Lagutskottets betänkande med anledning av motion om möjlighet till inteckning i hus på arrenderad mark (Betänkande 1975:LU28 Lagutskottet)

Lagutskottets betänkande nr 28

LU 1975:28

Nr 28

Lagutskottets betänkande med anledning av motion om möjlighet
till inteckning i hus på arrenderad mark

Motionen

Yrkande

1 motionen 1975:1128 av herr Andersson i Storfors (s) hemställs att riksdagen
hos regeringen begär en översyn av nu gällande regler för inteckningslån
med inriktning på ett sådant tillägg, att möjlighet till inteckning
även kan erhållas av den som har sin fastighet på arrenderad mark.

Motivering

1 motionen framhålls att de nuvarande inteckningsreglerna medför att
inteckningslån i bank är oåtkomliga för dem som har sina fastigheter uppförda
på arrenderad mark. Anledningen härtill är att sådan fastighet betraktas
som lös egendom och att därmed ett inteckningsförfarande inte är möjligt.

När det gäller fritidsbebyggelse är det vanligt i stora delar av landet -bl. a. när större aktiebolag är markägare - att fritidshus är uppförda på ofri
grund, påpekar motionären. Många sådana fritidshusägare skulle säkerligen
önska att de kunde fä möjlighet att genom uttagande av inteckning erhålla
medel till att förbättra sina fritidsstugor. Motionären erinrar i sammanhanget
om att fastigheter i skatterättsligt avseende i huvudsak behandlas likvärdigt,
oavsett om husägaren innehar marken med äganderätt eller arrenderätt.
En översyn av gällande regler om inteckningsrätt är enligt motionärens
mening påkallad för att ge även personer som arrenderar mark möjlighet
till inteckningslån.

Utskottet har inhämtat utlåtanden över motionen från Göta hovrätt, kammarrätten
i Stockholm, centralnämnden för fastighetsdata och statens lantmäteriverk.
På begäran av utskottet har yttranden därjämte avgivits av Lantbrukarnas
riksförbund, Svenska kommunförbundet, Sveriges föreningsbankers
förbund, Svenska bankföreningen och Svenska sparbanksföreningen.

Gällande ordning

Såsom framhålls i motionen är de nuvarande möjligheterna att begagna
byggnad på annans mark som kreditunderlag starkt begränsade,

1 Riksdagen 1975. 8 sami. Nr 28

LU 1975:28

eftersom ett för ändamålet lämpat rättsinstitut saknas. Vad först angår traditionell
handpanträtt har i rättspraxis fastslagits att pantsättning av byggnad
på annans mark erhåller sakrättslig verkan först genom att besittningen
till byggnaden överlämnas (NJA 1954 s. 455). Upprätthållandet av traditionskravet
innebär i de flesta hithörande fall i praktiken detsamma som
ett direkt förbud mot stiftande av panträtt i sådan byggnad. Enligt sakens
natur är byggnad på annans mark till sin beskaffenhet så nära besläktad
med vanlig fastighet, att pantsättning genom besittningstagande ter sig som
en i hög grad onaturlig och ohanterlig kreditform. Avsikten med en kredit
med byggnaden som säkerhet är ju i allmänhet att möjliggöra inköp av
byggnaden som bostad eller att verkställa reparation av en i byggnaden
redan innehavd bostad. Krävs för giltig pantsättning att kreditgivaren tar
byggnaden i sin besittning förfaller i ett sådant fall hela syftet med transaktionen.

Vid sidan av den traditionella handpanträtten förekommer panträttsinstitutet
i svensk lagstiftning också i form av registerpanträtt (även kallad
hypotekarisk panträtt eller underpant). Vid denna variant av panträtt ersätts
kravet på pantens överlämnande av en registrering (”inteckning”) av pantsättningen
i ett offentligt och av myndighet fört register. Den vanligaste
typen av registerpanträtt är fastighetsinteckning. Denna kan dock inte användas
i fråga om byggnad på annans mark, eftersom sådan byggnad inte
utgör fast egendom utan är att juridiskt behandla som lös egendom.

I begränsad omfattning kan emellertid enligt svensk rätt registerpanträtt
stiftas även i andra egendomskategorier än fast egendom, bl. a. i vissa lösören
såsom fartyg (s. k. skeppshypotek) och flygplan. Av intresse i förevarande
sammanhang är härvid två speciella inteckningsformer. Ingår byggnad på
annans mark bland inventarierna i en näringsidkares rörelse kan den utnyttjas
som underlag för säkerhet i form av företagsinteckning. Vidare omfattar
inteckning i tomträtt även en av tomträttshavaren på tomten uppförd
byggnad, eftersom denna juridiskt sett är att betrakta som tillbehör till tomträtten.
Dessa båda inteckningsinstitut utgör de enda exemplen i svensk
rätt på att upplåtelse av registerpanträtt kan ske i byggnad på annans mark.

Ett i och för sig tänkbart sätt att utnyttja byggnad på annans mark såsom
säkerhet för kredit är att göra byggnaden till föremål för s. k. säkerhetsöverlätelse,
dvs. en transaktion, där syftet är att skaffa en kreditgivare säkerhet
för krediten men som klädes i köpets i stället för i pantsättningens
form. Enligt rättspraxis är säkerhetsöverlåtelse av byggnad på annans mark
redan i och med avtalet gällande mot tredje man, såväl säljarens borgenärer
som senare köpare i god tro (NJA 1952 s. 407). Detta sätt att belåna byggnad
är emellertid förenat med olägenheter i olika avseenden. 1 praxis synes säkerhetsöverlåtelse
av byggnad inte heller förekomma i någon större utsträckning,
vilket tyder på att denna säkerhetsform betraktas med viss misstro
inom kreditväsendet.

Det ålderdomliga institutet lösöreköp -som i nutiden helt och hållet fungerar
som ett pantsurrogat - kan till skillnad mot säkerhetsöverlåtelse i egent -

LU 1975:28

lig mening inte användas beträffande byggnad på annans grund, eftersom
det i rättspraxis slagits fast att byggnad ej är ”lösöre” (NJA 1896 s. 66).

Motionen aktualiserar även frågan i vad mån en arrendator kan använda
själva arrenderätten som underlag för kredit.Såsom framgår av
det följande är huvudprincipen att nyttjanderättshavare i allmänhet har
mycket begränsade möjligheter att utnyttja sin rättighet som kreditunderlag.
Från denna huvudprincip gäller visserligen ett par betydelsefulla undantag.
Såsom tidigare nämnts kan tomträttshavaren inteckna sin tomträtt på liknande
sätt som en fastighetsägare (22 kap. 15 § JB). Vidare kan bostadsrätt
pantsättas, ehuru varken i bostadsrättslagen (1971:479) eller i dess föregångare
- 1930 års lag om bostadsföreningar (1930:115) - upptagits några bestämmelser
därom. I praxis har nämligen sedan länge en mot bostadsrättshavarens
borgenärer giltig pantsättning av bostadsrätt ansetts kunna ske,
varvid i första hand reglerna om denuntiation vid pantsättning av enkelt
skuldebrev i 10 och 31 §§ lagen (1936:81) om skuldebrev givits en analog
tillämpning (jfr LU 1974:5).

I övrigt har dock de förefintliga möjligheterna att pantsätta nyttjanderätter
inte något nämnvärt praktiskt värde. Vad först beträffar utnyttjande av arrenderätt
som separat säkerhetsobjekt kan visserligen arrenderätten pantsättas,
om den fritt får överlåtas av arrendatorn. Huvudregeln är att jordbruksarrendator
saknar rätt till substitution. Vid långtidsavtal på minst 10
år har han dock en begränsad rätt härtill efter hembud till jordägaren. Samma
rätt har - oavsett arrendetidens längd - jordbruksarrendators dödsbo samt
bostadsarrendator. Anläggningsarrendator får t. o. m. överlåta sin rätt utan
hembud (se 9 kap. 31 §, 10 kap. 7 § och 11 kap. 7 § JB). För att pantsättning
av överlåtbar arrenderätt skall få sakrättslig effekt krävs emellertid dessutom
att panthavaren inträder i besittningen av egendomen. Blotta överlämnandet
av arrendekontraktet är således inte tillräckligt. Besittningskravet medför
att pantsättning av arrenderätt har ringa praktisk betydelse, eftersom arrendatorn
vanligen inte kan undvara besittningen.

Arrenderätt kan slutligen också i likhet med vissa andra nyttjanderätter
ingå i kreditunderlaget för företagsinteckning. Detta förutsätter emellertid
enligt 1 och 4 §§ lagen (1966:454) om företagsinteckning dels att rättigheten
hör till näringsverksamhet som nyttjanderättshavaren bedriver, dels att rätten
kan utmätas. För utmätningsbarhet fordras att den ifrågavarande rättigheten
kan överlåtas (66 § UL). Om inte jordägaren medgett att arrendatorn
kan förfoga över sin rätt, är alltså även vid denna inteckningsform möjligheterna
att använda arrenderätten som säkerhet ytterst begränsade.

Frågans tidigare behandling

Motioner av liknande innehåll som nu förevarande motion väcktes vid
1949 drs riksdag(1:113 och 11:132; jfr 2LU 1949:4 och rskr 1949:50). Ärendet
redovisades av lagberedningen i dess förslag till ny lagstiftning om tomträtt

1 * Riksdagen 1975. 8 sami. Nr 28

LU 1975:28

(SOU 1952:28 s. 37) och får anses formellt slutbehandlat i samband med
1953 års ändringar i tomträttslagstiftningen (NJA II 1953 s. 338).

Frågan om ett för nyttjanderätt särskilt avpassat inteckningsinstitut togs
ånyo upp till behandling i två vid 196! års riksdag väckta likalydande motioner
(1:496 och 11:580). Första lagutskottet anförde i utlåtande över motionerna
(1LU 1961:45) att det kanske viktigaste spörsmålet vid utarbetandet
av en lagstiftning enligt motionärernas yrkanden torde bli hur låntagarens
nyttjanderätt skall kunna tas i anspråk av långivaren vid tvångsrealisation
av byggnaden. För att sådant ianspråktagande skulle kunna ske var det,
enligt utskottets mening, erforderligt att den dåvarande rättsliga regleringen
mellan jordägare och nyttjanderättshavare reformerades. Utskottet hänvisade
till att denna fråga emellertid hade stark anknytning till den då sittande
arrendelagsutredningen. Utskottet hemställde därför att motionerna inte
skulle föranleda annan åtgärd än att motionerna jämte utskottets utlåtande
skulle överlämnas till arrendeutredningen för att tagas i beaktande vid dess
arbete. Detta blev också riksdagens beslut.

Arrendelagsutredningen redovisade i sitt betänkande (SOU 1966:26) Bostadsarrende
m. m. vissa principiella synpunkter på behovet av en inteckningsreform.
Något utarbetat förslag till en sådan reform lades dock inte
fram. Arbetet därmed ansågs av utredningen i allt väsentligt falla utanför
dess egentliga arbetsområde. Utredningen sökte likväl beakta kreditfrågan
genom att för anläggningsarrende föreslå sådana ändringar i arrendelagen
som kunde antas vara ägnade att underlätta genomförandet av en panträttsreform.
I detta hänseende föreslogs obligatorisk skriftlig form och en
utvidgad substitutionsrätt.

I samband med 1968 drs lagstiftning om bostads- och anläggningsarrende (se
prop. 1968:19 s. 77) erinrade departementschefen om att genom införandet
av lagen (1966:454) om företagsinteckning har bokföringsskyldig näringsidkare
fått möjlighet att ta ut företagsinteckning med bl. a. byggnad eller
anläggning på ofri grund som säkerhet. Genom denna lag har åtminstone
för större anläggningsarrenden möjligheterna att utnyttja arrenderätt och
byggnader som kreditsäkerhet förbättrats, påpekade departementschefen.
Trots detta kvarstod enligt hans mening för anläggningsarrendatorn ett visst
behov av att få till stånd en registerpanträtt. Också beträffande bostadsarrende
förelåg vissa kreditförsörjningsproblem. Departementschefen underströk
emellertid att frågan om en panträtt av nu antytt slag innehåller många
komplicerade och svårlösta spörsmål. Frågan kunde enligt hans mening
under alla förhållanden inte tas upp till närmare behandling, förrän det
pågående reformarbetet på inskrivningsväsendets område slutförts. Någon
anledning att på dåvarande stadium utforma arrendelagen med särskild hänsyn
till ett eventuellt framtida panträttsinstitut ansåg departementschefen
därför inte föreligga. Å andra sidan är det givet att varje åtgärd som vidtas
i syfte att stärka arrendatorns rättsställning också bidrar till att höja arrendets
kreditvärde, framhöll departementschefen.

LU 1975:28

Remissyttrandena

Motionen tillstyrks av Göta hovrätt, kammarrätten i Stockholm och Lantbrukarnas
riksförbund. Samtidigt understryker dock dessa remissinstanser att
den av motionären förordade reformen är förenad med betydande juridiska,
redovisningstekniska och ekonomiska problem. Även Sveriges föreningsbankers
förbund, Svenska bankföreningen och Svenska sparbanksföreningen anser
att den i motionen aktualiserade lagstiftningsfrågan bör bli föremål för utredning.
Kreditorganisationerna anser emellertid att utredningen bör ske
inom ramen för en allmän översyn av rättsreglerna om pant i lös egendom
och om borgen. Av remissinstanserna har endast Kommunförbundet avstyrkt
bifall till motionens förslag.

I lantmäteriverkets remissyttrande redovisas inledningsvis vissa beräkningar
av antalet fritidshus på ofri grund. Verket erinrar om att
enligt 1962 års fritidsutredning var omkring en tredjedel eller ca 100 000
av alla fritidshus belägna på arrenderad mark. Verket upplyser att av en
undersökning som gjordes år 1969 genom lantmäteristyrelsens försorg kunde
utläsas en tendens till minskning av andelen fritidshus på arrenderad mark.
Både totalantalet fritidshus och antalet fritidshus på arrenderad mark hade
emellertid ökat. Eftersom det totala antalet fritidshus har ökat ytterligare
under 1970-talet och f. n. torde kunna uppskattas till omkring 600 000, måste
man anta att antalet fritidshus på arrenderad mark nu ligger någonstans
mellan 100 000 och 200 000. Permanentbostadshus på arrenderad mark torde
däremot enligt verkets uppfattning vara sällsynt förekommande.

Beträffande behovet av det föreslagna inteckningsins
t i t u t e t vitsordar remissinstanserna att de nuvarande möjligheterna till
pantsättning, säkerhetsöverlåtelse och företagsinteckning i realiteten knappast
är andvändbara när det gäller hus på arrenderad mark. Mot denna
bakgrund ansluter sig Göta hovrätt till motionärens uppfattning att ett behov
säkerligen föreligger för många bostadsarrendatorer att kunna utnyttja
hus och byggnader som säkerhet för kredit. Det alltmer ökade intresset
för fritidsbebyggelse gör det enligt hovrättens mening angeläget - inte minst
från social synpunkt - att söka tillgodose de önskemål som framförs i motionen.
Kammarrätten i Stockholm pekar på att byggnad på annans mark
ofta representerar ett betydande förmögenhetsvärde. Enbart fritidshus på
annans mark, vilka åsatts ett taxeringsvärde över 5 000 kr., torde finnas
till ett antal överstigande 150 000. Det måste därför i och för sig anses
önskvärt att lagstiftningen ger möjlighet att använda sådan egendom som
underlag för kredit, framhåller kammarrätten.

Kommunförbundet ger uttryck för en motsatt uppfattning. Även om ett
funktionsdugligt rättsinstitut för belåning av hus på annans mark kunde
tillskapas, vilket synes Kommunförbundet vara tveksamt, torde ägarna med
hänsyn till husens värde som realsäkerhet i allmänhet icke kunna påräkna
lån av någon betydenhet med husen som säkerhet. Med hänsyn härtill och
då de rent lagtekniska svårigheterna i sammanhanget synes vara osedvanligt

LU 1975:28

stora uttalar Kommunförbundet som sin mening att motionen icke bör
föranleda någon åtgärd från riksdagens sida.

I fråga om den tekniska lösningen anför Göta hovrätt att motionären
synes åsyfta en registerpanträtt. Om panträtten skall bli av något
praktiskt värde bör den enligt hovrättens mening omfatta såväl byggnaden
som arrendet. Genomförandet av en reform förutsätter att den nu gällande
lagstiftningen om bostadsarrende anpassas till ett sådant pantinstitut, varvid
främst arrendators möjlighet att överlåta arrendet bör uppmärksammas.

Lantbrukarnas riksförbund påpekar i detta sammanhang att bostadsarrendatorn
enligt nuvarande regler har ett förhållandevis starkt besittningsskydd.
Förbundet ifrågasätter emellertid huruvida institutet bostadsarrende i dess
nuvarande utformning kan tjäna som underlag för en lagstiftning i den
av motionären önskade riktningen. I den mån reglerna om bostadsarrende
av denna anledning skulle behöva överarbetas, är det enligt förbundets mening
viktigt att reglerna ej ensidigt ändras till arrendatorns fördel i alltför
hög grad. Om följden blir att upplåtelse av arrenderätt framstår som ofördelaktigt
från jordägarens synpynkt, kommer detta direkt att påverka villigheten
att upplåta arrenden, understryker förbundet.

Kammarrätten i Stockholm påpekar att de problem som motionsförslaget
aktualiserar till stor del bottnar i att husägarens rätt till marken är mer
eller mindre prekär. Bl. a. uppkommer frågan om målsättningen för reformen,
dvs. hur stark säkerhetsrätt man vill åstadkomma. Här är flera möjligheter
tänkbara, framhåller kammarrätten, alltifrån en långtgående rätt för
husägaren att inlösa marken, varvid gällande regler om panträtt i fast egendom
kan tillämpas, till anordnande av en panträtt omfattande enbart byggnaden
utan rätt till marken. Om panträtten inte omfattar både byggnad
och mark torde det enligt kammarrättens mening ofta bli svårt att fastställa
ett belåningsvärde. Kammarrätten erinrar om att motsvarande svårighet vid
fastighetstaxeringen måst överbryggas genom en särskild hjälpregel. Sålunda
skall enligt anvisningarna till 9 § kommunalskattelagen i fråga om byggnad,
som ej är förenad med äganderätt till marken, det pris som byggnaden
skulle betinga vid försäljning bestämmas utan hänsynstagande till att byggnadens
ägare ej jämväl äger marken.

Även lantmäteriverket pekar på att bostadsarrende primärt gäller bara på
begränsad tid och att optionsrätten kan brytas. Till följd härav blir det enligt
verkets uppfattning ganska komplicerat att lösa de lagstiftningsfrågor som
hänger samman med utnyttjandet av arrenderätten som underlag för fastighetskredit.
Vill man stärka bostadsarrendatorernas ställning i det av motionären
åsyftade avseendet aktualiseras således svårlösta frågor, betonar
verket.

Kommunförbundet understryker i detta sammanhang att kreditvärdet av
en byggnad på annans mark inte är avhängigt blott av byggnadsvärdet utan
till stor del beror också på för vilken tid och med vilken trygghet byggnadens
ägare säkrat nyttjanderätten till marken. En långivare torde i allmänhet

LU 1975:28

ha svårt att inverka på nämnda förhållanden eller ändringar i desamma.
Enligt Kommunförbundets uppfattning torde av dessa och andra skäl värdet
av fritidshus på annans mark såsom låneobjekt oftast vara tämligen obetydligt.

Mot bakgrund av nu angivna förhållanden tar Göta hovrätt upp frågan
om garantier för pantvärdets bestånd. Hovrätten framhåller
att en panträtt i byggnad på arrenderad mark förutsätter regler som hindrar
eller försvårar att pantens värde förstöres. Vid pantsättning av arrenderätt
jämte byggnad kan pantens värde förstöras om arrendatorn sägs upp och
tvingas flytta eller riva byggnad, som han uppfört på den arrenderade marken.
Likaså kan värdet av panten förstöras om fastighet, vari arrende upplåtits,
försäljes exekutivt utan förbehåll om arrendets bestånd. En lösning av denna
fråga i en för panthavaren positiv riktning torde medföra svåra avvägningar
i förhållande till jordägarens berättigade intressen, påpekar hovrätten.

Några remissinstanser berör även frågan om inteckningskollision.
Göta hovrätt erinrar om att enligt gällande rätt förlorar byggnad
å ofri grund sin karaktär av lös egendom och blir i stället en del av den
fastighet på vars mark den är belägen om byggnaden och marken förenas
i samme ägares hand. En konsekvens härav är att byggnaden då kommer
att omfattas av de fordringsinteckningar som finns i fastigheten. Värdet
av en panträtt i byggnaden skulle då bli försämrat. Förevarande problem
har lagstiftaren, såvitt avser företagsintecknad egendom, löst på så sätt att
den företagsintecknade egendomen under viss tid bibehåller sin karaktär
av lös egendom. Vid införande av en registerpanträtt till byggnad å ofri
grund torde en liknande lösning vara erforderlig för att trygga panthavarens
ställning, anför hovrätten. Även Lantbrukarnas riksförbund anser att problemet
med inteckningskollision torde kunna lösas efter mönster av lagstiftningen
om företagsinteckning.

De problem som den förordade inteckningsrätten kan skapa med avseende
på reglerna om fastighetsbildning berörs i flera remissyttranden.
Lantmäteriverket erinrar om att arrendeupplåtelse inte är föremål för
någon form av prövning från allmän synpunkt och inte heller föremål för
någon ordnad offentlig redovisning. Äganderättsförvärv fordrar däremot fastighetsbildning
för att vara giltigt. Vid fastighetsbildningen sker en prövning
enligt vissa lämplighets- och planvillkor. Nybildad fastighet märks ut på
marken, redovisas på karta och tas upp i fastighetsregister som i sin tur
ligger till grund för inskrivnings- och fastighetskreditsystemet. Frågan om
byggandet på marken prövas i båda fallen enligt byggnadslagstiftningen.
Om en möjlighet till inteckning skall tillskapas för bostadsarrende behövs
en registrering på liknande sätt som vid äganderättsförvärv, framhåller verket.
Därför bör fastighetsbildning eller ett liknande förfarande äga rum.
Bostadsarrende kommer därigenom att framträda på sätt som i hög grad
påminner om äganderätt. Ännu närmare är kanske parallellen med tomträtt.
Om man skulle följa motionärens förslag och därigenom åstadkomma en

LU 1975:28

påtaglig permanentning av redan etablerade bostadsarrenden finns det enligt
verkets uppfattning från allmän synpunkt starka skäl att fordra någon form
av lämplighetsprövning. Verket tillägger att det bland de fritidshus som
grundar sig på bostadsarrende torde finnas en förhållandevis betydande del
som är olämpligt lokaliserade från allmän synpunkt. Detta hänger då i regel
samman med att bebyggelsen tillkommit i ett skede när någon prövning
av bebyggelsetableringen inte behövdes.

Även Göra hovrätt pekar på att en offentlig registrering av pantupplåtelser
i byggnader på arrenderad mark medför krav på individualisering av det
pantsatta objektet. Om den arrenderade marken motsvarar en registerfastighet
är detta krav, såvitt avser det arrenderade områdets storlek och läge,
givetvis uppfyllt. I regel torde dock det arrenderade området utgöra endast
en del av en registerfastighet. Något slag av förrättning för att fastställa
områdets läge och omfattning kan därför bli nödvändig, anser hovrätten.

Enligt kammarrätten i Stockholm skulle det kunna göras gällande att byggande
på annans mark har vissa nackdelar från samhällssynpunkt - så t. ex.
är det undandraget den prövning och redovisning som sker genom fastighetsbildningen
- och att ökade belåningsmöjligheter främjar uppförande
av byggnader av detta slag resp. konserverar dem som redan finns. Enligt
kammarrättens åsikt bör synpunkter av den art som nu antytts - oavsett
om de i och för sig skulle vara berättigade - inte få vara avgörande. Om
det anses önskvärt att byggande på annans mark - vilket är underkastat
byggnadslagstiftningen - ytterligare regleras i ett eller flera hänseenden, torde
det böra ske på annat sätt än genom begränsning av belåningsmöjligheterna.

I yttrandet från centralnämnden för fastighetsdata kommenteras närmare
vissa redovisningstekniska problem som motionsyrkandet
aktualiserar. Nämnden erinrar om att dess uppgift i första hand omfattar
uppbyggnad och drift av ett ADB-baserat informationssystem för fastighetsregistrering
och inskrivningsväsende. Ett första driftsystem har utvecklats
och används nu på försök i Uppsala län. Informationssystemet innehåller
fastighetsregister (FR) och inskrivningsregister (IR) vars innehåll i huvudsak
motsvarar innehållet i de nuvarande manuellt förda registren (jord- och
stadsregister samt fastighets- och tomträttsböcker). I informationssystemet
redovisas dessutom vissa taxeringsuppgifter m. m. från fastighetslängdens
innehåll, däribland ägare till hus på ofri grund. Vissa bestämmelser om
informationssystemets innehåll m. m. återfinns i fastighetsdatakungörelsen
(1974:1058). Användning av hus på ofri grund som inteckningsobjekt skulle,
såsom framhålles i motionen, ge vidgade möjligheter för utnyttjande av
egendom som kreditunderlag. Därest möjlighet öppnas för ett sådant förfarande
har detta en naturlig anknytning till fastighetsdatasystemet, påpekar
nämnden. Det skall emellertid framhållas att innehållet i detta första driftsystem
samt de olika delsystem som erfordras för insamling, lagring och
presentation av olika data såvitt gäller inteckningsförfarandet bygger på
jordabalkens bestämmelser. Detta innebär att det inte är möjligt att utnyttja

LU 1975:28

detta system i dess nuvarande utformning för inteckning i annat än fast
egendom eller tomträtt. En utvidgning av institutet inteckning till att omfatta
jämväl hus på ofri grund förutsätter att ytterligare uppgifter tillförs
informationssystemet samt ajourhålls där. Frågan om inteckning i hus på
ofri grund inrymmer enligt nämndens uppfattning en omfattande problematik
av juridisk och redovisningsteknisk natur. Detta gör sig gällande
även inom ramen för ett manuellt system. Det är därvid angeläget att alla
materiella frågor ingående utreds. En lösning kan inte åstadkommas endast
på kort sikt. Nämnden är för sin del beredd att medverka med synpunkter
på hur dessa problem kan lösas tekniskt i ett framtida ADB-system.

Kammarrätten i Stockholm erinrar i detta sammanhang om att inom beskattningsrätten
är byggnad på annans mark i väsentliga hänseenden jämställd
med och underkastad samma behandling som fast egendom i civilrättslig
mening. Sålunda skall enligt 4 $ kommunalskattelagen bestämmelser
om fastighet äga motsvarande tillämpning i fråga om byggnad, som
är lös egendom, om ej annat föreskrivs. Det är tänkbart, anför kammarrätten,
att vissa bestämmelser om individualisering av byggnad vid fastighetstaxeringen
kan få betydelse vid anordnande av ett panträttsinstitut för byggnader.
Kammarrätten erinrar i anslutning härtill om att vid fastighetstaxeringen
åsätts en byggnad viss nummerbeteckning. Därjämte anges klassificeringsdata
för byggnaden och ägarens namn. Av fastighetslängden kan
även utläsas inom vilken registerfastighet byggnaden är belägen.

Enligt Göta hovrätts mening bör det förhållandet, att reformarbetet på
inskrivningsväsendets område ännu ej slutförts, inte lägga hinder i vägen
för att frågan om ett för nyttjanderätt särskilt avpassat inteckningsinstitut
redan nu blir föremål för förnyade överväganden.

Frågan om uppläggningen av utredningsarbetet tas upp
i remissyttrandena från Sveriges föreningsbanker förbund, Svenska bankföreningen
och Svenska sparbanksföreningen. Kreditorganisationerna är i och
för sig positivt inställda till att den av motionären aktualiserade lagstiftningsfrågan
om möjlighet till inteckning i hus på arrenderad mark blir närmare
belyst. Denna fråga kan dock enligt kreditorganisationernas mening
knappast få en isolerad lösning. Kreditorganisationerna upplyser att de i
en gemensam skrivelse till Kungl. Maj:t den 7 januari 1974 hemställt att
åtgärder måtte vidtas i syfte att åstadkomma en tidsenlig lagstiftning om
pant i lös egendom och om borgen. I skrivelsen har kreditorganisationerna
bl. a. utförligt uppehållit sig vid de komplikationer som på grund av osäkerheten
om rättsläget föreligger när det gäller pantsättning av byggnad
på annans grund och pantsättning av nyttjanderätt till fast egendom. Därvid
har man särskilt pekat på svagheterna i den konstruktion med s. k. säkerhetsöverlåtelse,
som i princip är det för närvarande till buds stående
medlet för användandet av byggnad på annans grund såsom underlag för
kredit, och framhållit behovet av lagstiftning på detta område. Man har
samtidigt upplyst att det under senare år blivit vanligare än förut att bygg -

LU 1975:28

nader på annans grund med stöd av säkerhetsöverlåtelser utnyttjas såsom
kreditobjekt. Detta rättsinstitut har sålunda använts för belåning av bl. a.
magasinsbyggnader och cisterner i hamnarna och villor på Djurgården i
Stockholm. Det har också kommit till användning i fråga om nybyggnader
på ännu inte rättsligt bildade fastigheter, t. ex. höghusen vid Sergels torg
i Stockholm. Flertalet av dessa höghus har under en längre tid - ofta flera
år - varit finansierade genom säkerhetsöverlåtelser.

I kreditorganisationernas remissyttranden framhålls att den i motionen
aktualiserade frågan har ett naturligt samband med de problem på panträttens
område, som påtalats i ovannämnda skrivelse och som synes kräva en skyndsam
behandling. Kreditorganisationerna anser därför att motionsförslaget
bör tas upp till övervägande i samband med den av organisationerna förordade
allmänna översynen av rättsreglerna om pant i lös egendom och
om borgen.

Utskottet

Byggnad som annan än fastighetens ägare - vanligen en nyttjanderättshavare
- uppfört åt sig räknas enligt 2 kap. jordabalken (JB) inte som tillbehör
till fastigheten. Sådan byggnad brukar, frånsett det fall då byggnaden är
tillbehör till inskriven tomträtt, betecknas som byggnad på annans mark.
Den är att hänföra till lös egendom men betraktas ej som lösöre. Ibland
används beteckningen fast sak.

1 förevarande motion föreslås att i svensk rätt införs regler som gör det
möjligt att genom inteckning upplåta panträtt i byggnad på annans mark.
Motionären betonar i första hand att det föreligger ett behov för ägare av
fritidshus på arrenderad mark att mot säkerhet i byggnaden kunna få lån
i bank för investeringar på arrendestället.

Utskottet vill till en början erinra om att bostadsarrendatorer f. n. inte
har tillgång till något rättsinstitut, varigenom de på ett ändamålsenligt sätt
kan använda sina fritidshus som pant i samband med kredittransaktioner.
För stiftande av panträtt i byggnad på annans mark med verkan mot borgenärerna
förutsattes i äldre rättspraxis att pantborgenären lått besittning
till byggnaden. Frågan prövades på nytt i plenimålet NJA 1954 s. 455, varvid
högsta domstolens majoritet vidhöll den ståndpunkt som praxis intagit tidigare.
Eftersom arrendatorn vanligen inte kan undvara besittningen, har
upprätthållandet av traditionskravet i de flesta fall samma effekt som ett
direkt förbud mot stiftande av panträtt i denna kategori av byggnader.

Även nyttjanderätt till fast egendom räknas till lös egendom. I princip föreligger
det inte något hinder mot att upplåta panträtt i nyttjanderätt till
fast egendom, om nyttjanderätten kan överlåtas. Nyttjanderättshavarens rätt
att förfoga över nyttjanderätten är emellertid i många fall inskränkt genom

LU 1975:28

låtelse på en så viktig punkt som beträffande förutsättningarna för verkan
mot tredje man skapar därför enligt utskottets mening en i längden ohållbar
situation. Även principiella skäl talar sålunda för att man på detta kreditområde
bör söka öppna möjlighet till hypotekarisk pantsättning och på
så sätt inskränka användningen av belåningsformen säkerhetsöverlåtelse.

Med hänvisning till det ovan anförda biträder utskottet motionärens förslag
om att frågan om pantsättning av byggnad på annans mark bör bli
föremål för utredning i lämpligt sammanhang. Utredningsarbetet bör enligt
utskottets mening främst syfta till att skapa någon form av registerpanträtt
som kan tillgodose bostadsarrendatorernas kreditproblem. Utredningsuppdraget
torde dock inte böra begränsas till att avse enbart denna kategori
av nyttjanderättshavare. Någon form av avgränsning av kretsen av inteckningsbara
byggnader torde emellertid bli erforderlig. Utskottet erinrar i sammanhanget
om att begreppet byggnad på annans grund är vidsträcktare
än man i förstone föreställer sig och att till dylika byggnader hör inte blott
bostadshus och liknande utan även lador och andra uthus, fiskebodar, bryggor
etc. Utskottet vill vidare peka på att en reglering av de panträttsliga
frågorna rörande byggnad på annans mark torde föra med sig att motsvarande
problem måste regleras även beträffande pantsättning av nyttjanderätt till
marken.

Med hänsyn till att de juridiskt-tekniska svårigheter, som är förknippade
med en sådan panträttslig reform, måste betecknas som osedvanligt stora,
vill utskottet för sin del inte närmare kommentera de enskilda problem
som aktualiseras av utredningsuppdraget eller formerna för den lagtekniska
lösningen. Utskottet förutsätter dock att de synpunkter, som förs fram i
motionen och de däröver inhämtade remissyttrandena, beaktas vid utformningen
av utredningsdirektiven och i det arbete som grundas på dessa.

Beträffande uppläggningen av utredningsarbetet erinrar utskottet om att
vissa kreditorganisationer i en gemensam skrivelse nyligen gjort framställning
hos regeringen om att rättsreglerna rörande pant och borgen görs till
föremål för tidsenlig reglering. Huvuddelen av denna skrivelse ägnas åt
problem avseende pantsättning av byggnad på annans mark men även vissa
andra panträttsliga frågor berörs, t. ex. systemet med factoring (jfr LU 1974:28
s. 19). Enligt vad utskottet inhämtat övervägs kreditorganisationernas framställning
f. n. inom justitiedepartementet. Utskottet har ej anledning att
i förevarande sammanhang uttala sig om huruvida en sådan betydligt mer
vittomfattande utredning på panträttens område bör komma till stånd eller
ej. I kreditorganisationernas remissyttranden över motionen har visserligen
anförts att den av motionären aktualiserade frågan lämpligen inte bör utredas
enskilt utan att densamma bör tas upp till övervägande inom ramen för
den av organisationerna förordade allmänna översynen av rättsreglerna om
pant i lös egendom och om borgen. Enligt utskottets mening föreligger
det emellertid inte ett så nära lagtekniskt samband mellan frågan om pantsättning
av byggnad på annans mark och övriga i organisationernas skrivelse

LU 1975:28

upptagna frågor att en sådan mera övergripande uppläggning av utredningsarbetet
i och för sig framstår som nödvändig. Utskottet vill också peka
på frågan om hypotekarisk pantsättning torde ha viss aktualitet även på
områden, som inte direkt berörs i kreditorganisationernas skrivelse, t. ex.
i fråga om fritidsbåtar (jfr SOU 1974:55 s. 224 och prop. 1975:68). Mot denna
bakgrund anser utskottet att det bör överlämnas åt regeringens avgörande

att bestämma i vilken form den av utskottet förordade utredningen bör

komma till stånd och vilka andra frågor som eventuellt bör omfattas av
utredningsuppdraget.

Vad utskottet sålunda med anledning av motionen anfört bör ges regeringen
till känna.

Utskottet hemställer

att riksdagen med anledning av motionen 1975:1128 ger regeringen
till känna vad utskottet anfört om att frågan om pantsättning

av byggnad på annans mark bör bli föremål för utredning.

Stockholm den 22 maj 1975

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

Nä/varande: herrar Svanström (c), Lidgård (m)*, Sundelin (s), Börjesson i
Falköping (c), Sjöholm (fp), Andersson i Södertälje (s), Winberg (m), fru
Nilsson i Sunne (s), herr Israelsson (vpk), fru Fredgardh (c), fru Tillander
(c), herr Gustafsson i Stockholm (s)*, fru Hjalmarsson (s), fru Johansson
i Hovmantorp (s) och fru Karlsson (c).

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

LU 1975:28

särskilda bestämmelser, se t. ex. beträffande bostadsarrende 10 kap. 7 tj
JB. Sådana inskränkningar måste beaktas vid realisation av panten. För
att panträttsupplåtelsen skall gälla mot nyttjanderättshavarens borgenärer
torde vidare krävas att panthavaren måste få besittning i nyttjanderättshavarens
ställe. Med hänsyn till dessa villkor har inte heller pantsättning
av arrenderätt någon praktisk betydelse i kreditlivet.

Utskottet vill vidare peka på att det f. n. inte heller finns någon form
av inteckningsförfarande som går att använda för bostadsarrendatorer i kreditsyfte.
Visserligen kan nyttjanderätt i form av tomträtt pantförskrivas efter
alldeles samma regler som gäller beträffande fastighet (se 22 kap. 15 § JB).
Tomträttsupplåtelser för fritidsändamål är emellertid mycket sällsynta (jfr
prop. 1975:65 s. 17). För att byggnad skall kunna utnyttjas som underlag
för säkerhet i form av företagsinteckning krävs det att byggnaden ingår
i näringsverksamhet. Därigenom utesluts också detta rättsinstituts användbarhet
för den kategori av husägare som åsyftas med motionen.

Utskottet kan således bekräfta uppgifterna i motionen om att varken traditionell
handpanträtt eller nu existerande former av registerpanträtt (hypotekarisk
pantsättning) spelar någon praktisk roll när det gäller att täcka
det behov som otvivelaktigt finns av att kunna utnyttja fritidshus på arrenderad
mark som underlag för kredit. Lika begränsade är f. n. möjligheterna
att använda själva arrenderätten som kreditobjekt. Utskottet vill
dock erinra om att det sedan gammalt förekommer att realsäkerhet bereds
en borgenär även i annan form än genom upplåtelse av panträtt, nämligen
genom säkerhetsöverlåtelse (fiduciarisk överlåtelse i säkerhetssyfte). Gäldenären
överför här, om man skall döma efter rättsärendets yttre gestaltning,
genom köp äganderätten till ett visst föremål till borgenären. Mellan kontrahenterna
är emellertid förutsatt att gäldenären skall få behålla det avhända
godset, om han fullgör sin del av den bakomliggande lånetransaktionen.
Gäldenären har således en återlösningsrätt av innebörd att äganderätten ej
skall få begagnas av borgenären förrän återbetalning uteblir av den i samband
med köpet försträckta köpeskillingen. Med återlösningsanspråket är ofta förknippat
ett förbehåll om rätt för gäldenären att tills vidare få besitta och
nyttja den i säkerhetssyfte avhända egendomen. I rättsfallet NJA 1952 s. 407
har högsta domstolen beträffande säkerhetsöverlåtelse av byggnad på annans
mark förklarat, att köparen blir skyddad mot säljarens borgenärer redan
omedelbart genom avtalet. Säkerhetsöverlåtelse är till följd härav en praktiskt
användbar belåningsform i fråga om byggnad på annans mark. Denna belåningsform
är emellertid inte tillfredsställande för långivaren bl. a. av den
anledningen att transaktionen inte kringgärdas med någon form av publicitet,
t. ex. i form av offentlig registrering. Detta medför att långivaren ej kan
kontrollera huruvida byggnaden redan tidigare av samme ägare gjorts till
föremål för säkerhetsöverlåtelse. Om så är fallet gäller tidigare överlåtelse
framför sådan som skett senare. Av främst detta skäl förekommer säkerhetsöverlåtelse
av byggnad inte i någon större utsträckning inom kreditväsendet.

LU 1975:28

Mot nu angivna bakgrund finner utskottet det tillfredsställande att motionsyrkande!
fått ett så positivt gensvar vid remissbehandlingen. Nästan
alla remissinstanser tillstyrker att den av motionären aktualiserade lagstiftningsfrågan
blir föremål för utredning. Det vitsordas allmänt att det alltmer
ökade intresset för fritidsbebyggelse skapat ett behov hos många bostadsarrendatorer
av att kunna utnyttja sina hus och byggnader som underlag för
kredit. Enligt de liesta remissinstansernas åsikt är det angeläget att man
vidtar lagstiftningsåtgärder för att tillgodose detta behov. Samtidigt understryks
dock i remissyttrandena att en reform i denna riktning är förenad
med betydande juridiska, redovisningstekniska och kreditmässiga problem.
Av denna anledning framhålls det i remissyttrandena från Sveriges föreningsbankers
förbund, Svenska bankföreningen och Svenska sparbanksföreningen
att den i motionen berörda frågan inte bör få en isolerad lösning.
Kreditorganisationerna hänvisar härvid till att de i en gemensam skrivelse
till regeringen föregående år hemställt att åtgärder måtte vidtas i syfte att
åstadkomma en tidsenlig lagstiftning om pant i lös egendom och om borgen.
Enligt kreditorganisationernas mening bör den nu aktuella frågan utredas
inom ramen för en sådan allmän översyn av hithörande rättsregler i 1734
års lag.

Med hänsyn till det positiva remissutfallet bör enligt utskottets mening
tiden nu anses mogen för att ta upp frågan om belåning av byggnader på
annans mark till förnyat övervägande i syfte att finna ett ändamålsenligt
sätt att använda dessa förmögenhetsobjekt som underlag för kredit. Utskottet
vill särskilt peka på att frågan fått ökad aktualitet till följd av att antalet
fritidshus på arrenderad mark stigit avsevärt under senare år. Flertalet av
dessa fritidshus representerar ett betydande förmögenhetsvärde. Utskottet
vill också erinra om att reformeringen av arrendelagstiftningen lett till att
bostadsarrendatorns rättsställning avsevärt stärkts, särskilt i besittningsskyddshänseende.
Mot denna bakgrund finner utskottet det från social synpunkt
angeläget att man nu vidtar åtgärder för att söka likställa ägare av
fritidshus på arrenderad mark med andra sommarhusägare, såvitt gäller möjligheterna
att kunna utnyttja befintliga förmögenhetstillgångar som kreditunderlag.

Utskottet vill vidare understryka att den nuvarande ordningen på området
inte heller kan anses tillfredsställande från principiell synpunkt. Till följd
av den ståndpunkt, som intagits i rättspraxis med avseende på förutsättningarna
för vinnande av sakrättsligt skydd, måste byggnader på annans
mark f. n. belånas mot säkerhetsöverlåtelse. Nackdelarna med s. k. ”tysta”
panträtter är emellertid så allvarliga, att de regelmässigt undviks i moderna
rättsordningar. Utskottet finner det inte heller rimligt att en transaktions
rättsverkningar skall bero på om kontrahenterna använt äganderättsterminologin,
fastän panträtt i själva verket åsyftas. Detta är ägnat att medföra
rättsförluster för personer som är mindre väl hemmastadda i dessa frågor.
Att i rättsskipningen behöva skilja mellan pantsättning och säkerhetsöver -

GOT AB 75 9534 S Slockholm 1975