med anledning av motion om viss ändring i hyreslagen (Betänkande 1979/80:LU6 Lagutskottet)

LU 1979/80:6

Lagutskottets betänkande
1979/80:6

med anledning av motion om viss ändring i hyreslagen
Ärendet

I motionen 1978/79:857 av Margareta Andrén (fp) yrkas att riksdagen hos
regeringen begär att 20 § hyreslagen ändras så att det skydd som finns
inskrivet i lagen för hyresgäster med bostadslägenhet om högst fyra rum och
kök omfattar samtliga hyresgäster oberoende av lägenhetens storlek.

Remissyttranden över motionen har inhämtats från bostadsdomstolen,
SABO, Sveriges fastighetsägareförbund, Hyresgästernas riksförbund, HSB:s
riksförbund och Svenska riksbyggen.

Gällande rätt

Bestämmelser om hyra finns numera i 12 kap. jordabalken (JB). Kapitlet
om hyra benämns ofta av praktiska skäl hyreslagen.

I 20 § har tagits in bestämmelser om betalning av hyran. Som huvudregel
gäller att det står hyresvärden och hyresgästen fritt att avtala om när hyran
skall betalas. Vanligen innehåller också hyreskontrakten bestämmelser om
när hyresbetalning skall ske. Har ingenting avtalats skall hyran enligt 20 §
första stycket första punkten erläggas senast sista vardagen före varje
kalendermånads utgång. Om hyran beräknas för kortare tid än en månad,
skall den dock erläggas senast sista vardagen före början av den tid för vilken
hyran beräknats. I sistnämnda fall är det i regel fråga om tillfällighetsuthyrningar,
möblerade rum och liknande.

Från avtalsfriheten görs i första stycket andra punkten ett undantag för
bostadslägenheter som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum
(i praktiken således oftast en lägenhet om högst tre rum och kök). Den som
hyrén sådan lägenhet får betala hyran förskottsvis per månad även om längre
betalningsperiod, t. ex. kvartal, skulle vara avtalad.

Om ett hyreskontrakt, som avser en lägenhet större än tre rum och kök,
stipulerar en längre betalningsperiod än en månad men hyresgästen likväl
betalar hyran månadsvis, så medför hyresgästens avtalsbrott inte i och för sig
att hyresgästen går miste om hyresrätten. Enligt en i 42 § första stycket 1.
intagen bestämmelse kan nämligen hyresrätten inte förverkas på grund av
bristande hyresbetalning så länge hyresgästen betalar hyran månadsvis i
förskott. Hyresvärden kan i sådana fall inte heller kräva ränta på de delbelopp
som enligt avtalet utestår obetalda.

Hyresgäst, som önskar få ändring i hyresavtalets bestämmelser om
betalningstid, kan säga upp avtalet för s. k. villkorsprövning. Med tillämp -

1 Riksdagen 1979/80. 8 sami. Nr 6

LU 1979/80:6

ning av 54 § hyreslagen kan hyresgästen få hyresnämndens prövning av om
villkoret om hyresbetalning är obilligt mot hyresgästen.

Motionsmotivering

I motionen framhålls att innebörden av undantagsregeln i 20 § forsta
stycket hyreslagen är att den som hyr en mindre lägenhet kan, oavsett vad
som avtalas om tid för hyresbetalning, betala månadshyra medan denna
möjlighet inte ges en hyresgäst med större lägenhet.

Motionären framhåller att det under de förhållanden som för närvarande
råder på bostadsmarknaden krävs mod av den enskilde att, när han skall
teckna ett hyresavtal om en större lägenhet, inte acceptera en av hyresvärden
föreslagen hyresbetalning för längre period än en månad. Risken att gå miste
om lägenheten kan upplevas som alltför stor. Motionären pekar också på att
de senaste årens kraftiga hyreshöjningar har medfört att de kvartalsvisa
utläggen för många hyresgäster blivit betungande.

Hyresrättsutredningen

Hyresrättsutredningen (Ju 1975:06) tillkallades år 1975 för att se över
hyreslagen. Enligt direktiven har utredningen till uppgift att överväga om ett
legalt kollektivavtalsliknande system för fastställande av hyresvillkor bör
införas i hyreslagen. Utredningen skall vidare pröva frågor om förstärkning
av andrahandshyresgästers ställning och om besiktningsskyddets utformning
på lokalhyressektorn. Utredningsuppdraget omfattar också en
undersökning av om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas
hos hyresnämnderna som första instans. Utredningen skall även överväga
vilka ändringar som bör göras i hyreslagens systematik för att nå större
överskådlighet och lättillgänglighet. De sakkunniga är vidare oförhindrade
att lägga fram förslag om också andra förenklingar i regelsystemet. Det står
slutligen de sakkunniga fritt att ta upp andra frågor som har samband med de i
direktiven nämnda spörsmålen.

Utredningen avlämnade år 1976 ett delbetänkande (SOU 1976:60) Hyresrätt
1, Förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m. m. med förslag
till lagstiftning om en lagfast förhandlingsrätt på hyresmarknaden samt år
1978 ytterligare ett delbetänkande (SOU 1978:8) Hyresrätt 2, Lokalhyra, med
förslag till ändringar i hyreslagen syftande till att inom ramen för det
nuvarande indirekta besiktningsskyddet öka lokalhyresgästernas ställning i
olika avseenden. Båda betänkandena har lett till lagstiftning.

Utredningen fortsätter sitt arbete med återstående delar av utredningsuppdraget.

LU 1979/80:6

Remissvaren

Bostadsdomstolen anser att goda skäl föreligger för den ifrågasatta ändringen
av hyreslagen men att de närmare konsekvenserna av förslaget bör
övervägas av hyresrättsutredningen där frågan enligt uppgift aktualiserats.

SABO menar att ändring av lagen inte bör ske förrän hyresrättsutredningen
framlagt sina överväganden och förslag.

Hyresgästernas riksförbund delar den uppfattning som framförtsi motionen
och hemställer att motionen med tillstyrkan överlämnas till hyresrättsutredningen
där förbundet avser att aktualisera motionsfrågan.

HSB.s riksförbund tillstyrker motionsförslaget.

Riksbyggen framhåller att man av praktiska skäl redan tillämpar den
principen att alla hyror för bostadslägenheter erläggs månadsvis, oavsett
lägenheternas storlek, och att man inte har någon erinran mot motionsförslaget.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att man inte gjort någon närmare
undersökning om i vilken omfattning avtal om kvartalshyra förekommer.
Enligt förbundets allmänna uppfattning är dock inte avtal om kvartalshyra
särskilt frekventa. Det händer dock, framhåller förbundet, att det avtalas om
kvartalshyra på hyresgästens begäran, då kvartalsbetalning uppfattas som en
förenkling. Fastighetsägareförbundet anser inte det väckta spörsmålet vara
någon större fråga och framhåller att från hyresgästhåll har såvitt bekant inte
några anmärkningar riktats mot det nuvarande regelsystemet. Förbundet
anser att hyresvärden som regel brukar ha förståelse för om svårigheter skulle
uppstå att betala kvartalshyra och då medge månadsbetalning även beträffande
lägenheter som omfattar mer än tre rum och kök. Vidare anser
förbundet att man måste beakta att, om ett större hushåll med låg inkomst
förhyr en rymlig lägenhet, bostadsbidrag i regel utgår. Enligt förbundet
föreligger därför ej skäl att genomföra den föreslagna ändringen. En ändring
skulle innebära att hyresvärden inte kan träffa bindande avtal om kvartalshyra
ens med hyresgäst i god ekonomisk ställning. En sådan ordning,
framhåller förbundet, kan inte vara rimlig.

Förbundet erinrar också om de ovan under gällande rätt redovisade
bestämmelserna i 42 § första stycket och i 54 § hyreslagen.

Med hänvisning till det anförda avstyrker Fastighetsägareförbundet den
föreslagna lagändringen.

Utskottet

Enligt hyreslagens bestämmelser står det hyresvärd och hyresgäst fritt att
avtala om när hyra skall betalas. Som regel innehåller också hyreskontrakten
bestämmelser härom. Har inget avtalats om hyresbetalning skall hyran enligt
20 § erläggas senast sista vardagen före varje kalendermånads utgång.

Från avtalsfriheten görs i 20 § första stycket andra punkten ett undantag för

LU 1979/80:6

bostadslägenheter som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum
(i praktiken således en lägenhet om tre rum och kök). Den som hyr en sådan
lägenhet får betala hyran förskottsvis per kalendermånad även om längre
betalningsperiod, t. ex. kvartal, skulle vara avtalad.

I moiionen framhålls att hyresgäst borde,oavsett lägenhetens storlek, alltid
ha rätt att betala månadshy ra. Enligt motionären har de senaste årens kraftiga
hyreshöjningar medfört att de kvartalsvisa utläggen för många blivit
betungande. Med hänsyn till bostadssituationen på hyresmarknaden saknar
hyresgästen ofta möjlighet att motsätta sig att i hyreskontraktet införs
bestämmelser om kvartalshyra. Motionären yrkar därför att riksdagen begär
förslag till ändring av 20 § hyreslagen så att det skydd som gäller för
hyresgäster med bostadslägenhet om högst fyra rum och kök omfattar
samtliga hyresgäster oberoende av lägenhetens storlek.

Utskottet,som anmärkeratt i motionsyrkandet felaktigt angivits högst fyra
rum och kök i stället för högst fyra rum inbegripet kök, vill erinra om att de
nuvarande bestämmelserna om hyrans erläggande hade sin motsvarighet
redan i 1923 års hyreslag och att de vid senare lagreformer bibehållits i stort
sett oförändrade. Bestämmelserna har således tillkommit när hyresmarknaden
hade ett väsentligt annat utseende än i dag.

Remissinstanserna har med ett undantag ställt sig positiva till motionens
förslag. Även utskottet anser att en lagändring bör övervägas. Som framgår av
det föregående (s. 2) är hyreslagstiftningen f. n. föremål för översyn av
hyresrättskommittén. Enligt utskottets mening är det därför lämpligt att
motionen och utskottets betänkande överlämnas till hyresrättskommittén
för att tas i beaktande under utredningsarbetet.

På anförda skäl hemställer utskottet

att riksdagen hos regeringen begär att motionen 1978/79:857 jämte
utskottets betänkande överlämnas till hyresrättskommittén.

Stockholm den 6 november 1979

På lagutskottets vägnar
LENNART ANDERSSON

Närvarande: Lennart Andersson (s), Bernt Ekinge (fp), Ivan Svanström (c),
Stig Olsson (s)*, Elvy Nilsson (s), Joakim Ollén (m), Arne Andersson i
Gamleby (s), Martin Olsson (c), Ingemar Konradsson (s), Olle Aulin (m), Owe
Andréasson (s). Marianne Karlsson (c). Bengt Silfverstrand (s), Margot
Håkansson (fp) och Margareta Gard (m)*.

GOTAB 62667 Stockholm 1979