med anledning av motioner om ökat besittningsskydd för arrendatorer m. m. (Betänkande 1976/77:LU27 Lagutskottet)

LU 1976/77:27

Lagutskottets betänkande
1976/77:27

med anledning av motioner om ökat besittningsskydd för arrendatorer
m. m.

Ärendet

I motionen 1976/77:667av herr Werner m. fl. (vpk) yrkas att riksdagen hos
regeringen begär följande åtgärder för att förbättra arrendatorernas ställning 1.

utredning rörande formerna för en samhällelig kontrollerad prisbildning
på arrenden i syfte att motverka rådande tendenser till orimliga prisstegringar,

2. förslag till lagändring med syfte att garantera arrendatorns rätt till sådan
värdeökning som uppkommer på grund av arrendatorns egna satsningar,

3. utredning och förslag till allmänt stärkande av arrendetagares besittningsskydd.

1 motionen 1976/77:975 av herr Werner m. fl. (vpk) yrkas att riksdagen hos
regeringen hemställer om förslag till en lagstiftning som ger rätt för
arrendatorer att förvärva jordbruksfastighet efter 20 års arrendeinnehav.

Utskottet har vid besök i Kristianstads län inhämtat synpunkter på de
föreliggande förslagen från företrädare för lantbruksnämnden i länet.

Gällande bestämmelser

Allmänt om besittningsskydd vid jordbruksarrende

Enligt 1943 års arrendereform rådde ett direkt besittningsskydd på s. k.
sociala arrenden. Reglerna gällde bara för mindre gårdar och under förutsättning
att ägaren tillhörde vissa kategorier av jordägare. Denna reglering ansågs
emellertid inte tillräcklig, och i samband med jordabalkens tillkomst
underkastades hithörande bestämmelser betydande ändringar. Utgångspunkten
var därvid att besittningsskyddsreglerna inte såsom tidigare borde
anknytas till vissa arealgränser eller jordägarkategorier. En allmän målsättning
för reformen var vidare, att reglerna om besittningsskydd skulle syfta till
att skapa trygghet för arrendatorn till hem och näring och att således rätt till
förlängning av avtalet i första hand borde föreligga, när arrendet omfattar
bostad för arrendatorn.

Enligt de nya arrendereglerna i 9 kap. jordabalken (JB), som trädde i kraft
den 1 januari 1972, har arrendatorn ett direkt besittningsskydd vid dels
jordbruksarrenden, som omfattar bostad för arrendatorn (s. k.gårdsarrenden),
dels övriga jordbruksarrenden (s. k. sidoarrenden) under förutsättning att

1 Riksdagen 1976/77. 8 sam!. Nr 27

LU 1976/77:27

arrendetiden överstiger ett år. Beträffande arrendetidens längd gäller i fråga
om gårdsarrenden en minimitid av fem år, såvida inte jordägaren är
kommun, i vilket fall minimitiden är ett år (9:2 JB). Reglerna är i princip
tvingande. Om arrendenämnden godkänner det kan dock arrendatorn i
avtalet avstå från besittningsskyddet.

Den i JB gällande ordningen innebär, när kommunen är markägare, att
kommunen kan utan att behöva söka dispens hos arrendenämnden upplåta
gårdsarrende utan att vara underkastad den femåriga minimitid som gäller för
andra - inklusive staten - som upplåter jord för jordbruksarrende. Även om
kommunen upplåter arrende under kortare tid än fem år har, såsom framgår
av det ovan anförda, arrendatorn likväl besittningsskydd under förutsättning
att det är fråga om ett gårdsarrende. Att kommunen i sistnämnda fall
medgivits rätt till kortare arrendeupplåtelser än övriga markägare har
motiverats med att kommuner kan behöva få till stånd en prövning av
besittningsskyddsfrågan med relativt korta mellanrum.

Besittningsskyddet är så utformat att arrendatorn, om arrendeavtalet sägs
upp till arrendetidens utgång, har rätt att i princip få avtalet förlängt. I en tvist
om förlängning av arrendeavtalet skall arrendatorns intresse av förlängt
arrende vägas mot jordägarens intresse att få disponera över arrendestället på
annat sätt. Avvägningen skall ske med tillämpning av de besittningsskyddsbrytande
grunder som anges i 9 kap. 8 § första stycket JB. I sex punkter räknas
de grunder upp vilka ger jordägaren rätt att ta tillbaka arrendet. För att
undvika rättsosäkerhet innehåller lagen en uttömmande uppräkning av alla
de situationer, där besittningsskyddet kan komma att brytas. Någon allmänt
hållen generalklausul som medgeratt besittningsskyddet kan få brytas även i
andra fall har-i motsats till vad som gäller vid hyra enligt 12 kap. 46 $ första
stycket 10. JB - inte upptagits i förevarande paragraf. Detta har skett främst
med tanke på jordbruksarrendators trygghetsintresse. De situationer som
beskrivs i de ovannämnda sex punkterna och som kan leda till att
arrendeavtalet inte förlängs är följande.

1. Arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas därför att ställd
säkerhet försämrats.

2. Arrendatorn har i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen inte bör förlängas.

3. Jordägaren själv eller nära anhörig till honom skall bruka arrendestället.
Det krävs dock att jordägaren gör sannolikt att sådant övertagande kommer
att ske. Blotta påståendet därom är inte tillräckligt. Någon prövning av det
lämpliga i att brukningen övertas av jordägaren eller hans anhöriga skall inte
ske.

4. Jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig
indelning i brukningsenheter. I viss utsträckning finns möjlighet
att ta hänsyn även till arrendatorns intresse. Förlängning skall sålunda ske,
om det av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet
upphör.

LU 1976/77:27

5. Jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet
med fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

6. Jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas
för annat ändamål än jordbruk. Det krävs dock ytterligare att det inte skall
vara obilligt mot arrrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Prövning av arrendeavgiften

Enligt JB måste jordägaren säga upp avtalet inte bara när han vill att avtalet
skall upphöra utan även när han endast önskar få till stånd en ändring av
arrendevillkoren. Vill arrendatorn att arrendet skall förlängas men att
villkoren skall ändras, måste han också säga upp avtalet. Av särskild
betydelse, när det gäller ändring av arrendevillkoren, är frågan om arrendeavgiftens
storlek. Enligt 9 kap. 9 5 JB skall arrendeavgiften vid oenighet
mellan parterna fastställas till skäligt belopp; den arrendeavgift jordägaren
fordrar skall därvid godtas om den inte är oskälig. Vid denna bedömning har
arrendenämnden enligt förarbetena att utgå från rådande marknadsförhållanden.
Arrendenämnden har alltså att söka ledning av vad som gäller vid
jämförliga arrenden eller, om en sådan jämförelse inte är möjlig, söka bilda sig
en uppfattning om vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att
betala.

Bestämmelserna i 9 kap. 9 § JB undergick år 1973 viss redaktionell
jämkning. Syftet med jämkningen, som hade sin motsvarighet när det gällde
reglerna om prövning av hyra i 12 kap. 48 8 JB, angavs vara att undanröja
risken för missförstånd att bestämmelserna skulle ge jordägaren rätt att vid
förlängning ensidigt bestämma avgiften för den fortsatta arrendeperioden.

Arrendatorns investeringar

Både jordägaren och arrendatorn har ett ansvar för arrendeställets skick.
Lagen fördelar detta ansvar mellan parterna på följande sätt. Arrendatorn är
enligt 9 kap. 15 8 JB skyldig att vårda och underhålla arrendestället.
Försämras detta genom att arrendatorn eftersätter sina åligganden har
jordägaren rätt till ersättning vid avräkning. Vid fall av vanvård förverkas
arrenderätten. Bestämmelsen i JB om underhållsskyldigheten innebär viss
ökad skyldighet för arrendedatorn i jämförelse med vad som tidigare gällde
vid sociala arrenden, då arrendatorn endast svarade för mindre reparationer.

I JB uppställs inte något krav på att arrendestället skall vara i något visst
skick vid tillträdet. Inte heller åläggs någon av parterna att förbättra
arrendestället. Omfattar arrendet bostad åligger det dock jordägaren enligt
9 kap. 17 8 JB att vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskrivs i
hälsovårdsstadgan.

Byggnadsskyldigheten lägger lagen i princip på jordägaren. Denne skall

LU 1976/77:27

således svara för de ny- och ombyggnader, som även vid en av arrendatorn
omsorgsfullt fullgjord underhållsskyldighet ofrånkomligen måste utföras.
Enligt 9 kap. 18 $ JB inträder jordägarens byggnadsskyldighet närén byggnad
eller anläggning utan arrendatorns vållande skadats eller förslitits i sådan grad
att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med
en ny. När en byggnad eller anläggning nått detta stadium förs den alltså av
lagen över från arrendatorns till jordägarens ansvarsområde. Fullgör inte
jordägaren inom skälig tid efter anmaning sin byggnadsskyldighet lår
arrendatorn utföra arbetet på hans bekostnad. Bestämmelserna om jordägarens
byggnadsskyldighet gäller inte i fråga om hägnad eller annan anläggning
av sådan art att dess fullständiga iståndsättande faller inom arrendatorns
underhållsskyldighet. Inte heller gäller bestämmelserna beträffande byggnad
eller anläggning som enligt arrendeavtalet är undantagen från underhållsskyldigheten.

Den bristsituation som under senare år har rått, när det gäller lämpliga
arrenden, har i kombination med gällande avtalsfrihet på området lett till att
det ansvar för nödvändiga investeringar som enligt ovan åvilar jordägaren i
realiteten har kommit att alltmera skjutas över på arrendatorn.

Av intresse i detta sammanhang är också det i 9 kap. 31 S JB intagna
förbudet för arrendator att överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke.
Från förbudet har villkorat undantag medgivits vid vissa långtidsarrenden.
Kvalifikationstiden var ursprungligen minst tjugo år men är numera minst tio
år. Undantaget är så utformat att arrendator som innehar arrende med en
arrendetid av minst tio år äger-om annat ej avtalats-överlåta arrenderätten
till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrendatorn skall dock
först hembjuda arrendet till jordägaren med skyldighet för denne att utge
skälig ersättning för arrenderättens värde.

Arrendatorns förköpsrä 11

I JB finns ingen motsvarighet till den förköpsrätt som förelåg enligt
nyttjanderättslagen. Denna förköpsrätt innebar en rätt för arrendator, som
enligt lagen var berättigad till nytt arrende, att vid försäljning av fastighet,
som sammanföll med det arrenderade området eller vars jord till större delen
ingick i arrendet, få inlösa egendomen på villkor som gällde för försäljningen.
Hinder att utöva förköpsrätt förelåg när försäljning skedde till vissa av
säljarens anförvanter eller till någon som var delägare i fastigheten eller när
fastigheten såldes tillsammans med huvudgård under vilken den lydde.

Anledningen till att förköpsrätten avskaffades i och med införandet av JB
vardelsatt bestämmelserna tillämpats endast i ett begränsat antal fall, dels att
de i viss utsträckning torde ha försvårat strukturrationalisering och avhållit
jordägaren från att upplåta mark på arrende, dels att de nya reglerna om
minimitid och rätt till förlängning av arrendeavtal ansågs uppfylla de krav
som kunde ställas på tillräckligt besittningsskydd för arrendator (prop.
1970:20 s. 871).

LU 1976/77:27

Motionsmotiveringar

I motionen 1976/77:667 framhålls att det i den offentliga debatten på senare
tid allt oftare har påtalats orimliga stegringar av arrendeavgifterna. De som
främst drabbas av oskäliga arrendeavgifter är enligt motionärerna människor
i blygsamma ekonomiska omständigheter. Det rör sig bl. a. om småbrukare
som är delarrendatorer och om brukare av småarrenden. Motionärerna menar
att de oskäliga arrendeavgifterna även utgör ett hinder för dem som, utan att
vara förmögna, hyser uppriktigt intresse för jordbruk och därför vill arrendera
jord. Ur fördelningspolitisk, sysselsättningspolitisk och rättslig synvinkel är
därför de oskäliga stegringarna av arrendena något som gynnar de förmögna
och betalas av de små. Motionären anser att en ändring bör komma till stånd
på så sätt att arrendeavgifterna knyts till någon form av bruksvärdesprincip
och regleras av samhället.

Motionärerna hävdar vidare att förbättringar, utförda av arrendatorn, bör
antingen räknas bort vid arrendeberäkningen eller gäldas av ägaren, ifall
denne med hänvisning till förbättringarna kräver höjt arrende. På sikt bör
emellertid också en mer allmän översyn ske av arrendatorernas ställning och
villkor. Förslag till stärkande av deras rättsliga situation bör framläggas,
framhåller motionärerna.

Motiveringen till motionen 1976/77:975 finns intagen i motionen 1976/
77:974, som i övrigt innehåller yrkanden om ändringar i jordbrukspolitiken.
Sistnämnda motion har hänvisats till jordbruksutskottet. I motionen framhålls,
såvitt nu är i fråga, att antalet arrendatorer blir allt större. I
Södermanland brukas sålunda 50,7 % av åkerjorden av arrendatorer, i
Östergötland 48,3 96, i Malmöhus län 41,0 96 och i Skaraborgs län 33,2 96.
Motionärerna hävdar att ägare till jorden i många fall är personer som inte har
anknytning till jordbruket på annat sätt än genom själva ägandet. Enligt
motionärerna måste det vara rimligt att genom lagstiftning tillförsäkra varje
arrendator rätten att förvärva jordbruksfastighet efter det att han brukat
fastigheten i 20 år. Vidare bör samhällsorganen se till att spekulationspriser
inte får råda samt att arrendatorerna får ekonomisk hjälp till förvärven.

Tidigare riksdagsbehandling

Vid 1974 års riksdag väcktes tre motioner (1974:652, 975 och 976) med
yrkanden som syftade till att förbättra arrendatorernas ställning. Yrkandena
avsåg dels det generella undantaget för kommuner från bestämmelsen om
minimitid vid gårdsarrende, dels dödsbos besittningsskydd, dels själva
besittningsproceduren, dels arrendeavgiftens storlek och dels förbudet för
arrendator att överlåta arrenderätten. Lagutskottet ansåg i sitt betänkande
(LU 1974:35) att frågan om stärkande av dödsbos besittningsskydd i de fall där
dödsbo uppkommer under arrendetiden borde bli föremål för utredning.
Utskottet tillstyrkte vidare att bestämmelserna om uppsägning av arrende -

LU 1976/77:27

avtal och om avflyttningsmeddelande sågs över liksom även instans- och
fullföljdsordningen. När det gällde frågan om arrendeavgifter anförde
utskottet följande.

Avgifterna vid etablering av arrende har under de senaste åren otvivelaktigt
stigit kraftigt. Som exempel på hur arrendeprisnivån höjts kan nämnas att
man, enligt vad utskottet erfarit, i vissa delar av Skåne f. n. betalar i
arrendeavgifter för god åkermark upp till 1 400-1 500 kronor per hektar.
Denna prisutveckling är en följd av att det vid överlåtelse av jordbruksmark
betalas mycket höga priser. Inte sällan betalas rena överpriser i spekulationssyfte
och av andra orsaker än som härmed markens användning för jordbruk
att göra. Överlåtelsepriserna torde också i sin tur påverkas av att arrendepriserna
höjs.

Vid omprövning av arrendeavgiften i samband med förlängning av
arrendeavtal slår den höga arrendeprisnivån igenom på grund av den metod
som enligt vad utskottet nyss anfört skall användas för att bestämma
skäligheten av yrkad arrendeavgift. Visserligen visar den av arrendatorsföreningen
åberopade domen av fastighetsdomstolen vid Malmö tingsrätt att vid
bedömandet av vad ”arrendatorer i allmänhet” kan antas vara villiga att
betala för arrendet man som regel - i motsats till vad motionärerna hävdarbortser
från sådana anbud eller erlagda avgifter som baseras på marginaljordar
och marginalintäkter. Även en sådan nyanserad bestämning av marknadsprisnivån
medför emellertid kraftigt höjda arrendeavgifter.

Arrendatorsföreningen har till sitt remissvar fogat ett omfattande material
till belysande av arrendeprisnivån. De åberopade sammanställningarna över
nya och gamla arrendeavgifter utgör onekligen ett stöd för motionärernas
påstående att arrendeavgiften vid femårsavtai genomsnittligt höjs med så
pass mycket som 50-70 procent. Även om den kraftiga höjningen i vissa fall
kan förklaras av att den tidigare arrendeavgiften varit förhållandevis låg, ger
en höjning av den nu angivna storleksordningen enligt utskottets mening
anledning till oro. Om prisutvecklingen får fortsätta i samma takt som hittills
föreligger en uppenbar risk för att arrendatoremas besittningsskydd snart
kommer att allvarligt försvagas. Med hänsyn till de negativa remissvaren
finnér sig utskottet likväl inte nu kunna tillstyrka motionärernas förslag att
skälig arrendeavgift skall bestämmas med avkastningsmetoden.

Utskottet har i det föregående berört den nyligen tillsatta utredningen för
översyn av jordförvärvslagen. Syftet med denna översyn är bl. a. att söka
bryta den nuvarande prisutvecklingen vid överlåtelse av jordbruksmark. I
den mån resultatet av översynen blir en dämpad markprisstegring kommer
detta självfallet att inverka gynnsamt på arrendeprisnivån. Utredningsdirektiven
hänvisar också till att frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning
av arrendevillkor kommer att övervägas inom justitiedepartementet.
Med hänsyn till vad utskottet ovan anfört vill utskottet understryka det
angelägna i att den sålunda förutskickade utredningen snarast kommer till
stånd. Huruvida utredningen bör samordnas med den översyn av andra
bestämmelser beträffande jordbruksarrende som utskottet förordat i det
föregående bör få ankomma på Kungl. Maj:t att bestämma.

Vad utskottet sålunda anfört ansåg utskottet att riksdagen borde ge
regeringen till känna.

Beträffande frågan om överlåtelse av arrenderätten anförde utskottet
följande.

LU 1976/77:27

Utskottet hyser i och för sig förståelse för syftet med motionen, nämligen
att underlätta överlåtelse av arrende till nära anförvant och att värna om att
arrendatorn får tillgodogöra sig värdet av sina investeringar. När det gäller
överlåtelse till nära anförvant torde det emellertid höra till ovanligheten att en
jordägare vägrar samtycke till sådan överlåtelse, om anförvanten har
erforderlig utbildning och ordnad ekonomi. Har denne redan tidigare deltagit
i gårdens skötsel torde, såsom lantbruksstyrelsen påpekar, den stabilitet i
förhållandena som på detta sätt åstadkommes ligga lika mycket i jordägarens
som i arrendatorns intresse.

Beträffande därefter frågan om arrendatorns investeringar, vilken arrendatorföreningen
funnit särskilt angelägen, instämmer utskottet i arrendatorsföreningens
påstående att utvecklingen på området medfört att investeringar
i jordbruket blivit allt kostsammare. Detta förhållande och den stora
efterfrågan på lämpliga arrenden har lett till att ansvaret för nödvändiga
investeringar, som enligt grundprinciperna för jordabalken åvilar jordägaren,
i realiteten har kommit att alltmer skjutas över på arrendatorn. Den av
motionärerna föreslagna lagändringen skulle kunna innebära risk för att detta
förhållande blir ännu mera vanligt.

Utskottet vill vidare hänvisa till att några remissinstanser har uppgivit att
substitutionsrätt, när sådan rätt har förelegat, enligt deras erfarenheter inte
sällan har utnyttjats till att överlåta arrendet mot mycket höga vederlag, som
innefattat inte endast ersättning för arrendatorns investeringar utan även
ersättning för själva arrenderätten. Sådana transaktioner är, även om de är
formellt lagliga, uppenbart inte till gagn för jordbruksnäringen. Mot införandet
av ökad substitutionsrätt talar jämväl det förhållandet att arrendatorn
under arrendetiden i stort sett ensam bär ansvaret för en del av jordägarens
förmögenhet. Det är därför av vikt för jordägaren att han vid byte av
arrendator kan välja den som han finner bäst skickad för uppgiften.

Det avgörande skälet mot att införa ytterligare undantag från substitutionsförbudet
är emellertid att undantagsbestämmelsen är dispositiv. Såsom
Lantbrukarnas riksförbund framhållit måste man räkna med att den av
motionärerna föreslagna lagändringen skulle leda till att jordägarna genomgående
i kontrakten uppställer villkor om medgivande för rätten att överlåta
arrende. Den av motionärerna åsyftade reformen skulle således inte få någon
praktisk betydelse utan endast bli en reform på papperet. Att göra bestämmelserna
tvingande, något som inte ens motionärerna synes ha avsett, finnér
utskottet inte kunna komma i fråga.

På grund av det anförda yrkade utskottet avslag på motionsyrkandet.

I nu angivna delar godkände riksdagen utskottets betänkande (rskr
1974:343).

När det slutligen gällde frågan om de kommunala arrendeupplåtelserna
ansåg utskottets majoritet att en undersökning av kommunernas avtalspraxis
borde komma till stånd. Riksdagen biföll emellertid en av utskottets
minoritet i en reservation gjord hemställan om avslag på motionsyrkandet.

Frågan om arrendators besittningsskydd vid jordägarens självinträde
prövades av 1975 års riksdag med anledning av en motion med yrkande om
förstärkning av arrendators ställning på denna punkt. Lagutskottet uttalade i
sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1975:6) följande.

LU 1976/77:27

Utskottet vill till en början erinra om att besittningsskyddsreglerna utgår
från den grundsynen, att det både av sociala och nationalekonomiska skäl är
angeläget att skötsamma arrendatorer får trygghet i sin besittning av
arrendestället. Arrendatorn måste således kunna räkna med att även på
längre sikt njuta resultatet av sitt arbete och sina investeringar. Ofta kan
betydande ekonomiska värden stå på spel,om han måste flytta. Självfallet bör
han också liksom hyresgästen åtnjuta skydd för sin hemmiljö. En avflyttning
kan t. o. m. ofta bli ännu mera ingripande för en arrendator än för en
hyresgäst, eftersom arrendatorn och hans familj kan bli tvungna att lämna
trakten, om inte något annat lämpligt arrende finns att uppbringa i
närheten.

Det måste emellertid understrykas, att de rättspolitiska strävandena att
skydda arrendatorn såsom den socialt underlägsne avtalsparten inte får leda
till att arrendereglerna ges en sådan utformning att de avskräcker från
utarrendering. Utskottet vill i detta sammanhang peka på att efterfrågan på
arrendejord i typiska jordbruksområden i allmänhet är betydligt större än
utbudet. Från många synpunkter är det f. n. önskvärt att utbudet av
arrenderad mark ökar.

Det är mot nu antydda bakgrund som man har att bedöma det företräde
som lagstiftningen ger jordägaren, om han själv vill bruka sin fastighet. I
samband med JB:s tillkomst framhöll departementschefen på denna punkt,
att det torde vara av stor betydelse för en jordägare att han vid arrendetidens
utgång har en ovillkorlig rätt att själv överta brukandet av fastigheten. En
annan regel skulle enligt departementschefens mening i hög grad verka
hämmande på utbudet av mark för arrende. Utskottet delar denna bedömning.
Om man i enlighet med motionärernas förslag såsom huvudregel i
stället skulle införa en bestämmelse om att jordägaren efter viss tid gick
förlustig rätten till självinträde, skulle en nedgång av utbudet av arrendejord
kunna bli följden. En sådan regel kan också antas leda till en ökad
uppsägningsfrekvens, eftersom många jordägare skulle vilja gardera sig mot
att den avgörande tidsgränsen passerades.

För det stora flertalet arrendatorer torde således nackdelarna med den
föreslagna regeln komma att överväga fördelarna. Ehuru utskottet hyser
förståelse för syftet med motionen, kan utskottet därför inte biträda förslaget i
den form detta framförts.

Det problem som motionärerna tagit upp, har emellertid många aspekter.
De skiftande förhållandena vid arrende gör det sålunda svårt att lösa
problemen om besittningsskydd genom regler med genomgående generell
räckvidd. Det kan därför inte undvikas att den nuvarande bestämmelsen om
ovillkorlig rätt till självinträde för jordägaren i vissa speciella fall kan leda till
resultat som är mindre tilltalande från social synpunkt. Det förekommer t. ex.
inom vissa delar av landet att det finns större jordegendomar till vilka hör
arrendegårdar, som brukats inom samma arrendatorssläkt sedan åtskilliga
generationer. Enligt vad utskottet erfarit har det i några dylika fall hänt att
arrendatorn tvingats avflytta på grund av att jordägaren själv velat bruka
arrendegården. Efter något eller några år har emellertid gården ånyo upplåtits
på arrende, men då till en annan arrendator. Utskottet förmodar att det är
sådana uppsägningsfall, som förestavat motionärernas förslag.

Hur man skall kunna tillgodose socialt ömmande skyddsbehov av detta
speciella slag, vilka endast föreligger i fråga om en mycket begränsad krets av
arrendatorer, är enligt utskottets mening vanskligt att avgöra. Utskottet
erinrar i detta sammanhang om att JB medfört en fullständig omdisponering
av arrendebestämmelserna och att besittningsskyddet fått ett betydligt

LU 1976/77:27

vidsträcktare tillämpningsområde än enligt äldre lag. Särskilda anknytningsmoment
såsom arrendeställets storlek eller jordägarens förhållanden -omständigheter som var av betydelse för avgränsningen av den tidigare
gällande optionsrätten vid sociala jordbruksarrenden - har därvid utmönstrats
ur lagstiftningen. Utskottet erinrar också om att ett eventuellt behov av
förbättrat skydd i dessa speciella fall inte endast torde göra sig gällande med
avseende på jordägarens rätt till självinträde. Det har t. ex. inträffat fall där
arrendeupplåtelser, som ägt bestånd under flera generationer, har måst
upphöra för att arrendestället behövts för en mera ändamålsenlig indelning i
brukningsenheter (9 kap. 8 8 första stycket 4. JB).

Utskottet hänvisade avslutningsvis till att en översyn av besittningsskyddsreglerna
var nära förestående med anledning av 1974 års riksdagsskrivelse.
Utskottet förutsatte att den i motionen väckta frågan skulle ägnas
uppmärksamhet vid denna översyn.

Arrendelagskommittén (JU 1975:04)

Med anledning av riksdagens ovannämnda skrivelse år 1974 tillkallades i
juni 1975 sakkunniga för att göra en begränsad översyn av arrendelagstiftningen.

1 direktiven anför statsrådet Lidbom beträffande frågan om normerna i
9 kap. 9 § JB för fastställande av arrendeavgift och andra villkor vid
förlängning av avtal om jordbruksarrende bl. a. följande.

För de sakkunniga blir det en viktig uppgift att överväga de frågor som har
aktualiserats vid riksdagsbehandlingen av motionen 1974:975. I denna del
bör utredningsarbetet till att börja med inriktas på att ta fram uppgifter om hur
bestämmelserna i 9 kap. 9 8 JB har tillämpats. Av särskilt intresse är därvid att
få utrett i vad mån utgående arrendeavgifter, baserade på marginalkostnadsberäkningar,
har inverkat på avgiftsnivån i allmänhet.

Som chefen för jordbruksdepartementet anförde i direktiven för jordförvärvsutredningen
är det av stor betydelse att det finns tillgång till arrendemark
på skäliga villkor när det gäller att skapa förutsättningar för jordbruksintresserade
personer utan eget kapital att ägna sig åt jordbruk. Om det vid
översynen av arrendelagstiftningen visar sig att arrendeavgifterna stigit i så
hög grad att detta önskemål inte tillgodoses, bör de sakkunniga överväga
vilka ändringar som bör företas i de nuvarande villkorsnormerna. I denna del
bör det stå de sakkunniga fritt att lägga fram de ändringsförslag som de finner
vara mest ändamålsenliga för att dämpa prisutvecklingen vid upplåtelse av
jordbruksarrende.

En lösning som de sakkunniga bör undersöka närmare är den som
föreslagits i motionen 1974:975 och som innebär en anknytning av vederlagets
storlek till bl. a. arrendeställets avkastningsförmåga. Därvid bör självfallet
de synpunkter beaktas som har framförts vid remissbehandlingen av
motionen. Men också andra lösningar bör prövas.

Självfallet bör de sakkunniga i denna del av utredningsarbetet ägna särskild
uppmärksamhet åt frågan vilka följder för utbudet av jordbruksarrenden som
en ändring av JB:s villkorsnormer kan föra med sig. Görs de nya reglerna
alltför restriktiva, kan det få negativa effekter i fråga om utbudet.

LU 1976/77:27

I direktiven anförs vidare att de sakkunniga skall beakta vad som
förekommit vid riksdagsbehandlingen av frågan om dödsbos besittningsskydd.
Direktiven behandlar även frågorna om ändring i besittningsskyddsproceduren
och om en ny instans- och fullföljdsordning i arrendetvister. De
sakkunniga skall även överväga den år 1975 väckta frågan om jordägares
självinträde samt frågor om arbetsavtal vid arrende och om särskilda
räntebestämmelser.

Det kan anmärkas att direktiven inte innehåller något om att kommittén
kan ta upp andra frågor än de som uttryckligen omnämns i direktiven.

Skånearrendatorernas samrådsgrupp har i skrivelse den 14 februari 1977 till
chefen för jordbruksdepartementet begärt tilläggsdirektiv för arrendelagskommittén.
I skrivelsen framställs önskemål och förslag beträffande vissa
frågor som inte omfattas av de ovan redovisade direktiven. Bl. a. nämns
investeringsfrågan, överlåtelserätt, förköpsrätt samt kommuners gårdsarrende
och sidoarrende. När det gäller investeringsfrågorna framhålls att dessa
vad gäller nybyggnad, utökning av befintligt byggnadsbestånd och moderniseringar
i dag är helt otillfredsställande. Enligt samrådsgruppens uppfattning
bör dessa frågor kunna lösas på olika sätt, nämligen dels genom ett bättre
besittningsskydd så att arrendatorerna själva vågar investera, dels genom
längre kontraktstider med åtföljande skyldighet för markägare att inlösa
restvärden och dels genom ökade skyldigheter eller åligganden för markägaren
att bekosta sådana investeringar, som efter prövning av lantbruksnämnd
och arrendenämnd befunnits företagsekonomiskt motiverade.

Samrådsgruppen anser vidare att förköpsrätt bör återinföras. Även frågan
om en lagfäst rätt till friköp av gårdar tillhörande kategorien arrenden sedan
historisk tid, borde prövas av arrendelagskommittén. Beträffande de
kommunala arrendeupplåtelserna anför samrådsgruppen att den generella
rätten till kortare kontraktstider för kommuner måste avskaffas. Samrådsgruppen
säger sig vara väl medveten om att särskilda skäl till undantag med
kortare arrendetider än fem år kan föreligga för denna kategori egendomar
men anser att dispens på vanligt sätt i så fall kan medges av arrendenämnd.

Regeringen har den 24 mars 1977 beslutat att överlämna skrivelsen till
arrendelagskommittén för att tagas under övervägande vid fullgörande av
kommitténs uppdrag.

Utskottet

Inledning

Genom 1907 års nyttjanderättslag lades grunden till den moderna arrenderätten.
Redan i sin ursprungliga lydelse innehöll lagen åtskilliga tvingande
bestämmelser till skydd för arrendatorns intressen. År 1943 tillkom de s. k.
sociala arrendereglerna, som gav dem som arrenderade vissa mindre
jordbruksfastigheter möjlighet att sitta kvar på arrendestället efter den

LU 1976/77:27

avtalade arrendetidens utgång (optionsrätt). Detta innebar en avsevärd
förbättring för många arrendatorer.

1 jordabalken (JB) har bestämmelserna om jordbruksarrende i betydande
grad omarbetats. De sociala arrendereglerna har avskaffats och ersatts av
bestämmelser om direkt besittningsskydd, motsvarande de som finns för
bostadshyresgäst och bostadsarrendator. För att besittningsskyddet inte skall
kunna sättas ur spel genom arrendevillkor har införts normer för bestämmande
av arrendeavgiften och andra villkor för fortsatt upplåtelse. Vidare har
införts bestämmelser om minsta tid vid upplåtelse av jordbruksarrende samt
om uppsägning av arrendeavtal. Reformen har vidare inneburit viktiga
nyheter i fråga om arrendeställets skick och underhåll samt jordägarens
byggnadsskyldighet.

JB trädde i kraft den 1 januari 1972. Redan år 1974 väcktes motioner med
yrkanden om ändringar i bestämmelserna om jordbruksarrende. Utskottet
och riksdagen uttalade sig för en utredning och översyn av vissa av de genom
motionerna väckta arrenderättsliga frågorna (LU 1974:35). Den begärda
utredningen tillsattes år 1975 och antog namnet arrendelagskommittén. I
direktiven framhålls att någon allmän översyn av arrendelagstiftningen, som
syftar till djupare ingrepp i lagstiftningens grunder, inte är påkallad.
Kommitténs uppdrag har därför begränsats till i huvudsak de frågor som togs
upp i 1974 års riksdagsskrivelse.

1 det följande behandlar utskottet de i motionen 1976/77:667 berörda
frågorna om arrendeavgiften, arrendatorns investeringar och arrendatorns
besittningsskydd. Vidare behandlas den i motionen 1976/77:975 väckta
frågan om friköpsrätt för arrendator.

Arrendeavgiften

JB innehåller inga regler om fastställande av arrendeavgift vid tillträde av
arrende. Här råder således full avtalsfrihet. Däremot finns i 9 kap. 9 §
bestämmelserom fastställande av arrendeavgift, när det gäller förlängning av
löpande arrende. Som framgår av vad utskottet inledningsvis anfört har syftet
med dessa varit att förhindra att arrendatorns besittningsskydd urholkas
genom att jordägaren framtvingar oskäliga höjningar av arrendeavgiften.
Bestämmelserna innebär att arrendatorn är skyldig att finna sig i en sådan
höjning av arrendeavgiften som med hänsyn till prisutvecklingen och andra
omständigheter framstår som skälig. Vid sin bedömning av jordägarens krav
har arrendenämnden att utgå från rådande marknadsförhållanden och i första
hand söka ledning av vad som gäller vid jämförliga arrenden.

Som framgår av redogörelsen ovan (s. 5 ff) för 1974 års riksdagsbeslut var
en av de frågor som då behandlades just normerna för fastställande av
arrendeavgift för förlängning av avtal om jordbruksarrende. Lagutskottet
konstaterade att arrendeavgifterna under de senaste åren otvivelaktigt stigit
kraftigt. Som exempel härpå nämnde utskottet att man i vissa delar av Skåne

LU 1976/77:27

för god åkermark betalade upp till 1 400-1 500 kr. per hektar. Vissa i
remissvar lämnade sammanställningar över arrendeavgifter stödde enligt
utskottet motionärernas påstående att arrendeavgiften vid femårsavtal i
genomsnitt höjdes med så pass mycket som 50-70 % när arrendeavtalet
förlängdes. En höjning av denna storleksordning gav enligt utskottets
mening anledning till oro. Utskottet ansåg att det förelåg en uppenbar risk för
att arrendatorernas besittningsskydd snart skulle komma att allvarligt
försvagas om prisutvecklingen fick fortsätta i samma takt som dittills. Det var
därför angeläget att frågan snarast blev föremål för utredning.

1 motionen 667 anförs bl. a. att de kraftiga stegringarna av arrendeavgifterna
främst drabbar människor i blygsamma ekonomiska omständigheter,
t. ex. brukare av små arrendegårdar. De höga arrendeavgifterna utgör även ett
hinder för dem som saknar förmögenhet men som vill driva jordbruk.
Motionärerna anser att reglerna bör ändras så att arrendeavgiften fastställs
med stöd av någon form av bruksvärdesprincip och regleras av samhället.
Motionärerna yrkar (yrkandet 1) att frågan skall utredas.

Utskottet har i samband med behandlingen av föreliggande motioner
inhämtat upplysningar och synpunkter från lantbruksnämnden i Kristianstads
län. Därvid har framkommit att man i länet för god åkermark betalar i
arrende upp tili 2 400 kr. per hektar. Detta visar att den kraftiga stegringen
av arrendepriserna fortsatt sedan utskottet senast behandlade frågan.

Som framgår av vad utskottet inledningsvis anfört harden år 1974 begärda
översynen av arrendeprisnormerna påbörjats. Enligt direktiven till arrendelagskommittén
är det en huvuduppgift för kommittén att överväga dessa
frågor. Det framhålls vidare att det är av stor betydelse att det finns tillgång till
arrendemark på skäliga villkor när det gäller att skapa förutsättningar för
jordbruksintresserade personer utan eget kapital att ägna sig åt jordbruk. Om
det vid översynen skulle visa sig att arrendeavgifterna stigit i så hög grad att
detta önskemål inte tillgodoses står det enligt direktiven kommittén fritt
att lägga fram de ändringsförslag som kommittén finner vara mest ändamålsenliga
för att dämpa prisutvecklingen vid upplåtelse av jordbruksarrenden.
Eftersom frågan om arrendeavgifterna således är föremål för överväganden
i arrendelagskommittén är syftet med motionsyrkandet redan tillgodosett.

Utskottet vill avslutningsvis stryka under att det är svårt att få en helt
rättvisande bild av utvecklingen på området, eftersom det saknas en
tillförlitlig statistik över arrendeavgifterna. Lantbruksnämndens företrädare
framhöll också vid utskottets besök att man ansåg det vara en brist att det inte
finns någon sådan statistik. Mot bakgrund av det anförda har inom utskottet
väckts frågan huruvida riksdagen skulle begära att statistik upprättas över
arrendeavgifterna. En sådan statistik skulle självfallet vara av visst värde
t. ex. för arrendenämnderna. Svårigheterna att få fram erforderliga uppgifter
torde emellertid vara betydande med hänsyn till att det i stor omfattning är
fråga om avtal mellan privatpersoner. Dessa avtal registreras inte hos några

LU 1976/77:27

myndigheter och offentliggörs i regel inte heller på annat sätt. Även om det
skulle gå att fl fram uppgifter om arrendeavgifterna kan det likväl vara svårt
att få till stånd en rättvisande statistik på grund a v att arrendeavgiftens storlek
ofta är beroende av övriga arrendevillkor. Det värde för t. ex. arrendenämnderna
som en registrering av arrendeavgifternas storlek skulle kunna medföra
måste vidare vägas mot samhällets strävan att försöka undvika att en alltmer
omfattande uppgiftsskyldighet åläggs den enskilde. Det nu anförda leder
utskottet till att inte nu föreslå framtagande av statistik på området. Utskottet
erinrar också om att regeringen i dagarna har beviljat arrendelagskommittén
medel för genomförandet av en omfattande enkät beträffande arrendeavgifterna
inom tre län. Enligt utskottets mening får det närmast ankomma på
kommittén att sedan denna enkät genomförts bedöma huruvida det kan bli
erforderligt att inhämta ytterligare statistiska uppgifter.

På anförda skäl avstyrker utskottet bifall till yrkandet 1 i motionen 667.

Arrendatorns investeringar

Såväl arrendatorn som jordägaren har ett ansvar för arrendeställets skick.
JB fördelar ansvaret mellan parterna så att det åligger arrendatorn att vårda
och underhålla arrendestället medan det ankommer på jordägaren att svara
för erforderliga ny- och ombyggnader. En i arrendet ingående byggnad eller
anläggning förs därför över från arrendatorns till jordägarens ansvarsområde
när den utan arrendatorns vållande skadats eller förslitits i sådan grad att
den för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny.

1 1974 års ärende hade utskottet att ta ställning till även ett motionsyrkande
om vidgad rätt för arrendator att överlåta arrende. Som skäl för yrkandet
anfördes bl. a. behovet av att öka möjligheterna för arrendatorn att tillgodogöra
sig värdet av gjorda investeringar. Utskottet konstaterade att utvecklingen
på området medfört att investeringar i jordbruket blivit allt kostsammare.
Detta förhållande och den stora efterfrågan på lämpliga arrenden hade i
sin tur lett till att ansvaret för nödvändiga investeringar i realiteten kommit
att alltmer skjutas över på arrendatorn. Den av motionärerna föreslagna
vidgningen av överlåtelserätten skulle enligt utskottet kunna innebära risk
för att detta förhållande blev ännu mer vanligt. Med hänsyn härtill och till
vissa andra skäl (se s. 7) avstyrkte utskottet bifall till motionsyrkandet.

I motionen 667 hävdas nu att förbättringar, utförda av arrendatorn, bör
antingen räknas bort vid beräkningen av arrendet eller också gäldas av
ägaren, om denne med hänvisning till förbättringarna kräver höjning av
arrendet. Med stöd av det anförda yrkar motionärerna (yrkandet 2) att
riksdagen skall föreläggas förslag till lagändringar som ger arrendatorn rätt
att tillgodogöra sig sådan värdeökning som uppkommer på grund av arrendatorns
egna investeringar.

Den utveckling mot ett överförande av investeringsansvaret från jordägaren
till arrendatorn som utskottet konstaterade år 1974 har enligt vad

LU 1976/77:27

lantbruksnämnden bekräftat fortsatt. Mot bakgrund härav anser utskottet det
angeläget att arrendatorns möjligheter att kunna tillgodogöra sig värdet av
egna investeringar förbättras.

Frågan om ett ökat skydd för arrendatorns investeringar har nyligen
aktualiserats i regeringens kansli genom en skrivelse från Skånearrendatorernas
samrådsgrupp. 1 skrivelsen begärs att frågan om arrendatorns investeringar
och den därmed i viss mån sammanhängande frågan om arrendatorns
rätt till överlåtelse av arrende skall närmare utredas. Skrivelsen har den 24
mars 1977 överlämnats till arrendelagskommittén för att tas under övervägande
vid fullgörande av kommitténs uppdrag. Med hänsyn till att den i
motionen väckta frågan således numera är föremål för utredning bör
motionsyrkandet avslås.

Arrendators besittningsskydd

Som framgår av det tidigare anförda innebar JB:s tillkomst ett ökat
besittningsskydd för arrendatorn. Besittningsskydd föreligger först och
främst vid alla gårdsarrenden, dvs. när arrendet omfattar bostad för
arrendatorn. Dessutom föreligger besittningsskydd vid övriga jordbruksarrenden
(sidoarrenden) om arrendetiden överstiger ett år. Besittningsskyddet
är så utformat att arrendatorn, om arrendeavtalet sägs upp till arrendetidens
utgång, i princip har rätt att få avtalet förlängt. Endast under särskilda i lagen
angivna förutsättningar äger jordägaren rätt att ta tillbaka arrendet. Dessa har
sammanförts i sex punkterfse ovan s. 2). Den viktigaste grunden för brytande
av besittningsskyddet är att jordägaren själv eller nära anhörig till honom
skall bruka arrendestället.

Arrendelagskommittén har fått i uppdrag att i enlighet med 1974 års riksdagsbeslut
se över bestämmelserna om dödsbos besittningsskydd och om
besittningsproceduren. Kommittén skall vidare överväga den av 1975 års
riksdag behandlade frågan om jordägarens självinträde (se ovan s. 8) och
med beaktande av de synpunkter som förts fram vid riksdagsbehandlingen
lägga fram de förslag som kommittén finner påkallade. Som framgår av
det föregående skall kommittén även behandla vissa frågor som har mer
indirekt betydelse för arrendatorns besittningsskydd. Med hänsyn till att
besittningsskyddsreglerna sålunda är föremål för översyn bör yrkandet i motionen
667 (yrkandet 3) om en utredning i syfte att stärka arrendatorns besittningsskydd
inte föranleda någon riksdagens vidare åtgärd.

Friköpsrätt för arrendator

I motionen 975 yrkas att riksdagen skall hos regeringen begära förslag till
lagstiftning som ger arrendator rätt att förvärva jordbruksfastighet efter 20
års arrendeinnehav. Till stöd för yrkandet anförs att ägare till arrendegårdar
i många fall inte har anknytning till jordbruket på annat sätt än genom

LU 1976/77:27

själva ägandet. Det måste enligt motionärerna anses rimligt att en arrendator
som brukat en fastighet under så lång tid som 20 år ges rätt att förvärva
denna.

Utskottet vill med anledning av motionen erinra om att arrendatorn enligt
nyttjanderättslagen hade en viss begränsad förköpsrätt till arrendestället.
Denna förköpsrätt avskaffades i och med införandet av JB. Anledningen
härtill var att reglerna om förköpsrätt i viss utsträckning försvårade den
nödvändiga strukturrationaliseringen inom jordbruket och avhöll jordägare
från att upplåta mark på arrende. Härtill kom att arrendatorns besittningsskydd
hade förstärkts genom JB:s tillkomst, varför behovet av en förköpsrätt
hade minskat.

De nackdelar som var förbundna med den tidigare förköpsrätten gör sig
självfallet än mer märkbara vid en mer allmän friköpsrätt. 1 vart fall om den
skulle vara så långt gående som den motionärerna föreslagit. Lantbruksnämndens
företrädare har också understrukit att ett bifall till motionsyrkandet
skulle komma att allvarligt försvåra den pågående strukturrationaliseringen.

Skånearrendatorernas ovannämnda skrivelse innehåller även yrkanden
om återinförande av arrendatorns förköpsrätt och en prövning av frågan om
rätt till friköp av historiska arrendegårdar, varmed avses gårdar som under århundraden
varit utarrenderade. Eftersom skrivelsen harav regeringen överlämnats
till arrendelagskommittén ärden i motion väckta frågan således numera föremål
för kommitténs överväganden.

Med hänsyn till det anförda avstyrker utskottet bifall till motionen 975.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande arrendeavgiften att riksdagen avslår motionen
1976/77:667, yrkandet 1,

2. beträffande arrendators investeringar att riksdagen avslår motionen
1976/77:667, yrkandet 2,

3. beträffande arrendators besittningsskydd att riksdagen avslår motionen
1976/77:667, yrkandet 3,

4. beträffande förköpsrätt för arrendator att riksdagen avslår motionen
1976/77:975.

Slockholm den 18 maj 1977

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

LU 1976/77:27

Närvarande: herrar Svanström (c), Andersson i Södertälje (s), Olsson i Timrå
(s), Börjesson i Falköping (c), fru Nilsson i Sunne (s), herrar Olsson i Sundsvall
(c), Gillström (s), fru Lindquist (m), herr Konradsson (s), fru Fredgardh (c),
herr Andréasson (s), fru Karlsson (c), herrar Silfverstrand (s), Ollén (m)och fru
Håkansson (fp).

Reservation

beträffande arrendeavgiften (mom. 1)

av herrar Andersson i Södertälje, Olsson i Timrå, fru Nilsson i Sunne, herrar
Gillström, Konradsson, Andréasson och Silfverstrand (alla s), som anser

dels att den del av utskottets yttrande som börjar på s. 12 med orden
”Utskottet vill” och slutar på s. 13 med orden ”i motionen 667” bort ha
följande lydelse:

Utskottet villi detta sammanhang stryka under att det är svårt att få en helt
rättvisande bild av utvecklingen på området, eftersom det saknas en
tillförlitlig statistik över arrendeavgifterna. Lantbruksnämndens företrädare
framhöll också vid utskottets besök att man ansåg det vara en brist att det inte
finns någon sådan statistik. Som framgår av vad utskottet ovan anfort skall
arrendenämnden vid sin bedömning av skäligheten i den av jordägaren
begärda höjningen av arrendeavgiften utgå från rådande marknadsförhållanden
dvs. vad som betalas för jämförbara arrenden. Självfallet skulle det
vara av betydande värde för arrendenämnden att ha tillgång till statistik över
arrendeavgifter. Även för lantbruksnämnderna skulle det vara en betydande
fördel att kunna utnyttja sådan statistik. Visserligen kan det föreligga vissa
svårigheter att fl fram erforderligt underlag härför. Med hänsyn till
angelägenheten av att ha tillgång till tillförlitliga uppgifter på detta område
bör enligt utskottets mening dock försök göras att få fram en löpande statistik
över gällande arrendeavgifter. Vad utskottet sålunda anfört i anledning av
yrkandet 1 i motionen 667 bör ges regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:

1. beträffande arrendeavgiften att riksdagen med anledning av motionen
1976/77:667, yrkandet 1, ger regeringen till känna vad
utskottet anfört om behovet av statistik över arrendeavgifter.

GOTAB 55091 Stockholm 1977