om vissa frågor beträffande köp av småhus (Betänkande 1985/86:LU7 Lagutskottet)

Lagutskottets betänkande

om vissa frågor beträffande köp av småhus

1985/86:7

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet dels en motion (s) om ökat konsumentskydd
vid förvärv av hus m.m., dels en motion (fp) om översyn av
jordabalkens bestämmelser om undersökningsplikt vid fastighetsköp.

Utskottet avstyrker bifall till motionerna under hänvisning till att de frågor
som tas upp i motionerna prövas av 1983 års småhusköpsutredning.

Motionerna

I motion 1984/85:971 av Bengt Kronblad (s) yrkas att riksdagen beslutar att
hos regeringen begära skyndsamma åtgärder med syfte att öka konsumentens/köparens
skydd vid förvärv av hus eller lägenhet.

Motionären konstaterar att en familj som köper ett hus oftast därmed gör
sin största investering och sin ojämförligt största skuldsättning. Motionären
framhåller vidare att man under senare års diskussioner om byggnadskvalitet
särskilt har uppmärksammat byggnadsföretagens och försäljarnas ansvar för
skador av exempelvis fukt-, läckage- och mögeltyp. En husköpare, som
drabbas av sådana skador, ställs enligt motionären oftast utan rätt eller
möjlighet att hävda sig mot producenten eller säljaren. Stora summor får
satsas i rättsväsendet för att söka hävda konsumentens rätt att få uppenbara
bristfälligheter tillrättalagda. Motionären framhåller att diskussioner, tekniska
undersökningar och processer ofta upplevs som fördröjande aktiviteter,
där konsumenten får allt svårare att hävda sig. Under tiden förvärras
mögel- och andra fuktskador dag för dag. Huset blir obeboeligt och omöjligt
att sälja. Familjens ekonomi och psykosociala situation är oftast därmed
totalt förstörd.

I motion 1984185:1662 av Karin Ahrland (fp) yrkas att riksdagen beslutar
begära att regeringen tillkallar en särskild utredare med uppgift att utvärdera
tillämpningen av 4 kap. 19 § jordabalken och förutsättningslöst pröva
bestämmelserna om köparens och säljarens civilrättsliga ansvar för fastighetens
tillstånd vid köp.

Motionären framhåller att de många fallen med s.k. mögelhus under
senare år ofta orsakat svåra tolkningsproblem när det gäller innebörden av
köparens undersökningsplikt. Enligt motionären är det för en vanlig
husköpare ofta omöjligt att göra en sådan teknisk besiktning av ett hus att

1 Riksdagen 1985186. 8sami. Nr 7

eventuella inte synliga fuktskador kan upptäckas. Motionären påpekar
vidare att undersökningsplikten samtidigt som den ställer hårda krav på
köparen ofta leder till orimliga resultat för säljaren eftersom även den
sistnämnda många gånger inte vet vilka brister hans fastighet har. Vidare
väcker, enligt motionären, de senaste årens tragedier till följd av bl. a.
mögelhusskadorna frågan vilket ansvar säljaren kan ha när hans hus är
uppfört enligt gällande plan- och byggnadslagstiftning. Motionären anser att
det är angeläget att bestämmelserna om undersökningsplikten blir föremål
för en översyn och eventuell revidering.

Gällande ordning

Köp av fast egendom

I 4 kap. jordabalken (JB) finns bestämmelser om köp av fast egendom. Av
stor praktisk betydelse är bestämmelserna i 4 kap. 19 § JB om säljarens
ansvar för faktiska fel hos köpeobjektet. De faktiska felen brukar indelas i
konkreta och abstrakta. Ett konkret fel anses föreligga om den försålda
egendomen avviker på ett för köparen oförmånligt sätt från vad parterna
överenskommit. Om fastighetens skick avviker från vad som i allmänhet kan
förväntas vara normalt skick för en fastighet av viss ålder och visst utförande,
brukar man anse att ett abstrakt fel föreligger.

Enligt 4 kap. 19 § JB inträder säljarens ansvar om fastigheten avviker från
vad som kan anses utfäst eller från vad köparen eljest haft anledning att räkna
med vid köpet. Köparen kan i sådant fall göra avdrag på köpeskillingen eller
häva köpet. Om felet är av ringa betydelse föreligger dock hävningsrätt
endast om säljaren har förfarit svikligt. Köparen har vidare rätt till
skadestånd om avvikelsen avser egenskap som kan anses utfäst eller säljaren
förfarit svikligt. Rätten att häva köpet preskriberas om inte talan väcks inom
ett år, såvida inte säljaren förfarit svikligt.

I bestämmelsen nämns ingenting om köparens undersökningsplikt. Denna
fråga behandlas dock ganska utförligt i förarbetena till JB. Hur långt
undersökningsplikten sträcker sig framgår emellertid inte klart av lagens
motiv. Den närmare innebörden av bestämmelsen har belysts i flera domar
under senare år av högsta domstolen (se NJA 1975 s. 545, 1978 s. 301 och
307, 1979 s. 790, 1980 s. 398 och 555, 1981 s. 815 och 894, 1983 s. 854 och
865, 1984 s. 3 och 1985 s. 274).

Sammanfattningsvis innebär gällande rätts ståndpunkt i fråga om säljarens
ansvar för faktiska fel följande. Köparen har i princip en undersökningsplikt.
Därav följer att säljaren inte svarar för sådana brister i fastighetens skick och
beskaffenhet som köparen bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och
sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Säljaren svarar dock för
vad han kan anses ha utfäst och vidare är han ansvarig för att fastigheten är
sådan som köparen räknar med på grund av vad som avhandlats vid köpet.
Säljaren har dessutom ett ansvar, när en bristfällighet föreligger beträffande
något som ej berörts vid köpet, om bristfälligheten är sådan att köparen
enligt sakens natur ej haft anledning att räkna med den och inte heller bort
upptäcka den vid en undersökning, dvs. när ett dolt fel föreligger. Något krav

LU 1985/86:7

på att avvikelsen skall vara väsentlig uppställs inte.

JB:s bestämmelser om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser
är dispositiva. Säljaren kan således friskriva sig från ansvar för faktiska fel.

Köp av byggnad på annans mark m. m.

Konsumentköplagen (1973:877) innehåller bestämmelser om vissa grundläggande
rättigheter som en konsument skall ha när han från en näringsidkare
köper varor som är avsedda huvudsakligen för enskilt bruk och som säljs i
näringsidkarens yrkesmässiga verksamhet. Bl. a. preciseras köparens minirättigheter
om varan är behäftad med fel. Reglerna är tvingande till köparens
förmån.

Konsumentköplagen ger inte någon fullständig reglering för konsumentköp.
Vid sidan av lagen är också reglerna i den allmänna köplagen (1905:38
s. 1) tillämpliga på sådana köp.

Varken konsumentköplagen eller köplagen är tillämplig på köp av fast
egendom. Köplagen är emellertid tillämplig på överlåtelse av byggnad på
annans mark, t. ex. fritidshus som uppförts på arrenderad mark. Detsamma
gäller vid köp av byggnad som innefattas i en tomträttsupplåtelse. Högsta
domstolen har emellertid uttalat att likheten med överlåtelse av fast
egendom liksom med entreprenadavtal beträffande uppförande av nybyggnader
bör föranleda att köplagens regler inte kan tillämpas till alla delar
(NJA 1977 s. 138). Sedan inskrivning av tomträtten har ägt rum utgör
byggnaden tillbehör till tomträtten och är i princip lös egendom. Vid
överlåtelse av tomträtten till ny innehavare gäller emellertid JB:s regler om
fast egendom (13 kap. 7 § JB).

Vid köp av byggsatser till monteringsfärdiga hus är konsumentköplagen
tillämplig.

Byggnadsentreprenader

Vid försäljning av tomtmark eller upplåtelse av sådan mark med tomträtt
förekommer det att säljaren samtidigt enligt entreprenadavtal åtar sig att
uppföra t. ex. ett småhus på den försålda marken. Bestämmelserna i 4 kap.
JB är inte tillämpliga på entreprenadavtalet. Inte heller köplagen är direkt
tillämplig. I brist på lagstiftning rörande entreprenad gäller de kontraktsrättsliga
principer köplagen kan anses ge uttryck för med de avvikelser som
följer av entreprenadavtalens särart. Av stor praktisk betydelse är emellertid
de standardavtal som för närvarande används på byggnadsområdet, främst
Svenska teknologföreningens Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings-
och installationsentreprenader (AB 72). Dessa bestämmelser
innehåller detaljerade regler om bl. a. entreprenörens och beställarens
rättigheter och skyldigheter, om besiktning av utfört arbete och om ansvar
för fel och brister. Entreprenören svarar för fel och brister som konstateras
vid slutbesiktningen. Han svarar vidare för fel och brister som framträder
under en garantitid, som i kontrakten vanligen bestäms till två år räknat från
entreprenadens godkännande. Beträffande ett fel eller en brist som inte
upptäcks och inte heller bort upptäckas före garantitidens utgång gäller att

LU 1985/86:7

1 * Riksdagen 1985186. 8 sami. Nr 7

entreprenören ansvarar härför endast om felet eller bristen beror på grov
vårdslöshet hos entreprenören.

Vid entreprenader av gruppbyggda småhus och på den övervägande delen
av styckebyggda hus används numera 1980 års Allmänna bestämmelser för
småhusentreprenader (ABS 80) med tillhörande kontraktsformulär. Bestämmelserna
har tillkommit efter förhandlingar mellan konsumentverket
(KOV), bostadsstyrelsen, Svenska kommunförbundet och parterna på
småhusmarknaden.

ABS 80 innefattar sammantaget ett utökat skydd för småhusköparen i
jämförelse med AB 72. Bl. a. har köparen möjlighet att inom en tid av två
månader från det köparen erhöll slutbesiktningsutlåtandet påtala brist och
fel som inte upptagits i utlåtandet. Vidare skall olika slag av kostnadspåverkande
faktorer under produktionstiden beaktas redan när den preliminära
köpeskillingen anges. Om denna höjs med mer än 5 % har köparen rätt att
frånträda köpet. Om tillträdet försenas utan giltig grund för tidsförlängning
är köparen berättigad till skälig ersättning för uppkomna utlägg såvida
särskilt vite inte har avtalats. Även enligt ABS 80 gäller att köparen efter
garantitidens utgång kan ställa entreprenören till ansvar endast för sådana fel
som beror på grov vårdslöshet från entreprenörens sida.

Konsumenttjänster

För närvarande saknas i stort lagregler om tjänster som en näringsidkare
utför åt en konsument. Genom konsumenttjänstlagen (1985:716), vilken
träder i kraft den 1 juli 1986, införs regler beträffande vissa sådana tjänster.
Bl. a. omfattar lagen tjänster som avser arbete på fast egendom och på
byggnader eller andra anläggningar på mark. Undantag har dock gjorts för
bl. a. uppförande av byggnader för bostadsändamål, såväl fritidshus som
byggnader för permanent boende. Lagen omfattar således i princip reparations-
och underhållsarbeten på byggnader och anläggningar. Under lagen
faller också om- och tillbyggnadsarbeten liksom sådana nybyggnadsarbeten
som inte utgör uppförande av bostadshus. Bestämmelserna i lagen är i
huvudsak tvingande till konsumentens förmån.

I lagen fastslås bl. a. vilka rättigheter en konsument har om tjänsten utförs
felaktigt eller om näringsidkaren gör sig skyldig till dröjsmål med utförandet.

Fastighetsmäklare

Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984. Den
innehåller både näringsrättsliga och civilrättsliga regler, vilka skall tillämpas
på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar bl. a. fastigheter, tomträtter
och bostadsrätter.

De näringsrättsliga reglerna innebär att varje fastighetsmäklare skall vara
registrerad hos länsstyrelsen. För registrering krävs att mäklaren har
försäkring, har tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som
fastighetsmäklare.

Enligt de civilrättsliga reglerna skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt
och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Han skall vidare ge

LU 1985/86:7

köparen och säljaren råd och upplysningar sorn de kan behöva. Mäklaren
skall också verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående
fastigheten, samt att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka
fastigheten. Vid förmedling av fastigheter till konsumenter skall mäklaren
tillhandahålla köparen en beskrivning av fastigheten och en beräkning av
dennes boendekostnader. Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet
åsidosätter sina förpliktelser enligt fastighetsmäklarlagen och därigenom
vållar köparen eller säljaren skada kan mäklaren bli skadeståndsskyldig.

Jämkning av oskäliga avtalsvillkor

Enligt 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens
område (avtalslagen) kan de allmänna domstolarna jämka
eller åsidosätta ett avtalsvillkor, om villkoret är oskäligt med hänsyn till
avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade
förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse
för avtalet att det inte skäligen kan krävas att avtalet i övrigt skall gälla med
oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin
helhet lämnas utan avseende. Vid skälighetsprövningen skall särskild hänsyn
tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest
intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.

Viss näringsrättslig lagstiftning rörande konsumentskydd

Ett viktigt inslag i samhällets könsumentpolitiska lagstiftning är den näringsrättsliga
lagstiftning som syftar till att stärka konsumenternas skydd. I detta
sammanhang kan särskilt nämnas marknadsföringslagen (1975:1418) och
lagen (1971:112) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Medan den
civilrättsliga regleringen i första hand tar sikte på enskilda fall och ger
anvisningar för lösning av konkreta tvister, skyddar den näringsrättsliga
lagstiftningen främst konsumentkollektivet som sådant och möjliggör en
sanering av marknaden för framtiden.

Marknadsföringslagen syftar till att främja konsumenternas intressen i
samband med näringsidkares marknadsföring av varor, tjänster och andra
nyttigheter samt att motverka marknadsföring som är otillbörlig mot
konsumenter eller näringsidkare. Enligt lagen är det möjligt att meddela
vitessanktionerat förbud mot reklamåtgärd eller annan av näringsidkaren vid
marknadsföring av vara eller tjänst företagen handling, som genom att strida
mot god affärssed eller på annat sätt är otillbörlig mot konsument eller
näringsidkare. Lagen anses tillämplig också på marknadsföring av fast
egendom.

Lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden har till huvudsyfte att ta
till vara konsumenternas intressen vid utformning av standardavtal (kontraktsformulär).
Enligt lagen är det möjligt att om det är påkallat från allmän
synpunkt vid vite förbjuda en näringsidkare att - vid erbjudande av vara,
tjänster eller annan nyttighet till konsument för huvudsakligen enskilt bruk -använda villkor som med hänsyn till vederlaget och övriga omständigheter
måste anses otillbörligt mot konsumenten. Lagen är tillämplig på försäljning

LU 1985/86:7

av fast egendom och omfattar också villkor som används vid erbjudande av
annan lös egendom än varor, t. ex. hus på annans mark. Vidare är lagen
tillämplig på villkor som används vid yrkesmässig förmedling av erbjudanden,
t. ex. villkor som fastighetsmäklare använder vid förmedling mellan
privatpersoner.

Konsumentgarantier m. m.

Sedan år 1980 finns ett av Sveriges villaägarförbund och Svenska byggnadsentreprenörföreningen
framtaget system för konsumentskydd - Småhus 80 -för småhusköpare och bostadsrättsförvärvare. Systemet bygger på de i det
föregående omnämnda standardvillkoren ABS 80, kompletterade med en
produktionsgaranti och en ansvarsutfästelse. Produktionsgarantin innebär
en garanti för att byggnadsföretagets skyldigheter fullgörs även om företaget
självt på grund av obestånd eller annan anledning inte kan göra detta.
Ansvarsutfästelsen har utformats som en försäkring som skall täcka väsentliga
skador som består i eller är en följd av fel eller brister i konstruktion,
utförande eller material. Försäkringen gäller i tio år fr. o. m. slutbesiktningen.
Ansvaret för produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen ligger hos ett
särskilt bolag, AB Bostadsgaranti. Ett motsvarande skydd finns inom
bostadskooperationen (HSB, BPA och Riksbyggen).

I bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) uppställs sedan juli 1981
som villkor för erhållande av statliga lån för gruppbyggda småhus att köparen
skall tillförsäkras ett tillfredsställande avtalsskydd, varmed avses ABS 80
eller likvärdiga bestämmelser.

Sedan den 1 januari 1984 gäller som ytterligare villkor för bostadslån till
småhus som uppförs för försäljning eller som skall upplåtas med bostadsrätt,
att det finns ett garanti- och försäkringsskydd. Skyddet skall vara utformat i
allt väsentligt som i Småhus 80, dvs. det skall finnas dels en produktionsgaranti,
dels en ansvarsutfästelse för väsentliga fel eller brister som uppkommer
under tiden från garantitidens utgång, t. o. m. tio år efter slutbesiktningen.
Lånevillkoren gäller dock inte s. k. styckebyggda småhus. Riksdagen har
emellertid bemyndigat regeringen att så snart som det är möjligt utvidga
tillämpningsområdet för lånevillkoren till att gälla även sådana hus (se prop.
1983/84:41, BoU 1983/84:8, rskr. 1983/84:64).

Pågående utredningsarbete

En särskild kommitté, 1983 års småhusköpsutredning (Ju 1983:03), utreder
bl. a. behovet och den lämpligaste uppläggningen av civilrättsliga lagregler
till konsumenternas skydd vid avtal om köp eller uppförande av småhus.
Enligt direktiven (Dir. 1983:1) är kommitténs främsta uppgift att åstadkomma
en ändamålsenlig reglering beträffande konsumenters förvärv av nybyggda
småhus från näringsidkare. Reglerna om dessa förvärv bör, sägs det i
direktiven, vara av tvingande natur och utformade så att de tillförsäkrar
konsumenten vissa grundläggande befogenheter i förhållande till näringsidkaren.
När det gäller förvärv av äldre småhus skall kommittén bl. a.

LU 1985/86:7

undersöka om den avvägning som gjorts i praxis vid tillämpningen av 4 kap.
19 § JB beträffande s. k. faktiska fel i fastighet bör göras annorlunda. Vidare
uttalas i direktiven att det är en fördel om de principer som bör gälla kan
komma till uttryck i lagtexten. Sålunda bör man t. ex. redan av lagtexten
kunna utläsa vilken undersökningsplikt som köparen har. Kommitténs
förslag i fråga om äldre småhus bör avse såväl överlåtelser mellan privatpersoner
som mellan en näringsidkare och en konsument. Enligt direktiven skall
kommittén överväga om inte bestämmelserna bör göras tvingande i konsumentförhållanden,
så att förbehåll som inskränker köparens befogenheter är
utan verkan mot denne. Även i övrigt skall kommittén undersöka om
konsumentskyddet behöver förbättras. Kommittén skall också överväga om
inte den nuvarande regleringen om överlåtelser av byggnader på ofri grund
m. m. kan bringas i bättre överensstämmelse med den som bör gälla för
fastighetsöverlåtelser.

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet två motioner vari tas upp frågor om
ansvaret för fukt- och mögelskador vid förvärv av småhus.

Enligt 4 kap. 19 § JB ansvarar säljaren för att fastigheten inte avviker från
vad som han kan ha utfäst eller från vad köparen haft anledning att räkna
med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Säljaren svarar vidare i
princip för dolda fel i fastigheten. Köparen har emellertid genom rättspraxis
ålagts en undersökningsplikt. För sådana brister i fastighetens skick eller
beskaffenhet som köparen hade bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg
och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten är säljaren fri från
ansvar. Köparens undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även
utrymmen som endast med svårighet är tillgängliga för undersökning (se
NJA 1980 s. 555 och NJA 1984 s. 1). Om säljaren befinns ansvarig för ett fel i
fastigheten har köparen rätt att antingen göra avdrag på köpeskillingen eller
häva köpet. Om skadan är av ringa betydelse får köpet dock hävas endast om
säljaren förfarit svikligt. Köparen kan vidare få skadestånd om felet avser en
avvikelse från vad som kan anses utfäst eller om säljaren förfarit svikligt.
Bestämmelserna i JB om säljarens och köparens rättigheter och skyldigheter
är dispositiva. Säljaren kan således friskriva sig från ansvar för faktiska fel.

Vid försäljning av tomtmark förekommer det ofta att säljaren samtidigt
genom ett entreprenadkontrakt åtar sig att uppföra ett småhus på den
försålda marken. De ovan redovisade bestämmelserna i 4 kap. JB är inte
tillämpliga på sådana entreprenadavtal. Inte heller finns det någon annan
lagstiftning som reglerar entreprenörens ansvar för fel i den uppförda
byggnaden. Stor betydelse har därför de standardavtal fått som används på
byggnadsområdet, främst Svenska teknologföreningens Allmänna bestämmelser
för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader (AB 72)
och 1980 års Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader (ABS 80)
som är resultat av förhandlingar mellan konsumentverket, bostadsstyrelsen,
Kommunförbundet och parterna på småhusmarknaden. Nämnda bestämmelser
reglerar bl. a. besiktning av utfört arbete och entreprenörens ansvar

LU 1985/86:7

för fel och brister. I fråga om fel som inte upptäcks och inte heller bort
upptäckas före garantitidens utgång gäller att entreprenören ansvarar för
felet endast om det orsakats genom grov vårdslöshet av entreprenören.

I motion 971 (s) erinras om att en familj som köper ett småhus oftast gör sin
största investering och samtidigt sin största skuldsättning. De fukt- och
mögelskador som visat sig under senare år har därför drabbat köparna hårt.
Enligt motionären saknar köparna ofta möjlighet att få ersättning för
skadorna, och i sådana fall där ersättning utgått har utbetalning skett först
efter en mycket långvarig och kostsam process. Mot bakgrund av det anförda
yrkar motionären att riksdagen hos regeringen begär skyndsamma åtgärder i
syfte att öka konsumenternas skydd vid köp av småhus.

Motionären i motion 1662 (fp) hänvisar till att de senaste årens många
mögelskador medfört svåra tolkningsproblem när det gäller att avgöra hur
långt köparens undersökningsplikt sträcker sig. Enligt motionären är det för
en vanlig köpare ofta inte möjligt att göra en sådan teknisk besiktning att alla
dolda fuktskador upptäcks, och ofta ställs alltför höga krav på köparen.
Motionären påpekar vidare att det även för säljaren kan vara svårt att
upptäcka att fastigheten drabbats av fukt- och mögelskador. En särskild
fråga är enligt motionären vilket ansvar som bör åläggas en säljare när hans
hus drabbas av fukt- och mögelskador trots att det är uppfört enligt gällande
plan- och byggnadslagstiftning. Motionären yrkar med stöd av det anförda
att riksdagen skall begära en utvärdering av tillämpningen av 4 kap. 19 § JB
och en förutsättningslös omprövning av säljarens och köparens civilrättsliga
ansvar för fastighetens tillstånd vid köpetillfället.

Utskottet konstaterar för sin del att det under senare år förekommit ett
betydande antal fall av fukt- och mögelskador framför allt i det yngre
småhusbeståndet. Som framhålls i motion 971 har sådana skador ofta
medfört stora ekonomiska förluster och andra betydande obehag och
olägenheter för köparna. Gällande bestämmelser, särskilt de ovan redovisade
standardbestämmelserna för byggnadsentreprenader, ger köparna endast
ett bristfälligt skydd. Fukt- och mögelskador visar sig ofta först efter
garantitidens utgång och det torde som regel vara svårt för köparen att styrka
att entreprenören varit grovt vårdslös. Det är därför angeläget att man söker
få till stånd ett ökat skydd för köparna av småhus.

Som framgår av redogörelsen ovan (s. 6) har vissa åtgärder redan
vidtagits. Sedan år 1980 finns ett av Sveriges villaägarförbund och Svenska
byggnadsentreprenörföreningen framtaget system till skydd för småhusköpare
- Småhus 80. Systemet bygger på de i det föregående redovisade
standardvillkoren ABS 80 kompletterade med en produktionsgaranti och en
ansvarsutfästelse. Ansvarsutfästelsen har utformats som en försäkring som
skall täcka väsentliga skador som består i eller är en följd av fel eller brister i
konstruktion, utförande eller material. Försäkringen gäller i tio år fr. o. m.
slutbesiktningsdagen. Ansvaret för produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen
ligger hos ett särskilt bolag, AB Bostadsgaranti.

Enligt vad utskottet erfarit är det emellertid endast en mindre del av
branschen som kommit att omfattas av Småhus 80.

Ett ytterligare skydd tillkom den 1 januari 1984 då i bostadsfinansieringsförordningen
som villkor för erhållande av statliga lån föreskrevs att det skall

LU 1985/86:7

finnas ett garanti- och försäkringsskydd, utformat i allt väsentligt som i
Småhus 80. Även detta garanti- och försäkringsskydd handhas av AB
Bostadsgaranti, i vilket bolag staten numera är delägare. Lånevillkoret gäller
dock endast i fråga om lån till gruppbyggda småhus och dessutom vidare
endast beträffande lån som beviljats efter den 1 januari 1984. Riksdagen har
bemyndigat regeringen att så snart det är praktiskt möjligt utvidga tillämpningsområdet
för lånevillkoren till att omfatta också s. k. styckebyggda
småhus.

Av en i dagarna framlagd proposition (prop. 1985/86:48) framgår vidare
att överläggningar sedan en tid tillbaka ägt rum mellan representanter för
bostadsdepartementet, Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF),
Byggförbundet, Svenska kommunförbundet, HSB:s riksförbund, Riksbyggen
och Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) om ökad hjälp
framför allt till småhusägare som köpt hus före den 1 januari 1984 och på
vilkas förvärv de ovannämnda lånevillkoren således inte är tillämpliga.
Arbetet bedrivs för närvarande i syfte att få till stånd överenskommelser av
följande innehåll. Det företag som har byggt eller sålt ett hus tar på sig
ansvaret för de fel och brister som företaget genom s. k. enkel vårdslöshet
kan ha vållat. Företaget åtar sig vidare att se till att huset repareras.
SBEF/Byggförbundet garanterar sina medlemmars åtaganden genom att
inrätta en garantifond. Även inom de andra organisationernas områden
kommer garantier att ställas men de kan komma att utformas på annat sätt.
Om skadorna inte har orsakats av vårdslöshet eller om ett vållande företag
har försvunnit från marknaden skall en fond med staten som huvudman träda
in och betala kostnaderna för arbetena. Husägaren avses normalt få svara för
en självrisk motsvarande ett basbelopp, dvs. för närvarande 21 800 kr. Det
nya systemet skall gälla hus som färdigställts efter den 31 augusti 1975 men
före den 1 september 1985. De i överenskommelserna deltagande parterna
skall gemensamt inrätta en skadenämnd som skall svara för bedömningen av
en inträffad skada. I propositionen föreslås dels att den ovannämnda statliga
fonden, som skall finansieras över stadsbudgeten, inrättas senast den 1
januari 1986, dels att regeringen i en särskild lag bemyndigas att till
skadenämnden överlämna att besluta i sådana frågor om avhjälpande av
fukt- och mögelskador som regleras i de överenskommelser som enligt ovan
kan komma att träffas.

Genom det nya ersättningssystem som sålunda håller på att tas fram blir
motion 971 delvis tillgodosedd. Det bör dock observeras att det nya systemet
tillsammans med Småhus 80 och lånevillkorsreglerna endast kan anses ge
köparen ett visst minimiskydd vid byggnadsentreprenader. Det behövs
därför också en för köparen gynnsammare civilrättslig reglering av köparens
och entreprenörens/säljarens rättigheter och förpliktelser. En sådan reglering
övervägs för närvarande av 1983 års småhusköpsutredning som har till
uppgift att åstadkomma en ändamålsenlig lagstiftning när det gäller konsumenternas
förvärv av nybyggda småhus från näringsidkare. Utredningen
skall vidare i fråga om förvärv av äldre småhus undersöka om den avvägning
som gjorts i praxis vid tillämpningen av 4 kap. 19 § JB beträffande faktiska
fel bör göras annorlunda. Enligt utredningsdirektiven bör de principer som
skall gälla, bl. a. i fråga om köparens undersökningsplikt, komma till uttryck i

LU 1985/86:7

lagtexten. Även i övrigt åligger det kommittén att undersöka om konsumentskyddet
vid fastighetsförvärv behöver förbättras. Enligt vad utskottet
inhämtat beräknas utredningen avge ett delbetänkande rörande förvärv av
nyproducerade småhus i december 1985 och sitt slutbetänkande vid årsskiftet
1986-1987.

Med hänsyn till att de frågor som tas upp i de båda motionerna behandlas
av småhusköpsutredningen och då utredningens resultat inte bör föregripas
genom uttalanden från riksdagens sida, avstyrker utskottet bifall till motionerna.

Utskottet hemställer

att riksdagen avslår motionerna 1984/85:971 och 1984/85:1662.

Stockholm den 5 november 1985

På lagutskottets vägnar

Per-Olof Strindberg

Närvarande: Per-Olof Strindberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson
(s), Stig Gustafsson (s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inga-Britt
Johansson (s), Inger Hestvik (s), Bengt Harding Olson (fp), Nic Grönvall
(m), Gunnar Thollander (s), Marianne Karlsson (c), Berit Löfstedt (s), Ewa
Hedkvist Petersen (s) och Ewy Möller (m).

LU 1985/86:7

■

‘ - -

• ..V- ^’"V, 1 - - ‘ 'v</ • : -

.*'1- *

.W.*;;'>&':?■ ■"■.:% ;■ ?*■>%,-i■:=■ - .V°■■' ... ? '

'■

■

--‘t ä'4 . •

■ I : ' :V •

' •• s-"ÄS& . V ' 1 ? • 5 U.

i ■ ,; , ■ , . , » ■ >

gotab Stockholm 1985 83481