Kungl. Maj:ts proposition nr 212 (Proposition 1948:212)

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

Nr 212.

Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående
ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429)
om hyresreglering m. m., så ock om fortsatt giltighet
av samma lag, m. m.; given Stockholms slott den 16
april 1948.

Under åberopande av bilagda i statsrådet och lagrådet förda protokoll
vill Kungl. Maj :t härmed jämlikt § 87 regeringsformen föreslå riksdagen
att antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m., så ock om fortsatt giltighet av samma lag;

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430)
om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.; samt

3) lag med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hemskillnad eller äktenskapsskillnad
m. m.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro:

GUSTAF ADOLF.

Herman Zetterberg.

Propositionens huvudsakliga innehåll.

I propositionen föreslås att hyresregleringslagen och bostadsrättskontrollagen,
vilka lagar gälla till och med den 30 september 1948, förlängas
med ett år.

Enligt förslaget öppnas vidare möjlighet för hyresgäst att även utan hyresvärdens
samtycke överlåta bostadslägenhet till annan i syfte att genom
byte erhålla annan bostad. Fråga om sådan överlåtelse prövas av hyres 1

Bihang till riksdagens protokoll 19\8. t samt. Nr 212.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

nämnd. För att framställning härom skall kunna bifallas fordras att vägande
skäl tala för bytet och att hyresvärdens vägran att samtycka till överlåtelsen
finnes vara obillig.

Frågan om vilken av makar som efter hem- eller äktenskapsskillnad skall
äga nyttja en tidigare av makarna gemensamt disponerad bostadslägenhet
föreslås i propositionen skola lösas genom bodelning eller skifte mellan makarna.
Företräde skall härvid tillkomma den make, som med beaktande av
samtliga omständigheter kan anses bäst behöva lägenheten. Då det avgörande,
som vid bodelningen eller skiftet vinnes mellan makarna, icke är
bindande för hyresvärden, föreslås därjämte att den företrädesberättigade
maken skall kunna av hyresnämnden berättigas inträda i rättsförhållandet
gentemot hyresvärden under förutsättning att detta icke kan anses obilligt.

Slutligen upptages i propositionen förslag om sådan ändring av hyresregleringslagen,
att — förutom bostadslägenheter — ej heller lägenheter
avsedda för hotell- eller pensionatrörelse må utan hyresnämndens tillstånd
uthyras eller av ägaren tagas i bruk för väsentligen annat ändamål.

Kungi. Maj:ts proposition nr 212.

Förslag:

till

angående

Lag

ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m., så ock om fortsatt giltighet av samma lag.

Härigenom förordnas, dels att 8 a, 9 och 20 §§ lagen den 19 juni 1942 om
hyresreglering in. m.1 skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives,
dels att i lagen skall införas en ny paragraf, betecknad 8 b §, av nedan angiven
lydelse, dels ock att samma lag, vilken enligt lag den 25 april 1947
(nr 142) gäller till och med den 30 september 1948, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 30 september 1949.

8 a §.

(Gällande lydelse.)

Skall hyresförhållande beträffande
lägenhet, som förhyrts av två eller
flera gemensamt, upphöra på grund
av åtgärd eller underlåtenhet av någon
av dem, och vägrar hyresvärden
annan, som har del i hyresrätten, att
övertaga lägenheten, äger hyresnämnden
på framställning av den senare
förordna därom, såframt hyresvärdens
vägran finnes vara obillig. I fråga
om hyresvillkoren vid sådant överlagande
av lågenheten skall vad i 7 §
stadgas äga motsvarande tillämpning.

Vill make----------

(Föreslagen lydelse.)

i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller
skifte i anledning av äktenskapets
återgång, hemskillnad eller äktenskapsskillnad
tillagts hyresrätten till
lägenhet, som av andra maken eller
av båda makarna är förhyrd till bostad
för gemensamt bruk, och vägrar
hyresvärden den förre att övertaga lä -

1 Lydelsen av 8 a § se SFS 1946: 87; senasle lydelsen av 9 § se SFS 1943: 112 och av 20 §
se SFS 1947: 142.

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

(Gällande lydelse.)

Framställning varom ovan sågs
skall göras inom fjorton dagar från
det hyresvärden i samband med uppsägning
eller eljest tydligt meddelat
sökanden, att hyresförhållandet skall
upphöra.

Lägenhet, som den 1 januari 1942
eller vid den senare tidpunkt, då den
blivit färdigställd, var avsedd att helt
eller till väsentlig del nyttjas till bostad,
må ej utan hyresnämndens till -

(Föreslagen lydelse.)

genheten, äger hyresnämnden på
framställning förordna därom, såframt
hyresvärdens vägran finnes
vara obillig.

1 fråga om hyresvillkoren vid övertagande
av lägenhet enligt bestämmelserna
hår ovan skall vad i 7 §
stadgas äga motsvarande tilämpning.

Framställning varom förmäles i
första eller andra stycket skall göras
inom fjorton dagar från det hyresvärden
i samband med uppsägning
eller eljest tydligt meddelat sökanden,
att hyresförhållandet skall upphöra.
Skall i fall som avses i tredje stycket
hyresförhållandet upphöra, skall
ock framställning som där sågs göras
inom nämnda tid.

> §•

Är lägenhet förhyrd till bostad och
vill hyresgästen såtta viss hyressökande
i sitt ställe för att genom byte,
i ett eller flera led, erhålla annan bostad,
men vägrar hyresvärden att
samtycka till överlåtelsen, äger hyresnämnden
på framställning av hyresgästen
förordna, att överlåtelsen likväl
må äga rum inom viss av nämnden
bestämd tid, såframt hyresrätten
ej är förverkad samt vägande skäl
tala för bytet och hyresvärdens vägran
finnes vara obillig. 1 fråga om
hyresvillkoren efter överlåtelsen skall
vad i 7 § stadgas äga motsvarande
tillämpning.

§•

Lägenhet, som den 1 januari 1942
eller vid den senare tidpunkt, då den
blivit färdigställd, var avsedd att helt
eller till väsentlig del nyttjas till bostad,
så ock lågenhet, som den 1 juni

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

(Gällande lydelse.)

stånd uthyras eller av ägaren tagas i
bruk för väsentligen annat ändamål
än det sålunda avsedda.

Hyresnämnden äger---

(Föreslagen lydelse.)

19b8 eller vid senare färdigställande
var avsedd att helt eller till väsentlig
del nyttjas för hotell- eller pensionatrörelse,
må ej utan hyresnämndens
tillstånd uthyras eller av ägaren tagas
i bruk för väsentligen annat ändamål
än nu sagts.

---möblerat skick.

Hyresnämndens beslut ------

Part, som-----------------

Nämndens beslut skall, om ej hyresrådet
annorlunda förordnar, lända
till efterrättelse utan hinder av anförda
besvär. I vad beslutet avser förfluten
tid skall vad nu sagts dock
gälla allenast såvitt fråga är om besvär
av den som vid beslutet upphört
eller sedermera upphör att vara hyresvärd
eller hyresgäst beträffande
lägenheten.

§•

----nämndens beslut.

stycket sägs.

Nämndens beslut utom i ärende
som avses i 8 b § skall, om ej hyresrådet
annorlunda förordnar, lända
till efterrättelse utan hinder av anförda
besvär. I vad beslutet avser förfluten
tid skall vad nu sagts dock
gälla allenast såvitt fråga är om besvär
av den som vid beslutet upphört
eller sedermera upphör att vara hyresvärd
eller hyresgäst beträffande
lägenheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1948.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 juni 1948
uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 september 1948, må framställning
som i 7 § sägs göras senast den 14 juni 1948 eller, om hyresvärden
icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat, att han ej önskar låta
hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen
sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 juni 1948 lämnat meddelande som i 8 a § femte
stycket sägs om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 september
1948, må framställning enligt samma paragraf göras senast den 14 juni
1948. Förordnande varom i nämnda paragraf tredje stycket sägs må icke
meddelas, om hyresförhållandet upphört före den 1 juni 1948.

Där Konungen meddelar förordnande, att bestämmelserna i lagen den 19
juni 1942 om hyresreglering in. in. skola äga tillämpning i viss ort, äger
Konungen föreskriva, att de i nästföregående stycke angivna tidpunkterna
skola med avseende å orten ersättas med de senare tidpunkter, som
Konungen bestämmer.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den It) juni 1942 (nr 430) om kontroll
av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt in. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse
och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 25 april
1947 (nr 143) gäller till och med den 30 september 1948, skall äga fortsatt
giltighet till och med den 30 september 1949.

Förslag

till

L ag

med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hemskillnad eller
äktenskapsskillnad m. m.

Härigenom förordnas som följer.

Hava makar eller en av dem förhyrt lägenhet till bostad för gemensamt
bruk och går äktenskapet åter eller dömes till hemskillnad eller äktenskapsskillnad
mellan dem, skall på makes begäran hyresrätten till lägenheten,
ändå att den icke utgör giftorättsgods eller samfälld egendom, genom bodelning
eller skifte tilläggas endera av makarna. Företräde skall härvid tillkomma
den make som med beaktande av samtliga omständigheter kan anses
bäst behöva lägenheten.

Angående rätt för make som hyresrätten sålunda tillagts att i vissa fall
övertaga lägenheten, ehuru hyresvärden icke samtyckt därtill, stadgas i
lagen om hyresreglering m. m.

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1948 och gäller till och med den 30
september 1949. Har bodelning eller skifte påkallats under lagens giltighetstid,
skall även därefter vad i lagen stadgas äga tillämpning i avseende å
bodelningen eller skiftet.

Lagen skall icke äga tillämpning då äktenskapet gått åter eller hemskillnad
eller äktenskapsskillnad vunnits före lagens ikraftträdande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet
inför Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten i
statsrådet å Stockholms slott den 19 mars 1948.

Närvarande:

Statsministern Erlander, statsråden Wigforss, Möller, Sköld, Quensel,

Danielson, Vougt, Zetterberg, Nilsson, Sträng, Ericsson, Mossberg,

Weijne, Kock.

Efter gemensam beredning med statsrådets övriga ledamöter anmäler
chefen för justitiedepartementet, statsrådet Zetterberg, fråga om förlängning
av hyresregleringen och vissa ändringar däri.

Föredraganden anför följande.

Statens hyresråd har i skrivelse den 21 november 1947 hemställt, att lagen
den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. in. (hyresregleringslagen)
samt lagen samma dag (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse
av bostadsrätt (bostadsrättskontrollagen), vilka lagar gälla till och
med den 30 september 1948, måtte erhålla fortsatt giltighet till och med
den 30 september 1949. Över hyresrådets framställning ha efter remiss
yttranden avgivits av socialstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och
hyresgästernas riksförbund.

Inom justitiedepartementet har i februari 1948 upprättats en promemoria
angående rätt i vissa fall att överlåta eller övertaga hyresrätt. I promemorian
behandlas dels frågan om överlåtelse av hyresrätt i samband med lägenhetsbyte
dels ock spörsmålet om makes rätt till lägenhet vid hem- eller
äktenskapsskillnad. Över promemorian jämte därvid fogat förslag till lag
om ändring i hyresregleringslagen ha efter remiss yttranden avgivits av
Svea hovrätt, hovrätten över Skåne och Blekinge, hovrätten för Neflre Norrland,
socialgfyrelsen, hyresrådet, överståthållarämbetet, länsstyrelsen i Göteborgs
och Bohus län, länsstyrelsen i Kronobergs län, Sveriges fastighetsägareförbund
och hyresgästernas riksförbund. Fastighetsägareförbundet har
vid sitt yttrande fogat utlåtande''''''av Stockholms fastighetsägareförening.

Vidare har hyresgästernas riksförbund i skrivelse den 3 juni 1947 hemställt
om åtgärder för att hindra nedläggandet av hotell och pensionat.
Över denna framställning ha efter remiss utlåtanden avgivits av socialstyrelsen,
hyresrådet och fastighetsägareförbundet.

Jag anhåller, att nu få upptaga nämnda frågor jämte vissa närstående
spörsmål till behandling.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Förlängning av hyresregleringen.

Genom hyresregleringslagen har stadgats begränsning av hyrans storlek
för flertalet lägenheter, möjlighet till tvångsförlängning av hyresavtal och
reglering av vissa andra hyresförhållanden. Såsom ett komplement härtill
har genom bostadsrättskontrollagen införts reglering av lägenhetsförvärv,
som grundas på bostadsrätt och andra former av bostadskooperation. Båda
lagarna äga tillämpning i alla städer, köpingar och municipalsamhällen, vilkas
invånarantal vid 1942 års ingång uppgick till minst 2 000, samt dessutom,
efter särskilda förordnanden av Kungl. Maj :t, i åtskilliga andra orter.
Regleringsåtgärderna handhavas närmast av kommunala hyresnämnder.
Dessas beslut kunna överklagas hos statens hyresråd, som utgör den
centrala myndigheten för hithörande frågor.

Nämnda lagar gällde ursprungligen till och med den 30 september 1943
och ha sedermera, med vissa ändringar, erhållit förlängd giltighet, senast
till och med den 30 september 1948 genom lagar den 25 april 1947 (nr 142
och 143).

Beträffande det aktuella läget på bostadsmarknaden må framhållas, att
den penningpolitiska situationen jämte rådande materialbrist ha nödvändiggjort,
att för närvarande en sträng återhållsamhet måste iakttagas vid beviljandet
av byggnadstillstånd. Även för den närmaste framtiden torde man
få räkna med en minskad tillståndsgivning i förhållande till vad tidigare
gällt.

Vissa beräkningar av bostadsproduktionen under år 1948 ha gjorts av
statens byggnadslånebyrå i en framställning till arbetsmarknadskommissionen
den 18 november 1947 med förslag till investeringsreserv för budgetåret
1948/49. Byrån uppskattar antalet inflyttningsfärdiga lägenheter i
de under år 1947 uppförda bostadshusen i tätorterna till högst 40 000. På
grund av att utpräglade högkonjunkturförhållanden fortfarande vore rådande,
kunde hushållstillväxten under år 1947 uppskattas till omkring
35 000 hushåll. Då man vidare trots den rådande bostadsbristen finge förutsätta
en viss avgång av lägenheter genom rivning eller på annat sätt, syntes
icke någon nämnvärd reduktion av bostadsbristen komma att äga rum
genom 1947 års produktion. Enligt det preliminärt fastställda programmet
för byggnadstillståndsgivningen avseende 1948 års produktion skulle tillstånd
beviljas för färdigställande av endast 30 000—35 000 lägenheter i tätorterna
under nämnda år. Då det emellertid förutsattes, att genom nedskärningen
av antalet byggnadstillstånd material skulle bli tillgängliga för färdigställande
av huvudparten av de 10 000 lägenheter, som vore försenade
vid årsskiftet 1947/48, beräknades bostadsproduktionen i tätorterna år 1948
ändock komma att uppgå till omkring 40 000 lägenheter. Det vore icke möjligt
att säkert avgöra, huruvida hushållstillväxten och avgången av lägenheter
komme att vara sådana, att en bruttoproduktion av denna omfattning
medförde någon minskning av bostadsbristen. Det förefölle emellertid icke
sannolikt, att den eventuella reduktionen av lägenhetsunderskottet skulle

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

kunna uppgå till mer än några få tusen lägenheter. Om depressionsförhållanden
skulle inträda vid slutet av år 1948 eller början av år 1949 hade man
anledning räkna med en icke oväsentligt mindre hushallstillväxt under år
1949 än under tidigare år samt en minskning av behovet av lägenheter.
Alltjämt skulle emellertid föreligga behov av uppbyggande av en »normal»
lägenhetsreserv, vilken kunde beräknas till 25 000—30 000 lägenheter. Även
om man räknade med lågkonjunkturförhållanden under år 1949, torde för
den löpande hushållstillväxten och för avskaffande av hela bostadsbristen
(inkl. uppbyggande av lägenhetsreserv) samt ersättning för normal avgång
erfordras en bruttoproduktion uppgående till minst 75 000 lägenheter i tätorterna.

Av intresse för att bedöma läget på bostadsmarknaden är även den rundfråga,
som socialstyrelsen årligen ställer till byggnadsnämnder, fastighetsägareföreningar
och hyresgästföreningar i ett stort antal städer. I svaren
på denna rundfråga avgivas omdömen om tillgången på lägenheter av olika
slag och storlek med någon av beteckningarna god, tillräcklig, knapp och
otillräcklig. Hösten 1947 inkommo svar från 124 städer. I 80—90 % av
svaren blev omdömet om tillgången »otillräcklig», i 6—20 % (olika för lägenheter
av skilda slag) betecknades den som knapp och endast i nagot
enstaka fall som tillräcklig. Av den lägenhetstyp, som är den viktigaste i
nyproduktionen, nämligen tvårumslägenheter, fanns ingenstans tillräcklig
tillgång. Icke på något håll och i fråga om någon lägenhetstyp betecknades
tillgången som god.

De anförda mycket generella omdömena överensstämma i stort sett med
motsvarande uppgifter från hösten 1946. Av svaren på socialstyrelsens fråga,
huruvida tillgången på de olika lägenhetstyperna under år 1947 var
större, oförändrad eller mindre än under år 1946 synes emellertid närmast
framgå, att bostadsbristen ytterligare skärpts. Tillgången angavs endast i
några få fall som större, i ca 65 % som oförändrad men i så mycket som
ca 30 % av samtliga svar som mindre än år 1946.

Även förekomsten av egentlig husvillhet har undersökts. I 47 städer funnos
efter oktoberflyttningen år 1947 över 700 hushåll, som på grund av
husvillhet provisoriskt inkvarterats genom kommunens försorg. En ökning
av husvillheten efter oktoberflyttningen rapporterades från 17 städer.

Hyresrådet har i sin inledningsvis omnämnda framställning erinrat, att
ehuru bostadsproduktionen under de senaste åren haft en betydande omfattning,
den icke kunnat minska underskottet på lägenheter. Med hänsyn
till rådande materialbrist och ekonomiska förhållanden i övrigt komme därjämte
byggnadsverksamheten i fortsättningen att betydligt minskas, varför
nuvarande bostadsbrist — som, enligt vad hyresrådet i sin verksamhet
kunnat iakttaga, vore betydande — icke kunde antagas vara hävd vid utgången
av hyresregleringslagstiftningens giltighetstid eller inom den närmaste
liden därefter.

Två reservanter i hyresrådet, herrar Wibom och Ankarcrona ha anfört:

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Med hänsyn till de på hyresmarknaden rådande förhållandena finna vi oss
icke böra motsätta oss en hemställan om förlängning av hyresregleringslagstiftningen.
Det är emellertid av utomordentlig vikt att understryka, att en
förlängning måste kunna motiveras av att allvarliga sociala skadeverkningar
skulle bli följden av att förlängning icke komme till stånd. I sådant hänseende
äro utvecklingstendenserna även för den närmaste framtiden svårbedömliga.
I ett sådant ekonomiskt läge, i vilket vårt land för närvarande
befinner sig, kan lägenhetsbehovet snabbt komma att undergå en betydande
minskning. Erfarenheterna från kriserna på bostadsmarknaden i början av
1920-talet och 1930-talet ge ett erfarenhetsmässigt stöd för en dylik mening.

Socialstyrelsen har i sitt utlåtande över hyresrådets framställning uttalat,
att hyresrådets uppfattning såvitt styrelsen kunde bedöma vore riktig.
De kommunala bostadsföreningarnas rapporter pekade oförtydbart i denna
riktning. Två reservanter i styrelsen, byråchefen Twengström och tjänsteförrättande
byråchefen Richert, ha anfört, att enligt deras mening styrelsens
uttalande bort kompletteras med en hänvisning till styrelsens vid föregående
tillfällen uttalade mening, att hyresregleringen borde avvecklas, när
förutsättningar därför visade sig vara för handen. Den senaste tidens allmänna
prisutveckling syntes också göra det önskvärt, att det vid lämplig
tidpunkt undersöktes, i vilken mån det vore befogat alt förbereda en sådan
avveckling genom en anpassning av hyresnivån efter penningvärdets förändring.
Det borde därvid beaktas, att skiljaktigheten mellan hyresnivåns
och den allmänna prisnivåns utveckling kunde ha blivit olika stor i olika
delar av landet.

Hyresgästernas riksförbund har tillstyrkt förlängning av lagstiftningen.

Fastighetsägareförbundet har anfört, att förbundet vore medvetet om att
hyresregleringslagen ej i dagens läge kunde bringas till fullständigt upphörande.
Förbundet yrkade emellertid dels att planer snarast skulle uppgöras
för lagens gradvisa avveckling, dels att redan nu vissa uppmjukningar skulle
genomföras i dess tillämpning, vilken förbundet i vissa hänseenden funne
vara för restriktiv mot fastighetsägarna.

Förbundet berör till en början det centrala i hyresregleringen, bestämmandet
av hyrorna, och gör gällande att genom en alltför snäv tillämpning såväl
av de bestämmelser lagen ger om höjning av hyran i individuella fall som
av dess regler om generell hyreshöjning lagen kommit att bli, icke som den
var avsedd att vara, en lagstiftning mot oskälig hyresstegring utan en lag
mot skäliga hyror. En fortsatt tvångslagstiftning av här ifrågavarande art
stode i strid mot de rättsprinciper, på vilka samlevnaden i vårt samhälle
byggde. Vad som vore möjligt att genomföra under en kortare tidsperiod,
medförde i längden olyckliga konsekvenser. Man kunde, på sätt som skett,
för några år fastlåsa hyresnivån i äldre hus och acceptera det därigenom uppkomna
missförhållandet, att hyresmarknaden karakteriserades av två olika
hyresnivåer, en för äldre hus och en för nybyggda hus. Men därest myndigheterna
icke lämnade sin medverkan till en sammanjämkning av dessa bägge
hyresnivåer, medförde ett långvarigt hyresstopp oundgängligen vissa icke

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

önskvärda konsekvenser. Ju mer dessa två hyresnivåer ginge isär, desto mer
utpräglad bleve motsättningen mellan de två grupperna av hyresklientelet,
de som besitta en lägenhet i äldre hus och de som tvingas hyra en lägenhet i
ett nybyggt hus, och desto större svårigheter komme att uppstå vid lagens
avveckling. Ofrånkomligt vore också att den nuvarande tillämpningen av
lagen verksamt bidroge till uppkomsten av en artificiell bostadsbrist. Hyresgästerna
bodde kvar i äldre -—■ ehuru kanske fullt moderna -— lägenheter,
som visserligen blivit för stora med hänsyn till antalet familjemedlemmar
men som ändå vore billigare än mindre lägenheter i nybyggda hus.

Förbundet har även kritiserat tillämpningen av lagens 7 §, enligt vilken
hyresgäst som blivit uppsagd kan utverka tvångsförlängning av hyresförhållandet.
Enligt förbundets mening hade genom en alltför sträng tillämpning
av detta stadgande hela hyresmarknaden blivit på ett mycket olyckligt sätt
fastlåst. Även om man för en kortare tidsperiod nödgades acceptera ett dylikt
missförhållande, vore detta i längden likväl icke möjligt. Också hade, trots
den snäva rättstillämpningen, en omflyttning i icke ringa omfattning tvingat
sig fram.

Vidare har förbundet hävdat, att tillstånd oftare borde meddelas att uthyra
bostadslägenheter till lokaler för rörelse av olika slag.

Departementschefen.

Föreliggande uppgifter om läget för bostadsproduktionen och för bostadsmarknaden
tyda icke på, att under den närmaste tiden någon ljusning skulle
vara skönjbar i fråga om bostadsbristen. Snarare torde den av den ekonomiska
situationen nödvändiggjorda nedskärningen av byggnadsprogrammet
ha medfört en försämring av läget. I ärendet hörda myndigheter och organisationer
ha varit eniga om att gällande lagstiftning om hyresreglering och
om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, som nu gäller till
och med den 30 september 1948, måste bibehållas under det därefter följande
hyresåret. Jag vill därför föreslå, att giltigheten för ifrågavarande
lagstiftning förlänges till och med den 30 september 1949.

Liksom vid handläggningen av motsvarande ärende föregående år har fastighetsägareförbundet
gjort vissa allmänna uttalanden om hyresregleringen
och därvid liksom då framförallt uppehållit sig vid det olägliga i att man till
följd av regleringen fått två olika hyresnivåer på hyresmarknaden, en för
äldre hus och en för nybyggda. Härom yttrade jag föregående år, att problemet
om de två hyresnivåerna vore ett spörsmål av stor vikt, som myndigheterna
länge uppmärksammat men som det ännu vore för tidigt att upptaga
till närmare diskussion; dess bedömande berodde mycket nära av den framtida
utvecklingen, framförallt utvecklingen på prisområdet, vilken ännu ej
kunde med säkerhet förutses. Detta uttalande äger alltjämt sin giltighet.

Jag torde i detta sammanhang få med ett par ord beröra frågan om hyresregleringslagens
tillämpningsområde, vilken fråga fått ökad aktualitet
genom de inkorporeringar och kommunala ombildningar som ägt rum under
senare år. Lagen äger som bekant tillämpning endast i städer och andra

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

tätbebyggda orter av viss storlek medan den egentliga landsbygden är lämnad
utanför. Vissa städer och andra nu avsedda samhällen ha emellertid
inom sina gränser betydande områden av ren landsbygd, där alltså lagen
kommer att gälla. Vid lagens tillämpning inom dylika områden bör emellertid
beaktas, att lagen i första hand tager sikte på förhållandena inom tätorterna.
När fråga är om rena landsbygdsområden kan i vissa fall hänsyn
böra tagas till särskilda omständigheter, till vilka motsvarighet saknas vid
lagens tillämpning inom de egentliga tätorterna. Vid tillämpning av t. ex.
bestämmelserna om uppsägningsskydd för hyresgäst kan alltså böra beaktas
även en sådan omständighet som att de förhyrda lokalerna äro avsedda för
jordbrukets behov och skäligen böra komma detta till godo.

Enligt 26 § hyresregleringslagen äger lagen icke tillämpning på bostadsupplåtelse
i hotell- eller pensionatrörelse, i den mån prisregleringslagen erhållit
tillämpning därpå. Under sistnämnda lag inbegripes för närvarande
utövande av sådan hotell- eller pensionatrörelse, för vilken fordras myndighets
tillstånd, d. v. s. när rörelsen omfattar mer än fyra för gästers härbärgerande
avsedda rum. I skrivelse den 23 februari 1948 har priskontrollnämnden
hemställt om sådan ändring i prisregleringslagen, att under denna
skulle falla endast sådan hotell- eller pensionatrörelse, som omfattade minst
nio för gästers härbärgerande avsedda rum. Denna fråga, som är av betydelse
även för hyresregleringslagens tillämpningsområde, torde senare komma
att anmälas av chefen för finansdepartementet.

I likhet med vad som stadgats vid föregående förlängningar av hyresregleringslagen
torde genom en övergångsbestämmelse böra öppnas möjlighet för
hyresgäst, vars kontrakt redan före förlängningslagens utfärdande blivit uppsagt
till upphörande efter den 30 september 1948, att få uppsägningen prövad
efter förlängningslagens tillkomst. Då det kan beräknas, att förlängningslagen
hinner utfärdas först under maj månad, torde böra stadgas att framställning
härom skall göras senast den 14 juni 1948 eller, om hyresvärden
icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej önskar låta
hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen
sådant meddelande.

En liknande övergångsbestämmelse erfordras i anslutning till stadgandet i
8 a §, vilket ger medhyresgäst ävensom hyresgästs make viss möjlighet att
få övertaga hyresrätten. Framställning därom skall göras viss tid från det
hyresvärden meddelat vederbörande, att hyresförhållandet skall upphöra.
Med avseende å sådan framställning bör stadgas, att om hyresvärden före
den 1 juni 1948 lämnat meddelande som nyss sagts om hyresförhållandets
upphörande efter den 30 september 1948, framställning enligt 8 a § må göras
senast den 14 juni 1948.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Om överlåtelse av hyresrätt i samband med lägenhetsbyte.

Gällande bestämmelser.

Enligt gällande rätt är det i allmänhet icke medgivet för en hyresgäst
att utan hyresvärdens medgivande utträda ur rättsförhållandet och sätta
annan i sitt ställe. I 3 kap. 7 § nyttjanderättslagen stadgas sålunda, att hyresgästen
icke utan samtycke av hyresvärden äger överlåta lägenheten till
annan. Om överlåtelse sker utan medgivande av hyresvärden, är hyresrätten
förverkad och hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet. Detta gäller även
om hyresvärden saknar fog för sin vägran. Vägras samtycke utan skälig anledning
eller lämnar hyresvärden ej besked inom viss kortare tid, äger emellertid
å andra sidan hyresgästen rätt att uppsäga avtalet.

Avvikelse från grundsatsen, att hyresvärdens samtycke erfordras för
överlåtelse av lägenheten till annan, har stadgats för det fall att hyresgästen
dör före hyrestidens utgång. Dödsboet — som eljest intager samma
ställning i hyresförhållandet som hyresgästen — har nämligen i 3 kap. 8 §
nyttjanderättslagen tillerkänts rätt att i sitt ställe sätta annan, vilken hyresvärden
skäligen kan taga för god såsom hyresgäst. Dödsboet äger sålunda
substitutionsrätt. Under vissa förhållanden kan vidare en personförändring
å hyresgästsidan komma till stånd utan hyresvärdens samtycke
enligt reglerna i 8 a § lagen om hyresreglering m. m. Enligt detta lagrum
gäller sålunda, att hyresrätten till lägenhet, som förhyrts av två eller flera
gemensamt, i vissa fall efter hyresnämndens prövning må i sin helhet
övertagas av någon som har del i hyresrätten. I fråga om bostadslägenhet
föreligger därjämte enligt samma lagrum en motsvarande rätt för make,
ändå att han icke är part i hyresförhållandet, att övertaga av andra maken
förhyrd lägenhet.

Frågan om hyresgästens rätt att överlåta lägenheten var under förarbetena
till den allmänna hyreslagstiftningen föremål för ingående överväganden.
Den reglering som spörsmålet erhållit i nyttjanderättslagen har
till utgångspunkt, att en hyresvärd icke bör kunna påtvingas vilken hyresgäst
som helst. Ä andra sidan har det icke ansetts böra stå i hyresvärdens
skön att utan påföljd förbjuda en överlåtelse till en hyressökande, mot vilken
icke finnes något att anmärka från hyresvärdens sida. Då emellertid
prövning av behörigheten av en vägran icke ansetts kunna omedelbart äga
rum hos någon myndighet, har förhållandet i nyttjanderättslagen ordnats
så, att visserligen hyresvärdens förbud mot en ifrågasatt överlåtelse ovillkorligt
länder hyresgästen till efterrättelse, men att å andra sidan, där hyresvärden
saknar fog för sin vägran, hyresgästen icke längre är bunden av
avtalet utan äger uppsäga detta och ställa lägenheten till hyresvärdens förfogande.
Endast vid hyresgästens död har en rätt till överlåtelse tillagts
dödsboet.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Promemorian.

I promemorian framhålles till en början, att det självfallet kunde råda
delade meningar, huruvida den hyresgästen enligt 3 kap. 7 § nyttjanderättslagen
tillerkända uppsägningsrätten tillgodosåge hans berättigade intressen.
Under normala tider, då större svårigheter ej mötte att skaffa ny
lägenhet, borde dock olägenheterna från hyresgästsynpunkt av det nuvarande
rättsläget ej vara så framträdande. I regel vore nämligen då, åtminstone
såvitt anginge bostadslägenheter, hyresgästens befogenhet att utträda
ur rättsförhållandet tillfyllest. Annorlunda ställde sig däremot saken under
nu rådande lägenhetsbrist. Om för närvarande en hyresgäst av en eller
annan orsak måste frånträda den förhyrda lägenheten, mötte i allmänhet
avsevärda svårigheter att skaffa en annan bostad. Som bekant vore det
ofta en förutsättning för att erhålla en lägenhet, att en annan ställdes till
förfogande. Dylika s. k. lägenhetsbyten förutsatte emellertid samtycke av
respektive hyresvärdar. Hyresvärden kunde emellertid, även om mot den
tilltänkte nye hyresgästen icke kunde riktas någon anmärkning, vägra sitt
samtycke utan annan påföljd än att den ursprunglige hyresgästen ägde
uppsäga avtalet. Därmed vore emellertid som regel denne icke tillgodosedd,
eftersom han därigenom ginge miste om möjligheten att använda
lägenheten som bytesobjekt.

Vidare anföres i promemorian följande.

Under nuvarande förhållanden på hyresmarknaden är det vanligt, att
hyresgäster önska byta lägenheter. Ofta är önskemålet föranlett av ett även
ur allmän synpunkt sett bärande skäl såsom ombyte av anställningsort
eller ändrade ekonomiska förhållanden el. dyl. I många fall torde från hyresvärdarnas
sida ej ha rests hinder mot ett lägenhetsbyte, om den nye
hyresgästen kunnat tagas för god. Ej sällan har emellertid inträffat, att
hyresvärden vägrat sitt samtycke, ehuru någon befogad anmärkning icke
kunnat riktas mot den ifrågasatta nya kontrahenten i hyresförhållandet.
Anledningen kan antagas i regel ha varit, att hyresvärden velat reservera
lägenheten för egen eller anhörigs räkning eller önskat uthyra lägenheten
till någon hyressökande, som hyresvärden velat tillgodose. Exempel torde
ej heller saknats på att hyresvärden för att samtycka till ett bostadsbyte
betingat sig själv särskilda förmåner. Frågan om en utökning av hyresgästens
skydd i förevarande hänseenden synes med hänsyn till det anförda
vara av den vikt, att en lagändring bör övervägas.

Enligt vad i promemorian uttalas borde man lösa det föreliggande problemet
efter den linjen, att hyresgäst, som önskar sätta annan i sitt ställe, berättigas
härtill även i strid mot hyresvärdens vilja. Från hyresvärdens sida
kunde, framhålles i promemorian, vissa betänkligheter anföras mot en dylik
lösning, i samband varmed i promemorian vidare uttalas följande.

För hyresvärden är det icke likgiltigt, om en personförändring äger rum
på hyresgästsidan. I sådana fall, då hyresvärden lider något avsevärt men
av förändringen, bör den tydligen icke få komma till stånd. Om så ej är
förhållandet, synas däremot de skäl som tala för att medgiva en överlåtelse
av hyresrätten böra få bli avgörande. Såsom villkor för att överlåtelse skall
få äga rum utan hyresvärdens samtycke torde — i anslutning till vad som

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

enligt 8 a § hyresregleringslagen gäller med avseende å där avsedda fall —
böra uppställas, att hyresvärdens vägran att samtycka till överlåtelsen finnes
vara obillig. Vid bedömandet härav bör tydligen särskilt beaktas, om
efter personförändringen hyresvärdens möjlighet att utfå hyran skulle försämras.
Betydelse bör emellertid tillmätas även sådana omständigheter som
svårigheterna att anskaffa annan bostad, hyresvärdens personliga eller ekonomiska
skäl för att disponera lägenheten o. s. v. Därest hyresrätten icke
rimligen bör få övertagas av hyressökanden på oförändrade villkor, synes
möjlighet böra föreligga att förbinda övertagandet med de villkor som finnas
skäliga.

I promemorian påpekas, att den ifrågasatta substitutionsrätten skulle
vara för handen endast i de fall, då överlåtelse av lägenheten vore en förutsättning
för att hyresgästen skulle kunna erhålla annan lägenhet i stället.
De tilltänkta nya bestämmelserna hade ju såsom förut framhållits till ändamål
att möjliggöra s. k. lägenhetsbyten. Därvid borde det emellertid vara
utan betydelse om bytet skedde direkt mellan två lägenhetsinnehavare eller
i flera led.

Enligt promemorian bör prövningen av frågor om överlåtelse av hyresrätt
ankomma på hyresnämnden, hos vilken alltså hyresgäst som önskar överlåta
sin lägenhet har att göra framställning. Sådan framställning skall göras
inom fjorton dagar från det hyresvärden meddelat hyresgästen sin vägran
att samtycka till överlåtelsen. Då det enligt vad i promemorian uttalas
borde åligga hyresgäst som tillerkänts rätt till överlåtelse att inom viss tid
begagna sig av denna rätt vid äventyr att den eljest förfaller, har föreslagits,
att hyresnämnden skall föreskriva viss tid inom vilken överlåtelsen skall
ha skett.

Det i promemorian framlagda förslaget avser endast bostadslägenheter.
Det framhålles, att i fråga om andra lägenheter, såsom butiks- eller kontorslokaler,
verkstäder e. d., något större praktiskt behov av substitutionsrätt
vid lägenhetsbyte knappast förefunnes. Det låge i sakens natur, att
förutsättningarna för byte av dylika lägenheter endast sällan vore för handen.
Beträffande särskilt af färslägenheter kunde däremot föreligga ett starkt
intresse för hyresgästen av en rätt att överlåta lägenheten i samband med
överlåtelse av den där bedrivna rörelsen. Gång efter annan hade också från
hyresgästhåll framkommit önskemål om starkare skydd för affärsdrivande
hyresgäster vid överlåtelse av rörelsen. Denna vittutseende fråga, som vore
av stor betydelse även under tider då någon utpräglad lägenhetsbrist icke
rådde, kunde emellertid icke upptagas i detta sammanhang.

På grund av det anförda har i promemorian föreslagits införande i hyresregleringslagen
av en ny paragraf, betecknad 8 b §, av följande innehåll. Är
lägenhet förhyrd till bostad och vill hyresgästen sätta viss liyressökande i
sitt ställe för alt genom byte, i ett eller flera led, av lägenhet erhålla annan
lägenhet men vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen, äger hyresnämnden
på framställning av hyresgästen förordna, att överlåtelsen likväl
må äga rum inom viss av nämnden bestämd tid, såframt hyresrätten ej är

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

förverkad och hyresvärdens vägran finnes vara obillig. I fråga om hyresvillkoren
efter överlåtelsen skall vad i 7 § stadgas äga motsvarande tillämpning.
Sådan framställning skall göras inom fjorton dagar från det hyresvärden
tydligt meddelat hyresgästen sin vägran att samtycka till överlåtelsen.

Yttranden.

Det genom promemorian framlagda förslaget har i princip tillstyrkts av
socialstyrelsen, hovrätten för Nedre Norrland, länsstyrelsen i Kronobergs
län och hyresgästernas riksförbund. Övriga myndigheter och sammanslutningar
ha avstyrkt förslaget eller ock uttalat sig i avstyrkande riktning. Av
de tillstyrkande yttrandena må här återgivas följande.

Socialstyrelsen har som motivering till sin tillstyrkan av förslaget anfört
följande.

Under nu rådande bostadsbrist föreligger enligt styrelsens mening behov
av en lagligen skyddad rätt till bostadsöverlåtelse i samband med lägenhetsbyte.
Visserligen torde ett stort antal hyresvärdar i regel icke göra några
svårigheter, när fråga uppkommer om lägenhetsbyte. Men det finns också
exempel på motsatsen, då hyresvärden visar ringa eller ingen förståelse för
hyresgästens behov av att genom byte erhålla en lämpligare bostad. Det är
mycket otillfredsställande, att en hyresvärd efter eget gottfinnande skall kunna
vägra samtycke till en lägenhetsöverlåtelse, som under nuvarande ogynnsamma
förhållanden på hyresmarknaden utgör den enda möjligheten för
t. ex. en växande familj att erhålla en större och bättre bostad eller för en
person, som nödgas flytta från en ort till en annan, att överhuvud få någon
bostad. Om en hyresgäst äger vända sig till hyresnämnden för att få skälen
för hyresvärdens vägran att samtycka till lägenhetsöverlåtelsen opartiskt
prövade, komma förmodligen hyresvärdarna att visa sig mera tillmötesgående
i fråga om lägenhetsbyten. ökade möjligheter till lägenhetsbyten torde
komma att medföra ett bättre utnyttjande av den nuvarande lägenhetstillgången.
En hel del fall, där hyresgästen disponerar för stor våning och där
ett lägenhetsbyte kan genomföras med stöd av den föreslagna lagstiftningen,
torde sålunda komma i dagen.

Styrelsens yttrande är emellertid icke enhälligt, utan reservation har anmälts
av byråchefen Alexanderson, vilken med instämmande av byråcheferna
Åman och Twengström anfört:

I fråga om det föreslagna nya lagstadgandet om medgivande till byte av
lägenheter utan hyresvärdens medgivande är jag av annan mening än socialstyrelsen
och kan icke tillstyrka det föreliggande förslaget.

Det är uppenbart, att en sådan rätt till lägenhetsbyte särskilt under nuvarande
förhållanden för många hyresgäster ter sig som mycket önskvärd
och att den, åtminstone i viss omfattning, är ägnad att medföra en bättre
anpassning av bostäderna efter de föreliggande bostadsbehoven. Den ifrågasatta
lagändringen är emellertid även förenad med ganska betydande olägenheter.
Till att börja med tillgodoser förslaget endast dem, som redan ha
hyggliga lägenheter. Det svåraste problemet på bostadsmarknaden gäller
emellertid de familjer, som icke alls ha någon egen bostad eller som bo i
utdömda eller provisoriska bostäder. Det måste befaras, att den föreslagna
rätten till lägenhetsbyte utan fastighetsägarens medgivande kommer att ytterligare
försvåra situationen för de bostadslösa, framför allt därigenom att

Kungl. Maj:ts proposition nr 212

omflyttningarna i det äldre lägenhetsbeståndet komina att i ännu högre grad
än tidigare inriktas på byten, vilket måste medföra, att en utomstående får
svårare att komma åt en lägenhet. Enligt min mening borde under nuvarande
förhållanden åtgärder för att lätta bostadsbristen i första hand inriktas
på att efter lämpliga riktlinjer lösa de bostadslösas problem, medan
frågan om underlättande av lägenhetsbyten är en betydligt mindre trängande
fråga.

Vid tillämpningen av den nu gällande hyresregleringslagen har man i stort
sett inskränkt sig till att tillgodose de boendes bostadsbehov på ett med hänsyn
till förhållandena drägligt sätt. Det nu föreslagna stadgandet skulle med
all säkerhet komma att gynna ett tillgodoseende av bostadsbehovet enligt en
betydligt högre standard än man hittills ansett sig böra skydda, t. ex. vid
bedömande av om en i samband me.d uppsägning erbjuden annan bostad är
godtagbar eller icke. Förslaget kan därför icke sägas gå i linje med den nuvarande
lagen utan går i detta avseende mycket längre än denna.

Det må vidare framhållas, att den föreslagna bytesrätten medför stora
risker för att hyresgäster i samband med byte betinga sig obehörig ersättning.
Dylikt torde förekomma i viss utsträckning redan nu, och detta missbruk
skulle säkerligen få ännu större utbredning, om fastighetsägaren icke
skulle ha möjlighet att vägra godkännande av bytet. Visserligen skulle väl
hyresnämnden icke medgiva bytet, om det vore klarlagt, att vederlag lämnats,
men dylika fall torde vara sällsynta eftersom det ligger i sakens natur
att det är mycket svårt att förebringa bevisning, då båda kontrahenterna ha
samma intresse att hålla saken hemlig.

Slutligen må även nämnas, att den föreslagna rätten i många fall skulle
komma att förorsaka irritation och otrevnad inom fastigheterna. De förut i
fastigheten boende anse sig nog ofta ha en viss rätt till företräde att få hyra
annan, för deras behov mera passande lägenhet inom fastigheten, då ledighet
uppstår. Fastighetsägaren vill i de flesta fall om möjligt tillmötesgå dylika
önskemål, och det förorsakar därför lätt svårigheter, om en utomstående
skulle ha möjlighet att utan värdens medgivande komma in i fastigheten.
Över huvud kan ett dylikt tvångsförfarande lätt förorsaka kontroverser, som
medföra otrevnad för alla i fastigheten boende. Det måste ligga i såväl fastighetsägarens
som hyresgästernas intresse, att den förstnämnde får tillfälle
att icke blott ur ekonomiska utan även ur mera personliga synpunkter
granska de hyressökande, som skola få inflytta i fastigheten.

Då sålunda enligt min mening de med förslaget följande fördelarna
äro begränsade och sannolikt komma att vara förenade med ej obetydliga
olägenheter, anser jag, att tillräckliga skäl icke föreligga för att i detta avseende
genomföra ytterligare inskränkningar i fastighetsägarnas rätt att
förfoga över sin fastighet.

Hyresgästernas riksförbund har till en början framhållit, att möjligheterna
för närvarande att erhålla en lägenhet annat än genom byte vore mycket
små. Byte förekomme också i tämligen stor utsträckning. Samtycke till
byte vägrades dock ofta av fastighetsägarna och många gånger utan bärande
skäl. Särskilt stötande vore detta i de fall, där det ifrågasatta bytet framstode
som önskvärt ur bostadssociala synpunkter. Det rådde därför icke tvivel
om att behov förelåge av en lagstiftning som syftade till att undanröja
detta missförhållande. Ett underlättande av möjligheten till lägenhetsbyte
skulle otvivelaktigt leda till en bättre fördelning av del befintliga lägenhetsbeståndet.

2 Bihang till riksdagens protokoll 1948. 1 sand. Nr 212.

Kungi. Maj.ts proposition nr 212.

Med införande av en substitutionsrätt för hyresgäst komme givetvis, fortsätter
förbundet, från fastighetsägarehåll att invändas att densamma skulle
innebära ett för långtgående ingrepp i hyresvärdarnas intressen. Man måste
emellertid fråga sig vilka intressen som skulle trädas för nära. Hyresvärdens
ekonomiska intresse att icke nödgas godtaga en hyresgäst, vars ekonomiska
bärkraft vore så svag att den innebure risker för hyresförluster,
hade man uttryckligen förklarat sig ämna skydda i den utsträckning det
kunde anses erforderligt. Vad vidare gällde hyresvärdens intresse att oavsett
den ekonomiska sidan av saken få bestämma vem han ville ha som
hyresgäst i sitt hus, kunde det ifrågasättas om detta vore ett intresse som
alltid vore värt att skyddas. Det vore nämligen icke ovanligt att en hyresvärd
vid valet av hyresgäst anlade synpunkter som ingalunda kunde förenas
med de bostadssociala synpunkterna.

En betydligt allvarligare invändning mot den föreslagna bytesrätten vore
enligt förbundets mening att densamma kunde befaras giva tillfällen till
obehöriga transaktioner från hyresgästernas sida. Man finge emellertid icke
överdriva denna risk. Vid de flesta lägenhetsbyten förelåge ett påtagligt behov
av byte å ömse sidor, varför anledning till särskilt vederlag från ena
parten till den andra icke förelåge. Man finge icke förledas att tro att olaga
ersättningar skulle komma att bli det vanliga vid lägenhetsbyten.

Förbundet, som alltså i princip tillstyrkt förslaget om införande av substitutionsrätt
vid lägenhetsbyten, har emellertid tillagt, att starka skäl talade
för att icke begränsa rätten att gälla endast vid byte. Det måste ur
samhällets synpunkt vara angeläget att hyresrätten kunde överlåtas även
till den som saknade bostad. Det vore enligt förbundets mening lyckligt, om
man här kunde koppla in de kommunala bostadsförmedlingarna på sådant
sätt att dessa finge möjlighet och rätt att anvisa lämplig hyresgäst. Det
syntes för övrigt icke uteslutet att tillförsäkra bostadsförmedlingarna avgörande
inflytande även i fråga om rena lägenhetsbyten, exempelvis i den
formen att hyresnämnden icke skulle medgiva byte om förmedlingen icke
ansåge sig kunna anvisa motparten.

Slutligen har förbundet beklagat, att man icke ansett sig i förevarande
sammanhang kunna upptaga frågan om rätt för affärsdrivande hyresgäst att
överlåta hyresrätten till förhyrd lokal i samband med överlåtelse av rörelsen.
Det vore synnerligen önskvärt att en sådan rätt tillskapades genom
ändring i hyresregleringslagen i avvaktan på att frågan senare reglerades
i allmänna hyreslagen.

Hovrätten för Nedre Norrland, som tillstyrkt förslaget, har framhållit, att
hovrätten därvid icke förbisett, att den rätt att framtvinga överlåtelse av
hyresrätten, som tillädes hyresgästen, kunde missbrukas genom att hyresgäst
vid överlåtelsen betingade sig otillbörlig ersättning i en eller annan
form. Missbruk av denna art omfattades emellertid av straffstadgandet i
23 §, jämförd med 11 § andra stycket hyresregleringslagen, och risken för
dylika missbruk vore icke ägnad att väcka större betänkligheter än de som

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

på sin tid kunde resas mot förbudet för hyresvärd att avtala högre hyra
än den av hyresnämnden godkända.

Hyresrådet har avstyrkt förslaget samt därvid anfört i huvudsak följ
ande.

Genom hyresregleringslagens tillkomst har skapats en garanti för att de
hyresgäster, som vid lagens ikraftträdande innehade eller sedermera erhållit
bostäder, i regel få behålla dessa. Detta i hyresregleringslagen stadgade
uppsägningsskydd har medfört en icke önskvärd fastlåsning av bostadsmarknaden
och förhindrat den omflyttning, som under normala förhållanden
äger rum. Familjer, som av något skäl icke längre äro i behov av så
stort bostadsutrymme, tvingas sitta kvar i sina alltför stora lägenheter till
förfång för dem, som på grund av familjens utökning eller andra orsaker
äro i behov av ökat utrymme. Den nu rådande bostadsbristen kan därför
i viss mån sägas vara ett fördelningsproblem. Under nuvarande förhållanden
är möjligheten att erhålla en bostadslägenhet, därest icke en annan lägenhet
lämnas i utbyte, ofta minimal. Även om hyresvärdarna i enlighet
med gällande bestämmelser kunna vägra att medverka till lägenhetsbyten,
förekomma dessa i mycket stor utsträckning. Otvivelaktigt är dock, att hyresvärdarna
stundom vägra att lämna sitt samtycke till ett byte. Skälen
härtill kunna givetvis vara godtagbara, men det kan icke bortses från att
hyresvärdar kunna vägra sitt samtycke utan bärande skäl, jämväl i fall
då ett lägenhetsbyte varit önskvärt ur bostadssocial synpunkt. Med hänsyn
härtill har vid olika tillfällen diskuterats, om icke åtgärder kunde vidtagas
för att åstadkomma en mera rättvis och lämplig fördelning av lägenhetsbeståndet.

I promemorian föreslås att en hyresgäst, som önskar sätta annan i sitt
ställe, under vissa betingelser skall vara berättigad härtill även i strid mot
hyresvärdens vilja. En hyresvärd har emellertid av naturliga skäl ett stort
intresse av, vem han erhåller såsom hyresgäst. Det är därför rimligt att
vissa garantier skapas för att hyresvärden icke skall bli ekonomiskt eller
på annat sätt lidande genom det honom påtvungna bytet av hyresgäst. Även
om dessa garantier erhållas måste det dock ifrågasättas, om det vinnes
några sociala fördelar genom den föreslagna anordningen. Resultatet blir
i stort sett endast att den rätt, som hyresvärden för närvarande innehar —
att själv välja sin hyresgäst — överflyttas på lägenhetsinnehavaren. Att
den eftersträvade omflyttningen i viss grad kommer att underlättas torde
man kunna utgå från, men fråga är, om denna vinst berättigar till ett så
starkt ingrepp i hyresvärdarnas intressen och nu gällande rättigheter. Med
hänsyn särskilt till rådande hrist å rymliga lägenheter, torde det knappast
kunna förväntas att några avgörande fördelar ur bostadssocial synpunkt
skulle uppnås, därest hyresgästerna erhålla substitutionsrätt vid lägenhetsbyte.

I promemorian har uppgivits alt det förekommer att hyresvärdar för att
samtycka till lägenhetsbyte betinga sig särskilda, icke tillåtna förmåner. Erfarenheten
torde visa att, kanske än oftare, avflyttande hyresgäster vid lägenhetsöverlåtelser
av den tillträdande hyresgästen betinga sig avträdessummor.
Oftast sker detta i den formen att lägenhetsinnehavaren på den
tillträdande hyresgästen överlåter några ganska enkla inventarier till priser,
som utan överdrift kunna betecknas såsom oskäliga. Hyresrådet har
sedan länge haft sin uppmärksamhet riktad på dessa beklagliga förhållanden
men har icke kunnat anvisa några effektiva motåtgärder. I hyresregleringslagen
stadgas visserligen förhud mot och straff för dylika otillåtna
gottgörclser, vare sig hyresvärd eller hyresgäst betingat sig desamma, men

Kungl. Maj.ts proposition nr 2J2.

av naturliga skäl är det synnerligen svårt att kunna beivra dessa förseelser.
Därest det i promemorian framlagda förslaget skulle genomföras föreligger
enligt hyresrådets förmenande risk för att dessa olagliga och svåråtkomliga
transaktioner komma att öka i omfattning.

Tre av hyresrådets ledamöter, herrar Svennegård, Bengtsson och Järtelius,
ha emellertid anmält skiljaktig mening samt förklarat sig anse bestämmelser
om substitutionsrätt för hyresgäst höra införas. I detta hänseende
anföres i reservationen till en början följande.

Den gällande hyreslagen står, såsom anföres i promemorian, på den ståndpunkten
i fråga om överlåtelse av hyresrätt att hyresvärd icke bör kunna
påtvingas vilken hyresgäst som helst. Lagens huvudregel, att överlåtelse av
hyresrätt förutsätter medgivande från hyresvärdens sida, vilar emellertid
icke på den principiella åskådningen att någon hyresvärden tillkommande
rättighet i vanliga fall skulle kränkas genom överlåtelsen. Snarare har lagstiftaren
avsett att hyresvärden skulle äga rätt att motsätta sig överlåtelse
endast då han hade skälig anledning därtill. Av praktiska skäl, särskilt
med hänsyn därtill att det icke fanns någon myndighet som lämpligen
kunde anförtros uppgiften att avgöra när sådan skälig anledning förelåg,
har lagstiftaren stannat för den lösningen, att hyresvärden själv får avgöra
om han har tillräckliga skäl att vägra sitt samtycke till överlåtelse. Garanti
mot missbruk av denna rätt har man avsett att skapa genom regeln
att hyresgästen, om samtycke vägrades utan skälig anledning, ägde rätt
att säga upp hyresavtalet.

Dagens läge är på de avgörande punkterna ett helt annat än det som
rådde vid de gällande lagreglernas utformning. Hyresregleringsmyndigheterna
äro väl lämpade att slita tvister mellan hyresvärd och hyresgäst rörande
överlåtelse av hyresrätt. Den uppsägningsrätt som hyresgästen tillförsäkrats
i 7 § hyreslagen kan uppenbarligen icke tjäna såsom någon motvikt
mot ogrundad vägran från hyresvärdens sida att samtycka till överlåtelse.
Vid ett tillstånd av bostadsbrist fungerar helt enkelt icke den av
lagen förutsatta balansordningen. Om hyresvärden vägrar sitt samtycke
blir påföljden den att hyresgästen antingen nödgas bo kvar eller måste ställa
lägenheten till hyresvärdens förfogande, vilket senare förfarande regelmässigt
är till fördel för hyresvärden.

Det är därför naturligt att man under de nu rådande förhållandena sökt
finna andra lösningar på frågan om hyresgästs rätt att överlåta sin hyresrätt,
lösningar som innebära en rimlig och rättvis avvägning mellan hyresvärdens
och hyresgästens intressen. Hyresgästens kanske viktigaste intresse
är för närvarande att kunna använda sin lägenhet vid byte med annan hyresgäst.
I många fall är lägenhetsbyte det enda sätt på vilket en hyresgäst kan
skaffa sig en ny lägenhet som bättre svarar mot hans behov. Ett berättigat
krav från hyresvärdens sida är, att den nye hyresgästen skall vara en lika
god hyresgäst som den avflyttande. Det förslag till nya lagbestämmelser som
framlagts i promemorian tillgodoser både hyresgästens och hyresvärdens berättigade
anspråk och ur deras synpunkter torde några vägande invändningar
icke kunna göras mot förslaget.

Tillståndet på bostadsmarknaden är emellertid för närvarande sådant att
det är helt felaktigt att se frågan om överlåtelse av hyresrätt främst såsom
en förmån för hyresgästen, vilken kan tillförsäkras honom utan väsentlig
rubbning av hyresvärdens rättigheter. Frågan måste i första hand ses ur samhälleliga
synpunkter. Det genom hyresregleringslagen skapade uppsägnings -

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

skyddet har i viss mån verkat till fastlåsande av lägenheternas fördelning.
Hyresgästen är skyddad så länge han stannar kvar i sin lägenhet, men han
kan icke mot hyresvärdens vilja medverka i en omfördelning av lägenheterna.
De lägenhetsbyten, som äro föranledda av ändrade bostadsbehov, böra såvitt
möjligt fortgå även under en bristsituation. De äro då mera påkallade än
eljest. Det är därför ett viktigt samhällsintresse att överlåtelse av hyresrätt
icke förhindras genom ett av hyresvärd utan giltig anledning meddelat förbud.
Det kan förväntas att en lagstadgad rätt till överlåtelse av hyresrätt
medverkar därtill att lägenheterna fördelas på ett bättre sätt än vad nu är
fallet. Den omfattning i vilken lägenhetsbyten redan förekomma, under medverkan
från hyresvärdarna, visar frågans stora betydelse.

Enligt vad reservanterna i fortsättningen framhålla sträcka sig emellertid
samhällets intressen längre än till de bostadsbesittande hyresgästerna. Samhället
måste även tänka på de bostadslösa hyressökandena. Det vore icke till
fördel att en lägenhet alltid genom byte överginge till någon som redan innehade
en annan lägenhet. Även om en hyresgäst främst sökte tillgodose egna
intressen, borde möjlighet beredas honom att på en överlåtelse av hyresrätt
anlägga allmänt sociala och humanitära betraktelsesätt. Såsom villkor för
överlåtelserätt borde alltså icke föreskrivas att fråga vore om lägenhetsbyte.

Reservanterna påpeka vidare, att om överlåtelserätten på detta sätt utvidgades,
det vore anledning att uppmärksamma även affärslägenheterna. Det
vore nödvändigt att tillerkänna hyresgäst till affärslägenhet en rätt att överlåta
lägenheten i samband med överlåtelse av rörelsen. En provisorisk lösning
av denna fråga kunde ske genom att begränsningen i förslaget, att
överlåtelserätt skulle medgivas endast beträffande bostadslägenheter, utginge.

I reservationen framhålles härjämte, att det vore av största vikt att hyresgästerna
icke bereddes tillfällen att utnyttja det genom hyresregleringen tillskapade
skyddet till att skaffa sig otillbörlig vinning. Om en hyreslägenhet
bleve ledig och kunde ställas till förfogande för ny hyresgäst förelåge det
samma risk för att den nye hyresgästen krävdes på otillåtet vederlag vare
sig det vore hyresvärden eller den gamle hyresgästen som hade avgörandet i
sin hand vid valet av hyresgäst. En god ordning beträffande överlåtelserna
kunde man enklast uppnå genom att koppla in de kommunala bostadsförmedlingarna
såsom mellanhand mellan den gamle och den nye hyresgästen.

Under åberopande av det anförda ha reservanterna tillstyrkt införande i
hyreslagen av bestämmelser av följande innehåll. Vill hyresgäst överlåta sin
hyresrätt till annan men vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen,
äger hyresnämnden förordna att överlåtelsen likväl må äga rum, såframt
hyresvärden ej visar, att den till vilken överlåtelse skulle ske skäligen icke
kan tagas för god såsom hyresgäst eller att överlåtelsen eljest skulle medföra
väsentlig skada eller olägenhet för honom. Är lägenheten förhyrd till
bostad och belägen i kommun, där kommunal bostadsförmedling finnes anordnad,
må förordnande meddelas endast då fråga är om överlåtelse till
liyressökande, som anvisats av den kommunala bostadsförmedlingen. 1

22 Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

fråga om hyresvillkoren efter överlåtelsen skall vad i 7 § stadgas äga motsvarande
tillämpning.

Svea hovrätt har uttalat sig i avstyrkande riktning samt därvid framhållit,
att det föreslagna stadgandet skulle innebära ett ytterst kraftigt ingrepp i
fastighetsägarens rätt att själv avgöra, vilka personer han ville ha som hyresgäster.
I många fall kunde en tillämpning av stadgandet medföra stötande resultat.
Å andra sidan funnes, såsom i promemorian påpekats, även goda skäl
som talade för stadgandet. För den händelse förslaget upphöjdes till lag
borde garantier skapas för att stadgandet icke ledde till obilliga konsekvenser.

Även överståthållarämbetet har uttalat sig avstyrkande samt till en början
påpekat, att någon närmare utredning icke förebragts rörande förekomsten
av fall, då hyresvärd vägrat samtycke till lägenhetsbyte, varför behovet av
lagstiftning i ämnet vore oviss. Ämbetet har vidare yttrat, att i nuvarande
läge några principiella invändningar mot att ytterligare rucka på hyresvärdens
rätt att välja sitt hyresklientel visserligen icke borde resas. För en sådan
åtgärd fordrades dock att den vore av behovet påkallad och bostadssocialt
gagnelig. Det kunde väl sägas, att förslaget ej innebure annat än att bärigheten
av hyresvärdens skäl för sin ståndpunkt bleve föremål för myndighets
prövning. Man finge dock ej bortse från de kompliceringar som följde
av en prövning ofta av två olika hyresnämnder, eventuellt med olika resultat,
samt överprövning av hyresrådet. Viktigare vore emellertid att i flertalet
fall — nämligen då hyresvärden ej ansett sig kunna taga den tilltänkte hyreskontrahenten
för god eller saknade förutsättningar att bedöma hans lämplighet
— prövningen endast formellt komme att ske mellan två likställda
parter men i realiteten med hyresvärden såsom processuellt oförmånligt ställd
part. Svårigheterna för hyresvärden att bevisa att överlåtelsen lände honom
till förfång vore nämligen mycket stora. Även ett sådant läge borde dock få
accepteras i en trängd situation under förutsättning att man därmed vunne
något väsentligt. I detta hänseende anföres följande.

Om hyresmyndighet medger ett lägenhetsbyte inom en och samma ort trots
hyresvärds vägran att godkänna den nye hyresgästen kan man visserligen
utgå från att de bytande hyresgästerna vunnit fördelar i fråga om ökad bekvämlighet,
kortare avstånd till arbetsplatsen, möjlighet till villainköp eller
dylikt, men därmed är ej sagt att man ernått något ur bostadsutnyttjandesynpunkt
i nuvarande bostadsläge förmånligt resultat. Så kan vara fallet,
men förhållandet kan också vara det, att den lösning som eljest utkristalliserat
sig, därest bytesalternativet ej kommit till stånd, i jämförelse med
detta inneburit bättre utnyttjande av de ifrågavarande lägenheterna. Den bostadssociala
effekten av förslaget måste med andra ord betecknas som omtvistlig.

Avslutningsvis har ämbetet erinrat, att i olika sammanhang framkommit
önskemål om lagstiftningsåtgärder av skilda slag till avhjälpande av åtskilliga
missförhållanden på hyresmarknaden. En utredning av dessa frågor
skulle giva underlag även för ett bättre bedömande av behovet av en rätt

Kungl. Maj ds proposition nr 212.

till lägenhetsbyte. Elt utan dylik utredning företaget separat genomförande
av förslaget härom ansåge sig ämbetet emellertid böra avstyrka.

Hovrätten över Skåne och Blekinge samt länsstyrelsen i Göteborgs och
Bohus län ha avstyrkt förslaget samt därvid särskilt framhållit, att dess
genomförande skulle medföra ökade möjligheter för hyresgäst att betinga sig
ersättning i samband med lägenhetsbyte.

Sveriges fastighetsägareförbund har bestämt motsatt sig förslaget om lägenhetsbyte.
Förbundet har därvid inledningsvis framhållit, att hyresvärdens
nu bestående rätt att själv bestämma, till vilken person en lägenhet
skall upplåtas, vore den sista resten av självständig rådighet över fastigheten.
Att undanröja även denna rest innebure ett betänkligt undergrävande
av förtroendet till äganderätten och dess socialt betydelsefulla funktion.
Det kunde ej heller med fog göras gällande att några bärande skäl för förslaget
förebragts. Särskilt i nuvarande situation förefölle det olämpligt med
en lagändring av den föreslagna innebörden. Man borde nämligen nu inrikta
sig på att successivt återgå till fria förhållanden i stället för att genomföra
ytterligare regleringar.

Förbundet, som redan på nu anförda skäl ansett sig böra avstyrka förslaget,
har ytterligare utvecklat sin kritik på i huvudsak följande sätt.

Under nuvarande bostadsbrist vore det självfallet av stor vikt, att det befintliga
bostadsbeståndet utnyttjades på ett så ändamålsenligt och effektivt
sätt som möjligt. En tillfredsställande fördelning av bostäderna skapades
emellertid icke genom att ge de redan bostadsbesittande monopol på
att sinsemellan byta lägenheter. Tvärtom skulle ett dylikt monopol än mer
skärpa den rådande skillnaden mellan dem som besitta lägenheterna och
dem som behöva bostad men icke kunna få någon.

Det vore visserligen riktigt att lägenhetsbyten ofta tjänade det förnuftiga
ändamålet att de hyressökande finge sådana lägenheter som motsvarade
en vars behov. Möjlighet att få sådana byten till stånd funnes emellertid redan.
Hyresvärdarna brukade nämligen icke vägra att gå med på byten i
andra fall än då de hade bärande skäl för sin vägran. Redan det förhållandet
att de s. k. bytesregistren i dagstidningarna tagit en betydande omfattning
visade, att de bostadssökande visste med sig att hyresvärdarna principiellt
icke ställde sig avvisande till förslag om byte.

Av det förhållandet att hyresvärdarna genom att icke ställa sig avvisande
till byten i sin mån medverkat till ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet
finge emellertid icke dragas den slutsatsen, att en lagstadgad bytesrätt
icke skulle i praktiken medföra mindre tillmötesgående från hyresvärdarna
än dessa redan nu visade. En sådan slutsats vore i grund felaktig.
Orsaken till att hyresvärdarna ansett sig kunna gå med på byten vore att
de haft stöd i lag för sin rätt att välja hyresgäst. Hyresvärden hade sålunda
icke blott haft rätt alt välja en bättre framför en mindre god utan också
haft rätt att välja mellan flera lika goda. Denna valrätt, som vore av grundläggande
betydelse för fastighetsförvaltningen, skulle, om förslaget upphöjdes
till lag, helt försvinna. Om hyresgästen presenterade någon, som objektivt
vore godtagbar som hyresgäst, bleve hyresvärden skyldig att finna sig
i att den anvisade personen påtvingades honom. Även om hyresvärden hade
kommit i förbindelse med någon bytessökande, som av familjeskäl eller
eljest liadc större behov av att få byte till stånd än den av hyresgästen anvisade
sökanden, skulle den senare få företräde.

Kungl. Maj:ts proposition nr 212

Genom att beröva fastighetsägaren rätt att själv välja sina hyresgäster
undanrycktes hyresförhållandet sin naturliga grund eller den ömsesidiga
och frivilliga överenskommelsen mellan hyresvärd och hyresgäst. Tvånget
för fastighetsägaren att acceptera såsom hyresgäst en person, som han av
någon fullt lojal orsak icke ville ha som hyresgäst, måste för fastighetsägaren
självklart innebära en högst allvarlig olägenhet. Genom att lägga rätten
att välja hyresgäster i händerna på hyresgästerna själva skulle olyckliga
förhållanden tillskapas. Då hyresgästen skulle välja efterträdare komme
han att träffa sitt val uteslutande ur synpunkten av sitt eget intresse att
få ett byte till stånd. Förvaltningen av en hyresfastighet krävde emellertid
effektiv ledning för att trevnad och grannsämja skulle kunna upprätthållas.
En fastighet, som genom läge och standard vore avsedd för ett visst hyresklientel
skulle kunna mista denna sin prägel, vilket icke vore till gagn för
hyresgästerna. Överhuvud taget skulle icke finnas något utrymme för fastighetsägarens
yrkesambition.

I detta sammanhang har förbundet framhållit, att genom förslaget hyresgästen
bereddes möjlighet att vid överlåtelse av lägenheten gynna sina släktingar
och vänner. Även om det i enstaka fall förekommit, att hyresvärden
vid uthyrning av ledigbliven lägenhet sökt gynna sina anhöriga och vänner,
hade detta haft ett starkt moraliskt stöd i det förhållandet att hyresvärden
varit husets rättmätiga ägare. Helt annorlunda ställde sig saken, om en person
som icke äger lägenheten, just därför skall tillerkännas en sådan möjlighet
medan ägaren avstänges från den.

Förbundet har vidare uttalat, att enligt vad erfarenheten visade fastighetsägarna
icke brukade betinga sig lagstridig gottgörelse vid överlåtelse av
lägenheter. Genom förslaget öppnades däremot möjlighet för hyresgästen
att ekonomiskt utnyttja innehavet av ett hyreskontrakt. Ett organiserat
»schackrande» med lägenheter skulle uppkomma. Om en hyresgäst som
ville byta lägenhet hade på förslag ett antal sökande som alla vore godtagbara,
så låge det utomordentligt nära till hands för hyresgästen att utvälja
den av de sökande som erbjöde den högsta gottgörelsen. Det vore verklighetsfrämmande
att tro att dylika transaktioner icke skulle bli vanliga. Härav
skulle följa, att personer med begränsade ekonomiska möjligheter skulle
komma att slås ut ur konkurrensen.

Slutligen har förbundet påpekat det ökade arbete, som genom förslagets
genomförande skulle uppkomma för hyresregleringsorganen. Förhållandena
på bostadsmarknaden vore sådana, att hyresvärdarna hade en mångfald
bostadssökande, som objektivt sett vore minst lika kvalificerade, som
de hyresgästerna kunde anvisa. Hyresvärden kunde säkerligen i regel visa,
att det vore synnerligen obilligt att låta just den av hyrsgästen anvisade
sökanden få försteg vid lägenhetens besättande med ny hyresgäst. Om förslaget
genomfördes, komme därför hyresvärdarna genom vägran att överlåta
nödga hyresgästerna att bringa saken inför hyresnämnden samt, om
han förlorade sin talan, fullfölja den till hyresrådet.

Stockholms fastighetsägareförening, som avstyrkt förslaget på i huvudsak
samma grunder som fastighetsägareförbundet, har därjämte särskilt
påpekat de skadliga verkningar förslagets genomförande skulle medföra med
avseende å en mellan Stockholms stads fastighetsnämnd och föreningen ingången
överenskommelse angående riktlinjerna för upplåtelse av bostadslägenheter
i Stockholm. I detta hänseende har föreningen anfört bl. a.:

I skrivelse till Kungl. Maj :t den 29 maj 1947 anhöll Stockholms stadskollegium
om utredning angående lagstiftning i syfte att hyresavtal i fråga om

Kungi. Maj.ts proposition nr 212.

bostadslägenheter i Stockholm för att bliva giltiga skulle godkännas av
kommunal myndighet. Inom fastighetsnämnden har även till behandling
upptagits frågan om framställning till Kungl. Maj :t om genomförande av
en beredskapslagstiftning angående ransonering av bostäder. Under framhållande
av att de sålunda ifrågasatta lagstiftningsåtgärderna skulle kunna
undvikas eller icke behöva bringas i tillämpning, om en överenskommelse
i stället kunde träffas mellan kommunen och fastighetsägarna om vissa
riktlinjer för upplåtelse av bostadslägenheter, riktade fastighetskontoret
förfrågan till föreningen, huruvida föreningen vore beredd medverka till en
dylik överenskommelse. Vid överläggningar, som med anledning av denna
förfrågan ägde rum, uttalades från fastighetsägaresidan att fastighetsägarna
med hänsyn till sin socialt betydelsefulla uppgift att tillhandahålla allmänheten
bostäder icke ansåge sig böra avböja att i sin mån medverka
till åtgärder, som kunde vara ägnade att lindra verkningarna av bostadsbristen.
Härefter träffades med fastighetsnämnden överenskommelse om
riktlinjer för upplåtelse av bostadslägenheter, enligt vilken bl. a. varje upplåtelse
av lägenhet skulle ske med beaktande av den bostadssökandes oundgängliga
behov av utrymme. Föreningens styrelse har riktat en allvarlig
vädjan till medlemmarna att icke blott vid uthyrning av lediga lägenheter
utan även vid byten iakttaga vad som angivits i överenskommelsen. Inom
föreningen har också tillsatts en särskild nämnd med uppgift attpå framställning
av fastighetsägaren eller bostadsförmedlingar meddela råd i fråga
om val av hyresgäster vid uthyrning. Nämnden har även till uppgift att
bedriva samarbete med stadens ‘bostadsförmedlingsorgan.

Då antalet lägenheter, som bliva lediga inom det befintliga bostadsbeståndet,
är synnerligen obetydligt, synes det vara otvivelaktigt att den träffade
överenskommelsen i icke ringa grad avser möjligheterna att genom byten
uppnå en bättre fördelning inom det befintliga bostadsbeståndet, överenskommelsen
innebär sålunda ett led i samma strävan som — enligt föreningens
mening på ett betydligt sämre sätt — skulle tillgodoses genom den
ifrågasatta lagändringen. Härtill kommer emellertid att verkningarna av
överenskommelsen skulle komma att helt omintetgöras av den ifrågasatta
lagstiftningen, vilken i själva verket skulle innebära ett upphävande av
överenskommelsen. Föreningens medlemmar skulle nämligen ha anledning
utgå ifrån att föreningens vädjan till medlemmarna att ställa sig överenskommelsen
till efterrättelse tillkommit under förutsättningar, som icke
längre föreligga, samt att medlemmarna på grund därav icke längre ha anledning
tillmäta överenskommelsen någon betydelse. För den~ händelse lagstiftningen
komme att genomföras, skulle medlemmarna därför anse sig
oförhindrade att lämna sitt samtycke till byten helt oavsett om bytet skulle
stå i överensstämmelse med de grunder, som kommit till uttryck i överenskommelsen.

I ett par yttranden har berörts frågan, under vilka närmare förutsättningar
hyresvärdens vägran att samtycka till ifrågasatt lägenhetsbyte borde godtagas.
Hovrätten över Skåne och Blekinge — som på sätt förut nämnts avstyrkt
ifrågavarande förslag i dess helhet — har påpekat, att det enligt
förslaget gällande villkoret för rätt till överlåtelse, eller att hyresvärdens
vägran därtill funnes vara obillig, syntes mindre lämpligt. Det borde i lagtexten
utsägas, att den nya hyresgäst som anvisades hyresvärden skulle
vara sådan att värden skäligen kunde taga honom för god som hyresgäst.
Hyresgästernas riksförbund har uttalat, att hyresvärdens intresse vore till -

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

fredsställande skyddat, om överlåtelse icke finge medgivas i fall, där hyresvärden
kan visa eller göra sannolikt att antingen den nya hyresgästen skäligen
icke kan tagas för god eller att överlåtelsen skulle medföra skada eller
avsevärd olägenhet för hyresvärden.

Frågan om särskild fatalietid borde gälla för att hyresgäst skall äga få
frågan om byte prövad av hyresnämnd har diskuterats i ett par yttranden.
Socialstyrelsen anser, att behov att begränsa denna möjlighet till viss tid
icke funnes. Hyresvärden hade nämligen ej, såsom vid uppsägning av hyresavtal,
något direkt intresse av att hyresgästen inom viss tid gjorde framställning
hos nämnden. Hyresrådet har uttalat sig i samma riktning och
därvid påpekat att intet hindrade en hyresgäst, som av hyresnämnd fått en
framställning om tillstånd till byte avslagen, att omedelbart inkomma till
nämnden med en ny framställning.

Hyresrådet har vidare berört vissa praktiska svårigheter vid tillämpning
av det i promemorian föreslagna stadgandet samt i detta hänseende anfört.

Enligt promemorian skall hyresnämnd på framställning av hyresgäst äga
förordna att överlåtelse av lägenhet vid byte må äga rum inom viss av nämnden
bestämd tid, såframt hyresrätten ej är förverkad och hyresvärdens vägran
finnes vara obillig. Dylik framställning skall göras inom fjorton dagar
från det hyresvärden tydligt meddelat hyresgästen sin vägran att samtycka
till överlåtelsen. Enligt hyresrådets förmenande komma vissa praktiska svårigheter
att uppstå vid tillämpningen av det föreslagna stadgandet. I många
fall torde sålunda erfordras beslut av flera hyresnämnder för att få till stånd
ett önskat lägenhetsbyte. Situationen blir komplicerad därest något eller några
beslut överklagas. Enligt hyresregleringslagen skall hyresnämnds beslut,
om ej hyresrådet annorlunda förordnar, lända till efterrättelse utan hinder
av anförda besvär. Nämnden skall enligt förslaget i promemorian äga förordna
att överlåtelse må äga rum inom viss av nämnden bestämd tid. Intet
synes därför hindra att av flera nämnder godkända lägenhetsbyten äga
rum så snart nämnderna meddelat sina beslut. Överklagas emellertid något
beslut och hyresvärden i hyresrådet vinner bifall till sina besvär, blir följden
den att ifrågavarande hyresgäst kommer att stå utan bostad. Det synes
därför, om den föreslagna överlåtelserätten genomföres, vara påkallat att
en bestämmelse införes av innebörd att hyresnämnds beslut om tillstånd till
lägenhetsbyte icke skall lända till efterrättelse förrän detsamma vunnit laga
kraft,
byte skall vara verkställt.

Departementschefen.

Under nuvarande förhållanden på hyresmarknaden uppkommer som bekant
ofta fråga om byte av lägenheter. Då brist råder på bostäder, är det
naturligt att den som förhyr en lägenhet icke utan tvingande skäl vill lämna
denna med mindre han erhåller en annan lägenhet i stället. Självfallet
kunna genom byte av lägenhet i många fall vinnas betydande fördelar i
olika avseenden för de därav berörda hyresgästerna. Ofta är detta i praktiken
den enda möjligheten för en familj att tillgodose ett växande eller avtagande
utrymmesbehov. I sådana fall, då hyresgästen på grund av ändrade
anställningsförhållanden måste flytta till annan ort, är behovet att

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

få ett lägenhetsbyte till stånd särskilt framträdande. Systemet med lägenhetsbyten
befordrar alltså en lämpligare fördelning av bostadsbeståndet
och är därigenom ägnat att motverka den stelhet på bostadsmarknaden,
som blivit en ofrånkomlig följd av bostadsbristen och den därav betingade
hyresregleringen.

Enligt nyttjanderättslagen får överlåtelse av lägenhet icke ske utan hyresvärdens
samtycke. Vägras samtycke utan skälig anledning är rättspåföljden
endast den, att hyresgästen äger uppsäga avtalet. För att ett lägenhetsbyte
skall komma till stånd fordras alltså under alla förhållanden att
hyresvärdarna å ömse sidor samtyckt till åtgärden. Det är naturligtvis
vanskligt att bedöma, i vilken utsträckning fastighetsägarna med begagnande
av sin ställning i detta avseende förhindrat i och för sig önskvärda
byten. Anledning finnes till antagande att hyresvärdarna som regel visat
förståelse för hyresgästernas önskemål på denna punkt. Härför talar ju i
första hand den omständigheten, att lägenhetsbyten i stor omfattning faktiskt
kommit till stånd. Å andra sidan ha givetvis också förekommit fall,
då hyresvärden vägrat att samtycka till en ifrågasatt överlåtelse. Uppenbarligen
kan hyresvärden stundom ha haft giltig anledning härtill men i
andra fall kan hans avslag ha skett utan bärande skäl.

I den inom departementet upprättade promemorian har föreslagits att,
om hyresvärden vägrar att samtycka till en överlåtelse i bytessyfte, hyresnämnden
på framställning av hyresgästen skall äga förordna därom under
vissa förutsättningar. En regel, som på dylikt sätt inskränker möjligheten
att hindra byten, skulle säkerligen medverka till en ur bostadssocial synpunkt
nyttig omflyttning på hyresmarknaden. Mot detta förslag har under
remissbehandlingen i första hand invänts, att ett ingrepp härigenom
skedde i fastighetsägarens rådighet över fastigheten. Detta är naturligtvis
i och för sig riktigt men kritiken mot förslaget ur denna synpunkt synes
mig dock betydligt överdriven. I regel torde fastighetsägaren ej ha någon
anledning att motsätta sig en överlåtelse i bytessyfte därför att han vid
uppkommande ledighet vill hyra ut lägenheten till annan än den av hyresgästen
anvisade. En sådan vägran är nämligen ofta meningslös, eftersom
hyresvärden därmed endast vinner att bytet går om intet men icke att lägenheten
blir ledig. Förslaget innebär ej heller att man på hyresgästen överflyttar
hyresvärdens nuvarande rätt att bestämma vem som skall få disponera
lägenheten; det lämnar endast hyresgästen rätt att, om samtycke till
överlåtelse vägras, påkalla hyresnämndens prövning av frågan huruvida hyresvärdens
skäl härför äro bärande. Avsikten är sålunda att under nuvarande
bostadsbrist bereda tillfälle till en avvägning mellan hyresvärdens och
hyresgästens intressen. Hyresvärdens intresse är självfallet i första hand
att icke behöva påtvingas en från hans synpunkt sett olämplig hyresgäst.
Om hyresvärdens berättigade anspråk i detta hänseende tillgodoses — jag
återkommer senare till denna fråga — synes emellertid något avgörande
hinder mot förslaget icke behöva möta från den synpunkten att därigenom

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

sker en viss förskjutning i det nuvarande rättsläget mellan hyresvärd och
hyresgäst.

I ett par remissyttranden har gjorts gällande, att värdet av den föreslagna
ökade möjligheten till lägenhetsbyten är tvivelaktig ur bostadssocial synpunkt.
Med anledning härav har man i vissa yttranden intagit en avvisande
hållning mot förslaget medan i andra åter krävts mera vittsyftande åtgärder.
I sistnämnda avseende har bl. a. ifrågasatts, att överlåtelse av lägenhet
i strid mot hyresvärdens vilja borde kunna medgivas även då fråga icke
vore om byte samt att de kommunala bostadsförmedlingsorganen borde
kopplas in som mellanhand mellan den gamle och den nye hyresgästen. I
samband härmed må även erinras om att förslag i andra sammanhang
framkommit, att upplåtelse av lägenhet över huvud icke skulle få ske utan
att offentligt organ prövat hyressökandens behov. Jag är icke beredd att i
detta sammanhang taga slutlig ställning till dessa vittutseende förslag. Problemet
om åstadkommande av den ur allmän synpunkt bästa möjliga fördelningen
av bostadsbeståndet är för närvarande föremål för uppmärksamhet
i justitiedepartementet. Vid lösningen av denna fråga, som självfallet
ytterst är beroende av den framtida utvecklingen på bostadsmarknaden,
bör enligt min mening iakttagas, att man icke tillgriper mera omfattande
åtgärder förrän andra utvägar prövats och visat sig icke vara tillfyllest.
De spörsmål som här möta äro svårbemästrade, och varje mera omfattande
ingripande synes ofrånkomligt vara förenat med betydande nackdelar.
I avvaktan på huruvida och i vad mån lagstiftningsåtgärder av ifrågavarande
art visa sig erforderliga synes det emellertid böra undersökas,
huruvida inom ramen för den redan gällande hyresregleringslagstiftningen
möjligheter stå till buds som kunna bidraga till en lämplig fördelning av
lägenheterna. Det är enligt min mening från denna utgångspunkt som det
i promemorian väckta förslaget i fråga om lägenhetsbyten bör prövas.

Såsom jag förut framhållit är systemet med lägenhetsbyten ägnat att
underlätta en naturlig anpassning av lägenhetsbeståndet efter de växlande
behoven. En lagregel som skapar ökade möjligheter att genomföra lägenhetsbyten
synes alltså i och för sig vara av ett visst värde. Mot en sådan
regel kan visserligen invändas, att man genom att underlätta genomförandet
av byten icke alltid vinner den från social synpunkt sett bästa fördelningen
av bostäderna. Vid sidan av den utav hyresgästen anvisade hyressökanden
kunna finnas många andra, vilka äro i större behov av den ifrågavarande
lägenheten. Invändningen förlorar emellertid i styrka när man betänker,
att om en överlåtelse av lägenheten till den av hyresgästen anvisade
icke kommer till stånd, lägenheten i de flesta fall icke heller blir ledig för
någon annan hyressökande. Att man i vissa fall icke kan nå det ur social
synpunkt bästa resultatet synes icke böra skymma blicken för att mera
begränsade fördelar kunna stå att vinna. Med hänsyn härtill anser jag
övervägande skäl tala för införande av en lagbestämmelse, enligt vilken
lägenhetsbyte kan ske även om hyresvärden icke samtycker därtill.

Det bör emellertid icke ifrågakomma att giva hyresgästen en obegrän -

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

säd rätt att överlåta lägenheten i syfte att genom byte erhålla annan lägenhet.
Möjlighet att i strid mot hyresvärdens vilja få ett byte till stånd bör
föreligga endast efter prövning av hyresnämnd och under vissa begränsade
förutsättningar. Härför talar i första hand hänsynen till hyresvärden.
Dennes anspråk att icke kunna påtvingas en olämplig hyresgäst måste tillgodoses.
Vid prövningen inför hyresnämnd bör sålunda beaktas, att hyresvärdens
möjlighet att utfå hyran icke försämras. Förutom den ekonomiska
solvensen har hyresvärden tydligen ett intresse av att den tilltänkte hyresgästens
personliga kvalifikationer äro godtagbara; denna synpunkt har
under remissbehandlingen särskilt framhållits från fastighetsägarehåll.
Även enligt min mening måste vid prövningen behörig hänsyn tagas till
denna synpunkt. Man torde emellertid icke kunna stanna vid att lata prövningen
ske endast ur den begränsade synvinkeln, om hyresvärden skäligen
bör kunna taga den anvisade hyresgästen som god med hänsyn till dennes
ekonomiska och personliga kvalifikationer; i så fall komme enligt min
mening den bostadssociala synpunkten alltför mycket i bakgrunden. Hänsyn
måste kunna tagas till en sådan omständighet som att hyresvärden
önskar disponera lägenheten på annat sätt t. ex. hyra ut den till annan
person, som har synnerligen stort behov av lägenheten. En avvägning måste
kunna ske mellan den sistnämndes behov av att kunna flytta in i lägenheten
samt den ursprungliga hyresgästens och den av honom anvisade hyressökandens
intresse av att få ett byte till stånd. Vid en dylik avvägning
måste emellertid å andra sidan beaktas, att på sätt jag förut framhållit en
vägran till ett ifrågasatt byte mången gång kan ha till följd att hyresgästen
sitter kvar i lägenheten. Vad nu sagts har särskild betydelse då fastighetsägaren
regelmässigt brukar upplåta lägenheten endast till bostadssökande
som anvisas av den kommunala bostadsförmedlingen. Jag vill även erinra
att i vissa fall, där fastigheten tillhör kooperativ förening, behörig hänsyn
bör tagas till vad stadgarna innehålla om hyresgästens kvalifikationer.

Den avvägning mellan stridiga intressen som sålunda måste ske kommer
att i mycket erinra om den prövning som av hyresnämnd företages
vid framställning om ogiltigförklaring av uppsägning. I promemorian har
också — i anslutning till stadgandena i hyresregleringslagen — såsom förutsättning
för att överlåtelse må ske utan hyresvärdens samtycke angivits,
att hans vägran finnes vara obillig. Däri ligger, att intressen av olika slag,
ekonomiska och personliga, på ömse sidor skola beaktas. Emellertid bör
en viss skillnad göras vid detta avgörande och vid bedömningen av en uppsägning.
Vid den senare ligger det i sakens natur, alt om icke särskilda skäl
tala för en förändring, resultatet i allmänhet blir att hyresgästen får bifall
till sin talan och således får bo kvar. I det fall som nu avses är det däremot
hyresgästen som påkallar en förändring, och härför bör krävas, att vägande
skäl tala för att ett byte kommer till stånd. Frågan kan vara om något för
hyresgästen särskilt betydelsefullt, såsom att han hytt arbetsplats och därför
måste byta bostad, eller ock att bytet ur allmän synpunkt är angeläget,
enär en lämplig omfördelning av bostadsutrymme ernås. På grund

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

härav synes som förutsättning för bifall till hyresgästens framställning om
överlåtelse böra stadgas dels att hyresvärdens vägran till överlåtelsen finnes
vara obillig och dels att vägande skäl tala för överlåtelsen. Jag vill i detta
sammanhang framhålla, att när fråga är om tillstånd till överlåtelse särskilda
svårigheter kunna möta för hyresvärden att bevisa att de ekonomiska
eller personliga kvalifikationerna hos den anvisade hyresgästen brista.
Vid prövningen måste hänsyn tagas härtill och kravet på bevisningens styrka
alltså icke ställas för högt.

Möjlighet bör, såsom följer av förslaget, föreligga att, därest lägenheten
icke rimligen bör få övertagas på oförändrade villkor, förbinda övertagandet
med de villkor som finnas skäliga.

Under remissbehandlingen ha uttalats farhågor för att förslagets genomförande
skulle medföra att otillåten ersättning i samband med lägenhetsbyte
betingades i större utsträckning än nu är att räkna med. Självfallet
kunna dessa farhågor icke avvisas som helt ogrundade men de böra å andra
sidan icke överdrivas. I och för sig synas ej förutsättningarna för att kunna
betinga sig en otillåten ersättning vara så stora vid byten, eftersom å
båda sidor föreligger ett intresse av att få ett byte till stånd. Man kan dock
inte bortse från att situationen ofta är den, att intresset å den ena sidan
väger över. Av inhämtade uppgifter från Stockholms hyresnämnders centralkansli
synes framgå att otillbörliga ersättningar i samband med byten
äro jämförelsevis mindre vanliga än vid andra lägenhetsöverlåtelser. Vad
nu anförts hindrar icke att vissa betänkligheter möta ur nu angiven synpunkt.
Den omständigheten att frågan om överlåtelse kan komma att prövas
av hyresnämnd medför emellertid en ökad risk för upptäckt, som torde
verka avhållande. Genom hyresrådets försorg torde hyresnämnderna
böra anmanas att ha sin uppmärksamhet riktad på denna fråga. Jag vill
erinra att, även om svårigheterna att bevisa att gottgörelse betingats för
överlåtelse av lägenhet äro betydande, åtal härför i flera fall lett till fällande
dom.

Stockholms fastighetsägareförening har erinrat om att mellan stadens
fastighetsnämnd och föreningen redan träffats en överenskommelse angående
riktlinjer för upplåtelse av bostadslägenheter i Stockholm. I enlighet
med överenskommelsen har föreningen uppmanat sina medlemmar att vid
upplåtelse av lägenheter beakta vissa grunder, innebärande bl. a. att lägenhet
skall upplåtas till bostadssökande som önskar inflytta till Stockholm
endast om inflyttningen ur allmänna synpunkter kan anses önskvärd och
angelägen samt att i övrigt vissa bostadssociala synpunkter skola beaktas.
Det är självfallet tacknämligt att ett sådant steg på frivillighetens väg tagits
i syfte att vinna en lämplig fördelning av bostadsbeståndet. Överenskommelsen
står sålunda på samma linje som förslaget. Anledning att på
grund av förekomsten av överenskommelsen, som endast gäller Stockholm,
skjuta frågan om en lagstiftning i ämnet åt sidan torde icke vara för
handen.

Såsom framgår av det föregående bör den tilltänkta överlåtelserätten

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

föreligga endast om hyresgästen med överlåtelsen avser att förskaffa sig
annan bostad. Därvid bör det vara likgiltigt om byte sker i ett eller flera
led. överlåtelse bör vidare kunna medgivas även i det fall att överlåtelsen
är en förutsättning för att hyresgästen skall kunna förvärva en villa och
där taga sin bostad. Om syftet med lagstiftningen bestämmes på detta
sätt, torde, såsom i promemorian utvecklats, anledning saknas att under lagstiftningen
inbegripa andra lägenheter än bostadslägenheter.

Enligt hyresregleringslagen länder beslut av hyresnämnd till efterrättelse
utan hinder av anförda besvär, om ej hyresrådet annorlunda förordnar.
Därest hyresnämnd förordnat att lägenhet må överlåtas för att möjliggöra
ett byte och omflyttning i enlighet härmed äger rum, kommer saken
i ett ändrat läge, om hyresrådet upphäver nämndens beslut. Förhållandena
kunna härvid, såsom hyresrådet påpekat, bli än mer komplicerade,
om beslut av flera hyresnämnder fordras för genomförandet av ett byte.
Med hänsyn härtill har hyresrådet ifrågasatt en särbestämmelse att hyresnämnds
beslut om tillstånd till lägenhetsbyte icke skall lända till efterrättelse
förrän det vunnit laga kraft. En sådan bestämmelse bör även enligt
min mening lämpligen införas och 20 § hyresregleringslagen ändras i överensstämmelse
härmed.

På sätt i promemorian förordats torde vid medgivande av rätt till överlåtelse
böra utsättas viss tid, inom vilken överlåtelsen skall ha skett. Angående
längden av denna frist i olika situationer torde anvisningar böra
meddelas av hyresrådet till ledning för hyresnämnderna.

Såsom bl. a. hyresrådet påpekat synes det icke erforderligt att stadga
någon viss frist, inom vilken framställning skall göras till hyresnämnden;
därest framställningen avslås eller ej upptages, kan ju hyresgästen ånyo hos
hyresvärden anhålla om samtycke till överlåtelse och, om sådant vägras, på
nytt vända sig till nämnden. Självfallet bör hyresvärden, innan ärendet
avgöres, ha haft nödigt rådrum för att kunna inhämta upplysningar rörande
den anvisade hyressökandens kvalifikationer eller annat av betydelse för
hans ställningstagande.

De föreslagna bestämmelserna torde böra träda i kraft den 1 juni 1948.
Någon övergångsbestämmelse torde ej behöva meddelas, eftersom någon
särskild frist ej stadgats, inom vilken framställning om överlåtelse skall
göras.

Om makes rätt till lägenhet vid upplösning av äktenskap.

Promemorian.

I promemorian framhålles att spörsmålet, vem hyresrätten till en av äkta
makar gemensamt disponerad lägenhet skall t i 11 k om ma vTd sk i 1 sa nTTSSirTirTellan
dem, under nu rådande bostadsbrist vore av största betydelse. Som regel
hade mannen ensam tecknat sig som hyresgäst, medan endast mera sällan
förekomme, att båda makarna skrivit under hyreskontraktet. Detta förhållande
hade medfört, att vid söndring i äktenskapet mannen ofta kommit att

Kungl. Maj-.ts proposition nr 212.

intaga en starkare ställning än hustrun i fråga om rätten till lägenheten.
Mannen hade nämligen vanligen kunnat åberopa, att enligt hyreskontraktet
han ensam vore part i hyresförhållandet. I många fall hade mannen med
utnyttjande av denna sin ställning tilltvingat sig rätten att efter hem- eller
äktenskapsskillnad bo kvar i lägenheten. Ej sällan torde så ha skett, ehuru
hustrun varit den av makarna som skäligen bort fått disponera lägenheten.
Särskilt stötande hade detta varit i vissa fall, då hustrun haft vårdnaden
om makarnas barn.

I promemorian erinras härefter om bestämmelserna i 8 a § hyresregleringslagen,
i samband varmed i promemorian anföres följande.

Enligt detta lagrum gäller till en början, att om en lägenhet förhyrts av
två — äkta makar eller andra — eller flera samt hyresförhållandet skall
upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem, de övriga
eller någon av dem skall äga övertaga lägenheten under förutsättning
att detta ej är obilligt gentemot hyresvärden. I fråga om bostadslägenhet tillkommer
en motsvarande rätt äkta make, även om lägenheten förhyrts av
den andra maken ensam. Genom dessa bestämmelser har alltså make — oavsett
om han enligt hyreskontraktet är part i hyresförhållandet eller ej -—
erhållit rätt att under vissa förhållanden övertaga lägenheten. Det är emellertid
att märka att såsom villkor för denna rätt att övertaga lägenheten
gäller, att hyre&förhållandet skall upphöra på grund ay^ åtgärd eller underlåtenhet
å hyresgästsidan. Om så ej är förhållandet utan hyresrätten vidmakthälles,
saknar alltså stadgandet tillämpning. Detta innebär, att om männen
"ensam tecknat kontraktet och själv önskar kvarbo i lägenheten efter
skilsmässan, hustrun icke på grund av stadgandet har någon rätt att övertaga
lägenheten. En sådan rätt inträder först om hyresrätten skall upphöra
på grund av åtgärd eller underlåtenhet från mannens sida. Den enligt
förevarande stadgande för make öppnade möjligheten att övertaga av andre
maken förhyrd lägenhet avser med andra ord förhållandet till hyresvärden,
medan stadgandet icke avser att lösa en konflikt mellan makarna inbördes
rörande vem av dem hyresrätten skall tillkomma. I

I promemorian anföres vidare, att anledningen till att vid en sådan konflikt
mellan makarna den av dem som ej vore part i hyresförhållandet i
regel fått vika, hade berott på att den andre maken enligt kontraktet tillkommande
rätten ansetts vara av sådan natur, att bestämmelserna om giftorätt
i nya giftermålsbalken ej varit tillämpliga å den. Rättigheten hade med
hänsyn härtill ej upptagits i bodelningen mellan makarna i anledning av
hem- eller äktenskapsskillnaden utan ansetts kvarbliva hos den enligt kontraktet
berättigade. I fråga om makar, å vilkas förmögenhetsförhållanden
äldre giftermålsbalken är tillämplig, hade av samma skäl hyresrätten till
lägenhet, som förhyrts av endast den ena maken, ansetts icke omfattas av
egendomsgemenskapen och därför lämnats åt sidan vid skifte av samfällda
boet.

I promemorian ifrågasättes emellertid, om denna uppfattning vore riktig,
varvid uttalas följande.

Väl torde kunna sägas att en hyresrätt som regel saknar i penningar
mätbart värde, eftersom prestationerna å ömse sidor få antagas uppväga
varandra. Å andra sidan är det emellertid tydligt att hyresrätten i många

Kunol. Maj:ts proposition nr 212.

fall — särskilt under nu rådande bostadsbrist — innebär en påtaglig förmån,
från vilken det vore verklighetsfrämmande att bortse. Det skulle vidare
kunna göras gällande, att hyresrätten icke bör ingå i bodelning eller
skifte på grund av det i hyresrätten ingående personliga momentet. Enligt
hyreslagen gäller visserligen som regel, att hyresgästen icke äger förfoga
över hyresrätten genom att överlåta den till annan. Rättigheten är emellertid
icke oöverlåtbar i den mening, att rättigheten till sitt innehåll är bestämd
genom anknytning till en viss person. Med hyresvärdens samtycke
kan en ändring äga rum på hyresgästsidan och i vissa fall kan så även
ske i strid mot hans vilja. Något avgörande hinder mot hyresrättens upptagande
vid bodelning eller skifte mellan makar synes alltså ej heller ur nu
angivna synpunkt föreligga. I rättspraxis har även på senare tid detta betraktelsesätt
godtagits. Svea hovrätt har sålunda i ett par domar ansett
hyresrätten till en av mannen ensam förhyrd lägenhet böra ingå i bodelning
resp. skifte mellan makarna (domar 166/1946 och 513/1947).

Fortsättningsvis framhålles i promemorian, att om denna uppfattning
kunde godtagas, det tydligen vore möjligt att, även om hyreskontraktet undertecknats
av endast den ena maken, vid bodelningen eller skiftet träffa
ett avgörande makarna emellan, vem hyresrätten skulle tillkomma. Det
kunde emellertid vara föremål för viss tvekan, om därvid under alla förhållanden
hyresrätten kunde tilldelas den som av sociala eller andra skäl
vore närmast därtill. I 13 kap. 13 § nya giftermålsbalken stadgades nämligen,
att make ägde rätt att på sin lott erhålla den till hans giftorättsgods
hörande egendom han önskade. Det kunde göras gällande, att den som tecknat
kontraktet med stöd av denna bestämmelse alltid ägde få hyresrätten
utlagd på sin lott. Emellertid kunde denna regel — vartill motsvarighet
saknades i fråga om äktenskap ingångna före år 1921 — knappast vara
avsedd för en situation som den förevarande, då det gällde att skilja mellan
makar som båda gjorde anspråk på hyresrätten till en av makarna tidigare
gemensamt disponerad bostad. I ett av de förut nämnda domstolsavgörandena
hade även hustrun i nytt äktenskap tillskiftats hyresrätten till
en av mannen ensam förhyrd lägenhet. För att undanröja tvekan på denna
punkt kunde det ifrågasättas att införa en uttrycklig lagregel av innebörd,
att utan hinder av stadgandet i 13 kap. 13 § giftermålsbalken hyresrätten
till en av ena maken förhyrd hostad vid bodelning dem emellan må tillskiftas
den andre. Då i rättstillämpningen uppnåtts samma resultat utan stöd av
en uttrycklig dylik regel, syntes emellertid en sådan kunna undvaras. Skulle
däremot en motsatt tolkning komma till uttryck vid avgörande i högsta
instans, borde däremot en lagändring på denna punkt övervägas.

I promemorian uttalas därefter, att genom att make vid bodelning eller
skifte tilldelats hyresrätten frågan om vem av makarna som i fortsättningen
skulle disponera lägenheten vore löst makarna emellan. Vidare framhålles,
att denna uppgörelse emellertid icke utan vidare kunde vara bindande
gentemot hyresvärden, i samband varmed anföres följande.

Därest denne godkänner överlåtelsen, är saken klar. Om han däremot
vägrar att taga den make som tillskiftats hyresrätten för god soin hyresgäst,
kan denne enligt 8 a § hyresregleringslagen erhålla rätt att även i

3 Bihang till riksdagens protokoll 1948. 1 smid. Nr 212.

Kung], Maj:ts proposition nr 212.

strid mot hyresvärdens vilja få övertaga lägenheten. Förutsättning för lagrummets
tillämpning är emellertid, att hyresförhållandet mellan hyresvärden
och den som å hyresgästsidan tecknat kontraktet skall upphöra. Det
synes emellertid rimligt att den som tillskiftats hyresrätten erRåller möjlighet
att själv taga initiativ för att få rättsförhållandet gentemot hyresvärden
klarlagt. En rätt att inträda i rättsförhållandet torde böra föreligga, om
hyresvärdens vägran att godtaga den genom bodelningen eller skiftet emellan
makarna skedda överlåtelsen av lägenheten finnes vara obillig.

På grund härav har föreslagits införande i 8 a § hyresregleringslagen
av eif stadgande av innehåll, att om vid bodelning eller skifte i anledning
av äktenskapets återgång, hem- eller äktenskapsskillnad make tillskiftats
hyresrätten till lägenhet, som förhyrts av den andre maken eller av båda
makarna, men hyresvärden vägrar den förre att övertaga lägenheten, hyresnämnden
på framställning av honom äger förordna därom, såframt hyresvärdens
vägran finnes vara obillig. Sådan framställning skall göras inom
fjorton dagar från det hyresvärden meddelat maken sin vägran att samtycka
till överlåtelsen.

Yttranden.

De hörda myndigheterna och sammanslutningarna ha i regel anslutit sig
till tanken, att hyresrätten till av makar disponerad bostadslägenhet vid
hem- eller äktenskapsskillnad bör övergå till den make, som är närmast
därtill. Härvid har i flera yttranden framhållits, att åtgärder i detta syfte
vore i hög grad behövliga. Endast Sveriges fastighetsägareförbund har —
under framhållande att hyresförhållandet i de flesta fall reglerades i samförstånd
mellan hyresvärden och den av makarna som berättigats sitta kvar
i hemmet — ifrågasatt om lagstiftning i ämnet vore erforderlig. Därest vägande
skäl ansåges föreligga för en dylik lagstiftning, ville emellertid förbundet
icke sätta sig däremot.

Om sålunda enighet i stort sett råder om behovet av lagstiftning i ämnet,
ha däremot yppats skilda meningar rörande konstruktionen av en sådan
lagstiftning. Den i promemorian förordade lösningen av frågan har i princip
godtagits i flertalet av yttrandena medan Svea hovrätt och hyresrådet
ansett andra utvägar böra prövas.

Hyresrådet har till en början förklarat sig icke kunna godtaga den i promemorian
intagna ståndpunkten att hyresrätt skall kunna upptagas vid
bodelning, vilken även enligt hyresrådets mening strede mot gängse praxis.
En hyresrätt saknade, då vid överlåtelse vederlag ej finge tagas, ett lagligt
marknadsvärde och kunde därför icke ingå i bodelning lika litet som en
dylik rättighet vore avsedd att upptagas i en bouppteckning. Hyresrådet
har vidare framhållit, att även om den i promemorian hävdade uppfattningen
på denna punkt skulle godtagas, bestämmelsen i 13 kap. 13 § giftermålsbalken
kunde utgöra hinder för att den make, som lämpligen borde
övertaga hyresrätten, tillskiftades densamma. Enligt hyresrådets mening
förutsatte förslaget införande av en uttrycklig lagregel, som undanröjde
detta hinder. Slutligen har hyresrådet påpekat, att genom de föreslagna

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

bestämmelserna förutsättningar endast skapades för att hyresvärd icke
utan bärande skäl kunde motsätta sig ett övertagande av hyresrätten, men
att däremot icke lämnades någon garanti för att den make, som lämpligen
borde övertaga hyresrätten, även sattes i stånd att göra detta. Bodelning
förrättades i regel av en skiftesman, som utsetts av båda makarna gemensamt.
På begäran kunde emellertid rätten förordna skiftesman. I praktiken
hade det hittills endast ålegat skiftesmannen att värdera tillgångarna
samt lägga ut lotterna. Hyresrådet funne det icke tillfredsställande att skiftesmannen
tillädes befogenhet att i första hand jämväl avgöra, vem som
lämpligen borde behålla den av makarna gemensamt nyttjade lägenheten.
Det förelåge risk för att en hustru i detta hänseende icke komme att kunna
göra sin rätt tillräckligt gällande vid bodelningsförrättningen. Enligt hyresrådets
uppfattning borde ett så viktigt avgörande, som det varom här vore
fråga, åvila en myndighet.

Hyresrådet har för att vinna det med förslaget avsedda syftet — med utgångspunkt
från stadgandet i 15 kap. 11 § giftermålsbalken enligt vilket
domstol vid förordnande om sammanlevnadens hävande äger bestämma,
vilken av makarna som skall sitta kvar i hemmet till dess bodelning sker —
i stället föreslagit ett tillägg till 8 § hyresregleringslagen av följande innehåll.

Har domstol i mål om återgång av äktenskap, hemskillnad eller äktenskapsskillnad
bestämt, vilken av makarna må sitta kvar i hemmet, och är
lägenheten törhyrd av makarna gemensamt eller av andre maken ensam,
må den make, som äger sitta kvar i hemmet, göra framställning hos hyresnämnden
om rätt att jämväl övertaga hyresrätten. Efter hörande av
andre maken och hyresvärden äger nämnden förordna i enlighet med framställningen.
Visar emellertid hyresvärden, att den som vill övertaga hyresrätten
skäligen icke kan tagas för god såsom hyresgäst eller att övertagandet
eljest skulle medföra väsentlig skada eller olägenhet för honom,
må dylikt förordnande ej meddelas. Beträffande hyresvillkoren vid övertagande
av hyresrätt skall vad i 7 § hyresregleringslagen stadgas äga motsvarande
tillämpning.

Rörande de föreslagna bestämmelserna har hyresrådet anfört följande.

Genom dessa bestämmelser tillägges hyresnämnderna befogenhet att reglera
ett rättsförhållande icke allenast mellan hyresgäst och hyresvärd utan
även mellan äkta makar inbördes. Detta skulle kunna medföra den konsekvensen
att två fatalietider bleve erforderliga. Den make, som enligt domstolens
beslut berättigats kvarsitta i boet, skulle, därest andre maken icke
medgåve hyresrättens överflyttning, inom viss tid från det den andre maken
uttryckligen vägrat sitt samtycke, hos hyresnämnden göra framställning
om godkännande av överlåtelsen. Hyresvärden skulle då äga möjlighet
att inför hyresnämnden angiva sin ståndpunkt till överlåtelsen. Därest
makarna vore ense om överlåtelsen, men hyresvärden vägrat sitt samtycke,
skulle maken göra framställning till hyresnämnden inom viss lid från det
hyresvärden uttryckligen meddelat maken sin vägran att samtycka till överlåtelsen.
De nu antydda fatalietiderna synas emellertid icke komma att fylla
något ändamål. Därest den make, som är part i hyresförhållandet, eller
hyresvärden icke lämnar sitt medgivande till att den make, som genom
domstols beslut berättigats kvarsitta i hemmet, får övertaga hyresrätten,

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

kan sistnämnda make endast genom vräkning tvingas att lämna lägenheten.
För att få övertaga hyresrätten måste den make, som sitter i hemmet,
göra framställning därom till hyresnämnden senast så snart ansökan om
vräkning gjorts. Då det även kommer att föreligga risk för att särskilda
fatalietider komma att försittas, finner hyresrådet det icke påkallat med
några bestämmelser i förevarande hänseende.

Hyresrådets utlåtande är icke enhälligt utan reservation har anmälts av
dess ledamot herr Alexanderson, vars mening föredraganden i ärendet
förklarat sig biträda. Enligt reservanten borde hyresrådet ha tillstyrkt det
genom promemorian framlagda förslaget; och anföres till stöd härfötr
följande.

De av majoriteten framförda invändningarna mot promemorians förslag
synas mig icke vara bärande. Någon domstolspraxis av innebörd, att hyresrätt
icke skall ingå i bodelning, torde icke finnas. Tvärtom finnes, såsom i
promemorian påpekats, avgöranden i motsatt riktning. Det synes icke heller
finnas någon anledning till erinran mot en dylik praxis. Det i hyresregleringslagen
stadgade förbudet mot att betinga sig ersättning för överlåtelse av
hyresrätten kan härutinnan icke vara av betydelse. För övrigt torde en
hyresrätt i regel ha ett fullt lagenligt ekonomiskt värde, nämligen vad som
motsvarar i förskott erlagd hyra. I förevarande sammanhang synes det icke
heller vara av avgörande betydelse huruvida eller hur stort ekonomiskt
värde som kan åsättas hyresrätten. Huvudsaken är att det är fråga om en
förmögenhetsrättighet, som tillhör boet och som är av praktisk betydelse
för makarna. Att man tidigare icke brukat upptaga dylik rätt som tillgång
i boet kan förklaras genom att rätten då saknade nämnvärd betydelse.

Tveksammare än den nu berörda frågan torde vara, huruvida en hyresrätt
trots stadgandet i 13 kapitlet 13 § giftermålsbalken mot bestridande
kan tillskiftas make, som icke är hyresgäst enligt kontraktet. Då ett avgörande
av Svea hovrätt i denna riktning föreligger synes det emellertid
vara berättigat att tills vidare utgå från att så är fallet. Enligt min mening
är det dock önskvärt, att snarast möjligt till prövning upptaga frågan
om ändring av nämnda lagrum för att skapa klarhet på denna punkt. Det
må i detta sammanhang anmärkas, att lagrummet redan innehåller ett
undantag från huvudregeln såvitt gäller arbetsredskap in. in. Även om rättspraxis
framdeles innan lagändring hinner ske skulle intaga en annan ståndpunkt
än det nämda avgörandet av Svea hovrätt, synes ett tillägg till hyresregleringslagens
8 a § av det föreslagna innehållet icke bliva utan nytta.
Det är nämligen av värde bl. a. i alla de fall, då frivillig överenskommelse
om dispositionen av lägenheten träffas.

Mot det av majoriteten i hyresrådet framlagda förslaget har reservanten
däremot funnit synnerligen vägande erinringar kunna göras samt i detta
hänseende anfört följande.

Detta förslag innebär i själva verket, att hyresregleringslagen skulle göra
intrång på giftermålsbalkens område och tillägga hyresregleringsmyndigheterna
avgörandet i förhållandet mellan makarna. Detta kan icke vara
lämpligt vare sig ur rent principiella eller ur praktiska synpunkter. Hyresnämnderna
äro icke lämpliga organ för att handlägga och avgöra äktenskapliga
tvister. Mången gång skulle det bli nödvändigt att inför hyresnämnden
upprepa de argument och eventuellt den bevisning, som åberopats
i skillnadsmålet. Såsom förutsättning för hyresnämndens rätt till in -

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

gripande föreslås skola gälla, att domstol förordnat att make, som icke är
ensam hyresgäst, skall äga rätt att sitta kvar i hemmet tills skifte sker.
Detta innebär, att ett dylikt förordnande av domstolen tillägges betydelse
i annat avseende än förordnandet avser. Särskilt må framhållas, att det
ifrågavarande förordnandet av domstol endast är provisoriskt och avser
tiden till dess skifte sker. Det kan därför ofta vara grundat på rent tillfälliga
omständigheter, som kanske icke längre äro för handen då frågan om
hyresrätten blir aktuell. Fråga om överförande av hyresrätten torde sannolikt
i regel icke uppkomma förrän bodelning skett. För dylikt fall innebär
förslaget, att hyresnämndens avgörande skall vara beroende av ett provisoriskt
förordnande, som redan upphört att gälla. Om t. ex. hyresrätten
upptagits i bodelningen (i enlighet med de i promemorian omnämnda rättsfallen)
och tilldelats mannen, som enligt kontraktet är hyresgäst, skulle
hyresnämnden enligt förslaget ha möjlighet att korrigera bodelningen och
överföra hyresrätten på hustrun, om hon tidigare av domstolen tillerkänts
en provisorisk rätt att sitta kvar i hemmet. Detta kan icke vara lämpligt.

Svea hovrätt, som på sätt förut nämnts icke ansett sig kunna tillstyrka
det genom promemorian framlagda förslaget, har till en början uppehållit
sig vid frågan om hyresrätt kunde vara föremål för giftorätt samt i detta
hänseende anfört följande.

Under förarbetena till nya giftermålsbalken framhölls av lagberedningen,
att — frånsett bestämmelserna i giftermålsbalkens 6 kap. 8 § — vardera
maken skulle åtnjuta giftorätt i all den andres egendom i vidsträckt mening,
således ej endast i dennes äganderätt till lösören eller fastigheter utan även
i alla andra honom tillkommande rättigheter till lösören eller fastigheter,
därvid lagberedningen såsom exempel på dylika rättigheter nämnde bl. a.
nyttjanderätter. Det finnes emellertid, såsom lagberedningen vidare framhöll,
vissa förmögenhetsrättigheter, vilka på grund av sin natur eller om
dem givna föreskrifter äro så knutna vid den berättigades person, att hans
make ej eller allenast under vissa förutsättningar kan få del i dem; och
sådana rättigheter måste utan särskild föreskrift anses ej alls eller endast
under antydda förutsättningar ingå i egendomsgemenskapen. Hinder mot
tillämpning av bestämmelserna om giftorätt anses möta först och främst
i fråga om rättigheter, som ej kunna överlåtas. Spörsmålet om hyresrätt
skall anses vara överlåtbar eller ej synes vara en öppen fråga med hänsyn
till att överlåtelse därav i regel kan ske endast med hyresvärdens
samtycke. I varje fall torde det vara mycket tveksamt, om hyresrätt skall
anses kunna utgöra föremål för giftorätt. De till förmån för en dylik uppfattning
åberopade hovrättsdomarna torde knappast kunna betraktas såsom
principavgöranden med räckvidd utöver de särskilda fallen.

Hovrätten har vidare framhållit, att även om bestämmelserna i nya giftermålsbalken
skulle vara tillämpliga på hyresrätten, en ny svårighet mötte,
nämligen stadgandet i 13 kap. 13 §, att make vid bodelning äger rätt
på sin lott erhålla den till hans giflorätlsgods hörande egendom han önskar.
Härom har hovrätten anfört:

Man synes härvid höra skilja mellan två olika fall. Till en början märkes
det fallet, då hyresrätten tillkommer endast den ena maken och sålunda
utgör den makens giftorättsgods. I sådant fall torde det vara svårt alt komma
förbi angivna stadgande i 13 kap. 13 § nya giftermålsbalken.

Det andra fallet är då hyresrätten tillkommer makarna gemensamt och

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

vardera makens giftorättsgods alltså omfattar endast en andel i hyresrätten.
Ett sådant fall torde i allmänhet föreligga, när makarna gemensamt
hyrt den av dem disponerade bostaden. Men fallet torde kunna föreligga
även när endast den ena maken undertecknat hyreskontraktet. Har exempelvis
mannen gjort detta, synes möjligen följande resonemang kunna föras.
Hyresavtalet kan förutsättas vara tillkommet i båda makarnas intresse;
om mannen med sin arbetsförtjänst betalar hyran, kan hustrun
dock anses ha bidragit till hyrans bestridande genom fullgörandet av sin
lagliga skyldighet att genom verksamhet i hemmet eller på annat sätt bidraga
till familjens underhåll.

När på detta sätt vardera makens giftorättsgods omfattar endast andel i
hyresrätten, uppstår frågan, huruvida stadgandet i 13 kap. 13 § nya giftermålsbalken
må så tillämpas, att den ena maken kan påfordra, att hela
hyresrätten tillägges honom, eller om bodelningsförrättaren — mot den
andra makens åberopande att samma lagrum ger denne rätt att få sin andel
i hyresrätten utlagd på sin lott — kan tillägga den första maken hela
hyresrätten. I promemorian antages att detta är händelsen, därvid antagandet
stödes på att hovrätten i ett fall dömt på nämnda sätt. Även i detta
hänseende anser hovrätten tvivelaktigt, om en så vittgående slutsats kan
dragas av ett enstaka rättsfall i mellaninstans.

Vad angår äktenskap, å vilkas förmögenhetsförhållanden äldre giftermålsbalken
är tillämplig har hovrätten emellertid framhållit, att det syntes
ligga närmare till hands att låta hyresrätten till en av makarna gemensamt
disponerad lägenhet såsom tillhörande samfällda boet ingå i boskiftet. Därvid
syntes ej heller finnas något mot ifrågavarande bestämmelse i 13 kap.
13 § nya giftermålsbalken svarande stadgande, som hindrade att hyresrätten
tilldelades den av makarna, som bäst behövde den.

Sammanfattningsvis har hovrätten sagt sig finna det så vanskligt att
»hänga upp» det föreslagna stadgandet på de i promemorian angivna förutsättningarna,
att hovrätten ej ansett sig kunna tillstyrka förslaget. Enligt
hovrättens förmenande borde en lösning av problemet lämpligast kunna
vinnas genom införande av ett särskilt äktenskapsrättsligt stadgande av
innebörd, att rätten till en av äkta makar gemensamt disponerad bostadslägenhet
vid bodelning eller boskifte må kunna tilläggas den av dem, som
med hänsyn till omständigheterna kan anses mest i behov därav. Härefter
syntes hinder ej möta att i hyresregleringslagen införa ett stadgande av det
i promemorian föreslagna innehållet.

Även socialstyrelsen, som i princip godtagit den i promemorian intagna
ståndpunkten, har uppehållit sig vid förutnämnda stadgande i 13 kap. 13 §
nya giftermålsbalken. Enligt styrelsens mening skulle det, även om någon
lagändring på denna punkt icke vore oundgängligen erforderlig, dock vara
av värde, om stadgandet kunde ändras så, att make icke har ovillkorlig
rätt att på sin lott få utlagt det honom tillhöriga giftorättsgods som han
önskar. Därigenom skulle en ökad klarhet skapas.

Överståthållarämbetet, som icke haft någon erinran mot den i promemorian
intagna ståndpunkten att rätten till lägenheten makarna emellan
kan lösas vid bodelning eller skifte, har emellertid ifrågasatt, om förhållan -

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

det gentemot hyresvärden borde regleras på det i promemorian föreslagna
sättet. Enligt ämbetets mening borde make tillerkännas en verklig substitutionsrätt,
som icke skilde sig från den som enligt 3 kap. 8 § nyttjanderättslagen
tillkomme dödsbo.

Departementschefen.

Vid hem- eller äktenskapsskillnad är det under nu rådande bostadsbrist
av stor vikt vem av makarna som skall få behålla den av dem nyttjade
lägenheten. På sätt i promemorian utvecklats har mannen, som i regel ensam
tecknat sig som hyresgäst i förhållande till hyresvärden, vid tvist
om lägenheten ofta kommit att intaga en starkare ställning än hustrun. I
många fall torde därför hustrun ha fått vika, ehuru hon varit den av makarna
som skäligen bort få disponera lägenheten efter skilsmässan. Detta
är tydligen icke tillfredsställande. Ur social synpunkt är det angeläget att
bostaden efter skilsmässan får användas av den av makarna som bäst behöver
den. Särskilt framträder detta i exempelvis sådana fall, då ena maken
har minderåriga barn under sin vårdnad och på grund därav är i synnerligt
behov av bostaden. Såsom framgår av remissyttrandena råder även
enighet om att man bör söka få till stånd en bättre ordning härvidlag.

De juridiska spörsmål som här möta äro emellertid svårbemästrade. I
första hand gäller det att lösa frågan om makarnas inbördes rätt till lägenheten.
Är den make som därvid gives företräde icke part i hyresförhållandet,
uppställer sig vidare frågan, i vilken form och under vilka villkor
denne må inträda i rättsförhållandet gentemot hyresvärden. Ett med sistnämnda
fråga likartat problem uppkommer jämväl i det fall att den företrädesberättigade
maken står som part på hyresgästsidan jämte den andra
maken.

Vad den första frågan angår bygger promemorian på den tanken, att
hyresrätten till en av makarna gemensamt eller endera av dem förhyrd
lägenhet i likhet med vad i allmänhet är fallet med makars egendom skall
kunna ingå i bodelningen mellan makarna och på så sätt ett avgörande träffas
mellan dem. Skäl kunna också anföras för att denna uppfattning i princip
är riktig. Otvivelaktigt är nyttj anderätten till en lägenhet, liksom andra
begränsade sakrätter, i och för sig av beskaffenhet att ingå i giftorättsgemenskapen.
Den omständigheten, att en hyresrätt i allmänhet icke har
något marknadsvärde, eftersom prestationerna å ömse sidor få antagas
uppväga varandra, medför icke någon ändring däri; förhållandet kan för
övrigt vara det motsatta och hyresrätten innebära en högst påtaglig ekonomisk
tillgång.

Däremot kan det, såsom i promemorian framhållits, råda tvekan om
hyresrätten kan ingå i gemenskapen med hänsyn till att enligt 3 kap. 7 §
nyttjanderättslagen överlåtelse av lägenhet icke får ske utan hyresvärdens
samtycke. På sätt likaledes i promemorian erinrats har Svea hovrätt i ett
par domar från senare tid ansett denna omständighet ej utgöra hinder mot
hyresrättens upptagande vid bodelning, men något avgörande i högsta in -

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

stans har ej givits. Måhända kan det över huvud taget vara svårt att här
fälla något generellt omdöme. I de fall, då hyresvärden medgivit överlåtelsen,
föreligger i allt fall icke något hinder ur nu angiven synpunkt. Vad
angår fall då sådant samtycke ej skett skulle saken i viss mån komma i
ändrat läge efter genomförande av promemorians förslag, enligt vilket make
som icke har del i hyresrätten under vissa förhållanden kan inträda i rättsförhållandet
gentemot hyresvärden även i strid mot dennes vilja.

Vad nu sagts har i första hand avsett makar, beträffande vilkas förmögenhetsförhållanden
nya giftermålsbalken är tillämplig, men detsamma
torde i stort sett äga motsvarande giltighet å äldre äktenskap. I det förra fallet
måste emellertid utöver det förut sagda beaktas, att i 13 kap. 13 § nya giftermålsbalken
finnes ett särskilt stadgande angående sättet för egendomens
fördelning mellan makarna. Enligt detta äger make rätt att på sin lott
erhålla den till hans giftorättsgods hörande egendom han önskar. På sätt
i promemorian påpekats och i Svea hovrätts yttrande närmare utvecklats
är det tydligen en tveksam fråga, om icke detta stadgande åtminstone i
vissa fall utgör ett hinder att vid bodelningen — mot bestridande av den
make som tecknat under kontraktet — tillägga den andre hyresrätten. I en
dom av hovrätten har så skett men något avgörande i högsta instans finnes
ej heller beträffande denna fråga.

Sammanfattningsvis torde man kunna säga, att även om skäl kunna
andragas för den uppfattningen att frågan om vem av makarna som efter
skillnaden skall disponera lägenheten åtminstone i vissa fall kan lösas i
samband med bodelningen eller skiftet, å andra sidan flera osäkerhetsmoment
här göra sig gällande. Under sådana förhållanden kunde det visserligen
anses försvarligt att i avvaktan på klargörande rättspraxis låta
anstå med lagstiftning i ämnet. Med hänsyn till spörsmålets stora vikt under
nuvarande bostadsbrist finner jag emellertid önskvärt att ökad klarhet
skapas. En åtgärd i detta syfte vore att — såsom även i promemorian
ifrågasatts — undanröja det hinder som stadgandet i 13 kap. 13 § giftermålsbalken
må anses innebära. En tilläggsbestämmelse av innebörd, att
makes rätt att få sitt eget giftorättsgods utlagt på sin lott icke under alla
förhållanden skall äga giltighet, torde emellertid knappast böra göras tilllämplig
allenast på en speciell rättighet som hyresrätt. Och att, såsom i ett
yttrande ifrågasatts, införa en generell bestämmelse av antydd innebörd
synes icke lämpligen böra ske i detta mera begränsade sammanhang.

Hyresrådet har anvisat den lösningen, att hyresnämnden skulle äga
skilja mellan makarna. Detta förslag finner jag mig dock icke kunna tillstyrka.
Frånsett att hyresnämnderna i regel icke torde vara lämpliga organ
för prövningen av en sådan äktenskapsrättslig fråga, synes nämligen
detta förslag förutsätta att en hyresrätt icke under några förhållanden
kan ingå i bodelning eller skifte. Jag anser, att man i stället bör söka lösningen
efter den linjen att man -— utan att de allmängiltiga reglerna angående
omfattningen av den egendom som skall ingå i bodelning eller

Kungi. Maj:ts proposition nr 212.

skifte sättas ur spel — inför en bestämmelse som undanröjer den tveksamhet
som är för handen i de förutnämnda äktenskapsrättsliga avseendena.

Ett sådant stadgande torde böra innebära, att hyresrätten, oavsett huruvida
den utgör giftorättsgods eller ej, genom bodelning skall tilläggas endera
av makarna. Motsvarande T5ör gälla för makar, å vilkas förmögenhetsförhållanden
den äldre giftermålsbalken är tillämplig. Vidare synes böra
föreskrivas, att vid detta avgörande företräde skall givas den av makarna,
som med beaktande av samtliga omständigheter kan anses bäst behöva lägenheten.
Utöver dessa bestämmelser, vilka endast reglera frågan såvitt angår
makarna inbördes, torde — i anslutning till vad i promemorian föreslagits
— möjlighet böra beredas den av makarna som tillagts hyresrätten att
inträda i rättsförhållandet gentemot hyresvärden.

Mot detta förslag kan självfallet invändas, att det är mindre ändamålsenligt
att låta prövningen av frågan om förhållandet gentemot hyresvärden
ske i annan ordning än avgörandet makarna emellan. Såsom förut nämnts
synes det emellertid knappast lämpligt att hyresnämnderna tillerkännas
prövningsrätt även rörande frågan om rättsförhållandet mellan makarna.
Tänkbart vore visserligen att överlåta båda spörsmålen åt domstols prövning
men att på detta sätt fråntaga hyresnämnderna avgörandet i fråga
om rätten att inträda i rättsförhållandet gentemot värden -— vilken fråga
är av samma natur som den nu i 8 a § hyresregleringslagen behandlade —-synes ej heller tilltalande. Det må framhållas, att förfarandet blir mera omständligt
endast i de fall, där värden vägrar sitt samtycke. I talrika fall torde
emellertid värden icke vägra att samtycka till förändringen. Det kan naturligtvis
vara lämpligt att man redan före bodelningen hör sig för hos värden
hur han ställer sig till saken.

Bodelning eller skifte skall förrättas i den form som är stadgad för
arvskifte. Detta innebär, att om makarna icke kunna komma överens om
sättet för egendomens fördelning, en särskild skiftesman skall utses av
rätten på begäran av make. Denne har att verkställa delningen, vilken
inom viss tid kan klandras hos rätten. Det kan naturligtvis sägas, att
denna ordning för att få ett avgörande till stånd beträffande hyresrätten
är ganska omständlig. Detta torde emellertid vara ofrånkomligt, om man
av skäl som jag förut utvecklat vill lösa den föreliggande frågan utan
större ingrepp i de allmänna äktenskapsrättsliga reglerna. För övrigt anser
jag mig kunna utgå från, att förordnande av särskild skiftesman icke
skall behöva tillgripas så ofta. Redan förefintligheten av lagregler i ämnet,
enligt vilka den enligt hyreskontraktet berättigade maken icke utan
vidare kan avvisa tanken på en överflyttning av hyresrätten till den andre
maken, torde medföra ökade möjligheter att få en överenskommelse mellan
makarna till stånd.

Såsom förut antytts avser den föreslagna lagstiftningen icke att upphäva
eller ändra nuvarande regler om makars egendom, i den mån man med
tillämpning av dessa kan komma till ett avgörande mellan makarna rörande
hyresrätten. När delta ej kan anses vara förhållandet ingriper emel -

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

lertid lagstiftningen med den regeln, att i den ordning som för bodelning
eller skifte är stadgat skall bestämmas vem av makarna hyresrätten skall
tillkomma. Härav följer att — utan att ställning behöver tagas till frågan
om hyresrättens natur — denna alltid skall kunna behandlas såsom ingående
i egendomsgemenskapen. Oavsett om delningen sker på grund av allmänna
bestämmelser om makars egendom eller med stöd av den föreslagna
särskilda bestämmelsen böra såvitt möjligt samma regler gälla. I den mån
hyresrätten har ett lagligt marknadsvärde synes sålunda i båda fallen hänsyn
böra tagas därtill vid utläggningen av makarnas lotter.

Om bodelning eller skifte, såsom i regel är fallet, ändå skall ske för att
upplösa egendomsgemenskapen mellan makarna, bör lämpligen avgörandet
i fråga om hyresrätten komma till stånd i samband härmed. Eljest får avgörandet
träffas vid en särskild förrättning.

Det avgörande som genom bodelningen eller skiftet träffas mellan makarna
är såsom förut nämnts icke bindande för hyresvärden. Det synes
emellertid, på sätt i promemorian föreslagits, erforderligt att införa en möjlighet
för den make som tillerkänts företräde till lägenheten att — om han
icke är part i hyresförhållandet gentemot hyresvärden — under vissa förutsättningar
inträda häri i den andre makens ställe. I detta avseende torde,
såsom i promemorian föreslagits, böra i hyresregleringslagen stadgas att,
om hyresvärden vägrar maken att övertaga lägenheten, hyresnämnden äger
förordna därom, såframt hyresvärdens vägran finnes vara obillig.

Det kan naturligtvis tänkas att maken likväl icke kan utnyttja den honom
genom bodelningen eller skiftet tillerkända företrädesrätten. Om hyresvärden
vägrar samtycke till övertagande av lägenheten och hyresnämnden
ej finner skäl att bifalla framställning härom, innebär detta att maken
icke äger inträda i rättsförhållandet gentemot värden. Härav följer att den
make som tecknat under hyreskontraktet med värden kommer att kvarstå
såsom part i hyresförhållandet. Det avgörande som träffas vid bodelningen
eller skiftet kan sålunda sägas vara villkorligt i så måtto att det är betingat
av att den därvid berättigade äger att göra sin rätt gällande gentemot hyresvärden.

I promemorian har föreslagits att, om hyresvärden vägrar den av makarna
som tillagts hyresrätten att inträda som part i hyresförhållandet och denne
därför viil påkalla hyresnämndens prövning av frågan, framställning härom
skall göras inom viss tid från det hyresvärden tydligt meddelade att
han vägrade sitt samtycke till överlåtelsen. Självfallet är det önskvärt att
rättsförhållandet mellan den företrädesberättigade maken och hyresvärden
snarast blir klarlagt. Ett intresse härav finnes hos den andra maken, som
eljest kan tänkas löpa risken att i egenskap av part i hyresförhållandet
gentemot hyresvärden bli utsatt för krav på ogulden hyra. Denne make kan
emellertid alltid upplysa hyresvärden om förhållandet och påkalla att denne
tager ställning till överlåtelsen samt har även möjlighet att uppsäga hyresavtalet.
Hinder synes ej heller föreligga att man vid bodelningen eller vid
reglering av underhållsfrågan vidtager åtgärder som säkerställa den från -

Kungi. Maj.ts proposition nr 212.

trädande makens intresse av att icke behöva slutligen stå för hyran för tid
då den andra maken bebor lägenheten. På grund härav torde av hänsyn till
den make som uteslutits från hyresrätten någon särskild preskriptionsbestämmelse
icke erfordras.

I hyresvärdens intresse torde icke erfordras att framställning om övertagande
göres inom viss bestämd tid. Däremot bör uppmärksammas, att
oberoende av det mellan makarna träffade avgörandet kan ha inträffat en
omständighet, som medför att hyresförhållandet skall upphöra. För detta
fall finnes redan nu enligt 8 a § hyresregleringslagen en rätt för make, som
bor i lägenheten, att övertaga en av andra maken förhyrd lägenhet, varvid
framställning härom skall göras till hyresnämnden inom fjorton dagar från
det hyresvärden meddelat sökanden att hyresförhållandet skall upphöra.
Den omständigheten att maken vid bodelning eller skifte erhållit företrädesrätt
till lägenheten bör tydligen icke medföra att saken kommer i ett
annat läge. Med hänsyn härtill torde denna preskriptionstid böra gälla jämväl
därest maken tillerkänts lägenheten vid bodelning eller skifte.

De föreslagna bestämmelserna om hyresrättens medtagande vid bodelning
eller skifte torde böra upptagas i en särskild lag. Då frågan om rätten
till lägenheten lärer sakna större praktisk betydelse under tider med normal
tillgång på lägenheter, bör lagen äga giltighet endast under tid, då
hyresregleringslagen gäller. Däremot finnes icke anledning att, såsom skett
med hyresregleringen, begränsa lagstiftningen till vissa orter. Även utanför
dessa orter kan behov finnas att makar emellan reglera denna fråga. I dessa
fall blir övertagandet beroende på hyresvärdens samtycke. Ett genomförande
därav mot hyresvärdens vilja blir däremot möjligt endast på orter
där hyresregleringslagen gäller. Den nya lagen bör träda i kraft snarast
men reglerna i den synas icke böra gälla, då äktenskapet upplösts eller hemskillnad
vunnits före lagens ikraftträdande.

Bestämmelserna om rätt att inträda i hyresförhållandet gentemot hyresvärden
torde böra upptagas som ett nytt stycke i 8 a § hyresregleringslagen.
Bestämmelserna torde höra äga tillämpning oavsett om bodelningen eller
skiftet skett före eller efter lagändringens ikraftträdande. Har hyresförhållandet
upphört dessförinnan, böra dock bestämmelserna ej lända till efterrättelse.

Om åtgärder för att hindra nedläggandet av hotell och pensionat.

I hyresregleringslagen göres i flera avseenden skillnad mellan å ena sidan
bostadslägenheter och å andra sidan lägenheter av annat slag. En av
de viktigaste särreglerna för bostadslägenheter avser att hindra sådana lägenheter
att övergå till att utnyttjas för annat ändamål, t. ex. kontor. Syftet
är sålunda att såvitt möjligt bevara åt bostadsmarknaden de lägenheter, som
ursprungligen tillhört denna marknad. I detta syfte stadgas i 9 §, att lägenhet,
som den 1 januari 1942 eller vid den senare tidpunkt, då den blivit

Kunql. Maj:ts proposition nr 212.

färdigställd, var avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad,
ej må utan hyresnämndens tillstånd uthyras eller av ägaren tagas i bruk
för väsentligen annat ändamål än det sålunda avsedda.

I fråga om hotell och pensionat får denna bestämmelse följande konsekvenser.
Rum i hotell eller pensionat får icke utan tillstånd hyras ut till
kontor e. d. Hotellet (pensionatet) som helhet betraktas emellertid som ett
affärsföretag, och den byggnad eller den eller de våningar, där det är inrymt,
anses icke vara uthyrt eller begagnat till bostad.1 En följd härav är
att utan hinder av hyresregleringslagen en sådan rörelse kan läggas ned och
dess lokaler användas till kontor e. d.

Hyresgästernas riksförbund har i sin inledningsvis omnämnda skrivelse
till Kungl. Maj :t den 3 juni 1947 påtalat detta förhållande och uppgivit, att
i Stockholm på senare tid ett flertal pensionat nedlagts för att lämna plats
för kontors- och expeditionslokaler av olika slag.

Förbundet erinrar om att under krigsåren produktionen av bostadslägenheter
helt naturligt haft företräde framför byggandet av kontors-, affärsoch
administrationsutrymmen. Följden hade nödvändigt blivit en akut brist
på lägenheter av sistnämnda slag. Situationen vore prekär för många företag
och affärsidkare, vilka hade behov av ökade utrymmen för sin verksamhets
riktiga bedrivande och utveckling, och den reste nästan oöverkomliga
hinder mot nyetableringar inom affärslivet. Dessa olidliga förhållanden
hade tvingat många — såväl enskilda affärsmän som företag och allmänna
institutioner — att tillgodose sitt lokalbehov med anlitande av utvägar som
ur bostadssocial synpunkt måste anses förkastliga och som ibland stode i
direkt strid med gällande hyreslagstiftning. I den mån detta skedde på bekostnad
av bostadsutrymmen funnes anledning att betrakta en sådan utveckling
med oro. Det hade visat sig att hotell och pensionat vore synnerligen
eftertraktade av kapitalstarka företag som hade behov av lokaler. Förbundet
hade sig bekant elva pensionat i Stockholm med tillsammans över
200 rum, som nyligen lagts ned och blivit kontor. Det kunde förmodas, att
detsamma — om också i mindre omfattning — skulle inträffa på andra håll.
Det förtjänade anmärkas, att överlåtelsesummorna ofta vore betydande. Sålunda
hade för ett pensionat om endast 15 rum men med mycket centralt
läge betalats 125 000 kronor.

Förbundet framhåller, att även om bristen på kontor och andra affärslägenheter
vore enorm, det icke kunde vara rimligt att lokalbehovet tillgodosåges
genom att nödvändiga bostadsutrymmen toges i anspråk. Pensionaten
hade sedan flera år tillbaka blivit mer eller mindre permanenta bostäder,
vanligen för äldre personer. Dessa pensionatsgäster tvingades genom pensionatets
upphörande ut som sökande till var sin bostadslägenhet vid en
tidpunkt då bostadsbristen vore katastrofal och produktionen av nya lägenheter
hämmades av materialbrist och andra svårigheter och därför icke
ens kunde tillgodose den årliga ökningen i efterfrågan.

1 Proposition 166/1939 s. 57.

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

På grund av vad sålunda anförts har förbundet hemställt om sådan ändring
i hyresregleringslagen, att det krävdes särskilt tillstand för att törvandla
ett hotell eller pensionat till lokal för annat ändamål än bostad.

Socialstyrelsen anför i sitt yttrande över framställningen, att det vore
obestridligt, att användning av pensionatsvåningar för andra ändamål än
det ursprungligen avsedda medförde olägenheter med hänsyn till läget på
bostadsmarknaden, även om dessa olägenheter finge anses ha en relativt
begränsad omfattning och betydelse. Å andra sidan kunde framhallas, att
med den brist på affärslokaler, som för närvarande rådde, det knappast
vore möjligt att med en aldrig så detaljerad lagstiftning hindra, att ett visst
antal lägenheter överfördes från bostads- till affärsändamål. Vad beträffar
ett sådant område som det centrala Stockholm måste en sådan utveckling
även på längre sikt anses som normal och riktig. Förhållandet mellan
bostads- och affärslokaler torde även lämpligast kunna regleras genom dirigering
av nyproduktionen i samband med meddelandet av byggnadstillstånd.
I nuvarande läge vore det emellertid ett i och för sig rimligt krav,
att lägenheter, som uthyrts till hotell- eller pensionatrörelse, likställdes med
bostadslägenheter vid tillämpning av hyresregleringslagens 9 § och därigenom
bevarades åt bostadsmarknaden. Vikten av att behovet av kontorsoch
affärslokaler tillgodosåges borde emellertid i samband härmed betonas.
Ehuru styrelsen vore medveten om den ifrågasatta lagändringens synnerligen
begränsade betydelse hade styrelsen därför icke något att erinra mot
en ändring av 9 § hyresregleringslagen i den av riksförbundet ifrågasatta
riktningen.

Hyresrådet uttalar, att såvitt rådet hade sig bekant ifrågavarande företeelse
.— i varje fall i någon större utsträckning — framträtt endast i
Stockholm, där behovet av kontorslokaler för närvarande vore utomordentligt
stort. I Stockholm hade nämligen efterfrågan på kontorslokaler varit
i ständigt stigande under senare år utan att nya dylika lokaler tillkommit
i någon större utsträckning. Detta förhållande hade medfört utomordentliga
svårigheter för såväl enskilda affärsmän och företag som för statliga
och kommunala verk och myndigheter. Det finge därför anses vara ganska
förklarligt att vissa hyressökande sett sig nödsakade att inköpa pensionatrörelser
för att därigenom få sina lokalbehov tillgodosedda. Oberoende av
hyresregleringen skulle det säkerligen ha framträtt en tendens att centralt
belägna våningar, som tidigare använts för bostadsändamål, undan för undan
övergått till annan användning. En sådan utveckling inginge i citybildningen
och cityområdets fortgående utbredning. Även om nedläggningen
av pensionat för närvarande syntes vara lokaliserad i huvudsak till Stockholm
finge man dock icke förbise att samma företeelse kunde komma att
framträda även i andra större städer, därest behovet av kontorslokaler där
ytterligare skulle öka. Med nuvarande bostadsbrist funne hyresrådet det
otillfredsställande om konkurrensen om bostadslägenheter ytterligare skulle
skärpas genom att pensionatsgäster tvingades lämna pensionaten. Å andra
sidan funnes otvivelaktigt pensionat och hotell, som av olika skäl ulan

Kiingl. Maj:ts proposition nr 212.

olägenhet skulle kunna nedläggas, och vars utrymmen i stället kunde tagas
i anspråk till kontor. En hyresvärd kunde sålunda ha starka skäl för
att icke i fortsättningen uthyra en lägenhet för pensionatrörelse. I detta sammanhang
finge icke förbises att större pensionatsvåningar och hotell icke
utan betydande omändringsarbeten kunde uppdelas i lämpliga bostadslägenheter.
Ifrågavarande avgöranden syntes emellertid under nu rådande
förhållanden böra överlämnas till de hyresreglerande myndigheterna. Hyresrådet
tillstyrkte därför åtgärder i det av riksförbundet avsedda syftet.

Fastighetsägareförbundet finner det naturligt, att man inom hyresgästernas
riksförbund med oro betraktade den senaste tidens utveckling i fråga
om bostadsproduktionen och hyresmarknaden och sökte förhindra alla
strävanden att för tillgodoseende av andra i och för sig legitima intressen
undandraga bostadsmarknaden nödvändiga bostadsutrymmen. Man finge
emellertid i detta sammanhang icke bortse ifrån, alt de nu av riksförbundet
påtalade missförhållandena vore en för Stockholm specifik företeelse. Enligt
vad förbundets lokalföreningar upplyst, hade dylika överlåtelser såvitt
bekant endast förekommit i Stockholm. För dess vidkommande torde företeelsen
även vara av rent tillfällig natur och det antal pensionatslägenheter
det där kunde bliva fråga om starkt begränsat. Förbundet måste ifrågasätta,
huruvida över huvud taget de nu påtalade missförhållandena vore av en
sådan storleksordning, att det kunde vara skäl att ånyo företaga ändringar i
hyresregleringslagen. Denna hade redan varit underkastad ett flertal ändringar
snart sagt varje år, vilket medfört svårigheter i rättstillämpningen.
Med hänsyn till de intressen förbundet hade att företräda, hade förbundet
emellertid rent principiellt icke något att erinra mot ett bifall till den gjorda
framställningen, men förbundet ifrågasatte, huruvida man icke kunde komma
till rätta med de påtalade missförhållandena, som endast syntes gälla
Stockholm, på annat sätt än genom en för hela landet gällande lagstiftning.

Departementschefen.

I lagstiftningen om hyresreglering ingå även bestämmelser, som åsyfta
att draga upp en fast gräns mellan å ena sidan bostadsmarknaden och å
andra sidan hyresmarknaden i övrigt samt att förhindra, att denna gräns
förskjutes till bostadsmarknadens nackdel. Sålunda må enligt 9 § hyresregleringslagen
en lägenhet, som hittills varit uthyrd huvudsakligen till
bostad, icke utan tillstånd av hyresnämnden uthyras till annat ändamål,
t. ex. kontor. Likaledes fordras tillstånd om fastighetens ägare själv vill
använda en bostadslägenhet till annat ändamål.

Hotell och pensionat intaga en särställning vid denna gränsdragning mellan
bostadsmarknad och annan hyresmarknad. I överensstämmelse med vad
som eljest anses gälla enligt hyreslagstiftningen räknas de särskilda rummen
i ett hotell eller pensionat till bostadsmarknaden och få icke utan
tillstånd hyras ut till kontor o. s. v., medan hotellet eller pensionatet som
helhet anses som ett affärsföretag, varför dess lokaler, sedda som en enhet,
ligga på andra sidan om gränsen och må hyras ut till annat ändamål

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

än bostad. En följd härav bär, såsom påpekats av hyresgästernas riksförbund,
blivit att i Stockholm ett jämförelsevis stort antal pensionat nedlagts
och förvandlats till kontorslokaler, varigenom den redan otillräckliga tillgången
på hotell- och pensionatrum ytterligare minskats. Skälen till denna
utveckling äro å ena sidan att bristen på kontorslokaler i Stockholm liksom
på många andra håll är ytterst besvärande och å andra sidan att pensionaten
för närvarande kämpa med stora svårigheter, framförallt i fråga om
personal, varför deras innehavare ofta äro benägna att nedlägga rörelsen.

Det kan icke bestridas, att det ur de synpunkter, som 9 § byresregleringslagen
vill tillgodose, är olämpligt att hotell och pensionat såsom företag betraktade
icke räknas till bostadsmarknaden och därför icke kunna med
hjälp av nämnda stadgande bevaras åt denna marknad. Det finns ett naturligt
samband mellan de egentliga bostadslägenheterna samt hotellen och
pensionaten. Skärpes bristen på lägenheter, bli hotell och pensionat mera
belagda. Redan ur denna synpunkt är den förut angivna utvecklingen i
Stockholm beklaglig, vartill naturligtvis komma de ökade svårigheterna för
resande och andra som tillfälligt behöva husrum.

Då det gäller att taga ställning till frågan, om av nämnda skäl en lagändring
bör genomföras, måste till en början beaktas att det är ovisst vilken
praktisk betydelse ändringen skulle få. Under ärendets beredning har icke
uppgivits att det utom Stockholm förekommit att pensionat sålts för att bereda
plats för kontor, och vad angår Stockholm är det svårt att avgöra, om
ytterligare fall där kunna inträffa. Emellertid kan man icke bortse från
möjligheten av att tendensen att förvandla hotell och pensionat till kontorslokaler
sprider sig. Med hänsyn härtill finner jag en lagändring böra genomföras
i syfte att hindra en sådan utveckling. Den tilltänkta nya lagregeln
torde böra givas det innehåll, att lägenhet som hittills varit avsedd till hotell,
pensionat eller bostad ej utan hyresnämndens tillstånd får uthyras eller
av ägaren tagas i bruk för väsentligen annat ändamål än nu sagts. Bestämmelsen
torde lämpligen böra inarbetas i 9 § hyresregleringslagen.

Vid tillämpningen av en på detta sätt vidgad 9 § måste emellertid iakttagas,
att vid prövning av fråga om tillstånd att hyra ut en hotell- eller pensionatslokal
till annat ändamål komma att inverka delvis andra omständigheter
än de som eljest tagas i betraktande i ärenden enligt detta lagrum.
Om en hyresvärd enligt paragrafens nuvarande lydelse begär tillstånd
att hyra ut en bostadslägenhet till kontor, men hyresnämnden icke finner
lägenhetens tilltänkta användning vara så viktig att tillstånd bör meddelas,
kan ett avslag icke leda till att värden får svårigheter att finna annan användning
för lägenheten. Under nu rådande bostadsbrist finnes övernog
med hyresspekulanter, bland vilka värden bör kunna finna mer än en, som
han kan godtaga. Annorlunda förhåller det sig, då enligt den föreslagna
nya lydelsen av 9 § hyresnämnden skall pröva en ansökan att få hyra ut
en pensionatslägenhet till kontor. Stundom kan väl en dylik lägenhet i befintligt
skick eller med små ändringar hyras ut till en eller flera familjer
som privatbostad, och då liknar fallet det förut nämnda. Om däremot en så -

4° Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

dan förändring är svår och dyrbar, måste det övervägas, om man rimligen
kan lägga denna börda på värden. Eljest blir han tvungen att ånyo hyra ut
till pensionat, och detta ställer sig betydligt mera vanskligt. Att driva en
sådan rörelse under nuvarande förhållanden ställer nämligen stora krav på
sin utövare och hyresvärden kan icke åläggas skyldighet att godtaga vilken
spekulant som helst. Hyresnämnden bör vid sin prövning taga skälig hänsyn
till dessa förhållanden.

Fråga om sättet att utse ledamöter i hyresnämnderna.

Enligt 14 § hyresregleringslagen består hyresnämnd av ordförande och
två ledamöter. Ordföranden förordnas av hyresrådet. Ledamöterna väljas
av kommunens beslutande myndighet. Den ene ledamoten skall äga eller
förvalta till uthyrning avsedd fastighet. Den andre, som ej må äga eller
förvalta sådan fastighet, skall ha kännedom om de mindre bemedlades bostadsförhållanden.
I ärende rörande annan lägenhet än bostadslägenhet
skall sistnämnda ledamot ersättas av ledamot, som driver förvärvsverksamhet
i förhyrd lägenhet och ej äger eller förvaltar till uthyrning avsedd fastighet.
Tillika skola utses suppleanter.

Fastighetsägareförbundet har i sitt förenämnda yttrande över hyresrådets
framställning om hyresregleringslagstiftningens förlängning uttalat, att såväl
av lagens avfattning som av förarbetena måste anses framgå, att lagen
avsåge att i hyresnämnderna skapa en ren partsrepresentation sådan den
kommit till uttryck t. ex. i 4 § lagen om arbetsdomstol. Då i hyresregleringslagen
icke i likhet härmed föreskrivits, att den ene ledamoten skulle
utses efter förslag av fastighetsägareorganisationen och den andre ledamoten
efter förslag av hyresgästorganisationen, torde detta ha helt berott på
det förhållandet, att lagstiftningen icke ansett sig kunna utgå från att sådana
organisationer skulle komma att finnas på varje ort, inom vilken lagen
skulle bli gällande. I stor utsträckning hade vid tillsättandet av hyresnämndsledamöter
lagens syfte i här berört hänseende blivit tillgodosett därigenom,
att vederbörande partsorganisationer på de skilda orterna blivit i
tillfälle att föreslå representanter, vilka sedermera den kommunala myndigheten
utsett till ledamöter. Emellertid hade sig förbundet bekant, att det i
vissa fall förekommit, att de kommunala myndigheterna till partsrepresentanter
i hyresnämnderna utsett personer, vilka icke föreslagits från organisationernas
sida, eller att de kommunala myndigheterna trots att partsorganisationer
funnits på orten icke berett dessa tillfälle att inkomma med
förslag. Ett dylikt förhållande utvisade, att syftet med lagens ifrågavarande
bestämmelser — att i hyresnämnderna skapa en partsrepresentation — icke
tillbörligen tillgodosåges. På grund härav hemställde förbundet, att i propositionen
om lagens förlängning måtte uttalas, att där partsorganisation
för fastighetsägare eller hyresgäster funnes, som regel icke borde utses annan
än den som vederbörande organisation föreslagit.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Departementschefen.

I hyresregleringslagen har icke, såsom i vissa andra lagar, intresserepresentationen
i de beslutande organen knutits till förslag från de intresserade
organisationerna. Då en kommuns beslutande församling väljer ledamöter i
hyresnämnd, är den därför formellt icke bunden av annat än de i lagen
angivna kompetensreglerna. Det är emellertid obestridligt, att med reglerna
om hyresnämndernas sammansättning avsetts icke endast att säkra erforderlig
sakkunskap åt nämnderna utan även att giva skäligt rum åt en representation
av intressentgrupperna på hyresmarknaden. För nutida samhällsuppfattning
är organisationsväsendet på olika områden en naturlig och
nödvändig faktor, och hyresmarknaden utgör därvidlag intet undantag, även
om organisationerna där ännu på många håll äro svaga. Denna ojämnhet
inverkar naturligtvis på frågan om vilken betydelse som skall tillmätas ett
av en organisation framlagt förslag till ledamot i hyresnämnd, men om
organisationen i fråga får anses tämligen representativ för den aktiva delen
av vederbörande intressentgrupp och det icke föreligger särskilda skäl att
likväl välja en annan person, bör enligt min mening den föreslagne icke
förbigås. Lagens tanke är att vid hyresnämndens handläggning ärendet
skall bli allsidigt belyst och att intressena på ömse sidor skola få komma
till tals. Hindras detta genom ett ensidigt val av ledamöter, riskerar man
att proceduren snedvrides. Då jag emellertid förutsätter att denna uppfattning
kommer att godtagas vid utseende av ledamöter i hyresnämnd, finner
jag någon lagändring icke vara erforderlig.

I enlighet med vad sålunda anförts ha inom justitiedepartementet upprättats
förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m., så ock om fortsatt giltighet av samma lag;

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.; samt

3) lag med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hem- eller äktenskapsskillnad
m. m.

Föredraganden hemställer, att lagrådets utlåtande över lagförslagen, av
den lydelse bilaga till detta protokoll utvisar1, måtte för det i § 87 regeringsformen
angivna ändamålet inhämtas genom utdrag av protokollet.

Denna av statsrådets övriga ledamöter biträdda hemställan
bifaller Hans Kungl. Höghet Ivronprinsen-Regenten.

Ur protokollet:

Sven Leffler. * 4

1 Det under 2) upptagna lagförslaget, vilket är likalydandc med det vid propositionen fogade
lagförslaget i ämnet, har här uteslutits.

4 Bihang till riksdagens protokoll 1948. 1 sand. Nr 212.

Kungl. Alaj.ts proposition nr 212.

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m., så ock om fortsatt giltighet av samma lag.

Härigenom förordnas, dels att 8 a, 9 och 20 §§ lagen den 19 juni 1942 om
hyresreglering m. m.1 skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives,
dels att i lagen skall införas en ny paragraf, betecknad 8 b §, av nedan angiven
lydelse, dels ock att samma lag, vilken enligt lag den 25 april 1947
(nr 142) gäller till och med den 30 september 1948, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 30 september 1949.

8 a §.

(Gällande lydelse.)

Skall hyresförhållande beträffande
lägenhet, som förhyrts av två eller
flera gemensamt, upphöra på grund
av åtgärd eller underlåtenhet av någon
av dem, och vägrar hyresvärden
annan, som har del i hyresrätten, att
övertaga lägenheten, äger hyresnämnden
på framställning av den senare
förordna därom, såframt hyresvärdens
vägran finnes vara obillig. 7 fråga
om hyresvillkoren vid sådant övertagande
av lägenheten skall vad i 7 §
stadgas äga motsvarande tillämpning.

Vill make----—----

(Föreslagen lydelse.)

hyresrätten.

Har make genom bodelning eller
skifte i anledning av äktenskapets
återgång, hemskillnad eller äktenskapsskillnad
tillagts hyresrätten till
lågenhet, som av andra maken eller
av båda makarna år förhyrd till bostad
för gemensamt bruk, och vägrar

1 Lydelsen av 8 a § se SFS 1946: 87; senaste lydelsen av 9 § se SFS 1943: 112 och av 20 &
se SFS 1947: 142. y

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

(Gällande lydelse.)

Framställning varom ovan sägs
skall göras inom fjorton dagar från
det hyresvärden i samband med uppsägning
eller eljest tydligt meddelat
sökanden, att hyresförhållandet skall
upphöra.

8 b

Lägenhet, som den 1 januari 1942
eller vid den senare tidpunkt, då den
blivit färdigställd, var avsedd att helt
eller till väsentlig del nyttjas till bostad,
må ej utan hyresnämndens till -

(Föreslagen lydelse.)

hyresvärden den förre att övertaga lägenheten,
äger hyresnämnden på
framställning förordna därom, såframt
hyresvärdens vägran finnes
vara obillig.

I fråga om hyresvillkoren vid övertagande
av lägenhet enligt bestämmelserna
här ovan skall vad i 7 §
stadgas äga motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmäles i
första och andra styckena skall göras
inom fjorton dagar från det hyresvärden
i samband med uppsägning
eller eljest tydligt meddelat sökanden,
att hyresförhållandet skall upphöra.
Skall i fall som avses i tredje stycket
hyresförhållandet upphöra, skall ock
framställning som där sägs göras
inom nämnda tid.

§•

Är lägenhet förhyrd till bostad och
vill hyresgästen sätta viss hyressökande
i sitt ställe för att genom byte,
i ett eller flera led, erhålla annan bostad,
men vägrar hyresvärden att
samtycka till överlåtelsen, äger hyresnämnden
på framställning av hyresgästen
förordna, att överlåtelsen likväl
må äga rum inom viss av nämnden
bestämd tid, såframt hyresrätten
ej är förverkad samt vågande skål
tala för överlåtelsen och hyresvärdens
vägran finnes vara obillig. I
fråga om hyresvillkoren efter överlåtelsen
skall vad i 7 § stadgas äga
motsvarande tillämpning.

§•

Lägenhet, som den 1 januari 1942
eller vid den senare tidpunkt, då den
blivit färdigställd, var avsedd att helt
eller till väsentlig del nyttjas till bostad,
hotell eller pensionat, må ej

Kungl. Maj:ts proposition nr 212.

(Gällande lydelse.)

stånd uthyras eller av ägaren tagas i
bruk för väsentligen annat ändamål
än det sålunda avsedda.

Hyresnämnden äger--—---

(Föreslagen lydelse.)

utan hyresnämndens tillstånd uthyras
eller av ägaren tagas i bruk för väsentligen
annat ändamål än nu sagts.
---möblerat skick.

20 §.

Hyresnämndens beslut--------nämndens beslut.

Part, som--------stycket sägs.

Nämndens beslut skall, om ej hyresrådet
annorlunda förordnar, lända
till efterrättelse utan hinder av anförda
besvär. I vad beslutet avser förfluten
tid skall vad nu sagts dock gälla
allenast såvitt fråga är om besvär av
den som vid beslutet upphört eller sedermera
upphör att vara hyresvärd
eller hyresgäst beträffande lägenheten.

Nämndens beslut utom i ärende
som avses i 8 b § skall, om ej hyresrådet
annorlunda förordnar, lända till
efterrättelse utan hinder av anförda
besvär. I vad beslutet avser förfluten
tid skall vad nu sagts dock gälla allenast
såvitt fråga är om besvär av den
som vid beslutet upphört eller sedermera
upphör att vara hyresvärd eller
hyresgäst beträffande lägenheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1948.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 juni 1948
uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 september 1948, må framställning
som i 7 § sägs göras senast den 14 juni 1948 eller, om hyresvärden
icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat, att han ej önskar
låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat
hyresgästen sådant meddelande.

Där Konungen meddelar förordnande, att bestämmelserna i lagen den 19
juni 1942 om hyresreglering m. m. skola äga tillämpning i viss ort, äger
Konungen föreskriva, att de i nästföregående stycke angivna tidpunkterna
skola med avseende å orten ersättas med de senare tidpunkter, som Konungen
bestämmer.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Förslag

till

Lag

med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hem- eller äktenskapsskillnad

m. m.

Härigenom förordnas som följer.

Hava makar eller en av dem förhyrt lägenhet till bostad för gemensamt
bruk och går äktenskapet åter eller dömes till hemskillnad eller äktenskapsskillnad
mellan dem, skall på makes begäran hyresrätten till lägenheten,
ändå att den icke utgör giftorättsgods eller samfälld egendom, genom
bodelning eller skifte tilläggas endera av makarna. Företräde skall härvid
tillkomma den make som med beaktande av samtliga omständigheter kan
anses bäst behöva lägenheten.

Angående rätt för make som hyresrätten sålunda tillagts att i vissa fall
övertaga lägenheten, ehuru hyresvärden icke samtyckt därtill, stadgas i
lagen om hyresreglering m. m.

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1948 och gäller till och med den 30
september 1949.

Lagen skall icke äga tillämpning då äktenskapet gått åter eller hemskillnad
eller äktenskapsskillnad vunnits före lagens ikraftträdande.

Kungl. Mcij-.ts proposition nr 212.

Utdrag av protokollet, hållet i Kungl. Maj.ts lagråd den 15 april
1948.

Närvarande:

justitieråden Lawski,

Gyllenswärd,

Nissen,

regeringsrådet Kuylenstierna.

Enligt lagrådet den 9 april tillhandakommet utdrag av protokoll över justitiedepartementsärenden,
hållet inför Hans Kungl. Höghet KronprinsenRegenten
i statsrådet den 19 mars 1948, hade Kungl. Maj:t förordnat, att
lagrådets utlåtande skulle för det i § 87 regeringsformen omförmälda ändamålet
inhämtas över upprättade förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m., så ock om fortsatt giltighet av samma lag;

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.; samt

3) lag med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hem- eller äktenskapsskillnad
m. m.

Förslagen, som finnas bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av byråchefen för lagärenden i justitiedepartementet hovrättsrådet S.
Edling.

Förslagen föranledde följande yttranden av lagrådet.

1. Förslaget till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 om
hyresreglering m. in., så ock om fortsatt giltighet av samma lag.

8 b §.

För att överlåtelse av hyresrätt skall få äga rum trots hyresvärdens vägran
att samtycka därtill skola enligt förslaget vägande skäl tala för överlåtelsen.
Därvid måste hänsyn tagas till bytestransaktionen i dess helhet, oavsett om
bytet skall äga rum i ett eller flera led. Vad sålunda bör inläggas i stadgandet
skulle tydligare framgå, om däri ordet »överlåtelsen» ersattes med »bytet».

I paragrafen upptages såsom en förutsättning för förordnande att överlåtelse
må äga rum att hyresvärdens vägran att samtycka till överlåtelsen
finnes vara obillig. Enligt 7 § fordras för att hyresnämnd skall kunna förklara
uppsägning av hyresavtal ogiltig att uppsägningen finnes vara obillig.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Med anledning av denna överensstämmelse i avfattningen bör framhållas att,
såsom även uppmärksammats i departementschefens yttrande, prövningen
i dessa båda fall måste göras från olika utgångspunkter, eftersom det i 7 §
är fråga huruvida hyresgästen skall få behålla den lägenhet han innehar,
medan det i förevarande paragraf gäller om han skall kunna överlåta sin
hyresrätt för att erhålla annan bostad. Avvägningen mellan hyresgästens och
hyresvärdens intressen blir därför icke alldeles densamma. I det senare fallet
kan sålunda omständighet, åt vilken icke kan tillerkännas avgörande betydelse
i det förra, tänkas medföra att hyresvärdens vägran att godkänna överlåtelse
icke finnes obillig.

9 §.

Med den föreslagna avfattningen blir paragrafen tillämplig också beträffande
lägenhet som den 1 januari 1942 var avsedd för hotell- eller pensionatrörelse,
ändå att lägenheten sedermera före den 1 juni 1948 övergått till att
användas för t. ex. kontors- eller annat affärsändamål. Att genom en dylik
retroaktivitet hänvisa även dessa fall till reglering i tillståndsväg synes icke
riktigt. På grund härav hemställes, att i första stycket orden »hotell eller
pensionat» måtte utbytas mot »så ock lägenhet, som den 1 juni 1948 eller
vid senare färdigställande var avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas
för hotell- eller pensionatrörelse».

2. Förslaget till lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni
1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt

m. m.

Detta förslag lämnas utan erinran.

3. Förslaget till lag med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hemeller
äktenskapsskillnad m. in.

Lagen skall enligt förslaget gälla till och med den 30 september 1949. Åt
detta stadgande torde närmast böra givas den tolkning, att lagens bestämmelser
skola gälla endast om bodelning eller skifte äger rum senast nämnda
dag. En tredskande make skulle därför ha viss möjlighet att genom att förhala
boskillnaden eller skiftet undandraga sig verkan av lagens regler. Till
undvikande härav synes till första stycket av promulgationsbestäminelserna
böra fogas ett stadgande av innebörd att, om bodelning eller skifte påkallats
under lagens giltighetstid, skall även därefter vad i lagen stadgas äga
tillämpning i avsende å bodelningen eller skiftet.

Ur protokollet:
Bengt Larson.

Kungl. Maj.ts proposition nr 212.

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet
inför Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten i
statsrådet å Stockholms slott den 16 april 1948.

Närvarande:

Ministern för utrikes ärendena Undén, statsråden Wigforss, Möller, Quensel,

Gjöres, Danielson, Vougt, Zetterberg, Nilsson, Sträng, Ericsson,

Mossberg, Weijne.

Efter gemensam beredning med statsrådets övriga ledamöter anmäler
chefen för justitiedepartementet, statsrådet Zetterberg, lagrådets den 15
april 1948 avgivna utlåtande över de till lagrådet den 19 mars 1948 remitterade
förslagen till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m., så ock om fortsatt giltighet av samma lag;

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.; samt

3) lag med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hem- eller äktenskapsskillnad
m. m.

Efter redogörelse för lagrådets utlåtande anför föredraganden följande.

Såsom lagrådet föreslagit torde i 8 b § förstnämnda lagförslag ordet
»överlåtelsen» böra ersättas med »bytet». De ändringar, varom lagrådet
hemställt i 9 § samma förslag samt i förslaget till lag med vissa bestämmelser
om hyresrätt vid hem- eller äktenskapsskillnad m. m., synas jämväl
böra iakttagas. Därjämte torde ett par jämkningar av formell natur böra
vidtagas i nämnda båda förslag.

Föredraganden hemställer, att lagförslagen med ovannämnda ändringar
måtte jämlikt § 87 regeringsformen genom proposition föreläggas riksdagen
till antagande.

Med bifall till denna av statsrådets övriga ledamöter
biträdda hemställan förordnar Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten,
att till riksdagen skall avlåtas proposition
av den lydelse bilaga till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:

Åke Mossler.

Stockholm 1948. Kungl. Boktryckeriet P. A. Norstedt & Söner.

481141