om fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16 jämte motioner) (Betänkande 1983/84:LU10 Lagutskottet)

LU 1983/84:10

Lagutskottets betänkande
1983/84:10

om fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16 jämte motioner)

Ärendet

I betänkandet behandlar utskottet proposition 1983/84:16 i vilken regeringen
(justitiedepartementet) efter hörande av lagrådet föreslår att riksdagen
antar ett i propositionen framlagt förslag till lag om fastighetsmäklare.
Lagförslaget har intagits i bilaga 1 till betänkandet. Beträffande propositionens
huvudsakliga innehåll hänvisas till vad utskottet anför på s. 2 och 3.

Vidare behandlas dels en under allmänna motionstiden år 1983 väckt
motion, 1982/83:494, som med yttrande överlämnats till lagutskottet från
näringsutskottet, dels fem med anledning av propositionen väckta motioner,
nämligen motionerna 1983/84:6-10. Motionsyrkandena redovisas nedan.

På begäran av lagutskottet har näringsutskottet yttrat sig över propositionen
och motionerna 6-10 i de delar som avser näringsrättsliga frågor.
Yttrandet har fogats som bilaga 2 till betänkandet.

I ärendet har inkommit en skrivelse från HSB:s riksförbund ekonomisk
förening och Svenska Riksbyggen förening u p a samt en från Svenska
Sparbankernas Fastighetsbyrå AB.

Motionsyrkandena

I motion 1982183:494 av Margareta Persson och Monica Andersson (båda
s) yrkas att riksdagen hos regeringen hemställer om en lagstiftning för att
införa obligatorisk auktorisation av fastighetsmäklare.

I motion 1983/84:6 av Christer Eirefelt och Hugo Bergdahl (båda fp) yrkas
att riksdagen avslår proposition 1983/84:16.

I motion 1983/84:7 av Bertil Fiskesjö m. fl. (c) yrkas att riksdagen

1. avslår propositionen såvitt avser reglerna om registrering av
fastighetsmäklare,

2. som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om
frivillig auktorisation.

I motion 1983/84:8 av Nic Grönvall (m) yrkas att riksdagen avslår
regeringens proposition 1983/84:16.

I motion 1983/84:9 av Bertil Lidgård m. fl. (m) yrkas att riksdagen avslår
propositionen i vad därigenom uppställs krav på registrering såsom villkor
för att vara fastighetsmäklare.

1 Riksdagen 1983184. 8 sami. Nr 10

LU 1983/84:10

I motion 1983/84:10 av Rosa Östh och Karin Israelsson (båda c) yrkas att
riksdagen beslutar att i lag om fastighetsmäklare införa en skyldighet för
mäklaren att upplysa säljare och köpare om de plan-, byggnads- och
hälsovårdsbestämmelser som kan bedömas väsentligen inskränka en köpares
nytta och användning av fastigheten.

Utskottet

Allmänna överväganden

F. n. finns i Sverige omkring 2 000 fastighetsmäklare och mäklarföretag.
Enligt en kungörelse (1947:336) om auktorisation av fastighetsmäklare kan
den som vill ägna sig åt fastighetsförmedling ansöka om auktorisation hos en
handelskammare. För auktorisation uppställs vissa krav på bl. a. utbildning,
erfarenhet och ansvarsförsäkring. I övrigt saknas i Sverige - till skillnad från
övriga nordiska länder och flera andra länder i Europa - särskilda
författningsbestämmelser om fastighetsmäklares verksamhet. I praxis har
emellertid utbildats vissa regler som bl. a. rör mäklarens förhållande till
säljaren samt mäklarens rätt till ersättning för uppdraget.

Omkring 600 mäklare ärf. n. auktoriserade. Många mäklare, som i och för
sig uppfyller kraven på auktorisation, är emellertid uteslutna från möjligheten
att bli auktoriserade därför att handelskamrarna som ett ytterligare krav
brukar fordra att mäklaren har en fri och obunden ställning. Anställda vid
bankägda eller på annat sätt bankanslutna företag hör till dem som på grund
av sistnämnda krav inte kan bli auktoriserade. Dessa företag, bland vilka
Svenska Sparbankernas Fastighetsbyrå AB är störst, svarar för en stor del av
fastighetsförmedlingen i landet.

I propositionen läggs fram förslag till en lag om fastighetsmäklare. Lagen
innehåller både näringsrättsliga och civilrättsliga regler, vilka skall tillämpas
på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter,
bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m. m. Lagen innebär att juridiska
personer i fortsättningen inte får uppträda som fastighetsmäklare. Något
hinder mot att företag har anställda fastighetsmäklare finns dock inte, men
det är alltså de anställda och inte företaget som sådant som får ägna sig åt
fastighetsförmedling.

De näringsrättsliga reglerna innebär att varje fastighetsmäklare skall vara
registrerad hos länsstyrelsen. För registrering krävs att mäklaren har
försäkring, har tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som
fastighetsmäklare. Den nuvarande författningsregleringen om frivillig auktorisation
hos handelskamrarna skall upphävas i samband med att fastighetsmäklarlagen
träder i kraft.

De civilrättsliga reglerna innebär på åtskilliga punkter lagfästande av vad
som anses gälla f. n. Mäklaren skall enligt den föreslagna lagen utföra sitt
uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Han

LU 1983/84:10

skall vidare ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva
och verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående
fastigheten. Vid förmedling av fastigheter till konsumenter skall mäklaren
tillhandahålla köparen en beskrivning av fastigheten och en beräkning av
dennes boendekostnader. Fastighetsmäklaren kan bli skadeståndsskyldig
om han uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt
fastighetsmäklarlagen och därigenom vållar köparen eller säljaren skada.

I likhet med vad som gäller f. n. skall ersättningen till fastighetsmäklaren
som regel betalas i form av provision. Har mäklaren erhållit sitt uppdrag med
s. k. ensamrätt, får tiden för ensamrätten i konsumentförhållanden bestämmas
till högst tre månader åt gången.

Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft den 1 juli 1984.
För dem som vid ikraftträdandet är verksamma som fastighetsmäklare skall
gälla särskilda övergångsbestämmelser. Bl. a. har den som saknar föreskriven
utbildning ändå möjlighet att registreras. Han måste dock genomgå
utbildningen före utgången av juni 1986, om han vill kvarstå som
mäklare.

Till grund för propositionen ligger småhusköpkommitténs betänkande
(SOU 1981:102) Fastighetsförmedlingslag, vilket remissbehandlats.

I motionerna 1983/84:6 (fp) och 1983/84:8 (m) yrkas avslag på propositionen.
Motionärerna i motion 6 påpekar att nuvarande ordning med frivillig
auktorisation i huvudsak får anses tillfredsställande och att den nya lagen inte
innebär några påtagliga förbättringar när det gäller kontrollen av fastighetsmäklarnas
verksamhet. Enligt motionärerna leder förslaget till en ökad
byråkrati och större kostnader för dem som anlitar fastighetsmäklare.
Motionärerna anser att konsumenterna gynnas bäst genom det nuvarande
systemet med frivilligt auktoriserade mäklare.

Också motionären i motion 8 kritiserar den föreslagna registreringen. Han
anser att det i propositionen inte redovisats några grunder för införandet av
en sådan etableringskontroll som förslaget innebär. Vidare framhålls att de i
lagförslaget uppställda villkoren för registrering är för vaga vilket leder till
rättsosäkerhet och till att tillämpningen inte blir enhetlig. Enligt motionären
är inte heller den civilrättsliga regleringen tillfredsställande. Reglerna kan
sålunda uppfattas som en begränsning av de möjligheter parterna i dag har
enligt praxis och dessutom medföra att förhållandet mellan parterna
kompliceras. Motionären anser att den föreslagna lagen är onödig och inte
gynnar konsumenten.

Utskottet vill för sin del framhålla att en fastighetsöverlåtelse som regel har
stor ekonomisk betydelse för både säljaren och köparen. Det sagda gäller
inte minst vid köp av småhus. I dagligt tal brukar man säga att den som
förvärvar en villa eller ett radhus gör sitt livs mest betydelsefulla affär.
Samtidigt förhåller det sig så att privatpersoner som köper eller säljer
fastigheter ofta saknar eller har endast begränsade kunskaper om vad som
bör iakttas när en fastighet överlåts. Både köparen och säljaren är därför i

LU 1983/84:10

behov av sakkunnig hjälp med affärens genomförande. De som yrkesmässigt
förmedlar fastighetsöverlåtelser spelar således en viktig roll i samhället. Vad
ovan sagts om fastighetsköpen och mäklarnas verksamhet gäller i stor
utsträckning också då bostadsrätter och andra nyttjanderätter överlåts.

Mot bakgrund av det anförda och med hänsyn till den stora omsättningen
av särskilt småhus och bostadsrätter anser utskottet att det finns starka skäl
för att en särskild lagstiftning beträffande fastighetsmäklarnas verksamhet
bör komma till stånd. Så gott som alla de instanser som yttrat sig över
småhusköpkommitténs betänkande har också tillstyrkt en lagreglering. När
det gäller de invändningar mot den föreslagna lagen som framförs i
motionerna 6 och 8 tar utskottet i förevarande sammanhang inte upp kritiken
mot den näringsrättsliga regleringen. Denna fråga behandlar utskottet i
följande avsnitt. Vad som anförs i motion 8 om de civilrättsliga reglerna ger
utskottet anledning framhålla att förslaget i propositionen i flera avseenden
innebär ett lagfästande av vad som f. n. anses gälla. På åtskilliga punkter
innefattar förslaget ett klarläggande av rättsläget och preciseringar av
mäklarens skyldigheter. Utskottet kan inte dela motionärens uppfattning att
den föreslagna lagstiftningen är onödig och kommer att komplicera
förhållandet mellan mäklaren och parterna. Tvärtom anser utskottet att den
nya lagen kommer att bli till nytta för inte bara säljarna och köparna utan
också för fastighetsmäklarna själva.

I enlighet med det anförda kan utskottet inte ställa sig bakom yrkandena i
motionerna 6 och 8 om avslag på propositionen. Motionerna avstyrks
därför.

Registrering av fastighetsmäklare

Enligt förslaget i propositionen (4-8 §§) skall fysisk person som yrkesmässigt
arbetar som fastighetsmäklare vara registrerad hos länsstyrelsen. Från
registreringsplikten undantas advokater och de som enbart förmedlar
hyresrätter. För registrering krävs att mäklaren dels är myndig och inte
försatt i konkurs, dels har ansvarsförsäkring, dels har tillfredsställande
utbildning och i övrigt bedöms lämplig. Registreringen kan hävas om en
mäklare inte längre fyller de angivna kraven. Vidare föreslås att länsstyrelsen
skall kunna förelägga en person vite om vederbörande yrkesmässigt
förmedlar fastigheter och andra objekt som omfattas av lagen utan att vara
registrerad. Vitesförläggandet kan riktas mot både fysiska och juridiska
personer. Enligt propositionen skall de nuvarande reglerna om frivillig
auktorisation hos handelskamrarna upphävas.

I motionerna 1983/84:7 (c), yrkande 1, och 1983/84:9 (m) yrkas avslag på
propositionen såvitt avser reglerna om registrering. I motion 7, yrkande 2,
begärs vidare att riksdagen som sin mening skall ge regeringen till känna vad
som anförs i motionen om frivillig auktorisation.

Motionärerna i motion 7 framhåller att det är angeläget att principen om fri

LU 1983/84:10

etableringsrätt inte i onödan träds för när. Vidare påpekas att den föreslagna
regleringen kommer att medföra en ökad byråkratisering, något som allmänt
sett inte är önskvärt. Enligt motionärerna kommer härtill att förslaget
medför en ytterligare belastning på länsstyrelsernas redan hårt anstängda
resurser. Mot förslaget talar vidare såväl serviceskäl som konkurrensskäl.
Motionärerna framhåller att det i glesbygderna är vanligt att en och samma
person har hand om olika uppgifter med juridisk anknytning, t. ex.
bouppteckningar, auktionsverksamhet och fastighetsförmedling. Ofta har
uppdragen nära samband med varandra och det är en fördel för konsumenten
att låta samma person sköta allt. Den som på detta sätt anlitas saknar ofta den
formella kompetens som skall krävas enligt lagförslaget men kan ändå vara
väl skickad att utföra sitt uppdrag. Förslaget kommer enligt motionärerna att
innebära en begränsning av kretsen som kan förmedla fastighetsöverlåtelser
och kommer därmed att bli till nackdel för glesbygdsbefolkningen. När det
gäller konkurrensskälen påpekar motionärerna att en begränsning av
etableringsfriheten kan verka konkurrenshämmande. Motionärerna anser
att konkurrensen bör främjas så att en från konsumentsynpunkt gynnsammare
prisbildning uppnås. Det sagda gäller inte minst mäklarbranschen där
priskonkurrensen redan i dag är alltför liten. Enligt motionärerna bör
nuvarande system med frivillig auktorisation behållas. Systemet ger möjlighet
för konsumenten att välja en mäklare som han vet är kompetent och har
erforderlig ansvarsförsäkring. Motionärerna anser att regeringen bör framlägga
ett förslag om införande av de nuvarande bestämmelserna om frivillig
auktorisation i lagen om fastighetsmäklare.

Även i motion 9 framhålls att propositionen innebär en inskränkning av
näringsfriheten som inte bör genomföras utan mycket starka skäl. Några
sådana skäl föreligger inte enligt motionärerna som anser att gällande
ordning är fullt tillfredsställande från den enskildes synpunkt. Motionärerna
påpekar dock att det är rimligt att mäklare har ansvarsförsäkring som ger
kunden och andra ett skydd mot fel och försummelser i mäklarverksamheten.
Innan man vidtar några lagstiftningsåtgärder beträffande ansvarsförsäkring
bör mäklarorganisationerna få tillfälle att själva lösa försäkringsfrågan.
Motionärerna framhåller vidare att den föreslagna etableringskontrollen
begränsar den fria konkurrensen och motverkar en god prisutveckling. En
ytterligare nackdel med förslaget är att det finns risk för olikheter i
rättstillämpningen.

Som tidigare redovisats har synpunkter liknande dem i motionerna 7 och 9
framförts också i motionerna 6 och 8.

I sitt yttrande över propositionen och motionerna förklarar näringsutskottet
sig anse att det finns starka skäl för en statlig reglering av fastighetsmäklarverksamheten.
Den ordning som skapas enligt regeringens förslag synes
lämpligt avvägd. Näringsutskottet understryker att den icke innebär någon
etableringskontroll i form av en kvantitativ begränsning av tillträdet till
branschen. I kvalitativt hänseende är kravet på tillfredsställande utbildning

LU 1983/84:10

centralt. Kravet utgör, fortsätter näringsutskottet, en förutsättning för att en
tillfredsställande försäkringsstandard - angelägen för konsumenterna - skall
kunna upprätthållas inom branschen på rimliga villkor. Vidare anförs att
kravet på lämplighet har sin största betydelse som grund för ingripanden mot
misskötsamma fastighetsmäklare. Kritiken i motion 8 mot kriteriet ”i övrigt
lämplig” ter sig ogrundad för näringsutskottet. Specialmotiveringen till
bestämmelsen (se prop. s. 31) skapar erforderlig klarhet om kriteriets
innebörd. Genom att registreringen och den därmed sammanhängande
tillsynen blir en uppgift för länsstyrelserna vinns enligt näringsutskottet en
närhet mellan kontrollmyndigheten och de kontrollerade yrkesutövarna som
bör kunna bidra till att kontrollsystemet blir smidigt och effektivt.
Näringsutskottet avvisar således motionärernas invändningar mot lagförslagets
näringsrättsliga del och tillstyrker att en registrering av fastighetsmäklare
införs enligt regeringens förslag. Utskottet understryker samtidigt vikten
av att länsstyrelserna fortlöpande utövar en aktiv tillsyn över fastighetsmäklarna,
så att syftet med den föreslagna reformen blir helt uppfyllt.

Lagutskottet delar näringsutskottets uppfattning och vill tillägga att de
näringsrättsliga och de civilrättsliga reglerna i lagen har visst samband med
varandra. Sålunda bygger den skadeståndsrättsliga regleringen på att
fastighetsmäklaren skall ha en ansvarsförsäkring. Enligt utskottets mening är
det tvivelaktigt om riksdagen - i enlighet med vad motionärerna synes önska
- kan anta enbart de civilrättsliga reglerna. Som utskottet kommer att beröra
senare skulle nämligen en sådan lagstiftning bli till nackdel för mäklare som
är anställda. I enlighet med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion 7
yrkande 1 och motion 9. Vad härefter gäller yrkande 2 i motion 7 vill
lagutskottet - i likhet med vad näringsutskottet uttalar - framhålla att ett
bibehållande av det nuvarande systemet med författningsreglerad frivillig
auktorisation inte är förenligt med den ordning som föreslås i propositionen.
Yrkande 2 i motionen saknar således aktualitet om riksdagen godtar
lagförslaget i propositionen och bör därför avslås.

I motion 1982/83:494 (s), som väckts under allmänna motionstiden i år,
yrkas att riksdagen skall föreläggas förslag till lagstiftning om obligatorisk
auktorisation av fastighetsmäklare. Motionärerna synes närmast avse att en
sådan lagstiftning skall innehålla samma krav för auktorisation som den
nuvarande kungörelsen om frivillig auktorisation, bl. a. krav på viss tids
yrkeserfarenhet.

Som näringsutskottet framhåller är regeringens nu framlagda förslag inte
fullt så långtgående som det som efterlyses i motionen. Enligt lagutskottets
mening tillgodoses emellertid motionärerna i betydande utsträckning och
utskottet anser i likhet med näringsutskottet att motionen bör lämnas utan
vidare åtgärd.

I skrivelse till lagutskottet har Svenska Sparbankernas Fastighetsbyrå AB
(SPAFAB) tagit upp en fråga om kravet på utbildning av fastighetsmäklare. I
propositionen föreslås att regeringen i tillämpningsföreskrifter till lagen skall

LU 1983/84:10

få bestämma vilka närmare krav på utbildning som bör ställas upp. Enligt
departementschefen är avsikten att utbildningen skall motsvara fordringarna
enligt den läroplan för vuxenundervisning av fastighetsmäklare som fastställts
av skolöverstyrelsen (f. n. 340 lektionstimmar). Vidare anförs att
någon form av examination måste tillskapas och att också denna fråga får
regleras i regeringens tillämpningsföreskrifter. Departementschefen framhåller
att det angivna utbildningskravet motsvarar det som gäller enligt 1947
års auktorisationskungörelse och att det innebär att mäklare som i dag är
auktoriserade får anses utan vidare uppfylla utbildningskraven. I skrivelsen
framhåller SPAFAB att företaget låter sina anställda genomgå en grundlig
utbildning, som inte står de auktoriserade mäklarnas efter, och därjämte
kunskapstester. Vidare påpekar SPAFAB att företagets anställda genom sin
anknytning till bankvärlden inte enligt nuvarande ordning kan få auktorisation.
SPAFAB anser det orättvist att företagets nuvarande anställda inte på
samma sätt som de auktoriserade mäklarna utan särskild prövning skall
kunna bli registrerade.

Enligt utskottets mening kan det - såsom fallet tycks vara med de anställda
i SPAFAB - vid sidan av de auktoriserade mäklarna finnas grupper som f. n.
sysslar med fastighetsförmedling och som genomgått tillfredsställande
utbildning och kunskapsprov. Utskottet anser att också dessa grupper bör
kunna bli registrerade utan närmare prövning. Utskottet utgår från att
regeringen vid utfärdandet av tillämpningsföreskrifterna närmare överväger
spörsmålet så att man får till stånd en skälig och rättvis ordning när det gäller
de olika grupperna av nu verksamma mäklare som kommer att söka
registrering.

Med det anförda tillstyrker utskottet att förslaget i propositionen såvitt
avser de näringsrättsliga reglerna genomförs.

Som ovan redovisats innebär propositionen bl. a. att länsstyrelsen skall
kunna förbjuda någon, som inte är registrerad, att förmedla fastigheter
m. m. Enligt vad som uttalas i propositionen (s. 35) får länsstyrelsen, om
vitesföreläggandet inte efterkoms, hemställa att allmän åklagare för talan vid
allmän domstol om utdömande av det förelagda vitet. Enligt 18 § lagen
(1946:804) om införande av nya rättegångsbalken tillämpas i fråga om sådan
talan bestämmelserna i rättegångsbalken om åtal för brott för vilket inte kan
följa svårare straff än böter. Med anledning av vad som sålunda anförs i
propositionen vill utskottet erinra om att regeringen den 20 oktober i år
beslutat om lagrådsremiss med förslag till lag om vitén m. m. Enligt förslaget
skall frågor om utdömande av vite normalt handläggas av länsrätt på ansökan
av den myndighet som har förelagt vitet i stället för att som nu åklagare för
talan vid allmän domstol. Den nya lagen avses träda i kraft den 1 juli 1984.
Genomförs den föreslagna lagstiftningen om vitén m. m. blir den tillämplig
även på sådana vitén som kan föreläggas av länsstyrelsen enligt lagen om
fastighetsmäklare.

LU 1983/84:10

Vissa frågor om lagstiftningens tillämpningsområde

Sorn tidigare redovisats skall lagen om fastighetsmäklare tillämpas på alla
fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, bostadsrätter,
hyresrätter, arrenderätter och vissa andra objekt. Enligt 2 § skall vid
förmedling av arrende och hyra vissa av de civilrättsliga bestämmelserna,
bl. a. regeln om hur ersättningen för uppdraget skall beräknas, dock inte
tillämpas. Vidare stadgas i lagrummet att vid sådan förmedling skall vad som
sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad
som sägs om köpare avse motparten.

Sistnämnda stadgande är enligt utskottets mening missvisande. Lagen
gäller i princip all förmedling av bostadsrätter och andra nyttjanderätter
oavsett om det är fråga om en upplåtelse eller en överlåtelse av rättigheten.
Definitionen i 2 § av begreppen säljare och köpare i lagen bör därför ändras
så att den kommer att avse all förmedling av nyttjanderätter.

I sammanhanget vill utskottet peka på att regeln i 2 § om att bestämmelsen
om fastighetsmäklarens ersättning inte skall tillämpas vid förmedling av
hyresrätter inte innebär att bestämmelser på området helt skulle saknas.
Enligt 12 kap. 65 a § jordabalken gäller nämligen att ingen får motta, träffa
avtal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet.
Sådan ersättning får dock tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling
enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller myndighet som regeringen
bestämmer. I förordning (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling
har bestämts att kommerskollegium skall utfärda en taxa för sådan
förmedling.

En fråga om tillämpningen av den nya lagen på bostadsrättsupplåtelser har
tagits upp av HSB:s riksförbund och Riksbyggen i skrivelse till utskottet. I
skrivelsen framhålls att såväl HSB:s 68 lokala HSB-föreningar som
Riksbyggens 30 distriktskontor har till uppgift att biträda bostadsrättsföreningarna
vid produktionen av deras hus. I uppgiften ingår bl. a. att handha
upplåtelser av bostadsrätter till de blivande bostadsrättshavama. Inom HSB
sker upplåtelser enbart till medlemmar i resp. HSB-förening och då oftast i
den turordning som medlemmarna bosparat i HSB:s sparkassa. Inom
Riksbyggen är det vanligast att bostadsrätterna upplåts till personer som
anvisas av vederbörande kommuns bostadsförmedling. Detta förfarande
förekommer i viss utsträckning även vid upplåtelser inom HSB.

Enligt skrivelsen utbildas den personal som sköter bostadsrättsupplåtelsema
av HSB och Riksbyggen för att kunna fullgöra de arbetsuppgifter som
är förenade med upplåtelserna och som i betydande utsträckning är
detalj reglerade genom särskild lagstiftning. Något behov av att utbilda denna
personal på det sätt och i den omfattning som propositionen föreskriver
föreligger inte enligt organisationerna.

HSB och Riksbyggen hemställer att lagutskottet tar initiativ till att lagen
om fastighetsmäklare får sådan utformning att från dess tillämpning

LU 1983/84:10

undantas de folkrörelsekooperativa organisationernas upplåtelser av
bostadsrätter.

Enligt utskottets mening kan HSB-föreningarnas och Riksbyggens verksamhet
när det gäller upplåtelser av bostadsrätt komma att falla inom
tillämpningsområdet för den nya lagen. Näringsutskottet har i sitt yttrande
uttalat att vad som anförts av organisationerna motiverar att det i lagen
klargörs att den verksamhet till bostadsrättsföreningarnas tjänst som det är
fråga om skall vara undantagen. Lagutskottet gör samma bedömning och vill
då särskilt peka på att den ifrågavarande förmedlingsverksamheten ingår
som ett led i HSB:s och Riksbyggens handhavande av bostadsrättsföreningarnas
angelägenheter och att den endast avser upplåtelser av bostadsrätter. I
sammanhanget vill utskottet anmärka att enligt inhämtade upplysningar
också Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) bistår
nybildade bostadsrättsföreningar med förmedling av bostadsrättsupplåtelser.
I ärendet har emellertid upplysts att personalen vid SBC till skillnad från
de anställda vid HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor även
förmedlar överlåtelser av bostadsrätter. Någon anledning att undanta också
SBC från lagens tillämpningsområde finns därför inte.

I enlighet med det anförda anser utskottet att HSB:s och Riksbyggens
önskemål bör tillgodoses. Lagtekniskt kan detta ske genom antingen att
såsom fallet är med advokater och förmedlare av hyresrätter något krav på
registrering inte uppställs när det gäller anställda vid HSB och Riksbyggen
som enbart förmedlar upplåtelser av bostadsrätter eller att förmedlingsverksamheten
helt undantas från lagstiftningens tillämpningsområde. Enligt
utskottets mening är det sistnämnda alternativet att föredra med hänsyn
bl. a. till att - som utskottet närmare kommer att utveckla i det följande - en
regel om personlig skadeståndsskyldighet för fastighetsmäklare utan ett
korresponderande krav på ansvarsförsäkring för de anställda skulle innebära
påtagliga försämringar i förhållande till nuvarande ordning. Utskottet
förordar således att i 2 § förs in en bestämmelse om att lagen inte skall
tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av
bostadsrättsförening med anknytning till HSB och Riksbyggen. Efter
mönster av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. bör som
beteckning på de båda organisationerna väljas uttrycket folkrörelsekooperativ
organisation.

Också SPAFAB har i sin skrivelse till utskottet tagit upp en fråga om
lagstiftningens tillämpningsområde. Enligt skrivelsen finns inom organisationen
omkring 40 s. k. ombud. Ombuden arbetar för SPAFAB:s räkning på
enbart provisionsbasis men har i regel också annan verksamhet. Ombudet
kan t. ex. vara en byggmästare med en mindre egen firma. Ombuden finns på
orter där det saknas underlag för en mera fast kontorsetablering. Ombuden
är knutna till något av SPAFAB :s lokalkontor och har som uppgift att vara
kontaktperson på sin ort och t. ex. visa salubjudna hus. Själva fastighetsaffären
med marknadsföring, kontraktsskrivning, uppgörande av boende -

1* Riksdagen 1983/84. 8 sami Nr 10

LU 1983/84:10

kostnadskalkyl, kontroll av planbestämmelser, bankkontakter o. d. sker
emellertid av utbildade mäklare vid det kontor som ombudet hör till. Om
lagen blir tillämplig på ombuden tvingas SPAFAB att avstå från deras
tjänster. SPAFAB anser det emellertid angeläget att man även i fortsättningen
kan anlita ombuden och önskar ett klarläggande av hur ombudens
verksamhet skall betraktas.

Utskottet erinrar om att den föreslagna lagen endast är tillämplig på den
som förmedlar fastigheter m. m., dvs. är fastighetsmäklare. Som framhålls i
propositionen (s. 27) tar uttrycket förmedla sikte på sådan verksamhet som
går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren
kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten. I verkligheten förekommer det
att mäklaren också bistår uppdragsgivaren på annat sätt t. ex. med juridiska
och ekonomiska råd och med upprättande av handlingar. Sådant bistånd är
inte i sig att anse som förmedling och den som enbart ägnar sig åt det omfattas
inte av lagen. Utskottet vill också peka på att, som närmare redovisas i
propositionen (s. 28), begreppet yrkesmässigt förmedla fastigheter m. m.
innebär att enstaka förmedlingsuppdrag inte omfattas av lagen.

Näringsutskottet framhåller i sitt yttrande att i fastighetsmäklaruppdraget
uppenbarligen kan ingå olika arbetsuppgifter som inte behöver utföras av
mäklaren själv utan kan överlåtas åt andra. Med den definition som lämnas i
propositionen torde enligt näringsutskottet den som utför enstaka sådana
arbetsuppgifter under fastighetsmäklarens tillsyn inte vara att betrakta som
fastighetsmäklare. En närmare bedömning av till vilken kategori den av
SPAFAB åsyftade verksamheten skall hänföras torde emellertid, anser
näringsutskottet, kräva mera ingående kännedom om vilka uppgifter
ombuden fullgör i de enskilda fallen.

Lagutskottet delar näringsutskottets uppfattning och vill tillägga att frågan
huruvida en person som biträder vid fullgörande av ett förmedlingsuppdrag
skall anses som fastighetsmäklare eller ej får avgöras med ledning av
omständigheterna i det enskilda fallet. Att en person på mäklarens uppdrag
t. ex. svarar för visningen av en fastighet torde inte böra medföra att lagen
blir tillämplig. Om å andra sidan mäklaren endast formellt svarar för
förmedlingen men arbetsuppgifterna i praktiken utförs av en annan person
torde bedömningen böra bli annorlunda. Av betydelse är också hur ombudet
marknadsför sin verksamhet. Om en person erbjuder allmänheten sina
tjänster som fastighetsförmedlare bör lagen anses tillämplig även om han i
praktiken endast uppträder som ombud för mäklaren och utför blott en del av
de arbetsuppgifter som är förknippade med förmedlingsuppdraget. I
sammanhanget vill utskottet vidare framhålla att den omständigheten att en
mäklare låter en annan person utföra vissa av sina uppgifter inte föranleder
någon begränsning av mäklarens ansvar för uppdragets utförande.

LU 1983/84:10

Vissa frågor rörande de civilrättsliga reglerna

Enligt lagförslaget skall mäklaren i den mån god fastighetsmäklarsed
kräver det ge köpare och säljare råd och upplysningar som de behöver om
fastigheten och om andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.
Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter
om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen och för att
köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten (10 §).
Mäklaren är vidare skyldig att kontrollera vem som har rätt att förfoga över
fastigheten och vilka inteckningar och rättigheter som belastar den (11 §). I
mäklarens uppgifter ingår också att om en konsument köper en fastighet för
huvudsakligen enskilt bruk tillhandahålla denne en skriftlig beskrivning av
fastigheten och en beräkning av köparens boendekostnader (12 §).

I motion 1983/84:10 (c) yrkas att lagförslaget skall kompletteras med en
bestämmelse om att mäklaren är skyldig att upplysa säljare och köpare om de
plan-, byggnads- och hälsovårdsbestämmelser som kan bedömas väsentligen
inskränka en köpares nytta och användning av fastigheten. Motionärerna
hänvisar till att småhusköpkommittén i sitt betänkande föreslagit en sådan
bestämmelse. Enligt motionärerna är det synnerligen viktigt att köparen får
kännedom om eventuella inskränkningar i hans rådighet över fastigheten.

Enligt utskottets mening är det tillfredsställande att mäklarens skyldigheter
mot säljaren och köparen nu föreslås bli närmare reglerade i lag. När det
gäller mäklarens undersöknings- och upplysningsplikt beträffande fastigheten
anser utskottet att mäklaren såsom f. n. anses gälla bör vara skyldig
kontrollera ägar- och inteckningsförhållanden. I fråga om fastighetens
storlek och skick bör däremot mäklaren inte ha någon mera långtgående
undersökningsplikt. Som framhålls i propositionen bör det dock åligga
mäklaren att upplysa om sådana brister i fastigheten som han känner till, i
varje fall om dessa brister inte är uppenbara för var och en som fastigheten
visas för. Detsamma bör i princip gälla brister som mäklaren kan konstatera
redan vid en ytlig undersökning av fastigheten. Mäklaren bör vidare ha en
principiell skyldighet att upplysa om fel som mäklaren annars med hänsyn till
omständigheterna kan ha haft en särskild anledning att misstänka.

Vad gäller det av motionärerna aktualiserade spörsmålet om upplysningsplikt
beträffande s. k. rådighetsfel, dvs. fel som avser inskränkningar i
möjligheterna att disponera över fastigheterna, anser utskottet att det
givetvis är av stor betydelse för köparen att få upplysningar i detta avseende.
Enligt utskottets mening skulle det emellertid - på samma sätt som när det
gäller brister i fastighetens skick - föra för långt att ålägga mäklaren en
undersökningsplikt beträffande rådighetsfel. Som framhålls av departementschefen
bör mäklarens verksamhet i förevarande hänseende i stället
inriktas på att se till att säljaren lämnar alla tillgängliga upplysningar av
betydelse till köparen. Har mäklaren genom säljaren eller på annat sätt fått
kännedom om förhållanden som inskränker rådigheten över fastigheten bör

LU 1983/84:10

han självfallet upplysa köparen om förhållandena. Utskottet vill också
framhålla att mäklaren på köparens begäran bör ge anvisningar om vart
köparen kan vända sig för att få upplysningar om planbestämmelser m. m. På
grund av det anförda anser utskottet att motion 10 bör avslås.

Som tidigare redovisats ingår det i mäklarens skyldigheter att i konsumentförhållanden
tillhandahålla köparen en beräkning av dennes boendekostnader.
Beräkningen skall göras med utgångspunkt i den aktuella
köparens förhållanden och bygga på bl. a. dennes inkomster och skattesats.
Bestämmelsen är tvingande och köparen kan alltså i princip inte avstå från sin
rätt till en boendekostnadskalkyl.

Enligt utskottets mening är det självfallet av värde för en presumtiv köpare
att få en beräkning av sina blivande boendekostnader och utskottet har i och
för sig inte någon erinran mot den föreslagna bestämmelsen. Utskottet vill
emellertid framhålla att det kan finnas fall då det inte skäligen kan begäras av
mäklaren att han skall fullgöra sitt åliggande. Exempelvis kan köparen
förklara att han inte vill ha någon boendekostnadskalkyl eller också kan
köparen vägra att lämna de uppgifter som mäklaren behöver för att kunna
göra kalkylen. Enligt utskottets mening skulle det föra för långt om mäklaren
i sådana fall skulle bli skadeståndsskyldig. Ett eventuellt skadeståndskrav
från köparen som baseras på att mäklaren inte iakttagit sin skyldighet att göra
en boendekostnadskalkyl bör därför regelmässigt inte tillgodoses i sådana
fall. Viktigt är emellertid att mäklaren verkligen kan styrka att hans
underlåtenhet att upprätta en boendekalkyl orsakats av köparens beteende.
Han bör därför på något lämpligt sätt skaffa sig en skriftlig förklaring från
köparen. I sammanhanget vill utskottet understryka att denna möjlighet
självfallet inte får utnyttjas så att mäklarna tar initiativ till att köparna skall
avstå från sin rätt till kostnadskalkyl.

Med det anförda godtar utskottet de föreslagna reglerna om mäklarens
skyldigheter.

Som inledningsvis påpekats omfattar den förslagna lagstiftningen endast
fysiska personer som är verksamma som fastighetsmäklare. Juridiska
personer får enligt lagen inte förmedla fastigheter m. m. För mäklarföretag
innebär detta att det är de anställda mäklarna som skall registreras och att det
är de anställda som personligen har rättigheter och skyldigheter gentemot
säljaren och köparen. Mäklarföretagets roll i sammanhanget inskränker sig
huvudsakligen till att vara arbetsgivarens. Som framhålls i propositionen blir
en hänvändelse till ett företag med begäran om hjälp vid en fastighetsaffär
efter lagens ikraftträdande närmast att uppfatta som ett uppdrag till företaget
att anvisa kunden en fastighetsmäklare. Det verkliga mäklaruppdraget
kommer att avse den eller de personer som för uppdragsgivarens räkning
faktiskt utför mäklarsysslan.

Med utgångspunkt i att det endast är fysiska personer som lagen gäller
föreslås i propositionen att fastighetsmäklarna skall vara personligen
skadeståndsansvariga när de åsidosätter sina förpliktelser enligt lagen.

LU 1983/84:10

Denna personliga ansvarighet skall täckas av en ansvarsförsäkring, dock
högst till ett belopp av 500 000 kr. för varje skadefall. Vid skadestånd som
utgår med högre belopp än 500 000 kr. får mäklaren alltså själv stå för vad
som inte täcks av försäkringen.

Som utskottet tidigare berört är det inte ovanligt att fastighetsmäklare är
anställda i ett mäklarföretag. En arbetsgivare är enligt skadeståndslagen
(1972:207) skyldig att ersätta person- eller sakskador som hans anställda
vållar genom fel eller försummelser i tjänsten. Detsamma gäller då
arbetstagaren i tjänsten vållar ren förmögenhetsskada genom brott. Med ren
förmögenhetsskada avses i skadeståndslagen ekonomisk skada som uppkommer
utan samband med att köparen lider person- eller sakskada, dvs. i allt
väsentligt sådana skador för vilka en fastighetsmäklare skall svara för enligt
den nya lagen. Arbetstagare är ansvarig för skada som han vållar genom fel
eller försummelse i tjänsten endast om det föreligger synnerliga skäl. Regeln
gäller oavsett om det är den skadelidande som vänder sig direkt mot
arbetstagaren med ersättningskrav eller om det är arbetsgivaren som gör sin
regressrätt gällande. Bestämmelserna i skadeståndslagen skall tillämpas
såvida inte annat är särskilt föreskrivet eller i övrigt följer av regler om
skadestånd i avtalsförhållanden. I den nu aktuella propositionen berörs inte
frågan hur skadeståndsregeln i lagen om fastighetsmäklare förhåller sig till
skadeståndslagens bestämmelser om arbetsgivares och arbetstagares skadeståndsskyldighet.

Enligt utskottets mening torde det stå klart att i de fall en anställd
fastighetsmäklare vållar en skada i tjänsten beträffande vilken bestämmelsen
i lagen om fastighetsmäklare inte är tillämplig skall skadeståndslagen gälla
fullt ut, dvs. arbetsgivaren blir skadeståndsskyldig medan något ansvar för
arbetstagaren uppkommer först om det finns synnerliga skäl. I fråga om
skador som omfattas av den nya lagen torde det vidare vara klart att
skadeståndsregeln i den lagen träder i stället för skadeståndslagens allmänna
bestämmelse om arbetstagares skadeståndsansvar. Detta innebär att en
arbetstagare, som åsidosätter sina skyldigheter som fastighetsmäklare, till
skillnad från andra anställda svarar fullt ut för skador som han vållar
uppsåtligen eller genom vårdslöshet. Enligt utskottets mening är en sådan
ordning försvarlig med hänsyn till att det skall finnas en försäkring som täcker
skadeståndsskyldigheten.

När det gäller arbetsgivarens ansvar för skador som omfattas av
fastighetsmäklarlagen är läget mera komplicerat. Övervägande skäl talar
emellertid för att den nya lagen inte bör medföra någon begränsning av
arbetsgivarens ansvar enligt skadeståndslagen. Detta innebär att arbetsgivaren
blir ansvarig för ren förmögenhetsskada som orsakas genom brott av
arbetstagaren. Huruvida arbetsgivaren i vidare mån bör svara för förmögenhetsskador
får enligt utskottets mening avgöras enligt kontraktsrättsliga
regler. Utskottet vill härvidlag peka på att i kontraktsförhållanden arbetsgivaren
i allmänhet svarar för förmögenhetsskador som vållas av hans

LU 1983/84:10

anställda. I vad mån ett avtalsförhållande kan uppkomma mellan arbetsgivaren
och mäklarens kund trots att lagens bestämmelser endast avser den
anställde mäklaren personligen får överlämnas till rättstillämpningen. Enligt
utskottets mening torde man emellertid enligt allmänna skadeståndsrättsliga
grundsatser kunna konstruera ett ansvar för arbetsgivaren när hos honom
anställda mäklare vållar kunderna skador. Detta gäller särskilt i sådana fall
då arbetsgivaren anvisat köparen eller säljaren en mäklare och denne sedan
inte uppfyller de krav som kan ställas. När det gäller frågan om arbetsgivarens
ansvar vill utskottet vidare framhålla att det inte bara är i förhållandet till
uppdragsgivaren som arbetsgivaren kan ha ett kontraktsrättsligt ansvar.
Även gentemot uppdragsgivarens motpart, dvs. i allmänhet köparen, torde
ett avtalsliknande förhållande kunna uppkomma som kan medföra ett ansvar
för arbetsgivaren.

Att arbetsgivaren således vid sidan av mäklaren kan ha att svara för skador
som denne vållar vid utförande av sitt uppdrag tillgodoser enligt utskottets
mening köparens och säljarens intressen och torde inte innebära någon
avvikelse från vad som f. n. anses gälla. Utskottet vill framhålla att
arbetsgivarens ansvar för sina anställda mäklares handlande sällan torde
aktualiseras eftersom ersättningen i allmänhet kan utgå ur mäklarens
ansvarsförsäkring. I de fall då försäkringen inte fullt täcker skadeståndsskyldigheten
eller då försäkring av olika anledningar saknas är det däremot av
betydelse för den skadelidande att han kan vända sig mot både mäklaren och
dennes arbetsgivare med sina anspråk.

Övrigt

Utöver vad utskottet ovan anfört föranleder propositionen och motionerna
inte några uttalanden från utskottets sida. Utskottet vill dock understryka
vikten av att regeringen med uppmärksamhet följer tillämpningen av den nya
lagen. Särskilt bör därvid uppmärksammas kravet på ansvarsförsäkring.
Enligt utskottets mening är det nämligen angeläget att försäkringspremierna
inte blir så höga att konsumenternas kostnader för anlitande av fastighetsmäklare
stiger avsevärt. Det är också viktigt att försäkringsbolagen verkligen
tillhandahåller kunniga och kompetenta personer en tillfredsställande
försäkring så att ingen av endast denna orsak utestängs från mäklarbranschen.

Utskottets hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande avslag på proposition 1983184:16

att riksdagen avslår motionerna 1983/84:6 och 1983/84:8,

2. beträffande näringsrättsliga regler

att riksdagen med avslag på motion 1982/83:494, motion

LU 1983/84:10

1983/84:7 yrkande 1 och motion 1983/84:9 antar det i propositionen
framlagda förslaget till lag om fastighetsmäklare såvitt
avser 4-8 §§,

3. beträffande frivillig auktorisation av fastighetsmäklare
att riksdagen avslår motion 1983/84:7 yrkande 2,

4. beträffande förmedling av bostadsrättsupplåtelser

att riksdagen antar 2 § förslag till lag om fastighetsmäklare med
den ändringen att paragrafen erhåller i bilaga 3 som utskottets
förslag betecknade lydelse,

5. beträffande fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet

att riksdagen med avslag på motion 1983/84:10 antar 11 §
förslaget till lag om fastighetsmäklare,

6. beträffande lagförslaget i övrigt

att riksdagen antar förslaget till lag om fastighetsmäklare i den
mån det inte omfattas av vad utskottet hemställt under 2,4 och
5.

Stockholm den 8 december 1983

På lagutskottets vägnar
PER-OLOF STRINDBERG

Närvarande: Per-Olof Strindberg (m), Lennart Andersson (s), Stig Olsson
(s), Martin Olsson (c), Elvy Nilsson (s), Mona Saint Cyr (m), Arne
Andersson i Gamleby (s), Allan Ekström (m), Marianne Karlsson (c), Owe
Andréasson (s), Stig Gustafsson (s), Sigvard Persson (c), Per Israelsson
(vpk), Inga-Britt Johansson (s) och Sten Andersson i Malmö (m).

Reservation

Per-Olof Strindberg (m), Martin Olsson (c), Mona Saint Cyr (m), Allan
Ekström (m), Marianne Karlsson (c), Sigvard Persson (c) och Sten
Andersson i Malmö (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som börjar på s. 3 med ”Utskottet
vill” och slutar på s. 14 med ”från mäklarbranschen” bort ha följande
lydelse.

Den föreslagna näringsrättsliga regleringen kritiseras även i motionerna
1983/84:7 (c) och 1983/84:9 (m).

Motionärerna i motion 7 framhåller att det är angeläget att principen om fri
etableringsrätt inte i onödan träds för när. Vidare påpekas att den föreslagna
regleringen kommer att medföra en ökad byråkratisering, något som allmänt

LU 1983/84:10

sett inte är önskvärt. Enligt motionärerna kommer härtill att förslaget
medför en ytterligare belastning på länsstyrelsernas redan hårt ansträngda
resurser. Mot förslaget talar vidare såväl serviceskäl som konkurrensskäl.
Motionärerna framhåller att det i glesbygderna är vanligt att en och samma
person har hand om olika uppgifter med juridisk anknytning, t. ex.
bouppteckningar, auktionsverksamhet och fastighetsförmedling. Ofta har
uppdragen nära samband med varandra och det är en fördel för konsumenten
att låta samma person sköta allt. Den som på detta sätt anlitas saknar ofta den
formella kompetens som skall krävas enligt lagförslaget men kan ändå vara
väl skickad att utföra sitt uppdrag. Förslaget kommer enligt motionärerna att
innebära en begränsning av kretsen som kan förmedla fastighetsöverlåtelser
och därmed att bli till nackdel för glesbygdsbefolkningen. När det gäller
konkurrensskälen påpekar motionärerna att en begränsning av etableringsfriheten
kan verka konkurrenshämmande. Motionärerna anser att konkurrensen
bör främjas så att en från konsumentsynpunkt gynnsammare
prisbildning uppnås. Det sagda gäller inte minst mäklarbranschen där
priskonkurrensen redan i dag är alltför liten. Enligt motionärerna bör
nuvarande system med frivillig auktorisation behållas. Systemet ger möjlighet
för konsumenten att välja en mäklare som han vet är kompetent och har
erforderlig ansvarsförsäkring. Motionärerna anser att regeringen bör framlägga
ett förslag om införande av de nuvarande bestämmelserna om frivillig
auktorisation i lagen om fastighetsmäklare.

Även i motion 9 framhålls att propositionen innebär en inskränkning av
näringsfriheten som inte bör genomföras utan mycket starka skäl. Några
sådana skäl har emellertid icke redovisats, framhåller motionärerna, som
anser att gällande ordning är fullt tillfredsställande från den enskildes
synpunkt. Flertalet fastighetsaffärer sker i dag genom mäklare som är
medlemmar i branschorganisation. Motionärerna påpekar dock att det kan
framstå som rimligt att mäklare har ansvarsförsäkring som ger kunden och
andra ett skydd mot fel och försummelser i mäklarverksamheten. Innan man
vidtar några lagstiftningsåtgärder beträffande ansvarsförsäkring bör mäklarorganisationerna
emellertid få tillfälle att själva lösa försäkringsfrågan.
Motionärerna framhåller vidare att den föreslagna etableringskontrollen -uppställande av skråtvång - begränsar den fria konkurrensen och motverkar
en god prisutveckling. En ytterligare nackdel med förslaget är att det finns
risk för olikheter i rättstillämpningen. I motionen påpekas avslutningsvis att
småhusköpskommittén enhälligt avvisade tanken på ett obligatoriskt auktorisationssystem.

I motionerna 7, yrkande 1, och 9 yrkas avslag på propositionen såvitt avser
reglerna om registrering. I motion 7, yrkande 2, begärs vidare att riksdagen
som sin mening skall ge regeringen till känna vad som anförs i motionen om
frivillig auktorisation.

Lagutskottet vill för sin del framhålla att en fastighetsöverlåtelse som regel
har stor ekonomisk betydelse för både sälj aren och köparen .Det sagda gäller

LU 1983/84:10

inte minst vid köp av småhus. I dagligt tal brukar man säga att den som
förvärvar en villa eller ett radhus gör sitt livs mest betydelsefulla affär.
Samtidigt förhåller det sig så att privatpersoner som köper eller säljer
fastigheter ofta saknar eller har endast begränsade kunskaper om vad som
bör iakttas när en fastighet överlåts. Både köparen och säljaren är därför i
behov av sakkunnig hjälp med affärens genomförande. De som yrkesmässigt
förmedlar fastighetsöverlåtelser spelar således en viktig roll i samhället. Vad
ovan sagts om fastighetsköpen och mäklarnas verksamhet gäller i stor
utsträckning också då bostadsrätter och andra nyttjanderätter överlåts.

Som utskottet tidigare berört saknas särskilda civilrättsliga regler om
fastighetsmäklares verksamhet. Betydelsen av att sådana regler saknas skall
dock ej överdrivas. I praxis har nämligen utbildats ett normsystem som till
stor del stått förebild för de nu föreslagna bestämmelserna inom det
civilrättsliga området.

Med hänvisning till det anförda anser utskottet således att det finns skäl för
särskild lagstiftning beträffande fastighetsmäklarnas verksamhet.

Som framgår av redogörelsen ovan innebär propositionen både en
obligatorisk auktorisation och en civilrättslig reglering av själva mäklarverksamheten.
I förstnämnda avseende vill utskottet hänvisa till den avvikande
mening som fogats till näringsutskottets yttrande av det utskottets borgerliga
ledamöter och som går ut på att kravet på registrering utgör en omotiverad
inskränkning i näringsfriheten. De föreslagna bestämmelserna är i flera
avseenden vaga och ägnade att skapa osäkerhet hos dem som bedriver
fastighetsmäkleri eller därmed besläktad verksamhet. Vidare påpekas att
samtidigt med att registreringen införs det väl etablerade systemet med
frivillig auktorisation skall försvinna. En tungt vägande invändning mot
propositionen är att registreringen och den därmed sammankopplade
tillsynen inte kan göras effektiv utan att avsevärda personalresurser tas i
anspråk. Ett sådant ianspråktagande avses ske i ett statsfinansiellt läge då
stora besparingar måste genomföras på andra områden. I den avvikande
meningen framhålls att riksdagen bör avslå propositionen såvitt den går ut på
en näringsrättslig reglering av fastighetsmäklarbranschen.

Lagutskottet delar den uppfattning som kommit till uttryck i den
avvikande meningen och ansluter sig således till den kritik mot lagförslagets
näringsrättsliga regler som framförs i motionerna 6-9. Lagutskottet vill
särskilt understryka att den föreslagna etableringskontrollen är ägnad att
motverka fri konkurrens inom mäklarbranschen och därmed - till skada för
konsumenten - förhindra en gynnsam prisutveckling när det gäller mäklartjänster
och att många personer som i dag bistår befolkningen i glesbygderna
med fastighetsförmedling och andra tjänster inte kommer att kunna fortsätta
med sin verksamhet.

Enligt utskottets mening finns det således starka principiella skäl som talar
mot de föreslagna näringsrättsliga reglerna. Utskottet vill vidare peka på att
dessa bestämmelser även i sig är otillfredsställande. Sålunda visar de

LU 1983/84:10

skrivelser som inkommit från HSB:s Riksförbund, Riksbyggen och Svenska
Sparbankernas Fastighetsbyrå AB att lagförslaget ger upphov till olika
gränsdragningsproblem och praktiska svårigheter vilka inte närmare analyserats
i propositionen. HSB och Riksbyggen har påpekat att organisationernas
förmedling av bostadsrättsupplåtelser kommer att omfattas av lagen och
begärt att de skall undantas från lagens tillämpningsområde. Det finns också
särskilt anledning att påpeka, att kravet att mäklaren skall ha en ansvarsförsäkring
för att få bli registrerad inte motsvaras av någon skyldighet för
försäkringsbolagen att tillhandahålla en sådan försäkring. Några garantier
för att försäkringsbranschen ändå skall försäkra mäklarna ges inte i
propositionen. Enligt utskottets mening innebär den föreslagna ordningen
att försäkringsbolagen i praktiken kan utöva en viss etableringskontroll
genom att vägra att ge kunniga och kompetenta personer försäkring.

Sammanfattningsvis avvisar utskottet alltså de föreslagna näringsrättsliga
reglerna om fastighetsmäklare. Utskottet har däremot som framgått i och för
sig inte något att erinra mot att man inför civilrättsliga regler om
mäklarverksamheten. När det gäller lagförslaget i denna del vill utskottet
emellertid till en början framhålla att de föreslagna civilrättsliga reglerna har
visst samband med de näringsrättsliga. Sålunda bygger den skadeståndsrättsliga
regleringen på att fastighetsmäklaren skall ha en ansvarsförsäkring.
Enligt utskottets mening är det därför tvivelaktigt, om riksdagen kan anta
enbart de civilrättsliga reglerna. Som utskottet kommer att beröra senare
skulle nämligen en sådan lagstiftning bli till nackdel för mäklare som är
anställda.

Härtill kommer att de rättsliga konsekvenserna av de civilrättsliga
bestämmelserna är svåra att överblicka. I propositionen har inte gjorts någon
närmare analys av de olika problem som kan uppkomma i tillämpningen.
Detta framstår så mycket märkligare som propositionens förslag i viktiga
avseenden avviker från småhusköpkommitténs och remissinstanserna därför
inte haft tillfälle att uttala sig om de speciella komplikationer som kan uppstå.
Utskottet vill i förevarande sammanhang särskilt peka på den skadeståndsrättsliga
regleringen. I propositionen föreslås att en fastighetsmäklare skall
vara personligen skadeståndsansvarig när han åsidosätter sina förpliktelser
enligt fastighetsmäklarlagen. Denna personliga ansvarighet skall täckas av
en ansvarsförsäkring, dock högst till ett belopp av 500 000 kr. för varje
skadefall. Vid skadestånd som utgår med högre belopp än 500 000 kr. eller då
försäkringen inte gäller får mäklaren alltså själv stå för vad som inte täcks av
försäkringen. Som utskottet tidigare berört är det inte ovanligt att
fastighetsmäklare är anställda i ett mäklarföretag. En arbetsgivare är enligt
skadeståndslagen (1972:207) skyldig att ersätta person- eller sakskador som
hans anställda vållar genom fel eller försummelser i tjänsten. Detsamma
gäller då arbetstagaren i tjänsten vållar ren förmögenhetsskada genom brott.
Med ren förmögenhetsskada avses i skadeståndslagen ekonomisk skada som
uppkommer utan samband med att köparen lider person- eller sakskada, dvs.

LU 1983/84:10

i allt väsentligt sådana skador för vilka en fastighetsmäklare skall svara enligt
den nya lagen. Arbetstagare är för sin del däremot ansvarig för skada som
han vållar genom fel eller försummelse i tjänsten endast om det föreligger
synnerliga skäl. Regeln gäller oavsett om det är den skadelidande som vänder
sig direkt mot arbetstagaren med ersättningskrav eller om det är arbetsgivaren
som gör sin regressrätt gällande. Bestämmelserna i skadeståndslagen
skall tillämpas, såvida inte annat är särskilt föreskrivet eller i övrigt följer av
regler om skadestånd i avtalsförhållanden. I den nu aktuella propositionen
berörs över huvud taget inte frågan hur skadeståndsregeln i lagen om
fastighetsmäklare förhåller sig till skadeståndslagens bestämmelser om
arbetsgivares och arbetstagares skadeståndsskyldighet och till allmänna
kontraktsrättsliga regler om arbetsgivarens ansvar för skador som vållas av
hans anställda. Uttalanden i propositionen (s. 63 och 64) synes böra tolkas så
att skadeståndslagens bestämmelser över huvud taget inte blir tillämpliga.
Enligt vad utskottet inhämtat från justitiedepartementet är emellertid
avsikten att skadeståndslagens regel om arbetsgivarens ansvar skall gälla. I
avsaknad av närmare motivuttalanden på denna punkt måste stor osäkerhet
anses råda om och i vad mån arbetsgivaren vid sidan av mäklaren avses ha
något ansvar för de skador som omfattas av fastighetsmäklarlagen.

Det ovan behandlade rättsliga spörsmålet kan åskådliggöras genom
följande enkla figur.

•

Arbets givaren -

• <■

Säljaren Mäklaren Köparen

(anställd)

Propositionens lagtext upptar de rättsliga relationer som betecknas med
siffrorna 1 och 2. Övriga relationer - alltså förhållandet mellan mäklarens
arbetsgivare, å ena sidan, och säljaren, köparen och mäklaren själv, å andra
sidan - har över huvud taget ej uppmärksammats i lagtexten. Som framhållits
ovan föreligger f. ö. motstridiga uppgifter från departementets sida,
huruvida i situationerna 3-5 skadeståndslagen skall gälla jämsides med den
föreslagna lagen om fastighetsmäklare eller icke.

En annan fråga som lämnats öppen i propositionen är hur skadeståndet
skall beräknas vid de olika typerna av fel och försummelser, t. ex. då
mäklaren bryter mot bestämmelsen om boendekostnadskalkyl. Vissa
oklarheter vidlåder också lagförslaget när det gäller förhållandet mellan

LU 1983/84:10

mäklarens ansvar för faktiska fel i fastigheten och säljarens ansvar härför
enligt jordabalken.

Enligt utskottets mening vidlådes de civilrättsliga reglerna av så många
oklarheter i väsentliga avseenden att förslaget inte utan ytterligare överväganden
bör läggas till grund för lagstiftning.

Sammanfattningsvis anser således utskottet att propositionen i sin helhet
bör avslås. Ställningstagandet innebär att utskottet tillstyrker bifall till
motionerna 6 och 8 och att yrkandena i motionerna 7 och 9 om avslag på de
näringsrättsliga reglerna därmed också tillgodoses. Genom att det nuvarande
frivilliga auktorisationssystemet skall bestå tillgodoses också yrkande 2 i
motion 7. Ställningstagandet föranleder vidare att motion 1982/83:494 (s)
vari yrkas införande av ett obligatoriskt auktorisationssystem och motion
1983/84:10 (c) vari begärs att en utvidgning av mäklarens upplysningsplikt
bör avslås.

dels att utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

Utskottet hemställer

att riksdagen med bifall till motionerna 1983/84:6 och 1983/84:8
och med anledning av motionerna 1983/84:7 och 1983/84:9 samt
med avslag på motionerna 1982/83:494 och 1983/84:10 avslår
proposition 1983/84:16.

LU 1983/84:10

Bilaga 1

Propositionens lagförslag
Förslag till

Lag om fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt
förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark,
tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter
eller hyresrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de
övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §.Vid förmedling av arrende eller
hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid sådan förmedling skall vad som
sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad
som sägs om köpare avse motparten.

3 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag ej
frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen
för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft

huvudsakligen för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

4 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län
där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock inte i fråga om
advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.

5 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

1. är myndig och ej försatt i konkurs,

2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet intill 500 000
kronor för varje skadefall som kan drabba honom om han åsidosätter sina
åligganden enligt 9-13 §§,

3. har tillfredsställande utbildning, samt

4. i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare.

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet
meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen
bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift
bestäms av regeringen.

6 § Finner länsstyrelsen att en fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven
enligt 5 § eller betalar mäklaren inte föreskriven registreringsavgift, skall

LU 1983/84:10

länsstyrelsen återkalla registreringen. Ett beslut om återkallelse gäller
omedelbart.

Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för att återkalla
registreringen meddela varning.

7 § Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas till kammarrätten

genom besvär.

8 § Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara registrerad
enligt denna lag kan av länsstyrelsen vid vite föreläggas att upphöra med
verksamheten. Ett sådant föreläggande kan också meddelas i samband med
beslut om återkallelse av registrering enligt 6 §.

Ett vitesföreläggande enligt första stycket får överklagas endast i samband
med överklagande av beslut om utdömande av vitet. Har föreläggandet
meddelats i samband med beslut om återkallelse av registrering, får föreläggandet
dock även överklagas i samband med att detta beslut överklagas.

Fastighetsmäklarens uppdrag

9 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med
iakttagande av god fastighetsmäklarsed.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans
räkning skall hållas skilda från andra tillgångar.

10 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det,
ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om
fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.
Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter
om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att denne
före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

11 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över
fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som
belastar den.

12 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper
huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla
köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla
uppgifter i de avseenden som har angetts i 11 § samt uppgift om fastighetens
benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla
uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren innan fastigheten
överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

LU 1983/84:10

13 fi Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar
överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Om inte annat har överenskommits, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren
med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

14 i Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina
förpliktelser enligt 9-13 88, skall han ersätta skada som till följd härav
drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas
ned eller helt falla bort.

Har fastighetsmäklaren betalat skadestånd till köparen på grund av skada
som denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har
haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från
säljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt
att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

15 8 Om inte annat har överenskommits, skall fastighetsmäklarens ersättning
beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har
träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har
anvisats av mäklaren.

Har mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans
förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har
mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I
konsumentförhållanden får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre
månader åt gången.

16 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har
mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om detta särskilt har
överenskommits.

17 § Fastighetsmäklaren har inte rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbete,
om han själv eller någon sådan närstående till honom som avses i 29 a §
konkurslagen (1921:225) inträder som köpare.

18 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid
uppdragets utförande har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller
säljaren. Detta gäller dock ej, om åsidosättandet är av ringa betydelse.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1984.

2. Den som vid lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare
skall ansöka om registrering enligt denna lag senast den 30 september 1984.
Har ansökan gjorts senast denna dag, får mäklaren fortsätta sin verksamhet i
avvaktan på länsstyrelsens beslut med anledning av ansökningen.

3. Den som vid lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare
utan att ha sådan utbildning som avses i 5 § första stycket 3 kan trots detta
registreras enligt denna lag för tiden till utgången av juni 1986.

LU 1983/84:10

Bilaga 2

Näringsutskottets yttrande
1983/84:3 y

om fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16)

Till lagutskottet

Lagutskottet har anmodat näringsutskottet att yttra sig över proposition
1983/84:16 om fastighetsmäklare jämte motioner, allt i de delar som avser
näringsrättsliga frågor.

I propositionen framlägger regeringen förslag till en lag om fastighetsmäklare.
Av de fem motioner som har väckts med anledning av propositionen tar
näringsutskottet här upp fyra, nämligen motionerna

1983/84:6 av Christer Eirefelt (fp) och Hugo Bergdahl (fp), vari hemställs
att riksdagen avslår propositionen,

1983/84:7 av Bertil Fiskesjö m. fl. (c), vari hemställs att riksdagen

1. avslår propositionen såvitt avser reglerna om registrering av fastighetsmäklare,

2. som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om
frivillig auktorisation,

1983/84:8 av Nic Grönvall (m), vari hemställs att riksdagen avslår
propositionen,

1983/84:9 av Bertil Lidgård m. fl. (m), vari hemställs att riksdagen avslår
propositionen i vad därigenom uppställs krav på registrering såsom villkor
för att vara fastighetsmäklare.

I motion 1982/83:494 av Margareta Persson (s) och Monica Andersson (s),
vilken väcktes under allmänna motionstiden och har hänvisats till näringsutskottet,
hemställs att riksdagen hos regeringen hemställer om [förslag till] en
lagstiftning för att införa obligatorisk auktorisation av fastighetsmäklare.
Under förutsättning av lagutskottets medgivande överlämnar näringsutskottet
denna motion till lagutskottet med det yttrande som avges i det följande.

F. n. beräknas ca 2 000 mäklare bedriva sådan verksamhet som omfattas
av lagförslaget i propositionen. Av dessa är ca 600 auktoriserade av
handelskammare. Auktorisationen är så till vida en statlig angelägenhet som
den baseras på en av Kungl. Maj:t utfärdad kungörelse (1947:336) om
auktorisation av fastighetsmäklare. Någon särskild kontroll i övrigt över
denna yrkesgrupp utövar staten icke. För auktorisation gäller vissa krav på
bl. a. utbildning, praktisk erfarenhet och innehav av ansvarsförsäkring. Ett
stort antal mäklare är, även om de uppfyller de krav som kungörelsen anger,
förhindrade att erhålla auktorisation till följd av att handelskamrarna
ytterligare brukar kräva att mäklaren skall ha en fri och obunden ställning.

LU 1983/84:10

Anställda vid bankägda eller på annat sätt bankanknutna företag, vilka
svarar för en stor del av fastighetsförmedlingen i landet, hör till dem som
undantas genom detta speciella krav.

Den föreslagna lagen om fastighetsmäklare har två huvuddelar, en
näringsrättslig med rubriken Registrering av fastighetsmäklare och en
civilrättslig med rubriken Fastighetsmäklarens uppdrag. Gemensamma för
dessa är de inledande bestämmelserna, som främst innehåller en definition
av begreppet fastighetsmäklare. Enligt denna skall med fastighetsmäklare
avses de fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter och vissa
andra objekt, bl. a. bostadsrätter och hyresrätter. Det krav på registrering
och därmed på uppfyllande av vissa särskilda villkor som den föreslagna
lagen uppställer är alltså riktat mot de individer som utövar sådan verksamhet,
icke mot företag som dessa individer kan vara knutna till. Kravet skall
dock inte gälla i fråga om advokater och sådana fastighetsmäklare som
förmedlar enbart hyresrätter.

Det skall ankomma på regeringen eller en av den utsedd myndighet att
meddela närmare föreskrifter om villkoren för och förfarandet vid registrering.
Lagförslaget upptar fyra punkter med krav på den som skall bli
registrerad. Han måste givetvis vara myndig och ej försatt i konkurs. Han
skall ha försäkring som täcker skadeståndsskyldighet intill 500 000 kr. för
varje skadefall som kan drabba honom om han åsidosätter vissa åligganden
gentemot köpare eller säljare. Vidare skall han dels ha tillfredsställande
utbildning, dels i övrigt bedömas lämplig som fastighetsmäklare. Registre -ringsmyndighet skall vara länsstyrelsen, vars beslut får överklagas till
kammarrätten. Länsstyrelsen skall kunna utfärda vitesföreläggande för den
”sorn yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara registrerad” (8 §). Det
bör noteras att denna formulering öppnar möjlighet att rikta vitesföreläggande
inte bara mot fysisk utan även mot juridisk person.

Till grund för regeringens förslag ligger ett betänkande (SOU 1981:102) av
småhusköpkommittén, vars uppgift var att verkställa utredning om förbättrat
konsumentskydd vid förvärv av småhus m. m. Kommittén ansåg dock
inte att några villkor i fråga om utbildning och lämplighet skulle ställas upp
utan hade innehav av ansvarsförsäkring som huvudsakligt krav på fastighetsmäklarna.
Ett motiv för införande av utbildnings- och lämplighetskraven är
försäkringstekniskt - det skulle utan sådana krav vara osäkert om försäkringsbolagen
kan erbjuda samtliga fastighetsmäklare försäkring på rimliga
villkor. Utan en samhällelig kompetensprövning skulle försäkringsbolagen
kunna finna sig föranlåtna att genomföra en sådan prövning i egen regi.
Regeringens primära skäl för det föreslagna systemet är emellertid att det bör
skapas hinder mot att personer som är mindre lämpade för yrket etablerar sig
som mäklare. Den nuvarande ordningen betecknas i propositionen som
särskilt betänklig med tanke på mäklarnas ansvarsfulla uppgift gentemot de
köpare och säljare som anlitar dem.

Som normerande för utbildningskravet nämns i propositionen fordringar -

LU 1983/84:10

na enligt läroplanen för nu förekommande kurser med en omfattning av 340
lektionstimmar. Kravet på lämplighet avser inte fallenhet för mäklarsysslan,
anförs det, utan i stället att mäklaren är en redbar och seriös yrkesutövare.
Det förutsätts att registreringsmyndigheten inte skall göra några mera
ingående efterforskningar. Lämplighetskravets främsta effekt skall i stället
vara att det ger myndigheten möjlighet att återkalla registreringen för en
mäklare som genom misskötsel visar sig olämplig att utöva sitt yrke.

Den nuvarande ordningen med författningsreglerad auktorisation av
fastighetsmäklare skall enligt regeringens förslag upphöra. Väsentliga skillnader
mellan denna ordning och den nu föreslagna registreringen är att den
senare icke är förenad med krav på yrkeserfarenhet och på fri och obunden
ställning. Mäklarorganisationerna blir emellertid oförhindrade att i fortsättningen
uppställa egna, mera långtgående krav på medlemmarna.

Det önskemål om ett förslag rörande obligatorisk auktorisation av
fastighetsmäklare som framförs i motion 1982/83:494 (s) tillgodoses delvis
genom den proposition som nu föreligger. Regeringens lagförslag är mindre
långtgående än det som efterlyses i denna motion. Propositionen har
emellertid inte föranlett något motionsyrkande om en mera vittsyftande
reglering. Motion 1982/83:494 (s) bör i nuvarande läge lämnas utan åtgärd.

Av de övriga motionerna i ämnet går två, 1983/84:6 (fp) och 1983/84:8 (m),
ut på att propositionen skall avslås i sin helhet. I de båda återstående,
1983/84:7 (c) och 1983/84:9 (m), gäller avslagsyrkandet endast kravet på
registrering för verksamhet som fastighetsmäklare, medan de civilrättsliga
reglerna godtas. Såvitt gäller frågan om en näringsrättslig reglering av
fastighetsmäklarbranschen har de fyra motionerna sålunda samma innebörd.
En av dem, 1983/84:7 (c), innehåller emellertid ett kompletterande yrkande
om att det nuvarande systemet med frivillig auktorisation skall bibehållas och
bestämmelserna därom införas i den nya lag med civilrättsliga regler om
fastighetsmäklare som motionärerna förespråkar.

Ett gemensamt argument i de fyra senast nämnda motionerna är att kravet
på registrering inskränker näringsfriheten och därmed den fria konkurrensen
på ett olyckligt sätt. Det är till fyllest med den självsanering som branschorgansisationen
medverkar till, sägs det i motion 1983/84:6 (fp). De föreslagna
lagreglerna betecknas i motion 1983/84:8 (m) som mycket vagt formulerade;
detta skulle bl. a. gälla kriterierna för bedömning av en person såsom ”i
övrigt” lämplig som fastighetsmäklare (5§). I motionerna 1983/84:6 (fp) och
1983/84:7 (c) talas om att registreringen skulle föra med sig byråkrati och
ökade kostnader. Hur kommer kontrollen att ske, frågar man i den förra
motionen. Och i den senare hävdas att länsstyrelserna redan nu inte har
resurser att tillämpa alla de lagar som lägger ansvar på dem. Ett kompletterande
skäl är i denna motion att det i glesbygden finns personer som ägnar sig
åt fastighetsmäkleri jämte annan juridiskt inriktad uppdragsverksamhet utan
att ha den formella kompetens som propositionen förutsätter. Det ligger,

LU 1983/84:10

menar motionärerna, i konsumenternas intresse att en sådan kombinerad
verksamhet inte förhindras.

Näringsutskottet anser att det finns starka skäl för en statlig reglering av
fastighetsmäklarverksamheten. Den ordning som skapas enligt regeringens
förslag synes lämpligt avvägd. Det bör understrykas att den icke innebär
någon etableringskontroll i form av en kvantitativ begränsning av tillträdet
till branschen. I kvalitativt hänseende är kravet på tillfredsställande utbildning
centralt. Det utgör, som har antytts i det föregående, en förutsättning
för att en tillfredsställande försäkringsstandard - angelägen för konsumenterna
- skall kunna upprätthållas inom branschen på rimliga villkor. Kravet
på lämplighet har, såsom framhålls i propositionen, sin största betydelse som
grund för ingripanden mot misskötsamma fastighetsmäklare. Kritiken i
motion 1983/84:8 (m) mot kriteriet ”i övrigt” lämplig i 5 § ter sig ogrundad.
Specialmotiveringen till paragrafen (s. 31) skapar erforderlig klarhet om
kriteriets innebörd. Genom att registreringen och den därmed sammanhängande
tillsynen blir en uppgift för länsstyrelserna vinns en närhet mellan
kontrollmyndigheten och vederbörande yrkesutövare som bör kunna bidra
till att kontrollsystemet blir smidigt och effektivt. Näringsutskottet avvisar
sålunda motionärernas invändningar mot lagförslagets näringsrättsliga del
och tillstyrker att en registrering av fastighetsmäklare införs enligt regeringens
förslag. Utskottet understryker samtidigt vikten av att länsstyrelserna
fortlöpande utövar en aktiv tillsyn över fastighetsmäklarna, så att syftet med
den föreslagna reformen blir uppfyllt.

Ett bibehållande av det nuvarande systemet med författningsreglerad
frivillig auktorisation av fastighetsmäklare är inte förenligt med den ordning
som föreslås i propositionen. Det förut nämnda kompletterande yrkandet i
motion 1983/84:7 (c) saknar således aktualitet om riksdagen godtar regeringens
förslag till lag om fastighetsmäklare.

Näringsutskottet har tagit del av två skrivelser i ärendet vilka har ingivits
till lagutskottet.

Svenska sparbankernas fastighetsbyrå AB (SPAFAB) uttrycker farhågor
för att fastighetsmäklare som är anställda hos bankanknutna företag och
därför inte har kunnat erhålla auktorisation kommer att efter ansökan om
registrering utsättas för en kompetensprövning som auktoriserade mäklare
med motsvarande utbildning blir befriade från. Enligt propositionen (s. 31)
får mäklare som i dag är auktoriserade anses utan vidare uppfylla utbildningskraven.
Detsamma borde, menar bolaget, gälla icke auktoriserade
mäklare med likvärdig utbildning. Bolaget önskar vidare att det skall
klargöras att lokala ombud som bolaget utnyttjar såsom kontaktpersoner vid
salubjudande av fastigheter etc. kan fortsätta sin verksamhet utan att bli
skyldiga att begära registrering som fastighetsmäklare.

HSB:s riksförbund ek. för. och Svenska riksbyggen förening u.p.a. finner
att den föreslagna lagen skulle komma att omfatta även den personal hos

LU 1983/84:10

dessa båda kooperativa folkrörelseorganisationer som sysslar enbart med
upplåtelser av bostadsrätter. Organisationerna hemställer att lagen om
fastighetsmäklare skall utformas så att den inte blir tillämplig på deras
upplåtelser av bostadsrätter.

SPAFAB:s farhågor i första punkten i dess framställning synes vara
grundade på ett felslut. Det åberopade positiva uttalandet rörande de
tidigare auktoriserade fastighetsmäklarna bör inte motsättningsvis tolkas
som ett besked om hur registreringsansökningar från andra grupper av
fastighetsmäklare kommer att behandlas. Utan att ta ställning i den fråga
som SPAFAB har väckt konstaterar näringsutskottet att det är regeringens
sak att utfärda tillämpningsföreskrifter som leder till en rättvis och skälig
bedömning av de olika kategorier som kommer att söka registrering enligt
den nya lagen.

Vad gäller de ombud som SPAFAB också berör hänvisar näringsutskottet
till den definition av uttrycket förmedla fastigheter etc. som lämnas i
specialmotiveringen till 1 § i lagförslaget (prop. s. 27). Uppenbarligen kan i
fastighetsmäklarverksamhet ingå olika arbetsuppgifter som inte behöver
utföras av mäklaren själv utan kan överlåtas åt andra. Med den nämnda
definitionen torde den som utför enstaka sådana arbetsuppgifter under
fastighetsmäklarens tillsyn inte vara att betrakta som fastighetsmäklare. En
närmare bedömning av till vilken kategori den av SPAFAB åsyftade
verksamheten skall hänföras torde emellertid kräva närmare kännedom om
vilka uppgifter som fullgörs i de enskilda fallen.

Vad HSB:s riksförbund och Svenska riksbyggen har anfört motiverar
enligt näringsutskottets uppfattning att det i lagen klargörs att den verksamhet
till bostadsrättsföreningarnas tjänst som det är fråga om skall vara
undantagen från lagens tillämpningsområde. Tekniskt kan detta ske på olika
sätt. Näringsutskottet överlämnar åt lagutskottet att, om näringsutskottets
ståndpunkt i sakfrågan godtas, föreslå erforderlig ändring i lagtexten.

Stockholm den 22 november 1983

På näringsutskottets vägnar
NILS ERIK WÅÅG

Närvarande: Nils Erik Wååg (s), Tage Sundkvist (c), Lilly Hansson (s), Rune
Jonsson (s), Sten Svensson (m), Olof Johansson (c), Wivi-Anne Radesjö (s),
Karl-Erik Häll (s), Per Westerberg (m), Christer Eirefelt (fp), Jörn Svensson
(vpk), Birgitta Johansson (s), Per-Richard Molén (m), Nic Grönvall (m) och
Sylvia Pettersson (s).

LU 1983/84:10

Avvikande mening

Tage Sundkvist (c), Sten Svensson (m), Olof Johansson (c), Per Westerberg
(m), Christer Ekefelt (fp), Per-Richard Molén (m) och Nic Grönvall
(m) anser att den avslutande delen av yttrandet, fr. o. m. det stycke som
börjar med ”Näringsutskottets anser”, bort ha följande lydelse:

Näringsutskottet ansluter sig till den kritik av lagförslagets näringsrättsliga
del som kommer till uttryck i de nu refererade motionerna. Kravet på
registrering utgör en omotiverad inskränkning i näringsfriheten. De föreslagna
bestämmelserna är i flera avseenden vaga och ägnade att skapa osäkerhet
hos dem som bedriver fastighetsmäkleri eller därmed besläktad verksamhet.
Samtidigt med att registreringen införs skulle det väl etablerade systemet
med frivillig auktorisation försvinna. En tungt vägande invändning är att
registreringen och den därmed sammankopplade tillsynen inte kan göras
effektiv utan att ta avsevärda personalresurser i anspråk. Detta skulle ske i
ett statsfinansiellt läge då stora besparingar måste genomföras på andra
områden. Näringsutskottet finner således att riksdagen bör avslå propositionen
såvitt den går ut på en näringsrättslig reglering av fastighetsmäklarbranschen.
Det nuvarande systemet med författningsreglerad frivillig auktorisation
bör enligt utskottets mening bibehållas. Genom att så sker tillgodoses
det förut nämnda yrkandet i motion 1983/84:7 (c) såvitt det hänför sig till
näringsutskottets beredningsområde.

Näringsutskottet har (=utskottet) av bostadsrätter.

De framställningar som här har refererats bestyrker ytterligare att
regeringens förslag till lag om fastighetsmäklare inte bör antas av riksdagen.
SPAFAB:s farhågor i första punkten i dess framställning synes visserligen
vara grundade på ett felslut, men de visar samtidigt vilken osäkerhet den
föreslagna lagen kan skapa hos dem som berörs av den. I övrigt framgår av
skrivelserna att lagförslaget inte är baserat på tillräckligt grundliga överväganden
av gränsdragningsproblem och av olika bestämmelsers möjliga
konsekvenser. Detta förhållande ger ökad tyngd åt det avslagsyrkande som i
första hand motiveras av principiella synpunkter.

LU 1983/84:10

Bilaga 3

Av utskottet föreslagen ändring i regeringens lagförslag

Regeringens förslag

Vad som föreskrivs om fastigheter
i denna lag skall också tillämpas på
de övriga förmedlingsobjekt som
anges i 1 §. Vid förmedling av arrende
eller hyra tillämpas dock ej 12,15
eller 16 §. Vid sådan förmedling
skall vad som sägs om säljare avse
den som överlåter eller upplåter
nyttjanderätten och vad som sägs om
köpare avse motparten.

Utskottets förslag

Vad som föreskrivs om fastigheter
i denna lag skall också tillämpas på
de övriga förmedlingsobjekt som
anges i 1 §. Vid förmedling av arrende
eller hyra tillämpas dock ej 12,15
eller 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt
skall vad som sägs om säljare
avse den som överlåter eller upplåter
nyttjanderätten och vad som sägs om
köpare avse motparten.

Denna lag skall inte tillämpas på
den som förmedlar enbart bostadsrätter
som upplåts av bostadsrättsförening
ansluten till folkrörelsekooperativ
riksorganisation eller till regional
sådan organisation av bostadsrättsföreningar.

minab/gotab Stockholm 1983 77368