Tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare (Betänkande 1989/90:LU1 Lagutskottet)

Lagutskottets betänkande
1989/90: LU1

Tillämpningsområdet för lagen om
fastighetsmäklare

Sammanfattning

I betänkandet behandlas tre motionsyrkanden (m, fp resp. c) om att
Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) skall jämställas
med andra rikskooperativa organisationer vid tillämpningen av
lagen om fastighetsmäklare.

På utskottets begäran har SBC avgivit yttrande i ärendet.

Utskottet avstyrker bifall till motionerna. En reservation (m, fp, c
och mp) har avgetts till förmån för motionerna.

Motioner

Motion 1988/89:L715 av Martin Olsson och Stina Eliasson (c), vari
yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om att i lagen om fastighetsmäklare jämställa Sveriges
bostadsrättsföreningars centralorganisation, SBC, med HSB och
Riksbyggen.

Motion 1988/89:L725 av Bengt Westerberg m.fl. (fp), vari — med
hänvisning till vad som anförs i motion 1987/88:Bo409 — yrkas att
riksdagen beslutar om ändring i 2 § andra stycket lagen om fastighetsmäklare
i enlighet med vad som anförts i motionen.

Motion 1988/89:L731 av Ewy Möller (m), vari yrkas att riksdagen
beslutar om sådan ändring i 2 § andra stycket lagen om fastighetsmäklare
att SBC jämställs med HSB och Riksbyggen.

Allmän bakgrund

Genom lagstiftning år 1983 (prop. 1983/84:16, LU 34) infördes näringsrättsliga
och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare. Lagen
(1984:81) om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och är
tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter,
tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga
reglerna i lagen innebär att varje fastighetsmäklare skall vara
registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam.
För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt
fastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och Sr inte vara försatt i
konkurs. Vidare skall han ha en försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet
som kan drabba honom om han åsidosätter sina

1989/90

LU1

1 Riksdagen 1988189. 8sami. Nr 1

åligganden enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla
intill ett belopp av 500 000 kr. för varje skadefall. Det krävs också att
personen i fråga har en tillfredsställande utbildning och i övrigt
bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om
villkoren för registrering och om registreringsförferandet får meddelas
av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana
bestämmelser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare.

Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre uppfyller
kraven för registrering eller inte betalar föreskriven registreringsavgift
skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar
gälla omedelbart. Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället
meddela fastighetsmäklaren varning.

I fråga om den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare
utan att vara registrerad har länsstyrelsen givits möjlighet att vid vite
förelägga honom att upphöra med verksamheten. Ett vitesföreläggande
kan även meddelas i samband med återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande fastighetsmäklare kan överklagas
till kammarrätten.

I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen bestämmelser om hur
fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningen
till honom skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget utförs
omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren
skall vidare ge köpare och säljare råd och upplysningar som de
kan behöva samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse
angående objektet för överlåtelsen och att denne undersöker fastigheten.
Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrollera vissa
uppgifter t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt inteckningsförhållanden
m.m. När det gäller förmedling av objekt till konsumenter
skall mäklaren vidare tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning
av förmedlingsobjekt och en kalkyl angående dennes boendekostnader.
En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter
sina förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada
som till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna om fastighetsmäklarens
rätt till ersättning innebär i huvudsak att ersättningen om
inte annat avtalats skall utgå i form av provision på försäljningssumman.
Om mäklaren själv eller någon honom närstående förvärvar
förmedlingsobjektet har han inte rätt till ersättning.

Enligt en särskild undantagsbestämmelse (2 § andra stycket) skall
den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening
ansluten till folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till regional
sådan organisation av bostadsrättsföreningar inte omfettas av
lagen. När sådana bostadsrätter en gång väl upplåtits är förmedling av
överlåtelser av dem underkastad lagen. Undantaget i fråga om bostadsrätter
kom till vid riksdagsbehandlingen av regeringens förslag till lag
om fastighetsmäklare och gäller endast för HSB och Riksbyggen. Det
motiverades av att förmedling av bostadsrätter ingår som ett led i

1989/90:LU1

organisationernas handhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägen- 1989/90:LU1
heter och att förmedlingen endast avser upplåtelser av bostadsrätter. I
lagstiftningsärendet övervägdes huruvida även en annan riksorganisation
för bostadsrättsföreningar, nämligen Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation (SBC), borde undantas eftersom den också
bistod nybildade bostadsrättsföreningar med förmedling av bostadsrättsupplåtelser.
När det gällde SBC var emellertid situationen den att
organisationens personal — till skillnad från de anställda vid HSBföreningarna
och Riksbyggens lokalkontor — även förmedlade överlåtelser
av bostadsrätter. Någon anledning att undanta SBC från lagens
tillämpningsområde fanns därför inte.

Aven enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
gäller en undantagsbestämmelse för folkrörelsekooperativ riksorganisation,
regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar
och bostadsrättsföreningar anslutna till sådan organisation. I
bostadsrättslagen (1971:479) finns också särskilda regler om de angivna
organisationerna. Liksom i lagen om fastighetsmäklare åsyftas med
folkrörelsekooperativa organisationer endast HSB och Riksbyggen. Att
de angivna organisationerna vid förvärv av hyresfastigheter och i
bostadsrättssammanhang givits en särställning har motiverats med att
de till organisationerna anslutna föreningarna har enhetligt utformade
stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn, något som
inte ansetts vara fallet med den mera heterogena gruppen bostadsrättsföreningar
som är anslutna till SBC. Frågan huruvida SBC skall
jämställas med HSB och Riksbyggen vid tillämpningen av lagen om
förvärv av hyresfastighet och bostadsrättslagen har tidigare flera gånger
behandlats i riksdagen, senast våren 1988 då riksdagen på hemställan
av bostadsutskottet i betänkandet BoU 1987/88:13 avslog bl.a. två i
motion 1987/88:Bo424 framställda yrkanden i ämnet.

Riksdagsbehandling hösten 1988 av frågan om
undantag för SBC i lagen om fastighetsmäklare

Under hösten 1988 behandlade utskottet två motioner rörande lagen
om fastighetsmäklare. I den ena motionen begärdes en översyn av
lagen i olika avseenden och i den andra att undantagsbestämmelsen
beträffande HSB och Riksbyggen också skulle omfatta SBC. I sitt av
riksdagen godkända betänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet
att en översyn av lagen var befogad och hemställde att riksdagen med
anledning av den förstnämnda motionen som sin mening gav regeringen
till känna vad utskottet anfört.

1 * Riksdagen 1988/89. 8sami. Nr 1

Beträffande frågan om undantag för SBC påpekade utskottet att
förhållandena enligt inhämtade upplysningar hade ändrats i viss mån
sedan lagen om fastighetsmäklare infördes. Sålunda hade SBC år 1987
grundat en särskild förening, vars ändamål är att upplåta bostadsrätter
till dem som bosparar i föreningen. Antalet bosparare hade vid ärendets
beredning uppgjvits vara omkring 11 000. Avsikten var att efter
hand som olika byggprojekt blev lärdigställda lokala representanter på
föreningens kontor skulle förmedla upplåtelser av bostadsrätter till
bospararna.

Utskottet konstaterade att riksdagen vid flera tillfällen, senast våren
1988 (BoU 1987/88:13), slagit fast att det finns betydande skillnader
mellan å ena sidan HSB och Riksbyggen och å andra sidan SBC och
att sistnämnda organisation därför inte kan anses utgöra en folkrörelsekooperativ
organisation. Enligt utskottets mening hade i det då aktuella
ärendet inte framkommit något som borde föranleda ett ändrat
ställningstagande från riksdagen i den frågan. När det gäller SBC:s
förmedling av bostadsrättsupplåtelser till sina bosparare ville utskottet
vidare peka på att någon förmedlingsverksamhet inte syntes ha påbörjats.
Det saknades därför underlag för en bedömning av i vad mån det
fanns något praktiskt behov av att undanta den nystartade föreningens
personal från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare.
Med det anförda avstyrkte utskottet bifall till motionen.

Motionsmotiveringar

I motion L715 av Martin Olsson och Stina Eliasson (c) hänvisas till de
uppgifter beträffande SBC som inhämtades vid riksdagsbehandlingen
hösten 1988. Vidare framhålls att SBC under senare år haft en kraftig
tillväxt och att antalet anslutna bostadsrättsföreningar på fem år ökat
från 650 till drygt 2 000. Enligt motionärerna har de sakliga skälen för
att SBC skall behandlas annorlunda än HSB och Riksbyggen helt
bortfallit. Motionärerna understryker även att SBC är en ren konsumentorganisation
som vuxit fram på frivillighetens väg samt helt ägs av
sina medlemmar och är fristående från byggföretagen. Det finns därför
anledning att organisationen skall fa verka under samma förutsättningar
som HSB och Riksbyggen. Motionärerna anser att frågan om SBC:s
likställighet med de två andra rikskooperativa organisationerna bör
behandlas vid den av riksdagen begärda översynen av lagen om fastighetsmäklare.

Som motivering till yrkandet i motion L725 av Bengt Westerberg
m.fl. (fp) framhålls att s.k. folkrörelsekooperativa organisationer, dvs.
HSB och Riksbyggen, genom lagstiftning för några år sedan undantogs
från kravet att söka förvärvstillstånd enligt lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet. Enligt motionärerna innebär denna lagstiftning
att SBC diskrimineras trots att organisationen är en folkrörelse i
lika hög grad som HSB och Riksbyggen. Motionärerna anser att

1989/90: LU1

undantaget från kravet på förvärvstillstånd bör gälla för alla rikskooperativa
organisationer, regionala organisationer av bostadsrättsföreningar
och bostadsrättsföreningar som är anslutna till rikskooperativa organisationer.
En sådan ändring får konsekvenser för bl.a. lagen om fastighetsmäklare.

Också i motion L731 av Ewy Möller (m) kritiseras särbehandlingen
av SBC och framhålls att de anförda skälen för att SBC inte skall
likställas med HSB och Riksbyggen vid tillämpningen av lagen om
fastighetsmäklare saknar grund. Motionärerna anser att det från principiella
utgångspunkter inte finns anledning att behandla bostadsorganisationer
olika beroende på om de är av folkröreisekooperativ karaktär
eller inte.

Yttrande från SBC

På lagutskottets begäran har SBC inkommit med yttrande i ärendet
och därvid anfört följande.

Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation ek för (SBC) är en
organisation för landets privata bostadsrättsföreningar. SBC har alltsedan
sin tillkomst för mer än 60 år sedan med obundenhet och
neutralitet gentemot politiska partier och fristående gentemot byggnadsföretagarintressen
främjat och verkat för ett fritt och obundet
boende med bostadsrätt. SBC var under många år verksamt enbart i
stockholmsregionen men bedriver numera verksamhet över större
delen av landet med lokalkontor i Göteborg, Malmö, Uppsala och
Västerås. För närvarande är mer än var fjärde privat bostadsrättsförening
medlem i SBC och medlemsantalet växer snabbt.

SBC har hittills fungerat som intresse- och serviceorganisation för
befintliga bostadsrättsföreningar och medverkat vid ombildningar till
bostadsrätt i befintliga fastigheter. SBC har härvid kunnat konstatera
att nyproduktionen av bostadsrätter domineras av HSB och Riksbyggen
och att alltså andelen privata bostadsrätter är låg trots att den privata
bostadsrätten är en populär och efterfrågad boendeform.

Dessa överväganden har lett till att SBC har grundat en systerorganisation,
SBC BO ek för. SBC BO, som är en för alla öppen ekonomisk
förening, har till syfte att för sina medlemmar bygga bostäder som
upplåtes med bostadsrätt efter ett turordnat bosparande. Bostadsrättsföreningar
bildade genom SBC BO kommer att ha full frihet att välja
förvaltning, tillhörighet i riksorganisation och stadgeutformning.

SBC BO verkar över hela landet med en för landet gemensam
bosparkö. Det är varje kommun som slutligen bestämmer storleken av
den lägenhetskvot som skall förbehållas kommunens egna invånare.

Att SBC BO har en för landet gemensam bosparkö är något som
skiljer SBC BO från t ex HSB. HSB består av ett antal självständiga
HSB-föreningar. De allra flesta av dessa föreningar medger inte att en
ny medlem får tillgodoräkna sig kötiden från en annan förening. Den
som bosparar i SBC BO behöver emellertid inte riskera att den egna
organisationen kräver en ny kötid för den som flyttar från en ort till
en annan.

1989/90: LU1

Både SBC och SBC BO är i ordets ursprungliga mening verkliga
folkrörelser. De är organisationer vars tillkomst har sprungit fram ur
människornas behov. De är också kooperativa organisationer. SBC och
SBC BO är ju ekonomiska föreningar som har till ändamål att tjäna
medlemmarnas ekonomiska intressen. SBC och SBC BO har förvaltningshjälp
och driver de intressepolitiska frågorna. SBC BO organiserar
bosparande och främjar nyproduktion av bostadsrätt. Båda organisationerna
bygger på frivillighet. SBC:s medlemsföreningar köper bara
den service man vill ha. Är man missnöjd med SBC, med servicen
eller priset på servicen har man ett fritt och eget val. Vill man byta
förvaltare är det bara att säga upp förvaltningsavtalet med SCB. Föreningarna
kan också ändra sina stadgar när som helst, om behovet är
påkallat.

Bildandet av SBC BO är ett historiskt steg inom bostadspolitiken i
Sverige. SBC BO är den första nya konsumentkooperativa riksorganisationen
inom bostadssektorn sedan HSB:s start 1923.

Intresset hos kommuner och allmänhet är stort för SBC BO. Under
den tid — drygt ett år — som organisationen verkat har ungefär
14 000 bosparare anmält sig. Bosparandet sker i en aktiefond — Bofonden
— som förvaltas av Handelsbanken. Behållningen i Bofonden
uppgår idag till ungefär 200 milj kronor.

SBC BO:s aktuella produktion uppgår till ungefär 1 200 lägenheter
spridda över hela landet. Ytterligare 800 lägenheter är under planering.

De föreningar som bildas av SBC BO blir medlemmar i SBC och
SBC BO. Förmedlingen av bostadsrätterna till medlemmarna i SBC
BO skall omhändertas av SBC BO. Lagen om fastighetsmäklare är
enligt vår mening inte tillämplig på SBC BO enligt bestämmelserna i 2
§ 2 st. Vare sig SBC eller SBC BO faller alltså under lagens tillämpning
enligt bestämmelserna i nämnda lagrum. Lagändring är således
enligt vår mening i och för sig icke erforderlig.

Det är istället för ledning av rättstillämpningen tillfyllest med ett
klargörande uttalande av lagutskottet.

Utskottet

Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och är
tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter,
tomträtter och vissa andra objekt. 1 lagen finns både näringsrättsliga
och civilrättsliga regler. De näringsrättsliga bestämmelserna innebär att
fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen. För registrering
uppställs vissa krav såsom att fastighetsmäklaren skall vara ansvarsförsäkrad
till ett belopp av minst 500 000 kr., att han skall ha viss
utbildning och vara lämplig för verksamheten, m.m. Fyller en registrerad
fastighetsmäklare inte längre kraven kan registreringen återkallas.
Fastighetsmäklare som driver verksamhet utan att vara registrerad i
vederbörlig ordning kan av länsstyrelsen åläggas att vid vite upphöra
med verksamheten.

1989/90: LU1

Från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare undantas
den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsföreningar,
anslutna till folkrörelsekooperativa organisationer. Med sådana
organisationer avses i lagen — liksom i viss annan lagstiftning
— endast HSB och Riksbyggen. När undantagsbestämmelsen infördes
övervägdes huruvida även SBC borde undantas. Något undantag för
denna organisation ansågs dock inte erforderligt eftersom organisationens
personal — till skillnad från de anställda vid HSB-föreningarna
och Riksbyggens lokalkontor — förmedlade både upplåtelser och överlåtelser
av bostadsrätter.

I motion L715 av Martin Olsson och Stina Eliasson (c), motion
L725 av Bengt Westerberg m.fl. (fp) och motion L731 av Ewy Möller
(m) begärs att Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation
(SBC) skall undantas från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare
på samma sätt som skett beträffande HSB och Riksbyggen.

Utskottet erinrar om att riksdagen hösten 1988 avslog ett motionsyrkande
med samma syfte som de nu aktuella. I sitt av riksdagen
godkända betänkande i ärendet (1988/89:LU1) konstaterade utskottet
att riksdagen vid flera tillfällen, senast våren 1988 (BoU 1987/88:13),
hade slagit fast att det finns betydande skillnader mellan å ena sidan
HSB och Riksbyggen och å andra sidan SBC och att sistnämnda
organisation därför inte kan anses utgöra en folkrörelsekooperativ
organisation. Enligt utskottets mening hade det hösten 1988 inte
framkommit något som borde föranleda ett ändrat ställningstagande
från riksdagen i den frågan. När det gällde SBC:s förmedling av
bostadsrättsupplåtelser till sina bosparare pekade utskottet vidare på att
någon förmedlingsverksamhet ännu inte syntes ha påbörjats. Det saknades
därför underlag för en bedömning av i vad mån det finns något
praktiskt behov av att undanta den nystartade föreningens personal
från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare.

Som redovisats ovan har SBC med anledning av de nu aktuella
motionerna inkommit med ett yttrande. Vad som anförs i yttrandet
bör enligt utskottets mening inte föranleda att riksdagen nu frångår sin
tidigare inställning i frågan om huruvida SBC är att anse som en
folkrörelsekooperativ organisation. Inte heller kan utskottet finna att
spörsmålet om undantag från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare
bör bedömas annorlunda än hösten 1988. Av yttrandet
framgår visserligen att förmedling av bostadsrätter påbörjats men verksamheten
synes ännu inte ha en sådan omfattning att det finns något
praktiskt behov av ett undantag för organisationens personal. Utskottet
avstyrker därför bifall till motionerna L715, L725 och L731.

1989/90:LU1

Hemställan

1989/90: LUl

Utskottet hemställer

att riksdagen avslår motionerna 1988/89:L715, 1988/89:L725
och 1988/89:L731.

Stockholm den 7 september 1989
På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson
(s), Stig Gustafsson (s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inger
Hestvik (s), Allan Ekström (m), Bengt Kronblad (s). Gunnar Thollander
(s), Lena Boström (s), Ewy Möller (m), Bengt Harding Olson (fp),
Stina Eliasson (c), Elisabeth Persson (vpk), Elisabet Franzén (mp) och
Anita Jönsson (s).

Reservation

Rolf Dahlberg (m), Ulla Orring (fp). Martin Olsson (c), Allan Ekström
(m), Ewy Möller (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson
(c) och Elisabet Franzén (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 7 som börjar med "Utskottet
erinrar" och slutar med "och L731" bort ha följande lydelse:

Som närmare redovisats ovan har SBC avgivit yttrande med anledning
av de nu aktuella motionerna. Av yttrandet framgår att SBC
bildat en särskild förening, SBC BO, vilken i likhet med HSB och
Riksbyggen driver lokal verksamhet som innefattar endast upplåtelser
av bostadsrätter. Verksamheten inom SBC BO har numera nått en
betydande omfattning. Sålunda har föreningen ca 14 000 bosparare
och bostadsproduktion av omkring 1 200 lägenheter för närvarande.
Det tidigare anförda skälet för att SBC inte borde undantas från
tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare har därför bortfallit.
Härtill kommer att det från mera principiella utgångspunkter
saknas anledning att behandla bostadsrättsorganisationer olika beroende
på om de är av folkrörelsekooperativ karaktär eller ej. Starka skäl
talar således för att lagen om fastighetsmäklare bör ändras så att SBC
jämställs med HSB och Riksbyggen. En sådan ändring kräver inte
någon ytterligare utredning och bör kunna genomföras utan hinder av
den översyn av lagen om fastighetsmäklare som riksdagen begärde
hösten 1988. Utskottet förordar således att 2 § andra stycket lagen om

fastighetsmäklare ändras så att uttrycket folkrörelsekooperativ riksorganisation
eller regional sådan organisation ersätts med uttrycket riksorganisation
eller regional organisation för bostadsrättsföreningar. Ställningstagandet
innebär att motionerna L715, L725 och L731 blir
tillgodosedda.

dels att utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

att riksdagen med anledning av motionerna 1988/89:L715,
1988/89:L725 och 1988/89:L731 antar följande

Förslag till
Lag om ändring i lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare
skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Utskottets förslag

2 §

Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas
på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av
arrende eller hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling
av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter
eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse
motparten.

Denna lag skall inte tillämpas
på den som förmedlar enbart bostadsrätter
som upplåts av bostadsrättsförening
ansluten till folkrörelsekooperativ
riksorganisation
eller till regional sådan organisation
av bostadsrättsföreningar.

Denna lag skall inte tillämpas
på den som förmedlar enbart bostadsrätter
som upplåts av bostadsrättsförening
ansluten till riksorganisation
eller till regional
organisation för bostadsrättsföreningar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

1989/90:LU 1