Regeringens proposition
1994/95:14

Ny fastighetsmäklarlag

Prop.

1994/95:14

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 8 september 1994

Carl Bildt

Reidunn Laurén

(Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta
den sedan år 1984 gällande fästighetsmäklarlagen.

Den nya lagen föreslås innehålla ändrade näringsrättsliga regler om
registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare. Vidare föreslås civil-
rättsliga regler om hur fastighetsmäklaren skall fullgöra sitt uppdrag.
Förslagen syftar särskilt till att åstadkomma ett ökat skydd för enskilda
som anlitar fastighetsmäklare. Den nya lagen skall, i samma omfattning
som den gamla, vara tvingande till förmån för konsumenter.

Flera bestämmelser föreslås i syfte att effektivisera registrerings- och
tillsynsfunktionerna och att åstadkomma en förbättrad kontroll av lagens
efterlevnad. Fastighetsmäklare skall registreras hos en särskild nämnd,
Fastighetsmäklamämnden, som även skall ha hand om tillsynen över
fastighetsmäklare.

Ett undantag i den gamla mäklarlagens tillämpningsområde för vissa
mäklare av bostadsrättsupplåtelser föreslås bli upphävt.

När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning
av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt
redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för
avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare skall ha rätt till
registrering. En fastighetsmäklare skall vara skyldig att ha én ansvars-
försäkring som täcker skadeståndsskyldighet som kan drabba en mäklare
som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen.

De nya civilrättsliga regler som föreslås tar sikte på hur mäklarna
skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Grundsynen, som går igen i flera
av reglerna, är att en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk
mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha fullt förtroende 1

1 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14

för. Mäklare får enligt förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både Prop. 1994/95:14
säljarnas och köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. I enlighet
med den regeln föreslås också ett förbud för mäklare att företräda sälja-
re eller köpare som ombud. Undantag från förbudet görs dock för be-
gränsade åtgärder i den mån god fästighetsmäklarsed medger det.
Vidare föreslås förbud mot s.k. självinträde; mäklare skall inte ha rätt
att utnyttja sin ställning genom att själva träda in som köpare av en
fastighet som de har åtagit sig att förmedla eller genom att förmedla
fastigheten till någon närstående. Det skall inte vara tillåtet för en mäk-
lare att bedriva handel med egna fastigheter. Inte heller annan verksam-
het som är ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställ-
ning skall få förenas med mäklarverksamhet.

Mäklaren skall liksom enligt den nuvarande lagen utföra sitt uppdrag
enligt god fästighetsmäklarsed. Begreppet god fästighetsmäklarsed skall
liksom hittills utvecklas och närmare preciseras i praxis. Principerna för
den utvecklingen diskuteras i propositionen och i det sammanhanget tas
några företeelser upp som exempel på förhållanden som inte bör anses
förenliga med ett krav på god fästighetsmäklarsed. Det gäller anlitande
av oregistrerade medhjälpare vid fullgörande av väsentliga delar av ett
förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att redovisa spekulanter för upp-
dragsgivaren och låneförmedling mot provision.

Skriftlig form föreslås bli obligatorisk för alla uppdragsavtal.

När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att
en ny regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter.
Regeln innebär att mäklarlagen blir tillämplig när den som enligt lagen
är fastighetsmäklare förmedlar en fastighet, även om fastigheten är
belägen utomlands.

En straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som fastig-
hetsmäklare utan att vara registrerad.

Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft den 1 juli
1995.

Innehållsförteckning

Prop. 1994/95:14

1 Förslag till riksdagsbeslut...................... 5

2 Lagtext ................................. 6

3 Ärendet och dess beredning .................... 10

4 Nuvarande ordning.......................... 12

5 Lagstiftningsbehovet ......................... 13

6 Förmedling av fastigheter belägna utomlands.......... 16

7 Tillsyn och registrering ....................... 18

7.1 Bakgrund............................ 18

7.2 Skall en myndighet eller en branschorganisation ha

hand om registrering och tillsyn? ............. 20

7.3 Registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare

skall utövas av en särskild nämnd............. 23

7.4 Tillsynsverksamheten..................... 26

7.5 Överklagande av Fastighetsmäklamämndens beslut . . 28

8 Straffansvar för oregistrerade mäklare?.............. 29

9 Förutsättningarna för registrering ................. 31

9.1 Utbildning, examination................... 31

9.2 Personlig lämplighet..................... 33

10 Fastighetsmäklarens uppdrag.................... 37

10.1 Uppdragsavtalet........................ 37

10.2 God fästighetsmäklarsed................... 39

11 Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?......... 47

12 Självinträde .............................. 50

13 Fastighetshandel ........................... 53

14 Handpenning.............................. 54

15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser undantas

från mäklarlagens tillämpningsområde? ............. 55

16 Ikraftträdande m.m.......................... 60

17 Förslagens kostnadseffekter m.m.................. 61

18 Författningskommentar........................

62 Prop. 1994/95:14

Bilaga 1	Sammanfattning av departementspromemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87)	84
Bilaga 2	Promemorians lagförslag	86
Bilaga 3	Förteckning över remissinstanserna	90
Bilaga 4	Lagrådsremissens lagförslag	91
Bilaga 5	Lagrådets yttrande	95

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 8 september 1994

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till fastig-
hetsmäklarlag.

Prop. 1994/95:14

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

Prop. 1994/95:14

Förslag till fastighetsmäklarlag

Härigenom föreskrivs följande.

Allmänna bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på
annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,
arrenderätter eller hyresrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på
de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arren-
derätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmed-
ling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som över-
låter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse
motparten.

3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är
belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige.

4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag
inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet hu-
vudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har
innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklar-
nämnden. Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana
fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.

Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklamämnden meddelas av
regeringen.

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud
eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,

2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom,

om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,

3. har tillfredsställande utbildning,

4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt 6

5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre- Prop. 1994/95:14
ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som rege-
ringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och
årlig avgift bestäms av regeringen.

7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §
utövas av Fastighetsmäklamämnden. Nämnden skall se till att fastig-
hetsmäklama i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.

En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklamämnden
granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksam-
heten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

8 § Fastighetsmäklamämnden skall återkalla registreringen för den
fastighetsmäklare som

1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.

Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklamämnden i
stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen
ringa, får påföljd underlåtas.

9 § Fastighetsmäklamämndens beslut enligt denna lag får överklagas
hos allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid
med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller
fängelse i högst sex månader.

Fastighetsmäklarens uppdrag

11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte
åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på
annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskom-
melser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra villkor för
överlåtelsen eller upplåtelsen.

Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten
bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om
förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall
upphöra att gälla.

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt
iaktta god fästighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både
säljarens och köparens intresse.

Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjs-
mål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i sär-
skild ordning.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon Prop. 1994/95:14
annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.

13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i upp-
drag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon
sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet
som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall
mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklamämnden.

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.

Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs

att handeln bedrivs av

1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans
hushåll, eller

2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller
någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett bestäm-
mande inflytande.

Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad
att rubba förtroendet för honom som mäklare.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som
ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god
fästighetsmäklarsed medger det.

16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fästighetsmäklarsed
kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa
kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband
med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen
lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för
köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter under-
söka fastigheten.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga
över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter
som belastar den.

18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper
huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla
köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall
innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift
om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen
skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och bygg-
nadssätt.

Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastig-
heten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes
boendekostnader.

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar Prop. 1994/95:14
överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtel-
sen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och

säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter
sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd
av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skade-
ståndet sättas ned eller helt fälla bort.

Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av
skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad
köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka
skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för
skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta
ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning
beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har
träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon
som har anvisats av mäklaren.

Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans
förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller,
har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av
honom.

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,
har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild
överenskommelse har träffats om detta.

23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid
uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller
säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995, då lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.

2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har in-
gåtts före den nya lagens ikraftträdande.

3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har
inletts före ikraftträdandet.

4. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om upp-
dragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller
förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraft-
trädandet har åtagit sig att vara ombud.

3 Ärendet och dess beredning

Genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, som trädde i kraft den
1 juli 1984, infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastig-
hetsmäklare (prop. 1983/84:16, bet. 1983/84:LU10). Lagen gäller för
fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter,
bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m.

Fastighets- och bostadsrättsmarknaden har sedan lagens ikraftträdande
och fram till de senaste åren karaktäriserats av ett stigande antal över-
låtelser och ökande priser. Huvuddelen av överlåtelserna har förmedlats
av mäklare. Antalet mäklare har ökat kraftigt under den tid lagen har
varit i kraft.

Riksdagen behandlade hösten 1988 en motion med yrkande om bl.a.
en översyn av fästighetsmäklarlagen. I motionen framhölls att lagen inte
hade fått den effekt som var åsyftad. Motionärerna pekade på att av-
saknaden av en närmare definition av begreppet god fästighetsmäklarsed
medfört problem för både köpare och säljare samt orsakat svårigheter
när det gällt att förhindra att mindre nogräknade mäklare fortsätter sin
verksamhet. I det sammanhanget påpekade motionärerna att det medel
lagen anvisar för att komma till rätta med oregistrerade mäklare, näm-
ligen vitesförbud, har visat sig vara ett trubbigt instrument. De framhöll
vidare att länsstyrelsernas tillsyn över mäklarna inte är tillfredsställande
och angav som förklaring dels oklarheter i lagstiftningen, dels brist på
resurser. En annan nackdel med lagen är enligt motionärerna att upp-
kommande tvister i många fall måste lösas domstolsvägen. Motionärer-
na ansåg att det borde övervägas om det inte bör tillskapas ett institut
för tvistlösning på området, exempelvis inom ramen för Allmänna
reklamationsnämnden.

Motionen remissbehandlades. Så gott som samtliga remissinstanser
stödde motionärernas önskemål om en översyn av lagen. I remissyttran-
dena påpekades att även andra än de av motionärerna angivna spörs-
målen behövde övervägas. Exempelvis pekade flera remissinstanser på
behovet av ett klarläggande i frågan huruvida lagen är tillämplig då
svenska mäklare förmedlar fastigheter som är belägna i utlandet.

Vid sin behandling av motionen fann lagutskottet att det är angeläget
att de problem som har yppat sig vid den praktiska tillämpningen av
lagen undanröjs och att en översyn av lagen därför är befogad. Utskot-
tet framhöll att en lösning när det gäller de aktualiserade frågorna om
länsstyrelsens resurser för tillsynsverksamheten inte borde anstå till dess
översynen slutförts (bet. 1988/89:LU1). Vad utskottet anfört gav riks-
dagen som sin mening regeringen till känna (rskr. 1988/89:6).

Till följd av riksdagens tillkännagivande tillfördes länsstyrelserna i
Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län för budgetåret
1989/90 extra medel för en förstärkning av tillsynsverksamheten.

Riksdagen har även senare vid flera tillfällen tagit ställning till mo-
tioner som rör fastighetsmäklarfrågor. I lagutskottets betänkande
1990/91 :LU26 behandlades motioner om krav på högskoleutbildning för
fastighetsmäklare och om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän.
Motionerna avslogs med motiveringen att de missförhållanden i mäk-

Prop. 1994/95:14

larbranschen som påtalats från olika håll inte främst synes ha sin orsak Prop. 1994/95:14
i otillräcklig utbildning av mäklare utan i stället i att kontrollen över
mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare har varit bristfällig. Under
hänvisning till ställningstagandet i det nyss nämnda betänkandet har
därefter ytterligare två motioner med krav på högskoleutbildning för
mäklare avslagits (bet. 1991/92:LU24).

Med anledning av riksdagens tillkännagivande inledde Justitiedeparte-
mentet en översyn av fastighetsmäklarlagen och höll en hearing hösten
1990. Som ett resultat av översynen presenterades i september 1992
departementspromemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87). I
promemorian föreslås en ny lag om fastighetsmäklare med bestämmel-
ser som bl.a. syftar till att effektivisera kontrollen av lagens efterlev-
nad. Förslaget innehåller regler om skärpta krav för registrering som
fastighetsmäklare. Vidare skisseras en lösning som innebär att mäklar-
branschen skulle få ett betydande ansvar för tillsynen över mäklare
genom en planerad branschförening. Branschföreningen skulle ha som
uppgift att registrera och utöva tillsyn över de mäklare som väljer att
ansluta sig till branschföreningen. De mäklare som inte vill ställa sig
under den branschadministrerade tillsynen skulle enligt förslaget som
hittills vara registrerade hos länsstyrelsen. Den offentliga tillsynen
föreslås koncentrerad till en eller två länsstyrelser. I promemorian
föreslås också flera bestämmelser avseende fåstighetsmäklamas sätt att
fullgöra förmedlingsuppdraget. Promemorian har remissbehandlats.

Enligt en särskild undantagsbestämmelse omfattas inte den som för-
medlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening som
är ansluten till en riksorganisation eller till en regional organisation för
bostadsrättsföreningar av lagen.

Denna undantagsbestämmelse förelås nu bli upphävd (se avsnitt 15).
Frågan om upphävande av bestämmelsen behandlas inte i promemorian
och kommenteras inte av någon remissinstans. De bostadsrättsorganisa-
tioner som berörs av undantagsbestämmelsen - HSB, Riksbyggen och
SBC - har beretts tillfälle att skriftligen och muntligen yttra sig över
frågan om att upphäva undantaget.

En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Det lagförslag
som läggs fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning över
remissinstanserna finns i bilaga 3. En remissammanställning finns till-
gänglig i lagstiftningsärendet (Justitiedepartementets dnr 92-3250).

Lagrådet

Regeringen beslutade den 5 maj 1994 att inhämta Lagrådets yttrande
över förslaget till ny fastighetsmäklarlag. Det till Lagrådet remitterade
förslaget finns i bilaga 4.

Lagrådet har yttrat sig över förslaget. Yttrandet finns i bilaga 5.

Lagrådet har i allt väsentligt godtagit regeringens förslag till ny fastig-
hetsmäklarlag. På några punkter har Lagrådet föreslagit förtydliganden
och smärre justeringar av lagtexten. I författningskommentaren anges

närmare hur enskilda bestämmelser har utformats i enlighet med Lagrå- Prop. 1994/95:14
dets förslag.

Propositionens förslag att upphäva undantaget för viss förmedling av
bostadsrättsupplåtelser (se avsnitt 15) har inte granskats av Lagrådet. På
grund av sakens beskaffenhet skulle emellertid Lagrådets hörande vara
utan betydelse.

4 Nuvarande ordning

Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare innehåller både näringsrättsliga
och civilrättsliga bestämmelser för fysiska personer som yrkesmässigt
förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter
m.m. Lagen gäller dock inte för den som förmedlar enbart bostadsrätter
som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en riks-
organisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar.

De näringsrättsliga bestämmelserna innebär att varje fastighetsmäklare
skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen
är verksam. För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig
åt fastighetsmäkleri skall vara myndig och får inte vara försatt i konkurs
eller ha förvaltare enligt föräldrabalken. Han skall vidare ha en för-
säkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom
enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill ett
belopp om 500 000 kronor för varje skadefäll. Det ställs slutligen krav
på tillfredsställande utbildning samt att personen i fråga i övrigt bedöms
vara lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om vill-
koren för registrering och om registreringsförfarandet får meddelas av
regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestäm-
melser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäkla-
re.

Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre uppfyller
kraven för registrering eller inte betalar föreskriven registreringsavgift,
skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar
gälla omedelbart. Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället för att
återkalla registreringen meddela fastighetsmäklaren varning.

Mot den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan att
vara registrerad kan länsstyrelsen ingripa genom att vid vite förelägga
vederbörande att upphöra med verksamheten. Ett vitesföreläggande kan
meddelas även i samband med en återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden som rör fastighetsmäklare kan över-
klagas till kammarrätten.

I civilrättsligt hänseende innehåller lagen bestämmelser om hur fastig-
hetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningen till
mäklaren skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget skall utföras
omsorgsfullt och med iakttagande av god fästighetsmäklarsed. Mäklaren
skall vidare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan
behöva samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse an-
gående objektet för överlåtelsen och att köparen undersöker fastigheten.

Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrollera vissa upp- Prop. 1994/95:14
gifter, t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt inteckningsför-
hållanden m.m. När det gäller förmedling av objekt till konsumenter
skall mäklaren tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av
förmedlingsobjektet och en kalkyl angående dennes boendekostnader.

En mäklare som med uppsåt eller av oaktsamhet åsidosätter sina för-
pliktelser enligt de civilrättsliga reglerna, skall ersätta den skada som
till följd av detta drabbar någon av parterna.

Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak
att ersättningen, om inte annat har avtalats, skall betalas i form av
provision, beräknad på försäljningspriset. Om mäklaren själv eller
någon honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet, har mäklaren
inte rätt till ersättning.

5 Lagstiftningsbehovet

En god standard inom mäklarkåren är av stor vikt eftersom en fastig-
hetsaffar är betydelsefull, i vart fall för de flesta privatpersoner, och
eftersom de frågor som har samband med en fastighetsöverlåtelse inte
sällan är komplicerade och svåra att tränga in i för enskilda personer.
Det huvudsakliga syftet med lagstiftningen om fastighetsmäklare är att
ställa upp sådana villkor för den yrkesmässiga fastighetsförmedlingen
som behövs för att enskilda personer skall få ett tillfredsställande skydd
och känna trygghet när de anlitar en mäklares tjänster. Den gällande
lagen om fastighetsmäklare innehåller regler som är avsedda att uppfylla
det syftet. Det bör emellertid också framhållas att en kvalificerad
mäklarkår gynnar omsättningen av fastigheter, bl.a. genom att säljares
och köpares kontakter med myndigheter och kreditgivare underlättas,
och genom att antalet tvister blir färre.

De erfarenheter som har vunnits under den tid när den nuvarande
lagen om fastighetsmäklare har varit i kraft visar emellertid att det finns
brister i det skydd som lagen ger. Riksdagen har vid behandlingen av
motioner om mäklarfrågor pekat på flera sådana förhållanden och vid
den hearing om mäklarfrågor som Justitiedepartementet har hållit fram-
fördes ytterligare synpunkter och förslag till ändringar. Även i andra
sammanhang, t.ex. genom massmedierna och brev, har regeringen fått
del av erfarenheter från lagens tilllämpning. Bland remissinstanserna
råder stor enighet om behovet av en översyn av lagen. Också regering-
ens uppfattning är att en översyn av lagen bör göras i syfte att försöka
komma till rätta med de brister som har påtalats.

En analys av de olika synpunkter och förslag som förts fram visar att
flertalet av dessa i huvudsak kan inordnas under tre övergripande pro-
blem.

För det första gäller det att ta ställning till vilka krav som bör ställas
på den som skall få ägna sig åt yrkesmässig fastighetsförmedling. Det
är då fråga om både de formella villkoren för registrering och om vilket 13

slag av lämplighetsbedömning som skall ske i ett ansökningsärende.

Frågorna behandlas i avsnitt 9. Redan här bör dock följande sägas Prop. 1994/95:14
angående utbildningskravet för fastighetsmäklare. Juridiska fakultets-
nämnden vid Stockholms universitet anför i sitt remissvar att man bör
överväga särskilda utbildningskrav för fastighetsmäklare som åtar sig
större uppdrag. En annan remissinstans framför förslag om obligatorisk
högskoleutbildning för fastighetsmäklare. Även om regeringen finner att
frågan om att mäklare skall ha en god utbildning är viktig, delar rege-
ringen promemorians ståndpunkt (s. 25) att missförhållandena i mäk-
larbranschen i första hand bör angripas med hjälp av tydligare civil-
rättsliga regler om hur en mäklare skall uppträda i sin yrkesroll och en
satsning på tillsynsfunktionen. Det är samma inriktning som förordades
av riksdagens lagutskott i betänkandet 1990/91 :LU26. Regeringen har
vidare noterat att fastighetsmäklamas egna organisationer i ökad ut-
sträckning har satsat på utbildning av mäklarna. På grund av vad som
nu har anförts, lägger regeringen därför inte nu fram något förslag om
skärpta krav på utbildning av fastighetsmäklare. Vissa frågor som har
samband med kravet på utbildning kommer dock att behandlas i det
följande (se avsnitt 9.1).

Det andra övergripande problemet berör den centrala frågan om
mäklarens roll och hans ställning i förhållande till uppdragsgivaren och
till dennes motpart. Vad den frågan i första hand gäller är om det skall
krävas av mäklaren att han lever upp till den renodlade mäklarrollen
med en ställning som en i princip opartisk mellanman, som har att ta till
vara både uppdragsgivarens och dennes motparts intressen, eller om det
skall vara möjligt för mäklaren att i första hand uppträda som en före-
trädare för uppdragsgivaren. Till frågan om mäklarrollen ansluter också
frågor om mäklaren skall ha rätt till självinträde eller rätt att förena
mäklarsysslan med annan verksamhet. Frågor av detta slag tas upp i
avsnitten 11-13.

Den tredje större gruppen av frågor gäller tillsynen över fastighets-
mäklama. Så gott som alla som i olika sammanhang har uttalat sig om
tillsynen över fastighetsmäklare framhåller att de nuvarande resurserna
är helt otillräckliga för att medge en meningsfull och effektiv tillsyn.
Remissinstanserna är av samma åsikt. Tillsynsfrågorna kommer att
behandlas i avsnitt 7.

Frågan om lagens tillämpning vid förmedlingsverksamhet som har
anknytning till utlandet behandlas i avsnitt 6.

Några remissinstanser har väckt även andra frågor som rör lagens till-
lämpningsområde. Konsumentverket efterlyser en tydligare avgränsning
i mäklarlagen när det gäller fastighetsförmedling i offentlig regi, t.ex.
kommunal bostadsförmedling. Konsumentverket hänvisar till Bostads-
förmedlingsutredningens betänkande Bostadsförmedling i nya former
(SOU 1992:71) och anför att bostadsförmedlingarna kan komma att ha
andra uppgifter än förmedling av hyresrätter för permanentboende, t.ex.
förmedling av bostadsrätter och fastigheter. Regeringen anser att gräns-
dragningen fortsättningsvis liksom enligt gällande rätt bör ske med
utgångspunkt från principen att mäklarlagen inte skall omfatta förmed-
ling som äger rum som ett led i myndighetsutövning. Frågan har be- 14

handlats i förarbetena till den nuvarande lagen (se prop. 1983/84:16

s. 28). Det är för tidigt att nu ta ställning till om de kommunala bo-
stadsförmedlingarnas framtida utveckling kan ge anledning till någon
ändring i detta hänseende.

Konsumentverket och andra remissinstanser anser att det bör över-
vägas att utvidga registreringsskyldigheten enligt fästighetsmäklarlagen
till att omfatta även bostadsförmedlare som yrkesmässigt förmedlar
enbart hyresrätter, t.ex. stugförmedlare. Kommerskollegium föreslår att
det utreds om en registrering av yrkesmässiga bostadsförmedlare, med
lägre kunskapskrav än för fastighetsmäklare, kan vara ett alternativ till
de nu gällande taxorna för yrkesmässiga bostadsförmedlare. Statskonto-
ret har i rapporten Kommerskollegiums näringsrättsliga verksamhet -
ändrad organisationstillhörighet (1993:30) föreslagit att den taxa för
yrkesmässiga bostadsförmedlare som for närvarande fastställs av Kom-
merskollegium skall avskaffas och ersättas med en ordning som innebär
att yrkesmässiga bostadsförmedlare skall registreras och stå under till-
syn. Regeringen har i prop. 1993/94:138 Kommerskollegium m.m.
föreslagit att den nuvarande uppgiften att fastställa taxa för yrkesmäs-
siga bostadsförmedlare skall överföras till Kammarkollegiet. I frågan
om taxan bör ersättas av en registrerings- och tillsynsfunktion anförs (s.
14) att konsekvenserna av en sådan åtgärd bör utredas ytterligare. Till
detta bör läggas den synpunkten att den yrkesmässiga förmedlingen av
enbart hyresrätter sammantaget uppvisar så stora skillnader i förhållande
till övrig fastighetsförmedling att den inte bör omfattas av mäklarlagens
registreringsplikt. Frågan om den gällande taxan för yrkesmässiga
bostadsförmedlare bör ersättas av något annat system har inte heller
något närmare samband med de frågor som tas upp i denna proposition.
Den får därför tas upp på nytt i ett annat sammanhang.

Tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare kan för närvarande
inte föras under Allmänna reklamationsnämndens prövning. Allmänna
reklamationsnämnden och Konsumentverket föreslår att sådana tvister
skall kunna prövas av nämnden, vilket enligt nämnden förutsätter att
den tillförs ekonomiska resurser. Frågan om Allmänna reklamations-
nämndens arbetsuppgifter har behandlats inom ramen för Konsument-
politiska kommitténs arbete. I kommitténs betänkande Konsumentpolitik
i en ny tid (SOU 1994:14) uttalades att det bör övervägas att låta mäk-
lartvister prövas av Allmänna reklamationsnämnden (bet. s. 258). Rege-
ringen har denna dag beslutat om proposition (prop. 1994/95:16) med
anledning av kommitténs betänkande. I propositionen föreslås inga
ändringar med avseende på Allmänna reklamationsnämndens prövning
av mäklartvister.

De förslag som tas upp i propositionen berör stora delar av lagen och
resulterar i både förslag till ändringar i gällande bestämmelser och
förslag till helt nya regler. Detta medför så stora förändringar i regle-
ringen att den gällande lagen bör ersättas med en helt ny lag om fastig-
hetsmäklare.

EU har inte utarbetat några särskilda regler för fastighetsförmedling.
I de flesta västeuropeiska länderna finns lagstiftning som reglerar sådan
verksamhet. Den svenska lagstiftningen innebär inget problem med
avseende på principen inom EU om den fria rörligheten av tjänster.

Prop. 1994/95:14

Utländska medborgare har nämligen rätt att på samma villkor som Prop. 1994/95:14
svenska medborgare bli registrerade och bedriva yrkesmässig fastighets-
förmedling i Sverige.

6 Förmedling av fastigheter belägna utomlands

Regeringens förslag: I fästighetsmäklarlagen skall införas en
bestämmelse om att lagen skall tillämpas oavsett var fastigheten är
belägen, om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i
Sverige.

Promemorians förslag: Samma som regeringens (se promemorian
s. 28).

Remissinstanserna: Flertalet av remissinstanserna godtar promemo-
rieförslaget. Folksam befarar dock att kravet på att en väsentlig del av
förmedlingsuppdraget skall ha fullgjorts i Sverige kan skapa gränsdrag-
ningssvårigheter. Sveriges Advokatsamfund ifrågasätter om mäklarlagen
bör vara tillämplig om en utländsk mäklare efter marknadsföring i
Sverige vid enstaka tillfällen förmedlar fastigheter som är belägna utom-
lands till svenska köpare. En liknande synpunkt anförs av Juridiska
fäkultetsnämnden vid Stockholms universitet, som anser att den före-
slagna bestämmelsen ger för vitt utrymme för tillämpning av svensk
rätt. Därutöver efterlyser nämnden en diskussion om bestämmelsens
förhållande till vissa internationella konventioner.

Skälen för regeringens förslag: Sedan fästighetsmäklarlagen trädde i
kraft har försäljningen av utländska objekt till svenska köpare ökat
kraftigt. Detta gäller både ffitidsfastigheter och fastigheter för perma-
nent boende. I fästighetsmäklarlagen ges inte något uttryckligt besked i
frågan om lagen är tillämplig vid förmedling av fastigheter som är
belägna utomlands. Avsaknaden av en uttrycklig regel har lett till osä-
kerhet om rättsläget.

I ett rättsfall (NJA 1991 s. 43) har Högsta domstolen behandlat frågan
om mäklarlagen är tillämplig vid förmedling av en fastighet som är
belägen utomlands. Målet rörde skadeståndskrav enligt 14 § mäklar-
lagen. Omständigheterna var följande. Ett företag med säte i Malmö
förmedlade försäljning av fastigheter i Spanien. Bolagets styrelse ut-
gjordes av en person som var registrerad som fastighetsmäklare. I
bolaget fanns också två anställda. Dessa var registrerade som fastig-
hetsmäklare. Fastigheterna marknadsfördes genom annonser i en dags-
tidning och i trycksaker. En spekulant besökte företagets kontor i
Malmö och träffade där de två anställda. Företaget arrangerade en resa
till Spanien. En av företagets anställda deltog i resan och visade objek-
ten. Den person som hade besökt företagets kontor följde med på resan
och anmälde sitt intresse för köp. Försäljningsavtal upprättades och
undertecknades i Spanien. Köpeskillingen betalades i Sverige.

Angående frågan om mäklarlagens tillämplighet anförde Högsta dom- Prop. 1994/95:14
stolen inledningsvis att de båda anställda i företaget var registrerade
som fastighetsmäklare hos länsstyrelsen, att det av utredningen i målet
framgick att de gemensamt och yrkesmässigt förmedlat försäljningen av
den aktuella fastigheten till köparen och att de utfört uppdraget i egen-
skap av fastighetsmäklare. Därefter uttalade Högsta domstolen följande:

”Lagen om fastighetsmäklare är varken enligt sin ordalydelse eller på
grund av sin konstruktion begränsad till att gälla enbart förmedling av
fastighet i Sverige. Av motiven till lagen framgår inte heller att en
sådan begränsning varit avsedd. Med hänsyn härtill bör lagens regler
om förhållandet mellan parterna tillämpas även på förmedling av fastig-
het utomlands.”

Även efter Högsta domstolens avgörande har frågan om fastighets-
mäklarlagens tillämplighet vid förmedling av fastighet som är belägen
utomlands diskuterats och avgörandet har kritiserats från mäklarhåll.

Lagen om fastighetsmäklare avser i första hand att ställa upp regler
till skydd för konsumenter. Utgångspunkten för lagstiftningen har därför
varit bl.a. att särskilda krav bör gälla för den som yrkesmässigt bedri-
ver verksamhet som fastighetsmäklare och att mäklaren bör ha ett an-
svar för den skada han uppsåtligen eller av oaktsamhet tillfogar säljare
eller köpare. Det är inte ovanligt att mäklares verksamhet avser förmed-
ling till svenska konsumenter av fastigheter som är belägna utomlands.
Det kan vidare förekomma att mäklare med verksamhet utomlands
bedriver förmedlingsverksamhet också i Sverige. Förmedlingen kan
gälla fastigheter både inom Sverige och utomlands. Mot bakgrund av
den osäkerhet som råder om lagens tillämplighet i dessa fall och med
hänsyn till de problem som kan uppstå i de beskrivna situationerna är
det angeläget att i den nya mäklarlagen uttryckligt fastställa mäklarla-
gens tillämpningsområde i geografiskt hänseende. Vad frågan då när-
mast gäller är om lagen bör tillämpas endast om en i Sverige registrerad
mäklare förmedlar fastigheter som är belägna här i landet eller om den
skall gälla också i andra situationer och, i så fall, under vilka förut-
sättningar.

I promemorian (s. 30) föreslås att bestämmelsen skall utformas så att
mäklarlagen skall gälla vid förmedling av en fastighet som är belägen
utomlands, om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget fullgörs i
Sverige. Den remisskritik som har riktats mot förslaget avser främst
frågan om en sådan bestämmelse kan ge för vitt utrymme för tillämp-
ning av mäklarlagen när utländska mäklare helt eller delvis fullgör
mäklaruppdrag här i landet.

De särskilda krav som lagen om fastighetsmäklare ställer bör gälla all
förmedlingsverksamhet som har så stark anknytning till Sverige att
mäklarens kund och dennes motpart har anledning att förvänta sig att de
skall skyddas av den svenska rättsordningen. Det saknar betydelse om
fastigheten är belägen i Sverige eller utomlands eller om förmedlings-
uppdraget utförs av en svensk eller en utländsk mäklare. Liksom det
föreslås i promemorian bör avgränsningen av lagens tillämpningsområde 17

2 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14

mot sådana förmedlingsuppdrag som på grund av bristande anknytning Prop. 1994/95:14
till Sverige inte bör omfattas av lagens regler framfor allt ske så att
lagen skall gälla när en väsentlig del av uppdraget utförs i Sverige. Om
så är fallet bör såväl lagens offentligrättsliga som dess civilrättsliga
regler gälla för mäklaren. Det innebär bl.a. att mäklaren är skyldig att
söka registrering, att underlåten registrering kan medföra straffansvar
och att mäklaren är skyldig att utföra sitt uppdrag i enlighet med mäk-
larlagens bestämmelser.

En remissinstans anför att kravet på att en väsentlig del av uppdraget
skall ha utförts i Sverige kan skapa gränsdragningssvårigheter. I för-
fattningskommentaren diskuteras allmänt vilka slag av åtgärder som
mäklaren skall vidta och vilken omfattning verksamheten skall ha för att
en väsentlig del av uppdraget skall anses utfört i Sverige.

Att de grundläggande utbildningskraven för registrering som fastig-
hetsmäklare omfattar endast svenska rättsregler kan självfallet inte tas
som intäkt för att en mäklare i Sverige skulle undgå ansvar när hans
förmedlingsuppdrag berörs av andra regler. Den som åtar sig att för-
medla fastigheter som är belägna utomlands har naturligtvis ett särskilt
ansvar för att han också har de särskilda kunskaper och insikter som
krävs för att förmedlingsuppdraget skall kunna utföras omsorgsfullt och
med iakttagande av både köparens och säljarens intresse. Att åta sig
sådana uppdrag utan tillräckliga kunskaper och insikter måste bedömas
vara klart stridande mot god fästighetsmäklarsed.

Frågan om förhållandet mellan den nu föreslagna lagstiftningen och
konventioner på den internationella privaträttens område som Sverige
tillträtt (t.ex. lag 1992:794 med anledning av Sveriges tillträde till
Luganokonventionen) och sådana där tillträde kan aktualiseras vid ett
eventuellt medlemskap i EU (t.ex. 1980 års EG-konvention om tillämp-
lig lag för kontraktsrättsliga förpliktelser) får överlämnas till rättstill-
lämpningen.

7 Tillsyn och registrering

7.1 Bakgrund

Före mäklarlagens tillkomst gällde ett frivilligt auktorisationsförfarande,
där handelskamrama utövade tillsyn över auktoriserade mäklares verk-
samhet. Endast ungefär 30 procent av mäklarna hade valt att ställa sig
under sådan tillsyn. Genom mäklarlagen infördes en offentlig tillsyn
över mäklarkåren i dess helhet. När det gällde att bestämma vilken
myndighet som skulle ta hand om registreringen av och tillsynen över
mäklarkåren diskuterade föredragande statsrådet om Kommerskollegium
eller länsstyrelserna skulle anförtros uppgiften. Valet föll på länsstyrel-
serna med motiveringen att det skulle innebära uppenbara fördelar att
anförtro registreringen åt myndigheter som är regionalt representerade
över hela landet. Även statsfinansiella skäl påverkade valet genom att
befintliga resurser ansågs kunna tas till vara bättre vid en fördelning av

arbetet mellan de olika länsstyrelserna (prop. 1983/84:16 s. 11 f.). Prop. 1994/95:14
Länsstyrelsernas arbetsinsatser med anledning av reformen förutsattes
kunna rymmas inom ramen for länsstyrelsernas dåvarande resurser och
några nya tjänster ansågs därför inte behöva inrättas med anledning av
den nya lagen (se prop. s. 27). För budgetåret 1989/90 tilldelades
länsstyrelserna i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö
extramedel för arbetet med mäklarfrågoma. I övrigt har inga nya
resurser tillkommit.

Antalet registrerade mäklare har ökat kraftigt sedan mäklarlagens
tillkomst. Detta har naturligtvis påverkat arbetssituationen hos länssty-
relserna. Registerhållningen är grundförutsättningen för allt annat arbete
med mäklarfrågoma. Det är därför naturligt att det är registrerings-
frågoma och arbetet med registren som har prioriterats i konkurrensen
mellan olika arbetsuppgifter avseende mäklarna. Inget har framkommit
som tyder på annat än att det arbetet har fungerat väl.

Däremot har den tillsynsverksamhet som länsstyrelserna har kunnat
bedriva med nuvarande resurser visat sig vara klart otillräcklig. Om
detta råder enighet, också bland remissinstanserna. Att så har blivit
fallet beror på flera omständigheter. Registrering av fastighetsmäklare
har som nämnts tagit mycken tid i anspråk. Från några länsstyrelser har
det upplysts att frågor från allmänheten och annan informationsverksam-
het har varit relativt omfattande. Det egentliga tillsynsarbetet har nästan
uteslutande bestått i att utreda anmälningar från missnöjda köpare eller
säljare. Anmälningar som behöver utredas kräver en hel del arbete.
Antalet anmälningar har varit störst i storstadsregionerna. Det förekom-
mer knappast alls att en länsstyrelse inom dessa områden har haft möj-
lighet att med utgångspunkt från egna iakttagelser, t.ex. annonser,
undersöka förhållanden som gett anledning till misstanke om missför-
hållanden. Vid länsstyrelserna utom storstadsregionerna har situationen
i vissa fäll varit den motsatta. Underlaget för tillsynsverksamheten har
inte varit av den omfattningen att verksamheten kunnat sysselsätta nå-
gon på heltid. Det har i vissa fall lett till att tillsynsuppgiften tidvis har
fått stå tillbaka för andra arbetsuppgifter, som också har legat på den
befattningshavare som har haft hand om mäklarfrågoma. En följd av
detta kan vara att de som sysslar med tillsynsfrågor får svårt att upp-
rätthålla kunskaper och kompetens på området.

Mot bakgrund av bland annat den beskrivna situationen har det under-
sökts om det finns förutsättningar att inom branschen ta ansvar för
tillsynsfrågor och att medverka till en totalt sett effektivare tillsyn. I det
syftet har Justitiedepartementet fört samtal med de två stora mäklar-
organisationema, Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet
(FMF), tidigare Sveriges Aktiva Fastighetsmäklares Riksförbund (SAF).
Tanken med de samtalen har varit att utröna om de båda organisatio-
nerna är villiga att i samarbete sätta upp och ta ansvar för en ny och
oberoende organisation som skulle kunna utöva tillsyn över de mäklare
som valde att underkasta sig tillsyn från en sådan organisation.

Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet har haft överlägg-
ningar i frågan. De har båda förklarat sig positiva till att branschen 19

engageras i tillsynsarbetet. De har dock inte kunnat enas om en gemen-

sam uppfattning om hur detta skall ordnas, utan i stället lagt fram var Prop. 1994/95:14
sitt förslag, som uppvisar stora olikheter inbördes. Förslagen har redo-
visats i bilagor till departementspromemorian.

7.2 Skall en myndighet eller en branschorganisation ha
hand om registrering och tillsyn?

Regeringens bedömning: En myndighet bör även i fortsättningen
ha hand om registrering av och tillsyn över alla fastighetsmäklare.

Promemorians förslag: I promemorian föreslås att de mäklare som
uppfyller kraven för inträde i en föreslagen branschorganisation och
som väljer att underkasta sig organisationens tillsyn skall vara undantag-
na från registreringsplikten enligt mäklarlagen. Mäklare som inte är
medlemmar i branschorganisationen skall även i fortsättningen registre-
ras och stå under tillsyn av länsstyrelse (se promemorian s. 35).

Remissinstanserna: Många remissinstanser är positiva till förslaget
om en branschorganiserad tillsyn över fastighetsmäklare, däribland de
som representerar mäklarorganisationerna, Institutet för fastighetsrättslig
forskning vid Uppsala universitet, Sveriges villaägarförbund och
Sveriges fastighetsägarförbund. Majoriteten av remissinstanserna är
dock negativ till förslaget, däribland flertalet av de statliga myndigheter-
na, Folksam, Bankföreningen och flera utbildningsanstalter.

Skälen för regeringens förslag: Enligt vad som redan har fram-
hållits är syftet bakom mäklarlagens bestämmelser främst att ge enskilda
personer ett tillfredsställande skydd när de anlitar en mäklare. Mäklare
har en grannlaga uppgift och deras verksamhet rör ofta stora värden för
den enskilde. Mäklarlagens civilrättsliga regler och den praxis som har
utbildats kring begreppet god fästighetsmäklarsed är viktiga styrmedel
som i stort sett har fungerat när det gäller de mäklare som arbetar
seriöst. Dessa utgör den övervägande delen av mäklarkåren. Emellertid
finns det mäklare som i olika hänseenden inte uppfyller godtagbar stan-
dard. Deras verksamhet innebär inte bara en fara för de säljare och
köpare som kommer i kontakt med dem. De bidrar också till att ge
mäklarkåren som helhet ett oförtjänt dåligt anseende. För denna grupp
av mäklare, liksom för dem som ägnar sig åt mäklarverksamhet utan att
ha rätt till det (genom registrering), räcker varken lagens civilrättsliga
bestämmelser eller de handlingsregler, baserade på god fastighetsmä-
klarsed, som har utvecklats i praxis. Det är nödvändigt att dessa regler
kompletteras med en väl fungerande tillsynsfunktion, för att syftet med
lagstiftningen skall tillgodoses. En effektiv tillsyn kräver att de som
arbetar med tillsynsfrågor har hög kompetens och möjlighet att ägna tid
åt denna arbetsuppgift. I detta ligger att tillräckliga resurser måste
avsättas för tillsynsverksamheten.

I promemorian (s. 35 f.) skisseras en organisatorisk lösning som
innebär att branschen skulle få ett betydande ansvar för registrering av

och tillsyn över fastighetsmäklare. Tanken är att mäklare som uppfyller Prop. 1994/95:14
vissa kvalifikationskrav frivilligt skall kunna ansluta sig till en bransch-
organisation, och därmed ställa sig under organisationens tillsyn. Inom
branschorganisationen skall finnas ett särskilt organ som skall besluta i
tillsynsfrågor. Besluten skall inte kunna överklagas. För mäklare som
inte uppfyller kraven för inträde i branschorganisationen eller som
väljer att stå utanför den föreslås att registrering och tillsyn i fortsätt-
ningen skall skötas av en eller två länsstyrelser. Länsstyrelsens beslut
skall kunna överklagas.

Utmärkande för den föreslagna lösningen är att det skall ställas högre
krav på de mäklare som vill ingå i det systemet, än vad som skulle
gälla för de mäklare som registreras och står under tillsyn av länsstyrel-
sen. Detta anges vara en viktig del i förslaget eftersom en sådan skill-
nad ses som en förutsättning för att en tillsynsverksamhet i enskild regi
skall kunna bedrivas jämsides med offentlig tillsynsverksamhet. Att
vissa mäklare väljer att underkasta sig strängare krav än de som enligt
lagen gäller som grundnivå för mäklaryrket anses som värdefullt för
mäklarnas kunder, som får möjlighet att på ett annat sätt än vad som nu
är fallet göra medvetna val bland mäklarna när de skall ingå uppdrags-
avtal. Det förutses att mäklarnas kunder många gånger sannolikt i första
hand kommer att efterfråga de mäklare som har underkastat sig högre
krav och att man därigenom skapar en situation som leder till att mäkla-
re av konkurrensskäl stimuleras att uppfylla de högre kraven för
branschtillsynen.

Som förslaget är utformat skulle branschföreningen vara helt oberoen-
de av den serviceinriktade verksamhet som mäklarorganisationema
bedriver och som vänder sig till de i organisationerna ingående mäklar-
na.

Promemorieförslaget har fått ett blandat mottagande av remissinstan-
serna. De som ställer sig bakom förslaget framhåller bl.a. att det gyn-
nar dem som anlitar fastighetsmäklare eftersom det kan förväntas med-
föra att mäklarna uppmuntras att utveckla sitt yrkeskunnande och att
utföra sina uppdrag i enlighet med lagens krav. Flera remissinstanser
menar också att en branschorganisation skulle kunna utöva en effektiva-
re och bättre tillsyn än vad länsstyrelserna har möjlighet att göra. Andra
remissinstanser är i princip positiva till förslaget men anser sig inte
kunna ta ställning till frågan om en branschorganiserad tillsyn innan det
finns ett mer detaljerat förslag om hur tillsynen skulle bedrivas. Majori-
teten av remissinstanserna är dock kritisk till promemorians förslag.
Kritiken gäller i stora drag auktorisationssystemet, det faktum att till-
synen skulle anförtros mäklarna själva genom en branschorganisation
samt konsekvenserna av att tillsynen skulle skötas av två olika tillsyns-
organ.

Bland andra Konkurrensverket och Kommerskollegium menar att
förslaget om ett auktorisationssystem innebär inskränkningar i rätten till
fri näringsutövning och att nya mäklare kan få svårt att etablera sig i
branschen genom att de mäklare som är auktoriserade på ett negativt
sätt påverkar nya mäklares möjligheter till inträde i branschföreningen.

Flera remissinstanser, däribland Konsumentverket och de flesta läns- Prop. 1994/95:14
styrelserna, uttalar farhågor inför tanken att tillsynen skall anförtros
mäklarna själva. Man menar att det finns anledning att tro att allmänhe-
ten skulle fästa mindre tilltro till ett branschanknutet organ än till ett
offentligt tillsynsorgan. Vidare anförs att det kan medföra nackdelar för
konsumenter, om tillsynen anförtros ett organ som är knutet till mäklar-
branschen. Man pekar på risken för lojalitetskonflikter, som sägs kunna
innebära svårigheter för branschorganisationen att utesluta en betalande
medlem, och på risken för att eventuella disciplinära bedömningar blir
för milda. Dessutom sägs det vara en nackdel för konsumenter om det
branschanknutna tillsynsorganets beslut inte blir offentliga, till skillnad
från vad som gäller nu när länsstyrelserna lämnar ut uppgifter om beslut
i disciplinära frågor. Konsumenterna skulle då betas möjligheten att
undersöka huruvida en mäklare har varit föremål för tillsynsmyndig-
hetens uppmärksamhet. Mot det sist sagda hävdar andra remissinstanser
att det till skydd för enskilda mäklare och deras yrkesverksamhet kan
finnas ett behov av regler om sekretess för handläggningen hos det
branschanknutna tillsynsorganet.

Flera remissinstanser anser det vara en nackdel med ett system där
tillsynen är uppdelad mellan ett offentligt och ett privat organ och me-
nar att det kan skapa förvirring för den som skall anlita en mäklare.

Många remissinstanser tar upp frågor som rör kompetenskonflikter
mellan de två tillsynsorganen. Man frågar sig om branschorganisationen
skall vara bunden av ett beslut av den offentliga tillsynsmyndigheten,
t.ex. om att återkalla registreringen för en mäklare, och om den offent-
liga tillsynsmyndigheten skall kunna ingripa mot en mäklare som står
under branschtillsyn. Man pekar också på risken för olika praxis hos de
båda tillsynsorganen. I det sammanhanget anförs att branschorganisa-
tionens beslut bör kunna överklagas, inte bara av rättssäkerhetsskäl,
utan också av hänsyn till behovet av en enhetlig praxis bl.a. när det
gäller begreppet god mäklarsed.

Regeringen vill i denna fråga inledningsvis framhålla att det är posi-
tivt om en branschorganisation vill och själv kan övervaka sina med-
lemmars verksamhet, särskilt om tillsynen kan organiseras på ett sådant
sätt att tillsynsorganet är helt skilt från den övriga verksamhet som
organisationen bedriver. Om tillsynen i privat regi fungerar, innebär det
att offentliga resurser frigörs. Till dessa allmänna synpunkter kan läggas
att en lösning som innebär att mäklarbranschen tar ansvar för tillsynen
över mäklare också har den fördelen att man kan räkna med att de som
skulle sköta tillsynsfrågorna har goda såväl teoretiska som praktiska
kunskaper om de speciella förhållanden som kan råda t.ex. inom ett
visst geografiskt område eller beträffande en viss typ av fastigheter.
Regeringen anser således att en branschorganiserad tillsyn i och för sig
väl skulle kunna uppfylla de krav som bör ställas på en effektiv tillsyn,
nämligen hög kompetens och goda resurser. Både från allmän synpunkt
och från konsumentsynpunkt är det också värdefullt med en lösning som
uppmuntrar mäklarna att utveckla sitt yrkeskunnande.

Det förslag som promemorian bygger på är utformat så att det blir
möjligt att undvika eller komma till rätta med många av de problem

som remissinstanserna har varit inne på. Som exempel kan nämnas att Prop. 1994/95:14
branschföreningens tillsynsorgan kan ges en sådan sammansättning att
risken för lojalitetskonflikter eller alltför milda bedömningar motverkas.
Samtidigt är det dock så - som många av remissinstanserna har fram-
hållit - att flera viktiga frågor inte har fått sin lösning, däribland de
båda tillsynsorganens förhållande till varandra. Till detta kommer den
avgörande invändningen, nämligen att branschorganisationerna inte har
kunnat enas om en gemensam modell för tillsynen som åtminstone alla
de stora mäklarorganisationema ställer sig bakom.

Sammantaget anser regeringen att så många frågor av både rättslig
och praktisk natur återstår att lösa att detta tillsammans med det faktum
att branschen inte har kunnat enas om en tillsynsorganisation innebär att
en lösning i enlighet med promemorieförslaget åtminstone inte för
närvarande bör genomföras. Regeringen är därför inte beredd att nu
föreslå det. I likhet med vad majoriteten av remissinstanserna förordar
bör i stället registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare även
framdeles skötas av en offentlig myndighet. Det är dock viktigt att
möjligheterna till medverkan från mäklarorganisationemas sida tas till
vara även med denna lösning. På så sätt kan flera av fördelarna med
promemorians förslag tas till vara. Frågan om hur det kan ske behand-
las i följande avsnitt.

7.3 Registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare skall
utövas av en särskild nämnd

Regeringens förslag: Registrerings- och tillsynsfrågorna skall
skötas av en särskild nämnd, Fastighetsmäklamämnden.

Promemorians förslag: I promemorian föreslås att, när tillsyn genom
en branschförening införs, den kvarvarande offentliga registreringen och
tillsynen skall koncentreras till en eller två länsstyrelser (se promemo-
rian s. 39)

Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna godtar prome-
morians förslag. Några remissinstanser vill gå längre och föreslår att
registrerings- och tillsynsfrågorna anförtros en enda myndighet även för
det fall förslaget om branschtillsyn inte införs. Däremot anser de flesta
länsstyrelserna att registrerings- och tillsynsfrågor även i fortsättningen
bör skötas av länsstyrelsen i varje län. Några remissinstanser föreslår
alternativ till länsstyrelserna som tillsynsmyndighet.

Skälen för regeringens förslag: Promemorians förslag bygger på
förutsättningen att en stor andel av tillsynsärendena skulle skötas av en
branschorganisation och att detta skulle frigöra resurser för den offent-
liga tillsynen. Som framgår av det föregående (se avsnitt 7.2) är rege-
ringen inte beredd att lägga något förslag i den riktningen. Likväl anser
regeringen att den offentliga tillsynsverksamheten måste förstärkas.
Övervägandena i det följande om hur tillsynen över fastighetsmäklare

framdeles skall organiseras bygger på den förutsättningen och regering- Prop. 1994/95:14
en kommer att i avsnitt 17 redovisa de ekonomiska förutsättningarna för
att åstadkomma detta.

Bestämmelserna om tillsyn över fastighetsmäklare hänger nära sam-
man med föreskrifter om registrering av fastighetsmäklare. De bedöm-
ningar som görs i registreringsärenden liknar de bedömningar som görs
i tillsynsärenden, när tillsynsmyndigheten skall ta ställning till en even-
tuell återkallelse av registreringen. Beslut om återkallelse av registrering
leder till beslut avseende registret. En väsentlig förutsättning är därför
att den myndighet som skall ha hand om tillsynen också skall ha hand
om registret över fastighetsmäklare.

Valet står nu mellan att en eller flera länsstyrelser eller någon annan
offentlig myndighet skall sköta registrering av och tillsyn över fastig-
hetsmäklare.

Länsstyrelsernas organisation bygger på att deras verksamhet är be-
gränsad till det egna länet. Enligt regeringens mening kan registrering
och tillsyn av fastighetsmäklare inte koncentreras till en eller några få
länsstyrelser.

Länsstyrelsernas arbete med registrering av fastighetsmäklare har
fungerat väl, men länsstyrelserna har hittills inte kunnat utföra en till-
fredsställande tillsyn över fastighetsmäklare (se avsnitt 7.1). En fullgod
tillsyn måste utformas så att den kan utövas fortlöpande och att den
personal som sysslar med tillsynsfrågorna har hög kompetens. En förut-
sättning för att dessa krav skall kunna uppfyllas är att tillsynsverksam-
heten har en så stor volym att den kan ge kontinuerlig sysselsättning åt
den som har hand om verksamheten. Vidare är det önskvärt att verk-
samheten ger underlag för att sysselsätta mer än en person. Utom i
storstadslänen är antalet tillsynsfrågor inte av den omfattningen att
länsstyrelserna kan uppfylla dessa förutsättningar. Regeringen anser att
det därför finns en risk för att tillsynsärendena även i fortsättningen
åtminstone tidvis kommer att läggas åt sidan när den personal som
sysslar med tillsynsfrågor måste prioritera andra arbetsuppgifter.

Några av remissinstanserna föreslår att tillsynen läggs på någon annan
myndighet än länsstyrelserna. Som tänkbara myndigheter nämns Kom-
merskollegium, handelskamrama under tillsyn av Kommerskollegium
och Konsumentverket.

Enligt regeringens mening finns det inte någon lokal eller regional
myndighet eller organisation som på ett bättre sätt än länsstyrelserna
skulle kunna sköta registrerings- och tillsynsfrågor. Dessutom bör den
organisation som har denna uppgift inte stå under tillsyn av någon
annan myndighet. Tillsyn genom handelskamrama är därför inte ett
lämpligt alternativ. Inte heller Konsumentverket bör komma i fråga.
Fästighetsmäklarlagen och därmed tillsynsverksamheten gäller nämligen
inte bara konsumentförhållanden. Kommerskollegium har för närvaran-
de hand om auktorisation av och tillsyn över revisorer och har därför
erfarenhet av tillsynsverksamhet. Kommerskollegium står emellertid
inför en omorganisation. Syftet är att kollegiet skall renodlas som han-
delspolitisk myndighet och att de uppgifter kollegiet har på det närings- 24

rättsliga området skall överföras till andra myndigheter (se prop.

1991/92:100, bilaga 4 s. 217 och prop. 1992/93: 100, bilaga 4 s. 203).
I prop. 1993/94:138 Kommerskollegium m.m. förordas att tillsynen
över revisorer får ligga kvar hos Kommerskollegium i avvaktan på
fortsatt utredning om andra tillsynslösningar. Med hänsyn till dessa om-
ständigheter anser regeringen att det inte är lämpligt att nu överföra
frågor om tillsyn över fastighetsmäklare till Kommerskollegium.

Kammarkollegiet skulle kunna vara ett tänkbart alternativ för tillsyn
även över fastighetsmäklare. En omständighet som därvid måste beaktas
är emellertid att kollegiet i sin nuvarande verksamhet i vissa fall anlitar
fastighetsmäklare. Detta kan ge upphov till konflikter. Ett tillsynsärende
kan komma att avse en mäklare som Kammarkollegiet anlitar, vilket
inte är lämpligt eftersom Kammarkollegiet skulle kunna misstänkas för
bristande objektivitet. Sådana situationer skulle kunna skada förtroendet
för Kammarkollegiets verksamhet. Därför bör inte heller Kammarkolle-
giet sköta frågor om registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare.

Mot bakgrund av vad som nu anförts och därvid främst de osäkerhets-
faktorer som är förenade med en fortsatt tillsyn genom länsstyrelserna
anser regeringen att det lämpligaste alternativet är att skapa en ny orga-
nisation som ges både resurser och kompetens att snabbt komma igång
med en effektiv och tillräcklig tillsyn över fastighetsmäklare och som
samtidigt kan sköta registreringsfrågoma. För det ändamålet bör en
särskild nämnd, benämnd Fastighetsmäklamämnden, inrättas.

En av bristema med den nuvarande tillsynen är att många av dem
som sysslar med tillsynsfrågor inte har eller kan vidmakthålla tillräckligt
ingående kunskaper om olika förhållanden på fastighetsmarknaden.
Fastighetsmäklamämnden bör därför ges en så bred sammansättning att
kunskaper inom olika områden tillförs nämnden. Bland dem som i dag
sysslar med tillsynsfrågor finns erfarenheter och kunskaper om sådana
frågor som nämnden skall syssla med. Även inom mäklarbranschen
finns såväl teoretiska som praktiska kunskaper. De stora mäklarorga-
nisationema har lokalavdelningar över hela landet. Genom dessa organi-
sationer kan nämnden således få kännedom om förhållandena på en viss
ort eller inom ett visst område. Även organisationer som företräder
mäklarnas kunder har god kännedom om fastighetsmäklarffågor. Kon-
sumentverket har lokal förankring bl.a. genom kommunernas konsu-
mentvägledare. I nämnden bör således ingå ledamöter med särskild
insikt i de frågor som nämnden skall syssla med. Nämnden bör ges
sådan sammansättning att dess majoritet utgörs av ledamöter som inte
representerar något visst partsintresse. Till ordförande bör utses en
erfåren domare. Genom den lösning som nu föreslås anser regeringen
att förutsättningar skapas for en hög kompetens hos tillsynsmyndighe-
ten. Genom att landets alla tillsynsärenden samlas hos en myndighet
kommer antalet tillsynsärenden att bli så stort att det finns underlag för
en kontinuerlig tillsynsverksamhet. Nämnden kan följa lokala förhållan-
den dels genom nämndens ledamöter, dels genom att följa massmedier
från hela landet.

Att inrätta en särskild tillsynsnämnd torde inte kräva särskilt stora
organisatoriska resurser. Nämnden blir en liten myndighet, vars kansli-
göromål med fördel kan skötas av en annan myndighet. Regeringen

Prop. 1994/95:14

anser att den uppgiften lämpligen kan läggas på Kammarkollegiet. Prop. 1994/95:14
Kammarkollegiet bör också tillhandahålla den personal som skall bereda
och föredra ärendena inför nämnden. Fastighetsmäklamämnden bör
emellertid vara en självständig myndighet. Att Kammarkollegiet i annan
verksamhet anlitar fastighetsmäklare bör därför inte inverka på förtroen-
det för nämndens objektivitet.

Frågor om nämndens sammansättning och arbetsformer bör regleras i
en förordning.

7.4 Tillsynsverksamheten

Regeringens förslag: I mäklarlagen skall tas in en uttrycklig
bestämmelse om Fastighetsmäklamämndens ansvar att se till att
mäklare iakttar sina skyldigheter enligt lagen. Nämnden skall i sin
tillsynsverksamhet ha rätt att granska akter, bokföring och övriga
handlingar som hör till mäklarens verksamhet. En mäklare skall
vara skyldig att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

Promemorians förslag: I promemorian föreslås att länsstyrelsen får
ett uttryckligt ansvar att se till att de mäklare som står under offentlig
registrering iakttar sina skyldigheter enligt lagen. Vidare föreslås att
länsstyrelsen i sin verksamhet skall ha rätt att granska akter, bokföring
och övriga handlingar som hör till mäklarens verksamhet (se promemo-
rian s. 41).

Remissinstanserna: Remissinstanserna instämmer i promemorians
förslag. Länsstyrelsen i Stockholms län föreslår att en regel införs i
mäklarlagen om att mäklare skall vara skyldiga att föra förteckning över
mottagna uppdrag och affarsavslut samt att i tio år förvara handlingar
som rör handlagda uppdrag.

Skälen för regeringens förslag: I mäklarlagen finns det för närvaran-
de ingen särskild bestämmelse om att länsstyrelsen har ansvaret för
tillsynen över fastighetsmäklama. Även om detta ligger i sakens natur,
bör en uttrycklig bestämmelse om tillsynen tas in i lagen, när nu till-
synsfrågorna skall skötas av en särskild myndighet.

Från länsstyrelserna, som för närvarande har hand om dessa frågor,
har i många sammanhang klagats på att de saknar verksamma medel för
att bedriva tillsynsverksamheten på ett effektivt sätt. Det har framhållits
att det ofta är omöjligt att utreda ärenden därför att mäklaren vägrar att
samarbeta. För att tillsynsärenden inte skall fördröjas genom att mäkla-
ren vägrar lämna upplysningar bör det i lagen föreskrivas en uttrycklig
skyldighet för mäklaren att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.
För att i övrigt säkerställa förutsättningarna för att utredningen i till-
synsärenden skall kunna bedrivas effektivt och på ett meningsfullt sätt
bör den nya fastighetsmäklamämnden vara garanterad tillgång till det
material som finns hos mäklaren och som har betydelse för bedömning-
en i det ärende som utreds. Regeringen föreslår därför att mäklare skall
vara skyldiga att låta tillsynsmyndigheten få tillgång till sådant material.

För uppgifter om mäklare och andra enskilda hos nämnden bör sekre- Prop. 1994/95:14
tess gälla. Regeringen kan meddela föreskrifter om det med stöd av
8 kap. 6 § sekretesslagen (1980:100).

Om en mäklare åsidosätter sin skyldighet att medge granskning eller
att lämna uppgifter för tillsynen, bör det kunna föranleda avregistrering.
Det finns därför inte något behov av regler om vitesföreläggande. I för-
fattningskommentaren behandlas frågan om i vilka fäll avregistrering
kan bli aktuell.

I bokföringslagen (1976:125) finns bestämmelser bl.a. om näringsid-
kares skyldighet att förvara handlingar. Denna skyldighet torde innefatta
de handlingar som kan vara av intresse vid Fastighetsmäklamämndens
granskning. Det behövs därför ingen särskild bestämmelse i mäklarla-
gen om skyldighet att förvara handlingar.

Det är viktigt att tillsynsmyndigheten aktivt ägnar sig åt tillsynsfrågor.
En aktiv tillsyn bör innefatta att Fastighetsmäklamämnden noga utreder
inkomna anmälningar och klagomål mot mäklare. Men nämnden bör
också på eget initiativ bevaka och följa upp de lokala förhållandena på
fastighetsmäklarområdet. En annan viktig tillsynsuppgift är naturligtvis
att se till att mäklare rättar sig efter de beslut som nämnden har fattat. I
den mån en mäklare inte gör det, är det angeläget att nämnden agerar
snabbt med nya åtgärder.

En effektiv och omsorgsfull tillsyn kräver ingående kunskaper om
mäklarbranschen. Det gäller inte enbart kunskaper om fakta, såsom
marknadspriset för fastigheter på en viss ort, utan också kunskaper som
kan utgöra grund för olika lämplighetsbedömningar. När nu tillsynsupp-
giftema i fortsättningen anförtros åt en särskild myndighet förutsätter
det att den vid behov samarbetar med andra myndigheter för att upp-
rätthålla en fullgod tillsynsverksamhet. Men även information från annat
håll kan i många fäll vara till nytta för nämnden. Som exempel kan
nämnas att mäklarorganisationema har stora kunskaper i de frågor som
aktualiseras vid tillsyn över fastighetsmäklare. De större organisationer-
na har genom sina lokalavdelningar kännedom om lokala förhållanden.
Även Konsumentverket får bl.a. genom de kommunala konsumentvägle-
dama god kännedom om lokala förhållanden. Dessa kunskaper bör
kunna tas till vara genom den nya nämndens sammansättning. Bestäm-
melser om nämnden och dess sammansättning kommer att meddelas av
regeringen i förordningsform.

Med den utformning tillsynsreglema föreslås få kommer oregistrerade
mäklare - det kan röra sig om mäklare som aldrig varit registrerade
eller sådana vars registrering upphört av någon orsak - som yrkesmäs-
sigt förmedlar fastigheter i strid med lagens bestämmelser inte att stå
under Fastighetsmäklamämndens tillsyn. Nämnden bör emellertid ha ett
ansvar även för att stävja mäklarverksamhet som bedrivs av oregistre-
rade mäklare. Om det finns anledning anta att någon yrkesmässigt
förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering och
det kommer till Fastighetsmäklamämndens kännedom, bör det åligga
nämnden att anmäla detta till åtal. En bestämmelse om detta bör med-
delas i förordningsform. Frågan om straffansvar för oregistrerade mäk- 27

lare behandlas i avsnitt 8.

7.5 Överklagande av Fastighetsmäklamämndens beslut

Regeringens förslag: Fastighetsmäklamämndens beslut skall
överklagas hos länsrätt. Prövningstillstånd skall krävas vid över-
klagande till kammarrätt.

Promemorian: I promemorian föreslås ingen ändring av den nuvaran-
de bestämmelsen i 9 § mäklarlagen om att länsstyrelsens beslut får
överklagas till kammarrätten.

Remissinstanserna berör inte frågan särskilt.

Skälen för regeringens förslag: I domstolsutredningens betänkande
Domstolarna inför 2000-talet Arbetsuppgifter och förfaranderegler
(SOU 1991:106) behandlas bl.a. frågor om överklagande och instans-
ordning.

När det gäller instansordningen i de allmänna förvaltningsdomstolarna
bör enligt utredningen en principiell utgångspunkt vara att den första
domstolsprövningen av ett förvaltningsärende alltid skall ske i länsrätt.
I betänkandet föreslås bl.a. att länsstyrelsernas beslut enligt mäklarlagen
skall överklagas till länsrätt (se s. 424). Utan att lägga något förslag
anför utredningen vidare att det finns mycket som talar för att det i bl.a.
mål om fastighetsmäklare införs prövningstillstånd vid överklagande till
kammarrätten. Som argument för prövningstillstånd anförs att dessa
ärenden är utredda och prövade av en förvaltningsmyndighet och där-
efter fullständigt prövade av länsrätten innan de kan komma under
kammarrättens prövning och att det knappast kan hävdas att målen är av
den karaktär att det är nödvändigt med två fullständiga domstolspröv-
ningar (se s. 341).

Regeringen har i 1993 års budgetproposition ställt sig bakom prin-
cipen om att den första domstolsprövningen i förvaltningsmål skall ligga
i länsrätt (se prop. 1992/93:100, bil. 3 s. 24 f. och s. 93). Riksdagen
har godkänt de i propositionen angivna riktlinjerna (bet.
1992/93:JuU24, rskr. 1992/93:289).

Enligt 14 § lagen (1971:289) om allmänna förvaltningsdomstolar
gäller från den 1 oktober 1994 att om det i lag eller annan författning
föreskrivs att talan skall väckas vid eller överklagas till allmän
förvaltningsdomstol, det skall göras vid länsrätt (prop. 1993/94:133 s. 6
och s. 29 f.). Vidare gäller från samma dag en ny bestämmelse i för-
valtningsprocesslagen, 34 a §, om prövningstillstånd i kammarrätt.
Enligt den bestämmelsen får kammarrätten i de fall där det är särskilt
föreskrivet pröva ett överklagande från länsrätten endast om kammarrät-
ten har meddelat prövningstillstånd (se prop. 1993/94:133 s. 10 och s.
33 f.).

I enlighet med det principiella ställningstagandet i budgetpropositionen
om länsrätt som första domstolsinstans inom de allmänna förvaltnings-
domstolarna och förslaget till ändring i lagen om allmänna förvaltnings-
domstolar bör det i mäklarlagen tas in en bestämmelse om att Fastig-
hetsmäklamämndens beslut skall överklagas till allmän förvaltnings-

Prop. 1994/95:14

domstol. Detta innebär att nämndens beslut kommer att överklagas till Prop. 1994/95:14
länsrätt, som gör en fullständig prövning.

Enligt 33 § förvaltningsprocesslagen förs talan mot länsrätts beslut
hos kammarrätt. Ytterligare en prövningsinstans tillkommer alltså jäm-
fört med vad som gäller nu. Regeringen instämmer i de bedömningar
som Domstolsutredningen har gjort i frågan om prövningstillstånd.
Dessutom skulle ytterligare en prövningsinstans innebära en förlängning
av tiden till dess att ett mål om fastighetsmäklare kan avgöras slutligt,
något som skulle motverka intresset av snabb handläggning. Därför bör
det i mäklarlagen tas in en bestämmelse om att prövningstillstånd krävs
vid överklagande till kammarrätten.

8 Straffansvar för oregistrerade mäklare?

Regeringens förslag: Den som yrkesmässigt bedriver registre-
ringspliktig fastighetsförmedling utan att vara registrerad skall
kunna dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.

Promemorians förslag: I promemorian föreslås att den som yrkes-
mässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om regist-
rering skall dömas till böter (se promemorian s. 42 f.).

Remissinstanserna: Remissinstanserna är genomgående positiva till
förslaget men många av dem som yttrar sig särskilt i frågan anser att
fängelse bör ingå i straffskalan. Konsumentverket föreslår att det i
mäklarlagen införs en bestämmelse om att oregistrerade mäklare inte
har rätt till ersättning för sitt uppdrag.

Skälen för regeringens förslag: Mäklare som är yrkesmässigt verk-
samma utan att vara registrerade, s.k. svartmäklare, har i huvudsak
varit ett storstadsproblem. De uppträder främst i tider när konjunktu-
rerna är gynnsamma på fastighetsmarknaden. De är i allmänhet svåra
att upptäcka.

Enligt den nuvarande lagen är det möjligt att vid vite förelägga oregi-
strerade mäklare att upphöra med verksamheten. Om vitesföreläggandet
inte följs, prövar länsrätten på hemställan av länsstyrelsen frågan om
utdömande av vitet. Båda dessa förfaranden är arbetskrävande för läns-
styrelsen och de kan ta lång tid, om den mäklare som berörs undandrar
sig delgivning. Med hänsyn till intresset av snabbhet vid denna typ av
ärenden är den beskrivna ordningen inte acceptabel.

Från flera håll har framförts förslag om att yrkesmässig fastighetsför-
medling som bedrivs av den som inte är registrerad skall straffbeläggas.
De mäklare som väljer att förmedla fastigheter utan att bry sig om
registreringsplikten kan troligen i stort sett inordnas i gruppen oseriösa.
Med tanke på de risker som de utsätter sina kunder för, t.ex. genom att
vara utan ansvarsförsäkring, finns det skäl att se allvarligt på oregistre-

rade mäklares verksamhet. Det bör markeras från det allmännas sida Prop. 1994/95:14
genom att verksamheten kriminaliseras.

I promemorian föreslås att straffet för yrkesmässig fästighetsförmed-
ling utan registrering skall vara böter. De flesta remissinstanserna anser
att fängelse bör ingå i straffskalan i grövre fäll. Det anförs att böter inte
är en tillräckligt kännbar påföljd, eftersom verksamheten ofta rör stora
värden och den som driver mäklarverksamhet utan att vara registrerad
därför inte ser böterna som annat än en kostnad i verksamheten.

Att yrkesmässigt bedriva registreringspliktig fastighetsförmedling utan
att vara registrerad är en så allvarlig överträdelse att även frihetsbe-
rövande påföljd bör kunna dömas ut. En oregistrerad mäklare som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter bör därför kunna dömas till fängelse
i högst sex månader.

Flera remissinstanser föreslår ett skydd för benämningen fastighets-
mäklare. Mäklarsamfundet föreslår att det skall vara straffbart att utan
registrering använda sig av den benämningen.

I 1 § mäklarlagen definieras vem som enligt lagen är att anse som
fastighetsmäklare, nämligen den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter
m.m. Genom den straffbestämmelse som nu föreslås blir det straffbart
att yrkesmässigt förmedla fastigheter utan att vara registrerad. Det ställs
inte något krav på att förmedlingsverksamheten har resulterat i ett slut-
fört uppdrag, utan det kan vara tillräckligt att vidta t.ex. olika mark-
nadsföringsåtgärder utan att vara registrerad. Det är i sådana samman-
hang som användningen av benämningen fastighetsmäklare torde för-
komma. Det torde därför inte behövas någon särskild straffbestämmelse
angående användningen av benämningen fastighetsmäklare.

En bestämmelse som innebär att oregistrerade mäklare inte skall ha
rätt till ersättning för sitt uppdrag skulle visserligen kunna vara ett
komplement till straffbestämmelsen. Den som inte kan förvänta sig
någon ersättning för sitt arbete torde knappast vara intresserad av att
utföra det.

En bestämmelse om att mäklaren inte har rätt till provision är emel-
lertid förenad med flera nackdelar.

Om mäklaren fullgjort sitt uppdrag väl gentemot säljare och köpare,
skulle utebliven provision komma att fungera närmast som en ekono-
misk påföljd för mäklaren för att han inte fullgjort sin registreringsskyl-
dighet. Påföljden är dock civilrättslig och skulle komma uppdragsgiva-
ren till godo på ett sätt som har karaktär av obehörig vinst.

En mäklare kan dessutom ha bibringats en felaktig uppfattning om
registreringskravets innebörd, t.ex efter kontakt med en tjänsteman hos
någon myndighet eller hos en mäklarorganisation. Att uppdragsgivaren
skulle slippa betala provision i ett sådant fall även om uppdraget skötts
oklanderligt, är knappast rimligt.

Till detta kommer att provisionen i allmänhet kommer att ha avräk-
nats mot handpenning eller erlagts vid slutavräkning. Om mäklaren inte
betalar godvilligt, måste uppdragsgivaren därför stämma mäklaren. I
sådana fall kan påföljden visa sig vara ineffektiv och tvistskapande.

En bestämmelse av det diskuterade slaget bör således inte införas. Om 30

mäklaren däremot har åsidosatt sina skyldigheter gentemot köparen eller

säljaren, har uppdragsgivaren ett befogat intresse av att inte behöva Prop. 1994/95:14
betala full ersättning för mäklarens arbete. För denna situation finns en
bestämmelse i den nuvarande mäklarlagen, som innebär att ersättningen
kan sättas ned. Den bestämmelsen föreslås bli överflyttad till den nya
lagen. Med hänsyn till detta torde det knappast behövas ytterligare en
bestämmelse som avser mäklarens rätt till ersättning.

9 Förutsättningarna för registrering

9.1 Utbildning, examination

Regeringens förslag: Endast mäklare som har tillfredsställande
kunskaper skall kunna registreras av Fastighetsmäklamämnden.
Kunskapsprövning i fråga om den utbildning som krävs för regist-
rering som fastighetsmäklare skall skötas av en stiftelse, som
också skall ha ansvar för att kunskapskraven fortlöpande omprö-
vas och vid behov ändras.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 44).

Remissinstanserna: Av de remissinstanser som har yttrat sig i frågan
lämnar Skolverket och Institutet för fastighetsrättslig forskning vid
Uppsala universitet förslaget om inrättande av en stiftelse utan invänd-
ning. Andra, bl.a. vissa länsstyrelser och utbildningsinstanser, är positi-
va till att ansvaret för utbildning och examination av fastighetsmäklare
läggs på ett centralt organ men anser att styrelsen för den planerade
stiftelsen bör ha en annan sammansättning än den som anges i prome-
morian för att offentliga intressen skall tillgodoses. Länsstyrelserna i
Gävleborgs och Kopparbergs län och vissa av utbildningsanordnama,
bl.a. Högskolan i Gävle/Sandviken, pekar på risken för lojalitetskon-
flikter och anser att ansvaret bör läggas på ett helt fristående organ utan
anknytning till mäklarbranschen. Statens skola för vuxna i Härnösand
förordar att utbildningen av fastighetsmäklare även i fortsättningen
bedrivs i skolväsendets regi. Konsumentverket föreslår att möjligheten
till s.k. särskild prövning skall upphöra. Juridiska fakultetsnämnden vid
Stockholms universitet och Mäklarsamfundet tar upp frågor som rör
högre utbildning för fastighetsmäklare. Stockholms universitet anför
dessutom att lagstiftning om utbildning av fastighetsmäklare bör anstå
till dess frågan om vilka kompetens- och registreringskrav som bör
ställas på mäklare med utbildning i ett annat EES-land har klarats ut.

Skälen för regeringens förslag: I promemorian (s. 44 f.) redovisas
de utbildningskrav som gäller enligt nuvarande bestämmelser samt hur
och av vilka utbildning och examination för närvarande anordnas.

Liksom hittills skall gälla att endast den som har tillfredsställande
kunskaper skall kunna få bli registrerad som fastighetsmäklare. Ytterst

blir det alltså den nya Fastighetsmäklamämnden som får ansvaret för
mäklarkårens kunskapsnivå.

Fastighetsmäklarutbildningen bör vara direkt anpassad till de formella
kraven för registrering som fastighetsmäklare. Det är också av vikt att
utbildningen hela tiden hålls aktuell vad avser nya bestämmelser och
praxis på de områden som ingår i utbildningen. Utbildningen bör syfta
till att alla de som har genomgått den uppfyller samma grundläggande
kunskapskrav. Den som anlitar en registrerad mäklare skall kunna lita
på att mäklaren har nödvändiga grundkunskaper. Kunskapsproven bör
därför vara lika för alla.

Det anförda talar för att ansvaret för utbildnings- och examinations-
frågor bör ligga på ett centralt organ. De flesta remissinstanserna delar
denna uppfattning.

Mäklarsamfundet och Sveriges Fastighetsmäklarförbund (SMF) har
åtagit sig att tillsammans anslå medel för bildandet av en stiftelse, som
självständigt skall ansvara för utformningen och genomförandet av prov
samt utfärda bevis över godkända prov. Stiftelsen skall också svara för
att det anordnas prövningstillfällen i den omfattning och på det antal
platser i landet som krävs för att tillgodose efterfrågan. Avsikten är inte
att stiftelsen skall utfärda kursplaner av den typ som Skolöverstyrelsen
tidigare har gett ut. Stiftelsen skall i stället fortlöpande anpassa kun-
skapskraven till utvecklingen inom branschen och på lagstiftningsom-
rådet och den skall även kunna besluta om en ökning av kunskapskra-
ven i de hänseenden där detta är motiverat. Stiftelsen skall verka för att
utbildningen hos skilda utbildningsanordnare håller god kvalitet och att
den kan utformas så att den ger de kunskaper som fordras för godkänt
prov. Till ledning för utbildningsanordnama skall stiftelsen därför lämna
anvisningar om litteratur och eventuellt nödvändiga undervisningsin-
satser. Det kan förutsättas att utbildningen hos olika utbildningsanordna-
re - som nu - kommer att omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling,
byggnads- och värderingsteknik och fastighetsekonomi och att nivån på
utbildningskraven kommer att bli minst lika hög som tidigare.

Ytterligare en uppgift för stiftelsen skall vara att på olika sätt sprida
information om vilka utbildningskrav som gäller och om vilka utbild-
ningsanordnare som finns.

Stiftelsens verksamhet skall ledas av en styrelse som enligt ett utkast
till stiftelseurkund skall bestå av sju ordinarie ledamöter och tre supple-
anter. Styrelsens ordförande skall vara lagfaren och ha domarerfarenhet.
Ordföranden liksom två andra styrelseledamöter skall utses av regering-
en. Övriga fyra ledamöter skall utses av stiftarna till lika antal. Två av
dem skall vara erfarna och fullt yrkesverksamma fastighetsmäklare och
två av dem experter inom kunskapsområden som behövs för stiftelsens
kompetens.

En stiftelse med de uppgifter som anges i organisationernas åtagande
kan väl fylla funktionen som centralt organ för utbildning och examina-
tion av fastighetsmäklare. På detta sätt uppnås en likvärdig och rättvis
prövning av alla och kunskapskraven kan anpassas efter hand som det
behövs. Att examinationen lyfts bort från utbildningsanordnama innebär
att de får konkurrera på lika villkor och utslagsgivande i det samman-

Prop. 1994/95:14

hanget blir kvaliteten på utbildningen. Samtidigt tillvaratas de nuvarande Prop. 1994/95:14
utbildningsanordnamas kunskaper och erfarenheter. Eftersom kunskaps-
proven blir lika för alla undanröjs förutsättningarna för spekulationer
om vilken utbildares prövningsförfarande som är gynnsammast för den
som är dåligt förberedd. Det innebär också att det inte finns skäl att ta
bort möjligheten till s.k. särskild prövning för den som på egen hand
har läst in kursfordringarna.

Den starkaste remisskritiken gäller hur stiftelsens styrelse skall vara
sammansatt. Det har uttalats farhågor inför tanken på stiftelsens nära
anknytning till mäklarbranschen.

Stiftelsens styrelse föreslås emellertid ha en sammansättning som är
avsedd att skapa garantier för att de frågor som stiftelsen skall ha an-
svar för kommer att handläggas på ett objektivt och kvalificerat sätt.
Sålunda skall styrelsens ordförande utses av regeringen. Ordföranden
skall vara lagfaren och ha erfarenhet av domarvärv. Ytterligare två av
styrelseledamöterna skall utses av regeringen. Mot denna bakgrund
finns det anledning att tro att den föreslagna stiftelsen kan anförtros
ansvaret för utbildnings- och examinationsfrågor. Regeringen föreslår
därför att en stiftelsen får ansvaret för dessa.

De författningsändringar som aktualiseras av förslaget i denna del kan
ske i förordningsform. Regeringen kommer senare att besluta om de
ändringar som behövs.

Den ordning som nu föreslås innebär att medborgare i andra EES-län-
der - liksom medborgare från övriga länder - får rätt att på lika villkor
som svenska medborgare genomgå utbildning och kunskapsprov för
fastighetsmäklare samt registreras. Detta ligger väl i linje med prin-
ciperna om fri rörlighet.

Det finns inga särskilda EG-regler om mäklares utbildning. Det finns
emellertid EG-direktiv om erkännande av behörighetsgivande högre
utbildning (89/48/EEG och 92/51/EEG). Enligt dessa direktiv kan en
fastighetsmäklare från ett EES-land under vissa förhållanden få sin
behörighet godkänd i ett annat EES-land. Detta får beaktas när före-
skrifter utfärdas om villkoren för registrering och om registreringsför-
farandet.

9.2 Personlig lämplighet

Regeringens förslag: Lämplighetsprövningen av den som ansöker
om registrering som fastighetsmäklare skall skärpas. I lagen införs
ett uttryckligt krav på redbarhet som villkor för registrering.
Endast den som avser att vara verksam som fastighetsmäklare
skall få registreras. Fastighetsmäklaren skall ha en ansvarsförsäk-
ring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han
åsidosätter sina skyldigheter mot köpare och säljare.

3 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 47). Promemorians förslag innebär dock att inte bara
försäkringsobligatoriet utan även försäkringsbeloppet skall anges i lag.

Remissinstanserna: Remissinstanserna är huvudsakligen positiva till
förslaget om att ett krav på redbarhet skall tas in i lagen. Vissa av dem,
däribland Sveriges advokatsamfund och några länsstyrelser, anser att
kravet bör uttryckas på ett annat sätt. Bland andra Kammarrätten i
Göteborg anför att det kan vara svårt att bedöma någons avsikt att vara
verksam som fastighetsmäklare och menar att det inte bör ställas något
krav på sådan avsikt som villkor för registrering. Remissinstanserna
godtar förslaget om en höjning av försäkringsbeloppet för ansvarsför-
säkringen. Försäkringsförbundet och Villaägarnas Riksförbund föreslår
att beloppet knyts till basbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän
försäkring. Remissinstanserna tar också upp andra frågor som rör vill-
koren för den obligatoriska ansvarsförsäkringen.

Skälen för regeringens förslag: Enligt 5 § i den gällande mäklarla-
gen krävs för registrering att en sökande uppfyller vissa formella krav
och att han i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. I motiven
till bestämmelsen sägs att det vid lämplighetsprövningen inte är fråga
om egenskaper såsom fallenhet för mäklarsysslan utan att det i stället
gäller frågan om mäklaren är en redbar och seriös yrkesutövare. I
anslutning till detta framhålls att tanken inte är att myndigheten vid
registreringen skall göra några mera ingående efterforskningar och att
det största värdet i ett lämplighetskrav ligger i möjligheten att återkalla
registreringen, om en fastighetsmäklare missköter sig på ett sådant sätt
att han anses olämplig att utöva yrket i fortsättningen (se prop.
1983/84:16 s. 10).

I specialmotiveringen till bestämmelsen angavs att det ligger i sakens
natur att en ansökan om registrering bör avslås endast i mera flagranta
fall, men att lämplighetsbedömningen kommer i ett annat läge när den
aktualiseras i samband med att någon har gjort en anmälan mot en
registrerad fastighetsmäklare (se s. 32).

Även i anslutning till den senare situationen ger motiven uttryck för
att bedömningen bör ske med en viss återhållsamhet. Det framhålls
exempelvis att det ligger i sakens natur att en så ingripande åtgärd som
en återkallelse av registreringen bör kunna tillgripas endast i fall då
mäklarens bristande lämplighet är starkt uttalad (se s. 33 f.).

Detta synsätt skall ses mot bakgrund av att de nu gällande reglerna
utformades för att medge en smidig övergång för de mäklare som vid
lagens tillkomst redan var yrkesverksamma och som därför skulle in-
lemmas i det nya registreringsförfarandet. Det fanns därför skäl att
ställa kraven vid bedömningen av den allmänna lämpligheten förhållan-
devis lågt. Mot bakgrund av dessa motivuttalanden har emellertid be-
dömningarna avseende sökandens lämplighet ofta varit milda. Det finns
många exempel på ärenden där länsstyrelserna på grund av de sökandes
stora skatteskulder, kriminalitet eller liknande förhållanden har ansett
dem olämpliga som mäklare och därför vägrat dem registrering men där
kammarrätten efter överklagande och med en strikt tillämpning av de
ovan nämnda bedömningsprincipema har upphävt länsstyrelsens beslut.

Prop. 1994/95:14

Från länsstyrelsehåll har hävdats att en anpassning till den praxis som Prop. 1994/95:14
har utvecklats genom kammarrätternas avgöranden i många fall förut-
sätter en generösare bedömning i ansökningsärenden än vad som är
försvarbart med tanke på mäklarens ansvarsfulla ställning.

Regeringen vill inledningsvis framhålla att förhållandena nu är helt
andra än vad som var fallet vid mäklarlagens ikraftträdande. Ansök-
ningarna om registrering avser nästan uteslutande personer som för
första gången söker behörighet att utöva fastighetsmäklaryrket. Endast i
enstaka fall gäller ansökningarna personer som på grund av avregistre-
ring eller av andra skäl inte har varit yrkesverksamma under en tid. Inte
för någon av dessa kategorier är det motiverat att upprätthålla de låga
krav som nu ställs vid lämplighetsbedömningen. Tvärtom finns det
anledning att ta fasta på vad som har anförts från länsstyrelserna, vilkas
synpunkt delas av de flesta remissinstanserna, och ställa högre krav på
den sökandes allmänna lämplighet än vad som gäller i dag. Detta bör
komma till uttryck i lagtexten.

I promemorian föreslås att kravet på sökandens lämplighet formuleras
så att sökanden skall vara känd för redbarhet och i övrigt bedömas
lämplig som fastighetsmäklare. De länsstyrelser som framför synpunkter
anser att begreppet redbarhet är för vagt för att uttrycka vad som krävs.
Sveriges advokatsamfund anför att det inte kan krävas att en sökande
har gjort sig känd för redbarhet, utan att regeln bör utformas så att
registrering kan vägras om tillgängliga uppgifter ger vid handen att det
föreligger en beaktansvärd risk att sökanden inte redligen kan fullgöra
sina uppgifter som fastighetsmäklare.

Enligt regeringens uppfattning bör lagtexten markera att den allmänna
lämplighetsprövningen, dvs. bedömningen av den sökandes hederlighet,
pålitlighet och integritet, skall svara mot de krav som bör ställas med
tanke på den ansvarsfulla ställning som en mäklare intar i förhållande
till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Dessa krav kan samman-
fattas som ett krav på att sökanden skall vara redbar. Som Sveriges
advokatsamfund anför bör det inte krävas att en mäklare som söker
registrering har gjort sig känd för redbarhet. Men om det vid lämplig-
hetsprövningen kommer fram omständigheter som ger anledning till
tvekan om den sökandes lämplighet, bör utgångspunkten vara att regist-
rering skall medges endast om det vid en samlad bedömning av om-
ständigheterna i ansökningsärendet finns skäl att utgå ifrån att sökanden
är lämplig att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare. Bestämmelsen
bör utformas så att det för registrering krävs att sökanden är redbar och
i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

Det bör särskilt framhållas att det övergripande syftet med prövningen
i ett ansökningsärende är att, i omsorg om mäklarnas uppdragsgivare
och deras motparter, verka för en i olika avseenden god standard inom
mäklarkåren. Hänsyn till den sökandes eget intresse av en registrering
eller till hans personliga förhållanden i övrigt får inte inkräkta på detta
övergripande syfte med registreringen.

En lämplighetsprövning, motsvarande den som skall göras vid en
ansökan om registrering, kan bli aktuell beträffande en yrkesverksam 35

mäklare när det inträffat någon omständighet som, utan att den är direkt

kopplad till mäklarens yrkesverksamhet, så allvarligt påverkar förtroen- Prop. 1994/95:14
det för mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse bör
övervägas. Förutsättningarna för bedömningen i den situationen är dock
andra än vid prövningen beträffande en person som söker registrering.

När det gäller en yrkesverksam mäklare finns i regel bättre underlag för
bedömningen. En viktig omständighet är hur mäklaren har skött sina
uppdrag. Utgångspunkten för prövningen skall dock vara densamma
som beträffande ansökningar om registrering. Generellt bör emellertid
gälla att möjligheten att återkalla en registrering bör användas med
något större försiktighet än vad som är motiverat när det är fråga om att
vägra registrering. Frågan om avregistrering behandlas vidare i för-
fattningskommentaren.

En del av dem som i dag är registrerade som fastighetsmäklare är inte
alls yrkesverksamma eller verksamma i endast blygsam omfattning. Det
finns knappast några skäl för att den som inte avser att verka som fas-
tighetsmäklare skall ha rätt att bli registrerad, eller att den som upphör
med sin verksamhet skall kunna kvarstå som registrerad. En sådan
ordning skulle i själva verket motverka lagens syfte eftersom den skulle
ge möjlighet att starta eller återuppta verksamhet lång tid efter den
teoretiska utbildningen. Det bör därför som en formell förutsättning för
registrering införas ett uttryckligt krav på att den sökande avser att vara
verksam som fastighetsmäklare. Liksom enligt 1 § bör verksamheten ha
en omfattning som innebär att den kan anses som yrkesmässig.

Som flera remissinstanser anför kan det vara svårt att avgöra en sö-
kandes avsikt att vara yrkesverksam. Fastighetsmäklamämnden torde
därför ofta få grunda sitt beslut om registrering på vad sökanden själv
anför om detta. När det gäller att bedöma omfattningen av redan regist-
rerade fastighetsmäklares verksamhet är situationen en annan. Då kan
en utredning om mäklarens verksamhet tjäna som underlag för bedöm-
ningen. I framtiden torde man kunna räkna med att avgifterna för fastig-
hetsmäklare kommer att vara så pass höga att endast mäklare som har
för avsikt att vara verksamma i sådan grad att verksamheten kan be-
dömas som yrkesmässig är beredda att söka och bibehålla registrering
som fastighetsmäklare.

När det gäller de formella förutsättningarna för registrering finns det
anledning att överväga beloppsnivån för det obligatoriska försäkrings-
skydd om 500 000 kronor för varje skadefäll som nu gäller. Detta
försäkringsskydd är ett viktigt inslag i det konsumentskydd som fastig-
hetsmäklarlagen är avsedd att skapa. Under lagens hela giltighetstid har
beloppsnivån varit oförändrad. Med hänsyn till de förändringar som
penningvärdet har genomgått sedan år 1984, och till den allmänna
prisutvecklingen och speciellt prisutvecklingen på fastighetsmarknaden,
måste försäkringsbeloppet täcka en avsevärt mer omfattande skade-
ståndsskyldighet än vad som ursprungligen bestämdes. I stort sett alla
remissinstanserna godtar promemorians förslag. Mot denna bakgrund
bör försäkringsbeloppet höjas väsentligt. Frågan är emellertid om be-
loppet bör anges i själva mäklarlagen. Om försäkringsbeloppet regleras
i förordningsform, kan det lättare anpassas till ändrade förhållanden, 36

t.ex. ändringar i penningvärdet. Enligt regeringens mening är det lämp-

ligast att reglera försäkringsbeloppet - liksom andra försäkringsvillkor -
i förordning. I promemorian föreslogs en höjning av försäkringsbelop-
pet till 1 500 000 kronor. Det beloppet, som har godtagits av remissin-
stanserna, bör vara ett riktmärke för regeringen.

Remissinstanserna tar upp några frågor som gäller villkoren för för-
säkringen. Frågorna gäller om försäkringen skall begränsas till ett
högsta sammanlagt belopp under en viss tid, om försäkringen skall
upphöra att gälla först en viss tid efter det att länsstyrelsen har blivit
underrättad om att försäkringen har upphört och om en skadelidande
skall ha rätt att rikta direktkrav mot försäkringsbolaget och alltså inte
vara beroende av om mäklaren vill anmäla ett inträffat skadefall.

Hur innehållet i försäkringsvillkoren närmare skall utformas för att
skyddet för mäklarnas uppdragsgivare och andra skall bli tillfredsstäl-
lande bör inte regleras i själva lagen. Det bör i stället vara en uppgift
för regeringen att senare åstadkomma de förordningsändringar som be-
hövs vad gäller försäkringsfrågan.

10 Fastighetsmäklarens uppdrag

10.1 Uppdragsavtalet

Regeringens förslag: Ett uppdragsavtal skall upprättas i skriftlig
form. Muntliga avtal och avtalsvillkor som inte har tagits in i det
skriftliga avtalet skall inte få åberopas av mäklaren.

En överenskommelse om förlängning av ett uppdragsavtal som är
förenat med ensamrätt får träffas tidigast en månad innan upp-
dragsavtalet annars skulle upphöra att gälla.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 51).

Remissinstanserna: Remissinstanserna är överlag positiva till skrift-
lighetskravet. Sparbanken fastighetsbyrå AB anser att skriftlighetskravet
bör begränsas till ensamrättsavtal och pekar på svårigheter som kan
uppstå när uppdragsgivaren är ett dödsbo eller flera personer som ge-
mensamt äger en fastighet. Flera av remissinstanserna, bl.a. Sveriges
advokatsamfund och Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms univer-
sitet, framför invändningar mot förslaget om att muntliga avtal och
avtalsvillkor som inte har tagits in i det skriftliga avtalet inte skall få
åberopas av mäklaren. Alla remissinstanser lämnar den föreslagna
bestämmelsen om förlängning av uppdragsavtal som är förenat med
ensamrätt utan invändning.

Skälen för regeringens förslag: I den gällande lagen finns inget krav
på att uppdragsavtalet skall ha skriftlig form. Sannolikt tillämpar de
flesta mäklarna skriftliga avtal, men någon stadgad praxis finns inte.

Det är inte ovanligt att den som har lämnat ett uppdrag till en mäklare
inte har förstått skillnaden mellan ett uppdragsavtal som är förenat med

Prop. 1994/95:14

ensamrätt för mäklaren och ett avtal som inte ger mäklaren sådan rätt.
Det förekommer också att uppdragsgivaren inte har förstått vilka skyl-
digheter han har gentemot mäklaren vid ensamrättsavtal. Det är en
naturlig strävan från mäklaren att försöka få uppdragen förenade med
ensamrätt. Även för säljaren kan ensamrättsavtalen ofta vara att föredra,
eftersom mäklaren kan förväntas lägga ner mer arbete på sådana projekt
där han inte behöver riskera att andra mäklare kan ha fått samma upp-
drag. Enligt regeringens mening innebär ett avtal om ensamrätt för
mäklaren sådana ingripande skyldigheter för uppdragsgivaren att avtalet
bör vara skriftligt.

Frågan är då om ett skriftlighetskrav bör inskränkas till sådana avtal,
eller om det skall gälla generellt eller om det, som Svensk Fastighets-
förmedling föreslår, bör inskränkas till vissa avtalsmoment. Ett skriftlig-
hetskrav medför allmänt sett flera fördelar. Det skapar ordning och reda
och ger båda parterna bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som
gäller för uppdragets utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken
för framtida tvister mellan parterna. Från konsumentsynpunkt är ett
skriftlighetskrav av särskilt värde, eftersom ett uppdragsavtal med en
mäklare är en speciell avtalstyp som en privatperson kommer i kontakt
med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. Konsumenten ges in-
citament att bättre än annars överväga avtalets innehåll. Om konsumen-
ten anlitar en mäklarfirma med flera verksamma mäklare, får han klart
för sig vilken mäklare som är ansvarig för uppdraget. Ingen remiss-
instans har motsatt sig ett skriftlighetskrav, även om en remissinstans
anser att kravet bör inskränkas till vissa avtalsvillkor. Enligt regeringens
mening kan det knappast anföras några skäl som talar mot ett generellt
skriftlighetskrav. I lagen bör därför införas en regel om att alla upp-
dragsavtal skall vara skriftliga.

Vilken bör då rättsföljden vara av att ett uppdragsavtal i sin helhet har
ingåtts muntligen eller att ett skriftligt uppdragsavtal inte innehåller alla
avtalsvillkor? En första fråga är om avtalet bör anses ogiltigt eller inte.
Att ett avtal har ingåtts utan att skiftlighetskravet har iakttagits behöver
i och för sig inte betyda att det i någon del skulle vara oförmånligt för
uppdragsgivaren. I många fall skulle en ogiltighetspåföljd kunna leda till
komplikationer, t.ex. om mäklaren redan har hunnit utföra stora delar
av uppdraget. En ogiltighetspåföljd skulle dessutom avvika från vad
som gäller i fråga om andra konsumenträttsliga avtal. Av dessa skäl är
det inte motiverat med en regel om att avtal eller avtalsvillkor som inte
är skriftliga skall vara ogiltiga.

I promemorian (s. 53) föreslås en annan påföljd som innebär att av-
talsvillkor som inte har tagits in i det skriftliga avtalet inte skall få
åberopas av mäklaren. Juridiska falkultetsnämnden vid Stockholms
universitet anser att en sådan bestämmelse ger ett egendomligt intryck i
förhållande till lagens tvingande regler för konsumentuppdrag. Sveriges
advokatsamfund anför bl.a. att bestämmelsen innebär en ny typ av
formkrav och därför inte bör införas. Garnisonen AB menar att det
finns risk för att det uppkommer en obalans i avtalsförhållandet till
mäklarens nackdel och föreslår i stället en bestämmelse om skyldighet
för mäklaren att upplysa uppdragsgivaren om kravet på skriftlig form.

Prop. 1994/95:14

För att skriftlighetskravet skall kunna upprätthållas på ett effektivt sätt Prop. 1994/95:14
bör det förenas med en påföljd. Från konsumentskyddssynpunkt är den
lämpligaste påföljden att mäklaren, men inte uppdragsgivaren, blir
bunden av det som endast har avtalats muntligt. Mäklaren skall därför
inte kunna åberopa ett muntligt avtal eller ett muntligt avtalsvillkor.
Därigenom läggs ansvaret för att skriftformen iakttas på mäklaren och
mäklaren tvingas se till att alla uppdragsgivarens förpliktelser preciseras
i det skriftliga avtalet. De farhågor som vissa remissinstanser uttalar för
att bestämmelsen kan innebära en obalans i avtalsförhållandet till mäkla-
rens nackdel skall inte överdrivas. I konsumentförhållanden är det
mäklaren som står för sakkunskapen på området och det är också denne
som utan särskilda svårigheter kan försäkra sig om att alla avtalsvillkor
tas in i det skriftliga avtalet.

Det bör nämnas att en liknande bestämmelse finns i 9 § konsument-
kreditlagen (1992:830).

Det förtjänar att påpekas att mäklaren endast är förbjuden att åberopa
muntliga avtalsvillkor. Det innebär att i den mån mäklaren inte får
åberopa ett muntligt avtalsvillkor lagens bestämmelser gäller mellan
parterna. Om parterna däremot inte har avtalat någonting alls i en fråga
som regleras i mäklarlagen, såsom reglerna om mäklarens ersättning i
21-23 §§, är det naturligtvis inte något som hindrar att mäklaren åbero-
par lagens bestämmelser. För båda de nyss nämnda situationerna gäller
dessutom att det vid sidan av mäklarlagens bestämmelser kan finnas
andra regler - skrivna eller oskrivna - som fyller ut rättsförhållandet
mellan parterna.

Enligt den nu gällande lagen får ensamrättsavtal i konsumentförhållan-
den gälla högst tre månader åt gången. För att förhindra att syftet med
den regeln sätts åt sidan genom villkor om automatisk förlängning av
avtalet eller på annat sätt, bör bestämmelsen kompletteras med en regel
om att en överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en
månad innan uppdragsavtalet annars skulle upphöra att gälla.

De bestämmelser som nu föreslås skall vara tvingande i konsument-
förhållanden. Om parterna är näringsidkare, bör det stå dem fritt att
träffa ett muntligt uppdragsavtal och ingen av dem bör vara förhindrad
att åberopa muntliga avtalsvillkor.

10.2 God fästighetsmäklarsed

Regeringens förslag: Begreppet god mäklarsed skall som hittills
utvecklas och närmare preciseras i praxis. Mäklare skall med
iakttagande av god mäklarsed tillvarata både säljarens och köpa-
rens intresse när de fullgör sitt uppdrag.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 53).

Remissinstanserna: Även remissinstanserna anser att begreppet god
mäklarsed liksom hittills bör utvecklas och närmare preciseras i praxis.

De är i huvudsak positiva till de resonemang som förs i promemorian
om begreppet god fästighetsmäklarsed. Promemorians ståndpunkt att
mäklaren skall vara en i princip opartisk mellanhand som skall iaktta
både säljarens och köparens intressen godtas i huvudsak av remissin-
stanserna. När det gäller den affärsmässiga delen av mäklarens upp-
drag, t.ex. förhandlingar om priset, anser emellertid bl.a. Kammarrätten
i Göteborg, Konsumentverket, Konkurrensverket, länsstyrelserna i
Stockholms län och Kopparbergs län, Högskolan i Gävle/Sandviken,
Sveriges advokatsamfund, flera av mäklarorganisationema, försäkrings-
bolagen och Sparbankernas bank att det inte kan krävas att mäklaren är
helt opartisk utan att mäklaren i första hand bör tillgodose sin uppdrags-
givares intressen.

Skälen för regeringens förslag: I fråga om mäklarens plikter före-
skriver den nuvarande fästighetsmäklarlagen i 9 §, förutom omsorgs-
plikten, att mäklaren vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag skall
iaktta god fästighetsmäklarsed. Att begreppet god fästighetsmäklarsed
valdes som övergripande handlingsnorm för hur ett mäklaruppdrag skall
utföras berodde främst på att det ansågs olämpligt att låsa fast mäklar-
pliktema genom att detaljreglera dem i lag. Det ansågs nämligen ligga
ett värde i att kraven på mäklare kan utvecklas och förändras över tiden
(se prop. 1983/84:16 s. 36 f.).

Regeringen ser ingen anledning att frångå den bedömningen. Lagen
bör även i fortsättningen ange de mera grundläggande skyldigheterna
för en fastighetsmäklare och i övrigt hänvisa till god fästighetsmäklar-
sed. Utvecklingen av det begreppet får sedan som hittills ske genom
olika branschåtgärder, Konsumentverkets riktlinjearbete, tillsynsmyndig-
heternas bedömningar samt avgöranden i både allmän domstol och
förvaltningsdomstol.

Småhuskommittén föreslog i betänkandet Fastighetsförmedlingslag
(SOU 1981:102) att en mäklare, utöver iakttagandet av omsorgsplikt
och god fästighetsmäklarsed, skulle bistå säljare och köpare med nöd-
vändiga råd och upplysningar och så långt som möjligt söka tillgodose
båda parters berättigade intressen (s. 200 f.). I sitt yttrande över det
remitterade utredningsförslaget invände Sveriges advokatsamfund i
denna del att kommittén betydligt överdrivit mäklarens möjlighet att
uppträda som en i förhållande till båda parter helt fri och obunden
mellanman. Samfundet satte också i fråga om en så total obundenhet
och absolut neutralitet över huvud taget är eftersträvansvärd samt fram-
höll att all erfärenhet i själva verket talar mot möjligheten av att tjäna
två uppdragsgivare i situationer där deras intressen är sinsemellan oför-
enliga. Det framhölls att samfundet visserligen accepterade att mäklaren
i många fall bör vara en sakkunnig, som både säljare och köpare skall
kunna förlita sig på. Samfundet underströk emellertid att i sådana för-
handlingssituationer som uppkommer beträffande prissättning, betal-
ningsvillkor och andra direkt affärsmässiga överväganden, det rimligen
måste vara en uppgift för mäklaren att i första hand bevaka uppdrags-
givarens intressen och att i varje fall inte uppträda på ett sätt som inne-
bär att han går motpartens ärenden. Mäklaren - framhöll samfundet -
har sitt uppdrag från den ena parten och denne har rätt att, som i upp-

Prop. 1994/95:14

dragsförhållanden i allmänhet, fordra att mäklaren lojalt uppfyller sina Prop. 1994/95:14
skyldigheter. Enligt samfundets mening borde det i själva verket ha
varit angeläget för kommittén att framhålla vikten av att köparen -
genom egna rådgivare - skaffar sig den tekniska och juridiska sakkun-
skap som kan behövas för att han skall kunna ta ställning i olika frågor.

Under hänvisning till vad advokatsamfundet sålunda framfört ansåg
föredragande statsrådet att en regel om att mäklaren så långt som möj-
ligt skall söka tillgodose båda parters berättigade intressen inte borde
ställas upp. Frågan om mäklarens roll i förhållandet till parterna borde
i stället i varje särskilt fall bedömas mot bakgrund av den allmänna
bestämmelsen om god fästighetsmäklarsed (prop. 1983/84:16 s. 13).
Föredraganden framhöll i anslutning till detta ställningstagande att
beträffande de rent affärsmässiga överväganden som aktualiseras mellan
parterna, främst prisfrågan, det inte är realistiskt att kräva att mäklaren
är fullständigt neutral samt att det är naturligt att mäklaren i sådana
frågor har ett starkare band till den av parterna som har lämnat honom
det ursprungliga uppdraget. Det framhölls att det sagda inte innebär att
mäklaren skulle ha en skyldighet att ensidigt bevaka uppdragsgivarens
intressen, men att det å andra sidan inte kan begäras att mäklaren i lika
mån beaktar motpartens intressen.

Frågan gäller nu huruvida det, såsom föreslås i promemorian, kan och
bör krävas av mäklaren att han vid fullgörandet av sitt uppdrag strävar
efter att tillgodose både säljarens och köparens intresse eller, om han i
stället kan bevaka uppdragsgivarens, i regel säljarens, intresse i större
utsträckning.

Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall samman-
föra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Som re-
missinstanserna påpekar har fastighetsmäklarens uppdrag med tiden
vidgats så att han regelmässigt utför en hel del övrigt arbete som syftar
till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra. Detta kan
dock inte tas till intäkt för att fastighetsmäklarens traditionella ställning
som en opartisk mellanman har övergivits och att han i stället skall ta
till vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom stämmer
denna utveckling väl med det traditionella sättet att se på mäklarens
uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig
på. I denna uppgift ingår nämligen att ge upplysningar om t.ex. allmän
prisnivå, att förmedla kontakt med kreditgivare och att hjälpa parterna
att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren
utför dessa uppgifter är han båda parter till hjälp och han bör därvid
vara skyldig att beakta båda parters intresse.

Regeringen anser att det ligger ett värde i att mäklaren så långt möj-
ligt intar en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontak-
ter mellan parterna. Förutom när det gäller den rent affärsmässiga delen
av mäklarens uppdrag synes remissinstanserna inte heller ha någon in-
vändning mot det. Däremot anser de flesta av dem att det är naturligt
att mäklarna vid affärsmässiga överväganden, t.ex. om pris och betal-
ningsvillkor, är mer bundna vid sin uppdragsgivare än vid den andra
parten. 41

Regeringen kan hålla med om detta även om det samtidigt är viktigt Prop. 1994/95:14
att parterna i alla lägen har klart för sig vilken roll mäklaren spelar.

Mäklarens förhållande till uppdragsgivaren och dennes motpart måste
vara entydigt. Båda parterna skall kunna lita på att mäklaren lämnar
dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistår dem båda med
åtgärder i den utsträckning som god mäklarsed kräver. Det ligger dock
ingen motsättning till detta i att mäklaren i fråga om rent affärsmässiga
överväganden stöder sin uppdragsgivare snarare än motparten. Denne
förväntar sig i allmänhet inte heller att mäklaren skall iaktta strikt neu-
tralitet när det gäller t.ex. priset på det förmedlade objektet. I fråga om
sådana rent affärsmässiga överväganden står mäklaren närmast sin
uppdragsgivare och mellanmansrollen kan inte anses hindra att mäklaren
i dessa avseenden ger uppdragsgivaren råd om hur denne bör handla.
En annan sak är att mäklaren får anses vara skyldig att sanningsenligt
besvara frågor som uppdragsgivarens motpart ställer om olika sakför-
hållanden, t.ex. priset på andra objekt som försålts i samma område.
Det ingår vidare bland mäklarens uppgifter att ge motparten råd och
stöd i olika hänseenden där han kan ställa sin sakkunskap till motpartens
förfogande utan att skada sin uppdragsgivares intressen. Som exempel
kan nämnas skyldigheten att tillhandahålla en konsument som är köpare
en skriftlig beräkning av köparens boendekostnader. Den bestämmelse
om detta som nu finns i 12 § lagen om fastighetsmäklare föreslås bli
överflyttad till den nya lagen.

Det nu anförda innebär att mäklaren i allt måste iaktta god mäklarsed.
En mäklare kan således inte i något fall frångå vad som följer av god
mäklarsed för att främja sin uppdragsgivares intressen. God mäklarsed
får vidare anses medföra att mäklaren skall informera båda parterna om
mäklarsedens innebörd i de hänseenden som nu har diskuterats.

Det förekommer nu i viss utsträckning att mäklare uppfattar sig mer
eller mindre som ombud för säljaren och att de också fullgör sina upp-
drag i enlighet med den uppfattningen. Detta strider mot den grundsyn
som enligt regeringens mening bör gälla. På grund av detta bör det
anges uttryckligen i lagtexten vad som skall gälla om mäklarens roll,
nämligen att fastighetsmäklaren skall iaktta både säljarens och köparens
intresse när han fullgör sitt uppdrag.

Den som vill ge någon i uppdrag att sälja eller köpa exempelvis en
fastighet och därvid avser att uppdragstagaren skall sköta försäljningen
med iakttagande av endast hans intresse och agera mer aktivt för hans
räkning kan vända sig till en advokat eller någon annan som kan före-
träda honom på ett annat sätt än vad mäklaren kan göra. Därvid bör
dock anmärkas följande. Om en advokat yrkesmässigt förmedlar fastig-
heter och därmed omfattas av fästighetsmäklarlagen, är han visserligen
undantagen från registreringskravet enligt 5 §. Men lagens civilrättsliga
regler om hur uppdraget skall utföras gäller även för advokater som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter. I den mån en advokat bedriver
mäklarverksamhet så som anges i 1 § är han alltså skyldig att i samma
mån som en fastighetsmäklare iaktta både säljarens och köparens intres-

se.

I promemorian behandlas (se s. 57 f.) några förhållanden inom fastig- Prop. 1994/95:14
hetsmäklarbranschen som blivit särskilt uppmärksammade efter den nu
gällande lagens ikraftträdande och som skall ställas i relation till god
fästighetsmäklarsed. Utan att föregripa den framtida utvecklingen av
begreppet god fästighetsmäklarsed vill regeringen anföra följande om
dessa frågor.

Oregistrerade medhjälpare

Alltsedan yrkesmässig fastighetsförmedling genom fästighetsmäklarlagen
blivit förbehållen personer som är registrerade, har en ofta diskuterad
fråga varit i vad mån en mäklare har rätt att anlita någon annan person,
exempelvis en anställd som inte är registrerad, för att utföra arbetsupp-
gifter vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag. Saken berördes något
i förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 30, bet. 1983/84:LU10 s. 10 och 28)
i anslutning till frågan om i vilka situationer en medhjälpare kunde
anses uppträda som mäklare och därmed bli underkastad registrerings-
plikt. Näringsutskottet uttalade att det i fästighetsmäklarverksamhet
uppenbarligen kan ingå olika arbetsuppgifter som inte behöver utföras
av mäklaren själv utan som kan överlåtas till andra. Den som utför
enstaka sådana arbetsuppgifter under mäklarens tillsyn skulle inte vara
att betrakta som fästighetsmäklare. Lagutskottet anslöt sig till närings-
utskottets uppfattning och tilläde bl.a. följande.

Om en person på mäklarens uppdrag svarar för visningen av en fas-
tighet, torde mäklarlagen inte bli tillämplig (på den personen). Om
däremot mäklaren endast formellt svarar för förmedlingen men arbets-
uppgifterna i praktiken utförs av någon annan, torde bedömningen bli
en annan. I sammanhanget framhöll utskottet vidare att den omständig-
heten att en mäklare låter en annan person utföra vissa av sina uppgifter
inte innebär någon begränsning av mäklarens ansvar för uppdragets
utförande. Lagstiftaren har alltså öppnat möjligheten för oregistrerade
medhjälpare att under mäklarens överinseende och på dennes ansvar
utföra visst arbete som hör till förmedlingsuppdraget. Det har visat sig
att praxis är mycket skiftande när det gäller användningen av oregistre-
rade medhjälpare i det egentliga förmedlingsarbetet. Att det förhåller sig
så kan bara delvis förklaras med att det är lättare att i större mäklar-
företag dela upp arbetsuppgifterna så att oregistrerad personal regel-
mässigt svarar för vissa moment. Huvudskälet torde i stället vara att det
råder osäkerhet om var gränsen går för de uppgifter som en mäklare får
lämna till en medhjälpare eller, omvänt, om vilka moment i förmed-
lingsarbetet som skall anses så centrala och betydelsefulla att den regi-
strerade mäklaren är skyldig att själv utföra dem. Mot denna bakgrund
finns det anledning att ta upp gränsdragningen till närmare diskussion i
belysningen av vad som bör gälla för att kravet på god fästighetsmäklar-
sed skall vara tillgodosett.

Mäklaren ansvarar visserligen inom ramen för god mäklarsed mot
både säljare och köpare, oavsett om han utför allt arbete själv eller om
han väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet

av ett förmedlingsuppdrag. Vad frågan i själva verket gäller är emeller-
tid om säljare och köpare skall behöva acceptera att i olika skeden av
en fastighetsförsäljning vara hänvisade till ett biträde som i vart fäll inte
besitter den formella kompetens som är förutsättningen för rätten att
yrkesmässigt få bedriva förmedlingsverksamhet.

Mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst. Den som sluter ett för-
medlingsavtal med en mäklare och den som i egenskap av köpare eller
på annat sätt kommer i kontakt med mäklarverksamhet har därför rätt
att förvänta sig att han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk
fastighetsförmedlare. Detta är särskilt viktigt för den som genom mäkla-
ren avser att sälja eller förvärva en bostad. I kontakterna utåt får mäkla-
rens biträde därför inte uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och
inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del
av denna.

Tyngdpunkten i mäklaruppdraget ligger i att anskaffa en för uppdrags-
givaren lämplig avtalspart. Det är huvudsakligen för detta arbete som
mäklaren får sin provision. Marknadsföringen och visningen av ett
objekt är av avgörande betydelse för säljarens möjligheter att välja av-
talspart liksom för presumtiva köpare att bedöma det salubjudna objek-
tet. Många mäklare fäster därför stor vikt vid de första kontakterna med
intresserade spekulanter och visningen är i det sammanhanget en särskilt
viktig händelse.

En visning kan äga rum inför personer som före visningen har visat
intresse för att köpa, s.k. ”riktad visning”. Den kan också arrangeras
som en ”öppen visning” som spekulanter och andra har tillträde till.
Mäklarsamfundet anför i sitt remissvar att öppna visningar med många
besökare inte lämpar sig för mer ingående informationsutbyte mellan
mäklaren och en presumtiv köpare. Enligt samfundet bör denna form av
visningar kunna skötas av en medhjälpare, förutsatt att det klart framgår
att medhjälparen inte är mäklare, medan visningar inför personer som
har förklarat sig intresserade av köp bör utföras av mäklaren. Svensk
Fastighetsförmedling anför att visning kan utföras av en oregistrerad
medhjälpare, om det görs tydligt att denne inte är mäklare.

Vid en visning uppkommer frågor i skilda ämnen som kan hanteras
endast av den som besitter mäklarens kunskaper och särskilda erfaren-
het. Tydlig och vederhäftig information i alla de skilda frågor som före-
kommer vid de första informella kontakterna med intresserade köpare
kan säkert bidra till att förhindra att köp kommer till stånd på grundval
av felaktiga förutsättningar och att tvister uppstår i efterhand. Erfaren-
heterna visar nämligen att köpare i många fall har förlitat sig på fel-
aktiga besked som muntligen lämnats i anslutning till en visning och att
saken därefter inte har tagits upp i köpekontrakt eller ens har berörts i
anslutning till de slutliga uppgörelserna. Att skapa kontakt med presum-
tiva köpare och att till dessa lämna de råd och den information som de
behöver utgör alltså en viktig del av mäklarens åtagande enligt upp-
dragsavtalet. Resultatet för både uppdragsgivaren och dennes motpart är
i hög grad beroende av hur det arbetet utförs.

Mot denna bakgrund bör det inte kunna anses förenligt med kravet på
god fästighetsmäklarsed att arbetet med ett förmedlingsuppdrag i de

Prop. 1994/95:14

avseenden som nu berörts överlåts till en oregistrerad medhjälpare. Det Prop. 1994/95:14
är emellertid inget som hindrar att mäklaren vid en visning låter sig
representeras av en medhjälpare som inte är registrerad, under förut-
sättning att medhjälparens roll framgår klart. Inte minst vid sådana
öppna visningar som Mäklarsamfundet har beskrivit bör det finnas
utrymme för mäklaren att använda sig av oregistrerade medhjälpare.

En annan sak är att mäklarens uppdragsgivare själv kan vidtala någon
för att visa ett objekt. Det kan t.ex. röra sig om en granne eller släkting
som visar en fastighet som är avlägset belägen. Mäklaren behöver då
inte vara närvarande vid visningen, eftersom det är säljaren som lämnat
uppdraget att visa fastigheten. I denna situation finns inte heller någon
beaktansvärd risk för att den som visar fastigheten ger intryck av att
företräda mäklaren.

Vidare måste mäklaren själv vara med och diskutera villkoren för
uppdragsavtalet och ta del i vad som i övrigt hänger samman med att
det avtalet ingås. Eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett för-
medlingsuppdrag fordras det nämligen att en mäklare personligen åtar
sig uppdraget. Innan det har skett finns det inget förmedlingsavtal i
lagens mening. Detta ligger också i linje med förslaget om att uppdrags-
avtalet skall upprättas skriftligen och undertecknas av parterna.

Till de moment vid fullgörandet av uppdragsavtalet som med iaktta-
gande av god fästighetsmäklarsed inte bör kunna överlåtas till en oregi-
strerad medhjälpare hör vidare mäklarens medverkan när köpare och
säljare avhandlar prisfrågan och andra överlåtelsevillkor. Detsamma
gäller den grundliga genomgång av hela överlåtelseavtalet som bör ske
innan parterna undertecknar handlingen.

När det gäller arbetsuppgifter som inte är lika centrala för förmed-
lingsuppdraget kan det under vissa förutsättningar vara acceptabelt att
mäklaren överlämnar dem till en medhjälpare. Som en generell förut-
sättning bör därvid gälla att uppgiften uttryckligen skall delegeras i
varje särskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att
medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste
också ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. All-
mänt måste gälla att medhjälparen skall uppträda på ett sådant sätt att
det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och att han själv är just
bara medhjälpare.

Skyldighet att redovisa spekulanter

I olika sammanhang har mäklare kritiserats för att de inte har redovisat
alla dem som förklarat sig villiga att förvärva det salubjudna objektet. I
en del fall har kritiken gått ut på att mäklaren för säljaren har undan-
hållit en spekulant till förmån för en köpare som avser att sälja sin
tidigare bostad och därför kan ge mäklaren ett nytt förmedlingsuppdrag.
I andra fall har det varit fråga om att mäklaren själv och utan att kon-
sultera uppdragsgivaren bland spekulanterna har valt ut den eller dem
han har ansett vara uppdragsgivarens lämpligaste motpart.

Det bör inte råda någon tvekan om att en mäklare som for egen vin-
nings skull åsidosätter sin huvudmans intresse därigenom också demon-
strerar sin olämplighet för yrket. Men även den mäklare som utan ont
uppsåt av något skäl inte redovisar en spekulant till uppdragsgivaren
handlar olämpligt. I enlighet med god fästighetsmäklarsed måste det
nämligen åligga mäklaren att till uppdragsgivaren redovisa alla speku-
lanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Det
åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de
meddelanden och bud som spekulanterna önskar. Sedan det har skett är
det naturligtvis inget som hindrar att mäklaren ger säljaren råd inför
valet av avtalspart.

Frågan om vad som menas med att någon är ”spekulant” på ett objekt
kan inte besvaras generellt. Förhållandena kan nämligen variera från en
situation till en annan. Den som besöker en visning utan att ge sig till
känna, t.ex. genom att lämna namn eller telefonnummer, är inte speku-
lant i nu avsedd mening. Om någon lämnar namnuppgift och klargör en
konkret vilja att gå vidare, kanske genom att förklara sig vilja tänka
över saken, är han däremot normalt att anse som spekulant.

Förmedling av lån

Ett förhållande som det finns särskild anledning att se närmare på i
diskussionen om vad som bör krävas för att en mäklare skall anses
uppfylla kravet på god fästighetsmäklarsed är de bindningar som under
senare år har uppstått mellan å ena sidan mäklare och å andra sidan
banker eller finansbolag. Banker och finansbolag som ägnar sig åt bo-
stadsfinansiering har nämligen i betydande omfattning träffat avtal med
mäklare om ersättning för förmedling av lån till köpare eller erbjudit
mäklare sådan ersättning. Olika ersättningsformer förekommer. I sam-
manhanget har nämnts provisioner om 1 å 2 procent, beräknade på för-
medlat lånebelopp. Från bankhåll har sagts att systemet har givit ökade
marknadsandelar inom en lönande kreditsektor. Med mäklares hjälp har
bankerna nämligen nått nya kunder som de inte av egen kraft skulle ha
nått.

Utsikterna för en köpare att få lån är ofta av avgörande betydelse för
en fastighetsaffär. Det har därför traditionellt ansetts vara ett naturligt
led i förmedlingsuppdraget att mäklaren hjälper köparen med de nöd-
vändiga kontakterna med långivare. Trots att mäklaren normalt har sitt
uppdrag av säljaren och det är denne som skall betala mäklarens ersätt-
ning, har det tidigare inte ansetts att mäklaren skall ha rätt till ersättning
av köparen för låneanskaffning åt honom.

Det råder inte något tvivel om att det för en mäklare som har ett eget
ekonomiskt intresse av att förmedla en viss kreditgivares lån uppstår
betydande trovärdighetsproblem vad gäller förmågan att sköta anför-
trodda uppdrag utan att förmedlingsarbetet påverkas av ovidkommande
hänsyn. Detta gäller särskilt om den ersättning mäklaren får är hög.

Det sagda kan enkelt illustreras. För det första får det anses ligga i
mäklarens omsorgsplikt att han, i arbetet med att anvisa köparen en

Prop. 1994/95:14

lämplig finansiering av köpet, har att verka för att köparen får låna på
bästa möjliga villkor. Den mäklare som får särskild ersättning för att
hänvisa köpare att finansiera fastighetsköpet hos en viss kreditgivare har
anledning att räkna med att hans vilja att föreslå andra finansierings-
alternativ sätts i fråga. Det har redan framhållits att mäklaren är skyldig
att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för
att förvärva det aktuella objektet. Även mäklarens intresse av att upp-
fylla det kravet kan med skäl sättas i fråga om han får särskild ersätt-
ning för förmedling av lån. Han kan då misstänkas för att vilja undan-
hålla en spekulant med stor kontantinsats till förmån för den som be-
höver ett stort lån för att finansiera köpet. Det gäller oavsett om den
förre bjuder det högsta priset. Mäklarens totala förtjänst på uppdraget
kan i många fäll bli störst i de fäll han kan räkna med ersättning från
kreditgivaren utöver ersättningen för förmedlingsuppdraget, oavsett om
fastigheten överlåts till en annan köpare än den som bjuder det högsta
priset.

Det har diskuterats huruvida en mäklare som tar emot ersättning från
kreditgivare därigenom gör sig skyldig till straffbar handling, nämligen
mutbrott. Rättsläget är i någon mån oklart, men den straffrättsliga be-
dömningen har ingen omedelbar betydelse för frågan huruvida förfäran-
det är förenligt med god fästighetsmäklarsed. I motsats till några re-
missinstanser anser regeringen det inte heller vara av betydelse om
ersättningen kan betraktas som ersättning för det arbete som mäklaren
utför för kreditgivarens räkning. Att en mäklare får särskild ersättning
för att förmedla en viss kreditgivares lån innebär nämligen att förtroen-
det för hans förmåga att utföra anförtrodda uppdrag kan rubbas på ett
allvarligt sätt. Redan av den anledningen måste förfärandet bedömas stå
klart i strid med god fästighetsmäklarsed.

11 Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?

Regeringens förslag: Mäklaren skall inte få företräda köpare eller
säljare som ombud. Mäklaren skall dock få åta sig begränsade
åtgärder i den mån god fästighetsmäklarsed medger det.

Promemorians förslag: Promemorians föreslag överensstämmer i
huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 63).

Remissinstanserna: Av de remissinstanser som anför synpunkter i
frågan är Konkurrensverket och Sveriges advokatsamfund negativa till
promemorians förslag. De övriga, däribland länsstyrelsen i Stockholms
län, Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala universitet och
några mäklarorgansiationer, är i princip inte negativa till att mäklare
skulle vara förbjudna att vara ombud men anför olika förslag till be-
gränsningar av förbudet. Det görs gällande att det av praktiska skäl bör
vara tillåtet för en fästighetsmäklare att i vissa situationer uppträda som

Prop. 1994/95:14

ombud för en av parterna. Som exempel på sådana situationer anges
försäljning för flera delägares räkning och avslutande åtgärder i anled-
ning av en fästighetsförsäljning. Det föreslås att förbudet att vara om-
bud begränsas till själva köpeavtalet och ändringar i detta.

Skälen för regeringens förslag: En ofta diskuterad fråga är i vad
mån fästighetsmäklarlagen är tillämplig, om en mäklare vid utförandet
av ett uppdrag uppträder med stöd av fullmakt från uppdragsgivaren.
Bakgrunden är att det anses praktiskt att mäklaren i vissa situationer kan
träffa överenskommelser för uppdragsgivarens räkning direkt med den-
nes motpart. Den vanligaste situationen är att säljaren har flyttat till
någon annan ort innan försäljningen av den gamla bostaden är avslutad.
Det kan då vara praktiskt för honom att ge en mäklare i uppdrag att
skaffa en lämplig köpare och att mäklaren - med stöd av fullmakt -
träffar överenskommelser med köparen i olika frågor och kanske till
och med undertecknar köpehandlingar. Remissinstanserna framfor ytter-
ligare exempel på situationer i vilka mäklare brukar uppträda som om-
bud för någon av parterna, däribland den situationen att en fastighet
säljs för ett dödsbos räkning. Bland andra Folksam och Sveriges För-
säkringsförbund påpekar att kravet på att mäklaren skall ta till vara både
säljarens och köparens intressen kan medföra att det blir mer vanligt
med mäklare som uppträder som ombud för ena parten.

Enligt 1 § i den nuvarande lagen om fastighetsmäklare avses med
fastighetsmäklare i lagens mening en fysisk person som förmedlar bl.a.
fastigheter. Regeringen förslår ingen ändring därvidlag. Med begreppet
förmedling kan inte vara avsett annat än mäklarverksamhet i traditionell
mening, dvs. det arbete som går ut på att sammanföra uppdragsgivaren
med en motpart som är lämplig att ingå avtal med. Denna traditionella
mäklarroll måste i princip anses oförenlig med uppdraget att ensidigt
företräda ena partens intresse.

Den mäklare som åtar sig att ombesörja en fästighetsförsäljning för
säljarens räkning eller att köpa en fastighet för köparens räkning, kan
alltså inte anses ha ingått ett förmedlingsavtal. Mäklaren har i det fallet
i stället åtagit sig ett försäljnings- resp, köpuppdrag, för vilket fastig-
hetsmäklarlagen inte gäller. När mäklare utför ett sådant uppdrag är
han, till följd av ombudssituationen, skyldig att lojalt ta till vara sin
huvudmans intresse. På motsvarande sätt kan ett förmedlingsavtal bring-
as att upphöra genom att mäklaren får uppdragsgivarens fullmakt att
slutföra en försäljning eller ett köp.

Att mäklarlagen sätts ur spel därför att mäklaren blir ombud för sin
uppdragsgivare är naturligtvis olyckligt. Framför allt drabbas uppdrags-
givarens motpart. Denne har i allmänhet inte anledning att räkna med
annat än att mäklare i all yrkesmässig verksamhet omfattas av mäklarla-
gens bestämmelser. I den mån mäklaren handlar med stöd av fullmakt
från sin uppdragsgivare är han dock inte skyldig att iaktta mäklarlagens
handlingsregler gentemot uppdragsgivarens motpart. Dessutom kan
lagens skadeståndsregler inte åberopas mot en sådan mäklare. För mot-
parten är det inte lätt att avgöra när mäklarens uppdrag fäller utanför
mäklarlagens tillämpningsområde.

Prop. 1994/95:14

I och för sig kan en lösning på detta problem vara att mäklaren åläggs Prop. 1994/95:14
en upplysningsplikt i de fall han står i ett närmare förhållande till upp-
dragsgivaren än vad som gäller i allmänhet. En sådan upplysning skulle
då vara en signal till uppdragsgivarens presumtiva motparter att anlita
en egen sakkunnig som motvikt till mäklarens partsbindning. Det är
dock tveksamt om en sådan upplysning skulle få någon effekt annat än
i ett fåtal fall.

Utgångspunkten bör i stället vara att mäklaren ansvarar enligt mäklar-
lagen för allt vad han företar sig i sin yrkesmässiga verksamhet. Detta
kan uppnås på två olika vägar. Lagen kan göras uttryckligen tillämplig
även i fall när mäklaren är ombud för uppdragsgivaren. En annan lös-
ning är att mäklaren förbjuds att åta sig ombudsuppdrag.

Med tanke på det praktiska behov som remissinstanserna framhäver
kan det förefalla lämpligt att låta mäklarlagen omfatta även de fall där
mäklaren företräder någon av parterna med stöd av fullmakt. En sådan
regel skulle emellertid innebära betydande inkonsekvenser och oklar-
heter om vad som från olika utgångspunkter skall kunna krävas av en
mäklare. Ett ombudsuppdrag är nämligen oförenligt med mäklarlagens
regelsystem, vilket bygger på att mäklaren har en principiell skyldighet
att beakta även uppdragsgivarens motparts intresse. I ombudsrollen
ligger i första hand en skyldighet att ta till vara huvudmannens intresse
och att sköta det anförtrodda uppdraget till bästa nytta för huvudman-
nen. Det kan inte vara rimligt att den som i enlighet med detta fullgör
sitt ombudsuppdrag lojalt och klanderfritt samtidigt skall löpa risken att
drabbas av exempelvis skadeståndsskyldighet enligt mäklarlagen.

Det anförda leder till slutsatsen att en mäklare inte bör ha rätt att vara
ombud för uppdragsgivaren, vare sig denne är säljare eller köpare.
Därigenom undantas från fastighetsmäklares verksamhet ett slag av
uppdrag som typiskt sett inte bör förenas med traditionell mäklarverk-
samhet. Detta betyder att köpare och presumtiva köpare inte skall be-
höva räkna med att mäklare kan ha särskilda förpliktelser gentemot sina
uppdragsgivare, utöver vad som gäller enligt mäklarlagen. Det före-
slagna förbudet hindrar också att en fastighetsmäklare åtar sig uppdrag
som ombud i syfte att undgå kravet på att ta till vara både säljarens och
köparens intressen när uppdraget fullgörs.

Den säljare som vill anlita ett ombud för en fästighetsförsäljning skall
alltså inte kunna få hjälp med detta av en mäklare. Försäljningsupp-
draget kan då i stället ges till exempelvis en advokat som inte förmedlar
fastigheter yrkesmässigt eller någon annan praktiserande jurist eller till
någon fastighetsexpert som inte är mäklare. Denne kan då på ett lojalt
sätt ta till vara huvudmannens intresse och som ombud företräda honom
i allt som rör försäljningen. I många fall torde det ligga i huvudman-
nens intresse att ombudet anlitar en fastighetsmäklare för förmedlings-
arbetet. Givetvis uppkommer för säljaren en kostnad för ombudet utöver
mäklararvodet, men den kostnaden torde vara begränsad eftersom om-
budsuppdraget inte blir omfattande när mäklare anlitas och sköter för-
medlingsuppdraget på vanligt sätt.

Den mäklare som handlar i strid med förbudet att uppträda som om- 49

bud bör kunna bli föremål för åtgärder från tillsynsmyndighetens sida.

4 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14

Genom att åsidosätta förbudet att vara ombud bör han också kunna ådra
sig skadeståndsskyldighet.

Det har påpekats av flera remissinstanser att det kan finnas praktiska
skäl för en mäklare att kunna uppträda som ombud i vissa avgränsade
situationer. Som exempel har nämnts avslutande åtgärder i anledning av
en fästighetsförsäljning. Regeringen delar denna bedömning. Förbudet
att vara ombud bör därför inte vara absolut. Det bör utformas så att en
mäklare inte hindras från att som ombud t.ex. kvittera köpeskillingen
och vidta andra liknande avslutande åtgärder, så länge det rör sig om
rättshandlingar med endast formell betydelse. Vid de åtgärder som
därmed kan komma ifråga finns det inte skäl för uppdragsgivarens
motpart att hysa misstroende mot mäklarens ställning som mellanman. I
de aktuella situationerna måste nämligen parterna slutligt ha kommit
överens om köpevillkoren.

Den nu förordade regleringen inrymmer besvärliga gränsdragnings-
problem. En mäklare måste emellertid alltid följa god mäklarsed. Det
innebär att mäklaren skall iaktta både säljares och köpares intressen vid
fullgörandet av sitt mäklaruppdrag. Det får bli en uppgift för Fastig-
hetsmäklarnämnden att dra upp de närmre riktlinjerna för vad god
mäklarsed skall anses innebära i detta avseende.

12 Självinträde

Regeringens förslag: En fastighetsmäklare skall inte ha rätt att
själv träda in som köpare till en fastighet som han har i uppdrag
att förmedla. En fastighetsmäklare som har ett förmedlinguppdrag
skall inte heller ha rätt att förmedla fastigheten till en närstående
fysisk eller juridisk person. En mäklare som avsäger sig förmed-
lingsuppdraget för att han själv eller någon närstående skall för-
värva fastigheten skall anmäla förvärvet till Fastighetsmäklar-
nämnden.

Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag (se promemorian s. 67).

Remissinstanserna: Konsumentverket, Konkurrensverket och Folk-
sam tillstyrker förslaget. Flera av de övriga remissinstanser som har
yttrat sig i frågan, däribland länsstyrelsen i Stockholms län, Institutet
för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala universitet, och flertalet av
mäklarorganisationema, anser att en mäklare inte generellt bör förbju-
das att själv köpa eller till någon närstående förmedla en fastighet som
han har åtagit sig att förmedla eller som han erbjuds att förmedla. I
stället förordar många av dem att det i lagen föreskrivs vissa regler om
t.ex. anmälningsskyldighet, som mäklaren måste följa innan han kan
köpa eller till närstående förmedla fastigheten.

Prop. 1994/95:14

Skälen för regeringens förslag: Den gällande mäklarlagen medger Prop. 1994/95:14
indirekt att en mäklare själv träder in som köpare av ett försäljnings-
objekt som han har fått i uppdrag att förmedla eller att någon mäklaren
närstående gör det. I 17 § finns nämligen en bestämmelse om att mäkla-
ren inte har rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbete, om han själv
eller någon närstående till honom inträder som köpare.

Som har framhållits i anslutning till begreppet god fästighetsmäklarsed
(se avsnitt 10.2) ligger det ett särskilt värde i att mäklaren intar en
ställning som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende
för. Där sägs också att det i mäklaruppdraget skall ligga en skyldighet
att verka för att både säljarens och köparens intresse iakttas. Mot denna
bakgrund finns det anledning att ifrågasätta om det överhuvud taget
skall vara tillåtet för en mäklare att själv köpa eller till en närstående
förmedla en fastighet som mäklaren har åtagit sig att förmedla eller som
han har erbjudits att förmedla.

I promemorian föreslås att det i mäklarlagen förs in ett förbud för
mäklare att i denna situation själv träda in som köpare eller förmedla
fastigheten till någon närstående. Som ett alternativ till en förbudsbe-
stämmelse kan också, som flera remissinstanser föreslår, tänkas en
bestämmelse som anger att mäklare under vissa bestämda förutsättning-
ar själv får träda in som köpare eller förmedla en fastighet till någon
närstående. Sådana förutsättningar kan vara exempelvis att förvärvet
skall ske för långsiktigt innehav, att en opartisk värderingsman värderar
fastigheten före köpet och att förvärvet anmäls till tillsynsmyndigheten.
Några remissinstanser gör gällande att en sådan bestämmelse skulle vara
svårare att kringgå än en förbudsbestämmelse.

Att i lagen ställa upp olika villkor för en fastighetsmäklares förvärv
av en fastighet han har i uppdrag att förmedla innebär knappast till-
räckliga garantier för att förmedlingsuppdraget i den situationen skulle
utföras i enlighet med kravet på opartiskhet. Risken för att en sådan
regel kringgås är antagligen lika stor som risken för att en förbudsregel
kringgås. Dessutom torde sådana villkor i många fall medföra att för-
säljningen av fastigheten fördröjs, något som i allmänhet inte ligger i
säljarens intresse.

En rätt för mäklaren att själv träda in som köpare av ett objekt han
har fått i uppdrag att förmedla skulle vara oförenlig med den syn på
mäklarrollen som ligger till grund för de förslag som nu läggs fram.
Det kan med fog ifrågasättas om en mäklare har möjlighet att leva upp
till rollen som en opartisk mellanman ens vid förmedling av en fastighet
som han själv har intresse av att köpa. Vidare är det inte mer än rimligt
att den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkun-
niga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna utgå ifrån att
mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller låter sig
påverkas av egna intressen. Detta är för övrigt inte minst viktigt för
tilltron till mäklarkåren som helhet. Situationen är principiellt densam-
ma när någon närstående till mäklaren visar intresse för dennes förmed-
lingsobjekt. Inte heller i den situationen finns det nämligen anledning att
räkna med att en mäklare skall kunna leva upp till rollen som opartisk

mellanman och tillgodose säljarens intresse i lika mån som den när- Prop. 1994/95:14
ståendes.

I mäklarlagen bör därför tas in ett uttryckligt förbud för en mäklare
att själv köpa eller till närstående förmedla en fastighet som har lämnats
till mäklaren för förmedling. Som Sveriges advokatsamfund anför i sitt
remissyttrande bör förbudet, till skillnad från vad som anges i prome-
morian, avse endast fastigheter som mäklaren har fått i uppdrag att
förmedla. Innan mäklaren har åtagit sig ett förmedlingsuppdrag bör han
eller någon närstående däremot ha rätt att köpa fastigheten. Bestämmel-
sen bör utformas i enlighet med detta. En mäklare som blir erbjuden ett
förmedlingsuppdrag beträffande en fastighet som han själv är intresserad
av att köpa måste välja mellan att, med hänsyn till det föreslagna för-
budet mot självinträde, avböja det erbjudna förmedlingsuppdraget eller
avstå från köp.

En mäklare som vill köpa en fastighet som han redan har i uppdrag
att förmedla, måste avsäga sig förmedlingsuppdraget innan han kan
börja förhandla om köp för egen räkning. Det måste därvid vara en
skyldighet för mäklaren att ange skälen till att han avsäger sig uppdra-
get. Detsamma gäller om en närstående lämnar ett bud på en fastighet.
För att inte utnyttja situationen på ett otillbörligt sätt måste mäklaren ge
uppdragsgivaren skäligt rådrum innan mäklaren börjar förhandla om
köp. Uppdragsgivaren kan behöva ta ställning till frågan om han skall
anlita en annan mäklare, ett ombud eller själv sköta försäljningen av
fastigheten. Om uppdragsgivaren anlitar en annan mäklare, är det natur-
ligtvis inget som hindrar att mäklaren ber att få besked om vilken mäk-
lare det är så att han - i konkurrens med andra presumtiva köpare - kan
anmäla sitt intresse för fastigheten.

Som flera av remissinstanserna anför finns en viss risk för att för-
budet mot självinträde kringgås. Bestämmelsen bör därför kompletteras
med en skyldighet för mäklaren att anmäla sitt förvärv till Fastighets-
mäklarnämnden, om han väljer att avsäga sig förmedlingsuppdraget och
själv träda in som köpare.

Det skulle kunna övervägas att göra anmälningsskyldigheten mer
långtgående genom att låta den omfatta även fall där mäklaren inte
hunnit åta sig ett uppdrag, dvs. fall där mäklaren avböjer ett uppdrag
med hänvisning till att han själv är intresserad av att förvärva fastig-
heten. En sådan bestämmelse skulle emellertid innebära svåra gräns-
dragningsproblem när det gäller frågan om vad som skall krävas för att
anse att mäklaren avböjer ett uppdrag. Med tanke på att uppdragsavtal
skall upprättas skriftligen är det olämpligt att knyta anmälningsskyldig-
heten redan till ett erbjudande från en uppdragsgivare. Anmälnings-
skyldigheten bör därför finnas endast när mäklaren avsagt sig ett upp-
drag.

Anmälningsskyldigheten får behandlas på motsvarande sätt när mäkla-
ren vet om att någon honom närstående har intresse av att köpa. Kret-
sen av närstående som skall omfattas av förmedlingsförbudet bör vara
densamma som avses med konkurslagens återvinningsregler, dvs. både
fysiska och juridiska personer. För detta redogörs närmare i författ- 52

ningskommentaren.

Den mäklare som handlar i strid med förbudet att träda in som köpare Prop. 1994/95:14
eller att förmedla till en närstående bör kunna bli föremål för åtgärd
från tillsynsmyndighetens sida. Dessutom kan mäklaren drabbas av ska-
deståndsskyldighet.

13 Fastighetshandel

Regeringens förslag: Fastighetsmäklare skall inte ha rätt att
bedriva handel med fastigheter eller ägna sig åt annan verksamhet
som är ägnad att rubba förtroendet för dem som mäklare.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 69).

Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna tillstyrker
promemorians förslag eller lämnar det utan invändning. Flera remissin-
stanser efterlyser en precisering av vilka verksamheter som inte skulle
kunna bedrivas av fastighetsmäklare. Bland andra Sveriges advokatsam-
fund avstyrker förslaget och anför att frågan om tillåtligheten av fastig-
hetshandel och annan verksamhet bör övervägas inom ramen för till-
lämpningen av begreppet god fästighetsmäklarsed.

Skälen för regeringens förslag: På ett likartat sätt som när det gäller
självinträde och förmedling till närstående innebär handel med egna
fastigheter att mäklaren inte kan motsvara spekulanternas berättigade
förväntningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som opartisk
mellanman. När mäklaren själv intar säljarens roll finns det inga skäl att
förvänta sig att han skall beakta köparnas intresse i nämnvärd grad.
Mäklarlagen är inte tillämplig när mäklaren är säljare, helt enkelt därför
att det i de fallen inte är fråga om förmedling. Det betyder bl.a. att det
skadeståndsansvar som mäklaren har enligt lagen inte kan åberopas av
den som köper mäklarens egen fastighet. Inte heller kan en sådan köpa-
re få ersättning ur den ansvarsförsäkring mäklaren enligt lag skall ha.
En ordning som tillåter en mäklare att salubjuda egna fastigheter i sin
förmedlingsverksamhet skulle således betyda att köparna i vissa fall
skulle stå utan det skydd som lagen annars ger dem. Detta kan inte från
några utgångspunkter vara acceptabelt. Den köpare som vänder sig till
en mäklare skall kunna räkna med att mäklarens verksamhet i dess
helhet faller under mäklarlagen. I lagen bör därför föreskrivas att det
inte är tillåtet att förena fastighetsmäklarverksamhet med handel med
fastigheter. Det finns även andra verksamheter än fastighetshandel som
måste anses oförenliga med mäklarens ställning som en opartisk mellan-
man. För att lagen skall fånga upp dessa bör förbudet mot fastighets-
handel kompletteras med en generell bestämmelse av innebörd att mäk-
laren inte får engagera sig i någon verksamhet som kan rubba förtroen-
det för honom i hans yrkesroll.

Flera remissinstanser har pekat på att det inte är ovanligt att mäklare
driver s.k. blandad verksamhet. De efterlyser en mer ingående beskriv-
ning av vilka verksamheter som skulle kunna rubba förtroendet för
mäklarens opartiskhet. Det är inte möjligt att uttömmande ange vilka
slag av verksamheter som generellt skulle vara oförenliga med fästig-
hetsmäkleri. Som Mäklarsamfundet påpekar kan bedömningen i ett
enskilt fall bero på under vilka former verksamheten bedrivs. Det måste
överlämnas till praxis att närmare precisera i vilka fåll regeln skall
tillämpas. Rent allmänt kan dock framhållas att det naturligtvis finns ett
antal verksamheter som väl kan bedrivas samtidigt som mäklarrörelse,
utan att mäklarens opartiska ställning kan sättas i fråga. Vad regeln
avser att förbjuda är att en mäklare i kombination med sin förmedlings-
verksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till miss-
tanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att
hans opartiska ställning äventyras. Ett praktiskt exempel på detta är en
mäklare som samtidigt är agent eller försäljare för en typhustillverkare.
En närmare redogörelse för problem av det slaget ges i författnings-
kommentaren.

Den fastighetsmäklare som trots förbudet ägnar sig åt fastighetshandel
eller annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom
som mäklare bör kunna bli föremål för tillsynsmyndighetens åtgärd.
Med tanke på det rättsläge som nu inträder bör Fastighetsmäklamämn-
den inledningsvis i enstaka fall kunna ta hänsyn till att en mäklare
behöver viss tid för att anpassa sig till de nya förbudsbestämmelsema.

14 Handpenning

Regeringens förslag: I lagen tas in en uttrycklig regel om att
mäklaren är skyldig att lämna över en handpenning direkt till
säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.

Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med promemo-
rians förslag (se promemorian s. 70).

Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna delar promemo-
rians uppfattning att mäklaren inte har rätt att behålla en handpenning
utan någon särskild överenskommelse om detta. Flertalet av dem anser
dock att mäklaren skall kunna förvalta handpenningen efter uppdrag
från både säljaren och köparen.

Skälen för regeringens förslag: En ofta diskuterad fråga är i vad
mån mäklaren har någon rätt att behålla en handpenning som har läm-
nats till honom. Åsikterna bland mäklarna är olika och praxis är skiftan-
de. Det torde vara en relativt utbredd uppfattning att mäklaren utan
någon överenskommelse om saken skulle ha rätt att ta hand om hand-
penningen. Det förekommer dessutom att mäklare anser sig ha rätt till
avkastningen på kapitalbeloppet.

Prop. 1994/95:14

En handpenning betalas i ett rättsförhållande i vilket mäklaren inte är
part. Mäklaren kan inte göra gällande någon som helst självständig rätt
till handpenningen. Mäklaren är därför skyldig att utan vidare dröjsmål
vidarebefordra en mottagen handpenning till säljaren, om han inte har
fått parternas uppdrag att förvalta den. Det är således säljaren och
köparen som skall komma överens om huruvida handpenningen omedel-
bart skall vidarebefordras till säljaren, eller om mäklaren skall ha hand
om den. Som flera remissinstanser påpekar kan det ligga i både sälja-
rens och köparens intresse att handpenningen innestår hos mäklaren till
dess att det finns ett bindande köp. Detta är vanligt t.ex. vid villkorade
köp, då köparen har rätt att häva köpet om vissa i förväg bestämda
omständigheter inträffar. Det bör vara en skyldighet för mäklaren att
vid behov ta upp frågan med parterna.

Med hänsyn till den osäkerhet som råder i dessa frågor bör en klar-
görande regel tas in i lagen. Frågorna beskrivs närmare i författnings-
kommentaren.

15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser
undantas från mäklarlagens tillämpningsområde?

Regeringens förslag: Det hittillsvarande undantaget från mäklar-
lagens tillämpningsområde för den som förmedlar enbart upplåtel-
ser av bostadsrätter i en bostadsrättsförening som är ansluten till
en riksorganisation eller en regional organisation för bostadsrätts-
föreningar tas bort.

Promemorians förslag: Promemorian berör inte denna fråga.

Remissinstanserna: Inte heller någon remissinstans berör frågan.

Skälen för regeringens förslag: I 2 § andra stycket mäklarlagen
föreskrivs det för närvarande att lagen inte tillämpas på den som för-
medlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening
ansluten till en riksorganisation eller till en regional organisation för
bostadsrättsföreningar.

Undantagsbestämmelsen i fästighetsmäklarlagen för förmedling av
upplåtelser - inte överlåtelser - av bostadsrätter kom till vid riksdagsbe-
handlingen av proposition 1983/84:16 om fastighetsmäklare (se bet.
1983/84:LU10). Ursprungligen avsåg undantaget i lagen endast den som
förmedlade bostadsrätter upplåtna av en bostadsrättsförening ansluten
till en ”folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till en regional sådan
organisation av bostadsrättsföreningar”.

Frågan om undantag från mäklarlagens tillämpning väcktes av HSB:s
Riksförbund och Riksbyggen i en skrivelse till lagutskottet. I skrivelsen
framhölls att både HSB:s lokala föreningar och Riksbyggens distrikts-
kontor hade till uppgift att biträda bostadsrättsföreningarna vid produk-
tionen av deras hus och att det i den uppgiften ingick bl.a. att handha

Prop. 1994/95:14

upplåtelser av bostadsrätter till de blivande bostadsrättshavama. HSB Prop. 1994/95:14
och Riksbyggen anförde att upplåtelser inom HSB skedde i turordning
till medlemmar efter den tid de bosparat i HSB:s sparkassa och att det
vanligaste inom Riksbyggen var att upplåtelser skedde till personer som
anvisats av vederbörande kommuns bostadsförmedling. Det senare
förfarandet förekom i viss utsträckning även vid upplåtelser inom HSB.

Lagutskottet anförde följande i sitt av riksdagen godkända betänkande:

”Enligt skrivelsen utbildas den personal som sköter bostadsrättsupplåtel-
sema av HSB och Riksbyggen för att kunna fullgöra de arbetsuppgifter
som är förenade med upplåtelserna och som i betydande utsträckning är
detaljreglerade genom särskild lagstiftning. Något behov av att utbilda
denna personal på det sätt och i den omfattning som propositionen
föreskriver föreligger inte enligt organisationerna.

HSB och Riksbyggen hemställer att lagutskottet tar initiativ till att
lagen om fastighetsmäklare får sådan utformning att från dess tillämp-
ning undantas de folkrörelsekooperativa organisationernas upplåtelser av
bostadsrätter.

Enligt utskottets mening kan HSB-föreningamas och Riksbyggens
verksamhet när det gäller upplåtelser av bostadsrätt komma att falla
inom tillämpningsområdet för den nya lagen. Näringsutskottet har i sitt
yttrande uttalat att vad som anförts av organisationerna motiverar att det
i lagen klargörs att den verksamhet till bostadsrättsföreningarnas tjänst
som det är fråga om skall vara undantagen. Lagutskottet gör samma
bedömning och vill då särskilt peka på att den ifrågavarande förmed-
lingsverksamheten ingår som ett led i HSB:s och Riksbyggens hand-
havande av bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att den endast
avser upplåtelser av bostadsrätter. I sammanhanget vill utskottet an-
märka att enligt inhämtade upplysningar också Sveriges bostadsrättsföre-
ningars centralorganisation (SBC) bistår nybildade bostadsrättsförening-
ar med förmedling av bostadsrättsupplåtelser. I ärendet har emellertid
upplysts att personalen vid SBC till skillnad från de anställda vid HSB-
föreningama och Riksbyggens lokalkontor även förmedlar överlåtelser
av bostadsrätter. Någon anledning att undanta också SBC från lagens
tillämpningsområde finns därför inte.

I enlighet med det anförda anser utskottet att HSB:s och Riksbyggens
önskemål bör tillgodoses. Lagtekniskt kan detta ske genom antingen att
såsom fallet är med advokater och förmedlare av hyresrätter något krav
på registrering inte uppställs när det gäller anställda vid HSB och Riks-
byggen som enbart förmedlar upplåtelser av bostadsrätter eller att för-
medlingsverksamheten helt undantas från lagstiftningens tillämpnings-
område. Enligt utskottets mening är det sistnämnda alternativet att
föredra med hänsyn bl.a. till att - som utskottet närmare kommer att
utveckla i det följande - en regel om personlig skadeståndsskyldighet
för fastighetsmäklare utan ett korresponderande krav på ansvarsförsäk-
ring för de anställda skulle innebära påtagliga försämringar i förhållande
till nuvarande ordning. Utskottet förordar således att i 2 § förs in en
bestämmelse om att lagen inte skall tillämpas på den som förmedlar
enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening med anknytning
till HSB och Riksbyggen. Efter mönster av lagen (1975:1132) om för-
värv av hyresfastighet m.m. bör som beteckning på de båda organisa-
tionerna väljas uttrycket folkrörelsekooperativ organisation.”

Sedan motioner med krav på att undantaget skulle utvidgas till att
omfatta även den som förmedlar enbart upplåtelser av bostadsrätter i en
bostadsrättsförening ansluten till SBC under flera år hade avslagits,

tillstyrkte lagutskottet när frågan ånyo behandlades år 1990 att SBC Prop. 1994/95:14
såvitt avsåg undantaget i 2 § andra stycket mäklarlagen skulle jämställas
med HSB och Riksbyggen (se bet. 1990/91 :LU8).

Lagutskottet underströk i sitt betänkande att undantaget med den valda
utformningen av lagtexten endast gällde HSB och Riksbyggen samt SBC
och SBC BO samt att det inte omfattade förmedling av överlåtelser av
bostadsrätter som upplåtits av en förening ansluten till dessa organisa-
tioner.

Riksdagen biföll Lagutskottets hemställan i ärendet och lagändringen
trädde i kraft den 1 januari 1991.

Fråga har nu uppkommit om att i samband med införandet av en ny
fastighetsmäklarlag upphäva undantaget i 2 § andra stycket fastighets-
mäklarlagen. Vid prövning av denna fråga gör regeringen följande över-
väganden.

Inledningsvis anmärker regeringen att den lagändring som trädde i
kraft den 1 januari 1991 endast gick ut på att SBC skulle jämställas med
HSB och Riksbyggen vid tillämpning av undantagsbestämmelsen i fas-
tighetsmäklarlagen. Frågan om det lämpliga i att över huvud taget göra
undantag för nu aktuell förmedling övervägdes inte.

HSB:s Riksförbund och Riksbyggen har under beredningen av lagstift-
ningsärendet förklarat att de anser att den nuvarande mäklarlagens
undantag för förmedling av bostadsrättsupplåtelser bör kvarstå. SBC har
inte haft någon invändning mot att undantaget upphävs.

När undantaget i mäklarlagen infördes år 1984 avvek förhållandena på
bostadsmarknaden i många avseende väsentligt från vad som gäller i
dag. Upplåtelser av nyproducerade bostadsrätter utgör därvid inget
undantag. Särskilt kan nämnas att de ekonomiska riskerna med förvärv
av nyproduktion av bostadsrätter ansågs närmast obefintliga under
senare hälften av 1980-talet.

Förhållandena på boendemarknaden har nu förändrats i grunden. Som
en följd av förändringarna har bl.a. följt tvister med sitt ursprung i
nyproducerade bostadsrätter. Det har t.ex. under senare år inträffat att
den som förvärvat en bostadsrätt genom upplåtelse från en nybildad
bostadsrättsförening gjort gällande att han eller hon inte har blivit kor-
rekt och fullständigt informerad i olika hänseenden. Det kan t.ex. ha
rört sig om att informationen om den nybildade föreningens ekonomi
varit bristfällig eller att presenterade boendekalkyler visat sig vara
orealistiska. Informationen kan ha lämnats direkt från föreningen, från
en bostadsrättsorganisation eller från ett byggföretag som uppfört hus
för en bostadsrättsförenings räkning. Kritik har i olika hänseenden
riktats både mot enskilda bostadsrättsföreningar och mot bostadsrätts-
organisationer i vilka föreningarna varit medlemmar.

Den fastighetsmäklarlag som regeringen nu föreslår är avsedd att
ställa upp sådana villkor för den yrkesmässiga fastighetsförmedlingen
som behövs för att enskilda personer skall få ett tillfredsställande skydd
och känna trygghet när de anlitar en mäklares tjänster.

Mot den bakgrunden gör regeringen den bedömningen att undantaget

i 2 § andra stycket fästighetsmäklarlagen inte bör föras över till den nya 57

mäklarlagen, om inte starka sakliga skäl talar för att det skall behållas.

Vilka blir då konskevensema om undantagsbestämmelsen upphävs? Prop. 1994/95:14
Med hänsyn till lagens tillämpningsområde, som föreslås vara oför-
ändrat, torde den förmedling av bostadsrättsupplåtelser som bedrivs
yrkesmässigt av personer inom HSB, Riksbyggen och SBC fortsätt-
ningsvis fälla in under mäklarlagens bestämmelser. Det innebär att både
uppdragsgivaren, som i allmänhet är en nybildad bostadsrättsförening,
och dennes motpart, i allmänhet en konsument, kommer att skyddas
dels av mäklarlagens näringsrättsliga bestämmelser om registrering av
mäklare, dels av lagens civilrättsliga bestämmelser om ansvar för mäk-
laren.

Om undantaget upphävs, medför det i näringsrättsligt hänseende att
även de personer som yrkesmässigt förmedlar enbart upplåtelser av
bostadsrätter måste vara registrerade hos den föreslagna Fastighetsmäk-
lamämnden och uppfylla de skärpta krav som nu ställs upp för att vinna
registrering (se avsnitt 7 och 9 i propositionen).

HSB och Riksbyggen anförde i skrivelsen till lagutskottet i samband
med tillkomsten av 1984 års mäklarlag bl.a. att eftersom bostadsrätterna
vanligen uppläts till medlemmar, det inte fanns anledning att låta lagens
bestämmelser gälla (se bet. 1983/84:LU10 s. 8). För denna bedömning
talade enligt HSB och Riksbyggen även det förhållandet att organisa-
tionerna själva utbildade sin personal samt att villkoren för upplåtelser-
na i betydande utsträckning var detaljreglerade. Liknande synpunkter
har anförts även nu från organisationerna. Dessutom har påpekats att
konsumenterna skyddas av marknadsföringslagstiftningen.

Mot bakgrund av bl.a. de ändrade förhållandena på bostadsmarknaden
finns det enligt regeringens mening inte längre några vägande skäl för
att i fråga om vissa bostadsrättsorganisationer göra avkall på principen
att de personer som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser av bostadsrätter
skall ha en i mäklarlagens mening tillfredsställande utbildning, som kan
kontrolleras i samband med registreringen. Samma bedömning kan
göras även beträffande övriga formella krav på en mäklare som ställs
upp i den nya mäklarlagen. Här kan särskilt nämnas kravet på att en
mäklare skall ha en ansvarsförsäkring till täckande av skadeståndsskyl-
dighet som kan drabba mäklaren.

Marknadsföringslagstiftningen utgör inte ett tillräckligt näringsrättsligt
skydd för konsumenterna.

Inte heller när det gäller mäklarens förhållande till sin uppdragsgivare

1 civilrättsligt hänseende eller när det gäller mäklarens uppdrag finns
det enligt regeringens mening vägande skäl för att behålla undantaget i

2 § andra stycket mäklarlagen.

En person hos de berörda organisationerna som yrkesmässigt förmed-
lar upplåtelser av bostadsrätter bör t.ex. inte själv få träda in och köpa
ett förmedlingsobjekt eller ägna sig åt fastighetshandel och annan för-
troendeskadlig verksamhet. Det är enligt regeringens mening därför
naturligt att den nya lagens bestämmelser i dessa hänseenden görs till-
ämpliga fullt ut även för mäklare hos de berörda organisationerna.
Samma bedömning kan göras även för den föreslagna mäklarlagens be-
stämmelser i övrigt om uppdragsavtalet.

Det bör enligt regeringens mening också vägas in att det allmänt sett Prop. 1994/95:14
är av värde att bestämmelser i civilrättslig lagstiftning har så generell
utformning som möjligt.

HSB och Riksbyggen anför att det i olika hänseenden uppkommer
gränsdragningsproblem, om undantaget i den nuvarande mäklarlagen
upphävs. Främst pekar HSB och Riksbyggen på frågan om vilka perso-
ner som kommer att omfattas av den föreslagna lagens bestämmelser.

I avsnitt 11 har regeringen behandlat frågan om mäklaren som ombud
för säljare eller köpare. Enligt 1 § i den nuvarande mäklarlagen avses
med fastighetsmäklare en fysisk person som förmedlar bl.a fastigheter.
Med förmedling avses det arbete som går ut på att sammanföra upp-
dragsgivaren med en motpart. Denna traditionella mäklarroll måste i
princip anses oförenlig med ett uppdrag att ensidigt företräda ena par-
tens intressen. Den mäklare som åtar sig att ombesörja en försäljning
som ombud för en uppdragsgivare kan alltså inte anses ha ingått ett
förmedlingsavtal. Härav följer att mäklarlagens bestämmelser inte gäl-
ler.

En viktig del i HSB:s, Riksbyggens och SBC:s verksamhet är att på
olika sätt medverka i samband med bildandet av nya bostadsrättsföre-
ningar. Ett väsentligt inslag är därvid att anställda hos de berörda orga-
nisationerna tar plats i styrelsen för en nybildad bostadsrättsförening i
samband med att denna bildas.

En person som är anställd i en organisation för bostadsrättsföreningar
och som tar plats i en bostadsrättsförenings styrelse och därefter i egen-
skap av firmatecknare för föreningen upplåter bostadsrätter t.ex. till
bosparare förmedlar emellertid inte upplåtelser i mäklarlagens mening.
Något förmedlingsavtal har nämligen inte slutits med föreningen i fråga
utan styrelseledamoten/firmatecknaren representerar föreningen som
ställföreträdare. För en sådan upplåtelse blir inte mäklarlagens bestäm-
melser tillämpliga.

En firmatecknare som verkar på detta sätt företer alltså vissa likheter
med mäklaren som ombud.

Frågan inställer sig då om de personer som i egenskap av firmateck-
nare i en bostadsrättsförening förmedlar upplåtelser också bör omfettas
av mäklarlagens bestämmelser. Det skulle i så fell innebära att ett för-
bud skulle införas liknande det regeringen föreslår beträffande mäklaren
som ombud för säljare eller köpare.

Enligt regeringens mening skulle ett sådant förbud bli för långtgående
och på ett oönskat sätt gripa in i bostadsrättsorganisationemas verksam-
het. Det bör också beaktas att den som uppträder som ställföreträdare
och firmatecknare för en bostadsrättsförening normalt inte ger förvärva-
ren intryck av att vara en mäklare för vilken mäklarlagens bestämmelser
gäller.

För en person som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser på uppdrag av
olika bostadsrättsföreningar bör emellertid lagens bestämmelser tilläm-
pas. Detsamma bör gälla om personen i fråga både ägnar sig åt förmed-
ling i mäklarlagens mening och dessutom medverkar till upplåtelser i
egenskap av firmatecknare.

Det är inte möjligt att nu avgöra i vilken utsträckning personal inom Prop. 1994/95:14
HSB, Riksbyggen och SBC kan komma att omfattas av mäklarlagens
registreringskrav. Den frågan gäller dessutom for andra organisationer
och företag inom boendesektom än HSB, Riksbyggen och SBC och kan
inte besvaras generellt i detta sammanhang. Det ankommer närmast på
den föreslagna Fastighetsmäklamämnden att ta ställning till i vilka fall
registreringsplikt föreligger.

Detsamma gäller frågan huruvida mäklarlagens bestämmelser blir
tillämpliga på vissa avtal, t.ex. föravtal om upplåtelse av bostadsrätt.

16 Ikraftträdande m.m.

Den nya fästighetsmäklarlagen bör träda i kraft så snart som möjligt.
Olika omständigheter gör dock att en viss förberedelsetid krävs. Lagen
innehåller bl.a. flera nya civilrättsliga bestämmelser. Vidare ställs krav
på en skärpt tillsyn. Den nya Fastighetsmäklamämnden bör ges tid att
organisera sig och utforma tillsynsverksamheten i enlighet med den nya
lagens krav. Även de råd och anvisningar om fastighetsmäklares
verksamhet som finns liksom villkoren för fastighetsmäklares för-
säkringar torde behöva övervägas mot bakgrund av den nya lagens
bestämmelser. Vidare krävs en viss omställningstid för de organisa-
tioner vilkas personal tidigare omfattats av lagregleringen men som nu
förs in under lagen (se avsnitt 15). Med hänsyn till det arbete som
återstår bör lagen träda i kraft den 1 juli 1995.

Den nya lagen skall tillämpas på alla förmedlingsavtal som ingås efter
ikraftträdandet.

På avtal som har träffats före ikraftträdandet bör, i enlighet med
gällande principer på avtalsrättens område, den gamla fastighetsmäklar-
lagen tillämpas.

Det finns anledning att i två fall göra undantag från principen att den
nya lagen inte skall tillämpas på förmedlingsavtal som har träffats före
ikraftträdandet.

Det första fallet gäller de föreslagna bestämmelserna i 13 § om förbud
för en mäklare att själv träda in som köpare eller att förmedla en fastig-
het till en närstående fysisk eller juridisk person. Den bestämmelsen tar
sikte på den intressemotsättning som uppstår bl.a. när mäklaren får ett
eget intresse av förmedlingsobjektet och den bärs upp av tanken att
mäklarens kunder inte skall utsättas för risken att ovidkommande hän-
syn påverkar mäklarens sätt att sköta ett förmedlingsuppdrag. Det är
därför angeläget att bestämmelsen i 13 § kommer att gälla alla situa-
tioner efter lagens ikraftträdande där frågan om självinträde uppkom-
mer, dvs. även när förmedlingsavtalet har träffats före ikraftträdandet.

Det andra fallet gäller 15 §, som innehåller förbud för mäklaren att
företräda köpare eller säljare som ombud. När ett förmedlingsuppdrag
har lämnats före lagens ikraftträdande bör mäklaren efter ikraftträdandet
inte heller i det uppdragsförhållandet ha rätt att ta emot ett ombudsupp-
drag. Det intresse som bär upp bestämmelsen i 15 § utgör i och för sig

skäl för att det inte heller efter ikraftträdandet skulle vara tillåtet att Prop. 1994/95:14
utnyttja en fullmakt som har lämnats före ikraftträdandet. Ett sådant
förbud skulle emellertid innebära ett alltför kraftigt ingrepp i existeran-
de avtalsförhållanden och sannolikt i en del fall medföra att förmed-
lingsuppdrag inte kan fullföljas.

Tillämpningen av 13 och 15 §§ på uppdragsavtal som har ingåtts före
lagens ikraftträdande bör regleras i övergångsbestämmelser.

I administrativt hänseende bör gälla att länsstyrelserna skall avsluta de
ärenden som har inletts före den nya lagens ikraftträdande och att Fas-
tighetsmäklamämnden skall ta upp alla ärenden som inleds efter ikraft-
trädandet. Det bör inte inverka på behörigheten i detta hänseende vid
vilken tidpunkt förmedlingsavtalet har träffats. I en särskild övergångs-
bestämmelse bör detta klargöras.

17 Förslagens kostnadseffekter m.m.

Enligt gällande bestämmelser är mäklare skyldiga att betala registre-
ringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift. Avgifternas
storlek bestäms av regeringen. De nuvarande avgifterna, 500 kr i
ansökningsavgift och 250 kr i årlig avgift, har varit oförändrade sedan
mäklarlagens tillkomst år 1984.

De myndigheter som berörs av förslaget till ny fastighetsmäklarlag är
framför allt länsstyrelserna, de allmänna domstolarna och de allmänna
förvaltningsdomstolarna samt den föreslagna Fastighetsmäklamämnden.

Länsstyrelsernas verksamhet med registrerings- och tillsynsfrågor är i
dag anslagsfinansierad. Kostnaderna för den verksamheten fäller bort i
och med den nya tillsynsorganisationen.

Å andra sidan kommer den nya Fastighetsmäklamämnden att kräva
resurser. Nämndens kansligöromål kommer att skötas av Kammarkolle-
giet. Det är därför nödvändigt att kollegiet tillförs ökade resuser. Rege-
ringen anser, i likhet med remissinstanserna, att staten i framtiden bör
få full kostnadstäckning för arbetet med registrering av och tillsyn över
fastighetsmäklare (jfr prop. 1991/92:100 bil. 1 s. 53 f.). Den frågan
berör endast förordningen om fastighetsmäklare. Regeringen kommer
att vidta de förordningsändringar som behövs.

Sammantaget bör den nya organisationen av registrerings- och till-
synsverksamheten leda till att det allmännas kostnader minskar.

Den nya lagen om fastighetsmäklare innebär en skärpning av kraven
på den som vill bli registrerad som fastighetsmäklare. Dessutom syftar
lagen till en effektiviserad och intensifierad tillsynsverksamhet. På sikt
torde detta leda till högre kvalitet hos fastighetsmäklare i allmänhet,
vilket kan medföra att tvisterna minskar i antal. Samtidigt utvidgas dock
mäklares skadeståndsansvar, och det talar i motsatt riktning. Regeringen
anser att det saknas anledning att anta att den nya lagen kommer att
påverka antalet mål i de allmänna domstolarna i någon nämnvärd ut-
sträckning. 61

Enligt den nya lagen skall Fastighetsmäklamämndens beslut i tillsyns- Prop. 1994/95:14
ärenden överklagas till allmän förvaltningsdomstol, dvs. till länsrätt i
stället för som enligt nuvarande ordning då länsstyrelsernas beslut över-
klagas till kammarrätt. För att kammarrätt skall pröva ett mål som
överklagats dit från länsrätt krävs prövningstillstånd. Det är svårt att be-
döma om en intensifierad tillsynsverksamhet kommer att leda till fler
överklaganden. Det kan dock antas att lagens civilrättsliga bestämmelser
om hur mäklare skall utföra sitt uppdrag klargör rättsläget och därmed
kan medverka till att antalet överklaganden blir begränsat. Dessutom
kommer tyngdpunkten i förfarandet vid allmän förvaltningsdomstol, på
grund av kravet på prövningstillstånd, att ligga i länsrätt. Processen vid
länsrätt är till följd av reglerna om rättens sammansättning mindre
kostnadskrävande än förfarandet i kammarrätt.

Den föreslagna examinationsstiftelsen kommer att medföra en del
initialkostnader. Vissa informations- och utbildningsinsatser kommer
dessutom att behövas. Dessa kostnader är av engångskaraktär. Examina-
tionsstiftelsens verksamhet är avsedd att finansieras genom avgifter från
mäklarna.

Den kriminalisering som föreslås beträffande den som yrkesmässigt
förmedlar fastigheter utan att vara behörig innebär en viss belastning på
polisens utredningsresurser, på åklagarmyndigheter och på domstolar.
Det är svårt att närmare uppskatta antalet ärenden, men det finns skäl
att räkna med att de blir få.

Sammantaget finns det inte anledning att anta att statens kostnader
kommer att öka till följd av de föreslagna bestämmelserna.

18 Författningskommentar

Enligt förslagen i denna proposition ersätts den gamla mäklarlagen av
en ny. Den nya lagen bygger helt på den gamla. Nya paragrafer har
kommit till och gamla bestämmelser har ändrats. En del av bestämmel-
serna i den nya lagen är dock identiska med de gamla reglerna eller
ändrade endast i språkligt hänseende. När det gäller den senare katego-
rin lämnas i författningskommentaren endast hänvisningar till de
uttalanden som gjordes när de gamla bestämmelserna kom till.

Paragrafindelningen i propositionens lagförslag överenstämmer helt
med förslaget i promemorian.

Fastighetsmäklarlag

Allmänna bestämmelser

Paragrafen är oförändrad i förhållande till 1984 års mäklarlag (special- Prop. 1994/95:14
motivering, se prop. 1983/84:16 s. 27 f., 51 f. och 62 f.). Genom att
ett tidigare undantag från tillämpningsområdet upphävs (se nedan under
2 §) får vissa tillämpningsfrågor större aktualitet än tidigare. Det gäller
särskilt frågan om vem som kan anses "yrkesmässigt förmedla" (jfr vad
som anförts i avsnitt 15 härom).

I paragrafen har hänvisningarna till andra bestämmelser i lagen anpas-
sats till den ändrade paragrafnumreringen (specialmotivering, se prop.
1983/84:16 s. 28 f., 51 f. och 62 f.).

Motsvarande paragraf i 1984 års mäklarlag innehöll ett andra stycke
med föreskrifter om att viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser un-
dantogs från lagens tillämpningsområde. Beträffande förarbeten till den
upphävda bestämmelsen se bet. 1983/84:LU10 och bet. 1990/91 :LU8.
De överväganden som lett till att undantagsbestämmelsen upphävs finns
i avsnitt 15.

3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är
belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige.

Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om lagens tillämplig-
het när ett förmedlingsuppdrag har anknytning till utlandet. Bakgrunden
till bestämmelsen har behandlats i avsnitt 6. Bestämmelsen innebär att
lagen skall tillämpas när en väsentlig del av en mäklares förmedlings-
uppdrag utförs i Sverige, oavsett var fastigheten är belägen. Som en
första förutsättning för att lagen skall bli tillämplig gäller att förmed-
lingen har ägt rum som ett led i yrkesmässig fästighetsmäklarverksam-
het. Vad som avses med att verksamheten bedrivs yrkesmässigt skall
bedömas enligt 1 §. Verksamheten kan bedrivas av en mäklare som har
sitt hemvist här i landet. Mäklaren kan också vara anställd i ett företag
som har sitt säte eller ett fäst driftsställe i Sverige. Under vissa för-
hållanden kan mäklarlagen bli tillämplig på mäklarverksamhet som
bedrivs i Sverige, utan att mäklaren har hemvist här eller är anställd vid
ett företag som har sitt säte här eller ett fast driftsställe här. Under
förutsättning att verksamheten bedrivs yrkesmässigt på det sätt som
avses i 1 §, kan mäklarlagen bli tillämplig om en utländsk mäklare
vistas i Sverige under en tid för att här som ett led i sin yrkesmässiga
verksamhet förmedla ett antal fastigheter och därefter återvänder utom-
lands.

Att en väsentlig del av förmedlingsuppdraget skall vara utfört i
Sverige för att lagen skall tillämpas, innebär att från tillämpningsom-
rådet undantas sådana fall där förmedlingsuppdraget har en så svag

anknytning till Sverige att det inte kan anses motiverat att uppdraget Prop. 1994/95:14
skall regleras av lagen.

I avsnitt 10.2 har framhållits att tyngdpunkten i mäklaruppdraget
ligger i att anskaffa en för uppdragsgivaren lämplig avtalspart och att
det huvudsakligen är för det arbetet som mäklaren får sin provision. Det
är med den utgångspunkten som denna bestämmelse är utformad.

Marknadsföringen och de första kontakterna med presumtiva kunder
är så viktiga delar av förmedlingsarbetet att de momenten tillsammans i
detta sammanhang får anses utgöra en väsentlig del av förmedlingsupp-
draget. Lagen skall alltså vara tillämplig på förmedlingsuppdraget i dess
helhet när en mäklare marknadsför utländska objekt här och har kontakt
med spekulanter här. Detta gäller oavsett om mäklaren dessutom biträ-
der vid köpeförhandlingar, kontraktsskrivning eller andra moment och
utför detta arbete utanför Sverige. Detta betyder alltså att mäklarverk-
samhet i Sverige, även när den uteslutande avser förmedling av utländ-
ska objekt, är underkastad mäklarlagens regler utan någon begränsning.

Utanför lagens tillämpningsområde faller däremot den situationen att
en utländsk mäklare annonserar i svenska tidningar och de presumtiva
köparna sedan är hänvisade att kontakta mäklaren på dennes hemort. Då
kan det inte anses att en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i
Sverige.

Om en mäklare som annars huvudsakligen bedriver verksamhet utom-
lands utför själva förmedlingsarbetet i ett uppdrag i Sverige, blir lagen
alltså tillämplig och det även om han har fått uppdraget av en utländsk
kund. Använder sig en sådan mäklare i stället av en medhjälpare i
Sverige som fått i uppdrag att utföra uppgifter som den utländske mäk-
laren annars själv skulle ha utfört i sin egenskap av mäklare, blir be-
dömningen en annan. Mäklarlagen blir tillämplig på det förmedlings-
arbete som medhjälparen utför. Denne måste då vara registrerad som
fastighetsmäklare och han ansvarar gentemot säljaren och köparen enligt
mäklarlagen.

Även om en köpare tar den första kontakten med en mäklare utom-
lands kan lagen bli tillämplig. Som har sagts tidigare är visserligen
själva förmedlingsarbetet tyngdpunkten i mäklarens uppdrag. Andra
moment som ingår i mäklarens uppdrag, t.ex. biträde vid köpeförhand-
lingar och kontraktsskrivning, kan dock utgöra väsentliga delar av
uppdraget. Om sådana delar av uppdraget utförs i Sverige, kan lagen
vara tillämplig enligt denna bestämmelse.

Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag.

Paragrafen har överförts oförändrad från 1984 års mäklarlag (special-
motivering, se prop. 1983/84:16 s. 29).

Registrering av fastighetsmäklare

Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklamämnden meddelas av
regeringen.

Fastighetsmäklare registrerades tidigare hos länsstyrelsen i det län där
mäklaren huvudsakligen var verksam (se 4 § i 1984 års mäklarlag och
prop. 1983/84:16 s. 30 och 64). I fästighetsmäklarlagen föreskrivs nu
att fastighetsmäklare skall registreras hos en för hela landet gemensam
myndighet, Fastighetsmäklamämnden. Frågan om vem som skall sköta
registreringen av mäklare behandlas i allmänmotiveringen, avsnitt 7.2
och 7.3. De närmare förutsättningarna för registrering behandlas i 6 §.

I andra stycket lämnas en upplysning om att regeringen meddelar
närmare bestämmelser om Fastighetsmäklamämnden.

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud
eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,

2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom,
om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,

3. har tillfredsställande utbildning,

4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre-
ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som rege-
ringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och
årlig avgift bestäms av regeringen.

Paragrafen motsvarar 5 § i den gamla fästighetsmäklarlagen. Den be-
handlar villkoren för registrering enligt 5 § och därmed även frågan om
behörighet att bedriva yrkesmässig fastighetsförmedling (specialmoti-
vering, se prop. 1983/84:16 s. 30 f. och 54 f.). I första stycket har fyra
ändringar gjorts i förhållande till den äldre mäklarlagen. I punkt 1 har
näringsförbud förts in. Kravet på det obligatoriska försäkringsskyddet i
punkt 2 anges utan föreskrift om belopp. I en ny fjärde punkt har upp-
ställts kravet att den som ansöker om registrering avser att vara yrkes-
verksam som fastighetsmäklare. Slutligen har i punkt 5, som motsvarar
tidigare punkt 4, införts ett uttryckligt krav på redbarhet. Frågorna har
behandlats i avsnitt 9.2.

I första stycket 1 har efter förslag från Lagrådet en uttrycklig före-
skrift förts in om att den som är underkastad näringsförbud inte kan
vinna registrering som mäklare.

Mäklaren skall enligt första stycket 2 ha en försäkring för skades-
tåndsskyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyl-
digheter enligt 11-19 §§. Som framgår i avsnitt 9.2 skall de närmare
försäkringsvillkoren - däribland försäkringsbeloppets storlek - regleras
i förordning. Lagtexten har justerats i enlighet med Lagrådets förslag.

Kravet i första stycket 4 på att den sökande skall ha för avsikt att vara
yrkesverksam som fastighetsmäklare för att registrering skall kunna ske

Prop. 1994/95:14

5 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14

skall, som har framhållits i avsnitt 9.2, ses mot bakgrunden av att det Prop. 1994/95:14
skulle motverka lagens syfte om det vore möjligt att starta eller återupp-
ta verksamhet som mäklare lång tid efter den teoretiska utbildningen.

Det kan naturligtvis inte bli fråga om någon närmare kontroll av de
uppgifter som en sökande lämnar, utan registreringsmyndigheten får
som regel godta den sökandes uppgifter, såvida det inte finns anledning
till annat. Närmare anvisningar om vad som fordras av ansökningen i
berört hänseende bör - liksom tidigare - ges i förordning.

I förhållande till vad som gäller enligt paragrafens tidigare lydelse
innebär de ändrade kraven på den sökandes allmänna lämplighet en
skärpning. De gamla reglerna var utformade särskilt med tanke på de
mäklare som vid tiden för den lagens ikraftträdande var yrkesverksam-
ma och därför skulle inlemmas i registreringsförfarandet. För att möj-
liggöra en smidig övergång till det nya systemet fanns det skäl att ställa
kraven på den allmänna lämpligheten förhållandevis lågt. Utgångspunk-
ten är nu en helt annan. I stället för redan yrkesverksamma mäklare
avser ansökningarna nu - bortsett från ett fåtal personer som på grund
av avregistrering eller av andra skäl inte varit yrkesverksamma en tid -
uteslutande personer som för första gången söker behörighet för att
utöva fastighetsmäklaryrket. Den förändrade situationen ger anledning
att ställa högre krav på den sökandes allmänna lämplighet än vad som
följer av den gamla lagen.

Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga
lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det
i punkt 5 införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att pröv-
ningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna he-
derlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på
en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla för-
troendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags-
givaren och dennes motpart.

Regelmässigt bör Fastighetsmäklamämnden, såsom tidigare förekom-
mit vid länsstyrelsens registrering, kontrollera om en sökande förekom-
mer i polisregister eller i utsökningsregistret. När det gäller anteck-
ningar i polisregister är det i första hand fällande domar beträffande
förmögenhetsbrott, ekonomisk brottslighet och våldsbrott som bör upp-
märksammas. Några konkreta anvisningar om hur en fällande dom skall
påverka möjligheten till registrering kan av uppenbara skäl inte ges.
Många faktorer påverkar bedömningen. Exempelvis bör beaktas hur
långt tillbaka i tiden brottsligheten ligger, brottets art och svårhet, om
det är fråga om ett enstaka brott eller flera och om det har förekommit
upprepade lagföringar. En generell utgångspunkt för lämplighetsbedöm-
ningen i berört hänseende bör vara att registrering skall medges endast
om det vid en samlad bedömning av omständigheterna i ansöknings-
ärendet finns anledning att utgå ifrån att sökanden trots den dokumente-
rade brottsligheten kan anses vara lämplig som fastighetsmäklare.

I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i
ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten
betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel 66

av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämp-

lighet som fastighetsmäklare. Inte heller här går det att ange några fasta Prop. 1994/95:14
hållpunkter för bedömningen utan den far ske enligt samma principer
som nyss angivits i fråga om vilken verkan begångna brott skall ha i
registreringsärendet.

När det vid prövningen enligt punkt 5 framkommer omständigheter
som ger anledning till tveksamhet huruvida registrering bör medges, bör
den sökande regelmässigt beredas tillfälle att yttra sig och komplettera
ansökningen.

I andra stycket lämnas upplysning om att regeringen eller den myn-
dighet regeringen bestämmer meddelar närmare bestämmelser om vill-
koren för registrering och om registreringsförfårandet. Registrerings-
avgift och årlig avgift bestäms av regeringen.

Paragrafen, som är ny, innehåller i första stycket en bestämmelse som
ger Fastighetsmäklamämnden ansvaret för den löpande tillsynen över
fastighetsmäklare. I andra stycket ges ramarna för nämndens befogen-
heter i tillsynsarbetet. Frågorna har behandlats i avsnitt 7.4.

Första stycket anger att i rollen som tillsynsmyndighet ligger att Fas-
tighetsmäklamämnden skall ta upp och utreda inte bara sådana ärenden
som aktualiseras genom en anmälan mot en mäklare utan nämnden bör
också ta egna initiativ för att undersöka förhållanden som kommer till
dess kännedom på annat sätt. Uppslag till sådana initiativ kan fås exem-
pelvis genom att något visst fall har uppmärksammats i massmedierna
eller via mäklares annonsering. Det skall också stå nämnden fritt att i
tillsynsarbetet ta upp och utreda frågor utan att det har föranletts av
misstankar mot någon speciell mäklare. Det kan t.ex. vara fråga om att
nämnden finner anledning att bland ett antal mäklare undersöka om det
mer allmänt tillämpas en viss praxis som nämnden funnit skäl att in-
gripa mot i ett konkret fall. Om nämnden ingriper mot en mäklare, bör
den se till att mäklaren rättar sig efter det beslut som nämnden med-
delat. Gör mäklaren inte det, bör nämnden snabbt ingripa med nya
åtgärder.

Som nämnts i avsnitten 7.3 och 7.4 kan Fastighetsmäklamämnden
inhämta kunskaper från andra myndigheter och från annat håll, bl.a.
branschorganisationerna och andra som har kännedom om förhållanden
på fastighetsmarknaden. I vilka fall det skall ske får avgöras av nämn-
den i det enskilda fallet. Det kan förutsättas att nämnden inom sig kom-
mer att få en sådan sammansättning att den kommer att ha tillgång till
information om förhållandena i branschen.

I andra stycket anges vilka skyldigheter mäklaren har att medverka
vid Fastighetsmäklamämndens utredningsarbete i tillsynsärenden. Mäk-
laren är skyldig att ge nämnden tillgång till alla de handlingar som kan

vara av betydelse i det ärende som utreds. Han är också skyldig att Prop. 1994/95:14
lämna nämnden de uppgifter som begärs för tillsynen. Inte bara hand-
lingarna i enskilda förmedlingsuppdrag omfattas av bestämmelsen, utan
den omfattar även andra handlingar ur vilka information kan hämtas,
exempelvis bokföringen i mäklarens rörelse. I 22 § bokföringslagen
(1975:125) finns en bestämmelse om näringsidkares skyldighet att arki-
vera handlingar. Skulle det efterfrågade materialet vara lagrat på data,
innebär det naturligtvis inget undantag från mäklarens skyldighet att
hålla det tillgängligt för nämndens granskning.

Om en mäklare inte låter Fastighetsmäklamämnden göra en sådan
granskning som bestämmelsen medger eller om mäklaren vägrar att
lämna uppgifter som begärs för tillsynen, kan nämnden avregistrera
mäklaren med stöd av 8 § första stycket 3. Frågan om avregistrering i
dessa fall, där det närmast blir fråga om beslut på formella grunder,
behandlas närmare i författningskommentaren i anslutning till den be-
stämmelsen.

8 § Fastighetsmäklamämnden skall återkalla registreringen för den
fastighetsmäklare som

1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.

Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklamämnden i
stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen
ringa, får påföljd underlåtas.

Paragrafen motsvarar 6 § i den gamla lagen. Den behandlar de påfölj-
der - återkallelse av registrering, alternativt varning - som står Fastig-
hetsmäklamämnden till buds vid ingripande mot mäklare som inte läng-
re uppfyller kraven för registrering, som inte har betalat föreskriven
registreringsavgift eller som handlat i strid med de regler som gäller för
en mäklare enligt denna lag. Förutom att paragrafen har omredigerats,
har i första styckets tredje punkt tagits in en ny generell regel som
innebär att avregistrering respektive varning står tillsynsmyndigheten till
buds i samtliga fall när en mäklare handlar i strid med någon bestäm-
melse i lagen.

Första punkten hänvisar till de krav som ställs upp i 6 § och som
gäller för prövningen av en ansökan om registrering. Genom att den
paragrafen har ändrats i ett par hänseenden, har förutsättningarna för
ingripande med stöd av första punkten vidgats på motsvarande sätt.

Den ena ändringen i 6 § gäller en ny förutsättning för att registrering
skall beviljas. Den sökande skall ha för avsikt att vara verksam som
fastighetsmäklare. Genom första punktens hänvisning till 6 § gäller
denna förutsättning på motsvarande sätt en registrerad mäklare. Av
denne krävs att han skall vara fortsatt yrkesverksam för att få behålla
registreringen. Ett kortare avbrott i yrkesverksamheten, t.ex. i samband
med barns födelse, militärtjänstgöring eller vidareutbildning skall inte
föranleda avregistrering. Men den som tills vidare har upphört med sin 68

verksamhet eller som för en längre tid av någon anledning har valt att

inte bedriva verksamhet som fastighetsmäklare har inte rätt att behålla
registreringen. I dessa fåll får vederbörande göra en ny ansökan, om det
blir aktuellt att åter ta upp verksamheten. Prövningen sker då enligt
kraven vid den tidpunkten och särskilt vad gäller utbildningskraven kan
situationen då ha förändrats.

Den andra ändringen i 6 § gäller kravet på den sökandes allmänna
lämplighet. I punkt 5 har införts ett uttryckligt redbarhetsrekvisit. Som
framgår av specialmotiveringen till den bestämmelsen skall den
sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet bedömas i
förhållande till de krav som bör ställas på en mäklare med hänsyn till
den förtroendeställning i förhållande till både uppdragsgivaren och
dennes motpart som mäklaren intar. Motsvarande bedömning skall, till
följd av första punktens hänvisning till 6 §, göras även beträffande en
registrerad mäklare. Det är då inte fråga om att granska mäklarens
agerande i hans yrkesmässiga verksamhet. Den bedömningen sker enligt
punkt 3. Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har
någon direkt koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så all-
varligt påverkar tilltron till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter
att en återkallelse av registreringen bör övervägas.

Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller
en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker
sig till mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistre-
ring skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när
det är fråga om att avslå en ansökan om registrering.

Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de
direkt är hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föran-
leda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som
exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, till-
greppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget
bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund
för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra
faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför
allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han
har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det
gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som söker
registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering
skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständig-
heter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad
brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om,
kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäkla-
re. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att
det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med
omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en
god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens person-
liga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergri-
pande målet sätts åt sidan.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare
handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta
kopplas sanktionsmöjlighetema inte bara till samtliga specifika bestäm-

Prop. 1994/95:14

melser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt Prop. 1994/95:14
formulerade skyldighet i 12 § att i allt iaktta god fästighetsmäklarsed
omfattas av tredje punkten. För den närmare innebörden av begreppet
god fästighetsmäklarsed hänvisas till avsnitt 10.2. I detta inbegrips
också det fallet att mäklaren gör sig skyldig till brott vid utförandet av
uppdraget. Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras
till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen
och om syftet med lämplighetsprövningen.

Frågan om återkallelse av registrering kan uppkomma i några speciel-
la situationer där beslutet måste fättas på i huvudsak formella grunder.
Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyn-
digheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till
verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den
som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta
Fastighetsmäklamämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar
avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fäll
hindras, måste ett beslut helt eller delvis fettas på formella grunder.

En avregistrering kan naturligtvis i en del fäll, beroende på tillsyns-
ärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis
en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När
en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel
en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och obero-
ende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass
sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverk-
samhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan
bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten
till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka
respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och
därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En
avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drab-
bar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god festighetsmäk-
larsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får
nämligen anses stå klart i strid med god fästighetsmäklarsed.

För att ett ingripande mot en mäklare som inte besvarar ett föreläg-
gande skall kunna ske utan onödigt dröjsmål är det viktigt att det av
föreläggandet tydligt framgår när svaret senast skall vara tillsynsmyn-
digheten till handa. Det finns inte något krav på att det av föreläggandet
framgår vilka följderna kan bli om föreläggandet inte följs. Det kan
ändå vara lämpligt i situationer där det finns anledning att misstänka att
ett uteblivet svar beror på förbiseende, att en påminnelse, försedd med
en erinran om risken för avregistrering sänds ut.

Det bör inte komma i fråga att en mäklare avregistreras utan att han
fått en upplysning om att han kan avregistreras för det fäll han inte
besvarar ett föreläggande från nämnden.

I förordning bör föreskrivas en skyldighet för mäklaren att fortlöpan-
de hålla tillsynsmyndigheten underrättad om under vilken firma och
under vilken adress han bedriver sin verksamhet. Därför bör det vara
tillräckligt att ett föreläggande sänds till mäklaren i vanligt brev under 70

den senast anmälda adressen.

Den mäklare som blir avregistrerad kan få avregistreringsbeslutet Prop. 1994/95:14
prövat av allmän förvaltningsdomstol, jfr 9 §. Om beslutet om avregi-
strering har fattats uteslutande eller i huvudsak på formella grunder, har
även länsrätten att göra i huvudsak samma formella bedömning som den
Fastighetsmäklamämnden har gjort, vilket innebär att det i de flesta fall
kommer att saknas förutsättningar för en ändring av Fastighetsmäklar-
nämndens beslut. Detta gäller även om mäklaren före länsrättens av-
görande men efter nämndens beslut har ändrat sig och tillhandahållit det
efterfrågade materialet för granskning eller lämnat de begärda uppgifter-
na. Alternativet för mäklaren blir därför i regel att ge in en ny ansökan
om registrering. Vid prövningen av en sådan ansökan får Fastighets-
mäklarnämnden beakta både anledningen till avregistreringen och om-
ständigheterna i det ansvarsärende som pågick vid tiden för avregistre-
ringen. För att en fullständig bedömning av den avregistrerade mäkla-
rens lämplighet som mäklare skall kunna ske torde det i regel få krävas
att utredningen i tillsynsärendet först slutförs. Om det däremot står klart
att det som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last inte är av allvarliga-
re slag än att han, även om han fälls, med beaktande av samtliga om-
ständigheter kan anses lämplig att på nytt registreras, bör ett registre-
ringsbeslut kunna fattas utan att utredningen i tillsynsärendet har slut-
förts.

I andra stycket föreskrivs att ett beslut om återkallelse gäller omedel-
bart. En mäklare kan alltså inte fördröja ett ingripande genom att över-
klaga Fastighetsmäklamämndens beslut.

I tredje stycket har tagits in en ny bestämmelse som gör det möjligt att
avstå från påföljd om en förseelse är ringa. Eftersom paragrafen enligt
sin ordalydelse kan tillämpas i en rad skilda situationer, måste det fin-
nas en möjlighet att avstå från påföljd när det är fråga om enklare
förseelser och en varning framstår som en för sträng påföljd. När valet
står mellan att varna och avstå från påföljd - dvs. när registreringen
inte står på spel - bör bedömningen enbart avse den anmärkning som
riktats mot mäklaren. Sådana hänsyn som gör sig gällande när en av-
registrering är aktuell skall i princip inte påverka frågan om en varning
skall utdelas eller inte.

Första meningen i tredje stycket har utformats i enlighet med Lagrå-
dets förslag.

9 § Fastighetsmäklamämndens beslut enligt denna lag får överklagas
hos allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

Paragrafen innehåller en ny överklagandebestämmelse. Enligt första
stycket får Fastighetsmäklamämndens beslut överklagas till allmän för-
valtningsdomstol. Eftersom Fastighetsmäklamämnden är belägen i
Stockholm kommer de beslut som överklagas att prövas av Länsrätten i
Stockholms län (jfr 14 § lagen (1971:289) om allmänna förvaltnings-
domstolar).

Enligt andra stycket krävs prövningstillstånd för att kammarrätten
skall pröva talan. Enligt 34 a § förvaltningsprocesslagen (1971:291) får

kammarrätten i de fall det är särskilt föreskrivet pröva ett överklagande Prop. 1994/95:14
från länsrätten endast om kammarrätten har meddelat prövningstillstånd.

Sådant tillstånd meddelas om det finns anledning att ändra länsrättens
avgörande (ändringsdispens), om det är av vikt för ledningen av rätts-
tillämpningen att en överprövning görs (prejudikatdispens) eller om det
annars finns synnerliga skäl att pröva talan (extraordinär dispens), jfr
prop. 1993/94:133 s. 33 f.

10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid
med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller
fängelse i högst sex månader.

Paragrafen innehåller en ny straffbestämmelse, genom vilken uppsåtlig
yrkesmässig fastighetsförmedling kriminaliseras när verksamheten i strid
med reglerna om registrering i 5 § bedrivs av någon som inte är regi-
strerad. Frågan har behandlats i avsnitt 8.

Som framgår av bestämmelsens ordalydelse innehåller den inte någon
allmän straffsanktion mot den som utger sig för att vara registrerad som
fastighetsmäklare. Straffbestämmelsen tar sikte på den faktiska verksam-
heten och den riktar sig mot den som yrkesmässigt förmedlar fastig-
heter, oavsett under vilka former förmedlingen bedrivs. Eftersom advo-
kater och de som förmedlar enbart hyresrätter är undantagna från regi-
streringsplikten, berörs de inte av ansvarsbestämmelsen.

Den närmare innebörden av begreppet yrkesmässig fastighetsförmed-
ling framgår av specialmotiveringen till den tidigare lagens 1 och 4 §§
(prop. 1983/84:16 s. 28 och 30).

Att straffbudet riktar sig mot yrkesmässig fastighets/örmezZ/mg innebär
inte att det för ansvar enligt bestämmelsen skall krävas att den yrkes-
mässiga verksamheten har resulterat i ett eller flera slutförda förmed-
lingsuppdrag. 1 en del fall kan det vara svårt att klarlägga om en viss
verksamhet har resulterat i att uppdrag har slutförts. För att det skall
vara möjligt att utan tidsutdräkt och utan omfattande utredningsinsatser
ingripa mot den som i strid med kravet på registrering är verksam som
fastighetsmäklare krävs det för ansvar enligt bestämmelsen endast att
verksamheten går ut på att handlägga förmedlingsuppdrag. Det kan då
vara tillräckligt att någon genom annonser eller på annat sätt marknads-
för objekt till salu eller bjuder ut sina tjänster och efterfrågar uppdrag.

I avsnitt 10.2 har behandlats frågan i vilken utsträckning mäklaren
skall kunna överlåta arbetsuppgifter till icke registrerade medhjälpare.
Enligt vad som sägs i det sammanhanget är utrymmet för delegering till
oregistrerade medhjälpare mycket begränsat. När arbete som hänför sig
till ett förmedlingsuppdrag utförs av någon annan sker det arbetet helt
på den mäklares ansvar som har åtagit sig uppdraget. Mot den beskriv-
na bakgrunden finns det anledning framhålla att straffbestämmelsen inte
är avsedd att tillämpas på sådana osjälvständiga medhjälpare som inom
ramen för ett anställningsförhållande utför vissa beordrade arbetsmo-
ment som i och för sig är sådana att de får utföras endast av den som är
registrerad som fastighetsmäklare. Den situationen får i stället hanteras
genom att den mäklare, vars uppdragsavtal det handlar om, i ett till-

synsärende blir föremål för bedömningen huruvida han är lämplig som Prop. 1994/95:14
fastighetsmäklare.

I vissa fall bör dock en anställd kunna åläggas ansvar. Den som med
arbetsgivarens goda minne självständigt åtar sig förmedlingsuppdrag bör
nämligen också träffas av straffansvaret. Den situationen är allvarligare,
eftersom det inte finns någon behörig mäklare i bakgrunden som bär det
formella ansvaret gentemot köpare och säljare.

Påföljden för den som förmedlar fastigheter utan att vara registrerad
kan bli böter eller fängelse i högst sex månader.

Om påföljden bestäms till böter, innebär det enligt vad som framgår
av 25 kap. 1 § brottsbalken att böterna döms ut i dagsböter eller, om
brottet förskyller lägre straff än trettio dagsböter, i penningböter. Det
lägsta antalet dagsböter som döms ut för ett brott är trettio och det
högsta antalet är etthundrafemtio; det lägsta dagsbotsbeloppet är trettio
och det högsta är ettusen kronor (25 kap. 2 § brottsbalken). När brottet
har ett lägre straffvärde än trettio dagsböter och penningböter därför
skall dömas ut, bestäms bötesbeloppet till lägst etthundra kronor och
högst tvåtusen kronor (25 kap. 3 § brottsbalken).

Påföljden för den som är verksam som fastighetsmäklare utan att vara
registrerad bör vara dagsböter i de fall överträdelsen är av mindre
kvalificerad natur. Så kan vara fallet när överträdelsen har skett vid
något enstaka tillfälle eller av förbiseende, t.ex. efter det att registrering
upphört. Om överträdelser skett vid upprepade tillfällen eller om för-
medlingen rört stora värden, bör däremot en frihetsberövande påföljd
kunna tillgripas.

Att någon döms för brott mot 10 § innebär inte att han eller hon
också redan på den grunden förlorar rätten till ersättning för sitt arbete.
Att ersättningen kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande
har åsidosatt sina skyldigheter framgår av 23 §. Frågan om bortfall av
rätten till provision för den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i
strid med registreringskravet har behandlats i den allmänna motivering-
en (se avsnitt 8).

Som Lagrådet påpekat anges i enlighet med de nya föreskrifterna i
brottsbalken (se prop. 1993/94:130 s. 20 f.) uttryckligen att för straffan-
svar krävs uppsåt. Åklagaren skall alltså visa att den mot vilken åtal
väckts insett dels att han förmedlat fastigheter, dels att detta skett yrkes-
mässigt, dels att han varit skyldig att vara registrerad hos fastighetsmäk-
lamämnden och dels att sådan registrering inte varit för handen när
fastigheterna förmedlades. Någon bevisning om att den tilltalade insett
sin registreringsplikt behöver emellertid inte föras eftersom den till-
talade får förutsättas känna lagen. Inte heller behöver åklagaren bevisa
att den tilltalade känt till att förmedlingen varit yrkesmässig. Det räcker
att den tilltalade känt till de omständigheter som gör att domstolen vid
en samlad bedömning hänför den fastighetsförmedling som omfattas av
åtalet till kategorin yrkesmässig förmedling.

Fastighetsmäklarens uppdrag

Denna paragraf, som är ny, innehåller en bestämmelse om att uppdrags-
avtal skall ingås i skriftlig form. I paragrafen regleras också giltighets-
tiden för ett uppdragsavtal som är förenat med ensamrätt samt villkoren
för förlängningen av ett sådant avtal. Frågorna har behandlats i avsnitt
10.1.

Till följd av lagens tvingande karaktär i konsumentförhållanden blir
paragrafens bestämmelser alltid tillämpliga på de uppdragsavtal som
sluts mellan en mäklare och en privatperson som säljer en fastighet som
innehafts huvudsakligen för enskilt bruk och - i förekommande fall -
när avtal sluts mellan en mäklare och en privatperson som köper en
fastighet huvudsakligen för enskilt bruk (jfr 4 §). Om uppdragsgivaren
är näringsidkare, gäller inget skriftlighetskrav.

I första stycket sägs att uppdragsavtalet skall vara skriftligt. I andra
meningen anges rättsföljden av att skriftlighetskravet inte iakttas. Mäk-
laren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i upp-
dragsavtalet eller som inte skriftligen har överenskommit på annat sätt.
Muntliga avtalsvillkor blir alltså inte ogiltiga i och för sig. Uppdrags-
givaren skall alltid kunna åberopa även ett muntligt villkor. Mäklaren
däremot skall endast kunna åberopa skriftliga villkor. Det ligger därför
i mäklarens intresse att uppdragsavtalet till alla delar inflyter i den
skriftliga överenskommelsen.

Om parterna inte har träffat någon överenskommelse i en fråga som
regleras i mäklarlagen, har mäklaren naturligtvis rätt att åberopa lagens
bestämmelser.

Det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren
undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar.

Även ändringar i förmedlingsavtalet omfattas av skriftlighetskravet.
Ibland kan det naturligtvis ligga i uppdragsgivarens intresse att utan
dröjsmål få till stånd ändringar av något villkor i uppdragsavtalet som
avser förmedlingsobjektet. En sådan situation föreligger exempelvis när
det för uppdragsgivaren skulle vara förmånligt att acceptera ett anbud
som i något hänseende avviker från vad som angivits i uppdragsavtalet.
Som anges i sista meningen i första stycket gäller därför skriftlighets-
kravet inte ändringar i försäljningspriset och andra köpevillkor som
gäller förmedlingsobjektet. En mäklare som förhandlar med en presum-
tiv köpare kan alltså per telefon snabbt träffa en överenskommelse med
säljaren om ändrade villkor för förmedlingsuppdraget. Men detta gäller
alltså bara de delar av förmedlingsavtalet, vari uppdragsgivaren kan ha

Prop. 1994/95:14

preciserat det minimipris han är beredd att acceptera eller andra villkor Prop. 1994/95:14
för en försäljning. Alla andra förändringar i förmedlingsavtalet omfattas
av skriftlighetskravet. När ett förmedlingsavtal har fått ett delvis annat
innehåll till följd av en muntlig överenskommelse om köpevillkor får
mäklaren vara beredd på att vid behov lägga fram utredning om den
muntliga ändringen av det ursprungliga uppdragsavtalet.

Frågan om skriftlighetskravet har följts kan bli aktuell inte bara i
förhållandet mellan parterna i uppdragsavtalet utan också när tillsyns-
myndigheten skall ta ställning till om en mäklare har följt god mäklar-
sed.

Sista meningen i första stycket har utformats i enlighet med Lagrådets
förslag.

I andra stycket anges att ensamrätten i ett uppdragsavtal får bestäm-
mas till högst tre månader åt gången. Samma bestämmelse fanns tidiga-
re i 15 § tredje stycket. Om ett ensamrättsavtal skall förlängas när
avtalet har varit i kraft i tre månader, gäller skriftlighetskravet naturligt-
vis även för en sådan förlängning. Detta följer av bestämmelsen i första
stycket. Ett ensamrättsavtal kan inte automatiskt löpa under längre tid
än tre månader. Däremot är det naturligtvis inget som hindrar en över-
enskommelse om ett avtal på en månad, vilket sedan förlängs automa-
tiskt tills det varit i kraft i tre månader. En förlängning av ett uppdrags-
avtal kan överenskommas i en särskild handling, men det mest praktiska
torde vara att överenskommelsen antecknas i uppdragsavtalets original-
exemplar och att anteckningen undertecknas av parterna.

För att syftet med tremånadersregeln inte skall förfelas innehåller
andra stycket en regel om att en förlängning av avtalets giltighet får
överenskommas tidigast en månad innan avtalet annars skulle upphöra
att gälla.

Om ett villkor om längre giltighetstid än tre månader skulle tas in i ett
ensamrättsavtal med en konsument, kommer avtalets giltighetstid att
upphöra tre månader från avtalstillfället. Att avtalet upphör innebär
bl.a. att uppdragsgivaren oberoende av villkoret om ensamrätt kan
vända sig till en annan mäklare eller själv sälja fastigheten.

För alla uppdragsavtal som inte innehåller någon bestämmelse om
giltighetstid gäller att uppdragsgivaren när som helst kan säga upp
avtalet.

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt
iaktta god fästighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både
säljarens och köparens intresse.

Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjs-
mål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i sär-
skild ordning.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon
annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.

Paragrafen motsvarar 9 § i den tidigare lagen. Första stycket har i
klargörande syfte genomgått en språklig förändring. Andra stycket, som
är nytt, innehåller en regel om mäklarens befattning med handpenning.
Tredje stycket motsvarar den tidigare paragrafens andra stycke.

Första stycket har fått en ny lydelse som är avsedd att tydligare än Prop. 1994/95:14
vad som tidigare varit fallet markera mäklarens speciella ställning som
mellanman. Första meningen har förtydligats så att det nu anges att
mäklaren i allt skall iaktta god fästighetsmäklarsed. Den valda formule-
ringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fästig-
hetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsupp-
dragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll.
Det kan gälla exempelvis mäklarens marknadsföring av sina tjänster.
Olika frågor som har samband med begreppet god fästighetsmäklarsed
har behandlats i avsnitt 10.2. Vidare anges det nu särskilt i andra me-
ningen att mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Ordet ”därvid” är avsett att markera att denna skyldighet är begränsad
till att gälla inom ramen för vad som följer av god mäklarsed.

I andra stycket anges huvudregeln för hur mäklaren skall förfära med
en handpenning som köparen har lämnat till honom. Frågan har behand-
lats i avsnitt 14. Eftersom mäklaren inte kan åberopa någon som helst
självständig rätt till handpenningen, skall han utan dröjsmål vidarebe-
fordra den till säljaren, om inte något annat har överenskommits, t.ex.
att mäklaren har fått ett särskilt uppdrag att förvalta handpenningen. Ett
sådant uppdrag skall grunda sig på ett avtal mellan säljaren och köpa-
ren. Mäklaren bör inte kunna förvalta handpenningen med stöd av blott
en förtryckt klausul i uppdragsavtalet. Som regel bör det förutsättas att
mäklaren diskuterar frågan med köparen och säljaren och gör klart för
dem att handpenningen är avsedd för säljaren. Först när säljaren och
köparen har blivit ordentligt informerade bör mäklaren ta emot ett
uppdrag att förvalta handpenningen.

I andra stycket har efter Lagrådets förslag tillagts ”i särskild ordning”
för att tydligare markera att mäklaren inte kan förvalta handpenningen
med stöd blott av en förtryckt klasul i uppdragsavtalet.

Som framgår av tredje stycket är mäklaren skyldig att hålla medel
som han får hand om för annans räkning åtskilda från sina egna till-
gångar. Mäklaren är skyldig att göra medlen räntebärande och de sätts
i regel in på ett särskilt klientmedelskonto. Mäklaren har naturligtvis
ingen rätt till den upplupna räntan. Denna skall oavkortad utbetalas till
den som får kapitalbeloppet. Ersättningen för mäklarens arbete med
hanteringen av handpenningen får anses ingå i den normala ersättningen
för arbetet med ett uppdrag.

Tredje stycket överensstämmer med den ursprungliga paragrafens
andra stycke med den ändringen att det numera anges att medel som
mäklaren har om hand för annans räkning skall hållas skilda från egna
tillgångar. Ett avskiljande från egna medel är nämligen en förutsättning
för skydd mot krav från mäklarens borgenärer. Däremot uppställs inte
något krav på att medel från flera huvudmän skall hållas avskilda från
varandra. I lagen (1944:181) om redovisningsmedel anges de närmare
förutsättningarna för att medel på detta sätt skall vara förbehållna hu-
vudmannen (jfr NJA 1983 s. 109, 1985 s. 836, 1987 s. 18 och 517
samt 1989 s. 768).

13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i upp- Prop. 1994/95:14
drag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till
någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen
(1987:672).

Paragrafen innehåller i första stycket en ny bestämmelse om dels förbud
för en mäklare att själv köpa en fastighet som han har ingått ett upp-
dragsavtal om att förmedla, dels förbud mot att förmedla en sådan
fastighet till den som är närstående till fastighetsmäklaren. Den tidigare
lagen innehöll i 17 § en bestämmelse om att mäklaren i de nämnda
situationerna inte skulle ha rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbete.
Den nya regeln innebär däremot ett ovillkorligt förbud mot s.k. självin-
träde och mot förmedling till en närstående köpare. I andra stycket
föreskrivs en anmälningsskyldighet för mäklaren, om denne eller en
honom närstående förvärvar en fastighet från en tidigare uppdragsgiva-
re. De närmare överväganden som ligger bakom den föreslagna be-
stämmelsen har redovisats i avsnitt 12.

Förbudet mot att utnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren
lämnar rollen som opartisk mellanman för att i stället träda in som
uppdragsgivarens motpart innebär att den mäklare som erbjuds att för-
medla en fastighet som han själv är intresserad av att förvärva inte kan
åta sig ett sådant uppdrag. Han måste direkt avböja det erbjudna upp-
draget. Med hänsyn till det intresse som bär upp regeln skulle det strida
mot god fästighetsmäklarsed om mäklaren, innan han gett till känna sitt
eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i diskussioner med
säljaren om villkoren för försäljningen och liknande frågor. Mäklaren
bör därför omedelbart redovisa skälen för att han inte kan åta sig upp-
draget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte
bara när han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säljarens
fastighet utan i alla situationer där han känner på sig att han under vissa
förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen
del. Inte heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren
- om han åtar sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska
ställning som hans uppdragsgivare har rätt att vänta sig.

Även om mäklaren vid den första kontakten med en säljare inte har
något eget intresse av den fastighet han enligt uppdragsavtalet skall
förmedla, kan det naturligtvis av olika skäl inträffa att mäklaren, först
sedan han påbörjat ett uppdrag, får ett eget intresse av att förväva fas-
tigheten. I en sådan situation har han endast två alternativ. Antingen får
han hålla tillbaka sitt eget intresse och fullfölja förmedlingsuppdraget i
enlighet med avtalet, eller så får han säga upp förmedlingsavtalet och
ange sina skäl för det. Det senare alternativet kan vara till nackdel för
säljaren därför att försäljningen fördröjs, men det kan också tänkas vara
till gagn för säljaren, exempelvis om det till slut visar sig att mäklaren
i konkurrens med andra intresserade erbjuder det högsta priset.

När en mäklare valt att säga upp förmedlingsavtalet kan det inte Prop. 1994/95:14
godtas att han omedelbart tar upp regelrätta förhandlingar med säljaren
om ett förvärv. Han skulle då utnyttja sin ställning på ett otillbörligt
sätt. Han måste ge säljaren rådrum att t.ex. anlita en annan mäklare och
först därefter agera i konkurrens med andra presumtiva köpare och på
lika villkor.

När det gäller förbudet mot förmedling till närstående har närstående-
begreppet preciserats genom en hänvisning till konkurslagens definition
av närstående i 4 kap. 3 §. Den bestämmelsen ger innehåll åt skilda
återvinningsbestämmelser som har särskilda frister när det är fråga om
en rättshandling med närstående. Bestämmelsen är tvådelad. Det första
stycket gäller för fysiska personer i allmänhet, för vilka närståendekret-
sen bygger på den familjerättsliga gemenskapen, medan det andra styck-
et gäller för näringsidkare och juridiska personer. För de senare är
närståendekretsen bestämd med utgångspunkt i viss ekonomisk intresse-
gemenskap. På fysiska personer som är näringsidkare skall bestämmel-
sens båda led tillämpas, vilket således gäller även vid definitionen av
närståendebegreppet i förhållande till en mäklare.

När det gäller närstående på grund av familjerättsliga band avses,
förutom den som är gift med mäklaren eller syskon till honom, den som
är släkting i rätt upp- eller nedstigande led eller är besvågrad med
honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med
den andres syskon. Därutöver omfattas den som på ett annat sätt står
mäklaren personligen särskilt nära. Med det senare uttrycket avses i
första hand den som mäklaren sammanlever med i äktenskapsliknande
förhållande samt fosterbarn.

Begreppet närstående i förhållande till den som är näringsidkare
omfattar, enligt vad som närmare framgår av 4 kap. 3 § konkurslagen,
fysisk eller juridisk person som har en på ekonomiskt intresse grundad
väsentlig gemenskap med mäklaren. Detsamma gäller den som har ett
bestämmande inflytande över mäklarens verksamhet.

Frågan hur en mäklare praktiskt skall förfara med hänsyn till förbudet
mot överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en
hänvisning till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget
intresse av säljarens fastighet. Situationen är i princip densamma. Möjli-
gen kan det i närståendefallen oftare förekomma att mäklaren först
sedan han lagt ner visst arbete på förmedlingsuppdraget får kännedom
om att någon som omfattas av närståendebegreppet är intresserad av att
köpa. Det förhållandet att han då redan kan ha lagt ner både arbete och
kostnader på uppdraget kan naturligtvis inte påverka hans skyldighet att
säga upp förmedlingsavtalet, om den närstående vidhåller sitt intresse
som köpare.

Om mäklaren säger upp förmedlingsavtalet därför att han eller en
honom närstående vill förvärva fastigheten, skall mäklaren enligt andra
stycket anmäla sitt eller den närståendes förvärv till tillsynsmyndigheten.
Det handlar här om känsliga situationer som ovillkorligen bör komma
till tillsynsmyndighetens kännedom. Bestämmelsen syftar bl.a. till att
motverka risker för att förbudet mot självinträde kringgås. Med ”närstå- 78

ende” avses i andra stycket samma personkategori som i första stycket.

Den mäklare som i strid mot bestämmelserna i paragrafen själv träder Prop. 1994/95:14
in som köpare eller förmedlar en fastighet till någon närstående kan
enligt 20 § bli skyldig att ersätta den skada som han genom sitt för-
färande har orsakat säljaren. Det kan då vara fråga om exempelvis
ersättningskrav till följd av att priset blivit lägre än vad det skulle ha
blivit, om mäklaren hade handlagt försäljningsuppdraget omsorgsfullt
och på ett opartiskt sätt. Brott mot bestämmelsen i 13 § bör dessutom
regelmässigt föranleda en åtgärd av tillsynsmyndigheten enligt 8 §.

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.

Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs
att handeln bedrivs av

1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans
hushåll, eller

2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller
någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett be-
stämmande inflytande.

Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad
att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om förbud för mäkla-
ren att handla med egna objekt och att ägna sig åt annan verksamhet
som kan rubba förtroendet för honom som mäklare. Frågorna har be-
handlats i avsnitt 13.

Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på samma
grundsyn som bär upp förbudet i 13 § mot s.k. självinträde, nämligen
att det är viktigt att upprätthålla förtroendet for mäklaren som en opar-
tisk mellanman. Förbudet mot självinträde hindrar mäklaren från att
köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla men inte att i sin
verksamhet bjuda ut egna fastigheter till försäljning tillsammans med
sådana som han har fått i uppdrag att förmedla. Att saluhålla egna
objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med mäklarens
ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren
inte får förena förmedlingsverksamheten med handel med egna fastig-
heter. Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika
verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk
person och handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder
är detta utan betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden
fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört
fastigheten räknar inte med - och skall inte heller behöva räkna med -
att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför före-
träder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen.

En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får
dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet.

I andra stycket har i enlighet med Lagrådets förslag tagits in uttryckli-
ga bestämmelser om att förbudet träffar också den situationen att mäkla-
ren bedriver handeln i en juridisk person skild från mäklarverksamheten
samt det fallet att fästighetshandeln bedrivs av någon med vilken mäkla-
ren är gift eller har hushållsgemenskap. Bestämmelserna i andra stycket
går emellertid inte så långt som Lagrådet föreslagit. I vad mån det kan

finnas ägar- eller driftsituationer avseende fastighetshandel som rubbar Prop. 1994/95:14
förtroendet för mäklaren utöver dem som anges i andra stycket blir en
sak för Fastighetsmäklamämnden att bedöma inom ramen för nämndens
tillsynsverksamhet.

Paragrafen innehåller i tredje stycket även ett allmänt förbud mot
annan verksamhet än fastighetshandel, om den är ägnad att rubba för-
troendet för mäklaren i hans yrkesroll. Det får lämnas åt praxis att
närmare bestämma ramarna för regelns tillämpning. En typ av situatio-
ner som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt
sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än
uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av
det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som for en husfabrikants
räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare
har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett
huspaket till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något
sätt försöker styra tomtspekulantema att välja ett hus från den fabrikant
som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs bero-
ende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Även
om det i de enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens
dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren
inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlings-
uppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens
opartiska ställning. Den generella utgångspunkten för bedömningen av
dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin förmedlings-
verksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till
misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn
till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsupp-
dragen.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som
ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god
fästighetsmäklarsed medger det.

Paragrafen, som är ny, innehåller en generell regel av innebörd att en
mäklare inte får företräda köpare eller säljare som ombud. De närmare
övervägandena bakom regeln har redovisats i avsnitt 11.

Som närmare framgår av avsnitten 10 och 11 är en mäklares ställning
som en i princip opartisk mellanman inte förenlig med att mäklaren
uppträder som ombud för en uppdragsgivare. Förbudet mot ombudsupp-
drag gäller i första hand ”rena” ombudssituationer, dvs. när mäklaren
av uppdragsgivaren får fria händer att företräda denne i anslutning till
förmedlingsuppdraget. I fråga om uppdrag att företräda uppdragsgivaren
vid utförandet av enstaka avgränsade moment med anknytning till för-
medlingsuppdraget är förbudet inte absolut. Sådana begränsade om-
budsuppdrag är tillåtna i den mån de är förenliga med god fastighets-
mäklarsed. Vid bedömningen av vad god mäklarsed kräver bör utgångs-
punkten vara att mäklarens roll är den opartiske mellanmannens. Un-
dantaget från förbudet att vara ombud är inte avsett att innebära något 80

avsteg från synen på mäklarrollen. Regeln är förestavad enbart av prak-

tiska hänsyn. I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med Prop. 1994/95:14
att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvän-
dig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpeskil-
lingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är närvarande. En
grundläggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig ett
sådant ombudsuppdrag med bibehållande av sin mellanmansställning är
att den rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna.

Dessa måste alltså dessförinnan ha blivit ense om villkoren.

Det får bli en uppgift för Fastighetsmäklamämnden att utmejsla in-
nebörden av god fästighetsmäklarsed i detta avseende.

Paragrafen är inte avsedd att hindra att en mäklare i anslutning till ett
förmedlingsuppdrag som ombud vidtar åtgärder gentemot andra än
köparen eller säljaren, t.ex. en bank eller en inskrivningsmyndighet.

Förbudet att vara ombud omfattar inte heller den situationen att en
mäklare har fått domstols uppdrag att som god man enligt samägande-
rättslagen (1904:48) försälja en fastighet på offentlig auktion.

Den som handlar i strid med förbudet mot ombudsuppdrag kan bli
föremål för tillsynsmyndighetens åtgärd enligt 8 § samt ådra sig skade-
ståndsskyldighet enligt 20 §.

Som Lagrådet påpekat kan en advokat som uppfyller kriterierna på att
vara fastighetsmäklare - fastän han enligt 5 § inte är registreringsskyl-
dig - inte vara ombud för köpare eller säljare.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga
över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter
som belastar den.

Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastig-
heten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes
boendekostnader.

Dessa paragrafer motsvarar 10, 11 och 12 §§ i den gamla lagen. De är
till innehållet oförändrade (specialmotivering, se prop. 1983/84:16 s. 37
f., 56 f. och 66 f.).

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar 81

överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtel-

6 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14

sen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och Prop. 1994/95:14
säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Dessa paragrafer motsvarar 13 och 14 §§ i den gamla lagen. De är till
sin lydelse oförändrade, med de undantagen att hänvisningarna i 20 §
har anpassats till den ändrade paragrafnumreringen och de nya bestäm-
melserna i den nya lagen samt att en språklig justering har gjorts i den
paragrafen. Genom att nya bestämmelser har tillkommit har mäklarens
skadeståndsansvar enligt 20 § kommit att bli mer omfattande. Det an-
svaret skall enligt förslaget nu även avse skriftlighetskravet och reglerna
om ensamrättsavtal i 11 §, kravet i 12 § på att mäklaren skall dels iaktta
både säljarens och köparens intresse, dels i allt iaktta god fastighets-
mäklarsed, bestämmelsen om handpenningens hantering i samma para-
graf, förbudet mot självinträde och förmedling till närstående i 13 §,
förbudet mot handel med egna fastigheter m.m. i 14 § samt förbudet i
15 § mot att företräda säljare eller köpare som ombud (specialmotive-
ring till tidigare bestämmelser, se prop. 1983/84:16 s. 41 f., 58 f. och
67).

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning
beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har
träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon
som har anvisats av mäklaren.

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,
har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild
överenskommelse har träffats om detta.

Dessa paragrafer motsvarar 15, 16 respektive 18 § i 1984 års mäklar- Prop. 1994/95:14
lag. Bestämmelserna har med vissa språkliga justeringar behållits oför-
ändrade i den nya lagen med endast det undantaget att den regel om
avtalstiden vid ensamrättsavtal i konsumentförhållanden som tidigare
fanns i 15 § andra stycket har flyttats till 11 § (beträffande författnings-
kommentar, se prop. 1983/84:16 s. 44 f., 59 f. och 67 f.).

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995, då lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.

2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har in-
gåtts före den nya lagens ikraftträdande.

3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har
inletts före ikraftträdandet.

4. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsav-

talet har ingåtts före ikraftträdandet.

5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller
förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraft-
trädandet har åtagit sig att vara ombud.

Den nya lagen avses träda i kraft den 1 juli 1995 då den äldre lagen om
fastighetsmäklare skall upphöra att gälla. Efter den nya lagens ikraftträ-
dande skall alla tillsynsärenden inledas hos Fastighetsmäklamämnden,
oavsett om förmedlingsavtalet har slutits före eller efter den nya lagens
ikraftträdande. Länsstyrelserna skall emellertid handlägga de ärenden
som har inletts före den nya lagens ikraftträdande. Enligt övergångsbe-
stämmelserna skall därvid i enlighet med allmänna principer äldre be-
stämmelser tillämpas på förmedlingsavtal som har ingåtts före ikraftträ-
dandet. Från denna princip finns två undantag. De gäller rätten till
självinträde (punkt 3) och möjligheten för en mäklare att ta emot ett
ombudsuppdrag när uppdragsavtalet har ingåtts före lagens ikraftträdan-
de (punkt 4). Dessa frågor har diskuterats i den allmänna motiveringen
under avsnitt 16.

Bestämmelserna i punkterna 2-5 har förtydligats i enlighet med Lag-
rådets förslag, varvid dock utformningen av punkt 4 justerats något för
att omfatta även anmälningsskyldigheten enligt 13 § andra stycket och
punkt 5 givits en något annorlunda språklig utformning.

Sammanfattning av departementspromemorian Ny Prop. 1994/95:14
fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87) Bila§a 1

I promemorian föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta
den sedan år 1984 gällande fästighetsmäklarlagen. Förslaget syftar bl.
a. till en effektivisering av registrerings- och tillsynsfunktionerna samt
en skärpning av kraven på den som söker registrering som fastighets-
mäklare. Förslaget innehåller också nya regler om hur mäklarna skall
utföra sina förmedlingsuppdrag. En straffbestämmelse införs för den
som är yrkesverksam som fastighetsmäklare utan att vara behörig. Den
nya lagen skall, i samma omfattning som den gamla, vara tvingande till
förmån för konsumenter.

Promemorian är resultatet av en översyn av fästighetsmäklarlagen
som har genomförts inom Justitiedepartementet. Riksdagen tog hösten
1988 initiativ till översynen sedan det i samband med behandlingen av
en motion om mäklarlagen framkommit att den praktiska tillämpningen
av lagen är förenad med vissa problem.

När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att
en ny regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter.
Regeln innebär att lagen skall tillämpas om en väsentlig del av förmed-
lingsuppdraget fullgörs i Sverige.

En viktig del av förslaget går ut på att åstadkomma en effektiv kon-
troll av lagens efterlevnad. Enligt förslaget skall branschen få ett be-
tydande ansvar för tillsynen av mäklarna. En ny branschförening skall
genom en planerad auktorisationsnämnd registrera och utöva tillsyn över
de mäklare som väljer att ansluta sig till en sådan organisation. Av-
sikten är att det för sådan anslutning skall gälla högre krav än vad lagen
anger för registrering vid länsstyrelse. De mäklare som inte vill ställa
sig under den branschadministrerade tillsynen skall som hittills vara
registrerade vid länsstyrelse. Det är bara dessa mäklare som länsstyrel-
sen enligt förslaget skall ha den direkta tillsynen över. Härigenom
kommer att frigöras resurser som kan utnyttjas för en effektivare tillsyn
av de mäklare som kommer att stå kvar under offentlig tillsyn. Enligt
förslaget skall tillsynsarbetet koncentreras till en eller två länsstyrelser.

Bötesstraff föreslås för den som yrkesmässigt bedriver registrerings-
pliktig fastighetsförmedling utan att vara registrerad.

När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning
av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt
redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för
avsikt att vara yrkesverksam skall ha rätt till registrering. Försäkrings-
beloppet för den obligatoriska ansvarsförsäkring som skall täcka den
skadeståndsskyldighet som kan drabba den mäklare som åsidosätter sina
skyldigheter enligt lagen föreslås höjt från 500 000 kronor till
1 500 000 kronor.

Skriftlig form föreslås bli obligatorisk för alla uppdragsavtal. Munt-
liga avtal och avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet skall
dock inte vara ogiltiga. Sådana avtal eller avtalsvillkor skall enligt
förslaget inte kunna åberopas av mäklaren.

Vidare föreslås i promemorian flera regler som på olika sätt tar sikte
på fastighetsmäklamas sätt att fullgöra förmedlingsuppdragen. Grund-
synen, som går igen i flera av reglerna, är att en mäklare skall uppträda
som en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare skall
kunna ha fullt förtroende för. Mäklaren får enligt förslaget en uttrycklig
skyldighet att iaktta både säljarens och köparens intresse när han fullgör
sitt uppdrag. Det föreslås i enlighet med den regeln att det inte skall
vara tillåtet för en mäklare att företräda säljare eller köpare som om-
bud. Vidare föreslås förbud mot s. k. självinträde. En mäklare skall inte
ha rätt att utnyttja sin ställning genom att själv träda in som köpare till
en fastighet som han har åtagit sig att förmedla eller som han erbjuds
att förmedla. Det skall inte heller vara tillåtet för en mäklare att bedriva
handel med fastigheter. Inte heller annan verksamhet som är ägnad att
rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning skall kunna förenas
med mäklarverksamhet.

Begreppet god fästighetsmäklarsed skall liksom hittills utvecklas och
närmare preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen diskuteras
i promemorian och i det sammanhanget tas några företeelser upp som
exempel på förhållanden som inte bör anses förenliga med ett krav på
god fästighetsmäklarsed. Det gäller anlitandet av oregistrerade med-
hjälpare vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att
redovisa spekulanter för uppdragsgivaren och låneförmedling mot provi-
sion.

Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft den 1
januari 1994.

7 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14

Prop. 1994/95:14

Bilaga 1

Promemorians lagförslag

Förslag till lag om fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas
på de övriga förmedlingsobjekt som avses i 1 §. Vid förmedling av
arrende eller hyra tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §. Vid förmedling
av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter
eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse mot-
parten.

Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostads-
rätter som upplåts av en bostadsrättsförening ansluten till en riksorgani-
sation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar.

3 § Denna lag tillämpas på förmedling av fastigheter som är belägna
utomlands, om en väsentlig del av uppdraget fullgörs i Sverige.

Registrering av fastighetsmäklare

5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i
det län där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock inte i fråga
om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart
hyresrätter.

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt
11 kap 7 § föräldrabalken,

2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet intill
1 500 000 kronor för varje skadefall som kan drabba honom om han
åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,

3. har tillfredsställande utbildning,

4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

5. är känd för redbarhet och i övrigt bedöms lämplig som fastighets-
mäklare.

Prop. 1994/95:14

Bilaga 2

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre- Prop. 1994/95:14
ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som rege- Bilaga 2
ringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och
årlig avgift bestäms av regeringen.

7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §
utövas av länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall se till att fastighetsmäklama
i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.

En mäklare som avses i första stycket är skyldig att låta tillsyns-
myndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör
till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

8 § Länsstyrelsen skall återkalla registreringen för den fastighetsmäkla-

re som

1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Ett beslut
om återkallelse gäller omedelbart.

Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället för att återkalla regist-
reringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.

9 § Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas till kammar-
rätten.

10 § Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som
föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter.

Fastighetsmäklarens uppdrag

11 § Uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åbero-
pa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat
sätt har överenskommits skriftligen. Detta gäller dock inte överenskom-
melser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor.

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt med
iakttagande av både säljarens och köparens intresse. Han skall i allt
iaktta god fastighetmäklarsed.

Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjs-
mål överlämnas till säljaren, om mäklaren inte har fått i uppdrag att
förvalta den.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon
annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.

13 § Fastighetsmäklaren får inte själv träda in som köpare eller för- Prop. 1994/95:14
medla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § Bilaga 2
konkurslagen.

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Han
får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba
förtroendet för honom som mäklare.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som
ombud.

16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fästighetsmäklarsed
kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan
behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med
överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen
lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för
köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter under-
söka fastigheten.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga
över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter
som belastar den.

Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren innan fastig-
heten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes
boendekostnader.

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar
överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över-
låtelsen. Om inte annat har överenskommits, skall mäklaren hjälpa
köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för
överlåtelsen.

20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter
sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd
härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skade-
ståndet sättas ned eller helt falla bort.

Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av
skada som denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad
köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka
skadeståndet från säljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan

och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar
ensam.

Prop. 1994/95:14

Bilaga 2

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har överenskommits, skall fastighetsmäklarens
ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har
träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som
har anvisats av mäklaren.

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,
har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild
överenskommelse har träffats om detta.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994, då lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.

2. Äldre bestämmelser gäller dock i fråga om förmedlingsavtal som
har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande.

3. Bestämmelsen i 13 § i den nya lagen skall tillämpas även om för-
medlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

4. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall
15 § i den nya lagen tillämpas, om fullmakten lämnas efter ikraftträdan-
det.

Förteckning över de remissinsinstanser som har Prop. 1994/95:14
yttrat sig över promemorian Ny fastighetsmäklarlag Bilasa 3
(Ds 1992:87)

Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av Hovrätten for
Övre Norrland, Kammarrätten i Göteborg, Kommerskollegiet, Skolver-
ket, Konsumentverket, Allmänna reklamationsnämnden, Konkurrensver-
ket, länsstyrelsen i Stockholms län, länsstyrelsen i Göteborgs- och
Bohus län, länsstyrelsen i Malmöhus län, länsstyrelsen i Gävleborgs
län, länsstyrelsen i Värmlands län, länsstyrelsen i Kopparbergs län,
Högskolan i Gävle/Sandviken, Statens skola för vuxna i Norrköping,
Komvux Sorgenfri i Malmö, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms
universitet, Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala univer-
sitet, Sveriges Advokatsamfund, Mäklarsamfundet, Sveriges Aktiva
Fastighetsmäklares Riksförbund (SAF), Svenska Fastighetsmäklarsäll-
skapet, Svensk Fastighetsförmedling, Sparbanken Fastighetsbyrå,
Sverige Fastigheter, Garnisonen AB, HSB:s Riksförbund, Villaägarnas
riksförbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation
(SBC), Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges försäkringsförbund,
Folksam, Svenska Bankföreningen, och Sparbankernas Bank.

Yttranden har också inkommit från Statens skola för vuxna i Härnö-
sand, Konsumentvägledamas förening och fastighetsmäklaren Carl
Lagercrantz (Högskolemäklarföreningen).

Liber-Hermods, Skaraborgsmäklaren AB och Vi i Småhus VIS Riks-
förbund har avstått från att yttra sig.

Lagrådsremissens lagförslag Prop. 1994/95:14

Bilaga 4

Förslag till fastighetsmäklarlag

Härigenom föreskrivs följande.

Allmänna bestämmelser

Denna lag tillämpas inte på den som förmedlar enbart upplåtelser av
bostadsrätter i en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorgani-
sation eller regional organisation for bostadsrättsföreningar.

3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är
belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag fullgörs i Sverige.

Registrering av fastighetsmäklare

Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklamämnden meddelas av
regeringen.

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt

11 kap. 7 § föräldrabalken,

2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan
drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11—19 §§,

3. har tillfredsställande utbildning,

4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §
utövas av Fastighetsmäklamämnden. Nämnden skall se till att fåstig-
hetsmäklama i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.

8 § Fastighetsmäklamämnden skall återkalla registreringen för den
fastighetsmäklare som

1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.

Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

Om det är tillräckligt kan Fastighetsmäklamämnden i stället för att
återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får på-
följd underlåtas.

9 § Fastighetsmäklamämndens beslut enligt denna lag får överklagas
hos allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid
med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller
fängelse i högst sex månader.

Fastighetsmäklarens uppdrag

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt
iaktta god fästighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både
säljarens och köparens intresse.

Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjs-
mål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon
armans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.

Prop. 1994/95:14

Bilaga 4

13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i upp- Prop. 1994/95:14
drag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till Bilaga 4
någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen
(1987:672).

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.
Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att
rubba förtroendet för honom som mäklare.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som
ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god
fästighetsmäklarsed medger det.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga
över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter
som belastar den.

Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastig-
heten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes
boendekostnader.

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar
överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtel-
sen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och
säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av Prop. 1994/95:14
skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad Bilaga 4
köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka
skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för
skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta
ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning
beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har
träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon
som har anvisats av mäklaren.

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,
har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild
överenskommelse har träffats om detta.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995, då lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.

2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om förmedlingsavtal som har
ingåtts före den nya lagens ikraftträdande.

3. Länsstyrelserna skall handlägga tillsynsärenden som har inletts före
ikraftträdandet men då ännu inte har avgjorts.

4. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall
13 § i den nya lagen tillämpas.

5. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall
15 § i den nya lagen tillämpas, om uppdraget att vara ombud lämnas
efter ikraftträdandet.

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-05-24

Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Bo
Svensson, regeringsrådet Arne Baekkevold.

Enligt en lagrådsremiss den 5 maj 1994 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till fastig-
hetsmäklarlag.

Förslaget har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Ingemar
Persson.

Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet:

3§

I paragrafen föreskrivs att lagen är tillämplig, om en väsentlig del av
mäklarens uppdrag fullgörs i Sverige. I författningskommentaren an-
vänds emellertid inte ordet "fullgörs" utan ”utförs”. Ordet ”fullgör” för
tankarna till fullgörelse och därmed till de senare delarna av förmed-
lingsuppdraget och särskilt då kontraktsskrivningen. Av författnings-
kommentaren framgår emellertid att tyngdpunkten i förmedlingsupp-
draget ligger i marknadsföringen och de första kontakterna med de
presumtiva kunderna. Lagrådet förordar därför att "utförs" används i
lagtexten.

6§

I punkt 1 i paragrafen anges vissa behörighetskrav. Lagrådet föreslår att
bestämmelsen kompletteras med ett förbud mot registrering av den som
är underkastad näringsförbud.

Punkten 2 av samma paragraf föreskriver skyldighet för registrerade
fastighetsmäklare att ha ”försäkring som täcker skadeståndsskyldighet
som kan drabba honom”. Av författningskommentaren framgår att
avsikten är att i en förordning ange försäkringsbeloppets storlek. En
begränsning till beloppet skulle emellertid stå i strid med lagens krav på
full täckning. Lagrådet föreslår därför att i lagen endast föreskrivs att
fastighetsmäklare skall ha ”försäkring för skadeståndsskyldighet som
kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt
11-19 §§”.

8§

I tredje stycket i paragrafen föreskrivs att Fastighetsmäklamämnden i
stället för att återkalla registreringen av en fastighetsmäklare kan med-
dela honom en varning, om det är tillräckligt. Med hänsyn till att det
här är fråga om tämligen fria bedömningar föreslår Lagrådet att lag-
texten mjukas upp på följande sätt: ”Om det kan anses vara tillräckligt,

Prop. 1994/95:14

Bilaga 5

får Fastighetsmäklamämnden i stället för att återkalla registreringen Prop. 1994/95:14
meddela en varning”. Bilaga 5

10 §

I paragrafen har i enlighet med de nya bestämmelserna i brottsbalken
(se prop. 1993/94:130 s. 20 ff) uttryckligen angivits att för straffansvar
krävs uppsåt. Åklagaren skall alltså visa att den mot vilken åtal väcks
insett dels att han förmedlat fastigheter, dels att detta skett yrkesmäs-
sigt, dels att han varit skyldig att vara registrerad hos Fastighetsmäklar-
nämnden och dels att en sådan registrering inte varit för handen när
fastigheterna förmedlades. Någon bevisning om att den åtalade insett sin
registreringsplikt behöver emellertid inte föras eftersom han får förut-
sättas känna lagen. Inte heller behöver åklagaren bevisa att den åtalade
känt till att förmedlingen varit yrkesmässig. Det räcker att den tilltalade
känt till de omständigheter som gör att domstolen vid en samlad be-
dömning hänför den fastighetsförmedling som omfattas av åtalet till
kategorin yrkesmässig.

II §

Första stycket tredje meningen i paragrafen innebär att en mäklare får
åberopa bl.a. muntliga överenskommelser om ändring av förmedlings-
objektets pris och andra köpevillkor. Med hänsyn till att lagen omfattar
också andra rättshandlingar än köp, t.ex. upplåtelse av hyresrätt, före-
slår Lagrådet att meningen får följande lydelse: ”Detta gäller dock inte
överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra
villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.”

12 §

Andra stycket av paragrafen innehåller en föreskrift om att handpenning
som fastighetsmäklaren har tagit emot utan dröjsmål skall överlämnas
till säljaren, om inte annat har överenskommits. I författningskommen-
taren sägs att mäklaren inte bör kunna förvalta handpenningen med stöd
av blott en förtryckt klausul i uppdragsavtalet. Det bör i så fall komma
till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår en föreskrift om att handpen-
ningen skall överlämnas till säljaren ”om inte annat har överenskommits
i särskild ordning”.

14 §

I paragrafen föreskrivs förbud för fastighetsmäklare att bedriva handel
med fastigheter. Av författningskommentaren framgår att förbudet är
avsett att träffa också den situationen att mäklaren bedriver förmed-
lingsverksamheten i en juridisk person och handeln med egna objekt i
en annan. Detta bör i så fall komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet
föreslår ett nytt andra stycke i paragrafen av följande lydelse:

”Med att fastighetsmäklaren bedriver handel jämställs att handeln be-
drivs av

1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans
hushåll,

2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller
någon som avses under 1 var för sig eller tillsammans har ett bestäm-
mande inflytande,

3. en juridisk person över vars verksamhet en juridisk person som avses
under 2 ensam eller tillsammans med annan sådan juridisk person eller
med fastighetsmäklaren eller någon som avses under 1 har ett bestäm-
mande inflytande.”

75 §

I författningskommentaren lämnas vissa anvisningar om vem den bör
vända sig till som önskar lämna någon i uppdrag att som hans ombud
sälja eller köpa en fastighet. Bland dem som kan komma i fråga för
uppdraget nämns en advokat. Eftersom en advokat som uppfyller krite-
rierna för fastighetsmäklare i 1 § - fastän han enligt 5 § inte skall vara
registrerad hos Fastighetsmäklamämnden - är att anse som fastighets-
mäklare, kan det nämnda uttalandet inte avse en sådan advokat. Denne
måste naturligtvis också omfattas av förbudet att vara ombud.

Övergångsbestämmelserna. Lagrådet förordar att punkterna 2-5 förtyd-
ligas och får följande lydelse:

”2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts
före den nya lagens ikraftträdande.

3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts
före ikraftträdandet.

4. Förbudet enligt 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet
har ingåtts före ikraftträdandet.

5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet gäller för-
budet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren åtagit sig att
vara ombud före ikraftträdandet.”

Prop. 1994/95:14

Bilaga 5

gotab 47041, Stockholm 1994

Ny fastighetsmäklarlag

Regeringens proposition1994/95:14

Ny fastighetsmäklarlag

Propositionens huvudsakliga innehåll

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut

2 Lagtext

Förslag till fastighetsmäklarlag

Registrering av fastighetsmäklare

Fastighetsmäklarens uppdrag

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

3 Ärendet och dess beredning

Lagrådet

4 Nuvarande ordning

5 Lagstiftningsbehovet

6 Förmedling av fastigheter belägna utomlands

7 Tillsyn och registrering

7.1 Bakgrund

7.2 Skall en myndighet eller en branschorganisation hahand om registrering och tillsyn?

7.3 Registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare skallutövas av en särskild nämnd

7.4 Tillsynsverksamheten

7.5 Överklagande av Fastighetsmäklamämndens beslut

8 Straffansvar för oregistrerade mäklare?

9 Förutsättningarna för registrering

9.1 Utbildning, examination

9.2 Personlig lämplighet

10 Fastighetsmäklarens uppdrag

10.1 Uppdragsavtalet

10.2 God fästighetsmäklarsed

11 Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?

12 Självinträde

13 Fastighetshandel

14 Handpenning

15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupplåtelserundantas från mäklarlagens tillämpningsområde?

16 Ikraftträdande m.m.

17 Förslagens kostnadseffekter m.m.

18 Författningskommentar

Fastighetsmäklarlag

Allmänna bestämmelser

Registrering av fastighetsmäklare

Fastighetsmäklarens uppdrag

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

Övergångsbestämmelser

Sammanfattning av departementspromemorian Ny Prop. 1994/95:14fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87) Bila§a 1

Promemorians lagförslag

Förslag till lag om fastighetsmäklare

Inledande bestämmelser

Registrering av fastighetsmäklare

Fastighetsmäklarens uppdrag

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

Förteckning över de remissinsinstanser som har Prop. 1994/95:14yttrat sig över promemorian Ny fastighetsmäklarlag Bilasa 3(Ds 1992:87)

Lagrådsremissens lagförslag Prop. 1994/95:14

Förslag till fastighetsmäklarlag

Allmänna bestämmelser

Registrering av fastighetsmäklare

Fastighetsmäklarens uppdrag

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

Lagrådets yttrande

Regeringens proposition
1994/95:14

7.2 Skall en myndighet eller en branschorganisation ha
hand om registrering och tillsyn?

7.3 Registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare skall
utövas av en särskild nämnd

15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser
undantas från mäklarlagens tillämpningsområde?

Sammanfattning av departementspromemorian Ny Prop. 1994/95:14
fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87) Bila§a 1

Förteckning över de remissinsinstanser som har Prop. 1994/95:14
yttrat sig över promemorian Ny fastighetsmäklarlag Bilasa 3
(Ds 1992:87)