Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970 (Proposition 1970:133)

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Nr 133

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag om
tvångsförvaltning av bostadsfastighet, m. m.; given
Stockholms slott den 17 april 1970.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att antaga härvid fogade förslag till

1) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet,

2) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,

3) lag om ändring i lagen (1968: 349) om hyresnämnder.

GUSTAF ADOLF

Lennart Geijer

Propositionens huvudsakliga innehåll

Propositionen innehåller förslag till en lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet.
Lagen skall ge möjlighet att gripa in mot sådana fastighetsägare
som mera systematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intresse
av en rimlig fastighetsskötsel.

Enligt den föreslagna lagen skall bostadsfastighet kunna ställas under
tvångsförvaltning när ägaren väsentligen försummar vården av fastigheten
eller underlåter att vidta uppenbart angelägna åtgärder för att bevara sundhet,
ordning och skick inom fastigheten samt det finns anledning anta att
rättelse inte kommer att ske. Beslut om tvångsförvaltning skall meddelas
av hyresnämnd på ansökan av hälsovårdsnämnd, länsstyrelse eller hyresgästorganisation.

Den som har utsetts till förvaltare skall uppbära hyror och andra intäkter
samt betala löpande kostnader för fastigheten. Han får också ombesörja
behovliga underhålls- och förbättringsarbeten. Om de löpande intäkterna
inte räcker till för att bekosta de arbeten som bör utföras på fastigheten, kan
1 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

hyresnämnden ge förvaltaren tillstånd att genomföra lämpliga åtgärder och
att belåna fastigheten för kostnaderna.

Beslut om tvångsförvaltning skall gälla för tre år. Hyresnämnden kan besluta
om förlängning med ett år i taget samt om upphörande i förtid. Beslutet
om förvaltning gäller även mot ny ägare av fastigheten.

Hyresnämndens beslut i frågor om tvångsförvaltning skall kunna överklagas
genom besvär till domstol.

I propositionen föreslås vidare att det genom ändring i expropriationslagen
införs möjlighet att expropriera bostadsfastighet vid föreliggande eller
befarad grov vanvård.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

1) Förslag
till
Lag

om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

Härigenom förordnas som följer.

1§

Om ägare av fastighet, vilken innehåller bostadslägenhet som är uthyrd
av ägaren och ej utgör del av dennes egen bostad, väsentligen försummar
vården av fastigheten eller underlåter att vidtaga uppenbart angelägna åtgärder
för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten och det
finns anledning antaga att rättelse ej kommer att ske, kan hyresnämnden
ställa fastigheten under förvaltning enligt denna lag. Fastighet, som äges av
staten eller av kommun, kan ej ställas under förvaltning.

Bestämmelserna i denna lag om fastighet äger, i fall då bostadshus tillhör
innehavare av inskriven tomträtt, motsvarande tillämpning på tomträtten.
1 fråga om bostadshus som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller
lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständigheterna
föranleder det, annan som innehar fastigheten.

2§

Till förvaltare utser hyresnämnden bolag, förening eller inrättning, som
bedriver fastighetsförvaltning, eller annan som har erfarenhet av sådan förvaltning.
Vid val av förvaltare skall i skälig mån avseende fästas vid fastighetsägarens
önskemål.

Förvaltare kan under pågående förvaltning entledigas av hyresnämnden
när förhållandena föranleder det.

3§

Förvaltaren skall svara för tillfredsställande skötsel av fastigheten. Han
skall verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjes
och att fastigheten genomgår sådana förbättringar och moderniseringar
som kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Även genom andra åtgärder
skall han vara verksam för att skälig avkastning erhålles.

Förvaltaren skall om möjligt bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra sig
om förvaltningsåtgärd av vikt.

Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter
för förvaltningen. Hyresnämnden kan även föreskriva att fastighetsägaren
skall lämna bidrag till förvaltningen för utrymmen som han själv
använder.

4 §

Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten och
företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och
dess förvaltning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller eljest förfoga över den så att
den helt eller delvis frånhändes ägaren. Utan ägarens medgivande får förvaltaren
ej låta inteckna fastigheten för fordran eller taga upp lån i vidare
mån än som följer av 6 § och ej heller låta företaga annan åtgärd beträffande
fordringsinteckning i fastigheten, om ej hyresnämnden lämnar sitt tillstånd.

5 §

Förvaltaren kan besluta att angelägenhet som saknar betydelse för ändamålet
med förvaltningen skall undantagas från denna.

Fastighetsägaren får medge inteckning i fastigheten för fordran, taga upp
lån mot säkerhet av inteckning i fastigheten eller företaga annan åtgärd
beträffande fordringsinteckning om förvaltaren samtycker till det. Vägras
samtycke kan hyresnämnden tillåta åtgärden, om denna ej försämrar förutsättningarna
för en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

6 §

Bör på fastigheten verkställas arbeten för vilka fordras tillskott av andra
medel än sådana som inflyter vid den löpande förvaltningen eller eljest står
till förfogande, skall förvaltaren ombesörja utredning om lämpliga åtgärder,
kostnaderna för dem och möjligheterna att genom belåning av fastigheten
eller på annat sätt skaffa medel för åtgärderna. Redogörelse för utredningen
jämte förslag till åtgärder skall överlämnas till fastighetsägaren.

Vill fastighetsägaren ej medverka till de föreslagna åtgärderna, kan hyresnämnden
lämna förvaltaren tillstånd att företaga dem samt meddela de föreskrifter
som behövs. Nämnden kan därvid tillåta förvaltaren att till angivet
belopp taga upp lån för åtgärderna och vid behov medge inteckning i fastigheten.

7 §

Förvaltningen pågår under tre år från det beslutet om fastighetens ställande
under förvaltning trädde i kraft. Om särskilda skäl finns för fortsatt
förvaltning, beslutar hyresnämnden om förlängning med ett år i sänder.

Föreligger ej längre skäl för förvaltning, kan hyresnämnden besluta att
förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första stycket.

8 §

Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, gäller beslutet
om förvaltning mot den nye ägaren. Denne inträder i förre ägarens rätt
till de medel som förvaltaren har om hand för fastigheten samt svarar för de
förbindelser som förvaltaren ingått.

9 §

Förvaltaren skall på lämpligt sätt underrätta hyresgästerna om att fastigheten
ställts under förvaltning och om vem som är förvaltare samt om beslut
att förvaltningen förlänges eller upphör. Han skall ofördröj ligen undersöka
fastighetens inteckningsförhållanden och underrätta kända inteckningshavare
om förvaltningen.

10 §

Medel som förvaltaren har om hand för fastigheten skall hållas skilda från
andra medel. De får ej tagas i mät.

Behållna medel, som ej behöver avsättas för förvaltningen, skall utbetalas

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att utfå
provas av hyresnämnden.

11 §

Förvaltaren skall för varje kalenderår inom en månad från årets utgång
!ami!a.s,krlfthS redovisning till fastighetsägaren för sin förvaltning. När han
rmiträder sitt uppdrag, skall redovisning för den gångna delen av kalenderaret
lamnas inom en månad från det uppdraget upphörde. Till redovisning
skall fogas berättelse med sammanfattande uppgifter om vidtagna och planerade
åtgärder samt om fastighetens skick. I fråga om arbeten som avses i
b § lamnas särskild berättelse inom en månad från det arbetena slutfördes.

Avskrift av handlingar som avses i första stycket sändes till hyresnämnden
och hälsovårdsnämnden.

Vill fastighetsägaren klandra redovisad förvaltning, skall han inom ett
år från det han mottog redovisningen instämma förvaltaren till domstol som
avses i 3 kap. 72 § första stycket första punkten lagen (1907: 36 s. 1) om
nyttjanderätt till fast egendom.

12 §

Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode, som bestämmes av hyresnämnden
för varje kalenderår. Arvodet skall utgå ur avkastningen i den mån
ej hyresnämnden föreskriver att det skall betalas av fastighetsägaren personligen.
r

Om förvaltaren begär det, skall den kommun där fastigheten är belägen
forskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren
personligen.

13 §

Fråga som enligt denna lag skall prövas av hyresnämnd upptages efter
ansökan av hälsovårdsnämnden, länsstyrelsen, riksorganisation av hyresgäster
eller förening som är ansluten till sådan riksorganisation och inom
vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Har beslut om förvaltning
meddelats, upptages fråga även på ansökan av förvaltaren eller fastighetsägaren.
Under pågående förvaltning kan hyresnämnden självmant upptaga
fråga till prövning.

14 §

Hyresnämnds beslut att ställa fastighet under förvaltning länder omedelbart
till efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligt
denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast. Domstol som
har att pröva besvär enligt 17 § kan förordna att beslut som nu angivits icke
vidare skall verkställas.

Föreligger synnerliga skäl till det, får hyresnämnden förordna om förvaltning
och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

15 §

Beslut att fastighet skall ställas under förvaltning samt beslut om förlängning
eller upphörande av förvaltning sändes genast till inskrivningsdomaren
för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken.

16 §

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen
(1968: 349) om hyresnämnder.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

17 §

Mot hyresnämnds slutliga beslut i ärende enligt denna lag eller beslut
enligt 14 § andra stycket får talan föras genom besvär. Mot annat beslut av
nämnden får talan föras endast i samband med talan mot slutligt beslut.

Besvärstiden är såvitt gäller beslut varigenom nämnden av-visat ansökan
eller avskrivit ärende en vecka och i annat fall två veckor från det att klaganden
fick del av beslutet.

Talan föres hos domstol som avses i 3 kap. 72 § första stycket första punkten
lagen (1967: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Besvären inges
till domstolen.

18 §

I besvärsmål skall part kallas att muntligen höras vid underrätten, om ej
sådant hörande saknar betydelse för utredningen. I övrigt äger i fråga om
handläggningen vid underrätten 52 kap. 2, 3 och 5—12 §§ rättegångsbalken
motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället
underrätten. Mot underrättens beslut i anledning av besvär över beslut,
varigenom hyresnämnd avvisat ansökan eller avskrivit ärende, får talan ej
föras.

Undanröjes hyresnämnds beslut om avvisning eller avskrivning återupptages
ärendet av nämnden.

19 §

Vinner fastighetsägaren besvärsmål, i vilket länsstyrelsen är motpart, kan
domstolen tillerkänna honom ersättning av statsverket för rättegångskostnad.
Om han vinner besvärsmål, i vilket hälsovårdsnämnden är motpart, kan
sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av kommunen. I övrigt gäller
allmänna bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar.

20 §

Tillsyn över förvaltning enligt denna lag utövas av hyresnämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

2) Förslag
till
Lag

om ändring i lagen (1917:189) om expropriation

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1917: 189) om expropriation,

dels att 1 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 114 §, och närmast före 114 §
en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 §.*

Fastighet, som--------— •— för yrkesfisket;

18. för sådan----------nu nämnts; eller

19. för att vid föreliggande eller
befarad grov vanvård av byggnad,
som till väsentlig del genom uthyrning
användes för bostadsändamål,
försätta eller hålla byggnaden i tillfredsställande
skick.

Särskild rätt---- —- ----—---är sagt.

16. Särskilda bestämmleser om expropriation
vid vanvård av bostadsbebyggelse.

in §.

Ansökning om expropriationsrätt
för ändamål som avses i 1 § 19 skall
åtföljas av handlingar som visa vilka
åtgärder som vidtagits för att i annan
ordning tillgodose detta ändamål
och vilka åtgärder sökanden ämnar
vidtaga för att vinna syftet med
expropriationen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

1 Senaste lydelse 1964: 823.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

3) Förslag
till

Lag

om ändring i lagen (1968: 349) om hyresnämnder

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1968: 349) om hyresnämnder,

dels att 1 och 17 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 12 a och 17 a §§, och närmast
före 12 a § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 §•

Hyresnämnd som---—----- skiljenämnd i hyrestvist,

5. pröva frågor enligt lagen den
(nr ) om
tvångsförvaltning av bostadsfastighet.

Ärende upptages-----—---— är belägen.

Prövning av frågor rörande tvångsförvaltning 12

a §.

Ansökan i fråga som avses i 1 § 5
skall vara skriftlig samt innehålla
uppgift om den berörda fastigheten
och dess ägare samt sökandens yrkande
och grunderna för detta. Vad
som föreskrives i 5 § andra och tredje
styckena äger motsvarande tilllämpning.

Motpart skall beredas tillfälle att
yttra sig över ansökningen. Förhandling
skall hållas inför hyresnämnden,
om det ej är uppenbart
att förhandling ej behövs. Vid behov
skall nämnden eller den nämnden
förordnar besiktiga fastigheten, varvid
parterna skall beredas tillfälle
att närvara. Nämnden skall i övrigt
föranstalta om den utredning som
finnes behövlig.

Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas
att inställa sig till förhandling.
Lämnar han ej tillfälle till be -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

(Nuvarande lydelse)

Om rätt för part att klandra beslut
av hyresnämnd finns bestämmelser
i 3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt
till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom
nämnden avvisat ansökan som
avses i 5, 8, 11 eller 12 §, avskrivit
ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit
sig om ersättning enligt 16 §, får talan
föras genom besvär. Detta gäller
dock ej beslut om avskrivning, när
ärendet kan återupptagas. Mot annat
beslut av hyresnämnd får talan
föras endast i samband med sådan
klandertalan som avses i första stycket.

Besvären skall-------

Undanröjes hyresnämnds----

(Föreslagen lydelse)

siktning, kan likaledes vite föreläggas
honom.

Beslut enligt lb § andra stycket
lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet
får meddelas utan att
fastighetsägaren beretts tillfälle att
yttra sig i frågan.

§•

Om rätt för part att klandra beslut
av hyresnämnd i hyrestvist finns bestämmelser
i 3 kap. 71 § lagen om
nyttjanderätt till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom
nämnden avvisat ansökan som
avses i 5, 8, 11 eller 12 §, avskrivit
ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit
sig om ersättning enligt 16 §, får talan
föras genom besvär. Detta gäller
dock ej beslut om avskrivning, när
ärendet kan återupptagas. Mot annat
beslut av hyresnämnd i hyrestvist
får talan föras endast i samband
med sådan klandertalan som avses i
första stycket.

-------ej föras.

------— av nämnden.

17 a §.

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds
beslut i ärende angående
tvångsförvaltning finns bestämmelser
i lagen om tvångsförvaltning av
bostadsfastighet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten Hertigen av Halland, i statsrådet
på Stockholms slott den 20 mars 1970.

Närvarande:

Statsministern Palme, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Holmqvist, Aspling, Lundkvist, Geijer,
Myrdal, Odhnoff, Wickman, Moberg, Bengtsson, Norling, Lidbom,
Carlsson.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lagstiftning
angående skydd mot vanvård av bostadsfastigheter.

I. Inledning

Frågor om vård och underhåll av bostadsfastighet har haft aktualitet i
olika sammanhang under de senaste åren. Genom de ändringar i hyreslagstiftningen
som antogs av riksdagen år 1968 (prop. 91, 3LU 50, rslcr 286)
och trädde i kraft den 1 januari 1969 har underhållskraven skärpts och betingelserna
för en god fastighetsskötsel förbättrats. Erfarenheterna visar
emellertid att det vid sidan av dessa regler behövs möjligheter att vidta särskilda
ingripanden mot fastighetsägare som allvarligt försummar fastighetsunderhållet
så att bostadssanitära missförhållanden uppstår. Under hösten
1967 beslöt dåvarande chefen för justitiedepartementet att låta sakkunniga
inom departementet undersöka frågan om införande av någon
form av vanhävdslagstiftning för bostadsfastigheter samt utarbeta de lagförslag
som undersökningen kunde föranleda. Riksdagen har sedermera
åren 1967 och 1969 överlämnat motioner i ämnet till Kungl. Maj:t för att
övervägas av de sakkunniga (1967:1:34 och 11:46, 3LU 58, rskr 407;
1969: II: 928, 3LU 22, rskr 107).

Utredningen inom justitiedepartementet har nu slutförts. Resultatet av
utredningen har redovisats i en promemoria i november 1969 (Stencil Ju
1969:31). Promemorian upptar förslag till lag om tvångsförvaltning av
bostadsfastighet och förslag till lag om ändring i lagen (1968: 349) om hyresnämnder.
Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende
som bilaga 1.

Yttranden över promemorian har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

bankinspektionen, bostadsstyrelsen, statens hyresråd, länsstyrelserna i
Stockholms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, hyresnämnderna i
Stockholms och Malmöhus län, saneringsutredningen, Svenska kommunförbundet,
Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag
(SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Hyresgästernas Sparkasse-
och Byggnadsföreningars Riksförbund (HSB), Svenska Riksbyggen,
Näringslivets Byggnadsdelegation, Landsorganisationen i Sverige (LO),
Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Sveriges Akademikers Centralorganisation
(SACO), Svenska arbetsgivareföreningen, Svenska bankföreningen,
Svenska Sparbanksföreningen och Svenska Försäkringsbolags Riksförbund
samt styrelserna för Konungariket Sveriges stadshypotekskassa
och Sveriges advokatsamfund. Vissa remissinstanser har bifogat yttranden
från ett antal myndigheter och tjänstemän.

Expropriationsutredningen har i november 1969 avlämnat betänkandet
Expropriationsändamål och expropriationsersättning m. m. (SOU 1969:50
och 51). Betänkandet innehåller bl. a. förslag till vissa delar av en ny allmän
expropriationslag. Enligt den föreslagna lagen skall expropriation kunna
ske bl. a. i fall av föreliggande eller förväntad grov vanvård för att bringa
fast egendom i hävd. Betänkandet är f. n. föremål för remissbehandling. Sedan
denna har avslutats kommer jag att ta upp frågan om en omarbetning av
expropriationslagstiftningen på grundval av utredningsförslaget. Frågan om
möjlighet till tvångsinlösen av vanhävdade bostadsfastigheter har emellertid
så nära samband med det i departementspromemorian framlagda förslaget
till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet att frågorna bör behandlas
i ett sammanhang. Med hänsyn till angelägenheten av att snarast möjligt få
till stånd lagstiftning mot vanvård av bostadsfastigheter anhåller jag att få
ta upp frågorna redan nu.

2. Allmän bakgrund

2.1. Förekomst av vanvård

Av landets drygt 2,8 miljoner bostadslägenheter fanns enligt 1965 års
bostadsräkning drygt 1,5 miljoner i flerfamiljshus och omkring 1,3 miljoner
i småhus (en- och tvåfamilj shus). Omkring 450 000 av lägenheterna var belägna
i hus som tillkommit före år 1900 och omkring 960 000 i hus från
1900-talets fyra första årtionden. Stora variationer fanns beträffande utrymme
och utrustning. Inslaget av smålägenheter var avsevärt större i det äldre
fastighetsbeståndet. Nära 1,87 miljoner lägenheter hade enligt bostadsräkningen
en utrustning som i huvudsak fyller dagens standardkrav. Övriga lägenheter
saknade exempelvis bad eller duschrum, modern köksutrustning,
wc, centralvärme, vatten och avlopp. Enligt bostadsräkningen beräknades
nära 350 000 lägenheter i tätorterna vara i behov av sanering eller ombyggnad.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

I promemorian redovisas en omkring årsskiftet 1967—68 företagen särskild
undersökning av förhållandena i landets tretton största städer. Förhållandena
synes variera rätt avsevärt, väsentligen beroende på bostadsbristens
omfattning och på bostadsbeståndets skiftande ålderssammansättning. Undersökningen
gav i huvudsak följande bild.

Inslaget av otillfredsställande lägenheter är förhållandevis stort i omkring
hälften av städerna, däribland de största. I berörda städer finns relativt
många äldre hus. I övrigt betecknas förhållandena i några städer som goda
och annars som relativt tillfredsställande, ibland med tillägget ”under rådande
omständigheter”. I de flesta av städerna pågår en intensiv saneringsverksamhet.
Så gott som genomgående görs gällande att bristande underhåll
i stor utsträckning hängt samman med att fastighetsägarna tidigare haft
begränsade möjligheter att få kompensation för underhållsarbeten. Ett fortlöpande
eftersatt underhåll har medfört att byggnader fått ett ackumulerat
reparationsbehov och ibland blivit rivningsmogna alltför tidigt. I några städer
har anmärkts att även delar av det yngre fastighetsbeståndet med hus
byggda på 1920- och 1930-talen, börjar gradvis förfalla på grund av eftersatt
underhåll.

Vanligen har städerna eller dem tillhöriga bostadsföretag i sin ägo överfört
avsevärda delar av det saneringsmogna fastighetsbeståndet. Många städer,
särskilt de största, äger därför ett betydande antal äldre fastigheter.
Städer och allmännyttiga bostadsföretag deltar i varierande utsträckning i
saneringsverksamheten. På några orter dominerar insatserna från dessa håll.
I andra städer sägs saneringen till alldeles övervägande del bedrivas i privat
regi. Några städer har särskilda saneringsföretag, i vilka staden och enskilda
företag samverkar. Städer som i större omfattning köpt in saneringsfastigheter
har naturligt nog många fastigheter, som är i ett mindre tillfredsställande
skick. Främst bostadsbristen för på många håll med sig att byggnader
får vara kvar längre eller kortare tid, trots att fastighetsekonomiska skäl
skulle tala för en omedelbar rivning. I detta läge tvingas städerna ofta att av
bostadssociala skäl utföra underhålls- och förbättringsarbeten i en omfattning
som knappast skulle kunna begäras av privata ägare. Fastighetsekonomiska
hänsyn medverkar emellertid till att kostnaderna, särskilt för hus
med kort återstående brukningstid, måste hållas nere och anspråken begränsas.
Anmärkningar från hälsovårdsmyndigheternas sida synes emellertid
genomgående bli efterkomna.

2.2. Nuvarande möjligheter att förhindra vanvård av bostadslägenheter

Någon direkt bestämmelse om skyldighet att bibehålla fastighet som bostadsfastighet
finns inte. Det är alltså i princip fastighetsägaren som bestämmer
om rivning och andra förändringar. Författningsbestämmelser av
olika slag begränsar emellertid fastighetsägarens möjligheter att genomföra

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

en rivning, ombyggnad eller ändrad användning. Reglerna om hyresgästs
rätt till förlängning av uppsagt hyresavtal kan också inskränka fastighetsägarens
handlingsfrihet.

Viss prövning av rivnings ändamålsenlighet sker nu med stöd av lagen
(1963:268) om igångsättningstillstånd för byggnadsarbete. Enligt tillämpningskungörelsen
(1967:781) till nämnda lag behövs igångsättningstillstånd
för rivning av flerfamiljshus inom stadsplanelagt område i kommun
med över 30 000 invånare. Vid tillståndsgivningen beaktas bl. a. byggnadens
större eller mindre grad av saneringsmognad (3LU 1968:50 s. 84).
Enligt 9 § lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. (HyReL) får hyresreglerad
lägenhet, som är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till
bostad, inte utan hyresnämndens tillstånd hyras ut eller tas i bruk för väsentligen
annat ändamål. Som framgår av vad jag i det följande anför om
byggnadslagstiftningen kan ombyggnader och andra åtgärder för ändrad användning
kräva byggnadslov. Byggnadslov behövs också för rivning av byggnad
inom område med stadsplan. Någon prövning av en åtgärds angelägenhet
sker inte i byggnadslovsärendet. Åtgärden får dock inte strida mot planer
och andra föreskrifter för området. Om byggnad genom brand eller på
annat sätt har blivit skadad i väsentlig mån och inte blir satt i stånd inom
skälig tid kan byggnadsnämnden föreskriva att den skall rivas.

Regler i olika författningar ger redan nu vissa möjligheter att komma till
rätta med bristande vård av bostadsfastigheter. Lagstiftningen på hyresrättens
område erbjuder enskild part möjlighet att ingripa vid försummelser
av den andra parten i hyresförhållandet. Möjligheter till ingripande från
det allmännas sida följer främst av hälsovårdslagstiftningen, men också
byggnadslagstiftningen erbjuder vissa sådana möjligheter. Av intresse är
också den författningsreglering som gäller för olika typer av lån och bidrag
för upprustning av fastigheter samt det bostadsstöd från samhällets sida
som särskilt inriktas på bostäder av god standard.

2.2.1. Nyttjanderättslagen och hyresregleringslagen. Vid 1968 års reformer
på hyresrättens område har man bl. a. strävat efter att i olika hänseenden
förbättra betingelserna för ett gott fastighetsunderhåll. Samtidigt som
anspråken på lägenheternas skick höjts och hyresgästernas intressen sålunda
lillgodosetts, har fastighetsägarna på olika sätt beretts ökade möjligheter
att få kompensation för en upprustning.

Frågor om hyresvärdens skyldigheter beträffande lägenhetens skick regleras
i hyreslagen, dvs. 3 kap. lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till
fast egendom (9—19 §§). Bestämmelserna gäller, där annat inte särskilt
sagts, lägenheter av alla slag. Hyresvärden skall på tillträdesdagen tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen
på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (9 §). Avtalsfrihet
råder emellertid här och parterna kan sålunda avtala exempelvis

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

om uthyrning i befintligt skick. I 10—12 §§ ges vissa bestämmelser för
bl. a. de fall då lägenhet på tillträdesdagen inte är i det skick hyresgästen
har rätt att fordra. Under vissa förutsättningar är då hyresavtalet förfallet.
I andra fall kan hyresgästen vara berättigad att säga upp avtalet eller
få nedsättning i hyran. Han kan i vissa fall få avhjälpa bristen på hyresvärdens
bekostnad. Ibland har han rätt till skadestånd. Vilken eller
vilka av dessa regler som gäller i det enskilda fallet beror främst på hur
allvarlig bristen är. Under hyrestiden skall lägenheten, om inte annat har
avtalats, hållas i fullt brukbart skick (15 §). Enligt 15 § andra stycket är
hyresvärd skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av uthyrda bostadsutrymmens
försämring genom ålder och bruk. Detta innebär en nyhet
i förhållande till tidigare gällande rätt. För andra bostadsfastigheter
än enfamiljshus finns i princip inte möjlighet för fastighetsägare att avtalsvägen
befria sig från reparationsskyldigheten. Om lägenheten, utan alt
hyresgästen är ansvarig, skadas under hyrestiden, om fastighetsägaren brister
i sin skyldighet att ombesörja löpande reparationer eller om det på
annat sätt, utan hyresgästens vållande, uppstår hinder eller men i nvttjanderätten
står samma möjligheter till buds för hyresgästen som vid skador
etc. före tillträdet (16 §). Om bostadslägenhet är så beskaffad att det är
förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att använda lägenheten
och sådan brist inte avhjälps genast efter tillsägelse har hyresgästen alltid
rätt att säga upp avtalet (19 §).

Ett särskilt avsnitt i hyreslagen handlar om hyresgästens skyldigheter vid
nyttjandet av lägenheten (23—27 §§). Hyresgästen skall väl vårda lägenheten
med vad som hör till den. Han svarar för all skada, som uppkommer
genom hans eget vållande eller genom vårdslöshet av hans husfolk eller
gäster eller andra, som han har inrymt i lägenheten eller som arbetar där
för honom (24 §). Han är skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara
sundhet, ordning och skick inom fastigheten och skall ha noggrann tillsyn
över att också husfolk och andra gör detta (25 §). I övrigt ges bestämmelser
bl. a. om skyldighet att underrätta hyresvärden om skador och brister
samt lämna denne tillträde för tillsyn och arbeten. Till reglerna ansluter
sig särskilda bestämmelser om förverkande av hyresrätten och om
skadeståndsrätt för hyresvärden (42 och 43 §§). Rätten för hyresgästen
till förlängning av hyresavtal går förlorad då hyresrätten är förverkad, liksom
då hyresgästen i andra fall har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån
att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (46 §).

Vad härefter gäller hyressättningen innebär hyreslagen i princip att parterna
på orter med marknadsbalans själva får fritt komma överens om
hyrans storlek. Hyran bestäms alltså främst efter marknadsmässiga förhållanden
och inte som förut på grundval av produktionskostnaderna i det
särskilda fallet. En särskild spärr mot oskäliga hyror (48 §) kan bringas i

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

tillämpning när hyresavtal skall förlängas och hyresgästens besittningsskydd
får aktualitet. Tvist om hyressättningen kan då av hyresgästen hänskjutas
till prövning av hyresnämnd. Om nämnden finner den begärda
hyran oskälig, skall den fastställa skälig hyra. Enligt vad som uttalas i
lagens förarbeten (prop. 1967: 141 s. ^11) bör underhållet tillmätas särskild
betydelse vid bedömningen av lägenhets bruksvärde. Det förhållandet att det
sedvanliga underhållet är eftersatt hör leda till att bruksvärdet anses väsentligt
lägre än det skulle ha varit om lägenheten hade varit i gott skick.

För bristorter, dvs. orter där särskild uppmärksamhet är påkallad för
att förekomma sådan hyresstegring för bostadslägenhet som inte är godtagbar
från samhällssynpunkt (54 §), gäller särskilda bestämmelser, som
blir tillämpliga efter Kungl. Maj :ts förordnande. Sådant förordnande har
meddelats för samtliga hyresreglerade orter. Också för bristorter gäller
som grundprincip att hyran bestäms av parterna. Bedömningen av om
begärd hyra är oskälig, dvs. väsentligt överskrider hyran för jämförbara
lägenheter, skall emellertid följa en delvis annan regel än för balansorter.
Jämförelsen sker även här med lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Därvid skall emellertid bortses från lägenhet, vars
hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast
jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus (48 § andra stycket).
Systemet med hyror, som låsts till förhållandena viss i lag angiven dag, har
bibehållits för lägenheter i hyresreglerade orter, som blivit färdiga före
utgången av år 1968. Denna hyra kallas nu bashyra. Beträffande dessa
lägenheter gäller även i fortsättningen bestämmelserna om hyras storlek i
HyReL.

Vid hyresreformen antogs att de begränsade möjligheterna enligt HyReL
att få tillfredsställande kompensation för underhållsarbeten ofta hade medverkat
till brister i underhållet (prop. 1968: 91 s. 60). De nya reglerna
medför ökade möjligheter att höja hyran på grund av underhållsarbeten.
Bestämmelserna härom har utformats som en påbyggnad på den tidigare
regeln om höjning av grundhyra vid ökning av lägenhets värde genom ombyggnads-
eller ändringsarbete. Avtal får nu träffas om skälig ersättning
utöver bashyran för vad lägenheten ökat i värde genom sådant ombyggnads-,
ändrings- eller underhållsarbete, som inte är av endast ringa
omfattning, eller genom åtgärd av därmed jämförlig betydelse. Hyresgästen
har rätt att påkalla hyresnämndens prövning (4 §). Prövningen
sker som prövning av fråga om bashyra (3 §) och arbetena kan sålunda
föranleda höjd bashyra.

De nya reglerna i HyReL innebär vidare att en omfattande ombyggnad
skall kunna föranleda att en äldre lägenhet jämställs med en nyproducerad
och alltså ställs utanför hyresregleringen. Har hus eller del av hus undergått
omfattande ombyggnad, som avslutats efter år 1968, skall hyresnämnden
på framställning av hyresvärd eller hyresgäst förordna att HyReL

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

skall upphöra att gälla för huset eller husdelen (26 §). Undantagande kan
dock inte ske om slutligt avgörande föreligger beträffande fråga om höjning
av bashyra på grund av samma arbeten.

2.2.2. Hälsovårdslagstiftningen. Bestämmelserna i hälsovårdsstadgan (1958:
663) (HvS) gäller både för stad och för landsbygd. I vissa hänseenden har
strängare bestämmelser getts för ort med fastställd stads- eller byggnadsplan,
s. k. hälsovårdstätort (5 §). Ytterligare föreskrifter om den allmänna
hälsovården kan meddelas i lokal hälsovårdsordning (65 §). I varje kommun
skall finnas en hälsovårdsnämnd, som har att utöva det närmaste
inseendet över den allmänna hälsovården inom kommunen (2 §). Länsstyrelsen
skall vaka över den allmänna hälsovården i länet (3 §). Inom
hälsovårdstätort skall genom hälsovårdsnämndens försorg utföras återkommande
besiktning av bl. a. bostäder (76 §). För fullgörande av tillsyn
finns tillträdesrätt till bostad, lokal m. m. (82 §).

Hälsovårdsnämnd skall samarbeta med andra kommunala organ och
med övriga myndigheter, vilkas verksamhet berör hälsovårdsarbetet eller
vilkas bedömande är av betydelse vid genomförande av åtgärder inom
hälsovården (2 §). Innan hälsovårdsnämnd meddelar föreläggande eller förbud
avseende åtgärd av byggnadsteknisk art, skall byggnadsnämnden beredas
tillfälle att yttra sig (74 §). Allmänt torde om gränsdragningen mellan
hälsovårdsnämnds och byggnadsnämnds uppgifter kunna sägas att hälsovårdsnämndens
övervakning i första hand inriktas på befintliga byggnader,
medan byggnadsnämndens verksamhet främst har avseende på nybyggnader.

HvS innehåller ett särskilt kapitel (3 kap.) om bostäder. Bestämmelserna
gäller alla orter. Kapitlet inleds med en allmän bestämmelse att byggnad,
som inrymmer boningsrum, skall vara så anordnad och inredd samt
underhållas och skötas på sådant sätt, att sanitär olägenhet inte uppstår
för dem som uppehåller sig i byggnaden (15 §). De följande paragraferna
innehåller närmare bestämmelser om bostadsutrymmens anordnande, inredning
och underhåll m. m.

I 14 kap. HvS finns bestämmelser om hälsovårdskontroll. Hälsovårdsmyndigheterna
har möjlighet att på olika sätt ingripa mot missförhållanden.
Enligt en inledande, allmän bestämmelse (71 §) får hälsovårdsnämnd
antingen omedelbart eller efter råd eller uppmaningar och skäligt anstånd
meddela förelägganden och förbud, som anses behövliga för efterlevnad av
bl. a. HvS och lokal hälsovårdsordning. Närmare bestämmelser om vad
hälsovårdsnämnds beslut enligt 71 § kan avse ges i 72 §. Där nämns bl. a.
föreläggande att inom viss tid vidta åtgärd för att undanröja bristfällighet
hos byggnad eller annan egendom, förbud mot att använda lägenhet eller
lokal för avsett ändamål till dess förekommande bristfällighet har undanröjts
samt förbud mot att lägenhet bebos av mer än visst antal personer
eller av minderårig eller under viss årstid.

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

Enligt 73 § kan förelägganden och förhud allt efter omständigheterna
riktas mot ägare eller nyttj ander ät tsha vare eller mot bådadera. Hälsovårdsnämnd
kan enligt 75 § föreskriva vite för underlåtenhet att rätta sig
efter föreläggande eller förbud. Om någon underlåter att utföra arbete eller
vidta åtgärd som åligger honom enligt bl. a. HvS eller lokal hälsovårdsordning,
kan nämnden efter tillsägelse som inte lett till resultat låta verkställa
arbetet eller åtgärden på den försumliges bekostnad (75 §). Hälsovårdsmyndighet
kan förordna att dess beslut skall lända till efterrättelse
utan hinder av förd klagan (86 §).

2.2.3. Byggnadslagstiftningen m. m. Enligt byggnadsstadgan (1959:612)
(BS) skall finnas en byggnadsnämnd i varje kommun (1 §). Till dess uppgifter
hör att övervaka efterlevnaden av byggnadslagen (1947:385), BS
och övriga föreskrifter angående byggandet. Samarbete skall ske med andra
myndigheter. Ett särskilt avsnitt i BS ägnas frågor om byggnads anordnande,
inredning m. m. (38—48 §§). Dessa regler åsyftar bl. a. att förhindra
sanitära olägenheter. Avsnittet handlar om nybyggnad, varmed
jämställs mera genomgripande ändring samt inredning till väsentligt ändrad
användning av befintlig byggnad (75 §). Vid ändringsarbete som inte
är att hänföra till nybyggnad skall bestämmelserna för nybyggnad äga
motsvarande tillämpning i fråga om de delar av byggnaden som berörs av
ändringen (49 §). Byggnadsnämnd får dock medge undantag då sådant påkallas
av omständigheterna och inte medför brandfara eller olägenhet i sanitärt
avseende eller på annat sätt.

Byggnad skall underhållas så att hållfastheten inte äventyras samt brandfara,
sanitär olägenhet eller vanprydnad inte uppkommer (50 §). Inom planlagt
område krävs byggnadslov för bl. a. nybyggnad och vad som jämställs
därmed samt i stor utsträckning också för ändringsarbeten och arbeten för
ändrad användning (54 §). Underlåter någon att vidta åtgärd, som åligger
honom enligt BS eller med stöd därav meddelat beslut, kan byggnadsnämnden
förelägga honom vite för fullgörandet (70 § andra stycket).

Brandstadgan (1962: 91) ger vissa möjligheter för myndigheterna att
övervaka att byggnader hålls i försvarligt skick. Skulle vid brandsyn brandfarlig
felaktighet visas föreligga på eldstad e. d. kan brandsyneförrättaren
enligt 13 § förelägga fastighetsägaren eller annan att vidta rättelse inom
viss tid.

2.2.4. Det allmännas låne- och bidragsgivning. Den statliga långivningen åt
bostadsproduktionen innefattar i viss omfattning också stöd åt bostadsproduktion
genom ombyggnads- och förbättringsarbeten. Denna del av produktionen
har under senare år tilldragit sig ökat intresse i lånesammanhang.
Också den statliga och kommunala bidragsgivningen till vissa kategorier
boende har betydelse i samband med frågor om bostadsförbättring.

2 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

Kungl. May.ts proposition nr 133 år 1970

Bostadslån av statsmedel kan enligt bostadslånekungörelsen (1967:552)
erhållas för såväl nybyggnad som ombyggnads- och förbättringsarbeten.
Kommun och allmännyttigt bostadsföretag kan få bostadslån också för förvärv
av hus, som byggts om med stöd av bostadslån. Lånemöjligheterna är i
huvudsak avsedda för arbeten av mera genomgripande art. Ombyggnadskostnaden
skall vara skälig med hänsyn till husets återstående användningstid
och arbetena får inte vara av endast ringa omfattning (7 §). Det
skall finnas ett varaktigt behov av de bostäder varom är fråga, och vidare
uppställs särskilda krav beträffande lägenheternas storlek, utformning
och utrustning m. m. (6 och 7 §§). Bostadslån får inte lämnas om låntagaren
kan antas sakna förutsättningar att fullgöra med lånet förbundna
skyldigheter eller att förvalta huset tillfredsställande (9 §). Uppsägning kan
ske bl. a. vid vanvård (36 §).

Statliga förbättringslån regleras av kungörelsen (1962:538) om förbättringslån.
Lånen är i huvudsak förbehållna pensionärer, handikappade och
befolkningsgrupper som lever under särpräglade förhållanden. De utgår för
ombyggnad eller annan förbättring av en- eller tvåfamilj shus. För löpande
underhåll kan lån utgå endast i den mån arbetena är direkt betingade av
andra arbeten, för vilka förbättringslån beviljats (1 §). Förbättringslån
kan också — enligt särskilda av Kungl. Maj :t meddelade bestämmelser
utgå bl. a. för förbättring av hus med mer än två lägenheter. Endast kommun
kan få sådant förbättringslån. I andra fall kan lån utgå till den som
äger eller har nyttjanderätt till en- eller tvåfamilj shus och skall bo i huset.
Också den som hyr en lägenhet i tvåfamilj shus kan få förbättringslån
(2 §). Förbättringslånen är behovsprövade och helt eller delvis amorteringsfria
(5 §). Uppsägning kan ske bl. a. vid vanvård (13 §).

I detta sammanhang bör också nämnas statliga och kommunala bostadsbidrag
som kan utgå till barnfamiljer enligt kungörelsen (1968:425) om
statliga bostadstillägg till barnfamiljer. Därutöver kan finnas kommunala
tillägg, beslutade av kommun med stöd av lagen (1947:523) om kommunala
åtgärder till bostadsförsörjningens främjande. Bostadstilläggen är behovsprövade
och deras storlek beror bl. a. pa bostadens standard. Även
pensionärer kan få bostadsstöd, som utgår enligt lagen (1962:392) om
hustrutillägg och kommunalt bostadstillägg till pensionärer.

2.3. Erfarenheter av de befintliga möjligheterna

Vid den tidigare nämnda undersökningen 1967—68 uppgavs att nuvarande
regler i det alldeles övervägande antalet fall är tillräckliga för att
komma till rätta med försummelser. Från flera håll anfördes emellertid att
det undantagsvis förekommer fall, där mycket stora svårigheter möter till
följd av okynnesöverldaganden, varvid flera år av fortsatta försummelser
kan följa innan ett slutligt avgörande föreligger. Även dröjsmål med ären -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

den om utdömande av vite förekommer, liksom fall då vite slutligen inte
kan dömas ut. Orsakerna härtill är bl. a. att ett vite inte synes kunna dömas
ut förrän det föreläggande, till vilket vitet knutits, har vunnit laga kraft.
Om den som förelagts vite visar sig ha saknat ekonomiska möjligheter att
efterkomma föreläggandet, anses vitet inte kunna dömas ut. Byte av ägare
kan föranleda att en inledd aktion får avbrytas och ny aktion vidtas mot
nye ägaren. Det kan med denna ordning dröja åtskillig tid innan någon påföljd
inträder för en försumlig fastighetsägare. I undantagsfall förekommer
att fastigheter byter ägare genom skenöverlåtelser. Ibland kan svårigheter
uppstå för tillsynsmyndigheterna till följd av att fastighetsägaren är svår
att anträffa. Inom områden med förestående sanering kan täta spekulationsköp
förekomma, varvid ägarna visar en långtgående likgiltighet för
fastighetsunderhållet och kanske har intresse av att byggnaderna snabbt
blir rivningsmogna.

Fallen av bristande förmåga att sköta fastighet ansågs vid undersökningen
vara få. Från några håll redovisades erfarenheter av att hyresgäster
medverkar till lägenheters förfall, bl. a. genom att motsätta sig reparationer
av rädsla för hyreshöjningar eller för olägenheter vid arbetena. Reparationer
genom hälsovårdsnämndens försorg på fastighetsägarens bekostnad
(75 § HvS) uppgavs förekomma ytterst sällan. Detta ansågs bero dels på en
viss osäkerhet om befogenheternas räckvidd dels på att det ofta ter sig
osäkert om kostnaderna kommer att kunna tas ut av fastighetsägaren. De
följer nämligen inte fastigheten och ett ägarbyte kan försämra möjligheterna
att få kostnaderna täckta. Däremot förekommer att hyresgästorganisationer
lämnar medverkan till att hyresgästernas rätt att utföra arbeten
på fastighetsägarens bekostnad begagnas. Rådande bostadsbrist förklarades
från några håll föranleda att hälsovårdsmyndigheterna måste vara återhållsamma
med ingripanden.

Som ett led i utredningsarbetet har i september 1969 i en rundskrivelse
ställts ett antal frågor till hälsovårds- och byggnadsnämnderna i samtliga
städer samt i alla landskommuner och köpingar med minst 10 000 invånare,
tillsammans 178 orter. Avsikten var att skaffa viss överblick över i vilken
utsträckning nuvarande medel för ingripande har använts och varit effektiva
under åren 1966—68. Svar inkom från 155 hälsovårdsnämnder och 129
byggnadsnämnder. Av svaren framgår att antalet ingripanden av hälsovårdsnämnd
mot fastighetsägare enligt 71—72 §§ HvS uppgick till 3 000.
I 267 av dessa fall fick nytt föreläggande meddelas på grund av att det
första inte efterkommits. Antalet förelägganden av byggnadsnämnderna på
grund av vanvård av bostadsfastighet uppgick till 491, varav 123 fick upprepas
på grund av att det första inte gett önskat resultat. Hälsovårdsnämnderna
uppgav att de i 105 fall gjort anmälan till åklagare för att få vite
utdömt. Hos hälsovårdsnämnderna bär undersökts i vad mån återkommande
bostadsinspektion enligt 76 § HvS förekommit. Endast i omkring 40 %

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

av svaren uppges att sådana inspektioner ägt rum i nämnvärd omfattning
under de angivna åren. Från flera håll har anförts att brist på personal
omöjliggjort eller begränsat inspektionsverksamheten.

Hälsovårds- och byggnadsnämnderna har även tillfrågats om sina erfarenheter
av fall då nuvarande möjligheter till ingripande varit otillräckliga.
Av hälsovårdsnämnderna har 18 redovisat ett eller några sådana fall var.
Därutöver har 6 nämnder, utan att redovisa särskilda fall, allmänt berört
olägenheter av lång tidsutdräkt vid besvärstalan eller svårigheter att vid
stark bostadsbrist upprätthålla stränga krav. Svårigheter att komma till
rätta med trafikbuller eller oväsen från närliggande lokaler berörs av 3
andra nämnder. Av byggnadsnämnderna har endast 6 inrapporterat fall då
möjligheterna till ingripande varit otillräckliga. För närmare uppgifter om
resultatet av undersökningen hos hälsovårds- och byggnadsnämnder får
jag hänvisa till departementspromemorian (s. 15—22).

För att belysa i vad mån svårigheter kan möta genom överklaganden har
under 1968 gjorts en undersökning av handläggningstiderna hos samtliga
länsstyrelser. Antalet ärenden anhängiggjorda genom besvär över hälsovårdsnämnds
föreläggande eller förbud på grund av sanitära missförhållanden
beträffande bostadslägenhet uppgick åren 1963—67 till resp. 62, 74, 72,
62 och 50 eller sammanlagt 320. Av dessa ärenden avgjordes 182 inom 6
månader, 99 inom 6—12 månader, 27 inom 12—18 månader och 12 efter
längre tid än 18 månader.

2.4. Annan lagstiftning om vanvård och om tvångsförvaltning

På olika områden finns författningsbestämmelser om ingripanden vid
vanvård eller risk för vanvård av angelägenheter eller egendom. Dessa bestämmelser
anvisar varierande medel och är mer eller mindre detaljerade.
Åtgärderna är till sin art mer eller mindre ingripande. De vanligaste och
som regel minst kännbara ingreppen utgörs av olika förelägganden, förbud
o. d. Mera långtgående ingrepp sker när förvaltningsrätt för längre eller
kortare tid berövas den försumlige. Slutligen förekommer att vanvård
kan leda till att egendom varaktigt fråntas den försumlige och överförs till
det allmänna.

Av särskilt intresse i detta sammanhang är lagstiftningen om vanhävd
av jordbruksfastighet. Denna utgörs av jordhävdslagen (1969: 698), jordhävdskungörelsen
(1969:700) och lagen (1947:290) om tvångsinlösen av
vanhävdad jordbruksegendom. Syftet med jordhävdslagen är framför allt
att främja jordbruksrationaliseringen. Har jordbruket lagts ned på odlad
jord, kan lantbruksnämnden förelägga innehavaren, dvs. ägare eller nyttjanderättshavare,
att återställa hävden om jorden behövs för att bilda
rationella brukningsenheter. Föreläggande kan kombineras med vite (3 §).
I vissa fall blir staten skyldig att lösa jorden om föreläggande om återstäl -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

lande av hävd har meddelats (5 §). Lantbruksnämnden kan även förordna
att täkt av matjord inte får ske utan nämndens tillstånd (6 §). överträdelse
av sådant förbud kan straffas med böter (9 §). Lagen om tvångsinlösen
av vandhävdad jordbruksegendom medger ingripanden vid synnerligen grov
vanhävd av den odlade jorden. För inlösen fordras att det med hänsyn till
vanhävdens omfattning och egendomens storlek eller av andra särskilda
skäl anses nödvändigt att åtgärder vidtas i annan ordning än som sägs
i jordhävdslagen. Förordnande om inlösen meddelas av Kungl. Maj :t med
riksdagens samtycke. Fråga om inlösen väcks av lantbruksnämnden och vid
ansökningen skall utredning förebringas om de förhållanden som kan
vara av betydelse för bedömandet. Beträffande förfarandet hänvisas i övrigt
till lagen (1917: 189) om expropriation. Vid tillkomsten av tvångsinlösenlagen
avvisades tankar på tvångsförvaltningslagstiftning, som ansågs
vara ett osmidigt sätt att nå rättelse, bl. a. med hänsyn till risken för att
det allmänna åsamkades kostnader, som inte kunde beräknas bli täckta
av avkastningen förrän efter lång tid, och till riskerna för ny vanvård då
förvaltningen hade upphört (prop. 1947: 78 s. 68 f). Frågor om inlösen
av vanhävdat jordbruk har övervägts av expropriationsutredningen, som
föreslår att expropriation skall få ske när grov vanvård föreligger eller
kan förväntas uppkomma.

I skilda sammanhang förekommer lagstiftning om förvaltning av annans
egendom eller angelägenheter efter myndighets förordnande. Varierande
intressen, främst enskilda, tillgodoses genom sådan förvaltning. Departementspromemorian
innehåller (s. 67—76) en översiktlig redogörelse för en
råd lagbestämmelser av detta slag och jag får här hänvisa till den.

3. Expropriationsutredningen

Vid behandlingen av frågan om expropriation av vanhävdad bostadsfastighet
anför expropriationsutredningen (SOU 1969:50 s. 110—112) att
gällande lagstiftning i normalfallen synes relativt ändamålsenlig för att
förhindra att en byggnad vanvårdas i sådan utsträckning att där bosatta
personer inte kan sägas ha godtagbara bostäder. I vissa fall saknar emellertid
fastighetsägare erforderliga ekonomiska resurser att efterkomma erhållna
förelägganden. Föreläggandena blir då verkningslösa, eftersom vite
inte kan dömas ut. i ett mindre antal fall sker överklagande av förelägganden
i rent förhalningssyfte. Standarden i en fastighet kan då under lång
tid hållas på en nivå, som ligger klart under vad som kan anses godtagbart.
Det händer att fastighetsägare systematiskt försämrar sin fastighets
standard så långt att en rivning blir ofrånkomlig. Enligt utredningen föreiigger
ett visst behov av att kunna ingripa kraftigare än vad som f. n.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

är möjligt. Utredningen betonar emellertid att behovet är begränsat till ett
litet antal fall av undantagskaraktär. När varken anvisningar eller förelägganden
hjälper återstår endast att tvångsinlösa fastigheten. Utredningen
föreslår att regler härom införs i expropriationslagstiftningen.

Förutsättningarna för ett ingripande föreslås vara att grov vanvård föreligger
eller kan väntas uppkomma på en fastighet. Ingripande bör kunna ske
i fall av underlåtenhet under längre tid att rätta sig efter förelägganden och
vid systematisk vanvård. Förutsättningen för att expropriation skall tillgripas
bör alltså vara att fastighetsägaren klart visar brist på intresse eller förmåga
att hålla fastigheten i skick eller sätta den i stånd. Som förutsättning
anges vidare att expropriation skall vara nödvändig för att bringa fastigheten
i hävd. Med hävd avses då att egendomen skall hållas i sådant skick som
med hänsyn till dess avsedda användning skäligen kan fordras av dem som
bor eller arbetar där eller som av någon anledning bor eller uppehåller sig
i dess närhet. Den exproprierande, som i praktiken oftast torde bli kommunen,
bör enligt förslaget ha att ange för vilket ändamål expropriation söks.
Fråga kan vara om förvärv för att sätta byggnad i stånd eller för att riva
byggnad och bygga nytt.

4. Departementspromemorian

4.1. Allmänna synpunkter

1 promemorian framhålls att en ökad uppmärksamhet från det allmännas
sida och en förbättring av möjligheterna att effektivt ingripa i besvärliga
fall av vanvårdade bostadsfastigheter nu ter sig angelägen. För de fall då
begränsade ingripanden inte är effektiva synes en möjlighet att sätta fastigheten
under tvångsförvaltning erbjuda en god lösning. Svårigheterna att även
med en tvångsförvaltning komma till rätta med olika former av vanvård får
emellertid inte underskattas. Vanvård förekommer i olika grader från en
mera begränsad men fortlöpande försummelse av den löpande skötseln till
vanvård, som försiggått så länge och fått sådan omfattning att fastigheten
närmar sig eller nått det totala förfallet. Möjligheterna att i praktiken verksamt
rätta till förhållandena minskar snabbt med förfallets växande omfattning.
Också plantekniska, fastighetsekonomiska och byggnadstekniska faktorer
kan i varierande grad försvåra en ordentlig upprustning eller göra en
sådan omöjlig eller orationell. Frågor om lämpligheten av en omfattande
upprustning kräver en ingående undersökning och bedömning i varje särskilt
fall. Detta komplicerar frågan hur man skall bestämma förutsättningarna
för och uppgifterna vid en tvångsförvaltning.

Vad som mera allmänt skulle kunna utgöra grund för ett ingripande med
tvångsförvaltning synes enligt promemorian vara mera påtagliga försummel -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

ser av själva den löpande skötseln. Det synes lämpligt att grunda rätten till
ingripande på försummelser av detta slag, såväl då vanskötseln har lett till
ett mer eller mindre utpräglat förfall som då den ännu inte fört därhän men
inrymmer fara för förfall. Det kan uppenbarligen inte godtas att en fastighet
används i förvärvssyfte utan att en tillbörlig del av intäkterna utnyttjas för
fastighetens löpande skötsel. Reformerna på hyresrättens område har gett
fastighetsägarna bättre möjligheter att få ersättning också för underhållsarbeten.
Även om en fastighet undantagsvis vid god skötsel inte skulle ge
något överskott alls, är fastighetsinnehavet som regel på lång sikt lönande.
Tvångsförvaltarens uppgift bör i första hand vara att med hjälp av fastighetens
löpande intäkter så gott sig göra låter sköta fastigheten samt att
undersöka och ta till vara möjligheterna att öka intäkterna. Lagstiftningen
bör rikta sig mot den undantagsgrupp illojala fastighetsägare som mera
systematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intresse av en rimlig
löpande fastighetsskötsel.

Det kan antas att många fastigheter som kommer i fråga för tvångsförvaltning
redan är förfallna. En mera påtaglig upprustning kan då inte ske
utan kapitalinsatser vid sidan av de löpande intäkterna. Möjligheterna till
upprustning varierar starkt och en ingående bedömning måste ske i varje
särskilt fall. Förvaltaren bör därför inte vara generellt befogad att vidta
sådana genomgripande upprustningsåtgärder som kräver särskilda kapitaltillskott.
Det synes inte heller möjligt att på förvaltaren lägga hela ansvaret
för en bedömning om en kapitalkrävande upprustning skall ske. Däremot
bör till förvaltarens åligganden höra att under förvaltningen göra en utredning
om fastighetens förhållanden. Fastighetens mera långsiktiga öde kan
därvid komma under diskussion. Finner förvaltaren att en genomgripande
upprustning kan och bör ske och är fastighetsägaren inte beredd och kapabel
att själv genomföra upprustningen, bör förvaltaren kunna inhämta myndighets
tillstånd att genomföra åtgärderna och att belasta fastighetsägaren
och fastigheten med kostnaderna.

Huvudprinciperna för en lagstiftning om tvångsförvaltning bör enligt
promemorian vara följande. Vid påtagliga försummelser av fastighets löpande
skötsel skall ett organ som företräder det allmänna kunna påkalla att
fastigheten sätts under tvångsförvaltning. Frågan prövas av myndighet, som
utser förvaltare. Denne har att handha fastighetens löpande skötsel. Han
skali också som regel utreda fastighetens förhållanden och försöka bedöma
om det är lämpligt och möjligt att göra en mera genomgripande upprustning.
Kan inte upprustningen ske genom ägaren eller upprustningsfrågan
på annat sätt frivilligt lösas, kan förvaltaren inhämta tillstånd av myndigheten
att vidta föreslagna åtgärder och att belasta fastigheten med härför erforderliga
lån. Är en upprustning omöjlig, får den löpande, primära förvaltningen
fortgå som förut så länge fastigheten är bebodd och kräver sådan
förvaltning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Det framlagda förslaget till lag om tvångsförvaltning skall enligt promemorian
ses mot bakgrund av expropriationsutredningens förslag om rätt
till tvångsinlösen vid grov vanvård eller fara för sådan. Möjligheterna till
tvångsinlösen bör kunna medverka till att fastighetsägare finner sig ha intresse
av att i någon mån samarbeta vid en förvaltning. Kan inte en rimlig
förbättring nås genom förvaltningen, får myndigheterna genom inlösenrätten
tillgång till effektiva medel att radikalt och slutligt komma till rätta med
förhållandena. Lagstiftningen om tvångsförvaltning får över huvud taget
ses som ett inslag i ett system av varierande medel att ingripa vid försummelser
av fastigheters skötsel.

4.2. Förutsättningar för tvångsförvaltning

Förordnande om tvångsförvaltning skall enligt 1 § i promemorieförslaget
kunna ske när fastighetsägaren försummar fastighetens löpande skötsel genom
att inte tillbörligen vårda fastigheten eller genom att underlåta angelägna
åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten
samt det saknas anledning anta att rättelse kommer att ske.

Det är inte meningen att genom lagstiftningen i och för sig vidga fastighetsägarens
skyldigheter att vårda sin fastighet och sörja för sundhet, ordning
och skick. Lagstiftningen skall däremot öka möjligheterna att komma
till rätta med fall, då dessa skyldigheter påtagligt och mera fortlöpande eftersätts.
Frågan om sådan försummelse förekommit som kan ge anledning
till ingripande får bedömas mot bakgrund av fastighetsägarens skyldigheter
enligt olika regler i annan lagstiftning och enligt avtal. Härvid är hyreslagens
bestämmelser om fastighetens skick av särskilt intresse. Att märka
är dock att hyresvärdens skyldigheter ibland kan vara begränsade genom
avtal. Hyreslagen innehåller visserligen inte någon uttrycklig bestämmelse
om att hyresvärden skall sörja för sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Emellertid torde en sådan skyldighet för hyresvärden kunna uppfattas
som en förutsättning i själva avtalsförhållandet. Hyresvärden skall
inte bara själv iaktta sundhet, ordning och skick. Det måste också anses
åligga honom att i möjlig mån se till att inte någon hyresgäst, till skada
för andra hyresgäster åsidosätter angivna krav.

Fastighetsägarens skötsel av fastigheten bör, för att berättiga till ett ingripande,
klart understiga normal skötsel. Endast fortlöpande brister bör
föranleda förordnande om tvångsförvaltning. Enstaka händelse bör bara i
undantagsfall kunna ge anledning till tvångsförvaltning, och sådan bör inte
heller komma till stånd vid brister i enstaka, mindre betydelsefulla detaljer.
Vikt skall främst fästas vid totalbilden av förvaltningen. Även om aktuella
fastigheter ofta torde utmärkas av ett mer eller mindre framskridet förfall,
är det närmast bristerna i själva fövaltningen som sådan och inte fastighetens
skick som skall utgöra grund för ingripandet. Nu möjliga former för

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

ingripande enligt HvS och BS skall stå kvar. En tvångsförvaltning är utan
tvekan i regel det mest allvarliga ingreppet. En ansökan om förvaltning bör
därför som regel ske först sedan andra vägar har prövats eller när särskilda
omständigheter ger vid handen att sådana vägar är oframkomliga.

I promemorian behandlas vidare frågan om ett ingripande med förvaltning
bör kunna ske innan ett överklagat vitesföreläggande har blivit slutligt prövat.
Praktiska skäl talar enligt promemorian starkt för att en pågående besvärsprocess
om vitesföreläggande i och för sig inte skall få hindra ett förordnande
om förvaltning. Har försummelser tidigare förekommit eller framgår
annars av omständigheterna att utsikterna till rättelse är små, bör ett
tvångsförvaltningsförordnande utan vidare kunna meddelas. Ett okynnesöverklagande
skulle annars kunna fördröja ett angeläget ingripande. Frågan
om rättelse kan väntas ske måste bedömas schematiskt. Om fastighetsägaren
länge har försummat vården och inte kan presentera fasta planer på en
upprustning bör utan vidare kunna antas att utsikter till rättelse saknas.
Ibland synes det emellertid ofrånkomligt att man först måste avvakta att ett
vitesföreläggande har vunnit laga kraft och inte lett till rättelse innan fråga
om tvångsförvaltning avgörs. I detta sammanhang framhålls vidare att ett
vitesföreläggande inriktas på den sanitära olägenheten och i allmänhet begränsas
till konkreta, enstaka brister, medan ett förvaltningsförordnande
främst skall grundas på fortlöpande brister i själva förvaltningen och oftast
kommer att beröra vidare brister än dem som har gett anledning till vitesföreläggandet.
En förvaltning måste enligt promemorian beräknas kunna
få en viss varaktighet och kunna ge vissa resultat för att vara meningsfull.
Hälsovårdsnämnden bör därför för fastigheter med kort återstående livslängd
främst överväga om vidare uthyrning skall få äga rum. Först om fortsatt
uthyrning anses kunna tillåtas under inte alltför kort tid bör en ansökan
om förvaltning göras. I annat fall bör berörda lägenheter i stället snarast
utdömas som bostäder.

Fastigheter som ägs av staten eller av kommun bör enligt promemorian
undantas från lagens tillämpning. Visserligen är åtskilliga dåliga fastigheter
i kommunal ägo. Dessa har emellertid merendels köpts i nergånget skick
och i avsikt att de skall inbegripas i en planmässig sanering. Sådana fastigheter
torde regelmässigt få ett bättre underhåll i kommunal ägo än om de
hade varit kvar hos förre ägaren. Därtill kommer att en tvångsförvaltning av
allmän egendom inte lämpligen bör komma i fråga, eftersom den förvaltningsordning
som finns för sådan egendom och det ansvar som kan utkrävas
av förvaltaren erbjuder tillräckliga möjligheter att på annat sätt komma åt
försummelser. Fastigheter som ägs av särskilda kommunala rättssubjekt såsom
bostadsbolag och bostadsstiftelser avses däremot kunna bli föremål för
förvaltning.

Enfamilj sfastigheter, som bebos av ägaren, ger inte någon avkastning att
förvalta och kan därför uppenbarligen inte ifrågakomma för förvaltning. Är

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

enfamiljshus uthyrt, finns däremot enligt promemorian lika goda skäl för
en möjlighet att ingripa som när det gäller större hyresfastigheter. Viss begränsning
i möjligheterna att ingripa följer emellertid av att underhållsskyldigheten
genom avtal kan ha lagts på hyresgästen. Tvåfamilj shus där endast
en lägenhet hyrs ut kan i olika sammanhang inta en särställning. Det kan
inte uteslutas att fastighetsägaren vårdar sin egen lägenhet men försummar
hyresgästens. I ett sådant fall bör ingripande med tvångsförvaltning kunna
ske. Endast då vad som är uthyrt är del av fastighetsägarens egen bostad
synes tvångsförvaltning böra vara utesluten.

Förordnande om tvångsförvaltning bör enligt promemorian kunna avse
varje hus som innehåller åtminstone en bostadslägenhet. Innehåller huset
också affärslokaler o. d. kommer förvaltningen att omfatta även dem. Vanvård
av enbart sådana lokaler bör emellertid inte i och för sig kunna föranleda
tvångsförvaltning. En annan sak är att försummelser beträffande annat
är bostadsdelen indirekt kan beröra denna och kanske ibland bidra till att
belysa fastighetsägarens förutsättningar att sköta fastigheten.

Otillräckliga ekonomiska resurser bör enligt promemorian inte få åberopas
som ett skäl mot tvångsförvaltning. Reformerna på hyresrättens område
innebär att ett rimligt underhåll inte skall behöva oskäligt betunga fastighetsägarna.
Av bostadssociala skäl kan det vidare inte godtas att hyresgästernas
motstånd mot upprustning får hindra en sådan. Otillräckliga resurser
att betala höjd hyra får fyllas ut på andra vägar. I undantagsfall kan det
dock givetvis föreligga godtagbara subjektiva ursäkter för brister i underhållet.
Brister i en lägenhet kan vara orsakade av hyresgästen eller ha varit
obekanta och omöjliga att upptäcka för fastighetsägaren. Stor försiktighet
bör emellertid enligt promemorian iakttas när det gäller att göra undantag.

4.3. Prövning av frågor om tvångsförvaltning och tillsyn över förvaltningen

Enligt promemorian är en tvångsförvaltning så ingripande att frågor därom
bör prövas i domstolsmässiga former. Det anses lämpligt att för denna
prövning i första hand tillvarata den erfarenhet och sakkunskap som de nya
hyresnämnderna representerar i frågor om fastigheter och hyresförhållanden.
I promemorian föreslås därför att prövningen får ankomma på dem.
Ordningen för hyresnämnds prövning av hyrestvister anses väl lämpad
också för ärenden om tvångsförvaltning. Någon begränsning av rätten att
föra talan mot beslut i sådana ärenden anses inte böra komma i fråga.
Målen skall sålunda kunna föras upp ända till högsta domstolen.

Det är enligt promemorian inte lämpligt att ge hyresgäst rätt att anhängiggöra
och föra talan i frågor om tvångsförvaltning, utan rätten till ingripande
bör förbehållas organ som företräder det allmänna. Hyresgäst får
aktualisera förvaltningsfrågor genom att vända sig till sådant organ. Omsorgerna
om bostadsstandarden är i betydande grad en kommunal angelä -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

genhet. Frågorna har samband med den kommunala verksamheten för bostadsförsörjning,
bostadshygien och byggnadsväsende. Det är främst hälsovårdsnämnderna
som sysslar med övervakning av befintliga bostäder. Hälsovårdsnämnden
bör därför företräda det allmänna i frågor om tvångsförvaltning.
Nämndens behov av byggnadsteknisk sakkunskap kan tillgodoses bl. a.
genom samarbete med byggnadsnämnden. Finner byggnadsnämnd vid sin
verksamhet försummelser, som bör leda till tvångsförvaltning, får nämnden
vända sig till hälsovårdsnämnden i frågan. Med hänsyn till att det kan finnas
fall då ett kommunalt initiativ är olämpligt på grund av kommunala intressen
i anslutning till fastigheten bör förutom hälsovårdsnämnden även länsstyrelsen
ha rätt att ingripa.

Hyresnämnds förordnande om tvångsförvaltning skall enligt förslaget
kunna verkställas omedelbart. En sådan ordning anses stämma väl överens
med ingripandets natur och förekommer vanligen i annan lagstiftning om
tvångsförvaltning. Domstol skall emellertid kunna uppskjuta verkställbarheten
genom att meddela inhibition. Att domstol, som efter klander prövar
fråga om förvaltning, själv kan ge sitt avgörande omedelbar effekt följer av
17 kap. 14 § rättegångsbalken. Beträffande andra beslut av hyresnämnd än
sådana som rör förordnande om förvaltning och förlängning av pågående
förvaltning innehåller förslaget inte någon regel om omedelbar verkställbarhet.

Vid utredningsarbetet har övervägts att ge hyresnämnderna rätt att före
slutligt avgörande förordna om förvaltning tills vidare. En sådan regel har
emellertid ansetts obehövlig eftersom ett slutligt avgörande nästan alltid bör
kunna ges snabbt. Behövs ett omedelbart ingripande, har hälsovårdsnämnd
möjlighet att anlita andra medel, såsom exempelvis att vidta åtgärd på fastighetsägarens
bekostnad enligt 75 § andra stycket HvS. Kostnaderna kan
sedan enkelt regleras vid förvaltningen.

I hyresnämnden bör enligt promemorian vardera parten bära sin kostnad.
Rättegångskostnader vid domstol bör regleras efter de principer som
gäller för tvistemål i allmänhet. Detta innebär att en fastighetsägare som
utan framgång överklagar ett förvaltningsförordnande normalt får svara
också för motpartens kostnader vid domstolen.

Vad härefter angår tillsynen över förvaltningen bedöms det i promemorian
inte som påkallat att anordna en så ingående och bunden tillsyn som vid
exempelvis förmynderskap och konkursförvaltning. Det anses emellertid att
någon myndighet bör ha översyn över förvaltningen i stora drag och att
detta uppdrag bör tillkomma hyresnämnden. Enligt förslaget skall förvaltaren
vara skyldig att ge fastighetsägaren bl. a. en årlig skriftlig redovisning
för förvaltningen. Till redovisningen skall fogas berättelse med sammanfattande
uppgifter om vidtagna och planerade åtgärder samt om fastighetens
skick. Avskrift av handlingarna skall tillställas hyresnämnden, som
har att kontrollera att handlingarna överlämnas samt att de är godtagbara

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

och korrekta från redovisningsmässig synpunkt. Vid granskningen bör översiktligt
tillses att förvaltningen är inriktad på de ändamål, för vilka den
har tillkommit, och att några uppenbara befogenhetsöverskridanden inte
sker. Någon bedömning om vidtagna åtgärder är befogade och ändamålsenliga
kan däremot knappast ifrågakomma. Hälsovårdsnämnden bör följa
förvaltningens gång för att kunna kontrollera att förvaltningen ger åsyftat
resultat och i annat fall ta de initiativ som kan vara påkallade. De till hyresnämnderna
insända handlingarna bör kunna användas av hälsovårdsnämnderna
vid detta arbete.

4.4 Förvaltningsbeslutets rättsverkningar

Enligt 4 § i förslaget skall förvaltningen i normalfallet pågå tre år. Denna
tid anses som regel förslå för sådan upprustning av fastigheten som kan
genomföras inom ramen för de löpande intäkterna samt för utredning om
mera omfattande upprustning. Däremot torde inte alltid en mera omfattande
upprustning hinna genomföras inom denna tid. Tiden för tvångsförvaltningen
bör kunna förlängas om sådan upprustning skall ske. Även
andra fall kan tänkas då en fortsatt förvaltning är nödvändig, exempelvis
för att hindra att en fastighet i och med upphörandet genast råkar i
vanskötsel igen. Om det uppenbarligen inte längre föreligger skäl för förvaltning
skall det enligt förslaget vara möjligt att låta förvaltningen upphöra
i förtid. Denna möjlighet kan användas t. ex. vid en överlåtelse som
skapar garantier för ett bättre underhåll. Emellanåt kan kanske de särskilda
förhållanden som orsakat att fastighetsägaren inte skött fastigheten
vara undanröjda och fastighetsägaren på nytt anförtros förvaltningen. Beslut
om upphörande bör inte meddelas annat än när konkreta omständigheter
kan åberopas för att förvaltningen inte längre behövs. Om fastighetsägaren
sätts i konkurs föreslås förvaltningen automatiskt upphöra.

Utmätning av fastigheten skall enligt förslaget inte medföra att tvångsförvaltningen
upphör. I promemorian påpekas att ägaren av en utmätt fastighet
i princip behåller förvaltningen av fastigheten tills denna sålts. Vid
bl. a. fara för vanvård eller för försämring i större mån av fastigheten kan
överexekutor förordna syssloman enligt utsökningslagen (1877:31 s. 1)
(UL). Sådant beslut torde enligt promemorian inte bli aktuellt, när en
fastighet står under särskild förvaltning på grund av vanvård. Skulle undantagsvis
inträffa att ett sysslomannaskap och en vanvårdsförvaltning
sammanträffar, bör uppkommande frågor kunna lösas utan särskilda bestämmelser.
En utväg kan vara att samma person förordnas för båda
uppgifterna, en annan att vanskötselförvaltningen hävs. Givet är under
alla omständigheter att en förvaltare måste anpassa sin förvaltning till
det förhållandet att fastigheten har utmätts och samråda med överexekutor
om viktigare förvaltningsfrågor. Liknande synpunkter kan möjligen gälla

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970 29

för vissa förordnanden om godmansförvaltning vid kvarstad eller skingringsförbud.

Vad härefter gäller frågan om ett förordnande om tvångsförvaltning skall
gälla mot ny ägare av fastigheten framhålls att förvaltningen är inriktad på
själva objektet, som skall hållas i funktion och skick och att stora olägenheter
skulle kunna uppstå om ett ägarbyte automatiskt skulle medföra avbrott
i den pågående förvaltningen. Vidare visar erfarenheter från hälsovårdsnämndernas
verksamhet att skenöverlåtelser och liknande transaktioner
stundom gör de medel dessa nämnder förfogar över ineffektiva. Med
hänsyn härtill förordas att ett beslut om tvångsförvaltning skall gälla även
mot ny ägare (5 §). Beslutet behöver inte ha vunnit laga kraft vid förvärvet,
eftersom beslutet genast skall vara verkställbart. Några praktiska eller principiella
skäl att göra skillnad mellan frivillig och exekutiv försäljning anses
inte föreligga. Förvaltningen inverkar inte negativt på fastighetsvärdet eftersom
detta är avhängigt av fastighetens faktiska skick. Förvaltningen anses
inte vara någon belastning på fastigheten, och den kan snabbt hävas efter ett
ägarbyte, om detta är motiverat.

Ett förordnande om tvångsförvaltning skall i princip innebära att fastighetsägaren
mister sina befogenheter beträffande fastigheten i den mån
dessa strider mot förvaltarens befogenheter. Förvaltaren skall handha skötseln
i fastighetsägarens ställe och för dennes räkning, och fastighetsägaren
blir bunden av förvaltarens åtgöranden. I första hand skall endast den löpande
förvaltningen överföras på förvaltaren. Han skall således inte vara
behörig att i allmänhet tala och svara för fastigheten.

Eftersom förvaltningen föreslås gälla också mot ny ägare av fastigheten
har det inte ansetts behövligt med någon bestämmelse som inskränker rätten
att överlåta fastigheten. Något annorlunda förhåller det sig när det gäller
belåning. En illojal fastighetsägare skulle under förvaltningen kunna tänkas
belåna fastigheten och använda medlen för annat än upprustning, medan
fastighetsintäkterna fick betala räntor och amorteringar på lånet. Under
utredningsarbetet har därför övervägts att införa en bestämmelse som beskär
rätten att belåna tvångsförvaltad fastighet. En bestämmelse med förbud
mot upplåning utan särskilt medgivande skulle emellertid troligen medföra
stora tillämpnings- och kontrollsvarigheter i sådana fall då upplåningen
sker mot inteckning, som har tagits ut före förordnandet om förvaltning.
Mot denna bakgrund har det enligt promemorian ansetts riktigast att inte införa
någon sådan bestämmelse i lagen. Däremot torde ett förbud mot uttagande
av inteckning utan förvaltarens medgivande kunna fylla en funktion.
Ett sådant förbud kan kontrolleras genom inskrivningsdomaren och
ger förvaltaren möjlighet att hindra illojal upplåning mot förmånlig ny säkerhet
i fastigheten. Härigenom kan ännu outnyttjad säkerhet förbehållas
lån för upprustning. Förvaltaren blir i tillfälle att inför en tilltänkt upplåning
ställa krav att vissa belopp används för upprustning och ge till känna

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

att räntor och amorteringar på lånet kan få stå tillbaka för upprustningskostnader.
Om förvaltaren inte medger inteckning bör fastighetsägaren
kunna få frågan prövad av hyresnämnden. Nämnden bör lämna medgivande
till åtgärden om denna inte kan avsevärt försämra betingelserna för en
tillbörlig skötsel av fastigheten. Bestämmelser av detta innehåll har tagits
upp i 5 § andra stycket i förslaget.

Bestämmelser om förvaltarens åligganden finns i 7 § i förslaget. Hans huvudsakliga
uppgift avses bli att uppbära hyror samt betala räntor, amorteringar,
avgifter och andra fastighetskostnader. Den viktigaste förvaltaruppgiften
skall vara att så långt inkomsterna räcker underhålla och förbättra
fastigheten. Fastighetens löpande intäkter sätter en gräns för vad förvaltaren
i första hand kan åstadkomma i underhåll och förbättringar. Tidigare försummelser
torde ofta ha till följd att intäkterna kommer att gå åt helt. En
förbättrad standard kan emellertid ge ökade intäkter och förvaltaren skall
tillvarata olika möjligheter att förbättra avkastningen. I undantagsfall kan
utrymmet för arbeten ökas och finansieringsmöjligheterna förbättras genom
att fastighetsägaren förmås att frivilligt tillskjuta medel. Sådana tillskott kan
bidra till en höjning av de framtida fastighetsintäkterna.

Det är enligt promemorian troligen inte alldeles ovanligt att en nergången
fastighet endast ger inkomster, som nätt och jämnt täcker räntor och amorteringar.
Orsaken till den i förhållande till avkastningen höga belåningen
torde ofta hänga samman med ett högt tomtvärde. Säkerheten kan då vara
fullt betryggande. Förvaltaren får anses ha befogenhet att träffa avtal med
kreditinstituten om anstånd med betalning av räntor och amorteringar för
att skapa utrymme för underhållsarbeten. Enligt promemorian bör man kunna
räkna med att kreditinstituten visar tillmötesgående eftersom fortsatt
vanvård kan försämra säkerheten för fastighetslånen. Ett eftersatt underhåll
kan dessutom innebära risker för fastighetskrediten genom att hyresgästerna
kan tänkas avhjälpa bristerna på fastighetsägarens bekostnad och sedan
hålla inne eller nedsätta hyresbetalningar. Om ändring inte kan nås avtalsvägen
förutsätts att förvaltaren sörjer för att de löpande fastighetsutgifterna
blir betalda. Ibland kan emellertid förvaltaren ha anledning att överväga att
vägra betalning. Härvid syftas på sådana fall då fastigheten är klart överbelånad.
Detta får anses vara fallet när belåningen motsvarar nästan hela
fastighetens värde och inget eller endast obetydligt eget kapital finns i fastigheten.
I promemorian framhålls att det inte skall vara förvaltarens uppgift
att till varje pris hålla kvar fastigheten i fastighetsägarens ägo. Kommer
fastigheten i ett läge, som normalt skulle vara ohållbart om inte ägaren skjuter
till medel, anses det inte kunna begäras att förvaltaren vidtar särskilda
åtgärder för att möta en inledd aktion mot fastigheten.

Beträffande fastighetens hyresförhållanden föreslås i 7 § andra stycket
att alla befogenheter, även de som inte helt kan hänföras till löpande förvaltning,
läggs på förvaltaren och att fastighetsägarens behörighet upphör i mot -

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

svarande män. Pågår tvist i en hyresfråga, får förvaltaren överta dess skötsel.

Den löpande förvaltningen bör enligt promemorian i allmänhet kunna
överlämnas till förvaltaren utan särskilda direktiv. Riktlinjer kan emellertid
undantagsvis behöva ges för lösningen av någon särartad underhållsfråga
eller för att tillgodose viss hyresgästs särställning. Vidare kan ett speciellt
intresse hos fastighetsägaren ibland behöva beaktas. Enligt 7 § tredje stycket
i förslaget skall därför hyresnämnden kunna meddela speciella föreskrifter
för förvaltningen. Det bör i första hand ankomma på fastighetsägaren att
väcka fråga om sådana föreskrifter, antingen i samband med prövningen av
frågan om förvaltning eller senare under förvaltningens gång.

Det kan förekomma att en fastighetsägare låter husets uthyrda lägenheter
betala fastighetsomkostnaderna medan han själv utan egentliga utgifter använder
betydande utrymmen i huset för egen bostad eller för någon rörelse.
En försummad skötsel går då ofta i huvudsak ut över de uthyrda utrymmena.
Med hänsyn härtill föreslås att hyresnämnden skall kunna ålägga fastighetsägaren
att betala viss rimlig ”hyra” för de utrymmen han själv disponerar.
Betalar inte fastighetsägaren vad som har ålagts honom får förvaltaren
skaffa dom eller betalningsföreläggande på fordringen och sedan söka
utmätning.

Förvaltaren kan behöva tillgång till bl. a. hyreskontrakt och andra handlingar
som rör den löpande förvaltningen. I promemorian förutsätts att han
skall kunna få handräckning genom överexekutor för att få ut handlingar,
nycklar o. d. från en tredskande fastighetsägare eller för att få tillträde till
fastigheten. I stor utsträckning anses förvaltaren emellertid kunna fullgöra
sitt uppdrag utan framtvingad medverkan från fastighetsägarens sida. Hyresgästerna
torde bli en viktig upplysningskälla för honom. Förslaget innehåller
med hänsyn härtill inga särskilda bestämmelser om skyldighet för
fastighetsägaren att underlätta förvaltarens arbete genom upplysningar eller
genom att överlämna handlingar.

Tvångsförvaltningen ger förvaltaren möjlighet att efter hand skaffa sig
en mera ingående kännedom om fastigheten. Detta kan aktualisera frågor
om mera genomgripande åtgärder än sådana som kan finansieras med de
löpande intäkterna. Åtskilliga av de fastigheter för vilka tvångsförvaltning
kan komma i fråga torde enligt promemorian befinna sig i ett mer eller
mindre framskridet förfall och inte kunna rustas upp utan kapitaltillskott.
För sådana fall ges regler i 8 § i förslaget.

Om förvaltaren finner att fastigheten bör genomgå upprustning som kräver
tillskott av andra medel än som är tillgängliga vid den löpande förvaltningen
skall han enligt 8 § första stycket sörja för att utredning kommer
till stånd. År det uppenbart att en mera genomgripande upprustning inte alls
kan komma i fråga bör däremot en närmare utredning kunna underlåtas.
Detta kan vara fallet om byggnaden står inför en relativt snar rivning exempelvis
av stadsplaneskäl eller därför att den uppenbart är alltför förfallen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Förvaltarens utredning bör till omfång och inriktning anpassas efter förhållandena
i det särskilda fallet. Byggnadstekniska, plantekniska och ekonomiska
förhållanden kan kanske efter en tämligen översiktlig utredning visa
att en upprustning är omöjlig eller meningslös. Om så inte är fallet bör mera
konkreta planer utarbetas. En sakkunnig förhandskalkyl bör då redovisa
vad som skall göras, vad det kommer att kosta, vilka kapitaltillskott som
behövs och kan erhållas samt hur fastighetens avkastning kan räknas bära
investeringen. Kan utredningen inte göras av förvaltaren själv, skall han
kunna anlita särskild sakkunskap. I utredningen kan ingå att fordra in anbud
på planerade arbeten.

De ekonomiska frågorna bör enligt promemorian utredas och diskuteras
med fastighetsägaren i så stor omfattning som denne kan förmås att medverka.
Han bör i regel ha ett starkt intresse av sådan medverkan, eftersom
en upprustning kan föra fastigheten ur den vanvård som skulle kunna leda
till expropriation. För att utredningen och diskussionerna skall fylla en verklig
uppgift anses det emellertid nödvändigt att det finns möjlighet att genomföra
en upprustning mot fastighetsägarens vilja. Enligt 8 § andra stycket
skall därför hyresnämnden kunna ge förvaltaren tillstånd att genomföra
upprustningen och att inteckna fastigheten och ta upp lån för ändamålet.
En upprustningsframställning skall naturligtvis kunna avslås om utredningen
leder till att en upprustning bedöms vara olämplig. Prövningsmyndigheten
skall också kunna modifiera förvaltarens planer. Om prövningen
ger vid handen att den föreslagna upplåningen inte räcker till för planerade
arbeten, bör detta leda till att tillstånd till upprustningen vägras. Skulle det
sedan tillstånd har lämnats visa sig att kalkylerna har varit för optimistiska
bör förvaltaren kunna göra en tilläggsframställning hos hyresnämnden.

Om eu upprustning inte kan genomföras är avsikten att den primära löpande
förvaltningen i regel skall fortsätta. I en sådan situation kan frågor
om uthyrningsförbud och om expropriation behöva tas under övervägande
av hälsovårdsnämnd och andra berörda organ. Enligt promemorian är det
osäkert hur ofta en upprustning genom förvaltaren eller en expropriation
kan tänkas förekomma i praktiken. Inte sällan torde kommunen ha otillräckliga
resurser för en expropriation eller sakna intresse för att genomföra en
sådan. Om fastigheten lämpar sig för upprustning medför en inlösen att kommunen
måste investera inte bara i själva förvärvet utan också i upprustningen.
En tvångsgenomförd förvaltarupprustning kan därför framstå som ett
från kommunal synpunkt önskvärt alternativ till expropriation. Mot bakgrund
härav påpekas i promemorian att kommunerna kan finna lämpliga
former att genom borgen eller lån underlätta en sådan upprustning och därmed
begränsa anspråken på kommunala investeringar i verksamheten.

Åtskilliga rättsliga frågor har i förslaget lämnats helt oreglerade. Detta
gäller exempelvis frågor om befogenhetsöverskridanden och skadeståndsskyldighet.
Det förutsätts att sådana frågor löses efter vad som föreskrivs

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

eller eljest gäller beträffande sysslomän. Andra oreglerade eller inte detaljreglerade
frågor avses bli lösta i enlighet med förslagets byggnad och syfte.
Det förutsättes att förvaltningen regelmässigt kommer att ligga i så kvalificerade
händer att någon långtgående reglering av detaljfrågor inte påkallas.

4.5. Vissa andra frågor

I promemorian behandlas frågan om behovet av särskilda regler om
offentliggörande av beslut som rör förvaltningen. Härvid framhålls
att den som känner till att fastigheten står under förvaltning inte med
befriande verkan kan betala till annan än förvaltaren. När det gäller bostadsfastighet
utgörs de betalningsskyldiga nästan undantagslöst uteslutande av
fastighetens hyresgäster. Alla gäldenärer är sålunda som regel kända och
lätt anträffbara. En ordning med offentligt kungörande av förvaltningen
skulle därför vara föga meningsfull. Det skulle dessutom vara uppenbart
obilligt om en hyresgäst, som inte sett en kungörelse, skulle kunna göra
rättsförlust genom alt ovetande om förvaltningen betala sin hyra till fastighetsägaren.
Enligt promemorian bör varje hyresgäst direkt underrättas om
förvaltningen. Det får anses som ett självfallet inslag i förvaltaruppgifterna
att snabbt se till att så sker och någon särskild bestämmelse härom anses
inte behövlig.

För att fastighetsspekulanter, inteckningshavare, tilltänkta kreditgivare
och olika myndigheter skall få kännedom om förvaltningen bör anteckning
därom göras i fastighetsboken. I 6 § föreskrivs därför att hyresnämnden
skall översända beslut om anordnande, förlängning eller upphävande av
förvaltning till inskrivningsdomaren för sådan anteckning. Även om anteckning
sker, kan det enligt promemorian ofta vara lämpligt att förvaltaren
särskilt underrättar kända inteckningshavare. Personer som har fordringar
mot fastighetsägaren exempelvis för arbete med fastighetens löpande skötsel
anses knappast kunna lida särskild förlust genom bristande kännedom om
förvaltningen, eftersom fastighetsägaren regelmässigt lär hänvisa till förvaltaren
om han inte själv betalar sådana fordringar.

Förvaltar valet måste enligt promemorian ägnas stor omsorg så
att intresset av en rationell och effektiv förvaltning tillgodoses. Lagstiftningens
effektivitet blir i hög grad beroende av att den utsedde förvaltaren
verkligen kan åstadkomma förbättringar. Förvaltaren måste vara i stånd
att inom den ram för hans befogenheter som lagen ger självständigt gestalta
förvaltningen och samarbeta med fastighetsägaren i den mån detta är möjligt.
Enligt 3 § andra stycket i förslaget skall förvaltningen uppdras åt kommunal
nämnd eller åt bolag, förening eller inrättning som bedriver fastighetsförvaltning
eller åt person som är kunnig och erfaren i sådan förvaltning.
Företräde bör inte ges åt någon av de nämnda kategorierna av möjliga

3 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 133

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

förvaltare. I promemorian påpekas emellertid att det särskilt vid mera omfattande
förvaltning kan vara lämpligt att fastigheten förvaltas gemensamt
med andra fastigheter och att sådan gemensam förvaltning kan åstadkommas
exempelvis genom att till förvaltare utses allmännyttigt bostadsföretag
eller fastighetsförvaltande kommunal nämnd. Om sådana företag och nämnder
är beredda att ta på sig uppgifterna, anses denna förvaltningsform med
fördel kunna bli den dominerande. I 3 § tredje stycket föreskrivs bl. a. att
avseende skall fästas vid fastighetsägarens önskemål beträffande valet av
förvaltare.

Såvitt avser arvode till förvaltaren framhålls i promemorian
att det uppenbarligen inte kan vara tillfredsställande att en vanvårdad fastighet
utsätts för en tvångsförvaltning, vid vilken underhållet får stå tillbaka
för kostnaderna för själva förvaltningen. Endast mindre angelägna
upprustningsarbeten anses kunna något begränsas för att ge utrymme för
ett förvaltararvode. Härav torde i praktiken följa att arvode ofta inte kan
betalas av fastighetens avkastning. Det arbete förvaltaren lägger ned på fastigheten
kommer emellertid fastighetsägaren till godo och förvaltarens
arvode bör därför ersättas särskilt av fastighetsägaren när avkastningen är
otillräcklig. En sådan ordning skapar emellertid inte någon säkerhet för att
arvodet blir erlagt. En tänkbar utväg kunde vara att ge arvodet särskild förmånsrätt
i fastigheten. Denna lösning avvisas emellertid under hänvisning
till vikten av återhållsamhet med att skapa sådana legala förmånsrätter.
Härvid erinras också om att förvaltningen oftast torde komma att ligga i
händerna på offentliga organ eller eljest på institutioner för vilka ett dröjsmål
med arvodets uIbetalning inte har någon större betydelse. Skulle olägenheter
visa sig uppstå kan emellertid övervägas att låta arvodesförskott utgå
av allmänna medel med rätt för det allmänna att överta anspråket mot fastighetsägaren.

Den praktiska gången av arvodesfrågorna föreslås bli i huvudsak att förvaltaren
i sin slutredovisning upptar sina arvodesanspråk och anger i vad
mån fastighetsägaren själv bör svara för arvodet. Hyresnämnden bestämmer
arvodet utan att ange hur det skall betalas (11 §). Förvaltaren får därefter
kräva fastighetsägaren på vad denne skall betala och om så behövs skaffa
sig dom eller betalningsföreläggande på beloppet. Om fastighetsägaren invänder
att avkastningen räckt till för arvodet, kan frågan om betalningsskyldighet
stundom inte slutligen prövas förrän tiden för klander av slutredovisningen
löpt ut eller sådan klandertalan avgjorts. Någon prövning av arvodets
skälighet skall emellertid inte göras av domstol i andra fall än då hyresnämndens
arvodesbeslut genom klander har bragts under domstolens provning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

5. Remissyttrandena över departementspromemorian

5.1. Allmänna synpunkter

Förslaget att införa en lag om tvångsförvaltning i fråga om vanhävdade
bostadsfastigheter tillstyrks eller lämnas utan erinran av så gott som alla
remissinstanser. Endast stadskollegiet i Hälsingborg avstyrker förslaget.
Kollegiet anser att den föreslagna lagen blir alltför komplicerad i tillämpningen
utan att medföra motsvarande praktiska resultat. Fastighetsägareförbundet
hyser viss tveksamhet om behov föreligger av ytterligare lagstiftning
om underhåll av bostadsfastigheter. Skulle sådant behov anses föreligga
har förbundet emellertid ingenting att erinra mot att möjligheter
skapas till tvångsförvaltning. Några remissinstanser, såsom Svea hovrätt
och styrelsen för advokatsamfundet, ställer sig kritiska till den närmare utformningen
av förslaget. Värdet av det s. k. vidgade förvaltarskapet ifrågasätts
i några yttranden.

Flera remissinstanser understryker behovet av lagstiftning på området
för att snabbare och effektivare kunna ingripa mot pågående eller befarad
van vård av byggnad. LO framhåller att förslaget är ägnat att stärka hyresgästernas
ställning på bostadsmarknaden och att förbättra bostadspolitiken.
Styrelsen för stadshypot eks kassan påpekar att kreditgivarna visserligen
har vissa möjligheter att åstadkomma rättelse vid försummelse av fastighetsskötseln
men vill ändå inte bestrida att behov kan föreligga av en tvångsförvaltningslagstiftning.
En sådan lagstiftning ligger också i linje med bostadkreditgivarnas
allmänna intresse av att den löpande fastighetsskötseln
handhas på ett tillfredsställande sätt. Hälsovårdsnämnden i Stockholm hälsar
lagförslaget med stor tillfredsställelse och erinrar om att nämnden vid
flera tillfällen efterlyst en lagstiftning som syftar till att ge myndigheterna
möjlighet att komma till rätta med de mest stötande fallen av van vård av
bostadsfastighet. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att det finns förhalningsmöjligheter
och brister i den nuvarande lagstiftningen, som utnyttjas
av vissa fastighetsägare. Mot den bakgrunden anser länsstyrelsen det angeläget
att genomföra en lagstiftning, som ger möjlighet att effektivt ingripa
mot en tredskande fastighetsägare genom att ställa hans bostadsfastighet
under tvångsförvaltning. Lagstiftningen bör ta sikte på svårartade fall och
ge möjligheter att snabbt komma till rätta med dessa. Länsstyrelsen anser att
det framlagda lagförslaget i stort sett fyller dessa krav. Vetskapen om att
en bostadsfastighet kan ställas under tvångsförvaltning kommer enligt länsstyrelsen
säkert att göra tredskande fastighetsägare mer benägna än hittills
att snabbt vidta rättelse. Hyresgästernas Riksförbund konstaterar att de
legala möjligheterna att komma till rätta med även fall av uppenbar vanskötsel
har varit begränsade och att bestämmelserna kunnat göras verkningslösa.
Den försummade fastighetsskötseln har ibland men långt ifrån

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

alltid haft sin grund i bristande ekonomiska resurser, och man kan därför
inte räkna med att enbart de nya reglerna i hyreslagen kommer att undanröja
riskerna för liknande van vårdsfall i framtiden. Att en vanvårdad hyresfastighet
sätts under tvångsförvaltning anser förbundet vara en god och
riktig lösning och hälsar därför förslaget med tillfredsställelse. Enligt hyresnämnden
för Stockholms län kan antalet förordnanden om tvångsförvaltning
i enlighet med promemorians riktlinjer väntas bli ganska litet även
inom det stora fastighetsbestånd som finns i Storstockholm. Tvångsförvaltning
måste ändå ses som ett betydelsefullt medel att komma till rätta
med de enstaka flagranta fall av misskötsel, genom vilka hyresgäster otillbörligt
förmenas drägliga boendeförhållanden. Även Svenska Riksbyggen
tror att tvångsförvaltningslagen kommer till sparsam användning. Trots
detta bör den kunna bli ett värdefullt komplement eller alternativ till saneringsåtgärder,
som kan bli aktuella. Enligt hyresnämndens för Malmöhus
län erfarenhet förekommer vanvård framför allt inom det äldre fastighetsbeståndet
i sådan utsträckning att ett ingripande från det allmännas sida är
motiverat. Det har visat sig att de möjligheter som myndigheterna redan nu
har genom ingripande av hälsovårdsnämnd och byggnadsnämnd inte är
tillräckliga. Ett förordnande om tvångsförvaltning torde vara ägnat att ge
betydligt bättre resultat. Länsstyrelsen i Malmöhus län framhåller att det
genom den föreslagna rättsliga prövningen blir väl sörjt för att rättssäkerheten
inte eftersätts även om åtskilliga frågor har lämnats oreglerade eller
överlåtits att lösas efter vad som föreskrivs eller eljest gäller i andra sammanhang.

Flera remissinstanser kommer in på expropriationsutredningens förslag
om möjlighet till tvångsinlösen av vanhävdad fastighet. Enligt saneringsutredningen
torde detta förslag komma att förbättra betingelserna för de
kommunala organ som skall utöva tillsyn över bostadshygien och bostadsmiljö.
Kommunerna antas i vissa lägen kunna ha ekonomiska svårigheter
att genomföra en expropriation, varför tvångsförvaltning i vissa fall kan
framstå som ett lämpligare alternativ. Tvångsförvaltning kan enligt saneringsutredningen
även visa sig nödvändig som en temporär åtgärd i avvaktan
på beslut i expropriationsmål. Utredningen framhåller att de bedömningar
som måste göras vid tvångsförvaltning kan underlättas väsentligt
om kommunen har upprättat saneringsprogram och fysiska planer för berörda
bebyggelseområden. Genom sådana åtgärder skapas också bättre förutsättningar
för att ingripande från hälsovårdsnämnd eller byggnadsnämnd
kan samordnas med insatser från de kommunala organ som har ansvaret
för bostadsförsörjningsfrågorna. Även Kommunförbundet framhåller att expropriation
kan innebära ett tämligen tids- och kostnadskrävande förfarande
och därför ofta förutsätter ett omfattande engagemang till vilket kommunerna
inte alltid kan väntas vara beredda. Förbundet ser därför möjligheten
till tvångsförvaltning som ett lämpligt alternativ till expropriation.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

Enligt SABO kan expropriationsutredningens förslag kanske ge större möjligheter
att åstadkomma resultat i överensstämmelse med de allmänna målsättningar
som ligger till grund för de föreslagna formerna för ingripande
från samhället. Fastighetsnämnden i Hälsingborg anser att expropriationsförslaget
möjliggör ingripanden i åtskilliga fall utanför tvångsförvaltningslagens
område och därmed får större praktisk betydelse. Enligt nämnden
torde det också vara sannolikt, att redan vetskapen om expropriationslagens
bestämmelser gör fastighetsägarna mer uppmärksamma på underhållsfrågorna
än bestämmelserna i tvångsförvaltningslagen. De förstnämnda
bestämmelserna innebär nämligen, att fastighetsägaren i händelse av
vanvård kan fråntas äganderätten, medan de senare reglerna endast går ut
på alt han får utomstående hjälp till fastighetens iståndsättande. Om expropriationsutredningens
förslag genomförs anser hyresrådet att motiven för
sådana åtgärder som det utvidgade förvaltarskapet medger förlorar avsevärt
i styrka. Vid det slutliga ställningstagandet till promemorieförslaget i denna
del bör därför i vart fall beaktas det resultat, till vilket expropriationsförslaget
kan leda. Hyresrådet erinrar om att detta i sin tur har visst samband
med pågående utredningsarbete om samhällets medverkan vid sanering av
det äldre bostadsbeståndet i tätorterna.

Eftersom expropriationsförslaget medför möjligheter till ingripanden i
vanhävdsfall kommer, framhåller Näringslivets Byggnadsdelegation, den
föreslagna tvångsförvaltningslagstiftningen att få begränsad självständig
betydelse som korrigeringsfaktor. Av detta skäl och då det så småningom
kan väntas uppstå en mera tillfredsställande balans mellan tillgång och
efterfrågan på hyresmarknaden, finns enligt delegationen anledning överväga
att låta lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet bli tidsbegränsad,
förslagsvis i fem år med möjlighet till förlängning om så skulle anses
erforderligt. Ingripanden som vidtagits under lagens giltighetstid skulle fortlöpa
så länge beslutade förordnanden gäller. Även Stockholms Fastighetsägareförening
ifrågasätter om inte lagstiftningen bör ges tidsbegränsad giltighet.

Styrelsen för advokatsamfundet, som i princip är positivt inställd till en
lagstiftning om tvångsförvaltning, finner inte den föreslagna utformningen
av lagen tillfredsställande. Sannolikheten talar för att fastigheten, när beslut
om tvångsförvaltning kommer till stånd, är i sådant skick att omedelbara
åtgärder behövs i ett eller annat avseende, men att inga kontanta medel då
finns tillgängliga. Även löpande utgifter för fastigheten av typen inköp av
olja kan fordra omedelbar tillgång till kontanta medel. Säkerligen kommer
i en mycket stor del av de tvångsförvaltningar som kommer till stånd förvaltaren
att vara i den situationen att han vid förvaltningens början inte ens
nödtorftigt kan fullgöra sina uppgifter utan att antingen förskottera medel,
låna upp medel eller göra inköp på kredit för fastigheten. Förslaget synes
inte lämna utrymme för att kreditåtaganden görs i ägarens namn annat än

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

när det gäller upprustning av fastigheten med hyresnämndens särskilda
tillstånd. Införandet av sådana möjligheter skulle inte heller lösa problemet,
eftersom fastighetsägarens kreditvärdighet kunde vara diskutabel eller obefintlig.
Om exempelvis fastighetsägaren begärde sig i konkurs, sedan tvångsförvaltningen
inletts men innan nämnvärda hyresintäkter hunnit inflyta,
skulle ”tvångsförvaltaren” i konkursen endast ha en oprioriterad fordran
såvitt avser både hans arvode och gjorda utlägg för fastigheten. Omfattningen
av förvaltarens rätt att företräda fastigheten är oklar. Styrelsen anser
en genomgripande bearbetning och omarbetning av lagförslaget erforderlig
innan det läggs till grund för lagstiftning. Möjligt är att den tvångsförvaltade
fastigheten bör ges karaktären av juridisk person.

Enligt fastighetsnämnden i Göteborg uppkommer de stora problemen först
vid det vidgade förvaltarskapet. Här blir det fråga om kostsamma utredningar
och ytterligt grannlaga ställningstaganden varigenom inte bara fastigheten
utan även fastighetsägaren personligen belastas med ny gäld och detta
sannolikt oftast mot hans önskan. Redan vad utredningen har kunnat förutse
av praktiska svårigheter gör att förvaltaruppdraget framstår som föga
eftersträvansvärt. Härtill kommer att frågan om ersättning för kostnader och
arvode till skillnad från övriga legala sysslomannaskap inte kunnat lösas på
ett tillfredsställande sätt. Fastighetsnämnden ifrågasätter om man inte borde
begränsa tvångsförvaltningen till vad som i promemorian betecknas som
primär förvaltning.

Även Bankföreningen och stgrelsen för stadshgpotekskassan, vilka inte
har någon erinran mot förslaget såvitt rör det primära förvaltarskapet, hyser
betänkligheter mot det vidgade förvaltarskapet med dess långtgående tvångsregler.
Enligt Bankföreningens mening kan det knappast vara rimligt att
hyresnämnden skulle kunna ge förvaltaren tillstånd att på fastighetsägarens
vägnar inteckna fastigheten och ta upp lån för åtgärderna och därigenom
tvångsvis åsamka fastighetsägaren en betydande skuldbörda, för vilken han
skulle komma att svara inte bara med den ifrågavarande fastigheten utan
även med sina övriga tillgångar. Bankföreningen vill därför föreslå att i lagen
tas in en föreskrift av innebörd att förvaltaren vid sådant upptagande av lån
skall göra förbehåll varigenom fastighetsägarens betalningsskyldighet för
lånet begränsas till vad som kan utfås ur fastigheten med stöd av de med
hyresnämndens tillstånd uttagna och för lånet pantförskrivna inteckningarna.
Även om fastighetsägarens ansvarighet begränsas i enlighet härmed
kan emellertid ett beslut om upprustning leda till avsevärda inskränkningar
i hans ekonomiska rörelsefrihet. Han kan bl. a. bli berövad möjligheten att
radikalt förbättra fastighetens lönsamhet genom rivning och nybyggnad.
Enligt Bankföreningens mening bör det därför i lagen klart sägas ifrån, att
mera långtgående ombyggnader och moderniseringar inte bör genomdrivas
mot fastighetsägarens vilja. I den mån det från allmän synpunkt befinns
angeläget, att sådana åtgärder kommer till stånd, bör i stället expropriation

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

tillgripas. Styrelsen för stadshypotekskassan framhåller att liknande förslag
på andra områden tidigare har avvisats eftersom ett tvångsinteckningsförfarande
för med sig stora ingrepp i reglerna inom intecknings- och utsökningsrätten.
Åtskilliga bestämmelser i den kommande nya jordabalken torde
sålunda få ses över, om förslaget i denna del genomförs.

Enligt Svea hovrätt torde en tillämpning av det vidgade förvaltarskapet bli
förenad med så betydande rättsliga och praktiska svårigheter, vilka endast
delvis belysts i promemorian, att värdet av institutet förefaller ganska tveksamt.
Frågan om vidgade förvaltningsbefogenheter anses lämpligen böra
lösas först i samband med ett slutligt ståndpunktstagande till expropriationsutredningens
förslag om ingripande vid grov vanvård av fast egendom. Även
hyresrådet ifrågasätter det praktiska värdet av det vidgade förvaltarskapet.
De beslutande myndigheterna kommer vid sitt ståndpunktstagande till om
vidgat förvaltarskap bör komma till stånd och till vidden av detsamma att
bli ställda inför synnerligen vanskliga överväganden. Ett beslut om upprustning
genom särskilt kapitaltillskott torde bli mycket svårt att genomföra
mot fastighetsägarens bestridande.

Fastighetsägareförbundet anser att de regler som föreslås om det vidgade
förvaltarskapet förefaller svåra att handskas med i praktiken, såväl för förvaltaren
som för myndigheter och kreditinstitut. Det torde bli mycket svårt
för en förvaltare att åstadkomma kapitaltillskott mot fastighetsägarens bestridande
vare sig tillskottet skall åstadkommas genom belåning av fastigheten
eller på annat sätt. Svårigheterna att nå något resultat då fastigheten
är intecknad till sitt fulla värde anses uppenbara även i de fall då ägaren har
en del av inteckningarna obelånade. Fråga uppstår vidare om inte bestämmelserna
inom inteckningsrätten måste granskas och överses som en följd
av förslaget. Med hänsyn till det anförda kan förbundet inte tillstyrka det
föreslagna utvidgade förvaltarskapet.

Enligt SABO torde det vara ofrånkomligt att förvaltaren, vare sig denne är
en fysisk eller en juridisk person, får ett mycket besvärligt uppdrag då en
tidigare försummad fastighet skall upprustas. Något bistånd torde knappast
kunna påräknas från fastighetsägaren, utan denne kan snarare förväntas
arbeta i motsatt riktning. Det bör därför enligt SABO undersökas om förvaltaren
får sådana reella arbetsmöjligheter att den föreslagna lagen kan få
praktiska verkningar.

Enligt styrelsen för advokatsamfundet bör en upprustning av fastigheten
med lånat kapital förekomma endast i sällsynta undantagsfall. Tankegången
att en sådan upprustning skulle kunna utgöra ett kommunalfinansiellt fördelaktigt
alternativ till expropriation överensstämmer enligt styrelsens uppfattning
inte med lagförslagets syfte och räckvidd.

Näringslivets Byggnadsdelegation finner, med hänsyn till att fall av
tvångsingripanden sannolikt oftast kommer att gälla äldre och nedgångna
fastigheter, att det torde vara realistiskt att räkna med att de löpande in -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

komsterna inte kommer att räcka till för ett mera omfattande upprustningsarbete.
Detta torde i en del fall vara betingat av en låg hyressättning
till följd av hyresregleringen. Att ta upp lån och tillskjuta andra medel kan
under sådana förhållanden te sig tveksamt från förvaltningsekonomisk synpunkt.
Det synes delegationen befogat att i fall då utgående hyra är låg i
förhållande till vad som kan anses motsvara lägenhetens bruksvärde skapa
möjligheter för hyreshöjning i syfte att uppnå fastighetsekonomisk balans.
Delegationen förordar därför att hyresregleringslagen ändras så att hyreshöjning
av här angivet slag kan göras. Enligt delegationens mening är det
av vikt att klarlägga bl. a. om förvaltaren kan ikläda fastighetsägaren personligt
betalningsansvar utöver intecknat skuldebrev i de fall då förvaltaren
får hyresnämndens tillstånd att inteckna fastigheten och ta upp lån. Delegationen
anser inte att förvaltaren bör få befogenhet att göra detta.

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län anser att fastighetsägaren, om
han inte vill medverka till upprustningen, bör få yttra sig om huruvida han
önskar behålla fastigheten eller om han vill ha hjälp att sälja den. Upprustningen
kanske ställer sig så dyrbar att fastighetsägaren inte vill engagera
sig i en sådan utan föredrar att sälja fastigheten. Något förbud för fastighetsägare
att själv sälja sin fastighet under tvångsförvaltning har visserligen
inte föreslagits, men att finna en köpare kan ställa sig svårt särskilt med
tanke på att tvångsförvaltningen kvarstår emot ny ägare.

5.2. Förutsättningar för tvångsförvaltning

Hyresnämnden för Stockholm län anser att den föreslagna beskrivningen
av förutsättningarna för förordnande om tvångsförvaltning är för lång och
delvis oklar. Nämnden föreslår att som förutsättning för ingripande i stället
skall gälla att ägaren grovt försummar fastighetens skötsel och anledning
saknas att anta att rättelse kommer att ske. Vad som bör krävas är att försummelsen
otvetydigt har lett till att de i huset boende inte får de förmåner,
till vilka de kan anses berättigade med hänsyn till fastighetens förutsättningar
och omständigheterna i övrigt. Förmånerna bör avse sundhet, säkerhet,
uppvärmning, tillförsel av vatten, elektrisk ström och gas samt sophämtning
och liknande inom ramen för den löpande förvaltningen. Som uttalas
i promemorian är det bristerna i själva förvaltningen som sådan och
inte fastighetens skick som bör utgöra grund för ingripandet, och endast i
undantagsfall bör en enstaka händelse kunna motivera tvångsförvaltning.
Vilka krav som måste kunna uppställas får avgöras i praxis under beaktande
av fastighetens ålder, gällande lagstiftnings inverkan på fastighetsförvaltningen,
eventuella rivningsplaner etc. Det torde vara omöjligt att göra en
uttömmande beskrivning.

Länsstyrelsen i Stockholm län har inget att erinra mot de föreslagna förutsättningarna
för att förordna om tvångsförvaltning. Med hänsyn till fas -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

tighetsägarens berättigade krav på rättssäkerhet finner länsstyrelsen det
angeläget att understryka att det närmast är de brister som råder beträffande
själva förvaltningen och inte enbart fastighetens skick, som skall utgöra
grund för ingripandet. Länsstyrelsen anför vidare att fastighetsägaren
bör ha delgetts ansökningen om tvångsförvaltning och lämnats tillfälle att
inkomma med förklaring innan beslut om förvaltning meddelas.

Svea hovrätt understryker att ett ingripande bör komma i fråga endast
vid fall av sådan mera påtaglig misskötsel av fastighet som kan rubriceras
såsom vanvård. Detta bör enligt hovrätten komma till direkt uttryck i lagtexten.
Enligt ordalagen i det framlagda förslaget skulle även en ganska
ringa grad av försummelse kunna föranleda tvångsförvaltning. Den i lagtexten
angivna omständigheten att fastighetsägare underlåter angelägna åtgärder
för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten synes
knappast på ett adekvat sätt klargöra vilka situationer som åsyftas här. En
omarbetning pa denna punkt bör därför enligt hovrätten övervägas. Styrelsen
för advokatsamfundet samt Fastighetsägareförbundet uttalar sig på liknande
sätt. Förbundet anser det riktigt att en ansökan om förvaltning som
regel bör ske först sedan andra vägar prövats eller särskilda omständigheter
ger vid handen att sådana vägar är oframkomliga. Enligt förbundet bör ett
beslut om vitesföreläggande som meddelas för första gången ha vunnit laga
kraft innan framställning om tvångsförvaltning kan bifallas. Har vitesförelägganden
förekommit tidigare och avsett mera allvarliga brister i skötseln,
bör ett ingripande däremot kunna ske utan att ett senare vitesbeslut har
vunnit laga kraft.

Stockholms Fastighetsägareförening ifrågasätter om inte lagen bör kompletteras
med en bestämmelse att förordnande om tvångsförvaltning av fastighet
skall kunna meddelas endast i fråga om fastighetsägare som efter
föreläggande från vederbörande myndighet varken åstadkommit rättelse
inom viss tid eller genom överlämnande till särskild förvaltare visat att anledning
till anmärkning inte längre kvarstår. Fastighetsnämnden i Lund
betonar nödvändigheten av att en eventuell lag tillämpas endast i sådana fall
där fastighetsägare, mot av hälsovårdsnämnd eller annan kommunal myndighet
gjorda förelägganden, uppenbart eftersätter ett normalt underhåll
eller en normal upprustning av fastigheten. Inom saneringsområden måste
hänsyn också tas till fastighetsekonomiska aspekter. En viss nedslitning av
fastighetsbeståndet utöver det normala bör kunna tolereras där utan att ingripanden
sker med stöd av den föreslagna lagen. Näringslivets Byggnadsdelegation
anser att problem som hänger samman med den många gånger
svårbemästrade gränsdragningen mellan rivnings- eller saneringsfastigheter
och andra bostadsfastigheter bör beaktas bättre i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Hyresgästernas Riksförbund anser att ansökan om tvångsförvaltning i
vissa fall bör kunna göras omedelbart utan att man först måste avvakta

Kurigl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

att ett vitesföreläggande vunnit laga kraft och att värden fått viss tid för
att iaktta rättelse. Hälsovårdsnämnden i Stockholm understryker promemorians
uttalande att frågan om rättelse kan väntas ske måste bedömas schematiskt
och att det utan vidare kan antas att utsikter till rättelse saknas
om fastighetsägaren länge försummat vården och inte kan presentera fasta
planer på en upprustning. Hälsovårdsnämnden i Göteborg framhåller att
det måste vara klart och otvetydigt dokumenterat att fastigheten skall rivas
inom en mycket snar framtid för att tvångsförvaltning inte skall ifrågakomma,
dels emedan påståenden om kommande rivning ofta görs av de fastighetsägare,
som lagstiftningen är riktad mot, och dels emedan utdömningsbeslut
fordrar starka skäl för att stå sig i besvärsinstanserna. Enbart den
omständigheten att en fastighet skall rivas torde inte utgöra godtagbar
grund för utdömning, även om ifrågavarande lägenhet är behäftad med en
del brister.

Enligt LO :s mening finns anledning att pröva utformningen av rekvisiten
från följande utgångspunkt. Den hyra som bostadsinnehavarna betalar
baseras bl. a. på att den skall ge fastighetsägaren resurser för behövligt
underhåll av fastigheten. I de flesta fall av vanvård torde ägaren ha använt
hyresmedlen för egen vinning och förbrukat dem. Om förvaltning kommer
till stånd först efter lång tid av vanvård, innebär det att hyresgästerna —
om inte nedsättning av hyran skett som motsvarar kostnaderna för det
eftersatta underhållet — får betala ett ”överpris”. Det finns en risk för att
mindre nogräknade fastighetsägare skall spekulera i att förvaltning inte
kommer i fråga förrän efter relativt lång tid av vanvård. Från denna synpunkt
synes man böra pröva, om inte avsteg från en sådan plan för fastighetsunderhållet
som omnämns av departementschefen i prop. 1967:141
kan utgöra ett rekvisit för att ställa fastighet under tvångsförvaltning.

Enligt hyresnämnden för Stockholms län bör den avgränsningen göras att
uthyrningen måste ske av ägaren i första hand. Härigenom undantas bostadsrättsföreningars
och därmed jämförliga ägares hus, i vilka lägenheter
upplåts i första hand enbart med bostadsrätt eller liknande, även om bostadsrättshavare
eller motsvarande i sin tur hyr ut lägenhet i andra hand.
En tvångsförvaltning blir sannolikt i allmänhet både administrativt besvärlig
och dyrbar. Det är därför angeläget att undanta sådana fastigheter, vilkas
storlek gör förvaltningen oproportionerligt betungande, i den mån
detta kan ske utan att lagstiftningens syften nämnvärt tillbakasätts. Enoch
tvåfamilj shus bör därför generellt undantas. Vidare bör exempelvis bostadsrättsförenings
fastighet, i vilken undantagsvis eller för särskilt ändamål
enstaka lägenhet upplåts med hyresrätt direkt av ägaren, eller kontors-
eller industrifastighet med enstaka hyresbostad av praktiska och ekonomiska
skäl inte kunna bli föremål för tvångsförvaltning. De nu nämnda
undantagen kan gemensamt utformas så att fastighet med minst tre uthyrda
bostadslägenheter omfattas av lagen. Hyresnämnden anser att det

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

föreslagna undantaget beträffande del av ägarens bostad är oklart och bör
utgå. Drätselkammaren i Malmö ifrågasätter om inte tvångsförvaltningslagen
bör göras tillämplig även på fastighet, som endast bebos av ägaren, eftersom
hälsovårdsnämnden otvivelaktigt har skyldighet att ingripa också
beträffande sådana fastigheter. Visserligen finns det i dessa fall ingen avkastning
att förvalta. Medel till förvaltningen bör dock kunna anskaffas
på sätt som anges i förslaget. Hyresrådet anser att även lokalhyresgäster
kan vara i behov av skydd och ifrågasätter om inte lagen bör omfatta också
denna kategori.

5.3. Prövning av frågor om tvångsförvaltning och tillsyn över förvaltningen

Remissinstanserna har i allmänhet ansett det lämpligt att hyresnämnd
blir prövningsorgan för tvångsförvaltningsfrågorna eller lämnat förslaget
härom utan erinran. Hyresnämnden i Malmöhus län framhåller att hyresnämnderna
har god erfarenhet och sakkunskap angående fastighetsförhållanden.
I ärenden om höjning av bashyra på grund av underhållsarbeten
får nämnden ofta bedöma frågor om jämkning med anledning av eftersatt
underhåll eller vanvård. Den enda remissinstans som ifrågasätter om det
är lämpligt att anförtro prövningen åt hyresnämnderna är länsstyrelsen i
Stockholms län. Enligt denna talar starka skäl för att frågor om tvångsförvaltning
bör handläggas av länsstyrelserna. Innan fråga om tvångsförvaltning
uppkommer torde länsstyrelsen i de allra flesta fall redan ha varit
inkopplad på missförhållandena beträffande fastigheten i samband med besvär
över meddelade förelägganden eller direkt till länsstyrelsen anförda
klagomål över sanitära olägenheter. Länsstyrelsen är också tillsynsmyndighet
för hälsovården inom länet.

Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig direkt om möjligheterna
att fullfölja talan mot hyresnämndens beslut och åsikterna har därvid
visat sig vara delade. Näringslivets Byggnadsdelegation instämmer med promemorian
i att frågor om tvångsförvaltning är av sådan art att en begränsning
av fullfölj dsrätten inte bör komma i fråga. Hälsovårdsnämnden i Göteborg
anser däremot att fullfölj dsrätten bör begränsas, närmast därför att
nämnden fruktar att fullföljdsinstanserna flitigt kommer att utnyttja möjligheterna
till inhibition. Svea hovrätt ifrågasätter om det inte beträffande
lorvaltningsmålen bör införas förbud mot talan mot hovrätts dom. Hyresnämnden
för Stockholms län förordar bestämt att hovrätten skall vara sista
instans i mål om tvångsförvaltning. Det är enligt nämnden angeläget att
avgörandet av sådana frågor inte drar ut på tiden, och något nämnvärt
prejudikatintresse anses inte föreligga. Nämnden påpekar att tvister i så
ingripande frågor som förlängning av hyresavtal, vilka prövas av hyresnämnd
i första instans, inte kan föras längre än till hovrätt. Rättsmedlet
vid fullföljd mot hyresnämndens beslut bör enligt nämnden, med hänsyn

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

till överprövningens karaktär, vara besvär i stället för klander. En sådan
ordning har också den fördelen att ärendet kan avgöras på handlingarna i
domstolen. Klandertalan kräver däremot förberedelse och muntlig handläggning
enligt rättegångsbalkens tvistemålsregler, vilket är kostsammare
och tar längre tid. Svea hovrätt anser att möjlighet bör finnas för domstolarna
att vid behov återförvisa förvaltningsmål till hyresnämnd.

Förslaget att hälsovårdsnämnd och länsstyrelse skall vara behöriga att
ansöka om tvångsförvaltning har inte mött någon erinran vid remissbehandlingen.
Ingen remissinstans förordar att tvångsförvaltningsförordnande
skall få meddelas på ansökan av de enskilda hyresgästerna. Hyresrådet,
TCO och Hyresgästernas Riksförbund anser emellertid att hyresgästorganisation
bör få göra framställning om tvångsförvaltning. TCO anser att detta
skulle stämma väl överens med bestämmelser i andra lagar om rätt för
partsorganisation att väcka talan för medlemmars räkning. Någon risk för
missbruk av en sådan talerätt torde inte föreligga eftersom rätten till ingripande
är förbehållen hyresnämnden, vars beslut kan överklagas. Hyresgästernas
Riksförbund framför liknande tankegångar. Hyresrådet anför
att den nya hyreslagstiftningen för att fungera på avsett sätt förutsätter
aktiv medverkan från hyresmarknadens partsorganisationer. Det synes enligt
hyresrådet ligga i linje härmed att hyresgästorganisation får rätt att
ansöka om tvångsförvaltning utan att behöva gå vägen över länsstyrelse
eller hälsovårdsnämnd. Hyresnämnden för Stockholms lön uppger att det
inom nämnden har framkommit delade meningar i frågan om hyresgästorganisation
bör få göra ansökan. Följande synpunkter framförs i frågan.
Mot en sådan rätt talar att hyresgäströrelsen liksom annan ideell rörelse
kan splittras och att det även inom en hyresgäströrelse av sådan stabilitet
som den nuvarande kan förekomma lokala föreningar av mindre stadga
eller mindre representativitet bland ortens hyresgäster. Å andra sidan kan
som regel hyresgästorganisation antas besitta tillräckligt omdöme och erfarenhet
för att själv avgöra huruvida framställning om tvångsförvaltning
bör göras, och det kan vara en fördel för den organisation som tillvaratar
de närmast berördas intressen att kunna göra en snabb aktion.

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län anser att det bör övervägas om
inte fastighetsägaren själv, då han inser att hans situation har blivit ohållbar,
skulle kunna få möjlighet att vända sig till hyresnämnden med anhållan
om tvångsförvaltning. Detta kan bli ekonomiskt mera fördelaktigt
för fastighetsägaren än att privat anlita sakkunnig förvaltare.

Förslaget att hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning skall vara verkställbart
utan att det har vunnit laga kraft tillstyrks eller lämnas utan erinran
av alla remissinstanser utom Svea hovrätt, som anser att tillräckliga skäl
inte synes föreligga att låta ett hyresnämndsbeslut om förvaltning undantagslöst
lända till omedelbar efterrättelse. Det torde enligt hovrätten vara
tillräckligt att hyresnämnd får möjlighet att förordna härom. Hyresnämn -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

den för Stockholms län anser att det bör vara möjligt att ge beslut om omedelbar
verkställighet även i andra fall än då det gäller förordnande om förvaltning
och fortsatt förvaltning, t. ex. då ny förvaltare utses med anledning
av att den föregående har avlidit. Enligt hyresnämndens mening bör
även domstols beslut i tvångsförvaltningsfrågor i allmänhet gå i omedelbar
verkställighet. Fastighetsägareförbundet och Stockholms Fastighetsägareförening
ifrågasätter om möjligheten till inhibition är tillräcklig för att
hindra ogynnsamma verkningar av föreskriften om verkställighet oavsett
laga kraft.

Hyresnämnden för Stockholms län anför att svårigheter med att delge
fastighetsägare i mål om tvångsförvaltning skulle kunna förhala ett avgörande.
Enligt nämnden bör däi-för möjlighet finnas att utan fastighetsägarens
hörande besluta om interimsförvaltning till dess frågan slutligt avgjorts.
Detsamma gäller de fall där en fastighetsägare, när ansökan om
tvångsförvaltning blir aktuell, gör en skenöverlåtelse. Svea hovrätt anför att
hyresnämnd möjligen bör kunna före slutligt avgörande meddela interimistiska
beslut om förvaltning, förordnande av förvaltare och utseende av ny
förvaltare.

Beträffande rättegångskostnaderna vid hyresnämnd och domstol har
hyresnämnden för Stockholms län inte funnit anledning till erinran mot
förslaget. Fastighetsägareförbundet och Stockholms Fastighetsägareförening
anser det stötande att fastighetsägaren skulle svara för hälsovårdsnämndens
eller länsstyrelsens kostnader i underrätten, om han förlorar målet. Det bör
enligt dem övervägas att låta fastighetsägaren stå för sina egna kostnader,
om han förlorar i underrätten eller i högre rätt, men låta det organ som har
inlett processen alltid svara för sina rättegångskostnader. Eftersom det först
i underrätt är möjligt att få full judiciell prövning till skillnad från prövningen
i hyresnämnd, där man exempelvis inte kan höra vittnen under ed,
synes det enligt Näringslivets Byggnadsdelegation av rättssäkerhetsskäl motiverat,
att vardera parten står för sina kostnader i underrätten. Med hänsyn
till bl. a. de kostnader som ändå alltid är förenade med en process är risken
för okynnesöverklagande inte så stor att den väger tyngre än de rättssäkerhetsmotiv
som här finns för en sådan lösning.

Hyresnämnden för Stockholms län och hälsovårdsnämnden i Malmö anser
att det bör föreskrivas att även hälsovårdsnämnden skall ha avskrift av redovisningshandlingarna
för att kunna bevaka tvångsförvaltningens gång
m. m. I övrigt har utredningens förslag rörande tillsynen över förvaltningen
inte mött andra erinringar än att Fastighetsägareförbundet och Stockholms
Fastighetsägareförening anser att vad som har föreslagits beträffande redovisningen
är otillfredsställande, eftersom det bygger på att den fastighetsägare
som av en eller annan anledning bedömts vara olämplig som förvaltare
av sin fastighet förutsätts ha förmåga att bedöma den redovisning som förvaltaren
överlämnar till honom. Man torde inte kunna räkna med att hyres -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

nämnden får möjlighet att företa någon mera ingående kontroll. Fastighetsägaren
kan visserligen själv föra talan mot redovisningen vid domstol, men
detta kan leda till betydande kostnader. Även om man kan utgå från att
stor omsorg ägnas förvaltarvalet förefaller det inte betryggande att slutredovisning
skall mottas utan säkrare garantier än att hyresnämnden i stora
drag har eller kan skaffa sig upplysning om hur uppdraget har fullgjorts.
Enligt förbundet vore det bättre om granskningen direkt verkställdes av underrätt.

Den omständigheten att hyresnämnderna lämpar sig för bedömningen av
frågor om anordnande av tvångsförvaltning medför enligt styrelsen för
advokatsamfundet inte utan vidare att de också är lämpliga att sköta den
löpande kontrollen av förvaltningen. Enligt styrelsen förtjänar det övervägas
om inte en organisation motsvarande rättens ombudsman i konkurs
skulle vara värdefull när det gäller tvångsförvaltning av fastigheter. Fastighetsägarens
rättsskyddsintressen, förvaltarens behov av fortlöpande stöd i
de synnerligen besvärliga avvägningsfrågor som kan uppkomma vid förvaltningen
och den omständigheten att förvaltaruppdragen i största utsträckning
kommer att skötas av juridiskt oskolade personer visar enligt
styrelsen att en sådan ”ombudsmän” torde ha en viktig funktion att fylla.

5.4. Förvaltningsbeslutets rättsverkningar

Vad som anförs i promemorian om förvaltningens varaktighet har inte
föranlett några erinringar vid remissbehandlingen.

Beträffande de fall då tvångsförvaltning sammanfaller med andra former
av sysslomannaskap framhåller hyresnämnden för Stockholms län att en
möjlighet att lösa uppkommande problem är att hyresnämnd får ge särskilda
föreskrifter beträffande förvaltningen. Länsstyrelsen i Stockholms län
anser det nödvändigt med särskilda lagregler för den situation, där vanvårdsförvaltning
och förvaltning enligt UL sammanträffar. Länsstyrelsen
framhåller att förordnande enligt UL sker i utmätningsborgenärens intresse,
medan förordnande om tvångsförvaltning huvudsakligen skall ta sikte på att
tillgodose hyresgästernas intressen.

Vad beträffar förslaget att ett beslut om tvångsförvaltning skall gälla
även mot ny ägare av fastigheten anför styrelsen för stadshypotekskassan
att denna regel är nödvändig endast i fall av skenöverlåtelser. Det lämpligaste
synes styrelsen vara att gå ut från att den som förvärvar tvångsförvaltad
fastighet skall komma att sköta förvaltningen på ett godtagbart sätt. Vid
överlåtelse bör därför förvaltningsförordnandet upphöra om inte särskilda
skäl föranleder annat. Styrelsen anser även, att förvaltning alltid skall upphöra
när fastighet har blivit exekutivt försåld, eftersom ett fortsatt förvaltningsförordnande
torde kunna inverka negativt på saluvärdet. Också länsstyrelsen
i Stockholms län vänder sig mot förslaget att förvaltningsförord -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

nande skall bestå efter exekutiv försäljning av fastigheten. Länsstyrelsen
hänvisar till bestämmelsen i 126 § tredje stycket UL att inrop inte får
godtas, om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskilling än den bjudna
kan uppnås. Det torde bli mycket svårt att uppnå ett för fastigheten som sådan
skäligt pris om en köpare riskerar att inte få förfoga över fastigheten
och dess avkastning. Såväl fastighetsägare som inteckningshavare och andra
rättsinnehavare kan härvid åsamkas förlust. Länsstyrelsen anser att detta
talar för att beslut om vanhävdsförvaltning bör förfalla vid exekutiv försäljning.
Fastighetsägaren kan inte gärna ha något intresse av att framkalla
en exekutiv försäljning av fastigheten i syfte att få tvångsförvaltningen
att förfalla.

Vad i promemorian anförs om förhållandet mellan förvaltaren och fastighetsägaren
när det gäller rätten att företräda fastigheten har föranlett följande
uttalanden. Styrelsen för advokatsamfundet anser att omfattningen av
förvaltarens rätt att företräda fastigheten är oklar. Hyresnämnden för
Stockholms län förordar att förvaltaren får rätt att tala och svara i fastighetsägarens
ställe i alla frågor som rör fastighetens förvaltning. Annars kan
tvångsförvaltningen inte bli så effektiv som behövs för att ändamålet skall
tillgodoses. Begränsning av förvaltarens befogenheter bör enligt nämnden
föreskrivas endast i fråga om inteckning och mera omfattande förvaltningsåtgärder.
I det förra hänseendet bör hyresnämnds samtycke krävas och i det
senare är det rimligt att förvaltaren skall vara beroende av ägarens medgivande
eller hyresnämndens tillstånd och föreskrifter. I andra förvaltningsfrågor
av vikt bör förvaltaren inhämta ägarens åsikt. Styrelsen för advokatsamfundet
anser också att det skulle vara bättre om förvaltaren hade rätt att
i alla avseenden tala och svara för fastigheten med vissa särskilt angivna
undantag, förmodligen endast för ägarens befogenhet att sälja fastigheten
resp. efter vederbörligt tillstånd inteckna den. Stadsbyggnadskontoret i Göteborg
framhåller att ett inlett förvaltningsförfarande inte betar hälsovårdsnämnd
eller byggnadsnämnd möjligheten att utfärda vitesföreläggande. Ett
vitesföreläggande är personligt och riktar sig mot fastighetsägaren. Om denne
inte förvaltningsmässigt råder över sin fastighet, torde emellertid i praktiken
ett föreläggande mot fastighetsägaren vara utan värde. Stadsbyggnadskontoret
finner att denna konfliktsituation inte har blivit tillräckligt beaktad
i promemorian. Hälsovårdsnämnden i Göteborg anför liknande synpunkter.
Svea hovrätt framhåller att svårigheter kan uppkomma, om såväl fastighetsägare
som förvaltare träffar hyresavtal.

Fastighetsägareförbundet anför att det i promemorian inte har angetts om
förvaltaren skall avge deklarationer rörande fastigheten men att detta
kanske ligger i hans allmänna befogenheter. Enligt förbundet skulle det
kanske vara önskvärt att närmare föreskrifter för förvaltningen kunde knytas
till beslutet om tvångsförvaltning. I förvaltaruppgiften bör enligt förbundets
mening ingå att försöka intressera fastighetsägaren för vad som bör

48 Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

göras i olika hänseenden. Stockholms Fastighetsägareförening instämmer i
dessa synpunkter.

Såvitt avser frågan om fastighetsägarens rätt att belåna eller inteckna
fastigheten under pågående tvångsförvaltning säger sig länsstyrelsen i Göteborgs
och Bohus län dela utredningens uppfattning att förbud mot belåning
inte lämpligen bör tas in i lagtexten. För att förhindra belåning med ägarhypotek
som säkerhet föreslår länsstyrelsen att i lagen föreskrivs skyldighet
för fastighetsägaren att överlämna erforderliga handlingar, däribland eventuella
obelånade inteckningar, till förvaltaren samt att lämna denne uppgift
på inteckningshavare. Förvaltaren skulle därefter kunna meddela inteckningshavare
förbud att pantförskriva överhypotek. Bostadsstgrelsen anser
att förslaget om inteckningsförbud för fastighetsägaren bör kompletteras
med föreskrifter som är ägnade att hindra honom från att genomföra en inte
önskvärd upplåning. Detta skulle kunna ske genom att hyresnämnden eller
förvaltaren åläggs att i omedelbar anslutning till förvaltarförordnandet underrätta
dem som har antecknats som inteckningshavare. Lån beviljas enligt
styrelsens erfarenhet ofta mot säkerhet av föreliggande ägarhypotek.

Beträffande förvaltarens uppgifter under den normala förvaltningen har
remissinstanserna endast framfört följande synpunkter. Näringslivets Byggnadsdelegation
anser att förvaltaren bör få möjlighet att i syfte att skydda
fastigheten och sig själv tala och svara för åtgärder, som han har vidtagit i
sin egenskap av förvaltare och som ligger inom ramen för hans förvaltarskap.
Länsstyrelsen i Stockholms län anser det angeläget att bestämmelsen
om förvaltarens befogenheter beträffande fastighetens hyresförhållanden
utformas så att fastighetsägarens berättigade intressen inte kommer att
åsidosättas. Fastighetsanställdas förbund kräver ett lagskydd för avtalsenlig
lönefordran, vilket klart visar att den vid tvångsförvaltning utsedde förvaltaren
har inte bara rätt utan även skyldighet att reglera de lönefordringar
som anställd personal kan ha på grund av fastighetsägarens bundenhet till
visst kollektivavtal. Vidare bör markeras att tvångsförvaltning inte sätter
med fastighetsägaren träffade avtal ur kraft. Beträffande de fastigheter där
fastighetsarbetet är blockerat vid den tidpunkt då tvångsförvaltning beslutas
anser förbundet det nödvändigt att förvaltaren får skyldighet och befogenhet
att träffa uppgörelse med den fackliga organisationen. LO understryker
vikten av att de av Fastighetsanställdas förbund påtalade frågorna får en
tillfredsställande lösning.

Som framgår av vad jag tidigare har anfört råder delade meningar bland
remissinstanserna i frågan om förvaltaren skall få rätt att med hyresnämnds
medgivande inteckna fastigheten och ta upp lån för upprustning. Beträffande
de närmare bestämmelserna härom påpekar bostadsstyrelsen att frågan
om den formella behörigheten för förvaltaren att med hyresnämndens
medgivande inteckna fastigheten och ta upp lån för upprustning inte har
berörts närmare i promemorian. Styrelsen utgår från att förvaltarens rätts -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

liga ställning i detta avseende innefattar behörighet att utan särskilda i lag
givna föreskrifter företräda fastighetsägaren. Hyresrådet påpekar att finansieringen
enligt förslaget skall ske genom ”belåning av fastigheten eller
annorledes”. Hyresrådet undrar hur det skall förfaras t. ex. om fastigheten
redan är intecknad men inte belånad till fulla värdet och de obelånade inteckningarna
förvaras av fastighetsägaren. Det ligger inte inom hyresnämndernas
kompetensområde att förordna om utlämnande av värdehandlingar.
Än mindre tillkommer det dem att ålägga fastighetsägaren att ordna finansieringen
”annorledes”.

5.5 Vissa andra frågor

I frågan om offentliggörande av beslut som rör tvångsförvaltning
framhåller hyresnämnden för Stockholms län att skyldighet bör föreskrivas
för förvaltaren att underrätta hyresgästerna. Enligt Hyresgästernas
Riksförbund kan önskemålet att alla berörda hyresgäster underrättas
tillgodoses genom att nämnden i sitt beslut tar in en anvisning till förvaltaren
att ombesörja sådan underrättelse. Hyresnämnden för Malmöhus län
påpekar att ärende angående tvångsförvaltning kan tänkas bli uppskjutet
bl. a. för bevisning och att det kan förflyta viss tid innan beslut meddelas.
Fastighetsägaren kan begagna ett sådant uppskov för uttagande av inteckningar.
För att detta skall förhindras bör redan ansökan om tvångsförvaltning
anmälas till inskrivningsdomaren och förbudet för fastighetsägaren att
inteckna fastigheten bör gälla sedan anteckning om ansökningen har gjorts.
Enligt hyresnämndens erfarenhet är det vidare inte riktigt att hyresgästerna
som regel är kända och lätt anträffbara. Det förekommer att av hyresvärden
åberopade förteckningar över hyresgäster är felaktiga. Dessutom är
hyresgästerna ibland svåra att nå för delgivning av kallelser eller beslut. Det
torde alltså inte bli lätt för en förvaltare att ge hyresgästerna kännedom om
förvaltningen. Hyresnämnderna bör därför åläggas att underrätta hyresgästerna
om beslut om tvångsförvaltning och anmoda dem att betala hyran till
förvaltaren. Bankföreningen påpekar att det för en inteckningshavare kan
vara av stort intresse att få reda på att fastigheten har satts under tvångsförvaltning.
Föreningen förordar en uttrycklig föreskrift om skyldighet för
förvaltaren att underrätta kända inteckningshavare om förvaltningsbeslutet.
Det synes enligt föreningen också böra åläggas förvaltaren att vidta skäliga
åtgärder för att skaffa sig kännedom om vilka inteckningshavare som finns.
Styrelsen för stadshypotekskassan understryker vikten av att kreditgivarna
så snart som möjligt får underrättelse om tvångsförvaltningsförordnandet
så att låneavier m. m. kan tillställas förvaltaren direkt.

Beträffande förvaltarvalet anför hyresrådet, hyresnämnden för
Stockholms län, Fastighetsägareförbundet och Stockholms Fastighetsägareförening
att förvaltningen lämpligen bör kunna uppdras åt fastighetsägar 4

Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 133

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

organisation. Förbundet och föreningen anser inte att såsom allmännyttiga
betecknade företag eller kommunala organ bör ges företräde att förordnas
till förvaltare av fastighet som tillhör enskild.

Länsstyrelsen i Stockholms län samt stadsbyggnadskontoret och fastighetsnämnden
i Göteborg ifrågasätter lämpligheten av att förordna kommunal
nämnd som förvaltare. Länsstyrelsen påpekar att sådan nämnd kan ha
att företräda intressen som är svårförenliga med förvaltarskapet och att beslut
som nämnden fattar torde kunna överklagas genom kommunalbesvär,
vilket synes vara en mindre lämplig anordning. Fastighetsnämnden framhåller
att uppdraget kräver utomordentligt grannlaga och ansvarsfulla avgöranden
i kontroversiella lägen. Det ifrågasätts om kommunens fastighetsnämnd
med sina differentierade uppgifter inom samhällsbyggandet kan finna
det förenligt med sina intressen att på detta sätt engagera sig i en aktion
som lätt ger dess utövare prägeln av exekutiv myndighet. Stadsbyggnadskontoret
vill även ifrågasätta lämpligheten av att lämna förvaltningsuppdrag
åt kommunalt bolag. Härvid anförs dels att man undviker kontroversiella
situationer om förvaltningen handhas av ett enskilt subjekt dels att det numera
är gott om lämpliga sådana subjekt eftersom banker och kreditinstitut
har tillgång till fastighetskunnig personal. Kontoret påpekar också att förvaltningsuppdraget
mera är av ekonomisk än teknisk karaktär.

Svenska Riksbyggen anser att möjligheterna att utan tidsutdräkt förordna
förvaltare när ingen frivilligt åtar sig uppdraget bör utredas närmare. Det
kan enligt Riksbyggen antas att såväl enskilda företag och organisationer
som allmännyttiga företag många gånger skulle se förvaltningsuppdrag som
en risk för störningar i den ordinarie verksamheten. Om lagen inte innehåller
några bestämmelser om skyldighet för exempelvis fastighetsförvaltande
kommunal nämnd att åta sig uppdraget när annan förvaltare inte kan förordnas,
måste hyresnämnden vända sig till fullmäktige eller låta ärendet
falla.

Fastighetsägareförbundet och Stockholms Fastighetsägareförening anser
det rimligt att hänsyn tas till fastighetsägarens önskemål vid förvaltarvalet
bl. a. av det skälet att mera utförliga bestämmelser om förvaltarens befogenheter
inte har föreslagits. Hälsovårdsnämnden i Göteborg är däremot kritisk
mot föreskriften att avseende skall fästas vid fastighetsägarens önskemål
beträffande valet av förvaltare. Med en sådan regel riskerar man enligt
nämndens mening att fastighetsägarnas åsikter om lämpligaste förvaltartyp
får en inte avsedd tyngd till förfång för tvångsförvaltningens effektivitet.
Enligt hyresnämnden för Stockholms län torde även utan särskild bestämmelse
i lagen gälla att hänsyn skall tas till fastighetsägarens önskemål. Om
en bestämmelse härom tas in i lagen kan enligt nämnden risk möjligen finnas
att fastighetsägarens önskemål blir alltför mycket tillgodosett.

Styrelsen för stadshypotekskassan anser att hyresnämnd, om den förordnar
juridisk person till förvaltare, bör föreskriva att den juridiska personen
skall utse någon att svara för den direkta förvaltningen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

Beträffande arvode till förvaltaren har några erinringar inte
framförts mot uttalandena i promemorian om att arvodet inte bör få inkräkta
på möjligheterna att använda fastighetsavkastningen till åtgärder på
fastigheten. Bostadsstgrelsen befarar emellertid att fall kan uppkomma där
det med den föreslagna ordningen blir mycket svårt eller omöjligt för förvaltaren
att få ut sitt arvode. Styrelsen föreslår att i sådant fall förskott på
arvodet utgår av allmänna medel och att det allmänna övertar anspråket
mot fastighetsägaren. Svea hovrätt framhåller att arvodesförskott av allmänna
medel skulle öka möjligheterna att få tillgång till lämpliga förvaltare.
Hyresnämnden för Stockholms län, saneringsutredningen, Fastighetsägareförbundet,
Stockholms Fastighetsägareförening och Näringslivets Byggnadsdelegation
framför liknande synpunkter som bostadsstyrelsen och Svea hovrätt.

Enligt Näringslivets Byggnadsdelegation bör förvaltararvodet utgå kvartalsvis
i efterskott efter preliminärt beslut av hyresnämnd och slutlig avräkning
ske i samband med förvaltarens slutredovisning. Svea hovrätt påpekar
att det inte har övervägts hur skyldighet att betala arvode skall regleras i de
fall då fastigheten har bytt ägare en eller flera gånger.

Drätselkammaren i Malmö tar upp frågan om åtgärder för att motverka
fortsatt van vård sedan förvaltningen har upphört.
Nämnden ifrågasätter om inte viss övervakning genom hyresnämndens försorg
bör anordnas efter förvaltningens upphörande och om inte ägaren bör
åläggas att i fortsättningen göra avsättningar till något slags reparationsfond.

6. Departementschefen

6.1. Allmän bakgrund

Målet för samhällets bostadspolitik är att skapa förutsättningar för alt var
och en skall kunna ha tillgång till en god och ändamålsenlig bostad. Tack
vare stora insatser från statens och kommunernas sida har bostadsproduktionen
under senare år legat på en mycket hög nivå. Det är emellertid viktigt
inte bara att nya bostäder kommer till utan också att det befintliga bostadsbeståndet
vårdas väl och inte får förfalla. Detta är angeläget från både
bostadssociala och samhällsekonomiska synpunkter. Det måste krävas av
den som äger en bostadsfastighet att han sköter den på ett sådant sätt att
förhållandena för de personer som bor där är drägliga och att han inte genom
vanvård spolierar den viktiga tillgång för bostadsförsörjningen som
varje enskild bostadsfastighet utgör. Samhället måste ha möjlighet att ingripa
på ett effektivt sätt när en fastighetsägare inte iakttar vad som sålunda
får anses åligga honom.

Orsakerna till att en fastighet är vanvårdad kan vara av olika slag. En
anledning kan vara att ägaren avser att befintliga byggnader skall rivas

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

inom kort. Ibland kan rivningsfrågan ha aktualiserats just på grund av att
byggnaden till följd av vanvård befinner sig i dåligt skick. I sådana fall kan
det ligga i fastighetsägarens intresse att begränsa fastighetsutgifterna och
därigenom föranleda att byggnaden snabbt blir rivningsmogen. Särskilt när
fastigheten bär förvärvats i spekulationssyfte kan fastighetsägaren visa likgiltighet
för de boendes förhållanden. Att en fastighet är vanvårdad kan
givetvis också bero på att ägaren saknar ekonomiska eller personliga förutsättningar
att ha hand om fastighetsförvaltningen. Oftast är det äldre byggnader
som utsätts för vanvård, men det förekommer också allvarliga försummelser
vid skötseln av jämförelsevis nya hus.

Hyresmarknadens organisationer gör insatser av stor betydelse för att förbättra
förhållandena. Hyresgäster i fastigheter vars skötsel försummas
tvingas emellertid inte sällan till fortlöpande och upprepade aktioner utan
alt någon varaktig bättring uppnås. Det är naturligt att hyresgästerna ibland
drar sig för att med kraft hävda sina anspråk. Vanvården drabbar dessutom
ofta sådana kategorier boende som av olika skäl kan ha särskilt svårt att
tillvarata sina intressen.

Redan nu står flera olika medel till buds för att upprätthålla kravet på
att det befintliga bostadsbeståndet hålls i gott skick. Hälsovårds- och byggnadsmyndigheter
kan ingripa mot missförhållanden i olika former, exempelvis
genom vitesförelägganden. De regler som gäller för det allmännas
låne- och bidragsgivning är utformade så att de gynnar strävandena att få
fram bostäder med god standard. Lagstiftningsreformer på hyresområdet
har stärkt hyresgästernas ställning och samtidigt ökat fastighetsägarnas
ekonomiska möjligheter att upprätthålla en tillfredsställande fastighetsskötsel.
En fastighetsägare kan inte med fog påstå att han är ur stånd att sätta
en nedsliten fastighet i gott skick av det skälet att han inte genom hyrorna
kan få kompensation för sina kostnader.

De nu gällande reglerna ger emellertid inte alltid tillräckligt effektiva
möjligheter att hävda anspråken på god skötsel av bostadsfastigheter. Det
förekommer att illojala fastighetsägare utnyttjar rätten att överklaga hälsovårdsnämndens
förelägganden i uppenbart förhalningssyfte, vilket kan föranleda
tidskrävande besvärsprocesser. En annan metod som ibland praktiseras
är att en fastighet sedan ett föreläggande har meddelats överlåts genom
ett skenavtal eller överförs till en juridisk person, med påföljd att nytt föreläggande
måste utfärdas. Stundom visar det sig när ett vite skall dömas ut,
att den som vitesföreläggandet är riktat mot har saknat ekonomiska resurser
att rätta sig efter föreläggandet. I så fall har vitesföreläggandet varit ett slag
i luften. Under senare år har det förekommit flera fall av mycket svårartad
vanvård som myndigheterna med nu tillgängliga medel inte har kunnat
komma till rätta med. Antalet sådana fall är visserligen inte stort, men de
skapar mycket betydande olägenheter för hyresgästerna och det är därför
i hög grad angeläget att vidga möjligheterna att ingripa när vanvård förekommer.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

De bestämmelser som nu gäller syftar i allmänhet till att med olika metoder
förmå fastighetsägarna att själva vidta erforderliga åtgärder för att förbättra
förhållandena. Det är nu nödvändigt att gå ett steg längre och möjliggöra
effektiva direkta ingripanden i fastighetsförvaltningen från samhällets
sida i sådana undantagsfall som det här är fråga om. Ingripandena kan
gå ut antingen på att överta förvaltningen av fastigheten utan att därmed
ta ifrån fastighetsägaren äganderätten till den eller på att genom expropriation
helt skilja ägaren från fastigheten. Enligt min mening bör båda dessa
alternativ övervägas.

Ett tvångsförvaltningssystem torde ofta erbjuda en god lösning. Det är
det mot fastighetsägaren minst ingripande alternativet och har dessutom
den fördelen att det inte kräver några särskilda ekonomiska åtaganden från
det allmännas sida. Svårigheterna att med ett sådant system komma till
rätta med olika former av vanvård får emellertid inte underskattas. Vanvård
förekommer i olika grader och möjligheterna att i praktiken verksamt rätta
till förhållandena minskar snabbt med förfallets växande omfattning. Också
plantekniska, fastighetsekonomiska och byggnadstekniska faktorer kan i
varierande grad begränsa möjligheterna till en ordentlig upprustning eller
göra en sådan omöjlig eller orationell. Frågor om lämpligheten av en omfattande
upprustning kräver en ingående undersökning och bedömning i
varje särskilt fall.

Inom justitiedepartementet har upprättats en promemoria med förslag
till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Vidare har expropriationsutredningen
lagt fram förslag till regler om expropriation av fast egendom
som är eller kan befaras bli föremål för grov vanvård. Syftet med en sådan
expropriation skall vara att bringa egendomen i hävd. Vid remissbehandlingen
av departementspromemorian har genomgående vitsordats att det
finns behov av ytterligare regler för att motverka vanvård av bostadsfastigheter
och den föreslagna lagen har fått ett klart positivt mottagande.

Remissbehandlingen av expropriationsutredningens förslag är ännu inte
avslutad, men i flera av de yttranden som har avgetts över promemorian anförs
att en lagstiftning om rätt att expropriera bostadsfastighet vid grov
vanvård eller fara för sådan skulle vara ägnad att förbättra förhållandena.
Det har varit min avsikt att på grundval av samtliga remissyttranden samtidigt
ta ställning till förslaget i departementspromemorian och expropriationsutredningens
förslag. Jag har emellertid velat tillgodose framförda
önskemål om förlängning av remisstiden beträffande expropriationsutredningens
förslag. Alla remissyttranden föreligger därför ännu inte. Jag har
emellertid bedömt det som eftersträvansvärt att den nya lagstiftningen skall
kunna träda i kraft den 1 juli detta år. För att möjliggöra detta anser jag
att förslag i båda frågorna nu bör remitteras till lagrådet. Om några avgörande
invändningar mot expropriationsutredningens förslag har kommit
fram när remissbehandlingen har avslutats, blir det möjligt att beakta dessa
i samband med att propositionen läggs fram.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Mot bakgrund av det nu anförda vill jag förorda att de nuvarande reglerna
om ingripande mot vanvård av bostadsfastigheter kompletteras med lagstiftning
om tvångsförvaltning och expropriation av sådana fastigheter. Båda
slagen av åtgärder är avsedda att tillgripas i sådana fall då varken anvisningar
eller förelägganden till fastighetsägaren hjälper för att bota bristerna.

6.2. Expropriation

Enligt gällande rätt saknas möjlighet att expropriera bostadsfastighet på
den grund att den är vanhävdad. Beträffande jordbruksegendom finns däremot
sådan möjlighet enlig lagen (1947: 290) om tvångsinlösen av vanhävdad
jordbruksegendom. Som förutsättning för inlösen enligt denna lag anges att
det förekommer synnerligen grov vanhävd av den odlade jorden eller för
jordbruket erforderliga byggnader och att det av särskilda skäl finnes nödigt
att vanhävden avhjälps i annan ordning än som föreskrivs i jordhävdslagen.
Expropriationsutredningen föreslår att expropriation skall få ske vid fall
av föreliggande eller förväntad grov vanvård för att bringa fast egendom
i hävd. Förslaget, som avser alla slag av fast egendom, innebär således att de
krav som uppställs för att expropriation skall kunna ske blir mindre stränga
än enligt den nuvarande tvångsinlösenslagen.

I detta sammanhang har jag inte anledning att ta upp annat än frågan
om tvångsinlösen av vanhävdad bostadsfastighet. Vanvård av sådan fastighet
drabbar i första hand och direkt hyresgästerna. Med hänsyn härtill
är det angeläget att ingripande kan ske på ett så tidigt stadium att hyresgästerna
inte onödigtvis utsätts för svårigheter. Jag anser därför att rätt
till expropriation, i likhet med vad utredningen föreslår, bör finnas inte
bara när vanhävd faktiskt föreligger utan också när vanhävd med skäl
kan befaras, Som exempel på en situation då detta kan vara fallet kan
nämnas att fastigheten står under tvångsförvaltning enligt den lag härom
som jag kommer att föreslå och förvaltningen inte anses kunna återlämnas
till fastighetsägaren, eftersom fastigheten i så fall på nytt skulle råka i
vanhävd. Av samma skäl anser jag att det inte bör krävas att vanhävden
är synnerligen grov för att expropriation skall få äga rum utan att det
skall räcka med grov vanhävd. Vilken bevisning som skall krävas måste
uppenbarligen blir beroende på oms tänd i gh etern a i det särskilda fallet. Om
ägaren flera gånger har underlåtit att rätta sig efter förelägganden att hålla
fastigheten i stånd torde skäl för expropriation i allmänhet föreligga. Expropriation
bör också kunna tillgripas i sådana fall då det kan otvetydigt
visas att ägaren systematiskt vanvårdar en byggnad. Förutsättning för att
expropriation skall få ske bör alltså vara att fastighetsägaren klart visat brist
på intresse eller förmåga att hålla fastigheten i skick.

Ändamålet med en expropriation skall vara att sörja för en med hänsyn till
till de boende godtagbar bostadsstandard på fastigheten. Om vanhävd före -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

ligger bör det alltså krävas att sökanden är beredd att sätta bebyggelsen i tillfredställande
skick. Enligt utredningsförslaget skall det också vara möjligt
att expropriera en vanhävdad fastighet i syfte att riva befintlig bebyggelse
och ersätta den med ny och mera ändamålsenlig sådan. Med hänsyn till att
den no aktuella ändringen i expropriationslagen endast åsyftar att skapa
bättre bostadssociala förhållanden för de hyresgäster som berörs av vanhävden
anser jag mig emellertid inte ha anledning att nu ta upp utredningens
förslag i denna del. Frågan får prövas i samband med den kommande allmänna
översynen av expropriationslagstiftningen.

Mot bakgrund av det anförda föreslår jag att det i expropriationslagen
införs en regel om att expropriation skall få ske om grov vanhävd föreligger
eller kan befaras uppkomma på bostadsfastighet samt expropriationen
är nödvändig för att försätta eller hålla bebyggelsen i tillfredställande
skick. Jag anser inte att det finns skäl att genom särskilda bestämmelser i
lagen utesluta andra än staten och kommunerna från expropriationsrätt.
Med hänsyn till de höga krav som måste ställas på exproprianten torde det
dock knappast bli aktuellt att vid tillämpningen av de nya reglerna medge
expropriationsrätt för annan än den som företräder ett allmänt intresse.

6.3. Tvångsförvaltning

6.3.1. Allmänna synpunkter. Jag har tidigare pekat på att vanvård kan förekomma
i olika grader från en mera begränsad försumlighet i fråga om
den löpande skötseln till en systematisk vanvård som har lett till att fastigheten
närmar sig eller nått det totala förfallet. Mot bl. a. denna bakgrund
föreslås i promemorian en lagstiftning som med hänsyn till vanvårdens
omfattning medger successiva ingripanden. I första hand avses
ingripandena la sikte på mera påtagliga försummelser av den löpande skötseln.
Förvaltarens möjligheter att ingripa begränsas till att han får använda
de löpande intäkterna av fastigheten, i första hand hyresinkomsterna, sedan
sedvanliga fastighetsutgifter har betalats, med tillägg av de medel som fastighetsägaren
kan ha förmåtts att frivilligt skjuta till. I andra hand skall
enligt förslaget mera långtgående ingripanden få ske när en omfattande
upprustning av fastigheten behöver komma till stånd eller de löpande intäkterna
är otillräckliga.

Promemorieförslaget innebär i huvudsak följande. Vid påtagliga försummelser
av fastighets löpande skötsel skall ett organ som företräder det allmänna
kunna påkalla att fastigheten sätts under tvångsförvaltning. Frågan
prövas av hyresnämnd, som också har att utse förvaltare. Denne skall handha
fastighetens löpande skötsel. Denna del i förvaltningen kallas i promemorian
primärt förvaltarskap. Förvaltaren skall vidare som regel göra en utredning
av fastighetens förhållanden och försöka bedöma om det är lämpligt
och möjligt att företa en mera genomgripande upprustning. Om inte

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

ägaren kan förmås att medverka till en sådan skall förvaltaren kunna inhämta
tillstånd av hyresnämnden att vidta åsyftade upprustningsåtgärder
och belasta fastigheten med härför erforderliga lån (vidgat förvaltarskap).
Är en upprustning olämplig eller omöjlig, får den löpande, primära förvaltningen
fortgå som förut så länge fastigheten är bebodd och kräver särskild
förvaltning.

Till en början vill jag slå fast att syftet med en tvångsförvaltningslagstiftning
bör vara att komma till rätta med illojala fastighetsägare, som mera
systematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intresse av en tillfredsställande
fastighetsskötsel. Lagstiftningen kommer sannolikt inte att
behöva tillämpas i mer än ett begränsat antal fall. Blotta existensen av en
möjlighet till tvångsförvaltning torde emellertid ha ett betydande värde som
påtryckningsmedel mot försumliga fastighetsägare.

Bland remissinstanserna råder i stort sett enighet om behovet av sådana
regler som i promemorian betecknas med uttrycket primärt förvaltarskap.
Jag delar denna bedömning. Såsom framhålls i promemorian kan man inte
godta att en fastighet används för uthyrning och sålunda i förvärvssyfte
utan att en tillbörlig del av intäkterna fortlöpande utnyttjas för fastighetens
löpande skötsel. Jag vill vidare erinra om att den nya lagstiftningen på hyresregleringsområdet
har gett fastighetsägarna bättre möjligheter att få ersättning
också för underhållsarbeten.

I fråga om behovet av det vidgade förvaltarskapet råder delade meningar
bland remissinstanserna. Vissa av dem godtar promemorieförslaget. Andra
anser att de föreslagna bestämmelserna skulle bli svåra att tillämpa och att
de inte får någon självständig betydelse vid sidan av de av expropriationsutredningen
föreslagna reglerna om tvångsinlösen av vanhävdad egendom. Jag
vill inte bestrida alt förvaltare och myndigheter kan ställas inför besvärliga
och ömtåliga avgöranden när det gäller att bedöma exempelvis om en fastighet
skall belastas med ytterligare lån för vilka fastighetsägaren även blir
personligen betalningsansvarig. Detta kan dock inte utgöra något bärande
skäl för att avstå från att lagstiftningsvägen försöka komma till rätta med
sådana fall då en fastighet till följd av en längre tids svårartad vanskötsel
är i starkt behov av en genomgripande upprustning. Visserligen ger den
förut föreslagna expropriationsregeln möjlighet att ingripa i situationer av
detta slag. Det måste dock beaktas att det många gånger kan vara både kostsamt
och omständligt för en kommun eller annan intresserad att tillgripa expropriation
och genomföra upprustningen i egen regi. Det bör också beaktas
att expropriation är en betydligt mer ingripande åtgärd än tvångsförvaltning.
Enligt min mening utgör det vidgade förvaltarskapet ett lämpligt alternativ
till expropriation. De föreslagna bestämmelserna torde också förbättra förvaltarens
utsikter att få fastighetsägaren att frivilligt medverka till nödvändiga
upprustningsåtgärder. Mot bakgrund av det nu anförda anser jag att
lagen bör innehålla regler även om s. k. vidgat förvaltarskap.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Jag anser inte att det finns skäl att, såsom ett par remissinstanser föreslår,
göra lagen tidsbegränsad.

6.3.2. Förutsättningar för tvångsförvaltning. Enligt promemorian är lagstiftningens
huvudsyfte att öka möjligheterna alt komma till rätta med fall
då en fastighetsägare påtagligt och mera fortlöpande eftersätter sin skyldighet
att vårda fastigheten och sörja för sundhet, ordning och skick där. Frågan
om det föreligger skäl att ställa en fastighet under tvångsförvaltning
blir sålunda att bedöma mot bakgrund av de regler om fastighetsägarens
skyldigheter som finns i annan lagstiftning. Av särskilt intresse är härvid
bestämmelser i hyreslagen, HvS och BS. Hyreslagen innehåller regler om
skyldighet för hyresvärden att se till att uthyrda bostadslägenheter befinner
sig i brukbart skick och att löpande underhålla dem. Denna skyldighet kan
i regel inte begränsas avtalsvägen. Av hyreslagen får också anses följa att
hyresvärden skall i möjlig mån se till att inte någon hyresgäst, till men
för andra hyresgäster, åsidosätter sin skyldighet att iaktta sundhet, ordning
och skick i fastigheten. Enligt HvS skall byggnad med boningsrum underhållas
och skötas på sådant sätt att sanitär olägenhet inte uppstår för dem
som uppehåller sig i byggnaden. Sanitär olägenhet kan följa också av missförhållanden
i bl. a. ordningshänseende. Vad slutligen gäller BS innehåller
den en bestämmelse om att byggnad skall underhållas så att bl. a. sanitär
olägenhet inte uppkommer.

Promemorieförslaget anger vissa förutsättningar som skall vara uppfyllda
för att fastighet skall få ställas under förvaltning enligt lagen. Ett
första kriterium är att ägaren försummar den löpande skötseln av fastigheten
genom att inte tillbörligen vårda den eller genom att underlåta angelägna
åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Med sistnämnda uttryck åsyftas framför allt uraktlåtenhet att tillbörligen
sköta tillförsel av värme och vatten, sophämtning och liknande. Det förutsätts
att försummelserna har haft en viss intensitet och varaktighet. För att
ett ingripande skall vara berättigat bör enligt promemorian skötseln vara
klart sämre än normal fastighetsskötsel. En enstaka händelse anses endast i
undantagsfall böra ge anledning till ingripande, och inte heller bör förvaltning
tas till vid brister i mindre betydelsefulla detaljer. I promemorian framhålls
att det är totalbilden av förvaltningen som skall vara avgörande och att
det närmast är bristerna i själva förvaltningen som sådan och inte fastighetens
skick som skall utgöra grund för ingripandet.

Några remissinstanser har kritiserat utformningen av promemorieförslaget
i denna del. De har ansett att lagtexten inte klart återger vad som är
avsikten, nämligen att ingripande skall komma i fråga bara vid sådan mera
påtaglig misskötsel som kan rubriceras som vanvård.

För egen del kan jag helt ansluta mig till vad som anförs i promemorian
beträffande de grundläggande förutsättningar som skall föreligga för att ett

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

ingripande skall få äga rum. I likhet med vissa remissinstanser anser jag att
lagtexten bör formuleras på ett sätt som tydligare markerar att det skall
vara fråga om en allvarlig grad av vanskötsel från fastighetsägarens sida.
Som förutsättning för ingripande synes böra gälla att fastighetens ägare
väsentligen försummar vården av fastigheten eller underlåter uppenbart
angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick inom fastigheten.

I anslutning till det nu anförda vill jag framhålla att frågan om vilka krav
som skall ställas på fastighetsskötseln måste påverkas av bl. a. fastighetens
ålder och eventuella rivningsplaner. Jag vill dock starkt betona att det
i regel måste vara helt klarlagt att fastigheten skall rivas inom en mycket
snar framtid för att det skall kunna anses försvarligt att ägaren underlåter
att hålla den i gott skick. Under alla omständigheter bör ägaren vara
skyldig att så länge fastigheten är bebodd underhålla den på sådant sätt att
sanitära olägenheter för de boende undviks. Har fastighetsägaren väsentligen
frångått en uppgjord plan för fastighetsunderhållet, kan detta vara en
omständighet som talar för att fastigheten bör ställas under tvångsförvaltning.

För att en fastighet skall få ställas under förvaltning fordras vidare enligt
promemorieförslaget att det saknas anledning att anta att rättelse kommer
att ske från fastighetsägarens sida. Enligt promemorian bör ett tvångsförvaltningsförordnande
utan vidare kunna meddelas om försummelser har
förekommit tidigare eller om omständigheterna eljest visar att utsikterna
till rättelse är små. Det anses emellertid ofrånkomligt att man ibland först
måste avvakta att ett vitesföreläggande vinner laga kraft innan frågan om
tvångsförvaltning kan avgöras.

Under remissbehandlingen har anförts att ett beslut om vitesföreläggande
från exempelvis en hälsovårdsnämnd, vilket meddelas för första gången,
bör ha vunnit laga kraft innan en framställning om tvångsförvaltning skall
kunna bifallas. Det har vidare hävdats att en förutsättning för bifall bör vara
att andra vägar att komma till rätta med bristerna har prövats tidigare eller
att särskilda omständigheter talar för att sådana vägar är oframkomliga.
Det har å andra sidan också gjorts gällande att ingripande bör få ske utan
att man avvaktar att ett meddelat vitesföreläggande har vunnit laga kraft.

För egen del kan jag ansluta mig till promemorians uttalande om att
frågan om rättelse kan väntas ske måste bedömas schematiskt. Om fastighetsägaren
har försummat fastighetens skötsel under en längre tid och inte
kan presentera några fasta planer för en upprustning bör man utan vidare
kunna anta att rättelse inte kommer att ske. På frågan om ett beslut om
tvångsförvaltning skall kunna meddelas redan innan ett eventuellt vitesföreläggande
har vunnit laga kraft torde inte kunna ges ett entydigt svar.
Effektivitetshänsyn talar för att en pågående besvärsprocess om vitesföreläggande
inte bör få utgöra något absolut hinder mot ett omedelbart förord -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

nande om förvaltning. 1 detta sammanhang kan också påpekas att ett vitesföreläggande
ofla inriktas på enstaka konkreta brister, medan ett beslut
om tvångsförvaltning skall grundas främst på fortlöpande försummelser i
själva skötseln av fastigheten och att därför i ett sådant sammanhang i
regel även andra brister än de som har gett anledning till vitesföreläggandet
kommer att aktualiseras.

Enligt promemorieförslaget skall lagen tillämpas bara på fastighet som
innehåller uthyrd bostadslägenhet. Som uthyrd lägenhet skall därvid inte
räknas lägenhet som utgör del av fastighetsägarens egen bostad. Fastigheter,
som ägs av staten eller kommun, skall enligt förslaget inte kunna
ställas under tvångsförvaltning.

Under remissbehandlingen har förordats såväl inskränkning som utvidgning
av lagens tillämpningsområde. Hyresnämnden för Stockholms län föreslår
att lagen skall gälla bara då uthyrningen sker av ägaren i första hand.
Vidare anser nämnden att bl. a. en- och tvåfamilj shus samt kontors- och
industrifastigheter som innehåller enstaka hyresbostäder bör undantas från
lagens tillämpningsområde. Nämnden föreslår sammanfattningsvis att lagen
inte skall gälla för fastighet med mindre än tre uthyrda bostadslägenheter.
Drätselkammaren i Malmö ifrågasätter däremot om inte tillämpningsområdet
bör utvidgas att omfatta också fastigheter som bebos endast av ägaren.
Hyresrådet anser att även lokalhyresgäster bör skyddas av lagen.

Enligt min mening är det — bl. a. med hänsyn till de kostnader och det
administrativa besvär som lagens tillämpning för med sig — viktigt att dess
tillämpningsområde inte blir mer omfattande än vad som är nödvändigt för
att syftet med lagen skall tillgodoses. Till en början bör, i enlighet med vad
som föreslås i promemorian, undantag göras för hus som ägs av stat och
kommun. Många kommuner innehar visserligen åtskilliga nergångna fastigheter,
men det rör sig då i allmänhet om fastigheter som har förvärvats i
saneringssyfte. Det kan antas att dessa fastigheter regelmässigt får ett bättre
underhåll i kommunens ägo än om de hade varit kvar hos förre ägaren.

Eftersom lagen har till syfte att bidra till upprätthållandet av en god bostadsstandard
bör den vara tillämplig endast på hus som innehåller bostadslägenheter.
Om vanvården inte har drabbat mer än en eller ett par lägenheter
i ett hus bör ingripande givetvis inte komma i fråga annat än om vanvården
är särskilt kvalificerad. Detsamma gäller om vanvården avser en eller
ett par enstaka bostadslägenheter i en fastighet som i övrigt används för
annat ändamål, exempelvis för industri- eller affärslokaler. Jag anser det
dock inte lämpligt att som hyresnämnden för Stockholms län föreslår uttryckligen
begränsa lagstiftningens tillämpningsområde till att omfatta bara
fastigheter med visst minsta antal bostadslägenheter. Frågan om ingripande
skall ske beträffande en- eller tvåfamilj shus får bedömas från fall till fall
mot bakgrund av de särskilda omständigheter som föreligger. Härvid får
bl. a. beaktas att det kan vara svårt att anordna en meningsfull förvaltning

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

av ett hus där hyresavkastningen är mycket liten. Jag anser inte att det
finns anledning att låta lagen gälla för bostadshus som helt disponeras av
ägaren själv. En förutsättning för att lagen skall vara tillämplig bör alltså
vara att fastigheten innehåller åtminstone en uthyrd lägenhet. I likhet med
hyresnämnden för Stockholms län anser jag att det härvid bör vara fråga
om lägenhet som hyrs ut direkt av ägaren. Detta innebär att lagen inte bör
kunna tillämpas på hus som tillhör en bostadsrättsförening och vars samtliga
bostadslägenheter upplåts med bostadsrätt, även om bostadsrättshavare
i sin tur skulle ha hyrt ut lägenheter till andra. Som uthyrd lägenhet bör
— såsom föreslås i promemorian — inte räknas lägenhet som ntgör del av
fastighetsägarens egen bostad.

Enligt promemorieförslaget skall med ägare av fastighet jämställas den
som äger bostadshus på annans mark. Jag ansluter mig till detta förslag.
Motsvarande bör emellertid gälla den som innehar bostadshus med nyttjanderätt.
Jag tänker härvid i första hand på sådana fall då någon på grund av
avtal, testamente eller på annan grund har rätt att disponera över och uppbära
avkastningen av en hyresfastighet men även på fall då arrendator upplåter
en markägaren tillhörig byggnad med hyresrätt.

6.3.3. Prövning av frågor om tvångsförvaltning och tillsyn över förvaltningen.
Frågor rörande tvångsförvaltning skall enligt förslaget i promemorian
i första hand prövas av hyresnämnd. Begränsning av rätten att fullfölja
talan mot hyresnämndens avgöranden anses inte böra komma i fråga
utan målen skall kunna föras upp ända till högsta domstolen.

Bland remissinstanserna har endast länsstyrelsen i Stockholms län haft
någon erinran mot att hyresnämnd blir prövningsorgan. Länsstyrelsen anser
att starka skäl talar för att beslut om tvångsförvaltning bör meddelas av
länsstyrelse, som bl. a. är tillsynsmyndighet för hälsovården inom länet.
Bland det fåtal remissinstanser som har uttalat sig om möjligheterna att
fullfölja talan mot hyresnämndens beslut har två ifrågasatt och eu bestämt
förordat en begränsning av fullföljdsrätten.

För egen del ansluter jag mig till promemorians bedömning att det bör
ankomma på hyresnämnderna att pröva frågor om tvångsförvaltning. Prövningen
torde främst komma att avse sådana hyres- och fastighetstekniska
frågor som hyresnämnderna är speciellt lämpade att handlägga. Vidare är
tvångsförvaltning ett så allvarligt ingripande att beslut därom bör fattas
efter prövning i domstolsmässiga former och med möjlighet till överprövning
av allmän domstol. Dessa skäl talar även för att någon begränsning
av fullföljdsrätten inte bör införas. Det är visserligen viktigt att ett beslut
om tvångsförvaltning skall kunna verkställas så snart som möjligt. Detta
önskemål kan emellertid tillgodoses utan regler om fullföljdsbegränsning
genom bestämmelser om att hyresnämnds och domstols beslut i sådana frågor
får verkställas redan innan de har vunnit laga kraft. På grund av det

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

nu sagda föreslår jag att frågor om tvång s fö r v a i t n i n g i första instans skall
handläggas av hyresnämnd och att talan i sådant ärende skall få fullföljas
ända upp till högsta domstolen. I likhet med Svea hovrätt anser jag att möjlighet
bör finnas för domstol att vid behov återförvisa fråga om tvångsförvaltning
till hyresnämnd.

Ansökan om tvångsförvaltning skall enligt promemorieförslaget få göras
av hälsovårdsnämnd och länsstyrelse. Däremot anses enskild hyresgäst inte
böra få någon sådan talerätt. Under pågående förvaltning skall vidare fastighetsägaren
och förvaltaren kunna dra frågor om förvaltningen under
prövning.

De remissinstanser som har uttalat sig i talerättsfrågan instämmer i att
ansökan om tvångsförvaltning inte bör få göras av de enskilda hyresgästerna.
Flera remissinstanser anser emellertid att det bör öppnas möjlighet för
hyresgästorganisation att göra sådan ansökan. Till stöd härför pekas på
bl. a. den betydelse som har tillmätts organisationerna vid den nya hyreslagstiftningens
tillkomst. Det framhålls att en aktiv medverkan från hyresmarknadens
partsorganisationer är en förutsättning för att denna lagstiftning
skall fungera på avsett sätt.

Jag instämmer i de synpunkter som har anförts till stöd för att hyresgästorganisation
bör få rätt att ansöka om tvångsförvaltning. Talerätt bör
emellertid inte tillkomma rent tillfälliga föreningsbildningar, som kanske
har skapats enbart i syfte att kringgå förbudet för enskild hyresgäst att föra
talan, utan bara organisationer som har en viss stabilitet och representerar
en betydande grupp hyresgäster. Med hänsyn härtill föreslår jag att rätt
att påkalla tvångsförvaltning tillerkänns riksorganisation av hyresgäster
samt lokal hyresgästförening som är ansluten till sådan riksorganisation.
Tillräckliga skäl att, som en remissinstans ifrågasätter, ge fastighetsägare
rätt att själv begära förvaltning enligt lagen föreligger inte enligt min mening.
Sedan beslut om tvångsförvaltning har fattats bör däremot givetvis
både fastighetsägaren och förvaltaren vara behöriga att föra talan i frågor
som rör förvaltningen. Sådana frågor bör då också få tas upp av nämnden
utan särskild ansökan.

Med hänsyn till att lagstiftningens syfte är att ingripa mot en liten grupp
illojala fastighetsägare anser jag i likhet med flertalet remissinstanser att
hyresnämndens förordnande om förvaltning, i enlighet med vad som har
föreslagits i promemorian, alltid bör träda i kraft omedelbart. Som hyresnämnden
för Stockholms län har framhållit kan det i vissa fall finnas behov
av att göra även andra beslut verkställbara redan innan de har vunnit
laga kraft. Hyresnämnd bör därför ges möjlighet att meddela förordnande
härom. Att domstol kan göra detta följer av rättegångsbalkens bestämmelser.

I promemorian tas avstånd från tanken att hyresnämnd skulle få rätt att
före slutligt avgörande interimistiskt förordna om förvaltning tills vidare.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

Vid remissbehandlingen har emellertid Svea hovrätt och hyresnämnden för
Stockholms län framhållit att det i vissa fall kan finnas behov av en möjlighet
att meddela beslut av detta slag. Som exempel på sådana fall nämns att
fastighetsägaren håller sig undan för att undgå delgivning eller överlåter
fastigheten genom en skentransaktion. Jag instämmer i att sådana fall mycket
väl kan tänkas förekomma. Det kan också tänkas att äganderätten till
en fastighet som blir aktuell för tvångsförvaltning är oklar. Om en fastighet
är mycket svårt vanskött skulle det med tanke på hyresgästernas intressen
vara stötande om svårigheter att delge ägaren eller att få klarhet i vem som
är rätt ägare kunde leda till att brådskande och angelägna förvaltningsåtgärder
inte kunde komma till stånd. Jag förordar därför att i lagen tas in
bestämmelser som gör det möjligt för hyresnämnden att om synnerliga skäl
föreligger genom interimistiskt beslut förordna om förvaltning och utse förvaltare.
Sådant beslut bör kunna meddelas utan att fastighetsägaren dessförinnan
har beretts tillfälle att yttra sig, om det visar sig vara svårt att
delge rätt fastighetsägare.

I promemorian föreslås att vardera parten skall bära sin kostnad för förfarandet
vid hyresnämnden. Jag ansluter mig till detta förslag.

Rättegångskostnaderna vid domstol skall enligt promemorieförslaget regleras
enligt de principer som gäller för domstolsmål i allmänhet. Vid remissbehandlingen
har från ett par håll under hänvisning till bl. a. rättssäkerhetssynpunkter
förordats särskilda lättnader i fråga om fastighetsägarens ansvar
för motpartens rättegångskostnader. Jag kan för min del inte finna
en sådan ordning motiverad. Det är inte här som vid expropriation fråga
om att avhända fastighetsägaren hans egendom. Vidare är det ytterst fastighetsägarens
egna försummelser som är orsak till ingripandet. Jag anser
mig därför inte ha anledning att förorda något avsteg från de regler som normalt
gäller beträffande fördelningen av rättegångskostnader vid domstol.
Vad beträffar mål där talan förs av hälsovårdsnämnd eller länsstyrelse innebär
detta enligt 20 § lagen (1946: 804) om införande av nya rättegångsbalken
att de kostnadsregler som gäller för mål om allmänt åtal skall tillämpas.

Tillsyn över förvaltningen skall enligt promemorieförslaget utövas av
hyresnämnden. Som underlag för tillsynen skall hyresnämnden få avskrift
av den redovisning som förvaltaren enligt förslaget årligen skall lämna till
fastighetsägaren. I promemorian förutsätts vidare att hälsovårdsnämnden
skall följa tvångsförvaltningen och kontrollera att ingripandet ger åsyftat
resultat. De till hyresnämnden ingivna handlingarna avses kunna användas
även av hälsovårdsnämnden.

Tillsynsfrågan har behandlats endast av ett fåtal remissinstanser. Härvid
har dels anförts att förvaltaren bör åläggas att direkt tillställa hälsovårdsnämnden
avskrift av redovisningshandlingarna och dels ifrågasatts
att anförtro granskningen åt domstol. Vidare har styrelsen för advokatsamfundet
väckt fråga om införande av en institution motsvarande rättens
ombudsman i konkurs.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

Enligt min mening har hyresnämnderna en sådan sakkunskap i här aktuella
frågor att de är väl lämpade för den tillsynsuppgift som enligt promemorian
skall åvila dem. Jag ansluter mig därför till promemorieförslaget
i denna del. Som framhålls i promemorian är det viktigt att också hälsovårdsnämnden
följer förvaltningen. Detta gäller även om annan än nämnden
har tagit initiativet till anordnande av tvångsförvaltning. För att denna
kontrollverksamhet skall underlättas anser jag det lämpligt att även
hälsovårdsnämnden får en avskrift av de redovisningshandlingar som förvaltaren
har att upprätta. Jag finner inte skäl att ansluta mig till förslaget
om inrättande av en särskild ”rättens ombudsman” vid tvångsförvaltning.

6.3.4. Förvaltningsbeslutets rättsverkningar. Enligt promemorieförslaget
skall tvångsförvaltning i normalfallet pågå i Ire år med möjlighet för hyresnämnden
att på begäran besluta både om förlängning och om upphörande i
förtid. Förslaget har i denna del inte mött någon erinran vid remissbehandlingen
och även jag ansluter mig till det. Det kan tänkas fall där fastighetsägaren
har visat sig så oförmögen att svara för en godtagbar fastighetsskötsel
att förvaltningen inte anses kunna återgå till honom. I ett sådant
fall kan successiva förlängningar bli nödvändiga. Det är emellertid i princip
inte meningen att tvångsförvaltningen skall pågå under en lång följd av år,
och i fall av nu åsyftad art finns det därför i allmänhet goda skäl att överväga
expropriation om inte fastighetsägaren frivilligt överlåter fastigheten.

I promemorian diskuteras vissa problem som kan tänkas uppkomma om
vanvård sförvaltning och sysslomannaskap enligt rättegångsbalken eller UL
skulle sammanträffa. Några remissinstanser har också behandlat denna
fråga. Härvid har anförts dels att uppkommande problem kan lösas genom
att hyresnämnden meddelar särskilda föreskrifter för förvaltningen, dels att
speciella lagregler behövs. Situationer av här åsyftad art torde i realiteten
bli utomordentligt sällsynta, och det synes enligt min mening inte påkallat
att belasta lagen med särskilda regler för sådana undantagsfall. Skulle ett
sådant fall uppkomma i praktiken kan det finnas anledning för hyresnämnden
att överväga antingen att upphäva tvångsförvaltningen eller att meddela
särskilda föreskrifter för den.

Enligt promemorieförslaget skall beslut om tvångsförvaltning gälla även
mot ny ägare av fastigheten. Som motiv härför anförs att stora olägenheter
skulle kunna uppstå om förvaltningen alltid måste avbrytas vid en överlåtelse.
Om den nye fastighetsägaren bedöms kunna förvalta fastigheten på
betryggande sätt kan detta vara ett skäl att upphäva förvaltningen i förtid
och återställa de normala förhållandena. Enligt promemorian föreligger
knappast några praktiska eller principiella skäl att göra skillnad mellan
frivillig och exekutiv försäljning när det gäller förvaltningsbeslutets giltighet.

Remissinstanserna godtar i allmänhet de i promemorian framförda tanke -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

gångarna. En remissinstans anser emellertid att det lämpligaste skulle vara
att förvaltningsförordnande upphör vid äganderättsövergång. Två andra
instanser anser att beslut om tvångsförvaltning alltid bör förfalla vid exekutiv
försäljning, bl. a. därför att förvaltningsförordnandet annars torde kunna
inverka negativt på saluvärdet.

Enligt min mening får det anses klart, att syftet med tvångsförvaltningen
bäst tillgodoses om förvaltningsbeslutet står fast vid en frivillig överlåtelse
av fastigheten och frågan om ett eventuellt upphävande av förvaltningen
får prövas i efterhand. Vad härefter gäller exekutiv försäljning kan man
enligt min mening inte bortse från att saluvärdet i vissa fall kan påverkas
negativt av en regel om att pågående tvångsförvaltning består efter äganderättsövergången.
Detta kan medföra skada för borgenär som har säkerhet i
fastigheten. Den borgenär som själv har begärt fastigheten i mät kan visserligen
alltid enligt 126 § första stycket UL hindra försäljning till ett pris som
inte ger honom full täckning för sin fordran. Detta torde i regel vara fördelaktigt
på längre sikt, eftersom tvångsförvaltningen får antas leda till att
fastighetens värde och därmed borgenärens säkerhet förbättras. Den som
har sämre förmånsrätt än utmätningssökanden kan däremot inte inverka
på den exekutiva försäljningens förlopp. Hans möjlighet att få betalning ur
fastigheten kan därför gå förlorad. Emellertid kan inte antas att förekomsten
av tvångsförvaltning påverkar saluvärdet annat än i mycket måttlig
grad, och i den nu antydda situationen torde borgenärens utsikter att få sin
fordran täckt vid en exekutiv försäljning därför under alla omständigheter
ha varit mycket osäkra. Vid en avvägning mellan å ena sidan intresset av
att inte i något fall ens i ringa mån försämra utsikterna för en borgenär att
få betalning vid en exekutiv auktion och å andra sidan intresset av att inte
minska tvångsförvaltningsinstitutets effektivitet bör enligt min mening sistnämnda
intresse ges företräde. Jag ansluter mig därför till förslaget i promemorian
att beslut om tvångsförvaltning skall bestå även mot ny ägare
som har förvärvat fastigheten vid exekutiv försäljning.

Om fastighetsägaren sätts i konkurs skall enligt promemorieförslaget
tvångsförvaltningen upphöra och fastigheten omhändertas av konkursförvaltaren.
Förslaget har i denna del inte mött någon erinran vid remissbehandlingen.
För min del vill jag framhålla följande. Tvångsförvaltningsinstitutets
effektivitet är beroende av att förvaltningen i största möjliga utsträckning
får pågå ostört. En konkursförvaltning skall normalt avvecklas så
fort som möjligt. Konkursförvaltningens ändamål är att i största möjliga
utsträckning omvandla gäldenärens tillgångar i kontanta medel för att
tillgodose borgenärerna. Detta kan medföra att konkursförvaltaren måste
arbeta i strid mot de syften som en tvångsförvaltning skulle tillgodose. Sedan
konkursen avslutats har antingen en ny ägare tillträtt fastigheten eller
också har den återlämnats till konkursgäldenären. De förändringar i fråga
om fastighetens förvaltning som en konkurs skulle medföra torde oftast i

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

och för sig innebära att de för bl. a. hyresgästerna viktiga intressen som föranlett
beslutet om tvångsförvaltning blir eftersatta. På grund av det nu anforda
har jag funnit att tillräckliga skäl saknas för att låta konkurs bryta
tvångsförvaltning. De problem som kan uppkomma kan lösas genom att hyresnämnden
meddelar särskilda föreskrifter för förvaltningen. Genom sådana
föreskrifter kan konkursborgenärernas intressen tillgodoses i skälig
man. Sedan fastigheten sålts kan frågan om förvaltningens hävande givetvis
prövas på samma sätt som efter en frivillig överlåtelse.

Förvaltaren skall enligt promemorieförslaget handha skötseln av fastig eten

i fastighetsägarens ställe och för dennes räkning och fastighetsägaren
skall bil bunden av förvaltarens åtgöranden. I första hand skall emellertid
endast den löpande förvaltningen överföras på förvaltaren. Denne skall
alltså inte vara behörig att i allmänhet företräda fastigheten. I hyresfrågor
skall dock hans behörighet vara mer vidsträckt. De befogenheter som inte
tillkommer förvaltaren skall fastighetsägaren behålla.

I vissa remissyttranden påtalas att omfattningen av förvaltarens rätt att
foretrada fastigheten är oklar enligt förslaget och att tveksamhet därför kan
råda om förvaltaren eller fastighetsägaren skall vidta vissa åtgärder, t. ex.
avge deklarationer för fastigheten. Några remissinstanser anser att det skulle
vara bättre om förvaltaren fick en allmän rätt att tala och svara för fastigheten
med vissa särskilt angivna undantag. Det hav också ifrågasatts om
mte den tvångsförvaltade fastigheten kunde ges karaktären av en självständig
juridisk person.

For egen del vill jag till en början anföra att sistnämnda konstruktion
synes onödigt ingripande och kräva alltför vidlyftiga särregler. I enlighet
med vad som anförs i promemorian bör förvaltaren vara behörig att inom
ramen för sitt uppdrag handla i fastighetsägarens namn och med förpliktande
verkan for denne. Det är inte minst av hänsyn till tredje man angelaget
att förvaltarens och fastighetsägarens resp. kompetensområden får en
så klar avgränsning som möjligt. Utgångspunkten bör härvid vara att det i
princip är förvaltaren som svarar för fastigheten. Mot bakgrund härav vill
jag ansluta mig till det vid remissbehandlingen framförda förslaget att förvaltaren
far en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda fastighetsägaren
samt tala och svara i dennes ställe med vissa särskilt angivna
undantag. Förvaltaren bör inte ha rätt att överlåta fastigheten eller eljest
förfoga över den på sådant sätt att den helt eller delvis avhänds fastighetsägaren,
exempelvis i process eller vid fastighetsbildningsförrättning. Förvaltaren
bör vidare inte få på egen hand belåna fastigheten eller medge inteckning
i den. De deklarationer som skall göras beträffande fastigheten har så
intimt samband med fastighetsägarens övriga ekonomiska förhållanden att
det bör ankomma på honom att upprätta dem, varvid det givetvis måste
åligga förvaltaren att lämna fastighetsägaren de upplysningar han kan behöva
för ändamålet. Om förvaltaren får så vidsträckta befogenheter som jag
5 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

nu har angett, kan lian emellertid komma att få ta befattning med fastighetsfrågor
som kan te sig ganska perifera i betraktande av förvaltningens
egentliga syfte. Med hänsyn härtill synes det lämpligt att låta förvaltaren få
möjlighet att överlämna åt fastighetsägaren att själv handlägga sådana
frågor.

I vissa fall torde det bli möjligt för förvaltaren att av löpande intäkter
avsätta medel för framtida större underhålls- eller förbättringsarbeten. Dessa
medel tillhör fastighetsägaren även om de omhänderhas av förvaltaren. Om
sådana medel utmäts för fastighetsägarens skulder eller dras in i en eventuell
konkurs skulle förvaltningens målsättning spolieras. Vad jag tidigare
sagt om tvångsförvaltningens förhållande till exekutiv försäljning och konkurs
samt förvaltarens ställning gentemot fastighetsägaren visar att jag anser
att förvaltarens ställning bör göras så stark som möjligt. I linje härmed
anser jag att de tillgodohavanden som förvaltaren disponerar för viss fastighet
inte bör få utmätas för fastighetsägarens skulder eller, om han råkar i
konkurs, ingå i konkursboets egendom.

Som jag nyss har anfört bör fastighetsägaren bli bunden av förvaltarens
åtgärder och således även personligen ansvarig för de förbindelser som kan
uppstå under förvaltningen. Om fastigheten övergår till ny ägare under pågående
tvångsförvaltning bör denne vara skyldig att överta ansvaret för sådana
förbindelser gentemot tredje man som förvaltaren har ådragit den föregående
ägaren. En sådan regel krävs för att inte förvaltaren skall ställas inför
onödigt stora svårigheter exempelvis när det gäller att erhålla leverantörskrediter.

Enligt promemorian är det inte påkallat att inskränka fastighetsägarens
rätt att överlåta den förvaltade fastigheten. Inte heller förordas något förbud
för ägaren att belåna denna. Som motiv härför anförs dels att ett sådant
förbud kan befaras medföra tillämpnings- och kontrollsvårigheter dels att
de reguljära kreditinrättningarna ändå torde vägra att låna ut pengar mot
säkerhet i en tvångsförvaltad fastighet utan förvaltarens medverkan. Däremot
föreskrivs i promemorieförslaget förbud för ägaren att ta ut inteckning
i fastigheten utan förvaltarens medgivande. Ett sådant förbud är lätt att
kontrollera och anses kunna fylla en funktion genom att förvaltaren får tillfälle
att bl. a. ställa krav på att visst belopp skall användas för fastighetens
upprustning. Om förvaltaren inte medger inteckning skall fastighetsägaren
enligt förslaget kunna få frågan prövad av hyresnämnden.

Ett par remissinstanser föreslår vissa regler om underrättelse till inteckningshavare
i syfte att hindra fastighetsägaren att ta upp lån mot säkerhet
i obelånade inteckningar eller ägarhypotek.

Jag instämmer i att några inskränkningar inte bör föreskrivas i fastighetsägarens
rätt att överlåta fastigheten. Eftersom skälet för att fastigheten
står under tvångsförvaltning är att ägaren inte själv har förmått sköta den
på godtagbart sätt kan det tvärtom ofta vara önskvärt att en överlåtelse kom -

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

mer till stånd. Jag kan också ansluta mig till förslaget att fastighetsägaren
inte skall få inteckna fastigheten utan medgivande av förvaltaren eller hyresnämnden.
Medgivande till inteckning bör lämnas om åtgärden inte försämrar
förutsättningarna för en tillfredsställande förvaltning av fastigheten. Även
när det gäller frågan om förbud mot belåning delar jag de i promemorian
framförda synpunkterna. Det skulle vara mycket svårt att kontrollera efterlevnaden
av ett sådant förbud, eftersom upplåning kan ske mot inteckning
som har tagits ut innan fastigheten ställdes under förvaltning. Risken för
att en bank eller annat kreditinstitut skulle låna ut pengar mot säkerhet i
en tvångsförvaltad fastighet utan förvaltarens medverkan torde f. ö. vara
ringa. För att det i möjligaste mån skall undvikas att fastighetsägaren utnyttjar
inteckningar som innehas av annan för upplåning bör emellertid i
lagen föreskrivas att förvaltaren ofördröjligen skall undersöka fastighetens
inteckningsförhållanden och underrätta aila kända inteckningshavare om
tvångsförvaltning^.

Förvaltarens huvudsakliga åligganden skall enligt promemorian vara att
uppbära hyror och andra löpande intäkter samt betala räntor, amorteringar,
avgifter och andra fastighetskostnader. En central uppgift blir att så långt
intäkterna räcker underhålla och förbättra fastigheten. Fastighetens löpande
intäkter utgör den ekonomiska gränsen för vad förvaltaren i första hand
kan åstadkomma i underhåll och förbättringar. Han skall emellertid tillvarata
olika möjligheter att förbättra avkastningen. Vidare framhålls att utrymmet
för underhålls- och förbättringsarbeten ökas, om fastighetsägaren
kan förmås att frivilligt tillskjuta medel. Förvaltaren får enligt promemorian
anses ha rätt att träffa avtal med kreditinstitut om anstånd med betalning
av räntor och amorteringar för att sålunda skapa bättre utrymme för
underhållsarbeten. När det förekommer privat ”överbelåning”, torde förvaltaren
ofta utan risk kunna vägra att fullgöra betungande betalningar. I promemorian
inskärps att det inte skall vara förvaltarens uppgift att till varje
pris hålla kvar fastigheten i fastighetsägarens ägo. Kommer fastigheten i ett
läge, som normalt skulle vara ohållbart om inte ägaren skjuter till medel,
anses det inte kunna begäras av förvaltaren att han skall vidta särskilda
åtgärder för att möta en inledd aktion mot fastigheten.

Den löpande förvaltningen bör enligt promemorian i allmänhet kunna
överlämnas till förvaltaren utan särskilda direktiv. Undantagsvis kan emellertid
riktlinjer behövas för lösningen av speciella frågor. Det föreslås därför
att hyresnämnden skall kunna meddela särskilda föreskrifter för förvaltningen.
Hyresnämnden föreslås vidare kunna bestämma viss rimlig
”hyra”, som fastighetsägaren skall betala till förvaltaren för utrymmen som
han själv disponerar. Särskilda föreskrifter om skyldighet för fastighetsägaren
att underlätta förvaltarens arbete genom att tillhandagå med upplysningar
eller överlämna handlingar anses inte behövliga.

Förvaltningen kan komma att aktualisera frågor om mera genomgripande

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

åtgärder med fastigheten än sådana som kan finansieras av de löpande intäkterna.
Finner förvaltaren att fastigheten bör genomgå upprustning, som
kräver medel vid sidan av fastighetens avkastning och löpande tillskott från
fastighetsägaren, skall förvaltaren enligt promemorieförslaget sörja för att
upprustningsfrågan utreds. Utredningen med förslag till åtgärder skall tillställas
fastighetsägaren. De ekonomiska frågor som en omfattande upprustning
aktualiserar bör enligt promemorian diskuteras med fastighetsägaren.
Denna får anses ha ett starkt intresse av att medverka, eftersom en upprustning
kan föra fastigheten ur den vanvård som skulle kunna leda till att fastigheten
exproprieras. För att utredningen och diskussionerna skall fylla
ett verkligt syfte anses det emellertid nödvändigt att det finns möjligheter
att genomföra en upprustning mot fastighetsägarens vilja. I promemorian
föreslås därför att hyresnämnden skall kunna pröva om en av förvaltaren
föreslagen upprustning är lämplig och bör komma till stånd helt eller delvis
samt i så fall ge förvaltaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet av inteckning
i fastigheten för ändamålet.

Vid remissbehandlingen har endast vissa speciella frågor som rör förvaltningens
handhavande uppmärksammats, såsom förvaltarens formella behörighet
vid bl. a. uttagande av inteckning. Fastighetsanställdas förbund
har med instämmande av LO framhållit att det bör göras klart att förvaltaren
skall ha inte bara rätt utan också skyldighet att reglera anställd personals
lönefordringar.

Jag kan ansluta mig till de i promemorian anförda synpunkter på förvaltarens
uppgifter som jag nyss har återgett. Jag vill endast tillägga att
förvaltaren bör anses ha befogenhet att träffa avtal om sedvanliga leverantörskrediter
och vid behov förvärva erforderliga utrustningsdetaljer m. m.
genom avbetalningsköp. En förutsättning härför bör dock vara att de skulder
som till följd av sådana avtal drabbar fastighetsägaren inte överstiger vad
som kan betalas av de löpande intäkterna från fastigheten. I princip bör
också krävas att avbetalningstiden ryms inom förvaltningsperioden, om inte
fastighetsägaren personligen har biträtt avtalet. Det torde inte kunna råda
någon tvekan om att förvaltaren får möjlighet att sluta avtal av nu angivet
innehåll om hans behörighet utformas så som jag tidigare har förordat. Han
blir också behörig att träffa överenskommelse med anställd personal och
reglera eventuella lönefordringar. Sådana åtgärder faller naturligt inom ramen
för hans åligganden som förvaltare.

Eftersom en sanering av fastighetens ekonomi är betydelsefull för dess
framtida skötsel anser jag vidare att det i lagen bör framhållas att förvaltaren
skall tillse att fastighetens avkastning om möjligt förbättras. Förvaltarens
handlande härvid skall givetvis styras av vad som kan anses vara skäligt
med hänsyn till bl. a. god sed i hyresförhållanden samt fastighetens beskaffenhet.

Vad beträffar tillämpningen av regeln om rätt för förvaltaren att med

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970 69

hyresnämndens medgivande inteckna och belåna fastigheten vill jag framhålla
att denna möjlighet normalt bör användas endast för fastighetsekonomiskt
sunda investeringar, vilka kan beräknas ge en avkastning som kommer
att täcka kapitalkostnaderna. Med hänsyn till hyresgästernas intressen
kan det vara angeläget att en av hyresnämnden medgiven upprustning inte
fördröjs genom att nämndens beslut överklagas. Ä andra sidan kan detta
beslut ha så ingripande betydelse tör fastighetsägarens ekonomiska förhållanden
att det inte bör komma i fråga att avskära honom från möjligheten
att föra talan mot beslutet. Vad jag nu har sagt talar för att nämnden bör
kunna förordna om omedelbar verkställighet av beslutet men att denna möjlighet
inte bör användas i sådana fall då saken kan vara tveksam. Ett föroidnande
att beslutet far verkställas utan hinder av att det klandras innebar
att inteckning får meddelas på begäran av förvaltaren och att denne kan
sluta bindande avtal om upplåning av medel, beställning av varor och tjänster
etc. Skulle beslutet upphävas efter klander påverkar detta inte tredje
mans ställning. Däremot åligger det förvaltaren att vidta erforderliga åtgärder
för att snarast möjligt avveckla de åtaganden han har gjort på grundval
av beslutet.

6.3.5. Vissa andra frågor. Promemorieförslaget innehåller en särskild föreskrift
om offentliggörande av beslut som rör förvaltningen. Enligt
denna skall hyresnämnden översända beslut om förvaltning, förlängningsbeslut
och beslut om förvaltningens upphörande till inskrivningsdomaren
för anteckning i fastighetsboken. En sådan anteckning skall säkerställa
att bl. a. fastighetsspekulanter, inteckningshavare och tilltänkta kreditgivare
kan få kännedom om förvaltningen. I övrigt förutsätts i promemolian
att varje hyresgäst skall underrättas om hyresnämndens beslut genom
förvaltarens försorg. Någon särskild lagbestämmelse om detta anses inte behövlig
eftersom det får betraktas som ett självklart inslag i förvaltaruppgifterna
att snabbt ge hyresgästerna kännedom om förvaltningen.

Under remissbehandlingen har föreslagits att förvaltaren uttryckligen
åläggs att underrätta hyresgästerna. Skyldigheten skulle kunna komma till
uttryck i hyresnämndens beslut genom att där tas in en anvisning till förvaltaren
alt ombesörja sådana underrättelser. Med hänsyn till att ett ärende
om tvångsförvaltning kan tänkas bli uppskjutet viss tid och fastighetsägaren
skulle kunna utnyttja detta uppskov till att ta ut nya inteckningar i
fastigheten har en remissinstans föreslagit att inskrivningsdomaren skall
underrättas så snart en ansökan om tvångsförvaltning har kommit in till
hyresnämnden.

För egen del anser jag att lagen bör innehålla en föreskrift om skyldighet
för förvaltaren att underrätta hyresgästerna om förvaltningens tillkomst
samt om eventuella beslut om förlängning och upphörande av förvaltningen.
Hyresgästerna bör också få besked om vem som är förvaltare.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

Jag har tidigare förordat att underrättelse om förvaltningen skall lämnas
till kända inteckningshavare. Lämpligen bör hyresnämnden i sitt beslut erinra
om dessa förvaltarens skyldigheter. Någon särskild föreskrift om formen
för underrättelserna synes inte nödvändig, utan det kan överlämnas åt
förvaltaren att bedöma denna fråga. Underrättelserna bör dock i allmänhet
vara skriftliga. Utan lagföreskrift åligger det självfallet förvaltaren att i
möjligaste mån underrätta kända kreditgivare så att låneavier och andi a
bankhandlingar kan tillställas honom direkt. Jag biträder förslaget att anteckning
om förvaltningen skall göras i fastighetsboken. Med hänsyn till att
beslut om tvångsförvaltning i regel bör kunna meddelas snabbt och att det
i brådskande fall skall finnas möjlighet att ge interimistiskt beslut synes
det mig inte påkallat att, såsom en remissinstans föreslår, göra anteckning
i fastighetsboken även beträffande ansökan om förvaltning.

I promemorian behandlas också frågan om val av förvaltare. Det
föreslås att förvaltningen skall uppdras åt kommunal nämnd eller åt bolag,
förening eller inrättning som bedriver fastighetsförvaltning eller åt person
som är kunnig och erfaren i sådan förvaltning. Enligt promemorian bör
särskilt företräde inte ges åt någon av de uppräknade kategorierna.

Flera remissinstanser påpekar att förvaltningen ofta lämpligen bör kunna
uppdras åt fastighetsägarorganisation. Från fastighetsägarhåll anförs att
allmännyttiga bolag och kommunala organ inte bör komma i fråga i första
hand när det gäller förvaltning av fastighet som tillhör enskild. Andra remissinstanser
ifrågasätter om det över huvud taget är lämpligt att föiordna
kommunal nämnd eller kommunalt bolag till förvaltare.

Utan tvivel kan vissa praktiska olägenheter vara förenade med att anförtro
förvaltningen åt kommunal nämnd. Detta sammanhänger framför allt
med den möjlighet som finns att överklaga nämndens beslut genom kommunala
besvär. Nämnden kan vidare tänkas företräda intressen som är svårförenliga
med förvaltarskapet. Jag anser därför att kommunal nämnd inte
lämpligen bör komma i fråga som förvaltare. Däremot bör kommunal tjänsteman
eller förtroendeman i kommunal nämnd kunna utses till förvaltare
om han i övrigt kan anses lämplig för uppdraget. Härigenom erhålls möjlighet
att utföra förvaltningen i nära samarbete med de kommunala organen.
Hinder bör inte heller föreligga att utse kommunalt bostadsföretag till förvaltare.
Dessa företag representerar en stor erfarenhet på fastighetsförvaltningsområdet
vilken bör tillvaratas. Även i övrigt ansluter jag mig i sak
till promemorieförslaget. Det är givetvis svårt att förutsäga vilken kategoii
av förvaltare som i praktiken kommer att bli den vanligaste. Mycket talar
dock för att företag, organisationer och advokater, som huvudsakligen sysslar
med förvaltningsservice, kommer att anlitas i törsta hand. Den beied\illighet
att medverka som fastighetsägarorganisationerna har visat bör givetvis
tillvaratas.

Enligt promorieförslaget skall förvaltaren ha rätt att av avkastning -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

en eller, i den mån denna ej förslår, av fastighetsägaren uppbära skäligt
arvode. Arvodet skall bestämmas av hyresnämnden sedan slutredovisning
har lämnats. Förvaltaren skall enligt förslaget i slutredovisningen ange
i vad mån fastighetsägaren bör svara för arvodet. Hyresnämnden bestämmer
detta, varefter förvaltaren får kräva fastighetsägaren på vad denne skall betala
och vid vägran skaffa sig dom eller betalningsföreläggande på beloppet.
Påstår fastighetsägaren att avkastningen räckt till för arvodet, kan
frågan om betalningsskyldighet ibland inte slutligen prövas förrän tiden
för klander av slutredovisningen har löpt ut eller sådan klandertalan avgjorts.
Någon prövning av arvodets skälighet skall enligt promemorian inte
göras av domstolen i andra fall än då hyresnämndens arvodesbeslut genom
klander kommer under domstolens prövning.

Flera remissinstanser har ställt sig kritiska mot den föreslagna ordningen,
som enligt deras mening inte ger förvaltaren tillräcklig garanti att få ut arvodet.
De föreslår att förskott på arvode skall kunna utgå av allmänna medel
med rätt för det allmänna att överta anspråket mot fastighetsägaren.

Jag instämmer i vad som anförs i promemorian om att förvaltarens arvode
inte bör få inkräkta på möjligheten att använda fastighetsavkastningen
till åtgärder på fastigheten. Av detta följer att arvodet ofta inte kan tas
ut ur fastighetens avkastning. Fråga uppkommer då om vem som skall betala
arvodet. I enlighet med vad som sägs i promemorian anser jag det vara
klart att fastighetsägaren skall göra detta, eftersom det arbete förvaltaren
lägger ned på fastigheten kommer denne till godo. Det kan dock i vissa
fall dröja avsevärd tid innan förvaltaren lyckas få ut sitt arvode från ägaren,
om nu detta över huvud taget är möjligt. För att förvaltaruppdraget
skall bli mera attraktivt anser jag därför att förslaget bör kompletteras
med regler om rätt för förvaltaren att få förskott av allmänna medel. Eftersom
kommunerna har ett starkt intresse av denna lagstiftning bör skyldighet
att betala sådant förskott åläggas vederbörande kommun, med rätt för
kommunen att återkräva beloppet från fastighetsägaren. Hyresnämnden
bör bestämma arvodesbeloppet samt ange hur stor del av det som skall utgå
ur fastighetens avkastning och hur stor del som fastighetsägaren själv skall
betala. Med hänsyn till den betydelse arvodesfrågan får för kommunen
bör denna beredas tillfälle att yttra sig i ärendet. Promemorieförslaget innebär
att arvodet inte skall fastställas förrän förvaltningen har avslutats
och slutredovisning lämnats. Enligt min mening är det av hänsyn till förvaltarna
rimligare att arvodet bestäms för varje år sedan förvaltaren har
lämnat redovisning för sin förvaltning under året.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

7. Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag
till

1) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,

2) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet,

3) lag om ändring i lagen (1968: 349) om hyresnämnder.

Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga
2.

8. Specialmotivering

8.1. Förslaget till lag om ändring i expropriationslagen

Den föreslagna regeln om rätt att expropriera bostadsfastighet i fall av
föreliggande eller befarad grov vanhävd har tagits in som en särskild punkt i
1 §. Expropriation sregeln bör inte ha ett lika vidsträckt tillämpningsområde
som bestämmelserna om tvångsförvaltning. Det bör exempelvis inte kunna
komma i fråga att expropriera en industribyggnad på grund av att en
eller ett par enstaka bostadslägenheter i byggnaden är vanvårdade. Med
hänsyn härtill anges i den föreslagna bestämmelsen att syftet med expropriationen
skall vara att försätta eller hålla bebyggelse, som väsentligen
används för bostadsändamål, i tillfredsställande skick. Av lagen bör framgå
vilken utredning som sökanden skall förebringa i expropriationsärendet.
Regler härom har — i enlighet med lagens systematik — tagits upp i en ny
paragraf, 114 §, under särskild rubrik. Där föreskrivs att ansökningen
skall åtföljas av utredning som visar vilka åtgärder som har vidtagits för
att i annan ordning tillgodose ändamålet med expropriationen. Som exempel
på sådana åtgärder kan nämnas att förelägganden har utfärdats men inte
blivit respekterade eller att fastigheten har ställts under tvångsförvaltning
och omständigheterna är sådana att det inte anses möjligt att låta ägaren
återta förvaltningen. Sökanden skall vidare lämna besked om vilka åtgärder
han ämnar vidta för att uppnå det med expropriationen avsedda syftet.
Det måste krävas att sökandens planer är tämligen noga preciserade. Ett sådant
krav torde kunna upprätthållas utan stöd av någon uttrycklig föreskrift
i lagen. Utöver bestämmelserna om ansökningens innehåll anser jag
inte att det behövs några särskilda bestämmelser om expropriation av vanhävdad
bostadsbebyggelse.

8.2. Förlaget till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

1 §

I paragrafen anges förutsättningarna för att förordnande om tvångsförvaltning
skall kunna meddelas. Jag får i första hand hänvisa till vad jag

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

har anfört härom i den allmänna motiveringen. Ett ingripande kommer i regel
att riktas mot ägaren av fastigheten och grundas på att denne har vanskött
fastigheten. Även om fastigheten förvaltas av annan för ägarens
räkning skall givetvis försummelser vid förvaltningen kunna tillräknas
ägaren och läggas till grund för ett ingripande mot denne.

Med fastighetsägare jämställs enligt andra stycket den som äger eller
med nyttjanderätt innehar bostadshus på annans mark. Härigenom blir
lagen tillämplig på bl. a. tomträttshavare. Med uttrycket bostadshus avses
i detta sammanhang byggnad som innehåller bostadslägenhet.

I tredje stycket föreskrivs bl. a. att fastighet som ägs av staten eller av
kommun inte kan ställas under förvaltning. I övrigt blir lagen tillämplig
även pa sadan fastighet. Om en tvångsförvaltad fastighet förvärvas av
kommunen upphör alltså inte förvaltningen omedelbart på grund därav.
Däremot kan givetvis förhållandet motivera ett beslut enligt 7 § andra stycket
att förvaltningen skall upphöra i förtid.

2 §

I paragrafen anges vad hyresnämnden har att iaktta vid val av förvaltare.
Utan särskild föreskrift torde gälla att bara den som har förklarat sig
villig att åta sig uppdraget kan utses till förvaltare.

I andra stycket föreskrivs att förvaltaren kan entledigas under pågående
förvaltning när förhållandena föranleder det. Att hyresnämnden vid
behov kan utse ny förvaltare följer av första stycket.

3 §

I paragrafens första stycke anges förvaltarens allmänna skyldigheter vid
förvaltningen. I andra stycket föreskrivs att förvaltaren om möjligt skall
bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra sig om förvaltningsåtgärd av vikt.
Sista stycket innehåller regler om hyresnämndens möjligheter att ge särskilda
föreskrifter för förvaltningen och att ålägga fastighetsägaren att betala
för utrymmen som han själv disponerar.

4 och 5 §§

Dessa paragrafer innehåller regler om förvaltarens och ägarens behörighet
att företa rättshandlingar med avseende på fastigheten. Reglerna innebär
att förvaltaren tillerkänns en mycket vidsträckt sådan behörighet och
att ägarens behörighet är i motsvarande mån begränsad. Förvaltaren får
inte överlåta fastigheten eller på annat sätt förfoga över den så att den helt
eller delvis avhänds ägaren. Han är emellertid i princip behörig att företräda
ägaren exempelvis i mål om bättre rätt till fastigheten eller vid fastighetsbildningsförrättning.
Frågor av detta slag torde dock i regel vara av sådan
beskaffenhet att förvaltaren bör med stöd av 5 § första stycket överlämna
åt fastighetsägaren att själv ta hand om dem. Vad beträffar inteckningsåt -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

gärder innebär de föreslagna reglerna att sådana åtgärder får företas bara
om antingen ägaren och förvaltaren är överens eller hyresnämnden har lämnat
sitt samtycke. Medgivande från nämnden till förvaltaren att ta ut
ny inteckning kan inte komma i fråga i andra fall än som avses i 6 §, dvs.
när fastigheten skall genomgå särskild upprustning. Har nämnden gett
förvaltaren tillstånd att företa en inteckningsåtgärd är denne behörig att
företa åtgärden på fastighetsägarens vägnar och med bindande verkan för
honom.

6 §

Bestämmelserna i denna paragraf reglerar möjligheterna för förvaltaren
att vidta åtgärder som fordrar tillskott av andra medel än hyresintäkter,
andra löpande fastighetsintäkter eller frivilliga bidrag från fastighetsägaren.

7 §•

Paragrafen reglerar tvångsförvaltningens varaktighet. Utgångspunkt för
tidens beräkning är den dag då beslutet om förvaltning trädde i kraft. Av
15 § följer att hyresnämnds beslut om förvaltning länder till efterrättelse
omedelbart. Tiden räknas alltså från beslutets dag, när detta har meddelats
av nämnden.

8 §■

I paragrafen regleras verkningarna av att fastighet byter ägare under
tid då den står under tvångsförvaltning. Reglerna blir tillämpliga även då
äganderätten övergår genom expropriation. Som jag har framhållit i den
allmänna motiveringen bör förvaltningen bestå utan hinder av äganderättsövergången
och den nye ägaren bli ansvarig för de förbindelser som förvaltaren
har ingått under förvaltningen. Medel som förvaltaren har om
hand för fastigheten bör komma denna till godo. Jag har med hänsyn härtill
i den allmänna motiveringen förordat att sådana medel skall vara skyddade
mot utmätning. Motsvarande skäl talar för att medlen bör övergå till
den nye ägaren vid en överlåtelse av fastigheten och en regel härom har tagits
in i denna paragraf. En sådan ordning underlättar arbetet för förvaltaren
eftersom han inte behöver göra någon särskild avräkning med anledning
av överlåtelsen. Att medlen blir den nye fastighetsägarens egendom
innebär givetvis inte att han får rätt att förfoga över dem, utan de skall
även i fortsättningen disponeras av förvaltaren.

De här föreslagna reglerna om ansvaret för förbindelser som förvaltaren
har ingått påverkar i och för sig inte den tidigare ägarens ansvar mot
tredje man. Frågan om vem av de bägge ägarna som slutligt skall svara för
förbindelserna regleras inte i paragrafen. Denna fråga får lösas genom
avtal mellan dem. Det får förutsättas att förvaltaren tillhandahåller det
underlag som kan behövas för att en sådan uppgörelse skall kunna träffas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

9 och 10 §§

De i den allmänna motiveringen behandlade frågorna om offentliggörande
av beslut som rör tvångsförvaltning regleras i dessa paragrafer.

När det i 9 § föreskrivs att beslut om förvaltning skall sändas till inskrivningsdomaren
avses därmed inte bara slutligt beslut utan också sådant
interimistiskt beslut som kan meddelas enligt 15 § andra stycket.
Skulle tvångsförvaltningen avse ett bus som ägs av någon som enligt 1 §
andra stycket skall jämställas med fastighetsägare men som inte är tomträttshavare,
blir det givetvis inte aktuellt att göra någon anteckning i
fastighets- eller tomträtisboken. I så fall fyller ett meddelande till inskrivningsdomaren
inte någon funktion. Utan hinder av paragrafens formulering
synes nämnden då kunna underlåta att sända sådant meddelande.

Den i 10 § föreskrivna skyldigheten att underrätta hyresgästerna om vem
som är förvaltare torde vid byte av förvaltare få anses åvila den nye förvaltaren.

11 §

Bestämmelserna i paragrafens första stycke ålägger förvaltaren att hålla
omhänderhavda medel skilda från andra medel. Vidare har där intagits
den i den allmänna motiveringen behandlade bestämmelsen att medel som
förvaltaren har hand om inte får utmätas för fastighetsägarens skulder.
Härav följer enligt 27 § konkurslagen att dessa medel inte heller skall ingå
i konkursboet, om fastighetsägaren sätts i konkurs. Regeln gäller endast
de medel som förvaltaren har hand om och avser inte själva fastigheten.
Denna kan alltså utmätas för t. ex. intecknad skuld samt ingå i ägarens
konkursbo.

I paragrafens andra stycke föreskrivs att medel som inte behövs för
förvaltningen skall utbetalas till fastighetsägaren. Det kan ibland vara motiverat
att förvaltaren betalar ut medel till ägaren även i fall då medlen
i och för sig skulle kunna användas för behövliga åtgärder t. ex. reparationer
på fastigheten. Som exempel på en sådan situation kan nämnas
att ägaren har ett stort eget kapital nedlagt i fastigheten och är beroende
av avkastningen för sill försörjning. En utbetalning till fastighetsägaren
bör dock aldrig få leda till att det i 3 § angivna kravet på tillfredsställande
skötsel av fastigheten åsidosätts.

12 §

I paragrafen regleras frågor om förvaltarens redovisningsskyldighet,
om redovisningshandlingarnas översändande och om klander av lämnad
redovisning. Redovisningen skall lämnas till fastighetsägaren och avskrifter
av den skall tillställas hyresnämnden och hälsovårdsnämnden. Om fastigheten
har bytt ägare under redovisningsperioden sänds redovisningen
till både den gamle och den nye ägaren.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

13 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om förvaltarens rätt till arvode
samt om fastställande och betalning av arvodet. Arvodet skall bestämmas
för ett kalenderår i sänder. Hyresnämnden avgör om och i vilken mån
arvodet skall utgå ur avkastningen resp. betalas av fastighetsägaren. Har
fastigheten bytt ägare under året får betalningsskyldigheten fördelas mellan
de olika ägarna. Det torde få anses åligga förvaltaren att lämna förslag till
lämplig fördelning.

Enligt andra stycket skall vederbörande kommun på begäran förskottera
den del av arvodet som skall betalas av fastighetsägaren. Har kommunen
sålunda betalat arvodet inträder kommunen i förvaltarens rätt mot
ägaren och kan återkräva beloppet av denne.

Nämndens beslut i fråga om arvodet kan inte direkt läggas till grund för
exekution. Om fastighetsägaren inte betalar frivilligt får därför den ersättningsberättigade
utverka dom eller betalningsföreläggande på beloppet.

14 §

Paragrafen anger vilka som är berättigade att föra talan i frågor som rör
tvångsförvaltning. Regeln att hyresnämnden självmant kan ta upp fråga
till prövning kan utnyttjas exempelvis när förvaltaren har avlidit och ny
förvaltare därför behöver utses eller när nämnden vid sin tillsyn eller på
annat sätt fått kännedom om förhållanden som kan aktualisera frågor om
särskilda föreskrifter för förvaltningen eller om byte av förvaltare.

15 och 16 §§

Dessa paragrafer innehåller regler rörande verkställbarheten av hyresnämndens
beslut, om rätt för hyresnämnden att besluta om tillfällig förvaltning
samt om klandertalan mot beslut av hyresnämnd.

17 §

I paragrafen föreskrivs att hyresnämnden skall ha tillsyn över förvaltningen.

8.3. Förslaget till lag om ändring i lagen om hyresnämnder

Det föreslagna prövningssystemet gör det nödvändigt att genomföra vissa
ändringar i lagen om hyresnämnder. 1 departementspromemorian framläggs
förslag till ändringar i 1, 7, 10 och 17 §§ i nämnda lag. Ändringarna innebär
att frågor enligt tvångsförvaltningslagen skall prövas i den ordning som
gäller för prövning av hyrestvist. Promemorieförslaget har kritiserats av
hyresnämnden för Stockholms län som anser att ärenden angående tvångsförvaltning
i så hög grad skiljer sig från egentliga hyrestvister att det är
mindre lämpligt att låta reglerna om handläggningen av sådana tvister bli

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

direkt tillämpliga på dem. Nämnden föreslår att bestämmelser om förfarandet
i tvångsförvaltningsärenden tas in i en särskild paragraf i hyresnämndslagen.
Förfarandet skall enligt nämndens förslag kunna anpassas till den
väckta frågans karaktär. Medan beslut att ställa en fastighet under tvångsförvaltning
inte bör meddelas utan att förhandling har ägt rum med parterna,
bör t. ex. tillstands- och arvodesfragor kunna avgöras på handlingarna
efter hörande av exempelvis fastighetsägaren eller förvaltaren. Paragrafen
föreslås vidare innehålla regler om att nämnden får företa besiktning
och föranstalta om annan nödvändig utredning, t. ex. av ekonomisk art. De
allmänna bestämmelserna om förfarandet i 13—22 §§ hyresnämndslagen
skall enligt nämndens förslag gälla även i tvångsförvaltningsärenden.

För egen del anser jag att frågor om tvångsförvaltning är av så speciell
natur att reglerna om förfarandet i hyrestvister inte kan göras i sin helhet
direkt tillämpliga på dem. Jag föreslår därför att förfarandereglerna för dessa
ärenden samlas i en särskild paragraf i lagen. Dessutom föreslås ett tillagg
till uppräkningen i 1 § första stycket av de ärenden som hyresnämnderna
har till uppgift att handlägga.

Den särskilda paragrafen om tvångsförvaltningsärenden, 12 a §, inleds
med bestämmelser om ansökan i sådant ärende. Ansökningen skall vara
skriftlig samt innehålla uppgift om parterna, fastigheten, sökandens yrkande
och grunderna för detta. I övrigt skall 5 § andra och tredje styckena
i lagen äga motsvarande tillämpning i fråga om ansökningen. Detta innebär
att nämnden, om ansökningen inte fyller de uppställda kraven, skall förelägga
sökanden att avhjälpa bristen, att ansökningen får avvisas om föreläggandet
inte efterkommes samt att ärendet skall avskrivas om ansökningen
återkallas.

Vad beträffar förfarandet i övrigt är de regler som gäller för vanliga hyrestvister
i allmänhet lämpliga även för tvångsförvaltningsärendena. I 12 a §
andra stycket föreskrivs därför som huvudprincip att dessa regler skall gälla
i tillämpliga delar vid prövningen av sådana ärenden. Detta innebär att
ärendet skall handläggas vid sammanträde inför hyresnämnden, till vilket
parterna skall kallas. Underlåter sökanden utan laga förfall att inställa sig
inför nämnden skall ärendet avskrivas från vidare handläggning. Kommer
inte motparten kan nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig eller
avgöra ärendet utan hinder av hans utevaro. Något hinder för nämnden att
föreskriva vite redan i den första kallelsen torde inte föreligga. Hyresnämnden
skall vara verksam för att utreda frågorna och bör vara oförhindrad
att, om det anses lämpligt, verka för en förlikning mellan parterna. Som ett
led i utredningsarbetet kan nämnden besiktiga den fastighet frågan rör
samt föranstalta om annan utredning, t. ex. genom att förordna sakkunnig.

I 12 a § tredje och fjärde styckena har tagits in vissa bestämmelser som
innebär avvikelser från de nu nämnda förfarandereglerna. Vissa ärenden
rörande tvångsförvaltning torde utan olägenhet kunna avgöras på hand -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

lingarna, exempelvis frågor om byte av förvaltare eller om arvode till förvaltare,
där några delade meningar inte föreligger. I tredje stycket föreskrivs
därför att nämnden kan pröva fråga som rör tvångsförvaltning
utan att ha kallat parterna till sammanträde, om det är uppenbart att sammanträde
inte behövs. Det ligger i sakens natur att nämnden inte kan företa
sin slutliga prövning förrän de som berörs av saken har fått tillfälle att
yttra sig. Att märka är att en fråga i vissa fall kan ha intresse även för
andra än parterna. Sålunda torde ofta den på vars begäran beslutet om
tvångsförvaltning har meddelats ha intresse av att få yttra sig i olika frågor
som kan uppkomma under förvaltningens gång. I fjärde stycket föreskrivs
att interimistiskt beslut om tvångsförvaltning får meddelas utan att fastighetsägaren
har fått tillfälle att yttra sig. Denna möjlighet kan utnyttjas
t. ex. när nämnden utan framgång har försökt delge ägaren kallelse till
sammanträde eller när det är svårt att få klarhet i vem som äger fastigheten.

De gemensamma förfarandereglerna i 13—22 §§ hyresnämndslagen är
omedelbart tillämpliga även i tvångsförvaltningsärenden. Införandet av dessa
ärenden har föranlett ett par tillägg i 17 §.

9. Hemställan

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över förslagen till

1) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,

2) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet,

3) lag om ändring i lagen (1968: 379) om hyresnämnder
inhämtas enligt 87 § regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets
övriga ledamöter hemställt bifaller Hans Kungl. Höghet
Regenten.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

Bilaga 1

(Departementspromemorian)

1) Förslag
till
Lag

om tvångsf örvaltning av bostadsfastighet
Härigenom förordnas som följer.

1 §

Försummar ägare av bostadsfastighet dess löpande skötsel genom att inte
tillbörligen vårda fastigheten eller genom att underlåta angelägna åtgärder
för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten och saknas anledning
antaga att rättelse kommer att ske, kan fastigheten ställas under
förvaltning enligt denna lag.

Fastighet, som äges av staten eller av kommun, kan ej ställas under förvaltning.
Lagen äger i övrigt tillämpning endast på fastighet, som innehåller
uthyrd bostadslägenhet. Som uthyrd lägenhet räknas därvid ej lägenhet, som
utgör del av fastighetsägarens egen bostad.

Med ägare av fastighet jämställes den som äger bostadshus på annans
mark.

2 §

Fråga om förordnande om förvaltning samt fråga i övrigt enligt denna lag
prövas, där annat ej anges, av hyresnämnd. Sådan fråga upptages efter ansökan
av hälsovårdsnämnden eller länsstyrelsen. Har förvaltare förordnats,
upptages fråga även på ansökan av förvaltaren eller av fastighetsägaren.

Mot hyresnämndens beslut får klandertalan föras på sätt anges i 3 kap. 71 §
första stycket lagen om nyttjanderätt till fast egendom. Sådan talan väckes
vid den domstol som enligt 3 kap. 72 § första stycket samma lag har att upptaga
klandertalan i hyrestvist som ej rör kollektivavtal.

Hyresnämnds beslut om förordnande av förvaltning länder genast till efterrättelse,
om ej domstol, som äger pröva klandertalan, förordnar annat.

3 §

Finnes ansökningen böra bifallas, förordnar hyresnämnden om förvaltning
samt utser förvaltare att handha fastighetsförvaltningen i ägarens ställe
och för dennes räkning.

Förvaltningen uppdrages åt kommunal nämnd eller åt bolag, förening eller
inrättning som bedriver fastighetsförvaltning eller åt person som är kunnig
och erfaren i sådan förvaltning.

Ej må någon förordnas till förvaltare utan att ha samtyckt därtill. Avseende
fästes vid fastighetsägarens önskemål beträffande valet av förvaltare.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

4 §

Förvaltning pågår under en tid av tre år från det förordnandet trädde i
kraft. Föreligger vid förordnandets utgång särskilda skäl för fortsatt förvaltning,
beslutar hyresnämnden, efter anmälan av hälsovårdsnämnden,
länsstyrelsen eller förvaltaren, om förlängning för ett år i sänder.

Förordnande att förvaltning skall upphöra tidigare än som följer av
första stycket meddelas om det uppenbarligen ej längre föreligger skäl för
förvaltning.

När skäl är därtill, kan förvaltare entledigas och ny förvaltare utses.

Försättes fastighetsägaren i konkurs, är förordnandet om förvaltning förfallet.

5 §

Förordnande om förvaltning gäller också mot ny ägare av fastigheten.

Fastighetsägaren får ej inteckna fastigheten utan medgivande av förvaltaren.
Vägras medgivande, kan fastighetsägaren bringa frågan under hyresnämndens
prövning. Medgivande lämnas, där åtgärden ej kan avsevärt försämra
betingelserna för en tillbörlig skötsel av fastigheten.

6 §

Beslut enligt 3 § första stycket om förvaltning, enligt 4 § första stycket att
förvaltning förlänges samt enligt 4 § andra stycket att förvaltning upphör
sändes av hyresnämnden till inskrivningsdomaren för anteckning i fastighetsboken.

7 §

Förvaltaren handhar fastighetens löpande skötsel. Han uppbär hyror och
andra löpande intäkter från fastigheten. Han skall med dessa medel och medel
som fastighetsägaren tillskjuter betala löpande kostnader för fastigheten
och därvid ombesörja och bekosta behövliga underhålls- och förbättringsarbeten.

Förvaltaren får avtala om fastighetens uthyrning och säga upp hyresavtal
samt inför hyresnämnd, domstol och annan myndighet tala och svara
för fastigheten i frågor om hyresförhållanden.

Om så är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela särskilda
föreskrifter för förvaltningen. Hyresnämnden kan även föreskriva att fastighetsägaren
skall lämna bidrag till förvaltningen för utrymmen som han
själv nyttjar.

8 §

Bör fastigheten genomgå upprustning, för vilken fordras tillskott av andra
medel än som är tillgängliga vid den löpande förvaltningen, ombesörjer förvaltaren
utredning om lämpliga åtgärder, kostnaderna för dem och möjligheterna
att genom belåning av fastigheten eller annorledes skaffa medel för
upprustningen. Utredningen med förslag till åtgärder tillställes fastighetsägaren.

Vill fastighetsägaren ej medverka till åtgärderna, får hyresnämnden lämna
förvaltaren tillstånd till upprustning och därvid lämna de föreskrifter
som kan vara behövliga. Nämnden kan meddela förvaltaren tillstånd att till
angivet belopp inteckna fastigheten och upptaga lån för åtgärderna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

9 §

Medel, som förvaltaren har om hand för viss fastighet, förvaltas skilda
från andra medel.

Förvaltaren får till fastighetsägaren göra utbetalning av medel, som beräknas
ej vara behövliga vid förvaltningen.

10 §

Förvaltaren lämnar skriftlig redovisning till fastighetsägaren för det
gångna årets förvaltning inom tre månader från varje kalenderårs utgång.
För upprustning enligt 8 § andra stycket lämnas särskild redovisning inom
tre månader från det arbetena slutförts. Slutredovisning lämnas inom tre
månader från det uppdraget upphört. Till redovisning fogas berättelse med
sammanfattande uppgifter om vidtagna och planerade åtgärder samt om
fastighetens skick.

Avskrift av i första stycket avsedda handlingar tillställes hyresnämnden
vid varje redovisning.

Vill fastighetsägaren tala å redovisad förvaltning, skall han inom ett år
från det han mottog redovisning instämma förvaltaren till domstol, som enligt
3 kap. 72 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom har att pröva hyrestvist
som ej rör kollektivavtal.

11 §

Förvaltaren har rätt att av avkastningen eller, i den mån denna ej förslår,
av fastighetsägaren uppbära skäligt arvode som bestämmes av hyresnämnden
sedan slutredovisning lämnats.

Hyresnämnden får på begäran av förvaltaren berättiga denne att uppbära
förskott på arvodet.

12 §

Hyresnämnden har tillsyn över förvaltningen.

13 §

Närmare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av
Konungen.

Denna lag träder i kraft den

6 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

2) Förslag
till
Lag

om ändring i lagen den 28 maj 1968 (nr 349) om hyresnämnder

Härigenom förordnas, att 1, 7, 10 och 17 §§ lagen den 28 maj 1968 om hyresnämnder
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan stadgas.

(.Nuvarande lydelse)

Hyresnämnd som------:

Ärende upptages — — — —--s

Underlåter sökanden att på kallelse
infinna sig inför hyresnämnden,
avskrives ärendet. Kommer ej motparten
tillstädes, får nämnden förelägga
honom vid vite att inställa sig
inför nämnden. Kommer parten likväl
ej tillstädes och är det icke antagligt
att förlikning kan komma till
stånd, avskrives ärendet. Rör ärendet
tvist som avses i 1 § 2, avgöres
dock ärendet utan hinder av partens
utevaro.

Uteblir båda — —----sin u

(Föreslagen lydelse)

hyrestvist.

5. pröva frågor enligt lagen den
om tvångsförvaltning av
bostadsfastighet.

r belägen.

Underlåter sökanden att på kallelse
infinna sig inför hyresnämnden,
avskrives ärendet. Kommer ej motparten
tillstädes, får nämnden förelägga
honom vid vite att inställa sig
inför nämnden. Kommer parten likväl
ej tillstädes och är det icke antagligt
att förlikning kan komma till
stånd, avskrives ärendet. Rör ärendet
tvist som avses i 1 § 2 eller 5,
avgöres dock ärendet utan hinder av
partens utevaro.

10 §

Kan parterna-------av parterna.

Träffas ej förlikning, avgöres tvis- Träffas ej förlikning, avgöres tvisten
av nämnden, om tvisten rör fråga ten av nämnden, om tvisten rör frå -

som avses i 1 § 2. I annat fall avskrives
ärendet.

Om rätt för part att klandra beslut
av hyresnämnd finns bestämmelser
i 3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt
till fast egendom.

ga som avses i 1 § 2 eller 5. I annat
fall avskrives ärendet.

Om rätt för part att klandra beslut
av hyresnämnd finns bestämmelser i
3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt
till fast egendom samt 2 § lagen den
om tvångsförvaltning av
bostadsfastighet.

Denna lag träder i kraft den

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Bilaga 2

1) Förslag
till
Lag

om ändring i lagen (1917:189) om expropriation

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1917: 189) om expropriation

dels att 1 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 114 §, och närmast före 114 §
en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 §•*

Fastighet, som----—----— nu nämnts;

19. för att vid föreliggande eller
befarad grov vanhävd av bebyggelse,
som väsentligen användes för bostadsändamål,
försätta eller hålla bebyggelsen
i tillfredsställande skick.

Särskild rätt-------— — är sagt.

16. Särskilda bestämmelser om expropriation
av vanhävdad bostadsbebyggelse -

in §.

Ansökning om expropriationsrätt
för ändamål som avses i 1 § 19 skall
åtföljas av handlingar som visa vilka
åtgärder som vidtagits för att i
annan ordning tillgodose detta ändamål
och vilka åtgärder sökanden ämnar
vidtaga för att uppnå det med
expropriationen avsedda syftet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

1 Senaste lydelse 1964: 823.

Kungl. RIaj:ts proposition nr 133 år 1970

2) Förslag
till
Lag

om tvångsförvaltning av bostadsfastighet
Härigenom förordnas som följer.

1 §

Om ägare av fastighet, som innehåller bostadslägenhet, väsentligen försummar
vården av fastigheten eller underlåter uppenbart angelägna åtgärder
för att bevara sundhet, ordning eller skick inom fastigheten och det finns
anledning antaga att rättelse ej kommer att ske, kan hyresnämnd ställa fastigheten
under förvaltning enligt denna lag.

Vad i denna lag sägs om ägare av fastighet har motsvarande tillämpning
på den som äger eller med nyttjanderätt innehar bostadshus på annans mark.

Fastighet, som äges av staten eller av kommun, kan ej ställas under förvaltning.
I övrigt får beslut om förvaltning meddelas endast beträffande
fastighet med bostadslägenhet, som är uthyrd av ägaren och ej utgör del
av dennes egen bostad.

2 §

Förvaltare kan entledigas av hyresnämnden när förhållandena föranleder
det.

3 §

Det åligger förvaltaren att uppbära hyror och andra löpande intäkter för
fastigheten och att med dessa och andra medel som ställs till hans förfogande
svara för en tillfredsställande skötsel av fastigheten. Han skall vidare
verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjes
och att fastigheten rustas upp samt tillse att skälig avkastning erhålles.

Förvaltaren skall om möjligt bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra
sig om förvaltningsåtgärd av vikt.

4 §

Förvaltaren företräder ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och
dess förvaltning samt talar och svarar i ägarens ställe i sådana frågor. Förvaltaren
får dock ej överlåta fastigheten eller eljest förfoga över den så att
den helt eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej i vidare mån än
som följer av 6 § medge inteckning i fastigheten eller taga upp lån mot säkerhet
i denna. Han får ej heller utan hyresnämndens tillstånd företaga annan
inteckningsåtgärd beträffande fastigheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

5 §

Förvaltaren kan överlämna åt fastighetsägaren att handha sådan angelägenhet
som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen.

Fastighetsägaren får medge inteckning i fastigheten eller företaga annan
inteckningsåtgärd, om förvaltaren samtycker till det. Vägras samtycke kan
hyresnämnden tillåta åtgärden, om denna ej försämrar förutsättningarna
för en tillfredsställande förvaltning av fastigheten.

6 §

Bör fastigheten genomgå upprustning, för vilken fordras tillskott av andra
medel än som är tillgängliga vid den löpande förvaltningen, skall förvaltaren
ombesörja utredning om lämpliga åtgärder, kostnaderna för dem och möjligheterna
att genom belåning av fastigheten eller på annat sätt skaffa
medel för upprustningen. Redogörelse för utredningen jämte förslag till åtgärder
skall överlämnas till fastighetsägaren.

Vill fastighetsägaren ej medverka till de föreslagna åtgärderna, kan hyresnämnden
lämna förvaltaren tillstånd till upprustningen och meddela de
föreskrifter som behövs. Nämnden kan därvid tillåta förvaltaren att till angivet
belopp upptaga lån för åtgärderna och vid behov medge inteckning i
fastigheten.

7 §

Förvaltning pågår under tre år från det beslutet om förvaltning trädde i
kraft. Om särskilda skäl finns för fortsatt förvaltning, beslutar hyresnämnden
om förlängning med ett år i sänder.

Föreligger ej längre skäl för förvaltning, kan hyresnämnden besluta att
förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första stycket.

8 §

Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, gäller beslutet
om förvaltning mot den nye ägaren. Denne övertager de medel som förvaltaren
har om hand för fastigheten samt svarar för de förbindelser förvaltaren
ingått under förvaltningen.

9 §

Beslut om förvaltning samt om förlängning och upphörande av förvaltning
sändes av hyresnämnden till inskrivningsdomaren för anteckning i
fastighetsboken eller tomträttsboken.

10 §

Förvaltaren skall underrätta hyresgästerna om beslut som avses i 9 §
samt om vem som är förvaltare. Han skall ofördröjligen undersöka fastighetens
inteckningsförhållanden och underrätta kända inteckningshavare om
förvaltningen.

11 §

Medel som förvaltaren har om hand för viss fastighet skall hållas skilda
från andra medel. De får ej tagas i mät för fastighetsägarens skulder.

Medel som ej behövs för förvaltningen skall utbetalas till fastighetsägaren.

12 §

Förvaltaren skall inom en månad från varje kalenderårs utgång lämna
skriftlig redovisning till fastighetsägaren för det gångna årets ''förvaltning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

För upprustning enligt 6 § andra stycket lämnas särskild redovisning inom
tre månader från det arbetena slutförts. Slutredovisning lämnas inom tre
månader från det uppdraget upphört. Till redovisning skall fogas berättelse
med sammanfattande uppgifter om vidtagna och planerade åtgärder samt
om fastighetens skick.

Avskrift av handlingar som avses i första stycket sändes till hyresnämnden
och hälsovårdsnämnden vid varje redovisningstillfälle.

Vill fastighetsägaren klandra redovisad förvaltning, skall han inom ett år
från det han mottog redovisningen instämma förvaltaren till domstol som
avses i 3 kap. 72 § första stycket första punkten lagen (1907: 36 s. 1) om
nyttjanderätt till fast egendom.

13 §

Förvaltaren har rätt att ur avkastningen eller, i den mån denna ej förslår,
av fastighetsägaren uppbära skäligt arvode, som bestämmes av hyresnämnden
för varje kalenderår som förvaltningen pågått. Hyresnämnden avgör om
arvodet skall utgå ur avkastningen eller betalas direkt av fastighetsägaren.

Om förvaltaren begär det, skall den kommun där fastigheten är belägen
förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut skall betalas direkt av
fastighetsägaren. Kommunen får återkräva arvodet av fastighetsägaren.

14 §

Fråga som enligt denna lag skall prövas av hyresnämnd upptages efter
ansökan av hälsovårdsnämnden, länsstyrelsen, riksorganisation av hyresgäster
eller förening, som är ansluten till sådan riksorganisation och inom
vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Har beslut om förvaltning
meddelats, upptages fråga även på ansökan av förvaltaren eller fastighetsägaren.
Under pågående förvaltning kan hyresnämnden självmant upptaga
fråga till prövning.

15 §

Hyresnämnds beslut att ställa fastighet under förvaltning länder omedelbart
till efterrättelse. Hyresnämnden kan förordna att även annat beslut enligt
denna lag skall lända till efterrättelse genast. Domstol som har att pröva
klandertalan enligt 16 § kan förordna att beslut som nu sagts icke vidare
skall verkställas.

Föreligger synnerliga skäl till det, får hyresnämnden förordna om tillfällig
förvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

16 §

Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får klandertalan föras på sätt
som anges i 3 kap. 71 § första stycket lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom. Sådan talan väckes vid domstol som avses i 3 kap. 72 §
första stycket första punkten samma lag.

Fråga som efter klander är anhängig vid domstol får återförvisas till
hyresnämnden.

17 §

Tillsyn över förvaltning enligt denna lag utövas av hyresnämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

3) Förslag
till
Lag

om ändring i lagen (1968: 349) om hyresnämnder

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1968:349) om hyresnämnder
dels att 1 och 17 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 12 a §, och närmast före 12 a §
en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1 §•

Hyresnämnd som----------i hyrestvist,

5. pröva frågor enligt lagen (1970:

00) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet.

Ärende upptages---------är belägen.

Tvångsförvaltning
12 a §.

Ansökan i fråga som avses i 1 § 5
skall vara skriftlig samt innehålla
uppgift om parternas namn och
hemvist, den berörda fastigheten
samt sökandens yrkande och grunderna
för detta. 5 § andra och tredje
styckena äger motsvarande tillämpning
i fråga om sådan ansökan.

Bestämmelserna i 6—10 §§ om
prövning av tvist som avses i 1 § 2
gäller i tillämpliga delar prövning av
fråga som avses i 1 § 5, om ej annat
följer av vad nedan sägs.

Fråga som avses i 1 § 5 får prövas
utan att parterna kallats att inställa
sig inför nämnden, om det är uppenbart
att sammanträde ej behövs.

Beslut enligt 15 § andra stycket lagen
(1970:00) om tvångsförvaltning
av bostadsfastighet får meddelas
utan att fastighetsägaren beretis tillfälle
att yttra sig i frågan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

(Nuvarande lydelse)

Om rätt för part att klandra beslut
av hyresnämnd finns bestämmelser
i 3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt
till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom
nämnden avvisat ansökan som
avses i 5 , 8, 11 eller 12 §, avskrivit
ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit
sig om ersättning enligt 16 §, får
talan föras genom besvär. Detta gäller
dock ej beslut om avskrivning,
när ärendet kan återupptagas. Mot
annat beslut av hyresnämnd får talan
föras endast i samband med sådan
klandertalan som avses i första
stycket.

Besvären skall--—- -----

Undanröj es hyresnämnds----

(Föreslagen lydelse)

§•

Om rätt för part att klandra beslut
av hyresnämnd finns bestämmelser
i 3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt
till fast egendom och i 16 §
lagen (1970:00) om tvångsförvaltning
av bostadsfastighet.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom
nämnden avvisat ansökan som
avses i 5, 8, 11, 12 eller 12 a §, avskrivit
ärende enligt 5 eller 7 § eller
utlåtit sig om ersättning enligt 16 §,
får talan föras genom besvär. Detta
gäller dock ej beslut om avskrivning,
när ärendet kan återupptagas. Mot
annat beslut av hyresnämnd får talan
föras endast i samband med sådan
klandertalan som avses i första
stycket.

- •--ej föras.

---av nämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 17 april 1970.

Närvarande:

justitierådet Riben,
regeringsrådet Hjern,
justitierådet Bergsten,
justitierådet Gyllensvärd.

Enligt lagrådet den 15 april 1970 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av
Halland, i statsrådet den 20 mars 1970, hade Kungl. Maj :t förordnat, att
lagrådets utlåtande skulle enligt 87 § regeringsformen inhämtas över upprättade
förslag till 1) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,
2) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet, 3) lag om ändring i lagen
(1968: 3b9) om hyresnämnder.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsfiskalen Bengt Hedman.

Förslagen föranledde följande yttranden.

Lagrådet:

Enligt den föreslagna lagstiftningen skall bostadsfastighet i vissa fall
kunna ställas under tvångsförvaltning eller exproprieras, då fastigheten inte
vårdas på tillfredsställande sätt. Den utredning som föreligger i lagstiftningsärendet
synes ge klart belägg för att de nuvarande möjligheterna till
ingripande vid sådan vanvård stundom är otillräckliga och därför behöver
kompletteras. Långtgående ingrepp i äganderätten torde här få godtagas
med hänsyn till de viktiga allmänna intressen som berörs. Mot denna bakgrund
har lagrådet ej funnit anledning till erinran mot att möjlighet öppnas
till tvångsförvaltning eller expropriation vid vanvård av bostadsfastighet.

Justitierådet Riben:

Den juridiska konstruktionen av förvaltarskapet i det remitterade förslaget
till tvångsförvaltningslag är enligt min mening mindre tillfredställande.
Särskilt synes mig gränsdragningen mellan förvaltarens och fastighetsägarens
befogenheter brista i klarhet och konsekvens. Delvis sammanhänger
detta med att förvaltningen i princip skall bestå oberoende av att fastigheten
byter ägare. Det sagda må belysas med några exempel.

Enligt 4 § talar och svarar förvaltaren i ägarens ställe i frågor som rör

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

fastigheten och dess förvaltning. Häri ligger, såsom också påpekas i remissprotokollet,
att förvaltaren i princip är behörig att företräda ägaren exempelvis
i mål om bättre rätt till fastigheten. Man kan fråga sig vad detta innebär
i det fall att den ägare, vars försummelse föranlett tvångsförvaltningen,
överlåter fastigheten och att tvist mellan kontrahenterna uppkommer om
giltigheten av överlåtelsen. Vilkendera parten skall förvaltaren företräda?
Visserligen kan förvaltaren i ett dylikt fall utnyttja sin möjlighet enligt 5 §
första stycket att överlämna åt ”fastighetsägaren” att handha sådan angelägenhet
som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen, och i remissprotokollet
rekommenderas också denna utväg beträffande bl. a. sådana
frågor som nu berörts. Den principiella oklarheten kvarstår dock.

Inteckning i fastighet som står under förvaltning kan enligt förslaget
meddelas dels på begäran av fastighetsägaren med förvaltarens samtycke
(5 § andra stycket) och dels, under vissa förutsättningar, på begäran av
förvaltaren med hyresnämndens tillstånd (4 och 6 §§). Det torde få förutsättas
att förvaltaren i det senare fallet skall lämna inteckningsmedgivande
enligt 1 § inteckningsförordningen (jfr 22: 1 förslaget till jordabalk)
såsom ställföreträdare för fastighetsägaren — den aktuelle fastighetsägaren,
namneligen angiven — och att denne alltså måste ha lagfart på fastigheten.
Skulle fastighetsägaren inte ha sökt lagfart, kan man måhända antaga
att förvaltaren, trots avsaknad av särskilt lagstöd, kan erhålla handräckning
för utfående av fastighetsägarens fångeshandlingar och därigenom
få möjlighet att söka lagfart för hans räkning. Det förefaller emellertid
egendomligt, att behörighet att lämna inteckningsmedgivande beträffande
viss fastighet skall kunna tillkomma både fastighetsägaren personligen
och förvaltaren såsom legal ställföreträdare för honom.

Vad som nyss sagts om rätt för förvaltaren att utfå fångeshandlingar från
fastighetsägaren leder tanken över till den i några remissyttranden berörda
frågan, om förvaltaren skall kunna begära att fastighetsägaren utlämnar
eventuellt förefintliga obelånade inteckningar. Departementschefen har inte
direkt uttalat sig i frågan. Han har emellertid tagit avstånd från tanken på
ett förbud för fastighetsägaren att belåna fastigheten, och vad som anföres
i detta samanhang tyder närmast på att det inte är avsett att förvaltaren
skall kunna begära att utfå obelånade inteckningar. Det vill synes som om i
så fall en fastighetsägare inför en hotande tvångsförvaltning lätt kan genom
uttagande av inteckningar omintetgöra den blivande förvaltarens möjlighet
att skaffa medel till en upprustning av fastigheten.

Enligt 11 § får medel som förvaltaren har om hand ej tagas i mät för fastighetsägarens
skulder. Denna bestämmelse — som är en nyhet i förhållande
till departementspromemorian — synes kunna leda till egendomliga konsekvenser.
Till fastighetsägarens skulder hör även skulder på grund av förbindelser
som förvaltaren ingår; för dessa blir nämligen enligt förslaget
fastighetsägaren personligen ansvarig. Till följd av regeln om utmätnings -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

frihet riskerar fastighetsägaren att själv få betala sådana skulder även om
förvaltaren skulle kunna betala dem med medel som han har om hand. Om
förvaltaren finner lämpligare att reservera dessa medel för kommande behov
än att använda dem till betalning av skulderna, kan följden visserligen bli
att fastigheten utmätes och försäljes exekutivt, men förvaltningen består
utan hinder därav och förvaltaren behåller dispositionen över de innehavda
medlen. Den handlingsfrihet förvaltaren sålunda har synes innebära en viss
risk för att fastighetsägarens legitima intressen kan åsidosättas.

Förhållandet mellan tvångsförvaltningen och fastighetsägarens borgenärer
rymmer åtskilliga problem. Utmätningsförbudet i 11 § har redan berörts,
närmast med tanke på dess konsekvenser för fastighetsägaren. Här
skall ytterligare blott i korthet beröras verkan av fastighetsägarens konkurs.
Enligt departementspromemorian skulle konkursen medföra, att förordnandet
om förvaltning förföll. Enligt det remitterade förslaget skall däremot
förvaltningen i princip bestå oberoende av konkursen. Beträffande de problem
som därvid kan uppkomma hänvisar departementschefen till den föreslagna
befogenheten för hyresnämnden att meddela särskilda föreskrifter
för förvaltningen. Genom sådana föreskrifter kan enligt departementschefen
borgenärernas intressen tillgodses i skälig mån. I sak finns kanske inte så
mycket att invända mot en dylik skälighetsavvägning mellan hyresgästers
och borgenärers intressen. Man bör dock inte blunda för att den innebär ett
avsteg från gällande konkursregler och kan medföra att behållen avkastning
av fastigheten, som förvaltaren har om hand, helt eller delvis blir oåtkomlig
även för borgenärer med förmånsrätt enligt 17:4 HB. Det synes mindre
tillfredsställande att en principiellt så viktig fråga inte regleras genom
uttryckliga lagbestämmelser.

Enligt min uppfattning bör lagreglerna om förvaltarskapet lämpligen helt
utformas med sikte på att förvaltaren skall vara ställföreträdare för den ägare
av fastigheten, vars försummelser föranleder tvångsförvaltningen. I och med
att fastigheten övergår till ny ägare — jag bortser här från familjerättsliga
och liknande förvärv — skall alltså förvaltningen upphöra. Så länge förvaltningen
består skall emellertid förvaltaren företräda ägaren i alla angelägenheter
som rör fastigheten, såväl mot tredje man som inför olika myndigheter.
Detta utesluter inte att förvaltaren för vidtagande av vissa åtgärder
bör vara beroende av fastighetsägarens samtycke eller hyresnämndens
tillstånd. Förvaltaren bör sålunda inte få överlåta fastigheten utan ägarens
samtycke. Samma inskränkning bör gälla för uttagande av inteckning i
fastigheten eller upptagande av lån för förvaltningen, dock att i fall som avses
i 6 § av det remitterade förslaget samtycket bör kunna ersättas av hyresnämndens
tillstånd. Självfallet skall det inte möta något hinder för förvaltaren
att, om han finner det lämpligt, anlita fastighetsägaren för förvaltningsuppgifter
av olika slag. I den mån så sker kommer det emellertid
inte att betyda, att dessa angelägenheter undantages från förvaltningen, utan

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

ägaren kommer att handla på förvaltarens uppdrag och eventuellt med hans
fullmakt. Att förvaltaren kan kräva att av ägaren utfå alla slags handlingar
av betydelse för förvaltningen, däribland obelånade inteckningar, är
utan vidare klart. Särskilda bestämmelser bör eventuellt meddelas om rätt
för fastighetsägaren att under närmare angivna förutsättningar komma i
åtnjutande av avkastning från fastigheten eller genom belåning utnyttja
eget kapital som är nedlagt i denna (jfr 5 § andra stycket i det remitterade
förslaget samt uttalanden av departementschefen under 11 §).

Även med den utformning av förvaltarskapet som nu skisserats torde det
för vinnande av syftet med förvaltningen vara nödvändigt, att medel som
förvaltaren har om hand är skyddade mot utmätning för fastighetsägarens
skulder. Utmätningsförbudet bör dock inte gälla skuld för vilken fastigheten
på grund av inteckning eller eljest särskilt häftar eller som grundar sig
på förbindelse ingången för fastighetens förvaltning. Om förbindelsen
ingåtts av förvaltaren eller — före tvångsförvaltningens anordnande — av
fastighetsägaren bör därvid inte göra någon skillnad. Vilka regler som bör
gälla i fråga om inverkan på tvångsförvaltningen av själva fastighetens utmätning
eller av fastighetsägarens konkurs blir delvis beroende av i vilken
utsträckning man anser hyresgästernas intressen förtjäna att tillgodoses
framför borgenärernas. Att ingå på de olika problem som här möter skulle
föra för långt. Av vad som förut anförts följer att fastighetens försäljning,
på exekutiv auktion eller under hand, alltid skall medföra förvaltningens
upphörande.

Såvitt jag förstår skulle en omarbetning av det remitterade förslaget efter
de nu angivna riktlinjerna inte försämra möjligheterna att hävda hyresgästernas
och samhällets intressen mot en försumlig fastighetsägare. Att
förvaltaren blir behörig att företräda fastighetsägaren i allt som har med
fastighetens förvaltning att göra innebär allmänt sett en förstärkning av
hans ställning. Av särskild betydelse är att fastighetsägaren inte kommer
att ha möjlighet att utan medverkan av förvaltaren belåna uttagna inteckningar.
Kravet på förvaltarens medverkan även till överlåtelse av fastigheten
bör innefatta tillräcklig garanti för att överlåtelse endast sker till
någon som har vilja och förmåga att sköta fastigheten på ett tillfredsställande
sätt. Om förvaltaren innehar medel, avsedda för underhåll eller upprustning
av fastigheten, kan han uppställa sådana villkor för överlåtelsen att
den avsedda användningen tryggas.

Det enda som vid en omarbetning av förslaget i här förordad riktning
möjligen skulle kunna i någon avsevärd mån försämra betingelserna för eu
effektiv förvaltning synes vara förvaltningens automatiska upphörande vid
exekutiv auktion. Risken skulle närmast vara att fastighetsägaren ”arrangerade”
det exekutiva förfarandet och lät någon bulvan inropa fastigheten.
Det kan också vara en olägenhet att förvaltaren inte får tillfälle att fullfölja
en påbörjad upprustning av fastigheten. Betänkligheter i dessa hän -

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

seenden synes dock knappast böra vara avgörande. Att förordnande om
tvångsförvaltning får förfalla vid exekutiv auktion är inte bara en konsekvens
av den juridiska konstruktion av förvaltarskapet som här förordas
utan torde också vara sakligt väl motiverat med hänsyn till borgenärernas
intresse.

Om det anses angeläget att låta tvångsförvaltning bestå oberoende av att
fastigheten byter ägare — genom frivillig överlåtelse eller exekutiv försäljning
— finns det enligt min mening anledning att på nytt överväga de under
remissbehandlingen framförda uppslagen att ge den tvångsförvaltade fastigheten
karaktär av juridisk person eller på annat sätt begränsa fastighetsägarens
ansvar för förvaltarens förbindelser till vad som kan utfås ur fastigheten.

Under hänvisning till det anförda vill jag hemställa, att det remitterade
förslaget till tvångsförvaltningslag, innan det lägges till grund för lagstiftning,
omarbetas i enlighet med något av de angivna alternativen, i första
hand det som j ag närmare utvecklat och som innebär att tvångsförvaltningen
skall bestå endast så länge fastigheten tillhör den mot vilken ingripandet
riktades. Om så sker, torde de övriga lagförslagen tills vidare böra vila, så
att de kan behandlas av riksdagen samtidigt med den omarbetade tvångsförvaltningslagen.
Med hänsyn till att lagstiftningen möjligen anses brådskande
vill jag dock framhålla, att de brister som enligt min mening vidlåder förslaget
till tvångsförvaltningslag huvudsakligen ligger på det teoretiska planet
och förmodligen mera sällan skulle ge upphov till svårigheter i praktiken,
i varje fall om förslaget undergår de ändringar som lagrådet eller dess
majoritet anger i uttalanden här nedan. Då jag biträder dessa uttalanden,
sker dei med den reservation som följer av vad jag ovan anfört rörande den
juridiska konstruktionen av förvaltarskapet och under förutsättning att min
hemställan om omarbetning i enlighet därmed av det föreliggande lagförslaget
inte vinner bifall.

Slutligen vill jag framhålla, att starka skäl enligt min mening talar för att
i lagen om tvångsförvaltning upptaga en bestämmelse om rätt för fastighetsägaren
att påfordra inlösen av fastighet som ställts under tvångsförvaltning.
Redan dei förhållandet att rådigheten över fastigheten fråntages ägaren för
obestämd tid — någon begränsning i möjligheten att genom upprepade förordnanden
förlänga tiden för förvaltningen föreslås inte — skulle kunna
utgöra anledning att ge honom sådan rätt. Det är dock det s. k. vidgade förvaltarskapet
— vilket innebär att förvaltaren skall kunna företaga en genomgripande
upprustning av fastigheten och för detta ändamål inteckna
fastigheten och taga upp lån — som främst motiverar att ägaren skall kunna
begära inlösen. Kravet på hyresnämndens tillstånd bör visserligen vara
en garanti för att endast ekonomiskt försvarliga åtgärder kommer till utförande,
men risken för felbedömningar kan aldrig uteslutas. Såvitt jag
kan finna bör fastighetsägaren inte vara skyldig att passivt acceptera att

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

förbindelsei-, för vilka han blir ansvarig inte bara med fastigheten utan också
med sin övriga egendom, ingås för att finansiera åtgärder vilkas lönsamhet
han anser tvivelaktig. Även oavsett lönsamheten kan han ha goda skäl
för att vilja dra sig undan ett företag, som skulle ådraga honom personlig
ansvarighet för förbindelser till belopp, som kanske för hans förhållanden
är mycket stora. Vill han nöja sig med att få ut det värde fastigheten i sitt
omoderna eller nedgångna skick kan anses ha, bör detta stå honom fritt. Det
ligger närmast till hands att låta lösningsskyldigheten åvila kommunen, som
har allmänt ansvar för hälsovård och bostadsförsörjning.

Vad jag anfört om skälen för att ge fastighetsägaren rätt att påfordra inlösen
tar närmast sikte på det remitterade förslaget. Det gäller emellertid i
lika hög grad om förvaltarskapet får den ändrade juridiska innebörd som
jag i första hand förordat. Skulle förslaget till lag om tvångsförvaltning omarbetas
därhän, att fastighetsägaren inte med annan egendom än fastigheten
blir ansvarig för förbindelser som förvaltaren ingår, försvagas i någon
mån motiven för att ägaren skall kunna påfordra inlösen, men övervägande
skäl synes mig tala för att likväl ge honom rätt därtill, om förvaltaren vill
utföra mera omfattande arbeten och för detta ändamål belåna fastigheten.

Regeringsrådet Hjern:

Det är tydligt, att de medel som f. n. står myndigheterna till buds för att
i händelse av vanvård eller bristande skötsel undanröja olägenheterna inte
i alla lägen är tillräckliga. Förelägganden om rättelse kan överklagas enbart
i syfte att förhala angelägna åtgärders vidtagande, och stora möjligheter
finns att även på andra sätt kringgå beslut som myndigheterna fattat.
Stundom är det för fastighetsägarna betydligt mindre betungande att betala
de viten som efter åtskilliga år döms ut än att bekosta de underhållsarbeten
som man vill tvinga dem att utföra.

Mot denna bakgrund är det naturligt att man velat utrusta myndigheterna
med mera effektiva metoder att ingripa i flagranta fall av vanvård. Eftersom
det enligt nuvarande ordning är hälsovårdsmyndigheterna — hälsovårdsnämnder
och länsstyrelser — som främst har ansvaret för de frågor det här
gäller, kan man tycka, att det borde varit något av dessa organ som utrustats
med den föreslagna befogenheten att ställa en vanvårdad fastighet under
tvångsförvaltning. Denna form av ingripande kan ju sägas ligga i förlängningen
av de möjligheter till tvångsåtgärder som hälsovårdsstadgan erbjuder,
och mest följdriktigt hade därför varit att genom en påbyggnad i civillags
form komplettera hälsovårdslagstiftningen med de nya reglerna om
tvångsförvaltning. Som jag i det följande kommer att utveckla anser jag
länsstyrelserna vara väl skickade att besluta om sådan förvaltning. Det faller
sig naturligt att i ett dylikt system hälsovårdsnämnderna vid sidan av de
enskilda individer som bor i de vanvårdade fastigheterna får ställningen som
sökande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

De synpunkter som nu anlagts väger naturligtvis mindre tungt om de
endast betraktas som motiv för en lösning som blott i formellt avseende
skiljer sig från den som det remitterade förslaget innehåller. En uppbyggnad
av lagstiftningen efter det mönster som i det föregående skisserats syftar
emellertid främst till att skapa ett mera effektivt instrument för det allmänna
att ingripa mot vanvård och misskötsel av bostadsfastigheter.

Med hänsyn även till att det inte klart framgår, vilket syfte den föreslagna
lagstiftningen om tvångsförvaltning i första band tjänar, under vilka förutsättningar
tvångsförvaltning får ske och vilka befogenheter förvaltaren får
framstår systemet med tvångsförvaltning som så komplicerat och tungrott
att det är fara värt att det inte kan föras ut i praktiken. För mig ter det sig
som givet att lagstiftningen främst skall tillgodose de boendes intressen. Att
även det allmänna har ett intresse av att det kapitalvärde en fastighet representerar
inte spolieras, är visserligen beaktansvärt, men detta intresse
torde få tillvartagas på andra vägar, t. ex. genom expropriation. Understrykandet
av de boendes förgrundsställning innebär, att tvångsförvaltning inte
annat än i undantagsfall bör få leda till att de som bor i en tvångsförvaltad
fastighet nödgas flytta ifrån denna, t. ex. av kostnadsskäl, därför att en
upprustning blivit så dyr att de inte kan betala de höjda hyrorna. Till frågan
om förutsättningarna för tvångsförvaltning och de uppgifter denna pålägger
förvaltaren återkommer jag i det följande (se 1 resp. 3 § förslaget till lag om
tvångsförvaltning av bostadsfastighet).

Enligt vad av remissprotokollet framgår riktar sig den föreslagna lagstiftningen
främst mot en liten grupp illojala fastighetsägare. Det bör emellertid
inte fördöljas, att det finns fastighetsägare, vilkas fastigheter råkat i vanvård
av den anledningen att fastighetsägarna, t. ex. som en följd av hyresregleringen,
helt enkelt saknat medel att underhålla fastigheterna. Man måste
ha klart för sig att i dessa fall det inte heller för förvaltaren finns stora
möjligheter att åstadkomma förbättring, såvida han inte kan erhålla lån
för en radikal upprustning av fastigheten. Detta kommer emellertid att leda
till den nyss påtalade konsekvensen att hyresgästerna kanske inte längre kan
bo kvar i fastigheten och att fastighetsägaren finner sig som ägare till en
fastighet av helt annat slag än den som ställdes under tvångsförvaltning.
Det synes rimligt, att han i en sådan situation skall äga påfordra att fastigheten
inlöses av kommunen.

Endast med en annan uppläggning av reglerna om formerna för eu fastighets
ställande under tvångsförvaltning, ett klarare markerande av förutsättningarna
för sådan förvaltning och ett tydligt angivande av hur förvaltaren
skall gå tillväga vid utövande av sitt uppdrag torde en lagstiftning om tvångsförvaltning
av bostadsfastighet kunna godtagas. Att som en yttersta åtgärd
även expropriation skall få tillgripas, torde ej möta några betänkligheter
såvida förutsättningarna för expropriation begränsas till faktiskt föreliggande
grov vanvård. Det må i detta sammanhang erinras att då expropria -

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

tionsutredningen på sill tid föreslog att expropriation skulle kunna ske på
grund av ”förväntad grov vanvård”, förfarandet med tvångsförvaltning över
lnivud taget inte var med i bilden. Då man nu föreslår tvångsförvaltning som
en alternativ lösning, bär frågan om ”förväntad vanvård” som expropriationsgrund
kommit i ett delvis nytt läge. Detta synes man ha förbisett.

Frågor rörande tvångsförvaltning skall enligt det remitterade förslaget i
första hand prövas av hyresnämnd. Detta har av departementschefen motiverats
med att prövningen främst torde komma att avse sådana hyres- och
fastighetstekniska frågor som hyresnämnderna är speciellt lämpade att
handlägga. Det framhålles även, att tvångsförvaltning är ett så allvarligt
ingripande att beslut därom bör fattas efter en prövning i domstolsmässiga
former och med möjlighet till överprövning av allmän domstol.

Gentemot påståendet att prövningen främst kommer att avse hyres- och
fastighetstekniska frågor må invändas att enligt vad av remissprotokollet
framgår tvångsförvaltning tänkes skola komma till användning i ett läge,
då de sanitära förhållandena i en fastighet är så undermåliga att ingripande
måste ske till skydd för dem som bor i fastigheten. Tanken är vidare att ingripande
i allmänhet skall ske först sedan man försökt att i annan ordning
komma till rätta med förhållandena. Detta kommer att innebära, att en
hälsovårdsnämnd i de allra flesta fall tidigare varit inkopplad på dessa frågor
och även vidtagit olika slags åtgärder utan att tillfredsställande resultat
uppnåtts. Tvångsförvaltning utgör i själva verket en fortsättning av det förfarande
som inletts hos hälsovårdsnämnden, en metod att ge mera eftertryck
åt de strävanden hälsovårdsmyndigheterna är satta att tillgodose. Fråga om
tvångsförvaltning skall tillgripas torde komma att bedömas på grundval av
i stort sett samma material som det vilket legat till grund för hälsovårdsnämndens
ingripanden, och den är därför avgjort mera en fråga som skall
prövas ur sanitära synpunkter än ur fastighetstekniska.

Tillsynen över hälsovården i länet ankommer enligt hälsovårdsstadgan på
länsstyrelsen (3 §). Länsstyrelsen är även besvärsinstans i mål angående
talan mot hälsovårdsnämnds beslut. Denna typ av mål är ganska talrikt
förekommande. Det kan därför sägas, att länsstyrelsen har stor erfarenhet
av de frågor det här gäller. Länsstyrelsen är också utrustad med erforderliga
resurser på området, eftersom länsstyrelsen har länsläkarorganisationen att
tillgå som sakkunnig vad angå frågor om hälsovård.

Det bör även påpekas att länsstyrelsen enligt byggnadslagen (7 §) har att
öva tillsyn över byggnadsväsendet i länet och att länsstyrelsen därvid kan
anlita länsarkitekten och dennes medhjälpare. Länsstyrelsen är således ingalunda
obekant med frågor som kan sägas vara av fastighetsteknisk natur
och som står de hyrestekniska nära.

Beträffande tillsyn av ekonomisk förvaltning förtjänar nämnas att inte
heller en sådan uppgift framstår som direkt främmande för länsstyrelsen. I
detta sammanhang må endast pekas på den tillsyn som länsstyrelsen har att
utöva över stiftelser enligt 1929 års lag i detta ämne.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Det kan mot bakgrunden av vad nu anförts hävdas att länsstyrelsen mycket
väl skulle lämpa sig för uppgiften att besluta om tvångsförvaltning och
att öva tillsyn över sådan förvaltning. Förfarandet skulle med en sådan ordning
också bli mindre tungrott och antagligen även snabbare. Beslut om
tvångsförvaltning är inte mera ingripande än många andra beslut som länsstyrelsen
fattar (jfr de administrativa frihetsberövandena). Det finns därför
knappast anledning att för dessa beslut uppställa särskilda krav ”på
prövning i domstolsmässiga former”. Kravet försvagas ytterligare av att just
i dessa dagar framlagts förslag till en reformerad förvaltningsrättskipning,
som bl. a. syftar till en väsentlig förstärkning av länsstyrelserna som rättsinstans
och till en reglering av fullföljden till stor överensstämmelse med
vad som gäller inom det allmänna domstolsväsendet.

Det må slutligen anmärkas att därest hyresnämnden i enlighet med det
remitterade förslaget får ställningen som beslutande organ i de frågor det
här gäller risk finns för att utgången av mål hos hyresnämnden kan komma
i konflikt med utgången av mål rörande samma sak hos hälsovårdsnämnd
och länsstyrelse. Det är uppenbart, att man inte riktigt satt sig in i vilka
konsekvenser det kan leda till med två parallella instansordningar för delvis
samma sak.

Enligt min mening bör således länsstyrelsen i stället för hyresnämnden
vara det organ som beslutar om tvångsförvaltning och som utövar tillsynen
över förvaltningen. Över länsstyrelsens beslut bör talan i vanlig ordning få
föras genom besvär hos Kungl. Maj :t eller — vid en reformerad förvaltningsrättskipning
— hos kammarrätten. Prövningen torde i sista instans
böra ankomma på regeringsrätten.

I lagtekniskt hänseende innebär förslaget att ordet hyresnämnd i förekommande
fall utbytes mot ordet länsstyrelsen. Någon besvärsbestämmelse erfordras
ej, inte heller några allmänna regler om förfarandet.

Förslaget till lag om ändring i expropriationslagen

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd:

Syftet med den aktuella lagstiftningen är att skapa bättre bostadssociala
förhållanden för hyresgäster i vanvårdade fastigheter. I enlighet härmed har
lagen om tvångsförvaltning föreslagits bli tillämplig endast på fastigheter
med hus, som innehåller åtminstone någon uthyrd bostadslägenhet. Avsikten
synes ha varit att eu liknande förutsättning skall gälla också i fråga om den
föreslagna regeln om expropriationsrätt, även om detta inte direkt utsagts
i lagregeln. Vissa uttalanden i remissprotokollet tyder på att departementschefen
utgått från att expropriation skall ifrågakomma bara när uthyrning
förekommer. En sådan begränsning av expropriationsrätten synes också välmotiverad,
och den är av sådan vikt att den bör komma till uttryck i lag 7

Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

texten. Frågan i vad mån en mera långtgående rätt till expropriation av vanvårdade
fastigheter skall införas bör ej övervägas förrän i samband med
den allmänna översynen av expropriationslagstiflningen. Vi vill med anledning
härav förorda, att i punkten 19 i 1 § uttryckligen anges att fråga skall
vara om byggnad, som genom uthyrning användes för bostadsändamål. Detta
villkor bör emellertid begränsas på samma sätt som skett i det remitterade
förslaget såvitt gäller det där förekommande villkoret angående byggnadens
användning. Det bör alltså inte fordras mer än att byggnaden till väsentlig
del utnyttjas som bostad för hyresgäst. Rent tillfälliga förhållanden
vid tiden för prövningen av en expropriationsansökan synes inte böra tillmätas
någon betydelse. Den omständigheten att någon hyresgäst just då inte
finns bör t. ex. ej hindra expropriation, om det i vanliga fall förekommer att
bostadslägenhet är uthyrd.

Uttrycket vanhävd användes i allmänhet bara i fråga om j ord, någon gång
också beträffande byggnad eller annan anläggning som utnyttjas för jordbruksdrift.
När det gäller annan byggnad står det inte i överensstämmelse
med vanligt språkbruk att tala om vanhävd. I stället synes här uttrycket
vanvård böra komma till användning.

Vi föreslår, att den i 1 § föreslagna nya punkten får följande avfattning:
”19. för att vid föreliggande eller befarad grov vanvård av byggnad, som till
väsentlig del genom uthyrning användes för bostadsändamål, försätta eller
hålla byggnaden i tillfredsställande skick.”

Rubriken närmast före 114 § synes lämpligen kunna ändras till ”16. Särskilda
bestämmelser om expropriation vid vanvård av bostadsbebyggelse.”

Regeringsrådet Hjern:

Jag ansluter mig till vad lagrådets övriga ledamöter anfört utom i ett avseende.
Då i 1 § upptagits att även befarad grov vanhävd skall kunna föranleda
expropriation, bar som enda exempel angivits att detta kan vara fallet,
då en fastighet som står under tvångsförvaltning inte anses kunna återlämnas
till fastighetsägaren, eftersom fastigheten i så fall på nytt skulle råka
i vanhävd. Exemplet är svårt att taga på allvar. Rortsett från svårigheten,
för att inte säga omöjligheten av att på förhand antaga att vanvården får en
sådan intensitet att den kan betecknas som grov får nämligen förutsättas
att efter en period av tvångsförvaltning ägaren i fortsättningen tar sig bättre
i akt inför risken att fastigheten ånyo ställes under tvångsförvaltning, därest
han — utan att detta behöver vara grovt — väsentligen brister i vården eller
skötseln av fastigheten. Skulle mot förmodan ett sådant antagande kunna
göras, är det troligt, att man med större fog kunde befara grov vanvård redan
vid den tidpunkt, då frågan om fastighetens ställande under tvångsförvaltning
blev aktuell. På grund härav och då det måste möta nästan oöverstigliga
svårigheter att även i andra situationer med nämnvärd grad av tillförlitlighet
göra sannolikt att en fastighet kommer att utsättas för så grov van -

Kungi. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

vård att man inte genom andra åtgärder såsom förelägganden enligt hälsovårdsstadgan
eller tillgripande av tvångsförvaltning kan i tid hindra utvecklingen,
föreslår jag att ur bestämmelsen får utgå vad däri föreskrives
om befarad grov vanhävd.

Förslaget till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

1 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Det synes lämpligt att redan i förevarande paragraf ange vem som hos
hyresnämnden kan göra ansökan om fastighets ställande under förvaltning,
jfr 14 § första punkten i det remitterade förslaget. Till paragrafen bör alltså
fogas bestämmelse, att ansökan kan göras av hälsovårdsnämnden, länsstyrelsen,
riksorganisation av hyresgäster eller förening, som är ansluten till
sådan riksorganisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen.

Enligt andra stycket skall vad som i lagen sägs om ägare av fastighet ha
motsvarande tillämpning på den som äger eller med nyttjanderätt innehar
hostadshus på annans mark. En mera detaljerad och klarläggande reglering
av hithörande frågor synes erforderlig.

Det torde till en början vara lämpligt att särskilt reglera det fallet, att bostadshuset
tillhör innehavare av inskriven tomträtt. Beträffande detta fall
bör stadgas, att vad som i lagen sägs om fastighet skall äga motsvarande
tillämpning på tomträtten.

När det gäller bostadshus som eljest tillhör annan än ägaren av marken
är det tydligt, att vissa bestämmelser i lagen, exempelvis de som avser inteckning
i fastighet, saknar aktualitet. I fråga om sådant bostadshus bör
därför ges den regeln, att lagen gäller i tillämpliga delar.

Om bostadsfastighet innehas av annan än ägaren, t. ex. på grund av föreskrift
i testamente, och innehavaren lyfter fastighetens avkastning med skyldighet
ait ombesörja skötsel och underhåll, är det naturligt att beslutet om
tvångsförvaltning får rikta sig mot honom. Men att, såsom skett i förslaget,
generellt likställa nyttjanderättshavare med fastighetsägare kan inte gärna
komma i fråga. Någon uttömmande regel i ämnet torde ej kunna uppställas,
utan frågan får bedömas från fall till fall med ledning av den innebörd som
nyttjanderätten har. Förslagsvis kan stadgas, att såsom ägare av fastighet
anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar fastigheten.
Hyresnämnden har att taga ställning till frågan redan i inledningsskedet, då
det gäller att avgöra med vem ansökningen om tvångsförvaltning skall kommuniceras.

Bestämmelsen i andra stycket, omarbetad i enlighet med vad nu förordats,
kan lämpligen brytas ut till en särskild paragraf, som upptages efter 1 §.

7-j- Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

100

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Regeringsrådet Hjern:

Eftersom en fastighets ställande under tvångsförvaltning är en för den
enskilde fastighetsägaren djupt ingripande åtgärd bör av lagtexten klart
framgå under vilka förutsättningar sådant ingripande får ske. Förutsättningarna
bör också beskrivas på ett sådant sätt att någon tvekan ej uppstår
i fråga om avgränsningen mot förutsättningarna för ingripande genom expropriation.

Det synes enligt min mening angeläget att det i första hand fastslås att
fråga skall vara om verklig vanvård för att tvångsförvaltning skall få tillgripas.
Med van vård menar jag att fastighetens skick skall vara bristfälligt.
Även om direkt vanvård inte är för handen, bör eftersatt skötsel av fastigheten
— det brister t. ex. i fråga om tillförseln av vatten eller värme — utgöra
grund för ingripande. Däremot bör inte vanvården eller den bristande
skötseln kunna tillräknas fastighetsägaren som en försummelse för att
tvångsförvaltning skall få ske. Det bör räcka med att fastigheten objektivt
sett är vanvårdad eller vanskött. Härtill kommer att dessa kriterier skall
ha nått en viss grad av intensitet och varaktighet. Lämpligen torde detta förhållande
kunna uttryckas på så sätt att de som bor i fastigheten rimligen
inte bör åtnöjas med situationen. Av en dylik formulering framgår att den
omständigheten att hyresgästerna själva godtar förhållandena inte bör utgöra
hinder för tvångsförvaltning. Avgränsningen mot tillämpningsområdet
för expropriation ernås genom att krav ej uppställes på att vanvården skall
vara grov.

Tydligen avses enligt det remitterade förslaget att tvångsförvaltning i allmänhet
ej får komma till användning om inte andra åtgärder — t. ex. ingripande
av hälsovårdsnämnden — först prövats för att komma till rätta med
missförhållandena. Detta bör klart framgå av lagtexten. Kravet innebär dock
inte att alla andra möjligheter skall vara uttömda, innan tvångsförvaltning
får komma i fråga, eller att man skall behöva avvakta att t. ex. en hälsovårdsnämnds
förelägganden prövats i högsta instans. Mot fastighetsägare
som genom förhalning eller genom andra manövrer söker undandraga sig
sina förpliktelser, bör tvångsförvaltning kunna sättas in på ett relativt tidigt
stadium. I vissa lägen, t. ex. då det gäller brister i den löpande skötseln,
kan det vara motiverat att tvångsförvaltning får sättas i verket även utan
att åtgärder i annan ordning först vidtagits. Detta bör särskilt markeras
i lagtexten.

Det synes lämpligt att redan i förevarande paragraf anges vilka som skall
ha rätt ansöka om tvångsförvaltning. Det är svårt att förstå att den kategori,
som man tycker ligger närmast till hands att få taga initiativ i frågor av
detta slag, nämligen de i fastigheten boende, uteslutits från rätten att begära
tvångsförvaltning, särskilt som de får agera som sökande hos hälsovårdsnämnd
rörande just samma förhållanden och därmed även kan bli parter

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

101

i den fortsatta processen i hälsovårdsmålet lios länsstyrelse och regeringsrätt.
Det kan inte vara riktigt, att hyresgäst som anser det påkallat med
tvångsförvaltning skall behöva bii medlem av en hyresgästförening för att
få en aktion till stånd. Jag föreslår därför, att hyresgäst i första hand
nämns som den vilken får göra ansökan om tvångsförvaltning. Om detta
förslag godtages, saknas anledning att ge hyresgästförening initiativrätt. Intet
hindrar naturligtvis att en sådan förening får företräda en hyresgäst
i mål om tvångsförvaltning. Jämte hyresgäst bör endast hälsovårdsnämnd
få göra ansökan om tvångsförvaltning.

Det är av olika skäl inte lämpligt att länsstyrelsen ens i ett system med
hyresnämnd som beslutande organ får ta initiativ till tvångsförvaltning, särskilt
som länsstyrelsen i så fall kan komma att inta partsställning vid fullföljd
av målet hos de allmänna domstolarna; som det remitterade förslaget
är utformat skall nämligen, om hyresnämnd på ansökan av länsstyrelsen
beslutat om tvångsförvaltning och fastighetsägaren önskar klandra beslutet,
klandertalan väckas mot länsstyrelsen. Det må erinras att enligt 3 § hälsovårdsstadgan
det åligger länsstyrelsen att vaka över den allmänna hälsovården
i länet och att, då den erhåller kännedom om missförhållande i hälsovårdshänseende,
tillse att tjänliga åtgärder vidtages till undanröjande
därav. Man bör därför räkna med att länsstyrelsen i förekommande fall
uppmanar vederbörande hälsovårdsnämnd att ingripa med de medel som
står hälsovårdsnämnden till buds.

I förevarande paragraf bör även upptagas att över ansökan om tvångsförvaltning
fastighetsägaren bör beredas tillfälle att yttra sig. Undantag bör
dock göras för de fall, att det kan antagas att fastighetsägaren håller sig
undan eller att äganderättsförhållandena är oklara och inte omedelbart kan
utredas.

Det måste förutses att särskilt när det gäller brister i den löpande skötseln
av fastigheten, t. ex. beträffande tillförseln av vatten och värme samt
i fråga om sophämtning, det stundom kan vara av stor betydelse att ingripande
kan ske genast. Som i remissprotokollet föreslagits bör möjlighet därför
finnas att interimistiskt förordna om tvångsförvaltning. En bestämmelse
i ämnet bör upptagas redan i förevarande paragraf. Som förutsättning
bör gälla att behovet av ingripande är trängande och att särskild begäran
om interimistiskt beslut framställts, i själva ansökningen om tvångsförvaltning
eller separat. Det synes inte nödvändigt att fastighetsägaren
beredes tillfälle att yttra sig över sådan begäran, även om det är önskvärt.

Enligt det remitterade förslaget skall fastighet som ägs av staten eller av
kommun inte kunna ställas under tvångsförvaltning. Med kommun torde
här såsom eljest vanligen är fallet avses borgerlig primärkommun. Det är
att märka att bestämmelsen tydligen är avsedd att gälla även i fall då sådan
kommun äger fastighet utanför sitt område. Om en undantagsbestämmelse
med sådan innebörd skall meddelas, torde det saknas anledning att inte göra

102

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

den tillämplig även på andra kommunala rättssubjekt, t. ex. landstingskommun.
Emellertid kan enligt min mening starkt ifrågasättas, om tillräckliga
skäl finnes för bestämmelsen, särskilt som den inte utesluter att redan anordnad
tvångsförvaltning av en fastighet fortsätter även efter det att staten
eller kommun förvärvat fastigheten. Mindre tilltalande är att bestämmelsen
leder till olika behandling av fastigheter som ägs av kommunen direkt och
sådana som ägs av kommunalägt bolag. Tillfälligheter eller i vart fall förhållanden,
som i förevarande sammanhang är ovidkommande, torde härigenom
bli avgörande för frågan om tvångsförvaltningslagens tillämplighet. Om
en fastighet som är i allmän ägo i något fall utsatts för sådan vanskötsel
som i och för sig kan föranleda ett ingripande, torde det med hänsyn till de
möjligheter som finns att i annan ordning åstadkomma rättelse i regel likväl
saknas förutsättningar att ställa den under tvångsförvaltning. Bestämmelsen
i fråga lär därför komma att i stort sett sakna betydelse. Av nu angivna
skäl synes bestämmelsen böra utgå.

Andra stycket bör, efter omarbetning i enlighet med vad lagrådets övriga
ledamöter föreslagit, upptagas som en särskild paragraf efter 1 §.

I enlighet med vad som nu anförts föreslås att 1 § får följande lydelse:

1 §. Befinnes fastighet till följd av vanvård eller bristande skötsel vara i
sådant skick att de som bebor fastigheten rimligen icke bör åtnöjas med
förhållandena och har åtgärder i annan ordning vidtagits utan att rättelse
kommit till stånd eller kan sådana åtgärder icke utan olägenhet avvaktas
får länsstyrelsen på ansökan av hyresgäst i fastigheten eller hälsovårdsnämnden
ställa fastigheten under tvångsförvaltning enligt denna lag.

Över ansökan om tvångsförvaltning skall fastighetsägaren beredas tillfälle
att yttra sig. Detta gäller dock ej, om det kan antagas att ägaren håller sig
undan eller om ej utan tidsutdräkt kan utrönas vem som är ägare.

Föreligger behov av omedelbart ingripande får länsstyrelsen på begäran
förordna om tvångsförvaltning intill dess länsstyrelsen meddelar slutligt beslut.

Justitierådet Gyllensvärd:

Beträffande frågan om fastighet som ägs av staten eller av kommun skall
kunna ställas under tvångsförvaltning ansluter jag mig till vad regeringsrådet
Hjern anfört.

2 §

Regeringsrådet Hjern:

Föreskriften i andra stycket torde böra överföras till 17 §.

3—6 §§

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd:

En förutsättning för att förvaltaren skall kunna fullgöra de skyldigheter
som enligt 3 § i det remitterade förslaget åvilar honom är att han har be -

103

Kungl. Ma j. ts proposition nr 133 år 1970

hörighet att i olika hänseenden handla i fastighetsägarens ställe. Med hänsyn
häitiil synes naturligast att behörighetsfrågan regleras, innan det i lagen
anges vilka åtgärder förvaltaren har att vidtaga beträffande fastigheten för
att det med förvaltningen avsedda syftet skall vinnas. Det avsnitt av lagen
som förevarande paragrafer bildar bör följaktligen inledas med bestämmelsei
om förvaltarens rätt att företräda fastighetsägaren och om ägarens möjligheter
att trots förvaltningen förfoga över den förmögenhetstillgång som
fastigheten utgör.

Som huvudregel bör i enlighet med 4 § i förslaget anges att förvaltaren
företräder ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och dess förvaltning.
Det kan vara lämpligt att i detta sammanhang särskilt nämna att förvaltaren
har rätt att uppbära hyror och andra löpande intäkter av fastigheten.
Däremot synes det överflödigt att uttryckligen ange, att det i princip är
förvaltaren som i mål rörande fastigheten bär att i ägarens ställe tala och
svara för fastigheten.

I överensstämmelse med det remitterade förslaget bör som första undantag
från huvudregeln föreskrivas, att överlåtelse och därmed jämföidig åtgärd
inte faller inom förvaltarens behörighet. Ägaren skall alltså utan att
vara beroende av medgivande från förvaltarens sida kunna avyttra sin
fasta egendom, och det får anses ligga i sakens natur att han då också vid
exempelvis tvist med anledning av en överlåtelse har rätt att på egen hand
föra talan för fastigheten.

Enligt det remitterade förslaget kan förvaltaren ej utan fastighetsägarens
medverkan upptaga lån mot säkerhet i fastigheten, om inte hyresnämnden
enligt 6 § lämnar tillstånd därtill. I fråga om sådan upprustning som behandlas
i nämnda paragraf krävs emellertid enligt vad där stadgas särskilt
tillstånd för att förvaltaren över huvud taget skall ha rätt att upptaga lån.
Denna inskränkning i förvaltarens behörighet bör gälla generellt. Det bör
sålunda inte i något fall stå förvaltaren fritt att på egen hand utfärda skuldförbindelser
på fastighetsägarens vägnar. En regel med allmän begränsning
av hans behörighet att upptaga lån bör alltså uppställas, och den torde få
anses inbegripa växel- och borgensförbindelser men däremot inte vanliga
kreditavtal.

I fråga om fastighetsägarens möjligheter att för egen räkning genom belåning
utnyttja ägarhypotek som kan finnas innehåller det remitterade förslaget
inga restriktioner. Detta har motiverats med att ett förbud skulle medföra
tillämpnings- och kontrollsvårigheter och att ägaren i vanliga fall inte
torde ha större möjligheter att utan förvaltarens medverkan erhålla lån mot
inteckningssäkerhet. Enligt vår mening skulle emellertid en föreskrift om
begränsning av ägarens rätt att förfoga över ägarhypotek vara av visst värde.
Såvitt gäller tidigare uttagna inteckningar, som är helt obelånade och
därför befinner sig i fastighetsägarens besittning, kan det vara i hög grad
önskvärt att förvaltaren får dem utlämnade till sig för att fastigheten skall

104

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

av honom kunna utnyttjas som kreditobjekt. Rätt för förvaltaren att kräva
sådant utlämnande är knappast förenlig med förslagets ståndpunkt att ägaren
skall vara rättsligen oförhindrad att för egen räkning förfoga över inteckningarna.
Ett förbud mot sådant utnyttjande från ägarens sida skulle
bl. a. få den effekten att förvaltaren kan fordra att inteckningarna överlämnas
till honom och att han, om en begäran därom ej efterkommes, har möjlighet
att hos överexekutor utverka handräckning. Härtill kommer att efter
jordabalksreformens genomförande några tillämpnings- och kontrollsvårigheter
knappast torde kvarstå, om lagen uppställer ett förbud för fastighetsägaren
att på egen hand verkställa panträttsupplåtelser såvitt rör tvångsförvaltad
egendom. Enligt det nu föreliggande balkförslaget kommer det
att åligga den till vilken ett pantbrev överlämnas som pant att själv tillse
att den som vill göra panträttsupplåtelsen är legitimerad därtill. Ett förbud
aA^ angivet slag torde med hänsyn härtill medföra, att fastighetsägaren ej
utan vidare kommer att kunna verkställa en giltig pantsättning under pågående
tvångsförvaltning, varom anteckning skett i fastighetsboken. Vi vill
under åberopande av vad som nu sagts förorda en regel enligt vilken fastighetsägaren,
om han vill upptaga lån mot säkerhet av inteckning i fastigheten
och förvaltaren vägrar att medverka, skall på samma sätt som vid företagande
av inteckningsåtgärd vara hänvisad att begära tillåtelse hos hyresnämnden.

Bestämmelserna om förvaltarens och fastighetsägarens möjligheter atl föranstalta
om inteckningsåtgärder av olika slag har i det remitterade förslaget
utformats med hänsyn till nu gällande inteckningslagstiftning. Sådan
jämkning i avfattningen bör eftersträvas, att de nya reglerna om möjligt
utan ändring går att tillämpa även efter ikraftträdandet av den nya jordabalken.
I sakligt hänseende kan anmärkas, att de behövliga särbestämmelserna
endast torde böra gälla fordringsinteckningar. I fråga om inteckningar av
annat slag synes det inte motiverat med något avsteg från huvudregeln om
förvaltarens rätt att ensam träffa avgörande för fastigheten.

Av 5 § första stycket i det remitterade förslaget framgår ej klart, att ett
överlämnande till fastighetsägaren att handha viss angelägenhet innebär att
förvaltarens uppdrag skall anses i motsvarande mån begränsat. Vi föreslår
ett förtydligande härvidlag.

De olika bestämmelser som nu behandlats och som alla rör behörighetsfrågan
torde lämpligen kunna sammanföras till en enda paragraf. I den
därpå följande paragrafen bör upptas regler om förvaltarens allmänna
skyldigheter. Dessa torde i stort sett kunna anges på sätt som skett i 3 §
i det remitterade förslaget, men det bör framgå att förvaltarens handlingsmöjligheter
kan vara begränsade på grund av brist på tillgängliga medel.

I tredje stycket av 3 § har föreslagits att hyresnämnden får meddela föreskrifter
för förvaltningen. Vi finner det inte tillrådligt med en sådan anordning.
En allmän rätt för nämnden att utfärda bindande anvisningar rörande

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970 105

förvaltningen äventyrar förvaltarens självständighet och kan medföra svårigheter,
då det gäller att bedöma frågor om ersättningsskyldighet på grund
av fel som begåtts under förvaltningen. En sak för sig är att hyresnämnden
hai tillsyn över förvaltarens verksamhet och vid behov kan ingripa genom
att entlediga honom, om han inte fullgör sina åligganden på rätt sätt och
underlåter att rätta fel som påpekats för honom. Enligt vår mening bör
alltså den föreslagna bestämmelsen få utgå. I särskilda hänseenden kan det
emellertid vara motiverat att tillerkänna nämnden ett avgörande inflytande,
men för sådana fall bör finnas uttryckliga lagregler, som noga anger i vilka
avseenden och under vilka förutsättningar nämnden har att besluta.

En fråga som torde böra närmare regleras i enlighet med det sist anförda
gäller huruvida en fastighetsägare i vissa fall skall under pågående tvångsförvaltning
kunna göra anspråk på att för egen räkning få disponera någon
del av fastighetens intäkter, även om dessa skulle behövas för den fortsatta
förvaltningen. Frågan har något berörts av departementschefen vid It §. I
allmänhet bör sådan rätt inte tillkomma fastighetsägaren, men det kan
stundom finnas skäl som talar i motsatt riktning, t. ex. att ägaren har ett
större kapital bundet i fastigheten och att han är i behov av medel för sitt och
sin familjs uppehälle. Under inga förhållanden bör emellertid utbetalning
till fastighetsägaren få ske på bekostnad av skötseln och underhållet och annat
sådant som är att hänföra till den löpande förvaltningen. Den regel i ämnet
som bör meddelas kan förslagsvis få det innehållet att fastighetsägaren,
om han för sin försörjning är beroende av intäkterna från fastigheten, har
rätt att av förvaltaren fortlöpande utfå skälig andel av intäkterna i den mån
de inte behövs för skötsel och underhåll av fastigheten och andra löpande utgifter.
Med en så formulerad bestämmelse kommer frågan att avgöras på
grundval av en skälighetsbedömning, vid vilken bör beaktas förutom fastighetsägarens
personliga förhållanden och fastighetens skuldbelastning även
det allmänna intresset av att fastigheten snarast blir försatt i tillfredsställande
skick. Om överenskommelse i frågan inte kan träffas mellan förvaltaren
och fastighetsägaren, skall det ankomma på hyresnämnden att besluta i saken.
Detta bör i enlighet med vad som sagts i det föregående utryckligen anges
i lagtexten.

En närstående fråga är den i vad mån fastighetsägaren skall kunna åläggas
att utge bidrag till förvaltningen för utrymmen som han själv använder.
Även denna fråga bör avgöras efter vad som finnes skäligt, och den bör
lämpligen tillsammans med frågan om ägarens rätt till bidrag för sin försörjning
regleras i en paragraf för sig.

I förevarande avsnitt bör slutligen, på sätt som även skett i det remitterade
förslaget, meddelas särskilda bestämmelser om åtgärder, som fordrar
tillskott utöver vad som inflyter i form av hyresintäkter och andra löpande
intäkter eller kan anskaffas under fastighetsägarens medverkan. Det väsentliga
i detta sammanhang är att förvaltaren skall efter prövning av hyres -

106

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 är 1970

nämnden kunna få tillstånd att för ändamålet låta inteckna fastigheten och
upptaga lån. En bestämmelse med detta innehåll bör kompletteras med föreskrift
om vad förvaltaren har att iakttaga, när han begär tillstånd. Hans ansökan
skall sålunda innefatta utredning om behovet och lämpligheten av de
arbeten han föreslår, om kostnaderna för arbetena och om möjligheterna att
skaffa behövliga medel. Särskild föreskrift om att förvaltaren skall till fastighetsägaren
överlämna sin utredning jämte förslag till åtgärder synes inte behövlig.
Av förvaltarens allmänna skyldighet att bereda fastighetsägaren tillfälle
att yttra sig om åtgärder av vikt följer att ägaren skall hållas underrättad
om vad förvaltaren ämnar föreslå hyresnämnden.

I enlighet med vad som nu anförts förordar vi att ifrågavarande paragrafer
erhåller följande lydelse:

(3) §. Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten
och företräder även i övrigt, med de undantag som följer av bestämmelserna
nedan i denna paragraf, ägaren i angelägenheter som rör fastigheten
och dess förvaltning.

Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller eljest förfoga över den så att
den helt eller delvis frånhändes ägaren.

Utan ägarens medgivande får förvaltaren ej låta inteckna fastigheten för
fordran eller upptaga lån i vidare mån än som följer av (6) § och ej heller
låta företaga annan åtgärd beträffande fordringsinteckning i fastigheten,
om ej hyresnämnden lämnar tillstånd därtill. Vill fastighetsägaren låta inteckna
fastigheten för fordran, upptaga lån mot säkerhet av inteckning i
fastigheten eller företaga annan åtgärd beträffande fordringsinteckning och
vägrar förvaltaren att medverka, kan hyresnämnden tillåta åtgärden, om
denna ej försämrar förutsättningarna för en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

Om viss angelägenhet finnes sakna betydelse för ändamålet med förvaltningen,
kan enligt förvaltarens bestämmande vad som rör sådan angelägenhet
undantagas från förvaltningen.

(4) §. I den mån hyror och andra löpande intäkter av fastigheten samt
medel som eljest står till förfogande förslår skall förvaltaren sörja för tillfredsställande
skötsel och underhåll av fastigheten samt verkställa sådana
förbättringar och moderniseringar som kan beräknas ge skäligt ekonomiskt
utbyte. Även genom andra åtgärder skall han vara verksam för att skälig
avkastning eidiålles.

Förvaltaren skall om möjligt bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra sig
om förvaltningsåtgärd av vikt.

(5) §. Om fastighetsägaren för sin försörjning är beroende av intäkterna
från fastigheten, är han berättigad att av förvaltaren fortlöpande utfå skälig
andel av intäkterna i den mån de icke behövs för skötsel och underhåll av
fastigheten och andra löpande utgifter.

För utrymmen i fastigheten som ägaren själv använder skall han lämna
bidrag till förvaltningen i den mån det kan anses skäligt.

107

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Kan överenskommelse ej träffas i fråga som avses i denna paragraf, avgöres
frågan av hyresnämnden.

(6) §. Bör på fastigheten verkställas arbeten för vilka fordras tillskott av
andra medel än sådana som inflyter vid den löpande förvaltningen eller eljest
står till förfogande, kan hyresnämnden lämna förvaltaren tillstånd att
för ändamålet låta inteckna fastigheten samt upptaga lån. Ansökan om sådant
tillstånd skall innefatta utredning om behovet och lämpligheten av de
arbeten som föreslås, kostnaderna för dem samt möjligheterna att skaffa
behövliga medel.

Justitierådet Riben:

I anslutning till vad jag anfört i det föregående hemställer jag att efter
de nu behandlade paragraferna upptages en paragraf om rätt för fastighetsägaren
att i vissa fall begära inlösen av fastigheten, förslagsvis av följande
lydelse:

(6a) §. Har förvaltaren fått tillstånd enligt (6) § att låta inteckna fastigheten
eller att upptaga lån, är kommunen skyldig att lösa fastigheten, om
ägaren begär det. Kan överenskommelse ej träffas, åligger det ägaren, vid
äventyr att rätten att begära inlösen går förlorad, att väcka talan hos expropriationsdomstolen
inom två månader från det tillståndsbeslutet vann
laga kraft.

Beträffande inlösen enligt denna paragraf skall de allmänna bestämmelserna
i lagen om expropriation i tillämpliga delar gälla.

Regeringsrådet Hjern:

3 §. Förevarande paragraf och 6 § innehåller bestämmelser om vilka befogenheter
förvaltaren har med avseende å förvaltningen. Det synes lämpligt,
att dessa bestämmelser om primärt resp. vidgat förvaltarskap sammanföres
i en paragraf.

Den föreslagna lagens syfte måste — som i annat sammanhang framhållits
limligen vara att tillförsäkra dem som hor i en förslummad,
vanvårdad eller eljest bristfälligt skött fastighet möjlighet till rättelse genom
en höjning av bostadsstandarden till en godtagbar nivå. En förutsättning
för tvångsingripande är nämligen att fastigheten skall vara bebodd.
Obebodda bostadsfastigheter faller, hur vanvårdade de än är, utanför lagens
tillämpningsområde. Ett ingripande enligt den föreslagna lagen får alltså
anses syfta till att åstadkomma en förbättring för just dem som bor i den
aktuella fastigheten. Härav följer att ingripandet i princip inte bör få ha
eu sådan omfattning att resultatet blir, att hyresgästerna efter upprustningen
av kostnadsskäl ej längre kan bo kvar i fastigheten.

Sedan beslut om tvångsförvaltning meddelats bör förvaltarens första åtgärd
vara att övertaga den löpande skötseln av fastigheten. Detta innebär,
att det är förvaltaren som i fortsättningen skall uppbära hyror och andra in -

108

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

täkter av fastigheten och att han skall tillse att skälig avkastning erhålles,
allt saker som inte särskilt torde behöva preciseras i lagtexten. Utöver dessa
rent allmänna befogenheter måste det vara en huvuduppgift för honom att
så snart som möjligt inrikta sig på de speciella förhållanden som föranlett
beslutet om tvångsförvaltning, d. v. s. att bota de brister i fråga om den
löpande skötseln som vidlåder fastigheten och söka få till stånd reparationer
och underhållsarbeten i bostadslägenheterna. Hans aktivitet i dessa hanseenden
bestäms naturligtvis i hög grad av vilka medel som står till hans
förfogande för detta ändamål. Det torde i lagtexten uttryckligen böra markeras,
att det endast är överskottet, sedan normala fastighetsskulder, amorteringar,
räntor, skatter och andra allmänna avgifter betalats, som härvidlag
kommer i fråga jämte de medel som kan ha upplånats. Om överskottet
blir obetydligt — vilket dessvärre ofta torde vara fallet med fastigheter av
detta slag — kan det vara omöjligt för förvaltaren att vidtaga de nödvändiga
förbättringarna.

I enlighet med vad nu anförts föreslås att i första stycket av förevarande
paragraf föreskrives att det åligger förvaltaren att handha fastighetens
skötsel och att med de medel som står till hans förfogande, sedan sedvanliga
fastighetsutgifter betalats, söka vidtaga rättelse av de förhållanden som föranlett
beslutet om tvångsförvaltning.

Den i tredje stycket sista punkten av förevarande paragraf upptagna
föreskriften att hyresnämnden kan föreskriva att fastighetsägaren skall
lämna bidrag för utrymmen som han själv använder torde kunna utgå,
eftersom förvaltaren i denna sin egenskap otvivelaktigt inte bara är berättigad
utan också skyldig att av dem som bor eller nyttjar lokaler i fastigheten,
således även av fastighetsägaren, uttaga hyra.

Det måste förutsättas, att en tvångsförvaltad fastighet stundom kan vara
i ett så nedgånget skick att det från fastighetsekonomisk synpunkt är bäst
— eller rentav den enda lösningen — att fastigheten underkastas en mera
genomgripande upprustning. Detta fall har i det remitterade förslaget behandlats
i 6 § och betecknats som vidgat förvaltarskap till skillnad från
det primära, som reglerats i 3 §.

Lagförslagets grundtanke är att slå vakt om de i fastigheten boende. En
befogenhet för förvaltaren att ge sig in på sådana mera långtgående åtgärder
som nu avses kan komma i konflikt härmed. Kostnaderna för åtgärderna
kan nämligen — som inledningsvis berörts — leda till att hyresgästerna
efter upprustningen ej längre får råd att bo kvar i fastigheten. Som
en garanti mot att inte genomgripande ombyggnadsåtgärder vidtages utan
att detta framstår som den ur skilda synpunkter absolut lämpligaste lösningen,
synes frågan enligt min mening alltid böra underställas länsstyrelsens
prövning. Det bör åligga förvaltaren att som underlag för en sådan
prövning utarbeta konkreta förslag till vilka åtgärder som bör vidtagas med
angivande av de beräknade kostnaderna härför.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

109

Bestämmelserna om det vidgade förvaltarskapet synes i enlighet med vad
tidigare anförts böra upptagas i förevarande paragraf och som ett andra
stycke erhålla följande avfattning: ”Är fastigheten i ett sådant skick att
den lämpligen bör underkastas en mera genomgripande upprustning, skall
förvaltaren underställa frågan länsstyrelsens prövning. Han skall därvid
framlägga förslag till åtgärder som bör vidtagas med angivande av de beräknade
kostnaderna härför samt uppge vilka möjligheter han har att genom
belåning av fastigheten eller på annat sätt skaffa medel för upprustningen.
”

Vare sig fråga är om primärt förvaltarskap eller vidgat sådant kan förvaltaren
behöva ta upp lån och eventuellt även inteckna fastigheten för att
kunna genomföra de nödvändiga förbättringarna. För dylika transaktioner
bör han dock ha att inhämta länsstyrelsens medgivande. I ett tredje stycke
av paragrafen föreslås därför att föreskrift upptages om att med länsstyrelsens
medgivande förvaltaren får till angivet belopp upptaga lån för reparation
och upprustning av fastigheten och vid behov medge inteckning i denna.

Den i andra stycket av förevarande paragraf intagna bestämmelsen att
förvaltaren om möjligt skall bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra sig
om förvaltningsåtgärd av vikt, torde böra gälla även det vidgade förvaltarskapet
och bör därför upptagas som ett fjärde stycke, kompletterad med en
regel enligt vilken även hyresgästerna om möjligt skall få tillfälle att ge sin
mening till känna, innan fråga om en mera genomgripande upprustning
prövas av länsstyrelsen.

Till förevarande paragraf torde även som ett femte stycke böra fogas den
i annat sammanhang förutskickade bestämmelsen att om länsstyrelsen
medgivit att fastigheten får underkastas en mera genomgripande upprustning,
kommunen är skyldig att lösa fastigheten, om ägaren begär det. — I
fjärde stycket bör med hänsyn till innehållet i femte stycket införas att
kommun skall höras över begäran om medgivande till sådan upprustning
som avses i andra stycket.

4 §. Tvångsförvaltningen bör enligt min mening innebära att förvaltaren
får en mycket självständig ställning och att han därför helt får ersätta fastighetsägaren
såvitt avser förfogandet över fastigheten och vad därmed
hänger samman. Dock bör han inte utan länsstyrelsens tillstånd få överlåta
fastigheten. Ej heller bör han i vidare mån än som följer av den paragraf
som jag nyss skisserat få inteckna fastigheten eller taga upp lån mot säkerhet
i denna.

Som en följd av att förvaltaren handlar i fastighetsägarens ställe såvitt
avser förvaltningen av fastigheten är ägaren förhindrad att så länge förvaltningen
pågår överlåta fastigheten eller låta inteckna eller belåna densamma.

I överensstämmelse med vad nu anförts föreslås att paragrafen får följande
lydelse: ”Förvaltaren förfogar i ägarens ställe över fastigheten samt

8 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 133

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

talar och svarar i frågor som rör denna. Förvaltaren får ej utan länsstyrelsens
tillstånd överlåta fastigheten eller eljest förfoga över den så att den
helt eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej i vidare mån än som
följer av (6) § medge inteckning i fastigheten eller taga upp lån mot säkerhet
i denna.”

5 §. Bestämmelserna i förevarande paragraf bör enligt min mening utgå,
eftersom de synes vara ägnade att komplicera förvaltningen.

I stället torde lämpligen på denna plats i lagen böra upptagas en bestämmelse
att om fastighetsägaren för sitt uppehälle är beroende av intäkterna
av fastigheten, förvaltaren skall tillse att medel undantages för fastighetsägarens
försörjning. Det torde få bli beroende på en avvägning hur långt
förvaltaren skall sträcka sig i detta hänseende.

6 §. Beträffande denna paragraf torde få hänvisas till vad som anförts
vid 3 §.

7 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Det synes onödigt stelt, att förlängning av tvångsförvaltningen utöver treårsperioden
måste ske med helt år. Vi förordar sådan jämkning av första
stycket andra punkten, att förlängning skall ske med högst ett år i sänder.

Enligt det remitterade förslaget skall tvångsförvaltning bestå oavsett om
fastigheten utmätes eller fastighetsägaren försättes i konkurs. Såvitt angår
det senare fallet skiljer sig det remitterade förslaget från promemorieförslaget,
som innebar att tvångsförvaltningen skulle upphöra vid fastighetsägarens
konkurs och fastigheten omhändertagas av konkursförvaltaren. Departementschefen
har för sin del funnit, att tillräckliga skäl saknas för att
låta konkurs bryta tvångsförvaltning. De problem som kan uppkomma genom
att tvångsförvaltningen får bestå vid sidan av konkursen kan enligt
departementschefens mening lösas genom att hyresnämnden meddelar särskilda
föreskrifter för förvaltningen. Konkursborgenärernas intressen skulle
genom sådana föreskrifter kunna tillgodoses i skälig mån.

Att tvångsförvaltningen skall kunna bestå oberoende av att fastigheten
utmätes synes nödvändigt, inte minst med hänsyn till risken för skentransaktioner
från fastighetsägarens sida. Dock bör enligt vår mening finnas
möjlighet att efter särskild prövning av hyresnämnden låta förvaltningen
upphöra. Det kan exempelvis förhålla sig så, att ett väsentligt förmånligare
pris för fastigheten kan påräknas om den säljes utan den belastning som
tvångsförvaltningen innebär. Skälig hänsyn till utmätningsborgenären och
andra intressenter kan då påkalla att förvaltningen brytes.

Även i det fallet att fastighetsägaren försättes i konkurs får det anses
ändamålsenligt, att tvångsförvaltningen i princip bibehålies. Vad angår frågan
hur konkursborgenärernas intressen skall kunna beaktas har vi, såsom
framgår av vad som anförts vid 3—6 §§, förordat att någon befogenhet för

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

hyresnämnden att meddela särskilda föreskrifter för förvaltningen inte skall
finnas. I så fall kommer förvaltningen, om den får bestå vid konkursen,
att fortgå utan inskränkningar till förmån för konkursborgenärerna. Om
dessas intressen genom förvaltningen åsidosättes i oskälig grad bör i stället
liksom vid utmätning av fastigheten hyresnämnden kunna förordna om
förvaltningens upphörande.

Vi förordar alltså en regel — som kan fogas till andra stycket i denna
paragraf — att hyresnämnden får besluta om förvaltningens upphörande,
om fastigheten blivit utmätt eller fastighetens ägare blivit försatt i konkurs
och fastigheten hör till konkursboet.

Paragrafen synes få en bättre placering, om den insättes omedelbart före
2 § i det remitterade förslaget.

Regeringsrådet Hjern:

Enligt förevarande paragraf har som huvudregel uppställts att tvångsförvaltning
skall pågå under tre år från det beslutet om förvaltning trädde i
kraft. Hyresnämnden har enligt paragrafen även möjlighet att besluta om
förlängning av tiden med ett år i sänder. Även om hyresnämnden enligt vad
som vidare föreskrives har möjlighet att besluta att förvaltningen skall
upphöra tidigare, är det tydligt, att tvångsförvaltning kan pågå under mycket
lång tid.

Enligt min mening bör en för den enskilde fastighetsägaren så ingripande
åtgärd som tvångsförvaltning inte få pågå längre än vad som är nödvändigt.
För mig framstår det som mest följdriktigt att när de förhållanden som föranlett
beslutet om tvångsförvaltning rättats till, tvångsförvaltningen så fort
som möjligt skall upphöra. Särskilt när beslutet föranletts av brister i den
löpande skötseln av fastigheten, torde rättelse stundom ganska snart kunna
åvägabringas. Skall fastigheten däremot undergå en mer eller mindre genomgripande
upprustning är det tydligt, att förvaltningen ej bör upphöra
förrän upprustningen är klar. Även eljest -— t. ex. vid fastighetens övergång
till ny ägare — bör förvaltningen kunna på begäran av förvaltaren hävas.
Jag föreslår alltså, att någon fix tidsgräns ej anges för förvaltningens upphörande
utan att i ett första stycke av förevarande paragraf upptages, att
tvångsförvaltning skall hävas, när de omständigheter som föranlett beslutet
om tvångsförvaltning ej längre är för handen eller, om upprustning av fastigheten
skall ske, när denna slutförts och att även eljest förvaltningen får
hävas när förvaltaren begär det.

Enligt departementspromemorian skall tvångsförvaltning upphöra, om
fastighetsägaren sätts i konkurs (4 § sista stycket). Enligt vad av remissprotokollet
framgår har förslaget i denna de! ej mött någon kritik vid remissbehandlingen.
Det oaktat har departementschefen nu föreslagit att konkurs
inte skall bryta tvångsförvaltning, och någon regel motsvarande departementspromemorians
har därför ej upptagits i det remitterade förslaget.

112

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Konkursförvaltningen avser att tillgodose helt andra syften än tvångsförvaltningen,
och det kan därför antagas, att de delvis motstridiga intressena
lätt kan ge upphov till svårlösta problem och avvägningar vid utövningen av
de båda förvaltningarna. Det är över huvud taget vanskligt att i brist på närmare
utredning överblicka de konsekvenser, vartill en kombination av
tvångsförvaltning och konkursförvaltning med två olika förvaltare kan leda.
Enligt min mening är det därför inte tillrådligt att avstå från en sådan regel
som i departementspromemorian föreslagits. Som ett andra stycke i förevarande
paragraf bör i enlighet med vad nu anförts upptagas att om fastighetsägaren
försättes i konkurs, beslutet om tvångsförvaltning förfaller.

8 §

Regeringsrådet Hjern:

Med den uppläggning av lagförslaget som jag förordat torde förevarande
paragraf kunna utgå.

9 §

Lagrådet:

Den bestämmelse som upptagits i denna paragraf kan lämpligen få ingå
i 15 §.

11 §

Lagrådet:

Bestämmelsen i första stycket andra punkten att medel som förvaltaren
har hand om ej får tagas i mät för fastighetsägarens skulder syftar ej blott
på sådana fastighetsägarens skulder som ej har med fastigheten att göra
utan även på skulder som har anknytning till fastigheten, oavsett om de
uppkommit genom ägarens eller förvaltarens handlande. För att ingen tvekan
skall råda om innebörden av bestämmelsen torde orden ”för fastighetsägarens
skulder” böra utgå.

Vad beträffar regeln i andra stycket är det självfallet att förvaltaren i erforderlig
omfattning skall avsätta medel för den fortsatta förvaltningen.
Lagtexten torde böra förtydligas i detta avseende. Vidare bör tillfogas bestämmelse,
att tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att utfå prövas
av hyresnämnden.

12 §

Lagrådet:

De i första stycket föreslagna reglerna om dels årlig redovisning, dels särskild
redovisning för upprustning enligt 6 § andra stycket och dels slutredovisning,
som torde vara avsedd att omfatta hela förvaltningsuppdraget,
måste innebära att ett och samma förhållande kan komma att beröras
av mer än en redovisning. Detta synes lätt kunna ge upphov till svårigheter,
kanske framför allt när det gäller att avgöra inom vilken tid klandertalan
skall väckas. Svårigheterna torde lämpligast kunna undvikas, om krav ej

113

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

upprätthålles på någon sammanfattande slutredovisning och om upprustning
enligt 6 § andra stycket inte görs till föremål för en formlig redovisning
för sig utan endast medför skyldighet för förvaltaren att vid arbetenas
slutförande avge särskild berättelse om upprustningen. Tiden för avgivande
av redovisning eller berättelse torde genomgående kunna sättas till en månad.
Lagrådet föreslår med hänsyn härtill att första stycket får följande avfattning:
”Förvaltaren skall för varje kalenderår inom en månad från årets
utgång lämna skriftlig redovisning till fastighetsägaren för sin förvaltning.
När han frånträder sitt uppdrag, skall redovisning för den gångna delen av
kalenderåret lämnas inom en månad från det uppdraget upphörde. Till redovisning
skall fogas berättelse med sammanfattande uppgifter om vidtagna
och planerade åtgärder samt om fastighetens skick. I fråga om arbeten som
avses i (6) § lämnas särskild berättelse inom en månad från det arbetena
slutfördes.”

Som en konsekvens av vad som nu föreslagits bör i andra stycket orden
”vid varje redovisningstillfälle” utgå.

I anslutning till tredje stycket vill lagrådet påpeka att fastighetsägaren,
om han vill göra anspråk på skadestånd av förvaltaren eller eljest klandra
förvaltningen och vad han åberopar som grund för sin talan inte kan hänföras
till viss bestämd redovisning, bör vara bibehållen vid sin rätt, såvida
talan väckes inom ett år från det han mottog redovisning med anledning
av att förvaltarens uppdrag upphörde. Någon uttrycklig bestämmelse härom
synes inte behövlig.

13 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Första och andra punkterna i första stycket synes i viss mån motsägande
i fråga om hur arvodet till förvaltare skall betalas. Vi föreslår följande jämkade
lydelse: ”Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode, som bestämmes
av hyresnämnden för varje kalenderår. Arvodet skall utgå ur avkastningen
i den mån ej hyresnämnden föreskriver att det skall betalas av fastighetsägaren
personligen.”

I andra stycket bör på motsvarande sätt uttrycket ”direkt av fastighetsägaren”
utbytas mot ”fastighetsägaren personligen”. Andra punkten innehåller
endast vad som är självklart och kan därför utgå.

Regeringsrådet Hjern:

Då fastighetsägaren enligt det av mig framlagda förslaget endast svarar
med fastigheten för ingångna förbindelser torde i paragrafen endast böra
utsägas att förvaltaren har rätt att ur avkastningen erhålla skäligt arvode,
som bestämmes av länsstyrelsen för varje kalenderår som förvaltningen
pågått.

114

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

14 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Enligt första punkten upptages fråga, som enligt lagen skall prövas av
hyresnämnd, efter ansökan av hälsovårdsnämnden, länsstyrelsen, riksorganisation
av hyresgäster eller lokal förening som är ansluten till sådan
organisation. Såvitt bestämmelsen avser ansökan om fastighets ställande
under förvaltning har i det föregående hemställts om dess överflyttande till
1 §. Att ifrågavarande myndigheter och organ även skulle kunna genom
framställningar till hyresnämnden ingripa i olika frågor under pågående
förvaltning synes ej lämpligt. Bestämmelsen bör därför, i den mån den ej
överflyttas till 1 §, få utgå.

I andra och tredje punkterna ges bestämmelser om vem som i övrigt under
pågående förvaltning skall kunna taga initiativ i fråga som skall prövas
av hyresnämnden. Bestämmelserna innebär att fråga kan väckas av förvaltaren
och fastighetsägaren samt upptagas av hyresnämnden självmant.
Det kan dock ej anses lämpligt och torde ej heller vara avsett, att alla tre
— förvaltaren, fastighetsägaren och hyresnämnden ■— skulle kunna taga
initiativ i alla frågor som rör förvaltningen. Enligt vår mening bör ifrågavarande
allmänt hållna bestämmelser få utgå. Det torde i varje särskilt fall
med hänsyn till frågans art få bedömas vem som kan väcka frågan. Att
hyresnämnden självmant utser och entledigar förvaltare enligt 2 § får anses
framgå utan särskild bestämmelse härom. I fråga om olika förvaltningsåtgärder
blir det regelmässigt förvaltaren, men i vissa fall även fastighetsägaren,
som får ta initiativ. Fråga om förlängning och upphörande av förvaltning
enligt 7 § bör kunna upptagas av hyresnämnden självmant, varjämte
förvaltaren bör kunna begära förlängning och såväl fastighetsägaren
som förvaltaren upphörande av förvaltningen. Arvode till förvaltaren enligt
13 § har hyresnämnden givetvis att bestämma på framställning av denne.

Regeringsrådet Hjern:

Denna paragraf kan även enligt min mening utgå med hänsyn till vad jag
föreslagit i det föregående.

15 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Vad vi föreslår vid 16 § i fråga om sättet för fullföljd av talan mot hyresnämnds
beslut föranleder formell jämkning i första stycket tredje punkten.

Den bestämmelse som upptagits i 9 § bör såsom anförts vid nämnda paragraf
överföras till nu förevarande paragraf.

Lämpligen bör i paragrafen upptagas hänvisning till de bestämmelser om
förfarandet vid hyresnämnden som finns i hyresnämndslagen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

115

Regeringsrådet Hjern:

Denna paragraf torde med hänsyn till vad jag föreslagit i det föregående
kunna avfattas på följande sätt:

(15) §. Länsstyrelsens beslut att ställa fastighet under förvaltning länder
omedelbart till efterrättelse. Länsstyrelsen kan även i fråga om annat beslut
enligt denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.

Beslut att fastighet skall ställas under förvaltning samt beslut om upphörande
av förvaltning sändes till inskrivningsdomaren för anteckning i
fastighets- eller tomträttsboken.

16 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd:

Enligt denna paragraf skall talan mot hyresnämnds beslut i ärende angående
tvångsförvaltning föras genom klander hos domstol. Mönster härtill
är bestämmelserna i 3 kap. 71 § nyttjanderättslagen om talan mot hyresnämnds
beslut i hyrestvist. I tvångsförvaltningsfallen är det emellertid ofta
ej fråga om partstvister i egentlig mening. Den föreslagna ordningen skulle
exempelvis innebära, att förvaltare som hos hyresnämnden fått avslag på
framställning om tillstånd till viss förvaltningsåtgärd måste, om han vill
fullfölja talan mot beslutet, instämma någon till rätten. Den ende som härvid
kan komma i fråga torde vara fastighetsägaren, fastän denne i själva
verket är avkopplad från rådigheten över fastigheten. Med hänsyn till det
sagda kan klandertalan ej anses som lämplig form för fullföljd. Vi vill förorda,
att talan mot hyresnämnds beslut i stället får föras genom besvär.

Besvärstiden torde böra sättas till två veckor, utom såvitt angår avvisnings-
eller avskrivningsbeslut för vilka den i likhet med vad som gäller enligt
17 § hyresnämnd slagen bör vara en vecka. Besvärsförfarandet torde i
övrigt få utformas efter mönster av bestämmelserna i hyresnämndslagen. I
besvärsmål rörande tvångsförvaltning torde emellertid muntligt hörande av
part böra ske i större omfattning än som är brukligt i besvärsmål i allmänhet
(se 52: 10 RB). Lämpligen bör stadgas, att part skall kallas att muntligen
höras vid underrätten, om ej sådant hörande finnes sakna betydelse
för utredningen.

Det remitterade förslaget innehåller inga regler om rättegångskostnad
vid domstol. Detta innebär enligt vad departementschefen framhåller, att
rättegångskostnaderna skall regleras enligt de principer som gäller för domstolsmål
i allmänhet. Följaktligen skall 18 kap. RB äga tillämpning, dock
med den väsentliga modifikationen att i mål, som avses i 20 § lagen om
införande av nya RB, bestämmelserna om allmänt åtal skall tillämpas såvitt
gäller förhållandet mellan enskild part och myndighet, som för talan
på det allmännas vägnar. Att brottmålsreglerna sålunda i vissa fall skall
lända till efterrättelse kan medföra att fastighetsägare, även om han vinner

116

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

sin talan, inte får någon ersättning för sina kostnader. Detta kan inte anses
tillfredsställande. Vad som anföres i remissprotokollet som skäl mot avsteg
från vanliga regler om kostnadsfördelning har avseende endast på det fall att
fastighetsägaren förlorar målet, men om utgången blir den motsatta och
det t. ex. visas att grund för tvångsingripande helt saknas, synes det från
rättssäkerhetssynpunkt angeläget med ett sådant avsteg från 20 § lagen om
införande av nya RB att han i allmänhet kan få sina kostnader ersatta enligt
i stort sett samma normer som gäller för tvistemål. På grund härav föreslår
vi, att i lagen upptages en bestämmelse, som ger domstolen möjlighet att
tillerkänna fastighetsägaren ersättning för rättegångskostnad, om han vinner
besvärsmål mot länsstyrelsen eller hälsovårdsnämnden. Kostnaden bör
gäldas av statsverket om länsstyrelsen är motpart och av kommunen om
motparten är hälsovårdsnämnden. Om en sådan bestämmelse upptages, torde
i tydlighetens intresse även böra anges, att i övrigt allmänna bestämmelser
om rättegångskostnad gäller i tillämpliga delar. Innebörden härav blir,
att 18 kap. RB skall lända till efterrättelse i den mån ej 20 § lagen om införande
av nya RB föranleder annat.

I redaktionellt hänseende föreslås, att fullföljdsreglerna fördelas på tre
paragrafer. I den första kan, förutom huvudbestämmelsen om rätt till fullföljd
av talan genom besvär, upptagas regler om besvärstiden och om
forum. I den andra paragrafen torde få ingå de erforderliga reglerna om
besvärsförfarandet och i den tredje bestämmelserna angående rättegångskostnad
i besvärsmål.

Regeringsrådet Hjern:

Vid beaktande av vad jag anfört i det föregående skall denna paragraf
utgå.

17 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Vi föreslår, att denna paragraf placeras omedelbart före 15 §.

Regeringsrådet Hjern:

Till förevarande paragraf torde lämpligen böra fogas bestämmelsen i andra
stycket av 2 § om förvaltarens entledigande. Med viss ytterligare komplettering
synes paragrafen kunna erhålla följande avfattning: ”Förvaltning
enligt denna lag står under tillsyn av länsstyrelsen, som när anledning därtill
föreligger får entlediga förvaltaren från uppdraget och förordna annan i
hans ställe.”

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

117

Förslaget till lag om ändring i lagen om hyresnämnder

Justiiieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Vad angår bestämmelsen i 12 a § om ansökans innehåll torde det vara
tillfyllest att stadga, att den berörda fastigheten och dess ägare samt sökandens
yrkande och grunderna för detta skall anges.

Närmare regler om förfarandet vid hyresnämnden har i förslaget upptagits
i form av hänvisning i tillämpliga delar till 6—10 §§ hyresnämndslagen
med några särskilt angivna undantag. Det synes dock i klarhetens intresse
vara att föredraga, att det i förevarande paragraf direkt meddelas för
nu ifrågavarande ärenden avpassade regler i ämnet. Andra och tredje styckena
bör sålunda ersättas med förfaranderegler, som lämpligen kan innehålla,
att motpart skall beredas tillfälle att yttra sig över ansökningen, att
förhandling skall hållas inför hyresnämnden om det ej är uppenbart att förhandling
ej behövs, att nämnden eller den nämnden förordnar vid behov
skall besiktiga fastigheten, varvid parterna skall beredas tillfälle att närvara,
att nämnden i övrigt skall föranstalta om den utredning som finnes behövlig
samt att fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling
eller att lämna tillfälle till besiktning.

Förslaget innehåller inga särskilda föreskrifter om hyresnämndens handläggning
av ärende som nämnden självmant upptar till prövning. Sådana
föreskrifter kan ej heller anses behövliga. Nämnden torde få förfara efter
omständigheterna med ledning av de regler som gäller för ärende som anhängiggöres
genom ansökan.

Lagrådet har vid 16 § tvångsförvaltningslagen föreslagit bestämmelser,
som helt reglerar frågan om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut enligt
nämnda lag. Om detta förslag vinner beaktande, torde 17 § böra ändras
endast på så sätt att efter ordet »hyresnämnd» i första stycket och i andra
stycket tredje punkten inskjutes orden »i hyrestvist». I en ny paragraf, med
beteckningen 17 a §, bör erinras om att bestämmelser om fullföljd av talan
mot hyresnämnds beslut i ärende angående tvångsförvaltning finns i tvångsförvaltningslagen.

Justitierådet Riben:

Jag har hemställt, att i lagen om tvångsförvaltning skall upptagas eu bestämmelse
om rätt för tvångsförvaltad fastighets ägare att påfordra inlösen
av fastigheten, om förvaltaren erhåller tillstånd enligt nämnda lag att inteclma
fastigheten eller att upptaga lån. Lösningsskyldigheten skall åvila
kommunen. Införes sådan lösningsskyldighet torde hyresnämnden böra höra
kommunen i ärende angående ansökan av förvaltaren om tillstånd till inteckning
eller upptagande av lån. Särskild bestämmelse härom — utöver
föreskriften om skyldighet för hyresnämnden att i ärenden rörande tillämp -

118

Kungl. Maj ds proposition nr 133 år 1970

ning av tvångsförvaltningslagen föranstalta om erforderlig utredning — synes
kunna undvaras.

Regeringsrådet Hjern:

Med hänsyn till att jag föreslagit att länsstyrelsen i stället för hyresnämnden
skall vara beslutande organ i frågor rörande tvångsförvaltning anser
jag att förevar ande lagförslag skall helt utgå.

Ur protokollet:
Ingrid Hellström

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

119

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
17 april 1970.

Närvarande:

Statsråden Andersson, Lange, Aspling, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist,

Geijer, Myrdal, Odhnoff, Wickman, Bengtsson, Norling, Lidbom,

Carlsson.

Chefen för jnstitiedepartmentet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över
förslag till

1) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,

2) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet,

3) lag om ändring i lagen (1968: 3i9) om hyresnämnder.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

I de remissyttranden, som hittills avgivits över expropriationsutredningens
betänkande, har förslaget om möjlighet till expropriation vid föreliggande
eller förväntad grov vanvård i allmänhet tillstyrkts eller lämnats utan
erinran. I sak har endast ett par remissinstanser haft erinringar mot förslaget.
Länsstyrelsen i Stockholms län påpekar att expropriationsgrunden ”förväntad”
grov vanvård kommer att medföra svårigheter vid tillämpningen.
Sveriges Fastighetsägareförbund anser att det inte finns anledning att som
expropriationsgrund ta upp någonting så obestämbart som en förväntan
om vanvård i en fastighet.

Lagrådet förordar i fråga om förslaget till lag om ändring i expropriationslagen
att det skall komma till uttryck i lagtexten att expropriation
kan komma i fråga bara när uthyrning förekommer. Jag vill inte motsätta
mig ett sådant förtydligande och godtar även i övrigt vad lagrådets majoritet
anför angående lagtextens avfattning. På skäl som anförs i remissprotokollet
bör expropriationsrätt föreligga även vid befarad grov van vård. Jag kan
därför inte biträda vad en ledamot av lagrådet anför i detta hänseende.

Beräffande förslaget till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet anför
två av lagrådets ledamöter i skilda yttranden synpunkter på lagförslagets
allmänna uppläggning. Den ene ledamotens förslag skiljer sig från det remitterade
förslaget bl. a. därigenom att tvångsförvaltningen skall upphöra
när fastigheten överlåts men att överlåtelsen skall kräva förvaltarens medverkan.
I detta andra yttrandet förordas bl. a. att länsstyrelsen skall vara

120

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

prövningsorgan för tvångsförvaltningsfrågor i stället för hyresnämnden.
Förfarandet påstås därmed bli mindre tungrott och antagligen snabbare.
Vad som anförts i yttrandena har inte övertygat mig om att det remitterade
förslagets allmänna uppläggning bör frångås. Jag kan inte heller biträda en
av de nämnda ledamöterna framförd tanke att införa skyldighet för kommun
att på fastighetsägarens begäran lösa in fastighet som ställts under
tvångsförvaltning. Det måste tillkomma kommunen att själv bestämma inriktningen
av de saneringsåtgärder kommunen skall vidta för att komma
till rätta med bostadssanitära missförhållanden inom kommunens område.
En lösningsskyldighet skulle på ett olämpligt sätt begränsa kommunens
handlingsfrihet. Givetvis kan det finnas ett intresse för fastighetsägaren att
dra sig ur den situation som har uppkommit genom att hans fastighet på
grund av vanvård ställts under tvångsförvaltning. Jag kan emellertid inte
finna att det föreligger skäl att tillgodose delta intresse på det sätt som
föreslås.

Tre av lagrådets ledamöter föreslår att i 1 § skall tas upp bestämmelser
om vem som kan göra ansökan om fastighets ställande under tvångsförvaltning.
Jag är inte beredd att tillmötesgå detta förslag. Jag återkommer till
frågan vid 14 §. Andra stycket innehåller bestämmelser för det fall att någon
innehar bostadshus på annans mark. Lagrådet anser att en mera detaljerad
och klarläggande reglering är behövlig. Jag vill inte motsätta mig att lagtexten
ändras i enlighet med förslaget. Reglerna bör tas upp som ett andra
stycke i paragrafen. Två av lagrådets ledamöter anser att regeln om att
fastighet som ägs av staten eller av kommun inte kan ställas under tvångsförvaltning
bör utgå. Skälet synes närmast vara att regeln skulle sakna betydelse.
För egen del anser jag lämpligast att frågor angående skötsel och
underhåll av statens och kommuns bostadsfastigheter behandlas i annan
ordning än som avses med detta lagförslag. Detta bör komma till direkt uttryck
i lagtexten på det sätt som skett i det remitterade förslaget.

I 3 £ ges regler bl. a. om förvaltarens allmänna skyldigheter. Tre av lagrådets
ledamöter anser att dessa regler bör tas upp först efter bestämmelserna
om förvaltarens behörighet. För egen del finner jag emellertid övervägande
skäl tala för den disposition som valts i det remitterade förslaget
och är alltså inte beredd att frångå denna. Däremot godtar jag i allt väsentligt
de förslag till jämkningar av lydelsen av första stycket som nämnda ledamöter
framför. Med hänsyn till de vidsträckta befogenheter som lagen tillerkänner
förvaltaren är det motiverat att hyresnämnden har möjlighet att
meddela föreskrifter för förvaltningen. Självfallet bör denna möjlighet utnyttjas
med stor försiktighet. I det remitterade förslaget anges också att
föreskrifter får meddelas endast när särskilda skäl påkallar det. Av det anförda
framgår att jag inte är villig att tillmötesgå den kritik som framförs
mot regeln i lagrådets yttrande. I enlighet med detta ställningstagande anser
jag mig inte böra godta vad tre av lagrådets ledamöter i detta sammanhang

121

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

föreslår angående tredje stycket sista punkten om bidrag från fastighetsägaren
för utrymmen som han själv använder. Som framgår av vad jag anförde
vid remissen till lagrådet i anslutning till 11 § bör förvaltaren under
vissa förutsättningar kunna betala ut medel till fastighetsägaren som behövs
för dennes försörjning. Jag anser det emellertid inte lämpligt att som
nämnda lagrådeledamöter förordar införa en uttrycklig lagregel härom.

Beträffande J § föreslår tre av lagrådets ledamöter en generell regel av
innehåll att förvaltaren inte får ta upp lån utan fastighetsägarens medgivande,
om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Ledamöterna utgår
därvid från att begränsningen inbegriper växel- och borgensförbindelser
men däremot inte vanliga kreditavtal. Jag kan ansluta mig till detta förslag.
Samma ledamöter anser vidare att en föreskrift bör införas som begränsar
fastighetsägarens rätt att förfoga över ägarhypotek. För egen del har jag
övervägt en sådan regel men funnit att den inte skulle ha något större praktiskt
värde. Jag saknar emellertid anledning att nu motsätta mig att regeln
förs in. Jag kan också i allt väsentligt godta den lydelse som föreslås.

Enligt min mening är det lämpligt att som skett i 5 § i en särskild paragraf
samla bestämmelser om ägarens behörighet att företa rättshandlingar
med avseende på fastigheten. Jag är alltså inte beredd att frångå den valda
dispositionen på det sätt som föreslås i lagrådets yttrande. Som tre av lagrådets
ledamöter påpekar bör reglerna i andra stycket gälla endast fordringsinteckning.
Vidare bör regeln i första stycket formuleras om i huvudsaklig
överensstämmelse med vad dessa ledamöter föreslår.

I fråga om 6 § framlägger lagrådets ledamöter två skilda förslag till utformning
av bestämmelserna utan att någon egentlig ändring i sak torde
vara åsyftad. Jag anser mig kunna godta den av majoriteten föreslagna ändringen
till viss del men kan i övrigt inte se att förslagen innebär någon förbättring
och vill därför i dessa delar vidhålla lydelsen i det remitterade förslaget.

Enligt 7 § i det remitterade förslaget skall tvångsförvaltning pågå under
tre år. Förlängning kan därefter ske med ett år i sänder, om särskilda skäl
finns för fortsatt förvaltning. Föreligger ej längre skäl för förvaltning, kan
hyresnämnden besluta att förvaltningen skall upphöra tidigare än som
följer av nyssnämnda regler. Lagrådets ledamöter förordar skilda jämkningar
i bestämmelserna. För egen del anser jag emellertid att reglerna i
det remitterade förslaget är ändamålsenliga. Jag är därför inte beredd att
frångå dem och kan inte heller se att något står att vinna med att som föreslås
i lagrådets yttrande flytta paragrafen. Beträffande paragrafen vill jag
därutöver endast framhålla att den tid varunder interimistisk förvaltning
pågår inte skall räknas in i den i lagen angivna treårsperioden.

Beträffande 9 § kan jag såtillvida biträda lagrådets förslag att jag anser
att den bör placeras i anslutning till förfarandereglerna i lagen. Jag kan
godta vad lagrådet föreslår beträffande 11 och 12 §§ och vad tre av lagrådets
ledamöter föreslår angående 13 §.

122 Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

I 14 § ges bestämmelser om vem som får väcka fråga som enligt lagen
skall prövas av hyresnämnden. Sådan behörighet har tillagts hälsovårdsnämnden,
länsstyrelsen och vissa hyresgästorganisationer. Om beslut om
förvaltning har meddelats, uppta fråga även på ansökan av förvaltaren
eller fastighetsägaren. Under pågående förvaltning kan hyresnämnden självmant
ta upp fråga till prövning. Lagrådet föreslår att bestämmelser skall
ges endast angående vem som har rätt att ansöka om tastighets ställande
under förvaltning. Tre av lagrådets ledamöter anser ej lämpligt att de angivna
myndigheterna och organen skall kunna genom framställningar till
hyresnämnden ingripa i olika frågor under pågående förvaltning och menar
att det får bedömas i varje särskilt fall med hänsyn till frågans art vem
som kan väcka frågan. För egen del kan jag inte se något olämpligt i att
hälsovårdsnämnd, länsstyrelse eller hyresgästorganisation tillåts göra framställningar
till hyresnämnden under pågående förvaltning. Beträffande vissa
frågor anser jag tvärtom att en sådan ordning är nödvändig. Jag syftar
framför allt på fråga om förlängning av förvaltning. Jag håller gärna med
om att det inte kan komma i fråga att alla parter som nämns i paragrafen
kan ta initiativ i varje särskild fråga. Detta ligger emellei-tid i sakens natur.
Jag anser värdefullt att i lagen finns bestämmelser om talerätten i förvaltningsfrågor,
även om bestämmelserna är allmänt hållna och är inte beredd
att förorda någon ändring i paragrafen. Detta innebär att jag också
tar avstånd från det av en av lagrådets ledamöter framförda förslaget att
hyresgäst skulle kunna ansöka om tvångsförvaltning. Uppenbarligen är det
en lämpligare ordning att som avses i det remitterade förslaget hyresgästen
vänder sig till hälsovårdsnämnden, hyresgästorganisation eller länsstyrelsen,
om han önskar få tvångsförvaltning till stånd.

I fråga om 16 § föreslår tre av lagrådets ledamöter att talan mot hyresnämnds
beslut skall föras genom besvär i stället för genom klander. Skälet
är att det i tvångsförvaltningsfallen ofta ej är fråga om partstvister i egentlig
mening. Förebild till fullföljdsbestämmelserna i det remitterade förslaget
har, som de nämnda ledamöterna påpekar, varit hyreslagens motsvarande
regler. Något avgörande hinder mot att utforma fullföljdsreglerna på detta
sätt synes inte föreligga. Jag vill dock inte bestrida att besvärsinstitutet är
förenat med vissa bestämda fördelar. Jag godtar därför den föreslagna ändringen
och har ej heller något att invända mot den reglering som föreslås.

Tre av lagrådets ledamöter föreslår att i lagen tas upp en bestämmelse
som ger domstolen möjlighet att tillerkänna fastighetsägaren ersättning
för rättegångskostnad om han vinner besvärsmål mot länsstyrelsen eller
hälsovårdsnämnden. Även jag anser att en sådan ordning är befogad från
rättssäkerhetssynpunkt. Jag ansluter mig därför till förslaget.

Jag finner inte skäl att biträda det i lagrådets yttrande framförda förslaget
om ändrad placering av 17 §.

Beträffande förslaget till lag om ändring i lagen om hyresnämnder godtar

123

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

jag de ändringsförslag av huvudsakligen formell natur som tre av lagrådets
ledamöter framför.

Utöver de ändringar som framgår av vad jag nu anfört bör vissa ytterligare
redaktionella ändringar vidtas.

Jag hemställer, att Kungl. Maj :t genom proposition föreslår riksdagen att
anta de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar. Ärendet
bör behandlas under riksdagens vårsession.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Kungl. Maj:t Konungen att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga
till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

MARCUS BOKTR. STHLM 1970 700221