om viss översyn av hyreslagstiftningen (Betänkande 1981/82:LU8 Lagutskottet)

LU 1981/82:8

Lagutskottets betänkande
1981/82:8

om viss översyn av hyreslagstiftningen
Ärendet

I betänkandet behandlas två motioner, 1980/81:895 och 1980/81:902,
vari tas upp frågor om besittningsskyddet för gemensamhetslokaler och
om ändring av hyreslagstiftningen för att göra den mer anpassad till olika
former av kollektivt boende.

Civilutskottet har avgivit yttrande över motionerna. Yttrandet (1981/
82:3 y) har fogats till betänkandet som bilaga.

Lagutskottet har inhämtat remissyttranden över motion 902 från statens
råd för byggnadsforskning, Svenska kommunförbundet, Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägareförbund, Hyresgästernas
riksförbund, HSB:s riksförbund och Svenska Riksbyggen.

Motionerna

I motion 1980/81:895 av Tore Claeson och Inga Lantz (båda vpk) hemställs
att riksdagen hos regeringen hemställer om förslag till sådana ändringar
i hyreslagstiftningen som erfordras för att hyresgästernas besittningsskydd
och inflytande över gemensamma lokaler och boendemiljön
förstärks.

I motion 1980/81:902 av Margareta Palmqvist m.fl. (s) hemställs att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att överväganden
snarast bör initieras om ändringar i hyreslagstiftningen m. m. för att göra
den mer anpassad till olika former av kollektivt boende, dvs. ett gemensamt
utnyttjande av bostäder och bostadskomplement, allt enligt vad som
utvecklats i motionen.

Det i motion 895 framställda yrkandet är, framhåller motionärerna, en
upprepning av ett tidigare vpk-krav. Motionärerna anför att problemet
med hyresgästernas svaga rättsställning när det gäller lokaler och andra
gemensamma delar av bostadsmiljön även är aktuellt i vanliga flerfamiljshus
med gemensamma lokaler och andra gemensamma anordningar -lekplatser, tvättstugor, hobbyrum m. m. Fastighetsägarna har, utan att
fråga hyresgästerna, kunnat avsevärt försämra möjligheterna till tillgången
av sådana utrymmen. Eftersom hyresrättsutredningen inte kan förväntas
ta upp problemet bör riksdagen kräva de förslag till lagändringar som
föreslås i motionsyrkandet.

I motion 902 anförs att de växande kraven på bostäder som helt eller
delvis kan utnyttjas kollektivt inte har tillgodosetts. En anledning härtill är
att hyreslagstiftningen i sin nuvarande utformning försvårar möjligheterna
1 Riksdagen 1981/82. 8 sami. Nr 8

LU 1981/82:8

att organisera olika former av kollektivt boende. Hyreslagen har utformats
med utgångspunkt i en traditionell avtalssituation, där husägaren upplåter
nyttjanderätten till en avgränsad lägenhet till en hyresgäst mot ersättning.
Särskilt i fråga om andra gemensamt utnyttjade utrymmen än kommunikationsvägar
och tvättstugor uppstår situationer där det med gällande regler
kan vara svårt att hitta praktiska lösningar, som tillgodoser både hyresvärdens
och hyresgästernas intressen. Regler som ursprungligen skapats till
de boendes skydd kan, när det gäller kollektivt boende, motverka de
boendes intressen av att samverka. Bestämmelserna om besittningsskydd,
bytesrätt och fastighetsägarens underhållsskyldighet är några exempel på
detta. Motionärerna framhåller vidare att begreppet kollektivhus inte är
entydigt. Uppkommande konflikter bör enligt motionärernas mening inte i
första hand lösas genom avtal mellan parterna. De anser att det krävs
ytterligare överväganden när det gäller reglerna om förvaltning av hyresfastigheter
och om hyresavtal. Utgångspunkten bör vara att de nya reglerna
skall kunna förenas med bestämmelser om ett ökat boendeinflytande i
vid mening. Det kan även bli aktuellt att inom ramen för sådana överväganden
ta upp frågan om lämpliga förvaltningsformer för de allmännyttiga
bostadsföretagen.

Gällande rätt

Allmänna regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen).

Föremålet för ett hyresavtal kallas i hyreslagen för lägenhet. Lagen
skiljer mellan två lägenhetskategorier, bostadslägenheter och övriga lägenheter,
i fortsättningen benämnda lokaler. Bostadslägenhet definieras i lagen
som lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del
användas som bostad (1 § tredje stycket): Alla övriga lägenheter är alltså
lokaler. Ett hyresavtal som avser både en bostadslägenhet och andra
utrymmen i en fastighet, t. ex. garageplats, skall som regel i sin helhet
bedömas som ett avtal angående hyra av bostadslägenhet.

Gränsdragningen mellan bostadslägenheter och lokaler har stor betydelse
vid tillämpningen av åtskilliga regler i hyreslagen. Så är t. ex. de viktiga
bestämmelserna om besittningsskydd olika för de bägge lägenhetskategorierna.

En bostadshyresgäst har tillförsäkrats ett direkt besittningsskydd, en
kvarboenderätt. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen i princip har
rätt att vid hyrestidens utgång få avtalet förlängt, varvid dock villkoren för
den fortsatta förhyrningen kan prövas av hyresnämnden.

För att besittningsskyddet skall bli fullgott behövs regler som hindrar att
det sätts ur spel genom obilliga hyreskrav. Besittningsskyddet måste alltså
förenas med normer för hyressättningen och för andra villkor. Bestämmelser
om villkoren för fortsatt förhyrning finns i 48 §. Enligt dessa bestämmelser
skall hyran fastställas enligt det s.k. bruksvärdesystemet. Beträf -

LU 1981/82:8

fande andra villkor än hyrans storlek gäller att hyresvärdens krav skall
godtas om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt. Beträffande innebörden av begreppet ”obilligt” har bostadsdomstolen
i ett ärende (RBD 1980:23) uttalat att domstolens prövning går ut på
att undersöka om ”det nya hyresvillkoret typiskt sett kan anses vara så
betungande eller ofördelaktigt för hyresgästen att det kan inverka på
hyresgästens intresse av att behålla hyresrätten”. Vissa inskränkningar i
besittningsskyddet har gjorts. Hyresgästens intresse av att få bo kvar i
lägenheten har nämligen ansetts böra vägas mot fastighetsägarens behov i
vissa fall av att kunna disponera över lägenheten på annat sätt. Bestämmelser
som närmare reglerar inskränkningarna i besittningsskyddet meddelas
i 45 och 46 §§.

Om en hyresvärd önskar höja hyran eller ändra något annat hyresvillkor
och inte kan komma överens med hyresgästen, måste han säga upp hyresavtalet
till hyrestidens utgång. En uppsägning från hyresvärdens sida innebär
alltid en uppsägning för avflyttning. För att hyresgästen skall bli
skyldig att flytta från lägenheten krävs emellertid enligt 49 § första och
andra styckena att hyresvärden lämnar hyresgästen ett s.k. avflyttningsmeddelande.
Detta skall som regel ske senast tre månder efter hyrestidens
utgång. Vill hyresgästen bo kvar måste han inom tre veckor från det han
fått del av detta meddelande hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han
inte det, förfaller normalt hans rätt till förlängning av avtalet (49 § tredje
stycket). Sker hänskjutande inom den angivna tiden har hyresnämnden att
pröva förlängningsfrågan. Om nämnden bifaller hyresgästens förlängningsyrkande
åligger det nämnden att fastställa de hyresvillkor, som skall gälla
vid den fortsatta förhyrningen.

Hyresgästen har också rätt att med bibehållet besittningsskydd själv
påkalla ändring av hyresvillkoren. Bestämmelser härom har meddelats i 54
och 55 §§.

För lokalhyresgästernas del har man valt att upprätthålla besittningsskyddet
genom ersättningsregler, dvs. vad man kallar ett indirekt besittningsskydd.
En uppsägning av hyresavtalet leder — i den mån partema inte
senare kommer överens om att förlänga avtalet — alltid till att hyresförhållandet
upphör. Om hyresvärden säger upp avtalet och utan befogad anledning
vägrar att förlänga hyresförhållandet, blir hyresvärden skyldig att
ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upplösning.
Detsamma gäller om han för förlängning kräver hyra som inte är
skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är obilligt. Tvist angående sådan ersättning prövas av
domstol. Bestämmelserna om lokalhyresgästs besittningsskydd finns i 56—
60 §§ hyreslagen.

Liksom i fråga om besittningsskyddet för bostadshyresgäst görs vissa
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde.
Hyresvärden och hyresgästen kan vidare ha kommit överens om att rätt till

LU 1981/82:8

ersättning inte skall kunna komma i fråga. Sådan överenskommelse måste
ingås skriftligen och i vissa fall godkännas av hyresnämnden.

Förutom den direkta hyresrätten kan ett hyresavtal ge hyresgästen även
andra förmåner, t. ex. rätt att få begagna tvättstuga och andra gemensamma
utrymmen i fastigheten. Det förekommer också att hyresvärden — även
utan särskild utfästelse härom i hyresavtalet — ställer vissa utrymmen till
hyresgästernas gemensamma förfogande (bostadskomplement). Hobbyoch
fritidslokaler, restaurangutrymmen m. m. kan utgöra exempel på detta.
Vilken ställning i hyresrättsligt hänseende som förmåner av denna art
har är oklart. Det finns ingen regel i hyreslagen som direkt tar sikte på
sådana utrymmen. I äldre lagmotiv synes man understundom ha inbegripit
de gemensamma utrymmena i begreppet lägenhet (Walin, Allmänna hyreslagen,
5 uppl. 1969, s. 58). På senare tid tycks man i stället i allmänhet ha
hållit isär själva lägenheten och bostadskomplementen. Det har dock ansetts
att förmånerna under vissa förhållanden kan vara att betrakta som
villkor i hyresavtalet (prop. 1969:91, Bil. A, s. 212; jfr LU 1977/78:27 s. 1).
Den viktiga frågan om huruvida bostadskomplement omfattas av samma
besittningsskydd som bostadslägenheter har i åtminstone ett fall besvarats
nekande av bostadsdomstolen. I ett i januari 1978 av denna domstol
avgivet mål (RBD 1978:1) prövades huruvida förmåner, som utgår utan att
hyresavtalet innehåller villkor härom, kan prövas i tvist om förlängning av
villkor i hyresavtal. Målet gällde ett s.k. kollektivhus i Hässelby som
inrymde bostadslägenheter och bl. a. restauranglokaler. I hyreskontrakten
hade hyresgästerna förbundit sig att betala ett visst antal måltidskuponger
avseende måltider i den för fastigheten gemensamma restaurangen, som
drevs av hyresvärden. Denne hade sagt upp hyresgästerna för ändring av
villkoren, bl. a. rörande skyldigheten att ge restaurangservice. Domstolen
konstaterade att hyresgästerna inte hade någon enbart på hyresförhållandena
som sådana grundad rätt att tillhandahålla service i restaurangen. Inte
heller kunde hyresgästernas skyldighet att lösa kuponger medföra någon
förpliktelse för värden att tillhandahålla restaurangservice. Domstolen
fann att värdens bundenhet av sitt åtagande beträffande restaurangservice
inte kunde prövas som en villkorstvist enligt 49 § hyreslagen. En annan sak
var enligt domstolen att om en tillförsäkrad eller förutsatt förmån upphör
det kan få betydelse i hyresförhållandet, exempelvis vid prövning av
hyrans skälighet. I målet hade domstolen också att pröva huruvida hyresgästerna
vid förlängning av avtalen skulle ha rätt att förfoga över restauranglokalerna.
I denna del konstaterade domstolen att hyresavtalen inte
innehöll några förpliktelser för hyresvärden att hålla lokalerna tillgängliga
för hyresgästerna utan att de bara haft en rätt att uppehålla sig i lokalerna i
samband med måltiderna. Hyresgästerna hade således inte haft någon
självständig på hyresavtalen grundad dispositionsrätt till lokalerna. Att
hyresgästerna skulle ges rätt att förfoga över lokalerna skulle enligt domstolen
innebära att den rätt till lokalerna som hyresvärden i sin egenskap

LU 1981/82:8

av fastighetsägare hade tvångsvis skulle föras till hyresgästerna. Detta
kunde inte ske med stöd av hyreslagstiftningen eller inom ramen för den
tvist som domstolen hade att pröva.

Med kollektivt boende avses i allmänhet att flera personer gemensamt
hyr lägenhet. De kollektivboende är gemensamt att betrakta som hyresgäster,
dvs. som hyresvärdens motpart. De är gemensamt ansvariga för förpliktelserna
enligt hyresavtalet. Om endast en av dem undertecknat hyresavtalet
är de övriga dock inte att betrakta som hyresgäster i hyreslagens
mening och är inte ansvariga gentemot hyresvärden för hyrans betalning.
Hyreslagen innehåller åtskilliga regler rörande gemensamt boende personer,
som samtidigt är familjemedlemmar. En regel som syftar till att
skydda medhyresgäster som inte är familjemedlemmar finns i 47 §. Har en
lägenhet hyrts av flera gemensamt och har de inte gemensam rätt till
förlängning av avtalet, exempelvis p. g. a. att en av dem sagt upp avtalet, är
enligt detta stadgande medhyresgästen berättigad till förlängning av avtalet,
om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst.

Tidigare riksdagsbehandling, m. m.

I en motion till 1977/78 års riksmöte (mot. 673) togs upp skilda frågor om
hyresgästens besittningsskydd till gemensamma lokaler i hyresfastigheter
m.m. Motionärerna anförde att utvecklingen i kollektivhusen visade hur
svag hyresgästernas rättsliga ställning var när det gäller lokaler och andra
gemensamma delar av bostadsmiljön samt att det fanns exempel på hur
fastighetsägare dragit in förmåner som tvättstuga, hobbyrum och olika
förvaringsrum för att i stället iordningställa lokalerna och hyra ut dem som
självständiga hyresobjekt.

Lagutskottet konstaterade i sitt av riksdagen godkända betänkande (LU
1977/78:27) att förekomsten av gemensamma utrymmen som hobby- och
fritidslokaler m. m. och andra liknande förmåner för hyresgästerna utgjorde
betydelsefulla inslag i boendemiljön. Utskottet framhöll att det i hyreslagen
inte finns några särskilda bestämmelser rörande gemensamma
utrymmen och att någon fast praxis på området inte syntes ha utvecklats.
Utskottet ansåg vidare att det var mindre tillfredsställande att hyresvärdar
och hyresgäster skall behöva sväva i okunnighet om sina rättigheter och
skyldigheter med avseende på utrymmen och andra nyttigheter som upplåtits
för hyresgästernas gemensamma bruk. Det framstod därför som både
naturligt och önskvärt att större klarhet på området skapades. Utskottet
antog att tillkomsten av hyresförhandlingslagen (1978:304) kunde bli av
betydelse härvidlag. Likväl ansåg utskottet det angeläget att behovet av
lagregler på området närmare övervägdes och utskottet fann det lämpligt
att dessa frågor prövades av hyresrättsutredningen.

Vad utskottet anfört gav riksdagen regeringen till känna (rskr 1977/
78:296).

LU 1981/82:8

Genom beslut den 25 maj 1978 överlämnades regeringen riksdagens
skrivelse och utskottets betänkande till hyresrättsutredningen för att tas
under övervägande vid fullgörande av utredningens uppdrag. Med anledning
av ett motionsyrkande vid föregående riksmöte begärde riksdagen en
utredning av frågan om vidgad hyresrättskooperation (mot. 1979/80:1618,
LU 1980/81: 8, rskr 1980/81:8). Riksdagens hemställan har ännu inte föranlett
några utredningsdirektiv från regeringskansliet.

Hyresrättsutredningen

Hyresrättsutredningen (Ju 1975:06), som tillkallades år 1975 för att se
över hyreslagen, har i dagarna lagt fram sitt slutbetänkande (SOU 1981:77)
Hyresrätt 3. Bruksvärde, hyresprocess m.m. Utredningen föreslår bl. a.
ett tillägg till den nuvarande 1 § hyreslagen av följande lydelse (2 § i
lagförslaget):

Innefattar avtalet en rätt att utnyttja utrymmen som är avsedda att
användas gemensamt av hyresgästen och hyresgästerna i andra lägenheter,
får sådan rätt upphävas eller ändras i den ordning som gäller för ändring av
hyresvillkor.

Stadgandet syftar till att klargöra rättsläget vad gäller gemensamma
utrymmen. En förutsättning för bestämmelsens tillämplighet är som synes
att bostads- eller lokalhyresavtalet kan anses innefatta en rätt till gemensamma
utrymmen. Enligt utredningen behöver rätten härtill inte uttryckligen
framgå i hyresavtalet utan det är tillräckligt att den kan uttolkas i
avtalet. Om hyresvärden rent faktiskt låter hyresgästerna utnyttja vissa
utrymmen gemensamt, får enligt utredningen detta i regel anses utvisa att
hyresavtalet innefattar en sådan rätt. Stadgandet omfattar även utrymmen
som är gemensamma för lägenheter i flera hus, t. ex. en tvättstuga.

Beträffande prövningen i sak om en rätt att utnyttja utrymmena kan
upphävas eller ändras föreslår utredningen att den nuvarande regeln, att av
hyresvärden uppställt villkor skall gälla om det inte strider mot god sed
eller är obilligt, ändras. I stället bör vid en förlängnings- eller villkorstvist
frågan om vilka villkor som i fortsättningen skall gälla bedömas genom en
skälighetsprövning där parterna i princip likställs.

Utredningen framhåller att det ofta torde få anses oskäligt att rubba
hyresgästernas rätt till gemensamma utrymmen. Detsamma torde i regel
gälla i förhållande till hyresgäster som önskar bevara de gemensamma
utrymmena, även om vissa hyresgäster går med på en ändring. Skulle
hyresvärden och en mer utbredd hyresgästopinion önska att utrymmena
används för annat gemensamt ändamål, bör enligt utredningen beslut om
villkorsändring kunna meddelas på talan av hyresvärden. Däremot torde
knappast vissa hyresgäster kunna i strid med såväl hyresvärden som andra
hyresgäster få en ändring till stånd.

LU 1981/82:8

1 fråga om lägenheter för vilka förhandlingsordning gäller föreslår utredningen
ett tillägg till 5 § första stycket hyresförhandlingslagen. Hyresvärden
blir därigenom, när förhandlingsordning finns, skyldig att påkalla
förhandling, om han vill upphäva eller förändra rätten till gemensamma
utrymmen som hör till en bostadslägenhet. Primär förhandlingsskyldighet
skall alltså gälla även beträffande sådana frågor (jfr prop. 1977/78:175 s.

121 ff och 153 f). Genom förhandlingsöverenskommelse kan parterna träffa
avtal även om ändring av det ändamål för vilket gemensamma utrymmen
skall utnyttjas.

I betänkandet diskuteras vidare huruvida man bör överväga att i hyreslagen
ta in bestämmelser som ger hyresgästerna rätt till gemensam förvaltning
av vissa utrymmen, såsom restauranger och klubbutrymmen. Ett
sådant överförande av förvaltningsansvaret för vissa utrymmen till hyresgästerna
som kollektiv har enligt utredningen dock ett nära samband med
den försöksverksamhet i fråga om hyresgästernas inflytande över boendet
som f. n. bedrivs på olika håll. Frågan har också samband med den utredning
om vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus som begärts av riksdagen
(LU 1980/81:8; se ovan). Utredningen anser att det kan vara rimligt att
frågan om rätten till gemensamma utrymmen tas upp i hela sin vidd inom
ramen för den av riksdagen begärda utredningen. Frågan om rätt för
hyresgästerna att för gemensamt begagnande fa nya utrymmen upplåtna åt
sig synes enligt utredningens mening lämpligen kunna övervägas ytterligare
i samband med utredningen om vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus.

Det bör påpekas att den föreslagna lagregeln gäller rätt som enligt avtalet
föreligger till utrymmena som sådana. Sidoavtal om tillhandahållande av
tjänster som inte har direkt samband med fastighetsförvaltningen — t. ex.
matservering o. d. - kräver enligt utredningen särskilda överväganden
med hänsyn till att här är fråga om näringsverksamhet av annan art. Dessa
frågor synes därför inte lämpade att regleras inom hyreslagstiftningens
ram.

Remissvar

Flertalet remissinstanser — Svenska kommunförbundet, Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas riksförbund, HSB.s
riksförbund, Svenska Riksbyggen — tillstyrker förslaget i motion 902 om
en översyn av hyreslagstiftningen. Sveriges fastighetsägareförbund vill
inte motsätta sig att en utredning görs om behovet av särskilda regler för
kollektivt boende. Statens råd för byggnadsforskning har inte angivit
någon inställning till motionsyrkandet.

Svenska kommunförbundet anför att några intressanta projekt som gäller
kollektivt boende planerats och i viss utsträckning förverkligats under
de senaste åren. För att dessa projekt inte skall bli enstaka experiment i

LU 1981/82:8

några få kommuner är det viktigt att man klargör förutsättningarna för
kollektivt boende. Inte minst gäller det förvaltningen av hyrda kollektivbostäder.
Förbundet tillstyrker därför motionärernas förslag om en översyn
av hyreslagstiftningen. De i förbundets styrelse deltagande ledamöterna
från moderata samlingspartiet har reserverat sig mot styrelsens beslut
och avstyrker motionsförslaget.

Riksbyggen framhåller att det finns exempel på service som bortfaller,
när efterfrågan blir för liten för att ge ekonomiskt underlag. Frågan är om
en mindre grupp som efterfrågar denna service ändå kan kräva att den skall
finnas och om kostnaderna för förbättrad service som inte alla efterfrågar
får läggas på samtliga hyror. Hyreslagen har inte utformats med tanke på
sådana speciella problem som hänger ihop med kollektivt boende och det
finns anledning att undersöka om hyreslagstiftningen bör kompletteras
med regler i detta avseende. Detta gäller också en del frågor vid gemensamt
utnyttjande av bostäder. Ibland delar en s. k. storfamilj på en lägenhet.
Värden kanske kräver att endast en av familjens medlemmar står för
kontraktet. Om denne flyttar, är det oklart om övriga förlorar rätten att bo
kvar. En utredning om en ökad anpassning av lagstiftningen till olika
former av kollektivt boende bör enligt Riksbyggens mening inte med
nödvändighet inskränkas till att gälla enbart hyreslagstiftningen.

SABO erinrar om att lagen utgår från att relationerna mellan hyresgäst
och hyresvärd grundar sig på individuella avtal. I denna situation kan den
enskilde hyresgästen befinna sig i ett förhandlingsmässigt underläge. För
att skydda hyresgästen är därför vissa bestämmelser i hyreslagen tvingande,
dvs. de går inte att avtala bort. I praktiken sker emellertid förhandlingar
om hyror och övriga hyresvillkor kollektivt för hyresgästerna, vilket
regleras genom hyresförhandlingslagen. Den enskilde hyresgästen binds
till förhandlingsöverenskommelsen genom att det i det enskilda hyreskontraktet
finns intaget en förhandlingsklausul. Enligt SABO har det på senare
tid från allt fler håll uttryckts intresse för kollektivt boende. Trots det
ökande intresset tvekar bostadsföretagen att engagera sig i byggande och
förvaltning av bostäder för kollektivt boende. Orsaken till detta är bl. a. att
hyreslagens regler inte förutsett denna typ av boende. Därmed uppstår
oklarhet om hur ingångna avtal kommer att stå sig vid en eventuell överprövning
eller tvist.

SABO anser, i likhet med motionärerna, att man bör få till stånd ett
klarläggande av gällande lagstiftnings möjligheter och begränsningar, när
det gäller hyresförhållanden i samband med kollektivt boende. Det är
enligt SABOrs mening angeläget att eventuella oklarheter undanröjs, så att
reella möjligheter för kollektiva boendeformer skapas.

HSB, som anser att det ändamål som avses med motionärernas framställning
kan uppnås inom ramen för gällande bostadsrättslag, konstaterar
att motsvarande möjligheter inte föreligger inom hyreslagstiftningen. Huruvida
sådan möjlighet kan tillskapas kan enligt HSB:s mening inte bedömas
utan omfattande utredning.

LU 1981/82:8

Sveriges fastighetsägareförbund delar motionärernas uppfattning att
hyresiagstiftningen inte har utformats med hänsyn till att vissa utrymmen
skall kunna nyttjas kollektivt. Enligt förbundets erfarenhet är problemen
med kollektivt boende inte av sådan omfattning att särskilda regler härom
behöver tillskapas. Förbundet vill dock inte motsätta sig en utredning om
behovet. Skulle det därvid visa sig att behov av särskilda regler trots allt
föreligger, motsätter sig förbundet bestämt införande av bestämmelser,
som skulle tvinga ägaren till kollektiva upplåtelser som tidigare ej existerat.
En förutsättning för att kollektiv upplåtelse skall kunna komma till
stånd måste vara att det föreligger en frivillig överenskommelse mellan
parterna. Förbundet påpekar att det kan förekomma olika ”grader” av
kollektiv upplåtelse, från relativt okomplicerade fall av upplåtelse till
hyresgäster i kollektiv till upplåtelse där nyttjandet förenats med någon
form av organiserad service, exempelvis matservering. Regler om enklare
former av upplåtelse kunde, om de alls erfordras, lämpligen tas in i hyresiagstiftningen.
I fråga om upplåtelser som även innefattar sidoavtal om
tillhandahållande av tjänster förefaller det förbundet naturligt att regleringen
sker i annan civilrättslig lag. Det kan här vara fråga om näringsverksamhet
som inte har direkt anknytning till fastighetsförvaltning.

Byggforskningsrådet uppger att rådet inte har några forskningsresultat
som i detalj belyser de frågor som tas upp i motionen. I yttrandet redovisas
dock några erfarenheter som rådet fått i samband med den löpande planeringen
av forskningsverksamheten. Det omdiskuterade fallet om det s. k.
familjehotellet i Hässelby (se ovan s. 4) torde enligt rådet visa att lagen inte
ställer några hinder i vägen för att avtala fram långtgående kollektiva
serviceåtgärder men att detta inte är någon tvingande skyldighet för fastighetsägare.
Ett exempel på annan lösning utgör kollektivhuset på Teleskopsgatan
i Göteborg. Här har man valt att gå från gällande praxis på
hyresmarknaden och avhänt sig besittningsskyddet genom att upprätta ett
lokalhyresavtal mellan bostadsföretaget och en intresseförening (U P A).
Intresseföreningen har i sin tur upprättat kontrakt med var och en av
hyresgästerna och svarar gentemot värden för hyresuppbörd och att hyreslagens
regler efterlevs i övrigt. Den enskilde hyresgästen blir därmed
andrahandshyresgäst. Vissa möjligheter till besparingar av kollektiva nyttigheter
kan resultera i lägre hyra alt. mindre hyreshöjning. Detta exempel
är inte representativt men visar hur man närmast p. g. a. organisatoriska
och administrativa skäl valt att frångå den vanliga principen om hyresavtal.
Sammanfattningsvis konstaterar rådet att lagstiftningen knappast är
avpassad för kollektiva boendeformer men inte heller förhindrar att sådana
kommer till stånd genom avtal. Rådet har också kunnat konstatera att
åtskilliga, möjligen den övervägande delen, av de svårigheter som hänger
samman med kollektiv förvaltning av gemensamhetsutrymmen etc. bottnar
i organisatoriska, administrativa och personella problem. Rådet framhåller
att det krävs mycket arbete av hyresgäster som i förening t. ex. skall

LU 1981/82:8

överta ansvaret för en matsal eller andra större gemensamhetsutrymmen.
Ofta har hyresgästerna också en omfattande administrativ process att
genomgå, innan partsförhållandet på hyresmarknaden resulterar i verkställighet.

Utskottet

I detta betänkande behandlar utskottet två motioner som tar upp frågor
om besittningsskyddet för gemensamhetslokaler och om ändring av hyreslagstiftningen
för att göra den mer anpassad till kollektivt boende.

Enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) har bostadshyresgäst ett direkt
besittningsskydd, en kvarboenderätt. Skyddet är utformat så att hyresgästerna
i princip tillförsäkrats möjligheter att vid hyrestidens utgång få hyresavtalen
förlängda. Beträffande hyra av annan lägenhet än bostad ger hyreslagen
endast ett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgästerna har således
under vissa förutsättningar rätt till ersättning av hyresvärden när denne
inte vill förlänga avtalet. Besittningsskyddet för bostads- och lokalhyresgästerna
är förenat med en rätt för dem att få villkoren för fortsatt förhyrning
prövade.

Föremålet för besittningsskyddet är den förhyrda lägenheten med vad
därtill hör. I hyresfastigheter kan häijämte finnas utrymmen som gemensamt
nyttjas av hyresgästerna såsom tvättstugor, fritidslokaler m. m. I den
mån hyresgästerna i hyresavtalen tillförsäkrats rätt att få begagna sådana
utrymmen kan förmånen vara att betrakta som ett avtalsvillkor. Under
löpande avtalsperiod kan hyresvärden inte utan hyresgästernas medgivande
ändra villkoren i avtalet eller upphäva dem. I samband med förlängning
av hyresavtalet kan däremot hyresvillkor justeras eller bringas att helt
upphöra. Hyresgästerna har nämligen inte tillerkänts någon rätt att kvarbo
på oförändrade villkor utan endast, som ovan berörts, en möjlighet att få
villkoren för den fortsatta förhyrningen prövade av hyresnämnden. För
annat villkor än sådant som avser hyrans storlek gäller härvid att hyresvärdens
krav skall godtas om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är obilligt.

Beträffande hyresgästernas rätt till förmåner som inte uttryckligen omfattas
av hyresavtalet är rättsläget oklart. I ett av bostadsdomstolen år
1978 avgjort mål har domstolen prövat hyresgästers anspråk på hyresvärden
att tillhandahålla restaurangservice i ett s. k. kollektivhus. Domstolen
konstaterade härvid att hyresgästerna inte hade någon enbart på hyresförhållandena
som sådana grundad rätt att få service i fastighetens restauranglokal.
Domstolen fann vidare att frågan om tillhandahållande av fortsatt
restaurangservice inte kunde prövas som en villkorstvist enligt hyreslagen.
Inte heller hade hyresgästerna någon självständig, på hyresavtalen grundad
dispositionsrätt till lokalerna.

I motion 895 begärs att hyresgästernas besittningsskydd och inflytande

LU 1981/82:8

över gemensamma lokaler och över boendemiljön förstärks. Motionärerna
framhåller att gällande hyreslagstiftning inte hindrat fastighetsägarna från
att avsevärt försämra hyresgästernas möjligheter att disponera sådana
uti y mmen.

1 motion 902 föreslås ett tillkännagivande av innebörd att hyreslagstiftningen
bör anpassas bättre till skilda former av kollektivt boende. Motionärerna
anför bl. a. att reglerna i hyreslagen om exempelvis besittningsskydd,
bytesrätt och underhållsskyldighet, vilka ursprungligen tillkommit
för att skydda hyresgästerna, nu kan motverka de boendes intressen av att
samverka. Enligt motionärerna bör övervägas att i hyreslagen införa nya
regler, som är ägnade att öka boendeinflytandet i vid mening.

Utskottet vill till en böljan erinra om att utskottet vid 1977/78 års
riksmöte med anledning av ett liknande motionsyrkande som i motion 895
uttalade att förekomsten av gemensamma utrymmen som hobby- och
fritidslokaler m. m. och andra liknande förmåner för hyresgästerna utgör
betydelsefulla inslag i boendemiljön. Det är, framhöll utskottet, därför
mindre tillfredsställande att hyresvärdar och hyresgäster ofta måste sväva
i okunnighet om sina rättigheter och skyldigheter med avseende på utrymmen
och andra nyttigheter som upplåts för hyresgästernas gemensamma
bruk. Enligt utskottets mening framstod det som angeläget att behovet av
lagregler på området närmare övervägdes. Utskottet ansåg det lämpligt att
hyresrättsutredningen prövade dessa frågor.

Hyresrättsutredningen har i dagarna avlämnat sitt slutbetänkande (se s.
6 f.). 1 betänkandet föreslås ett tillägg till hyreslagen av innebörd att rätten
till sådana gemensamma utrymmen, som hör till en lägenhet, inte får
upphävas eller ändras i annan ordning än den som gäller för ändring av
hyresvillkor. För att bestämmelsen skall bli tillämplig får det anses tillräckligt
att rätten till utrymmena kan intolkas i hyresavtalet. Bestämmelsen
omfattar även utrymmen som är gemensamma för lägenheter i flera hus,
exempelvis tvättstugor. Hyresrättsutredningen föreslår vidare att vid en
villkorstvist, som avser andra hyresvillkor än hyran, skall villkoren fastställas
på grundval av en allmän skälighetsprövning. Detta innebär således
att något företräde inte, såsom enligt gällande rätt, ges åt hyresvärdens
ståndpunkt. Utredningen framhåller att det ofta torde få anses oskäligt att
rubba hyresgästernas rätt till gemensamma utrymmen. I hyresförhandlingslagen
föreslås dessutom en ändring av innebörd att primär förhandlingsskyldighet
skall gälla även beträffande nu aktuella frågor.

Genomförs utredningens förslag kommer yrkandet i motion 895 att bli
tillgodosett i allt väsentligt. I avvaktan på remissbehandlingen av betänkandet
och regeringens överväganden med anledning därav bör motionen
inte föranleda någon åtgärd från riksdagens sida. Utskottet avstyrker följaktligen
bifall till motion 895.

Med anledning av de synpunkter som framförs i motion 902 vill utskottet
framhålla att de förslag som läggs fram av hyresrättsutredningen inte i

LU 1981/82:8

första hand tar sikte på att lösa sådana hyresrättsliga problem som är
förknippade med kollektivt boende. Vissa av de förslag som läggs fram av
utredningen kan dock väntas medföra ett ökat boendeinflytande för hyresgäster
i allmänhet, inräknat de kollektivboende. I betänkandet diskuterar
utredningen också om i hyreslagen bör tas in bestämmelser som ger hyresgästerna
rätt att gemensamt förvalta vissa utrymmen, såsom restauranger
och klubbutrymmen. Denna fråga har enligt utredningen bl. a. samband
med den utredning om vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus som
riksdagen begärde hösten 1980 (LU 1980/81:8). Hyresrättsutredningen
anser det rimligt att frågan om rätten till gemensamma utrymmen tas upp i
hela sin vidd inom ramen för en sådan utredning.

Lagutskottet delar den av civilutskottet i dess yttrande framförda uppfattningen
att nuvarande osäkerhet om rättsförhållandena vid olika typer
av kollektivt boende motiverar att man överväger hur en anpassning av
hyreslagstiftningen till sådant boende skall kunna ske. Enligt lagutskottets
mening syns det lämpligt att den av riksdagen begärda utredningen om en
vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus får, såsom hyresrättsutredningen
föreslagit, pröva i hela sin vidd frågan om rätten till gemensamma
lokaler. Även andra frågor om kollektivt boende bör kunna tas upp av
utredningen. Utskottet förutsätter att utredningen snarast kommer att
tillsättas och att vid utformandet av direktiven beaktas vad utskottet
anfört.

Med hänsyn till det anförda finner utskottet att det inte heller med
anledning av motion 902 är erforderligt med något initiativ från riksdagens
sida.

Utskottet hemställer

1. beträffande hyresgästernas besittningsskydd
att riksdagen avslår motion 1980/81:895,

2. beträffande kollektivt boende

att riksdagen avslår motion 1980/81:902.

Stockholm den 17 november 1981

På lagutskottets vägnar
LENNART ANDERSSON

Närvarande: Lennart Andersson (s), Inger Lindquist (m), Ivan Svanström
(c), Stig Olsson (s), Joakim Ollén (m), Arne Andersson i Gamleby (s),
Martin Olsson (c), Ingemar Konradsson (s), Olle Aulin (m), Owe Andréasson
(s), Bengt Silfverstrand (s), Stina Andersson (c), Olle Grahn (fp),
Ingrid Segerström (s) och Susann Torgerson (fp).

LU 1981/82:8

Reservation

Lennart Andersson, Stig Olsson, Arne Andersson i Gamleby, Ingemar
Konradsson, Owe Andréasson, Bengt Silfverstrand och Ingrid Segerström
(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 12 som börjar med ”Lagutskottet
delar” och slutar med ”riksdagens sida” bort ha följande lydelse:

Utskottet vill understryka det angelägna i att den av riksdagen för ett år
sedan begärda utredningen skyndsamt tillsätts. Frågan om kooperativ
förvaltning av hyreshus har, som hyresrättsutredningen påpekat, samband
med spörsmålet om hyresgästernas rätt till gemensamma utrymmen i
hyresfastigheter. Utskottet anser det angeläget att den nuvarande osäkerheten
om vad som i hyresrättsligt hänseende kan anses råda när det gäller
olika former av kollektivt boende undanröjs. Med anslutning till vad som
anförs i motion 902 anser utskottet vidare att riksdagen nu bör ta ett
initiativ till reform av hyreslagstiftningen, varvid siktet skall vara inställt
på att förbättra och stimulera möjligheterna till kollektivt boende. De i
motionen aktualiserade frågorna är enligt utskottets mening av sådan angelägenhetsgrad
att de bör utredas samtidigt med frågorna om vidgad kooperativ
förvaltning av hyreshus och lämpligen inom ramen för den utredning
riksdagen begärt.

Vad utskottet anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen till
känna.

dels att utskottets hemställan under moment 2 bort ha följande lydelse:

2. beträffande kollektivt boende

att riksdagen med anledning av motion 1980/81:902 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om en
ändring av hyreslagstiftningen med sikte på att stimulera möjligheterna
till kollektivt boende.

LU 1981/82:8

Bilaga

Civilutskottets yttrande
1981/82:3 y

över motioner om hyreslagstiftningen

Till lagutskottet

Lagutskottet har berett civilutskottet tillfälle att yttra sig över motionerna

1980/81:

895 av Tore Claeson (vpk) och Inga Lantz (vpk) vari föreslås att riksdagen
hos regeringen hemställer om förslag till sådana ändringar i hyreslagstiftningen
som erfordras för att hyresgästernas besittningsskydd och inflytande
över gemensamma lokaler och boendemiljön förstärks,

902 av Margareta Palmqvist m. fl. (s) vari föreslås att riksdagen som sin
mening ger regeringen till känna att överväganden snarast bör initieras om
ändringar i hyreslagstiftningen m. m. för att göra den mer anpassad till olika
former av kollektivt boende, dvs. ett gemensamt utnyttjande av bostäder och
bostadskomplement, allt enligt vad som utvecklats i motionen.

Civilutskottet avger följande yttrande.

I motion 1980/81:902 (s) hävdas att hyreslagstiftningen inte är anpassad till
olika former av kollektivt boende, och att detta leder till en osäkerhet som
motverkar ett ökat gemensamt utnyttjande av bostäder, delar av dessa eller
komplement till dessa. Mot denna bakgrund förordas en översyn av
lagstiftningen i syfte att få en bättre sådan anpassning till nya anspråk.

Civilutskottet delar motionärernas uppfattning att den gällande hyreslagstiftningen
med sina utgångspunkter lämnar en osäkerhet om vissa rättsförhållanden
vid olika typer av kollektivt boende, bl. a. när det gäller
besittningsskyddet, hyresrätten och husägarens underhållsplikt. Sveriges
allmännyttiga bostadsföretag (SABO) har anfört att bl. a. dessa oklarheter
lett till att bostadsföretagen tvekar att engagera sig i byggande och
förvaltning av bostäder för kollektivt boende. Redan detta motiverar enligt
civilutskottets mening överväganden om en anpassning av lagstiftningen.
Det finns dock inte tillräckligt underlag för annat än att förorda överväganden
på departementsnivå för att ytterligare belysa i vilka avseenden
hyreslagstiftningen uppvisar angivna brister. Behovet av överväganden om
ändringar i lagstiftningen får bedömas mot bakgrund därav. Lagutskottet bör
med anledning av motionen föreslå riksdagen att som sin mening ge
regeringen till känna vad civilutskottet anfört.

I motion 1980/81:895 (vpk) föreslås riksdage n begära förslag till ändringar i
hyreslagstiftningen i syfte att stärka hyresgästernas besittningsskydd och
inflytande över gemensamma lokaler och boendemiljön. Motionärerna utgår
från behov som visat sig vid kollektivt boende.

LU 1981/82:8

De överväganden som utskottet ovan förordat kommer att omfatta även
en belysning av de gemensamma utrymmenas hyresrättsliga ställning. En
sådan översyn tillgodoser därmed också i väsentliga delar syftet med motion
1980/81:895 (vpk).

Stockholm den 15 oktober 1981

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c). Per Bergman (s). Oskar Lindkvist (s).
Kerstin Ekman (fp). Lars Henrikson (s). Knut Billing (m). Sven Eric
Åkerfeldt (c). Maj-Lis Landberg (s). Bertil Danielsson (m). Birgitta Dahl
(s). Kerstin Andersson i Hjärtum (c). Ingvar Eriksson (m). Per Olof
Håkansson (s). Margareta Palmqvist (s) och Erik Börjesson (fp).

Avvikande mening

Knut Billing. Bertil Danielsson och Ingvar Eriksson, alla (m), anser att den
del av utskottets yttrande pä s. 1 som börjar "Civilutskottet delar” och slutar
"civilutskottet anfört" bort lyda:

Enligt civilutskottets mening har det inte visats föreligga sådana svårigheter
beträffande gemensamt hyrda utrymmen att de inte kan förutsättas bli
lösta i tillämpningen. Det finns därför inte tillräckliga skäl för att riksdagen
skall påkalla några överväganden om ändringar i hyreslagstiftningen. Det har
inte heller i övrigt visats föreligga bärande skäl för att genom ändringar i
lagstiftningen skapa nya legala förutsättningar för kollektiva upplåtelser av
bostäder. Tillgänglig utredningskapacitet bör användas för mer centrala
frågor. Lagutskottet bör därför avstyrka motionerna.

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1981