Med anledning av vissa motioner om ändring i 12 kap. jordabalken (hyreslagen), m. m. (Betänkande 1978/79:CU31 Civilutskottet)

CU 1978/79:31

Civilutskottets betänkande
1978/79:31

med anledning av vissa motioner om ändring i 12 kap. jordabalken
(hyreslagen), m. m.

Motionerna, m. m.

Utskottet tar i detta sammanhang upp motionerna 1978/79:

396 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari, såvitt nu är i fråga, föreslås

17. a. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att förslag
snarast bör föreläggas riksdagen till en lagstiftning om ett hyresstopp i
avvaktan på genomförandet av en ny finansieringsordning, en lagstiftning
som hindrar att avtalade hyror höjs och som ställer krav på prövning av
inflyttningshyrorna,

18. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att förslag
snarast bör föreläggas riksdagen om ändring av 12 kap. 48 § första stycket
jordabalken (hyreslagen) så att hyran vid förlängning av hyresavtal inte får
vara högre än hyran för likvärdiga lägenheter,

1581 av Rolf Hagel (apk) och Alf Lövenborg (apk) vari, såvitt nu är i fråga,
hemställs

2. att åtgärder vidtas under innevarande år som förhindrar ytterligare
hyreshöjningar,

2100 av Per-Olof Strindberg m. fl. (m) vari hemställs

1. att riksdagen hos regeringen anhåller att utredningen om bostadsrätt får
i uppdrag att utreda frågan om rätt för hyresgäster som efter bildande av
bostadsrättsförening bor kvar med hyresrätt att lösa sina lägenheter,

2. att riksdagen beslutar anta ett vid motionen fogat och i bilaga till detta
betänkande intaget förslag till lag om ändring i jordabalken.

Förslag om lokalhyra behandlas i betänkandet CU 1978/79:32.

Utskottet

1 motionen 1978/79:396 (vpk), yrkandet 17 a, föreslås riksdagen begära
förslag till lagstiftning om temporärt hyresstopp. Det föreslagna hyresstoppet
skulle gälla i avvaktan på mer permanent ändrade grunder: ny finansieringsordning,
hinder mot att höja avtalade hyror och prövning av infiyttningshyror.
Till detta förslag knyter därmed an förslaget i samma motion, yrkandet
18, om ändring i 12 kap. 48 § första stycket jordabalken (hyreslagen) så att
hyran vid förlängning av hyresavtal inte får vara högre än hyran för likvärdiga
lägenheter. Lagrummets nuvarande lydelse innebär att begärd hyra skall
godtas om den inte är påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter.

Motsvarande yrkanden har behandlats av utskottet vid flera tillfällen,

1 Riksdagen 1978/79. 19 sami. Nr 31

CU 1978/79:31

senast i betänkandet CU 1977/78:20 (s. 20-21). Med hänvisning därtill
avstyrks motionsforslagen.

Motionen 1978/79:1581 (apk), yrkandet 2, utmynnar i förslaget att
riksdagen hos regeringen hemställer att åtgärder vidtas under innevarande år
för att förhindra ytterligare hyreshöjningar. Motionärerna har inte närmare
utvecklat vilka åtgärder som avses. Ett bifall till förslaget skulle inte tjäna
något reellt syfte.

När ett hyreshus förvärvas av bostadsrättsförening kan bostadsrätt upplåtas
till lägenhet som redan är uthyrd av den tidigare fastighetsägaren. Bostadsrättsupplåtelser
kan ske även till annan än hyresgäster. Bostadsrättshavaren
anses då träda in som hyresvärd i hyresförhållandet.

1 propositionen 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m. m.
anfördes (s. 178) att den omständigheten att ett hyreshus förvandlas till ett
bostadsrättshus inte bör få medföra någon försämring av den enskilde
hyresgästens ställning.

I 12 kap. 46 § jordabalken tas upp vissa inskränkningar i hyresgästens
besittningsskydd genom en uppräkning av situationer när hyresgästen inte
har rätt till förlängning av hyresavtalet. På lagrådets förslag utformades en ny
undantagsbestämmelse som punkt 6 a i paragrafens första stycke. Undantagsbestämmelsen
utformades så att den endast avsåg lägenhet som upplåtits
av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas
med sådan rätt. Därav följer att den som hyrt lägenheten av fastighetens
tidigare ägare inte träffas av undantagsbestämmelsen.

När emellertid hyresgästen fått lägenheten upplåten direkt från bostadsrättshavaren
- t. ex. efter ett byte - krävs enligt stadgandet för att bryta
besittningsskyddet att bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga
över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Hyresgästen har sålunda i
detta fall ett svagare besittningsskydd.

I propositionen (s. 177) redovisades en princip som följts i ett flertal
avgöranden före bostadsdomstolens tillkomst: en hyresgäst som har kontrakt
med den tidigare fastighetsägaren bör ha ett starkare besittningsskydd än en
hyresgäst som ingått hyresavtal med vetskap om att upplåtaren innehade
lägenheten med bostadsrätt. Ändringen av 12 kap. 46 § innebar enligt
lagrådet (prop. s. 220) närmast ett förtydligande av gällande rätt i nyss angivna
tillämpning.

På lagrådets förslag gjordes också ett motsvarande förtydligande i bl. a. 12
kap. 35 § andra stycket 4 jordabalken. Detta innebär att sedvanlig bytesrätt
gäller för den som hyrt sin lägenhet av tidigare fastighetsägare före
försäljningen av huset till en bostadsrättsförening. Den som fått lägenheten
upplåten av bostadsrättshavaren, t. ex. den som byter till sig lägenheten, har
däremot ingen rätt att använda lägenheten till byte.

I direktiven till bostadsrättsutredningen tas upp det fall att hyresgäster
bildar en bostadsrättsförening för att överta fastigheten men någon av dem
önskar bo kvar i sin lägenhet utan att teckna bostadsrätt. Det sägs i

CU 1978/79:31

sammanhanget att det är viktigt att en sådan hyresgäst kan bo kvar med
hyresrätt och att hans eller hennes rättsliga ställning inte försämras. Efter en
sammanfattning av de ovan refererade reglerna anför bostadsministern:

Det är enligt min mening angeläget att den som väljer att efter föreningsbildningen
bo kvar i huset med hyresrätt inte kommer i en sämre situation när
det gäller möjligheten att utnyttja lägenheten som bytesobjekt. Kommittén
bör undersöka vilka åtgärder som behöver vidtas för att bytesrätten skall
behålla sitt fulla värde. Olika tekniska lösningar är tänkbara. En möjlighet är
att uppställa krav på hyresgästens samtycke för att bostadsrätt till en lägenhet
skall få upplåtas under pågående uthyrning. Jag erinrar om att det enligt
bostadsrättslagen (1971:479) inte föreligger något hinder mot att en bostadsrättsförening
disponerar vissa lägenheter på annat sätt än genom
bostadsrättsupplåtelse, t. ex. genom uthyrning. En annan möjlighet är att låta
hyresgäst, som efter bostadsrättsupplåtelsen erhåller lägenheten genom byte,
åtnjuta samma rättigheter i fråga om besittningsskydd och bytesrätt som har
gällt för företrädaren. För att en sådan ordning skall bli praktiskt tillämpbar
torde det dock krävas att den nytillträdande hyresgästen lätt kan förvissa sig
om sina rättigheter i dessa avseenden, t. ex. genom en formaliserad påskrift
på hyreskontraktet.

I motionen 1978/79:2100 (m), yrkandet 2, föreslås riksdagen anta förslag
om ändring av de ovan berörda stadgandena i 12 kap. 35 § andra stycket 4 och
46 § första stycket 6 a jordabalken om bytesrätt respektive besittningsskydd.
Förslagen syftar till att komplettera reglerna så att det starkare besittningsskyddet
och en bytesrätt skulle tillerkännas alla utom den som hyrt
lägenheten av en bostadsrättshavare som tidigare nyttjat lägenheten för egen
räkning. Den som förvärvar bostadsrätt till en redan uthyrd lägenhet skulle
därmed inte ställas i bättre situation än den tidigare fastighetsägaren.
Ändringen skulle inte gälla lägenhet som upplåtits med bostadsrätt före
lagändringens ikraftträdande.

Som ovan angetts har bostadsrättsutredningen i sina direktiv ett direkt
uppdrag att undersöka vilka åtgärder som behöver vidtas för att bytesrätten
skall behålla sitt fulla värde. Olika tekniska lösningar anvisas som tänkbara
alternativ.

Utredningsuppdraget i denna del har ett direkt samband med frågan om ett
svagare besittningsskydd skall gälla för hyresgäst som fått hyresrätten
upplåten av en bostadsrättshavare över huvud taget eller endast för den som
ingått hyresavtal med en bostadsrättshavare som tidigare nyttjat lägenheten
för egen räkning. Med hänsyn därtill har utskottet ansett sig kunna utgå från
att även denna fråga ägnas överväganden inom utredningen. Det kan inte
heller uteslutas att utredningen i detta sammanhang även behöver analysera
lämpligheten av att en uthyrd lägenhet får upplåtas med bostadsrätt till annan
än hyresgästen.

Med hänsyn till det anförda har utskottet stannat för slutsatsen att
lagstiftning i ämnet inte bör övervägas förrän utredningsresultatet lagts fram
och remissbehandlats.

I den nämnda motionen 1978/79:2100 (m), yrkandet 1, föreslås riksdagen
1* Riksdagen 1978/79. 19 sami. Nr 31

CU 1978/79:31

begära tilläggsdirektiv till bostadsrättsutredningen att den skall utreda frågan
om rätt för hyresgäst att efter försäljning av fastigheten till bostadsrättsförening
få lösa sin lägenhet. Motionärerna anför att en hyresgäst, som inte
omedelbart vid föreningsbildning kan ta ställning till ett erbjudande att
teckna bostadsrätt, bör ha rätt att även inom viss tid därefter göra detta eller
efter hembud ha företrädesrätt om upplåtelse av bostadsrätt till annan
aktualiseras.

I det mönster som utvecklas vid rikskooperativ medverkan till bostadsrättsförenings
övertagande av fastigheter synes regelmässigt viss respittid
sättas ut. Hur länge en sådan bör utsträckas med bibehållande av oförändrade
upplåtelsevillkor och om den skall knytas till en aktualiserad upplåtelse till
annan kräver enligt utskottets mening överväganden med syfte att skydda
hyresgästens rätt. Sådana överväganden har ett nära samband med de ovan
berörda frågorna. Utredningen är enligt direktiven oförhindrad att ta upp
även andra frågor än de där direkt nämnda om de har samband med
strävandena att främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Utskottet
har utgått från att i sådana strävanden de i huset boende hyresgästernas
intressen är det centrala. Utskottet förutsätter därför att kommittén är
oförhindrad att ta upp denna fråga. Enligt utskottets mening bör övervägandena
om utredningsbehovet i denna del kunna anförtros utredningen. En
riksdagens begäran enligt motionsförslaget bör därför inte framställas.

Utskottet hemställer

1. att riksdagen avslår motionen 1978/79:396, yrkandena 17 a och
18,

2. att riksdagen avslår motionen 1978/79:1581, yrkandet 2,

3. att riksdagen avslår motionen 1978/79:2100, yrkandet 1,

4. att riksdagen avslår motionen 1978/79:2100, yrkandet 2.

Stockholm den 24 april 1979

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Oskar Lindkvist (s), Lars Henrikson (s),
Karl-Erik Strömberg (fp), Thure Jadestig (s), Anna Eliasson (c), Maj-Lis
Landberg (s), Per-Erik Nisser (m), Birgitta Dahl (s), Kerstin Andersson i
Hjärtum (c), Magnus Persson (s), Elvy Olsson (c), Per Olof Håkansson (s).
Wilhelm Gustafsson (fp) och Rolf Dahlberg (m).

CU 1978/79:31

Reservation

Per-Erik Nisser (m) och Rolf Dahlberg (m) anser att
dels den del av utskottets yttrande som på s. 2 börjar”I direktiven” och på s.
3 slutar ”på hyreskontraktet.” bort utgå.

dels den del av utskottets yttrande på s. 3 som börjar ”Sorn ovan” och slutar
”och remissbehandlats” bort lyda:

Som i motionen utvecklas har hyresgäst som byter till sig lägenheten efter
det att bostadsrätten har upplåtits till tredje man svagare besittningsskydd än
den ursprunglige hyresgästen. Detta innebär ett begränsat värde av bytesrätten
för den senare och en försvagning av hans position. Problemet kommer
att accentueras om omvandlingen av hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar
ökar. Även om bostadsrättsutredningen har i uppdrag att föreslå
lösningar på det ovan beskrivna problemet är detta så allvarligt för de
människor som drabbas av en minskad boendetrygghet att omedelbara
åtgärder bör vidtas. En naturlig lösning är att den försvagning av besittningsskyddet
som beskrivits undanröjs genom en ändring i hyreslagen så som
föreslagits i motionen.

Som ovan framgått skall nu gällande regler tillämpas dels för den som hyrt
lägenheten av bostadsrättshavare som tidigare nyttjat lägenheten för egen
räkning, dels för lägenhet som upplåtits med bostadsrätt före den nu
föreslagna lagändringens ikraftträdande.

Utskottet förordar att riksdagen antar i bilaga 2 till detta betänkande som
revervanters förslag betecknade lydelse till lag om ändring i jordabalken.
dels utskottet under 4 bort hemställa

4. att riksdagen med bifall till motionen 1978/79:2100, yrkandet 2,
antar i bilaga 2 som reservanters förslag betecknade förslag till
lag om ändring i jordabalken.

CU 1978/79:31

Bilaga 1

Förslag i motionen 1978/79:2100 till
Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrives i fråga om jordabalken:

dels att 12 kap. 35 § 2 st. 4 p. och 46 § p. 6 a skall ha nedan angivna
lydelse:

Nuvarande lydelse Motionärernas förslag

12 kap.

35 § 2 st. 4 p.

4. lägenheten upplåtits av någon 4. lägenheten upplåtits av någon

som innehade den med bostadsrätt som innehade den med bostadsrätt

och lägenheten alltjämt innehaves och som tidigare nyttjat lägenheten för

med sådan rätt. egen räkning och lägenheten alltjämt

innehaves med bostadsrätt.

46 § 6 a p.

6a. avtalet avser lägenhet som 6 a. avtalet avser lägenhet som
upplåtits av någon som innehade upplåtits av någon som innehade

den med bostadsrätt och lägenheten den med bostadsrätt och som tidigare

alltjämt innehaves med sådan rätt nyttjat lägenheten för egen räkning

samt bostadsrättshavaren har sådant och lägenheten alltjämt innehaves

intresse att förfoga över lägenheten med bostadsrätt samt bostads att

hyresgästen skäligen bör flytta. rättshavaren har sådant intresse att

förfoga över lägenheten att hyresgästen
skäligen oör flytta.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

Har före ikraftträdandet av denna lag lägenhet upplåtits med bostadsrätt
gäller 35 § 2 st. 4 p. och 46 § 6 a p. i äldre lydelse.

CU 1978/79:31

Bilaga 2

Reservanters förslag till
Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 35 och 46 §§ jordabalken1 skall ha nedan
angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

35 f

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för
bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har
hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre
än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4. lägenheten upplåtits av någon 4. lägenheten upplåtits av någon
som innehade den med bostadsrätt som innehade den med bostadsrätt
och lägenheten alltjämt innehaves och som tidigare nyttjat lägenheten för
med sådan rätt, egen räkning och lägenheten alltjämt

innehaves med bostadsrätt,

5. hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och
hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun till att hyresgästen får annan bostad genom att anvisa
eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden
om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även
kommunalförbund, som handhar för två eller flera kommuner gemensam
bostadsförmedling.

1 Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1974:1083.

2 Senaste lydelse 1978:305.

CU 1978/79:31

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

46 §3

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i fall som avses i 4 § första
stycket, anmodat hyresgästen att flytta har hyresgästen rätt till förlängning av
avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att
likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för
ombyggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant
intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6. a. avtalet avser lägenhet som 6. a. avtalet avser lägenhet som
upplåtits av någon som innehade upplåtits av någon som innehade

den med bostadsrätt och lägenheten den med bostadsrätt och som tidigare

alltjämt innehaves med sådan rätt nyttjat lägenheten för egen räkning

samt bostadsrättshavaren har sådant och lägenheten alltjämt innehaves

intresse att förfoga över lägenheten med bostadsrätt samt bostads att

hyresgästen skäligen bör flytta, rättshavaren har sådant intresse att

förfoga över lägenheten att hyresgästen
skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är
nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt
anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8. hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställning för
skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och det ej är
obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eller 8 och
som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet

3 Senaste lydelse 1978:305.

CU 1978/79:31

upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har
synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser
lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till
sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del därav med anledning av att
huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas
tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

Äldre bestämmelser gäller fortfarande i fråga om hyresavtal beträffande
lägenhet som upplåtits med bostadsrätt till hyresvärden före ikraftträdandet.

GOTAB 62012 Slockholm 1979