Vissa arrendefrågor (Betänkande 1989/90:LU6 Lagutskottet)

Lagutskottets betänkande

Vissa arrendefrågor

1989/90

LU6

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet sex motioner om arrendatorers rätt
att friköpa historiska arrenden. I en av motionerna (fp) tas också upp
frågor om arrendatorers vårdnadsplikt och rätt till förlängning av
arrendeavtal. Vidare behandlar utskottet en annan motion (m) vari
begärs en allmän översyn av den svenska arrendelagstiftningen.

Företrädare för domänverket, kammarkollegiet, Lantbrukarnas riksförbund,
Sveriges jordbruksarrendatorers förbund, Willands arrendatorförening,
Samrådsgruppen för arrendatorforeningarna på och omkring
småländska höglandet samt angränsande landskap, Sveriges jordägareförbund
och Fideikommissariernas intresseorganisation har inför
utskottet anfört synpunkter på frågan om friköp av historiska arrenden.

Till utskottet har inkommit skrivelser från glesbygdsde legat io nen,
den ovan nämnda samrådsgruppen, Lantbrukarnas riksförbund, Sveriges
jordägareförbund och Fideikommissariernas intresseorganisation.

Motionerna 1987/88:L505 yrkandena 1 — 3 och 1988/89:L504 har
remissbehandlats. En sammanställning av remissvaren har intagits som
bilaga till betänkandet.

Utskottet förordar att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört dels om skydd för jordbruksarrendator
investeringar, dels om införande av en friköpsrätt vid historiska arrenden.
Motionsyrkandena rörande övriga behandlade frågor avstyrks av
utskottet.

Beträffande utskottets ställningstagande i fråga om friköpsrätten har
dels en reservation avgivits av ledamöterna från m och fp samt av en
c-ledamot, dels en motivreservation avgivits av mp-ledamoten. Vidare
har en reservation avgivits av ledamöterna från fp rörande ändringar i
arrendelagstiftningen.

1 Riksdagen 1989/90. 8 sami. Nr 6

Motioner

1989/90: LU6

1987/88:L501 av Bengt Silfverstrand m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen
Kos regeringen begär förslag om lag om friköpsrätt vid historiskt
arrende i enlighet med vad som anförs i motionen.

1987/88:L502 av Jörn Svensson (vpk) vari yrkas att riksdagen hos
regeringen begär förslag till lag om friköpsrätt för s.k. historiska
arrenden.

1987/88:L504 av Karl-Anders Petersson och Marianne Andersson (båda
c) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär att lagförslag framläggs
som ger rätt till friköp för jordbruksarrendatorer vid historiskt arrende.

L987/88:L505 av Bengt Harding Olson och Karl-Göran Biörsmark
(båda fp) vari yrkas

1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i 9
kap. 15 § jordabalken att arrendators vårdnadsplikt preciseras,

2. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i 9
kap. 8 § jordabalken att arrendators möjlighet till förlängning av
arrendeavtal begränsas,

3. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i 9
kap. 8 § jordabalken att jordägares självinträde utvidgas,

4. att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om arrendators
friköpsrätt till historiska arrenden.

1988/89:L501 av Sven-Olof Petersson (c) vari yrkas att riksdagen hos
regeringen begär att lagförslag framläggs som ger rätt till friköp för
jordbruksarrendatorer vid historiskt arrende.

1988/89:L503 av Lars Werner m.fl. (vpk) vari yrkas att riksdagen hos
regeringen begär att förslag till lag om friköp för s.k. historiska
arrenden snarast skall framläggas.

1988/89:L504 av Carl G Nilsson och Ingvar Eriksson (båda m) vari
yrkas att riksdagen begär att regeringen tillsätter en utredning med
uppgift att föreslå ändringar i arrendelagstiftningen syftande till en
bättre fungerande arrendemarknad.

Friköp vid historiska arrenden
Allmän bakgrund

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning.
Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende,
anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer
finns i 7—11 kap. jordabalken (JB).

Jordbruksarrende är enligt JB antingen gårdsarrende eller sidoarrende.
Gårdsarrende föreligger när arrendet omfattar bostad för arrendatorn.
Övriga jordbruksarrenden är sidoarrenden.

Före JB:s ikraftträdande den 1 januari 1972 hade jordbruksarrendatorer
förköpsrätt i vissa fall enligt en lag från år 1943 om arrendators
förköpsrätt. Bestämmelserna, som var tvingande, hade till syfte att ge
arrendatorn en trygg besittning och att motverka alltför talrika försäljningar
av arrendefastigheter. Förköpsrätt förelåg i huvudsak endast vid
de s.k. sociala arrendena, dvs. sådana som omfattade högst 50 ha odlad
jord och tillhörde vissa ägarkategorier. Förköpsrätten avskaffades vid
införandet av JB.

Genom lag (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
återinfördes regler om förköpsrätt. Bakom reformen låg ett önskemål
om att ytterligare trygga arrendatorerna mot risken att på sikt
tvingas lämna sitt hem och sitt arbete. Till detta sociala skäl kom ett
jordbrukspolitiskt; förköpsrätten antogs kunna öka arrendatorernas
intresse av att göra långsiktiga insatser på arrendestället.

Enligt lagen har en arrendator rätt att förvärva arrendestället, om
avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad eller ett bostadsarrende.
Om arrendatorn har intresse av att utöva sin förvärvsrätt,
får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i
fastighetsboken. Har intresseanmälan antecknats i fastighetsboken skall
inskrivningsmyndigheten underrätta jordägaren och arrendatorn därom.
Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den
inskrivningsdag som inträffar närmast efter tio år från den inskrivningsdag
då anteckningen gjordes. Om en arrendator avlider under tid
då hans intresseanmälan gäller skall anmälningen under viss tid gälla
för hans dödsbo. Ett arrendeställe, för vilket en intresseanmälan gäller,
får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den
arrendator som har gjort intresseanmälan eller hans dödsbo har erbjudits
att förvärva arrendestället. Ett sådant erbjudande kallas hembud. I
vissa särskilt angivna fall får överlåtelse ske utan hembud.

Hembud sker hos arrendenämnden genom skriftlig anmälan av
jordägaren. Jordägaren skall därvid ge in ett av honom undertecknat
skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen
för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.
Hembudet antas genom att arrendatorn inom tre månader från den
dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att
han har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor
som anges i jordägarens förslag till köpeavtal. Om hembudet har
antagits, skall det anses som om jordägaren och arrendatorn har slutit
ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som
anges i förslaget till köpeavtal.

Några regler som ger arrendatorer en rätt att friköpa arrendestället
finns inte numera. Före år 1977 hade emellertid vissa arrendatorer en
friköpsrätt enligt lagen (1925:334) om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare
att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område. Denna lag, den
s.k. ensittarlagen, hade tillkommit för att skydda egnahem som uppförts
på arrenderad mark. Skälet till att ensittarlagen upphävdes var
främst att lagen från allmän synpunkt innebar vissa olägenheter genom
att det vid ensittarförrättningar endast skedde en ofullständig prövning
i jord- och planpolitiskt hänseende (se prop. 1967:144 s. 36 och 40).

1989/90: LU6

Tidigare behandling

1989/90: LU6

I sitt slutbetänkande (SOU 1981:80) Arrenderätt 2, Regler om investeringar
i arrendejordbruket m.m. berörde arrendelagskommittén friköpsfrågan
och framhöll att med friköp avses ett expropriationsliknande
tvångsförvärv, som sker på arrendatorns initiativ. Ett sådant förvärv
måste enligt kommittén anses innebära ett långtgående ingrepp i
jordägarens rätt att disponera över sin egendom. En friköpsrätt rimmade
inte heller särskilt väl med de strävanden att undvika tvångsmoment,
som kännetecknar den jordpolitiska lagstiftningen. Införandet av
en friköpsrätt måste därför kunna motiveras med tungt vägande skäl.
Vid friköpsfrågans bedömning utgick kommittén från att arrende även
i framtiden bör förekomma som brukningsform. Härav följde att
friköp inte kan fa avse alla slag av arrenden. Oavsett vilken ståndpunkt
man intog i frågan om vilka arrenden som bör omfattas av en
friköpsrätt, krävdes således regler som drar upp tydliga gränser mellan
"friköpsarrenden" och andra arrenden. En sådan konstruktion skapade
enligt kommittén sannolikt en rad svårbedömda gränsfall, vilka kan
leda till utdragna tvister. Härtill kom svårigheten att lagstiftningsvägen
hindra ett kringgående av reglerna. Ställer man t.ex. upp som villkor
för rätt till friköp att arrendet skall ha haft viss varaktighet, kan man
knappast motverka uppsägningar av en mängd avtal före den avgörande
tidsgränsen oavsett om lagstiftningen görs retroaktiv eller inte.
Liknande problem uppstår även om andra kvalifikationsgrunder ställts
upp. I diskussionen om friköp hade, fortsatte kommittén, ibland
hävdats att en friköpsrätt skulle vara ett effektivt medel mot s.k.
godsindragningar, dvs. återtagande av arrendegårdar för eget brukande,
vilket hade förekommit vid vissa gods. Ett sådant återtagande kan
emellertid efter lagändring den 1 juli 1979 ske endast om det inte
bedöms som obilligt mot den sittande arrendatorn. Kommittén ansåg
sammanfattningsvis att en friköpsrätt är förenad med så stora nackdelar,
att dessa på intet sätt vägs upp av den förmån som skulle komma
vissa arrendatorer till del. Kommittén kunde alltså inte förorda att
arrendatorn skulle erhålla rätt att friköpa arrendestället.

Sedan frågan om införandet av en friköpsrätt för innehavare av s.k.
historiska arrenden och en rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri
grund tagits upp i några under den allmänna motionstiden 1982 och
1983 väckta motioner framhöll lagutskottet i sitt betänkande (LU
1982/83:27) att det var angeläget att frågan om en friköpsrätt begränsad
till innehavare av historiska arrenden blev föremål för en förutsättningslös
utredning. Om det därvid visade sig att det skulle innebära
avsevärda svårigheter eller olägenheter, bl.a. från rättssäkerhetssynpunkt,
att införa en friköpsrätt borde man pröva möjligheten att införa
särskilda regler om förköpsrätt i fråga om historiska arrenden. Beträffande
ett motionsförslag om ett införande av en rätt till friköp av
tomtmark till hus på ofri grund konstaterade utskottet att detta syftade
till ett återinförande av den friköpsrätt som ensittarlagen medgav.
Utskottet erinrade om att motivet för ensittarlagens slopande var att
dess sociala betydelse hade minskat samtidigt som den bristande jord -

och planpolitiska prövningen medfört ailt större olägenheter. Enligt
utskottets mening kunde det inte komma i fråga att införa en friköpsrätt
när det gäller fritidsfastigheter eller mark som är i allmän ägo.
Behovet av en friköpsrätt till tomtmark och frågan om en sådan
friköpsrätt kan utformas på ett sätt som tillgodoser jordbruks- och
planpolitiska krav kunde enligt utskottet lämpligen utredas i samband
med frågan om en friköpsrätt för innehavare av historiskt arrende. Vad
utskottet anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till känna
(rskr. 1982/83:266).

Med anledning av riksdagens ovannämnda skrivelse tillkallades i
november 1983 friköpsutredningen (Ju 1984:01) för att utreda de
ovannämnda friköpsfrågorna. Utredningen slutförde sitt uppdrag i
december 1986 genom avlämnande av betänkandet (SOU 1986:52)
Friköp vid historiskt arrende.

Frågan om friköpsrätt till s.k. historiska arrenden har härefter vid
två tillfällen behandlats av riksdagen. Senast prövades spörsmålet våren
1987 med anledning av en motion i ämnet. I sitt av riksdagen godkända
betänkande i ärendet (LU 1986/87:13) avstyrktes motionen under
hänvisning till att regeringens ställningstagande till friköpsutredningens
framlagda betänkande och de synpunkter som framkommit vid
remissbehandlingen inte borde föregripas.

Friköpsutredningen

Friköpsutredningen lade i december år 1986 fram sitt betänkande
(SOU 1986:52) Friköp vid historiskt arrende. Utifrån hypotesen att det
finns skäl att lagstifta om friköp vid historiskt arrende diskuterar
utredningen hur en dylik reglering från lagteknisk synpunkt bör vara
utformad. I det sammanhanget erinrar utredningen om att begreppet
historiskt arrende inte har någon allmänt vedertagen innebörd. Utredningen
har stannat för att man bör anse historiskt arrende föreligga
om en arrendator eller närstående till honom innehaft arrendestället
sedan omkring 1920, dvs. under grovt räknat två generationer. Om de
angivna förutsättningarna är uppfyllda i fråga om huvuddelen av den
arrenderade marken skulle arrendatorn vid friköp ha rätt att förvärva
hela arrendestället. Med tanke på de gränsdragningsproblem som en
sådan regel kan väntas ge upphov till är det dock enligt utredningen
nödvändigt att vid prövningen av friköpsfrågan visst utrymme lämnas
för skönsmässiga bedömningar. Om särskilda skäl föreligger med hänsyn
till jordägaren bör friköp kunna vägras, trots att förutsättningar för
bifall i övrigt föreligger. Vad gäller löseskillingen skulle den, liksom
vid expropriation, motsvara marknadsvärdet.

Den ovan skisserade ordningen är emellertid enligt utredningen
otillfredsställande, och det av flera skäl. Sålunda låter det sig inte göra
att på ett naturligt sätt avgränsa den krets av arrendatorer som bör
komma i åtnjutande av friköpsrätt. Utredningen anser att lagen oundvikligen
skulle få ett drag av godtycklighet. De hänsynstaganden till
jordägaren som berörts ovan förutsätter dessutom ett större mått av
skälighetsbedömning än som brukar anses önskvärt. Vidare går det

1989/90: LU6

1* Riksdagen 1989/90. 8 sami. Nr 6

enligt utredningen inte att bortse från att förfarandet blir ganska
krångligt och kostsamt i de fall då parterna inte blir överens. Oavsett
hur förfarandet gestaltas får man normalt räkna med en arrendeavräkning,
en lantmäteriförrättning och ett domstolsförfarande. Enligt utredningen
är vidare att beakta att en lagstiftning om friköp skulle göra det
nödvändigt att på en väsentlig punkt avvika från förutsättningarna för
utredningsarbetet. Det torde nämligen förhålla sig så, framhåller utredningen,
att rätt många historiska arrendeställen inte uppfyller den
jordpolitiska lagstiftningens krav på rationella brukningsenheter. Att
genomföra en lagstiftning under dessa förutsättningar, dvs. att i praktiken
relativt fa av de arrendatorer som avses kan utnyttja firiköpsrätten,
är enligt utredningens mening inte tänkbart.

Mot en lag om friköp anför utredningen också skäl av mera allmän
räckvidd. Ett sådant är att införandet av en friköpsrätt skulle stå i strid
med den hittillsvarande inriktningen av lagstiftningsarbetet på arrendeområdet
som syftat till att stärka arrendatorernas ställning inom
ramen för det hävdvunna arrendeinstitutet. Det bör enligt utredningen
krävas starka skäl för att frångå den principen. Skälen för att göra
avsteg från den har dessutom allmänt sett minskat i styrka sedan
förköpsrätten för arrendatorer infördes. Enligt utredningen är vidare
att beakta att den grupp som skulle beröras av den tilltänkta friköpsrätten,
innehavarna av historiska arrenden, inte kan betecknas som
vare sig särskilt svag eller socialt utsatt. Såvitt gäller frågan hur en
friköpsrätt skulle inverka på arrendemarknaden anser utredningen,
som i det avseendet gör en försiktig bedömning, att vissa oförmånliga
följder inte kan undvikas. Utredningen har vidare tagit intryck av den
negativa attityd till en lagstiftning om friköp som företrädare för övriga
arrendatorskategorier har givit uttryck för. Likaså har utredningen, om
än i mindre mån, beaktat att jordägarna varit avvisande till att friköpsrätt
införs.

På i huvudsak de skäl som redovisats ovan avstyrker utredningen att
det för närvarande stiftas lag om friköpsrätt för innehavare av historiska
arrenden.

Däremot anser utredningen rimligt att man överväger möjligheterna
att inom arrendeinstitutets ram ytterligare stärka skyddet för den
arrendatorsgrupp det gäller. Den fråga som i dag står i förgrunden är
enligt utredningens bedömning den om arrendatorns skydd för investeringar
i arrendestället. Utredningen föreslår att det vid den beredning
av denna fråga som för närvarande pågår särskilt övervägs att i vart fall
ge innehavare av "historiska" arrenden ett förstärkt skydd.

Vad gäller frågan om man bör införa en rätt till friköp av tomtmark
till hus på ofri grund, framhåller utredningen, som i det sammanhanget
återger vissa uttalanden i lagutskottets betänkande LU 1982/83:27,
att en sådan reglering skulle innebära ett återinförande av ensittarlagen.
Några skäl för en dylik reform har utredningen emellertid inte
kunnat finna och avstyrker redan på den grunden att lagstiftning sker.
Utredningen anser vidare att en tänkt lagstiftning är olämplig även av

1989/90:LU6

det skälet att den inte skulle kunna förenas med de villkor utskottet i
betänkandet angivit i fråga om mark i allmän ägo och hänsynstagande
till jordbruks- och planpolitiska krav.

Utredningen var inte enhällig. En av utredningens ledamöter reserverade
sig. Han ansåg tillräckliga skäl föreligga att genomföra lagstiftning
om friköpsrätt både vid historiskt arrende och i frågan om
tomtmark till hus på ofri grund. Till reservationen fogades som bilaga
ett utkast till lag jämte en särskild kommentar.

Friköpsutredningens betänkande har varit föremål för remissbehandling.
Vid denna behandling förklarade sig det övervägande antalet
remissinstanser dela utredningens uppfattning att en lagstiftning om
friköpsrätt inte bör införas. Till dessa instanser hör de hörda domstolarna,
Uppsala universitet, lantbruksstyrelsen, Lantbrukarnas riksförbund
(LRF), Sveriges jordbruksarrendatorers förbund (SJA), domänverket,
kammarkollegiet, Sveriges jordägareförbund och Fideikommissariernas
intresseorganisation jämte en del andra myndigheter och
organisationer som företräder allmänna resp. enskilda intressen. I sitt
yttrande framhöll LRF bl.a. att en lagstiftning om friköpsrätt skulle
dels medföra mycket allvarliga störningar på arrendemarknaden, dels
medföra praktiska svårigheter av skilda slag i tillämpningen. Bl.a. LRF
och SJA underströk utredningens uttalande att det är viktigt att frågan
om investeringar på arrendestället får en lösning. Enligt Sveriges
jordägareförbund och Fideikommissariernas intresseorganisation grundades
riksdagens tidigare gjorda bedömning av möjligheterna att lagstifta
om friköpsrätt för historiska arrenden på felaktiga förutsättningar.
Enligt förbundet skulle det bli nödvändigt att göra undantag från
gällande jordpolitiska lagstiftning i långt större utsträckning än vad
riksdagen förutsatte vid sin behandling år 1983 (jfr LU 1982/83:27).
Länsstyrelsen i Kristianstads län (majoriteten) samt fyra arrendatorsföreningar
i södra Sverige, däribland Willands arrendatorförening, tillstyrker
en lagstiftning om friköpsrätt.

De argument som anförs för resp. emot en friköpsrätt är i huvudsak
desamma som de som utredningen tog upp. De arrendatorsorganisationer
som förespråkar en friköpsrätt betonar starkt att det passiva
jordägandet är olämpligt och i princip inte bör förekomma.

Motionsmotiveringar

I motion 1987/88:L501 av Bengt Silfverstrand m.fl. (s) hävdas att
arrendatorer under s.k. historiskt betingade ägarskap såsom akademier,
kyrka, domänverk, fideikommiss, avvecklade fideikommiss samt vissa
stiftelser ofta har ett otillfredsställande besittningsskydd. Enligt motionärerna
saknar de historiska arrendena existensberättigande i dagens
svenska samhälle. Motionärerna hävdar att sådana arrenden orsakar
flera problem. Vidare framhålls att arrendatorerna och deras släkt i
många fall har brukat arrendegårdarna i flera generationer och att de
värden som arrendegårdarna i dag betingar till väsentlig del har
skapats genom det arbete som arrendatorerna och deras släkt utfört

1989/90:LU6

under många år. Motionärerna anser att det argument som anförts mot
en friköpsrätt vid historiska arrenden, nämligen att det skulle innebära
ett långtgående ingrepp i äganderätten, saknar bärkraft. Sålunda rör
det sig om ett mycket begränsat antal arrenden; ca 3 % av alla
arrendejordbruk och ungefår 5 % av all utarrenderad mark. Vidare
har äganderätten till marken grundats på äldre tiders samhällsförhållanden
och kan i dag inte motiveras av hänsyn till jordägarens och
hans anställdas intressen.

Enligt motionärerna skulle en friköpsrättsreform möjliggöra för
arrendatorerna att förvärva lagfart på den jord som de själva i generationer
röjt, brukat, bebyggt och bebott och som de i realiteten till
väsentlig del redan äger. Motionärerna anser att de historiska arrendegårdarna
i regel uppfyller den jordpolitiska lagstiftningens krav på
rationella enheter.

Mot den angivna bakgrunden ansluter sig motionärerna till den
uppfattning som en skiljaktig ledamot i friköpsutredningen redovisat i
betänkandet (SOU 1986:52) Friköp vid historiskt arrende.

I motion 1987/88:L502 av Jörn Svensson (vpk) hävdas att det finns
starka skäl för införandet av en friköpsrätt för arrendatorer. Motionären
anmärker att frågan om friköpsrätt till historiskt arrende vid flera
tillfållen varit aktuell i riksdagen men varje gång skjutits på framtiden.
Motionären anser att riksdagen nu bör ta initiativ till införandet av en
friköpsrätt för historiska arrenden avseende jord och tomt resp. bostadsfastighet
i enlighet med reservationen till friköpsutredningens
betänkande.

Även i motion 1988/89:L503 av Lars Werner m.fl. (vpk) anser
motionärerna att en friköpsrätt för arrendatorer bör genomföras. De
mål som proklamerats för landsbygdens och glesbygdens överlevnad
bör enligt motionärerna vara en anledning för statsmakterna att genomföra
en sådan friköpsrätt. Enligt motionärerna lever godsarrendatorerna
i vårt land många gånger under sådana förhållanden som inte
är acceptabla i ett modernt samhälle. Deras livssituation präglas enligt
motionärerna ofta av djup otrygghet.

Även i motion 1987/88:L504 av Karl-Anders Petersson och Marianne
Andersson (båda c) ansluter motionärerna sig till den uppfattning
som redovisats i reservationen till friköpsutredningens ovan
nämnda betänkande. Motionärerna framhåller att det inte kan anses
rimligt att befolkningen och dess gårdar i hela bygder och på betydande
landområden i vårt land för all framtid skall behöva stå i beroendeförhållande
under t.ex. fideikommiss eller ecklesiastiska ägarkategorier.

Enligt motionärerna har värdet i den mark som tillhör arrendegårdarna
upparbetats av brukarna undan för undan och därmed i betydande
grad givits det värde den representerar i dag. För de flesta
brukarna upplevs det som om arrendegårdarna vore deras egna. Att
arrendatorerna då också eftersträvat att uppnå den trygghet för framtiden
som ett ägande innebär anser motionärerna vara naturligt. Motionärerna
hävdar att ett genomförande av reservantens förslag inte inkräktar
på vanligt enskilt ägande då det utgår från att jordbruksmarken
skall ha legat under arrende sedan år 1900 för att betraktas som

1989/90: LU6

historiskt arrende. Eftersom ägarna inte är beroende av gårdarna för
sin utkomst och inte någonsin haft aktiv befattning med vare sig
brukande eller boende berör förslaget endast ägarnas intresse av marken
som kapitalplacering.

Motionärerna framhåller vidare att driften av ett modernt jordbruk
kräver mycket stora investeringar i byggnads- och markinventarier.
Brukarnas insatser har med tiden fått ökad betydelse för gårdens
avkastning och värde. Enligt motionärernas mening hämmar arrendeformen
långsiktig planering och leder till rättsosäkerhet och tvister om
investeringar, arrendeavgiftsnivå, besittning m.m. som inte förekommer
vid självägande.

Också i motion 1988/89:L501 av Sven-Olof Petersson (c) ansluter
motionären sig till den uppfattning som framförts i reservationen till
friköpsutredningens ovan nämnda betänkande. Enligt motionären
skulle en friköpsrätt för historiska arrenden väl överensstämma med
den uppfattning som allmänt råder i dag om att landsbygden skall
hållas levande.

I motion 1987/88:L505 av Bengt Harding Olson och Karl-Göran
Biörsmark (båda fp) framhålls att starka sociala skäl talar för införandet
av en friköpsrätt i det fall där arrendet innehafts av arrendatorn
och hans släkt under flera generationer. Motionärerna anser att en
sådan lösningsrätt inte bör utgöra någon orimlig inskränkning i äganderätten.

Ändringar i arrendelagstiftningen
Arrendators vårdnadsskyldighet
Allmän bakgrund

Enligt 9 kap. 15 § JB skall en jordbruksarrendator vårda och underhålla
arrendestället. Om arrendestället försämras genom att arrendatorn
inte fullgör sina skyldigheter har jordägaren rätt till ersättning vid
den avräkning som enligt 9 kap. 23 § JB skall ske med vissa tidsintervaller
och alltid när arrendatorn lämnar arrendestället. Om försummelsen
innefattar vanvård kan arrenderätten enligt 8 kap. 23 § JB
förverkas, och jordägaren har då rätt att omedelbart säga upp avtalet.

Vårdnads- och underhållsskyldigheten omfattar både jorden och
byggnader och andra anläggningar. När det gäller byggnader och andra
anläggningar är det emellertid i huvudsak en reparationsskyldighet
som åligger arrendatorn. Om anläggningen är i det skicket att en
reparation inte är ekonomiskt försvarbar gäller enligt 9 kap. 18 § JB
att jordägaren i princip blir skyldig att bygga nytt eller göra om
anläggningen. Någon skyldighet att förbättra arrendestället under arrendetiden
har varken arrendator eller jordägare. Har arrendatorn
utfört förbättringar under arrendetiden har han t princip rätt till
ersättning härför.

1989/90:LU6

Bestämmelsen om arrendatorns vårdnads- och underhållsskyldighet
bygger på principen att arrendestället skall vara i samma skick vid
tillträdandet som vid avträdandet. I vårdnadsskyldigheten ligger att
arrendatorn skall vidta sådana åtgärder som det är normalt att man
vidtar vid fastighetsförvaltning till förhindrande av skador och värdeminskning.
Eftersom det är arrendatorn som har besittningen till
egendomen anses han i detta avseende böra handla som om han var i
ägarens ställe. Han skall t.ex. röja snö från taken i den utsträckning
som man vanligtvis vidtar en sådan åtgärd för att hindra skador på
husen. Arrendatorn bör också se till att ledningar för vatten och värme
inte skadas av frost. Vid eldsvåda eller naturkatastrofer skall han vidta
åtgärder för att begränsa skadorna. Ett åläggande att byta trasiga
takpannor eller att "vidmakthålla utvändig målning" torde däremot
räknas till underhåll och inte till vård (se Mauritz Bäärnhielm och
Sven Larsson, Arrendelagen 9:57).

Den sammanlagda skyldigheten att vårda och underhålla innebär att
arrendatorn skall hävda jorden på ett sådant sätt att den inte försämras.
När det gäller byggnader och andra anläggningar på arrendestället skall
arrendatorn svara för normala underhållsarbeten. Det medför bl.a. att
han skall ombesörja och bekosta ommålning när den invändiga och
utvändiga målningen på byggnader är utsliten. Detsamma gäller i fråga
om exempelvis tapeter och spruckna takpannor. Arrendatorns underhållsskyldighet
omfattar dock inte skador och värdeminskning som
beror på normal förslitning och är av den art att de vanligtvis inte
föranleder reparation eller liknande.

Motionsmotivering

I motion 1987/88:L505 av Bengt Harding Olson och Karl-Göran Biörsmark
(fp) framhålls att 9 kap. 15 § JB i sin nuvarande omfattning inte
ger någon vägledning för en bedömning av vårdnadspliktens närmare
omfattning. Motionärerna anser att vårdnadsbegreppet bör klarläggas
och att därjämte en direkt skyldighet bör införas för arrendatorn att
omedelbart vidta sådana åtgärder som är att hänföra till vårdnadsskyldigheten.
Enligt motionärerna skulle en sådan lagändring kunna förhindra
många tvister mellan jordägaren och arrendatorn.

Motionärerna anser att en generell beskrivning av vårdnadsplikten
skulle kunna vara uttrycket "allt som behöver vidtas för att förhindra
uppkommande skada och för att bevara sundhet och skick på arrendestället".
Till vårdnadsplikten skulle därmed hänföras sådana åtgärder
som borttagande av växtlighet och jord intill byggnader, lagning och
kittning av glasrutor, lagning av takmaterial, snöskottning, täckning av
känsliga ledningar, förhindrande av rost- och stormskador, städning
inom- och utomhus samt miljövårdande åtgärder i övrigt.

1989/90: LU6

Arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet
Gällande ordning

JB ger jordbruksarrendator med undantag för innehavare av kortvariga
sidoarrenden besittningsskydd på i princip samma sätt som hyresgäster
och innehavare av bostadsarrenden. Det innebär att jordbruksarrendatorer
utom i vissa särskilt angivna fell har rätt till förlängning av
arrendeavtalet när jordägaren säger upp avtalet. Närmare bestämmelser
härom finns i 9 kap. 8 § JB. Rätt till förlängning föreligger sålunda
inte om arrenderätten är förverkad eller arrendatorn enligt 8 kap. 14 §
JB underlåter att ställa säkerhet för sina förpliktelser (9 kap. 8 § 1)
eller arrendatorn i annat fell åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet inte skäligen bör förlängas (8 § 2). Undantag från besittningsskyddet
görs vidare i bl.a. det fallet att jordägaren gör sannolikt att han
själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället och det
inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (8 §

3).

Motionsmotiveringar

I motion 1987/88:L505 av Bengt Harding Olson och Karl-Göran Biörsmark
(fp) hävdas att det i många fall visat sig omöjligt för jordägaren
att få arrendeavtalet att upphöra med stöd av bestämmelsen i 9 kap. 8
§ 2. Oftast har det rört sig om arrendatorer som misskött sig och inte
uppfyllt sina förpliktelser mot jordägaren. Motionärerna anser att
bestämmelsen bör ändras så att rätt till förlängning inte skall föreligga
när arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser genom att brista i vården av
arrendestället så att bristerna inte obetydligt ökat i förhållande till
bristerna vid arrendeperiodens början såvida inte ökningen hänför sig
till åtgärder som skall bekostas av jordägaren. Vidare framhåller motionärerna
att bestämmelsen i 8 § 3 innebär en stark begränsning av
jordägarens möjligheter till självinträde och har fatt till följd att
jordägarna numera inte längre vill träffa avtal om gårdsarrenden utan
arrenderar ut mark som ettåriga sidoarrenden, en utveckling som är
negativ med hänsyn till både jordägarnas och arrendatorernas intressen.

I motion 1988/89:L504 av Carl G Nilsson och Ingvar Eriksson (båda
m) framhålls att en stor del av den svenska åkermarken är utarrenderad
och att arrendeupplåtelserna har svarat för mycket av dynamiken i
det övrigt hårt reglerade svenska jordbruket. Enligt motionärerna har
arrendelagstiftningen under senare år ändrats på ett sätt som medfört
att lagstiftningen kommit helt i otakt med samhällets målsättning om
en dynamisk utveckling inom jordbruket. Lagstiftningen har enligt
motionärerna på ett för jordbruksnäringen och samhället som helhet
skadligt sätt rubbat balansen mellan parterna på arrendemarknaden.
Enligt motionärerna innebär arrendelagstiftningen — i en tid då det
blivit mycket angeläget att lantbrukarna får direkta och starka signaler
från marknaden — att arrendesättningen alltmer kommit att baseras
på komplicerade och osäkra teoretiska avkastningsberäkningar i stället

1989/90: LU6

för på utbudet och efterfrågan av arrendejord. Vidare menar motionärerna
att lagstiftningen genom bl.a. reglerna om arrendatorns besittningsskydd
fråntagit jordägaren många av dennes rättigheter. Enligt
motionärerna är en konsekvens av den nuvarande arrendelagstiftningen
att utbudet av långtidsarrenden har minskat. För att bryta denna
utveckling anser motionärerna att arrendelagstiftningen bör bli föremål
för en allmän översyn som syftar till en samordning med den
kommande jordbrukspolitiken och avregleringen av det svenska jordbruket.

Tidigare behandling av frågan om jordägarens självinträde

Bestämmelsen om jordägarens självinträde fick sin nuvarande utformning
genom en lagändring år 1979 (prop. 1978/79:183, bet. LU 23).
Tidigare gällde att jordägaren hade ovillkorlig rätt att återta arrendestället
om han gjorde sannolikt att han själv eller en nära anhörig till
honom skulle överta brukandet. 1 lagstiftningsärendet framhöll departementschefen
att den kritik som kunde riktas mot då gällande ordning
var att det inte fanns något som helst utrymme för att beakta de
konsekvenser som självinträdet kunde medföra för arrendatorn. Det
kunde därför inte undvikas att det i speciella fall uppkom resultat som
var mindre tilltalande från social synpunkt. Enligt departementschefen
kunde sådana obilliga resultat förhindras om man fann en ordning
som utan att alltför mycket begränsa jordägarens möjligheter att förfoga
över sin mark tillät självinträde när detta ter sig rimligt med hänsyn
till samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Departementschefen
ansåg att man med en sådan ordning knappast skulle behöva befara att
utbudet av jordbruksmark skulle komma att påverkas negativt.

Beträffande den föreslagna obillighetsprövningen ansåg departementschefen
det inte möjligt att ge några närmare anvisningar om hur
intresseavvägningen bör utfalla i det enskilda fallet. Vad man från
lagstiftarens sida kunde göra menade departementschefen var att peka
på omständigheter som typiskt sett bör tillmätas vikt vid prövningen.
Vilken tyngd sådana omständigheter borde ha när de vägs mot varandra
måste däremot överlämnas åt prövningsorganens eget bedömande,
konstaterade han.

Departementschefen gav några exempel på omständigheter som kan
föreligga på arrendatorns sida och som enligt departementschefens
mening bör tillmätas betydelse vid prövningen. Om tvisten gäller ett
s.k. historiskt arrende, dvs. om arrendatorn och hans släkt under flera
generationer hade brukat arrendestället, torde ofta ett avbrott i rätten
till förlängning kunna betraktas som obilligt. Också i fråga om andra
gårdsarrenden torde det i många fall kunna anses obilligt, om arrendatorn
måste lämna en trakt, där han och hans familj har rotat sig. Ett
för arrendatorn obilligt resultat kunde vidare inträffa om arrendet
utgjorde arrendatorns huvudsakliga försörjningsunderlag och det på
grund av t.ex. arrendatorns höga levnadsålder inte verkade troligt att
han skulle kunna få ett nytt stadigvarande arbete inom regionen.
Detsamma syntes böra gälla om arrendatorn med fog hade förlitat sig

1989/90: LU6

på att arrendet skulle förlängas och därför hade stått för kostnadskrävande
investeringar på arrendestället och han i händelse av avflyttning
inte skulle kunna erhålla rimlig kompensation för nedlagda kostnader
och arbetsinsatser.

Beträffande motsvarande omständigheter på jordägarsidan ville departementschefen
peka på att förutsättningarna för utarrenderingen
efter hand kan ha ändrats väsentligt till följd av förhållanden som
jordägaren inte tog med i beräkningen vid tiden för upplåtelsen.
Självfallet borde arrendenämnden även i övrigt ta berättigad hänsyn
till jordägarens sociala och ekonomiska situation och mot bakgrund
härav söka bilda sig en uppfattning om hur angeläget det allmänt sett
kan anses vara för honom att få överta brukandet av arrendestället,
menade departementschefen.

I sitt av riksdagen godkända betänkande i ärendet (LU 1978/79:23)
förklarade sig utskottet dela departementschefens uppfattning att 9 kap.
8 § JB borde ändras så att arrendatorns behov av social och ekonomisk
trygghet kunde tillgodoses bättre än som då var möjligt. Med anledning
av motioner i saken framhöll utskottet att en begränsning av rätten till
självinträde inte fick drivas så långt att utbudet av jordbruksarrenden
minskade i avsevärd mån. Med den i propositionen föreslagna ordningen
syntes någon mera väsentlig minskning av utbudet inte behöva
befaras.

Utskottet ställde sig vidare bakom departementschefens exemplifiering
av olika omständigheter på arrendatorns och jordägarens sida som
bör tillmätas betydelse vid prövningen. Utskottet ville i anslutning
härtill understryka att uttalandena i propositionen endast var avsedda
att tjäna till ledning vid avgörandet av intressekonflikten mellan jordägaren
och arrendatorn. Vid den obillighetsprövning som skall äga
rum, framhöll utskottet, måste självfallet jordägarens skäl för att överta
brukandet av arrendestället vägas mot arrendatorns skäl för att fortsätta
arrendet. Vilken tyngd olika omständigheter därvid bör ha måste
överlämnas åt prövningsorganens eget bedömande, erinrade utskottet
som konstaterade att en omständighet som i det ena fallet kan ge
arrendatorn rätt till förlängning av arrendeavtalet i ett annat fall kan
komma att väga lätt i förhållande till de skäl som jordägaren åberopar.

Sammanfattning av remissyttranden

På lagutskottets begäran har yttranden över motionerna 1987/88:L505
yrkandena 1 — 3 och 1988/89:L504 avgivits av domänverket, kammarkollegiet,
arrendenämnden i Malmö, Lantbrukarnas riksförbund
(LRF), Sveriges jordbruksarrendatorers förbund (SJA) och Sveriges
jordägareförbund. Svenska lantarbetareförbundet har beretts tillfälle att
yttra sig men har inte låtit sig avhöra. Kammarkollegiet har bifogat
yttranden från stiftsnämnderna i Uppsala, Strängnäs, Västerås, Linköping,
Växjö, Lund och Karlstad.

Domänverket tillstyrker i huvudsak motion 1988/89:L504. Enligt
verket kan allmänt sägas att sedan jordabalkens tillkomst år 1972 så
har nästan samtliga ändringar inneburit en förstärkning av arrenda -

1989/90: LU6

1** Riksdagen 1989190. 8 sami. Nr 6

torns ställning, varför en avreglering i vissa hänseenden inte skulle
rubba en rimlig balans mellan jordägare och arrendator. Såvitt gäller
motion 1987/88:L505 tillstyrker domänverket vad motionärerna anför
angående arrendatorns vårdnadsplikt och rätt till förlängning av arrendeavtalet.

Kammarkollegiet anser att de framförda förslagen i motion
1987/88:L505 inte har sådan vikt att de bör prövas särskilt. Kollegiet
förordar i stället en allmän översyn av arrendelagstiftningen och har
inte något att erinra mot det förslag som framförs i motion
1988/89:L504.

Arrendenämnden i Malmö anser att något behov av förtydligande
eller precisering av lagtexten i enlighet med önskemålen i motion
1987/88:L505 inte föreligger vare sig beträffande arrendatorns vårdnadsskyldighet
eller dennes rätt till förlängning av arrendeavtalet. Inte
heller i fråga om reglerna om jordägares självinträde anser nämnden
att det föreligger något behov av lagändring. Arrendenämnden avstyrker
därför bifall till de nu aktuella yrkandena i motionen. Något
behov av en sådan utredning som yrkas i motion 1988/89:L504 anser
arrendenämnden inte heller nu föreligga.

Lantbrukarnas riksförbund och Sveriges jordbruksarrendatorers förbund
anser att det för närvarande saknas anledning att vare sig tillsätta
en utredning med uppgift att föreslå ändringar i gällande arrendelagstiftning
på sätt som yrkats i motion 1988/89:L504 eller att genomföra
ändringar av nuvarande arrenderegler i enlighet med förslagen i motion
1987/88:L505. De båda motionerna avstyrks därför.

Sveriges jordägareförbund delar uppfattningen i motion
1987/88:L505 att arrendelagstiftningen bör ändras på sätt som anges i
motionen. Vidare delar förbundet uppfattningen i motion
1988/89:L504 att arrendelagstiftningen snarast bör bli föremål för en
allmän översyn, särskilt med hänsyn till den pågående omprövningen
av jordbrukspolitiken. Förbundet framhåller att arrendeinstitutionen
har en mycket stor betydelse för det svenska jordbruket och menar att
en omprövning av jordbrukspolitiken som inte omfattar även en
översyn av arrendelagstiftningen vore helt förfelad och olämplig på
många sätt.

Utskottet

Inledning

I betänkandet behandlar utskottet sex motioner om arrendatorers rätt
att friköpa historiska arrenden. 1 en av motionerna tas också upp
frågor om arrendatorers vårdnadsplikt och rätt till förlängning av
arrendeavtal. Utöver de sex nämnda behandlar utskottet en motion
vari begärs en allmän översyn av den svenska arrendelagstiftningen.

1989/90: LU6

mer finns i 7—11 kap. jordabalken (JB). Jordbruksarrende är enligt JB
antingen gårdsarrende eller sidoarrende. Gårdsarrende föreligger när
arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Övriga jordbruksarrenden är
sidoarrenden. Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker
för annat ändamål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att
uppföra eller bibehålla bostadshus på marken.

Som en bakgrund till den fortsatta framställningen vill utskottet
erinra om att införandet av jordabalken innebar bl.a. att jordbruksarrendatorema
fick ett bättre besittningsskydd än tidigare och att deras
ställning också i andra avseenden förbättrades. För bostadsarrendatorerna
gällde redan enligt äldre rätt att de hade ett starkt besittningsskydd.
Sedan jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972 har
jordbruksarrendatorernas ställning successivt stärkts. På grundval av
förslag från arrendelagskommittén — som tillkallats år 1975 på riksdagens
begäran — genomfördes åren 1979 (prop. 1978/79:183, bet. LU
23) och 1984 (prop. 1983/84:136, bet. LU 35) i sådant syfte vissa
ändringar i arrendereglerna. 1979 års lagstiftning innebar att jordbruksarrendatorerna
fick ett starkare besittningsskydd i fall då jordägaren
själv vill överta arrendestället. Vidare ändrades reglerna om bestämmande
av arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtalet bl.a.
på sådant sätt att större hänsyn skall tas till arrendeställets avkastningsförmåga.
År 1984 infördes regler om skyldighet för jordägaren att
utföra sådana investeringar på ett jordbruksarrendeställe som påfordras
av myndighet, och den dåvarande dispositiva bestämmelsen om rätt för
arrendatorn att fa ersättning för täckdikning gjordes tvingande. Någon
rätt till kompensation för generella investeringar som arrendelagskommittén
hade föreslagit infördes däremot inte. Jordbruksarrendatorerna
fick vidare en utvidgad rätt att överlåta arrenderätten, och avräkningsreglerna
ändrades.

Friköpsrätt vid historiska arrenden

Fram till jordabalkens ikraftträdande den 1 januari 1972 hade jordbruksarrendatorn
rätt till förköp i vissa fell vid försäljning av mark
som omfettades av arrendet. Förköpsreglerna tillämpades emellertid
sällan. Med hänsyn härtill, och då reglerna trots det ringa utnyttjandet
ansågs begränsa utbuden av arrenden, överfördes inte reglerna till
jordabalken. Ett annat viktigt motiv för att avskaffa förköpsrätten var
att jordbruksarrendatorn med jordabalkens tillkomst fick ett effektivt
och tidsenligt besittningsskydd.

Regler om förköpsrätt återinfördes år 1985 genom lagen (1985:658)
om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Den nya lagen gäller
vid både jordbruks- och bostadsarrenden. Syftet med reformen var att
trygga arrendatorerna mot risken att på sikt tvingas lämna sitt hem och
sitt arbete. Till detta sociala skäl kom ett jordbrukspolitiskt; förköpsrätten
antogs kunna öka arrendatorernas intresse av att göra långsiktiga
insatser på arrendestället.

Någon allmän friköpsrätt beträffande den arrenderade fastigheten
har jordbruksarrendatorn aldrig haft i vårt land. Vid bostadsarrenden

1989/90: LU6

fanns fram till utgången av år 1976 enligt den s.k. ensittarlagen en rätt
för nyttjanderättshavare som på annans mark hade ett eget bostadshus
från tiden före 1928 att under vissa förutsättningar lösa till sig marken.

Sedan 1972 har vid åtskilliga tillfällen i riksdagen framställts önskemål
om införande av en friköpsrätt i vissa fall. Sådant önskemål har
även förts fram från arrendatorshåll i skrivelser till regering och
riksdag. På riksdagens begäran (LU 1982/83:27) tillkallade regeringen
fri köpsutredningen (Ju 1984:01) som fick i uppdrag att förutsättningslöst
utreda frågan om en fiköpsrätt för innehavare av historiska arrenden.
Utredningen hade därutöver att som särskild uppgift överväga om
det borde införas en rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri grund.
Utredningen slutförde sitt uppdrag i december 1986 genom avlämnande
av betänkandet (SOU 1986:52) Friköp vid historiskt arrende. I
betänkandet avvisade utredningen på närmare anförda skäl tanken på
en friköpsrätt för innehavare av såväl historiska arrenden som hus på
ofri grund. Däremot ansåg utredningen det rimligt att man övervägde
möjligheterna att inom arrendeinstitutets ram ytterligare stärka skyddet
för innehavarna av historiska arrenden. Den fråga som man ansåg stod
i förgrunden var den om arrendatorernas skydd för investeringar i
arrendestället. En av ledamöterna i utredningen var skiljaktig och
framlade i en reservation ett förslag till lagstiftning om friköpsrätt vid
historiska arrenden.

I motion 1987/88:L501 av Bengt Silfverstrand m.fl. (s) hävdas att
arrendatorer under s.k. historiskt betingade ägarskap såsom akademier,
kyrka, domänverk, fideikommiss, avvecklade fideikommiss samt vissa
stiftelser ofta har ett otillfredsställande besittningsskydd. Vidare framhålls
att arrendatorerna och deras släkt i många fall har brukat
arrendegårdarna i flera generationer och att de värden som arrendegårdarna
i dag betingar till väsentlig del har skapats genom det arbete som
arrendatorerna och deras släkt utfört under många år. Motionärerna
ansluter sig till den uppfattning som den skiljaktige ledamoten i
friköpsutredningen redovisade i betänkandet (SOU 1986:52) Friköp
vid historiskt arrende. De yrkar att riksdagen hos regeringen begär
förslag till en lag om friköpsrätt vid historiskt arrende.

Även i motion 1987/88:L502 av Jörn Svensson (vpk) hävdas att det
finns starka skäl för införandet av en friköpsrätt för arrendatorer.
Motionären anser att riksdagen nu bör ta initiativ till införandet av en
friköpsrätt för historiska arrenden avseende jord och tomt resp. bostadsfastighet
i enlighet med reservationen till friköpsutredningens
betänkande.

I motion 1987/88:L504 av Karl-Anders Petersson och Marianne
Andersson (båda c) ansluter motionärerna sig till den uppfattning som
redovisats i reservationen till friköpsutredningens ovan nämnda betänkande.
Enligt motionärerna har värdet i den mark som tillhör
arrendegårdarna upparbetats av brukarna undan för undan och därmed
i betydande grad givits det värde den representerar i dag. För de
flesta brukarna upplevs det som om arrendegårdarna vore deras egna.
Att arrendatorerna då också eftersträvat att uppnå den trygghet för
framtiden som ett ägande innebär anser motionärerna vara naturligt.

1989/90: LU6

Motionärerna framhåller vidare att driften av ett modernt jordbruk
kräver mycket stora investeringar i byggnads- och markinventarier.
Brukarnas insatser har med tiden fått ökad betydelse för gårdens
avkastning och värde. Enligt motionärernas mening hämmar arrendeformen
långsiktig planering, och den leder till rättsosäkerhet och
tvister om investeringar, arrendeavgiftsnivå, besittning m.m. som inte
förekommer vid självägande.

Motionärerna i motion 1988/89:L503 av Lars Werner m.fl. (vpk)
förordar friköpsrätt för historiska arrenden. De mål som proklamerats
för landsbygdens och glesbygdens överlevnad bör enligt motionärerna
vara en anledning för statsmakterna att genomföra en sådan friköpsrätt.

Enligt utskottets mening måste de krav på en friköpsrätt vid historiska
arrenden som framförts under årens lopp ses mot bakgrund av att
det i dag saknas generella regler som ger en jordbruksarrendator rätt
till ersättning för de investeringar som gjorts på arrendestället. Som
framhålls av motionärerna har arrendatorerna och deras släkt ofta
brukat arrendegårdarna i flera generationer. Genom arrendatorernas
skicklighet och initiativ har marken röjts och uppodlats. Det värde
som arrendegårdarna representerar för jordägarna har således till stor
del skapats genom det arbete som arrendatorerna och deras släkt utfört
och de ekonomiska uppoffringar som de gjort. Det är därför inte
svårförståeligt att arrendatorerna önskar att genom en friköpsrätt få
trygghet för att de gjorda investeringarna i framtiden kommer dem och
deras familjer till gagn. Friköpsutredningen har också, som ovan
berörts, konstaterat att frågan om skydd för arrendatorernas investeringar
på arrendestället har stor betydelse för innehavarna av historiska
arrenden. Enligt utskottets mening bör emellertid investeringsfrågan
ses i ett vidare perspektiv. För alla jordbruksarrendatorer gäller
generellt sett att de — i den mån annat inte avtalats med jordägaren

— själva får svara för investeringarna och för hela riskkapitalet och
därmed bära den totala företagsekonomiska risken för växtodling och
djurhållning. Endast i viss begränsad utsträckning har de rätt till
ersättning av jordägaren. Investeringsfrågans betydelse för jordbruksarrendatorerna
föranledde att utskottet (LU 1983/84:35) i samband med
riksdagsbehandlingen av de år 1984 föreslagna ändringarna i arrende -

1989/90: LU6

lagstiftningen uttalade att införandet av generella investeringsregler
snarast borde bli föremål för utredning. En översyn av spörsmålet som
därefter genomfördes av lantbruksstyrelsen har inte lett till några
lagstiftningsåtgärder. Vid den hearing som utskottet hållit i det nu
aktuella ärendet har företrädare för såväl LRF som för jordägarna och
jordbruksarrendatorerna framhållit att det finns ett behov av regler
som skyddar arrendatorns investeringar och att man från både jordägarnas
och jordbruksarrendatorernas sida är beredd att medverka till
en sådan reglering.

På grund av det anförda anser utskottet att frågan om ett lagreglerat
skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar nu bör bli föremål
för en förnyad utredning. Det får ankomma på regeringen att bestämma
de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande samt att
därefter återkomma med ett lagförslag till riksdagen. Vad utskottet
sålunda anfört bör ges regeringen till känna.

Även om ett införande av generella investeringsregler ger jordbruksarrendatorer
i allmänhet — och därmed även vissa innehavare av
historiska arrenden — en förbättrad ställning torde en lagstiftning på
området inte kunna tillgodose arrendatorernas intresse av att få skydd
också för de insatser som redan gjorts. De ekonomiska skälen för en
friköpsrätt vid historiska arrenden kvarstår således. Härtill kommer att
det enligt utskottets uppfattning finns också andra omständigheter som
talar för att denna grupp av arrendatorer bör ges en möjlighet att
förvärva sina arrendeställen. När jordbruksarrenden och bostadsarrenden
innehafts länge av samma släkt har arrendatorn och hans familj
ofta en känslomässig bindning till arrendestället som medför att de
känner ett behov av den trygghet som ett ägande för med sig. Någon
motsvarande bindning från jordägarens sida torde sällan finnas i dessa
fall. Utskottet vill vidare hänvisa till vad utskottet anförde vid frågans
behandling år 1983 (LU 1982/83:27), nämligen att en friköpsrätt kan
bidra till fortsatt allsidig befolkningssammansättning på landsbygden.
Från denna utgångspunkt har glesbygdsdelegationen i en i ärendet
ingiven skrivelse ställt sig positiv till motionärernas önskemål. Det bör
också beaktas att en friköpsrätt likaväl som en förköpsrätt kan öka
arrendatorernas intresse av att göra långsiktiga investeringar på arrendestället.
Utskottet vill även peka på att en friköpsrätt ligger i linje
med den jordbrukspolitiska målsättningen att ägande och brukande av
jordbruksmark bör vara förenat. Det finns således enligt utskottets
mening starka skäl som talar för att en friköpsrätt till historiska
arrenden bör införas. Med hänsyn till att en sådan friköpsrätt endast
avser långvariga arrendeförhållanden och därför bara berör ett begränsat
antal arrenden torde den inte behöva medföra negativa effekter när
det gäller utbudet av arrendemark.

Sammanfattningsvis anser utskottet således att en friköpsrätt vid
historiska arrenden bör införas. Utskottet är emellertid inte berett att
på det underlag som nu föreligger ange hur den slutliga regleringen på
området bör utformas. Det får ankomma på regeringen att utforma
förslag till lagstiftning och därefter återkomma till riksdagen. Till
ledning för övervägandena vill utskottet dock framhålla att friköpsrät -

1989/90: LU6

ten bör omfatta både jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga
om jordbruksarrenden bör dock endast gårdsarrenden kunna komma i
fråga för friköp. Sidoarrenden bör således i princip inte omfattas, men
undantag kan tänkas för de fall då jordägaren och hans företrädare
upplåtit både gårdsarrende och sidoarrende till arrendatorn och hans
släktingar och arrendena således i praktiken kan ses som en enhet. En
utgångspunkt bör vidare vara att endast arrendeställen som innehafts
av samma släkt i generationer bör kunna fa friköpas. Vilka krav på
släktskap som skall uppställas anser sig utskottet för närvarande inte
kunna bedöma. Utskottet är inte heller berett att närmare ange hur
länge arrendestället skall ha innehafts inom släkten för att friköpsrätt
skall medges. En fråga som härvidlag kan behöva övervägas är huruvida
åtskillnad bör göras mellan bostads- och jordbruksarrenden så att
det krävs en längre tids innehav vid jordbruksarrenden än vid bostadsarrenden.
Eftersom det är släktinnehavet som skall vara avgörande för
friköpsrätten saknas det enligt utskottets mening anledning att lagstiftningen
skall vara tidsbegränsad. Också arrenden som i framtiden fyller
kraven bör således kunna ge rätt till friköp. Utskottet vill vidare erinra
om de speciella förhållanden som råder i fråga om egendom som
innehas under fideikommiss och som inte medger att egendomen
överlåts utan särskild prövning. För att möjliggöra friköp kan reglerna
i permutationslagen behöva ses över. Det måste också tillskapas ett
enkelt men från rättssäkerhetssynpunkt tillfredsställande in lösensförfarande
samt bestämmelser som garanterar en ur bägge parters synpunkt
skälig ersättning till jordägaren. Angeläget är vidare att regelsystemet
utformas så att Sverige inte åsidosätter sina förpliktelser enligt Europarådskonventionen
om mänskliga rättigheter.

Vad utskottet anfört om friköpsrätt bör riksdagen med anledning av
motionerna 1987/88:L501, L502, L504 och L505 yrkande 4 samt
1988/89:L501 och L503 som sin mening ge regeringen till känna.

Övriga frågor

I 9 kap. 15 § jordabalken (JB) föreskrivs att en jordbruksarrendator
skall vårda och underhålla arrendestället. Om arrendestället försämras
genom att arrendatorn inte fullgör sina skyldigheter har jordägaren
rätt till ersättning vid den avräkning som enligt 9 kap. 23 § JB skall
ske med vissa tidsintervaller och alltid när arrendatorn lämnar arrendestället.
Om försummelsen innefattar vanvård kan arrenderätten enligt
8 kap. 23 § JB förverkas, och jordägaren har då rätt att omedelbart
säga upp avtalet.

Bestämmelsen om arrendatorns vårdnads- och underhållsskyldighet
bygger på principen att arrendestället skall vara i samma skick vid
tillträdandet som vid avträdandet. Skyldigheten omfattar både jorden
och byggnader och andra anläggningar. När det gäller byggnader och
andra anläggningar är det emellertid i huvudsak en reparationsskyldighet
som åligger arrendatorn. Om anläggningen är i det skicket att en
reparation inte är ekonomiskt försvarbar gäller enligt 9 kap. 18 § JB
att jordägaren i princip blir skyldig att bygga nytt eller göra om

1989/90: LU6

anläggningen. Någon skyldighet att förbättra arrendestället under arrendetiden
har varken arrendator eller jordägare. Har arrendatorn
utfört förbättringar under arrendetiden har han i princip rätt till
ersättning härför.

JB ger jordbruksarrendatorer med undantag för innehavare av kortvariga
sidoarrenden besittningsskydd på i princip samma sätt som
hyresgäster och innehavare av bostadsarrenden. Det innebär att jordbruksarrendatorer
utom i vissa särskilt angivna fall har rätt till förlängning
av arrendeavtalet när jordägaren säger upp avtalet. Närmare
bestämmelser härom finns i 9 kap. 8 § JB. Rätt till förlängning
föreligger sålunda inte om arrenderätten är förverkad eller arrendatorn
enligt 8 kap. 14 § JB underlåter att ställa säkerhet för sina förpliktelser
(9 kap. 8 § 1) eller arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i
sådan mån att avtalet inte skäligen bör förlängas (8 § 2). Undantag från
besittningsskyddet görs vidare i bl.a. det fallet att jordägaren gör
sannolikt att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället
och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet
upphör (8 § 3).

I motion 1987/88:L505 av Bengt Harding Olson och Karl-Göran
Biörsmark (båda fp) framhålls att 9 kap. 15 § JB i sin nuvarande
omfattning inte ger någon vägledning för en bedömning av vårdnadspliktens
närmare omfattning. Motionärerna yrkar (yrkande 1) därför
att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring av lagrummet
att vårdnadsbegreppet klarläggs och att därjämte en direkt skyldighet
införs för arrendatorn att omedelbart vidta sådana åtgärder som är
att hänföra till vårdnadsskyldigheten. Enligt motionärerna skulle en
sådan lagändring kunna förhindra många tvister mellan jordägaren
och arrendatorn.

I motionen hävdas vidare att det i många fall visat sig omöjligt för
jordägaren att fa arrendeavtalet att upphöra med stöd av bestämmelsen
i 9 kap. 8 § 2 JB. Oftast har det rört sig om arrendatorer som misskött
sig och inte uppfyllt sina förpliktelser mot jordägaren. Motionärerna
yrkar (yrkande 2) att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan
ändring av bestämmelsen att rätt till förlängning inte skall föreligga
när arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser genom att brista i vården av
arrendestället så att bristerna inte obetydligt ökat i förhållande till
bristerna vid arrendeperiodens början såvida inte ökningen hänför sig
till åtgärder som skall bekostas av jordägaren. Vidare framhåller motionärerna
att bestämmelsen i 8 § 3 innebär en stark begränsning av
jordägarens möjligheter till självinträde och har fått till följd att
jordägarna numera inte längre vill träffa avtal om gårdsarrenden utan
arrenderar ut mark som ettåriga sidoarrenden, en utveckling som är
negativ med hänsyn till både jordägarnas och arrendatorernas intressen.
Motionärerna yrkar en sådan ändring av bestämmelsen att jordägarens
rätt till självinträde utvidgas (yrkande 3).

1 motion 1988/89:L504 av Carl G Nilsson och Ingvar Eriksson (båda
m) framhålls att en stor del av den svenska åkermarken är utarrenderad
och att arrendeupplåtelserna har svarat för mycket av dynamiken i
det övrigt hårt reglerade svenska jordbruket. Enligt motionärerna har

1989/90: LU6

arrendelagstiftningen under senare år ändrats på ett sätt sorn medfört
att lagstiftningen kommit helt i otakt med samhällets målsättning om
en dynamisk utveckling inom jordbruket. Lagstiftningen har enligt
motionärerna på ett för jordbruksnäringen och samhället som helhet
skadligt sätt rubbat balansen mellan parterna på arrendemarknaden.
Enligt motionärerna innebär arrendelagstiftningen — i en tid då det
blivit mycket angeläget att lantbrukarna får direkta och starka signaler
från marknaden — att arrendesättningen alltmer kommit att baseras
på komplicerade och osäkra teoretiska avkastningsberäkningar i stället
för på utbudet och efterfrågan av arrendejord. Vidare menar motionärerna
att lagstiftningen genom bl.a. reglerna om arrendatorns besittningsskydd
fråntagit jordägaren många av dennes rättigheter. Enligt
motionärerna är en konsekvens av den nuvarande arrendelagstiftningen
att utbudet av långtidsarrenden har minskat. För att bryta denna
utveckling anser motionärerna att arrendelagstiftningen bör bli föremål
för en allmän översyn som syftar till en samordning med den
kommande jordbrukspolitiken och avregleringen av det svenska jordbruket.
Motionärerna yrkar att riksdagen begär att regeringen tillsätter
en utredning med uppgift att föreslå ändringar i arrendelagstiftningen
syftande till en bättre fungerande arrendemarknad.

Med anledning av vad som anförs i motion 1988/89:L504 vill utskottet
hänvisa till att jordägaren och jordbruksarbndatorn genom införandet
av jordabalken fick en i förhållande till äldre rätt ökad avtalsfrihet
i ekonomiska frågor. Avsikten var bl.a. att man därmed skulle
tillgodose jordbrukspolitiska effektivitetsmål. Samtidigt som avtalsfriheten
ökade fick, som tidigare nämnts, jordbruksarrendatorerna en starkare
ställning. Enligt utskottets mening är det självfallet angeläget att
arrendelagstiftningen även i framtiden står i samklang med jordbrukspolitiska
målsättningar. Utskottet håller det för troligt att en avreglering
av jordbruket liksom andra förändringar för jordbruksnäringen

— som kan uppkomma till följd av bl.a. vårt framtida samarbete med
EG — kan nödvändiggöra en översyn av arrendelagstiftningen. Utskottet
anser emellertid att frågan om en sådan översyn är för tidigt väckt.
Först i ett längre tidsperspektiv kan det bedömas vilka ändringar som
erfordras. Motionärerna har inte heller kunnat precisera inriktningen
på det begärda utredningsarbetet. Med det anförda avstyrker utskottet
bifall till motion 1988/89:L504.

Vad härefter angår yrkandena i motion 1987/88:L505 konstaterar
utskottet att de syftar till en förbättring av jordägarens ställning på
bekostnad av arrendatorns. Motionärernas önskemål ger därför utskottet
anledning att erinra om att statsmakterna under lång tid strävat
efter att på olika sätt stärka jordbruksarrendatorernas ställning. Som
inledningsvis berörts fick sålunda jordbruksarrendatorerna genom införandet
av jordabalken bl.a. ett bättre besittningsskydd än tidigare. Ett
ytterligare steg togs år 1979 då efter förslag av den dåvarande regeringen
besittningsskyddet förstärktes i de fall jordägaren själv vill överta
driften av arrendestället och arrendatorns ställning också i andra
avseenden förbättrades. Ytterligare förbättringar för arrendatorerna
skedde åren 1984 och 1985. Enligt utskottets mening kan det inte

1989/90: LU6

komma i fråga att riksdagen nu i enlighet med motionärernas förslag
skulle medverka till att jordbruksarrendatorernas besittningsskydd
luckras upp eller till att deras ställning i andra avseenden försämras.
Beträffande motionärernas önskemål om en precisering av jordbruksarrendatorns
vårdnadsplikt vill utskottet också hänvisa till vad bl.a.
kammarkollegiet, arrendenämnden i Malmö och LRF anfört i sina i
ärendet avgivna remissyttranden, nämligen att någon lagändring i det
aktuella hänseendet inte är påkallad. På anförda skäl avstyrker utskottet
bifall till motion 1987/88:L505 yrkandena 1 — 3.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande investeringar på arrendestället

att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört om skydd för jordbruksarrendators investeringar,

2. beträffande friköpsrätt vid historiska arrenden

att riksdagen med anledning av motionerna 1987/88.L501,
1987/88:L502, 1987/88:L504, 1987/88:L505 yrkande 4,

1988/89:L501 och 1988/89:L503 som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört om införande av en friköpsrätt,

res. I (mfp.delvis c)
res. 2 (mp) ■ motiv

3. beträffande ändringar i arrendelagstiftningen

att riksdagen avslår motionerna 1987/88:L505 yrkandena 1, 2
och 3 och 1988/89:L504.

res. 3 {fp)

Stockholm den 16 november 1989
På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson
(s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inger Hestvik (s), Allan
Ekström (m), Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Ewy Möller
(m), Stina Eliasson (c), Elisabeth Persson (vpk), Elisabet Franzén
(mp), Anita Jönsson (s), Maj-Inger Klingvall (s), Gunilla Andersson (s)
och Barbro Sandberg (fp).

1989/90: LU6

Reservationer

1989/90: LU6

1. Friköpsrätt vid historiska arrenden (mom. 2)

Rolf Dahlberg (m), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c). Allan Ekström
(m). Ewy Möller (m) och Barbro Sandberg (fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18 börjar med "Även
om" och på s. 19 slutar med "till känna" bort ha följande lydelse:

Frågan om friköpsrätt av arrendeställe har varit föremål för uppmärksamhet
vid flera tillfällen. Här må hänvisas såväl till arrendelagskommitténs
slutbetänkande Arrenderätt 2 (SOU 1981:80) som till
friköpsutredningens betänkande Friköp vid historiskt arrende (SOU
1986:52). I betänkandena görs en redovisning av alla på frågan inverkande
omständigheter. I båda betänkandena avvisas tanken på införande
av friköpsrätt.

Som framgått har friköpsutredningens betänkande varit föremål för
remissbehandling. Det övervägande antalet remissinstanser förklarade
sig därvid dela utredningens uppfattning och avvisade därmed tanken
på lagstiftning. Bland remissinstanserna återfinns — förutom domstolar,
kammarkollegiet, domänverket, Uppsala universitet och lantbruksstyrelsen
— även Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund (SJA) och Sveriges jordägareförbund.

Av det anförda kan utskottet inte dra annan slutsats än att införande
av en friköpsrätt icke har nämnvärt stöd i det svenska samhället.
Betecknande är att vid den förfrågan som SJA gjorde hos sina medlemmar
så många som 85 % tog avstånd från tanken på friköp.

Med friköp avses i själva verket ett expropriationsliknande tvångsförvärv
som sker på arrendatorns initiativ. Det angrepp på annans äganderätt
som det med andra ord är fråga om här är enligt utskottets
mening icke förenligt med de grundläggande principerna för äganderätten.
Enligt artikel 1 av tilläggsprotokollet till Europakonventionen
"må ingen berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och
under de förutsättningar som anges i lag och av folkrättens allmänna
grundsatser". Artikeln har av lagrådet — med hänvisning till Europadomstolens
dom i Sporrong- och Lönnrothmålet — tolkats så att den,
i likhet med konventionen i övrigt, bygger på förutsättningen att en
rimlig avvägning skall göras mellan samhällets intressen och kravet på
skydd av den enskildes grundläggande rättigheter, se prop. 1985/86:1 s.
220. (Se om tolkning av Europakonventionen Bernitz, Juridisk tidskrift
1989 s. 47 ff.)

Som expropriation i förevarande fell avses ske till förmån för en
enskild torde förfarandet stå i strid med konventionen. Utskottet vill i
sammanhanget erinra om den starka, av sociala skäl betingade ställning
som arrendatorer i allmänhet har till arrendestället genom besittningsskydd,
förköpsrätt och rätt till överlåtelse av arrendet. Helt allmänt
kan tilläggas att det hittills saknas exempel i vår rättsordning på
en tvångslagstiftning av ifrågasatt slag.

Redan på grund av det anförda bör yrkandena om friköpsrätt
avvisas.

I samma riktning talar en rad andra omständigheter.

Den fråga som arrendatorerna i allmänhet fäst avgörande vikt vid
har gällt skyddet för gjorda investeringar. Som framgått har utskottet

— som dock vill erinra om 1985 års lagstiftning i ärendet — ställt sig
bakom önskemålet att lagfästa detta skydd. Härmed har detta skäl
otvivelaktigt förlorat sin betydelse som argument för motionsyrkandena.

Innehavarna av historiska arrenden kan vidare inte betraktas som
särskilt svaga eller socialt utsatta i jämförelse med andra arrendatorer.
Ej heller låter det sig göra att på ett naturligt sätt avgränsa den krets av
arrendatorer som skulle komma i åtnjutande av ifrågasatta rätt. Lagen
skulle med andra ord även få prägel av godtycklighet, något som i sig
innebär rättsosäkerhet. Utskottet kan ej underlåta att peka på den
olikhet i bedömning som här råder mellan motionärerna bakom L501
(s) och reservanten i friköpsutredningen om vad som skall bedömas
som historiskt arrende. Motionärerna har åberopat att "en friköpsrätt
skulle möjliggöra för arrendatorerna att förvärva lagfart på den jord
som de själva i generationer röjt, brukat, bebyggt och bebott och som
de i realiteten till väsentlig del redan äger". För reservanten har
däremot det avgörande skälet varit att jordägaren icke själv brukat
marken sedan den 1 januari 1900. Han har därvid ej alls fäst vikt vid
arrendetidens längd; här skulle det faktiskt räcka med lägst fem års
innehav räknat från i dag.

Utskottet har utöver vad nu sagts tagit intryck av uppfattningen
bland majoriteten av arrendatorerna att en tvångslag skulle fa negativa
verkningar för hela arrendeinstitutet därigenom att jordägarna skulle
få intresse av att söka återta arrenderätten vid första möjliga tillfälle
och att finna former för upplåtelser som ligger utanför arrendelagstiftningen.
Särskilt detta förhållande har SJA åberopat i skrivelse till
utskottet, med tillägg att det vore olyckligt med tillkomsten av en lag
som skulle ge ett fåtal arrendatorer vissa fördelar till priset av negativa
konsekvenser för hela arrendatorskollektivet. SJA ger slutligen uttryck
för åsikten att arrendeinstitutet behövs även för framtiden.

På grundval av det anförda vill utskottet inte under några omständigheter
medverka till införande av rätt till friköp för innehavare av
historiska arrenden.

Utskottet avstyrker följaktligen bifall till motionerna 1987/88:L501,
L502, L504 och L505 yrkande 4 samt 1988/89.L501 och L503.

dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:

2. beträffande friköpsrätt vid historiska arrenden
att riksdagen avslår motionerna 1987/88:L501, 1987/88:L502,
1987/88:L504 och 1987/88:L505 yrkande 4 samt 1988/89:L501
och 1988/89:L503,

1989/90: LU6

2. Friköpsrätt vid historiska arrenden (mom. 2,
motiveringen)

Elisabet Franzén (mp) anser att den del av utskottets yttrande som på
s. 18 börjar med "Även om" och på s. 19 slutar med "till känna" bort
ha följande lydelse:

Utskottet anser att det är viktigt med en levande landsbygd och att
ägandet av jordbruksmark skall präglas av en bo- och brukarplikt.
Arrendeinstitutet, som det ser ut i dag, sammanhänger med ett boende
och ett brukande av jorden, dvs. en bo- och brukarplikt. Som framhålls
i motionerna har arrendatorerna och deras släkt i många fell
brukat arrendegårdarna i flera generationer, och de värden som arrendegårdarna
har i dag har till väsentlig del skapats genom det arbete
som arrendatorerna och deras släkt har utfört. När det gäller dessa
historiska arrenden har ägaren således inte själv brukat jorden på
mycket lång tid och har därmed visat sig inte ha något intresse av att
själv vilja göra det. I många fall ägs dessutom jorden av bolag, stat,
kyrka, universitet eller av privata storgods. Det skulle vara en fördel
om delar av dessa ofta stora jordinnehav successivt övergår till andra
ägare eftersom en förutsättning för ett ekologiskt inriktat jordbruk är
att brukningsenheterna är jämförelsevis små. En väl utformad friköpsrätt
för historiska arrenden skulle kunna vara ett första steg i en sådan
utveckling, samtidigt som den gör det möjligt för innehavarna av
historiska arrenden att förvärva den jord de bebor och brukar och som
släkten i flera generationer dessförinnan bebott och brukat. Det finns
således enligt utskottets mening skäl som talar för att en sådan friköpsrätt
bör införas.

Utskottet är emellertid inte berett att på det underlag som nu
föreligger närmare ange hur den slutliga regleringen på området bör
utformas, utan ytterligare utredning bör ske. Till ledning för övervägandena
vill utskottet dock framhålla att det långsiktiga målet är, som
tidigare nämnts, att ägandet av jordbruksmark bör vara förenat med en
bo- och brukarplikt. För att friköpsrätten och därmed även bo- och
brukarplikten skall få rätt innebörd är det enligt utskottets mening
också angeläget att man samtidigt försöker förhindra spekulation i
jordbruksmarken. Det finns därför skäl att tillsammans med en friköpsrätt
införa bestämmelser som garanterar att jorden kommer att
brukas även sedan rätten till friköp utnyttjats. Bestämmelserna bör ha
den innebörden att när marken säljs så skall den i första hand säljas
till en köpare, som är beredd att bebo och bruka den. Eftersom dessa
och flera andra frågor, delvis av komplicerad natur, måste övervägas
innan ställning kan tas till den närmare inriktningen av en lagstiftning
måste ytterligare utredning ske. Det bör ankomma på regeringen att
lämpligen i samband med den av utskottet ovan förordade översynen
av skyddet för jordbruksarrendatorers investeringar närmare överväga
spörsmålet och framlägga förslag till lagreglering därom. Vad utskottet
anfört med anledning av motionerna 1987/88:L501, L502, L504 och
L505 yrkande 4 samt 1988/89:L501 och L503 bör riksdagen som sin
mening ge regeringen till känna.

1989/90: LU 6

3. Ändringar i arrendelagstiftningen (mom. 3)

Ulla Orring och Barbro Sandberg (båda fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 21 börjar med "Med
anledning" och på s. 22 slutar med "yrkandena 1 — 3" bort ha följande
lydelse:

Med anledning av vad som anförs i motion 1988/89:L504 vill utskottet
hänvisa till att jordägaren och jordbruksarrendatorn genom införandet
av jordabalken fick en i förhållande till äldre rätt ökad avtalsfrihet
i ekonomiska frågor. Avsikten var bl.a. att man därmed skulle
tillgodose jordbrukspolitiska effektivitetsmål. Samtidigt som avtalsfriheten
ökade fick, som tidigare nämnts, jordbruksarrendatorerna en starkare
ställning. Enligt utskottets mening är det angeläget att arrendelagstiftningen
även i framtiden står i samklang med jordbrukspolitiska
målsättningar. Arrendeinstitutionen har dock en stor betydelse för det
svenska jordbruket. Onekligen är det så att det på senare år har skett
stora förändringar på jordbrukets område och att jordbruket också
fortsättningsvis kommer att undergå betydande förändringar. Redan av
det skälet finns det enligt utskottets mening anledning att nu se över
arrendelagstiftningen. Härtill kommer att vissa nu gällande arrenderegler
kan ha en mindre lämplig utformning. Det kan sålunda behöva
övervägas om reglerna om arrendators vårdnadsskyldighet behöver
preciseras. En annan fråga som också kan förtjäna närmare överväganden
är, som påpekats i de båda motionerna, huruvida de nuvarande
reglerna om besittningsskydd har en tillfredsställande utformning med
hänsyn bl.a. till vikten av att det råder balans mellan parterna på
arrendemarknaden.

På grund av det anförda anser utskottet att arrendelagstiftningen nu
bör bli föremål för en allmän översyn. Det bör ankomma på regeringen
att med utgångspunkt i de båda motionerna närmare bestämma
formerna för utredningsarbetets bedrivande.

Vad utskottet sålunda anfört med anledning av motionerna
1987/88:L505 yrkandena 1,2 och 3 och 1988/89:L504 bör riksdagen
som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:

3. beträffande ändringar i arrendelagstiftningen
att riksdagen med anledning av motionerna 1987/88:L505 yrkandena
1, 2 och 3 och 1988/89:L504 som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört.

1989/90: LU6

Remissyttranden över motionerna
1987/88:L505 yrkandena 1 — 3 och
1988/89:L504

Remissyttranden över motionerna 1987/88:L505 yrkandena 1 — 3 och
1988/89:L504 har avgetts av domänverket, kammarkollegiet, arrendenämnden
i Malmö, Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund (SJA) och Sveriges jordägareförbund.
Svenska lantarbetareförbundet har beretts tillfälle att yttra sig men inte
låtit sig avhöra. Kammarkollegiet har bifogat yttranden från stiftsnämnderna
i Uppsala, Strängnäs, Västerås, Linköping, Växjö, Lund och
Karlstad.

Domänverket
Motion 1988/89:L504

Domänverket tillstyrker i huvudsak motionen, även om innehållet
präglas av vissa övertoner. Allmänt kan sägas att sedan jordabalkens
tillkomst 1972 så har nästan samtliga ändringar inneburit en förstärkning
av arrendatorns ställning, varför en avreglering i vissa hänseenden
inte skulle rubba en rimlig balans mellan jordägare och arrendator.

Domänverket har trista erfarenheter av hur arrendeavgiften bestäms
vid tvist i arrendenämnd eller vid fastighetsdomstol. Parterna fastnar i
ändlösa dialoger med utgångspunkt ifrån mer eller mindre komplicerade
avkastningsberäkningar. Det vore önskvärt om man kan gå tillbaka
till mera marknadsanpassade metoder som det var tänkt 1972. Till
syvende och sist är det marknaden som utvisar den rätta arrendenivån.

Det viktigaste påpekandet i motionen är dock den, att vid en
avreglering av svenskt jordbruk — vilket uppenbarligen är på gång

— så bör även arrendelagstiftningen vara utformad på ett sådant sätt
att marknadskrafterna även där får ett ökat spelrum.

Motion 1987 88:L505

Domänverket tillstyrker vad motionärerna anför i de två första styckena
angående vårdnadsplikten och förlängning av arrendeavtal.

1 de standardavtal som domänverket använder har vi försökt precisera
vårdnadsplikten med i huvudsak samma formuleringar som anges i
motionen. Dessa preciseringar har emellertid underkänts av flera arrendenämnder
under åberopande att de saknar stöd i lagen.

När det gäller vanskötsel av arrendeegendomar så har detta blivit ett
allt större problem. Idag är det nästan omöjligt att få ett arrendeförhållande
att upphöra på grund av vanskötsel. Det borde räcka om sättet
att vårda och underhålla egendomen väsentligt avviker ifrån vad som
är brukligt inom orten eller om storleken på arrendatorns brister
uppgår till en viss andel av arrendets storlek. Invändningen från
arrendatorn att det "är en avräkningsfråga" är till föga tröst eftersom
ett eftersatt underhåll alltid leder till kapitalförstöring. Därtill kommer
att dessa brister med tiden övergår från att vara s k arrendatorsbrister
till s k jordägarbrister vilket innebär att det i slutändan blir jordägaren

som måste bekosta arrrendatorns bristande underhåll. Och även om
arrendatorn har att bekosta bristerna vid arrendets upphörande så
saknar ofta en sådan arrendator möjlighet att betala dessa.

När det slutligen gäller det starka besittningsskyddet för arrendatorer
i övrigt så är detta ett problem främst för privata jordägare. En
uppmjukning bör emellertid kunna ske utan att därför arrendatorerna
förlorar sitt berättigade skydd till sin näring och bostad.

Kammarkollegiet

Trossamfundet svenska kyrkan äger genom sina församlingar och
pastorat ca 100 000 ha åker- och betesmark. Jordbruksmarken förvaltas
huvudsakligen av pastoraten. Enligt 13 § lagen (1988:183) om
förvaltningen av kyrklig jord företräds sådan kyrklig jord av egendomsnämnden
när en arrendenämnd eller annan domstol behandlar en
fråga om villkor för ett jordbruksarrende.

I sin egenskap av central förvaltningsmyndighet för frågor om kyrklig
egendom handlägger kammarkollegiet ärenden om förvaltning,
försäljning och köp av sådan egendom. Kollegiet handlägger emellertid
inte sådana ärenden på det arrenderättsliga området som behandlas av
arrendenämnd eller domstol och saknar därför omedelbar erfarenhet
av dessa frågor.

Kammarkollegiet ansluter sig till vad stiftsnämnden i Uppsala anfört
i sitt yttrande över motion 1987/88:L505 och har i övrigt för egen del
inget att erinra mot det förslag som framförs i motion 1988/89:L504.

Stiftsnämnden i Uppsala
Motion till riksdagen 1988/89:L504

Stiftsnämnden delar de synpunkter som framföres i denna motion. En
väl fungerande arrendemarknad kan bidra till arrendegårdarnas utveckling
och ett lönsamt brukande. Nära hälften av den svenska
åkerjorden är upplåten på arrende och arrende som brukningsform
har således stor betydelse för jordbruksnäringen. Stiftsnämnden tillstyrker
därför den gjorda hemställan.

Motion till riksdagen 1987/88:L505

I denna motion förslås ändringar i gällande lagstiftning avseende
arrendators vårdnadsplikt, förlängning av arrendeavtal och jordägares
självinträde. Stiftsnämnden anser inte att de framförda förslagen har
sådan vikt att de bör prövas särskilt, nämnden förordar istället att en
allmän översyn sker på ovan angivna grunder.

Stiftsnämnden i Strängnäs
Beträffande motion 1988/89:L504

Stiftsnämnden delar motionärernas uppfattning om att arrendelagstiftningen
har kommit i otakt med samhällets rimliga målsättning och
rubbat balansen mellan parterna till arrendatorernas fördel. Detta har
skett genom att lagstiftningen på jordbruksarrendesidan successivt har
ändrats på ett för jordägaren ogynnsamt sätt.

Sålunda har möjligheterna för jordägaren att välja lämplig arrendator
starkt beskurits, dels på grund av arrendatorernas rätt att överlåta

1989/90: LU6

Bilaga

arrendet inom familjen, dels genom att jordägaren har mycket små
möjligheter att bli av med en — i jordägarens ögon — olämplig
arrendator under arrendetiden. (Jmfr även motion L505)

Arrendenämndernas praxis tycks också vara att ej medge arrendesummor,
som uppväger jordägarens kostnader för en arrendegård.
Speciellt iögonfallande är detta för små gårdsarrenden, där arrendatorn
har gården som deltidsjordbruk eller där arrendatorn äger eller arrenderar
annan mark. — Här kan arrendesumman många gånger uppgå
till belopp, som inte på långt när täcker en rimlig hyra för den i
arrendet ingående bostaden!

Arrendatorns rätt att genomdriva vissa investeringar utan markägarens
samtycke samt arrendatorns förköpsrätt — även där jordägaren
enbart försäljer en del av fastigheten eller deltar i ett markbyte

— upplevs likaså av markägaren som mycket otillfredsställande.

Om nu gällande lagstiftning bibehålls torde följden bli att antalet
gårdsarrenden snabbt minskar i antal genom att jordägaren, så snart
möjlighet yppar sig, gör om arrendet till sidoarrende, lägger om
verksamheten på gården m m.

Stiftsnämnden anser att en viss tillgång på jordbruksgårdsarrenden,
även i framtiden bör finnas. Inte minst med tanke på unga, kapitalsvaga
jordbrukare.

Beträffande motion 1987/88:L505

Stiftsnämnden biträder motionärernas uppfattning om behovet att ändra
lagstiftningen i fråga om vårdnadsskyldigheten.

F n föreligger tydligen mycket begränsade möjligheter att kunna
uppsäga en arrendator på grund av bristande underhåll — även när
bristerna upplevs som mycket grava.

Jordabalkens 9 kap 15 § bör därför ändras så att vårdnadsskyldigheten
preciseras. Vidare bör arrendatorns möjligheter till förlängning av
arrendet begränsas enligt motionärernas förslag.

Stiftsnämnden i Västerås

Stiftsnämnden tillstyrker de i motionerna föreslagna ändringarna i
arrendelagen.

Stiftsnämnden i Linköping

Motion 1988/89:L504. Lagstiftningen om jordbruksarrende

Även om kyrkan, som upplåtare av jordbruksarrenden, ej kan ikläda
sig brukarerollen, har den alltmer reglerade lagstiftningen påverkat
dess inställning till arrendeupplåtelser. Det kan ej vara till gagn vare
sig för kyrkan eller arrendemarknaden att, när tillfälle gives, arrendeformen
eller fastigheten omdisponeras för att i möjligaste mån försöka
undvika hotande investeringar, vilka till viss del lagligen ålägges jordägaren
utan hänsyn till kostnadssidan.

För undvikande av en fortsatt skadlig utveckling på arrendemarknaden,
tillstyrker stiftsnämnden att föreslagen utredning ang ändringar i
arrendelagstiftningen kommer till stånd.

1989/90: LU6

Bilaga

Motion 1987/88:L505. Om vissa ändringar i
arrendelagstiftningen

Arrendatorns vårdnadsplikt:

För undvikande av framtida nybyggnadsskyldighet, överföres alltfler
byggnader från arrendatorns underhållsskyldighet till vårdnadsplikt,
utan att parterna riktigt kan precisera vad man menar med vårdnadsbegreppet.

Förlängning av arrendeavtal:

Jordägarens möjligheter att säga upp en arrendator p g a bristande
underhåll torde vara mycket svårt.

Jordägarens självinträde:

§-en ej direkt tillämplig för kyrkans del.

Stiftsnämnden har inget att erinra emot föreslagen motion gällande
punkterna 1 — 3.

Stiftsnämnden i Växjö

Stiftsnämnden finner liksom förslagsställarna i motion L504 att balans
inte längre råder mellan parterna på arrendemarknaden. I synnerhet
vid fell där arrendatorn ställer krav på tvångsmässiga åtgärder som
följer av byggnadsskyldighet eller skyldighet att utföra täckdikning på
arrendestället, framgår hur svag jordägarens ställning har blivit. Detta
är med all sannolikhet en bidragande orsak till svårigheterna för
jordägaren att erhålla en acceptabel förräntning på i jord bundet
kapital. I likhet med förslagsställarna finner stiftsnämnden det befogat
med en allmän översyn av hur arrendelagstiftningen fungerar i dagens
samhälle.

Motion L505 avser ett antal konkreta problem som vanligen uppstår
med gällande lagstiftning. Stiftsnämnden finner det lämpligt att lydelsen
i JB 9 kap 15 § konkretiseras på det sätt som föreslås i motionen.
Härigenom torde många tvister kunna undvikas. En justering av
lydelsen i JB 9 kap 8 § beträffande rätt till uppsägning vid vanvård är
även önskvärd. Jordägarens rätt till självinträde har inte någon större
betydelse för de kyrkliga arrendena. Dock kan det vara av intresse för
det fell att kyrklig jord säljs till annan än arrendatorn och nye ägaren
önskar möjlighet att själv överta driften. Det kan konstateras av gjorda
försäljningar inom stiftet att försäljning av arrendeställen under löpande
arrendeperiod endast kan ske till ett väsentligt lägre pris än uppskattat
marknadsvärde. En jordägares rätt att med skäligt varsel själv
övertaga brukandet av sin jord bör således ges en större tyngd än i
dagsläget.

Lunds stiftsnämnd
Motion 1987/88:L505

V årdnadsskyldighet och. rätt till förlängning

Om arrendatorn eftersätter sitt åliggande att vårda arrendestället, kan
jordägaren avkräva honom ersättning vid avräkning. Detta kan också
bli följden, om arrendatorn eftersätter underhållet av arrendeställets
anläggningar, såvida dessa inte är undantagna från underhållsskyldigheten.

Allt som hör till arrendestället skall i princip undersökas vid syn;
sålunda även anläggningar, som inte omfattas av underhållsskyldigheten.
Brister kan föreligga, om de bristavhjälpande åtgärderna härleds
till eftersatt underhåll (som om undersökningstidpunkten infallit tidi -

1989/90: LU6

Bilaga

gare kanske framstått som bristande vård), t.ex. en hängränna av målad
stålplåt rensas inte från löv och skräp (vård) vilket påskyndar rostangrepp
som avhjälpts med ny målning eller ny ränna (underhåll).

Stiftsnämnden instämmer i att det i 9 kap 15 § jordabalken behövs
en förklaring om vad som menas med vård i detta kapitel. Det är då
också viktigt att lagmotiven redovisar ett vägledande urval åtgärder,
som hänför sig till vårdnadsskyldigheten.

Däremot är stiftsnämnden tveksam till att — såsom före år 1972 var
fallet vid socialt arrende och löneboställsarrende — ålägga arrendatorn
att under arrendetiden hålla arrendestället i bristfritt skick.

Genom att avräkna oftare än som följer av 9 kap 23 § jordabalken,
hålla hög standard på synerna och kräva och vidmakthålla säkerhet för
arrendeavtalets fullgörande finns det vissa möjligheter både att sätta
ekonomisk press på arrendatorn att själv hejda begynnande vanvård
och att upplösa arrendeförhållandet, om inte i förtid, så i vart fall vid
förlängningen.

Om en granskning av rättstillämpningen skulle ge vid handen att ett
väldokumenterat åsidosättande av förpliktelser inte har vunnit tillräckligt
beaktande i förlängningstvister, bör dock frågan om en skärpning
av 9 kap 8 § första stycket 2 jordabalken övervägas.

Självinträde

En förvaltare av jordbruk på kyrklig jord är inte skyldig att utarrendera
utan kan i princip driva jordbruket i egen regi. Detta förekommer
sporadiskt under kortare tid t ex de få gånger ny arrendator inte har
hunnit utses i tid. Något fall när besittningsskyddet brutits på grund av
förvaltarens självinträde känner stiftsnämnden inte till.

Likväl har självinträdet intresse vid förvaltningen av det kyrkliga
arrendejordbruket. Med följande exempel vill stiftsnämnden belysa
detta. En fastighet, som besväras av arrenderätt för ett utvecklat eller
utvecklingsbart lantbruksföretag, ger jordägaren för låg avkastning för
att kunna behållas. Arrendatorn vill inte förvärva arrendestället — i
varje fall inte till marknadsvärdet. Han har rätt till förlängning av
arrendeavtalet och har en avkomling, som vid tillfälle kan överta
arrenderätten. En annan fysisk person som köper arrendestället för
marknadsvärdet och får förvärvstillstånd, vägras självinträde.

För en eventuell avveckling i stor skala av den kyrldiga jordbruksmarken
inom överskådlig tid och med undvikande av kapitalförluster
måste den nye jordägaren enligt stiftsnämndens bestämda mening som
huvudregel själv få inträda som brukare.

Stiftsnämnden anser därför att jordägaren genom ändring av 9 kap 8
§ första stycket 3 skall ges en i det närmaste ovillkorlig rätt att, i
samband med utgången av den arrendeperiod under vilken arrendestället
överlåts till honom, få arrendeförhållandet att upphöra.

Motion 1988/89:L504

Vid prisprövning enligt jordförvärvslagen får det avtalade priset på
grund av lagändring 1987-07-01 ligga ett gott stycke över den normala
prisnivån i orten, innan ett avslag med stöd av 4 § första stycket 4
nämnda lag kan komma i fråga. Tidigare inriktade sig prisprövningen
nästan uteslutande på avkastningsförmågan.

I fråga om det kyrkliga jordbruket behövs det enligt stiftsnämndens
bedömning inte någon så omfattande utredning som begärs i motionen
men nämnden ser gärna att metoden att bestämma en skälig arrendeavgift
enligt 9 kap 9 § jordabalken återgår till vad som närmast före

1989/90: LU6

Bilaga

1979 års lagändring gällde vid sådan arrendesättning. En annan möjlighet
vore att hämta metoden från 11 kap 5 a § första stycket jordabalken.

När det gäller större arrendegårdar skulle man alltjämt kunna ta viss
hänsyn till avkastningsförhållandena. Värdet av bostadsförmånen bör
särskilt för mindre gårdar med litet arbetsbehov och där upplåtelsen
främst syftar till att bereda arrendatorsfamiljen bostad, göras beroende
av t ex hyresnivån för lägenheter i friliggande småhus på orten.

Karlstads stiftsnämnd
Motion 1987/88:L505

Stiftsnämnden vill för sin del med hänvisning till egna tidigare erfare
heter betr svårigheterna att avsätta en arrendator, som inte våru.n
arrendet (målet om Steneby, länsstyrelsens dnr 32043/379/79, hovrättens
dnr Ö 818/79), anföra att det finns mycket goda skäl att i
lagstiftningen dels utforma lagtexten på ett tydligare sätt och dels
skärpa lagen till stärkande av markägarens ställning. Betr motionärernas
beskrivning av vad som skall hänföras till vårdnadsskyldighet, vill
vi göra ett tillägg om förhindrande av frost- och vattenskador samt
ställa krav på god kulturminnesvård parallellt med kravet i förslaget på
god miljövård.

Motionärernas förslag betr skärpning av lagtexten ifråga om självinträde
har akademiskt intresse för oss eftersom självinträde knappast
aktualiseras för förvaltare av kyrklig jord annat än möjligtvis i enstaka
undantagsfall.

Stiftsnämnden ansluter sig f ö till alla delar till motionärernas
förslag både vad gäller vårdnadspliktens precisering och begränsning
till förlängning av arrendeavtal samt i princip även när det gäller
självinträde.

Motion 1988/89:L504

1 motion 1988/89:L504 vill motionärerna återställa balansen mellan
parterna på arrendemarknaden och föreslår att ändringar i arrendelagstiftningen
med detta syfte utreds.

Med hänsyn till arrendatorernas starka lagstiftningsskydd gentemot
markägarsidan och de tendenser, som under senare tid kommit till
synes med förslag bl a till att ge arrendatorer friköpsrätt till arrenderad
mark, finns mycket goda skäl att se över lagstiftningen.

Arrendatorernas förköpsrätt och arrendesättningens beräkningsprinciper
medför att markägaren ofta inte ser någon utväg att fa ekonomi
på sitt markinnehav, han kan varken ha marken kvar eller sälja den.
Marknaden är i båda fallen satt ur spel.

Stiftsnämnden stöder helt att en sådan utredning av arrendelagstiftningen
företas som kan leda till stärkande av markägarsidans ställning
och en bättre fungerande arrendemarknad till jordbrukets bästa.

1989/90:LU6

Bilaga

Arrendenämnden i Malmö
Motion 1987/88:L505

Arrendators vårdnads plikt

Som motionärerna framhåller skall arrendatorn enligt jordabalken 9
kap 15 § vårda och underhålla arrendestället. Vårdnadsskyldighetens
innehåll anges visserligen inte i lagtexten. Enligt arrendenämndens
mening är dock behovet av genomförandet av motionärernas förslag
litet.

Motionärerna framhåller inledningsvis att förhållandet mellan äganderätt
och arrenderätt vållar ofta problem. Arrendenämnden har den
uppfattningen att samarbetet mellan jordägare och arrendator fungerar
i de allra flesta fall väl. Arrendenämnden har till uppgift att medla i
arrendetvist. Frågor om arrendatorns vårdnadsskyldighet hänskjuts
dock sällan till arrendenämnden. Arrendenämnden har inte heller lagt
märke till behov att införa direkt skyldighet för arrendatorn att omedelbart
vidta sådana åtgärder som är att hänföra till vårdnadsskyldigheten.

Härtill kommer att innebörden av vårdnadsskyldigheten belyses utförligt
i förarbetena till den nyssnämnda paragrafen och i kommentarer.
De allra flesta jordägare och arrendatorer är angelägna att sätta sig
väl in i den rättsliga ordningen för jordbruksarrende. Många jordägare
och arrendatorer deltar i kurser, studiecirklar och liknande arrangemang
angående arrendeförhållanden. Vidare ger lantbrukarnas riksförbund,
LRF, bland annat genom sina arrendeombudsmän, fortlöpande
omfattande information om hithörande frågor.

Arrendenämnden vill också erinra om det stora värde som ligger i
att lagtext är klar och kort. Eftersom behov av förtydligande och
precisering enligt arrendenämnden sålunda inte föreligger i förevarande
hänseende avstyrker arrendenämnden motionärernas förslag.

Förlängning av arrendeavtal

Jordägare, som har sagt upp arrendeavtal för upphörande och hänskjutit
tvisten till arrendenämnden, åberopar sällan det av motionärerna
nämnda lagrummet jordabalken 9 kap 8 § första stycket punkten 2.
Arrendenämnden kan därför inte från sin praxis redovisa ärenden av
intresse beträffande detta lagrum.

Arrendenämnden har inte tillgång till domstolsavgöranden vilka
styrker motionärernas påstående att det har visat sig vara omöjligt att
fa arrendeavtalet att upphöra under åberopande av den nämnda bestämmelsen.

Arrendenämnden avstyrker i detta läge den föreslagna omformuleringen
av punkten 2.

Jordägares självinträde

Som motionärerna framhåller har kravet på att upphörandet av arrendeförhållandet
inte är obilligt mot arrendatorn medfört att jordägarens
möjlighet till självinträde har begränsats. Detta har alltså skett på det
sättet att det är inte längre tillräckligt att jordägaren gör sannolikt att
han själv eller hans närmaste skall bruka arrendestället. Arrendenämnden
kan dock inte vitsorda uppgiften att jordägare inte längre vågar
arrendera ut gårdsarrenden. Sådana upplåtelser sker fortfarande inte
bara av publika utan även av enskilda ägare. Arrendenämnden vill
vidare hävda att det finns åtskilliga exempel på att arrendenämnder

1989/90:LU6

Bilaga

och domstolar har i förlängningstvister om självinträde funnit att
jordägarens intresse skall gå före arrendatorns. Arrendenämnden ser
för sin del inte något behov ur lantbrukets synpunkt för den föreslagna
ändringen av den nu ifrågavarande punkten 3.

Motion 1988/89:L504

Lagstiftningen om jordbruksarrende

Arrendenämnden vill först erinra om att lagreglerna om jordbruksarrende
har varit föremål för betydande intresse från lagstiftarens sida
under de senaste trettio åren. Efter ingående förarbete under flera
årtionden trädde nya jordabalken i kraft den 1 januari 1972. Bestämmelserna
i 7, 8 och 9 kapitlen innebar många förändringar av och
nyheter för jordbruksarrende. Redan i mitten av 1970-talet började
emellertid arrendelagskommittén arbeta och lade fram betänkanden
om jordbruksarrendatorens besittningsskydd m m 1978 och regler om
investeringar i arrendejordbruket m m 1981. Dessa betänkanden resulterade
bland annat i förstärkning av jordbruksarrendator besittningsskydd
från och med 1 juli 1979. Samtidigt infördes regeln om att
arrendeavgiften skall vid förlängning av arrendeavtal bestämmas i
första hand med ledning av arrendeställets avkastningsförmåga. Det
senare betänkandet föranledde bland annat bestämmelser om investeringar
vilka trädde i kraft 1 januari 1985. Bland andra nyheter från
senare år kan nämnas lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
vilken gäller från och med 1 januari 1986.

Motionärerna hävdar att arrendelagstiftningen bör bli föremål för en
allmän översyn syftande till en samordning med den kommande nya
jordbrukspolitiken och avregleringen av det svenska jordbruket. Motionärerna
åberopar som stöd för detta förslag bland annat att arrendelagstiftningen
har under senare år kommit helt i otakt med samhällets
målsättning om en dynamisk utveckling inom jordbruket. Arrendenämnden
har från sin verksamhet svårt att finna stöd för detta påstående.

Som motionärerna framhåller förekommer avkastningsberäkningar
vid arrendesättningen. För arrendenämndens del är sådana beräkningar
dock bara ett av flera hjälpmedel vid bestämmandet av arrendeställets
avkastningsförmåga.

Det är riktigt att den från och med 1 juli 1979 gällande obillighetsprövningen
vid jordägarens självinträde har inneburit en förändring i
jordägarens tidigare rätt att själv bruka sin jord. Arrendenämndernas
och domstolarnas prövning av sådana tvister slutar emellertid ofta med
ett ställningstagande till jordägarens förmån.

Arrendeförhållande vid jordbruksarrende varar ofta flera årtionden.
Det finns också åtskilliga exempel på så kallade historiska arrenden
vid vilka arrenderätten tillhör samma familj under flera generationer.
Sådana långvariga förhållanden torde främjas av fasthet i den rättsliga
regleringen av parternas mellanhavanden. Jordägare och arrendatorer
har under de senaste tjugo åren upplevt ett betydande antal förändringar
av lagreglerna om jordbruksarrende. Detta förhållande talar för att
de gällande reglerna bör bestå intill dess ett verkligt behov av förändringar
har påvisats. Arrendenämnden finnér för sin del inte nu behov
av en utredning med uppgift att föreslå ändringar i arrendelagstiftningen
syftande till en bättre fungerande arrendemarknad.

1989/90: LU6

Bilaga

Lantbrukarnas riksförbund
Sammanfattning av LRF:s synpunkter

Lantbrukarnas riksförbund (LRF) anser att det för närvarande inte
finns anledning att tillsätta en utredning i syfte att föreslå ändringar i
arrendelagstiftningen och ej heller att för närvarande ändra nuvarande
regler i arrendelagstiftningen enligt motionärernas förslag.

Motion 1988/89:L504. Lagstiftningen om jordbruksarrende

Arrendelagstiftningen, angående jordbruksarrende, har vid ett flertal
tillfällen ändrats under 70- och 80-talet. Andelen arrenderad mark har
hela tiden ökat i omfattning. Antalet jordbruksföretag har dock mycket
kraftigt minskat och uppgår idag till ca 100 000 mot ca 150 000 företag
för 20 år sedan. En stor del av jordbrukets strukturrationalisering har
skett genom arrendeupplåtelser och detta är och har varit av stor
betydelse för utvecklingen inom jordbruket. Även för nyetablering är
det viktigt att det finns en etablerad arrendemarknad. Den procentuella
andelen helt arrenderade företag har fram till 1981 hela tiden ökat
och därefter legat konstant på ca 16 procent av totala antalet lantbruksföretag.
Gruppen helt arrenderade företag är till mycket stor del
gårdsarrende.

LRFs förbundsstyrelse har initierat en undersökning av arrendemarknaden.
Resultatet av denna undersökning kan sammanfattas så att
den nuvarande arrendemarknaden i stort sett fungerar tillfredsställande.
Det går för närvarande inte att visa att minskningen av gårdsarrende
beror på lagstiftningen. En stor anledning till att arrendeavtalen
idag skrivs på kortare tid än tidigare är den osäkerhet som råder inom
jordbruksproduktionen. På grund av besittningsskyddet finns det idag
ingen större anledning att skriva avtalen på 10 år eller längre tid.

Klimatet mellan jordägare och arrendatorer är idag relativt bra.
Någon ökning av antalet tvister torde ej heller gå att påvisa. Många av
de förändringar som har gjorts i arrendelagstiftningen har skett under
senare år och en utredning och utvärdering av dessa torde vara för
tidigt att genomföra.

Motion 1987/88:L505 om vissa ändringar i
arrendelagstiftningen

Arrendatorns vårdnadsplikt

Normalt har arrendatorn underhållsskyldighet, vilket innebär att han
skall vårda och underhålla arrendestället så att det hålls vid like.
Förändringarna regleras sedan i syn och avräkning. Denna skyldighet
begränsas sedan av jordägarens byggnadsskyldighet. Gränsen mellan
underhåll och byggnadsskyldighet är prövad i olika instanser i relativt
många fall. Ingår det i arrendet gamla byggnader, som vid totalskada ej
kommer att återuppföras, kan det många gånger vara lämpligt att
jordägaren och arrendatorn kommer överens om att byggnaden endast
skall vara föremål för vårdnad. Detta innebär normalt att byggnaden ej
skall vara föremål för syn och avräkning. I och med att arrendatorn
slipper underhållet ingår ej heller jordägarens byggnadsskyldighet.
Normalt tjänar båda parter på detta. I vårdnadsskyldigheten åvilar det
arrendatorn att tillse att byggnaden ej skadas av yttre faktorer, t ex
snötyngder. Eftersom parterna frivilligt kommit överens om att byggnaden
ej skall underhållas blir vårdnadsåtagandet inte av någon större

1989/90: LU6

Bilaga

omfattning. Mycket lämpligt är att parterna i avtalet reglerar vad som
ingår i vårdnadsskyldigheten. Nuvarande lagstiftning, som ej har ändrats
sedan jordabalkens tillkomst, är tillräcklig.

Förlängning av arrendeavtal

Det är mycket viktigt att båda parterna i ett arrendeförhållande uppfyller
de krav som lagen uppställer. LRF har i skrivelse till justitiedepartementet,
inför Arrenderätt 2, påpekat vikten av att förverkandereglerna
ses över. Arrendelagskommittén fick därefter tilläggsdirektiv. I
Arrenderätt 2 konstateras att om vanvården i rättstillämpningen ges
den innebörd som bl a LRF har invänt mot, bör frågan om en
lagändring tas upp till förnyad prövning. Jordabalkens regler ändrades
inte. (9:8 1 st 1 p).

Om underhållsbristerna ökar i omfattning som motionärerna påpekar
skall detta regleras i avräkning (JB 9:23) när arrendestället avträdes
eller när mer än 9 år förflutit från tillträdet vid en förlängningssituation.
Detta förfaringssätt fungerar bra i nuvarande system.

Skall ett arrende upphöra, p ga bestämmelserna i JB 9:8 1 st 2 p, är
det i huvudsak då arrendatorn inte har följt arrendeavtalets bestämmelser.
Det är viktigt att totalbilden av arrendeförhållandet här prövas. Ett
flertal olika åtgärder där arrendatorn inte uppfyllt sina åligganden
jämte även tidigare försummelser skall kunna innebära att ett arrendeförhållande
upphör.

Jordägarens självinträde

Andelen gårdsarrende i procent av samtliga brukningsenheter har ej
minskat sedan 1981 utan varit relativt konstant. Antalet har dock
minskat något eftersom det totala antalet lantbruksföretag hela tiden
minskar. I enstaka fall kanske man kan visa att ett gårdsarrende har
blivit sidoarrende p g a gällande lagstiftning, men någon trend åt det
hållet går ej att visa.

Obillighetsprövningen, i de fall jordägaren vill att arrendeförhållandet
skall upphöra p g a självinträde och arrendatorn vill fortsätta
arrendet, togs in i lagstiftningen 1979. Anledningen till detta var bl a
ett antal ärenden där jordägarens självinträde utnyttjades som skäl för
att bli av med sittande arrendator och fä en ny arrendator. I de flesta
ärenden där jordägaren kan visa att han själv eller hans avkomling
skall bruka fastigheten men där samtidigt arrendatorn vill fortsätta
arrendet, blir beslutet vanligtvis sådant att jordägaren beviljas självinträde.

Arrendatorns förköpsrätt gäller endast vid köp eller byte. Den gäller
inte vid arv, gåva, fastighetsreglering, släktförvärv till make/maka eller
avkomling, andelsförvärv, m.m. Detta innebär att det inte alls är säkert
att arrendatorn får hembud enligt förköpslagen om jordägaren frånfaller.

Det är mycket viktigt att de jordägare som har befogad anledning att
självinträda skall fa detta, samtidigt som arrendatorerna som brukar
arrendefastigheterna måste ha ett besittningsskydd. LRF anser att det
för närvarande inte finns anledning till lagändringar, men att frågan
måste hållas under uppsikt.

1989/90: LU 6

Bilaga

Sveriges jordbruksarrendatorers förbund (SJA)
Sammanfattning av SJA:s synpunkter

SJA anser inte att det för närvarande finns anledning att ändra
reglerna i arrendelagstiftningen i enlighet med motionärernas förslag
eller att tillsätta en utredning för en allmän översyn av arrendelagstiftningen
och avstyrker bifall till motionerna.

Motion 1987/88:L505

Arrendators vårdnads plikt

Arrendatorn är skyldig att vårda och underhålla arrendestället. Vårdnadsskyldigheten
innebär en allmän aktsam hetsregel som följer av att
arrendatorn har arrendestället helt i sin besittning. Jämförelse kan
göras med en hyresgästs normala skyldighet att akta och vårda sin
bostad och i viss mån även med skadeståndsrättens regler. Arrendatorn
skall i möjligaste mån förebygga skaderisker och begränsa en skadas
omfattning. Det är även naturligt att jordägaren underrättas vid befarad
eller inträffad större skada. Skada på grund av försummelse av vårdnadsskyldigheten
medför ersättningsskyldighet för arrendatorn enligt
9:15 JB.

Det torde inte vara ändamålsenligt eller ens möjligt att närmare
precisera dessa allmänna vårdnadsbegrepp i lagtext eftersom de kan
vara av så skiftande slag. Enligt SJAs mening är tvister härrörande ur
vårdnadsskyldigheten inte vanliga. Det kan tilläggas att flera av de
åtgärder motionärerna föreslår att de skall preciseras som vårdnadsskyldighet
är underhållsåtgärder och regleras i underhållsskyldigheten
genom syn och avräkning.

SJA anser att behov av förtydligande och precisering i förevarande
hänseende inte föreligger och att nuvarande lagstiftning är tillräcklig
och avstyrker därmed motionärernas förslag.

Förlängning av arrendeavtal

Det förhållande, som motionärerna påtalar, att "arrendatorn i annat
fall än förverkande åsidosatt sina förpliktelser genom att brista i
vården av arrendestället så att bristerna på arrendestället icke obetydligt
ökat i förhållande till bristerna vid arrendeperiodens början

— — — " är reglerat i nuvarande lagstiftning genom bestämmelserna
i 9:15, 9:16, 9:18 och 9:23 JB. Arrendatorn är skyldig ersätta jordägaren
för den bristökning som uppkommit på arrendestället under
arrendeprioden utom för vad som är hänförligt till 9:18 JB.

Enligt 9:8 1 st 2p JB har arrendatorn inte rätt till förlängning när
han åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör
förlängas. I bedömningen härav har arrendenämnd och domstol möjlighet
att beakta hela bilden av arrendatorns skötsel av arrendestället
och uppfyllandet av arrendevillkoren. Endast "besvärliga arrendatorer"
enligt jordägarens uppfattning är inte och bör heller inte vara tillräcklig
grund för att bryta ett arrendeförhållande.

Enligt SJAs mening är de nämnda lagreglerna fullt tillräckliga för
att reglera eventuella försummelser från arrendatorns sida och den av
motionärerna föreslagna omformuleringen av punkten 2 i 9:8 1 st JB
avstyrkes.

1989/90: LU6

Bilaga

Jordägarens själ v inträde

Enligt 9:8 1 st 3p är ett av kriterierna för jordägarens självinträde att
det inte skulle vara obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet
upphör. Motionärerna föreslår att bestämmelsen ändras så att självinträde
får ske om det inte är uppenbart obilligt. Motiveringen är att
antalet gårdsarrendatorer har minskat och arrendena har blivit sidoarrenden
därför att jordägarna inte längre vågar arrendera ut gårdsarrenden.

Förevarande lagbestämmelse tillkom 1979. Motiveringen var att
självinträdet användes i en del fall som förevändning för att fa bort en
arrendator för att i stället arrendera ut till en ny. En uppföljning som
gjorts av arrendenämnds- och domstolsavgöranden ifråga om obillighetsprövningen
visar att i de allra flesta fell får jordägaren sitt självinträde
om det är seriöst menat.

Tillgänglig statistik visar att under den senaste 10-årsperioden har
andelen gårdsarrenden varit tämligen konstant i förhållande till totala
antalet brukningsenheter. Totala antalet enheter har under samma
period minskat med nära 20.000 genom strukturrationalisering eller av
ekonomiska skäl, t ex stort investeringsbehov. Självfallet har även
gårdsarrenden upphört av samma orsaker. Det kan också konstateras
att många nya gårdsarrenden kommer till.

SJA anser att den nuvarande formuleringen av ifrågavarande lagbestämmelse
behövs och att tillämpningen av den i rättsinstanserna inte
ger anledning till ändring och avstyrker således motionärernas förslag.

Slutligen må tilläggas att någon speciell generös förköpsrätt för
arrendator i händelse av jordägarens frånfälle känner förbundet inte
till.

Motion 1988/89:L504

Lagstiftningen om jordbruksarrende

SJA instämmer i motionärernas positiva omdömen om arrendeinstitutet.
Det är också viktigt med en fungerande arrendemarknad.

Däremot är kritiken av arrendelagstiftningen dåligt underbyggd.
Biandbruken, som består av både ägd och arrenderad areal, är inte 70
% utan ca 37 % av totala antalet. Andelen gårdsarrende minskar inte
för varje år utan har varit tämligen konstant under senaste 10-årsperioden
och har visat en ökning i förhållande till 70-talet. Att antalet gårdsarrenden
minskar är en naturlig konsekvens av strukturrationaliseringen
och de ekonomiska villkoren i näringen. Det har hänt i ännu högre
grad med brukarägda gårdar. Det har inte visats att lagstiftningen
rubbat balansen mellan arrendeparterna på ett för näringen och hela
samhället skadligt sätt. En undersökning som LRF nyligen utfört visar
att arrendemarknaden i stort sett fungerar tillfredsställande. Enligt
statistik från domstolsverket har antalet ärenden i arrendenämnderna
inte ökat under den senaste femårsperioden utan snarare minskat.

Det är riktigt att en minskning av de långa avtalen kan konstateras,
t.ex. övergång från 10-årsavtal till 5-årsavtal, men detta sker i regel på
arrendatorernas önskemål och har sin grund främst i den rådande
osäkerheten om den jordbrukspolitiska och -ekonomiska utvecklingen.

Det föreligger enligt SJAs mening inte bärande skäl att nu starta en
ny utredning för en allmän översyn av arrendelagstiftningen. Det är
möjligt att den kommande nya jordbrukspolitiken och avregleringen
kan komma att medföra behov av någon förändring i arrendelagstift -

1989/90: LU6

Bilaga

ningen men så länge ingen vet hur den nya jordbrukspolitiken kommer
att se ut kan den inte gärna åberopas som skäl att nu utreda
arrendelagen.

SJA avstyrker motionärernas förslag.

Sveriges jordägareförbund

Sveriges jordägareförbund får härmed inkomma med yttrande över
rubricerade motioner.

Motion 1987/88:L505 av Bengt Harding Olson och Karl-Göran
Biörsmark

Förbundet delar uppfattningen, att arrendelagstiftningen av de i motionerna
angivna skälen bör ändras i enlighet med motionärernas yrkande.
Motionen tillstyrkes.

Motion 1988/89:L504 av Carl G Nilsson och Ingvar Eriksson

Förbundet delar uppfattningen, att arrendelagstiftningen snarast bör bli
föremål för en allmän översyn. Detta har blivit särskilt angeläget med
hänsyn till den pågående omprövningen av jordbrukspolitiken. Arrendeinstitutionen
har mycket stor betydelse för det svenska jordbruket.
En omprövning av jordbrukspolitiken som inte omfattar även en
översyn av arrendelagstiftningen vore därför helt förfelad och olämplig
på många sätt.

Motionen tillstyrkes. Förbundet vill dock med skärpa understryka,
att den begärda utredningen bör företas omgående, så att arrendelagstiftningen
kan samordnas med jordbrukspolitiken och näringspolitiken
i övrigt. Utredningen behöver inte bli så komplicerad och tidskrävande.
På många håll finnes redan nu goda kunskaper om bristerna i
gällande arrendelagstiftning och om vilka ändringar som behövs.

Som en allmän kommentar till båda motionerna vill Förbundet
framhålla, att i en tid då avreglering av jordbruket slår högt på dagordningen
bör inte minst arrendeområdet avregleras. Det finns inte längre
någon anledning att ha en särlagstiftning på detta område, utan jordägare
och arendator — två numera jämbördiga företagare — bör framgent
få träffa avtal om sina inbördes förhållanden inom ramen för
avtalslag och annan generell lagstiftning, dvs enligt samma regler som
gäller för andra företagare.

1989/90: LU6

Bilaga