om kooperativ hyresrätt och om uppsägning av hyresavtal

Betänkande 1985/86:BoU2

Bostadsutskottets betänkande

1985/86:2

om kooperativ hyresrätt och om uppsägning av
hyresavtal 1985/86:2

Sammanfattning

I betänkandet behandlas en motion (s) om översyn av hyreslagstiftningen i
syfte att främja s. k. kooperativ hyresrätt. Motionen avstyrks med hänvisning
till pågående överväganden i bl. a. bostadskommittén. Vidare behandlas en
motion (vpk) om uppsägningsreglerna i hyreslagstiftningen. Denna motion
avstyrks.

Motionerna m. m.

I detta betänkande behandlar utskottet de under allmänna motionstiden
1985 väckta motionerna 1984185:

1250 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (båda s) vari hemställs att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen
anförts om tillskapande av en ny upplåtelseform, kooperativ hyresrätt.

1664 av Tore Claeson (vpk) vari hemställs att riksdagen hos regeringen
hemställer om förslag till ändring av reglerna i hyreslagstiftningen om
uppsägning av hyresavtal i enlighet med vad som anförts i motionen.

Motionerna har hänvisats till lagutskottet som överlämnat dem till bostadsutskottet.

Lagutskottet har remitterat motion 1984/85:1250 till vissa organisationer
på bostadsmarknaden. Av remissinstanserna är Sveriges Allmännyttiga
Bostadsföretag, SABO, och Stockholms Kooperativa Bostadsförening, ek.
för., positiva till motionsyrkandet. Sveriges fastighetsägareförbund, Hyresgästernas
Riksförbund, HSB:s Riksförbund och Sveriges Bostadsrättsföreningars
Centralorganisation avstyrker motionen. Svenska kommunförbundet
har avstått från att yttra sig. Riksbyggen som beretts tillfälle att yttra sig
har inte inkommit med något yttrande.

Remissyttrandena har under hand tillställts bostadskommitténs sekretariat.

Kooperativ hyresrätt

1 motion 1984/85:1250 (s) begärs ett tillkännagivande av riksdagen i enlighet
med vad som anförs i motionen om tillskapande av en ny upplåtelseform,
kooperativ hyresrätt. Motionärerna anför att partställningen vid upplåtelse

1 Riksdagen 1985186.19sami. Nr2

Rättelse: S. 4 under hemställan Står 3. Rättat till 2.

med hyresrätt inte är förenlig med att hyresgästerna övertar det totala
förvaltningsansvaret för sina bostäder. Det bör därför övervägas att skapa en
ny upplåtelseform som ger ett med bostadsrätt jämförbart inflytande för de
boende, men utan möjlighet för dem till förmögenhetsvinster genom
överlåtelse av lägenheter. Det finns, enligt motionärerna, en rad skäl som
talar för en konstruktion med självförvaltning i föreningsform. Det skulle
vara av stort värde för kommunerna att kunna erbjuda de boende ett större
inflytande och möjlighet till sänkta boendekostnader. Den nya boendeformen
borde innebära endast en låg kontantinsats och förmedling av lägenheter
till en bosparkö. Härigenom skulle bostäderna kunna bli attraktiva för
bl. a. ungdomar. Motionärerna skisserar vissa organisatoriska lösningar och
konstaterar att dessa kommer att strida mot olika författningar. Lagstiftningen
bör därför, enligt motionärerna, ses över så att hyresrättskooperativ kan
bildas.

Frågan om kooperativ hyresrätt har tidigare varit aktuell för riksdagen,
som därvid beslutat att hos regeringen begära en utredning av frågan. I sitt av
riksdagen godkända betänkande (LU 1980/81:8) fann lagutskottet enhälligt -med instämmande i vad civilutskottet anfört (CU 1980/81:2 y) - att det
förelåg skäl att utreda frågan om en vidgad kooperativ förvaltning av
hyreshus. Innan utredningsarbetet slutförts ansåg lagutskottet dock inte att
det fanns skäl att begära att förslag skulle föreläggas riksdagen. Utredningsarbetets
former borde ankomma på regeringen att bestämma.

I direktiven till bostadskommittén (Bo 1982:02, dir. 1982:94) har regeringen
uppdragit åt kommittén att i samband med frågor om hyresgästinflytande
överväga även vad riksdagen anfört i sitt nyssnämnda beslut. Kommittén
avses avlämna sitt betänkande våren 1986.

I sammanhanget kan nämnas 1983 års bostadsrättskommittés betänkande
(SOU 1985:6) Förköp av bostadsrätt m. m., vilket betänkande för närvarande
efter remissbehandling är föremål för överväganden i regeringskansliet.

Delgivning av uppsägning

I motion 1984/85:1664 (vpk) aktualiseras reglerna om delgivning av uppsägning
i hyreslagstiftningen. Motionären vänder sig mot att en uppsägning,
enligt nyligen av riksdagen antagna regler, i vissa fall anses ha skett redan när
den i rekommenderat brev lämnats till posten. Enligt motionären leder detta
till att en hyresgäst, som inte betalat hyra i rätt tid, kan bli av med sin bostad
utan att han faktiskt har fått del av uppsägningen. Motionären begär förslag
från regeringen om ändrade regler om uppsägning av hyresavtal.

Enligt de från den 1 januari 1985 gällande reglerna i hyreslagstiftningen
(prop. 1983/84:137, BoU 29, SFS 1984:694) gäller i huvudsak följande om
uppsägning av hyresförhållande för bostadslägenhet.

Om hyresförhållandet skall upphöra i förtid skall uppsägningen delges
enligt reglerna i delgivningslagen (1970:428). Uppsägningshandlingen skall
således överbringas till den sökte personligen eller till ställföreträdare eller
ombud för honom. Handlingen anses delgiven när den sökte mottagit den.
Om den sökte inte träffas i sitt hemvist får uppsägningen - med ett enklare
förfarande än delgivningslagen föreskriver - sändas i rekommenderat brev

BoU 1985/86:2

under hans vanliga adress. Ett exemplar skall dessutom lämnas i den söktes
bostad till en vuxen hushållsmedlem eller - om ingen påträffas - läggas i
postlådan (s. k. surrogatdelgivning). När detta är fullgjort anses uppsägningen
ha skett (12 kap. 8 § andra stycket och 8 kap. 8 § andra och tredje
styckena jordabalken). De nya reglerna innebär ingen saklig avvikelse från
vad som gällt tidigare.

Om uppsägningen däremot skall ske till avflyttning vid hyrestidens utgång,
dvs. vid en i hyreskontraktet förutsedd tidpunkt, gäller ändrade regler,
innebärande ett enklare förfarande. Om den sökte har hemvist här i landet
får uppsägningen redan från början sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen
anses ha skett när den lämnats för postbefordran under den söktes
vanliga adress. Den uthyrda' lägenhetens adress anses som hyresgästens
vanliga adress, om han inte lämnat hyresvärden uppgift om annan adress
(12 kap. 8 § tredje stycket jordabalken). I detta sammanhang kan erinras om
att en bostadshyresgäst normalt har rätt till förlängning av hyresförhållandet.
Bestämmelserna om förlängning gäller dock inte vid korttidsupplåtelser av
möblerade rum eller fritidslägenheter eller upplåtelse av lägenhet i upplåtarens
egen bostad eller i fall hyresrätten är förverkad. Har hyresvärden sagt
upp ett hyresavtal som omfattas av reglerna om förlängning är uppsägningen
utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång
har hänskjutit förlängningsfrågan till hyresnämnden, eller hyresgästen ändå
flyttat. Hyresgästen har rätt att bo kvar tills förlängningsfrågan har avgjorts
(12 kap. 49 och 50 §§ jordabalken). När hyresnämnden kallar parterna i en
förlängningstvist till förhandling, sker det genom delgivning. Om hyresgästen
inte nåtts av det rekommenderade brevet med uppsägning, får han alltså
kännedom om denna genom kallelsen till hyresnämnden.

Skilda förfaranden tillämpas alltså beroende på om uppsägningen avser att
hyresförhållandet skall upphöra i förtid eller vid en i avtalet förutsedd
tidpunkt. Uppsägning till upphörande iförtid kan från hyresvärdens sida ske
endast när hyresgästen förverkat hyresrätten, dvs. har åsidosatt sina
åligganden på något av de sätt som anges i 12 kap. 42 § jordabalken, t. ex.
genom bristande hyresbetalning. Om hyresgästen har försummat att betala
hyra och han sägs upp av denna anledning, måste hyresvärden alltså använda
det delgivningsförfarande som nyss beskrevs för dessa fall. Uppsägningen
anses således inte ha skett redan när ett rekommenderat brev lämnas till
posten. Dessutom gäller att hyresgästen kan få tillbaka hyresrätten genom att
betala felande belopp inom tolv dagar från det att han delgetts en särskild
underrättelse om denna betalningsmöjlighet samt meddelande om uppsägningen
har lämnats vederbörande socialnämnd. Beslut om avhysning får inte
meddelas förrän fjorton dagar efter det att hyresgästen delgetts underrättelsen
resp. meddelande lämnats socialnämnden (12 kap. 44 § jordabalken).
Avhysning får inte heller verkställas förrän tidigast en vecka från det att
hyresgästen beretts tillfälle att yttra sig över ansökningen om avhysning.
Sådant tillfälle skall beredas vederbörande, såvida han inte saknar känt
hemvist och det inte kan klarläggas var han uppehåller sig (16 kap. 2 och 3 §§
utsökningsbalken).

BoU 1985/86:2

3

Utskottet

BoU 1985/86:2

Beträffande frågan om kooperativ hyresrätt bör erinras om att riksdagen på
förslag av ett enigt lagutskott (LU 1980/81:8) hos regeringen begärt en
utredning om vidgad hyresrättskooperation; ett uppdrag som av regeringen
tillagts bostadskommittén. Kommittén kommer, enligt vad utskottet erfarit,
att avge sitt betänkande våren 1986.

Enligt utskottets uppfattning bör bostadskommitténs betänkande samt
regeringens överväganden av kommitténs förslag och av bostadsrättskommitténs
förslag avvaktas. Utskottet finner inte anledning föreslå riksdagen
göra det i motion 1984/85:1250 (s) begärda tillkännagivandet.

Beträffande frågan om översyn av uppsägningsregler finner utskottet, med
hänvisning till de refererade bestämmelserna i 12 kap. jordabalken, att
motionärens förslag vilar på oriktiga förutsättningar. En hyresgäst kan
således inte på grund av bristande hyresbetalning skiljas från sin lägenhet
genom en uppsägning som anses ha skett redan när ett rekommenderat brev
lämnas för postbefordran. Det krävs att hyresvärden först försöker delge
hyresgästen personligen. Om hyresgästen därvid inte är anträffbar får s. k.
surrogatdelgivning ske i enlighet med regler som gällt även före reformen av
hyreslagstiftningen. Hyresvärden skall också delge hyresgästen en underrättelse
om möjligheten att få tillbaka hyresrätten samt därutöver meddela
socialnämnden. Först om hyresgästen, sedan allt detta iakttagits, dröjer mer
än tolv dagar med betalningen, kan ett avhysningsförfarande inledas.

Inte heller om hyresgästen sägs upp enligt regler i hyreskontraktet och det
föreligger rätt för honom till förlängning av detta, kan han skiljas från
lägenheten utan att först ha blivit delgiven hyresvärdens anspråk på
hyresrättens upphörande. Undantagna från rätten till förlängning av hyresavtal
är endast de förut angivna speciella fallen av korttidsuthyrning, eller
uthyrning av del av hyresvärdens egen bostad m. m.

Enligt utskottets mening föreligger det inte behov att nu se över de nyligen
antagna reglerna om uppsägning. Motion 1984/85:1664 (vpk) bör därför
avslås av riksdagen.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande kooperativ hyresrätt

att riksdagen avslår motion 1984/85:1250,

2. beträffande översyn av uppsägningsregler
att riksdagen avslår motion 1984/85:1664.

Stockholm den 14 november 1985

På bostadsutskottets vägnar

Kjell A. Mattsson

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Oskar Lindkvist (s), Rolf Dahlberg (m),
Magnus Persson (s), Erling Bager (fp), Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s),
Margareta Palmqvist (s), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil Danielsson (m),
Rune Evensson (s), Tore Claeson (vpk), Nils Nordh (s), Rune Thorén (c)
och Britta Sundin (s).

gotab Stockholm 1985 83653