Vissa frågor om hyresrätt och bostadsrätt m.m.
Betänkande 1997/98:BoU7
Bostadsutskottets betänkande
1997/98:BOU07
Vissa frågor om hyresrätt och bostadsrätt m.m.
Innehåll
1997/98 BoU7
Sammanfattning
I detta betänkande behandlar utskottet de förslag till ändringar av hyreslagen och viss annan hyresrättslig lagstiftning som regeringen lagt fram i proposition 1997/98:46 jämte motionsförslag som väckts i anledning av propositionen samt de motioner som väckts under den allmänna motionstiden år 1997 som gäller hyresrätt, bostadsrätt och annan lagstiftning inriktad på boendet. Utskottet tillstyrker regeringens förslag till lagändringar och avstyrker samtliga motionsyrkanden. På initiativ av utskottet föreslås vissa redaktionella ändringar i lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Till betänkandet har fogats 25 reservationer och ett särskilt yttrande.
Propositionen
Regeringen har i proposition 1997/98:46 föreslagit att riksdagen antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.
Motionerna
I betänkandet behandlas dels de under allmänna motionstiden 1997 väckta motionerna 1997/98:Bo202 av Carl Bildt m.fl. (m) vari yrkas 15. att riksdagen beslutar om ett återupprättande av det ursprungliga bruksvärdessystemet i enlighet med vad som anförts i motionen, 16. att riksdagen beslutar avskaffa hyresförhandlingslagen i enlighet med vad som anförts i motionen, 17. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införandet av ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen, 18. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bostadsrätter, 19. att riksdagen beslutar att andra stadgar för bostadsrättsföreningar än de som anges i bostadsrättslagen skall vara ogiltiga, 1997/98:Bo218 av Ulf Björklund m.fl. (kd) vari yrkas 12. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lag för s.k. ägarlägenheter enligt motionen, 13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om villkoren för bostadsrätterna, 1997/98:Bo219 av Cinnika Beiming m.fl. (s) vari yrkas 6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om införandet av en ny bostadsanvisningslag, 7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att lagstiftningen bör ses över i syfte att försvåra den olagliga handeln med hyreskontrakt, 8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att privata bostadsförmedlingar måste omfattas av samhällsinsyn. 1997/98:Bo231 av Johan Lönnroth m.fl. (v) vari yrkas 3. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring enligt vad i motionen anförts om en lagstiftad bostadsanvisningsrätt, 6. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring att kommunerna ges rätt att ingripa mot såväl kommunala som privata fastighetsägares möjlighet att ställa orimliga eller diskriminerande krav på den bostadssökande, 7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om förlängning av återvinningsfristen vid försenad inbetalning av hyra, 1997/98:Bo403 av Roland Larsson (c) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan lagändring i enlighet med vad som anförts i motionen. dels de med anledning av proposition 1997/98:46 väckta motionerna 1997/98:Bo8 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om andrahandsuthyrning, 2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om borgen och pant, 3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist, 4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om informationsskyldighet för hyresvärden, 5. att riksdagen beslutar avskaffa förvärvslagen i enlighet med vad som anförts i motionen. 1997/98:Bo9 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas 2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om andrahandsuthyrning, 3. att riksdagen hos regeringen begär förslag på när man skall få begära borgen i samband med uthyrning av lägenhet enligt vad som anförts i motionen, 4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts under avsnittet Undvik vräkningar, 5. att riksdagen hos regeringen begär förslag om förvärvstillstånd för även de bolag vars huvudsakliga uppgift inte är att äga och förvalta fastigheter enligt vad som i motionen anförts, 6. att riksdagen hos regeringen begär förslag om sådan ändring i förvärvsreglerna att även hyresradhus ingår enligt vad som i motionen anförts, 7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om Hyresgästföreningens möjligheter att begära tillståndsprövning i Hyresnämnden, 8. att riksdagen hos regeringen begär förslag till förändring av bostadsförvaltningslagen enligt vad som anförts i motionen.
Propositionen De föreslagna ändringarna i hyreslagen (12 kap. jordabalken) innebär i allt väsentligt följande. Bestämmelsen om tillstånd till andrahandsuthyrning görs mer förmånlig för hyresgästen genom att kravet på att hyresgästen under viss tid inte skall ha tillfälle att använda lägenheten slopas. Härigenom blir det lättare för äldre och sjuka att hyra ut sin lägenhet i andra hand under en tid de vistas på institution. Det blir också möjligt för den som på prov vill bo samman med någon annan att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Vidare införs regler om att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid sådana brister i en lägenhets skick som finns på tillträdesdagen (s.k. ursprunglig brist). Dessutom föreslås en bestämmelse om skyldighet för hyresvärden att lämna information om sitt namn och om var han kan nås eller, om hyresvärden är en juridisk person, ställföreträdarens namn och adress. Särskilda regler skall dessutom gälla om hyresvärden eller en ställföreträdare inte finns i Sverige. Slutligen lämnas förslag om en bestämmelse om att den som ställt borgen eller pant till säkerhet för fullgörande av ett hyresavtal skall ha rätt att efter viss tid säga upp sitt åtagande. Bestämmelsen i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. om skyldighet för den som har förvärvat en hyresfastighet m.m. att anmäla sitt förvärv föreslås ändras så att ett sådant förvärv i fortsättningen kan anmälas av såväl överlåtaren som förvärvaren. Den tid som kommunen har på sig att begära hyresnämndens prövning av förvärvet föreslås bli förlängd till fyra månader. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998. De i propositionen intagna lagförslagen har som bilagor fogats till detta betänkande.
Utskottet
Propositionens förslag och därtill anknutna motionsförslag
Andrahandsuthyrning Enligt propositionens förslag skall det i fortsättningen räcka med att hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin lägenhet i andra hand och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Det nu gällande kravet på att hyresgästen inte under viss tid skall vara i tillfälle att använda sin lägenhet slopas. Förslaget avser främst att möjliggöra andrahandsuthyrning vid vård på institution och vid prov av ett samboende. Hyresnämnden skall när den ger tillstånd till andrahandsuthyrning alltid begränsa det till viss tid. Motionärerna bakom motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 1 anser att viss restriktivitet skall gälla för andrahandsuthyrning när någon vill inleda ett samboförhållande på prov. Enligt motionen skall den föreslagna förändringen av lagtexten (40 § hyreslagen) godtas, men det skall klargöras att ändringen inte skall uppfattas som ett generellt medgivande när samboförhållanden inleds. I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 2 föreslås en regelbunden omprövning av tillstånd, t.ex. varje år eller den kortare tid hyresnämnden bestämmer. Enligt vad regeringen utvecklat i propositionen räcker det inte att en situation av ett visst slag är för handen, t.ex. att någon vill inleda ett samboförhållande på prov, för att tillstånd skall meddelas. Därutöver måste förhållandena i det enskilda fallet vara sådana att hyresgästen kan anses ha beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten. Skälen måste således vara av en viss styrka. Hyresgästen måste visa att han har behov av att behålla anknytningen till lägenheten även om detta krav inte bör ställas alltför högt. Enligt utskottets mening saknas skäl för att göra tillståndsprövningen mer restriktiv än vad som föreslagits. Med tillstyrkan av regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet således motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 1 om andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande. Det bakom propositionen liggande utredningsförslaget (SOU 1996:148, Översyn av förvärvslagen och hyreslagen) innehöll att hyresnämndens tillstånd normalt skulle begränsas till ett år. Liksom flera remissinstanser anser regeringen att en sådan regel är alltför kategorisk och att förhållandena i praktiken är alltför mångskiftande för att några generella tidsgränser skall kunna ställas upp. Enligt propositionens förslag skall det därför överlåtas åt rättstillämpningen att i varje särskilt fall avgöra hur länge en andrahandsuthyrning skall få fortgå. Utskottet delar regeringens ståndpunkt. Med tillstyrkan av regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet således motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 2 om tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning.
Borgen och pant beträffande bostadshyresavtal Regeringens förslag om införande av en legal uppsägningsrätt avseende borgen gäller endast i fråga om bostadshyresavtal. Uppsägningsrätten avses gälla oberoende av om borgen gäller hyresgästens eller hyresvärdens fullgörande av hyresavtalet men blir i praktiken inriktad på att gälla förpliktelserna på hyresgästsidan. Enligt propositionens lagförslag tilläggs borgensmannen rätt att säga upp sitt åtagande. Borgensåtagandet skall upphöra nio månader efter uppsägning, dock tidigast två år efter det att åtagandet har börjat att gälla. Kortare uppsägningstid skall kunna avtalas. Motsvarande reglering föreslås beträffande pant. Ingen begränsning av möjligheterna att kräva borgen eller pant föreslås. Ansvaret som följer av ett borgensåtagande föreslås inte bli förändrat. De nya reglerna skall enligt regeringen också gälla vid ikraftträdandet redan gjorda åtaganden. Vad gäller uppsägningsmöjligheten föreslås dock att den ifrågavarande borgen eller panten skall anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet. Lagstiftningens genomslag på äldre åtaganden motiveras med att den har ett starkt inslag av skyddslagstiftning. Enligt utskottets mening skulle kunna ifrågasättas om den föreslagna uppsägningsrätten kan utnyttjas beträffande sådan pant eller borgen som länsstyrelsen funnit vara skälig när hyresgästen deponerat hyra enligt 21 § hyreslagen. Säkerheten ställs för den kostnad som hyresvärden kan få för att få ut det deponerade beloppet och för ränta på beloppet. Enligt utskottets mening kan den föreslagna bestämmelsen inte anses gälla annan borgen eller pant än som tillgodoser en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst om att säkerhet skall ställas. Ett ifrågasättande av det nämnda slaget torde därför inte ha fog för sig. I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 föreslås att det skall införas en möjlighet för hyresvärden att omförhandla hyresavtalet när ett borgensåtagande till följd av de nya reglerna skall upphöra att gälla. En sådan möjlighet avses gynna de svagare hyresgästerna eftersom hyresvärden vid uthyrningen slipper göra en riskavvägning som i många fall annars skulle leda till att hyresvärden väljer en hyresgäst med bättre ekonomiska förutsättningar. I samma motions- yrkande lämnas förslag om att rätten att ensidigt träda ur ett borgensåtagande endast bör gälla fysiska personer. Tillgången till hyresrätter för socialt utsatta grupper riskerar enligt motionärerna annars att minska. Motionärerna tänker särskilt på de fall när en socialnämnd går i borgen för att möjliggöra ett hyreskontrakt. Enligt praxis torde det förhållandet att ett borgensåtagande har upphört inte ensamt kunna föranleda att hyresavtalet upphör. Regeringen anser det rimligt att hyresgästen, trots att en borgen upphört att gälla, normalt får bo kvar i de fall han inte försummat att betala hyran eller på annat sätt brustit i sina förpliktelser. Utskottet delar denna bedömning. Någon möjlighet till reella omförhandlingar som kan påverka hyresgästens rätt att bo kvar bör inte ges hyresvärden. Hyresgästens besittningsskydd bör alltså inte försvagas. De nya reglerna medför inte någon skyldighet för en socialnämnd att säga upp ett borgensåtagande den gjort för att någon skall kunna erhålla ett eget hyreskontrakt. Utskottet utgår från att en socialnämnd fullgör sina åligganden med utgångspunkt i att lämna det bistånd som anses lämpligast. Det finns inte enligt utskottets mening skäl att inskränka de nya reglernas tillämpning till fysiska personer. Med tillstyrkan av regeringsförslaget i motsvarande del avstyrker utskottet motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 om uppsägning av borgen och pant. I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 föreslås en reglering av förutsättningarna för att hyresvärden skall få kräva ett borgensåtagande och att hyresgästen skall ges en möjlighet till överprövning när hyresgästen uppfattar att han fått ett oskäligt nej av den hyresvärd han begärt att få hyra av. Utskottet anser liksom regeringen det tveksamt om en ordning av denna typ skulle bli verksam. Den bostadssökande som inte kan eller vill uppfylla hyresvärdens krav på säkerhet torde knappast bli hjälpt av en möjlighet att föra talan mot hyresvärden eftersom lägenheten inte skulle vara ledig när frågan om hyresvärden ställt ett obefogat krav på säkerhet avgjorts. För det fall att hyresgästen accepterar ett oskäligt villkor om borgen kan hyresgästen begära hyresnämndens prövning av villkoret. Med hänsyn till det anförda avstyrker utskottet motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 om en lagreglering av när borgen kan krävas.
Hyresbetalning Reglerna om förverkande på grund av betalningsdröjsmål bör inte ändras enligt regeringens bedömning. Inte heller bör det införas någon ytterligare reglering avseende de fall att ett hyresavtal på annat sätt än genom förverkande upphör på grund av betalningsförsummelse. Regeringen föreslår inte några lagregler om hyresavisering eller betalningspåminnelse. I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 4 lämnas förslag om att hyresvärden skall vara skyldig att skicka en betalningspåminnelse innan hyresvärden skall kunna säga upp hyresgästen därför att hyresrätten förverkats p.g.a. av bristande betalning. Först en vecka efter att en betalningspåminnelse avsänts skall uppsägning få ske och återvinningsfristen börja löpa. Därefter skall proceduren löpa som i dag. Samma motionsyrkande, liksom motion 1997/98:Bo231 (v) yrkande 7, innehåller förslag om att återvinningsfristen skall utsträckas från tre till fyra veckor. I propositionen hänvisas till att hyreslagens förverkanderegler innehåller ett krav på att hyresgästen delges en formell underrättelse om betalningsförsummelsen med information om att han genom att betala hyran inom viss tid kan få tillbaka hyresrätten. Regeringen har inte funnit att något talar för att ett lagligt krav på avisering eller påminnelse skulle ha någon nämnvärd betydelse för det antal avhysningar som genomförs varje år. Regeringen har samma inställning till frågan om att förlänga återvinningsfristen, bl.a. med hänsyn till att flertalet hyresgäster som kommit efter med hyran inte har möjlighet att betala sin skuld, eftersom den oftast avser flera månadshyror och att dessa hyresgäster inte blir hjälpta av att de bereds ytterligare någon tid att ordna betalningen. Regeringen har också kunnat konstatera att hyresvärdarna endast i undantagsfall låter verkställa en avhysning om skulden betalas. Sammanfattningsvis anser regeringen att det inte finns anledning anta att det är lagreglerna i sig som är anledning till det ökade antalet avhysningar och att det därför inte bör göras några lagändringar beträffande betalningsdröjsmål. Utskottet anser liksom regeringen att antalet avhysningar är oroväckande stort. Utskottet gör också den bedömningen att det knappast genom en förlängning av de olika frister som gäller eller liknande går att ge hyresgästerna ett verkningsfullt anstånd så att de kan undvika avhysning genom att betala sina skulder. Det stora antalet avhysningar har sin grund i andra förhållanden än brister i hyreslagens reglering. På grund härav avstyrker utskottet förslagen i motionerna 1997/98:Bo9 (v) yrkande 4 och 1997/98:Bo231 (v) yrkande 7 om dröjsmål med hyresbetalning.
Åtgärdsföreläggande Regeringen föreslår att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid s.k. ursprunglig brist. De nya reglerna skall enligt förslaget även omfatta de hyresavtal som gäller vid ikraftträdandet. I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 föreslås att de nya reglerna om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist endast skall gälla avtal som ingåtts efter det att lagen trätt i kraft. Vidare föreslås att hyresvärden genom avtal skall kunna friskriva sig från åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist. Enligt gällande rätt kan åtgärdsföreläggande endast meddelas för skador och brister som uppkommit under hyrestiden. Någon motsvarande möjlighet finns inte för brister som finns redan på tillträdesdagen. Enligt utskottets mening bör den av regeringen föreslagna nya regeln om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist införas. Redan enligt dagens regler gäller att flera påföljder kan riktas mot hyresvärden vid ursprunglig brist. Bland annat har hyresgästen med iakttagande av vissa regler möjlighet att själv avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad. Det förutsätts att hyresgästen kan förskottera kostnaden. Eftersom det inte gäller att utvidga hyresvärdens ansvar för dessa brister utan endast att införa en ny påföljd finner utskottet inte någon bärande invändning mot att de nya reglerna skall gälla också de hyresavtal som gäller vid de nya lagreglernas ikraftträdande. Enligt regeringsförslaget skall reglerna om åtgärdsföreläggande inte gå att avtala bort. En sådan möjlighet skulle försvaga den föreslagna regelförändringen på ett sådant sätt att det skulle kunna ifrågasättas om det vore meningsfullt att genomföra den. Regeringens förslag till lagändring bör därför genomföras. Med tillstyrkan av regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet således motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.
Informationsskyldighet för hyresvärden I propositionen föreslås att hyresvärden skall vara skyldig att informera hyresgästerna om sitt namn och om var han kan nås. Om hyresvärden är en juridisk person skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdaren. Finns hyresvärden eller, om denne är en juridisk person, ställföreträdaren, i utlandet, skall uppges vem som i Sverige är behörig att ta emot delgivning på hans vägnar. Utskottet noterar att förslaget på denna punkt innebär ett krav på att ytterligare uppgifter skall lämnas. Informationen skall lämnas genom anslag på väl synlig plats i huset. I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 lämnas förslag om att det skall räcka att information lämnas om ett ombud som är behörig att företräda hyresvärden. Enligt utskottets mening är det av vikt att hyresgästen har tillgång till uppgift om vem som är hans hyresvärd. Motionsförslaget är inte acceptabelt ur den synvinkeln att det skulle innebära att ett byte av hyresvärd kunde ske utan att det skulle vara synbart för hyresgästen. Motionsförslaget bör därför inte genomföras. Inget hindrar att hyresvärden också lämnar uppgift om någon som är behörig att företräda honom med upplysning om att kontakter företrädesvis bör tas med denne. Regeringens förslag som innebär att uppgift alltid skall lämnas om vem som är hyresvärd och att därutöver under vissa förutsättningar även skall lämnas uppgifter om ställföreträdare och annan som på hyresvärdens vägnar är behörig att ta emot delgivning jämte adressuppgifter, bör därför genomföras. Med tillstyrkan av regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet således motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 om informationsskyldighet för hyresvärden.
Tillstånd till förvärv av hyresfastighet Enligt regeringens bedömning bör lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. bestå utan genomgripande förändringar. I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 5 föreslås att förvärvslagen avskaffas med hänsyn till att den försvårar omsättningen av fastigheter och att dess tillämpning innebär godtycke. Liksom regeringen anser utskottet att lagstiftningen bör vara sådan att oseriösa eller på annat sätt olämpliga förvärvare av hyresfastigheter i möjligaste mån hindras från att över huvud taget komma in på fastighetsmarknaden och att i ett sådant system förvärvslagen fortfarande är ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto mindre blir behovet att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto mindre olägenheter uppstår för hyresgästerna. Utskottet avstyrker på anförda skäl motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 5 om ett avskaffande av förvärvslagen. Motionärerna bakom motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 5 önskar en skärpning av lagen på det sättet att en prövning av förvärvstillstånd även skall ske vid aktie- och andelsförvärv i bolag vars huvudsakliga uppgift är annan än att äga och förvalta fastigheter. I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 6 föreslås att hyresradhus bör omfattas av förvärvstillståndsprövning. Tillståndsplikt för förvärv av aktier eller andel i ett bolag gäller endast om taxeringsvärdet för de av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Under den remissbehandling som föregick propositionen gjordes gällande att bolag med blandad verksamhet där fastighetsinnehavet var litet många gånger brister i sin fastighetsförvaltning och sitt hyresvärdskap. Regeringen anser att det saknas fog för ett påstående om att dessa näringsidkare sköter sin fastighetsförvaltning sämre än andra och att därför något mer uttalat behov att utvidga lagens tillämpningsområde inte finns. Regeringen hänvisade också till att de olägenheter som är förenade med förvärvsprövning skulle inträda i långt fler fall än i dag. En förutsättning för att ett förvärv skall bli föremål för tillståndsprövning är att fastigheten skall vara taxerad som hyreshusenhet. Fastigheter som är bebyggda med radhus är normalt taxerade som småhusenhet och omfattas då inte av förvärvslagens bestämmelser. En utvidgning av förvärvslagen till att också omfatta fastigheter bebyggda med hyresradhus har av regeringen bedömts vara svår att utforma så att den endast träffat de förvärv av småhus som det är angeläget att pröva. Det skulle enligt regeringen inte vara acceptabelt att lagen fick en sådan utvidgning att den omfattar ett mycket stort antal förvärv där det inte finns något prövningsbehov. Utskottet delar regeringens bedömning av frågorna om en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde och avstyrker motion 1997/98:Bo9 (v) yrkandena 5 och 6. I fråga om kommunernas och hyresgästorganisationernas roller vid förvärvsprövningen anser regeringen att kommunen skall behålla ansvaret för den inledande förvärvsprövningen. Kommunen föreslås vara skyldig att bereda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig över den förvärvsanmälan som förvärvaren eller överlåtaren gör. Vidare föreslås att hyresnämnden inte skall kunna vägra förvärvstillstånd, om en ansökan har medgivits av kommunen och hyresgästorganisationen. I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 läggs förslag fram om att hyresgästorganisationen bör ges samma villkor som kommunen att inleda en tillståndsprövning i hyresnämnden. Utskottet anser att det är ändamålsenligt att kommunen har det övergripande ansvaret för förvärvstillståndsprövningen. Det får då också anses naturligt att det inledande ställningstagandet till om hyresnämnden skall pröva ett förvärv bör ankomma på kommunen ensam. En hyresgästorganisations inflytande garanteras av den föreslagna skyldigheten för kommunen att lämna organisationen tillfälle att yttra sig. Utskottet delar alltså regeringens bedömning av dessa frågor. Utskottet avstyrker motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen. Enligt regeringsförslaget skall kommunen få fyra månader på sig att begära förvärvstillståndsprövning. Enligt nuvarande regler gäller en tid om tre månader. Den tid under vilken en kommun kan utöva sin förköpsrätt enligt förköpslagen (1967:868) är bestämd till tre månader. Om försäljningen skall anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. räknas tiden för förköp alltid från det att kommunen mottog en sådan anmälan om försäljningen (se 7 § förköpslagen). På motsvarande sätt som i förvärvslagen skall, om avskrift av köpehandlingen inte bifogats anmälan, tiden räknas först från det att kommunen mottog sådan handling. Enligt utskottet kan det finnas skäl att uppmärksamma om inte också tidsfristen enligt förköpslagen bör utsträckas till fyra månader. Utskottet utgår från att regeringen gör de överväganden som kan behövas.
Bostadsförvaltningslagen Enligt regeringen bör det inte göras någon förändring i bostadsförvaltnings- lagen (1977:792). I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 8 föreslås att ingripande skall kunna ske på ett tidigare stadium och på ett mildare sätt genom att en förvaltningsanmärkning utfärdas i enlighet med vad Boverket anfört i sitt remissvar. Regeringen finner det tveksamt om behovet av en mildare sanktionstyp är så stort och pekar på hyresgästernas nuvarande och förslagna möjligheter att enligt hyreslagen begära åtgärdsföreläggande och de föreslagna ändringarna i förvärvslagen. Mot denna bakgrund anser regeringen att ytterligare erfarenheter bör vinnas innan en skärpning av bostadsförvaltningslagen övervägs. Regeringen anser därför att lagen för närvarande inte bör ändras. Utskottet anser att det inte nu finns anledning att genomföra den i motionen föreslagna förändringen av bostadsförvaltningslagen. Ytterligare erfarenheter av hyreslagens och förvärvslagens tillämpning bör vinnas innan man överväger en skärpning av bostadsförvaltningslagen. Utskottet avstyrker således motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 8 om ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen.
Vissa följdändringar i anledning av propositionens lagförslag Regeringens förslag till ändringar i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. bör vinna bifall. Förslaget avser bl.a. införandet av ett nytt andra stycke i 10 §. Det stycke som nu utgör paragrafens tredje stycke kommer till följd av detta att utgöra paragrafens fjärde stycke. I 9 § första stycket, 10 a § första stycket och 13 § första stycket samma lag hänvisas till 10 § tredje stycket. Dessa hänvisningar bör ändras till att avse 10 § fjärde stycket. Ett förslag till lagändring som omfattar dessa ändringar har bifogats detta betänkande som bilaga 2. Utskottet föreslår att riksdagen antar det av utskottet med anledning av propositionen förordade förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Förslaget har som bilaga 2 fogats till detta betänkande.
Propositionens förslag i övrigt Utskottet har beträffande de lagförslag som inte berörts ovan inte funnit anledning till erinran eller särskilt uttalande. Utskottet föreslår sålunda att riksdagen antar de i propositionen intagna lagförslagen i vad mån de inte behandlats ovan. De har som bilaga 1 fogats till detta betänkande.
Vissa överväganden i anledning av propositionens lagförslag Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt får regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd och medge undantag från viss lagstiftning så att de kan bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Försökslagen gäller t.o.m. utgången av år 1998. Utskottet anser det önskvärt att det särskilt övervägs om de nu föreslagna reglerna som ger möjlighet att säga upp ett åtagande om borgen eller pant bör gälla de föreningar som deltar i försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt liksom andra föreningar som upplåter kooperativ hyresrätt. Det gäller främst i fråga om de föreningar som själv hyr lägenheter och upplåter dem i andra hand till sina medlemmar när det gäller de säkerheter som kan ha ställts för föreningens fullgörande av det avtal föreningen har med fastighetsägaren. Utskottet utgår från att ett ställningstagande i denna fråga kommer att ingå i de överväganden som regeringen förväntas göra om denna upplåtelseforms framtid.
Övriga motionsförslag
Hyressättning Moderata samlingspartiet har i sin partimotion 1997/98:Bo202 från allmänna motionstiden tagit upp vissa frågor om hyressättningssystemet. I motionens yrkande 15 föreslås att riksdagen beslutar om att återupprätta det ursprungliga bruksvärdessystemet. Motionärerna hänvisar till att bruksvärdessystemet ursprungligen var avsett att ha en starkare koppling till marknadshyror. Förslaget omfattar fri hyresbildning efter förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst i kombination med bevarat besittningsskydd. Vidare förutsätts att de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas. Bostadsutskottet har vid flera tillfällen under de senaste åren, senast i betänkande 1996/97:BoU8, behandlat motionsyrkande motsvarande vad som föreslås i den nu aktuella motionen. Utskottet har vid dessa tillfällen inte funnit anledning att överväga sådana förändringar i bruksvärdessystemet som motionärerna förordar. Inte heller nu har i motionen presenterats argument som ger utskottet anledning att ändra sitt ställningstagande. Motion 1997/98:202 (m) yrkande 15 avstyrks således.
Det kollektiva hyresförhandlingssystemet I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 16 föreslås att hyresförhandlingslagen skall avskaffas. Ett kollektivt förhandlingssystem har många fördelar både för hyresgästerna och hyresvärden. Det underlättar regleringen av hyrorna och andra hyresvillkor. Det ger också trygghet åt den enskilde hyresgästen eftersom denne inte behöver uppträda ensam i förhandlingarna med hyresvärden. En lagstiftning som ger hyresvärdarna en förhandlingsskyldighet gentemot en hyresgästorganisation är nödvändig. Det kan nämligen befaras att vissa hyresvärdar annars skulle undandra sig förhandlingar med hyresgästorganisationen. Särskilt mot s.k. oseriösa hyresvärdar är hyresgästernas behov att uppträda kollektivt stort. Hyresförhandlingslagen innebär också rättssäkerhetsgarantier för de enskilda hyresgästerna. Den påbjuder en likabehandling av hyresgästerna vad gäller hyressättningen för att bl.a. förhindra att de oorganiserade hyresgästerna diskrimineras. Den ger hyresgästerna en särskild rätt till prövning av den ersättning en hyresgästorganisation kan erhålla för sin förhandlingsverksamhet. Av vikt är också att hyresgästerna genom lagen tillagts en särskild prövningsrätt avseende de kollektiva överenskommelser om hyresvillkoren som träffas mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Lagen garanterar dessutom de enskilda hyresgästerna en rätt att förhandla enskilt, om de så önskar, vilken möjlighet ett av lagstiftningen oreglerat kollektivt system hyresvärden annars ensam skulle ges bestämmanderätt över. Enligt utskottets mening kan mot den angivna bakgrunden inte komma i fråga att lämna det kollektiva förhandlingssystemet oreglerat. Hyresförhandlingslagen skall därför inte avskaffas. Utskottet avstyrker motion 1997/98: Bo202 (m) yrkande 16 om ett avskaffande av hyresförhandlingslagen.
Bostadsrätt
Villkor för ändringarna av stadgarna I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 föreslås att medlemmarnas inflytande över sina bostadsrättsföreningar bör stärkas genom att andra villkor för ändringar av föreningsstadgarna än de som framgår av bostadsrättslagen bör förklaras ogiltiga. I bostadsrättslagen anges att om det i en förenings stadgar intagits något villkor för ändring av stadgarna utöver vad som följer av lagen så gäller det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett exempel på ett villkor av detta slag är att en vid sidan av en bostadsrättsförening stående bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut om stadgeändring. Senast under förra riksmötet (bet. 1996/97:BoU8) avstyrkte utskottet en motsvarande motion med motiveringen att det får anses vara en fråga för medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva besluta om organisationen skall ha det inflytande ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger. Utskottet finner inte anledning att ändra sitt ställningstagande och avstyrker motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 om en bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar.
Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del föreslås att förbudet mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall kommun eller kommunala bolag ombildar huset till bostadsrätt i syfte att ombildning skall underlättas. Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen). Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten skall omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra ombildningen till bostadsrätt. Förbudet har behandlats vid många olika tillfällen. Bl.a. behandlades det i en departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. Bakgrunden till den bedömningen står att finna i att hyreslagen i vissa avseenden särreglerar uthyrning av bostadsrättslägenheter, bl.a. vad gäller hyresgästens besittningsskydd. Under riksmötet 1995/96 avstyrkte utskottet en motion med samma innehåll (bet. BoU3). Utskottet delade då en av regeringen redovisad uppfattning om att negativa effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Det befarades att risken för oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till rättsförluster för hyresgästerna i bostadsrättslägenheter. Ett partiellt förbud skulle dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva medföra ett förbud för kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten. Utskottet finner inte anledning ändra uppfattning i frågan. Utskottet avstyrker motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del om ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse.
Bostadsrättshavarens rättigheter mot föreningen I motion 1997/98:Bo403 (c) föreslås att den enskilde bostadsrättshavaren skall ges ett inflytande över standardhöjande åtgärder som föreningen vidtar i sitt hus motsvarande den rätt som numera tillkommer en hyresgäst. Bostadsrättsutredningen (dir. 1996:10 och 1997:116) skall göra en systematisk jämförelse mellan hyreslagen och bostadsrättslagen vad gäller regleringen av den boendes rättigheter och skyldigheter. Utredningens resultat bör avvaktas innan riksdagen tar ställning till den av motionären väckta frågan. Utskottet avstyrker motion 1997/98:Bo403 (c) bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder.
Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås att varje bostadsrättshavare skall ansvara för sin del av hela bostadsrättsföreningens belåning. Bostadsrättshavaren skulle därmed kunna tillgodogöra sig privatpersonens rätt att dra av räntekostnader i inkomstdeklarationen. Det föreligger inte något hinder enligt bostadsrättslagen för en bostadsrättsförening att ordna det så att medlemmarna i stället för föreningen tar upp lån för en ny- eller ombyggnad av föreningens hus. Vid föreningsbildningen kan t.ex. insatserna sättas så att föreningen inte behöver ta något lån. I departementspromemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) föreslogs att möjligheter skulle införas för en ny typ av bostadsrättsförening i vilken bostadsrättshavarna skulle svara för lånen och att föreningen skulle förbjudas att ta lån och inteckna fastigheten. Regeringen har inte funnit skäl att föra fram promemorieförslaget till riksdagen. Bostadsrättsutredningen skall analysera vilka problem ett system med differentierade insatser kan innebära och om ett sådant system närmare bör regleras i lagen (dir. 1996:10 och 1997:116). Utredningen skall också överväga om det skall finnas från föreningslagen avvikande regler bl.a. vad gäller en höjning av insatserna. Utskottet finner inte skäl att förorda lagstiftning där det görs till regel att de enskilda bostadsrättshavarna personligen skall ansvara för de skulder som gäller huset. Däremot kan det finnas fördelar med att varje bostadsrättshavare har möjlighet att efter eget val betala en större insats eller göra annat kapitaltillskott mot att han erhåller en lägre årsavgift. Sådana ordningar tillämpas i dag av en del föreningar. Problem i förhållande till den lagstiftning som i dag gäller kan dock uppstå. En lagreglerad ordning kan därför vara av värde. Bostadsrättsutredningens överväganden bör avvaktas. Mot den angivna bakgrunden anser utskottet att motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren bör avstyrkas. Utskottet vill i detta sammanhang anmärka att utskottet inte behandlar förslaget ur skatterättslig synvinkel. Denna fråga behandlades bl.a. av den bostadspolitiska utredningen (SOU 1996:156) som föreslagit att bostadsrättens behandling i skattelagstiftningen bör ses över i enlighet med tidigare utredningars förslag.
Bostadsrättens pantvärde I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del framförs krav på vissa förbättringar av bostadsrättens pantvärde. Det gäller att en långivare som tar i anspråk en pantsatt bostadsrätt bör få en ovillkorlig rätt till inträde i föreningen och till andrahandsuthyrning. Vidare gäller att en bostadsrättsföreningens fordran på förfallna avgifter inte bör prioriteras framför andra fordringar. Riksdagen beslutade hösten 1995 om vissa ändringar av bostadsrättslagen som syftar till att stärka bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3). Genom denna lagstiftning har en juridisk person tillagts en rätt att under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning och då hade panträtt i bostadsrätten. Till denna rätt är kopplad en rätt att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten i andra hand. Denna lagtekniska lösning har delvis som förebild de regler som gäller dödsbons rätt att utöva bostadsrätt efter en avliden. I samma lagstiftningsärende infördes en legal panträtt för föreningen omfattande fordran på förfallna avgifter. Genom regleringen erhöll föreningen, jämfört med tidigare, en mindre omfattande rätt till företräde i förhållande till en panthavare för fordringar gentemot bostadsrättshavaren. Ett motionsförslag med samma innebörd som det som nu väckts behandlade riksdagen vid sitt ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet anförde då sammanfattningsvis bl.a. följande. De betänkligheter som är förknippade med att panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av sådan styrka att någon annan lösning bör väljas. Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen inte ger juridiska personer någon rätt till medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten som säkerhet är uteslutande personligt betingade och behöver därför inte behandlas på samma sätt som en juridisk persons förvärv. Motionsförslagen avslogs av riksdagen. Utskottet finner inte skäl att nu ändra sitt redovisade tidigare ställningstagande. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del beträffande en panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse. Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att omfattningen av den legala panträtten utgör en bra avvägning mellan å ena sidan föreningens intressen och å andra sidan panthavarens krav att erhålla betalning för sin fordran (bet. 1995/96:BoU3). Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker med hänvisning till det anförda motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt. I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås en utvärdering av 1996 års ändringar om en förstärkning av bostadsrättens värde som pant. Enligt motionärerna finns det behov av kompletteringar och förtydliganden vad gäller omfattningen av den legala panträtten och köparens förpliktelser vid överlåtelse av bostadsrätt. De nya reglerna trädde i kraft den 1 januari 1996. Utan att i gå in på behovet av en utvärdering anser utskottet att de nya reglerna varit i kraft alltför kort tid för att det skall vara meningsfullt att göra en utvärdering. Därtill kommer att Bostadsrättsutredningen utreder ett helt nytt system för pantsättning. Den förväntas i denna del bli klar senast den 30 juni 1998. Utredningsuppdraget har inte direkt den inriktning motionärerna föreslår, men övervägandena avseende ett nytt pantsättningssystem bör avvaktas innan riksdagen tar ställning till frågan om en utvärdering av reglerna som påverkar en bostadsrätts pantvärde, eftersom en förändring av pantsättningssystemet kan påverka bostadsrättens värde som pant. Utskottet avstyrker på anförda skäl motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde. I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås ett inrättande av ett allmänt bostadsrättsregister där ägare och pantsättningar finns införda. Frågan om ett centralt bostadsrättsregister är föremål för Bostadsrättsutredningens överväganden (dir. 1996:10 och 1997:116) som i denna del förväntas bli klara senast den 30 juni 1998. Resultatet av de pågående övervägandena bör avvaktas. Utskottet avstyrker med det anförda motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om ett centralt bostadsrättsregister.
Ägarlägenheter I två motioner, 1997/98:Bo202 (m) yrkande 17 och 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 12, föreslås att ägarlägenheter skall införas som ny upplåtelseform. Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande motionsyrkanden av (m), (kd) och (mp). Dessa avstyrktes av utskottet. Det finns inte anledning för utskottet att inta en annorlunda ställning till frågan om införandet av en ny upplåtelseform. Utskottet avstyrker därför m- och kd- motionerna om ägarlägenheter.
Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning Två motioner behandlar frågor om bostadsanvisningsrätt och bostadsförmedling. I båda motionerna hänvisas till ökande problem på bostadsmarknaden, särskilt för svaga hushåll. Motionärerna anser att många fastighetsägare ställer allt högre krav på nya hyresgäster. Kraven uppges avse såväl ekonomiska som andra förhållanden. I motion 1997/98:Bo219 (s) lämnas tre förslag om ett ökat samhällsinflytande över bostadsanvisningen. I yrkande 6 föreslås ett riksdagens tillkännagivande om införandet av en ny bostadsanvisningslag. Motionärerna framhåller att kommunerna måste få starkare instrument för att kunna skydda dem som har det besvärligt på bostadsmarknaden. Vidare tas i motionen upp frågor om privat bostadsförmedling och förekomsten av ?svarta pengar? i detta sammanhang. Enligt motionens yrkande 8 bör privata bostadsförmedlingar omfattas av samhällsinsyn på ett sätt motsvarande vad som gäller vid förmedling av bostadsrätter. I yrkande 7 föreslås att lagstiftningen bör ses över i syfte att försvåra den olagliga handeln med hyreskontrakt. Även i motion 1997/98:Bo231 (v) yrkande 3 föreslås riksdagen i ett tillkännagivande framhålla behovet av en lagstiftad bostadsanvisningsrätt för att stärka de svaga hushållens möjligheter på bostadsmarknaden. Anvisningsrätten föreslås omfatta både de kommunala och privata bostadsföretagens lägenhetsbestånd. I yrkande 6 föreslås riksdagen hos regeringen begära förslag till sådana regler att kommunerna ges rätt att ingripa mot såväl kommunala som privata fastighetsägares möjlighet att ställa orimliga eller diskriminerande krav på de bostadssökande. Kommunerna föreslås också få rätt att överklaga fastighetsägarnas fördelning av bostäder. Bostadsutskottet delar den oro som framkommer i de två motionerna över de problem som vissa hushåll har att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden. Många ungdomar och hushåll med begränsade ekonomiska resurser är i dag hänvisade till osäkra hyresförhållanden med andrahandskontrakt eller andra tillfälliga lösningar. Förutsättningarna på bostadsmarknaden varierar starkt över landet. I vissa delar är tillgången på hyresbostäder i dagsläget mycket god. En självklar strävan bör givetvis vara att en god bostadsförsörjning kan tryggas även på orter med hög efterfrågan och för hushåll med begränsade ekonomiska resurser. Utskottet anser liksom motionärerna att förekomsten av oseriös bostadsförmedling och handel med hyreskontrakt självfallet är helt oacceptabel. Frågor om det ansvar som kommunerna respektive övriga parter på bostadsmarknaden har för bostadsförsörjningen har under de senaste åren övervägts i olika sammanhang. En fråga som därvid varit central är ansvaret för bostadsförsörjningen för de grupper som i dag har svårt att av egen kraft hävda sina intressen. Diskussioner har förts i denna fråga mellan företrädare för Inrikesdepartementet och bostadsmarknadens parter. Vidare har den bostadspolitiska utredningen i sitt slutbetänkande (SOU 1996:156) övervägt frågan om kommunernas ansvar och styrmedel i sammanhanget. Utredningen ansåg visserligen att det i nuläget inte fanns skäl att ge kommunerna lagstödd möjlighet till förmedlingsrätt för privata hyresbostäder men att kommunerna bör återfå en sådan möjlighet om deras förmåga att uppfylla sitt bostadssociala ansvar allvarligt hotas. Utgångspunkten för de överväganden som gjorts under de senaste åren i frågan om hur bostadsförsörjningen för utsatta grupper skall kunna förbättras har varit att i första hand frivilliga överenskommelser skall eftersträvas. Även utskottet gör bedömningen att samförståndslösningar inte sällan kan ge bäst resultat. Utskottet instämmer emellertid även i den bostadspolitiska utredningens bedömning att nya kommunala styrmedel bör aktualiseras om sådana lösningar inte kan uppnås. Denna inställning redovisade utskottet även föregående år (se bet. 1996/97:BoU8 s. 11). Bostadsutskottet gör bedömningen att den rådande situationen på bostadsmarknaden är sådan att åtgärder behöver vidtas för att säkerställa att bostäder förmedlas på ett sätt som bättre står i överensstämmelse med det bostadspolitiska målet att alla människors behov av en god bostad skall kunna tillgodoses. Utskottet förväntar sig därför att regeringen återkommer till riksdagen med förslag med syftet att trygga en god tillgång till bostäder särskilt för de på bostadsmarknaden utsatta grupperna. Det finns i detta sammanhang även skäl att överväga om större krav på samhällsinsyn bör gälla vid privat förmedling av hyresbostäder. De i motionerna aktualiserade frågorna har givetvis ett starkt samband med övriga bostadspolitiska frågor som kan förväntas bli behandlade i den proposition om bostadspolitiken som regeringen har aviserat till den 19 mars i år. Enligt vad utskottet erfarit kommer regeringen i den bostadspolitiska propositionen att redovisa överväganden i frågor som gäller bostadsanvisning och bostadsförmedling. Mot den ovan redovisade bakgrunden gör utskottet inte nu en närmare bedömning av motionsförslagen om bostadsanvisning och bostadsförmedling. Ett bättre underlag för vidare överväganden och beslut i frågan bör avvaktas. Motionerna 1997/98:Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6 avstyrks av detta skäl.
Hemställan
Utskottet hemställer 1. beträffande andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion 1997/98:Bo8 yrkande 1 antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 1 (m) - motiv. 2. beträffande tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion 1997/98:Bo9 yrkande 2 antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 2 (v) 3. beträffande uppsägning av borgen och pant att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion 1997/98:Bo8 yrkande 2 antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 3 (m) 4. beträffande en lagreglering av när borgen kan krävas att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 3, res. 4 (v) 5. beträffande dröjsmål med hyresbetalning att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo9 yrkande 4 och 1997/98:Bo231 yrkande 7, res. 5 (v) 6. beträffande åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion 1997/98:Bo8 yrkande 3 antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 6 (m) 7. beträffande informationsskyldighet för hyresvärden att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion 1997/98:Bo8 yrkande 4 antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 7 (m) 8. beträffande avskaffande av förvärvslagen att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo8 yrkande 5, res. 8 (m) 9. beträffande en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkandena 5 och 6, res. 9 (m) - motiv. res. 10 (v) 10. beträffande hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 7, res. 11 (m) - motiv. res. 12 (v) 11. beträffande ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 8, res. 13 (v) 12. beträffande lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:46 antar i bilaga 2 som utskottets förslag betecknade lydelse, 13. beträffande de i propositionen intagna lagförslagen i vad mån de inte behandlats ovan att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 i motsvarande delar antar de som bilaga 1 till detta betänkande fogade förslagen till a) lag om ändring i jordabalken, b) lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, c) lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, 14. beträffande förändringar i bruksvärdessystemet att riksdagen avslår motion 1997/98:202 yrkande 15, res. 14 (m) 15. beträffande ett avskaffande av hyresförhandlingslagen att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 16, res. 15 (m) 16. beträffande en bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 19, res. 16 (m) 17. beträffande ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del, res. 17 (m, fp, kd) 18. beträffande bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo403, res. 18 (c) 19. beträffande ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del, res. 19 (kd) 20. beträffande en panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del, res. 20 (m) 21. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del, res. 21 (m) 22. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del, res. 22 (kd) 23. beträffande ett centralt bostadsrättsregister att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del, 24. beträffande ägarlägenheter att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo202 yrkande 17 och 1997/98:Bo218 yrkande 12, res. 23 (m, c, fp, mp, kd) 25. beträffande bostadsanvisning och bostadsförmedling att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo219 yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 yrkandena 3 och 6. res. 24 (m) - motiv. res. 25 (v)
Stockholm den 19 februari 1998
På bostadsutskottets vägnar
Knut Billing
I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Rune Evensson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Sten Andersson (m), Marianne Carlström (s), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lena Larsson (s), Owe Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd), Carina Moberg (s), Juan Fonseca (s) och Peter Weibull Bernström (m).
Reservationer
1. Andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande (mom. 1, motiveringen) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Enligt vad? och slutar med ?ett samboförhållande? bort ha följande lydelse: Enligt utskottets mening bör lagen ge hyresgästen möjlighet att erhålla tillstånd från hyresnämnden till andrahandsuthyrning för att hyresgästen under en viss tid skall kunna prova på ett samboende. Det bör emellertid inte räcka med att hyresgästen avser att inleda ett samboförhållande. Andra omständigheter måste dessutom motivera tillståndet. Det är också något regeringen berör men dess skrivningar är så svaga att ett tillstånd närmast framstår som en oförytterlig rättighet. Enligt utskottets mening stämmer inte regeringens motivering med den lagbestämmelse den föreslår. I lagtexten anges att tillstånd skall lämnas om hyresgästen på grund av familjeförhållanden har beaktansvärda skäl och dessutom hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Bara den omständigheten att ett provboende skall inledas räcker inte enligt den ordalydelse lagtexten fått och så bör heller inte vara fallet. En annan ordning skulle riskera att leda till en markant ökning av antalet andrahandsuthyrningar i överhettade områden. Därigenom skulle den reguljära hyresmarknadens funktionssätt liksom hyresrätten som upplåtelseform urholkas. Den förslagna bestämmelsen om andrahandsuthyrning bör dock antas i föreslaget skick till eftersom dess ordalydelse ger uttryck för den restriktivitet utskottet anser skall gälla. Eftersom motionärerna blir tillgodosedda genom det förslag till lagändring propositionen innehåller behöver motionen inte vinna bifall.
2. Tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning (mom. 2) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Det bakom? och slutar med ?till andrahandsuthyrning? bort ha följande lydelse: Enligt utskottets mening bör reglerna om andrahandsuthyrning ge möjligheter för den hyresgäst som har starka skäl för att hyra ut i andra hand att erhålla tillstånd till det. Det bör samtidigt eftersträvas att de allra flesta hyresgäster har ett hyresavtal direkt med fastighetsägaren och alltså inte hyr i andra hand. Enligt utskottets mening tillgodoser regeringens förslag de skäl som finns för utökade möjligheter till uthyrning i andra hand. För att liberaliseringen inte skall gå alltför långt och äventyra den nyss utsagda strävan mot att hyresgästerna i största utsträckning skall ha förstahandskontrakt, bör införas en regel som innebär att tillstånden skall förnyas varje år. Hyresnämnden bör ha möjlighet att ge tillstånd för kortare tid. Regeringen bör i lämpligt sammanhang till riksdagen återkomma med de förslag till lagändringar som är nödvändiga. Utskottet tillstyrker regeringens förslag och föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 2 om tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse: 2. beträffande tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 antar regeringens förslag i motsvarande del och med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Uppsägning av borgen och pant (mom. 3) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med ?Enligt praxis? och slutar med ?borgen och pant? bort ha följande lydelse: Enligt utskottets mening bör regeringens förslag nu godtas. Utskottet är dock kritiskt till förslaget i två avseenden. Det gäller dels hyresvärdens möjligheter till att omförhandla ett hyresavtal när en borgen kommit att upphöra till följd av uppsägning, dels att rätten att ensidigt utträda ur ett borgensåtagande även gäller juridiska personer. En hyresvärd måste i många fall ha en garanti i form av en borgen vid uthyrning av en lägenhet. En garanti underlättar ofta tillträde till bostadsmarknaden för olika utsatta grupper, bl.a. ungdomar. Möjligheten att ensidigt säga upp ett borgensåtagande efter två år påverkar hyresvärdens bedömning och val av hyresgäster. En hyresvärd kommer sannolikt att välja den hyresgäst som har bäst förutsättningar att betala hyran under de år som kommer. Eftersom en borgen innebär att ekonomiskt svagare grupper kan bedömas som lika säkra hyresgäster som ekonomiskt starkare grupper, kommer möjligheten att säga upp ett borgensåtagande att innebära en större risk när hyresvärden hyr ut till t.ex. en arbetslös eller en studerande som kanske har fem års studier framför sig. I de fall en hyresvärd kan välja kommer valet att ge den hyresgäst som har fast inkomst ett försteg. Utskottet anser att det går att komma till rätta med detta problem, om det ges en möjlighet för hyresvärden att kunna omförhandla avtalet i den del det gäller att säkerställa hyresgästens förpliktelser. Frågan bör t.ex. kunna hänskjutas till hyresnämnden för det fall att hyresvärd, hyresgäst och borgensman inte kan enas i frågorna om ett fortsatt borgensåtagande skall gälla eller hur detta närmare skall vara utformat. Motsvarande bör också gälla i fråga om pant. I många fall går socialnämnden i borgen för att möjliggöra ett hyreskontrakt. Denna möjlighet innebär att en långt större del av bostadsmarknaden blir tillgänglig för socialt utsatta grupper i samhället. Möjligheten att säga upp ett borgensåtagande bör därför inte omfatta andra än fysiska personer. Motsvarande bör gälla även i fråga om pant. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till de lagändringar utskottet förordat för att stärka ställningen för de utsatta grupperna av hyresgäster på bostadsmarknaden. Utskottet tillstyrker nu regeringens förslag och föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 om uppsägning av borgen och pant ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse: 3. beträffande uppsägning av borgen och pant att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 antar regeringens förslag i motsvarande del och med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. En lagreglering av när borgen kan krävas (mom. 4) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med ?Utskottet anser? och slutar med ?kan krävas.? bort ha följande lydelse: Utskottet har tidigare konstaterat att de föreslagna möjligheterna att säga upp en borgen eller pant bör genomföras. Bakgrunden till detta är att det inte är rimligt att sådana förpliktelser gäller mer än två år. Enligt utskottets mening är det många gånger inte skäligt att ett krav på borgen eller pant ställs upp över huvud taget. En reglering bör därför ske av när hyresvärden kan ställa krav på sådan säkerhet. Får en hyresgäst inte hyra en lägenhet för att denne inte kan ordna ett borgensåtagande eller pant eller av annan anledning inte vill tillmötesgå hyresvärdens krav på säkerhet, bör hyresgästen kunna begära en prövning av frågan om hyresvärden ställt upp ett oskäligt krav. Ett sådant system kan vara förenat med vissa lagtekniska svårigheter. Utskottet anser det som angeläget att de berörda frågeställningarna blir föremål för en utrednings överväganden. Till regeringen bör överlämnas att ge ett sådant utredningsuppdrag. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen i anledning av motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 om en lagreglering av när borgen kan krävas m.m. som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse: 4. beträffande en lagreglering av när borgen kan krävas att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 3 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. Dröjsmål med hyresbetalning (mom. 5) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med ?Utskottet anser? och på s. 7 slutar med ?med hyresbetalning? bort ha följande lydelse: Utskottet konstaterar att reformerna av hyreslagens regler om betalningsdröjsmål inte fått avsedd effekt att minska antalet avhysningar till en mer rimlig nivå. Bestämmelserna behöver därför ändras så att hyresgästernas skydd ökas. Regeringen har valt att inte föreslå några förändringar av hyreslagens regler om betalningsdröjsmål. Utskottet anser däremot att reglerna bör förändras. Bostaden utgör för flertalet människor den grundläggande tryggheten i tillvaron. Det framstår därför som i det närmast obegripligt att ett förfarande som gäller förverkande och avhysning kan inledas utan att det ställs krav på att en betalningspåminnelse har skickats ut. Detta skall ses mot bakgrund av att det inte föreligger någon skyldighet för hyresvärden att ens avisera att hyran skall betalas. Utskottet anser att det skall föreligga en obligatorisk skyldighet för hyresvärden att skicka ut en betalningspåminnelse innan en uppsägning får ske. Detta krav skall utgöra ett första steg för att en hyresrätt skall kunna förverkas. Beträffande det andra steget, återvinningsfristen, anser utskottet att den tid som nu gäller om tre veckor är för snävt tilltagen. Hyreslagen bör utformas så att hyresgästen, i fall av enstaka svårigheter att betala hyran i tid, ges en något större möjlighet att göra rätt för sig. Det bör inte sällan kunna ske om fristen görs så lång att en månadslön kan komma att utbetalas under tiden. Fristens längd bör också bestämmas med hänsyn till att socialnämnden skall ges tillräcklig tid för att hinna nå kontakt med hyresgästen och besluta om bistånd. Mot bakgrund av det anförda förordar utskottet att återvinningsfristens längd bör sättas till fyra veckor. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo9 (v) yrkande 4 och 1997/98:Bo231 (v) yrkande 7 om dröjsmål med hyresbetalning som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse: 5. beträffande dröjsmål med hyresbetalning att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo9 yrkande 4 och 1997/98:Bo231 yrkande 7 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. Åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist (mom. 6) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med ?Enligt gällande? och slutar med ?ursprunglig brist? bort ha följande lydelse: När en hyresgäst hyr en lägenhet är han medveten om de brister lägenheten har när han tillträder den. Enligt dagens regler kan hyresgästen inte genom ett åtgärdsföreläggande tvinga hyresvärden att åtgärda bristerna. Enligt utskottets mening är det inte rimligt att avtalsfriheten inskänks genom den tvingande reglering som regeringen föreslår. Regeln bör därför utformas så att den genom överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen kan avtalas bort. Den bör över huvud taget inte göras tillämplig på sådana hyresavtal som ingåtts före lagens ikraftträdande i enlighet med de allmänna principer som gäller mot retroaktivt verkande lag. Enligt utskottets mening bör till 12 kap. 11 § jordabalken som ett nytt andra stycke följande bestämmelse tilläggas.
Hyresvärden och hyresgästen får genom avtal bestämma att vad som sägs i första stycket 5 inte skall gälla. Utskottet anser att punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna till propositionens förslag till ändringar i jordabalken skall ha följande lydelse.
2. I fråga om hyresavtal som träffats före lagens ikraftträdande skall 11 § första stycket 5 och andra stycket inte tillämpas. 3. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet. Utskottet tillstyrker regeringens förslag med de av utskottet med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 förordade förändringarna om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist. dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse: 6. beträffande åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:46 och motion 1997/98:Bo8 yrkande 3 antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken i motsvarande del med följande ändringar: a) till 12 kap. 11 § skall läggas ett nytt andra stycke med lydelse: Hyresvärden och hyresgästen får genom avtal bestämma att vad som sägs i första stycket 5 inte skall gälla. b) punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna med lydelse: 2. I fråga om hyresavtal som träffats före lagens ikraftträdande skall 11 § första stycket 5 och andra stycket inte tillämpas. 3. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet.
7. Informationsskyldighet för hyresvärden (mom. 7) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Enligt utskottets? och slutar med ?för hyresvärden? bort ha följande lydelse: Enligt utskottets mening är det för hyresgästen väsentliga att denne lämnas information om vem han skall vända sig till när han skall kontakta hyresvärden. Hyresgästen har liten eller ingen anledning att känna till vem som tecknar firma för ett stort fastighetsaktiebolag. Det bör därför vara tillräckligt att hyresvärden lämnar information om en person som han befullmäktigat att företräda honom och var denne kan nås. Denne person skall vara bosatt i landet. Regeringens förslag till lydelse av 12 kap. 18 i § jordabalken bör därför kompletteras med en bestämmelse som innebär att hyresvärden, i stället för att lämna de uppgifter som anges i förslaget, kan lämna uppgift om en person som befullmäktigats att företräda honom, om denna person är bosatt i Sverige. Regeringen bör återkomma till riksdagen med förslag till den förordade lagändringen. Utskottet tillstyrker regeringens förslag och föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 om informationsskyldighet för hyresvärden som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 7 bort ha följande lydelse: 7. beträffande informationsskyldighet för hyresvärden att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 i motsvarande del antar regeringens förslag och med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
8. Avskaffande av förvärvslagen (mom. 8) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Liksom regeringen? och slutar med ?av förvärvslagen? bort ha följande lydelse: Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratisk handläggningsordning, och dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att ett förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar de seriösa fastighetsägarna. Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär en förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår att göra med någon träffsäkerhet. Lagens syfte att förhindra oseriösa fastighetsägare har inte heller uppnåtts. Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga möjligheter till ingripande i det fall en fastighetsägare inte visar sig fullgöra sina förpliktelser mot hyresgäster och andra. I betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23) har föreslagits att förvärvslagen skall upphävas samtidigt som bostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripande skall stärkas. Enligt utskottets mening skulle denna ordning tillgodose de krav som kan ställas på större effektivitet vad gäller att bekämpa oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger hinder i vägen för en naturlig omsättning på hyresfastigheter. Riksdagen bör därför ge regeringen till känna att den bör återkomma till riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt innebär att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 5 om ett avskaffande av förvärvslagen som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört . dels att utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse: 8. beträffande avskaffande av förvärvslagen att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 5 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
9. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9, motiveringen) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet delar? och slutar med ?5 och 6? bort ha följande lydelse: Med hänsyn till att utskottet anser att förvärvslagen skall avskaffas kan det inte kan komma i fråga att utvidga lagens tillämpningsområde. Utskottet avstyrker därför motion 1997/98:Bo9 (v) yrkandena 5 och 6 om en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde.
10. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet delar? och slutar med ?5 och 6? bort ha följande lydelse: Tillståndsplikt för aktie- och andelsförvärv gäller endast om taxeringsvärdet för de av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Det innebär att ett värde på fastighetsbeståndet i relativa tal på 51 % ger tillståndsplikt medan ett värde om 49 % inte ger det, även om det i det första fallet gäller endast fem fastigheter och i det andra fallet gäller ett hundratal. Regeringen har ansett att förvärvslagen inte bör utvidgas till att omfatta aktie- eller andelsförvärv av bolag vars uppgift är en annan än att äga och förvalta fastigheter. Regeringen anser det inte vara motiverat eftersom man inte kan säga att denna kategori av fastighetsägare skulle vara sämre än andra och hänvisar också till att de olägenheter som är förenade med förvärvsprövningen skulle inträda i långt fler fall än i dag. Utskottet finner att dessa skäl inte är bärkraftiga. Det räcker med att konstatera av att denna kategori av fastighetsägare inte är påtagligt bättre än andra ägarkategorier för att motivera en tillståndsprövning eftersom det är hyresgästernas behov av skydd mot oseriösa hyresvärdar som skall tillgodoses. Med hänsyn till detta ändamål är det rimligt, vilket också lagstiftningen i övrigt ger uttryck för, att överlåtare och förvärvare får finnas sig i de olägenheter som en förvärvsprövning kan medföra. Den nu behandlade ägarkategorin kan inte anses vara påtagligt bättre än andra fastighetsägare, och förvärvslagen bör därför omfatta förvärv av alla bolag som innehar hyresfastigheter. Regeringen motiverar att en utvidgning av förvärvslagen till hyresradhus inte skall göras med att det är svårt att utforma en reglering som endast träffar de förvärv av småhusfastigheter som det är angeläget att pröva. Enligt utskottet bör en sådan reglering ändå göras. Regeringen bör således ges i uppdrag att utarbeta förslag till nödvändiga lagändringar som tillgodoser de synpunkter utskottet har på frågorna om en utvidgning av förvärvslagen tillämpningsområde. Vad utskottet anfört bör riksdagen i anledning av motion 1997/98:Bo9 (v) yrkandena 5 och 6 om en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 9 bort ha följande lydelse: 9. beträffande en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkandena 5 och 6 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
11. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10, motiveringen) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet anser? och slutar med ?vid förvärvsprövningen? bort ha följande lydelse: Med hänsyn till att utskottet anser att förvärvslagen skall avskaffas anser utskottet att det inte kan komma i fråga att ge hyresgästorganisationerna ytterligare befogenheter enligt lagen. Utskottet avstyrker därför motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen.
12. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet anser? och slutar med ?vid förvärvsprövningen? bort ha följande lydelse: Hyresgästorganisationerna spelar en aktiv och betydelsefull roll på bostadsmarknaden. De besitter stora kunskaper om fastighetsägarnas lämplighet att vara hyresvärd. De bör därför ges samma möjlighet som kommunen när det gäller rätten att i hyresnämnden få en tillståndsprövning av ett förvärv av hyresfastighet. Regeringen bör till riksdagen återkomma med ett lagförslag till den förordade förändringen. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 10 bort ha följande lydelse: 10. beträffande hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 7 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
13. Ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen (mom. 11) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Utskottet anser? och slutar med ?enligt bostadsförvaltningslagen? bort ha följande lydelse: Hyresgästens möjligheter till åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande ger honom bra verktyg för ett erhålla en rimlig standard i sin bostad. Den enskilde hyresgästen kan dock uppleva det som besvärligt att klaga hos hyresvärden och det kan gälla problem som är generella i fastigheten. Det bör därför införas en möjlighet för hyresgästerna att kollektivt begära ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen på ett tidigare stadium än som kan ske enligt dagens regler. Boverket föreslog under remissbehandlingen av det utredningsförslag som ligger bakom propositionen att lagen skulle ge möjlighet till att utfärda förvaltningsanmärkning vid mindre allvarliga försummelser från hyresvärdens sida. Enligt utskottets mening skulle en sådan ordning kunna ha flera fördelar. En förvaltningsanmärkning bör inte innebära något annat än att den ger publicitet och tjänar som en varning både för fastighetsägaren själv och presumtiva hyresgäster. Flera anmärkningar bör sammantaget kunna ge anledning till ett allvarligare ingripande enligt lagen. Utskottet anser att regeringen bör tillsätta en utredning som bör göra nödvändiga överväganden om ett förfarande med förvaltningsanmärkning samt utarbeta de förslag till lagändringar som behövs för att förverkliga detta system. Regeringen bör därefter återkomma med en proposition i frågan. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen i anledning motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 8 om ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 11 bort ha följande lydelse: 11. beträffande ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
14. Förändringar i bruksvärdessystemet (mom. 14) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ?Bostadsutskottet har? och slutar med ?avstyrks således? bort ha följande lydelse: Bostadsutskottet instämmer i vad som i Moderata samlingspartiets partimotion 1997/98:Bo202 anförts om bruksvärdessystemet. Detta system har i praktiken kommit att användas för att styra all hyressättning efter resultaten av förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och de kommunala bostadsföretagen. Vägledande för hyresnivåerna har därvid blivit de kommunala bolagens kostnader. Systemet har därmed kommit att bli hyresdrivande. Bruksvärdessystemet hade emellertid ursprungligen en helt annan inriktning. Tanken var att hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga kriterier samtidigt som hyresgästens besittning av bostaden tryggades. Utskottet anser att ursprungstankarna med bruksvärdessystemet bör vara vägledande för förändringar i hyreslagstiftningen. De kommunalt ägda bostadsföretagens hyresnormerande roll bör avskaffas. Lägenhetens marknadsvärde bör avspegla sig i hyresnivåerna. Detta innebär att den som bor i mindre efterfrågade lägen eller i sämre utrustade lägenheter får betala mindre medan den som väljer att bo i mycket attraktiva lägenheter får betala en högre hyra. Hyrorna måste således tillåtas att anpassa sig efter varandra fullt ut i förhållande till lägenheternas varierande bruksvärde som det avspeglas i det utbud och den efterfrågan som finns. Detta är inte bara av betydelse för rättvisan hyresgästerna emellan. En flexiblare hyressättning har också fastighets- och samhällsekonomisk betydelse. Samtidigt underlättas möjligheterna för bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och nackdelar i förhållande till egna hem och bostadsrätter. Hyresgästernas intresse av trygghet och framförhållning i boendet bör säkras genom ett väl fungerande besittningsskydd. En fastighetsägare skall inte kunna kringgå detta skydd genom orimligt höga hyreskrav. Vid tvist mellan hyresvärd och hyresgäst bör skäligheten i hyreskravet kunna prövas av domstol och ställas mot frivilligt avtalade hyresnivåer i jämförbara lägenheter. Enligt utskottets mening bör således den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet återupprättas i ett hyressättningssystem med fri hyresbildning i kombination med besittningsskydd. Det bör ankomma på regeringen att snarast återkomma till riksdagen med förslag som medverkar till den förordade utvecklingen. Vad utskottet ovan anfört med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 15 bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 14 bort ha följande lydelse: 14. beträffande förändringar i bruksvärdessystemet att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 15 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
15. Ett avskaffande av hyresförhandlingslagen (mom. 15) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ?Ett kollektivt? och på s. 12 slutar med ?av hyresförhandlingslagen? bort ha följande lydelse: Hyreslagstiftningen kännetecknas i högre grad än andra områden av äldre tiders synsätt och värderingar. Detta skadar bostadsmarknaden. Den korporativism och därmed likriktning som kännetecknar hyresförhandlingslagen hindrar hyresgäster och hyresvärdar att nå fram till lösningar som anpassar hyresrätten som upplåtelseform till dagens och morgondagens behov. Genom hyresförhandlingslagen har hyresgästorganisationerna givits en mycket stark ställning. De avtal om hyrorna som organisationerna är med att förhandla fram med de allmännyttiga hyresbolagen blir bestämmande för hyrorna på orten. Hyresgästorganisationens värderingar om de olika faktorer som skall bestämma hyran blir genom hyreslagens regler bestämmande på marknaden. Systemet fungerar på ett principiellt sätt så att hyresgästorganisationerna har ett normativt inflytande. Systemet låser prisbildningen och får i vissa fall egendomliga konsekvenser. Hyrorna för äldre hus som ligger centralt i storstäderna vilka lägenheter av gemene man uppfattas som alltigenom attraktiva, kan ha hyror som understiger hyrorna för lägenheter som ligger långt från centrum i hus som nyligen uppförts. Hyresgästorganisationernas medverkan vid hyressättningen har medfört att vid ombyggnad hyran endast kan höjas om vissa åtgärder genomförs. Ytrenovering och stambyte är t.ex. inte tillräckliga skäl för hyreshöjning. Av denna anledning tvingas fastighetsägaren att renovera sina lägenheter utöver vad som är nödvändigt för att genom sådana ?bruksvärdeshöjande? åtgärder få kostnadstäckning just för de av fastighetsekonomiska skäl nödvändiga åtgärderna. Detta är inte till fromma för hyresgästerna. Hyresförhandlingslagen och den starka ställning den ger hyresgästorganisationerna har kommit att snedvrida tillämpningen av bruksvärdesregeln som bör tillåtas fungera som det ursprungligen var tänkt. Mot denna bakgrund föreslår utskottet riksdagen att hyresförhandlingslagen avskaffas. Regeringen bör till riksdagen återkomma med ett förslag hur det skall gå till. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 16 om avskaffandet av hyresförhandlingslagen ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 15 bort ha följande lydelse: 15. beträffande ett avskaffande av hyresförhandlingslagen att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 16 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
16. En bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar (mom. 16) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Utskottet finner? och slutar med ?sina stadgar? bort ha följande lydelse: Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte innehålla regler som möjliggör för t.ex. bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto mot för- eningens stadgeändringar. Det är de enskilda föreningarna som genom demokratiska beslut själva skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall vara bundna till de olika bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så att sådana villkor för stadgeändring som går utöver bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga. Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör återkomma med ett förslag med denna innebörd. Med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 om föreningens självbestämmande över sina stadgar bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 16 bort ha följande lydelse: 16. beträffande en bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 19 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
17. Ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 17) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Ulf Björklund (kd) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Under riksmötet? och på s. 13 slutar med ?mot dubbelupplåtelse? bort ha följande lydelse: I dagens kärva ekonomiska läge behövs åtgärder som underlättar ombildning av hyresfastigheter till bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild betydelse i områden med en ensidig social sammansättning. Bostadsrätt i dessa områden kan öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland dem som redan bor där både för området och för de hus de bebor. Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som vill medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle möjliggöra att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med kapital när fastigheten ombildas. Ombildning skulle så kunna möjliggöras i de fall där det i dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll med en ekonomi som tillåter dem att delta i ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att senare förvärva bostadsrätten. I de fall hyresförhållandet upphör kan bostadsrätten försäljas på marknaden med inkomster för kommunen eller bolaget. Hyresgästerna i de lägenheter som innehas av kommunen eller dess bostadsbolag skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som tidigare. Detta skulle ge dem trygghet. De bör dessutom i lag tillförsäkras samma rättigheter som andra hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten. Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde ingå i regeringens fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade förslag som förts fram i en departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). Regeringen har valt att inte efterkomma tillkännagivandet. Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att förbudet mot dubbelupplåtelse ändras så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat att lägenheten är uthyrd. Med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del om partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 17 bort ha följande lydelse: 17. beträffande ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
18. Bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder (mom. 18) Rigmor Ahlstedt (c) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ?Bostads- rättsutredningen? och slutar med ?standardhöjande åtgärder? bort ha följande lydelse: I en bostadsrättsförening är det majoriteten, ibland endast i föreningens styrelse, som bestämmer över vilka ombyggnadsåtgärder föreningen skall göra. Sådana beslut kan ibland omfatta de enskilda lägenheterna. Bostadsrättslagen innehåller vissa regler till skydd för de enskilda bostadsrättshavarna men den ger inte dessa det inflytande som hyresgästerna har. Huvudregeln enligt hyreslagen innebär att de enskilda hyresgästerna skall godkänna standardhöjande åtgärder. Något sådant skydd gäller inte för bostadsrättshavarna i vad de påverkas av de åtgärder föreningen beslutat. Trots att bostadsrätten anses vara en mer demokratisk boendeform, har man således i vissa fall ett mindre inflytande över det hus och den lägenhet man bebor än vad en hyresgäst har. Enligt utskottets uppfattning bör ett mot hyresgästernas svarande inflytande arbetas in i bostadsrättslagen. Regeringen bör ge den nu arbetande Bostadsrättsutredningen i uppdrag att lägga fram de förslag till lagändringar som behövs. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo403 (c) bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 18 bort ha följande lydelse: 18. beträffande bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo403 om bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
19. Ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren (mom. 19) Ulf Björklund (kd) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ?Utskottet finner? och på s. 14 slutar med ?bör avstyrkas? bort ha följande lydelse: Bostadsrätt är en i grunden bra upplåtelseform. En förändring av bostadsrätten som enligt utskottets mening bör göras är att de enskilda bostadsrättshavarna i stället för bostadsrättsföreningen skall ansvara för de lån som i dag vanligen åvilar föreningen. Genom en sådan ordning kommer också bostadsrättshavarna att kunna göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på samma sätt som en villaägare. Den ger också större flexibilitet på det sättet att den enskilde bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på det egna kapital han vill skall vara nedlagt i bostadsrätten. Väljer bostadsrättshavaren att amortera ner låneskulden på lägenheten torde han ha lättare att sälja den, något som kan vara av stor betydelse särskilt i nybyggda bostadsrättshus. Samhällsekonomiskt uppmuntras dessutom på detta sätt ett personligt sparande. Dessutom kommer bostadsrättens värde som pant att förstärkas. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till de lagändringar som behövs för att ett system med ett personligt låneansvar för bostadsrättshavare skall kunna genomföras. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om personligt låneansvar för bostadsrättshavare som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 19 bort ha följande lydelse: 19. beträffande ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
20. En panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 20) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med ?Ett motionsförslag? och slutar med ?och andrahandsupplåtelse? bort ha följande lydelse: Lagens regler om en panthavares möjligheter att skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning har fått en inte helt lyckad utformning. De nu gällande reglerna avser endast långivare som är juridiska personer. M- motionen tar sikte på att alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk person som inte själv avser att använda lägenheten som bostad, utan endast för andrahandsupplåtelser, kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut lägenheten. Utskottet anser att det inte finns några skäl för att juridiska personer skall ha en privilegierad ställning. Långivare med panträtt i en bostadsrätt bör ges samma ställning oavsett om det rör sig om juridiska eller fysiska personer. Intresset av att den juridiska personens innehav skall vara tidsbegränsat har gjort att en konstruktion valts som ansluter till vad som i dag gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Den gällande regleringen ger långivaren särskilda rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt utskottets mening förlorar de nu gällande bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta fall kan en sådan reglering t.o.m. innebära att långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt utskottets mening bör långivaren ha alla de befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära, för att han på bästa sätt skall kunna skydda det kapital bostadsrätten innebär. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag som innebär lika rättigheter för långivare, oavsett om de är juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del om panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 20 bort ha följande lydelse: 20. beträffande en panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
21. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 21) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med ?Utskottet har? och på s. 15 slutar med ?bostadsrättsförenings förmånsrätt? bort ha följande lydelse: Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala panträtten begränsar för- eningens rätt till betalning före panthavaren i förhållande till vad som tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har därigenom stärkts något. Enligt utskottets mening bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras till sin logiska slutpunkt. En pantförskrivning av bostadsrätten bör således i förmånsrättshänseende ge utdelning före alla de fordringar mot bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även före fordringar avseende avgifter. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till lagändringar så att detta förverkligas. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del om en bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 21 bort ha följande lydelse: 21. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
22. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde (mom. 22) Ulf Björklund (kd) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ?De nya? och slutar med ?bostadsrättens pantvärde? bort ha följande lydelse: Den 1 januari 1996 trädde nya regler i bostadsrättslagen i kraft som hade som syfte att stärka bostadsrättens värde som pant. Reglernas syfte var vällovligt, men det finns enligt utskottets mening anledning att anta att det eftersträvade målet inte har nåtts. Det är därför lämpligt att låta göra en utvärdering av de nya reglernas effektivitet. Frågor som särskilt behöver uppmärksammas är dels den legala panträtten, dels köparens förpliktelser vid överlåtelse. Utvärderingen bör också omfatta kronofogdemyndigheternas handläggningstider. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 22 bort ha följande lydelse: 22. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
23. Ägarlägenheter (mom. 24) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd) och Peter Weibull Bernström (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ?Utskottet behandlade? och slutar med ?om ägarlägenheter? bort ha följande lydelse: Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande motionsyrkanden (m), (kd) och (mp) om införande av ägarlägenheter som ny upplåtelseform. Dessa avstyrktes av utskottet. I en gemensam reservation från Moderaterna, Centerpartiet, Folkpartiet, Miljöpartiet och Kristdemokraterna argumenterades för att ägarlägenheter skulle införas. Det finns nu anledning för utskottet att ställa sig bakom den då gjorda reservationen. Den innebär att regeringen för riksdagen bör lägga fram ett förslag om ägarlägenheter. Med anledning av motionerna 1997/98:Bo202 (m) yrkande 17 och 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 12 om ägarlägenheter bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 24 bort ha följande lydelse: 24. beträffande ägarlägenheter att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo202 yrkande 17 och 1997/98:Bo218 yrkande 12 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
24. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25, motiveringen) Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med ?Bostadsutskottet delar? och på s. 17 slutar med ?detta skäl? bort ha följande lydelse: Bostadsutskottet anser att en strävan bör vara att avveckla alla former av regleringar som kan störa en fungerande bostadsmarknad där hyresgäster och hyresvärdar fritt kan avtala om villkoren. Åtgärder med denna inriktning främjar rörligheten och leder till ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet. Detta innebär också att svårigheterna för ungdomar och andra grupper att ta sig in på den ordinarie bostadsmarknaden minskar. En fungerande bostadsmarknad förutsätter att förmedling av hyresbostäder kan ske i fri konkurrens. De förslag som läggs fram i de aktuella motionerna innebär ökad reglering och är således inte förenliga med utskottets synsätt. Vad gäller de frågor om oseriös förmedlingsverksamhet som tas upp i en av motionerna vill utskottet emellertid understryka att olaglig handel med hyreskontrakt självfallet skall beivras. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motionerna 1997/98: Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6 om bostadsanvisning och bostadsförmedling.
25. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med ?Bostadsutskottet delar? och på s. 17 slutar med ?detta skäl? bort ha följande lydelse: Bostadsutskottet instämmer i den beskrivning av förhållandena på bostadsmarknaden som ges i de aktuella motionerna. De svaga grupperna har fått betala ett högt pris för den avreglering som skett av bostadsmarknaden. Allt fler fastighetsägare, såväl privata som kommunala, har börjat tillämpa diskriminerande villkor för att acceptera nya hyresgäster. Krav ställs på bl.a. fast anställning och god ekonomi. Vissa hyresvärdar tycks dessutom tillämpa regler som är direkt diskriminerande för invandrargrupperna. På sina håll har frivilliga överenskommelser träffats om att hyresvärdarna skall lämna lägenheter till kommunal förmedling. Många privata värdar har emellertid inte gått med på sådana avtal. Det har även visat sig svårt att nå uppgörelser med allmännyttiga bostadsföretag. De uppgörelser som har träffats har dessutom omfattat ett otillräckligt antal lägenheter. Det är således uppenbart att många hyresvärdar inte tagit sitt samhälleliga ansvar när det gäller bostadsförsörjningen. Enligt utskottets mening är en lagstiftad bostadsanvisningsrätt i både det kommunala och privata bostadsbeståndet nödvändig för att stärka de svaga hushållens ställning på bostadsmarknaden och för att skapa allsidigt sammansatta bostadsområden. Detta hindrar givetvis inte att man i första hand skall söka uppnå frivilliga överenskommelser mellan kommun och fastighetsägare. Den förordade regleringen kommer sannolikt att påtagligt förbättra förutsättningarna för att uppnå sådana lösningar. För att kommunerna skall kunna uppfylla sitt bostadspolitiska ansvar behöver vidare ett system utformas som ger de bostadssökande information om läget på bostadsmarknaden, vilka kövillkor som gäller och vilka krav som fastighetsägarna ställer på bostadssökanden. Kommunerna bör ges rätt att ingripa mot såväl kommunala som privata fastighetsägare som tillämpar orimliga eller diskriminerande krav. Bostadsutskottet instämmer vidare i den bedömning av privat bostadsförmedlingsverksamhet som redovisas i motionerna. Det finns klara tecken på att verksamheten vid dessa förmedlingar ofta bedrivs i oseriösa former. Handel med hyreskontrakt förekommer. Verksamheten bör därför bli föremål för en närmare undersökning, och regler bör utarbetas i syfte att trygga den enskilde bostadssökandens rättigheter. Enligt utskottets mening bör särskilt frågan om en auktorisation övervägas i detta sammanhang. Sammanfattningsvis bör regler utformas som ger de bostadssökande en rättvis och likvärdig behandling. Kommunerna bör ges möjlighet att påverka fastighetsägarnas krav på de bostadssökande samt rätt att överklaga fastighetsägarnas fördelning av bostäder. En reglering bör utformas för privat bostadsförmedlingsverksamhet. Det bör ankomma på regeringen att återkomma med förslag i enlighet med vad utskottet nu förordat. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98: Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet ovan anfört om bostadsanvisning och bostadsförmedling. dels att utskottets hemställan under 25 bort ha följande lydelse: 25. beträffande bostadsanvisning och bostadsförmedling att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo219 yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 yrkandena 3 och 6 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
Särskilt yttrande
En social bostadspolitik Owe Hellberg (v) anför: I Vänsterpartiets motion som väckts med anledning av propositionen om ändringar i hyreslagen finns ett yrkande om en social bostadspolitik. Utskottet har valt att behandla detta yrkande tillsammans med den bostadspolitiska propositionen senare i vår. Jag har accepterat denna behandlingsordning men vill samtidigt understryka behovet att överväga det samlade utfallet av bostadspolitikens olika medel. Vid riksdagsbehandlingen av den bostadspolitiska propositionen bör därför självklart utgångspunkten vara att ett helhetsgrepp skall tas på bostadspolitikens utformning där hyreslagens regler utgör en viktig del tillsammans med andra styrmedel. Ett återupprättande av en social bostadspolitik kräver förändringar på många områden och en skärpt lagstiftning i flera avseenden. Särskilt stort är behovet att stärka de svaga gruppernas ställning på bostadsmarknaden. Inriktningen av några av dessa förändringar framgår av mina reservationer till detta betänkande. En bredare genomgång av önskvärda åtgärder redovisades i Vänsterpartiets partimotion 1997/98:Bo231 från höstens allmänna motionstid. De krav som där framfördes på bl.a. obligatorisk boendeplanering i kommunerna, lagstiftad bostadsanvisningsrätt, ändrade regler för bostadsbidrag, ett långsiktigt integrationsarbete, bättre bostadspolitiska styrmedel för kommunerna och bättre tillgänglighet i bostadsområdena utgör alla viktiga delar i en förändrad bostadspolitik. Jag har givetvis för avsikt att återkomma och ytterligare utveckla Vänsterpartiets syn på den sociala bostadspolitikens uppgifter i samband med att den bostadspolitiska propositionen läggs på riksdagens bord den 19 mars. Det har förespeglats att den socialdemokratiska regeringen i denna proposition skall redovisa sin syn på den framtida bostadspolitiken. Förhoppningsvis grundar sig denna syn inte primärt på statsfinansiella överväganden utan på en insikt i innebörden av det övergripande bostadspolitiska målet om att alla människors behov av en god bostad till rimlig kostnad skall tryggas.
I propositionen intagna lagförslag
1 Förslag till lag om ändring i jordabalken
2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
3 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt Utskottets lagförslag
Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 9, 10, 10 a, 13 och 27 §§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.
Innehållsförteckning
Sammanfattning........................................1 Propositionen.........................................1 Motionerna............................................1 Propositionen.........................................3 Utskottet.............................................4 Propositionens förslag och därtill anknutna motionsförslag 4 Andrahandsuthyrning 4 Borgen och pant beträffande bostadshyresavtal 4 Hyresbetalning 6 Åtgärdsföreläggande 7 Informationsskyldighet för hyresvärden 7 Tillstånd till förvärv av hyresfastighet 8 Bostadsförvaltningslagen 9 Vissa följdändringar i anledning av propositionens lagförslag 10 Propositionens förslag i övrigt 10 Vissa överväganden i anledning av propositionens lagförslag 10 Övriga motionsförslag 11 Hyressättning 11 Det kollektiva hyresförhandlingssystemet 11 Bostadsrätt 12 Villkor för ändringarna av stadgarna 12 Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse 12 Bostadsrättshavarens rättigheter mot föreningen 13 Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren 13 Bostadsrättens pantvärde 14 Ägarlägenheter 15 Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning 15 Hemställan 17 Reservationer........................................20 1. Andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande (mom. 1, motiveringen) 20 2. Tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning (mom. 2) 20 3. Uppsägning av borgen och pant (mom. 3) 21 4. En lagreglering av när borgen kan krävas (mom. 4) 22 5. Dröjsmål med hyresbetalning (mom. 5) 23 6. Åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist (mom. 6) 23 7. Informationsskyldighet för hyresvärden (mom. 7) 24 8. Avskaffande av förvärvslagen (mom. 8) 25 9. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9, motiveringen) 26 10. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9) 26 11. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10, motiveringen) 27 12. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10) 27 13. Ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen (mom. 11) 28 14. Förändringar i bruksvärdessystemet (mom. 14) 28 15. Ett avskaffande av hyresförhandlingslagen (mom. 15) 29 16. En bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar (mom. 16) 30 17. Ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 17) 31 18. Bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder (mom. 18) 32 19. Ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren (mom. 19) 33 20. En panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 20) 33 21. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 21) 34 22. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde (mom. 22) 35 23. Ägarlägenheter (mom. 24) 35 24. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25, motiveringen) 36 25. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25) 36 Särskilt yttrande 38 En social bostadspolitik 38 I propositionen intagna lagförslag...................39 1 Förslag till lag om ändring i jordabalken 39 2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 43 3 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt 45 Utskottets lagförslag................................46 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. 46