om vissa hyresfrågor (Betänkande 1981/82:CU23 Civilutskottet)

CU 1981/82:23

Civilutskottets betänkande
1981/82:23

om vissa hyresfrågor
1 Motionerna

Utskottet har i detta sammanhang behandlat motionerna 1981/82:

221 av Lars-Erik Lövdén och Kurt Ove Johansson (båda s) vari hemställs
att riksdagen hos regeringen begär en utredning om hyreslagens
regler för besittningsskydd och hyressättning för affärslokaler,

660 av Bo Södersten och Oskar Lindkvist (båda s) vari hemställs

1. att riksdagen beslutar att införa en tillfällig lagstiftning som ger
hyresnämnd möjlighet att besluta att fastighetsägare inte har rätt att höja
hyrorna i lokaler mer än med ett belopp som motsvarar ökningen i konsumentprisindex
under relevant period,

2. att riksdagen beslutar att hos regeringen begära att en utredning
tillsätts för att belysa förhållandena på hyresmarknaden för lokaler och att
utredningen förordar nödvändiga åtgärder för att i lämpliga former styra
och övervaka denna marknad,

1541 av Knut Billing m. fl. (m) vari hemställs att riksdagen begär att
regeringen snarast framlägger förslag till ändring av hyresförhandlingslagen
enligt vad i motionen anförts,

1561 av Martin Olsson och Johan Olsson (båda c) vari hemställs att
riksdagen hos regeringen begär en utvärdering av lagregleringen av förhållandena
mellan hyresvärd och lokalhyresgäst mot bakgrund av utvecklingen
på hyresmarknaden under de senaste åren,

1625 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari, såvitt nu är i fråga, föreslås
(18) att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att förslag
snarast bör föreläggas riksdagen om ändring av 12 kap. 48 § första stycket
jordabalken (hyreslagen) om att hyran vid förlängning av hyresavtal inte
får vara högre än hyran för likvärdiga lägenheter,

2005 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen hos regeringen
hemställer om skyndsam översyn av hyreslagens bestämmelser för
besittningsskydd och hyressättning för lokalhyresgäster och framlägger
förslag i syfte att stärka lokalhyresgästernas ställning på hyresmarknaden,
2067 av Gösta Bohman m. fl. (m) vari såvitt nu är i fråga — med
hänvisning till motion 1981/82:2018 — hemställs

(5) att riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag om att hyresförhandlingslagen
skall ändras så att sammanslutning av hyresgäster som
företräder huvudparten av hyresgästerna i en fastighet skall ha rätt att
teckna egen förhandlingsordning utan att deras kompetens ifrågasätts eller
andra formkrav blir hindrande.

1 Riksdagen 1981/82. 19 sami. Nr 23

CU 1981/82:23

Motion 1981/82:1562 om ”rättvisare fördelning av hyreskostnad förorsakad
av balkongrenovering” har sedermera angetts avse bostadsrättshus
och har därför överlämnats till lagutskottet.

2 Gällande ordning m. m.

2.1 Hyresgästorganisations rätt till förhandlingsordning enligt
hyresförhandlingslagen

Hyresförhandlingslagen (1978:304) (prop. 1977/78:175, CU 1977/
78:32) anger i vilka former och under vilka förutsättningar kollektiva
hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. Den bibehåller
det tidigare systemet med att förhandlingsklausuler tas in i hyreskontrakten.
Enligt dess klausuler blir överenskommelser om hyra m. m. som
träffas vid de kollektiva förhandlingarna gällande mot hyresgästen. Förhandlingarna
grundas på en skriftlig förhandlingsordning som normalt
avses komma till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna.

Förhandlingsrätt tillkommer på hyresgästsidan ”organisation av hyresgäster”.
Det ställs inte krav på att organisationen skall vara knuten till
riksorganisation. Inga formella krav ställs upp utöver att det skall vara
fråga om en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas
intresse i hyresfrågor.

Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul kan av
hyresgäst hänskjutas till hyresnämndens prövning. I stället för 48 § tredje
stycket hyreslagen gäller att klausul skall föras in eller bibehållas ”om det
inte med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningen
hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och
andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla”.
Föreligger särskilda skäl får hyresnämnden i en sådan tvist förordna att
förhandlingsordning inte vidare skall gälla för det eller de hus som är i
fråga.

Om hyresvärd vägrar sluta avtal om förhandlingsordning kan hyresgästorganisationen
hänskjuta frågan till hyresnämnden. Motsvarande rätt gäller
även omvänt. I en sådan tvist skall hyresgästorganisationen resp. hyresvärden
ha rätt till förhandlingsordning ”om det ej med hänsyn till organisationens
kvalifikationer, hyresgästernas inställning och omständigheterna
i övrigt kan anses obilligt mot hyresvärden resp. hyresgästorganisationen
eller mot hyresgästerna att den begärda förhandlingsordningen
skall gälla”.

Vid behandlingen av förslaget till hyresförhandlingslag (CU 1977/
78:32) anfördes i motion (s) bl. a. att förslaget i vissa avseenden getts en
utformning som innebär risk för uppsplittring av organisationsförhållandena
på hyresmarknaden. Utskottets majoritet (c, m, fp) ansåg (s. 8—9) att
det inte fanns sakligt underlag för motionärernas kritik. Tvärtom ansågs

CU 1981/82:23

lagstiftningen vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation.
Reservanter (s) anslöt sig (s. 31) till bedömningarna i motionen om att det
fanns en risk för uppsplittring av organisationssystemet. En sådan utveckling
skulle bl. a. väsentligt försvåra den samlade bedömningen av hyressättningsfrågorna
som kan ske inom en väl etablerad organisation och som
i sin tur är nödvändig för att bruksvärdesystemet skall fungera tillfredsställande.

Ett fåtal tvister i principfrågan har avgjorts av bostadsdomstolen.

2.2 Förhandlingsersättning

Enligt hyresförhandlingslagen får genom förhandlingsöverenskommelse
bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som
utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete.
Beloppet får inte överstiga ”vad som kan anses skäligt med hänsyn till
hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter”
(20 §). Skäligheten av ersättningsbeloppet får på talan av hyresgästen
prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt (22 § andra
stycket). Då hyresförhandlingslagen antogs (prop. 1977/78:175, CU
1977/78:32) ansåg reservanter (s) att dessa regler bort utgå eftersom de
innebar en diskriminering av hyresgästernas organisationer — fastighetsägarnas
kostnader behöver inte redovisas eller granskas.

Utskottet har tidigare (CU 1980/81:26) avstyrkt ett motionsförslag (m)
om ändrade regler för prövning av förhandlingsersättningens storlek. Utskottsledamöter
(s) hävdade i särskilt yttrande att reglerna i 20 § och 22 §
andra stycket bör utmönstras ur hyresförhandlingslagen.

2.3 Jämförelseprövning av bruksvärdehyran

Enligt 48 § första stycket hyreslagen skall vid förlängning av hyresavtal
hyran utgå med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall
godtas om den inte är oskälig. Detta prövas så att fordrad hyra skall anses
som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med
hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid denna jämförelse skall bortses
från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget
i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.
Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hus som
tillhör allmännyttiga bostadsföretag.

Hyresrättsutredningen har (SOU 1981:77) föreslagit en lagregel som
innebär att en hyra inte är skälig om den med hänsyn till lägenhetens
bruksvärde och värdet av de nyttigheter och förmåner som skall tillhandahållas
påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter. Hyresrättsutredningen
har utförligt behandlat bestämmelserna om prövning av hyra.

Kartong: S. 6, Hemställan 3. Står: markvärdehyran Rättat till: bruksvärdehyran

CU 1981/82:23

2.4 Lokalhyra

Frågan om besittningsskyddets utformning på lokalhyressektorn var en
central fråga vid 1968 års reform av hyreslagen och har därefter aktualiserats
i flera sammanhang. När hyresregleringen för lokaler slutligt avvecklades
med utgången av september 1972 förutskickade statsmakterna att en
allmän översyn av reglerna om lokalhyra borde göras sedan man fått
tillräcklig erfarenhet av hur de praktiskt verkade. År 1975 tillkallades
hyresrättsutredningen. I dess direktiv framhölls att det knappast finns
anledning att ompröva valet av skyddsform på lokalhyressektorn och att
man i stället borde rikta in sig på att förstärka lokalhyresgästernas ställning
inom ramen för det indirekta besittningsskyddet.

I motion (c) föreslogs att riksdagen, i avvaktan på utredningens förslag,
övergångsvis inför ett direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster. Civilutskottet
(CU 1975/76:26 s. 4) förordade att hyresrättsutredningen med
förtur skulle ta upp frågorna om lokalhyresgästs besittningsskydd m. m.
Särskilda yttranden avgavs av utskottsledamöterna från (m) och från en
ledamot (s).

Sedan hyresrättsutredningen med förtur lämnat förslag i nämnda delar
förelädes riksdagen förslag till ändringar i hyreslagstiftningen (prop.
1978/79:89) — ändringar som bl. a. innebar att hyresgästens ställning
stärktes. 1 motioner föreslogs ändringar inom ramen för detta system men
inte att ett direkt besittningsskydd skulle införas. Utskottet (CU 1978/
79:32) tog inte heller upp några förslag utom utredningens ram. Inte heller
aktualiserades principfrågan om ett direkt besittningsskydd i reservationer
eller särskilt yttrande.

Utskottet har därefter (CU 1979/80:13) avstyrkt motioner (s) och (c) vari
förordats att principen om marknadshyra skulle överges. Utskottet anförde
bl. a. (s. 7) enhälligt:

De ändringar i hyreslagen som trätt i kraft den 1 juli 1979 har i flera
hänseenden stärkt lokalhyresgästernas ställning. Det finns ännu inte tillräckligt
underlag för att avgöra om ändringarna i praktisk tillämpning
fyller sitt avsedda syfte.

Riksdagen följde utskottet.

Sveriges köpmannaförbund resp. Sveriges fastighetsägareförbund har i
skrivelser till handelsministern den 19 oktober resp. den 7 december 1981
tagit upp frågor om hyressättningen för lokaler. De frågor däri som berör
hyreslagstiftningen har överlämnats till justitiedepartementet.

Köpmannaförbundet och SHIO-Familjeföretagen har i skrivelse den
19 mars 1982 anfört att hyreskostnaderna trots 1979 års reform utvecklats
”med ytterst oroväckande hastighet”. De påpekar även att börsutvecklingen
för fastighetsbolagen under de allra senaste åren varit anmärkningsvärd
och att det gemensamma draget för fastighetsbolagen är att fastighetsbeståndet
utgörs av kommersiella fastigheter med fri hyressättning. De för -

CU 1981/82:23

ordar dels en utredning för att åstadkomma bättre balans mellan hyresvärds
och lokalhyresgästs rättsställning, dels att regler snarast införs om
upptrappning under fem år av hyreshöjningar, alternativt en begränsning
av hyreshöjningar till belopp motsvarande ökningen i konsumentprisindex.

Hyresgästernas riksförbund anför i skrivelse den 23 mars 1982 att främst
hyresutvecklingen i Stockholms innerstad nått sådan omfattning att det
indirekta besittningsskyddets värde måste ifrågasättas samt att detta måste
förstärkas genom att hyresnämnd får fastställa hyra i bestående hyresförhållanden.
Förbundet sätter också i fråga om en hyreshöjning i takt med
konsumentprisindex alltid är skälig.

Styrelsen för statens pris- och kartellnämnd (SPK) har nyligen beslutat
genomföra en undersökning av hyreskostnadsutvecklingen under de senaste
fem åren på lokalhyresmarknaden. Undersökningen skall avse
Stockholm och sju andra residensstäder. En delrapport avseende Stockholm
beräknas vara klar i augusti detta år. Hela undersökningen bör kunna
redovisas i oktober i år.

3 Utskottet

3.1 Hyresgästorganisations rätt till förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen Genom

motion 1981/82:2067 (m) yrkande 5 föreslås riksdagen begära
förslag till ändring i hyresförhandlingslagen så att förhandlingsrätt tillkommer
sammanslutning av hyresgäster som företräder huvudparten av
hyresgästerna i en fastighet ”utan att deras kompetens ifrågasättes eller
andra formkrav blir hindrande”.

Nu gällande ordning har ansetts vara neutral till hyresgästernas val av
intresseorganisation. Enligt utskottets mening uppfyller den fortfarande
dessa anspråk. Det kan — med hänsyn bl. a. till att inte endast medlemmarnas
intresse berörs — inte anses motiverat att slopa gällande krav på
organisationens kvalifikationer. Motionsyrkandet avstyrks.

3.2 Förhandlingsersättning

I motion 1981/82:1541 (m) föreslås riksdagen begära förslag som leder
till att förhandlingsersättning endast skall kunna tas ut till den del den
belöper sig på frivilligt ansluten medlem i den förhandlande hyresgästorganisationen.

Utskottet har inte funnit skälig anledning att gå ifrån tidigare bedömning
(CU 1981/82:26) att gällande regler i tillräcklig omfattning tillgodoser
det intresse som motionärerna hävdar. Motionen avstyrks.

CU 1981/82:23

3.3 Jämförelseprövning av bruksvärdehyran

Förslaget i motion 1981/82:1625 yrkande 18 avstyrks med hänvisning
till tidigare ställningstaganden och till att frågan om utformningen av 48 §
hyreslagen bereds inom regeringens kansli med utgångspunkt i hyresrättsutredningens
förslag.

3.4 Lokalhyra

I samtliga motioner i ämnet begärs utredning, utvärdering eller översyn
av reglerna om hyressättning m. m. för lokaler.

Utskottet ansåg i februari 1980 (CU 1979/80:13) att det då inte fanns
tillräckligt underlag för att avgöra om 1979 års ändringar i hyreslagen i
praktisk tillämpning fyllt sitt avsedda syfte — att stärka lokalhyresgästernas
ställning.

Bl. a. Köpmannaförbundet har (2.4 ovan) hänvisat till de spekulativa
inslag på fastighetsmarknaden som utgår från innehav av kommersiella
fastigheter med fri hyressättning. Denna utveckling mot ökad spekulation
liksom redan tillgängliga uppgifter om lokalhyrorna motiverar att ytterligare
uppmärksamhet riktas mot frågan om 1979 års reformer beträffande
lokalhyra nått sitt avsedda syfte att stärka lokalhyresgästernas ställning.
SPK har som ovan (2.4) angetts beslutat om en undersökning av lokalhyrorna
som kan vara genomförd i höst. Enligt utskottets mening bör denna
undersöknings resultat följas upp genom en utvärdering som kan ge underlag
för ytterligare bedömningar. Vad utskottet anfört härom bör riksdagen
som sin mening ge regeringen till känna.

Enligt utskottets mening finns inte f. n. tillräckligt underlag för att
påkalla konkreta förslag om tillfällig lagstiftning enligt motion 1981/
82:660 (s) yrkande 1 eller mer definitiv lagreglering enligt motion 1981/
82:2005 (vpk) i ovan inte behandlad del.

3.5 Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande hyresgästorganisations förhandlingsrätt att riksdagen
avslår motion 1981/82:2067 yrkande 5,

2. beträffande förhandlingsersättning att riksdagen avslår motion
1981/82:1541,

3. beträffande jämförelseprövning av bruksvärdehyran att riksdagen
avslår motion 1981/82:1625 yrkande 18,

4. beträffande översyn m. m. av reglerna om lokalhyra att riksdagen
med anledning av motionerna 1981 /82:221,660 yrkande 2,1561
och 2005 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,

CU 1981/82:23

5. beträffande ändringar i reglerna om lokalhyra att riksdagen avslår
motionerna 1981/82:660 yrkande 1 och 2005 i ovan inte
behandlad del.

Stockholm den 1 april 1982

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Oskar Lindkvist (s),
Kerstin Ekman (fp), Lars Henrikson (s), Knut Billing (m), Sven Eric
Åkerfeldt (c), Maj-Lis Landberg (s), Bertil Danielsson (m), Birgitta Dahl
(s), Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Magnus Persson (s), Bertil Dahlén
(fp), Per Olof Håkansson (s) och Carl Bildt (m).

Reservationer

Knut Billing, Bertil Danielsson och Carl Bildt (alla m) har reserverat sig
mot betänkandet i följande delar

1 Hyresgästorganisations rätt till förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen Reservanterna

anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 5 som börjar ”Nu gällande”
och slutar ”Motionsyrkandet avstyrks” bort lyda:

Som anförs i motion 2018 (m) (s. 228) är nu gällande ordning inte neutral
till hyresgästernas val av intresseorganisation. Föreningar tillhörande Hyresgästernas
riksförbund har i allt väsentligt monopol på att representera
hyresgäster. Den avsedda neutraliteten kan åstadkommas endast genom en
lagändring. Förslag härom bör snarast föreläggas riksdagen.

dels utskottet under 1 bort hemställa

1. beträffande hyresgästorganisations förhandlingsrätt att riksdagen
med bifall till motion 1981/82:2067 yrkande 5 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

2 Förhandlingsersättning

Reservanterna anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 5 som börjar ”Utskottet har”
och slutar ”Motionen avstyrks” bort lyda:

CU 1981/82:23

Utskottet delar motionärernas mening att gällande system med förhandlingsersättning
är orättfärdigt i den del det ger möjlighet att ta ut ersättning
av andra än organisationens medlemmar. Förslag till ändrade regler bör
därför läggas fram snarast.

dels utskottet under 2 bort hemställa

2. beträffande förhandlingsersättniiig att riksdagen med bifall till
motion 1981/82:1541 som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet anfört.

Särskilt yttrande

Förhandlingsersättning

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Maj-Lis Landberg,
Birgitta Dahl, Magnus Persson och Per Olof Håkansson (alla s) anför:

Som utskottet noterat (s. 5) har det vid tillkomsten av hyresförhandlingslagen
anförts skilda uppfattningar i fråga om en prövning av hyresgästorganisationens
rätt till ersättning för nedlagt förhandlingsarbete. Från socialdemokratisk
sida hävdades i reservation till betänkande CU 1977/
78:32 att sådana prövningsregler innebär ett ingrepp i förhållanden som på
alla liknande rättsområden har överlämnats till de berörda parternas fria
prövnings- och avtalsrätt. Den gällande prövningen innebär från denna
synpunkt en förödmjukande diskriminering av hyresgästernas organisationer.
Det måste från hyresgästkollektivets synpunkt framstå som utmanande
att endast den ena förhandlingspartens förhandlingskostnader skall
redovisas och granskas. Reglerna strider också mot principen att enskilda
kostnadsposter i hyran inte kan prövas särskilt. Vi anser fortfarande att de
här behandlade reglerna i 20 § och 22 § andra stycket hyresförhandlingslagen
bör utmönstras ur lagen.

LiberTryck Stockholm 1982