Med anledning av propositionen 1978/79:66 om lån för underhåll av hyreshus jämte motioner
Betänkande 1978/79:CU6
Civilutskottets betänkande
1978/79:6
med anledning av propositionen 1978/79:66 om lån för underhåll av
hyreshus jämte motioner
Propositionen
I propositionen 1978/79:66 föreslås riksdagen godkänna vad i regeringsprotokollet
förordats i fråga om lån till underhåll av hyreshus.
Förslaget innebär att lån för underhåll av hyreshus skall kunna utgå för
åren 1979 och 1980. Lån föreslås utgå med högst 15 kr/m2 bostadslägenhetsyta
och år. Lån skall kunna utgå för hyreslägenheter i hus som har
uppförts med statligt stöd under åren 1965 t. o. m. 1975 eller som under
samma tid har uppförts utan sådant stöd men för vilka räntelån utgår.
Motionerna m. m.
Utskottet har i detta sammanhang behandlat motionerna 1978/79:
168 av Karl-Gustaf Mathsson m. fl. (s) vari föreslås att riksdagen ger
regeringen till känna att regeringen ytterligare bör överväga förutsättningarna
för underhållslån till rikskooperativa bostadsrättsföreningar på sätt som i
motionen anförts och snarast lämna förslag därom till riksdagen,
169 av Per Bergman m. fl. (s) vari, såvitt nu är i fråga, hemställs
1. att riksdagen med avslag på propositionen i motsvarande del inte
godkänner vad i regeringsprotokollet anförts om lån till underhåll av enskilt
ägda hyreshus,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att en analys av
de allmännyttiga bostadsföretagens ekonomiska situation snarast möjligt bör
föreläggas riksdagen,
170 av Rolf Hagel (apk)och Alf Lövenborg (apk) vari föreslås att riksdagen
beslutar uttala sig för en sänkning av den garanterade räntan med en procent
för ifrågavarande lån,
171 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås
1. att riksdagen beslutar som sin mening ge regeringen till känna att lån för
underhåll av hyreshus
a. skall ges enbart till allmännyttiga bostadsföretag,
b. skall vara ränte- och amorteringsfria,
c. skall utgå till alla statligt belånade hyreshus hos allmännyttiga bostadsföretag,
1 Riksdagen 1978/79. 19 sami. Nr 6
CU 1978/79:6
2
2. att riksdagen hos regeringen hemställer om förslag på tilläggsbudget för
medelsanvisning vad gäller lån för underhåll av hyreshus.
Utskottet har, som nedan redovisas (s. 5), beslutat att i ett senare
sammanhang ta ställning till motionerna 1978/79:
169 av Per Bergman m. fl. (s), såvitt avser yrkandet 2, att riksdagen som sin
mening ger regeringen till känna att förslag snarast bör föreläggas riksdagen
om en ordning som ger möjlighet för allmännyttiga bostadsföretag att ta emot
underhållslån och att använda medlen för reparationer utan att likvidationsskyldighet
eller liknande effekter därmed uppstår,
172 av Sven Eric Åkerfeldt (c) och Kerstin Andersson i Hjärtum (c) vari
hemställs att riksdagen beslutar hos regeringen anhålla om att ytterligare
överväganden och förslag om bokföring av underhållslån m. m. föreläggs
riksdagen.
I ärendet har Sveriges fastighetsägareförbund tillfört utskottet synpunkter.
Sveriges förenade studentkårer har inkommit med en skrivelse.
Utskottet
Regeringsförslaget innebär att ägare av statsbelånade hyreshus - dock inte
enstaka uthyrda småhus-under ettvart av åren 1979 och 1980 skall kunna få
ett lån som högst motsvarar 15 kr. för varje kvadratmeter bostadslägenhetsyta
i sådana nämnda hus som färdigställts åren 1965-1975. Syftet är att ge
ett temporärt stöd för periodiskt underhåll i fastighetsägarens samtliga
hyreshus och sålunda inte endast i den kategori av hus som läggs till grund för
beräkning av lånets storlek. Lånemedlen skall i vissa fall också kunna
användas för finansiering av nyligen utfört eller inom perioden planerat
underhåll. Lånen skall ha en löptid på 15 år och amorteras med lika stora
annuiteter samt löpa med bostadslåneränta, dvs. f. n. 9,75 %. Som villkor
gäller ett borgens- och säkerhetskrav.
Enligt preliminära uppgifter ur SABO-företagens statistik (se CU 1978/79:
1 y s. 10)varunderhållspostenår 1977 totalt 22:53 kr/m2 lägenhetsyta(ly) och
de totala kostnaderna i samma mått 141:36 kr. Underhållskostnaderna
fördelades på följande sätt:
Underhållsutgifter 22:16
(därav löpande underhåll 9:43)
Avsättning för framtida underhåll 3:25
25:41
Avgår disponerade underhållsmedel 2:88
Underhållskostnad 22:53
CU 1978/79:6
3
De avtalade hyreshöjningarna från 1977 till 1978 i det allmännyttiga
beståndet är ännu inte statistiskt belagda men har uppskattats till 12-13 %
eller ca 16 kr/m2 ly.
Enligt tidigare uppgifter från SABO om det kalkylerade genomsnittliga
höjningsbehovet från 1978 till 1979 var de ökade underhållskostnadernas
andel däri 5:32 kr/m2 ly. Det nämnda direkta höjningsbehovet angavs till ca
13 kr/m2 ly vartill lades 5:50 kr/m2 ly för att täcka tidigare kostnader som inte
ansetts kompenserade i hyrorna.
Hyresmarknadskommittén med ledamöter från Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag (SABO) och Hyresgästernas riksförbund har 1978-11-01 avgett
en rekommendation till parterna. Den innebär bl. a. att 1978 års underhållsnivå
ökas med 6 kr/m2 lägenhetsyta under år 1979 och att ökningen
finansieras med de föreslagna underhållslånen.
Mot propositionsförslaget har ställts förslag, dels i motionen 1978/79:170
(apk) att den garanterade räntan i stället sänks med 1 % ”för ifrågavarande
lån”, dels i motionen 1978/79:169 (s), yrkandet 1, om att lån inte skall utgå för
enskilt ägda hyreshus, dels i motionen 1978/79:171 (vpk) om att lånen skall
ges enbart till allmännyttiga bostadsföretag men beräknas för alla deras
statligt belånade hyreshus oavsett färdigställandetiden samt att lånen skall
vara ränte- och amorteringsfria.
Som bostadsministern anför är det i och för sig möjligt att ytterligare
subventionera bostadsföretagen genom att sänka den garanterade räntan.
Utskottet ansluter sig emellertid till de i propositionen (s. 7-8) redovisade
skälen för att inte välja denna åtgärd. Motionen 1978/79:170 (apk) avstyrks
därmed.
Förslaget om att lån skulle utgå även för enskilt ägda hyreshus har, som
ovan angetts, mött invändningar i motionerna 1978/79:169 (s), yrkandet 1,
och 1978/79:171 (vpk), yrkandet 1 a. Som anges i propositionen skulle lån
beräknas för ca 370 000 lägenheter i allmännyttiga eller kommunala företag
och något mer än 100 000 lägenheter i enskilt ägda hyreshus. I propositionen
anförs (s. 4) att den ekonomiska situationen i enskilda bostadsföretag inte är
känd på samma sätt som i allmännyttiga men att det inte finns anledning att
nu anta att situationen skiljer sig på något påtagligt sätt. Det är enligt
utskottets mening belagt att nedlagda underhållskostnader inte är mindre i de
enskilt ägda husen. Därmed är dock det eftersatta underhållsbehovet inte på
motsvarande sätt redovisat.
Utskottet har emellertid inte funnit tillräckliga skäl att tillstyrka motionsförslagen
- detta bl. a. mot bakgrund av de effekter på hyresnivåerna som en
även till allmännyttan begränsad långivning skulle få.
Motionen 1978/79:168 (s) utmynnar i förslaget att regeringen ytterligare
bör överväga förutsättningarna för underhållslån till rikskooperativa bostadsrättsföreningar
på sätt som i motionen anförts och snarast lämna förslag
därom till riksdagen. Motionärerna anser det lämpligast att medlen ställs till
förfogande för de rikskooperativa organisationerna för lån till de föreningar
CU 1978/79:6
4
som har största lånebehovet. I propositionen (s. 7) redovisas bedömningen att
bostadsrättsföreningar redan nu normalt haren god kostnadstäckning och att
det därför inte föreligger något behov att utsträcka långivningen även till
denna grupp.
I direktiven (1978:9) för utredningen om underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter
sägs att utredaren till en början bör kartlägga om kooperativa,
allmännyttiga och privata fastigheter skiljer sig åt när det bl. a. gäller behov att
avsätta medel för fastighetsunderhåll samt belysa de ekonomiska effekterna
av underhållsfrågornas skattemässiga behandling. Kartläggningen bör bl. a.
tjäna som utgångspunkt för överväganden om i vilken mån kommande
förslag också skall omfatta kooperativt ägda lägenheter.
Vad i motionen anförts bör också enligt utskottets mening leda till
ytterligare överväganden om behovet och lämpligheten av att den temporära
långivningen vidgas på föreslaget sätt. Den ovan nämnda kartläggningen är
en lämplig grund för sådana överväganden. Utskottet förordar därför att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att motionen bör
överlämnas till den särskilda utredaren för att frågan ytterligare skall
belysas.
Det i motionen 1978/79:171 (vpk), yrkandet lc, framförda förslaget att lån
skall beräknas för alla statsbelånade hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag
oavsett när husen färdigställts kan överslagsmässigt beräknas ge ett
årligt anslagsbehov i storleksordningen ca 650 milj. kr. Allmännyttans andel
av det enligt propositionen beräknade anslagsbehovet är ca 400 milj. kr.
Propositionsförslaget innebär, som nämnts, en möjlighet att använda
lånemedlen för även hus som färdigställts före år 1965. Det förhållandet att
lånens storlek bestäms med utgångspunkt i ett visst fastighetsbestånd får ses
som ett uttryck för syftet att knyta an till den typ av hus där särskilda
svårigheter uppstår att täcka kostnaderna för hyresuttag. Detta synsätt är
även enligt utskottets mening naturligt, särskilt med hänsyn till lånens
temporära karaktär. Motionsförslaget avstyrks därför.
I motionen 1978/79:171 (vpk), yrkandet 1 b, föreslås vidare att lånen skall
vara ränte- och amorteringsfria. Utskottet ansluter sig emellertid till bedömningarna
i propositionen (s. 9) att lånen på där anförda skäl inte bör förenas
med några särskilda subventioner. Utskottet noterar att underhållsfondsutredningen
särskilt skall belysa de problem som kan uppstå vid den tidpunkt
då den temporära långivningen upphör för att avlösas av ett mer långsiktigt
finansieringssystem. Motionsyrkandet avstyrks.
Vad genom propositionen i övrigt föreslagits om grunderna för långivningen
har inte gett anledning till erinran. Motionen 1978/79:171 (vpk),
yrkandet 2, avstyrks. Begärt förslag om medelsanvisning har aviserats.
Vidare har i motionen 1978/79:169 (s), yrkandet 3, föreslagits att riksdagen
skulle begära en analys av de allmännyttiga bostadsföretagens ekonomiska
situation. Förslagets huvudpunkt torde vara en mer allmän belysning av
dessa företags möjligheter att fullfölja sina uppgifter - detta sett även med
CU 1978/79:6
5
anknytning till av riksdagen (CU 1977/78:32 s. 19-20) begärd översyn av
förfarandet när hyresförhandlingar har strandat och en utvärdering av
bruksvärdesystemet.
Även enligt utskottets mening är de allmännyttiga företagens ekonomi
värd uppmärksamhet. I propositionen konstateras (s. 4) att de allmännyttiga
bostadsföretagen genomsnittligt sett inte har en hyresnivå som ger full
kostnadstäckning i ett längre tidsperspektiv. Den ekonomiska frågan anges
också som en huvudsaklig bakgrund till förslaget om temporära underhållslån.
De allmännyttiga företagens riksorganisation, SABO, har emellertid
publicerat omfattande uppgifter och kan antas fullfölja och offentliggöra
ytterligare analyser av detta material. Någon åtgärd från riksdagens sida för
att påkalla sådana åtgärder kan inte anses behövlig.
Den förordade undersökningen avses även syfta till att belysa frågor som
rör effekter m. m. av de föreslagna underhållslånen. Det får förutsättas att en
sådan uppföljning ingår i det löpande arbetet vid bostadsdepartementet och
bostadsstyrelsen och att vissa uppgifter också tas fram av underhållsfondsutredningen.
Inte heller i denna del krävs det enligt utskottets mening någon
särskild åtgärd från riksdagens sida.
Slutligen har genom motionerna 1978/79:169 (s), yrkandet 2, och 1978/
79:172 (c) påkallats förslag till riksdagen i vissa redovisningsfrågor - närmast
en lagstiftning som öppnar möjlighet för företagen att oavsett deras
ekonomiska situation ta upp underhållslånen och använda dem för avsett
ändamål. Även enligt utskottets mening bör företagen inte tvingas att avstå
från lånen på grund av sådana överväganden. Utskottet har emellertid med
hänsyn till behovet av ytterligare beredningsmöjligheter ansett sig inte böra i
detta sammanhang ta slutlig ställning till dessa förslag. Utskottet kommer
därför att behandla dessa frågor i ett senare betänkande.
Utskottet hemställer
1. att riksdagen avslår motionen 1978/79:170,
2. att riksdagen med avslag på motionerna 1978/79:169, yrkandet
1, och 1978/79:171, yrkandet 1 a, godkänner vad i regeringsprotokollet
förordats i motsvarande del,
3. att riksdagen med anledning av motionen 1978/79:168 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. att riksdagen med avslag på motionen 1978/79:171, yrkandena
1 b och c, godkänner vad i regeringsprotokollet förordats i
motsvarande delar,
5. att riksdagen avslår motionen 1978/79:169, yrkandet 3,
6. att riksdagen avslår motionen 1978/79:171, yrkandet 2,
CU 1978/79:6
6
7. att riksdagen godkänner vad i regeringsprotokoll^ förordats i
fråga om lån till underhåll av hyreshus i vad det inte behandlats
under 2 och 4 ovan.
Stockholm den 7 december 1978
På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON
Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Per-Olof Strindberg (m).
Oskar Lindkvist (s), Sven Eric Åkerfeldt (c), Lars Henrikson (s), Anna
Eliasson (c), Maj-Lis Landberg (s), Birgitta Dahl (s), Kerstin Andersson i
Hjärtum (c), Magnus Persson (s), Göthe Knutson (m), Per Olof Håkansson (s),
Wilhelm Gustafsson (fp) och Britta Gunnarsson (fp).
Reservationer
Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Maj-Lis Landberg, Birgitta
Dahl, Magnus Persson och Per Olof Håkansson, (alla s), har reserverat sig mot
betänkandet i följande delar.
1. Enskilt ägda hyreshus
Reservanterna anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 3 som börjar ”Utskottet har” och
slutar ”skulle få” bort lyda:
Som anförs i motionen 1978/79:169 (s) har de allmännyttiga företagen
ålagts ett vidare socialt ansvar än andra företag på bostadsmarknaden medan
de privata hyreshusägarna genom ett hårt skiktat urval av hyresgäster
kommit undan utgifter som allmännyttan fått bära. Inga uppgifter tyder på att
regeringen eller nuvarande borgerliga riksdagsmajoritet skulle avse att ställa
motsvarande krav på ett socialt ansvar också på de privata företagen i förening
med en fungerande kommunal anvisningsrätt. Utskottet tillstyrker sålunda
motionsförslagen om att lånen inte skall lämnas enskilda ägare av hyreshus.
dels utskottet under 2 bort hemställa
2. att riksdagen med anledning av regeringens förslag och med
bifall till motionerna 1978/79:169, yrkandet l,och 1978/79:171,
yrkandet 1 a, godkänner att lån till underhåll av hyreshus endast
skall utgå till allmännyttiga och kommunala bostadsföretag.
CU 1978/79:6
7
2. Analys av de allmännyttiga bostadsföretagens ekonomiska situation
Reservanterna anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar ”Även enligt” och
slutar ”riksdagens sida" bort lyda:
Det torde inte råda delade meningar om att de allmännyttiga bostadsföretagens
situation är värd uppmärksamhet och att hyresnivån inte gett
kostnadstäckning. Inom de allmännyttiga bostadsföretagens organisation,
SABO, finns tillgängligt ett redovisningsmaterial som utgör lämplig grund för
en ytterligare bearbetning och analys. En sådan analys av denna bostadssektors
ekonomi från inte endast strikt redovisningsmässiga utan även samhälleligt
bostadssociala utgångspunkter bör naturligen ankomma på statsmakterna
som har det yttersta ansvaret för sektorns avsedda funktionsbetingelser
även om kommunerna har det direkta ansvaret. Enligt utskottets mening bör
därför riksdagen nu uttala sig för att sådan analys görs. Det faller sig då
naturligt att i detta sammanhang ta in även uppgifter och bedömningar av
underhållslånen. Denna fråga kommer under alla förhållanden åter att
aktualiseras.
dels utskottet under 5 bort hemställa
5. att riksdagen med bifall till motionen 1978/79:169, yrkandet 3,
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.
GOTAB 58935 Stockholm 1978