med anledning av motioner om vissa frågor rörande jordbruksarrende (Betänkande 1977/78:LU26 Lagutskottet)

LU 1977/78:26

Lagutskottets betänkande
1977/78:26

med anledning av motioner om vissa frågor rörande jordbruksarrende Ärendet I

detta ärende behandlar utskottet följande under den allmänna motionstiden
väckta motioner:

A. motionen 1977/78:526 av Ivan Svanström (c) och Georg Pettersson (c) vari
yrkas att riksdagen beslutar att hos regeringen anhålla att arrendelagskommittén
får i uppdrag att utreda frågorna om sidoarrende i enlighet med vad
som anförts i motionen,

B. motionen 1977/78:1009 av Jörn Svensson m. fl. (vpk) vari yrkas att
riksdagen hos regeringen begär följande åtgärder för att förbättra arrendatorernas
ställning:

1. införande av ett system för priskontroll av arrenden som även möjliggör
sänkning av arrendeavgifterna, vilka efter 1970 stegrats oproportionerligt,

2. förslag till lagändring med syfte att garantera arrendatorn rätt till sådan
värdeökning, som uppkommer på grund av egna insatser,

3. förslag till lag om besittningsskydd under arrendatorns livstid,

4. förslag till lag som möjliggör för arrendator på statlig mark och under
fideikommiss att alltid kunna överklaga markägarens beslut till regeringen.

C. motionen 1977/78:1479 av Ivan Svanström (c) vari yrkas att riksdagen hos
regeringen begär att arrendelagskommittén genom tilläggsdirektiv får i
uppdrag att - på sätt angivits i motionen - undersöka kommunernas
avtalspraxis i fråga om gårdsarrenden och föreslå de lagändringar som kan
föranledas därav.

Gällande rätt

Allmänt om jordbruksarrende

Jordbruksarrende föreligger när jord genom arrendeavtal upplåtes till
brukande. Regler om sådana arrenden har intagits i 9 kap. jordabalken (JB)
som trädde i kraft den 1 januari 1972. I kapitlet skiljs mellan jordbruksarrenden,
som omfattar bostad för arrendatorn, s. k. gårdsarrenden, och övriga
jordbruksarrenden, s. k. sidoarrenden.

Avtal om jordbruksarrende skall enligt 9 kap. 1 § JB träffas för viss tid eller
för arrendatorns livstid. Är arrendetiden inte närmare bestämd i avtalet gäller

1 Riksdagen 1977/78. 8 sami. Nr 26

LU 1977/78:26

detta för fem år. I fråga om gårdsarrenden gäller vidare en minimitid av fem
år. Denna regel är i princip tvingande. Har i arrendeavtal angivits en kortare
arrendetid än fem år, gäller avtalet därför i fem år, om inte avtalsparterna
inhämtat arrendenämndens godkännande av den överenskomna kortare
arrendetiden.

Den ovannämnda minimitidsregeln vid gårdsarrende gäller inte om
jordägaren är kommun. Vid kommunala arrenden är minimitiden endast ett
år. Att kommun medgivits rätt till kortare arrendeupplåtelser än övriga markägare-inklusive
staten-har motiverats med att kommunen kan behöva med
relativt korta mellanrum få till stånd en prövning av huruvida arrendatorns
besittningsrätt skall bestå.

Arrendatorns besittningsskydd

Enligt 1943 års arrendereform rådde ett direkt besittningsskydd på s. k.
sociala arrenden. Reglerna gällde bara för mindre gårdar och under förutsättning
att ägaren tillhörde vissa kategorier av jordägare. Denna reglering ansågs
emellertid inte tillräcklig, och i samband med jordabalkens tillkomst
underkastades hithörande bestämmelser betydande ändringar. Utgångspunkten
var därvid att besittningsskyddsreglerna inte såsom tidigare borde
anknytas till vissa arealgränser eller jordägarkategorier. En allmän målsättning
för reformen var vidare, att reglerna om besittningsskydd skulle syfta till
att skapa trygghet för arrendatorn till hem och näring och att således rätt till
förlängning av avtalet i första hand borde föreligga, när arrendet omfattar
bostad för arrendatorn.

Enligt de nya arrendereglerna i 9 kap. JB har arrendatorn ett direkt
besittningsskydd vid gårdsarrenden. Även vid sidoarrenden har arrendatorn
besittningsskydd under förutsättning att arrendetiden överstiger ett år.

Besittningsskyddet är så utformat att arrendatorn, om arrendeavtalet sägs
upp till arrendetidens utgång, har rätt att i princip få avtalet förlängt. I en tvist
om förlängning av arrendeavtalet skall arrendatorns intresse av förlängt
arrende vägas mot jordägarens intresse att få disponera över arrendestället på
annat sätt. Avvägningen skall ske med tillämpning av de besittningsskyddsbrytande
grunder som anges i 9 kap. 8 § första stycket JB. 1 sex punkter räknas
de grunder upp vilka ger jordägaren rätt att ta tillbaka arrendet. För att
undvika rättsosäkerhet innehåller lagen en uttömmande uppräkning av alla
de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Någon allmänt
hållen generalklausul som medgeratt besittningsskyddet kan få brytas även i
andra fall har - i motsats till vad som gäller vid hyra enligt 12 kap. 46 § första
stycket 10. JB - inte upptagits i förevarande paragraf. Detta har skett främst
med tanke på jordbruksarrendators trygghetsintresse. De situationer som
beskrivs i de ovannämnda sex punktena och som kan leda till att arrendeavtalet
inte förlängs är följande.

1. Arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas därför att ställd
säkerhet försämrats.

LU 1977/78:26

2. Arrendatorn har i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen inte bör förlängas.

3. Jordägaren själv eller nära anhörig till honom skall bruka arrendestället.
Det krävs dock att jordägaren gör sannolikt att sådant övertagande kommer
att ske. Blotta påståendet därom är inte tillräckligt. Någon prövning av det
lämpliga i att brukningen övertas av jordägaren eller hans anhöriga skall inte
ske.

4. Jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig
indelning i brukningsenheter. I viss utsträckning finns möjlighet
att ta hänsyn även till arrendatorns intresse. Förlängning skall sålunda ske,
om det av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet
upphör.

5. Jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet
med fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

6. Jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas
för annat ändamål än jordbruk. Det krävs dock ytterligare att det inte skall
vara obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Prövning av arrendeavgiften

Enligt JB måste jordägaren säga upp avtalet inte bara när han vill att avtalet
skall upphöra utan även när han endast önskar få till stånd en ändring av
arrendevillkoren. Vill arrendatorn att arrendet skall förlängas men att
villkoren skall ändras, måste han också säga upp avtalet. Av särskild
betydelse, när det gäller ändring av arrendevillkoren, är frågan om arrendeavgiftens
storlek. Enligt 9 kap. 9 § JB skall arrendeavgiften vid oenighet
mellan parterna fastställas till skäligt belopp; den arrendeavgift jordägaren
fordrar skall därvid godtas om den inte är oskälig. Vid denna bedömning har
arrendenämnden enligt förarbetena att utgå från rådande marknadsförhållanden.
Arrendenämnden har alltså att söka ledning av vad som gäller vid
jämförliga arrenden eller, om en sådan jämförelse inte är möjlig, söka bilda sig
en uppfattning om vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att
betala.

Bestämmelserna i 9 kap. 9 § JB undergick år 1973 viss redaktionell
jämkning. Syftet med jämkningen, som hade sin motsvarighet när det gällde
reglerna om prövning av hyra i 12 kap. 48 § JB, angavs vara att undanröja
risken för missförstånd att bestämmelserna skulle ge jordägaren rätt att vid
förlängning ensidigt bestämma avgiften för den fortsatta arrendeperioden.

A rrendatorns investeringar

Både jordägaren och arrendatorn har ett ansvar för arrendeställets skick.
Lagen fördelar detta ansvar mellan parterna på följande sätt. Arrendatorn är
enligt 9 kap. 15 § JB skyldig att vårda och underhålla arrendestället.

LU 1977/78:26

Försämras detta genom att arrendatorn eftersätter sina åligganden har
jordägaren rätt till ersättning vid avräkning. Vid fall av vanvård förverkas
arrenderätten. Bestämmelsen i JB om underhållsskyldigheten innebär viss
ökad skyldighet för arrendatorn i jämförelse med vad som tidigare gällde vid
sociala arrenden, då arrendatorn endast svarade för mindre reparationer.

I JB uppställs inte något krav på att arrendestället skall vara i något visst
skick vid tillträdet. Inte heller åläggs någon av parterna att förbättra
arrendestället. Omfattar arrendet bostad åligger det dock jordägaren enligt 9
kap. 17 § JB att vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskrivs i
hälsovårdsstadgan.

Byggnadsskyldigheten lägger lagen i princip på jordägaren. Denne skall
således svara för de ny- och ombyggnader, som även vid en av arrendatorn
omsorgsfullt fullgjord underhållsskyldighet ofrånkomligen måste utföras.
Enligt 9 kap. 18 § JB inträder jordägarens byggnadsskyldighet när en byggnad
eller anläggning utan arrendatorns vållande skadats eller förslitits i sådan grad
att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med
en ny. När en byggnad eller anläggning nått detta stadium förs den alltså av
lagen över från arrendatorns till jordägarens ansvarsområde. Fullgör inte
jordägaren inom skälig tid efter anmaning sin byggnadsskyldighet får
arrendatorn utföra arbetet på hans bekostnad. Bestämmelserna om jordägarens
byggnadsskyldighet gäller inte i fråga om hägnad eller annan anläggning
av sådan art att dess fullständiga iståndsättande faller inom arrendatorns
underhållsskyldighet. Inte heller gäller bestämmelserna beträffande byggnad
eller anläggning som enligt arrendeavtalet är undantagen från underhållsskyldigheten.

Den bristsituation som under senare år har rått, när det gäller lämpliga
arrenden, har i kombination med gällande avtalsfrihet på området lett till att
det ansvar för nödvändiga investeringar som enligt ovan åvilar jordägaren i
realiteten har kommit att alltmer skjutas över på arrendatorn.

Av intresse i detta sammanhang är också det i 9 kap. 31 § JB intagna
förbudet för arrendator att överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke.
Från förbudet har villkorat undantag medgivits vid vissa långtidsarrenden.
Kvalifikationstiden var ursprungligen minst tjugo år men är numera minst tio
år. Undantaget är så utformat att arrendator som innehar arrende med en
arrendetid av minst tio år äger - om annat ej avtalats - överlåta arrenderätten
till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrendatorn skall dock
först hembjuda arrendet till jordägaren med skyldighet för denne att utge
skälig ersättning för arrenderättens värde.

LU 1977/78:26

Motionsmotiveringar

Motionen 1977/78:526

I motionen erinras inledningsvis om att landsbygdens avfolkning alltjämt
fortgår. Enligt motionärerna har utvecklingen påskyndats av strävandena
efter rationaliseringseffekter och ökad specialisering liksom av sammanslagningsraseriet
i fråga om jordbruk. För att en ytterligare uttunning av
landsbygden skall kunna motverkas måste, menar motionärerna, mer än
hittills utvecklingen i fråga om arrendeförhållandena inom jordbruket
uppmärksammas. Andelen arrenderad jordbruksmark ökar, arrendepriserna
trissas upp och antalet sidoarrenden blir fler och fler. Sidoarrendena ligger ofta
långt från brukningscentrum och kan således ibland utgöra ett hinder för en
väl planerad rationaliseringsverksamhet. Arrendelagen är f. n. föremål för
översyn, och enligt motionärernas mening borde även frågan om särskild
reglering av sidoarrende och dithörande frågor tas upp i det pågående
utredningsarbetet.

Motionen 1977/78:1009

Motionärerna framhåller att arrendatorerna, företrädesvis de små arrendatorema,
i ökande grad drabbas av en rad problem. Stora markägare som
kyrkan, domänverket och fideikommissen gör sig enligt motionärerna övervinster
genom ofta chockartade höjningar av arrendeavgifterna. I ökande
grad har arrendatorerna själva fått göra upprustningar, som inte sällan
därefter använts som skäl för stegringar av arrendeavgifterna. 1 åtskilliga fall
har detta enligt motionärerna medfört att arrendatorer drivits från sina
arrenden, som de nedlagt arbete och kostnader på. Dessa tendenser har
skapat ökad rättsosäkerhet och även hindrat dem som utan att vara förmögna
hyst sådant intresse för lantbruk att de önskat arrendera mark för brukning.
Problemen har också tenderat att bli mer utbredda genom att jordbruksarrenden
blivit relativt sett vanligare och genom att även andra typer av
arrenden - t. ex. småarrenden för fritidsändamål - ökat i omfattning.

Motionärerna anser att reformer för att förbättra arrendatoremas ställning
är starkt motiverade. Arrendeavgifterna bör av samhället regleras och knytas
till någon form av bruksvärdesprincip. Förbättringar utförda av arrendatorn
bör i princip alltid ersättas eller tillgodoräknas denne. Besittningsskydd bör
införas. Hittillsvarande utredningsarbete och tidigare riksdagsbehandling har
inte resulterat i någonting. Det är därför enligt motionärerna skäl att
riksdagen nu äntligen gör något åt arrendatoremas situation.

Motionen 1977/78:1479

Motionären erinrar om att lagutskottet år 1974 hade att med anledning av
ett motionsyrkande behandla frågan huruvida det generella undantaget för

LU 1977/78:26

kommun beträffande avtalstiden vid gårdsarrenden borde upphävas. I
motionen lämnas en redogörelse för utskottets ställningstagande och dess
förslag att riksdagen skulle ge regeringen till känna vad utskottet anfört om
angelägenheten av att det närmare undersöktes dels i vilken utsträckning
kommunerna verkligen lät arrendetiden - såsom riksdagen vid lagens
tillkomst förutsatt - bli beroende av omständigheterna i det särskilda fallet,
dels om det fanns anledning att ändra gällande undantagsbestämmelse.
Riksdagen biföll dock en av utskottets minoritet avlämnad reservation med
yrkande om avslag på motionsyrkandet. Enligt motionärens mening bör
arrendelagskommittén nu få i uppdrag att verkställa den av utskottet år 1974
förordade kartläggningen.

Tidigare riksdagsbehandling

Vid 1974 års riksdag väcktes tre motioner (1974:652, 975 och 976) med
yrkanden som syftade till att förbättra arrendatorernas ställning. Yrkandena
avsåg dels det generella undantaget för kommuner från bestämmelsen om
minimitid vid gårdsarrende, dels dödsbos besittningsskydd, dels själva
besittningsproceduren, dels arrendeavgiftens storlek och dels förbudet för
arrendator att överlåta arrenderätten. Lagutskottet ansåg i sitt betänkande
(LU 1974:35) att frågan om stärkande av dödsbos besittningsskydd i de fall där
dödsbo uppkommer under arrendetiden borde bli föremål för utredning.
Utskottet tillstyrkte vidare att bestämmelserna om uppsägning av arrendeavtal
och avflyttningsmeddelande sågs över liksom även instans- och
fullföljdsordningen. När det gällde frågan om arrendeavgifter underströk
utskottet det angelägna i att en utredning snarast kom till stånd. Utskottets
förslag i dessa delar bifölls av riksdagen. Beträffande frågan om de
kommunala arrendeupplåtelserna ansåg utskottets majoritet att det närmare
borde undersökas i vilken utsträckning kommunerna - såsom riksdagen vid
lagens tillkomst förutsatt - verkligen låtit arrendetiden bli beroende av
omständigheterna i det enskilda fallet och om det fanns anledning att ändra
gällande bestämmelser. Riksdagen biföll emellertid en av utskottets minoritet
i en reservation gjord hemställan om avslag på motionsyrkandet.

När det gäller en närmare redogörelse för utskottets ställningstagande
hänvisas till utskottets betänkande LU 1974:35.

Frågan om arrendators besittningsskydd vid jordägarens självinträde
prövades av 1975 års riksdag med anledning av en motion med yrkande om
förstärkning av arrendators ställning på denna punkt. Lagutskottet hänvisade
i sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1975:6) till den av riksdagen år
1974 begärda översynen av besittningsskyddsreglerna och förutsatte att den i
motionen väckta frågan skulle ägnas uppmärksamhet vid denna översyn.

I motioner till 7976/77 års riksmöte togs upp frågor om en priskontroll av
arrendeavgifter, om arrendators investeringar, om ett stärkande av anenda -

LU 1977/78:26

tors besittningsskydd samt om friköpsrätt för arrendator. Lagutskottet
konstaterade i sitt av riksdagen godkända betänkande LU 1976/77:27 att den
av riksdagen år 1974 begärda översynen av arrendeprisnormerna hade
påbörjats och att det enligt direktiven till arrendelagskommittén var en
huvuduppgift för kommittén att överväga dessa frågor. Eftersom frågan om
arrendeavgifterna således var föremål för överväganden ansåg utskottet att
syftet med motionsyrkandet redan var tillgodosett. Det kan tilläggas att inom
utskottet diskuterades huruvida riksdagen borde begära att statistik upprättades
över arrendeavgifterna. Utskottet fann emellertid att ett sådant
statistikinhämtande skulle vara förbundet med sådana svårigheter och
nackdelar att man borde avstå från detta. En minoritet inom utskottet
förordade dock i en reservation att försök skulle göras att få fram en löpande
statistik över arrendeavgifter. - När det gällde arrendatorns investeringar
framhöll utskottet att den utveckling mot ett överförande av investeringsansvaret
från jordägaren till arrendatorn, som utskottet konstaterat redan i
1974 års ärende, hade enligt vad utskottet inhämtat fortsatt. Mot bakgrund
härav ansåg utskottet det angeläget att arrendatorns möjligheter att kunna
tillgodogöra sig värdet av egna investeringar förbättrades. Utskottet hänvisade
till att frågan då hade aktualiserats i regeringens kansli genom en
skrivelse från Skånearrendatorernas samrådsgrupp och att skrivelsen av
regeringen hade överlämnats till arrendelagskommittén för att tas under
övervägande vid fullgörande av kommitténs uppdrag. Med hänsyn till att
frågan således var föremål för utredning avstyrkte utskottet motionsyrkandet.
- När det gällde frågan om ett stärkande av arrendatorns besittningsskydd
avstyrkte utskottet motionsyrkandet under hänvisning till att besittningsskyddsreglerna
var föremål för arrendelagskommitténs översyn. Beträffande
slutligen yrkandet om friköpsrätt för arrendatorer ansåg utskottet att ett
införande av en sådan rätt skulle innebära betydande nackdelar och kunna
allvarligt försvåra den pågående strukturrationaliseringen. Eftersom den
ovan redovisade skrivelsen från Skånearrendatorernas samrådsgrupp även
innehöll yrkanden om införandet av förköpsrätt och friköpsrätt för arrendator
var frågan emellertid föremål för arrendelagskommitténs överväganden.

Utredningar m. m.

Arrendelagskommittén (Ju 1975:04)

Med anledning av riksdagens ovannämnda skrivelse år 1974 tillkallades i
juni 1975 sakkunniga för att göra en begränsad översyn av arrendelagstiftningen.

1 direktiven anför statsrådet Lidbom beträffande frågan om normerna i 9
kap. 9 § JB för fastställande av arrendeavgift och andra villkor vid förlängning
av avtal om jordbruksarrende bl. a. följande.

För de sakkunniga blir det en viktig uppgift att överväga de frågor som har

LU 1977/78:26

aktualiserats vid riksdagsbehandlingen av motionen 1974:975. I denna del
bör utredningsarbetet till att börja med inriktas på att ta fram uppgifter om hur
bestämmelserna i 9 kap. 9 § JB har tillämpats. Av särskilt intresse är därvid att
få utrett i vad mån utgående arrendeavgifter, baserade på marginalkostnadsberäkningar,
har inverkat på avgiftsnivån i allmänhet.

Som chefen för jordbruksdepartementet anförde i direktiven för jordförvärvsutredningen
är det av stor betydelse att det finns tillgång till arrendemark
på skäliga villkor när det gäller att skapa förutsättningar för jordbruksintresserade
personer utan eget kapital att ägna sig åt jordbruk. Om det vid
översynen av arrendelagstiftningen visar sig att arrendeavgifterna stigit i så
hög grad att detta önskemål inte tillgodoses, bör de sakkunniga överväga
vilka ändringar som bör företas i de nuvarande villkorsnormerna. I denna del
bör det stå de sakkunniga fritt att lägga fram de ändringsförslag som de finner
vara mest ändamålsenliga för att dämpa prisutvecklingen vid upplåtelse av
jordbruksarrende.

En lösning som de sakkunniga bör undersöka närmare är den som
föreslagits i motionen 1974:975 och som innebär en anknytning av vederlagets
storlek till bl. a. arrendeställets avkastningsförmåga. Därvid bör självfallet
de synpunkter beaktas som har framförts vid remissbehandlingen av
motionen. Men också andra lösningar bör prövas.

Självfallet bör de sakkunniga i denna del av utredningsarbetet ägna särskild
uppmärksamhet åt frågan vilka följder för utbudet av jordbruksarrenden som
en ändring av JB:s villkorsnormer kan föra med sig. Görs de nya reglerna
alltför restriktiva, kan det få negativa effekter i fråga om utbudet.

I direktiven anförs vidare att de sakkunniga skall beakta vad som
förekommit vid riksdagsbehandlingen av frågan om dödsbos besittningsskydd.
Direktiven behandlar även frågorna om ändring i besittningsskyddsproceduren
och om en ny instans- och fullföljdsordning i arrendetvister. De
sakkunniga skall även överväga den år 1975 väckta frågan om jordägares
självinträde samt frågor om arbetsavtal vid arrende och om särskilda
räntebestämmelser.

Det kan anmärkas att direktiven inte innehåller något om att kommittén
kan ta upp andra frågor än dem som uttryckligen omnämns i direktiven.

Skånearrendatorernas samrådsgrupp har i skrivelse den 14 februari 1977 till
chefen för jordbruksdepartementet begärt tilläggsdirektiv för arrendelagskommittén.
I skrivelsen framställs önskemål och förslag beträffande vissa
frågor som inte omfattas av de ovan redovisade direktiven. Bl. a. nämns
investeringsfrågan, överlåtelserätt, förköpsrätt samt kommuners gårdsarrendeochsidoarrende.
När det gäller investeringsfrågorna framhålls att dessa
vad gäller nybyggnad, utökning av befintligt byggnadsbestånd och moderniseringar
i dag är helt otillfredsställande. Enligt samrådsgruppens uppfattning
bör dessa frågor kunna lösas på olika sätt, nämligen dels genom ett bättre
besittningsskydd så att arrendatorema själva vågar investera, dels genom
längre kontraktstider med åtföljande skyldighet för markägare att inlösa
restvärden och dels genom ökade skyldigheter eller åligganden för markägaren
att bekosta sådana investeringar som efter prövning av lantbruksnämnd
och arrendenämnd befunnits företagsekonomiskt motiverade.

LU 1977/78:26

Samrådsgruppen anser vidare att förköpsrätt bör återinföras. Även frågan
om en lagfäst rätt till friköp av gårdar tillhörande kategorin arrenden sedan
historisk tid borde prövas av arrendelagskommittén. Beträffande de kommunala
arrendeupplåtelserna anför samrådsgruppen att den generella rätten till
kortare kontraktstider för kommuner måste avskaffas. Samrådsgruppen
säger sig vara väl medveten om att särskilda skäl till undantag med kortare
arrendetider än fem år kan föreligga för denna kategori egendomar men anser
att dispens på vanligt sätt i så fall kan medges av arrendenämnd.

Regeringen har den 24 mars 1977 beslutat att överlämna skrivelsen till
arrendelagskommittén för att tas under övervägande vid fullgörande av
kommitténs uppdrag.

Regeringen har vidare den 10 november 1977 till arrendelagskommittén
överlämnat följande skrivelser för att tas under övervägande vid fullgörande
av kommitténs uppdrag, nämligen dels en skrivelse från lantbruksstyrelsen
med begäran om en översyn av frågan om längsta tid för arrendeupplåtelser,
dels en skrivelse från Föreningen Frösakulls arrendatorer beträffande frågan
om underarrendatorers rättsliga ställning.

Jordforvärvsutredningen (Jo 1974:07)

År 1974 tillkallades jordforvärvsutredningen för att se över jordförvärvslagstiftningen.
I direktiven anförs bl. a. att med markfrågorna hänger nära
samman arrendeförhållanden i frågor om jordbruksjord. Att det finns tillgång
till arrendemark på skäliga villkor är enligt direktiven av stor betydelse när det
gäller att skapa förutsättningar för jordbruksintresserade personer utan eget
kapital att ägna sig åt jordbruk. I den mån ändringar i jordförvärvslagen och
annan marklagstiftning leder till dämpad markprisstegring, måste detta
uppenbarligen få gynnsam inverkan på arrendeprisnivån. Direktiven
hänvisar till att frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning av
arrendevillkor kommer att övervägas inom justitiedepartementet. Vidare
framhålls att s. k. sidoarrende numera är en vanlig form för storlekskomplettering
av jordbruken. Utredningen bör uppmärksamma detta problem och
andra frågor i samband med jordbruksarrenden som kan ha betydelse för
utformningen av jordförvärvslagstiftningen.

Lantbruksstyrelsens undersökning om tillskottsarrenden

Lantbruksstyrelsens planeringsenhet har år 1976 presenterat en undersökning
om tillskottsarrendenas utveckling fram till och med 1975.1 undersökningen
har tonvikten främst lagts på att beskriva tillskottsarrendenas andel i
och betydelse för jordbruksföretagens arealmässiga storleksökning. Dessutom
beskrivs arrendekostnadernas utveckling mellan åren 1963 och 1974.

1 undersökningens sammanfattning konstateras att kartläggningen av
tillskottsarrendenas omfattning har visat en stor regional spridning i

LU 1977/78:26

nuvarande utbredning och i tidigare utvecklingsförlopp. Från en i landet
tämligen jämnt fördelad liten andel tillskottsarrenderad åkermark vid början
av 1960-talet (7,4 % av landets åkerareal) har en fördubbling av andelen skett
i Götaland och Svealand och nära en tredubbling i Norrland. Av all tillskottsarrenderad
åker vid biandbruk år 1974 hörde 61 % till foretag med större
brukningsyta än 30 ha. Hälften låg i Götalands och Svealands slättbygder.
Hälften av ökningen i arealerna tillskottsarrenden mellan 1961 och 1971
skedde också i dessa områden. Mer än halva ökningen hamnade vid företag
större än 50 ha.

Jordbruksföretagens storleksökning genom tillköp och tillarrendering har i
undersökningen jämförts mellan länen för perioden 1968-1970 resp.
1971-1974. Inom länen i norra Sverige inkl. Värmland översteg ökningstakten
riksgenomsnittet för både tillköp och tillarrenden. Ökningstakten har
däremot varit låg i de mellansvenska slättbygdslänen. Under delperioden
1971-1974 var spridningen mellan länen avsevärt mindre än under den
föregående perioden.

I undersökningen har också arrendekostnaderna för tillskottsarrenden och
gårdsarrenden beräknats och jämförts. Jämförelsen visar att arrendekostnaden
per ha åker varit något högre för tillskottsarrenden än för gårdsarrenden
men att skillnaderna jämnats ut de senaste åren. Prisutvecklingen på
arrendemark sedan mitten av 1960-talet har vidare varit något snabbare än för
övriga produktionsmedel i jordbruket. Arrendekostnaderna har ökat snabbast
vid företag med totalt mer än 50 ha åker och i slättbygderna, där den
genomsnittliga avkastningsförmågan också är högst.

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner i vilka begärs ändringar i
bestämmelserna om jordbruksarrende.

Utskottet vill inledningsvis erinra om att tillkomsten av den nya jordabalken
(JB) innebar bl. a. en betydande reform av tidigare gällande regler om
jordbruksarrende. De s. k. sociala arrendereglerna avskaffades och ersattes av
bestämmelserom direkt besittningsskydd, motsvarande det som redan fanns
för bostadshyresgäst och bostadsarrondator. För att besittningsskyddet inte
skulle kunna sättas ur spel genom arrendevillkor infördes normer för
bestämmande av arrendeavgiften och andra villkor för fortsatt upplåtelse.
Vidare infördes bestämmelser om minsta tid vid upplåtelse av jordbruksarrende
samt om uppsägning av arrendeavtal och verkan av underlåten
uppsägning. Reformen innebar vidare viktiga nyheter i fråga om arrendeställets
skick och underhåll samt jordägarens byggnadsskyldighet.

JB trädde i kraft den 1 januari 1972. Redan år 1974 väcktes motioner med
yrkanden om ändringar i bestämmelserna om jordbruksarrende. På
hemställan av lagutskottet uttalade sig riksdagen för en utredning och
översyn av vissa av de genom motionerna väckta arrenderättsliga frågorna

LU 1977/78:26

(LU 1974:35). Den begärda utredningen tillsattes år 1975 och antog namnet
arrendelagskommittén. 1 direktiven framhölls att någon mer allmän översyn
av arrendelagstiftningen inte var påkallad. Kommitténs uppdrag begränsades
därför till i huvudsak de frågor som tagits upp i 1974 års riksdagsskrivelse.
Därefter har regeringen emellertid till kommittén överlämnat skrivelser från
Skånearrendatorernas samrådsgrupp, från lantbruksstyrelsen och från
Föreningen Frösakulls arrendatorer för att tas under övervägande vid
fullgörande av kommitténs uppdrag. Härigenom är betydande delar av
lagstiftningen om jordbruksarrende nu föremål för översyn av arrendelagskommittén.

I motionen 1009 tas upp frågan om en ytterligare förbättring av jordbruksarrendalorns
rättsskydd. Motionärerna framhåller att arrendatorerna i ökande
grad drabbas av en rad problem bl. a. på grund av de chockartade höjningarna
av arrendeavgifterna. Motionärerna anser att arrendeavgifterna bör regleras
av samhället och knytas till någon form av bruksvärdesprincip. Med stöd av
det anförda yrkar motionärerna (yrk. 1) att riksdagen hos regeringen begär
införande av ett system för priskontroll av arrenden.

I samband med behandlingen av ett liknande motionsyrkande vid
föregående års riksmöte konstaterade utskottet att den kraftiga stegringen av
arrendepriserna fortsatt sedan utskottet senast behandlade frågan (dvs. år
1974). Utskottet hänvisade vidare till att det enligt arrendelagskommitténs
direktiv var en huvuduppgift för kommittén att överväga arrendeprisnormernas
utformning. Eftersom frågan om arrendeavgifterna således var
föremål för överväganden i kommittén ansåg utskottet att syftet med
motionsyrkandet redan var tillgodosett.

Enligt vad utskottet nu inhämtat har kommittén behandlat frågorna om
arrendevillkoren med förtur. Förslag till ändrade normer för bestämmande av
arrendeavgifterna kommer att läggas fram i ett delbetänkande som f. n. är
under tryckning och kan beräknas bli överlämnat till justitieministern i
början av maj 1978. Med hänsyn härtill finnér utskottet det inte påkallat att
riksdagen vidtar någon åtgärd med anledning av motionsyrkandet.

I arrendelagskommitténs aviserade delbetänkande kommer också att
föreslås ändrade regler om jordägares självinträde, dödsbos besittningsskydd
och besittningsskyddsproceduren. Inte heller yrkandet 3 i motionen 1009 om
en lagstiftning om besittningsskydd under arrendatorns livstid bör därför
medföra någon åtgärd från riksdagens sida.

I samma motion pekas även på att arrendatorerna i ökande omfattning
själva har fått rusta upp arrendestället, något som inte sällan därefter används
som skäl för krav på höjningar av arrendeavgiften. Enligt motionärerna bör
förbättringar utförda av arrendatorn i princip alltid ersättas eller tillgodoräknas
arrendatorn. Motionärerna yrkar därför (yrk. 2) att riksdagen begär förslag
till lagändringar som ger arrendatorn rätt att tillgodogöra sig sådan värdeökning
som uppkommer på grund av egna insatser.

Som framgår av det föregående skall enligt de nya reglerna i JB arrendator

LU 1977/78:26

svara för arrendeställets skötsel och underhåll medan det åligger jordägaren
att ombesörja erforderliga ny- och ombyggnader. Vid den ovannämnda
behandlingen föregående år av motionsyrkanden om ändringar i arrendereglerna
hade utskottet att ta ställning även till ett yrkande liknande det nu
förevarande. Utskottet konstaterade därvid att det under senare år skett en
utveckling mot ett överförande av investeringsansvaret från jordägaren till
arrendatorn. Mot bakgrund härav ansåg utskottet det angeläget att arrendatorns
möjligheter att kunna tillgodogöra sig värdet av egna investeringar
förbättrades. Utskottet hänvisade vidare till att frågan om ett ökat skydd för
arrendatorns investeringar hade tagits upp i den av regeringen till kommittén
överlämnade skrivelsen från Skånearrendatorernas samrådsgrupp. Med
hänsyn till att frågan således var föremål för utredning avstyrkte utskottet
bifall till motionsyrkandet. Enligt upplysningar som inhämtats i förevarande
ärende kommer kommittén att behandla frågan om arrendators investeringar
under sitt fortsatta arbete. Någon anledning till ändrat ställningstagande från
riksdagens sida till motionsspörsmålet föreligger därför inte.

När det slutligen gäller yrkandet 4 i motionen om en lag som möjliggör för
arrendator på statlig mark och under fideikommiss att alltid kunna överklaga
markägarens beslut till regeringen lämnas i motionen ingen närmare
motivering till yrkandet. Utskottet finner sig forsin del inte kunna förorda en
sådan ordning som motionären föreslagit.

På anförda skäl avstyrker utskottet bifall tili samtliga yrkanden i motionen
1009.

I motsats till den tidigare gällande nyttjanderättslagen omfattar JB även
kommunala upplåtelser av jordbruksarrende. JB bygger på principen att
sådana upplåtelser skall följa samma regler som gäller för övriga jordbruksarrenden.
Från denna princip har emellertid avsteg gjorts när det gäller
minimitiden för upplåtelsen. Enligt 9 kap. 2 § JB utgör sålunda minimitiden
för jordbruksarrende, som omfattar bostad åt arrendatorn (gårdsarrende), fem
år såvida inte jordägaren är kommun, i vilket fall minimitiden är ett år. Som
skäl för att medge kommun rätt till kortare arrendeupplåtelser än övriga
markägare - inkl. staten - åberopades i förarbetena att det kunde vara svårt för
en kommun att i förväg överblicka en så lång arrendetid som fem år och
avgöra om marken kunde behöva tas i anspråk förannat ändamål inom denna
tid. Kommunerna hade därför ett behov av att kunna få till stånd en prövning
av besittningsskyddsfrågan med relativt korta mellanrum. Såväl departementschefen
som riksdagen underströk emellertid vikten av att upplåtelsetiderna
inte sätts kortare än som föranleds av omständigheterna i det enskilda
fallet.

I det tidigare omnämnda ärendet år 1974 hade utskottet att ta ställning även
till ett motionsyrkande om upphävande av det generella undantaget för
kommun beträffande minimitid för gårdsarrende. Utskottet konstaterade
därvid att motionärernas påstående, att departementschefens och riksdagens
ovannämnda uttalande inte hade följts i kommunernas praxis, vunnit ett

LU 1977/78:26

visst stöd i de av utskottet infordrade remissvaren. Sålunda hade flera
remissinstanser framhållit att det förekom att kommuner så gott som
generellt upplät mark på endast ett år. Utskottet ansåg därför att det närmare
borde undersökas i vilken utsträckning kommunerna verkligen låtit arrendetiden
bli beroende av omständigheterna i det särskilda fallet och om det
fanns anledning att ändra gällande bestämmelser. Utskottet föreslog att
riksdagen skulle som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet
sålunda anfört med anledning av motionsyrkandet. Riksdagen biföll emellertid
en av utskottets minoritet avgiven reservation med hemställan om
avslag på motionen.

I motionen 1479 anförs att den av lagutskottets majoritet år 1974 begärda
kartläggningen av kommunernas avtalspraxis nu bör komma till stånd.
Motionären yrkar att riksdagen skall begära att regeringen genom tilläggsdirektiv
ger arrendelagskommittén i uppdrag att göra den önskade kartläggningen
och översynen.

Utskottet delar motionärens uppfattning att en kartläggning av kommunens
avtalspraxis och en översyn av gällande bestämmelser bör komma till
stånd. Som framgår av redogörelsen ovan för arrendelagskommitténs
direktiv innehåller dessa inget om de kommunala arrendeupplåtelserna.
Frågan har emellertid ändock kommit under kommitténs prövning genom
att den tagits upp i den ovannämnda skrivelsen från Skånearrendatorernas
samrådsgrupp. Enligt vad utskottet inhämtat kommer kommittén att i sitt
fortsatta arbete se över bestämmelserna om kommunala arrendeupplåtelser.
Något behov av tilläggsdirektiv föreligger således inte. Utskottet avstyrker
därför bifall till motionen 1479.

Vid jordbruksarrende skiljer JB mellan gårdsarrenden, vid vilka upplåtelsen
avser också bostad åt arrendatorn, och andra jordbruksarrenden, s. k.
sidoarrenden. Mellan de båda arrendeformerna föreligger avgörande skillnader
i fråga om den rättsliga regleringen. Bl. a. gäller för sidoarrenden i
motsats till gårdsarrenden inget krav på minimitid för upplåtelsen.

1 motionen 526 framhålls att antalet sidoarrenden blivit allt fler. Sidoarrendena
ligger enligt motionärerna ofta långt från brukningscentrum och kan
ibland utgöra ett hinder för en väl planerad rationaliseringsverksamhet. De
bidrar även till att trissa upp arrendepriserna. Motionärerna anser att frågan
om särskild reglering av sidoarrende och dithörande frågor bör tas upp i den
pågående översynen av arrendereglema. Motionärerna yrkar därför att
riksdagen hos regeringen begär att arrendelagskommittén ges i uppdrag att
utreda frågorna om sidoarrende.

Såsom motionärerna påpekat har antalet sidoarrenden ökat kraftigt. En av
lantbruksstyrelsen år 1976 gjord undersökning av sidoarrendenas omfattning
visaratt tillskottsarrenderad åkermark utgjorde i början av 1960-talet 7,4 %
av landets totala åkermark och att den var tämligen jämnt fördelad över
landet. Därefter har andelen tillskottsarrenderad åkermark fördubblats i

LU 1977/78:26

Götaland och Svealand samt tredubblats i Norrland. Lantbruksstyrelsens
undersökning visar också att arrendekostnaden per ha åker varit något högre
för sidoarrenden än för gårdsarrenden. Prisutvecklingen på arrendemark har
vidare varit något snabbare än för övriga produktionsmedel i jordbruket.

Utskottet vill understryka att möjligheten att arrendera tillskottsjord har
stor betydelse för den som brukar jord antingen han äger jorden eller
arrenderar den. Genom tillskottsarrendering kan tillskapas mer rationella och
lönsamma jordbruksföretag. Utvecklingen i fråga om sidoarrenden har
emellertid fört med sig problem. Förutom att bidra till den kraftiga stegringen
av arrendepriserna kan sidoarrendena, såsom motionärerna framhållit,
försvåra en önskad strukturrationalisering. Vid det sammanträffande
utskottet år 1977 hade med lantbruksnämnden i Kristianstads län framhölls
också att nämndens bristande möjligheter att påverka arrendemarknaden
innebar svårigheter för nämnden när det gällde att åstadkomma en lämplig
strukturrationalisering inom lantbruket. Det förekommer även att den som
med stöd av bestämmelserna i jordförvärvslagen förvägrats rätt att köpa viss
jord i stället arrenderar jorden på lång tid, t. ex. 49 år.

I direktiven till jordförvärvsutredningen anförs att sidoarrende numera är
en vanlig form för storlekskomplettering av jordbruken och att utredningen
därför bör uppmärksamma detta problem. Jordförvärvsutredningen har i
december 1977 avgivit ett delbetänkande med förslag till ny jordförvärvslag.
Förevarande fråga berörs inte i betänkandet. Enligt vad utskottet inhämtat
kommer utredningen att behandla sidoarrendena i samband med övriga
återstående delar av utredningens uppdrag. Utredningen avser härvid att
pröva huruvida det även i fråga om sidoarrende behöver införas någon form
av tillståndsplikt. Utredningen kommer däremot inte att pröva om de
nuvarande reglerna i JB om sidoarrende är lämpliga eftersom en sådan
prövning faller utanför utredningens uppdrag.

Enligt utskottets mening är det nödvändigt att problemen med sidoarrendena
allsidigt utreds. Även JB:s bestämmelserom sidoarrenden bör därför bli
föremål för översyn. Med hänsyn till att arrendelagskommittén har att se över
stora delar av lagstiftningen om jordbruksarrende anser utskottet att
kommitténs uppdrag lämpligen bör vidgas till att avse jämväl reglerna om
sidoarrende. Vad utskottet sålunda anfört med anledning av motionen 526
bör ges regeringen till känna.

Utskottet hemställer

1. beträffande arrendeavgifterna att riksdagen avslår motionen
1977/78:1009, yrkandet 1.,

2. beträffande arrendators investeringar att riksdagen avslår
motionen 1977/78:1009, yrkandet 2.,

3. beträffande arrendators besittningsskydd att riksdagen avslår
motionen 1977/78:1009, yrkandet 3.,

4. beträffande arrendators rätt att överklaga markägares beslut att
riksdagen avslår motionen 1977/78:1009, yrkandet 4.,

LU 1977/78:26

5. beträffande kommunala arrenden att riksdagen avslår motionen
1977/78:1479,

6. beträffande sidoarrende att riksdagen med anledning av
motionen 1977/78:526 som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet anfört om en översyn av reglerna om sidoarrende.

Stockholm den 18 april 1978

På lagutskottets vägnar

IVAN SVANSTRÖM

Närvarande: Ivan Svanström (c), Lennart Andersson (s), Inger Lindquist (m),
Martin Olsson (c), Elvy Nilsson (s), Bernt Ekinge (fp)*, Åke Gillström (s),
Ingemar Konradsson (s)*, Marianne Karlsson (c), Owe Andréasson (s), Stina
Andersson (c), Anne-Marie Gustafsson (c), Bengt Silfverstrand (s), Joakim
Ollén (m) och Birgitta Johansson (s).

*Ej närvarande vid betänkandets justering.

GOTAB 57950 Stockholm 1978