med anledning av motioner om bostadsrätt (Betänkande 1980/81:LU8 Lagutskottet)

LU 1980/81:8

Lagutskottets betänkande
1980/81:8

med anledning av motioner om bostadsrätt
Ärendet

I detta ärende behandlas två motioner om bostadsrätt.

I motion 1979/80:1608 av Oskar Lindkvist (s) och Thure Jadestig (s) yrkas
att riksdagen beslutar om sådan ändring i bostadsrättslagen (1971:479) att,
enligt vad i motionen anförs, den till vilken bostadsrätt övergått får vägras
inträde i bostadsrättsförening om förvärvaren inte visar att förvärvet inte
skett i spekulationssyfte.

I motion 1979/80:1618 av Lars Ulander (s) och Oskar Lindkvist (s) yrkas
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att frågan om en
vidgad hyresrättskooperation bör utredas och att förslag därefter bör
föreläggas riksdagen, allt enligt vad som anförts i motionen.

Remissyttranden över motion 1618 har avgivits av bostadsdomstolen,
Sveriges fastighetsägareförbund, SABO, Hyresgästernas riksförbund,
HSB:s riksförbund, Svenska riksbyggen, Stockholms bostadsrättsföreningars
centralförening och Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för.

På lagutskottets begäran har civilutskottet yttrat sig över motion 1618.
Yttrandet har fogats som bilaga till betänkandet.

Motionsmotiveringar

I motion 1608 framhålls bl. a. att en bostadsrättsförening enligt bostadsrättslagen
(1971:479) kan vägra att godkänna en person som medlem i
föreningen om denne inte kan väntas vara i stånd att fullgöra sina
ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. I proposition 1971:12 med
förslag till bostadsrättslag m. m. uttalades att hänsyn också borde kunna tas
till förvärvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Av
propositionen framgår enligt motionärerna inte närmare vad föredragande
statsrådet avsett med detta uttalande. De framhåller att en situation som över
huvud taget inte behandlas i lagförarbetena är att någon medvetet spekulerar
i bostadsrätters värde genom att under kort tid med stor vinst först köpa och
sedan sälja bostadsrätter. Flera sådana fall torde enligt motionärerna ha
förekommit. De påpekar att spekulationsaffärerna är svåra att upptäcka
genom att försäljningarna och inköpen ofta sker i skilda föreningar. Först
efter en försäljning, när överlåtelse värdet blir känt, kan man konstatera om
det rört sig om en spekulationsaffär. I motionen hänvisas till att hyresnämnden
i Stockholm nyligen, med två röster mot en (ordförandens), godtagit en

1 Riksdagen 1980181, 8 sami. Nr 8

LU 1980/81:8

vägran av en bostadsrättsförening att som medlem godkänna en kvinna som
under kort tid köpt och sålt ett tiotal bostadsrätter. Det är enligt
motionärerna angeläget att det i bostadsrättslagen slås fast att spekulation
skall kunna utgöra grund för att vägra medlemskap i en bostadsrättsförening.
De anser att riksdagen bör besluta om en ändring av lagen i enlighet härmed.
Om riksdagen skulle finna att lagstiftningen redan i dag medger att
medlemskap kan vägras på denna grund bör enligt motionärerna en
lagändring ändå komma till stånd i klarläggande syfte.

I motion 1618 erinras om att det enligt gällande bostadsrättslag är
förbjudet för förening, aktiebolag eller handelsbolag att upplåta andelsrätt i
bostadsrättsförening om det med denna andelsrätt följer rätt att för
begränsad tid besitta eller hyra bostadsrättslägenhet, men att övergångsbestämmelserna
till lagen innehåller en bestämmelse som gör det möjligt för
Stockholms kooperativa bostadsförening ek.för. (SKB) att fortsätta sin
verksamhet. SKB bedriver en hyresrättskooperation utifrån principen att
bostaden inte får vara spekulationsobjekt. En kooperativ bostadsverksamhet
som bedrivs i strikta former har enligt motionärerna ett önskvärt syfte och
skulle, t. ex. om det ställdes krav på kommunal representation i styrelsen,
kunna motverka bostadsspekulationen på ett avgörande sätt. De anser att
hyresrättskooperationens ställning bör övervägas ytterligare. Syftet med
övervägandena bör vara att få till stånd en undantagsbestämmelse i 79 §
bostadsrättslagen. Ändringen skulle innebära att spekulationsfri hyresrättskooperation
under kommunal insyn tillåts. Utredningsuppdraget bör enligt
motionärerna i första hand anförtros bostadsrättskommittén, som bör
framlägga ett förslag i frågan så snart som möjligt.

Gällande rätt

Rätt till inträde i bostadsrättsförening

Enligt 10 § bostadsrättslagen (1971:479) får förvärvare av bostadsrätt
utöva denna rätt endast om han är eller antas till medlem i föreningen.
Överlåtelsen av bostadsrätten är enligt 13 § ogiltig om förvärvaren inte har
antagits till medlem. Av 11 § framgår att den till vilken bostadsrätten
övergått inte får vägras inträde i föreningen om han uppfyller de villkor för
medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas
med honom som bostadsrättshavare. I sistnämnda uttryck ligger, enligt vad
departementschefen anförde i propositionen med förslag till bostadsrättslag
m. m. (prop. 1971:12 s. 110), i första hand att den nytillträdande bostadsrättshavaren
skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser
gentemot föreningen. Hänsyn bör emellertid också kunna tas till förvärvarens
personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Att, som en
remissinstans hade föreslagit, helt slopa möjligheten att beakta sådana
faktorer fann departementschefen ej tillrådligt. Han antog dock såsom

LU 1980/81:8

självfallet att medlemskap bara fick vägras om objektivt godtagbara skäl
härför förelåg. I propositionen påpekades att en motsvarande bedömning av
personliga kvalifikationer företas bl. a. vid upplåtelse av hyresrätt (jfr.
12 kap. 34-36 §§ jordabalken). En förvärvare av bostadsrätt som betalat
högre överlåtelseersättning än vad stadgarna medger borde enligt departementschefen
i regel kunna vägras medlemskap i föreningen, dock endast om
det i stadgarna uppställts som särskilt villkor för medlemskap att normerna
för ersättningens beräkning inte fick åsidosättas.

Vid riksdagsbehandlingen av propositionen uttalade lagutskottet i sitt av
riksdagen godkända betänkande (LU 1971:9 s. 49) tveksamhet beträffande
lämpligheten av att förvärvarens personliga kvalifikationer kunde underkastas
prövning. Denna skulle nämligen enligt utskottet kunna innebära att det
arbete, som kommunerna lägger ned på social rehabilitering av svåranpassade
personer, kunde komma att motverkas. Å andra sidan borde avseende
fästas vid att en bedömning av personliga kvalifikationer kunde ske vid
överlåtelse av hyresrätt. Någon anledning att ha en annan ordning vid
överlåtelse av bostadsrätt fanns inte enligt utskottet, som alltså gick på
propositionens linje. Utskottet underströk emellertid att möjligheten att
vägra medlemskap på grund av bristande kvalifikationer borde utnyttjas med
stor varsamhet.

Det av motionärerna åberopade rättsfallet avser ett numera lagakraftvunnet
utslag rörande vägrat medlemskap i en HSB-bostadsrättsförening.
Ärendet avgjordes i november 1979 av hyresnämnden i Stockholms län och
rörde en kvinna som under kort tid köpt och sålt 13 bostadsrättslägenheter i
HSB. Varje lägenhet hade varit i hennes ägo endast under kort tid. Hon hade
vägrats inträde i HSB-föreningen. Föreningen hävdade att den ej skäligen
behövde låta sig nöjas med kvinnan som bostadsrättshavare, bl. a. eftersom
hon ansågs driva mäklarrörelse och spekulera i lägenheter. Enligt hyresnämndens
majoritet fanns det fog för påståendet att kvinnan drev
mäklarrörelse i spekulativt syfte. Denna majoritet ansåg det sannolikt att
hon avsett att nyttja lägenheten på ett sätt som var främmande för HSB:s
allmänna målsättning och avslog hennes begäran om medlemskap. En
minoritet i nämnden (ordföranden) ansåg att föreningen inte förmått styrka
att förvärvet skett i spekulationssyfte. Enligt minoritetens uppfattning borde
föreningen skäligen kunna nöjas med henne som medlem (ärende H 4126/
79-06, dom den 14 november 1979).

Hyresrättskooperation

En redogörelse för gällande rätt i fråga om hyresrättskooperation har
lämnats av civilutskottet i dess yttrande till lagutskottet, s. 1-3. Utskottet
hänvisar härtill.

LU 1980/81:8

Remissyttrandena beträffande motion 1618

Av remissinstanserna tillstyrker SABO, Hyresgästernas riksförbund,
HSB:s riksförbund, Svenska riksbyggen, Stockholms bostadsrättsföreningars
centralförening och Stockholms kooperativa bostadsförening att frågan
om hyresrättskooperation utreds. Bostadsdomstolen har inget att erinra mot
att en utredning kommer till stånd. Fastighetsägareförbundet avstyrker
motionsförslaget.

SABO anför i sitt yttrande bl. a. följande.

I debatten har anförts att vissa brister finns både med bostadsrätten och
hyresrätten i deras nuvarande former. Några av de viktigaste synpunkterna
kan sammanfattas på följande sätt.

Inom bostadsrätten förekommer inte någon kostnadsutjämning mellan
olika bostadsrättsföreningar. Dessa kan ha påtagligt skilda kostnadsförutsättningar,
både på kapital- och driftsidan. Detta förhållande är onekligen till
ekonomisk fördel för den som förvärvar bostadsrätt till lågt upplåtelse- eller
överlåtelsepris i ett bostadsområde med gynnsamma förutsättningar och bor
kvar under viss tid. Dessa ekonomiska fördelar kan diskonteras vid en
överlåtelse, varför effekten av givna subventioner inte längre kvarstår för
kommande boende. Resonemanget är giltigt i en normal marknadssituation.
I ett läge med mer eller mindre uttalad efterfrågan räknar sannolikt de flesta
köpare med fortsatt uppvärdering av den gjorda kontantinsatsen. Relativt
sena erfarenheter visar å andra sidan att boende kan känna sig ekonomiskt
bundna till sin bostadsrättslägenhet och göra förluster när bostadsefterfrågan
är liten. Även andra förhållanden som är knutna till bostaden, läge, social
status m. m. påverkar prisbildningen på ett relativt komplicerat sätt.

De framför allt under senare år inom storstadsregionerna uppkomna höga
priserna vid överlåtelser av bostadsrätter har utestängt många bostadskonsumenter
från bostadsrätten som ett reellt boendealternativ. För att förvärva
en bostad med högt överlåtelsepris fordras en hög hushållsinkomst (som ofta
möjliggör upptagande av personliga lån) och/eller eget kapital som täcker
större delen av priset. Påpekanden om att även personer med måttliga
inkomster under senare år förvärvat attraktiva bostadsrätter (bl. a. med
hänvisning till undersökning av överlåtelsepriser m. m. som utförts av HSB
Stockholm), synes inte ha beaktat det senare förhållandet. Hyresrätten har
således kommit att bli den enda möjliga upplåtelseformen för resurssvaga
grupper i samhället. Denna brist på valfrihet är beklaglig. Förhållandet
bidrar också till en från bostadssocial synpunkt tveksam skiktning av de
boende.

Anförda principiella brister i hyresrätten är dels bristande incitament till
kostnadsansvar hos hyresgästerna, dels brist på inflytande och ansvar för
hyresgästerna. De enskilda hyresgästerna upplever säkert ibland inte några
avgörande skillnader i möjligheterna att påverka sina bostadskostnader eller
eljest att utöva inflytande mellan å ena sidan allmännyttiga bostadsföretag
och å andra sidan privata hyresvärdar.

SABO finner dock anledning påminna om hyresgästernas legala möjlighet
att i kollektiva former delta i beslut om hyressättning. Detta har senast
kommit till uttryck i hyresförhandlingslagen med giltighet fr. o. m. den 1 juli
1978. Lagstiftningen hade föregåtts av en förhandlingstradition inom
allmännyttan sedan ca 20 år. Eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen
står under kommunernas ledning och kontroll, finns därigenom viktiga

LU 1980/81:8

förutsättningar för att förverkliga samhälleliga intentioner med bostadsförsörjningen.

Organisationerna på bostadsmarknaden har på olika sätt sökt utveckla
boendet inom det nuvarande legala systemet. Bl. a. har Riksbyggen nyligen
fattat beslut om att söka finna former som förhindrar eller försvårar den
upptrissade stegringen av priserna på bostadsrätter. (”Åtgärder mot
spekulation och överpriser på bostadsmarknaden” behandlat av Riksbyggens
kongress i maj i år.)

SABO och Hyresgästernas Riksförbund träffade för drygt ett år sedan
överenskommelse om rekommendation om särskilt boinflytandeavtal i
avsikt att underlätta införande av ett ökat boinflytande i allmännyttiga
bostadsföretag. Rekommendationen bygger bl. a. på uppfattningen att de
boendes medverkan är nödvändig för en god bostadsmiljö och att det är de
boende själva som bäst vet vad som fungerar bättre och sämre i ett
bostadsområde. Avsikten är att boinflytandet skall komplettera förhandlingssystemet
med möjlighet för hyresgästerna till direktpåverkan i bostadsområdet
eller huset. Att engagera de boende i förvaltningen genom
information, samrådsförfarande och överförande av beslut innebär djupgående
förändringar av bostadsföretagens arbetssätt och organisation. De båda
riksorganisationerna har förutsatt att arbetet skall kunna genomföras med
bevarande av principerna för en solidarisk hyressättning. Det är SABO:s
uppfattning att införande av boinflytande i allmännyttiga bostadsföretag på
sikt bör undanröja de ovan refererade bristerna med hyresrätten.

Trots pågående förändringsarbete och trots statsmakternas tidigare
uttalande om begränsning av upplåtelseformerna tillstyrker SABO vidare
utredning i enlighet med motionens allmänna syften. Det legala systemet
bildar en av de viktigaste förutsättningarna för boendets utveckling.
Ytterligare förändringar är önskvärda utöver dem som är möjliga inom
nuvarande ramar. Detta kan som exempel illustreras med den danska
allmännyttan. Denna förenar inom sig några av fördelarna med svensk
allmännyttig hyresrätt och bostadsrätt i nuvarande utformning. Tyvärr har
den också vissa brister, framför allt att kostnadsomfördelning mellan olika
enheter inte sker.

SABO tror inte att en ”ny” upplåtelseform i linje med den skisserade
skulle ersätta hyres-och/eller bostadsrätt. Men utvecklingen skulle med
säkerhet stimuleras även i dessa upplåtelseformer.

Det ligger utom SABO:s möjlighet att bedöma i vilka former ett fortsatt
utredningsarbete lämpligast bör bedrivas. Den av motionärerna förordade
anknytningen till 1978 års bostadsrättskommitté bör medföra vissa utredningstekniska
fördelar samt att resultat kan föreligga relativt snabbt och
möter därför inte någon invändning från SABO:s sida. Den av motionärerna
antydda tekniska lösningen förefaller dock något snäv och bör inte bilda
restriktion för fortsatt arbete.

Riksbyggen framhåller att det i motionen aktualiserade problemet länge
har varit aktuellt i den bostadspolitiska debatten. Även om ren spekulation i
bostäder är förhållandevis ovanlig är dock prisbildningen sådan att stora
delar av det befintliga bostadsbeståndet inte är tillgängligt för andra än
mycket köpstarka familjer. Riksbyggen delar motionärernas uppfattning att
det är nödvändigt med åtgärder från samhällets sida för att ändra på dessa
förhållanden. En vidgad användning av s. k. hyresrättskooperation kan vara
ett effektivt men sannolikt otillräckligt medel i detta syfte. Riksbyggen har i

LU 1980/81:8

skrivelse till bostadsministern påpekat behovet av åtgärder för att komma till
rätta med den icke önskvärda prisutvecklingen på bostadsområdet men fått
beskedet att sådana åtgärder inte synes nödvändiga. Vid Riksbyggens
extrakongress under tiden 6-7 maj 1980 behandlades frågan i anslutning till
en inom företaget upprättad promemoria. Kongressen beslutade att tillsätta
den utredning som föreslogs i promemorian. Utredningen skall till Riksbyggens
ordinarie kongress i juni 1982 bl. a. lägga fram förslag om införande av
återlämningsklausuler i bostadsrättskontrakt. Ett nytt borättssystem skall
introduceras som skall medverka till att lösa existerande överprisproblem.
Utredningen skall klargöra på vilket sätt Riksbyggen med egna åtgärder kan
medverka till att befria det kooperativa boendet från spekulationsmöjligheter.
- Riksbyggen anser att behandlingen av motionsspörsmålet bör ske i det
något vidare perspektiv som legat till grund för beslutet vid kongressen och
inte begränsas till frågan om vidgad användning av hyresrättskooperation.
Riksbyggen skulle ändå gärna se att riksdagen kunde ge regeringen till känna
det önskvärda i att den frågan utreddes närmare i exempelvis bostadsrättskommittén.
Under alla förhållanden kommer Riksbyggen att fullfölja sin
egen utredning och räknar med att resultatet av denna skall kunna ge
underlag för en eventuell behandling av frågan i bostadsrättskommittén.

HSB:s riksförbund och Stockholms bostadsrättsföreningars centralförening
anser att det kan vara lämpligt att bostadsrättskommittén överväger om
1970-talets utveckling på bostadsmarknaden skulle kunna motivera ett annat
synsätt på frågan om hyresrättskooperation än det som låg till grund för
lagregleringen vid tillkomsten av bostadsrättslagen.

Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) anför att den kommersialisering
som under senare år blivit alltmer påtaglig inom bostadsrättskooperationen
måste stoppas, då den på sikt skadar bostadskooperationen som
sådan. Även de mycket höga grundavgifter, som numera förekommer
ganska ofta vid upplåtelser av bostadsrätter i attraktiva lägen, bör leda till
åtgärder, som gör ifrågavarande lägenheter överkomliga för ”vanliga
löntagare”. Grundavgifter på 70-80 000 kr. för en trerummare tyder enligt
SKB på att den ursprungliga sociala målsättningen inom bostadsrättskooperationen
är på väg att glömmas bort.

Den remitterade motionen syftar enligt SKB till en vidgning av hyresrättskooperationen
och till ett förhindrande eller åtminstone en minskning av
spekulationen med bostadsrättslägenheter. Enligt SKB:s bedömning kan det
problem som motionen aktualiserar angripas på två sätt, antingen genom
ändringar av bestämmelserna om bostadsrättsinstitutet eller genom en
utvidgning av möjligheterna att använda den form av hyresrättskooperation
som SKB bedriver. Enligt SKB bör strävandena att försvåra och helst
omöjliggöra all spekulation med bostäder givetvis intensifieras också via en
skärpt beskattning på överlåtelser av bostadsrätter. Beskattningsåtgärder är
emellertid otillräckliga, eftersom de sannolikt föranleder att åtskilliga

LU 1980/81:8

bostadsrättsöverlåtelser sker ”svart”.

SKB erinrar om att det vid tillkomsten av gällande bostadsrättslag
ansvariga statsrådet ansåg att utvecklingen av priset på bostadsrätter borde
följas med uppmärksamhet och frågan om kontroll av de ersättningar som tas
ut vid överlåtelse av bostadsrätt prövas på nytt, om någon mera markant
höjning av prisläget skulle inträffa. Det främsta skälet till spekulationen med
bostadsrätter anser SKB vara den fria överlåtelserätten. Denna bör enligt
SKB begränsas till att gälla gentemot den egna bostadsrättsföreningen eller
dess moderförening. Undantag förutsätts för överlåtelser mellan närstående
som sammanbor och eventuellt även mellan arvsberättigade. Överlåtelsesumman
maximeras. Speciella bestämmelser utarbetas för de många
människor som under den tid överlåtelsevärdena inte stått under kontroll
betalat höga priser för sina bostadsrätter. De har ju inte gjort sig skyldiga till
något olagligt. Med utgångspunkt i att en bostadssökande skaffar sig
bostadsrättslägenhet för att på ett bra sätt lösa sitt bostadsproblem, inte för
att tjäna pengar, borde det enligt SKB vara tillräckligt att tillse att
bostadsrättshavaren vid avflyttning inte åsamkas ekonomiska förluster,
däremot onödigt att möjliggöra att han gör vinster.

I yttrandet framförs flera synpunkter på hur en reform av bostadsrättsinstitutet
skulle kunna utformas. Bl. a. bör enligt SKB en bostadsrättsförening
bli skyldig att inlösa en erbjuden bostadsrätt. Vid försäljningen av en
bostadsrätt bör föreningen vara skyldig att anlita bostadsförmedlingen eller,
om sådan inte finns, kommunens styrelse. Förmedlingen kan utse bostadsrättshavare
antingen enligt behovsprincipen eller med hänsyn till sökandens
väntetid hos förmedlingen. Annonseringsförfarande bör få användas av
bostadsförmedlingen.

Alternativet att i ökad utsträckning tillåta hyresrättskooperation synes
SKB vara enklare att genomföra än alternativet att förändra bostadsrättsinstitutet.
Såvitt SKB kunnat finna är det tillräckligt med en modifiering av det i
79 § bostadsrättslagen intagna förbudet mot att upplåta andelsrätt, med
vilken följer rätt att för begränsad tid hyra bostadslägenhet. SKB föreslår att
denna paragraf kompletteras med ett nytt andra stycke med följande lydelse:
”Första stycket gäller inte i fråga om för uthyrning av bostadslägenheter
bildad förening, om från föreningens bildande i styrelsen ingår minst en av
kommunen utsedd ledamot jämte suppleant”. SKB framhåller att vissa
följdändringar kan bli aktuella i jordabalken och i bostadsfinansieringsförordningen.

I yttrandet anförs vidare att många otvivelaktigt upplever det som olustigt
att bostaden så tydligt håller på att förvandlas från en social rättighet till en
handelsvara, som i dag säljs till höga överpriser. Säkerligen har detta faktum
starkt bidragit till att den av SKB bedrivna formen för hyresrättskooperation
tilldragit sig ett alltmer ökande intresse. Bl. a. harman inom ”allmännyttan”
i utredningssammanhang fört fram tanken att införa den bostadskooperation,
som SKB tillämpar, i stället för att överlåta attraktiva fastigheter till en

LU 1980/81:8

bostadsrättsförening. Av motionen synes framgå att motionärerna anser att
förutsättningarna för en målmedvetet organiserad hyresrättskooperation att
undgå spekultion med bostadslägenheter är goda. SKB kan mot bakgrund av
sin långa erfarenhet vitsorda att så också är förhållandet. Det bör dock
nämnas att hyreslagens föreskrifter om lägenhetsbyte ofta missbrukas av
byteskontrahenterna utan att något f. n. kan göras däråt från SKB:s sida.

SKB förordar avslutningsvis inte bara att frågan om vidgad hyresrättskooperation
utreds utan även att andra regioner än Stockholm ges möjlighet att
bedriva hyresrättskooperation på liknande sätt som sker genom SKB.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller i sitt yttrande att förbudet i 79 §
bostadsrättslagen har tillkommit i syfte att skydda de bostadssökande bl. a.
mot osunda bostadsföretag. Ett slopande av eller en inskränkning i förbudet
kan därför enligt förbundets uppfattning inte ligga i de boendes intresse.
Syftet med bostadsrättsinstitutet är att ge de boende ett reellt inflytande
kombinerat med ett ekonomiskt ansvar för fastighetens förvaltning. Förbundet
anser mot bakgrund härav att det också måste vara principiellt riktigt att
de boende vid avflyttningen skall kunna tillgodogöra sig det övervärde
lägenheten kan ha på grund av standardhöj ande åtgärder eller gott underhåll
som kan ha gjorts i den egna lägenheten. Ett frångående av denna princip kan
komma att medföra negativa ekonomiska konsekvenser för såväl de
kooperativa bostadsföretagen som för dem som bor i bostadsrättslägenheter.
- Det är enligt förbundets uppfattning önskvärt att lagstiftningen om
bostadsrätt omfattar allt kooperativt boende. Bostadsrättslagen bör därför
omfatta även bostadsföreningarnas verksamhet. Någon utvidgning av
utredningens direktiv erfordras således inte enligt förbundets uppfattning.
Förbundet hänvisar till att bostadsrättskommittén har i uppdrag att överväga
bl. a. hur en lagstiftning med denna innebörd bör utformas.

Tidigare riksdagsbehandling

I en motion vid 1975 års riksmöte (1975:1138) yrkades att riksdagen skulle
begära en översyn av de mindre frekvent förekommande företagsformerna
vid förvaltning av flerfamiljshus. Motionären framhöll att det fanns
bostadsföreningar som inte föll under bostadsrättslagens bestämmelser, att
en del av dessa visserligen hade en klart social målsättning men att kritik vid
olika tillfällen hade riktats mot vissa former av andelsupplåtelser med hänsyn
till brister i den bostadssociala inriktningen.

Lagutskottet konstaterade i sitt av riksdagen godkända betänkande (LU
1975:26) att man i svensk lagstiftning sedan lång tid tillbaka intagit den
principiella ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenhet skall ske
antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst eller i form
av bostadsrätt. Anledningen härtill är bl. a. att man eftersträvat en önskvärd
enhetlighet i fråga om regleringen av rättsförhållandena på bostadsmarknaden.
Utskottet anförde vidare att förbudet i bostadsrättslagens övergångs -

LU 1980/81:8

bestämmelser mot andra upplåtelseformer inte getts retroaktiv verkan. Det
fanns därför alltjämt ett antal företrädesvis äldre bostadsföreningar (hyresföreningar
och besittningsföreningar), bostadsaktiebolag och handelsbolag
(kommanditbolag) som med stöd av särskilda övergångsbestämmelser drev
verksamhet för upplåtelse av lägenheter åt innehavare av andel i föreningen
eller bolaget. Motionen avstyrktes av utskottet under hänvisning till att
frågan om en översyn av de mindre frekvent förekommande företagsformerna
skulle komma att belysas av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna.

Utskottet

I detta betänkande behandlas två motioner om bostadsrätt. Båda
motionerna kan sägas ha sin udd riktad mot det förhållandet att priserna i
samband med överlåtelse av bostadsrätter på senare år stigit avsevärt.

Motion 1608 tar upp en fråga om på vilka grunder medlemskap i en
bostadsrättsförening kan vägras. Motionärerna anser att bostadsrättslagen
(1971:479) bör ändras så att det klart framgår att en förvärvare av bostadsrätt
kan vägras inträde i bostadsrättsföreningen om förvärvaren av bostadsrätten
inte visar att förvärvet inte skett i spekulationssyfte. Spekulationsförvärv av
bostadsrätter är ingen ovanlig företeelse, anför motionärerna, och framhåller
att sådana förvärv ofta är svåra att upptäcka, bl. a. genom att
försäljningarna och inköpen ofta sker i olika föreningar.

Enligt gällande rätt på området (10-13 §§ bostadsrättslagen) får bostadsrätt
endast utövas av den som är medlem i en bostadsrättsförening. Om
medlemskap förvägras en bostadsrättsförvärvare är överlåtelsen ogiltig.
Inträde får inte vägras om den till vilken bostadsrätten övergått uppfyller de
villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen ”skäligen
kan nöjas med honom som bostadsrättshavare”. Enligt lagens förarbeten
avses med detta uttryck i första hand att förvärvaren skall vara i stånd att
fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Hänsyn skall
emellertid också kunna tas till förvärvarens personliga kvalifikationer.
Medlemskap får dock vägras endast om objektivt godtagbara skäl härför
föreligger.

Utskottet konstaterar för sin del att det förekommer att bostadsrätter köps
och säljs i spekulationssyfte. Enligt utskottets mening finns det anledning att
se allvarligt på denna typ av företeelser. Som framgår av redogörelsen ovan
innebär bostadsrättslagen inte något direkt hinder för att förvärv av
bostadsrätt sker i spekulationssyfte. Å andra sidan kan lagen inte heller anses
lägga hinder i vägen för att en bostadsrättsförening vägrar en person
medlemskap under åberopande av att förvärvet av bostadsrätten skett i
spekulationssyfte. Hyresnämnden i Stockholm har också nyligen i ett fall
godtagit en vägran av en bostadsrättsförening att godkänna en person som
medlem i en förening på den grunden att förvärvet av bostadsrätten antogs ha

LU 1980/81:8

skett i spekulationssyfte. Med hänsyn till det anförda finns det enligt
utskottets mening f. n. inte något behov av lagändring. Utskottet avstyrker
därför bifall till motion 1608. Utskottet vill dock understryka att det kan
finnas anledning för statsmakterna att med uppmärksamhet följa utvecklingen
på området.

Utskottet tar härefter upp den genom motion 1618 aktualiserade frågan
om hyresrättskooperation m. m. I motionen yrkas att riksdagen skall ge
regeringen till känna att frågan om vidgad hyresrättskooperation bör utredas
och att förslag därefter bör föreläggas riksdagen. Motionärerna hänvisar till
den verksamhet som nu bedrivs av Stockholms kooperativa bostadsförening
ek. för. (SKB) och hävdar att en hyresrättskooperation som - i likhet med
SKB - bedrivs utifrån principen att bostaden inte får vara spekulationsobjekt
skulle kunna motverka bostadsspekulationen på ett avgörande sätt, särskilt
om det ställs krav på kommunal representation i den kooperativa föreningens
styrelse. Utredningsuppdraget bör enligt motionärerna i första hand
anförtros bostadsrättskommittén.

Genom bostadsrättslagen regleras förhållandena för föreningar i vilka hus
eller del av hus upplåts utan tidsbegränsning till nyttjande mot vederlag.
Sådan nyttjanderätt får upplåtas endast av bostadsrättsförening.

I 79 § bostadsrättslagen föreskrivs att förening, aktiebolag eller handelsbolag
inte får upplåta andelsrätt, med vilken följer rätt att för begränsad tid
besitta eller hyra bostadslägenhet. Bestämmelsen har motiverats bl. a. med
en hänvisning till att statsmakterna ända sedan mitten av 1940-talet intagit
den principiella ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenheter skall ske
genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst eller i form av
bostadsrätt, varigenom en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden
uppnåtts (prop. 1971:12 s. 92). Förbudet i 79 § har dock kombinerats med
övergångsbestämmelser som dels innebär att den som tidigare haft rätt att
göra sådan upplåtelse beträffande lägenhet i visst hus får fortsätta med det i
detta hus, dels öppnar möjlighet till dispens för äldre sådana föreningar eller
aktiebolag - men inte handelsbolag - att upplåta andelsrätter beträffande
lägenheter i senare byggda eller förvärvade hus. Sådan dispens har lämnats
endast för SKB.

De myndigheter och organisationer som yttrat sig över motionen har, som
redovisats i det föregående, med ett undantag (Sveriges fastighetsägareförbund)
förklarat sig antingen tillstyrka eller inte ha något att erinra mot att den
fråga som aktualiseras i motionen utreds.

Civilutskottet har i sitt yttrande till lagutskottet förordat att en utredning
av frågan om vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus kommer till stånd.
Lagutskottet delar civilutskottets uppfattning att det nu finns skäl att utreda
denna fråga och tillstyrker därför motionen i denna del. I likhet med
civilutskottet anser lagutskottet att det däremot inte finns skäl att innan
utredningsarbetet slutförts begära att något förslag skall föreläggas riksdagen.
Det bör enligt lagutskottets mening ankomma på regeringen att besluta

LU 1980/81:8

om formerna för den begärda utredningen. Vad utskottet sålunda anfört med
anledning av motion 1618 bör ges regeringen till känna.

Utskottet hemställer

1. beträffande inträde i bostadsrättsförening
att riksdagen avslår motion 1979/80:1608,

2. beträffande vidgad hyresrättskooperation

att riksdagen med anledning av motion 1979/80:1618 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om en
utredning av frågan om vidgad hyresrättskooperation.

Stockholm den 4 december 1980

På lagutskottets vägnar
LENNART ANDERSSON

Närvarande: Lennart Andersson (s), Ivan Svanström (c), Elvy Nilsson (s),
Joakim Ollén (m), Arne Andersson i Gamleby (s), Martin Olsson (c),
Ingemar Konradsson (s), Olle Aulin (m), Owe Andréasson (s), Marianne
Karlsson (c), Bengt Silfverstrand (s), Margot Håkansson (fp), Stina
Andersson (c), Olle Grahn (fp) och Ingrid Segerström (s).

LU 1980/81:8

12 Bilaga

Civilutskottets yttrande
1980/81:2 y

över förslag om utredning m. m. beträffande hyresrättskooperation

Till lagutskottet
Motion

Lagutskottet har hemställt om civilutskottets yttrande över motion
1979/80:1618 av Lars Ulander (s) och Oskar Lindkvist (s). Motionärerna
föreslår att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att frågan om
en vidgad hyresrättskooperation bör utredas och att förslag därefter bör
föreläggas riksdagen, allt enligt vad som anförts i motionen.

Gällande ordning m. m.

Genom lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar reglerades förhållandena
för föreningar i vilka lägenheter uppläts med ständig besittningsrätt.
För bostadsföreningar där upplåtelserna skedde genom hyresavtal gavs inga
speciella regler utöver den allmänna lagstiftningen om ekonomiska föreningar.

Lagen (1942:430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. m. (kontrollagen) kompletterades år 1945 (prop. 1945:371, 2LU
1945:82). Kompletteringen innebar bl. a. ett förbud för förening, som inte är
bostadsrättsförening, eller aktiebolag att utan hyresnämndens tillstånd
upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Syftet
angavs vara att förhindra den med den dåvarande priskontrollen på
bostadsmarknaden oförenliga verksamhet som bedrivits av vissa sådana
föreningar. Förbudet gällde i orter där hyresreglering var genomförd. I en
bakomliggande promemoria hade som alternativ diskuterats en kontroll över
bostadsföreningar i likhet med vad som gällde för bostadsrättsföreningar.
Samtidigt infördes i lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. ett förbud för
hyresvärd att utan hyresnämndens tillstånd såsom villkor för uthyrning träffa
avtal om försträckning eller borgensförbindelse av hyresgästen m. m.

Kontrollagen upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Med ikraftträdande
den 1 januari 1969 antogs (prop. 1968:161, 3LU 1968:71) lagen
(1968:702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m. (förskottslagen).
Till denna lag överfördes det nämnda förbudet såvitt gällde bostadslägenheter
vilket vidare utvidgades att avse även orter där hyresregleringen inte
tidigare gällt. Ställningstagandet motiverades (prop. s. 50) i huvudsak med
att bostadsrättsformen ansågs som regel bäst tillgodose lägenhetsinnehavarnas
intressen vid samägande av bostadshus, att förbudet torde medföra en
önskvärd enhetlighet när det gäller formerna för bostadsupplåtelse, att

1 Riksdagen 1980/81. 19 sami. Yttr. nr 2

LU 1980/81:8

bostadsupplåtelse i aktiebolags eller bostadsföreningars form fanns i mycket
liten omfattning och att det inte uttalats något större behov av sådana
upplåtelseformer. I utskottet hade reservanter (h) motsatt sig förbudet med
motiveringen att ställningstagandet borde anstå i avbidan på att den
pågående översynen av bostadsrättslagen slutfördes.

Till bostadsrättslagen (1971:479) (79 §) överfördes (prop. 1971:12, LU
1971:9) från förskottslagen förbudet för vissa föreningar och aktiebolag att
upplåta andelsrätt till vilken direkt knutits en tidsbegränsad rätt till
bostadslägenhet och vidgades samtidigt att tillämpas på motsvarande sätt i
fråga om andel i handelsbolag. Lagförslaget i denna del motiverades (prop.
s. 92) med en hänvisning till att statsmakterna ända sedan mitten av
1940-talet intagit den principiella ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenheter
skall ske genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst
eller i form av bostadsrätt, varigenom en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden
uppnåtts. Vidare ansågs att något verkligt behov av andra
upplåtelseformer inte heller torde föreligga.

I sammanhanget noteras att förbudet omfattar de fall där rätten till
lägenheten är knuten till själva andelsrätten. Det omfattar sålunda inte fall
då dispositionsrätten och andelsrätten rent faktiskt följs åt - det blir då fråga
om en kombination av två avtal. Skulle upplåtaren eller överlåtaren betinga
sig ett överpris för andelsrätten kan häri ligga en förtäckt ersättning för
hyresrätten som då kan anses som otillbörligt vederlag enligt 12 kap. 65 §
jordabalken. Om överpriset varit ett villkor för upplåtelse eller överlåtelse
blir villkoret ogiltigt. Den som uppställt villkoret är skyldig att återbära vad
han mottagit och kan under vissa förutsättningar dömas till böter eller
fängelse i högst ett år. Den sistnämnda regeln öppnar även under vissa
förutsättningar möjlighet att angripa fall där hyresvärden som villkor för
upplåtelse begär att hyresgästen skall lämna honom lån - en situation som
berördes även i det ovan nämnda förbudet i hyresregleringslagen att kräva
lån eller borgen.

De ovan nämnda förbuden mot upplåtelse av annan andelsrätt än
bostadsrätt har kombinerats med övergångsbestämmelser som dels innebär
att den som tidigare haft rätt att göra sådan upplåtelse beträffande lägenhet i
visst hus får fortsätta med det i detta hus, dels öppnar möjlighet till dispens
för äldre sådana föreningar eller aktiebolag - inte handelsbolag - att göra
andelsupplåtelser beträffande lägenheter i senare byggda eller förvärvade
hus. Sådan dispens har lämnats endast för Stockholms Kooperativa
Bostadsförening ek. för.

I detta sammanhang kan noteras regeln i 12 kap. 15 § jordabalken om
hyresvärdens reparations- och underhållsskyldighet och den därtill knutna
bestämmelsen i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken om
möjlighet till undantag därifrån när det gäller företag som omfattas av de
ovan nämnda övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen. Dessa företag
kan också av länsstyrelsen enligt 33 § hyresförhandlingslagen medges

LU 1980/81:8

undantag från tillämpningen av förstnämnda regel. Slutligen kan länsstyrelsen
enligt övergångsbestämmelserna till lagen (1979:252) om ändring i
jordabalken ge dessa typer av företag tillstånd att tillämpa avtalsklausul som
avviker från 12 kap. 19 a jordabalken - varjämte tillstånd som meddelats
enligt äldre bestämmelser gäller även efter lagändringen (se CU 1977/78:32 s.
23-25).

1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06) har att utreda frågan om ökad
användning av bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Kommittén skall enligt
sina direktiv uppmärksamma att det finns bostadsföreningar på vilka
bostadsrättslagen inte är tillämplig. Den skall utreda förekomsten av sådana
föreningar och överväga behovet av ett förenklat förfarande vid ombildning
av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

Underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05) har tillkallats för att se över
förutsättningarna för underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter. Inom
ramen för utredningens arbete har uppgifter inhämtats om bostadsföreningarna
m. m.

Hyresrättsutredningen (Ju 1975:06) har tillkallats för att göra en översyn
av hyreslagen.

Frågor om äganderätt till lägenheter i flerbostadshus har aktualiserats i
flera sammanhang - i riksdagen senast i betänkandet CU 1978/79:26 (s.
25-26,82-83). Vidare har tillkallats en kommitté (dir. 1980:11) för att utreda
frågan om avdrag för underskott vid inkomsttaxeringen. Som en särskild
uppgift anges att kommittén skall inom ramen för sitt arbete söka kartlägga
de skattemässiga och samhällsekonomiska konsekvenser som ett genomförande
av ett system med ägarlägenheter skulle kunna få. Ytterligare har
tillkallats en utredare (dir. 1980:55) för att närmare belysa de fastighetsrättsliga
förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i
flerbostadshus.

Kapitalvinstkommittén (B 1979:04) skall göra en teknisk översyn av
aktievinstbeskattningen och pröva vissa andra frågor angående realisationsvinstbeskattningen
av lös egendom. I direktiven ingår bl. a. att kommittén
bör behandla frågan om beskattning vid avyttring av andelar i bostadsrättsföreningar
och andra s. k. äkta bostadsföretag samt lägga fram förslag om
utformning av en i tiden obegränsad beskattning av dessa andelar.

Kooperationsutredningen (1 1977:01) skall utreda frågan om kooperationen
och dess roll i samhället. I huvuddirektiven betonas bl. a. intresset av att
studera vad konsumentkooperationen inneburit när det gäller konsumenternas
kunskap om och inflytande på produktion och distribution av viktigare
varor och tjänster. En motsvarande analys bör enligt direktiven göras
beträffande bostadskooperationen.

Frågor om ett ökat hyresgästinflytande vid förvaltningen av flerbostadshus
har behandlats i många skilda sammanhang. I direktiven (1978-11-10) till den
ovannämnda bostadsrättsutredningen anförde bostadsministern att resulta -

LU 1980/81:8

ten av kommande förhandlingar torde få visa om ytterligare åtgärder från
samhällets sida kan komma att behövas. I detta sammanhang kan bl. a.
nämnas att praktiska försök gjorts och noteras det av SABO startade och
med byggforskningsmedel finansierade utvecklingsprojektet Allmännyttig
bostadsförvaltning.

Utskottet

Motionärernas förslag innebär inte ett förord för någon ny form för
upplåtelse av bostäder. Syftet är närmast att få undersökt om det är lämpligt
att möjliggöra och främja en vidgad användning av kooperativa förvaltningsformer
även inom hyresrättens principiella ram.

De regler som nu hindrar en nämnd utveckling har haft det allmänna syftet
att skydda de boende mot effekter av missbruk av förenings- och
bolagsformer vid förvaltning av hyreshus. Detta syfte är självfallet fortfarande
aktuellt. Det kan emellertid enligt civilutskottets mening inte uteslutas
att de växande kraven på ett vidgat hyresgästdeltagande i bostadsförvaltningen
vägda mot gjorda och pågående bedömningar av hyresrätten och
hyressättningssystemet kan ge utgångspunkter för nya avvägningar i fråga
om möjligheterna till en vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus. Därmed
finns enligt civilutskottets mening tillräckliga skäl för att nu utreda denna
fråga. Civilutskottet förordar därför att lagutskottet tillstyrker motionen i
vad den gäller en utredning i detta ämne. Det finns däremot inte skäl att nu
och före den förordade utredningen begära förslag till riksdagen. Det bör
ankomma på regeringen att besluta om formerna för en nämnd utredning.

Stockholm den 23 oktober 1980

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande'. Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Oskar Lindkvist (s),
Lars Henrikson (s), Knut Billing (m), Thure Jadestig (s), Elvy Olsson (c),
Bertil Danielsson (m), Sven Eric Åkerfeldt (c), Bertil Dahlén (fp), Per Olof
Håkansson (s), Margareta Palmqvist (s), Erik Olsson (m), Roland Brännström
(s) och Kerstin Ekman (fp).