Vissa fastighetsrättsliga lagstiftningsfrågor
Betänkande 1990/91:BoU9
Bostadsutskottets betänkande
1990/91:BOU09
Vissa fastighetsrättsliga lagstiftningsfrågor
Innehåll
1990/91 BoU9
Sammanfattning
I betänkandet behandlas 21 motioner väckta under den allmänna motionstiden. I motionerna tas upp huvudsakligen frågor om expropriation, förköp och fastighetsbildning samt hyreslagstiftningen. Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden. Flera av dem avstyrks med hänvisning till pågående överväganden inom regeringskansliet.
28 reservationer och 4 särskilda yttranden har fogats till betänkandet.
Motionerna
I detta betänkande behandlas följande under allmänna motionstiden 1991 väckta motioner
1990/91:Bo219 av Karl-Erik Svartberg m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av förköpslagstiftningen,
1990/91:Bo224 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas 9. att riksdagen hos regeringen begär förslag om förstärkning av besittningsskyddet för hyresgäst i tvåbostadshus, 13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bruksvärdeshyran,
1990/91:Bo244 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas 3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om tomträttsinstitutets avskaffande,
1990/91:Bo252 av Erling Bager m.fl. (fp) vari yrkas 17. att riksdagen beslutar avskaffa förköpslagen, 22. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om översyn av bruksvärdessystemet, 24. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om hyra och besittningsskydd vid andrahandsuthyrning, 25. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i hyreslagen så att ersättning för boinflytande och fritidsverksamhet inte skall anses som hyra, 26. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i hyresförhandlingslagen så att avgörande för erhållandet av förhandlingsrätt blir att föreningen åtnjuter hyresgästernas förtroende, 27. (delvis) att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i bostadssaneringslagen så att vid utfärdande av hyresgästintyg för ombyggnad den mening skall gälla som företräds av majoriteten av de boende i fastigheten, (i den del yrkandet inte behandlas i detta betänkande behandlas det i betänkandet 1990/91:BoU12), 30. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om hyresgästernas inflytande över underhållet i den egna bostaden,
1990/91:Bo308 av Görel Thurdin m.fl. (c) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär att en samlad utvärdering och översyn görs av den lagstiftning som reglerar ersättningsfrågor vid expropriation.
1990/91:Bo401 av Charlotte Cederschiöld (m) vari yrkas 1. att riksdagen hos regeringen begär att frågan om ett mer direkt ansvar för fastighetsbildningsmyndigheten när det gäller behov av eventuella servitut utreds, 2. att riksdagen hos regeringen begär att frågan om en förstärkning av De-Facto-Servitutets rättsliga ställning utreds.
1990/91:Bo402 av Carl Bildt m.fl. (m) vari yrkas 3. att riksdagen beslutar avskaffa möjligheten att bilda nya tomträtter, 5. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införande av ägarlägenheter i enlighet med ägarlägenhetsutredningens betänkande Ägarlägenheter (SOU 1982:40), 10. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ändring i hyreslagstiftningen så att lägesfaktorn ges ökad vikt, 11. att riksdagen ändrar hyresförhandlingslagen så att den enskilde hyresgästen ges förhandlingsrätt, 22. att riksdagen beslutar avskaffa förköpslagen (1967:868), 23. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i expropriationslagstiftningen i enlighet med vad i motionen anförts,
1990/91:Bo403 av Catarina Rönnung m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att lagen om tvångsförvaltning och reglerna för tillståndsplikt för fastighetsinnehav blir föremål för översyn.
1990/91:Bo404 av Birger Rosqvist och Christer Skoog (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om tvångsförvaltning av fastighet och regler om tillståndsplikt för fastighetsinnehav.
1990/91:Bo405 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas ställning.
1990/91:Bo406 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär att den kommitté som tillsatts för en översyn av hyreslagstiftningen utreder frågor om lägenhetsbyten i enlighet med vad som anges i motionen.
1990/91:Bo408 av Christer Skoog och Jan Björkman (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om boinflytande för hyresgäster.
1990/91:Bo409 av Nils T Svensson och Lars Ulander (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av reglerna om rösträtt i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
1990/91:Bo410 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att förvärvare av hyresfastighet skall kunna uppvisa en kalkyl som innebär att fastighetens intäkter täcker dess kostnader, 2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att förvärvstillstånd inte skall lämnas om förvärvaren köpt och sålt ett flertal fastigheter på kort tid, 3. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att tillståndsplikten skall omfatta alla aktie- och andelsförvärv i fåmansbolag som äger hyresfastigheter, 4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att kännbar sanktion skall kunna utdömas när förvärvare underlåter att anmäla förvärvet till kommunen, 5. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att åtgärdsföreläggandet skall knytas till fastigheten, så att den inte förfaller vid ägarbyte.
1990/91:Bo411 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas 2. att riksdagen hos regeringen begär förslag i enlighet med vad i motionen anförts om ändringar i hyreslagen vad avser reglering av hyran vid andrahandsupplåtelse, 3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om åtgärder vad avser en reformering av hyressättningssystemet så att en flexibel boendeservice kan erbjudas, 4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ersättning till Hyresgästernas riksförbund, 5. (delvis) att riksdagen beslutar om en ändring av lagstiftningen i enlighet med vad i motionen anförts om den enskilde hyresgästens inflytande över reparation av den egna lägenheten, (i den del yrkandet inte behandlas i detta betänkande behandlas det i betänkandet 1990/91:BoU12), 14. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts såvitt avser hyr-köp-bostäder, 26. att riksdagen beslutar att upphäva tidigare ändringar av lokalhyreslagstiftningen (1988:927) i enlighet med vad i motionen anförts, 27. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en skyndsam översyn av regelsystemet och fastighetsrättsliga frågor i syfte att anpassa dessa till det som gäller och förväntas gälla inom EG.
1990/91:Bo412 av Jan Strömdahl och Lars Bäckström (v) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till ny förvärvslag på vissa orter i enlighet med vad som anförts i motionen.
1990/91:Bo413 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om de allmännyttiga företagens roll för hyresgästinflytandet, 2. att riksdagen beslutar om sådan ändring i hyreslagen att hyresgästinflytandet ökar vid underhåll av lägenhet i enlighet med vad i motionen anförts, 4. att riksdagen beslutar om sådan ändring i bostadssaneringslagen (1973:531) att det blir hyresgästerna vid en berörd fastighet som har att yttra sig över ombyggnad och utfärda intyg, 5. att riksdagen beslutar om sådan ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) att det direkta hyresgästinflytandet stärks i enlighet med vad i motionen anförts, 8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behov av lagstiftning för att stärka hyresgästinflytandet vid anslutning till kabel-TV, 10. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i anläggningslagen att boendeinflytandet ökar i enlighet med vad i motionen anförts, 11. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i berörd lagstiftning att boendeinflytandet ökar för småhusägare i s.k. storkvarter i enlighet med vad i motionen anförts, 13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bruksvärdessystemet, 14. att riksdagen beslutar om sådan ändring i berörd lagstiftning att större hänsyn tas till den enskilde hyresgästen i enlighet med vad i motionen anförts,
1990/91:Bo414 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas 1. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 57 a § jordabalken innebärande att hyresvärden skall ha skyldigheten att hänskjuta tvist till hyresnämnd enligt vad som anförts i motionen, 2. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. jordabalken innebärande att en regel införs om att på hyresvärdens initiativ tvinga parterna till förhandlingar i god tid innan lokalhyresgästen måste avflytta enligt vad som anförts i motionen, 3. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 58 b § jordabalken innebärande att hyresgästen alltid skall ha rätt till en ersättning som motsvarar minst en årshyra för lokalen, dock minst tre basbelopp om hyresförhållandet upphör på grund av en obefogad uppsägning enligt vad som anförts i motionen, 4. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. jordabalken innebärande att ett yttrande från hyresnämnden skall avse ett hyresavtal i dess helhet enligt vad i motionen anförts,
1990/91:Bo415 av Lars Ahlström m.fl. (m, fp, c) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om lokalhyrornas utveckling.
1990/91:Bo416 av Martin Olsson (c) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring av fastighetsbildningslagen att möjligheten till tvångsvis markinlösen enligt 8 kap. avskaffas.
1990/91:Bo532 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas 13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bildandet av större fastigheter för fritidsändamål.
Utskottet
Vissa fastighetsförvärv m.m.
Expropriation
I två motioner, moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 23 och i motion Bo308 (c) tas upp frågor om expropriation. I den först nämnda motionen begärs att regeringen lämnar förslag om ändringar såvitt gäller förutsättningarna för expropriationstillstånd och ersättningsreglerna. Enligt motionärerna bör expropriationsförfarandet kunna tillgripas endast om kommunen har ett nödvändigt och påvisbart behov av aktuell fastighet inom en snar framtid. Ersättningsreglerna bör enligt motionen utformas så att det fulla marknadsvärdet för fastigheter ersätts jämte ägarens kostnader på grund av expropriationen. I c-motionen riktas uppmärksamheten på, förutom ersättningsreglerna, förfarande- och handläggningsfrågor. Enligt motionärerna är det alltmer en uppfattning att samhället inte visar tillräcklig respekt för äganderätten och inte tar tillräcklig hänsyn till enskilda intressen. Någon samlad översyn av ersättningsreglerna m.m. har enligt motionen inte skett utan de har behandlats sektor för sektor. Motionärerna anser därför att en samlad utvärdering och översyn bör komma till stånd, varvid bör belysas bl.a. om enligt gällande rätt ersättning utgår där omständigheterna är sådana att ersättning bör utgå och om gottgörelsen blir rimlig. En annan fråga som enligt motionärerna bör belysas är om förfarandereglerna är utformade på bästa sätt för att tillgodose de rättssäkerhets- och effektivitetskrav som måste ställas. Handläggningstiderna tas också upp i motionen och det anförs att de ofta uppfattas som orimligt långa.
I gällande rätt återfinns de grundläggande ersättningsreglerna vid intrång eller inlösen av en fastighet i 4 kap. expropriationslagen (1972:719). I vissa lagar, t.ex. anläggningslagen (1973:1149) och ledningsrättslagen (1973:1144), hänvisas till ersättningsreglerna i expropriationslagen. Andra lagar, som t.ex. plan- och bygglagen (1987:10) och naturvårdslagen (1964:822), innehåller förutom en hänvisning till expropriationslagen vissa kompletterande ersättningsregler. Enligt bestämmelserna om expropriationsersättning är ägaren av en fastighet som exproprieras berättigad dels till löseskilling för fastigheten eller intrångsersättning, dels till ersättning för annan skada som uppkommer genom expropriationen. Principen är att markägarens samlade ekonomiska ställning efter expropriationen skall vara densamma som om någon inlösen inte skett. I syfte bl.a. att förhinda markspekulation ersätts värden som uppkommit på grund av förväntningar om en ändrad markanvändning endast i begränsad omfattning.
Utskottet behandlade och avstyrkte ett motionsyrkande om ändring av ersättningsreglerna m.m. i expropriationslagen senast i betänkandet 1990/91:BoU1 s. 7. Utskottet gör inte nu något annat ställningstagande till de i m-motionen upptagna frågorna. Moderata samlingspartiets partimotion Bo402 (m) yrkande 23 avstyrks.
När det gäller frågan om en samlad översyn bör ske av ersättningsreglerna i de lagar som reglerar markanvändning kan konstateras att ersättningsprinciperna i expropriationslagen i stora delar är tillämpliga. Enligt utskottets mening bör denna ordning alltjämt gälla. För närvarande pågår för övrigt inom regeringskansliet ett arbete som syftar till att i huvudsak anpassa ersättningsfrågorna vid fastighetsreglering till expropriationslagens bestämmelser. Något viktigt behov av en samlad översyn av ersättningsreglerna kan inte anses föreligga. Beträffande frågan om handläggningstiderna är det naturligtvis angeläget att en expropriation fullföljs så snabbt som möjligt. Genom nuvarande regler, som trädde i kraft den 1 juni 1988, förfaller ett expropriationstillstånd om saken inte har fullföljts genom ansökan om stämning till domstol inom ett år från det att tillståndet beviljades. Nytt tillstånd får beviljas endast om särskilda skäl föreligger. Genom dessa regler har utbildad praxis lagfästs. Utskottet har förståelse för att det kan vara till nackdel för fastighetsägaren att denne inte vet om expropriationen skall fullföljas under denna frist. Å andra sidan bör den exproprierande ges en rimlig tid att ta ställning till om tillståndet skall fullföljas och till att förbereda domstolsprövningen. Nuvarande ordning får därför godtas. Med hänvisning till vad som anförts avstyrker utskottet motion Bo308 (c).
Förköp m.m.
Förköpslagen (1967:868) behandlas i tre motioner och ett förslag till en förvärvslag i en motion. I moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 22 och motion Bo252 (fp) yrkande 17 förordas att förköpslagen avskaffas. Som skäl för yrkandet anförs bl.a. att lagen inte längre behövs eftersom kommunerna kan ta till andra medel för att säkerställa mark.
Yrkanden om upphävande av förköpslagen har framställts under flera år utan att bifallas av riksdagen. Utskottet är inte heller denna gång berett att tillstyrka motionsyrkandena. Moderata samlingspartiets partimotion Bo402 (m) yrkande 22 och motion Bo252 (fp) yrkande 17 avstyrks således.
I motion Bo219 (s) yrkande 1 begärs att förköpslagen ses över i syfte att införa möjligheter att genom tillämpning av lagen bevara levande skärgårdssamhällen. Enligt motionärerna har de ändringar som infördes för ett antal år sedan i detta syfte inte fungerat på ett tillfredsställande sätt. Detta har enligt motionen bl.a. berott på den upptrissade prisnivån på fastigheter. Även möjligheten att fördröja förköp genom besvär har enligt motionärerna visat sig vara en broms för kommunernas strävanden att bevara skärgårdssamhällena levande.
Även motion Bo412 (v) tar upp förslag till åtgärder mot omvandling av permanentbostäder till fritidshus. I motionen föreslås att ett nytt förslag om förvärvsprövning av bostadsfastigheter i vissa skärgårdskommuner begärs hos regeringen med motivet att bevara levande skärgårdssamhällen. Enligt motionen bör det förslag som arbetades fram inom bostadsdepartementet snabbt ses över med beaktande av konstruktiva remissynpunkter samt med den ändringen att kommunerna själva får bestämma om lagen skall gälla inom kommunen.
Genom en ändring i förköpslagen infördes år 1984 en möjlighet för ett antal kommuner i landet att förköpa fast egendom för att säkerställa bostäder, småhus, åt permanentboende inom områden där det råder en avsevärd efterfrågan på fritidshus (prop. 1983/84:141, BoU27). Samtidigt infördes möjlighet att få statliga lån för bostäder som förvärvats efter förköp på denna grund. Syftet med lagändringen var att förhindra en fortsatt omvandling av permanentbostäder till fritidshus. År 1987 behandlade bostadsutskottet (BoU 1986/87:14 s. 9--11) ett antal motioner i vilka lagstiftningens och lånereglernas effektivitet ifrågasattes. Utskottet, som ansåg att förköpslagen och lånereglerna kunde behöva utvärderas av regeringen, förutsatte att regeringen skulle -- om ytterligare åtgärder behövdes för att stödja permanentboende -- komma att förelägga riksdagen erforderliga förslag. Vad utskottet anförde beslöt riksdagen som sin mening ge regeringen till känna. Inom bostadsdepartementet påbörjades under våren 1987 utvärderingen av förköpslagen ur skilda aspekter. Ett förslag till lag om förvärv av bostadsfastigheter på vissa orter (Ds 1989:78) lades fram. Förslaget remissbehandlades. Vid remissomgången framfördes en rad invändningar av bl.a. juridisk karaktär mot förslaget. Något förslag har därefter inte förelagts riksdagen. Enligt vad utskottet erfarit avser departementschefen att arbeta vidare med andra lösningar, i första hand en översyn av förköpslagen, i syfte att skapa bättre möjligheter att stoppa pågående omvandling av permanentbostäder inom vissa områden.
Det finns anledning att hysa stor oro för den omvandling av permanenthus till fritidshus som pågår på vissa orter framför allt i vissa skärgårdskommuner. Det kan inte anses vare sig rimligt eller önskvärt att samhällen, som är uppbyggda för permanentboende, nästan helt förvandlas till orter för fritidsboende. Härigenom kommer den sociala servicen, gemenskapen och tryggheten att kanske helt försvinna för dem som bor kvar permanent. Med den nuvarande lagstiftningen och de finansieringsmöjligheter som finns kan få skärgårdshus bevaras åt de fastboende. Dessutom kommer de samhälleliga investeringarna att kunna utnyttjas endast i begränsad omfattning. Utskottet noterar därför med tillfredsställelse att departementschefen nu överväger en översyn av förköpslagen bl.a. i syfte att försöka skapa bättre styrmedel för att hindra oönskad omvandling av permanentbostäder till fritidshus. Utskottet förutsätter att sådana överväganden kommer att ske och att resultatet redovisas riksdagen. Huvudsyftet med motionerna kommer därmed att uppnås. Motionerna Bo219 (s) yrkande 1 och Bo412 (v) avstyrks.
Tomträtt
I motion Bo244 (c) yrkande 3 och i moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 3 föreslås att möjligheterna att bilda nya tomträtter avskaffas och innehavarna erbjuds att förvärva marken med äganderätt.
Tomträttsinstitutet infördes år 1907 som ett särskilt rättsinstitut vid sidan av äganderätten. Ett av syftena med reglerna var bostadssocialt. Byggnadsverksamheten skulle uppmuntras genom att göra det möjligt för kommunerna att tillhandahålla mark för bostäder till ett lägre pris än om den skulle säljas. Ett annat motiv var att markvärdestegringen inte skulle kunna kapitaliseras hos fastighetsägarna. Dessa synpunkter är alltjämt gällande. Enligt utskottets mening bör tomträttsinstitutet bibehållas vid sidan av äganderätten. Utskottet avstyrker motion Bo244 (c) yrkande 3 och moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 3.
Förvärv av hyresfastigheter m.m.
Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen) infördes i syfte att förhindra spekulation vid förvärv av hyresfastigheter och att förhindra att sådana fastigheter förvärvades av oseriösa personer. Lagen har därefter undergått vissa ändringar i syfte att ytterligare skärpa den.
Sedan september 1989 pågår en översyn av hyreslagstiftningen. En kommitté med parlamentarisk sammansättning, 1989 års hyreslagskommitté, har till uppgift att se över inte bara 12 kap. jordabalken (hyreslagen) utan även tillståndslagen och den lagstiftning som syftar till att motverka bristfällig förvaltning av hyresfastigheter m.m. Enligt direktiven (dir. 1989:44) bör även frågor om hyresgästinflytande vid ändrings- och förbättringsåtgärder, åtgärdsföreläggandens giltighet mot ny fastighetsägare och bostadsförvaltningslagen (1977:792) övervägas och ett fullständigt lagförslag arbetas fram i de frågor som är aktuella. Översynen av tillståndslagen bör enligt direktiven avse åtgärder för att förmå en köpare av en hyresfastighet m.m. att anmäla förvärvet till kommunen inom föreskriven tid (se BoU 1986/87:13 och 1987/88:13). Kommittén bör även undersöka om den nuvarande regleringen är tillräcklig för att tillgodose de syften som ligger bakom lagstiftningen och föreslå de ändringar i lagen som undersökningen kan föranleda. Enligt tidsplanen skall resultatet av översynen i dessa delar redovisas senast vid utgången av år 1992.
Bostadsförvaltningslagen är för närvarande också föremål för översyn inom bostadsdepartementet i vad det avser frågan om möjligheten att ingripa mot bristande förvaltning genom vitesföreläggande. Avsikten är att undersökningen skall redovisas under april 1991.
I fyra motioner riktas kritik mot bostadsförvaltningslagen och tillståndslagen. I tre s-motioner Bo403, Bo404 och Bo405 begärs en översyn och skärpning av bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas ställning vid brister i förvaltningen av fastigheter. Den kritik som i motionerna framförs mot lagen är bl.a. att ingripande inte sker förrän akuta brister uppstått. Enligt motion Bo405 bör begreppet tvångsförvaltning bli föremål för utredning och lagstiftningen anpassas till dagens förhållande på fastighetsmarknaden. I motionen pekas också på olika problem som är förenade med tvångsförvaltning bl.a. svårigheter att utse en lämplig förvaltare, och möjligheten till tvångsförvaltning för kortare tid och när fastighetsägaren är i konkurs. De två förstnämnda motionerna tar också upp tillståndslagen och det yrkas att lagen skärps så att oseriösa spekulanter gallras bort.
I den fjärde motionen i detta avsnitt, Bo410 (s), begärs flera ändringar i tillståndslagen och en ändring i hyreslagen såvitt gäller åtgärdsföreläggande, allt i syfte att skärpa lagstiftningen mot fastighetsspekulation och förbättra hyresgästernas ställning. I yrkande 1 hemställs att det hos regeringen begärs förslag om att förvärvaren av hyresfastighet skall kunna uppvisa en kalkyl som innebär att fastighetens intäkter täcker dess kostnader. I yrkande 2 förordas att förvärvstillstånd inte skall lämnas om förvärvaren köpt och sålt ett flertal fastigheter på kort tid. Yrkande 3 innehåller en begäran om förslag om att tillståndsplikten skall omfatta alla aktie- och andelsförvärv i fåmansbolag som äger hyresfastigheter. I yrkande 4 begärs ett förslag om att en kännbar sanktion skall kunna utdömas om förvärvaren underlåter att anmäla förvärvet till kommunen. I yrkande 5 slutligen föreslås att åtgärdsföreläggande enligt 16 § hyreslagen skall gälla även mot ny ägare.
Utskottet vill slå fast att de flesta hyresfastighetsägarna är seriösa och förvaltar sina fastigheter på ett utmärkt sätt. Tyvärr finns det emellertid exempel på motsatsen. Effektiva åtgärder måste kunna vidtas mot sådana. Fastighetsförvaltare som inte vårdar och underhåller sin fastighet eller i övrigt brister i sin förvaltning till olägenhet för hyresgästerna bör inte tillåtas att fortsättningsvis bedriva fastighetsförvaltning. Utskottet finner det därför tillfredsställande att hyreslagskommittén skall överväga bl.a. reglerna om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen samt om tillståndslagen är tillräckligt effektiv. Resultatet av de pågående övervägandena, med förslag om de förändringar som undersökningen kan föranleda, bör därför avvaktas. Detta utredningsarbete bör enligt direktiven vara avslutat senast vid utgången av år 1992. Syftet med motionerna får härigenom anses tillgodosett utan någon riksdagens vidare åtgärd. Utskottet finner det därför inte nu erforderligt att föreslå riksdagen att tillstyrka motionerna Bo403, Bo404, Bo405 och Bo410 (samtliga s) om vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsförvaltning m.m.
Fastighetsbildningsfrågor m.m.
Servitut
En fråga om fastighetsbildningsmyndighetens ansvar för att servitutsfrågor blir utredda i samband med fastighetsbildningsförrättningar tas upp i motion Bo401 (m) yrkande 1. I yrkande 2 hemställs att "de-facto-servitutens" rättsliga ställning bör stärkas. Motionären redogör för en situation då en fastighetsägare förlorade sitt avlopp efter en delning av fastigheten. I samband med delningen aktualiserades inte frågan om servitut av berörda sakägare. Fastighetsbildningsmyndigheten tog heller inte upp frågan. Gemensamt avlopp hade funnits på fastigheten i 30--40 år. Sedan den nybildade fastigheten hade sålts fick ägaren till grannfastigheten inte vidare nyttja avloppsbrunnen som efter delningen fanns på den nybildade fastigheten. För att förhindra att sådana situationer uppkommer föreslås i motionen att fastighetsbildningsmyndigheten åläggs ett ansvar för att t.ex. avloppfrågor blir utredda och att nödvändiga servitutsavtal träffas i samband med fastighetsbildning. Alternativt bör enligt motionären "de-facto-servituten" ges en starkare juridisk ställning efter en kortare tid än den tid om 30--40 år som i dag krävs.
Fastighetsbildningsmyndighetens verksamhet regleras i fastighetsbildningslagen (FBL). I 3 kap. upptas de allmänna villkoren för att fastighetsbildning skall tillåtas. Enligt 1 § skall bl.a. beaktas att en fastighet, som skall användas för bebyggelse, kan få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Detta krav gäller såväl nybildad fastighet som stamfastighet. Fastighetsbildningsmyndigheten har således genom denna bestämmelse det ansvar som motionären efterlyser. I 4 kap. FBL, som innehåller regler om fastighetsbildningsförrättningen, finns en bestämmelse i 11 § om fastighetsbildningsmyndighetens skyldighet att utreda vilka som är sakägare och således berörda av en fastighetsbildningsåtgärd. Ägaren till en fastighet som berörs av förrättningen skall på begäran uppge för honom kända innehavare av servitut, nyttjanderätt och rätt till elektrisk kraft. Om ägaren underlåter detta utan giltigt skäl kan han bli skadeståndsskyldig mot rättighetshavaren. När det gäller fastighetsbildning inom områden som är planlagda har lösningen av va-frågorna lagts fast i samband med planläggningen.
Gällande rätt innehåller alltså bestämmelser som skall tillgodose att en fastighet blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Att en fastighet skall vara varaktigt lämpad för sitt ändamål innebär bl.a. att en sådan fråga som vatten och avlopp skall utredas vid fastighetsbildning för bebyggelse. FBL innehåller också bestämmelser som tillgodoser att sakägarförhållandena blir utredda. Eventuella rättigheter kan säkerställas genom att gemensamhetsanläggning inrättas eller genom bildande av officialservitut. Oklarheter om t.ex. servitut kan undanröjas genom fastighetsbestämning. Genom tillämpning av den lagstiftning som finns borde således det fall som redogörs för i motionen inte ha kunnat inträffa. Något ytterligare lagstiftningsbehov föreligger inte. Att förhindra att en sådan situation som den beskrivna uppkommer i framtiden kan inte ske genom ytterligare lagreglering utan endast genom en noggrant genomförd lantmäteriförrättning i enlighet med de regler lagen föreskriver. Vid fel eller försummelse vid myndighetsövning kan enligt skadeståndslagens regler ersättning utgå för viss skada som uppkommit på grund av felet eller försummelsen. Utskottet avstyrker motion Bo401 (m).
Inlösen vid fastighetsreglering
I motion Bo416 (c) behandlas inlösen vid fastighetsreglering och begärs att regeringen lämnar förslag om ändring i FBL så att möjligheten till tvångsvis inlösen av mark enligt 8 kap. 1 § avskaffas. Enligt motionären är det med den nya synen på jordbruk och skogsbruk samt landsbygdsutvecklingen i övrigt dags att avskaffa den möjlighet till tvångsinlösen som lagen ger. Motionären anser att arronderingsförbättringar bör ske så att de som vill behålla mark inte skall behöva avstå den mot pengar medan däremot möjligheten till markbyten alltjämt bör finnas.
I 5 kap. FBL finns bestämmelser om fastighetsreglering. Fastighetsreglering får ske under förutsättning att "lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför" (5 kap. 4 § FBL). Det skall således ske en avvägning mellan rationaliseringsintresset och den enskildes intressen. Tvångsvis överföring av mark kan ske i viss utsträckning men med den begränsningen att berörda fastigheter får sådan sammansättning och utformning att de inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det avsedda ändamålet. Fastigheten får inte ändras så att dess s.k. graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren (5 kap. 8 § FBL). En mer omfattande marköverföring som innebär en väsentlig minskning av fastighetens graderingsvärde kan ske antingen med fastighetsägarens samtycke enligt reglerna i 5 kap. FBL eller tvångsvis genom ett inlösenförfarande, som regleras i 8 kap. Inlösen vid fastighetsreglering innebär att mark avstås mot ersättning i pengar. För att inlösen skall få ske gäller till att börja med de allmänna bestämmelserna vid fastighetsreglering i 5 kap. FBL. Därutöver skall förutsättningarna i 8 kap. 1--3 §§ vara uppfyllda. Syftet med åtgärden skall vara att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område. Regleringen förutsätter att det är fråga om mark till ett flertal fastigheter med skilda ägare och att det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att storleksförändringar genomförs. Inlösen får inte ske om syftet med överföringen kan vinnas på annat sätt eller om fastigheten uppfyller de i 3 kap. uppställda lämplighetskraven. Inte heller får åtgärden ske om det skulle innebära avsevärd olägenhet för fastighetsägaren eller brukaren.
Utskottet delar i och för sig motionärens uppfattning att
dagens jordbrukspolitiska inriktning borde innebära att
inlösenmöjligheten skulle kunna avskaffas. Enligt vad som
upplysts från lantmäterihåll är inlösen en åtgärd som är ytterst
ovanlig numera och som knappast torde ifrågakomma i syfte att
bilda rationellare jordbruks- och skogsbruksenheter. Ett
särskilt problem utgör dock områden med mycket stark
ägosplittring. I sådana områden kan inlösenmöjligheterna vara
nödvändiga att tillgripa för att undanröja irrationella
fastigheter ("skräpfastigheter"), som inte bör finnas kvar i ett
område som blivit föremål för omarrondering. Utskottet är därför
inte nu berett tillstyrka att bestämmelserna om inlösen upphävs.
Motion Bo416 (c) avstyrks.
Omröstningsreglerna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
I detta avsnitt behandlas också reglerna om rösträtt i samfällighetslagen. Dessa regler bör enligt motion Bo409 (s) ses över. Enligt motionärerna ligger det närmast till hands att anpassa reglerna till aktiebolagslagens röstningsregler med utgångspunkt i andelstalen. Det anses också rimligt att det införs möjlighet att i stadgarna föreskriva annan ordning i likhet med vad som gäller i aktiebolagslagen och i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.
Röstningsreglernas utformning i samfällighetslagen kan, som motionärerna anfört, skapa problem vid föreningsförvaltning av gemensamhetsanläggningar. Så kan vara fallet i bostadsområden med blandade boendeformer och där gemensamhetsanläggningar inrättats gemensamt för fastigheterna. Anledningen är att skilda kategorier av boende inte har samma möjligheter att direkt påverka föreningens verksamhet. Skillnaderna i boinflytande beror på att rösträtten är knuten till medlemskap i föreningen och medlemskapet i sin tur till ägandet. Varje småhusägare är medlem och har således rösträtt. I bostadsrättsfastigheter har bostadsrättsföreningen på grund av medlemskapet rösträtt. I hyresfastigheter är fastighetsägaren medlem och har rösträtt. Bostadsrättshavare och hyresgäster saknar således ett direkt inflytande. Enligt huvudregeln i lagen har varje medlem en röst oavsett om medlemmen äger en eller flera fastigheter i området. I frågor av ekonomiskt betydelse kan röstetalet beräknas efter delägarfastigheternas andelstal i samfälligheten. En medlems röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.
Fastighetsbildningsutredningen övervägde omröstningsreglerna i sitt slutbetänkande Fastighetsbildning 4 (SOU 1986:29) och förordade av två alternativa förslag -- ett individuellt röstningsförfarande och ett blockröstningsförfarande -- det förstnämnda alternativet. Båda förslagen kritiserades under remissförfarandet och ansågs bl.a. alltför komplicerade. Flera remissinstanser ifrågasatte behovet av särskilda regler för integrerade områden, eftersom sådana områden inte förekommer i särskilt stor omfattning. Departementschefen uttalade i proposition 1988/89:77 s. 71 bl.a. att utredningen visade att lämpligt alternativ till röstregler saknades och förordade att gällande ordning skulle bibehållas utan ändring. Bostadsutskottet konstaterade att någon godtagbar lösning inte lagts fram och hänvisade till departementschefens uttalande i propositionen att frågan kan komma att övervägas i ett annat sammanhang.
Även om antalet integrerade bostadsområden synes vara mycket få till antalet bör lagreglerna i möjligaste mån utformas så att ett så rättvist boinflytande som möjligt uppnås. De överväganden som gjorts om utformningen av omröstningsreglerna i samfällighetslagen har emellertid inte visat att någon annan lösning är bättre än den som gäller för närvarande. Nuvarande ordning får enligt utskottets mening godtas tills vidare. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo409 (s).
Boinflytandet i anläggningslagen
Ytterligare några frågor om boinflytande i samband med gemensamhetsanläggningar tas upp i motion Bo413 (c) yrkandena 10 och 11. I det förstnämnda yrkandet hemställs att boinflytandet vid bildande av gemensamhetsanläggningar stärks på så sätt att hyresgästerna själva eller genom frivillig samverkan i föreningsform ges rätt att utöva inflytande.
Enligt 7 § anläggningslagen gäller vid inrättande av gemensamhetsanläggning att hyresgäster företräds av den hyresgästorganisation eller de organisationer av hyresgäster som har avtal om förhandlingsordning för berörda fastigheter. Om det saknas förhandlingsordning företräds hyresgästerna i stället av en riksorganisation av hyresgäster eller en förening, som är ansluten till en sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna.
När utskottet behandlade ett motsvarande yrkande senast, hösten 1990 i 1990/91:BoU3, avstyrkte utskottet yrkandet med hänvisning till tidigare uttalande att hyresgästinflytandet får anses ha fått en godtagbar utformning i anläggningslagen. Bostadssaneringslagen har tjänat som förebild, vilket har ansetts lämpligt med hänsyn till bl.a. det samband som i praktiken kan föreligga mellan sanerings- och anläggningsåtgärder. Utskottet vill för övrigt framhålla att den gällande ordningen avser att vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation. Nuvarande utformning av hyresgästinflytande bör inte ändras. Utskottet avstyrker motion Bo413 (c) yrkande 10.
I motionens yrkande 11 begärs att anläggningslagen ändras så att boinflytandet vid inrättande av gemensamhetsanläggningar ökar för småhusägare i s.k. storkvarter. En framkomlig väg att stärka småhusägar/villaföreningarnas ställning kan enligt motionen vara att ge sådana föreningar samma besvärsrätt över kommunala beslut som sakägare, bostadsrättshavare, hyresgäster och hyresgästsammanslutningar har enligt nuvarande lagstiftning.
Även denna fråga har utskottet behandlat vid flera tillfällen, senast hösten 1990 (1990/91:BoU3), och avstyrkt. Det finns vissa svårigheter att utforma ett bra boinflytande vid denna form för småhusbebyggelse där fastigheterna inom ett kvarter samverkar om olika gemensamma anläggningar på kvartersmark. Detta beror på att frågor om markanvändning och behovet av gemensamhetsanläggningar i allmänhet har behandlats redan på planeringsstadiet och utbyggnaden bestämts av exploatören. De som skall bo i området får således begränsade möjligheter att påverka anläggningsbeslutets innehåll. De överväganden som tidigare gjorts i denna fråga (SOU 1986:29, prop. 1988/89:77) har inte lett till någon helt tillfredsställande lösning. Utskottet är tveksamt till om det förslag som förs fram i motionen om besvärsrätt för villaägarföreningar över bl.a. anläggningsbeslut skulle ge något reellt ökat boinflytande för dem som kommer att bo i området. Däremot har utskottet haft och har alltjämt den uppfattningen att en väl genomtänkt planläggning och ett noggrant genomfört samrådsförfarande på planeringsstadiet bör innebära att småhusägarnas intressen ändå kommer att tillvaratas på ett godtagbart sätt. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo413 (c) yrkande 11.
Fastighetsbildning på landsbygden
I motion Bo532 (m) yrkande 13 begärs ett tillkännagivande om att möjligheter bör införas i fastighetsbildningslagen att bilda större fritidsfastigheter på landsbygden. Enligt motionen kan motiven för bildande av större fastigheter för permanentboende även anföras för fritidsfastigheter. Härigenom skulle enligt motionen jordbruket gynnas -- genom försäljningsintäkter -- landsbygden hållas mera levande och det öppna landskapet kunna bevaras på ett bättre sätt.
Utskottet tog ställning till denna fråga nyligen (hösten 1990) i samband med behandlingen av proposition 1989/90:151 om fastighetsbildning för landsbygdens behov m.m. En motion med i princip likalydande innehåll avstyrktes (1990/91:BoU3). Utskottet uttalade bl.a. som sin mening att en större restriktivitet bör iakktas vid fastighetsbildning som innebär att ett större arealtillskott skall läggas till en fritidsfastighet. Utskottet har inte ändrat inställning nu. Motion Bo532 (m) yrkande 13 avstyrks.
Hyresrätt, bostäder
Bruksvärdessystemet
Bestämmelser om hyran finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Hyra är enligt hyreslagen den ersättning som utgår enligt avtal för upplåtelse av hus eller del av hus (lägenhet). Avtalet kan kompletteras även med upplåtelse av jord om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.
Hyran för bostadslägenhet skall enligt 19 § hyreslagen vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Undantag från denna regel får ske endast för kostnader hänförliga till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten samt el- och va-avgifter. Särskilda bestämmelser finns för lokaler.
Hyressättningen är i princip fri. En hyresvärd och en hyresgäst kan själva komma överens om hyrans storlek. Hyressättningen sker dock vanligtvis efter kollektiva förhandlingar med hyresgästförening enligt hyresförhandlingslagen. Formerna för sådana förhandlingar behandlas senare i detta betänkande. Utgångspunkten för hyressättningen skall vara lägenhetens bruksvärde, dvs. vad lägenheten men hänsyn till beskaffenhet, förmåner och övriga faktorer kan anses vara värd i förhållande till andra lägenheter. Enligt bruksvärdesregeln i 55 § hyreslagen skall hyran bestämmas efter en jämförelse med främst hyrorna för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om parterna inte kan komma överens skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är att anse som skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
I vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga förordas att bruksvärdessystemet skärps genom att påtaglighetsrekvisitet tas bort. Systemet bör vidare tillämpas så att åldersfaktorn får mindre betydelse än för närvarande.
Yrkanden som rör bruksvärdessystemet framställs också i motionerna Bo252 (fp) yrkande 22, moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 10 och motionerna Bo411 (m) yrkande 3 och Bo413 (c) yrkande 13. I dessa förordas att bruksvärdessystemet reformeras så att den s.k. lägesfaktorn, dvs. en bostadslägenhets läge, bör ges ökad tyngd vid hyressättningen. I fp- och c-motionerna påpekas också att det bör framgå klarare av hyreslagen vad som menas med bruksvärde. I m-motionen Bo411 föreslås att systemet reformeras så att en flexibel boendeservice kan erbjudas. En av nackdelarna med systemet är enligt motionärerna i den senast nämnda motionen att det motverkar en utveckling av olika servicealternativ inom boendet. Motionärerna anser att hyressättningsreglerna gör det mycket svårt för fastighetsägarna att erbjuda dem som så önskar en ökad service på andra områden än de rent fastighetsanknutna. En annan nackdel, som också tas upp i fp-motionen, sägs vara att den bruksvärdesreglerade bostadsmarknaden medverkar till en lägenhetsmarknad med "svarta" överlåtelsepriser som bättre stämmer överens med hushållens värderingar av bostaden.
Bostadsministern har i början av februari 1991 uttalat bl.a. att bruksvärdessystemet behövs för att besittningsskyddet för landets hyresgäster inte skall tunnas ut. Utskottet delar denna bedömning. En översyn och analys av systemet skall dock enligt bostadsministern göras för att utröna om systemet fungerar såsom avsetts. Frågan om den skärpning av bruksvärdessystemet som enligt vänsterpartiets partimotion bör vidtas får enligt utskottets mening bedömas i samband med den kommande översynen. Utskottet är inte nu berett att tillmötesgå motionärernas önskemål. Vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga avstyrks.
Frågor om en reformering av bruksvärdessystemet i övrigt har behandlats av utskottet vid åtskilliga tillfällen och avstyrkts (senast i december 1990 i 1990/91:BoU4). Utskottet hänvisade till bruksvärdessystemets stora betydelse för en social bostadspolitik och ansåg en översyn i den riktning som föreslogs i motionen inte erforderlig. Utskottet finner inte heller nu anledning att tillstyrka en reformering i enlighet med motionärernas önskemål. Motion Bo252 (fp) yrkande 22, moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 10 och motionerna Bo411 (m) yrkande 3 och Bo413 (c) yrkande 13 avstyrks.
Vad hyran får omfatta
I vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga hävdas att kostnader för t.ex. bilplats, telefon och kabel-TV-installation inte bör ses som en del av hyran. I motionerna Bo252 (fp) yrkande 25, Bo411 (m) yrkande 4 och Bo413 (c) yrkande 14 begärs att reglerna om vad hyran får omfatta ses över. Motionärerna anser det orimligt att kostnader för boinflytande- och fritidsverksamhet måste betalas av alla hyresgäster oavsett om de deltar i sådana verksamheter eller inte. Lika orimligt anser m- och c-motionärerna det vara att också hyresgäster som inte är medlemmar i hyresgästorganisationen skall behöva vara med och betala kostnaderna för organisationens förhandlingsverksamhet.
Enligt 20 § hyresförhandlingslagen får genom förhandlingsöverenskommelse bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Beloppet får inte överstiga vad som är skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnaderna och övriga omständigheter. Hyresgästerna blir bundna av en förhandlingsöverenskommelse om det finns en förhandlingsklausul i kontraktet, men en hyresgäst har rätt att begära överprövning av förhandlingsöverenskommelsens innehåll i den del den avser honom. En hyresgäst har vidare möjlighet att få en prövning av förhandlingsersättningen till stånd i särskild ordning enligt 22 § hyresförhandlingslagen. Beträffande annan ersättning till hyresgästorganisation, t.ex. ersättning för arbete för boinflytande- eller fritidsverksamhet som utförs av organisationen kan de förhandlande parterna komma överens om att ersättning skall utgå till organisationen för verksamheten. Vissa krav ställs dock på sådan ersättning. Bl.a. får medlen inte användas fritt av organisationen och pengarna skall komma alla hyresgäster till godo. Medlen skall användas till ett bestämt ändamål som måste ha anknytning till boendet hos bostadsföretaget. Det skall också vara fråga om måttliga belopp i förhållande till företaget i övrigt (jfr RBD 17:1985). En hyresgäst är oförhindrad att begära prövning av hyran med stöd av reglerna om obilliga hyresvillkor i 55 § hyreslagen.
Enligt utskottets mening kan inte tillräckliga skäl anses föreligga att ändra den nuvarande ordningen som innebär att hyresgästerna solidariskt får betala viss ersättning för boinflytande- och fritidsverksamhet samt förhandlingsverksamheten, som bedrivs i hyresgästernas intressen, och att dessa kostnader ingår som en del av hyran. Utskottet har senast i oktober 1990 i betänkandet 1990/91:BoU1 givit uttryck för denna uppfattning. Utskottet gör nu ingen annan bedömning. Motionerna Bo252 (fp) yrkande 25, Bo411 (m) yrkande 4 och Bo413 (c) yrkande 14 avstyrks.
En fråga om vad hyran i övrigt får omfatta tas upp i v-motionen. Enligt motionärerna bör det inte finnas möjlighet för parterna att avtala om att vissa nyttigheter som inte kan anses nödvändiga skall ingå i hyran. Som exempel nämns bl.a. biluppställningsplats och kabel-TV-installation.
Såsom framgått av redogörelsen ovan är det närmast en fråga för hyresmarknadens parter att avtala om hyressättningen. Förhandlingsöverenskommelsen blir bindande för hyresgästerna om det finns en förhandlingsklausul. En överenskommelse om att t.ex. kostnaden för kabel-TV-installation skall ingå i hyran binder hyresgästerna i sådana fall. Enligt utskottet finns inte tillräckliga skäl att införa en annan ordning för de i motionen uppräknade exemplen. Utskottet avstyrker vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga.
Frågor om förhandlingsrätt
I fyra motioner diskuteras vem som skall ges förhandlingsrätt vid hyresförhandlingar och vem som skall utöva boinflytande enligt bostadssaneringslagen. I moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 11 och i motionerna Bo252 (fp) yrkandena 26 och 27, det senare yrkandet såvitt nu är i fråga, Bo411 (m) yrkande 5, såvitt nu är i fråga, och Bo413 (c) yrkandena 4 och 5 efterlyses ett direktinflytande i hyresförhandlingslagen och bostadssaneringslagen för den enskilde hyresgästen eller för den förening som åtnjuter hyresgästens förtroende.
Enligt hyresförhandlingslagen skall förhandlingsrätten utövas av en organisation av hyresgäster och förhandlingen föras på grundval av en förhandlingsordning. Även enligt bostadssaneringslagen utövas boinflytande av en hyresgästorganisation som har avtal om förhandlingsordning för fastigheten. Om någon sådan inte finns gäller enligt bostadssaneringslagen att riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen, skall föra hyresgästernas talan.
Utskottet har tidigare gjort och gör alltjämt den bedömningen att gällande ordning inte bör ändras. Hyresgästorganisationen besitter en betydligt större sakkunskap än den enskilde hyresgästen när det gäller t.ex. bruksvärdessystemet. Det är också lättare att i kollektiva former nå resultat i förhandlingar om t.ex. boinflytande. En organisation kan på ett bättre sätt hävda sig mot det övertag som en hyresvärd i många fall har över sina hyresgäster i förhandlingar. En annan fördel är att avtal kan träffas med en part i stället för varje hyresgäst för sig. Lagstiftningen utesluter inte att andra föreningar än den "etablerade" hyresgäströrelsen utövar förhandlingsrätten. Något krav att föreningen skall vara ansluten till en viss organisation av hyresgäster uppställs inte. Lagstiftningen är sålunda neutral i vad avser hyresgästernas val av organisation. Med det anförda avstyrks moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 11 och i motionerna Bo252 (fp) yrkandena 26 och 27, det senare yrkandet såvitt nu är i fråga, Bo411 (m) yrkande 5 såvitt nu är i fråga och Bo413 (c) yrkandena 4 och 5 om förhandlingsrätten enligt hyresförhandlingslagen m.m.
Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
I motionerna Bo252 (fp) yrkande 30, Bo411 (m) yrkande 5 såvitt nu är i fråga och Bo413 (c) yrkande 2 förordas att hyresgästinflytandet över lägenhetsunderhållet stärks. Vad motionärerna eftersträvar i dessa motioner är en ändring av 15 § andra stycket hyreslagen så att hyresvärdens reparationsskyldighet kan avtalas bort även utan förhandlingsöverenskommelse. Även i sådana frågor bör enligt motionärerna den enskilde hyresgästen själv kunna ingå avtal med hyresvärden.
Vid upplåtelse av en lägenhet och under avtalstiden skall lägenheten vara fullt brukbar för avsett ändamål enligt den allmänna uppfattningen på orten (9 § första stycket och 15 § första stycket hyreslagen). Under avtalstiden har hyresvärden underhållsansvar för en bostadslägenhet. Underhållsskyldigheten liksom även reglerna om en bostadslägenhets ursprungliga skick kan dock frångås genom en förhandlingsöverenskommelse.
Kravet på förhandlingsöverenskommelse har införts bl.a. av det skälet att den enskilde hyresgästen inte skall tvingas acceptera ett för honom oförmånligt avtal om ansvaret för bostadslägenhetens underhåll (prop. 1983/84:146). Bestämmelsens utformning har ansetts ge garantier för att hyresgästernas intressen tillgodoses och för att underhållet inte eftersätts. Utskottet har när motioner om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll behandlats tidigare (senast i 1990/91:BoU1) ansett att den nuvarande ordningen bör bibehållas och hänvisat till att de påtalade olägenheterna kommer att försvinna allteftersom förhandlingsöverenskommelser träffas mellan hyresmarknadens parter. Utskottet avstyrker med det anförda motionerna Bo252 (fp) yrkande 30, Bo411 (m) yrkande 5 såvitt nu är i fråga och Bo413 (c) yrkande 2.
Hyresgästinflytandet och kabel-TV
Hyresgästinflytandet vid beslut om installation av kabel-TV tas upp i motion Bo413 (c) yrkande 8. Där föreslås att hyresgästernas inflytande över sådana beslut som rör kabel-TV-frågor stärks. Hyresgästernas valfrihet framhålls särskilt. Varje hyresgäst måste själv få bestämma om han vill ta del av utbudet eller inte, anser motionärerna.
Någon särskild lagstiftning finns inte för just hyresgästernas inflytande i den nu aktuella frågan. Här gäller samma regler som annars reglerar hyresgästernas inflytande över sitt boende. I princip står det fastighetsägaren fritt att bestämma vilken utrustning som fastigheten skall förses med. I 2 a § bostadssaneringslagen finns dock vissa begränsningar för fastighetsägaren när det gäller åtgärder som inte behövs för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard. Inom ramen för träffade boinflytandeavtal och där sådant avtal saknas, inom ramen för förhandlingsordning, kan parterna förhandla om bl.a. kabel-TV-frågor och ingå förhandlingsöverenskommelser.
Även utskottet vill framhålla valfriheten. Den enskilda hyresgästen måste kunna välja att inte få del av programutbudet. I de riktlinjer som bostadsmarknadens parter enats om anges att individuell valfrihet skall medges och att kostnaderna för ombyggnad av fastighetsnätet och övrig teknisk utrustning skall täckas av bruksvärdeshyran. Såvitt utskottet har erfarit följs dessa riktlinjer. Enligt utskottets mening finns genom det sätt på vilket hyresgästernas intressen synes tillvaratas i denna fråga inte anledning att särskilt lagreglera om hyresgästernas inflytade över beslut om installation av kabel-TV m.m. Utskottet avstyrker motion Bo413 (c) yrkande 8.
Boinflytandefrågor i övrigt
I motionerna Bo408 (s) och Bo413 (c) yrkande 1 tas upp ytterligare några frågor som rör boinflytande. I den först nämnda motionen, Bo408, yrkas att riksdagen som sin mening tillkännager för regeringen att boinflytandet för hyresgäster bör ökas på sätt som föreslås i motionen. Enligt motionen är svagheten i dagens system att graden av inflytande blir beroende av fastighetsägarens eller bostadsföretagets inställning och policy i boendefrågor. Ett sätt att öka hyresgästernas insyn och inflytande vore enligt motionärerna att införa hyresgästrepresentation i de allmännyttiga bostadsföretagens styrelser. En lösning för att uppnå att ansvaret för hur ett bostadsområde skall förvaltas och utvecklas övertas av hyresgästerna är enligt motionen att de allmännyttiga bostadsföretagen delas upp i moder- och dotterbolag. Hyresgästerna tillsätter sedan förvaltningsstyrelser för de olika dotterföretagen.
Utskottet anser i likhet med motionärerna att det är viktigt att hyresgästinflytandet utvecklas och fördjupas. Det är också viktigt att olika former och lösningar prövas. Det finns egentligen inga klara gränser för hur långt hyresgästernas inflytande över sitt boende kan sträcka sig. Utvecklingen har hittills fortskridit i enlighet med parternas egna önskemål och utan riksdagens medverkan. Så bör kunna ske även i fortsättningen. Motion Bo408 (s) bör därför avslås.
I c-motionen Bo413 yrkande 1 tas upp ett under flera år återkommande yrkande om allmännyttans roll för hyresgästinflytandet. I motionen pekas på allmännyttans stora betydelse när det gäller utvecklingen av boinflytandet. Allmännyttan har enligt motionärerna genom sin uppbyggnad och omfattning stora möjligheter att bli ledande för hyresgästinflytandet varför förutsättningar bör skapas så att denna utveckling kan fortgå.
Det torde vara väl känt att utskottet inte har någon annan uppfattning om allmännyttans stora betydelse för utvecklingen av hyresgästernas inflytande i boendefrågor än motionärerna. Utskottet är övertygat om att utvecklingen kommer att fortgå mot ett alltmer fördjupat boinflytande inom allmännyttiga bostadsföretag utan ett riksdagens tillkännagivande. Utskottet avstyrker motion Bo413 (c) yrkande 1.
Bytesreglerna
I motion Bo406 (s) föreslås att hyreslagskommittén ges i uppdrag att överväga reglerna i hyreslagen om byte av lägenhet. Enligt motionärerna bör den s.k. treårsspärren avskaffas liksom även den nye hyresgästens ansvar för den tidigare hyresgästens förpliktelser.
Utskottet anser i likhet med motionärerna att det kan finnas anledning att överväga om de nuvarande reglerna för byte av bostadslägenheter är ändamålsenliga. Det kan med rätta ifrågasättas om bytesrätten bör begränsas i de fall hyresgästen fått lägenheten genom byte och inte innehaft den i tre år. Även bestämmelserna i 38 § andra meningen hyreslagen om den nye hyresgästens ansvar för den tidigare hyresgästens förpliktelser förefaller -- åtminstone när det gäller bostadslägenheter -- otidsenliga. Syftet med bestämmelserna är att underlätta frivilliga överlåtelser. Huruvida bestämmelsen har någon funktion att fylla i detta avseende är tveksamt. Enligt vad utskottet erfarit avser hyreslagskommittén att se över bytesreglerna såvitt avser den s.k. treårsspärren och ansvarsfrågan. Resultatet kommer att redovisas i det betänkande som avses avlämnas senast vid utgången av år 1991. Ett tillkännagivande om tilläggsdirektiv skulle därför inte tjäna något syfte och kan därför undvaras. Motionen avstyrks.
Andrahandsupplåtelse och besittningsskydd
I motionerna Bo411 (m) yrkande 2 och Bo252 (fp) yrkande 24 föreslås att reglerna om hyran vid andrahandsupplåtelse bör upphävas. Härigenom skulle enligt motionärerna utbudet ökas. Enligt fp-motionen är det med dagens regler inte möjligt att få full täckning för kostnaderna. Det finns också anledning enligt fp-motionärerna att göra det lättare att avtala bort besittningsskyddet för att därigenom öka utbudet.
Reglerna om hyran vid andrahandsupplåtelse infördes den 1 juli 1988. De gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet, dock inte vid upplåtelse för fritidsändamål. Reglerna avser att skydda andrahandshyresgäster mot oskäliga hyror och innebär bl.a. att hyresvärden kan bli återbetalningsskyldig om han tar emot en hyra som är oskälig med hänsyn till bruksvärdet. Hyresnämnden kan i ärende om återbetalning fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen.
Utskottet anser nu liksom tidigare -- inte minst mot bakgrund av läget på bostadsmarknaden -- att de relativt nyligen införda reglerna är berättigade. Motionerna Bo411 (m) yrkande 2 och Bo252 (fp) yrkande 24 avstyrks.
I vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 9 föreslås att besittningsskyddet för hyresgäster i tvåfamiljshus stärks.
Enligt gällande rätt, 46 § första stycket 6 hyreslagen har hyresgästen till lägenhet i en- eller tvåfamiljshus inte rätt till förlängning av hyresavtalet om upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Så kan vara fallet om värden avser att bosätta sig i lägenheten eller om huset skall säljas. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa en annan bostad. Samma regler gäller enligt 6 a i 46 § för hyresgäst i en bostadsrättslägenhet. Anledningen till att hyresgästerna i dessa lägenhetskategorier har getts ett svagare besittningsskydd än vad som normalt gäller, är att lagstiftaren utgått ifrån att sådana lägenheter i regel förvärvats för att bereda ägaren bostad. Hyresgästernas intressen har därför ansetts böra vika för ägarens krav att disponera över lägenheten för egen del. Sådana en- och tvåfamiljshus som uppförts för affärsmässig uthyrning har inte ansetts undantagna från det allmänna besittningsskyddet.
Enligt utskottets mening får nuvarande ordning godtagas. Ett förstärkt besittningsskydd för hyresgäster i bostadslägenheter i en- eller tvåfamiljhus kan medföra att husägaren blir mindre benägen att hyra ut sådana lägenheter. Det är dock viktigt att hyresgästen ges skäligt rådrum. Vid den intresseavvägning som skall ske måste därvid sådana omständigheter som exempelvis bostadsförhållandena på orten, parternas behov av lägenheten och hyresförhållandets längd spela in. Med det anförda avstyrker utskottet vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 9.
Hyresrätt, lokaler
Den 1 januari 1989 trädde vissa ändringar i lokalhyreslagstiftningen i kraft. Lagändringarna syftar till att stärka lokalhyresgästernas ställning gentemot hyresvärdarna och göra dem mer jämställda vid förhandling och medling i samband med att hyresavtal sagts upp. Ändringarna berör bl.a. frågan vad som skall förstås med skäligt hyreskrav, reglerna för medlingsförfarandet och ersättningsreglerna. Andra ändringar som genomfördes berör indexklausuler, ändrad användning och andrahandsuthyrning.
Gällande rätt innebär sammanfattningsvis följande. Lokalhyresgästen har ett indirekt besittningsskydd som innebär att hyresgästen har rätt till ersättning för sin förlust om hyresvärden utan godtagbar anledning vägrar att förlänga hyresavtalet eller uppställer villkor som kan anses jämförliga med vägran, t.ex. kräver oskälig hyra, och hyresgästen därigenom är tvungen att flytta. Vid bedömningen av ett hyreskravs skälighet skall bedömningen grundas på omständigheter som är tillgängliga redan före hyrestidens utgång och utifrån hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Hyror som är mycket låga eller mycket höga skall inte ingå i jämförelsen. Krävd hyra skall inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan anses betinga på den öppna marknaden (marknadshyran). Om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning skall han i uppsägningen bl.a. underrätta hyresgästen om att hyresgästen inom två månader från uppsägningen har att hänskjuta tvisten för medling till hyresnämnden om han inte går med på att flytta utan ersättning. Den utredning om marknadshyran som inte lagts fram under medlingen får beaktas av domstolen endast om det finns synnerliga skäl för det. Vid obefogad uppsägning har lokalhyresgästen alltid rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen enligt det uppsagda kontraktet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens utgång motsvarar fyra basbelopp. Om förlusten är större skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennes förlust.
I fyra motioner behandlas lokalhyreslagstiftningen. I motion Bo411 (m) yrkande 26 yrkas att ändringarna i lokalhyreslagstiftningen om vad som skall förstås med skäligt hyreskrav, indexklausuler, lokalägarens rätt att motsätta sig ändrad användning samt andrahandsuthyrning upphävs och att bestämmelserna utformas i enlighet med sin tidigare lydelse.
Det har inte framkommit någonting som tyder på att ifrågavarande ändringar i lokalhyreslagstiftningen inte tjänar det syfte som eftersträvades, dvs. att lagstiftningen på ett bättre sätt än tidigare skall stärka hyresgästernas ställning gentemot hyresvärdarna. Det saknas därför anledning att förorda en återgång till tidigare ordning. Motion Bo411 (m) yrkande 26 om indexklausuler m.m. i lokalhyreslagstiftningen avstyrks. Det kan erinras om att utskottet och riksdagen i samband med att de nu diskuterade ändringarna infördes övervägde och förkastade motionsförslagen.
I vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga förordas att regeringen ges till känna att bruksvärdessystemet bör utvidgas till att gälla också lokaler.
Frågan övervägdes i samband med det utredningsarbete som föregick ändringarna i lokalhyreslagstiftningen. Utskottet behandlade senast hösten 1990 i betänkandet 1990/91:BoU1 ett motionsyrkande om att ett bruksvärdessystem för lokaler borde övervägas. Yrkandet avstyrktes. Inte heller nu anser utskottet att det finns anledning att överväga frågan på nytt. Utskottet avstyrker därför vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga.
I motion Bo414 (c) yrkande 1 förordas en lagändring som innebär att hyresvärden i stället för hyresgästen bör ges skyldighet att hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden. Enligt motionärerna är hyresvärdarna ofta mer förtrogna med de avtal och regler som gäller på hyresmarknaden. Nuvarande ordning kan enligt motionärerna medföra att hyresgästerna på grund av en försummelse orsakas ett alltför stort ingrepp i den enskilda verksamheten. I yrkande 4 föreslås att ett yttrande från hyresnämnd bör avse lokalhyresavtalet i dess helhet. Härigenom anses lokalhyresgästernas ställning bli starkare än för närvarande om bestämmelser införs som motverkar att motparten kan undanhålla underlagsmaterial.
Beträffande den första frågan om vem som skall hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden innebär nuvarande ordning att hyresgästen i uppsägningen skall underrättas om vad han har att iaktta om han inte går med på att flytta utan ersättning. Enligt utskottets bedömning bör risken för att lokalhyresgästerna försummar sin skyldighet att hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden inte vara särskilt stor. Det åligger ju hyresvärden att i uppsägningen upplysa om vad som skall iakttas. Enligt utskottets mening bör ytterligare erfarenheter vinnas innan bestämmelserna om bl.a. medlingsförfarandet tas upp till nya överväganden. Det kan emellertid finnas anledning att så snart underlag finns tillgängligt granska hur lagstiftningen har verkat. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo414 (c) yrkande 1.
Den andra frågan om vad hyresnämndens yttrande bör avse finns reglerad i 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Enligt lagrummet kan hyresnämnden vid medling i förlängningstvist som avser lokaler yttra sig om bl.a. marknadshyran för lokalen. Nämndens bedömning grundar sig på det material som parterna åberopat. I ersättningsprocessen får som framgått utredning som inte har lagts fram under medlingen beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl. Detta regleras i 57 a § tredje stycket hyreslagen. Denna ordning motiveras med att parterna skall tvingas att agera aktivt redan under medlingen. Utredningen förutsätts därmed bli bättre och parterna ges bättre möjligheter än tidigare att bedöma vilka medgivanden som bör göras. Medlingsverksamheten förutsätts därmed bli effektivare.
Utskottet avstyrker med nyss anförda skäl beträffande förmedlingsförfarandet även motionens yrkande 4 om yttrande från hyresnämnden m.m.
I motionerna Bo414 (c) yrkandena 2 och 3 och Bo415 (m, fp, c) behandlas förmedlingsverksamheten och ersättningsreglerna. Motionärerna förordar att en bestämmelse införs i lokalhyreslagstiftningen som tvingar parterna till förhandling i god tid innan hyresgästen måste flytta från lokalen. Förslaget motiveras med att förhandlingar ofta inte kommer till stånd förrän det återstår endast en kort tid till avflyttningen. Hyresvärden kan enligt motionärerna förhala tidpunkten för medling och försätta hyresgästen i ett sämre förhandlingsläge. När det gäller ersättningsreglerna görs gällande att dessa ger hyresgästerna ett för svagt besittningsskydd. Hyresgästerna har enligt motionärerna svårt att få gehör för sin uppfattning vid hyresförhandlingar. Skadeståndet för obefogade uppsägningar föreslås därför böra höjas kraftigt och motsvara minst en årshyra, enligt c-motion dock inte lägre än tre basbelopp.
När en förlängningstvist hänskjutits till hyresnämnden skall hyresnämnden kalla parterna att inställa sig inför nämnden (9 § nämndlagen). Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Inställer sig inte motparten, hyresvärden, trots att han kallats vid vite, och är det inte antagligt att förlikning kan komma till stånd, får hyresnämnden avskriva ärendet (10 § samma lag). I 26 § finns också en bestämmelse om att ärende skall handläggas skyndsamt. Genom nuvarande ordning kommer således medling till stånd inför hyresnämnden utan större tidsutdräkt. Om hyresförhållandet skall upphöra efter uppsägning får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Vad sedan gäller ersättningsreglerna har hyresgästen vid obefogad uppsägning rätt till minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens utgång motsvarar fyra basbelopp.
Enligt utskottets mening finns fog för en viss oro när det gäller utvecklingen på lokalhyresmarknaden. Utskottet har senast i 1990/91:BoU1 uttalat att lokalhyresfrågorna bör tas upp till nya överväganden om det skulle visa sig att lokalhyresgästerna inte fått det skydd mot hyresvärdarna som avsetts med reformen. Utskottet förutsätter att frågorna följs med uppmärksamhet i regeringens kansli och att en utvärdering av reformen görs så snart ett sådant underlag, som gör utvärderingen meningsfull, har inhämtats. Utskottet är med hänvisning till det nu anförda inte berett att tillstyrka förslagen i motionerna Bo414 (c) yrkandena 2 och 3 och Bo415 (m, fp, c) om ändring av ersättningsregler m.m. i lokalhyreslagstiftningen. Motionerna avstyrks.
Andra upplåtelseformer
I två m-motioner, moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 5 och motion Bo411 (m) yrkande 14, begärs förslag om att ytterligare två upplåtelseformer införs. I partimotionen förordas införande av ägarlägenheter och i Bo411 av ett hyr-köp-system.
Utskottet anser med bibehållande av sin vid flera tillfällen tidigare uttalade uppfattning att det saknas anledning för riksdagen att ta initiativ till någon av de upplåtelseformer som förespråkas i m-motionerna. Motionerna Bo402 yrkande 5 och Bo411 yrkande 14 (båda m) avstyrks.
Övrigt
I motion Bo411 (m) yrkande 27 förordas ett tillkännagivande om att en skyndsam översyn av regelsystem och fastighetsrättsliga frågor bör ske i syfte att anpassa den fastighetsrättsliga lagstiftningen till EG.
År 1988 upprättades inom regeringskansliet en organisation för beredning av integrationsfrågorna inom departementen. Arbetet leds av en statsrådsgrupp under statsministerns ordförandeskap. Därunder svarar en statssekreterargrupp för den löpande styrningen av arbetet. Ett omfattande analysarbete pågår inom 25 arbetsgrupper. Referensgrupper med företrädare för olika samhällsintressen har knutits till flertalet av arbetsgrupperna. En särskild beredningsgrupp under en chefsförhandlare samordnar arbetsgruppernas arbete. Samordningsansvaret ligger på utrikesdepartementets handelsavdelning.
Sedan sommaren 1990 pågår förhandlingar mellan EFTA-länderna och EG om ett närmare och fastare strukturerat samarbete byggt på gemensamt beslutsfattande och gemensamma institutioner i ett dynamiskt europeiskt ekonomiskt samarbetsområde, EES. Målsättningen är att skapa ett europeiskt ekonomiskt samarbetsområde där varor, tjänster, människor och kapital skall röra sig fritt över gränserna. De delar av EGs regelverk som är relevanta för EES-samarbetet avses i en eller annan form bli integrerade i EES-avtalet, och i EFTA-staternas rättsordningar, så att enhetliga regler skall kunna gälla inom hela området. En arbetsgrupp (grupp V) har behandlat de rättsliga och institutionella frågorna. Förhandlingarna är ännu inte avslutade. Avsikten är att ett avtal skall finnas färdigt till sommaren 1991.
Enligt vad utskottet erfarit kommer så snart resultatet av förhandlingarna kan överblickas förslag att föreläggas riksdagen om sådana ändringar av den lagstiftning som behövs för att avtalet skall uppfyllas. Regeringskansliet har en hög beredskap för att detta arbete snabbt skall komma i gång. Det är därför inte meningsfullt att nu förorda en bred översyn av bl.a. den fastighetsrättsliga lagstiftningen för en anpassning till EG. Det kan tilläggas att enligt kommittédirektiv (dir. 1988:43) bör kommittéer och särskilda utredare beakta EG-aspekter i utredningsverksamheten. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo411 (m) yrkande 27.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande ändring av ersättningsreglerna m.m. i expropriationslagen att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo402 yrkande 23, res. (m)
2. beträffande en samlad översyn av ersättningsreglerna i expropriationslagen att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo308, res. (m, c)
3. beträffande upphävande av förköpslagen att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 17 och 1990/91:Bo402 yrkande 22, res. (m, fp)
4. beträffande översyn av förköpslagen att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo219 yrkande 1 och 1990/91:Bo412, res. (v, mp)
5. beträffande tomträttsinstitutet att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo244 yrkande 3 och 1990/91:Bo402 yrkande 3, res. (m, c)
6.beträffande vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsförvaltning m.m. att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo403, 1990/91:Bo404, 1990/91:Bo405 och 1990/91:Bo410, res. (v)
7.beträffande servitut att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo401,
8.beträffande inlösen vid fastighetsreglering att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo416, res. (c)
9.beträffande omröstningsreglerna i samfällighetslagen att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo409,
10.beträffande hyresgästinflytandet i anläggningslagen att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo413 yrkande 10, res. (m, fp, c)
11.beträffande boinflytandet för småhusägare i s.k. storkvarter att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo413 yrkande 11, res. (fp, c)
12.beträffande större fritidsfastigheter på landsbygden att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo532 yrkande 13, res. (m, fp)
13.beträffande skärpning av bruksvärdessystemet att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga, res. (v)
14.beträffande reformering av bruksvärdessystemet i övrigt att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 22, 1990/91:Bo402 yrkande 10, 1990/91:Bo411 yrkande 3 och 1990/91:Bo413 yrkande 13, res. (m, fp, c)
15.beträffande ersättning för boinflytande- och fritidsverksamhet samt förhandlingsverksamheten att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 25, 1990/91:Bo411 yrkande 4 och 1990/91:Bo413 yrkande 14, res. (m, fp, c)
16.beträffande vad hyran i övrigt får omfatta att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga, res. (v, mp)
17.beträffande förhandlingsrätten enligt hyresförhandlingslagen m.m. att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkandena 26 och 27, det sistnämnda såvitt nu är i fråga, 1990/91:402 yrkande 11, 1990/91:Bo411 yrkande 5, detta yrkande såvitt nu är i fråga, och 1990/91:Bo413 yrkandena 4 och 5, res. (m, fp, c)
18.beträffande hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 30, 1990/91:Bo411 yrkande 5, såvitt nu är i fråga, och 1990/91:Bo413 yrkande 2, res. (m, fp, c)
19.beträffande hyresgästernas inflytande över beslut om installation av kabel-TV m.m. att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo413 yrkande 8, res. (c, v, mp)
20.beträffande hyresgästrepresentation i de allmännyttiga bostadsföretagens styrelser att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo408, res. (v)
21. beträffande allmännyttans roll för hyresgästinflytandet att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo413 yrkande 1, res. (c)
22. beträffande reglerna för byte av bostadslägenheter att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo406,
23. beträffande hyran vid andrahandsupplåtelse att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 24 och 1990/91:Bo411 yrkande 2, res. (m, fp)
24. beträffande besittningsskyddet för hyresgäster i tvåfamiljshus att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo224 yrkande 9, res. (v)
25. beträffande indexklausuler m.m. i lokalhyreslagstiftningen att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo411 yrkande 26, res. (m)
26.beträffande bruksvärdessystem för lokaler att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga, res. (v)
27. beträffande medlingsförfarandet att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo414 yrkande 1, res. (c, v)
28.beträffande yttrande från hyresnämnden m.m. att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo414 yrkande 4, res. (c)
29.beträffande ersättningsregler m.m. i lokalhyreslagstiftningen att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo414 yrkandena 2 och 3 och 1990/91:Bo415, res. (c, v)
30.beträffande införande av ägarlägenheter och ett hyr-köp-system att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo402 yrkande 5 och 1990/91:Bo411 yrkande 14, res. (m)
31. beträffande översyn av bl.a. den fastighetsrättsliga lagstiftningen för en anpassning till EG att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo411 yrkande 27. res. (m) Stockholm den 7 mars 1991
På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
Närvarande: Agne Hansson (c), Magnus Persson (s), Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Erling Bager (fp), Hans Göran Franck (s), Bertil Danielsson (m), Nils Nordh (s), Rune Evensson (s), Gunnar Nilsson (s), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c), Jan Strömdahl (v), Kjell Dahlström (mp), Britta Sundin (s), Berndt Ekholm (s) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp).
Reservationer
1. Ändring av ersättningsreglerna m.m. i expropriationslagen (mom. 1)
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med "Utskottet behandlade" och slutar med "yrkande 23 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Moderata samlingspartiets grunduppfattning är att med markägande skall följa rätten att bestämma över egendomen, att bruka, bebygga och sälja den m.m. Statens eller kommunernas inskränkningar i denna rätt får ske endast för att skydda andra människor till liv, hälsa och säkerhet, för att skydda miljön och naturen och för att kunna genomföra för landet eller kommunen ytterst angelägna uppgifter. Utskottet anser i likhet med motionärerna att lagstiftningen nu bör ändras så att tvångsmässigt övertagande av en fastighet får ske bara under förutsättning att kommunen har ett klart och påvisbart behov av fastigheten. Kommunen skall därvid kompensera ägaren med det fulla marknadsvärdet för fastigheten samt ersätta ägaren för de kostnader som uppkommer genom expropriationen. Eftersom expropriation endast skall kunna ske i anslutning till planeringen torde förväntningsvärden av någon betydelse inte uppstå. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av moderata samlingspartiets partimotion 1990/91:Bo402 yrkande 23 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 1. beträffande ändring av ersättningsreglerna m.m. i expropriationslagen att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo402 yrkande 23 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. En samlad översyn av ersättningsreglerna i expropriationslagen (mom. 2)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Birger Andersson (c) och Jan Sandberg (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med "När det" och slutar med "motion Bo308 (c)" bort ha följande lydelse:
Såsom anförs i motion Bo308 (c) är det inte ovanligt i dagens samhälle att markägare får godta inskränkningar i äganderätten till förmån för viktiga allmänna intressen. Det ifrågasätts emellertid i allt större utsträckning om samhället visar tillräcklig respekt för äganderätten och för de enskildas intressen. Ersättningsreglerna är restriktiva och kan ibland slå ojämnt. Presumtionsregeln i expropriationslagen är särskilt kontroversiell. Handläggningen av dessa frågor är ofta segdragen och tar ibland orimligt lång tid. Det kan också ifrågasättas om ordningen för förfarande bör utformas annorlunda för att kraven på rättssäkerhet och effektivitet skall tillgodoses på bästa sätt. Någon samlad översyn av dessa problem kan knappast anses ha gjorts tidigare. I likhet med motionärerna anser utskottet det motiverat med en samlad översyn av de frågor som behandlats ovan i syfte att effektivisera förfarandet och skapa rättvisa kompensationsregler. Detta bör riksdagen med anledning av motion Bo308 (c) som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 2. beträffande en samlad översyn av ersättningsreglerna i expropriationslagen att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo308 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Upphävande av förköpslagen (mom. 3)
Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Yrkanden om" och slutar med "avstyrks således" bort ha följande lydelse:
Utskottet delar m- och fp-motionärernas uppfattning att förköpslagen bör avskaffas. Kommunerna har genom lagstiftningen i övrigt goda möjligheter att genomföra samhällsplaneringen och med överlägsna ekonomiska och personella resurser en mycket stark ställning gentemot den enskilde fastighetsägaren. Förköpslagen behövs därför inte. Utskottet förordar att riksdagen med anledning av moderata samlingspartiets partimotion 1990/91:Bo402 yrkande 22 och motion 1990/91:Bo252 (fp) yrkande 17 som sin mening ger regeringen till känna att åtgärder snarast bör vidtas för att upphäva lagen och hänvisningar till den i andra författningar.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 3. beträffande upphävande av förköpslagen att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 17 och 1990/91:Bo402 yrkande 22 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. Översyn av förköpslagen (mom. 4)
Jan Strömdahl (v) och Kjell Dahlström (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med "Det finns" och slutar med "Bo412 (v) avstyrks" bort ha följande lydelse:
Det är viktigt att det nu görs stora ansträngningar för att effektiva åtgärder skall kunna vidtas mot pågående omvandling av permanenthus till fritidshus i vissa områden. En möjlig lösning kan vara att skärpa förköpslagen och införa någon form av förvärvslån till kommunerna. En annan kan vara -- vilken utskottet stöder -- att arbeta vidare på det förslag till förvärvslag som tagits fram inom bostadsdepartementet. Regeringen bör ges i uppdrag att snabbt se över detta förslag och företa de ändringar som tas upp i v-motionen. Vad utskottet nu anfört med anledning av motionerna 1990/91:Bo219 yrkande 1 och 1990/91:Bo412 bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 4. beträffande översyn av förköpslagen att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo219 yrkande 1 och 1990/91:Bo412 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. Tomträttsinstitutet (mom. 5)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m) och Birger Andersson (c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med "Tomträttsinstitutet infördes" och slutar med "yrkande 3" bort ha följande lydelse:
Utredningen om tomträttsavgälder har avgett sitt betänkande. Det finns emellertid inte tillräckliga skäl att behålla tomträttsinstitutet. Några nya tomträtter bör inte skapas. De som bor i småhus med tomträtt bör erbjudas att förvärva marken. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 3 och motion Bo244 (c) yrkande 3 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:5.beträffande tomträttsinstitutet att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo244 yrkande 3 och 1990/91:Bo402 yrkande 3 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. Vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsförvaltning m.m. (mom. 6)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med "Utskottet vill" och på s. 10 slutar med "fastighetsförvaltning m.m." bort ha följande lydelse:
Tillståndslagens syfte är att förhindra och motverka fastighetsspekulation. Lagens tillkomst har medfört att fastighetsmarknaden har sanerats något. Den senaste tidens utveckling visar emellertid att alltför många ägare av flerfamiljshus är olämpliga som fastighetsförvaltare. Den spekulativa handeln med hyresfastigheter har knappast avtagit. Denna handel driver upp hyrorna, och i tider med en ansträngd ekonomi eftersätts underhållet. Det finns därför anledning att nu ingripa med skärpta krav vid förvärvsprövningen för att oseriösa fastighetsägare skall sållas bort och hyresgästernas ställning stärkas.
Med hänvisning till vad som anförts ovan förordar utskottet att riksdagen med anledning av motionerna Bo403, Bo404, Bo405 och Bo410 (samtliga s) som sin mening ger regeringen till känna att de förslag till ändringar i lagstiftningen som behandlas i motionerna skyndsamt bör utredas och ett lagförslag därefter föreläggas riksdagen.
dels att moment 6 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 6. beträffande vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsförvaltning m.m. att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo403, 1990/91:Bo404, 1990/91:Bo405 och 1990/91:Bo410 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Inlösen vid fastighetsreglering (mom. 8)
Agne Hansson och Birger Andersson (båda c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med "Utskottet delar" och slutar med "Bo416 (c) avstyrks" bort ha följande lydelse:
Med den nya synen på jord- och skogsbruk samt genom strävandena att bibehålla en levande landsbygd bör även små fastigheter tillåtas. Arronderingsförbättringar kan såsom anförs i c-motionen ske genom markbyten. Ingen som vill behålla sin mark bör kunna tvingas att avstå den mot pengar. Denna form av expropriation som inlösenförfarandet innebär bör avskaffas. Detta bör riksdagen med anledning av motion Bo416 (c) som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 8 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 8. beträffande inlösen vid fastighetsreglering att riksdagen med anledning av 1990/91:Bo416 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
8. Hyresgästinflytandet i anläggningslagen (mom. 10)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med "När utskottet" och slutar med "yrkande 10" bort ha följande lydelse:
De enskilda hyresgästernas inflytande över sin närmiljö bör så långt möjligt tillgodoses. Det vidgade boinflytandet i 7 § anläggningslagen som infördes år 1989 kan ytterligare förstärkas. Detta bör ske på så sätt att inflytande och påverkansmöjligheter läggs närmare dem som berörs av besluten. Hyresgästerna bör själva, eller genom frivillig samverkan i föreningsform, ges rätt att bestämma över sin boendemiljö.
Utskottet vill med hänvisning till vad nu anförts förorda att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413 (c) yrkande 10 som sin mening ger regeringen detta till känna.
dels att moment 10 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:10.beträffande hyresgästinflytande i anläggningslagen att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413 yrkande 10 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
9. Boinflytandet för småhusägare i s.k. storkvarter (mom. 11)
Agne Hansson (c), Erling Bager (fp), Birger Andersson (c) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med "Även denna" slutar med "yrkande 11" bort ha följande lydelse:
Utskottet delar den uppfattning som förs fram i motion 1990/91:Bo413 (c) yrkande 11 att småhusägarnas m.fl. inflytande över inrättande av gemensamhetsanläggningar bör stärkas. Den väg som anvisas i motionen kan vara en lösning som bör övervägas närmare. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning av motionen som sin mening ger regeringen detta till känna.
dels att moment 11 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:11.beträffande boinflytandet för småhusägare i s.k. storkvarter att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413 yrkande 11 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
10. Större fritidsfastigheter på landsbygden (mom. 12)
Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med "Utskottet tog" och slutar med "13 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Riksdagen beslutade hösten 1990 om ändringar i fastighetsbildningslagen som innebär ökade möjligheter att bilda större bostadsfastigheter på landsbygden. Denna vidgade frihet tar närmast sikte på fastighetsbildning för permanentboende. Enligt utskottets mening bör även fritidsfastigheter omfattas av denna möjlighet. I stort sett samma motiv som hävdas för bildande av större bostadsfastigheter för permanentboende kan anföras för fritidsboende. Därtill kommer att försäljning av mark för en eller flera fritidsfastigheter skulle för många lantbrukare utgöra ett välkommet bidrag till verksamheten. Ett större antal fritidsfastigheter torde dessutom bidra till att landskapet hålls öppet och landsbygden levande. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo532 (m) yrkande 13 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 12 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 12. beträffande större fritidsfastigheter på landsbygden att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo532 yrkande 13 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
11. Skärpning av bruksvärdessystemet (mom. 13)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med "Bostadsministern har" och slutar med "fråga avstyrks" bort ha följande lydelse:
En social bostadspolitik förutsätter en kombination av hyresreglering och kvarboenderätt (besittningsskydd). Bruksvärdessystemet har medfört att bostadshyrorna kunnat hållas på en rimlig nivå även i tider av stor bostadsbrist. Detta system är bra i princip men bör skärpas. Detta bör ske genom att påtaglighetsrekvisitet, som medger att en hyra alltid kan ligga litet över jämförbara allmännyttiga lägenheters hyra utan att den anses som oskälig, tas bort. Enligt utskottets mening finns det inte längre några skäl för att hyror skall tillåtas ligga högre än till bruksvärdet likvärdiga lägenheters hyror. Åldersfaktorn bör också ges mindre betydelse. Det innebär att nyproducerade hus skall kunna jämföras med sådana som är några år gamla om standarden är densamma. Utskottet förordar att riksdagen med anledning av motion 1991/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet nu anfört.
dels att moment 13 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 13. beträffande skärpning av bruksvärdessystemet att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga som sin mening ger regering till känna vad utskottet anfört,
12. Reformering av bruksvärdessystemet i övrigt (mom. 14)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med "Frågor om" och slutar med "13 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets bedömning är situationen på bostadsmarknaden sådan att olika åtgärder måste vidtas för att den skall fungera på ett bättre sätt än i dag. En fungerande hyresmarknad förutsätter att konsumenternas egna värderingar får påverka hyressättningen. En större centralt belägen lägenhet bör ha en högre hyra än en liten lägenhet i utkanten av en tätort. För en rättvisare hyressättning än för närvarande måste således framför allt en lägenhets läge tillmätas större betydelse i bruksvärdessystemet. Nuvarande tillämpning har lett till "svarta" affärer, låg rörlighet inom bostadssektorn och mindre flexibel boendeservice. I en översyn av bruksvärdessystemet bör lägesfaktorn ges större tyngd. Utskottet förordar att vad nu anförts om bruksvärdessystemet bör riksdagen med anledning av moderata samlingspartiets partimotion 1990/91:Bo402 yrkande 10 och motionerna 1990/91:Bo252 (fp) yrkande 22, 1990/91:Bo411 (m) yrkande 3 och 1990/91:Bo413 (c) yrkande 13 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 14 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 14. beträffande reformering av bruksvärdessystemet i övrigt att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 22, 1990/91:Bo402 yrkande 10, 1990/91:Bo411 yrkande 3 och 1990/91:Bo413 yrkande 13 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
13. Ersättning för boinflytande- och fritidsverksamhet samt förhandlingsverksamheten (mom. 15)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17 börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "14 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Enligt nuvarande ordning betalar alla hyresgäster oavsett organisationstillhörighet och egna önskemål för den boinflytande- och fritidsverksamhet samt förhandlingsverksamhet som hyresgästorganisationen bedriver. Avgiften ingår som en del av hyran och betalas således via bostadsföretagen till hyresgäströrelsen. Detta kollektiva system bör nu ses över. Den hyresgäst som inte deltar i t.ex. fritidsverksamheten bör inte heller belastas med kostnader för verksamheten. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 (fp) yrkande 25, 1990/91:Bo411 (m) yrkande 4 och 1990/91:Bo413 (c) yrkande 14 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 15 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 15. beträffande ersättning för boinflytande- och fritidsverksamhet samt förhandlingsverksamheten att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 25, 1990/91:Bo411 yrkande 4 och 1990/91:Bo413 yrkande 14 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
14. Vad hyran i övrigt får omfatta (mom. 16)
Jan Strömdahl (v) och Kjell Dahlström (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17 börjar med "Såsom framgått" och slutar med "i fråga" bort ha följande lydelse:
Utskottet delar den ståndpunkt som förs fram i vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga. Kostnaden för sådana anordningar som biluppställningsplats och kabel-TV-installation bör inte ingå i hyran och ligga till grund för en bruksvärdesprövning. I hyran bör endast ingå kostnader för nödvändiga anordningar såsom t.ex. tvättstuga.
dels att moment 16 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:16.beträffande vad hyran i övrigt får omfatta att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
15. Förhandlingsrätten enligt hyresförhandlingslagen m.m. (mom. 17)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18 börjar med "Utskottet har" och slutar med "hyresförhandlingslagen m.m." bort ha följande lydelse:
Som boinflytandet nu är utformat i hyresförhandlingslagen och bostadssaneringslagen kommer den enskilde hyresgästen inte till tals i frågor som direkt berör honom. En ombyggnad av en fastighet kan i enstaka fall komma till stånd utan att ens de människor som bor i fastigheten kunnat påverka beslutet. Även om hyresgäströrelsen arbetar för ett vidgat hyresgästinflytande bör det i lagstiftningen ges möjlighet för hyresgästerna i berörd fastighet att själva förhandla i frågor som rör deras boende. Boinflytandet bör utformas så att möjlighet öppnas för hyresgästerna, eller om de så önskar en förening av berörda hyresgäster, att förhandla om sin hyra och yttra sig i ombyggnadsfrågor m.m. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 (fp) yrkandena 26 och 27, 1990/91:Bo411 (m) yrkande 5, de båda sistnämnda yrkandena såvitt nu är i fråga, 1990/91:Bo402 (m) yrkande 11 och 1990/91:Bo413 (c) yrkandena 4 och 5 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 17 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 17. beträffande förhandlingsrätten enligt hyresförhandlingslagen m.m. att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 yrkandena 26 och 27, det sistnämnda såvitt nu är i fråga, 1990/91:Bo402 yrkande 11, 1990/91:Bo411 yrkande 5 såvitt nu är i fråga och 1990/91:Bo413 yrkandena 4 och 5 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
16. Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (mom. 18)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18 börjar med "Kravet på" och slutar med "yrkande 2" bort ha följande lydelse:
Den s.k. tapetreformen är en viktig reform när det gäller hyresgästernas inflytande över sitt boende. Ett verkligt inflytande uppnås emellertid först när den enskilde hyresgästen ges möjlighet att själv avtala om underhållsstandarden i sin lägenhet. Några allvarliga hinder mot en sådan ordning har inte framkommit. Lagstiftningen bör därför ändras så att ett sådant vidgat boinflytande kan förverkligas. Kravet på förhandlingsöverenskommelse bör således avskaffas. Utskottet förordar att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 (fp) yrkande 30, 1990/91:Bo411 (m) yrkande 5 såvitt nu är i fråga och 1990/91:Bo413 (c) yrkande 2 antar det förslag till lag om ändring i 12 kap. 15 § jordabalken som framgår av bilaga 1 till detta betänkande.
dels att moment 18 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 18. beträffande hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 30, 1990/91:Bo411 yrkande 5 såvitt nu är i fråga och 1990/91:Bo413 yrkande 2 antar det förslag till lag om ändring i 12 kap. 15 § jordabalken som betecknats som reservanternas förslag och som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
17. Hyresgästernas inflytande över beslut om installation av kabel-TV m.m. (mom. 19)
Agne Hansson (c), Birger Andersson (c), Jan Strömdahl (v) och Kjell Dahlström (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19 börjar med "Även utskottet" och slutar med "yrkande 8" bort ha följande lydelse:
I reservation 23 i 1990/91:BoU1 hösten 1990 uttalades följande.
Kabel-TV bör enligt utskottets mening inte jämställas med sådana för hyresgästerna gemensamma nyttigheter som tvättstuga, centralantenn och liknande. Det handlar inte sällan om en ledningsanslutning och abonnemang som några starkt önskar och andra bestämt vill slippa. Varje hyresgäst borde därför själv få avgöra om han vill ha kabel-TV indragen i lägenheten eller inte och betala för detta. Till ingen del skall kabel-TV bekostas över hyran. I dag fattas beslut om kabel-TV ofta långt över huvudet på berörda hyresgäster. I den mån de kan påverka besluten skapar diskussionen motsättningar mellan olika grupper av hyresgäster. Detta skulle undvikas om kabel-TV-frågor behandlades som en fråga om tillval, dvs. något som var och en får ta ställning till och betala individuellt.
Utskottet ansluter sig till vad sålunda anförts. Riksdagen bör därför med anledning av motion 1990/91:Bo413 (c) yrkande 8 som sin mening ge regeringen detta till känna så att eventuella författningsändringar kan vidtas.
dels att moment 19 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 19. beträffande hyresgästernas inflytande över beslut om installation av kabel-TV m.m. att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413 yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
18. Hyresgästrepresentation i de allmännyttiga bostadsföretagens styrelser (mom. 20)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19 börjar med "Utskottet anser" och slutar med "därför avslås" bort ha följande lydelse:
Såsom motionärerna anför är det viktigt att hyresgästinflytandet utvecklas och förnyas. Det är också viktigt att olika former och lösningar prövas. Ett sätt att förbättra hyresgästernas insyn och inflytande är att låta representanter för de boende ingå i de allmännyttiga bostadsföretagens styrelser. Inom det arbetsrättsliga området ingår representanter för de anställda numera regelmässigt i styrelser -- med bibehållna partsroller. Så bör också kunna ske inom bostadssektorn. Riksdagen bör därför med anledning av motion 1990/91:Bo408 (s) uppdra åt regeringen att vidta de åtgärder som kan behövas för att en sådan reform skall kunna genomföras.
dels att moment 20 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 20. beträffande hyresgästrepresentation i de allmännyttiga bostadsföretagens styrelser att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo408 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
19. Allmännyttans roll för hyresgästinflytandet (mom.21)
Agne Hansson och Birger Andersson (båda c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 20 börjar med "Det torde" och slutar med "yrkande 1" bort ha följande lydelse:
Centerpartiet har under flera år framhållit de allmännyttiga bostadsföretagens betydelse för den sociala bostadspolitiken och utvecklingen av hyresgästernas inflytande över sitt boende. Utskottet har helt och fullt ställt sig bakom denna uppfattning. Utskottet anser det också -- såsom motionärerna -- viktigt att sådana förutsättningar skapas att allmännyttan kan fortsätta att utvecklas för att stärka boinflytandet och förbli ett viktigt instrument för den fortsatta utvecklingen av den sociala bostadspolitiken. En åtgärd för att undanröja de hinder som finns för en sådan utveckling är att lånereglerna vid förvärv av fastighet från allmännyttan ändras. Riksdagen bör med anledning av motion 1990/91:Bo413 (c) yrkande 1 hos regeringen begära förslag till ändringar som medför att allmännyttan kan fungera under samma villkor som andra på bostadsmarknaden.
dels att moment 21 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 21. beträffande allmännyttans roll för hyresgästinflytandet att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413 yrkande 1 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
20. Hyran vid andrahandsupplåtelse (mom. 23)
Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m), Jan Sandberg (m) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 21 börjar med "Utskottet anser" och slutar med "24 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Såsom motionärerna anför måste åtgärder vidtas för att öka utbudet av bostäder. En sådan åtgärd, som med största sannolikhet skulle öka tillgången av bostäder för framför allt ungdomar är att avskaffa hyreslagens regler om hyran vid andrahandsuthyrning. Nuvarande ordning innebär att det ofta inte är möjligt att ens få de egna kostnaderna för bostaden täckta. Hyreslagen bör därför ändras i nu aktella delar. Utskottet förordar med hänvisning till vad som nu anförts att riksdagen med anledning av motionerna Bo252 (fp) yrkande 24 och Bo411 (m) yrkande 2 som sin mening ger regeringen detta till känna.
dels att moment 23 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 23. beträffande hyran vid andrahandsupplåtelse att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 24 och 1990/91:Bo411 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
21. Besittningsskyddet för hyresgäster i tvåfamiljshus (mom. 24)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 21 börjar med "Enligt utskottets" slutar med "yrkande 9" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening saknas anledning att ha en ordning som innebär ett svagare besittningsskydd för hyresgäster i tvåfamiljshus än vad som annars gäller. Dessa hyresgäster bör mot bakgrund av ett allmänt intresse av att kunna hindra bostadsbristen genom en uppdelning av stora enfamiljshus i två eller flera lägenheter ges större trygghet i sin besittning till lägenheten. Detta är naturligtvis särskilt viktigt om det råder bostadsbrist, men också när det gäller frågan om hyran har ett starkt besittningsskydd stor betydelse. För att besittningsskyddet skall kunna brytas måste hyresvärden ha ett betydligt starkare intresse av att avtalet skall upphöra än vad som gäller enligt nu gällande regler. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av vänsterpartiets partimotion 1990/91:Bo224 yrkande 9 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 24 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 24. beträffande besittningsskyddet för hyresgäster i tvåfamiljshus att riksdagen med anledning av 1990/91:Bo224 yrkande 9 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
22. Indexklausuler m.m. i lokalhyreslagstiftningen (mom. 25)
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 22 börjar med "Det har" och slutar med "förkastade motionsförslagen" bort ha följande lydelse:
Den utveckling som skett på lokalhyresmarknaden sedan de nya bestämmelserna infördes år 1989 är oroande, och det finns anledning att ifrågasätta om ändringarna har gagnat lokalhyresgästerna. Många av reglerna har sin motsvarighet på bostadsmarknaden. Det kan därför befaras att lokalhyresmarknaden kommer att uppvisa samma problem som bostadsmarknaden har. Utskottet finner i likhet med motionärerna att de senaste ändringarna i lokalhyreslagstiftningen om "skäligt hyreskrav", indexklausuler, om rätten för lokalägaren att motsätta sig ändrad användning och om andrahandsuthyrning bör upphävas. Lagstiftningen bör i stället återfå sin tidigare lydelse. Riksdagen föreslås därför med anledning av motion 1990/91:Bo411 (m) yrkande 26 anta de förslag till lag om ändring i 12 kap. jordabalken, i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder samt i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol som framgår av bilaga 2 till detta betänkande.
dels att moment 25 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 25. beträffande indexklausuler m.m. i lokalhyreslagstiftningen att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo411 yrkande 26 antar de förslag till lag om ändring i jordabalken, i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder samt i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol som betecknats som reservanternas förslag och som framgår av bilaga 2 till detta betänkande,
23. Bruksvärdessystem för lokaler (mom. 26)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 22 börjar med "Frågan övervägdes" och slutar med "i fråga" bort ha följande lydelse:
Den utveckling som skett på lokalhyresmarknaden med bl.a. kraftigt höjda hyror är oroande. En av orsakerna till dessa kraftiga höjningar är bl.a. att nuvarande ordning tillåter marknadskrafterna att verka till skillnad från vad som gäller för bostäder. Bostadshyrorna har hittills tack vare bruksvärdessystemet hållits på en någorlunda rimlig nivå. Bruksvärdessystemet bör emellertid skärpas och utvidgas till att omfatta också lokaler. Risken är annars att hyrorna kommer upp på en sådan nivå att ekonomiskt svaga lokalhyresgäster slås ut. Småbutiker och hantverkare kommer att drabbas i första hand. Åtgärder måste därför vidtas för att stoppa den för samhället ogynnsamma utveckling som pågår. Utskottet förordar att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo224 (v) yrkande 13 såvitt nu är i fråga hos regeringen begär en utredning om införande av ett bruksvärdessystem.
dels att moment 26 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 26. beträffande bruksvärdessystem för lokaler att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
24. Medlingsförfarandet (mom. 27)
Agne Hansson (c), Birger Andersson (c) och Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 23 börjar med "Beträffande den" och slutar med "yrkande 1" bort ha följande lydelse:
Genom de ändringar i lokalhyreslagstiftningen som trädde i kraft den 1 januari 1989 har lokalhyresgästernas ställning vid obefogad uppsägning förbättrats.
En ändring som bör genomföras i syfte att ytterligare stärka lokalhyresgästens ställning är att införa en skyldighet för hyresvärden i stället för hyresgästen att hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden. Sådan ordning gäller för bostadshyresavtal. Som skäl kan anföras, vilket också framhållits i motion Bo414, att hyresvärden till skillnad från hyresgästen i allmänhet är väl förtrogen med de bestämmelser som gäller på hyresmarknaden. Det kan också tyckas rimligt att den part som säger upp ett hyresavtal också skall hänskjuta förlängningsfrågan till hyresnämnden. Vad nu föreslagits bör riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo414 (c) yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 27 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 27. beträffande medlingsförfarandet att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo414 yrkande 1 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
25. Yttrande från hyresnämnden m.m. (mom. 28)
Agne Hansson och Birger Andersson (båda c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 23 börjar med "Utskottet avstyrker" och slutar med "hyresnämnden m.m." bort ha följande lydelse:
Genom de ändringar i lokalhyreslagstiftningen som trädde i kraft den 1 januari 1989 har lokalhyresgästernas ställning vid obefogad uppsägning förbättrats.
En av flera ändringar som bör genomföras för att ytterligare förbättra lokalhyresgästernas ställning är att ge dem bättre möjligheter att bedöma om ett hyreskrav är skäligt. Det yttrande om marknadshyran som parterna kan begära av hyresnämnden grundar sig på det underlag som parterna lägger fram. Är underlaget bristfälligt ger inte yttrandet den vägledning vid medlingsförhandlingarna som avsetts. Det är därför viktigt att hyresnämnden aktivt verkar för att parterna tar fram ett fullgott underlag. När hyresnämnden avger yttrande bör det avse samtliga hyresvillkor som ingår i hyresavtalet. Vad nu föreslagits bör riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo414 (c) yrkande 4 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 28 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:28.beträffande yttrande från hyresnämnden m.m. att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo414 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
26. Ersättningsregler m.m. i lokalhyreslagstiftningen (mom. 29)
Agne Hansson (c), Birger Andersson (c) och Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 24 börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "Motionerna avstyrks" bort ha följande lydelse:
Genom de ändringar i lokalhyreslagstiftningen som trädde i kraft den 1 januari 1989 har lokalhyresgästernas ställning vid obefogad uppsägning förbättrats. Den utveckling som har skett de senaste åren på lokalhyresmarknaden är emellertid oroande. De kraftiga hyreshöjningarna på lokalhyresmarknaden gör att många lokalhyresgäster riskerar att få ge upp sin verksamhet. Marknadskrafterna har satt marknadsekonomin ur spel. De stora fastighetsbolagen dominerar ägandet av kommersiella lokaler. En tom lokal betyder mindre för dem än en sänkt hyresnivå. Det är alldeles uppenbart att lokalhyresgästernas besittningsskydd och deras ställning på hyresmarknaden måste stärkas ytterligare.
En olägenhet med nuvarande ordning är att medlingsförhandlingar inte kommer till stånd förrän det återstår endast en mycket kort tid av hyrestiden. Hyresgästens förhandlingssituation blir därigenom försvagad och hyresgästen kan på grund av den korta tid som återstår känna sig tvingad att acceptera ett högre hyreskrav. Det bör därför införas regler som tvingar parterna till medlingsförhandlingar i god tid före avtalstidens utgång.
Såsom c-motionärerna i flera år hävdat måste ersättningsreglerna utformas så att de motverkar obefogade uppsägningar och håller hyresgästen skadeslös i en sådan situation. Däri ligger det indirekta besittningsskyddets styrka. Den nuvarande ordningen med ett skadestånd begränsat till fyra basbelopp motverkar inte obefogade uppsägningar. För att besittningsskyddet skall bli ett verkligt skydd för hyresgästen måste såsom anförts i c-motionen minimiersättningen höjas till ett belopp motsvarande en årshyra, dock minst tre basbelopp.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo414 (c) yrkandena 2 och 3 och 1990/91:Bo415 (m, fp, c) som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att moment 29 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 29. beträffande ersättningsregler m.m. i lokalhyreslagstiftningen att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo414 yrkandena 2 och 3 och 1990/91:Bo415 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
27. Införande av ägarlägenheter och ett hyr-köp-system (mom. 30)
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 24 börjar med "Utskottet anser" och slutar med "(båda m) avstyrks" bort ha följande lydelse:
Utskottet ansluter sig till vad som föreslås i moderata samlingspartiets partimotion 1990/91:Bo402 yrkande 5 och motion 1990/91:Bo411 (m) yrkande 14 om att såväl ett system med ägarlägenheter som ett hyr-köp-system bör införas snarast för att ytterligare bredda människors valfrihet och tillgodose människors önskan om en egen ägd bostad. Härigenom anpassas också bostadsmarknaden till vad som gäller i andra länder. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 30 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 30. beträffande införande av ägarlägenheter och ett hyr-köp-system att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo402 yrkande 5 och 1990/91:Bo411 yrkande 14 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
28. Översyn av bl.a. den fastighetsrättsliga lagstiftningen för en anpassning till EG (mom. 31)
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 25 börjar med "Enligt vad" och slutar med "yrkande 27" bort ha följande lydelse:
Utskottet ansluter sig till vad som anförts i motion 1990/91:Bo411 yrkande 27 om behovet av en allmän översyn av regelsystemet på bostadsmarknaden och fastighetsrättens område. Syftet med översynen skall vara att se i vilken utsträckning det svenska systemet inte överensstämmer med det som gäller och kommer att gälla inom EG. Lagstiftningen bör därefter anpassas till vad som gäller och förväntas gälla inom EG. Riksdagen bör skyndsamt hos regeringen begära den förordade översynen.
dels att moment 31 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 31. beträffande översyn av bl.a. den fastighetsrättsliga lagstiftningen för en anpassning till EG att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo411 yrkande 27 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
Särskilda yttranden
1. Behandlingsfråga
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m) anför:
Samtliga de i betänkandet behandlade motionerna har avstyrkts av utskottet. I reservationer till betänkandet har vi för riksdagen lagt fram alternativa förslag till beslut. De flesta av reservationerna innebär att riksdagen med anledning av m-motioner som sin mening bör ge regeringen till känna vad i motionerna föreslagits.
Vi har emellertid i vissa fall ansett oss kunna avstå från att till betänkandet foga s.k. motivreservationer. Även om vi alltså inte delat majoritetens motiv för att avstyrka vissa motioner har vi inte reserverat oss vad gäller motiven för avstyrkandet. Det primära är nämligen att motionerna avstyrkts.
Vi har sålunda avstått från att anmäla motivreservation beträffande
översyn av förköpslagen vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsförvaltning m.m. skärpning av bruksvärdessystemet vad hyran i övrigt får omfatta hyresgästernas inflytande över beslut om installation av kabel-TV m.m. hyresgästrepresentation i de allmännyttiga bostadsföretagens styrelser allmännyttans roll för hyresgästinflytandet ersättningsregler m.m. i lokalhyreslagstiftningen
Vår inställning till dessa frågor har vid olika tillfällen kommit till uttryck i motioner och i motivreservationer tidigare år till betänkanden från bostadsutskottet (se bl.a. betänkande 1989/90:BoU1).
Beträffande frågan om boinflytande för småhusägare i s.k. storkvarter vill vi ange följande som vår inställning.
Moderata samlingspartiet delar den uppfattning som förs fram i motion 1990/91:Bo423 (c) yrkande 11 att småhusägarnas m.fl. inflytande över inrättande av gemensamhetsanläggningar bör stärkas. Den väg som anvisas i motionen kommer inte att ge något reellt boinflytande för de berörda. Ett bättre alternativ kan vara att senarelägga beslut om inrättande av icke nödvändiga gemensamhetsanläggningar till dess inflyttning har skett. De som flyttar in i området kommer med en sådan ordning att själva få bestämma om gemensamhetsanläggningen skall inrättas eller inte.
2. Tomträttsinstitutet
Erling Bager och Ingrid Hasselström Nyvall (båda fp) anför:
Enligt folkpartiets uppfattning har tomrätterna i många fall spelat ut sin roll som ett bostadsocialt inslag i bostadspolitiken. Många fastighetsägare vill hellre äga marken och vill inte vara utlämnade till plötsliga ändringar i kostnadsbilden. Tomträttsinstitutet bör inte nu avskaffas generellt eftersom det finns fastighetsägare som inte vill eller saknar möjlighet att köpa den aktuella marken. De som vill friköpa marken bör dock naturligtvis ges förutsättningar för detta.
3. Vad hyran i övrigt får omfatta
Agne Hansson och Birger Andersson (båda c) anför:
När det gäller kabel-TV-installationer vill vi hänvisa till reservation 17 i vilken vi anger som vår uppfattning att kostnaderna för sådana åtgärder till ingen del bör ingå i hyran.
4. Förhandlingsrätten enligt hyresförhandlingslagen m.m.
Jan Strömdahl (v) anför:
Det system med ett hyresgästinflytande via förhandlande organisationer som utvecklats i Sverige ger hyresgästerna en unik ställning. Det får inte offras på nyindividualismens altare. Men systemet förutsätter att bestämmandet i praktiken utövas av den berörda gruppen hyresgäster.
Reservanternas Förslag till Lag om ändring i jordabalken Bilaga 1 Tillhör reservation 16 (m, fp, c)
Härigenom föreskrivs att 12 kap. 15 § jordabalken1 skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
15 §2
Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket.
Om lägenheten helt eller Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer andra sedvanliga reparationer med anledning av med anledning av lägenhetens lägenhetens försämring genom försämring genom ålder och bruk. Detta ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om gäller dock inte, om något annat har avtalats något annat har avtalats och efter tillträdesdagen.
1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller 2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.
Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat har avtalats.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991. 1 Omtryckt 1984:694. 2 Senaste lydelse 1987:1276.
Reservanternas Förslag till Lag om ändring i jordabalken Bilaga 2 Tillhör reservation 22 (m)
Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken1 att 19, 23, 40, 57 a och 70 §§ skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
19 §2
Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp, 1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen, 2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus, eller 3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning. I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.
Hyran för lokaler skall Hyran för lokaler skall
också vara till beloppet också vara till beloppet
bestämd i avtalet till den bestämd i avtalet till den
del den inte omfattar del den inte omfattar
ersättning som avses i ersättning som avses i
första stycket andra första stycket andra
meningen. Utan hinder av detta meningen. Utan hinder av detta
gäller dock förbehåll gäller dock förbehåll
i avtalet om att hyran skall i avtalet om att hyran skall
utgå med ett belopp som utgå med ett belopp som
står i visst står i visst
förhållande till förhållande till
hyresgästens hyresgästens
rörelseintäkter eller rörelseintäkter eller
som bestäms enligt en som bestäms enligt en
skriftlig överenskommelse skriftlig överenskommelse
mellan å ena sidan mellan å ena sidan
hyresvärden eller hyresvärden eller
hyresvärden och en hyresvärden och en
organisation av organisation av
fastighetsägare, i vilken fastighetsägare, i vilken
hyresvärden är medlem, hyresvärden är medlem,
och å andra sidan en och å andra sidan en
organisation av organisation av
hyresgäster. Är avtalet hyresgäster. Är avtalet
träffat för bestämd träffat för bestämd
tid och är hyrestiden minst tid och är hyrestiden
tre år, gäller dessutom längre än ett år,
förbehåll om att hyran gäller dessutom
skall utgå med belopp som förbehåll om att hyran
bestäms enligt en annan skall utgå med belopp som
beräkningsgrund än som bestäms enligt en annan
nu har angetts. beräkningsgrund än som
nu har angetts.
1 Omtryckt 1984:694. 2 Senaste
lydelse 1988:927.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
Har avtal träffats i strid
med första eller tredje
stycket, skall hyran utgå
med ett belopp som är
skäligt med hänsyn
främst till parternas
avsikter och övriga
förhållanden när
avtalet träffades.
Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.
23 §3
Bostadshyresgästen får Hyresgästen får inte inte använda lägenheten använda lägenheten för något annat för något annat ändamål än det ändamål än det avsedda. Hyresvärden får avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa dock inte åberopa avvikelser som är utan avvikelser som är utan betydelse för honom. betydelse för honom.
Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.
40 §4
En hyresgäst som under viss En hyresgäst som under viss
tid inte har tillfälle att tid inte har tillfälle att
använda sin lägenhet, använda sin
får upplåta bostadslägenhet, får
lägenheten i dess helhet i upplåta lägenheten i
andra hand, om hyresnämnden dess helhet i andra hand, om
lämnar tillstånd till hyresnämnden lämnar
upplåtelsen. Sådant tillstånd till
tillstånd skall lämnas, upplåtelsen. Sådant
om hyresgästen har tillstånd skall lämnas,
beaktansvärda skäl om hyresgästen har
för upplåtelsen och beaktansvärda skäl
hyresvärden inte har för upplåtelsen och
befogad anledning att vägra hyresvärden inte har
samtycke. befogad anledning att vägra
samtycke.
Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.
3 Senaste lydelse 1988:927. 4 Senaste lydelse 1988:927.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
57 a §5
Vid tillämpningen av 57 Vid tillämpningen av 57
§ första stycket 5 skall § första stycket 5 skall
en krävd hyra inte anses en krävd hyra inte anses
som skälig, om den som skälig, om den
överstiger den hyra som överstiger den hyra som
lokalen vid hyrestidens lokalen vid hyrestidens
utgång kan antas betinga utgång kan antas betinga
på öppna marknaden på öppna marknaden
(marknadshyra). När (marknadshyra). När
marknadshyran bestäms, marknadshyran bestäms,
skall främst beaktas hyran skall dock bortses från
för närmast hyresanbud eller hyresavtal
jämförliga lokaler på som ej är rimligt med
orten. Endast om det finns hänsyn till det allmänna
särskilda skäl får hyresläget i orten för
hänsyn tas till ökning närmast jämförliga
av lokalens värde, som en lokaler. Endast om det finns
hyresgäst har särskilda skäl får
åstadkommit. hänsyn tas till ökning
av lokalens värde, som en
hyresgäst har
åstadkommit.
I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart
1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett, 2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.
I fall som avses i andra stycket 1 får utredning, som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.
70 §6
Beslut av hyresnämnden i Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § frågor som avses i 16 § andra stycket, 23 § andra andra stycket, 24 a, 34, 36, stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 52, 54, 55 b, 62 eller 64 § 64 § överklagas genom överklagas genom besvär besvär inom tre veckor inom tre veckor från den från den dag beslutet dag beslutet meddelades. meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991. 2. Den nya bestämmelsen i 12 kap. 57 a § skall tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.
5 Senaste lydelse 1988:927. 6 Senaste lydelse 1988:927.
Reservanternas Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Bilaga 2 Tillhör reservation 22 (m)
Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad stycket, skadestånd enligt användning av lokal enligt 12 kap. 24 a §, 12 kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av skadestånd enligt 12 kap. hyresrätt enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse 34--37 §§, upplåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. av lägenhet i andra hand 34--37 §§, upplåtelse enligt 12 kap. 40 §, av lägenhet i andra hand förlängning av enligt 12 kap. 40 §, hyresavtal enligt 12 kap. 49 förlängning av §, hyresvillkor enligt 12 hyresavtal enligt 12 kap. 49 kap. 54 §, återbetalning §, hyresvillkor enligt 12 av hyra och fastställande kap. 54 §, återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 b av hyra och fastställande §, uppskov med avflyttning av hyra enligt 12 kap. 55 b enligt 12 kap. 59 § eller §, uppskov med avflyttning föreläggande enligt 12 enligt 12 kap. 59 § eller kap. 64 §, allt föreläggande enligt 12 jordabalken, kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22--24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt,
9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
1 Lagen omtryckt 1985:660. 2 Senaste lydelse 1988:928.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
Ärende upptages av den
hyresnämnd inom vars
område fastigheten är
belägen. Ärende som
avses i 10, 17 eller 18 §
lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages
dock av hyresnämnden i den
ort där bolagets styrelse
har sitt säte eller, i
fråga om handelsbolag,
där förvaltningen
föres.
22 §3
Beslut av nämnd äger, Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller sedan tid för klander eller besvär utgått när besvär utgått när talan får föras mot talan får föras mot beslutet, rättskraft, beslutet, rättskraft, såvitt därigenom såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra enligt 12 kap. 34--37 eller 40 stycket, 34--37 eller 40 § § jordabalken eller 30 § jordabalken eller 30 § andra stycket andra stycket bostadsrättslagen bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande om förbud eller medgivande som avses i 2 a § som avses i 2 a § bostadssaneringslagen bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om (1973:531) eller yrkande om rätt till rätt till förhandlingsordning enligt förhandlingsordning enligt 9 § 9 § hyresförhandlingslagen hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om § lagen (1987:1274) om kommunal kommunal bostadsanvisningsrätt bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall. lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.
3 Senaste lydelse 1988:928.
Reservanternas Förslag till Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol Bilaga 2 Tillhör reservation 22 (m)
Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
28 §1
Beslut av bostadsdomstolen Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, äger rättskraft, såvitt därigenom såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om lagen (1973:188) om arrendenämnder och arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra enligt 12 kap. 34, 36 eller 37 stycket, 34, 36 eller 37 § § jordabalken eller jordabalken eller ansökan ansökan om förbud eller om förbud eller medgivande medgivande som avses i 2 a som avses i 2 a § § bostadssaneringslagen bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om (1973:531) eller yrkande om rätt till rätt till förhandlingsordning enligt förhandlingsordning enligt 9 § 9 § hyresförhandlingslagen hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om § lagen (1987:1274) om kommunal kommunal bostadsanvisningsrätt bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall. lämnats utan bifall.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.
1 Senaste lydelse 1988:929.