledas,
att, därest utmätning redan ägt rum, någon inteckning i tomträtten icke må
meddelas. Stadgande härom, öfverensstämmande med hvad 9 § i lagen om inteckning
i fartyg bestämmer, är upptaget i 5 § af förslaget.

Då tomträtt upphör att gälla, vare sig därför att den aftalade tiden
gått till ända eller af annan grund t. ex. förverkande, har därmed inteckning,
hvaraf tomträtten fortfarande är besvärad, förlorat sitt egentliga innehåll;
föremålet för panträtten är borta. Att för sådant fall upptaga bestämmelse
om rätt för tomtägaren att — i likhet med hvad förslaget stadgar för det
fall att vid exekutiv försäljning af tomträtten intecknad fordran icke kunnat
till fullo utgå — få inteckningen dödad utan inteckningshandlingens företeende
har emellertid synts icke böra ifrågakomma. Jämlikt 13 § i förslaget
till lag om inskrifning af tomträtt samt af fång till sådan rätt har åt tomtägaren
beredts utväg att, när tomträtten upphört att gälla, få detta i tomträttsprotokollet
anmärkt. Denna anmärkning gör här samma tjänst som en
särskild dödningsåtgärd. Förbises får emellertid icke, att, oaktadt tomträtten

296

upphört, inteckningen dock icke under alla förhållanden saknar betydelse.
År tomtägaren pliktig att gälda lösen, som omförmäles i 4 kap. 8 § af förslaget
till lag om nyttjanderätt, skall nämligen — i öfverensstämmelse med
hvad som enligt expropriationsförordningen gäller i fråga om inteckning, som
på föranstaltande af den exproprierande blifvit dödad utan inteckningshandlingens
företeende — löseskillingen mellan inteckningshafvarne fördelas efter
den ordning, hvari de ägt förmånsrätt i själfva tomträtten med tillbehör.

När i fråga om fastighetsinteckning för rätt att utan fordringshandlingens
företeende begära dödning af inteckning, som i anledning af fastighetens
försäljning i den ordning utsökningslagen bestämmer är utan verkan,
det villkor uppställes, att nye ägaren erhållit lagfart, kan i fråga om inteckning
i tomträtt för dylikt fall icke uppställas liknande fordran, då inskrifningen
icke såsom lagfarten är obligatorisk. Att emellertid här, såsom för
motsvarande fall skett i lagen angående inteckning i fartyg, för ifrågavarande
rättighet måste uppställas den fordran, att försäljningen skall hafva
vunnit laga kraft, är uppenbart och har i förslagets 12 § iakttagits. Hvad
förordningen angående inteckning i fast egendom innehåller angående rätt att
efter fastighets exekutiva försäljning med afseende å inteckning för fordran,
som kunnat till fullo gäldas af köpeskillingen, få detta i inteckningsprotokolletanmärkt,
har icke i förslaget upptagits, då denna bestämmelse, som i fråga om
fastighetsinteckning visat sig vara af ringa praktisk betydelse, vid ifrågavarande
slag af inteckning helt visst komme att sakna all sådan.

I öfverensstämmelse med stadgande i förordningen angående inteckning i
fast egendom (60 §) innehåller förslaget i 20 § den bestämmelsen, att, när efter
klander tomträttshafvares fång förklarats ogiltigt, inteckning, som meddelats
i tomträtten sedan den frångick rätte innehafvaren, skall vara ogill. Denna
regel är underkastad modifikation allenast för det fall, som omförmäles i 5 §
af förordningen den 27 november 1854 huru förhållas bör med egendom, som
tillhört den, hvilken längre tid varit borta utan att låta höra af sig. Någon
motsvarighet till hvad i fråga om fastighetsinteckning gäller därom att i
visst fall talan ej må ske å sådan inteckning, när fastigheten återvinnes
till rätte ägaren genom klander, som afses i jordabalken, finnes däremot
icke i förslaget. Väl skulle i och för sig hinder icke möta mot upptagande

297

af likartade bestämmelser i fråga om tomträttsinteckning. Men då hvad i berörda
hänseende gäller angående fastighetsinteckning tillkommit i samband
med föreskrifterna angående tjuguårig häfd, samt Beredningen ansett sig ej
böra ifrågasätta införande af dylika bestämmelser i fråga om tomträtt, har
det ej heller kunnat ifrågakomma att söka bereda tomträttsinteckning motsvarande
trygghet.

298

Förslag till lag om ändrad lydelse af 17 kap. 5 och 6 §§ handelsbalken.

5 §•

Enligt 5 § i dess nuvarande lydelse liar hyresvärd förmånsrätt i hyresgästens
inom fastigheten befintliga gods för — utom sista tre månaders kost —
huslega för sista året. Oafsedt att denna bestämmelse synes kunna gifva anledning
till tvekan om dess rätta innebörd, * torde hyresvärdens säkerhet
därigenom icke vara i behörig mån tillgodosedd. I förslaget har förmånsrätt
tillerkänts hyresvärden för hyra, som ej stått inne längre än ett år efter
förfallodagen. Oftast har hyresgästen skyldighet att erlägga hyran i förskott
för längre eller kortare tid. Där så ej är förhållandet, lärer väl alltid
hyresvärden i aftalet hafva betingat sig att åtminstone vid hvarje hyresårs slut
bekomma hyran för året. Af något praktiskt behof påkalladt synes det därför
icke vara att, för skyddande af andra borgenärers intressen, i vidare mån
än i förslaget skett begränsa förmånsrätten i fråga om redan upplupen hyra.
Förslaget torde i verkligheten nära sammanfalla med hvad Lagkommittén och
äldre Lagberedningen i förslaget till handelsbalk upptagit, eller att förmånsrätt
skulle tillkomma hyresvärden för sista och löpande årets hyra. Att
hyresgästens borgenärer, därest de underlåta att inom viss tid begagna dem
tillerkänd uppsägningsrätt, själfva blifva ansvariga för hyresaftalets fullgörande
under den tid, aftalet i följd af underlåten uppsägning kommer att
fortfara, och att hyresvärden således för hyrans utbekommande under sådan
tid har ännu bättre säkerhet än den förmånsrätten erbjuder, framgår af 38 §
konkurslagen enligt den lydelse, Beredningen för nämnda lagrum föreslagit.

* Jfr K. Maj:ts dom den 14 oktober 1891 (N. J. A. b. 449).

299

Då enligt gällande lag och jämväl enligt Beredningens förslag jordägare,
som utarrenderat sin fastighet, har förmånsrätt i arrendatorns å fastigheten befintliga
egendom för husröteersättning, som arrendatorn skall gälda, har det
synts Beredningen följdriktigt att äfven tillerkänna hyresvärd motsvarande
förmånsrätt för hyresgästen åliggande ersättning för skada å den förhyrda
lägenheten, därunder äfven inbegripes skada å hvad af fastigheten eljest upplåtits
till begagnande af hyresgästen, såsom förstugor, trappor m. m. År
hyresgästen ersättningsskyldig för annan skada å den fastighet, inom hvilken
lägenheten finnes, har förmånsrätt för sådan ersättning däremot icke ansetts
kunna utan att träda andra borgenärers rätt för nära tilläggas hyresvärden.

6 §•

Af en jämförelse mellan 6 § i förevarande kapitel och 17 kap. 3 § jordabalken
framgår, att en jordägare, som upplåtit sin fastighet på arrende, har
vid arrendatorns konkurs ovillkorlig förmånsrätt i dennes å fastigheten
befintliga lösören och byggnader för afrad för det arrendeår, under hvithet
konkursen inträffat; står afrad inne för tre år, har jordägaren väl äfven därför
förmånsrätt men endast under förutsättning att han visar det han ej
förr kunnat utfå sin fordran. Erfarenheten har emellertid gifvit vid handen,
att förmånsrätten för annat än löpande årets arrende är så godt som utan
betydelse; med de fordringar i fråga om bevisningen, domstolarna uppställa,
lärer det sällan lyckas jordägaren att ådagalägga det förhållande, som förutsattes
för den utsträckta förmånsrättens tillgodonjutande. * Inträffar konkursen
i början af ett arrendeår, måhända bort efter det arrendet för föregående
år förfallit till betalning, kan sålunda jordägaren lätt komma att befinna
sig i en synnerligen ogynnsam ställning. Till jordägarens betryggande
synes alltså en ändring vara af nöden. Att tillerkänna honom ovillkorlig
förmånsrätt för tre års arrende torde dock icke böra ifrågakomma; för hans
säkerställande är sådant icke erforderligt, och om en dylik förmånsrätt
någon gång verkligen kunde tagas i anspråk, skulle sådant göra alltför stort

* Se K. Maj:ts domar den 17 maj 1888 (N. J. A. s. 144), den 3 juli 1891 (N. J. A. b. 277)
och den 26 februari 1901 (N. J. A. s. 77).

300

intrång å andra borgenärers rätt. Beredningen har, likasom i fråga om hyra,
ansett förmånsrätten böra omfatta arrende, som ej stått inne längre än ett år
efter förfallodagen. Äfven i förhållandet mellan arrendator och jordägare
äger det föreslagna stadgandet i 38 § konkurslagen tillämpning, i följd
hvaraf arrendatorns borgenärer genom underlåten uppsägning ådraga sig ansvarighet
för arrende, som under konkurstiden upplöper.

Att den ändring, som i fråga om förmånsrätt för arrende sålunda ansetts
vara af nöden, bör gälla jämväl lega för kreatur, redskap och annat,
som jordägaren kan hafva lämnat arrendatorn, torde vara uppenbart. Bestämmelsen
om jordägarens rätt i nämnda hänseende, nu upptagen i en särskild
förordning af den 22 oktober 1867, har införts i 6 §. Men samma fixering
och inskränkning af förmånsrätten synes böra äga rum beträffande samtliga
de periodiska afgifter, som omförmälas i nämnda lagrum eller de särskilda
författningar, hvilka ansluta sig därtill: förordningen den 20 juli 1855
angående lån för odlingsföretag och lagen den 22 maj 1891 i fråga om afgift
på grund af lönereglering till prästerskapet; i lagen den 1 maj 1885 rörande
bidrag till utflyttning vid laga skifte m. m. är redan förmånsrätten på dylikt
sätt bestämd. Tillvaron af sådana tysta förmånsrätter är i och för sig menlig
för den allmänna krediten, och de böra därför begränsas till hvad behofvet
oundgängligen kräfver. Det synes äfven i dessa fall billigt att för
åtnjutande af förmånsrätt uppställa det villkor, att fordringsägaren icke
låtit sin förfallna fordran innestå mer än ett år.

Beredningen har vidare ansett ifrågavarande lagrum böra kompletteras
därutinnan, att om arrendatorn ej erlagt jordägaren åliggande utskyld eller
annan afgift, som arrendatorn haft skyldighet att gälda, jordägaren för sådan
fordran hos arrendatorn skall äga förmånsrätt såsom i fråga om arrende
stadgas; en dylik utskyld eller afgift har i förhållandet kontrahenterna emellan
karaktären af arrendeafgift. Slutligen har Beredningen, i likhet med
hvad redan äldre Lagberedningen föreslog, trott det företräde, som vid konkurrens
mellan kronan och enskild räntetagare tillerkänts kronan, böra upphäfvas;
stadgandet därom torde för öfrigt numera icke hafva någon egentlig betydelse.

I öfverensstämmelse med de synpunkter, ofvan uttalats, har ifrågavarande
lagrum blifvit omarbetadt, därvid tillika iakttagits, att uttömmande

301

bestämmelser bär lämnats och hänvisning till annat lagrum således ej förekommer
samt att ordalagen afpassats efter nutida förhållanden.

I motiven till Beredningens förslag till lag om inteckning i tomträtt
hafva angifvits de skäl, som föranleda att inteckning i tomträtt måste i
hvarje fall erhålla företräde framför utmätning af tomträtten. Bestämmelserna
om tomträttsinteckningens förmånsrätt lära alltså böra upptagas i förevarande
kapitel före stadgandena om utmätning; och synas, då de i 4 och 6
§§ afsedda fordringar uppenbarligen böra sättas framför sådan intecknad
fordran, bestämmelserna lämpligen kunna erhålla plats i ett nytt stycke i
6 §. För dessa bestämmelsers innehåll torde någon vidare redogörelse här ej
behöfva lämnas. Beredningen vill endast erinra, att då den regel, som i fråga
om fastighetsinteckning innehålles i 3 mom. af 17 kap. 9 §, icke här upptagits,
detta, likasom i fråga om inteckning i fartyg, har sin grund i den olikhet,
som enligt urarfvaförordningens stadganden är för handen i fråga om försäljning
af fastighet och afhändande af tomträtt från boet. En ändring i
nämnda förordning i syfte att därutinnan likställa tomträtt med fastighet har
ej synts böra ifrågasättas.

Genom de ändrade bestämmelserna torde någon inskränkning icke böra
ske i den förmånsrätt, som enligt äldre lag kan tillkomma en före lagens trädande
i kraft uppkommen fordran; förbehåll i sådant afseende har intagits
bland öfvergångsstadgandena. Det kan alltså inträffa att under den närmaste
tiden efter lagens trädande i kraft förmånsrätt tillerkännes fordran å arrende
eller annan afgäld, som stått inne mer än ett år; likaså kan för odlingslån,
som lämnats innan lagen trädt i kraft, för en ganska lång tid framåt kronan
göra gällande det företräde framför enskild räntetagare, som enligt nu gällande
lag tillkommer kronan.

302

Förslag till lag om ändrad lydelse af 42, 43, 100, 105, 113 och 158 §§

utsökningslagen.

42 och 43 §§.

Såsom af 2 kap. 40 § och 3 kap. 28 § i förslaget till lag om nyttjanderätt till
fast egendom framgår, har befogenheten att förordna om verkställighet af
icke laga kraft ägande dom, hvarigenom arrendator eller hyresgäst fått sig
ålagdt att aflyfta eller hyresgäst berättigats att tillträda förhyrd lägenhet,
enligt förslaget öfverflyttats till domstol. I öfverensstämmelse härmed har
åt 42 § utsökningslagen gifvits sådan affattning att däri komma att innefattas
allenast närmare föreskrifter angående sjkifva verkställigheten; därvid
Beredningen, såsom redan vid 2 kap. 40 § i nämnda förslag antydts, funnit
den pröfning, som i sådant hänseende bör förekomma, kunna öfverlämnas åt
utmätningsmannen. Då uttrycket »brukare af annans jord» i 42 § enligt dess
nuvarande lydelse, likasom i 158 §, icke lärer afse annan än den, som på grund
af legoaftal innehar jorden, torde den förändrade affattningen icke medföra
inskränkning i lagrummets tillämpningsområde.

Ändringen i 43 § är endast redaktionell och föranledd af den föreslagna
affattningen af 42 §.

100 och 105 §§.

Skall fast egendom, hvartill nyttjanderätt upplåtits eller från hvilken
upplåtits rätt till servitut eller rätt till afkomst eller annan förmån, säljas
exekutivt, kommer enligt nu gällande lag — 105 § utsökningslagen — rättigheten
icke i betraktande vid försäljningen, såvida den ej är intecknad eller

303

fastigheten för densamma häftar enligt 11 kap. 2 § jordabalken. Är intetdera
förhållandet, har rättighetens innehafvare ej anspråk på att åtgärder
skola af auktionsförrättaren vidtagas i syfte att, om möjligt, rättigheten må
bevaras. Fastigheten skall sålunda icke utropas med förbehåll om rättighetens
bestånd; intet försök skall göras att få den bibehållen. Detta synes
Beredningen icke vara riktigt. Ändamålet med det exekutiva förfarandet
är allenast att bereda tillgång till gäldande af fordran, som på grund af
pant- eller förmånsrätt skall utgå ur egendomen. Med den köpeskilling, som
vinnes vid försäljningen, skola fordringar, för hvilka fastigheten häftar,
gäldas, i den mån köpeskillingen förslår därtill och efter den förmånsrätt
de sins emellan äga. Kan en köpeskilling, tillräckligt stor för att täcka
samtliga fordringarna, erhållas, äfven om fastigheten utropas med förbehåll
om rättighetens bestånd, synes det fullkomligt ändamålslöst och oberättigadt
att utan vidare uppoffra denna blott därför att den ej är intecknad eller
ej åtnjuter ogulden köpeskillings rätt; de rättsägare, till hvilka vid försäljningen
hänsyn skall tagas, hafva däraf intet som helst intresse. Den
ende, som skulle kunna förmenas hafva intresse af den ointecknade rättighetens
uppoffrande, är den, från hvilken fastigheten säljes. Men detta intresse
är icke legitimt, och om han själf upplåtit rättigheten, är han ju ock, i händelse
den icke vid försäljningen bibehålies, i regel underkastad rättsägarens
skadeståndsanspråk.

Hvad nu anförts har föranledt Beredningen att i sammanhang med utarbetande
af förslag till lag om nyttjanderätt till fäst egendom jämväl föreslå
sådan ändring i 105 § utsökningslagen, att den där föreskrifna ordning
för tillvaratagande af intecknad eller därmed likställd rättighet skall iakttagas
äfven i fråga om ointecknad. Dock har härvid den begränsning funnits
nödig, att vid den exekutiva auktionen hänsyn skall tagas allenast till sådan
rättighet, som grundas å skriftlig handling. För att en från fastigheten upplåten
rättighet skall kunna vid tvångsrealisation af fastigheten till sin verkliga
betydelse bedömas är det nödvändigt att rättigheten är till sitt innehåll
klart och noggrant bestämd. Utan skriftligt underlag är rättighetens omfattning
oviss. Lösa uppgifter om rättighetens tillvaro och närmare beskaffenhet
kunna ju icke tagas för goda; och en verklig utredning kan icke lämp -

304

ligen åvägabringas i sammanhang med det exekutiva förfarandet. Förutsättning
för att vid auktionen försök skall göras att bibehålla dylik rättighet
är alltså att den handling, hvarå rättigheten grundas, är vid auktionen tillgänglig.
Enligt 79 § åligger det utmätningsmannen att vid fastighetens utmätande
affordra ägaren de handlingar, som kunna i sådant hänseende tjäna
till upplysning. För det fall att utmätningen sker i den ordning 28 §
omförmäler innefattar visserligen 79 § icke särskild föreskrift i sådant hänseende,
men att äfven för detta fall utmätningsmannen har dylikt åliggande
lärer följa af stadgandets innehåll i öfrigt. Men då utmätningens giltighet icke
betingas af att denna föreskrift iakttages eller att alla dylika handlingar
aflämnas, måste det ytterst ankomma på vederbörande rättsägare själfva att
sörja för att dylik handling kommer auktionsförrättaren till hända. Detta skulle
enligt förslaget gälla jämväl rättigheter, för hvilka fastigheten utan inteckning
häftar på grund af stadgandet i 11 kap. 2 § jordabalken och som för närvarande
skola utan anmälan iakttagas vid auktionen. Då emellertid äfven
om dessa rättigheter gäller att auktionsförrättaren icke har tillfälle att ur
gravationsbeviset om dem erhålla kunskap, synes en föreskrift, som ovillkorligt
ålägger honom att iakttaga dem, i själfva verket icke vara behörig; i
det afseende, hvarom här är fråga, är det utan betydelse om rättigheten åtnjuter
omförmälda privilegierade ställning eller icke.

I enlighet härmed har också 100 § omarbetats, så att auktionskungörelsen
icke endast skall innehålla att samtliga de rättsägare, hvilkas rätt beröres af
auktionen, äga att därvid bevaka densamma, utan också att däri skall upptagas
erinran att innehafvare af nyttjande-, servituts- eller afkomsträtt, där icke rättigheten
är intecknad eller skall utan inteckning — såsom förhållandet är med
servitut, tillkomna vid laga skifte eller ägostyckning samt enligt Beredningens
förslag till lag om servitut och väl äfven enligt gällande rätt med servitut,
tillkomna före den 1 januari 1876 — äga bestånd oansedt försäljningen, böra
genom ingifvande af den handling, hvarå rättigheten grundas, göra det möjligt
att rättigheten kan blifva vid auktionen beaktad. Tillika har, då jämväl nu
ifrågavarande rättsägare bort åtnjuta förmånen att blifva om auktionen underrättade,
det ålagts auktionsförrättaren att genom särskildt kallelsebref gifva
innehafvare af ointecknad nyttjande-, servituts- eller afkomsträtt underrättelse

305

om auktionen, såvida rättsägaren är känd och inom riket boende samt rättigheten
är grundad på skriftlig handling.

Äro från fastighet, som skall säljas exekutivt, upplåtna flera intecknade
rättigheter, som bestå jämte hvarandra, skall enligt nu gällande lag vid
fastighetens utropande iakttagas, att, i fall de ej alla kunna vid försäljningen
bevaras, de skola vid auktionen förbehållas efter den ordning, hvari de sins
emellan äga förmånsrätt. Bestämmelser saknas däremot angående tillvägagångssättet
för det fall att för rättigheterna sökts inteckning samma dag och
således ingendera på grund af inteckningen har företräde. Väl stadgas i 50 §
förordningen angående inteckning, att, då för särskilda upplåtelser sökts inteckning
samma dag, den upplåtelse, som först gjordes, skall vara gällande.
Men detta stadgande afser allenast att bestämma företrädet mellan flera upplåtelser,
som icke kunna samtidigt bestå vid sidan af hvarandra. I praxis
torde i omförmälda fall det vanliga förfaringssättet vara, att rättigheterna
utan afseende å tiden, då upplåtelse skett, vid fastighetens utropande icke
skiljas åt utan gemensamt och samtidigt förbehållas. Principiellt synes detta
icke vara riktigt; äfven i förhållande till andra rättsägare i fastigheten bör
den till tiden äldre upplåtelsen gifva företräde framför en senare. Åt
denna grundsats, hvilken enligt förslaget skulle komma att äga tillämpning
ej endast med afseende å samtidigt intecknade utan jämväl i fråga om alla
icke intecknade rättigheter, har förslaget gifvit uttryck genom en tilläggsbestämmelse
i 105 §.

Då, i händelse fastighets ägare försättes i konkurs, fastigheten skall realiseras
och då 51 § konkurslagen medgifver borgenärerna att verkställa realisationen
jämväl i annan ordning än den för exekutiv försäljning fastställda,
kunde det synas som borde också för sådan realisation gifvas bestämmelser,
som vore för rättsägare i fastigheten lika betryggande som de i afseende å
exekutiv försäljning nu meddelade. De rättigheter i fastigheten, hvilka före
konkursen upplåtits, komma icke att i följd af denna omedelbart förfalla, om
än deras utöfvande kan däraf hämmas.* På grund af stadgandena i 2 kap.
28 § och 3 kap. 19 § i förslaget till lag om nyttjanderätt kommer, såvidt angår
arrende- eller hyresrätt, där aftalet är skriftligt och tillträde skett, en försäljning

* Jfr K. Maj:ts dom den 14 febraari 1900 (N. J. A. 8. 31).

306

under hand icke att inverka på legorättens bestånd. Hvad angår andra upplåtelser
kunna visserligen borgenärerna genom en föryttring under hand utan förbehåll
bringa dem att upphöra; men det lärer vara otvifvelaktigt, att de därvid
icke äga förfara utan att äfven till dylika rättigheter taga den hänsyn, omständigheterna
kunna påkalla. Då borgenärerna alltid ytterst äro hänvisade att
begära försäljning i den ordning utsökningslagen bestämmer, lärer väl detta
försäljningssätt i de fall, där ej öfverenskommelse med rättsägarne kan träffas
eller det är tvifvelaktigt, om en dylik rättighet må kunna vid försäljning
bibehållas, att af konkursförvaltningen anlitas. Vid dessa förhållanden har
någon särskild föreskrift i förevarande hänseende icke upptagits i förslaget.

113 §.

Kan vid exekutiv försäljning af fast egendom, hvartill nyttjanderätt
upplåtits, denna icke bibehållas, inträder såväl enligt nu gällande lag som
enligt förslaget samma förhållande som då vid frivillig försäljning »köp bryter
legostämma». Likasom i senare fallet beror det äfven vid exekutiv försäljning
uteslutande på köparen, om nyttjanderätten fortfarande skall äga bestånd
eller icke. Då emellertid Beredningen i 2 kap. 28 § och 3 kap. 19 § första
stycket i förslaget till lag om nyttjanderätt till fast egendom af skäl, som
där angifvits, meddelat föreskrift om skyldighet för köpare vid frivillig
försäljning att inom viss tid uppsäga arrendator eller hyresgäst, som redan
tillträdt fastigheten, vid äfventyr att legoaftalet eljest varder mot köparen
gällande, betingas häraf motsvarande bestämmelse i fråga om exekutiv försäljning.
På grund häraf har Beredningen i 113 § utsökningslagen — med
uteslutande af den där gjorda hänvisningen till 16 kap. jordabalken —
intagit en dylik bestämmelse. Denna är till sin innebörd enahanda med
den i förevarande afseende i nämnda förslag meddelade; men, under det vid
frivillig öfverlåtelse föreskriften kommer till tillämpning allenast i fråga
om legoaftal, som upprättats muntligen, skall hvad i förevarande lagrum
stadgats af köparen iakttagas jämväl i det fall att legoaftalet föreligger
i skriftlig form. Dessutom bör, vid det förhållande att köparen
icke inträder i utöfning af äganderätten förr än han fullgjort sin betalningsskyldighet,
den tid, inom hvilken uppsägning af legoaftalet må äga

307

rum, räknas först från tillträdesdagen. Då denna tid i förslaget satts till
en månad, kommer emellertid med hänsyn till hvad som gäller angående tiden
för betalningsskyldighetens fullgörande uppsägningstidens längd i det stora
hela att sammanfalla med den i fråga om frivillig föryttring föreslagna.
Angående tiden för afträdet, då uppsägning rätteligen sker, bör ock gälla
hvad för dylikt fall föreslagits i fråga om afträde vid frivillig försäljning;
och har i följd häraf i fråga om exekutiv försäljning hänvisats till de i sådant
hänseende föreslagna bestämmelserna.

Enligt nu gällande lag äger efter egendomens försäljning gäldenären,
därest han ej har annat hemvist att tillgå och han af sådan anledning får åt
sig anvisade nödiga rum å egendomen, rätt att sitta i dem kvar, å landet tre
månader och i stad till nästa fardag. Då i Beredningens förslag till lag om
nyttjanderätt till fast egendom icke i fråga om fardagar bibehållits skillnaden
mellan land och stad, har nämnda stadgande icke kunnat oförändradt
kvarstå. En för land och stad gemensam bestämmelse angående tiden för
kvarsittandet har i stället bort meddelas; och då gäldenärens rätt inskränker
sig till att nyttja egendomen för bostadsändamål, har tiden för hans afflyttning
ansetts böra sättas till nästa fardag för afträdande af förhyrd lägenhet.

Angående det förhållande, som inträder när arrende- eller hyresaftal på
grund af förbehåll vid försäljningen skall gälla mot köparen, saknas för närvarande
i lag hvarje bestämmelse, och lagtillämpningen är därför också synnerligt
osäker. Beredningen har trott det vara angeläget att söka afhjälpa
denna brist och därför i tillägg till 113 § upptagit föreskrifter i ämnet.

I afseende å dessa hänvisas till hvad i fråga om frivillig öfverlåtelse
finnes utveckladt i motiven till 2 kap. 29—31 §§ i förslaget till lag om
nyttjanderätt till fast egendom; endast i vissa hänseenden äro modifikationer
påkallade i de för sådan öfverlåtelse gällande grundsatser. Äfven när
fastigheten utmätningsvis försålts, inträder nye ägaren i upplåtarens rättigheter
likasom förpliktelser; tidpunkten för detta inträde är emellertid här i
öfverensstämmelse med lagens stadganden i öfrigt tillträdesdagen, icke dagen
för auktionen. Äfven här är successionen begränsad till de rättigheter och
förpliktelser, hvilka falla inom tiden efter tillträdet; de som tillkommit
före samma dag öfvergå icke på nye ägaren. Vidkommande den rätt att

308

mot nye ägaren göra gällande fordringar hos förre ägaren eller med denne
träffade uppgörelser, hvilken icke heller här kan utan obillighet betagas
arrendator eller hyresgäst, gäller i hufvudsak enahanda begränsning som
vid frivillig öfverlåtelse; endast så till vida har afvikelse skett att dels
hänsyn här icke tages till den omständigheten, huruvida köparen vid
auktionstillfället ägde kunskap om förhållandet eller icke, dels ock, hvad
angår uppgörelser angående legoafgifter, som skolat förfalla först efter tillträdesdagen,
såsom villkor för legotagarens rätt upptagits att uppgörelsen
skett innan han fick kunskap om utmätningen eller öfverexekutors förordnande
om försäljning. Att sistnämnda fordran måste uppställas för att legotagaren
skall kunna anses hafva handlat i god tro lärer icke vara underkastadt
tvifvel; ett vidt fält skulle eljest vara öppet för bedrägliga transaktioner.
Den, hvilken erhållit utmätning eller utverkat förordnande om exekutiv försäljning,
har sålunda i sin makt att genom att om åtgärden underrätta legotagaren
utesluta transaktioner, som inkräkta på blifvande köpares rätt, och
såmedelst förebygga att osäkerhet i sådant hänseende verkar till nedbringande
af köpesumman vid auktionen. Det skulle väl kunna ifrågasättas att, såsom
vid frivillig öfverlåtelse, nye ägaren finge vidkännas äfven längre gående inskränkningar
i sin rätt, därest han om förhållandet ägde kunskap när auktionen
ägde rum; han kommer ju då icke att blifva underkastad annat än
hvad han fullt kunnat beräkna, och han är i tillfälle att därefter rätta sitt
bud. Af hänsyn till fastighetskrediten synes emellertid en häraf oberoende
begränsning vara nödvändig; efterföljande inteckningar skulle eljest kunna
blifva i hög grad lidande därigenom att dylika transaktioner komme att nedtrycka
priset å egendomen, och tillvaron af äldre intecknade arrende- eller
hyresaftal skulle alltid för inteckningshafvare med lägre rätt innebära en
fara, hvilken denne svårligen kunde beräkna. Behofvet af en begränsning af
risken är från denna synpunkt lika påtagligt som med afseende på spekulanter
vid auktionen, hvilka sakna dylik kännedom. Begränsningen måste
därför vara ovillkorlig.

För det fall att ett legoaftal, som skall gälla mot köparen, undergått
förändring, om hvars fortfarande giltighet icke skett förbehåll vid auktionen,
inträder rättsförhållandet i det läge, att å ena sidan köparen är obunden af

309

denna förändring men å andra sidan legotagaren icke bör kunna tvingas att
underkasta sig aftalet utan iakttagande af förändringen. För detta fall böra
de för frivillig försäljning gällande bestämmelser vinna tillämpning, och i
öfverensstämmelse härmed har en hänvisning här upptagits. Då åt aftalet
endast genom förbehåll kan beredas bindande verkan mot köparen, kan den
omständigheten att denne ägt kännedom om en dylik modifikation icke föranleda,
att han däraf i någon mån bindes. Vidkommande slutligen legotagarens
rätt att, oansedt äganderättens öfvergång, hålla sig till upplåtaren vid
bristande fullgörande af aftalet från jordägarens sida, äga de vid 2 kap. 31 §
anförda synpunkter tillämpning, och där gifna stadgande bör därför komma
till användning jämväl i förevarande fall.

158 §.

Närmaste syftet med den af Beredningen vidtagna förändringen af
158 § har varit att anpassa där upptagna föreskrifter efter de af Beredningen
föreslagna nya bestämmelserna i fråga om arrende- och hyresaftal.
Ifrågavarande § i dess nuvarande lydelse medgifver legogifvare att i exekutiv
väg få legotagare skild från den upplåtna fastigheten dels när bestämd
legotid är ute eller när, vid lega för obestämd tid, på grund af uppsägning
fardag är inne, dels ock när i följd af underlåtenhet att erlägga lega
skyldighet att afflytta inträdt. Sist anförda bestämmelse — hvilken icke
förekom i det ursprungliga förslaget till utsökningslag utan tillädes vid dess
behandling i Riksdagen — är sålunda det enda fallet af kontraktsbrott, där
ett omedelbart ingripande af exekutiv myndighet är medgifvet; i alla öfriga
fall måste det allmänna rättegångsförfarandet anlitas. Såsom i det föregående
anmärkts, kan denna utväg under nuvarande förhållanden icke anses motsvara
hvad som skäligen kan fordras;* och ehuru Beredningen genom att lämna
domstol öppet att förordna om omedelbar verkställighet å dess beslut i dylika
mål sökt möjliggöra en snabbare rättshjälp, synes det behöflig! att här bereda
utväg att tillämpa äfven ett summariskt förfarande. Beredningen har därför
trott den befogenhet, som nu vid legotagares underlåtenhet att erlägga lego -

* Ofvan s. 90.

310

Promulga

tionsbestän

melser.

afgift tillkommer öfverexekutor, kunna utsträckas till hvarje fall då legorätten är
förverkad, dock under förutsättning att fallet är klart, att det är uppenbart att
legorätten är förverkad. Med denna begränsning synes den rätt, som sålunda
inrymmes öfverexekutor, icke vara förenad med äfventyr för rättssäkerheten.
Öfverexekutors pröfning omfattar alla de omständigheter, hvilka enligt de i
2 kap. 36 § och 3 kap. 23 § i förslaget till lag om nyttjanderätt till fast
egendom innefattade bestämmelser äro på frågan inverkande; och då i händelse
utredning i något af dessa hänseenden skulle erfordras, sådan icke i allmänhet
kan förebringas hos öfverexekutor, kan denna utväg icke komma till användning
i andra än alldeles otvifvelaktiga fall. Men för dylika skall den lämna
behöflig hjälp. Att, i händelse öfverexekutor förordnar om vräkning af arrendator,
han har att efter omständigheterna förelägga arrendatorn att genast
afflytta eller låta därmed anstå till nästa fardag framgår af 2 kap. 39 § i
nämnda förslag.

Vid den omarbetning af lagrummet, hvilken sålunda ägt rum, har det
nu för vräkningsåtgärd i allmänhet stadgade villkoret att legotagaren »icke
gitter visa sannolika skäl för sin rätt att kvarsitta» hänförts allenast till det
fall att legotiden kontraktsenligt är till ända; grundas begäran om vräkning
å kontraktsbrott från legotagarens sida, måste utredningen utesluta antagande
att legotagaren kan äga rätt att kvarsitta.

I öfverensstämmelse med de grundsatser, som tillämpades då utsökningslagen
infördes, har i förslaget intagits föreskrift att mål, som äro anhängiga
då den nya lagen träder i kraft, skola behandlas efter äldre lag, med undantag,
beträffande exekutiv försäljning af fast egendom, för det fall att dag för
första auktionen ännu icke blifvit utsatt när de nya bestämmelserna träda
i kraft. Dessa bestämmelser skola i sådant fall lända till efterrättelse.

Enär, på sätt nyss nämnts, tidpunkten för auktionskungörelsens utfärdande
är den afgörande, kommer, så snart kungörelsen utfärdats efter den
dag lagen träder i kraft, arrendator eller hyresgäst å den försålda egendomen
i afseende å rätt att åberopa fordran af eller uppgörelse med förre ägaren

311

att vara underkastad nya lagens bestämmelser, äfven om legoaftalet slutits
under den tid äldre lag var gällande. Ehuru Beredningen i fråga om
frivillig föryttring ansett de nya bestämmelserna angående rättsförhålllandet
mellan nye ägaren och legotagaren icke böra vinna tillämpning å
äldre legoaftal, bar en dylik inskränkning här icke funnits påkallad. Den
exekutiva försäljningen sker i de borgenärers intresse, för hvilkas rätt fastigheten
är underlag. Att i deras intresse underkasta legotagarens anspråk
någon jämkning synes ingalunda obefogadt. Detta intresse kräfver ej blott
att högsta möjliga köpeskilling må kunna ernås utan ock, på sätt ofvan utvecklats,
att en utgångspunkt för köpeskillingens bestämmande vid auktionen
erbjudes spekulanterna. De bestämmelser, förslaget i sådant syfte upptager,
synas därför böra vinna tillämpning äfven när legoförhållandet tillkommit
före lagens trädande i kraft.

Äfven i det fall att den exekutiva försäljningen sker i enlighet med
äldre lags bestämmelser synes dock — med tillämpning af samma grundsats
som Beredningen antagit i fråga om förhållandet vid frivillig öfverlåtelse af
fastighet — den nya lagen böra så till vida vinna tillämpning, att köparen,
om han ej vill låta arrendator eller hyresgäst, hvars rätt ej vid försäljningen
förbehållits, kvarsitta, har att verkställa uppsägning inom tid och vid påföljd,
som stadgas i nya lagen. Detta gäller äfven för den händelse att på grund
af försäljning, som skett före den dag nya lagen trädt i kraft, köparen redan
före sagda dag ägt tillträda egendomen; dock bör i sådant fall uppsägningstiden
räknas från nämnda dag.

312

Förslag till lag om ändrad lydelse af 39, 46, 47, 48, 49, 50, 53, 55,
56 och 57 §§ i förordningen den 16 juni 1875 angående inteckning

i fast egendom.

Då i den afdelning af jordabalken, hvilken nu af Beredningen omarbetats,
icke kunnat upptagas bestämmelserna angående inskrifningsväsendet, men af
de föreslagna nya stadgandena om nyttjanderätt och om servitut vissa icke
stå i öfverensstämmelse med hvad gällande inteckningsförordning innehåller,
har för att upprätta sådan öfverensstämmelse ändring måst vidtagas i vissa
§§ af nämnda förordning.

39 §.

Då af skäl, som angifvits i motiven till förslaget till lag om inskrifning
af tomträtt m. m., Beredningen funnit det vara lämpligt att för den art af
nyttjanderätt, hvilken benämnts tomträtt, använda eu annan publikationsform
än inteckning, har här skett förbehåll i afseende å dylik rätt och hänvisats
till de därom i berörda lag meddelade särskilda föreskrifter.

46 §.

I denna § bestämmes den verkan publikationen af äganderättsförvärf och
af nyttjanderätt till fast egendom medför vid fastställande af rättsförvärfvens
inbördes företräde. Innebörden af stadgandet är att därigenom brytes den
i 16 kap. 15 § jordabalken upptagna ovillkorliga regeln att »köp bryter
legostämma», eller att i den utsträckning, som får gifvas nämnda regel,

313

äganderättsförvärfvet häfver äldre upplåtelser af nyttjanderätt. Medelst inteckning
kan nyttjanderättshafvaren trygga sig mot tillämpning af sagda regel.

Så till vida är mot innehållet af förevarande bestämmelse intet att invända,
som den gifver det rättsförvärf, hvilket först — eller enligt de i vårt
publikationsförfarande följda grunder å tidigare dag — publicerats, företräde.
Båda konkurrenterna hafva lika tillgång att vinna publikation; den som kommer
först utesluter den andre. Huruvida härvid »god tro» hos den, som sålunda
får sin rätt först publicerad, är villkor för att han skall få tillgodonjuta
sitt företräde, är en fråga, som i detta sammanhang kan lämnas å sido.

Annorlunda ställer sig saken, när publikation af rättsförvärfven samtidigt
sökes. Det måste i sådant fall vid bestämmande af företrädet ankomma
därpå, huruvida af rättsförvärfven någotdera i och för sig har företräde framför
det andra. Ty från publikationen kan ju i detta fall icke något företräde
härledas. Där icke den materiella rätten mellan rättsförvärfven gjorde åtskillnad,
måste företrädet bestämmas med hänsyn till prioriteten i rättens tillkomst,
så att en äldre rätt alltid gällde framför en yngre. Men ägde förut
det ena rättsförvärfvet företräde framför det andra, oaktadt detta vore äldre,
är det svårt att inse, huru detta företräde skulle kunna anses förverkadt, då
likväl båda samtidigt anmäldes till publikation. Oaktadt 1875 års lagstiftning
icke upphäfde regeln i 16 kap. 15 § jordabalken, införde den emellertid i
förevarande § bestämmelsen, att om lagfart och inteckning sökas samma dag,
ny tfj anderätten är gällande, om upplåtelsen däraf är äldre än öfverlåtelsen af
äganderätten.

Den sålunda gifna bestämmelsen var, såsom af den historiska öfversikten *
framgår, en nyhet. 1 förordningarna den 19 maj 1845 och den 21 december
1857 stadgades för ifrågavarande fall såsom allmän regel, att inteckningssökanden
skulle vika för den, som förvärfvat äganderätten. * Såväl Lagkommittén
som äldre Lagberedningen hade emellertid såsom hufvudregel föreslagit
samma stadgande, som nu gäller, och anföres i Lagkommitténs motiv, att
denna och öfriga föreslagna regler angående kollision mellan upplåten nyttjanderätt
och öfverlåten äganderätt härledts ur den princip, att företräde borde
tilläggas den rättighet, som genom lagfart eller inteckning först gjordes kun -

* Se bil. I s. 347.

314

nig, och, om detta skedde å samma tid, den, som var äldre. Vid motiveringen
till nu gällande stadgande yttrade Lagbyrån, att då båda rättigheterna
— äganderätten och nyttjanderätten — däri skiljande sig från panträtten, redan
före offentliggörandet genom lagfart eller inteckning uppkommit såsom
sakrätter genom det angående dem slutna aftalet, syntes enligt allmänna rättsregler
tiden för aftalets tillkomst böra afgöra företrädet dem emellan i det
fall, att de samtidigt hos rätten offentliggjordes, så mycket hellre som det
omöjligen kunde på förhand såsom allmängiltig regel bestämmas, att den ena
af dessa rättigheter skulle i verkligheten vara för innehafvaren af större eller
mindre vikt än den andra. Vid 1875 ars Riksdag, da nu gällande inteckningsforordning
antogs, förordade dock Lagutskottet ett stadgande, som öiverensstämde
med det förutvarande; och anförde utskottet såsom skäl härför,
att denna § borde bringas i öfverensstämmelse med stadgandet i 16 kap. 15 §
jordabalken, att köp bryter legostämma, samt att rättskänslan icke syntes
fordra att vid bestämmandet af företrädesrätten mellan sakrätter af olika omfång
och juridisk verkan tilldela dem alla lika rätt, utan det fast hellre torde
vara väl grundadt att tillerkänna äganderätt, såsom den mest fullständiga
sakrätt, företräde framför de öfriga. Emellertid blef vid behandlingen i Riksdagen
Kungl. Maj:ts proposition i denna del godkänd, utan att för densamma
anfördes andra skäl än de i Lagbyråns motiv angifna.

Beredningen har icke kunnat finna de grunder, som föranledde ifrågavarande
lagändring, öfvertygande. Att låta prioriteten i rättsförvärfvet bestämma
företrädet låter sig väl genomföra, när rättens uppkomst, såsom vid
ett strängt genomfördt fastighetsbokssystem, är bunden vid publikationen;
rättsförvärfvet och publikationen sammanfalla då. Men där såsom hos oss
publikationen allenast afser att trygga en redan förvärfvad rätt, kan man icke
undgå att fästa afseende vid det ena förvärfvets större betydelse framför det
andra. Tillerkännes nu äganderättsförvärfvet företräde framför andra sakrättsliga
förvärf, låter det sig icke gärna med bevarande af följdriktighet i
lagstiftningen göra att utan hvarje anledning upphäfva detta företräde, när
rättsförvärfven skola genom publikation tryggas. Då enligt gällande rätt en
köpare, som vid första möjliga tillfälle söker lagfart, ändock är underkastad
äfventyret att få stå tillbaka för en nyttj anderättshafvare, hvilken samtidigt

315

söker inteckning för en äldre upplåtelse, måste man fråga sig, hvilken den betydelse
då är, som tillkommer det alltjämt kvarstående stadgandet i 16 kap.
15 § jordabalken, huruvida detta lagrum äger tillämpning i förhållandet
mellan ny ägare och äldre nyttjanderättshafvare innan nye ägaren kunnat
söka lagfart, och, om så är, hvarför det förlorar giltighet när denne i rätt
tid anmäler sitt fång för lagfart och nyttjanderättshafvaren samtidigt begär
inteckning för sin rätt. Är den allmänna bestämmelsen om äganderättsförvärfvets
företräde i sig oriktig, bör den upphäfvas, är den välgrundad, måste
den upprätthållas, intill dess nye ägaren genom försumlighet att söka lagfart
själf föranleder att företrädet går förloradt. Den nu gällande ordningen innebär
i själfva verket en fara för säkerheten i fastighetsomsättningen, hvilken
icke får underskattas och som visat sig ingalunda vara att hänföra allenast
till möjligheternas område.

Då Beredningen, af skäl som i annat sammanhang anförts,* funnit sig
böra, ehuru i väsentligt minskad utsträckning, bibehålla gällande lags bestämmelse
om äganderättsförvärfvets företräde, har detta företräde också vid fall
af samtidig publikation af rättsförvärfven bort upprätthållas. Beredningen
har alltså i denna del funnit en återgång till förut gällande rätt påkallad och
i öfverensstämmelse härmed föreslagit sådan ändring i förevarande §, att där
samtidigt lagfart och inteckning sökas, i fråga om företrädet mellan äganderätten
och nyttjanderätten det skall förblifva vid hvad den allmänna, i lagen
om nyttjanderätt upptagna bestämmelsen gifver vid handen.

47 §.

Ändras 46 § på sätt Beredningen föreslagit, följer däraf att äfven 47 §,
som innefattar ett för konkurs gifvet undantagsstadgande från den i 46 § uppställda
allmänna regeln, bör erhålla en därefter lämpad affattning. Då nämligen
för det fall att inteckning för nyttjanderätt sökes samma dag, ny ägare
söker lagfart, inteckningen enligt föreslagna lydelsen af 46 § ej vidare medför
den verkan, att ny ttj anderätten blir gällande mot nye ägaren, erfordras
icke för detta fall någon undantagsbestämmelse i denna §.

* Ofvan s. 74.

316

Men äfven af annan anledning är en förändring af §:n påkallad. Enligt
dess nuvarande lydelse skall innehafvare af nyttjanderätt, som ej sökt inteckning
innan egendomen afträdes till konkurs, där egendomen går till försäljning
vika för nye ägaren, ändå att inteckning för nyttjanderätten sökes innan
nye ägaren söker lagfart. Den rätt förslaget till lag om nyttjanderätt
till fast egendom tillägger arrendator eller hyresgäst, som på grund af skriftligt
aftal finnes å en fastighet, att vid egendomens föryttring kvarsitta, gäller
äfven vid försäljning under konkurs, där ej denna sker i den ordning, utsökningslagen
bestämmer. Med afseende härå har åt stadgandet gifvits en affattning,
som allenast utmärker, att en nyttjanderättshafvare icke genom en
efter det egendomen afträdts till konkurs gjord ansökan om inteckning för
nyttjanderätten förskaffar sig ökad säkerhet mot den, som af konkursboet förvärfvar
fastigheten.

48 §.

Enligt nuvarande lydelsen af denna § är ett vid öfverlåtelse af äganderätt
gjordt förbehåll om beståndet af nyttjanderätt gällande mot nye ägaren,
äfven om denne söker lagfart å fånget innan inteckning sökes för nyttjanderätten.
Då enligt Beredningens förslag arrende- eller hyresaftal under visst
villkor skall utan särskildt förbehåll gälla mot ny ägare och ett förbehåll
alltså här är utan ändamål, bör nyttjanderätten i dylikt fall också vara
oberörd af lagfarten. Då vidare enligt förslaget till ändring af 105 § utsökningslagen
vid exekutiv försäljning under visst villkor fastigheten skall utropas
med förbehåll om beståndet af nyttjanderätt, som ej är in tecknad, bör
också ett dylikt förbehåll bibehålla giltighet mot köparen, oansedt att han
söker lagfart förr än inteckning för nyttjanderätten sökes. I öfverensstämmelse
härmed är §:n affattad.

49 §.

Enligt denna § tillkommer innehafvare af nyttjanderätt, som blifvit vid
frivillig öfverlåtelse af fastighet förbehållen, samma förmånsrätt, som i 11

317

kap. 2 § jordabalken stadgats för den, som har fordran å ogulden köpeskilling.
Då på sätt nyss anförts enligt Beredningens förslag arrendator eller hyresgäst
under viss förutsättning äger utan dylikt förbehåll njuta sin rätt till godo
mot ny ägare, bör han också i fråga om rätten att genom inteckning bereda
sig säkerhet ställas lika fördelaktigt, som om ett, här obehöflig^ förbehåll
blifvit uttryckligen gjordt. Och då det förbehåll för beståndet af ointecknad
nyttjanderätt, som enligt Beredningens förslag kan ske vid exekutiv försäljning
af fastighet, har mot köparen alldeles samma karaktär af köpevillkor
som ett vid frivillig försäljning gjordt dylikt förbehåll, bör åt detsamma äfven
i förevarande hänseende tilläggas samma verkan. Dessa båda fall hafva därför
likställts med det nu i §:n afsedda, och §:ns lydelse har därefter jämkats.

50 §.

Med föreslagna nya lydelsen af denna § afses ej någon ändring i sak.
Då i 1 kap. 5 § af förslaget till lag om nyttjanderätt till fast egendom upptagits
den allmänna regeln angående företrädet vid kollision mellan flera nyttjanderätter,
har här endast skolat angifvas, huru inteckning inverkar till rubbning
af nämnda regel.

53 §.

Den i andra stycket af denna § i dess nuvarande lydelse gifna bestämmelse
innebär att nyttjanderättshafvare, hvars rätt blifvit vid öfverlåtelse af fastigheten
förbehållen, därest han underlåter att inom den i 48 § angifna tid söka inteckning,
går förlustig den rätt till skadestånd, hvilken eljest, i händelse rättigheten
vid senare förändring i äganderätten frångår honom, kan lagligen tillkomma
honom mot upplåtaren. Samma förmån med afseende å rätten att erhålla
inteckning, som på grund af förbehåll vid öfverlåtelsen gällande lag tilllägger
nyttjanderättshafvare, skulle enligt Beredningens förslag tillkomma
nyttjanderättshafvare i vissa andra, i 48 § angifna fall; och det är vid sådant
förhållande påtagligt att äfven i dessa underlåtenhet att begagna förmånen
bör draga med sig enahanda påföljd i fråga om skadeståndsrätten. I enlighet
härmed är §:ns affattning jämkad.

318

55-57 §§.

Då Beredningen föreslagit att i särskild lag upptaga bestämmelser om
servitut, bör uppenbarligen hvad 55 § nu innehåller till närmare angifvande
af hvad med servitutsaftal bör förstås bär uteslutas och bestämmelsen i
nämnda lag därutinnan tjäna till ledning.

Vid kollision mellan äganderätt och servitutsrätt lärer — likasom enligt
gällande rätt — frågan om företrädet böra bedömas på samma sätt som
vid kollision mellan äganderätt och nyttjanderätt. Beredningen har därför åt
56 § gifvit en mot den föreslagna lydelsen af 46 § svarande ändrad affattning.

På sätt Beredningen i annat sammanhang * sökt visa, torde kollision mellan
flera servitut kunna förekomma lika väl som mellan servitut och nyttjanderätt.
Enligt de allmänna grunderna för vår inteckningslagstiftning bör
det servitut, för hvilket inteckning först sökes, äga företräde, och har Beredningen
därför genom att åt 57 § första stycket gifva förändrad lydelse gjort
den för nyttjanderätt gällande regeln tillämplig äfven med afseende å servitut.

Enligt förslaget till lag om servitut skola de i 1 kap. 4 § i förslaget
till lag om nyttjanderätt till fast egendom upptagna bestämmelser om rätt
för nyttjanderättshafvare att njuta skadestånd af upplåtaren, därest nyttjanderätten
kommer att upphöra i följd af fastighetens öfvergång till ny ägare,
äga motsvarande tillämpning beträffande servitut. Bestämmelserna i 53 § att
innehafvare äf nyttjanderätt ej har förmånsrätt i egendomen för sådant skadestånd,
såvida det icke är såsom fordran till bestämdt belopp särskildt intecknadt,
och att rätten till skadestånd i vissa fall förverkas, böra vid sådant
förhållande och då det icke synes finnas anledning att härutinnan göra åtskillnad
mellan nyttjanderätt och servitut också vinna tillämpning å servitutet,
och en hänvisning i sådant syfte har därför upptagits i 57 § andra stycket.

* Ofvan s. 281.

319

Förslag till lag om ändrad lydelse af 2, 38 och 90 §§ konkurslagen,

2 §•

Såväl enligt nu gällande lag — 17 kap. 5 och 6 §§ handelsbalken — som
enligt Beredningens förslag till lag om ändrad lydelse af dessa lagrum äger
den, som åt annan till nyttjande upplåtit hus eller jord, för vissa fordringar
företrädesrätt till betalning ur nyttjanderättshafvaren tillhörig, å fastigheten
befintlig lösegendom. Att sådan egendom där finnes att tillgå är därför i
händelse af nyttjanderättshafvarens obestånd af vikt för upplåtaren. I gällande
rätt synes emellertid icke vara tillräckligt sörjdt för att icke upplåtaren
må oförskylldt gå miste om den säkerhet, nämnda företrädesrätt är afsedd att
bereda honom. I fråga om hyresvärds fordran lämnar väl den retentionsrätt,
som tillkommer denne, utväg att vid utmätning för annans fordran göra
företrädet gällande. Men vid arrende är icke enligt gällande rätt dylik befogenhet
jordägaren medgifven, och den retentionsrätt, förslaget inrymmer honom,
kan endast vid arrendatorns afflyttning utöfvas. Såvida icke jordägarens fordran
är utmätningsgill, måste han därför finna sig i att se den egendom,
hvari han äger förmånsrätt, undandragas honom och användas till betäckande
af en fordran, som äger sämre rätt. Till förekommande häraf synes det billigt,
att åt jordägaren inrymmes enahanda rätt att begära gäldenär i konkurs,
som för närvarande, enligt stadgandet i 2 § 2 mom. konkurslagen, tillkommer
innehafvare af fordran, för hvilken förlagsinteckning är meddelad. Alldeles
likartade skäl synas böra därtill föranleda. Bestämmelse härom har därför
intagits i sagda lagrum.

Emellertid är legogifvarens rätt icke heller härigenom tillräckligt betryggad.
De tillgångar, hvari han bär förmånsrätt, kan legotagaren undan -

320

draga honom genom s. k. lösöreköp. Enligt gällande rätt äger ett dylikt köp
— därvid det medgifves säljaren att fortfarande innehafva de försålda föremålen
— utan vidare giltighet vid konkurs.

Beredningen har i förslag till ändrad lydelse af vissa bestämmelser i
lösöreköpsförordningen upptagit stadganden, enligt hvilka äfven i fråga om
konkurs lösöreköpet skulle för sin giltighet vara beroende af att vissa formaliteter
förut iakttagits. För att sätta en borgenär, hvilken äger förmånsrätt i
den sålunda föryttrade egendomen, i tillfälle att begagna sin företrädesrätt till
betalning är det emellertid nödvändigt, att han äger befogenhet att framtvinga
konkurs. En sådan befogenhet är därför tillagd legogifvaren under förutsättning
att han icke i den öfriga egendom, däri han har förmånsrätt, äger tillräcklig
säkerhet för sin fordran. Då i detta fall retentionsrätten är utan
verkan, gäller denna befogenhet äfven för hyresvärd. Med afseende å förhållandenas
likartade natur har den här legogifvare tillerkända befogenhet ansetts
böra tillkomma jämväl innehafvare af förlagsinteckning.

38 §.

Gällande konkurslag bestämmer icke i vidare mån huru konkurs inverkar
på ännu icke fullgjorda ömsesidiga aftal, däri konkursgäldenären är part, än
såvidt angår aflämnande af varor, hvilka gäldenären köpt men ännu icke
betalt. I sammanhang med ordnandet af lagstiftningen om arrende och hyra
har det varit nödvändigt att i fråga om dessa rättsförhållanden meddela bestämmelser
jämväl i nämnda hänseende, och har det synts lämpligast att upptaga
dessa i 2 och 3 kap. af förslaget till lag om nyttjanderätt till fast egendom
samt i konkurslagen endast hänvisa till hvad sålunda stadgats.

Nämnda bestämmelser medföra i händelse af arrendators eller hyresgästs
konkurs rätt såväl för dennes borgenärer som under vissa förutsättningar för
jordägaren eller hyresvärden att efter uppsägning frånträda arrende- eller
hyresaftalet. Intill dess uppsägning sker, förblifver emellertid rättsförhållandet
orubbadt. Då det skulle vara obilligt och stridande mot den i afseende
å varuköp redan antagna grundsats, om konkursboet skulle äga att alltjämt
göra sig aftalet till godo men hänvisa upplåtaren till att efter bevakning i

321

konkursen söka utfå den betingade motprestationen, bar i konkurslagen intagits
en föreskrift i syfte att på rimligt sätt reglera detta förhållande. En
viss tid måste alltid åtgå för att bestämma om boets afveckling, och det synes
därför vara riktigt att de intill en viss tidpunkt efter konkursens början upplöpande
arrende- och hyresafgifter behandlas såsom en gäldenärens skuld, hvilken
skall efter bevakning i konkursen gäldas. Men om äftalet icke uppsäges
inom den tid, som bör anslås till att förbereda afvecklingen, utan konkursboet
fortsätter att bruka den arrenderade fastigheten eller att nyttja den förhyrda
lägenheten, är det i sin ordning att konkursboet såsom sådant också inträder
i rättsförhållandet och ansvarar för aftalets fullgörande från den tidpunkt, då
legoaftalet skolat upphöra att gälla, därest konkursboet i rätt tid begagnat
sin uppsägningsrätt. Huru långt rådrum skäligen bör lämnas borgenärerna
att öfverväga, huruvida de vilja begagna sig af uppsägningsrätten eller åtaga
sig nämnda ansvarighet, kan naturligtvis vara föremål för olika meningar;
den tid af en månad efter inställelsedagen, förslaget utsätter, torde finnas för
ändamålet fullt tillräcklig. Att borgenärerna icke genom underlåtenhet att
inom sagda tid uppsäga aftalet för sig afskära möjligheten att senare frånträda
aftalet framgår af 2 kap. 33 § och 3 kap. 21 § i förslaget till lag om
nyttjanderätt till fast egendom; allt fortfarande äro de oförhindrade att verkställa
uppsägning och såmedelst begränsa den tid, för hvilken de hafva att
ansvara för aftalets fullgörande.

90 §.

I denna § har gjorts ett tillägg i syfte att i det afseende, §:n omförmäler,
likställa den, som har inteckning i tomträtt, med öfriga inteckningshafvare.

322

Förslag till lag om ändrad lydelse af I och 3 §§ i förordningen den 20
november 1845 i afseende på handel om lösören, som köparen låter i

säljarens vård kvarblifva.

Med det syfte, som ligger till grund för ifrågavarande förordning, synes
visserligen instämma, att påföljden af underlåtenhet att iakttaga de i 1 § omförmälda
föreskrifter bör inträda icke blott vid utmätning för säljarens skuld
utan äfven då ban försättes i konkurs. Enligt stadgad praxis anses emellertid
förordningen icke tillämplig vid konkurs. Närmast af anledning, som
framhållits vid förslaget till lag om ändrad lydelse af 2 § 2 mom. konkurslagen,
bar Beredningen trott det icke böra underlåtas att söka åvägabringa
sådan ändring i sagda förordning, att nämnda syfte må kunna i möjligaste
mån uppnås. Beredningen bar därför föreslagit, att iakttagande af
ofvannämnda föreskrifter skall utgöra villkor jämväl för godsets fredande
från att tagas i anspråk af säljarens konkursbo. Härvid synes man dock
icke böra stanna. Icke utan fog synes kunna anmärkas, att förordningen icke
lämnar säljarens borgenärer verksamt skydd mot obehörigt förfarande från
säljarens sida. Yäl måste, för att de sålda lösörena skola fredas från utmätning,
afhandlingen hafva genomgått hela den i förordningen föreskrifna behandling,
men sedan afhandlingen uppvisats bos öfverståthållareämbetet eller
vid vederbörlig domstol, är godset fredadt, bur tidigt därefter utmätningsförfarande
än må inledas. Det synes dock, som borde under alla förhållanden
efter sista ledet i det stadgade publikationsförfarandet någon tid lämnas de
borgenärer, som genom försäljningsåtgärden finna sin rätt äfventyrad, att göra
denna gällande. Af sådan anledning har Beredningen i 3 § intagit det stadgande
att, därest utmätning eller konkurs inträffar inom viss tid efter afhandlingen s

323

uppvisande, afhandlingen är utan verkan. Nämnda tid har synts lämpligen
böra bestämmas till trettio dagar eller samma tidrymd som enligt konkurslagen
i allmänhet, när anledning till yrkande om återgång af aftal förekommer,
erfordras för att icke dylik återgång skall kunna påyrkas. Af hvad sålunda
föreslagits följer, att de i samma § meddelade föreskrifter rörande jäf
mot en behörigen upprättad och behandlad lösöreköpsafhandling komma att
äga tillämpning allenast då jäfvet göres vid utmätningstillfälle, som inträffar
efter utgången af de trettio dagarna. Därjämte har det funnits nödigt att
meddela särskild föreskrift angående den ordning, hvari vid konkurs klander
af sådan lösöreköpsafhandling må äga rum; och hafva härvid samma regler
synts höra gälla, som i 37 § konkurslagen äro gifna för talan om återvinning
af egendom till konkursbo.

324

Förslag till lag om ändrad lydelse af 14 § i förordningen den 4 mars
1862 om tioårig preskription och om årsstämning.

Den i förevarande lagrum vidtagna förändring åsyftar allenast att i det
hänseende, som där afses, likställa borgenär, som har inteckning i tomträtt,
med innehafvare af inteckning i fastighet eller i fartyg.

325

Förslag till lag om ändrad lydelse af 65 § i lagen den 20 juni 1879 om
dikning och annan afledning af vatten.

Den i detta lagrum vidtagna ändring betingas däraf, att hvad §:n bestämmer
angående tid för afträdande af vattenverk m. m. hänför sig till de
i jordabalken af 1734 års lag upptagna men i Beredningens förslag till lag
om nyttjanderätt till fast egendom icke bibehållna stadganden angående fardag
för afträdande af legd fastighet. I berörda förslag har, utan hänsyn till
skillnaden mellan land och stad, fardagen bestämts olika vid arrende och vid
hyra; och då enligt sakens natur hvad i sådant hänseende föreslagits för
arrende torde lämpa sig bäst jämväl i fråga om det afträdande, hvarom här
är fråga, har tiden därför ansetts böra bestämmas i öfverensstämmelse med
hvad som skall i allmänhet gälla vid uppsägning af arrendeaftal.

326

Förslag till lag om ändrad lydelse af 4 § i lagen den 24 maj 1895
angående hvad till fast egendom är att hänföra.

Såsom redan vid 4 kap. 4 § i förslaget till lag om nyttjanderätt till
fast egendom anmärkts, föranleder där införda stadgande angående hänförande
af byggnad eller annan anläggning såsom tillbehör till tomträtt ändring i
förevarande §. Är tomträttsbafvaren själf ägare af byggnad eller annan anläggning
å tomten, följer redan af §:ns första stycke i dess nuvarande lydelse,
att anläggningen icke skall hänföras till tomten. IVTen med afseende å det
fall, då anläggningen äges af tomtägaren, har till samma stycke bort fogas
ett tillägg innefattande för sådant fall enahanda undantag från den allmänna
regeln i 2 § af ifrågavarande lag, som redan är med afseende å ett annat
förhållande stadgadt i andra stycket af 4 §. Undantaget bör dock naturligtvis
icke sträcka sig längre, än som betingas af det stadgande, hvilket
föranledt detsamma; innehåller tomträttsaftalet förbehåll att äganderätten till
anläggning, hvarom nu är fråga, skall tillkomma tomtens ägare, skall anläggningen
icke utgöra tillbehör till tomträtten, och den allmänna regeln länder
därför då till efterrättelse.

327

Förslag till lag om ändrad lydelse af I § i förordningen den 16 juni 1875
angående särskilda protokoll öfver lagfarter, inteckningar
och andra ärenden.

Ändringarna i förevarande förordning hafva vidtagits i anledning af
Beredningens förslag till lag om inskrifning af tomträtt samt af fång till
sådan rätt äfvensom till lag om inteckning i tomträtt. Såsom redan i annat
sammanhang anmärkts, hafva ärenden angående inskrifning och inteckning
ansetts böra införas i samma protokoll, hvilket i följd häraf kunnat betecknas
såsom »tomträttsprotokollet».

BILAGOR.

331

Bilaga I.

Historisk öfversikt af den svenska lagstiftningen angående lega af

jord och hus.

Redan under de tidigaste skedena af den svenska rättsutvecklingen har
helt naturligt jorden till följd af sin stora sociala och ekonomiska betydelse
utgjort ett af de viktigaste föremålen för rättslig omvårdnad. I första hand
hafva väl förhållandena ordnats med afseende å äganderätten, men rättsregler
hafva tidigt kräfts jämväl för de fall, då jordägaren icke kunde eller ej ville
själf bruka sin jord. Den omständigheten att en stor del af den odlade jorden
tidigt kom under kyrkan har säkerligen ej oväsentligt bidragit till uppkomsten
och utvecklingen af jordlegan. Redan i landskapslagarna lämnas sålunda
mer eller mindre utförliga bestämmelser angående rättsförhållandet
mellan jordens ägare och brukaren. Däremot dröjde det längre, innan upplåtelser
af jord för annat ändamål än jordbruk i mera afsevärd mån blefvo
föremål för lagstiftning. I landskaps- och landslagarna omtalas sålunda vid
sidan af egentlig jordbrukslega endast upplåtelse af skogsmark (ållonskog)
för boskapsskötsel. Om än man af vissa antydningar i landskapslagarna kan
sluta till att upplåtelse af hus till bostad förekom äfven utan sammanhang
med upplåtelse af jord — nämligen till daglönare, så kallade husssetismmn
(inhysesmän) — blef det dock först efter uppkomsten af stadssamhällen
en uppgift för lagstiftningen att träffa bestämmelser angående upplåtelse af
egentliga bostadslägenheter. De båda hufvudarterna af nyttjanderätt till
fast egendom, jordbrukslega och hushyra, kunna därför sägas hafva under

332

de århundraden, den svenska rätten varit delad i landsrätt och stadsrätt, tillhört
hvar sitt af dessa rättsområden.

Med den följande framställningen afses hufvudsakligen att lämna en
redogörelse för den ståndpunkt, som den svenska rätten tid efter annan intill
1734 års lags tillkomst intagit med afseende å nämnda båda hufvudarter af
nyttjanderätt. Sagda lag utgör emellertid ingalunda i allo slutpunkten för
lagstiftningsarbetet på förevarande område. Sålunda har efter 1734, bland
annat, eu omfattande lagstiftning kommit till stånd i fråga om upplåtelse af
särskilda delar af själfständiga jordlägenheter, därvid dock jordbruksändamålet
icke utgjort den enda eller ens den mest framträdande synpunkten. Likaså
har genom nyare lagstiftning möjlighet beredts till tryggande af upplåten
nyttjanderätt mot ägarens förfoganden öfver fastigheten. Framställningen
omfattar jämväl hvad sålunda i ett eller annat afseende åtgjorts på ifrågavarande
område.

Den svenska jordlegorätten var från början byggd på nationell grund.
Landskapslagarnas bestämmelser om detta aftal utvisa föga spår af utländskt
inflytande. Däremot vann under landslagarnas tid utländsk rättsåskådning
insteg. Utländska föredömen med afseende på allmänna stats- och finansrättsliga
begrepp, adelsprivilegier och dylikt vunno under denna tid efterföljd i
Sverige och blefvo i mycket bestämmande för den jordbruksidkande befolkningens
ekonomiska och sociala villkor. Möjligheten för enskilde att mot lega
upplåta jord blef, såsom senare skall visas, i regel begränsad till jordägare
af frälseståndet. Legotagaren tillhörde däremot i de flesta fall allmogens
klass. Sålunda voro parterna vid jordlegoaftalet icke likställda i socialt och
ekonomiskt afseende. Detta har i sin ordning återverkat på deras privaträttsliga
ställning till hvarandra. Utländskt inflytande har ock gjort sig
gällande på den svenska hyreslagstiftningens område. I detta afseende må
blott anmärkas, att de äldsta stadslagarnas bestämmelser om hyresaftalet rönt
betydande inverkan af lagstiftningen i de tyska hansestäderna.

Jordlegoaftalet.

Framställningen af jordlegoaftalets historia bör naturligen följa den
svenska rättsutvecklingens hufvudperioder. Utgångspunkten blifver alltså

333

landskapslagarnas rättssystem. Mellan detta cell de rättsregler, som sedermera
vunno stadfästelse genom landslagarna, förefinnes dock ej någon mer
djupgående skillnad. Landslagarna utgjorde, som bekant, mer en sammanfattning
och utveckling af hvad som förut gällt i de olika landsdelarna
än en verklig nybildning. Det har därför synts lämpligt att i omedelbart
sammanhang med redogörelse för landskapslagarnas ståndpunkt i vissa frågor
angifva landslagarnas ställning till dessa. Under tiden mellan Kristofers
landslag och 1734 års lag, då ofvan berörda utländska inflytande hufvudsakligen
gjorde sig gällande, framträder däremot en väsentligen förändrad uppfattning
i vissa stycken af jordlegorätten. För dessa förändringar redogöres
i ett sammanhang.

Inledningsvis må erinras, hurusom under ingen af nämnda perioder jordägaren
varit hänvisad uteslutande till en enda form för upplåtelse. Sålunda
kunde både enligt landskapslagarna och enligt landslagarna upplåtelsen
komma till stånd antingen under form af landbolega eller såsom ett bolagsförhållande,
hvilken senare form för jordupplåtelse är att anse såsom upprinnelsen
till senare tiders hälftenbruk. Under 1600-talet utbildade sig så
småningom vid sidan af landbolegan och hälftenbruket det så kallade arrendet,
hvilket i vissa hänseenden gaf brukaren en förmånligare ställning
än han hade såsom landbo.

Landskapslagarnas bestämmelser rörande det egentliga jordlegoaftalet —
till skillnad från bolagsaftalet — voro till sina hufvuddrag följande. Då den
äldsta rätten i allmänhet icke känner helt och hållet formlösa aftal, är det
naturligt, att äfven angående sättet för ingående af jordlegoaftal särskilda
föreskrifter voro meddelade. Landbon hade att, till bekräftelse å aftalet, till
jordägaren erlägga viss städja, vanligen kallad gipt. Denna städja var åtminstone
under den tidigare medeltiden ett villkor för aftalets giltighet.
Städj an var därjämte ett uttryck för det ekonomiska värde, som legoaftal et
och dess upprätthållande hade för landbon. Därest jordägaren ej ville vidblifva
aftalet, skulle städj an helt eller delvis återbäras. Efter hand försvagades
dock städjans rättsliga betj^delse. Aftalet torde så småningom under
landslagarnas tid hafva till sin giltighet blifvit oberoende af städjan, ehuru
denna i regel äfven under nämnda tid fortfor att utgå. Källorna gifva äfven

334

anledning till antagande att aftalet plägat ingås med vittnen. Då i händelse
af tvist angående aftalet bevisningen i vissa fall skulle åstadkommas genom
vittnens utsagor, var vittnens närvaro vid aftalets slutande af stor vikt, om
än aftalets giltighet icke var beroende däraf.

Såvidt landskapslagarna utvisa, ingicks på den tid, till hvilken dessa hänföra
sig, aftalet i regel för viss tid. Åtskilliga af lagarna bestämma dennas
längd. Så fastställes densamma i Östgötalagen till sex och i Svealagarna till
åtta år. Detta bör dock icke så förstås, som skulle ett aftal för en längre
eller för en kortare tid varit ställdt utom lagens helgd. Säkerligen stå
nämnda tidsbestämmelser endast såsom uttryck för en fast sedvänja inom de
landsdelar, för hvilka ifrågavarande lagar gällde. I en af Svealagarna (Hälsing
olag eri) saknas hvarje bestämmelse om legotiden. Att häraf bör dragas
den slutsatsen, att aftalet kunde slutas för obestämd tid, visar nämnda lags
föreskrift om rätt för jordägaren eller landbon att »då de ej längre åsämjas»
uppsäga aftalet. Det ligger i sakens natur, att, vare sig aftalet afsåg bestämd
eller, såsom enligt Hälsingelagen, obestämd tid, legotiden under inga
förhållanden understeg ett år. Af uttalanden i Skånelagen finner man, att i
Skåne jorden plägade utlegas för ett år i sänder, och af vissa bestämmelser
i vår äldsta lag — äldre Västgötalagen — har man ansett sig kunna sluta,
att detsamma gällde såsom regel i Västergötland. Särskild! må påpekas, att
ingen af lagarna omtalar upplåtelse för legotagarens lifstid. Att lifstidsstädja
redan tidigt förekommit framgår emellertid af urkunder från 1200- och 1300-talen. Denna form af jordlega synes särskildt hafva kommit till användning
vid upplåtelse af kyrkogods. Likasom annorstädes har det äfven i Sverige
under medeltiden förekommit, att den, som donerade jord till kyrkliga ändamål,
förbehöll sig att mot årlig lega under sin återstående lifstid få besitta
och bruka jorden.

Båda landslagarna fastställa viss tid för legoaftalets bestånd (sex år).
Detta oaktadt torde dock ej kunna antagas, att hinder nu mer än förut mött
för fri öfverenskommelse om tiden för aftalets bestånd. Enligt landslagarna
skulle landbo, som vid legotidens slut ville lämna gården, viss tid förut »säga
jordäganden jorden åter». Skedde uppsägning efter midfastan men före Thomedag,
skulle landbon aflämna trädd åker eller utgifva ersättning för det för -

335

summade arbetet. Om uppsägning skedde först efter Thomedag, var landbon
skyldig att skaffa annan i sitt ställe eller ock själf svara för det följande
årets afrad och den tunga, som med brukningsrätten var förenad. Den laga
tiden för uppsägning, hvilken i Kristofers landslag endast angifves med orden
»före midfastan», förlädes i praxis till föregående Thomedag. Huruvida jordägaren
med afseende å laga uppsägningstid varit bunden af samma regler
som landbon, då legotiden var bestämd, framgår icke af landslagarna. Genom
praxis har likställighet i detta afseende efter hand uppkommit. I det
hela har dock landbons ställning under första hälften af 1400-talet väsentligen
försämrats. Huru ogynnsam landbons ställning blifvit, framgår måhända
tydligast däraf, att det ansetts nödigt att i Kristofers landslag uttryckligen
angifva, att jordägaren ej hade våld att mot landbons vilja kvarhålla
honom å gården, då flyttningstiden var inne.

Landbons hufvudsakligaste skyldigheter voro att i rätt tid utgifva afrad
samt att ägna tillbörlig vård åt den legda jorden med hvad därtill hörde.
Afraden utgick antingen i penningar eller i naturalster eller i bådadera.
Det ålåg honom ock att i jordägarens ställe fullgöra vissa skyldigheter mot
det allmänna äfvensom att uppfylla de förpliktelser, som grundade sig på
grannelagsförhållande. I förra afseendet förekom, bland annat, skyldighet att
vid kyrkobyggnad bidraga med dagsverken; i senare hänseendet ålåg det alla,
som brukade jord inom samma hägnad (vsernalagh), att i fall af behof hjälpa
hvarandra. Endast i en af landskapslagarna — Östgötalagen — förekomma
bestämmelser om dagsverksskyldighet i betydelsen af verkligt vederlag för
landbons brukningsrätt. Om landbons åligganden med hänseende till jordens
häfd innehålla lagarna föga. De äldre medeltidslagarnas allmänna uttalanden
gå i den riktning, att landbon icke får ödelägga fastigheten, eller att
han är skyldig att vederbörligen underhålla densamma. I yngre handskrifter
af Magnus Erikssons landslag säges, att landbon skall återställa jorden med
åbyggnad och gärdesgårdar i så godt skick som han mottog densamma.
Här och hvar inlåta sig dock lagarna närmare på landbons skyldigheter i
förevarande hänseende, såsom då Östgötalagen förbjuder honom att från gården
föra hö eller gödsel, eller då Hälsingelagen ålägger honom, vid äfventyr af
höga böter, att icke låta åker ligga obrukad. Hvad husen å legd jord be -

336

träffar, synes det på landskapslagarnas tid kafva varit regel, att legoaftalet
icke i ock för sig medförde skyldigket för jordägaren att lämna densamma
bebyggd med nödiga kus, men att, å andra sidan, landbon icke kade åliggande
att bygga åt jordägaren. För husen fick alltså landbon i de fall, då
jorden icke redan vid upplåtelsen var bebyggd, sörja såsom för annan sin
enskilda angelägenhet. Han kade dock ej rätt att vid legotidens slut bortföra
kusen, med mindre jordägaren förklarade sig ej vilja lösa dem. Särdeles
utförliga bestämmelser angående lösningsrätt innehåller Skånelagen. Likasom
i så mycket annat intager Ostgötalagen äfven i förevarande ämne en undantagsställning.
Den ålägger nämligen i kategoriska ordalag landbon att å
gården alltid kafva tre särskildt angifna kus (lada, sädesbod ock stall för
nötkreatur). Byggnadsskyldighet i vanlig mening innebär detta dock icke,
ty lagen gifver uttryckligen jordägaren ingen annan rätt till berörda kus än
lösningsrätt — en rättighet, som lika uttryckligt frånkännes honom i fråga
om andra af landbon möjligen uppförda byggnader. Lämnades gården af
jordägaren bebyggd, hade landbon, enligt hvad åtskilliga af lagarna särskildt
uttala, underhållsskyldighet, som skulle fullgöras vid äfventyr af böter. Bestämmelser
om syn saknas likväl helt ock hållet.

Kristofers landslag utgår uppenbarligen från den förutsättningen att
jorden af ägaren öfverlämnades bebyggd med nödiga kus. Dessa skulle, enligt
uttryckligt stadgande, underhållas af landbon. Viktigare är, att ej
mindre verklig byggnadsskyldighet än äfven skyldigket att förbättra gården
ingick i landbons förpliktelser enligt sagda lag. Det heter härom, att landbon
skulle »åter antvarda jordäganden godset bättre ock ej värre, ock färdigare
både med husom ock gårdom (= gärdesgårdar), och bygga åtminstone
kvart år till en kalf mark af nyo». En anmärkningsvärd olikhet mellan de
båda landslagarna är, att Magnus Erikssons landslag uttryckligen berättigar
landbo att till annan utlega »allt det kan häfver legt», medan däremot Kristofers
landslag iakttager tystnad i detta afseende.

Ett ämne, hvaråt landskapslagarna ägna synnerlig uppmärksamhet, är
möjligheten för jordägaren eller landbon att frånträda aftalet före legotidens
utgång. Lagarna ställa väl jordägaren och landbon olika härutinnan. Men
skillnaden hänför sig mindre till förutsättningarna för uppsägningsrätt än

337

till de ekonomiska verkningarna af skedd uppsägning. Med hänseende till
sagda förutsättningar kunna nämligen lagarna i stort sedt sägas hafva delat
ungefär lika åt jordägare och landbo. Vissa af lagarna gåfvo jordägaren
oinskränkt uppsägningsrätt, andra åter gjorde rätten beroende af att jordägaren
själf behöfde sin jord. På samma sätt kunde i vissa landskap landbon
utan vidare frånsåga sig legan, medan i andra åter såsom villkor härför fordrades,
att han för fattigdom ej kunde upprätthålla legan eller att han erbjöd
jordägaren annan antaglig landbo i stället. Bröt jordägaren aftalet,
skulle han i regel återbära den på återstoden af legotiden belöpande andelen
af städjan äfvensom ersätta landbon för brukning och sådd, hvaraf denne ej
fick nytta — påföljder, som ju i själfva verket icke kunde sägas innebära
någon uppoffring för jordägaren. Var det däremot landbon, som frånträdde
aftalet, ägde han ej anspråk på återbekommande af städja eller på ersättning,
som nyss nämnts. Enligt några landskapslagar skulle uppsägningen,
om aftalet häfdes af landbon, ske med vissa formaliteter (inför »grannar», »på
tinget»). Efter uppsägningen upphörde aftalet att gälla å viss, för olika delar
af landet olika bestämd fardag.

De regler, som sålunda gällde beträffande upplåtarens rätt att frånträda
aftalet, torde få anses hafva varit bestämmande jämväl för den rätt, som tillkom
ny ägare af den utlegda fastigheten. Angående den verkan, som fastighetens
försäljning (bortbytande) utöfvade å legoaftalets bestånd, uttrycka sig
lagarna visserligen något olika. I det hela torde dock lagarnas allmänna
ståndpunkt kunna angifCas så, att köpet icke i och för sig haft något inflytande
på aftalets bestånd, utan detta varit beroende på, huruvida köparen
uppsade aftalet eller icke. Men härmed är dock icke afgjordt, huruvida köparens
ifrågavarande bestämmanderätt var oinskränkt eller på något sätt begränsad.
Förut är nämndt, att upplåtarens rätt att frånträda aftalet icke
var densamma enligt alla lagarna. Frågan är då, om landbon till följd af
köpet kom i sämre rättsställning än förut, med andra ord, om köparen hade
uppsägningsrätt i fall, där upplåtaren icke skulle haft sådan rätt. Något
stöd för att så var förhållandet kan svårligen hämtas ur lagarna. Fastmer
lärer det få anses, att lagarnas uttalanden om köpets rättsverkan i förevarande
hänseende innebära endast en tillämpning för visst fall af den allmänna

338

principen angående jordägarens rätt att i förtid hafva ett jordlegoaftal. I
öfverensstämmelse härmed har man att tolka det stadgande i Södermannalagen,
som åberopats såsom bevis för att enligt denna lag landbo var helt och hållet
oberörd af köpet. Stadgandet lyder: »Nu kan mader jord, the giptad är, i
skipti eller köpe fa, da skal ther gipt före landboa sta.» Säkerligen innebar
detta stadgande ej annat än att, om legan komme att bestå mot köparen,
landbon ej var skyldig att utgifva ny städja — en tolkning, som bäst stämmer
med den betydelse, hvari ordet gipt oftast förekommer (städjepenning).
Landbons rätt att kvarsitta bedömdes däremot efter Södermalm alagens allmänna
regel att jordägaren ägde bäfva aftalet allenast då han själf kom i
behof af jorden. En bättre rätt än landbon både före köpet kunde han uppenbarligen
icke hafva efter köpet. Därest aftalet bröts i följd af köp, skulle
säljaren återbära städja och köparen ersätta landbon för brukning och sådd.

I detta sammanhang må nämnas, att hvarken jordägarens eller landbons
död synes hafva i och för sig utöfvat någon inverkan på aftalets bestånd.
Denna grundsats lider dock inskränkning så till vida, som i Västgötalagen
föreskrifves, att vid gift landbos död två tredjedelar af gården blifva
fria från legan och vid hustruns död en tredjedel. Slutligen är att märka,
att, såvidt lagarna gifva vid banden, landbon icke genom underlåtenhet att
fullgöra sina på aftalet grundade skyldigheter ansågs hafva förverkat sin
legorätt. Ett undantag härifrån gör dock Upplandslagen för det fall att
landbon oaktadt lagsökning tredskades att erlägga afrad.

Hvad landslagarna innehålla rörande legoaftal’ upphörande i förtid innebär
föga nytt. Dock bär äfven härutinnan Kristofers landslag vittne om en
efter band inträdd försämring i landbons rättsliga ställning. Landbos rätt
att i förtid uppsäga aftalet omnämnes nu icke längre. Kristofers landslag
införde ock den nyhet, att landbo, som häftade i skuld till jordägaren och
vid legotidens slut utan dennes samtycke afflyttade, ådrog sig böter. Enligt
båda landslagarna kunde upplåtaren när som helst uppsäga aftalet och återtaga
fastigheten mot återbärande af hela städjan. Landslagarna yttra intet
om det fall att legd jord såldes. Den naturliga slutsatsen häraf är, att köparen
både samma rätt att uppsäga, som han skulle haft, om han själf varit
upplåtare; dock hade, därest köparen häfde aftalet, landbon för återfående af

339

städja att hålla sig, icke till honom utan till npplåtaren. Inträffade under
legostämman dödsfall å endera sidan, fick sådant, enligt uttryckligt stadgande
i båda landslagarna, ej verka rubbning i 1 egoförhållandet.

Såsom ofvan antydts, blef redan i den äldsta tiden jord äfven på det
sätt upplåten till annan, att denne af ägaren upptogs såsom bolagsman.
Dessa sammanslöto sig för jordens brukande till ett bolag, i hvilket den ene
insatte jorden, den andre, utom sitt arbete, de för brukningen erforderliga
lösören. Brukningen skedde på gemensamt äfventyr: »ökades boet, ökades det
för bägge, försämrades det, försämrades det för bägge» uttrycka sig lagarna.
På grund af aftalets natur förekom ej utgörande af afrad, ej heller städja.
Jords brukande under bolag omtalas äfven i landslagarna, dock utan att
dessa lämna närmare upplysningar angående det genom bolagsaftalet uppkomna
rättsförhållandet. Efter hand fick emellertid detta — »hallnebruket»,
såsom det började kallas — genom landssed sitt närmare bestämda innehåll.
Jordägaren och hallnebrukaren tillsläppte hvardera halfva utsädet; den senare
brukade jorden med »sitt folk och afvel»; hvardera fick sin hälft af hö och
säd; ingendera fick bortföra sin andel af fodret; i skatt och tunga deltogo de
lika; hallnebrukaren hade icke ny byggnadsskyldighet men väl skyldighet att
underhålla husen.

Den förskjutning till sämre ställning för landbon, hvarom Kristofers
landslag vittnar, fortgick mer än två århundraden framåt. Härtill bidrog
väsentligen den omständigheten att landborna och jordägarna allt mer kommo
att skilja sig från hvarandra med hänseende till ställning i samhället. Detta
förhållande åter sammanhängde med den under femtonde och sextonde århundradena
framträdande uppfattningen att, utom kronan och kyrkan, endast
ägare af frälsejord kunde upplåta jord till landbor.

Redan i Kristofers landslag upptogs ett förbud för skattebonde att köpa
mer jord än han själf kunde bruka. Detta förbud upprepades och utvecklades
närmare i särskilda författningar under 1400- och 1500-talen (1459,
1474, 1483, 1563). Förbudet hade sin grund däri. att allmogens skattskyldighet
till kronan var bestämd efter bondetal, d. v. s. efter antalet »fullsuttna»
bönder, icke efter jordatal eller antalet hemman. Om under sådana
förhållanden en skattebonde medgifvits rätt att i sin hand förena flera hemman,

340

skulle kronans inkomst därigenom omedelbart hafva minskats. I samma mån
den personliga skatten under loppet af 1500-talet genom jordeböckers införande
förvandlades till en på själfva jorden hvilande ränta, upphörde visserligen
giltigheten af det statsintresse, som ursprungligen legat till grund för förbudet.
Men så länge förbudet gällde, verkade det naturligen därhän, att
landbolega af skattejord blef jämförelsevis sällsynt. Härtill kommer, att statens
finansiella intresse från en annan synpunkt omedelbart lade hinder i vägen
för skattejords utlegande. Skattejordens afkastning kunde nämligen under
denna tids outvecklade jordbruk icke — jämte beredande af nödtorftig bärgning
åt brukaren — på en gång lämna skälig afrad åt jordägaren och fylla
statens behof af ökade inkomster. Redan tidigt (1437) finner man, att kronan
omedelbart söker begränsa skattebondens rätt till afraden. Det stadgas nämligen,
att endast hälften af den afrad, som en bondes landbo lämnade, skulle
tillfalla bonden själf, medan den andra hälften borde erläggas till kronan
såsom skatt. År 1541 bestämdes, att skattebonde, som utlegt sin jord, endast
skulle få behålla tredje- eller fjärdedelen af afraden, hvilken del skulle användas
till hemmanets underhåll och förbättring. Slutligen förbjöd man 1551
skattebonde helt och hållet att uppbära afrad af landbo, »efter Sveriges lag
icke medgifver, att bonde bör skatta bonde». Här föreligger den kända förväxlingen
mellan skatt och afrad, som var rådande i Sverige under större delen
af landslagarnas period. Denna förväxling får naturligtvis icke uppfattas
blott såsom ett teoretiskt misstag. Den är fastmer ett uttryck för det sakförhållande,
att största delen af skattejordens afkastning, sedan brukarens
nödtorftiga bärgning blifvit tillgodosedd, togs i anspråk af statens skattebehof.
Det är tydligt, att skattejord icke under sådana förhållanden kunde bereda
jordägaren någon afsevärd inkomst genom att till landbo utlegas. Äfven om
ofvan berörda förbud under tidernas lopp fallit i glömska, måste det jämförelsevis
sällan hafva förekommit, att skattejord uppläts till landbo. Jordräntan,
som vid utlegning skulle hafva utgjort jordägarens inkomstkälla, utgick
till största delen såsom skatt till kronan. Af enskilde jordägare voro
därför i regel endast frälsemän i tillfälle att utlega sin jord till landbo. Äfven
sedan genom en Kungl. resolution af år 1719 allmogens rätt att disponera och
förvalta sin egendom äfven genom att upplåta den mot lega blifvit uttryck -

341

ligen erkänd, har man att räkna med det sakförhållande, ätt enskild jordägare,
som upplåtit sin jord mot lega, i regel var en frälseman. Den ståndsskillnad,
som sålunda vanligen fanns mellan jordägare och landbo, utgör den väsentliga
grundvalen för den sedvanerätt och den lagstiftning, genom hvilka landbolegan
utbildades under den yngre landslagens tid.

Det var under 1500- och 1600-talen företrädesvis i två hänseenden som
förhållandena sålunda utvecklade sig i en för landbon ofördelaktig riktning:
dels ålades honom en betungande dagsverksskyldighet, dels skärptes jordägarnes
fordringar med afseende å jordens häfd och bebyggande. Att dagsverksskyldighet
öfverhufvud kunnat få användning såsom vederlag för brukningsrätt,
har haft till sin naturliga förutsättning det förhållandet att
frälsemännen under eget bruk hade större gårdar (s. k. sätesgårdar) än de
med egna tjänstehjon och torpare kunde bruka. I sin sträf van för dagsverksskyldighetens
utbredning och skärpning voro otvifvelaktigt frälsemännen i ej
ringa grad påverkade af de i Skåne och öfriga danska provinser gällande
stränga bestämmelserna om arbetsskyldighet (hofveri). Landbornas skyldighet
att häfda och bebygga jorden blef föremål för stadganden uti åtskilliga tid
efter annan utfärdade specialförfattningar, tills omsider genom 1681 års husesynsordning
hithörande förhållanden blefvo ordnade. Det hufvudsakliga innehållet
i denna författning är följande. Legdt hemman skulle af landbon
mottagas efter syn, förrättad af tvenne nämndemän eller »andra trovärdiga
danneman». Såsom föremål för synen angifver författningen hus, hägnad,
humlegård, trädgård, kvarndammar och annat, som hörde till hemmanet. Under
legotiden skulle det åligga landbon att bygga »laga och nödiga hus», hvilka
till antal och beskaffenhet utförligt beskrifvas. Till grund för denna byggnadsskyldighet
lades årsberäkning. Landbon blef vidare skyldig att årligen
lägga vissa alnar nytt tak, upprätta vissa famnar ny gärdesgård och att gräfva
nya diken. I afseende å jordens häfd förpliktades han att hvarje år, om tillfälle
därtill gafs, verkställa nyodling. Husesyn skulle hållas minst hvart
tredje år. Förbud stadgades för landbon att till annan upplåta jorden eller
del däraf. Försummade han att fullgöra sina skyldigheter, drabbades han af
böter. Därtill kom, att, om han i tre år tredskades att fullgöra sin byggnadsskyldighet
eller göra »annan märkelig förbättring», han kunde vräkas. Å

342

andra sidan är att märka, att landbo, som behörigen fullgjorde sina skyldigheter,
var tillförsäkrad rätt att till legostämmans slut sitta kvar, hvadan
han icke längre skulle, såsom förut, behöfva underkasta sig att flytta, för den
händelse husbonden ville återtaga jorden. Detta stadgande uppfattades
emellertid icke så, att landbon, därest fastigheten under legotiden såldes, kunde
göra anspråk på att mot köparens vilja få sitta kvar. Äbrahamsson anser det
vara en själfklar sak att »köp bröt legostämma».

Husesynsordningens för brukaren oförmånliga bestämmelser ägde icke
tillämplighet å hallnebruk, ej heller å det särskilda slag af jordlegoaftal, som
under benämningen arrende uppkommit under förra hälften af 1600-talet
och hvars föremål utgjordes af »större jordagods». Redan 1636 omtalas arrende
af frälsemäns sätesgårdar. Arrendatorns rättigheter och skyldigheter bestämdes
genom kontrakt och, där detta ej var uttömmande, genom landssed. Enligt
stadgad sådan ålåg det visserligen arrendator!!, bland annat, att »gärdesgårdar
och diken underhålla och af nyo göra», men ej »något af nyo att bygga eller
förbättra utan betalning» (Äbrahamsson). Om arrendet gäller för öfrigt, att
vid detsamma jordägaren i förhållande till legotagaren ej intog den husbondeställning,
som i viss mån varit och äfven enligt 1734 års lag är kännetecknande
för land boförhållandet.

I 1734 års lags jordabalk omtalas endast två af de i det föregående
angifna slagen af jordlegoaftal, landboaftalet och arrendet. Om hallnebruket
nämnes intet särskildt, och i fråga om arrendet innehåller lagen allenast en
hänvisning till det aftal, som därom upprättas (16 kap. 6 § jordabalken).
Hvad landboförhållandet beträffar, innebära bestämmelserna därom — fördelade
på jordabalken och byggningabalken — föga nytt. Den of vanberörda ståndsskillnaden
mellan parterna vid landbolegan har inverkat på hithörande stadganden
jämväl i 1734 års lag, ehuru enligt lagen det otvifvelaktigt står äfven
skattebonde fritt att utlega sin jord. Eu verklig nyhet är emellertid, att
lifstidsstädjan, som under 1600-talet, säkerligen genom inverkan af dansk rätt,
blifvit ganska vanlig, numera erhållit helgd af lag. Den i 16 kap. 5 § jordabalken
intagna föreskriften om skyldighet jämväl för jordägare att i behörig
tid före legostämmans utgång uppsäga aftalet utgör endast en bekräftelse af
äldre praxis. En återgång till äldre rätt utgör stadgandet i 16 kap. 15 §

343

jordabalken angående rätt för jordägaren att före legotidens slut återtaga utlegd
jord, därest lian själf kommer i behof af densamma. Detta villkor gäller
emellertid blott för upplåtaren; köpare af utlegd fastighet tillerkännes nämligen
ovillkorlig uppsägningsrätt. Eu. nyhet i förhållande till Kristofers
landslag är det uttryckliga stadgandet i 16 kap. 6 § jordabalken, som medgifver
landbo rätt att i sitt ställe sätta annan åbo. Bestämmelse härom fanns
dock, såsom ofvan anmärkts, i den äldre landslagen. De i byggningabalken
förekommande bestämmelser om jordlega hafva sin närmaste källa i 1681 års
husesynsordning.

Efter 1734 har jordlegorätten undergått flera, mer eller mindre betydelsefulla
förändringar. I sådant afseende är först att märka, hurusom genom
förordningen den 19 maj 1845, hvilken ändrade 7 och upphäfde 8 § i 16 kap.
jordabalken, jordägarens makt öfver landbons person, hans husbondemakt, blifvit
väsentligen minskad. Äfven i åtskilliga andra hänseenden har rättsförhållandet
mellan jordägare och landbo till sitt materiella innehåll blifvit ett annat,
såsom i fråga om tiden för aftalets bestånd, uppsägning, till- och afträdessyn
samt skydd för aftalet mot jordägarens förfoganden öfver den utlegda jorden.
De förändringar, jordlegorätten sålunda undergått, omfatta jämväl det s. k.
arrendet. De hafva emellertid erhållit en vida större räckvidd. Detta har
föranledts först och främst däraf, att föremålet för landboaftalet — den utlegda
jorden — fått en väsentligen ökad omfattning; vidare däraf, att själfva
begreppet jordlegoaftal fått en större utsträckning än förut, enär det kommit
att omfatta äfven upplåtelser af nyttjanderätt till jord för annat ändamål än
jordbruk; och slutligen däraf, att vid sidan af den egentliga jordlegan utbildat
sig begränsade nyttjanderätter af olika slag. En kort framställning af
den antydda utvecklingen skall här lämnas.

1734 års lags jordlegoaftal är liktydigt med jordbrukslega. Såsom föremål
för detta nämner lagen — om man bortser från det i 16 kap. 6 § jordabalken
omtalade arrendeaftalet — hemman. Härunder inbegripes dock hvarje själfständig
jordbruksfastighet, äfven om den i jordeboken ej är upptagen såsom i mantal
satt jord. Särskildt under loppet af 1600-talet uppkommo genom nyodling ej
blott å kronojord och allmänningar utan äfven å enskildes hemman smärre
jordlägenheter, hvilka, sedan de bebyggts, erhöllo benämningen torp. I den

344

mån dessa blefvo särsbildt för sig sbattlagda behandlades de såsom själfständiga
jordbrukslägenheter (skattlagda torp). Likasom hemmanen brukades de
antingen af ägaren själf eller af landbo. Men äfven sådana torp, som i skattehänseende
förblifvit ett med den fastighet, å hvars mark de upptagits, hafva
af ägaren upplåtits åt annan till brukning. Före 1734 synas de, som brukade
torp i denna bemärkelse, hafva intagit en mellanställning mellan landbor och
legohjon. Efter hand hafva emellertid allmänna lagens bestämmelser om landbolega
äfven tillämpats på lega af torp.

Alltifrån senare hälften af 1600-talet stod för öfrigt äfven lagstiftningen
om lega af torp under inflytande af samma skattepolitiska åskådningar som
landbolegan. Det ansågs betänkligt att medgifva skattebonden rätt att upplåta
delar af sin jord åt annan att af denne själfständigt brukas. Man befarade,
att den skatt, för hvilken hemmanen svarade, ej skulle kunna vederbörligen
utgå, om något därifrån söndrades. Denna farhåga gällde väl i främsta
rummet frånsäljning af jord, men det i författningarna stadgade förbud mot
»skattskyldig jords delning och förminskande» afsåg dock lika mycket lega och
förpantning som försäljning. Samma vidsträckta innebörd torde stadgandet i
4 kap. 9 § jordabalken i 1734 års lag äga (»Ej må den, som å skattskyldig
jord sitter, genom köp, skifte, eller å annat sätt, något söndra eller minska af
det, som därtill med rätta hörer».) I detta stadgande har sedermera ändring
skett genom särskilda förordningar om hemmansklyfning och afsöndring, hvilka,
bland annat, fastställt villkor ej blott för afsöndring för alltid utan äfven för
afsöndring på viss tid eller lifstid. Sålunda har lagstiftningen angående upplåtelse
af delar af själfständiga jordlägenheter tillkommit icke såsom en utveckling
af de i jordabalken omtalade landbo- och arrendeinstituten utan i
sammanhang med lossande af band, som af skattepolitiska hänsyn ålagts ägare
af skattskyldig jord. Genom den temporära afsöndringen åstadkommes mellan
jordägaren och den, för hvars räkning afsöndringen skett, ett rättsförhållande,
som ej skiljer sig från det, som uppstår genom upplåtelse af nyttjanderätt
till en själfständig jordlägenhet. Har afsöndringen tillkommit för jordbruksändamål,
föreligger alltså i själfva verket ett jordbrukslegoaftal. Emellertid
torde den temporära afsöndringen hafva haft sin största betydelse såsom upplåtelse
för hvarjehanda andra ändamål än jordbruk. Samhällsutvecklingen

345

bär medfört behof af tillgång till begränsade områden å landsbygden att användas
till byggnads- eller upplagsplatser, industriella anläggningar o. s. v.
I den mån förvärf af äganderätt till dylikt område icke erfordras eller icke
kan ske, upplåtes det till nyttjande mot lega. .Jordlegoaftalet bar sålunda
fått en helt annan omfattning än förut; jordbrukslegan bar blifvit en särskild
art af jordlega.

Sistnämnda aftal har i sin ordning uppgått i det allmänna begreppet
nyttjanderättsaftal angående jord.

De förut omnämnda lagstiftningsåtgärder, genom bvilka ändring gjorts i
1734 års lags bestämmelser angående jordlegoaftalet, hafva i större eller mindre
mån haft betydelse för nyttjanderättsaftal i allmänhet. Bland dessa lagstiftningsåtgärder
möta först förändrade föreskrifter i fråga om tiden för nyttjanderättsaftals
bestånd. Genom förordningen den 13 juni 1800 förklarades, att
»längsta tid för arrendens och landbo-contracters bestånd icke finge sträckas
utöfver femtio år». Denna föreskrift afsåg endast aflingejord och ägde icke
tillämpning å lifstidsstädja. Beträffande arfvejord innehöll samma förordning,
att arrendator eller landbo skulle, i händelse upplåtaren aflede under legotiden,
äga rätt att sitta kvar i fem år — därest så många år återstode af legotiden
— räknade från midfastan näst efter upplåtarens död. Genom förordningen
den 22 december 1863 likställdes i förevarande afseende arfvejord med
aflingejord. Att under uttrycket »landbo-contract» i 1800 års förordning innefattades
jämväl torpkontrakt är otvifvelaktigt. Redan 1781 hade förklarats,
att bestämmelserna i 16 kap. 5 § jordabalken angående uppsägning och fardag
vid landboaftal skulle gälla äfven i fråga om torpare. Förbudet mot upplåtelse
af jordbruksfastighet för längre tid än femtio år utsträcktes i förordningen
angående tiden för nyttjanderättsaftåls bestånd den 16 juni 1875 till
att gälla alla för viss tid ingångna aftal om nyttjanderätt till fast egendom
å landet, sedan redan dessförinnan, genom förordningen den 21 december 1857,
förklarats, att dylika aftal om nyttjanderätt till stadsjord, som ej bör till
tomt, ej finge sträckas utöfver nämnda tidrymd. Sedermera bar i afseende å
tiden för nyttjanderättsaftals bestånd ej skett annan ändring än att längsta
tiden för beståndet af aftal, som allenast eller hufvudsakligen afser upplåtelse
af rätt till afverkning af skog annorledes än till husbehof, begrän 44 -

346

sats, genom lagen den 25 april 1889 till tjugu och genom lagen den 24 juli
1903 till fem år. För afsöndring af jord på viss tid bestämdes i afsöndringsförfattningarna
af 1827, 1853, 1864 och 1881 en maximitid af femtio år. Först
genom 1853 års författning lämnades tillstånd att afsöndra jord till besittning
för lifstid. I sammanhang med ofvannämnda år 1889 skedda lagändring utbyttes
i afsöndringsförfattningen bestämmelsen om femtio års maximitid mot
stadgandet att vid afsöndring för viss tid skulle iakttagas hvad angående tiden
för nyttjanderättsaftals bestånd vore i lag stadgadt. Äfven nu gällande
afsöndringsförfattning af år 1896 innehåller samma stadgande.

Med ändring af 16 kap. 5 § jordabalken, såvidt därigenom uppsägning
af jordlegoaftal ioreskrifvits jämväl för det fall att viss legotid aftalats, är
genom förordningen den 22 oktober 1867 stadgadt, att, när bestämd tid för lega
ate är, skall, där ej förbehåll om uppsägning gjorts, aftalet upphöra att gälla
vid legotidens slut utan uppsägning. Därjämte stadgas i nämnda förordning,
att legoaftal, hvars giltighet sålunda upphört, under viss förutsättning skall
anses förlängdt på obestämd tid. Enligt hvad förordningen själf angifver,
afser den hvarje aftal om upplåtelse af jord till »brukare» (landbolega, arrende,
torp). Ä andra nyttjanderättsaftal torde den i förordningen uttalade grundsats
att aftal å viss tid utan vidare upphör att gälla vid tidens utgång
uppenbarligen vara tillämplig äfven utan lagstadgande därom; hvad förordningen
innehåller angående tyst förlängning af brukningsaftal lärer å andra
sidan icke kunna utsträckas till att gälla om andra aftal än landbo- och
torpaftal samt arrenden.

Det ligger i sakens natur, att de bestämmelser, som genom förordningen
den 6 februari 1849 meddelats angående viss tid för klander af husesyn mellan
enskild jordägare och landbo, sakna betydelse för upplåtelse af jord för annat
ändamål än jordbruk. Däremot omfattar förordningen icke blott landboaftal —
torpaftal inbegripna — utan äfven arrendeaftal, i den mån dessa ej själfva
utesluta tillämpning af förordningen.

I sitt ursprungliga skick beredde 1734 års lag brukare, som ej hade lifstidsstädja,
ingen annan trygghet för legoaftalets bestånd mot tredje man, som
af upplåtaren förvärfvade den utlegda jorden, än den, som kunde anses ligga i
upplåtarens skyldighet att gälda skadestånd för den händelse nye ägaren

347

begagnade sin uppsägningsrätt. Först genom förordningen den 13 juni 1800
bereddes landbo eller arrendator möjlighet att skydda sig genom inteckning
för aftalet. Grenom nämnda författning ordnades äfven förhållandet mellan
den rätt dylik inteckning medförde och den rätt, som tillkom inteckning för
fordran. Sålunda stadgades, att inteckning, som söktes för fordran efter det
ting, då brukningskontraktet intecknades, icke finge »medföra någon verkan
till rubbning af arrendets bestånd den öfverenskomna tiden». Söktes inteckning
för nyttj an der ätten och fordringen vid samma ting, skulle fordringsinteckningen
medföra bättre rätt, dock lämnades i detta fall brukaren öppet att, om
fordringsinteckningen afsåg gäld, som vid brukningskontraktets ingående varit
för honom okänd, inom viss tid uppsäga kontraktet. Dessa stadganden, hvilka
genom förordningen den 9 november 1844 utsträcktes till att gälla hvarje afhandling
om nyttjanderätt till fast egendom å landet, förblefvo gällande intill
dess förordningen angående inteckning i fast egendom den 16 juni 1875
trädde i kraft. Genom förordningen den 19 maj 1845 meddelades särskilda
föreskrifter i fråga om företrädet, å ena sidan, mellan nyttjanderätt och äganderätt
och, å andra sidan, mellan tvenne nyttjanderätter; och bibehöllo i hufvudsak
jämväl dessa föreskrifter sin giltighet intill dess nämnda 1875 års
förordning blef gällande. I 1845 års förordning stadgades, att öfverlåtelse af
äganderätt ej skulle ligga i vägen för nyttjanderätt, som af förre ägaren upplåtits,
såvida för nyttjand erätten söktes inteckning vid ett tidigare ting än
lagfart söktes å fånget, samt att, om inteckning och lagfart söktes å samma
ting, inteckningssökanden skulle vika för lagfartssökanden, där ej den förres
anspråk vore sådant, som ägde förmånsrätt efter 11 kap. 2 § jordabalken. Vidare
innehöll samma förordning, att, om nyttjanderätt upplåtits till tvenne,
den, som sökte inteckning vid ett tidigare ting än den andre, skulle njuta sin
rätt till godo, och att, om inteckning söktes af bägge vid samma ting, den
äldre upplåtelsen skulle gälla. I dessa föreskrifter gjordes genom förordningen
den 8 oktober 1861 ändring så till vida, att företrädet mellan inteckuingssökande
och lagfartssökande bestämdes icke efter det ting, då ansökningen gjordes,
utan efter den rättegångsdag, då detta skedde. Härmed öfverensstämmer
1875 års lagstiftning, men enligt denna skall — i motsats till 1845 års förordning
— om inteckning och lagfart sökas samma dag, nyttj anderätten blifva

348

gällande, såvida upplåtelsen däraf är äldre än öfverlåtelsen af äganderätten.
I fråga åter om företrädet mellan tvenne nyttj anderätter skedde ingen ändring
i hvad 1845 års förordning stadgade förr än genom 1875 års förordning,
enligt hvilken dagen för intecknings sökande är det afgörande i nämnda hänseende
samt, om inteckning för båda rättigheterna sökes samma dag, den
upplåtelse, som först gjorts, skall blifva gällande.

Hushyreaftalet.

Såsom redan i det föregående antydts, var det först efter uppkomsten af
stadssamhällen, som huslegan fick någon större betydelse. Såväl Bjärköarätten
och Visby stadslag som Allmänna stadslagen ägna särskild uppmärksamhet
åt detta aftal. Det ligger dock i sakens natur, att ordnandet af förhållandet
mellan husägare och hyresgäst icke på långt när ställde sådana kraf på lagstiftningen
som jordlegoaftalet. Åt hyre slagstiftningen kunde därför, i jämförelse
med jordlegorätten, gifvas ett mera begränsadt innehåll.

Föremålet för hushyreaftalet betecknas i nämnda lagar i regel med
ordet gård. Att hus endast undantagsvis angifves såsom aftalets föremål tyder
på att aftalet gemenligen afsåg hela lägenheter med hus och tomt. Under
det att i Bjärköarätten huslegan omtalas i sådana ordalag, att därmed ej gärna
kan hafva afsetts annat än hyra af bostad, träffar däremot Visbylagen bestämmelser
äfven för det fall att det uthyrda var »en källare eller en hod»; och
Allmänna stadslagen synes skilja mellan gård, som uthyrdes till bostad — i
hvilket fall legotagaren kallades gäst — och hus, som legdes ut för annat
ändamål. I Visbylagen förekomma för öfrigt äfven antydningar om aftal,
hvarigenom obebyggd tomt utlegdes för bebyggande. Enligt hvad urkunder
från ifrågavarande tid gifva vid handen uppläts byggnadsplats (tompt, area)
mot tomptagiceld antingen för bestämd tid — till exempel sexton eller tjugu
år — eller för legotagarens lifstid. De byggnader, som denne uppförde å
tomten, skulle han vid legotidens slut sälja till tomtägaren, därest denne
önskade öfvertaga dem, men i motsatt fall bortföra.

Med afseende å sättet för det egentliga hyresaftalets ingående föreskrefvo
Visbylagen och Allmänna stadslagen såväl erläggande af fästepenning
som närvaro af vittnen, hvilka enligt Visbylagen skulle vara »besuttna män».

349

Om den rättsliga betydelsen af denna fästepenning gäller detsamma, som
ofvan blifvit sagdt om städjan vid landbolega. I Bjärköarätten och Allmänna
stadslagen bestämdes hyrestiden till helt eller hälft år, medan däremot
enligt Visbylagen aftalet skulle gälla ett år, där ej annorlunda öfverenskommits.
Enligt samtliga lagarna upphörde dock vid den bestämda tidens
utgång aftalet att gälla endast i fall förut skett uppsägning, hvilken enligt
Visbylagen skulle äga rum »inför två besuttna män». Uppsägningen skulle å
fastlandet ske en månad förut; i Visby var uppsägningstiden åtta eller, i fråga
om »källare eller bod», fyra veckor.

Angående ömsesidiga rättigheter och skyldigheter under hyrestiden innehålla
lagarna icke mycket. Det som härutinnan förekommer hänför sig, utom
till tiden för hyrans erläggande, till verkställande af reparationer å husen.
Fullgjorde ägaren icke hvad han i sådant hänseende åtagit sig, fick gästen
antingen njuta nedsättning i hyran med belopp, som skulle bestämmas af
stadens rådmän, eller ock själf verkställa reparationerna samt afdraga kostnaden
därför å hyran. Dock fick enligt Visbylagen gästen ej själf reparera,
med mindre ägaren var utomlands och gästen för tvenne rådmän ådagalade
behofvet af reparation. För det fall att gästen underläte att i rätt tid betala
hyran stadgade Allmänna stadslagen rätt för ägaren att skyndsamt få dom
mot gästen samt att få domen genast verkställd. Enligt Visbylagen kunde
ägaren, så snart han fick anledning antaga, att gästen var ovederhäftig för
hyran, före förfallotiden fordra pant eller borgen.

Gemensamt för alla stadslagarna är, att hyresaftalet icke omedelbart med
ingåendet fick fullständigt bindande kraft. I detta hänseende gick Bjärköarätten
längst, i ty att densamma medgaf såväl husägaren som gästen rätt att
utan vidare frånträda aftalet, »innan solen tvenne gånger gått ned», såvida den
hyrda lägenheten ännu icke af gästen tillträdts. Enligt de båda andra lagarna
kunde, innan tillträde skett, ägaren eller gästen hafva aftalet mot erläggande
af halfva hyresbeloppet. Sedan lägenheten väl tillträdts, kunde enligt Visbylagen
aftalet ej längre ensidigt ryggas; för detta fall stadgades däremot i
Bjärköarätten, att aftalet kunde frånträdas, af gästen mot erläggande af halfva
hyran och af ägaren mot utgifvande af ett belopp motsvarande hela den utfästa
hyran, och i Allmänna stadslagen, att enhvar af dem kunde träda till -

350

baka mot gäldande af byråns fulla belopp. Ingen af stadslagarna talar särskilt
om det fall att uthyrdt bus såldes. Då emellertid, såsom ofvan nämnts,
Bjärlc öar ätt en och Allmänna stadslagen under alla förhållanden gaf upplåtaren
rätt att bäfva aftalet, är det tydligt, att hyresgästen enligt dessa lagar ej
heller mot en löpare kunde tilltvinga sig rätt att sitta kvar; häfde köparen
aftalet, ankom det emellertid otvifvelaktigt på säljaren att utgifva förut omförmäldt
vite. Hvad åter Visbylagcn beträffar, får det, då annat ej är sagdt,
antagas, att köparen ej hade bättre rätt än upplåtaren, samt att följaktligen
köparen ej kunde bryta aftalet, om hyresgästen redan tillträdt lägenheten.

Hyresgästens död angifves icke i någon af lagarna såsom giltigt skäl
till aftalets häfvande, vare sig från dödsboets eller husägarens sida. Dock
innehåller Visbylagcn den bestämmelsen, att, om gästens bo var gäldbunden
husägaren antingen ägde att inom fem dagar efter gästens död »taga huset
för sin (egen) räkning» samt godtgöra sig för sin hyresfordran af det som
kunde finnas i huset eller ock »antvarda nycklarna åt borgenärerna» och
»träda med dem i fordran efter marktal för den tid hyran var obetald».

Under tiden för stadslagens giltighet utbildades hyresrätten föga genom
allmänna förordningar. Dock må nämnas, att genom exékutionsstadgan den 10
juli ''1669 Konungens befallningshafvande erhöll befogenhet att utfärda reseförbud
mot hyresgäst, som häftade i skuld för hyra. I förordningar gällande
för särskilda städer påträffas däremot ofta bestämmelser om hushyra. Exempelvis
må anföras det i Stockholms stads brandordning den 10 augusti 1673
förekommande stadgandet, att hyresgäst hade att efter brandsyns föreskrift
mot afkortning å hyran verkställa reparationer, äfvensom Kungl. resolutionen
den 6 juli 1720, som föreskref, att hyrestvister i Stockholm, hvilka icke kunde
afhjälpas genom exekutiv myndighet, skulle afgöras genom summarisk process
inför rådstufvurätten, hvars dom skulle gå i verkställighet utan hinder af
talans fullföljande i högre rätt. Sistnämnda stadgande blef, ehuru äldre än
1734 års lag, ända till tiden för nya utsökningslagens ikraftträdande stundom
åberopadt såsom stöd för det antagande att, åtminstone i Stockholm, domar
i hyresmål borde utan hinder af ändringssökande bringas till verkställighet.

351

Likasom före 1734 års lag bestämmelserna om hushyra tillhörde den särskilt
för städerna utbildade rätten, afse de i 1734 års lags jordabalk förekommande
stadganden angående hyra allenast hus och gård i stad. Den
viktigaste förändring, som hushyrerätten undergick genom 1734 års lag, bestod
däri, att hyresaftalet tillerkändes bindande kraft upplåtaren och hyresgästen
emellan allenast med den inskränkning, att om husägaren blefve husvill, han
ägde hafva aftalet, samt att hyresgästen erhöll rätt att i händelse af laga
förfall frånträda detsamma. Dessutom tillerkändes hyresgästen befogenhet att
under alla förhållanden utlega lägenheten till »annan så god hyresman».
Köpare af förhyrd lägenhet erhöll däremot, under förutsättning att köpet
skedde utan förbehåll om hyresaftalets bestånd, ovillkorlig rätt att uppsäga
detta.

Hvad tiden efter 1734 beträffar, har genom förordningen den 22 oktober
1867 äfven med afseende å hyresaftal stadgats, att aftal å bestämd tid vid
legotidens slut upphör att gälla utan uppsägning, såvida ej förbehåll om uppsägning
skett, samt att under viss förutsättning det skall anses förlängdt på
obestämd tid. Genom förordningen den 21 december 1857 stadgades, att afhandling
om nyttjanderätt till hus och gård i stad eller till jord, som hör
till tomt, ej skulle gälla utöfver tio år, ändå att afhandlingen vore ställd
på längre tid, hvarjämte, såsom redan i det föregående erinrats, genom samma
förordning föreskrefs, att längsta tiden för beståndet af nyttjanderätt till
stadsjord, som ej hör till tomt, skulle vara femtio år. Äfven enligt nu gällande
rätt — lagen den 25 april 1889 •— är, såvidt angår hus och tomt samt
jord, som hör till tomt, maximitiden tio år; i fråga åter om stadsjord, som ej
hör till tomt, skall hvad angående längsta tiden för nyttjanderätt till fäst
egendom å landet är stadgadt äga tillämpning. Bestämmelserna i 1857
års förordning tillkommo i sammanhang med föreskrifter om rätt till inteckning
för beståndet af nyttjanderätt, som upplåtits till fast egendom inom
stads jurisdiktion. I fråga om verkan af sådan inteckning skulle enligt sagda
förordning gälla samma .regler, som, enligt hvad i det föregående nämnts,
voro att tillämpa beträffande inteckning för nyttjanderätt till jord å landet.
1857 års förordning blef, såvidt den afsåg inteekningsrätten, upphäfd
genom förordningen angående inteckning i fast egendom den 16 juni 1875•

352

Enligt denna är förhållandet mellan ny ttj ander ättshafvare och ny ägare af
fastigheten, mellan tvenne nyttjanderättshafvare samt mellan inteckning för
nyttjanderätt och inteckning för fordran ordnadt i öfverensstämmelse med
hvad som gäller i fråga om nyttjanderätt till jord på landet.

Bilaga II.

Om upplåtelse af s. k. ofri tomt enligt äldre och nyare rätt.

I de svenska städerna framträder redan under den tidigare medeltiden
en skillnad mellan själfägande jord och ofri grund, hvarmed förstås jord, som
tillhör städerna själfva eller kyrkliga stiftelser men innehafves af enskilde
med ständig besittningsrätt. Då i det följande skall lämnas en kort redogörelse
för den rättsutveckling, som anknyter sig till ständig besittningsrätt af
jord i stad, åsyftas endast sådan jord, som är afsedd till tomt i egentlig bemärkelse,
d. v. s. till byggnadsplats, särskildt för uppförande af bostäder.
Framställningen afser alltså icke sådan till städerna hörande jord, som användes
till jordbruk eller betesmark. I äldre tid voro som bekant städernas
borgare hänvisade till jordbruk och boskapsskötsel såsom binäringar. I regel
var därför i medeltidens städer med tomterna förenad besittningsrätt till viss
utmark, bestående af åkrar, ängar och betesmarker, belägna utom stadens
egentliga område. I viss mån liknade staden en by, blott att stadens åkrar,
ängar o. s. v. endast voro bihang till tomten, såsom den borgerliga näringens
centrum. Den till städerna hörande utmarken kunde vara fri och egen grund
— sedan urminnes tid förenad med tomterna —, men i regel var utmarken i
den enskilde innehafvarens hand ofri. Denna utmark kommer här icke vidare
i betraktande, enär densamma icke beröres af den ifrågasatta lagstiftningen
om upplåtelse af tomträtt.

Beträffande tomter, som tillhöra städer och kyrkliga stiftelser, finner Medeltiden.
man i medeltidens urkunder jämte upplåtelse af nyttjanderätt på viss tid,

354

äfven aftal om ständig besittningsrätt mot tomtlega eller tomtören. Dessa
båda uttryck hafva väl ursprungligen användts i samma betydelse. Upplåtelsen
var från början rent privaträttslig. Den ständiga besittningsrätten
skilde sig från annan jordlega endast därigenom, att upplåtelsen skedde för
all framtid. Redan tidigt finner man dock benämningen tomtören med viss
förkärlek använd om vederlag för ständig besittningsrätt till tomt i stad.
Särskildt begagnas detta uttryck, då staden själf upplåter besittningsrätt till
tomt. Urkunderna utvisa, att ordet tomtöre begagnats i nämnda bemärkelse
redan på 1300-talet. Dessa tomtören gifva upplåtelserna en egendomlig karaktär.
Tomtörena antogo nämligen efter hand i viss mån egenskap af en grundränta.
Detta visar sig redan däri, att tomtörens belopp icke bestämmes genom
vanligt aftal, utan tomtören påläggas vederbörande innehafvare af stadens tomter
genom taxering af stadens myndigheter. Genom beslut af dessa myndigheter
kunna tomtörena tid efter annan höjas eller sänkas såsom andra till staden
utgående allmänna afgifter. Äfven en annan omständighet har sannolikt bidragit
att i viss mån gifva tomtörena karaktären af en grundränta. Då
nämligen kronans i allmänna stadslagen stadgade rätt till hälften af alla
stadens inkomster tydligen kunde tillämpas äfven på tomtören, men denna
kronans rätt, särskildt hvad tomtören angår, ofta efterskänktes till upphjälpande
af städernas finanser, har icke sällan i städernas privilegiebref influtit
den bestämmelse, att kronan, jämte öfriga skatteprivilegier, förunnar staden
tomtören. Exempelvis må anföras konung Karl Knutssons privilegiebref för
Stockholm den 7 december 1456, hvarigenom staden »förunnades» tomtören såsom
ersättning för den skada, som staden lidit under föregående krig. (Jfr
privilegiebref för Stockholm den 1 maj 1436, den 12 mars 1457 o. s. v.). De i
privilegierna begagnade ordalagen kunde tydligen föranleda den uppfattning,
att rätten att uppbära tomtören icke grundar sig på ett vanligt jordlegoaftal
mellan staden och tomtinnehafvaren, utan är en af kronan åt staden förlänad
rätt af privilegienatur. Denna uppfattning har säkerligen öfvat inflytande på
rättsutvecklingen och lagstiftningen. Tydligt är, att genom en dylik uppfattning
tomtörena i det allmänna rättsmedvetandet erhållit karaktären af en
grundränta, som staden äger uppbära af vissa tomter. I enlighet härmed har
ofri grund i stad kommit att betraktas såsom en särskild »jordnatur», mot -

355

svarande å landet kronohemman, som innehafvas med stadgad åborätt, därvid
tomtörena svarade mot den grundskatt, som utgick för dylika kronohemman.
Sannolikt har inflytandet från de nordtyska städernas rätt bidragit att stadga
denna uppfattning.

I de tyska städerna under medeltiden var i regel stadens hela område
ofri grund, tillhörande den, som var herre till den kringliggande landsbygden
(der Stadtherr). Efter hand förvandlades emellertid den borgerskapet tillkommande
vidsträckta nyttjanderätten eller ständiga besittningsrätten till en
verklig äganderätt, med hvilken dock skyldighet att betala grundränta (census
arealis, Wurtzins) var förenad. I de svenska städerna voro förhållandena
i många afseenden olika. Hos oss var det icke sällsynt, att tomt i stad innehades
sedan urminnes tid af enskilde med full äganderätt. Om åter tomt var
ofri, förvandlades icke besittningsrätten till äganderätt, då tomtörena fingo
karaktären af en grundränta. Hos oss ägde dessutom — om man bortser från
kronans ofvan omförmälda rätt — alltid staden själf uppbära grundräntan.
Oaktadt dessa betydande skiljaktigheter kan en viss likhet mellan den svenska
medeltidens tomtören och den tyska census arealis icke förnekas. Man torde
därför här såsom ofta eljest vid de svenska medeltidsstädernas rättsförhållanden
vara berättigad att antaga tyska förebilder.

Då bostäder och andra byggnader uppfördes å de upplåtna tomterna,
ansågos själf va byggnaderna innehafvas med äganderätt, men den omständigheten,
att de voro uppförda å stadens mark, föranledde först förbehåll vid
upplåtelsen och senare genom lag gifven föreskrift, att de vid försäljning
skulle hembjudas till staden. Härigenom var möjlighet gifven att i stadens
intresse »konsolidera» äganderätten till byggnaderna med rätten till marken.

Hvad sålunda är sagdt om städernas jord gäller ursprungligen i hufvudsak
äfven om sådan i stad belägen jord, som tillhörde kyrkliga stiftelser. I samma
mån tomtören få en mera utpräglad karaktär af grundränta, särskildt därigenom
att kronan »förunnar staden tomtören», inträder dock en skillnad. Upplåtelser
från kyrkliga stiftelser af ständig besittningsrätt till tomt bibehålla
sin ursprungliga karaktär af privaträttsliga aftal och upphöra efter hand vid
reformationen, där icke stiftelserna erhålla en offentligt-rättslig karaktär och
i denna egenskap blifva föremål för särskilda bestämmelser. Städernas upp -

356

låtelser fortgå däremot i nyare tid och antaga alltmer karaktären af ett för
städerna egendomligt rättsinstitut.

Hvad beträffar upplåtelse af ständig besittningsrätt till tomt, som var i
enskild mans ägo, så ligger det i sakens natur, att aftal om sådan upplåtelse
måste kafva varit sällsynt, äfven på den tid, då upplåtelse af dylik rätt från
städerna hade en rent privaträttslig karaktär. De ekonomiska förutsättningar,
som betingade upplåtelse af tomt under ständig besittningsrätt, saknades i
regel hos enskild man. Dock bör i detta sammanhang anmärkas den egendomliga
rättsverkan, som det under medeltiden vanliga ränteköpet erhållit i
en af våra medeltida stadslagar. I Visby stadslag betraktas nämligen ränteköp
såsom förvärf af själfva fastigheten, af hvilken räntan skall utgå; den,
som var berättigad till räntan, ansågs såsom fastighetens ägare (jfr de bekanta
teorierna från 1600-talet om kronans äganderätt till skattskyldig jord).
Den tomtägare, som utfäst sig att betala en ränta att utgå ur fastigheten,
likställdes enligt Visby stadslag i det hela med den, som mot lega innehade
annans tomt. Dessa stadganden hafva dock sannolikt uppkommit genom missförstånd
af de tyska källorna. Den svenska allmänna stadslagen innehåller
intet motsvarande. I ett tillägg till densamma omtalas ränteköp, men med
förbud mot utfästelse af en evig ränteskuld. Ränteskulden kan enligt detta
stadgande städse aflösas af gäldenären, som förblifver ägare af fastigheten.
Skillnaden mellan den lega eller ränta, som för nyttj anderätten betalades till
ägaren af en tomt, och den ränta, som tomtägaren på grund af ett s. k. ränteköp
hade att erlägga, betonas särskildt i en i Stockholms stads jordebok intagen
urkund af den 26 maj 1437. Genom denna urkund uppläts en Uppsala
domkyrka tillhörig tomt, belägen i Stockholm, till en borgare därstädes med
ständig besittningsrätt. De tre marker, som utgå i årlig lega, skola icke,
heter det i urkunden, kunna utlösas eller utköpas, »ty det är icke inköpt
ränta, utan rätt tomtlega». Denna formulering utvisar, att de under medeltiden
vanliga ränteköpen ansågos kunna förväxlas med upplåtelser mot lega
och gifva anledning till äganderättstvister. Häremot har upplåtaren — i
detta fall domkapitlet i Uppsala — velat skydda sig. Bortser man från ofvan
berörda bestämmelser i Visby stadslag, där just den förväxling föreligger,
som man i 1437 års urkund velat förebygga, torde från den svenska medel -

357

tiden knappast exempel finnas, som utvisa, att enskild man upplåtit tomt till
ständig besittningsrätt. När tomtören uppfattades såsom en grundränta, som
genom privilegiebref tillförsäkrats städerna, följer däraf, att upplåtelse mot
tomtöre icke kunde användas af enskilde. Rätten till tomtören blef i viss
mån ett slags skatteprivilegium för städerna, om ock jämväl kyrkliga stiftelser
faktiskt vid upplåtelse af ständig besittningsrätt betingade sig vederlag i
samma form.

I hvilken omfattning upplåtelse af ständig besittningsrätt till städers och
kyrkliga stiftelsers tomter förekommit under medeltiden, kan numera endast
genom spridda exempel belysas. I Stockholms stads räkenskaper från 1400-talet upptages stundom »stadens ränta». För år 1440 upptagas under denna
rubrik ett femtiotal personer. Bland dessa funnos säkerligen sådana, som erlade
afgifter till staden för tomter. Liknande uppgifter finnas i Kalmar stads
tänkebok från 1381—1490. I Stockholms stads burspråk (kommunalstadgar)
från 1400-talet omnämnes jämväl stadens ränta. Förmodligen åsyftas åtminstone
delvis tomtören för byggnadsplatser. I burspråken finnas oek stadganden
om hembudsskyldighet till staden vid försäljning af byggnader på dess tomter.
Särskilda delegerade att pålägga tomtören omtalas i Stockholms stads
medeltida tänkeböcker (magistratens protokoll).

Om sättet och villkoren för upplåtelse af stadens tomter under medeltiden
är föga kändt. Ur Stockholms stads jordebok må ett hithörande fall
anföras. År 1437 uppläto Stockholms borgmästare med rådets samtycke under
ständig besittningsrätt en stadens tomt, hvars läge och storlek angifves, med
villkor att vederbörande och hans barn efter honom skulle bebygga och bruka
tomten efter lag mot en årlig afgift af tre mark penningar eller däremot svarande
arbete. Af närmast följande urkund, som afser samma tomt, framgår,
att pantsättning af hus å ofri grund icke var obekant under medeltiden. Fn
annan urkund i samma jordebok utvisar, att den upplåtna besittningsrätten
kunde med samtycke af borgmästare och råd öfverlåtas på annan. Den 16
sept. 1436 öfverlät en person inför borgmästare och råd i Stockholm ett stenhus
vid Fisktorget »uppå stadens jord», åt en borgare, hvartill rådet gaf sitt
samtycke. Huset köptes för 230 marker, hvarjämte rådet godkände köparens
besittningsrätt med skyldighet för denne att utgifva årlig ränta och för -

358

klarade säljaren vara fri från samma skyldighet. »Därpå gaf köparen sin
fridskilling, som stadslagen stadgar, och förty må han och hans arfvingar
besitta och bruka det till evärdelig ägo.»

fntiUmi Under nyare tid får städernas jord ett betydande tillskott genom dona års

lag. tioner af kronan. Denna kronojord donerades stundom till staden uttryckligen
för byggnadsändamål. Upplåtelser skedde af stadens myndigheter till
enskilde med ständig besittningsrätt såsom förut. Dessa tomter voro ofria
i särskild bemärkelse, icke blott för tomtinnehafvaren i förhållande till staden,
utan äfven för staden i förhållande till kronan. Eu fast terminologi har
härutinnan icke utbildat sig, enär såsom ofria betecknas äfven de tomter, som staden
med full äganderätt innehade, såframt de voro till enskilde upplåtna med
ständig besittningsrätt. Utom genom donationer ökades under nyare tid den
jord, öfver hvilken städerna förfogade för byggnadsändamål, bland annat genom
tillämpningen af den rättsgrundsats, som föreskref, att tomter, afsedda
att bebyggas, hemföllo till staden, om byggnadsskyldigheten icke behörigen
fullgjordes. Hithörande stadganden må, ehuru de icke omedelbart beröra
ämnet, i hufvudsak här återgifvas, enär de utvisa, att enligt äldre tids åskådning
städernas myndigheter hade en synnerligen vidsträckt rätt och plikt
att reglera bostadsförhållandena och byggnadsverksamheten.

Då kronan donerar jord till städerna för att bereda byggnadsplatser, är
det helt naturligt, att detta gifver anledning att uppställa en viss byggnadsskyldighet
såsom villkor för rätten att innehafva sådan jord. Men i syfte
att främja städernas utveckling och medelbart i statsfinansiellt intresse går
statens ingripande härutöfver och sträcker sig äfven till användningen af »fri
och egen grund». Detta framgår dels af reglerna om besuttenhet, dels af bestämmelserna
om byggnadsskyldighet. I förra afseendet må anmärkas Johan
III:s stadga för Stockholm den 10 mars 1570. Enligt denna stadga må ingen
»slå under sig flere hus än han själf med sina barn strax på samma tid kan
bruka och besitta». Öfverträdelse straffas med 40 markers böter årligen.
Den, som äger flera hus än han behöfver, är pliktig att sälja dem till skäligt
pris till den, som behöfver bostad och är villig att köpa. Detta är ett motstycke
till det bekanta förbudet för skattebonde att förvärfva mer jord än
han själf kunde bruka. Ehuru stadgandet, som tydligen afser hus på fria

359

och ofria tomter utan åtskillnad, sannolikt snart fallit i glömska, är det väl
ägnadt att belysa den härskande åskådningen, enligt hvilken det till byggnadsplatser
bestämda området i städerna bör disponeras på sådant sätt, att
största möjliga antal borgare må vinna besuttenbet.

Än skarpare framträder samma åskådning i bestämmelserna om byggnadsskyldigheten
i städerna. Utan att åtskillnad göres mellan fri och ofri
grund, erhålla städernas myndigheter befogenhet att för byggnadsändamål
disponera öfver lediga (öde) tomter. År 1524 befallde Glustaf Vasa borgmästare
och råd i Jönköping att, där några ödestomter funnos, tillhörande kyrkor,
kloster, frälsemän eller borgare, bjuda dem att uppbygga dessa tomter och
besätta dem med goda borgare inom viss förelagd tid, och att, om det icke åtlyddes,
sälja tomterna efter goda mäns värdering åt några, som ville uppbygga
och besitta dem, och hålla pengarna rätte ägaren till hända. .För
Stockholms stad hafva i samma syfte talrika påbud blifvit utfärdade. I Johan
III:s ofvan omförmälda stadga för Stockholm af år 1570 (p. 9) föreskrifves,
att ingen må fördrista sig att intaga eller bebygga någon tomt vare
sig i Stockholms stad eller i förstäderna utan deras samtycke, som därtill
hafva »målsäganderätt». Det obestämda stadgandet om samtycke af dem, som
hafva »målsäganderätt», häntyder säkerligen på stadens myndigheter (magistraten,
byggningskollegiet), som i regel ägde att disponera öfver de öde tomterna.
Att de obebyggda tomterna — såväl fria som ofria — verkligen disponeras
af stadens styrelse framgår af den rättsutveckling, som allt strängare
inskärper byggnadsskyldighet såsom villkor för äganderätt till tomt och
följdriktigt stadgar äganderättens förlust såsom påföljd af försummad byggnadsskyldighet.
Analogien med ödeshemman är här påtaglig. I konung Sigismunds
privilegiebref den 13 juli 1594 förpliktas de, som hafva »bodar» inom
stadsmuren, att sälja åt dem, som vilja bygga bostadshus. I ett förslag till
privilegier för Norrmalm 1624 föreskrifves bl. a. att de, som äga tomter vid
stora gator, äro pliktiga att bebygga tomterna med stenhus eller ock upplåta
dem åt andra, som kunna och vilja bygga (p. 45). I k. br. den 8 juni 1630
anordnas i fråga om fria tomter tvångsförsäljning, där byggnadsskyldigheten
icke fullgöres. Vid ofria tomter åter kan ägoutbyte af samma anledning
företagas. I Stockholms stads priv. den 10 mars 1636 p. 19, k. res. den 24 mars

360

1637 p. 3 samt påbud den 20 mars 1638 inskärpes i hufvudsak alternativet:
att ägaren bör antingen själf bygga eller mot skäligt pris upplåta tomten
åt annan. (Jfr extrakt af Stockholms stads tänkeböcker den 17 juli 1640,
k. res. den 31 mars 1649 p. 22, k. br. den 28 april 1649). Slutligen fastslogs
genom allmän författning byggnadsskyldighet såsom villkor för äganderätt
till tomt i stad. Tomten skall tillfalla staden, såframt byggnadsskyldigheten
icke fullgöres inom tre år (k. br. den 12 nov. 1650). Denna bestämmelse upptogs
efter hand ganska allmänt i städernas byggnadsordningar (t. ex. för Stockholm
den 6 juli 1725, art. 2, §§ 5 och 6).

Om sättet och villkoren för upplåtelse af stadens jord till byggnadsplats
under 1500- och förra hälften af 1600-talet kunna här endast spridda uppgifter
lämnas. Den 7 nov. 1640 antecknades i Stockholms stads tänkebok

ett beslut, att alla byggnader å annans tomt, särskildt de byggnader, som

äro uppförda å de fattigas eller å stadens egendom och grund, skola anses

för lösören och icke för fast egendom. Af derma grundsats, som sedan gam malt

var allmänt rådande, följer naturligen, att de för fast egendom karakteristiska
rättsinstituten bördsrätt och häfd äro vid byggnader å annans
tomt uteslutna. Stadens rätt till hembud hade trädt i stället för bördsrätten.
Enligt anteckning i Stockholms stads tänkebok den 15 juli 1645
må ingen — vid 100 dalers böter — sälja sin åbyggnad å stadens tomt,
förrän den hembjudits till staden. Vill staden icke lösa byggnaden, heter
det vidare, må ägaren sälja till hvem han gitter, »dock att han [o: köparen]
tager stadens bref därå». En upplåtelse- och bekräftelseurhund, utfärdad
af en stadens myndighet, erfordras alltså för öfverlåtelsens giltighet.

Städernas rätt till tomtören bekräftas under nyare tid genom upprepade
försäkringar i privilegiebrefven. Dessa försäkringar, som skulle varit helt
och hållet onödiga, därest tomtören betraktats såsom ett rent privaträttsligt
legovederlag, hänvisa på den säregna beskaffenheten af ifrågavarande afgifter.
Exempelvis må för Stockholm anföras privilegiehref af Johan III den
10 mars 1570 p. 3, af förmyndarestyrelsen den 10 mars 1636 p. 5, p. 8, jfr
förordningen den 17 dec. 1664. Genom privilegiebrefvet af 1636 infördes ock
trettiondepenningsafgiften (p. 7). Tomtörens belopp bestämmes af borgmästare

361

och råd, icke en gång för alla, utan tills vidare. Magistraten skulle härvid
iakttaga stadens rätt och medelst afgiftens förhöjning tillse, att stadens inkomster
förbättrades, i samma mån som de upplåtna lägenheterna förkofrades
(Stockholms stads priv. den 10 mars 1636 p. 7). Om tomtörens behöriga erläggande
finnas från slutet af 1600-talet och början af 1700-talet åtskilliga
påbud utfärdade af öfverståthållaren och magistraten i Stockholm. I ett sådant
påbud den 30 april 1697 stadgas, att enhvar, af hvad stånd och villkor
han vara må, som innehafver och besitter stadens ofria tomter, skall hvarje
år vid midsommar eller senast i slutet af juni månad till stadens kassa inbetala
de å tomten lagda tomtören, vid äfventyr af förhöjning med en fjärdedel
och prompt exekution såväl af denna fjärdedel som af själfva tomtörena.
Påbudet upprepas den 13 juni 1700 med tillägg, att den, som dittills försålt
eller därefter försäljer någon af stadens ofria tomter, utan att genast till
staden inbetala 30:de penningen af köpesumman, skall bota 100 daler. Köparen
skall vid samma äfventyr taga »konfirmation» på köpet af stadens byggningskollegium.
Försummas hvad sålunda är föreskrifvet, skall köpet dessutom
förklaras för ett »bänkeköp», d. v. s. ogiltigt. Nya påbud om behörigt
erläggande af tomtöresafgiften och 30:de penningen utfärdades för Stockholm
den 16 mars 1706, den 19 februari 1714, den 4 maj 1716 o. s. v. Vid uteblifven
betalning af tomtören höjes beloppet med en fjärdedel under hvart
och ett af de fem första åren, hvarefter vid utgången af det sjätte året tomten
med åbyggnader utan lösen tillfaller staden.

Om en allmän undersökning angående fria och ofria tomter i Stockholm
finnes en antydan i ett påbud af öfverståthållaren och magistraten i Stockholm
af den 17 nov. 1699. För uppläggande af en ny tomtbok för staden var
tillsatt en kommitté, till hvilken i berörda påbud vederbörande uppmanas att
afiärana afskrifter af sina »tomtbref». Härvid göres en skillnad mellan fria
och ofria tomter. De, som äga fria tomter, skola lämna afskrifter af »de bref,
som visa, hvarför tomten med dess längd och bredd har kommit att förklaras
vara fri och egen grund». De bref, som här åsyftas, äro väl i regel de vanliga
fastebrefven, som ju meddelade uppgift om tomtens areal och om dess
egenskap af fri grund. Man kan dock jämväl tänka på särskilda bref å friköpta
tomter. De äter, som innehafva stadens ofria tomter, skola enligt

362

berörda påbud ingifva afskrifter af »designationerna» och därpå bekomma »confirmation»
jämte kvitto på sista årets tomtören. Ur »Stockholms Stads Embete-
och Byggnings Collegii Protocoll» må anföras ett exempel, som angifver
det hufvudsakliga innehållet af en dylik »designatiou». I protokollet för den
11 mars 1731 heter det: »S. D. Effterläts afskiedade Dragon Lars Humbla på
dess skrifftelige ansökning, det får han emot 16 öre s:mt åhrlige tomtören
intaga och hägna ett litet bergachtigt tomtestycke, beläget längst ut på Södermalm
vid Nygatan uppe uti bergen, hwilket tomtestycke Stads Ingenieuren
välb:de Petter T i 11 mus afmätt och befinnes det samma innehålla uti läno--

den på östre och wästre sijdorne 58 alenar samt uti brädden på norre och
södre sijdorne 45 alenar, som tillsammans arealiter giör 2610 quadratalenar.
Doch åtwarnes bem:te Humbla härmed, åt så framt han icke åhrligen betahlar
the pålöpande tomtören och dem i Stadscassan aflefwererar, utan låter
hos sig innestående blilwa; så skola the 1, 2, 3, 4 och 5:te åhrens tomtören
ökas och förhöijas till en fierdedehl högre hwart åhr effter annat, men det
6:te åhret skall tomten med all dess åbyggnad, utan någon lösen, stadenom
hemfalla. För öfrigit blifwer merbem:te Humbla wid 100 daler s:mts wijte
förbuden denna tomt försällja eller sin rätt uppå någon annan transportera,
med mindre 30:de penningen stadenom betalas: såsom det och åligger ägaren
gatan och allmänna wägen wid 4 daler sants böter åt stenlägga låta.»

Vid öfverlåtelse af besittningsrätt till ofri tomt användes ett förfarande,
som i vissa fall närmar sig lagens föreskrift om fastighetsköp. Tomtens förste
innehafvare har visserligen i regel icke någon anledning att söka fastebref å
besittningsrätten. Icke heller föreligger sådan anledning för den, som af enskild
innehafvare öfvertager en obebyggd tomt. Ny upplåtelse kan i detta
fall ske af stadens myndigheter, eller ock kan, med deras tillstånd, det förut
gifna upplåtelsebrefvet »transporteras» på ny innehafvare. I nu angifna fall
är upplåtelsens karaktär af jordlega i viss mån bevarad. Annorlunda ställer
sig förfarandet vid öfverlåtelse af redan bebyggd tomt. Vid sådan öfverlåtelse
skola byggnaderna hembjudas till staden, som till dem äger lösningsrätt.
Detta har föranledt utfärdandet af ett vanligt köpebref, som, därest
staden icke begagnar sin lösningsrätt, brukat bekräftas af borgmästare och
råd medelst ett slags fastebref. I detta fäll framträder besittningsrätten icke

363

såsom en form af jordlega utan såsom en säregen med äganderätten till själfägande
tomt i viss mån jämställd rätt.

Såsom exempel på öfverlåtelse af tomt utan sammanhang med försäljning
af åbyggnad må anföras följande uppgörelse. Den 16 mars 1704 afstod Kerstin
Jönsdotter, enär hon icke längre förmådde erlägga tomtören, en i Upsala å stadens
grund belägen tomt till tullskrifvaren Johan Pålson. Jönsdotter förbehöll
sig att fortfarande få bebo sitt å tomten uppförda bus, men medgaf Pålson rätt,
att mot åtagande att ansvara för tomtören åt sig utverka magistratens konfirmation
å besittningsrätten och sedan bebygga och bebo tomten. Den uppsatta
handlingen, som upplästes å rådhuset den 28 mars 1704, har tydligen icke
formen af ett köpebref, utan är ett slags »transport» af besittningsrätten. Detta
beror därpå, att tillträdaren icke erhöll någon rätt till det å tomten uppförda
huset, utan endast till den obebyggda delen af tomten.

Vid öfverlåtelse af bebyggd tomt användes däremot, såsom nämndt, en
form, som nära öfverensstämde med lagens föreskrifter om fastighetsköp. Ett
vanligt köpebref utfärdas, i hvilket dock i regel stadens rätt till grunden omnämnes.
Därefter ske uppbud på vanligt sätt. Dessa uppbud kunde här icke
hafva betydelse för säljarens skyldeman, som ju icke hade någon bördsrätt,
men väl för andra, exempelvis för inteckningshafvare, för innehafvare af närbelägna
tomter (naborätt) samt för dem, som eljest — t. ex. i egenskap af
äldre borgare — framför köparen voro berättigade till eventuellt lediga tomter.
Måhända ansågs ock den stadgade kembudsskyldigheten till staden vara
fullgjord genom uppbuden. Sedan fånget blifvit lagbjudet och lagståndet, har
fastebref utfärdats på samma sätt som vid ett vanligt j ordaköp. Då i fastebrefvet
erinras, att tomten är stadens, vinner köparen naturligtvis icke äganderätt
till densamma. Det nu beskrifna förfarandet iakttogs t. ex. i Upsala.
Den 2 dec. 1721 utfärdade borgmästare och råd i Upsala fastebref å en ofri
tomt, som blifvit uppbjuden för gäld till kronan och staden. I slutet af
fastebrefvet heter det: »ty dämma vi detta köp fast att stånda och icke återgånga
och denna gård uti Ejerdings eller St. Larsroten vid St. Larsgatan på
stadens grund belägen vara professorens Edle etc. Schylbergs och des k. Frus,
deras varande och kommande barns och arfvingars lag- och välfångne egendom
nu och evärderligen, och ingen kåfve makt att här å tahla eller klandra

364

vid de böter som borgmestare och råds dombrott förtienar. För tomten, som
är stadens, utbetalas årligen till stadens cassa dee der af gående vanliga tomtören.
Till så mycket mera kraft, styrkio och stadfästelse hafva vi detta fastebref
icke allenast med egna händer underskrifvit utan ock veterligen låtit stadens
vanliga sigill här under trykia, som skiedde åhr, dag och stad som föreskrifvit
står.»

Rättsutvecklingen under nyare tid före 1734 års lag ledde icke till ett
fullständigt utplånande af skillnaden mellan fri och ofri grund i städerna.
Besittningsrätten till ofria tomter var ständig, d. v. s. utan tidsbegränsning.
Då byggnaden, hvilken ansågs såsom särskildt rättsobjekt, gick i arf, medföljde
besittningsrätten till tomten. Besittningsrätten var sålunda ärftlig.
Men vid öfverlåtelse af byggnad å ofri tomt ägde hembudsskyldighet rum.
Detta är af synnerlig vikt, ty därigenom förhindras, att nyttjanderätten
till stadens skada skiljes från äganderätten för evärdlig tid. öfverlåtelse
under äganderätt var i fråga om donationsjord i regeln helt och hållet förbjuden.
Stadsjord, som icke var af donationsnatur, kunde staden däremot tydligen
med full äganderätt aflåta. Undantagsvis kunde det inträffa, att staden
var berättigad att försälja jämväl till donationsjorden hörande tomter, vare
sig nu själfva donationsbrefvet medgaf detta eller särskildt tillstånd senare
meddelats (t. ex. förmyndarestyrelsens bref ang. vissa tomter i Vänersborg den
1 februari 1644, ang. några tomter i Stockholm den 20 april s. å.).

Huruvida egentliga friköp eller förvärf, motsvarande skatteköp af kronohemman,
förekommit i förra hälften af 1700-talet, synes ovisst. Sannolikt
är, att dylika förvärf, om de ock i enstaka fall förekommit redan under
1500- och 1600-talet, ej blifvit vanliga förrän i slutet af 1700-talet. Om
full äganderätt sålunda endast undantagsvis kunde af enskild vinnas till
stadens jord, var det däremot åtminstone intill förordningen den 11 november
1730 möjligt att vinna inteckning i hus och byggnad å ofri grund. Men detta
berodde närmast därpå, att såväl lös som fast egendom vid denna tid kunde
intecknas. För öfrigt gafs, såsom ofvan visats, ju äfven fastebref å hus och
byggnad å ofri grund. Hvarken fastebrefvet eller inteckningen föranledde
rubbning af stadens rätt till tomten. Hus och byggnad å ofri tomt räknades
fortfarande såsom lös egendom. Den sedan gammalt stadgade hembudsskyldig -

365

heten har vid öfverlåtelse föranledt samma förfarande som vid försäljning af
fastighet. Ännu i Arnells upplaga af stadslagen (1730) anmärkes, att »åbyggnader
på ofria tompter hållas för lösören, och icke för fast ägendomb». Men
»försäljning och pantsättning af det, som på Stockholms stads grund byggdt
är, bör ske å rådstugan» (Arnell). Härvid iakttogos de föreskrifter, som gällde
om fastighet, men i öfrigt tillämpades angående byggnader å ofria tomter lagens
bestämmelser om lös egendom.*

I afseende på rätt till byggnad å ofri grund gjordes genom 1734 års lag 17J^ fg^J?e3
icke någon ändring i förut gällande bestämmelser. Huruvida sådan byggnad rätt.

bör räknas till fast eller lös egendom, är en fråga, som lagen lämnar obesvarad.
Af kap. 10 giftermålsbalken torde i hvarje fall icke något afgörande
svar kunna härledas. Säkert är, att i fråga om dylik byggnad lagens bestämmelser
om fast egendom endast delvis tillämpades. Fastebref utfärdades
visserligen fortfarande å förvärf af byggnad å ofri grund. Men sådana fastebref
medförde icke större rättsverkan än förut. I öfverensstämmelse med äldre
rätt gäller ock enligt 1734 års lag, att lagens bestämmelser om bördsrätt icke
tillämpas med afseende på byggnader å ofri grund. Däremot skola enligt 7 kap.

6 § jordabalken reglerna om naborätt tillämpas utan skillnad mellan fri och
ofri grund, »ther staden then ofria tomt ej behålla will». Från äldre rätt har
hembudsskyldigheten bibehållits (4 kap. 6 § jordabalken). Anmärkningsvärdt
är, att detta lagrum helt allmänt talar om »thet, som å annars jord och grund
i staden byggdt är». Denna vidsträckta formulering finnes först i 1723 års
förslag. Tidigare förslag till jordabalk tala om »den gård eller hus, som å
stadzens, kyrkans eller hospitalers grund byggd är».

* Någon gång omtalas köpingar, belägna å ofri grund. Borgerskapet i Kalmar »nyttjade»
sedan gammalt köpingarna Döderhultsvik, Pataholm, Mönsterås, Påskallavik och Bergqvara och hade
i dessa köpingar »bodar», för hvilka tomtören erlades till de frälsemän, som voro ägare af den mark,
på hvilken köpingen var anlagd. I anledning af klagomål öfver tomtörenas förhöjning, bestämdes
genom k. resol. den 22 oktober 1723, att vederbörande landshöfding skulle söka åvägabringa en
billigare taxa samt att, därest detta icke kunde ske, borgerskapet borde hos k. kommerskollegiet anhålla
om någon annan — på kronojord belägen — mark till köping. Ett annat exempel erbjuder
Malmköping. Då beslut fattades om en köpings anläggande vid Malma hed (Malmköping) bestämdes
bl. a. att, enär köpingen komme att anläggas på det Södermanlands regemente tillhörande Malma
rnsthålls ägor, de invånare, som sig därstädes nedsatte, skulle med regementschefen »öfverenskomma
och sig förena om tomtörenas erläggande till regementet» (k. br, den 5 november 1785).

366

I början af 1800-talet har praxis vid upplåtelsebrefs utfärdande på ofria
tomter i Stockholm varit följande. I en till öfverståthållaren och magistraten
ingifven skrift anhåller sökanden »att mot årlig tomtöresafgifts erläggande få
instänga och begagna en staden tillhörig öppen plats», hvars läge och storlek
angifves. Sedan ärendet remitterats till stadsingeniören, som upprättar karta
öfver området, och jämväl »Herrar borgmästare och råd i stadens Byggningsoch
Ambetskollegium» inkommit med utlåtande, företages ärendet till afgörande
af öfverståthållaren tillika med magistraten. Om ansökningen bifalles,
innehåller resolutionen, att sökanden får tills vidare intaga, inhägna och nyttja
platsen, som blifvit med tomtnummer försedd, mot viss årlig tomtöresafgift
till staden, »dock med villkor att, där staden framdeles kan behöfva platsen,
bör densamma, utan ersättning för sprängning, odling eller hvad det vara må,
till staden genast afträdas; innehafvaren likväl obetaget att, om platsen under
tiden varder bebyggd, själf disponera åbyggnaden, hvilken staden icke är förbunden
att inlösa, äfvensom hvarken sökanden eller framdeles blifvande ägaren
af merberörda plats må vara tillåtet att utan magistratens tillstånd, genom
köp, gåfva eller förpantning densamma till annor man öfverlåta; åliggande
sökanden att vid förlust af den erhållna rättigheten till platsens intagande
och nyttjande, till upplåtelse brefs erhållande hos Stadens Byggnings- och
Ämbets Collegium genast sig anmäla, som vid utfärdandet äger, att detsamma
uti Tomtöre böckerna anteckna låta.»

Oaktadt den uppfattning att åtminstone städernas donationsjord vore till
sin kamerala natur orubblig, blifvit ytterligare fastslagen genom k. försäkr.
den 23 februari 1789, ansågs denna fixering af donationsjordens natur icke
lägga något hinder i vägen för friköp. Friköp af ofria tomter synas hafva
i stor utsträckning ägt rum just i slutet af 1700- och början af 1800-talet.
Vid denna tid synes t. ex. i Stockholm friköp af stadens tomter i allmänhet
kunnat ske mot erläggande till staden af en friskilling, motsvarande tomtörens
efter tre procent kapitaliserade värde. (Jfr öfverståthållarens och magistratens
tariff af den 19 juni 1801.) Dessa friköp äro jämte skatteköpen af kronohemman,
som innehafvas med stadgad åborätt, att anse såsom utslag af den allmänna
principen om fördelen för den enskilde och för samhället af en fri och
full äganderätt. Åtminstone från slutet af 1700-talet behärskar denna princip

367

det allmänna föreställningssättet. Man sökte så att säga konsolidera äganderätten.
Den s. k. delade äganderätten, som ytterst hade sin grund i medeltidens
länsrätt, hade råkat i misskredit. Hvad särskildt angår ofria tomter,
var innehafvarens ställning tydligen vansklig. Bland annat fanns ingen garanti
mot en godtycklig förhöjning af tomtörena. Exempelvis förordnades genom
k. br. den 20 november 1816, att tomtören i Stockholm finge uppbäras
till dubbelt belopp mot det hvarmed de då utgingo.

I senare tid har man — särskildt i fråga om tomter, som fortfarande
disponerats af städerna — anlitat eu annan utväg för att förvandla ofria
tomter till fri och egen grund. Efter ansökan har nämligen Kungl. Maj:t medgifvit
åtskilliga städer särskildt tillstånd att med full äganderätt öfverlåta
inom stadsplanen belägen donationsjord (Göteborg 1836, 1856, 1886, Helsingborg
1867, Hernösand 1872, Halmstad 1877, Eskilstuna 1879, Hudiksvall 1880,
Upsala 1883 o. s. v.). Genom k. br. den 27 januari 1899 har i berörda afseende
meddelats, att Kungl. Maj:t »vill till pröfning i hvarje särskildt fall upptaga
de ansökningar, som kunna från städerna inkomma vare sig angående tillstånd
att till enskilde af donations jorden upplåta tomter eller tomtdelar inom
stadsplanen, jämväl i sammanhang med utvidgning af sådan plan, eller om
medgifvande att till enskilde föryttra donationsjord utom stadsplanen i sådana
undantagsfall, då af särskilda skäl upplåtelsen kan visas vara af det
gagn för staden, att donationsändamålet må kunna anses varda genom upplåtelsen
uppfylldt.»

Genom förordningen den 16 juni 1875 förklarades den nya formen för
lagfart användbar äfven å sådana å ofri grund i stad belägna hus och byggnader,
hvarifrån ägaren ej må skiljas, så länge han erlägger tomtören eller
utan att lösen för byggnaderna gifves. Samtidigt afskaffades hembudsskyldigheten,
men lösningsrätten kvarstår och skall utöfvas af staden genom stämning
inom sex månader, sedan lagfart beviljats. Genom lagen af den 24 maj
1895 § 5 förklarades, att byggnad å ofri tomt under förut gällande villkor
anses såsom fast egendom, och på grund häraf uteslöts motsvarande stadgande
ur laglärtslagen. Af stadgandets formulering i 1875 års förordning och 1895
års lag framgår, att tomtörens erläggande icke är ett nödvändigt villkor för
lagfart. Detta beror sannolikt däraf, att i en och annan stad tomtören under

368

loppet af 1800-talet upphört att erläggas. Bekant är ock, att tomtören, såvidt
de från äldre tid bibehållits oförändrade, numera i regel är o så obetydliga,
att de icke kunna anses såsom ett verkligt vederlag för besittningsrätten. De
äro att anse såsom ett slags »rekognition», hänvisande på jordens kamerala
natur af »ofri grund». Till fullo kan dock icke denna kamerala natur bevisas
endast af skyldigheten för tomtens innehafvare att erlägga tomtören. Ty
samma skyldighet kan undantagsvis hvila på tomt, som icke är ofri grund.
Då tomtören, såsom ofvan visats, under tidernas lopp förväxlades med en
grundränta eller grundskatt, är berörda förhållande lätt förklarligt.

Hvad möjligheten af inteckning i hus å ofri tomt angår, synes man till
en början efter förordningen den 11 november 1730 hafva ställt sig något
tveksam. I 1734 års lag hade visserligen i enlighet med nämnda förordning
borgenärs rätt att vinna inteckning blifvit begränsad till gäldenärs fasta gods
(7 kap. 1 § rättegångsbalken). Men man synes icke på grund häraf ansett, att
inteckning icke kunde beviljas i hus och byggnader å ofri grund i stad. Detta
framgår af förhandlingarna vid 1823 års riksdag. Genom förordningen den 13 juli
1818 § 12 hade förbud stadgats mot intecknings beviljande i hus, annan byggnad
och vattenverk, hvarmed ständig rätt till grunden icke är förenad. Meningen
var icke att härmed utesluta möjligheten att vinna inteckning i hus
och byggnad på ofri grund i stad, men då stadgandet stundom tolkades på
detta sätt, gafs genom k. kung. den 18 dec. 1823 den lagförklaring, att förbudet
icke må lämpas »på sådana å ofri grund i städerna belägna hus, byggnader
och vattenverk, hvilkas innehafvare för besittningen af tomten erlägga
en viss årlig tomtöreafgift och på grund däraf icke kunna ifrån tomten skiljas
med mindre än att lösen för de därå uppförda byggnader till dem betalas.
» Genom den senare lagstiftningen 1875 och 1895 är detta bekräftadt.

Af hvad sålunda blifvit anfördt om uppkomsten och utvecklingen af
ifrågavarande tomtupplåtelser framgår, att den för all framtid gällande nyttjanderätt,
som mot erläggande af viss årlig afgift tillkom tomtinnehafvaren,
efter hand, då det ursprungliga legovederlaget antagit karaktären af en grundränta,
öfvergått till en rätt, som i praktiskt afseende är i viss mån likställd
med äganderätt till fri och egen grund. Från juridisk synpunkt är väl stadens,
resp. kronans äganderätt alltjämt bevarad, men denna äganderätt är så

369

blottad på praktiskt innehåll, att densamma ter sig hufvudsakligen såsom en
logisk förutsättning för tomtens egenskap af ofri grund. Endast med afseende
å stadens lösningsrätt samt befogenhet att uppbära tomtören och trettiondepenningsafgift
är tomtinnehafvarens rätt underkastad säregen begränsning af
praktisk betydelse. Motsatsen mellan dessa tomtupplåtelsers praktiska innehåll
och formellt-juridis ka karaktär ger åt hela rättsinstitutet en i hög grad
sväfvande och obestämd prägel. Genom teorien om äganderättens delning
mellan räntetagaren och nyttjanderättshafvaren kan en förklaring gifvas
af detta rättsinstitut likasom af liknande historiska företeelser, men en
sådan delning är oförenlig med nutidens uppfattning af hvad hänsyn till reda
och klarhet i äganderättsförhållandena fordrar. Hvad sålunda gäller om den
s. k. delade äganderätten i allmänhet har ock tillämpning på den särskilda
form af sådan äganderätt, som grundlagts genom upplåtelse under ständig
besittningsrätt af ofri tomt i stad. Hela detta rättsinstitut ter sig numera
såsom ett resultat af särskilda historiska förutsättningar, som visserligen, så
långt väl förvärfvad enskild rätt sträcker sig, måste lämnas orubbadt, men i
öfrigt är byggdt på en rättsåskådning, som tillhör det förflutna.

370

Medeltiden.

Bilaga III.

Historisk öfversikt af den svenska lagstiftningen om servitut.

I de svenska medeltidslagarna finnas endast mycket obetydliga spår af
rättigheter, som kunna betecknas såsom servitut. Servitutsbegreppet har fått
sin karakteristiska utveckling i den romerska rätten och därifrån i det hela
oförändradt upptagits i den moderna lagstiftningen. Om ock likartade faktiska
förhållanden framkallat likartade företeelser äfven i den äldre germanska
rätten, gick dock denna sin egen väg; någon inverkan af romersk rättsuppfattning
i detta afseende å den svenska medeltidsrätten kan knappast spåras.
Helt och hållet främmande för denna rätt är det romerska personalservitutet.
Hvad åter angår realservituten, synes man i den äldre svenska rätten hafva
uppfattat dessa antingen såsom tillbehör till den härskande fastigheten eller
såsom föremål för särskild äganderätt.

En servitutsliknande rätt kunde inom de fornsvenska byalagen uppkomma
under formen af eu befogenhet för den, som anlagt ett nybygge, att på ett
särskildt sätt draga nytta af byns utmark. En dylik befogenhet omtalas
redan i våra äldsta rättskällor. Om en man vill bygga på byns utmark,
heter det i Västgötalagen, skall han, sedan området blifvit inhägnadt, hafva
rätt till skogsfång, till bete för sina kreatur samt till utfartsväg, men icke
någon rätt till sjkifva jorden utom det inhägnade området. Dylika stadganden
utgöra de första spåren af de s. k. afgärda byarnas servitutsrätter. Bortser
man från dylika rättigheter till byallmänning, torde i landskapslagarna de
servitutsliknande rättigheterna närmast fattas såsom föremål för särskild
äganderätt. I Västgötalagen anvisas en strandägare, som vill uppföra en

371

dammbyggnad, att köpa »landfäste» af ägaren till den motsatta stranden. Till
sitt innehåll kan tydligen detta aftal motsvara ett servitutsaftal, men sannolikt
är, att det närmast fattades såsom ett äganderättsförvärf. Aftalet skulle
ske med samma formaliteter som ett j ordaköp. I Ostgötalagen omtalas, att
strandägare lämnar tillstånd åt motsatta strandens ägare att bygga utöfver
midtströmslinien. Sedan tillstånd gifvits och byggnaden blifvit uppförd, har
hela anläggningen sannolikt uppfattats såsom en särskild fastighet eller såsom
tillbehör till den härskande fastigheten.

Af den svenska medeltidens stadslagar framgår, att byggnadsservitut
kunnat grundläggas genom aftal. I Bjärkö ar ätten omnämnes det fall, att
någon gör sig vägg af annans hus utan hans medgifvande. Den, som bygger
utan medgifvande, drabbas af bötesstraff, där ej husägaren af tillmötesgående
låter vid det skedda bero. I Allmänna stadslagen finnes samma stadgande.
Enligt Visby stadslag kan man genom aftal betinga sig en vidsträcktare utsiktsrätt
(rätt till fönster mot grannens tomt) än lagen medgifver. Har någon
under år eller dag varit i besittning af dylikt fönster, skall, sedan bevisning
förebragts, att fönstret tillkommit med grannens tillstånd, servitutet gälla för
evärdlig tid.

I medeltidsurkunderna omtalas ofta såväl jordbruks- som byggnadsservitut.
Bland de förra äro vägservituten de vanligaste. De uppkomma i
regel genom aftal. Exempel på sådana förekomma talrikt. I vissa fall kan
dock tvekan råda, huruvida verkliga servitut föreligga. Stundom upplåtas
vägrättigketer på sådant sätt, att man närmast måste antaga en öfverlåtelse
af äganderätt till själfva marken. Genom dömande myndighets beslut kunde
ock vägservitut grundläggas. Den 20 april 1347 tilldömdes Strängnäs domkyrka
en kvarn, som Marsken Håkan en lång tid med orätt haft i besittning,
dock att biskopen skulle lämna hr Håkans arfvingar fri väg »från kvarnen
till träsket» och bemälda arfvingar lämna fri väg från biskopens gård till
nämnda kvarn. Bland de förmåner, som åtfölja en fastighet, upptages i
urkunderna ofta betesrätt å allmänning (fgeganger). Såframt härvid endast är
fråga om de rättigheter, som tillkomma hvarje fastighet i by, kan ett verkligt
servitut dock knappast sägas föreligga. Endast såvidt en fastighet erhållit
särskild rätt till bete å allmänning eller å annan fastighets område, kan

372

betesrätten betraktas såsom ett servitut. Ofta torde verkliga servitut dölja
sig under köpe- och fastebrefvens ordrika sätt att angifva en fastighets beståndsdelar
och tillbehör: »med jord och hus, åkrar och ängar, skogar och fiskvatten,
kvarnar och kvarnställen, torp och torpställen, inom hägnad och utom,
i vått och torrt, intet undantaget, som till detta gods af ålder legat häfver
och nu tillhör, hvad namn det än hafva må».

Byggnadsservitut finnas omnämnda i Stockholms stads jordebok 1420—1474.
Inför borgmästare och råd i Stockholm upplät å rådstugan den 15 april 1441
Otto van Orden åt Sven Johansson på Köpmannagatan »halfva muren med sig»,
hvilken mur han delvis uppfört å Svens grund. Enär Otto, heter det, förbyggt
Svens »drupparum», utsågos gode män att medla mellan parterna. Efter
bemedling bestämdes, att Sven Johansson skulle gifva Otto sex marker och
erhålla halfva muren med honom. Därpå gaf Sven Johansson »sin fridskilling,
som stadslagen föreskrifver; alltså må han och hans arfvingar förenämnda
halfva mur hafva och bruka till ovärderlig ägo». Det är tydligt, att man
fattat resultatet af uppgörelsen såsom ett förvärf af äganderätt till halfva
muren. Ofta förekomma servitutsaftal vid öfverlåtelse af fastighet. Vid en
fastighetsförsäljning i Stockholm den 2 okt. 1443 undantager säljaren »de norra
gatubodarna», men medgifver köparen »fri gång ofvantill och nedantill». I en
urkund af den 7 april 1445 angående ett fastighetsköp i Stockholm finner man
en hel rad af servitutsaftal. Det bestämdes bland annat, att en hvälfd gång,
som köpare och säljare skulle gemensamt anlägga utmed gatan så långt gatubodarna
räcka, skulle å hvardera sidan blifva »innantill oförbyggd», d. v. s.
städse hållas öppen, att köparen skulle erhålla rätt till grunden under båda
gatubodarna för att där anlägga en källare, att köparen skulle få hafva »sin
källarehals och ingång» vid säljarens stenhus och få begagna säljarens halfva
mur »ofvan och nedan», att köparen, om så behöfdes, skulle få bygga en »kokaskorsten»
med vindöga i säljarens »gång» o. s. v. Såsom allmän regel torde
kunna uppställas, att de servitut, som förutsätta en stadigvarande anordning
å den fastighet, som af servitutet besväras, blifvit betraktade såsom tillbehör
till den härskande fastigheten eller rent af såsom föremål för särskild äganderätt.
Så ansågs t. ex. en gatubod eller en källare kunna vara föremål för
särskild äganderätt. Det sagda får dock icke så fattas som skulle det verkliga

373

servitutsbegreppet varit helt och hållet okändt. Stundom, har man säkerligen
ganska klart insett, att äganderätten odelad t tillkom ena sidan och endast en
nyttjanderätt den andra. Så heter det i ofvan anförda exempel, att köparen
skall få begagna säljarens halfva mur. Än mer gäller detta vid de servitut,
som blott innebära förpliktelse för ägaren af den fastighet, som af servitutet
besväras, att därå underlåta visst handlande (s. k. negativa servitut). Dessa
kunna ju icke fattas såsom beståndsdelar eller tillbehör till den härskande
fastigheten. Jfr anförda exempel: att den hvälfda gången skall vara innantill
»oför byggd».

Inom nyare tidens svenska rättsvetenskap omnämnas servitut först af Nyare tid
J . T intill 1734

Loccenius i »Synopsis juris privati» (1652). Som vanligt söker Doccenius &rs lag.

återgifva den romerska rätten och tillämpa denna på de svenska lagarna, så
godt sig göra låter. Efter romersk rätt skiljer Loccenius mellan personliga
servitut och realservitut. Efter beskaffenheten af den fastighet, som af
servitutet besväras, indelas realservituten i lands- och stadsfastighetsservitut.

Till de förra räknas väg- och vattenservitut, betesrätt, rätt till skogsfång,
jakt och fiske. Härvid åberopas en hel rad af bestämmelser i landslagens
byggningabalk (kap. 1, 9 § 5; kap. 13, 14, 19, 20, 25, 26 § 7; kap. 34, 40), af
hvilka dock endast kap. 40 handlar om ett slags servitut, medan de öfriga
blott utvisa, att dylika rättigheter icke utan särskild rättsgrund (aftal eller
urminnes häfd) kunna föreligga. Såsom exempel på byggnadsservitut anföres
ur allmänna stadslagens byggningabalk bl. a. rätten att efter aftal begagna
annans vägg (kap. 5), men äfven grannskapsrättigheter, som grunda sig
omedelbart på lagens stadgande, såsom »dropprum» enligt kap. 1, 2, 4 och den
allmänna skyldigheten att icke bygga annan till men (kap. 9). Servitut
grundläggas enligt Loccenius genom aftal eller genom urminnes häfd. Härigenom
skulle de omedelbart på lagens stadgande hvilande grannskapsrättigheterna
vara uteslutna. Måhända hafva också de lagrum, som behandla
grannskapsrättigheter, anförts endast i syfte att påpeka de områden, där en
från lagens stadgande afvikande öfverenskommelse grundlägger ett servitut.

Af personalservitut omnämner Loccenius de romerska ususfructus, usus och
habitatio utan att angifva svenska motsvarigheter. För servituten har
Loccenius i sitt system icke funnit annan plats än i kapitlet om rättsobjekt

374

och äganderättsförvärf. Oaktadt framställningen härutinnan likasom i andra
afseenden lider af påtagliga systematiska och andra brister, torde Loccenius
kunna sägas hafva inlagt eu icke obetydlig förtjänst om den svenska rättsutvecklingen
på ifrågavarande område. Genom Loccenius har servitutsbegreppet
blifvit i sin mer utpräglade form bekant i den svenska rätten. Teorien
har därefter utöfvat sitt vanliga medelbara inflytande på rättsutvecklingen
genom att inverka på lagstiftning och praxis. Egendomligt är, att Rålamb
(Observationes iuris practicse, 1679) helt och hållet förbigår läran om servitut
(jfr dock s. 31, där jakträtt säges kunna förvärfvas genom urminnes häfd).
Med full klarhet framhåller Nehrman (Inledning til then svänska jurisprudentiam
civilem, 1729), att servituten afse en från lagens stadgande afvikande
reglering »genom öfverenskommande».

Inom lagstiftningsarbeten från nyare tid påträffas försök att gifva regler
om servitut först under förarbetena till 1734 års lag. I 1692 och 1694
års förslag till byggningsordning i städer heter det bl. a., att »ingen må intill
sin grannes vägg, mur eller plank utan hans lof och minne något hus
byggia, med mindre han der emellan en egen varachtig vägg sätter». Genom
aftal kunde man alltså betinga sig rätt att begagna grannens vägg eller mur.
Om utsiktsrätt stadgas i samma förslag, att »ingen må hafva något fönster
eller glugg uti sin grannes gård eller tomt utan dess lof och minne, eller att
derpå vijses laga häfd och rättighet». Här har sålunda antagits, att servitut
kunna grundläggas icke blott genom aftal, utan ock genom (urminnes)
häfd. I 1692 års förslag till byggningsordning finnes ock ett stadgande om
domstols bekräftelse å servitut: »Hwar och een som något sådant will nyttia
inpå sin grannes huus, gård eller tompt, däth honom länder till beswär och
olägenheet, den bör upwijsa klare skiähl att han där till medh rätta och lageligen
kommen är, och sedan där på taga stadzrättens bewijs, elliest bör däth
intet giälla. Men sedan ett sådant där å grannar emellan gifwit är, bör däth
wijdh egarens omskifftelse intet åtalas.» Detta är det första svaga spåret af
servituts inteckning under nyare tid. Men detta spår har redan försvunnit i
1694 års förslag, där bestämmelsen om skyldighet att å servitutsaftal taga
stadsrättens bevis uteslutits. Då som bekant i 1734 års lag icke ingick någon
byggnadsordning för städerna, återfinnas anförda stadganden icke i lagen.

375

I 1695 års förslag till jordabalk omtalas servitut i kapitlet om urminnes
häfd. Sedan först behandlats äganderättsförvärf genom urminnes häfd, heter
det: »Ahre och andre visse rättigheter, som genom uhrminnes häfd förwärfwas
kunna, såsom gångestijgh öfwer ens ägor, wattu- och siöwäg, fädref och fäwäg,
ridwäg och allmenne wägh å landet, dråprum och wattudräckt eller ränna,
så ock Hus på annars mans tomt, rättigheet att göra wägg af annars mans
huus i staden och mehra slijkt, hwilket dock alltidh sökes widh rifwande att
rättas effter den i Byggningzbalken författade byggningzordning i staden.»

Detta stadgande återfinnes i förslagen till jordabalk af 1697, 1713 och 1717,
men har i 1723 års förslag blifvit ersatt af några få ord i kap. 15 § 1: »Thet
är urminnes häfd, ther man någon fast egendom eller rättighet, innom eller
utom annars bolstad, ägo och råmärke, i så långan tijd oqvald och ohindrad
besuttet, nyttiat och brukat hafwer, att ingen minnes eHer af sanna sagu
wet, huru han och hans förfäder eller fångamän först ther till komne äro.»

Med uteslutande af orden »innom eller utom annars bolstad, ägo och råmärke»,
ingick, som bekant, detta stadgande i 1734 års lag.

I 1734 års lag finnas endast få lagrum, som åsyfta servitut. Af stad-1734 årslag

Och S6YICIV6

ganden i jordabalken kan utom kap. 15 § 1 anföras kap. 12 § 4, där ordalagen rätt.
tala för den uppfattning, att icke blott äganderätt utan äfven servitut åsyftas.

Servitut åsyftas ock i kap. 7 §§ 4 och 5 jordabalken, tv där omförmälda
förhållanden kunna icke anses hafva stöd omedelbart i lagens stadgande,
utan äro, såvidt de bero af verkliga rättigheter, grundade antingen på aftal
eller på urminnes häfd. I 19 kap. byggningabalken omtalas afgärda bys rätt.

Här är visserligen närmast fråga om en omedelbart af lagens stadgande beroende
anordning, men de rättigheter, som tillkomma afgärda by, stå de verkliga
servituten nära, då ju afgärda bys rätt uppkommit genom aftal eller
urminnes häfd, som lagen bekräftat. Servitutsrättigheterna hafva jämväl
gifvit anledning till några processuella stadganden. Hit hör den i rättegångsbalken
kap. 10 § 20 gifna bestämmelsen, att rådstufvurätt skall döma om
besvär och last, som granne af annan tåla bör eller ej. I 25 kap. 17 § rättegångsbalken
talas ock om »besvär och last, som ligger å jord, af vägar, fädrift,
vattenledning och mera, eller hus och tomt i staden, ther man lider mehn af
annan------» Tvister beträffande dessa ämnen angå enligt lagens

376

mening sådant »som till visst värde i penningar ej utsättas kan», hvarför
obegränsad rätt att vädja medgifvits.

Till bestämmelserna i 19 kap. byggningabalken af 1734 års lag anknyter
sig delvis en ny lagstiftning, hvarigenom reglerna om afgärda bys rätt i
visst afseende erhållit en vidsträcktare tillämpning. Afgärda byar och hemman
hafva uppkommit genom anläggning af torp eller nybyggen, som efter
hand erhållit en viss själfständighet i förhållande till bolbyn eller den ursprungliga
byn. Skillnaden mellan bolby (»höga byr ok af hepnu bygder»)
och afgärda by är känd i våra äldsta landskapslagar. Men de afgärda byar,
som i senare tid funnits, kunna i regel icke spåras längre tillbaka än till
tiden för de äldsta skattläggningarna. Sedan efter bolbyns skattläggning
också det å byns område anlagda torpet eller nybygget blifvit särskildt skattlagdt
och erhållit hemmantal efter sina intagor, uppkom i regel en afgärda
by eller ett afgärda hemman, som endast hade sin rätt att till nödtorft
nyttja den gamla byns skog och utmark. Enligt kap. 40 i landslagens byggningabalk
äger afgärda by icke rätt att påkalla skifte af utmarken. Men
vill odalby skifta, tillkommer enligt Abrahamssons kommentar till landslagen
afgärda by så mycket af utmarken, som den »ligger i skatt före». Till
stöd härför åberopas kap. 28 § 6 af byggningabalken i Östgötalagen. Under
förarbetena till 1734 års lag var man länge tveksam om storleken af den rätt,
som borde medgifvas afgärda by vid skifte. I 1713 års förslag till byggningabalk
har upptagits samma regel som hos Abrahamsson, men denna regel
uteslöts i 1723 års förslag. Enligt 1728 års förslag skulle afgärda by vid
skifte bekomma fjärdedelen mindre än bolby, enligt 1731 års förslag hälften
mindre, hvithet stadfästes genom 1734 års lag. Skiftesvitsord erhöll afgärda
by först genom förordningen den 10 april 1810.

Då den rätt, som enligt kap. 19 § 2 byggningabalken tillkom afgärda
by, betraktades såsom ett servitut, hvithet framgår t. ex. af Abrahamssons
kommentar till landslagen, låg det nära att utsträcka reglerna om utbrytning
till andra hemman och byar, mellan hvilka ett likartadt servitutsförhållande
var rådande. I de äldre skiftesstadgarna, t. ex. förordningen om landtmäteriet
den 12 aug. 1783, förekommer dock intet om utbrytning af servitut. Men
i 1827 års skiftesstadga föreskrefs, att bestämmelsen om afgärda byars rätt

377

skulle tillämpas på servitut mellan hemman och byar i allmänhet, då den ena
byn eller det ena hemmanet hade oinskränkt rätt efter sitt hemmantal till
skogsfång och mulbete å den andra byns eller det andra hemmanets mark.
Yar servitutsrätten annorlunda bestämd, skulle ägodelningsrätten utsätta
delningsgrund. Dessa bestämmelser upptogos från 1827 års skiftesstadga
oförändrade i nu gällande stadga om skiftesverket (§§ 76, 77).

Efter 1734 års lag har servitutslagstiftningen varit föremål för Lagkommitténs
och äldre Lagberedningens uppmärksamhet. Lagkommittén, som i
byggningabalken ville sammanfatta den s. k. grannelagsrätten, menade, att
denna afdelning af lagen skulle motsvara hvad i främmande lagar förekommer
under namn af realservitut. Byggningabalken skulle utstaka »hvad besvär
och last granne af annan tåla bör, eller, i motsatt hänsikt, hvad den ena
grannen har rätt att fordra af den andra». Denna Lagkommitténs mening är
tydligen byggd på den äldre af code civil påverkade uppfattning, att vissa
grannskapsrättigheter, som hvila omedelbart på lagens stadgande, äro att
anse såsom ett slags servitut (legalservitut). Antydningar om verkliga servitut
förekomma emellertid i Lagkommitténs förslag under samma form som i
den äldre rätten, d. v. s. i lagens text uttalas den förutsättning, att parterna
för grannskapsförhållandets reglering kunna genom aftal afvika från lagens
bestämmelser. Den äldre Lagberedningen stod principiellt på samma ståndpunkt
som Lagkommittén. Äfven här är det sålunda hufvudsakligen fråga
om s. k. legalservitut. Afvikelser hafva skett från Lagkommitténs förslag
endast i detaljer. Bland de af den äldre Lagberedningen föreslagna nya bestämmelser
är stadgandet om inskrifning (jordabalken kap. 8 § 18) såsom
villkor för servitutets giltighet mot tredje man af största vikt. Enligt Lagberedningens
förslag skulle servitutsaftal intagas i lagfartsprotokollet. Den
för lagfarts- och inteckningsväsendets ordnande tillsatta kommitté, som 1867
afgaf sitt betänkande, föreslog af praktiska skäl och med stöd af redan
gängse rättsbruk, att servitutens inskrifning skulle ske i inteckningsprotokollet.
I det förslag till lagfartslag, som 1873 framlades men icke vann Riksdagens
godkännande, hade man med afseende å »det nära samband, som äger
rum mellan äganderätt och servituter», återgått till Lagberedningens förslag
om dessa rättigheters upptagande i lagfartsprotokollet. Men i det följande

378

af Lagbyrån utarbetade förslaget till lagstiftning om lagfart och om inteckning
hänvisades servituten till inteckningsprotokollet, och denna anordning
ingick i inteckningsförordningen den 16 juni 1875, som föreskrifver, att servitut
skola in tecknas efter samma regler som nyttjanderätt. Genom reglerna
om inteckning af servitut har i viss mån själfva servitutsbegreppet
blifvit närmare bestämdt. Grannskapsrättigheter och andra af lagens stadgande
omedelbart beroende befogenheter, som förut mer eller mindre sammanblandats
med servituten, äro uteslutna från inteckning och kunna numera
ännu mindre än förut räknas såsom verkliga servitut. Utan inteckning
gälla mot tredje man endast servitut, som hvila på urminnes häfd eller uppkommit
genom aftal före den 1 januari 1876, samt de servitut, som grundläggas
vid laga skifte eller vid ägostyckning.

379

Bilaga IV.

Några hufvudpunkter i utländsk lagstiftning rörande lega af fast egendom.

Nyttjanderätt till fast egendom behandlas i utländsk lagstiftning i allmänhet
icke såsom ett enhetligt civilrättsligt begrepp. Vissa slag af nyttjanderätt
behandlas i obligationsrätten, andra i sakrätten, allt efter som nyttj
anderätten ingår såsom led i ett obligatoriskt rättsförhållande eller uppfattas
såsom en själfständig rätt till saken. Att här i ett sammanhang
redogöra för de väsentligt olika rättsregler, som gälla för det ena och det
andra slaget af nyttj anderätter, vore säkerligen föga ägnadt att gifva en
öfverskådlig bild af lagstiftningen i ämnet. Efterföljande framställning afser
allenast att under vissa hufvudsynpunkter i korthet redogöra för de regler
beträffande arrende och hyra af fast egendom, som äro gällande i olika länder.
Dessa regler äro merendels till stor del gemensamma för lega af lösören och
lega af fast egendom, hvarvid dock ofta tillika uppställas vissa särbestämmelser,
som endast afse antingen det ena eller det andra slaget af egendom
eller ock antingen endast arrende eller endast hyra. Här lämnas reglernas
tillämpning å lösören å sido.

Legolagstiftningen bär i de flesta af Europas länder rönt en mycket
stark inverkan af romersh rätt. I en stor del af Tyskland var ända till 1900-talets ingång romersk rätt (under benämningen »gemeines Itecht») i stort sedt
gällande, och så är väsentligen ännu förhållandet i de ryska Östersjöprovinserna,
hvarest emellertid en kodifikation af de sålunda gällande rättsnormerna
företagits och år 1864 publicerats såsom lag. Allmänna civillagen för Österrike
med biländer (icke Ungern) den 1 juni 1811 står i behandlingen af lego -

380

aftalet hufvudsakligen på den romerska rättens grund. En själfständigare
ställning intager i detta afseende den nära samtida franska civillagen den 21
mars 1804 (code civil), hvilken gäller också i Belgien och i ryska Polen. I
Belgien har någon tid pågått arbete för civillagens öfverseende och omarbetande,
därvid bl. a. afgifvits förslag till ny lydelse af de delar, som behandla
arrende- och hyresrätten. Detta förslag har i allmänhet bibehållit den i code
civil använda uppställningen och synes mindre afse införande i lagstiftningen
af nya grundsatser än förtydligande i de delar, hvilkas tydning gifvit anledning
till tvekan. Dock förekomma äfven sakliga afvikelser af vikt. Nederländska
och italienska civillagarna den 10 april 1838 och den 25 juni 1865
öfverensstämma, såvidt angår arrende- och hyreslagstiftningen, mycket nära
och delvis ordagrant med franska lagen. Civillagarna för Portugal den 1 juli
1867 och för Spanien den 24 juli 1889 äro visserligen också byggda efter förebild
af den franska lagen men innehålla dock betydande afvikelser från dennas
bestämmelser på ifrågavarande område. För Schweiz har arrende- och
hyreslagstiftningen ordnats genom förbundslagen angående obligationsrätten
den 14 juni 1881, och för Tyska riket har sådant skett genom civillagen den
18 augusti 1896. Båda dessa lagar hafva tillkommit efter ytterst omsorgsfulla
förarbeten och beteckna otvifvelaktigt i åtskilliga hänseenden betydande
framsteg i rättsutvecklingen. I Ungern har under åren 1896—1900 af en kommission
utarbetats fullständigt förslag till en allmän civillag, hvari äfven
legoaftalet under stark påverkan af den nya tyska lagen gjorts till föremål
för behandling. Den ryska lagboken Swod, som utgör en i början af förra
århundradet verkställd kodifikation af då gällande gamla rättsregler, ägnar
en afdelning åt lega af fäst egendom, med särskilda regler för arrende och
särskilda för hyra. Under 1890-talet har af en kejserlig kommission efter
moderna mönster utarbetats förslag till ändrade bestämmelser i ämnet, innefattade
i ett af kommissionen afgifvet lagförslag rörande obligationsrätten.

England erbjuder i afseende å ägande- och ny ttjan der ätten till fast egendom
eu skiftande bild af å ena sidan ålderdomliga former och däremot svarande
ålderdomliga rättsåskådningar samt å andra sidan helt moderna nybildningar,
framkallade och påverkade af det moderna samhälls- och affärslifvets kraf, äfvensom
af egna hems- och andra sociala sträfvanden. Grundvalen för den engelska

381

rätten på detta likasom på andra områden utgöres allt fortfarande af den gamla
engelska sedvanerätten, common law. Denna hvilar, så vidt angår jordförhållandena,
till stor del på länsväsendets grund, och dettas principer äro ännu i
väsentlig mån bestämmande för den yttre gestaltningen af rättsförhållandena beträffande
fast egendom och i mycket — minst dock beträffande rena arrende- och
hyresförhållanden, särskildt efter senare tiders lagstiftning på dessa områden —
äfven för den gällande rättens sakliga innebörd. Vid sidan af common laws
strängt formella rättsregler uppstod emellertid, till stor del med föranledande af
missförhållanden just på jordäganderättens område, det andra stora engelska
rättssystemet, equity-rätten, som, ehuru hvilande på samma grund som common
law, afsåg att komplettera denna samt att under friare former bättre tillgodose
billighet och materiell rättvisa. Genom den s. k. judicature ad af år 1873 hafva
båda systemen i hufvudsak sammansmält, därvid equity-rättens regler i allmänhet
tillerkänts företräde. Utom Englands nu nämnda aldrig i lagform affattade
rättssystem hafva emellertid såväl under äldre som i nyare tider allt intill våra
dagar jämväl på detta område genom statsmakternas direkta ingripande tillkommit
en mängd speciallagar, statutes, i olika hänseenden reglerande rättsförhållandena
beträffande fast egendom. Särskildt de sista årtiondenas lagstiftningsverksamhet
å hithörande område har varit synnerligen fruktbringande. Det
nydaningsarbete, som sålunda påbegynts, pågår alltjämt och är helt säkert
ännu långt från sin afslutning.

Jordbrukslegan förekommer i Danmark under två ganska olika hufvndformer:
fri förpaktning och livsfceste. Under den förra benämningen sammanföras
sådana aftal, som afse verkligt arrende i modern mening. Att bestämma
aftalets innehåll är, såsom namnet angifver, helt och hållet öfverlåtet åt kontrahenternas
fria skön. Institutets tillkomst och utveckling har väsentligen
skett utan lagstiftningens medverkan. I Kristian den femtes danska lag den
15 april 1683 saknas bestämmelser därom — frånsedt hvad som stadgas om
lega i allmänhet — och ej heller senare har i afsevärd mån förekommit lagstiftning
i ämnet, utan måste uppkommande tvister bedömas efter allmänna
rättsregler. Helt annat är förhållandet med den ännu i stor utsträckning använda
landbolegan, livsfceste, alltid afseende landbons lifstid. Angående detta
slag af jordlega innehåller Kristian den femtes danska lag tämligen utför -

382

liga bestämmelser, Indika ännu i stort sedt äro gällande men blifvit i många
afseenden kompletterade och delvis ändrade genom en mängd senare utkomna
författningar, bland hvilka må nämnas såsom särskild! betydelsefulla förordningarna
den 8 juni 1787 och den 9 mars 1838 samt lagen den 19 februari
1861. De regler, som sålunda blifvit i lag gifna för detta rättsförhållande,
äro i allmänhet tvingande; det är icke tillåtet att genom aftal i särskilda
fall afvika därifrån. Denna lagstiftning afser uteslutande bondhemman, särskild!
sådana lydande under någon herrgård eller prästgård e. d. Den har
till syftemål att bevara hemmanen såsom besuttna brukningsenheter, äfvensom
att trygga innehafvarens besittning och rättsliga ställning i öfrigt. Af grundläggande
betydelse i detta hänseende är det ganska strängt upprätthållna förbudet
för ägare af en herrgård eller innehafvare af ett boställe, hvartill hör
s. k. ofri eller fäst (pligtig jord, att annat än i undantagsfall vare sig själf
bruka den sålunda underlydande jorden eller utarrendera densamma genom fri
förpaktning eller eljest under andra villkor än på lifstidsstädja. Det åligger
jordägaren, vid äfventyr af böter, att inom viss tid efter det ett hemman
blifvit »fassteledigt» genom utfärdande af nytt fastebref sörja för att detsamma
varder upplåtet till annan landbo. Vid sidan af de nu nämnda hufvudformerna
för lega af jord på landet förtjänar att omnämnas den lagstiftning, som innehålles
i förordningen den 27 maj 1848 och hvarigenom torparnes (liusmcendenes)
rättsliga ställning blifvit närmare bestämd. Denna förordning afser upplåtelser
af »hus» på landet, hvarmed i detta sammanhang förstås såväl jordbrukstorp som
andra bebyggda lägenheter. Författningen anses icke tillämplig, där legotagaren
är i sådan social ställning (t. ex. fabriksarbetare, köpman, ämbetsman), att han
ej kan hänföras till landtarbetare. Enligt denna förordning kunna upplåtelser,
som däri afses, ske antingen på legotagarens lifstid eller på viss tid eller på
uppsägning; men lagen åsyftar, såsom här nedan skall visas, att befrämja lifstidsupplåtelser,
såsom erbjudande husmännen en säkrare och själfständigare
ställning än upplåtelser på kortare tider. Beträffande hyra af hus eller rum
innehåller Kristian den femtes lag några korta regler, hvilka ännu äro gällande.

Kristian den femtes norsha lag den 15 april 1687 företer i sin behandling
af legoaftalet en analog uppställning med den danska lagens. Dess bestämmelser
om hyra äro också till sitt innehåll lika med motsvarande danska

383

stadgande!!. Äfven i den norska lagen är landbostädjan den enda forna för
jordbrukslega, som i lagen vunnit beaktande, och på samma ståndpunkt kvarstår
lagstiftningen ännu. Ehuru den norska lagens föreskrifter om landbons
(i Norge kallad leilcending) rättigheter och skyldigheter, lika väl som den
danska lagens, lära varit afsedda att vara af tvingande beskaffenhet, har i
Norge utvecklingen i detta hänseende gått en motsatt väg. Sålunda finnes
numera enligt eu fast utbildad praxis i Norge intet hinder mot att i aftalet
intaga bestämmelser, som strida mot de i lagen uppställda. Endast för ett
särskildt slag af jordlega, nämligen torpupplåtelser, hafva genom lov angaaende
husmandsvcesenet den 24 september 1851 fastslagits regler, åt hvilka för att
betrygga torparnes ställning i vissa hänseenden gifvits tvingande innebörd.
Denna lag innehåller lika litet som den motsvarande danska någon definition
af hvad som menas med »husmand». Det ansågs omöjligt att finna bestämmelser,
som passade in på de olika förhållandena inom rikets olika delar, och
man lämnade därför frågan i lagen olöst; huruvida en arrendator är att betrakta
såsom husman eller icke, är alltså beroende på pröfning af omständigheterna
i hvarje särskildt fall. — I senare tid har i Norge gjorts försök att
åstadkomma en ny jordlegolagstiftning. För sådant ändamål tillsattes 1879
en särskild kommission, som i december 1883 afgaf förslag till lag om jordlega,
hvilket förslag emellertid icke afsåg upplåtelser till husmän; beträffande
sådana upplåtelser skulle 1851 års lag fortfarande äga bestånd. Detta lagförslag
blef år 1888 förelagdt stortinget, men icke antaget. Sedan dess har
frågan om reformerande af jordlegolagstiftningen i Norge hvilat.

I afseende å hyresaftalet kvarstå i Finland stadgandena i 1734 års lag
i hufvudsak oförändrade. På arrenderättens område har man däremot genom
lagen om lega af jord på landet den 19 juni 1902 sökt tillgodogöra sig den
nyare tidens utveckling, särskildt i syfte att stärka arrendatorns ställning.
Man har i sådant ändamål icke skytt att göra ganska starka ingrepp i jordägarens
makt att efter godtfinnande träffa aftal med den, åt hvilken han vill
upplåta sin jord. Lagen afser i första hand jordbrukslega utan hänsyn till
den legda fastighetens storlek, således torpupplåtelse lika väl som större
arrende. Åtskilliga bestämmelser äro dock tillämpliga jämväl på arrendeupplåtelse
för annat ändamål än jordbruk.

Den romerska rätten uppställde icke fordran på skriftlig form såsom
villkor för legoaftal giltighet. Sådant aftal kunde följaktligen med laga
verkan upprättas vare sig muntligen eller skriftligen. Enahanda är i allmänhet
förhållandet äfven enligt modern lagstiftning. Stundom har uttryckligt
stadgande härom intagits i lagen (franska lagen art. 1714; schweiz. art.
275). I ryska lagen finnes sådant stadgande i fråga om hyra; arrendeaftal
skall däremot upprättas skriftligen, men för vissa fall medgifves undantag
från sistnämnda föreskrift. Enligt det omförmälda förslaget till obligationsrätt
erfordras icke skriftlig form, vare sig för arrende- eller bytesaftal.

Ehuru man således i utländsk lagstiftning i regel icke tilltrott sig att
frånkänna muntliga legoaftal bindande verkan, saknas dock icke föreskrifter,
som visa att man behjärtat huru viktigt det är ur rättssäkerhetens synpunkt,
att arrende- och hyresaftal så allmänt som möjligt varda affättade i skrift.
I sådant afseende stadgar schweiziska obligationsrätten (art. 275), att, om någon
vill i legoaftal rörande fast egendom intaga bestämmelser, som afvika
från de för sådana aftal i lagen gifna regler, dessa bestämmelser i allmänhet
skola för att vara giltiga affattas skriftligen. Andra lagar uppställa en viss
tidsgräns för det muntliga legoaftalets giltighet. Sålunda föreskrifver italienska
lagen (art. 1314) skriftlig form för arrende- och hyresaftal, som afse
längre tid än nio år. Tyska lagen (§ 566) sätter tidsgränsen till ett år; muntligt
aftal för längre tid är dock icke utan vidare ogiltigt, det endast betraktas
såsom vore det slutet för obestämd tid, d. v. s. uppsägning kan när som
helst ske, dock med den begränsning, att aftalet skall gälla minst ett år.
Motsvarighet till detta stadgande saknades i det af tyska lagkommissionen
först afgifna förslag till civillag; fråga om dess upptagande i förslaget väcktes
först under arbetet med dettas fortsatta granskning, närmast för att underlätta
antagandet af grundsatsen om legoaftals bestånd mot ny ägare af
fastigheten. Stadgandet tillkom för öfrigt för att hålla en medelväg mellan
vissa föreslagna ytterligheter och har icke gått fritt från klander. Dess tilllämpning
t. ex. å muntligen skedda ändringar i eller tillägg till skriftligt
kontrakt har varit föremål för ganska skiljaktiga utläggningar. I det ofvan
omförmälda ungerska lagförslaget har man med upptagande af grundtanken i
tyska lagens stadgande sökt undgå de mot detsamma framställda anmärkningar

385

genom en föreskrift (§ 1559), hvarigenom man fäst fordran på skriftlighet icke
vid aftal et i dess helhet utan allenast vid själfva tidsbestämmelsen; har tiden
för aftalets bestånd icke blifvit bestämd i skriftlig handling, skall aftalet anses
slutet för obestämd tid. Med stöd af affattningen af vissa stadganden i
den franska lagen (art. 1736, 1737, 1774 och 1775) samt i den nederländska
(art. 1606, 1607 och 1633) kunde man vara frestad att antaga, att dessa lagar
i denna fråga intoge en ståndpunkt, som i sak närmade sig den tyska lagens och
det ungerska lagförslagets. För »muntliga» legoaftal (baux sans écrit) stadgas
nämligen en giltighetstid, som vid hyra motsvarar i orten vanlig uppsägningstid
och vid arrende så lång tid, som tarfvas för att arrendatorn må
njuta afkastning af all jorden, således ett, eller i fall egendomen är utlagd
till växelbruk, derå år, svarande mot skiftenas antal. Enligt en såväl i teori
som i praxis tämligen enhälligt omfattad åsikt, är en sådan öfverensstämmelse
dock endast skenbar, i ty att dessa stadganden, trots ordalydelsen, enligt
lagens verkliga mening icke skola vara tillämpliga å muntliga aftal, däri
legotiden bestämts, utan allenast å sådana aftal, muntliga eller skriftliga, som
slutits på obestämd tid. Skulle emellertid, i händelse af tvist, muntligen uttalad
legotid icke kunna styrkas, torde bestämmelserna komma att tillämpas.
Och att styrka innehållet i ett dylikt aftal erbjuder stora svårigheter med
afseende å det allmänna förbudet att då fråga är om ett visst högre belopp
(150 francs, 300 floriner) använda vittnesbevisning.

Enligt Englands common law kunde legoaftal ursprungligen med laga
verkan ingås muntligen. Men genom en särskild författning (statute of frauds)
af år 1677 föreskrefs, att legoaftal rörande fast egendom skulle upprättas
skriftligen, vid äfventyr att sådana aftal eljest »hvarken enligt lag eller equity
skulle hafva annan eller större kraft eller verkan än leases åt wilh, d. v. s.
att de skulle kunna när som helst af endera parten häfvas. Undantag gjordes
allenast för sådana upplåtelser, som afsågo en tid icke öfverstigande tre år
och där dessutom den aftalade legoafgiften stod i visst förhållande till fastighetens
värde. Genom real property ad af 1845 stadgades vidare att, där
skriftlig affattning var i lag föreskrifven för legoaftal, den skriftliga handlingen,
för att vara giltig enligt lag, skulle vara upprättad i särskild form,
s. k. deed. Dessa lagbestämmelser hafva dock i verkligheten ingalunda haft

386

den verkan, som därmed afsetts. Domstolarna hafva, helt visst i öfverensstämmelse
med den allmänna rättsuppfattningen, ansett sig höra underlåta att
tillämpa dem så, att en tredskande jordägare eller arrendator skulle på grund
af formfel i aftalet slippa ifrån fullgörandet af skyldigheter, som han faktiskt
iklädt sig. De hafva därför med stöd af vissa allmänna i common law
uppställda rättsgrundsatser i mycket vidsträckt grad tillerkänt rättsverkan åt
muntliga legoaftal, särdeles om på grund af desamma tillträde skett. Denna
uppfattning kan sägas genom judicature ad af år 1873 hafva vunnit äfven lagstiftningens
godkännande.

Enligt dansk rätt är skriftlig form för legoaftal icke erforderlig. Dock
må erinras om hvad ofvan anmärkts därom, att ägaren af fästepliktig jord är
vid bötesansvar skyldig att utlega denna på lifstidsstädja och att göra detta
genom utfärdande af fastebref. Äfven vid upplåtelser af torp åligger det,
enligt förordningen om husmän den 27 maj 1848 (§ 11), jordägaren att sörja
för upprättande af skriftligt kontrakt. I händelse han försummar detta och
brukaren opåtaldt tillträdt torpet och innehaft det i sex månader, anses upplåtelsen,
där ej annat förhållande kan styrkas, hafva skett på hans och hans
hustrus lifstid, äfvensom på de villkor i öfrigt, som torparen uppgifver.

Ej heller i norsk lag finnes någon allmän föreskrift om legoaftals skriftliga
affattande. Visserligen stadgar Kristian den femtes norska lag (3—14—
25) med afseende på landboförhållandet, att städjobrefvet (bygselseddelen) skall
affattas på stämpladt papper, »om den för någondera sidan skall vara af något
värde», men denna föreskrift har icke ansetts utgöra hinder för tillämplighet,
i händelse af tvist, äfven af muntligt aftal. I norska husmanslagen af 1851
är det emellertid uttryckligen ålagdt jordägaren att låta torpaftal upprättas
skriftligen med två vittnen. Sker det ej inom ett år efter tillträdet, skall aftalet,
där ej dröjsmålet beror på tredska från husmannens sida, anses vara ingånget
för husmannens och hans hustrus lifstid, äfven om annan tid faktiskt
varit aftalad. Kan tillförlitlig upplysning icke vinnas om de villkor i öfrigt,
på hvilka upplåtelsen skett, skall torpet anses utlegdt på samma villkor,
hvarpå företrädaren innehaft detsamma, eller ock, där fråga är om nyupprättadt
torp, villkoren bestämmas medelst »skjön» af vederbörande länsman med
två ojäfvige män. I det omförmälda lagförslaget om jordlega fanns intagen

387

en allmän bestämmelse, att kontrakt om lega af jord skulle upprättas skriftligen
i närvaro af två vittnen. Försummades detta, skulle emellertid aftalet
icke vara ogiltigt; men om de aftalade arrendevillkoren icke kunde styrkas,
skulle i händelse af tvist villkoren bestämmas medelst »skjön» i ofvan angifven
ordning, därvid hänsyn borde tagas till ortens sed samt till de villkor,
på hvilka jorden tidigare varit utarrenderad.

Särskildt beaktansvärd är den behandling finsk lagstiftning ägnat frågan
om legoaftal form. Denna lagstiftning afser dock endast arrende; beträffande
hyra af lägenhet i stad finnas inga andra stadganden än 1734 års lags.
Redan i en numera upphäfd förordning af den 10 november 1892 föreskrefs
skriftlig form för alla legoaftal om jord på landet. Visserligen var, enligt
denna förordning, muntligt arrendeaftal, på grund hvaraf tillträde skett, icke
utan vidare ogiltigt; men då, oafsedt hvilken arrendetid aftalats, såväl jordägaren
som arrendatorn ägde när som helst uppsäga sådant aftal, fanns ingen
säkerhet för att det kom att bestå längre tid än fardagstiden. Den kommitté,
hvars förslag till lag om lega af jord på landet ligger till grund för 1902
års lag i ämnet, ville taga steget fullt ut och förordade en lagstiftning, enligt
hvilken »muntligen upprättadt legoaftal under alla förhållanden borde
vara utan rättsverkningar, så att ingendera kontrahenten skulle på grund
däraf mot den andre kunna rikta rättsgiltigt anspråk beträffande aftalets
iakttagande». Vid behandlingen i landtdagen antog man emellertid en medelväg,
som återfinnes i lagen. Denna bestämmer väl (1 §), att aftal om lega af
jord på landet skall ingås skriftligen och med vittnen samt kontraktet undertecknas
af legogifvaren, brukaren och vittnena. Men ett muntligt aftal saknar
därför icke bindande verkan. Har arrendatorn på grund af sådant aftal
tillträdt fastigheten, är han berättigad (63 §) att hos jordägaren påkalla aftalets
skriftliga upprättande. I fäll af jordägarens vägran äger arrendatorn
genom rättegång förskaffa sig domstols beslut rörande de normer, som skola
gälla för rättsförhållandet mellan parterna. Han erhåller då i domstolens utslag
en handling, ägnad att ersätta skriftligt kontrakt; sedan utslaget vunnit
laga kraft, har det enahanda verkan som ett sådant. I utslaget skall till
framtida efterrättelse mellan parterna fastställas de villkor för arrendet, hvilka
enligt den förebragta utredningen aftalats mellan parterna. I två hänseenden,

388

nämligen beträffande det område, som med aftalet afsetts, samt legovederlagets
beskaffenhet och belopp, måste utredningen innefatta full bevisning
om hvad som öfverenskommits; eljest lär, enligt hvad lagen gifver vid handen,
hela käromålet böra ogillas. Men om i andra afseenden utredningen är
ofullständig — såsom beträffande hvad som må hafva aftalats om sättet för
fastighetens häfdande, om rätten till skog och torf, om byggnadsskyldigheten
m. m., som plägar vara föremål för bestämmelser i arrendeaftal — tyckes
domstolen ändock vara skyldig »fastställa aftalet» att gälla. Man får väl
antaga att, om i sådana frågor den ena af parterna säger ett och den andra
annat och domstolen stannar i ovisshet om, på hvilkendera sidan sanningen
ligger, domstolen bör handla, som om i dessa frågor intet aftal träffats, i hvithet
fall det sätt, hvarpå sådana frågor reglerats i lagen, blir bestämmande.
Finska lagen medgifver nämligen icke, såsom den norska husmanslagen, att i
sådan händelse den bristande bevisningen må kompletteras efter skälighetspröfning.
I ett afseende, nämligen beträffande arrendetiden, bestämmes utslagets
innehåll af lagens stadgande helt och hållet oberoende af hvad i fråga
om aftalet kunnat bevisas. Arrendetiden skall, ehvad det muntliga aftalet
må innehålla, bestämmas till tio år, räknade från det aftalet slöts, eller till
enahanda tid, som i annat sammanhang (4 §) stadgats för beståndet af aftal
på obestämd tid. Genom fastighetens försäljning kan emellertid jordägaren
undandraga sig den befarade påföljden af en sådan rättegång, som nu nämnts.
Sker försäljning innan domstolens utslag vunnit laga kraft, är nämligen det
muntliga aftalet utan verkan. Skulle arrendatorn undandraga sig att på
anfordran från jordägaren upprätta skriftligt kontrakt, äger denne icke rätt
att anlita domstolens mellankomst för att få aftalets bestämmelser domfästa.
Däremot tillerkännes honom rätt att i sådant fall uppsäga aftalet.

Legoaftals Frågan om legoaftals form har betydelse icke blott för förhållandet

giltighet mot .

ny ägare till mellan de personer, som ingått aftalet; den spelar i modern lagstiftning me fastigheten,

flgjjjart eller omedelbart en betydande roll äfven vid afgörandet af det omtvistade
spörsmålet, huruvida ny ägare till fastigheten skall vara bunden af
legoaftal, som ingåtts af föregående ägare. 1 afseende å sistnämnda spörsmål
eller, såsom termen lyder, frågan om »köp bryter legostämma» eller icke, har
den moderna rätten tagit ett stort afsteg från romerska rättens ståndpunkt.

389

Enligt sistnämnda rättssystem, som med stränghet upprätthöll principen att
legotagaren förvärfvat allenast en obligatorisk rätt mot upplåtaren, icke någon
sakrätt i den legda fastigheten, var en köpare till denna obunden af de
legoaftal, hans företrädare i äganderätten ingått. Legotagaren hade, där han
till följd af fastighetens föryttring gick miste om sin nyttjanderätt, allenast
att hålla sig till upplåtaren med anspråk på skadestånd. I modern rätt har
däremot åt legotagaren åtminstone beredts möjlighet att skydda sin rätt.
Längst har i detta afseende nederländska lagen gått, då den (art. 1612) alldeles
obetingadt tillerkänner legoaftal giltighet mot fastighetens köpare.
Hvarken legotidens längd eller den omständigheten, att endast muntligt aftal
träffats,* eller att legotagaren vid fastighetens försäljning ännu icke tillträdt
densamma, inverkar på regelns tillämplighet. På samma ståndpunkt
står ock ryska lagen, hvarvid dock må erinras därom att i Ryssland för
arrendeaftals giltighet fordras skriftlig form. 1 andra lagar plägar sådant
rättsskydd tillerkännas legotagaren endast under vissa i lag angifna förutsättningar.
Beträffande arten af dessa förutsättningar intaga emellertid de
olika ländernas lagar ganska skiljaktiga ståndpunkter. Man kan i detta hänseende
urskilja tre särskilda hufvudsystem. Enligt ett system (österrikisk,
schweizisk, spansk, dansk-norsk och baltisk rätt) bibehålies såsom hufvudgrundsats
den romerska rättsregeln att köp bryter legostämma, men fogas därtill
den bestämmelsen, att legotagare genom införande af legoaftalet i vederbörande
fastighetsregister eller grundbok kan åt detsamma förvärfva mer eller
mindre tryggadt bestånd mot köpare af fastigheten. Det andra systemet, som
representeras af fransk, italiensk och portugisisk rätt, har vida fullständigare
brutit med den romerska grundsatsen, i det man såsom villkor för legoaftal
giltighet mot köpare af fastigheten i allmänhet fordrar allenast att dess tillkomst
före försäljningen är satt utom tvifvel. Det tredje systemet, hvilket
omfattas af de allra nyaste lagarna: tyska lagen och finska arrendelagen, tillerkänner
aftalet giltighet, såframt legotagaren före försäljningen tillträdt den
legda egendomen. Hvad slutligen England beträffar, så har dess rättsutveckling
i detta som i andra hänseenden gått sin egen väg.

fall.

Jfr dock hvad ofvan (s. 385) yttrats om fordran pä skriftlig bevisning i mera betydande

390

✓

Det förstnämnda af dessa system hvila!1 på publicitet sp ri n c i pen. Man
har, för att icke äfventyra köparens säkerhet, såsom villkor för tidigare legoaftal
bestånd mot honom uppställt den fordran, att detsamma behörigen publicerats.
* Den som ärnar köpa en fastighet beredes genom en sådan föreskrift
möjlighet att erhålla officiellt bevis om innehållet i de legoaftal, af
hvilka han blir bunden, och därmed ock trygghet att han icke blir bunden
af andra dylika aftal än de i beviset upptagna. Såsom redan antydts, sker
sådant publicerande medelst eller i samband med aftalets inskrifning i särskilda,
af offentlig myndighet förda jordregister eller grundböcker. Genom
sådan inskrifning förvandlas den obligatoriska rätten till en sakrätt och äger
bestånd mot enhvar, som efter frivillig föryttring blifver ägare till fastigheten;
vid exekutiv försäljning bereder det publicerade aftalet sådant skydd
i förhållande till andra sakrätter, som betingas af tiden för publicerandet och
den däraf beroende prioritetsordningen. I sistnämnda hänseende afviker österrikiska
lagen i viss mån från de annars vanliga reglerna. Enligt österrikisk
rätt beredes nämligen nyttjanderätten genom aftalets inskrifning intet direkt
skydd vid fastighetens försäljning exekutivt eller till följd af ägarens konkurs.
Legotagaren är (§ 1121) trots inskrifningen skyldig att afflytta, om
han uppsäges af den, som i sådan ordning köpt fastigheten; den sakrätt inskrifningen
medför visar sin verkan däri, att legotagaren för det skadestånd,
som tillkommer honom af upplåtaren, har hypotek i fastigheten med förmånsrätt
i enlighet med inskrifningens ordningsnummer.

I Danmark och Norge sker publicerandet af iegokontrakt genom den
s. k. tinglysningen eller tingläsningen vid vederbörande underdomstol, hvarpå
följer handlingarnas antecknande i fastighetsregistren; huruvida icke därjämte
för ny ttj anderättens bestånd mot ny ägare erfordras att legotagaren tillträdt
fastigheten, är omtvistadt. Vissa slag af legoupplåtelser äro emellertid, enligt
hvartdera landets lagstiftning, undantagna från regeln om tinglysningens
nödvändighet för rättighetens betryggande mot tredje man. Eör dansk rätt
afser undantaget upplåtelse på lifstidsstädja (livsfseste) af sådan s. k. ofri

* Verkan af särskild! åtagande från köparens sida att respektera legoaftalet lämnas här oberörd,
likaså den flerstädes omtvistade frågan, i hvad mån god eller ond tro hos förvärfvaren må
inverka på saken.

391

jord, hvars tillgodogörande på annat sätt i regel är jordägaren förbjudet.*
Då en köpare af den egendom, hvarunder jorden lyder, redan af lagens stadgande
om fästetvånget på förhand vet, att sådan jord måste vara upplåten
mot lega, har det väsentligaste ändamålet med aftalets tinglysning ansetts
vara redan utan sådan åtgärd uppnådt. Beträffande lifstidsstädja af annan
jord än nu nämnts tillämpas däremot de allmänna reglerna. — I Norge gäller
undantaget upplåtelse till husman, dock antagligen under förutsättning att
husmannen före fastighetens försäljning trädt i utöfning af sin nyttjanderätt.
Olägenheten af att lagen lämnat obestämdt, hvad som menas med husman,
träder här skarpt i ögonen.

Det andra af de ofvannämnda hufvudsystemen är väsentligen utbildadt
i Frankrike genom code civil. Äfven enligt detta system uppställas till nye
ägarens säkerhet vissa betingelser för att ett af förre ägaren ingånget legoaftal
skall vara bindande för efterträdaren. Men dessa betingelser åsyfta allenast
att betrygga fastighetens köpare mot att icke blifva bunden af antedaterade
kontrakt, som upprättats efter försäljningen. En köpare är alltså icke bunden
af andra legoaftal än sådana som, för att begagna franska lagens uttryckssätt,
äga osäkert datum» före försäljningen. Säkert datum har i första
hand sådan handling, som är autentisk, d. v. s. som är uppsatt af en notarie
eller af behörig tjänsteman. En af privata personer uppsatt handling anses
däremot, äfven om den är styrkt af vittnen, icke innebära tillräcklig säkerhet
för att den verkligen upprättats den dag, den är daterad. Den har i
lagens mening ännu »intet datum i förhållande till tredje man» (art. 1328),
till följ d hvaraf ett legokontrakt under sådana omständigheter anses icke höra
binda fastighetens köpare. Det gifves emellertid ett lätt åtkomligt medel att
förskaffa ett sådant kontrakt säkert datum och därmed också giltighet mot
nye ägaren. Detta sker genom handlingens inregistrering hos vederbörande
registreringsmyndighet, en åtgärd, hvilken icke sker i publicitetsändamål och
äfven i öfrigt har föga gemensamt med inskrifning i grundbok. Säkert datum
anses också föreligga, därest handlingen intagits i något offentligt protokoll,

, * Ett liknande undantag från de i allmänhet gällande grundsatserna finnes i haitisk rätt

genom särskilda s. k. bondeförordningar stadgadt med afseende å de till frälsebönder upplåtna
hemman.

392

eller om genom endera kontrahentens död visshet vunnits att handlingen icke
kan vara tillkommen senare än en viss dag. Har handlingen inregistrerats
eller något af de nu nämnda förhållandena inträffat, förrän fastigheten vare
sig genom frivillig föryttring eller genom tvångsförsäljning ombytt ägare, är
kontraktet gällande mot den nye ägaren, annars icke. I det närmaste identiska
bestämmelser hafva upptagits i italienska lagen (art. 1597) och med vissa begränsningar,
hvarom strax skall nämnas, i den portugisiska lagen (art. 1619).
I Belgien är, såsom ofvan framhållits, franska lagen gällande, men vid den
revision, som därstädes är under utarbetande, har man efter mönster af nederländska
lagen föreslagit ett lagstadgande att ny ägare alltid skulle vara
— med nedan angifna tidsbegränsning — bunden af tidigare legoaftal.*

Man har emellertid i de länder, hvarom nu är fråga, funnit nödigt att
begränsa legoaftals giltighet mot ny ägare af fastigheten med afseende å kontrakt
för längre tid. I själfva verket har man beträffande sådana kontrakt
öfvergått till publicitetssystemet. Sålunda har, för det fall att längre legotid
aftalats än aderton år, en i Frankrike den 23 mars 1855 utfärdad lag gjort
rättighetens bestånd mot tredje man beroende af dess intecknande (transcription)
i liknande ordning som stadgats för erhållande af penninghypotek i
fastigheten. Har denna föreskrift icke iakttagits, gäller aftalet endast för
aderton år. I Belgien, hvarest liknande stadgande antagits (lag den 16 december
1851), är motsvarande tid bestämd till nio år, likaså i Italien (art.
1932). I den portugisiska lagen är föreskrifvet (art. 1622) att legoaftal skola
intecknas, om antingen legotiden bestämts till mer än ett år och tillika legoafgiften
guldits i förskott, eller ock, där förskottsbetalning ej skett, aftalet
afser längre tid än fyra år. Men under det i de franska och belgiska lagarna
inskrifning i där angifna fall uppställes såsom villkor för legorättens
bestånd äfven i händelse af frivillig föryttring af fastigheten, har enligt den
portugisiska lagen inskrifning betydelse för legorättens skyddande endast vid
fastighetens exekutiva försäljning.

* Man har motiverat detta förslag därmed att frågan om tiden för legoaftals tillkomst endast
är en bevisningsfråga, som bör bedömas efter allmänna bevisningsTegler. Med hänvisning till
de ofvan (s. 885) antydda bestämmelserna om fordran på skriftlig bevisning i alla fall af någon
afsevärd ekonomisk vikt, förmenar man ändringen i sak icke vara särdeles betydande.

393

I de länder, Tyskland och Finland, hvilkas lagar representera det tredje
hufvudsystemet på ifrågavarande rättsområde, har man sökt lösa frågan på
annat sätt. Det franska, och ännu mer det nederländska systemet, har man
ansett äfventyra köparens berättigade intressen, under det systemet med inskrifning
såsom nödvändigt villkor för aftalets bestånd mot tredje man förmenats
vara opraktiskt; inskrifningen fordrade en alltför omständlig apparat
och hade, där den varit lagstadgad, i endast ringa mån anlitats för det afsedda
ändamålet. Den afgörande betydelse, man gifvit inskrifningen, borde i
stället tilläggas någon yttre omständighet, som skulle kunna af legotagaren
åberopas utan några af honom för sådant ändamål på förhand vidtagna åtgärder,
på samma gång som den icke skulle utan grof försumlighet kunna
undgå en köpares uppmärksamhet. En omständighet, som ansågs uppfylla
båda dessa fordringar, har man trott sig finna i legotagarens tillträde af den
legda fastigheten. Legoaftal, på grund hvaraf tillträde skett, förklaras alltså
vara bindande för ny ägare till fastigheten, hvaremot denne är obunden af
sådana aftal, hvilkas utöfvande ännu icke begynt. Denna regel är i Tyskland
tillämplig både på muntliga och skriftliga legoaftal, hvarvid dock må
erinras om den begränsning i afseende å tiden för muntliga legoaftals giltig,
het i allmänhet, hvarom ofvan förmälts. Enligt finska arrendelagen gäller
den angifna regeln allenast skriftliga arrendekontrakt. Af muntliga legoöfverenskommelser
är fastighetens köpare obunden (63 §).

Hvad Tyskland beträffar, beslöt man sig för den nu antydda ståndpunkten
(§ 571) först efter skarpa strider, men slutligen med stor anslutning från
skilda håll. Det oaktadt ville man att legoinstitutet, likasom i det först afgifna
förslaget, fortfarande skulle betraktas såsom ett obligatoriskt rättsförhållande.
Då enligt tysk rätt endast sakrätter kunna vara föremål för inskrifning,
blef en viktig följd däraf, att inskrifning af legoaftal till fast
egendom var utesluten. Enligt tysk lag har således arrendator eller hyresgäst
före tillträdesdagen ingen möjlighet att säkerställa sin nyttjanderätt mot
faran att göras om intet genom fastighetens försäljning.

De nu meddelade reglerna angående tillträdets betydelse enligt tysk
rätt för legoaftalets bestånd mot ny ägare hafva afseende å det fall att fastigheten
afyttras genom frivillig försäljning. Försäljes däremot fastigheten

394

exekutivt eller till följd af ägarens konkurs, äger inroparen, såframt ej förbehåll
skett om legoaftalets bestånd, rätt att uppsäga detsamma, äfven om tillträde
skett. Vill han begagna denna rätt, måste dock uppsägning ske till den
först inträffande fardag, till hvilken med iakttagande af laga uppsägningstid
sådant låter sig göra. Den osäkerhet för legorättens bevarande i händelse af
fastighetsägarens obestånd, som innebäres i dessa stadganden, är emellertid
genom andra föreskrifter väsentligen minskad. Sålunda är det stadgadt att,
därest vid exekutiv auktion icke bjudes minst så högt belopp, att alla de
fordringar varda betäckta, som skola utgå ur fastigheten framför den, för
hvars gäldande fastigheten tagits i mät, någon försäljning icke kommer till
stånd. Det är tydligt att detta stadgande i mer än ett afseende bidrager till
att inskränka antalet exekutiva försäljningar och därmed äfven de tillfällen,
då legorättens bestånd sättes i fara. Men äfven om försäljning verkligen
sker, har legotagaren lämnats utväg att skydda sin rätt. Han kan nämligen
påfordra, att fastigheten utbjudes med förbehåll om legorättens bestånd; och
om, med sådant förbehåll, köpeskillingen räcker till betäckande af alla fordringar,
som skola utgå ur fastigheten, eller legotagaren erlägger skillnaden,
blir legoaftalet bindande för inroparen.

Den finska arrendelagen öfverensstämmer (36 §) nära med tyska lagen i
afseende å tillträdets betydelse för beståndet af skriftligt arrende vid frivillig
försäljning af fastigheten äfvensom ock däri att tillträdet i och för sig
icke skyddar nyttjanderätten vid tvångsföryttring. I sistnämnda afseende är
stadgadt att efter sådan föryttring, vid hvilken arrendatorns rätt ej blifver
honom förbehållen, köparen äger uppsäga arrendator^ dock måste uppsägningen
ske inom ett år efter försäljningen. Ärren datorn åtnjuter efter uppsägningen
laga fardag. I ett afseende afviker finsk arrenderätt väsentligt
från den tyska. Man har nämligen i Finland icke velat beröfva arrendatorn
rätten att erhålla det förstärkta skydd, som förvärfvas genom aftalets intecknande.
Såvidt angår tiden före arrendatorns tillträde är detta den enda utvägen
att åt aftalet förvärfva sakrättsligt skydd, och vid exekutiv försäljning
har i alla händelser inteckningen sin gifna betydelse. Vid en sådan konkurrerar
nämligen, likasom enligt gällande svensk rätt, den arrendator, som vunnit
inteckning, med andra sakrättsägare efter dagen för inteckningsansökningen,

395

då däremot den ointecknade nyttjanderätten icke alls beaktas vid auktionen
(utsökn.-lagen 5 kap. 38 §). Inteckningsrätten har i finska arrendelagen ansetts
så värdefull, att man (60 §) frånkänt jordägaren rätt att i arrendekontrakt
intaga förbud mot dess begagnande; sådant förbud, om det ändock förekommer,
utgör ej hinder mot intecknings beviljande. Nu nämnda regler äro
tillämpliga äfven å sådana arrendeaftal, som icke afse jordbruk (61 §); bestämmelserna
i utsökningslagen gälla ock beträffande hyra. Däremot innebär
enligt finsk rätt hyresgästs tillträde till förhyrd lägenhet intet skydd mot
ny ägare till fastigheten. I detta och i andra afseende gälla om hyra
samma grundsatser som i svensk rätt.

Den engelska rätten låter legotagarens rätt, om aftalet är upprättadt i
vederbörlig skriftlig form (deed), äga bestånd mot ny ägare af fastigheten, äfven
mot den, som köpt densamma på exekutiv väg. Om aftalet icke är upprättadt
i sådan form, som nämnts, torde nye ägaren kunna håfva aftalet vid
legoårets utgång. Något fastighetsbokssystem är icke genomfördt i England.
Visserligen hafva sedan början af 1700-talet för vissa orter (York, Middelsex)
förts offentliga register öfver upplåtelser af ägande- eller annan rätt till fast
egendom, men dessa register hafva genom mindre ändamålsenlig anordning
till stor del förfelat sitt ändamål. I senare tid har genom särskilda författningar
(1862, 1875) beredts tillfälle för den, som sådant åstundan, att få
ägande- eller nyttjanderättsupplåtelse af fast egendom införd i ett för sådant
ändamål upprättadt fastighetsregister för hela riket. Men faktiskt har detta
register mycket litet tagits i anspråk.*

Ganska beaktansvärda äro de försök att lösa här afsedda fråga, hvilka
gjorts i de ofvan omiörmälta ungerska och ryska lagförslagen. Det ungerska
förslaget uppställer såsom hufvudregel (§ 1567), att efter frivillig föryttring
af en fastighet nye ägaren inträder i upplåtarens rättigheter och skyldigheter
på grund af legoaftal, som slutits före försäljningen. Men därpå fortsätter
förslaget med ett stadgande att, om aftalet innehåller bestämmelser, enligt

* Vid öfverlåtelse af äganderätt stadgas såsom villkor för öfvorlåtelsens giltighet, registrering
i en lag af år 1897 (land transfer ad). Men denna lag skall genomföras endast för ett grefskap
i sänder samt först efter regeringens bepröfvande för hvarje fall och med godkännande af vissa
myndigheter. Hittills har den ej vunnit tillämpning annorstädes än i London.

396

Legotiden.

h vilka legotiden öfverskrider den lagbestämda fardagstiden — högst ett fjärdedels
år eller vid arrende ett år (§§ 1558, 1591) — eller stadgats strängare
förpliktelser för legogifvaren än dem lagen ålägger honom, sådana bestämmelser
äro bindande, endast om köparen vid köpets afslutande ägde kunskap
om dem. Det framgår således häraf, att i själfva verket allenast kortvariga
och i enlighet med lagens normer upprättade legoaftal obetingadt äga bestånd
mot köparen. Eljest beror frågan på Mparens goda tro. Och har före försäljningen
aftalet blifvit behörigen publiceradt, anses det som om köparen
ägt kunskap om de bestämmelser, som intagits däri. Två sätt anvisas för
aftal ens publicerande: deras inskrifning i grundboken eller deras antecknande
i ett s. k. evidensregister, som skulle komma att föras af grundboksmyndigheterna
eller af andra funktionärer. Vill ej nye ägaren låta ett legoaftal,
hvaraf han ej är i dess helhet bunden, ändock bestå oförändradt, äger vare
sig han eller legotagaren uppsäga aftalet till upphörande efter fardagstidens
slut. Sker försäljning exekutivt, är legoaftalet icke bindande för köparen
i annat fall än att det är infördt i grundboken och de hypoteksfordringar,
som äga bättre förmånsrätt, blifva fullt betäckta ur köpeskillingen. Vid konkursförsäljning
i annan än exekutiv ordning består ett i grundboken inskrifvet
legokontrakt, men af där ej inskrifna aftal är köparen obunden. Uppsägning
måste äfven i dessa fall ske, där köparen vill blifva fri från ett kontrakt,
som ej är bindande för honom.

Det ryska förslaget medgifver legoaftal inskrifning i grundbok med
verkan af dess bestånd mot hvarje ny ägare af fastigheten (art. 320). Samma
verkan medför ock ett i grundboken icke inskrifvet, skriftligt aftal, därest
tidpunkten för dess tillkomst kan bevisas och legotagaren trädt i utöfning af
sin nyttjanderätt innan upplåtaren sålde fastigheten. Sträcker sig den aftalade
legotiden längre än till tre år efter det köparens fång antecknats i
grundboken, är han dock berättigad att uppsäga legoaftal, som icke införts
däri, till upphörande å tredje året (art. 321).

Bestämmandet af tiden för legoaftals varaktighet är i allmänhet öfverlämnadt
åt kontrahenternas fria skön. Dock har i åtskilliga länder bestämts
en viss maximitid för legoaftals giltighet.*

* Se härom motiven till Beredningens förslag till lag om nyttjanderätt, s. 68.

397

I vissa länder, där betydelsen af en större säkerhet och stadga i jordbruksarrendatorernas
ställning gjort sig starkare gällande, finnas ock stadgande^
som åsyfta, att arrendetiden icke må vid aftalet sättas alltför kort
eller lämnas mer eller mindre obestämd eller beroende på endera kontrahentens
framtida vilja.

Det är redan antydt, hurusom i Danmark ägaren af fästepliktig jord är
skyldig att, när ett legoaftal upphört, inom viss tid därefter (1—2 år) hafva
genom ordentligt fastebref utlegt hemmanet till annan landbo på dennes och
hans hustrus lifstid. Upplåtelse af torp (»hus») kan med laga verkan ske
vare sig på lifstid, på viss tid eller på uppsägning. Men 1848 års lag uppställer
lifstidsupplåtelse i viss mån såsom det normala, då den (§ 11) vid
jordägarens underlåtenhet att upprätta skriftligt kontrakt fäster den påföljden,
att aftalet anses ingånget för husmannens och hans hustrus lifstid, där
ej annat till fullo bevisas. Den norska husmanslagen gör med afseende å
legotidens längd skillnad mellan två olika slag af torp: sådana, som vid upplåtelsen
uteslutande eller i öfvervägande grad omfatta ouppodlad mark (utmarksplatser),
samt sådana, som afse odlad jord eller hufvudsakligen tomt
eller hus (inmarksplatser). Upplåtelse af förra slaget måste ske på husmannens
och hans hustrus lifstid; innehåller aftalet annan tidsbestämmelse, gäller
det ändock som lifstidsstädja. Torp af det senare slaget kan däremot med
laga verkan upplåtas på hvilken tid som helst, om aftalet därom upprättas
skriftligen inom ett år efter det husmannen tillträdt platsen. I annat fäll
anses, såsom förut anförts, äfven inmarksplats vara upplåten på lifstid, hvilken
tidsbestämmelse än det muntliga aftalet innehåller. Hvad leilaendingsförhållandet
beträffar, har i Kristian den femtes norska lag, likaväl som i
den danska, förutsatts, att landbolegan alltid skulle ske på lifstid. Utvecklingen
har emellertid gått i motsatt riktning, så att redan länge äfven annan
tidsbestämmelse ansetts fullt laglig. Saknas tidsbestämmelse i aftalet, torde
det dock betraktas såsom gällande för lifstid. Egendomligt för såväl dansk
som norsk landborätt, sådan den ännu gäller, är ett stadgande (D. L. 3—13—
7; N. L. 3—14—39) att, oaktadt landbokontraktet ingåtts för landbons lifstid,
landbon äger när som helst uppsäga aftalet. Danska lagen fördrar visserligen,
att landbon skall kunna visa skälig grund för sin önskan att upp -

398

Legoveder

laget.

saga, men denna bestämmelse tolkas icke strängt. Af norska husmanslagen
(12 §) torde framgå, att den nu nämnda uppsägningsrätten i Norge äfven tillkommer
husman.

Den finska arrendelagen står visserligen i ifrågavarande hänseende så
till vida på aftalsfrihetens grund, som den öfverlåter åt kontrahenterna att
bestämma, huruvida aftalet skall gälla längre (högst 50 år) eller kortare tid.
Men därjämte innehåller denna lag åtskilliga bestämmelser, som inskränka aftalsfriheten
på detta område. Dessa bestämmelser hafva till syftemål att
särskildt åt torpare och andra mindre bemedlade legotagare genom lagens
mellankomst bereda en tryggare ställning än den de i regel äga makt att
genom aftalet själfva förskaffa sig. Sålunda stadgas (2 §), att arrendeaftal
icke må slutas annorlunda än för bestämd tid eller på lifstid; det är således
förbjudet att ingå arrenden för obestämd tid eller ställda på uppsägning.
Skulle ändock sådana arrendeaftal komma till stånd, gälla de (4 §) i tio år.
En bestämmelse i kontraktet om rätt för jordägaren att före arrendetidens
slut uppsäga arrendatorn är utan bindande kraft i andra fall, än där enligt
lagens bestämmelser arrendet är förverkadt eller eljest uppsägningsrätt uttryckligen
tillerkänd jordägaren. Arrendatorn äger däremot med laga verkan
förbehålla sig uppsägningsrätt (6 §). Dessa bestämmelser — med undantag
af föreskriften i 4 § — äro tillämpliga icke blott å jordbruksarrenden utan
äfven beträffande lega af jord på landet för annat ändamål än bedrifvande af
jordbruk (61 §).

Enligt romersk rätt skulle legovederlaget vara bestämdt i penningar,
dock att vid arrende vederlaget jämväl kunde bestämmas till viss andel af
fastighetens afkastning. Den franska rätten fordrar, att vederlaget skall vara
»bestämdt», dock icke med nödvändighet i penningar. Mycket vanligt är i
Frankrike, att vederlaget utgår i viss andel af fastighetens afkastning. Skulle
vederlaget vara helt eller delvis bestämdt i arbetsprestationer, ankommer det
på omständigheterna i det särskilda fallet, huruvida ett legoaftal eller ett
arbetsaftal skall anses föreligga. Ehuru den tyska lagen icke uppställer
någon särskild fordran att vederlaget vid lega skall vara »bestämdt», följer
dock af andra bestämmelser att så skall vara förhållandet. Jämväl i öfrig!
står den tyska rätten i denna fråga på samma ståndpunkt som den franska.

399

Liknande regler innehåller ock den schweiziska obligationsrätten, dock att såsom
vederlag för arrende nämnas endast penningar eller andel i fastighetens
afkastning. Emellertid anses icke hinder föreligga mot utfästelse af legovederlag
i arbetsprestationer, såframt icke dessa utgöra den väsentliga sidan i
aftalet. År detta fallet, föreligger likasom i tysk och fransk rätt ett arbetsaftal.
I England har den gamla seden att utlega jord till brukande mot
dagsverksskyldighet länge varit af skaffad. Däremot hafva i de skandinaviska

länderna dylika upplåtelser ända till senaste tid haft och hafva delvis ännu «

en mycket stor användning. Också har i våra grannländer detta rättsförhållande
varit föremål för lagstiftarens särskilda uppmärksamhet.

I Danmark benämnes dagsverksskyldighet såsom legoprestation horeri.

Ända till midten af förra århundradet förekom hoveriet ytterst allmänt, och
en mycket stor del af jordägarens vederlag för utlegda hemman och torp utgjordes
i dagsverken. Till följd af de betydande olägenheter i många hänseenden
och de skarpa slitningar mellan legogifvare och legotagare, som uppkommo
af detta förhållande, har genom lagstiftningens mellankomst hoveriet
numera nästan fullständigt försvunnit. Genom särskilda författningar af den
9 mars 1838 för hemman och af den 27 maj 1848 för torp förbjöds nämligen
att för framtiden i legoaftal stadga hoveriplikt, där sådan ej förut förekommit,
och genom två andra författningar, båda af den 4 juli 1850, medgafs
endera parten att äfven mot den andres bestridande fä hoveriarbete, som enligt
äldre förhållanden fortfarande skulle utgå, förvandladt i en årlig penningafgift,
benämnd »hoveripenge». Ehuru det sålunda numera är förbjudet
att betinga dagsverksskyldighet såsom legovederlag, medgifver dock 1848 års
förordning (§ 5) uttryckligen jordägaren rätt att med sina husmän sluta särskilda,
utanför jordlegoförhållandet stående arbetsaftal, enligt hvilka husmannen
kan förbinda sig att mot vederlag utgöra arbete vid hufvudgården.

Men sådana aftal gälla blott för ett år i sänder. Sistnämnda förordning
meddelar ock till skydd för husmännen noggranna bestämmelser om sättet
och ordningen för uttagande af dagsverksskyldighet, som fortfarande skulle
utgå. Dagsverkena indelas i veckodagsverken — hvilka skulle utgöras högst
en dag hvarje vecka — och extradagsverken. Fjorton dagar före den 1 maj
och den 1 november skulle jordägaren med bindande verkan för det kommande

400

halfåret tillkännagifva, å hvilken dag i veckan veckodagsverke skulle utgöras.
Extradagsverkena finge vara högst två i hvarje vecka och utgöras
efter tillsägelse, som skulle verkställas senast aftonen förut. Otjänlig väderlek
berättigade icke jordägaren att ändra dag, som sålunda bestämts.

I norsk lag finnas bestämmelser om legotagares dagsverksskyldighet endast
i husmanslagen af 1851. Där stadgas, att en husman, som förbundit sig
att förrätta arbete åt husbonden efter tillsägelse, är berättigad att vara ledig
från sådant arbete, om han legt inmarksplats, en söckendag och, om han legt
utmarksplats, två söckendagar hvarje vecka. Dagen eller dagarna väljas af
husmannen, därest ej husbonden senast föregående vecka meddelat bestämmelse
i ämnet. Om i legoaftalet husmannens hustru förpliktats till dagsverksskyldighet,
är sådan föreskrift ogiltig. — Äfven inom leilsendingsförhållandet synes
det vara vanligt, att en del af legovederlaget utgöres medelst dagsverken,
med eller utan särskild godtgörelse för desamma, äfvensom att dagsverkenas
antal och tiden för deras utgörande är beroende till större eller mindre del
af hvad jordägaren för hvarje gång kräfver. I ofvan omförmälda förslag
meddelas vissa bestämmelser till närmare ordnande af förhållandet. Såväl
arbetets art som det antal dagsverken, som högst skulle kunna utkräfvas om
året, skulle vara bestämdt i legoaftalet, vid äfventyr att eljest all arbetsplikt
bortfölle. Vidare skulle arbetet betalas efter gångbart pris, samt budning
ske 1—3 dygn i förväg m. m.

Äfven i finska arrendelagen af år 1902 hafva liknande förhållanden vunnit
beaktande. Denna lag öfverlåter väl åt kontrahenterna själfva full frihet
att bestämma såväl antalet dagsverken, där sådana skola utgå, som ock tiden
för deras utgörande. Men däremot fordrar denna lag, att dagsverksskyldigheten
skall i kontraktet vara till måttet fullt bestämd. Har jordägaren
betingat sig, att arrendatorn skall, utöfver ett visst bestämdt antal dagsverken,
på särskild kallelse betjäna jordägaren med ytterligare arbete, är en
sådan bestämmelse enligt finska lagen utan bindande kraft. Äfven angående
dagsverkenas fördelning på årets olika tider bör kontraktet meddela föreskrift.
För det fall att sådan föreskrift saknas, stadgar lagen endast (13 §),
att fördelningen bör ske så, att arrendatorn däraf ej hindras att drifva sitt
eget landtbruk.

401

I allmänhet nämnes i utländska lagar uttryckligen, att legogifvaren har Den legda
skyldighet att till legotagaren å aftalad tid öfverlämna den legda fastigheten ^tillhanda^
i sådant skick, som ägnar sig för dess användande till det åsyftade ändamålet,
äfvensom att under hela legotiden hålla den legotagaren tillhanda i
dylikt skick. Häraf följer, att de förbättringar, som under legotiden kunna
erfordras för att bibehålla fastigheten i sådant skick, i regel skola bekostas af
ägaren. Undantag från regeln göres merendels för smärre reparationer, därvid
ortens sed i viss mån är bestämmande. Franska lagen, likasom vissa af dess
efterföljare, uppräknar såsom exempel i detta hänseende reparationer å eldstäder,
golf, döri’ar, fönster, lås m. m. Schweiziska obligationsrätten (art. 282)
ålägger hyresgäst att verkställa smärre rengörings- och reparationsarbeten,
hvaremot större sådana åligga hyresvärden. Äfven arrendator har skyldighet
att verkställa smärre förbättringar — vid jordbruk, vanligt underhåll af vägar,
stigar, diken, dammar, hägnader, tak, vattenledningar m. m. — allt efter
ortens sed, hvaremot (art. 301) under arrendetiden erforderliga större förbättringar
å fastigheten skola efter framställning af arrendatorn genast utföras
af ägaren. Liknande stadganden innehållas beträffande jordbruksarrende i
tyska lagen (§ 582). Beträffande andra arter af arrende, äfvensom hyra, stadgar
däremot tyska lagen från upplåtarens allmänna reparationssky Idig het intet
undantag för mindre förbättringar.

Såsom redan nämndt, är i Danmark ägaren af fästepliktigt hemman
skyldig att vid uppkommen landboledighet ånyo utlega detsamma. Därvid
åligger det jordägaren att tillhandahålla hemmanet med erforderlig åbyggnad.

Denna föreskrift upprätthålles så strängt, att det (lag d. 19 februari 1861
§§ 9, 10) ej ens tillstädjes jordägaren att med landbon träffa aftal, hvarigenom
saken ordnas så, att landbon åtager sig att mot ersättning uppbygga
det felande. Däremot är det icke jordägaren förmenadt att utlega ett hemman,
som är behäftadt med husröta eller vanhäfd. Kan han skaffa landbo,
som är villig att öfvertaga hemmanet i sådant skick, är detta tillåtet, men
ej heller i detta fall kan han med laga verkan träffa aftal med landbon, att
denne skall bättra bristerna. Vill landbon bättra dem, är nämligen han eller
hans rättsinnehafvare, på sätt i annat sammanhang närmare angifves, vid
legans slut berättigad till ersättning för hvad han sålunda påkostat hemma 51 -

402

net, och något ingrepp i denna landbons rätt må icke på förhand ske genom
dylikt aftal. Någon skyldighet att bättra bristerna ålägges icke landbon
men väl däremot att vid afträdet återställa hemmanet i samma skick, hvari
han mottog det. För utrönande huru härmed förhåller sig skall såväl vid
tillträdet som vid afträdet hållas syn, vid påföljd, om någotdera försummas,
att ingendera parten äger kräfva ersättning af den andre för det bättre eller
sämre skick, hvari hemmanet under legotiden kommit. Dessa bestämmelser
äro alla af tvingande natur (§ 10). Utom byggnader åligger det jordägaren
att till landbon vid tillträdet aflämna äfven nödig Jcreatursbesättning och inventarier,
vid äfventyr, om han brister härutinnan, att landbon fritages från
skyldighet att gälda legovederlaget, intill dess hvad som brister blifvit kompletteradt.
Spannmål till utsäde och kreaturens utfodring skall jämväl tillhandahållas
landbon. 1 dessa hänseenden är det dock tillåtet att genom aftal
på annat sätt ordna saken. — Af förestående framgår, att danska lagen
i allmänhet icke ålägger landbo byggnadsskyldighet. Sådan åligger honom
dock i ett visst fall, nämligen om åbyggnaden helt eller delvis härjas af
brand eller förstöres genom annat olycksfall. I sådan händelse har landbon
(D. L. 3—13—10) skyldighet att återuppföra åbyggnaden, därvid dock jordägaren
är pliktig att leverera nödigt byggnadstimmer samt byamännen att
hjälpa till med körslor.

Den norska lagen ålägger jordägaren att, där å hemman, som upplåtes
till landbo (leilsending), nödiga hus saknas eller äro »nedruttnade» (N. L. 3—
14—31), bygga upp hvad som fattas eller förfallit, eller ock förena sig om
arbetet med landbon. Det åligger däremot landbon att underhålla byggnaderna.
Brister han häri, är han jordägaren ansvarig för husrötan. I händelse
han låter komma sig till last vanhäfd af jorden, lär däremot, i saknad
af lagstadgande, någon ersättningsskyldighet icke kunna åläggas landbon. I
händelse husen brinna upp genom vådeld, skola båda kontrahenterna deltaga
i kostnaden för återuppbyggandet på det sätt, att landbon skall föra fram allt
timmer, som erfordras, men ägaren bekosta uppförandet.

I norska kommissionsförslaget bibehölls principen om ägarens byggnadsskyldighet
och utsträcktes till allt slags jordbruksarrende utom torpupplåtelse.
Om (§ 40) hus å arrenderad fastighet utan arrendatorns försummelse

403

blefve obrukbart af ålder, skulle nämligen jordägaren vara skyldig att bekosta
dess nybyggnad, såframt huset ansåges nödvändigt för gården. Enligt
detta förslag skulle arrendatorn blifva ersättningsskyldig för vanhäfd af
jorden.

Norska husmanslagen innehåller inga regler beträffande jordägarens och
husmannens inbördes ställning i ifrågavarande hänseende. Tvister härom
torde alltså böra bedömas efter allmänna grunder eller efter analogi med
landboförhållandet.

En motsatt ståndpunkt i afseende å byggnadsskyldigheten intager den
finska arrendelagen, då den föreskrifter (29 §) att, om byggnad, som är nödig
för fastighetens bruk, förstörts eller af ålder förfallit och vid syn förklarats
oduglig, det, såvida ej annan öfverenskommelse träffats, åligger arrendatorn
att ombygga huset eller uppföra annat i dess ställe. Jordägaren är emellertid
skyldig att tillhandahålla nödiga materialier till byggnaden. Brister han
härutinnan, har arrendatorn valfrihet att antingen ändock verkställa arbetet
och kräfva ersättning af ägaren för materialierna, eller ock uppsäga aftalet.

I öfrigt ålägger nämnda lag (27 §) arrendatorn att väl häfda jorden samt
att underhålla fastighetens byggnader och öfriga inrättningar, så att desamma
icke genom uraktlåtenhet därutinnan förfaras. För försummelse i dessa hänseenden
är arrendatorn ersättningsskyldig. Det hufvudsakligaste bevisningsmedlet
är syn, som bör hållas vid arrendets början och slut men också kan
anordnas under arrendets fortgång. Om sättet och ordningen för syns hållande
och öfverklagande m. m. innehåller lagen ganska utförliga bestämmelser.

Enligt romersk rätt var legotagaren oförhindrad att till annan utlega Sublokation.
den fastighet han själf legt (sublokation), men genom en sådan åtgärd blef
han icke fritagen från förpliktelserna på grund af sitt aftal med ägaren.

Han förblef äfven efter sublokationen fastighetsägaren ansvarig för fullgörandet
af detta aftal. Dessa rättsregler hafva i det närmaste oförändrade
upptagits i de romanska ländernas nu gällande lagar (Frankr. art. 1717, 1735;

Ital. art. 1573, 1588; Port. art. 1605; Spån. art. 1550), äfvensom i engelsk och
österrikisk (§ 1098) samt beträffande hyra i schweizisk (art. 285) rätt. Äfven
det belgiska lagförslaget kvarstår på samma ståndpunkt. Österrikiska och

404

schweiziska lagarna uppställa emellertid såsom villkor för rätten till sublokation,
att ägaren därigenom icke må lida förfång, t. ex. genom den nye
legotagarens yrkesutöfning e. d. I derå af de nämnda lagarna framhålles
uttryckligen, att upplåtelsen må afse hela den legda fastigheten eller lägenheten
eller ock allenast en del däraf.

En motsatt uppfattning har gjort sig gällande beträffande arrende i
schweiziska obligationsrätten, som innehåller förbud för arrendator (art. 306)
att till annan upplåta den arrenderade fastigheten eller delar däraf. Dock är
honom medgifvet, under samma villkor, som gäller för hyresgäst, att uthyra
vissa rum i fastighetens åbyggnad. Äfven tyska lagen uppställer i viss mån
olika regler i förevarande hänseende för arrende och för hyra. Visserligen är
enligt tysk lag sublokation förbjuden såväl den ene som den andre, såframt
icke fastighetsägaren medgifver den. Men, om han vägrar samtycka till en
af hyresgäst gjord framställning i sådant syfte, äger denne (§ 549) uppsäga
aftalet, med mindre hyresvärden kan åberopa något i den föreslagne nye
hyresgästens person liggande viktigt skäl för sin vägran. Motsvarande uppsägningsrätt
tillkommer däremot icke i liknande fall arrendator (§ 596).
Äfven om ägaren godkänner upplåtelse, som nu sagts, kvarstår ändock den
ursprunglige arrendatorns eller hyresgästens ansvarighet för aftalets fullgörande.

Nederländska lagen (art. 1595) förbjuder arrendator och hyresgäst att
utlega, helt eller delvis, den legda fastigheten. Dock tillerkännes hyresgäst,
. som för eget bruk hyrt ett hus eller en våning, att under sitt ansvar åter

uthyra en del däraf. Med stöd af vissa stadganden i Kristian den femtes
danska och norska lagar anses samma hufvudregel gälla äfven i Danmark
och Norge. Den finnes direkt uttalad i finska arrendelagen (33 §).

Legorättens I främmande lagar pläga angifvas åtskilliga omständigheter, som beförverkande.
rg,ttiga endera kontrahenten att bryta legoaftalet före den bestämda legotidens
utgång. Sådana anledningar till aftalets häfvande äro t. ex. laga förfall
för endera parten, legotagarens död eller konkurs, bristande uppfyllelse
från endera sidan af kontraktets bestämmelser. Det skulle föra för vidt att
här redogöra för de rörande alla dessa förhållanden gifna regler. Endast frågan
om villkoren för legorättens förverkande till följd af arrendatorns eller

405

hyresgästens öfverskridande af sina rättigheter eller underlåtenhet att fullgöra
stadgade skyldigheter må här något närmare beröras.

De handlingar eller försummelser från legotagarens sida, som enligt utländsk
rätt fastighetsägaren må åberopa såsom skäl till legoaftalets häfvande
i förtid, hafva i regel antingen afseende å sättet för den legda fastighetens
begagnande, eller ock åsyfta de bristande legohetalning. I allmänhet uppräknas
icke i lagarna vissa slag af kontraktsbrott såsom lagliga anledningar
till legotagarens vräkande från fastigheten. Huruvida denna påföljd bör inträda,
är öfverlämnadt åt lagtillämpningen att i hvarje särskildt fall afgöra,
hufvudsakligen efter legokontraktets innehåll. Lagstiftningen i utlandet
hyllar i detta afseende till det mesta aftalsfrihetens grundsats. Det står fastighetsägaren
lagligen öppet att stadga legorättens förverkande såsom påföljd
för snart sagdt hvilken legotagarens handling som helst, allenast inom de
gränser, som betingas af allmänna regler om förbud mot tillämpning af aftalsbestämmelser
af t. ex. osedligt eller chikanöst innehåll. I England och i
de skandinaviska länderna intager dock lagstiftningen en härifrån afvikande
ståndpunkt, i det legogifvarens befogenhet i nämnda afseende i allmänhet
eller beträffande vissa slag af legoupplåtelser är, enligt hvad strax skall visas,
mer eller mindre begränsad. I någon mån kan detsamma sägas gälla
äfven österrikiska (§ 1118) och tyska (§ 553) lagarna samt beträffande arrende
schweiziska obligationsrätten (art. 313), då i dessa lagar såsom villkor för att
1 egorätten skall anses förverkad genom fastighetens användande på olofligt
sätt stadgas, att den ägaren därigenom tillskyndade rättskränkningen skall
vara af betydenhet (erheblich), hvarjämte tyska lagen likasom den schweiziska
(art. 283, 313) fordrar, att legotagaren skall hafva lämnat utan beaktande en
honom af ägaren gifven anmaning att vidtaga rättelse i det förhållande, som
öfverklagats. Försummelse i afseende å legobetalningen medför enligt tysk
rätt (§ 554) legorättens förverkande endast om försummelsen omfattar två på
hvarandra följande terminer för afgiftens erläggande. Enligt schweiziska
obligationsrätten (art. 287) måste för att legorätten skall vara förverkad af
sådan anledning en viss tid — vid hyra 6—30 dagar och vid arrende 60 dagar
(art. 287, 312) — hafva förflutit från det fastighetsägaren kraft legotagaren
på förfallen lega. Men något hinder synes enligt dessa lagar icke

406

förefinnas att i kontraktet stadga strängare regler rörande påföljden af försummad
legobetalning eller af annat kontraktsbrott. Mer omtvistadt är, huruvida
legogifvaren med laga verkan kan i kontraktet karakterisera såsom betydande
äfven sådana öfverträdelser af dess bestämmelser, hvilka eljest icke
kunna så anses.

De inskränkningar i aftalsfriheten på ifrågavarande område, som stadgas
i dansk, norsk och finsk rätt, afse allenast vissa slag af legoupplåtelser,
nämligen i Danmark lifstidsstädja af fästepliktig jord och upplåtelser till
husmän (förordn. den 25 mars 1791 §§ 9, 10, 12; förordn. den 9 mars 1838
§§ 5, 6, 7, 11; förordn. den 27 maj 1848 §§ 2, 3); i Norge upplåtelser till
husmän af hufvudsakligen ouppodlad jord (lag den 24 sept. 1851 §§ 2, 10,
11, 16) samt i Finland lega af jord på landet för jordbruksändamål (lag
den 19 juni 1902 §§ 43—47, 61), hvaremot beträffande andra slag af legoupplåtelser
aftalsfriheten icke rönt någon inskränkning. Den engelska lagstiftningen
i ämnet afser legoupplåtelser af fast egendom för hvilket ändamål
som helst.

De ofvannämnda lagarna i de skandinaviska länderna meddela ganska
detaljerade bestämmelser i ämnet, i det att de noggrant uppräkna alla
de fall, då legorätten förverkas. Denna uppräkning innebär, att under de
nämnda förutsättningarna legorätten förverkas, äfven om kontraktet i detta
afseende ingenting bestämmer, samt har härutöfver — måhända med någon
begränsning beträffande norsk rätt — den nyss antydda betydelsen, att bestämmelser
i legoaftalen om legorättens förverkande i andra fall äro ogiltiga.
Norska kommissionens oftanämnda lagförslag intager i detta afseende samma
ståndpunkt.

I dansk och norsk rätt upptages försummelse i betalandet af arrendet såsom
en bland anledningarna till arrenderättens förverkande, dock enligt norsk rätt
allenast såvida arrendatorn tre gånger efter hvarandra dröjt med arrendets
erläggande sex månader eller längre tid. Enligt de danska lagarna lämnas
brukaren en ganska rundlig tidsfrist (16 veckor från det han kräfdes eller
talan anhängiggjordes), under hvilken han kan genom arrendets erläggande
afvärja den nämnda påföljden. Finska lagen godkänner icke försummelse i

407

betalning af arrendeafgift * såsom anledning för jordägaren att få arrendatorn
vräkt.

Arrenderätten kan enligt ifrågavarande lagar jämväl förverkas genom
missbruk i afseende å dess utöfvande. I sådant hänseende angifvas följande
orsaker till arrenderättens förverkande: försummelse i afseende å fastighetens
häfd eller åbyggnadens underhåll; vanvård af besättning eller inventarier, som
ingå i legan; öfverskridande af den arren datorn medgifna rätt till fastigheten i
afseende å skog, torf, foder, gödsel; öfverlåtande af fastigheten eller någon
del däraf till annan brukare; intagande å fastigheten af främmande person,
där sådant är förbjudet, eller underlåtenhet att på tillsägelse aflägsna sådan
person; försummelse eller uppstudsighet vid fullgörande af dagsverksskyldighet.
De flesta af dessa omständigheter blifva dock förverkansskäl, endast om
arrendatorn trots varning från jordägarens sida fortsätter eller upprepar kontraktsbrott
eller underlåter att bättra hvad han försummat. Danska lagen
och till en del den norska fordra för arrenderättens förverkande t. o. m. att
arrendatorn tre gånger blifvit lagförd och dömd (till böter) för hvad som
lägges honom till last. Till nu nämnda omständigheter har man i Finland,
under erkännande af svårigheten att specificera alla fall, då under olika förhållanden
arrenderättens förverkande kan anses skäligt, tillagt en bestämmelse
af mera allmänt innehåll.

Såsom förverkansanledning upptages vidare i de nämnda lagarna legotagarens
förbrytelse i vissa afseenden. Så i danska lagen, om arrendatorn
dömts till tre års frihetsstraff; i norska lagen, om husmannen gör sig skyldig
till tjufnadsbrott eller bedrägeri mot husbonden, eller till misshandel mot
hans kreatur eller till skadegörelse å hans egendom, eller till misshandel eller
missfirmelse af husbonden, dennes hustru eller ställföreträdare. Finska lagen
har icke upptagit sådana förbrytelser såsom skäl till arrenderättens förverkande,
men väl däremot, om arrendatorn »varder fälld till straff för återfall i
åverkan å den lägenhet, som den utlegda jorden omfattar eller tillhör», eller
gör sig skyldig till återfall i oloflig tillverkning eller försäljning af rusdrycker.

* Men väl däremot ekonomiskt obestånd (35 §), konstatcradt genom bristande tillgångar
vid utmätning eller konkurs.

408

Emellertid är det, hvad Norge och Finland beträffar, icke nog med
att lagstiftningen på sätt nu nämnts bestämt, hvilka förhållanden kunna
medföra arrenderättens förverkande. Den har tillika genom uttryckligt laghud
gifvit domstolarna befogenhet att under vissa betingelser befria arrendatorn
från påföljden af arrenderättens förlust, äfven i sådana fall där till stöd
för därom framställdt yrkande kan åberopas någon omständighet, som af lagen
angifves såsom medförande sagda påföljd. Den norska husmanslagen
ålägger i sådant hänseende domstolen att vid bedömande af instämd talan om
husmansrättens förverkande taga hänsyn till, i hvilken mån husmannens uppförande
kan hafva föranledts af »misligt forhold» från husbondens eller hans
hustrus sida. Och finska lagen stadgar (44 §), att, om handling eller underlåtenhet,
som medför legorättens förverkande, är »förbunden med väsentligen
förmildrande omständigheter eller i och för sig af ringa betydenhet», eller om
»legogifvaren eller den honom företräder genom sitt förhållande gifvit anledning
därtill, eller längre tid förflutit innan återfall i förbrytelse skedde eller
sedan varning eller erinran meddelades», domstolen äger pröfva, om brukaren
må anses hafva förverkat sin rätt.

I engelsk lag träffas icke någon uppräkning af de fall, då lega förverkas.
Sådant är öfverlåtet åt kontrahenterna att angifva i kontraktet, hvilket
ock plägar innehålla utförliga och detaljerade bestämmelser i ämnet. Ej
heller begränsar lagen kontrahenternas rätt att bestämma i sådant afseende.
Däremot stadgas vissa allmänna villkor för att kontraktsbestämmelser om
legorättens förverkande må kunna bringas till verkställighet, hvarjämte åt
domstolarna lämnats en vidsträckt diskretionär pröfningsrätt i hithörande
frågor. De regler, som i dessa afseenden gälla, innefattas hufvudsakligen i
conveyancing act 1881 (sect. 14) med vissa år 1892 däri gjorda tillägg. Innan
fastighetsägaren kan åberopa något legotagarens förhållande såsom grund för
legorättens förverkande, måste han enligt nämnda författningar hafva förut
lämnat legotagaren en noggrann skriftlig uppgift på det eller de kontraktsbrott,
som han lägger legotagaren till last, med anmodan tillika att undanrödja
verkningarna däraf, ifall sådant låter sig göra, eller eventuellt att utgifva
godtgörelse i penningar. Eörst sedan legotagaren dröjt utöfver skälig
tid med att ställa sig denna jordägarens anmodan till efterrättelse, är det

409

medgifvet jordägaren att göra förverkansklausulen gällande. Därmed är
det emellertid, såsom nyss antydts, ändock icke gifvet, att nämnda påföljd
faktiskt kommer att inträda. Legotagären äger nämligen — vare sig i den
af jordägaren anhängiggjorda rättegången eller genom väckande af särskild
talan — under åberopande af billighetsgrunder påkalla domstolens »hjälp»
(irelief) till bevarande, trots kontraktsbrottet, af hans rätt eller för att återinsätta
honom däri, därest jordägaren, såsom han stundom plägar förbehålla
sig, utan anlitande af domstol skilt legotagaren från besittningen af fastigheten.
Begagnar sig legotagaren af den honom sålunda medgifna rätten, äger
domstolen fullkomligt fria händer att efter förekommande omständigheter antingen
förklara legorätten förverkad eller ock lämna den äskade »hjälpen» och
låta legorätten bestå med eller utan förpliktande för legotagaren att gälda
skadestånd, rättegångskostnad, vite m. m. Domstolen äger ock meddela legotagaren
sådana förständiganden, som kunna vara ägnade att för framtiden
förebygga ett upprepande af kontraktsbrottet. Dessa bestämmelser hafva,
såvidt angår jordbruksarrenden, kompletterats genom agricultural höldings act
af år 1900, som, till förebyggande af att jordägaren genom stadgande i kontraktet
af oskäliga viten för kontraktsbrott å arrendatorns sida må kunna
kringgå bestämmelserna i conveyancing act, föreskrifvit (sect. 6), att sådana
vitesbestämmelser icke kunna lagligen vinna verkställighet för högre belopp
än som motsvarar den skada, jordägaren verkligen lidit genom kontraktsbrottet.
Från tillämpning af denna föreskrift undantages dock det fall att
kontraktsbrottet bestått i fördärfvande af naturlig betesmark eller af ungskog
eller i skada å växande träd eller i svedjande.

För ett särskildt fall, eller om arrendatorn brutit mot förbud att åt
annan öfverlåta arrenderätten helt eller delvis, kunna, enligt hvad i conveyancing
act uttryckligen framhålles, de i kontraktet för sådant fall gifna
föreskrifter bringas till verkställighet utan hinder af de ofvan angifna allmänna
reglerna. För ett annat fall eller beträffande legorättens förverkande
genom försummelse i legobetalningen voi’o redan tidigare bestämmelser meddelade
genom common law procedure act 1852 (sect. 210—212), och dessa äro
ännu gällande. För att en legotagare af sådan grund skall kunna dömas förlustig
legorätten fordras, att det resterande beloppet uppgår till ett hälft års

410

legoafgift samt att jordägaren genom själfpantning, som är honom medgifven,
förgäfves sökt göra sig betäckt för sin fordran. Äfven mot en på denna
grund fotad vräkningstalan äger legotagaren anlita domstolens »hjälp», som
dock ej beviljas honom, med mindre han hos domstolen deponerar det resterande
legobeloppet jämte rättegångskostnaden i vräkningsprocessen.

Legotaga- Vid bedömande af frågan, huruvida ersättning bör tillkomma legotaga T^ersättning

ren för kostnader, som han till den legda fastighetens vidmakthållande eller
för- föl-bätt- förbättrande nedlagt därå, utan att han på grund af lag eller kontrakt varit
tigheten, skyldig därtill, plägar skillnad göras mellan sådana kostnader, som varit
nödvändiga, och sådana, som visserligen kunnat undvikas men som dock afsett
fastighetens båtnad. Att fastighetens ägare anses pliktig godtgöra det förra
slaget af kostnader står i samband med legogifvarens allmänna skyldighet
att vidmakthålla fastigheten. Grundsatsen erkändes redan i den romerska
rätten och omfattas i regel också af de moderna lagstiftningarna. Stundom
linnes detta särskildt uttaladt såsom i tyska lagen (§ 547) samt ungerska
(§ 154) och ryska (art. 257) förslagen. Ofta saknas direkt bestämmelse i
ämnet såsom i franska lagen, men grundsatsen anses ändock gälla.

Långt mera omtvistad är frågan om legotagarens rätt till ersättning för
det andra slaget kostnader eller sådana, som pläga sammanfattas under benämningen
nyttiga. I vissa af kontinentens länder har äfven denna fråga
lämnats olöst af lagstiftningen samt åt doktrin och praxis öfverlämnats att
lösa den i enlighet med allmänna rättsregler eller efter analogi med hvad
som stadgats för andra förhållanden. I andra länder hänvisar lagen uttryckligen
till de allmänna regler, som meddelats om ersättning åt den, som utan
uppdrag handlat i annans intresse (negotiorum gestio) eller på hvars bekostnad
annan blifvit obehörigen riktad (condictio sine causa). Den portugisiska
lagen innehåller direkta stadganden om ersättning åt hyresgäst och arrendator,
som vidtagit förbättringar å fastigheten, och i våra nordiska grannländer
samt England hafva för jordbruksarrende eller visst slag däraf meddelats detaljerade
lagbestämmelser om ersättning i nu ifrågavarande hänseende. Den
spanska lagen företräder en alldeles motsatt uppfattning, då den frånkänner
(art. 1573, jämförd med art. 487, 488) legotagaren godtgörelse för sådana förbättringar,
hvarom nu är fråga. Dock medgifves, att deras värde må afräk -

411

nas å den ersättning för fastighetens försämring i andra hänseenden, hvarför
legotagaren kan häfta, hvarjemte denne äger rätt att borttaga byggnader och
andra med fastigheten förenade föremål, därest sådant låter sig göra utan
men för fastigheten.

Den franska lagen innehåller icke heller i fråga om nyttiga förbättringar
något stadgande om rätt till ersättning för hyresgäst eller arrendator. Det
är ock mycket omtvistadt, huruvida skyldighet att utgifva sådan ersättning
under några förhållanden kan åläggas ägaren. Dock ställa sig i detta afseende
arrendatorns utsikter något bättre, när det är fråga om kostnader för
uppförande af hus, planterande af träd å fastigheten eller eljest anbringande
därstädes af föremål, som kunna skiljas därifrån (plantations et constructions).
Enligt en mycket spridd — men från vissa håll också lifligt bekämpad —
mening böra nämligen å ett sådant förhållande tillämpas de regler, hvilka i
helt annat sammanhang (art. 555) meddelats med afseende å arbeten, som någon
utfört å annans fastighet utan att äga laglig rätt att disponera öfver
densamma; fastighetens ägare kan fordra antingen att sådana föremål på hyresgästens
eller arrendatorns bekostnad borttagas och fastigheten återställes i
det skick, hvari den förut fanns, eller ock att de hållas fastighetsägaren tillhanda
med skyldighet att ersätta legotagaren värdet af använda materialier
och arbetskostnad. Liknande bestämmelser återfinnas i nederländska (art. 658)
och italienska (art. 450) lagarna, och det i Belgien utarbetade förslaget till
revision af oode civil har i hufvudsak upptagit dessa regler såsom direkt
tillämpliga å legoförhållandet. Snarlika äro ock de regler i detta afseende,
som innehållas i det oftanämnda ryska förslaget (art. 306). — Har en arrendator
verkställt förbättringar i afseende å jordens häfd, synes han enligt de
nu nämnda ländernas lagar icke kunna påräkna någon ersättning därför. Sådan
synes i allt fall vara den allmänna rättsuppfattningen i Frankrike. Där
har emellertid flera gånger väckts förslag om ändring i detta förhållande,
men dessa förslag hafva icke ledt till någon positiv påföljd. Den nu nämnda
uppfattningen af gällande fransk-belgisk rätt delas ock af den belgiska lagkommissionen,
som i sitt lagförslag ej heller tillerkänner arrendatorn någon
allmän rätt till ersättning för förbättringar. I ett särskildt afseende har
emellertid kommissionen ansett, att ersättningsskyldighet borde åläggas jord -

412

ägaren, nämligen för gödsling, jordbruksarbete och sådd, hvaraf afkastningen
faller först efter arrendets frånträdande, dock under villkor att arrendatorn
icke själf vid sitt tillträde åtnjutit liknande förmåner utan ersättning. Måhända
har det belgiska förslagets ståndpunkt i dessa delar påverkats af
schweiziska obligationsrätten, som föreskrifver dels (art. 317) att arrendatorn
icke äger fordra ersättning för förbättringar, som äro resultat af fastighetens
behöriga brukande, dels ock å andra sidan (art. 312) att godtgörelse tillkommer
honom för de kostnader han nedlagt för frambringande af den vid arrendets
slut ännu icke bärgade grödan.

Enligt österrikiska (§§ 1097, 1037) och tyska (§§ 547, 683) lagarna, till
hvilka ungerska förslaget (§§ 1541, 1682) anslutit sig, är legotagarens rätt att
njuta godtgörelse för andra än nödvändiga förbättringar beroende däraf, huruvida
arbetets verkställande ländt »till klar och öfvervägande fördel» för ägaren
(österr. lagen) eller »motsvarat ägarens intresse och verkliga eller förmodade
vilja» (tyska lagen). Legotagaren betraktas i detta afseende, såvida han
icke faktiskt haft endast sitt eget bästa för ögonen, såsom en negotiorum gestor;
han anses hafva handlat för ägarens räkning ehuru utan dennes uppdrag.
Har ägaren samtyckt till arbetet, är han således enligt tysk rätt skyldig att
ersätta detsamma, likasom äfven därest det rimligen kunnat antagas, att han
skulle samtyckt därtill. Det åligger följaktligen enligt tysk rätt (§ 681) legotagaren
att före arbetets utförande underrätta ägaren och afvakta hans beslut.
Äro nämnda förutsättningar icke för handen, bedömes frågan efter
lagens allmänna bestämmelser om rätt till ersättning för den, på hvars bekostnad
annan blifvit obehörigen riktad. »Inrättning» (Einrichtung), hvarmed
legotagare försett den legda fastigheten, äger han enligt tysk rätt att borttaga.
Hvad särskildt en jordbruksarrendator beträffar, så har han, om arrendet
slutar å tid, som icke sammanfaller med slutet af ett arrendeår, rätt till
ersättning för sista årets jordbruksarbete, ungefär i samma utsträckning som i
schweiziska lagen föreskrifves. För öfrigt förutsätter tyska lagen (§ 594)
också möjligheten af ett sådant aftal, enligt hvilket kontrahenternas mening
varit, att fastighetens häfd och tillstånd i öfrigt vid arrendets början och vid
dess slut skulle jämföras och antingen jordägaren eller arrendatorn efter upp -

413

skattning utgifva godtgörelse till den andre för värdeskillnaden. För sådant
fall bör hvad sålunda aftalats vinna tillämpning.

Den portugisiska lagen uppställer såsom hufvudregel (art. 1614), att legotagaren
är berättigad till ersättning för alla förbättringar, som han utfört
med ägarens skriftliga samtycke, så ock för sådana arbeten, som det ålegat
ägaren att verkställa, men som legotagaren, sedan ägaren försuttit honom
förelagd tid, i hans ställe fullgjort. Vägras ersättning, äger legotagaren efter
legotidens slut kvarsitta å fastigheten, till dess han erhåller likvid. Eu
arrendator af fast egendom på landet har i visst fall (art. 1615) härutöfver
rätt till ersättning för sådana förbättringsarbeten, som arrendatorn verkställt
utan ägarens samtycke. Dock tillkommer honom sådan rätt allenast
om arrendetiden är kortare än tjugu år; vid arrende på längre tid har arrendatorn
ansetts böra anordna förbättringsarbetena på sådant sätt, att han före
arrendets slut hinner få sina kostnader ersatta ur egendomens ökade afkastning.
Retentionsrätt för sådana fordringar tillkommer icke arrendatorn, och
de må icke utkräfvas i vidare mån än såvidt fastighetens ökade afkomst i
dess förbättrade skick förslår därtill.

Hvad särskildt angår jordbruksarrendator, har frågan om förutsättningarna
för jordägarens ersättningsskyldighet för förbättringar samt angående
omfånget af sådan skyldighet inom de skandinaviska länderna och England
varit föremål för ganska ingripande lagstiftningsåtgärder. Beträffande arrende,
som icke afser jordbruk, samt hyra saknas däremot i dessa länder särskilda
bestämmelser i hithörande ämnen.

Det land, där ifrågavarande spörsmål vunnit den allsidigaste och mest
specialiserade behandling, är otvifvelaktigt England. Det torde därför vara
på sin plats att ingå i en något utförligare framställning af dess lagstiftning
i ämnet. Denna innehålles förnämligast i de s. k. agricultural holdings acts,
af hvilka den första utkom 1875. Denna lag ersattes 1883 af en annan af
samma namn, i hvilken skett åtskilliga ändringar och tillägg genom en lika
benämnd lag af år 1900, som i sin ordning sedermera undergått några smärre
modifikationer. Bestämmelserna i 1875 års lag voro alla af dispositiv natur.
Af detta förhållande begagnade sig jordägarne i stor utsträckning så att
de genom särskild kontraktsbestämmelse satte lagen ur tillämpning. Till

414

följd af den sålunda vunna erfarenheten har i de senaste lagarna uttryckligen
förklarats (1883 sect. 55), att dessas föreskrifter skola gälla i trots af
kontraktsbestämmelser af motsatt innehåll. Dessa lagar äro, såsom nämnts, icke
tillämpliga å andra legoaftal än jordbruksarrenden, hvarunder dock inbegripas
äfven arrenden af betesmarker äfvensom af handelsträdgårdar. För lagarnas tilllämplighet
fordras vidare, att arrendetiden är bestämd till lifstid eller till vissa
år eller till att gälla »från år till år», d. v. s. på obestämd tid med uppsägning,
som dock ej kan ske till annan tid än till slutet af ett arrendeår* (sect. 61).

Såsom hufvudregel gäller att arrendatorn är berättigad till ersättning
för förbättringar, som han utfört å den arrenderade fastigheten. Ersättningen
utfaller vid arrendets upphörande, vare sig detta föranledts af arrendetidens
utlöpande eller tilläfventyrs haft sin grund i någon handling af arrendatorn,
hvarigenom arrenderätten förverkats (sect. 61). Såsom en allmän förutsättning
för att enligt dessa lagar arrendator skall kunna göra anspråk på ersättning,
som nu nämnts, uppställes, att förbättringsarbetet — såframt det
bestått i annat än blott gödsling** — skall hafva börjat mer än ett år före
arrendets upphörande. I denna regel meddelas dock vissa modifikationer för
det fall att arrendet slutar till följd af uppsägning från endera sidan.

De förbättringar, för hvilka ersättning kan ifrågakomma, indelas efter
sin olika beskaffenhet i tre särskilda klasser. Den första klassen omfattar
sådana arbeten som uppförande eller förändrande af hus; anläggande eller förbättrande
af vägar, broar, kanaler, vattenledningar, vattenverk, dammar m. m.;
uppsättande eller borttagande af hägnader; anläggande af trädgård eller
humlegård; nyodling; anordnande af ängsvattning m. m. Såsom villkor för
jordägarens ersättningsskyldighet för sådana arbeten uppställer lagen den
fordran, att arrendatorn före arbetets början underrättat jordägaren om sin
afsikt att verkställa detsamma och inhämtat dennes skriftliga medgifvande
till arbetets företagande. För sitt medgifvande kan jordägaren uppställa de
villkor han behagar. Har det lämnats, binder det i afseende å skyldigheten
att gälda ersättning äfven senare ägare till fastigheten. Till den andra klas *

Sistnämnda arrendeform är i England mycket vanlig. Sådana kontrakt pläga dock ofta
fortlöpa en lång följd af år.

** Med gödsling likställes uppfödande å gården af kreatur utöfver gårdens behof.

415

sen hänföres allenast täckdikning. För sådant arbete äger arrendatorn rätt
till ersättning, äfven om det företagits mot jordägarens vilja. Dock är arrendatorn
pliktig att högst tre ock minst två månader före arbetets början
underrätta jordägaren, hvilken, om han så önskar, äger själf utföra täckdikningen
och påföra arrendatorn en ökning i arrendesumman icke öfverstigande
fem procent af kostnaden. Har icke jordägaren inom skälig tid efter underrättelsens
erhållande verkställt arbetet, må arrendatorn ombesörja dess utförande
och äger i sådant fall rätt till ersättning vid arrendetidens slut.
Den tredje klassens förbättringar äro sådana, som direkt afse fastighetens
häfd. Dit räknas märgling, användande af artificiella eller andra köpta gödningsämnen,
uppfödande å gården af nötkreatur, får, svin eller hästar utöfver
gårdens behof, äfvensom i vissa fall verkställdt utsäde af gräs- eller klöfverfrö.
Till denna klass föras ock, såvidt angår handelsträdgårdar, vissa slag
af förbättringar, som eljest räknas till första klassen. Några särskilda villkor
för att arrendatorn skall komma i åtnjutande af rätt till ersättning för
tredje klassens förbättringar uppställas icke; äfven om de skett utan jordägarens
vetskap, skall ersättning för dem utgå.

Beloppet af den ersättning, som i de olika fallen bör tillkomma arrendatorn,
skall, enligt lagens ord, »skäligen motsvara förbättringens värde för
en efterföljande arrendator». Men, såvidt angår första och andra klassens
förbättringar, är denna bestämmelse icke tvingande, utan kunna parterna med
bindande verkan på förhand med hvarandra aftala om annan grund för ersättningens
beräknande. I fråga om tredje klassens förbättringar är däremot
arrendatorn, äfven om han förut utfäst sig att nöjas med en ringare ersättning,
oförhindrad att vid arrendets upphörande påkalla tillämpning af lagens
beräkningsgrund. Af arrendatorn bekostade byggnader och annat äger arrendatorn,
om han så hellre vill, bortföra från fastigheten, såframt icke jordägaren
inom viss kort tid förklarar sig villig att lösa dem enligt nu angifna
grunder. Alla arrendatorns ersättningsanspråk skola, i händelse af tvist, afgöras
medelst skiljedom. Mot skiljedomen gifves i regel intet rättsmedel.

För mycket små jordpossessioner — om högst två acres (81 ar) rymd —
benämnda allotments och afsedda till arbetarebostäder, finnes en särskild lag,
allotments compensation ad, af år 1887, hvilken reglerar brukarens rätt till

416

ersättning för nedlagda kostnader. Enligt denna lag skall en sådan brukare,
äfven om annat aftalats, vid lägenhetens afträdande bekomma ersättning för
jordens brukande och gödslande efter sista skörden samt för växande gröda.
Har jordägaren på förhand skriftligen samtyckt till planterande af fruktträd
eller bärbuskar, till upptagande af diken eller till uppförande af uthus e. d.,
skall ock därför utgå ersättning. Dennas belopp bestämmes af skiljeman.
Denna lag utesluter för sådana lägenheter, som därmed afses, tillämpning af
agricultural holdings act.

De i dansk lag förekommande stadganden om arrendators rätt till ersättning
för förbättringar å fastigheten afse landboförhållandet och återfinnas
hufvudsakligen i lagen den 19 februari 1861, § 5. De torde knappast vara
tillämpliga å upplåtelser till husmän. Motsvarande bestämmelser med afseende
å verkligt arrende i modern mening (fri forpagtning) saknas. Den landbon
tillerkända ersättningsrätten är ganska omfattande. Den afser såväl nybyggnad
och reparationer af åbyggnaden som ock förbättringar å själfva jorden,
s. k. »grundförbättringar». Dessa sistnämnda indelas af lagen i »större»,
hvilka varaktigt föröka hemmanets värde, såsom nyodling, röjning af stenbunden
mark, ängsvattning m. m., samt »mindre», hvartill räknas märgling,
gräfningsarbete, anläggning af brunn in. m. Afgörande för såväl själfva
rätten till ersättning som ock för frågan om ersättningens belopp är dels
om och i hvad mån hemmanets saluvärde såsom jordbruksfastighet ökats, dels
ock huruvida icke landbon genom den nytta han själf dragit af förbättringarna
fått sina kostnader betäckta. Detta sistnämnda skall, såvidt angår
grundförbättringar, anses hafva inträffat vid större förbättringar efter trettio
och vid mindre efter tio års förlopp. I intet fall må ersättningen sättas högre
än hvad arbetet kostat. Såsom villkor för rätten till ersättning fordras emellertid,
att landbon genom syn eller skriftligt intyg från jordägaren förebragt
utredning om det skick, hvari fastigheten befanns före arbetets början, samt
tillika att han, innan han började arbetet, därom underrättat jordägaren.
Tillstånd från jordägarens sida att företaga arbetet erfordras däremot icke.
Ersättningen utfaller efter legans upphörande. Dess belopp bestämmes medelst
syn, öfver hvars uppskattning klagan kan föras hos en s. k. overskjönskommission.

417

I Norge äro husmannen den enda klass af legotagare, som tillerkänts
ersättning för förbättringar. De därom gällande bestämmelser återfinnas i
husmanslagens 13 §. Dessa äro emellertid icke tillämpliga å alla husmän,
utan allenast å sådana, som legt fastigheten på vissa år eller på uppsägning.
De husmän — och denna grupp torde vara den talrikaste samt omfattar bland
andra alla utmarkstorpare — som legt sina torp på lifstiden, kunna således
icke påräkna, att det arbete de nedlagt å torpen skall vid afträde! blifva ersatt.
Men annars äger torpare, som med jordägarens samtycke å torpet uppfört
nödiga eller nyttiga hus eller köpt sådana af sin företrädare, rätt att
vid legans upphörande bekomma »billig godtgörelse» för husen. Vill han hellre
bortflytta dem, står det honom fritt, där ej husen uppförts med timmer från
hemmanet. Nu omhandlade rätt tillkommer husmannen af hvilken anledning än
legan upphör, således äfven om den förverkats. Upphör legan, utan att vara förverkad,
till följd af uppsägning från jordägarens sida,* har husmannen också
rätt till ersättning för förbättringar å jordens häfd eller å jordägarens hus å torpet,
i den mån dessa förbättringar kunna antagas komma att öka jordägarens
inkomst af torpet vid dess förnyade utlegande. Huruvida dylik förbättring
skett med jordägarens samtycke eller icke är utan betydelse. Ersättningens
belopp bestämmes i händelse af tvist medelst »skjön» af länsmannen med två
ojäfvige män. Vid afgörande! af spörsmålet, om någon godtgörelse bör tillkomma
husmannen, och i sådant fall vid bestämmandet af godtgörelsens belopp
skall afseende fästas därvid, huruvida vid aftalet legovederlagets belopp
tilläfventyrs satts lägre än annars kunnat ske, just med hänsyn till nödvändigheten
af förbättringar. I kommissionsförslaget var grundsatsen om ersättning
för förbättringar tillämpad å arrendator’ i allmänhet. Man byggde
därvid i hufvudsak på husmanslagens föreskrifter, dock under stark påverkan
af dansk och engelsk rätt. För större förbättringar skulle ersättning kunna
förekomma äfven vid lifstidsstädja. All ersättningsrätt skulle förfalla efter
tjugu, eller vid mindre grundförbättringar efter tre år. Om arrendatorn förverkat
kontraktet, bortfölle ock hans rätt till ersättning.

* Husmanslagen förutsätter, att äfven före utgången af bestämd legotid uppsägning skall ske
för att legan skall uppköra.

418

Äfven 1902 års finska arrendelag har rönt inverkan af lagstiftningen i
Danmark och i England. Den föreskrifver (49 §), att jordbruksarrendator,
som förbättrat fastigheten i afseende å jord, byggnader eller andra inrättningar,
är berättigad att för nedlagdt arbete och kostnad vid legotidens slut eller
då legoaftalet eljest upphör att gälla undfå ersättning. Sådan rätt tillerkännes
arrendatorn, äfven om han förverkat arrendet och af sådan grund nödgas
flytta. Har han själf gjort bruk af honom förbehållen uppsägningsrätt, är
däremot tillämpning af ifrågavarande stadgande utesluten. Såvidt angår
»större förbättringar», lider emellertid den nämnda hufvudregeln en väsentlig
inskränkning, i det finska lagen (51 §) efter föredöme af engelsk lagstiftning gör
arrendatorns rätt att bekomma ersättning beroende däraf att han till arbetets
utförande förskaffat sig jordägarens skriftligt lämnade samtycke. Har därvid
aftal träffats om ersättningens belopp eller om grunderna för dess beräknande,
är det gällande. Såsom exempel på större förbättring nämnas sjöfällning,
kärruttorkning, nyodling, täckdikning, invallningsanläggning och ängsvattningsföretag,
hvarförutom därmed har jämställts påförande af mylla,
sand eller ler i den mängd, att jordmånens beskaffenhet därigenom förbättrats,
samt uppförande af nytt hus eller verkställande af ombyggnad af ett å
fastigheten förut befintligt. Det är sålunda hufvudsakligen för ett förbättradt
häfdande af fastigheten samt för botande af husröta o. d., som ersättning
tillkommer arrendatorn, utan afseende därå huruvida jordägaren samtyckt till
arbetet eller icke. Beloppet af den ersättning, som bör tillkomma arrendatorn,
skall bestämmas »i förhållande till den genom förbättringen uppkomna
ökning» i fastighetens värde, »dock ej högre än den kostnad, som varit nödig
för arbetets utförande». Har arrendatorn genom ökad afkomst af fastigheten,
genom nedsättning i arrendet eller på annat jämförligt sätt blifvit godtgjord
till större eller mindre del för förbättringarna, skall ock sådant tagas i beräkning.
Har arrendatorn af eget virke uppfört nytt hus utan lof eller å
annan plats än jordägaren medgifvit, är arrendatorn pliktig, om ej jordägaren
vill lösa huset, att bortflytta detsamma och återställa platsen i förut befintligt
skick. Är detta ej fullgjordt inom ett år efter legotidens slut, tillfaller
huset jordägaren utan lösen. Fruktträd, ädlare prydnadsträd, bärbuskar
och andra värdefullare växter, som arrendatorn planterat, skola, där de ej

419

trädt i stället för hvad förut funnits, vid legotidens slut hembjudas jordägaren
till lösen. Vill han ej lösa dem till skäligt pris, må arrendatorn
bortföra dem inom ett år; eljest tillfalla de jordägaren utan lösen (52, 53 §§).
Arrendatorns rätt till ersättning för förbättring — likasom ock jordägarens
för egendomens försämring — är emellertid såsom regel bunden vid det villkoret
(57 §), att fastighetens tillstånd blifvit utrönt såväl vid arrendatorns
tillträde genom tillträdessyn eller beskrifning i arrendekontraktet som ock
vid afträdet genom afträdessyn eller därmed jämställd öfverenskommelse.
Har tillträdessyn försummats, saknar dock arrendator, som vill förbättra fastigheten,
icke utväg att bereda sig rätt till ersättning för förbättringar. Han
kan nämligen under arrendets fortgång, innan han börjar förbättringsarbetet,
låta hålla syn. Sådan syn har, såvidt angår tiden därefter, samma verkan
som tillträdessyn, så att arrendatorn för sedermera verkställda förbättringar
äger samma rätt till ersättning, som om tillträdessyn hållits.

Enligt romersk rätt ägde hyresvärd omedelbart på grund af lagens
stadgande panträtt i sådana hyresgästen tillhöriga lösören, som icke blott tillfälligtvis
införts i den hyrda lägenheten (inreda et illata). Vid arrende
hade jordägaren panträtt i motsvarande egendom endast efter aftal. Vanligen
betingade sig jordägaren, att arrendatorn skulle förse fastigheten med nödiga
inventarier. Då viss, arrendatorn tillhörig egendom sålunda på jordägarens
begäran blifvit å fastigheten införd, antogs häri ligga ett tyst medgifvande
från arrendatorns sida, att jordägaren skulle åtnjuta panträtt i samma egendom.
Omedelbart på grund af lagens stadgande hade jordägaren panträtt i
den å arrenderad fastighet bärgade grödan. Panträtten, med hvilken retentionsrätt
var förenad, gällde till säkerhet för alla ur legoaftalet härflytande fordringsanspråk.
Vid sublokation hade hyresvärden jämväl panträtt i underlegotagarens
införda lösören intill beloppet af den hyra, som af denne hyresgäst
skulle erläggas.

De flesta moderna rättsordningar hafva byggt på den af romerska
rätten sålunda lagda grunden, om ock denna blifvit i många hänseenden omgestaltad
och förändrad.

Den rätt, som fransk lag (code civil) tillerkänner legogifvaren, benämnes
där förmånsrätt (privilége), men är till sin natur panträtt. Den om -

Pant- och
retentionsrätt.

420

fattar (art. 2102) allt bohag (tout ce qui garnit) i den förhyrda eller arrenderade
lägenheten likasom ock, beträffande arrende, yttre inventarier och
kreatur samt årets skörd. I tillämpningen har detta stadgande erhållit en
ganska vid tolkning, så att t. ex. handelsvaror och en handtverkares redskap
ansetts inbegripna därunder. Undantagna äro penningar och värdehandlingar
samt sådant gods, som är fritaget från utmätning. Denna förmånsrätt vidlåder
icke blott legotagarens egna lösören utan äfven sådan lösegendom, som tillhör
tredje man, förutsatt att legogifvaren icke, när egendomen kom i legotagarens
besittning, ägde kännedom om att den icke tillhörde honom. Den kan
göras gällande äfven i en underlegotagares egendom, med samma begränsning
som i romersk rätt gällde med afseende å hyra. På det att hyresvärden
icke måtte gå miste om den säkerhet, han sålunda äger påräkna, har
det, vid äfventyr af hyresrättens förverkande, ålagts hyresgäst (art. 1752)
att förse den förhyrda lägenheten med nödigt bohag. Arrendator är ock
pliktig (art. 1766) att å den arrenderade jorden hålla tillräcklig besättning
af kreatur och redskap. Vid föryttrande eller bortförande af sådan lösegendom
är det legotagarens plikt att tillse, att hvad som finnes kvar icke i värde
understiger det belopp, hvarför egendomen bör svara. Skulle legotagaren öfverskrida
sin befogenhet i nämnda hänseende, äro emellertid de medel legogifvaren
äger anlita till skyddande af sina rättigheter ganska begränsade.

Franska lagen tillerkänner nämligen icke legogifvaren retentionsrätt.
Utgöres hans fordran hos legotagaren af förfallen legoafgift, står honom visserligen
till buds ett särskildt exekutivt rättsmedel (saisie-gagerie), som verkar
ganska snabbt. Men för skadeståndsfordringar och för icke förfallna legofordringar
har han icke sådan rätt. Han saknar följaktligen rättslig utväg
att t. ex. hindra en hyresgäst att strax före hyrans förfallodag bortföra
sina tillhörigheter och dymedelst beröfva honom hans förmånsrätt. Lyckas
han få reda på hvart egendomen tagit vägen, kan han emellertid genom
ett annat exekutivt rättsmedel (saisie-revendication) bevara sin förmånseller
panträtt mot tredje man, som köpt eller eljest kommit i besittning
af egendomen, i regel äfven om denne är i god tro. Dylik handräckning
måste dock sökas sist inom femton eller fyrtio dagar, allt efter som legan
afser stads- eller landtfastighet.

421

Den säkerhet, som, enligt hvad nu nämnts, tillagts fastighetsägaren,
tillkommer honom icke blott för fordran på legoafgiften utan också för andra
fordringar, som hafva sin grund i legoaftalet, t. ex. för skadegörelse, bristande
fullgörande af legotagaren åliggande reparationsskyldighet m. m. Ej heller
är, enligt code civil, såvida kontraktet har säkert datum,* förmånsrätten för
fordran å legoafgift inskränkt i afseende på tiden. Den gäller i sådant fall
alla oguldna arrende- eller hyresbelopp, såväl de, som äro förfallna, som ock
de, hvilka afse återstående legotiden, allenast med den inskränkning beträffande
förfallna belopp, som följer af den för sådana stadgade preskriptionstid
af fem år. Om vid legotagarens konkurs borgenärerna sålunda nödgas utbetala
legan för hela återstående legotiden, äro de å andra sidan berättigade
att genom arrendets eller hyresrättens öfverlåtande eller annorledes göra sig
den upplåtna nyttjanderätten till godo, och detta äfven för det fall att i
kontraktet stadgats förbud mot lägenhetens öfverlåtande till annan. Saknar
kontraktet säkert datum, åtnjutes förmånsrätt för icke förfallen arrende- och
hyresfordran endast såvidt angår det löpande året och det näst därpå följande.
Genom senare lagstiftning hafva emellertid i dessa regler gjorts betydande ändringar.
Genom en lag af den 20 februari 1872 har sålunda stadgats, att om en
affärsman gör konkurs, den husägare, hos hvilken han hyrt affärslokal med
eller utan bostad, äger förmånsrätt för hyra allenast för två år före konkursen,
för det löpande året samt för ett år därefter. Enligt lag den 19 februari
1889 skola samma grunder tillämpas å jordbruksarrenden.

I Belgien är den del af code civil, som handlar om förmånsrätten,
upphäfd och gäller nu lagen den 16 december 1851. Hvad angår fastighetsägares
förmånsrätt för arrende- och hyresfordringar (art. 20), öfverensstämma
de nya reglerna i hufvudsak med hvad som var föreskrifvet i code civil. I
afseende å förfallna legoafgifter är förmånsrätten likväl begränsad, så att den
omfattar allenast tre år vid arrende och två år vid hyra. Eör framtida legofordringar
på grund af kontrakt, som hafva säkert datum, är förmånsrätten
icke inskränkt till tiden. I förhållande till jordbruksarrendators förlagsgifvare,
som genom inskrifning i föreskrifven ordning beredt publicitet åt

Jfr ofvan s. 391.

422

sina anspråk, kan jordägaren dock icke göra gällande förmånsrätt för icke
förfallna fordringar på arrendeafgifter för längre tid än för det löpande året
(lag den 15 april 1884).

Italienska och nederländska lagarna öfverensstämma nära med code
civil i behandlingen af ifrågavarande ämne; dock inskränker den italienska
lagen (art. 1958) förmånsrätten för förfallna afgifter till afgifterna för det
löpande året och året därförnt. Och den nederländska lagen (art. 1189) utesluter
i det närmaste förmånsrätt för framdeles förfallande legoafgifter, i det
den begränsar förmånsrätten så, att den icke gäller för andra afgifter än
som förfallit sedan tre år tillhaka eller förfalla under det löpande året. Enligt
spanska lagen medgifves förmånsrätt för legoafgift endast för det löpande
året (art. 1922) och enligt portugisiska lagen (art. 880, 882) endast för det
löpande året och för året därförut. Den spanska lagen känner ej förmånsrätt
för skadeståndsfordringar, ej heller kan enligt denna lag förmånsrätt göras
gällande i egendom, som tillhör annan än legotagaren själf.

I olikhet med de lagar, för hvilka nu redogjorts, tillerkänner schweiziska
obligationsrätten legogifvaren icke panträtt, men väl däremot retentionsrätt
(art. 294). Sådan rätt åtnjutes endast för legofordringar och icke för
andra dylika än som afse det sistförflutna eller det löpande året. Huruvida
legoafgift är förfallen till betalning eller icke, inverkar däremot, inom
de nämnda gränserna, ej på saken. Föremål för retentionsrätten ärlegotagarens
eller annans egendom i ungefär samma omfattning som enligt fransk rätt.
På grund af den legogifvaren sålunda tillerkända rätt äger han, om legotagaren
vill afflytta eller bortskaffa något af egendomen, med eller utan polismyndighetens
medverkan kvarhålla så mycket, som svarar mot hans fordran. Gods,
som olofligen bortförts, äger han, om anmälan göres hos polismyndigheten
inom tio dagar, genom dennas försorg få återställdt, tredje mans i god tro
förvärfvade rätt dock oförkränkt. Har legogifvaren begagnat sin retentionsrätt,
kan han göra sig betäckt för sin fordran genom den retinerade egendomens
försäljning i den ordning, som stadgats beträffande pantsatt gods.

Den säkerhet, legogifvaren åtnjuter enligt österrikiska lagen, karakteriseras
såsom panträtt. Hvilken lösegendom häftar därför, bestämmes efter

423

ungefär enahanda grunder som i fransk rätt,* jämväl hvad beträffar sådan
egendom, som tillhör underlegotagare eller tredje man. Äfven däruti öfverensstämmer
österrikiska lagen med den franska, att panträtt tillkommer
legogifvaren för legoafgifter, förfallna eller icke förfallna, för hela den aftalade
legotiden. Därvid är dock att märka, att för legoafgifter, som förfalla
terminsvis, gäller en preskriptionstid af tre år. Däremot öfverensstämmer
österrikisk rätt med den schweiziska så till vida, att den icke medgifver panträtt
för andra fordringar på grund af legoaftalet än som afse legoafgiften.
Panträtten upphör, när egendomen hortföres från fastigheten. För att förhindra
olofligt bortförande äger legogifvaren enligt praxis men utan stöd af
uttryckligt lagbud begagna retentionsrätt, och detta äfven för icke förfallna
legofordringar. Han äger ock för sådant ändamål påkalla polisbevakning
samt erhålla skingringsförbud. För att legogifvaren skall kunna göra sig betäckt
ur gods, som häftar för fordran, måste utmätning för legofordringen
öregå. Enligt sakens natur kan utmätning förekomma endast för förfallen
fordran.

Äfven tyska, lagen tillerkänner legogifvaren såväl panträtt (§ 559) som
retentionsrätt (§ 561) i den lösa egendom, som finnes i den hyrda lägenheten
eller å den arrenderade fastigheten, men endast såframt denna egendom tillhör
hyresgästen eller arrendatorn. Har denne i sin ordning utlegt till annan,
åtnjuter ägaren ingen panträtt i dennes egendom; ej heller har han panträtt
i tredje mans tillhörigheter. Sådan egendom, som enligt hvad särskildt
är stadgadt icke må tagas i mät, är undantagen från legogifvarens panträtt.
Vid jordbruksarrende omfattar panträtten dock äfven från utmätning annars
fredade redskap och kreatur m. m., hvilka erfordras till jordbrukets drifvande,
så ock jordbrukets afkastning (§ 585). Panträtten gäller alla slags
fordringar, som grundas å legoaftalet, dock icke framtida skadeståndsanspråk,
ej heller legoafgifter för en senare tid än det löpande och det därpå följande
legoåret, eller, såvidt annan fordringsägares rätt är däraf beroende, för längre
tid tillbaka än året näst före det, då egendomen togs i mät för annans fordran
eller legotagarens konkurs började. Ägaren af en till jordbruk utarren *

Har arrendator uppfört egna hus å den arrenderade fastigheten, anses panträtten omfatta
äfven dessa.

424

derad fastighet har äfven i detta hänseende en vidsträcktare rätt, i det han
njuter panträtt för hela legotidens arrendebelopp utan inskränkning vare sig
i afseende å förfluten tid eller beträffande framtiden. Yarder egendom på
lofligt sätt aflägsnad från fastigheten, upphör panträtten i denna egendom
(§ 560). Fastighetsägaren saknar befogenhet att motsätta sig sådant aflägsnande,
om den kvarvarande egendomen uppenbarligen utgör tillräcklig säkerhet,
eller bortförandet sker i öfverensstämmelse med hvad gängse yrkesregler
eller vanliga lefnadsförhållanden påkalla. Skulle arrendatorn eller hyresgästen
under andra förhållanden än nu nämnts försöka bortföra något af
egendomen, är fastighetsägaren berättigad att, äfven utan anlitande af domstol,
förhindra sådant och, därest legotagaren är stadd på flyttning, själf
taga egendomen i besittning. Har egendomen kommit bort från fastigheten,
har han tid af en månad från det han erhöll kännedom härom att väcka
talan om egendomens återskaffande. I trängande fall har han äfven då rätt
att begagna själfhjälp. Har fastighetsägaren låtit nämnda tid förgå utan att
väcka talan vid domstol, är den bortförda egendomen fri från hans panträttsanspråk.
Och äfven före nämnda tid kan detta anspråk komma att få vika
för annans förvärf af egendomen. Har legogifvare kommit i besittning af
egendom, hvari hans panträtt är gällande, kan han (§ 1254) utan utmätning
till betäckande af förfallen fordran få sådan egendom såld, såsom om handfången
pant är stadgadt (§§ 1228, 1234).

I England har sedan äldre tid legogifvaren för sina fordringar hos
legotagaren en själfpautningsrätt (distress) till sådana lösören, som finnas
å fastigheten, de må tillhöra legotagaren eller tredje man. Hufvudsakligen
genom senare tiders lagstiftning (lodgers goods protection ad 1871; agricultural
holdings ad 1883, sect. 44—52; law of distress amendment ad 1888 m. fl.) har
denna rätt numera blifvit i viss mån omgestaltad och närmare bestämd. J ordägaren
äger sålunda nu icke såsom förr själf utan vidare taga egendomen i besittning,
utan måste därom anlita en af vederbörande domare förordnad bailiff. Pantningsrätten
omfattar alla fordringar på grund af legoaftalet, dock hvad angår
legoafgiften endast för sex år eller, i fråga om jordbruksarrende, för ett år tillbaka.
Af legotagarens konkurs är jordägaren icke hindrad att utöfva ifrågavarande
rätt, men han äger icke mot borgenärerna njuta säkerhet för lega för

425

längre tid än ett hälft år. Från fastighetsägarens själfpantningsrätt äro emellertid
vissa undantag gjorda t. ex. för kläder och redskap intill ett värde af fem
pund, för jordbruksmaskiner och kreatur, som af arrendator innehafvas men tillhöra
annan, m. m. Af stor praktisk betydelse i detta afseende är föreskriften
att, om jordägaren vill genom utpantning göra sig betäckt för fordran
hos den, som legt en hel tomt (pudding leasé), han icke äger tillgripa
gods, som på visst angifvet sätt styrkes tillhöra någon, åt hvilken
denne uthyrt enskild lägenhet i byggnad å tomten (lodger). Häftar
denne sistnämnde i skuld till tomtinnehafvaren, är han dock, om han vill
njuta befrielse från utpantningen, pliktig att till jordägaren eller dennes bailiff
gälda sådant skuldbelopp. De i pant tagna föremålen kunna, där ej
legotagaren betalar sin skuld, försäljas inom 5—15 dagar.

Enligt dansk och norsk rätt har legogifvaren för sina fordringar hos
legotagaren hvarken panträtt eller retentionsrätt. Visserligen förutsättes i
Kristian den femtes norska lag (3—14—41), att jordägaren i förhållande
till landbo har retentionsrätt för den årligen utgående legoafgiften (landskyld)
i visst landbon tillhörigt gods, men detta lagrum har alldeles kommit
ur tillämpning. Däremot tillerkännes i Danmark jordägaren i vissa
fall rätt till utmätning (udpantning) utan föregående dom för fordringar å
legoafgift. Sådan rätt tillkommer honom mot husman samt mot landbo
beträffande den penningafgift (hoveripenge), som ersatt hoveriskyldigheten
(lag den 29 mars 1873, § 1 mom. 9). Genom sådan utmätning förvärfvar
legogifvaren i det utmätta godset en sakrätt, som äger bestånd såväl
mot upplåtelser från legotagarens sida som mot dennes borgenärer. I händelse
af legotagarens konkurs åtnjuter såväl enligt dansk som enligt norsk
rätt legogifvaren i vissa fall förmånsrätt för fordran på legoafgift. Denna
förmånsrätt är dock beträffande hyra till tiden begränsad, så att den icke
omfattar hyresfordran för längre tid tillbaka än enligt dansk rätt ett år
före sista fardagen före konkursen och enligt norsk rätt den sist förfallna
hyresterminen. Förmånsrätt för arrendefordringar förekommer icke utanför
det egentliga landboförhållandet; den är okänd vid fri forpagtning. I landbos
konkurs åtnjuter emellertid jordägaren förmånsrätt för allt, som är förfallet
af den årliga afgiften (landgille, landskyld) utan hänsyn till fordrin 54 -

426

gens ålder, samt i Danmark därutöfver för lämnadt förlag till hemmansbruket
m. m. samt för hnsrötes- och vanhäfdsersättning. För legofordringar,
som afse den kommande tiden, åtnjutes icke — utom i viss mån beträffande
tiden till nästa fardag — förmånsrätt. För den tid, konkursboet till följd af
fardagsbestämmelser eller eljest faktiskt utöfvar legorätten, utan att förmånsrätt
äger rum, träder emellertid konkursboet enligt dansk rätt direkt i
legotagarens ställe såsom gäldenär i förhållande till fastighetsägaren, hvilken
alltså för nämnda tids lega får en fordran mot konkursboet.

Ej heller i Finland åtnjuter legogifvaren någon panträtt till säkerhet
för legofordringar. Däremot gäller fortfarande 17 kap. 5 § jordabalken,
som gifver hyresvärden rätt »att hålla gästens gods kvar, till dess han rätt
för sig gjort häfver». 1902 års arrendelag tillerkänner jordägaren också
retentionsrätt (55 §), såvidt angår arrendatorn tillhörigt gods, som tinnes å
den arrenderade fastigheten och lagligen får tagas i mät, och det icke blott
för oguldna arrendebelopp och utskylder utan ock för den ersättning, arrendatorn
kan vara skyldig gälda för bristande underhåll af hus eller för vanhäfd
eller för vanvård eller förskingring af kreatur, redskap eller annat,
som han mottagit af legogifvaren för fastighetens bruk. Denna retentionsrätt
kn.ri dock icke utöfvas förr än i sammanhang med arrendets upphörande.
Förmånsrätt äger legogifvaren i hyresgäst eller arrendator tillhörig egendom
i ungefär enahanda utsträckning, som tillerkännes honom af svensk lag.
Stadgandena härom återfinnas i förmånsrättsförordningen den 9 november
1868, med däri genom förordningarna den 3 december 1895 och den 19 juni
1902 vidtagna ändringar.

427

Bilaga V.

Särskildt yttrande af häradshöfdingen von Sydow.

På de skäl, som här nedan för hvarje fall angifvas, anser jag att efterföljande
§§ i förslaget till lag om nyttjanderätt till fast egendom bort erhålla
nedan angifna lydelse:

2 KAP.

4 §•

Har vid arrende gällande för viss tid arrendatorn fortfarit med
brukningen efter arrendetidens utgång, och har ej inom två månader
därefter jordägaren anmanat honom att afflytta, skall aftalet anses
förlängdt på fem år. Innehåller aftalet bestämmelse om Mortare tid för
förlängningen, galle ändock hvad nu stadgats.

Den af mig till förevarande §, sådan den af Beredningens pluralitet affattats,
tillagda andra punkten afser att komplettera föreskrifterna i 2 §, så
att icke på en omväg må kunna skapas ett liknande rättstillstånd som det
man genom sagda föreskrifter velat undvika, eller att genom stadgande i
arrendeaftalet arrendetidens längd göres beroende af jordägarens framtida
godtfinnande. Utan en lagbestämmelse af motsvarande innehåll skulle ett
sådant kringgående af förslagets syfte kunna åstadkommas genom att — efter
mönster af gängse hyresaftal — väl i aftalet bestämma en viss kortare arrendetid
t. ex. ett år, men tillika därtill foga ett tillägg om aftalets förlängning
på enahanda tid och villkor, därest ej uppsägning skedde viss tid före arrende -

428

tidens utgång. Sådant har jag trott höra förebyggas. Naturligtvis innefattar
mitt förslag intet hinder för parterna att i sammanhang med arrendetidens
utgång särskildt öfverenskomma om arrendets fortsättande under kortare tid
än fem år. En sådan öfverenskommelse innefattar ett nytt arrendeaftal, och
de i 2 § gifna reglerna äro följaktligen omedelbart tillämpliga därå.

11 §■

Till förrättande af syn, som i 10 § afses, må jordägaren och arrendatorn
halla synemän, en eller flere, om hvilka de hunna förena sig;
hunna de ej enas om valet, äge, på begäran af endera, domaren i orten,
eller, där fastigheten hör till stad med rådstufvurätt, rådstufvurättens
ordförande till synemän förordna två ojäfvige män af nämnden i det
tingslag, där fastigheten ligger, men, om den är belägen å stads område,
i angränsande tingslag, eller och af dem, som förut suttit i nämnden och
äro valbare till den befattning.

Mot synemän galle de jäf, som enligt rättegångsbalken gälla mot
domare; dock må ej synemän jäf vas, där parterna varit ense om valet,
så framt ej jäfvet uppkommit eller blifvit veterligt först efter valet.

Tillträdessyn må ej hållas tidigare än sex månader före tillträdesdagen
eller senare än sex månader efter samma dag, ej heller afträdessyn
längre tid än nu sagts före eller efter afträdesdagen.

Beredningens förslag hvilar på den grundsatsen, att en syn, som icke är
sådan, att den i 13 § stadgade preklusionsbestämmelse är tillämplig därå, eller
med andra ord sådan, att den kan vinna laga kraft, saknar all verkan till bevarande
af den rätt till ersättning åt jordägaren eller arrendatorn, som den
afsett att befästa och till beloppet fixera. Hafva synemännen, eller någondera,
saknat behörighet att förrätta synen, har den part, till hvars förmån
synen utfallit eller bort utfalla, oåterkalleligen förlorat sin ersättningsrätt,
såframt ej tilläfventyrs tid ännu står honom öppen att hålla laglig syn.
Såsom i motiven till Beredningens förslag framhålles, är denna grundsats

429

icke främmande för domstolarnas tillämpning af nu gällande lag, och att den
upptages i förslaget, anser äfven jag vara påkalladt af ett verkligt behof.
Med en motsatt ståndpunkt hos lagstiftningen härutinnan skulle en part aldrig
kunna vara säker, att icke en fullkomligt olaglig syn framdeles, kompletterad
med andra bevismedel t. ex. synemännens vittnésmål, skulle kunna med laga
verkan åberopas mot honom. Han skulle i sådant fall nödgas kanske efter
årtionden söka mothevisa det resultat, hvartill den olagliga synen i sak
kommit. Och detta blefve ofta för honom omöjligt, äfven om vid tiden
närmast efter synens hållande sådan motbevisning stått honom till buds.
Min mening är således icke att rubba nämnda princip såsom sådan, utan
endast att gifva parterna ökad makt öfver betingelserna för synemännens
behörighet och dymedelst förebygga vissa praktiska olägenheter, som jag tror
kunna föranledas af pluralitetens förslag. I sådant afseende har jag ansett
det böra medgifvas parterna att till synemän kalla äfven andra personer än
dem, som sitta eller suttit i tingslagets nämnd, samt att, om de så önska,
anförtro synens förrättande åt allenast en synemän.

Helt visst äro i de allra flesta fall de lämpligaste syneförrättarne att
söka inom nämndemännens krets; och äfven efter mitt förslag komme säkerligen
parterna att med sitt förtroende vända sig företrädesvis till nämndemän.
Men fall kunna förekomma och hafva förekommit, där förhållandet är ett
annat, och där det kan vara af verklig nytta för parterna att kunna utse
äfven annan person till synemän. Icke på alla orter är seden att till synemän
kalla uteslutande nämndemän så rotad, att icke afvikelser förekomma. Ett
erkännande i lagstiftningen om befintligheten af sådana förhållanden kan anses
vara gifvet genom lagen den 30 mars 1901, hvarigenom medgafs att till synemän
kalla, icke, såsom förut var stadgadt, allenast tjänstgörande, utan äfven
förutvarande nämndemän, som fortfarande äro valbare till sådan befattning
inom tingslaget. Man har sålunda redan med nu rådande system, enligt
hvilket ena parten äger ensam utse synemän, känt ett behof att vidga kretsen
af de personer, bland hvilka han äger välja. Vill man, såsom i Beredningens
förslag skett, för enskildt tillkallade synemäns behörighet fordra parternas
samfällda uppdrag, synas mig banden kunna fullständigt lossas. När det,
i brist på enighet mellan parterna, öfverlåtes åt domaren att utse syne -

430

män, synas däremot de nu gällande begränsningarna lämpligen böra bibehållas.

För giltigheten af en öfverenskommelse mellan parterna om val af
synemän är icke nödvändigt, att den skett uttryckligt. Ett tyst godkännande
har i sådant afseende samma verkan. Om sålunda båda parterna närvarit
vid synen utan att göra anmärkning mot synemännen, lär detta få
betraktas såsom fullt bevis, att de enats i valet; äfven andra omständigheter
kunna härutinnan vara af afgörande betydelse. Ett sådant tyst godkännande
binder enligt mitt förslag alltid parterna till synens resultat —
där ej synen inom stadgad tid öfverklagas och i sak ändras — då däremot
med pluralitetens mening godkännandet är utan rättsverkan, såframt ej synemännen
valts inom den klass af personer och till minst det antal, som förslaget
angifver.

Det har redan antydts, att rättsfall förekommit, där jordägare genom
syn, mot hvars behörighet ingen anmärkning framställts, sökt trygga sin rätt
till ersättning för arrendators vanhäfd, men ansetts förlustig denna rätt, därför
att en brist upptäckts i synemännen s kvalifikationer såsom nämndemän.
Men därom hafva meningarna varit mycket delade inom domstolarna, och det
torde icke vara för mycket sagdt, att bland dem, som saken gäller, eller de
jordbrukande klasserna, saknas kunskap om att lagen bjuder sådant och känsla
för lagbudets berättigande. Upptages detsamma i ny lag, lär det följaktligen
komma att kännas såsom en nyhet och svåra opåräknade rättsförluster
för jordägare eller arrendatorer kunna föranledas häraf, innan det hinner
genomtränga allmänna medvetandet. Särskildt må framhållas att vissa af de
betingelser, som uppställas för f. d. nämndemans behörighet som synemän *
— t. ex. att icke häfta för oguldna kommunalutskylder — äro af den art,
att det lätt kan hända, att de icke äro veterliga. Att af sådan eller annan
inkompetensanledning i afseende å synemans person en syn, som båda parterna
lämnat utan anmärkning och faktiskt betraktat såsom bindande, skulle kunna
kanske efter många år, när uppgörelsetiden kommer, befinnas utan värde och
ersättningsrätten förlorad, tillfredsställer i min tanke icke allmänhetens känsla

* Jämför 1 -kap. 1 och 2 §§ rättegångsbalken samt 8 § i förordningen om kommnnalstyrelse
på landet den 21 mars 1862.

431

för hvad rätten kräfver. Med den utsträckta användning förslaget gifver åt
syneinstitutet, är det att befara att liknande fall skulle blifva talrikare i
framtiden, än de hittills varit. Stundom skulle en sådan utgång, som nämnts,
kunna för den det gäller blifva fullständigt ruinerande, t. ex. för en arrendator,
hvilken verkställt nybyggnadsarbete, som omförmäles i 14 eller 15 §, i förlitan
på rättskraften hos en syn, som sedermera befinnes formellt ogiltig.