Vissa arrenderättsliga frågor
Betänkande 1995/96:LU8
Lagutskottets betänkande
1995/96:LU08
Vissa arrenderättsliga frågor
Innehåll
1995/96 LU8
Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet regeringens proposition 1995/96:43, Vissa arrenderättsliga frågor, jämte fyra med anledning av propositionen väckta motioner.
I propositionen föreslås ändringar i jordabalkens bestämmelser om jordbruksarrende och bostadsarrende.
De föreslagna ändringarna i reglerna om jordbruksarrende gäller ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar, klander av syn samt överlåtelse av arrenderätt vid gemensamt arrendatorskap. Därutöver föreslås införande av regler vid jordbruksarrende om deposition av arrendeavgift och ersättning för förluster på grund av viltskador. De föreslagna ändringarna i reglerna om bostadsarrende gäller besittningsskyddet. Lagförslagen syftar till en förstärkning av arrendatorernas ställning gentemot jordägarna.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996.
I motionerna kritiseras propositionens förslag i olika hänseenden. Sålunda yrkas i en motion (m) att propositionens förslag om ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar, ansvar för viltskador, deposition av arrendeavgift och överlåtelse av arrenderätt vid gemensamt arrendatorskap avslås. I två motioner (c) resp. (s) begärs viss utvidgning av regeringens förslag om överlåtelse av arrende vid gemensamt arrendatorskap. I en motion (s) begärs ett tillkännagivande i frågan om kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer.
Utskottet tillstyrker propositionen och avstyrker motionerna.
Till betänkandet har fogats en reservation (m).
Propositionen
I proposition 1995/96:43 föreslår regeringen (Justitiedepartementet) - efter hörande av Lagrådet - att riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken.
Lagförslaget har intagits som bilaga till betänkandet.
Motionerna
1995/96:L5 av Carl G Nilsson m.fl. (m) vari yrkas att riksdagen avslår proposition 1995/96:43 i berörda delar i enlighet med vad som anförts i motionen.
1995/96:L6 av Lennart Brunander (c) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i proposition 1995/96:43 Vissa arrenderättsliga frågor att medarrendator alltid skall ha besittningsskydd vid överlåtelse av gemensamt arrendatorskap.
1995/96:L7 av Bengt Silfverstrand och Bo Nilsson (s) vari yrkas att riksdagen beslutar att det vid gemensamt arrendatorskap införs en generell rätt för en medarrendator till förlängning av arrendeavtalet i enlighet med förslag från 1990 års arrendekommitté (SOU 1992:109).
1995/96:L8 av Sören Lekberg och Björn Ericson (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer.
Utskottet
Inledning
Med anledning av ett riksdagsbeslut hösten 1989 (bet. 1989/90:LU6, rskr. 39) tillkallade regeringen påföljande år en kommitté med uppgift att se över vissa regler inom arrendelagstiftningen. Kommittén, som antog namnet 1990 års arrendekommitté, överlämnade i slutet av år 1992 sitt slutbetänkande, (SOU 1992:109) Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor. Betänkandet lades till grund för en proposition till riksdagen våren 1995 med förslag till generella regler till skydd för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendeställen (prop. 1994/95:155). Riksdagen antog förslagen, och de nya reglerna i 8 och 9 kap. jordabalken (JB) trädde i kraft den 1 juli 1995 (bet. 1994/95:LU26, rskr. 361).
I förevarande proposition tar regeringen upp Arrendekommitténs återstående förslag, som gäller ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar, ansvaret för skador av vilt, klander av en arrendesyn, deposition av arrendeavgift och besittningsskydd vid gemensamt arrendatorskap.
Vidare framläggs förslag till ändringar i reglerna om besittningsskydd vid bostadsarrende. Propositionens förslag i denna del grundas på en inom Justitiedepartementet upprättad promemoria, Besittningsskydd vid bostadsarrende (dnr Ju95/2603). Promemorian har remissbehandlats.
Utskottet kommer i det följande att ta upp de frågor som har aktualiserats genom motionerna eller eljest har tilldragit sig utskottets uppmärksamhet.
Jordbruksarrende
I propositionen föreslås vissa ändringar i de regler som gäller för jordbruksarrende. Ändringarna innebär i huvudsak följande.
Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § JB om arrendatorns skyldighet att avhjälpa sådana brandskador på arrendestället som inte är så omfattande att egendom måste byggas om eller ersättas utvidgas till att gälla också vid andra skador än sådana som orsakas av brand. Liksom enligt nuvarande reglering ges arrendatorn, om han inte varit vållande till skadan, rätt till ersättning av jordägaren sedan arbetet har utförts.
Om arrendatorn inte har jakträtt på arrendestället, skall jordägaren ansvara för förluster som drabbar arrendatorn på grund av viltskador. Jordägarens ansvar gäller dock inte, om han visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida.
En part som inte har anfört klander mot en arrendesyn ges rätt att, sedan motparten anfört klander, föra klandertalan anslutningsvis. I ett sådant fall skall parten ge in sin stämningsansökan inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. En talan som förs anslutningsvis förfaller om den första klandertalan återkallas eller av annat skäl förfaller. Tidsfristen för ordinärt klander av en syn förkortas samtidigt till en månad efter det att parten delgavs synehandlingen.
En arrendator som anser sig ha en motfordran som han vill dra av från arrendeavgiften ges rätt att hos länsstyrelsen deponera det belopp som motfordringen uppgår till. Han kan därigenom förhindra att arrenderätten förverkas på grund av att beloppet inte betalats till jordägaren. Möjligheten till deposition skall också gälla när det råder tvist om storleken av en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet. Möjligheten till deposition skall gälla vid alla typer av arrende.
Vid ett arrende som är gemensamt för flera personer och som avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag införs en möjlighet för var och en av medarrendatorerna att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996.
Yrkandet i motion 1995/96:L5 av Carl G Nilsson m.fl. (m) går ut på att riksdagen skall avslå propositionen i vissa delar. Enligt motionärernas mening innebär vissa av de ändringar som föreslås i propositionen att balansen mellan jordägaren och arrendatorn rubbas och att utrymmet för avtalsfrihet minskar. Lagändringar som ytterligare stärker arrendatorns ställning på bekostnad av markägarens kan enligt motionärerna leda till en mindre väl fungerande marknad för jordbruksarrenden och försvåra för nya arrendatorer att få arrenden. Propositionen bör därför, enligt motionärernas mening, avslås vad gäller förslagen om ansvar för skador på byggnad, ansvar för viltskador, deposition av arrendeavgift och överlåtelse vid gemensamt arrendatorskap. Motionärerna anser att det bör råda avtalsfrihet på dessa områden.
Utskottet erinrar om att utvecklingen på arrenderättens område under senare tid inneburit ett successivt stärkt skydd för arrendatorerna. I synnerhet gäller detta beträffande möjligheterna för jordbruksarrendatorer att få arrendeavtalet förlängt, det s.k. direkta besittningsskyddet. Som utskottet bl.a. uttalade vid beredningen våren 1995 av nya regler om ett generellt skydd för jordbruksarrendatorers investeringar (bet. 1994/95:LU26 s. 8) har lagstiftningen sålunda i viktiga hänseenden en klar inriktning på att ge ett socialt och ekonomiskt skydd för den svagare och mer utsatta parten i förhållandet. Utvecklingen har följaktligen å andra sidan inneburit vissa inskränkningar i fastighetsägarens möjligheter att disponera sin egendom som han vill. I linje med de nyss nämnda uttalandena våren 1995 vill utskottet emellertid framhålla att lagstiftningen inte kan anses ha inneburit att balansen i arrendeförhållandena rubbats på ett ofördelaktigt sätt. Arrendelagstiftningen bygger i väsentliga stycken på att i första hand frivilliga överenskommelser skall eftersträvas mellan parterna.
I likhet med motionärerna konstaterar utskottet att det nu föreliggande förslaget innebär vissa ytterligare förstärkningar av arrendatorernas ställning gentemot jordägarna. Enligt utskottets mening är det emellertid inte fråga om några mer ingripande förändringar. Någon risk för att utbudet av arrenden skulle minska om förslaget i nu berörda delar genomförs kan utskottet inte anse föreligga.
Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion L5.
Utskottet övergår därmed till att behandla förslaget såvitt gäller den närmare utformningen av regeln om överlåtelse vid gemensamt arrendatorskap. Nuvarande bestämmelser utgör inget hinder mot att flera personer gemensamt kan vara arrendatorer på ett arrendeställe. Frågan om när en eller flera medarrendatorer vill lämna arrendeförhållandet, medan en eller flera andra arrendatorer vill fortsätta arrendera, regleras inte i lag. När det gäller hyresförhållanden gäller däremot enligt 12 kap. 47 § JB att en medhyresgäst är berättigad till förlängning av hyresavtalet för egen del om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Medhyresgästen har således ett besittningsskydd. Av 9 kap. 31 § JB följer bl.a. att en arrendator har rätt att överlåta arrendet till make eller avkomling, men om detta gäller när maken eller avkomlingen är medarrendator är omtvistat. Detta förhållande har kritiserats. Kritikerna har påpekat att det förefaller vara ett förbiseende att en make eller avkomling som vill ta över arrendet kan göra detta efter överlåtelse enligt 9 kap. 31 § JB, medan rätten för resp. make att fortsätta som ensam arrendator kanske saknas om makarna har stått som medarrendatorer.
Arrendekommittén förordade en reform som innebär att vid gemensamt arrendatorskap införs en regel om rätt för en medarrendator till förlängning av arrendeavtalet för egen del om någon av arrendatorerna sagt upp avtalet. Om jordägaren inte godtar förändringen skall, enligt förslaget, rätten till förlängning vara beroende av tillstånd från arrendenämnden. Sådant tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen.
I propositionen föreslår regeringen att det införs en möjlighet för var och en av medarrendatorerna att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren.
I motion L6 anför Lennart Brunander (c) att den regel som regeringen föreslår i fråga om rätt till överlåtelse vid gemensamt arrendatorskap bör utvidgas och gälla generellt, inte bara mellan vissa närstående.
Bengt Silfverstrand och Bo Nilsson (båda s) framhåller i motion L7 att det för den enskilde jordbruksarrendatorn, som kanske under lång tid verkat på arrendestället, måste vara av stor betydelse att ha en i lag tryggad rätt att kvarstå som arrendator om medarrendatorn av någon anledning lämnar sitt arrendatorskap, på grund av sjukdom, olyckshändelse, dödsfall eller annan orsak. I motionen föreslås att regeringens förslag ändras så att det vid gemensamt arrendatorskap införs en generell rätt för en medarrendator till förlängning av arrendeavtalet.
I propositionen redovisas vad Svea hovrätt har uttalat i samband med remissbehandlingen av kommitténs betänkande. Enligt hovrätten torde den av kommittén föreslagna lösningen vara oförenlig med nuvarande konstruktion av överlåtelsereglerna i 9 kap. 31 § JB. En eller flera medarrendatorer synes inte med giltig verkan kunna säga upp avtalet för egen del medan avtalet skulle löpa vidare för övriga arrendatorer. Var och en av medarrendatorerna har nämligen nyttjanderätten endast till en ideell andel av arrendestället, och mellan medarrendatorerna anses råda ett förhållande vars innehåll kan liknas vid vad som gäller vid s.k. nödvändig processgemenskap.
Regeringen anser för sin del att det inte är följdriktigt att överlåtelse mellan vissa närstående kan ske enligt 9 kap. 31 § JB, medan det inte är möjligt att ett arrendatorskollektiv bestående av man och hustru eller föräldrar och barn gör den förändringen att någon i kollektivet lämnar arrendatorskapet medan övriga arrendatorer kvarstår. Däremot har det enligt regeringen inte framkommit att detta vållar något problem när det gäller andra former av kollektiv på arrendatorssidan än sådana som består av närstående. En reform bör därför, anför regeringen, i första hand inriktas på att lösa problemen med överlåtelse mellan medarrendatorer som är närstående. Enligt regeringen synes naturligast att göra detta genom att utvidga den redan befintliga bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket JB så att även överlåtelse mellan närstående som är medarrendatorer skall vara möjlig. Följderna med den av kommittén föreslagna ordningen, med rätt för en eller flera medarrendatorer att kvarstå i arrendeförhållandet trots att de vvriga vill lämna det, är betydligt mer svåröverblickbara. Därtill kommer, anför regeringen vidare, att en sådan mer vidsträckt rätt kan antas medföra stora krav på arrendenämnderna när det gäller att avgöra huruvida jordägaren bör vara tvungen att godta ändringen vad gäller kretsen av medarrendatorer. Regeringen finner därför att den nu aktuella reformen bör begränsas till överlåtelser mellan närstående och knyta an till den nuvarande regleringen i 9 kap. 31 § tredje stycket JB.
Utskottet ansluter sig till regeringens bedömning. För det fall det skulle visa sig att det uppkommer problem vid förändrade konstellationer i andra arrendekollektiv utgår utskottet från att regeringen på nytt överväger den rättsliga regleringen.
Med det anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag i denna del och avstyrker bifall till motionerna L6 och L7.
Den föreslagna nya bestämmelsen om viltskador innebär att, om arrendatorn saknar jakträtt på arrendestället, jordägaren skall ersätta arrendatorn för förluster på grund av sådana skador på arrendestället eller på arrendatorns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren kan visa att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida.
Utskottet konstaterar att den föreslagna regeln endast avser sådana skador som drabbar arrendatorerna till följd av att jordägaren inte bedriver erforderlig viltvård. Uppstår däremot exempelvis skador på växande gröda till följd av jordägarens jakt kan ersättning för sådana skador komma att utkrävas med stöd av skadeståndslagens allmänna regler. Även straffansvar för någon form av skadegörelsebrott enligt 12 kap. brottsbalken kan ifrågakomma. Innebär jordägarens jakt att arrendatorns möjligheter att utnyttja arrendestället försvåras kan detta komma att bedömas som ett brott mot arrendekontraktet som föranleder skadeståndsansvar för jordägaren på den grunden. Vidare kan erinras om den allmänna aktsamhetsregeln i 27 § jaktlagen (1987:259). Enligt denna skall jakten bedrivas så att viltet inte utsätts för onödigt lidande och så att människor och egendom inte utsätts för fara.
Mot bakgrund av vad sålunda redovisats kan utskottet dela regeringens bedömning att det saknas anledning att i detta sammanhang överväga ytterligare lagstiftningsåtgärder på detta område.
Utskottet har inte heller i övrigt någon erinran mot förslagen i propositionen rörande jordbruksarrende.
Bostadsarrende
Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som sker för annat ändamål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla bostadshus på marken (10 kap. 1 § JB). Bostadsarrende är förenat med besittningsskydd i form av en rätt till förlängning av arrendeavtalet vid arrendetidens utgång. Några formella hinder finns inte mot att jordägaren och arrendatorn kommer överens om att avgifts- och andra villkorsändringar regleras genom avtal mellan jordägaren och en förening som företräder arrendatorernas intressen. Någon skyldighet för jordägaren att förhandla med annan än arrendatorn finns emellertid inte. På arrendeområdet saknas alltså motsvarighet till systemet med kollektiva förhandlingar rörande bostadslägenheter enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).
I propositionen föreslås att det vid bostadsarrende inte längre skall gälla som förutsättning för arrendatorns besittningsskydd att det har bestämts ett taxeringsvärde för den bostadsbyggnad som finns på arrendestället. Lagändringen föreslås träda i kraft den 1 januari 1996. Utskottet har inte någon erinran mot detta lagförslag.
I propositionen behandlas också frågan om det bör införas en kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer. Regeringen gör den bedömningen att någon sådan förhandlingsrätt inte behöver lagfästas.
I motion L8 begär Sören Lekberg och Björn Ericson (båda s) ett tillkännagivande om kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer. Motionärerna anser att regeringen noggrant bör följa utvecklingen för denna arrendatorsgrupp när det gäller förhandlingar om arrendevillkor och skyndsamt återkomma med förslag till lagstiftning om det visar sig att de problem som finns inte undanröjs genom frivilliga överenskommelser.
Frågan om införande av en förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer, motsvarande den som finns på hyresområdet, behandlades av utskottet våren 1991 med anledning av en motion (bet. 1990/91:LU23). Utskottet anförde därvid att det då aktualiserade motionsspörsmålet borde bli föremål för en närmare utredning. Det fick enligt utskottet ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande. Vad utskottet sålunda anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till känna (rskr. 1990/91:194).
I förevarande proposition konstaterar regeringen att det på området för bostadsarrende ännu inte kommit till stånd något frivilligt förhandlingssystem som på hyresområdet. Någon av parterna själva tillskapad förhandlingsordning som kan tjäna som norm vid lagstiftning på området finns således inte. Eftersom marknaden på området för bostadsarrende är mycket heterogen kan det, enligt regeringens mening, sättas i fråga om det finns förutsättningar för ett system som skulle vara gemensamt för hela området. Enligt regeringen tycks i vissa fall problem uppstå mellan parterna i samband med förhandlingar om villkorsändringar. Det har emellertid inte framkommit att problemen skulle vara mer allmänt förekommande, eller att det skulle föreligga någon mer påtaglig obalans i styrkeförhållandena mellan parterna. Vidare konstaterar regeringen att den kartläggning som gjorts i samband med en hearing i Justitiedepartementet sommaren 1995 inte ger stöd för slutsatsen att det för närvarande behövs några lagstiftningsåtgärder på området. Regeringen är emellertid beredd att senare återkomma i frågan om det skulle komma till stånd en utveckling med större grad av organisering på området eller om det skulle vara påkallat av andra skäl.
Utskottet har ingen annan uppfattning än regeringen men vill understryka vikten av att regeringen noga följer utvecklingen. Något särskilt tillkännagivande i frågan från riksdagens sida kan med hänsyn till de uttalanden regeringen gjort inte anses påkallat. Utskottet avstyrker därför bifall till motion L8.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande propositionens lagförslag
att riksdagen med avslag på motionerna 1995/96:L5, 1995/96:L6 och 1995/96:L7 antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken,
res. (m)
2. beträffande kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer
att riksdagen avslår motion 1995/96:L8.
Stockholm den 23 november 1995
På lagutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Anita Persson (s), Bengt Kronblad (s), Rolf Dahlberg (m), Carin Lundberg (s), Rune Berglund (s), Stig Rindborg (m), Karin Olsson (s), Eva Arvidsson (s), Henrik S Järrel (m), Bengt Harding Olson (fp), Inger Segelström (s), Tanja Linderborg (v), Sven-Erik Österberg (s), Göran R Hedberg (m), Yvonne Ruwaida (mp) och Birgitta Carlsson (c).
Reservation
Propositionens lagförslag (mom. 1)
Rolf Dahlberg, Stig Rindborg, Henrik S Järrel och Göran R Hedberg (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 3 börjar med orden Utskottet erinrar och på s. 4 slutar med orden motion L5 bort ha följande lydelse:
Utskottet erinrar om att under en lång följd av år skyddet för arrendatorerna stärkts. I synnerhet gäller detta beträffande möjligheterna för jordbruksarrendatorer att få arrendeavtalet förlängt, det s.k. direkta besittningsskyddet. Nyligen tillskapades dessutom genom nya regler i JB ett generellt skydd för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället (se bet. 1994/95:LU26, rskr. 361, SFS 1995:567 och 568). Denna utveckling har inneburit betydande inskränkningar i fastighetsägarens möjligheter att disponera sin egendom.
Enligt utskottets mening utgör det nuvarande regelsystemet en rimlig balans mellan jordägarens på äganderätten grundade intressen och jordbruksarrendatorns behov av socialt och ekonomiskt skydd. De lagändringar som nu föreslås stärker arrendatorns ställning på bekostnad av markägarens på ett sätt som innebär att balansen i arrendeförhållandet rubbas på ett negativt sätt och att utrymmet för avtalsfrihet minskar. Som anförs i motion L5 finns det en uppenbar risk att detta kan leda till att utbudet av arrenden minskar därför att jordägarna ser det som mer fördelaktigt att använda sin jord på annat sätt. Möjligheterna att med en begränsad insats eget kapital kunna starta och driva jordbruk försämras därmed. Ett starkt allmänintresse talar för att det finns en hög frekvens nyföretagande inom jordbrukssektorn som garanterar en hård konkurrens till gagn för effektiviteten inom näringen.
Med hänsyn till det anförda bör, såsom föreslås i motion L5, riksdagen avslå lagförslaget såvitt gäller utvidgningen av arrendatorns rätt till ersättning vid avhjälpande av skador på byggnader, jordägarens ansvar för viltskador, arrendatorns rätt att deponera arrendeavgift och rätten för en medarrendator att överlåta sin del av arrendet.
dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:
1. beträffande propositionens lagförslag
att riksdagen med bifall till motion L5 samt med avslag på motionerna L6 och L7
dels avslår regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b §§ samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§ och punkt 2 övergångsbestämmelserna samt beslutar att punkterna 3 och 4 övergångsbestämmelserna skall betecknas 2 och 3,
dels antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken i övrigt.
Propositionens lagförslag