Översyn av lagen om fastighetsmäklare

Betänkande 1988/89:LU1

Lagutskottets betänkande
1988/89 :LU1

Sammanfattning

I betänkandet behandlas dels ett motionsyrkande (s) om översyn av lagen om
fastighetsmäklare, dels ett yrkande (fp) om att Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation skall jämställas med andra rikskooperativa
organisationer vid tillämpning av lagen.

Remissyttranden över det förstnämnda motionsyrkandet har inhämtats
från konsumentverket, allmänna reklamationsnämnden, länsstyrelserna i
Stockholms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, Sveriges fastighetsmäklarsamfund
och Sveriges aktiva fastighetsmäklares riksförbund. En
sammanställning av remissyttrandena finns i bilaga till betänkandet. Därjämte
har en skrivelse inkommit från Högskolemäklarföreningen.

Utskottet tillstyrker bifall till motionsyrkandet om översyn av lagen om
fastighetsmäklare och avstyrker yrkandet i fp-motionen. Mot sistnämnda
ställningstagande reserverar sig m-, fp-, c- och mp-ledamöterna.

Motioner

Motion 1987/88:L702 av Birthe Sörestedt och Bengt Silfverstrand (s), vari
yrkas att riksdagen hos regeringen begär en översyn av fastighetsmäklarlagen
i enlighet med motionens syfte.

Motion 1987/88:L724 av Bengt Westerberg m.fl. (fp), vari - med hänvisning
till vad som anförs i motion 1987/88:Bo424 - yrkas (yrkande 1) att riksdagen
beslutar om ändring i 2 § andra stycket lagen om fastighetsmäklare, s.k.
rikskooperativa organisationer, i enlighet med vad som anförts i motionen.

Yrkande 2 i motion L724 har behandlats av utskottet i betänkandet
1987/88:29.

Allmän bakgrund

Genom lagstiftning år 1983 (prop. 1983/84:16, LU 34) infördes näringsrättsliga
och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare. Lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och är tillämplig på fysiska
personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter,
hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna i lagen innebär att
varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där
han huvudsakligen är verksam. För registrering uppställs vissa krav. Den 1

1988/89

LU1

1 Riksdagen 1988189. 15 sami. Nr I

som vill ägna sig åt fastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och får inte
vara försatt i konkurs. Vidare skall han ha en försäkring som täcker den
skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han åsidosätter sina
åligganden enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill ett
belopp av 500 000 kr. för varje skadefall. Det krävs också att personen i fråga
har en tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som
fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren för registrering och
om registreringsförfarandet får meddelas av regeringen eller myndighet som
regeringen bestämmer. Sådana bestämmelser har utfärdats genom förordningen
(1984:82) om fastighetsmäklare.

Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre uppfyller
kraven för registrering eller inte betalar föreskriven registreringsavgift skall
länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla
omedelbart. Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället meddela
fastighetsmäklaren varning.

I fråga om den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan
att vara registrerad har länsstyrelsen givits möjlighet att vid vite förelägga
honom att upphöra med verksamhet. Ett vitesföreläggande kan även
meddelas i samband med återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande fastighetsmäklare kan överklagas
till kammarrätten.

I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen bestämmelser om hur fastighetsmäklaren
skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningen till honom
skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget utförs omsorgsfullt och
med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge
köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för
att köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för överlåtelsen
och att denne undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren har också skyldighet
att själv kontrollera vissa uppgifter t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt
samt inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling av
objekt till konsumenter skall mäklaren vidare tillhandahålla förvärvaren en
skriftlig beskrivning av förmedlingsobjekt och en kalkyl angående dennes
boendekostnader. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter
sina förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada
som till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna om fastighetsmäklarens
rätt till ersättning innebär i huvudsak att ersättningen om inte annat
avtalats skall utgå i form av provision på försäljningssumman. Om mäklaren
själv eller någon honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet har han
inte rätt till ersättning.

Vissa undantag finns från lagens tillämpningsområde. Sålunda gäller bl.a.
(2 § andra stycket) att den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av
bostadsrättsförening ansluten till folkrörelsekooperativ riksorganisation
eller till regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar inte omfattas
av lagen. När sådana bostadsrätter en gång väl upplåtits är förmedling av
överlåtelser av dem underkastad lagen. Undantaget i fråga om bostadsrätter
kom till vid riksdagsbehandlingen av regeringens förslag till lag om fastighetsmäklare
och gäller endast för HSB och Riksbyggen. Det motiverades av
att förmedling av bostadsrätter ingår som ett led i organisationernas

1988/89:LU1

handhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att förmedlingen
endast avser upplåtelser av bostadsrätter. I lagstiftningsärendet
övervägdes huruvida även en annan riksorganisation för bostadsrättsföreningar,
nämligen Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation
(SBC), borde undantas eftersom den också bistod nybildade bostadsrättsföreningar
med förmedling av bostadsrättsupplåtelser. När det gällde SBC var
emellertid situationen den att organisationens personal - till skillnad från de
anställda vid HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor - även förmedlade
överlåtelser av bostadsrätter. Någon anledning att undanta SBC
från lagens tillämpningsområde fanns därför inte.

Även enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. gäller en
undantagsbestämmelse för folkrörelsekooperativ riksorganisation, regional
folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar
anslutna till sådan organisation. I bostadsrättslagen
(1971:479) finns också särskilda regler om de angivna organisationerna.
Liksom i lagen om fastighetsmäklare åsyftas med folkrörelsekooperativa
organisationer endast HSB och Riksbyggen. Att de angivna organisationerna
vid förvärv av hyresfastigheter och i bostadsrättsammanhang givits en
särställning har motiverats med att de till organisationerna anslutna föreningarna
har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial
grundsyn, något som inte ansetts vara fallet med den mera heterogena
gruppen bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC. Frågan huruvida
SBC skall jämställas med HSB och Riksbyggen vid tillämpningen av lagen
om förvärv av hyresfastighet och bostadsrättslagen har tidigare flera gånger
behandlats i riksdagen, senast våren 1988 då riksdagen på hemställan av
bostadsutskottet i betänkandet BoU 1987/88:13 avslog bl.a. två i motion
1987/88:Bo424 framställda yrkanden i ämnet.

I februari 1986 anordnades genom justitiedepartementets försorg en
hearing med företrädare för länsstyrelserna och mäklarbranschen angående
erfarenheterna från den praktiska tillämpningen av lagen om fastighetsmäklare.
Vad som därvid framkom gav enligt inhämtade upplysningar inte
departementet belägg för att det då fanns något omedelbart behov av en
översyn av lagen.

Motionsmotiveringar

I motion L702 av Birthe Sörestedt och Bengt Silfverstrand (s) framhålls att
lagen om fastighetsmäklare inte fått den effekt som var åsyftad. Motionärerna
pekar på att avsaknaden av en närmare definition av begreppet god
mäklarsed i lagen har medfört problem för såväl köpare som säljare samt
orsakat svårigheter när det gällt att förhindra att mindre nogräknade mäklare
fortsätter sin verksamhet. I det sammanhanget påpekar motionärerna att
vitesförbudet visat sig vara ett trubbigt instrument. Vidare framhålls att
länsstyrelsernas tillsyn av mäklarna inte är tillfredsställande vilket har sin
förklaring i dels oklarheter i lagstiftningen, dels brist på resurser. En annan
nackdel med lagen är enligt motionärerna att uppkommande tvister i många
fall måste lösas domstolsvägen. Det bör därför övervägas om det inte bör

1988/89:LU1

1 * Riksdagen 1988189.15 sami. Nr 1

tillskapas ett institut för tvistlösning på området, exempelvis inom ramen för
allmänna reklamationsnämnden.

Som motivering till yrkandet i motion L724 av Bengt Westerberg m.fl. (fp)
framhålls att s.k. folkrörelsekooperativa organisationer, dvs. HSB och
Riksbyggen, genom lagstiftning för några år sedan undantogs från kravet att
söka förvärvstillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet.
Enligt motionärerna innebär denna lagstiftning att SBC diskrimineras trots
att organisationen är en folkrörelse i lika hög grad som HSB och Riksbyggen.
Motionärerna anser att undantaget från kravet på förvärvstillstånd bör gälla
för alla rikskooperativa organisationer, regionala organisationer av bostadsrättsföreningar
och bostadsrättsföreningar som är anslutna till rikskooperativa
organisationer. En sådan ändring får konsekvenser för bl.a. lagen om
fastighetsmäklare.

Sammanfattning av remissyttranden m.m.

Remissyttranden över motion L702 har inhämtats från konsumentverket,
allmänna reklamationsnämnden, länsstyrelserna i Stockholms, Malmöhus
samt Göteborgs och Bohus län, Sveriges fastighetsmäklarsamfund och
Sveriges aktiva fastighetsmäklares riksförbund. Länsstyrelsen i Malmöhus
län har bifogat yttranden från konsumentsekreterarna i Malmö och Helsingborgs
kommuner.

Konsumentverket, länsstyrelserna och Fastighetsmäklarsamfundet tillstyrker
att en översyn av lagen om fastighetsmäklare kommer till stånd.
Allmänna reklamationsnämnden ställer sig positiv till att nämnden får
möjlighet att ta upp tvister rörande fastighetsförmedling och anser att en
översyn är onödig om nämnden får en sådan utvidgad befogenhet. Sveriges
aktiva fastighetsmäklares riksförbund ställer sig avvisande till motionärernas
önskemål.

Konsumentverket, länsstyrelserna och Fastighetsmäklarsamfundet anser
att lagen om fastighetsmäklare i flera avseenden är bristfällig och att en
skärpning av reglerna är påkallad. Samtliga dessa remissinstanser påpekar
att möjligheten att meddela vitesförbud inte utgör ett tillräckligt effektivt
instrument när det gäller att förhindra olämpliga personer från att verka som
fastighetsmäklare. Länsstyrelserna och Fastighetsmäklarsamfundet framhåller
att länsstyrelserna behöver få ökade resurser för tillsynsverksamheten.
Länsstyrelserna påpekar också - med instämmande från konsumentverket -att rättsläget är oklart i fråga om förmedling av fastigheter m.m. som är
belägna utomlands och att det behövs ett klarläggande av att lagen omfattar
också sådan förmedling. Konsumentverket och länsstyrelsen i Stockholms
län ställer sig positiva till tanken på ett tvistlösningsinstitut. Länsstyrelsen i
Stockholms län framhåller även att reglerna om tillsyn behöver förtydligas
och länsstyrelserna i Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län understryker
mot bakgrund av den praxis som utbildats i kammarrätterna att lämplighetskravet
i lagen behöver skärpas. Sistnämnda länsstyrelse påpekar också att
den föreskrivna beloppsgränsen för mäklarnas ansvarsförsäkring numera är
för låg och bör höjas.

Högskolemäklarföreningen framhåller i sin skrivelse att lagen om fastig -

1988/89:LU1

hetsmäklare bör ändras i flera avseenden. Sålunda bör bl. a. införas regler om 1988/89: LU1

att avtal som ger mäklaren ensamrätt att förmedla ett objekt skall vara

skriftliga och vara utformade på ett visst närmare angivet sätt. Vidare bör

självinträde helt förbjudas och kretsen närstående utvidgas till att avse

samarbetande byggmästare och mäklare. Förbud bör även införas för

mäklaren att i samband med förmedling av fastighet till en köpare åta sig att

försälja köparens bostad. Slutligen bör utbildningskraven skärpas.

Utskottet

I betänkandet behandlas två motioner angående lagen om fastighetsmäklare.

Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och är tillämplig
på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter och
vissa andra objekt. I lagen finns både näringsrättsliga och civilrättsliga regler.

De näringsrättsliga bestämmelserna innebär att fastighetsmäklare skall vara
registrerad hos länsstyrelsen. För registrering uppställs vissa krav såsom att
fastighetsmäklaren skall vara ansvarsförsäkrad till ett belopp av minst
500 000 kr., att han skall ha viss utbildning och vara lämplig för verksamheten,
m.m. Fyller en registrerad fastighetsmäklare inte längre kraven kan
registreringen återkallas. Fastighetsmäklare som driver verksamhet utan att
vara registrerad i vederbörlig ordning kan av länsstyrelsen åläggas att vid vite
upphöra med verksamheten.

I motion L702 av Birthe Sörestedt och Bengt Silfverstrand (s) begärs en
översyn av lagen om fastighetsmäklare. Enligt motionärerna är lagen
bristfällig i flera avseenden. Sålunda saknas en definition av begreppet god
mäklarsed och något alternativ till domstolsprövning av uppkomna tvister
finns inte. Andra nackdelar är att vitesförbud inte är något effektivt medel att
förhindra oseriösa mäklare från att förmedla olika objekt och att länsstyrelsernas
tillsyn över mäklarkåren är otillfredsställande.

Som närmare framgår av de remissytttranden som inhämtats över motionen
får motionärernas önskemål om en översyn stöd av så gott som samtliga
remissinstanser. I remissyttrandena framhålls att inte bara de av motionärerna
upptagna spörsmålen behöver övervägas utan också vissa andra närmare
angivna frågor. Bl.a. påpekar flera remissinstanser att det bör klarläggas
huruvida lagstiftningen är tillämplig då svenska mäklare förmedlar fastigheter
m.m. som är belägna utomlands.

Enligt utskottets mening är det angeläget att de problem undanröjs som -enligt vad som framkommit i ärendet - yppat sig vid den praktiska
tillämpningen av lagen om fastighetsmäklare. En översyn av lagen är därför
befogad. Det bör ankomma på regeringen att bestämma formerna för
översynsarbetets bedrivande. När det gäller de aktualiserade frågorna om
länsstyrelsernas resurser för tillsynsverksamheten vill utskottet dock understryka
att en lösning inte lämpligen bör anstå till dess översynen slutförts.

Regeringen bör därför snarast möjligt överväga behovet av resurstillskott till
länsstyrelserna och särskilt då dem i storstadsregionerna. Vad utskottet
sålunda anfört bör riksdagen med bifall till motion L702 som sin mening ge
regeringen till känna.

I motion L724 av Bengt Westerberg m.fl. (fp) begärs (yrkande 2) att
Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) skall undantas
från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare på samma sätt som
skett beträffande HSB och Riksbyggen.

Som närmare redovisats ovan gäller inte lagen om fastighetsmäklare för
den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsföreningar,
anslutna till folkrörelsekooperativa organisationer. Med sådana organisationer
avses i lagen - liksom i viss annan lagstiftning - endast HSB och
Riksbyggen. När undantagsbestämmelsen infördes övervägdes huruvida
även SBC borde undantas. Något undantag för denna organisation ansågs
dock inte erforderligt eftersom organisationens personal - till skillnad från de
anställda vid HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor - förmedlade
både upplåtelser och överlåtelser av bostadsrätter.

Enligt vad utskottet nu inhämtat har förhållandena beträffande SBC
ändrats i viss mån sedan lagen om fastighetsmäklare infördes. Sålunda har
SBC år 1987 grundat en särskild förening, vars ändamål är att upplåta
bostadsrätter till dem som bosparar i föreningen. Antalet bosparare har
uppgivits vara omkring 11 000 för närvarande. Avsikten är att efter hand som
olika byggprojekt blir färdigställda lokala representanter på föreningens
kontor skall förmedla upplåtelser av bostadsrätter till bospararna.

Utskottet konstaterar att riksdagen vid flera tillfällen, senast våren 1988
(BoU 1987/88:13), slagit fast att det finns betydande skillnader mellan å ena
sidan HSB och Riksbyggen och å andra sidan SBC och att sistnämnda
organisation därför inte kan anses utgöra en folkrörelsekooperativ organisation.
Enligt utskottets mening har i det nu aktuella ärendet inte framkommit
något som bör föranleda ett ändrat ställningstagande från riksdagen i den
frågan. När det gäller SBC:s förmedling av bostadsrättsupplåtelser till sina
bosparare vill utskottet vidare peka på att någon förmedlingsverksamhet
ännu inte synes ha påbörjats. Det saknas därför underlag för en bedömning
av i vad mån det finns något praktiskt behov av att undanta den nystartade
föreningens personal från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare.
Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion L724 yrkande 2.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande översyn av lagen om fastighetsmäklare

att riksdagen med bifall till motion 1987/88:L702 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,

2. beträffande undantag för SBC

att riksdagen avslår motion 1987/88:L724 yrkande 2.

Stockholm den 8 november 1988
På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

1988/89: LU1

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson
(s), Stig Gustafsson (s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inger Hestvik
(s), Allan Ekström (m), Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Hans
Rosengren (s), Ewy Möller (m), Bengt Harding Olson (fp), Elisabeth
Persson (vpk), Elisabet Franzén (mp), Lena Boström (s) och Karin Starrin

(c).

Reservation
Undantag för SBC (mom. 2)

Rolf Dahlberg (m), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Allan Ekström (m),
Ewy Möller (m), Bengt Harding Olson (fp), Elisabet Franzén (mp) och
Karin Starrin (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 6 som börjar med ”Utskottet
konstaterar” och slutar med ”yrkande 2” bort ha följande lydelse:

Som framgår av de inhämtade uppgifterna bedriver SBC numera i likhet
med HSB och Riksbyggen lokal verksamhet som innefattar endast upplåtelser
av bostadsrätter. Det tidigare anförda skälet för att SBC inte borde
undantas från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare har
därför bortfallit. Härtill kommer att det från mera principiella utgångspunkter
saknas anledning att behandla bostadsrättsorganisationer olika beroende
på om de är av folkrörelsekooperativ karaktär eller ej. Starka skäl talar
således för att lagen om fastighetsmäklare bör ändras så att SBC jämställs
med HSB och Riksbyggen. Frågan om en sådan ändring i lagstiftningen bör
tas upp till övervägande i samband med den ovan förordade översynen av
lagen om fastighetsmäklare. Vad utskottet sålunda anfört bör riksdagen med
anledning av motion L724 yrkande 2 som sin mening ge regeringen till
känna.

dels att utskottets hemställan under moment 2 bort ha följande lydelse:

2. beträffande undantag för SBC
att riksdagen med anledning av motion 1987/88:L724 yrkande 2 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

1988/89:LU1

Remissyttranden över motion 1987/88:L702

På lagutskottets begäran har konsumentverket/KO, länsstyrelserna i Stockholms,
Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, Sveriges fastighetsmäklarsamfund
och Sveriges aktiva fastighetsmäklares riksförbund avgivit yttranden
över motion 1987/88:L702. Länsstyrelsen i Malmöhus län har bifogat
yttranden från konsumentsekreterarna i Malmö och Helsingborgs kommuner.

Konsumentverket/KO

Konsumentverket/KO har fått ett stort antal anmälningar och förfrågningar
som rör mäklarverksamhet såväl före som efter fastighetsmäklarlagens
tillkomst. Ingripanden mot mäklarnas marknadsföring har i flera fall skett
med stöd av marknadsföringslagen (1975:1418). Exempelvis kan nämnas att
det har ansetts otillbörligt att inte i annonser ange att det är en mäklare som
är annonsör. I andra fall - såväl före som efter fastighetsmäklarlagens
tillkomst - har mäklare upprättat felaktiga kalkyler om boendekostnader,
något som måste bedömas som särskilt allvarligt från konsumentsynpunkt.

För närvarande arbetar konsumentverket/KO med att ta fram normer
rörande fastighetsmäklarnas marknadsföring och informationsansvar gentemot
säljare och köpare. Arbetet är inriktat på att åstadkomma riktlinjer på
området. Alternativt kan det bli fråga om en överenskommelse mellan
verket och berörda branschföreträdare.

Det förekommer att personer som inte är registrerade bedriver registreringspliktig
mäklarverksamhet. Det är svårt att bedöma omfattningen av
denna typ av mäklarverksamhet. Ett nytt problem har visat sig vara att
oregistrerade, i vissa fall avregistrerade, mäklare fortsätter med sin verksamhet,
men anlitar registrerade mäklare för att utföra vissa delar av mäklartjänsten.
Det finns en tydlig risk att en mäklare som inte uppfyller kraven för
registrering åsamkar konsumenter avsevärd ekonomisk skada och rättsförlust.
Det kan gå lång tid innan han upptäcks och kan åläggas vid vite att
upphöra med verksamheten.

När konsumentverket/KO får reda på att en mäklare driver sin verksamhet
i strid mot fastighetsmäklarlagen påtalar verket förhållandet för den berörda
länsstyrelsen. De sanktionsmedel som fastighetsmäklarlagen tillhandahåller,
främst vitesföreläggande, måste dock anses otillräckliga. Enligt verkets
mening talar starka skäl för en skärpning av lagen så att det blir straffbart att
driva mäklarverksamhet utan att vara registrerad.

Det är också en brist i fastighetsmäklarlagen att länsstyrelserna inte har
möjlighet att förelägga en mäklare vid vite att yttra sig i frågor som har
betydelse för länsstyrelsernas tillsynsverksamhet.

För att länsstyrelserna skall få tillgång till viktig information om fastighetsmäklare
bör domstolar och kronofogdemyndigheter vara skyldiga att lämna
uppgifter av intresse i sammanhanget t.ex. - domar och beslut - till
länsstyrelserna. Detta föreslog för övrigt lagrådet vid sin granskning av
lagförslaget (prop. 1983/84:16 s. 55).

Försäkringsbolagen bör också åläggas skyldighet att underrätta länsstyrelserna
i sådana fall där en mäklare inte längre håller sådan försäkring som är
ett krav för registrering enligt 5 § fastighetsmäklarlagen.

Genom de nu föreslagna ändringarna bör länsstyrelserna få möjlighet att
bedriva en mer aktiv tillsyn över mäklarna än hittills, något som är angeläget
från konsumentsynpunkt.

En fråga som diskuterats är om förmedling inom landet av fastigheter som

1988/89:LU1

Bilaga

är belägna utomlands omfattas av lagen. Konsumentverket/KO, som utgår
från att lagen är tillämplig i dessa fall, anser att det är viktigt från
konsumentsynpunkt att all förmedling av fastigheter inom landet omfattas av
lagen. Ett klargörande om detta är önskvärt anser konsumentverket/KO.

Motionärerna föreslår att tvister mellan fastighetsmäklare å ena sidan och
säljaren eller köparen å den andra sidan skall kunna prövas av allmänna
reklamationsnämnden (ARN). Vid bedömning av behovet av en sådan
prövningsmöjlighet har givetvis omfattningen av existerande problem stor
betydelse. Det är dock svårt att uppskatta behovets omfattning. En prövning
inom ramen för ARN:s verksamhet torde dock under alla förhållanden
kunna bidra till att ge begreppet ”god fastighetsmäklarsed” en mer precis
innebörd.

Det kan inte uteslutas att en avdelning för fastighetsmäklartjänster inom
ARN skulle få vissa avgränsningsproblem. Nämnden skulle troligen vid sin
bedömning av mäklartjänster komma i kontakt med större problemområden
t.ex. frågor om ansvar för dolda fel i fastigheter.

Mot denna bakgrund kan det vara motiverat att under en tid pröva en
tvistlösningsmöjlighet inom ARN för fastighetsmäklartjänster.

Allmänna reklamationsnämnden (ARN)

Allmänna reklamationsnämnden har vid sina kontakter med konsumenter
och lokala konsumentvägledare erfarit att det i ganska stor omfattning
förekommer tvister rörande fastighetsmäklaruppdrag. Enligt nämndens
bedömning finns det ett påtagligt behov av en möjlighet till prövning av det
slag som nämnden kan erbjuda och av ett ökat stöd till konsumentvägledarna
i fråga om mäklartvisterna.

Som bekant prövar reklamationsnämnden tvister mellan konsumenter och
näringsidkare och ger rekommendationer om hur tvisterna skall lösas. I fråga
om tvister som rör fastigheter är nämndens behörighet dock begränsad på
sätt närmare framgår av förordningen (SFS 1980:872) med instruktion för
nämnden. Nämndens ställning eller behörighet är inte reglerad genom lag.
Begränsningen i instruktionen har ansetts innebära bland annat att nämnden
inte får pröva tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare rörande
deras uppdrag. Det bör dock nämnas att nämnden på sin försäkringsavdelning
har prövat utomobligatoriska tvister mellan konsumenter och försäkringsbolag
rörande ansvarsförsäkringar för mäklare.

Som närmare framgår av betänkandet (SOU 1981:102) Fastighetsförmedlingslag
föreslog småhusköpskommittén att reklamationsnämnden skulle ges
en möjlighet att pröva också mäklartvister. Regeringen anslöt sig visserligen i
prop. 1983/84:16 om fastighetmäklare till vad småhusköpskommittén hade
anfört i betänkandet, nämligen att det kunde vara av värde för konsumenterna
att få vända sig till reklamationsnämnden i sådana tvister i stället för att
uteslutande vara hänvisade till prövning vid domstol. Regeringen ansåg dock
att kommittéförslaget inte borde genomföras i det sammanhanget. I stället
borde man avvakta resultatet av de överväganden som då gjordes inom den
s.k. konsumentpolitiska kommittén (Fi 1983:03) rörande bland annat frågan
huruvida reklamationsnämndens verksamhetsområde borde utvidgas. Den
sist nämnda kommittén fann i sitt betänkande (SOU 1985:32) Hushållning
och välfärd inte skäl att föreslå någon utvidgning av reklamationsnämndens
verksamhetsområde, och någon utvidgning har inte heller kommit till stånd.

Reklamationsnämnden är för sin del positivt inställd till att pröva också
tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare i enlighet med småhusköpsutredningens
förslag och att utöka sitt stöd på området till den

1988/89 :LU1

Bilaga

kommunala reklamationshanteringen. Om nämnden får behörighet att
pröva också mäklartvister, kan verksamheten till en början komma att drivas
på försök. Nämnden är beredd att starta verksamheten även om särskilda
medel inte ställs till förfogande. I så fall kan prövningen av mäklartvisterna
komma att finansieras genom att nämnden tills vidare undantar någon annan
typ av tvist från sin prövning, efter samråd med det till nämnden knutna
rådet. Nämnden ser dock helst att särskilda medel tillskjuts för ändamålet, så
att dess nuvarande verksamhet inte behöver inskränkas. En inskränkning av
verksamheten är nämligen ägnad att öka statens kostnader på domstolssidan,
och en domstolsprövning är avsevärt dyrare för staten än en prövning i
nämnden. Vad som närmast erfordras är pengar för att anställa en
handläggare för mäklarfrågorna på nämndens kansli.

Ges reklamationsnämnden behörighet på området, framstår det inte som
särskilt angeläget att nu se över fastighetsmäklarlagen. Genom nämndens
beslut får nämligen länsstyrelserna ett bättre underlag för sin bedömning av
mäklarnas lämplighet.

Länsstyrelsen i Stockholms län

Vid länsstyrelsen i Stockholms län är ca 1 100 fastighetsmäklare registrerade.
De näringsrättsliga bestämmelserna i lagen om fastighetsmäklare fungerar i
stort tillfredsställande. Praxis avseende lämplighetsbedömningen och dispens
från utbildningskravet vid ansökningar om registrering synes ha nått en
viss enhetlighet.

Det råder dock oklarhet om fastighetsmäklarlagen är tillämplig på en
fastighetsmäklare som förmedlar utomlands belägna objekt. Förarbetena
synes inte ge någon vägledning beträffande lagstiftningens tillämpningsområde.

Länsstyrelsen har också att utöva tillsyn över de registrerade fastighetsmäklarna
(6 §). Tillsynsärenden initieras i de flesta fall av allmänheten, som
till länsstyrelsen anmäler olämpliga fastighetsmäklare. Anmälningen rör ofta
frågor beträffande mäklarens rätt till provision, ersättningens storlek samt
uppdragsvillkoren i övrigt. I dessa ärenden finns som regel inget skriftligt
avtal mellan mäklare och konsument. Länsstyrelsen har också uppmärksammat
att det i många tillsynsärenden är oklart för konsumenten om ett
uppdragsavtal verkligen föreligger. I lagstiftningen saknas bestämmelser om
länsstyrelsens tillsynsverksamhet vilket medför problem i handläggningen av
anmälningsärendena.

En hos anmälaren vanligt förekommande uppfattning är att länsstyrelsen
avgör tvister mellan anmälaren och fastighetsmäklare. I dessa fall informerar
länsstyrelsen om fastighetsmäklarlagen, så att anmälaren får klart för sig att
länsstyrelsen inte har någon dömande funktion och att tvister slutligen får
prövas vid domstol.

I motionen framförs, att länsstyrelsen inte tar upp samtliga anmälningsärenden
till prövning. Länsstyrelsen vill därför påpeka, att alla icke anonyma
skrivelser med klagomål mot fastighetsmäklare som inkommer till länsstyrelsen
i Stockholms län diarieförs och handläggs enligt bestämmelserna i
fastighetmäklarlagen. Har en konsument inte möjlighet att inkomma med en
skriftlig anmälan kan han vid ett personligt besök hos länsstyrelsen anmäla
mäklaren. Andra anmälningar mot mäklare från konsumentverket, mäklarnas
branschorganisationer, kronofogdemyndigheter etc. handläggs givetvis i
vederbörlig ordning.

I Stockholms län har länsstyrelsen emellertid på grund av bristande
resurser nödgats prioritera ärenden som rör registret över fastighetsmäklare,
exempelvis nyansökningar. Länsstyrelsen försöker också med hjälp av

1988/89:LU1

Bilaga

vitesföreläggande enligt 8 § fastighetsmäklarlagen stoppa de mäklare som
utan att vara registrerade bedriver förmedlingsverksamhet i länet. Tillsynsärenden
enligt 6 § fastighetsmäklarlagen har på grund av den påtvingade
nedprioriteringen en förhållandevis lång handläggningstid.

God fastighetmäklarsed

Fastighetsmäklaren skall enligt 9 § fastighetsmäklarlagen utföra sitt uppdrag
omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. I förarbetena
till fastighetsmäklarlagen (prop. 1983/84:16) sägs, att innebörden av begreppet
god fastighetsmäklarsed bör kunna utvecklas och förändras med tiden.
Innebörden får bero bl.a. av utvecklingen inom branschen, överenskommelser,
branschorganisationernas etiska regler samt rättspraxis. Enligt 6 §
fastighetsmäklarlagen kan länsstyrelsen, om fastighetsmäklaren inte längre
uppfyller t.ex. lämplighetskravet i 5 §, avregistrera mäklaren eller, om det
anses tillräckligt, meddela mäklaren en varning. I prop. 1983/84:16 anges, att
en åtgärd som återkallelse av registrering är så ingripande för den enskilda
näringsidkaren att den endast kan tillgripas när bristen på lämplighet är
starkt uttalad. Konsumenten kan enligt de civilrättsliga bestämmelserna få
skadestånd enligt 14 § samt mäklarens ersättning kan nedsättas enligt 18 §
fastighetsmäklarlagen, utan att länsstyrelsen enligt de näringsrättsliga bestämmelserna
i 6 § ingriper med återkallelse eller varning.

Som ovan nämnts uppfattas länsstyrelsen felaktigt av allmänheten som den
myndighet som löser fastighetsmäklartvister. Att vid allmän domstol lösa
tvister är som framhålls i motionen ofta ett långdraget förfarande. Många
anser också, att det är för kostsamt och vänder sig till länsstyrelsen för råd och
hjälp. Tillskapandet av ett tvistlösningsinstitut för fastighetsmäklartvister
skulle ha flera fördelar. Konsumenterna får billigare och snabbare handläggning
av fastighetsmäklartvister. Rättstillämpningen bl.a. avseende innebörden
av begreppet god fastighetsmäklarsed blir enhetlig, vilket även skulle
vara länsstyrelsen till hjälp vid handläggningen av ärenden enligt 6 §
fastighetsmäklarlagen.

Länsstyrelsen tillstyrker därför förslaget i motionen att en särskild nämnd
för fastighetsmäklartvister inrättas. Begreppet god fastighetsmäklarsed bör
ej preciseras i lagstiftningen, då det är under ständig utveckling.

Ej registrerade fastighetsmäklare

Det är länsstyrelsens uppfattning att endast ett fåtal av de oregistrerade
mäklare som enligt 8 § fastighetsmäklarlagen vid vite förelagts att upphöra
med verksamheten rättar sig efter föreläggandet. Länsstyrelsen har inte
heller de resurser, som erfordras för att få kännedom om samtliga personer
som i Stockholm bedriver fastighetsmäklarverksamhet utan att vara registrerade.
Vissa oregistrerade mäklare inrättar sin verksamhet så att de anställer
en registrerad mäklare som utåt står för verksamheten. Andra menar att de
hellre betalar vitet än upphör med verksamheten. Dessa mäklare är många
gånger sådana som fått avslag på sin ansökan om registrering på grund av
bristande lämplighet. Försäkring saknas också i de flesta fall. Länsstyrelsen
anser att en lagändring med skärpta sanktioner mot de oregistrerade
mäklarnas verksamhet är nödvändig. Det vore en fördel om möjlighet fanns
till allmänt åtal mot de oregistrerade mäklare som yrkesmässigt förmedlar
bl.a. fastigheter.

1988/89 :LU1

Bilaga

Sammanfattning

Länsstyrelsen instämmer i motionärernas uppfattning att lagstiftningen bör
skärpas i vissa delar för att uppfylla syftet att vara en konsumentlagstiftning,
och att en särskild nämnd bör inrättas för lösandet av fastighetsmäklartvister.
Vidare föreslår länsstyrelsen att möjlighet skapas att väcka allmänt åtal mot
de mäklare som bedriver yrkesmässig fastighetsförmedling utan att vara
registrerade hos länsstyrelsen. Bestämmelse om att uppdragsavtal mellan
mäklare och uppdragsgivare skall vara skriftliga bör enligt länsstyrelsens
uppfattning införas. Därigenom skulle tvister om avtalets innehåll lättare
kunna undvikas. Länsstyrelsen avser inte att innebörden av begreppet god
fastighetsmäklarsed bör förtydligas i lagstiftningen då det är ett begrepp som
förändras med tiden. Inrättandet av ett särskilt tvistlösningsinstitut skulle
enligt länsstyrelsens uppfattning främja en enhetligare rättstillämpning. I
övrigt anser länsstyrelsen att lagstiftningen avseende tillsynsverksamheten
bör förtydligas. Av fastighetsmäklarlagen bör även framgå huruvida och i
vilken omfattning lagstiftningen skall vara tillämplig även på fastighetsmäklare
som förmedlar utomlands belägna objekt.

Länsstyrelsen i Malmöhus län

Länsstyrelsen kan i allt väsentligt instämma i den bakgrundsteckning som
motionärerna ger. Lagstiftningen är svag och tillsynen många gånger
bristfällig. Detta är allvarligt med hänsyn till att allmänheten genom den
offentliga registreringen får en inte alltid berättigad tilltro till de registrerade
mäklarna.

Vad angår lagstiftningen är det framför allt på tre punkter som länsstyrelsen
vill ha en ändring till stånd. För det första är viteshotet ett alltför klent och
omständligt instrument för att avskräcka icke registrerade mäklare från att
driva förmedling. Det räcker inte med att konstatera ett övertramp. Det är
först vid det andra konstaterade övertrampet som vitet kan dömas ut. Det
hade varit bättre om överträdelse hade varit direkt straffbelagd. Det
egendomliga systemet med brott utan straff gynnar bara de oregistrerade
mäklarna.

För det andra borde lämplighetskravet ställas i vart fall högre än vad som
görs i nuvarande kammarrättspraxis. Det har således förekommit att
personer med upp till en kvarts miljon i skatteskulder har fått fortsätta sin
verksamhet. Även en mäklare som uteslutits från sitt förbund på grund av
bristande redovisning till en klient har fått stå kvar i registret. Nämnas kan
även att en f.d. kontorschef, som dömts till åtta månaders fängelse för grov
förskingring, av kammarrätten ansetts uppfylla kravet på lämplighet och
därför registrerats som mäklare. I andra ärendegrupper som länsstyrelsen
också har erfarenhet av, såsom tillstånd till utskänkning och till yrkesmässig
trafik, ställs lämplighetskravet betydligt högre. Länsstyrelsen förordar en
skärpning av lämplighetskravet.

För det tredje saknas bestämmelser om tillsyn i lagen. Länsstyrelserna
saknar alltså laga grund för en mera aktiv tillsyn i den mån man nu har
resurser härför.

I motionen diskuteras även inrättande av ett särskilt tvistlösningsinstitut
som kan handlägga mäklarbrister för att undvika det många gånger
långdragna domstolsförfarandet. Enligt länsstyrelsens mening är det ur de
flesta synpunkter olyckligt att skapa fler specialinstanser än de som redan
finns. I många fall kan en tvist handläggas i en enklare och snabbare ordning
som s.k. småmål. För övrigt torde det finnas möjlighet att ta in en
skiljedomsklausul i uppdragsavtalet.

1988/89:LU1

Bilaga

I detta sammanhang vill länsstyrelsen också erinra om att det råder stor
oklarhet om eller i vilken utsträckning registrering skall krävas för förmedling
av fastigheter utomlands. Lagtext och förarbeten ger ingen vägledning.
Bland mäklarorganisationerna är meningarna delade.

Att märka är slutligen att länsstyrelserna inte erhållit en enda krona för
sina uppgifter med registrering av fastighetsmäklare. Det förutsattes kunna
ske inom ramen för redan beviljade medel. I Malmöhus län sysselsätter
mäklarärendena f.n. mindre än en halv handläggare och ett halvt biträde. I
detta sammanhang kan nämnas att justitieministern i bifogade skrivelser
1987-12-28 till Sveriges Fastighetsmäklarsamfund framhållit att de oregistrerade
mäklarna är ett problem framför allt i Malmö- och Stockholmsområdet
samt att länsstyrelserna är alltför arbetsbelastade för att tillräckligt effektivt
kunna övervaka att registreringskraven respekteras.

Sammanfattningsvis tillstyrker länsstyrelsen en översyn av mäklarlagen i
skärpande riktning men avstyrker inrättande av ett särskilt tvistlösningsinstitut.
Länsstyrelsen anser även att resursfrågan bör ses över.

Konsumentsekreteraren i Malmö kommun

Motionärerna tar upp ett angeläget problem. Den nya lagen från 1 juli 1984
om fastighetsmäklare har inte haft den genomslagskraft som förväntats, och
innehåller möjligheter till verksamhet som inte gagnar konsumenterna. Vi
vill här peka på några sådana exempel:

I det fall ett ärende blir överklagat till kammarrätten enligt 7 § borde det
finnas möjlighet att interimistiskt kunna avstänga en mäklare från vidare
verksamhet till dess att kammarrättens dom meddelats. Som läget är nu kan
ett beslut om återkallelse av registrering ta mycket lång tid att verkställa.
Under tiden bedriver mäklaren verksamhet som vanligt. Detta är inte att
rekommendera.

Länsstyrelsens roll som övervakare måste göras tydligare. I stort sett är
denna roll att övervaka registreringen av fastighetsmäklarna. Men man har
också i 5 § punkt 3 möjlighet att ingripa i det fall mäklaren i övrigt bedöms
som olämplig som fastighetsmäklare. Ingripande enligt denna paragraf måste
göras tydligare och klarare.

Under åren har vid flera tillfällen utnyttjats möjligheten att pröva ärenden

1 de tvistlösningsorgan som fastighetsmäklarbranschen inrättat. Erfarenheterna
visar att i det fall ord stått mot ord så har fastighetsmäklarens version
vunnit gehör i dessa instanser. Någon större tilltro till dessa kan vi inte
redovisa.

Tvister kring 9 § och följande i lagen måste prövas i domstol och detta
innebär många gånger ett långt och besvärligt förfarande där konsumentens
insatser inte är disponibla förrän domen fallit. Vi kan konstatera att i ett
ärende i Malmö angående dubbla provisioner gjordes anmälan till Fastighetsbranschens
Reklamationsnämnd 85-10-09, anmälan till tingsrätten

86-03-20, dom i tingsrätten 87-01-14, överklagande och dom i hovrätten

87-12-17 och överklagande och beslut i högsta domstolen 88-03-07, dvs. ca

2 1/2 års behandlingstid innan det tvistiga beloppet kan betalas ut.

Detta kan inte anses vara rimligt, eftersom konsumenterna många gånger i

samband med en försäljning avser att använda likviden för insats i ett annat
objekt och i det läget måste låna upp pengar för att kunna genomföra detta.
Motionärernas förslag om ett tvistlösningsinstitut som är partssammansatt är
därför att hälsa med tillfredsställelse. Vi är övertygade om att om ett sådant
lägges under allmänna reklamationsnämnden, att konsumenternas intressen
skulle bli väl tillgodosedda.

1988/89:LU1

Bilaga

Sammanfattningsvis delar vi motionärernas åsikt om att lagen om fastighetsmäklare
bör ses över och behovet av ett tvistlösningsinstitut.

Konsumentsekreteraren i Helsingborgs kommun

Lagen om fastighetsmäklare blev inte den hjälp som man förväntat sig.

I synnerhet gäller det tolkningen av ”god mäklarsed” och den tröga
hantering som sker vid utredningar angående tolkningen av lagstiftningen.

Jag ser det därför angeläget att motionärernas hemställan blir positivt
behandlad.

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län

Länsstyrelsen delar motionärernas syn på att mäklarlagen inte fått den effekt
på mäklarbranschen som varit avsedd. Anledningarna härtill är flera och
länsstyrelsen kommer nedan att nämna några problem i sammanhanget.

Lämplighetsprövningen

Enligt 4 § p. 4 och 6 § mäklarlagen skall länsstyrelsen bedöma om mäklaren
kan anses lämplig som fastighetsmäklare. Länsstyrelsen skall återkalla
registreringen om länsstyrelsen finner att en fastighetsmäklare inte längre
uppfyller lämplighetskravet.

Av propositionen till mäklarlagen framgår att kravet på allmän lämplighet
innebär att mäklaren skall vara en redbar och seriös yrkesutövare. Om
länsstyrelsens utredning ger vid handen att mäklaren i betydande utsträckning
misskött uppdrag som fastighetsmäklare bör registrering vägras liksom
om utredningen ger belägg för att mäklaren ägnat sig åt mindre seriös
affärsverksamhet. Andra omständigheter som är av betydelse för lämplighetsbedömningen
är om mäklaren själv eller olika företag som drivits av
honom upprepade gånger har försatts i konkurs eller har stora skatteskulder.

Vidare framgår att om mäklaren begått brottslig gärning eller gjort sig
skyldig till förmögenhetsbrott kan omständigheterna ofta vara sådana att det
bör inverka på hans registrering. Registreringen bör återkallas om mäklaren
gjort sig skyldig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan.
Även sådana förmögenhetsbrott som har begåtts vid sidan av mäklarsysslan
bör kunna föranleda återkallelse. Länsstyrelsen kan numera konstatera att
kammarrätten vid sin prövning av överklagade beslut angående återkallelse
eller vägrad registrering har en helt annan bedömning i lämplighetsfrågan än
länsstyrelsen. I flera fall där länsstyrelsen ansett det helt klart att mäklaren
inte uppfyllt lämplighetskravet och därför vägrat registrering eller återkallat
en registrering har kammarrätten upphävt länsstyrelsens beslut. Om kammarrättens
bedömningar i dessa fall varit riktiga måste länsstyrelsen som
tillsynsmyndighet ifrågasätta om det är meningsfullt att länsstyrelsen prövar
lämpligheten. Kammarrättens domar har medfört att både seriösa fastighetsmäklare
och allmänheten ringer till länsstyrelsen och ifrågasätter hela vår
tillsynsverksamhet och hela nyttan av mäklarlagen. Länsstyrelsen har också
erfarit att den första respekten för mäklarlagen och länsstyrelsen som
tillsynsmyndighet har försvunnit. De mäklare som arbetar oseriöst kan tryggt
fortsätta med detta då det för det första är sällan deras oseriösa verksamhet
kommer till länsstyrelsens kännedom och då de för det andra är väl medvetna
om kammarrättens inställning i lämplighetsfrågan.

För att inte syftet med mäklarlagen skall förfelas krävs en skärpning av
lagstiftningen i denna del. Länsstyrelsen bör också få möjlighet att överklaga
kammarrättens beslut.

1988/89:LU1

Bilaga

Vite

Länsstyrelsens erfarenhet av vitesföreläggande enligt 8 § mäklarlagen är att
vitesföreläggandena följts. I vart fall har endast i ett fall en ny anmälan
inkommit mot en mäklare. I detta fall har länsrätten utdömt vitet och
kammarrätten har fastställt det. Om anledningen till att inga fler klagomål
inkommit mot dem som fått vitesföreläggande är att de slutat förmedla
fastigheter eller att de fortsätter förmedla fastän på ett mer diskret och
försiktigt sätt är svårt att ha någon bestämd uppfattning. Av alla de
förfrågningar på telefon, om olika personer är registrerade som fastighetsmäklare,
kan man emellertid dra slutsatsen att det fortfarande finns ett antal
personer som förmedlar fastigheter utan att vara registrerade som fastighetsmäklare.
Motionärernas uppfattning att vitesföreläggandet är ”trubbigt”
delas delvis av länsstyrelsen. Det är en långsam procedur där först en
anmälan skall inkomma där det framgår att mäklaren utan att vara
registrerad förmedlar fastigheter. Därefter skall länsstyrelsen inhämta
yttrande från mäklaren för att därefter anmoda honom att vid vite upphöra
med förmedlingsverksamheten. Om det därefter skulle komma ytterligare
anmälan mot fastighetsmäklaren skall länsstyrelsen först kommunicera
anmälan med mäklaren för att därefter hos länsrätten begära att vitet
utdöms.

Självinträde

Av 17 § mäklarlagen framgår att självinträde är tillåtet men att fastighetsmäklaren
då inte har rätt till provision. Länsstyrelsen har fått flera både
skriftliga och muntliga anmälningar där mäklaren själv gått in och köpt ett
objekt för att själv använda sig av bostaden. Efter en kort tid, ofta endast
några dagar, har mäklaren annonserat ut objektet till försäljning för ett
avsevärt högre pris än han själv betalat. När länsstyrelsen utreder svarar
mäklaren att han tyvärr av olika anledningar inte kunde ha objektet kvar
utan tvingats sälja. Skälen kan vara alltifrån en hastigt påkommen skilsmässa
till att han inte lyckats sälja den gamla fastigheten. Denna verksamhet med
självinträde borde förbjudas i lagen men länsstyrelsen kunde efter ansökan
från mäklaren få medge undantag.

Ett annat stort problem är de företag som köper och säljer fastigheter.
Oftast har dessa företag registrerad fastighetsmäklare anställd. Dessa
mäklare köper och säljer huvudsakligen för arbetsgivarens räkning. När
säljaren begär ett så högt pris för fastigheten att det inte är lönsamt för
företaget att träda in som köpare åtar sig mäklaren att förmedla fastigheten
mot provision. För kunden som vänder sig till en registrerad fastighetsmäklare
är detta helt oacceptabelt. Vänder sig kunden till en fastighetsmäklare
skall han kunna utgå från att mäklaren värderar fastigheten till marknadsvärde
och inte i stället värderar ner den för att hans arbetsgivare skall kunna
köpa den och vid en snabb försäljning göra en oskäligt hög vinst. Det borde
därför införas ett förbud i lagen att den som är anställd på företag som
huvudsakligen köper och säljer fastigheter inte kan vara registrerad som
fastighetsmäklare.

Mäklarförsäkring

Enligt 5 § skall varje registrerad fastighetsmäklare ha en försäkring som
täcker den skadeståndsskyldighet intill 500 000 kronor för varje skadefall
som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden.

Mot bakgrund av de kraftigt höjda priserna på fastigheter ifrågasätter

1988/89:LU1

Bilaga

länsstyrelsen om inte försäkringsbeloppet borde höjas till 1 000 000 kronor.
Redan i dag har flera branschorganisationer 1 000 000 kronor i sina kollektivförsäkringar.
Mäklarlagen omfattar också kommersiella fastigheter där
fastighetsvärdet kan uppgå till många miljoner och där en skada på en halv
miljon inte är särskilt stor.

Ett annat problem med mäklarförsäkringar är att försäkringsbolagen och
någon branschorganisation inte anser att mäklarlagen gäller fastigheter som
är belägna i utlandet. I förarbetena till mäklarlagen finns inte nämnt om
avsikten varit att mäklarlagen skall gälla även fastigheter i utlandet.
Länsstyrelsen hävdar att mäklarlagen skall gälla även utomlands. Det vore
bra med ett förtydligande i denna fråga. Det enklaste för konsumenten vore
naturligtvis att säga att mäklarlagen skall omfatta även fastigheter i utlandet
och att försäkringen skall gälla även fastigheter i utlandet. Ett annat sätt är att
mäklaren när han tecknar försäkring får bestämma om försäkringen skall
gälla utomlands. Om försäkringen endast gäller i Sverige måste länsstyrelsen
på mäklarens registreringsbevis ange detta. Från konsumentens synpunkt är
detta alternativ sämre.

Branschorganisationer

Anslutning till någon branschorganisation är frivillig. Flera av organisationerna
har inrättat interna ”hedersdomstolar” i anslutning till organisationen.
Till dessa kan en klagande allmänhet vända sig om han känner till att
”domstolen” finns. Alla fastighetsmäklare har en mäklarförsäkring. De som
är anslutna till branschorganisation har oftast en kollektiv mäklarförsäkring.
Det är inte den s.k. granskningsnämnden som avgör om skadestånd skall
utbetalas av försäkringen. Branschorganisationen kan däremot anmäla
skadan till det försäkringsbolag där kollektivförsäkringen är tecknad.
Försäkringsbolaget avgör självständigt om skadestånd skall utgå.

Länsstyrelsens erfarenhet är att branschanslutning i sig inte är en garanti
för att anslutna mäklare är seriösa eller att alla som har skadeståndsanspråk
på en ansluten mäklare blir skadeslösa genom ingripande från branschorganisationen.

Klagomål

I motionen uppges att allmänhetens klagomål inte alltid registreras hos
länsstyrelsen. Länsstyrelsen får därför upplysa att alla skriftliga klagomål
diarieföres hos länsstyrelsen. Klagomål som framförs på telefon medför i
allmänhet inte att länsstyrelsen gör några anteckningar om klagomålet. De
flesta som ringer och klagar vill vara anonyma. Att med en anonym
telefonanmälan som grund ta kontakt med den utpekade mäklaren finner
länsstyrelsen vara mycket tveksamt. Klagomålen kan vara helt grundlösa och
endast ägnade att misstänkliggöra mäklaren inför länsstyrelsen. Länsstyrelsen
har vid några tillfällen tagit upp anonyma anmälningar när man hänvisat
till annons i tidningen. Alla klagomål som inkommer skickas som första
åtgärd till mäklaren för yttrande.

Resurser

Bristen på personalresurser är kanske den största anledningen till att
länsstyrelsen inte kunnat ta tag i tillsynen över fastighetsmäklarbranschen i
den utsträckning som är önskvärd. Länsstyrelsen kan med nuvarande
resurser inte bedriva någon aktiv tillsyn över fastighetsmäklarna. Endast i de

1988/89:LU1

Bilaga

fall det kommer in skriftliga klagomål mot någon mäklare gör länsstyrelsen
en utredning.

I propositionen till mäklarlagen sägs att uppgiften att registrera samtliga
mäklare under en övergångsperiod efter lagens ikraftträdande kommer att
innebära ett visst merarbete, som det kommer att fordras vissa extra
arbetsinsatser för. Merarbetet sedan det inledande registreringsarbetet
utförts torde inte bli omfattande, varför arbetsinsatserna med anledning av
reformen ryms inom ramen för länsstyrelsernas nuvarande resurser. Länsstyrelsen
får med anledning härav lämna några statistikuppgifter om antalet
ärenden angående fastighetsmäklare.

Antalet registrerade fastighetsmäklare vid länsstyrelsen i Göteborgs och
Bohus län var den 8 juni 1988 551 stycken. Sammanlagt har 202 stycken
mäklare avregistrerats av olika anledningar. Antalet diarieförda ärenden har
varit följande: 1984 ca 500 st., 1985 266 st., 1986 511 st. och 1987 371 st.
Utöver dessa diarieförda ärenden får länsstyrelsen varje dag telefonsamtal
där allmänheten hör efter om någon viss person är registrerad som
fastighetsmäklare. Dessutom kommer dagligen, oftast på telefon men även
genom personliga besök, klagomål från allmänheten mot fastighetsmäklare
som de anser på något sätt misskött sig som fastighetsmäklare. Allmänheten
har då krav på att länsstyrelsen skall gripa in mot fastighetsmäklaren.
Telefonsamtalen med allmänheten är många och ofta mycket tidskrävande.
Många gånger har den klagande endast en vag uppfattning om vilka fel
mäklaren egentligen gjort. För att få sammanhanget klart måste klaganden
då redogöra för hela händelseförloppet. Ofta vänder man sig till länsstyrelsen
för att få en tvist löst. En annan resurskrävande del är utredningarna på
skriftliga klagomål där ofta yttranden från parterna skall kommuniceras med
motparten vid flera tillfällen. Ibland begärs också yttrande från branschorganisation.
Enligt länsstyrelsen måste länsstyrelsen tilldelas personella resurser.
Annars kommer tillsynen att förbli en passiv tillsyn där länsstyrelsens
möjlighet att komma åt oseriösa mäklare endast är en from förhoppning.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund

Inledningsvis får vi göra ett tillrättaläggande beträffande ett sakfel i
motionen. Det anges i motionen att vissa mäklare står utan försäkring. Enligt
lag om fastighetsmäklare är alla mäklare skyldiga att ha ansvarsförsäkring.
Detta kontrolleras årligen av länsstyrelsen.

Vi delar motionärernas uppfattning, att vitesföreläggande är ett alldeles
för trubbigt instrument för de personer som valt att syssla med fastighetsförmedling
utan att ställa sig mäklarlagen till efterrättelse och ansöka om
registrering hos länsstyrelsen. Det är, enligt vår uppfattning, vilket vi också
framförde till dåvarande justitieministern Sten Wickbom, en fördel om man
hade valt att kriminalisera fastighetsförmedling utan den behörighet som
registrering ger. En av anledningarna härtill är, att man därvid hade fått
tillgång till polisens utredningsresurser och möjligheter till att förhöra
inblandade personer.

Det är helt klart att länsstyrelserna inte erhållit tillräckliga resurser och att
deras möjligheter är mycket begränsade. Man har t.ex. inte ens vid
utarbetandet av mäklarlagen förutsatt att länsstyrelsen skulle ha någon aktiv
verksamhet för tillsyn.

En fastighetsmäklare säljer en mäklartjänst, som innebär att han hjälper
t.ex. en villaägare att sälja sin fastighet. Mäklaren svarar då för fel i
mäklartjänsten medan villasäljaren svarar för fel i fastigheten. Mycket ofta
förekommer sammanblandningar varvid konsumenter bibringas den uppfattningen
att mäklaren också svarar för fastighetens skick.

1988/89 :LU1

Bilaga

Tyvärr kan vi bara konstatera att de kommunala konsumentvägledarna
har helt otillräckliga kunskaper i dessa frågor för att kunna lämna en adekvat
och riktig rådgivning till konsumenterna. Vi stöter många gånger på
konsumentrådgivare som tror att fastighetsaffärer sker mot bakgrund av
samma regler som lösöre.

En registrerad fastighetsmäklare har alltid en ansvarsförsäkring för att
täcka den skadeståndsskyldighet han kan ådraga sig enligt bestämmelserna i
mäklarlagen. Tvister beträffande mäklarens skadeståndsskyldighet behöver
således inte föras till domstol utan dessa handläggas normalt som vanliga
skaderegleringsärenden hos de olika försäkringsbolagen. Naturligtvis förekommer
att även sådana ärenden där parterna inte kan enas om bedömningen
förs vidare till domstol men en sådan utveckling kan i vissa fall vara
oundviklig. Från vår sida ser vi dock att advokater och andra juridiska ombud
många gånger är alltför snara att till domstolarna föra frågor som egentligen
först skall handläggas som skadeärenden hos försäkringsbolagen. Man måste
således klart särskilja de tvister som rör mäklartjänsten och de som berör
förhållandet mellan köpare och säljare, däri inbegripet tvister om fel i
fastighet.

Tvister beträffande förhållandet mellan köpare och säljare, och då särskilt
fel i fastighet, är vanliga medan skadeståndstvister med fastighetsmäklare
inte är vanligt förekommande. Detta beror naturligtvis på att försäkringsbolagen
behandlar dessa ärenden. Småhusköputredningen har i sitt betänkande
SOU 1987:30, föreslagit nya lagregler beträffande fel i fastighet. Det är
utredningens förhoppning, att om dess förslag genomförs till lag, antalet
tvister beträffande fel i fastighet kommer att minska.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund har i många avseenden ställt sig bakom
en skärpning av mäklarlagen. Särskilt gäller det frågorna om mäklarnas
otillräckliga utbildning och om ökade resurser för tillsyn hos länsstyrelsen. I
storstadsområdena förekommer det fortfarande ett stort antal personer som
är sysselsatta med förmedlingsarbete utan att vara registrerade och utan att
ha den obligatoriska ansvarsförsäkringen. Innan man skapat tillräckliga
tillsynsresurser hos länsstyrelserna för att komma tillrätta med det svartmäkleri
som förekommer och som utgör ett direkt hot mot allmänheten i
samband med överlåtelser av bostäder finns det, enligt vår uppfattning, inget
behov av någon särskild partssammansatt nämnd för att lösa tvister mellan
fastighetsmäklare å ena sidan och köpare och säljare å andra sidan.

Vi anser i likhet med motionärerna, att en översyn av lag för fastighetsmäklare
kan komma att bli nödvändig, men vi anser att det finns avsevärt
viktigare frågor för en översyn än skapandet av ett institut för tvistlösning, då
branschen på eget initiativ redan har möjlighet att handlägga dessa tvister.

Sveriges aktiva fastighetsmäklares riksförbund

Motionen avstyrks.

Motionärerna är uppenbarligen inte insatta i mäklarlagens bestämmelser
om att alla verksamma mäklare skall vara registrerade och försäkrade.
Motionärerna förbigår också helt möjligheten att få rättelse i domstol om
man som konsument känner sig lurad.

I skrivelse till justitiedepartementet 1987-09-10 hemställde vi om inrättande
av en landsomfattande ansvarsinstans. Som exempel visade vi på
effekterna av den verksamhet, som Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd
bedriver sedan 23 år. Den 30/11 1987 meddelade oss chefen för
justitiedepartementet att en rikstäckande nämnd skulle stå i strid med den
uppfattning som framfördes i propositionen till mäklarlagen.

1988/89 :LU1

Bilaga

t'-.'?: i*:.:'*/' 'f •'

Ti'1* f■>)?“{i :: .

*r- - :

golab Stockholm 1988 16049