om ägarlägenheter och bostadsrätt (Betänkande 1984/85:LU32 Lagutskottet)

LU 1984/85:32

Lagutskottets betänkande
1984/85:32

om ägarlägenheter och bostadsrätt
Sammanfattning

I betänkandet behandlas vissa till lagutskottet hänvisade yrkanden i
partimotioner (m och fp) om bostadspolitiken. De yrkanden som tas upp i
detta sammanhang avser frågan om införande av ett system med ägarlägenheter,
frågan om möjligheten att inteckna bostadsrätt, frågor som rör
övergång från hyresrätt till bostadsrätt samt spörsmål om s. k. kontorsbildade
bostadsrättsföreningar.

Utskottet avstyrker bifall till samtliga motionsyrkanden.

Reservationer har avgetts beträffande

införande av ett system med ägarlägenheter av ledamöterna från moderata
samlingspartiet och av ledamöterna från centerpartiet,

möjligheten att inteckna bostadsrätt av ledamöterna från moderata
samlingspartiet och centerpartiet, samt

övergång från hyresrätt till bostadsrätt av ledamöterna från moderata
samlingspartiet.

Särskilt yttrande har avgetts av ledamöterna från moderata samlingspartiet
i frågan om kontorsbildade bostadsrättsföreningar.

Motionsyrkandena

Motion 1984185:2708 av Ulf Adelsohn m. fl. (m), vari, såvitt nu är i fråga,
yrkas

1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införande av ägarlägenheter
i enlighet med ägarlägenhetsutredningens betänkande Ägarlägenheter
(SOU 1982:40),

2. att riksdagen beslutar ändra bostadsrättslagen (1971:479) i enlighet med
vad som anförts såvitt avser antal lägenheter för bildande av bostadsrättsförening
och förbud mot dubbelöverlåtelse av lägenhet,

3. att riksdagen hos regeringen begär förslag till författningsändringar så
att inteckning av bostadsrätter möjliggörs.

Motion 1984185:2804 av Bengt Westerberg m. fl. (fp), vari, såvitt nu är i
fråga, yrkas

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförs om ägarlägenheter,

1 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr32

LU 1984/85:32

3. att riksdagen hos regeringen anhåller om förslag till ändring av
bostadsrättslagen i syfte att försvåra missbruk av kontorsbildade bostadsrättsföreningar
i enlighet med vad som anförs i motionen.

Motionsmotiveringar

Ägarlägenheter

I motiveringen till yrkandena i motion 2708 (m), som återfinns i motion
2707, erinras om att ett system för ägarlägenheter saknas i Sverige.
Motionärerna hänvisar till att det är mycket vanligt i andra europeiska länder
med ett direkt ägande av lägenhet i flerbostadshus. Enligt motionärerna bör
man, oavsett om man vill bo i en- eller flerbostadshus, ha möjlighet att välja
upplåtelseform. Införandet av ägarlägenheter i Sverige är, menar motionärerna,
en förutsättning för att man skall kunna tala om valfrihet för
bostadskonsumenterna.

Motionärerna framhåller att den som äger sin bostad har ett avgörande
inflytande över och ansvar för sin bostad och kan genom egna arbetsinsatser
sänka boendekostnaderna. Sparande i egen ägd bostad är enligt motionärerna
av värde inte bara för den enskilde utan också från samhällsekonomisk
synpunkt. Om äganderätt till lägenhet likställs med sådan rätt till fast
egendom ger det också ägaren möjlighet att överlåta eller pantsätta
lägenheten.

I motionen pekas på att ägarlägenhetsutredningen i sitt betänkande (SOU
1982:40) Ägarlägenheter har presenterat ett system för ägarlägenheter.
Förslaget har enligt motionen i stort anpassats till det fastighetsrättsliga
regelsystemet, och det visar att det inte heller i Sverige föreligger juridiska
eller andra hinder för att införa ett system med ägarlägenheter. Motionärerna
anser att riksdagen hos regeringen skall begära förslag om införande av
ägarlägenheter i enlighet med ägarlägenhetsutredningens förslag.

I motiveringen till yrkandet i motion 2804 (fp), som återfinns i motion
2801, anförs att bostadspolitiken inte tar tillräcklig hänsyn till de boendes
önskemål. Vidare pekas på att ett flertal opinionsundersökningar har visat
att många, som i dag bor i hyresrätt, vill bo i bostadsrätt, villa eller radhus.
Konsumenternas önskemål måste enligt motionärerna i ökad utsträckning
påverka fördelningen mellan hyres-, bostads- och äganderätt och de enskilda
människorna måste ges förutsättningar att själva ta ansvar för sitt boende.
Därför bör ökade möjligheter skapas för dem som önskar äga sin bostad. Det
är enligt motionärernas mening nödvändigt att det blir lättare att ombilda
hyreshus till bostadsrättsföreningar. Införandet av ägarlägenheter kan också
utgöra ett alternativ, anför motionärerna.

LU 1984/85:32

Möjlighet att inteckna bostadsrätt

Motionärerna i motion 2708 påpekar att det i dag inte är möjligt att
inteckna en bostadsrätt. För att stärka bostadsrättens värde som kreditsäkerhet
bör enligt motionärerna en sådan rätt införas. Detta skulle, menar
motionärerna, medföra att lånen blir billigare, vilket skulle ge fler människor
möjlighet att förvärva en bostadsrätt.

Vissa frågor rörande övergång från hyresrätt till bostadsrätt

Motionärerna i motion 2708 erinrar om att det krävs att en fastighet
innehåller minst fem lägenheter för att egendomen skall få ombildas till
bostadsrätt. Enligt motionärerna är det i städernas ytterområden och i många
mindre tätorter vanligt med flerbostadshus som innehåller tre eller fyra
lägenheter. För att möjliggöra bildandet av bostadsrätt i denna typ av hus
föreslås att en bostadsrättsförening skall kunna bildas i en fastighet med
minst tre lägenheter.

Motionärerna vill vidare underlätta en ombildning till bostadsrätt av
lägenheter i hyreshus som tillhör de allmännyttiga bostadsföretagen. Därför
föreslås att förbudet mot s. k. dubbelupplåtelse av bostadsrätt upphävs såvitt
avser de allmännyttiga bostadsföretagen. Detta skulle göra det möjligt för
bostadsföretaget att övergångsvis, i de fall där de boende inte vill byta
upplåtelseform, inneha en lägenhet med bostadsrätt.

S. k. kontorsbildade bostadsrättsföreningar

I motion 2804 anförs att en bostadsrättsförening är en kooperativ
sammanslutning och att interndemokrati är grundläggande för den kooperativa
verksamheten. Detta innebär att utomstående instanser inte skall kunna
påtvinga en förening t. ex. stadgar som inte går att ändra och som gör att
föreningens syfte och/eller uppbyggnad kommer i strid med de föreningsrättsliga
grundsatserna. Eftersom medlemmarna skall ha ansvaret för och
bestämma över föreningens verksamhet har, menar motionärerna, förekomsten
av s. k. kontorsbildade bostadsrättsföreningar alltid inneburit en del
risker för konflikter med de kooperativa grundprinciperna. Problemen har
enligt motionärerna påtagligt tillspetsats genom den s. k. hembudsfrågan.
Motionärerna hänvisar till att en rad försök har gjorts att för all framtid binda
nybildade bostadsrättsföreningar vid stadgar och priskontrollregler som
skulle ha varit fullständigt omöjliga att upprätthålla om normal kooperativ
interndemokrati fick göra sig gällande.

Motionärerna anser att det är praktiskt värdefullt att kunna göra kontorsbildningar,
men man bör begränsa möjligheterna till missbruk. Det bör enligt
motionärerna utredas hur en begränsning skall kunna ske av möjligheterna
för de företag som bildar föreningen att, medan man ännu har kontrollen

LU 1984/85:32

över föreningen, ingå avtal och genomföra stadgekonstruktioner som
inskränker den framtida interndemokratin i föreningarna. I motionen begärs
förslag till ändringar i bostadsrättslagen i enlighet med det anförda.

Gällande ordning

Ägarlägenheter

Den svenska fastighetsrättsliga lagstiftningen bygger på principen att
fastigheterna är utlagda på marken. En fastighet kan sägas bestå av ett
markområde och de byggnader som finns pä området. En del av en byggnad,
t. ex. en lägenhet, kan inte bilda en särskild fastighet. Man kan inte heller få
lagfart på eller inteckning i en enskild lägenhet. Lagfart kan nämligen
beviljas endast på hela fastigheter eller på ideella andelar i fastighet och
inteckning kan bara ske i hela fastigheter.

Möjlighet att inteckna bostadsrätt

I bostadsrättslagen (1971:479)saknassärskilda bestämmelserom pantsättning
av bostadsrätt. Bestämmelserna i lagen tar nämligen i huvudsak sikte på
att reglera rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren.
Förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje man får därför
bedömas efter allmänna civilrättsliga regler.

Trots avsaknaden av bestämmelser om pantsättning av bostadsrätt har
bostadsrätt sedan länge utnyttjats som pantobjekt. Det som da pantsätts kan
sägas vara det ekonomiska värde som bostadsrätten representerar. Pantsättningen
sker genom avtal om pantförskrivning. Några särskilda formföreskrifter
för själva avtalet mellan parterna finns inte, men regelmässigt torde ett
sådant avtal upprättas skriftligen.

Vid bedömandet av hur en pantsättning bör vara beskaffad för att vara
giltig mot bostadsrättshavarens övriga borgenärer har i viss utsträckning
reglerna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skuldebrev fått en analog
tillämpning. Det innebär att pantsättningen inte anses giltig förrän bostadsrättsföreningen
underrättats om åtgärden. Underrättelsen skall enligt 49 §
bostadsrättslagen antecknas i lägenhetsförteckningen. Föreningen har skyldighet
att på begäran av bostadsrättshavaren lämna utdrag ur förteckningen
beträffande lägenheten (50 §). Sådant utdrag skall innehålla bl. a. uppgift om
anteckning om pantsättning.

Vissa regler av intresse för frågan om pantsättning av bostadsrätt finns i
lagen (1959:157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma
bostad. Av 5 och 6 §§ i denna lag framgår att om make utan den andre makens
samtycke överlåter eller pantsätter bostadsrätt till lägenhet som utgör
makarnas gemensamma bostad, kan den andra maken i vissa fall yrka att
överlåtelsen eller pantsättningen skall återgå. Motsvarande gäller enligt 4
och 5 §§ lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

LU 1984/85:32

En pantsatt bostadsrätt kan alltid utmätas för panthavarens fordran (5 kap.

1 och 13 §§ utsökningsbalken). Panthavaren har också enligt 4 § första stycket

2. förmånsrättslagen (1970:979) s. k. särskild förmånsrätt för sin fordran vid
utmätning eller konkurs.

I syfte att stärka pantens värde som säkerhet har i 37 § bostadsrättslagen
tagits in bestämmelser om skyldighet för bostadsrättsförening att underrätta
panthavare när bostadsrättshavare häftar i skuld till föreningen. I paragrafen
föreskrivs (tredje stycket) att om en bostadsrättsförening har underrättats
om pantsättning av en bostadsrätt så skall föreningen i sin tur underrätta
panthavaren så snart bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen
som överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med
betalningen mer än två veckor. Försummar föreningen sin underrättelseskyldighet
har föreningen vid en försäljning pä offentlig auktion företräde till
betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats
innan underrättelse skulle ha skett.

Vissa frågor rörande övergång från hyresrätt till bostadsrätt

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
trädde i kraft den 1 juli 1982. Enligt lagen är en fastighetsägare, när han
vill sälja sin fastighet, skyldig att erbjuda hyresgästerna att köpa den, om
hyresgästerna i fastigheten har bildat en bostadsrättsförening och gjort en
s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten.

Enligt 43 § bostadsrättslagen (1971:479) krävs för registrering av en
bostadsrättsförening att föreningen har minst fem medlemmar. Av 65 §
bostadsrättslagen följer vidare att en bostadsrättsförening kan tvingas träda i
likvidation om antalet medlemmar eller bostadsrättshavare gått ned under
fem. Mot den bakgrunden föreskrivs i lagen om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt att lagen inte skall gälla en fastighet som
innehåller färre än fem lägenheter.

I syfte att motverka att kvarboende hyresgästers ställning försämras när en
hyresfastighet ombildas till en fastighet med bostadsrätt infördes den 1
oktober 1981 ett förbud mot dubbelupplåtelse av hyresrätt och bostadsrätt.
Enligt 2§ tredje stycket bostadsrättslagen får sålunda en lägenhet som är
upplåten med hyresrätt inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet
består. Upplåtelse av bostadsrätt får dock ske, om mindre än tre
månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen är ense om
att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon
annan. Om en bostadsrätt har upplåtits i strid med nämnda bestämmelser, är
upplåtelsen ogiltig (8§ tredje stycket bostadsrättslagen).

LU 1984/85:32

S. k. kontorsbildade bostadsrättsföreningar

Enligt 40 § bostadsrättslagen (1971:479) kan en ekonomisk förening, som
har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna att
nyttjas utan begränsning till tiden, registreras som bostadsrättsförening.
Registreringen sker hos länsstyrelsen i det län där föreningens styrelse har sitt
säte (42 §). För registrering av bostadsrättsförening krävs att föreningen har
minst feni medlemmar och att den har antagit stadgar och utsett styrelse och
revisorer (43 §). Enligt 56 § bostadsrättslagen skall av styrelsens ledamöter
alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst
en väljas på föreningsstämma. 1 bostadsrättslagen (44 §) finns också angivet
vilka uppgifter som måste finnas intagna i en förenings stadgar.

Beslut om ändring av bostadsrättsförenings stadgar fattas på föreningsstämma.
I 60 § bostadsrättslagen lämnas föreskrifter om vad som allmänt
gäller för giltighet av beslut på föreningsstämma, och i 62-63 §§ anges vad
som krävs för att ett beslut om stadgeändring skall vara giltigt. Föreningsmedlem
kan väcka talan vid domstol mot föreningen om han eller hon anser
att ett beslut på en föreningsstämma inte har tillkommit i behörig ordning
eller annars strider mot lag eller föreningens stadgar (64 §).

Tidigare behandling

Frågorna om införande av ett system med ägarlägenheter och en möjlighet
att inteckna bostadsrätt har åtskilliga gånger tagits upp till prövning i olika
sammanhang. Av riksdagen prövades frågorna senast vid 1983/84 års
riksmöte, då riksdagen vid två tillfällen-hösten 1983 och våren 1984-avslog
motionsyrkanden med samma innebörd som de nu aktuella (LU 1983/84:4
och 16). Hösten 1983 behandlades också ett motionsyrkande om kontorsbildade
bostadsrättsföreningar, liknande det som nu framställs i motion 2804.
Yrkandet avslogs av riksdagen (LU 1983/84:4). Vidare prövade riksdagen
våren 1984 frågor rörande övergång från hyresrätt till bostadsrätt, varvid
riksdagen avslog ett motionsyrkande med samma innehåll som yrkande 2 i
motion 2708 (LU 1983/84:16).

För en närmare redogörelse för frågornas tidigare behandling och skälen
för riksdagens ställningstaganden hänvisas till utskottets betänkanden LU
1983/84:4 och 16.

Utredningsarbete

1983 års bostadsrättskommitté (Ju 1983:06) har tillkallats för att se över
bostadsrättslagen. Kommittén skall enligt sina direktiv (dir. 1983/84:34) i
huvudsak överväga frågor som rör den fria prisbildningen vid överlåtelser av
bostadsrätt, något som enligt direktiven i vissa fall har lett till prisnivåer som
är klart oacceptabla ur både bostadssocial och fördelningspolitisk synpunkt.
Kommittén skall därvid bl. a. pröva om det bör möjliggöras eller införas en

LU 1984/85:32

skyldighet för bostadsrättsföreningarna att i sina stadgar ta in inte bara
prisföreskrifter utan även bestämmelser om rätt att lösa bostadsrätten. I
direktiven anförs också att om det under utredningsarbetets gång skulle
aktualiseras andra frågor som har samband med dem som anges i direktiven,
är kommittén oförhindrad att ta upp dem.

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet dels två motionsyrkanden om införande
av äganderätt till lägenheter i flerbostadshus, dels ett yrkande om möjligheten
att inteckna bostadsrätt, dels ett yrkande som rör reglerna om övergång
från hyresrätt till bostadsrätt, dels ock ett yrkande som tar upp frågor om s. k.
kontorsbitäde bostadsrättsföreningar.

System med ägarlägenheter förekommer utomlands men finns inte reglerat
i Sverige. Svensk rätt bygger i stället på principen att upplåtelse av lägenhet i
flerbostadshus skall ske antingen genom hyresavtal eller i form av bostadsrätt.
Den svenska fastighetsrättsliga lagstiftningen innebär att en enskild
lägenhet i ett flerbostadshus inte kan lagfaras eller intecknas. Lagfart kan
nämligen beviljas endast på hela fastigheter eller på ideella andelar i
fastighet, och inteckning kan bara ske i hela fastigheter.

I motion 2708 (m) yrkas (yrkande 1) att riksdagen hos regeringen begär
förslag om införande av ägarlägenheter i enlighet med ägarlägenhetsutredningens
betänkande (SOU 1982:40) Ägarlägenheter. Motionärerna hänvisar
bl. a. till att utredningen har lagt fram förslag till ett system med ägarlägenheter,
vilket enligt motionen visar att det inte heller i Sverige föreligger
juridiska eller andra hinder för upplåtelse av lägenheter med äganderätt.

Motionärerna i motion 2804 (fp) anser att ökade möjligheter bör skapas
för dem som vill äga sin bostad, varvid införandet av ägarlägenheter kan
utgöra ett alternativ. I motionen yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad som anförs i motionen om ägarlägenheter (yrkande
2).

Riksdagen behandlade senast våren 1984 motionsyrkanden rörande
införande av ett system med ägarlägenheter. I sitt av riksdagen godkända
betänkande LU 1983/84:16 erinrade lagutskottet om att utskottet i november
1983 - efter hörande av civilutskottet (numera bostadsutskottet) - prövat ett
motionsyrkande om införande av ägarlägenheter. Civilutskottet förordade i
sitt yttrande till lagutskottet att motionsyrkandet borde avstyrkas redan med
hänsyn till de bostadspolitiska konsekvenser som ett utbrett system med
äganderätt till lägenheter i flerbostadshus skulle medföra. Lagutskottet
anslöt sig till civilutskottets uppfattning (se LU 1983/84:4). Lagutskottet
framhöll dessutom att införandet av äganderätt till bostadslägenheter skulle
- även om det tekniskt sett var genomförbart - göra den fastighetsrättsliga
lagstiftningen och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet mer komplicerat
utan att några egentliga fördelar för de boende skulle uppkomma. Lagstift -

LU 1984/85:32

ningen beträffande bostadsrätter gav, ansåg utskottet, de boende i allt
väsentligt samma fördelar som åberopats till stöd för införande av ägarlägenheter.

I betänkandet LU 1983/84:16 konstaterade utskottet att några nya
omständigheter inte tillkommit som borde föranleda riksdagen att frångå sitt
tidigare ställningstagande. På hemställan av utskottet avslog riksdagen
motionsyrkandena.

Enligt utskottets mening har det inte heller nu framkommit något som gör
att riksdagen bör ompröva sin ståndpunkt. Utskottet avstyrker därför bifall
till yrkandena i de aktuella motionerna 2708 och 2804.

F. n. saknas möjlighet för en bostadsrättshavare att få inteckning i
bostadsrätten. Sedan länge har bostadsrätter ändå utnyttjats som pantobjekt.
Pantsättningen sker genom avtal om pantförskrivning av bostadsrätten, och
reglerna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skuldebrev tillämpas i viss
utsträckning analogt. Detta innebär bl. a. att bostadsrättsföreningen måste
underrättas om pantsättningen för att denna skall bli giltig mot pantsättarens
borgenärer. Underrättelsen skall antecknas i lägenhetsförteckningen. En
pantsatt bostadsrätt kan utmätas för panthavarens fordran, och panthavaren
har särskild förmånsrätt för sin fordran enligt förmånsrättslagen (1970:979).
Ett problem vid pantsättning av bostadsrätter är att bostadsrätten i första
hand belastas av den fordran som bostadsrättsföreningen kan ha för obetalda
avgifter. Pantens värde kan därför komma att minska i takt med att skulden
till föreningen växer. I syfte att motverka detta och stärka pantens värde som
säkerhet infördes fr. o. m. den 1 juli 1982 en skyldighet för bostadsrättsförening
att underrätta panthavare så snart bostadsrättshavaren står i skuld till
föreningen för obetalda avgifter av viss omfattning (prop. 1981/82:169, CU
1981/82:41).

I motion 2708 yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till
författningsändringar så att inteckning av bostadsrätter möjliggörs (yrkande
3). Enligt motionärerna skulle detta stärka bostadsrätternas värde som
kreditsäkerhet och medföra att lånen blev billigare, vilket i sin tur skulle ge
fler möjlighet att förvärva en bostadsrätt.

Motionsyrkanden om en utredning av frågan om möjligheten att inteckna
bostadsrätt prövades av riksdagen hösten 1983 och våren 1984 (se LU
1983/84:4 och 16). Yrkandena avslogs av riksdagen. Som utskottet konstaterade
vid sin behandling av frågan hösten 1983 finns det redan ett fungerande
system för pantsättning av bostadsrätter. Enligt utskottets uppfattning visar
utvecklingen under senare år att bostadsrätt anses som en tämligen god
säkerhet för lån till förvärv av bostadsrätt. Några nya omständigheter som
kan motivera ändringar i regelsystemet har inte heller förts fram av
motionärerna. Utskottet vidhåller därför sin uppfattning att det inte synes
föreligga något behov av ytterligare möjligheter att belåna bostadsrätter.
Motionsyrkandet bör således avslås.

LU 1984/85:32

I motion 2708 tas också upp vissa frågor som rör reglerna om övergång från
hyresrätt till bostadsrätt.

Enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt är en fastighetsägare i vissa fall skyldig att, inför en försäljning av
fastigheten, erbjuda hyresgästerna att köpa den. En förutsättning är att
hyresgästerna i fastigheten har bildat en bostadsrättsförening och gjort en
s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten. Lagen gäller dock inte
fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter. Detta hänger samman
med att det enligt bostadsrättslagen (1971:479) krävs minst fem medlemmar
för registrering av en bostadsrättsförening.

För att kvarboende hyresgästers ställning inte skall försämras vid en
ombildning till bostadsrättsfastighet föreskrivs i bostadsrättslagen att en
lägenhet som är upplåten med hyresrätt inte får upplåtas med bostadsrätt så
länge hyresförhållandet består. Förbudet mot dubbelupplåtelse gäller dock
inte om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och
hyresgästen är överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att
hyresrätten överlåts till någon annan.

För att ytterligare främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt bör
enligt motionärerna i motion 2708 ombildningar kunna ske i fastigheter som
innehåller minst tre lägenheter. Motionärerna begär därför (yrkande 2) att
riksdagen beslutar ändra bostadsrättslagen i vad avser kravet på antal
lägenheter för bildande av en bostadsrättsförening. Dessutom yrkas att
förbudet mot dubbelupplåtelse skall upphävas såvitt avser de allmännyttiga
bostadsföretagen. Som skäl härför åberopas att ändringen skulle underlätta
ombildning till bostadsrätt i hus som ägs av allmännyttiga företag.

Som utskottet framhållit då frågan om kravet på ett visst antal lägenheter
tidigare varit aktuell (se LU 1981/82:4 y och 1983/84:16) har detta krav nära
samband med bestämmelserna i bostadsrättslagen om lägsta antalet medlemmar
för registrering av en förening. Sistnämnda bestämmelser har motiverats
av bostadsrättsföreningarnas kooperativa karaktär. Ett genomförande av
motionsförslaget skulle enligt utskottets mening inte få någon praktisk
betydelse om inte samtidigt minimiantalet medlemmar i en bostadsrättsförening
sänks. En sådan ändring är utskottet liksom tidigare inte berett att
förorda.

När det gäller frågan om förbudet mot dubbelupplåtelse erinrar utskottet
om att spörsmålet om ett undantag i form av dispens från förbudet prövades
då förbudet infördes (prop. 1980/81:148, LU 1980/81:29). Departementschefen
framhöll därvid bl. a. att om man skulle behålla möjligheten att i vissa fall
upplåta bostadsrätt vid sidan av hyresrätt skulle man vara tvungen att införa
kompletterande bestämmelser som garanterade rättsskyddet för de kvarboende
hyresgästerna i den aktuella situationen. En ordning med bostadsrättsföreningar
av två olika slag - en där det skulle vara förbjudet att upplåta
bostadsrätt till uthyrda lägenheter och en annan där det skulle vara tillåtet -var enligt departementschefen också ägnad att leda till missförstånd och

LU 1984/85:32

olägenheter för berörda parter. Dessutom var det svårt att i lagtexten ange
vilka förutsättningar som skulle föreligga för att dispens skulle beviljas.

De skäl som sålunda åberopades mot ett dispensförfarande har som
utskottet framhöll då ett motionsyrkande med samma syfte som det nu
aktuella prövades våren 1984 (se LU 1983/84:16) bärkraft också när det gäller
frågan om ett uttryckligt undantag från förbudet bör införas.

På grund av det anförda avstyrker utskottet bifall till yrkande 2 i motion
2708.

I bostadsrättslagen föreskrivs att det för registrering av en bostadsrättsförening
krävs att föreningen har minst fem medlemmar samt att den har
antagit stadgar och utsett styrelse och revisorer. Av styrelsens ledamöter
skall alltid minst två eller, om styrelsen består av färre än fem ledamöter,
minst en väljas på föreningsstämma. 1 bostadsrättslagen finns också bestämmelser
om vilka uppgifter som måste finnas intagna i föreningens stadgar.
Beslut om ändring av stadgarna fattas på föreningsstämman.

I motion 2804 yrkas att riksdagen hos regeringen anhåller om förslag till
ändring av bostadsrättslagen i syfte att försvåra missbruk av kontorsbildade
bostadsrättsföreningar (yrkande 3). Motionärerna pekar bl. a. på att en rad
försök har gjorts att för all framtid binda nybildade bostadsrättsföreningar
vid stadgar och priskontrollregler som skulle ha varit omöjliga att upprätthålla
om normal kooperativ interndemokrati fick göra sig gällande. Enligt
motionärerna bör utredas hur man skall kunna begränsa möjligheterna att
ingå sådana avtal och genomföra sådana stadgekonstruktioner.

I betänkandet LU 1983/84:4 behandlade utskottet ett motionsyrkande,
liknande det nu aktuella. Utskottet erinrade om att bostadsrättslagen ger
medlemmarna i en bostadsrättsförening möjlighet att utöva sitt inflytande på
föreningsstämma, t. ex. för ändring av stadgarna. Det kan emellertid,
framhöll utskottet, förekomma fall där möjligheterna för de boende att
påverka sina förhållanden är begränsade. Utskottet anförde vidare att det
enligt utskottets mening är väsentligt med en fungerande demokrati i
bostadsrättsföreningar. Utskottet pekade på att bostadsrättskommittén
tillkallats för att se över bostadsrättslagen, och utskottet ansåg sig kunna utgå
från att det spörsmål som togs upp i motionen skulle komma att aktualiseras i
samband med utredningsarbetet. På utskottets hemställan avslog riksdagen
motionsyrkandet.

Enligt vad utskottet har erfarit kommer bostadsrättskommittén att avsluta
sitt arbete under den närmaste tiden. Yrkandet i motion 2804 bör därför inte
föranleda någon åtgärd från riksdagens sida.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen avslår motion 1984/85:2708 yrkande 1 och motion
1984/85:2804 yrkande 2,

LU 1984/85:32

2. beträffande möjlighet att inteckna bostadsrätt

att riksdagen avslår motion 1984/85:2708 yrkande 3,

3. beträffande vissa frågor rörande övergång frän hyresrätt till bostadsrätt att

riksdagen avslår motion 1984/85:2708 yrkande 2,

4. beträffande kontorsbildade bostadsrättsföreningar
att riksdagen avslår motion 1984/85:2804 yrkande 3.

Stockholm den 12 mars 1985

På lagutskottets vägnar
PER-OLOF STRINDBERG

Närvarande: Per-Olof Strindberg (m), Lennart Andersson (s), Stig Olsson
(s), Elvy Nilsson (s), Mona Saint Cyr (m). Ingemar Konradsson (s), Allan
Ekström (m)*, Marianne Karlsson (c), Owe Andréasson (s). Stig Gustafsson
(s), Sigvard Persson (c), Per Israelsson (vpk), Kersti Johansson (c)* och Berit
Löfstedt (s).

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

Reservationer

1. Ägarlägenheter (mom. 1)

Per-Olof Strindberg, Mona Saint Cyr och Allan Ekström (alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som börjar på s. 7 med ”Riksdagen
behandlade” och slutar på s. 8 med ”och 2804.” bort ha följande lydelse:

Utskottet vill till en början erinra om att småhus i dag kan upplåtas med
såväl äganderätt som hyresrätt och bostadsrätt medan lägenheter i flerbostadshus
kan upplåtas endast med hyresrätt eller bostadsrätt. Enligt utskottets
mening är det otillfredsställande att inte lägenheter också kan upplåtas
med äganderätt. Först genom att ge de boende möjlighet att äga sin lägenhet
uppnår man den nödvändiga valfriheten i boendet.

Utskottet vill tillägga att ett direkt ansvar för bostaden genom ett ägande är
av stort värde både för den enskilde lägenhetsinnehavaren och för samhället.
Genom egna arbetsinsatser kan nämligen den enskilde nedbringa kostnaderna
för sitt boende, och samhällsekonomiskt sett är sparandet i egen bostad
eftersträvansvärt.

Införandet av ett system med ägarlägenheter skulle enligt utskottets
mening således vara betydelsefullt från bostadspolitiska utgångspunkter.

LU 1984/85:32

Ägarlägenhetsutredningen har i sitt betänkande visat att ett sådant system
mycket väl kan infogas i den nuvarande fastighetsrättsliga lagstiftningen.
Enligt utredningens förslag jämställs i huvudsak ägande av småhus med
ägande av lägenhet, vilket är av vikt för möjligheten att få inteckning i
lägenheten. Regeringen bör därför på grundval av utredningens betänkande
snarast förelägga riksdagen förslag till lagstiftning om ägarlägenheter. Vad
utskottet anfört bör med bifall till yrkande 1 i motion 2708 och yrkande 2 i
motion 2804 ges regeringen till känna.

dels att utskottet under moment 1 bort hemställa

1. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen med bifall till motion 1984/85:2708 yrkande 1 och
motion 1984/85:2804 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört om att förslag till lagstiftning om
ägarlägenheter bör föreläggas riksdagen.

2. Ägarlägenheter (mom. 1)

Marianne Karlsson, Sigvard Persson och Kersti Johansson (alla c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som börjar på s. 7 med ”Riksdagen
behandlade” och slutar på s. 8 med ”och 2804.” bort ha följande lydelse:

I enlighet med uttalanden i 1979 års regeringsförklaring tillsattes ägarlägenhetsutredningen
för att pröva frågan om de fastighetsrättsliga förutsättningarna
för att skapa möjligheter att äga lägenheter i flerbostadshus.
Utredningen har i sitt betänkande visat att det är möjligt att införa ett system
med ägarlägenheter i vårt land motsvarande de system som finns i flera andra
europeiska länder. Vid remissbehandlingen av betänkandet har olika
synpunkter både för och emot ett system med ägarlägenheter framkommit.

När riksdagen hösten 1983 (LU 1983/84:4) behandlade ett motionskrav om
införande av ägarlägenheter framhölls av lagutskottets centerpartister i en till
utskottets betänkande fogad reservation att med ledning av betänkandet och
de inkomna remissyttrandena borde beredningsarbetet inom regeringens
kansli fullföljas för att klarhet skall erhållas om behovet av och om för- och
nackdelarna med ett system med ägarlägenheter. Enligt reservanterna fanns
det därför inte då anledning för riksdagen att i enlighet med motionsyrkandet
begära att ett system med ägarlägenheter snarast skulle införas.

Situationen ändrades i och med att bostadsministern i ett frågesvar i
riksdagen den 19 januari 1984 förklarade att regeringen anser att det inte
finns anledning att ytterligare överväga frågan om införande av en sådan
upplåtelseform.

Eftersom regeringen alltså inte har för avsikt att fullfölja beredningsarbetet
gällande ägarlägenhetsutredningens betänkande bör riksdagen nu, enligt
utskottets mening, göra ett uttalande om att beredningsarbetet bör fullföljas
så att en fullständig bedömning kan göras om bl. a. de fastighetsrättsliga och

LU 1984/85:32

praktiska förutsättningarna för införande av ett sådant system, liksom motiv
för att öka möjligheterna att äga sin bostad. Även behovet och lämpligheten
av ett system med ägarlägenheter från bostadspolitiska synpunkter måste
belysas liksom den skattemässiga behandlingen av och de ekonomiska
förutsättningarna för systemet. Beredningsarbetet bör bedrivas på sätt
regeringen finner lämpligt.

Vad utskottet med anledning av motion 2708 yrkande 1 och motion 2804
yrkande 2 anfört om vikten av att beredningsarbetet gällande ägarlägenhetsutredningens
betänkande fullföljs bör ges regeringen till känna.

dels att utskottet under moment 1 bort hemställa

1. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen med anledning av motion 1984/85:2708 yrkande 1 och
motion 1984/85:2804 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört om fullföljande av beredningsarbetet
gällande ägarlägenhetsutredningens betänkande.

3. Möjlighet att inteckna bostadsrätt (mom. 2)

Per-Olof Strindberg (m), Mona Saint Cyr (m), Allan Ekström (m),
Marianne Karlsson (c), Sigvard Persson (c) och Kersti Johansson (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 8 som börjar med ”Motionsyrkanden
om” och slutar med ”således avslås.” bort ha följande lydelse:

Utskottet delar motionärernas uppfattning att det i regel är svårt att få lån
för förvärv av bostadsrätt på lika gynnsamma villkor som gäller vid förvärv av
småhus med äganderätt. En orsak till skillnaden i lånevillkor är att
bostadsrätten anses ha ett sämre värde som pant, eftersom den inte kan
intecknas. Enligt utskottets mening har upplåtelseformen bostadsrätt i likhet
med småhusägandet betydande fördelar från både samhällsekonomisk och
familjeekonomisk synpunkt. Det finns därför skäl för att ytterligare stärka
bostadsrättens värde som kreditsäkerhet. Utskottet anser sålunda att det är
angeläget att möjlighet tillskapas att inteckna bostadsrätt. Enligt utskottet
bör regeringen lägga fram förslag om erforderliga författningsändringar så
att denna möjlighet uppnås.

Vad utskottet anfört bör med bifall till yrkande 3 i motion 2708 ges
regeringen till känna.

dels att utskottet under moment 2 bort hemställa

2. beträffande möjlighet att inteckna bostadsrätt

att riksdagen med bifall till motion 1984/85:2708 yrkande 3 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om förslag till
författningsändringar så att inteckning av bostadsrätt möjliggörs.

LU 1984/85:32

4. Vissa frågor rörande övergång från hyresrätt till bostadsrätt (mom. 3)

Per-Olof Strindberg, Mona Saint Cyr och Allan Ekström (alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som börjar på s. 9 med ”Sorn
utskottet” och slutar på s. 10 med ”motion 2708.” bort ha följande lydelse:

Utskottet anser liksom motionärerna att det är angeläget att ytterligare
öka möjligheterna att ombilda hyresfastigheter till fastigheter med bostadsrätt.

Som framhålls i motionen är det inte ovanligt att flerbostadshus innehåller
tre eller fyra lägenheter. För att underlätta ombildning till bostadsrätt i denna
typ av hus bör, som ett första steg på vägen, ändring ske i bostadsrättslagen i
vad avser kravet på minsta antal medlemmar i en bostadsrättsförening.
Utskottet delar motionärernas uppfattning att antalet medlemmar i fortsättningen
bör uppgå till minst tre, i stället som f. n. minst fem. I konsekvens
härmed bör även bestämmelsen i 65 § bostadsrättslagen om skyldighet i vissa
fall för bostadsrättsförening att träda i likvidation ändras.

Även när det gäller hus som ägs av de allmännyttiga bostadsföretagen bör
ombildningar underlättas genom att man undantar dessa företag från
förbudet mot dubbelupplåtelse. Företaget kan därmed övergångsvis inneha
de lägenheter med bostadsrätt där de boende inte vill byta upplåtelseform.
Några särbestämmelser för att tillförsäkra de kvarboende hyresgästerna
rättsskydd i dessa fall är enligt utskottets mening inte erforderliga. Inte heller
i övrigt anser utskottet att det skulle medföra några nackdelar om förbudet
mot dubbelupplåtelse hävdes, såvitt avser de allmännyttiga bostadsföretagen.

Med det anförda tillstyrker utskottet bifall till yrkande 2 i motion 2708. De
förordade lagändringarna bör träda i kraft den 1 juli 1985.

dels att utskottet under moment 3 bort hemställa

3. beträffande vissa frågor rörande övergång från hyresrätt till bostadsrätt att

riksdagen med anledning av motion 1984/85:2708 yrkande 2
antar följande

Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs att 2, 43 och 65 §§ bostadsrättslagen (1971:479)1
skall ha nedan angivna lydelse.

'Lagen omtryckt 1982:353.

LU 1984/85:32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §

Nyttjanderätt enligt 1 § får upplåtas endast av bostadsrättsförening.
Upplåtelse får icke ske till annan än medlem i föreningen. Medlems rätt i
föreningen på grund av upplåtelse kallas bostadsrätt.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt bostadsanvisningslagen
(1980:94) förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.

En lägenhet som är upplåten med
hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt
så länge hyresförhållandet
består. Upplåtelse av bostadsrätt får
dock ske, om mindre än tre månader
återstår av hyrestiden och hyresvärden
och hyresgästen är ense om att
hyresförhållandet skall upphöra
utan att hyresrätten överlåts till någon
annan.

Med bostadslägenhet avses lägenhet
oväsentlig del användas som bostad.

För registrering av bostadsrättsförening
fordras att föreningen har
minst fem medlemmar samt att den
antagit stadgar och utsett styrelse
och revisorer.

som är avsedd att helt eller till icke

För registrering av bostadsrättsförening
fordras att föreningen har
minst tre medlemmar samt att den
antagit stadgar och utsett styrelse
och revisorer.

Bestämmelserna i 70-95 §§ lagen
(1951:308) om ekonomiska föreningar
äger motsvarande tillämpning
i fråga om bostadsrättsförening.
Vad i 71 och 75 §§ föreskrives för det
fall antalet föreningsmedlemmar
medgått under det i 5 § föreskrivna
lägsta antalet skall i bostadsrättsförening
tillämpas, om antalet medlemmar
eller antalet bostadsrättshavare
nedgått under fem. Vidare skall
vad i 83 § sägs om insatskapital i
stället gälla inträdesavgift, grundavgift
och upplåtelseavgift i bostadsrättsförening.

Bestämmelserna i 70-95 §§ lagen
(1951:308) om ekonomiska föreningar
äger motsvarande tillämpning
i fråga om bostadsrättsförening.
Vad i 71 och 75 §§ föreskrivs för det
fall antalet föreningsmedlemmar
nedgått under det i 5 § föreskrivna
lägsta antalet skall i bostadsrättsförening
tillämpas, om antalet medlemmar
eller antalet bostadsrättshavare
nedgått under tre. Vidare skall
vad i 83 § sägs om insatskapital i
stället gälla inträdesavgift, grundavgift
och upplåtelseavgift i bostadsrättsförening.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1985.

LU 1984/85:32

Särskilt yttrande

Kontorsbildade bostadsrättsföreningar (mom. 4)

Per-Olof Strindberg, Mona Saint Cyr och Allan Ekström (alla m) anför:
I motion 2804 pekas på den inskränkning i handlingsfriheten som kan
föreligga för medlemmar i nybildade bostadsrättsföreningar av den typ som
brukar kallas för kontorsbildade bostadsrättsföreningar.

Vi instämmer i motionens syfte men har likväl avstått från att reservera oss
till förmån för motionen med hänsyn till att 1983 års bostadsrättskommitté
väntas framlägga sitt betänkande inom kort.

minab/gotab Stockholm 1985 82209