Ny fastighetsmäklarlag
Betänkande 1994/95:LU15
Lagutskottets betänkande
1994/95:LU15
Ny fastighetsmäklarlag
Innehåll
1994/95 LU15
Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet regeringens proposition 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag jämte fyra motioner som väckts med anledning av propositionen.
I propositionen föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta den sedan 1984 gällande fastighetsmäklarlagen. Förslaget innebär en genomgripande förändring av de nuvarande näringsrättsliga reglerna och flera bestämmelser föreslås i syfte att effektivisera registrerings- och tillsynsfunktionerna.
Förslaget innebär vidare nya civilrättsliga regler som tar sikte på hur mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Den grundsyn som genomsyrar flera av dessa regler är att en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha förtroende för. Mäklarna åläggs en uttrycklig skyldighet att -- i enlighet med vad som följer av god fastighetsmäklarsed -- iaktta både säljarnas och köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. Som en konsekvens av tanken att mäklaren skall uppträda som en i princip opartisk mellanman föreslås att mäklaren inte skall få företräda säljare eller köpare som ombud, och inte heller skall ha rätt att i sin verksamhet bedriva handel med egna fastigheter eller eljest ägna sig åt annan verksamhet som till sin art är sådan att den kan rubba förtroendet för honom som mäklare.
Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.
I motionerna kritiseras propositionen i olika hänseenden. Frågan om mäklarens ställning som en opartisk mellanman tas upp i två motionsyrkanden. Vidare ifrågasätts i ett motionsyrkande ett i propositionen framlagt förslag till sanktion för att upprätthålla krav på skriftliga uppdragsavtal, liksom de regler som föreslås för hanteringen av handpenning. I en motion kritiseras förslaget att upphäva ett nu gällande undantag från lagens tillämpning när det gäller viss förmedling av bostadsrätter. Övriga motionsyrkanden rör lokaliseringen av den i propositionen föreslagna nya registrerings- och tillsynsmyndigheten samt frågan om skydd för titeln fastighetsmäklare.
Företrädare för Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarförbundet, Högskolemäklarföreningen, HSB, Riksbyggen, Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) och Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR) har inför utskottet framfört organisationernas synpunkter på propositionen. På utskottets begäran har professor Sten Hillert, Uppsala, informerat om begreppet god fastighetsmäklarsed. Skrivelser i ärendet har inkommit från Fastighetsmäklarförbundet, Högskolemäklarföreningen, HSB, Riksbyggen, SBC, STR, högskolan i Gävle/Sandviken, Sektionen för fastighetsvärdering inom Samfundet för fastighetsekonomi samt Svensk Fastighetsförmedling.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag till ny fastighetsmäklarlag och avstyrker bifall till samtliga motioner. När det gäller frågan huruvida mäklarlagen är tillämplig i de fall en mäklare fullgör ett uppdrag som ombud för uppdragsgivaren, gör dock utskottet en annan bedömning än den som redovisas i propositionen. I övrigt tillstyrker utskottet propositionen och avstyrker bifall till samtliga motionsyrkanden. Till betänkandet har fogats en reservation (m, mp).
Propositionen
I proposition 1994/95:14 föreslår regeringen (Justitiedepartementet) efter hörande av Lagrådet att riksdagen antar det i propositionen framlagda förslaget till ny fastighetsmäklarlag.
Lagförslaget har intagits som bilaga till betänkandet.
Motionerna
1994/95:L3 av Per Stenmarck m.fl. (m) vari yrkas att riksdagen beslutar att anta förslaget till ny fastighetsmäklarlag med den ändring som angivits i motionen.
1994/95:L4 av Sören Lekberg och Nils T Svensson (s) vari yrkas
1. att riksdagen avslår förslaget att slopa undantagsbestämmelsen i 2 § andra stycket mäklarlagen,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av utredningar i denna och angränsande frågor.
1994/95:L5 av Stig Bertilsson (m) vari yrkas
1. att riksdagen beslutar om ändring i regeringens förslag om synen på fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag i enlighet med vad i motionen anförts,
2. att riksdagen beslutar att titeln fastighetsmäklare skall skyddas.
1994/95:L6 av Sinikka Bohlin och Axel Andersson (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden till Gävle.
Utskottet
Allmän bakgrund
Före 1984 ställde samhället inga krav på den som ville ägna sig åt fastighetsmäklaryrket. Den som så önskade kunde dock ansöka om auktorisation hos en handelskammare. Reglerna för sådan frivillig auktorisation hade fastställts i en kungörelse år 1947, vilken innehöll krav på bl.a. utbildning, erfarenhet och ansvarsförsäkring. Endast en mindre del av mäklarkåren var ansluten till auktorisationssystemet. Till en del berodde detta på att mäklare, som i och för sig uppfyllde de nyss nämnda kraven, var uteslutna från möjligheten att bli auktoriserade därför att handelskamrarna som ytterligare krav fordrade att mäklaren hade en fri och oberoende ställning. Anställda vid bankägda eller på annat sätt bankanslutna företag hörde till dem som på grund av sistnämnda krav inte kunde bli auktoriserade.
Genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, som trädde i kraft den 1 juli 1984, infördes både näringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare. Samtidigt upphörde ordningen med den frivilliga auktorisationen.
Lagen gäller för alla fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam. För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt fastighetsmäkleri skall vara myndig och får inte vara försatt i konkurs eller ha förvaltare enligt föräldrabalken. Han skall vidare ha en försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill ett belopp om 500 000 kr för varje skadefall. Det ställs slutligen krav på tillfredsställande utbildning samt att personen i fråga bedöms vara lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet får meddelas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestämmelser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare.
Om en registrerad fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven för registreringen eller inte betalar föreskriven registreringsavgift, skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla omedelbart. Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för att återkalla registreringen meddela fastighetsmäklaren en varning.
Mot den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan att vara registrerad kan länsstyrelsen ingripa endast genom att vid vite förelägga vederbörande att upphöra med verksamheten. Ett vitesföreläggande kan meddelas även i samband med en återkallelse av registreringen.
Länsstyrelsens beslut i ärenden om fastighetsmäklare kan överklagas till kammarrätten.
I civilrättsligt hänseende innehåller lagen bestämmelser om hur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och hur ersättningen till honom skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget skall utföras omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för överlåtelsen och att denne undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren har också en skyldighet att själv kontrollera vissa uppgifter, t.ex. när det gäller säljarens förfoganderätt samt inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling till konsumenter skall mäklaren tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av förmedlingsobjektet jämte en kalkyl över dennes boendekostnader.
En mäklare som med uppsåt eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada som till följd härav drabbar någon av parterna.
Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak att ersättningen, om inte annat har avtalats, skall utgå i form av provision, beräknad på försäljningspriset. Om mäklaren själv eller någon närstående till honom förvärvar förmedlingsobjektet, har mäklaren inte rätt till ersättning.
Riksdagen behandlade redan hösten 1988 en motion med yrkande om bl.a. en översyn av fastighetsmäklarlagen (se bet. 1988/89:LU1). I motionen framhölls att lagen inte hade fått den effekt som var åsyftad. Motionärerna pekade på att avsaknaden av en närmare definition av begreppet god fastighetsmäklarsed medfört problem för både köpare och säljare samt orsakat svårigheter när det gäller att förhindra att mindre nogräknade mäklare fortsätter sin verksamhet. I det sammanhanget påpekade motionärerna att det medel lagen anvisar för att komma till rätta med oregistrerade mäklare, vitesförbud, har visat sig vara ett trubbigt instrument. De framhöll vidare att länsstyrelsernas tillsyn över mäklarna inte är tillfredsställande, och de angav som förklaring dels oklarheter i lagstiftningen, dels brist på resurser. En annan nackdel med lagen var enligt motionärerna att uppkommande tvister i många fall måste lösas domstolsvägen. Motionärerna ansåg att det borde övervägas om det inte bör tillskapas ett institut för tvistlösning på området, exempelvis inom ramen för Allmänna reklamationsnämnden.
Motionen remissbehandlades. Så gott som samtliga remissinstanser stödde motionärernas önskemål om en översyn av lagen. I remissyttrandena påpekades att även andra än de av motionärerna angivna spörsmålen borde övervägas. Exempelvis pekade flera remissinstanser på behovet av ett klarläggande i frågan huruvida lagen är tillämplig då svenska mäklare förmedlar fastigheter belägna utomlands.
Vid sin behandling av motionen fann utskottet att det var angeläget att de problem som har yppat sig vid den praktiska tillämpningen av lagen undanröjs och att en översyn av lagen därför borde komma till stånd i lämpligt sammanhang. Utskottet framhöll att en lösning när de gäller de aktualiserade frågorna om länsstyrelsens resurser för tillsynsverksamheten inte borde anstå till dess översynen slutförts. Vad utskottet anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till känna (rskr. 1988/89:6).
Med anledning av riksdagens tillkännagivande tillfördes länsstyrelserna i Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län för budgetåret 1989/90 vissa extra medel för en förstärkning av tillsynsverksamheten.
Utskottet har även senare vid flera tillfällen tagit ställning till motioner om fastighetsmäklare. I sitt av riksdagen godkända betänkande 1990/91:LU26 behandlades motioner med krav på högskoleutbildning för fastighetsmäklare och om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän. Motionerna avslogs. Utskottet fann sig inte kunna förorda högskoleutbildning som registreringskrav för alla mäklare. Utskottet erinrade i sammanhanget om att ett sådant villkor skulle medföra bl.a. att det helt övervägande antalet av de yrkesverksamma mäklarna blev obehöriga och att det knappast kan hävdas att högskoleutbildning krävs vid alla de skiftande typer av förmedlingsuppdrag som förekommer. Vidare framhöll utskottet att de missförhållanden i mäklarbranschen som påtalats från olika håll inte främst synes ha sin orsak i bristande utbildning av mäklare utan i stället i att kontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare varit bristfällig. Under hänvisning till ställningstagandet i det tidigare nämnda betänkandet har därefter ytterligare två motioner med krav på högskoleutbildning för mäklare avslagits (se bet. 1991/92:LU24).
Den av riksdagen begärda översynen av fastighetsmäklarlagen har bedrivits inom Justitiedepartementet och har redovisats i departementspromemorian Ds 1992:87 Ny fastighetsmäklarlag. Promemorian, som har remissbehandlats, ligger till grund för propositionen.
Utskottet kommer nedan, efter en redovisning av propositionens förslag i huvuddrag, att ta upp de frågor som har aktualiserats genom motionerna eller som eljest har tilldragit sig utskottets uppmärksamhet.
Propositionens förslag i huvuddrag
Propositionen berör stora delar av den gällande lagen och innehåller både förslag till ändringar i nu gällande bestämmelser och förslag till helt nya regler. Detta medför så stora förändringar i regleringen att en ny lag föreslås ersätta den sedan 1984 gällande fastighetsmäklarlagen.
Den nya lagen föreslås innehålla ändrade näringsrättsliga regler om registrering och tillsyn över fastighetsmäklare och nya civilrättsliga regler om hur fastighetsmäklaren skall fullgöra sitt uppdrag. Ändringarna syftar i första hand till att förstärka skyddet för enskilda som anlitar fastighetsmäklare. Den nya lagen är, i samma omfattning som den gällande, tvingande till förmån för konsumenter.
Enligt en särskild undantagsbestämmelse i gällande lag skall lagen inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorganisation eller till en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Den nya lagen skall dock gälla även för denna grupp av mäklare.
När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare skall ha rätt till registrering. En fastighetsmäklare skall vara skyldig att ha en ansvarsförsäkring som täcker skadeståndsskyldighet som kan drabba en mäklare som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen.
De nya civilrättsliga regler som föreslås tar sikte på hur mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Grundsynen, som går igen i flera av reglerna, är att en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha fullt förtroende för. Mäklare får enligt förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både säljarnas och köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. I enlighet med den regeln föreslås också ett förbud för mäklare att företräda säljare eller köpare som ombud. Undantag från förbudet görs dock för begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. Vidare föreslås förbud mot s.k. självinträde. Mäklare skall inte ha rätt att utnyttja sin ställning genom att själva träda in som köpare av en fastighet som de har åtagit sig att förmedla eller genom att förmedla fastigheten till någon närstående. Det skall inte heller vara tillåtet för en mäklare att bedriva handel med egna fastigheter. Inte heller annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning skall få förenas med mäklarverksamhet.
Mäklaren skall liksom enligt den nuvarande lagen utföra sitt uppdrag enligt god fastighetsmäklarsed. Begreppet god fastighetsmäklarsed skall liksom hittills utvecklas och närmare preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen diskuteras i propositionen, och i det sammanhanget belyses några företeelser som exempel på förhållanden som inte bör anses förenliga med god fastighetsmäklarsed. Det gäller anlitande av oregistrerade medhjälpare vid fullgörande av väsentliga delar av ett förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att redovisa spekulanter för uppdragsgivaren och låneförmedling mot provision.
Skriftlig form skall vara obligatorisk för alla uppdragsavtal.
När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att en ny regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter. Regeln innebär att mäklarlagen blir tillämplig oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige.
En straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som fastighetsmäklare utan att vara registrerad.
Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.
Mäklarens ställning
I propositionen diskuteras utförligt frågan huruvida det bör krävas av mäklaren att han vid fullgörandet av sitt uppdrag strävar efter att tillgodose både säljarens och köparens intresse eller om han i stället kan bevaka uppdragsgivarens, i regel säljarens, intresse i större utsträckning.
I det sammanhanget slås fast att kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Att mäklarens uppdrag med tiden har vidgats så att han regelmässigt utför en hel del övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra kan enligt propositionen inte tas till intäkt för att mäklarens traditionella ställning som en opartisk mellanman har övergivits och att han i stället skall ta till vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom sägs denna utveckling stämma väl överens med det traditionella sättet att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen att ge upplysningar, förmedla kontakt med kreditgivare och att hjälpa parterna med att upprätta köpehandlingar som fyller lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter är han båda parter till hjälp och han bör därvid vara skyldig att beakta båda parters intresse. Enligt propositionen ligger det ett värde i att mäklaren så långt som möjligt intar en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna.
Däremot framstår det enligt propositionen som naturligt att mäklaren, när det gäller rent affärsmässiga överväganden, t.ex. frågor om priset på det förmedlade objektet, stödjer sin uppdragsgivare snarare än motparten. Det ligger dock ingen motsättning i detta eftersom motparten knappast förväntar sig en strikt neutralitet från mäklarens sida i sådana frågor.
En utgångspunkt i propositionen är att mäklaren i allt har att iaktta god fastighetsmäklarsed, och det påpekas att en mäklare inte i något fall kan frångå vad som följer av god mäklarsed för att främja sin uppdragsgivares intressen. Det framhålls vidare att god mäklarsed får anses medföra att mäklaren skall informera båda parterna om mäklarsedens innebörd i det nu diskuterade hänseendet.
I propositionen framhålls att det i viss utsträckning förekommer att mäklare uppfattar sig mer eller mindre som ombud för säljaren och att de också fullgör sina uppdrag i enlighet med den uppfattningen. Eftersom detta strider mot den grundsyn som bör gälla, föreslås en uttrycklig bestämmelse om att mäklaren skall iaktta både säljarens och köparens intresse när han fullgör sitt uppdrag.
I motion L3 av Per Stenmarck m.fl. (m) anförs att kravet på mäklaren att ta till vara både säljarens och köparens intresse knappast är realistiskt. Mäklaren får i regel sitt uppdrag från den ena av parterna, oftast säljaren. För parterna lika väl som för mäklaren framstår det enligt motionärerna som naturligt att mäklaren i första hand tillgodoser uppdragsgivarens intresse, vilket i allmänhet innebär att söka få ut ett så högt pris som möjligt.
Det skydd som både säljaren och köparen har rätt att fordra uppnås enligt motionärerna i väl så hög grad redan genom den i lagen inskrivna skyldigheten för mäklaren att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. I detta ligger att mäklare skall uppträda på ett förtroendefullt sätt mot både säljare och köpare samt att båda skall kunna förlita sig på den sakkunskap som mäklaren besitter. Detta är grundnormen för alla mäklaruppdrag.
Det anförda leder enligt motionärerna till att någon lagstadgad förpliktelse för mäklaren att iaktta både säljarens och köparens intresse inte bör införas. Motionärerna yrkar därför avslag på den föreslagna bestämmelsen om att mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Samma tankar förs fram i motion L5 av Stig Bertilsson (m). Motionären anser att lagförslaget bygger på en orimlig grundsyn när det gäller kravet på att fastighetsmäklaren skall uppträda som en i princip opartisk mellanman med skyldighet att ta till vara både köparens och säljarens intresse. Motionären yrkar att riksdagen ändrar propositionens förslag i denna del (yrkande 1 i denna del).
Utskottet kan konstatera att redan nuvarande regler innebär att mäklaren skall ta till vara både säljarens och köparens intresse.
I nuvarande 9 § föreskrivs sålunda att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Vidare skall fastighetsmäklaren enligt 10 § i gällande lag -- i enlighet med vad god mäklarsed kräver -- ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och om andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt sistnämnda bestämmelse skall mäklaren också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.
Den i propositionen föreslagna ordningen innebär inte något avsteg från vad som för närvarande ligger i begreppet god fastighetsmäklarsed. Det av motionärerna kritiserade tillägget skall främst ses som ett förtydligande av begreppet.
Utskottet delar den syn på mäklarens ställning i förhållande till uppdragsgivaren och dennes motpart som redovisas i propositionen. Synen på mäklaren som en i princip oberoende mellanman bör även fortsättningsvis vara vägledande för hur mäklaren vid utförandet av anförtrodda uppdrag skall förhålla sig till sin uppdragsgivare och dennes motpart. Med hänsyn till den betydande oklarhet som föreligger, inte minst bland fastighetsmäklarna själva, bör en uttrycklig regel, såsom föreslagits, införas i fastighetsmäklarlagen. Utskottet tillstyrker således propositionens förslag och avstyrker bifall till motionerna L3 samt L5 yrkande 1 i denna del.
Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?
I propositionen föreslås en ny regel som innebär att mäklaren inte får företräda köpare eller säljare som ombud. Förbudet skall dock inte gälla generellt. Mäklaren skall nämligen kunna åta sig begränsade ombudsåtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det.
I propositionen anförs att från fastighetsmäklarens verksamhet undantas genom den nya regeln ett slags uppdrag som typiskt sett inte bör förenas med traditionell mäklarverksamhet. Köpare och presumtiva köpare skall inte behöva räkna med att mäklare kan ha särskilda förpliktelser gentemot sina uppdragsgivare, utöver vad som gäller enligt mäklarlagen.
Trots den principiella inställningen finns det dock enligt propositionen praktiska skäl som talar för att en mäklare skall kunna uppträda som ombud i vissa avgränsade situationer. Som exempel anges avslutande åtgärder i anledning av en fastighetsförsäljning. En mäklare skall således kunna kvittera köpeskillingen och vidta andra liknande avslutande åtgärder, så länge det rör sig om rättshandlingar av endast formell betydelse.
Stig Bertilsson kritiserar i motion L5 den föreslagna regeln och yrkar att propositionsförslaget avslås i denna del (yrkande 1 delvis). Motionären framhåller att den föreslagna regeln innebär att den som vill ge någon ett försäljningsuppdrag och avser att uppdragstagaren skall sköta försäljningen med iakttagande av vederbörandes intressen och agera aktivt för dennes räkning inte skall kunna få hjälp med detta av en fastighetsmäklare.
Utskottet har ingen erinran mot den föreslagna regeln om förbud för mäklaren att företräda köpare eller säljare som ombud. Enligt utskottets mening kan regeln snarast ses som ett klargörande komplement till principen om mäklarens oberoende ställning och hans skyldighet att se till både säljarens och köparens intresse. Utskottet tillstyrker med det sagda propositionens förslag i denna del och avstyrker bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.
En särskild fråga som behandlas i propositionen gäller huruvida lagen är tillämplig när mäklare åtagit sig ett ombudsuppdrag. Utskottet vill fästa uppmärksamheten på vad som i det avseendet redovisas i propositionen. Där sägs på s. 48 bl.a.:
Enligt 1 § i den nuvarande lagen om fastighetsmäklare avses med fastighetsmäklare i lagens mening en fysisk person som förmedlar bl.a. fastigheter. Regeringen föreslår ingen ändring därvidlag. Med begreppet förmedling kan inte vara avsett annat än mäklarverksamhet i traditionell mening, dvs. det arbete som går ut på att sammanföra uppdragsgivaren med en motpart som är lämplig att ingå avtal med. Denna traditionella mäklarroll måste i princip anses oförenlig med uppdraget att ensidigt företräda ena partens intresse.
Den mäklare som åtar sig att ombesörja en fastighetsförsäljning för säljarens räkning eller att köpa en fastighet för köparens räkning, kan alltså inte anses ha ingått ett förmedlingsavtal. Mäklaren har i det fallet i stället åtagit sig ett försäljnings- eller köpuppdrag, för vilket fastighetsmäklarlagen inte gäller. När mäklaren utför ett sådant uppdrag är han, till följd av ombudssituationen, skyldig att lojalt ta till vara sin huvudmans intresse. På motsvarande sätt kan ett förmedlingsavtal bringas att upphöra genom att mäklaren får uppdragsgivarens fullmakt att slutföra en försäljning eller ett köp.
Att mäklarlagen sätts ur spel därför att mäklaren blir ombud för sin uppdragsgivare är naturligtvis olyckligt. Framför allt drabbas uppdragsgivarens motpart. Denne har i allmänhet inte anledning att räkna med annat än att mäklare i all yrkesmässig verksamhet omfattas av mäklarlagens bestämmelser. I den mån mäklaren handlar med stöd av fullmakt från sin uppdragsgivare är han dock inte skyldig att iaktta mäklarlagens handlingsregler gentemot uppdragsgivarens motpart. Dessutom kan lagens skadeståndsregler inte åberopas mot en sådan mäklare. För motparten är det inte lätt att avgöra när mäklarens uppdrag faller utanför mäklarlagens tillämpningsområde.
Utskottet kan för sin del inte dela den uppfattning om lagens innebörd som sålunda redovisas i propositionen. Utskottet gör i stället följande bedömning.
Enligt 1 § i nuvarande lag gäller lagen för fastighetsmäklare som yrkesmässigt förmedlar fastigheter m.m. Bestämmelsen, som enligt förslaget oförändrad förs över till den nya lagen, kan enligt utskottets mening inte rimligen ges annan innebörd än att lagen är avsedd att omfatta yrkesverksamma mäklares yrkesverksamhet utan någon begränsning. Varken i lagen eller i dess förarbeten finns stöd för uppfattningen att lagen skulle sättas ur spel därför att mäklaren i något hänseende handlar i strid med uttryckliga lagregler eller god mäklarsed.
Däremot kan konstateras att den föreslagna lagen innehåller bestämmelser som ger klart besked om att det är det motsatta förhållandet som gäller. Av 20 §, som anger omfattningen av mäklares skadeståndsansvar, följer att mäklaren kan åläggas skadeståndsansvar enligt lagen bl.a. för det fall han åsidosätter den föreslagna regeln i 15 §, enligt vilken han är förhindrad att uppträda som ombud för köpare eller säljare. Vidare skall, enligt den föreslagna 8 §, Fastighetsmäklarnämnden kunna återkalla registreringen eller meddela varning beträffande den fastighetsmäklare som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Även denna regel skall kunna tillämpas när en fastighetsmäklare har handlat i strid med 15 §.
Under hänvisning till det sagda har utskottet den bestämda uppfattningen att den nya lagen skall tillämpas utan hinder av att mäklaren agerar med stöd av fullmakt. En av lagens viktigaste funktioner är just att tillhandahålla skyddsregler för att lindra effekterna för enskilda av att mäklare handlar i strid med lagens uttryckliga regler eller god fastighetsmäklarsed.
Utskottet kan i så måtto dela propositionens uppfattning, att ett ombudsuppdrag som en mäklare åtar sig inte kan anses som ett förmedlingsuppdrag. Som framgår av det anförda för det emellertid för långt att på den grunden från mäklarlagens tillämpningsområde skilja ut uppdrag som fullgörs med stöd av fullmakt. Denna bedömning innebär bl.a. att det inte finns något utrymme för mäklare att i illojalt syfte sätta mäklarlagens regler ur spel genom att skapa ett ombudsförhållande.
Skriftliga uppdragsavtal
I propositionen föreslås att det i lagen införs ett krav på att uppdragsavtal skall upprättas skriftligt. Muntliga avtal och avtal som inte har tagits in i det skriftliga avtalet skall enligt förslaget inte få åberopas av mäklaren, men däremot av uppdragsgivaren.
Till stöd för förslaget anförs att det inte är ovanligt att den som har lämnat ett uppdrag till en mäklare inte har förstått skillnaden mellan ett uppdragsavtal som är förenat med ensamrätt för mäklaren och ett avtal som inte ger mäklaren sådan rätt. Det förekommer också att uppdragsgivaren inte har förstått vilka skyldigheter han har gentemot mäklaren vid ensamrättsavtal. Det framhålls att det är en naturlig strävan hos mäklaren att försöka få uppdragen förenade med ensamrätt och att ensamrättsavtal även för säljaren ofta är att föredra, eftersom mäklaren kan förväntas lägga ner mer arbete på sådana uppdrag. Enligt regeringens mening innebär ensamrättsavtal så ingripande skyldigheter för uppdragsgivaren att avtalet bör vara skriftligt. Även när det gäller övriga förmedlingsavtal innebär ett skriftlighetskrav allmänt sett flera fördelar, bl.a. motverkas bevisproblem liksom risken för framtida tvister mellan mäklaren och hans uppdragsgivare. I lagen bör därför införas en regel om att alla uppdragsavtal skall vara skriftliga.
I motion L5 av Stig Bertilsson (m) vänder sig motionären mot den föreslagna regeln som innebär att uppdragsgivaren skall kunna åberopa muntliga uppdragsavtal och avtalsvillkor som inte har tagits in i det skriftliga avtalet men att motsvarande inte skall gälla för fastighetsmäklaren. En sådan avtalskonstruktion strider enligt motionären mot vedertagen juridisk praxis, och propositionens förslag bör därför ändras i detta hänseende (yrkande 1 i denna del).
Utskottet finner det värdefullt med ett skriftlighetskrav, som kommer att vara obligatoriskt i konsumentförhållanden, och utskottet kan för egen del instämma i vad som i propositionen framhålls om behovet av en sådan regel. Det måste enligt utskottet vidare anses som uppenbart att den nya regeln bör förenas med en påföljd för att den skall kunna upprätthållas på ett effektivt sätt. Den från konsumentskyddssynpunkt lämpligaste påföljden måste vara att mäklaren, men inte uppdragsgivaren, blir bunden av det som endast har avtalats muntligt. Därigenom läggs nämligen ansvaret för att skriftlighetskravet upprätthålls på mäklaren och mäklaren tvingas se till att alla uppdragsgivarens förpliktelser preciseras i det skriftliga avtalet. Det bör därtill framhållas att det i konsumentförhållanden är mäklaren som besitter sakkunskapen på området, och denne kan utan särskilda svårigheter försäkra sig om att alla avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet. Det kan vidare anmärkas att den i motionen kritiserade regeln inte är unik. En motsvarande bestämmelse finns i 9 § konsumentkreditlagen (1992:830). Till följd av det anförda tillstyrker utskottet propositionen i nu behandlad del och avstyrker bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.
Handpenning
Enligt propositionens förslag skall i lagen tas in en uttrycklig regel som innebär att mäklaren skall vara skyldig att lämna över en handpenning till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.
I motion L5 av Stig Bertilsson (m) framhålls att det föreslagna förfaringssättet kan vara till nackdel för köparen. Om säljaren är på obestånd eller av något annat skäl kan förmodas vara oförmögen att handha handpenningen riskerar köparen -- om affären inte kan fullföljas -- att handpenningen är förverkad. Köparen har i den situationen mycket små möjligheter att få ersättning för den uppkomna förlusten. Propositionens förslag bör på grund av det anförda avslås (yrkande 1 i denna del).
Utskottet kan konstatera att handpenningen erläggs i ett rättsförhållande som mäklaren inte är part i och mäklaren kan därför, såsom framhålls i propositionen, inte göra gällande någon som helst självständig rätt till handpenningen. Mäklaren är därför skyldig att utan vidare dröjsmål vidarebefordra en mottagen handpenning till säljaren, om han inte har fått parternas uppdrag att förvalta den. Självfallet kan det många gånger ligga i både köparens och säljarens intresse att handpenningen tas om hand av mäklaren i avvaktan på att den, när ett bindande köpeavtal föreligger, kan överlämnas till köparen. Det åligger därför mäklaren att i enlighet med god fastighetsmäklarsed i köparens intresse verka för att en deponering kommer till stånd genom att informera om den risk som det kan innebära att säljaren får möjlighet att disponera över handpenningen innan ett bindande köpeavtal föreligger.
Enligt propositionen råder det en relativt utbredd missuppfattning att mäklaren utan någon särskild överenskommelse om saken skulle ha rätt att ta hand om handpenningen. Med hänsyn till den oklarhet som tycks råda i denna fråga, finner utskottet det vara värdefullt med en uttrycklig reglering. Utskottet tillstyrker propositionens förslag i nu behandlad del och avstyrker således bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.
Förmedling av vissa bostadsrättsupplåtelser
I den gällande lagen anges i 2 § andra stycket att lagen inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorganisation eller till en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Undantaget tillkom vid riksdagsbehandlingen av proposition 1983/84:16 om fastighetsmäklare (bet. 1983/84:LU10) och det avsåg ursprungligen endast den som förmedlade bostadsrätter upplåtna av en bostadsrättsförening ansluten till en "folkrörelsekooperativ riksorganisation eller en regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar". Frågan om undantaget väcktes av HSB:s Riksförbund och Riksbyggen i en skrivelse till lagutskottet. Sedan motioner med krav på att undantaget skulle utvidgas till att omfatta även upplåtelser av bostadsrätter i en bostadsrättsförening ansluten till Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) under flera år hade avslagits, tillstyrkte utskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande 1990/91:LU8 att SBC, såvitt gällde undantaget i 2 § andra stycket mäklarlagen, skulle jämställas med HSB och Riksbyggen. Lagutskottet framhöll vid det tillfället att undantaget endast skulle gälla HSB och Riksbyggen samt SBC och SBC BO och att det inte skulle omfatta förmedling av överlåtelser av bostadsrätter som upplåtits av en förening ansluten till dessa organisationer.
Regeringen föreslår nu att undantaget tas bort.
I motion L4 av Sören Lekberg och Nils T Svensson (s) kritiseras propositionens förslag om slopande av undantagsregeln. Motionärerna anser att förslaget är illa underbyggt och att skälen är svaga.
Motionärerna framhåller att det är vanligt att det inom de nu aktuella organisationerna bildas bostadsrättsföreningar i vilka tjänstemän och förtroendevalda till en början utgör styrelse och firmatecknare till dess bostadsrätterna är upplåtna till bostadsrättsinnehavare. Om en person som är anställd i en organisation är såväl förmedlare av en bostadsrätt som firmatecknare i den bostadsrättsförening i vilken upplåtelsen sker, är mäklarlagen inte tillämplig. Om han däremot enbart är anställd och förmedlar lägenheter träffas han av mäklarlagens bestämmelser. För en köpare av en nyproducerad bostadsrätt skapar förslaget ökad osäkerhet samtidigt som förmedlingskostnaderna för säljare och köpare torde bli högre.
I motionen anförs vidare att de gränsdragningsproblem som ett avskaffande av undantagsregeln orsakar skall hanteras av den Fastighetsmäklarnämnd som enligt propositionen kommer att inrättas. Detsamma gäller frågan huruvida mäklarlagens bestämmelser skall vara tillämpliga när det gäller s.k. förhandsavtal enligt 5 kap. bostadsrättslagen.
Ett slopande av undantagsbestämmelsen skulle enligt motionen innebära en lagstiftningsåtgärd som har hastats fram på ett ofullständigt underlag eftersom någon närmare utredning och analys av frågan inte har skett. Såväl frågan om konsekvenserna av ett slopande av undantagsbestämmelsen som frågan om förhandsavtalens rättsliga karaktär i förhållande till mäklarlagens utformning bör utredas närmare. Mot denna bakgrund yrkar motionärerna att riksdagen avslår förslaget att slopa undantagsbestämmelsen i 2 § andra stycket mäklarlagen (yrkande 1) samt att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförs om behovet av utredningar i denna och angränsande frågor (yrkande 2).
Som skäl för förslaget att nu slopa undantagsregeln anförs i propositionen bl.a. att förhållandena på bostadsmarknaden när undantaget infördes var väsentligt annorlunda än de är i dag. Exempelvis ansågs vid den tiden de ekonomiska riskerna vid förvärv av en nyproducerad bostadsrätt som närmast obefintliga. Förhållandena på bostadsmarknaden har sedan dess förändrats i grunden. Det förekommer att den som förvärvar en bostadsrätt genom upplåtelse från en nybildad bostadsrättsförening har klagat på ofullständig och inkorrekt information i olika hänseenden. Det kan röra sig om att informationen om den nybildade föreningens ekonomi varit bristfällig eller att presenterade boendekalkyler visat sig vara orealistiska. Informationen kan ha lämnats direkt från föreningen, från en bostadsrättsorganisation eller från ett byggföretag som har uppfört hus för en bostadsrättsförenings räkning. Kritik har i olika hänseenden riktats både mot enskilda bostadsrättsföreningar och mot bostadsrättsorganisationer i vilka föreningarna varit medlemmar.
I propositionen understryks att den lag som nu föreslås syftar till att ställa upp sådana villkor för den yrkesmässiga fastighetsförmedlingen som behövs för att enskilda personer skall få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när de anlitar en mäklares tjänster. För att tillgodose det syftet görs i propositionen bedömningen att undantaget i 2 § andra stycket i den nuvarande lagen inte bör föras över till den nya mäklarlagen, om inte starka skäl talar för att den skall behållas.
Den genomgång som görs i propositionen av de närmare konsekvenserna av ett upphävande av undantagsbestämmelsen leder, mot bakgrund av de förhållanden som numera råder på bostadsmarknaden, till att regeringen inte anser sig kunna finna några vägande skäl som talar mot att undantagsbestämmelsen upphävs.
Utskottet kan för egen del instämma i den bedömning som görs i propositionen. Utgångspunkten för överväganden i hithörande frågor måste enligt utskottet vara att mäklarlagens konsumentskyddsregler skall gälla i så stor omfattning som möjligt. Att undantagsregeln upphävs medför naturligtvis en del problem för de organisationer som berörs, huvudsakligen av övergående natur. Dessa bör inte överdrivas. När det gäller frågorna om lagens tillämpning på förhandsavtal och gränsdragningsproblem av annat slag är dessa enligt utskottets mening exempel på det slags spörsmål för vilka lagstiftaren inte en gång för alla bör ange en lösning. Dessa frågor bör, såsom anvisas i propositionen, lösas av den föreslagna Fastighetsmäklarnämnden, vid dess praktiska tillämpning av lagen.
Till följd av det anförda tillstyrker utskottet propositionens förslag i nu behandlad del samt avstyrker bifall till motion L4.
Registrering och tillsyn
Det arbete med registrering och tillsyn som i dag sköts av länsstyrelserna skall enligt propositionens förslag föras över till en ny myndighet, Fastighetsmäklarnämnden. Enligt propositionen skall Fastighetsmäklarnämnden utgöra en egen myndighet, men dess kansligöromål skall skötas av Kammarkollegiet, som också skall tillhandahålla den personal som skall bereda och föredra ärendena inför nämnden. Regeringen avser att i en förordning närmare reglera nämndens sammansättning och arbetsformer.
I motion L6 av Sinikka Bohlin och Axel Andersson (s) anförs att vid Högskolan i Gävle/Sandviken har byggts upp landets enda högskoleutbildning för fastighetsmäklare. Detta har skett med stöd av den kompetens som finns vid Centralnämnden för fastighetsdata (CFD) och Lantmäteriverket (LMV). Utbildningen ger efter ett års studier såväl teoretiska som praktiska kunskaper som kommer att krävas för ett kvalificerat mäklararbete i framtiden. Vidare finns i Gävle kompetens inom byggnads-, fastighets- och miljösektorn vid de två forskningsenheterna, Institutionen för Byggd Miljö vid KTH i Gävle samt Institutet för Bostadsforskning. De samlade resurserna vid Högskolan i Gävle/Sandviken innefattar enligt motionärerna kompetens beträffande såväl personal som teknik inom fastighetssektorn som saknar motstycke i landet. Det ter sig därför naturligt att en ny myndighet som Fastighetsmäklarnämnden lokaliseras till Gävle. Till följd av det anförda yrkas i motionen att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförs om lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden till Gävle.
Utskottet konstaterar med tillfredsställelse att tillsynsfrågorna nu samlas på en hand. Att så sker torde nämligen enligt utskottets mening vara en av de viktigaste förutsättningarna för att ett effektivt tillsynsarbete skall kunna bedrivas.
När det gäller lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden saknar utskottet för sin del underlag för att bedöma alla de skilda omständigheter som därvid måste övervägas. Utskottet utgår emellertid från att regeringen gör en förutsättningslös bedömning av lokaliseringsfrågan och att de förhållanden som motionärerna pekar på beaktas. Till följd av det anförda avstyrker utskottet bifall till motion L6.
Skydd för titeln fastighetsmäklare
I motion L5 av Stig Bertilsson (m) yrkas att titeln fastighetsmäklare skall skyddas. Motionären framhåller att yrkesmässigt bedriven fastighetsförmedling av den som inte är registrerad bedöms vara en så allvarlig överträdelse att det i propositionen föreslås en bestämmelse om fängelse i sex månader för att beivra överträdelser. Trots det har man i lagförslaget inte tagit fasta på den viktigaste frågan för både konsumenter och fastighetsmäklarkår, nämligen att skydda titeln fastighetsmäklare. Enligt motionären kan oseriösa aktörer även i fortsättningen kalla sig fastighetsmäklare och utan försäkring, registreringsförfarande eller annan kontroll utföra förmedlingsarbete under t.ex. täckmanteln att "hjälpa sina vänner".
Den fråga som motionären tar upp behandlas inte i propositionen. Utskottet saknar för egen del underlag för att bedöma behovet av ett sådant lagskydd för titeln fastighetsmäklare som motionären efterlyser. Utskottet kan emellertid konstatera att propositionens förslag innebär att positionerna på ett markant sätt flyttas fram när det gäller förutsättningarna att komma till rätta med yrkesmässig fastighetsförmedling som bedrivs av någon som saknar registrering. Dels föreslås en ny straffbestämmelse, dels föreslås en samlad tillsynsfunktion. Utskottet utgår från att regeringen uppmärksamt kommer att följa utvecklingen och effekterna av den nya lagen samt föreslå ytterligare åtgärder om så skulle erfordras. Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion L5 yrkande 2.
Utbildning
Enligt propositionen skall kunskapsprövningen i fråga om den utbildning som krävs för registrering som fastighetsmäklare skötas av en stiftelse, som också skall ha ansvar för att kunskapskraven fortlöpande omprövas och vid behov ändras. De författningsändringar som aktualiseras av förslaget i denna del kan ske i förordningsform, och regeringen avser att senare besluta om de ändringar som behövs.
Enligt utskottet är det angeläget att utbildningsfrågorna uppmärksammas i tillräcklig grad. De förhållandevis blygsamma kunskapskrav som i dag ställs på den som önskar registrera sig som fastighetsmäklare kan enligt utskottets mening inte bibehållas. Ett av många tecken på att utbildningskraven inte längre är i takt med samhällsutvecklingen är det faktum att det sedan ett par år bedrivs en två terminers mäklarutbildning vid Högskolan i Gävle/Sandviken. Enligt uppgift är efterfrågan på utbildningsplatserna betydligt större än tillgången.
Utskottet utgår från att utbildningskraven för nyregistrering som fastighetsmäklare successivt kommer att höjas och att en sådan utveckling initieras snarast möjligt. Utskottet saknar för närvarande underlag för att ange någon tidtabell eller vilka närmare krav som bör gälla.
Mot de delar av propositionen som inte särskilt har berörts har utskottet ingen erinran.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande mäklarens ställning att riksdagen med avslag på motionerna 1994/95:L3 och 1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag såvitt avser 12 § första stycket, res. (m, mp)
2. beträffande mäklaren som ombud att riksdagen med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag såvitt avser 15 §,
3. beträffande lagens tillämpning i ombudssituationer att riksdagen godkänner vad utskottet anfört,
4. beträffande skriftlighetskravet att riksdagen med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag såvitt avser 11 §,
5. beträffande handpenning att riksdagen med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag såvitt avser 12 § andra stycket,
6. beträffande förmedling av vissa bostadsrättsupplåtelser att riksdagen avslår motion 1994/95:L4,
7. beträffande lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden att riksdagen avslår motion 1994/95:L6,
8. beträffande skydd för titeln fastighetsmäklare att riksdagen avslår motion 1994/95:L5 yrkande 2,
9. beträffande fastighetsmäklarlagen i övrigt att riksdagen antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag, i den mån förslaget inte omfattas av vad utskottet hemställt ovan.
Stockholm den 19 januari 1995
På lagutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Anita Persson (s), Bengt Kronblad (s), Rolf Dahlberg (m), Carin Lundberg (s), Rune Berglund (s), Karin Olsson (s), Eva Arvidsson (s), Birgit Henriksson (m), Bengt Harding Olson (fp), Inger Segelström (s), Tanja Linderborg (v), Sven-Erik Österberg (s), Henrik S Järrel (m), Yvonne Ruwaida (mp), Birgitta Carlsson (c) och Göran R Hedberg (m).
Reservation
Mäklarens ställning
Rolf Dahlberg (m), Birgit Henriksson (m), Henrik S Järrel (m), Yvonne Ruwaida (mp) och Göran R Hedberg (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med "Utskottet kan konstatera" och slutar med "yrkande 1 i denna del." bort ha följande lydelse:
Utskottet kan konstatera att det i propositionens förslag till 12 § första stycket anges att mäklaren vid utövandet av sitt uppdrag skall tillvarata både säljarens och köparens intresse. Ett sådant krav är -- som redan flera remissinstanser påpekat -- knappast realistiskt. Mäklaren får i regel sitt uppdrag av den ena av parterna, oftast säljaren. För parterna framstår det som naturligt att mäklaren i första hand tillgodoser uppdragsgivarens intressen. Även för mäklaren, som får sin ersättning för utfört arbete baserad på provision av köpesumman, är det naturligt att i första hand företräda sin uppdragsgivare, som i regel är säljaren.
Som motionärerna framhåller uppnås det skydd och den trygghet som både säljaren och köparen har rätt att fordra i väl så hög grad redan genom den i lagen inskrivna skyldigheten för mäklaren att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det får också förutsättas att mäklaren i realiteten lever upp till de skyldigheter som god fastighetsmäklarsed kräver. I detta begrepp ligger nämligen att mäklaren skall uppträda på ett förtroendefullt sätt mot både säljare och köpare samt att båda dessa skall kunna förlita sig på den kunskap som mäklaren förmedlar. Detta är grundnormen i alla mäklaruppdrag.
Det anförda leder enligt utskottets uppfattning till att någon lagstadgad förpliktelse för mäklaren att tillvarata både säljarens och köparens intresse inte bör införas. En sådan i lag föreskriven opartiskhet är enligt utskottets mening helt orealistisk. Med avslag på propositionens förslag i denna del tillstyrker utskottet bifall till motionerna L3 och L5 yrkande 1 i denna del.
dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:
1. beträffande mäklarens ställning
att riksdagen med bifall till motionerna 1994/95:L3 och 1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag, såvitt avser 12 § första stycket med den ändringen att andra meningen utgår.
Propositionens lagförslag
Förslag till fastighetsmäklarlag
Bilaga