Med anledning av propositionen 1978/79:89 om lokalhyra jämte motioner (Betänkande 1978/79:CU32 Civilutskottet)

CU 1978/79:32

Civilutskottets betänkande
1978/79:32

med anledning av propositionen 1978/79:89 om lokalhyra jämte
motioner

Propositionen

I propositionen 1978/79:89 föreslår regeringen att riksdagen antar vid
propositionen fogade förslag till

1. lag om ändring i jordabalken

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder.

Lagförslagen fogas till detta betänkande som bilagorna 1 och 3.
Propositionens huvudsakliga innehåll sammanfattas sålunda:

Enligt gällande ordning har lokalhyresgäster ett s. k. indirekt besittningsskydd.
Detta innebär att hyresgästen kan tvingas flytta från lokalen, om han
blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning, om uppsägningen har varit
obefogad. Ersättning utgår bl. a. om hyresvärden för förlängning av
hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig. Medling hos hyresnämnd
skall alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos
fastighetsdomstol.

I propositionen föreslås att medlingsförfarandet skall göras effektivare.
Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärden eller hyresgästen yttra sig
om lokalens marknadshyra. Enligt förslaget är hyresvärden under medlingen
bunden av de villkor för förlängning som han har uppgivit i uppsägningen.
Dessutom hindras hyresvärden från att i en senare ersättningsprocess
åberopa anbud eller avtal som har förelegat vid tiden för hyresnämndens
yttrande utan att hyresvärden har lämnat uppgift om det.

Lokalhyresgäst har rätt att med bibehållet indirekt besittningsskydd säga
upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. I propositionen föreslås hyresgästen
få rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att före hyrestidens
utgång återkalla sin ansökan om medling.

I propositionen föreslås slutligen att den nuvarande längsta tiden för
uppskov med avflyttning - ett år - förlängs till ett år och sex månader.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.

Motionerna

Utskottet behandlar i detta sammanhang de med anledning av propositionen
1978/79:89 väckta motionerna 1978/79:

2194 av Lars Henrikson m. fl. (s) vari hemställs att riksdagen antar de

1 Riksdagen 1978/79. 19 sami Nr 32
Omtryckning

CU 1978/79:32

genom propositionen 1978/79:89 framlagda förslagen om ändring i
hyreslagen m. m. endast med de ändringar som förordats i motionen,

2204 av Johan Olsson m. fl. (c) vari föreslås att riksdagen antar de vid
propositionen 1978/79:89 fogade lagförslagen med de ändringar och tillägg
som behövs för att lagstiftningen skall innebära

a. att hyresnämndens yttrande ges presumtionsverkan,

b. att ersättningstvister flyttas från fastighetsdomstol till hyresnämnd

m. m.,

c. att indexklausuler förbjuds i korttidsavtal,

d. att lokalhyresgäst skall ha rätt till en minsta uppsägningstid om nio

månader,

2205 av Sven-Olov Träff m. fl. (m) vari hemställs att riksdagen beslutar

1. att hyresnämndens yttrande tillerkänns legal presumtionsverkan i
ersättningsprocessen,

2. att frågan om ersättning vid obefogad uppsägning prövas av
hyresnämnd,

3. att förbud mot indexklausul vid korttidsavtal vid uthyrning av lokaler
införs,

4. att en obligatorisk ömsesidig uppsägningstid om 9 månader införs,

2206 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen antar de till
propositionen lämnade lagförslagen med de ändringar som förordas i
motionen.

Utskottet

Hyresrättsutredningen har enligt sina direktiv år 1975 haft att pröva bl. a.
besittningsskyddet för lokalhyresgäst. Utskottet avstyrkte år 1976 (CU
1975/76:26) en motion (c) om att riksdagen övergångsvis skulle införa ett
direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster av samma typ som för bostadshyresgäster.
I anslutning därtill anförde utskottet att i många fall
svårigheter är förknippade med det nuvarande systemet att ge lokalhyresgäst
ett skydd mot obefogade uppsägningar. Hyresrättsutredningens arbete borde
därför riktas in på att i ett andra delbetänkande ta upp frågorna om
lokalhyresgästs besittningsskydd och de frågor i övrigt som kan aktualiseras
och har samband med dessa bedömningar. Riksdagen följde utskottets
förslag att den som sin mening skulle ge regeringen detta till känna. Särskilda
yttranden avgavs av två utskottsledamöter (m) och en utskottsledamot (s).

Hyresrättsutredningen har i enlighet med riksdagens önskemål lagt fram
ett förslag i ämnet med förtur i sitt andra delbetänkande (SOU 1978:8).
Utredningen har mot bakgrund av sina undersökningar funnit att besittningsskyddet
för lokalhyresgäst i dess nuvarande form inte kan tas i anspråk
av lokalhyresgästerna på det sätt som lagstiftaren har avsett. Den främsta

CU 1978/79:32

orsaken härtill anges vara att hyresgästerna ofta har en svagare position än
hyresvärden vid förhandlingar om villkoren för förlängning av hyresavtal.
Utredningen föreslår därför att det nuvarande medlingsförfarandet reformeras
för att skapa jämställdhet mellan hyresparterna vid förhandlingar om nya
hyresvillkor och för att råda bot på den osäkerhet om marknadshyrans nivå
som nu synes prägla dessa förhandlingar. En särskild uppgift, enligt
direktiven, var också att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens
område borde prövas av hyresnämnd. Vidare har utredningen, med anledning
av uppgifter från företrädare för lokalhyresgästerna, tagit upp frågan om
lämpligheten av indexklausuler. Utredningen har slutligen tagit upp frågan
om minsta uppsägningstid mot bakgrund av innehållet i den arbetsrättsliga
lagstiftningen - en fråga som berördes i det ovan nämnda särskilda yttrandet
(s) till utskottets tidigare betänkande.

Genom propositionen vidareförs utredningsförslaget i dess flesta delar. I
vissa ämnen sker detta emellertid inte. De med anledning av propositionen
väckta motionerna innehåller alla i sak samstämmiga förslag om att
utredningens förslag bör genomföras i ytterligare fyra väsentliga avseenden:
presumtionsregeln, ersättningsprocessen, indexklausuler och uppsägningstid.

En av huvudpunkterna i utredningens genom propositionen vidareförda
förslag är att i medlingssituationer, som inte leder till förlikning,
hyresnämnden skall på begäran av part yttra sig om marknadshyran för
lägenheten eller om huruvida anvisad lägenhet är godtagbar. Vidare förordar
utredningen att ett sådant yttrande i en eventuell ersättningsprocess får
frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart att marknadshyran är
påtagligt högre eller lägre än nämnden angett, resp. att hyresnämndens
bedömning av anvisad lokals godtagbarhet inte varit riktig - en presumtionsregel.

När det gäller marknadshyran skall denna presumtionsregel sättas i
samband med reglerna om ersättningsskyldighet för hyresvärden. Enligt
utredningen och propositionen skall fordrad hyra inte anses som skälig om
den överstiger marknadshyran som den bestäms i ersättningsmålet. Regeln
saknar marginal. Fordrad hyra är alltså inte skälig även om den endast
obetydligt överstiger marknadshyran.

Den av utredningen föreslagna presumtionsregeln innebär därutöver en
viss marginal inom vilken den av hyresnämnden vid medlingen angivna
hyran över huvud taget inte får rubbas av senare bedömningar. I ersättningsmålet
måste alltså som redan nämnts visas att marknadshyran påtagligt
avviker från den av nämnden angivna hyran.

Utredningens förslag har fått blandat mottagande vid remissbehandlingen.

Föredragande statsrådet redovisar (s. 12) skäl för och emot den förordade
presumtionsregeln när det gäller marknadshyran. För regeln anses tala att
den ger ett effektivare medlingsförfarande och att den i stor utsträckning

1* Riksdagen 1978/79. 19 sami. Nr 32

CU 1978/79:32

hindrar den ena parten att utnyttja osäkerhetsfaktorer för att skaffa sig bättre
villkor än nämnden förordat. Mot regeln i denna del anses tala att yttrandets
ökade vikt kan leda till att parterna snarare uppfattar medlingen som någon
form av process än som ett förlikningsförfarande.

Utskottet noterar i detta sammanhang att, enligt 16 d § lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder, nämnden skall verka för att utredningen
i ärendet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till
ärendets beskaffenhet. Därvid skall nämnden såvitt möjligt se till att onödig
utredning ej förebringas.

Utredningens förslag om presumtionsverkan även för nämndens yttrande
om ersättningslokals godtagbarhet grundas på att de gynnsammaste bedömningsförutsättningarna
finns i medlingsskedet och att en sådan ordning ger
parterna ett incitament till snabb uppgörelse. Förslaget i denna del har i
allmänhet lämnats utan erinran av remissinstanserna.

1 propositionen (s. 18) avvisas utredningsförslaget i denna del utan att
grunderna för denna bedömning närmare redovisas.

De fyra motionerna innehåller alla yrkandet att utredningsförslaget om en
presumtionsregel bör leda till lagstiftning.

Det argument som redovisas i propositionen mot utredningsförslaget i
dessa delar är att en presumtionsregel i fråga om marknadshyran kan leda till
att medlingsförfarandet blir så djupgående att det närmar sig processens form.
Utskottet kan inte dela dessa farhågor och anser att det genom motionerna
vidareförda utredningsförslagets positiva effekter i denna del väl ansluter till
det allmänna syftet att åstadkomma ett effektivare medlingsförfarande i syfte
att åstadkomma förlikning.

Med denna bedömning föreslår utskottet att presumtionsregeln får uttryck
i ett andra stycke i den föreslagna nya 57 a § hyreslagen. Därav följer att
redaktionell ändring av paragrafens tredje stycke också bör göras.

Utredningen har vidare föreslagit att tvister om ersättning flyttas från
fastighetsdomstol till hyresnämnd med bostadsdomstolen som fullföljdsinstans.
Förslaget har utsatts förstärk kritik vid remissbehandlingen. Endast ett
fåtal remissinstanser har tillstyrkt förslaget.

Nämnda ersättningstvister utgår från ersättningsregeln i 57 § hyreslagen.
Huvudgrunderna för ersättningsskyldighet är att hyresvärden för förlängning
kräver hyra som inte är skälig eller ställer annat villkor som strider mot god
sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. I sa ne ringsfallen kan hyresvärden
undgå ersättningsskyldighet bl. a. om han anvisar annan lägenhet
med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas. Ersättningsskyldighet föreligger
inte heller när hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser i viss utsträckning eller
när hyresvärden eljest anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Bedöms ersättningsskyldighet föreligga skall hyresvärden i skälig omfattning
ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets
upphörande. Denna prövning omfattar värderingar av i princip samma typ

CU 1978/79:32

som förekommer i expropriationsmål.

Föredragande statsrådet anför (s. 19) att om man endast ser till det (Örsta
ledet i ersättningsprocessen - rätten till ersättning - det finns goda skäl för den
föreslagna överflyttningen. Det andra ledet däremot -ersättningens storlek -gäller framför allt uppskattning av rörelseskada enligt värderingar av i princip
samma slag som förekommer i expropriationsmål. Här anses fastighetsdomstolarna
ha avsevärd erfarenhet. Det anmäls också tveksamhet om hyresnämndernas
möjligheter att hantera sådana tvister inom ramen för gällande
handläggningsordning. Vidare skulle man få två skilda prejudikatinstanser i
helt likartade frågor. Tanken på en uppdelning av ersättningsprocessen i två
avsnitt, så att frågan om rätten till ersättning kunde handläggas av
hyresnämnd, avvisas med hänsyn till att tvistens handläggning skulle bli
alltför omständlig och processekonomiskt kostsam. Slutsatsen blir att
överflyttningen inte bör genomföras nu.

Bostadsdomstolen erinrar i sitt avstyrkande remissyttrande (prop. s. 89) om
att hyresrättsutredningen, enligt direktiven, i sitt slutbetänkande kommer att
fullständigt behandla frågan om inte samtliga tvister på hyresrättens område
bör prövas av hyresnämnden och med bostadsdomstolen som slutinstans.
Utskottet delar uppfattningen att frågan om ersättningsmålens placering hör
hemma i detta större sammanhang och att mer ingående överväganden än de
nu redovisade kan krävas. Med utskottets ovan angivna ställningstagande för
en presumtionsregel kommer också lämpligheten av att hyresnämnden gör
såväl en preliminär som en slutlig prövning av samma fråga in i bilden.

Mot denna bakgrund anser sig utskottet inte kunna nu tillstyrka
motionsförslagen om en överflyttning av ersättningstvisterna till
hyresnämnd.

Vad därefter angår indexklausuler har utredningen förordat att förbud mot
sådana klausuler i korttidsavtal - avtal som är slutna för en tid av högst ett år
eller på obestämd tid. Förbudet skulle rikta sig mot indexanknytning av
hyran till andra faktorer än hyresgästens rörelseintäkter. Förbudet riktar sig
Inte heller mot att hyran skall kunna, enligt förhandlingsklausul, ändras
genom kollektiva förhandlingsöverenskommelser. I propositionen hävdas att
ett sådant förbud inte bör införas. I motionerna föreslås riksdagen anta ett i
enlighet med utredningens ståndpunkt ändrat lagförslag.

Utredningen har (s. 97-98) anfört att hyresnämndens bedömning av vad
som är skälig hyra vid långtidsförhymingar självfallet inte är begränsad till
hyran vid den nya hyresperiodens början. Är parterna överens om en viss
indexklausul skall nämnden yttra sig om bashyran mot bakgrund av denna
klausul. Föreligger det tvist om användning av index över huvud taget eller
om vilken typ av indexklausul som bör användas måste, enligt utredningen,
nämnden i sitt yttrande ta ställning även till denna fråga - en skälighetsprövning.
Föredragande statsrådet delar (s. 21) denna principiella inställning
och tar upp den som en grund för sin bedömning att hyresgästen även med
indexreglerade korttidsavtal har ett förhållandevis gott skydd mot indexklau -

CU 1978/79:32

suler som leder till en hyra som inte är skälig.

Utredningen gör i denna del en annan bedömning. Vid ettårsavtal saknar
hyresgästen trygghet i sin besittning. Hyresvärden har samtidigt möjlighet att
antingen säga upp även ett indexreglerat avtal för att få bättre hyresvillkor av
samme eller annan hyresgäst-eller att i tider av inflation låta avtalet fortsätta
att löpa med stigande hyra. Utredningens slutsats blir därför att ettårsavtal
med index i flertalet fall är till fördel för hyresvärden och till nackdel för
hyresgästen.

I propositionen anförs häremot att ett förbud mot indexklausul i praktiken
skulle kunna innebära att man tvingades ha årliga individuella förhandlingar
om hyreshöjningar. Dessa förhandlingar förs då alltid under hot ,om
avflyttning, eftersom hyresgästen måste sägas upp.

Om förbud införs mot ettårsavtal med indexklausul kan man, enligt
utredningen, inte räkna med att parterna i allmänhet avstår från indexklausulernas
fördelar. De antas i stället komma att sluta avtal för längre tid - en
utveckling som anses vara till fördel för hyresgästerna.

I propositionen anförs däremot (s. 21) att en sådan utveckling inte skulle
vara till fördel för hyresgästerna.

I ett remissyttrande från företrädare för hyresgästintressen (prop. s. 103)
anförs att hyresgästen onekligen har lättare att ta ställning till ett hyreskrav i
kronor än någon form av automatik. Mot denna bakgrund förordas att
hyresgästen skall få en i lag inskriven rätt att kräva ettårsavtal utan index.
Detta skulle motverka en utveckling mot minst tvåårsavtal med indexklausuler
med långt mer oskäliga verkningar än som är i bruk i dag.

Mot bakgrund av den beskrivning av innehållet i hyresnämndens yttrande
om marknadshyran som utredningen gett och som föredragande statsrådet
anslutit sig till kan det ligga nära till hands att godta indexklausuler vid
korttidsavtal med hänvisning till att hyresgästen ändå har ett relativt gott
skydd genom medlingsförfarandet och hyresnämndens yttrande om marknadshyran.
En skälighetsbedömning av en tvistig indexklausul - inom en
ram som i och för sig täcker även möjligheten att ställa krav på ettårsavtal
utan index - kan av naturliga skäl emellertid inte ges samma exakta uttryck
som ett visst hyresbelopp. Sätts detta i relation till att regeln om jämförelse
med marknadshyran vid hyrestidens utgång saknar marginal kan det
emellertid uppstå vissa bedömningssvårigheter.

Med hänsyn till det nyss anförda och till att utskottet i övrigt ansluter sig till
utredningens värderingar tillstyrks motionsförslagen i denna del. Detta bör få
uttryck genom ändring i 19 a § hyreslagen enligt härvid fogat förslag.

I fråga om uppsägningstid föreslår utredningen att lokalhyresgäst alltid skall
ha rätt till en sådan av minst nio månader. Detta skulle dock inte gälla för
hyresavtal beträffande lägenhet som är avsedd att användas för annat än
förvärvsverksamhet (t. ex. garage för privatbil) om detta hyresavtal har
samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet. Förslaget motiveras
med att en lokalhyresgäst som har anställda inte skall tvingas flytta innan han

CU 1978/79:32

beretts tillfälle att iaktta de frister som gäller enligt den arbetsrättsliga
lagstiftningen, då närmast lagen om anställningsskydd. Enligt denna lag skall
uppsägning varslas minst en månad i förväg. Uppsägningstiden varierar med
arbetstagarens ålder och är längst sex månader och minst två månader.

Utredningen hänvisar till att i princip två vägar står till buds. Den ena är en
tvingande bestämmelse om en lämpligt avvägd minsta uppsägningstid - den
andra är att införa ett flexibelt uppskovsförfarande. Kombinationer är också
möjliga.

Alternativet med ett renodlat uppskovsförfarande avvisas med tanke på
den osäkerhet det ger i fråga om den tid som står till förfogande för
avflyttning.

Väljs alternativet med en minsta uppsägningstid skulle enligt utredningen
en sådan om tolv månader vara befogad; sju månader för varsel och
uppsägning av anställningsavtalet, två månader för hänskjutande till
hyresnämnd och tre månader för handläggningen där. Detta skulle emellertid
i praktiken innebära att man avskaffade möjligheten att hyra ut lokaler på ett
års kontrakt.

Det nämnda förslaget om en uppsägningstid av nio månader är resultatet
av en lämplighetsavvägning. Förslaget innebär också att i de fall då tiden inte
räcker får uppskov med avflyttningen begäras. Förslaget har i allmänhet
lämnats utan erinran vid remissbehandlingen.

Föredragande statsrådet invänder (prop. s. 21-22) att förslaget har flera
nackdelar. Olika uppsägningstider kan komma att gälla för hyresvärd och
hyresgäst. Det kan i många fall leda till att även hyresgästen måste acceptera
en längre uppsägningstid. Förslaget träffar även de avtal där det inte föreligger
någon konflikt med den arbetsrättsliga lagstiftningen. Det stora flertalet
uppsägningar torde leda till fortsatt förhyrning eller flyttning utan ändring av
antalet anställda.

Mot angiven bakgrund föreslås i propositionen att de nämnda behoven av
uppskov med avflyttning får tillgodoses genom att hyresnämnden medger
sådant uppskov. Sådant uppskov kan enligt 59 § hyreslagen medges för skälig
tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång. 1 stället föreslås att denna
längsta uppskovstid förlängs till ett år och sex månader för såväl hyresgästens
som hyresvärdens vidkommande.

Enligt utskottets mening väger önskemålet om att i flertalet fall undvika
osäkerhet om den tid som står till förfogande fram till avflyttning tyngre än de
invändningar som gjorts mot utredningsförslaget. Utskottet tillstyrker
sålunda en lagstiftning utifrån utredningens utgångspunkter.

Med detta ställningstagande bör ett nytt tredje stycke med denna regel
föras in i 3 S hyreslagen. Av utredningen föreslagen ändring i 4 § andra
stycket hyreslagen bör också genomföras. Därmed förfaller också skälen för
att ändra 59 § hyreslagen.

Förslagen i övrigt till ändring i hyreslagen har inte gett anledning till
erinran.

CU 1978/79:32

I fråga om förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder (nämndlagen) har utskottet gjort följande bedömningar.

Riksdagen har i anslutning till rättshjälpsreformen (prop. 1978/79:90, JuU
1978/79:30, rskr 268) beslutat om ändring i 23 § nämndlagen med ikraftträdande
den 1 januari 1980. Ändringen innebär att i lagrummets nuvarande
andra stycke tillagts en ny femte punkt. Den sålunda beslutade ändringen i
nämndlagen har ännu inte utfärdats. För att undvika ett ytterligare
beslutsförfarande om sammanjämkning bör riksdagen nu dels upphäva sitt
nämnda tidigare beslut, dels anta utskottets härvid som bilaga 3 fogade
lagförslag, i vilket sakinnehållet i tidigare beslut intagits oförändrat. Civilutskottet
har under hand samrått med justitieutskottet.

Utskottet hemställer

1. att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna
1978/79:2194,2204,2205 och 2206 antar utskottets härvid
som bilaga 2 fogade förslag till lag om ändring i jordabalken,

2. att riksdagen

a. upphäver sitt beslut den 19 april 1979(prop. 1978/79:90, JuU
1978/79:30, rskr 268) beträffande lag om ändring i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

b. med anledning av regeringens förslag och motionerna
1978/79:2194,2204, 2205 och 2206 antar utskottets härvid som
bilaga 3 fogade förslag till lag om ändring i lagen (1973:188)om
arrendenämnder och hyresnämnder.

Stockholm den 24 april 1979

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Oskar Lindkvist (s), Lars Henrikson (s).
Thure Jadestig (s). Anna Eliasson (c), Maj-Lis Landberg (s), Per-Erik Nisser
(m). Birgitta Dahl (s), Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Magnus Persson (s),
Elvy Olsson (c), Per Olof Håkansson (s), Wilhelm Gustafsson (fp), Rolf
Dahlberg (m) och Georg Danell (m).

Reservation

Per-Erik Nisser (m). Wilhelm Gustavsson (fp). Rolf Dahlberg (m) och
Georg Danell (m) anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 4 som börjar ”Det argument” och
slutar ”bör göras” bort lyda:

CU 1978/79:32

Som ovan framgått har utredningens förslag beträffande presumtionsregeln
fått ett blandat mottagande. Flera remissinstanser avstyrker utredningens
förslag om att hyresnämndens yttrande om marknadshy ra för lägenheten
skall ha presumtionsverkan i senare ersättningstvist. Bland dessa remissinstanser
kan nämnas bostadsdomstolen, hovrätten för Västra Sverige, Stockholms
tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, domstolsverket, hyresnämnden i Stockholm,
HSB och SABO. I flera av dessa remissyttranden framhålls-något som
också anförs i propositionen - att medlingsförfarandet kan bli både vidlyftigt
och svårhanterligt och uppfattas mera som en process än som ett förlikningsförfarande.
Utskottet avstyrker bifall till samtliga motioner i denna del.
dels utskottets hemställan under 1 bort lyda:

1. att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna
1978/79:2194, 2204, 2205 och 2206 antar

a. regeringens härvid som bilaga 1 fogade förslag till lag om
ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 57 a §,

b. utskottets härvid som bilaga 2 fogade förslag till lag om
ändring i jordsbalken utom såvitt avser 2 kap. 57 a §.

CU 1978/79:32

Bilaga I

1. Regeringens förslag till
Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 12 kap., 58, 58 a och 59 §§ skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 57 a §, av nedan
angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

57 a §

Vid tillämpningen av 57 § är hyra
som hyresvärden kräver för förlängning
ej att anse som skälig, om den
öveistiger den hyra som lägenheten vid
hyrestidens utgång kan antas betinga
på öppna marknaden (marknadshyra).
Vid bestämmande av marknadshyran
skall dock bortses från
hyresanbud eller hyresavtal som ej är
rimligt med hänsyn till det allmänna
hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter. Endast om särskilda
skäl föreligger får hänsyn tas till ökning
av lägenhetens värde, som hyresgäst
åstadkommit.

Föreligger i tvist om ersättning enligt
57 § yttrande av hyresnämnden om
marknadshyran JÖr lägenheten och
har hyresvärden vid tiden för
hyresnämndens yttrande fått anbud
eller träffat avtal om förhyrning av
lägenheten utan att han under medlingen
lämnat uppgift om det, får
anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen
endast om synnerliga skäl föreligger.

1 Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1974:1083.

CU 1978/79:32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta
hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall
dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att
flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från
uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första
stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och
vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 §, har
hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket
angivna tiden, lakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har
sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt
58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får
hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet
icke kräva högre hyra
eller annat för hyresgästen oförmånligare
villkor än han har uppgivit i
uppsägningen. Gör han det och kommer
förlängning ej tillstånd, har hyresgästen
alltid rätt till ersättning enligt
57 §.

58 a §

Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av
avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen
hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring
han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- Underlåter hyresgästen att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden skjuta tvisten till hyresnämnden

inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna

tiden, är uppsägningen utan verkan, tiden eller återkallar han före hyres Har

han ej angett de ändringar han tidens utgång sin ansökan om medling,

önskar i de avtalade villkoren, skall är uppsägningen utan verkan. Har

nämnden förelägga honom att av- han ej angett de ändringar han

hjälpa bristen inom viss tid. Efter- önskar i de avtalade villkoren skall

kommes ej föreläggandet, skall ansö- nämnden förelägga honom att avkan
om medling avvisas. hjälpa bristen inom viss tid. Efter kommesej

föreläggandet,skall ansökan
om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall

CU 1978/79:32

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han uppställer för
att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt
enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen
önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen
anses som avtal om fortsatt förhyrning.

59 §

Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av
hyresvärden och har hyresgästen
behov av uppskov med avflyttningen,
får hyresnämnden före hyrestidens
utgång på begäran av hyresgästen
medge denne sådant uppskov
under skälig tid, dock högst ett år och
sex månader.

Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av
hyresgästen i fall som avses i 57 §
andra stycket, får hyresnämnden på
begäran av hyresvärden eller hyresgästen
medge uppskov med avflyttning
under skälig tid, dock högst ett
år och sex månader från hyrestidens
utgång.

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvärden,
hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller
olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna utan
olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Medges uppskov enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden
fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäller även

i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet
uppsagts före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre
bestämmelser.

CU 1978/79:32

Bilaga 2

2. Utskottets förslag till
Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dets att 12 kap. 3, 4, 19 a, 58 och 58 a §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas en nya paragraf, 12 kap. 57 a §, av nedan
angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

3 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid ske
för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens
utgång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om
hyrestiden är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i
förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i
förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Avser avtalet annan lägenhet än
bostadslägenhet och är hyrestiden

längre än nio månader, har hyresgästen
alltid rätt till en uppsägningstid av
minst nio månader. Vad nu sagts
gäller dock ej om lägenheten ej är
avsedd att användas för förvärvsverksamhet
och avtalet har samband med
hyresavtal som avser bostads lägenhet.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och
uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio

månader, förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar

hyrestiden.

i Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1974:1083.

CU 1978/79:32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har
hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader i
följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i
lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat
honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall
den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning
eller, såvida hyresförhållandet varat
längre än ett år, på den fardag som
inträffar närmast efter tre månader
från uppsägningen. Beror hyresförhållandet
av annan anställning än
som avses i 46 § första stycket 7, har
hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1

Ar hyrestiden ej bestämd, skall
den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning
eller, såvida hyresförhållandet varat
längre än ett år, på den fardag som
inträffar närmast efter tre månader
från uppsägningen. Avser hyresavtalet
annan lägenhet än bostadslägenhet
och har hyresförhållandet vid uppsägningen
varat längre än nio månader i
följd, har hyresgästen dock alltid rätt
till en uppsägningstid av minst nio
månader. Beror hyresförhållandet av
annan anställning än som avses i
46 § första stycket 7, har hyresgästen
alltid rätt till en uppsägningstid av
minst en månad.

19 a §2

Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet eller,
om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning
för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med
varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhet än
bostadslägenhet skall också vara till
beloppet bestämd i avtalet till den del
den icke omfattar ersättning som avses
i första stycket andra punkten. Utan
hinder härav gäller dock förbehåll i
avtalet om att hyran skall utgå med
belopp som står i visst förhållande till

2 Senaste lydelse 1978:305.

CU 1978/79:32

Nuvarande lydelse

Har hyran ej bestämts enligt vad
som sägs i första stycket, skall hyran
utgå med belopp som är skäligt med
hänsyn främst till parternas avsikter
och övriga förhållanden när avtalet
träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra
förhandlingsordning gäller finns best

Föreslagen lydelse

hyresgästens rörelseintäkter eller som
bestämmes genom skriftlig överenskommelse
mellan å ena sidan hyresvärden
eller hyresvärden och organisation
av fastighetsägare, i vilken hyresvärden
är medlem och å andra sidan
oiganisation av hyresgäster. År avtalet
träffat, för bestämd tid, som är längre
än ett år, gäder dessutom förbehåll om
att hyran skall utgå med belopp som
bestämmes enligt annan beräkningsgrund
än som nu har sagts.

Har avtal träffats i strid med vad
som sägs i första och andra styckena,
skall hyran utgå med belopp som är
skäligt med hänsyn främst till parternas
avsikter och övriga förhållanden
när avtalet träffades,
för bostadslägenhet i vissa fall när
immelser i hyresförhandlingslagen.

57 a §

Vid tillämpningen av 57 § är hyra
som hyresvärden kräver för förlängning
ej att anse som skälig, om den
överstiger den hyra som lägenheten vid
hyrestidens utgång kan antas betinga
på öppna marknaden (marknadshyra).
Vid bestämmande av marknadshyran
skall dock bortses från
hy resan bud eller hyresavtal som ej är
rimligt med hänsyn till det allmänna
hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter. Endast om särskilda
skäl.föreligger får hänsyn tas tillökning
av lägenhetens värde, som hyresgäst
åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får
yttrande av hyresnämnden frångås
endast om det visas eller eljest är
uppenbart,

1. när yttrandet avser marknadshy -

CU 1978/79:32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

rån, att denna är påtagligt högre eller
lägre än hyresnämnden angivit,

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet,
att hyresnämndens bedömning
icke varit riktig.

Har i fall som avses i andra stycket 1
hyresvärden vid tiden för hyresnämndens
yttrande fått anbud eller träffat
avtal om förhyrning av lägenheten
utan att han under medlingen lämnat
uppgift om det, får anbudet eller avtalet
beaktas vid prövningen endast om
synnerliga skäl föreligger.

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta
hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall
dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen,om han icke går med på att
flytta utan att fl ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från
uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första
stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och
vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att fl ersättning enligt 57 §, har
hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket
angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har
sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt
58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får
hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet
icke kräva högre hyra
eller annat för hyresgästen oförmånligare
villkor än han har uppgivit i
uppsägningen. Gör han det och kommerförlängning
ej tillstånd, har hyresgästen
alltid rätt till ersättning enligt
57 §.

CU 1978/79:32

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

58 a §

Underlåter hyresgästen att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna
tiden, är uppsägningen utan verkan.
Har han ej angett de ändringar han
önskar i de avtalade villkoren, skall
nämnden förelägga honom att avhjälpa
bristen inom viss tid. Efterkommesej
föreläggandet, skall ansökan
om medling avvisas.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna
tiden eller återkallar han före hyrestidens
utgång sin ansökan om medling,
är uppsägningen utan verkan. Har
han ej angett de ändringar han
önskar i de avtalade villkoren skall
nämnden förelägga honom att avhjälpa
bristen inom viss tid. Efterkommes
ej föreläggandet, skall ansökan
om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall
hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han uppställer för
att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt
enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen
önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen
anses som avtal om fortsatt förhyrning.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 3 och 4 §§ gäller även i fråga om
hyresavtal som slutits före utgången av juni 1979, om avtalet uppsäges till
upphörande efter den 30 september 1981.

3. Innehåller hyresavtal som slutits före utgången av juni 1979 villkor som
strider mot de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 a §, äger villkoret likväl
verkan mot hyresgästen till utgången av september 1981 eller, om avtalet inte
kan uppsägas till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då
avtalet på grund av uppsägning tidigast kunnat frånträdas.

4. De nya bestämmelserna i 12 kap. 57 a, 58 och 58 a §§ gäller även i fråga
om hyresavtal som slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts
före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

CU 1978/79:32

Bilaga 3

3. Utskottets förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom

föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder1
dels att 23 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 12 a och 21 a §§, av nedan
angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 a §

Vid sådan medling som avses i 12
kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall
hyresnämnden, om hyresvärden eller
hyresgästen begär det, yttra sig om
marknadshyran för lägenheten eller
om huruvida lägenhet som har anvisats
av hyresvärden är godtagbar enligt
12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken.

21 a §

Vad som i 21 § sägs om nämnds
beslut gäller i tillämpliga delar hyresnämnds
yttrande enligt 12 a §.

Angar yttrandet lägenhets marknadshyra,
skall nämnden i yttrandet
utsätta viss tid inom vilken part har att
hos nämnden skriftligen eller muntligen
vid sammanträde anmäla om han
antar den hyra som har angivits i
yttrandet. Iakttar part inte nämndens
föreläggande, anses hans slutliga
ståndpunkt i tvisten vara den som han
angivit innan yttrandet avgavs.

1 Lagen omtryckt 1974:1090.

CU 1978/79:32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

23 §'

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärenden enligt 12 kap.
jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående
bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt
lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. finns bestämmelser i 12
kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrättslagen
(1971:479), 21 § bostadssaneringslagen (1973:531), 34 § bostadsförvaltningslagen
(1977:792) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot hyresnämnds yttrande enligt
12 a § får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16,16 a eller 16 c §,

2. avskrivit ärende enligt 8-10,15 a, 16,16 a eller 16 c §,dock ej när ärendet
kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande
eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses
i 3 i fråga som gäller allmän
rättshjälp.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor
från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till
domstolen.

Denna lag träder i kraft, såvitt avser 23 § tredje stycket punkten 5, den 1
januari 1980, och i övrigt den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna i 12 a och
21.a §§ samt i 23 § andra stycket gäller även i fråga om hyresavtal som har
slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni
1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

1 Senaste lydelse 1978:306.

GOTAB 62013 Slockholm 1979