Med anledning av motioner i hyresfrågor (Betänkande 1975/76:CU26 Civilutskottet)

CU 1975/76:26

Civilutskottets betänkande
1975/76:26

med anledning av motioner i hyresfrågor

Motionerna

Utskottet har i detta sammanhang behandlat motionerna 1975/76:

667 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari hemställs att riksdagen måtte
uttala sig för ett omedelbart införande av hyresstopp och hos regeringen
hemställa om förslag om utvidgning av prisregleringslagen till att omfatta
även hyresområdet,

871 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen beslutar
anta följande ändringar i jordabalken beträffande hyreslagen.

Nuvarande lydelse Motionärernas förslag

48 §

Vid förlängning av hyresavtal ut- Vid förlängning av hyresavtal utgår
hyran med skäligt belopp. Den går hyran med skäligt belopp. Den

hyra som hyresvärden fordrar skall hyra som hyresvärden fordrar får ej

godtagas, om den ej är oskälig. Ford- överstiga hyran för lägenheter som

rad hyra är att anse som oskälig, om med hänsyn till bruksvärdet är likvärden
är påtagligt högre än hyran för diga. Fordrad hyra är att anse som

lägenheter som med hänsyn till oskälig, om den är högre än hyran

bruksvärdet är likvärdiga. för lägenheter som med hänsyn till

bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning denna balk.

1915 av herrar Bengtsson i Göteborg (c) och Pettersson i Örebro (c) vari
hemställs att riksdagen beslutar att övergångsvis införa ett direkt besittningsskydd
för lokalhyresgäster i enlighet med vad som anförts i motionen,

1918 av herr Claeson m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen hos regeringen
begär förslag till sådan ändring av avvecklingslagen att övergångshyra och
trappningsregler blir tillämpliga även om lägenhet efter den 30 september
1975 upplåtits till ny hyresgäst,

1919 av herr Danell (m) vari hemställs att riksdagen beslutar sådan ändring
i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) att medlemskap i organisation av hyresgäster
inte skall medföra särskilda förmåner vid hyressättning,

1931 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari föreslås

1. att riksdagen uttalar sig för förbud mot tillämpningen av bränsleklausuler
typ Stockholms fastighetsägareförenings,

2. att riksdagen uttalar sig för att i totalhyra som kan bli föremål för

1 Riksdagen 1975/76. 19 sami. Nr 26

CU 1975/76:26

prövning enligt bruksvärdessystemet skall inräknas bränsle- och va-kostnader,

3. att riksdagen hos regeringen hemställer om förslag till sådana ändringar
i hyreslagen,

1932 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen hos regeringen
begären utredning angående ändrade förvaltningsformer för boende
i flerfamiljshus i syfte att skapa ett ökat hyresgästinflytande,

1933 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen

1. uttalar sig för ett successivt överförande av privata hyreshus i samhällets
ägo,

2. hos regeringen hemställer att en plan snarast utarbetas för genomförande
av denna målsättning,

1938 av herr Olof Johansson i Stockholm m. fl. (c) vari hemställs att
riksdagen hos regeringen begär förslag om sådan ändring av 19 a § hyreslagen,
att förbud införes mot användning av s. k. inklusive-klausul för
bestämmande av bränslekostnader för hyreslägenheter,

1965 av herr Strömberg i Botkyrka (fp) vari hemställs att riksdagen ger
regeringen till känna att en översyn bör göras av principer för bränsleklausuler
i syfte att finna sådan utformning av dem som innebär lägre hyreskostnader
och bättre energihushållning,

2036 av herr Bohman m. fl. (m) vari, såvitt nu är i fråga, med hänvisning
till vad som anförts i avsnittet ”Bostadspolitik” i motionen 1975/76:1979,
hemställs (yrkandet 8) att riksdagen beslutar att begreppet organisation av
hyresgäster i hyreslagstiftningen även skall inkludera sammanslutning som
visar sig företräda en majoritet av hyresgästerna i fastigheten.

Yttranden m. m.

Yttranden över motionerna 1975/76:871, 1915, 1919, 1931, 1932, 1938,
1965 och 2036, yrkandet 8, har avgetts av hyresrättsutredningen, Hyresgästernas
riksförbund, Svenska kommunförbundet, Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag (SABO) och Sveriges fastighetsägareförbund (bilaga).

Utskottet har vidare tillförts synpunkter på frågan om besittningsskyddet
för lokalhyresgäster genom företrädare för Sveriges köpmannaförbund och
Sveriges hantverks- och industriorganisation.

Utskottet

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) ges i 45-53 §§ bestämmelser om rätt
för hyresgäst till förlängning av hyresavtal beträffande bostadslägenheter.
Detta besittningsskydd kräver för att bli verksamt regler om prövning av

CU 1975/76:26

villkoren för fortsatt förhyrning, då i första hand hyrans storlek. 1 48 § har
tagits in den allmänna hyressättningsnormen. Den innebär att hyran vid förlängning
skall utgå med skäligt belopp och att den hyra som hyresvärden
fordrar skall godtas om den inte är oskälig. Härtill kommer i samma lagrum
bl. a. den s. k. bruksvärdesregeln, nämligen att fordrad hyra anses som oskälig
om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga. I motionen 1975/76:871 (vpk) föreslås riksdagen
ändra detta lagrum så att hyresvärden inte får fordra en hyra som överstiger
den nämnda hyran för likvärdiga lägenheter.

Nu gällande ordning utgår från en principiell avtalsfrihet, vari gjorts begränsningar
så att hyresvärden inte kan utnyttja det övertag som ett avflyttningshot
innebär. Bruksvärdesregeln syftar till en jämförelse i grova
drag, en prövningsordning som tillåter att hyran för den aktuella lägenheten
något överstiger jämförelsenivån. Därigenom ges utrymme för en uppjustering
av hyresnivån när detta är marknadsmässigt möjligt. Motionsyrkandet,
å andra sidan, syftar till att begränsa och försvåra hyreshöjningar genom
att lägga en spärr direkt på hyreskraven.

Utskottet ansluter sig till de meningar som redovisats i remissyttranden
över motionen. En regel som direkt riktar sig mot kravnivån och inte syftar
till att skapa en prövningsnorm blir praktiskt ogenomförbar. Det bakomliggande
syftet att låsa hyresnivån till ett visst högsta läge ger en hyresbildning
som inte kan anses tjäna de allmänna bostadspolitiska intentionerna.
Motionsförslaget torde också utgå från helt andra finansieringsgrunder
än de nu gällande, grunder som utskottet behandlat i betänkandet CU
1975/76:22. Motionärernas syfte att bereda hyresgästerna skydd mot oskäliga
hyreshöjningar tillgodoses i rimlig omfattning redan i nu gällande system.
Motionen avstyrks sålunda.

Till dessa frågor knyter an yrkandet i motionen 1975/76:667 (vpk) att
riksdagen uttalar sig för ett omedelbart införande av hyresstopp och begär
förslag om en motsvarande vidgning av prisregleringslagen. Detta yrkande
anges i motionen (s. 13) väckt i avvaktan bl. a. på en spärregel vid hyressättningen
av den typ som föreslagits i den ovan behandlade motionen
och på därtill anknutna finansieringsregler.

Med hänsyn till utskottets bedömning av huvudfrågorna - här ovan och
i betänkandet 1975/76:22 - avstyrks motionsförslaget, vars huvudsyfte är
att åstadkomma en temporär lösning. Utskottet hänvisar i detta sammanhang
även till tidigare bedömningar av motsvarande förslag, senast i betänkandet
CU 1975:8.

När det gäller hyresavtal beträffande lokaler finns ingen direkt rätt att
få hyresavtalet förlängt och hyran prövad. Regler till skydd för dessa hyresgäster,
ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster, ges i 56-60 §§ hyreslagen.
Utgångspunkten är att uppsägning av ett hyresavtal beträffande
en lokal alltid leder till att hyresförhållandet upphör. Skyddet för hyresgästen
består i princip i att hyresvärden under vissa förutsättningar kan ådra sig

CU 1975/76:26

en ersättningsskyldighet gentemot hyresgästen - nämligen då uppsägningen
anses obefogad. Detta är fallet, om hyresvärden helt vägrar att förlänga
hyresförhållandet eller om han som villkor för förlängning t. ex. kräver en
hyra som inte är skälig. Den fordrade hyran anses skälig om denna hyra
kan uppnås vid utbud på öppna marknaden. När lokalhyresgäst önskar att
avtalet förlängs trots uppsägning har han att hänskjuta tvisten till hyresnämnden
för medling. Talan om ersättning kan hyresgästen göra gällande
hos fastighetsdomstolen.

Hyresrättsutredningen har att pröva bl. a. besittningsskyddet för lokalhyresgäst.
Justitieministern har i direktiven framhållit att det knappast finns
anledning att ompröva valet av skyddsform utan att lösningarna i första
hand får sökas inom ramen för det indirekta besittningsskyddet. Utredningen
bör således inte gå in på frågan om den principiella utformningen av lokalhyresgästernas
besittningsskydd. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges
köpmannaförbund och Sveriges hantverks- och industriorganisation SHIO
har (1975-03-10) föreslagit en modifiering av gällande regler för att skapa
en något större jämställdhet mellan parterna i en förhandlingssituation.

I motionen 1975/76:1915 (c) föreslås att riksdagen övergångsvis inför ett
direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster av samma typ som för bostadshyresgäst.
Lagstiftningens fortsatta bestånd skulle tas upp till förnyad
prövning i samband med att ställning tas till hyresrättsutredningens förslag.

Utredningen har i yttrande över motionen angett att frågan börjat behandlas
men att den blir föremål för närmare överväganden först sedan
utredningen avgett ett delbetänkande om förhandlingsordningen, ett delbetänkande
som beräknats kunna lämnas i september 1976. Utredningen
avstyrker en temporär lösning enligt motionsförslaget, något som skulle
påverka förutsättningarna för det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Också enligt utskottets mening är i många fall betydande svårigheter förknippade
med det nuvarande systemet för att ge lokalhyresgäst ett skydd
mot obefogade uppsägningar. Enligt utskottets mening bör därför hyresrättsutredningens
arbete riktas in på att i ett andra delbetänkande ta upp
frågorna om lokalhyresgästs besittningsskydd och de frågor i övrigt som
kan aktualiseras och ha samband med dessa bedömningar. Ett förslag i
denna del bör sålunda läggas fram med förtur och inte anstå till de slutliga
övervägandena. Vad utskottet anfört i denna del bör riksdagen som sin
mening ge regeringen till känna.

Vad utskottet sålunda förordat tillgodoser i väsentlig omfattning också
syftet bakom motionen 1975/76:1915 (c). Utskottet är emellertid, med hänsyn
bl. a. till vad utredningen anfört, inte berett förorda en temporär lagstiftning.

I motionen 1975/76:1919 (m) föreslås riksdagen besluta sådan ändring
i hyreslagen att medlemskap i organisation av hyresgäster inte skall medföra
särskilda förmåner vid hyressätining.

CU 1975/76:26

Motionsförslaget tar uppenbarligen i första hand sikte på de krav på s. k.
medlemsrabatter som ställts från hyresgäströrelsens sida. Sådana krav torde
ha framställts såväl vid de löpande hyresförhandlingarna med direkt tilliämpning
av 48 § hyreslagen som vid förhandlingar om övergångshyra. Vissa
särskilda förhållanden har anförts som t. ex. verkan av förhandlingsklausul
och motsvarande klausul i ett hyresavtal, kommuns särställning och innebörden
av att hyresgäströrelsen i avvecklingslagen getts en särskild uppgift.
Enligt utskottets mening är emellertid även bortsett från dessa särskilda
förhållanden grunderna för hyreslagstiftningen att uppfatta så att medlemskap
i viss organisation i och för sig inte skall inverka på hyressättningen.
Det är intresseorganisationer obetaget att för sina medlemmars räkning hävda
att objektiva skillnader mellan vissa lägenheter m. m. skall beaktas i de
individuella avtalen. Det är inte heller något hinder att ett bostadsföretag
genom bidrag eller eljest tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för hyresgäströrelsens
medverkan i ett förhandlingsarbete som kommer alla boende
till godo. Även utskottet tar därmed bestämt avstånd från ett förfaringssätt
som leder till särskilda rabatter för hyresgäströrelsens medlemmar innebärande
skilda hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar.

Utskottet avstyrker dock motionsförslaget om att riksdagen skulle genom
ändring i hyreslagen skriva in ett allmänt förbud med angiven utformning.
Om utvecklingen inte - vilket utskottet förutsätter - löses genom överenskommelser
eller på annat sätt bör regeringen ha att ta de initiativ i frågan
som kan anses påkallade. Utskottet avstyrker sålunda motionsyrkandet men
förordar att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört i detta sammanhang.

Genom motionen 1975/76:2036(m), yrkandet 8, föreslås riksdagen besluta
att begreppet organisation av hyresgäster i hyreslagstiftningen även skall inkludera
sammanslutning som visar sig företräda en majoritet av hyresgästerna
i fastigheten.

Som visats i yttrandena förekommer det anförda begreppet såväl i hyreslagen
som i avvecklingslagen och bostadssaneringslagen (1973:531). Frågeställningen
torde ur lagstiftningssynpunkt nu sakna aktualitet beträffande
hyreslagen. Med hänsyn till de i motionen 1975/76:1979 (s. 161) anförda
motiven för yrkandet och till tidigare riksdagsbehandling (bl. a. CU 1974:36
s. 57, 93-94) torde förslaget huvudsakligen i första hand ta sikte på hyresgäströrelsens
roll enligt avvecklingslagen och bostadssaneringslagen.

Enligt utskottets mening kan det nu inte bli aktuellt att ompröva avvecklingslagens
i huvudsak tidsbegränsade regler. Prövning av övergångshyra
skall avse hyra t. o. m. september 1978. Bostadssaneringslagens regelsystem
kan inte heller anses kräva någon föreslagen översyn, vilken torde
ha ett annat syfte än de förslag om ökat hyresgästinflytande vid sanering
som lagts fram av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna (SOU
1975:51). Utskottet avstyrker sålunda motionen.

1 motionen 1975/76:1932 (vpk) föreslås riksdagen begära en utredning om

CU 1975/76:26

ändrade förvaltningsformer för boende i flerfamiljshus i syfte att skapa ett
ökat hyresgästinflytande.

Hyresrättsutredningen påpekar att frågan delvis berörs av dess arbete med
en legal förhandlingsordning för hyressättning. Hyresgästernas riksförbund,
SABO och Kommunförbundet hänvisar till pågående försök och forskning
samt till en av de två förstnämnda organisationerna tillsatt kommitté, vars
arbete beräknas kunna redovisas detta år.

Även enligt utskottets mening torde motionärernas syfte att ytterligare
öka hyresgästinflytandet inte böra tillgodoses genom en särskild statlig utredning.
Motionen avstyrks därför.

I motionen anges att överförandet av privata hyreshus i kommunal eller
kooperativ ägo är en av förutsättningarna för utvecklande av hyresgästinflytande.
Ett direkt förslag i denna riktning läggs fram i motionen
1975/76:1933 (vpk).

Motionsförslaget avstyrks med hänvisning till tidigare överväganden i
flera sammanhang.

Vidare tas i motionerna 1975/76:1931 (vpk), 1938 (c) och 1965 (fp) upp
frågor om bränsleklausuler i hyreskontrakt. Sålunda förordas bl. a. förbud
mot vissa typer av klausuler (c, vpk), att en översyn bör göras för att få
fram klausuler som bl. a. är rättvisande och bidrar till att spara energi (fp),
samt att riksdagen uttalar sig för att i hyra som prövas enligt 48 § hyreslagen
skall räknas in kostnaden för bränsle samt vatten och avlopp (vpk).

Hyresrättsutredningen påpekar att frågorna om ersättning för sistnämnda
kostnader tagits upp till övervägande sedan en skrivelse därom överlämnats
till utredningen för beaktande. Utredningen påpekar också att en ev. legal
rätt till kollektiva förhandlingar torde ge hyresgästerna helt andra möjligheter
att påverka utformningen av här aktuella klausuler. I det kommande arbetet
skall övervägas om det även i ett system med legala förhandlingsordningar
behövs särskilda lagregler i detta ämne.

Med hänsyn till det anförda och till att utredningen i sitt arbete, enligt
vad utskottet erfarit, kommer att beakta även de energisynpunkter som
anlagts i vissa motioner, har utskottet inte funnit anledning föreslå någon
särskild riksdagens åtgärd.

De effekter som kan uppkomma då t. ex. en bränsleklausul utlöser höjda
hyror inom kort tid efter en jämförelseprövning av hyror inklusive bränslekostnader,
torde också få bedömas i utredningens arbete.

Utskottet avstyrker sålunda de sistnämnda motionerna.

Slutligen häri motionen 1975/76:1918 (vpk) föreslagits att riksdagen begär
förslag till sådan ändring i avvecklingslagen att övergångshyra och trappningsregler
blir tillämpliga även om lägenhet efter den 30 september 1975 upplåts
till ny hyresgäst. Motionen utgår från att avvecklingslagen tar sikte på
hyresavtal som gällde såväl före som efter hyresregleringens upphörande
och där hyran var reglerad den 30 september 1975. En ny hyresgäst hänvisas
sålunda till att få hyran prövad enligt hyreslagens regler.

CU 1975/76:26

Enligt vad som anfördes vid införandet av avvecklingslagen (prop.
1974:150 s. 469) var avsikten med övergångsordningen att jämna ut eventuella
övergångssvårigheter för enskilda hyresgäster. Ordningen skulle därför
i princip knytas till det individuella hyresförhållandet och inte till lägenheten
som sådan. Detta innebar bl. a. att ny hyresgäst får betala bruksvärdeshyra.
Undantag från denna regel skall dock göras (s. 526) för det fall att den
nya hyresgästen förut bott i lägenheten och inträtt i hyresrätten enligt 33,
34, 47 eller 47 a §§ hyreslagen och därmed har en personlig anknytning
till lägenheten. Riksdagen antog enhälligt (CU 1974:36) lagförslaget.

Utskottet har inte funnit anledning att nu frångå sina tidigare bedömningar
och avstyrker sålunda motionen.

Utskottet hemställer

1. beträffande bruksvärdesregeln m. m. att riksdagen avslår motionen
1975/76:871,

2. beträffande hyresstopp att riksdagen avslår motionen
1975/76:667,

3. beträffande besittningsskydd för lokalhyresgäster att riksdagen

a. avslår motionen 1975/76:1915, och

b. som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

4. beträffande vissa särskilda förmåner vid hyressättning att riksdagen a.

avslår motionen 1975/76:1919, och

b. som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

5. beträffande begreppet organisation av hyresgäster i viss lagstiftning
att riksdagen avslår motionen 1975/76:2036, yrkandet
8,

6. beträffande utredning om ändrade förvaltningsformer, m. m.,
att riksdagen avslår motionerna 1975/76:1932 och 1933,

7. beträffande bränsleklausuler i hyresavtal m. m., att riksdagen
avslår motionerna 1975/76:1931, 1938 och 1965,

8. beträffande ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen
att riksdagen avslår motionen 1975/76:1918.

Stockholm den 8 april 1976

På civilutskottets vägnar
ELVY OLSSON

Närvarande: fru Olsson i Hölö (c), herrar Bergman i Göteborg (s), Lindkvist
(s), Åkerfeldt (c), Henrikson (s), Strömberg i Botkyrka (fp), Jadestig (s),
Adolfsson (m), Häll (s), Olof Johansson i Stockholm (c), Claeson (vpk),
fru Ingvar-Svensson (c), herrar Danell (m), Håkansson i Trelleborg (s) och
Andersson i Gamleby (s).

CU 1975/76:26

Reservationer

1. beträffande bruksvärdesregeln m. m. av herr Claeson (vpk) som anser

att

dels den del av utskottets yttrande på s. 3 som börjar ”Utskottet ansluter”
och slutar ”avstyrks sålunda” bort ha följande lydelse:

Enligt gällande lydelse av 48 § hyreslagen är det sålunda avsett att avtalsfriheten
inte endast skall utnyttjas under ett visst hyrestak - den skall
också kunna utnyttjas för att steg för steg lyfta hyresnivån uppåt. Vid förhandlingarna
kan således hyresvärden varje gång kräva en hyra som är
högre än jämförelsenivåns. Det enda som prövas är om kravet är ”påtagligt”
högre än denna nivå. Vad detta innebär har inte klart utsagts. Motiven kan
dock ge underlag för antagandet att gränsen ligger någonstans under 10 %
över jämförelsenivån. På så sätt kan det ifrågasättas om de allmännyttiga
företagens prisledande roll får avsedd effekt.

Om hyresnivån i jämförelsematerialet däremot läggs som ett fast hyrestak
begränsar sig prövningen till att fastställa detta - något som för varje förhandling
blivit allt enklare. I de fall där hyresvärden nu begär höjning avstår
hyresgästen ofta från att begära en prövning efter de nu krångliga reglerna.
För att fä full effekt av ett hyrestak vid jämförelsenivån bör lagregeln omformuleras.
För det första bör detta tak läggas fast vid jämförelsenivån utan
möjlighet att överskrida denna. För det andra bör övre hyresgränsen rikta
sig direkt mot kravet som sådant, vilket innebär att även i efterhand en
hyra kan sänkas. Hyresvärden har helt andra förutsättningar att - eventuellt
efter kontakt med hyresgästföreningen - klarlägga jämförelsehyrorna.

En i motionen föreslagen ordning skulie begränsa och försvåra nya hyreshöjningar.
Avtalsfriheten skulle därmed bli ett instrument för att få en
rörlighet mot lägre - och inte mot allt högre - hyror. Med hänsyn till att
den förordade regeln är av central betydelse förden fortsatta hyresbildningen
bör den införas genom en direkt lagändring.

dels utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:

1. beträffande bruksvärdesregeln m. m. att riksdagen med bifall
till motionen 1975/76:871 antar det förslag till lag om ändring
i jordabalken som upptagits i härtill fogade bilaga 1,

2. beträffande hyresstopp av herr Claeson (vpk) som anser att

dels den del av utskottets yttrande på s. 3 som börjar ”Med hänsyn”
och slutar ”betänkandet CU 1975:8” bort ha följande lydelse:

Oavsett om riksdagen bifaller det ovan behandlade förslaget om en ändring
av bruksvärdesregeln eller inte kvarstår ett starkt intresse av att i avvaktan
på en fortsatt genomgång av hela hyressättningssystemet och finansieringsvillkoren
m. m. införa ett temporärt hyresstopp. En sådan genomgång måste
- som anförs i motionen 1975/76:667 (vpk) - i sin tur utgå från åtgärder

CU 1975/76:26

på bred front för att uppnå en social bostads- och hyrespolitik - en politik
som skall ge billigare, bättre, tryggare och rättvisare boende. Detta innebär
att orsakerna till situationen på bostadsmarknaden måste angripas på sätt
som föreslagits av vänsterpartiet kommunisterna. Det räcker inte att som
föreslås från annat håll göra vissa ingrepp mot verkningarna av den spekulation
som pågår i marknadens alla led.

De höga hyrorna är ett allvarligt socialt problem som drabbar låginkomsttagarna
hårdast. Kampen mot de höga hyrorna måste föras mot storbanker
och storbyggmästare, markspekulanter och byggämnesmonopol. Hyrorna
måste sänkas på profitens bekostnad - genom samhällsingripanden
då det gäller kapital, mark, byggmaterial, det privata byggandet och de privata
flerfamiljshusen. Via en statlig bostadsbank måste lån tillhandahållas med
låg och fast ränta.

Som ovan anförts måste ett första steg vara att åstadkomma ett hyresstopp
så att inte situationen ytterligare förvärras under arbetet på utformningen
av ett föreslaget system. Utskottet tillstyrker sålunda motionen 1975/76:667
(vpk).

dels utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:

2. beträffande hyresstopp att riksdagen med bifall till motionen
1975/76:667 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,

3. beträffande särskilda förmåner vid hyressättning av herrar Adolfsson (m)
och Danell (m) som anser att

dels den del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar ”Motionsförslaget
tar” och slutar ”detta sammanhang” bort ha följande lydelse:

Utskottet anser, med hänsyn till den osäkerhet som råder för många
hyresgäster och mot bakgrund av den s. k. hyresgäströrelsens ihärdighet
då det gäller att diskriminera icke-medlemmar i organisationen till förmån
för sina egna medlemmar, det nödvändigt med en regel av i motionen
angivet slag. På detta sätt markeras den särställning som den s. k. hyresgäströrelsen
givits i förhandlingarna med landets hyresvärdar men att detta
ändock ej skall medföra att den enskilde hyresgästen skall mista sina möjligheter
till påverkan av sin boendesituation.

Det har emellertid - efter det att riksdagen beslöt om det s. k. förhandlingsmonopolet-
framkommit en rad exempel som visar hur Hyresgästernas
riksförbund med olika medel försöker ge sina egna medlemmar särskilda
favörer i form av lägre hyror m. m. Även tanken på kollektiv anslutning
av hyresgäster inom ett fastighetsbolag har framförts av hyresgästföreningar.
Ett modifierat men ändock lika tveksamt förslag är att fastighetsägare skall
betala en avgift för sina hyresgäster motsvarande en hyresgästförenings förhandlingskostnader.
Det skulle innebära att en förtäckt medlemsavgift kommer
att betalas av fastighetsägaren och därmed belasta hyrorna. Dessa olika
försök att utnyttja det erhållna förhandlingsmonopolet i medlemsvärvande
1* Riksdagen 1975176. I9saml. Nr26

CU 1975/76:26

syfte strider mot traditionella arbetsmetoder i Organisations-Sverige. En
medlemstillströmning till en intresseorganisation bör utgå från att verksamheten
bedöms som angelägen och inte byggas på tvångsåtgärder. Ett
medlemsskap i organisationen skall alltså inte medföra särskilda förmåner
vid hyressättning.

dels utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:

4. beträffande vissa särskilda förmåner vid hyressättning att riksdagen
med bifall till motionen 1975/76:1919 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

4. beträffande begreppet organisation av hyresgäster av herrar Adolfsson
(m) och Danell (m) som anser att

dels den del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar ”Sorn visats” och
slutar ”sålunda motionen” bort ha följande lydelse:

Reglerna om vad som är att betrakta som en ”organisation av hyresgäster”
och hi<r denna sedan skall kunna använda sitt förhand!ingsmonopol innehåller
inget annat i lagtext eller förarbeten än att den s. k. hyresgäströrelsen
på försök har tilldelats uppgiften att företräda alla berörda hyresgäster. Erfarenheterna
visar att detta försök måste upphöra. Utskottet anser därför
att definitionen av ”organisation av hyresgäster” (BSL 1 §) ändras så att
den även omfattar sammanslutning som visar sig företräda en majoritet
av hyresgästerna i fastigheten. Därmed ges möjlighet åt hyresgäster i en
fastighet att utan att bli medlemmar i en hyresgästorganisation driva sina
speciella frågor. Vad utskottet anfört bör ges regeringen till känna.

dels utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:

5. beträffande begreppet organisation av hyresgäster i viss lagstiftning
att riksdagen med bifall till motionen 1975/76:2036,
yrkandet 8, som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,

5. beträffande överförande av privata hyreshus i kommunal eller kooperativ
ägo samt utredning om ändrade förvaltningsformer av herr Claeson (vpk) som
anser att

dels den del av utskottets yttrande på s. 6 som börjar "Hyresrättsutredningen
påpekar” och slutar ”flera sammanhang” bort ha följande lydelse:

Förslaget i motionen 1975/76:1933 (vpk) om ett uttalande för ett successivt
överförande av privata hyreshus i samhällets ägo rör en av de centrala förutsättningarna
för en politik, varigenom bostaden verkligen blir en social
rättighet. Detta i arbetarrörelsens efterkrigsprogram ställda krav bör genomföras.
De bostadspolitiska övervägandena måste gå ut ifrån ett klart ställningstagande
mot tanken på att bostadsuthyrning är ett vinstinriktat näringsfång
bland andra på en kapitalistisk marknad. Den som godtar detta
ställningstagande måste också för att bli trodd ställa sig bakom det i motionen

CU 1975/76:26

föreslagna uttalandet. Den skiljelinje som uttalandet markerar är grundläggande
för bostadspolitiken. Hyresgästernas intressen kan tillgodoses på
ett helt annat sätt om flerfamiljshusen ägs av kommuner och allmännyttiga
bostadsföretag eller, efter en upplåtelse med samhällets medverkan, av bostadsrättsföreningar
med kommunal insyn och utan kontakt med byggintressen.
Utskottet ansluter sig även i övrigt till vad motionärerna anfört
och tillstyrker motionsförslaget.

Till det anförda ansluter nära motionen 1975/76:1932 (vpk) med dess
förslag om en utredning om formerna för förvaltning av flerfamiljshus. Syftet
är att skapa ett ökat hyresgästinflytande. En av förutsättningarna för ett
utvecklat hyresgästinflytande är att husen ägs av kommuner, allmännyttiga
bostadsföretag eller bostadsrättsföreningar.

Utskottet ansluter sig till de bedömningar som redovisats i motionen.
En utredningsuppgift är att fullfölja och vidareutveckla de positiva erfarenheter
som hyresgäströrelsen och de allmännyttiga bostadsföretagen samt
bostadskooperationen gjort och gör. Service kom mittens, boendeutredningarnas,
planverkets och den bostadssociala delegationens erfarenheter och
förslag bör tas till vara och omsättas i praktisk handling. Detta är möjligt
endast genom ett samlat grepp på dessa uppgifter. En annan uppgift är
att knyta de nämnda förslagen och ett nämnt utredningsarbete också till
uppgiften att formulera ett samlat program för vidareutvecklingen av flerfamiljshusområden
som kollektiva boendeformer. Utskottet tillstyrker sålunda
också det i denna motion framförda förslaget om en samlad statlig
utredning. Vad utskottet anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen
till känna.

dels utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:

6. beträffande överförande hyreshus i samhällets ägo och utredning
om ändrade förvaltningsformer m. m. att riksdagen med
bifall till motionerna 1975/76:1932 och 1933 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

6. beträffande bränsleklausuler i hyresavtal, m. m. av herrar Olof Johansson
i Stockholm (c) och Claeson (vpk) som anser att

dels den del av utskottets yttrande på s. 6 som börjar ”Med hänsyn”
och slutar ”sistnämnda motionerna” bort ha följande lydelse:

Ett för motionerna 1975/76:1931 (vpk), yrkandet 1 och yrkandet 3 delvis,
samt 1938 (c) gemensamt ståndpunktstagande är att ett förbud bör utfärdas
mot att tillämpa vissa typer av bränsleklausuler. Förslagen ansluter till vad
Hyresgästföreningen i Storstockholm begärt hos regeringen och riktar sig
närmast mot fortsatt tillämpning av den inklusiveklausul som tillämpas
av Stockholms fastighetsägareförening. Även enligt utskottets mening är
de missförhållanden som röjts i denna del så allvarliga att regeringen snarast
bör lägga fram förslag till lagändringar utan att avvakta en mer definitiv

CU 1975/76:26

lösning på grundval av hyresrättskommitténs arbete.

Mot samma bakgrund förs i motionen 1975/76:1931 (vpk) i vad den inte
behandlats ovan fram förslaget om en lagändring som leder till viss begränsning
av tillämpningen av en bränsleklausul. Förslaget syftar på det
fall att en totalhyra godtagits efter jämförelseprövning enligt 48 § hyreslagen
men att den på grund av bränsleklausulens utformning kan komma att
höjas utöver den godtagna nivån och även utöver den nivå som jämförelsematerialet
bildar. Också i denna del bör enligt utskottets mening förslag
till lagändring läggas fram i anslutning till vad ovan förordats.

Vad utskottet anfört tillgodoser i väsentliga delar även syftet bakom motionen
1975/76:1965 (fp). Utskottet förutsätter att hyresrättsutredningen i
sitt fortsatta arbete i dessa delar beaktar de synpunkter som förts fram i
fråga om en energibesparande effekt av bränsleklausulernas utformning.

Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet
anfört.

dels utskottets hemställan under 7 bort ha följande lydelse:

7. beträffande bränsleklausuler i hyresavtal, m. m., att riksdagen
med bifall till motionerna 1975/76: 1931 och 1938 samt med
anledning av motionen 1975/76:1965 som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,

7. beträffande ändring i avvecklingslagen av herr Claeson (vpk) som anser
att

dels den del av utskottets yttrande på s. 7 som börjar "Utskottet har”
och slutar "sålunda motionen” bort ha följande lydelse:

Även enligt utskottets mening måste den nuvarande begränsningen av
avvecklingslagens trappningsregler te sig stötande. Det förhållandet att en
hyreshöjning i ett löpande avtal får särskilt kännbara konsekvenser för denna
hyresgäst kan inte tas till intäkt för att medge hyresvärden en speciell förmån

då en ny hyresgäst flyttar in. För den som drabbas av denna bristfälliga

regel kan en hyressplittring inom samma fastighet inte förefalla annat än
onaturlig. Den gällande ordningen kan inte uppfattas som annat än en anpassning
till ett kommersiellt synsätt på hyresmarknaden. Ett förslag till
lagändring enligt motionen bör därför läggas fram så snart som möjligt.
Vad utskottet anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

dels utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse:

8. beträffande ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen
att riksdagen med bifall till motionen

1975/76:1918 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

CU 1975/76: 26

Särskilda yttranden

1. beträffande besittningsskydd för lokalhyresgäst

a. av herrar Adolfsson (m) och Danell (m) som anför:

Då åtskilliga fall har redovisats i olika sammanhang på hur hantverkare
och butiksinnehavare har drivits från sina lokaler på grund av snabba och
dramatiska hyreshöjningar finnér vi det nödvändigt med snabba åtgärder
för att åstadkomma ett jämbördigare förhållande lokalhyresgäst-hyresvärd.
Det nya förhållande som råder mellan vanlig hyresgäst och dennes värd
då det gäller fastställande av hyra, inflytande vid sanering m. m, bör också
medföra en förstärkning av lokalhyresgästens situation. Vi utgår från att
utskottets uttalande kommer att medföra att regeringen efter förtursbehandling
av frågan i berörd utredning snarast framlägger förslag till riksdagen
i ämnet.

b. av herr Henrikson (s) som anför:

Det framstår som uppenbart att nuvarande indirekta besittningsskydd
för lokalhyresgäst är otillräckligt. Ifrågavarande hyresgästkategori har naturligtvis
i första hand behov av att kunna disponera förhyrda lokaler till
rimliga kostnader och under trygga villkor. Detta är också angeläget bl. a.
med hänsyn till de förpliktelser som numera åvilar arbetsgivare gentemot
de anställda. Rätten till ekonomisk gottgörelse vid obillig uppsägning av
hyresavtal löser primärt inte de problem det här är fråga om.

Utan att göra jämförelser med vad som gäller i fråga om bostadshyror
finns anledning framhålla, att inte heller på lokalhyresområdet bör uppenbart
oskäliga hyror tillåtas. En möjlig lösning vore att ge hyresnämnderna befogenhet
att pröva hyror för lokaler, eventuellt med bindande verkan. Det
finns anledning understryka utskottets uttalande att förslag i avsikt att lösa
dessa frågor bör framläggas med förtur.

2. beträffande hyresgäströrelsens medverkan vid hyresavtal m. m.

a. av herr Lindkvist (s) som anför:

Utskottet har avstyrkt motionen 1975/76:1919 (m) om en ändring i hyreslagen,
som skulle hindra att medlemmar i hyresgäströrelsen tillförsäkras
särskilda förmåner vid hyressättning. I anslutning därtill har utskottet uttalat
sig mot att medlemskapet i och för sig skall konstituera en särskild hyresnivå.
Detta närmast självklara uttalande innebär emellertid inte - vilket bör strykas
under - att hyresgäströrelsens handlingsfrihet skall anses begränsad då det
gäller att i fria avtalsförhandlingar hävda sina medlemmars intressen.

Hyressättningens huvudprincip är en avtalsfrihet som begränsas av den
högsta hyra som kan fastläggas enligt hyreslagen och avvecklingslagen. Det
förhållandet att hyresgäströrelsen medverkar när det gäller att bestämma
högsta hyra enligt avvecklingslagen kan självfallet inte åberopas som ett
hinder för hyresgäströrelsen att i förhandlingar kräva och i mån av sina

CU 1975/76: 26

förhandlingsinsatser också teckna avtal om hyror understigande maximihyrorna.
Utskottet har inte heller specifikt tagit upp denna situation utan
i forsta hand utgått från läget vid förhandlingar om självkostnadernas storlek
och därmed den självkostnadstäckande hyran i de allmännyttiga bostadsföretagen.
Här är det inte fråga om att inrätta sig efter ett objektivt bestämbart
tak utan en klar förhandlingssituation som följer av principen om avtalsfrihet.
Det ligger även här i sakens natur att utskottets uttalande inte kan
tolkas vidare än dess bokstavliga innehåll: medlemskapet skall inte ge någon
automatisk förmån beträffande hyresnivån. Men - och det är det viktiga
- riksdagen kan givetvis inte förbjuda hyresgäströrelsen att hävda sina medlemmars
intressen i fria förhandlingar. Också här är det förhand!ingspositionerna
i de olika fallen som får fälla utslaget.

Det bör också noteras att hyresgäströrelsen veterligen inte påståtts använda
en förhandlingsposition för att åstadkomma lösningar i strid mot av riksdagen
uttalade allmänna bostadspolitiska målsättningar. En situation som
för dagen är aktuell är att hyresgäströrelsen bl. a. hävdar att kostnaderna
för ett förhandlingsarbete som kommer alla boende till godo skall bäras
av dessa och inte enbart av medlemmarna. Rättmätigheten i ett sådant
krav har också vitsordats av de allmännyttiga bostadsföretagen. Hur detta
senare skall utformas i ett avtal kan självfallet riksdagen inte lägga några
synpunkter på.

När det slutligen gäller hyrorna i privata hyreshus är situationen ytterst
knuten till att fastställa ett tak för hyran efter jämförelseprövning. Också
här gäller den självklara principen att hyresgäströrelsen så långt dess förhandlingsposition
medger det kan kräva en hyressättning under maximinivån.

Det generellt viktiga för medlemmarna i hyresgäströrelsen är sålunda att
stärka rörelsens förhandlingspositioner så att den med kraft kan hävda medlemsintressena
i fria avtalsförhandlingar. Detta är på sikt till fördel också
för alla hyresgäster. Ett motsatt resonemang som syftar till att begränsa
hyresgäströrelsens förhandlingsmöjligheter närmar hyressättningen till de
stela regleringsprinciper som numer förkastats.

Det förhållandet att hyresförhandlingar förs kollektivt efter avtal om en
förhandlingsordning innebär inte något avsteg från avtalsfrihetens principer.
Det torde inte ens ha påståtts att förhandlingsordningarna skulle innehålla
någon klausul som inskränker avtalsfriheten.

Utskottets majoritet har klart tagit avstånd från motionsförslaget (m) att
införa legala begränsningar för hyresgäströrelsens handlande när det gäller
att tillförsäkra sina medlemmar förmåner. Redan det faktum att ett sådant
yrkande framställts manar dock till eftertanke. Som anförts i yttrande från
Hyresgästernas riksförbund skulle ett ingripande mot intresseorganisationernas
rätt att tillvarata sina medlemmars intressen få långtgående konsekvenser.
Vid ett annat tillfälle kan det på samma grunder bli tal om
att binda fackföreningsrörelsen genom förbud mot t. ex. vissa lönekrav. När

CU 1975/76: 26

nu också motionsförslaget förs vidare i en reservation och dessutom kopplas
till andra angrepp mot hyresgäströrelsen i motionen 1975/76:2036 (m) finns
det all anledning att varna för de krafter som under en formalistisk täckmantel
kan rikta sig mot folkrörelserna.

b. av herr Claeson (vpk) som anför:

Jag ansluter mig till innehållet i det av herr Lindkvist avgivna särskilda
yttrandet. Därtill bör emellertid läggas en erinran om att frågeställningen
delvis är en följd av nuvarande lydelse av 48 § hyreslagen. En utformning
därav i enlighet med förslaget i reservationen skulle helt klargöra skillnaden
mellan att lägga fast ett hyrestak efter en strikt jämförelseprövning och
att förhandla om en faktisk hyra under denna maximihyra.

CU 1975/76: 26

Bilaga 1

Förslag i reservation 1 till
Lag

om ändring i jordabalken

Enligt riksdagens beslut föreskrives att 12 kap. 48 § jordabalken skall
ha nedan angivna lydelse:

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

48 §

Vid förlängning av hyresavtal ut- v>d förlängning av hyresavtal utgår
hyran med skäligt belopp. Den går hyran med skäligt belopp. Den

hyra som hyresvärden fordrar skall hyra som hyresvärden fordrar får ej

godtagas, om den ej är oskälig. Ford- överstiga hyran för lägenheter som

rad hyra är att anse som oskälig, om med hänsyn till bruksvärdet är likvärden
är påtagligt högre än hyran för diga. Fordrad hyra är att anse som

lägenheter som med hänsyn till oskälig, om den är högre än hyran

bruksvärdet är likvärdiga. Härvid för lägenheter som med hänsyn till

skall bortses från lägenhet vars hyra bruksvärdet är likvärdiga. Härvid

icke är rimlig med hänsyn till det skall bortses från lägenhet vars hyra

allmänna hyresläget i orten för när- icke är rimlig med hänsyn till det

mast jämförliga lägenheter i nybygg- allmänna hyresläget i orten för närda
bostadshus. mast jämförliga lägenheter i nybygg da

bostadshus.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter
i hus som äges och förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag. Har ombyggnads-,
ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse
bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första
stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot
god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock
utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller
uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare.

I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som
förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om villkoren för
det fortsatta hyresförhållandet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna
' första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej
annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1976.

CU 1975/76: 26

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttranden
Hyresrättsutredningen

Motionerna 1975/76:1931, 1938 och 1965

De i motionerna nr 1931,1938 och 1965 behandlade frågorna om ersättning
för bränsle- och va-kostnader behandlas i skrivelse från hyresgästföreningen
i Stor-Stockholm till bl. a. bostadsdepartementet den 15 december 1975.
Skrivelsen har av regeringen överlämnats till hyresrättsutredningen för att
beaktas i dess arbete. Med anledning härav har utredningen upptagit frågorna
till övervägande. Utredningen behandlar f. n. med förtur frågan om en legal
förhandlingsordning för hyresmarknaden efter mönster av de förhandlingsordningar
som redan finns på den allmännyttiga sektorn och på en del
av den privata sektorn. Förslag i ämnet kan beräknas bli avlämnat i september
1976. En legal rätt till kollektiva förhandlingar torde ge hyresgästerna
helt annan möjlighet än f. n. att påverka utformningen av klausuler om
ersättning för bränsle- och va-kostnader. Utredningens fortsatta arbete kommer
att omfatta bl. a. en översyn av hyreslagen. I samband därmed kommer
utredningen att få anledning att ta upp frågor även om hyressättningen
till behandling. Utredningen kommer då att överväga om det även i ett
system för hyressättning som bygger på legala förhandlingsordningar behövs
särskilda lagregler om bränsle- och va-klausuler. Självfallet är det för tidigt
att nu uttala sig om vad resultatet kan bli av dessa överväganden.

Motionen 1975/76:1915

Som framgår av motionen nr 1915 har utredningen enligt sina direktiv
också till uppgift att överväga vissa frågor om besittningsskyddet för lokalhyresgäster.
Direktiven utgår därvid från att det knappast finns anledning
att ompröva valet av skyddsform på lokalhyressektorn utan att en förstärkning
av lokalhyresgästernas ställning i första hand får skötas inom ramen
för det indirekta besittningsskyddet. Utredningen har börjat behandla denna
fråga som emellertid kommer att bli föremål för närmare överväganden
sedan utredningen avgett sitt delbetänkande om förhandlingsordningen. Utredningen
avstyrker motionsförslaget om att man i avbidan på resultat av
utredningsarbetet skulle tillfälligt införa direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster.
Dels förutsätter direkt besittningsskydd möjlighet att få hyrans
skälighet prövad av hyresnämnden. En reglering av sådan skälighetsprövning
som utredningen måste överväga också om det indirekta besittningsskyddet
skall kunna stärkas kräver ingående undersökningar. Dels skulle
ett tillfälligt direkt besittningsskydd otvivelaktigt medföra rubbningar på
hyresmarknaden och därmed också påverka förutsättningarna för det fortsatta
lagstiftningsarbetet.

CU 1975/76: 26

Motionerna 1975/76:871 och 1919

De i motionerna nr 871 och 1919 föreslagna ändringarna i hyreslagen
avstyrks av utredningen redan på den grunden att de torde vara omöjliga
att sanktionera och därför i praktigen ogenomförbara i ett hyressättningssystem
som i princip bygger på frivilliga överenskommelser mellan enskilda
parter och organisationer. Någon ändring av denna princip kan hyresrättsutredningen
inte förutse. Med hänsyn härtill finnér utredningen inte anledning
att gå in på de principiella synpunkter som motionerna eljest kan
föranleda.

Motionen 1975/76:1932

Den i motionen 1932 behandlade frågan om ökat hyresgästinflytande berörs
delvis av utredningens arbete med en legal förhandlingsordning för
hyressättning. I övrigt faller emellertid den i motionen behandlade frågan
utanför utredningens uppdrag.

Motionen 1975/76:2036, yrkandet 8

Vad angår det i motionen nr 2036 punkt 8 framförda yrkandet om begreppet
organisation av hyresgäster vill utredningen erinra om att detta begrepp
i hyreslagens 19 a § inte är närmare definierat och kan omfatta organisationer
av olika slag. Såvitt angår hyreslagen torde därför motionsyrkandet
vara tillgodosett. Vad angår avvecklingslagen vill utredningen avstyrka
att någon ändring nu göres då detta otvivelaktigt skulle förrycka
de praktiska grunderna för förhandlingssystemet. I fråga om bostadssaneringslagen
torde såväl praktiska skäl som behovet av att de olika hyresfastigheternas
standard blir föremål för en mera övergripande prövning tala
mot att ändring görs.

I behandlingen av detta ärende har deltagit samtliga ledamöter och experter
utom Karl-Erik Strömberg, Hasse Andersson och Leif Josephsson.

Hyresgästernas riksförbund

Motionen 1975/76:871

Motionärerna gör gällande att innehållet i 48 § BL ger utrymme för ”hyresvärden
att begära oskäliga hyreshöjningar”. Den ändring av skälighetsbegreppet,
som företogs vid senaste lagrevision, minskade utrymmet för
hyra utöver ”bruksvärdestaket”.

Något mål i Bostadsdomstolen har, så långt förbundet känner till, ännu
inte avgjorts där begreppet ”påtagligt” varit föremål för prövning. Någon
praxis har sålunda ännu inte etablerats rörande skälighetsbegreppet i dess
nya betydelse.

CU 1975/76: 26

En sådan lydelse av 48 § som motionärerna föreslår torde inte kunna tilllämpas
i praktiken. Bostadsbeståndet är så heterogent med hänsyn till de
s. k. bruksvärdeskriterierna att vid jämförelse mellan en tvistig hyra och
bruksvärdet för likvärdiga lägenheter det aldrig blir möjligt att fastställa
hyran med den exakthet som paragrafen i dess föreslagna lydelse skulle
innebära.

Förbundet hemställer att motionen avslås.

Motionen 1975/76:1915

Frågan om förbättringar i lokal hyresgästs besittningsskydd är föremål för
behandling i Hyresrättsutredningen. Ett direkt besittningsskydd förutsätter
att det i lagen finns särskilda hyresspärrar, eftersom eljest besittningsskyddet
skulle bli illusoriskt. Det har hittills ansetts svårt att utforma hyresspärrar
som kan vara tillämpliga på kommersiella lokaler, sammanhängande med
att "bruksvärdet” för lokaler varierar inom vida gränser. Sålunda kan marknadsvärdet
för två lokaler belägna på ringa avstånd från varandra uppvisa
stora skillnader.

Att, som motionärerna föreslagit, införa ett provisoriskt direkt besittningsskydd
för lokalhyresgäster är praktiskt inte genomförbart.

Förbundet hemställer att motionen avslås.

Motionen 1975/76:1917

Motionen syftar till att en obligatorisk kommunal bostadsförmedling skulle
leda till en minskad handel med "svarta lägenheter”. Förbundet är inte
övertygat om att så skulle bli fallet med mindre än att hyresgästs lagstadgade
rätt till lägenhetsbyte inskränkes eller avskaffas.

Förbundet finner denna rätt - som är av tämligen ungt datum - av så
stor betydelse att förbundet inte vill äventyra denna genom införandet av
ett obligatorium för förmedling av bostäder.

Andra medel måste först prövas för att söka förhindra den olagliga handeln
med lägenheter.

Förbundet hemställer att motionen avslås.

Motionen 1975/76:1919

Det av motionären åsyftade "förhandlingsmonopolet” avser - utan att
detta är utsagt i motionen - uppenbarligen innehållet i den s. k. avvecklingslagen
till HRL.

Enligt denna har fastighetsägare skyldighet att träda i förhandling med
hyresgästorganisation innan avtal kan träffas om höjning av hyra.

Lagen torde för närvarande omfatta cirka 300 000 lägenheter i landet,
dvs. knappast 20 % av samtliga hyreslägenheter.

CU 1975/76: 26

Lagstiftarens uppfattning har varit att en övergång från reglerad hyra till
bruksvärdeshyra i varje fall för storstadsområdenas vidkommande inte kunnat
ske utan att åtminstone för vissa lägenheter en ”trappning” av skillnaden
mellan utgående hyra och bruksvärdeshyra måste komma till stånd, varvid
”trappningen” skall vara avslutad senast den 1 oktober 1978.

Förbundet har i denna fråga haft en annan uppfattning och menat att
sådana trappningsregler inte varit erforderliga bl. a. av det skälet att för
flertalet tidigare hyresreglerade lägenheter hyressplittring inte förelegat.

Hyresgäströrelsen har emellertid påtagit sig ansvaret för tillämpningen
av övergångslagen. De hyresnivåer, som reglerar en ”högsta hyra”, finns
angivna i § 48 HL och förarbetena till denna.

Varken HL eller övergångslagen anger emellertid att ”högsta hyra” vid
hyresförhandlingar också utgör en ”lägsta hyra”. Det står sålunda parterna
fritt att avtala om hyror som understiger maximihyrorna.

Vid de s. k. avvecklingsförhandlingarna har hyresgästföreningarna tillsett
att ingen hyresgäst - organiserad eller oorganiserad - skall behöva betala
högre hyra än lagen medger. Däremot måste det stå hyresgästföreningarna
fritt att avtala om lägre hyror. Vi ber i detta stycke att få hänvisa till artikel
i nr 3 av tidningen Vår bostad, där hyresrådet Bror Rittri ytterligare utvecklat
detta problem. Artikeln bilägges i fotostatkopia. (Ej medtagen här.)

Motionärens syfte synes vara att åstadkomma ingripande i den fria förhandlingsrätten
och att i lag förhindra att intresseorganisationer tillvaratar
sina medlemmars intressen.

Ett bifall till motionen synes få långtgående konsekvenser för annan lagstiftning.
I Lag om ekonomiska föreningar (SFS 1951:308) talas sålunda
i dess första paragraf om ”förening med ändamål att främja medlems ekonomiska
intressen”. Ett bifall till motionen, dvs. ett förbud för organisation
att verka på sätt den ekonomiska föreningslagen förutsätter, skulle få vittgående
följder för en rad verksamheter som tidigare ansetts oumbärliga
i det svenska samhället.

Förbundet hemställer att motionen avslås.

Motionen 1975/76:1931

Motionärerna synes ha missuppfattat innehållet i nu gällande lag. I andra
att-satsen föreslås sålunda ”att riksdagen uttalar sig för att i totalhyra som
kan bli föremål för prövning enligt bruksvärdessystemet skall inräknas bränsle-
och va-kostnader”. Enligt förarbetena till HL och med den tillämpning
lagens 48 § erhållit skall vid prövning av bruksvärdeshyra s. k. totalhyra
tjäna som jämförelse.

Beträffande nu gällande bränsleklausuler har framställning om en översyn
gjorts av Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm Bostadsdepartementet har

CU 1975/76: 26

överlämnat framställningen till Hyresrättsutredningen, som vid sin öveisyn
av HL kommer att behandla problemet.

Förbundet hemställer att motionen avslås.

Motionen 1975/76:1932

Boendeinflytandet är för närvarande föremål för utredningar mellan hyresmarknadens
parter. I Hyresrättsutredningen pågår också överväganden
hur den framtida hyreslagstiftningen skall utformas så att lagstiftningen
inte blir hindrande för en framtida utveckling av boendeinflytandet.

Att vid sidan av nu pågående försöksverksamhet och utredningsarbete
tillsätta ytterligare en utredning synes förbundet föga motiverat.
Förbundet hemställer att motionen avslås.

Motionen 1975/76:1938

Motionärerna synes ha missuppfattat tillämpningen av gällande bränsleklausuler
och därvid förutsatt att alla s. k. inklusiveklausuler ger ett ur hyresgästens
synpunkt ogynnsamt resultat.

Under hänvisning till vad förbundet anfört beträffande motion
1975/76:1931 hemställer förbundet att motionen avslås.

Motionen 1975/76:1965

Med hänvisning till vad förbundet anfört beträffande motionerna
1975/76:1931 och 1975/76:1938 hemställer förbundet att motionen avslås.

Motionen 1975/76:2036

Det framgår inte klart vad motionärerna avser med uttrycket ”hyreslagstiftningen’'
i yrkandet. I motionen finns inga motiveringar utan hänvisas
endast till Moderata Samlingspartiets partimotion 1975/76:1979.1 det avsnitt
i denna motion som berör den här aktuella frågan talas om 1 $ Bostadssaneringslagen.
Några som helst erfarenheter eller synpunkter beträffande tilllämpningen
av denna lagbestämmelse anförs emellertid inte i motionen.
Det torde sålunda kunna uteslutas att yrkandet skulle avse den lagstiftningen.
Uttrycket "hyreslagstiftningen” för närmast tanken till jordabalken
12 kapitlet, allmänt benämnt "hyreslagen”. Det enda ställe där begreppet
”organisation av hyresgäster” förekommer i denna lag är 19a§. Där är
emellertid begreppet inte närmare preciserat varför motionsyrkandet redan
är tillgodosett.

Den enda lag som skulle kunna hänföras till det av motionärerna använda
uttrycket och som det redovisas några synpunkter på i motiven torde vara

CU 1975/76: 26

den s. k. ”avvecklingslagen”. Beträffande tillämpningen av denna hänvisar
förbundet till sitt yttrande över motion 1975/76:1919. Förbundet vill dessutom
påtala att en ändring av avvecklingslagen i enlighet med yrkandet
skulle undanröja möjligheterna att praktiskt genomföra avvecklingen av
hyresregleringen på det sätt som riksdagen önskat.

Förbundet hemställer att motionen avslås.

Svenska kommunförbundet

Motionen 1975/76:871

I motionen föreslås att fordrad hyra vid prövning enligt 48 § hyreslagen
alltid skall anses oskälig om den överstiger bruksvärdenivån.

En av grundtankarna i 1968 års hyreslagsreform innebar att hyressättningen
i en balanserad hyresmarknad skulle vara fri och sålunda kunna
påverkas av marknadskrafterna. I proposition nr 141 år 1967 anför departementschefen
på sidan 50 andra stycket följande. ”Vid den jämförelseprövning
som skall ske i det enskilda fallet måste förskjutningar i hyresnivån
få slå igenom vid hyressättningen för att den önskvärda balansen på marknaden
skall kunna behållas. Jag instämmer i hyreslagskommitténs uttalande,
att den övre gränsen för hyresvärdens vederlagsanspråk måste ligga så mycket
över hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska
faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. Annars får man inte
någon hyresbildning efter marknadsmässiga kriterier.”

Med hänsyn till det anförda får Kommunförbundets styrelse som sin
mening uttala att motionen icke bör föranleda någon riksdagens åtgärd.

Motionen 1975/76:1915

I motionen framföres ett yrkande om införande av ett tillfälligt direkt
besittningsskydd för lokalhyresgäster i avvaktan på resultat från hyresrättsutredningen,
som enligt direktiven bl. a. skall söka lösa frågan om en förstärkning
av lokalhyresgästernas ställning inom ramen för det indirekta besittningsskyddet.

Kommunförbundets styrelse får som sin mening uttala att hyresrättsutredningens
betänkande bör avvaktas och att motionen inte bör föranleda
någon åtgärd från riksdagens sida.

Reservanter (c) anförde:

För att inte förhållandena på lokalhyresmarknaden dramatiskt skall förändras
under pågående utredningsarbete finns skäl att genom en tillfällig
lagstiftning skapa ett bättre besittningsskydd. Styrelsen borde därför enligt
vår mening ha tillstyrkt motion 1975/76:1915.

CU 1975/76: 26

Motionen 1975/76:1919

I motionen krävs förbud mot hyresrabatter på grund av medlemskap i
organisation av hyresgäster.

Enligt styrelsens mening bör det finnas anledning utgå från att hyresgäströrelsen
tillhörande förening, som förhandlar fram lägre hyra för lägenhet
som innehas av medlem, gör detta med stöd av objektiva skäl såsom att
lägenheten i det enskilda fallet har ett lägre bruksvärde än genomsnittet.
Såsom hyresvärd torde kommun med hänsyn till den s. k. likställighetsprincipen
icke med hyresgästförening kunna träffa sådan förhandlingsöverenskommelse
om hyrorna i kommunens lägenheter att medlemmar i hyresgästförening
enbart på grund av medlemskapet erhåller en lägre hyra
än övriga hyresgäster.

Kommunförbundets styrelse hemställer med anledning härav att motionen
icke måtte föranleda någon riksdagens åtgärd.

Reservanter (m) anförde:

Med hänvisning till vad motionären anfört anser vi att motion
1975/76:1919 av herr Danell bör tillstyrkas. De uttalanden som gjorts av
företrädare för den s. k. hyresgäströrelsen angående hyresrabatter för medlemmar
visar det angelägna i att den av motionären föreslagna lagstiftningen
kommer till stånd.

Motionerna 1975/76:1931, 1938 och 1965

I dessa motioner behandlas olika frågor rörande bränsleklausuler i hyreskontrakt.
I den mån frågorna icke kan erhålla en lämplig lösning genom
förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden förutsättes att hyresrättskommittén
tager frågorna under övervägande.

Motionen 1975/76:2036, yrkandet 8

Det är väsentligt att de boende ges ökade möjligheter att utöva inflytande
över sina lägenheter och sin bostadsmiljö. Olika lagregler bör utformas så
att de främjar sådana strävanden.

Enligt direktiven till den nyligen tillsatta hyresrättsutredningen bör den
i motionen aktualiserade frågan om begreppet ”organisation av hyresgäster”
övervägas av de sakkunniga. Styrelsen anser att denna utredning bör avvaktas
innan någon lagändring genomförs, varför motionen avstyrkes.

Reservanter (m) anförde:

De hittillsvarande erfarenheterna av att Hyresgästernas Riksförbund i realiteten
givits monopol på att företräda hyresgästerna i förhandlingar med
fastighetsägarna visar enligt vår mening klart att definitionen av "organisation
av hyresgäster” (BSL 1 §) måste ändras. En rad exempel från olika
delar av landet visar hur Hyresgästernas Riksförbund sökt ge sina med -

CU 1975/76: 26

lemmar olika favörer i form av lägre hyror, m. m. Även förslag som i realiteten
innebär kollektiv anslutning av hyresgäster har framförts.

Kommunförbundets styrelse borde enligt vår mening tillstyrka motionen.

Motionen 1975/76:1932

Det är angeläget att finna former för de boendes insyn och inflytande
över sina lägenheter och sin bostadsmiljö. Hos olika bostadsföretag pågår
för närvarande ett arbete på detta område.

De försök med beslutanderätt för hyresgästerna i vissa förvaltningsfrågor
som initierats av SABO kan i detta sammanhang komma att ge intressanta
erfarenheter och ge vägledning för hur ett ökat inflytande i allmännyttiga
bostadsföretag skall kunna ske. SABO och Hyresgästernas Riksförbund har
också under 1975 tillsatt en gemensam kommitté för utveckling av boendedemokrati.
Styrelsen anser att de kommunala bostadsföretagen bör ha
goda möjligheter att gå i spetsen för ett vidgat hyresgästinflytande.

En utveckling mot ökad boendedemokrati är således på gång. Enligt styrelsens
mening skulle en särskild statlig utredning knappast påskynda utvecklingen.
Styrelsen avstyrker därför motionen.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO)

Motionen 1975/76:871

I motionen yrkas sådan ändring av 48 § i hyreslagen att hyresvärd vid
förlängning av hyresavtal ej får fordra hyra som överstiger hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Skillnaden mellan
den nuvarande lydelsen i 48 paragrafen: ”Den hyra som hyresvärden fordrar
skall godtagas, om den ej är oskälig" och den i motionen föreslagna: ”Den
hyra som hyresvärden fordrar får ej överstiga hyran för lägenheter som med
hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga" är sådan att om ändringen skulle införas
i lagen skulle hyresnivåerna låsas. Hyresvärden skulle inte ens Ih fordra
en hyra som överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. SABO anser att en sådan låsning av hyresnivåerna ej bör
införas på legal väg, eftersom den skulle göra den fria förhandlingsrätten
meningslös.

Motionen 1975/76:1915

I motionen yrkas att direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster övergångsvis
införes. Som motionärerna påpekar har hyresrättskommittén enligt
sina direktiv i uppgift att bl. a. pröva frågan om förstärkning av det indirekta
besittningsskydd, som lokalhyresgäster åtnjuter. Hyresrättskommitténs förslag
bör enligt SABOs uppfattning inväntas.

CU 1975/76: 26

Motionen 1975/76:1917

I denna motion yrkas att riksdagen skall uttala sig för införande av obligatorisk
kommunal bostadsförmedling. 1 boende-och bostadsfinansieringsutredningarnas
slutbetänkande (SOU 1975:51 och 52) föreslogs bl. a. att kommunerna
skall få legal anvisningsrätt till hyres- och bostadsrättslägenheter.
SABO har i remissyttrande med anledning av betänkandet uttalat sitt stöd
för utredningarnas förslag och anser därför att några åtgärder inte bör vidtagas,
förrän regeringen tagit ställning till utredningarnas förslag och de
synpunkter, som framkommit vid remissbehandlingen.

Motionen 1975/76:1919

1 denna motion yrkas ”att riksdagen beslutar sådan ändring i 12 kapitlet
jordabalken (hyreslagen) att medlemskap i organisation av hyresgäster inte
skall medföra särskilda förmåner vid hyressättning”.

Vad som avses med ”särskilda förmåner” framgår inte helt klart. SABO
finner därför skäl att inledningsvis konstatera att medlemskap i en organisation
ofta från medlemmarnas sida motiveras med att medlemskapet
ger vissa förmåner. Dessa förmåner är inte alltid av ekonomisk natur men
det är ganska vanligt att så är fallet.

Medlemskap i en hyresgästförening skiljer sig inte från medlemskap i
andra föreningar när det gäller medlemmarnas förväntan på fördelar av medlemskapet.
Eftersom legala hinder att verka för medlemsförmåner inte föreligger
för andra organisationer och sammanslutningar, är det enligt SABOs
uppfattning inte förenligt med rådande rättsuppfattning att med legala medel
förhindra hyresgästorganisation att verka för "särskilda förmåner vid hyressättning"
för sina medlemmar.

Om en "organisation av hyresgäster” har 100-procentig anslutning bland
hyresgästerna hos en fastighetsägare, torde frågan om "särskilda förmåner”
inte uppstå. Organisationens bevakning av dessa medlemmars intressen sker
då dels kollektivt och dels individuellt. Den kollektiva bevakningen utövas
främst vid hyresförhandlingar och förhandlingar om frågor, som är gemensamma
för samtliga hyresgäster t. ex. yttre underhåll och skötsel av närmiljön.
Vid hyresförhandlingarna är det då självklart att samtliga hyresgäster
får en principiellt lika behandling. Detsamma gäller vid förhandlingar om
yttre underhåll och närmiljöns skötsel. Men principiellt lika behandling är
inte detsamma som exakt samma behandling. Det är nämligen inte självklart
att alla lägenheter av samma storlek i en fastighet skall åsättas samma hyra.
Om underhållsstandarden är olika i lägenheter som i övrigt är lika, eller
om bullerstörningar förekommer i vissa lägenheter men inte i andra, eller
om det finns andra skillnader av nu antydd karaktär, bör sådana olikheter
ge utslag i hyressättningen. Det är här hyresgästföreningens bevakning av
enskilda medlemmars intressen gör sig gällande.

CU 1975/76: 26

SABOs medlemsföretag, som förvaltar ca 600 000 hyreslägenheter, har
träffat överenskommelser om förhandlingsordning med hyresgästföreningarna,
och de båda riksorganisationerna SABO och Hyresgästernas Riksförbund
har en överenskommelse om Hyresmarknadskommitté. (Överenskommelserna
bifogade som bilagor men här ej medtagna.) Som framgår av
punkt 1 i förhandlingsordningen kan ”värdera parten begära förhandlingar
om hyror eller boendeförhållanden för en eller flera av företagets hyresgäster”.
I de individuella hyreskontrakten mellan respektive företag och
varje enskild hyresgäst finns en klausul av följande innehåll: ”Hyresgästen
förbinder sig att utan uppsägning av detta hyresavtal följa de överenskommelser
angående hyra m. m. som på grundval av gällande förhandlingsordning
kan komma att träffas mellan hyresvärden och hyresgästförening,
ansluten till Hyresgästernas Riksförbund.”

Förhandlingsordningen och avtalsklausulen innebär att de resultat, som
uppnås vid förhandlingar mellan företaget och hyresgästföreningen, tillämpas
för samtliga hyresgäster inom företaget. Detta oavsett hur många av
företagets hyresgäster som är anslutna till hyresgästföreningen. Förhandlingarna
får härigenom samma omfattning som när samtliga hyresgäster
är medlemmar i hyresgästföreningen. Från föreningens sida blir det därför
- liksom vid 100-procentig medlemsanslutning - fråga om dels att bevaka
samtliga hyresgästers kollektiva intressen så att de får en principiellt lika
behandling och dels att bevaka enskilda hyresgästers intressen så att eventuella
avvikelser i lägenheterna ger utslag i hyran. Avvikelserna kan vara
såväl positiva som negativa. De positiva avvikelserna bör ge en högre hyra
och de negativa en lägre. Som hjälpmedel för att fl en rättvis hyressättning
har SABO och Hyresgästernas Riksförbund tillsammans utarbetat Hyresfördelning
på lägenheter av olika storlek och Hyressättning. (Bilagorna här
ej medtagna.)

Såväl den kollektiva som den individuella bevakningen från hyresgäströrelsens
sida har förekommit hos de allmännyttiga företagen allt sedan dessa
företag undantogs från hyresregleringslagen den 1 januari 1958. Det är också
självklart att denna bevakning har accepterats av företagen.

Under senare år, särskilt under 1975, har förhandlingarna mellan SABOföretag
och hyresgästföreningar fått ett nytt inslag. Hyresgästföreningarna
har önskat gå ifrån den tidigare förhandlingslinjen om principiellt lika behandling
av samtliga hyresgäster. Krav har ställts på att medlemmarna skulle
få ”medlemsrabatter”. Samtliga hyresgäster skulle betala samma belopp
(hyra + belopp motsvarande avgift till hyresgästföreningen) men företaget
skulle till hyresgästföreningen överföra ett belopp motsvarande avgifterna
fördess medlemmar bland företagets hyresgäster. I realiteten blir ju resultatet
att hyresgästerna inte längre i princip betalar samma hyra. De som inte
är medlemmar i föreningen får en högre hyra än medlemmarna.

SABOs beslutande organ - kongressen, fullmäktige och styrelsen - har
tagit avstånd från hyresgäströrelsens krav på principiellt olika behandling
av medlemmar och icke medlemmar. 1975 års SABO-kongress ställde sig

CU 1975/76: 26

bakom följande uttalande från fullmäktige: ”Däremot är det enligt fullmäktiges
bestämda mening inte önskvärt att SABO-företag och ortens hyresgästförening
överenskommer att företagets samtliga hyresgäster skall inleverera
samma månadsbelopp till företaget (hyran + belopp motsvarande
avgift till hyresgästföreningen) oavsett om vederbörande hyresgäst är medlem
i föreningen eller inte.

Fullmäktige anser det inte möjligt att rekommendera eller försvara sådana
överenskommelser mellan parterna. Flyra och föreningsavgifter måste betraktas
var för sig och hållas isär”.

Vid kontakter vintern 1975/76 i denna fråga mellan SABO och Hyresgästernas
Riksförbund har SABO framhållit bl. a. följande: ”SÄBO vill påpeka
att om de allmännyttiga bostadsföretagen inte var särskilda juridiska
personer utan fastigheterna ägdes direkt av respektive kommun skulle bostädernas
förvaltning vara kommunalrättsligt reglerad och under sådana omständigheter
torde det av juridiska skäl vara uteslutet att behandla hyresgästerna
på olika sätt. Även om företagen organiserats som särskilda juridiska
personer är de kommunalägda och kommunerna, som enligt kommunallagen
inte kan behandla sina medborgare olika, bör inte utnyttja den formella
juridiska friheten för sådant ändamål”.

Den kommunalrättsliga sidan av frågan har även berörts av Kommunförbundet
i ett cirkulär av den 22 januari 1976 till kommunerna där man
framhåller: ”1 förhandlingarna mellan kommuner och hyresgästföreningar
avseende 1976 års hyror i kommunägda fastigheter har hyresgästföreningarna
i vissa fall uppställt krav på hyresrabatter i en eller annan form för föreningens
egna medlemmar. Vi avråder kommunerna från att träffa överenskommelser
varigenom dylika krav tillgodoses. En sådan överenskommelse, i vilken
hyresgästerna behandlas olika beroende på om de är medlemmar i hyresgästföreningen
eller inte, kan nämligen enligt vår mening vara olaglig på
så sätt att den strider mot den kommunala s. k. likställighetsprincipen och
kan upphävas efter kommunalbesvär. I den mån pågående förhandlingar
strandar på grund av hyresgästförenings ställningstagande i denna fråga föreslår
vi kommunen att via Kommunförbundet hänskjuta ärendet till Kommunbostadskommittén,
som redan behandlat ett sådant ärende”.

Frågan om skilda hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar i
hyresgästföreningarna har också, som torde vara utskottet väl bekant, varit
föremål för överläggningar i riksdagen. I ett interpellationssvar den 23 oktober
1975 yttrade statsrådet Lidbom bl. a. följande: "I den offentliga debatten
har förekommit vissa uppgifter om att man på sina håll inom hyresgäströrelsen
medvetet och systematiskt försökt utverka lägre hyror för
egna medlemmar än för andra. Det är inte möjligt för mig att bedöma
om dessa påståenden är riktiga. Däremot kan jag säga att jag för min del
tar bestämt avstånd från ett förfaringssätt som leder till särskilda rabatter
för hyresgäströrelsens medlemmar eller till skilda hyresnivåer för medlemmar
och icke-medlemmar.”

Av vad som ovan anförts torde framgår att SABO anser att det är fullt

CU 1975/76:26

naturligt att en intresseorganisation verkar för förmåner till sina medlemmar.
Inom SABO-sektorn sker emellertid förhandlingar om hyror och boendeförhållanden
enligt särskilda överenskommelserom förhandlingsordning och
hyresmarknadskommitté. Dessa överenskommelser kompletteras av en kontraktsklausul
i varje enskilt hyreskontrakt. Genom förhandlingsordningen
och klausulen gäller förhandlingarna samtliga hyresgäster hos vederbörande
företag. Härmed skall också kravet gälla om principiellt lika behandling
av företagets samtliga hyresgäster. SABO har därför bestämt motsatt sig
uppgörelser som skulle innebära särskilda förmåner för hyresgästföreningarnas
medlemmar. SABO har kunnat konstatera att såväl regeringen som
Kommunförbundet har uttryckt liknande uppfattningar.

Att SABO tagit avstånd från sådana krav, som leder till olika hyresnivåer
för medlemmar och icke medlemmar i hyresgäströrelsen, innebär inte att
SABO tar avstånd från den grundsyn, som enligt hyresgäströrelsen ligger
bakom dess krav; nämligen att resultaten av hyresgäströrelsens förhandlingar
med de allmännyttiga bostadsföretagen tillfaller samtliga hyresgäster och
att kostnaderna för förhandlingarna därför bör fördelas rättvist. SABO, som
anser att förhandlingarna skall gälla alla hyresgäster, har därför låtit hyresgäströrelsen
veta, att SABO är berett att medverka till en lösning, som
innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen medverkar till att hyresgäströrelsen
har erforderliga resurser för sin förhandlingsverksamhet inom
den allmännyttiga sektorn. Denna fråga samt den viktiga fritidsverksamheten
och dess finansiering diskuteras nu i en särskild arbetsgrupp inom
Hyresmarknadskommittén.

Motionerna 1975/76:1931, 1938 och 1965

I dessa tre motioner behandlas frågan om bränsleklausuler m. m. i hyreskontrakt.
SABOs uppfattning i denna fråga är att den möjlighet som
19 a § i hyreslagen ger, att hålla t. ex. bränslekostnaderna utanför den i hyreskontraktet
till ett bestämt belopp fastställda hyran, bör finnas kvar. Sedan
hyresregleringen nu upphört även på den privata sektorn av hyresmarknaden
borde frågor av den typ som tas upp i de tre motionerna kunna lösas genom
förhandlingar mellan parterna. Hyresgästföreningens i Stor-Stockholm skrivelse
till regeringen tyder emellertid på att förhandlingsvägen inte alltid
är framkomlig. SABO har sig bekant att skrivelsen av regeringen överlämnats
till hyresrättskommittén för dess behandling. Kommittén har enligt sina
direktiv att bl. a. behandla frågan om legal rätt till kollektiva förhandlingar.
Om sådan rätt föreslås och införes, torde hyresgästernas möjligheter att påverka
utformningen av t. ex. värmeklausuler väsentligt förbättras. Några
åtgärder bör därför enligt SABOs uppfattning för närvarande inte vidtagas.

CU 1975/76:26

Mononen 1975/76:1932

Som motionärerna påpekat har hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsföretagen
stora möjligheter att få inflytande över företagens förvaltning.
Hos olika SABO-företag pågår för närvarande arbete med att utvidga de
boendes insyn och inflytande. Det mest avancerade försöket, som delvis
finansieras med medel från Statens råd för byggnadsforskning och kontinuerligt
studeras av en grupp forskare, innebär att beslutsrätten i vissa
väsentliga frågor överförts från företagsledningen till av försöksområdenas
hyresgäster valda kvartersråd. Försöket görs i samarbete med hyresgästföreningen.
Under 1975 tillsatte SABO och Hyresgästernas Riksförbund en
gemensam kommitté för utveckling av boendedemokrati. Kommittén beräknas
lägga fram resultatet av sina undersökningar och överväganden under
1976. Inom SABO-sektorn är således en intensiv utveckling mot ökad boendedemokrati
redan på gång. En särskild statlig utredning skulle enligt
SABOs mening knappast påskynda utvecklingen.

Motionen 1975/76:2036

Yttrandet gäller endast punkt 8 i motionen. I nämnda punkt yrkas att
riksdagen skall besluta "att begreppet organisation av hyresgäster i hyreslagstiftningen
även skall inkludera sammanslutning som visar sig företräda
en majoritet av hyresgästerna i fastigheten”.

”Hyreslagstiftningen” torde här syfta på dels hyreslagen och dels avvecklingslagen.
I den förras 19 a § är begreppet ”organisation av hyresgäster"
inte närmare definierat. I förarbetet till lagparagrafen finns emellertid närmare
utvecklat att för att hyresgästsammanslutning skall kunna accepteras
som förhandlingspart krävs inte att dess enda och huvudsakliga ändamål
är att tillvarata medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Så vitt SABO kan
finna gör detta ändringar och kompletteringar obehövliga.

Avvecklingslagens tillämpningsområde ligger utanför SABO-sektorn.
SABO vill i sammanhanget erinra om att avvecklingslagen är av övergångskaraktär
och att den tjänar alldeles speciella och tillfälliga syften, bl. a. att
bana väg för en normalisering av kontakterna mellan parterna på den privata
hyresmarknaden sedan hyresregleringen upphört. Den förhandlingsrätt som
enligt avvecklingslagen tillkommer hyresgäströrelsen har ingen motsvarighet
i hyreslagen, som ju sedan avvecklingen är genomförd kommer att
vara normerande för hela hyresmarknaden. SABO utgår ifrån att även den
nu aktuella frågan kommer att studeras av hyresrättskommittén.

Sveriges fastighetsägareförbund

Motionen 1975/76:871

Motionsyrkandet avstyrkes. En ändring av 48 $ i enlighet med förslaget
skulle innebära en fullständig låsning av hyresnivån. Regleringen skulle

CU 1975/76:26

bli än hårdare än den som gällde enligt hyresregleringslagen, som dock
gav utrymme för kompensation för ökade fastighetsomkostnader.

Motionen 1975/76:1915

Motionsyrkandet avstyrkes. Motionärerna är medvetna om att en särskild
utredning skall se över besittningsskyddsbestämmelserna för lokaler. Något
som helst skäl att under utredningstiden ordna med någon provisorisk lagstiftning
finns inte.

Motionen 1975/76:1917

Ett tillgodoseende av motionärernas önskemål skulle innebära ett steg
mot det totalitära samhället. En myndighet skulle bestämma var alla människor
skulle bo. Någon annan än bostadskonsumenten skulle avgöra vilken
bostad som var bäst för honom. Det tänkta systemet står i strid med de
aktuella strävandena om ökat inflytande för de boende rörande bostaden.
Motionen avstyrkes.

Motionen 1975/76:1919

Sådant missbruk av ett förhandlingsmonopol som motionärerna påtalar
bör inte tillåtas. Frågan om kollektiva avtalsformer på hyresmarknaden är
för närvarande under utredning. Det bör uppdragas åt den sittande utredningen
att vid sitt arbete tillgodose synpunkterna i motionen.

Motionen 1975/76:1931

Frågan om Stockholms Fastighetsägareförenings bränsleklausul bör i enlighet
med vad som överenskommits mellan partsorganisationerna, Stockholms
Fastighetsägareförening och Hyresgästföreningen för Stor-Stockholm,
bli föremål för förhandlingar. Riksdagen lär inte behöva uttala sig om att
bruksvärdehyra och jämförelser i det sammanhanget skall avse totalhyra,
eftersom detta är gällande rätt.

Motionen 1975/76:1932

De förvaltningsformer som för närvarande finns beträffande flerfamiljshus
är äganderätt, bostadsrätt, annan andelsrätt och hyresrätt. För den som föredrar
kollektiv boendeform synes bostadsrätt vara att föredra. Utbudet av
bostadsrättslägenheter är rikligt. Någon nackdel med bostadsrättsinstitutet,
bortsett från oförmånliga beskattningsregler för bostadsrättshavarna, synes
inte föreligga. Det kan däremot diskuteras huruvida inte en ökad priva -

CU 1975/76:26

tisering av lägenheterna i flerfamiljshus är något att sträva efter. Jämför
t. ex. s. k. aktielägenheter i Finland och Wohnungseigentum i Tyskland.

Motionen 1975/76:1938
Se härom vad som anförts beträffande motion 1931.

Motionen 1975/76:1965

Tankegångar liknande dem som motionen vilar på låg bakom införandet
av de indexklausuler som Statens Hyresråd utarbetade under andra världskriget.
Klausulerna innehåller givetvis moment till energihushållning men
kan sägas vara starkt föråldrade. Individuella mätningar av värme och varmvatten,
som sporadiskt förekommer, har erfarenhetsmässigt medfört besparingar.
Problemet har emellertid varit att få mätsystemen tillförlitliga och
rättvisande. Såvitt känt är sysslar för närvarande en del olika utredningar
med frågor som har att göra med energihushållning. Det torde vara lämpligt
att någon av dessa tar upp de i motionen berörda problemen.

Motionen 1975/76:2036

Förbundet instämmer i princip i yrkandet under punkt 8 i motionen.
Begreppet organisation av hyresgäster har olika innebörd i hyreslagen, avvecklingslagen
och bostadssaneringslagen. Det måste vara rimligt att en
entydig definition i enlighet med motionsyrkandet skall gälla. Att nu ändra
reglerna i den provisoriska avvecklingslagen skulle dock ställa till avsevärda
praktiska problem, varför en ändring i den lagen avstyrkes.