Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968 (Proposition 1968:161 - höst)

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Nr 161

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag om
förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. mgiven
Stockholms slott den 31 oktober 1968.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda statsrådsprotokoll
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen att antaga
härvid fogade förslag till lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro:

BERTIL

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

Lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse
av bostadsrätt m. m. upphör att gälla vid utgången av år 1968. I propositionen
föreslås en ny lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, in. m.
Lagen innebär bl. a. att förskott på avgift för upplåtelse av bostadsrätt inte
får uppbäras utan att ekonomisk plan över bostadsrättsföreningens verksamhet
upprättats och mottagits av länsstyrelsen samt betryggande säkerhet
ställts hos länsstyrelsen för fullgörande av den skyldighet att återbära uppburet
förskott som kan uppkomma.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 161

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Förslag

till

Lag

om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.

Härigenom förordnas som följer.

1 §•

Innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som anges i lagen den
25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar, får förskott på avgift
eller annat vederlag för upplåtelse av bostadsrätt ej uppbäras utan tillstånd
enligt denna lag.

Har förskott uppburits utan tillstånd, skall förskottet genast återbäras.

2 §•

Tillstånd som avses i 1 § lämnas av länsstyrelsen i det län där föreningens
styrelse har sitt säte. Tillstånd skall lämnas, om ekonomisk plan som avses
i 11 § lagen om bostadsrättsföreningar mottagits av länsstyrelse och betryggande
säkerhet ställts hos länsstyrelsen för fullgörande av skyldighet att
återbära förskott.

Närmare föreskrifter om säkerhet meddelas av Konungen eller av myndighet,
som Konungen bestämmer.

3 §•

Förening, som ej är bostadsrättsförening, eller aktiebolag får ej upplåta
andelsrätt, varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet
som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad.
Träffas i strid mot vad som sagts nu vid upplåtelse av lägenhet förbehåll
om förvärv av sådan andelsrätt, är förbehållet ej gällande mot den till
vilken lägenheten upplåtits.

4 §•

Den som bryter mot 1 § första stycket eller upplåter andelsrätt i strid mot
3 § dömes till böter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1. Har bostadsrättsförening före nämnda dag sökt eller erhållit tillstånd
enligt 4 § andra stycket lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse
och överlåtelse av bostadsrätt m. m. att uppbära förskott å avgift eller
annat vederlag för upplåtelse av bostadsrätt, gäller äldre lag i fråga om förskott
till föreningen. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens
hyresråd får dock meddela särskilda bestämmelser om handläggningen
av ärenden som på grund av vad som sagts nu skall handläggas enligt äldre
lag.

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

2. Bestämmelsen i 3 § utgör ej hinder för förening eller aktiebolag, som
före lagens ikraftträdande ägt upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att
för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget tillhörigt
hus, att upplåta andelsrätt avseende lägenhet i huset.

I annat fall än som avses i första stycket äger förening eller bolag, som
före lagens ikraftträdande drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse av
andelsrätt som avses i 3 §, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet.
Har föreningen eller bolaget ingivit ansökan härom före ikraftträdandet,
får verksamheten fortsättas i avvaktan på beslutet.

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i statsrådet
på Stockholms slott den 4 oktober 1968.

Närvarande:

Statsråden Andersson, Lange, Kling, Johansson, Holmqvist, Aspling,
Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Geijer, Myrdal,
Odhnoff, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lagstiftningen angående
bostadsrättskontroll och anför.

Inledning

Med bostadsrättsförening avses ekonomisk förening som har till ändamål
att i föreningens hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter
under nyttjanderätt för obegränsad tid. Den rätt inom föreningen, som
på grund av sådan upplåtelse tillkommer medlem, kallas bostadsrätt. De
grundläggande bestämmelserna för bostadsrättsföreningar och deras verksamhet
ges i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar
(den s. k. bostadsrättslagen).

Vid sidan om bostadsrättslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. (den s. k. kontrollagen).
Lagen tillkom som komplement till lagen den 19 juni 1942 (nr
429) om hyresreglering in. in. (den s. k. hyresregleringslagen) och är avsedd
att förhindra att hyresregleringen kringgås. Kontrollagen är också direkt
knuten till hyresregleringslagen på det sättet att lagen är tillämplig bara
i orter där hyresregleringslagen gäller. I anslutning till den avveckling av
hyresregleringen, som skett sedan år 1956, har kontrollagen således upphört
att gälla i ett betydande antal orter i landet. Lagen gällde ursprungligen
t. o. m. den 30 september 1943 men giltighetstiden har successivt förlängts.
Genom lag den 15 december 1967 (nr 887) har giltighetstiden för lagen senast
förlängts t. o. m. den 31 december 1968.

Med hänsyn till de stora förändringar som efter bostadsrättslagens tillkomst
skett på det område som regleras i lagen bemyndigades chefen för

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

justitiedepartementet den 12 januari 1962 att tillkalla sakkunniga1 för att
göra en översyn av bostadsrättslagstiftningen. Vid utredningen skulle enligt
direktiven bl. a. uppmärksamhet ägnas åt frågan hur erforderlig trygghet
skall skapas för bostadsrättshavarna och hur dessas förhållande inbördes
och till föreningen lämpligen bör regleras. Vidare borde utredningen överväga,
i vilken utsträckning kontroll från det allmännas sida är erforderlig
beträffande särskilt bostadsrättsföreningarnas tillkomst och hur kontrollen
över huvud lämpligen bör anordnas. I direktiven betonades också att rättsreglerna
bör förebygga uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar
och möjliggöra en rationell bostadskooperativ verksamhet. De sakkunniga,
som antog benämningen bostadsrättskommittén, avgav den 20 oktober
1967 promemoria med förslag till åtgärder som kan vara erforderliga
om kontrollagen upphör att gälla (Stencil Ju 1967:13). Förslaget är avsett
att träda i kraft i samband med en slutlig avveckling av hyresregleringslagen.

I promemorian behandlas tre huvudfrågor, nämligen kontrollen av upplåtelse
av bostadsrätt och den till detta spörsmål anknutna frågan om uppbärande
av förskott på avgift för bostadsrätt, kontrollen av överlåtelse av bostadsrätt
och frågan om förbud mot upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt.
Kommittén föreslår nya regler för kontroll av rätten att uppbära
förskott på avgift samt förbud mot upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt.
Någon i lag reglerad kontroll av upplåtelse av bostadsrätt i övrigt
eller av överlåtelse av bostadsrätt finner kommittén inte behövlig vid sidan
om bestämmelserna i bostadsrättslagen. Förslaget är utformat som ändringar
i bostadsrättslagen. Det torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta
ärende som bilaga 1.

Kommitténs förslag är, såvitt rör regleringen av rätten att uppbära förskott
på avgift för bostadsrätt, inte enhälligt. Ledamöterna Leo och Svenning
har i avgiven reservation förklarat sig inte kunna biträda kommitténs
uttalande i denna fråga och har framlagt eget förslag. Förslaget torde få
fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 2.

Yttrande över promemorian har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,
hovrätten för Nedre Norrland, kommerskollegium, bostadsstyrelsen, statens
hyresråd, statens personalbostadsdelegation, överståthållarämbetet (ÖÄ),
länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kalmar, Malmöhus, Göteborgs och
Bohus, Värmlands och Norrbottens län, Svenska stadsförbundet, Svenska
kommunförbundet, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga

1 Hovrättspresidenten Maths Heuman, tillika ordförande, numera verkställande direktören
i Svenska riksbyggen Gösta Blomqvist, numera statsrådet Lennart Geijer, verkställande
direktören i Svenska byggnadsentreprenörföreningen Sten Källenius, direktören i
HSB:s riksförbund Gunnar Leo och numera lagmannen Folke Nyquist. Sedan Heuman
entledigats från uppdraget tillkallades den 29 juni 1964 regeringsrådet Hans-Fredrik Ringdén
som sakkunnig och tillika ordförande. Geijer entledigades från sitt uppdrag den 19
december 1966 och samma dag förordnades riksdagsledamoten Eric Svenning till ny sakkunnig.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas riksförbund, Hyresgästernas sparkasse-
och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Svenska riksbyggen,
Byggnadsfirman Anders Diös AB, Svenska byggnadsentreprenörföreningen,
Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, AB
Bostadsgaranti, Sveriges kommunalekonomiska förening, Stockholms bostadsföreningars
centralförening ek.för., Stockholms Kooperativa bostadsförening
ek.för., Samarbetsdelegationen för främjande av bostadsanskaffning
åt statsanställda i Stockholm, Svenska arbetsgivareföreningen, Landsorganisationen
i Sverige (LO), Statstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges
akademikers centralorganisation (SACO), Sveriges advokatsamfund,
Svenska bankföreningen, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska
bostadskreditkassan, Svenska försäkringsbolags riksförbund och Svenska
byggnadsingenjörers riksförbund. Yttrande har även inkommit från HSB:s
Bostadsrättsförening östberga.

Av kommerskollegium har överlämnats yttranden av ett antal handelskammare.
Vidare har yttranden överlämnats, av ÖÄ från stadskollegiet i
Stockholm, av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Norrtälje,
Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från drätselkammaren
i Uppsala, av länsstyrelsen i Kalmar län från drätselkammaren i Kalmar,
av länsstyrelsen i Malmöhus län från drätselkammaren i Malmö, av
länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län från stadsfullmäktige i Göteborg,
av länsstyrelsen i Värmlands län från drätselkammaren i Karlstad samt av
länsstyrelsen i Norrbottens län från drätselkamrarna i Luleå och Kiruna.
SACO har överlämnat yttrande från Sveriges Juristförbund. Vid åtskilliga
av nu angivna yttranden har fogats yttranden från olika nämnder och
tjänstemän.

Kommitténs förslag och remissyttrandena

Kontroll av upplåtelse av bostadsrätt. Uppbärande av förskott på
avgift för bostadsrätt

Gällande rätt m. m. Bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt finns i en
särskild avdelning i bostadsrättslagen (17—22 §§). Upplåtelse får bara ske
åt föreningsmedlem och inte äga rum i annan ordning än genom teckning
på en av styrelsen utfärdad teckningslista. Vid teckningslistan skall vara
fogad styrkt avskrift av en för föreningens verksamhet senast upprättad
ekonomisk plan med bevis om planens mottagande av länsstyrelsen. Sker
upplåtelse i annan ordning, är den ogiltig.

Bestämmelserna om ekonomisk plan tjänar det dubbla syftet att hindra
uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att förebygga
att bostadsrättshavare avkrävs opåräknade avgifter. Planen skall hänföra
sig till föreningens samtliga hus och innehålla upplysningar i alla de

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

avseenden, som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet
(12 §). I planen skall också lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser
som kan åläggas bostadsrättshavaren. För varje lägenhet skall anges det
belopp, till vilket lägenhetens värde uppskattas i förhållande till värdet på
alla lägenheterna (lägenhetens andelsvärde). Till grund för planen behöver
inte föreligga uppgifter om de slutliga kostnaderna för t. ex. uppförande av
det hus, i vilket föreningens medlemmar skall erhålla lägenhet. Planen kan
grundas på enbart en kalkyl över föreningens verksamhet. Ny plan skall
emellertid upprättas och inges till länsstyrelsen om vissa i 13 § angivna
förändringar inträtt i avseende på förhållanden som planen bort innehålla
uppgift om. Någon ytterligare bostadsrätt får inte upplåtas innan detta skett.
Upplåts bostadsrätt utan att ny plan mottagits av länsstyrelsen, kan bostadsrättshavaren,
om han var i god tro vid upplåtelsen, frånträda avtalet efter
uppsägning. Han äger också rätt till skadestånd.

Styrelseledamot som uppsåtligen upplåtit bostadsrätt i strid med bostadsrättslagens
bestämmelser eller som mot bättre vetande i teckningslista
eller handlingar till denna meddelat oriktiga uppgifter eller underlåtit att
ta in uppgift som uppenbarligen bort vara med kan dömas till dagsböter
(63 §).

Den ekonomiska planen skall undertecknas av samtliga styrelseledamöter.
På planen skall enligt 14 § två trovärdiga män teckna intyg att planen enligt
deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga
omständigheter på vilka de grundar sitt omdöme. Intygsgivarna
skall ha insikt och erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet.
En av dem skall av Kungl. Maj :t eller länsstyrelse ha förklarats
behörig att utfärda sådant intyg (14 § bostadsrättslagen och kungörelsen
den 12 januari 1946 (nr 14) med vissa bestämmelser angående intygsgivare).

Det närmare innehållet i den ekonomiska planen och intyget har Kungl.
Maj:t med stöd av 15 § bostadsrättslagen reglerat i kungörelsen den 27 juni
1930 (nr 265) med vissa föreskrifter i anledning av lagen om bostadsrättsföreningar.
Enligt kungörelsen skall planen och intyget avfattas i huvudsaklig
överensstämmelse med formulär som är fogade vid kungörelsen.

Den ekonomiska planen skall enligt 16 § bostadsrättslagen inges i två
exemplar till länsstyrelsen i det län där föreningens styrelse har sitt säte
Det åligger länsstyrelsen att tillse att planen är upprättad i behörig ordning
och har föreskrivet innehåll samt är försedd med vederbörligt intyg. I annat
fall får planen inte mottas. Länsstyrelsens granskning av den ekonomiska
planen är bara av formell natur.

Enligt bestämmelserna i kontrollagen skall förening som har hus på hyresreglerad
ort låta ekonomisk plan godkännas av hyresnämnden innan den
får mottas av länsstyrelsen (2 §). Vid hyresnämndens prövning skall olika
regler följas beroende på om föreningens hus tidigare varit avsett för ut -

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

hyrning eller om så inte har varit fallet. De närmare bestämmelserna finns
i 3 §. Syftet med hyresnämndens prövning är framför allt att hindra att avgifterna
i planen är för höga med hänsyn till den priskontroll som genom
hyresregleringslagen upprätthålls beträffande hyreslägenhet. Någon prövning
i och för sig av de ekonomiska planernas hållbarhet tar de hyresreglerande
myndigheternas kontroll inte direkt sikte på. Skulle det emellertid
visa sig att avgifterna är så lågt beräknade att om föreningen skall kunna
fortsätta sin verksamhet avgifterna måste höjas till belopp som inte kan anses
skäliga, torde hyresnämnden vara berättigad att vägra godkänna planen.

För att hindra att hyresnämndens kontroll kringgås föreskrivs i 3 § sista
stycket att bostadsrättsföreningens stadgar inte får innehålla bestämmelse
som till men för bostadsrättshavaren avviker från plan som godkänts av
nämnden. Är detta förhållandet, får registrering inte äga rum och är bestämmelsen
utan verkan. I 4 § första stycket förbjuds också att ersättning tas ut
vid sidan av vad som bestämts i stadgarna. Det är således inte tillåtet att för
upplåtelse av bostadsrätt motta, träffa avtal om eller begära ersättning utöver
vad som följer av föreningens stadgar eller eljest som villkor för sådan
upplåtelse ta eller begära utfästelse som inte följer av stadgarna.

De hyresreglerande myndigheternas prövning av de ekonomiska planerna
enligt bestämmelserna i kontrollagen har fullständigt ändrat planernas
karaktär. Hyresnämndens prövning av kostnaderna har ansetts inte definitivt
kunnat ske förrän föreningens hus färdigställts samt kostnaderna och
finansieringsvillkoren blivit kända. I stället för att utgöra en kalkyl över
föreningens verksamhet har planen därför huvudsakligen blivit en redogörelse
för verksamheten under tiden fram till dess byggnadsföretaget genomförts
och finansieringsförhållandena klarlagts. Tidpunkten för upplåtande
av bostadsrätt har genom ändringen av planens karaktär kommit att
avsevärt förskjutas på hyresreglerade orter.

För att underlätta byggnadsföretags finansiering har det sedan länge
varit brukligt att bostadsrättsföreningen uppbär förskott på avgift eller annat
vederlag till föreningen, innan bostadsrätt upplåtits. Bostadsrättslagen
innehåller inget direkt stöd för ett sådant förfarande. Vissa bestämmelser
om förskott ges emellertid i kontrollagen. Som förutsättning för att ta upp
förskott krävs enligt kontrollagen hyresnämndens tillstånd (4 § andra stycket).
Enligt samma paragraf tredje stycket äger hyresnämnden i samband
därmed uppställa behövliga villkor. Nämnden kan också föreskriva att sökanden
till nämnden eller utsedd kontrollant skall lämna de uppgifter som
fordras för granskning av företagets ekonomiska grunder. Tillstånd att uppbära
förskott kan återkallas, om den som erhållit tillståndet bryter mot
meddelade föreskrifter eller om andra synnerliga skäl föreligger. Förseelse
mot bestämmelserna i 4 § andra och tredje styckena straffas med böter
eller fängelse ett år och otillåten ersättning eller förskott skall återbetalas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Med stöd av bestämmelserna i 4 § kontrollagen kan hyresnämnden som
villkor för rätt att uppbära förskott föreskriva att sökanden avlämnar förbindelse
om återbetalning av för högt förskott och kräva den säkerhet för
förbindelsens fullgörande, som kan vara behövlig. Beträffande den närmare
tillämpningen av bestämmelserna om förskott har hyresrådet meddelat
föreskrifter genom skilda cirkulär (nr 31 den 28 december 1945, nr 36 den
14 februari 1946, nr 111 den 26 februari 1960 och nr 129 den 3 september
1962). Sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB eller Svenska
riksbyggen behöver enligt dessa föreskrifter inte ställa säkerhet för återbetalning
av förskott. Övriga bostadsrättsföreningar skall ställa sådan säkerhet.
Som säkerhet kan godtas garantiförbindelse av AB Bostadsgaranti
liksom bankgaranti eller annan likvärdig säkerhet. Samtliga föreningar
måste inge en kalkyl över anskaffningskostnaderna för föreningens hus samt
över företagets finansiering. Kalkylen bör vara så utförlig att lägenheternas
antal och beskaffenhet samt avgifterna på varje lägenhet framgår av kalkylen.

Några regler om innebörden av avtal om förhandsteckning av bostadsrätt
i samband med förskotts upptagande lämnas inte i kontrollagen. I motiven
till lagen uttalade emellertid departementschefen (prop. 1945: 371 s. 32) att
ett sådant avtal i regel får anses innebära en utfästelse från föreningens sida
att låta den som gjort teckningen få företräde till viss lägenhet vid definitivt
tecknande av bostadsrätt. Från förhandstecknarens sida torde föreligga en
bindande utfästelse att teckna bostadsrätt för lägenheten på rimliga villkor
så snart sådan teckning lagligen kan ske. Kontraktsbrott från någondera
sidan torde kunna medföra skadeståndsskyldighet. Dröjer det avsevärt
längre tid än parterna förutsatt innan definitiv teckning kan äga rum, torde
den som inbetalat förskott kunna frånträda överenskommelsen. Den rätt
som förhandstecknare har till lägenhet som denne tillträtt men ännu inte
fått upplåten till sig med bostadsrätt torde få betraktas som en hyresrätt.

Kommittén. Ofta är det önskvärt att avtal kan träffas mellan bostadsrättsförening
och den som önskar förvärva bostadsrättslägenhet i föreningens
hus redan på ett tidigt stadium av föreningens verksamhet. För föreningen
är det värdefullt att tidigt binda de bostadssökande till sig. På det
sättet kan föreningen försäkra sig om att lägenheterna kan avsättas när de
blir färdiga. Om den bostadssökande i samband med förhandsavtalet betalar
in en del av det kapital som fordras för husets finansiering, minskas
föreningens behov av främmande kapital och räntekostnaderna kan hållas
nere. För den bostadssökande är det också av betydelse att på ett tidigt
stadium kunna tillförsäkra sig rätt till viss bestämd lägenhet.

Om granskningen av de ekonomiska planerna enligt kontrollagen upphör,
kan dessa åter grundas på kalkyler och få den karaktär som de avses ha
enligt bostadsrättslagen. Upplåtelse av bostadsrätt skulle då också kunna

Kiingl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

ske på ett tidigare stadium än vad som nu är fallet på hyresreglerade orter.

Det finns även andra skäl för att en bostadsrättsförening bör ha möjlighet
att träffa förhandsavtal och ta upp förskott på avgifter, innan bostadsrätt
upplåts. Bostadsrättsföreningar bildas i allmänhet inte av dem som själva
skall bo i föreningens hus utan av sammanslutningar eller enskilda som
är verksamma för att tillhandahålla bostäder och andra lägenheter. Av
praktiska skäl torde det i flertalet fall vara olämpligt att låta den som skall
få lägenhet i en bostadsrättsförenings hus bli bostadsrättshavare och därmed
också medlem i föreningen redan vid dess bildande eller under den
första tiden som föreningen verkar. Planerandet och byggandet av hus är
numera så komplicerat att personer utan särskild erfarenhet av byggnadsverksamhet
i allmänhet inte kan göra någon större positiv insats. Att personer
med sådan erfarenhet i stället fungerar som byggherrar främjar ett
rationellt och effektivt byggande och ger möjligheter att bättre utnyttja
tidigare erfarenheter. Fördelen med sakkunnig ledning kan antas bli än
större, allteftersom utvecklingen går mot ytterligare koncentration av byggandet
till större tätorter och mot byggande i allt större enheter och med
alltmer komplicerad utrustning. Också hänsynen till det gemensamma intresset
för föreningarna och de bostadssökande att lägenheterna skall tas
i bruk så snart det är möjligt, talar för åsikten att det även framdeles bör
finnas möjlighet att ta upp förskott på avgifter för bostadsrätt i samband
med ingående av förhandsavtal om bostadsrätt utan att den som ingår avtalet
med föreningen kan påfordra att bli medlem i föreningen förrän på
ett senare stadium. Kommittén föreslår därför en sådan ordning. Förskott
bör dock ej få uppbäras innan sådan ekonomisk plan som avses i bostadsrättslagen
upprättats av föreningen och mottagits av länsstyrelsen.

I detta sammanhang diskuterar kommittén frågan om de regler om ekonomisk
plans innehåll och granskning som bostadsrättslagen innehåller kan
anses tillräckliga, eller om därutöver någon allmän kontroll av föreningarnas
verksamhet genom myndighets försorg kan anses behövlig på en i huvudsak
balanserad bostadsmarknad, där det inte finns anledning att utöva
någon priskontroll. Flera skäl för en sådan allmän kontroll framförs. Det
övervägande antalet föreningar arbetar under de för föreningarnas hela
fortsatta verksamhet i hög grad avgörande, inledande skedena utan att de
slutliga intressenterna, dvs. de blivande bostadsrättshavarna, har något i
vart fall direkt inflytande på eller insyn i föreningarna. De organisationer
eller enskilda byggnadsföretagare som står bakom föreningarna har också
delvis olika utgångspunkter för sin verksamhet och med varierande konsumentinflytande.
Vidare bygger föreningarna i betydande utsträckning mycket
stora huskomplex. Utvecklingen går också mot allt större enheter. För en
enskild person är det därför mycket svårt att rätt kunna bedöma ett företag.
I och för sig torde konkurrensen med bostadsföretag som arbetar med
andra upplåtelseformer än bostadsrätt och mellan olika företagstyper inom

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

bostadsområdet medverka till att villkoren för bostadsrättshavarna blir
fördelaktiga. Förhållandena kan emellertid ibland vara sådana att någon
fri konkurrens inte råder. Det har också visat sig att de anmärkningar som
framförts beträffande bostadsrättsföreningar har gällt den bristfälliga kontrollen
över kostnaderna för uppförande av föreningens hus och att tillfälle
till eftergranskning av byggnadskostnaderna inte lämnats eller att redovisning
av kostnaderna inte förelagts de blivande bostadsrättshavarna.

Dessa förhållanden liksom den sociala betydelse bostadsrättslagstiftningen
har och de stora kapitalbelopp som bostadsrättshavarna ofta får satsa
för att förvärva bostadsrätten utgör enligt kommitténs mening starka skäl
för en offentlig kontroll av föreningarna och deras verksamhet. Omfattningen
av en sådan kontroll måste dock anpassas med hänsyn såväl till det
skydd som på annat sätt kan erhållas för de enskilda bostadsrättshavarna
som till nödvändigheten av att föreningarna och de företag och sammanslutningar
som står bakom bildandet av föreningarna ges största möjliga
frihet att välja ändamålsenliga arbetsformer för den kooperativa bostadsformen.

Den kontroll som bör finnas utan att skyddet för bostadskonsumenterna
eftersätts kan enligt kommitténs åsikt begränsas till de fall då förskott tas
upp och bör ta sikte på att förskotten inte går förlorade. Detta resultat kan
uppnås genom att garantier lämnas för att byggnadsföretaget kommer till
utförande och att förskottsgivarna kan förvärva bostadsrätt till de lägenheter
som de träffat avtal om. Förskottsgivarna bör också erhålla vissa garantier
beträffande anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren.

Eftersom förskottsgivarna inte själva såsom föreningsmedlemmar kan
utöva inflytande på skötseln av föreningens angelägenheter bör de dessutom
erhålla garantier för att deras intressen i övrigt blir tillvaratagna. De
bör således kunna bl. a. ställa anspråk på ändamålsenlig organisation av
föreningen och sakkunnig projektering och byggnadskontroll av föreningens
hus samt att räkenskaper förs på sådant sätt att de medger fullständig
insyn i föreningens ekonomi. Föreningen bör också när den avlämnas till
bostadsrättshavarna vara i sådant skick och ha sådan ekonomisk ställning
att grunden för en betryggande fortsatt förvaltning är lagd.

För att uppnå dessa garantier föreslår kommittén att bostadsrättsföreningen
skall vara anknuten till ett företag som genom bl. a. tillgång till
byggnadsteknisk och fastighetsekonomisk sakkunskap har resurser att utöva
behövlig kontroll över föreningens verksamhet under tiden fram till
dess bostadsrättshavarna själva övertar föreningens verksamhet. Vidare
måste företaget ha ekonomiska resurser för att garantera förskotten och
gottgöra föreningen, om anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren
trots företagets kontroll skulle komma att avvika från vad som kan
anses godtagbart. En bostadsrättsförening som tar upp förskott bör således
ha erhållit uttrycklig utfästelse av ett företag med sådana resurser att före -

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

taget gentemot föreningen åtagit sig visst ansvar för anskaffningskostnaderna
och finansieringsvillkoren för föreningens hus.

Med hänsyn till de svårigheter som föreligger vid bedömning av i synnerhet
ett mera omfattande byggande bör emellertid garantier enligt utfästelsen
inte gå längre än att utrymme finns för kostnadsvariationer inom inte alltför
snäva marginaler. Bara de fall där kostnaderna och villkoren överstiger
vad som högst kan anses skäligt, dvs. när kostnaderna och villkoren är
oskäliga, bör därför omfattas av utfästelsen. Om utfästelsen i visst fall skall
tas i anspråk, beror på hur helhetsbedömningen av kostnaderna och villkoren
för huset utfaller. Att någon enstaka kostnadspost är oskälig behöver
således inte medföra att det ekonomiska ansvaret inträder för det företag
som gjort utfästelsen. Bedöms anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren
vara oskäliga, har företaget att svara för att föreningen och därmed
bostadsrättshavarna inte behöver bekosta vad som är att anse som
oskäligt.

Det ekonomiska ansvar företagen skall bära gentemot föreningarna och
bostadsrättshavarna samt vikten av den tillsyn och kontroll över föreningarna
under deras tillblivelse och inledande skeden som åtagandet förutsätter
leder enligt kommittén till att endast utfästelser från företag som godkänts
i särskild ordning kan medföra rätt för förening att ta upp förskott.
Som företag i här avsedd bemärkelse bör kunna godtas såväl företag till
vilket bostadsrättsförening rent föreningsmässigt hör som företag till vilket
föreningen anknyts genom särskilt avtal. Anknytningen mellan föreningen
och företaget måste vara sådan att företagets verksamhet verkligen blir ett
skydd för bostadskonsumenterna. Det måste därför tillses att bindningen
sker på sådant sätt att ena parten inte när som helst kan göra sig fri.

I enlighet med det anförda innebär kommitténs förslag att bostadsrättsförening
får uppbära förskott på avgifter endast om föreningen av något
företag som kan godtas erhållit utfästelse att företaget gentemot föreningen
svarar för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens
hus inte är oskäliga.

Det väsentliga för den kontroll som behövs när förskott skall uppbäras
är prövningen av det företag som står bakom föreningen. När företagets
resurser prövats bör det kunna överlåtas åt förening som är anknuten till
företaget att uppbära förskott utan särskild ansökan. Eftersom det kan beräknas
bli fråga om bara ett ringa antal företag med en omfattande verksamhet,
skulle det vara onödig omgång att varje förening skulle behöva
söka tillstånd.

Vid valet av tillståndsmyndighet avvisar kommittén tanken att hyresnämnderna
skulle omhänderha denna uppgift. Nämnderna kan inte i och för
sig anses lämpade att pröva vilka företag som kan godtas som garanter,
främst med hänsyn till att de saknar en central instans som kan sörja för
likformigheten i avgörandena. Deras sammansättning är inte heller sådan

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

att de kommer att inrymma särskild sakkunskap på bostadsrättsområdet.
Kommittén föreslår i stället att det skall ankomma på Kungl. Maj :t att pröva
vilka företag som skall få lämna utfästelser till bostadsrättsföreningar
med den verkan att förskott får tas upp på avgifter för bostadsrätt.

I samband med föreningens överlämnande till bostadsrättshavarna bör
den avgående styrelsen lämna en redogörelse för verksamheten och föreningens
ekonomiska förhållanden. På grundval av en sådan redovisning
kan bostadsrättshavarna bedöma, om anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren
är oskäliga och om det finns anledning att framställa anspråk
mot det företag som står bakom föreningen i enlighet med företagets
garantiutfästelse. Sedan redovisning lämnats bör föreningen utan dröjsmål
ta ställning till frågan om villkoren kan godtas eller om anledning finns att
framställa anspråk på grund av garantiutfästelsen. För denna bedömning
får en frist av sex månader från det redovisningen lämnats anses tillräcklig.
Vid bestämmande av denna tid har hänsyn även tagits till företagets intresse
av att fristen inte blir alltför lång. Tiden bör emellertid kunna förlängas
genom överenskommelse mellan parterna, t. ex. för att möjliggöra
förlikningsförhandlingar. Tvist mellan föreningen och företaget, om skäligheten
av anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren bör kunna underställas
något samhälleligt organ. Kommittén föreslår att tvisten skall behandlas
av allmän domstol.

Med hänsyn till att förening som tar npp förskott under de inledande skedena
verkar utan att de blivande bostadsrättshavarna har något direkt inflytande
på förvaltningen bör avtal om att framtida tvist mellan företag och
bostadsrättsförening på grund av garantiutfästelse skall avgöras av skiljemän
utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen inte få
förekomma.

När det i övrigt gäller innehållet i det avtal om förhandsteckning som
träffas i samband med att förskott uppbärs har kommittén ansett vissa skäl
tala för en närmare reglering i lag. Kommittén har dock inte funnit det påkallat
att ta ställning till dessa frågor förrän i samband med att kommitténs
uppdrag slutförs.

Kommitténs förslag tar närmast sikte på förhållandena på en i huvudsak
balanserad bostadsmarknad. Samma regler bör emellertid gälla även på orter
med påtaglig bostadsbrist. Särskilda föreskrifter för att förekomma
sådan stegring av avgifterna för bostadsrättslägenheter, som inte är godtagbara
från samhällssynpunkt, är således enligt kommittén inte påkallade i
dessa orter.

De regler om förskott som kommittén anser behövliga som ersättning för
bostadsrättskontrollagen föreslås få formen av två nya paragrafer i bostadsrättslagen
i anslutning till bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt i 17
—22 §§.

I en ny paragraf, betecknad 22 a §, föreslås bestämmelser om när förskott

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

får uppbäras. Bostadsrättslagens regler om upplåtelse av bostadsrätt anses
innebära att det inte är tillåtet att uppbära förskott eller annat vederlag för
upplåtelse av bostadsrätt innan sådan upplåtelse skett i den ordning som
anges i lagen. I samband med att möjlighet öppnas att under vissa förutsättningar
uppbära förskott synes förbudet böra införas i lagtexten. Detta
sker i 22 a § första stycket lagförslaget.

I paragrafens andra stycke anges under vilka förutsättningar förskott får
uppbäras i enlighet med de överväganden som kommittén redovisat. I ett
tredje stycke tas upp en bestämmelse om skyldighet att återbära vad som
uppburits i strid med bestämmelse i första eller andra stycket.

I 22 b § föreslås bestämmelser om talan med anledning av tvist mellan
företaget och föreningen samt om förbud mot vissa skiljeavtal.

Överträdelse av bestämmelse i 22 a § första eller andra stycket bör straffas
med böter. Bestämmelse härom föreslås i 63 §.

Reservanterna. Reservanterna delar kommitténs åsikt att bestämmelse om
rätt att ta upp förskott på grundavgift för bostadsrätt bör införas i bostadsrättslagen.
Reservanterna är emellertid av annan mening i fråga om kontrollreglernas
omfattning och utformning.

I och för sig menar reservanterna att man helt kan avstå från särskilda
garantier vid upptagande av förskott och överlåta åt bostadskooperationen
och andra att i konkurrens på en balanserad marknad finna de verksamhetsformer
som medlemmar och bostadssökande vill godta. Det är uppenbart
att på en sådan marknad förskott kan tas upp bara i fråga om goda bostadsprojekt
med vederhäftiga produktionsförutsättningar. Inte heller på
bristorter behövs några särskilda garantier. Bostadsmarknaden idag är annorlunda
än vad som var fallet när bostadsrättskontrollen infördes. Den
allt övervägande delen av bostadsproduktionen sker på bristorter i omfattande
nyexploateringsområden och även vid en otillfredsställande bostadsefterfrågan
synes det inte komma ifråga att möjligheten att uppbära förskott
skulle kunna utnyttjas i kostnadsuppdrivande syfte. Problemet i
bristorterna är inte att hindra oberättigade ersättningar för tillträde till nyproduktionen
utan att hindra oskäliga kostnadshöjningar i befintlig bostadsmassa
och detta rör över huvud taget inte frågan om förskott på grundavgift.

Vid bedömningen av frågan om upptagandet av förskott på grundavgift
måste emellertid även uppmärksammas de villkor som i annan ordning än
i bostadsrättslagen kan vara föreskrivna för bostadsproduktionen. Sådana
villkor kan vara generella, t. ex. utfärdade av statlig myndighet, eller speciella,
dvs. utfärdade av lokal myndighet, t. ex. kommun i dess tomträttskontrakt.
Främst kommer härvid villkor i samband med den statliga bostadslånegivningen
i beaktande. De närmare villkoren för meddelande av bostadslån
lämnas i bostadslånekungörelsen den 1 september 1967 (nr 552). Bl. a.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

föreskrivs i 17 § att bostadslån endast utgår om garanti finns för att förskottsavgifter
som betalas för bostadsrätt inte går förlorade.

Eftersom en väsentlig del av den framtida produktionen av bostadsrättslägenheter
säkerligen kommer att ske med utnyttjande av statliga bostadslån,
synes ett garantisystem i fråga om upptagande av förskott på grundavgift
erforderligt för denna del av bostadsrättsproduktionen. Enahanda system
bör då tillämpas för all bostadsrättsproduktion.

En skälig säkerhet för att förskott inte uppbärs ifråga om projekt, som
saknar vederhäftiga produktionsförutsättningar, uppnås genom anknytning
till låneförfarandet. Meddelas för ett bostadsrättsprojekt preliminärt beslut
om bostadslån enligt bostadslånekungörelsen, föreligger en sådan objektiv
prövning av projektet att förskott på grundavgifter för dess finansiering
skäligen bör få tas upp. Gäller del ett inte statsbelånat projekt men föreligger
från sådana auktoriserade intygsgivare, som får lämna intyg om ekonomisk
plan för bostadsrättsförening, intyg uppställt i anslutning till bostadslånekungörelsens
föreskrifter bör tillstånd till upptagande av förskott
lämnas.

Dessa regler ger inte säkerhet mot att förskott av någon anledning ändå
kan gå förlorade. Härför erfordras särskild garanti. Sådan föreslås lämnas
i samma ordning som vid krav i övrigt på ekonomisk garanti, nämligen
genom prestation av särskild säkerhet. Säkerheten skall kunna tas i anspråk
för att täcka krav som framställts på grundval av 17 § bostadslånekungörelsen
eller som annars framställs på jämförlig grund. Innebörden av en
sådan regel får anses vara, att erlagda förskott skall ha tillförts finansieringen
av bostadsrätterna inom ramen för en godtagbar total slutlig produktionskostnad.
Denna kostnad får med andra ord inte vara oskälig. Krav
på ianspråktagande av säkerheten föreslås kunna framställas såväl av den
som betalat förskott som av bostadsrättsföreningen.

Flera olika alternativ kan tänkas när det gäller ordningen för ställande
av säkerhet. Det kan ske generellt för en riksomfattande verksamhet eller
lokalt för all lokal verksamhet. Säkerheten kan också ställas för det enskilda
produktionsobjektet för vilket förskott uppbärs. Bedömningen av säkerhet
kan ske hos central eller lokal myndighet. Säkerheten kan bestå av borgen
eller pant. Reservanterna föreslår att närmare föreskrifter härom meddelas
av Kungl. Maj :t.

Fråga uppkommer också om förskott skall få tas upp utan föregående
prövning eller först efter ett prövningsförfarande. Det förra alternativet
skulle innebära att behövlig kontroll skulle ske bara genom efterhandssanktioner
ifall förutsättningar för upptagande av förskott inte förelegat. Med
hänsyn till vad som upptagits i bostadslånekungörelsen synes det emellertid
reservanterna nödvändigt att ett prövningsförfarande anordnas så att de lånebeviljande
myndigheterna kan på ett formellt enkelt sätt konstatera, att
förutsättningar för bostadslån föreligger. Bara härigenom torde det vara

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

möjligt att få förfarandet i bostadslåneärenden att löpa på ett praktiskt
smidigt sätt. Prövningsförfarandet bör omfatta alla fall då upptagande av
förskott kan förekomma.

Prövningen om förutsättningar för upptagande av förskott föreligger bör
omhänderhas av hyresnämnderna. Denna organisation handlägger redan
mål och ärenden i hyresfrågor. Hyresnämnden bör dock vid behandling av
fråga om upptagande av förskott kompletteras med ledamot med bostadskooperativ
erfarenhet. Prövningsförfarandet blir i huvudsak av formell natur.
Hyresnämnden har att konstatera, om preliminärt lånebeslut respektive
intyg från intygsgivare föreligger och om garanti med vederbörlig säkerhet
är ställd i enlighet med de föreskrifter som utfärdats. För att underlätta
handläggningen bör handlingar upprättas på fastställda formulär. Prövningen
kan på detta sätt ske utan tidsutdräkt. Föreligger angivna förutsättningar,
skall tillstånd till upptagande av förskott meddelas.

Liksom föreslagits i prop. nr 1967: 141 angående ny hyreslagstiftning bör
allmän domstol fungera som överinstans över hyresnämnden. Härigenom
vinns fördelen av prejudikatmöjligheter.

Frågan om när garanti kan åberopas och ställd säkerhet kan tas i anspråk
bör i händelse av tvist lösas av allmän domstol. Talan bör anhängiggöras
inom tid som kommittén föreslagit.

Remissyttrandena. Remissinstanserna utgår i allmänhet från att kontrolllagen
skall upphöra att gälla och kommitténs förslag skall träda i kraft först
i samband med den slutliga avvecklingen av hyresregleringslagen. Näringslivets
byggnadsdelegation, till vilkens yttrande ansluter sig vissa handelskammare,
Sveriges fastighetsägareförbund, Svenska arbetsgivareföreningen,
Svenska bankföreningen och Svenska försäkringsbolags riksförbund,
samt Byggnadsfirman Anders Diös AB och AB Bostadsgaranti uttalar emellertid
att den föreslagna reformen inom bostadsrättssektorn bör genomföras
genast och utan anknytning till hyresregleringslagen. AB Bostadsgaranti
tillägger att den omständigheten att kontrollagen redan upphört att gälla på
ett flertal orter där bostadsrättslägenheter produceras understryker vikten
av att en reform vidtas.

Full enighet råder bland remissinstanserna att avtal om bostadsrätt mellan
den som vill förvärva bostadsrättslägenhet och föreningen bör träffas på
ett tidigt stadium av föreningens verksamhet. Som senare kommer att redovisas
i samband med förutsättningarna för uppbärande av förskott är majoriteten
remissinstanser ense med kommittén att det skulle vara en betydande
vinning om tidigare avtal kunde åstadkommas genom att den ekonomiska
planen åter kan upprättas i form av en kalkyl enligt bostadsrättslagens bestämmelser.
Remissinstanserna är också i stort sett eniga om att någon ytterligare
upplåtelsekontroll från myndighets sida utöver redan gällande regler
i bostadsrättslagen inte är erforderlig i de fall bostadsrättsupplåtelse sker

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

utan att förskott uppbärs. Främst gäller detta i en i huvudsak balanserad
bostadsmarknad. Direkta uttalanden härom görs av Svea hovrätt, vissa handelskammare,
statens hyresråd, HSB, Byggnadsfirman Anders Diös AB,
Svenska byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbiindet
och SACO. Hovrätten för Nedre Norrland anser däremot att man inte
kan undvara en allmän kostnadskontroll. Hovrätten framhåller att en bostadssökande
— även på en balanserad marknad — inte alltid i realiteten
har någon möjlighet att välja mellan hyreslägenhet och bostadsrättslägenhet.
För den enskilde konsumenten är det f. ö. inte sällan ganska likgiltigt vilken
form av nyttjanderättsupplåtelse som väljs. Av väsentlig betydelse är
däremot bostadskostnadens storlek. Även från samhällelig synpunkt är det
angeläget att boendekostnaderna inte är oskäligt höga. Det är därför enligt
hovrätten önskvärt att samma skydd mot otillbörligt höga kostnader skapas
för hyreslägenheter och bostadsrättslägenheter. Enligt hovrätten talar även
förhållandena på bristorterna för en kontroll. Om hyrorna i bristorterna
också i fortsättningen blir föremål för en kontroll som hindrar en av tillgång
och efterfrågan föranledd prisbildning samtidigt som bostadsrättslägenheterna
lämnas fria, föreligger risk att bostadsproducenterna finner det
mera fördelaktigt att bygga bostadsrättshus som i detta läge skulle ge de
bästa vinstmöjligheterna. Visserligen har kommittén föreslagit regler som
skulle hindra uppkomsten av oskäliga anskaffningskostnader och därmed
också alltför höga upplåtelseavgifter. Mot detta invänder hovrätten att man
inte kan bortse från att det också i fortsättningen kan komma att finnas företag,
som inte behöver ta upp några förskott. Vidare torde konsekvensen
kräva att det regelsystem som man funnit erforderligt för hyrorna i bristorterna,
kompletteras med regler, som såvitt möjligt hindrar att detta
system kringgås genom nyttjanderättsupplåtelser i bostadsrättens form.
Detta synes hovrätten förutsätta ett kontrollförfarande motsvarande hyresnämndens
nuvarande prövning av de ekonomiska planerna.

Huvudintresset bland remissinstanserna har varit frågan om reglerna för
bostadsrättsförenings uppbärande av förskott i samband med förhandsavtal
om bostadsrättslägenhet. Nästan alla remissinstanser är överens med kommittén
att bostadsrättslagen bör innehålla regler om att förskott får tas ut
samt under vilka förutsättningar detta får ske. Några remissinstanser berör
i detta sammanhang frågan om bostadsrättslagen enligt gällande rätt förbjuder
uppbärande av förskott. Från främst HSB:s sida hävdas att bostadsrättslagen
inte innehåller något sådant förbud. Det förhandsavtal som träffas
mellan parterna, vid vilket förskott erläggs, innebär enligt förbundet bara
ett avtal om en framtida upplåtelse av bostadsrätt. Någon bostadsrätt har
således inte uppkommit i och med att förskott betalats. Det står enligt förbundet
inte heller i överensstämmelse varken med parternas uttryckliga vilja
eller bostadsrättslagen att hävda att sådan rätt kommit till stånd. Svea
hovrätt menar att full klarhet inte råder i denna fråga. Uttalandena vid bo2
Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 161

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

stadsrättslagens tillkomst och ändringar av 4 § kontrollagen är enligt hovrätten
knappast entydiga. Även Hyresgästernas riksförbund påtalar att
oklarhet föreligger på denna punkt. AB Bostadsgaranti anser däremot att
lagen bara medger upplåtelse av bostadsrätt på ett tidigare stadium i förhållande
till byggnadsprocessen än vad kontrollagen medger men inte att
»andra avgifter» får tas ut. Uttagande av förskott på inte hyresreglerade orter
fungerar därför enligt förbundet utan klara bestämmelser, vilket måste
vara otillfredsställande.

Bara några remissinstanser anser att det inte finns anledning att i bostadsrättslagen
införa särskilda garantier vid upptagande av förskott på
grundavgift. Enligt HSB saknas skäl att på en balanserad marknad i civillagstiftning
kringgärda en omfattande del av bostadsproduktionen med regler
som endast är meningsfyllda när det i bristsituationer gäller att stävja
möjligheten till knapphetsbetingade missbruk.

Liknande synpunkter uttalas även av SACO. Också Stockholms handelskammare,
till vilkens yttrande Smålands och Blekinge samt Gotlands handelskammare
anslutit sig, anser att det i princip föreligger lika litet anledning
till kontroll av företagsfinansiering på detta område som på andra.
Den omständigheten att hyresreglering och därmed sammanhängande kontrollbestämmelser
skapat en konstlad efterfrågan på bostadsområdet motiverar
inte enligt handelskammaren att man, vid en avveckling av hyresregleringen,
bibehåller vissa delar av kontrollapparaten med motivering att dessa
är till för att skydda den som efterfrågar bostäder. Handelskammaren anser
dock att kontrollen kan vara berättigad i ett läge då marknaden genom
hyresregleringen blivit snedvriden och då efterfrågan blivit starkt uppdämd
men knappast på en balanserad bostadssektor.

Vid utformningen av den nya lagen bör man enligt Näringslivets byggnadsdelegation
utgå från rådande förhållanden på bostadsmarknaden. Delegationen
framhåller således att utvecklingen bl. a. på det byggnadstekniska
området har medfört att initiativet till bostadsrättsföreningar numera som
regel tas antingen av de bostadskooperativa riksorganisationerna eller av enskilda
företag. I det senare fallet underlättas initiativet i många fall genom
ett åtagande från AB Bostadsgaranti. Vid bildandet av bostadsrättsföreningar
på enskilt initiativ tar entreprenören oftast ansvaret gentemot föreningen
och konsumenten/medlemmen genom en totalentreprenad. Beträffande
föreningar anslutna till de bostadskooperativa riksorganisationerna sker
upphandlingen genom olika former av entreprenadavtal. I de fall då föreningen
genom sin organisation projekterar husen har denna dels ett ansvar
gentemot entreprenören för projekteringshandlingarnas riktighet, dels
gentemot konsumenten/bostadsrättshavaren för slutprodukten. Den trygghet
som bostadsrättshavarna kan kräva bör enligt delegationen i törsta hand
tillförsäkras dem genom ett avtal, i vilket föreningen åtar sig att på vissa
villkor tillhandahålla bostaden. Liknande synpunkter framförs även av bl. a.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

AB Bostadsgaranti, som tillägger att den nya lagen inte får begränsa möjligheterna
till konsumentens fria val av bostad. Lagens bestämmelser måste
sålunda ge utrymme för enskilda byggföretagare att på likvärdiga villkor
konkurrera med marknadens övriga parter. Det är därför enligt bolaget naturligt
att de kontrollbestämmelser som nu ingår i kontrollagen och som kan
bedömas böra överföras till den nya lagstiftningen i huvudsak får karaktären
av en precisering av det ansvar som åvilar de organisationer och garantiföretag,
vilka medverkar vid tillkomsten av det övervägande antalet bostadsrättsföreningar.
Härigenom tillgodoses syftet att erbjuda trygghet för
blivande eller konstituerade bostadsrättshavare. Det ansvar som det bär är
fråga om måste enligt bolagets mening konkretiseras i form av en utfästelse
om att anskaffningskostnader och finansieringsvillkor för föreningens hus
inte blir oskäliga. I fråga om målsättningen att den nya lagen bör anpassas
till nuvarande förhållanden bör enligt bolaget den praxis som utbildats för
tillkomsten av det helt övervägande antalet bostadsrättsföreningar bibehållas.
Initiativ och produktion skall således handläggas av part, som under
inledande skeden handlar utan direkt inflytande från den enskilde konsumenten.
Möjligheten måste emellertid, anser bolaget, alltjämt finnas för bostadssökande
att direkt bilda föreningar och själva ta ansvaret för projektering,
produktion och förvaltning etc.

Kommitténs förslag att förskott inte skall få tas upp förrän ekonomisk
plan för föreningens verksamhet upprättats och mottagits av länsstyrelsen,
godtas eller lämnas utan erinran av det övervägande antalet remissinstanser.
Av de som är positiva till förslaget uttalar Svenska riksbyggen att det
föreslagna villkoret tillgodoser bostadsrättshavarnas trygghet och torde inte
vålla nämnvärt avbräck för företaget. AB Bostadsgaranti framhåller att de
erfarenheter som vunnits — speciellt under senare år — av totala upphandlingsformer
visar att kostnadsändringarna under byggnadsskedet vid detta
förfarande dels blir begränsade, dels med tillbörlig noggrannhet kan bedömas
redan i ett preliminärt skede. Härav bör enligt bolaget den slutsatsen
dras, att ekonomisk plan med tillfredsställande noggrannhet kan upprättas
tidigare än vad f. n. följer av kontrollagens bestämmelser, nämligen att planen
inte upprättas förrän alla kostnader för byggnadsföretaget slutredovisats
och den definitiva finansieringen kan överblickas. Innebörden härav
skulle vara en återgång till i stort sett de förhållanden som rådde vid bostadsrättslagens
tillkomst, då bostadsrätt förutsattes kunna upplåtas på underlag
av cn plan baserad på en beräkning. Bolaget anser dock, att upphandling
av bostadsobjektet alltid skall ha verkställts, innan plan upprättas
och registreras. Fasta upphandlingsformer bör sålunda enligt bolaget
indirekt kunna medföra, att den bostadssökande i ett tidigt skede kan
träffa avtal med mera bindande verkan än vad nu är fallet under förutsättning
att till avtalet knutits garantier för att slutresultaten inte oskäligt
avviker från vad förhandsvis avtalats. Också Näringslivets byggnadsdelega -

Kungi. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

tion och Byggnadsfirma Anders Diös AB godtar kravet på ekonomisk plan.
Delegationen förklarar i detta sammanhang att bostadsrättshavarnas trygghet
kräver att upphandling av bostadsobjektet alltid skall ha gjorts, innan
en ekonomisk plan upprättas. Även bolaget anser det önskvärt att bostadsobj
ektet upphandlats i sådan omfattning att anskaffningskostnaderna kan
preciseras. Av samma skäl bör enligt bolaget eftersträvas en verifierad
finansieringsplan, önskemålet om att få kostnader och finansiering om möjligt
slutligt redovisade redan i ekonomiska planen får dock enligt bolaget
inte fördröja möjligheten att uppbära förskott.

Kritik mot det föreslagna kravet om ekonomisk plan framförs av hovrätten
för Nedre Norrland, Hyresgästernas riksförbund och HSB. Det sistnämnda
förbundet avstyrker — oavsett hur villkoren för uppbärande av förskott
i övrigt utformas — kommitténs förslag att ekonomisk plan skall vara
mottagen av länsstyrelsen innan förskott får tas upp. Det torde visserligen
vara riktigt att bostadsrättslagen i och för sig inte ställer större krav på utformningen
av ekonomisk plan än att en kalkyl över bl. a. beräknad anskaffningskostnad
och möjliga finansieringsvillkor kan godtas. Den ekonomiska
planen skall emellertid utgöra den väsentliga avtalshandlingen beträffande
bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter, sedan bostadsrättsupplåtelse
skett. Det torde därför ligga i såväl bostadsrättsföreningens som de blivande
bostadsrättshavarnas intresse att den ekonomiska planen grundas på
exakta uppgifter om åtminstone så väsentliga förhållanden som anskaffningskostnad,
finansieringsvillkor och lägenhetsstorlekar. Det kan på grund
härav vara lämpligt att vänta med att upprätta ekonomisk plan till dess sådana
uppgifter är tillgängliga. Rätt att uppbära förskott på grundavgift bör
därför inte göras beroende av länsstyrelsens mottagande av ekonomisk
plan.

Även hovrätten och Hyresgästernas riksförbund anmärker mot att ekonomisk
plan, som upprättats bara som en kalkyl, inte kan utgöra den upplysningskälla
som skall utgöra grundvalen för bostadsrättshavarens rättigheter
och skyldigheter.

När det gäller omfattningen av de nya bestämmelserna i bostadsrättslagen
om villkoren i övrigt för upptagande av förskott råder oenighet bland remissinstanserna.
De remissinstanser som utan närmare motivering tillstyrker
eller lämnar utan erinran kommitténs förslag att förskott bara får tas
upp om ett av Kungl. Maj:t auktoriserat företag åtagit sig att svara för att
anskaffningskostnader och finansieringsvillkor för föreningens hus inte är
oskäliga är handelskammaren i Göteborg, Skånes handelskammare, handelskammaren
för Värmlands län, Dalsland och Bohuslän, Norrbottens och
Västerbottens läns handelskammare, Statens personalbostadsdelegation,
länsstyrelserna i Uppsala, Kalmar, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och
Värmlands län, Drätselkamrarna i Norrtälje, Södertälje, Kalmar, Karlstad
och Luleå, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet, Stockholms

Kiingl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

bostadsföreningars centralförening ek. för., Stockholms Kooperativa bostads
jörening ek. för., Samarbclsdelegationen för främjande av bostadsanskaffning
åt statsanställda i Stockholm, LO och SR.

Kommitténs förslag tillstyrks i princip även av bostadsstyrelsen, länsstyrelsen
i A orrbottens län, stadskollegierna i Stockholm och Göteborg, drätselkammaren
i Uppsala, Sveriges fastighetsägareförbund, Svenska riksbyggen,
Byggnadsfirman Anders Diös AB, Svenska byggnadsentreprenörföreningen,
Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelcgation,
AB Bostadsgaranti, Svenska arbetsgivareföreningen, Svenska bankföreningen
och Svenska försäkringsbolags riksförbund. Länsstyrelsen i Norrbottens
län tillstyrker förslaget under förutsättning att det kompletteras
med bestämmelse att för auktorisation av företaget dessutom skall krävas
att särskild säkerhet ställs, som kan tas i anspråk för krav som kan resas på
grund av företagets utfästelse. Länsstyrelsen utgår också från alt auktorisationen
lämnas under sådana förutsättningar att den på lämpligt sätt görs
till föremål för omprövning. Sveriges advokatsamfund förordar förslaget
om krav på kontroll av produktionskostnadernas och finansieringsvillkorens
skälighet men tillägger att villkoret måste kompletteras med skyldighet för
föreningen att anskaffa betryggande borgen för återbetalning av erlagda
förskott. Också stadskollegiet i Stockholm och drätselkammaren i Uppsala
anser att garantierna från företaget måste lämnas särskilt i varje enskilt fall.

De tillstyrkande remissinstanserna poängterar genomgående förslagets
betydelse för förskottsgivarnas trygghet. Näringslivets byggnadsdelegation
framhåller att förslaget möjliggör finansieringen av bostadsrättsföreningen
och skapar fasta former för de ömsesidiga åtagandena från initiativtagaren
och den bostadssökande. Flera framhåller också det förenklade förfarandet
för uttagande av förskott förslaget innebär, särskilt med hänsyn till att
bara ett fåtal förelag kan antas söka auktorisation hos Kungl. Maj :t.
Svenska byggnadsentreprenörföreningen ser en stor fördel i att den erforderliga
kontrollen och garantin förläggs till särskilda företag eller organ
med speciella resurser.

Kritik mot kommittémajoritetens förslag framförs från främst Svea hovrätt,
hovrätten för Nedre Norrland, Kommerskollegium, Stockholms, Östergötlands
och Södermanlands, Smålands och Blekinge samt Gotlands handelskammare,
handelskammaren för Örebro och Värmlands län, statens hyresråd,
länsstyrelsen i Stockholms län, drätselkamrarna i Solna, Malmö och
Kiruna, Hyresgästernas riksförbund, HSB, Sveriges kommunalekonomiska
förening, SACO, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska bostadskreditkassan
och Svenska byggnadsingenjörers riksförbund.

Anmärkning riktas framförallt mot att den föreslagna kontrollen inte
tillvaratar den enskilde förskottsgivarens intressen. I stället förordas reservanternas
förslag om anknytning till bosladslånekungörelsen och att sär -

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

skild säkerhet skall ställas när förskott uppbärs. Dessutom förordas att lillståndsgivningen
skall ankomma på annan myndighet än Kungl. Maj :t.

Kritik mot reservanternas förslag framförs däremot av AB Bosiadsgaranii.
Bolaget anmärker till en början mot att bostadsrättslagen kommer enligt
reservanternas förslag att bygga på föreskrifter i en kungörelse som dessutom
inte gäller för hela bostadsrättsområdet och som under årens lopp reviderats
vid ett flertal tillfällen. Det finns också anledning anta att kungörelsen
även framdeles blir föremål för revision. Bolaget pekar även på att bostadslånekungörelsen
inte heller innefattar någon reell produktionskostnadskontroll.
Den innehåller bara krav på en mera vag kostnadsbedömning med
hänvisning till ett schablonvis beräknat pantvärde. Enligt bolaget är den
kostnadsbedömning som måste utgöra underlag för ett avgörande huruvida
anskaffningskostnader är oskäliga eller ej av annan karaktär än den som
krävs för beviljande av lån. Bolaget är också tveksamt beträffande hyresnämndernas
förutsättningar till materiella kostnadsbedömningar, som ibland
måste bli av rent entreprenadjuridisk natur. Bolaget vänder sig vidare mot
reservanternas förslag att erforderliga garantier bara skall omfatta förskottsvis
uttagna avgifter. Härav följer enligt bolagets förmenande att i den
mån oskälighet ifråga om anskaffningskostnaderna konstaterats föreligga,
säkerhet endast finns för alt den bostadssökande återfår förskottsavgiften.
Eftersom reservanternas garanti — i motsats till kommitténs förslag — inte
förutsatts innehålla säkerhet för att »oskäligheten undanröjs» måste följden
bli att den bostadssökande går förlustig den bostad som kanske brukats
under längre tid. Bolaget pekar också på att reservanternas förslag saknar
föreskrift om inom vilken tid kostnadsredovisning senast bör lämnas, vilket
synes bolaget helt nödvändigt när den ställda garantin bara omfattar säkerhet
för förskott. Ett garantikrav som enbart är koncentrerat till förfarandet
med upptagande av förskott synes bolaget dessutom kunna kringgås i den
mån förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt träffas utan villkor om
förskottsinbetalning.

Av de remissinstanser som ställer sig kritiska mot kommitténs förslag
ifrågasätter vissa behovet av en allmän kostnadskontroll. Konungariket
Sveriges stadshypotekskassa och Svenska bostadskreditkassan framhåller
att det givetvis är väsentligt för förskottsgivarna att garanti finns för skäligheten
av anskaffningskostnader och finansieringsvilllcor för föreningens
hus. Föreningarna sätter emellertid i fråga om inte bostadsrättslagens nuvarande
bestämmelser om bostadsrättshavares rättigheter ger förskottsgivarna
ett inte obetydligt skydd i dessa avseenden. För skottsgivare kan även
enligt föreningarna få möjlighet att bedöma skäligheten i produktionsförutsättningarna
genom att granska handlingar som visar bostadsrättsföreningens
ekonomiska kalkyler. Kommitténs förslag synes föreningarna
dessutom svårt att tillämpa i praktiken och därigenom mindre lämpligt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Hovrätten för Nedre Norrland finner det mindre lämpligt att genom de av
kommittén föreslagna villkoren för upptagande av förskott åstadkomma en
sammankoppling av dels garantier för att förskotten inte går förlorade och
dels en indirekt kontroll av och garantier för att anskaffningskostnad och
finansieringsvillkor inte blir oskäliga. Hovrätten menar att det på en balanserad
marknad inte finns något behov av särskilda ingripanden mot oskäliga
anskaffningskostnader. Som senare skall redovisas anser hovrätten
dessutom att full säkerhet inte lämnas för förskottens återfående. Enligt
hovrättens mening bör i stället en klar åtskillnad göras mellan å ena sidan
kontrollen över skäligheten av anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren
samt å andra sidan garantin för att inbetalade förskott inte går
förlorade. Det förra spörsmålet hör intimt samman med frågan om behovet
av kontroll över de ekonomiska planerna och över upplåtelserna av bostadsrätt.
Detta bör därför lösas i det sammanhanget. Vad åter gäller garantin
för att förskotten inte går förlorade synes denna kunna ges i stort sett samma
innehåll och utformning som f. n. gäller inom hyresreglerade orter. En
sådan lösning förutsätter således enligt hovrätten någon form av myndighetskontroll.
I fråga om byggnadsföretag som finansieras med statliga lån
— och detta gäller f. n. det stora flertalet — krävs redan i samband med
långivningen en garanti för att förskotten inte går förlorade. Några ytterligare
föreskrifter anser hovrätten i dessa fall inte erforderliga. Med hänsyn
till den betydande bostadsproduktion, som nu utförs och i framtiden kan
beräknas komma att utföras torde kontrollverksamheten av byggnadsproduktionen
enligt Sveriges kommunalekonomiska förening bli mycket omfattande
om den skall få ett reellt värde. Föreningen ifrågasätter därför om
missförhållandena inom det aktuella produktionsområdet är så påtagliga,
att det föreslagna garanti- och kontrollsystemet, inriktat på produktionssidan,
kan anses befogat och om inte den bostadssociala målsättningen
skulle kunna nås med enklare medel. Föreningen menar att det borde vara
tillräckligt med ett lagfäst garantisystem, där producenten har att ställa
i viss ordning föreskriven säkerhet för de förskott som skall las upp och
för en utfästelse av det innehåll, som i stort överensstämmer med kommitténs
förslag. Detta system kunde lämpligen kompletteras med krav på
kvalificerad revision som förutsättning för rätten att uppbära förskott.

Vissa remissinstanser uttalar sig direkt för ett kontrollförfarande med
anknytning till det statliga låneförfarandet. Till dessa hör Svea hovrätt,
hovrätten för Nedre Norrland, Hyresgästernas riksförbund och HSB. Hyresgästernas
riksförbund anför som skäl för sin ståndpunkt att bostadsrättshus
till övervägande del torde komma att uppföras med anlitande av statliga
lån, varvid villkor om garanti för förskottsavgifterna ställs enligt 17 § bostadslånekungörelsen.
I dessa fall kan därför enligt riksförbundets mening
som första villkor för att förskott skulle kunna avkrävas uppställas att preliminärt
lånebeslut föreligger. Beträffande de inte statligt belånade bostads -

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

rättsföreningarna föreslår riksförbundet att intyg av auktoriserad intygsgivare
skall presteras. Om dessutom kraven på intygsgivarnas kompetens
höjs åstadkoms härigenom godtagbar säkerhet för att projektet som sådant
är vederhäftigt.

Som nyss nämnts riktas kritik också mot att förskottsgivaren inte får
tillräckligt skydd enbart genom att föreningen får garantier mot oskäliga
anskaffningskostnader och finansieringsvillkor. Krav på ianspråktagande
av säkerheten måste kunna framställas såväl av den som betalat förskottet
som av föreningen. Kommerskollegium nämner att den enskilde föreningsmedlemmen
i annat fall skulle stå oskyddad om föreningen, trots att anskaffningskostnader
och finansieringsvillkor ter sig oskäliga, inte skulle
begagna sig av sin rätt enligt garantintfästelsen. Hovrätten för Nedre Norrland
pekar på den situationen alt ett på skäliga villkor kalkylerat företag
av någon anledning inte kommer till utförande. I sådant fall synes garantiförbindelsen
inte kunna tas i anspråk som säkerhet för skyldigheten att
återbetala uppburna förskott. Också länsstyrelsen i Stockholms län anser
att kommittén vid u Iformningen av förslaget inte beaktat att förskottsgivaren
under ogynnsamma förhållanden kan bli nödlidande även om såväl
anskaffningskostnader som finansieringsvillkor är fullt skäliga.

Statens hyresråd anför att en garantiutfästelse att gentemot vederbörande
bostadsrättsförening svara för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren
för föreningens hus inte är oskäliga visserligen innebär ett
skydd för föreningen i de i utfästelsen angivna hänseendena, om än frågan
huruvida viss anskaffningskostnad är oskälig kan vara svår att avgöra och
leda till många tvister. Bestämmelserna är emellertid inte ägnade att skydda
förskottsgivarna mot förlust om föreningen inte skulle vara i stånd att i
förekommande fall återbetala uppburna förskott. Återbetalningsskyldighet
kan tänkas uppkomma av olika anledningar. Huruvida sådan skyldighet
föreligger blir att bedöma enligt allmänna civilrättsliga regler. En förskottsgivare
kan bli berättigad alt helt eller delvis återfå lämnat förskott därför
att detta varit högre än den slutliga avgiften, men också t. ex. därför att
företaget inte fullföljs inom den kostnadsram eller på de villkor i övrigt
som förutsattes då förskottet lämnades och förskottsgivaren på grund härav
berättigas frånträda sitt avtal med föreningen. Skyddet måste också omfatta
t. ex. sådana fall som att uppburna förskott över huvud taget inte
kommer företaget till godo. Säkerheten för rätt att uppbära förskott måste
med andra ord täcka A^arje förlust, som orsakas om förskott går förlorade.
Befogenhet att föra talan om återbekommande av förskottsbelopp bör tillkomma
envar förskottsgivare.

Också Hyresgästernas riksförbund anser att kommitténs förslag inte ger
något verksamt skydd för att erlagda förskott inte går förlorade. Även om
produktionskostnader och finansieringsvillkor inte är oskäliga, kan förskotten
enligt riksförbundets mening äventyras. Så kan bl. a. bli fallet oro

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

entreprenören går i konkurs och därmed försätter även bostadsrättsföreningen
i ekonomiska svårigheter eller om det skulle visa sig att produktionskostnaden
betydligt överstiger vad som förutsattes vid förskottsbetalningen
utan att därför vara uppenbart oskälig. I det senare fallet bör förskottsgivaren
ha rätt att träda tillbaka och återfå sin insats. Liknande synpunkter
framförs av HSB, SACO, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa
och Svenska bostadskreditkassan. De två förstnämnda tillägger att
förskottsgivaren på grund av byggnadsföretagets obestånd eller konkurs
knappast torde ha möjlighet att vinna bifall till talan mot borgensman enligt
kommitténs förslag, om borgensmannen med fog gjort invändningen
att produktionskostnad och finansiering varit skäliga. Vidare framhålls att
också en förening med skäliga produktionskostnader och normal finansiering
kan på grund av misskötsel komma på sådant obestånd att bostadsrätt
inte kan upplåtas och förskotten gå förlorade. Sveriges advokatsamfund
finner det inte uteslutet att på den bostadsmarknad som kommer att finnas
sedan nu gällande hyresreglering avskaffats kan uppkomma fall, då bostadssökande
som betalat förskott inte vill teckna sig för bostadsrätt eftersom
han anser anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren om ej
oskäliga så dock väsentligt mera betungande än han räknat med. Om annan
bostadssökande i sådant fall inte omedelbart kan anskaffas i hans ställe,
finns ingen garanti för att han återfår det inbetalade förskottet. Som ett
ytterligare villkor för rätten att ta upp förskott föreslår samfundet därför
att föreningen anskaffar betryggande borgen för återbetalning av inbetalade
förskott.

Vad angår i övrigt de krav som bör ställas på säkerhetens beskaffenhet
anser bostadsstyrelsen, statens hyresråd, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa
och Svenska bostadskreditkassan, att bestämmelsen i 17 § botadslånekungörelsen
om garanti för att utlämnade förskott inte går förlorade
bör tjäna till ledning. Bostadsstyrelsen och hyresrådet framhåller att enligt
bostadsstyrelsens anvisningar till paragrafen nämnda garanti skall anses
föreligga om bostadsrättsföreningen är ansluten till HSB eller Svenska
riksbyggen. Annan förening skall ställa säkerhet för återbetalning av förskott
på grundavgift. Som säkerhet godtas garanti av AB Bostadsgaranti,
bankgaranti eller likvärdig säkerhet. Bostadsstyrelsen anser att en bestämmelse
om sådan garanti bör införas i 22 a § i den av kommittén föreslagna
lagtexten. Hyresrådet förordar för sin del vad gäller bostadsrättslagen att
det skall ankomma på Kungl. Maj :t att utfärda närmare bestämmelser som
kan anses behövliga.

Näringslivets byggnadsdelegation och handelskammaren för Värmlands
län, Dalsland och Bohuslän noterar att kommittéförslaget inte behandlat hur
pass omfattande garantiåtagandet gentemot föreningen skall vara. Byggnadsdelegationen
nämner i detta sammanhang frågan om garantiåtagandets
avgränsning till tiden, exempelvis vad avser dolda fel och brister.

Kiingl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

När det gäller frågan om vilken myndighet som skall handha tillståndsgivningen
för upptagande av förskott vänder sig många remissinstanser mot
kommittéförslaget att det garanterade företaget skall godkännas av Kungl.
Maj :t. Kommerskollegium ifrågasätter således om ett krav på Kungl. Maj :ts
godkännande verkligen måste uppställas. I varje fall kan enligt kollegiets
mening knappast ett slopande av kontrollagen utgöra ett tillräckligt skäl
för detta. Kollegiet vill dock inte ställa sig helt avvisande till förslaget men
anser det nödvändigt att innan ett sådant steg tas frågan närmare övervägs.
Spörsmålet kräver nämligen en mera omfattande bedömning av de
strukturella förhållandena inom branschen, vilken inte kan grundas bara
på det föreliggande materialei.

Från principiell synpunkt ifrågasätter SACO om det är riktigt att kräva
auktorisation från Kungl. Maj :t för verksamhet av förevarande slag. Dessutom
menar organisationen att auktorisationsförfarandet skulle utestänga
mindre, fristående företag trots att de är mäktiga att ställa fullt godtagbara
ekonomiska garantier för sina projekt. Fördelen med den ordning som kommittén
föreslagit ligger enligt organisationen främst i att förfarandet blir
mycket enkelt. Denna fördel får dock inte överdrivas. Även inom ramen för
en individuell prövning av varje enskilt projekt kan säkerligen enligt organisationens
mening rimliga anspråk på en rationell ordning tillgodoses. Genom
att godkännande av det garanterade företaget enligt kommittéförslaget
lämnas generellt och inte med begränsning till visst antal husentreprenader
eller till visst maximibelopp kan enligt Sveriges advokatsamfund risk uppkomma
för en inte önskvärd begränsning såväl av vissa föreningars möjlighet
att uppföra hus som av konkurrensmöjligheterna för byggnadsentreprenörer.
Vad angår entreprenörernas roll kan nämligen antas att åtskilliga av
garantierna gentemot föreningar i verkligheten kommer att anskaffas av vissa
större entreprenörer genom en av dem bildad garantianstalt, som kan erhålla
generellt tillstånd av Kungl. Maj :t. Som exempel på tänkbar olägenhet
nämner samfundet det fallet att bostadssökande, som ämnar bilda förening
och inbetala förskott, önskar lämna uppdraget att uppföra byggnaderna till
lokal entreprenör, som kan anskaffa garanti för att anskaffningskostnaderna
och finansieringsvillkoren inte blir oskäliga från någon som inte har
möjlighet att erhålla generellt tillstånd att lämna garanti. Sveriges fastighetsägareförbund
finner det önskvärt att i lag anges de förutsättningar som
bör föreligga för ett godkännande samt att prövningen, huruvida organisationen
eller företaget uppfyller dessa villkor, företas av sakkunnig myndighet.
Prövningen skulle då, menar förbundet, inte vara inriktad på ändamålsenligheten
eller lämpligheten av det ena eller det andra företaget och än
mindre kunna betecknas som en politisk bedömning. Östergötlands och Södermanlands
handelskammare avstyrker med bestämdhet förslaget på denna
punkt. Det skulle enligt handelskammaren innebära att enskilda bostadsrättsföreningar
skulle tvingas att liera sig med de stora, riksomfattande or -

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

ganisationerna på ett sådant sätt att deras integritet och självständighet helt
skulle gå förlorad. I realiteten skulle detta betyda att initiativet att bilda
små, självständiga bostadsrättsföreningar skulle beskäras och en konkurrensfaktor
på nu förevarande område elimineras. Liknande synpunkter
framhålls också av handelskammaren för Örebro och Västmanlands län.

Vid valet av tillståndsmyndighet förordas hyresnämnderna — i likhet
med reservanternas förslag — av hovrätten för Nedre Norrland, Hyresgästernas
riksförbund, HSB, Östergötlands och Södermanlands handelskammare,
drätselkammaren i Kiruna, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa
och Svenska bostadskreditkassan.

Svea hovrätt och kommerskollegiet invänder mot att tillståndsgivningen
skall tilläggas hyresnämnden. Särskilt gäller detta enligt kollegiets mening
om samtidigt prövningen av den ekonomiska planen skall bli kvar hos länsstyrelsen.
En prövning av båda frågorna i samma instans synes kollegiet vara
att föredra.

Några remissinstanser finner länsstyrelsen vara den lämpligaste tillståndsmyndigheten.
Förslag härom framförs av statens hyresråd, Sveriges
fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsamfund och handelskammaren för
Örebro och Västmanlands län. Hyresrådet framhåller till en början att uppbärandet
av förskott bör bero på särskilt tillstånd för att säkerställa att villkoren
efterlevs. Tillståndsprövningen torde kunna begränsas till kontroll av
att ekonomisk plan för föreningen är upprättad och mottagen av länsstyrelsen
samt att föreskriven, godtagbar säkerhet finns. Kommer det i fortsättningen
att för varje ort finnas hyresnämnd, anser hyresrådet det i och för
sig möjligt att som reservanterna föreslagit låta hyresnämnd hli tillsynsmyndighet.
Den ifrågavarande myndighetens beslut måste emellertid kunna
överklagas. Att i sådana fall som reservanterna tänkt sig använda det allmänna
domstolsväsendet med underrätt som första klagoinstans och kanske
möjlighet att föra ärendet vidare till hovrätt och högsta domstolen förefaller
hyresrådet mindre lämpligt. Hyresrådet ifrågasätter därför om inte länsstyrelserna,
som ändå har att ta befattning med den ekonomiska planen, även
kan handha för skottsprövningen och förvara den lämnade säkerheten. Om
länsstyrelsen sålunda blir tillståndsmyndighet, löses enligt hyresrådet fullfölj
dsfrågan automatiskt.

Vissa remissinstanser anser att den nya lagen dessutom bör uppta regler
om besittningsskydd för förskottsgivare som tillträtt den avtalade lägenheten.
Skyddsregeln skulle hindra att förskottsgivaren ställs utan bostad, ifall
bostadsrätt inte kommer till stånd och detta inte beror på förskottsgivaren.
Uttalande härom görs av statens hyresråd, Hyresgästernas riksförbund, HSB
och SACO. Hyresrådet erinrar att avtal angående upplåtelse av bostadsrätt
blir ogiltigt enligt 22 § bostadsrättslagen om upplåtelse skett i strid med bestämmelsen
i lagen och skall för sådant fall, om lägenheten tillträtts, anses
som om det i stället föreligger ett hyresavtal. Motsvarande bestämmelse bör

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

enligt hyresrådets mening gälla om en förskottsgivare sedan lian tillträtt sin
lägenhet berättigats frånträda sitt avtal med föreningen. Han bör alltså i
fortsättningen vara tillförsäkrad samma besittningsskydd som i allmänhet
tillkommer hyresgäst. Även om detta kan följa av grunderna för 22 §, synes
det hyresrådet angeläget för undvikande av oklarhet att en uttrycklig bestämmelse
härom tas in i lagen. HSB framhåller att slutavräkning av byggnadsföretag
i praktiken inte kan ske förrän något år efter inflyttning i lägenheten.
Den situationen kan enligt förbundet då inträffa att förskottsgivaren
betalat förskott till en förening med till synes rimliga produktionsförutsättningar
men att produktionskostnaderna vid avräkningen vida överstiger
vad som förutsattes vid förskottsbetalningen. Enligt allmänna rättsgrundsatser
torde förskottsgivare i sådant fall — eller i vart fall om de tillkommande
kostnaderna är så stora att den slutliga produktionskostnaden blir
oskälig — vara berättigad att frånträda sin förbindelse att teckna bostadsrätt
och att återfå erlagt förskott. Föi-hållandet mellan förskottsgivaren och
föreningen i fråga om nyttjanderätten till lägenheten är att bedöma enligt
hyreslagen. I och med att förskottet återbetalas torde hyresförhållandet upphöra
och förskottsgivaren vara skyldig avflytta från lägenheten. På hyresreglerad
ort torde dock förlängning av hyresförhållandet kunna ske med
tillämpning av 8 § hyresregleringslagen. Med hänsyn till förutsedd revidering
av hyreslagstiftningen och då det enligt förbundets mening kan te sig
obilligt att förskottsgivaren kan bli skyldig att utan eget förvållande omedelbart
avflytta, kunde det övervägas att i bostadsrättslagen införa bestämmelse
som i förekommande fall ger förskottsgivaren skäligt besittningsskydd.
22 § första stycket bostadsrättslagen synes enligt förbundet kunna
utgöra mönster för sådan bestämmelse. Eventuellt lagförslag härom bör
emellertid framläggas först sedan kommittén behandlat rättsförhållandet
över huvud taget mellan förskottsgivare och förening som uppburit förskott.

Kommitténs förslag i övrigt om redovisning och talan om återfående av
förskott lämnas utan erinran av remissinstanserna. Sveriges advokatsamfund
framhåller dock att eftersom bestämmelserna i 59 § bostadsrättslagen
om rösträtt inte är tvingande, skulle den i 22 b § föreslagna nya regelns syfte
möjligen kunna kringgås på så sätt att den som bildat bostadsrättsförening
och låtit uppföra byggnaderna genom honom närstående företag visserligen
upplät bostadsrätt men genom insättande av föreningsmedlemmar med rösträtt
men utan bostadsrätt hindrade att talan väcktes inom sexmånaderstiden.
Samfundet föreslår därför att förskott endast får uppbäras, om föreningens
stadgar inte innehåller undantag från huvudbestämmelserna i 59 §
bostadsrättslagen.

HSB:s bostadsrättsförening Östberga i Stockholm invänder att tidsfristen
för väckande av talan mot moderföretaget vid domstol är för kort. Enligt
föreningen är det helt uteslutet att en frist på sex månader skulle vara

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

tillräcklig annat än i undantagsfall. Den tillträdande föreningsstyrelsen
hinner inte på denna tid sätta sig in i föreningens förhållanden och framställa
eventuella anspråk vid domstol. Dessa frågor kan vara av mycket
komplicerad natur. Föreningen förordar därför att tidsfristen utsträcks till
två år. Dessutom anser föreningen att det bör ställas större krav på moderföretagets
redovisning till dotterföreningen än som nu är brukligt. Av redovisningen
bör bl. a. krävas, att den avslöjar bristande fondering och avskrivning
i förhållande till en viss minimistandard för de år som förflutit efter
byggnationens färdigställande fram till överlämnandet samt arten av föreningens
uppgivna fordringar. För att minska olägenheter av denna art
föreslår föreningen att anvisningar utfärdas av central statlig myndighet,
hur redovisning skall ske när en förening överlämnas till de boende och att
efterlevnaden av dessa anvisningar övervakas centralt.

Kontroll av överlåtelse av bostadsrätt

Gällande rätt m. m. Enligt 8 § bostadsrättslagen får medlem i bostadsrättsförening
inte uteslutas eller utträda ur föreningen så länge han innehar
bostadsrätt. Om en bostadsrättshavare inte längre kan eller vill utöva
sin bostadsrätt, kan han tillgodogöra sig dess värde genom att låta bostadsrätten
övergå till annan. Bostadsrättslagen innehåller ingen bestämmelse om
vilket värde en bostadsrätt har eller hur ett sådant värde skall beräknas. I
vissa bestämmelser (27 § andra stycket, 29 § andra stycket och 55 § första
stycket) används dock uttrycket bostadsrättens verkliga värde. Vad som
åsyftas torde vara det värde som i en fri marknad kan erhållas med hänsyn
till tillgång och efterfrågan på lägenheter av ifrågavarande slag. Lagen
förutsätter att nämnda värde erhålls antingen genom att parterna träffar
överenskommelse härom (nyssnämnda bestämmelser och 53 § första
stycket) eller, om så inte sker, genom att värdet bestäms av skiljemän med
möjlighet att dra tvisten om värdet under domstols prövning (samma bestämmelser
utom 53 §) eller genom att bostadsrätten säljs på offentlig auktion
(26 § tredje stycket och 53 § första stycket). För visst fall av inlösen av
bostadsrätt (29 § bostadsrättslagen) kan i föreningens stadgar vara bestämt
såväl i vilken ordning lösenbeloppet skall bestämmas som hur det skall
beräknas.

Särskilda regler om överlåtelse av bostadsrätt finns i 5—It §§ kontrolllagen.
Bestämmelserna är närmast att se som ett komplement till den kontroll
som lagen innehåller beträffande fastställandet av villkor för upplåtelse
av bostadsrätt. De syftar till att hindra att bostadsrättshavare vid överlåtelse
av bostadsrätt mot vederlag utnyttjar bostadsbrist till ekonomisk
vinning eller att fastighetsägare bildar bostadsrättsföreningar och överlåter
lägenheter under bostadsrätt mot oskäliga avgifter, övervärde som betingas
av brist på lägenheter får således inte tas ut.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Kontrollreglerna om överlåtelse av bostadsrätt avser fall av frivillig överlåtelse
mot vederlag. Förvärv som sker på exekutiv auktion lämnas däremot
utanför. Enligt 5 § kontrollagen är överlåtelse mot vederlag gällande bara
om den godkänns av hyresnämnd. För att sådan prövning skall komma till
stånd är överlåtaren skyldig att inom viss tid anmäla överlåtelsen hos nämnden.
Förvärvare får inte antas som medlem i föreningen, förrän överlåtelsen
godkänts av hyresnämnden. Vidare är det förbjudet att för överlåtelse av
bostadsrätt motta, träffa förbehåll om eller begära ersättning utöver vad
som anges i det avtal som underställs hyresnämndens prövning eller ta emot
högre ersättning än hyresnämnden godkänt. Överträdelse av bestämmelserna
kan medföra straffansvar.

Enligt 6 § kontrollagen får överlåtelse av bostadsrätt inte godkännas av
hyresnämnd, om ersättning skall utgå med högre belopp än som svarar mot
bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar. Har bostadsrätten
av särskild anledning högre värde, får detta dock godkännas. För att
hindra alltför stor oenhetlighet i hyresnämndernas praxis vid fastställandet
av den tillåtna värdegränsen har hyresrådet bl. a. utfärdat vissa riktlinjer
för nämndens prövning. En närmare redogörelse härför finns i kommitténs
promemoria (s. 82).

En annan värderingsprincip än kontrollagens tillämpas stadgemässigt eller
med stöd av särskilda värderingsregler av många bostadsrättsföreningar.
Sådana föreskrifter förekommer bl. a. inom föreningar anslutna till HSB
och Svenska riksbyggen. I huvudsak innebär reglerna att bostadsrätt inte
får överlåtas mot högre ersättning än som svarar mot det för lägenheten
betalade grundbeloppet (insatsen) jämte verkställda amorteringar och andel
i eventuella fonder. Enligt kommitténs uppskattning utgör antalet lägenheter
i sådana föreningar 60—70 % av alla för bostadsändamål upplåtna
bostadsrättslägenheter.

Tidigare reformkrav. Sedan början av 1950-talet har i riksdagen väckts ett
flertal motioner om slopande av överlåtelsekontrollen. De motioner som
närmast åsyftas är motionerna 1954:1:414 och 11:531, 1955:1:390 och
11:484, 1956:1:458 och 11:596 samt 1:584 och 11:770, 1957:1:223 och
II: 270, 1959: I: 404 och II: 489, 1961: I: 658 och II: 784 samt 1962: I: 300
och II: 371. Yrkandena i motionerna har grundats på att det inte borde vara
förbjudet för en bostadsrättshavare att ta ut det värde som en bostadsrätt
har i öppna marknaden. Detta ansågs särskilt befogat med hänsyn till den
ständigt fortgående penningvärdeförsämringen. I vissa motioner, t. ex. 1956:
I: 584 och II: 770, 1957: I: 223 och II: 270 samt 1962: I: 300 och II: 371, påtalades
vidare att bostadsrättshavarna genom kontrollen var i en sämre
ställning än ägare av villor eller egnahem, eftersom dessa vid försäljning av
sina fastigheter hade rätt att ta ut marknadspriset. En annan omständighet
som ansågs tala för att regleringen slopas utgjorde det förhållandet att bo -

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

stadsrättshavarna vid upphävande av kontrollbestämmelserna inte behövde
frukta hyresstegring eller obefogade uppsägningar. Det hävdades också att
en friare överlåtelsemöjlighet skulle medverka till en större rörlighet på bostadsmarknaden,
vilket var särskilt angeläget i bristorter.

Samtliga motioner har avslagits av riksdagen. Beträffande de år 1982
väckta motionerna beslöts dock att motionerna jämte utskottets utlåtande
skulle överlämnas till kommittén.

Vad angår det i motionerna angivna skälet att bostadsrättshavarna särskilt
på grund av penningvärdeförsämringen kommit att åsamkas betydande
ekonomiska förluster uttalade tredje lagutskottet i utlåtande år 1961 (nr 19)
att kontrollagen uppenbarligen inte lade hinder i vägen för att hänsyn togs
till penningvärdets förändring. Utskottets utlåtande står i överensstämmelse
med departementschefens uttalande i 1943 års proposition om fortsatt
giltighet av hyresregleringslagen och kontrollagen. Även spörsmålet om bostadsrättshavares
och villaägares olika ställning vid överlåtelse av sina respektive
bostäder har belysts av tredje lagutskottet, bl. a. i utskottets utlåtande
över motionerna vid 1956 och 1957 års riksdagar (3LU 1956: 28 och
1957: 20). Utskottet hänvisade däri bl. a. till att ett mycket stort antal villafastigheter
var byggda med statliga lån, i vilka föreskrevs att fastigheten
inte fick överlåtas till högre värde än det lånebeviljande organet medgav.
Från praktisk synpunkt var därför de två boendeformerna ganska likvärdiga.
Samma inställning gav utskottet uttryck åt i de utlåtanden, som utskottet
avgav över motionerna vid 1959, 1961 och 1962 års riksdagar (3LU
1959:15, 1961: 24 och 1962:13).

Vissa svårigheter har vidare uppmärksammats beträffande efterlevnaden
av ifrågavarande kontrollbestämmelser. I några av de tidigare nämnda motionerna,
t. ex. i motionerna 1956: I: 584 och II: 770 samt 1962: I: 300 och
II: 371, ifrågasattes sålunda om inte regleringen uppmuntrat till oegentliga
förfaranden vid försäljningar, bl. a. genom s. k. betalning under bordet.
Kontrollagen har också kritiserats med utgångspunkt från den möjlighet
som lagen själv erbjuder att kringgå kontrollen, nämligen genom att försälja
en bostadsrätt exekutivt. Frågan påtalades i en interpellation vid 1951
års höstriksdag (I: 31). Problemet fördes på nytt fram vid 1965 års riksdag
i motionerna I: 67 och II: 90. I motionerna yrkades att förslag om sådan
ändring av kontrollagen skulle utarbetas att berörda möjlighet att kringgå
lagen undanröjdes. Med hänsyn till att bostadsrättskommittén skulle behandla
frågan fann riksdagen motionerna in le böra föranleda någon riksdagens
åtgärd.

Kommittén. Som framgår av föregående avsnitt föreligger inget behov av
generella bestämmelser om offentlig kontroll av bostadsrättsupplåtelser sedan
kontrollagen upphört att gälla. Därmed bortfaller behovet av kontroll
av överlåtelser av bostadsrätt för att hindra att en reglering av upplåtelser
kringgås.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

En fristående överlåtelsekontroll kan emellertid tänkas för att ta till vara
såväl föreningarnas intresse av att de blivande bostadsrättshavarna är i
stånd att ekonomiskt bidra till att föreningshusen och lägenheterna hålls
i gott stånd som det allmänna intresset av att hindra oberättigade höjningar
av boendekostnaderna.

Det särskilda intresse som föreningarna kan ha att utöva viss kontroll av
de ersättningar som utgår vid överlåtelser kan inte enligt kommittén motivera
att speciella bestämmelser införs om kontroll av överlåtelser. Finner eu
förening att det föreligger behov av särskilda föreskrifter, bör den själv för
anstalta om sådana, t. ex. i form av stadgebestämmelser.

När det gäller behovet av kontrollbestämmelser med hänsyn till det allmännas
intresse av att hindra höjning av boendekostnaderna föreligger
stora svårigheter att bestämma värdet på en bostadsrätt. Detta kan visserligen
anges som bostadsrättens andel i föreningens behållna tillgångar. Men
svårigheten ligger i att beräkna fastighetens verkliga värde.

Från den boendes synpunkt kan bostadsrättens värde emellertid också
ses som det kapitäliserade värdet av skillnaden mellan årsavgiften och hyran
för en likvärdig hyreslägenhet. Svårigheten är då att jämföra årsavgifter
och hyror. Det bör i båda fallen vara fråga om priserna på lång sikt och
man kan inte utan vidare räkna med att årsavgifterna i ett kooperativt företag
och hyrorna i hyreshus kommer att utvecklas parallellt. Detta beror
bl. a. på att årsavgifterna i en bostadsrättsförening är avhängiga av föreningens
ekonomiska ställning och beräknas efter föreningens självkostnader,
under det att hyrorna förutsätts följa ett allmänt hyresläge. Vidare kan
det vara föremål för delade meningar vilken kapitaliseringsprocent som bör
väljas vid beräkningen av värdet.

Den kontroll av hyrorna som innefattas i hyreslagstiftningssalckunnigas
förslag till hyreslag bygger på att jämförelse skall ske med en tänkt hyresnivå
och att hyresnämnden skall ingripa endast om den begärda hyran är
oskälig i förhållande till denna nivå. En motsvarande bedömning beträffande
bostadsrätts värde skulle enligt vad nyss angetts komma att grundas
på så många osäkra bedömanden att en betydande tolerans måste medges
beträffande vad som är oskäligt. Har finansieringen av föreningens hus skett
med hjälp av bostadslån enligt 1967 års bostadslånekungörelse, torde beräkningarna
med hänsyn särskilt till bestämmelserna om omfördelning i
tiden av räntebetalning och amortering i vissa fall kunna komma att ytterligare
försvåras. En kontroll måste av dessa anledningar bli föga effektiv.

Behovet av kontroll av överlåtelseersättningar beror naturligtvis också på
om bostadsrättshavarna kan antas få möjligheter att ta ut inte godtagbara
ersättningar. På en i huvudsak balanserad marknad torde risken härför
vara ringa med hänsyn särskilt till de möjligheter en bostadssökande har
att välja mellan olika former för upplåtelse av bostäder och mellan olika
typer av bostadsrättsföreningar. När det gäller att bedöma vilken risk som
finns i ort med bostadsbrist måste först beaktas att flertalet bostadsrätts -

Kangl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

lägenheter ägs av föreningar, som nu tillämpar vissa normer för bestämmande
av ersättning vid överlåtelse. Det kan också antas att huvudparten av dessa
föreningar även sedan kontrollagen upphört att gälla kommer att sträva
efter viss kontroll av ersättningarna. Beträffande övriga föreningar får med
hänsyn till den friare bedömning av hyressättningen som förslaget till ny
hyreslag innebär vissa höjningar av överlåtelsevärdena godtas. Eftersom
den som har att betala ett kapitalbelopp torde vara mera känslig för beloppets
storlek än den som har att erlägga ett motsvarande belopp i form
av förhöjd hyra under en följd av år, kan det antas att utrymmet för att ta
ut oskäliga överlåtelsebelopp blir begränsat. Med hänsyn härtill kan det
knappast antas att en priskontroll vid bostadsrättsöverlåtelser har någon
uppgift att fylla.

Bostadsrätt kan vidare inte helt jämställas med hyresrätt. Den till tiden
obegränsade besittningsrätten och deltagandet i förvaltningen av föreningens
hus gör att bostadsrätten från vissa synpunkter kan jämföras med ett
egnahem. Beträffande småhus har hittills förekommit viss överlåtelsekontroll,
nämligen i samband med övertagande av statliga lån. Denna kontroll
upphör emellertid med utgången av år 1967. Detta utgör ytterligare en anledning
att inte upprätthålla någon priskontroll från det allmännas sida
vid överlåtelse av bostadsrätt.

Kommittén anser därför att en offentlig kontroll av bostadsrättsöverlåtelser
inte behövs.

Remissyttrandena. Det övervägande antalet remissinstanser tillstyrker förslaget
att slopa den offentliga kontrollen över bostadsrättsöverlåtelse eller
lämnar det utan erinran. Till de remissinstanser som ställer sig positiva till
förslaget hör Svea hovrätt, kommerskollegium, handelskamrarna, bostadsstgrelsen,
statens hyresråd, statens personalbostadsdelegation, länsstyrelserna
i Stockholms, Uppsala, Kalmar, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och
Värmlands län, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet, Sveriges
fastighetsägareförbund, Hyresgästernas riksförbund, HSB, Svenska
riksbyggen, Byggnadsfirman Anders Diös AB, Svenska byggnadsentreprenörföreningen,
Näringslivets byggnadsdelegation, AB Bostadsgaranti, Stockholms
bostadsföreningars centralförening ek. för., Samarbetsdelegationen
för främjande av bostadsanskaffning åt statsanställda i Stockholm, Svenska
arbetsgivareföreningen, BO, SR, SACO, Sveriges advokatsamfund, Svenska
bankföreningen, Konungariket Sveriges stadshypot ekskas sa, Svenska bostadskreditlcassan
och Svenska försäkringsbolagens riksförbund. Sveriges
kommunalekonomiska förening tillstyrker förslaget under förutsättning att
en i stort sett balanserad bostadsmarknad råder.

Vissa remissinstanser delar kommitténs uppfattning att en priskontroll
vid bostadsrättsöverlåtelser knappast har någon uppgift att fylla. Till dessa
hör Byggnadsfirman Anders Diös AB och Svenska byggnadsentreprenörför 3

Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 161

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

eningen. Föreningen tillägger att det inte föreligger några rimliga motiv för
att vid en omarbetning av bostadsrättslagen, som avses få en permanent
karaktär, införa priskontrollerande bestämmelser. Drätselkammaren i Uppsala
framhåller att den prövning av bostadsrättsöverlåtelsernas värde som
åvilar hyresnämnderna torde i nuvarande situation på bostadsmarknaden
inte ha åsyftad verkan. Svårigheten att rättsligen kontrollera ett överlåtelsevärde
torde dessutom komma att öka genom införandet av det system med
räntelån, som 1967 års riksdag beslutat.

Länsstyrelsen i Uppsala län beaktar särskilt att det stora flertalet bostadsrättslägenheter
enligt kommitténs uttalande finns i hus tillhörande föreningar,
som tillämpar normer för bestämmandet av bostadsrätts värde vid
överlåtelse, samt att svårigheterna att ange en riktig norm för bestämmande
av värdet alltid måste bli stora. Även Byggnadsfirman Anders Diös AB
pekar på att det för bostadsrättsföreningarna själva kommer att finnas
möjlighet att i stadgarna ta in bestämmelser om föreningens egen kontroll
av överlåtelsevärdena och hur de skall beräknas. Liknande synpunkter uttalas
av Samarbetsdelcgationen för främjande av bostadsanskaffning åt
statsanställda i Stockholm. Delegationen tillägger att de befattningshavare
som omfattas av delegationens verksamhet ofta är utsatta för förflyttningar
mellan olika stationeringsorter i landet. Vid förflyttning från mindre ort
till bristort kan svårigheter förekomma att avyttra insatslägenheter till det
pris som vederbörande en gång erlagt.

Flera av de remissinstanser som tillstyrker kommittéförslaget anser att
bostadsrättssektorn bör anpassas till en i övrigt balanserad bostadsmarknad.
Olika skäl för denna ståndpunkt framförs. Skånes handelskammare
menar liksom kommittén att en bostadsrättshavares ställning närmast är
att jämställa med villaägarens. Den nuvarande kontrollen av överlåtelserna
innebär emellertid enligt handelskammaren att bostadsrättshavaren hindras
från att tillgodogöra sig den ökning av det investerade kapitalet som är en
följd av bl. a. inflationen. Samtidigt får han stå hela risken för en eventuell
värdeminskning.

Även Näringslivets byggnadsdelegation — till vilkens yttrande Sveriges
fastighetsägareförbund, Svenska arbetsgivareföreningen, Svenska bankföreningen
och Svenska försäkringsbolags riksförbund ansluter sig — delar
uppfattningen att bostadsrättssektorn är ett från hyressektorn relativt fristående
område och har från marknadssynpunkt nära anknytning till egnahemsområdet.
I en balanserad bostadsmarknad riktar sig de bostadssökandes
efterfrågan mot hyreslägenheter eller bostadsrättslägenheter/egnahem.
Avgörande för fördelningen mellan dessa båda sektorer är bl. a. konjunkturbedömningar
och tillgång på kredit. Eftersom någon marknadsmässig
anpassning av årsavgifterna i bostadsrättsföreningarna ej är tänkbar, tar
sig denna variation i efterfrågan uttryck i en växlande benägenhet att lösa
bostadsfrågan genom köp av bostadsrätt eller egnahem. Marknadspriset på

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

bostadsrätterna skulle också komma att variera. En anpassning till marknadsmekanismen
kan åstadkommas endast om skillnaden mellan utgående
årsavgift för en bostadsrättslägenhet och hyran för en motsvarande hyreslägenhet
får diskonteras och påverka bostadsrättens överlåtelsevärde. Kommitténs
ståndpunkt är att överlåtelsekontrollen kan slopas. Därvid antar
kommittén att de bostadskooperativa riksorganisationerna även framdeles
behåller bestämmelser om kontroll av att överlåtelsevärdena inte överskrider
den ursprungliga grundavgiften jämte gjorda amorteringar. Sådana
bestämmelser hindrar emellertid bostadssektorn från att anpassas till en
i övrigt balanserad marknad.

Frågan om verkan av normer i föreningsstadgarna för bestämmande av
bostadsrättens värde berörs också av Svea hovrätt och vissa handelskammare.
Handelskamrarna avstyrker att den statliga kontrollen övertas av de
bostadskooperativa riksorganisationerna medan hovrätten förutsätter att
kommittén i sitt försatta arbete ägnar uppmärksamhet åt de betydelsefulla
problemen kring denna fråga.

Kommitténs förslag att slopa den offentliga kontrollen av bostadsrättsöverlåtelser
kritiseras av Hovrätten för Nedre Norrland, stadskollegiet i
Stockholm och SABO. Länsstyrelsen i Norrbottens län och drätselkammaren
i Kiruna ställer sig tveksamma till lämpligheten av att kontrollen på
detta område generellt avskaffas. De anser att frågan bör ytterligare utredas
och övervägas.

Hovrätten för Nedre Norrland förklarar sig inte kunna instämma med
kommittén att några särskilda kontrollbestämmelser inte är behövliga. Det
torde enligt hovrätten vara en allmän erfarenhet att vid bostadsrättsöverlåtelser
i bristorter utan hänsyn till gällande bestämmelser alltför ofta tas
ut ersättningar som måste anses otillbörligt höga. I vilken grad den av bostadsbristen
betingade efterfrågan inverkar på prisbildningen menar hovrätten
framgår bl. a. av de mycket höga köpeskillingar som i vissa fall
erhållits vid exekutiva försäljningar av bostadsrätt. Hovrätten anser därför
att det för bristorternas vidkommande bör ordnas med något skydd mot
oskäliga köpeskillingar vid överlåtelser av bostadsrätt. Det synes hovrätten
böra övervägas om inte ett nöjaktigt skydd mot oskäliga köpeskillingar
skulle kunna anordnas enligt ett system liknande det som föreslagits beträffande
prövning av förstagångshyrorna. Det skulle alltså innebära att i detta
fall köparen kunde påkalla l^resnämndens prövning av köpeskillingens
storlek och att därvid nämnden ägde nedsätta köpeskillingen om denna befanns
vara uppenbart oskälig.

Också SABO uttalar sig för att en köpare av bostadsrätt — på liknande
sätt som föreslogs i förslaget till ny hyreslag beträffande prövning av s. k.
förstagångshyra — inom viss tid skulle kunna få skäligheten i begärd ersättning
prövad. SABO ifrågasätter vidare hur föreningar, vilkas stadgar

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

inte medger knapphetsbetingade ersättningar vid överlåtelse av bostadsrätt,
skall kunna kontrollera att deras normer följs, om samhället inte längre
utövar någon kontroll.

Stadskollegiet i Stockholm anser att den offentliga kontrollen inte i och
för sig bör leda till avvikelse från den målsättning om den friare bostadsmarknad
som innefattas i förslaget till ny hyreslag. Förhållandena är emellertid
annorlunda när det gäller orter med påtaglig bostadsbrist. Erfarenheterna
i Stockholm bär enligt stadskollegiet visat, att beredvilligheten att
erlägga även mycket höga kapitalinsatser vid förvärv av bostadsrätter är
stor och sålunda benägenheten att betala överpriser större än vad som förmodats.
I motsats till vad kommittén föreslagit förordar därför kollegiet
att avvecklingen av kontrollagen i detta hänseende genomförs successivt
på liknande sätt som förutsatts i fråga om avvecklingen av hyresregleringslagen
samt att bestämmelser om kontroll av överlåtelsepris införs i bostadsrättslagen
i analogi med vad som förutsätts ske i den permanenta hyreslagstiftningen
beträffande hyreskontroll i orter med påtaglig bostadsbrist.
Kontrollen bör dock begränsas till att avse förhindrande av sådana överpriser
på bostadsrätterna, som från allmän synpunkt inte kan accepteras. Sedan
bristsituationen på marknaden inte längre är påtaglig bör enligt kollegiet
kontrollen upphöra.

Förbud mot upplåtelse av annan andelsräti än bostadsrätt

Gällande rätt m. m. Vid bostadsrättslagens tillkomst ansågs föreningsformen
vara den naturliga för upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för
obegränsad tid. Förbud infördes därför i 1 § tredje stycket bostadsrättslagen
för annan än bostadsrättsförening att driva verksamhet med ändamål
som gäller för bostadsrättsförening. Den som vid lagens ikraftträdande drev
sådan verksamhet, gavs dock genom andra stycket övergångsbestämmelserna
rätt att fortsätta verksamheten beträffande hus som då tillhörde honom.
Som komplement till 1 § tredje stycket bostadsrättslagen stadgas i 113 § lagen
om ekonomiska föreningar förbud för ekonomisk förening med ändamål
att bereda bostäder åt medlemmarna att upplåta lägenhet under nyttjanderätt
annorledes än för bestämd tid, om upplåtelsen inte sker under bostadsrätt.
Överträdelse av förbuden kan straffas med dagsböter (63 § bostadsrättslagen
och 111 § lagen om ekonomiska föreningar).

Bostadsrättslagen inskränker således inte rätten för sammanslutning —
förening eller bolag — att upplåta andelsrätt som förenats med rätt att disponera
lägenhet för begränsad tid. Behovet av kontrollbestämmelser beträffande
sådana upplåtelser ansågs emellertid nödvändigt för att uppnå syftet
med hyresregleringslagen och kontrollagen. När kontrollagen infördes år
1942 förbjöds i 11 § lagen att för upplåtelse av andelrätt i annan förening än

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

bostadsrättsförening eller i aktiebolag, varmed följde rätt att besitta eller
hyra lägenhet, motta eller träffa avtal om ersättning utöver vad som framgick
av de för föreningen eller bolaget gällande bestämmelserna. Förseelse
mot paragrafen straffas med dagsböter eller fängelse.

Genom 1945 års ändring i kontrollagen skärptes förbudet ytterligare.
Under åren närmast efter 1942 års kontrollag uppträdde nämligen på bostadsmarknaden
nya former av bostadsföreningar. Dessa var organiserade
som bostadsrättsföreningar men med den skillnaden att lägenheterna upplåts
åt medlemmarna på begränsad tid. I en del fall hade bostadsföreningens
form valts för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden, men i
vissa fall hade formen tillämpats på grund av de praktiska svårigheterna vid
genomförande av bostadsrättsföreningar, bl. a. dröjsmålet med godkännande
av ekonomiska planer. Efter 1945 års lagändring får förening, som inte är bostadsrättsförening,
eller aktiebolag inte utan hyresnämndens tillstånd upplåta
andelsrätt varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Träffas i
strid med denna bestämmelse vid upplåtelse av lägenhet förbehåll om förvärv
av sådan andelsrätt, får förbehållet inte göras gällande mot den till
vilken lägenheten upplåtits. För redan bildade föreningar eller aktiebolag
föreskrevs vissa övergångsbestämmelser. De innebar i huvudsak rätt att
fortsätta den tidigare verksamheten.

Några närmare uppgifter om antalet bostadsföreningar, bostadsaktiebolag
eller handelsbolag (kommanditbolag) av det nu aktuella slaget finns ej.
Enligt utredningen för översyn av lagstiftningen om ekonomiska föreningar
uppgick antalet bostadsföreningar vid utgången av år 1946 till 5 610 (SOU
1949: 17 s. 62). Ett betydande antal av dessa föreningar torde dock ha avsett
särskilda rättssubjekt, som bildats av enskilda personer och företag för
förvärv av fastigheter i och för uthyrning av lägenheter. Dessa föreningar
har emellertid efter hand i stor utsträckning upplösts. I stället liar enligt
uppgifter till kommittén enskilda personer och företag bildat handelsbolag
eller kommanditbolag för sådana ej kooperativa bostadsföretag, för vilka
man tidigare i stor utsträckning valde föreningsformen. Enligt kommittén
torde vidare knappast några bostadsföreningar ha bildats under de senaste
decennierna, främst med hänsyn till innehållet i kontrollagen och lagen om
ekonomiska föreningar. Antalet bostadsaktiebolag åter var vid tiden för bostadsrättslagens
tillkomst inte fler än omkring 30. Bildandet av sådana bolag
syntes då ha avstannat (SOU 1928: 16 s. 22 och 67).

Kommittén. Efter tillkomsten av bostadsrättslagen har i viss utsträckning
bildats ekonomiska föreningar och aktiebolag med ändamål att åt medlemmarna
och aktieägarna upplåta lägenheter för begränsad tid. Under senare
tid har även bildats handelsbolag (kommanditbolag) för att förvärva
och förvalta fastigheter samt låta bolagsmännen disponera lägenheter i fastigheterna.
Fastän upplåtelser av lägenheter i sistnämnda företag alltid förenats
med skyldighet att i någon form sätta in kapital i företagen, har dessa

Kungl. May.ts proposition nr 161 år 1968

inte varit underkastade någon kontroll motsvarande den som gäller för bostadsrättsföreningar
eller andelsrätter i andra ekonomiska föreningar eller
bolag. En bostadssökande torde ofta vara okunnig om skillnaden mellan de
olika företagsformerna. Många gånger synes den bostadssökande ha varit
nöjd med att veta att han enligt föreningens stadgar, bolagets bolagsordning
eller det särskilt träffade hyresavtalet tillförsäkrats rätt till lägenheten
under avsevärd tid, t. ex. 25 år.

Enligt kommitténs mening föreligger inget verkligt behov inom bostadsmarknaden
att låta förening eller aktiebolag upplåta andelsrätter varmed
följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet avsedd att helt
eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad (bostadslägenhet). Med
hänsyn till att de insatser, som här kommer i fråga, är så stora att de för
flertalet bostadssökande utgör en avsevärd del av deras ekonomiska tillgångar
finner kommittén det nödvändigt att lagen innehåller förbud att driva
verksamhet, som nu nämnts. Bestämmelse härom föreslår kommittén skall
tas in i ett nytt fjärde stycke i 1 § bostadsrättslagen.

Anledning saknas däremot att i detta sammanhang införa förbud för nu
nämnda sammanslutningar att upplåta andelsrätter varmed följer rätt till
andra lägenheter än bostadslägenheter. Kommittén föreslår för närvarande
inte heller några särskilda regler för handelsbolags (kommdanditbolags)
verksamhet i nu aktuella avseenden eller beträffande överlåtelser av ideella
andelar, överlåtelse av andelsrätt i förening eller bolag av hyresrätt till
lägenhet var för sig förbjuds inte heller i förslaget. Med avseende på villkoren
för nyttjanderätten gäller i sådant fall bestämmelserna om hyra.

Kommittén föreslår vidare en kompletterande bestämmelse i 63 § bostadsrättslagen
att den som åt annan upplåter andelsrätt som avses i det föreslagna
fjärde stycket till 1 § eller som föranleder sådan upplåtelse skall
kunna dömas till böter.

Förbudet mot upplåtelser av andelsrätter varmed följer till tiden begränsad
rätt att besitta eller hyra bostadslägenhet bör enligt vanliga regler för
lagstiftning inom civilrättens område inte få tillbakaverkande kraft. Företag
som redan vid tiden för den föreslagna bestämmelsens ikraftträdande
upplåtit andelsrätt varmed följer nyssnämnda rätt till bostadslägenhet i hus,
som då tillhör företaget, föreslås kunna fortsätta sin verksamhet beträffande
dessa hus. Välkända kooperativa företag som har annan form för sin verksamhet
än bostadsrättsformen förutsätts dessutom kunna erhålla tillstånd
av Kungl. Maj :t att fortsätta sin verksamhet i fråga om hus, som företaget
anskaffar efter det att nya lagen trätt i kraft. Har sådan ansökan ingivits
före bestämmelsens ikraftträdande bör föreningen eller bolaget få fortsätta
sin verksamhet i avvaktan på Kungl. Maj :ts beslut.

Remissyttrandena. Kommitténs förslag om förbud mot upplåtelse av annan
andelsrätt än bostadsrätt tillstyrks eller lämnas utan erinran av en klar
majoritet av remissinstanserna. Till dessa hör Svea hovrätt, hovrätten för

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Nedre Norrland, kommerskollegium, vissa handelskammare, bostadsstyrelsen,
majoriteten av statens hyresråd, länsstyrelserna, Svenska stadsförbundet,
Svenska kommunförbundet, AB Bostadsgaranti, Stockholms bostadsföreningars
centralförening ek. för., LO, SR, SACO, Sveriges advokatsamfund,
Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska bostadskreditkassan
och Svenska byggnadsingenjörers riksförbund. Sveriges kommunalekonomiska
förening uttalar att någon anledning inte synes finnas, vare
sig ur utvecklings- eller rationaliseringssynpunkt, att skapa alternativa
möjligheter i avseende på annan form av andelsrätt. Även LO anser att något
verkligt behov av en verksamhet av annat slag inte finns. Svenska riksbyggen
förklarar att det, för att trygga en sund utveckling för bostadsrättsföreningarna,
är nödvändigt att lagen inte skall kunna kringgås genom att
företag kan komma till stånd och driva likartad verksamhet, utan att vara
underkastade de bestämmelser som gäller för bostadsrättsföreningar. Drätselkammaren
i Malmö framhåller de risker för missförstånd om upplåtelsens
rättsliga innebörd, som annars lätt kan uppkomma.

Några remissinstanser ställer sig emellertid tveksamma till kommittéförslaget.
Enligt Byggnadsfirman Anders Diös AB är frågan f. n. av mycket
liten betydelse, i all synnerhet i en balanserad marknad. Bostadsrättslagen
innehåller redan en förbudsbestämmelse i vad gäller upplåtelse för obegränsad
tid. Kommitténs förslag att utvidga förbudet till att även omfatta upplåtelse
av annan rätt än bostadsrätt till bostadslägenhet för begränsad tid
anser bolaget inte är motiverat med hänsyn till att det torde ske i mycket
ringa omfattning. Några speciella olägenheter av sådan upplåtelse kan enligt
bolaget inte heller påvisas och bostadskonsumentens ekonomiska insats
torde inte bli större än vid upplåtelse med sådan bostadsrätt, som tillkommit
utan statlig belåning.

Flera av de remissinstanser som tar avstånd från förslaget kritiserar kommitténs
uppfattning att det inte skulle föreligga något verkligt behov av att
låta förening eller aktiebolag upplåta andelsrätt med rätt att för obegränsad
tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Svenska byggnadsentreprenörföreningen
framhåller att det ur kommitténs uttalanden inte kan utläsas att
ändringsförslaget skulle vara motiverat för att undanröja någon olägenhet
på bostadsmarknaden. Föreningen delar kommitténs uppfattning alt bostadsrättsformen
— i varje fall som regel — bäst tillgodoser lägenhetsinnehavarnas
berättigade intressen vid samägande av bostadshus. Det kan dock
inte bortses från att det från andelsägarnas synpunkt kan föreligga välgrundade
motiv även för andra former av samverkan. Exempelvis upplåts
i många fall rad- och kedjehus och även friliggande småhus inte i bostadsrättsform
utan genom en kombination av enskilt ägande och ekonomisk förening,
där den ekonomiska föreningen tillkommit för förvaltningen av gemensamma
anläggningar inom bebyggelseområdet. Likaså föreligger exempel
på samägande där lägenhetsinnehavarna frångått bostadsrättsformen av

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

finansiella och skattetekniska skäl. Även om föreningen sålunda vill bereda
bostadsrättsformen en viss särställning när det gäller samägande av bostadshus,
så ställer sig föreningen tveksam till förslaget att skapa denna
särställning genom att förbjuda andra former av besittningsrätt. Bostadsrättsformen
bör vinna sitt anseende genom administrativt lätthanterliga
bestämmelser och det förtroende bostadsrättshavarna tillmäter bostadsrättslagens
rättsskydd. Sannolikheten talar dessutom för att boendet i framtiden
i ökad utsträckning blir kombinerat med servicefunktioner och kommersiella
anordningar för att främja bostadsinnehavarens komfort. I den
mån sådana boendeformer inte kan inpassas i bostadsrättslagens bestämmelser,
bör möjligheten stå öppen att lösa samägandeproblemen genom olika
andra former av samverkan.

Även två ledamöter av statens hyresråd förklarar sig med hänsyn till kravet
på serviceanläggningar inte kunna godta kommittéförslaget. I en framtida
bostadsproduktion kan behov uppkomma av andra former av samägande
eller gemensamhetsanläggningar. ökade krav på serviceanläggningar av
olika slag, såsom barndaghem, restaurang, servicecentral och dylikt kan
komma att medföra behov av samgående i annan form än bostadsrättens.
Med hänsyn härtill och då det är angeläget att genom olika former av samägande
söka stimulera bostadssparandet kan det inte vara riktigt att förbjuda
andra former av samgående.

På liknande skäl ställer sig flera remissinstanser tveksamma till det föreslagna
förbudet mot andra former av andelsrätt. Dessa är handelskammaren
för Värmlands län, Dalsland och Bohuslän, Byggnadsfirman Anders
Diös AB, Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges fastighetsägareförbund,
Svenska arbetsgivareföreningen, Svenska bankföreningen och Svenska försäkringsbolags
riksförbund. Stockholms, Smålands och Blekinge och Gotlands
handelskammare anser att det ingalunda är självklart att andra former
av samägande än bostadsrätt inte skulle kunna ifrågakomma. Enligt
handelskamrarna kan det i och för sig tänkas att aktiebolag och andra
associationsformer i vissa fall skulle vara lämpligare än bostadsrättsföreningarna
och att på så sätt en ökad stimulans av bostadsproduktionen skulle
kunna uppnås. Handelskamrarna avstyrker därför det föreslagna förbudet.

Även HSB avstyrker förslaget. Enligt förbundet har kommittén inte övertygande
visat att tillräckliga skäl föreligger för att införa ett principiellt
sett så långtgående förbud.

Stockholms Kooperativa bostadsförening ek. för. framhåller att det föreslagna
tillägget i 1 § inte tydligt anger om ett förfarande av en förening att
kräva lån för rätten att erhålla lägenhet skall anses jämställd med upplåtande
av andelsrätt. Föreningen hemställer, att det föreslagna tillägget i paragrafen
formuleras så att det tydligt framgår att en sådan förenings verksamhet
inte inskränks.

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

Förslaget om särskilda övergångsbestämmelser beträffande föreningar
eller bolag, som före lagens ikraftträdande upplåtit annan andelsrätt än bostadsrätt,
har ej föranlett något särskilt uttalande av remissinstanserna.
Bara HSB anmärker mot att de föreslagna övergångsbestämmelserna skulle
ge vissa föreningar en i den ekonomiska föreningsrörelsen unik och principiellt
betänklig särställning. Förbundet avstyrker därför förslaget till dispensmöjlighet
enligt sista stycket övergångsbestämmelserna.

Departementschefen

Inledning. Den år 1930 tillkomna bostadsrättslagen innehåller regler som
syftar till att hindra att sådana bostadsrättsföreningar bildas som saknar
förutsättningar att driva en framgångsrik verksamhet. Härigenom bereds
allmänheten skydd mot osunda bostadsföretag. Huvudinnehållet i de nämnda
reglerna är följande. Innan bostadsrätt upplåts och tillträdesbelopp uppbärs,
skall en ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats och
mottagits av länsstyrelsen. Härigenom blir den bostadssökande i tillfälle att
pröva förutsättningarna för företagets ekonomiska verksamhet och bilda sig
eu uppfattning om de utgifter han tar på sig. För att ytterligare tillvarata
den bostadssökandes intresse föreskrivs att två trovärdiga män skall intyga
att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder.

Under 1930-talet torde bestämmelserna om bostadsrätt ha fungerat väl.
Krisförhållandena under andra världskriget medförde emellertid vissa ändringar
i förhållandena. Byggnadsproduktionen avstannade nästan helt i början
av 1940-talet. Risken för ett efterfrågeövertryck på bostadsmarknaden
var uppenbar. När produktionen åter kom i gång, var det ekonomiska läget
alltjämt osäkert. Byggnadskostnaderna steg successivt och största delen av
bostadsbyggandet finansierades med statligt stöd.

För att hindra oberättigade höjningar av boendekostnaden infördes år
1942 hyresregleringen. Huvudvikten vid regleringen lades vid förhållandena
på hyresområdet. Hyresregleringslagen avsåg i första hand att reglera
hyrans storlek samt att ge besittningsskydd åt hyresgästen genom tvångsförlängning
av hyresavtal. Som ett komplement till hyresregleringen tillkom
den s. k. kontrollagen. Genom denna lag, som alltjämt gäller, utövas
kontroll av grundavgifter och övriga avgifter vid upplåtelse av bostadsrätt
samt av priset vid överlåtelse av sådan rätt. Vidare förbjuds förening, som
inte är bostadsrättsförening, eller aktiebolag att utan tillstånd upplåta andelsrätt
varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Hyresregleringen
och bostadsrättskontrollen handhas av kommunala hyresnämnder. Dessas
beslut kan överklagas hos statens hyresråd, som utgör den centrala myndigheten
på området.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Med början under senare delen av 1950-talet har en viss avveckling av hyresregleringen
genomförts i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. I
motsvarande mån har avveckling också skett av bostadsrättskontrollen. För
de orter där bostadsrättskontrollen inte är upphävd gäller kontrollagen till
utgången av år 1968.

Under innevarande år har en genomgripande reform genomförts på hyresrättens
område. Genom ändringar i hyreslagen, vilka träder i kraft den
1 januari 1969, införs bl. a. förstärkt besittningsskydd och lagstadgad bytesrätt
för bostadshyresgäst. Vad beträffar hyressättningen införs hyresspärrar
som syftar till att skydda hyresgästen mot bristbetingade hyreshöjningar.
Samtidigt har emellertid hyresregleringen förlängts t. o. m. den 31 december
1971 i orter där regleringen nu gäller. På sådan ort kan alltså det allmänna
hyresläget inte ändras i annan mån än som följer av hyresregleringslagens
bestämmelser om kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltningen.
Det är vidare förbjudet för hyresvärden att ta emot,
träffa avtal om eller begära högre hyra än den fastställda. Ett betydelsefullt
undantag från hyresregleringen gäller beträffande lägenheter som färdigställts
efter utgången av år 1968. För hyrorna i dessa lägenheter skall hyreslagens
bestämmelser gälla. Vad angår förfarandet i hyresmål övertar statliga,
regionala hyresnämnder de nuvarande kommunala nämndernas arbetsuppgifter.
Som besvärsinstans i fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen
bibehålls hyresrådet.

Reformen på hyresområdet aktualiserar frågan om bostadsrättskontrollen.
Bostadsrättskommittén har i en promemoria behandlat de åtgärder som
anses nödvändiga vid ett upphävande av bostadsrättskontrollen. Förslaget
är avgivet under förutsättning att hyresregleringen avvecklas vid samma
tillfälle. Promemorian behandlar tre huvudfrågor, nämligen kontrollen av
upplåtelse av bostadsrätt, kontrollen av överlåtelse av sådan rätt och frågan
om förbud mot upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt. I anslutning
till reglerna för upplåtelse av bostadsrätt tar kommittén också upp frågan
om uppbärande av förskott på avgift för bostadsrätt. Kommittén föreslår
att kontrollen av bostadsrättsöverlåtelse upphävs. För de övriga frågorna
föreslås särskild lagstiftning som inordnas i den nuvarande hostadsrättslagen.

Kommitténs utgångspunkter för förslaget och de olika frågornas lösning
godtas av det stora flertalet remissinstanser. Från några håll görs dock
gällande att bostadsrättskontrollen bör upphävas genast och utan samband
med förhållandena på hyresområdet. Starkt skiljaktiga åsikter framförs
om kommitténs förslag till lösning av frågan om bostadsrättsförenings rätt
att uppbära förskott.

Flera skäl talar enligt min uppfattning för att ta upp frågan huruvida
bostadsrättskontrollen nu kan avvecklas. Som nämnts innebär reformen av

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 196S

hyreslagstiftningen att hyresregleringen inte kommer att omfatta sådana
hus som färdigställs efter utgången av år 1968. I anslutning till detta ställningstagande
uppkommer frågan om någon kostnadskontroll behövs i fråga
om upplåtelse av bostadsrätt. Behovet av offentlig kontroll kan sättas i fråga
även när det gäller överlåtelse av bostadsrätt. I det sammanhanget bör
observeras att föreningarna har möjlighet att i sina stadgar införa bestämmelser
om begränsning av vederlaget vid överlåtelse av bostadsrätt. Stadgebestämmelser
med sådant innehåll förekommer i fråga om flertalet bostadsrättsföreningar.
Vidare har den överlåtelsekontroll, som förekommit beträffande
småhus vilka finansierats med statligt stöd, avskaffats med utgången
av år 1967.

Under hänvisning till det anförda anser jag att en avveckling av bostadsrättskontrollen
nu bör övervägas. De frågor som därvid behöver närmare
behandlas är upplåtelsekontrollen, kontrollen av överlåtelse av bostadsrätt
och förbudet mot upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt.

Upplåtelsekontrollen. Bostadsrätt får enligt 11 § bostadsrättslagen inte
upplåtas förrän ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats av
föreningens styrelse och mottagits av länsstyrelsen. Upplåtelse får ske bara
åt den som i viss närmare angiven ordning tecknat sig för bostadsrätt. Den
ekonomiska planen skall vara försedd med intyg av två trovärdiga män att
den vilar på tillförlitliga grunder. Den ene av intygsgivarna skall i särskild
ordning ha förklarats behörig att utfärda sådant intyg. Planen kan upprättas
som kalkyl. Länsstyrelsens granskning av planen inskränker sig till
en formell kontroll av att behövliga handlingar uppfyller de i lagen föreskrivna
villkoren.

Kontrollagens bestämmelser har i väsentlig grad modifierat bostadsräitslagens
system för upplåtelse av bostadsrätt. I 2 § kontrollagen anges att
hyresnämnd måste ha godkänt den ekonomiska planen, innan den får tas
emot av länsstyrelsen. Nämndens prövning, för vilken närmare regler finns
i 3 §, avser framför allt kontroll av att de avgifter som tas upp i den ekonomiska
planen inte är för höga med hänsyn till den kontroll av bostadskostnaderna
som sker genom hyresregleringen. Hyresnämndens prövning
tar däremot inte direkt sikte på den ekonomiska planens hållbarhet och
frågan huruvida avgifterna är tillräckliga för att företaget skall gå ihop.
Den egentliga prövningen av planens vederhäftighet åligger intygsgivarna.

För hyresnämndens granskning av den ekonomiska planen anses det inte
vara tillräckligt att planen utgör en kalkyl utan planen måste göras upp på
grundval av de verkliga kostnaderna sedan dessa blivit kända och den slutliga
finansieringen ordnats. Detta leder till att planen inte kan ges in till
länsstyrelsen förrän långt efter det att huset blivit färdigt och lägenheterna
tagits i anspålc av bostadsrättshavarna. Därmed fördröjs också upplåtandet
av bostadsrätt. För att undanröja olägenheten av detta har i 4 § andra

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

stycket kontrollagen öppnats möjlighet för förening att efter hyresnämndens
medgivande ta upp förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt.

Kommittén föreslår nu att hyresnämndens kontroll av den ekonomiska
planen skall upphöra. Den ekonomiska planen skulle på så sätt åter kunna
grundas på en kalkyl och få den karaktär som avses i bostadsrättslagen. Härigenom
skulle bostadsrätt kunna upplåtas på ett betydligt tidigare stadium
än som nu kan ske.

Remissinstanserna framhåller genomgående den stora betydelsen för såväl
föreningen som bostadsrättshavaren av att bostadsrätt kan upplåtas på
ett så tidigt stadium som möjligt av föreningens verksamhet. En klar remissmajoritet
godtar kommitténs förslag och anser att någon kontroll över upplåtelse
av bostadsrätt utöver bostadsrättslagen inte är behövlig. Bara ett par
remissinstanser är kritiska mot kommittéförslaget. De menar att den särskilda
avgiftskontroll som hyresnämnden verkställer enligt kontrollagen
inte kan undvaras. Samma skydd mot otillbörligt höga kostnader bör finnas
för bostadsrättslägenheter som för hyreslägenheter. Risk föreligger annars
för bl. a. att bostadsproducenterna finner det mera fördelaktigt att bygga
bostadsrättshus än att bygga hyreshus.

För egen del ser jag på saken på följande sätt. Som redan nämnts ansluter
sig reglerna i 2 och 3 §§ kontrollagen nära till de bestämmelser som
enligt hyresregleringslagen gäller beträffande kontrollen av hyrornas storlek.
Främst avsågs med upplåtelsekontrollen att hindra att en hyresvärd
söker undvika hyresregleringen genom att bilda en bostadsrättsförening
och därefter upplåta bostadsrätt till lägenheterna. Såvitt avser nyproduktionen
är emellertid situationen numera sådan att det knappast finns någon
möjlighet för bostadsproducenten att erhålla bättre ekonomiskt utbyte genom
att upplåta bostadsrätt i stället för att hyra ut lägenheterna. Jag vill
också framhålla att de allmännyttiga och bostadskooperativa företag som
tillämpar självkostnadsprincipen i sin verksamhet svarar för den alldeles
övervägande delen av bostadsproduktionen avseende flerfamiljshus och att
någon förskjutning mot ökat privatfinansierat byggande inte är att vänta.
Genom reglerna i den nya hyreslagen har hyresgästen erhållit ett bättre
utbyggt besittningsskydd. Möjligheten för en hyresvärd att ombilda ett
äldre hyreshus till bostadsrättsförening i syfte att kunna ta ut högre kostnader
har därmed minskats och det finns därför inte någon anledning att
befara att eu sådan ombildning kommer att ske i någon nämnvärd omfattning.
Något behov av att behålla föreskrifterna i kontrollagen av denna
anledning kan därför inte anses föreligga. På grund av vad nu har sagts
anser jag mig kunna godta kommitténs förslag att hyresnämndsprövning av
den ekonomiska planen enligt 2 § kontrollagen skall upphöra att gälla.

Fördelen med att den ekonomiska planen åter kan upprättas i form av en
kalkyl och att därmed definitiv bostadsrättsupplåtelse kan ske tidigare än

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

som nu är möjligt på hyresreglerade orter gäller främst bostadsrättsföreningar
som bildas av personer som själva skall bo i föreningens hus. Föreningar
som bildas på detta sätt förekommer dock numera bara i mycket
liten utsträckning. Det helt övervägande antalet bostadsrättsföreningar bildas
av enskilda eller sammanslutningar som är verksamma för att tillhandahålla
bostäder och andra lägenheter i stora företag av kooperativ natur. Under
de inledande skedena sköts dessa föreningar utan någon i varje fall
direkt kontroll eller tillsyn av dem som skali ha lägenheter i föreningens
hus.

Kommittén utgår från att detta förfaringssätt kommer att tillämpas också
i framtiden. Ett praktiskt handhavande av föreningens angelägenheter under
den tid föreningshuset uppförs är enligt kommittén svårt att förena med
ett system enligt vilket de bostadssökande blir bostadsrättshavare och därmed
också medlemmar i föreningen under detta tidiga skede av föreningens
verksamhet. Möjligheten att träffa förhandsavtal om bostadsrätt och ta upp
förskott på avgifter för bostadsrätt innan sådan rätt upplåts bör därför
finnas kvar även efter det att kontrollagen upphört. En sådan ordning kräver
emellertid enligt kommittén vissa särskilda bestämmelser.

Kommitténs åsikt delas av så gott som samtliga remissinstanser. Ingen
har uttalat att det rådande förfaringssättet med ett i förhållande till föreningen
fristående organ som uppför föreningens hus och själv handhar
föreningens angelägenheter under byggnadsskedet bör upphöra. Remissinstanserna
framhåller också genomgående betydelsen för föreningen av att på
detta stadium få ingå förhandsavtal och uppbära förskott. Bara några remissinstanser
anser att särskilda bestämmelser inte är påkallade.

Enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen ikläder sig eu bostadssökande
inte några förpliktelser förrän han tecknar sig på teckningslista. Detta förutsattes
vid lagens tillkomst kunna ske i samband med inflyttning i lägenheten.
Enligt tidigare motivuttalanden (prop. 1945: 371 s. 31 och 4-7) anses
det inte tillätet enligt bostadsrättslagen att ingå förhandsavtal om bostadsrätt
och uppbära förskott på blivande grundavgift. I kontrollagen infördes
ett uttryckligt förbud mot uppbärande av förskott. Samtidigt öppnades möjlighet
för hyresnämnd att ge tillstånd till att förskott uppbärs.

Förfarandet att ingå förhandsavtal och betala förskott lång tid innan bostadsrätt
upplåts har under senare tid tillämpats i allt större utsträckning.
Någon anledning att nu bryta denna utveckling föreligger enligt min mening
inte. Som kommittén och åtskilliga remissinstanser framhållit ges på detta
sätt möjlighet till ett rationellt byggande. För byggnadsföretagets finansiering
är det även av stor betydelse att kunna ta upp förskott på bostadsrättsavgifterna.
Möjligheten att uppbära förskott utan att den bostadssökande
behöver bli medlem bör därför behållas och utsträckas att gälla hela landet.
Regeln bör dock utformas som ett uttryckligt förbud mot att uppbära förskott,
om inte vissa särskilda i lagen angivna villkor uppfylls.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

När det gäller den närmare utformningen av de villkor som bör gälla för
uppbärande av förskott föreligger skilda förslag. Enligt kommitténs mening
bör som första villkor föreskrivas att förskott inte får tas upp förrän
ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats och mottagits av
länsstyrelsen. Förskottsgivaren bör emellertid även beredas skydd mot att
inbetalt kapital går förlorat och dessutom erhålla vissa garantier beträffande
anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus.
Kommittén föreslår därför att förening får uppbära förskott endast om den
av företag, som godkänts av Kungl. Maj:t, fått utfästelse att företaget gentemot
föreningen svarar för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren
för föreningens hus inte är oskäliga. Två reservanter förordar en
annan lösning. Enligt deras mening uppnås tillräcklig kostnadskontroll genom
anknytning till villkoren för den statliga bostadslånegivningen. Reservanternas
förslag innebär i huvudsak följande. För statsbelånade projekt
bör godtas den prövning som görs av det lånebeviljande organet som tillräcklig
kontroll av att projektet har vederhäftiga produktionsförutsättningar.
För övriga projekt bör en motsvarande prövning anordnas och utövas
av intygsgivare. Därutöver bör särskild säkerhet ställas för att förskott
inte går förlorat.

Kommitténs förslag har vid remissbehandlingen fått ett blandat mottagande.
Kritik riktas mot systemet med tillståndsgivning av Kungl. Maj:t.
Flera remissinstanser ifrågasätter också behovet av en offentlig kostnadskontroll.

Kommittémajoritetens förslag innebär att en relativt långtgående kostnadskontroll
läggs på byggnadsproduktionen inom bostadsrättssektorn. I
den mån kontrollen är avsedd att tillämpas även på en balanserad bostadsmarknad
saknar den motsvarighet på hyressektorn. Kontrollen, som blir
tillämplig bara när förskott på grundavgift betalas innan bostadsrätt upplåts,
är avsedd att garantera att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren
för föreningens hus inte är oskäliga. Skyddet för förskottsgivaren
är alltså inte begränsat bara till att ge säkerhet för att denne inte går miste
om förskottet utan är avsett att garantera att en bostadsrätt blir upplåten
utan att förskottsgivaren belastas med oskäliga kostnader. Något motsvarande
skydd ges inte för den som direkt tecknar sig för en bostadsrätt. Detta
gäller fastän de formella förutsättningarna för att upplåta bostadsrätt enligt
kommittémajoritetens förslag är desamma som för att uppbära förskott.

Enligt min mening innebär den föreslagna lösningen otvivelaktigt ett
djupgående ingrepp i bostadsrättslagens bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt.
Detta talar självfallet mot att genomföra förslaget när en genomgripande
översyn av lagstiftningen på området är förestående. Remissutfallet
stämmer också till försiktighet. Enligt min mening bör man mot bakgrunden
härav inrikta sig på en provisorisk lösning. Denna bör anknyta

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

så nära som möjligt till redan gällande bestämmelser för upplåtelse av bostadsrätt
och inte föregripa en kommande revision av dessa.

Det är väsentligt att osunda bostadsrättsföreningar inte uppkommer och
att bostadsrättshavarna skyddas mot opåräknade avgifter. I detta hänseende
bör enligt min mening den ekonomiska planen tillmätas en stor betydelse.
Dennas vederhäftighet skall kontrolleras av intygsgivare. Planen skall innehålla
uppgift om alla betydelsefulla förhållanden för föreningens verksamhet.
Med ledning av planen och intyget om dess vederhäftighet kan alltså
den bostadssökande bedöma föreningens förhållanden. Om man som villkor
för rätt att uppbära förskott uppställer att ekonomisk plan skall ha upprättats
och mottagits av länsstyrelsen, ställs förskottsgivaren inte i sämre
belägenhet än den som avser att teckna sig för bostadsrätt. Härtill kommer
att ett avtal om förskott inte innebär att förskottsgivaren under alla förhållanden
är bunden att teckna bostadsrätt.

Mot bakgrunden av det anförda har jag kommit till den uppfattningen
att förskott bör kunna uppbäras bara om ekonomisk plan upprättats och
mottagits av länsstyrelsen men att någon kostnadskontroll vid sidan av vad
som ligger i detta inte f. n. bör komma i fråga. Skyddet i övrigt för förskottsgivaren
bör i stället inriktas på att ge garanti för att förskottsbeloppet
inte går förlorat. Eu sådan lösning innebär visserligen att förskottsgivaren
i vissa fall kan gå miste om bostadsrätt, nämligen när grundavgiften
blir så hög att han varken vill eller är skyldig att teckna bostadsrätt. I en
sådan situation får det emellertid anses tillräckligt att han förutom den garanterade
rätten att återfå förskottet är tryggad i besittningen av den lägenhet
han redan kan ha flyttat in, i. Trygghet i detta senare avseende
vinns genom att hyreslagens bestämmelser blir tillämpliga på rättsförhållandet.
Skadeståndsrätt torde också föreligga.

En skyldighet för bostadsrättsförening att återlämna uppburna förskott
kan uppkomma, om föreningen inte erbjuder rimliga villkor när teckning
av bostadsrätt skall ske. Det kan även tänkas att det planerade byggnadsföretaget
inte kommer till utförande eller att förskotten är högre än de slutliga
avgifterna. Garantin bör enligt min mening omfatta varje förhållande som
kan orsaka att förskott går förlorat.

När det i övrigt gäller de krav som bör ställas på säkerhetens beskaffenhet
liksom beträffande förvaltning och disposition av säkerheten bör Kungl.
Maj :t eller den myndighet Kungl. Maj :t bestämmer få befogenhet att meddela
närmare föreskrifter. Här bör bara tilläggas att ett så enkelt förfarande
som möjligt bör eftersträvas. Det torde kunna övervägas att — liksom skett
beträffande den statliga bostadslångivningen — helt befria vissa företag från
att ställa säkerhet.

För att säkerställa att de nu föreslagna villkoren för uttagande av förskott
efterlevs bör tillstånd till uppbärande av förskott inhämtas i varje sär -

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

skilt fall. Tillståndsprövningen torde kunna begränsas till kontroll av att
ekonomisk plan för föreningen är upprättad och mottagen av länsstyrelsen
samt att föreskriven godtagbar säkerhet finns. Vid valet av tillståndsmyndighet
har olika förslag lagts fram. Flera har anslutit sig till reservanternas mening
att tillståndsgivningen bör omhänterhas av hyresnämnd. Andra anser
att denna uppgift bör tillkomma länsstyrelse. Enligt redan gällande bestämmelser
skall den ekonomiska planen inges till länsstyrelse och formellt
granskas av denna myndighet. Också förfarandet vid meddelande av tillstånd
att uppbära förskott blir av formell natur. Med hänsyn härtill föreslår
jag, efter samråd med chefen för kommunikationsdepartementet, att länsstyrelsen
anförtros även uppgiften att handha förskottsprövningen. Det som
nu föreslås leder till att bestämmelserna i bostadslånekungörelsen om ställande
av säkerhet för förskott kan upphävas.

I promemorian föreslås viss tid inom vilken anspråk på grund av garantiutfästelse
måste göras gällande. Med den uppläggning som jag föreslår
kommer saken i ett annat läge. Den garanti som föreningen hav att ställa
kan tas i anspråk bara i sådant fall då någon bostadsrättsupplåtelse inte
kommer till stånd. En säkerhet som ställts hos länsstyrelsen bör kunna
återlämnas till föreningen, när denna visar antingen att den bostadsrätt
som förskottet avser blivit upplåten eller att förskottet betalats tillbaka.
Om tvist råder mellan parterna angående bostadsrätten, har föreningen
alltid möjlighet att bringa frågan om rätten att ta säkerheten i anspråk till
ett avgörande antingen genom att väcka talan mot förskottsgivaren med
yrkande om åläggande för denne att teckna bostadsrätt eller genom att återbetala
förskottet. Någon särskild frist för väckande av talan synes därför
inte vara behövlig.

Kontrollen av överlåtelse av bostadsrätt. Bostadsrättshavares överlåtelse
av bostadsrätt mot vederlag är på ort där kontrollagen äger tillämpning i allmänhet
gällande bara om överlåtelsen godkänns av hyresnämnden. Denna får
inte godkänna överlåtelsen, om ersättning skall utgå med högre belopp än
som svarar mot bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar
utom när bostadsrätten av särskild anledning har högre värde. Syftet med
denna prövning är framför allt att en bostadsrättshavare inte skall kunna
utnyttja bostadsbristen till att ta ut ett överpris som inte kunnat erhållas
under normala förhållanden på hyresmarknaden.

I orter där kontrollagen inte gäller har bostadsrättshavaren däremot i
princip full frihet att vid överlåtelse ta ut vilket pris som helst för bostadsrätten.
Genom särskild bestämmelse i föreningens stadgar kan dock denna
rätt vara inskränkt.

Den offentliga överlåtelsekontroll som hyresnämnden utövar har i olika
sammanhang varit föremål för kritik. Vid upprepade tillfällen har motioner

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

väckts i riksdagen om dess avskaffande. Kritiken har i huvudsak gällt att
bostadsrättshavare genom kontrollbestämmelsen inte medges något egentligt
skydd mot förändringar av penningvärdet. En fri prisbildning borde därför
tillåtas. Även likheten mellan bostadsrättsinnehavarens och egnahemsägarens
besittnings- och äganderättsförhållanden har ansetts tala för detta.

Kommittén menar nu att den offentliga överlåtelsekontrollen inte längre
behövs. Kommittén beaktar härvid väsentligen att det stora flertalet bostadsrättslägenheter
finns i hus där föreningen tillämpar sådana normer för bestämmande
av bostadsrättens överlåtelsevärde som inte medger att knapphetsbetingade
ersättningar tas ut samt att svårigheterna alitid måste bil
stora att ange en riktig norm för bestämmandet av en bostadsrätts värde.
Beträffande föreningar som tillåter att ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse
bestäms fritt torde man enligt kommittén få godta viss höjning av ersättningarna
med hänsyn till den friare bedömning av hyressättningen som
den nya hyreslagen grundar sig på. Kommittén bedömer dock att höjningen
av ersättningarna i sådana fall blir ganska begränsad.

En nästan enhällig remissopinion har godtagit kommitténs förslag. Även
jag ansluter mig till detta. Jag vill tillfoga att överlåtelsekontrollen för statligt
finansierade egnahem upphörde vid utgången av år 1967. Jag föreslår
sålunda att den offentliga överlåtelsekontrollen skall upphöra.

Förbud mot upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt. Enligt 1 § bostadsrättslagen
är lagen tillämplig på ekonomisk förening som har till ändamål
att i föreningens hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra
lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid. I paragrafen förbjuds
annan än bostadsrättsförening att driva verksamhet med ändamål som motsvarar
det nu nämnda.

Utmärkande för en bostadsrättsförening är att lägenhetsupplåtelsen sker
för obegränsad tid. Bostadsrättslagen hindrar däremot i princip inte förening
från att upplåta andelar med rätt till lägenhet för begränsad tid. För
att hindra att föreningar med sådan verksamhet, s. k. bostadsföreningar, bildas
i syfte att kringgå kontrollen av de ekonomiska planerna för bostadsrättsförening
och därmed också priskontrollen på hyresmarknaden föreskrivs
i 11 § kontrollagen förbud för förening som inte är bostadsrättsförening
att upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet.
Förbudet omfattar också aktiebolag med sådan verksamhet. Hyresnämnden
har dock möjlighet att meddela undantag från förbudsbestämmelsen.

Enligt kommitténs mening finns inget verkligt behov på bostadsmarknaden
av bostadsförening eller aktiebolag som upplåter andelar med rätt till
bostadslägenhet för begränsad tid. Företag av detta slag är inte heller underkastade
någon kontroll motsvarande den som gäller för bostadsrättsföreningar
trots att upplåtelserna av lägenheterna regelmässigt förenas med
4 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 161

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

skyldighet att i någon form sätta in kapital i verksamheten. Dessa insatser
kan vara så stora att de för flertalet bostadssökande utgör en avsevärd del av
deras ekonomiska tillgångar. Många gånger torde den bostadssökande också
vara okunnig om skillnaden mellan de olika företagsformerna. Kommittén
föreslår därför att i samband med att kontrollagen upphör förbud meddelas
för förening eller aktiebolag att upplåta andelsrätt varmed följer rätt
att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet som är avsedd att helt
eller till inte oväsentlig del användas som bostad.

Kommitténs förslag godtas av det stora flertalet av remissinstanserna.

För egen del vill jag anföra följande. Vad kommittén föreslår innebär
en skärpning av konlrollagens regler genom att förbudsbestämmelsen föreslås
gälla för hela riket och att möjligheten till dispens slopas. De skäl som
kommittén anfört förtjänar emellertid enligt min mening beaktande. Bostadsrättsformen
torde som regel bäst tillgodose lägenhetsinnehavarnas intressen
vid samägande av bostadshus. Förslagets genomförande torde också
medföra en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden när det gäller de
olika formerna för bostadsupplåtelse. Härtill kommer att bostadsupplåtelse
i aktiebolags eller bostadsföreningars form finns i mycket liten omfattning.
Även om kontrollagen hämmat förekomsten av dessa har på marknaden
inte uttalats något större behov av sådana upplåtelseformer. För att undvika
övergångsproblem bör kommitténs förslag genomföras utan avvaktan
på den slutliga översynen av bostadsrättslagen. Jag delar kommitténs uppfattning
att bestämmelsen bör begränsas till upplåtelser av bostadslägenheter.
Något hinder för upplåtelser för bestämd tid i bostadsförenings eller
aktiebolags form beträffande andra lägenheter, avsedda för t. ex. olika slag
av serviceanläggningar, föreligger således inte. Som kommittén uttalar bör
inte heller nu tas upp till övervägande frågan om särskilda regler för handelsbolags
eller kommanditbolags verksamhet i nu aktuella avseenden eller
beträffande överlåtelser av ideella andelar.

Liksom skedde vid införandet av bostadsrättslagen och kontrollagen föreslår
kommittén att redan bildade bostadsföreningar eller aktiebolag skall
få fortsätta sin verksamhet under förutsättning att andelsrätt med rätt till
bostadslägenhet upplåtits redan före den föreslagna bestämmelsens ikraftträdande
i hus som då tillhörde företaget. Välkända kooperativa företag
som har annan form för sin verksamhet än bostadsrättsformen föreslås
dessutom kunna erhålla tillstånd av Kungl. Maj :t att fortsätta sin verksamhet
i fråga om hus, som företaget anskaffar efter den nya lagens ikraftträdande.
Har sådan ansökan ingetts före bestämmelsens ikraftträdande bör
enligt kommittén föreningen eller bolaget få fortsätta sin verksamhet i avvaktan
på Kungl. Maj ris beslut.

Kommitténs förslag har som regel inte mött någon erinran under remissbehandlingen.
För egen del ansluter jag mig till kommitténs uppfattning
att förening eller aktiebolag som före lagens ikraftträdande upplåtit andels -

Kungi. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

rätt, varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet
skall kunna fortsätta sin verksamhet. Också det undantag i kommitténs
förslag till övergångsbestämmelser som avser äldre välskötta kooperativa
företag med en mera omfattande verksamhet bör godtas. Tillståndsgivningen
bör emellertid tillkomma samma myndighet som handlägger ärendena om
uppbärande av förskott, dvs. länsstyrelse.

Lagstiftningens form. Kommittén föreslår att behövliga bestämmelser tas
upp i bostadsrättslagen. Enligt min mening är detta inte lämpligt med hänsyn
till att lösningarna är av mer eller mindre provisorisk karaktär i avvaktan
på att bostadsrättslagstiftningen överses. De lagbestämmelser som behövs
för att bostadsrättskontrollen skall kunna avvecklas bör tas upp i en
särskild lag vid sidan av bostadsrältslagen.

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet utarbetats
förslag till lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, in. in. Lagförslaget
torde få fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 3.

Specialmotivering

Som förut sagts utgår giltighetstiden för kontrollagen den 31 december
1968. Den nu föreslagna lagen skall ersätta kontrollagen. Till skillnad från
denna, som bara gäller inom hyresreglerade orter, föreslås den nya lagen bli
tillämplig för hela landet. Förslaget innehåller fyra paragrafer, i vilka behandlas
bostadsförenings rätt att uppbära förskott på avgift eller annat
vederlag för bostadsrätt samt upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt. 1 2

1 §•

Denna paragraf innehåller förbud för bostadsrättsförening att utan tillstånd
uppbära förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt.

För att undvika tveksamhet i fråga om rätten att uppbära förskott innan
upplåtelse av bostadsrätt sker intogs i 4 § kontrollagen förbud mot förskott.
Av samma skäl har i denna paragraf tagits upp ett allmänt förbud mot
att uppbära förskott. Tillstånd skall dock kunna ges enligt lagens bestämmelser.

I paragrafens andra stycke upptas, liksom i kommittéförslaget, en regel
om att förskott som uppburits utan tillstånd skall betalas tillbaka.

2 §.

Rätt att uppbära förskott tillkommer endast redan bildade bostadsrättsföreningar.
Förskott får dock inte tas ut på ett alltför tidigt stadium av
föreningens verksamhet. Enligt första punkten i paragrafen skall ekonomisk
plan som avses i It § bostadsrättslagen ha mottagits av länsstyrelsen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Enligt 13 § bostadsrättslagen får upplåtelse av bostadsrätt inte ske innan
ny plan upprättats, om förändring inträffar, som i märklig mån inverkar
på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavares ekonomiska
förpliktelser. Någon motsvarande bestämmelse beträffande förskottsfallen
är inte upptagen i departementsförslaget. Sådana ändringar som här åsyftas
torde i allmänhet medföra att förskottsgivaren enligt allmänna rättsgrundsatser
är berättigad att frånträda förhandsavtalet med föreningen. Den garanti
för förskottets återbetalning förslaget innehåller i förening med besittningsskydd
till lägenheten, om förskottsgivaren redan flyttat in i denna,
innebär tillräckligt skydd för den som betalat förskott.

För att erhålla rätt att ta ut förskott krävs enligt andra punkten att garanti
finns för att förskott som skall betalas för bostadsrätt inte går förlorade.
Närmare föreskrifter för tillämpningen av denna bestämmelse meddelas
av Kungl. Maj:t eller den myndighet Kungl. Maj:t bestämmer.

3 §•

Paragrafen innehåller förbud för förening, som inte är bostadsrättsförening,
eller aktiebolag att upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att för begränsad
tid upplåta bostadslägenhet.

Av paragrafen framgår att förbudet endast gäller förening eller aktiebolag.
Handelsbolag (kommanditbolag), som under senare tid i viss omfattningbildats
för att förvärva och förvalta fastigheter samt låta bolagsmännen disponera
lägenheter i fastigheterna, berörs däremot inte av förbudet. Inte
heller drabbar förbudet upplåtelse av ideell andel i fastighet.

Bestämmelsen i paragrafen avser endast andelsrätt varmed följer rätt att
besitta eller hyra bostadslägenhet. Rätten till lägenheten skall således vara
sammankopplad med själva andelsrätten. överlåts andelsrätt i förening eller
bolag och hyresrätt till lägenhet var för sig är bestämmelsen inte tillämplig.
I sådant fall gäller reglerna om hyra beträffande nyttjanderätten. Om ersättningen
för andelsrätten är en förtäckt ersättning för hyresrätten, torde
reglerna om otillbörligt vederlag enligt hyreslagen bli tillämpliga.

Regeln gäller bara lägenheter som är avsedda att helt eller till inte oväsentlig
del användas som bostad. Är bostadsinslaget av endast ringa betydelse
taller upplåtelsen utanför förbudsregeln. Gränsdragningen är densamma
som mellan bostadslägenhet och lokal i den nya hyreslagen.

Träffas vid upplåtelse av bostadslägenhet i strid mot förbudsbestämmelsen
förbehåll om förvärv av andelsrätt, får enligt andra punkten i paragrafen
förbehållet inte göras gällande mot den, till vilken lägenheten upplåtits. Innebörden
härav är att föreningen eller bolaget inte kan frånträda avtalet, även
om kontrahenten förklarar sig frånträda villkoret om förvärv av andelsrätt
i föreningen eller bolaget. Lägenhetsinnehavaren bär dessutom möjlighet
att, om han så vill, frånträda hela avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968
4 §•

Paragrafen innehåller bestämmelser om straff för den som bryter mot
föreskrifterna om förskott eller som åt annan upplåter andelsrätt i strid
mot 3 §. Straffet är dagsböter. Samma straff gäller i andra avseenden beträffande
förseelser mot bostadsrättslagen (63 §).

Övergångsbestämmelser

Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1969, då kontrollagen
upphör att gälla.

En övergångsbestämmelse behövs för det fall att tillstånd att uppbära
förskott enligt 4 § andra stycket kontrollagen föreligger. Av bestämmelsen
bör framgå att sådant tillstånd skall gälla även efter den nya lagens ikraftträdande.
De villkor och föreskrifter som hyresnämnden kan ha uppställt
beträffande tillståndet för tiden intill dess bostadsrätt blivit upplåten i den
ordning som anges i bostadsrättslagen skall gälla. Samma är förhållandet
beträffande hyresnämndens möjlighet enligt 4 § tredje stycket kontrolllagen
att återkalla meddelat tillstånd. Har säkerhet ställts hos hyresnämnden
lör att förskott inte går förlorat, måste vidare säkerheten förvaltas.

Av övergångsbestämmelserna till den lag om ändring i hyresregleringslagen
som träder i kraft den 1 januari 1969 följer att de nuvarande hyresnämnderna
kommer att finnas kvar övergångsvis efter utgången av år 1968.
Det är med hänsyn härtill lämpligt att dessa nämnder fortsätter att handlägga
sådana ärenden som nu antytts. I sammanhanget bör observeras
att enligt 5 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, hyresnämnd kan
komma att meddela tillstånd att uppbära förskott även efter ikraftträdandet
av den nya lagen, om ärendet anhängiggjorts innan kontrollagen upphörde
att gälla. För att inte avvecklingen av de nuvarande hyresnämnderna
skall onödigtvis fördröjas på grund av att nämnderna övergångsvis har
att ta befattning med ärenden enligt kontrollagen torde Kungl. Maj :t eller,
efter Kungl. Maj :ts bemyndigande, statens hyresråd få befogenhet att meddela
särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av år 1968
av sådana ärenden. Med stöd av sådant förordnande kan ifrågavarande
uppgifter läggas över på den nya hyresnämndsorganisationen, om det anses
lämpligt.

Någon särskild övergångsbestämmelse med anledning av att överlåtelsekontrollen
slopas har inte ansetts behövas. Enligt 4 § första punkten lagen
med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringslagen
upphört, skall kontrollagens bestämmelser inte tillämpas på överlåtelse av
bostadsrätt eller annan i kontrollagen avsedd andelsrätt som sker inom två
månader före det lagen upphör att gälla. En överlåtelse som sker efter ut -

54 Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

gången av oktober månad 1968 behöver alltså inte godkännas av hyresnämnd.

I andra och tredje styckena har tagits upp undantag från förbudet i 3 §
departementsförslaget. Reglerna härom har utförligt behandlats i den allmänna
motiveringen.

Hemställan

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över förslag till lag om förskott vid
upplåtelse av bostadsrätt, m. m. inhämtas enligt 87 § regeringsformen genom
utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet:
Margit Edström

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Bilaga 1

Kommitténs förslag

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar Härigenom

förordnas, dels att 1 och 63 §§ lagen den 25 april 1930 om bostadsrättsföreningar
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges, dels
att två nya paragrafer, 22 a § och 22 h §, av nedan angiven lydelse skall införas
i lagen, dels att rubriken omedelbart före 17 § lagen skall lyda »Om
upplåtelse av bostadsrätt och uppbärande av förskott».

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 §•

Denna lag----------obegränsad tid.

Den rätt —--—-----benämnes bostadsrättsförening.

Ej må —--------1 mom. angivna.

Ej heller må förening eller aktiebolag
upplåta andelsrätt, varmed följer
rätt att för begränsad tid besitta
eller hyra lägenhet avsedd att helt eller
till icke oväsentlig del användas
såsom bostad. Träffas i strid med
vad nu sagts vid upplåtelse av lägenhet
förbehåll om förvärv av sådan
andelsrätt, må förbehållet ej göras
gällande mot den, till vilken lägenheten
upplåtits.

22 a §.

Innan bostadsrätt blivit upplåten i
den ordning som ovan angivits må ej
någon, utom i fall som i 2 mom. sägs,
uppbära förskott å avgift eller annat
vederlag för bostadsrätt.

Har företag, som Konungen godkänt,
utfåst sig att gentemot bostadsrättsförening
svara för att anskaffningskostnaderna
och finansieringsvillkoren
för föreningens hus icke
äro oskäliga, äger föreningen, sedan
ekonomisk plan som avses i 11—

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Driver annan -—------

Till enahanda straff dömes

1. styrelseledamot, som uppsåtligen
i strid med bestämmelse i It, 13
eller 17 § upplåtit bostadsrätt; 2 3

2. styrelseledamot, som mot bättre
vetande i ekonomisk plan eller i
teekningslista eller i skriftlig handling,
som åberopas i plan eller lista
eller bifogas någondera, meddelat
oriktig uppgift eller underlåtit att
intaga uppgift, som uppenbarligen
bort inflyta däri;

3. styrelseledamot eller likvidator,
som mot bättre vetande i lägenhetsförteckningen
låtit göra anteckning

(Föreslagen lydelse)

16 §§ mottagits av Konungens befallningshavande,
uppbära förskott
å avgifter.

Där någon i strid med bestämmelse
i denna paragraf mottagit förskott
eller annat vederlag, vare han
pliktig att återgälda vad sålunda
uppburits.

b§.

Talan mot företag på grund av utfästelse
som avses i 22 a § skall av
bostadsrättsföreningen väckas inom
sex månader från det bostadsrättshavarna
på föreningsstämma erhållit
redovisning för anskaffningskostnaderna
och finansieringsvillkoren för
föreningens hus. Iakttages ej denna
tid är rätten till talan förlorad, om
annat ej överenskommits.

Avtal mellan förelag och bostadsrättsförening
att framtida tvist med
anledning av utfästelse som i 1 mom.
sägs skall hänskjutas till avgörande
av skiljemän, utan förbehåll om rätt
för parterna alt klandra skiljedomen,
är ej gällande.

till dagsböter.

Till enahanda straff dömes

1. den som åt annan upplåter andelsrätt
som avses i 1 § A mom. eller
föranleder sådan upplåtelse;

2. styrelseledamot, som uppsåtligen
i strid med bestämmelse i 11, 13
eller 17 § upplåtit bostadsrätt;

3. den som bryter mot bestämmelse
i 22 a § 1 eller 2 mom.;

4. styrelseledamot, som mot bättre
vetande i ekonomisk plan eller i teckningslista
eller i skriftlig handling,
som åberopas i plan eller lista eller
bifogas någondera, meddelat oriktig
uppgift eller underlåtit att intaga
uppgift, som uppenbarligen bort inflyta
däri;

5. styrelseledamot eller likvidator,
som mot bättre vetande i lägenhetsförteckning
låtit göra anteckning i

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

i strid med bestämmelserna i 31 § el- strid med bestämmelserna i 31 § eller
ler underlåtit verkställa anteckning, underlåtit verkställa anteckning, som
som där sägs. där sägs.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Vad i 1 § 4 inom. stadgas skall ej utgöra hinder för förening eller aktiebolag,
som före lagens ikraftträdande upplåtit andelsrätt, varmed följer
rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget
tillhörigt hus, att upplåta andelsrätter avseende lägenheter i huset.

Jämväl i annat fall må förening eller bolag, som före lagens ikraftträdande
drivit verksamhet, vari ingår upplåtelse av sådana andelsrätter som avses
i 1 § 4 mom., efter tillstånd av Konungen utan hinder av nämnda stadgande
fortsätta sin verksamhet; och må föreningen eller bolaget, om ansökan
ingivits före ikraftträdandet, fortsätta verksamheten i avvaktan på beslutet.

Bilaga 2

Reservanternas förslag

22 a §.

Bostadsrättsförening äger efter tillstånd av hyresnämnd eller domstol
uppbära förskott å avgift för bostadsrätt. Närmare föreskrifter angående
ansökan om och förutsättningar för lämnande av tillstånd meddelas av
Kungl. Maj.t. Där någon i strid mot bestämmelsen i 1 mom. mottagit förskott,
vare han pliktig att återgälda vad sålunda uppburits.

22 b §.

Talan på grund av garanti att förskottsavgifter som betalats för bostadsrätt
icke går förlorade skall väckas senast sex månader från det att bostadsrättsföreningens
styrelse på föreningsstämma lämnade skriftlig redovisning
för anskaffningskostnaden för föreningens hus. Iakttagcs ej denna
tid är rätten till talan förlorad, om ej annat överenskommits.

Avtal att framtida tvist med anledning av utfästelse som i 1 inom. sägs
skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna
att klandra skiljedomen är ej gällande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Bilaga 3

Det remitterade förslaget

Förslag

till

Lag

om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, in. m.

Härigenom förordnas som följer.

1 §•

Har förskott uppburits utan tillstånd, skall förskottet genast återbäras.

2 §■

Tillstånd som avses i 1 § lämnas av länsstyrelsen i det län där föreningens
styrelse har sitt säte. Tillstånd skall lämnas, om ekonomisk plan som avses
i 11 § lagen om bostadsrättsföreningar mottagits av länsstyrelsen och garanti
finns för att förskott som skall betalas för bostadsrätt icke går förlorat.

Närmare föreskrifter om garanti meddelas av Konungen eller av myndighet,
som Konungen bestämmer.

3 §•

4 §■

Den som bryter mot 1 § första stycket eller upplåter andelsrätt i strid mot
3 § dörnes till böter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1. Har tillstånd meddelats enligt 4 § andra stycket lagen den 19 juni 1942
(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. att
uppbära förskott å avgift eller annat vederlag för upplåtelse av bostadsrätt
gäller äldre lag. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens
hyresråd får dock meddela särskilda bestämmelser om handläggningen
av ärenden som på grund av vad som sagts nu skall handläggas enligt äldre
lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

2. Bestämmelsen i 3 § utgör ej hinder för förening eller aktiebolag, som
före lagens ikraftträdande i laga ordning upplåtit andelsrätt med vilken
följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller
bolaget tillhörigt hus, att upplåta andelsrätt avseende lägenhet i huset.

3. I annat fall än som avses i punkten 2 äger förening eller bolag, som före
lagens ikraftträdande drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse av andelsrätt
som avses i 3 §, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet.
Har föreningen eller bolaget ingivit ansökan härom före ikraftträdandet,
får verksamheten fortsättas i avvaktan på beslutet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 31 oktober 1968.

Närvarande:

justitierådet Edling,
regeringsrådet Hegrelius,
justitierådet Petrén,
justitierådet Joachimsson.

Enligt lagrådet den 25 oktober 1968 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av
Halland, i statsrådet den 4 oktober 1968, hade Kungl. Maj :t förordnat, att
lagrådets utlåtande skulle enligt 87 § regeringsformen inhämtas över upprättat
förslag til] lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, in. in.

Förslaget, som finns bilagt detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsfiskalen Bengt Eliasson.

Lagrådet yttrade:

Av bestämmelsen i 17 § bostadsrättslagen att upplåtelse av bostadsrätt ej
får ske i annan än där angiven ordning, dvs. teckning på teckningslista,
måste — såsom också framgår av vad departementschefen yttrar i förevarande
ärende — anses följa, alt det ej är tillåtet att ingå för handsavtal om
bostadsrätt och uppbära förskott på blivande grundavgift. Genom föreskriften
i 4 § andra stycket kontrollagen, enligt vilken hyresnämnd kan lämna
tillstånd till uppbärande av förskott innan upplåtelse skett, har gjorts ett
undantag från bostadsrättslagens reglering och möjlighet öppnats att ingå
förhandsavtal om bostadsrätt när kontrollagen är tillämplig, låt vara att lagstiftningen
ej närmare reglerar sådana avtal. Undantaget från bostadsrättslagens
ordning betingades av att kontrollagens krav att hyresnämnden skulle
godkänna den ekonomiska planen medförde, att tidpunkten då teckning på
teckningslista kunde ske flyttades längre fram än som från andra synpunkter
var lämpligt. Enligt det nu remitterade förslaget skall den kontroll som
ligger i hyresnämndens godkännande av den ekonomiska planen upphöra
men ordningen med förhandsavtal och uppbärande av förskott bibehållas.
Grunden till det sistnämnda är, att en sådan ordning anses behövlig med
hänsyn till det sätt på vilket planerande och byggande av hus numera sker.

Det undantag från den i 17 § bostadsrättslagen angivna ordningen som nu
föreslås är sålunda ej betingat av något förhållande som regleras utom bostadsrättslagen
utan beror av omständigheter som faller inom dennas ram.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968 61

Undantaget bör därför rätteligen regleras genom bestämmelser i nämnda
lag. Vidare är att märka, att det grundläggande i undantaget är frågan om
i ''lika fall avtal trots 17 § bostadsrättslagen skall bli gällande, medan frågan
om rätten att upptaga förskott i själva verket blott är en följd av att avtalet
ar gällande. Det måste därför anses såsom mindre tillfredsställande att
— såsom skett i kontrollagen och nu åter föreslås — reglera frågan om rätt
att upptaga förskott men ej den grundläggande frågan i vilken utsträckning
förhandsavtal blir bindande för kontrahenterna. I det läge, vari frågan om
bostadsrattslagstiftningen nu befinner sig, och med beaktande av att förslaSe^
såsom också departementschefen understryker — är att betrakta som
ett provisorium, får enligt lagrådets mening godtagas, att reglerna endast
avser rätt att uppbära förskott och att de upptages i en särskild lag.

1 §•

Vid utformande av reglerna i förevarande paragraf bör utgångspunkten
vara att — såsom angivits inledningsvis — 17 § bostadsrättslagen innehåller
förbud mot förhandsavtal och därmed mot uppbärande av förskott. Reglerna
bor därför ej stadga förbud mot att upptaga förskott utan inskränkas till att
innehålla ett medgivande därtill under förutsättning av tillstånd enligt förevarande
lag. Vidare synes önskvärt, att lagtexten innehåller en antydan om
att tillståndet att uppbära förskott även innebär medgivande att ingå förhandsavtal.
Lagrådet förordar därför, att första stycket av förevarande paragraf
gives det innehållet, att efter tillstånd enligt den nu föreslagna lagen
bostadsrättsförening får i samband med avtal om upplåtelse framdeles4 * &av
bostadsrätt i den ordning som anges i bostadsrättslagen uppbära förskott på
avgift eller annat vederlag för bostadsrätten.

2 §•

Det villkor med avseende på garanti, som enligt första stycket skall vara
uppfyHt för att tillstånd skall lämnas, torde för vinnande av större tydlighet
böra anges med uttrycket »betryggande säkerhet ställts hos länsstyrelsen
för fullgörande av den skyldighet att återbära uppburet förskott som kan
uppkomma». I andra stycket bör då ordet garanti utbytas mot »säkerhet».

Den i andra stycket meddelade bestämmelsen kan ej vara avsedd att inrymma
möjlighet att i administrativ ordning meddela föreskrifter som går
utom ramen för vad som stadgas i första stycket. Det torde därför icke vara
möjligt att, såsom kan synas framgå av ett uttalande i remissen, genom tilllämpningsföreskrifter
befria viss förening från ställande av säkerhet.

4 §■

Lagrådets förslag att 1 § första stycket inskränkes till att innehålla be stämmelse

om tillstånd att uppbära förskott föranleder, att den i förevarande
paragraf upptagna straffbestämmelsen såvitt den hänför sig till nämnda

62 Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

stycke bör utgå. Frågan om ansvar för uppbärande av förskott i fall då så ej
är medgivet blir att bedöma enligt bostadsrättslagen.

Övergångsbestämmelserna

Innebörden av undantagsregeln i första meningen under 1 måste enligt
lagrådets åsikt anses vara, att i där avsett fall kontrollagen skall, i stället
för den nu föreslagna lagen, äga tillämpning eller, med andra ord, att kontrollagen
gives fortsatt giltighet på det avsedda fallet. Med denna innebörd
kommer emellertid undantagsregeln ej att — såsom enligt motiven är avsett
— få tillämpning på det fall att före den 1 januari 1969 ansökan gjoits
om tillstånd till tagande av förskott men ansökningen då ännu ej lett till
meddelande av tillstånd. För att så skall bli förhållandet måste alltså en utvidgning
av stadgandet vidtagas.

Den föreslagna fortsatta tillämpningen av kontrollagen skall självfallet
vara begränsad till frågor om förskott. För att denna innebörd skall framgå
tydligt bör ordalagen i undantagsstadgandet något jämkas.

På grund av det sagda föreslår lagrådet, att första meningen under 1
erhåller följande lydelse: Har bostadsrättsförening före nämnda dag sökt
eller erhållit tillstånd enligt 4 § andra stycket lagen den 19 juni 1942 (nr
430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt in. in. att uppbära
förskott å avgift eller annat vederlag för upplåtelse av bostadsrätt, galler
äldre lag i fråga om förskott till föreningen.

Ur protokollet:

Ingrid Hellström

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i statsrådet
på Stockholms slott den 31 oktober 1968.

N ärvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Holmqvist, Aspling,
Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Geijer, Myrdal,
Odiinoff, Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över remitterade
förslaget till lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.
Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Lagrådet uttalar vid 1 § att utgångspunkten vid utformande av reglerna i
paragrafen bör vara att 17 § bostadsrättslagen innehåller förbud mot förhandsavtal
och därmed mot uppbärande av förskott. Reglerna bör därför enligt
lagrådets mening ej innehålla förbud mot att upptaga förskott utan inskränkas
till ett medgivande till upptagande av förskott under förutsättning
av tillstånd enligt förevarande lag.

Frågan om förskottsreglernas närmare utformning i det avseende som
lagrådet berör var aktuell redan när bestämmelserna om förskott i kontrolllagen
kom till år 1945 (prop. 1945: 371 s. 31). Departementschefen anförde
att det i lagstiftningsärendet föreliggande förslaget utgick från den förutsättningen
att upptagande av förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt
var förbjudet enligt bestämmelse i bostadsrättslagen samt redovisade
de närmare omständigheter som kunde åberopas för en sådan uppfattning,
särskilt ett motivuttalande vid lagens tillkomst. För att undanröja den
ovisshet som departementschefen trots nämnda uttalande ansåg föreligga
och som även hade kommit till uttryck i rättstillämpningen fann departementschefen
motiverat att i kontrollagen införa ett uttryckligt förbud mot
uppbärande av förskott eller annat vederlag för bostadsrätt, innan bostadsrätt
blivit upplåten i den ordning som anges i bostadsrättslagen. Departementschefen
tilläde dock att han inte därmed avsåg att ta avstånd från den
uppfattning som kommit till uttryck i motiven till bostadsrättslagen att förbud
mot upptagande av förskott följer redan av denna lag. Lagrådet reste
ingen invändning mot förslaget från den nu diskuterade synpunkten.

I yttranden över bostadsrättskommitténs promemoria har ånyo framförts
den uppfattningen, bl. a. av HSB, att bostadsrättslagen inte innehåller något
förbud mot uppbärande av förskott. Därjämte har flera remissinstanser uttalat
att frågan är oklar. Därtill kommer att det i betydande utsträckning

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

förekommer på inte hyresreglerade orter att förskott uppbärs. Det anförda
ger vid handen att sådan ovisshet alltjämt föreligger rörande bostadsrättslagens
innehåll på denna punkt att det är motiverat att i den nu föreslagna
lagen, liksom skedde i kontrollagen, ta upp ett uttryckligt förbud mot uppbärande
av förskott.

Ett särskilt skäl till detta sammanhänger med vad lagrådet anför vid 4 §.
Lagrådet föreslår som en konsekvens av den föreslagna ändrade utformningen
av 1 § första stycket att straffbestämmelsen i 4 § såvitt bestämmelsen
hänför sig till 1 § första stycket utgår. Frågan om ansvar för uppbärande
av förskott i fall då detta ej är medgivet blir enligt lagrådets mening att
bedöma enligt bostadsrättslagen. Det framgår inte av lagrådets yttrande huruvida
förfarandet verkligen är straffbart enligt nämnda lag. För egen del
är jag närmast av den uppfattningen att så ej är fallet. Det kan emellertid
inte godtas att förfarandet blir straffritt. Det bör därför nu ges en uttrycklig
straffbestämmelse. Med den av lagrådet föreslagna utformningen
av 1 § första stycket har bestämmelsen otvivelaktigt sin plats i bostadsrättslagen.
Att nu föra in en straffbestämmelse i bostadsrättslagen angående förhandsavtal
utan att i övrigt där reglera sådant avtal synes emellertid inte
kunna komma i fråga. Ges 1 § första stycket den form som föreslagits i det
remitterade förslaget, får straffbestämmelsen däremot en naturlig plats i
den föreslagna nym lagen.

Mot bakgrunden av vad sålunda anförts kan jag inte biträda lagrådets
förslag till utformning av 1 och 4 §§.

Jag har ingen erinran mot vad lagrådet föreslår i fråga om övergångsbestämmelserna.
Det bör tillfogas att tillämpningen av äldre lag i fråga om
förskott inte är begränsad till kontrollagen utan även gäller hyresregleringslagen
i dess lydelse före utgången av år 1968. Ärenden angående förskott
skall alltså, om ej särskilda bestämmelser meddelats enligt 1 sista punkten,
alltjämt handläggas av de nuvarande hyresnämnderna.

I övrigt anser jag mig, frånsett en mindre avvikelse av lagteknisk natur,
kunna godta de ändringar som lagrådet föreslår. Vissa ytterligare redaktionella
jämkningar bör dessutom vidtas.

Under åberopande av det anförda hemställer jag, att Kungl. Maj :t i proposition
föreslår riksdagen att antaga förslag till lag om förskott vid upplåtelse
av bostadsrätt, m. m.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Kungl. Höghet Regenten att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga
till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Gunnel Anderson

MARCUS BOKTR. STHLM 1968 680454