om ägarlägenheter och bostadsrätt (Betänkande 1983/84:LU4 Lagutskottet)

LU 1983/84:4

Lagutskottets betänkande
1983/84:4

om ägarlägenheter och bostadsrätt
Ärendet

I betänkandet behandlas tre motionsyrkanden vari tas upp dels frågan om
införande av ett system med ägarlägenheter, dels frågan om möjligheten att
inteckna bostadsrätt och dels spörsmål om s. k. kontorsbildade bostadsrättsföreningar.

I motion 1982183:362 av Ulf Adelsohn m. fl. (m) yrkas såvitt nu är i fråga
(yrkande 1) att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att ett
system med äganderättsupplåtelse av lägenhet i flerbostadshus snarast skall
införas.

I motion 1982/83:1227 av Alf Wennerfors m. fl. (m) yrkas att riksdagen hos
regeringen anhåller att bostadsinnehavares möjlighet att inteckna bostadsrätten
utreds.

I motion 1982183:2184 av Kerstin Ekman och Olle Grahn (båda fp) yrkas
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen
anförs angående utredning om möjligheterna att minska riskerna för
missbruk av kontorsbildade föreningar.

Utskottet har inhämtat yttrande från civilutskottet (numera bostadsutskottet)
över yrkandet i motion 1982/83:362. Civilutskottets yttrande (CU
1982/83:4y) har fogats till betänkandet som bilaga 1. Vidare har remissyttranden
över motion 1982/83:1227 inhämtats från bostadsdomstolen, domstolsverket,
bankinspektionen, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Stockholms län,
Sveriges advokatsamfund, Sveriges föreningsbankers förbund, Svenska
bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, HSB:s Riksförbund, Svenska
Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation
(SBC).

Ägarlägenheter

Motivering till yrkandet i motion 1982183:362

I motiveringen till yrkandet i motion 1982/83:362, som återfinns i motion
1982/83:360, anförs inledningsvis att bostadsägandet har många kvaliteter för
såväl den enskilde som för samhället. Motionärerna framhåller att den som
äger sin bostad har ett avgörande inflytande över och också ansvar för sin
bostad, att driftkostnaderna genom bl. a. sparsamhet och egna arbetsinsatser
kan hållas lägre än i bostäder med hyresrätt och att sparandet i en egen

1 Riksdagen 1983/84.8sami. Nr 4

LU 1983/84:4

bostad är värdefullt från samhällsekonomisk synpunkt.

Enligt motionärernas mening bör detsamma gälla för lägenheter i flerbostadshus
som för småhus, nämligen att de skall kunna upplåtas med
hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt. Direkt ägande av lägenhet i flerbostadshus
är, framhåller motionärerna, mycket vanligt i andra europeiska
länder.

I motionen pekas på att den nuvarande svenska fastighetslagstiftningen
inte ger de boende möjlighet till direkt ägande av lägenhet i flerbostadshus.
Därmed kan inte heller lagfart erhållas på en lägenhet, och följaktligen kan
inte lägenheterna intecknas som säkerhet för lån. Bl. a. därför är kontantinsatsen
vid köp av bostadsrätt många gånger alltför hög för en normalinkomsttagare,
anför motionärerna.

Motionärerna hänvisar till att ägarlägenhetsutredningen i sitt betänkande
(SOU 1982:40) Ägarlägenheter har presenterat ett system för ägarlägenheter.
Förslaget har enligt motionen i stort anpassats till det fastighetsrättsliga
regelsystemet, och det visar att det inte heller i Sverige föreligger juridiska
eller andra hinder för att införa ett system med ägarlägenheter. Motionärerna
biträder i huvudsak utredningens förslag och anser att regeringen snarast
bör förelägga riksdagen ett förslag om ett system för ägarlägenheter som
bygger på principerna i betänkandet.

Gällande ordning

Den svenska fastighetsrättsliga lagstiftningen bygger på principen att
fastigheterna är utlagda på marken. En fastighet kan sägas bestå av ett
markområde och de byggnader som finns på området. En del av en byggnad,
t. ex. en lägenhet, kan inte bilda en särskild fastighet. Man kan inte heller få
lagfart på eller inteckning i en enskild lägenhet. Lagfart kan nämligen
beviljas endast på hela fastigheter eller på ideella andelar i fastighet och
inteckning kan bara ske i hela fastigheter.

Tidigare riksdagsbehandling

Frågan om införande i svensk rätt av ett institut innebärande äganderätt till
bestämda lägenheter i bostadshus diskuterades i samband med tillkomsten av
lagen om bostadsrättsföreningar av år 1930. Ett sådant institut ansågs därvid
vara förknippat med allvarliga olägenheter. Bl. a. åberopades att en dylik
våningsrätt enligt erfarenheter från utlandet var föga uppskattad som
grundval för kreditgivning. Vidare anfördes betänkligheter ur juridiska och
praktiska synpunkter. I stället infördes bostadsrätten, som innebär nyttjanderätt
för i princip husets hela varaktighetstid till viss bostad eller annan
lägenhet, varvid nyttjanderätt är förbunden med medlemskap i den förening
som äger fastigheten och delaktighet i föreningens tillgångar. Bostadsrätt
utgör inte fast egendom utan är att juridiskt behandla som lös egendom.

LU 1983/84:4

Sedermera har bostadsrättshavarens ställning ytterligare förbättrats genom
tillkomsten av den nu gällande bostadsrättslagen (1971:479).

Motioner om införande av äganderätt till lägenhet har prövats av
lagutskottet ettvart av åren 1958,1967,1975 och 1976 och har därvid avslagits
av riksdagen (se 3LU 1958:19, 3LU 1967:60, LU 1975:26 och LU 1975/
76:20).

År 1975 blev den då aktuella motionen föremål för remissbehandling. I sitt
av riksdagen godkända betänkande med anledning av 1975 års motion
framhöll lagutskottet att man i svensk lagstiftning sedan lång tid tillbaka
intagit den principiella ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenhet skall
ske antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst eller i
form av bostadsrätt. Anledningen härtill var bl. a. att man eftersträvat en
önskvärd enhetlighet i fråga om regleringen av rättsförhållandena på
bostadsmarknaden.

Utskottet hänvisade till att vid remissbehandlingen boende- och bostadsfinansieringsutredningarna
framhållit att de i motionen upptagna frågorna föll
inom ramen för det uppdrag som meddelats de båda utredningarna.

Utskottet pekade också på att ett system med äganderätt till lägenhet
strider mot de huvudgrunder på vilka vårt nuvarande lagfarts- och inteckningsväsende
vilar samt på att de flesta remissinstanser som i sak tagit
ståndpunkt till motionen avstyrkt bifall till densamma. Av dessa skäl ansåg
utskottet att riksdagen inte borde föregripa utredningarnas arbete, och
utskottet avstyrkte därför bifall till motionen.

Då frågan om äganderätt till lägenhet återkom i motioner vid 1975176 års
riksmöte hade boende- och bostadsfinansieringsutredningarna avlämnat sitt
betänkande (SOU 1975:51). Utredningarna hade inte funnit anledning att
överväga eller påkalla ytterligare utredning om att i svensk rätt införa
äganderätt till bostadslägenheter.

Vid riksdagens behandling av lagutskottets betänkande LU 1975/76:20 i
frågan bifölls en socialdemokratisk reservation till betänkandet med hemställan
att de aktuella motionerna skulle avslås. I reservationen pekades
bl. a. på de insatser som lagstiftningsvägen gjorts eller förbereddes för att
stärka såväl bostadsrättshavarnas som hyresgästernas inflytande. Mot den
bakgrunden konstaterades att det inte skulle innebära några fördelar från
inflytandesynpunkt att införa ett institut med äganderätt. Vidare framhölls
att ett system med äganderättslägenheter skulle innebära en diskriminering
av bostadssökande som saknar hög inkomst och att systemet var oförenligt
med svensk fastighetsrätt i dess nuvarande utformning. Reservanterna anslöt
sig till de ovan nämnda utredningarnas bedömning och ansåg att riksdagen
inte borde vidta någon åtgärd i syfte att få regeringen att frångå utredningsförslaget
i denna del.

Också i civilutskottet har det aktuella spörsmålet om ägarlägenheter
behandlats. Vid 1977178 års riksmöte prövades tre motionsyrkanden, varav i
två ställdes krav på utredning om införande av äganderätt till lägenheter, och

LU 1983/84:4

i den tredje föreslogs att riksdagen skulle uttala att det är uteslutet att införa
sådan äganderätt. I sitt av riksdagen godkända betänkande CU 1977/78:34
avstyrkte utskottet motionsförslagen med hänvisning till att regeringen enligt
uppgift avsåg att inom sitt kansli utarbeta en kunskapsöversikt över frågan
om äganderätt till enskilda lägenheter i flerbostadshus.

Liknande motionsyrkanden behandlades vid 1978/79 års riksmöte (CU
1978/79:26). Riksdagen biföll därvid en reservation som avgetts av ledamöterna
från centerpartiet och folkpartiet i civilutskottet. Beslutet innebar att
motionsyrkandena avslogs med motiveringen att riksdagen i avvaktan på den
aviserade kunskapsöversikten inte hade anledning att göra några ytterligare
uttalanden i frågan.

Med anledning av proposition 1978/79:209 om ändring i bostadsbeskattningen
m. m. väcktes en motion med begäran om förslag från regeringen om
införande av s. k. lagfartsbostäder i flerfamiljshus. Civilutskottet konstaterade
vid 1979180 års riksmöte (CU 1979/80:4) att arbetet med en kunskapsöversikt
i ämnet fortsatte och att tidigare studier skulle kompletteras med en
studie rörande samhällsekonomiska effekter av ett system med ägarlägenheter.
På utskottets begäran avslog riksdagen motionen.

Vid 1981182 års riksmöte togs motionsvägen på nytt upp frågan om
äganderätt till lägenhet. Civilutskottet (CU 1981/82:24) föreslog att riksdagen
skulle avslå motionen med hänvisning till att ägarlägenhetsutredningens
betänkande borde avvaktas. Riksdagen följde utskottet.

Ägarlägenhetsutredningen

I direktiven till ägarlägenhetsutredningen pekades på de skillnader som
finns mellan de tre upplåtelseformerna äganderätt, hyresrätt och bostadsrätt.
Olikheterna kan enligt direktiven bl. a. bestå i de boendes möjligheter att
själva förfoga över sin bostad, i möjligheten att använda bostaden som
pantsäkerhet för lån och i vissa indirekta ekonomiska konsekvenser, t. ex.
beträffande beskattning och finansiering. Det framhölls att även om man i
många avseenden hade strävat efter att jämställa de nämnda upplåtelseformerna,
så hade det i praktiken ofta visat sig vara svårt att åstadkomma
likvärdiga villkor för de boende. I direktiven hänvisades till 1979 års
regeringsförklaring där det bl. a. uttalades att det är angeläget att öka de
enskilda människornas inflytande över sitt boende och att bättre möjligheter
för den enskilde att äga sin bostad borde prövas, bl. a. genom att underlätta
för hyresgäster att i bostadsrättsföreningens form eller genom direkt ägande
svara för sitt boende. Enligt direktiven skulle utredningen närmare undersöka
de fastighetsrättsliga förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga
lägenheter i flerbostadshus. Utgångspunkten för utredningsarbetet skulle
vara att det så långt som möjligt skulle råda likställdhet mellan ägande av
småhus och ägande av lägenheter i flerbostadshus. Det förutsattes att
lägenheter som innehades med äganderätt skulle vara separata enheter som

LU 1983/84:4

utgjorde fast egendom eller åtminstone jämställdes med fast egendom.
Lägenheter som innehades med äganderätt borde enligt direktiven kunna
lagfaras och intecknas efter i stort sett samma principer som småhus.

Agarlägenhetsutredningen redovisade sina överväganden i betänkandet
(SOU 1982:40) Ägarlägenheter. I betänkandet lades fram förslag till bl. a.
ändringar i jordabalken och en ny lag om ägarlägenheter. Förslagen innebär
bl. a. att jordabalkens inledningsparagraf, där det stadgas att "fast egendom
är jord”, kompletteras med en bestämmelse som säger att även byggnad kan
vara fast egendom. Genom en uppdelningsförrättning kan en byggnad
förklaras sakna egenskap av tillbehör till en fastighet och delas in i
ägarlägenheter. En sådan byggnad är fast egendom, och ägarlägenheterna
skall registreras som fastigheter. Utredningens förslag innefattar också
bestämmelser om vad som skall anses höra till en ägarlägenhet och hur de
delar av byggnaden som inte hör till de enskilda ägarlägenheterna skall
förvaltas. När det gäller ansvaret för de inteckningar som beviljats i den
ouppdelade fastigheten föreslog utredningen att ansvaret skall övergå på
ägarlägenheterna i samband med uppdelningen. Ägarlägenheterna kommer
således gemensamt att besväras av dessa inteckningar, och den rätt som före
uppdelningen tillkom borgenärerna i den ouppdelade fastigheten påverkas
inte. Ansvaret för inteckningarna skall enligt förslaget vara fördelat mellanägarlägenheterna
i förhållande till deras inbördes värden. Så länge ägarlägenheterna
gemensamt svarar för de inteckningar som beviljats i den
ouppdelade fastigheten skall separata inteckningar inte kunna tas ut i de
enskilda ägarlägenheterna. Utredningen var emellertid av den uppfattningen
att lägenhetsägarna redan efter uppdelningen normalt kommer att vidta
erforderliga åtgärder för att låta döda de gemensamma inteckningarna.

Utredningens betänkande har remissbehandlats. Beträffande remissutfallet
kan i korthet redovisas följande (från ev. skiljaktiga meningar hos
remissinstansen har därvid bortsetts). Positiva till tanken på att införa ett
system med ägarlägenheter är Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska
bankföreningen, Svenska handelskammarförbundet, Sveriges villaägareförbund
och Sveriges advokatsamfund. Hovrätten för Nedre Norrland anser att
utredningens förslag med vissa ändringar är väl ägnat att ligga till grund för
ett svenskt ägarlägenhetsinstitut. Bland remissinstanser som direkt avstyrker
förslaget om ägarlägenheter återfinns Svenska kommunförbundet, Stockholms
kommun, Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund,
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Svenska Riksbyggen,
HSB:s Riksförbund och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation
(SBC). Hyresgästernas Riksförbund anför att det inte finns anledning att
införa en ny upplåtelseform; i stället bör möjligheterna till inflytande i
hyresrätten förstärkas och möjligheterna att spekulera i bostadsrätter och
småhus undanröjas. SABO och Svenska Riksbyggen avstyrker förslaget med
hänvisning till att det skulle få bostadspolitiskt oacceptabla konsekvenser.

LU 1983/84:4

HSB:s Riksförbund och SBC menar i huvudsak att förslaget inte skulle
medföra några fördelar som inte redan nu kan tillgodoses genom lagstiftningen
på det bostadsrättsliga området.

En omständighet som framhålls av de remissinstanser som avstyrker eller
på annat sätt anför betydande tveksamheter mot behovet av en lagstiftning
om ägarlägenheter är att den praktiskt sett mest framträdande skillnaden
mellan ägarlägenheter och bostadsrättslägenheter är möjligheten att använda
lägenheten som säkerhet för lån. Om denna möjlighet ytterligare kan
förstärkas eller förbättras är det enligt remissyttrandena inte nödvändigt med
en så genomgripande reform i fastighetsrätten som föreslagits. Sådana
synpunkter framförs av bl.a. bostadsdomstolen, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen
i Stockholms län, Stockholms kommun, Svenska sparbanksföreningen,
Sveriges föreningsbankers förbund och Sveriges fastighetsägareförbund.

Flera remissinstanser, bl. a. Stockholms tingsrätt, domstolsverket, bankinspektionen,
statens lantmäteriverk, länsstyrelsen i Malmöhus län och
fastighetsbildningsutredningen, uppger uttryckligen att man avstått från att
uttala sig om behovet av ägarlägenheter eller lämpligheten av att införa ett
system med sådana lägenheter, eftersom det inte ingått i utredningens
uppdrag att göra sådana överväganden. Slutligen kan nämnas att bl. a.
länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län anser att utredningens förslag bör
ytterligare övervägas och bearbetas varvid de samhällsekonomiska konsekvenserna
samt skatte- och finansieringsfrågor bör belysas.

Möjlighet att inteckna bostadsrätt

Motivering i motion 1982/83:1227

Enligt motionärerna är bostadsrätt från såväl samhällsekonomisk som
familjeekonomisk synpunkt att föredra framför hyresrätt. Bl. a. får den
enskilde ta ett eget ansvar för bostaden, och han eller hon har genom egna
arbetsinsatser möjlighet att minska kostnaderna för sitt boende. Vidare
”sparar” en bostadsrättsinnehavare i sin bostad, vilket enligt motionen är
värdefullt både av samhällsekonomiska skäl och ur ägarspridningssynpunkt.
Motionärerna menar att andelen bostadsrätter bör ökas, bl. a. genom att de
allmännyttiga bostadsföretagen aktivt utnyttjar möjligheterna att ombilda
hyresrätt till bostadsrätt.

Emellertid är, anför motionärerna, lånevillkoren för förvärv av bostadsrätt
regelmässigt sämre än vid förvärv av bostad med äganderätt. Skillnaden
beror enligt motionen huvudsakligen på att det f. n. inte finns möjlighet att
inteckna bostadsrätt. Motionärerna anser att en sådan möjlighet bör införas.

LU 1983/84:4

Gällande ordning

I bostadsrättslagen (1971:479) saknas särskilda bestämmelser om pantsättning
av bostadsrätt. Bestämmelserna i lagen tar nämligen i huvudsak sikte på
att reglera rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren.
Förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje man får därför
bedömas efter allmänna civilrättsliga regler.

Trots avsaknaden av bestämmelser om pantsättning av bostadsrätt har
bostadsrätt sedan länge utnyttjats som pantobjekt. Det som då pantsätts kan
sägas vara det ekonomiska värde som bostadsrätten representerar. Pantsättningen
sker genom avtal om pantförskrivning. Några särskilda formföreskrifter
för själva avtalet mellan parterna finns inte, men regelmässigt torde ett
sådant avtal upprättas skriftligen.

Vid bedömandet av hur en pantsättning bör vara beskaffad för att vara
giltig mot bostadsrättshavarens övriga borgenärer har i viss utsträckning
reglerna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skuldebrev fått en analog
tillämpning. Det innebär att pantsättningen inte anses giltig förrän bostadsrättsföreningen
underrättats om åtgärden. Underrättelsen skall enligt 49 §
bostadsrättslagen antecknas i lägenhetsförteckningen. Föreningen har skyldighet
att på begäran av bostadsrättshavaren lämna utdrag ur förteckningen
beträffande lägenheten (50 §). Sådant utdrag skall innehålla bl. a. uppgift
om anteckning om pantsättning.

Vissa regler av intresse för frågan om pantsättning av bostadsrätt finns i
lagen (1959:157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma
bostad. Av 5 och 6 §§ i denna lag framgår att om make utan den andra
makens samtycke överlåter eller pantsätter bostadsrätt till lägenhet som
utgör makarnas gemensamma bostad, kan den andra maken i vissa fall yrka
att överlåtelsen eller pantsättningen skall återgå. Motsvarande gäller enligt 4
och 5 §§ lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

En pantsatt bostadsrätt kan alltid utmätas för panthavarens fordran (5 kap.
1 och 13 §§ utsökningsbalken). Panthavaren har också enligt 4 § första
stycket 2. förmånsrättslagen (1970:979) s. k. särskild förmånsrätt för sin
fordran vid utmätning eller konkurs.

I syfte att stärka pantens värde som säkerhet har i 37 § bostadsrättslagen
tagits in bestämmelser om skyldighet för bostadsrättsförening att underrätta
panthavare när bostadsrättshavare häftar i skuld till föreningen. I paragrafen
föreskrivs (tredje stycket) att om en bostadsrättsförening har underrättats
om pantsättning av en bostadsrätt så skall föreningen i sin tur underrätta
panthavaren så snart bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen
som överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med
betalningen mer än två veckor. Försummar föreningen sin underrättelseskyldighet
har föreningen vid en försäljning på offentlig auktion företräde till
betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats
innan underrättelse skulle ha skett.

LU 1983/84:4

Tidigare behandling

År 1974 behandlade lagutskottet en motion vari yrkades att riksdagen hos
regeringen skulle begära utredning och förslag syftande till att förbättra
möjligheterna att belåna bostadsrättslägenheter. Motionären pekade i
huvudsak på det förhållandet att värdet av en panthavares fordran kan
begränsas av att bostadsrättshavaren häftar i skuld till föreningen för
obetalda avgifter. Utskottet (LU 1974:5) framhöll att gällande rätt ger
panthavaren skydd mot pantsättarens övriga borgenärer och erinrade om att
bostadsrätten kan utmätas för panthavarens fordran. Med hänsyn härtill och
då anledning saknades att vid det tillfället ändra bestämmelserna om
förvärvares ansvar för tidigare bostadsrättshavares förpliktelser avstyrkte
utskottet bifall till motionen. Riksdagen följde utskottet.

1978 års bostadsrättskommitté har i sitt betänkande (SOU 1981:74) Från
hyresrätt till bostadsrätt redovisat sina överväganden i frågan om bostadsrättens
värde som pantsäkerhet. Kommitténs erfarenhet var enligt betänkandet
att tillämpningen av gällande regler om pantsättning och utmätning av
bostadsrätt inte inneburit några nämnvärda olägenheter. Det tycks dock,
framhöll kommittén, råda en viss meningsskiljaktighet om vilket värde
bostadsrätten har som säkerhet för lån. Kommittén fortsatte:

Den i praktiken förekommande ordningen att kombinera pantsäkerheten i
bostadsrätt med ett borgensåtagande tycks oss vara lämplig i flera avseenden.
Man undviker i regel en exekutiv försäljning av bostadsrätten, förutom den
extra säkerhet som borgensåtagandet innebär. Det är särskilt angeläget för
oss att betona de sociala aspekter man bör anlägga, när en bostadsrättshavare
inte förmår att betala sin skuld och då riskerar att få lämna sin bostad, om
pantsäkerheten i bostadsrätten tas i anspråk. Det bör mot bakgrund härav
vara naturligt för en långivare att ställa krav på borgen och i första hand
vända sig till borgensmannen om skulden inte betalas.

Det hade enligt kommittén inte framkommit annat än att bostadsrätten -sedd för sig - är en tämligen god säkerhet som pant för lån till förvärv av
bostadsrätt. Kommittén fann det emellertid påkallat att i ett speciellt
avseende föreslå en förstärkning av bostadsrättens värde som pantsäkerhet.

Kommittén pekade på de problem som kan uppstå då panthavarens
anspråk på betalning kolliderar med bostadsrättsföreningens fordran på
obetalade årsavgifter. Det är enligt kommittén tänkbart att panthavaren
begär utmätning av bostadsrätten i samma skede som föreningen säger upp
bostadsrättshavaren på grund av bristande betalning och förverkande av
nyttjanderätten enligt 33 § bostadsrättslagen. Enligt 37 § bostadsrättslagen
får föreningen då sälja bostadsrätten på offentlig auktion. Av en dom från
högsta domstolen (NJA 1961 s. 246) drog kommittén slutsatsen att en
bostadsrätt, oavsett om den har pantförskrivits eller inte, i första hand alltid
är belastad med den fordringsrätt som föreningen kan ha mot bostadsrättshavaren.
Den belastningen kvarstår oberoende av det exekutiva förfarandet,

LU 1983/84:4

och en ny förvärvare kan bli skyldig att erlägga de obetalda avgifterna till
föreningen, om han eller hon vill bli medlem i föreningen. Pantens värde kan
således komma att minska i takt med att skulden till föreningen ökar,
eftersom föreningen alltid äger företräde för sin fordran. I syfte att stärka
pantens värde som säkerhet föreslog kommittén att bostadsrättsföreningen
skall vara skyldig att underrätta panthavaren när bostadsrättshavaren häftar i
skuld till föreningen.

Kommitténs förslag biträddes av departementschefen i proposition 1981/
82:169 med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till
bostadsrätt m. m. Departementschefen framhöll bl. a. att genom den
föreslagna underrättelseskyldigheten kan en panthavare förebygga att en
ökande skuldbörda till bostadsrättsföreningen urholkar pantens värde.

Som tidigare nämnts togs bestämmelser om underrättelseskyldighet in i
37 § bostadsrättslagen. Bestämmelserna trädde i kraft den 1 juli 1982 (CU
1981/82:41).

Remissyttranden över motion 1982/83:1227

Bostadsdomstolen, länsstyrelsen i Stockholms län, Sveriges föreningsbankers
förbund, Svenska sparbanksföreningen och Sveriges Bostadsrättsföreningars
Centralorganisation (SBC) tillstyrker att frågan om möjlighet att
inteckna bostadsrätt utreds. Svenska bankföreningen är positiv till den i
motionen väckta frågan om möjligheten att inteckna bostadsrätt och Svenska
Riksbyggen har ingenting att invända mot att man utreder möjligheterna att
vid kreditgivning jämställa bostadsrätt med fast egendom. Enligt HSB.s
Riksförbunds mening fungerar pantsättningsförfarandet tillfredsställande
med de rutiner som HSB har utvecklat inom sitt område. Ett registreringssystem
skulle dock enligt HSB kunna förenkla sättet för pantsättning av
bostadsrätt. Bankinspektionen anser att man med ett inteckningsförfarande
sannolikt inte skulle kunna uppnå så mycket mer i fråga om kreditvillkor än
vad som gäller f. n. I varje fall bör enligt bankinspektionens uppfattning
utredning i frågan anstå tills det föreliggande förslaget om ägarlägenheter är
definitivt prövat. Sveriges advokatsamfund framhåller att metoden med
pantförskrivning av bostadsrätt torde tillgodose de syften motionärerna vill
uppnå. Två remissinstanser, domstolsverket och bostadsstyrelsen, menar att
det inte finns behov eller anledning att nu utreda frågan om möjligheten att
inteckna bostadsrätt.

En sammanställning av remissyttrandena har tagits in i bilaga 2 till
betänkandet.

2 Riksdagen 1983184.8 sami. Nr 4

LU 1983/84:4

S. k. kontorsbildade bostadsrättsföreningar

Motivering till yrkandet i motion 1982/83:2184

I motiveringen till motion 1982/83:2184, som återfinns i motion 1982/
83:2183, anförs att en bostadsrättsförening är en kooperativ sammanslutning
som verkar enligt lagen om ekonomiska föreningar. Motionärerna framhåller
att det grundläggande syftet med en ekonomisk förening är att tillvarata
medlemmarnas ekonomiska intressen. Vidare sägs att interndemokrati är
grundläggande för den kooperativa verksamheten och att utomstående inte
kan sättas att tillvarata föreningens intressen. Inte heller får föreningen
påtvingas stadgar som inte går att ändra och som gör att föreningens syfte
eller uppbyggnad kommer i strid med de föreningsrättsliga grundsatserna.

Motionärerna menar att förekomsten avs. k. kontorsbildade bostadsrättsföreningar
alltid har inneburit risker för konflikter med de kooperativa
grundprinciperna. En del sådana föreningar bildas enligt motionen av
kooperativa organisationer där styrelse och ledning ytterst utses av ombud
för de anslutna bostadsrättsföreningarna. Men det förekommer också att
föreningar bildas av byggföretag och av organisationer där ägarförhållanden
och stadgar gör att de anslutna bostadsrättsföreningarna inte kan utöva något
bestämmande inflytande. När det sistnämnda förhållandet förenas med att
stiftaren sluter avtal med sin kontorsbildade förening om bl. a. framtida
förvaltning och gör detta avtal oupplösligt, inskränks föreningens suveränitet
på ett mycket långtgående sätt, Inte ens om samtliga anslutna
bostadsrättsföreningar skulle vara eniga om att förorda förändringar skulle
de ha formella möjligheter att genomdriva detta, anför motionärerna.

Det bör enligt motionärerna utredas hur en begränsning skall kunna ske av
möjligheterna för det företag som bildar föreningen att, medan man ännu har
kontrollen över föreningen, ingå avtal och genomföra stadgekonstruktioner
som inskränker den framtida interndemokratin i föreningarna. Därvid måste
beaktas att riksorganisationer där styrelsen representerar bostadsrättsföreningar
- och inga andra intressen - också har en interndemokrati som
möjliggör ändringar i stadgar och avtal.

Gällande ordning

Enligt 40 § bostadsrättslagen (1971:479) kan en ekonomisk förening, som
har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna att
nyttjas utan begränsning till tiden, registreras som bostadsrättsförening.
Registreringen sker hos länsstyrelsen i det län där föreningens styrelse har sitt
säte (42 §). För registrering av bostadsrättsförening krävs att föreningen har
minst fem medlemmar och att den har antagit stadgar och utsett styrelse och
revisorer (43 §). Enligt 56 § bostadsrättslagen skall av styrelsens ledamöter
alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst
en väljas på föreningsstämma. I bostadsrättslagen (44 §) finns också angivet

LU 1983/84:4

vilka uppgifter som måste finnas intagna i en förenings stadgar.

Beslut om ändring av bostadsrättsförenings stadgar fattas på föreningsstämma.
I 60 § bostadsrättslagen lämnas föreskrifter om vad som allmänt
gäller för giltighet av beslut på föreningsstämma, och i 62-63 §§ anges vad
som krävs för att ett beslut om stadgeändring skall vara giltigt. Föreningsmedlem
kan väcka talan vid domstol mot föreningen om han eller hon anser
att ett beslut på en föreningsstämma inte har tillkommit i behörig ordning
eller annars strider mot lag eller föreningens stadgar (64 §).

Utredningsarbete

En kommitté - bostadsrättskommittén - har nyligen tillkallats för att se
över bostadsrättslagen. Kommittén skall enligt sina direktiv (dir. 1983:34) i
huvudsak överväga frågor som rör den fria prisbildningen vid överlåtelser av
bostadsrätt, något som enligt direktiven i vissa fall har lett till prisnivåer som
är klart oacceptabla ur både bostadssocial och fördelningspolitisk synpunkt.
Kommittén skall därvid bl. a. pröva om det bör möjliggöras eller införas en
skyldighet för bostadsrättsföreningarna att i sina stadgar ta in inte bara
prisföreskrifter utan även bestämmelser om rätt att lösa bostadsrätten. I
direktiven anförs också att om det under utredningsarbetets gång skulle
aktualiseras andra frågor som har samband med dem som anges i direktiven,
är kommittén oförhindrad att ta upp dem. Utredningsarbetet bör enligt
direktiven bedrivas skyndsamt.

Utskottet

Utskottet behandlar i betänkandet dels ett motionsyrkande om införande
av äganderätt till lägenheter i flerbostadshus, dels en motion om möjligheten
att inteckna bostadsrätt och dels en motion som rör s. k. kontorsbildade
bostadsrättsföreningar.

System med ägarlägenheter förekommer i utländsk rätt men finns inte
reglerat i svensk lagstiftning. Denna bygger i stället på principen att
upplåtelse av lägenhet i flerbostadshus skall ske antingen genom hyresavtal
eller i form av bostadsrätt. Den svenska fastighetsrättsliga lagstiftningen
innebär att en enskild lägenhet i ett flerbostadshus inte kan lagfaras eller
intecknas. Lagfart kan nämligen beviljas endast på hela fastigheter eller på
ideella andelar i fastighet, och inteckning kan bara ske i hela fastigheter.

I motion 1982/83:362 begärs att riksdagen ger regeringen till känna att ett
system med äganderättsupplåtelse av lägenhet i flerbostadshus snarast skall
införas. Motionärerna framhåller bl. a. att eftersom en lägenhet inte kan
intecknas som säkerhet för lån, så kan det vara svårt för en normalinkomsttagare
att finansiera ett köp av en bostad. Ett förslag från regeringen om ett
system med ägarlägenheter bör enligt motionen bygga på principerna i
ägarlägenhetsutredningens betänkande (SOU 1982:40) Ägarlägenheter.

LU 1983/84:4

Som framgår av redogörelsen ovan (s. 4f.) tillkallades ägarlägenhetsutredningen
med uppdrag att närmare utreda de fastighetsrättsliga förutsättningarna
för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i flerbostadshus. I
utredningens uppdrag ingick däremot inte att överväga behovet eller
lämpligheten av att införa ett system med ägarlägenheter. Utredningen har i
betänkandet (SOU 1982:40) Ägarlägenheter lagt fram förslag till en lag om
ägarlägenheter. Vid remissbehandlingen av betänkandet har en del instanser
(se ovan s. 5f.) ställt sig positiva till tanken på införandet av ett system med
ägarlägenheter. Andra remissinstanser, bl. a. Hyresgästernas Riksförbund,
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Svenska Riksbyggen,
har avstyrkt utredningens förslag om ägarlägenheter med hänvisning till att
ett system med ägarlägenheter inte är önskvärt från bostadspolitiska
utgångspunkter.

Sistnämnda ståndpunkt har även civilutskottet (numera bostadsutskottet)
intagit i sitt yttrande över det nu aktuella motionsyrkandet. Civilutskottet har
anfört att en viktig utgångspunkt när det gäller boendeinflytandet är att det
bör grundas på boendet och inte på ägandet. Frågan om de bostadssociala
effekterna av ett system med ägarlägenheter har enligt civilutskottet inte
belysts på ett sätt som ger anledning att ytterligare överväga ett system med
ägarlägenheter. Civilutskottet har förordat att motionsyrkandet avstyrks
redan med hänsyn till de bostadspolitiska konsekvenser som ett utbrett
system med äganderätt till lägenheter i flerbostadshus skulle medföra.

Lagutskottet kan för sin del ansluta sig till civilutskottets uppfattning.
Lagutskottet vill härutöver framhålla att införandet av äganderätt till
bostadslägenheter skulle - även om det tekniskt sett är genomförbart - göra
den fastighetsrättsliga lagstiftningen och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet
mer komplicerat utan att några egentliga fördelar för de boende
skulle uppkomma. Som påpekats av civilutskottet och i flera remissyttranden
över utredningens betänkande ger lagstiftningen beträffande bostadsrätter
de boende i allt väsentligt samma fördelar som åberopats till stöd för
införande av ägarlägenheter.

Mot bakgrund av det anförda anser utskottet att riksdagen bör avslå
yrkandet om ägarlägenheter i motion 1982/83:362.

F. n. saknas möjlighet för en bostadsrättshavare att få inteckning i
bostadsrätten. Sedan länge har bostadsrätter ändå utnyttjats som pantobjekt.
Pantsättningen sker genom avtal om pantförskrivning av bostadsrätten, och
reglerna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skuldebrev tillämpas i viss
utsträckning analogt. Detta innebär bl. a. att bostadsrättsföreningen måste
underrättas om pantsättningen för att denna skall bli giltig mot pantsättarens
borgenärer. Underrättelsen skall antecknas i lägenhetsförteckningen. En
pantsatt bostadsrätt kan utmätas för panthavarens fordran, och panthavaren
har särskild förmånsrätt för sin fordran enligt förmånsrättslagen (1970:979).
Ett problem vid pantsättning av bostadsrätter är att bostadsrätten i första
hand belastas av den fordran som bostadsrättsföreningen kan ha för obetalda

LU 1983/84:4

avgifter. Pantens värde kan därför komma att minska i takt med att skulden
till föreningen växer. I syfte att motverka detta och stärka pantens värde som
säkerhet infördes fr. o. m. den 1 juli 1982 en skyldighet för
bostadsrättsförening att underrätta panthavare så snart bostadsrättshavaren
står i skuld till föreningen för obetalda avgifter av viss omfattning (prop.
1981/82:169, CU 1981/82:41).

I motion 1982/83:1227 yrkas att riksdagen hos regeringen anhåller att
bostadsinnehavares möjlighet att inteckna bostadsrätten utreds. Motionärerna
anför att lånevillkoren för förvärv av bostadsrätt är sämre än vid
förvärv av bostad med äganderätt, vilket enligt motionen beror på att det
f. n. inte finns möjlighet att inteckna bostadsrätt.

Som framgår av redogörelsen ovan och remissyttrandena över motionen
finns redan ett fungerande system för pantsättning av bostadsrätter, och
bankerna har särskilda former för kreditgivning för finansiering av förvärv
och innehav av bostadsrätter. I sammanhanget vill utskottet också hänvisa till
att regeringen i en i dagarna avlämnad proposition (1983/84:39) föreslagit att
även stadshypoteksföreningarna ges möjlighet att lämna lån för förvärv av
bostadsrätt mot säkerhet i bostadsrätten.

Utskottet erinrar om att 1978 års bostadsrättskommitté i sitt betänkande
(SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt fann att tillämpningen av
gällande regler om bl. a. pantsättning inte inneburit några nämnvärda
olägenheter. Kommittén framhöll också att det inte framkommit annat än att
bostadsrätt anses som en tämligen god säkerhet för lån till förvärv av
bostadsrätt. Enligt utskottets uppfattning ger utvecklingen inte belägg för
annat än att kommitténs uttalanden fortfarande är riktiga.

Mot bakgrund av det sagda synes det inte föreligga något behov av
ytterligare möjligheter att belåna bostadsrätter. Som bankinspektionen
framhåller i sitt remissyttrande, är det vidare tvivelaktigt om ett inteckningsförfarande
skulle ge bostadsrättshavarna så mycket gynnsammare kreditvillkor
än de som finns i dag. Dessutom kan befaras att nya lånemöjligheter
skulle kunna få vissa från bostadspolitisk synpunkt negativa effekter.
Utskottet vill härvidlag peka på risken för att prisnivån på bostadsrättsmarknaden
ytterligare höjs. Vidare kan man inte bortse från risken för att
bostadsrättshavare skulle utnyttja lånen till privat konsumtion i stället för till
boendet.

Med hänvisning till det sagda anser utskottet att det inte nu framstår som
befogat att begära en utredning i frågan om möjligheten att inteckna
bostadsrätt. Utskottet avstyrker därför bifall till motion 1982/83:1227.

I bostadsrättslagen (1971:479) föreskrivs att det för registrering av en
bostadsrättsförening krävs att föreningen har minst fem medlemmar samt att
den har antagit stadgar och utsett styrelse och revisorer. Av styrelsens
ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av färre än fem
ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma. I bostadsrättslagen finns

LU 1983/84:4

också bestämmelser om vilka uppgifter som måste finnas intagna i föreningens
stadgar. Beslut om ändring av stadgarna fattas på föreningsstämman.

I motion 1982/83:2184 begärs att riksdagen ger regeringen till känna vad
som anförs i motionen om utredning rörande möjligheterna att minska
riskerna för missbruk av kontorsbildade bostadsrättsföreningar. Motionärerna
pekar på att det förekommer att företag och organisationer vid bildandet
av bostadsrättsförening träffar avtal och antar stadgar som inskränker den
framtida interndemokratin i föreningen. Enligt motionärerna bör utredas
hur man skall kunna begränsa möjligheterna att ingå sådana avtal och
genomföra sådana stadgekonstruktioner.

Utskottet vill erinra om att bostadsrättslagen ger medlemmarna i en
bostadsrättsförening möjlighet att utöva sitt inflytande på föreningsstämma,
t. ex. för ändring av stadgarna. Som framhålls i motionen kan det emellertid
förekomma fall där möjligheterna för de boende att påverka sina förhållanden
är begränsade. Enligt utskottets mening är det väsentligt med en
fungerande demokrati i bostadsrättsföreningar. Som framgår av redogörelsen
ovan (s. 11) har bostadsrättskommittén nyligen tillkallats för att se över
bostadsrättslagen. Utskottet anser sig kunna utgå från att det spörsmål som
tagits upp av motionärerna kommer att aktualiseras i samband med
utredningsarbetet. Någon riksdagens åtgärd med anledning av motion
1982/83:2184 är därför inte erforderlig.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen avslår motion 1982/83:362 yrkande 1,

2. beträffande möjlighet att inteckna bostadsrätt
att riksdagen avslår motion 1982/83:1227,

3. beträffande kontorsbildade bostadsrättsföreningar
att riksdagen avslår motion 1982/83:2184.

Stockholm den 8 november 1983

På lagutskottets vägnar
PER-OLOF STRINDBERG

Närvarande: Per-Olof Strindberg (m)*, Lennart Andersson (s), Stig Olsson
(s), Martin Olsson (c), Elvy Nilsson (s), Mona Saint Cyr (m), Arne
Andersson i Gamleby (s), Ingemar Konradsson (s), Allan Ekström (m)*,
Marianne Karlsson (c), Owe Andréasson (s), Margit Gennser (m)*,
Inga-Britt Johansson (s)*, Kersti Johansson (c) och Berit Löfstedt (s).

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

LU 1983/84:4

Reservationer

1. Ägarlägenheter (mom. 1)

Per-Olof Strindberg, Mona Saint Cyr, Allan Ekström och Margit Gennser
(alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 12 som börjar med
”Lagutskottet kan” och slutar med ”motion 1982/83:362.” bort ha följande
lydelse:

Lagutskottet vill för sin del erinra om att när det gäller småhus så kan dessa
i dag upplåtas med såväl äganderätt som hyresrätt och bostadsrätt medan
lägenheter i flerbostadshus endast kan upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt.
Enligt utskottets mening är det otillfredsställande att inte också
lägenheter kan upplåtas med äganderätt. Ett direkt ansvar för bostaden
genom ett ägande är, anser utskottet, av stort värde både för den enskilde
lägenhetsinnehavaren och ur samhällsekonomisk synvinkel. Genom bl. a.
egna arbetsinsatser kan den enskilde nedbringa kostnaderna för sitt boende,
och samhällsekonomiskt sett är sparandet i egen bostad eftersträvansvärt.

Den kritik som tidigare har riktats mot ägarlägenhetsformen har till
väsentlig del utgått från farhågor om att överlåtelsevärdena skulle bli alltför
höga. Enligt utskottets mening bör tvärtom ett ökat utbud av ägarlägenheter
och bostadsrätter effektivt motverka sådana tendenser.

Utskottet är med hänvisning till det sagda övertygat om att införandet av
ett system med ägarlägenheter skulle vara betydelsefullt från bostadspolitiska
utgångspunkter. Ägarlägenhetsutredningen har i sitt betänkande visat att
ett sådant system också kan infogas i den nuvarande fastighetsrättsliga
lagstiftningen. Enligt utredningens förslag jämställs i huvudsak ägande av
småhus med ägande av lägenhet, vilket är av vikt bl. a. för möjligheten att få
inteckning i lägenheten. Utskottet, som kan ställa sig bakom principerna i
förslaget, anser sammanfattningsvis att regeringen på grundval av utredningens
betänkande snarast bör förelägga riksdagen ett förslag till lagstiftning om
ägarlägenheter. Vad utskottet anfört bör med bifall till yrkande 1 i motion
1982/83:362 ges regeringen till känna.

dels att utskottet under moment 1 bort hemställa

1. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen med bifall till motion 1982/83:362 yrkande 1 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om att
ett förslag till lagstiftning om ägarlägenheter snarast bör
föreläggas riksdagen.

LU 1983/84:4

2. Ägarlägenheter (mom. 1)

Martin Olsson, Marianne Karlsson och Kersti Johansson (alla c) anser

att den del av utskottets yttrande på s. 12 som börjar med ”Lagutskottet
kan” och slutar med ”av ägarlägenheter.” bort ha följande lydelse:

Som lagutskottet konstaterat i det föregående tillsattes ägarlägenhetsutredningen
- i enlighet med ett uttalande i 1979 års regeringsförklaring - för
att pröva frågan om de fastighetsrättsliga förutsättningarna för att skapa
möjligheter att äga lägenheter i flerbostadshus. Utredningen har i sitt
betänkande visat att det är möjligt att införa ett system med ägarlägenheter i
vårt land motsvarande de system som finns i flera andra europeiska länder.
Vid remissbehandlingen av betänkandet har, som utskottet redovisat ovan,
olika synpunkter både för och emot ett system med ägarlägenheter framkommit.

Enligt utskottets mening bör med ledning av betänkandet och de inkomna
remissyttrandena beredningsarbetet inom regeringens kansli fullföljas för att
klarhet skall erhållas om behovet av och för- och nackdelar med ett system
med ägarlägenheter. Det finns därför inte nu anledning att i enlighet med
motionsyrkandet begära att ett system med ägarlägenheter snarast skall
införas.

3. Möjlighet att inteckna bostadsrätt (mom. 2)

Per-Olof Strindberg (m), Martin Olsson (c), Mona Saint Cyr (m), Allan
Ekström (m), Marianne Karlsson (c), Margit Gennser (m) och Kersti
Johansson (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 13 som börjar med ”Sorn
framgår” och slutar med ”motion 1982/83:1227.” bort ha följande lydelse:

Utskottet delar motionärernas uppfattning att det i regel är svårt att få lån
för förvärv av bostadsrätt på så gynnsamma villkor som gäller vid förvärv av
småhus med äganderätt. Som framhålls i motionen och i flera remissyttranden
över denna är en orsak till skillnaden i lånevillkor att bostadsrätten anses
ha ett sämre värde som pant eftersom den inte kan intecknas. Enligt
utskottets mening har upplåtelseformen bostadsrätt i likhet med småhusägandet
betydande fördelar både från samhällsekonomisk och familjeekonomisk
synpunkt. Det finns därför skäl för att bostadsrättens värde som
kreditsäkerhet bör stärkas ytterligare. Utskottet anser sålunda, liksom
majoriteten av remissinstanserna, att det är angeläget att frågan om
möjligheterna att inteckna bostadsrätt utreds.

I det av utskottet förordade utredningsarbetet bör tas upp bl. a. frågan om
behovet av ett inteckningsförfarande beträffande bostadsrätter. Vidare bör
redovisas de formella möjligheterna att införa ett sådant förfarande samt
kostnaderna härför. Också följderna i övrigt på bostadsmarknaden av

LU 1983/84:4

införandet av ett inteckningssystem bör undersökas. Det bör ankomma på
regeringen att närmare bestämma formerna för utredningsarbetets bedrivande.

Vad utskottet anfört bör med bifall till motion 1982/83:1227 ges regeringen
till känna.

dels att utskottet under moment 2 bort hemställa

2. beträffande möjlighet att inteckna bostadsrätt
att riksdagen med bifall till motion 1982/83:1227 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört om utredning av
möjligheten att inteckna bostadsrätt.

LU 1983/84:4

Bilaga 1

Civilutskottets yttrande
1982/83:4 y

om ägarlägenheter

Till lagutskottet

Lagutskottet har beslutat inhämta yttrande från civilutskottet över motion
1982/83:362 (m) yrkande 1. Motionärerna hemställer där att riksdagen som
sin mening ger regeringen till känna att ett system med äganderättsupplåtelse
av lägenhet i flerbostadshus snarast skall införas. I motiveringen i motion 360
(s. 1-2) hänvisas bl. a. till ägarlägenhetsutredningens betänkande (SOU
1982:40).

Civilutskottet avger följande yttrande.

Ägarlägenhetsutredningens uppdrag var att utreda de fastighetsrättsliga
förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i flerbostadshus.
Frågan har, efter utredningens redovisning av tidigare riksdagsbehandling,
aktualiserats i motion (m) som enhälligt avstyrkts i betänkandet
CU 1981/82:24 (s. 31) i avvaktan på utredningens då ännu ej avlämnade
betänkande.

Dåvarande bostadsministern anförde i ett interpellationssvar den 16
januari 1979 bl. a. att diskussionen om upplåtelseformerna hade sin
utgångspunkt i boendeinflytandet och att argument för ägarlägenheter som
utgick frän lagfartsmöjligheter och kreditunderlag inte hör hemma i en
bostadspolitisk debatt.

Enligt civilutskottets mening gäller denna principiella bedömning fortfarande.
En viktig utgångspunkt när det gäller boendeinflytandet är att det bör
grundas pä boendet och inte på ägandet. Frågan om de bostadssociala
effekterna av ett system med ägarlägenheter har inte belysts på ett sätt som
ger anledning att ytterligare överväga ett system med ägarlägenheter. De
direkta uttrycken för samlade positiva principiella överväganden begränsar
sig i huvudsak till det i ägarlägenhetsutredningens direktiv (dåvarande
statsrådet Winberg) återgivna uttalandet i 1979 års regeringsförklaring om
att "bättre möjligheter för den enskilde att äga sin bostad borde prövas, bl. a.
genom att underlätta för hyresgäster att i bostadsrättsföreningens form eller
genom direkt ägande svara för sitt boende", något som snarast betonar
bostadsrättens roll som ett alternativ till hyresrätten. Uppsplittringen av ett
flerbostadshus i enskilt ägda lägenheter skapar också praktiska problem,
bl. a. att särskilda gemensamhetsanläggningar- förvaltade av samfällighetsföreningar
- måste bildas för de delar av huset som inte hör till de enskilda
lägenheterna. Systemet med bostadsrätt ger de flesta av de avsedda
fördelarna pä enklare och beprövat sätt. Civilutskottet förordar att
motionsvrkandet avstyrks redan med hänsyn till de bostadspolitiska konse -

LU 1983/84:4

kvenser som ett utbrett system med äganderätt till lägenheter i flerbostadshus
skulle medföra.

Stockholm den 3 mars 1983

Pä civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Oskar Lindkvist (s). Thure Jadestig (s),
Knut Billing (m). Magnus Persson (s). Ivar Nordberg (s), Bertil Danielsson
(m). Birgitta Hambraeus (c). Per Olof Håkansson (s), Margareta Gard (m),
Kerstin Ekman (fp). Tore Claeson (vpk). Margareta Palmqvist (s), Erik
Olsson (m) och Rune Evensson (s).

Avvikande meningar

1. Knut Billing, Bertil Danielsson, Margareta Gard och Erik Olsson (alla m)
anser att den del av utskottets yttrande som på s. 1 börjar ”Dåvarande
bostadsministern” och på s. 2 slutar "skulle medföra” bort lyda:

Som anfördes i 1979 års regeringsförklaring bör det sökas bättre
möjligheter för den enskilde att äga sin bostad såväl via bostadsrättsföreningar
som direkt. Frågor om att främja bostadsrättens ställning behandlas i
annat sammanhang. När det gäller ett direkt ägande har hittills saknats
fastighetsrättsliga förutsättningar för att äganderätt till lägenheter så långt
som möjligt skulle jämställas med ägande av småhus - något som är en av alla
accepterad boendeform.

Den kritik som riktats mot ägarlägenhetsformen har i väsentlig del utgått
från farhågor om att överlåtelsevärdena skulle bli alltför höga. Detta
antagande utgår i sin tur från prisbildningen på bostadsrätter på en marknad
med överefterfrågan. Ett kraftigt ökat utbud av ägarlägenheter och
bostadsrätter skulle effektivt motverka sådana tendenser. Det förefaller inte
rimligt att i ett samhälle där 60 c/c av hushållen bor i individuellt eller genom
bostadsrätt ägda bostäder avskära en av möjligheterna att vidga denna andel
och därmed skapa förutsättningar för ytterligare boende att - till även
samhällets bästa - ta ett direkt ansvar för vården av sina bostäder.
Civilutskottet förordar därför att lagutskottet tillstyrker motionsvrkandet
utifrån allmänna bostadspolitiska synpunkter. Civilutskottet har inte ansett
sig ha anledning att gä in på ägarlägenhetsutredningens bedömningar av de
speciella fastighetsrättsliga frågorna.

LU 1983/84:4

2. Kerstin Ekman (fp) anser att den del av utskottets yttrande sorn på s. 1
börjar ”Dåvarande bostadsministern" och på s. 2 slutar "skulle medföra”
bort lyda:

Remissbehandlingen av ägarlägenhetsutredningens betänkande har nyligen
avslutats. I avvaktan på förutsatt beredning av utredningsförslaget och
remissynpunkterna vill civilutskottet nu endast hänvisa till sina tidigare
bedömningar av frågan, redovisade i utredningens betänkande. Det finns
därför nu inte anledning att påkalla ett riksdagens beslut enligt motionsförslaget.
Utifrån denna ståndpunkt bör lagutskottet inte tillstyrka motionsyrkandet.

LU 1983/84:4

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttranden över motion 1982/83:1227 om möjlighet
att inteckna bostadsrätt

Bostadsdomstolen tillstyrker att frågan om möjlighet att inteckna bostadsrätt
utreds. Någon motivering för ställningstagandet anges inte i remissyttrandet.

Länsstyrelsen i Stockholms län uppger att det torde vara ostridigt att
bostadsrätt har ett sämre värde som säkerhet för lån än fast egendom. En
följd av detta är att en låntagare som avser att köpa en bostadsrättslägenhet
och inte har annan säkerhet att erbjuda än denna får sämre lånevillkor än en
låntagare som kan erbjuda fast egendom som säkerhet eller annars har goda
bankkontakter. Anledningen till att bostadsrätt - eller snarare den nyttjanderätt
som följer med bostadsrätten - har ett sämre värde som pant torde
enligt länsstyrelsen inte bero på svårigheter att uppskatta dess ekonomiska
värde utan i första hand på att låntagaren i allmänhet är hänvisad till att låna
hela det aktuella beloppet hos en och samma långivare. Vid bedömningen av
pantvärdet måste långivaren då tillämpa de lånevillkor som normalt tillämpas
på s. k topplån. Vid belåning av inteckningar i fast egendom kan
långivaren på ett helt annat sätt bestämma lånevillkoren efter den förmånsrätt
inteckningen har, anför länsstyrelsen.

Om man inför ett regelsystem varigenom man får möjlighet att inteckna
bostadsrätt måste man enligt länsstyrelsen ställa höga krav på rättssäkerheten
både vad avser lagstiftningen som sådan och på handläggningen. De
principer och de lagbestämmelser som nu reglerar inteckning av fast och lös
egendom bör därvid bilda utgångspunkt för ett eventuellt lagstiftningsarbete.
Likaledes bör tingsrätternas inskrivningsavdelningar kunna tas som mönster
för den organisation som måste byggas upp för ärendehandläggningen. Det
torde också vara organisatoriskt enklast att tillföra inskrivningsavdelningarna
en sådan ärendegrupp, framhåller länsstyrelsen.

I yttrandet anges att man i dag räknar med att det finns omkring en halv
miljon bostadsrätter i Sverige. Det skulle därför enligt länsstyrelsen fordras
att en ganska omfattande organisation byggs upp. Länsstyrelsen anför att en
eventuell utredning bör - utöver att behandla lagstiftnings- och organisationsfrågor
- i direktiven också få i uppdrag att uppskatta de kostnader som
skulle uppkomma. Dessa bör enligt länsstyrelsens uppfattning kunna täckas
genom avgiftsbeläggning.

Sammanfattningsvis anför länsstyrelsen att man delar uppfattningen att
bostadsrätter skulle få ett bättre värde som säkerhet för lån om man inför
möjligheten att inteckna dem. Med hänsyn till de krav på rättssäkerhet man
måste ställa upp torde det enligt länsstyrelsen erfordras ganska omfattande
personalresurser för handläggningen av inteckningsärendena. Man kan

LU 1983/84:4

möjligen ställa sig tveksam till om en så omfattande apparat motsvarar
fördelarna för bostadsrättshavarna, uppger länsstyrelsen. Men med hänsyn
till att verksamheten torde kunna finansieras genom avgiftsbeläggning och
således inte medföra ökade kostnader för det allmänna, tillstyrker länsstyrelsen
att frågan utreds.

Sveriges föreningsbankers förbund (SFF) uppger att man har som grundståndpunkt
en allmänt positiv inställning till bostadsrätten som bostadsform.
Sålunda ser SFF med tillfredsställelse på förslag som kan förbättra förutsättningarna
för bildande av bostadsrätter.

SFF anför att lånevillkoren för bostadsrätter i dag onekligen är sämre än
för fastigheter som innehas med äganderätt, eftersom de förra inte kan
intecknas. En utvidgning av inteckningsrätten till att omfatta även bostadsrätter
kommer därför enligt SFF att vara klart gynnsam för möjligheterna att
utveckla bostadsrättsformen. Därigenom minskar också skälen att komplicera
den svenska bostadsmarknaden med en fjärde bostadsform, äganderättslägenheter.

Sammanfattningsvis tillstyrker SFF motionärernas förslag att regeringen
låter utreda möjligheterna att inteckna bostadsrätt.

Svenska sparbanksföreningen anför att föreningen redan i remissvar över
ägarlägenhetsutredningens betänkande (SOU 1982:40) framförde möjligheten
och önskvärdheten av att - som alternativ till ett nytt institut - utveckla
och anpassa bostadsrätten till en registerpant och på så vis förbättra
finansieringsmöjligheterna för denna form av boende. Sparbanksföreningen
vill därför kraftigt tillstyrka att frågan om möjlighet att inteckna bostadsrätt
närmare utreds.

Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC) framhåller att
man i andra sammanhang - bl. a. i remissyttrande över betänkandet (SOU
1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt - har förespråkat åtgärder som
medför att bostadsrättshavare får möjlighet till förmånligare lån. Den
väsentligaste åtgärden för att uppnå ett sådant mål är enligt SBC att förbättra
bostadsrättens värde som pant genom att exempelvis införa ett inteckningssystern.

SBC tillstyrker därför att en utredning görs om möjligheterna att införa ett
inteckningssystem.

Enligt SBC:s mening bör systemet innebära att man i så stor utsträckning
som möjligt efterliknar inteckningsförfarandet för fast egendom. Fördelarna
med detta är många, anför SBC. Man möjliggör utökad säkerhet genom
andra- och tredjehandspantsättning, där också turordningen mellan de olika
panterna blir helt klarlagd. Systemet bör innebära att föreningen lämnas helt
utanför inteckningsförfarandet så att giltig pantsättning sker utan att
föreningens administration berörs. Detta främst av praktiska skäl med tanke
på hur hanteringen av låneärenden sker inom en bank.

LU 1983/84:4

I en utredning måste enligt SBC ingå att bedöma hur frågan om skuld på
årsavgift till föreningen skall stå sig i förhållande till den fordran för vilken
bostadsrätten är pantsatt. Vidare måste klargörande regler skapas för
pantens värde vid en andrahandsuthyrning.

SBC framhåller att förutom bostadsrättsföreningarna finns ett stort antal
bostadsföreningar vilkas verksamhet inte styrs av bostadsrättslagen utan helt
av föreningslagen. Eftersom dessa föreningar uppgår till ett betydande antal
och några enkla metoder inte finns för dem att ombildas till bostadsrätt,
måste enligt SBC nya regler av rättviseskäl omfatta även dessa föreningar.
Detta kan innebära att de lagändringar som blir nödvändiga för införande av
inteckningssystem berör lagstiftning som ligger utanför bostadsrättslagens
område, anför SBC.

Sammanfattningsvis är SBC:s inställning den att frågan om inteckningssystem
för bostadsrätt är mycket angelägen för att förbättra bostadsrättens
pantvärde. Härigenom kan, anser SBC, större likhet uppnås med småhusfastigheter
vad gäller lånevillkor.

Enligt Svenska bankföreningen har bostadsrätter under senare tid fått allt
större betydelse som underlag för krediter. Det är därvid, anför bankföreningen,
viktigt att bostadsrätterna kan fungera som goda kreditsäkerheter.
En förutsättning för detta är att det finns en väl fungerande exekutiv ordning.
Bankföreningen framhåller att även om avsikten naturligtvis är att lämnade
krediter skall fullföljas enligt uppgjorda villkor, så påverkar möjligheterna
att exekutivt utnyttja lämnad säkerhet bedömningen av dess värde; det går ju
inte att i förväg bestämt avgöra i vilka fall säkerheten kan behöva tvångsvis
tas i anspråk.

Bankföreningen erinrar om att en pantförskriven bostadsrätt skall ses som
en lös pant ur exekutiv synvinkel. Beträffande sådana panter finns i och för
sig en fungerande exekutiv ordning, anför bankföreningen. Det råder
emellertid enligt yttrandet inget tvivel om att det exekutiva system som i
andra sammanhang, t. ex. i fastighets- och sjörätten, grundar sig på ett
inskrivningsförfarande fungerar smidigare och bättre. Mot den bakgrunden
vore det enligt bankföreningens uppfattning värdefullt, om det gick att
realisera motionärernas önskemål om ett inteckningssystem för bostadsrätter.

Det skulle enligt bankföreningen kunna hävdas att ett inteckningssystem
skulle bli tämligen komplicerat. Man har emellertid anledning förmoda att
byggnadspantutredningen (Ju 1977:05) kommer att i sitt under året förväntade
betänkande föreslå ett förhållandevis enkelt inskrivningssystem på ett
jämförbart område. Byggnadspantutredningens kommande förslag bör
därför tas som förebild i nu förevarande sammanhang, framhåller bankföreningen.

Bankföreningen är med gjorda påpekanden positiv till den av motionärerna
väckta frågan om möjligheten att inteckna bostadsrätt.

LU 1983/84:4

I sammanhanget tar bankföreningen upp en annan exekutionsrättslig fråga
om bostadsrätt. Bankföreningen har nämligen inhämtat att de exekutiva
myndigheterna - vissa kronofogdemyndigheter och riksskatteverket - anser
att avhysning av tredskande bostadsrättshavare inte kan ske i samband med
exekutiv försäljning av bostadsrätten. Detta hänger samman med att 13 §
bostadsrättslagen kräver att den till vilken bostadsrätt överlåtits måste bli
medlem i föreningen för att överlåtelsen skall vara giltig. Beslut om
medlemskap fattas av föreningen och måste ske efter det att den tillämnade
medlemmen gjort sitt förvärv. Eftersom en exekutiv försäljning måste ske i
ett sammanhang, anser de exekutiva myndigheterna att avhysning av
kvarsittande bostadsrättshavare inte kan ske i samband med den exekutiva
auktionen. Vidden exekutiva försäljningen står det inte klart om förvärvaren
kan bli medlem i föreningen och det vore då, enligt myndigheterna, fel att
avhysa den tidigare bostadsrättshavaren. Sedan den som på exekutiv auktion
köpt bostadsrätten blivit medlem i föreningen torde han ha möjlighet att
tvångsvis skaffa sig tillträde till lägenheten, vilket i så fall torde få ske med
stöd av handräckningslagen.

Det nu anförda visar enligt bankföreningen på ett påtagligt problem vid
exekutiv försäljning av bostadsrätt. Detta får i sin tur - förutsatt att
myndigheternas uppfattning är riktig - effekten att bostadsrätternas värde
såsom pantsäkerhet minskar; det är uppenbart att man inte kan förvänta sig
ett lika högt pris vid en exekutiv försäljning om köparen inte kan räkna med
att omedelbart disponera bostadsrätten, utan måste skaffa sig tillträde tili
den först genom ett nytt tvångsförfarande. Enligt bankföreningen vore det av
värde om den nu påvisade svårigheten kunde undanröjas i syfte att förbättra
kreditmöjligheterna för bostadsrättshavare. Det framstår, menar bankföreningen,
som uppenbart att lagstiftaren vid utsökningsbalkens tillkomst inte
beaktat den nu anmärkta svårigheten.

Bankföreningen är för sin del tveksam till att myndigheternas nu beskrivna
rättsliga bedömning är korrekt. Skulle tolkningen emellertid vara riktig utgör
den ett problem som med det snaraste bör undanröjas för att underlätta för
bostadsrättshavare att få kredit. Redan vetskapen om myndigheternas
inställning kan negativt påverka förutsättningarna för detta, anför bankföreningen.

Svenska Riksbyggen anför att motionen inleds med vissa påpekanden om
bostadsrättens kvaliteter som upplåtelseform, vilka Riksbyggen helt kan
instämma i. Med hänsyn till att bristande möjligheter att belåna bostadsrätten
ofta kan vara ett hinder för familjer med begränsade ekonomiska
tillgångar att förvärva bostadsrätt, har Riksbyggen självfallet ingenting att
invända mot att man utreder möjligheterna att vid kreditgivning jämställa
bostadsrätt med fast egendom, vilket torde vara avsikten med motionärernas
skrivning. Riksbyggen vill emellertid påpeka att man inte delar de synpunkter
som motionärerna i övrigt anför som skäl för sitt förslag. Detta gäller

LU 1983/84:4

bl. a. det påstådda behovet av att ombilda allmännyttig hyresrätt till
bostadsrätt.

HSB.s Riksförbund pekar på att rättigheten till bostadsrätt är förknippad
med ett ekonomiskt värde och att bostadsrätten kan pantsättas enligt
reglerna för enkla skuldebrev i skuldebrevslagen. HSB erinrar om att
pantsättningsförfarandet sker enligt skuldebrevslagen och sålunda utan
något speciellt intecknings- eller inskrivningsförfarande som vid inteckning
avt. ex. fast egendom. Enligt HSB:smening fungerar pantsättningsförfarandet
tillfredsställande med de rutiner som HSB har utvecklat inom sitt
område. Ändringen av 37 § bostadsrättslagen har, framhåller HSB, förstärkt
bostadsrätten som kreditobjekt. Ett särskilt finansieringsinstitut, SPABO,
har bildats just med uppgift att svara för kreditgivning i samband med
upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätter. Även affärsbankerna lämnar
numera på samma sätt krediter mot säkerhet i bostadsrätter. De olägenheter
som framkommit med nuvarande system består enligt HSB huvudsakligen i
vissa svårigheter för allmänheten att veta hur pantsättning av bostadsrätt går
till, hur man skaffar sig kännedom om en bostadsrätt redan är pantförskriven
och i så fall till vilka belopp samt ibland villfarelse över att bostadsrättsbeviset
skulle vara bärare av pantsäkerhet. HSB anför att ett registreringssystem
dock skulle kunna förenkla sättet för pantsättning av bostadsrätt och minska
risken för rättsförluster för enskilda panthavare, vilka saknar de rättsliga
kunskaper som finns hos bankerna.

Bankinspektionen anför att motionärernas syfte är att genom möjlighet att
inteckna bostadsrätt uppnå sådana lånevillkor vid förvärv av bostadsrätt som
motsvarar de lånevillkor vilka kan uppnås vid förvärv av bostad med
äganderätt. Man jämför således med den långivning som sker mot panträtt i
fast egendom eller tomträtt genom möjligheten att inteckna egendomen.
Bankinspektionen uppger att den formen av belåning använder bostadsrättsförening
sig av när den tar upp lån vid nyproduktion av bostadsrättshus eller
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och i det senare fallet fastigheten/
tomträtten förvärvas av bostadsrättsföreningen. Bankinspektionen bortser
här från bostadsrätter med s. k strimlade lån. Lån för bostadsrättshavares
egen insats får under sådana förhållanden karaktären av topplån, anför
bankinspektionen. Villkoren för topplån är alltid mindre fördelaktiga även
om lånen i och för sig har säkerhet av inteckning. Ofta krävs i sådana fall att
inteckningssäkerheten förstärks med borgen, och karaktären av topplån får
också ett uttryck i räntesättningen. Man bör, menar bankinspektionen, ha
detta i minnet vid diskussion av möjligheten att belåna bostadsrätt och därvid
gällande villkor.

Ett sätt att uppnå vad motionärerna önskar är enligt bankinspektionen att
åstadkomma ett system med ägarlägenheter vilket skulle ge möjlighet för
lägenhetsägaren att få lån som ansluter till det självständiga säkerhetsvärde
som lägenheten har. Bankinspektionen erinrar om att ägarlägenhetsutred -

LU 1983/84:4

ningen har föreslagit ett sådant system i sitt betänkande och att systemet
innebär att man i princip betraktar varje lägenhet såsom en särskild fastighet.
Emellertid kan det, framhåller bankinspektionen, inte undvikas att ett
samägande i former som i bostadsrättsförening kommer att få kvarstå på
grund av den gemensamma disposition av byggnad och mark som alltid måste
förekomma. Det leder till förmånsrätter för föreningarna i lägenheterna och
till inskränkningar i den panträtt som kreditgivare kommer att kunna
åberopa. Systemet innefattar även andra osäkerhetsmoment och blir komplicerat
jämfört med vad som annars gäller beträffande säkerhet i fast egendom
och tomträtt. Bankinspektionen har av nämnda skäl i sitt yttrande över
betänkandet uttalat tveksamhet om den praktiska möjligheten att genomföra
det.

Bankinspektionen erinrar också om att det f. n. dock inte saknas former
för belåning av bostadsrätter. Olika omständigheter gör emellertid enligt
inspektionen att försiktighet måste iakttas vid sådan belåning. Bankinspektionen
pekar på att 1978 års bostadsrättskommitté i betänkandet (SOU
1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt relativt ingående behandlat frågan om
pantsättning av bostadsrätt och dess värde som kreditsäkerhet samt att det
därav framgår vilka svagheter som vidlåder säkerhet av detta slag. Inspektionen
anser emellertid - med viss avvikelse från vad som i betänkandet sägs om
inspektionens inställning - att bostadsrätt inte bör frånkännas kreditsäkerhetsvärde.
Bostadsrätt bör enligt bankinspektionen kunna betraktas som
betryggande säkerhet för kredit om vissa förutsättningar är för handen.
Inspektionen fäster stor vikt vid den ifrågakommande bostadsrättsföreningens
skötsel och stadga administrativt och organisatoriskt. Av väsentlig
betydelse för bostadsrätts säkerhetsvärde är nämligen att föreningen med
omsorg för lägenhetsförteckning och gör notering i denna om överlåtelse och
pantsättning av bostadsrätt. Viktigt är vidare att förening fullgör den nyligen
införda skyldigheten att underrätta panthavare, om bostadsrättshavare
brister i skyldigheten att fullgöra sina förpliktelser mot föreningen. Fordran
från föreningen på bostadsrättshavare har nämligen företräde framför krav
från panthavare. Andra omständigheter att beakta är naturligtvis föreningens
ekonomi. Är ekonomin god och föreningens egen belastning med lån
obetydlig får det ett uttryck i låga avgifter från bostadsrättshavarna till
föreningen, vilket i sin tur ökar lägenhetens marknadsvärde och belåningsbarhet.

I anledning av vad sålunda anförts har bankinspektionen sett positivt på att
lånemöjligheterna vad gäller bostadsrätter vidgas genom tillskapande av
särskilda institutionella former härför.

Bankinspektionen påpekar att SPABO Sparbankernas Bostadsfinansieringsaktiebolag
har bildats med uppgift att finansiera förvärv och innehav
av bostadsrätter. I sammanhanget anförs att regeringen har för tillgodoseende
av nyssnämnda synpunkter i sitt beslut angående Sparbankernas Banks
förvärv av aktier i bolaget förutsatt att kredit skall kunna lämnas för

LU 1983/84:4

finansiering av bostadsrätt upplåten av bostadsrättsförening, vars administration
har erforderlig styrka och stadga. Andra banker har enligt
inspektionen vidtagit åtgärder för att i motsvarande former som SPABO
kunna ge krediter för finansiering av bostadsrätter. Sålunda har initiativ
tagits för att möjliggöra för AB Svensk Fastighetskredit (ägt av Skandinaviska
Enskilda Banken och provinsbankerna) samt PKkredit AB (ägt av
PKbanken) att bilda dotterbolag för kreditgivning av här avsett slag.
Framställningar härom ligger hos regeringen för avgörande. Bankinspektionen
har tillstyrkt framställningarna.

Sammanfattningsvis tror bankinspektionen inte att man med möjlighet att
inteckna bostadsrätt i denna egenskap, dvs. såsom lös egendom, når så
mycket längre sett från kreditsynpunkt än vad som är fallet i dag. I själva
verket sker genom tillämpad ordning en sorts inteckning av bostadsrätter
genom den notering av pantsättning som sker hos bostadsrättsföreningen,
anför inspektionen. Vad som saknas är en handling vilkens innehav på
motsvarande sätt som pantbrev konstituerar en rätt till säkerhet i objektet i
fråga. Utfärdat bostadsrättsbevis har liksom utdrag ur föreningens lägenhetsregister
inte någon betydelse vid pantsättning annat än för att styrka vem som
är ägare till bostadsrätten. Ett inteckningsinstitut i fråga om bostadsrätter
torde enligt inspektionen kräva införande av någon form av officiell
inskrivning och registrering. Bankinspektionen vill ifrågasätta om detta är
motiverat med hänsyn till de lånemöjligheter beträffande bostadsrätter som i
dag ändå föreligger. Sannolikt skulle inte med ett inteckningsförfarande
kunna uppnås så mycket mer i fråga om kreditvillkor än vad som gäller i
nuläget. I varje fall bör enligt inspektionens uppfattning utredning i frågan
anstå tills det föreliggande förslaget om ägarlägenheter är definitivt prövat
med beaktande av eventuella möjligheter att förenkla det.

Sveriges advokatsamfund framhåller att det inte föreligger något behov av
att - som motionärerna uttrycker det - kunna ”inteckna bostadsrätt”,
eftersom bostadsrätt redan nu kan pantsättas till säkerhet för lån. Det får
därför enligt samfundet antas att motionärerna åsyftar att utredningen skall
avse möjligheterna att förbättra bostadsrättens värde som säkerhet för lån
för att därigenom förbättra lånevillkoren.

Samfundet erinrar om att de problem som är förknippade med pantsättning
av bostadsrätt behandlades utförligt i betänkandet (SOU 1981:74) Från
hyresrätt till bostadsrätt och att det därav bl. a. framgår att bostadsrättens
värde som pant begränsas av reglerna om gäldenärens beneficium i 5 kap.
utsökningsbalken och det förhållandet att bostadsrätt upphör vid överlåtelse
eller exekutiv försäljning av huset. Ett inte ovanligt tillvägagångssätt för
bostadsrättshavare att låna upp pengar är enligt samfundet att bostadsrättsföreningen
går i borgen och ställer pantbrev till säkerhet för bostadsrättshavarens
lån mot att bostadsrättshavaren pantförskriver bostadsrätten till
föreningen. Denna metod torde, anför samfundet, tillgodose de syften
motionärerna vill uppnå.

LU 1983/84:4

Domstolsverket erinrar i sitt yttrande om att en bostadsrätt redan i dag kan
pantsättas och därigenom användas som säkerhet för lån, t. ex. för inköp av
bostadsrätt eller för standardhöj ande åtgärder. Vidare framhålls att det i
bostadsrättslagen nyligen har införts regler som syftar till att förbättra
bostadsrätternas pantvärde. Domstolsverket pekar också på ägarlägenhetsutredningens
år 1982 avlämnade betänkande där bl. a. möjligheterna att
inteckna lägenheter utretts och över vilket betänkande domstolsverket
avgett remissyttrande.

Domstolsverket anser med hänvisning till ovanstående att det f. n. inte
föreligger något behov av att utreda möjligheterna att inteckna bostadsrätter.

Bostadsstyrelsen anför att på grundval av 1978 års bostadsrättskommittés
betänkande (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt har genomförts
väsentliga förändringar i lagstiftning och finansieringsförutsättningar i syfte
att främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Effekterna härav har
inte utvärderats, framhåller bostadsstyrelsen.

I yttrandet erinras om att det bl. a. infördes statliga behovsprövade lån,
s. k. insatslån, till förvärv av bostadsrätt i samband med övergång från
hyresrätt till bostadsrätt. Intresset för denna långivning har enligt bostadsstyrelsen
varit mycket blygsamt. Som säkerhet för sådana lån skall, anför
bostadsstyrelsen, ställas kommunal proprieborgen - en från administrativ
synpunkt enkelt hanterlig ordning. Kommunerna har i sin tur möjlighet att
kräva pantförskrivning av bostadsrätten som underpant för sitt borgensåtagande.
I övrigt sker finansiering av förvärv av bostadsrätt genom utnyttjande
av lån på den reguljära kreditmarknaden eller genom lån som förmedlas av
de rikskooperativa företagen efter bosparande. Det inre underhållet finansieras
i sin tur genom fondering i föreningarna eller genom egna kapitalinsatser.

Bostadsstyrelsen uppger att man i samband med sitt yttrande över
bostadsrättskommitténs betänkande anslöt sig till kommitténs bedömning
att det inte fanns anledning att generellt förbättra hittillsvarande lånemöjligheter
vid förvärv av bostadsrätt. Motivet för detta ställningstagande var att
en sådan förbättring skulle verka prishöjande på bostadsrättsmarknaden och
därmed motverka bostadssociala ambitioner.

En möjlighet att inteckna bostadsrätter för att därmed förbättra deras
värde som pant skulle enligt styrelsens uppfattning kunna ge motsvarande
effekter på prisnivån. Därest en förbättrad lånemöjlighet skulle utnyttjas för
finansiering av det inre underhållet vore detta i och för sig en positiv effekt.
Det är emellertid osäkert om så skulle bli fallet, framhåller bostadsstyrelsen.
Utnyttjas lånemöjligheten för privat konsumtion utan anknytning till
bostaden är detta enligt styrelsen inte angeläget från bostadspolitiska
utgångspunkter. Möjlighet att inteckna bostadsrätter skulle vidare kräva
uppbyggnad av ett från nuvarande fastighetsregister från juridiska och

LU 1983/84:4

tekniska synpunkter helt artskilt registreringssystem, vilket måste vägas mot
fördelarna med en förbättring av bostadsrättens värde som säkerhet för lån.

Sammantaget bedömer styrelsen att det inte finns anledning att nu
föranstalta om en sannolikt omfattande och komplicerad utredning av
möjligheten att inteckna bostadsrätt.