med förslag till lag om exploateringssamverkan m.m.

Proposition 1981/82:221

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1981/82:221

Regeringens proposition

1981/82:221

med förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.;

beslutad den 29 april 1982.

Regeringen föreslår riksdagen alt antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar JAN-ERIK WIKSTRÖM

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

För att få till stånd ny bebyggelse eller förtätning och andra större förändringar i redan bebyggda områden fordras i dag oftast all de berörda fastigheterna genom köp eller expropriation samlas i en hand av kommunen eller någon annan exploatör. I propositionen läggs fram ett förslag till lag om exploateringssamverkan som i första hand skall ses som elt medel alt genomföra kommunala planintentioner. Förslaget gör det möjligt för flera fastighetsägare inom ett område att tillsammans vidta åtgärder för att ställa i ordning mark för ny bebyggelse eller förtätning eller andra förbättringar i redan bebyggda områden (exploateringssamverkan). Förslaget innebär också att den ökning av markvärdet som en ny eller ändrad stadsplan eller byggnadsplan kan medföra kan fördelas mellan fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.

De förändringar i den befintliga fastighetsindelningen som är nödvändiga för samverkansförelaget skall genomföras som fastighetsreglering och handläggas tillsammans med övriga frågor om exploateringssamverkan.

I proposirionen föreslås också vissa kompletterande ändringar i bl. a. lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler och i byggnadslagen (1947:385).

Det s.k. markvillkoret i bosladsfinansieringsförordningen (1974:946) skall inte gälla i fråga om mark som en lånesökande har filldelats vid en exploateringsförrätlning.

De nya bestämmelserna skall träda i kraft den I juli 1983.

1    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221 2

1    Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m. m.

1   § Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).

2   § Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrättning) som handläggs av fasfighelsbildningsmyndigheten.

Villkor för exploateringssamverkan m.m.

3 § Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyg
gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark
för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel
sen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4   § Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5   § Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beakiansvärda skä| för delta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

6   § Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare lill fasfigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssamfällighet

7 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter,
vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl
lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje
särskild fastighet.

Förrättningen

8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fasrig
hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn
den.

Vid exploateringsförrältningar får frågor om åtgärder enligt faslighels-bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate-

Prop. 1981/82:221                                                    3

ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

9 § I fråga om exploateringsförrältningar tillämpas 4kap. 1-24, 27-40
och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988).

10   § Faslighetsbildningsmyndighelen skall i samråd med sakägarna utreda förutsätiningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploateringen.

11   § Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelslalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främsi till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskoll i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas lill den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdel, som saknar för exploatering riilgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst fill den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

12   § Om exploateringssamfälligheten skall förvallas av en samfällighets-förening, får faslighetsbildningsmyndighelen för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för atl förmånsrätten skall gälla. Förmånsrätlsbeloppet får inte översliga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje faslighet.

13   § Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fasfighelsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1.   exploateringens ändamål, samverkansområdels omfattning och de exploateringsålgärder som skall utföras i samverkan,

2.   de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3.   fastigheternas andelstal,

4.   förmånsrältsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,

5.   föreskrifter för exploateringens utförande,

6.   den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Prop. 1981/82:221                                                    4

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 meddelas i ett senare beslut.

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.

14   § Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätlen alt under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.

15   § Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostna-derna fördelas mellan ägarna av de fasfigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt riilämpas 2 kap. 6§ faslighetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor m.m.

16 § Vid en exploateringsförrätlning skall fastighetsreglering inom sam
verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra explo
ateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i
fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 § första
och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8 kap. 1 -6 §§ fastighetsbildnings
lagen skall dock gälla 11, 15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom
melse enligt 23 § alt en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer
av ll§ andra stycket eller I8§, skall 5kap. 20§ faslighetsbildningslagen
tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 S andra stycket
denna lag tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighels-bildningsförrättning inom samverkansområdel som berör exploateringen.

17   § Fastighetsreglering fär inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

18   § Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som besiämts enligt 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för faslighetens ägare eller innehavare av särskild räu till fasligheten på grund av fastighetsregleringen.

19 § Om exploateringssamfälligheten begär det, får faslighetsbildnings
myndighelen förordna att fasligheter, som inte ingår i exploateringssamfäl
ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avslås och över
föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de dellagan
de fastigheterna. Sådant förordnande fär dock meddelas endast under
förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe-slutel vann laga kraft.

Prop. 1981/82:221                                                    5

2.    det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3.    marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

20 § Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig
heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig
hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl
lighet för de deltagande fasUgheterna. Skyldighet alt lösa marken förelig
ger dock endast under fömtsättning att

1.   marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter del exploaleringsbe-slutet vann laga kraft,

2.   det framgår av planen atl den skall genomföras enligt denna lag och

3.   planen medför atl ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter del alt beslutet om fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 § Om mark enligt 19 eller 20 § överförs lill annan fastighet eller till en
samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap.
expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte las lill den inver
kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt mm under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslulel vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 § Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter del att
ersättningsbeslutel vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången
av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen
(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall
ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdel skedde lill
dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen
denna paragraf.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.

23 § Undantag får göras från II, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighets
ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen
medger det.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undanlag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fasrighet av gemensam inteck-

Prop. 1981/82:221                                                    6

ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings-havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion. Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet m.m.

24  § När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fasfighetsboken eller tomirättsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även det antecknas.

25  § Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får faslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

26      § Inträder innan exploaleringsförrättningen avslutats ändrade förhål
landen som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom
exploaleringsbeslut, kan frågan las upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

27  § Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig-hetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

28  § Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

29  § Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt

30  § beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enfigt samma paragraf underskoll skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 § Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighelsförening,
skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under
skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och
föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den
andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31 §   I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § tillämpas

22 §.

32 § En överenskommelse atl en faslighet skall inträda i eller utträda ur
exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras
har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den

Prop. 1981/82:221                                                    7

godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om del är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning m. m.

33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild
ningsmyndigheten enligt denna lag riilämpas 15 kap. faslighetsbildningsla
gen (1970:988). Bestämmelserna om faslighetsbildningsbeslul skall därvid
tillämpas även på beslut enligt 13 §.

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för fasfighetsbildningsmyndighelens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploaleringsbeslut.

34 § Bestämmelserna i 16-18 kap. faslighetsbildningslagen (1970:988)
om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs
enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets
reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om
inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall alt en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt fill avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

2   Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om faslighetsbildningslagen (1970:988)' dels att 6kap. 1 § skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 6kap. 2a§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6kap. 1§

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fasfigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan rillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn lill omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

' Lagen omtryckt 1971:1035.

Prop. 1981/82:221                                                                   8

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Denna paragraf gäller ej sådan  Denna paragraf gäller ej sådan

samfällighetsbildning som avses i 2     samfällighetsbildning som avses i 2,
eller 4§.                                      2 a eller 4§.

2a§

Av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten enligt II § andra stycket nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

3    Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs att 18§ anläggningslagen(l973:l 149) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

18§'

Rätt atl påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastighet, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förväryaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare alt påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a § och 25 § tredje stycket väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begära förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. Senaste lydelse 1981:380.

Prop. 1981/82:221 9

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs aU 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

l§ Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.    samfällighet enligt fasfighetsbildningslagen (1970:988),

2.    annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatla fastigheterna i en socken,

3.    servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.    samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Med delägarfastighel förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighel.

4§

Samfällighet  förvaltas  antingen  Samfällighet  förvaltas  antingen

direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarför
valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad
samfällighetsförening (förenings- samfällighetsförening (förenings-
förvaltning), förvaltning). I fråga om mark som

är belägen inom ett samverkans-, område gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssam verkan.

5§
Avstyckas     samfällighet     som Avstyckas     samfällighet     som

avses i 1 § första stycket I eller 2 avses i I § första stycket 1 eller 2
eller viss ägovidd av sådan samfäl- eller viss ägovidd av sådan samfäl
lighet utan att ha övergått till annan lighet utan att ha övergått till annan
ägare och förvaltas samfälligheten ägare och förvaltas samfälligheten
av samfällighetsförening, övergår av samfällighetsförening, övergår
äganderätten till den såluna bildade äganderätten till den sålunda bil
fastigheten genom avstyckningen dade fastigheten genom avstyck-
till föreningen. ningen till föreningen. Detta gäller.

dock ej samfällighetsförening som förvaltar en explateringssamfäl-lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

m

Samfällighelsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats.

Samfällighelsförening får ej driva  Samfällighetsförening får ej driva

verksamhet som är främmande för     verksamhet som är främmande för

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

det   ändamål   som   samfälligheten skall tillgodose.

10

Föreslagen lydelse

det  ändamål   som   samfälligheten skall tillgodose.

Samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkanfår ej äga mark.

20!

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnal därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149), faslighetsbildningsmyndighelen eller, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fasfighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan fastighetsbildningsmyndigheten eller, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ anläggningslagen, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

21§

I fråga om sammanträde för bildande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-ll§§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149), äger dock i fråga om delgivning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

I fråga om sammanträde för bildande av samfällighelsförening äger 7§ andra stycket, 8-ll§§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan äger dock i fråga om delgivning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

Prop. 1981/82:221

II

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

23 §'

I fråga om klander av beslut vid sammanträdel äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller anläggningsbeslut meddelats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under fömtsättning atl fastighetsbildnings- eller anläggnings6e5/«/er vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

Har fastighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning atl fas-fighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anlägg-ningsbeslul, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

61 §

Samfällighelsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för faslighetsbildningsmyndighelen att förordna om upplösning av samfällighelsförening finns bestämmelser i anläggningslagen (1973:1149),

Samfällighelsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör all bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger del. Bestämmelser om rätt för faslighetsbildningsmyndighelen atl förordna om upplösning av samfällighetsförening finns i anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1§

Har vid förrättning enligt fastig- Har vid förrättning enligt fastig-

hetsbildningslagen   (1970:988)   be-     hetsbildningslagen (1970:988) eller

' Senaste lydelse 1977:365.

Prop. 1981/82:221                                                                 12

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

stämts att ägare av fastighet skall      lagen (1982:000) om exploaterings
utge ersättning lill annan sakägare     samverkan bestämts att ägare av
och har fordran på ersättning icke       fastighet skall utge ersättning till
förfallit till betalning tidigare än ett      annan sakägare och har fordran på
år före utmätning eller konkursan-      ersättning icke förfallit till betalning
sökan, skall med fordringen följa         tidigare än ett år före utmätning el-
förmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns-         ler konkursansökan, skall med
rättslagen (1970:979).              fordringen följa förmånsrätt enligt

6§ 1 förmånsrältslagen (1970:979).

Samma förmånsrätt Ullkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

6   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med samfällighelsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtl, följer förmånsrätt enligt 6§ I eller 7§ 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit lill betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt 13 § nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221 13

7   Förslag till

Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116§§ byggnadslagen (1947:385)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

25 §

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen

byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt

specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgift även om detta.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.

Frågan humvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomfindelnings genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmelser.

70§

Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, alt mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av

' Lagen omtryckt 1981:872

Prop. 1981/82:221                                                                 14

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

När fråga väckts om tillämpning  När fråga väckts om tillämpning
av vad i första stycket sägs, skall  av vad i första eller andra stycket
byggnadsnämnden göra anmälan sägs, skall byggnadsnämnden göra
därom hos inskrivningsmyndighe-  anmälan därom hos inskrivnings
ten för anteckning i fasfighetsbo-  myndigheten för anteckning i fas-
ken; och vare överlåtelse av mark tighetsboken; och vare överlåtelse
som äger mm efter det sådan anmä-  av mark som äger mm efter det så-
lan inkommit ej hinder för förord-   dan anmälan inkommit ej hinder
nande om markens avstående till  för förordnande om markens av-
kommunen,                                 stående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avslåtls enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till atl stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och lill gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark saml vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen.

Om en byggnadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Prop, 1981/82:221                                                                 15

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1I3§ Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall, ändå atl 112 § ej är riilämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

Väckes hos kommunens fullmäk- Väckes hos kommunens fullmäk
tige fråga att göra framställning om tige fråga atl göra framställning om
förordnande som i första stycket förordnande som i första eller and-
sägs, skall byggnadsnämnden göra ra stycket sägs, skall byggnads
anmälan därom hos inskrivnings- nämnden göra anmälan därom hos
myndigheten för anteckning i fas- inskrivningsmyndigheten för an-
tighetsboken; och vare överlåtelse teckning i fastighetsboken; och
av mark som äger mm efter det så- vare överlåtelse av mark som äger
dan anmälan inkommit ej hinder för mm efter del sådan anmälan in-
förordnande om markens upplå- kommit ej hinder för förordnande
lande. Uppkommer fråga om för- om markens upplåtande. Uppkom-
ordnande enligt första stycket hos mer fråga om förordnande enligt
länsstyrelsen, har denna att fullgöra första eller andra stycket hos läns-
den nu stadgade anmälningskyl- styrelsen, har denna atl fullgöra
digheten.                                den nu stadgade anmälningsskyl
digheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

116§ Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtils innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet atl svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren saml beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening

Prop. 1981/82:221                                                                 16

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrelsen föranstalta om sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst åriigt belopp, med rätt för såväl den ersätlningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från del ersättningen senast besiämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.

Frågan humvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fastställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmelser.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221                                                   17

Utdrag
BOSTADSDEPARTEMENTET              PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-04-29

Närvarande: statsrådet Wikström, ordförande, och statsråden Friggebo, Dahlgren, Åsling, Söder, Johansson, Wirtén, Andersson, Boo, Petri, Eliasson, Gustafsson, Elmstedl, Tilländer, Ahrland, Molin

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition med förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.

1    Inledning

Utredningen (Bo 1978:07) om ny byggnadslagstiftning (PBL-utredning-en)' tillkallades med stöd av regeringens bemyndigande den 16 november 1978 med uppgift att utforma förslag till en ny byggnadslagstiftning.

I september 1979 överlämnade utredningen betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag.

Utredningens förslag bereds f.n. inom regeringskansliet. I förslaget ingår bl. a. bestämmelser om samverkan mellan fastigheter vid exploatering för bebyggelse (exploateringssamverkan). Jag vill nu ta upp utredningens förslag i den delen till särskild behandling.

Till protokollet i detta ärende bör som bilaga 1 fogas en redogörelse för nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner samt en sammanställning av utredningens morivering till förslaget och utredningens lagförslag. En förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över förslaget om exploateringssamverkan och en sammanställning av remissvaren bör bifogas protokollet som bilaga 2.

Regeringen beslöt den I april 1982 alt inhämta lagrådels yttrande över följande inom bostadsdepartementet upprättade lagförslag, nämligen

1.    lag om exploateringssamverkan,

2.    lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988),

3.    lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

4.    lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

5.    lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning.

' Dåvarande statssekreteraren Karl Gustaf Scherman. 2   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                   18

6. lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar
enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

7. lag om ändring i byggnadslagen (1947: 385).
Förslagen bör fogas lill protokollet som bilaga 3.

Lagrådets yttrande över förslagen bör fogas till protokollet som bilaga 4. Jag återkommer till yttrandet i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.1.4, 2.2.1, 2.2.3 och 2.3.1) och i specialmofiveringen till förslaget till lag om exploateringssamverkan (II, 14, 16-18, 26 och 33 §§), förslaget till lag om ändring i faslighetsbildningslagen (6 kap. 2 a §), förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter och förslaget fill lag om ändring i byggnadslagen (70 och 113 §§).

Inom lantmäteriverket har utarbetats två skilda exempel på exploateringssamverkan avseende förtätning och fritidsbebyggelse. Exemplen bör fogas till protokollet som bilaga 5.

2   Allmän motivering

2.1 Lagstiftningens inriktning och omfattning

2.1.1 Reformbehovet

Dagens byggnadslagstiftning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser inom ell planområde, när äganderätten till fastigheterna är uppdelad på flera händer. Härför krävs direkt medverkan av markägarna inom planområdet. Det fordras på grund härav i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av upprättade planer genom att antingen förvärva marken eller ingå exploateringsavtal med markägarna.

Den framtida tätortsulbyggnaden torde i stor utsträckning komma alt ske genom förtätning eller förnyelse av äldre bebyggelseområden. Man kan inte längre räkna med atl kommunerna därvid - i den utsträckning som tidigare varit fallet vid utbyggnad genom exploatering av obebyggd mark - skall kunna behärska plangenomförandet genom eget markinnehav eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer. Den befintliga bebyggelsemiljön representerar så stora värden atl det inte framstår som möjligt eller ens önskvärt atl binda upp samhällets resurser i ett omfattande program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen måste i stor utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan från fastighetsägarna inom området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom områden med splittrad fastighetsindelning finns det anledning att alltid fömt-sätta ett aktivt kommunalt engagemang.

Prop. 1981/82:221                                                   19

Utredningens förslag innebär att man inför ett system som ger möjlighet för fastighetsägarna att delta i kostnaden för förändringsålgärder men också att få del i exploateringsverksamhetens avkastning. Sådan samverkan (exploateringssamverkan) skall enligt förslaget kunna utmynna i atl den byggbara marken fördelas på de deltagande fastigheterna.

Som utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal företeelse inte bara på landsbygden ulan också i mindre tätorter. På senare tid har även inom stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter växt fram. Genom tillkomsten år 1966 av lagen (1966:700) om vissa gemen-samhetsanläggningar, som numera har ersatts av anläggningslagen (1973:1149), skapades större möjligheter till samverkan mellan fastigheter i tätorter. I takt med att förnyelseverksamheten genom sanering eller på annat sätt får större betydelse kommer behovet av samverkan mellan fastigheter sannolikt att ytterligare öka.

Behovet av ett regelsystem om samverkan mellan fastigheter vid exploatering för bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att lagstiftningen skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m. m. som fömtsätts i stadsplaner och byggnadsplaner enligt byggnadslagen (1947:385, omtrycki 1981:872). Genom ett sådant regelsystem ökas möjligheterna att välja goda planläggningsalternativ. Med förbättrade genomförandemedel kan man alltså åstadkomma bättre lösningar totalt sett. Även mark med mindre goda fömtsättningar från fastighetsindelningssynpunkt kan komma i fråga för exploatering för bebyggelse.

När flera fastigheter berörs eller när fastighetsindelningen är splittrad, ger visserligen fastighetsbildningslagsliflningen medel alt i viss utsträckning åstadkomma överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och planen. Därmed är problemet emellertid inte löst. Del behövs ofla också en reglering av relationerna mellan markägaren och kommunen angående exploateringens bedrivande. Erfarenheten visar alt detta inte är möjligt att åstadkomma vid en splittrad indelning.

Det finns dämtöver rent allmänt elt behov av att kunna la lill vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra att förnya och förbättra befintliga bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de berörda parterna en avgörande förutsättning för att förändringar över huvud tagel skall kunna åstadkommas i sådana områden.

En vanlig situation där samverkan kan komma till användning är vid förnyelse och förtätning av äldre villa- och fritidsbebyggelseområden. Förnyelseverksamheten i dessa områden har hittills hämmats av bl. a. det splittrade ägandet till marken och svårigheter att frigöra kommunala resurser för investeringar i förbättringar av vägar, vatten- och avloppsanläggningar m. m. Åtgärderna inom dessa områden kan komma atl omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att utföra gemensamma anordningar inom kvartersmark. I exploateringsavtal kan knytas åtaganden gentemot kommunen om atl vägar, vatten- och avloppsan-

Prop. 1981/82:221                                                                 20

läggningar m. m. skall utföras, liksom att gatumark eller parkmark skall överlämnas till kommunen.

Inom kvarter med flerfamiljshus kan samverkan bli aktuell när ett område, exempelvis ett kvarter, skall förnyas i ett sammanhang. De åtgärder, som därvid föranleder behov av samordning, kan t.ex. bestå av planändringar och i samband därmed förbättringar i den yttre miljön, omläggningar av galutrafiken och ordnandet av parkering och gemensamma friytor m. m.

I fråga om fritidsbebyggelsen har den befintliga fastighetsindelningen hittills i stor utsträckning låst lokaliseringen och planeringen. Genom samverkan mellan berörda fastighetsägare bör fritidsbebyggelseplaneringen kunna ske mer oberoende av den befintliga fastighetsindelningen.

Jag delar således utredningens bedömning i fråga om behovet av samverkansregler och föreslår att en lagstiftning nu genomförs som främjar enskild samverkan samtidigt som kommunens övergripande inflytande över plangenomförandel behålls. Enligt min mening finns del ingen anledning att avvakta arbetet med en ny plan- och bygglag innan samverkansregler införs. Sådana regler kan nämligen - utan att detta arbete föregrips -utformas så att de kan samordnas med såväl den nu gällande som en kommande byggnadslagstiftning.

2.1.2 Huvuddragen iförslaget

Syftet med samverkan

En reform med det nu angivna syftet bör innebära att fastigheterna inom ett område, där någon förändring avses ske (samverkansområde), samlas i ett gemensamt företag. Förändringen kan t.ex. vara föranledd av att kommunen genom översiktlig planering har funnil att en förändring av markanvändningen eller en förbättring av miljön bör komma till stånd eller av att fastighetsägarna inom området anser att del finns behov av förbättringar. Reglerna bör utformas så atl en samordning av de olika intressena underlättas vid planläggning av området. De bör även underlätta förhandlingarna mellan kommunen och fastighetsägarna om förutsättningarna för ett genomförande. Resultatet av att marken kan utnyttjas effektivare genom samordningen bör kunna fördelas bland dellagarna på ett rättvist sätt i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.

För kommunen bör reglerna innebära — fömtom alt kommunen förbehålls del övergripande inflytandet över plangenomförandet - att förhandlingar kan ske med en part för hela området på samma säU som om detla kontrollerades av en enda exploatör.

För atl exploateringssamverkan skall få komma Ull stånd bör således i princip gälla att det skall vara fråga om sådana fall där samverkan är önskvärd från kommunens synpunkt eller det finns en önskan från fastig-

Prop. 1981/82:221                                                   21

hetsägarna inom ett område alt ställa i ordning marken för bebyggelse. I första hand bör exploateringssamverkan kunna komma lill stånd för alt i ett sammanhang genomföra åtgärder som beslutas i en stadsplan eller en byggnadsplan. Att detaljplan finns eller skall upprättas bör emellertid inte alltid vara en fömtsättning för exploateringssamverkan. Det kan i vissa fall vara önskvärt att kunna utnyttja möjligheterna till samverkan mellan fastighetsägare också i sådana situationer då de tilltänkta åtgärderna inte kräver en detaljplan.

En fömtsättning för exploateringssamverkan bör emellertid vara alt de deltagande fastighetsägarna har möjligheter att klara av all ulföra de gemensamma anordningar som kan komma i fråga. Det bör inte komma i fråga att fastighetsägarna skall utföra mer komplicerade tekniska anläggningar eller anläggningar av annat slag som de kan förväntas få svårigheter med. Fömtsättningen att klara av olika åtgärder varierar också med de berörda fastighetsägarnas kompetens.

De frågor som aktualiseras vid exploateringssamverkan synes bäst behandlas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. Erforderliga faslighetsbildningsåtgärder kan då las upp och avgöras samtidigt. Den samordning av fastighetsägarnas intressen som bör ske för ett exploateringsförelag tillgodoses vidare enligt min mening bäst genom att en samfällighet (exploateringssamfällighet) bildas med samma sakrälts-liga konslmktion som en anläggningssamfällighel enligt anläggningslagen.

Smärre fastighetsbildningsåtgärder, om vilka fastighetsägarna är överens, kan många gånger vara fillräckliga för atl klara ett visst exploateringsbehov. Något hinder mot atl därvid lösa uppkomna frågor med tillämpning av enbart fastighetsbildningslagen, bör givetvis inte finnas. Värdet av atl tillskapa en för ändamålet lämplig association, en samfällighet, som företräder och samordnar fastighetsägarna vid exploateringen visar sig främst när exploateringen avser mera komplicerade frågor om fastighetsbildning och fördelning av kostnader och intäkter lill följd av exploateringen. Därigenom ges då också möjlighet fill elt samfällt markägande för de deltagande fastigheterna, vilket kan vara nödvändigt vid mera genomgripande åtgärder.

Utformningen av det förslag somjag nu angett motsvarar i huvudsak vad utredningen föreslagit. Det materiella innehållet i de regler som utredningen föreslagit har också i huvudsak godtagits av remissinstanserna.

Stockholms kommun (juridiska avdelningen) har framhållit att förslaget har bostadspolitiska och bostadsekonomiska konsekvenser som inte har belysts. Svenska riksbyggen har hävdat atl reglerna om exploateringssamverkan torde resultera i ett generellt markpolifiskl instrument som sätter gängse principer om offentlig markförsörjning ur spel. Med anledning av dessa påpekanden vill jag framhålla alt det förslag som nu läggs fram kommer att ge kommunen ett avgörande inflytande över frågan om samverkan över huvud taget skall få komma till stånd. Därigenom kan kom-

Prop. 1981/82:221                                                   22

munen prioritera egna markförvärv och andra investeringar och på så sätt tillgodose bostadspolitiska ambitioner av olika slag.

Samverkansåtgärder

En viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Enligt min mening finns det inte någon anledning alt begränsa möjligheterna fill endast vissa typer av åtgärder, ulan alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en exploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses i anläggningslagen. Däremot bör inte själva uppförandel av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. Sådana åtgärder ligger utanför själva exploateringen av marken. I första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig för bebyggelse, antingen för nyexploatering av råmark eller också för förtätning inom befintliga bebyggelseområden. Alla de transaktioner i form av markförvärv, fastighetsbildning, undersökningar, inventeringar o. d. som behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.

Samfällighetens befogenheter

För att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå sitt syfte, nämligen att ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra behövliga anordningar för bebyggelsen, krävs atl samfälligheten får tillgång lill marken inom det område som berörs av samverkan (samverkansområdel). De fastighetsägare som deltar i exploateringen skall därför i princip ställa sin mark till förfogande för behövliga marköverföringar och storleksförändringar som fömtsätts i de planer som avses genomföras inom samverkansområdet. Även sådana fastigheter eller fastighelsdelar inom samverkansområdet som inte ingår i samverkan bör i princip vara tillgängliga, i den mån marken enligt detaljplan som tillkommit för exploateringen behövs för genomförandet. Sådan mark bör således mot ersättning kunna överföras genom fastighetsreglering för fördelning mellan de deltagande fastigheterna.

För att hindra all de bebyggelsemöjligheter som följer av en uppräUad detaljplan för samverkansområdel utnyttjas av en fastighetsägare som valt att stå utanför exploateringssamfälligheten, bör byggnadsförbud kunna meddelas.

I fråga om utförandet av olika gemensamma åtgärder bör exploateringssamfälligheten gentemot kommunen kunna uppträda på samma sätt som om hela det område, inom vilket samverkan skall äga rum, var i samfällighetens hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra anordningar, dels sådana som enligt exploateringsavtal skall överlämnas till kommunen, dels sådana som behövs som gemensamhelsanläggningar för bebyggelsen.

Prop. 1981/82:221                                                   23

Samfälligheten bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemensamhelsanläggningar enligt anläggningslagen och få frågan härom prövad samfidigt med övriga exploateringsålgärder.

Exploateringssamverkans varaktighet

Exploateringssamverkan skall avse genomförande av vissa åtgärder fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av tillfällig natur, och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om en detaljplanläggning genomförs i etapper, bör samverkan kunna beslå så länge som krävs för att fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således inte kunna ha till ändamål att mera långsiktigt förvalla ett område som består av flera fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam förvaltning får detta tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstiftning erbjuder, t. ex. genom bildande av marksamfälligheter eller gemensamhelsanläggningar. Ett annat sätt är att delägarna för den långsikliga förvaltningen bildar en ekonomisk förening eller elt bolag.

2.1.3 Lagteknisk lösning

Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen av frågan om exploateringssamverkan, som innebär att vissa bestämmelser finns i förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i anläggningslagen, faslighetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter, har mött en ganska omfattande kritik från remissinstanserna. Genom uppdelningen på flera olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna blivit splittrade och svåröverskådliga. Uppdelningen leder till att olika beslut, med möjligheter till besvär i såväl administrariv som judiciell ordning, behöver meddelas för varje steg i processen, vilket anses ge ett tungrott förfarande och begränsa möjligheterna atl utnyttja exploateringssamverkan inom förnyelseområden. Jag delar remissinstansernas kritik på denna punkt. Det bör således undersökas om inte frågan om exploateringssamverkan kan regleras på ett sätt som blir mera överskådligt och som leder lill elt effektivare förfarande än utredningens förslag.

En lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter kan sökas efter flera linjer. Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle sålunda kunna inarbetas på ett mera gmndligt sätt i anläggningslagen. Såsom flera remissinstanser framhållit är dock syftet med anläggningslagen alt tillskapa gemensamma anläggningar som är avsedda atl komplettera de deltagande fastigheterna med gemensamma funktioner, medan avsikten med exploateringssamverkan är en helt annan. Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip vara av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna, medan exploateringssamverkan är tidsbegränsad. En omfattande samordning mellan anläggningslagen och reglerna om exploateringssamverkan framstår därför inte som lämplig.

Prop. 1981/82:221                                                   24

En annan möjlighet är alt ge exploateringssamverkan formen av en fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen. Därigenom skulle de önskemål om ett sammanhållet förfarande, som framförts av vissa remissinstanser, kunna rillgodoses. FasUghelsregleringsinstitulet medger emellertid inte marköverföringar i den omfattning som behövs vid exploateringssamverkan. Det beror bl. a. pä att fastighelsbildningslagens tilldelningsregler i princip förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en fastighets användningssätt förändras (5 kap. 8§ fastighetsbildningslagen). Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de berörda fasUgheterna. Dessutom kan inte fastighetsbildningslagens ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssi-luationer som uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom fastighelsbildningslagens ram skulle därför förutsätta ändringar av principiell natur i reglerna om storleksförändringar och lagens ersättningssystem. Därtill skulle det bli nödvändigt att införa regler om ett nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder lill två principiellt skilda typer av fastighetsregleringar i faslighetsbildningslagen som del skulle bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning bör därför genomföras.

Bl. a. hovrätten över Skåne och Blekinge och hovrätten för Nedre Norrland har föreslagit att bestämmelserna om exploateringssamverkan tas upp i en särskild lag. Lagen skulle enligt hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig omfattning hänvisar till reglerna i anläggningslagen. De speciella regler som behövs för att genomföra fastighetsregleringar vid exploateringssamverkan och som av systematiska skäl inte hör hemma vare sig i 5 eller 8 kap. fastighetsbildningslagen kan enligt hovrätterna med fördel placeras i den särskilda lagen.

Jag ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt atl reglerna om exploateringssamverkan bör tas in i en särskild lag. Detla kan vara lämpligt också av det skälet atl det framdeles kan visa sig atl reglerna om exploateringssamverkan kan utnyttjas även för andra syften än exploatering för bebyggelse. Den särskilda lagen bör benämnas lag om exploateringssamverkan.

I lagen bör tas upp bestämmelser om bildande av exploateringssamfällighet inom vilken de olika fastighetsägarintressena skall samordnas. Bestämmelserna bör i huvudsak motsvara dem som i utredningens förslag har tagits in i anläggningslagen. Markfrågorna bör som utredningen har föreslagit behandlas vid en fastighetsreglering. För all vinna ökad åskådlighet bör emellertid i konsekvens med vad jag nyss anförde de undantagsregler, som behövs för att syftet med exploateringssamverkan skall kunna fullföljas, placeras i den särskilda lagen i stället för i faslighetsbildningslagen. På så sätt blir skillnaden tydligare mellan fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen i allmänhet och fastighetsreglering i syfte att genomföra exploateringssamverkan.

När det gäller förvaltningen av exploateringssamfälligheter delar jag

Prop. 1981/82:221                                                                 25

utredningens uppfattning att reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheler bör tillämpas. Några avgörande invändningar mot detta har inte framförts av remissinstanserna. Lagen är avsedd alt passa för olika typer av samfälligheter och har ell regelsystem som är väl lämpat även för förvaltning av exploateringssamfälligheter.

2.1.4 Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen

Lagrådet har uttryckt tveksamhet i flera avseenden beträffande förslaget till lag om exploateringssamverkan (bilaga 4). Lagrådet har särskilt uppehållit sig vid anpassningen av den nya lagen till den nu gällande byggnadslagstiftningen och anser att del sätt på vilket anpassningen har skett inte går fritt från invändningar. Det gäller främst grunderna för fördelningen av den vinning som exploateringssamverkan väntas medföra. Lagrådet vill emellertid inte motsätta sig alt förslaget genomförs, i vart fall inte om vad lagrådet anför beträffande principerna för fastställande av andelstal godtas.

Jag kommer i del följande att närmare utveckla min syn på de frågor som lagrådet tar upp. Redan nu vill jag emellerfid anmäla att jag i allt väsentligt vidhåller det förslag som remitterades till lagrådet (bilaga 3).

2.2 Förutsättningar för att bilda en exploateringssamfällighet

2.2.1 Grundläggande villkor

De gmndläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma ull stånd har utredningen tagit in i förslaget lill ny plan- och bygglag. Bestämmelserna återfinns i 11 kap., som avhandlar vissa frågor om plangenomförande (11 kap. 22 §).

Enligt utredningsförslaget är exploateringssamverkan avsedd att användas inom sådana områden där del är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyggelse eller för atl ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Dessutom fömtsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Förslaget, som är utformat i nära anslutning fill exproprialionsgrun-derna i 2kap. 1§ expropriationslagen, innebär således att området skall avgränsas på planmässiga gmnder.

Förslaget innebär vidare att det är kommunerna som i ett särskilt beslut — ett markförordnande - anger de närmare villkoren för exploateringssamverkan, såsom syftet med den avsedda exploateringen och avgränsningen av samverkansområdet.

Mitt förslag bygger på samma gmndläggande tankar som utredningsförslaget, nämligen atl exploateringssamverkan skall vara avsedd all användas om del med hänsyn lill bebyggelseutvecklingen är angelägel att i ett

Prop. 1981/82:221                                                                 26

sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och ulföra anordningar för bebyggelsen.

Det bör dessutom krävas att exploateringssamverkan inte får ske om ändamålet lämpligen bör rillgodoses på något annat sätt. Om fastighetsägarna t.ex. vill samverka för alt få lill stånd endast en gemensamhelsanläggning torde detla önskemål kunna tillgodoses enbart med hjälp av anläggningslagen. I sådana fall bör alltså exploateringssamverkan inte få ske.

Enligt min mening bör också en viss samhällsekonomisk lämplighetsavvägning göras innan en exploateringssamverkan beslutas. Jag föreslår därför en regel som liknar expropriationslagens avvägningsregel i delta hänseende (2 kap. 12 § första stycket expropriationslagen).

Nuvarande byggnadslagstiftning innehåller emellertid inte något planinstitut som kan fylla samma funktion som markförordnandet har i utredningsförslaget. Eftersom det inte är lämpligt att nu införa ett nytt institut i byggnadslagen, bör de gmndläggande villkoren i stället anges i den nya lagen. De bör utformas så atl kommunen får det reella inflytandet i sådana frågor som avser företagets tillåtlighet och avgränsning. Kommunen bör således ha vetorätt mot exploateringssamverkan.

Initiativ till exploateringssamverkan

Enligt utredningsförslaget ligger del formella initiativet till exploateringssamverkan hos kommunen. Rätt alt söka exploateringsförrätlning hos faslighetsbildningsmyndighelen skall därefter Ullkomma fastighetsägare inom området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt förslaget inget som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning innan ett mark-förordnade har beslutats.

Eftersom någon motsvarighet lill markförordnande inte kommer att finnas i mitt förslag, bör ansökan om förrättning utgöra den formella inledningen Ull samverkansförfarandet. Detta innebär naturligtvis inte alt kraven på kommunens beslutsunderlag i form av t.ex. översiktliga planer kommer alt bli lägre. Av naturliga skäl måste ju kommunen ha ett fylligt underlagsmaterial för att kunna ta ställning lill frågan om exploateringssamverkan. Även med denna ordning anser jag att en exploateringsförrätlning bör kunna påkallas av såväl fastighetsägare som byggnadsnämnden. Ansöker fastighetsägare om förtätlning och kommunen motsätter sig ansökningen bör förrättningen inställas. Ansöker byggnadsnämnden om exploateringssamverkan mot markägarnas vilja, faller å andra sidan samverkansfrågan på det opinionsvillkor somjag återkommer till senare.

Avgränsning av samverkansområdet

Avgränsningen av det område, inom vilket samverkan skall ske, är en viktig fråga i inledningen av förfarandet. Gränsdragningen har direkt betydelse för vilka fastigheter som får möjlighet att delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning. Eftersom exploaterings-

Prop. 1981/82:221                                                   27

samverkan i första hand bör ses som elt medel att genomföra kommunala planintentioner, bör gränserna för samverkansområdet som jag nyss anförde bestämmas utifrån planmässiga principer, dvs. efter vad som är lämpligt att planlägga i ett sammanhang. Därvid bör också enskildas intressen tillbörligen beaktas. Detta medför som jag tidigare betonat atl kommunen måste få ett avgörande inflytande på områdets huvudsakliga avgränsning. Det fömtsätter också, när samverkan skall avse ell område med stads- eller byggnadsplan, att arbetet med planen har fortskridit så långt att kommunen har en klar uppfattning i frågan om den planmässiga avgränsningen av samverkansområdel. Formellt bör det slutgiltiga beslutet om gränserna för samverkansområdel meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten i förrättningen, men reellt bör alltså kommunens ställningstagande vara helt avgörande för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna del. Kommunen kan i sin prövning bl. a. väga in de kommunalekonomiska konsekvenserna av en exploatering och därmed sammanhängande utbyggnad av kommunal service.

En nödvändig fömtsättning för alt exploateringssamverkan över huvud taget skall få komma till stånd bör enligt min mening vara atl kommunen har tillstyrkt det. Kommunens tillstyrkan till exploateringssamverkan bör fattas av kommunfullmäktige. Anledningen härtill är alt frågan om huvudmannaskapet för en exploatering har mycket stor såväl principiell som praktisk betydelse för kommunen. Speciellt påtagligt är detta när exploateringssamverkan syftar till att genomföra en stadsplan eftersom kommunen enligt byggnadslagen har ett stort genomförandeansvar för sådana planer. Vad fullmäktige angett i fråga om samverkansområdets huvudsakliga avgränsning bör också vara bindande för förrättningen.

Som jag tidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnyttjas bl. a. för att underlätta genomförandet av befintliga detaljplaner där markägandet är splittrat. Samverkansområdel bör därför även kunna omfatta ett redan tidigare detaljplanelagt område. Del bör också kunna omfatta en del av elt sådant område, t. ex. elt kvarter, eller i övrigt en begränsad del av ett område med en gällande plan som av någon anledning inte har blivit genomförd.

Det lorde ibland vara olämpligt atl fastställa en detaljplan för hela det område som bör omfattas av exploateringssamverkan. Vid främst frilids-bebyggelse lorde sekundära grönområden, dvs. områden som inte fordrar gemensam skötsel men ändå utgör en förutsättning för den tillkommande bebyggelsen, kunna lämnas utanför detaljplanen, i den mån förutsättningarna inte är sådana att områdena bör tas upp i planen som mark för jord-och skogsbmksändamål. Detla innebär alt värdeutfallet av en detaljplan i vissa situationer kommer alt fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom ett samverkansområde trots att detaljplanen inte omfattar alla fastigheterna. Exploateringssamfälligheten och därmed avgränsningen av området för samverkan skall för övrigt kunna bestämmas innan en detaljplan antas.

Prop. 1981/82:221                                                   28

Lagrådet diskuterar ingående grunderna för vinstfördelning vid exploateringssamverkan. Jag vill redan nu ta upp en av de frågor som lagrådet avhandlar, nämligen den som gäller vilka fastighetsägare som skall få la del av vinsten.

Lagrådet finner det särskilt anmärkningsvärt alt den som inte äger mark inom en detaljplan, som skall genomföras genom samexploalering, men medverkar i företagel genom att han har exploaleringsbar mark i närheten skall få ta del av vinsten, trots atl hans mark inte underkastas några bindande föreskrifter av plankaraktär. Lagrådet motsätter sig ändå inte förslaget på denna punkt.

Somjag tidigare har uttalat avses förslaget om exploateringssamverkan ge ökade och effektivare möjligheter att inom områden med splittrat ägoinnehav till marken samordna fastighetsägarna i ett gemensamt förelag för att genomföra de åtgärder för bebyggelse m.m. som förutsätts i stadsplaner och byggnadsplaner. Samtidigt åsyftas med exploateringssamverkan atl det värdeutfall som en ny eller ändrad stadsplan eller byggnadsplan medför skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna i förhållande lill deras ursprungliga ägoinnehav även om planen omfattar endast en viss del av samverkansområdel. Sistnämnda förhållande står, som lagrådet påpekat, i viss motsättning lill gällande lagstiftning. Enligt min mening är det emellertid av vikt att sådana slumpmässiga värdeutfall som i dag kan uppkomma vid planläggning tas bort vid ett gemensamt plangenomförande av fastighetsägarna inom ett samverkansområde. En bestämmelse härom ser jag också som en nödvändig fömtsättning för att få till stånd samverkan mellan fastighetsägarna. Dessa är ju inbördes beroende av atl kunna genomföra planen i ett sammanhang.

Jag vill emellertid samtidigt framhålla alt del i och för sig kan vara önskvärt all en detaljplan överensstämmer med samverkansområdel. Så kommer också atl vara fallet i flertalet samverkansföretag, särskilt vid förtätning och sanering av bebyggelse. 1 vissa speciella situationer, främsi vid samverkan för fritidsbebyggelse, kan det dock inträffa att en byggnadsplan omfattar endast en del av samverkansområdel. Det är dock att märka atl samverkansområdels omfattning alltid bedöms av kommunfullmäktige och därvid prövas bl. a. ur plansynpunkl. Om kommunen ytterligare vill säkerställa markanvändningen inom de delar av ett samverkansomräde som inte omfattas av byggnadsplanen, kan byggnadslagens bestämmelser om fastställd generalplan utnyttjas. Enligt min mening ges härigenom tillfredsställande möjligheter att säkerställa en önskad markanvändning.

Som jag tidigare framhållit är del väsentligt atl enskild exploateringssamverkan står i överensstämmelse med kommunens syn på exploateringens genomförande. Vid del ställningstagande kommunfullmäktige gör i fråga om lämpligheten av atl överlämna exploateringen till fastighetsägarna skall hänsyn las till behovet av atl bebyggelseålgärder och med bebyggelsen sammanhängande anordningar utförs eller förbättras i ett sammanhang. Åtgärderna bör också vara sådana att de med hänsyn till

Prop. 1981/82:221                                                   29

bl. a. omfattning, teknisk komplexitet och sakägarnas kompetens är lämpliga för fastighetssamverkan. Åtgärder som lika gärna kan genomföras av fastighetsägarna var för sig eller gemensamt med stöd av anläggningslagen bör däremot inte omfattas av exploateringssamverkan. Det kan också finnas skäl för kommunen att särskilt bedöma fastighetsägarnas fömtsättningar att genomföra den begärda exploateringen. Speciellt gäller del när samverkan avser genomförandeåtgärder inom områden med fastställd stadsplan. Fullföljs inte exploateringen har kommunen i dessa fall nämligen skyldighet att upplåta gator eller andra allmänna platser.

För att få samverkansinstitutel effekfivt krävs, som remissinstanserna också framhållit, att regler tillskapas för fastighetsägarnas anslutning till samverkansformen och att behövlig mark ställs till förfogande. Jag återkommer i det följande till dessa frågor.

2.2.2 Deltagande i exploateringssamverkan

Exploatering för bebyggelse innebär alltid ett visst ekonomiskt risktagande. Enligt utredningen bör därför en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna tvingas in i ett samexploateringsföretag. Flera remissinstanser, bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, Sveriges villaägareförbund samt flera kommuner, har riktat kritik mot utredningens förslag och framhållit att det under vissa fömtsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis förordna att en fastighet skall ingå i en exploateringssamfällighet för att institutet skall bli rillräckligt effektivt. Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.

Det får anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet får möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdel, även om någon eller några markägare inom området avböjer alt delta. Om det allmänna genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att exploatering av ett visst område bör ske, är det också ell allmänt intresse atl sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är rillräckligt att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet alt, i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen, ta i anspråk mark från sådana fastighetsägare som vall att stå utanför samverkan. Man behöver alltså inte kräva alt dessa fastighetsägare direkt deltar i samverkan. Jag förordar således den principiella lösning som utredningen föreslagit och som innebär att erforderlig mark skall kunna ställas till exploale-ringssamfälligheiens förfogande utan krav på tvångsanslutning av fastighetsägare som valt atl ställa sig utanför samverkan.

Rätten till inlösen av mark från icke dellagande fastighetsägare bör dock enligt min mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berättigat intresse av att — fömtom att få framföra sina synpunkter vid prövningen av frågan om exploateringssamfällighetens bildande - kunna påverka samverkansområdets avgränsning och få frågan om inlösen av marken prövad. Särskilda regler härom bör således införas. Inte heller bör det finnas möjlighet atl lösa in mark med byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med planen.

Prop. 1981/82:221                                                   30

En fastighetsägare som avböjer att delta skall inte ha del av företagets avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida någon ekonomisk förlust genom att stå utanför exploateringsförelaget. För den mark som fastighetsägaren genom fasfighetsreglering avträder Ull exploateringssamfälligheten bör därför utgå ersättning som i princip motsvarar markens värde före den eventuellt nya planläggningen. Fastighetsägarens ersättning bör således motsvara vad som skulle ha betalats om kommunen hade löst in marken.

Jag föreslår därför att bestämmelserna om exploateringssamverkan utformas så atl de ger exploateringssamfälligheten möjlighet alt genom fastighetsreglering ta i anspråk mark från icke dellagande fastigheter inom samverkansområdet, om marken behövs för atl genomföra samverkansföretaget. Denna möjlighet bör dock avse endast områden med stads- eller byggnadsplan som har fastställts efter det atl exploateringssamfälligheten har bildats, dvs. områden som har varit föremål för prövning av planmyn-dighelen i planärendet. Jag återkommer senare (avsnitt 2.3.2) till denna fråga. Det bör också föreskrivas alt ersättningen därvid skall bestämmas med bortseende från inverkan av sådan plan. Det sagda innebär bl. a. att dessa föreskrifter om inlösen och om ersättning inte blir tillämpliga, när exploateringssamverkan skall komma till stånd inom ett område med en gällande plan som inte avses att ändras.

Utredningens förslag, vilket jag således godtar, innebär sammanfattningsvis att någon tvångsanslutning till exploateringsföretaget inte skall fä ske. Utöver de skäl för detta som jag tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i deltagandet skapar större förutsättningar för att den gemensamma förvaltningen skall fungera tillfredsställande. Man är överens från början och samarbetar med gemensam målsättning. Det bör medföra att det blir lättare att få exploateringssamverkan till stånd. Härtill kommer att del är enbart de fastighetsägare som är med i samfälligheten som får del i den uppkomna avkastningen eller som får bära eventuella förluster. Går man med, kan fastigheten, inklusive andelen i exploateringssamfälligheten, säljas och fastighetsägaren på så sätt få del av den förväntade avkastningen. Väljer fastighetsägaren att stå utanför, blir den mark som skall ingå i exploateringen genom fastighetsreglering överförd för fördelning mellan de deltagande fastigheterna till det värde marken hade före planen.

I betänkandet framhålls att fastigheter vilkas andel i samfälld mark har sådant obetydligt värde att någon ersättning enligt 6 kap. 6 § faslighetsbildningslagen normalt inte utgår vid överföring av mark från en samfällighet, inte skall få ingå i en exploateringssamfällighet. Vidare framhålls att mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall få påverka andelstalen.

Enligt min mening kan det vara en fördel om även en fastighetsägare som inte har annan mark än den egna tomten kan delta i samverkan. Han kan ha intresse av att kunna påverka t. ex. frågan om utbyggnad av galor och va-anläggningar samt utformningen av den yttre miljön i sitt område.

Prop. 1981/82:221                                                   31

Känslan av samhörighet och ett gemensamt intresse inom samverkansområdet torde allmänt sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar således atl i en exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området, oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget eller ej. Samtidigt bör dock bestämmelserna utformas så alt det är endast de fastigheter som bidrar med mark som får rätt till marktilldelning i företaget.

I de fall en faslighet endast har en andel med elt obetydligt värde i samfälld mark inom samverkansområdet anserjag i likhet med utredningen att denna fastighet inte bör få ingå i förelaget. Det intresse en sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt.

2.2.3 Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet

Som villkor för att få inrätta en exploateringssamfällighet gäller enligt utredningsförslaget ett opinions- och elt bålnadsvillkor enligt samma principer som i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Som jag nyss förordade skall en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om villkor av detta slag behövs.

Opinionsvillkoret

Ett system med enbart frivilligt deltagande får som resultat att de som är positiva till exploateringen deltar i företagel, medan de som är negativa ställer sig utanför. De positiva får genom exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter, bl. a. i princip rätt fill tvångsvis fastighetsreglering och rätt att genomföra behövliga åtgärder inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i exploateringsföretaget. Avkastningen fördelas mellan de fastighetsägare som deltagit. Ell opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen all del krävs en viss uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt exploateringsområde för att de som är positiva till en exploatering skall kunna använda sig av dessa möjligheter. Om något opinionsvillkor inte föreskrivs, kan ett fåtal markägare med ett kanske myckel litet markinnehav genomdriva en exploatering mot flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig hela avkastningen av verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grundtanken med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte atl elt fåtal markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten Ull övrig mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anserjag i likhet med utredningen att det är nödvändigt med ell opinionsvillkor vid exploateringssamverkan.

Erfarenheterna av opinionsvillkoret så som det är utformat i anläggningslagen är såvitt bekant goda. Det ger möjlighet till en smidig och ändamålsenlig tillämpning och lämpar sig enligt min mening väl även för den nya lagen. Någon motsvarighet lill undantagsregeln i 7 § andra stycket anläggningslagen bör dock inte gälla vid exploateringssamverkan. Enligt

Prop. 1981/82:221                                                   32

den regeln behöver inte opinionsvillkoret uppfyllas om behovet av en anläggning är synnerligen angelägel. Är en exploatering synnerligen angelägen från kommunens synpunkt men saknas ändå en positiv opinion, bör frågan i stället lösas genom all kommunen själv går in som huvudman.

Hyresgäster som bor inom samverkansområdel har enligt utredningsförslaget tilldelats samma ställning som enligt anläggningslagen med det undanlaget att de inte har någon initiativrätt. Det innebär att hyresgästernas mening, som den kommer till uttryck genom hyresgästorganisation, skall beaktas vid opinionsprövningen, atl hyresgästorganisationen skall underrättas om förrättningen, sammanträden och beslut saml att organisationen harfullföljdsrält.

En ledamot i lagrådet har anslutit sig till utredningsförslaget i denna fråga.

För egen del anser jag inte alt det finns skäl att ge hyresgästerna samma ställning i en exploateringsförrätlning som i en anläggningsförrältning. Exploateringsförrättningen avser i första hand frågan om vem som skall vara huvudman för att genomföra olika exploateringsålgärder, om del skall vara kommunen, de enskilda fastighetsägarna var för sig eller om det skall ske genom exploateringssamverkan. Den frågan saknar direkt intresse för hyresgästerna.

En anläggningsförrältning avser däremot ofta frågor om miljöutformningen och har därigenom ett mer påtagligt intresse för hyresgästerna. Hyresgästernas möjligheter att ta till vara sina intressen när en detaljplan upprättas och när gemensamhelsanläggningar för hyresfastigheter skall inrättas är desamma oavsett om exploateringssamverkan sker eller inte. Vid den fastighetsreglering som ingår som ett led i exploateringssamverkan - liksom vid annan fastighetsreglering - skall dessutom särskilda skyddsregler för hyresgäster och andra nyttjanderättshavare iakttas. Bl. a. gäller därvid att hyresrätt i en fastighet som undergår fastighetsreglering inte får mbbas. Överförs byggnaden till annan fastighet, krävs att den nya fastighetsägaren säger upp hyresavtalet inom en månad. I annat fall gäller avtalet mot honom (7 kap. 29 § jordabalken). Hyresgästerna är även sakägare vid fastighetsregleringen om deras rätt berörs.

Från dessa utgångspunkter anserjag alt opinionsvillkoret vid exploateringssamverkan bör utformas med 7 § första stycket anläggningslagen som förebild med undantag av reglerna om hyresgästernas inflytande. Bestämmelsen bör utformas så alt samverkan inte får inrättas, om fastighetsägarna inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den prövningen skall främsi deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan.

Båtnadsvillkoret

Exploateringssamverkan medför somjag nyss nämnde vissa möjligheter att genom fastighetsreglering tvångsvis förfoga över mark och byggnader inom exploateringsområdet. Sådana tvängsmöjligheter bör inte tillskapas.

Prop. 1981/82:221                                                   33

om inte samverkansföretaget är ekonomiskt moriverat. Del är också från samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att exploatering för bebyggelse sker med sund ekonomi. Omständigheter av delta slag talar i och för sig för att den nya lagen bör innehålla inte bara elt opinionsvillkor ulan också krav på att exploateringen skall medföra en viss båtnad. En båtnadsprövning ger dessutom sakägarna den fördelen att de får hjälp med en opartisk bedömning av företagets konsekvenser när de skall la ställning till om de skall delta i samverkan eller inte.

Det kan emellertid å andra sidan vara svårt att alllid påvisa atl elt exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i synnerhet vara fallet vid förnyelse- och förtätningsverksamhel inom äldre bebyggelseområden. Oftast är själva markexploateringen där inte huvudmålet utan snarare en höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar samt omvandling av områdets miljö i dess helhet.

Jag anser med hänsyn härtill att det för en exploateringssamverkan inte bör uppställas ett krav på atl företaget skall vara vinstgivande för att det skall få komma till stånd. Vid detta ställningslagande har jag också tagit särskild hänsyn till att deltagande i samverkan enligt milt förslag inte innehåller några regler om tvångsanslulning till företaget ulan grundar sig på frivillighei från fastighetsägarnas sida.

Viss redovisning av företagels ekonomiska konsekvenser anserjag likväl bör företas. Somjag nyss påpekade kan del vara värdefullt för faslig-hetsägarna när de skall bedöma om de skall delta i samverkan eller ej. För att tillgodose delta intresse är det emellertid enligt min mening tillräckligt alt förtättningsmannen vid sammanträde med sakägarna för bildande av en exploateringssamfällighet redovisar de ekonomiska konsekvenserna och övriga fömtsättningar för samverkan.

2.2.4 Exploateringsbeslut

Enligt utredningens förslag skall en exploateringssamfällighet bildas när fasfighelsbildningsmyndigheten efter prövning av uppställda villkor meddelar ett exploateringsbeslut. Detta skall meddelas i så nära anslutning som möjligt till beslutet att anta detaljplan för området. Enligt utredningen kan det vara lämpligt att exploaleringsbeslutel fattas under tiden mellan detaljplanens utställande och dess anlagande. För atl ge exploateringssamfälligheten tillfälle att vid planläggningen uppträda som part gentemot kommunen har utredningen föreslagit en möjlighet att meddela ell preliminärt exploateringsbeslut. I ett sådant beslut skall anges exploateringens ändamål samt deltagande fastigheter och deras andelslal. Mot delta beslut skall talan inte få föras och det skall gå i verkställighet omedelbart.

Jag delar utredningens uppfattning att en exploateringssamfällighet skall bildas genom atl fastighetsbildningsmyndigheten - efter det kommunfullmäktige har tillstyrkt samverkan och prövning av villkoren för exploateringssamverkan skett - meddelar elt exploaleringsbeslut. 3   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                   34

Förslaget om preliminära exploaleringsbeslut har emellertid kritiserats av remissinstanserna. Bl. a. har framhållits svårigheterna att pröva opinionsvillkoret, eftersom många markägare torde vilja avvakta en redovisning av företagets ekonomiska villkor, innan de tar ställning lill om de vill delta i exploateringen eller ej.

Jag ansluter mig till remisskritiken på den här punkten. Någon möjlighet till ett preliminärt exploateringsbeslut i den form som utredningen föreslagit bör inte finnas. Syftet alt få lill stånd en förhandlingspart till kommunen under planarbetet bör visserligen tillgodoses, men del bör ske genom att det egentliga exploateringsbeslutet får fattas i ett tidigt skede i processen. Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna om samverkans ändamål och omfattning saml vilka fasfigheter som ingår i exploateringssamfälligheten meddelas i elt första beslut, medan frågor om bl. a. andelstal och om behövliga föreskrifter för exploateringens utförande tas upp i senare beslut. Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas mellan detaljplanens utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt eller delvis meddelas tidigare. Innan exploaleringsbeslutel, alternativt ett delbeslut, får fattas, måste naturligtvis faslighetsbildningsmyndighelen utreda fömtsättningarna för företagel och komplettera bedömningsunderlaget så långt att en prövning av opinionsvillkoret och andra villkor kan ske.

2.3 Den ekonomiska regleringen

2.3.1 Andelstal

Kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som kan vinnas genom denna bör fördelas efter andelstal. Fastighetsägare som avböjer att delta bör inte ha del av företagets avkastning men å andra sidan inte heller ha något ansvar för kostnader med anledning av företaget. Detta överensstämmer med utredningens förslag. Andelstalen skall enligt förslaget återspegla marknadsvärdet av den mark med vilken varje fastighet bidrar till del gemensamma förelaget. Därvid skall man bortse från inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploateringen.

Endast ett fåtal remissinstanser har berört frågan om andelstal. Sveriges villaägareförbund menar alt andelstalen måste beräknas efter enkla grunder, om institutet skall bli effekfivt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att läge och andra fördelar samt särskilda tillgångar och belastningar skall vägas in.

När det gäller fastigheter som bidrar med mark till exploateringen innebär förslaget i betänkandet alt markens värde före den nya detaljplanen skall läggas till gmnd för uppskattning av delaktigheten i exploateringssamfälligheten. Detta torde i flertalet fall leda till all andelslal enkelt kan åsättas dellagande fastigheter i proportion till arealen av den mark fastigheten bidrar med till del gemensamma företaget. Utredningens huvudregel kan emellertid enligt min mening leda till olämpliga resuhat i vissa fall.

Prop. 1981/82:221                                                   35

Markvärdet - med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt expropriationslagens regler — är ju nämligen i hög grad beroende av del pågående användningssättet. Andelslalen kan alltså bli olika beroende på vilken användning som pågår även om fastigheterna bidrar med lika mycket mark till exploateringsförelaget. Jag anser därför alt andelstalen - som bl. a. reglerar hur stor del av avkastningen som skall fillfalla respektive faslighet - bör bestämmas med utgångspunkt i främst hur stor areal mark varje fastighet bidrar med till exploateringsförelaget. Om värdet av den mark som respektive fastighet bidrar med inte motsvarar del således bestämda andelslalet bör skillnaden utjämnas i pengar. Med värdet av marken menar jag här den löseskilling eller intrångsersättning som skulle utgå enligt 4kap. expropriationslagen vid en expropriation. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren bör den också ersättas på samma sätt srm i expropriationslagen (4kap. 1 § första stycket). Det kan t.ex. vara fråga om förluster i en jordbmksrörelse till följd av mindre produktiv areal eller ökade kostnader för omdisponering av fastigheten när en byggnad har rivits.

Lagrådet har föreslagit att andelslalet skall bestämmas främst med hänsyn lill marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet men med bortseende från byggnader m. m. Förslaget innebär bl. a. atl hänsyn därvid skall tas även till s. k. förväntningsvärden, dvs. värden som gmndas på förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Som gmnd för sitt ställningslagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip riilämpas vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen, dels att fastighetsägare riskerar atl återfå en betydande del av fillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark, dels att det för fastighetsägarna torde framstå som mest naturligt atl andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvärdet.

I och för sig delar jag lagrådets uppfattning att marknads värdeprincipen skulle ansluta väl till gällande ordning. Många gångar skulle den troligen också fungera tillfredsställande. Somjag nyss har framhållit skulle emellertid en sådan princip i vissa fall få olämpliga konsekvenser. Visserligen är det - som lagrådet framhåller - i princip markens värde som skall ligga till gmnd för tilldelningen vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen. Enligt min mening är del emellertid inte jämförbara situationer som föreligger vid traditionella fastighetsregleringar och vid exploateringssamverkan. Traditionella fastighetsregleringar syftar i första hand till atl åstadkomma förbättringar av fastighetsindelningen inom ramen för den pågående markanvändningen. Omregleringar inom ramen för en exploateringssamverkan däremot syftar till en förändring av markanvändningen. Jag anser att det är mera naturligt att tilldelningen vid exploateringssamverkan i princip bestäms med hänsyn till det värde marken har för exploa-teringsföretagel och inte fill det värde den kan ha med hänsyn fill den pågående användningen eller med hänsyn lill förväntningar om en annan

Prop. 1981/82:221                                                   36

markanvändning. Med eU sådant synsätt ligger det närmast till hands all utgå i första hand från markens areal när andelstalen skall bestämmas.

Jag vill också framhålla att, så snart planläggning för bebyggelse har påbörjats bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en annan markanvändning normalt får elt högre värde än den från bebyggelsesynpunkt mindre lämpliga marken, t.ex. vägmark och parkmark. En av grundtankarna bakom förslaget om exploateringssamverkan är som jag nyss har redovisat all värdeutfallel inom ett samverkansområde skall bli lika stort, oavsett om marken behövs för enskilt bebyggande eller för allmän plats, eftersom båda kategorierna är nödvändiga för den planerade bebyggelsen. Om förväntningsvärden av detta slag skulle få påverka värdeutfallel vid en exploateringssamverkan, skulle syftet med de föreslagna reglerna delvis motverkas.

Jag tror vidare atl en marknadsvärdeprincip som grund för andelstalen skulle upplevas som orättvis av flertalet fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan i de fall en faslighets värde grundas på en förväntan om att få genomföra en annan markanvändning än den som faktiskt medges genom exploateringssamverkan. Den angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fastighet har elt mycket lågt värde — t. ex. lill följd av atl samhället har infört långtgående restriktioner för markanvändningen i syfte atl tillvarata allmänna intressen — och därigenom får en myckel liten andel av planens värdeutfall, trots alt hans fastighet kanske har den största betydelse för atl exploateringen skall komma lill stånd.

Sammanfattningsvis anserjag således att övervägande skäl talar för den regel som jag nyss förordade, nämligen atl andelslalen skall bestämmas med hänsyn främsi lill arealen av den mark som är tillgänglig för exploateringsföretaget.

Den föreslagna regeln skall ses som en huvudregel. Det kan emellertid vara olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom förhållandena kan vara vitt skilda, t.ex. vid en enkel exploatering för fritidsbebyggelse och en innersladssanering. Förrättningsmännen bör därför ha viss frihet vid bestämmande av andelstalen.

Somjag fidigare uttalat (avsnitt 2.2.1) bör ett samverkansområde även kunna omfatta ett redan tidigare detaljplanelagl område där planen inte är avsedd atl ändras. Syftet att åstadkomma en vinstutjämning mellan fastighetsägarna bortfaller dock i detta fall, eftersom den värdehöjning som planen medför redan har inträtt, när frågan om exploateringssamverkan aktualiseras. Vid värdering av mark är del här inte rimligt att bortse från inverkan av den plan som skall genomföras, utan värderingen måste grundas på de planförhållanden som rådde när ansökan om exploateringsförrättningen gjordes.

Om fastighetsindelningen är okomplicerad och bebyggelseförutsättningarna är likartade inom huvuddelen av samverkansområdet, vilket många gånger torde vara fallet, bör den nu föreslagna grunden för andelstal i

Prop. 1981/82:221                                                   37

kombination med värdejämförelsen i praktiken inte möta några svårigheter. När förhållandena är komplicerade eller berörda markägare är oense om marknadsvärdena, torde det däremot bli nödvändigt med en mera ingående prövning av frågan.

I fråga om fasfigheter som deltar i exploateringen men som ej bidrar med mark till företaget bör andelstalen bestämmas efter en uppskattning av exploateringens nytta för dem.

2.3.2 Tillskott och tilldelning

För att fördela kostnader och avkastning mellan fastigheter som avstår mark i exploateringssamverkan har i betänkandet föreslagits följande tre principiellt olika metoder.

1.    Samfälligheten förvärvar all mark som berörs av exploateringsåtgärder, genomför företaget och realiserar värdet. Avkastningen fördelas sedan efter andelstal i pengar.

2.    Markbyte genomförs mellan berörda fasligheter så alt delägarna får byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Därefter svarar delägarna för att realisera värdet av den byggbara mark de tilldelals.

3.    Några markbyten för anpassning till detaljplanen genomförs inte. Fastighetsägaren betalar i stället en exploateringsavgifl, som motsvarar värdehöjningen för hans fastighet, lill samfälligheten. Sedan förelaget slutförts fördelas överskottet efter andelstalen.

Vilken av dessa metoder som bör väljas beror enligt utredningen på situationen i del enskilda fallet. Förslaget innebär dock att avkastningen i första hand fördelas genom marköverföring. Systemet med exploateringsavgifter ses främst som ett komplement fill marköverföring i sådana fall då tillkommande bebyggelsemöjligheter inte går alt fördela enligt andelslal mellan dellagande fastigheter.

Alt marköverföringsalternativet skall tillämpas i första hand har kritiserats av flera av de remissinstanser som berört frågan. Markfrågornas behandling anses komplicerad. Som skäl mot marköverföring har framförts bl. a. atl det leder lill krav på betydande kontantinsatser som utestänger många från medverkan saml att metoden är orationell jämfört med fördelning i pengar. Ett par remissinstanser har föreslagit att marksamfälligheter skall bildas under och efter företagets genomförande.

Jag anser lill en början att det system med exploateringsavgifter utredr ningen föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär atl alla marköverföringsfrågor lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att samverkan har upphört. För att få ett rationellt syslem är del enligt min mening nödvändigt alt dessa frågor klaras av inom ramen för exploateringssamverkan.

Som jag ser det kan det huvudsakligen finnas två alternativa sätt att fördela eventuella fördelar och åtemtdela gjorda insatser från exploateringssamverkan. Det ena är fördelning i pengar och det andra fördelning genom marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna.

Om fördelning i pengar skall ske innebär det aU all bebyggbar mark inom samverkansområdet måste antingen överföras lill en exploaleringsfas-

Prop. 1981/82:221                                                   38

tighet, som ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfäl-lighet, i vilken vaije deltagande fastighet därvid får del efter sitt andelstal. Därefter avstyckas och säljs de nybildade tomterna från exploateringsfastigheten eller marksamfBlligheten i föreningens regi. Eventuellt kan hela exploateringsfastigheten säljas. Sedan samtliga kostnader har betalats, fördelas överskottet bland de deltagande fastigheterna. Jag kan emellertid redan här fömtskicka atl jag av i första hand skattetekniska skäl kommer att föreslå regler som omöjliggör för föreningen att äga någon mark. Skall avstyckning och försäljning ske i föreningens regi måste därför avstyck-ning göras från en marksamfällighet. Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de deltagande fastigheterna. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen till ändringarna i lagen om förvaltning av samfälligheter.

När en exploateringssamfällighet förvaltar all samfälld mark och genomför hela exploateringsföretagel kan således uppkommande överskott enkelt fördelas i pengar efter andelstal. Detta alternativ, som innebär att en huvudman leder och genomför hela exploateringsprojektet, ger i och för sig fömtsättningar för ett rationellt genomförande. Från kommunal synpunkt kan det också vara en fördel all det är samma huvudman som ingår exploateringsavtal och som svarar för iordningställandet av marken för bebyggelse. För delägarna kan dock delta alternativ medföra vissa problem. Markförvärv och anläggningar kan sålunda kräva större kapitaltillskott vid tidpunkter som kan vara olämpliga för den enskilde delägaren. Genom samfällighetens eng8gemang minskas också de enskilda markägarnas möjligheter att med egna initiativ genomföra planen.

Det andra sättet att fördela avkastningen är somjag nyss nämnde marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad mot det förra alternativet kan en sådan fördelning skapa fömtsättningar för ett mera individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas successivt. Ett sådant tillvägagångssätt torde normalt ställa mindre krav på kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget genom att han kan påräkna att tilldelas mark i förhållande till vad han har bidragit med.

Enligt min mening bör med hänsyn till det sagda en fördelning genom marköverföring ges företräde framför del alternativ som innebär en fördelning i pengar. En sådan företrädesregel finns i fastighetsbildningslagen (5 kap. 2 §) och bör bli tillämplig även vid exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till ersättning i pengar i de fall marköverföring inte kan ske fullt ut.

I vissa situationer kan det visa sig prakfiskl omöjligt att fördela avkastningen genom marköverföringar, t.ex. om exploateringssamverkan genomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning av äldre hyreshus i slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för fastighetsägarna att komma överens om tilldelning i pengar i stället för i mark.

Prop. 1981/82:221                                                   39

Den lagtekniska lösningen

I det föregående (avsnitt 2.1.1) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett samverkansområde till den plan som företaget avser att genomföra, samtidigt som de deltagande fastigheterna i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har även berört behovet av att kunna överföra mark från fastigheter inom samverkansområdet vilkas ägare avböjt att delta. I likhet med utredningen anserjag alt fastighetsregleringsinstitutet enligt fastighetsbildningslagen bör utnyttjas för att fullfölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära samordning mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och fastighetsreglering är från flera synpunkter naturlig. Normalt är frågorna om fastighetsindelningen centrala i de situationer som det här är fråga om. Den mark som skall avstås skall tas om hand av och fördelas bland de dellagande fastigheterna. Vidare kan det fömtsättas att fastighetsägarna inom samverkansområdet många gånger kan träffa överenskommelser om fastighetsreglering, varvid marköverföringarna kan ske genom fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen. Detta förenklar förrättningsförfarandet i hög grad.

Lagtekniskt bör, som jag tidigare har framhållit (avsnitt 2.1.3), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det nuvarande regelsystemet i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna lagen om exploateringssamverkan, medan fastighetsbildningslagen endast kompletteras med föreskrifter som ger ökade möjligheter att bilda marksamfälligheter i förevarande sammanhang.

Beskrivning av fastighetsregleringsinstitutet

Jag skall här något närmare beskriva fastighetsregleringsinstitutet i fastighetsbildningslagen och ange i vilka delar särskilda regler erfordras för markreglering vid exploateringssamverkan.

Bestämmelserna om fastighetsreglering, som finns i 5 kap. fastighetsbildningslagen, innebär att en mer eller mindre ingripande omreglering kan göras beträffande redan bestående fastigheter i syfte att nå en förbättring av fastighetsbeståndet. Ombildningen kan innebära att ett markområde överförs från en fastighet till en eller flera andra fasligheter eller att servitut bildas, ändras eller upphävs. Av särskild betydelse i detla sammanhang utgör de villkor som i lagen uppställs för sådan fastighetsreglering, som innebär förändring av den bestående fastighetsindelningen, saml för värdering och ersättning vid omreglering.

I fråga om möjligheterna att få till stånd en omreglering uppställs vissa villkor lill skydd för sakägare, så att inte dessa blir indragna i en reglering som inte medför tillräckligt värdefulla förbättringar. I de fall överenskommelse om regleringen inte föreligger mellan de berörda fastighetsägarna, får fastighetsreglering till en böijan ske endast under fömtsättning all en lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer ändamålsenlig markan-

Prop. 1981/82:221                                                   40

vändning vinns saml att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför, det s.k. båtnadsvillkoret (5kap. 4§ första stycket). I 5 kap. 5 § uppställs vidare dels ett krav på att fastighetsreglering, som begärs av sakägare, skall vara nödvändig för atl förbättra sökandens fasrighet, dels elt opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering, om sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det.

Bestämmelser om regleringens omfattning, dvs. vilka fastigheter som skall ingå och vilka åtgärder som skall vidtas, finns i 5kap. 6§ första stycket. Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning som avses med ansökan. Sker regleringen i syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område, skall beaktas att området avpassas efter upprättade planer, fastighetsindelningens beskaffenhet, naturförhållandena samt befintliga och avsedda anläggningar så att största möjliga fördel uppkommer utan atl förrätlningsarbetet onödigt försvåras. I fråga om överföring av mark som är bebyggd gäller vissa begränsningar. I princip får sålunda överföring inte avse bebyggd mark. Endast under fömtsättning att väsentlig olägenhet för sakägare ej uppkommer får sådan överföring ske, om byggnaden har endast ett obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna alt vinna en ändamålsenlig fastighetsindelning (5 kap. 7§).

De gmndläggande bestämmelserna om regleringsfastighelernas sammansättning och dimensionering ges i 5 kap. 8 §. Vid en fastighetsreglering skall således, om sakägarna inte samtycker till annat, iakttas att varje ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål varfill den är avsedd alt användas. Storleksförändringar inom vissa angivna gränser är dock tillåtna. Vid sidan härav kan i speciella fall förordnas atl en faslighet eller en fastighetsdel skall inlösas enligt bestämmelserna i 8kap. Detla får ske om en fastighetsreglering har till syfte alt åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet och det är ett väsentligt intresse från allmän synpunkt att storleksförändringar genomförs (8 kap. 1 §). Denna inlösenmöjlighet begränsas dock av bl.a. bestämmelsen i 8kap. 3§, enligt vilken inlösen inte får ske, om avsevärd olägenhet därigenom skulle uppkomma för fastighetens ägare eller brukare. En särskild inlösensituation föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör enligt lomlindelning särskilda delar av en tomt olika ägare, får en av dessa begära inlösen av hela återstoden av tomten (8 kap. 4§). Regler om ersättning för inlöst egendom och om inverkan av inlösen på särskilda rättigheter i dessa fall ges i 8 kap. 5 och 6§§.

Till gmnd bl. a. för bedömningen av de storleksförändringar som fasUgheterna genomgår skall enligt 5 kap. 9 § särskilda graderingsvärden fastställas förde områden som ingår i regleringen. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsregleringen tilläggs en

Prop. 1981/82:221                                                   41

fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, skall skillnaden enligt 5 kap. 10 § utjämnas i pengar. Ersättningen skall bestämmas på gmndval av en värdering, s. k. likvidvärdering. Vid denna värdering skall hänsyn las till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet saml till förhållandena vid tillträdet, om inte annat följer av atl avlrädaren har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda. I övrigt skall värderingen ske med hänsyn särskilt lill egendomens marknadsvärde.

I 5kap. 11 § finns vissa jämkningsmöjligheter. Om regleringen genomförs på sådant sätt atl en ägare av en fastighet lider förlust antingen genom att fastighetens värde minskas, utan all han får gotlgörelse enligt andra bestämmelser, eller genom att han åläggs att betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av likviderna ske så all förlust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om likviden för vad som frångår fastigheten i väsendig mån överstiger den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten, om det är skäligt med hänsyn lill omständigheterna.

Vid alla värderingar som sker enligt fastighetsbildningslagen skall värdet anknytas ull förhållandet vid tillträdet. Vinstfördelningen vid fastighetsregleringen kommer i väsentlig mån alt styras av vilken värdenivå som väljs, dvs. om värdenivån skall knytas Ull det värde som är relevant för avträdaren, eller till den nivå som är relevant för fillträdaren eller om den skall väljas någonstans däremellan.

Kostnaderna för att genomföra en fastighetsreglering skall fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lill den nytta varje sakägare har av regleringen (5 kap. 13 §). För att denna fördelning skall kunna göras måste i princip en särskild båtnadsvärdering ske av de värdeförändringar som de olika fastigheterna genomgår vid fastighetsregleringen. Hur detla skall ske är inte närmare reglerat i fastighetsbildningslagen.

Marköverföring inom samverkansområdet

Frågan i vad mån de bestämmelser som jag nu har redovisat kan utnyttjas vid sådan fastighetsreglering som sker inom ell samverkansområde bör till en början bedömas med hänsyn till atl exploateringssamverkan, till skillnad från fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen, grundas på ett frivilligt deltagande. Liksom utredningen anserjag därför att det vid marköverföring mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör krävas någon båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas upp något krav på förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss opinion för fastighetsregleringen.

Enligt utredningens förslag skall inte heller restriktionerna i 5 kap. 7§ faslighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd mark gälla. Dessa frågor skall i stället beaktas vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras vid planläggningen enligt byggnadslagen eller som redan gjorts när det är fråga om en befintlig plan.

Prop. 1981/82:221                                                   42

Jag delar i och för sig utredningens uppfattning atl det vid en exploatering inte sällan föreligger behov av att få fill stånd omregleringar inom bebyggda områden. Främsi gäller det inom saneringsområden. En rätt för exploateringssamfälligheten alt inom samverkansområdel fritt disponera över mark med bebyggelse leder emellertid enligt min mening för långt. En sådan ordning skulle nämligen för ägaren inte sällan innebära alltför slora personliga uppoffringar. En bestämmelse härom bör dock ges en något annan utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen och innebära förbud mot marköverföring i fråga om sådan del av en fastighet på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med den detaljplan som gäller för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om fastigheten deltar i exploateringen eller ej.

Vad jag nu har sagt innebär således alt bestämmelserna i 5 kap. 4, 5 och 7§§ fastighetsbildningslagen inte bör gälla för marköverföring vid exploateringssamverkan. Bestämmelserna i 5 kap. 6§ faslighetsbildningslagen om en fastighetsreglerings omfattning bör däremot tillämpas även vid omreglering för exploateringssamverkan.

När det gäller möjligheten att ta i anspråk och fördela behövlig mark för atl genomföra en exploatering har utredningen utgått från de föreslagna reglerna i plan- och bygglagen om fastighetsplan. Utredningen har sålunda föreslagit att man med stöd av en fastighetsplan skall kunna överföra all mark från en fastighet genom fastighetsreglering enligt inlösenreglerna i 8 kap. fastighetsbildningslagen. Utredningen har också föreslagit ändringar i fastighetsbildningslagen som skall göra del möjligt att genom fastighetsreglering fördela den byggbara marken bland de deltagande fastigheterna i förhållande Ull åsatta andelstal. För värdering av den mark från en icke deltagande fastighet som blir föremål för fastighetsreglering har utredningen föreslagit en särskild regel av innebörd att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för alt genomföra. Somjag tidigare har framhållit är det avsett att värdehöjningen därigenom skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploateringssamverkan.

Remissinstanserna har inte riktat någon egentlig kritik mot det sakliga innehållet i utredningens förslag i denna del.

I nuvarande byggnadslagstiftning finns ingen egentlig motsvarighet till fasUghetsplanen. Den motsvaras närmast av tomtindelning i gällande rätt. Tomfindelning kan emellertid endast tillämpas inom stadsplan. En anknytning till tomlindelningsinstitutet i fråga om fastighetsreglering för exploateringssamverkan skulle därför starkt begränsa tillämpningsområdet för sådan samverkan.

Frågor om samfällighetens bildande och om avgränsning av samverkansområdet bör - som jag tidigare har nämnt - prövas vid förrättningen. Inlösen av mark anserjag emellertid vara en fråga som inte bör prövas av

Prop. 1981/82:221                                                   43

fastighetsbildningsmyndigheten. Exproprialiva effekter uppkommer i dag vanligen genom att regeringen meddelar tillstånd fill expropriation eller genom att en plan fastställs. Ett särskilt lillståndsförfarande anser jag alltför omständligt. I stället ligger det enligt min mening närmast ull hands att låta tillstånd till inlösen av mark från en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten följa av en planfastställelse. Som jag nyss nämnde har utredningen föreslagit att ett sådant fillslånd skulle följa av en antagen fastighetsplan. Atl en rätt fill inlösen följer av en fastställd plan gäller redan i dag beträffande t. ex. mark för allmän plats (41 § byggnadslagen). En fastställd tomtindelning medför vidare att enskilda fastighetsägare tillerkänns lösenrätt i vissa fall (8 kap. 4§ fasfighetsbildningslagen). Jag föreslår därför att samma princip fillämpas vid exploateringssamverkan men att den utvidgas till att gälla all mark som behövs för exploateringen, oavsett om den ligger inom en stadsplan eller en byggnadsplan.

Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen när del gäller behovet av mark för genomförande av en plan sker därvid vid prövningen enligt byggnadslagstiftningen, dvs. i normalfallet i samband med all detaljplanen fastställs. I princip bör det alltså vara möjligt att göra marken inom samverkansområdet tillgänglig i den utsträckning som behövs för atl genomföra företaget. För fastigheter som deltar i samverkan bör del, som nyss konstaterats, inte gälla några särskilda begränsningar i skyldigheten att avstå mark utöver vad som följer av skyddet för mark med byggnader och företrädesregeln beträffande marktilldelningen som jag tidigare har berört. I fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt atl delta i samverkan, bör däremot skyldigheten atl avslå mark inom exploateringsområdet hämtöver begränsas till sådan mark som omfattas av stads- eller byggnadsplaner som fastställts efter exploaleringsbeslutel. Härigenom ges sålunda möjlighet att få frågan om ianspråklagande av marken prövad i planärendet. Föreligger därvid möjlighet till olika alternativa lösningar att genomföra exploateringen, torde det följa av byggnadslagstiftningens krav på hänsyn till enskilda intressen och av de gmndläggande fömtsättningarna för exploateringssamverkan (jfr avsnitt 2.1.1) att man skall välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.

Vid inlösen av endast en del av en fastighet, som tillhör en icke deUagan-de fastighetsägare, bör del vidare föreligga en skyldighet för exploateringssamfälligheten att i vissa fall lösa återstoden, om ägaren begär det. Sådan skyldighet bör föreligga i fråga om mark inom fastställd stads- eller byggnadsplan, om marken kan nyttjas endast på ett sätt som slår i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. En motsvarande regel finns i 48 § byggnadslagen. Jag återkommer ytterligare till denna fråga i det följande (avsniu 2.5.4 och 2.5.6).

Jag har tidigare (avsnitt 2.2.2) uttalat min anslutning lill utredningens förslag atl ersättningen för mark som avslås skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från ii.verkan av sådan plan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.

Prop. 1981/82:221                                                   44

Fördelning av markvärde

När det slufligen gäller fördelningen mellan deltagarna i en exploateringssamverkan av markens värdehöjning kan detta som jag tidigare har anmärkt inte åstadkommas med fastighelsbildningslagens regelsystem. Svårigheterna bottnar i atl fastighelsbildningslagens lilldelningsregel i 5 kap. 8 § i princip förutsätter alt en faslighels användningssätt inte förändras. Vid den likvid värdering som sker i samband med marköverföring efter det att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av mark för enskilt bebyggande som planen innebär. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall, och en fastighet som inte fått någon mark för enskilt bebyggande får inte del av värdeutfallel.

Av vad jag nu har anfört framgår alt fastighetsbildningslagens tilldelningsregler inte står i överensstämmelse med vad som åsyftas med exploateringssamverkan, nämligen att det värdeutfall som en ny eller ändrad stads- eller byggnadsplan medför skall fördelas mellan de dellagande fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav. Med hänsyn härtill anserjag — i likhet med utredningen - atl, när fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av avkastningen i en exploateringssamfällighet, andelstalen i samfälligheten bör vara styrande för tilldelningen. Som jag har angett i det föregående (avsnitt 2.3.1) i fråga om andelstalens bestämmande skall därvid bortses från inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploalering.

Den lösning somjag nu har förordat innebär således, att reglerna i 5 kap. 8-12§§ och 8 kap. l-6§§ faslighetsbildningslagen ersätts med särskilda bestämmelser i den nya lagen.

2.3.3 Förmånsrätt

Som framhållits i betänkandet fordrar exploateringssamverkan medel för verksamheten, bl. a. för att lösa in mark och för all anlägga gemensamma anordningar. Dessa medel kan anskaffas antingen genom uttaxering av bidrag från delägarna eller genom att samfällighetsföreningen tar upp lån. Del är väsentligt att den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten får möjlighet att låna pengar för att alla fastighetsägare inom samverkansområdel, oberoende av ekonomisk ställning, skall ha möjlighet att delta i exploateringsförelaget. För att föreningen skall kunna la lån krävs bl. a. att den kan ställa tillfredsställande säkerhet.

I lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan om säkerhet löst på så sätt atl en samfällighetsförening vid uttaxering av bidrag från delägarna har förmånsrätt i delägarfastigheterna. Förmänsrätten gäller före inteckningar i fastigheterna och är inte begränsad till något visst belopp. Utredningen har föreslagit att 'systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan. Förmånsrättsbeloppets storlek bör dock enligt utredningen begränsas till alt motsvara högst den värdehöjning som detaljplanen medför.

Prop. 1981/82:221                                                   45

Vissa remissinstanser, bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Statens planverk anser det vara redigare alt göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastas med osäkra skulder.

Enligt min bedömning torde någon form av panlförskrivning från del-ägamas sida inte kunna undvaras, om säkerhet skall ställas på något annat sätt än genom förmånsrätt i delägarfastigheterna. En sådan ordning torde dock bli omotiverat omständlig från förvaltningssynpunkt och kräva kreditbedömning för varje ingående delägarfastighel. Genomförandet av exploateringssamverkan blir i så fall beroende av varje delägares möjligheter att ordna kredit. Om exploateringsområdet skall utgöra ell självständigt kreditobjekt måste en s.k. exploateringsfastighet bildas, som lämpligen bör ägas av samfällighetsföreningen. Somjag tidigare har nämnt skall det emellertid inte vara möjligt för föreningen atl äga någon mark.

Systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt i de deltagande fastigheterna har såvitt bekant fungerat tillfredsställande när det gäller anläggningssamfälligheter. De remissinstanser som företräder kreditgivarna har vid remissen heller inte haft några erinringar mot utredningens förslag att detta system i princip även skall gälla för exploateringssamfälligheter. Jag ansluter mig till utredningsförslaget och föreslår således att systemet med förmånsrätt för samfällighetsföreningen i de deltagande fastigheterna tillämpas även vid exploateringssamverkan.

En begränsning av föi-månsrältens storlek förefaller emellertid riktig med hänsyn till att bebyggelseexploatering är en verksamhet, vars ekonomiska utfall bl. a. är beroende av samfällighetsföreningens sätt atl sköta verksamheten. Utredningen har, somjag nyss nämnde, föreslagit att förmånsrättsbeloppet skall begränsas till den värdehöjning som detaljplanen medför. Jag anser emellertid att även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m. m. i området bör gmnda förmånsrätt. Kravet för förmånsrätt bör därför utformas så alt förmånsrättsbeloppet inte får överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma för respektive fastighet inom området genom exploateringsföretagel. Mitt förslag innebär vidare att förmånsrätten inte direkt kopplas till värdeutfallet av en detaljplan. Det väsendiga är alt värdehöjning uppkommer, oavsett om denna härleds frän en eventuell ny plan eller från företagna investeringar. För att få ell smidigt system bör utrymme ges för förrättningsmannen atl i exploaleringsbeslutel ange förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av förrättningen.

I de fall beräkningen visar sig felaktig på gmnd av att den detaljplan som slutligt fastställs är annorlunda än det förslag som lagts till gmnd för beräkningen av förmånsrättsbeloppet, anser jag atl en omprövning av exploaleringsbeslutel i detta avseende bör kunna ske. Någon ytterligare begränsning av förmånsrätlsbeloppet behövs därför inte enligt min bedöm-

Prop. 1981/82:221                                                   46

ning. Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt, ligger det i sakens natur att man uppskattar värdeökningen lågt för att få en viss säkerhetsmarginal.

2.4 Förrättulngsförfarandet

Somjag tidigare framhållit anserjag all det förfarande för exploateringssamverkan som utredningen föreslagit inte är helt tillfredsställande. Beslutsordningen förefaller splittrad och kan medföra att förfarandet onödigtvis fördröjs genom upprepade besvär. Förfarandet, och då främst de många beslutslillfällena, har också rönt en hel del kritik av remissinstanserna. Jag kan alltså instämma i remisskritiken på den här punkten. Något kommunalt beslut om exploateringssamverkan — motsvarande det av utredningen föreslagna markförordnandet — bör således inte införas. Frågan om samexploatering bör i stället helt prövas inom förrättningens ram. Kommunens inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall komma till stånd eller inte sker genom ett krav på kommunalt tillstyrkande av förrättningen.

I det förfarande jag föreslår får alltså förrättningen en relativt sett större betydelse än enligt utredningsförslaget. Mitt förslag innebär att man får ett sammanhållet förrällningsförfarande, dvs. förrättningen inleds när ansökan om exploateringssamverkan sker och avslutas inte förrän alla de ändringar i fastighetsindelningen m.m. som exploateringssamverkan ger upphov Ull har genomförts. I denna förrättning ingår fastighetsreglering som en integrerad del. Kommunens uppgifter och beslut i själva planarbetet ingår dock inte i förrättningen. Beslutsbefogenheten när det gäller plan-och bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrågor är inte avsedd alt ändras genom det nya institutet exploateringssamverkan. Ett nära samråd och samarbete mellan byggnadsnämnden och fastighetsbildningsmyndigheten är dock en fömtsättning för att exploateringssamverkan skall kunna ske.

1 det här sammanhanget vill jag även betona atl information till och diskussion med sakägarna är viktig redan i ett tidigt skede i processen. Detta bör kunna underlättas genom det förfarande med en sammanhållen förrättning somjag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten att i samverkan med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna utreda de gmndläggande frågorna, främst vad gäller ändamålet med exploateringssamverkan, förrättningsförfarandet och grundläggande fömtsättningar från plansynpunkt. Finns ett förslag lill detaljplan eller håller ett sådant förslag på alt upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna göra en bedömning av exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns inte något planförslag, måste likväl utredningsarbetet inför exploateringen drivas så långt att en uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras, så atl markägarna får tillräckligt underlag för atl kunna ta ställning till om de skall delta i samverkansföretaget eller inte.

Prop. 1981/82:221                                                   47

Somjag fidigare (avsnitt 2.2.4) har förordat bör del finnas möjlighet alt dela upp exploaleringsbeslutel i skilda delbeslul. Syftet med elt delbeslul är att i ett så tidigt skede som möjligt dels få till stånd en exploateringssamfällighet som förhandlingspart till kommunen under planarbetet, dels få klarlagt att exploateringssamverkan skall få ske och vilket slutgiltigt område samverkan skall omfatta.

Ett delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor, nämligen

—exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan och

—de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.

Om exploateringsbeslutet meddelas i form av delbeslul, bör del slutliga beslutet innehålla uppgifter om

—deltagande fastigheters andelstal,

—förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätt skall gälla,

—behövliga föreskrifter för exploateringens utförande, och

—den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Själva exploaleringsförrättningen avslutas som jag nyss nämnde inte genom exploateringsbeslutet, ulan förrättningen pågår till dess alt avsedd fastighetsreglering och anslutande anläggningsförrättning är avslutad.

När exploateringsbeslutet har meddelats bör uppgift om beslutet införas i fastighets- eller tomträttsboken.

Exploateringssamfälligheten genomför exploateringen enligt detaljplanen och exploateringsavtalet fram till och med atl bebyggbar tomtmark föreligger. I detta innefattas bl. a. att samfälligheten utför de gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom området, t. ex. gator och va-anläggningar.

Faslighetsbildningsmyndighelen verkställer de fasfighetsregleringar som är nödvändiga för att genomföra samexploateringen. Myndigheten bör även ha möjlighet alt ta initiativ till de ytterligare åtgärder enligt fastighetsbildningslagen, anläggningslagen eller ledningsrättslagen (1973:1144) som är nödvändiga för genomförandet. Även den förening som förvaltar exploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till de åtgärder enligt anläggningslagen som krävs för att genomföra företaget.

Fastighetsreglering enligt de särskilda reglerna i lagen om exploateringssamverkan och övriga åtgärder enligt faslighetsbildningslagen, anläggningslagen eller ledningsrättslagen, som är nödvändiga för det fastighets-rättsliga genomförandet, sker lämpligen vid gemensam handläggning i en och samma förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört samtliga faslighetsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsförrättning, avslutas exploateringsförrättningen.

Prop. 1981/82:221                                                   48

Det förfarande, somjag nu föreslår, är således sammanfattningvis avsett att kunna komma till användning i en process där man

1.    lar initiativ lill delaljplanläggning,

2.    upprättar en detaljplan och ett exploateringsavtal,

3.    utför gemensamma markanordningar för markens iordningställande,

4.    företar en värdeutjämning mellan de dellagande fastigheterna,

5.    i övrigt företar de ändringar i fastighetsindelningen som föranleds av den nya planen.

Även om förfarandet principiellt skall kunna omfatta hela denna kedja, lämnar mitt förslag också möjligheter till betydande förenklingar, när exploateringssamverkan avser enklare fall. Sådan enklare handläggning kan bli aktuell när exploateringssamverkan avser åtgärder som inte kräver detaljplan, när kommunen tar ett stort ansvar för att genomföra företagel eller annars när företaget avser mindre omfattande förtätningar, där värdeutjämningen är del primära och del inte är aktuellt att utföra några anläggningar gemensamt. Något behov av att teckna exploateringsavtal med en behörig företrädare för de berörda fastigheterna finns kanske inte heller i dessa fall.

2.5 Vissa frågor om plangenomförande

2.5.1 Exploateringsavtal

Frågan om markoverlålelser mellan en exploatör och en kommun brukar vanligen regleras i elt exploateringsavtal som ingås innan en detaljplan antas. Avtalen brukar även innehålla bestämmelser om vem som skall ansvara för utförandel av galor, vägar, vatten- och avloppsanläggningar m. m. inom området.

I betänkandet framhålls alt kommunen skall kunna förhandla med en exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med en vanlig exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande rätt kan regeringen förordna att en exploatör, i förhållande till den nytta han anses ha av en stadsplans genomförande, i skälig utsträckning skall utan ersättning avstå mark som behövs för gata, annan allmän plats eller lill allmän byggnad (70 § byggnadslagen). På motsvarande sätt kan förordnas att en exploatör skall vara skyldig alt bekosta utförandel av galor saml vatten- och avloppsanläggningar inom området (73 § byggnadslagen). Upprättas byggnadsplan kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande förordna att en markägare utan ersättning skall upplåta obebyggd mark som erfordras till väg eller annan plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt (113 § byggnadslagen).

Flera remissinstanser har framhållit atl kommunens befogenheter att ställa krav i t.ex. exploateringsavtal om tidpunkter för byggande, finansiering med statliga lån m. m. är oklara. Länsstyrelserna i Norrbottens och

Prop. 1981/82:221                                                   49

Gävleborgs län anser sålunda att regelsystemet bör ändras så all kommunen ges en mer aktiv roll, t.ex. genom atl kommunen i all exploateringssamverkan ingår som delägare och får befogenheter atl genomföra exploateringen om samfällighetens styrelse inte fullföljer fattade beslut. Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna bebyggs inom viss rid.

Jag kan i huvudsak ansluta mig fill utredningens förslag atl kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med exploateringssamfälligheten vid plangenomförandet. Eftersom exploateringssamverkan inte skall omfatta uppförande av hus, kan kommunen dock inte i förhandlingar med samfälligheten ställa villkor om att fastigheterna skall bebyggas inom viss rid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och exploateringssamfälligheten kan således endast innehålla krav på att de åtgärder som åligger exploateringssamfälligheten skall utföras inom viss tid.

Överlåts exploateringsområdet till t.ex. en byggnadsentreprenör som avser att bebygga området, kan ett särskilt avtal träffas mellan kommunen och byggnadsentreprenören. De villkor som gäller för statlig belåning ger därvid kommunen möjligheter alt öva inflytande på del fortsatta byggnadsföretaget. Om åter den byggnadsklara marken delas mellan delägarna i exploateringssamfälligheten, blir markens bebyggande beroende av de enskilda delägarnas vilja atl avyttra marken eller att själva börja bygga på den. Några regler om att t. ex. tilldelning av mark skall göras beroende av att de olika markägarna åtar sig att se lill att bebyggelse kommer till stånd inom viss tid, såsom föreslagits av vissa remissinstanser, är jag inte beredd att förorda.

Kommunens inflytande över företagels genomförande får utövas i huvudsak genom exploateringsavtal. I fråga om kommunens möjligheter att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en viss utformning bör, somjag nyss sagt, samma principer gälla som när det är fråga om en enda exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses vara exploatör. Förordnande om skyldighet för exploatör att till kommunen avstå mark utan ersättning (70 § byggnadslagen), om skyldighet för exploatör att bekosta utförande av galor och anordningar för vatten och avlopp (73 § byggnadslagen) samt i byggnadsplanefallet om skyldighet för exploatör att utan ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän plats (113 § byggnadslagen) bör också kunna riktas mot exploateringssamfälligheten, om samfälligheten som helhet har sådan nytta av planens genomförande som krävs för atl de angivna lagmmmen skall kunna tillämpas.

Att ställa krav på att kommunen skall delta i alla exploateringssamfälligheter, såsom vissa remissinstanser har förordat, finner jag inte lämpligt. Om kommunen önskar delta mera akfivt i en exploateringssamverkan kan detta ske genom att kommunen förvärvar någon faslighet inom området och deltar som fastighetsägare. Skulle den samfällighet som förvaltar samfälligheten inte klara av all genomföra förelaget, kan kommunen genom att 4   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                   50

vända sig lill länsstyrelsen se till att samfällighetens styrelse förstärks med representanter för det allmänna eller alt syssloman förordnas (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter).

2.5.2   Tidsgränser

Somjag framhållit fidigare anserjag - i likhet med vad som föreslagits i betänkandet - att en lidsgräns bör anges för genomförandel av exploateringssamverkan. Denna ridsgräns är nödvändig av flera skäl. Den ger kommunen en viss säkerhet för att de olika åtgärderna, som skall ske genom exploateringssamverkan, kommer fill stånd inom rimlig tid. Kommunfullmäktige kan tillstyrka exploateringssamverkan vid en relativt tidig fidpunkt, även innan förslag till detaljplan finns framme. Exploateringsavtal kan härigenom träffas inom rimlig tid.

I betänkandet har föreslagits atl tiden mellan kommunens beslut om exploateringssamverkan och den tidpunkt när en exploateringssamfällighet skall vara bildad och en detaljplan anlagen inte skall få överstiga tre år. Tiden för att genomföra exploateringssamverkan kan enligt förslaget variera mellan fem och femton år.

I likhet med vissa remissinstanser anserjag att det är mindre lämpligt att i lagtexten ange fasta tider för de olika åtgärderna. Reglerna bör i stället utformas på samma sätt som i anläggningslagen, nämligen att i exploaleringsbeslutel anges tidsgränser som är anpassade till vad som kan anses rimligt i varje särskilt fall. Tidsgränsen bör således avse den tid inom vilken exploateringen skall vara slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn las till den tid inom vilken en gällande stads- eller byggnadsplan fömtsätts förehgga. Tidsgränserna bör kunna förlängas om det finns skäl för det. Exploateringsbeslutet bör upphöra all gälla, om samfälligheten inte genomför exploateringsåtgärderna inom den fastställda liden och tiden inte förlängs.

2.5.3   Mark för allmän plats

Mitt förslag innebär att delägare normall skall avslå mark avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får han i stället genom avkastningen, dvs. genom att hans fastighet tillförs bebyggbar mark i förhållande till fastighetens andelstal eller, om det inte kan ske fullt ut, i pengar. I de flesta fall kan avslåendet av mark som behövs för allmän plats och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid ett fillfäl-le. I vissa fall kan dock tänkas att mark för allmän plats, t. ex. för vägbygge, behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras. I sådana fall är ägaren garanterad ersättning genom atl hans fastighet ingår i samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning av annan mark. Mark för allmän plats som läggs ut på en fastighet som inte deltar i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i pengar. Ersättningen lill den fastighetsägaren betalas då av

Prop. 1981/82:221                                                   51

exploateringssamfälligheten enligt motsvarande regler som gäller enligt byggnadslagen. Marken kommer således i detta fall atl värderas efter enhetliga principer oberoende av om kommunen löser marken enligt 41 § byggnadslagen eller marken överförs vid fastighetsreglering enligt mitt förslag.

Själva marköverföringen skall, somjag tidigare framhållit, ingå som en integrerad del i exploateringsförrätlningen. Fastighetsregleringen bör normalt kunna grundas på överenskommelse och genomföras så alt den mark som skall avslås för allmän plats förs till en kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås, kan fastighetsregleringen ändå genomföras enligt de särskilda reglerna om fastighetsreglering vid exploateringssamverkan. Marken överförs således från den avstående fastigheten genom fastighetsreglering till kommunens gatufastighet.

Även inom byggnadsplan är del vanligt att det bildas en särskild faslighet av den mark som utlagts till allmän plats. Oftast utgör en sådan fastighet grönområde infill bebyggelsen. När exploateringen är slutförd överlåts normall äganderätten lill fastigheten till den som i fortsättningen skall förvalta den, dvs. vanligen en vägförening eller en samfällighetsförening. Enligt mitt förslag kan samma förfaringssätt tillämpas när planen genomförs med exploateringssamverkan.

2.5.4 Planskada

Enligt 48 § första stycket byggnadslagen är kommunen skyldig atl lösa mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål än enskilt bebyggande, om markens ägare till följd av planen endast kan använda marken på ett sätt som slår i uppenbart missförhållande fill dess tidigare värde. På motsvarande sätt är kommunen skyldig atl lösa tomtdel när ett år förflutit från tomtindelningens fastställande (48 § andra stycket byggnadslagen). Dessa regler är tillkomna för alt i viss utsträckning hålla fastighetsägare skadeslösa för oförmånliga verkningar av plarter. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten alt lösa in marken.

För byggnadsplaner finns en motsvarande skyldighet atl ersätta skada till följd av plan i I16§ byggnadslagen. Emellertid skall ersättning enligt den paragrafen utgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren beträffande allmän väg och i övrigt av vägförening.

I betänkandet har föreslagits att kommunen alltid skall vara skyldig att lösa mark som enligt en detaljplan utlagts till något annat ändamål än enskilt bebyggande. Skall annan än kommunen vara väghållare, är varken kommunen eller väghållaren skyldig att lösa marken.

Vid exploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av planens olika verkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana planskador som avses i 48 och I16§§ byggnadslagen bör ingå i utjämningen. Enligt min mening bör därför kommunens lösenskyldighet enligt 48 § byggnadslagen och vägförenings ersättningsskyldighet enligt 1I6§ bygg-

Prop. 1981/82:221                                                                 52

nadslagen inte gälla när del är fråga om exploateringssamverkan. I stället föreslår jag att det i den nya lagen las upp en regel som ger ägare av en fastighet, som inte deltar i exploateringssamfälligheten, rätt alt begära fastighetsreglering för alt föra över marken lill annan fastighet eller till en samfällighet, om planens fastställande medför ett kvalificerat intrång i den pågående användningen av marken. Denna möjlighet bör utvidgas fill att gälla även mark för enskilt bebyggande eller t.ex. då tomtindelning innebär att markens ägare kan utnyttja en tomtdel på elt sätt som slår i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. De fastigheter som deltar i samfälligheten hålls skadeslösa genom sin rätt att få del av företagets avkastning.

Enligt nuvarande bestämmelser kan fastighetsägare begära inlösen enligt 48 § byggnadslagen eller ersättning enligt 116 § byggnadslagen i princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthållas vid exploateringssamverkan, eftersom samfälligheten efter genomförandet skall avvecklas. Frågan om inlösen bör därför behandlas innan samfälligheten avvecklats. I betänkandet har föreslagils att talan om inlösen för bl. a. planskada skall väckas inom två år från det atl beslutet, på vilken talan grundas, har vunnit laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt atl begära fastighetsbildningsförrätl-ning för reglering av planskada vid exploateringssamverkan bör vara kortare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligt rådrum. Jag föreslår att ansökan härom bör göras hos faslighetsbildningsmyndighelen inom sex månader från det all den plan på vilken talan grundas blivit fastställd.

2.5.5 Byggnadsförbud m. m.

I utredningens betänkande har föreslagits atl bygglov för åtgärder på fastigheter, som inte deltar i exploateringssamverkan, skall få lämnas endast om åtgärderna syftar lill att vidmakthålla eller förbättra den verksamhet som pågår på fastigheten. Syftet med förslaget är atl hindra alt de bebyggelsemöjligheter, som följer av en detaljplan, som är avsedd alt genomföras genom exploateringssamverkan, utnyttjas av fastighetsägare som valt att slå utanför samverkan.

Utredningens förslag har mött viss kritik av remissinstanserna, bl. a. därför atl byggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa sig om att sökanden förfogar över den fastighet som lovet avser.

I mitt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som en integrerad del i exploateringsförrättningen. I fastighetsbildningslagen finns i dag vid fastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller all särskilda villkor skall gälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas endast om det kan befaras alt regleringen annars väsentligen försvåras eller all oriktiga ersättningsbelopp fastställs (5 kap. 21 § fastighetsbildningslagen). Den som uppsåtligen överträder förordnandet kan dömas till böter eller fängelse i högst sex månader (5 kap. 35 § fastighetsbildningslagen).

Prop. 1981/82:221                                                   53

Om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kan vidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda atl nybyggnad företas inom samverkansområdet eller byggnad sätts i stånd utan myndighetens medgivande. Sådant medgivande får vägras endast om åtgärden väsentligt försvårar regleringen (5 kap. 22 § fastighetsbildningslagen). Om byggnad uppförs eller iståndsälts i strid mot ett sådant förordnande, kan den flyttas utan hänsyn till de kostnader och ölägenheter som uppkommer för sakägare (5 kap. 25 § andra stycket faslighetsbildningslagen).

Nu angivna möjligheter att förordna om förbud för atl underlätta förräll-ningsförfarandet och säkerställa förtällningsresultatet bör också finnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i exploateringsförrätlningen. Syftet med det byggnadsförbud som har föreslagils i betänkandet är just att säkerställa den värdeutjämning som är ett av syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mitt förslag på det sättet att bebyggbar mark på fastighet som inte deltar i samverkan överförs genom fastighetsreglering till annan faslighet eller till en marksamfällighet. Nuvarande regler om möjlighet för faslighetsbildningsmyn-digheten att förordna om byggnadsförbud synes således med den laglekniska utformning som jag föreslår ge tillräckliga möjligheter att tillse att syftet med exploateringssamverkan uppnås. Några ytterligare regler i detla syfte är således inte nödvändiga.

Även möjligheterna alt meddela förbud mot skogsavverkning och täktverksamhet vid fastighetsreglering kan givetvis bli aktuella atl tilläma vid sådan fastighetsreglering, som sker för att genomföra exploateringssamverkan.

Förordnanden om förbud mot avverkning, täktverksamhet eller nybyggnad bör tas upp samtidigt som exploaleringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och sådana som ' avböjt att delta. Jag anser också all den utformning som förbuden har enligt fastighetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som utredningen har föreslagit. I fastighetsbildningslagen är del inte fråga om ell kategoriskt förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighels-bildningsmyndighetens kontroll. Faslighetsbildningsmyndighelen kan då i varje särskilt fall bedöma om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller inte. Sådana åtgärder som inte väsenfligt försvårar fastighetsregleringen skall fastighetsbildningsmyndigheten medge.

2.5.6 Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan

Jag har i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för de fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt atl lämna en samlad redovisning av dessa fasligheters förhållanden lill exploateringssamfälligheten. För att uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen atl i ett

Prop. 1981/82:221                                                   54

sammanhang få ulfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark för bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggelsen, måste samfälligheten få tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjs av en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan således inte lämnas opåverkad av företaget. Del nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fasfigheter, i första hand regler som hindrar att de dras in i ett samverkansföretag som enligt fastigheternas ägare inte är sakligt motiverat och att mark som inte erfordras tas i anspråk för exploateringsföretaget.

Bildande av exploateringssamfällighet

För bildande av en exploateringssamfällighet skall somjag tidigare föreslagit (avsnitt 2.1.2 och 2.2) krävas alt samverkan skall vara angelägen med hänsyn till bebyggelseutvecklingen och behovet av atl i elt sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och ulföra anordningar. Vid prövningen skall vidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på annat sätt och om fördelarna med den överväger de ölägenheter från allmän och enskild synpunkt som samverkan kan medföra.

Av betydelse för samverkan är också del s.k. opinionsvillkoret. Vid prövningen av detta villkor ges även de fastighetsägare som avstår från deltagande möjlighet atl påverka ullkomsten av förelaget. De har också ställning som sakägare i planärendet om ny eller ändrad plan skall utarbetas för området, samt vid evenruell fastighetsreglering eller anläggningsförrättning som berör deras fastigheter.

Inlösen av mark

Jag har tidigare (avsnitten 2.2.2) föreslagit atl exploateringssamfälligheten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för exploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t. ex. en planerad gmpphus-bebyggelse eller gemensamhelsanläggning. Om villatomten är bebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen så att den kan bestå även efter plangenomförandet, skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomlen som behövs för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall således endast föreligga i den utsträckning som behövs för alt genomföra exploateringsföretagel.

Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara en olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett exploateringsbeslut kan t. ex. ha fatlats och en detaljplan fastställts utan alt exploateringssamfälligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken. I detla läge kan problem uppkomma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja den rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att sälja fastigheten i en sådan situarion. En köpare vet ju att samfälligheten när

Prop. 1981/82:221                                                   55

som helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag har därför föreslagit alt fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfälligheten löser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggande som annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighel för samfälligheten bör dock vara alt det inte är fråga om endast en bagatellar-tad skada. Inlösenskyldighet bör m.a. o. föreligga endast om fastighetsägarens möjligheter att utnyttja fasligheten står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. Motsvarande möjligheter finns i dag beträffande mark som i en stadsplan är avsatt för annat ändamål än enskilt bebyggande samt tomtdelar (48 § första respektive andra stycket byggnadslagen).

Enligt byggnadslagen är det fasfighelsdomstolen som i första hand skall pröva om förutsättningar för inlösen föreligger. Jag anser emellertid att praktiska skäl talar för alt det bör vara faslighetsbildningsmyndighelen som i första hand prövar frågan om fastighetsreglering inom ett område för exploateringssamverkan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid all utgöra ett nödvändigt inslag i del förfarande som skall leda fram till exploateringens genomförande. Det är då naturligt att nu avsedd fastighetsreglering får ingå som ett led i förrättningsförfarandel. Denna ordning överensstämmer med beslut i fastighetsbildningsfrågor, och jag anser att fasfighetsbildningsmyndigheterna är väl lämpade att bedöma och som första instans avgöra frågor av detta slag.

Somjag närmare redovisat i del föregående (avsnitt 2.5.4) bör en fasfig-hetsägares rätt alt begära fastighetsreglering avseende planskada vid exploateringssamverkan göras gällande inom sex månader räknat från det att den plan på vilken talan gmndas blivit fastställd.

Gator och va-anläggningar (områden med stadsplan)

Inom områden med sladsplanär del kommunen som primärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Delsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploateringssamfällighet skall ulföra dessa anläggningar kommer förhållandet mellan samfälligheten och kommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal. Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att åla sig kostnaderna och ansvaret för att utföra anläggningarna, medan kommunen formellt står som huvudman för dessa. Sedan exploateringssamverkan har avslutats, övertar kommunen driften och underhållet av anläggningarna. I dessa situationer kan emellertid exploateringssamfälligheten inte ta ut någon del av anläggningskostnaderna för de kommunala anläggningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar lill kostnaderna på samma sätt som om exploateringen hade skett i kommunens regi. I sådant fall kan nämligen kommunen som huvudman la ut kostnaderna av fastighetsägarna med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i byggnadslagen och avgiftsreglerna i lagen (1970:244) om allmänna vallen- och avloppsanläggningar.

Prop. 1981/82:221                                                   56

Dessa förhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när exploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen om exploateringssamverkan.

Gemensamhetsanläggningar

Vägar och parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden med byggnadsplan inrättas oftast som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Delsamma kan gälla även andra anläggningar, såsom parkeringsutrymmen, lekplatser etc. inom områden med såväl byggnadsplan som stadsplan. Anläggningsförrättningen kan därvid, enligt vad jag tidigare har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningen om exploateringssamverkan. I anläggningsförrätlningen kan då även sådana fastighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sakägare och bli anslutna fill anläggningen med skyldighet all delta i kostnaderna för dess utförande och drift.

2.6 Förvaltningen av en exploateringssamfällighet

2.6.7 Förvaltningsformer m.m.

Somjag tidigare anfört anserjag i likhet med utredningen atl exploateringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Eftersom systemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar lill all möjliggöra elt effektivt plangenomförande inom sådana områden, har utredningen föreslagit att exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en juridisk person, dvs. en samfällighetsförening. I dessa situationer anser också jag atl en föreningsbildning bör komma till stånd. Emellertid kan exploateringssamverkan även ha till syfte all åstadkomma en värdeutjämning mellan elt begränsat antal fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare. Något krav på alt föreningsförvallning enligt lagen om förvaltning av samfäUigheter alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp. I stället bör de möjligheter som denna lag ger att välja mellan delägarförvaltning och föreningsförvaltning även finnas vid exploateringssamverkan.

Flera remissinstanser har påtalat atl del kan finnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. Bl. a. föreslår Sveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet alt utse en samhällsrepre-sentant i styrelsen för samfälligheten. Borås kommun menar att det krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen.

Jag håller med remissinstanserna om att del i vissa fall kan finnas behov av sakkunskap i samfällighetsföreningens styrelse. Detla behov är emellertid redan fömtsatl i lagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda får

Prop. 1981/82:221                                                   57

länsstyrelsen utse en eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i samfällighetsföreningens styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syssloman i styrelseledamots ställe för all styrelsen skall kunna fullgöra sina åligganden (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav på att det vid exploateringssamverkan allrid skall finnas en samhälls-representant i föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap, bör detta kunna tillgodoses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant i föreningens styrelse anserjag inte lämpligt. Exploateringssamfälligheten uppträder ju som motpart i förhållande till kommunen bl. a. vid de förhandlingar som föregår elt eventuellt exploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmälaren åläggas uppgifter utanför förrättningshandläggningen. Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är ovanligt i förrättningssammanhang, står till förfogande för opartisk rådgivning.

2.6.2 Upplösning av en samfällighetsförening

Enligt 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighetsförening upplösas när den samfällighet som föreningen förvallar upphör alt bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger del. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos länsstyrelsen (62 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Enligt vad jag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5.2) skall exploaterings-beslutet upphöra att gälla när tidsfristen har gått ut. Då bör även samfälligheten upphöra och samhällighetsföreningen upplösas. Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts och avvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighel skall givetvis inte föreningen upplösas. Däremot skall den verksamhetsgren som berör exploateringssamverkan avvecklas (64 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuella ersättningar i pengar betalats. Genomför samfällighetsföreningen hela exploateringen är föreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensamma anläggningar utförts, exploateringskoslnaderna betalats, byggnadsmarken överförts till de deltagande fastigheterna samt fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya planen.

Med hänsyn bl. a. lill att exploateringssamverkan är tidsbegränsad torde de lån som samfälligheten tar upp få relativt kort löplid. När exploateringsbeslutet upphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört atl bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfas-

Prop. 1981/82:221                                                   58

tighet. Av 62 § lagen om förvaltning av samfälligheter framgår atl delta måste ombesörjas innan upplösning av samfällighetsföreningen sker.

2.7 Beskattningsfrågor

Av det jag i det föregående har anfört (avsnitt 2.3.2) framgår att överföringar av mark kan ske på ohka sätt och vid olika tidpunkter under exploaleringsförrättningen, beroende på vilken form av exploateringssamverkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika samverkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag skall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått med chefen för budgetdepartemenlel.

För beskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvudsak tillkom genom lagstiftning år 1975. Vid utformningen av bestämmelserna utgick man från att samfälligheler bildas för att stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk person som förvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skattesubjekt, utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande.

Vid fasfighelstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskilda taxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak endast sådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som förvaltas av en juridisk person och har en delägarkrets som till mer än 10% består av konventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter.

Som självständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara sådana föreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfäl-ligheler som utgör särskilda taxeringsenheter. I dessa fall beskallas alltså föreningen för inkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ut till delägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen.

Föreligger inte skattskyldighet för en samfällighelsförening delas resultatet upp på delägarna och beskattas direkt hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria. I princip skall beskattningen ske i den förvärvskälla vari fastigheten ingår.

Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighelsförening-ar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o.d. särskilda skattesubjekt.

Som jag har nämnt bygger lagstiftningen om beskattning av samfälligheter på att dessa bildas för atl stadigvarande höra till delägarfastigheterna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endast skulle ske i samband med överlåtelse av delägarfastighelen. Frågan om hur man skall beskatta realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av samfälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i

Prop. 1981/82:221                                                   59

förarbetena. Rättsläget är på gmnd härav lill stor del oklart på delta område. Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar från en samfällighetsförening.

Genom inrättandet av exploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara alt aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom budgetdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning av samfälligheler.

Det är mot denna bakgmnd givelvis vanskligt atl nu göra några uttalanden om hur beskattningen bör ske i olika fall av exploateringssamverkan. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna bör emellertid vara att skattereglerna så långt möjligt skall vara neutrala i den meningen alt de inte bör styra valet av marköverföringsalternativ. Det lorde med denna utgångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär att beskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt de grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och sålt tomtema utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För atl underlätta möjligheterna att nå detla resultat föreslår jag regler i lagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör för samfällighelsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någon mark.

2.8 Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsflnansieringsförordningen

PBL-utredningen har föreslagit alt beslut om exploateringssamverkan automatiskt skall innebära dispens från markvillkorel i bosladsfinansie-ringsförordningen (1974:946). Markvillkorel innebär all bostadslån för ny-eller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett aktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består i att förvärva eller förvalta mark, har till lånesökanden för genomförande av byggnadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den med tomträtt eller överiålit tomträtt lill marken.

Markvillkoret infördes den 1 januari 1975 och gällde urspmngligen för såväl exploateringsområden som saneringsområden. Sedan den 1 juli 1981 tillämpas villkoret endast i fråga om sådana bostadslån som avser ny- eller ombyggnad i exploateringsområden (prop. 1980/81:194, CU 1980/81:40, rskr 1980/81:400). Det av utredningen förslagna undantaget skulle således avse mark villkorets fillämpning i områden utan samlad äldre bebyggelse.

För egen del anserjag att markvillkorel inte bör kunna hävdas beträffande mark som har filldelats fastighetsägare vid en exploateringsförrättning. Kravet på kommunal markupplåtelse skulle kunna allvarligt motverka exploateringssamverkan i fråga om mark för bostadsbebyggelse. Meningen med exploateringssamverkan är ju all fastighetsägarna skall ges möjligheter all genomföra den bebyggelse som fömtsätts ske inom området. Markvillkorel är avsett att vara ett medel att genom en kommunal markfördelning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bästa förut-

Prop. 1981/82:221                                                   60

sättningar och vilja alt bygga goda och billiga bostäder. 1 fall med exploateringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträckning tillgodosett genom den vetorätt mot en sådan samverkan som kommunen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berörda fastighetsägare, bör det således inte ställas krav på någon ytterligare prövning av fastighetsägarnas lämplighet alt genomföra bebyggelsen inom området.

Vad jag nu har anfört gäller endast markvillkorels tillämpning beträffande mark som tilldelas vid en exploateringsförrätlning. Som framgår av 18 § förslaget lill lag om exploateringssamverkan skall samverkan utmynna i alt de dellagande fastigheterna tilldelas byggklar mark i förhållande till andelstalen. Enligt 23 § kan emellertid fastighetsägarna komma överens om alt marktilldelningen skall ske på annat sätt. Den byggklara marken kan således antingen fördelas mellan deltagande fasligheter eller - efter överenskommelse enligt den nyss nämnda 23 § - tilldelas någon eller några av dessa fastigheter. Undantaget bör således avse mark som pä något av dessa sätt tilldelas deltagande fasfigheter. Markvillkoret bör däremot gälla, om sådan mark säljs vidare.

Jag förordar således att markvillkoret inte skall gälla i fråga om sådan mark i elt exploateringsområde som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan. Undanlaget bör gälla även i det fall förvärvet av den mark som tillförts exploateringssamverkan skett under sådan tid atl del för bostadslån eljest skulle ha krävts att marken upplåtits av kommunen eller kommunalt markbolag.

I samband med remissbehandlingen har också fråga uppkommit om ett motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällande konkurrensvillkoret. Detta villkor innebär alt bostadslån för nybyggnad lämnas i princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av anbud och genom prövning och antagande av anbud utan föregående förhandling med anbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andra produktionsformer, såsom förhandlingsupphandling eller egenregi-bygge, godtas. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus som skall bebos av den som söker lånet (s. k. styckebyggt småhus).

Konkurrensvillkoret infördes i syfte alt främja konkurrens i bostadsbyggandet. Någon anledning att, såsom någon remissinstans har föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter en exploateringssamverkan från denna lånefömtsätlning kan jag inte se. Samma regler om upphandling bör således gälla i fråga om bebyggelse med stöd av bostadslån, oavsett om byggnadsverksamheten sker efter exploateringssamverkan eller inte.

Prop. 1981/82:221 61

2.9 Ikraftträdande m. m.

Förslaget fill lag om exploateringssamverkan och förslagen lill följdändringar i annan lagstiftning kommer att kräva en viss omställningsfid för i första hand fastighetsbildningsmyndigheterna. Visserligen liknar de föreslagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- och anläggningsförrättningar men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter. Jag vill framhålla atl eventuella utbildningsinsatser och annat förberedelsearbete skall genomföras utan att särskilda anslag tilldelas för detta.

Även för kommunerna torde en väl filltagen omställningsfid vara lämplig-

Fömtom att det behövs en omslällningstid för fastighetsbildningsmyndigheterna och kommunerna måste före ikraftträdandet skatlelagsfiftning-en i berörda delar ses över för att nå de resultat som är önskvärda enligt vad jag nyss (avsnitt 2.7) har beskrivit.

Med hänsyn till det nu anförda föreslår jag att den föreslagna lagstiftningen träder i kraft den 1 juli 1983,

3   Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats förslag till

1.  lag om exploateringssamverkan,

2.  lag om ändring i faslighetsbildningslagen (1970:988),

3.  lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

4.  lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler,

5.  lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning,

6.  lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

7.  lag om ändring i byggnadslagen (1947:385).

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m. m.

1§

Enligt denna lag fär beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).

Prop. 1981/82:221                                                   62

Av paragrafen framgår att det endast är ägare Ull mark inom ett samverkansområde som får rätt att delta i exploateringssamverkan. Det innebär bl. a. att den som har en fastighet eller en andel i samfälld mark får delta. Det framgår också att lagen är tillämplig endast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansområdet. Däremot är det inte nödvändigt att all mark inom området berörs ay åtgärderna. Samverkan kan enligt paragrafen avse åtgärder som behövs för att ställa i ordning viss mark inom området för bebyggelse.

Ett samverkansområde bör bestämmas utifrån planmässiga principer. Inom området skall det finnas elt sådant inbördes samband att det med hänsyn till naturliga fömtsättningar, bebyggelsens nuvarande och framtida omfattning, behovet av gemensamma anordningar saml förhållandena i övrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det är således det funktionella sambandet inom området som skall avgöra omfattningen. Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras och där marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen, t. ex. för rekreationsändamål e. d., bör således inte hänföras till samverkansområdet.

Inom befintliga bebyggelseområden lorde samverkansområdena ofla bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ett planmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheter och förbättringar av den yttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofla kunna tillgodoses inom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter.

Som framgår av 4 § är det kommunfullmäktige som anger samverkansområdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdets simliga gränser bestäms därefter vid förrättningen.

Avgränsningen av ett samverkansområde kan i vissa fall ske genom översiktlig planläggning. I de flesta kommuner utgörs de översikdiga planerna av antagna generalplaner, kommunöversikler och markdispositions-planer. 1 sådana planer kan tas ställning inte bara till vilka områden som är lämpliga för tätbebyggelse eller för stadsförnyelse utan också i viss mån till genomförandefrågor. Planerna bör i många fall kunna utgöra,ett underlag fill avgränsning av lämpliga samverkansområden. Genom ätt dessa planer vanligtvis handläggs i den ordning som i byggnadsstadgan föreskrivs för generalplaner kan allmänheten och övriga berörda ta del av och framföra synpunkter på bl. a. sådana genomförandefrågor som indelningen i samverkansområden .

Den indelning som kan göras i en kommunöversikt eller markdisposi-fionsplan måste dock i många fall bli ganska grov. Del närmare ställningstagandet till indelningen kan då ske t. ex. genom att kommunen upprättar en områdesplan eller väljer utvägen att avgränsa samverkansområdet i anslutning till arbetet med en detaljplan. I de fall då samverkan skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgränsningen lämpligen med utgångspunkt i de ställningstaganden som kommunen gjort i detaljplanen eller i en tomtindelning.

Prop. 1981/82:221                                                   63

I andra fall kan förhållandena vara sådana atl kommunen inte är beredd att ta ställning till samverkansområdels omfattning förrän en detaljplan föreligger eller detaljplanearbetet är i ett långt framskridet skede.

Exploateringssamverkan kan ske i olika bebyggelsesituationer, t. ex. vid nyexploatering för bostadsändamål samt vid förbättring och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara fråga om såväl helårs-som frifidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2) har jag angett vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag framhöll där att alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar lill att iordningställa marken för bebyggelse eller atl underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Däremot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgärder som kan behövas för atl iordningställa mark för bebyggelse kan avse upprättande av erforderliga planer för området tillsammans med kommunen, genomförande av fastighetsreglering, rivning av byggnader, utförande av anläggningar som behövs inom området saml fördelning av mark mellan deltagande fastigheter i samverkan. Ett av syftena med samverkan är med andra ord att samtliga de åtgärder som behövs inom området skall samlas och samordnas i elt företag.

Inom en exploateringssamverkans ram kan således vidtas skiftande åtgärder för markens iordningställande inom samverkansområdet. Inte sällan föreligger därvid behov av att inrätta sådana gemensamma anläggningar för fastigheterna som skall bestå även efter exploateringens genomförande. Anläggningar av detta slag prövas enligt anläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva en anläggningsfråga gemensamt med exploateringssamverkan vid samma förrättning. Jag återkommer till denna fråga i anslutning till 8 §.

För alt exploateringssamverkan skall kunna ske krävs att området är uppdelat mellan flera fastigheter. Begreppet fastighet bör i delta sammanhang ha samma betydelse som i fastighetsbildningslagen, dvs. enhet som registrerats som fastighet i faslighelsregislret eller enligt gällande bestämmelser skall registreras som faslighet. Egendom av annan typ som gmva, tomträtt, byggnad på ofri gmnd skall inte kunna delta i exploateringssamverkan.

Exploateringssamverkan kan komma att innefatta relativt omfattande ändringar i fastighetsindelningen. Sådan privat jorddelning som enligt lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering kan legaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan en föregående legalisering.

I bl. a. anläggningslagen finns en regel om vem som skall anses vara ägare när fastigheter innehas på gmnd av testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till att exploateringssam-

Prop. 1981/82:221                                                   64

verkan kan leda fill betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del. Det medför att god man enligt 18 kap. 4§ föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas på grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om exploateringssamverkan. I anslutning till övergångsbestämmelserna tar jag upp vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling, nämligen ständig besittningsrätl och fideikommissrätt hksom avkomsträtt eller annan förmån.

2§

Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrätlning) som handläggs av faslighetsbildningsmyndighelen.

Enligt denna paragraf skall frågor om exploateringssamverkan prövas vid exploateringsförrätlning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Av 9§ framgår att en exploateringsförrätlning i princip skall handläggas enligt 4 kap. fastighetsbildningslagen. Faslighetsbildningsmyndighelen består av en förrätlningslantmätare och i de delar av förrättningen där det behövs dessutom av två gode män valda av kommunfullmäktige (4 kap. 1 och 2§§ fasfighetsbildningslagen). För frågor som kräver särskild fackkunskap får myndigheten enligt 4 kap. 34 § faslighetsbildningslagen dessutom anlita biträde av sakkunnig. Vid exploateringsförrätlning torde del ofla uppstå behov av att tillkalla såväl gode män som sakkunnigt biträde.

Villkor för exploateringssamverkan m. m.

3§

Exploateringssamverkan får beslutas, om del med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angelägel all i elt sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller ölägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

Paragrafen innehåller de i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) behandlade bestämmelserna om de grundläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma lill stånd. Sådan samverkan får enligt första stycket beslutas endast om det är angeläget alt i ett sammanhang ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra anordningar som behövs för bebyggelsen. Somjag anfört i anslutning lill 1 § är ett av syftena med exploateringssamverkan att samtliga de åtgärder som behöver vidtas inom området samlas och samordnas i elt förelag. Kan de lika gärna genomföras på de berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsättning för exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de

Prop. 1981/82:221                                                   65

olika åtgärderna bör däremot inte hindra att de genomförs vid olika lidpunkter, t. ex. genom en etappindelning.

Som ytterligare villkor för exploateringssamverkan anges vidare alt exploateringsåtgärderna skall vara angelägna med hänsyn till bebyggelseutvecklingen. Ändamålet med detla villkor är att avgränsa samverkansinstitutets tillämpning till sådana situationer där del föreligger elt angelägel behov alt få behövlig exploatering genomförd. Samtidigt är ändamålet alt garantera att samhällets planer i fråga om bebyggelse inom området kan förverkligas.

I och för sig innebär förslaget att exploateringssamfälligheten ges en dispositionsrätt för atl genomföra markförändringar inom samverkansområdet som motsvarar expropriarion. Förslaget om exploateringssamverkan bygger emellertid på att de fastighetsägare som deltar i samverkan frivilligt ställer behövlig mark till förfogande. Endast när en fastighetsägare med mark som behövs för exploateringen avslår från att delta i samverkan kan ett tvångsvis ianspråklagande av mark aktualiseras. Vissa skyddsregler behöver dock uppställas i fråga om samfällighetens rätt alt disponera över marken inom samverkansområdet. Jag återkommer till dessa frågor i anslutning till 17-20 §§.

I andra stycket behandlas vissa allmänna avvägningsfrågor som kan uppkomma vid prövning av exploateringssamverkan. Sådan samverkan får sålunda inte komma till stånd, om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av samverkan från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I princip skall samma avvägningar göras som vid expropriation (2 kap. 12§ första stycket expropriationslagen).

Bestämmelsen skall ses som en komplettering till de mera generella villkor för exploateringssamverkan som anges i första stycket. Till en början ger bestämmelsen en möjlighet att bedöma humvida de avsedda åtgärderna bör genomföras som exploateringssamverkan. Avser en ansökan om samverkan endast sådana frågor som kan lösas med hjälp av exempelvis anläggningslagen skall genomförandet i stället ske enligt den lagen. Andra stycket ger vidare en möjlighet att företa en allmän bedömning humvida den avsedda exploateringen är lämpad all ombesörjas av fastighetsägarna. Det kan t. ex. gälla en bedömning av de planerade åtgärdernas svårighetsgrad men också huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i samverkan.   ,

Förhållandet kan också vara det alt olika alternativa lösningar föreligger vid exploatering av t.ex. ej detaljplanelagt område. I sådant fall skall del alternafiv väljas som vållar minst skada. Inom detaljplanelagda områden torde däremot planen ange hur exploateringen skall genomföras.

5    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                   66

4§

Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt delta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) har jag föreslagit alt kommunen skall ha ett avgörande inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall få komma fill stånd eller inte. Delta har kommit till uttryck i förevarande paragraf, där det ställs krav på tillstyrkande från kommunfullmäktige för alt samverkan skall få ske.

Kommunfullmäktiges ställningstagande skall givetvis grundas på de krav för exploateringssamverkan som jag har redovisat i anslutning lill 1 och 3§§. Genom kravet på tillstyrkande ges kommunfullmäktige också tillfälle att bedöma om samverkansfrågan ur kommunens synvinkel är lämplig atl överlämna fill fastighetsägarna och om de har fömtsättningar alt genomföra erforderliga åtgärder.

Om kommunfullmäktige tillstyrker att exploateringssamverkan får komma till stånd, skall fullmäktige samtidigt ange samverkansområdels huvudsakliga avgränsning.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) och i anslutning lill 1 § har jag angett de principer som bör ligga till grund för avgränsningen av samverkansområdel. Avser exploateringen en redan fastställd detaljplan torde en närmare avgränsning kunna ges redan i kommunfullmäktiges tillstyrkan. Detsamma kan vara fallet om arbetet med en ny eller ändrad detaljplan befinner sig på ett långt framskridet stadium. Del slutliga beslutet huruvida exploateringssamverkan skall komma till stånd och om samverkansområdets närmare avgränsning fattas av faslighetsbildningsmyndighelen i exploaleringsbeslutel. Någon formell bundenhet för myndigheten att besluta i enlighet med kommunens tillstyrkan föreligger därvid inte. Fastighetsbildningsmyndighelens ställningstagande i frågan kan nämligen vara beroende av andra intressen än sådana som kommunen har atl beakta. Avstyrker fullmäktige måste exploaleringsförrättningen inställas.

5§

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främsi deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

I denna paragraf regleras frågan om opinionsprövning för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd. Skälen härför har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3).

Opinionsvillkoret har utformats på samma sätt som i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Villkoret innebär att exploateringssamverkan inte får beslutas om ägarna till marken inom samverkansområdet mera

Prop. 1981/82:221                                                                 67

allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta. Vid prövningen av villkoret skall fastighetsbildningsmyndigheten göra en helhetsbedömning av de invändningar som anförs mot företaget. I första hand får därvid beaktas antalet sakägare som motsätter sig företaget. Den numerära fördelningen bör dock inte ensam vara avgörande för frågans lösning. Av väsentlig betydelse är också tyngden av de skäl som framförs mot företaget. De olika sakägarnas reella intressen av den föreliggande frågan måste också få tillmätas betydelse så att uppfattningen hos dem som kan väntas få den största nyttan och därmed tar den största risken bör tillmätas större betydelse. Den utformning som villkoret fått innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i vissa fall kan stoppa exploateringssamverkan, medan det i andra fall kan vara motiverat att kräva att motståndarna bör vara i klar majoritet för att kunna stoppa företaget. Med hänsyn fill att möjligheterna för delägarna att gemensamt genomföra exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn hos delägarna bör del dock i normalfallet krävas atl det finns en klar majoritet för exploateringssamverkan för att företaget skall få komma fill stånd.

6§

Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Av paragrafen framgår att deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt. En fastighetsägare som inte vill delta i exploateringssamverkan har således rätt att stå utanför. Fastighetsägaren belastas då inte av några av de kostnader som samexploateringen ger upphov till, men han får heller inte del av den avkastning som exploateringsföretagel kan ge. Förslaget har närmare motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.2.2 och 2.5.6).

Vilka fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten beslutas av fastighetsbildningsmyndigheten i exploateringsbeslutet. Önskan att delta i samverkan kan framföras exempelvis i ansökan om förrättningen eller vid förrättningssammanträde. Del väsentliga är alt begäran om deltagande sker genom en posifiv förklaring från fasfighetsägaren. Så länge exploateringsbeslutet inte är meddelat finns möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet att ansluta sig till den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden inträffar kan exploaleringsbeslutel enligt 26 § komma att ändras bl. a. i fråga om vilka fasligheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. Möjlighet finns också att träffa överenskommelse om in- eller utträde ur samfälligheten efter det att exploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser härom ges i 32 §.

Den som avsagt sig delaktighet i exploateringssamfälligheten skall i princip inte kunna utnyttja det medgivande till förändring av markanvänd-

Prop. 1981/82:221                                                   68

ningen på hans fastighet som kan följa av den detaljplan för samverkansområdet som senare fastställs. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark som skall inlösas för alt genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att vidta byggnadsåtgärder eller att avverka skog m. m. medan samverkan pågår kan således enligt 14 § meddelas på den del av fasligheten som berörs av exploateringen.

Gmndprincipen vid exploateringssamverkan är att den som äger en faslighet som till någon del är belägen inom samverkansområdet har rätt att få delta. Något krav på en minsta markandel för alt få delta uppställs inte.

Även den som äger en fastighet med del i samfälld mark inom området har möjlighet att delta i exploateringssamverkan. Somjag framhållit tidigare (avsnitt 2.2.2) bör emellertid inte fastigheter som inom samverkansområdet endast har andel i samfälld mark och andelen har elt obetydligt värde ingå i exploateringsförelaget. En bestämmelse härom tas upp i denna paragraf. Med obetydligt värde avses i detta sammanhang att någon ersättning i de fall som anges i 6kap. 6§ faslighetsbildningslagen normalt inte skulle utgå. Det torde här främsi vara fråga om samfällda vägar och diken inom området. Sädana fastigheters andelar i exploateringssamfälligheten skulle bli mycket små. Delägarnas intresse av atl fä del av exploateringens avkastning kan enligt min uppfattning inte uppväga de ökade administrationskostnader och andra olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamverkan.

Exploateringssamfällighet

7§

För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fasligheter, vars ägare deltar i denna en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild faslighet.

I denna paragraf anges lill en början atl de fastigheter vilkas ägare deltar i en exploateringssamverkan utgör en särskild samfällighet. Begreppet samfällighet används här, somjag strax återkommer till, i sin associations-rättsliga betydelse av fasfighetssammanslulning. I denna sammanslutning ingår således alla dellagande fastigheter, oavsett om de bidrar med mark eller ej till exploateringsföretaget.

I paragrafen anges vidare den sakrältsliga knylningen mellan exploateringssamfälligheten och de deltagande fastigheterna. Denna knytning innebär att det är fastigheterna som sådana som ingår i samfälligheten. En ny ägare fill en fastighet som är ansluten till samfälligheten är bunden av de beslut som fattats vid förrättningen. Förrältningsbesluten kan inte ändras på annat sätt än genom en ny förrättning. Genom den sakrältsliga knyt-

Prop. 1981/82:221                                                   69

ningen kommer samfålligheten atl utgöra en stabil bas för den verksamhet som skall bedrivas. Denna stabilitet är väsentlig som gmnd för att kommunen och en sammanslutning av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå avtal om genomförandet av en detaljplan och ge fömtsättningar för att avtalet blir fullföljt.

Begreppet samfällighet har i lagsfiftningssammanhang getts olika innebörd. I första hand förstås sålunda med samfällighet egendom eller rättighet av servitutskaraktär som tillhör flera fasligheter. Dessa samfälligheler kan delas upp pä tre olika huvudtyper, nämligen dels marksamfälligheter, dvs. mark - ofta skogsmark - som tillhör flera fastigheter gemensamt, dels anläggningssamfälligheter eller gemensamma anläggningar, dvs. anläggningar som tillhör flera fastigheter, och dels övriga samfälligheter som avser vissa andra fastighetssammanslutningar, t.ex. samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter. Undantagsvis kan en samfällighet vara knuten lill annat rättssubjekt än fasfighel.

Med begreppet samfällighet kan vidare avses den associalionsrättsliga sammanslutning av fastigheter som äger del i marksamfällighet, gemensam anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som betecknats övrig samfällighet.

Många samfälligheter förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfälligheter. Enligt denna lag finns två förvaltningsformer, delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vid delägarförvahning beslutar delägarna i samfälligheten gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid föreningsförvallning bildas en särskild juridisk person, en samfällighetsförening, som handhar förvaltningen. Somjag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3) bör en exploateringssamfällighets förvaltning och behörighet all företräda deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om förvaltning av samfälligheter.

Begreppet samfällighet används i denna lag, liksom i bl. a. anläggningslagen, i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall åsyfta gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en associafionsrällslig sammanslutning av fasfigheter. Vilken betydelse begreppet har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.

Förrättningen

8§

Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämnden.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

Prop. 1981/82:221                                                   70

Första stycket anger vem som har rätt att påkalla en exploateringsförrätlning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som kan ingå i företaget, och byggnadsnämnden. Del innebär atl en fastighetsägare, som anser att exploateringssamverkan bör komma lill stånd och alt hans fastighet skall delta, har rätt alt söka förrättningen. Visar det sig sedan under den fortsatta utredningen alt sökandens faslighet inte får ingå i exploateringssamfälligheten och anmäler sig ingen annan fastighetsägare som kan gå in som sökande, föreligger hinder mot atl besluta om exploateringssamverkan.

Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrågor vid samma förrättning och att formellt koppla samman dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu avses får tas upp vid en exploateringsförrätlning utan särskild ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en smidig samordning mellan exploateringsförrältnigen samt dels sådana åtgärder - t. ex. fastighetsbeslämningar - som kan erfordras innan exploateringsbeslutet kan meddelas, dels sådana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen.

Det ankommer på faslighetsbildningsmyndighelen all i varje särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör ske. Av andra stycket framgår vidare all en gemensam förtätlning åter kan delas upp på skilda förtätlningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbildningsmyndigheten.

9§

I fråga om exploateringsförtättningar riilämpas 4kap. 1-24, 27-40 och 42 §§ fasfighetsbildningslagen (1970:988).

Bestämmelserna om faslighelsbildningsförtällning i 4 kap. fastighetsbildningslagen skall tillämpas på motsvarande sätt vid en exploateringsförrätlning. På samma sätt som i 19 § anläggningslagen görs dock vissa undantag. Något behov av en motsvarighet lill reglerna om fastighetsbildningsbeslut och tillståndsbeslut i 4 kap. 25 och 26 §§ fasfighetsbildningslagen har bedömts inte föreligga. I 4kap. 25 § samma lag ges också föreskrifter om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten atl söija för utredning och om meddelande av fastighelsbildningsbelut. Motsvarande handläggningsordning skall visserligen gälla vid en exploateringsförrättning, men dessa föreskrifter lämpar sig inte helt för en motsvarande tillämpning vid exploateringssamverkan. Särskilda bestämmelser om skyldighet för faslighetsbildningsmyndighelen att sörja för utredning tas därför i stället upp i 10 § och bestämmelser om meddelande av exploaleringsbeslut i 13 §.

Föreskrifterna i 4kap. 41 § fastighetsbildningslagen, som handlar om vad som skall iakttas när fastighetsbildning leder till ändring av kommun- eller församlingsgräns, saknar helt aktualitet vid exploateringssamverkan.

Prop. 1981/82:221                                                   71

Med de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip samma förrättnings-förfarande som vid fastighetsbildning tillämpas vid en exploateringsförrättning. Även överföring av mark inom samverkansområdet enligt de föreskrifter somjag föreslår i 19 § skall ske helt enligt fastighelsbildningslagens förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall här kort redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploateringsförrättning .

Sedan ansökan om förrättning tagils upp, åligger del fastighetsbildningsmyndigheten atl i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fastighetsägare eller på annan gmnd är sakägare. Som ägare anses därvid den som har lagfart på fastigheten, om det inte visas all fastigheten tillhör annan (4kap. 11 § fastighetsbildningslagen). Vid exploateringssamverkan är samtliga fastighetsägare och vanligtvis alla delägare i samfälld mark inom samverkansområdel sakägare vid förrättningen. Fastighetsbildningsmyndighetens utredning enligt 11 § faslighetsbildningslagen bör alltså ske sedan kommunfullmäktige i sitt tillstyrkande enligt 4§ angett gränsen för samverkansområdet.

I 20§ anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om alt innehavare av särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrältning när hans rätt berörs. Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i 1 kap. 2 § expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut, rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. 1973:160 s.230). En motsvarande bestämmelse finns i 18 § ledningsrättslagen. Vid en exploateringsförrättning blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån deras rätt påverkas av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 34 § fastighetsbildningslagen är således innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen, om rätten berörs av fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehavaren. Servitutshavare är jämställd med fastighetsägare och är därmed sakägare vid en fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 20 § anläggningslagen och 18 § ledningsrättslagen behöver därför inte tas upp i lagen om exploateringssamverkan.

Beträffande formerna för förrättningen gäller som huvudregel att förrättningen skall handläggas vid sammanträde med sakägarna. Detta torde bli normalförfarandet vid en exploateringsförrättning. Vissa undanlag gäller dock. Åtgärder av förberedande art eller teknisk beskaffenhet får sålunda företas utan sammanträde. Detsamma gäller om ansökan skall avvisas eller del är uppenbart att den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap. 14 § faslighetsbildningslagen) .

Bestämmelser om gränser och karta finns i 4 kap. 27 och 28 §§ fasfighetsbildningslagen. Karta över samverkansområdel bör upprättas. Däremot kan det normalt inte anses nödvändigt au gränserna för området utstakas och utmärks på marken.

Förtättningen avslutas enligt 4 kap. 29 § fasfighetsbildningslagen genom

Prop. 1981/82:221                                                   72

en särskild förklaring (avslulningsbeslut). Förklaringen, som har karaktären av elt förrätlningsbeslut, skall meddelas så snart alla till förrättningen hörande göromål blivit utförda. Innan faslighetsbildningsmyndighelen får avsluta en exploateringsförrätlning måste exploaleringsbeslutel i sin helhet vara meddelat och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda. I övrigt har faslighetsbildningsmyndighelen möjlighet att välja om förrättningen skall avslutas efter det att exploateringsbeslutet är meddelat och fastighetsregleringen är genomförd eller om samma förrättning skall fortsätta även med det fastighelsrältsliga genomförandel i övrigt av exploateringen, t. ex. inrättande av gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som bedöms som mest rationellt samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivande för faslighelsbildningsmyndighelens beslut i denna fråga.

Möter hinder mot den sökta åtgärden skall, enligt 4 kap. 31 § faslighetsbildningslagen, förrättningen så snart som möjligt avbrytas och beslut om dess inställande meddelas. Förrättningen skall vidare inställas om sökanden återkallar sin ansökan och annan, som själv kunnat ansöka om åtgärden, inte begär all förrättningen fortsätts (4 kap. 32 § faslighetsbildningslagen).

10 §

Faslighetsbildningsmyndighelen skall i samråd med sakägarna utreda fömtsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploateringen.

Enligt paragrafen åligger del faslighetsbildningsmyndighelen att utreda fömtsättningarna för exploateringen. Myndighetens prövning skall inte bara la sikte på frågan huruvida de legala villkoren för samverkan enligt bl. a. 3 och 4 §§ föreligger. Också spörsmålet om de faktiska möjligheterna för samverkan och olika alternativ härför skall undersökas.

Av stor betydelse är givetvis den finansiella planläggningen. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) har jag avvisat tanken på alt ställa krav på en viss båtnad för exploateringsföretaget. Samtidigt framhöll jag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå bör göras. I enlighet härmed föreskrivs att förrätlningsmannen skall utreda även de ekonomiska konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sådana omständigheter som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan medför samt delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan förväntas medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstateras genom ökade fastighetsvärden t.ex. miljöförbättringar, bör i viss utsträckning kunna beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området lill godo. Det bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga intressen eller om fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma

Prop. 1981/82:221                                                   73

inom området. Samtidigt bör hänsyn tas lill de kostnader som belastar fastighetsägarna. Det kan t.ex. gälla kostnader för all lösa in mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan, anläggningskostnader för gemensamma anläggningar, avgifter till kommunen, förrättnings-kostnader och administrationskostnader.

Till de ohka arbetsuppgifter som ålagts fastighetsbildningsmyndigheten hör också atl ombesörja tekniska utredningar och värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett akfivt dellagande av fastighetsägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är därför av betydelse att förrätlningsmannens utredningsarbete företas tillsammans med sakägarna. En föreskrift härom ges i 10§. Som regel lorde samarbeiet med sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera informella kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten underlätta utredningsarbetet.

I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete ingår också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen och samråda med dem för atl få till stånd godtagbara lösningar. Av särskild betydelse är naturligtvis samarbeiet med kommunen. Om byggnadslov fordras, bör byggnadslovsärendet samordnas med övriga exploateringsåtgärder. Genom hänvisningen fill 4 kap. 24 § faslighetsbildningslagen i den nyss berörda 9 § är del sörjt för all byggnadsnämnden alltid får tillfälle atl delta i förrätlningssammanträden.

ll§

Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detla ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdel. Motsvarar del bidrag en faslighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har atl tillskjuta med tillämpning av andelslalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det alt exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdel, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelslal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark riilgänglig för exploatering som för fastigheter ulan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

Gmnderna för fördelning av exploateringens kostnader och fördelar skall enligt första stycket fastställas vid förrättningen. Det sker genom all för varje deltagande fastighet anges ett andelstal. I allmänhet lorde samma

Prop. 1981/82:221                                                   74

andelstal kunna gälla för fördelning av såväl kostnader som fördelar. I en exploateringssamverkan kan emellertid ingå även sådana fastigheter som inte avstår mark fill företagel. Dessa skall enligt 18 § inte tilldelas avkastning i mark. Det medför att skilda andelslal kan krävas för kostnader och avkastning i sådana fall då en fastighet som ej bidrar med mark bör åsättas andelstal i kostnadsdelen. Jag återkommer närmare i del följande till frågan om andelstal för nu angivna fastigheter.

I andra stycket behandlas frågan om andelslal för fasligheter med mark riilgänglig för exploateringsföretagel. Hit räknas givetvis i första hand fastigheter som berörs av marköverföringar inom området för den planerade bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör emellertid också räknas mark som enligt planen behövs för t. ex. strövområden eller rekreation inom ell fritidsområde även om marken inte behövs för själva bebyggelsen eller anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyggelse på viss eller vissa fastigheter inom området förutsätter tillgång till strövområden.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) har jag framhållit alt andelstalen i de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla schablonartade metoder, i första hand med hjälp av fastighetens areal. Denna regel måste emellertid kompletteras med en regel om utjämning i pengar i vissa situationer. Samverkansområdet kan t.ex. omfatta terrängavsnitt som från bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment, dvs. höga berg, försumpade områden med svårbemästrade grundförhållanden, storblockig terräng m.m. Det kan då inte anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan atl någon hänsyn las lill del värde marken har före beslutet om exploateringssamverkan. Det kan också vara så atl en detaljplan omfattar endast en del av ett samverkansområde. Vissa fasligheter behöver kanske då inte fillskjuta någon mark till planområdet. Somjag har anfört i den allmänna motiveringen bör därför en utjämning i pengar ske om andelstalet inte motsvarar värdet av den tillskjutna marken. Man kan också uttrycka detla så att varje ägare som fillskjuler mark fill exploateringsföretaget får fillgodoräkna sig det värde som marken har före exploateringen. Detta fillgodoräknande bör bestämmas enligt expropriationslagens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i tredje meningen i andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de planförhållanden som råder när exploaleringsbeslutel fattas. Om en plan har fastställts innan exploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det således värdet enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkningen. Däremot skall värdehöjning lill följd av detaljplan som fastställs efter exploaleringsbeslutel inte påverka värderingen. En bestämmelse om det tas upp i andra stycket.

Om alla fastigheter inom ett samverkansområde tillskjuter lika stor areal mark — och därigenom får lika andelstal — innebär det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars mark är mindre värd än genomsnittet i

Prop. 1981/82:221                                                   75

princip får skjuta till pengar till exploateringssamfälligheten. I motsatt situation får samfälligheten betala ersättning lill fastighetsägaren. Somjag har anfört i den allmänna motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat torde sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. I likhet med lagrådet anserjag därför att frågan om skadeersättning bör regleras i 18 §. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken fördelas enligt 18 §.

Somjag också har framhållit i den allmänna motiveringen torde det vara svårt att i vissa situationer, t.ex. vid förtätningar i innerstadskvarter bestämma andelstalen enligt den nu angivna huvudregeln. Förrättningsmännen bör då ha frihet att tillämpa en i det sammanhanget mera ändamålsenlig andelstalsberäkning.

I många fall kommer byggnader atl finnas på de fastigheter som ingår i samverkansområdet. I belänkandet har framhållits alt byggnader som inte påverkas av exploateringen inte heller skall få betydelse för andelstalens beräkning. Jag delar den uppfattningen. Jag vill dessutom utvidga denna princip lill alt gälla även de byggnader som berörs av företagel. Hus kanske måste rivas eller flyttas eller byggas om på något sätt för att den nya planen skall kunna genomföras. Med det system för ersättning för tillskjulen mark frän delägarna somjag föreslår får berörda fastighetsägare full kompensafion från samfälligheten för de värden deras mark, inklusive byggnader och anläggningar, har före den nya detaljplanen utan alt detta påverkar andelstalen.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) kan jag inte ansluta mig fill lagrådets förslag atl andelslalen skall bestämmas främsi med hänsyn till fastigheternas marknadsvärden. Bortsett från detta har paragrafens andra stycke i allt väsenfligt utformats i enlighet med lagrådets förslag.

I en exploateringssamfällighet kan det också ingå fastigheter som inte bidrar med mark till företagel. För sådana fastigheter måste givetvis andelstalet bestämmas efter andra principer. Andelslalet har i detla fall närmast betydelse som gmnd för fördelning av främst samfällighetens kostnader. Till skillnad mot vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med mark har andelslalen här ingen betydelse som norm för marktilldelning eller värdeutjämning i företaget. Andelslalet synes därför inte behöva bestämmas med direkt koppling till de principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är atl andelstalen för de olika fastighelskategorierna står i rimlig proportion fill varandra.

Med hänsyn till det sagda anges i tredje stycket att andelslalet för en fastighet som inte bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lill den nytta som fasligheten har av exploateringen. Vid bedömningen härav kan hänsyn tas till den nytta fasfigheten antas få av viss anläggningsåtgärd eller av exploaterings-

Prop. 1981/82:221                                                                76

företagel som sådant. I andra fall kan förhållandena dock vara sådana att någon egentlig nytta inte kan konstateras eller att en fastighetsägare deltar i samverkan närmast för atl kunna påverka utformningen av anläggningar, miljö o.d. En fastighets nytta kan också vara endast marginell vid en jämförelse med övriga dellagande fastigheter. Del kan då vara rimligt all andelstalet för fastigheten bestäms till noll.

Lagrådet har framhållit att i vissa fall - t.ex. då det är fråga om filldelning av mark - åtgärden endast berör fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelslalen direkt tillämpas. När del gäller andra åtgärder - t.ex. vid bestämmande av tillskott som skall läcka kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighelsförening - skall andelslalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför atl en samordning får ske av de andelstal som besiämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter ulan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en upplysning om detta. Jag ansluter mig till lagrådets uppfattning. En erinran om atl andelslalen skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i tredje stycket sista meningen.

12§

Om exploateringssamfälligheten skall förvallas av en samfällighetsförening, får faslighetsbildningsmyndighelen för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsräU för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för all förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet fär inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje faslighet.

Moriven för ell förmånsrättssyslem vid exploateringssamverkan har jag angett tidigare (avsnitt 2.3.3).

En fömtsättning för atl förmånsrätt skall får åtnjutas är alt delägarnas gemensamma insatser beräknas ge upphov till värdehöjning inom samverkansområdet. Vid många exploateringsföretag torde delägarna ha goda möjligheter alt klara finansieringen med annan säkerhet som gmnd än förmånsrätten. I sådant fall behöver givelvis inte något förmånsrättsbelopp fastställas.

I betänkandet har den värdehöjning som avselts grunda förmånsrätten angetts som skillnaden mellan områdets värde före och efter ny eller ändrad detaljplan. Somjag anfört i avsnitt 2.3.3 bör emellertid även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m.m. gmnda förmånsräU.

Till följd av bestämmelsen i andra meningen i paragrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte bestämmas förtån förutsätiningarna för exploateringen har klarlagts och eventuell värdehöjning kan bedömas. Del kan ske antingen genom att en detaljplan har fastställts eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan, genom att t. ex. byggnadslov har meddelats eller

Prop. 1981/82:221                                                   77

värdehöjande markåtgärder vidtagits. Här måste dock påpekas att i detta skede uppkommen värdehöjning endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslutet och värdet av rålomlmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av planfastställelsen eller byggnadslovsbeslulet. Värdehöjning som följer av investeringar i gator, vägar, ledningar m. m. uppkommer inte förrän dessa anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga tillgångar förrän dessa investeringar gjorts, vilket innebär att man i förväg måste uppskatta den värdehöjning som respektive investering medför.

I3§

Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploaleringsbeslut. I beslutet skall anges

1.  exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall ulföras i samverkan,

2.  de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3.  fastigheternas andelstal,

4.  förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,

5.  föreskrifter för exploateringens utförande,

6.  den fidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 meddelas i ett senare beslut.

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har jag närmare beskrivit förrättningsförfarandet. Av vad jag har anfört där framgår all exploateringsföretaget inleds genom atl faslighetsbildningsmyndighelen fattar ett exploaleringsbeslut. Detta framgår av första stycket i förevarande paragraf som också innehåller en uppräkning i sex punkter av vad som skall tas in i beslutet.

Enligt punktl skall anges exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning samt de exploateringsåtgärder som skall ulföras i samverkan. Det kan därvid vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål avser fråga om t.ex. nyexploatering, förnyelse och förtätning av äldre villa- eller fritidsbebyggelseområden eller sanering av innersladskvarter.

Omfattningen av samverkansområdel bör lämpligen beskrivas genom hänvisning till en karta. Exploateringens innehåll i övrigt kan exempelvis avse typ av bebyggelse, exploateringsgrad, åtgärder i form av gemensamhetsanläggningar, allmänna anläggningar o.d. Finns förslag till områdes-plan eller detaljplan kan beskrivningen anknytas fill planförslaget. Fastställs en detaljplan som avsevärt avviker från de gmnder som har angetts i exploateringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 26 §. Detalje-ringsgraden i denna beskrivning måste anpassas till behovet. Företagels omfattning måste givetvis klargöras så alt delägarna vet vad samverkan innebär. Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad all delägarnas handlingsmöjligheter i det fortsatta utredningsarbetet, förhandlingar om exploateringsavtal m. m. begränsas i onödan.

Prop. 1981/82:221                                                   78

Den förteckning som enligt punkt 2 skall göras över de deltagande fastigheterna måste naturligtvis vara så klar alt del inte behöver uppstå någon tvekan om vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.

Enligt punkt 3 skall också de dellagande fastigheternas andelstal anges i beslutet. I den frågan vill jag hänvisa fill vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt2.3.1) och i anslutning till 11 §.

Enligt punkt 4 skall anges det belopp med vilket exploateringssamfälligheten skall åtnjuta förmånsrätt i de deltagande fastigheterna samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall få utnyttjas. Hur beloppet bör beräknas har jag närmare kommenterat i anslutning till 12.§ och i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.3). Finns inget behov av förmånsrätt bör i denna punkt anges att någon förmånsrätt inte skall finnas. Någon särskild bestämmelse om detta anserjag dock inte nödvändig.

Enligt punkt 5 skall anges behövliga föreskrifter för exploateringens utförande. Till gmnd för sådana föreskrifter kan ligga sådant som föranleds av synpunkter från kommunen, t. ex. standardkrav på väg- eller gatunätet, vatten- och avloppsanordningar, gemensamhetsanläggningar m. m. Även föreskrifter av annat slag kan bli aktuella, t. ex. sådana som framkommit vid samråd med andra myndigheter. Del kan bl. a. gälla föreskrifter som rör naturvård, trafiksäkerhet och kulturminnesvård.

Enligt punkt 6 slufligen skall anges den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a. med hänsyn lill när en ny eller ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen av de åtgärder som avses med exploateringen. Av 25 § framgår att exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den lidpunkt när exploateringen enligt exploateringsbeslutet senast skall vara slutförd. Dock har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att förlänga tiden om särskilda skäl finns. Genom fidsfrislen är det sörjt för att ett beslut om exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är förenade med ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid utan att en plan fastställs eller att exploateringen fullföljs. Jag finner emellertid inte skäl föreligga att bestämma någon maximal längd av tidsfristen. Den tid som anges i beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens handläggning av plan- eller byggnadslovsärendet enligt byggnadslagstiftningen.

Av andra stycket framgår att frågor som avses i punkterna 3-6, dvs. fastigheternas andelstal, förmånsrättsbeloppets storlek, tidpunkten när exploateringen skall vara slutförd samt behövliga föreskrifter för exploateringens genomförande, får tas upp i ett senare beslut om det är lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet till atl i elt fidigt skede meddela ett exploateringsbeslut för att få till stånd en samfällighetsförening som deltar i arbetet med planläggning av området och som kan uppträda som en part gentemot kommunen. Besluten om andelstal, förmånsrättsbelopp m. m. kan då meddelas vid en lidpunkt närmare planens fastställande.

Prop. 1981/82:221                                                   79

I tredje stycket anges att exploateringsbeslutet också skall innehålla en erinran om vilka fastigheter som inte deltar i exploateringen men som berörs av marköverföringar för förelagels genomförande. Rätt att ta i anspråk mark från sådana fastigheter föreligger enligt 19 § om marken omfattas av en stads- eller byggnadsplan som fastställts efter det att exploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar måste därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsentligt att en fastighetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så tidigt skede som möjligt.

14§

Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ faslighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja natur-fillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslulel.

I denna paragraf stadgas att förordnande om förbud mot eller särskilda villkor för skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt enligt 5 kap. 21 § fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5 kap. 22 § samma lag mot att utan fastighetsbildningsmyndighelens medgivande företa nybyggnad eller sätta i stånd byggnader får meddelas samtidigt som exploaleringsbeslutel.

Paragrafens lydelse överensstämmer i sak med den som lagrådet har föreslagit.

Syftet med dessa förordnanden vid exploateringssamverkan har jag berört tidigare (avsnitt 2.5.5).

Till det sammanträde, vid vilket exploateringsbeslutet meddelas, bör i princip alla fastighetsägare inom samverkansområdel kallas. Genom föreskriften att eventuella förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen skall meddelas samtidigt som exploateringsbeslutet blir de, om förordnandet tillkännages vid sammanträdel, gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ordning gäller det mot var och en som fått kännedom om det. Däremot är del inte lämpligt att ta upp dessa förordnanden direkt i elt exploateringsbeslut, eftersom besvärsreglerna inte överensstämmer med dem som gäller för exploateringsbeslutet. I de fall exploaleringsbeslut delas upp i särskilda beslut kan förordnande enligt 5 kap. 21 eller 22 §§ meddelas i anslutning fill något av delbeslulen.

Ett byggnadsförbud får meddelas, om det behövs för att underlätta förtättningen och säkerställa resultatet. Vid exploateringssamverkan är del väsentligt att den byggnadsrätl som en ny eller ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan fördelningen av den bebyggbara marken är genomförd. Byggnadsförbud enligt 5 kap. 22 § fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av faslighetsbildningsmyndighelen om det finns någon risk för atl byggnadsrälterna utnyttjas innan marköverföringen är gjord.

Innan ett byggnadsförbud meddelas av fasfighelsbildningsmyndigheten bör samråd ske med byggnadsnämnden. Nämnden bör även underrättas

Prop. 1981/82:221                                                   80

skriftligt när fasfighelsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsförbud och när förordnandet upphör atl gälla. Kommunikationen med byggnadsnämnden är viktig och nödvändig för alt nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av byggnadslov om att även medgivande av faslighetsbildningsmyndighelen krävs för att byggande skall få ske inom området. Föreskrifter om denna kommunikation bör meddelas i en förordning.

Vid överträdelse av ett meddelat förordnande gäller, liksom vid annan fastighetsreglering, bestämmelserna om flyttning av byggnad i 5 kap. 25 S andra stycket och ansvarsbestämmelsen i 5 kap. 35 § fastighetsbildningslagen. När ett förbud inte längre behövs, bör faslighetsbildningsmyndighelen snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte upphävts, upphör det automatiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som berörs av förordnandet sluUigt avgjorts (5 kap. 23 §).

Enligt 15 kap. 4§ fastighetsbildningslagen har sakägare besvärsrätt i fråga om förordnande enligt 5 kap. 21 §. Däremot föreligger ingen besvärs-rätt mot förordnande enligt 5 kap. 22 §. Besvär i dessa fall får i stället anföras när någon med stöd av förordnandet nekas medgivande atl bygga. Sådan talan är inte inskränkt till viss tid.

15§

Om exploaleringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6 § fastighetsbildningslagen (1970:988).

När exploaleringsbeslut meddelats skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. Normalt torde de andelslal som besiämts vid förrättningen kunna utgöra grund för denna fördelning. Sakägarna har även enligt paragrafen en viss möjlighet alt själva bestämma hur förrätl-ningskoslnaderna skall fördelas.

I paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 6§ faslighetsbildningslagen skall i övrigt tillämpas vid fördelningen av kostnaderna. Handläggs flera för-rältningsåtgärder vid gemensam förrättning skall de gemensamma kostnaderna enligt 2 kap. 6 § första stycket faslighetsbildningslagen fördelas på de olika åtgärderna efter vad som är skäligt. Detta gäller bl. a. när den gemensamma handläggningen avser åtgärder enligt olika lagar, såsom exploale-ringssamverkansfråga och inrättande av gemensamhelsanläggningar. Sådan fastighetsreglering som sker enligt 19 § och som avser överföring av mark inom samverkansområdet utgör, liksom fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av exploateringsförrätlningen. Förrättnings-kostnaderna för sådana åtgärder skall således fördelas enligt bestämmelserna i denna paragraf.

Avvisas ansökan eller inställs förrättningen, skall enligt 2 kap. 6§ andra stycket faslighetsbildningslagen redan uppkomna kostnader betalas av sökanden, såvida inte särskilda omständigheter föranleder all betalnings-

Prop. 1981/82:221                                                                 81

skyldigheten bör fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Har byggnadsnämnden påkallat förrättningen skall kommunen normall svara för kostnaderna.

1 tredje stycket av 2 kap. 6§ faslighetsbildningslagen ges sakägarna i princip rätt atl komma överens om hur förrättningskostnaderna skall fördelas. Avtalsfriheten begränsas av villkoret att det inte får vara uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt syfte.

2 kap. 6§ sista stycket faslighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör förtättningskoslnader. Dessa är till en början den taxereglerade avgift som skall utgå till statsverket eller lill kommun som bär ansvaret för fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnaderna hör vidare ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och lill syssloman, utgifter för hantlangning som inte ingår i laxeavgiften samt ersättning för skada enligt 4kap. 38 § tredje stycket faslighetsbildningslagen. Som förrättningskostnad anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män eller det allmännas utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna.

Kostnad som en enskild kan ha för att ta till vara sin rätt vid förrättningen, t.ex. för resor till sammanträden, för anlitande av ombud eller för särskilda utredningar, utgör inte förtätlningskostnad. Sådana kostnader stannar således på den enskilde.

Markfrågor m. m.

16§

Vid en exploateringsförrätlning skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs för atl genomföra exploateringen. I fråga om sådan fasfighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 § första och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8 kap. l-6§§ fastighetsbildningslagen skall dock gälla II, 15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskommelse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11 § andra stycket eller 18 §, skall 5 kap. 20 § fasfighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 § andra stycket denna lag tillämpas.

Fasfighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets-bildningsförtättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att genomföra och för att de deltagande fastigheterna i möjlig utsträckning skall kunna tilldelas byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Jag har där även berört behovet av atl genom fastighetsreglering kunna tillföra exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samverkansområdet vars ägare avböjt alt delta. Sådan mark, liksom berörd mark från fastigheter som deltar i samfälligheten, skall tas om hand av samfälligheten och fördelas mellan de dellagande fastigheterna enligt andelslalen. 6   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                   82

Enligt paragrafens första stycke skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. För de deltagande fastighetsägarna innebär delta att de är skyldiga att tåla de marköverföringar m.m. som är nödvändiga för ändamålet. I bl. a. 17 och 18 §§ finns föreskrifter som skyddar fastighetsägarna mot oförmånliga effekter av fastighetsregleringarna.

Skyldigheten för icke dellagande fastighetsägare att tåla fastighetsregleringar finns föreskriven i 19 §. Inlösen- och ersättningsregler för dessa fall finns i 20 och 21 §§. Dessutom gäller även här 17 §.

I 16§ första stycket föreskrivs vidare att faslighetsbildningslagen skall tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet. I alla avseenden är emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen lämpade för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) utförligt uppehållit mig vid de problem som aktualiseras i exploateringssammanhang och redovisat i vilka avseenden särskilda regler för marköverföring behövs inom ett samverkansområde. De bestämmelser i fastighetsbildningslagen, som ej bör gälla för exploatering, är bestämmelserna om båtnads- och opinionsvillkoren (5 kap. 4 och 5§§), överföring av mark som är bebyggd (5 kap. 7 § första och andra styckena), regleringsfastighelernas sammansättning och dimensionering (5 kap. 8§) samt värdering och ersättning mellan sakägarna (5 kap. 9-13 §§). I stället gäller vid exploateringssamverkan de regler som tagils upp i II, 15 och 17-22§§ den nu föreslagna lagen.

I 5 kap. 20 § ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 18 § sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. Som lagrådet påpekar är avsikten alt också vid exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets förslag har därför i första stycket tagils in en föreskrift med denna innebörd.

Genom all särskilda bestämmelser om marköverföring från icke deltagande fastigheter tas upp i 19 och 20 §§ ersätts också de särskilda bestämmelserna om inlösen och ersättning m.m. härför i 8 kap. 1 -6 §§ faslighetsbildningslagen. I fråga om 8 kap. kvarstår bestämmelserna om förfarandet vid inlösen (7§). Reglerna i 8 kap. 2 och 3 §§ till skydd för enskilda intressen är således undantagna. Den närmaste motsvarigheten i förevarande lagförslag är 3 § andra stycket. I likhet med lagrådet anserjag att av 16 § bör framgå atl 3 § andra stycket skall gälla även fastighetsregleringar enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta har kommit lill uttryck i första styckets sista mening.

Mitt förslag till ett sammanhållet förrättningsförfarande innebär, somjag tidigare framhållit, alt marköverföringar enligt denna paragraf ingår som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Några särskilda initiativ behövs således inte för sådana åtgärder. Inom ramen för dessa marköverföringar får givetvis frågor om bildande eller upphävande av samfälligheter

Prop. 1981/82:221                                                   83

eller servitut, liksom om gemensamt arbete, las upp i den utsträckning som krävs för att genomföra marköverföringarna. Ett laga kraft vunnet beslut om exploateringssamverkan måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i andra stycket i denna paragraf.

Förfarandereglerna innebär bl. a. atl frågor om tillträde lill mark som överförs genom fastighetsreglering kommer att prövas enligt bestämmelserna i 5 kap. 30-32§§ fastighetsbildningslagen. Därigenom öppnas möjlighet fill s.k. förtida tillträde (5 kap. 30 a §). När exploateringssamverkan syftar till att genomföra en detaljplan lorde normall sådana särskilda omständigheter föreligga som krävs för beslut om förtida tillträde.

Som angetts i I och 3§§ är syftet med exploateringssamverkan alt i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för bebyggelsen. För alt delta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket att exploaleringsförtättning har företräde framför annan fasfighetsbildningsförrällning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17§

Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken del finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

Paragrafen avhandlar det i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.2) berörda skyddet för byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med en fastställd stads- eller byggnadsplan.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.

För fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten får paragrafen betydelse endast i de fall som avses i 19§,dvs. när tvångsvis marköverföring kan tillgripas. Bl. a. krävs då att planen har fastställts efter del att exploaleringsbeslutel vann laga kraft.

Somjag framhöll i anslutning lill 16 § är ägarna lill de fastigheter som ingår i exploateringen skyldiga att tåla de fastighetsregleringar som behövs för all exploateringen skall kunna genomföras. Den skyldigheten gäller oavsett om samverkan avser en plan som har fastställts efter det exploateringsbeslulel vann laga kraft eller en äldre plan. För dessa fasligheter får 17 § således en mer generell betydelse.

Skall ny detaljplan upprättas för samverkansområdel måste den uppställda skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen måste således utformas så alt man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för tvångsövertagande. I förslaget lill ändringar i byggnadslagen anges bl. a. att det i stads- eller byggnadsplaner särskilt skall anges att planen i fråga skall genomföras i exploateringssamverkan.

Kommer man vid den avvägning av allmänna och enskilda intressen som skall göras vid planprövningen fram till atl en viss byggnad inte bör lösas

Prop. 1981/82:221                                                   84

in, måste planen utformas så alt byggnaden kommer atl stå i överensstämmelse med planen. Fastställs däremot en detaljplan så att den aktuella byggnaden strider mot planen är det därmed klariagt atl den skall rivas och marken las i anspråk för något annat ändamål. Då bör också exploateringssamfälligheten ha rätt att överta marken och byggnaden vid genomförandet av exploateringssamverkan.

Frågan huruvida en byggnad står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan skall bestämmas med hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning. Bestämmelsen innebär således, att del på marken skall finnas uppfört en byggnad, som i fråga om läge, höjd, djup, våningsanlal och den tekniska utformningen i övrigt i huvudsak överensstämmer med detaljplanen. Ett motsvarande krav på bebyggelses huvudsakliga överensstämmelse med stadsplan vid tomtexpropriation uppställdes före lagändring år 1971 i 45 § byggnadslagen. Viss ledning vid tolkningen av den nu föreslagna bestämmelsen kan erhållas i den praxis som utbildats enligt nyssnämnda regel i byggnadslagen (jfr Bexelius-Nordenstam-Köriof: Byggnadslagstiftningen, 5:e upplagan, s. 190).

18 §

Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som besiämts enligt 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt lill fastigheten på grund av fastighetsregleringen.

Vid en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 8 § fastighetsbildningslagen regleringen ske så atl fastigheterna inte blir mindre lämpade för sitt ändamål än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör ell led i fördelningen av bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är del i stället andelstalen i exploateringssamfälligheten som skall vara styrande för hur regleringen skall genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första stycke skall som jag nämnde i anslutning lill 16 § ersätta motsvarande regler i 5 kap. faslighetsbildningslagen.

Första stycket har utformats i enlighet med lagrådets förslag.

Enligt huvudregeln i första meningen skall en fastighet som avstår mark för exploateringens genomförande erhålla tilldelning i bebyggbar mark i förhållande lill sill andelslal. De krav på bl. a. planenlighet och lämplighet som ställs i 3 kap. fastighetsbildningslagen kan emellertid leda till att fastigheten i vissa fall inte kan få tilldelning i mark efter andelslalet. Dessa krav leder nämligen till atl endast hela tomter, inte tomtdelar, kan tilldelas de deltagande fastigheterna. Det kan förväntas att del främst vid förnyelse och förtätning inte sällan kommer atl saknas fömtsättningar för marktilldelning till samtliga deltagande fasfigheter. Något krav på medgivande från fastighetsägare eller särskilda föreskrifter i fråga om fastighetsregleringen i

Prop. 1981/82:221                                                   85

denna situation synes inte böra införas. Det ligger i sakens natur att fastighetsägare som deltar i samexploatering inte alltid kan ha garanti för marktilldelning. I stället bör då de värdeskillnader som uppslår utjämnas genom pengar. En bestämmelse om del har tagits in i andra meningen.

Frågan om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv., får bedömas med ledning av föreskrifterna i 5 kap. 6 § andra stycket fastighetsbildningslagen. Del innebär bl. a. alt regleringen skall verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet ulan alt lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Finns nytljanderätler upplåtna på en faslighet för hus på ofri gmnd, måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att nyttjanderätterna i största möjliga utsträckning kan bestå.

Frågan om företräde lill mark vid bristsituationer bör inte lagregleras. I de enskilda fallen torde en bedömning med hänsyn lill skäligheten ganska lätt kunna göras. Vid tveksamma fall kan t. ex. andelstalens storlek tillmätas avgörande betydelse.

Den mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika myckel. Värdeskillnaderna kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikt kan t.ex. ha större värde än mark som saknar sådan utsikt osv. Även byggnadsrätten på marken kan variera. Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med gmndförhållandena. Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnadema för t. ex. gmndför-stärkning behandlas som en gemensam kostnad som fördelas efter andelstalen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka tilldelningen. Till ledning för filldelningen kan det vara lämpligt alt den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdel. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte bara värdet av den mark som en fastighet tillförs genom fastighetsreglering ulan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som får behållas.

Till följd av den ändring som jag kommer att föreslå i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning kommer de likvider som utgår till fastighetsägare all utgöra fastighetsbildningslikvider med förmånsrätt i betalningsskyldiga fastigheter. Om en fastighet, som upphör att existera eller minskar i värde, svarar för fordran har fordringsägare i princip rätt till betalning ur likviden. Om fastigheten minskar i värde måste vid förtättningen tillses att den ersättning som tilldelas fastigheten för bristande tilldelning i mark inte kvittas mot eventuella gemensamma kostnader på ett sådant sätt atl panträttshavarnas säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med en närmare redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning vid en exploaleringsförtättning.

Även för innehavare av servitut och nytljanderätler måste givetvis en ekonomisk reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta sker normalt genom avtal eller fastighetsreglering. Innehavare av servitut eller nylljan-

Prop. 1981/82:221                                                   86

derätter i den mark som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade till ersättning. Fastighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda skyddsregler för innehavare av servitut och nyttjanderätter som måste iakttas vid fastighetsregleringar. Så t.ex. åtnjuter hyresgäster samma skydd som vid exekutiv försäljning. Nyttjanderätter som inte tillkommit genom avtal, s. k. officialnytljanderätter såsom t.ex. vågrätt, kan inte påverkas genom en fastighetsreglering.

Ersättningar som skall utgå enligt denna paragraf ingår i avräkningen enligt 5 kap. 15 § fastighetsbildningslagen vid fastighetsreglering.

Med hänsyn till vad jag anförde i anslutning till 11 § bör en bestämmelse om skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra stycke. Eftersom hänvisningen i 16 § inte omfattar 5 kap. 12 § fastighetsbildningslagen bör -som lagrådet har föreslagit — bestämmelsen utformas så alt den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten.

Fordringshavares ställning

I samband med marköverföring inom ett samverkansområde måste givetvis fordringshavares ställning uppmärksammas. Bestämmelser som skyddar fordringshavare finns i faslighetsbildningslagen, och dessa bestämmelser kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglering för exploateringssamverkan.

Bestämmelserna gäller sådana fordringar för vilka en faslighet svarar på gmnd av inteckning eller bestämmelse i lag. Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap ocl. har inget direkt inflytande på fastighetsbildningen. I stället är fastighetsbildningsmyndigheten skyldig att ex officio beakta sådana rättighetshavares intressen. Detta sker dels genom värderings- och ersättningsreglerna i 5 kap. 9§ fastighetsbildningslagen, som hindrar att fastighetsägare lider förlust genom marköverföring, dels genom att fastighetsägare inte fritt får disponera en utbetald ersättning (5 kap. 16§). Om en fasfighel som svarar för fordran minskar i värde, skall ersättningen enligt 5 kap. 16§ inbetalas.lill myndighet (statens lantmäteriverk) för att fördelas på samma sätt som en expropriationsersättning. Efter medgivande av alla fordringshavare eller fastighetsbildningsmyndighetens konstaterande att regleringen är väsentligen utan betydelse för rättsägare - s. k. oskadlighetsprövning - får dock inbetalning underiålas. I fråga om ersättningens storlek gäller bl. a. att den får gmndas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsregler endast efter fordringshavares medgivande, såvida inte oskadlighetsprövning kan ske. Möjligheten att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige är tryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran pä gmnd av fastighetsbildning.

Vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet har fasfighelsbildningsmyndigheten lika stort ansvar för panlrätlshavare som eljest. Om fördelning av mark enligt andelstalen inte kan ske fullt ut, skall enligt 18 § andra meningen skillnaden utjämnas med ersättning i pengar.

Prop. 1981/82:221                                                   87

Ersättningarna enligt 19 § denna lag är avsedda att las upp samtidigt med avräkning enligt 5 kap. 15 § fastighetsbildningslagen. I avräkningen skall också las upp ersättning enligt 21 § denna lag för mark som överförts från fasfighel som inte deltar i samverkan. Somjag nyss redovisat utgör ersättningarna fastighetsbildningslikvider enligt fastighetsbildningslagen, vilka normalt skall inbetalas till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i värde. Betalningen regleras allrid mellan fastigheterna. Detla gäller även det fall att ersättning skall utgå till eller betalas av delägarna i en marksamfällighet. Somjag tidigare nämnde blir betalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmånsrätt enligt den föreslagna ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Förhållandet är i princip detsamma för innehavare av fordran i fasligheter som ingår i exploateringsförelaget. I dessa fall skall fastigheterna enligt 18 § tilldelas bebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut, få ersättning i pengar. För sådan ersättning gäller 5 kap. 16 § faslighetsbildningslagen.

I vissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att mark från en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Andelen i marksamfälligheten kommer då alt tillhöra de deltagande fastigheterna och utgör således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning från marksamfälligheten, skyddas fordringshavare genom bestämmelserna i 10 kap. 2§ andra stycket fastighetsbildningslagen. Dessa innebär atl avstyckning, i de fall delägande fasfighel svarar för inteckning, får ske endast om ett belopp, som enligt fastighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den intecknade fastighetens andel i den mark som avstyckas, inbetalas till myndigheten för fördelning. Inbetalning behöver dock inte göras om inleckningshavaren ger sitt medgivande till avstyckningen eller oskadlighetsprövning görs.

I9§

Om exploateringssamfälligheten begär del, får fastighetsbildningsmyndigheten förordna atl fasligheter, som inte ingår i exploateringssamfälligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förutsättning all

1.    marken är belägen inom samverkansområdel och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2.    del framgår av planen alt den skall genomföras enligt denna lag och

3.    marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

Somjag har anfört bl. a. i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.2) skall en exploateringssamfällighet ha rätt att överta sådan mark inom samver-

Prop. 1981/82:221                                                   88

kansområdet som omfattas av en fastställd stads- eller byggnadsplan och som tillhör fastigheter vars ägare avböjt deltagande i exploateringsföretaget. Sådant övertagande får dock ske endast om marken omfattas av en detaljplan som har fastställts efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft och endast i den utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med exploateringsbeslutet. Som ytteriigare fömtsättning gäller alt del av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna lag. Bestämmelser om detta las upp i förevarande paragraf. Som jag föml nämnde gäller härutöver skyddsregeln avseende byggnad i 17§.

Den mark som avstås torde normalt tillföras någon dellagande fastighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också tillföras t. ex. en gatufastighet som ägs av kommunen. Den rätt som exploateringssamfälligheten får är således till sin natur inget annat än en rätt till marköverföring, som kan innebära atl all mark till en fastighet överförs lill en annan enhet inom samverkansområdel.

Om en fastighetsreglering med stöd av denna paragraf måste ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör den tillföras en samfällighet som bildas med stöd av de föreskrifter somjag föreslår i 6 kap. 2a § faslighetsbildningslagen.

När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19 § gäller de bestämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7 § fastighetsbildningslagen. De innebär bl. a. alt ägaren till den fastighet som blir föremål för marköverföring och övriga berörda sakägare skall underrättas om överföringen innan regleringsfrågan får företas till slutlig behandling och att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighelsboken. Ägaren lill fasfigheten är också skyldig att lämna upplysningar om innehavare av särskilda rättigheter i fastigheten. Hänvisningen till 8 kap. 7§ fasfighetsbildningslagen medför vidare att elt förordnande om marköverföring skall las upp i fastighelsbildningsbeslutel.

20 §

Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet alt lösa marken föreligger dock endast under fömtsättning att

1.    marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter del exploateringsbeslulel vann laga kraft,

2.    del framgår av planen all den skall genomföras enligt denna lag och

3.    planen medför alt ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Prop. 1981/82:221                                                   89

Inlösen skall begäras hos fasfighelsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga kraft.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 48 och 1I6§§ byggnadslagen. I förhållande fill byggnadslagens regler innebär förslaget dock vissa förändringar. Yrkar en fastighetsägare ersättning enligt 116 § byggnadslagen bestäms den att utgå med visst årligt belopp. Äganderätten till marken kvarstannar dock hos den tidigare ägaren. Vid motsvarande situation inom ett samverkansområde saknas anledning till samma konslmktion av ersättningsreglerna. I stället bör eftersträvas enhetliga normer oberoende av vilket planinstilul som används. Mark som begärs inlöst skall därför enligt första stycket överföras till någon fastighet som deltar i exploateringssamfälligheten eller bilda en marksamfällighet.

En annan skillnad i förhållande till de nyss nämnda paragraferna i byggnadslagen är atl den nu föreslagna 20 § omfattar även mark som är avsedd för enskilt bebyggande. Motivet till denna skillnad har jag utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4).

När fråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest lämpade för reglering av ersättningsanspråken. Del är då möjligt att genomföra regleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de fastigheter som slutligt skall motta den.

Bedömningen humvida rätt till inlösen föreligger skall enligt andra stycket ske med hänsyn lill den fastighetsindelning som gällde vid tiden för planens antagande och med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande. Vid bedömningen skall med andra ord hänsyn las till sådana förändringar inom samverkansområdet som faktiskt innebär ett genomförande av stads- och byggnadsplanen.

Begäran om inlösen skall enligt tredje stycket göras senast sex månader efter det atl beslutet om fastställelse av planen vann laga kraft. Somjag har anmärkt i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4 och 2.5.6) har fidsgrän-sen sex månader valts för alt ge fastighetsägare, som är berättigad atl begära inlösen, skäligt rådmm utan att för den skull fördröja genomförandet av exploateringssamverkan. Del leder bl. a. lill att tiden för exploateringssamverkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kan påräknas, inkludera sexmånadersfrislen.

Ersättning

21 §

Om mark enligt 19 § eller 20 § överförs lill annan fastighet eller fill en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte tas fiU den inverkan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Prop. 1981/82:221                                                   90

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med elt belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

När ersättning skall bestämmas i samband med marköverföring enligt 19 eller 20 § skall enligt/drifa stycket bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvudsak följande. För fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av en fasrighet, skall ersättningen betalas med belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. I båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersättning för annan skada som uppkommer. I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas med tillämping av bestämmelserna i 4 kap. 2-5 §§ expropriationslagen.

Vid beräkning av markens värde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds av detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). För inverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller när exproprialionstillstånd söks först och detaljplan därefter fastställs, nämligen att man -beträffande mark för enskilt bebyggande — skall bortse från inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t.ex. fråga om mark som enligt äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersättningen bestämmas på samma sätt som om inlösen skett enligt den äldre planen.

Det är väsentligt att påpeka atl, när exploateringssamverkan avser genomförande av en plan som inte innehåller någon föreskrift all den skall genomföras enligt denna lag, ersättningen inte skall beräknas efter förhållandena före planens antagande. Skulle man i dessa fall bortse från planen, skulle det kunna få betydelse för värdenivån och innebära oacceptabla ingrepp i rådande förhållanden. Stadgandet i denna paragraf avser således enbart den påverkan som härtör från en detaljplan som har antagits för att genomföras enligt denna lag.

I andra stycket anges hur 4 kap. 3 § expropriationslagen skall fillämpas vid bestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 13§ första stycket anläggningslagen.

Efter mönster från bl. a. fastighetsbildningslagen (5 kap. 12 § tredje stycket) och anläggningslagen (13 § andra stycket) har i tredje stycket tagits

Prop. 1981/82:221                                                   91

in föreskrifter om beräkning av ersättningen när del finns rättighetshavare som är berättigade lill ersättning.

22§

Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter del alt ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen (1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf

Paragrafen har utformats med 32 § anläggningslagen som förebild.

Några bestämmelser om vem som skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras av samfällighelsförening, om sådan bildats. I annat fall har de deltagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara för betalningen.

I fråga om ersättningar enligt 21 § skall 5 kap. 16 § fastighetsbildningslagen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighet tillämpas. Detla framgår av hänvisningen i 16 § till bl. a. 5 kap. 16§ fastighetsbildningslagen.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m. m. 23 §

Undantag får göras från II, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger del.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undanlag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fasfighel av gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion. Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Förslaget om exploateringssamverkan utgår, som tidigare flera gånger framhållits, från att frivillig samverkan föreligger mellan fasfighelernas ägare och att exploateringsbeslutet kan gmndas på den träffade överenskommelsen. 1 första stycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelslal (11 §), skydd av byggnad (I7§), filldelning av mark och utjämning i pengar (18 §) samt om ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22§§).

Andra stycket innehåller föreskrifter till skydd för rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen vid förrättningen. Andra stycket har utformats efter förebild av bl. a. 5 kap. 18 § andra stycket fastighetsbildningslagen.

Prop. 1981/82:221                                                   92

Verkställighet m.m.

24        §

När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fasfighetsboken eller tomirättsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även det antecknas.

Somjag fidigare har påpekat skall exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga faslighetsbildningsbeslul m. m. som kan behövas för atl genomföra exploateringen kan meddelas i den förrättningen. Exploateringsförtättningen kan således komma att pågå under en relativt lång tid efter det en ansökan om exploateringssamverkan an-hängiggjorts och få betydande verkningar för berörda fastigheter. Härtill kommer att en samfällighelsförenings bidragsfordran i de deltagande fastigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn till bl. a. dessa omständigheter är det angelägel att kreditgivare och de som avser atl förvärva fastigheter som berörs av exploateringen får vetskap om företaget. I förevarande paragraf har därför föreskrivits atl i fastighetsboken eller tomträttsboken skall införas uppgift om exploaleringsbeslutel så snart del har meddelats. Anteckning skall också göras när beslutet har upphört atl gälla enligt 25 §. Av samma skäl bör i förekommande fall också antecknas i fastighetsboken det förmånsrättsbelopp som beslutas enligt 13 §.

I fastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteckning sker i faslighelsregislret. Med hänsyn till all exploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jag emellertid att det inte är påkallat att belasta fastighetsregistrel med någon anteckning i frågan.

25      §

Exploateringsbeslulel upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får faslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen.

Enligt/örs/a stycket upphör exploateringsbeslutet atl gälla vid den lidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Detta innebär ett krav på samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Del medför också all exploateringsbeslutet inte blir gällande under lång lid utan att någon exploatering sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfälligheten, såvida inte tiden förlängs.

Förfaller ett exploaleringsbeslut upphör den sakrältsliga sammanslutningen av de deltagade fastigheterna. Av 61 § lagen om förvaltning av samfälligheler följer att samfällighetsföreningen skall upplösas när exploateringssamfälligheten upphört atl bestå.

Prop. 1981/82:221                                                   93

Av andra stycket framgår att fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av tidsfristen för exploateringen, om särskilda skäl föreligger. Eftersom exploaleringsbeslutel normall meddelas pä ett tidigt stadium i exploateringsprocessen, kommer det ofla alt vara svårt atl ange tiden när exploateringen skall vara slutförd. En möjlighet att kunna förlänga denna fid bör därför finnas. Alt ofömtsedda händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas bör således vara ett skäl atl besluta om förlängning av tiden. Överklaganden som leder till långa handläggningstider hos beslutande myndigheter kan vara sådana ofömtsedda händelser. Ett annat särskilt skäl kan vara atl del bedöms återstå endast en kort tid innan en detaljplan finns eller exploateringen är avslutad. Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om elt aktivt arbete pågår för atl genomföra företaget och det således finns skäl att anta alt det verkligen kommer att genomföras på avsett sätt. Förlängning bör således kunna beslutas utan att sådana ändrade förhållanden som avses i 26 § har inträtt. Om exploateringen inte genomförs på grund av all de förutsättningar som låg till gmnd för exploateringsbeslulel väsentligt ändrats, kan frågan om att fortsätta exploateringssamverkan i stället prövas antingen vid en ny förrättning eller vid en omprövning enligt 26 §.

Beslut om förlängning av tiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ut och exploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initiativ till förlängningen komma från sakägarhåll, men faslighetsbildningsmyndighelen har också möjlighet att självmant ta upp frågan. Ett sådant initiativ från myndigheten kan bli aktuellt då del urspmngliga initiativet fill exploateringssamverkan kommer från kommmunen. Någon skyldighet för myndigheten all kontrollera om det finns behov av förlängning av tidsfristen skall dock inte föreligga. Eftersom frågan om förlängning normall kommer alt bli aktuell under pågående förrättning, har fastighetsbildnings-myndigheten ändå ett intresse av atl se lill att exploaleringsbeslutel inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunens inställning viktig, och kommunens yttrande bör få stor betydelse för fasfighelsbild-ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan. Något särskilt medgivande av kommunen för att förlänga en tidsfrist bör dock inte krävas.

Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen atl betrakta som en särskild åtgärd.

I 33 § första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter som motsvarar den nu föreslagna 25 §.

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

26 §

Inträder innan exploateringsförrätlningen avslutats ändrade förhållanden som väsenfligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

Prop. 1981/82:221                                                   94

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

Somjag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) innebär det av mig förordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills de fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslulel kan däremot vinna laga kraft på elt tidigt stadium, t.ex. om ell delbeslut meddelas för alt en samfällighetsförening skall kunna bildas.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.

Första stycket motsvarar 35 § anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i ett exploaleringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträtt som väsentligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock i vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta fidigare bedömts felaktigt. Är de deltagande fastigheternas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinder av annat slag, bör sålunda omprövning som regel inte vägras. I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt all också kommunens samtycke inhämtas.

Skäl fill omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmässiga fömtsättningarna kan t. ex. förändras mellan fidpunkten för exploateringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutsedda omständigheter i fråga om de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fcdl kunna leda till omprövning, liksom väsentliga förändringar av möjligheterna att avyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på gmnd av ändrade fömtsättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas.

Det kan också vara ett skäl till omprövning att en fasfighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i förelaget, begär atl få delta i samverkan. I sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten enligt 32 §. Träffas inte överenskommelse bör det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat som väsenfligt inverkar på frågan för alt en omprövning skall kunna komma till stånd.

Vid en omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den urspmngliga prövningen. Således fordras kommunfullmäktiges yttrande när det gäller sädana förändringar som påverkar samverkansområdels avgränsning eller andra fömtsättningar för företagel som kan ha getts av kommunfullmäktige i tillstyrkandet enligt 4 §. Även opinionsvillkoret skall prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas.

Prop. 1981/82:221                                                   95

Det är emellertid samtidigt väsentligt för exploateringens genomförande att kretsen deltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådant utträde kan annars försälla de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en faslighets-ägare med stor andel i företagel begär utträde. I andra stycket föreskrivs med hänsyn härtill alt utträde ur exploateringssamfälligheten får ske endast om utträdet kan ske utan olägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl för utträdet atl kostnaderna för företagel blivit högre än vad fastighetsägaren antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.

27        §

Beslutas om ändring i fråga om de fasligheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

I likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36 §) lämnar mitt förslag möjlighet till att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska reglering som föranleds av att exploateringsbeslulel omprövas. Den ekonomiska regleringen kan tillgå antingen så atl den befintliga samfällighetsföreningen upplöses och en ny bildas eller så alt en avräkning sker direkt mellan delägarna enligt 28-30 §§. I förevarande paragraf regleras möjligheten för faslighetsbildningsmyndighelen att under den pågående förrättningen eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning av en befinUig samfällighetsförening.

För att en samfällighetsförening skall få upplösas krävs alt den betalat sina skulder och skiftat sina eventuella tillgångar. Det kan därför la lång tid innan föreningen slutligt upplösts. Detta förhållande hindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfälligheten.

28      §

Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploalerings-samfälhgheten, skall ägaren betala ersättning lill övriga delägare för den andel i elt enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelslal höjs.

Paragrafen motsvarar 37 § anläggningslagen. Den innehåller bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i en beslående exploateringssamfällighet och när en fasUghets andelstal höjs.

I dessa fall skall fastighetens ägare enligt första stycket betala ersättning för den andel i samfällighetens överskott som tillförs honom genom anslutningen. Hur överskottet beräknas anges i 30 §.

När samfälligheten förvaltas av en samfällighelsförening, innebär en

Prop. 1981/82:221                                                                 96

anslutning automatiskt alt fastighetsägaren blir skyldig att efter fastighetens andelstal bidra till betalning av föreningens förbindelser. Vid beräkningen av överskoll enligt 30 § skall hänsyn därför tas till sådana förbindelser. Här bör framhållas alt lill en förenings förbindelser hör även den fordran på föreningen som delägarna har för värdet av tillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna, innebär anslutningen inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig.

Som överskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Det synes lämpligt atl ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar ansvaret för en del av dessa förbindelser (jfr prop. 1973: 160 s. 258).

När en redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vid nyanslutning. Detta regleras i andra stycket.

29        §

Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall tillämpas även när en faslighets andelslal minskas.

I denna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets andelstal minskas. Bestämmelsen motsvarar 38 § anläggningslagen.

På motsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en faslighet som utträder erhålla ersättning för sin andel i elt eventuellt överskott. Förvallas samfälligheten av en samfällighelsförening torde det åligga denna att betala ersättning till den utträdande för den andel i samfällighetens överskott som han förlorar genom utträdet. I annat fall får skyldigheten anses åvila kvarvarande delägare i samfälligheten, var och en efter sitt andelstal (jfr prop. 1973:160 s.259). Föreligger underskott, vilket endast kan förekomma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig att betala sin andel härav till samfällighetsföreningen.

De bestämmelser, som gäller vid en faslighets utträde ur en beslående samfällighet, bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstal minskar. Stadgande härom finns i andra stycket.

30        §

Förvallas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskoll.

Prop. 1981/82; 221                                                  97

Paragrafen, som motsvarar 39 § anläggningslagen, anger grunderna för beräkning av överskott eller underskott i de fall som regleras i 28 och 29 §§. Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningens förslag. Enligt betänkandet skall 39 § anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. alt värdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst ull kostnaderna för anläggningarnas utförande och till anläggningarnas ålder Och fortsalla användbarhet.

Till skillnad från utredningsförslaget på denna punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken metod som skall användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är värdet av investeringarna som skall bedömas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel i delta sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från kostnaden för densamma på grund av t. ex. ändrade behov av anläggningen, högre kvalitet på utförandel än erforderligt, slitage, ålder m. m. För att inte låsa bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på denna punkt. Jag vill därmed betona alt del här mer är fråga om en skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning (jfr prop. 1973:160 s. 260).

31        §

I fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §.

Paragrafen överensstämmer med motsvarande regler i 40 § anläggningslagen.

32        §

En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en faslighets andelstal skall ändras har samma yerkan som beslut vid ny exploateringsförrätlning, om den godkänns av faslighetsbildningsmyndighelen. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Paragrafen motsvarar 43 § anläggningslagen.

Faslighetsbildningsmyndighelen får godkänna en överenskommelse endast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag. Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelse mellan de berörda sakägarna, t. ex. de grundläggande kraven för all exploateringssamverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inom ramen för kommunfullmäktiges tillstyrkande. En överenskommelse kan innebära att inträde i samfälligheten medges för en faslighet som är belägen inom samverkansområdet och vars ägare fidigare avböjt alt delta. Däremot kan inte en fastighet, som ligger utanför samverkansområdet, inträda genom en överenskommelse. En överenskommelse som innebär att samfällighetens 7   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                   98

möjligheter att genomföra exploateringsföretaget allvariigt försvåras bör inte heller godkännas. Över huvud tagel bör en överenskommelse inte godkännas om del råder minsta tveksamhet om överenskommelsens förenlighet med denna lag (jfr prop. 1973:160 s. 263).

När en samfällighetsförening förvallar exploateringssamfälligheten bör en överenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av de i övrigt berörda fastigheterna. Föreligger delägarförvaltning måste samtliga delägare biträda överenskommelsen. Överenskommelsen bör i allmänhet upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid elt förrättnings-sammanträde och tas upp i protokollet.

Domstolsprövning m.m.

33§

I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fasfighelsbildningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988). Bestämmelserna om fastighelsbildningsbeslul skall därvid till-lämpas även på beslut enligt 13 §.

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ faslighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande enligt 32 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighelens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den lid som gäller för sakägares överklagande av exploaleringsbeslut.

Paragrafen har utformats med 30 § anläggningslagen som förebild och har getts den lydelse som lagrådet har föreslagit.

Reglerna om förfarandet vid förtätlning för exploateringssamverkan har i allt väsenfligt anpassats till motsvarande bestämmelser i faslighetsbildningslagen (jfr 9§). Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära anslutning till 15 kap. fastighetsbildningslagen. De bestämmelser som i kapitlet avser faslighetsbildningsbeslul skall därvid tillämpas på exploateringsbeslutet.

Somjag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.6) har en exploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befogenheter att ta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretagel även från fastighetsägare som avböjt att delta. Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana fastighetsägares intressen, bl. a. skyldigheten enligt 3§ andra stycket atl söka alternativa lösningar för exploateringen, opinionsvillkoret i 5§, skydd av byggnad i 17 §, begränsningarna i rätten att överföra mark enligt 19 § saml samfällighetens skyldighet att inlösa mark enligt 20 §. Icke deltagande fastighetsägare kommer därmed att i egenskap av sakägare kunna överklaga en stor del av de beslut som fattas under exploateringsförräUningen.

I andra stycket har lagils upp en bestämmelse som klargör att besvärstiden i ärenden om godkännande enligt 32 § skall räknas från dagen för fastighetsbildningsmydighetens beslut. Även byggnadsnämnden får föra talan mot ett sådant beslut.

Prop. 1981/82:221                                                   99

34 §

Bestämmelserna i 16-18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsreglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersällning.

Enligt denna paragraf skall 16—18kap. faslighetsbildningslagen tillämpas på mål som fullföljs enligt 33§. 16kap. faslighetsbildningslagen behandlar förfarandet vid fastighetsdomstol, 17kap. rättegången i hovrätt och 18 kap. rättegången i högsta domstolen. I denna del överensstämmer paragrafen med 31 § första stycket anläggningstagen.

Enligt 16 kap. 14 § faslighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m. m. sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet, få gotlgörelse för sin kostnad oberoende av utgången av målet. Motsvarande princip bör gälla i fråga om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamfälligheten, dvs. när fastighetsreglering sker med stöd av 19 eller 20§. Ett stadgande härom har tagils upp i paragrafen.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en faslighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall fillämpas även på avstyckningsplaner.

I bestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag tagit upp några äldre rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas all den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt skall vid tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besittningsrätten utgörs i huvudsak av s. k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare har angetts att vad som gäller för en fastighet som svarar för fordran även skall gälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. En motsvarighet till dessa bestämmelser finns i 5 § och 6§ första stycket lagen (1973:1151) om införande av anläggningslagen (1973; 1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Vidare anges atl lagens bestämmelser om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner. En motsvarande bestämmelse finns i bl. a. 6 § andra stycket nyssnämnda lag.

Prop. 1981/82:221                                                                100

4.2 Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

6kap. 1§

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse all ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2, 2a eller 4 §.

6 kap. 2a §

Av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten enligt 11 § andra stycket nämnda lag.

1 6 kap. faslighetsbildningslagen finns särskilda bestämmelser om samfälligheter, som gäller vid sidan av reglerna i 5 kap. samma lag. För atl en samfällighet skall bildas genom fastighetsreglering måste behövlig mark särskilt avstås till samfälligheten och delaktigheten i denna bestämmas. En samfällighet får dock enligt huvudregeln i 6 kap. I § fastighetsbildningslagen - vid sidan av andra särskilt angivna villkor - endast bildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter. En fastighets delaktighet i samfälligheten bestäms efter vad som är ändamålsenligt och skäligt. Undantag från bl. a. dessa krav gäller i fråga om samfälligheler för skogsbruksändamål (6 kap. 2§) och om uppdelning av samfälligheter (6 kap. 4§).

Somjag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) anserjag i likhet med hovrätten över Skåne och Blekinge att det bör införas en möjlighet i faslighetsbildningslagen att bilda en marksamfällighet av den exploaleringsbara marken, även om ändamålet med samfällighetsbildning-en inte är av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Härigenom öppnas enkla möjligheter att tillföra exploateringssamfälligheten mark. Syftet härmed kan växla. Genom marksamfälligheten skapas ett gemensamt mark-ägande. Detla kan vara en nödvändig fömtsättning för mera genomgripande åtgärder vid förnyelse av bebyggelse och anläggningar. I andra fall kan marken inom samverkansområdel inte bli tillgänglig för erforderliga åtgärder utan atl den överförs i exploateringssamfällighetens hand. Detta gäller främsi mark tillhörande fastigheter, vars ägare avböjt alt delta, i det fall marken inte kan överföras direkt till rätt fastighet. Jag föreslår därför att särskilda samfälligheter skall få bildas inom samverkansområdet för en exploateringssamfällighet, om del behövs för atl genomföra exploateringssamverkan, ulan hinder av de villkor som gäller för samfällighetsbildning

Prop. 1981/82:221                                                                101

enligt 6 kap. 1 § fastighetsbildningslagen. I sådana marksamfälligheter skall ingå de fastigheter som deltar i exploateringssamfälligheten, och för dem skall gälla de andelstal som besiämts i exploaleringsbeslutel. Regler härom har tagits upp i en ny paragraf i 6 kap. faslighetsbildningslagen, betecknad 2a§. Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.

Några ytterligare krav på samfällighelsbildningen bör inte uppställas. Som regel torde en samfällighet som bildas med stöd av dessa bestämmelser bli överflödig i samband med att exploateringssamverkan genomförs beträffande marken. Den kommer då atl utplånas genom att marken överförs Ull någon av de dellagande fastigheterna. Behöver mark bibehållas samfälld för gemensamma ändamål, bör delaktigheten i samfälligheten överföras till lämpliga fastigheter, t.ex. i samband med avstyckning av tomter.

En samfällighet som bildas med stöd av dessa regler bör förvaltas av den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten. I samband med att marksamfälligheten bildas bör fastighetsbildningsmyndigheten ta upp frågan om att förvahningen av marksamfälligheten skall handhas av den befinfliga samfällighetsföreningen.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i fastighetsbildningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.3 Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

18 §

Rätt att påkalla förtätlning enligt denna lag tillkommer ägaren av faslighet, som avses skola dellaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a§ och 25 § tredje stycket väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begära förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

I 18 § anläggningslagen anges vilka som har rätt att ta initiativ lill en anläggningsförrättning. I ett nytt sista stycke föreskrivs alt en samfällighelsförening, som förvaltar en exploateringsamfällighet, får påkalla för-

Prop. 1981/82:221                                                  102

rättning enligt anläggningslagen, om åtgärden syftar lill att genomföra exploateringssamverkan. Bestämmelsen har tillkommit för att samfällighetsföreningen skall kunna la inifialiv lill att bilda sådan gemensamhelsanläggning som krävs för alt exploateringen skall kunna fullföljas. Anlägg-ningsålgärden syftar till atl genomföra exploateringssamverkan och får således vid anläggningsförrättningen bedömas mot bakgmnd av vad som framgår av detaljplanen eller vad som angetts i exploateringsbeslulel och exploateringsavtalet.

Samfällighetsföreningens initiativrätt torde främsi få betydelse om en gemensamhelsanläggning behöver inrättas och bestå även efter det att exploaleringsförrättningen avslutats. Atl fastighetsbildningsmyndigheten vid en exploateringsförrätlning kan la initiativ lill sådana förrättningar enligt bl. a. anläggningslagen som har betydelse för samexploateringen framgår av 9 § förslaget lill lag om exploateringssamverkan.

Förvaltas samfälligheten direkt av delägarna, har dessa initiativrätt enligt de nuvarande reglerna i första stycket.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringarna i anläggningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

1§ Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.  samfällighet enligt faslighetsbildningslagen (1970:988),

2.  annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalsalta fastigheterna i en socken,

3.    servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.    samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
Med delägarfastighel förslås i lagen fastighet som har del i samfällighet

och med delägare ägaren av delägarfastighel.

Förvaltningen av exploateringssamfälligheter skall enligt vad jag tidigare (avsnitt 2.1.3) har förordat ske enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

4§

Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad samfällighelsförening (föreningsförvaltning). Ifråga om mark som år belägen inom ett samverkansområde gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Prop. 1981/82:221                                                                103

Fasligheter, till vilka hör andel i samfälld mark inom ell samverkansområde, skall kunna ingå i en exploateringssamfällighet. Detla framgår av 6§ förslaget lill lag om exploateringssamverkan och av vad jag har anfört i specialmotiveringen till den paragrafen. Det är således varje delägande fastighet som ansluts var för sig på begäran av respektive fasfighetsägare. Delta står inte i överensstämmelse med bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter där det finns särskilda bestämmelser om hur beslut skall fattas som berör t.ex. en marksamfällighet. På grund härav föreslår jag beträffande förevarande paragraf ett tillägg där det anges atl det i lagen om exploateringssamverkan också finns bestämmelser som rör förvaltningen av marksamfälligheter. I övriga förvaltningsfrågor skall emellertid lagen om förvaltning av samfälligheter gälla.

5§

Avstyckas samfäUighet som avses i 1 § första stycket I eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfällighet utan att ha övergått till annan ägare och förvallas samfälligheten av samfällighetsförening, övergår äganderätten till den sålunda bildade fastigheten genom avstyckningen till föreningen. Detta gäller dock ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Denna ändring är, som närmare motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7), föranledd av skattetekniska skäl. Avstyckade fastigheter kommer till följd av ändringen atl ägas gemensamt av de fastighetsägare som har del i samfälligheten.

18 §

Samfällighelsförenings ändamål är atl förvalla den samfällighet för vilken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för del ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

Samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får ej äga mark.

Bestämmelsen atl en exploateringssamfällighet inte får äga mark har jag motiverat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).

20§

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan fastighetsbildningsmyndigheten eller, om särskild förrättningsman förordnals enligt 4 § anläggningslagen, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär del eller om del är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt alt samfällighetsförening bildas.

Prop. 1981/82:221                                                                104

Genom ändringar i denna paragraf ges möjlighet all bilda samfällighetsförening för att förvalla en exploateringssamfällighet. Det blir därigenom också möjligt att ta upp frågan om bildande av en samfällighetsförening för att förvalta en marksamfällighet som inrättas vid en exploateringsförrätlning.

21§

I fråga om sammanträde för bildande av samfällighelsförening äger 7 § andra stycket, 8-11 §§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdel i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan äger dock i fråga om delgivning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

När sammanträde för bildande av en samfällighelsförening hålls i samband med en förrättning enligt lagen om exploateringssamverkan bör reglerna om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen gälla även för kallelse till sammanträde för föreningsbildning.

23 §

I fråga om klander av beslut vid sammanträdel äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under fömtsättning att fastighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, alt förordnande meddelas enligt 27 a§ anläggningslagen (1973:1149).

Genom denna ändring ges en möjlighet alt få till stånd en samfällighetsförening på ett tidigt stadium i förrättningen.

61 §

Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvallas av föreningen upphör atl beslå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fasfighelsbildningsmyndigheten alt förordna om upplösning av samfällighelsförening finns i anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Enligt 13 § förslaget till lag om exploateringssamverkan skall i exploateringsbeslulel anges bl. a. den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. När denna tidpunkt eller den senare tidpunkt som kan ha blivit beslutad efter förlängning inträffar, upphör exploateringsbeslulel automatiskt enligt förslaget lill 25 §. Av den lydelse som 61 § anläggningslagen nu

Prop. 1981/82:221                                                  105

föreslås få framgår all samfällighetsföreningen senast vid denna lidpunkt skall upplösas. Om exploateringssamverkan skulle vara slutförd dessförinnan, bör samfällighetsföreningen kunna upplösas efter medgivande från delägarna och länsstyrelsen. Enligt min mening bör man med dessa möjligheter kunna avstå från alt införa särregler om upplösning av en samfällighetsförening som förvallar en exploateringssamfällighet. Däremot bör en erinran införas i denna paragraf om fasfighetsbildningsmyndighelens möjligheter att förordna om upplösning av en samfällighetsförening om det enligt 27 § förslaget fill lag om exploateringssamverkan beslutas om ändring i kretsen av dellagande fasligheter i samfälligheten.

I detta sammanhang vill jag med anledning av ett remissyttrande kommentera en fråga om länsstyrelsens uppgifter i samband med upplösning av en samfällighetsförening. Enligt utredningens förslag skall länsstyrelsen innan den medger alt en samfällighetsförening upplöses, kontrollera att den fullgjort sina skyldigheter, bl.a. enligt exploateringsavtalet. Detta har kritiserats av statens planverk såsom utgörande onödig byråkrati. Enligt min mening framstår det emellertid som nödvändigt atl länsstyrelsen, vid sitt medgivande till att föreningen får upplösas, kontrollerar att föreningen fullgjort sina åligganden gentemot tredje man och fördelat sina tillgångar bland delägarna. Denna kontroll sker således inte enbart av hänsyn till kommunerna utan utgör en garanti för tredje man all elt avtal med en samfällighelsförening kommer att genomföras. Exploateringsavtalet utgör onekligen ett mycket viktigt avtal i detta sammanhang som länsstyrelsen regelmässigt har anledning atl bevaka. Detla bör emellertid kunna ske på ett förhållandevis enkelt sätt. I övrigt skiljer sig inte länsstyrelsens uppgifter i detla sammanhang från vad som bör iakttas vid upplösning av annan förening som är registrerad hos länsstyrelsen.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning

1§

Har vid förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan besiämts alt ägare av fastighet skall utge ersättning lill annan sakägare och har fordran på ersättning icke förfallit fill betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökan, skall med fordringen följa förmånsrätt enligt 6§ 1 förmånsrättslagen (1970:979).

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Prop. 1981/82:221                                                  106

Tillägget i denna paragraf innebär att de ersättningar som en exploateringssamfällighet skall betala som följd av markregleringar vid en exploateringsförrätlning utgör en ersättning motsvarande faslighetsbildningslikvid. För denna gäller den särskilda förmånsrätt som anges i paragrafen. Eftersom utdebiteringen från fastigheterna i exploateringssamfälligheten sker enligt de andelstal som gäller enligt exploateringsbeslulel, är det möjligt all beräkna storleken av det belopp som med förmånsrätt kan åvila en fastig-hel.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringen i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Med samfällighelsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastig-hel eller innehavare av lomträu, följer förmånsrätt enligt 6§ 1 eller 7§2 förmånsrältslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en exploateringssamfällighet eitligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt 13 § nämnda lag.

I enlighet med vad jag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3) och i anslutning Ull 12 och 13 §§ förslaget till lag om exploateringssamverkan skall en samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet inte få åtnjuta förmånsrätt för störte belopp än som har angetts i exploateringsbeslulel. En bestämmelse härom tas upp i ett nytt andra stycke rill förevarande lag. Har inget belopp angetts i exploateringsbeslulel kan samfällighetsföreningen inte heller åtnjuta någon förmånsrätt.

Den föreslagna lydelsen i andra stycket överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.

Förmånsrätten gäller för samfällighetsföreningens fordringar hos delägarna. Det kan vara fråga om kostnader för att utföra gemensamma anläggningar, administrafionskostnader m. m. De ersättningar som samfällighetsföreningen skall betala vid en exploateringsförrätlning motsvaras av en faslighetsbildningslikvid, för vilken särskild förmånsrätt gäller enligt lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning (se avsnitt 4.5).

Vid delägarförvaltning föreligger ingen förmånsrätt enligt denna lag.

Prop. 1981/82:221                                                               IO7

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.7 Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

25 §

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt specialområden,  såsom järnvägs- och  andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrotlsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgift även om detta.

I ett nytt sista stycke till 25 § byggnadslagen anges alt en stadsplan skall innehålla uppgift om att planen skall genomföras genom exploateringssamverkan. Genom delta tillägg i byggnadslagen kommer frågan om marköverföring att bedömas i planärendet och i övrigt handläggas i den ordning som gäller för fastställande av planer. Uppgiftskravet i 25 § gäller dock endast om mark skall las i anspråk från en icke deltagande fastighet. Om t. ex. en stadsplan saknar uppgift om alt den skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen om exploateringssamverkan, hindrar delta inte fastighetsbildningsmyndigheten att besluta om sådan samverkan. I ett sådant fall får emellertid inte någon mark tvångsvis tas i anspråk från fasfigheter som slår utanför samverkan.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande fill dess tidigare värde, vare kommunen skyldig atl lösa marken.

När ett år förflutit från tomfindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomldel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.

Frågan huruvida lösningsplikl föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomfindelnings genomförande.

/ fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmel-

Prop. 1981/82:221                                                  108

Tillägget lill 48 § byggnadslagen innebär att kommunens inlösenskyldighet inom område med stadsplan eller lomlindelning inte skall gälla inom ett samverkansområde. I stället skall markinlösenfrågan regleras vid förrättningen för exploateringssamverkan. I denna del får jag hänvisa lill vad jag har anfört i anslutning till 20 § förslaget till lag om exploateringssamverkan.

70 §

Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras lill gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver laga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första eller andra stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger mm efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna alt mark som avslåtls enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

Del nya andra stycket i denna paragraf innebär, atl regeringen på ansökan av kommunen skall kunna förordna atl mark, som för områdets ändamålsenliga användning behövs till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad, skall utan ersättning överlåtas till kommunen av exploateringssamfälligheten, i den mån det med hänsyn lill den nytta samfälligheten kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Bestämmelsen medför att man vid bedömningen av en plans nytta för de berörda fastigheterna kan se fill den totala nyttan för alla fastigheter som ingår i samverkansområdet.

För att marken utan ersättning skall kunna överiämnas lill kommunen fordras att en fastighetsreglering sker inom ramen för exploateringsförrättningen. En sådan fasfighetsreglering kan innebära att marken överförs till en kornmunägd fastighet. Frångår marken fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten, skall samfälligheten enligt reglerna i förslaget till lag om exploateringssamverkan erlägga ersättning för marken i samband med avståendet.

De flesta galumarksregleringar sker redan i dag genom faslighetsregie-

Prop. 1981/82:221                                                                109

ring. Förfarandemässigt skiljer sig fastighetsreglering från inlösen därigenom att fasfighelsbildningsmyndigheten vid fastighetsreglering är skyldig atl utreda fömtsättningarna för den sökta åtgärden och - om överenskommelse inte träffas - genomföra en officialvärdering. Fastighetsägare har därmed inte samma möjligheter alt få ersättning för utredning som han själv genomför vid förrättningen som vid inlösen enligt byggnadslagen. Först om han anför besvär över faslighelsbildningsmyndighetens värdering, kan han få ersäitning för sådan ulredningskostnad. Reglerna för fördelning av förrältningskostnader innebär emellertid enligt förslaget till lag om exploateringssamverkan (15 §) att det är de deltagande fastighetsägarna som svarar för förrättningskoslnaderna. Dessa drabbar således inte fastighetsägare som står utanför samverkan.

Som anges i 73 § kan regeringen i samband med förordnande enligt 70 § föreskriva att en markägare skall vara skyldig att bekosta anläggning av gator samt anordning för vattenförsörjning och avlopp inom området. Motsvarande skyldighet kan genom del nu föreslagna tillägget i 70 § åläggas även en exploateringssamfällighet. Bestämmelsen lorde främst få betydelse som en gmnd för reglering av dessa frågor i ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploateringssamfälligheten.

Det föreslagna andra stycket medför - som lagrådet har föreslagit - alt paragrafens tredje stycke får kompletteras med en hänvisning också lill det nya andra stycket.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark saml vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt, skola sådana bestämmelser inlagas i planen.

Om en byggnadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Beträffande ändringen i 107 § får jag hänvisa lill vad jag har anfört i anslutning till 25 § byggnadslagen.

I13§

Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, atl ägaren skall, ändå att 112 § ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an-

Prop. 1981/82:221                                                                1 lo

vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver lagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också når byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

Väckes hos kommunens fullmäktige fråga atl göra framställning om förordnande som i första eller andra stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fasfighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger mm efter del sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första eller andra stycket hos länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske ulan förfång för ägaren.

Enligt denna paragraf kan länsstyrelsen på ansökan av kommunen förordna att mark, som för ett områdes ändamålsenliga bebyggande behövs till väg eller annan allmän plats, i vissa fall utan ersäitning skall upplåtas av exploateringssamfälligheten för avsett ändamål. Bestämmelsen är tillämplig vid fastställelse av byggnadsplaner. I likhet med vad som gäller om motsvarande möjlighet enligt 70 § i fråga om stadsplaner utgör bestämmelsen främst en gmnd för atl upprätta exploateringsavtal.

Av samma skäl som jag har angett vid 70 § föreslår jag elt nytt andra stycke i paragrafen saml — i enlighet med lagrådets förslag - kompletterande hänvisningar i tredje stycket.

Föreligger byggnadsplan är kommunen inte skyldig att genomföra planen i fråga om mark för allmän plats. För planens genomförande svarar i stället fastighetsägarna genom en vägförening eller anläggningssamfällighel. Bestämmelserna i 113 § byggnadslagen innebär därför inte alt det sker någon äganderältsövergäng, ulan i stället all vägföreningen eller an-läggningssamfälligheten kan ta marken i anspråk för avsett ändamål utan ersättning.

Den praktiska innebörden av förordnandet torde normalt bli alt upplåtelsen säkerställs enligt den lag som tillämpas för markens ianspråklagande, t.ex. anläggningslagen. Förordnandet får därvid sin största betydelse när ersättning för utrymme enligt anläggningslagen skall bestämmas. Om del finns elt förordnande enligt nu förevarande paragraf om atl exploateringssamfälligheten utan ersättning skall upplåta marken eller om det finns elt exploateringsavtal av motsvarande innebörd, torde del vid förrättningen vara klart all det är exploateringssamfälligheten som skall svara för eventuell ersäitning för upplåtelsen.

Prop. 1981/82:221                                                                111

116§

Har i byggnadsplan besiämts atl mark skall användas lill väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare lill följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad fill ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening, inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrelsen föranstalta om en sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersätlningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare alt i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersätlningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt fill marken.

Frågan humvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid liden för byggnadsplanens fastställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande.

/ fråga om mark som år belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmelser.

I enlighet med vad som har anförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4) och i likhet med vad jag har föreslagit beträffande 48 § har i denna paragraf införts ett nytt Qärde stycke av innebörd att frågor om ersättning för planskada enligt 116 § första — tredje styckena skall vid exploateringssamverkan i stället behandlas enligt bestämmelserna i lagen om exploateringssamverkan. Därigenom skapas en överensstämmelse mellan stads-och byggnadsplan i fråga om behandlingen av planskada.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

5   Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag alt regeringen föreslår riksdagen att

dels antaga de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar,

dels godkänna vad jag har förordat om undantag från markvillkoret i fråga om bostadslån.

Prop. 1981/82:221                                                  112

6   Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förslå riksdagen atl antaga de förslag som föredraganden har lagt fram.

Prop. 1981/82:221                                                  113

Bilaga 1

Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser ex-ploateringssamverltan av betänlandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag

1    Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner

Enligt gällande byggnadslagstiftning är det samhället som har ansvaret för all genom planläggning bestämma om bl. a. tätbebyggelse skall få komma till stånd. Det kommer till uttryck i 5§ andra stycket byggnadslagen. För att mark skall få användas till tätbebyggelse fömtsätts enligt bestämmelserna i detla stycke atl marken vid planläggning prövats från a.llmän synpunkt lämpad för ändamålet.

Ansvaret för atl genomföra detaljplaner, dvs. stads- eller byggnadsplaner, är däremot delat mellan i första hand kommunen och fastighetsägarna.

Kommunens ansvar för alt genomföra en stadsplan är i princip begränsat till galor och andra allmänna platser. För delta genomförande finns i byggnadslagstiftningen flera regler om rätt och skyldighet för kommunen att lösa mark som enligt planen är avsedd för galor eller andra allmänna platser och om skyldighet att anlägga och underhålla galor m.m.

Kommunen har emellertid också rätt all lösa kvartersmark inom områden med stadsplan. Om tomtindelning har skett och fastighetsägarna inte genomför den inom viss tid efter fastställandet, kan nämligen kommunen lösa tomldelar för atl genomföra tomlindelningen. I övrigt ankommer det på fastighetsägarna att genomföra stadsplaner.

Inom områden nied byggnadsplan svarar fasfighetsägarnä för genomförandel beträffande såväl kvartersmark som vägar och annan mark för allmän plats. För all utföra och underhålla anordningar som är gemensamma för flera fastigheter kan en vägförening enligt 3 kap. lagen (1939:608) om enskilda vägar bildas eller gemensamhelsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149) inräUas.

Byggnadslagstiftningen saknar i övrigt i stor utsträckning medel för samhället att få lill stånd ett aktivt genomförande av de åtgärder som fömtsätts när marken är i enskild ägo. Eftersom kommunen i sådana situationer är beroende av markägarnas vilja och förmåga att genomföra planer, kan dessa i hög grad inverka på både fidpunkten för och omfattningen av genomförandet.

Riksdagen fastställde år 1967 rikthnjerför samhällets markpolilik (prop. 1967:90 resp. 100, L3U 1967:54 resp. SU 1967:100). I sammanhanget uttalades bl. a. att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att samhället skall få tillfredsställande kontroll över den komplicerade process 8   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                  114

som samhällsbyggandet utgör. Kommunerna har med hjälp av stadigt kreditstöd i form av markförvärvslån och lomlrätlslån sedan dess förvärvat stora markområden för bebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslutning till de nämnda propositionerna har senare preciserats i olika sammanhang.

Exploateringsavtal

En annan lösning för en kommun atl skaffa sig nödvändig kontroll över plangenomförandet är att ingå s. k. exploateringsavtal med markägaren.

Exploateringsavtal har fått en stor betydelse i genomförandeprocessen. När en stadsplan eller en byggnadsplan antas ställer kommunen ofta som krav alt ett exploateringsavtal skall upprättas. Avtalets giltighet görs därvid beroende av att planen fastställs i huvudsaklig överensstämmelse med del förslag som ligger till gmnd för avtalet.

Exploateringsavtal används för att komplettera bestämmelserna i den formella planen och bestämmelser i sådana författningar som berör genomförandet. Avtalet utformas ibland som ett styrinstrument för genomförandet (från detaljplanens antagande i kommunen lill den planerade bebyggelsens färdigställande). Del kan också begränsas lill alt reglera vissa åtgärder, som behövs för att åstadkomma färdig tomtmark.

Några regler om exploateringsavtal finns inte i nu gällande lagstiftning. I två avseenden ger dock byggnadslagen grund för upprättande av exploateringsavtal. Inom områden med stadsplan kan med stöd av 70 och 73 §§ byggnadslagen förordnas alt exploatören skall avstå mark, som behövs för gator eller andra allmänna platser eller allmänna byggnader saml att han skall bekosta anläggande av galor och anordningar för vatten och avlopp.

Beträffande byggnadsplanelagd mark kan en exploatör med stöd av 113 § byggnadslagen förpliktas alt ulan ersäitning upplåta obebyggd mark, som behövs för en väg eller någon annan allmän plats. Vidare kan det förordnas om nybyggnadsförbud intill dess atl vägar, vattenförsörjning och avlopp för området har anordnats i erforderlig mån (110 § andra stycket byggnadslagen).

Bestämmelser som motsvarar reglerna i 73 § byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknas vid exploatering inom en byggnadsplan. Del är emellertid trots detta ganska vanligt att en exploatör i elt exploateringsavtal åtar sig atl inom en byggnadsplan anlägga vägar och anordningar för vatten och avlopp.

Den gängse formen för ett exploateringsavtal är således att avtalet träffas mellan kommunen och en markexploatör. Exploatören är redan när avtalet träffas ägare till marken och behåller sådana delar av området som utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, medan mark för gator, allmänna platser m.m. avstås lill kommunen eller Ull en blivande anläggningssamfällighel när marken har ställts i ordning för del avsedda ändamålet.

Prop. 1981/82:221                                                  115

På senare tid har en annan (sekundär) typ av exploateringsavtal blivit allt vanligare. Kommunen är i dessa fall ägare till markområdet och infordrar anbud på områdets bebyggande. Den exploatör som efter bedömning av inkomna förslag anses böra komma i fråga för uppdraget, får genom avtalet överta den kommunägda marken, genomföra exploateringen och därefter överlämna fill kommunen de anläggningar, gator, vägar, ledningar m. m. som skall betjäna området. Denna typ av avtal benämns ibland "markupp-lålelseavtal". Markupplåtelsen sker många gånger efter upphandling genom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsen kan även ske lill en viss producent utan föregående upphandling, varefter byggnadsarbetena upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofla bestämmelser med syfte atl reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare.

Fastighetsrättsliga genomförandemedel

Tekniken med exploateringsavtal fömtsätter i praktiken alt marken är i en eller ett fåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger lagstiftningen f. n. endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att underlätta ett samordnat plangenomförande. Med stöd av faslighetsbildningslagen kan sålunda fastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen. Fasfighetsbildningslagen är uppbyggd så atl sådana åtgärder skall kunna genomföras oberoende av om de berörda fasfighetsägarnä kommer överens eller inte. Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. I endast två fall kan fastighetsreglering innefatta fullständig inlösen av fastighet. Inlösen kan således ske dels för all genomföra en fastställd tomfindelning, dels för atl genom fastighetsreglering åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet när området omfattar mark lill ett flertal fasligheter med skilda ägare.

Genom anläggningslagen kan anläggningar, som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, inrättas som gemensamhetsanläggningar. Liksom fastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sättet, atl sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för att genomföra en plan kan inrättas i princip oberoende av om de berörda fastig-helsägarna kommer överens eller inte.

Såväl byggnadsnämnden som en fastighetsägare kan la initiativ fill åtgärder enligt faslighetsbildningslagen eller anläggningslagen för alt genomföra en plan.

Sammanfattningsvis kan således sägas alt del för atl genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser av markägarna inom planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsade möjligheter alt få lill stånd samordnade aktiva insatser inom planområdel där äganderätten är uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt atl inom sådana områden få till stånd exploateringsavtal och fastighetsbildningslagsliflningen ger inte tillräckligt stöd för en samordning. I sådana fall fordras således i praktiken all kommunen aktivt engagerar sig i genomförandel genom förvärv av marken eller åstadkommande av exploateringsavtal.

Prop. 1981/82:221                                                  116

Fördelning av ökat markvärde tillföljd av plan

En annan olägenhet som uppkommer vid lälortsutbyggnad gäller fördelningen mellan fastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detaljplan fastställs medför del nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen motsvarar bl. a. värdet av den genom planen tillkommande rätten till bebyggelse. Är fastighetsindelningen splittrad inom området, ligger det i sakens natur atl detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna, eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av den rätt lill bebyggelse som de olika fastigheterna tilldelas enligt planen. Fastigheter som inte får sådan rätt, t. ex. genom alt de läggs ut som allmän plats, får inte alls någon värdehöjning.

Skall fastigheter eller fastighelsdelar inlösas enligt byggnadslagen eller förvärvas enligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördelning av en detaljplans värdeulfall på de berörda fastighetsägarna.

Vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen finns däremot elt system för viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens syslem medför dock vissa svårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeulfall. Svårigheterna bottnar i att fastighelsbildningslagens tilldelningsregler i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte förändras, medan en detaljplan oftast leder till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Vid den värdering, s. k. likvidvärdering, som sker i samband med marköverföringar för atl bestämma fastigheternas ersättning efter del att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av rätlen till bebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall och en fastighet som inte fått någon rätt lill bebyggelse får inte del av värdeutfallet.

Vid en planläggning skall enligt 4 § byggnadslagen såväl allmänna som enskilda intressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämning mellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet i planläggningsarbetel. Från allmän synpunkt angelägna planlösningar, som skulle innebära ett ojämnt värdeutfall, kommer ofta inte lill stånd. Ibland är del med hänsyn härtill myckel svårt att över huvud laget få till stånd en planläggning av någoriunda rimlig kvalitet av områden med flera ägare. Å andra sidan händer det inte sällan att planlösningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnas synpunkt framstår som helt slumpartat.

2    Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan

Såväl frågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som frågan om värdeutjämning inom ell planområde har varit föremål för debatt under lång tid.

Prop. 1981/82:221                                                  117

Under mitten av 1960-talel aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan om samverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och grus. I samband med behandlingen av naturvårdsulredningens förslag lill naturvårdslag begärde riksdagen en utredning om möjligheterna att införa en lagstiftning om gmssamfälligheter (L3U 1964:41 s.93, rskr 1964:371). Frågan har därefter tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och böljan av 1970-talet. Ell förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av grustäktskommitlén i betänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom täktsamverkan. Förslaget ledde inte till någon lagsfiftning. Frågan logs senare upp av naturvårdskommittén som i betänkandet (SOU 1979:14) Naturvård och täktverksamhet lade fram ett förslag lill lagsfiftning om täktsamverkan. Förslaget bereds f n. inom regeringskansliet.

Frågan om värdeutjämning mellan fastigheter vid delaljplanläggning behandlades av expropriafionsulredningen (SOU 1969:50 och 51) som föreslog särskilda regler om värdeutjämningsexproprialion. En allmän uppfattning den gången bland remissinstanserna var atl syftet med exproprialions-utredningens förslag var gott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister all del inte borde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att en gmndläggande svaghet i utredningens förslag var alt utjämningen avsågs åstadkommas genom alt kommunen löste in mark, faslän det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva. Statsrådet uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ell värdeut-jämningsinslitut i samband med planläggning men att del fanns anledning att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utredningen följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsatt utredning.

I principbetänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande uttalade sig bygglagulredningen för en lagreglering av någon typ av exploateringssamfälligheter. Utredningens förslag innebar bl. a. att det i alla kommuner skulle finnas en kommunplan som omfattade kommunens hela område. I kommunplanen kunde, framhöll utredningen, göras den bedömningen att ell område borde las i anspråk för en viss exploatering utan all kommunerna alltid var intresserade av alt expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt kunde förhållandena vara sådana alt marken var splittrad på flera ägare, vilket försvårade möjligheterna att träffa exploateringsavtal. Bl. a. i ett sådant läge borde enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas att områdets fortsatta planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena samlades på en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.

Infördes regler om exploateringssamfälligheter syntes enligt bygglagutredningen behovet av att vid sidan av dessa ha särskilda regler om värdeuljämning falla bort.

Remissvaren över bygglagulredningens betänkande har publicerats i en sammanställning (SOU 1975:17). Utredningens principförslag om exploateringssamverkan fick i stort sett elt gynnsamt mottagande (se s. 68-71).

Prop. 1981/82:221 118

3   Utredningsförslaget

PBL-utredningen har i betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag föreslagit regler om exploateringssamverkan. Syftet med förslaget är i första hand alt fillhandahålla effektiva genomförandemedel, vilket i sin lur bör underlätta planeringen. Vidare avser förslaget rent allmänt att ta till vara det intresse och den vilja lill ansvar som finns bland fastighetsägare och andra inom befintliga bebyggelsemiljöer att förnya och förbättra miljön. Detta är enligt utredningen många gånger en avgörande förutsättning för att förändringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

Bestämmelserna om exploateringssamverkan bör enligt utredningen inte begränsas fill endast vissa angivna bebyggelsesituationer. Sådan samverkan bör kunna användas också för alt t.ex. underlätta förnyelse med förtätning av bebyggelsen i befinfliga bebyggelsemiljöer, för sanering, för nyexploatering både för helårsbebyggelse i och utanför tätorter och för fritidsbebyggelse av olika koncentrationer. Exploateringssamverkan bör vidare kunna syfta lill alt fördela den bebyggbara marken på de deltagande fasfighelerna eller till atl gemensamt försälja mark för bebyggelse.

Den lösning för den lagtekniska regleringen av exploateringssamverkan som utredningen har valt innebär dels att en grundläggande regel om exploateringssamverkan tas in i förslaget lill den nya plan- och bygglagen, dels att anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter utnyttjas för atl reglera den samfällighet som skall ombesörja de olika gemensamma göromålen och dels att fastighetsbildningslagen utnyttjas för atl reglera de marköverföringar som behövs mellan fastigheterna inom samverkansområdet. Utredningen har således föreslagit kompletterande regler i anläggningslagen, lagen om förvaltning av samfälligheter och fastighetsbildningslagen.

Förfarandet enligt PBL-förslagel fömtsätter alt kommunen genom elt markförordnande tar ställning till om exploateringssamverkan skall få ske och vilka fastigheter som skall ha rätt atl delta i företaget. Avgränsningen av området skall ske från planmässiga principer. Markförordnande är ett helt nytt institut som har vissa likheter med dagens generalplan.

Byggnadsnämnden eller fastighetsägare kan ta initiafiv till en exploaleringsförtättning, som enligt förslaget skall handläggas av fastighetsbildningsmyndigheten. Fasrighet inom det område som kommunen avgränsat i markförordnandel har rätt men inte skyldighet alt delta i samfälligheten. Vidare föreslås i betänkandet all båtnads- och opinionsvillkor skall prövas innan fastighetsbildningsmyndigheten kan meddela ell exploaleringsbeslut. Båtnadsvillkoret innebär elt krav på atl fördelarna av exploateringen skall överstiga de kostnader som exploateringen medför. Opinionsvillkoret innebär all exploateringssamverkan inte får komma till stånd om ägaren till de fasligheter som skall delta i samverkan och hyresgästerna i sådana

Prop. 1981/82:221                                                  119

fastigheter mera allmänt motsätter sig delta och har beakiansvärda skäl för det. Vid prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av åtgärden. Om behovet av exploateringssamverkan är synnerligen angelägel gäller inte opinionsvillkoret.

PBL-förslaget fömtsätter vidare att en samfällighelsförening genomför företaget och fördelar avkastningen enligt de andelstal som gäller i samfälligheten. Avkastningen kan fördelas antingen genom en ändring av fastig-helsindelningen så att fastigheterna får bebyggbar mark i enlighet med sina andelstal eller genom att samfälligheten genomför hela exploateringen och därefter fördelar avkastningen i pengar. En tredje möjlighet är atl ingen ändring sker i fastighetsindelningen utan att planens värdeutfall på de olika fastigheterna utjämnas med pengar genom särskilda exploateringsavgifter.

Genom de ändringar utredningen har föreslagit i fasfighetsbildningslagen skall det bli möjligt att la i anspråk mark som behövs för exploateringen från både fastigheter som deltar i samfälligheten och sådana vars ägare avböjt atl delta. Om det är nödvändigt, kan marken inlösas sedan fastighetsplan enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen har upprättats. Genom fastighetsreglering kan också bebyggbar mark fördelas bland de delägande fastigheterna i förhållande till andelstalen. För värdering av den mark som blir föremål för fastighetsreglering har föreslagits en särskild regel som innebär, att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för alt genomföra. Syftet med denna bestämmelse är alt värdehöjningen skall bU förbehållen de fasligheter som deltar i exploateringssamverkan och som bidrar till att göra exploateringen möjlig.

4   PBL-utredningens lagförslag vad avser exploateringssamverkan 4.1 Utdrag ur förslag till plan- och bygglag

Härigenom föreskrivs följande.

9 kap. Detaljplan 16§

I en detaljplan kan föreskrivas att bygglov inte får lämnas till åtgärder som utgör förändrad markanvändning, förrän en viss trafik-, vatten- eller avloppsanläggning har kommit till stånd eller en viss byggnad eller byggnadsdel har rivits eller fått en viss annan användning.

Om en detaljplan är avsedd att genomföras genom exploateringssamverkan enligt 11 kap. 22 § och om en exploateringssamfällighet finns vid lidpunkten för detaljplanens antagande, skall i planen anges att bygglov som avser förändrad markanvändning inte får meddelas i fråga om sådana fastigheter inom planen som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Detta

Prop. 1981/82:221                                                                120

villkor skall gälla under den genomförandetid som bestäms enligt 17 § eller, om samfälligheten upphör före utgången av denna tid, så länge som samfälligheten består.

11 kap. Vissa frågor om plangenomförande

Avstående av mark m. m.

I6§

Om en detaljplan antas för ett område som är i en ägares hand, får länsstyrelsen förordna alt ett markområde, som skall användas för något annat än enskilt bebyggande, skall överlåtas till kommunen eller överlåtas eller upplåtas till någon annan huvudman utan ersättning. Ansökan om ett sådant förordnande skall göras samtidigt som kommunen överiämnar handlingar om den antagna planen lill länsstyrelsen enligt 9 kap. 27 § andra stycket.

Ett förordnande får meddelas endast om det kan anses skäligt med hänsyn till den nytta ägaren kan väntas få av att planen genomförs och till övriga omständigheter. Den mark som förordnandet avser skall anges lill läge och gränser.

När en fråga har väckts om elt förordnande, skall byggnadsnämnden genast anmäla del till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighelsboken. Överlåtelse av mark som sker efter det att en sådan anmälan har gjorts utgör inte hinder mot all marken skall avstås eller upplåtas.

Ändras detaljplanen får länsstyrelsen, om det finns synneriiga skäl, förordna att mark som har överiåtits enligt första stycket skall bytas ut mot någon annan mark, om del kan ske utan olägenhet för ägaren.

17§

Den som har avstått ell markområde enligt 16 § skall frigöra det från inteckning och annan särskild rätt som gäller i området. Kan detta inte ske är han skyldig all hålla kommunen skadeslös.

Om det på området, när det avträds, finns byggnader, stängsel, växande skog, planteringar eller något annat som kan hänföras lill den fasta egendomen, skall ersättning betalas för detla.

18§ 1 ett förordnande som avses i 16 § får länsstyrelsen, om det anses skäligt, på kommunens begäran föreskriva att områdets ägare skall vara skyldig att bekosta anläggande av gator och vägar samt anordningar för vattenförsörjning och avlopp inom området.

19§

Vad som sägs om ägare i 16-18§§ skall gälla även beträffande en exploateringssamfällighet enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149).

Prop. 1981/82:221                                                  121

22 §

I ett markförordnande får meddelas bestämmelser om exploateringssamverkan enligt 56§ anläggningslagen (1973:1147) för ett område, om det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyggelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Fömtsättningen för ett sådant förordnande är vidare att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Inom ett område med detaljplan får ett markförordnande inte meddelas förtån genomförandetiden för planen har gått ut.

I ett markförordnande enligt första stycket skall anges den tid inom vilken en exploateringssamfällighet enligt förordnandet skall bildas och en detaljplan avseende exploateringen antas. Denna lid får bestämmas till högst tre år. Har någon exploateringssamfällighet inte kommit till stånd eller detaljplan inte antagits inom den angivna tiden förfaller markförordnandet.

Anm. Bestämmelser om markförordnande ges i 10 kap. 1 -8 §§. Markförordnande är ett nytt insfitut som har vissa likheter med en fastställd generalplan och utomplansbestämmelser. Fömtom beslut om exploateringssamverkan mellan fastighetsägare avses enligt förslaget elt markförordnande kunna innehålla föreskrifter om att ett område skall bevaras på ett visst sätt eller att åtgärder inte får vidtas som försvårar att mark senare används för en allmän anläggning. Genom ett markförordnande avses vidare tillståndsplikt enligt förslaget kunna utvidgas eller inskränkas, byggnadsreglerande bestämmelser kunna införas o. d.

4.2 Förslag tUl

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)'

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988) dels att (3 kap. 2 och 3 §§, 4 kap. 25 §), 5 kap. 3, 4 och 8 §§, (7 kap. 4 §), 8

kap. 4 och 5§§, (14 kap. 1 §, 15 kap. 5 och 8§§) skall ha nedan angivna

lydelse, dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, (4 kap. 10a§) och 5 kap.

9a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 kap.

3§

Rätt all påkalla fastighetsreglering Rätt att påkalla fastighetsreglering
tillkommer ägare av fastighet som tillkommer ägare av fastighet som
beröres av regleringen. beröres av regleringen och byggnads-

nämnden.

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes.  Lagen omtryckt 1971:1035.

Prop. 1981/82:221                                                                122

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren begära sådan fastighetsreglering varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Byggnadsnämnd får begära fastighetsreglering som avser område där tätbebyggelse föreligger eller är alt vänta.

Länsstyrelsen kan påkalla fastighetsreglering som länsstyrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Exploateringssamfällighet får begära fastigheisreglering som syftar till att genomföra     exploateringssamverkan enligt 56 ii anläggningslagen (1973:1149).

4§ Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes saml att fördelarna härav överväger de kostnader och ölägenheter som regleringen medför.

Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framtid.

Fastighetsreglering får utan hinder av första och andra styckena och 5 i) ske för att genomföra exploateringssamverkan enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149). Regleringen skall ges den omfattning som behövs för att detta syfte skall nås.

8§ Vid fastighetsregleringen iakltages atl varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning alt avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. atl faslighet eller del därav skall avslås genom inlösen.

När fastighetsreglering syftar till att fördela avkastningen i en exploateringssamfällighet enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149) skall regleringen ske utan hänsyn till första stycket första meningen och vad som i

Prop. 1981/82:221 123

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

andra meningen sägs om ökning av graderingsvärde. Sådan reglering skall ske så, att de deltagande fastigheterna påförs mark avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som har fästställts enligt 61 § anläggningslagen. Kan den mark som enligt detaljplanen är avsedd för enskilt bebyggande intefördelasjämnt mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen skall skillnaderna utjämnas i pengar.

9a§

När fäsiighcisrcglering sker som ett led i gcnomjörandei av exploateringssamverkan enligt 56  anläggningslagen (1973:1149) gäller inte reglerna i 9-12 jfff delta kapitel.

Ersättningen för mark som avslås inom ell område med esploaierings-samfällighei skall bestämmas med utgångspunkt i marknadsvärdci men med bortseende Jrån inverkan av en sådan detaljplan som exploaierings-samfållighetcn har tillkommit för au genomföra.

1 övrigt tillämpas expropriationslagen (1972:719) vid bestämmandel av ersäiiningen.

8 kap.

4§

För atl bringa fasiigheisiiidetningen i överensstämmelse med fastighetsplan får fastighetsreglering genomföras utan hinder av 5 kap. 7  och 1-3 f detta kap.

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

Tillhör enligt lomlindelning särskilda delar av tomt olika ägare, får ägare av sådan tomtdel på begäran lösa återstoden av tomten utan hinder av de inskränkningar beträffande inlösen som framgår av 5 kap. 7 § och av 1-3 f'} / detta kapitel. Yrkas inlösen av Jlera. äger den företräde vars tomtdel vid uppskattning åsältes största värdet. Åsättes tomtdelarna lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsindelningen samtidigt genomföres med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid uppskattningen.

124

Föreslagen lydelse

Tillhör enligt en fastighetsplan delar av en föreslagen fastighet ohka ägare och yrkas inlösen av flera, äger den företräde vars del vid uppskattning åsättes största värdet. Asätts delarna lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsindelningen samtidigt genomförs med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid uppskattningen.

Finns en exploateringssamfällighet enligt 56 § atdäggningslagen (1973: 1149) gäller inte andra stycket under detaljplanens genomförandetid. Exploateringssamfälligheten får utan hinder av 5 kap. 7 § och 1-3 §§ detta kap. inom elt område med fastighetsplan inlösa sådan mark som behövs for att genomföra en fördelning enligt 5 kap. 8 § andra stycket.

5f Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till ersäitning motsvarande fastighetens marknadsvärde. Inlöses del av fastighet, skall intrångsersältning utgå med belopp motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest genom inlösen skada för ägaren, skall också sådan skada ersättas.

Har sedan fastighetsreglering sökts kostnad nedlagts på fastigheten i uppenbar avsikt alt höja ersättningen, skall den därigenom uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid ersättningens bestämmande.

Vid en åtgärd som utgör ett led i genomförandet av exploateringssamverkan enligt 56  anläggningslagen (1973:1149) bestäms ersättningen enligt reglerna i 5 kap. 9 a §.

1.    Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2.    Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.

Senaste lydelse 1971:917.

Prop. 1981/82:221 125

4.3 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)'

Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973:1149) (dels att 23 § skall upphävas), dels att 1, (6, 9, 10), 18 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas tolv nya paragrafer, 56-67 §§, och närmast före 56 § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (gemensamhelsanläggning). Fråga om gemensamhelsanläggning prövas vid förrättning.

/ den  ulsiräckning som följer av 56-67  tillämpas lagen också på samverkan mellan flera fastigheter för utnyttjande av mark för bebyggelse eller förnyelse av bebyggelse (exploateringssamverkan). Kan enligt bestämmelserna i annan författning än fastighetsbildningslagen (1970:988) fråga om inrättande av anläggning gemensamt för flera fasligheter prövas av domstol eller annan myndighet, gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän vatten- och avloppsanläggning eller allmän fjärrvärmeanläggning.

18 §3

Rätt att påkalla förrättning enligt Rätt au påkalla förrättning enligt

denna lag tillkommer ägare av fas- denna lag tillkommer ägare av fastig-
tighet, som avses skola deltaga i an- het, som avses skola deltaga i anlägg-
läggningen, byggnadsnämnden och ningen, byggnadsnämnden, exploa-
hyresgästorganisafion.           icringssamjällighei och hyresgästor-

ganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes.  Senaste lydelse 1976:843. ' Senaste lydelse 1974:822.

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

126

56 §

Exploateringssamverkan får inom ett område (samvcrkaiisområde) anordnas mellan fastigheter när kommunen i ell markförordnande har meddelat beslut enligt 11 kap. 22 plan- och bygglagen (0000:000).

De fastigheter som deltar i exploateringssamverkan utgör en samfällighet i allt som rör företaget (exploateringssamfälligheten). Delaktighet i en esploalcringssamjällighet är förenad med äganderätten till varje särskild fastighet.

57 §

Avböjer ägaren av en fastighet, lill vilken hör mark inom exploateringsområdet, all delta i exploaieringssam-fälligheten. får fastigheten inte anslutas till samfälligheten.

58 §

Explooteringssamjållighet får bildas endast om fördelarna av exploateringen överstiger de kostnader som exploateringen medför.

59 §

Avkastningen av cxploateringsverk-samheien skall fördelas mellan de deltagande Jåstigheterna genom marköver/öring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt.

60 §

För överföring av mark mellan fastigheter som deltar i en exploateringssamverkan och för överföring av mark till exploateringssamfälligheten tillämpas fastigheisbildningslagen (1970:988).

61 §

Kostnaden för och avkastningen av exploateringsverksamheien    fördelas

Prop. 1981/82:221 127

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

mellan ägarna till de fastigheter som ingår i samfölligheten efter andelstal, som bestäms vid förrättningen. Andelstalen skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den del av fastigheten som berörs av exploaterings-verksamheten. Därvid skall bortses från inverkan av den detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.

Fastighetsägare skall i förekommande fäll betala exploaieringsav-gifi till e.xploaieringssamfållighcien. Grunderna för beräkning av exploate-ringsavgifien skall bestämmas vid förrättningen.

62        §

17c/ förrättningen skall fasisiällas del totala beloppJör vilket den samfällighetsförening som föivaliar exploateringssamfällighet får åiiijuia förmånsrätt enligt lagen (1973:1152) om fönnånsräti för fordringar enligt lagen (1973:1150) om föiratining av samfälligheter. Beloppet lår inte överstiga skillnaden mellan områdets värde med hänsyn lill den i deialiplanen tillåtna markanvändningen och områdets marknadsvärde med bortseende Jrån inverkan av planen.

63        §

Fråga om bildande av en exploaie-ringssamjällighel upptas eller ansökan. Vid törrällningcii för cxploatc-ringssaimcrkan får en anläggningsåtgärd enligt denna lag eller fastighetsreglering eller en åtgärd enligt 9 kap. faslighetsbildningslagen (1970:988) eller en åtgärd enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) vidtas utan särskild ansökan, om åtgärden är av hciydelse för cxploatc-ringsälgärden.

Rätt   all   påkalla förrättning för

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

128

Föreslagen lydelse

exploateringssamverkan tillkommer ägare av en fastighet, som avses delta i Jöiviagei. och byggnadsnämnden.

64 S

I fråga om explooteriiigssamverkan lillämpas bcsiämmclscnia om gemensamhelsanläggning i 2-4 och 7 !)§. 9-//W. 19-21 s. 29-31 ss och 345 W.

65 §

Om något hinder inte möter inoi att en cxploatciingssamfällighet bildas, skall faslighetsbildningsmyndighelen meddela ett exploaleringsbeslut.

1 beslutet skall anges

1.   exploateringens ändamål, om-Jäiiniiig och exploateringens innehåll i övrigt.

2.   de Jäsiighcier som skall delta i samfälligheten.

3.   principerna Jör fördelning av avkastningen.

4.   behövliga Jöreskrl/ier i fråga om exploateringens iil/öraiidc.

5.   förmånsrättsbelopp enligt 62 §.

1 besluiei får också anges bestämmelser om exploatering.savgiji enligi 59 § och om andelslal enligi 61 .

66 §

En exploaleringsbeslut jår meddelas som preliminärbeslui. Sådant beslut skall Jöljas av .slutligt exploaie-riiigsbeslul så snart det är möjligt, och innan en detaljplan antas.

Preliminärbeslui lär meddelas ulan hinder av an någon båinadsprövning enligi 58 > inte har sken.

1 preliminärbeslui skall anges

1. exploateringens ändamål.

2.   de lasiigheier som skall delta i exploaieringssanijältiglieten.

3.   andelslal.

Moi preliminärbeslui får talan inte Jöras. Beslutet går omedelbari i verk-siällighei.

Prop. 1981/82:221                                                                129

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

67 §

Exploateringssamfälligheten upphör automatiskt når den samfällighetsförening som förvaltar cxploaie-ringssamjälligheten har upplösts enligi 61 i) lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

1.    Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2.    Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.

4.4 Förslag tUl

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs alt 4,20och 61 §§ lagen (1973:1150)om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4§ Samfällighet förvallas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning).

Exploateringssamfällighei förvaltas alltid av en samfällighelsförening.

20 ij

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom alt

de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen

förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock

skall i samband med förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988)

eller anläggningslagen (1973:1149) faslighetsbildningsmyndighelen eller, om

särskild förrättningsman förordnats enligt 4 !f sistnämnda lag, denne hålla

sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av

förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av

väsentlig betydelse från allmän synpunkt atl samfällighelsförening bildas.

Sammanträde skall alltid hållas i

samband med förräiiniiigför bildande

av en exploaterlngssamfällinhei. 9   Riksdagen 1981182. 1 samL Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                                130

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

61 § Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighetsbildningsmyndigheien att förordna om upplösning av samfällighetsförening finns bestämmelser i anläggningslagen (1973:1149).

En samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet skall upplösas när verksamheten har slutförts och avvecklats eller om exploateringssamfälligheten upphör att bestå.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

4.5 Förslag tUl

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för

fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med samfällighelsförenings fordran på belopp som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6 § I eller 7 § 2 förmånsrältslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än elt år före utmätningen eller konkursansökan.

I fråga om en samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet gäller förmånsrätten dock Inte större belopp än som har angetts i exploateringsbeslutet.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

Prop. 1981/82:221 131

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan

1    Remissinstanser

Följande remissinstanser har i sina yttranden över PBL-utredningens betänkande (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag särskilt kommenterat utredningens överväganden och förslag angående exploateringssamverkan.

Hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, universitets- och högskoleämbetet, näringsfrihetsombudsmannen, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk, statens lantmäteriverk, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstad?, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Gävleborgs, Jämtlands och Norrbottens län. Fastighetsrådens förening. Föreningen för samhällsplanering. Föreningen Sveriges byggnadsnämndssekreterare. Föreningen Sveriges stadsarkitekter, Göteborgsregionens kommunalförbund. Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Kooperativa förbundet. Näringslivets byggnadsdelegalion. Samfundet för fastighetsvärdering, Stockholms byggmäslareförening. Svenska byggnadsentreprenörföreningen. Svenska kommunförbundet. Svenska kommunallek-niska föreningen. Svenska riksbyggen, Sveriges domareförbund, Sveriges lantmätareförening, Sveriges villaägareförbund. Västra Sveriges byggföre-tagare, Östergötlands handelskammare samt följande kommuner nämligen Ale, Bollnäs, Borås, Bromölla, Danderyd, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Golland, Gällivare, Gävle, Göteborg, Halmstad, Haninge, Haparanda, Hedemora, Helsingborg, Härnösand, Jokkmokk, Jönköping, Kalix, Kalmar, Karlsborg, Karlskrona, Karlstad, Kiruna, Kristinehamn, Kävlinge, Köping, Laholm, Lessebo, Lund, Malmö, Motala, Nacka, Norrköping, Norrtälje, Nyköping, Nynäshamn, Orust, Osby, Oskarshamn, Partille, Skövde, Sollentuna, Solna, Stockholm, Storuman, Sundsvall, Sunne, Söderhamn, Södertälje, Tyresö, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vaxholm, Värmdö, Värnamo, Västervik, Västerås, Åtvidaberg, Älmhull, Örkelljunga, Östersund och Östra Göinge.

Prop. 1981/82:221                                                                132

REMISSYTTRANDENA

2   Allmänna synpunkter

Ett stort antal remissinstanser tillstyrker alt del införs ett regelsystem för exploateringssamverkan mellan fastighetsägare. Till dessa hör bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, lantmäteriverket, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Jämtlands och Norrbottens (med tvekan) län, Fastighetsrådens förening. Föreningen för samhällsplanering, Föreningen Sveriges byggnadsnämndssekreterare, Göteborgsregionens kommunalförbund. Kooperativa förbundet. Näringslivets byggnadsdelegation. Svenska byggnadsetreprenörförening-en. Svenska kommunaltekniska föreningen (med tvekan), Sveriges domareförbund, Sveriges villaägareförbund, Östergötlands handelskammare samt ett fyrtiotal kommuner. Av dessa uttalar bosladsstyrelsen:

Genomförandeproblemen inom exempelvis förnyelseområden har ofta berott på splittrad fastighetsindelning och många ägare med olika viljor och möjligheter. Kommunerna har vid förnyelse för all överhuvudlaget kunna åstadkomma något fått bära omfattande kostnader för exploateringsverksamheten, varvid vissa fastighetsägare har kunnat göra väsentliga vinster. Några möjligheter att genom exempelvis avtal styra dessa konsekvenser mot ett rimligare resultat enskilda fastigheter emellan eller gentemot kommunen har inte stått till buds. Detta har i många fall lett till atl kommunerna underlåtit alt arbeta med planläggning i denna typ av områden. Det i PBL föreslagna genomförandemedlet - exploateringssamverkan - är därför intressant.

Umeå kommun anför:

Inom områden med splittrade ägoförhållanden är det idag svårt alt få fram planer såvida inte kommunen går in och frivilligt eller tvångsvis förvärvar fastigheter. Många gånger innebär det en arbetsinsats från kommunens sida som inte slår i proportion lill det utbyte kommunen får. Det finns därför behov av lagstadgade former där fasfighetsägarnä gemensamt kan genomföra t. ex. sanering, förtätning och nyexploatering av bebyggelse.

Hovrätten över Skåne och Blekinge anför:

Även om hovrätten har sina betänkligheter mot att tynga lagstiftningen med det krångliga regelsystem som här är i fråga anser hovrätten således atl systemets införande kan försvaras.

Följande instanser avstyrker eller är tveksamma till atl det införs regler om exploateringssamverkan nämligen statens institut för byggnads-

Prop. 1981/82:221                                                                133

forskning, statens planverk, lånsstyrelsen i Gävleborgs lån, Samfundet för fastighetsvärdering. Svenska kommunförbundet, Västra Sveriges bygg-företagare, samt Norrköpings, Nynäshamns, Sundsvalls, Södertälje, Tyresö, Västerviks och Ålmhults kommuner.

Svenska kommunförbundet:

En nyhet i PBL-förslaget är reglerna om exploateringssamverkan. Systemet framstår som komplicerat och styrelsen är inte övertygad om alt del motsvaras av elt tillräckligt stort behov. Det kan ifrågasättas om inte slopandet av de eviga byggrätterna kommer att öka benägenheten lill den typ av samverkan som utredningen föreslår. Styrelsen föreslår ytterligare överväganden i frågan med inriktningen alt på annat sätt (t.ex. avtals vägen) tillgodose behovet av samverkan fasfighetsägarnä emellan.

Norrköpings kommun:

Institutet exploateringssamverkan bygger på frivilliga överenskommelser mellan berörda fastighetsägare, och del synes därför tveksamt om institutet kan medföra några väsentligt utökade möjligheter till samverkan i jämförelse med vad nuvarande anläggningslag erbjuder.

Statens planverk anför bl. a. atl "konstmktionen med samverkanstvång genom markförordnande är en kraftig förflyttning av gränsen mellan allmänt och enskilt". Vidare anser planverket atl utformningen av förslaget till exploateringssamverkan riskerar "atl ge yrkesmässigt arbetande markköpare för starkt försteg framför markägare med mindre resurser".

Statens institut för byggnadsforskning befarar att de villkor som gäller för att bilda en exploateringssamfällighet och svårigheterna att åstadkomma en fördelning av kostnader och avkastning som kan accepteras av alla inblandade parter kan medföra all exploateringssamverkan inte kommer atl användas i någon större usträckning.

Åtskilliga remissinstanser anser atl det är svårt attbedömaeffek-terna av de föreslagna reglerna om exploateringssamverkan. Det gäller även flera av de instanser som tillstyrkt att reglerna införs. Bl. a. följande remissinstanser anser att de föreslagna reglerna är svårbedömda. Länsstyrelserna i Stockholms, Hallands och Gävleborgs län. Föreningens Sveriges byggnadsnämndssekreterare. Svenska kommunal-tekniska föreningen, Ale, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gävle, Härnösands (en minoritet), Jönköpings, Kalix, Kalmar, Lunds (en minoritet), Malmö, Sollentuna, Skövde, Täby och Västerås kommuner.

Svenska kommunal-tekniska föreningen anför:

Effekten av det helt nya systemet med bestämmelser om exploateringssamverkan, som kan införas genom ett ev. markförordnande, är svår alt bedöma. Fördelen med det nya systemet jämfört med de avtal som i dag kan träffas kan vara atl de dellagande fastigheternas rättigheter och skyldigheter blir bättre klarlagda och dokumenterade.

Prop. 1981/82:221                                                                134

Kalix m.fl. kommuner uttalar:

Förslaget innehåller också andra bestämmelser som berör stadsförnyelse, t. ex. exploateringssamverkan i områden med många fastighetsägare. Alla dessa förslag är svåra atl bedöma effekten av. De behöver därför noggrant granskas med utgångspunkt från den kommunala praktiken.

Flera instanser anser alt de föreslagna reglerna är komplicerade och svåröverskådliga. Länsstyrelsen i Göteborgs- och Bohus län anför t.ex.;

Regelsystemet för exploateringssamverkan har förts in i PBL för atl ge ett alternafiv lill exploatering i kommunal eller enskild regi, och torde kunna komma till användning i vissa speciella situationer. Regelsystemet är emellertid så komplicerat och processen så svåröverskådlig för inblandade parter all det kan befaras att förslaget i denna del lorde få ganska liten praktisk användning.

I huvudsak liknande synpunkter framförs av bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, näringsfrihetsombudsmannen, länsstyrelserna i Stockholms och Kronobergs län. Göteborgsregionens kommunalförbund. Svenska byggnadsentreprenörföreningen. Svenska kommunförbundet, Sveriges villaägareförbund samt Ale (en minoritet), Halmstads, Malmö, Partille, Söderhamns, och Östersunds kommuner.

Frågan om exploateringssamverkan bör enligt några remissinstanser utredas ytterligare. Till dessa hör bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, universitets- och högskoleämbetet (Stockholms universitet, juridiska fakulteten), länsstyrelserna i Kronobergs och Gävleborgs län. Näringslivets byggnadsdelegation, Stockholms byggmästareförening. Svenska kommunförbundet. Västra Sveriges byggföretagare saml Ale, Bollnäs, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gällivare, Haparanda, Helsingborgs, Härnösands (en minoritet), Jokkmokks, Kalix, Kiruna, Kävlinge, Lunds (en minoritet), Malmö och Värmdö (en minoritet) kommuner.

Universitets- och högskoleämbetet anför:

Föreskrifterna är rätt detaljerade men motiven är trots detta ganska kortfattade. Fakulletsnämnden anser alt föreskrifter om exploateringssamverkan aktualiserar så komplicerade civil- och förvallningsrätlsliga problem, att frågan bör bli föremål för ytterligare utredning.

Kiruna m.fl. kommuner uttalar:

Om markförordnande meddelas och detaljplan antas har kommunen visserligen möjlighet att få lill stånd en exploateringssamfällighet genom byggnadsnämndens inifialiv men någon garanti för ett effektivt plangenomförande finns ändock inte.

Prop. 1981/82:221                                                  135

Del kan konstateras att de föreslagna reglerna om exploateringssamverkan inte fått den allsidiga utformning som varit önskvärd ur kommunal synpunkt.

Några remissinstanser, bl. a. lantmäteriverket, länsstyrelserna i Hallands och Jämtlands län samt Oskarshamns kommmun, föreslår atl del genomförs någon form av praktiska försök innan reglerna införs.

Statens institut för byggnadsforskning föreslår alt forsknings- och utredningsinsatser sätts in för all följa tillämpningen.

3   Behov och användningsområden

Några remissinstanser ställer sig tveksamma till om exploateringssamverkan kommer att bli det effektiva plangenomförandel som utredarna tänkt sig. Länsstyrelsen i Gävleborgs lån anför t. ex.;

Enligt länsstyrelsens mening har utredningen föreslagit en lagleknisk lösning som tillgodoser fördelningsmålet väl men i övrigt inte kan väntas ge ett tillräckligt effektivt genomförande. Särskilt i tälortsfallet lorde kommunens inflytande enligt förslaget vara alltför begränsat. Möjligheterna att expropriera torde vara beskurna lång tid efter ett förordnande om samexploatering. Förslaget synes leda till att kommunen efter initiativ till exploateringssamverkan kan få avslå från ytterligare åtgärder för all påverka takten i plangenomförandet under en lång följd av år. Detta särskilt som det är oklart vilka befogenheter kommunen får att i exploateringsavtal la upp frågor om lidsfrister m. m. för den enskilt bedrivna exploateringen.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Norrbottens lån saml Gällivare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix, Kiruna och Östersunds kommuner. Även Nynäshamns kommun synes vara tveksamt inställd till om exploa-teringssamverkan blir ett effektivt genomförandemedel.

Näringslivets byggnadsdelegation tror däremot atl faslighetssamverkan kan utvecklas li|l en rationell metod för plangenomförande, särskilt i områden där en stor sakägarkrels berörs. Även Haninge kommun hyser vissa förhoppningar om snabbare planläggning och genomförande genom förslaget om exploateringssamverkan.

Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Kristianstads län delar utredningens uppfattning att exploateringssamverkan ökar möjligheterna att välja goda planläggningsallernaliv.

När det gäller frågan om i vilka bebyggelsesituationer bestämmelserna om exploateringssamverkan bör tillämpas framhåller flera remissinstanser att reglerna kommer atl få betydelse vid förnyelse och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Bl.a. byggforskningsrådet anför;

Prop. 1981/82:221                                                                136

Det är välbekant atl förnyelse kombinerad med förtätning hittills haft svårigheter att komma igång. Förhållandel har bl. a. belysts i en serie forskningsobjekt stödda av rådet. Dessa har bl. a. visat alt genom lämplig planering och anpassning av den tekniska standarden kan ofta fullgoda och klart ekonomiska lösningar åstadkommas inom äldre områden. Atl trots delta verksamheten ännu är ringa har framför allt berott på dels stela kostnadsfördelningsregler mellan kommun och markägare - vilket problem synes vara på väg atl lösas i den nya lagstiftningen - dels brist på lämpliga former för samordning planering-plangenomförande och för fastighetsägarnas medverkan och medinflytande. I flertalet undersökta fall har önskemål om sådan medverkan myckel klart framkommit. Bristen på organiserade former för samverkan kommun-markägare har gjort proceduren tung, förhandlingsarbetet svårt och ökat misstron mellan parterna.

Såväl praktisk erfarenhet som forskningsresultat tyder därför entydigt på atl elt formaliseral institut som ger fastighetsägarna möjlighet att uppträda samlat, träffa avtal med kommunen och själva medverka i exploateringsprocessen bör införas.

I huvudsak Uknande synpunkter framförs av bl. a. länsstyrelserna i Kalmar och Jämtlands län saml Göteborgs, Haninge, Nyköpings, Stockholms och Täby kommuner.

Beträffande användbarheten av exploateringssamverkan vid sanering synes instanserna ha en mer tveksam inställning. Det gäller bl. a. Föreningen för samhällsplanering, Samfundet för fastighetsvärdering och Stockholms kommun. Kommunen framhåller:

Reglerna om exploateringssamverkan är angelägna. De täcker elt behov i synnerhet i förtätningsområdena. Frågan om fastighetssamverkan inom de täta innersladsområdena kvarstår emellertid, speciellt när del gäller all få till stånd gårdssamverkan där inte alla fastighetsägare är ense. Lagreglerna bör förstärkas på denna punkt.

Stockholms fastighetskontor anför:

Inom stenstadens saneringsområde torde dock bestämmelserna om exploateringssamverkan få mindre betydelse. Nuvarande regler i bostadssaneringslagen och anläggningslagen är i huvudsak tillräckliga. Ett ytterligare tvång torde inte innebära några fördelar. En tänkbar nytta med exploateringssamverkan skulle vara att kommunen får en formell motpart i samband med planarbetet.

Stockholms stadsbyggnadskontor anför;

I Stockholm föreligger behov av ett system för kostnadsutjämning mellan fastigheter i samband med sanering och upprustning av gårdsmiljöer. Den situation som åsyftas är den atl del inom ell innerstadskvarter finns ett gårdshus som av olika skäl bör rivas. Avkastningen av byggnaden kan ofta vara sådan att det för den enskilde fastigheten är ekonomiskt orimligt med en rivning. För flera fasligheter sammanlaget kan dock fördelarna i form av bl. a. bättre miljö tillsammans vara sådana alt de överväger kostnadema för en rivning av gårdshusel.

Prop. 1981/82:221                                                                137

Exploateringssamverkan skulle därvid i princip kunna tänkas vara en

lämplig form för kostnadsutjämning.- För ytterligare klargörande av

problemställningen bör framhållas atl antydd önskvärd rivning av gårdshus endast i vissa fall blir kopplad till gårdssanering av den omfattning alt anläggningslagen blir tillämplig. Om anläggningslagen utnyttjas är det heller inte utan vidare självklart atl rivning av ett gårdshus kan inräknas i kostnaderna för en gårdssanering och därigenom bli föremål för kostnadsfördelning mellan flera fastighetsägare.

Statens institut för byggnadsforskning och Stockholms kommun anser att exploateringssamverkan kommer att få filen betydelse vid nyexploatering för helårsbebyggelse.

Stockholms kommun anför:

Beträffande genomförande av större nyexploateringar för bostäder och industri saknar exploateringssamverkan betydelse som genomförandeinstrument. I dessa fall krävs så omfattande förändringar i ägandestmktur och fastighetsindelning atl i första hand kommunalt och i andra hand enskilt förvärv av samlade markområden krävs för ett ändamålsenligt och planmässigt genomförande.

När det gäller nyexploatering för fritidsbebyggelse tycks dock flera remissinstanser anse alt exploateringssamverkan kan komma lill användning, bl. a. statens institut för byggnadsforskning, lånsstyrelserna i Gävleborgs och Jämtlands län samt Kalmar och Nyköpings kom-

Länsstyrelsen i Gävleborgs län:

Länsstyrelsen vill lill en början understryka behovet av effektivare genomförandemedel för att utföra exploateringsålgärder inom områden med splittrat markägande. I tätorterna är svårigheterna framför allt knutna till saneringsområdena, eftersom kommunernas direkta engagemang i markfrågor där i allmänhet är mindre än vid nyexploatering. För fritidsbebyggelsens utveckling, som nästan helt sker på privatägd mark, är en splittrad fastighetsindelning i dag oftast ett avgjort hinder mot alt planlägga oberoende av fastighelsförhållandena. All hitta nya vägar för all underlätta samexploatering är därför angelägel.

4   Syfte och avgränsning av samverkansområdet

Några remissinstanser har tagit upp frågan om vid vilken fidpunkt e x-ploateringssamverkan skall kunna komma till stånd.

Näringslivets byggnadsdelegation förespråkar en betydligt vidare tillämpning av institutet än vad som föreslås i betänkandet. Delegationen anför närmare;

Prop. 1981/82:221                                                                138

I princip har utredningen på detta sätt löst ett flertal fördelningsproblem vid omreglering av fastighetstillgångar för bebyggelseändamål. Frågan är också, om metoden inte av rällspolitiska skäl borde få en mer konsekvent behandling. Utredningen anser, att man bör nöja sig med markpolitiska bedömningskriterier för tillämpningen. Men inslaget av likabehandling vid omregleringen bör i princip vara något, som sakägare inom elt planområde skall kunna påräkna ex officio (jfr faslighetsbildningslagen, regleringens betydelse för iredjemansinlressen, panthavare m.fl.). Från rällspolitisk synpunkt torde det därför te sig motiverat all genomgående använda faslighetssamverkan som genomförandemetod, när ägovidd av någon betydelse tillhör flera sakägare i elt planområde.

Gällivare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix och Kiruna kommuner anser att möjligheterna all utfärda elt markförordnande om exploateringssamverkan är betydligt kringskurna.

Statens institut för byggnadsforskning frågar sig vem som avses la initiativ till exploateringssamverkan via exploateringssamfällighet. Är det avsett att användas av kommunen eller fastighetsägarna, eller av båda? Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm anser att det bör diskuteras om inte enskilda kan ges ökade möjligheter att ta initiativ till samverkan.

Huddinge kommun anser atl samverkan bör kunna användas även inom en del av ett större planområde som avgränsats efter "planmässiga principer" istället för att två separata detaljplaner skall behöva upprättas för området i fråga.

Lantmäteriverket tar upp frågan om avgränsningen av markförordnandel och anför;

Avgränsningen av markförordnandel får avgörande betydelse för vilka fasfigheter som skall delta i exploateringssamverkan och således få del av exploateringsvinsten. I första hand vid fritidsbebyggelse torde det ibland vara olämpligt att anta detaljplan för hela området med markförordnande. Sekundära grönområden, som inte fordrar gemensam skötsel men som ändå har betydelse för exploateringsområdet, kan lämnas utanför detaljplanen. Behövliga restriktioner avseende markägarnas utnyttjande av dessa grönområden kan införas genom ändring av markförordnandel. För atl ett markförordnande skall få lämplig avgränsning kan det bli aktuellt alt förordnandet meddelas med stöd av en områdesplan och genomförandebeskrivningen som tillhör denna.

Svenska byggnadsentreprenadföreningen, Gotlands och Halmstads kommuner anser att den i belänkandet föreslagna giltighetstiden -högst 3 år - för markförordnandet är för kort.

Prop. 1981/82:221                                                                139

5   Exploateringssamfällighetens bildande

5.1 Val av regelsystem

Flera remissinstanser anser all reglerna om exploateringssamverkan bör gesiensärskildlag. Hovrätten för Nedre Norrland anför;

Hovrätten delar ej utredningens uppfattning atl reglerna om samfällighetsbildning har sin plats i AL. Det föreligger nämligen en gmndläggande skillnad mellan den form av samverkan som i dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan enligt AL förutsätter all ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse för fastigheterna och syftar fill elt beslående förhållande mellan dessa. Exploateringssamverkan är emellertid inriktad på en verksamhet under begränsad tid och kommer huvudsakligen att bli av mera fillfällig natur. En annan betydande olikhet är att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall fylla en servicefunktion åt de samverkande fastigheterna, medan den verksamhet som en exploateringssamfällighet kommer atl bedriva är av helt annat slag. Hovrätten vill mot bakgrund härav förorda att i det fortsatta lagstiftningsarbetet övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en särskild lag.

Liknande synpunkter framför bl. a. länsstyrelserna i Göteborgs- och Bohus samt Jämtlands lan. Fastighetsrådens förening, Sveriges domareförbund saml Malmö kommun.

Hovrätten över Skåne och Blekinge förordar atl man i del fortsatta lagstiftningsarbetet överväger på vad sätt reglerna om exploateringssamverkan och reglernaom täktsamverkan kan samordnas i en särskild lag.

Lånsstyrelsen i Jämtlands län, Näringslivets byggnadsdelegation saml Södertälje kommun (en minoritet) menar att reglerna bör samlas i ett kapitel i PBL.

Statens råd för byggnadsforskning och Umeå kommun anser atl det är naturligt att anknyta till anläggningslagens regelsystem. Byggforskningsrådet framhåller dock att vissa alternafiva konstruktioner också förefaller möjliga.

Svenska kommunförbundet anser alt om reglerna om exploateringssamverkan alls behövs så måste anläggningslagen genomgå en mer omfattande omarbetning än vad som förutsätts i förslaget. Anläggningslagen har kommit till för att reglera samverkan beträffande anläggningar och inte för att reglera verksamheter (exploatering). Även Oskarshamns kommun är inne på liknande tankegångar.

Länsstyrelsen i Stockholms län anser att sambandet mellan reglerna är komplicerat och anför;

Sambandet mellan FBL och AL saml FBL:s regler om exploateringssamverkan och fastighetsplan är ganska komplicerat. Lämpligen bör hän-

Prop. 1981/82:221                                                                140

visning ske mellan lagarna så atl det klart framgår att markägare som avböjer att delta (57 § AL) kan få sin fastighet inlöst om marken behövs för exploateringens genomförande saml att hans mark kommer alt ersättas enligt föreslagna 5:9 a § FBL.

5.2 Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet

Hovrätten för Nedre Norrland och Fastighetsrådens förening anser alt opinionsvillkoret i anläggningslagen behöver stärkas vid exploateringssamverkan.

Fastighetsrådens förening:

Enligt förslaget skall opinionsvillkoret i AL vara uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta villkor behöver stärkas med hänsyn till det slora riskmoment som ligger i en exploateringssamverkan. Detta gäller särskilt i rider av osäker fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan komma att minska.

Nacka kommun anser alt opinionen för samverkan bör ha klarlagts redan när markförordnandel upprättas.

Lantmäteriverket anser att undantagsregeln från opinionsvillkoret i 7 § andra stycket anläggningslagen inte bör gälla vid exploateringssamverkan. Verket anför;

Den möjlighet all besluta om samverkan med bortseende från opinionen som enligt en undantagsregel i 7§ anläggningslagen föreligger i speciellt kvalificerade fall finns det enligt LMV:s uppfattning knappast anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan. Det skulle innebära alltför ogynnsamma fömtsättningar för samverkan om den måste beslutas mot en helt negativ opinion. Skulle exploateringen vara nödvändig eller myckel angelägen är del i elt sådant läge bättre all kommunen köper upp marken och går in som huvudman.

I fråga om bålnadsvillkorel framhåller statens institut för byggnadsforskning att en förtätning i områden med äldre villa- eller frifidsbebyggelse sällan lorde ge fastighetsägarna som kollekliv något överskott.

Borås kommun påpekar alt kostnadsansvaret är oklart i fråga om det kalkylunderlag som måste tas fram för att bedöma rimligheten av en exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare vad som händer om man bedömer att underskott uppkommer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:

I 22§ i kapitlet anges att vid bildande av exploateringssamfälligheter båtnads- och opinionsvillkoret i anläggningslagen skall gälla. Länsstyrelsen tillstyrker atl möjlighet i princip öppnas för bildande av exploateringssamfälligheter på angivet sätt. Emellertid kan övervägas om inte den

Prop. 1981/82:221                                                                141

planpolitiska bedömning som exempelvis ingår i fastighetsplanens bålnadsvillkor på liknande sätt bör infogas i lagtexten. I normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten bildas innan såväl detaljplan som fastighetsplan har upprättats, varför planbedömningen måste göras vid själva bildandel av samfälligheten. När exempelvis ett gemensamt parkeringshus för flera fastigheter behöver byggas krävs härvidlag planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande om detta bör infogas i lagtexten.

Enligt Näringslivets byggnadsdelegation skapar opinions- och båtnadsvillkoren vissa problem. Således anser delegationen atl samhällsplanering och fastställda planer borde vara fillräckligt underlag från inlres-seavvägningssynpunkt för exploateringssamverkan, dvs. samma princip som valts i plansammanhang.

5.3 Deltagande i exploateringssamfälligheten

Några remissinstanser anser atl det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis ansluta en fastighetsägare i exploateringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm, Svenska kommunal-tekniska förenirtgen, Sveriges villaägareför-buhd saml Bollnäs, Eskilstuna, Gävle. Karlskrona, Köpings, Lessebo, Motala, Nacka, Norrtälje, Stockholms, Sundsvalls, Sunne, Södertälje, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vårnamo och Västerås kommuner. Av dessa anför villaägareförbundet;

Enligt PBL-förslaget skall en fastighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för faslighetssamverkan. Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars mark behöver tas i anspråk för enskilt bebyggande eller allmän plats och som inte vill ingå i samverkan, lorde ev. ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan då få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark, som vid omarronderingen av hans faslighet skall läggas till annan, kan fastighetsägaren då mot ersättning i pengar utträda ur samverkansförelaget. Huruvida en sådan ordning skulle kunna äventyra altrakfiviteten med exploateringssamverkan bör bedömas i samband med att förbundets påpekande utreds.

Eskilstuna kommun anför;

Vidare är det en brist atl en fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan, särskilt som det i motiven sägs alt avgränsningen av samverkansområdel skall bedömas utifrån planmässiga principer. Om en viss fastighetsägare med ett strategiskt markinnehav avböjer atl delta kan hela syftet med ett markförordnande om exploateringssamverkan förfelas.

Prop. 1981/82:221                                                                142

Lånsstyrelsen i Stockholms län anser däremot att del torde vara svårt att ta in regler som tvingar in markägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilka allfid elt visst risklagande är förenat.

Hedemora, Kalmar, Lunds och Kristinehamns kommimer anser atl om en fastighetsägare avböjer alt delta i samverkan bör exploateringssamfälligheten få lösen rät t lill den mark som berörs av fastighetsplanen.

Helsingborgs och Sollentuna kommuner menar att kommunen bör få rätt alt ta över ansvaret för sådana fastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot bör enligt Sollentuna kommun inte någon ytterligare "privat expropriationsrätt" tillskapas.

Angående minsta andel för deltagande i samverkan anför länsstyrelsen i Stockholms lån:

Av uttalanden på s. 387 m framgår atl fastigheter som berörs av exploatering endast på så sätt alt de har andel i samfälld mark inom exploateringsområdet skall kunna delta i samverkan, såvida andelarna i samfällda marken inte har endast obetydligt värde. Tvekan kan uppstå, huruvida fastighet som med sin enskilda mark ingår lill bara någon liten del i exploateringsområdet alltid skall ha rätt alt delta i samverkan. Molivutlalanden humvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor för deltagande kan vara lämpliga.

5.4 Exploateringsbeslut

Frågan om möjligheten atl meddela ett preliminärt exploateringsbeslut bör utredas ytterligare enligt hovrätten för Nedre Norr land, hovrätten över Skåne och Blekinge, länsstyrelsen i Kalmar lån samt Fastighetsrådens förening. Länsstyrelsen anför:

Många markägare torde vilja avvakta en bålnadskalkyl innan de lar slutlig ställning om deltagande i exploateringssamfälligheten. Det bör finnas mycket speciella skäl alt göra exploateringsbeslulel till preliminärfråga om det ej finns möjlighet alt göra båtnadsberäkning. Det måste också vara svårare atl få en opinion för en exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer att utformas. Skall man vänta till dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledning till detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare.

Fastighetsrådens förening:

När ell preliminärbeslut meddelats kan en tveksam fastighetsägare avvakta med elt ställningstagande. Lämpligheten av detta bör ytterligare övervägas. Det bör vidare klarläggas hur opinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare räknas som "obefintlig" eller som negativ?

Lantmäteriverket anser att en extra avgift bör las ut av de fastighetsägare som ansluter sig till företaget först vid del slutliga exploaleringsbeslutel. Verket anför:

Prop. 1981/82:221                                                  143

Om en fastighetsägare vid ett preliminärbeslut (66 § AL) avböjt atl delta har han ändå möjlighet alt vid elt slutligt beslut enligt 65 § AL delta. Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker till gmnd för ett preliminärbeslui löper de fastighetsägare som redan då beslutar sig för all delta viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig för att delta först då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligt exploaleringsbeslut löper däremot på detta sätt ingen större ekonomisk risk. Genom detla syslem torde de flesta försiktiga markägare avvakta med atl delta. Detta medför i sin tur att själva tanken bakom ett preliminärbeslut knappast blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betala någon form av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader som exploateringssamfälligheten haft, för att få möjlighet att inträda först då det är tämligen klart att företaget kommer att gå med vinst.

Lunds kommun påpekar att del bör framgå av beslutet all exploateringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Kommunen anför:

I samband med exploateringssamverkan lorde del bli vanligt atl en fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli avgörande för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför bör av exploateringsbeslutet, i förekommande fall, också framgå atl exploateringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fastighetsplan, som avviker från det fömtsatta planförslagel, ges då möjlighet att, i likhet med vid motsvarande förhållande beträffande detaljplan, få lill stånd en omprövning av exploateringsbeslulel.

6   Metoder att fördela kostnader och avkastning

Det i betänkandet föreslagna sättet att bestämma andelslalen medför enligt Sveriges lantmätareförening att man erhåller en rättvis grund för fördelning av byggnadsrätten inom exploateringsområdet. Inte heller lantmäteriverket har något att erinra mot det föreslagna sättet alt beräkna andelstalen.

Sveriges villägareförbund framhåller särskilt att det för institutets effektivitet är viktigt all enkla och lätthanterliga principer kan fillämpas vid andelstalens beräkning.

Helsingborgs kommun finner att förslaget är oklart när det gäller beräkning av andelstal för berörda fastigheter, värderingsgrunder, beräkning av exploateringsavgifter m. m.

Statens institut för byggnadsforskning framhåller att utredningens tre olika metoder för att fördela kostnader och avkastning efter andelstal fömtsätter att fastighetsbildningsmyndighetens mark- och fastighetsvärderingar accepteras av alla inblandade parter. Institutet anser atl en utvärdering och uppföljning av denna process är nödvändig.

Läges-och andra fördelar bör i vissa fall beaktas vid andelstalsberäkningen enligt lånsstyrelsen i Stockholms län, som anför:

Prop. 1981/82:221                                                  144

Om man inom elt exploateringsområde har klart olika gynnsamma be-fingelser för byggande i skilda delar, kan man räkna med att en markägare, som har från läges- eller bebyggbarhetssynpunkl bättre mark, uppfattar det som orättvist atl han inte får tillgodoräkna sig detta vid åsällande av andelstal. Det bör övervägas om inte läges- och andra fördelar i vissa fall bör få tillgodoräknas. Vidare bör vid beräkning av andelstal hänsyn tas till särskilda tillgångar, såsom växande skog och gms liksom till negativa faktorer, t. ex. rivningskostnader.

Liknande synpunkter framför lantmäteriverket.

Frågan om vilken metod som bör väljas för fördelning av kostnader och avkastning bör utredas ytterligare anser statens planverk och länsstyrelsen i Stockholms län. Planverket anför:

Omfattningen av dessa reglers fillämpning och effekter blir beroende av metoderna att fördela kostnader och avkastning. Tre metoder att fördela nämns (s. 388) och utredningen föreslår att lagstiftningen skall möjliggöra alla ulan några vägledande resonemang om de skilda konsekvenser de har. Detla frågekomplex bör belysas ytterligare. Preferensen för marköverföring leder ofta till krav på betydande kontantinsatser som utestänger många från medverkan,

Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Gävleborgs län ifrågasätter det lämpliga i att fördelningen i första hand skall ske genom marköverföring. Ofta torde det vara mer rationellt att fördelningen av avkastningen sker i pengar.

Länsstyrelsen i Kalmar län:

I 59§ AL anges att avkastningen av exploateringen skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom marköverföring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt. Detla är huvudregeln. Denna regel ifrågasattes. Det torde vara betydligt mer rationellt, framför allt vid nyexploateringar, att exploateringssamfälligheten ordnar genomförandet från början rill slut. Därför borde avkastningen kunna fördelas helt i pengar. Man skulle få elt minst lika rättvist system. Dessutom skulle det kunna undvikas en hel del besvär mot fördelningsprinciperna som fattas vid förrättningen.

Angående tvä av de föreslagna metoderna för fördelning av kostnader och avkastning anför laritrnäteriverket:

Möjligheten atl fördela avkastningen genom överföring av bebyggbar mark, som i lagtexten är huvudregel, kan vara en lämplig metod t. ex. inom fömyelseområden eller då få fasligheter berörs. Vid större nyexploateringar torde det vara mest ändamålsenligt att exploateringssamfälligheten sköter genomförandet från början fill slut varvid alltså avkastningen fördelas i pengar. På detta sätt uppnås fördelar vid t.ex. marknadsföring och försäljning av tomter. En annan fördel är att tomterna i delta fall blir värderade direkt av marknaden medan det vid fördelning av bebyggbar mark lill intressenterna måste ske en värdering inom förrättningens ram.

Prop. 1981/82:221                                                                145

7    Exploateringssamfällighetens verksamhet

Umeå kommun föreslår alt länsstyrelsen får möjlighet att i styrelsen för samfällighetsföreningen utse ensamhällsrepresentant med kunskaper inom det aktuella verksamhetsområdet.

Sveriges villaägareförbund anser i stället all den förrättningsman som beslutar om bildande av exploateringssamverkan bör kvarstå som sakkunnig under processen fram till genomförandet med ändringar av fastighetsindelningen m. m.

Borås kommun frågar sig om exploateringssamverkan kan genomföras utan omfattande medverkan från konsulter eller kommun.

Statens plariverk anser det vara onödig byråkrati atl länsstyrelsen skall kontrollera huruvida exploateringsavtalet fullgjorts innan samfällighetsföreningen upplöses.

7.1 Ekonomiska förhållanden

Samfällighetsföreningens förmånsrätt bör begränsas något i förhållande till utredningens förslag anser bostadsstyrelsen, lantmäteriverket, länsstyrelsen i Kalmar län saml Stockholms kommun.

Bostadsstyrelsen;

En fråga av speciellt intresse för bosladsstyrelsen som långivare är förmånsrättens värde vid exploateringssamfällighet. För alt underiätta finansieringen av exploateringen har införts elt system där samfällighetsföreningen har erhållit förmånsrätt i delägarfastighel för fordran som påförts delägaren inom ett år från förfallodagen. Med detla syslem skall del vara möjligt för kreditgivare att utan övrig säkerhet låna pengar till en samfällighelsförening. Denna förmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör del svårt för en kreditgivare alt bedöma förmånsrättens värde vid olika rid-punkter. Det finns fall där bottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra lägel. Någon form av begränsning av förmånsrättens värde bör införas för aU företagel skall te sig ekonomiskt sunt.

Lunds kommun påpekar att förmånsrätten, för alt skydda inleckningshavaren, inte bör gälla förtån beslutet atl anta detaljplanen vunnit laga kraft.

Några remissinstanser anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland som uttalar:

Enligt hovrättens mening bör finansieringen ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i deltagande fastigheter. I vart fall skapar den föreslagna begränsningen i 62 § AL ell osäkert kreditunderiag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i delta stadium av genomförandel är ovisst. I de fall en exploateringssamfällighet bildas innan detaljplan föreligger finns för övrigt ingen möjlighet all fastställa förmånsrätt enligt 62 § AL. 10   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                  146

Statens planverk anför:

Farhågor inger också resonemanget om förmånsrätt (s. 390), som ska begränsas fill högst den värdehöjning som en ännu inte antagen detaljplan ger. Om plansystemets rätlsgaranlier är värda något blir denna inteck-ningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigare att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är ordnad ulan atl delägarnas övriga mark belastats med osäkra belastningar. Möjligheten alt beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha överskattats eftersom det nog ofla kommer många överraskande extrakostnader.

Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken alt berörda fasligheter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar och anför bl. a:

En teknisk förbättring borde vidare kunna ske i fråga om behandlingen av faslighetsbelastningar då plangenomförande sker med exploateringssamverkan. Faslighetskrediter mot pantbrev i berörda fastigheter borde genomgående kunna relaxeras, dvs. fastighetsdelen befrias från betalningsansvar för ägovidd, som ingår i planområden på samma sätt som vid expropriation, eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos överexekutor etc. Utredningen anvisar här en annan metod, som bygger på tanken att gravationer i princip består och får avlösas på frivillig väg. Med tanke på att nybelåning ändock måste ske av byggnadsfasligheterna, är det mera praktiskt att frigöra dessa från äldre hypotek och utnyttja gravations-fria fasligheter som säkerhet för nybebyggelsen.

8   Detaljplan vid exploateringssamverkan

8.1 Kommunen — exploateringssamfälligheten

Om samverkan kommer lill stånd företräds markägarna av en juridisk person. Detla bör enligt länsstyrelsen i Stockholms län vara till fördel t. ex. vid upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock tveksam till om man skulle kunna få fill stånd exploateringsavtal i någon större omfattning än i dag mot bakgrund av atl systemet bygger på frivillighet.

Några instanser anser att kommunen bör ges ell större inflytan-d e över exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i Norrbottens län som anför;

För att undvika att angelägen förnyelse eller förtätning av bebyggelse, sanering, nyexploatering etc. ska göras alltför beroende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligt länsstyrelsens mening regelsystemet ändras så att kommunen ges en mera aktiv roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli ett goll alternativ till genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunalt inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i att kommunen i all exploateringssamverkan skulle ingå som delägare med viss andel och att kommunen fick

Prop. 1981/82:221                                                                147

befogenheter atl genomföra exploateringarna om samfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Gävleborgs lån.

Sveriges lantmätareförening anser all kommunen bör vara sakägare vid den lanlmäteriförrättning där samverkansfrågorna regleras och ges rätt all delta i samexploateringen, förslagsvis efter andelslalen för de fasfigheter, vars ägare avböjt ett deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten att kommunen enligt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen. Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen atl ställa krav på atl fasfigheter bebyggs inom viss fid och att kommunen själv ska utföra anläggningsarbetena för galor och va. Kommunen menar också alt exploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning av exploateringskoslnader mellan skilda områden inte kan göras.

Halmstads kommun ifrågasätter om det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör atl vid förrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Detta skulle enligt kommunen vara önskvärt som komplement i de fall detta ej regleras i exploateringsavtal, t. ex. inom fastighetsplan utanför detaljplanelagl område.

Svenska riksbyggen, Sveriges kommunaljuridiska förening samt Borås och Stockholms kommuner påtalar all de mark-ochbosladspolitis-ka konsekvenserna av förslaget om exploateringssamverkan inte diskuterats i utredningen. Kommunaljuridiska föreningen anför;

Såsom utredningen påpekar fömtsätter samverkansinstitutet att bestämmelserna om markvillkoret i bosladsfinansieringsförordningen ändras på så sätt atl ett beslut av kommunen om exploateringssamverkan jämlikt 11 kap. 22 § PBL aulomafiskt skall ge dispens från markvillkoret vid stadig belåning. Förslaget om exploateringssamverkan inrymmer alltså inte endast tekniska aspekter. I själva verket har frågan om att införa ett sådant insfitut även mark- och bostadspolitiska saml bostadsekonomiska dimensioner som överhuvud inte blivit belysta eller diskuterade av utredningen.

Borås kommun avstyrker automatisk dispens från markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock alt reglerna för dispens kan förändras så att större hänsyn tas till kommunens mening vid dispensgivningen.

Även statens institut för byggnadsforskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten och anför:

Utredningen föreslår slutligen att dispens från markvillkoret automatiskt skall ges vid ett beslut om exploateringssamverkan. Detta förslag kan tolkas så att kommunen i och med ett beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och exploateringskostnader. Det förefaller möjligt att med anknytning lill dagens praxis omforma dispensmöjlighelen så att kommunen inte frånhänder sig kostnadskontrollen. Oavsett om det

Prop. 1981/82:221                                                  148

gäller förnyelse med förtätning eller nyexploatering är del av betydelse för kommunen atl ha kostnadsutvecklingen under kontroll.

Jönköpings kommun befarar atl automatisk dispens från markvillkoret kan medföra alt exploateringsrätten utnyttjas som handelsvara.

Näringslivets byggnadsdelegation och Svenska byggnadsentreprenörföreningen anser atl dispens bör lämnas även från konkurrensvillkoret vid exploateringssamverkan. Delegationen anför:

Däremot anses konkurtensvillkoret behöva bestå. Delta kan kanske vara begripligt om samfälligheten själv uppträder som exploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig om området fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer ju därvidlag automatiskt.

Näringsfrihetsombudsmannen framhåller angelägenheten av alt kommunerna vid exploateringssamverkan medverkar till en konkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerar konkurtensförutsältningarna så långt det är möjligt i syfte att hålla kostnaderna nere.

8.2 Enskilda fastighetsägare — exploateringssamfälligheten

Förfarandet atl vägra bygglov som inte avser pågående markanvändning för åtgärder på en fastighet som inte deltar i exploateringssamfälligheten anses vara orationellt av bostadsstyrelsen och statens planverk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla fastighetsägare i samverkansområdet på något sätt bör tvingas med i samfälligheten.

Statens planverk anför;

Byggnadsnämnden ska vara förhindrad atl lämna byggnadslov för ändrad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt att slå utanför samfälligheten (s. 392), Denna regel innebär ytterligare en belastning på nämnden. Idag behöver man inte förvissa sig om alt sökanden förfogar över den faslighet som han söker för. Den regeln borde kunna gälla även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingen samfälligheten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i den delen.

Sveriges lantmåtareförening anser att fastighetsägare inom viss lid bör kunna häva byggnadsförbudel. Föreningen anför:

Fastighetsägare, som dragit på sig ett byggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom atl inte delta i samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet genom att till kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett deltagande.

Prop. 1981/82:221                                                                149

9   Marköverföring m. m.

Hovrätten för Nedre Norrland, institutionen för fastighetstekruk vid tekniska högskolan i Stockholm och Fastighetsrådens förening anser alt frågorna om överföring av mark lill exploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning. Hovrätten anför:

Enligt utredningen skall del vara möjligt all lill exploateringssamfälligheten överföra mark. För atl möjliggöra detta föreslås ändringar i 5 kap. och 8 kap. FBL. När det gäller överföring av exploaleringsbar mark torde uppmärksammas alt sådan genom fastighetsreglering kan överföras endast om samfälligheten äger någon fastighet, som marken kan föras till, eller om marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL. I fråga om överföring av mark till samfälligheten krävs enligt hovrättens mening ytterligare överväganden.

Hovrätten över Skåne och Blekinge och Sveriges lantmätareförening framför följande synpunkter på frågan om marköverföringar, inom samverkansområdel.

Hovrätten över Skåne och Blekinge:

I de fall då metod 2 skall komma lill användning framstår det som uppenbart omotiverat alt låta samfälligheten förvärva exploaleringsbar mark. De erforderliga markbytena måste här utan olägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingående fastigheterna. Även när det gäller metod 1 framstår det som onödigt komplicerat all låta samfälligheten förvärva äganderätt. Saken har för övrigt vikliga skallerällsliga konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats i betänkandet. Målet för samfälligheten vid metod 1 är alt avyttra eller upplåta den exploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det mest ändamålsenliga sättet att uppnå delta mål förefaller hovrätten vara att låta den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delas samfälligheten in i önskade fasfigheter och avyttras eller upplåtes. Denna lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap. FBL. Detta borde dock inte avskräcka från atl la frågan under närmare övervägande i del fortsatta lagstiftningsarbetet.

Regler om skyldighet alt avslå mark för gemensamhelsanläggning finns i 12 § AL. Det framstår som uppenbart för hovrätten atl mark inom samverkansområdet som behövs för gemensamhelsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från berörda fastighetsägare till anläggningsföreningen utan något mellankommande äganderätlsförvärv för exploateringssamfälligheten.

En teknisk fråga är också hur storleksförändringar skall ske inom samverkansområdel. För att del alllid skall vara möjligt all göra erforderliga marköverföringar har utredningen föreslagit införande av regler i 5 kap. 8 § och 8 kap. 4 § FBL som innebär en utvidgning av möjligheterna alt tvångsvis göra undanlag från spärregeln i nuvarande 5 kap. 8 § FBL. Regeln i 5 kap. 8 § ger möjlighet fill plusjämkningar utöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 4§ ger möjlighet fill minusjämkningar i motsvarande mån.

Prop. 1981/82:221                                                  150

De överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämkningsfallen i två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blir inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit samma ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för marköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är atl för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plusjämkningar får äga mm utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad. Härtill kommer att, såvitt man kan förutse, fastighetsplan torde erfordras i de övervägande antalet fall av exploateringssamverkan (se utredningens egna uttalanden s. 393 xm och 833 my). Mot bakgrund av det sagda föreslår hovrätten att de förevarande undantagen från spärregeln sammanförs till en regel och atl denna regel föreskriver att fastighetsplan erfordras för att jämkning skall få ske. Av systematiska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller 8 kap. Detta förhållande ger ytterligare belägg för hovrättens ovan framförda uppfattning om all reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild lag.

Sveriges lantmätareförening:

Sådana bestämmelser bör införas all kvartersmarken kan fördelas mellan samtliga sakägare (inklusive dem som inte deltar i samexploateringen) påföljande sätt.

Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt med tillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken inte fullt ut kan fördelas med stöd av 5:8 FBL eller överenskommelse enligt 5:18 FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna till de andelar, som är så små att de inte enligt 5:8 FBL kan omsättas i hel tomt ges räU enligt 8:4 FBL lill inlösen av tomt. Företräde till inlösen ges efter andelarnas storlek.

Om ingen yrkar på inlösen utläggs resltomterna var för sig som samfälligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighet ges företräde för inlösen enligt 8:4 FBL framför försäljning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

Eskilstuna och Lessebo kommuner anser att expropriationsrätt borde finnas vid exploateringssamverkan.

När det gäller den föreslagna ersättningsregeln i faslighetsbildningslagen anser statens råd för byggnadsforskning att en ytterligare genomarbetning är önskvärd. Rådet finner det utomordentligt känsligt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till alt ersättningarna bedöms enligt olika regler.

Statens planverk och Stockholms kommun är också tveksamt inställda lill ersättningsregelns utformning. Kommunen anför;

Det anförda synes innebära att - om kommun medger det genom alt förordna om exploateringssamverkan — enskilda personer eller företag ges samma möjligheter som hittills har ansetts böra förbehållas det allmänna att, inom ett område som avses för t.ex. bostadsbyggande, tvångsvis förvärva för exploatering erforderlig mark, till pris som understiger det marknadsvärde marken kan betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning. Delvis synes de enskilda exploatörerna t.o.m. kom-

Prop. 1981/82:221                                                                151

ma i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande siluafion exproprierar, i det att man vid inlösen i samband med exploateringssamverkan regelmässigt skall bortse från den gällande planens eventuellt värdehöjande effekt.

Länsstyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om inte den föreslagna laglekniska lösningen vad gäller fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses över.

Sveriges lantmätareförening tar upp en speciell ersättningsfråga och anför;

Som SLF har uppfattat förslaget lill regler om exploateringssamverkan, skall allmän platsmark inom samverkansområdel överföras lill kommunen. Den fastighetsägare, som inte önskar delta i samexploaleringen, bör därvid fa ersättning för att marken avstås.

10   Beskrivning av förfarandet

Flera instanser anser att antalet beslutslillfällen bör minskas, bl. a. länsstyrelsen i Kristianstads län, Fastighetsrådens förening, Sveriges kommunaljuridiska förening saml Stockholms, Sunne, Söderhamns och Östersunds kommuner.

Länsstyrelsen i Kristianstads län:

Förfarandet med bildandet av exploateringssamfällighet omfattar flera beslut varemot besvär kan anföras (markförordnande, exploateringsbeslut, detaljplan, fastighetsplan, fastighetsbildning). Risk för lång tidsut-dräkt innan exploatering är genomförd finns. Förenkhng av beslutsprocessen bör undersökas.

Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Kooperativa förbundet anser all frågan om exploateringssamverkan bör kunna prövas utan ett föregående markförordnande. Inslitufio-nen för fastighetsteknik menar alt prövningen kan ske inom anläggningslagens ram och anför;

En möjlighet som istället kan diskuteras är om inte frågan om exploateringssamverkan, helt utan ett föregående markförordnande, kan prövas inom anläggningslagens ram. På detta sätt läggs initiativet hos både kommun och enskilda samtidigt som kommunen även genom AL tillförsäkras möjligheter att ha ett bestämmande inflytande över samverkansområdets storlek, frågor om plangenomförande m. m. (förutsatt atl 23 § AL får gälla även vid exploateringssamverkan). Dessutom ankommer det på kommunen att anta en efterföljande detaljplan, vilket innebär all det inte finns någon risk för att oönskad bebyggelse kommer fill stånd. Ytterligare ett

Prop. 1981/82:221                                                  152

skäl lill att inte låta markförordnandet vara ett villkor för samverkan är att besvärsmöjligheterna begränsas något, vilket lorde underlätta och förenkla handläggningen av de här frågorna. I det föreslagna systemet finns del möjlighet att besvära sig över markförordnandet, exploateringsbeslutet och detaljplanen. Enskilda bör kunna bevaka sina rättigheter även om endast de två sistnämnda besvärsmöjligheterna blir fillgodosedda.

Kooperativa förbundet anser atl förordnandet om exploateringssamverkan bör tas in i planbeslutel. Denna ståndpunkt synes även intas av Södertälje kommun (en minoritet).

Länsstyrelsen i Kristianstads län och Uppsala kommun betonar nödvändigheten av ett ingående samarbete och samråd mellan FBM och kommunen vid upprättande av en detaljplan som skall genomföras genom exploateringssamverkan.

Sveriges villaågareförbund betonar alt alla fastighetsägare inom ett om-• rade för exploateringssamverkan bör ges tidiga möjligheter till samråd om företagel och detaljplanen.

Huddinge kommun framhåller att kommunen måste ha god planberedskap vid beslut om markförordnande för exploateringssamverkan. Kommunen anför:

De synpunkter som kan anföras är alt man måste arbeta med god framförhållning då kommunen avser meddela beslut om markförordnande för exploateringssamverkan, dvs. planberedskapen måste vara god.

Man får fömtsatta atl ett förslag lill detaljplan i princip måste finnas färdigt redan då markförordnande meddelas p.g.a. den knappa tid som sedan slår lill förfogande lill detaljplan skall ha antagits, respektive beslut om exploateringssamverkan meddelats (högst 3 år). Man får även räkna med en uppenbar risk för förseningar genom besvär i olika skeden av planeringsprocessen. I de flesta fall torde även en fasfighetsplan behöva upprättas, dels för atl utfallet för den enskilde fastighetsägaren tydligt skall kunna redovisas och dels för att erforderliga marköverföringar enligt fastighetsbildningslagens 8;e kapitel skall kunna ske.

Förmodligen måste väl genomarbetade förslag till både detaljplan och fastighetsplan föreligga redan då exploaleringsbeslut meddelas av faslighetsbildningsmyndighelen, för atl de som ställer sig tveksamma till att ingå i exploateringssamverkan skall få tillräckligt underlag för sina bedömningar.

Även länsstyrelsen i Västmanlands län kommenterar förfarandet och anför:

Markförordnande om exploateringssamverkan enligt 10:1 punkt 7 garanterar inte att sådan samverkan kommer lill stånd med hänsyn till bestämmelserna i anläggningslagen. En önskvärd förenkling vore därför alt frågan om exploateringssamverkan också kunde göras lill föremål för prövning enligt anläggningslagen, innan detaljplan antas, genom ansökan av byggnadsnämnd med stöd av genomförandebeskrivning som varit utställd.

Prop. 1981/82:221                                                  153

Några remissinstanser för fram alternativa förfaranden till det som föreslås i utredningen. Till dessa hör Sveriges domareförbund som anför;

Enligt förbundets mening skulle det från flera synpunkter vara lämpligt all handlägga dessa ärenden i lantmäteriförtältningens form. Detta fömtsätter alt man kan integrera informations- och plandelarna i förtätlnings-formen, vilket bör vara möjligt under fastighelsbildningsmyndighelens projektledning. Vinsten skulle vara en samlad handläggning, väl ägnad atl på ell mindre formbundet sätt lösa de ofla känsloladdade frågor som finns i denna typ av ärenden.

Detta förfarande förespråkas även av Fastighetsrådens förening. Näringslivets byggnadsdelegation förordar ell annat alternativ. Delegationen anför:

Med tanke på de svagheter som konstaterats, då det gäller förfallolider/ genomförandetid som instrument för plangenomförande, vore del önskvärt att konstmera faslighetssamverkan med. ytterligare ett viktigt steg mot direkt plangenomförande. Så kan ske, om man tänker sig att själva faslig-helslilldelningen blir villkorad så, alt sakägare uppförs på "tilldelningslängden", under fömtsättning alt vederbörande tecknar exploateringsavtal med kommunen. Fastighetslilldelningen sker därmed på feckningslista för deltagande ungefär som vid annan ekonomisk samverkan  jfr t. ex. ekonomiska föreningar, aktiebolag. Ointresserade kan avyttra sin "teckningsrätt", eller begära inlösen. Detla har prakfiska fördelar i flera avseenden. Man behöver då inte fillgripa en kanske komplicerad samfällighetsförvalt-ning i genomförandeskedet utan kan arbeta direkt med en individuell omreglering på samma sätt som vid annan fastighetsreglering. Vidare kommer exploateringsavtalen att kunna precisera varje sakägares förhållande till kommunen bl. a. i fråga om skyldighet atl uppföra bebyggelse på samma sätt som i tomlrättsavtal. Man når med andra ord i realiteten fram lill en form av "positiv" planering, dvs. en rättslig garanfi för ett "automatiskt" plangenomförande som resultat av planläggning, vilket kan betraktas som ett mål från rationell synpunkt i samhällsplaneringen. Tidsprogram för utbyggnaden blir ur kommunens synpunkt rättsligt påtagliga.

Prop. 1981/82:221                                                                154

Bilaga 3

De remitterade lagförslagen

1    Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m.m.

1   § Enligt denna lag får beslutas all ägare lill fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för atl ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).

2   § Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrätlning) som handläggs av faslighetsbildningsmyndighelen.

Villkor för exploateringssamverkan m.m.

3 § Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn lill bebyg
gelseutvecklingen är angelägel atl i ett sammanhang ställa i ordning mark
för bebyggelse och ulföra sådana anordningar som behövs för bebyggel
sen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller ölägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4   § Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5   § Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna lill marken inom samverkansområdel mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

6   § Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har begärt del. I samverkan får dock inte delta ägare fill fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssamfällighet

1 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fasligheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild faslighet.

Förrättningen

8 §    Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämnden. Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-

Prop. 1981/82:221                                                  155

bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

9 § I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1-24, 27-40
och 42 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988).

10   § Faslighetsbildningsmyndighelen skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploateringen.

11   § Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelslal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstal för en fastighet som bidrar med mark lill exploateringsföretaget skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelslalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller i övrigt skada uppkommer för fastighetsägaren till följd av markens avstående, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13 § vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas fill den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet som ej bidrar med mark lill exploateringsföretagel skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen.

12   § Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighelsförening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för atl förmånsrätten skall gälla. Förmånsrätlsbeloppet får inte översliga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

13   § Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploaleringsbeslut. I beslutet skall anges

1.    exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2.    de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3.    fastigheternas andelstal,

4.    förmånsrältsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,

5.    föreskrifter för exploateringens utförande,

6.    den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 meddelas i ett senare beslut.

Prop. 1981/82:221                                                  156

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fasligheter som enUgt 19 § kan beröras av marköverföring.

14   § Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fasfighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätten att under fasfighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering skall meddelas samfidigt med exploateringsbeslulel.

15   § Om exploaleringsbeslut har meddelats, skall förrättningskoslnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt lillämpas 2kap. 6§ fasfighetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor m.m.

16 § Vid en exploateringsförräUning skall fastighetsreglering inom sam
verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra ex
ploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i
faslighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 § första
och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8kap. I-6 §§ fastighetsbildnings
lagen skall dock gälla 11,15 och 17-23 §§ denna lag.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslulel enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan faslighets-bildningsförräUning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17   § Fastighetsreglering får inte avse sådan del av en fastighet där det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

18   § Fastighet som bidrar med mark skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande fill de andelstal som besiämts enligt 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

19 § Om exploateringssamfälligheten begär del, får fastighetsbildnings
myndigheten förordna att fasligheter, som inte ingår i exploateringssamfäl
ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över
föras till en eller flera fasfigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan
de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under
fömtsättning att

1.    marken är belägen inom samverkansområdel och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2.    det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3.    marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

20 § Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig
heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig
hetsreglering överföras lill en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl
lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig
ger dock endast under fömtsättning atl

Prop. 1981/82:221                                                  157

1.    marken är belägen inom samverkansområdel och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbeslulel vann laga kraft,

2.    det framgår av planen alt den skall genomföras enligt denna lag och

3.    planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos faslighetsbildningsmyndighelen senast sex månader efter det alt beslutet om fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 § Om mark enligt 19 eller 20 § överförs till annan fastighet eller till en
samfällighet, skall ersättningen bestämmas med fillämpning av 4 kap.
expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver
kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expropriationslagen fillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under liden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad lill ersättning, skall det värde som tillgodoräknas faslighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fasligheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall fillgo-doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen fill rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 § Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter det alt
ersättningsbeslutel vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången
av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen
(1975:635) från fristens utgång. Har fillträde skett före fristens utgång, skall
ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdet skedde lill
dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen
denna paragraf

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.

23 § Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighets
ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen
medger del.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion. Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet m.m.

24 § När exploaleringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller
tomirättsboken införas uppgift om vilka fasrigheter som ingår i samver
kansområdel. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-

Prop. 1981/82:221                                                  158

belopp. När exploateringsbeslulel enligt 25 § har upphört att gälla skall även det antecknas.

25      § Exploateringsbeslulel upphör alt gälla vid den tidpunkt när exploa
teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får faslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m.m.

26      § Inträder ändrade förhållanden söm väsentligt inverkar på en fråga
som har slufligt avgjorts genom exploaleringsbeslut, kan frågan tas upp till
förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssarnfällighelen endast om utträdet kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

27  § Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighelsförening, skall del prövas om föreningen skall upplösas.

28  § Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall fillämpas även när en fastighets andelslal höjs.

29  § Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersäitning av övriga delägare för den andel i ell enligt

30  § beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall fillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 § Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighelsförening,
skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under
skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och
föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den
andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31   § I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §.

32   § En överenskommelse all en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller alt en faslighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den godkänns av faslighetsbildningsmyndighelen. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart alt överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning m. m.

33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av faslighetsbild
ningsmyndighelen enligt denna lag fillämpas 15 kap. fastighetsbildningsla
gen (1970:988). Bestämmelserna om fasfighelsbildningsbeslul skall därvid
tillämpas även på exploateringsbeslulel.

Prop. 1981/82:221                                                  159

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fasfighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32 § denna lag räknas besvärsfiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.

34 § Bestämmelserna i 16-18 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av faslighets-reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besiUningsrätl eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som faslighetens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall atl en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

Prop. 1981/82:221                                                  160

2   Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om faslighetsbildningslagen (1970:988)' dels att 6kap. 1 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skäll införas en ny paragraf, 6kap. 2a§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap.

1§

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka del är av väsentlig betydelse atl ha del i samfälligheten.

Faslighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan

samfällighetsbildning som avses i 2     samfällighetsbildning som avses i 2,
eller 4 §.                             2 a eller 4 §.

2a§

Av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Lagen omtryckt 1971:1035.

prop. 1981/82:221                                                               161

3    Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs alt 18 § anläggningslagen (1973:1149) skall ha nedan angivna lydelse.

18§'

Rätt atl påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av faslighet, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande Ivångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20a§ och 25§ tredje stycket väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begära förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

' Senaste lydelse 1981:380.

11    Riksdagen 1981182. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                                162

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs aU 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.    samfällighet enligt faslighetsbildningslagen (1970:988),

2.    annan mark som gemensamt ullhör ägarna av de mantalssalta fastigheterna i en socken,

3.    servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.    samfällighet enligt anläggningslagen (1973; 1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Med delägarfastighel förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighel.

4§
Samfällighet  förvaltas  antingen     Samfällighet  förvallas  anfingen

direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarför
valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad
samfällighetsförening (förenings- samfällighelsförening (förenings
förvaltning), förvaltning). I fråga om mark som

är belägen inom ett samverkansområde gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

5§
Avstyckas samfällighet som av-  Avstyckas samfällighet som av-

ses i 1 § första stycket I eller 2 eller ses i 1 § första stycket 1 eller 2 eller
viss ägovidd av sådan samfällighet viss ägovidd av sådan samfällighet
utan att ha övergått till annan ägare ulan att ha övergått till annan ägare
och förvaltas samfälligheten av och förvallas samfälligheten av
samfällighetsförening,  övergår     samfällighetsförening,       övergår

äganderätten till den sålunda bil- äganderäUen fill den sålunda bil
dade fastigheten genom avstyck- dade fasligheten genom avstyck
ningen fill föreningen. ningen till föreningen. Detta gäller

dock ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

18§ Samfällighelsförenings ändamål är all förvalla den samfällighet för vilken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva    Samfällighelsförening får ej driva

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

163

Föreslagen lydelse

verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose. Samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkanfår ej äga mark.

20§ Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första ■ stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149), faslighetsbildningsmyndighelen eller, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om del är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnal därtill. Sådant förordnande meddelas.på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan fastighetsbildningsmyndigheten eller, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ anläggningslagen, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förtättningen,' om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

21 §

I fråga om sammanträde för bildande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-11 §§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149), äger dock i fråga om delgivning av kallelse till sammanträdel vad som gäller om delgivning av kallelse lill sammanträde vid förtättningen motsvarande fillämpning.

I fråga om sammanträde för bildande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-ll§§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förtätlning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan äger dock i fråga om delgivning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

164

23 §' I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller an-läggningsbeslut meddelats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under fömtsättning att fastighetsbildnings- eller anläggningsies/Mrer vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

Har fastighetsbildnings-, an-läggning.y- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Sorn delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning atl fastighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggnings-beslut, all förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

61 §

Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheler som förvallas ay föreningen upphör atl bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten atl förordna om upplösning av samfällighetsförening finns bestämmelser i anläggningslagen (1973:1149).

Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvahas av föreningen upphör all beslå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om del och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för faslighetsbildningsmyndighelen att förordna om upplösning av samfällighetsförening finns i anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssatn-verkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

' Senaste lydelse 1977:365.

Prop. 1981/82:221                                                  165

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på

grund av fastighetsbildning

Härigenom föreskrivs att I § lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1§
Har vid förrättning enligt faslig-   Har vid förrättning enligt fastig-

hetsbildningslagen (r70:988) be- hetsbildningslagen (1970:988) eller
stämts alt ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploaterings
utge ersättning till annan sakägare samverkan bestämts att ägare av
och har fordran på ersättning icke fasfighel skall utge ersättning till
förfallit lill betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på
år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning
sökan, skall med fordringen följa fidigare än ett år före utmätning el-
förmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns- ler konkursansökan, skall med
rättslagen (1970:979).           fordringen följa förmånsrätt enligt

6§ 1 förmånsräUslagen (1970:979).

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221                                                  166

6   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar

enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med samfällighelsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6 § 1 eller 7 § 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av exploateringsbeslutet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221                                                                167

7   Förslag till

Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

Härigenom föreskrivs atl 25, 48, 70, 107, 113 och 116§§ byggnadslagen (1947:385)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

25 §

Stadsplan skall utmärka och lill gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen

byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt

specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomföras enhgt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgift även om detta.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande lill markens värde.

Frågan humvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens anlagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomfindelnings genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmelser.

Lagen omtryckt 1981:872

Prop. 1981/82:221                                                                168

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

70 § Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, atl mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras Ull gala eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också når stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken: och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående lill kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna atl mark som avslåtls enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till atl stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. I den mån sä erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt, skola sådana bestämmelser inlagas i planen.

Om en byggriadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Prop. 1981/82:221                                                               169

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1I3§ Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, atl ägaren skall, ändå alt 112 § ej är tillämplig, ulan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån del med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter del sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första stycket hos länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt del kan ske utan förfång för ägaren.

116§

Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan atl skyldighet all upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare lill följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande lill dess tidigare värde, vare han berättigad till ersäitning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet alt svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd fill allmän väg, väghållaren saml beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrelsen föranstalta om sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från del ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt lill marken.

Prop. 1981/82:221                                                                170

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Frågan humvida ersältningsphkt föreligger skall bedömas med hänsyn fill den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fastställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande.

Ifråga om mark som år belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmelser.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221                                                  171

Bilaga 4

Utdrag
LAGRÅDET                                    PROTOKOLL

vid sammanträde 1982-04-27

Närvarande: f. d. justifierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådel Bengtsson.

Enligt lagrådet lillhandakommel utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 1 april 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Friggebo beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till

1. lag om exploateringssamverkan,

2. lag om ändring i faslighetsbildningslagen (1970:988),

3. lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

4. lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

5. lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning,

6. lag om ändring i lagen (1973; 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

7. lag om ändring i byggnadslagen (1947:385).

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsrådet Bengt Eliasson och departementssekreteraren Lars Magnusson. Förslagen föranleder följande yttrande.

Förslaget till lag om exploateringssamverkan

Allmänna synpunkter

Lagrådet:

Det remitterade lagförslagets syfte är främsi att underiätta en mera aktiv medverkan av markägarna vid exploatering av mark som är uppdelad mellan flera ägare och att åstadkomma en utjämning av vinsten mellan ägarna så att alla, oavsett vad deras mark kommer atl användas till, får nytta av de bebyggelsemöjligheter som en plan innebär. Detta har ansetts främja en från allmän synpunkt önskvärd bebyggelseplanering. Tekniskt skall reformen genomföras pä så sätt, att vid sidan av lagen om exploateringssamverkan nuvarande fastighetsrättslig lagstiftning - bl. a. byggnadslagen, fastighetsbildningslagen och anläggningslagen - blir tillämplig i fråga om exploateringen.

Prop. 1981/82:221                                                  172

Den föreslagna lagstiftningen ger anledning till erinringar i skilda avseenden. Förslaget bygger på betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag. I betänkandet är förslaget till lagstiftning om exploateringssamverkan anknutet lill det däri framlagda förslaget till ny byggnadslagstiftning. Genom alt frågan om exploateringssamverkan utbrutiis till särskild behandling har förslaget i stället fått anpassas lill den nu gällande byggnadslagstiftningen. Förändringen har medfört speciella problem, och del sätt på vilket anpassningen har skett går ej fritt från invändningar. Detta får — såsom framgår av vad lagrådet anfört vid förslagets 11 § - framför allt anses gälla gmnderna för fördelningen av den ekonomiska vinning som verksamheten väntas medföra. Särskilt anmärkningsvärt är här alt enligt förslaget den som ej äger mark inom en detaljplan, som skall genomföras genom samexploalering, men medverkar i företaget på grund av innehav av exploaleringsbar mark i närheten, skall kunna deltaga i vinstutjämning utan att hans fastighet underkastas några bindande föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen.

Vidare kan konstateras alt den föreslagna regleringen är mycket komplicerad. De rättsliga konsekvenserna av elt beslut om exploateringssamverkan beror på hur en rad delvis svårtolkade bestämmelser i olika lagar kommer att tillämpas under exploaieringsförrältningens gång. Avgörandet av olika frågor lämnas åt kommunen, fastighetsbildningsmyndigheten och sakägarna. Det måste därför ej sällan te sig tämligen ovisst vad det slutliga resultatet av en samverkansförtättning blir, något som självfallet är besvärande för fastighetsägare som har alt ta ställning till om de skall dellaga i ett planerat samverkansföretag. Tillämpningen av lagstiftningen kommer att ställa stora anspråk på kunskaper och omdöme hos förrätlningsmannen och de kommunala tjänstemän som sysslar med frågorna.

Förslaget är sålunda behäftat med vissa brister och skulle tvivelsutan ha vunnit på en ytterligare bearbetning. Med hänsyn härtill och till angelägenheten av en god samordning med byggnadslagstiftningen i övrigt kan ifrågasättas om det inte varit lyckligare, om en reglering i ämnet fått vänta till den föreslående allmänna reformen av sagda lagstiftning.

Svårigheterna att konstruera en lagstiftning med de syften som angetts inledningsvis är emellertid i och för sig betydande. Elt behov av regler för vinstutjämning vid exploatering av mark för bebyggelse har länge ansetts föreligga. Trots de påtalade svagheterna innebär förslaget ett betydelsefullt steg mot en tillfredsställande lösning av denna fråga. Även om de i det föregående gjorda anmärkningarna är ägnade att framkalla tveksamhet inför det föreliggande lagförslaget, vill lagrådet därför inte - i vart fall ej om vad lagrådet vid 11 § förordar beträffande principerna för fastställande av andelstal i exploateringssamfällighet godtages - motsätta sig atl förslaget genomförs.

Prop. 1981/82:221                                                                173

5§

Bengtsson anför för sin del;

I motsats till vad som gäller enligt opinionsvillkoren i 5 kap. 5§ andra stycket faslighetsbildningslagen och 7 § anläggningslagen innebär paragrafen, att man inte beaktar inställningen hos nyttjanderättshavare, bl. a. hyresgäster, till den prövade frågan. Här avviker det remitterade förslaget från utredningens ståndpunkt; enligt dess förslag, som i denna del inte tycks ha mött någon remisskritik, skulle hänsyn också las fill meningen hos hyresgäster i de berörda fastigheterna. Skälen för departementsförsla-gel är främsi, alt hyresgäster inte skulle ha samma påtagliga intresse av exploaleringsfrågan och här på vissa andra sätt kan tillvarata sina intressen. Möjligen kan tilläggas att en exploateringssamverkan i många fall kan innebära huvudsakligen besvär och olägenheter för deras del, t. ex. genom att de på gmnd av exploateringen måste flytta från fastigheten; det kan alltså försvåra en exploatering, som annars anses önskvärd, om att deras inställning tillmäts betydelse i samverkansfrågan.

Trots det sagda sätter jag i fråga, om inte vikt bör fästas vid hyresgästernas mening också i detta sammanhang. Flera argument kan anföras för detta. En exploatering kan få väsentlig inverkan på hyresgästernas levnadsförhållanden eller i vart fall på deras närmiljö, och även när avgörandet kan anses endast gälla vem som skall vara huvudman för exploateringen kan denna fråga bli betydelsefull för det sätt varpå företaget kommer atl genomföras. Självfallet underlättas vidare ett smidigt genomförande av all så många av de berörda som möjligt har en posifiv inställning lill en samverkan. Det gäller ju här inte någon vetorätt för hyresgästerna -endast en möjlighet all låta deras uppfattning om företaget få väga med vid bedömningen. Genom sista meningen i paragrafen minskar risken att en negaliv hyresgäslopinion skulle få omotiverat stor betydelse för avgörandet. Del slår klart alt utredningsförslagets ståndpunkt stämmer bättre med den allmänna tendensen inom lagstiftningen på senare år atl öka hyresgästemas inflytande på sin miljö. Om ett opinionsvillkor bör las in i lagen, förordar jag därför alt paragrafen får följande avfattning:

"Exploateringssamverkan .-.-.-. samverkansområdel och hyresgästerna i fasligheter inom området mera allmänt . — . — .-. exploateringssamverkan."

11§ Lagrådet:

En fråga av väsentlig betydelse för tillämpningen av paragrafens andra stycke är vilket område som skall medräknas, när andelstalen skall bestämmas enligt där angivna gmnder; omfattningen av området avgör nämligen vilken mark som berörs av värdeutjämningen. När samverkansområdet sammanfaller med den plan, som skall genomföras genom exploate-

Prop. 1981/82:221                                                  174

ringen, eller eljest i sin helhet berörs av exploateringsålgärder - vilket oftast synes bli fallet i prakfiken - bör givetvis hela området medräknas. Exploateringsåtgärderna kan emellertid enligt förslaget ibland komma att avse ett betydligt mindre område än samverkansområdel. Lagtexten och specialmotiveringen lill paragrafen lyder närmast på att andelsberäkningen i sådant fall skall baseras på exploateringsområdet. Dit skulle då i första hand räknas mark som omfattas av aktuell detaljplan, men även annan inom samverkansområdet belägen mark som direkt berörs av fastighetsreglering eller andra exploateringsåtgärder. Fastigheter med mark inom samverkansområdet, vilka inte på dylikt sätt bidrar med mark lill exploateringsföretaget, skulle däremot ej erhålla andelstal enligt andra stycket.

Under föredragningen av förslaget i lagrådet har upplysts att denna tolkning av stadgandet i andra stycket inte varit åsyftad. Meningen är i stället alt i andelsberäkningen skall deltaga all mark inom samverkansområdet oberoende av om den berörs av exploateringsåtgärder eller ej, fömtsatl att marken i och för sig är exploaleringsbar. Sålunda skall bortses från sådan mark som redan är bebyggd eller eljest tagen i anspråk på sådant sätt att den icke kan komma i fråga för exploatering. Om exempelvis flera jordbmksfastigheter deltar i samverkan och byggnadsplan för fritidsbebyggelse fastställs beträffande en av fastigheterna, skall även de övriga anses ha bidragit med mark och erhålla andelstal enligt andra stycket. Ägarna fill dessa fastigheter skall anses berörda av exploateringen på del sättet att de hindras att utnyttja sin egen mark för fritidsbebyggelse och även genom atl deras mark kan utnyttjas som strövområde.

Såsom framgått av det föregående ger det remitterade förslaget knappast stöd för en sådan tillämpning av andra stycket i förevarande paragraf. För att tillämpningen skall bli möjlig fordras sådana ändringar i paragrafen att av denna framgår, att andelstal skall fasställas med utgångspunkt i den för exploatering fillgängliga mark av fasligheten som ingår i samverkansområdet. Till avfattningen återkommer lagrådet.

Beträffande den sakliga innebörden av denna ståndpunkt kan framhållas följande. En utvidgning av det remitterade förslagels tillämpningsområde på antytt sätt möter betänkligheter framför allt med hänsyn fill förhållandet till gällande byggnadslagstiftning. Enligt denna är ägare av mark, som samhället finner vara olämplig för tätbebyggelse och därför inte böra ifrågakomma för planläggning, skyldig all utan ersättning underkasta sig denna inskränkning beträffande markens användning. En regel som medför kompensation till ägare av fasligheter vilka av del allmänna befinns ej böra medtagas i detaljplan, innebär ett avsteg från denna princip. Här uppkommer också en motsättning lill andra fastighetsägare, vilka missgynnas på samma vis men saknar möjlighet att ansluta sig lill en exploateringssamfällighet. En naturlig förutsättning för sådan kompensation borde i alla händelser vara att fastigheterna i fråga underkastades föreskrifter av plan-karaklär beträffande markanvändningen. Enligt utredningsförslaget skulle

Prop. 1981/82:221                                                  175

detla ske genom att kommunen, med stöd av den föreslagna plan- och bygglagen, meddelade elt s.k. markförordnande. Ett förordnande med samma rättsverkan kan inte göras enligt byggnadslagen; de översiktsplaner ur vilka kommunerna bmkar hämta vägledning är av helt informell karaktär. Den lagreglering som nu diskuteras kan innebära att ägaren av en fastighet får ta del av vinslen vid exploatering genom detaljplan på en annan fastighet utan att själv tillskjuta någon mark och utan att den egna fasligheten underkastas bindande restriktioner av något slag beträffande markanvändningen. Samverkansområdel är borta när exploateringen avslutats. Enligt gällande byggnadslagstiftning föreligger intet hinder mot atl även sistnämnda fastighet senare blir föremål för planläggning för tätbebyggelse, varigenom ägaren tillförs ytteriigare förmåner. Skyldighet att tåla atl fastigheten används som strövområde har ägaren redan på grund av allemansrätten och sålunda oberoende av exploateringen av den andra fastigheten. - Mot det nu diskuterade förslaget kan även invändas all det över huvud laget är önskvärt atl del område där exploateringssamverkan får ekonomiska effekter i lagen erhåller en så fast avgränsning som möjligt. En löslig reglering på denna punkt kan ytterligare öka de tillämpningssvårigheter som lagstiftningen kan väntas medföra.

Å andra sidan kan man till förmån för en bestämmelse som avfattas enligt departementschefens intentioner anföra, atl den dock utvidgar möjligheten all lösa det länge debatterade problemet hur man skall åstadkomma en rättvis värdeutjämning mellan fastighetsägare vid exploatering för bebyggelse. Lösningen omfattar väl inte på långt när alla fall där en sådan utjämning kan vara påkallad, men den kan i alla händelser bli tillämplig i vissa lypsituationer där behovet av utjämning förefaller särskilt angeläget. Framhållas bör atl i många, kanske i de flesta fall hela samverkansområdet kommer att täckas av en detaljplan, varvid de här berörda betänkligheterna inte blir aktuella. Lagrådet vill därför inte motsätta sig att paragrafen i den nu diskuterade delen utformas i enlighet med vad departementschefen åsyftat.

Vad härefter angår principerna i övrigt för beräkning av delaktigheten i exploateringsföretaget skall enligt andra stycket i förevarande paragraf andelslalet för en fastighet som bidrar med mark fill företaget bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främsi lill arealen av denna mark. Om andelslalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller del i övrigt uppkommer skada för fastighetsägaren till följd av markens avstående skall skillnaden utjämnas i pengar. Det belopp som i det förstnämnda fallet skall tillgodoföras fastighetsägaren skall, sägs det i specialmofiveringen, beräknas efter den tillskjutna markens värde före exploateringen och enligt expropriafionslagens värderingsregler. Vid den följande marktilldelningen enligt 18 § är det däremot enligt motiven lämpligt atl den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdel.

Prop. 1981/82:221                                                  176

Den fördelningsgrund som brukar tillämpas i liknande sammanhang - se t.ex. 5 kap. 9§ och 6 kap. 2§ tredje stycket fastighetsbildningslagen - är att i princip bestämma andelstalet efter den tillskjutna markens värde. Då en fastighets areal endast utgör en av de många faktorer som bestämmer fastighetens värde, kommer en omfördelning av ägoinnehav efter andelstal som gmndas på arealen ofla att leda till slumpvisa och godtyckliga resultat. Enligt förslaget skulle sådana effekter undvikas genom regeln atl, om andelslalet inte motsvarar värdet av tillskjuten mark, skillnaden skall Utjämnas i pengar. Denna regel eliminerar emellertid endast delvis de nämnda effekterna, eftersom ersättningen i pengar inte beaktas vid bestämmandet av andelslalet och därmed icke medför delaktighet i den värdehöjning som exploateringen föranleder. Den föreslagna fördelningsregeln innebär också atl en dellagande fastighetsägare riskerar att när exploateringssamverkan avslutas återfå en betydande del av tillskjulet realvärde i pengar i stället för i mark.

Det sagda kan illustreras med följande exempel. Antag att marken inom exploateringsområdet - som i exemplet tankes sammanfalla med samverkansområdet - före exploateringen har ett totall marknadsvärde av 100000 kr., alt kostnaderna för markens iordningställande uppgår lill 100000 kr. samt atl områdets bruttovärde efter exploateringen utgör 400000 kr. Antag vidare aU andelstalet för en i exploateringssamfälligheten ingående fastighet med hänsyn till arealens storlek bestämmes till 10 procent, motsvarande 10000 kr., men att den tillskjutna marken på grund av de lokala förhållandena i själva verket har ett marknadsvärde av 20000 kr. Enligt förslaget skall dä fastighetens ägare dels betala 10 procent av kostnaderna, således 10000 kr., dels tilldelas mark med ett värde av 10 procent av 400000 kr., alltså 40000 kr., dels erhålla eu penningbelopp om 10000 kr., eller sålunda mark och pengar till ett sammanlagt värde av 40000 kr. Om däremot andelslalet efter ingångsvärdet av den tillskjutna marken besiämts till 20 procent, hade fastighetsägaren fått eriägga 20000 kr. i kostnader men tilldelats mark till ett värde av 80000 kr. Hans behållna värde efter exploateringen skulle således utgöra 60000 kr. i stället för 40000 kr. Till följd av att uljämningsersätlningen lill fastighetsägaren enligt motiven skall beräknas inte efter marknadsvärdet utan efter expropriationslagens värderingsregler skulle skillnaden i verkligheten kunna bli ännu större. - Omvänt kommer enligt förslaget en fastighetsägare atl gynnas orimligt vid marktilldelningen, om hans huvudsakliga bidrag utgörs av vidsträckta arealer av vad som ur bebyggelsesynpunkt är atl betrakta som impediment, dvs. höga berg, storblockig terräng, försumpade områden, vattensamlingar o. d. Den föreslagna fördelningsregeln kan leda till en omfördelning av fastighetsvärdena inom exploateringsområdet på ett sätt som inte synes motiverat av lagstiftningens syfte.

Enligt lagförslaget är deltagande i exploateringssamverkan frivilligt. För berörda fastighetsägare lorde del framstå som mest naturligt i förevarande

Prop. 1981/82:221                                                  177

sammanhang att låta fördelningen i princip ske efter andelslal som återspeglar värdet av den mark med vilken varje fasfighel ingår i del gemensamma förelaget. En sådan fördelningsgmnd — som också har föreslagits av utredningen — är även bäst förenlig med det förhållandel att en fastighets andel i företaget skall utgöra en garanti för dess pantvärde. Det kan befaras alt en fördelningsregel som gmndar sig inte på elt ägoinnehavs värde utan på en från ekonomisk synpunkt så föga relevant faktor som arealstorleken kommer att uppfattas som orättvis och minska intresset för deltagande i exploateringssamverkan.

Det värde som sålunda skall ligga till grund för fastigheternas delaktighet i exploateringsföretagel bör i princip vara den berörda markens marknadsvärde. I de fall då all mark inom ett samverkansområde är ungefär likvärdig med hänsyn lill läge och beskaffenhet bör uppskattningen kunna ske med enkla schablonartade metoder, t.ex. med hjälp av markarealens storlek. Avsteg från huvudprincipen bör kunna göras t. ex. om marken någon gång på grund av särskilda förhållanden, såsom förekomst av en grusfyn-dighel, skulle ha ett högre värde än som betingas av möjligheten atl använda marken för det ändamål som avses med exploateringsförelaget. Om markägaren i ett sådant fall undantagsvis skulle önska deltaga i exploateringsföretagel, synes det rimligt alt hans andelstal beräknas på grundval av markens värde med bortseende från den värdeförhöjning som gmsfyn-digheten kan föranleda.

På gmnd av del anförda föreslår lagrådet atl andelslalen, i enlighet med utredningens förslag, skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den mark som skall ligga till grund för andelsberäkningen. Härvid bör, liksom enligt det remitterade förslaget, bortses från inverkan av den plan som fastställts efter exploateringsbeslulel och som skall genomföras genom exploateringen.

Exploateringen avser utnyttjande av själva marken. Med hänsyn härtill synes rimligt att, såsom också följer av det remitterade förslaget, man vid bestämmande av andelstalen inte beaktar värdet av byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till fastigheten. En särkild bestämmelse härom bör intagas i paragrafens andra stycke.

Som framgått av det föregående skall andelslal bestämmas också för fastigheter som väl har exploaleringsbar mark inom samverkansområdet men ej tillskjuter någon mark som skall bli föremål för exploateringsålgärder. I andra fall kan en fastighet bidra med endast en del av sin mark till detta ändamål. Vissa fastigheter kan tillskjuta all sin mark. Såsom upptages i förevarande paragraf får då utjämning ske med pengar. Regeln härom kan lämpligen ges det innehållet att om det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte motsvarar vad fastigheten har atl tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skillnaden skall utjämnas i pengar. Vid beräkningen av sådana utjämningsbelopp bör av rätleviseskäl tillämpas samma gmnder vid markvärderingen som vid fastställandet av andelstalen. 12    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221                                                  178

Enligt den i del föregående angivna huvudregeln kommer andelslal att åsättas alla i exploateringssamfälligheten ingående fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. För fasligheter som ingår i samfälligheten men saknar sådan mark får som anges i paragrafens tredje stycke bestämmas särskilt andelstal.

Att beakta är att i vissa fall - t. ex. då fråga är om filldelning av mark -åtgärden endast berör fastigheterna med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tillämpas. När del gäller andra åtgärder - t. ex. vid bestämmande av tillskott till läckande av kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening - skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas fill gmnd. Del medför att en samordning får ske av de andelstal som besiämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Det synes lämpligt att lagtexten ger en upplysning härom.

Såsom anges i förslaget bör samfälligheten betala ersättning lill ägare av fastigheter som skadas genom intrång till följd av atl mark avslås eller all byggnader rivs m. m. Frågan i vad mån dylika skador uppkommer torde ofta inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. Bl.a. med hänsyn härtill synes frågan om skadeersättning lämpligen böra regleras i 18 §.

På grund av vad nu anförts kan de bestämmelser som bör upptagas i förevarande paragraf lämpligen ges följande lydelse:

"Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detla ändamål skall andelslal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter del att exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall hänsyn inte tas lill den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Hänsyn skall ej heller las lill byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till marken.

För en fastighet inom samverkansområdel, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelslalen i motsvarande mån jämkas."

Prop. 1981/82:221                                                  179

I4§ Lagrådet:

Enligt paragrafen "skall" vissa förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22§§ fastighetsbildningslagen meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet. Det gäller här beslut om förbud mot skogsavverkning, läkt av olika slag, nybyggnad m.fl. åtgärder som försvårar genomförandet av en fastighetsreglering. Som framgår av de nämnda lagrummen i fastighetsbildningslagen, är ett förordnande av detla slag inte obligatoriskt utan skall meddelas endast i den mån del anses erforderligt. Uppenbarligen kan ett behov av sådana förordnanden uppkomma även efter ett beslut om exploateringssamverkan. Avsikten lär inte vara alt hindra ett förordnande i delta skede; som framgår av 16 § i lagförslaget, blir vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet fasfighetsbildningslagen direkt tillämplig bl. a. i det aktuella avseendet. Betydelsen av regeln i 14 § lagförslaget synes enbart vara att den möjliggör, att förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ meddelas redan i samband med själva exploateringsbeslutet. Denna innebörd hos paragrafen framträder bättre, om i lagtexten ordet "skall" utbytes mot "kan".

16§ Lagrådet:

Genom föreskrift i förevarande paragraf skall 5 kap. 8 § fastighetsbildningslagen, som anger gmnderna för marktilldelning, icke lillämpas vid exploateringsfönätlning; i stället skall i förevarande lag meddelade regler gälla. Enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen kan på grund av medgivande av angivna sakägare avsteg göras från bestämmelserna i 5 kap. 8 §. I 5 kap. 20 § ges vidare regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 18 § sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten atl förvärva fast egendom kringgås. I det föreliggande förslaget omfattar den allmänna hänvisningen till fastighetsbildningslagen även 5 kap. 20 § och avsikten torde vara alt också vid exploateringsförrätlning hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå de regler som innefattar inskränkning i rätten alt förvärva fast egendom. Med den utformning hänvisningarna till fastighetsbildningslagen har torde detta dock icke uppnås med mindre en särskild regel i ämnet meddelas. Lagrådet förordar därför att i förevarande paragrafs första stycke upptages ytterligare en mening av följande lydelse: "Innebär överenskommelse enligt 23 § atl en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11 § andra stycket eller 18§, skall 5 kap. 20§ fastighetsbildningslagen lillämpas."

Vidare skall enligt paragrafen bl. a. 5 kap. 24 och 27 §§ faslighetsbildningslagen gälla vid exploateringssamverkan. Vid tillämpning av 24 § andra och tredje styckena samt 27 § tredje stycket är atl märka, all i stället för vissa paragrafer i fastighetsbildningslagen, vartill där hänvisas, skall gälla bestämmelser i förevarande lag; dessa får anses äga motsvarande tillämpning i de avsedda situationerna.

Prop. 1981/82:221                                                  180

Fastighetsreglering enligt paragrafen kan leda lill beslut som är i hög grad ingripande för enskilda; bl. a. kan nämnas förordnande enligt 19§. Enligt första stycket i förevarande paragraf skall de regler till skydd för enskilda intressen, som finns intagna i 8 kap. 2 och 3 §§ fastighetsbildningslagen, inte gälla vid exploateringssamverkan. Regeln i 3 § andra stycket av lagförslaget, vilken har ett liknande syfte, avser enligt lagtexten endast beslutet om exploateringssamverkan, inte beslut som meddelas i ett senare skede. Av motiveringen (2.3.2) torde emellertid framgå att regeln i fråga skall gälla generellt vid lagens tillämpning. Del synes önskvärt alt delta framgår av lagtexten i 16§. Lagrådet förordar att som en sista mening i paragrafens första stycke tilläggs följande;

"Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3§ andra stycket äga motsvarande tillämpning."

I7§ Lagrådet:

Stadgandet avser alt förhindra att mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan, överförs till annan faslighet genom fastighetsreglering. All stadgan-del har denna innebörd skulle framgå tydligare om - såsom lagrådet förordar - stadgandet inledes på följande sätt: "Faslgihetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken del finns. -.-.-".

18§ Lagrådet:

Den omformulering av 11 § som lagrådet föreslagit medför alt förevarande paragraf bör inledas med orden: "Faslighet med mark fillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas.-.-.".

Vidare bör med hänsyn lill vad som vid 11 § anförts om den i paragrafen upptagna skadeersättningsregeln en motsvarande bestämmelse upptas i denna paragraf Bestämmelsen bör med hänsyn lill alt hänvisningen i I6§ ej omfattar 5 kap. 12 § faslighetsbildningslagen så utformas all den gäller även innehavare av särskild rätt lill fastigheten. Lagrådet förordar därför att ett andra stycke lillägges av följande lydelse;

"Ersättning i pengar skall också utgå för byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör som frångår deltagande fastighet och för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på gmnd av fastighetsregleringen."

26 § Lagrådet:

Bestämmelserna i förevarande paragraf lar sikte endast på sådana förändringar som inträffar medan exploateringsförtättningen ännu pågår. För

Prop. 1981/82:221                                                  181

atl detla otvetydigt skall framgå förordas att paragrafen inleds med orden "Inträder innan exploaleringsförrättningen avslutats ändrade .-.-.-".

33 § Lagrådet:

Enligt paragrafens första stycke skall bestämmelserna om faslighetsbildningsbeslul även tillämpas på "exploaleringsbeslutel". Med ordalagen i 13 § stämmer det bäst att anse endast det inledande beslut som avser frågor enligt 13 § första stycket p. 1 och 2 som exploateringsbeslut, däremot inte beslut i eventuellt uppskjutna frågor enligt 13 § andra stycket. (Jfr även 16 § andra stycket, som ger stöd för samma tolkning.) Avsikten med förevarande bestämmelse lär emellertid vara, atl besvär över samtliga beslut enligt 13 § skall följa reglerna om faslighetsbildningsbeslul. På grund härav bör ordet "exploateringsbeslulel" i första stycket utbytas mot "beslut enligt 13§". - I andra stycket kan däremot ordet exploaleringsbeslut utan olägenhet kvarstå.

Förslaget till lag om ändring i fastighetsbilningslagen (1970:988)

6 kap.

2a§

Lagrådet:

Andelsrätt i sådan särskild samfällighet som avses i förevarande paragraf bör tillkomma endast fastighet med exploaleringsbar mark. För all detta skall framgå med önskvärd tydlighet bör - om 11 § i lagen om exploateringssamverkan erhåller den lydelse lagrådet förordat - i sista meningen anges alt andelen skall motsvara fastighetens "andelstal i exploateringssamfälligheten enligt 11 § andra stycket nämnda lag", dvs. lagen om exploateringssamverkan.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Lagrådet:

Beslut om förmånsrältsbeloppets storlek enligt 13§ p. 4 lagen om exploateringssamverkan kan, på sätt som utvecklats vid lagens 33 §, fattas även senare än i exploateringsbeslutet. Ordet "exploateringsbeslutet" i andra stycket av förevarande lag bör därför utbytas mot "beslut enligt 13 § nämnda lag".

Prop. 1981/82:221                                                  182

Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

70 § Lagrådet:

Sedan det nya andra stycket i paragrafen tillkommit, bör i det följande stycket efter "första" inskjutas orden " eller andra". - Någon motsvarande ändring synes inte erforderlig i paragrafens sista stycke, vilket torde sakna praktisk betydelse vid exploateringssamverkan.

1I3§

Lagrådet:

Av samma skäl som angetts vid 70 § bör i tredje stycket - i såväl första som andra meningen - efter "första" inskjutas orden "eller andra", medan motsvarande ändring inte erfordras i fjärde stycket.

Övriga lagförslag

Lagrådet:

Förslagen lämnas utan erinran.

Prop. 1981/82:221 183

LANTMÄTERI VEFIKET                                                                                            BILAGA

Fastighetsavdelningen                                        1982-04-29

EXEMPEL som belyser tillärapningen av lagen om exploateringssamverkan. Exemplen har upprättats inom lantmäteriverket.

Innehåll:

Exempel 1  Förtätning av äldre villakvarter sid  1

Exempel 2  Fritidsbebyggelse                             sid 16

Prop. 1981/82:221 184

LANTMÄTERIVEIU<ET                           EXEMPEL 1

Fastighetsavdelningen                           1982-04-29

EXPLOATERINGSSAMVERKAN - FÖRTÄTNING AV ÄLDRE VILLAKVARTER

Förutsättningar

Björken är ett äldre villakvarter. Stadsplan gäller för området. Enligt den fastställda tomtindelningen är kvarteret indelat i sex st stora tomter på cirka 3 800 ra  var.

Vid diskussioner mellan fastighetsägarna och kommunen har raan kommit fram till att kvarteret bör förtätas. Förtätningen bör ske genom exploateringssamverkan för att fastighetsägarna skall kunna genomföra den gemensamt och för att en rättvis fördelning av avkastningen skall kunna ske. Ett förslag till ändrad stadsplan och tomtindelning tas fram som innebär att Björken förtätas med sex sammanbyggda hus i den inre delen av kvarteret. Tillfart och parkering skall ske på en gemensamhetsan-läggning med de nybildade fastigheterna som delägare. Anläggningen skall även omfatta en lekplats för kvarteret. Kvarterets fastighetsindelning före respektive efter förtätningen illustreras i figur 1 (s 2).

Förfarandet

Ägarna till Björken 1-4 och 6 ansöker gemensamt om en exploateringsförrättning bos fastighetsbildningsmyndigheten. Vid ett inledande förrättningssammanträde med kommunen och fastighetsägarna diskuteras hur kommunen och markägarna tänkt sig förtätningen samt det förslag till ändrad stadsplan och toratin-delning som arbetats fram.

Prop. 1981/82:221

185

Figur 1  Kvarteret Björken

Före:

X	5 X	6 X 1—1
1	2	X 3

Efter-.     r

1

r

151  '   161

111

121

131

IM

i   ,i7 - -

171

_I8I_ 191

noi

1111  '  1121 I

1131

(IM I  1151

I

1161

Fastighetsgräns

Grans  for  ägofigur

Gräns  for samverkansområde

Prop. 1981/82:221 186

Fastighetsbildningsmyndigheten begär kommunfullmäktiges tillstyrkande till exploateringssamverkan (4 §). I ett yttrande tillstyrker kommunfullmäktige att exploateringssamverkan får ske. Samverkansområdet skall därvid omfatta hela kvarteret Björken, se figur 1.

på grundval av förslaget till ändrad stadsplan och tomtindelning upprättar fastighetsbildningsmyndigheten - med hänsyn till myndighetens utredningsplikt enligt 10 § och med hänsyn till att förmånsrätt aktualiseras - en ekonomisk kalkyl enligt tabell 1.

Tabell 1  Ekonomisk kalkyl

Intäkter

Områdets värde före ändrad plan                          92 000

Värde efter exploatering, 6 tomter å 60 000  360 000
Värdehöjning                                                      268 000

Kostnader

VA, gator                                                            100 000

Gemensamhetsanläggning                                     50 000

Förrättningskostnader                                            15 000

Övrigt                                             ,                    15 000

Summa kostnader                                               180 000

Kalkylerad avkastning                                          88 000

Prop. 1981/82:221 187

Vid ett nytt sammanträde med sakägarna diskuteras - bl a mot bakgrund av upprättade kalkyler - förutsättningar för och ekonomiska konsekvenser av en exploatering inom kvarteret. Därefter prövar fastighetsbildningsmyndigheten villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd.

Av kommunfullmäktiges tillstyrkande och det upprättade planförslaget framgår att det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att förtätning av kvarteret Björken utförs i ett sammanhang. Ändamålet med saraverkan kan inte lämpligen tillgodoses på något annat sätt. Flera markägare finns inom kvarteret. Dessa bedöms ha förutsättningar att gemensamt genomföra exploateringen. Villkoren i 3 och 4 §§ är därmed uppfyllda.

Samtliga fastighetsägare inom kvarteret utom ägaren till Björken 5 vill delta i samverkansföretaget. Opinionsvillkoret i 5 § är därför uppfyllt.

Slutsatsen av fastighetsbildningsmyndighetens prövning blir att exploateringssamverkan skall få komma till stånd. Samtliga fastigheter inom kvarteret utom Björken 5 skall ingå i exploateringssamfälligheten.

Delaktigheten i exploateringssamfälligheten beräknar fastighetsbildningsmyndigheten med utgångspunkt från arealen av den mark för varje fastighet som är tillgänglig för exploatering. Delaktigheten framgår av tabell 2.

Prop. 1981/82:221 188

Tabell 2	Delaktighet
Fastighet	Areal m	Delaktighet (%)
Björken 1	1 500	20
2	1 500	20
3	1 500	20
4	1 500	20
5	Deltar ej
6	1 500	20

Summa       7 500        100

Exploateringsbeslut m m

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar följande exploateringsbeslut (13 §).

1.   Exploateringssamverkan skall avse förtätning
av kvarteret Björken med sex sammanbyggda hus för
permanentbostadsändamål. Samverkansområdets om
fattning framgår av figur 1. Exploateringen skall
ske i överensstämmelse med ett 1900-00-00 upprättat
förslag till ändrad stadsplan och tomtindelning

för kvarteret och omfatta iordningställande av byggklara tomter samt gemensam parkeringsanläggning, lekplats, gångväg m m.

2.   I exploateringssamfälligheten skall delta följande fastigheter: Björken 1-4 samt 6.

3.   Fastigheterna deltar i exploateringssamfälligheten med lika andelstal (1/5 var).

Prop. 1981/82:221 189

4. Förmånsrättsbeloppet skall uppgå till totalt 268 000 kr. Av detta belopp fär

a)   30 000 kr utnyttjas när exploateringsbeslutet vunnit laga kraft,

b)   ytterligare 150 000 kr utnyttjas när ändrad stadsplan och tomtindelning fastställts samt

c)   ytterligare 88 000 kr utnyttjas när övriga anläggningar har utförts enligt beskrivningen, aktbil X.

Förmånsrätten skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Det medför att följande förmånsrättsbelopp kommer att gälla i fastigheterna vid olika tidpunkter.

Fastighet   Ackumulerat förmånsrättsbelopp vid olika
tidpunkter
a) ____     b)__________ c)

Björken 1	6 000	36 000	53 600
2	6 000	36 000	53 600
3	6 000	36 000	53 600
4	6 000	36 000	53 600
6	6 000	36 000	53 600

Summa        30 000      180 000     268 000

5. Exploateringen skall vara slutförd senast 1900-00-00.

Björken 5 kommer att beröras av marköverföring enligt 19 § lagen om exploateringssamverkan.

Fastighetsbildningsmyndigheten lämnar besvärshänvisning till exploateringsbeslutet så att det kan vinna laga kraft innan planändringarna fastställs och så att fastighetsreglering kan ske enligt de särskilda reglerna i lagen om exploateringssamverkan.

Prop. 1981/82:221 190

Genomförande

En samfällighetsförening bildas för att genomföra företaget. Föreningsbildningen är en förutsättning för att förmånsrätten skall kunna utnyttjas som säkerhet för de lån som behövs för att finansiera exploateringen. Föreningen tecknar ett exploateringsavtal med kommunen som reglerar bl a frågor om ersättning för gatukostnader m m, anslutning till allmän va-anläggning, tidplan samt utförande, kontroll och besiktning av gemensamma anordningar.

Kommunen antar förslagen till ändringar av stadsplan och tomtindelning. Av planerna framgår att de är avsedda att genomföras genom exploateringssamverkan. Samtidigt godkänns exploateringsavtalet.-Länsstyrelsen fastställer planändringarna.

Fastighetsbildningsmyndigheten genomför fastighetsreglering, avstyckning och inrättande av gemensamhetsanläggning enligt beskrivning, ersättningsbeslut och avräkning, bilaga 1. Uthuset på Björken 6 står inte i överensstämmelse med den ändrade stadsplanen och tomtindelningen.

Samfällighetsföreningen genomför exploateringen fram till byggklar tomtmark i enlighet med exploateringsbeslutet och exploateringsavtalet. Utdebiteringar samt det ekonomiska resultatet av samverkansföretaget framgår av bilaga 2. När exploateringsbeslutet förfaller upplöses föreningen.

Prop. 1981/82:221

191

Bilaga   1

AKIbilaga

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

Dalum

neoiEIifringsaiEum

I Uppgift om åtgärd för-— rättningen av&ett har införts i fastighetsregistret -

För lastighe*.$ie(iistemi>ndighelen

Faslighet, ornride m rri 1

Areal      hektar, m

avstår 3a

erhåller 3b

= ändring.' 4  aumma

Ägare, uppgifter till lolcal skattemyndighet

och andra anmärkningar

5

FASTIGHETSREGLJRING

300

300 300 300

600 300 slut

ättningslpe ÖJÖRKEN 1

12

2 4 8

14

300 300

Björken 1 Björken 2

Björken 3 Björken 4

3 4 5 8

4 5 ers

300 600 300 300

Björken 5

Björken 6 Ersättning, se AVSTYCKNING

FR,lN

Lotten A

:li,

2

AVSTYCKNING FrAn BJÖRKEN 2

:.3

Lotten B

AVSTYCKNING   FRilN  LJÖRKEN   3

Lotten C

:.4,

5 AVSTYCKNING FRÄN ijÖRKEN 4

Lotten D

+	300	A	Ason
		B	Bson
-	300
+	300	C	Cson
+	300	D	Dson
		E	Eson

-1500

F Fson

■(- 900 aktbil PR 1

A Ason, Storgatan 10

600

000 00  X-stad

600

B Bson, Storgatan 12

000 00  X-stad

C Cson,     Storgatan 14

600

000 00  X-stad

D Dson,     Lillgatan 9

600

000 00  X-stad

Prop. 1981/82:221

192

Eilaga  1

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

Datum

Fastighet, område m m

Areal     hektar, m»

avstår 3a

erhåller 3b

:r ändring/ 4   summa

Ägare, uppgifter till lokal skattemyndighet

och andre anmärkningar

6

AVSTYCKNING FF.N

BJÖRKEN

Lotten E

600

F Fson, Lillgatan 13 000 00  X-stad

Lotten F

600

F Fson, Lillgatan 13 000 00  X-stad

Prop. 1981/82:221

193

FASTIGHETSBILDNINGSfiflYNDIGHETEN

Bilaga   1

AMbii.i}*

AB

nagiiircfingcaaiurr.

I Uppgift orn åtgärd for-ranningen avsett har införts i lasttghctsregistrel

For latitgri«iircgitM"nvndiQh«i«n

GEMENSAMHETSANLÄGGNING Anläggningsbeslut

1      Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av garage, parkeringsplats, gångvägar, lekplats och planteringar allt enligt pro-jekteringshandiingar, aktbil C-E.

2      Deltagande fastigheter: Lotterna A-F

Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.

3   För anläggningen upplåtes -
ägofigur 10 av Björken 1,

8 och 9 av Björken 2, 16 av Björken 3, 1 av Björken 4 samt 7 av Björken 6.

4   Anläggningen ska vara utförd senast två år efter det att anlägg
ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna efter lika andelstal (1/6 var).

13 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221 194

Bilaga 1 (Utdrag ur) PR 1

Ersättningsbeslut Skäl:

Av utredningen (aktbilaga V) framgår att marknadsvärdet för mark inom kvarteret uppgår till ca 10 kr/m  om man bortser från de förtätningsmöjligheter som uppkommit genom ändringen av stadsplanen. För den mark som med stod av 19 § överförts från Björken 5 (1 500 m ) skall enligt 21 § utgå ersättning med 15 000 kr till ägaren av Björken 5.

Värdet av den mark m m som de fastigheter som deltar i exploateringssamfälligheten lämnar i tillskott motsvarar andelstalen med undantag av Björken 6. Fastigheten avstår förutom marken ett uthus. För skillnaden skall enligt 11 § 2 st utgå ersättning i pengar. Värdet av uthuset har uppskattats till 2 000 kr.

Marknadsvärdet av de färdiga tomterna har uppskattats till 60 000 kr stycket. Tomterna har inte kunnat fördelats jämnt mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Skillnaden skall enligt 18 § utjämnas i pengar. Ägaren av Björken 6 skall betala ersättning för överskjutande tilldelning med 60 000 kr.

Björken 5 är inte högt belånad. Regleringen är i sin helhet väsentligen utan betydelse för sådana rättsägare som avses i 5 kap 16 § första stycket fastighetsbildningslagen.

Beslut:

Ersättningar skall utgå enligt avräkning, aktbil F.

Prop. 1981/82:221

195

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

AVRÄKNING

Daium

Bilaga   1

Aktbtljga F

Aiende		RaOisiwomftda
		Kommun
		Un
Fastighet, ägare	Ersättningar mellan sakägare (5 kap 15 i faslighetsbildningslagen)			Betalar, kr	Monsr, kr
Björken  6	Betalar till
P  Fson,   Lillgatan  13, 000   00  X-stad	A Ason,   Storgatan  10 000   00  X-stad B  Bson,   Storgatan  12 000   00  X-stad C Cson,   Storgatan  14 000   00  X-stad D Dson,   Lillgatan  9 000   00  X-stad E Eson,   Lillgatan  11 000   00  X-stad			8.600 8   600 8   600 8   600 15   000
Björken  1	Mottar  av
A Ason,   Storgatan  10 000   00  X-stad	F  Fson				8   600
Björken  2	Mottar av
B  Bson,   Storgatan   12 000   00  X-stad	F Fson				8   600
Björken   3	Mottar av
C  Cson,   Storgatan  14 000   00   X-stad	F  Fson				8   600
Björken 4	Mottar  av
D  Dson,   Lillgatan  9 000   00  X-stad	F  Fson				8   600
Björken   5	Mottar  av
E  Eson,   Lillgatan   11 000   00   X-stad	F  Fson				15   000
				49   400	49   400
Förfallodag:   Samtliga  ers;	ttningar  skall  betalas		sena	st  tre  mi	nåder
efter det  att  ersättningb<	slutet har  vunnit  laga		kraf	t.
(Anm Underlag   för  avräknii	igen,   se   s	13  och   14)

Prop. 1981/82:221

1%

Bilaga 1

Underlag för avräkning 1) 15 000 till Björken 5

2)

3)

från		till
Björken 1		Björken	5	3	000
2		"	5	3	000
3		"	5	3	000
4		"	5	3	000
6			5	3 15	000 000
2 000 kr till		Björken i	6
från		till
Björken 1		Björken	6		400
2		II	6		400
3		"	6		400
4		"	6		400
6			6	2	400) 000
60 000 kr	frår	1 Björken	6
från		till
Björken 6		Björken	1	12	000
6		"	2	12	000
6		"	3	12	000
6		"	4	12	000
6		"	6	12 - 60	000) 000

Betalar

Mottar

Björken 1

till Björken 5 till    "    6 frän    "    6   _ Summa

000 400

12 000

8 600

Björken 2

Björken 3

till Björken 5 till    "    6 från    "    6	3	000 400	12	000
Summa		-	8	600
till Björken 5 till    "    6 från    "    6	3	000 400	12	000
Summa		-	8	600

Prop. 1981/82:221

197

Bilaga   1

Björken 4	till till	Björken		5 6	3	000 400
	från			6 Summa			12	000
						-	8	600
Björken 5	från	Björken		1			3	000
	„	•■		2 3 4			3 3 3	000 000 000
				6 Summa			3	000
						-	15	ooo"
Björken 6	till	Björken		5	3	000
	från		'	1				400
	„			2 3 4				400 400 400
	till			1 2 3	12 12 12	000 000 000
	"	"		4 Summa	12	000
					49	400		-
		S	jrama	summa	49	400	49	400

14   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

198

Bilaga 2

1) Fördelning av kostnader

Fastigh	Bt	Andels-	Utdeb.kostn		Ersättn		enl	Faktiska
		tal (%)	enl	andels-	avräkningen			kostnader
			talen
		1	2			3		4=2-l-3
Björken	1	20	36	000	- 8	600		27	400
"	2	20	36	000	- 8	600		27	400
"	3	20	36	000	- 8	600		27	400
"	4	20	36	000	- 8	600		27	400
"	5	-		-	-15	000		-15	000
"	6	20	36	000	49	400		85	400
Summa		100	180	000		0		180	000

2) Det ekonomiska resultatet av exploateringssamverkan
i kvarteret Björken_________________________________

Fastighet	Värde	Värde		Värdeökning	Kostnader	Resultat
	efter	före			(enl ovan)	(Avkastning)
	1	2		3=1-2	4	5=3-4
Björken 1	60 000	15	000	45 000	27 400	17 600
2	60 000	15	000	45 000	27 400	17 600
3	60 000	15	000	45 000	27 400	17 600
4	60 000	15	000	45 000	27 400	17 600
5	0	15	000	-15 000	-15 000	0
6	120 000	17	000	103 000	85 400	17 600
Summa	360 000	92	000	268 000	180 000	88 000

Prop. 1981/82:221 199

EXEMPEL 2

EXPLOATERINGSSAMVERKAN - FRITIDSBEBYGGELSE

Beskrivning av området

Samverkansområdet omfattar ca 235 ha. Inom området finns 10 fastigheter bebyggda med ca 20 bostadshus varav 3 utgör bostäder för .helårsboende. Jordbruk bedrivs numera endast på Berga 1:6 vars ägare arrenderar viss åkermark på omkringliggande fastigheter. Möjligheter att bygga upp ett bärkraftigt jordbruk inom området saknas. Skogsbruk bedrivs i liten omfattning. Fastighetsstrukturen framgår av utdrag ur ekonomiska kartan, fig 1.

I arbetet med kommunöversikten har man kommit fram till att tät fritidsbebyggelse lämpligen bör kunna uppföras inom detta område. Området utgör ett från såväl naturliga förutsättningar som planmässiga utgångspunkter väl avgränsat område i förhållande till omgivande områden. I den gällande koramunöversikten har således angetts att området är lämpligt för tät fritidsbebyggelse och att de närmare förutsättningarna för exploateringen bör klargöras genom fortsatt planläggning. Det anges också i kommunöversikten att sådan fortsatt planläggning förutsätter att exploateringssamverkan kommer till stånd eftersom fastighetsindelningen inom området är splittrad.

Förfarandet

Ägarna av Berga 1:6, 1:8 och 1:9 tar gemensamt kontakt med byggnadsnäinnden och diskuterar möjligheten att få till stånd den fritidsbebyggelse som kommunöversikten anger som möjlig. Därefter ansöker fastighetsägarna om exploateringsförrättning.

Prop. 1981/82:221

200

Figur 1  Utdrag ur ekonomiska kartan

Prop. 1981/82:221 201

Avsikten är att en exploateringssamfällighet skall planlägga området och utföra nödvändiga gemensamma anordningar. Färdiga tomter för fritidsändamål skall ställas i ordning och säljas gemensamt. Ett inledande sammanträde hålls där förutsättningarna för att få till stånd fritidsbebyggelse diskuteras. En representant från kommunen redogör för kommunens inställning. Kommunens bedömning är att den diskuterade samexploateringen ligger i linje med kommunöversiktens intentioner. Uppläggning av det fortsatta arbetet och frågor om bl a företagets överensstämmelse med kommunöversikten, samverkansområdets gränser samt riktlinjer för bebyggelsens omfattning och lokalisering diskuteras.

Kommunfullmäktige antar en enkel områdesplan som anger dels samverkansområdets huvudsakliga gränser, dels bebyggelsens huvudsakliga lokalisering, fig 2, samt lämnar tillstyrkande enligt bilaga 1. Ett förslag till byggnadsplan läggs därefter fram för det område som enligt områdesplanen är lämpligt för tät bebyggelse. Diskussioner med kommunen om ett exploateringsavtal påbörjas.

Efter underhandsdiskussioner med berörda sakägare kallar fastighetsbildningsmyndigheten till ett nytt sammanträde där dels företagets allmänna tillåtlighet samt förutsättningar för och ekonomiska konsekvenser av företaget, dels opinionsvillkoret prövas. Exploateringsföretaget bedöms vara tillåtligt då det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att såväl planläggningen som utbyggnaden av vägar, vatten och andra gemensamma anordningar sker i ett sammanhang och samverkan mellan fastighetsägarna underlättar dessa åtgärder.

Prop. 1981/82:221

202

Figur 2. Förslag till områdesplan för />   y   Berga by

/

1 ('
	y 0    \ 0 0
/       /  '
a/	D

Bergaviken
       \

n

Th/s:3>

/

/

\

i/ Vamban

//

//

//

/

//

/

//

SKALA     1   10000

Bygräns Fastighetsgräns Qrans  for  samverkansområde

//   CbD

Område för tät
frifidsbebyggslse.
//                           Byggnadsplan bor

uppi'ttas.

'— —'     båtförvaring

Område där ny fritidsbebyggelse inte tillåts

Område för badändamål

Prop. 1981/82:221 203

Ägarna till Berga 1:10 och 1:11 motsätter sig inte exploateringen, men förklarar sig inte vilja delta i exploateringsföretaget. Inte heller ägarna till de avstyckade tomterna Berga 1:14 och 1:15 vill delta i samverkansföretaget. Övriga fastighetsägare inom samverkansområdet ställer sig positiva till företaget. Opinionsvillkoret bedöms därmed vara uppfyllt.

Fastighetsägarna är överens om att exploateringen bör genomföras så att den mark som detaljplaneläggs skall överföras till en marksamfällighet. Denna marksamfällighet skall förvaltas av samma samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten. Tomterna säljs sedan genom samfällighetsföreningen varefter de avstyckas.

Fastighetsbildningsmyndigheten upprättar följande tabell för beräkning av andelstal, tabell 1.

Prop. 1981/82:221

204

Tabell 1   Delaktighet

Fastighet  Areal   Fastighetsvärden   Delaktighet ha      exkl byggnader     Beräkning 1)

1:5 1:6

360 670 390 500

36

36

i.7,3

k kr                                              %

67

1:8  39

1:9  55

Berga

207
67	32,4
207
39	18,9
207
55	26,6

207

2)

1	10	Vill	ej delta
1	11	Vill	ej delta
1	12	6'	60

40

1:13  4

207 4

207

2,9 1,9

1:14   Vill ej delta

1:15   Vill ej delta

S 1    Samfälld mark, obetydliga värden.

S  3   Samfälld mark, obetydliga värden

Summa

207

100,0

1) Beräkningen grundas på summan av deltagande fastigheters areal.

2) Efter avgränsning av lämpliga tomtplatser.

Prop. 1981/82; 221 205

Exploateringsbeslut

Fastighetgbilinipgsmynäigheten meddelar följande exploatefinggbeglut.

1   ExplqgteringsfBretaget skall avse nyexploatering för fritidglsebyggelse, Samverkansområdets omfattning framgåp ay bifogad karta, (fig 1). Exploateringen skall omfatta iordningställande av byggklara tomtep föF fritidshus, badplats och småbåtshamn saiiit därmed saminanhängande gemensamhetsanläggningar.

2   I exploateringssamfälligheten skall följande fastigheter delta Berga 1:5, 1:6, 1:8, 1:9, 1:12, 1:13.

Andelstal
Berga 1:5	17,3
1:6	32,4
1.8	18,9
1:9	26,6
1:12	2,9
1:13	1,9

4 Förmånsrättsbeloppet skall totalt uppgå till 2,6 milj kr. figrmånsrätten får utnyttjas

a)   med 6,3 milj H? ir exploateringsbeslutet vunnit laga kraft

b)   iped ytterligare 0,3 milj kr när planen är fastställd

c)   med ytterligare 1,0 milj kr när etapp 1 enligt beskrivning, aktbil X, är färdigbyggd samt

d)  med ytterligare 1,0 milj kr när etapp 2 enligt
beskrivningen, aktbil X, är fördigbyggd.

15 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221 206

Förmånsrätten skall fördelas mellan deltagande fastigheter efter andelstalen. Det medför att följande förmånsrättsbelopp kommer att gälla i respektive fastighet vid olika tidpunkter.

Fastighet        Ackumulerat förmånsrättsbelopp enl uppdelningen

ovan (k kr)
_____________    a)       b)       c)_______________   d)

Berga 1:5	52	104	278	.451
1:6	97	194	518	841
1:8	56	113	301	491
1:9	80	159	425	691
1:12	9	18	47	76
1:13	6	12	31	50

Summa                  300       600      1600        2600

5 Utbyggnaden av området skall ske i enlighet med
kommunens anvisningar i tillstyrkandet, bilaga 1.

6 Exploateringen skall vara slutförd senast 1900-00-00.

Berga S:3 kan beröras av marköverföring enligt 19 §.

Fastighetsbildningsmyndigheten lämnar besvärshänvisning till beslutet. Förrättningen avslutas dock inte.

Förordnande om avverknings- och byggnadsförbud

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar samtidigt med exploateringsbeslutet med stöd av 5 kap 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen förbud att avverka skog och att företa nybyggnad utan myndighetens medgivande. Förordnandet gäller fastigheterna Berga

Prop. 1981/82:221 207

1:8-1:10, 1:12, 1:13 inom det område som angivits som lämpligt för tät fritidsbebyggelse på kartan fig 2, litt B.

Samfällighetsförening

En samfällighetsförening bildas för att förvalta exploateringssamfälligheten.

Genomförande

Med den antagna områdesplanen som grund upprättas en byggnadsplan för samverkansområdet (fig 3, s 25). Ett exploateringsavtal träffas mellan kommunen och föreningen. Planen antas av kommunfullmäktige som samtidigt godkänner avtalet,

I exploateringsavtalet anges bl a att de områden som i byggnadsplanen avsatts till väg eller annan allmän plats skall upplåtas av exploateringssamfälligheten till en anläggningssamfällighet för området. Exploateringssamfälligheten skall också ombesörja och bekosta anläggandet av vägar, parkeringsplatser, badplats och småbåtshamn samt brunnar och gemensamma vattenledningar inom området. Anläggningarna skall överlåtas till anläggningssamfällig-heten.

Fastighetsbildningsmyndigheten genomför fastighetsreglering där den mark som ingår i planen får bilda en marksamfällighet. Överförd mark är obebyggd. Andelarna i den bildade samfälligheten överensstämmer med andelstalen i exploateringssamfälligheten. Ut-

Prop. 1981/82:221

208

Figur 3  Utdrag ur förslag till■byggnadsplan för Berga by.

'    ~ ■ 11        .

Y \

o

ti  I \

\\

\\       \

W I /

•</

Skala   1:4   000

Prop. 1981/82:221 209

jämning i pengar sker av skillnaden mellan värdet av den mark som fastigheterna faktiskt lämnar i tillskott (marken inom byggnadsplanen) och fastigheternas andelstal (11 § andra stycket). Vid värderingen bortser raan från inverkan av byggnadsplanen. För mark som tas från Berga S:3 utgår ersättning enligt 21 §. Om skyddet för panträttshavarna i 5 kap 16 § FBL kräver att fordringsägarna skall ha del av ersättningen skall fastighetsbildningsmyndigheten förordna om att samfällighetsföreningen skall betala in ersättning till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringshavarna. Tomterna styckas av allt eftersom de säljs av föreningen. Vid avstyckning från marksamfälligheten gäller panträttsskyddet i 10:2 FBL.

Fastighetsbildningsmyndigheten genomför också förrättning enligt anläggningslagen för att inrätta gemensamma anordningar, dvs vägar, vattenförsörjningsanordningar, båthamn, grönområden m m, som gemensamhetsanläggning. Någon ersättning med anledning av att samfällighetslotten S upplåts för gemensamhetsanläggning skall inte utgå. Enligt exploatetingsbe-slutet och exploateringsavtalet svarar samfällighetsföreningen som förvaltar exploateringssamfälligheten för utbyggnaden av de gemensamma anordningarna. Den samfällighetsförening som förvaltar gemensam-hetsanläggningen övertar sedan anläggningarna utan ersättning vid den tidpunkt som avtalats, normalt efter det att slutbesiktning skott. Fastighetsrättslig beskrivning, se bilaga 2, inrättande av gemensamhetsanläggning, se bilaga 3, förrättningskarta, se bilaga 4. Fastighetsbildningsmyndigheten lämnar besvärshänvisning till de meddelade besluten. Exploaterings förrättningen avslutas.

Prop. 1981/82:221 210

Samfällighetsföreningen som förvaltar exploateringssamfälligheten bygger ut planerade anläggningar samt försäljer toraterna varefter de avstyckas. Utbyggnaden och försäljningen sker i enlighet med exploateringsavtalet och exploateringsbeslutet. Sedan alla tomter är sålda och samtliga kostnader betalats, fördelas överskottet mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Vid denna fördelning tas bl a hänsyn till att ägaren till Berga 1:12 själv fått stycka av fyra tomter (lotterna A-P) och att Berga 1:13 genom planläggningen också fått möjlighet att stycka av tre tomter. 1900-00-00 förfaller exploateringsbeslutet. Samfällighetsföreningen ansöker då till länsstyrelsen om att bli upplöst.

Prop. 1981/82:221

211

X-inge kommun

YTTRANDE 1900-00-00

Bilaga 1

Tillstyrkan till exploateringssamverkan i Berga by.
As socken_______________________ ._____ .____ ■

Kommunfullmäktige tillstyrker att en exploateringssamfällighet får bildas för det område som markerats på bifogat förslag till områdesplan (se s 19) omfattande fastigheterna Berga 1:5, 1:6, 1:8-1:15 i As socken. Vid exploateringen skall följande iakttas.

1.   Inom området får uppföras cirka 60 fritidshus med den huvudsakliga lokalisering som framgår av förslaget till områdesplan.

2.   Vägsystemet bör utformas med så få anslutningar till den allmänna vägen som möjligt. Vägarna bör byggas som grusvägar till en vägbanebredd av 3>5

m och i övrigt i överensstämmelse med vägverkets anvisningar för byggande av enskild väg, klass II B.

3.  Vattenförsörjningen bör ske genom gemensamma
brunnar kring vilka erforderligt skyddsområde skall
utläggas. För varje tomtplats bör säkerställas en
vattenmängd om 300 1 per dygn. Tomterna bör förses
med vatten genom sommarvattenledning.

De enskilda tomterna bör utformas på ett sådant sätt och förläggas på sådan mark att infiltration eller resorption av avloppsvatten från kök, bad och tvätt kan ske enskilt inom varje tomtplats. Vattehklosetter bör inte tillåtas.

4. Båtplatserna bör samlas till en gemensam båtplats i Bergaviken. Denna bör förläggas på sådant

Prop. 1981/82:221 212

Bilaga 1

sätt att den inte hindrar att småbåtar använder

viken som naturhamn. Båtplatser bör finnas till

ett antal som motsvarar ca 60 % av antalet tomter.

I anslutning till båtplatserna bör en parkeringsplats

anordnas.

5. Tomtmark bör inte förläggas närmare stranden än 100 m.

Prop. 1981/82:221

213

Bilaga   2

Aictbiiaga

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

Datum

Ärende			Kommun                                                          i Län
			Repistrsringsdaium                                        | Dnr
			j Uppgift om t	igärd försett har in-
fiaoisTeromräce			förts i tastig
A'ea"	hektar, m		Äpare. uDopifter till bkal skanemyndiahet
Faslicsi, område m m          Fig     avstå*	. erliäller		:r ändring/        . och andra anmärkningsr
1                                            .2      ' 3a	3b		4  summa          ] 5
FASTIGHETSREGLERING
Berga   1:8	!			B   Bergman
1      150	000		-150   000
Fastigheten erhå	1 ller'andel	i   sam-
fällighetslotten	S,    se   nedan

Berga 1:9

112 000

-112 000

C Cederlund

Fastigheten lerhåiléfiandel i samfällighetslotten S, se nedan

Berga 1:12

45 000

- 45 000

F Fransson

Fastigheten erhåller lähdel i samfällighetslotten S, se nedan '■

Berga 1:13

26 000

i- 26 000

K Knutsson

Fastighefien lerhåller jandel i samfällighetslotten S, se nedan i

Berga S:3

600

600

Samfällighetsföreningen Berga by

Lotten S

NYBILDNING AV tSAMFÄLLIGHET

1-5

333 600 H-333 600

Delaktighet ji samfälligheten, ise

kolumn 5 j   !        i        i

Delaktighet

Berga 1:5 1:6 1:8 1:9 1:12 1:13

17,8 32,4 18,9 26,6 2,9 1,9

Prop. 1981/82:221

214

Bilaga   2

Aktbilegs

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

erhåller .3b

Fastighet, område m m

, Areal      hektar, m

Fig   ; avstår 2      .3a

— ändring/ 4   summa

Ägare. uppgiHer till lokal skattemyndighet

och andra anmärkningar

5

Ersättning: Ersättningar med anledning av fastighetsreglering, se avräkning aktbil F.

AVSTYCKNING FRAn LOTTEN S

Lotten Aa

1 000

(köpares namn)

15 i lotter

Lotten Ao

:i 000

AVSTYCKNING FRÄN BERGA 1:12

Lotten A

Lotten B

Lotten C

Lotten D

5	000	G Gson
i 1 2	500	L Lson
2	500	M Mson
5 i	000	N Nson

*) Ytterligare lotter styckas av allt eftersi de försaljs ;av ;föreningen.

Prop. 1981/82:221

215

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

Bilaga   3

AkitHietf,

AB

Ragiitranngtaatiim

'I  Uppgift om åtgärd förrättningen avsett fiar införts I tasitgnctsregistret

For 1«(rtgrw»r«gisi«Tmvn(}igtt«lcn

INRÄTTANDE AV GEMENSAMHETSANLÄGGNING

Anläggningsbeslut

1   Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av vägar litt a-d, småbåtshamn med tillhörande parkeringsplatser, litt e, badplats, litt f, vattentäkt och sommarvattenledningar litt g och grönområden litt h, allt enligt karta, bilaga 4och beskrivningar, aktbil P.

2   Deltagande fastigheter: Berga 1:12, 1:13 lotterna Aa-Ao, A-D och samfällighetslotten S.

3   Upplåtet utrymme: Hela samfällighetslotten S med undantag av byggnadsmarken upplåtes för gemensarahetsanläggningen.

4   Anläggningen skall vara utförd senast två år efter det att anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut ora andelstal

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas på följande sätt. Fastigheten Berga 1:12, lotterna Aa-Ao och A-D erhåller en andel var. Fastigheten Berga 1:13 erhåller fyra andelar. Samfällighetslotten S erhåller 48 andelar. Totalt blir detta 72 andelar.

Prop. 1981/82:221

216

Bilaga  4

Prop. 1981/82:221                                                  217

Innehållsförteckning

Propositionen  ....................................................      1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ................                   1

Lagförslag

1. Lag om exploateringssamverkan   .....................      2

2.    Lag om ändring i fastighetsbildningslagen ...........      7

3.    Lag om ändring i anläggningslagen ....................      8

4.    Lag om ändring i lagen om förvaltning av samfälligheter                  9

5.    Lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning            11

6.    Lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ...............................................    12

7. Lag om ändring i byggnadslagen .................... ..... 13

Utdrag av regeringsprotokollet den 29 april 1982   .....    17

1   Inledning ........................................................    17

2   Allmän motivering         ....................................    18

2.1                                                                  Lagstiftningens inriktning och omfattning                  18

2.1.1    Reformbehovet   ....................................    18

2.1.2    Huvuddragen i förslaget ..........................    20

2.1.3    Lagteknisk lösning   ................................    23

2.1.4    Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen ......        25

2.2 Förutsättningar för att bilda en exploateringssamfällighet   ....       25

2.2.1    Grundläggande villkor   ............................    25

2.2.2    Deltagande i exploateringssamverkan  ........    29

2.2.3    Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet        31

2.2.4    Exploateringsbeslut   .............................. .. 33

2.3                                                                  Den ekonomiska regleringen                34

2.3.1    Andelstal ............................................. .. 34

2.3.2    Tillskott och tilldelning   .......................... .. 37

2.3.3    Förmånsrätt   ....................................... .. 44

2.4    Förrättningsförfarandet    .............................. .. 46

2.5    Vissa frågor om plangenomförande   ................ .. 48

2.5.1    Exploateringsavtal   ............................... .. 48

2.5.2    Tidsgränser ..........................................    50

2.5.3    Mark för allmän plats   ............................ .. 50

2.5.4    Planskada   .......................................... .. 51

2.5.5    Byggnadsförbud m. m.............................. .. 52

2.5.6    Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan   ..        53

2.6                                                                  Förvaltningen av en exploateringssamfällighet               56

2.6.1    Förvaltningsformer m.m............................    56

2.6.2    Upplösning av en samfällighetsförening   ....    57

2.7    Beskattningfrågor    ...................................... .. 58

2.8    Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförordningen                        59

2.9    Ikraftträdande m. m....................................... .. 61

3   Upprättade lagförslag  .......................................    61

4   Specialmotivering............................................... .. 61

4.1    Förslaget till lag om exploateringssamverkan ..... .. 61

4.2    Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen                  100

4.3    Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen  . 101

Prop. 1981/82:221                                                  218

4.4    Förslaget till lag om ändring i lagen om förvaltning av samfälligheter            102

4.5    Förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordran

på grund av fastighetsbildning ........................   105

4.6    Förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter                                             106

4.7    Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen  .... . 107

5   Hemställan   ..................................................    111

6   Beslut   ..........................................................    112

Bilaga 1     Nuvarande   ordning   samt   sammanfattning   vad   avser

exploateringssamverkan av betänkandet (SOU  1979:65,

66) Ny plan- och bygglag  ........................    113

Bilaga 2     Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser

exploateringssamverkan   .........................    131

Bilaga 3    De remitterade lagförslagen   ..................    154

Bilaga 4     Utdrag av lagrådets protokoll den 27 april 1982                  171

Bilaga 5    Exempel som belyser tillämpningen av lagen om exploa
teringssamverkan   .................................    183

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982