Med anledning av motioner om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (Betänkande 1977/78:CU33 Civilutskottet)

CU 1977/78:33

Civilutskottets betänkande
1977/78:33

med anledning av motioner om ändring i lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m.

Motionerna

Utskottet behandlar i detta betänkande motionerna 1977/78:

619 av Axel Andersson (s) och Åke Gillström (s) vari hemställs att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen
anförts beträffande åtgärder mot spekulation vid köp och försäljning av
industrilokaler,

621 av Per Bergman m. fl. (s) vari föreslås

1. att riksdagen beslutarom sådan ändring i lagen(1975:1132)om förvärv
av hyresfastighet m. m. att även bestämmelserna i 1-7 i;§ om förvärv av
hyresfastigheter blir tillämpliga i hela landet,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om talerätt mot hyresnämnds beslut om tillstånd till förvärv av
hyresfastighet m. m.,

1411 av Tore Claeson (vpk) och Bertil Måbrink (vpk) vari föreslås att
riksdagen som sin mening uttalar att tillämpningen av lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m. bör utökas på sätt som föreslås i motionen
och hos regeringen hemställer om förslag till lagändring.

Gällande ordning m. m.

Allmänt

Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet (i fortsättningen kallad
1976 års tillståndslag) syftar till att förebygga spekulation i hyresfastigheter
och förhindra att sådana fastigheter förvärvas av personer som är olämpliga
att förvalta dem. Lagen innebär att förvärv av hyresfastighet inte får ske utan
tillstånd av hyresnämnd. Tillstånd fordras också för bl. a. förvärv av aktie i
fåmansbolag och andel i handelsbolag, om bolagets tillgångar i huvudsak
utgörs av en eller flera hyresfastigheter.

Tillämpningsområdet

1 de delar som avser tillståndsprövning av fastighetsförvärv gäller lagen
endast i sju kommuner, nämligen Solna, Stockholms, Sundbybergs, Malmö,
Svedala, Göteborgs och Mölndals kommuner. Denna begränsning i lagens

1 Riksdagen 1977/78. 19 sami. Nr 33

CU 1977/78:33

geografiska tillämplighet bestämdes av riksdagen. Enligt regeringens förslag
skulle lagen gälla för hela riket (prop. 1975/76:33). Som motivering för att
tillämpningsområdet borde begränsas i fråga om fastighetsförvärv anförde
civilutskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (CU 1975/76:5 s. 3)
bl. a. följande:

Utskottet anser för det andra att - i avvaktan på principiellt nya
utgångspunkter - vägningen mellan behovet av en förhandsprövning och
olägenheterna därav för den normala fastighetsomsättningen och den därtill
knutna administrationen bör kunna inriktas på möjligheten att få områdesmässiga
begränsningar beträffande tillståndsprövningen vid fastighetsförvärv.
Sådana begränsningar med hänsyn till ett skiftande behov av ingripanden
har tidigare praktiserats i hyressammanhang. Även om det enligt
utskottets mening självfallet är viktigt att stävja missbruk av de med
fastighetsägandet givna rättigheterna i alla orter kan dock antas att det
ekonomiska incitamentet växlar i styrka mellan olika områden. Enligt
utskottets mening skulle förslagets huvudsyfte tillgodoses även om tillstånd
till förvärv av fastighet krävdes endast inom de tre storstadsområdena och där
i de kommuner som har en mer markerad innerstadskaraktär.

Våren 1977 behandlade riksdagen en motion i vilken framfördes förslag om
viss utvidgning av tillämpningsområdet. Civilutskottet framhöll i sitt
betänkande (CU 1976/77:20 s. 3) rörande motionen bl. a. följande:

Den avgränsning av tillämplighetsområdet som nu gäller fick med hänsyn
till omständigheterna ske efter endast översiktlig utredning. Från regeringens
sida har också utfästs att frågan om en ändring av lagen skulle tas upp om det
framdeles visar sig att det finns behov av en utvidgning av lagens
tillämplighet till viss eller vissa kommuner. Uppgifter om fastighetsöverlåtelser
i andra kommuner tyder på att sådana överväganden nu bör
aktualiseras. Enligt utskottets mening bör en ytterligare utredning göras
inom regeringens kansli för att belysa behovet av en utvidgning av
tillämpningsområdet. Mot bakgrund av detta material - vilket bör redovisas i
lämplig form - kan i första hand regeringen bedöma om behovens tyngd
motiverar ett förslag till lagändring.

Riksdagen beslöt att som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet
hade anfört (rskr 1976/77:188).

I svar på en interpellation lämnade statsrådet Friggebo hösten 1977 en
redogörelse förde åtgärder som regeringen då hade vidtagit med anledning av
riksdagens beslut (RD 1977/78:20-21 s. 37). I interpellationssvaret anfördes
bl. a. följande:

Som ett första led i den av riksdagen begärda utredningen har man inom
justitiedepartementet undersökt hur lagen har tillämpats inom de områden
där tillståndsplikt f. n. råder. Hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och
Malmö har lämnat statistik om de tillståndsärenden som har handlagts under
tiden den 1 januari 1976-den 30 juni 1977. Vidare har avskrifter sänts in av
samtliga beslut där förvärvstillstånd har vägrats. Liknande uppgifter har
inhämtats från bostadsdomstolen.

Överläggningar har vidare ägt rum med företrädare för Hyresgästernas
riksförbund. Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsägareför -

CU 1977/78:33

bund. Organisationerna har fått del av den statistik som har lämnats av
bostadsdomstolen och hyresnämnderna och har framfört synpunkter på den.
De har åtagit sig att efter ytterligare sonderingar inom resp. organisation ange
sina uppfattningar om behovet av en utvidgning av lagens tillämpningsområde
och eventuella önskemål om andra ändringar i lagen.

Överläggningarna med organisationerna kommer att pågå under hösten.
Regeringen kommer därefter att ta ställning till frågan om behovet av
ändringar i lagen.

Tillständspliktiga fastighetsförvärv

Avgörande för frågan huruvida förvärvstillstånd fordras till ett fastighetsförvärv
är om fastigheten är taxerad som ”annan fastighet” och därvid
klassificerats som ”hyresfastighet”.

Enligt kommunalskattelagen (1928:370) skall fastighet taxeras som annan
fastighet då den används för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk.
Inom den grupp av fastigheter som taxeras som annan fastighet görs en
ytterligare uppdelning med hänsyn till fastigheternas användningssätt.
Fastighet som är bebyggd med eller avsedd att bebyggas med hyreshus
klassificeras därvid som hyresfastighet. Klassificeringen sker genom att
fastigheten åsätts s. k. typkod. Typkoden anges i fastighetstaxeringslängden
och framgår av taxeringsbevis.

Bland de fastigheter som vid taxeringen har klassificerats som hyresfastigheter
och som till följd därav faller under lagen kan det likväl finnas
fastigheter som inte är bebyggda med hyreshus. Med tanke på sådana fall
upptar lagen regler som innebär att förvärvstillstånd inte får vägras, om det i
ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än
hyreshus. Förvärvstillstånd får inte heller vägras, om det visas att fastigheten
är bebyggd med hyreshus som inte innehåller fler än två lägenheter avsedda
för bostadsändamål. Den sistnämnda bestämmelsen får tillämpning på bl. a.
renodlade kontorshus.

Förfarandet i tillståndsärenden

Ansökan om tillstånd att förvärva hyresfastighet skall göras hos den
hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Till ansökningen skall
fogas bl. a. fångeshandling och taxeringsbevis. Närmare föreskrifter om vad
ansökningen skall innehålla har meddelats i en särskild tillämpningsförordning
(SFS 1975:1139). Bl. a. skall uppgift lämnas om sökandens ekonomiska
och praktiska förutsättningar att förvalta hyresfastighet. För att underlätta
ansökningsförfarandet tillhandahålls vid hyresnämnderna tryckta ansökningsblanketter.

Närén ansökan om förvärvstillstånd kommer in till hyresnämnden, skall
den för yttrande tillställas den kommun där fastigheten i fråga är belägen. En
bestämmelse härom finns i 16 b § lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder.

CU 1977/78:33

Det finns ingen föreskrift som ålägger hyresnämnden att också inhämta
yttrande över ansökningen från den lokala hyresgästföreningen, i lagens
förarbeten (prop. 1975/76:33 s. 71) framhålls dock att det inte finns något
hinder mot att hyresnämnden inhämtar sådant yttrande i ärenden, där det
finns anledning till närmare utredning rörande sökandens kvalifikationer.
Enligt den praxis sorn utbildats hos kommunerna vid tillämpningen av lagen
bereder kommunen regelmässigt hyresgästföreningen tillfälle att yttra sig i
ärendet. Föreningens ställningstagande redovisas också i kommunens
yttrande till hyresnämnden. Endast om det enligt kommunens bedömning är
helt klart att ansökningen bör tillstyrkas, synes det i vissa fall förekomma att
ett sådant remissförfarande underlåts.

Talan mot hyresnämndens beslut

Talan mot hyresnämnds beslut i tillståndsärende förs hos bostadsdomstolen
genom besvär. Rätt att anföra besvär har endast sökande som har
vägrats förvärvstillstånd av nämnden. Kommunen intar inte ställning som
part vid hyresnämndsprövningen och kan alltså inte föra talan mot nämndens
beslut i sådant ärende.

Utskottet

Enligt 1976 års tillståndslag krävs det fr. o. m. den 1 januari 1976 tillstånd
av hyresnämnd för förvärv av hyresfastighet i vissa särskilt angivna
kommuner i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena. Syftet med
lagen är att förebygga spekulation i hyresfastigheter och förhindra att sådana
fastigheter kommer i händerna på personer som är olämpliga att förvalta
dem.

Som framgår av den tidigare redogörelsen har frågan om lagens tillämpningsområde
varit föremål för diskussion alltsedan lagens tillkomst. Nackdelen
med den nuvarande begränsningen av tillämpningsområdet är att det
finns risk för att spekulationshandeln med fastigheter i stället finner en ny
marknad i kommuner utanför storstadsområdena. Riksdagen begärde därför
våren 1977 attén utredning skulle göras inom regeringens kansli för att belysa
behovet av en utvidgning av tillämpningsområdet. Riksdagen förutsatte att
utredningsmaterialet skulle redovisas i lämplig form och att regeringen på
grundval därav skulle bedöma om behovens tyngd motiverade förslag till
lagändring.

Med anledning av vad riksdagen anfört bildades inom justitiedepartementet
en arbetsgrupp för att utföra den begärda utredningen. I arbetet har
deltagit företrädare för Hyresgästernas riksförbund, Svenska kommunförbundet
och Sveriges fastighetsägareförbund. I ett interpellationssvar den 7
november 1977 upplyste statsrådet Friggebo att regeringen avsåg att ta
ställning till frågan om behovet av ändringar i lagen så snart organisationerna

CU 1977/78:33

på grundval av det insamlade undersökningsmaterialet angett sina uppfattningar
om behovet av en utvidgning av tillämpningsområdet och eventuella
önskemål om andra ändringar i lagen. Överläggningar med organisationerna
rörande dessa frågor beräknades komma att pågå under hösten.

1 motionen 1977/78:621 (s), yrkandet 1, framhålls att någon proposition
med förslag till ändring av 1976 års tillståndslag ej finns upptagen på
regeringens förteckning över de propositioner som beräknas bli avlämnade
under återstoden av innevarande riksmöte. Detta kan enligt motionärerna
uppfattas antingen som att regeringen har tagit ställning mot en ändring av
lagen eller som att beslut i denna fråga inte har fattats. I vilket fall som helst
bör det enligt motionärernas mening skapas garantier för att riksdagen ges
tillfälle att pröva frågan om en snar utvidgning av lagens tillämpningsområde.

1 detta syfte föreslås i motionen att riksdagen beslutar om en utvidgning av
tillämpningsområdet så att reglerna om tillståndsprövning av fastighetsförvärv
kommer att gälla för hela riket. Motionärerna framhåller i anslutning
härtill att de förutsätter att uppgifter om bl. a. resultatet av den av riksdagen
begärda utredningen kommer att kunna tillföras ärendet i samband med
utskottsbehandlingen av motionen.

Frågan om utvidgning av tillämpningsområdet tas också upp i motionen
1977/78:1411 (vpk). Motionärerna pekar på olika alternativa lösningar som de
anser bör undersökas närmare. Enligt motionärernas uppfattning bör det vara
möjligt att låta lagen gälla antingen för hela riket eller för alla större
kommuner. Ett tredje alternativ är att låta lagen gälla för sådana kommuner
där kommunstyrelsen eller vederbörande hyresgästförening har begärt att
lagen skall vara tillämplig.

Med anledning av motionerna har företrädare för justitiedepartementet i
februari lämnat utskottet en muntlig redogörelse för utredningsarbetet.
Därvid uppgavs att enligt arbetsgruppens bedömning bör en förvärvslagstiftning
av förevarande slag i princip vara riksomfattande. Utredningsarbetet
bedrivs därför med denna inriktning. Som framhållits av riksdagen skulle
emellertid en utvidgning av förvärvsprövningen i dess nuvarande form till att
omfatta hela riket medföra praktiska olägenheter för många kommuner och
enskilda. En rikstäckande förvärvsprövning förutsätter därför att förfarandet
i tillståndsärenden ändras. Inom arbetsgruppen har enighet uppnåtts om att
man bör välja en lösning som innebär att förvärvstillstånd skall fordras endast
om kommun i ett enskilt fall begär att prövning enligt lagen skall ske hos
hyresnämnden. Avsikten med denna lösning är att kommunen i allmänhet
skall kunna ta ställning till frågan om behovet av förvärvsprövning i samband
med att kommunen avgör om förköp enligt förköpslagen (1967:868) skall ske
eller inte. En sådan utformning av förfarandet i tillståndsärenden innebär att
förhållandevis stora ingrepp måste göras i de nuvarande handläggningsreglerna.
I samband därmed kommer också andra reformfrågor beträffande
lagen att prövas, t. ex. reglerna om överklagande av hyresnämndens beslut i
förvärvsärende. I enlighet med de riktlinjer som statsrådet Friggebo under

CU 1977/78:33

hand har meddelat för det fortsatta utredningsarbetet bedrivs arbetet med den
målsättningen att ett förslag till reviderad förvärvslagstiftning bör läggas fram
för remissbehandling i höst.

Också enligt utskottets uppfattning talar principiella skäl för att en
förvärvslagstiftning av förevarande slag bör vara riksomfattande. Utskottet
finnér det därför tillfredsställande att det på riksdagens initiativ igångsatta
utredningsarbetet numera är inriktat på att åstadkomma en lösning av de
handläggningstekniska problem som har föranlett att lagens tillämpningsområde
har begränsats till de områden där hyresgästernas behov av ett skydd
mot fastighetsspekulation har ansetts vara störst. Utskottet vill stryka under
vikten av att arbetet bedrivs så skyndsamt att förslag kan föreläggas riksdagen
i så god tid att lagändringar kan träda i kraft den 1 juli 1979.

Eftersom den pågående revisionen av 1976 års tillståndslag enligt vad
utskottet inhämtat alltså kan väntas leda till att tillämpningsområdet
utvidgas i enlighet med vad motionärerna har förordat, bör motionerna 1977/
78:621, yrkandet l,och 1977/78:1411 inte föranleda någon riksdagens vidare
åtgärd.

Frågan om vilka som bör ha behörighet att anföra besvär över hyresnämnds
beslut i forvärvsärende tas upp i motionen 1977/78:621 (s),
yrkandet 2. Motionärerna pekar på att f. n. varken kommun eller hyresgästförening
har besvärsrätt. Detta innebär att beslut, varigenom förvärvstillstånd
beviljas, inte kan föras vidare till bostadsdomstolen. Detta kan direkt
påverka utgången av det enskilda ärendet och indirekt få prejudicerande
verkan på prövningen av liknande ärenden i framtiden. Enligt motionärernas
mening bör förfarandereglerna ses över och ett lagförslag föreläggas riksdagen
som öppnar möjlighet för köparen motstående intressen att föra talan mot
hyresnämnds beslut i tillståndsfrågan. I motionen hemställs att riksdagen ger
regeringen detta till känna.

Utskottet vill framhålla att bestämmelserna om besvärsrätt i 1976 års
tillståndslag torde vara utformade efter förebild av annan lagstiftning av
liknande slag. I lagarom förvärvstillstånd är det normalt endast sökande, som
har vägrats tillstånd, som har ansetts ha behov av besvärsrätt. Så är
exempelvis fallet enligt jordförvärvslagen (1965:290). Det nu sagda bör dock
enligt utskottets uppfattning inte hindra att besvärsreglerna i 1976 års
tillståndslag utformas på annat sätt om detta av särskilda skäl får anses
ändamålsenligt. Som framgår av den information som utskottet har erhållit
om den inom regeringens kansli pågående översynen av lagen kommer
besvärsbestämmelserna därvid att tas upp till närmare övervägande.
Utskottet förutsätter att de för- och nackdelar som kan vara förbundna med
den av motionärerna förordade ordningen kommer att undersökas noga. 1
avvaktan på resultatet av utredningsarbetet i denna del bör något ställningstagande
från riksdagens sida inte ske i sakfrågan. Motionen 1977/78:621,
yrkandet 2, bör alltså inte föranleda någon vidare åtgärd.

I motionen 1977/78:619(s) tas frågan om tillämpningsområdet för 1976 års

CU 1977/78:33

tillståndslag upp från en ny aspekt. Motionärerna framhåller att spekulation i
samband med fastighetsaffärer kan spåras även när det gäller köp och
försäljning av industrilokaler, främst s. k. industrihotell. Det har enligt
motionärerna förekommit att personer, vilkas lämplighet som fastighetsägare
ifrågasatts av bl. a. Stockholms kommuns fastighetskontor, har förvärvat
industrilokaler på andra håll i landet. Motionärerna anser att frågan bör
utredas och att syftet bör vara att åstadkomma en lagstiftning som sätter
effektivt stopp för möjligheterna till spekulation vid köp och försäljning av
industrilokaler. Motionärerna hemställer att riksdagen ger regeringen detta
till känna.

Utskottet delar i och för sig motionärernas uppfattning att det är angeläget
att motverka spekulationsköp också när det gäller den del av fastighetsbeståndet
som omnämns i motionen. Som framgår av den tidigare redogörelsen
är dock 1976 års tillståndslag enbart inriktad på att skydda bostadshyresgäster
mot de negativa verkningar som erfarenhetsmässigt blir följden av spekulativa
fastighetsförvärv. Att i samband med den nu pågående revisionen av
denna lag överväga en utvidgning av tillämpningsområdet till att omfatta
också s. k. industrihotell skulle enligt utskottets mening föra alltför långt.
Denna uppfattning synes f. ö. även motionärerna ha. Även om utskottet inte
kan biträda motionärernas förslag att frågan nu bör bli föremål för utredning
vill utskottet stryka under att regeringen bör följa utvecklingen på området
med uppmärksamhet och ta de initiativ som kan bli påkallade. Enligt
utskottets mening kan det exempelvis finnas skäl att söka införskaffa
närmare upplysningar om det i motionen aktualiserade problemet i samband
med departementsbehandlingen av hyresrättsutredningens nyligen avgivna
betänkande (SOU 1978:8) Hyresrätt 2 Lokalhyra. Enligt vad utskottet
inhämtat har frågan också berörts i en skrivelse från Gävle fastighetsnämnd
som Kommunförbundet överlämnat till regeringens kansli i samband med
den nu pågående översynen av 1976 års tillståndslag. Eftersom regeringen
genom den nämnda skrivelsen har blivit uppmärksammad på det här
föreliggande problemet finner utskottet det f. n. inte erforderligt med något
initiativ från riksdagens sida. Motionen 1977/78:619 (s) bör därför inte
föranleda någon riksdagens vidare åtgärd.

Utskottet hemställer

1. att riksdagen avslår motionen 1977/78:619,

2. att riksdagen avslår motionen 1977/78:621, yrkandet 1,

3. att riksdagen avslår motionen 1977/78:621, yrkandet 2,

4. att riksdagen avslår motionen 1977/78:1411.

Stockholm den 16 maj 1978

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

CU 1977/78:33

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Oskar Lindkvist (s), Lars
Henrikson (s), Karl-Erik Strömberg (fp), Thure Jadestig(s), Anna Eliasson (c),
Maj-Lis Landberg (s), Birgitta Dahl (s), Kerstin Andersson i Hjärtum (c),
Magnus Persson (s), Torsten Sandberg (c), Göthe Knutson (m), Wilhelm
Gustafsson (fp) och Rolf Dahlberg (m).

Särskilt yttrande

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Maj-Lis
Landberg, Birgitta Dahl och Magnus Persson (alla s) har till betänkandet fogat
följande särskilda yttrande.

Beträffande frågan om lagens geografiska tillämpningsområde vill vi erinra
om att enligt utskottets bedömning i mars 1977 tydde då tillgängliga uppgifter
om fastighetsöverlåtelser på att spekulationshandel med fastigheter spritt
sig till kommuner utanför storstadsområdena (se ovan s. 2). Utskottet ansåg
att det med hänsyn härtill var aktuellt att överväga en utvidgning av
tillämpningsområdet. På utskottets hemställan beslöt riksdagen att som sin
mening ge regeringen detta till känna.

De uppgifter som utskottet syftade på hade lätt kunnat kontrolleras av
regeringen. Om detta hade skett, skulle det bl. a. ha visat sig att personer som
efter lagens ikraftträdande ej tillåts förvärva hyresfastigheter i storstadsområdena
i stället har börjat etablera sig i andra kommuner. Denna trend inom
den icke-seriösa fastighetsbranschen har sedermera ytterligare förstärkts.

Mot denna bakgrund finner vi det anmärkningsvärt att den av riksdagen
begärda utredningen inte har bedrivits med större skyndsamhet av regeringen.
Enligt vår uppfattning var redan det faktaunderlag som förelåg i mars
1977 så alarmerande att regeringen borde ha gett detta utredningsuppdrag
högsta prioritet. Det hade t. ex. enligt vår mening varit befogat att redan i
inledningsskedet sätta i gång en juridisk undersökning av de lagtekniska
frågor som hänger samman med utvidgningen av tillämpningsområdet. En
sådan undersökning hade utan olägenhet kunnat bedrivas parallellt med
insamlandet av de statistiska uppgifterna från hyresnämnderna och överläggningarna
med organisationerna.

Om utredningsarbetet hade organiserats med större förutseende från
regeringens sida, skulle det enligt vår mening ha varit möjligt att redan under
innevarande riksmöte förelägga riksdagen ett förslag till utvidgning av lagens
tillämpningsområde i enlighet med den lagtekniska lösning som arbetsgruppen
har förordat. Vi beklagar att detta inte har kunnat ske. Följderna av
regeringens passivitet i detta hänseende kommer att drabba hyresgästerna i
de bostadshus som nu omsätts på den spekulativa fastighetsmarknaden.

GOTAB 58089 Slockholm 1978