Kungl. Maj:ts proposition nr 371 (Proposition 1945:371 - höst)

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Nr 371.

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående
ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m.m.; given Stockholms slott den 19 oktober 1945.

Under åberopande av bilagda i statsrådet och lagrådet förda protokoll vill
Kungl. Majit härmed jämlikt § 87 regeringsformen föreslå riksdagen att antaga
härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av
upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.;

2) lag angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942
(nr 429) om hyresreglering m. m.; samt

3) lag angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115)
om bostadsrättsföreningar.

GUSTAF.

Herman Zetterberg.

Bihang till riksdagens protokoll 1945. 1 sami. Nr 371.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av
upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt ni. m.

Härigenom förordnas, att 4, 11, 16 och 17 §§ lagen den 19 juni 1942 om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. skola erhålla ändrad
lydelse på sätt nedan angives.

4 §•

Ej må någon för upplåtelse av bostadsrätt mottaga eller träffa avtal om
ersättning utöver vad som följer av de för föreningen gällande stadgarna eller
eljest såsom villkor för sådan upplåtelse taga utfästelse som ej följer av
stadgarna.

Innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som angives i lagen örn
bostadsrättsföreningar, må ej någon utan hyresnämndens tillstånd uppbära
förskott å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt.

För meddelande av tillstånd som avses i andra stycket må uppställas de
villkor som hyresnämnden finner erforderliga. Det må ock föreskrivas, att
sökanden till nämnden eller kontrollant som nämnden utser skall lämna de
uppgifter som erfordras för granskning av företagets ekonomiska grunder.
Tillstånd att uppbära förskott må återkallas, om den som innehar tillståndet
bryter mot vad däri föreskrivits eller eljest synnerliga skäl föreligga; och skall
i sådant fall förskott som mottagits genast återbetalas.

11 §•

Förening, som ej är bostadsrättsförening, eller aktiebolag må ej utan hyresnämndens
tillstånd upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra
lägenhet. Träffas i strid mot vad nu sagts vid upplåtelse av lägenhet förbehåll
örn förvärv av sådan andelsrätt, må förbehållet ej göras gällande mot
den, till vilken lägenheten upplåtits.

Vad i 4 § första stycket och 5—10 §§ stadgas om bostadsrätt skall äga motsvarande
tillämpning med avseende å annan andelsrätt i förening eller aktiebolag,
varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

16 §.

Den som, utan att tillstånd meddelats enligt 11 § första stycket, åt annan
upplåter andelsrätt som där avses eller föranleder sådan upplåtelse, straffes
med dagsböter eller fängelse.

Till enahanda straff dömes den som bryter mot 4 § första eller andra
stycket, 7 §, 11 § andra stycket i vad det hänför sig till 4 § första stycket eller
7 §, eller mot 12 §. Vad i nämnda bestämmelser stadgas skall gälla ändå
att ersättningen eller förskottet givits annan beteckning än där sägs.

Den som underlåter att lämna uppgift, varom föreskrift meddelats enligt 4 §
tredje stycket, eller mot bättre vetande lämnar oriktig sådan uppgift eller
som underlåter att göra anmälan enligt vad i 5 § andra stycket föreskrives,
straffes ock med dagsböter eller fängelse.

Styrelseledamot, som---med dagsböter.

17 §.

Där någon i strid mot vad i denna lag stadgas mottagit ersättning eller
förskott, vare han pliktig att återgälda vad sålunda uppburits.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1946.

Vad i 11 § första stycket stadgas skall ej utgöra hinder för förening eller
aktiebolag, som, före nya lagens ikraftträdande i orten, upplåtit andelsrätt,
varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget
tillhörigt hus, att upplåta andelsrätter, avseende lägenheter i huset, därest
upplåtaren ej betingar sig större eller andra förmåner än förut, dock att hyresnämnden,
om synnerliga skäl äro därtill, äger meddela förbud mot ytterligare
upplåtelser.

Jämväl i annat fall må förening eller bolag, som, före nya lagens ikraftträdande
i orten, drivit verksamhet, vari ingår upplåtelse av sådana andelsrätter
som avses i 11 § första stycket, efter tillstånd av statens hyresråd utan
hinder av nämnda stadgande fortsätta sin verksamhet; och må föreningen
eller bolaget, örn ansökan ingivits före ikraftträdandet, fortsätta verksamheten
i avvaktan på beslutet.

Förbehåll, som träffats i sirid mot 11 § första stycket, må ej göras gällande
efter lagens giltighetstid i vidare mån än så kunnat ske under denna tid.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse ar 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1912 (nr 129)

om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering
m. m. skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

3 §.

Hyresvärden må---finnes skäligt.

Var hyran---skäligt belopp.

Höjning av---parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens tillstånd såsom villkor för uthyrning
träffa avtal om försträckning eller borgensförbindelse av hyresgästen eller av
denne taga annan liknande utfästelse. Med avseende å avtal om upplåtelse av
andelsrätt i förening eller aktiebolag, varmed följer rätt att besitta eller hyra
lägenhet, gäller vad i lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. m. är stadgat.

23 §.

Den som bryter mot vad i 3 § första eller fjärde stycket, 9 § första stycket
eller 11 § sägs eller mot förbud, som meddelats med stöd av 9 § andra stycket,
straffes med dagsböter eller fängelse.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1946.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115)
om bostadsrättsföreningar.

Härigenom förordnas, att 14 § lagen den 25 april 1930 om bostadsrättsföreningar
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

14 §.

Den ekonomiska---bevittnade namnunderskrifter.

Å planen skall vara tecknat intyg av två trovärdiga män, att planen enligt
deras omdöme vilar å tillförlitliga grunder. De huvudsakliga omständigheter,
varå de grunda sitt omdöme, skola ock vara angivna i intyget. Intygsgivarna
skola äga insikt och erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet.
Den ene skall av Konungen eller den myndighet Konungen bestämmer
hava förklarats behörig att utfärda intyg som här avses.

Denna lag träder i kraft den 1 april 1946.

Kungl. Majlis proposition nr 371.

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet inför
Hans Majit Konungen i statsrådet å Stockholms
slott den 27 september 1945.

Närvarande:

Statsministern Hansson, ministern för utrikes ärendena Undén, statsråden

Wigforss, Möller, Quensel, Erlander, Danielson, Myrdal, Zetterberg,

Nilsson, Sträng, Ericsson, Mossberg.

Efter gemensam beredning med chefen för socialdepartementet anmäler
chefen för justitiedepartementet, statsrådet Zetterberg, fråga angående ändring
i lagstiftningen örn kontroll å upplåtelser av bostadsrätt m. m.

Genom lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. har stadgats
begränsning av hyrans storlek för flertalet lägenheter, möjlighet till
tvångsförlängning av hyresavtal och reglering av vissa andra hyresförhållanden.
Såsom ett komplement härtill har i lagen den 19 juni 1942 (nr 430)
om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. (kontrollagen)
genomförts reglering av lägenhetsförvärv, som grundas på bostadsrätt och
andra former av bostadskooperation. Båda lagarna äga tillämpning i alla
städer, köpingar och municipalsamhällen, vilkas invånarantal vid 1942 års
ingång uppgick till minst 2 000, samt dessutom, efter särskilda förordnanden
av Kungl. Majit, i åtskilliga mindre orter. Regleringsåtgärderna handhavas
närmast av kommunala hyresnämnder. Dessas beslut kunna överklagas
hos statens hyresråd, som utgör den centrala myndigheten för hithörande
frågor.

De båda nu nämnda lagarna gällde ursprungligen till och med den 30
september 1943 och ha sedermera, med vissa ändringar, erhållit förlängd
giltighet, senast genom lagar den 23 mars 1945 (nr 67 och 68) till och med
den 30 september 1946.

Hyresrådet har i skrivelse den 31 januari 1945 — i samband med att hyresrådet
hemställde örn förlängd giltighet av hyresregleringslagen och kontrollagen
till och med den 30 september 1946 — föreslagit vissa ändringar i de
båda lagarna bl. a. i syfte att skapa en effektivare kontroll över bildandet
av bostadsrättsföreningar. Över hyresrådets framställning ha efter remiss
yttranden avgivits av socialstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund, hyresgästernas
riksförbund, Stockholms bostadsföreningars centralförening u. p. a.,
svenska riksbyggen, förening u. p. a., och hyresgästernas sparkasse- och

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

byggnadsföreningars riksförbund u. p. a. I sistnämnda yttrande hänvisas till
en av riksförbundets tjänsteman, ingenjören Björn Strömberg, utarbetad, vid
yttrandet fogad promemoria. Stockholms kooperativa bostadsförening u. p. a.
och svenska folkbyggen, förening u. p. a., ha vidare inkommit med skrivelser
i anledning av hyresrådets framställning.

Därjämte har hyresgästernas riksförbund i en den 8 december 1944 dagtecknad
skrivelse påkallat åtgärder mot vissa missförhållanden vid bildandet
av s. k. bostadsföreningar, vilka till skillnad från bostadsrättsföreningar upplåta
nyttjanderätt till bostad för begränsad tid. Över denna framställning har
hyresrådet avgivit yttrande.

I samband med anmälan av frågan om fortsatt giltighet av hyresregleringslagen
och kontrollagen i statsrådet den 23 februari 1945 har dåvarande
chefen för justitiedepartementet anfört, att han på angivna skäl fann sig
icke böra tillstyrka ett genomförande i nyssnämnda delar av de lagändringar
hyresrådet föreslagit, men att en skyndsam utredning rörande lämpligaste
sättet att komma till rätta med de anmärkta missförhållandena borde verkställas
inom justitiedepartementet, därvid företrädare för de berörda bostadskooperativa
organisationerna borde få tillfälle att framlägga sina synpunkter.

Med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 23 mars 1945 har departementschefen
därefter såsom sakkunniga för samråd inom justitiedepartementet
vid utredning angående de ifrågasatta lagändringarna tillkallat ordföranden
i hyresgästernas riksförbund ombudsmannen O. Bengtsson, byggmästaren
A. Dios, riksgäldsfullmäktigen E. Eriksson, advokaten C. von Plomgren
och avdelningschefen A. J. Rosén.

I samråd med dessa sakkunniga har inom justitiedepartementet utarbetats
en promemoria med förslag om åtgärder mot vissa missförhållanden med
avseende å bostadsrätts- och bostadsföreningar m. m.

Över promemorian ha efter remiss yttranden avgivits av socialstyrelsen,
hyresrådet, Överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala,
Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Västernorrlands län, Stockholms hyresnämnders
ordförandekollegium, hyresnämnderna i Göteborg och Uppsala,
Sveriges fastighetsägareförbund, hyresgästernas riksförbund, Stockholms
bostadsföreningars centralförening u. p. a., hyresgästernas sparkasse- och
byggnadsföreningars riksförbund u. p. a., svenska riksbyggen, förening
u. p. a., svenska folkbyggen, förening u. p. a. samt Stockholms kooperativa
bostadsförening u. p. a. Länsstyrelsen i Västernorrlands län har vid sitt
yttrande fogat ett utlåtande av hyresnämnden i Sundsvall. Yttranden över
promemorian, såvitt denna angår fråga om särskilt auktoriserade intygsgivare
för bostadsföreningarnas ekonomiska planer, lia även, efter remiss,
avgivits av Sveriges allmänna hypoteksbank, konungariket Sveriges stadshypotekskassa,
svenska stadsförbundet, svenska landskommunernas förbund,
svenska kommunaltekniska föreningen, svenska byggnadsindustriförbundet,
Stockholms stads fastighetskontor och Göteborgs stads drätselkammare.

Jag anhåller nu att få upplaga detta ärende till behandling.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Gällande bestämmelser.

Lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar äger enligt 1 §
i lagen tillämpning å ekonomisk förening med ändamål att i föreningens hus
åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter under nyttjanderätt
för obegränsad tid, varjämte i paragrafen stadgas förbud för annan
än bostadsrättsförening att bedriva verksamhet med ändamål motsvarande
det nu nämnda. I en bostadsrättsförening kunna enligt 4 § av lagen förekomma
bl. a. följande slag av avgifter: grundavgift för bostadsrätt, ersättning
för rätten att teckna bostadsrätt, årsavgift för bostadsrätt (till bestridande
av löpande utgifter, såsom räntor och amorteringar å lån, skatter, försäkringspremier,
kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll och uppvärmning
samt för vatten, elektrisk kraft, renhållning med mera, så ock för avsättning
till reparationsfond och reservfond) och särskilt tillskott till täckande av opåräknade
utgifter. Jämlikt 11 § skall, innan bostadsrätt må upplåtas, en ekonomisk
plan för föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrelse
och mottagits av länsstyrelsen. Denna plan skall enligt 12 § hänföra sig
till föreningens samtliga hus och innehålla upplysning i alla de avseenden,
vilka äro av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen
skall också lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser, som kunna
komma att åligga envar bostadsrättshavare. För varje lägenhet skall i planen
angivas det belopp, vartill lägenhetens värde uppskattas i förhållande till
värdet å alla lägenheterna (lägenhetens andelsvärde). I 13 § givas vissa bestämmelser
örn upprättande av ny ekonomisk plan. Å ekonomisk plan skall
jämlikt 14 § vara tecknat intyg av två trovärdiga män — med insikt och
erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning samt, åtminstone för den enes del,
i fråga om byggnadsverksamhet — att planen enligt deras omdöme vilar
på tillförlitliga grunder. De huvudsakliga omständigheter, varå de grunda sitt
omdöme, skola ock vara angivna i intyget. Planen skall ingivas till länsstyrelsen,
som enligt 16 § skall kontrollera, att den är upprättad i behörig ordning
och äger föreskrivet innehåll samt är försedd med vederbörligt intyg. I
annat fall må planen ej mottagas. Jämlikt 17 § må bostadsrätt upplåtas allenast
åt medlem i föreningen samt upplåtelse ej ske i annan ordning än genom
teckning å en av styrelsen utfärdad teckningslista. Därest upplåtelse under bostadsrätt
skett i strid med bestämmelse i 11 eller 17 §, är avtalet enligt 22 §
ogiltigt. I 63 § stadgas straff för det fall att annan än bostadsrättsförening
driver verksamhet med ändamål motsvarande det i 1 § angivna samt för
styrelseledamot som uppsåtligen i strid med bestämmelse ill eller 17 § upplåtit
bostadsrätt.

Den formella granskning av den ekonomiska planen, som enligt bostadsrättsföreningslagen
skall utövas av länsstyrelse, har genom lagen den 19
juni 1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.
(kontrollagen) kompletterats med en av hyresnämnd verkställd granskning,
vilken särskilt tager sikte på avgiftsbeloppens skälighet. Länsstyrelsen får
enligt 2 § kontrollagen icke mottaga ekonomisk plan förrän den godkänts av

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

hyresnämnden. Vid granskning av planen skall hyresnämnden enligt 3 §
iakttaga följande. Har huset förut varit avsett för uthyrning, må årsavgift
för lägenhet och särskilt tillskott för visst år jämte ett belopp, motsvarande
ett efter lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter lämpat procenttal
av grundavgiften, ej tillhopa överstiga vad som kunnat betingas i hyla
enligt lagen om hyresreglering m. m. jämte skälig ersättning för värme- och
varmvattenskostnader, dock med skälig nedsättning på grund av bostadsrättshavarens
förpliktelser i fråga örn underhåll och dylikt. Andra avgifter
eller tillskott eller särskilda villkor, som till sin innebörd äro jämförliga med
föreskrift om avgift eller tillskott, må ej stadgas. Avser planen hus, som
ej förut varit avsett för uthyrning (alltså bl. a. nybyggt hus), må planen godkännas,
örn avgifterna för lägenheterna och villkoren i övrigt med hänsyn till
byggnadskostnadema och andra omständigheter prövas skäliga. Samma regel
gäller, där planen avser hus som förut varit avsett för uthyrning men därefter
undergått väsentlig ombyggnad. Föreningens stadgar må ej innehålla
bestämmelse, vilken till men för bostadsrättshavaren avviker från plan som
godkänts av nämnden. Är detta förhållandet, må registrering ej äga rum och
bestämmelsen är utan verkan. I 4 § har stadgats förbud mot att för upplåtelse
av bostadsrätt mottaga eller träffa avtal om ersättning utöver vad som
följer av föreningsstadgarna. Jämlikt 11 § skall vad i 4 § stadgas örn bostadsrätt
äga motsvarande tillämpning med avseende å annan andelsrätt i förening
(s. k. bostadsförening) eller aktiebolag, varmed följer rätt att besitta
eller hyra lägenhet. Slutligen stadgas i 16 § straff för den som bryter mot
bestämmelsen i 4 §.

Kontrollagen är, såsom redan nämnts, tillämplig i städer och större samhällen,
vilka ha hyresreglering, samt gäller till och med den den 30 september
1946.’

Framställningar om lagstiftningsåtgärder.

Hyresrådets förslag m. m.

Hyresrådet anförde i sin ovannämnda framställning bl. a. följande. Prövningen
av ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar kunde enligt gällande
regler fullbordas först på ett mycket sent stadium och detta utgjorde en
olägenhet. Sådan plan finge enligt kontrollagen mottagas av länsstyrelse först
sedan hyresnämnden godkänt den och först därefter finge bostadsrätt upplåtas.
Det förelåge emellertid ett intresse både för de blivande bostadsrättshavarna
och för den som byggt huset eller salt det till föreningen att lagliga
bostadsrättsupplåtelser så snart som möjligt komme lill stånd. Under nuvarande
bostadsbrist torde vanligen på ett mycket tidigt stadium ske förhandsteckning
och inbetalning i förskott av grundavgiften eller en del därav, i avvaktan
på att en formellt giltig teckning av bostadsrätt skulle kunna äga rum.
Det vore emellertid en öppen fråga, vilka rättsverkningar en sådan förhandsleckning
hade. Bland bostadsrättsföreningarna syntes det vara en utbredd
mening, att en förhandsteckning kunde ryggas, så att den som tecknat sig
kunde utträda ur föreningen och återkräva sin insats. Antingen denna mening

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

vöre riktig eller ej, utgjorde den ett moment av otrygghet. I lagen örn bostadsrättsföreningar
hade den ekonomiska planen och därtill knutna formaliteter
ursprungligen konstruerats så att något längre uppskov med upplåtande av
bostadsrätt icke behövde befaras. Den utgjorde en plan i ordets egentliga
mening. För alt kunna pröva planen behövde hyresnämnden upplysning örn
byggnad skostnader och andra omständigheter. Hyresregleringen hade medfört
förskjutning av prövningen till dess huset blivit färdigt och förändring
av planens innebörd. Planen utgjorde nu ej längre så mycket ett projekt på
papperet som en redogörelse över föreningens faktiska ekonomiska ställning.
Två omständigheter hade medverkat härlin, nämligen dels att det vöre svårt
att under nuvarande förhållanden beräkna byggnadskostnader förrän huset
blivit färdigt, och dels att det först på ett sent stadium bleve klart, hur stor
statlig subvention i form av tertiär- och tilläggslån som ett byggnadsföretag
kunde påräkna. Det hände därför ofta att ett eller ett par år förflöte från förhandsteckningen
till dess bostadsrätt slutligen kunde upplåtas. Detta vore uppenbarligen
ett missförhållande. Det förekomme därför i stor utsträckning att
bostadsrättsföreningar uppgjorde s. k. preliminära ekonomiska planer till
vilka förhandsteckningen anslöte sig. Godkännande av sådana preliminära
planer hade begärts och i stor utsträckning lämnats av hyresnämnderna, varefter
planerna i regel mottagits av länsstyrelsen. Hyresrådet ansåge emellertid,
att denna praxis icke stöde i överensstämmelse med hyresregleringslagens och
kontrollagens grundsatser. Vissa hyresnämnder och vissa länsstyrelser hade
även vägrat att behandla en preliminär plan såsom en ekonomisk plan i lagens
mening, vilket föranlett två av de största företagen på detta område att hos
hyresrådet begära åtgärder för att få till stånd en enhetlig praxis.

Hyresrådet framhöll vidare, att en synnerligen allvarlig följd av kontrollens
försening vore att hyresnämnderna ofta ej kunde förhindra att priserna på
föreningshus drevos upp. Om den som uppförde ett bostadshus ville överlåta
detta med användning av bostadsrättsformen, läte han vanligen själv bilda
en förening och upprättade ett köp eller ett entreprenadavtal mellan sig själv
och föreningen. Han kunde därvid uppenbarligen helt ensidigt bestämma
köpe- eller entreprenadsumman. Först därefter vidtoge teckningen av bostadsrätt,
och så småningom övertoge bostadsrättshavarna skötseln av föreningen.
Då fråga om godkännande av ekonomisk plan för föreningen uppkomme
hos hyresnämnden, hände det ofta att avtalet vore definitivt och den kontanta
delen av köpeskillingen redan erlagd med användande av de förskott
på grundavgifterna, som inbetalats vid förhandsteckningen. I sådana fall
komme priskontrollen på detta område uppenbarligen för sent. Det vore
alldeles meningslöst att på detta sena stadium förbjuda föreningen att av
sina medlemmar uttaga de avgifter som fordrades för att täcka och förränta
en för hög köpeskilling. Det vore ytterst tvivelaktigt, örn föreningen genom
rättegång skulle kunna fa ett köpeavtal av detta slag att återgå, och ännu
mera osäkert om föreningen skulle kunna återfå någon del av köpeskillingen.
Naturligtvis måste man — vilken form för priskontroll som än valdes —-räkna med försök att kringgå densamma. Det beskrivna tillvägagångssättet

Kungl. Maj:ts proposition nr 371-

kunde emellertid icke sägas vara att kringgå gällande föreskrifter och kunde ej
heller betecknas som illojalt eller ohederligt.

Det nu beskrivna tillvägagångssättet hade — anförde hyresrådet vidare
iakttagits icke endast i fråga örn bostadsrättsföreningar, utan även i fråga örn
vanliga ekonomiska föreningar. Att låta bilda en sammanslutning av något
slag, sälja fastigheter för överpris till denna sammanslutning och härför taga
i anspråk alla kontanter, vilka inbetalades som förskott på andelar däri, samt
därefter draga sig ur affären och låta sammanslutningen sköta sig själv, kunde
med framgång tillämpas med ekonomiska föreningar i allmänhet eller
aktiebolag. Möjligen kunde även andra former användas härför. Det hade
förekommit fall där den som uppfört huset pa detta sätt tillgodogjort sig överpris
på hundratusentals kronor för ett enda hus, utan att hyresnämnden effektivt
kunnat göra något åt saken. I praxis hade iakttagits en tendens att \id
bildande av sammanslutningar för att bereda medlemmarna bostäder undvika
bostadsrättsformen och i stället använda andra former. Salunda bildades för
närvarande i Stockholm vanliga ekonomiska föreningar, oftast med ordet »bostadsförening»
i firman, och dessa uppläte lägenheter åt medlemmar på begränsad,
vanligen mycket lång tid, t. ex. 25 år. Härigenom undginge man bostadsrättslagen,
vilken endast avsåge upplåtelser på obegränsad tid. I vissa fall
hade dylika former uppenbarligen valts för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden.

Hyresrådet föreslog åtgärder mot dessa missförhållanden efter i huvudsak
två linjer.

Å ena sidan skulle hyresnämndernas granskning enligt kontrollagen sa
effektiviseras att det påtalade missbruket vid upplåtelse av bostadsrätt omöjliggjordes.
I detta syfte skulle i kontrollagen införas bestämmelser, enligt vilka
bostadsrättsföreningar på ett mycket tidigt stadium kunde erhålla ett preliminärt
godkännande av sina ekonomiska planer med däri upptagna avgifter.
Såsom förebild till denna anordning åberopades den preliminära fastställelse
av grundhyror efter summarisk prövning, som i avbidan på statens byggnadslånebyrås
definitiva lånebeslut i praxis brukat ske beträffande vanliga hyreshus.
Genom att ett preliminärt godkännande av ekonomisk plan kunde utverkas,
skulle det bliva möjligt för föreningarna att tidigt verkställa även formellt
giltiga bostadsrättsupplåtelser med åtföljande avgiftsuppbörd. Under sådana
förhållanden bomme något lojalt behov av förskottsuppbörd av grundavgifter
icke att förefinnas, och förskottsbetalningarna — genom vilka de förut
påtalade missbruken praktiskt möjliggjorts — kunde följaktligen helt förbjudas.
Med hänsyn till att den preliminära prövningen av en ekonomisk plan
måste grundas på ett ofullständigt material, skulle avgifterna däri upplagas
med förbehåll att hyresnämnden sedermera kunde bestämma att de skulle
utgå med lägre belopp. För att icke detta förbehåll skulle bliva eli slag i luften,
skulle säkerhet fordras för återbetalning av de belopp, varmed de preliminärt
bestämda avgifterna kunde visa sig överstiga de slutligt fastställda.
Säkerheten skulle ställas exempelvis av den byggmästare som bildat föreningen
eller av det kooperativa moderföretag som stöde bakom förenings -

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

bildningen. Säkerheten skulle vara så beskaffad att borgensmannen avstode
från regressrätt mot föreningen.

Å andra sidan ansåg hyresrådet bostadsrätt i princip böra göras till den,
jämte vanligt hyresavtal, enda tillåtna formen för bostadsupplåtelse (bortsett
från upplåtelse genom tjänsteavtal, födoråd m. m.); lägenhetsförhyrning
i samband med andelsteckning i bostadsförening m. m. avsågs följaktligen —
med dispensmöjlighet dock för otvivelaktigt lojala företag —- skola upphöra.
Den angivna grundsatsen skulle i såväl hyresregleringslagen som kontrollagen
bringas till uttryck på det sätt, att i lagarna stadgades förbud mot att
utan hyresnämnds tillstånd kräva, att den som ville förhyra eller mot bostadsrätt
förvärva lägenhet skulle förvärva andel i ekonomisk förening, aktie
eller annan egendom, försträcka penningar, ingå borgensförbindelse eller liknande.

I hyresrådets framställning föreslogs slutligen, att hyresnämndernas granskning
av de ekonomiska planerna skulle utvidgas att avse jämväl planernas allmänna
hållbarhet och således icke avse enbart de föreslagna avgifternas skälighet.
Detta önskemal ansags emellertid icke kräva lagändring.

Hyresrådets förslag mötte i remissyttrandena åtskillig kritik. Förslagets
syfte vann visserligen allmänt gillande, men från flera håll invändes, att verkningarna
av lagändringarna icke läte sig överblicka och att de nya bestämmelserna
kunde befaras skapa åtskilliga svårigheter för den lojala bostadskooperationen.
Företrädare för de äldre bostadsföreningar, vilka sedan länge
utan anmärkning upplåtit bostäder åt andelshavare, framställde invändningar
mot att deras verksamhetsform — låt vara med rätt för hyresnämnd att giva
dispens i princip skulle förbjudas. Det skydd för bostadssökandena som de
konstaterade bristerna nödvändiggjorde ansågs snarare böra åvägabringas
genom en bättre kontroll över hithörande förelag, bostadsrättsföreningar såväl
som bostadsföreningar, än förbudsvägen. Bland annat av hyresgästernas
sparkasse- och byggnads!öreningars riksförbund framhölls, att vid den ytterligare
utredning, som vore påkallad, vissa bestämmelser i bostadsrättsföreningslagen
borde uppmärksammas, särskilt stadgandet örn de vid ekonomisk
plan fogade sakkunnigintygen. Förbundet anmärkte vidare, att föreningarna
hade legitimt intresse av att tidigt få in sina grundavgifter och att förbudet
mot förskottsbetalning därför ovillkorligen förutsatte möjlighet att tidigt vinna
det godkännande av ekonomisk plan som vore förutsättningen för giltiga bostadsrättsupplåtelser
och därmed för rätten att uppbära avgifter; på grund av
hyresnämndernas arbetsbelastning vore emellertid utsikterna till snabb behandling
i praktiken mycket små. Förbundet önskade att bindande teckning
av bostadsrätt skulle kunna ske redan på den preliminära ekonomiska planen,
men klarare regler erfordrades i så fall beträffande rätten att ändra planen,
särskilt med hänsyn till uppkommande förskjutningar i andelsvärdena,
och flera skäl talade för att en upprepning av teckningen borde ske. Hyresgästernas
riksförbund och svenska riksbyggen ansågo — med godtagande av
förslaget i övrigt — kravet på säkerhet för återbetalning av för höga av -

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

gifter ägnat att vålla svårigheter, åtminstone för en del mindre sammanslutningar.
— Mot den närmare utformningen av stadgandet om säkerhet anmärktes,
att borgensmännen, till skillnad från vad hyresrådet förutsatt, emellanåt
kunde ha befogade anspråk på att regressledes få vända sig mot föreningen.
— Att hyresnämnderna skulle granska de ekonomiska planerna jämväl
från synpunkten av deras allmänna hållbarhet betecknades i yttranden
från svenska riksbgggen och hyresgästernas sparkasse- och byggnads/ör ellingars
riksförbund såsom opåkallat och ägnat att föranleda ytterligare förseningar
av ärendena.

Hyresgästernas riksförbund har i sin ovannämnda skrivelse av den 8 december
1944 påkallat åtgärder i anledning av vissa missförhållanden, som utmärkte
bostadsföreningarna, samt i huvudsak härom anfört: Dylika föreningar
hade under rådande bostadsbrist i många fall bildats i rent spekulativt syfte.
Medan vid hyresregleringens tillkomst genom kontrollagen övervakningen
av bostadsrättsföreningarna skärpts, bruste det i fråga om kontrollen av nu
åsyftade föreningar. Förbundet hade vid ett flertal tillfällen konstaterat, att de
vid erbjudande om andelsteckning och förhyrning företedda planerna antingen
innehållit direkt missvisande uppgifter eller saknat upplysningar, utan
vilka tecknarna icke kunnat bilda sig en uppfattning om företagets förutsättningar
eller konsekvenserna för dem själva av medlemskap i föreningen. För
närvarande saknades möjligheter att effektivt ingripa mot de missbruk, som
i vissa fall förekommit. Förbundet hemställde, att beträffande ifrågavarande
föreningar måtte utfärdas bestämmelser angående ekonomisk plan och teckningslistor,
motsvarande de för bostadsrättsföreningar gällande. Som ett provisorium
kunde detta möjligen ske genom en utvidgning av hyresregleringslagstiftningen,
men det vore lämpligt att en allmän översyn verkställdes av de
lagregler som gällde för juridiska personers upplåtelse av hyres- och bostadsrätt.

I sitt yttrande över skrivelsen har hyresrådet anfört, att förbundets förslag
om en provisorisk kontroll på området syntes bliva tillgodosett genom de av
hyresrådet föreslagna lagändringarna. Vad angår förbundets framställning i
övrigt tillstyrkte hyresrådet, att en allmän översyn av lagstiftningen örn bostadsrättsföreningar
och därmed sammanhängade spörsmål måtte komma
till stånd.

I promemorian framlagda lagförslag.

I promemorian framhålles till en början, att då de av hyresrådet föreslagna
åtgärderna mött kritik i yttrandena samt av departementschefen ansetts icke
kunna i oförändrat skick genomföras, försök hade gjorts att finna en modifierad
lösning av ifrågavarande problem. Denna lösning skulle i huvudsak
gå ut på en reglering av bostadsrättsföreningarnas rätt
att upptaga förskott på grundavgifter m. m. samt förbud,
i viss utsträckning, mot bostadsföreningar och
därmed jämförliga företag, vilka båda åtgärder skulle gälla för

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

de platser som hade hyresreglering och under den tid hyresregleringen bleve
bestående. Därjämte föreslås i promemorian en mera permanent ändring i
lagen om bostadsrättsföreningar, innebärande att i lagen förutsatt intyg örn
hållbarheten av sådan förenings ekonomiska plan skulle tecknas av åhninstone
en auktoriserad i n t y g s g i v a r e.

Promemorian innehåller följande översikt över dessa förslag:

Bostadsrättsföreningslagen förutsätter, att inga avgifter skola upptagas av
i Greningen förrän den ekonomiska planen mottagits av länsstyrelsen och
bostadsrätt alltså lagligen kan upplåtas. Av orsaker som sammanhänga med
krisforhaHandena har mottagandet av planen kommit att fördröjas med påföljd
att det visat sig svårt för föreningarna att vänta med upptagandet av
grundavgifterna till dess planen föreligger klar. Att grundavgifter upptagas i
förskott bär därför blivit ganska vanligt, och systemet med förskottsbetal^ar
möjliggjort det kringgående av hyrespriskontrollen, som från åtsaliga
hall patalats. För att rada bot för dessa olägenheter synes man kunna
tänka sig att under den tid hyresregleringslagstiftningen är gällande å ena
sidan skapa en legal möjlighet för bostadsrättsföreningarna att upptaga förskott
på grundavgifter och å andra sidan kringgärda denna möjlighet med
garantier mot missbruk; frågan huruvida en förening skall komma i åtnjutande
av denna förman bör i varje särskilt fall prövas av hyresnämnden. Välkända
och solida företag kunna därvid erhålla dylikt tillstånd utan några
särskilda villkor, under det alt hyresnämnderna i fråga om andra företag
bora föreskriva att de ställa viss säkerhet eller underkasta sig viss kontroll.

I fråga om bostadsföreningarna och därmed jämförbara företag å bostadsmarknaden
har det icke synts möjligt annat än att i princip gå fram förbudsvägen,
d. v. s. stadga förbud mot att, så länge hyresregleringen är rådande,
annorledes än med bostadsrätt, utan hyresnämndens tillstånd upplåta bostad’
under villkor att hyresgästen skall förvärva andelsrätt i förening eller aktiebolag.
Från denna regel måste emellertid göras betydelsefulla undantag med
avseende å redan bestående föreningar. Äldre solida företag böra sålunda
erhålla möjlighet att efter beslut av Kungl. Majit eller den mvndighet, åt
vilken Kungl. Majit anförtror denna uppgift, utan hinder av ifrågavarande
stadgande fortsätta sin verksamhet. De skulle således icke bliva underkastade
tillståndsprövning av hyresnämnd. Även vissa andra undantag med tanke
pa äldre förhållanden erfordras.

Det har icke ansetts lämpligt att i detta sammanhang upptaga till övervägande
frågan örn en mera genomgripande översyn av bostadsrättsföreningslagen.
Detta skulle fordra en ingående undersökning och draga ut på tiden.
Då det är angeläget att de trängande frågor som hyresrådet berört bli snabbt
losta, bär det befunnits nödvändigt att begränsa uppgiften till att söka råda
hot på de påtagliga missförhållanden som den rådande bostadsbristen medfört
och att i första hand vidtaga för detta ändamål erforderliga lagändringar
inom den provisoriska, krisbetonade lagstiftningens ram. I ett hänseende har
det emellertid ansetts möjligt att föreslå en ändring i bostadsrättsföreningslagen
av permanent natur, nämligen i fråga om det intyg som skall tecknas
pa den ekonomiska planen. Stadgandet att intyg örn planens hållbarhet skall
tecknas a denna av två trovärdiga män har ej utgjort den garanti för den
ekonomiska planens hållbarhet som man ursprungligen tänkt sig. För att
stärka kontrollen i fråga föreslås, att den ene av de båda intygsgivarna skall
vara pa särskilt sätt auktoriserad för uppgiften. En sådan ändring synes till
sina verkningar så latt att överblicka att den utan betänkligheter kan genomforas
utan uppskov.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

Vid promemorian ha fogats förslag till lag angående ändrad lydelse av A, 11
och 16 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse
av bostadsrätt m. m., förslag till lag angående ändrad lydelse av 3 och
23 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. samt förslag
till lag angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115) örn
bostadsrättsföreningar.

Yttrandena.

I de yttranden som avgivits över promemorian vitsordas i allmänhet behovet
av åtgärder mot de anmärkta missförhållandena. I några yttranden,
vilka innehålla principiella invändningar mot promemorieförslaget, uttalas,
att detta likväl på grund av det brådskande behovet av åtgärder bör nu genomföras
och att vad som erinrats bör föranleda ytterligare utredning. På
vissa platser i landet anses dock något behov av åtgärder icke föreligga.
Länsstyrelsen i Västernorrlands län uttalar sålunda, att såvitt för länsstyrelsen
är känt, några egentliga missförhållanden av den art som avses i promemorian
icke förekommit i länet. Hyresnämnden i Göteborg finner åtgärder
obehövliga för Göteborgs vidkommande. Hyresnämnden i Sundsvall uttalar,
att några bostadsföreningar eller därmed jämförliga företag icke förekomma
i Sundsvall och att hyresnämnden i fråga om bostadsrättsföreningar
icke kunnat märka några direkta missförhållanden av den art som avses i
promemorian. Hyresnämnden i Uppsala har i något fall funnit byggnadskostnaden
för bostadsrättsförening högt beräknad, vilket dock ej föranlett
att godkännande vägrats, och framhåller i övrigt, att bostadsrättssystemet såsom
det praktiserats i Uppsala fungerat väl. Nämnden uttalar sig dock samtidigt
för att de bostadssökandes intressen skola tillvaratagas genom en permanent,
ej blott för krisförhållanden avsedd, offentlig kontroll över prissättningen
i fråga örn föreningsbyggen. — Behovet av en översyn av gällande
rättsregler rörande bostadsrättsföreningar m. m. har uppmärksammats även
i andra yttranden. Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller, att den enskilde,
som genom medlemskap i ekonomisk förening förvärvar nyttjanderätt till
bostad, icke kunde bedöma skäligheten av fordrade ekonomiska förpliktelser
och bärigheten av framlagd plan för föreningens verksamhet samt att därför
en bättre övervakning, som tager sikte på normala tider, snarast borde
komma till stånd. Hyresgästernas riksförbund och hyresgästernas sparkasseoch
byggnads/öreningars riksförbund anse behov föreligga av en allmän
översyn av lagreglerna för bostadsrättsföreningar m. m.

Departementschefen.

Av hyresrådets och hyresgästernas riksförbunds framställningar i ärendet
och den verkställda utredningen framgår, att i fråga örn den verksamhet som
bedrives av bostadsrättsföreningar och andra för liknande ändamål bildade
ekonomiska föreningar förekomma allvarliga missförhållanden på vissa orter,
särskilt i Stockholm, .lag finner det synnerligen angeläget att ett skyndsamt
ingripande mot dessa missförhållanden, som sammanhänga med den rådande

Kungl. Majlis proposition nr 371.

bostadsbristen, äger rum. Det synes icke vara möjligt att inom ramen för
nu gällande lagstiftning komma till rätta därmed. I likhet med vad i promemorian
föreslagits synes ett sådant ingripande för närvarande böra i huvudsak
begränsas till ändringar i den provisoriska lagstiftning som innehålles
i 1942 års hyresregleringslag och den s. k. kontrollagen. Det har visserligen i
ärendet framhållits att även under normala tider kräves en bättre kontroll för
bevakande av de bostadssökandes intressen gentemot dem som bilda sådana
föreningar som nu avses. En allmän översyn av bostadsrättföreningslagen kräver
emellertid ingående utredning som skulle föranleda avsevärt uppskov med
erforderliga åtgärder mot de nu aktuella missförhållandena. Den ändring som
i promemorian föreslås rörande sådan intygsgivare som avses i 14 § sistnämnda
lag finner jag dock kunna genomföras redan nu.

Jag anhåller att få upptaga de särskilda frågor som behandlas i promemorian
till övervägande var för sig.

Upptagande av förskott å grundavgifter samt därmed sammanhängande

spörsmål.

Promemorian.

Beträffande hyresrådets förslag, vilket innefattade förbud mot förskottsbetalning
och möjlighet för hyresnämnd att godkänna en preliminär ekonomisk
plan, framhålles i promemorian, att fog icke syntes saknas för de uttalade
farhågorna, att endast i undantagsfall en tillräckligt tidig prövning av
dessa ärenden skulle kunna komma till stånd. Då det i så fall kunde befaras
inträffa antingen att bostadsproduktionen hämmades eller att lagstiftningen
ånyo kringginges, syntes det vara nödvändigt att söka gå fram en
annan väg. Härvid hade det, såsom inledningsvis blivit antytt, ansetts lämpligt
att för den tid priskontrollen å bostadsmarknaden gällde skapa en legal
möjlighet att upptaga förskott å avgift för bostadsrätt, men
att samtidigt göra ett visst företags rätt att utnyttja denna möjlighet beroende
på hyresnämndens tillstånd. Mot denna ordning syntes icke kunna invändas,
att hyresnämndens prövning skulle behöva draga för långt ut på tiden.
I fråga örn redan välkända föreningar eller nya föreningar som bildades under
kontroll av och i samförstånd med någon välkänd större kooperativ
organisation kunde nämligen hyresnämnden utan vidare lämna tillstånd att
upptaga förskott, i följd varav för dessa ej skulle behöva uppkomma något
nämnvärt uppskov. Likaså kunde tillstånd meddelas utan omgång, när någon
välkänd byggmästare med rik erfarenhet på området stöde bakom föreningen.
Tillstånd borde, om skäl därtill ansåges föreligga, begränsas till visst hus.

Emellertid anföres i promemorian vidare, att en möjlighet borde finnas
för hyresnämnderna att kunna meddela även andra föreningar än sådana
sorn nu nämnts tillstånd att uppbära förskott. Omständigheterna kunde nämligen
vara sådana, att någon anledning till anmärkning icke förekomme,
men att hyresnämnden å andra sidan icke hade tillräcklig garanti för att
missbruk ej skulle äga rum. Det kunde bl. a. för att förebygga en monopoli -

Kungl. Majlis proposition nr 371.

sedlig av föreningshusen på en plats även från allmän synpunkt vara önskvärt
att kunna meddela tillstånd till upptagande av förskott i dylika fall.

I samband med meddelande av tillstånd borde därför hyresnämnden kunna
föreskriva, att sökanden ställde viss säkerhet för återbetalning
av för skottsbelopp liksom att sökanden lämnade uppgifter, som
erfordrades för granskning av företagets finansiering,
till nämnden eller till särskild kontrollant som nämnden utsåge.

Angående förslaget om ställande av säkerhet i vissa fall anföres i promemorian
närmare:

Beträffande den säkerhet som skall ställas torde det icke vara nödvändigt
att särskilt angiva, hur mycket säkerheten skall täcka. Nämnden synes alltså
böra äga befogenhet att pröva, hur mycket som i varje särskilt fall må anses
erforderligt. Nämnden kan därvid tänkas nöja sig med att sökanden ställer
säkerhet för viss del av förskottsbeloppet. Ställes säkerheten i form av borgen,
måste hyresnämnden skaffa sig garanti för att icke borgensmannen, därest
han sedan kommer att få träda emellan och återbetala förskottet eller viss
del därav, genom att använda sig av regressrätt mot föreningen ställer medlemmarna
inför samma situation som örn förskottsbeloppen aldrig återbetalts
till dem. Överhuvudtaget måste hyresnämnden från denna synpunkt
iakttaga stor försiktighet vid godtagande av ställd säkerhet; annars föreligger
risk för att det ändock i sista hand blir föreningsmedlemmarna som bli lidande.
Sedan ett bostadsrättshus färdigställts får hyresnämnden i samband
med godkännande av den ekonomiska planen jämlikt 3 § kontrollagen tillfälle
att konstatera, huruvida för stora förskott, med hänsyn till den anskaffningskostnad
för huset som kan anses skälig samt finansieringen, upptagits,
samt får för den händelse så skett tillfälle att kontrollera, att överskjutande
belopp återbetalas. Härvid är dock att märka att, därest uppburna förskottsbelopp
konstaterats vara för stora av den anledningen att föreningen erlagt en
för hög köpe- eller entreprenadsumma, en återbetalning medelst föreningen
tillhöriga medel av överskjutande belopp utan att föreningen samtidigt i motsvarande
mån erhåller nedsättning av köpe- eller entreprenadsumman skulle
ställa medlemmarna inför samma situation som om överskjutande förskottsbelopp
aldrig återbetalts till dem.

Rörande den kontroll som skulle utövas genom åläggande för bostadsrättsförening
att lämna uppgifter till hyresnämnd eller till särskild kontrollant
anföres i promemorian:

Vid ansökan om tillstånd att få uppbära förskott å grundavgift bör föreningen
foga en kalkyl över anskaffningskostnaden och huru föreningen tänkt
finansiera densamma. Någon fullständig ekonomisk plan torde det däremot ej
vara nödvändigt att vid denna tidpunkt framlägga. Örn nämnden finner anledning
föreligga till ytterligare kontroll, skall nämnden, sorn ovan antytts,
i samband med meddelande av tillstånd kunna föreskriva, att föreningen
skall lämna de uppgifter som erfordras för granskning av företagets finansiering.
Det är meningen, att dessa uppgifter skola lämnas successivt under det
att huset i fråga uppföres, varigenom hyresnämnden får möjlighet att kontrollera
företaget från tidpunkten för meddelandet av tillståndet till dess
nämnden jämlikt 3 § kontrollagen kan godkänna den ekonomiska planen.
Ifrågavarande uppgifter skola i regel lämnas till hyresnämnden, i vilka fall
det således blir nämnden själv, som direkt får hand örn kontrollen. Emellertid
bör nämnden, om så erfordras, kunna överlämna kontrollen lill en sär Bihang

till riksdagens protokoll 19i5. 1 soini. Nr 371. ~

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

skild av nämnden utsedd kontrollant. Kontrollen skall avse den rent finansiella
sidan av företaget. Någon byggnadskontroll i egentlig mening är det ej fråga
om. Arvode till särskild kontrollant synes böra gäldas av medel som av kommunen
ställas till förfogande för nämndens verksamhet. Det kunde visserligen
ifrågasättas, huruvida ej i de fall, då särskild kontrollant utses, föreningen
rätteligen borde betala dennes arvode, eftersom kontrollen sker i föreningsmedlemmarnas
eget intresse. Å andra sidan utgör dock ifrågavarande
kontroll ett led i hyresnämndens verksamhet och skäl tala därför också för
att arvodet bör betalas med de medel, kommunen anvisat till bestridande av
kostnaderna för nämnden. Det må framhållas, att kostnaderna för det allmänna
ej böra bliva särskilt höga, enär särskild kontrollant endast i undantagsfall
torde behöva utses samt arvodet till denne, eftersom kontrollen inskränker
sig till den rent finansiella sidan av företaget, ej torde bliva särskilt
stort.

I promemorian framhålles, att en föreskrift att sökanden skulle ställa säkerhet
i regel syntes böra kombineras med föreskrift att sökanden skulle underkasta
sig kontroll. Fall kunde emellertid tänkas, då hyresnämnden kunde
nöja sig med enbart ställande av säkerhet eller enbart lämnande av uppgifter
för kontroll.

I promemorian uttalas, att om tillstånd att uppbära förskott meddelats, den
som erlagt förskottet givetvis ej kunde återkräva detta på den grund att förfarandet
strede mot bostadsrättsföreningslagens bestämmelser. Däremot föreslås,
att hyresnämnden får befogenhet att återkalla givet tillstånd
att uppbära förskott, därest den som innehar tillståndet bryter mot
vad som föreskrivits i detta eller om eljest synnerliga skäl därtill äro.

Örn innebörden av ett sådant återkallande anföres i promemorian, att örn
tillståndet återkallades, föreningen borde vara skyldig att genast återbetala
vad som redan uppburits i förskott. I sådant fall kunde nämligen bliva nödvändigt
att förvandla huset i fråga till hyreshus.

I promemorian framhålles slutligen, att en sökande, som ej kunde ställa
den säkerhet hyresnämnden krävde, hade möjlighet att hyra ut lägenheterna
enligt vanligt hyresavtal och sedan överföra hyresförhållandet till bostadsrätt
vid en tidpunkt, då en ekonomisk plan kunde ingivas för godkännande,
vilket tillvägagångssätt dock fordrade att sökanden hade möjlighet att anskaffa
erforderligt kapital. I samband därmed bemötes i promemorian ett uttalande
av hyresgästernas riksförbund, som framhållit, att bostadskooperationen
i sin enklaste form utgjorde en sammanslutning av ett fåtal bostadssökande,
vilka genom anlitande av sparmedel och viss kreditgivning själva
sökte lösa sin bostadsfråga, och att dessa i flertalet fall ej kunde uppfylla
kravet på godtagbar säkerhet och ej heller vore betjänta med att interimistiskt
upplåta lägenheterna genom hyresavtal. Häremot anföres i promemorian,
att den tilltänkta lagstiftningen hade provisorisk karaktär, att bostadsrättsföreningar
av den beskrivna typen under de senaste åren förekommit endast
i något enstaka undantagsfall samt att. örn sa befunnes lämpligt, hyresnämnden
kunde meddela en dvlik förening tillstånd endast mot uppgiftsskyldighet,
utan något krav på säkerhet.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

I överensstämmelse med det nu anförda har i det vid promemorian fogade
förslaget till lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ kontrollagen
infogats två nya stycken i 4 § och en straffbestämmelse i 16 §. Tilläggen i
4 § innehålla, att hyresnämnd äger meddela bostadsrättsförening tillstånd
att, utan hinder av vad eljest är stadgat, uppbära förskott å avgift eller annat
vederlag för bostadsrätt, innan den ekonomiska planen blivit mottagen
av länsstyrelsen, samt att vid meddelande av tillstånd må föreskrivas, att
sökanden skall ställa säkerhet som hyresnämnden godkänner så ock att sökanden
till nämnden eller kontrollant som nämnden utser skall lämna de
uppgifter som erfordras för granskning av företagets finansiering. Tillstånd
att uppbära förskott må, enligt förslaget, återkallas, om den som innehar
tillståndet bryter mot vad däri föreskrivits eller eljest synnerliga skäl äro;
och skall i sådant fall förskott som mottagits genast återbetalas. Den föreslagna
straffbestämmelsen i 16 § innehåller, att den som underlåter att
lämna uppgift som avses i 4 § tredje stycket eller lämnar oriktig sådan uppgift
skall straffas med dagsböter eller fängelse. I promemorian anföres vidare,
att den som utan tillstånd uppbär förskott för upplåtelse av bostadsrätt skall
straffas enligt 63 § bostadsrättsföreningslagen. I detta lagrum inginge väl
fängelse ej i latituden, men detta hade ej ansetts utgöra tillräcklig anledning
att i kontrollagen införa en ny straffbestämmelse för nämnda fall.

Yttrandena.

Förslaget att skapa en legal möjlighet för bostadsrättsföreningarna
att upptaga förskott har i de flesta yttranden tillstyrkts
eller lämnats utan erinran. Sålunda har förslaget i förevarande avsnitt
av promemorian helt godtagits av Överståthållarämbetet, länsstyrelserna i
Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Västernorrlands län och Stockholms
hyresnämnders ordförandekollegium.

Även hyresgästernas riksförbund, hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars
riksförbund och svenska riksbyggen ha tillstyrkt förslaget med
tillägg att generellt tillstånd borde kunna meddelas vissa större företag att
upptaga förskott utan prövning från fall lill fall. Hyresgästernas riksförbund
framhåller, att man i så fall skulle nå syftet att förhindra, att bostadsrättsföreningsformen
missbrukades för kringgående av hyrespriskontrollen, samtidigt
som de lojala bostadskooperativa företagen icke onödigtvis hindrades i
sin verksamhet. Även en viss arbetsbesparing för det organ som meddelade
tillstånd skulle vinnas. Givetvis borde dock sådant generellt tillstånd kunna
återkallas, örn skäl därtill skulle uppkomma.

Hyresgästernas sparkasse- och byggnads!öreningars riksförbund föreslår, att
tillstånd skulle kunna erhållas genom Kungl. Maj:t att gälla tillsvidare, vilket
tillstånd, om skid förelåge, skulle kunna indragas. Förbundet anför härom:

För de större företagare, som ha sin hostadsrättsverksamhet spridd över
ett flertal orter, skulle det bli alltför betungande att inhämta varje hyresnämnds
tillstånd, vilket kanske kan exemplifieras med att riksförbundets till
år 1945 planerade produktion av flerfamiljshus är förlagd till ej mindre än
ca 70 orter, varav ett flertal med flera hyresnämnder. Det bör ju vara för -

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

städig t, hur lätt det från förbundets sida kan förbises i mängden av formaliteter,
som numera vidlåda bostadsproduktionen, exempelvis att lokalt tillstånd
ej meddelats för någon eller några av de orter, som senare tillkomma
utöver nyssnämnda 70. Skulle grundavgifter sedan upptagas i förskott såsom
normalt men i dylikt fall utan tillstånd, kunde givetvis mindre lämpliga konsekvenser
uppstå, vilket ju måste kännas hårt för sådana företag, som under
alla omständigheter skulle betraktas såsom tillståndsberättigade då ansökan
härom behandlas vare sig detta skulle ske lokalt eller centralt.

För de endast lokalt arbetande företagen, som anse sig tillhöra kategorien
»välkända och solida», torde det dock vara lämpligt och smidigare med tillståndsgivning
direkt från hyresnämnden.

Såsom jämförelse framhåller förbundet att sådant tillstånd alt fortfarande
bedriva bostadslöreningsverksamhet, som föreslås i ett senare avsnitt av
promemorian, skall meddelas centralt, varefter förbundet fortsätter:

Förbundet förutsätter givetvis, att det centrala organ, som utfärdat ett
tillstånd, omedelbart informerar samtliga hyresnämnder i hela landet härom,
så att risk för onödigt intrång i den legala verksamheten icke behöver befaras
från hyresnämndens sida på grund av bristande kännedom örn »legaliseringen».
Bl. a. med hänsyn till de nedskurna förvaltningskostnader, som numera
godkännas för byggnadsverksamhetens vidkommande, anser förbundet
det nämligen vara principiellt oriktigt att ålägga lojala företagare de ytterligare
omkostnader och besvärligheter, som obönhörligen uppstå varje gång
det ålägges vederbörande att översända den ena eller andra sortens skrivelse
tili vederbörande organ. Liksom det skett i andra sammanhang, vill
förbundet även nu fästa uppmärksamheten på att byggnadsverksamheten i
orimligt hög grad tynges av »papperskvarnen» och att varje ytterligare tillskott
till densamma därför bör vara mycket starkt motiverat. Även allmänheten
måste givetvis kunna kontrollera att tillstånd lämnats angående förskottsbetalning,
men detta torde väl enklast kunna ordnas på så sätt att
vidimerad avskrift av tillståndet finnes tillgänglig, där lägenhetsteckning och
förskottsbetalning sker.

Svenska riksbgggen föreslår, att hyresrådet får meddela generellt tillstånd
för bestämd tid eller tillsvidare för vissa företag att uppbära förskott.

Länsstyrelsen i Uppsala län framställer icke någon erinran mot förslaget
annat än beträffande det organ, som skulle äga meddela tillstånd att uppbära
förskott. Länsstyrelsen framhåller att hyresnämnderna icke torde kunna anses
ha den sakkunskap och, särskilt på mindre orter, den motståndskraft mot
påtryckningar som erfordras för att de med auktoritet och oväld skola kunna
utöva så maktpåliggande prövning. Enligt länsstyrelsens mening borde för
denna prövning inrättas särskilda organ för större områden med allsidigare
sammansättning än de nuvarande hyresnämnderna.

Sveriges fastighetsägareförbund har, utan att taga ståndpunkt till det materiella
innehållet i de föreslagna lagreglerna, förklarat sig icke ha något att
erinra mot en lagstiftning, som syftade till att förekomma missförhållanden
och missbruk av bostadsbehövandes godtrogenhet, men har samtidigt framhållit,
att det radikalaste medlet att komma till rätta med missförhållandena
bestode i återställande av fria förhållanden på hyresmarknaden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

I några yttranden tillstyrka, att en lagstiftning snarast kommer till stand
för att möjliggöra en effektivare kontroll över upplåtelse av bostadsrätt,
men framställas principiella invändningar mot det förslag till sådan lagstiftning
som promemorian innehåller. Så är förhållandet främst med socialstyrelsens
och hyresrådets yttranden.

Socialstyrelsen förordar sålunda att trugan örn kontroll över upplåtelser av
bostadsrätt upptages till förnyat övervägande efter riktlinjer, som syfta till
en kontroll av själva anska f fningskostnade n, därvid
styrelsen dock samtidigt förordar att en lagstiftning nu genomföres huvudsakligen
efter de riktlinjer som föreslagits i promemorian.

Socialstyrelsen anför:

Hyresrådets förslag var, såvitt det rörde ändrade regler för kontroll å bostadsrättsupplåtelser,
föranlett av den uppfattningen att nämnda kontroll
enligt nu gällande lagbestämmelser icke kunde anses vara verkligt effektiv.

I själva verket sammanhänger detta med att förvärv av bostadsrätt i princip
närmast är att jämställa med äganderättsförvärv. En priskontroll av villkoren
för dylikt förvärv bör därför principiellt sättas in på den punkt, som
representerar själva köpesumman, vilket i detta fall skulle vara föreningens
anskaffningskostnad för fastigheten eller, om nian vill se saken ur den enskilde
förvärvarens synpunkt, lägenhetens andelsvärde. _ 0

Enligt gällande lag har kontrollen emellertid icke satts in här, utan a de i
den ekonomiska planen för föreningen fastställda avgifterna, insatser och årliga
avgifter. Dessa kunna dock icke anses helt representativa för bostadsrättstecknarens
ekonomiska engagemang. I ett visst fall kan dei visa sig, att föreningens
ekonomi är så god att avgifterna så småningom kunna sänkas,
medan det i ett annat fall, där avgifterna från början äro lika höga, tvärtom
kan bli nödvändigt att uttaga extra tillskott för att täcka nödvändiga utgifter.
Man har emellertid vid lagens tillkomst tvekat att anknyta kontrollen till
själva anskaffningskostnaden för fastigheten, då detta skulle innebära en pnsliontroll
å fastighetsförsäljningen och kunde åberopas som motiv för utsträckande
av en sådan priskontroll även till fastighetsmarknaden i övrigt. Det
bör dock erinras, att i fråga om överlåtelse av förut upplåten bostadsrätt
kontrollen anknutits just till själva överlåtelsesumman.

Hyresrådets förslag innebar ett försök att söka förbättra kontrollen över
upplåtelse av bostadsrätt utan att taga steget fullt ut och anknyta kontrollen
till själva anskaffningskostnaden. Instrumentet tor en förbättrad kontroll ar
enligt detta förslag en säkerhetsförbindelse, som skall garantera att bostadsrättstecknarna
återfå i förskott erlagda avgifter i den mån dessa kunna visa
sig överstiga vad hyresnämnden vid sin granskning av den ekonomiska planen
för föreningen ansett sig kunna godtaga. Denna så kallade säkerhetsförbindelse
är emellertid strängt taget icke någon borgensförbindelse utan är
rätteligen en med tillfredsställande säkerhet försedd förbindelse av någon
utanför föreningen stående person att fullgöra nämnda återbetalning. Någon
regressrätt mot föreningen skulle nämligen icke förefinnas. Under förutsättning
att den i den godkända ekonomiska planen upprättade anskaffningskostnaden
överensstämmer med föreningens verkliga anskaffningskostnad
synes denna kontroll vara tillfredsställande. Det synes emellertid socialstyrelsen
vara i viss mån tveksamt, huruvida gällande lagbestämmelser verkligen
utgöra en garanti för dylik överensstämmelse.

En möjlighet att ernå .säkerhet för den nämnda överensstämmelsen skulle
vara ali för godkännande av den ekonomiska planen kräva en lörbindelse

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

av någon utanför föreningen stående person att till föreningen eller till dess
medlemmar, bostadsrättshavarna, utbetala det belopp, varmed föreningens
v,er^a ansk a f f n i ngskos t n a c 1 för fastigheten kan befinnas överstiga den anskaffningskostnad,
som hyresnämnden vid sin granskning finner skälig. En
dylik förbindelse måste krävas även då det gäller definitivt godkännande av
planen och upptagande av förskott ej ifrågakommit. Eventuellt skulle det
därjämte vara påkallat att i vissa fall fordra säkerhet för upptagande av avgifter
i förskott.

I det remitterade förslaget har förutsatts, att det stora flertalet av de företagare,
som uppföra bostadsrättsföreningshus, skulle genom dispens befrias
fran den av hyresrådet föreslagna skyldigheten att ställa säkerhet. Av det
föregående framgår emellertid, att den så kallade säkerheten icke endast utgör
ett skydd mot befarat missbruk, som kan undvaras, då det gäller erkänt
lojala företagare, utan i själva verket är en integrerande del i det ifrågavarande
pnskontrollsystemet. Under sådana förhållanden synes det oegentligt,
att ■\ issa företagare på detta sätt skulle ställas vid sidan av priskontrollen.
Något annat bärande skäl härför synes knappast finnas än att man anser sig
ha anledning förvänta, att de ifrågavarande företagarna, utan att vara
juridiskt föipliktade därtill, likväl skola handla som om de avgivit säkerhetsförbindelse.
Socialstyrelsen vill ifrågasätta, örn det kan anses lämpligt att
en dylik särställning beredes vissa företagare.

Även hyresrådet tillstyrker, att en lagstiftning snarast genomföres, men uttalar,
att upptagande av förskott, utan att säkerhet ställts,
i princip icke bör medgivas.

Hyresrådet anför:

Örn kontrollens syfte endast vöre att förhindra direkt ohederliga manipulatmne^
vöre det naturligtvis tillräckligt örn hyresnämnden konstaterade, att
vederbörande föreningsbildare vore av nämnden väl känd och stöde över sådana
misstankar. Som hyresrådet i sitt förslag framhållit inskränker sig emellertid
kontrollens föremål icke till detta. Vad först angår det fall, då en producent
av bostadshus själv bildar en bostadsrättsförening och säljer huset
tdl denna, är det en naturlig strävan hos honom att sätta så högt pris som
och örn hyresnämnden finner anledning att räkna med en lägre anskaffningskostnad,
är skälet oftast helt enkelt att nämnden har en annan åsikt
an säljaren örn vad som är skäligt pris; sådant kan uppenbarligen även den
mest samvetsgranne yrkesman råka ut för. I ett dylikt fall kan det naturligtvis
sägas, att byggmästaren-producenten anständigtvis bör gå med på att
reducera köpesumman på motsvarande sätt och återbetala det överskjutande
beloppet till föreningen, men någon rättslig förpliktelse därtill har han ej.
Hyresrådets förslag innebär i detta fall, att byggmästaren innan han får rätt
att uppbära något belopp skulle i rättsligt bindande form förplikta sig att
göra sadan återbetalning.

I fråga örn det andra huvudfallet av föreningsbildande på detta område —
det kvantitativt viktigaste —• nämligen då en bostadsrättsförening bildas som
avläggare till ett större bostadskooperativt företag, föreligger denna fara icke
i samma grad, eftersom de blivande bostadsrättshavarnas intresse där bevakas
av dem som bilda föreningen och sluta entreprenad- eller köpeavtal för
dess räkning; vanligen ombesörjes detta av representanter för ett moderföretag
till den nybildade föreningen. Det blir därför här mindre risk för afl
hyresnämnden skall behöva reducera anskaffningskostnaden, men uteslutet
är ju detta ingalunda. Det mäste stundom inträffa, att enligt hyresnämndens

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

mening dessa representanter gått med på en för hög köpe- eller entreprenadsumma,
och fråga är då, vem som skall svara för det överskjutande beloppet.
I detta fall känner byggmästaren naturligtvis ingen moralisk förpliktelse att
återbetala skillnaden, då summan bestämts genom fri förhandling mellan
självständiga parter. Tanken bakom hyresrådets förslag är i detta fall, att
moderföretaget skall svara för beloppet. I de stora bostadskooperativa företagen
bedriva moderföreningarna en omfattande verksamhet, bestående i köp
av tomter och hus, uppförande av hus på entreprenad och bildande av bostadsrättsföreningar.
I en stor sådan verksamhet måste det stundom inträffa,
att en eller annan oklok disposition vidtages och för med sig en onormal utgift.
Affärsmässigt sett är det enda rimliga, att förlusten höres — som en
driftskostnad bland andra dylika — av det moderföretag, som bedriver verksamheten,
och icke att densamma föres över på den bostadsrättsförening, i
fråga om vars fastighet den ifrågavarande fataliteten råkat inträffa.

I båda de här nämnda huvudfallen betyder kravet på säkerhet i hyresrådets
förslag således avsevärt mera än en garanti endast mot särskilt flagranta
missbruk; det avser framför allt att på detta område utkristallisera en klar
partställning säljare—köpare, vilket är nödvändigt då man skall genomföra
en priskontroll. Det är säljaren, som skall vara underkastad kontrollen och
bära risken av att för höga priser sättas; den köpande allmänheten skall vara
skyddad av kontrollen och kunna utan vidlyftiga undersökningar lita på att
priset är kontrollerat. Och i dessa fall är det icke föreningen, som i realiteten
är »säljare» av bostadsrätten, utan den person som sörjer för att huset kommer
till — antingen som byggherre eller som byggmästare — och för att
lägenheterna bli utbjudna på marknaden. Utan kravet på säkerhet nås icke
det här angivna syftet, åtminstone nås det endast ofullständigt. Örn hyresnämnden
finner sig icke kunna godtaga den anskaffningskostnad för huset
som föreningen haft, är det — som redan tidigare framhållits i diskussionen
— alldeles meningslöst att på denna grund vägra godkännande av den ekonomiska
planen, försåvitt icke av särskilda skäl, t. ex. att säkerhet ställts, föreningen
har utsikt att återfå det överskjutande beloppet av någon utomstående
person, säljaren eller annan. Utan en sådan möjlighet har en tvångsreduktion
av avgiftsbeloppen icke annan effekt än att föreningen blir konkursmässig,
vilket ytterst drabbar de bostadsrättshavare som priskontrollen
i stället bort skydda.

Det i den remitterade promemorian framställda förslaget om att i vissa
fall avstå från kravet på säkerhet för att medgiva förskottsbetalning synes
därför bygga på en missuppfattning angående effektiviteten hos hyresnämndernas
prövning av dessa ärenden och av säkerhetens funktion i detta sammanhang.
Detta utesluter emellertid icke. att man på andra grunder än dem
promemorian anger skulle kunna avstå från säkerheten. Även med hyresrådets
förslag förutsattes, att ställandet av säkerhet ofta .skulle ske mera pro
forma, och i dessa fall kan tydligen kravet på säkerhet saklöst bortfalla. Detta
är förhållandet i de fall, då enligt nu gällande bestämmelser en bostadsrättsförenings
ekonomiska planer underkastas dubbel kontroll, nämligen dels av
statens byggnadslånebyrå, dels av hyresnämnd.

Beträffande föreningar inom ramen för de stora bosladskooperativa rörelserna
gäller för närvarande undantagslöst, att de söka statliga subventioner
och lån och att därför deras ekonomiska planer granskas av byggnadslånebyrån.
Denna granskning blir då i detta sammanhang den betydelsefullaste,
och hyresnämndens efterföljande prövning av den ekonomiska planen blir
i allmänhet övervägande av formell natur. Under sådana förhållanden
synes man utan olägenhet kunna nöja sig med att hyresnämndens prövning

24 Kuni)l. Maj.ts proposition nr 371.

är utan ekonomisk betydelse och således i dessa fall avstå från kravet på
säkerhet.

Det kan då frågas, om icke detsamma kan gälla även beträffande enskilda
föreningar, som söka statliga lån och därför äro underkastade byggnadslånebyråns
kontroll. I princip borde naturligtvis gälla detsamma, men därvidlag
föreligger den svårigheten, att en enskild producent av bostadshus, som begärt
subvention och i anslutning därtill fått rätt att uppbära förskott utan
att ställa säkerhet, sedermera kan återkalla sin låneansökan och därmed
undandraga sig såväl byggnadslånebyråns som hyresnämndens kontroll. Att
låneansökningar hos byrån av en eller annan anledning icke fullföljas är
för närvarande ej ovanligt. På grund härav torde man beträffande enskilda
företagsbildare endast sällan vara fullt säker på att den ekonomiska planen
blir slutligt granskad av byggnadslånebyrån och med hänsyn härtill kunna
efterge kravet på säkerhet.

Av nu anförda skäl kan hyresrådet tillstyrka en sådan eftergift endast i
den mån full garanti föreligger för att den ekonomiska planen blir slutligt
prövad av byggnadslånebyrån; företrädesvis kommer detta att gälla föreningsbildning
inom ramen för de stora bostadskooperativa rörelserna. Denna gränsdragning
kan emellertid komma att bli en vansklig uppgift, och det kan
ifrågasättas örn den bör överlämnas åt hyresnämnderna. Även den omständigheten,
att de dominerande bostadskooperativa organisationernas verksamhet
i allmänhet är riksomfattande, kan motivera en central prövning av frågan.
Vid avgivandet av sitt tidigare förslag förutsatte hyresrådet, att förfarandet
med ställande av säkerhet skulle närmare regleras i en av Kungl.
Majit utfärdad följdförfattning. Detta torde bli nödvändigt även örn det remitterade
förslaget skulle förverkligas, och i en sådan författning kan upptagas
även den sist berörda frågan.

Även svenska stadsförbundet framför kritik mot den principiella grunden
för promemorieförslaget. Förbundet erinrar örn att det tidigare uttalat sig
för en skärpt kontroll över bostadsrättsföreningar samt anför:

Förbundet måste därför med tillfredsställelse hälsa varje försök, så ock
det nu ifrågavarande, att komma till rätta med anmärkta missförhållanden.
Förbundet är emellertid icke alldeles övertygat att ett genomförande av de
framlagda förslagen verkligen bomme att råda bot på missförhållandena.
Förslagen synas nämligen icke direkt ta sikte på vad som dock får anses
vara problemets kärna; byggmästarens möjlighet att till överpris överlåta
sin fastighet till en av honom själv bestående bostadsrättsförening. Ilar en
sådan överlåtelse väl ägt rum, blir varje inbetalning till byggmästaren, som
ej kan återfås, en oskälig vinst för honom. Det torde därför böra tillses, att
erlagda förskott på grundavgifter skola kunna återkrävas på byggmästarens
bekostnad, så snart det konstateras att en försäljning till åtminstone mera
avsevärt överpris ägt rum.

I flera yttranden göras erinringar mot promemorians förslag, emedan detta
icke, såsom hyresrådets ursprungliga förslag, medger ett preliminärt
godkännande av ekonomisk plan, varigenom en bindande teckning
av bostadsrätt på ett tidigt stadium skulle möjliggöras.

Sålunda anför socialstyrelsen:

Det av hyresrådet föreslagna preliminära godkännandet av de ekonomiska
planerna var bland annat även avsett att undanröja en olägenhet, som priskontrollen
å bostadsrättsupplåtelse medfört, nämligen att den tidpunkt, då

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

bostadsrätt med bindande verkan kan tecknas, genom planernas granskning
hos hyresnämnderna förskjutes långt fram i tiden, ofta intill ett pär år efter
husets färdigställande, med påföljd att rättsförhållandet mellan iägenhetsinnehavaren
och föreningen under hela denna tid är svävande. Det nu framförda
förslaget har icke kunnat undanröja denna olägenhet, vilket synes
vara en betydande svaghet.

Svenska riksbyggen framhåller att det i promemorian framlagda förslaget
förbigår de av hyresrådet påpekade olägenheter för producenter och konsumenter,
som uppstå av den starkt försenade prövningen av den ekonomiska
planen, samt anför härom:

Särskilt ur hostadsrättshavarnas synpunkt kan det emellertid icke vara
tillfredsställande, att bostadsrätt icke skall kunna förvärvas förr än lång
tid förflutit efter förhandsteckningen och efter det skyldighet att ei lägga
förskott inträtt. En påtaglig irritation över de långa dröjsmålen kan redan
nu konstateras och torde icke bliva mindre av att föreningarna erhålla laglig
rätt att uttaga förskott. Även för föreningarna kunna olägenheter uppstå
särskilt vid ett vikande intresse hos allmänheten för bostadsrättsformen.
Såsom en allmän anmärkning mot promemorian måste nog även framhållas,
att något försök icke gjorts att utreda rättsverkningarna av förhandsteckning
och förskottsbetalning, som sker innan upplåtelse av bostadsrätt lagligen
kan äga runi. I promemorian nöjer nian sig med uttalandet, att »örn
tillstånd att uppbära förskott meddelats, kan givetvis den som erlagt förskottet
ej återkräva detta på den grund att förfarandet strider mot bostadsrättsföreningslagens
bestämmelser».

Svenska riksbyggen anser sig dock, med hänsyn till det brådskande behovet
av skärpta kontrollföreskrifter, icke böra hemställa om omedelbara
åtgärder i nyssnämnda avseenden men hemställer, alt dessa frågor ytterligare
utredas, örn kontrollagen skulle komma att gälla någon längie tid.

Även svenska folkbyggen beklagar, att behovet av en snabbare procedur
hos såväl statens byggnadslånebyrå som hyresregleringsorganen icke beaktats
i förslaget. Göteborgs stads drätselkammare framhåller, att den plan,
som mottoges av länsstyrelsen långt efter det huset färdigställts, förskottsinbetalningar
skett och de blivande bostadsrättshavarna inflyttat, mäste anses
skäligen värdelös såsom plan för företaget och att det enda som hade
betydelse vore den preliminära plan, som därest förslaget örn medgivande
till förskottsbetalning genomfördes, komme att granskas av hyresnämnden,
eller därest förslaget icke genomfördes, den helt okontrollerade plan som
förelagts de bostadssökande vid den preliminära andelsteckningen.

Hyresnämnden i Uppsala avstyrker att promemorieförslaget lägges till
grund för lagstiftning samt anför i huvudsak följande. I Uppsala hade sedan
början av 1930-talet oavbrutet och även under kristiden förekommit en synnerligen
stor bostadsproduktion som helt dominerats av bostadsrättsföreningsformen.
Den bostadssökande allmänhetens intressen kunde lätt sättas
i fara genom denna form och en strängare kontroll syntes därför vara påkallad.
Behovet av dylik kontroll utgjorde icke en kristidsföreteelse utan kontrollen
borde vara en permanent anordning, som det knappast vore lämpligt

Kungl. Mcij.ts proposition nr 371.

för ett kristidsorgan att handhava. Dessutom saknade hyresnämnderna den
sakkunskap och rutin som erfordrades för den granskning av säkerheter och
för den fortlöpande kontroll som enligt promemorieförslaget skulle kunna
förekomma i vissa fall. Hyresnämnden medgåve oförbehållsamt behovet av
en kontrollagstiftning liksom de stora svårigheterna att finna den rälta utformningen
härav, men ville hemställa om ytterligare överväganden i frågan.
Lösningen syntes vara att söka efter den linjen att bostadsrättsföreningarna
erhölle offentlig kontrollant eller rådgivare som biträdde vid uppgörande av
ekonomisk plan och även vid ingående av entreprenadavtal och företagets
finanstransaktioner. Föreningen och dess medlemmar behövde redan från
början en sakkunnig förtroendeman som tillvaratoge deras intressen gentemot
byggmästaren och övriga motparter. Samtidigt ville emellertid hyresnämnden
betona angelägenheten av att kontrollorganisationen icke byråkratiserades
och fördyrades mer än nödvändigt. Örn lagstiftningsåtgärder för
att möjliggöra laglig insatsbetalning på ett tidigt stadium ansåges omedelbart
böra vidtagas, torde det vara lämpligast att hyresnämnderna, såsom hyresrådet
föreslagit, tillädes rätt att godkänna en provisorisk preliminär plan.
Denna skulle få åtföljas av intyg från auktoriserad intygsgivare. Ett sådant
ärende behövde ej taga längre tid än ett ärende om tillstånd att uppbära förskott,
vilket enligt förslaget skulle prövas på grundval av en kalkyl över anskaffningskostnaden
och företagets finansiering. Ett tillstånd att uppbära
förskott måste för att vara av värde angiva hur stort förskott som finge upptagas
för varje lägenhet; och ett sådant tillstånd skulle fordra en kalkyl som
ungefär motsvarade en ekonomisk plan. Om säkerhet för återbetalning skulle
ställas borde denna, såsom hyresrådet föreslagit, vara obligatorisk och någon
regressmöjlighet mot föreningen icke finnas. Granskning och förvaring av
denna säkerhet borde emellertid uppdragas åt annan institution än hyresnämnden,
såsom drätselkammare eller kommunalnämnd.

Hyresnämnden i Göteborg anför, att den icke haft att taga befattning med
något ärende, där missförhållanden försvarat kontrollen över grundavgifter
och årsavgifter, samt att de i promemorian föreslagna åtgärderna följaktligen
för Göteborgs vidkommande icke syntes vara av behovet påkallade.

Svenskei folkbyggen uttalar betänksamhet mot hela det i promemorian
framlagda förslaget med hänsyn till frågor, vilka sammanhänga med den
säkerhet, som i vissa fall skall fordras för tillstånd att uppbära förskott,
och med de prövningsgrunder som skola tillämpas i ärende
rörande sadant tillstånd. Salunda anför svenska folkbyggen, att då säkerheten
enligt förslaget i princip mäste omfatta hela förskottsavgiften och
ej, såsom hyresrådet föreslagit, allenast det belopp varmed de preliminärt
fastställda avgifterna kunde komma att överstiga de slutligt fastställda,
förslaget i promemorian, även med beaktande av att kravet på säkerhet
icke vore obligatoriskt, komme att bli mer betungande för byggnadsföreIägare
och bostadsrättsföreningar än hyresrådets förslag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Vidare anför svenska folkbyggen bl. a.:

I motiven uttalas ali hyresnämnden i samband med godkännande av den
ekonomiska planen får tillfälle kontrollera, huruvida eventuellt för mycket
mottaget förskott återbetalas. Ilur kan nämnden få detta tillfälle? Skall
måhända återbetalning utgöra ett villkor för planens godkännande? I så fall
förutsättes tillämpning av en prövningsgrund, som är okänd i 3 § kontrolllagen.
Att nämnden icke kan förelägga föreningen eller borgensman att återbetala
för mycket uppburet belopp är uppenbart. Därest återbetalning ej är
ett villkor för godkännande av planen, torde i fall av tredska eller oförmåga
hos föreningen andelstecknarna vara hänvisade att föra talan inför
domstol mot borgensmännen, där de ej godvilligt göra upp. Att hyresnämnden
skulle kunna inverka på återbetalningen synes åtminstone med den
föreslagna lagtexten vara otänkbart.

Ganska dunkelt skildras också i motiven den situation som uppstår, örn
uppburna förskottsavgifter konstaterats vara för stora av den anledningen,
att föreningen erlagt en för hög köpe- eller entreprenadsumma. Skulle återbetalning
av överskjutande belopp ske medelst föreningen tillhöriga medel
utan att föreningen samtidigt i motsvarande mån erhölle nedsättning av
köpe- eller entreprenadsumman, skulle, heter det, medlemmarna komma i
samma situation som om överskjutande förskottsbelopp aldrig återbetalats.
Ofta finnas vid tidpunkten för hyresnämndens prövning av den ekonomiska
planen inga andra medlemmar i bostadsrättsföreningen än stiftarna, d. v. s.
ej sällan just de personer, som sålt resp. byggt fastigheten för dyrt. Skall
det i detta fall åligga hyresnämnden att utöva en direkt kontroll över att
återbetalning icke sker »med föreningens medel»? Skall detta möjligen vara
ett villkor för planens godkännande?

Såsom förut nämnts synes förslaget i denna del knappast kunna tolkas
på annat sätt än att säkerheten skall avse den förlust överhuvud taget som
kail uppkomma till följd av förskottsbetalning, ej blott den del av förskottet,
som ligger mellan de uppburna och de senare godkända avgifterna.
Innebär detta således, att en lägenhetstecknare, till vilken ännu icke i laga
ordning upplåtits bostadsrätt, kan vända sig mot borgensmannen för att
återfå sin förskottsavgift, därest han ångrar sig och vill slippa ifrån bostadsrätten?
Skall säkerheten också träda i funktion för det fall att byggherren
gör konkurs och förskottsavgiftema förbrukats? Vid prövningen av ansökan
örn tillstånd att uppbära förskott skall enligt förslaget till nämndens förfogande
stå mycket knapphändiga uppgifter. Man spanar förgäves i motiven
efter klargörande uttalanden angående prövningsgrunderna. Det anföres
visserligen att hyresnämnden torde »utan vidare» kunna lämna tillstånd
till redan välkända föreningar eller nya föreningar, som bildas under kontroll
av och i samarbete med »någon välkänd större kooperativ organisation»,
ävensom när någon »välkänd byggmästare med rik erfarenhet på
området» står bakom föreningen. Omedelbart därefter talas örn garanti mot
missbruk utan närmare definition av detta uttryck. Man måste inför dessa
olika uttalanden fråga sig, örn det är föreningen eller dess stiftares ekonomiska
solvens, som är avgörande, eller örn det är den företedda kalkylens
trovärdighet. Det kan naturligen genmälas, att båda dessa omständigheter
måste beaktas, men ett närmare klargörande av prövningsgrunderna torde
vara väl motiverat.

Även i andra yttranden uttalas att närmare föreskrifter erfordras angående
b e s k a f f e n b e t e n av den säkerhet som i vissa fall skall fordras
för tillstånd alt uppbära förskott.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

Socialstyrelsen anför:

Då den säkerhet, som även enligt det remitterade förslaget i vissa fall
skulle komma i fråga, icke är av samma innebörd som en vanlig borgensförbindelse
utan av en helt speciell karaktär, synes det vara nödvändigt att
i lagen närmare angiva vad en dylik förbindelse skall innehålla. Det synes
eljest vara tvivelaktigt, om hyresnämnderna skola anses befogade att kräva
förbindelser av denna speciella karaktär (säkerhetsförbindelser, som icke
medföra regressrätt mot huvudgäldenären). Även andra spörsmål beträffande
säkerheten äro av den beskaffenhet, att en reglering i själva lagen synes
erforderlig. Örn nedsättning av avgifterna befinnes erforderlig, kan dylik
med samma verkan på kalkylen i dess helhet företagas antingen å insatsen
eller på den årliga avgiften. I förra fallet måste emellertid jämkningen
givetvis bliva betydligt större, och omfattningen av återbetalningsförpliktelsen
blir sålunda i väsentlig grad beroende av hur reduktionen verkställes.
Örn den så kallade säkerhetsförbindelsen skall få avsedd effekt, torde
det vara nödvändigt, att reduktionen i första hand göres på insatsen. Ett
annat spörsmål uppkommer, om fastighetens standard under husets uppförande
undergår förändring och detta föranleder höjning eller sänkning
av de från början beräknade avgifterna. I sådant fall bör givetvis säkerhetsförbindelsen
icke tagas i anspråk.

Hyresrådet och hyresgästernas riksförbund anse det vara erforderligt att
i lagen angives vad säkerheten skall avse, d. v. s. vilken risk som skall
täckas.

Stockholms hyresnämnders ordförandekollegium förutsätter att särskilda
tillämpningsföreskrifter meddelas om säkerhetens beskaffenhet, förvaltningen
och dispositionen av densamma samt tiden och förutsättningarna för
dess återlämnande.

Förslaget att den som söker tillstånd att uppbära förskott må kunna åläggas
att lämna uppgifter, som erfordras för granskning av företagets finansiering,
finner hyresrådet icke vara motiverat. Hyresrådet anför härom:

Det framgår ej av promemorian, på vad denna kontrollverksamhet skulle
taga sikte, en oklarhet som sammanhänger med att promemorian icke klargjort
vilka omständigheter det är som skola avgöra, örn säkerhet skall fordras
eller ej. Med den ståndpunkt därutinnan som hyresrådet företräder, d. v. s.
att det avgörande skall vara örn en granskning av föreningens ekonomiska
plan kommer till stånd hos byggnadslånebyrån, bortfaller helt intresset av
att till hyresnämnden infordra uppgifter om företagets finansiering.

Hyresgästernas riksförbund anser däremot, att en sådan fortlöpande kontroll
kan vara av värde, när fråga är om föreningar eller företagare som vid
uppförande av bostadsrättshus icke begagna sig av statliga lån, dock under
förutsättning att den kan göras tillräckligt effektiv.

Svenska stadsförbundet framhåller, att de kommunala förmedlingsorgan
som redan finnas böra utnyttjas för kontrollen.

I fråga om det vid promemorian fogade förslaget till ändrad lydelse av
4 § kontrollagen uttalar hyresrådet, att uppbärande av förskott för upplåtelse
av bostadsrätt icke, såsom i promemorian förutsatts, torde vara straffbart

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

enligt 63 § lagen om bostadsrättsföreningar samt att det därför erfordrades
ett uttryckligt förbud häremot.

Även socialstyrelsen anser, att upptagande av förskott för närvarande är

fullt tillåtet. .. „

Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund föreslår
ett tillägg till den föreslagna lagtexten, av innehåll att sökande skulle kunna
åläggas att ställa säkerhet eller att lämna uppgifter endast »då så anses
särskilt angeläget».

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser önskvärt, att det föreslagna tredje
stycket i 4 § kontrollagen erhåller en sådan formulering att vid återkallelse
av tillstånd förskotten icke behöva i sin helhet återbetalas, vilket i realiteten
skulle innebära att hela föreningsbildningen omintetgjordes. Enligt länsstyrelsens
mening kunde det tänkas fall, då mot föreningsbildningen icke kunde
göras annan anmärkning än att förskotten bort utgå med reducerade belopp.
I dessa fall borde föreningsbildarna åläggas återbetala allenast vad
de uppburit för mycket.

Departementschefen.

Såsom framgår av hyresrådets framställning om lagstiftningsåtgärder, har
den med hyresregleringen sammanhängande kontrollen över upplåtelse av
bostadsrätt medfört vissa praktiska olägenheter. Hyresnämndernas granskning
av den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningarnas verksamhet
har sålunda medverkat till att fördröja upplåtandet av bostadsrätt i nybyggda
eller väsentligen ombyggda bus lill en tidpunkt långt elter det husen
blivit färdiga och lägenheterna tagits i anspråk såsom bostäder. Föreningarna
ha därigenom föranletts att, i strid mot vad som var avsett vid
tillkomsten av lagen örn bostadsrätt, upptaga förskott på avgifter för bostadsrätt.
Detta har i sin tur medfört, att hyresnämndens kontroll över avgifternas
storlek försvårats.

För att råda bot på de missförhållanden som sålunda visat sig föreligga ha
under ärendets beredning skilda förslag framkommit. Hyresrådets ursprungliga
förslag innebar i huvudsak, att upptagande av förskott på avgift eller annan
ersättning för bostadsrätt skulle förbjudas samt att hyresnämnds prövning
av ekonomisk plan för bostadsrättsförening skulle kunna uppdelas i två
repriser. Hyresnämnden skulle först, på ett tidigt stadium av byggnadsföretaget,
kunna pröva och godkänna en preliminär ekonomisk plan, på grundval
av vilken därefter upplåtande av bostadsrätt och inbetalning av grundavgifter
skulle kunna ske. Förutsättning för godkännande av en preliminär
ekonomisk plan skulle dock vara, att avgifterna däri upptagits med förbehåll
alt de skulle utgå med lägre belopp, örn nämnden så bestämde vid en senare
definitiv prövning av ekonomisk plan lör löreningens verksamhet. Med hänsyn
till della förbehåll skulle ställas säkerhet för återbetalning av vad som erlades
för mycket. Till skillnad från detta hyresrådets förslag innehåller det i
promemorian framlagda förslaget icke några bestämmelser örn godkännande

Kungl. Maj:ts proposition nr 37J.

av preliminär ekonomisk plan. I stället skall hyresnämnden på ett tidigt stadium
kunna meddela tillstånd för bostadsrättsförening att uppbära förskott
å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt. För sådant tillstånd skall säkerhet
kunna krävas men icke vara obligatorisk. Tillståndet skall även kunna
förbindas med en skyldighet för föreningen att underkasta sig viss kontroll av
företagets finansiering.

Till förmån för hyresrådets förslag talar, att det kan sägas bättre än promemorieförslaget
tillgodose önskemålet, att en definitiv upplåtelse av bostadsrätt
skall kunna genomföras tidigare än nu kan ske. Upplåtelse av
bostadsrätt skulle nämligen kunna äga rum redan efter det den preliminära
ekonomiska planen godkänts. Man synes dock kunna befara att även prövningen
av en preliminär ekonomisk plan kan komma att draga ut på tiden
hos hyresnämnderna till följd av ärendenas natur och hyresnämndernas arbetsbelastning,
med påföljd att antingen bostadsproduktionen hämmades eller
förskott alltjämt komme att upptagas. Vad härefter angår hyresrådets förslag
att alltid kräva säkerhet för återbetalning för att upptagande av avgifter
för bostadsrätt på ett förberedande stadium skall tillåtas, synes en sådan
ovillkorlig bestämmelse icke vara av behovet påkallad. De missförhållanden
som patalats hänföra sig väsentligen till Stockholm. De under utredningen
påvisade fall, då uppenbara överpris uttagits, ha sålunda förekommit uteslutande
i huvudstaden och det är främst där som en strängare kontroll i
allmänhet av bostadsrättsföreningarnas avgifter kan vara erforderlig. Såsom
framgår av redogörelsen för de avgivna yttrandena, finner t. ex. hyresnämnden
i Göteborg de föreslagna åtgärderna icke vara erforderliga för Göteborgs
vidkommande. Härtill kommer att det icke synes nödvändigt att ingripa med
stränga kontrollåtgärder mot bostadsrättsföreningar som bildas under medverkan
av vissa större, välkända bostadskooperativa organisationer eller av
andra företagare, vilka gjort sig kända för en strävan att upprätthålla ett
gott anseende. En väsentlig fördel med det i promemorian framlagda förslaget
är, att den där förutsatta prövningen av ärenden om tillstånd att uppbära
förskott säkerligen i de flesta fall kan ske utan omgång. Med hänsyn
till det anförda synes den väg som anvisats i promemorian kunna i huvudsak
godtagas.

I första hand innebär förslaget, att genom ändringar i kontrollagen, vilken
gäller endast för de platser där hyresreglering finnes och är av provisorisk
natur, skulle skapas en legal möjlighet för bostadsrättsförening
att upptaga förskotta avgift eller annat vederlag för bostadsrätt,
innan den ekonomiska planen mottagits av länsstyrelsen. Detta skulle
ske därigenom att hyresnämnden i lagen bemyndigades att meddela bostadsrättsförening
tillstånd att, utan hinder av vad eljest är stadgat, uppbära dylikt
förskott. Av vad nyss anförts framgår, att jag i princip ansluter mig till
detta förslag. Vad särskilt angår frågan om handhavandet av tillståndsprövningen
har jag icke funnit anledning frångå promemorians förslag, att denna
skulle ankomma pa hyresnämnderna, vilket ter sig naturligast med hän -

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

syn till att dessa skola pröva den ekonomiska planen för företaget. Att skapa
särskilda organ för tillståndsprövningen synes icke vara påkallat.

Förslaget i promemorian utgår från den förutsättningen att upptagande av
förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt enligt stadgande i lagen
om bostadsrättsföreningar är förbjudet. I vissa yttranden har en annan
mening kommit till uttryck på denna punkt. Lagen innehåller icke något uttryckligt
förbud mot att taga upp förskott. Vad som kan åberopas lill stöd
för att sådant förbud gäller är, att bostadsrätt får upplåtas först sedan en
ekonomisk plan för föreningens verksamhet mottagits av länsstyrelsen, och
att upplåtelse må ske endast åt den som tecknat sig för bostadsrätt i viss
närmare angiven ordning. I 63 § stadgas straff för styrelseledamot, som i
strid härmed upplåtit bostadsrätt. I det av sakkunniga avgivna utlåtande,
som ligger till grund för lagen (SOU 1928: 16), hade föreslagits särskilt förbud
mot uppbärande av tillträdesbelopp eller del därav i annan ordning än
den lagen angåve samt en till förbudet anknuten straffbestämmelse. Förbudet
uteslöts såsom obehövligt ur det lagförslag som förelädes riksdagen, därvid
föredragande departementschefen anförde, att det vore uppenbart att ett avtal
örn bostadsrätt måste anses vara för handen, så snart föreningen uppburit
tillträdesbelopp eller ekonomiskt bidrag utan återbetalningsskyldighet, samt
att särskilt stadgande, att tillträdesbelopp eller del därav ej finge uppbäras
av annan än medlem, som tecknat sig å behörig teckningslista, följaktligen
ej vore erforderligt (prop. nr 65/1930, s. 50). För att undanröja den ovisshet
som trots nämnda uttalande föreligger och som även kommit till synes i
rättstillämpningen ( SvJT 1945 Rf s. 37) synes det motiverat att i kontrolllagen
införa ett uttryckligt förbud mot uppbärande av förskott eller annat
vederlag för bostadsrätt, innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som
angives i bostadsrättsföreningslagen. Härmed avser jag dock icke att taga
avstånd från den uppfattning som kommit till uttryck i motiven till bostadsrättsföreningslagen,
att förbud mot upptagande av förskott följer redan av
denna lag.

Vad härefter beträffar de grundsatser, enligt vilka hyresnämnden har att
pröva huruvida tillstånd att uppbära förskott skall meddelas, må följande
framhållas. Såsom i promemorian anförts, bör vid ansökan örn tillstånd fogas
en kalkyl över anskaffningskostnaden och företagets finansiering. Denna
kalkyl bör vara så utförlig, att lägenheternas antal och beskaffenhet samt
de på varje lägenhet belöpande avgifterna åtminstone i huvudsak framgå av
kalkylen. Det torde i regel icke vara någon svårighet att framlägga en dylik
kalkyl, då en sådan i allt fall måste upprättas för alt läggas till grund för
förliandsteckning av bostäder. Särskilt gäller detta för större bostadskooperativa
organisationer och andra större företagare, vilka igångsätta byggnadsföretag
först efter noggranna beräkningar.

Framgår det omedelbart av kalkylen att anskaffningskostnaden icke håller
sig inom rimliga gränser och att därför avgifterna kunna väntas bli högre
än hyresnämnden kan godkänna, bör tillstånd att uppbära förskott vägras.
Även i andra fall, då anmärkningar förekomma mot den företagare som står
bakom föreningsbildningen eller denne icke är tillräckligt känd, bör hy -

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

resnämnden kunna helt vägra tillstånd att uppbära förskott. Om tillstånd
e.j vägras, har hyresnämnden att bedöma, huruvida tillstånd alt uppbära förskott
skall meddelas utan villkor eller i förening nied krav på säkerhet eller
kontrolluppgifter eller med båda dessa villkor. Såsom praktisk riktpunkt vid
denna prövning torde kunna tjäna, att säkerhet eller särskild kontroll kan
anses överflödig i sådana fall, då företagets ekonomiska plan granskas av
statens byggnadslånebyrå i samband med låneansökan. Detta är för närvarande
fallet bl. a. med de företag som igångsättas av vissa större bostadskooperativa
organisationer. När garanti sålunda föreligger att den ekonomiska
planen blir slutligt granskad av byggnadslånebyrån, bör hyresnämnden
alltså kunna lämna villkorslöst tillstånd att uppbära förskott. Även andra
fall kunna tänkas, då syftet med säkerheten eller den särskilda kontrollen
kan anses uppfyllt utan sådant villkor.

Det torde böra tillkomma hyresrådet att meddela hyresnämnderna
närmare föreskrifter rörande ärenden om tillstånd att uppbära förskott
samt att därvid särskilt klargöra i vilken utsträckning tillstånd bör lämnas
utan villkor. Däremot synes det i vissa yttranden upptagna förslaget, att g enerellt
tillstånd skulle kunna meddelas vissa större företag att upptaga
förskott utan prövning från fall till fall, icke kunna förordas. Även örn
sådant generellt tillstånd kunde vara praktiskt motiverat i några fall, synes
det nämligen icke tilltalande att skapa en privilegierad ställning för vissa
större företag. Prövningen bör, såsom anförts, alltid ansluta sig till en någorlunda
utförlig kalkyl över det tillämnade bygget.

Om förhandsteckning av bostadsrätt sker, torde avtalet i regel innebära en
utfästelse från föreningens sida att låta den som gjort teckningen få företräde
till viss lägenhet vid definitivt tecknande av bostadsrätt. Enligt 20 §
lagen örn bostadsrättsföreningar kan teckningslista avfattas på sådant sätt
att en dylik utfästelse kan uppfyllas. Har den som gjort förhandsteckningen
lämnat förskott efter sådant tillstånd av hyresnämnd som avses i lagförslaget,
lärer det icke stå honom fritt att utan giltigt skäl återkräva sitt förskott.
Från hans sida torde föreligga en bindande utfästelse att teckna bostadsrätt
för lägenheten på rimliga villkor, så snart sådan teckning lagligen kan ske.
Kontraktsbrott från någondera sidan torde kunna medföra skadeståndsskyldighet.
Skulle det dröja avsevärt längre tid än parterna förutsett innan definitiv
teckning kan äga rum, torde den som inbetalt förskott kunna frånträda
överenskommelsen. Om den som gjort förhandsteckningen tillträtt lägenheten,
lär hans rätt till lägenheten, intill dess bostadsrätt blir i vederbörlig
ordning upplåten, få betraktas som en hyresrätt. Därav följer att lagen
örn hyresreglering i princip är tillämplig. Örn definitiv bostadsrätt icke kommer
till stånd, exempelvis till följd av att fastigheten säljes, torde sålunda
vad denna lag innehåller örn förlängning av hyresavtal kunna tillämpas till
skydd för den som önskar behålla sin lägenhet. Av 11 § andra stycket, jämfört
med 27 §, lagen örn hyresreglering torde följa att lägenhetsinnehavare!!
icke kan överlåta sin rätt till lägenheten mot högre ersättning än vad han erlagt
såsom förskott till föreningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

I fråga om beskaffenheten av den säkerhet som i vissa fall skall
kunna fordras för tillstånd att uppbära förskott ävensom beträffande förvaltningen
och dispositionen av denna samt tiden och förutsättningarna för dess
återlämnande torde anvisningar lämpligen kunna utfärdas av hyresrådet.
Här må endast framhållas, att syftet med säkerheten är att tillgodose kontrollen
över avgifter och övriga villkor för upplåtelse av bostadsrätt. Denna
kontroll innebär väsentligen en indirekt kontroll av anskaffningskostnaden
för fastigheten och finansieringen av företaget. Det är nämligen endast i sådana
fall, då föreningens kostnader för inköp eller uppförande av byggnaden och
för anskaffande av kapital därför äro för höga, som man kan säga att avgifterna
äro för höga i jämförelse med den allmänna hyresnivån. Höga avgifter,
som användas för amorteringar eller avskrivningar av normala anskaffningskostnader
och sålunda komma bostadsrättshavama tillgodo såsom delägare
i föreningen, ha icke i och för sig en sådan innebörd och torde ej heller föranleda
att godkännande av ekonomisk plan vägras. Det bör sålunda beaktas,
att säkerheten skall tjäna som en garanti väsentligen mot för hög anskaffningskostnad
för fastigheten. Visar det sig att fastigheten blivit billigare i
uppförande än beräknat och att därför ej så höga avgifter behövas som
man vid upptagande av förskott räknat med, skall givetvis säkerheten icke
tillgripas. Det synes icke vara nödvändigt att i lagtexten angiva, hur mycket
säkerheten skall täcka. I regel bör den kunna begränsas till viss del av förskottsbeloppet,
motsvarande den nedsättning som kan tänkas komma att
fordras för godkännande av ekonomisk plan för företaget. Vad nu anförts
bör beaktas vid utformande av föreskrifter rörande säkerheten. Det kan
vara lämpligt att därvid utarbetas formulär till ledning för hyresnämnderna.

Mot det i promemorian framförda förslaget, att tillstånd att uppbära förskott
skall kunna kombineras med ett åläggande för föreningen att lämna
uppgifter, som erfordras för granskning av företagets
finansiering, ha invändningar gjorts av hyresrådet, vilka torde sammanhänga
med hyresrådets principiella inställning till hela den föreliggande
lagstiftningsfrågan. Hyresrådet har ansett att kontrollen icke skulle vara
till någon praktisk nytta. Erfarenheten torde emellertid ha visat, att en offentlig
insyn -— även örn den icke skulle vara kombinerad med särskilda
tvångsmedel — är ägnad att motverka osunda företeelser. Enligt förslaget
har hyresnämnden möjlighet att ingripa med återkallande av lämnat tillstånd
att uppbära förskott, låt vara att denna utväg är förenad med avsevärda
svårigheter. Det är emellertid all anledning antaga att även påpekanden
under hand skola vinna beaktande.

Återkallande av tillstånd att uppbära förskott får
enligt förslaget ske, örn den som innehar tillståndet bryter mot vad däri föreskrivits
eller eljest synnerliga skäl äro. Givet är att hyresnämnden, innan
återkallelse sker, bör lämna den som innehar tillståndet tillfälle att förklara
sig och eventuellt att vidtaga rättelse. I återkallelsemöjligheten har hyresnämnden
ett verksamt medel att motverka sådana åtgärder, som skulle leda

Bihang till riksdagens protokoll 19i5. 1 sami. Nr 371.

Iiunyl. Maj:ts proposition nr 371.

till att den ekonomiska planen icke kunde godkännas. Återkallelse av givet
tillstånd bör ej tillgripas utan mycket starka skäl, men örn det är uppenbart
att den ekonomiska planen icke kommer att kunna godkännas, är dock en
sådan åtgärd att föredraga framför att frågan får anstå till den slutliga
granskningen av planen. Då den rätt som en inflyttad lägenhetshavare har
till sin lägenhet får anses som en hyresrätt, intill dess bostadsrätt i vederbörlig
ordning upplåtits, medför en återkallelse av givet tillstånd att uppbära
förskott icke att han tvingas lämna sin lägenhet. Det synes knappast erforderligt
att, såsom länsstyrelsen i Malmö förordat, öppna en möjlighet till
återkallelse i förening med återbetalning av blott en del av erlagt förskott.
Innan den slutliga ekonomiska planen föreligger, torde den utredning som erfordras
för ett beslut med nu nämnda mera begränsade innebörd icke vara
tillgänglig.

Såsom svenska stadsförbundet anfört kan det vara lämpligt, att hyresnämnderna
för kontroll av bostadsrättsföreningar anlita de kommunala förmedlingsorgan
som finnas.

Brott mot det föreslagna förbudet att uppbära förskott å avgift eller annat
vederlag för bostadsrätt, innan bostadsrätt blivit vederbörligen upplåten, torde
— oavsett om straffbestämmelsen i 63 § lagen om bostadsrättsföreningar
kan anses tillämplig — lämpligen böra straffbeläggas i 16 § kontrollagen,
därvid straffet torde böra bestämmas till dagsböter eller fängelse.

De föreslagna lagbestämmelserna torde böra träda i kraft den 1 januari
1946. Det torde utan särskild övergångsbestämmelse vara klart att de nu
föreslagna bestämmelserna om förbud mot att uppbära förskott på avgift
eller annat vederlag för bostadsrätt icke bliva tillämpliga på förskott som
uppburits före ikraftträdandet.

Förbud mot bostadsföreningar m. m.

Promemorian.

Rörande behovet av lagstiftningsåtgärder i fråga om s. k. bostadsföreningar
anföres i promemorian i huvudsak följande.

Vid bostadsrättsföreningslagens ikraftträdande den 1 juli 1930 funnos ett
flertal föreningar som uppläto hyresrätt till sina medlemmar, vanligtvis för
obegränsad tid. Lagen erhöll icke retroaktiv verkan, varför äldre dylika
föreningar kunde fortsätta sin verksamhet under de gamla formerna, såvitt
det gällde hus som föreningarna ägde vid lagens ikraftträdande. Utvidgade
föreningen sin rörelse till att omfatta annat hus, blevo lagens bestämmelser
däremot tillämpliga. Sådana gamla föreningar funnes ännu kvar. Dessutom
funnes vissa äldre föreningar som uppläte lägenheter till sina medlemmar
för bestämd tid, högst 25 år. Vissa av dem befunne sig i ständig tillväxt.
Vid sidan av dessa äldre föreningar hade på hyresmarknaden uppträtt en
del nya bostadsföreningar, vilka vore konstruerade på ett sätt liknande bo -

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

stadsrättsföreningarna, dock nied den skillnaden att lägenheterna upplätes till
medlemmarna på begränsad tid. I en del fall hade bostadsföreningens form
uppenbarligen valts för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden,
men det kunde också tänkas att den valts på grund av de nuvarande praktiska
svårigheterna vid genomförandet av bostadsrättsföreningar, bland annat
dröjsmålet med godkännande av ekonomiska planer. I de fall då bostadsföreningsformen
använts för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden,
torde det i allmänhet ha tillgått så att den byggmästare som uppfört
huset själv bildat föreningen och upprättat ett köpe- eller entreprenadavtal
mellan sig själv och föreningen, därvid han helt ensidigt kunnat bestämma
köpe- eller entreprenadsumman. I vissa fall som uppmärksammats av hyresrådet
och hyresnämnderna hade denna kommit att betydligt överstiga en
skälig anskaffningskostnad för fastigheten. Sedan huset blivit uppfört och föreningen
godkänt detsamma, hade utbjudande av lägenhetsandelarna ägt rum.
Därvid hade driftskostnaderna i den kalkyl, som framlagts för eventuella spekulanter,
i allmänhet beräknats lågt, med påföljd att de s. k. årsavgifterna,
trots den höga anskaffningskostnaden, kunnat sättas låga. De grundavgifter
som influtit hade använts för att till byggmästaren erlägga den kontanta delen
av köpesumman eller entreprenadsumman, varefter denne kunnat draga
sig ur föreningen och låta »lägenhetsköparna» ensamma övertaga skötseln
av denna. Fall hade iakttagits, då den som uppfört huset på detta sätt tillgodogjort
sig ett överpris på mera än 100 000 kronor för ett hus med en normal
anskaffningskostnad av cirka 800 000 kronor. Det tillvägagångssätt som
nu beskrivits syntes ej stå i strid med några nu gällande föreskrifter. Att det
med framgång kunnat praktiseras berodde huvudsakligen på den rådande
bostadsbristen, som gjorde många beredda att betala nästan vad som helst
för att få bostad.

I promemorian anföres vidare, att det syntes svårt att komma till rätta
med berörda missförhållanden på annat sätt än genom att meddela ett mer
eller mindre omfattande förbud mot bostadsförenings formen.
Visserligen skulle man kunna anordna en kontroll över bostadsföreningar i
analogi med vad som gäller för bostadsrättsföreningar, men denna skulle
kräva en omfattande lagstiftning. I promemorian framhålles, att ett sådant
förslag icke lämpligen kunde upptagas till prövning i detta sammanhang, då
det framför allt gällde att snabbt sätta stopp för påtalade missförhållanden
under rådande kristid, samt att det med fog kunde ifrågasättas om en dylik
lagstiftning erfordrades under vanliga förhållanden.

Vidare anföres i promemorian, att de invändningar som framställts mot
hyresrådets förslag i förevarande avseende främst syntes ha haft sin grund
däri att tillräcklig hänsyn icke tagits till redan bestående välkända föreningar.
Det kunde givetvis icke få ifrågakomma att genom ett förbud
hindra dessa i deras verksamhet.

Det föreslagna förbudet mot bostadsföreningar har upptagits i 11 § i det
vid promemorian fogade förslaget lill lag angående ändrad lydelse av 4, 11

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

och 16 §§ kontrollagen. Förbudet skall även drabba vissa former av aktiebolag.
Tillägget till 11 § innehåller sålunda, att ej någon må, annorledes än
med bostadsrätt, utan hyresnämndens tillstånd till annan för nyttjande upplåta
lägenhet under villkor att han skall förvärva andelsrätt i förening eller
aktiebolag samt att, om förbehåll träffas i strid mot vad nu sagts, det ej
må göras gällande mot den, till vilken lägenhet upplåtits.

I promemorian framhålles beträffande sistnämnda punkt, att föreningen
eller bolaget ej kan frånträda avtalet även om motparten förklarar sig frånträda
villkoret örn förvärv av andelsrätt i föreningen eller bolaget; motparten
åter syntes enligt den juridiska förutsättningsläran ha möjlighet att, örn han så
ville, frånträda hela avtalet. Vad nu sagts om motparten skulle naturligtvis också
gälla dennes rättsinnehavare. I fråga örn hyresnämndens rätt att giva dispens
från det föreslagna förbudet anföres, att denna dispens vore avsedd
för undantagsfall.

Härom innehåller promemorian följande.

Även inom den välkända kooperativa verksamhet på förevarande område,
där eljest bostadsrättsformen regelmässigt användes, förekommer att bostadsföreningar
bildas för vissa kategorier av hus som man vill hålla isär
från bostadsrättshusen. I sådana fall kan undantag från förbudet vara välgrundat.
Uppenbarligen bör dispens däremot ej medgivas föreningar som
bildas huvudsakligen för att undgå den kontroll som finnes stadgad i bostadsrättsföreningslagen
eller för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden.
Skulle hyresnämnden vara tveksam, huruvida i visst fall dispens
bör lämnas, synes det vara lämpligt att hyresnämnden infordrar yttrande
från exempelvis drätselkammare, kommunalnämnd, statens byggnadslånebyrå
eller annan lämplig myndighet.

Till det föreslagna förbudet i 11 § kontrollagen ansluta sig två övergångsbestämmelser.
Den ena av dessa innehåller, att vad i 11 § första stycket
stadgas ej skall utgöra hinder för förening eller aktiebolag, som före nya
lagens ikraftträdande upplåtit lägenheter i föreningen eller bolaget tillhörigt
hus, att upplåta lägenheter i huset, därest upplåtaren ej betingar sig
större eller andra förmåner än förut; dock att hyresnämnden, om synnerliga
skäl äro därtill, äger meddela förbud mot ytterligare upplåtelser.

I fråga om de fall som avses i denna övergångsbestämmelse anföres i
promemorian:

Man kan invända, att det ej finnes någon garanti att i dessa fall föreningen
arbetar under tillfredsställande former. Detta är obestridligen riktigt
men det har icke ansetts rådligt att söka ingripa med ett generellt förbud
i de fall då verksamheten redan börjat. Något sådant skulle lätt kunna medföra
katastrofala verkningar för dem som redan satsat penningar i föreningen.
A andra sidan må framhållas, att undantaget endast gäller förening
eller aktiebolag som före lagens ikraftträdande verkligen upplåtit
lägenheter i visst hus. Det räcker ej, att föreningen eller bolaget registrerats
-—- ehuru registrering givetvis måste ha ägt rum. Det framgår vidare av allmänna
rättsgrundsatser, att en skenupplåtelse ej är tillfyllest. Dessutom må
påpekas, att fortsatta upplåtelser må äga rum allenast om upplåtaren ej
betingar sig större eller andra förmåner än förut. Då det emellertid är svårt
att skilja mellan skenöverlåtelser och andra samt det kan vara stötande att

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

en som osund avslöjad förening skall få fortsätta sin verksamhet, synes även
böra införas en möjlighet för hyresnämnd att i särskilt fall ingripa med
förbud att fortsätta verksamheten. Härför har emellertid ansetts böra krävas,
att synnerliga skäl föreligga.

Den andra övergångsbestämmelsen innehåller, att förening eller aktiebolag,
som före nya lagens ikraftträdande i orten upplåtit lägenheter under
villkor som avses i 11 § första stycket, må hos Konungen eller den myndighet
Konungen bestämmer söka tillstånd att utan hinder av nämnda stadgande
fortsätta sådan verksamhet; och må föreningen eller bolaget, om ansökan
ingivits före viss angiven dag, fortsätta verksamheten i avvaktan på
beslutet.

I promemorian framhålles, att detta övergångsstadgande lämnar de äldre
solida företagen möjlighet att efter särskilt beslut utan hinder av förbudet
fortsätta sin verksamhet, samt anföres vidare;

Dessa företag torde icke vara flera än att frågan örn undantag från förbudet
för deras del kan prövas centralt. Genom att beslut meddelas en
gång för alla erhålla de garanti att icke bliva underkastade en måhända
eljest något växlande praxis. Beslutet bör därför meddelas av Kungl. Maj:t
eller den centrala myndighet, åt vilken Kungl. Maj:t anförtror denna uppgift.
Härigenom markeras också i viss mån den ansedda ställning som vissa
äldre kooperativa företag på detta område faktiskt intaga.

Det må tilläggas att förslaget även innehåller en tredje övergångsbestämmelse,
vari utsäges, att förbehåll, som träffats i strid mot 11 § första stycket,
ej må göras gällande efter lagens giltighetstid i vidare mån än så kunnat
ske under denna tid.

För att hindra att förbudet i 11 § kontrollagen skulle kunna kringgås
genom att en hyresgäst föranledes ikläda sig extraordinära förpliktelser av
något slag har i förslaget till lag angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§
hyresregleringslagen under 3 § införts en bestämmelse innehållande, att hyresvärden
ej må utan hyresnämndens tillstånd såsom villkor för uthyrning
träffa avtal örn försträckning av penningar, borgensförbindelse eller annan
liknande utfästelse från hyresgästens sida samt att vad nu sagts ej skall
gälla med avseende å upplåtelse av andelsrätt i förening eller aktiebolag,
varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i enlighet med vad därom
är särskilt stadgat.

Härom anföres i promemorian:

Stadgandet i 27 § hyresregleringslagen, att med hyra likställes varje annan
gottgörelse, som måste antagas utgöra vederlag för upplåtelse av lägenhet
till nyttjande, ändå att gottgörelsen givits annan beteckning, kan ej i
fråga om nybyggda hus vinna tillämpning förrän grundhyra jämlikt 3 §
första stycket samma lag blivit fastställd. Genom den nu föreslagna bestämmelsen
i sistnämnda paragraf vinner man bland annat, att dylika transaktioner
bliva förbjudna jämväl under tiden innan grundhyra hunnit fastställas.

I fråga örn det senare ledet i stadgandet anföres i promemorian:

Stadgarna för en del äldre bostadsföreningar, som upplåta hyresrätt kombinerad
med andelsrätt i föreningen, innehålla såsom villkor för förvärv

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

av hyresrätt att medlem skall lämna visst lån till föreningen. Samma förhållande
kan tänkas förekomma beträffande ett aktiebolag, som upplåter
hyresrätt kombinerad med delägareskap i bolaget. För att ej det nu föreslagna
stadgandet i 3 § hyresregleringslagen skall hindra förening eller bolag att
i enlighet med stadgarna upptaga dylika lån har en särskild bestämmelse
därom införts i sistnämnda paragraf.

Vidare upptager promemorieförslaget ett tillägg till 4 § kontrollagen,
vilken nu innehåller, att ej någon må för upplåtelse av bostadsrätt mottaga
eller träffa avtal om ersättning utöver vad som följer av de för föreningen
gällande stadgarna. Härtill ha fogats orden »eller eljest för sådan upplåtelse
träffa avtal om förpliktelse som ej följer av stadgarna».

I promemorian framhålles, att tillägget strängt taget vore överflödigt, enär
under uttrycket ersättning syntes kunna hänföras varje förpliktelse av ekonomisk
betydelse, men likväl kunde ha sitt värde i förtydligande syfte samt
att sistnämnda bestämmelse jämlikt 11 § kontrollagen skulle bli tillämplig
jämväl i fråga om bostadsföreningar och aktiebolag.

Slutligen ha i promemorieförslaget straffbestämmelserna i 16 § kontrolllagen
och 23 § hyresregleringslagen kompletterats.

Yttrandena.

Det i promemorian framlagda förslaget att, för den tid och för de platser
hyresregleringslagen gäller, stadga förbud att, annorledes än med bostadsrätt,
utan hyresnämndens tillstånd upplåta bostad under villkor att hyresgästen
skall förvärva andelsrätt i förening eller aktiebolag har i samtliga yttranden
tillstyrkts eller lämnats utan erinran.

Överståthållarämbetet betonar dock att dess ståndpunkt härvidlag intagits
med beaktande av att förbudet föreslås intaget i en provisorisk, blott för kristidsförhållandena
avsedd lag. Svenska riksbyggen ifrågasätter, om icke förslaget
går för långt i förhållande till den nytta som står att vinna, men
förklarar sig icke avstyrka förslagets antagande såsom ett rent provisorium
i avbidan på fullständigare utredning.

I fråga örn detaljer i förslaget göras dock erinringar i några yttranden.

Hyresrådet och hyresgästernas riksförbund framhålla, att större klarhet
säkerligen skulle vinnas om man samlade de bestämmelser, som föreslagits
bli införda i 11 § kontrollagen och 3 § hyresregleringslagen, på ett ställe och
då lämpligen i sistnämnda lagrum. Hyresrådet framhåller att de föreslagna
bestämmelserna även i andra avseenden blivit tämligen invecklade och att
andra punkten i det föreslagna nya stycket i 3 § hyresregleringslagen utan
tillgång till motiveringen syntes vara ytterst svår att förstå.

Frågan, vilken myndighet som skall lämna generellt tillstånd för äldre
bostadsföreningar att fortsätta sin verksamhet, föranleder yrkanden i olika
riktningar. Hyresrådet föreslår att befogenheten redan i lagen tillägges rådet.
Stockholms bostadsföreningars centralförening förutsätter att det i detta sammanhang
använda uttrycket »den myndighet Konungen bestämmer» ej avser
hyresnämnden utan länsstyrelsen. Stockholms kooperativa bostadsförening

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

anser att prövningen icke bör överlåtas åt organ, som fungerar allenast under
viss tid, och föreslår att prövningen förbehålles Kungl. Majit.

Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund föreslår,
att, till undvikande av missförstånd, i den övergångsbestämmelse till ändringarna
i kontrollagen, som medger förening eller aktiebolag att i visst fall
utan hinder av stadgat förbud upplåta lägenheter, därest upplåtaren ej betingar
sig större eller andra förmåner än förut, skulle tillfogas »bortsett från
t. ex. normala bränsletillägg, ränteförändringar eller andra stegrade driftskostnader».

Hyresrådet och hyresgästernas riksförbund anse det erforderligt att uttryckligt
förbud meddelas mot att såsom villkor för upplåtelse av bostadsrätt
träffa avtal örn att bostadsrättshavaren skall förvärva andel i annan förening
än bostadsrättsföreningen eller aktie i bolag.

Departementschefen.

Förslaget åsyftar att förhindra den med priskontrollen på bostadsmarknaden
oförenliga verksamhet som bedrivits av vissa s. k. bostadsföreningar.
Det innehåller fördenskull förbud mot lägenhetsupplåtelser, förbundna med
andelsrätt i sådan förening, samt vissa kompletterande bestämmelser och
vissa övergångsbestämmelser till förmån för redan förefintliga föreningar
m. m. Det föreslagna förbudet torde, med en redaktionell jämkning, böra
genomföras. Såsom framgår av den lämnade redogörelsen skulle förbudet,
med de undantag som upptagits i övergångsbestämmelserna jämte möjlighet
till dispens, gälla i varje ort där hyresreglering är genomförd. Såsom i promemorian
föreslagits synes lämpligt att i 11 § första stycket kontrollagen angiva, i
vilken omfattning avtal, som ingåtts i strid mot förbudet, ej må göras gällande.
Beträffande sådana avtalsbestämmelser som avses i 4 § första stycket förslaget
till ändring i kontrollagen eller i 3 § fjärde stycket förslaget till ändring i
hyresregleringslagen torde — liksom beträffande avtalsbestämmelser som
avses i nu gällande 4 § kontrollagen eller i 12 § samma lag — utan särskild
föreskrift gälla, att de äro i sin helhet utan verkan, alltså även efter det kontrollagens
eller hyresregleringslagens giltighet utgått.

I anledning av vad hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund
anfört om den övergångsbestämmelse, som medger förening eller
bolag att i visst fall utan hinder av stadgat förbud upplåta lägenheter, må
framhållas, att förbehåll örn bidrag till löpande utgifter enligt samma beräkningsgrunder
som förut tillämpats av föreningen eller bolaget icke kan anses
innebära att upplåtaren betingar sig större eller andra förmåner än förut,
även örn dessa avgifter för något år skulle uppgå till högre belopp än tidigare.
I tvivelaktiga fall finnes möjlighet att utverka hyresnämndens tillstånd
till förbehållet i fråga.

Det synes icke vara påkallat att — utöver vad som föreslås under 4 § kontrollagen
— meddela uttryckligt förbud mot att såsom villkor för upplåtelse
av bostadsrätt träffa avtal örn att bostadsrättshavaren skall förvärva andel i
annan förening än bostadsrättsföreningen eller aktie i bolag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Vad härefter angår det undantag i övergångsbestämmelserna som åsyftar
äldre välskötta kooperativa företag med en mera omfattande verksamhet synes
det vara lämpligt att, på sätt i promemorian åsyftas, tillståndsgivningen
sker centralt. I promemorian föreslås, att tillstånd till fortsatt verksamhet
skall givas av Kungl. Majit eller av myndighet som Kungl. Majit bestämmer,
varmed hyresrådet lärer vara åsyftat. Då hyresrådet synes vara den ur alla
synpunkter lämpligaste myndigheten, torde direkt i lagtexten böra utsägas
att detta organ skall omhänderhava tillståndsprövningen.

Auktorisation av intygsgivare.

Promemorian.

I promemorian föreslås, att den ene av de båda trovärdiga män, som enligt
14 § lagen om bostadsrättsföreningar skola teckna intyg på ekonomisk plan
för sådan förenings verksamhet, skall vara på särskilt sätt auktoriserad,
samt anföres i huvudsak följande. Den granskning av ekonomisk plan för
bostadsrättsförening, som länsstyrelsen verkställde innan planen mottoges,
vore av rent formell natur och avsåge icke planens hållbarhet. Under förarbetena
till bostadsrättsföreningslagen diskuterades ingående, huruvida
man skulle nöja sig med endast en formell granskning eller huruvida planen
skulle underkastas saklig granskning av offentlig myndighet och vara av denna
godkänd innan lägenheter finge utbjudas till teckning eller, med andra ord,
huruvida ett sanktionssystem skulle införas. Till stöd för ett sanktionssystem
framhölls, att man genom ett dylikt system erhölle möjlighet att förhindra
uppkomsten av sådana företag som icke byggde på sunda ekonomiska grunder
samt att de personer som önskade förvärva medlemskap i bostadsrättsförening
ofta icke besutte den ekonomiska insikt som vore av nöden för att
rätt bedöma ett dylikt företags ekonomiska förutsättningar. Mot införandet
av ett sanktionssystem framfördes emellertid en hel del invändningar. Sålunda
framhölls, att därest planen godkändes av offentlig myndighet, allmänheten
komme att betrakta ett sådant godkännande som en garanti för planens
ofelbarhet samt att en dylik uppfattning lätt skulle kunna föra till ett försvagande
av den enskildes känsla av ansvar för ekonomiska åtaganden, med
ty åtföljande anspråk mot staten att lämna ekonomiskt bistånd åt dem som
till följd av ett företags ekonomiska sammanbrott blivit lidande. Vidare framhölls,
att sanktionsprincipen även torde fordra en kontrollerande och övervakande
verksamhet över föreningens fortsatta utveckling, men att en dylik
kontroll torde bliva onödigt betungande och hindersam för föreningen. Tanken
på att tillämpa ett sanktionssystem i fråga om bildandet av bostadsrättsföreningarna
övergavs sålunda, men för att få vissa garantier för planens
innehåll i sakligt avseende infördes bestämmelsen, att två trovärdiga män
skulle intyga att planen enligt deras omdöme vilade på tillförlitliga grunder.

Emellertid torde det enligt vad i promemorian uttalats vara obestridligt,
att man genom denna bestämmelse erhållit en alltför svag garanti för att

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

planen verkligen vore hållbar. Enligt vad som samstämmigt uppgivits från
initierade kretsar lämnade många ekonomiska planer åtskilligt övrigt att
önska i fråga örn hållbarhet. Från statens byggnadslånebyrå hade sålunda
framhållits, att de ekonomiska planerna i de fall, byrån kommit i beröring
med, ofta ej varit hållbara. Sålunda hade ej sällan underlåtits att räkna med
några avskrivningar. Vidare hade driftskostnaderna ofta varit beräknade
med hänsyn till förhållandena under de allra närmaste åren eller med andra
ord varit för lågt beräknade. Liknande synpunkter hade framförts från andra
håll. Genom att avgifterna vore för lågt beräknade, riskerade bostadsrättshavaren
uppenbarligen, att avgifterna senare måste höjas eller att det bleve
nödvändigt att uttaxera särskilda tillskott för att möta de ökade utgifterna.
Det vore därför ett viktigt önskemål att skapa en bättre garanti för planens
hållbarhet än den som erhölles genom den nu gällande bestämmelsen örn intyget
av de två trovärdiga männen.

I promemorian anföres vidare, att 3 § kontrollagen tydligen gåve rum för
den tolkningen, att hyresnämnder från priskontrollsynpunkt ägde granska
den ekonomiska planens hållbarhet. Dock vore denna kontrollmöjlighet måhända
i realiteten icke så mycket värd. Hyresnämnderna vore ofta tungt arbetsbelastade,
och det syntes vara förenat med vissa svårigheter för dem
att utvidga sin verksamhet mera avsevärt på förevarande område. De över
hyresrådets förslag avgivna yttrandena syntes också visa, att man från byggnadsföretagarnas
sida hyste farhågor för dröjsmål och andra olägenheter
av hyresrådets förslag att utvidga hyresnämndernas granskning av den ekonomiska
planen till att avse planens allmänna hållbarhet. En tänkbar väg att
erhålla bättre garanti för planens hållbarhet syntes vara att kräva, att den
ene av de båda trovärdiga män som skulle utfärda intyg beträffande planen
skulle vara på särskilt sätt auktoriserad för uppgiften i fråga.

Härom anföres vidare:

Bristen hos de nuvarande intygen är väl närmast den att de i mångå fall
ha tillkommit på ett något slentrianmässigt sätt. Ofta torde det gå till på det
sättet att en byggmästare, som bygger ett hus åt en bostadsrättsförening,
vidtalar ett par kolleger att utfärda intyget i fråga, varvid dessa ej taga
alltför grundligt på uppgiften. Genom att fordra, att den ene av intygsgivarna
tages ur en krets av personer, vilka utvalts med tanke på att de äro särskilt
skickade för uppgiften, bör man kunna vinna avsevärt större säkerhet för att
den ekonomiska planen är hållbar. En lagändring i nu antydd riktning
kan genomföras utan avvaktan på en eventuell framtida översyn av hela bostadsrättsföreningslagen.

Beträffande den närmare utformningen av bestämmelsen örn auktorisation
framhålles i promemorian, att flera skäl talade för att denna meddelades av
Kungl. Majit, men att dock en möjlighet borde öppnas för Kungl. Majit att
delegera prövningsrätten. Då de stora bosladskooperativa rörelserna använde
vissa särskilda intygsgivare, oavsett var föreningen hade sitt säte, borde
auktorisationen kunna avse riket i dess helhet. I regel syntes den böra göras
mera lokalt begränsad, t. ex. till visst län.

Kungl. Alaj.ts proposition nr 371.

Härom anföres i promemorian:

Förhållandena i olika delar av landet äro så pass olika, att den som är
lämplig för viss trakt ej utan vidare kan antagas vara skickad att vara intygsgivare
inom en helt annan trakt av riket. Det torde vara lämpligt, att endast
ett begränsat antal personer inom varje län förklaras behöriga. Därvid bör
det ej vara nödvändigt, att varje ort, där någon bostadsrättsförening kan
tänkas bildas, blir representerad, men å andra sidan bör man dock sträva
efter att få olika länsdelar representerade. Auktorisation bör meddelas efter
ett ansökningsförfarande samt endast lämnas personer som äga insikt och
erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet. Bland
personer som kunna tänkas komma i fråga såsom auktoriserade intygsgivare
märkas kommunala tjänstemän såsom stadsbyggmästare, byggnadschefer,
tjänstemän a fastighetskontoren i de större städerna m. fl. Vidare böra hypoteksföreningarnas
värderingsman vara lämpliga ävensom privata byggnadsingenjörer
och byggmästare, vilka gjort sig kända för redlighet och vederhäftighet.
Även andra personer kunna givetvis tänkas komma i fråga. Då
auktorisationen torde komma att uppfattas som en merit, lärer det ej möta
svårigheter att finna tillräckligt många villiga och lämpliga personer.

I promemorian framhålles vidare, att det syntes lämpligt att båda inlygsgivarna,
och således även den som föreningen ägde utse utanför de särskilt
auktoriserades krets, ägde insikt och erfarenhet både i fråga örn fastighetsförvaltning
och i fråga om byggnadsverksamhet.

I det vid promemorian fogade förslaget till lag angående ändrad lydelse av
14 § lagen örn bostadsrättsföreningar upptages på grund av det anförda ett
stadgande av innehåll, att å den ekonomiska planen skall vara tecknat intyg av
två trovärdiga män, att planen enligt deras omdöme vilar å tillförlitliga grunder,
att de huvudsakliga omständigheter, varå de grunda sitt omdöme, skola
vara angivna i intyget, att intygsgivama skola äga insikt och erfarenhet i
fråga om fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet samt att den ene
skall av Konungen eller den myndighet Konungen bestämmer hava förklarats
behörig att utfärda intyg som här avses.

Yttrandena.

Det i promemorian framförda förslaget om auktoriserad intygsgivare och
vad därmed äger samband har tillstyrkts eller lämnats utan erinran i nästan
alla avgivna yttranden. Sålunda har förslaget godtagits av, bland andra, hyresrådet,
Överståthållarämbetet och länsstyrelserna i Stockholms, Göteborgs
och Bohus samt Västernorrlands län, hyresgästernas riksförbund, Stockholms
bostadsföreningars centralförening, hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars
riksförbund, svenska riksbyggen, svenska folkbyggen, Sveriges
allmänna hypoteksbank, konungariket Sveriges stadshypotekskassa, svenska
stadsförbundet, svenska landskommunernas förbund, svenska kommunaltekniska
föreningen, svenska byggnadsindustriförbundet, Stockholms stads fastighetskontor
och Göteborgs stads drätselkammare.

Däremot anser socialstyrelsen den ifrågasatta förstärkningen av kontrollen
vara av tämligen ringa värde, emedan planen kunde uppgöras på ett tidigt

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

stadium, då huset endast projekterats och kostnaderna för dess uppförande
således endast vöre beräknade.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser, att det allmänna i princip borde helt
avhålla sig från bedömning av förmånligheten i enskildas ekonomiska transaktioner,
men att undantag från denna princip borde göras för vinnande av
önskvärd ekonomisk kontroll över bostadsupplåtelser under nu rådande extraordinära
förhållanden. Länsstyrelsen förordar därför den av hyresrådet föreslagna
anordningen med prövning av den ekonomiska planens hållbarhet
framför den i promemorian förslagna lagändringen, vilken kunde närmare
övervägas vid översyn av bostadsrättsföreningslagen.

Vissa detaljanmärkningar framföras i yttrandena. Sålunda anför Överståthållarämbetet,
att frågan örn jävsregler för intygsgivare borde upptas till behandling.
Stockholms stads fastighetskontor uttalar, att intygsgivare borde
auktoriseras speciellt för Stockholm, där bostads- och hyresförhållandena avveke
från förhållandena i övriga städer och samhällen. Sveriges allmänna hypoteksbank
anför, att de till banken anslutna föreningarnas värderingsman
knappast kunde ha erforderliga insikter i stadsfastigheternas särskilda förhållanden
och därför icke kunde anses lämpliga såsom intygsgivare. Svenska
stadsförbundet anser, att det icke vore nödvändigt anlita mer än en intygsgivare,
örn denne vore auktoriserad. Göteborgs stads drätselkammare anför, att
lagändringen borde kompletteras med anvisningar rörande principerna för
planernas upprättande, särskilt angående beräkning av avskrivningar eller
amorteringar samt årliga reparationskostnader. Hyresrådet och svenska folkbyggen
framhålla, att bestämmelser örn arvode till intygsgivare erfordrades.

Departementschefen.

I likhet med vad i promemorian anförts, anser jag hyresnämnderna icke
böra åläggas att utvidga sin granskning av bostadsrättsföreningarnas ekonomiska
planer till att avse jämväl planernas allmänna hållbarhet. En viss undersökning
av planernas hållbarhet torde redan nu vara nödvändig för den
granskning hyresnämnd har att fullgöra enligt 3 § kontrollagen. Otvivelaktigt
måste nämnden anses berättigad att vägra godkänna en ekonomisk plan
enligt vilken avgifterna beräknats till i och för sig godtagbara belopp, om det
är tydligt att avgifterna i praktiken måste höjas över vad som angivits i planen
och uppgå till belopp som icke kunna anses skäliga. Nämnden torde även
kunna kräva erforderlig komplettering av planen för att kunna bedöma en
dylik fråga. Att därutöver ålägga den att städse granska planernas allmänna
hållbarhet kan icke anses påkallat.

Det i promemorian framförda förslaget, att den ene av de båda trovärdiga
män, som skola utfärda intyg beträffande ekonomisk plan, skall vara på visst
sätt auktoriserad för uppgiften i fråga, vill jag biträda. Likaså biträder jag
förslaget, att båda intygsgivarna skola äga insikt och erfarenhet såväl i fråga
örn fastighetsförvaltning som i fråga örn byggnadsverksamhet.

Vad beträffar den av Överståthållarämbetet framförda frågan örn jävsregler
för intygsgivare, torde det vara berättigat att tolka det i lagen uppställda

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

kravet på trovärdighet på det sättet, att därmed avses trovärdighet i det föreliggande
ärendet. Länsstyrelse bör därför vägra mottaga en ekonomisk plan,
om någon som tecknat intyg därå står i sådant förhållande till saken att
hans trovärdighet därigenom kan anses förringad. Särskilda jävsregler torde
därför icke vara erforderliga.

Tillräcklig anledning att meddela bestämmelser örn arvode åt auktoriserad
intygsgivare synes icke föreligga.

Nu ifrågavarande lagändring torde ej lämpligen kunna träda i kraft före
den 1 april 1946.

I enlighet med vad sålunda anförts ha inom justitiedepartementet upprättats
förslag till

1) lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942
(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.;

2) lag angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr
429) om hyresreglering m. m.; samt

3) lag angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115)
om bostadsrättsföreningar.

Föredraganden hemställer, att lagrådets utlåtande över dessa lagförslag,
av den lydelse bilaga1 till detta protokoll utvisar, måtte för det i § 87 regeringsformen
omförmälda ändamålet inhämtas genom utdrag av protokollet.

Denna av statsrådets övriga ledamöter biträdda hemställan
bifaller Hans Maj:t Konungen.

Ur protokollet:
Stefan Stiernstedt.

1 De under 2) och 3) upptagna lagförslagen, vilka frånsett en redaktionell jämkning 1 det
under 2) upptagna förslaget äro lika lydande med de vid propositionen fogade förslagen i samma
ämnen, ha här uteslutits.

Kungl. May.ts proposition nr 371.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr

43u) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Härigenom förordnas, att 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942 om kontroll
av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. skola erhålla ändrad
lydelse på sätt nedan angives.

4 §•

Ej må någon för upplåtelse av bostadsrätt mottaga eller träffa avtal om
ersättning utöver vad som följer av de för föreningen gällande stadgarna eller
eljest för sådan upplåtelse träffa avtal örn förpliktelse som ej följer av stadgarna.

Innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som angives i lagen örn
bostadsrättsföreningar, är ej tillåtet att utan hyresnämndens tillstånd uppbära
förskott å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt.

Vid meddelande av tillstånd som avses i andra stycket må föreskrivas, att
sökanden skall ställa säkerhet som hyresnämnden godkänner så ock att sökanden
till nämnden eller kontrollant som nämnden utser skall lämna de
uppgifter som erfordras för granskning av företagets finansiering. Tillstånd
att uppbära förskott må återkallas, örn den som innehar tillståndet bryter
mot vad däri föreskrivits eller eljest synnerliga skäl föreligga; och skall i sådant
fall förskott som mottagits genast återbetalas.

11 §•

Ej må någon utan hyresnämndens tillstånd upplåta annan andelsrätt i
förening än bostadsrätt eller andelsrätt i aktiebolag, med vilken följer rätt att
besitta eller hyra lägenhet. Träffas i strid mot vad nu sagts vid upplåtelse av
lägenhet förbehåll om förvärv av sådan andelsrätt, må förbehållet ej göras
gällande mot den, till vilken lägenheten upplåtits.

Vad i 4 § första stycket och 5—10 §§ stadgas om bostadsrätt skall äga
motsvarande tillämpning med avseende å annan andelsrätt i förening eller
aktiebolag, med vilken följer rätt att besitta eller hyra lägenhet.

16 §.

Den som bryter mot 4 § första eller andra stycket, 7 §, 11 § första stycket
första punkten eller 11 § andra stycket, i vad det hänför sig till 4 § första
stycket eller 7 §, eller mot 12 §, straffes med dagsböter eller fängelse. Vad i

46 Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

nämnda lagrum stadgas skall gälla ändå att ersättningen givits annan beteckning
än där sägs.

Den som underlåter att lämna uppgift som avses i 4 § tredje stycket eller
lämnar oriktig sådan uppgift eller som underlåter att göra anmälan enligt
vad i 5 § andra stycket föreskrives, straffes ock med dagsböter eller fängelse.
Styrelseledamot, som--- — med dagsböter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1946.

Vad i 11 § första stycket stadgas skall ej utgöra hinder för förening eller
aktiebolag, som, före nya lagens ikraftträdande i orten, upplåtit andelsrätt,
varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget
tillhörigt hus, att upplåta andelsrätter, varmed följer rätt att besitta eller hyra
lägenheter i huset, därest upplåtaren ej betingar sig större eller andra förmåner
än förut, dock att hyresnämnden, örn synnerliga skäl äro därtill, äger
meddela förbud mot ytterligare upplåtelser.

Förening eller aktiebolag, som, före nya lagens ikraftträdande i orten, drivit
verksamhet, vari ingår upplåtelse av sådana andelsrätter som avses i 11 §
första stycket, må hos statens hyresråd söka tillstånd att utan hinder av
nämnda stadgande fortsätta denna verksamhet; och må föreningen eller bolaget,
örn ansökan ingivits före ikraftträdandet, fortsätta verksamheten i
avvaktan på beslutet.

Förbehåll, som träffats i strid mot 11 § första stycket, må ej göras gällande
efter lagens giltighetstid i vidare mån än så kunnat ske under denna tid.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Utdrag av protokollet, hållet i Kungl. Maj.ts lagråd den 19 oktober
1945.

Närvarande:

regeringsrådet Kellberg,
justitieråden Guldberg,

Ekberg,

Santesson.

Enligt lagrådet den 16 oktober 1945 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitiedepartementsärenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen i statsrådet
den 27 september 1945, hade Kungl. Majit förordnat, att lagrådets utlåtande
skulle för det i § 87 regeringsformen omförmälda ändamålet inhämtas
över upprättade förslag till

1) lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942
(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.;

2) lag angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr
429) om hyresreglering m. m.; samt

3) lag angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115)
örn bostadsrättsföreningar.

Förslagen, som finnas bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsassessorn B. T. M. Kjellin.

Förslagen föranledde följande yttranden.

Förslaget till lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den
19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. m.

4 §.

Lagrådet:

Enligt 11 § lagen om bostadsrättsföreningar må bostadsrätt upplåtas först
sedan en ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats av styrelsen
och mottagits av länsstyrelsen. Av 17 § samma lag framgår, att sådan upplåtelse
må ske allenast åt föreningsmedlem, som i viss närmare angiven ordning
tecknat sig för bostadsrätt. I lagens 63 § stadgas straff för styrelseledamot,
som uppsåtligen i strid med de anförda bestämmelserna upplåtit bostadsrätt.

Såsom föredragande departementschefen framhållit, torde nämnda stadganden,
särskilt sedda i belysning av ett uttalande vid lagens tillkomst, inne -

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

fatta förbud även mot upptagande av förskott å avgift eller annat vederlag
för bostadsrätt. I andra stycket av förevarande paragraf har emellertid möjlighet
öppnats för förening att efter erhållet tillstånd av hyresnämnden upptaga
sådant förskott. Eftersom de förut berörda föreskrifterna i lagen om
bostadsrättsföreningar bibehållas oförändrade, kan icke upptagandet av förskott
och ej heller en i samband därmed gjord förhandsteckning innebära,
att upplåtelse av bostadsrätt kommer till stånd. Däremot torde förhandsteckningen
innefatta en utfästelse från tecknaren, att då definitiv teckning
av bostadsrätt lagligen kan ske, verkställa dylik teckning, därest föreningen
erbjuder rimliga villkor. Han blir således i viss utsträckning bunden redan
genom förhandsteckningen. Förslaget medför sålunda en väsentlig avvikelse
från lagen om bostadsrättsföreningar, vilken utgår från att förpliktelser för
tillträdande bostadsrättshavare skola uppkomma först då teckning sker under
de i lagen angivna förutsättningarna. Det kan ej förnekas, att vissa betänkligheter
möta mot att sålunda frångå en viktig princip i sistnämnda lag.
Även kan ifrågasättas, huruvida icke de erforderliga föreskrifterna borde
intagas i sagda lag. Med hänsyn till att de nu föreslagna bestämmelserna äro
av provisorisk natur och att avsikten synes vara att, sedan dessa bestämmelser
trätt ur kraft, upprätthålla det genom lagen om bostadsrättsföreningar
meddelade förbudet mot förskott, kan emellertid förslaget i hithörande del
lämnas utan erinran.

Jämlikt tredje stycket i förevarande paragraf må vid meddelande av tillstånd,
som avses i andra stycket, föreskrivas bland annat, att sökanden skall
ställa säkerhet, som hyresnämnden godkänner. I förslaget angives icke, för
vilket ändamål säkerheten skall ställas. Av sammanhanget kan anses framgå,
att säkerheten skall avse förhållanden, som hänföra sig till uppbärande av
förskott å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt, och i motiveringen har
framhållits, att på hyresrådet skall ankomma såväl att meddela närmare
föreskrifter i ämnet som att utarbeta formulär till säkerhetsförbindelser.
Emellertid kan ifrågasättas, huruvida vad sålunda föreslagits innefattar en
tillfredsställande lösning. Det är tvivelaktigt, huruvida genom förslaget sörjts
för att den förskottsbetalandes ekonomiska intressen bli tillräckligt verksamt
tillgodosedda. Med det på förslaget grundade koncessionssystemet åsyftas
närmast att redan genom tillståndsprövningen förhindra tillkomsten
av sådana företag, i vilka anskaffningskostnaden obehörigen uppdrivits, men
denna prövning lärer icke kunna bli effektiv nog att utesluta möjligheten,
att anskaffningskostnaden befinnes för hög, då den ekonomiska planen skall
slutligen prövas. För den förskottsbetalande är det icke alltid tillfyllest att
utgivet förskott vid företagets upplösning återgäldas. I stället kan det vara
skäligt, att företaget får äga bestånd och att den förskottsbetalande tillgodoföres
vad han måst vidkännas utöver honom åbelöpande avgifter enligt den
slutliga planen. Av motiveringen att döma är det avsett, att förhållandet till
den förskottsbetalande skall kunna regleras på detta sätt. Även om betalningsskyldighet
i förevarande hänseende skulle ankomma på bostadsrättsföreningen
enligt allmänna rättsgrundsatser, bli de förskottsbetalande medlemmarna
därigenom icke skadeslösa, utan betalningsskyldigheten bör åvila

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

den, som i verkligheten tillgodogjort sig den obehöriga anskaffningskostnaden,
d. v. s. i regel den, som byggt huset och överlåtil. detsamma på föreningen.
Visserligen är det tänkbart, att denne kan förpliktas genom en borgen
för föreningen, men mest rationellt är onekligen, att den slutligen betalningsskyldige
förbindes till omedelbar ansvarighet. Detta kan icke ske, med
mindre sådan betalningsskyldighet lagfästes eller åt hyresnämnden lämnas att
göra tillstånd att uppbära förskott beroende av särskild förbindelse i nämnda
hänseende. Eftersom det kan vara lämpligt, att en dylik förpliktelse betingas
av omständigheterna i det enskilda fallet, synes den senare utvägen vara att
föredraga. Med hänsyn härtill och då det tillkommer hyresrådet att utfärda
närmare föreskrifter till ledning för hyresnämnderna, torde lagstadgandet i
ämnet kunna inskränkas till föreskrift, att för meddelande av tillstånd, som
avses i andra stycket, må uppställas de villkor, som hyresnämnden finner
erforderliga. Till ett sådant stadgande — vilket inbegriper möjlighet att avfordra
sökanden icke endast förbindelse av den art, som nyss angivits, utan
även den säkerhet, som därutöver kan finnas nödig — anslutes den i förslaget
upptagna bestämmelsen örn skyldighet för sökanden att till hyresnämnden
eller kontrollant, som nämnden utser, lämna vissa uppgifter. Då det icke är
tillräckligt, att dessa uppgifter, såsom ordalagen närmast angiva, förmedla
upplysningar om det sätt, varpå medelsanskaffningen skall ske, utan uppgifterna
böra lämna stöd för bedömande av företagets ekonomiska grunder,
bör uttryckssättet lämpligen undergå någon jämkning.

11 §■

Justitierådet Ekberg:

Innebörden av första punkten i paragrafens första stycke torde vara, att
örn ekonomisk förening eller aktiebolag vill driva verksamhet med ändamål
att i föreningens eller bolagets hus åt medlemmarna eller aktieägarna upplåta
bostäder eller andra lägenheter under nyttjanderätt på bestämd tid, hyresnämndens
tillstånd skall sökas samt att, därest sådant tillstånd ej givits,
upplåtelse av andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet,
ej må ske. Detta synes böra komma till tydligare uttryck än som skett i
förslaget. Härigenom vinnes jämväl den fördelen, att övergångsbestämmelserna
kunna nied en mindre jämkning av ordalagen erhålla klarare anslutning
till huvudstadgandet, vilket skulle underlätta förståelsen.

16 §.

Lagrådet:

Enligt 11 § första stycket må ej någon, där fråga ej är om bostadsrätt,
utan hyresnämndens tillstånd upplåta sådan andelsrätt i förening eller aktiebolag,
varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Med avseende å
bildandet av förening eller aktiebolag, som här åsyftas, kan det vara tvivelaktigt,
huruvida den, som huvudsakligen verkat för tillkomsten av andelsrätt
av ifrågavarande slag, är att beteckna såsom upplåtare i teknisk mening.
Stadgandet skulle därlör erhålla större effektivitet, örn straffansvar
infördes jämväl för den, som föranleder, att dylik upplåtelse kommer till

Bihang till riksdagens protokoll 1945. 1 samt. Nr 371

Kungl. Maj:ts proposition nr 371-

stånd. Detta kan lämpligen ske genom att förevarande paragraf inledes med
bestämmelse örn straffansvar för den, som utan att tillstånd meddelats
enligt 11 § första stycket åt annan upplåter andelsrätt som där avses eller
föranleder sådan upplåtelse. Iakttages vad sålunda anförts, erfordras en häremot
svarande jämkning av de i förevarande paragrafs första stycke upptagna
straffbestämmelserna.

Sista punkten i första stycket innehåller föreskrift, att vad i de uppräknade
lagrummen stadgas skall gälla, ändå att ersättningen givits annan beteckning
än där sägs. Vad i detta sammanhang stadgas örn ersättning bör
gälla även förskott, som uppburits enligt 4 §, och det torde därför vara
påkallat att i lagtexten uttryckligen omnämna sådant förskott vid sidan av
ersättning. En liknande komplettering kan lämpligen äga rum i 17 §. Härav
föranledes ändring jämväl i lagförslagets rubrik och ingress.

Andra stycket av denna paragraf upptager bestämmelser örn straff bland
annat för det fall att någon, som jämlikt föreskrift, meddelad med stöd av
4 § tredje stycket, bär att avgiva erforderliga uppgifter för granskning av
visst företags ekonomiska grunder, lämnar oriktig sådan uppgift. I överensstämmelse
med vad som gäller i flera likartade fall, exempelvis enligt 63 §
lagen om bostadsrättsföreningar, synes såsom förutsättning för straffbarhet
böra stadgas, att den oriktiga uppgiften lämnats mot bättre vetande.

Övergångsbestämmelserna.

Lagrådet:

Genom den avfattning, som bestämmelserna i tredje stycket erhållit, ha
dessa icke blivit tillräckligt tydligt avgränsade från stadgandena i andra
stycket. Enligt sistnämnda stycke erfordras i regel ej tillstånd jämlikt 11 §
första stycket, örn förening eller bolag, som före nya lagens ikraftträdande i
orten upplåtit andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i
föreningen eller bolaget tillhörigt hus, vill fortsätta att upplåta andelsrätter
avseende lägenheter i detta hus, under förutsättning att upplåtaren ej betingar
sig större eller andra förmåner än förut; och tredje stycket innehåller bland
annat, att förening eller bolag, som, före nya lagens ikraftträdande i orten,
drivit verksamhet, vari ingår upplåtelse av sådana andelsrätter, som avses i
11 § första stycket, må hos statens hyresråd söka tillstånd att utan hinder av
nämnda stadgande fortsätta denna verksamhet. Emellertid innefattar det fall,
som åsyftas i andra stycket, jämväl ett fortsättande av den verksamhet, som
tidigare bedrivits av föreningen eller bolaget, nämligen vad angår hus, som
vid ikraftträdandet tillhör sammanslutningen. Jämkning av ordalagen i
tredje stycket är därför önskvärd.

Övriga lagförslag.

Lagrådet:

Förslagen lämnas utan erinran.

Ur protokollet:

Bertil Crona.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet
inför Hans Maj:t Konungen i statsrådet å Stockholms
slott den 19 oktober 1945.

Närvarande:

Statsministern Hansson, ministern för utrikes ärendena Undén, statsråden

Wigforss, Möller, Sköld, Quensel, Gjöres, Erlander, Vougt, Myrdal,

Zetterberg, Nilsson, Sträng, Ericsson, Mossberg.

Efter gemensam beredning med chefen för socialdepartementet anmäler chefen
för justitiedepartementet, statsrådet Zetterberg, lagrådets denna dag avgivna
utlåtande över de till lagrådet den 27 september 1945 remitterade förslagen
till

1) lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942
(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.;

2) lag angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942
(nr 429) örn hyresreglering m. m.; samt

3) lag angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115)
örn bostadsrättsföreningar.

Efter redogörelse för lagrådets utlåtande anför föredraganden följande.

Lagrådet har med avseende å 4 och 16 §§ i det remitterade förslaget till lag
angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr 430)
örn kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. hemställt örn
några jämkningar och kompletteringar med huvudsakligt ändamål att på vissa
punkter bättre säkerställa att syftet med förslaget uppnås. Vad lagrådet sålunda
hemställt synes böra iakttagas. Därav föranledes även en följdändring i 17 §
jämte rubriken och ingressen till lagförslaget. En ledamot av lagrådet har tilllika
ansett, att 11 § första stycket första punkten i förslaget borde avfattas
på ett tydligare sätt. En mindre redaktionell jämkning av stadgandet har
synts mig lämplig. Med anledning av vad''lagrådet uttalat beträffande övergångsbestämmelserna
lia ordalagen i tredje stycket ändrats något. Även i
övrigt torde ett par redaktionella jämkningar i lagförslaget böra vidtagas.

övriga lagförslag ha av lagrådet lämnats utan erinran. I förslaget till lag
angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr 429) örn
hyresreglering m. m. synes emellertid en redaktionell jämkning av 3 § böra
vidtagas.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

Föredraganden hemställer, att, sedan nu angivna ändringar vidtagits, lagförslagen
måtte jämlikt § 87 regeringsformen genom proposition föreläggas
riksdagen till antagande.

Med bifall till denna av statsrådets övriga ledamöter biträdda
hemställan förordnar Hans Maj:! Konungen, att till
riksdagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till
, detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Bertil Crona.

Stockholm 1945. Kungl. Boktryckeriet P. A. Norstedt & Söner.

453530