Med anledning av propositionen 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m. m. jämte motioner (Betänkande 1977/78:CU32 Civilutskottet)

Civilutskottets betänkande

CU 1977/78: 32

1977/78: 32

med anledning av propositionen 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag
m. m. jämte motioner

Propositionen

Regeringen har i propositionen 1977/78: 175 under åberopande av
utdrag ur regeringsprotokollet för justitieärenden och lagrådets protokoll
föreslagit riksdagen att antaga förslag till

1. hyresförhandlingslag,

2. lag om ändring i jordabalken,

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

5. lag om ändring i lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmelser
för vissa orter,

6. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

7. lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

8. lag om ändring i lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen.

Lagförslagen redovisas i bilaga 1 till detta betänkande.

Beträffande propositionens huvudsakliga innehåll hänvisar utskottet
till vad utskottet anför på s. 6 och 7.

Företrädare för Hyresgästernas riksförbund, Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag (SÄBO) och Sveriges fastighetsägareförbund har inför
utskottet framfört synpunkter på förslagen.

Motionerna

Utskottet har i detta sammanhang behandlat

dels de under allmänna motionstiden väckta motionerna 1977/78:

281 av Lars Wemer m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen uttalar sig
för ett omedelbart införande av hyresstopp och hos regeringen hemställer
om förslag om utvidgning av prisregleringslagen till att omfatta
även hyresområdet,

1367 av Rolf Hagel (apk) och Alf Lövenborg (apk) vari, såvitt nu är
i fråga, föreslås

1. att riksdagen uttalar sig för omedelbart hyresstopp,

1368 av Rolf Hagel (apk) och Alf Lövenborg (apk) vari föreslås att
riksdagen hemställer hos regeringen om förslag till sådana ändringar i
bruksvärdessystemet — eventuellt framlägger förslag till ny lagstiftning
— som i kombination med andra nödvändiga bostadspolitiska åtgärder
leder till rimligare hyresnivåer och som utesluter möjligheterna för privata
fastighetsägare att tillgodogöra sig omotiverade hyreshöjningar,

1 Riksdagen 1977/78. 19 sami. Nr 32

CU 1977/78: 32

1384 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen beslutar
anta följande såsom motionärernas förslag betecknade ändring i 12 kap.
jordabalken (hyreslagen):

Nuvarande lydelse Motionärernas förslag

48 §

Vid förlängning av hyresavtal Vid förlängning av hyresavtal
utgår hyran med skäligt belopp. utgår hyran med skäligt belopp.

Den hyra som hyresvärden ford- Den hyra som hyresvärden fordrar
skall godtagas, om den ej är rar får ej överstiga hyran för läoskälig.
Fordrad hyra är att anse genheter som med hänsyn till

som oskälig, om den är påtagligt bruksvärdet är likvärdiga. Ford högre

än hyran för lägenheter rad hyra är att anse som oskälig

som med hänsyn till bruksvärdet om den är högre än hyran för

är likvärdiga. Härvid skall bortses lägenheter som med hänsyn till

från lägenhet vars hyra icke är bruksvärdet är likvärdiga. Härvid

rimlig med hänsyn till det allmän- skall bortses från lägenhet vars

na hyresläget i orten för närmast hyra icke är rimlig med hänsyn

jämförliga lägenheter i nybyggda till det allmänna hyresläget i or bostadshus.

ten för närmast jämförliga lägen heter

i nybyggda bostadshus.

Vid prövning skäl föreligger.

Annat av är lämpligare.

I den förut gälla.

Träffas vid denna balk.

dels de med anledning av propositionen 1977/78: 175 väckta motionerna
1977/78:

1943 av Per Bergman m. fl. (s) vari hemställs

1. beträffande hyresförhandlingssystemet att riksdagen som sin mening
ger regeringen till känna vad i motionen anförts,

2. beträffande hyresgästorganisations förhandlingskostnader att riksdagen
med avslag på det i propositionen 1977/78: 175 framlagda förslaget
till hyresförhandlingslag i motsvarande del

a. beslutar att 20 § skall utgå ur lagförslaget,

b. antar 22 § med den ändringen att paragrafen erhåller följande som
motionärernas förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

22 §

Har förhandlingsöverenskommelse mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor Vid prövning av hyresvillkor
enligt första stycket skall 12 kap. enligt första stycket skall 12 kap.

48 § jordabalken tillämpas med 48 § jordabalken tillämpas med

den avvikelse som kan följa av den avvikelse som kan följa av

21 §. Skäligheten av belopp som 21 §.

avses i 20 § får prövas även utan
samband med prövning av hyran
i övrigt.

Beslut varigenom tiden därefter.

Bestämmelserna i tredje stycket.

CU 1977/78: 32

c. beslutar att 21—33 §§ skall erhålla numren 20—32 §§,

3. beträffande det processuella förfarandet att riksdagen med avslag
på propositionen 1977/78: 175 i motsvarande del

a. antar 30 och 31 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag med den
ändringen att paragraferna erhåller följande som motionärernas förslag
betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

30 §

Fråga enligt allmän domstol.

I fråga och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller Fastighetsägarorganisation eller
hyresgästorganisation är ej part i hyresgästorganisation är ej part i

ärende, vari enligt 4 § andra styc- ärende enligt 22 §.

ket upptas fråga om förhandlingsordnings
bestånd, eller i ärende
om tvist enligt 22 §.

31 §

Mot hyresnämnds beslut enligt
denna lag får part föra talan hos
bostadsdomstolen genom besvär
inom tre veckor från den dag beslutet
meddelades. Mot beslut enligt
4 § andra stycket att förhandlingsordning
inte vidare skall gälla
får talan föras även av hyresgästorganisation
som är part enligt
förhandlingsordningen.

Besvärshandling skall till bostadsdomstolen.

Mot hyresnämnds beslut enligt
denna lag får part föra talan hos
bostadsdomstolen genom besvär
inom tre veckor från den dag beslutet
meddelades.

b. antar 17 § i förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om
arrendenämnder och hyresnämnder med den ändringen att paragrafen
erhåller följande som motionärernas förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag

Om anledning

I ärende —

I ärende

Innan hyresnämnden meddelar
beslut som avses i 4 § andra stycket
hyresförhandlingslagen skall
den hyresgästorganisation med
vilken förhandlingsordning gäller
beredas tillfälle att yttra sig.

Motionärernas förslag

nödvändig utredning.

- är belägen.

- yttra sig.

Begärs prövning av fråga som
avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen
inträder organisation
med vilken förhandlingsordning
gäller som medpart till hyresvärden
vid handläggningen av
ärendet i den delen.

4. beträffande förfarandet när förhandlingar strandats samt beträffande
utvärdering av bruksvärdesystemet att riksdagen som sin mening

CU 1977/78: 32

ger regeringen till känna vad i motionen anförts om utredning av frågorna,

1944 av Rolf Hagel (apk) och Alf Lövenborg (apk) vari föreslås att
riksdagen beslutar

1. att avslå propositionen 1977/78: 175 med förslag till hyresförhandlingslag
m. m.,

2. att godkänna de i motionen anförda riktlinjerna för bostads- och
hyrespolitiken,

1945 av Lars Ulander (s) och Oskar Lindkvist (s) vari hemställs att
riksdagen beträffande kooperativa bostadsföretag antar de i propositionen
1977/78: 175 föreslagna övergångsbestämmelserna till förslaget
till lag om ändring i jordabalken med den ändringen att övergångsbestämmelserna
erhåller följande som motionärernas förslag betecknade
lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

Denna lag juli 1978.

Har före (1978: 000).

Om särskilda skäl föreligger,
kan länsstyrelsen ge förening eller
aktiebolag som avses i punkt 16
övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen
(1971:479) tillstånd
att tillämpa avtalsklausul
som avviker från 12 kap. 19 a §.
Tillstånd som har meddelats enligt
äldre bestämmelser gäller även
efter ikraftträdandet av denna lag.

Bestämmelserna i äldre bestämmelser.

1946 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen antar följande
ändringar i 2, 20, 24 och 27 §§ i det i propositionen 1977/78: 175
framlagda förslaget till hyresförhandlingslag:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

2 §

Med förhandlingsklausul förhandlingsordningen (förhand lingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibe- Tvist om införande eller bibehållande
av förhandlingsklausul i hållande av förhandlingsklausul i

hyresavtal kan av hyresgästen hän- hyresavtal kan av hyresgästen hän skjutas

till prövning av hyres- skjutas till prövning av hyresnämnd
enligt vad som sägs i 12 nämnd enligt vad som sägs i 12

kap. 49 och 54 §§ jordabalken. kap. 49 och 54 §§ jordabalken.

I stället för 48 § tredje stycket I stället för 48 § tredje stycket

jordabalken gäller att förhand- jordabalken gäller att förhandlingsklausul
skall föras in eller bi- lingsklausul skall föras in eller bibehållas
i hyresavtalet, om det behållas i hyresavtalet, om det

inte med hänsyn till hyresgästens inte med hänsyn till inställningen

personliga boendeförhållanden, in- hos övriga hyresgäster som berörs

CU 1977/78: 32

Regeringens förslag

ställningen hos övriga hyresgäster
som berörs av förhandlingsordningen
och andra omständigheter
är skäligt att förhandlingsklausulen
inte skall gälla.

Genom förhandlingsöverenskommelse
får bestämmas att i
hyran för samtliga lägenheter
skall ingå visst belopp som utgör
ersättning till hyresgästorganisationen
för dess förhandlingsarbete.
Av förhandlingsöverenskommelsen
skall framgå hur stor del
av hyran som utgör ersättning av
detta slag. Beloppet får ej överstiga
vad som kan anses skäligt
med hänsyn till hyran i övrigt,
förhandlingskostnadernas storlek
och övriga omständigheter.

Har förhandling

Beslut om ändring av hyresvillkoren
får ej avse tid före det månadsskifte
som inträffar närmast
efter tre månader från dagen för
ansökningen. Om det av särskild
anledning finnes skäligt, får hyresnämnden
dock förordna att
beslut om hyra skall avse även tid
dessförinnan.

I ansökningen skall anges den
tidpunkt från vilken ändring av
hyresvillkoren yrkas. Begärs tilllämpning
av bestämmelsen i andra
stycket andra meningen, skall
skälen härför anges.

Underlåter part, sedan motparten
i behörig ordning har påkallat
förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet
enligt 16 §
första stycket eller enligt föreskrift
i förhandlingsordning, är
han skyldig att ersätta motparten
skada som har uppstått till följd
av hans underlåtenhet. Detsamma
gäller, om part bryter mot 16 §
andra stycket eller mot 17 §.

Motionärernas förslag

av förhandlingsordningen och

andra omständigheter är skäligt
att förhandlingsklausulen inte

skall gälla.

Genom förhandlingsöverenskommelse
får bestämmas att till
hyran för samtliga lägenheter
skall läggas visst belopp som utgör
ersättning till hyresgästorganisationen
för dess förhandlingsarbete.
Av förhandlingsöverenskommelsen
skall framgå hur stor del
av hyran som utgör ersättning av
detta slag. Beloppet får ej överstiga
vad som kan anses skäligt
med hänsyn till hyran i övrigt,
förhandlingskostnadernas storlek
och övriga omständigheter.

hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren
får ej avse tid före beslut
i hyresnämnd eller bostadsdomstol
eller tid före det månadsskifte
som inträffar närmast efter tre
månader från dagen för ansökningen.

I ansökningen skall anges den
tidpunkt från vilken ändring av
hyresvillkoren yrkas.

Underlåter hyresvärd, sedan
motparten i behörig ordning har
påkallat förhandling, att fullgöra
sin förhandlingsskyldighet enligt
16 § första stycket eller enligt
föreskrift i förhandlingsordning,
är han skyldig att ersätta motparten
skada som har uppstått till
följd av hans underlåtenhet. Detsamma
gäller, om hyresvärd bryter
mot 16 § andra stycket eller
mot 17 §.

CU 1977/78: 32

Utskottet

Inledning

I propositionen läggs fram förslag till hyresförhandlingslag. Den föreslagna
lagen anger i vilka former och under vilka förutsättningar kollektiva
hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. Lagen
innehåller också regler om förhandlingsöverenskommelsers rättsverkningar
och om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt
förhandlingssystem.

Förhandlingar enligt lagen kan avse ett eller flera hus och bedrivs
mellan å ena sidan hyresvärden och hans organisation och å andra sidan
organisation av hyresgäster. Förhandlingarna grundas på en skriftlig
förhandlingsordning, som normalt avses komma till stånd genom
avtal mellan de förhandlande parterna. Om avtal inte kan träffas, skall
hyresnämnden på begäran av hyresgästorganisation eller hyresvärd kunna
besluta om införande av förhandlingsordning. I fråga om hyresgästorganisations
rätt att erhålla förhandlingsordning uppställs inga andra
villkor än att det bör vara en rättskapabel förening som åtnjuter förtroende
ibland de berörda hyresgästerna och som har förutsättningar för
att kunna tillvarata deras intressen.

De förhandlande parterna skall kunna påkalla förhandling angående
samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt. När
det gäller hyran föreslås regler om s. k. primär förhandlingsskyldighet
för hyresvärden. Reglerna innebär att hyresvärd, som är bunden av
förhandlingsordning, är skyldig att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen
när han vill höja hyran.

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m. m. blir bindande för de
enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s. k. förhandlingsklausul
har tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär
att överenskommelser som träffas vid de kollektiva förhandlingarna
blir gällande för hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst att förhandlingsklausul
tas in i hyresavtalet eller anser han att en befintlig klausul bör
slopas, kan han få frågan om klausulens införande eller slopande prövad
av hyresnämnden. En hyresgäst får på det sättet möjlighet till utträde ur
det kollektiva förhandlingssystemet.

Om en hyresgäst inte är nöjd med vad som för hans del har bestämts
genom en förhandlingsöverenskommelse, skall han utan uppsägning av
hyresavtalet kunna ansöka hos hyresnämnden om prövning av överenskommelsen
i den delen.

De förhandlande parterna får enligt förslaget rätt att bestämma att i
hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning
till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen
skall framgå hur stor del av hyran som
utgör ersättning av detta slag. Hyresgästen får möjlighet att hos hyres -

CU 1977/78:32

nämnden begära prövning av ersättningens skälighet.

Om en kollektiv förhandling skulle stranda, får hyresvärd och hyresgäst
rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden
och begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har
avsett. Hyresnämndens beslut kommer i princip att börja tillämpas tre
månader efter det att ansökan gjordes hos nämnden.

Enligt den s. k. avvecklingslagen gäller f. n. att hyrorna för vissa
tidigare hyresreglerade lägenheter kan anpassas till en friare hyresmarknad
med bruksvärdehyra under en avvecklingsperiod som löper ut den
30 september 1978. 1 propositionen föreslås att avvecklingsperiodcn
förlängs t. o. m. den 31 december 1978.

I propositionen läggs också fram förslag till åtgärder mot den s. k.
svarta handeln med bostadslägenheter. Bl. a. ändras straffbestämmelserna
om uthyrning mot vederlag, så att en särskild straffskala införs för
grova brott. I normalfallet skall straffet vara böter eller fängelse i högst
sex månader. Är brottet grovt, t. ex. därför att det har utgjort led i en
yrkesmässigt bedriven verksamhet, skärps straffet till fängelse i högst
två år.

1 propositionen föreslås slutligen att socialnämnden alltid skall underrättas
innan vräkning får ske på grund av betalningsförsummelse.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1978.

Utskottet kommer i det följande att behandla propositionen i de delar
som berörs av motionsyrkanden och i övrigt i den mån utskottet har
funnit anledning att kommentera de framlagda förslagen.

Allmänna synpunkter

Stark kritik mot propositionens förslag framförs i motionen 1977/78:
1944 (apk). Motionärerna framhåller bl. a. att förslaget enligt deras
mening uppenbarligen syftar till att splittra hyresgästfronten och därmed
i själva verket gagnar fastighetsägarintressena. Motionärerna hemställer
att riksdagen avslår propositionen och godkänner de i motionen anförda
riktlinjerna för bostads- och hyrespolitiken.

I samband med utskottets behandling av propositionen har som tidigare
nämnts företrädare för partsorganisationerna på hyresmarknaden
beretts tillfälle att framföra synpunkter på propositionen. De erinringar
och ändringsförslag som därvid framfördes från organisationernas sida
gällde enskildheter i de framlagda lagförslagen. Ingen av organisationerna
framförde krav på avslag av propositionen. Enligt utskottets mening
torde det nu anförda vara tillräckligt skäl för att motionärernas
yrkanden bör avslås. Utskottet avstyrker alltså bifall till motionen
J 977/78: 1944, yrkandena 1 och 2.

I motionen 1977/78: 1943 (s), yrkandet 1, anförs att propositionen i
vissa avseenden har getts en utformning som innebär risk för en uppsplittring
av organisationsförhållandena på hyresmarknaden och för att

CU 1977/78:32

uppställda bostadspolitiska målsättningar motverkas. På sådana punkter
där lagförslagen enligt motionärernas uppfattning bör ändras av riksdagen,
framställs i motionen särskilda yrkanden om detta. Utskottet
återkommer senare till behandlingen av dessa yrkanden. I förevarande
sammanhang framhåller emellertid motionärerna som ett mera allmänt
omdöme om propositionen att det särskilt i motivuttalandena till lagförslagen
ges uttryck för uppfattningar som motionärerna för sin del
inte kan biträda. Enligt motionärernas uppfattning har exempelvis de
oorganiserade hyresgästernas ställning gjorts till en alltför dominerande
fråga i propositionen. Motionärerna understryker att det råder en fri
organisationsbildning i vårt land och att ingenting därför hindrar enskilda
hyresgäster från att vara oorganiserade. Det oproportionerligt
stora intresse som i propositionen ägnas åt möjligheterna för en enskild
eller en mindre grupp av enskilda hyresgäster att ”mäla” sig ur
kollektivet finner motionärerna emellertid svårförklarligt. Enligt motionärernas
uppfattning finns det risk för att denna inriktning hos propositionen
kan leda till en uppsplittring av organisationsförhållandena
på hyresmarknaden. En sådan utveckling är ägnad att försvåra den
samlade bedömning av hyressättningsfrågorna som kan ske inom en
väl etablerad organisation och som i sin tur är nödvändig för att bruksvärdesystemet
skall fungera väl och för att en inte önskvärd hyressplittring
skall undvikas. Motionärerna erinrar i sammanhanget om att
staten årligen genom lånesystemet ställer mycket stora belopp till bostadsmarknadens
förfogande bl. a. i syfte att verka för en hyresutjämning
enligt målsättningen lika kostnad för likvärdig bostad. Med propositionens
förslag finns det emellertid enligt motionärernas mening
risk för att denna målsättning motverkas.

Motionärerna framhåller vidare att systemet med kollektiva överenskommelser
på hyresmarknaden har gjort det möjligt att i stor utsträckning
undvika en detaljreglering av hur hyresvillkor skall utformas. Detta
har inneburit att hyressättningsfrågorna har kunnat avbyråkratiseras.
Det nu presenterade lagförslaget riskerar emellertid genom försök att
reglera organisationsförhållandena för hyresgästerna och genom inte
helt klara motivuttalanden att bli svåröverskådligt och svårbegripligt för
den enskilde hyresgästen.

Mot bakgrunden av det anförda bör enligt motionärernas mening
regeringen noga följa tillämpningen av den nya lagen och vidta de åtgärder
som kan bli erforderliga för att förhindra att de målsättningar
för bostadspolitiken som har nämnts i det föregående motverkas. Motionärerna
hemställer att riksdagen ger regeringen detta till känna.

Enligt utskottets mening finns det inte sakligt underlag för den kritik
av propositionen som motionärerna här har gett uttryck åt. I propositionen
görs t. ex. inte, såsom motionärerna menar, några försök att
reglera organisationsförhållandena för hyresgästerna. Tvärtom fram -

CU 1977/78:32

håller föredragande statsrådet att den föreslagna lagstiftningen bör vara
neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation. Utskottet kan inte
heller dela motionärernas uppfattning att det i propositionen har ägnats
ett oproportionerligt stort intresse åt den enskilde hyresgästens ställning
inom ett kollektivt förhandlingssystem. Utskottet erinrar om att
också hyresrättsutredningen underströk att avvägningen mellan individens
bestämmanderätt och kollektivets är en viktig fråga att beakta i
detta sammanhang. En förutsättning för att ett lagfäst kollektivt förhandlingssystem
skall kunna godtas är, framhöll utredningen, att i detta
byggs in tillräckliga garantier för den enskildes rättssäkerhet. Som en
allmän utgångspunkt angav utredningen vidare att det inte kunde komma
i fråga att inskränka någon av de möjligheter som hyresgästen f. n.
har enligt hyreslagen att få sina förhållanden prövade av hyresnämnden.
Enligt utskottets mening föreligger det i här berörda avseenden
inte någon principiell skillnad mellan å ena sidan utredningens och å
andra sidan propositionens förslag. Utskottet hänvisar också till vad som
inledningsvis anförs i lagrådets yttrande om de rättssäkerhetssynpunkter
som aktualiseras i detta lagstiftningsärende.

Utskottet delar inte heller motionärernas farhågor för att propositionens
förslag skulle vara ägnat att urholka bruksvärdesystemet. Enligt
utskottets mening ter sig sådana farhågor egendomliga när det gäller ett
lagförslag vars främsta praktiska syfte kan sägas vara att söka underlätta
för hyresgästerna att genom förhandlingar anpassa hyrans storlek
till vad som enligt bruksvärdereglerna kan anses skäligt.

Beträffande motionärernas kritik av att propositionens förslag skulle
utmärkas av onödig detaljreglering och svåröverskådlighet kan utskottet
i och för sig medge att det här stundom rör sig om förhållandevis
komplicerade rättsförhållanden. Detta torde emellertid enligt utskottets
mening vara en oundviklig följd av att det gällt att förena hyreslagens
individualistiska avtalssystem med hyresförhandlingslagens kollektivavtalsliknande
system. Som framgår av propositionen framhöll f. ö. bostadsdomstolen
i sitt remissyttrande över utredningens förslag att detta
innebar att hyreslagstiftningen komplicerades ytterligare.

Enligt utskottets uppfattning torde det få anses vara en självklarhet
att det ingår i regeringens uppgifter att med uppmärksamhet följa tilllämpningen
av en ny lag och att vidta sådana åtgärder som de praktiska
erfarenheterna kan ge anledning till. Något skäl till att detta skulle
särskilt framhållas av riksdagen i förevarande lagstiftningsärende kan
enligt utskottets mening inte anses föreligga. Utskottet avstyrker därför
bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 1.

Förhandlingsklausul

I propositionen föreslås att man behåller det nuvarande systemet med
att ta in förhandlingsklausuler i hyreskontrakten. En sådan klausul in -

CU 1977/78: 32

liebär att överenskommelser om hyra m. m. som träffas vid de kollektiva
förhandlingarna blir gällande mot hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst
att förhandlingsklausul tas in i hyresavtalet eller anser han att befintlig
klausul bör slopas, har han enligt hyreslagen möjlighet att få
frågan om klausulens införande eller bibehållande prövad av hyresnämnden
i förlängnings- resp. villkorstvist. Enligt nuvarande ordning
sker hyresnämndsprövningen i dessa fall med tillämpning av 48 § tredje
stycket hyreslagen. Där föreskrivs att vid prövning av tvist, som gäller
andra hyresvillkor än hyrans storlek eller hyres- eller uppsägningstidens
längd, skall det av hyresvärden uppställda villkoret gälla, om det inte
strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obilligt.

Enligt föredragande statsrådets mening bör det anges i hyresförhandlingslagen
efter vilka grunder hyresnämnden har att pröva frågan huruvida
det är skäligt att förhandlingsklausul skall gälla i hyresförhållandet
eller inte. En bestämmelse härom, som skall ersätta 48 § tredje stycket
hyreslagen, föreslås bli upptagen i 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen.
Enligt denna bestämmelse skall förhandlingsklausul föras in eller
bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens personliga
boendeförhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som
berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt
att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

I motionen 1977/78: 1946 (vpk) anförs att ”hyresgästens personliga
boendeförhållanden” inte bör tillmätas betydelse då det gäller frågan
om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtalet.
Motionärerna hemställer att dessa ord bör utgå ur lagtexten.

Utskottet erinrar om att en förhandlingsklausul utgör ett hyresvillkor.
Att förvägra hyresgästen rätten att från sin individuella synpunkt
få skäligheten av ett visst hyresvillkor prövat av hyresnämnden anser
utskottet inte tillrådligt. Utskottet vill vidare peka på att motionärernas
förslag innebär en inskränkning av de rättigheter som tillkommer hyresgästen
enligt gällande rätt. Utskottet avstyrker därför motionen 1977/78:
1946, såvitt nu är i fråga.

Ersättning för förhandlingsarbete

Det förekommer f. n. i viss utsträckning att fastighetsägare i samband
med kollektiva hyresförhandlingar lämnar bidrag till den förhandlande
hyresgästföreningen till täckning av dess förhandlingskostnader. Framför
allt torde ett sådant bidragssystem tillämpas på den allmännyttiga
bostadssektorn. Det finns f. n. inga bestämmelser i hyreslagen rörande
sådana finansieringsbidrag. Inte heller har frågan reglerats genom centrala
överenskommelser mellan partsorganisationema. Däremot har
SABO den 24 maj resp. den 11 oktober 1976 ensidigt utfärdat rekommendationer
till medlemsföretagen om vad som bör gälla för företagens
del i fråga om utbetalning av förhandlingsersättning.

CU 1977/78:32

I propositionen föreslås att frågan om förhandlingsersättning regleras
i hyresförhandlingslagen. De förhandlande parterna bör enligt förslaget
få rätt att bestämma att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst
belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete.
Av förhandlingsöverenskommelsen skall framgå hur
stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får ej
överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas
storlek och övriga omständigheter. Hyresgäst
föreslås få möjlighet att hos hyresnämnden begära prövning av ersättningens
skälighet. De nu nämnda bestämmelserna finns upptagna i 20 §
och 22 § andra stycket i förslaget till hyresförhandlingslag.

I motionen 1977/78: 1943 (s), yrkandet 2, framhålls att de föreslagna
bestämmelserna inger betänkligheter ur flera synpunkter. Dels ingriper
lagen här i en fråga som på alla andra områden överlämnas till parternas
fria prövning och överenskommelser. Dels är förslaget direkt
förödmjukande för hyresgästernas organisationer, då det enbart är
kostnader som dessa har, som skall kunna prövas av hyresnämnd. Överenskommelser
om ersättning för hyresgästorganisationernas förhandlingsarbete
innebär, såvitt gäller den allmännyttiga sektorn, att dessa
kostnader ingår i den hyreskalkyl som ligger till grund för förhandlingsöverenskommelse
om hyra. Men på samma sätt ingår bostadsföretagens
avgifter till intresseorganisationer liksom företagens övriga förhandlingskostnader
i de överenskomna hyrorna, påpekar motionärerna.
Propositionens förslag innebär att fastighetsägarnas organisationskostnader,
som alltså också kommer att belasta hyran, inte ifrågasätts medan
motsvarande kostnader för hyresgästorganisationen skall underkastas
särskild prövning. En på detta sätt olika behandling av likvärdiga
kostnader för parterna på hyresmarknaden bör enligt motionärernas
mening inte accepteras. Förslaget inger också betänkligheter med hänsyn
till strävan att i hyreslagstiftningen komma ifrån den tidigare hyresregleringens
detaljerade granskning och fastställelse av vilka kostnader, som
skulle få utgöra underlag för hyran. Mot denna bakgrund anser motionärerna
att den i propositionen föreslagna ordningen skulle bli ett helt
främmande inslag i den nuvarande hyreslagstiftningen. Med hänsyn till
det anförda förordar motionärerna att bestämmelserna om förhandlingsersättning
bör utgå ur lagförslaget.

Utskottet vill till en början framhålla att propositionens förslag bygger
på den värderingen att det av rättviseskäl är rimligt att ett förhandlingsarbete,
som kommer samtliga hyresgäster till godo och som
också innebär arbets- och kostnadsbesparingar för fastighetsägaren, inte
skall behöva finansieras enbart genom medlemsavgifter. Som föredragande
statsrådet har framhållit finns det alltså från principiell synpunkt
inget att erinra mot förhandlingsöverenskommelser som innebär att också
de oorganiserade hyresgästerna i skälig omfattning får bidra till finansieringen
av hyresgästorganisationens förhandlingskostnader.

CU 1977/78: 32

Utskottet vill vidare understryka att de föreslagna bestämmelserna inte
syftar till att försvåra eller begränsa hyresgästorganisationernas möjlighet
att med hjälp av bidrag ur hyresmedel få full täckning för sina
kostnader för förhandlingsarbetet. Tvärtom torde förslaget åtminstone
på sikt komma att bidra till att bryta det motstånd som f. n. finns bland
många fastighetsägare och hyresgäster när det gäller att medverka till
en sådan finansiering.

Som framgår av propositionen bör de föreslagna bestämmelserna i
första hand ses mot bakgrund av de yrkanden om medlemsrabatter i
olika former som har utgjort ett omdebatterat inslag i hyresförhandlingarna
under senare år. Beträffande förekomsten av sådana yrkanden
finner utskottet det här tillräckligt att hänvisa till vad som uppges i ett
till utskottets betänkande CU 1975/76: 26 fogat remissyttrande från
SABO (se betänkandet s. 26). Utskottet erinrar vidare om att någon
central överenskommelse om de frågor som hänger samman med beslut
om och utbetalning av förhandlingsersättning ännu inte har kunnat
träffas mellan hyresmarknadens partsorganisationer. Vid dessa förhållanden
finner utskottet i likhet med föredragande statsrådet att frågan
om de oorganiserade hyresgästernas deltagande i finansieringen av förhandlingsverksamheten,
såsom också har understrukits av flera remissinstanser,
inte kan förbigås med tystnad vid en lagreglering av förhandlingssystemet.

Enligt utskottets mening är vidare den jämförelse som görs i motionen
mellan behandlingen av å ena sidan hyresvärdens och å andra sidan
hyresgästorganisationens förhandlingskostnader missvisande. Båda sidor
har med propositionens förslag möjlighet att inom den ram som följer
av hyreslagens bruksvärderegler få ut full täckning för sina förhandhandlingskostnader.
Däremot föreligger det en skillnad i behandlingen
så till vida, som de föreslagna bestämmelserna avser att förhindra att en
hyresgästorganisation kan övervältra kostnader för annat än förhandlingsarbete
på icke-medlemmar. Eftersom motsvarande problem inte kan
uppstå på fastighetsägarsidan, finns det där inget behov av några sådana
bestämmelser.

På grund av det anförda anser utskottet att det är nödvändigt att det
i hyresförhandlingslagen upptas bestämmelser om hyresgästorganisations
förhandlingskostnader. Utskottet avstyrker därför bifall till motionen
1977/78: 1943, yrkandet 2.

När det gäller bestämmelsernas närmare utformning föreslås i motionen
1977/78: 1946 (vpk) att en mindre ändring görs i lagtexten. Den
föreslagna ändringen går ut på att belopp som avser ersättning för förhandlingsarbete
inte skall anses utgöra en del av hyran utan skall betraktas
som en från hyran fristående avgift. Syftet med motionärernas
förslag är att motverka att ersättningsbeloppet påverkar bedömningen
av hyrans storlek vid en jämförelseprövning enligt bruksvärdereglerna.

CU 1977/78:32

Utskottet vill peka på att i överensstämmelse med språkbruket i hyreslagen
avses med uttrycket hyra i hyresförhandlingslagen hela det
vederlag som hyresgästen har att erlägga för lägenhetens nyttjande, dvs.
totalhyran. Enligt utskottets mening skulle olägenheter uppstå, om man
använde begreppet hyra i sinsemellan olika betydelse i dessa båda lagar.
Härtill kommer att de ersättningsbelopp som hittills har brukat utgå för
förhandlingsarbete från den enskilde hyresgästens synpunkt har varit
så låga att de inte kunnat påverka utfallet av en bruksvärdeprövning.
Som exempel kan nämnas att enligt SABO:s rekommendation om högsta
förhandlingsersättning bör ersättningsbeloppet utgöra högst 0,25 %
av kallhyran, om bostadsföretagets sammanlagda hyresintäkter uppgår
till högst 40 milj. kr. per år. Den gjorda beräkningen innebar för år
1976 att förhandlingsersättningen då maximalt kunde motsvara ungefär
20 kr. per lägenhet och år. Eftersom så små differenser mellan olika
årshyror saknar betydelse vid en bruksvärdeprövning, kan bruksvärdereglerna
i praktiken inte användas av en hyresgäst som önskar få skäligheten
av debiterad ersättning prövad av hyresnämnden. Som framhålls
i propositionen utgör detta anledningen till den föreslagna regeln
om att skäligheten av belopp som utgör ersättning för förhandlingsarbete
skall få prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Med hänvisning till det anförda anser utskottet att förhandlingsersättning
bör debiteras som en del av hyran. Utskottet avstyrker därför bifall
till motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga.

Utskottet vill i detta sammanhang beröra en tolkningsfråga som har
uppmärksammats i samband med utskottets behandling av den föreslagna
regeln om hyresgästs rätt till prövning av skäligheten av det belopp
som avser ersättning för förhandlingsarbete. I propositionen framhålls
att om de förhandlande parterna kommer överens om att hyresgästorganisationen
skall ha ersättning även för annat än förhandlingsarbete så
kan sådan ersättning inte prövas enligt den föreslagna prövningsregeln,
eftersom ju denna endast avser ersättning för förhandlingsarbete. Föredragande
statsrådet pekar emellertid på att om förhandlingarna helt
eller delvis avser oorganiserade hyresgäster så kan en ordning där hyresvärden
lämnar över en del av hyresmedlen i ersättning för annat än
förhandlingsarbete komma att strida mot grunderna för förhandlingssystemet.
Detta kan ju enligt statsrådet innebära att hyresgäster som inte
är medlemmar i den avtalsslutande organisationen tvingas att indirekt
betala för förmåner som kommer endast medlemmarna till godo. Skulle
ett sådant förfarande tillämpas, kan det alltså utgöra en anledning för
de oorganiserade hyresgästerna att få förhandlingsklausulen slopad.
Statsrådet erinrar också om möjligheten av att förhandlingsordningen i
så fall kan komma att upphävas för huset i fråga.

Eftersom det har visat sig att det kan uppstå viss osäkerhet om räckvidden
av de här återgivna uttalandena i propositionen, finner utskottet

CU 1977/78: 32

det för sin del angeläget att understryka att dessa syftar på medel som
överlämnas för att fritt få disponeras av mottagaren enligt dennes eget
gottfinnande. Uttalandena får alltså inte uppfattas såsom syftande på
anslag för särskild, angiven verksamhet inom ramen för t. ex. ett samarbetsavtal
om överföring av vissa uppgifter från fastighetsägarens ansvars-
och verksamhetsområde till de boende.

Förfarandet när förhandlingar har strandat m. m.

Även om man kan anta att det kollektiva förhandlingssystemet normalt
leder till att tvister löses förhandlingsvägen, kan man inte bortse
från möjligheten att uppgörelse i vissa fall inte kan nås och att förhandlingarna
strandas. De förhandlande parternas möjligheter att i en
sådan situation vidta stridsåtgärder i påtryckningssyfte är i allmänhet
begränsade. För tvister i frågor som regleras i hyreslagen — t. ex. frågan
om hyrans storlek — finns möjlighet att begära prövning hos hyresnämnden.
Möjligheten att få till stånd en hyresnämndsprövning står
dock enligt nuvarande hyreslag öppen endast för de enskilda hyresparterna,
dvs. för hyresvärd och hyresgäst. De förhandlande parterna kan
alltså inte själva föra den olösta tvisten vidare till nämnden. Enligt hyreslagen
gäller vidare att en hyresnämndsprövning bara kan ske efter
uppsägning till kontraktstidens slut. De av nämnden fastställda nya hyresvillkoren
kommer alltså att gälla först för den följande hyresperioden.

Enligt propositionens förslag bör det också i fortsättningen endast
vara de enskilda hyresparterna som har rätt att påkalla villkorsprövning
hos hyresnämnden, om en kollektiv förhandling skulle stranda.
Hyresnämndens prövning föreslås alltså liksom hittills endast kunna
avse de individuella hyresavtalen. Enligt förslaget bör dock det nuvarande
uppsägningsförfarandet ersättas av ett ansökningsförfarande. Hyresvärd
och hyresgäst föreslås sålunda få rätt att utan uppsägning av
hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och begära ändring av hyresvillkoren
i den del som förhandlingen har avsett. Hyresnämndens beslut
kommer i princip att börja tillämpas tre månader efter det att ansökan
gjordes hos nämnden. Detta innebär exempelvis att om nämnden
skulle godta en av hyresvärden begärd hyreshöjning så kan den
nya hyran tas ut tidigast fr. o. m. det månadsskifte som inträffar närmast
tre månader efter det att hyresvärdens ansökan om höjningen
gavs in till nämnden. Om det av särskild anledning finnes skäligt, skall
dock hyresnämnden enligt förslaget kunna förordna att beslut om hyra
skall avse även tid dessförinnan.

Förslaget att hyresnämnden skall kunna förordna om retroaktiv hyra
kritiseras i motionen 1977/78: 1946 (vpk). Hyresgästerna skall enligt
motionärernas uppfattning inte behöva få sin ekonomi försämrad av
att fastighetsägare eller hyresnämnder drar ut på tiden med förhandlingar
och beslut. Motionärerna föreslår därför att möjligheten till retroaktiva
hyreshöjningar slopas.

CU 1977/78:32

Enligt utskottets uppfattning är det angeläget att retroaktiva hyreshöjningar
i största möjliga utsträckning undviks. Normalfallet bör därför,
såsom föreslås i propositionen, vara att en hyreshöjning får tas ut
tidigast tre månader efter hyresvärdens ansökan om villkorsprövning.
Utskottet delar emellertid föredragande statsrådets uppfattning att det
med en sådan konstruktion undantagsvis kan vara rimligt att hyresnämnden
får förordna om retroaktiv hyra. Som exempel pekar statsrådet
på att förhandlingsordningens parter kan ha fortsatt förhandlingarna
under den uttryckliga förutsättningen att den hyra de kunde
komma överens om skulle få tas ut från en viss tidpunkt, som sedan har
passerats utan att uppgörelse har nåtts. I likhet med statsrådet anser
utskottet att det i ett sådant läge är rimligt att hyresnämnden efter en
skälighetsbedömning i det enskilda fallet får möjlighet att förordna att
den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid. Utskottet ansluter
sig också till statsrådets uttalanden om att detsamma bör gälla i vissa
fall då part inför utsikten att nå en förhandlingsuppgörelse har fortsatt
förhandlingarna utöver den tid som gällde för den tidigare hyresöverenskommelsen
och denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som
försummelse. Som framgår av det nu anförda kan alltså omständigheter
av det slag som nämns i motionen inte berättiga hyresvärden till att få
ta ut retroaktiv hyra. Utskottet vill i sammanhanget tillägga att propositionens
förslag inte innebär någon saklig ändring i förhållande till
vad hyresrättsutredningen föreslagit i denna del. Eftersom utskottet alltså
anser att det inte finns skäl att införa något absolut förbud mot förordnande
om retroaktiv hyra, avstyrker utskottet bifall till motionen
1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga.

Om hyresvärden enligt det föreslagna ansökningsförfarandet ger in en
ansökan om hyreshöjning för viss eller vissa lägenheter till hyresnämnden,
skall nämnden med ledning av bruksvärdereglerna i 48 § hyreslagen
pröva om den begärda hyran kan godtas. Enligt dessa regler skall
den hyra som hyresvärden fordrar godtas, om den inte är oskälig. Den
fordrade hyran skall anses oskälig, om den är påtagligt högre än hyran
för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga med den
lägenhet som prövningen avser. Härvid skall bortses från lägenhet vars
hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för
närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Vid jämförelseprövningen
skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och
förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.

I propositionen läggs inte fram något förslag till ändring av bruksvärdereglerna.
Inte heller hyresrättsutredningen föreslog någon ändring
av dessa regler.

Vid remissbehandlingen av utredningens betänkande framhöll dock
SABO att ett särskilt prövningssystem skulle behövas för den händelse
att hyresförhandlingarna beträffande ett allmännyttigt bostadsföretags

CU 1977/78:32

lägenhetsbestånd skulle stranda. SABO erinrade därvid om den förhandlingsmetod
som används för att fastställa dessa bostadsföretags självkostnadsbestämda
hyror. Till grund för förhandlingarna ligger alltid
en av bostadsföretaget upprättad hyreskalkyl, som innehåller uppgift
om företagets självkostnader för kapital, underhåll och drift. På grundval
av kalkylen söker företaget och den förhandlande hyresgästföreningen
komma överens om hur stora företagets sammanlagda kostnader
för bostäder skall anses vara under den tid, vanligen ett år, som
de nya hyrorna skall gälla. Förhandlingsparterna kommer alltså först
överens om en totalsumma, den s. k. hyrespotten. Vid fortsatta förhandlingar
fördelas sedan denna summa mellan företagets olika bostadsområden
och fastigheter. Inom varje fastighet fördelas därefter den del
av hyrespotten, som faller på fastigheten i form av hyror mellan de
enskilda lägenheterna.

Mot bakgrund av den förhand!ingsmetod som sålunda används på den
allmännyttiga bostadssektorn förordade SABO i sitt remissvar att om de
förhandlande parterna inte kunde komma överens om hyrespottens storlek
så skulle de få hänskjuta denna tvistefråga till hyresnämndens prövning.
Nämnden skulle då pröva skäligheten av det begärda resp. erbjudna
höjningsbeloppet. Sedan nämnden hade fastställt ett totalt höjningsbelopp,
skulle förhandlingsparterna återuppta förhandlingen i syfte
att träffa en uppgörelse om hur beloppet skulle fördelas mellan olika
bostadsområden och lägenheter. Om inte heller dessa förhandlingar
skulle leda till en förhandlingsöverenskommelse, borde bostadsföretaget
under vissa förutsättningar ges rätt att självt fördela det av nämnden
fastställda höjningsbeloppet. Om hyresgäst blev missnöjd med den hyra
som åsattes hans lägenhet, skulle han ha möjlighet att vända sig till
hyresnämnden för att få hyrans storlek prövad enligt bruksvärdereglerna.

Också Kommunförbundet framförde vid remissbehandlingen liknande
kritik mot det av utredningen föreslagna prövningsförfarandet. Enligt
förbundets uppfattning borde hyresnämnden på begäran av förhandlingspart
kunna pröva hyressättningstvist, när förhandlingsskyldigheten
hade fullgjorts utan att överenskommelse hade kunnat träffas. Hyresnämndens
prövning skulle i denna situation avse en generell hyresjustering
för hela det berörda lägenhetsbeståndet med utgångspunkt i ett
tänkt normalskikt. Såväl hyresgäst som hyresvärd skulle ha kvar möjligheten
att enligt bruksvärdereglerna erhålla en individuell skälighetsprövning
av hyran för viss lägenhet.

Som framgått av den tidigare redogörelsen föranledde inte SABO:s
och Kommunförbundets remisskritik att utredningens förslag på denna
punkt ändrades under departementsbehandlingen. Som skäl för att utredningsförslaget
inte bör frångås erinrar föredragande statsrådet om
vikten av att förfarandet vid strandning inte utformas så att det kan

CU 1977/78: 32

minska de förhandlande parternas vilja till förhandlingsuppgörelse. När
det gäller tanken att låta hyresnämnden träffa ett principavgörande om
skälig totalhyra för det bostadsbestånd som den strandade förhandlingen
avser pekar statsrådet på att det i hyreslagen helt saknas materiella
regler för en sådan prövning.

I motionen 1977/78: 1943 (s), yrkandet 4, tas de av SABO och Kommunförbundet
framförda synpunkterna upp till diskussion från mera
allmänna utgångspunkter. Motionärerna konstaterar att frågan hur ett
allmännyttigt bostadsföretag skall kunna få en hyressättningstvist löst,
om förhandlingarna strandar, har lämnats olöst i propositionen. Motionärerna
erinrar om att hyresförhandlingarna på den allmännyttiga
sektorn i första hand avser bostadsföretagets behov av ökade inkomster
för att få täckning för noterade eller förväntade kostnadsökningar. Det
är alltså företagets totala inkomstbehov som skall tillgodoses oberoende
av vilket hus eller vilka lägenheter som har förorsakat viss kostnad.
Eftersom det bara är hyran för den individuella lägenheten som kan
underställas hyresnämndens prövning, kan alltså de förhandlande parterna
inte få till stånd en hyresnämndsprövning av den fråga som den
strandade förhandlingen verkligen avser, nämligen skäligheten av det
totala höjningsbeloppet. Om bostadsföretaget i ett sådant läge ändå
skulle använda sig av det i propositionen föreslagna prövningsförfarandet
och alltså ge in en ansökan till nämnden med krav på specificerade
hyreshöjningar, uppkommer frågan hur jämförelseprövningen vid nämnden
skall gå till. I allmänhet skulle det då saknas jämförelselägenheter
för bruksvärdeprövningen, eftersom det i de flesta kommuner finns
endast ett allmännyttigt bostadsföretag.

Enligt motionärernas mening är det otillfredsställande att det problem
sorn SABO och Kommunförbundet har pekat på alltjämt är olöst i propositionen.
Motionärerna förordar därför att riksdagen ger regeringen
till känna att frågan om utformningen av förfarandet när förhandlingar
har strandat bör bli föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en
lösning som tillgodoser de skilda intressen som kan föreligga.

I anslutning härtill pekar motionärerna på att också vissa andra problem
efter hand har blivit märkbara när det gäller bruksvärdereglerna.
När bruksvärdesystemet infördes i slutet av 1960-talet byggdes systemet
upp på grundval av den principen att de allmännyttiga bostadsföretagens
självkostnadsbestämda hyror skulle vara riktgivande för hyresmarknaden
i övrigt. På så sätt skulle hyresgästerna på den privata
sektorn få ett skydd mot oskäliga hyreshöjningar även om det uppstod
ett efterfrågeöverskott på bostäder. Den s. k. bruksvärdeprincipen utsätts
dock numera för en i vissa fall motstridig kritik, påpekar motionärerna.
Å ena sidan hävdas det ibland att principen leder till att hyresnivåerna
drivs upp i det privata bostadsbeståndet som en följd av att
de allmännyttiga bostadsföretagens hyror till viss del baseras på andra

2 Riksdagen 1977178. 19 sami. Nr 32

CU 1977/78: 32

kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta
skulle hänga samman med att de allmännyttiga företagen får bära ett
mera vittgående socialt ansvar. Å andra sidan hävdas det samtidigt att
de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader
vid hyresförhandlingarna. Detta skulle i så fall verka i motsatt riktning
när det gäller hyresnivåerna i det privata bostadsbeståndet. Motionärerna
erinrar vidare om att den hyresutjämning mellan olika årgångar av
bostadshus som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen
leder till hyresnivåer, som av hyresgästernas företrädare anses ligga
alltför högt när det gäller det äldre bostadsbeståndet och som av fastighetsägarnas
företrädare anses ligga alltför lågt när det gäller de senaste
årens nyproduktion och därför enligt deras mening inte utgör ett korrekt
underlag för en jämförelseprövning. Motionärerna anser att det nu
anförda visar att utvecklingen på hyresmarknaden har förändrat innebörden
av bruksvärdeprincipen. Enligt motionärernas mening bör det
därför vara lämpligt att nu utvärdera erfarenheterna av systemet. Detta
bör lämpligen kunna ske i samband med den översyn av förfarandet när
förhandlingar har strandat som motionärerna har förordat. Motionärerna
hemställer att också vad som nu har anförts om behovet av en utvärdering
av bruksvärdesystemet ges regeringen till känna.

Utskottet kan beträffande prövningsförfarandet vid hyresnämnden instämma
i vad föredragande statsrådet anfört om vikten av att detta förfarande
utformas så att förhandlingsparternas vilja att på egen hand nå
fram till en överenskommelse inte minskar. Detta talar i och för sig mot
införandet av en ordning som ger ett allmännyttigt bostadsföretag rätt
att hänskjuta frågan om det totala höjningsbeloppets storlek till hyresnämndens
prövning, om uppgörelse i denna fråga inte har kunnat träffas
vid förhandlingarna.

Enligt utskottets mening kan man likväl inte bortse från det sakligt
berättigade i de synpunkter som SABO och Kommunförbundet har åberopat
till stöd för en sådan ordning och som också har kommit till uttryck
i motionen. De svårigheter som ett allmännyttigt bostadsföretag
skulle ställas inför, om förhandlingarna rörande hyrespotten skulle
stranda, kan sägas utgöra den negativa sidan av den betydelsefulla roll
som dessa företag spelar vid upprätthållandet av bruksvärdesystemet.
Detta system bygger ju på principen att de allmännyttiga företagens
självkostnadsbestämda hyressättning skall tjäna som riktpunkt vid en
hyresprövning enligt bruksvärdereglerna.

Som motionärerna har påpekat innebär detta att hyresnämnden med
propositionens förslag inte ges tillräcklig vägledning i den situation som
skulle uppstå, om alla allmännyttiga bostadsföretag i en kommun eller
kommunens enda allmännyttiga företag skulle ansöka hos nämnden om
hyreshöjning för sina samtliga lägenheter. Otvivelaktigt skulle det visa

CU 1977/78: 32

sig svårt att i en serie bruksvärdeprocesser av detta slag få godtagbara
hållpunkter för en skälighetsbedömning av de framförda hyreskraven.
Från företagssynpunkt torde det te sig föga meningsfullt att använda
sig av denna utväg för att lösa en hyressättningstvist, eftersom de kostnadsberäkningar
som utgör grund för hyreskraven och som också har
legat till grund för förhandlingarna inte får åberopas inför nämnden.
Vad som i dessa avseenden har anförts i motionen ger utskottet anledning
att peka på att det ligger en principiell motsättning i att bruksvärdehyror
å ena sidan skall vara oberoende av produktionskostnader
och löpande kostnader för drift och förvaltning men å andra sidan
främst skall fastställas med beaktande av hyran i de allmännyttiga bostadsföretagen,
vilken ju i sin tur skall vara självkostnadstäckande.

Utskottet hyser förståelse för att det inte har varit möjligt att under
departementsbehandlingen av utredningens betänkande mera ingående
överväga en lösning av de problem som aktualiserats i SABO:s och
Kommunförbundets remissyttranden. Ett tillgodoseende av dessa remissinstansers
önskemål torde förutsätta så stora ingrepp i det hyresrättsliga
systemet att det enligt utskottets mening inte heller hade varit
lämpligt, om ett förslag med denna inriktning hade presenterats i ett så
sent skede av lagstiftningsärendet. Som föredragande statsrådet har påpekat
saknar ju hyreslagen f. n. helt regler för hur en hyresnämndsprövning
av skälig totalhyra för ett helt bostadsbestånd skulle gå till.
I likhet med motionärerna finner utskottet det dock otillfredsställande,
om den berörda frågan för framtiden lämnas olöst utan att en mer ingående
undersökning har gjorts av vilka möjligheter som står till buds för
att åstadkomma en från såväl fastighetsägar- som hyresgästsynpunkt acceptabel
lösning. Utskottet delar därför motionärernas uppfattning att det
är angeläget att frågan nu blir föremål för en allsidig belysning i syfte
att finna en lösning som tillgodoser de skilda intressen som härvidlag
kan föreligga.

Utskottet kan också ansluta sig till vad motionärerna har anfört om
att utvecklingen på hyresmarknaden synes ha lett till en förändring av
bruksvärdeprincipen. De svårigheter som i vissa fall har gjort sig gällande
vid tillämpningen av bruksvärdesystemet har medfört att systemet i
den allmänna debatten numera utsätts för en delvis motstridig kritik av
det slag som motionen innehåller exempel på. Sedan bruksvärdesystemet
infördes år 1969 har det inte varit föremål för någon samlad
översyn. Utskottet delar därför motionärernas uppfattning att det nu är
lämpligt att utvärdera erfarenheterna av systemet. Härvid bör särskilt
uppmärksammas vilka effekter som kan konstateras när det gäller
sådana förhållanden som omnämns i motionen. I likhet med motionärerna
anser utskottet att en utvärdering av detta slag lämpligen bör
göras i samband med den nyss förordade översynen av förfarandet när

CU 1977/78: 32

förhandlingar har strandat. Mot bakgrunden av vad som kan komma
fram vid sådan utvärdering, bör självfallet övervägas i vilka avseenden
bruksvärdereglerna kan behöva justeras.

Med tillstyrkande av motionen 1977/78: 1943, yrkandet 4, förordar
utskottet att riksdagen ger regeringen till känna vad som ovan har anförts
om utredning av de frågor som rör förfarandet när förhandlingar
har strandat och en utvärdering av bruksvärdesystemet.

Hyressättningsnormerna

Utskottet övergår nu till att behandla vissa motioner som går ut på
att ändringar i olika hänseenden omedelbart bör göras i de gällande hyressättningsnormerna.

I motionen 1977/78: 1368 (apk) föreslås att riksdagen hemställer hos
regeringen om förslag till sådana ändringar i bruksvärdesystemet —
eventuellt framlägger förslag till ny lagstiftning — som i kombination
med andra nödvändiga bostadspolitiska åtgärder leder till rimligare
hyresnivåer och sorn utesluter möjligheterna för privata fastighetsägare
att tillgodogöra sig omotiverade hyreshöjningar.

Enligt utskottets uppfattning kan syftet med motionen i viss mån anses
tillgodosett genom att en sådan utvärdering av erfarenheterna av
bruksvärdereglerna kommer till stånd som utskottet nyss har förordat.
Motionärernas förslag syftar emellertid till att åstadkomma en omläggning
av samhällets bostadspolitik i en riktning som utskottet för sin del
inte kan biträda. Utskottet avstyrker därför bifall till motionen 1977/78:
1368.

I motionen 1977/78: 1384 (vpk) föreslås att riksdagen ändrar 48 §
hyreslagen så att hyresvärden inte får begära hyra som överstiger den
hyra som utgår för likvärdiga lägenheter. Gör han ändock detta, skall
den begärda hyran anses oskälig och sättas ned till skäligt belopp.

Enligt utskottets mening skulle ett genomförande av motionärernas
förslag leda till att hyrorna i praktiken låstes på nuvarande nivåer. Utskottet
anser inte att en sådan lagändring skulle vara ett verkningsfullt
medel för att komma till rätta med de problem som hyreshöjningarna
obestridligen innebär. Riksdagen har tidigare avslagit liknande motionsyrkanden
(se bl. a. CU 1975/76: 26 och CU 1976/77: 19). Utskottet
finner inte skäl att frångå sina tidigare ställningstaganden och avstyrker
alltså bifall till motionen 1977/78: 1384.

I avvaktan på att mera långsiktiga ändringar av hyreslagstiftningen
och bostadspolitiken kan genomföras, hemställs i motionen 1977/78: 281
(vpk) att riksdagen uttalar sig för ett omedelbart införande av hyresstopp
och hos regeringen hemställer om förslag om utvidgning av prisregleringslagen
till att omfatta även hyresområdet. Förslag av liknande
innebörd framställs också i motionen 1977/78: 1367 (apk), yrkandet 1.

Utskottet har avstyrkt likartade motionsförslag vid flera tillfällen tidigare
(se bl. a. CU 1975/76: 26 och CU 1976/77: 19). Utöver då an -

CU 1977/78: 32

förda motiveringar för avslag vill utskottet tillägga att ett införande
lagstiftningsvägen av ett allmänt hyresstopp skulle — även om det bara
var fråga om en temporär åtgärd — strida mot en av de grundläggande
intentionerna bakom förslaget till hyresförhandlingslag, nämligen att en
sund utveckling på hyresmarknaden bäst främjas av att hyran och
andra hyresvillkor fastställs genom förhandlingar och avtal utan ingripande
av lagstiftare och myndigheter. Utskottet avstyrker bifall till
motionerna 1977/78: 281 och 1977/78: 1367, yrkandet 1.

Skadestånd

Enligt propositionens förslag bör hyresförhandlingslagen innehålla vissa
grundläggande formella regler för det praktiska förhandlingsarbetet.
Bl. a. föreslås att den allmänna regeln att förhandling skall bedrivas
skyndsamt bör komma till uttryck i hyresförhandlingslagen på samma
sätt som skett i medbestämmandelagen (1976: 580). Regeln finns upptagen
i 16 § andra stycket förslaget till hyresförhandlingslag.

I 27 § förslaget till hyresförhandlingslag sanktioneras bestämmelserna
om hur förhandling skall gå till. Om part underlåter att följa dessa bestämmelser
har motparten enligt detta lagrum rätt att kräva skadestånd.

I motionen 1977/78: 1946 (vpk) anförs att endast hyresvärden bör
kunna ådömas skadeståndsskyldighet för det fall att hyresförhandling
inte har bedrivits tillräckligt snabbt. Motionärerna hemställer att lagtexten
ändras i enlighet härmed.

Enligt utskottets mening kan inte en sanktionsbestämmelse av detta
slag gälla endast den ena av två avtalsparter. Utskottet avstyrker därför
bifall till motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga. Med anledning
av motionen vill utskottet dock tillägga att det självfallet inte är meningen
att skadestånd skall kunna ådömas i andra fall än där det är
fråga om dröjsmål, som inte är av ringa betydelse och som kan läggas
vederbörande till last som försummelse. Att en hyresgästorganisation
på grund av stor arbetsanhopning tidvis kan ha svårigheter att bedriva
förhandlingar med flera hyresvärdar samtidigt får man enligt utskottets
mening ha förståelse för och detta bör alltså inte kunna föranleda att
krav på skadeståndsskyldighet riktas mot organisationen.

Organisationernas processuella ställning

Propositionens förslag innebär att en avtalad förhandlingsordning helt
eller till viss del skall kunna upphävas av hyresnämnden, om detta begärs
av en majoritet av hyresgästerna i ett eller flera av de berörda
husen. I samband med att nämnden avgör tvist mellan hyresvärden och
en grupp hyresgäster om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul
i hyreskontrakten skall sålunda nämnden enligt förslaget kunna
förordna att den förhandlingsordning till vilken de omtvistade klausulerna
hänvisar inte vidare skall gälla för det eller de hus som är i fråga.
Sådant förordnande får enligt 4 § andra stycket förslaget till hyresför -

CU 1977/78: 32

handlingslag meddelas endast om det föreligger särskilda skäl därtill.

Den föreslagna bestämmelsen tar sikte på fall där det har uppstått
konkurrens mellan olika hyresgästorganisationer om rätten att förhandla
kollektivt för ett visst lägenhetsbestånd. I motiven till bestämmelsen
framhålls att det i en sådan situation bör vara möjligt att upphäva den
förhandenvarande förhandlingsordningen, om det med hänsyn till vad
som framkommit i processen står klart att följden av hyresnämndens beslut
rörande förhandlingsklausulerna skulle bli att förhandlingsordningen
i fortsättningen skulle komma att omfatta endast en minoritet av hyresgästerna
i det eller de hus som direkt berörs av tvisten. För att förhandlingsordningen
skall kunna upphävas bör det enligt motiven dessutom
vara utrett i ärendet att en annan hyresgästorganisation avser att
försöka få till stånd en förhandlingsordning för det eller de berörda
husen.

I hyiesnämndsärende som rör tvist om förhandlingsklausul kan endast
hyresvärd och hyresgäst vara parter. Om hyresgäst begär att nämnden
då också skall pröva frågan om förhandlingsordningens bestånd,
skall detta enligt 30 § tredje stycket förslaget till hyresförhandlingslag
inte medföra att den hyresgästorganisation som har slutit avtalet om
förhandlingsordning får ställning som part i ärendet. Organisationen
skall endast beredas tillfälle att yttra sig i frågan. Om hyresnämnden
beslutar att upphäva förhandlingsordningen, föreslås organisationen
dock få besvärsrätt rörande beslutet.

I motionen 1977/78: 1943 (s), yrkandet 3, kritiseras det sätt på vilket
det processuella förfarandet har utformats i ärenden av detta slag. Motionärerna
framhåller att förslaget att hyresgästorganisationen inte skall
kunna föra talan som part inför hyresnämnden, när nämnden har att
pröva fråga om förhandlingsordningens bestånd, utgör ett undantag från
allmänna förvaltningsrättsliga principer. Som lagrådet har påpekat skulle
nämligen hyresgästorganisationen enligt förvaltningslagen (1971:290)
anses vara part och också ha besvärsrätt i ärendet. Detsamma gäller
även i fråga om fastighetsägarorganisation som är avtalspart på hyresvärdens
sida. Motionärerna finner det anmärkningsvärt att de organisationer
som har slutit avtalet om förhandlingsordning inte skall inta
partsställning i ärenden av detta slag. Ett beslut om upphävande av
förhandlingsordningen påverkar i hög grad organisationernas rättsliga
ställning. Självfallet bör de då ha rätt att som likaberättigade parter
föra sin talan i ärendet. Motionärerna kan för sin del inte godta den
föreslagna ordningen, eftersom denna innebär att ett civilrättsligt giltigt
avtal skulle kunna upphävas av myndighet på talan av tredje man utan
att de avtalsslutande parterna har möjlighet att på lika villkor tillvarata
sina intressen vid den rättsliga prövningen. Mot bakgrunden av det
anförda förordar motionärerna att den ovannämnda föreskriften i 30 §
tredje stycket om att hyresgästorganisation och fastighetsägarorganisa -

CU 1977/78:32

tion ej är parter i hyresnämndsärende, vari upptas fråga om förhandlingsordnings
bestånd, bör utgå. Detta föranleder att en följdändring
bör göras i 31 § i samma lagförslag. Även om det indirekt följer av
förvaltningslagens bestämmelser att organisationerna intar partsställning
i ett sådant ärende, bör detta i klarhetens intresse slås fast genom
en uttrycklig föreskrift. Motionärerna föreslår att en sådan föreskrift
tas in i 17 § förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder
och hyresnämnder.

Utskottet vill till en början framhålla att de i propositionen föreslagna
handläggningsreglerna måste ses mot bakgrund av att fall, där det kan
bli fråga om att upphäva en förhandlingsordning, kan antas bli sällsynta.
Med hänsyn härtill finns det enligt utskottets mening fog folden
ståndpunkt som har intagits i propositionen, nämligen att det inte
är motiverat att sådana fall regleras som en särskild ärendetyp utan att
det är tillräckligt att fråga om upphävande av förhandlingsordning kan
tas upp till prövning i samband med handläggningen av ärende som rör
tvist mellan hyresvärden och hyresgästerna om huruvida hyreskontrakten
skall innehålla förhandlingsklausul. Med en sådan ordning undviks
också en konfrontation mellan de konkurrerande organisationerna i
samband med handläggningen inför nämnden. I sammanhanget bör erinras
om att det föreslagna förfarandet har godtagits av lagrådet från
bl. a. rättssäkerhetssynpunkt.

Att den hyresgästorganisation som har slutit avtalet om förhandlingsordning
endast skulle tillerkännas yttranderätt i ärendet, innebär emellertid
som motionärerna har framhållit ett undantag från allmänna förvaltningsrättsliga
principer. Företrädare för Hyresgästernas riksförbund
har inför utskottet kritiserat den föreslagna undantagsregeln och framhållit
att det enligt förbundets mening inte finns skäl för att inte ge
också de avtalsslutande organisationerna partsställning i hyresnämndsärendet.
Eftersom en ändring av organisationernas processuella befogenheter
enligt utskottets mening inte bör vidtas i strid mot organisationernas
egna önskemål, förordar utskottet att de nu diskuterade reglerna
utformas så att de överensstämmer med förvaltningslagens motsvarande
bestämmelser. Propositionens lagförslag bör därför ändras på det sätt
som motionärerna har föreslagit. Utskottet tillstyrker alltså bifall till
motionen 1977/78: 1943, yrkandet 3.

Kooperativa bostadsföretag

Enligt propositionens förslag bör sådana kooperativa bostadsföretag
som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen
(1971:479) få möjlighet att efter dispensprövning bli undantagna från
hyresförhandlingslagens tillämpningsområde. Det största bostadsföretaget
av denna typ är Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) som
förvaltar närmare 5 000 kooperativt ägda bostadslägenheter vilka hyrs
ut till medlemmarna i föreningen.

CU 1977/78: 32

Sorn skäl för att det bör öppnas möjlighet för kooperativa bostadsföretag
att bli undantagna från tillämpningen av hyresförhandlingslagen
pekar föredragande statsrådet på att lagens bestämmelser i allmänhet
inte passar för dessa företag med hänsyn till de former i vilka
fastighetsförvaltningen bedrivs och hyresgästinflytandet utövas. Ofta
bedrivs verksamheten där i former som står bostadsrättsföreningarnas
verksamhetsformer nära.

F. n. gäller att bostadsdomstolen enligt punkt 9 i övergångsbestämmelserna
till lagen (1973: 187) om ändring i jordabalken i lydelse enligt
SFS 1974: 1084 har rätt att medge kooperativt bostadsföretag att
vid hyresupplåtelse tillämpa avtalsbestämmelse som strider mot förbudet
i 19 a § hyreslagen mot indexklausuler och andra bestämmelser i
hyresavtal som innebär att hyran inte är till beloppet definitivt bestämd.
Med stöd av denna dispensregel kan en kooperativ bostadsförening
få tillstånd att tillämpa en avtalsklausul som exempelvis innebär
att hyran får ändras genom beslut av den av föreningsmedlemmarna
valda styrelsen.

I propositionen anförs att den administrativa uppgiften att handha
prövningen av dispensärenden rörande hyresförhandlingslagen inte bör
ankomma på bostadsdomstolen utan på länsstyrelsen. Föredragande
statsrådet erinrar härvid om att länsstyrelsen handhar motsvarande uppgift
enligt 25 § bostadssaneringslagen (1973: 531). Dispensbestämmelsen
föreslås bli upptagen i 33 § förslaget till hyresförhandlingslag.

I motionen 1977/78: 1945 (s) påpekas att den föreslagna dispensbestämmelsen
möjliggör undantag endast från hyresförhandlingslagen och
inte dessutom från 19 a § hyreslagen. Sistnämnda lagrum föreslås i propositionen
få en ny lydelse som innebär att hyran måste vara till beloppet
bestämd antingen i själva hyresavtalet eller, om avtalet innehåller
förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i skriftlig förhandlingsöverenskommelse.
Motionärerna framhåller att det vid ett genomförande
av propositionens förslag inte längre skulle finnas någon dispensmyndighet
som är behörig att pröva ärenden om undantag från 19 a §
hyreslagen. Enligt motionärernas mening finns det emellertid behov av
att dispens från tillämpningen av detta lagrum skall kunna meddelas
också i fortsättningen. Som exempel nämns att de dispenser som har
meddelats med stöd av de nu gällande övergångsbestämmelserna ofta
är förbundna med vissa villkor. På grund av ändrade förhållanden kan
emellertid ett kooperativt bostadsföretag vilja få ett sådant villkor i
dispensbeslutet ändrat. För att detta skall bli möjligt anser motionärerna
att propositionens lagförslag bör kompletteras med regler om dispens
från tillämpningen av 19 a § hyreslagen. Enligt motionärernas mening
är det vidare oklart vilka rättsverkningar propositionen kan anses ha i
fråga om de tidigare meddelade dispensbeslutens fortsatta giltighet.
Dessa dispenser avser ju 19 a § hyreslagen i en lydelse som genom

CU 1977/78:32

propositionen föreslås bli väsentligt ändrad. I tydlighetens intresse anser
motionärerna att det klart bör anges att äldre dispensbeslut behåller
sin giltighet efter den nya lagens ikraftträdande.

Utskottet delar motionärernas uppfattning att propositionens lagförslag
behöver kompletteras med regler som gör det möjligt för kooperativa
bostadsföretag att tillämpa avtalsklausul som avviker från 19 a §
hyreslagen i dess föreslagna nya lydelse. Som motionärerna har föreslagit
bör de behövliga reglerna tas in i övergångsbestämmelserna till förslaget
till lag om ändring i jordabalken. Utskottet, som inte har någon
erinran med den av motionärerna föreslagna formuleringen av reglerna,
tillstyrker därför bifall till motionen 1977/78: 1945.

Utöver det ovan anförda har de i propositionen framlagda lagförslagen
inte gett utskottet anledning till erinran eller särskilt uttalande.

Utskottets hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande fråga om avslag på propositionen att riksdagen avslår
motionen 1977/78: 1944, yrkandena 1 och 2,

2. beträffande hyresförhandlingssystemet att riksdagen avslår motionen
1977/78: 1943, yrkandet 1,

3. beträffande förhandlingsklausul m. m. att riksdagen med avslag
på motionen 1977/78: 1946 i denna del antar 2, 24 och
27 §§ i det genom propositionen 1977/78: 175 framlagda förslaget
till hyresförhandlingslag,

4. beträffande hyresgästorganisations förhandlingskostnader att
riksdagen med avslag på motionen 1977/78: 1943, yrkandet 2,
godkänner vad utskottet har anfört i denna del,

5. beträffande debitering av förhandlingsersättning att riksdagen
med avslag på motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga,
godkänner vad utskottet har anfört i denna del,

6. beträffande ersättning för förhandlingsarbete att riksdagen antar
20 och 22 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag,

7. beträffande förfarandet när förhandlingar har strandat och en
utvärdering av bruksvärdesystemet att riksdagen med bifall
till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 4, som sin mening getregeringen
till känna vad utskottet har anfört om utredning
av dessa frågor,

8. beträffande ändringar i bruksvärdesystemet att riksdagen avslår
motionen 1977/78: 1368,

9. beträffande ändring av bruksvärdeparagrafen att riksdagen avslår
motionen 1977/78: 1384,

10. beträffande införande av hyresstopp att riksdagen

a. avslår motionen 1977/78: 281,

b. avslår motionen 1977/78: 1367, yrkandet 1,

CU 1977/78:32

11. beträffande det processuella förfarandet att riksdagen med bifall
till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 3,

a. antar 30 och 31 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag med
den ändringen att paragraferna erhåller följande som utskottets
förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Utskottets förslag

30 §

Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd
sorn avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen
(1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller
hyresgästorganisation är ej part i
ärende, vari enligt 4 § andra stycket
upptas fråga om förhandlingsordnings
bestånd, eller i ärende om
tvist enligt 22 §.

Besvärshandling skall inges till bostadsdomstolen.

b. antar 17 § i det genom propositionen framlagda förslaget
till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och
hyresnämnder med den ändringen att paragrafen erhåller följande
som utskottets förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Utskottets förslag

17 §

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden
förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta
om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arrendenämnden
inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Hyresnämnd får i
ärende som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) inhämta
yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från
den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten
är belägen.

Fastighetsägarorganisation eller
hyresgästorganisation är ej part i
ärende enligt 22 §.

Mot hyresnämnds beslut enligt
denna lag får part föra talan hos
bostadsdomstolen genom besvär
inom tre veckor från den dag beslutet
meddelades.

CU 1977/78:32

Regeringens förslag Utskottets förslag

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978: 000) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, be -

reda den hyresgästorganisation som
melsén tillfälle att yttra sig.

Innan hyresnämnden meddelar
beslut som avses i 4 § andra stycket
hyresförhandlingslagen skall
den hyresgästorganisation med vilken
förhandlingsordning gäller beredas
tillfälle att yttra sig.

ingått den klandrade överenskom Begärs

prövning av fråga som
avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen
inträder organisation
med vilken förhandlingsordning
gäller som medpart till hyresvärden
vid handläggningen av
ärendet i den delen.

12. beträffande kooperativa bostadsföretag att riksdagen med bifall
till motionen 1977/78: 1945 antar övergångsbestämmelserna
till det genom propositionen framlagda förslaget till lag om
ändring i jordabalken med den ändringen att bestämmelserna
erhåller följande som utskottets förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Utskottets förslag

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a §
andra stycket i dess äldre lydelse gjorts i hyresavtal om att hyran skall
utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena
sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden
är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet alltjämt
rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämpningen
av 12 kap. 19 a § första stycket i dess nya lydelse anses som
förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978: 000).

Om särskilda skäl föreligger,
kan länsstyrelsen ge förening eller
aktiebolag som avses i punkt 16
övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen
(1971: 479) tillstånd
att tillämpa avtalsklausul
som avviker från 12 kap. 19 a §.
Tillstånd som har meddelats enligt
äldre bestämmelser gäller även efter
ikraftträdandet av denna lag.

Bestämmelserna i 12 kap. 44 § i den nya lydelsen gäller även i fråga
om hyresavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har hyresavtalet
uppsagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

13. beträffande övriga lagförslag att riksdagen antar förslaget till
hyresförhandlingslag i vad förslaget ej omfattas av utskottets
hemställan under 3, 6 och 11,

CU 1977/78: 32

14. att riksdagen antar förslaget till lag om ändring i jordabalken
och förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder
och hyresnämnder i vad förslagen ej omfattas av
utskottets hemställan under 11 och 12,

15. att riksdagen antar övriga genom propositionen framlagda lagförslag.

Stockholm den 11 maj 1978

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Oskar Lindkvist
(s), Lars Henrikson (s), Karl-Erik Strömberg (fp), Thure Jadestig (s),
Anna Eliasson (c), Maj-Lis Landberg (s), Birgitta Dahl (s), Kerstin Andersson
i Hjärtum (c), Eric Hägelmark (fp), Göthe Knutson (m), Per
Olof Håkansson (s), Filip Johansson (c) och Rolf Dahlberg (m).

Reservationer

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, MajLis
Landberg, Birgitta Dahl och Per Olof Håkansson (alla s) har reserverat
sig mot betänkandet i följande delar.

1. Hyresförhandlingssystemet

Reservanterna anser att

dels det avsnitt i utskottets yttrande som på s. 8 börjar ”Enligt utskottets”
och på s. 9 slutar ”yrkandet 1” bort lyda:

Utskottet erinrar om att förebilden för det lagfästa system för förhandlingar
som föreslås i propositionen är det frivilliga förhandlingssystem
som har utvecklats av hyresmarknadens partsorganisationer. På
den allmännyttiga bostadssektorn har det frivilliga förhandlingssystemet
varit i allmänt bruk sedan år 1958. Där finns numera över 400 lokala
förhandlingsordningar som tillsammans omfattar närmare 650 000 bostadslägenheter.
Under senare år har det frivilliga förhandlingssystemet
fått en snabbt ökande utbredning också på övriga delar av hyresmarknaden.
På samtliga sektorer finns numera riksomfattande avtal som
innehåller närmare anvisningar för förhandlingsverksamheten inom resp.
sektor. På samtliga sektorer finns också centralt inrättade partssammansatta
organ som har till uppgift dels att pröva uppkomna tvister som
inte har kunnat biläggas lokalt, dels att utfärda generella rekommendationer
i olika frågor som rör hyres- och andra boendevillkor.

CU 1977/78:32

Enligt utskottets mening får utvecklingen av det frivilliga förhandlingssystemet
till väsentlig del ses som ett resultat av den organiserade
hyresgäströrelsens strävan att skapa förutsättningar för frivilliga uppgörelser
mellan hyresmarknadens partsorganisationer. Det frivilliga förhandlingssystemet
bygger på den gemensamma övertygelsen att parterna
själva med så liten inblandning som möjligt av myndigheterna är
bäst skickade att reglera sina mellanhavanden. Till grund för förhandlingssystemet
ligger också hyresgästernas insikt om att de endast genom
att uppträda kollektivt kan uppbringa en sådan styrka och sådana
samlade kunskaper och erfarenheter att de kan uppträda som jämbördiga
förhandlingsparter till hyresvärdarna. Det faktiska underläge gentemot
hyresvärden, som den enskilde hyresgästen i allmänhet befinner
sig i, har allt fler hyresgäster kompenserat genom att ansluta sig till den
organiserade hyresgäströrelsen.

Den i Hyresgästernas riksförbund organiserade hyresgäströrelsen har
sedan förbundet bildades år 1923 samlat betydande kunskap och erfarenhet.
Liksom övriga folkrörelser har den en parlamentarisk uppbyggnad.
Den har också en brett utbyggd organisation på det regionala och
lokala planet och arbetar med långsiktiga målsättningar, fastlagda i stadgar
och program, som antagits efter grundliga diskussioner i rörelsens
parlamentariska organ.

De nu existerade förhandlingsordningarna är så gott som undantagslöst
tecknade av hyresgästförening ansluten till Hyresgästernas riksförbund.
Samtliga förhandlingsordningar i den mening som avses i propositionen
bygger på frivilliga överenskommelser. Hyresgästernas riksförbund
har alltså inte, som det ibland felaktigt har hävdats i den allmänna
debatten, något förhandlingsmonopol. Hyresgäströrelsen har inte
heller eftersträvat något sådant. Däremot har hyresgäströrelsen krävt
att alla hyresgäster skulle tillförsäkras lagfäst förhandlingsrätt.

På uppdrag av den förra regeringen utarbetade hyresrättsutredningen
ett förslag till legalt förhandlingssystem. Förslaget, som var enhälligt,
syftade i första hand till att ge hyresgästerna på de delar av hyresmarknaden,
där det förekommer att hyresvärdar blankt motsätter sig att förhandla
kollektivt, en lagfäst rätt till förhandlingsordning. Huvudprincipen
skulle emellertid fortfarande vara att försöka reglera förhållandena
på hyresmarknaden genom frivilliga avtal och överenskommelser mellan
partsorganisationerna. En tvångsvis genomdriven förhandlingsrätt
skulle endast komma i fråga, om andra utvägar inte stod till buds.

Utredningens lagförslag innebar väsentligen ett lagfästande av den
förhandlingsmodell som sedan länge har tillämpats på den allmännyttiga
sektorn och som senare har efterbildats på de andra sektorerna. På
en rad punkter valde utredningen lösningar som direkt motsvarar vad
som föreskrivs i de förhandlingsordningar som har rekommenderats av
partsorganisationernas centrala gemensamma organ.

CU 1977/78:32

Erfarenheterna av det frivilliga förhandlingssystemet är enligt utskottets
mening positiva. Systemet har visat att flertalet tvister i hyresfrågor
kan biläggas genom förhandlingar. Det kan också konstateras att den
fortlöpande demokratiseringen av boendet i hög grad har främjats genom
den förhandlingsform som partsorganisationerna gemensamt har
utvecklat. Systemet har numera tillämpats under lång tid och har vunnit
betydande stadga. Det omfattar ett mycket stort antal hyresgäster.
De centrala förlikningsorganens normskapande verksamhet har varit av
mycket stort värde för rättsbildningen på området.

Som motionärerna har framhållit har utredningsförslaget genom
motivuttalanden i statsrådsanförandet fått en delvis ny karaktär, bl. a.
som en följd av att den enskilde hyresgästens förhållanden har gjorts
till en dominerande fråga i propositionen. Dessa uttalanden har inte
kunnat motiveras av de erfarenheter som föreligger av det frivilliga
förhandlingssystemet. Endast i ett mycket begränsat antal fall har t. ex.
träffade, förhandlingsöverenskommelser blivit underställda hyresnämndens
prövning. Som framhålls i propositionen har dessutom vid remissbehandlingen
från bl. a. domstolshåll vitsordats att utredningens förslag
innehåller betryggande rättssäkerhetsgarantier för de enskilda hyresgästerna.

Utskottet kan också ansluta sig till motionärernas uppfattning att man
vid läsningen av propositionen ofta får intrycket att den föreslagna lagstiftningen
i första hand är avsedd att utgöra ett värn för den enskilda
hyresgästen mot hyresgäströrelsen. Utskottet vill i anslutning härtill
understryka vad motionärerna har anfört om att vi har haft och också
i framtiden kommer att ha en fri organisationsbildning i vårt land.
Ingenting hindrar därför enskilda hyresgäster från att vara oorganiserade.
I stället för att i propositionen ägna så oproportionerligt stort
intresse åt möjligheterna för en enskild hyresgäst eller en mindre grupp
hyresgäster att ställa sig utanför de kollektiva överenskommelserna,
hade det från hyresgästsynpunkt funnits starka skäl att i motiveringen
till den nya lagen ytterligare stärka hyresgästkollektivets ställning på
bostadsmarknaden i förhållande till fastighetsägarsidan.

Utskottet vill också peka på att framväxten av det kollektiva förhandlingssystemet
har gjort det möjligt att undvika en detaljreglering i lag
av hur hyresvillkor skall utformas. Som motionärerna har påpekat har
detta inneburit att bl. a. hyressättningsfrågorna i stor utsträckning har
kunnat avbyråkratiseras. Propositionens förslag innebär emellertid i
detta avseende ett steg bakåt i utvecklingen. Utskottet delar motionärernas
uppfattning att propositionens förslag är svåröverskådligt och svårbegripligt
för den enskilde hyresgästen. Till detta bidrar inte minst
att motivuttalandena på många punkter är oklara och motsägelsefulla.

Vad utskottet finner mest betänkligt med propositionens förslag är
emellertid de negativa konsekvenser förslaget kan komma att få när

CU 1977/78:32

det gäller att värna om en solidarisk bostadspolitik. Utskottet delar
motionärernas uppfattning att det finns risk för att ett genomförande
av förslagen kan leda till att organisationsväsendet på hyresmarknaden
splittras upp. En sådan utveckling skulle väsentligt försvåra den samlade
bedömningen av hyressättningsfrågorna som kan ske inom en väl
etablerad organisation och som i sin tur är nödvändig för att bruksvärdesystemet
skall fungera tillfredsställande. Utskottet delar alltså motionärernas
farhågor för att den föreslagna lagstiftningen kan leda till
att det uppstår risk för en hyressplittring som inte är motiverad av skillnader
i lägenheternas bruksvärde. Utskottet vill i likhet med motionärerna
erinra om att staten årligen genom lånesystemet ställer mycket stora
belopp till bostadsmarknadens förfogande bl. a. i syfte att verka för en
hyresutjämning enligt målsättningen lika kostnad för likvärdig bostad.
Med propositionens förslag finns det emellertid enligt utskottets bedömning
risk för att denna målsättning motverkas.

Mot bakgrunden av det anförda vill utskottet understryka vikten av
att regeringen noga följer tillämpningen av den föreslagna nya lagen
och skyndsamt vidtar de åtgärder som kan bli erforderliga för att förhindra
att sådana bostadspolitiska målsättningar motverkas som utskottet
har pekat på i det föregående. Med tillstyrkande av motionen
1977/78: 1943, yrkandet 1, förordar utskottet att riksdagen ger regeringen
till känna vad utskottet nu anfört.

dels utskottet under 2 bort hemställa:

2. beträffande hyresförhandlingssystemet att riksdagen med bifall
till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 1, ger regeringen
till känna vad utskottet har anfört,

2. Hyresgästorganisations förhandlingskostnader

Reservanterna anser att

dels det avsnitt i utskottets yttrande som på s. 11 börjar ”Utskottet
vill” och på s. 12 slutar ”yrkandet 2” bort lyda:

Utskottet delar motionärernas uppfattning att förslaget att i hyresförhandlingslagen
inta detaljerade föreskrifter om hyresgästorganisations
rätt till ersättning för förhandlingsarbete inger betänkligheter från
flera synpunkter. Som motionärerna har påpekat innebär förslaget ett
ingrepp i förhållanden som på alla liknande rättsområden har överlämnats
till de berörda parternas fria prövhings- och avtalsrätt. Förslaget
innebär från denna synpunkt en diskriminering av hyresgästernas organisationer.
Som motionärerna påpekat torde det också komma att upplevas
som förödmjukande att på detta sätt kunna få skäligheten av sina
nedlagda kostnader för förhandlingsarbete prövade av hyresnämnden.
Eftersom hyran innehåller täckning av fastighetsägarens kostnader för
motsvarande ändamål, måste det från hyresgästkollektivets synpunkt

CU 1977/78: 32

framstå som utmanande att endast den ena förhandlingspartens förhandlingskostnader
på detta sätt skall kunna redovisas och granskas.
Förslaget strider också, som framhålls i motionen, mot principen i hyreslagstiftningen
att enskilda kapital- och driftkostnadsposter i hyran
inte kan bli föremål för särskild prövning.

Utskottet finner därför inte skäl att frångå sitt tidigare ställningstagande
till frågan om förhandlingsersättning. I sitt av riksdagen godkända
betänkande CU 1975/76: 26 s. 5 framhöll utskottet att det enligt
utskottets uppfattning inte föreligger något hinder mot att ett bostadsföretag
genom bidrag eller eljest tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar
för hyresgäströrelsens medverkan i ett förhandlingsarbete som kommer
alla boende till godo. De i propositionen föreslagna bestämmelserna
innebär emellertid enligt utskottets mening att man försvårar utgivandet
av sådana bidrag.

På grund av det anförda anser utskottet att de föreslagna bestämmelserna
om hyresgästorganisations förhandlingskostnader bör utgå ur
förslaget till hyresförhandlingslag.

dels utskottet under 4 bort hemställa:

4. beträffande hyresgästorganisations förhandlingskostnader att
riksdagen med bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 2,
godkänner vad utskottet har anfört i denna del,

3. Debitering av förhandlingsersättning

Reservanterna anser — under förutsättning av bifall till reservationen
2 — att det avsnitt i utskottets yttrande som på s. 13 börjar ”Utskottet
vill peka” och på s. 14 slutar ”de boende” bort lyda:

Med hänvisning till att utskottet ovan har förordat att bestämmelserna
om förhandlingsersättning bör utgå ur förslaget till hyresförhandlingslag
avstyrker utskottet bifall till motionen 1977/78: 1946, såvitt nu
är i fråga.

4. Ersättning för förhandlingsarbete

Reservanterna anser — under förutsättning av bifall till reservationerna
2 och 3 — att utskottet under 6 bort hemställa:

6. beträffande ersättning för förhandlingsarbete att riksdagen

a. beslutar att 20 § skall utgå ur förslaget till hyresförhandlingslag,

b. antar 22 § i förslaget till hyresförhandlingslag med den ändringen
att paragrafen erhåller följande som reservanternas förslag
betecknade lydelse:

CU 1977/78:32

Regeringens förslag Reservanternas förslag

22 §

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor
för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet
hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen
i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall
ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den
dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga
om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot
honom.

Vid prövning av hyresvillkor en- Vid prövning av hyresvillkor enligt
första stycket skall 12 kap. ligt första stycket skall 12 kap.

48 § jordabalken tillämpas med 48 § jordabalken tillämpas med

den avvikelse som kan följa av den avvikelse som kan följa av

21 §. Skäligheten av belopp som 21 §.

avses i 20 § får prövas även utan
samband med prövning av hyran
i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen
i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden
samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd
därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt
5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för beloppets mottagande
till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen
för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse
som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

5. övriga lagförslag

Reservanterna anser — under förutsättning av bifall till reservationerna
2, 3 och 4 — att utskottet under 13 bort hemställa:

13. beträffande övriga lagförslag att riksdagen

a. antar förslaget till hyresförhandlingslag i vad förslaget ej
omfattas av utskottets hemställan under 3, 6 och 11,

b. beslutar att 21—33 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag
skall erhålla numren 20—32 §§,

3 Riksdagen 1977178. 19 sami. Nr 32

CU 1977/78: 32

Bilaga 1

Lagförslagen i prop. 1977/78: 175

1 Förslag till
Hyresförhandlingslag

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter
får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd
och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem,
och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på
grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal
mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsändamål
regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör
del av upplåtarens bostad.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om verkan
av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga
om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd.

2 § Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal
varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd
enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsägning
tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse
träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtal
kan av hyresgästen hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt
vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I stället för 48 §
tredje stycket jordabalken gäller att förhandlingsklausul skall föras in
eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens
personliga boendeförhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som
berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att
förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

3 § Förhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i
ett eller flera hus, om ej parterna är ense om att undanta viss lägenhet.
Förhandlingsordning gäller ej för bostadslägenhet, om hyresavtalet till
följd av beslut av hyresnämnd inte innehåller förhandlingsklausul.

CU 1977/78: 32

4 § Gäller förhandlingsordning för visst hus, får ej avtal om förhandlingsordning,
som avser det huset, slutas med annan organisation av
hyresgäster, förrän den förra förhandlingsordningen har upphört att
gälla där.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnd i tvist som avses i 2 § andra
stycket förordna att förhandlingsordning inte vidare skall gälla för det
eller de hus som är i fråga.

5 § Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att påkalla
förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av
hyran eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat,
rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra
rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som
rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen
genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att
företräda honom i saken.

Avtal om förhandlingsordning

6 § Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftligen och dagtecknas.
Avtalet skall innehålla uppgift om vilka lägenheter som omfattas
av förhandlingsordningen.

7 § Om avvikelse skall gälla från vad som stadgas i 5 § andra stycket
eller om förhandlingsrätt skall föreligga i fråga som avses i 5 § tredje
stycket, skall detta anges i avtalet om förhandlingsordning.

I avtal om förhandlingsordning skall anges den tidpunkt från vilken
förhandlingsordningen skall tillämpas. Har så ej skett träder den i kraft
omedelbart.

8 § Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhandlingsordning
gäller och har den nye 'hyresvärden varken ägt eller bort
äga kännedom om förhandlingsordningen, är den tidigare hyresvärden
skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye hyresvärden på grund
av försummelsen.

CU 1977/78: 32

Rätt till förhandlingsordning

9 § Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av
hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning, har organisationen rätt
att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande
rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster
vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om förhandlingsordning.

10 § Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen
respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det ej
med hänsyn till organisationens kvalifikationer, hyresgästernas inställning
och omständigheterna i övrigt kan anses obilligt mot hyresvärden
respektive hyresgästorganisationen eller mot hyresgästerna att den begärda
förhandlingsordningen skall gälla.

11 § Finner hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning,
skall nämnden fastställa förhandlingsordningens innehåll. Den tidpunkt,
från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas, skall bestämmas så
att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästerna om
införande av förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

12 § Förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning. Uppsägning
skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast
vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Gäller förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske
senast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse
om verkan av utebliven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid,
anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

13 § Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta
fråga om förlängning av förhandlingsordningen till prövning av hyresnämnden.
Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag då
han fick del av uppsägningen. Senare inkommen ansökan upptas ej till
behandling.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som
anges i 10 §.

Om part påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att förhandlingsordning
förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

CU 1977/78: 32

14 § Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej avgjord,
när förhandlingsordningen på grund av uppsägningen skulle ha
upphört att gälla, skall förhandlingsordningen tillämpas till dess att
frågan är slutligt avgjord.

Förhandlingen

15 § Part som vill förhandla skall göra framställning hos motparten
om förhandling. Är både hyresvärd och fastighetsägarorganisation parter
enligt förhandlingsordningen, skall båda påkalla förhandling och
framställning om förhandling från motpartens sida göras hos var och
en av dem.

Framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den eller
de frågor om vilka förhandling påkallas.

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det
att förhandlingsframställning kommit motparten till handa.

Avvikelse från föreskrifterna i denna paragraf får göras genom skriftligt
avtal.

16 § Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa
sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till
lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras
protokoll som justeras av båda parter.

17 § Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sammanträde
hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

18 § Om parterna ej enas om annat, skall förhandling anses avslutad,
när part som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första
stycket har givit motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen.

Har förhandling om en fråga avslutats utan att överenskommelse träffats
och begär part att förhandling om samma fråga skall återupptas,
är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grund av denna
framställning.

Förhandlingsöverenskotnmelsen

19 § Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och undertecknas
av förhandlingsordningens parter.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i förhandlingsöverenskommelse.

CU 1977/78: 32

20 § Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran
för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till
hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen
skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning
av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt
med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och
övriga omständigheter.

21 § I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenheter
i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som
är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan
anses föreligga skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

22 § Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat
hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av
hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen
i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling
skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från
den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i
fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas
mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 48 §
jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skäligheten
av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband med
prövning av hyran i övrigt.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse
som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

23 § Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyresvärden
träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket
ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har ägt rum.
Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad
som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller ändring av
grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap.
19 a § jordabalken i strid med träffad förhandlingsöverenskommelse.
Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för myc -

CU 1977/78: 32

ket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975: 635) från dagen för
beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej
har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part
enligt förhandlingsordningen.

Rätt till prövning av hyresvillkoren i vissa fall

24 § Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att
överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att utan
uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av
hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller
om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har
påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen
är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före det månadsskifte
som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.
Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden
dock förordna att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren
yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket
andra meningen, skall skälen härför anges.

25 § Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Villkoren för den fortsatta förhyrningen skall fastställas enligt 12 kap.

48 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor
som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 § jordabalken
skall tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren
för fortsatt förhyrning.

Skadestånd

26 § Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att påkalla förhandling enligt
5 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han
skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått till
följd av hans försummelse.

27 § Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkallat
förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första
stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att
ersätta motparten skada som har uppstått till följd av hans underlåten -

CU 1977/78: 32

het. Detsamma gäller, om part bryter mot 16 § andra stycket eller mot

17 §.

28 § Vid bedömande om och i vad mån skada har uppstått skall hänsyn
tas även till parts intresse av att denna lag och förhandlingsordningen
iakttas och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk
betydelse.

29 § Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels
inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet
på vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels
också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om anspråket
till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till talan förlorad.

Övriga bestämmelser

30 § Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd
som avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen
(1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i
ärende, vari enligt 4 § andra stycket upptas fråga om förhandlingsordnings
bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 §.

31 § Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos
bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet
meddelades. Mot beslut enligt 4 § andra stycket att förhandlingsordning
inte vidare skall gälla får talan föras även av hyresgästorganisation som
är part enligt förhandlingsordningen.

Besvärshandling skall inges till bostadsdomstolen.

32 § I tvist som avses i 22 eller 24 § skall vardera parten svara för
sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av

18 kap. 6 § rättegångsbalken.

33 § Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag
från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller
aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen
(1971: 479).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978. Lagen tillämpas inte vid
fastställelse eller ändring av övergångshyra enligt lagen (1974: 1080) om
avveckling av hyresregleringen.

Såsom avtal om förhandlingsordning enligt denna lag anses även avtal
som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med
bestämmelserna i 1, 3 och 6 §§ samt innefattar rätt att påkalla förhandling
rörande någon av de frågor som anges i 5 §.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a §

CU 1977/78: 32

andra stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 juli 1978 gjorts i
hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom
överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation,
i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation,
har förbehållet alltjämt rättsverkan enligt sitt innehåll.
Sådant förbehåll skall vid tillämpningen av 2 § andra stycket och 3 §
denna lag anses som förhandlingsklausul enligt lagen.

2 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dels att 7 kap. 13 § samt 12 kap. 19 a, 24 a, 35, 44, 46, 63 och 65 §§
skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas två nya paragrafer, 12 kap. 55 a och
65 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 KAP.

13 §

Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller
hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt
avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 §.
I fråga om överenskommelse som avses i 7 § gäller första stycket endast
om den förut gällande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid
tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i tilllämpning.

Om giltighet av avtal om förhandlingsordning
mot ny hyresvärd
finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen
(1978: 000).

12 KAP.

19 a §

Hyran för bostadslägenhet skall Hyran för bostadslägenhet skall
vara till beloppet bestämd i avta- vara till beloppet bestämd i avtalet.
Detta gäller dock ej ersättning let eller, om avtalet innehåller färtor
kostnad som hänför sig till handlingsklausul enligt hyresför lägenhetens

uppvärmning, förse- handlingslagen (1978:000), i för ende

med varmvatten eller elek- handlingsöverenskommelse. Detta

trisk ström eller avgifter för vat- gäller dock ej ersättning för kost ten

och avlopp. nåd som hänför sig till lägenhe tens

uppvärmning, förseende med
varmvatten eller elektrisk ström
eller avgifter för vatten och avlopp.

1 Omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1974: 1083.

4 Riksdagen 1977/78. 19 sami. Nr 32

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse

Utan hinder av första stycket
första punkten gäller förbehåll i
hyresavtal att hyran skall utgå
med belopp som bestämmes genom
skriftlig överenskommelse
mellan å ena sidan hyresvärden
eller organisation av fastighetsägare,
i vilken hyresvärden är
medlem, och å andra sidan organisation
av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med
vad som sägs i första och andra
styckena, skall hyran utgå med
belopp som är skäligt med hänsyn
främst till parternas avsikter och
övriga förhållanden när avtalet
träffades.

Föreslagen lydelse

Har hyran ej bestämts enligt
vad som sägs i första stycket, skall
hyran utgå med belopp som är
skäligt med hänsyn främst till parternas
avsikter och övriga förhållanden
när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra
för bostadslägenhet i vissa fall när
förhandlingsordning gäller finns
bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

24 a §

Bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra
målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskar därigenom
lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus
som icke är avsett att uthyras varaktigt
eller lägenhet som upplåtaren
innehar med bostadsrätt, gäller
första stycket endast om ej
annat har avtalats.

Avser hyresavtalet enfamiljshus
som icke är avsett att uthyras varaktigt
eller lägenhet, vilken upplåtits
av någon som innehade den
med bostadsrätt och vilken alltjämt
innehaves med sådan rätt,
gäller första stycket endast om ej
annat har avtalats.

Fråga om skyldighet för hyresgästen att utgiva ersättning enligt första
stycket prövas av hyresnämnd.

35 §

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för
hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft
lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om
synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4. upplåtaren innehar lägenhe- 4. lägenheten upplåtits av någon
ten med bostadsrätt, som innehade den med bostads rätt

och lägenheten alltjämt innehaves
med sådan rätt,

5. hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål
och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun till att hyresgästen får annan bostad genom att
anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden
om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu
gäller även kommunalförbund, som handhar för två eller flera kommuner
gemensam bostadsförmedling.

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första
stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyra
och har hyresvärden med anledning
därav uppsagt avtalet, får hyresgästen
ej på grund av dröjsmålet
skiljas från lägenheten, om hyran
betalas på sätt som anges i
20 § andra eller tredje stycket eller
nedsättes hos överexekutor enligt
21 § senast tolfte vardagen efter
det att hyresgästen, i den ordning
som gäller för uppsägning,
delgivits underrättelse om att han
genom att betala hyran på angivet
sätt äger återvinna hyresrätten.
I avvaktan på att hyresgästen
visar sig ha fullgjort vad som sålunda
fordras för att återvinna hyresrätten
får beslut om vräkning
icke meddelas förrän fjorton vardagar
förflutit från det att hyresgästen
delgivits underrättelsen.

Är hyresrätten enligt 42 § första
stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyra
och har hyresvärden med anledning
därav uppsagt avtalet, får hyresgästen
ej på grund av dröjsmålet
skiljas från lägenheten, om hyran
betalas på sätt som anges i
20 § andra eller tredje stycket eller
nedsättes hos överexekutor enligt
21 § senast tolfte vardagen efter
det att hyresgästen, i den ordning
som gäller för uppsägning,
delgivits underrättelse om att han
genom att betala hyran på angivet
sätt äger återvinna hyresrätten
samt, i fråga om bostadslägenhet,
meddelande om uppsägningen och
anledningen till denna lämnats socialnämnden
i den kommun där
lägenheten är belägen. I avvaktan
på att hyresgästen visar sig ha fullgjort
vad som sålunda fordras för
att återvinna hyresrätten får beslut
om vräkning icke meddelas förrän
fjorton vardagar förflutit från det
att hyresgästen delgivits underrättelsen
och, i fråga om bostadslägenhet,
meddelandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som Regeringen eller myndighet som
regeringen bestämmer fastställer regeringen bestämmer fastställer

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

formulär till underrättelse som av- formulär till underrättelse och

ses i första stycket. meddelande som avses i första

stycket.

46 §

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i fall som avses i 4 §
första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till
förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av
dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för
ombyggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- 6. avtalet avser lägenhet i endler
tvåfamiljshus eller lägenhet eller tvåfamiljshus och upplåtaren

som upplåtaren innehar med bo- har sådant intresse att förfoga över

stadsrätt och upplåtaren har så- lägenheten att hyresgästen skäli dant

intresse att förfoga över lä- gen bör flytta,

genheten att hyresgästen skäligen
bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som
upplåtits av någon som innehade
den med bostadsrätt och lägenheten
alltjämt innehaves med sådan
rätt samt bostadsrättshavaren har
sådant intresse att förfoga över lägenheten
att hyresgästen skäligen
bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning
inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att
det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse
åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8. hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställning
för skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och
det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eller
8 och som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet
upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år,
hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas
såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första
stycket rätt till sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del därav med anledning av
att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt
beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset.

55 a

Är sådant meddelande från hyresvärden
som avses i 10 § eller
42 § första stycket 2, 3 eller 5 avsänt
i rekommenderat brev under
mottagarens vanliga adress, skall
hyresvärden anses ha fullgjort vad
som ankommer på honom. Detsamma
gäller beträffande sådant
meddelande från hyresgästen som
avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 §.

I fall som avses i 24 § är det dock
till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

Uppställer någon uppsåtligen
villkor om särskilt vederlag för
upplåtelse av bostadslägenhet eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan
lägenhet, dömes till böter eller
fängelse i högst ett år. Gärningen
får icke åtalas av åklagare,
om ej åtal finnes påkallat ur allmän
synpunkt.

Om rätt till prövning av hyresvillkoren
för bostadslägenhet i
vissa fall när förhandlingsordning
gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen
(1978: 000).

Är sådant meddelande från hyresvärden
som avses i 10 § eller
42 § första stycket 2, 3 eller 5 eller
sådant meddelande från hyresvärden
till socialnämnd som avses
i 44 § avsänt i rekommenderat
brev under mottagarens vanliga
adress, skall hyresvärden anses ha
fullgjort vad som ankommer på
honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen
som avses i 11, 14, 19,
24 eller 33 §. I fall som avses i
24 § är det dock till fyllest att
meddelandet är avsänt på annat
ändamålsenligt sätt.

Uppställer någon uppsåtligen
villkor om särskilt vederlag för
upplåtelse av bostadslägenhet eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan
lägenhet, dömes till böter eller
fängelse i högst sex månader.
I ringa fall skall dock ej dömas
till straff.

År brottet grovt, dömes till
fängelse i högst två år. Vid bedömande
huruvida brottet är grovt
skall särskilt beaktas om det utgjort
led i en verksamhet som bedrivits
yrkesmässigt eller i större
omfattning eller om gärningsman -

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

nen eljest i avsevärd mån har
missbrukat sin ställning som ägare
eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villkoret
är skyldig att återbära vad han mottagit.

65 a §

Ej får någon mottaga, träffa avtal
om eller begära ersättning av
hyressökande för anvisning av bostadslägenhet.
Sådan ersättning
får dock utgå vid yrkesmässig
bostadsförmedling enligt grunder
som föreskrivs~av regeringen eller
myndighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot
första stycket dömes till böter eller
fängelse i högst sex månader.
Är brottet grovt, dömes till fängelse
i högst två år.

Den som har uppburit otillåten
ersättning är skyldig att återbära
den.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a §
andra stycket i dess äldre lydelse gjorts i hyresavtal om att hyran skall
utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena
sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden
är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet alltjämt
rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämpningen
av 12 kap. 19 a § första stycket i dess nya lydelse anses som förhandlingsklausul
enligt hyresförhandlingslagen (1978: 000).

Bestämmelserna i 12 kap. 44 § i den nya lydelsen gäller även i fråga
om hyresavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har hyresavtalet uppsagts
dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom

föreskrivs i fråga om lagen (1973: 188) om arrendenämnder
och hyresnämnder1

dels att 4, 10, 11, 12, 17, 22, 23 och 32 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 11 a och 15 a §§,
samt närmast före 15 a § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

1 Lagen omtryckt 1974: 1090.

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift
att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt
12 kap. 34—36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt
12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning
enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor
enligt 22—24 §§ hyresförhandlingslagen
(1978:000) eller om
återbetalningsskyldighet enligt
23 § samma lag,

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt
52 §, allt bostadsrättslagen (1971: 479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12
kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första
stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd
och hyresgästorganisation enligt
hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bostadsförvaltningslagen
(1977: 792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet
m. m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten
är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där
bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen
föres.

10 §

Underlåter sökanden att på kal- Underlåter sökanden att på kallelse
infinna sig inför nämnd, av- leise infinna sig inför nämnd, av skrives

ärendet. Kommer ej mot- skrives ärendet. Kommer ej motparten
tillstädes, får nämnden fö- parten tillstädes, får nämnden förelägga
honom vid vite att inställa relägga honom vid vite att instäl sig

inför nämnden. Kommer par- la sig inför nämnden. Kommer

ten likväl ej tillstädes och är det parten likväl ej tillstädes och är

icke antagligt att förlikning kan det icke antagligt att förlikning

komma till stånd, avskrives ären- kan komma till stånd, avskrives

det. Rör ärendet tvist som avses i ärendet. Rör ärendet tvist som av 1

§ första stycket 2 eller 4 § första ses i 1 § första stycket 2 eller 4 §

stycket 2 eller 3, avgöres dock första stycket 2,2a eller 3, avgö ärendet

utan hinder av partens res dock ärendet utan hinder av

utevaro. partens utevaro.

2 Senaste lydelse 1977: 794.

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden,
avskrives ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket
andra och tredje punkterna motsvarande tillämpning.

Första och andra styckena äger ej tillämpning om det finns anledning
antaga att part har laga förfall för sin utevaro.

11 §

Rör ärende som avskrivits en- Rör ärende som avskrivits enligt
10 § första stycket första ligt 10 § första stycket första

punkten tvist som avses i 9 kap. punkten tvist som avses i 9 kap.

10 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 10 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49

eller 55 § jordabalken, 5 § lagen eller 55 § jordabalken, 22 eller

(1957: 390) om fiskearrenden eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:

52 § bostadsrättslagen (1971: 479), 000), 5 § lagen (1957: 390) om fis skall

nämnden återupptaga ären- kearrenden eller 52 § bostadsrätts det

på ansökan av sökanden. An- lagen (1971:479), skall nämnden

sökan göres skriftligen inom tre återupptaga ärendet på ansökan

veckor från den dag beslutet om av sökanden. Ansökan göres

avskrivning meddelades. skriftligen inom tre veckor från

den dag beslutet om avskrivning
meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

11 a §

Gäller för lägenhet förhandlingsordning
enligt hyresförhandlingslagen
(1978: 000), får hyresnämnd
i hyrestvist enligt 12 kap.
jordabalken icke pröva hyresvärds
yrkande om högre hyra, om ej förhandling
som skall påkallas enligt
förhandlingsordningen ägt rum rörande
tvistefrågan. Detsamma gäller
yrkande om ändring av grunderna
för beräkning av sådan särskild
ersättning som avses i 12 kap.
19 a § jordabalken. Har förhandling
ej ägt rum, får yrkande ändå
upptagas till prövning, om hyresvärden
påkallat förhandling men
mot denna mött hinder som icke
berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation
som är part
enligt förhandlingsordningen.

12 §

Nämnd skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke
påkallats, söka förlika parterna.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall
nämnden framlägga förslag till förlikning, om det ej är uppenbart att
förutsättningar för förlikning saknas.

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Träffas ej förlikning, avgöres Träffas ej förlikning, avgöres
tvisten av nämnden, om tvisten tvisten av nämnden, om tvisten

rör fråga som avses i 1 § första rör fråga som avses i 1 § första

stycket 2 eller 4 § första stycket stycket 2 eller 4 § första stycket

2 eller 3. I annat fall avskrives 2,2a eller 3. I annat fall avskri ärendet.

ves ärendet.

Ärende angående förhandlingsordning
m. m.

15 a §

Tvist som avses i 4 § första stycket
5 a hänskjutes till hyresnämnd
genom ansökan som skall vara
skriftlig samt innehålla uppgift om
parternas namn, den berörda fastighetens
belägenhet och tvistens
beskaffenhet.

Bestämmelserna i 8 § andra—
femte styckena äger motsvarande
tillämpning i fråga om ansökan
som avses i första stycket.

Förhandling skall hållas inför
nämnden, om det ej är uppenbart
att förhandling ej behövs. Skall
part inställa sig personligen, får
nämnden förelägga vite.

Underlåter sökanden att på kallelse
infinna sig inför nämnden,
avskrives ärendet. Uteblir motparten,
får nämnden förelägga honom
vid vite att inställa sig inför nämnden.
Uteblir han likväl, avgöres
ärendet utan hinder av hans utevaro.

Fjärde stycket äger ej tillämpning
om det finns anledning antaga
att part har laga förfall för sin
utevaro.

17 §

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

I ärende angående tvist om hyresvillkor
enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:000) skall
hyresnämnden, om det finnes erforderligt,
bereda den hyresgästorganisation
som ingått den
klandrade överenskommelsen tillfälle
att yttra sig.

Innan hyresnämnden meddelar
beslut som avses i 4 § andra stycket
hyresförhandlingslagen skall
den hyresgästorganisation med vilken
förhandlingsordning gäller beredas
tillfälle att yttra sig.

22 S3

Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rättskraft,
såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 4 § första stycket 2, 3,
6 eller 7. Vad som sagts nu gäller
dock ej beslut, varigenom ansökan
om reparationsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller
tillstånd enligt 12 kap. 34—36 eller
40 § jordabalken eller 30 §
andra stycket bostadsrättslagen
(1971: 479) eller ansökan om uppskov
enligt 12 kap. 59 § jordabalken
eller ansökan om förbud eller
medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen
(1973:531)
lämnats utan bifall.

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds
beslut i ärende enligt 12
kap. jordabalken eller i ärende
angående bostadsrätt, bostadssanering
eller särskild förvaltning
eller i ärende enligt lagen (1975:
1132) om förvärv av hyresfastighet
m. m. finns bestämmelser i 12

3 Senaste lydelse 1975: 1133.

4 Senaste lydelse 1977: 794.

Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rättskraft,
såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 4 § första stycket 2, 2 a,
3,5 a, 6 eller 7. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom
ansökan om reparationsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller tillstånd enligt 12 kap.
34—36 eller 40 § jordabalken eller
30 § andra stycket bostadsrättslagen
(1971:479) eller ansökan om
uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken
eller ansökan om förbud
eller medgivande som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen (1973:531)
eller yrkande om rätt till förhandlingsordning
enligt 9 § hyresförhandlingslagen
(1978:000) lämnats
utan bifall.

§4

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds
beslut i ärende enligt 12
kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen
(1978:000) eller i
ärende angående bostadsrätt, bostadssanering
eller särskild förvaltning
eller i ärende enligt lagen
(1975: 1132) om förvärv av hyres -

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

kap. 70 § jordabalken, 76 § bo- fastighet m. m. finns bestämmel stadsrättslagen

(1971:479), 21 § ser i 12 kap. 70 § jordabalken,

bostadssaneringslagen (1973:531), 31 § hyresförhandlingslagen, 76 §

34 § bostadsförvaltningslagen bostadsrättslagen (1971: 479), 21 §

(1977: 792) samt 25 § lagen om bostadssaneringslagen (1973: 531),

förvärv av hyresfastighet m. m. 34 § bostadsförvaltningslagen

(1977:792) samt 25 § lagen om
förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a eller 16 c §,

2. avskrivit ärende enligt 8—10, 2. avskrivit ärende enligt 8—10,

16, 16 a eller 16 c §, dock ej när 15 a, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej

ärendet kan återupptagas, när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande
eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre
veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges
till domstolen.

32 §5

Föres ej talan mot nämnds beslut
enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.
24 a § jordabalken, 13 a § denna
lag eller 13 eller 15 § eller 25 §
första stycket bostadsförvaltningslagen
(1977:792), får beslutet
verkställas såsom lagakraftägande
dom.

Föres ej talan mot nämnds beslut
enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.
24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller
27 § hyresförhandlingslagen (1978:
000), 13 a § denna lag eller 13 eller
15 § eller 25 § första stycket
bostadsförvaltningslagen (1977:
792), får beslutet verkställas såsom
lagakraftägande dom.

Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen
förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket
nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut,
om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande
dom.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

4 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol
skall ha nedan angivna lydelse.

5 Senaste lydelse 1977: 794.

CU 1977/78: 32

Föreslagen lydelse
28 §!

Nuvarande lydelse

Beslut av bostadsdomstolen äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § 2, 3, 6
eller 7 lagen (1973: 188) om arrendenämnder
och hyresnämnder.
Vad som sagts nu gäller dock ej
beslut, varigenom ansökan om reparationsf
öreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller tillstånd
enligt 12 kap. 34 eller 36 §
jordabalken eller ansökan om förbud
eller medgivande som avses i
2a § bostadssaneringslagen (1973:
531) lämnats utan bifall.

Beslut av bostadsdomstolen äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § 2, 2 a,
3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973: 188)
om arrendenämnder och hyresnämnder.
Vad som sagts nu gäller
dock ej beslut, varigenom ansökan
om reparationsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket
eller tillstånd enligt 12 kap. 34 eller
36 § jordabalken eller ansökan
om förbud eller medgivande som
avses i 2 a § bostadssaneringslagen
(1973: 531) eller yrkande om rätt
till förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978: 000)
lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

5 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser
för vissa orter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 189) med särskilda
hyresbestämmelser för vissa orter
dels att 2 § skall upphöra gälla,
dels att 4 och 6 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Ärende om ersättning enligt 2 §
eller tillstånd enligt 3 § prövas av
hyresnämnd som avses i 12 kap.
68 § jordabalken.

I fråga om förfarandet inför
hyresnämnd äger 4 § andra stycket,
17—21 och 24—30 §§ lagen
(1973: 188) om arrendenämnder
och hyresnämnder motsvarande
tillämpning.

Föreslagen lydelse
§x

Ärende om tillstånd enligt 3 §
prövas av hyresnämnd som avses
i 12 kap. 68 § jordabalken.

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd
äger 4 § andra stycket,
14, 17—21 och 24—30 §§ lagen
(1973: 188) om arrendenämnder
och hyresnämnder motsvarande
tillämpning.

6 §2

Den som uppsåtligen bryter mot Den som uppsåtligen bryter mot

2 eller 3 § dömes till böter eller 3 § dömes till böter eller fängelse

fängelse i högst ett år. Han är i högst ett år.

1 Senaste lydelse 1975: 1137.

1 Senaste lydelse 1974: 823.

2 Senaste lydelse 1974: 823.

CU 1977/78: 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

även i fall som avses i 2 § skyldig
att återbära otillåten ersättning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Bestämmelserna i 2 § och 6 § i dess äldre lydelse gäller fortfarande
beträffande gärning som har begåtts före ikraftträdandet.

6 Förslag till
Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

Härigenom föreskrivs att 16 § bostadsrättslagen (1971:479) skall ha
nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

16 §

Bostadsrättshavare kan sedan två år förflutit från det bostadsrätten
uppläts avsäga sig bostadsrätten och därigenom bli fri från sina förpliktelser
som bostadsrättshavare. Avsägelse göres skriftligen hos styrelsen.

Sker avsägelse, övergår bostads- Sker avsägelse, övergår bostadsrätten
till föreningen på den far- rätten till föreningen vid det må dag

för avträdande av hyrd lägen- nadsskifte som inträffar närmast

het som inträffar närmast efter efter tre månader från avsägelsen

tre månader från avsägelsen. eller vid det senare månadsskifte

som angivits i denna.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

De nya bestämmelserna gäller även i fråga om bostadsrätt som upplåtits
före ikraftträdandet. Har avsägelse skett dessförinnan, gäller dock
äldre bestämmelser.

7 Förslag till
Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

Härigenom föreskrivs att 1 § bostadssaneringslagen (1973: 531) skall
ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §x

Denna lag äger tillämpning på fastighet på vilken finns bostadslägenhet
som fastighetens ägare regelmässigt uthyr för annat ändamål än
fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Lagen gäller
dock ej fastighet som tillhör staten eller kommun.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmelserna
i denna lag motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om

* Senaste lydelse 1974: 821.

CU 1977/78: 32

byggnad som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tilllämpliga
delar.

Med organisation av hyresgäster
avses i denna lag riksorganisation
eller förening, som är ansluten till
sådan organisation och inom vars
verksamhetsområde fastigheten är
belägen.

Med organisation av hyresgäster
avses i denna lag organisation som
har avtal om förhandlingsordning
för fastigheten eller, om förhandlingsordning
ej gäller, riksorganisation
eller förening, som är ansluten
till sådan organisation och
inom vars verksamhetsområde fastigheten
är belägen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen Härigenom

föreskrivs att 3 § lagen (1974: 1080) om avveckling av
hyresregleringen skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §

Under tiden den 1 oktober 1975 Under tiden den 1 oktober 1975
—den 30 september 1978 får hy- —den 31 december 1978 får hyresvärden
ta emot högre hyra än resvärden ta emot högre hyra än

som utgått tidigare endast efter som utgått tidigare endast efter

sådan överenskommelse eller sådan överenskommelse eller

prövning som avses i 4 §. prövning som avses i 4 §.

Om den utgående hyran understiger hyran för lägenheter, som med
hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, får hyran under den i första stycket
angivna tidsperioden icke höjas i vidare mån än som motsvarar
skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga
lägenheter. Andelens storlek skall bestämmas så att lägenhetens
hyra den 1 oktober 1978 är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.
Den högsta hyra som sålunda får utgå vid varje tidpunkt under
övergångstiden betecknas i denna lag som övergångshyra.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

CU 1977/78: 32

Bilaga 2

Motionsyrkandenas behandling

Motion	Yrkande Utskottets	Utskottets	Reservation
(nr)		yttrande (s)	hemställan (punkt)	(nr)
281 (vpk)		20—21	10 a
1367 (apk)	1	20—21	10 b
1368 (apk)		20	8
1384 (vpk)		20	9
1943 (s)	1	7—9	2	1
	2a	11—12	4,6	2, 3,4
	2 b	11—12	4, 6	2, 3, 4
	2c	11—12	4, 13	2,5
	3 a	22—23	11 a
	3 b	22—23	11 b
	4	17—20	7
1944 (apk)	1	7	1
	2	7	1
1945 (s)		24—25	12
1946 (vpk)		10, 12—13 14—15, 21	3, 5, 6

CU 1977/78: 32

Innehåll

Propositionen 1

Motionerna 1

Utskottet 6

Inledning 6

Allmänna synpunkter 7

Förhandlingsklausul 9

Ersättning för förhandlingsarbete 10

Förfarandet när förhandlingar har strandat m. m 14

Hyressättningsnormerna 20

Skadestånd 21

Organisationernas processuella ställning 21

Kooperativa bostadsföretag 23

Hemställan 25

Reservationer 28

1. Hyresförhandlingssystemet 28

2. Hyresgästsorganisations förhandlingskostnader 31

3. Debitering av förhandlingsersättning 32

4. Ersättning för förhandlingsarbete 32

5. Övriga lagförslag 33

Bilagal Lagförslagen enligt propositionen 34

Bilaga 2 Motionsyrkandenas behandling 55

NORSTEDTS TRYCKERI STOCKHOLM 1978 780059