Lagutskottets betänkande med anledning av motion om vidgad rätt för markägare att ställa villkor vid tomträttsupplåtelse (Betänkande 1975:LU25 Lagutskottet)

Lagutskottets betänkande nr 25 LU 1975:25

Nr 25

Lagutskottets betänkande med anledning av motion om vidgad rätt
för markägare att ställa villkor vid tomträttsupplåtelse

Motionen

I motionen 1975:1139 av herr Lindkvist m. fl. (s) föreslås att riksdagen
hos regeringen hemställer om sådant förslag till ändring i jordabalkens regler
om tomträtt att tomträttens inträde eller bestånd får göras beroende av villkor
på motsvarande sätt som vid köp av fast egendom.

Till stöd för motionsyrkandet erinrar motionärerna om att vid köp av
fast egendom köpets fullbordan eller bestånd kan göras beroende av villkor
under en tid av högst två år från köpehandlingens upprättande. Som exempel
på sådant villkor nämns att försåld mark skall bebyggas. Motionärerna anför
vidare att vid upplåtelse av tomträtt tomträttens inträde eller bestånd inte
får göras beroende av något villkor. Detta innebär enligt motionärerna att
tomträttsinstitutet begränsar kommuns möjligheter att få fram önskvärd
bebyggelse på tomträttsmark. Motionärerna påpekar att detta förhållande
ibland utnyttjas så att personer som tilldelats tomträtt efter sin turordning
i tomtkön har överlåtit tomträtten till byggnadsfirmor i spekulationssyfte.
De skäl som motiverat reglerna om villkorligt köp av fast egendom torde
enligt motionärerna i väsentliga delar gälla även vid tomträttsupplåtelse.

Utskottet har inhämtat utlåtanden över motionen från Svea hovrätt och
bostadsstyrelsen. På begäran av utskottet har vidare yttranden över motionen
avgivits av Svenska kommunförbundet, stiftsnämnden i Uppsala, Malmö
fastighetsnämnd, Stockholms fastighetsnämnd, Konungariket Sveriges
stadshypotekskassa samt Svenska sparbanksföreningen.

Gällande ordning

Bestämmelser i jordabalken

Enligt 13 kap. 1 § jordabalken (JB) kan nyttjanderätt till fastighet upplåtas
som tomträtt under obestämd tid för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar.
Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller som
eljest är i allmän ägo (2 §). Det stadgande som främst avses i motionen
torde vara 13 kap. 6 § JB. Detta innehåller förbud såväl mot villkorad tomträttsupplåtelse
som mot inskränkning i tomträttshavarens rätt att överlåta
tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna.
Tomträttsupplåtelse medför i sig ingen förpliktelse för tomträttshavaren

1 Riksdagen 1975. 8 sand. Nr 25

LU 1975:25

att bebygga marken, men genom föreskrifter i upplåtelsehandlingen kan
kommunen tillförsäkra sig det plangenomförande som anses påkallat (13
kap. 4 S). De planbestämmelser som gäller vid tiden för upplåtelsen anses
ingå i avtalet utan särskild överenskommelse (13 kap. 4 g 2 st.).

I motsats till vad som gäller vid upplåtelse av tomträtt kan vid köp,
såvida bestämmelser härom intas i köpehandlingen, förvärvets fullbordan
eller bestånd göras beroende av villkor under en tid av två år från den
dag då köpehandlingen upprättades (4 kap. 3 § 1 p. och 4 kap. 4 § 1 st.
JB). Till köpevilkor i nu berörd bemärkelse hänförs emellertid inte en sådan
bestämmelse i köpeavtal som begränsar köparens rätt att överlåta fastigheten.
Detta framgår av systematiken i 4 kap. 3 § JB. En inskränkning av detta
slag i köparens dispositionsrätt kan således vila över fastigheten under köparens
hela livstid. Den principiella skillnaden mellan ”köpevilkor” och
”överlåtelseförbud” yttrar sig bl. a. däri att om förvärvet är beroende av
villkor lagfartsansökan skall förklaras vilande, medan intet hindrar lagfart
på fång som förbundits med ”överlåtelseförbud”.

Prövning av köpeskilling för småhus i vissa fall

1 olika sammanhang har det konstaterats att efterfrågan på statsbelånade
småhus inom vissa områden varit så stark i förhållande till aktuellt utbud
att marknadsprisnivån legat avsevärt högre än den som blir ett resultat
av bostadsmyndigheternas kostnadsprövning. Tomtpriset för bebyggelse
med småhus vid kommunal försäljning av mark innefattar ofta en kraftig
subvention. Det har framhållits att den förste ägaren inte bör få tillgodogöra
sig dessa kommunala uppoffringar vid en snar försäljning (jfr prop. 1974:150
s. 83 fT.).

I en vid 1973 års riksdag väckt motion (1973:234) aktualiserades frågan
om åtgärder för att motverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av statsbelånade
småhus. Riksdagens beslut (CU 1973:19 rskr 1973:208) innebar
att Kungl. Maj:t borde låta undersöka möjligheten och lämpligheten av
temporära åtgärder som kan förenas med nu gällande kontroll av priset
vid första överlåtelse av vissa småhus.

Kungl. Maj:t uppdrog med anledning härav åt boendeutredningen att under
utredningsarbetet överväga frågan om möjligheten och lämpligheten av åtgärder
i det av civilutskottet angivna syftet.

Fram t. o. m. år 1967 fanns bestämmelser enligt vilka ett beviljat statslån
för bostadsbyggande fick övertas vid försäljning av fastigheten endast om
köpeskillingen godkänts av lånemyndigheten. Dessa bestämmelser var vid
överlåtelse av småhus betingade främst av syftet att säljaren inte skulle
kunna tillgodogöra sig det kapitaliserade värdet av direkta subventioner
i form av t. ex. räntebidrag och underränta på statslån.

Bostadspolitiska kommittén ansåg i betänkandet (SOU 1966:44 s. 201) Bostadspolitiskt
kreditstöd att motivet för en fortsatt kontroll av köpeskillingen
vid överlåtelse av egnahem skulle bortfalla om de egentliga räntesubven -

LU 1975:25

tionema avvecklades. Kommittén föreslog därför att kontrollen av köpeskillingen
vid andrahandsförsäljning av statligt belånade hus skulle upphöra.
Kommittén föreslog även att den detaljerade priskontroll som utövades vid
förstagångsförsäljning av gruppbyggda småhus skulle upphöra.

Enligt statsmakternas beslut (prop. 1967:100, SU 1967:100, rskr 1967:265)
avskaffades den särskilda köpeskillingskontrollen för statligt belånade hus
från den 1 januari 1968. Däremot kvarstår en kontroll vid förstagångsöverlåtelse
av gruppbyggda småhus - en kontroll inom ramen för det allmänna
villkoret att lån inte får beviljas om produktionskostnaden är oskäligt hög.

Med anledning av förslag från boende- och bostadsfinansieringsutredningarna
har möjlighet till priskontroll vid försäljning av vissa statligt belånade
småhus införts genom bosladsfinansieringsforordningen (1974:946),
som trätt i kraft den 1 januari 1975. Reglerna gäller sådana hus, för vilka
länsbostadsnämnd godkänt produktionskostnaden vid den första försäljningen,
dvs. de gruppbyggda småhusen. Enligt 45 S andra stycket bostadsfinansieringsförordningen
gäller vid överlåtelse av fastighet eller tomträtt följande.
Om förvärvet sker inom två år från det den som erhållit slutligt
lånebeslut förvärvade fastigheten eller tomträtten får statligt bostadslån övertagas
endast om köpeskillingen anses godtagbar med hänsyn till vissa, i
stadgandet närmare angivna faktorer, bl. a. ursprungligen godtagen produktionskostnad
och gjorda förbättringar. Enligt boende- och bostadsfinansieringsutredningarna
bör ett försäljningspris i regel inte anses godtagbart om
det ger skattepliktig realisationsvinst (prop. 1974:150 s. 86).

Som svar på två nyligen framställda interpellationer (nr 48 och 49) angående
dels ytterligare åtgärder i allmänhet till motverkande av oskäliga
kapitalvinster vid försäljning av småhus, dels ifrågasatt hembudsskyldighet
till kommunen och dess bostadsförmedling av statsbelånade villor hänvisade
bostadsministern den 28 april 1975 till de nya bestämmelserna i bostadsfinansieringsförordningen.
Bostadsministern framhöll därvid att det ännu dröjer
någon tid innan någon effekt av de nya reglerna kan utläsas. Vidare
hänvisade bostadsministern till de skilda regler som ett antal kommuner
tillämpar vid förstagångsförsäljning av småhus för att förhindra spekulation.
Enligt bostadsministerns uppfattning finns det skäl att avvakta resultatet
av de hittills vidtagna åtgärderna och av den i kommunerna pågående verksamheten
innan ställning tas till eventuella ytterligare åtgärder.

Ur lagstiftningens förarbeten

Reglerna om tomträtt i nu förevarande hänseende tillkom år 1953 och
trädde i kraft den 1 januari 1954.

I samband med 1953 års lagstiftning om tomträtt framhöll lagberedningen
(SOU 1952:28 s. 69 f.) att huvudsyftet med reformen av tomträttsinstitutet
var att stärka förtroendet för tomträtten och därigenom öka dess användbarhet.
Särskilt med hänsyn till tomträttskrediten ansågs det betänkligt att

1* Riksdagen 1975. 8 sand. Nr 25

LU 1975:25

på en så väsentlig punkt som i fråga om tomträttens överlåtbarhet skilda
regler tillämpades på olika orter i landet. Överlåtbarheten ansågs vidare vara
en förutsättning för att tomträtten skulle kunna göras ouppsägbar från tomträttshavarens
sida.

Lagrådet ansåg däremot att ett undantag borde stadgas från förbudet
mot att göra tomträttens inträde eller bestånd beroende av villkor samt
föreslog att sådant villkor skulle vara giltigt om det uppställdes för att förmå
tomträttshavaren att erlägga särskild ersättning för eventuell byggnad och
annan egendom på tomträttsfastigheten (prop. 1953:177 s. 35). Departementschefen
vände sig mot detta förslag från lagrådet och anförde därvid
bl. a.:

1 praktiken torde upplåtarna även utan den av lagrådet föreslagna anordningen
kunna skaffa sig tillfredställande säkerhet för att ersättningen
för sådan egendom erlägges. Härtill kommer att ett villkor av ifrågavarande
art för tomträttshavaren skulle innebära väsentliga olägenheter i kredithänseende.
Innan villkoret uppfyllts, skulle nämligen hinder möta för inskrivning
av tomträtten och därmed även för beviljande av inteckning i densamma.
På grund av det anförda anser jag, att den av lagrådet föreslagna
ändringen icke bör genomföras.

1 1970 års proposition med förslag till jordabalk upptog departementschefen
åter frågan huruvida villkor för upplåtelsens bestånd skulle tillåtas
i det hänseende som föreslogs av lagrådet vid 1953 års reform. Departementschefen
fann dock ej heller nu tillräckliga skäl att göra undantag från
förbudet mot villkor i åsyftat hänseende (prop. 1970:20 del. Bl s. 411 f.).

Remissvaren

Flertalet remissinstanser avstyrker motionen. Svea hovrätt, bostadsstyrelsen,
Svenska kommunförbundet och Malmöfastighetsnämnd påpekar att markägaren
redan enligt nu gällande regler kan uppställa villkor i tomträttskontrakten
i syfte att få till stånd önskvärd bebyggelse inom viss tid. Malmö
fastighetsnämnd anser det dock böra övervägas att från villkorsförbudet
undanta villkor om erläggande av köpeskilling för byggnad i samband med
upplåtelse av tomträtt. Stadshypotekskassan erinrar om att villkor angående
beståndet av tomträtt skulle kunna äventyra förtroendet för tomträtten från
kreditgivningssynpunkt.

Svea hovrätt framhåller att kommunen genom föreskrifter i upplåtelsehandlingen
torde kunna tillförsäkra sig det plangenomförande som anses
påkallat samt att de planbestämmelser som gäller vid tiden för upplåtelsen
anses ingå i avtalet utan särskild överenskommelse. Från den nu behandlade
synpunkten anser hovrätten tillräckliga skäl inte föreligga att ändra lydelsen
av 13 kap. 6 ii JB.

I vad gäller förslaget att tomträttsupplåtelse - för att överlåtelse ”i spekulationssyfte”
skall hindras - görs villkorad på samma sätt som enligt

LU 1975:25

jordabalken medges vid äganderättsövergång framhåller hovrätten bl. a. att
motionärernas syfte kan lagtekniskt uppnås enklast inte genom att villkorade
tomträttsupplåtelser görs möjliga utan genom att bestämmelsen i 13 kap.
6 § 2 p. JB ändras så att parterna får frihet att avtala om inskränkningar
i rätten att överlåta tomträtten. Härvid vill dock hovrätten fästa uppmärksamheten
på vissa uttalanden i förarbetena till 1953 års tomträttsreform
angående bl. a. överlåtbarhetens betydelse för tomträttskrediten.

Hovrätten anför vidare att det ej av motionen framgår hur vanligt det
är att tomträttshavare handlar ”i spekulationssyfte”. Det är inte heller eljest
bekant för hovrätten om och i vad mån missförhållanden i detta hänseende
råder på tomträttsmarknaden. Hovrätten anser det dock inte uteslutet att
vissa skäl kan tala för att den bedömning av tomträttens ställning som
gjordes 1953 nu bör jämkas. I detta sammanhang framhålls att en inskränkning
till viss kortare tid i tomträttshavarens dispositionsrätt knappast behöver
hindras av grundsatsen att tomträttsavtal ej får sägas upp av tomträttshavaren
(13 kap. 13 § JB). I brist på närmare kunskap om de faktiska förhållandena
anser sig hovrätten dock inte kunna göra något uttalande i frågan
om behovet av lagändring.

Malmöfastighetsnämnd erinrar om att tomträttsupplåtelser till helt övervägande
del avser mark för uppförande av byggnader, medan däremot försäljning
av fast egendom avser skiftande slag av objekt, där andelen andra
fastigheter än sådana för nybyggnad är stor. Vid såväl tomträttsupplåtelse
som försäljning av mark för bebyggelse, framhåller nämnden, är objektets
kreditvärde av största betydelse- Med gällande bestämmelser kan lagfart
på försåld fastighet ej beviljas förrän villkor om köps fullbordan eller bestånd
uppfyllts. Om motsvarande möjlighet att föreskriva villkor fanns i fråga
om tomträttsupplåtelse, torde inskrivning av tomträtten få anstå på samma
sätt. Vid användandet av villkor av ifrågavarande slag skulle alltså enligt
nämnden belåningsbart objekt ej erhållas, när behovet föreligger, dvs. vid
påbörjandet av bebyggelsen.

Nämnden anser således att användandet av villkor av den innebörden
att köp eller tomträttsupplåtelse återgår, om föreskrivet villkor ej uppfylles,
ej synes lämpligt i samband med bebyggelse av fastighet. Ett sådant förfaringssätt
torde i allmänhet kunna tillämpas endast om finansieringen av
bebyggelsen sker efter statligt eller kommunalt engagemang i form av krediter
eller borgen - åtaganden, för vilka stat och kommun under byggnadstiden
ej kan återförsäkra sig genom panträtt i fastigheten eller tomträtten.

Nämnden anser däremot inte något hinder föreligga att från förbudet
undanta villkor om erläggande av köpeskilling för byggnad i samband med
upplåtelse av tomträtt. En sådan ändring bör enligt nämnden övervägas
med hänsyn till att utgångsläget är identiskt med förhållandet vid köp av
fast egendom. Efter tillkomsten av 1973 års bostadssaneringslag sägs frågan
ha fått förnyad aktualitet. I förarbetena till denna lag förutsätts nämligen

LU 1975:25

att kommunerna i betydande utsträckning förvärvar bebyggda fastigheter,
som därefter för upprustning upplåtes med tomträtt, varvid kommunen
betingar sig ersättning för byggnaden.

Risken för att ej fä fram önskvärd bebyggelse säger sig nämnden för
egen del förebygga genom att dels upplåta fastighet på arrende intill byggstarten,
då tomträttsupplåtelse erhålles, dels i tomträttsavtalet föreskriva
byggnadsskyldighet vid vite. Detta förfarande har enligt nämnden nästan
undantagslöst gett till resultat att åsyftad bebyggelse kommit till stånd.

Vad slutligen beträffar spekulationsvinster på villatomter med nyuppförda
hus anför nämnden att det inom kommunen har förmärkts tendenser till
att enfamiljshus inom gruppbebyggelse utförd i kommunal regi kort efter
färdigställandet säljs med mycket stor vinst av personer, till vilka tomträtt
upplåtits. En sådan utveckling anser nämnden ej önskvärd, särskilt mot
bakgrund av kommunens strävan att med olika medel få fram bebyggelse
till lägsta möjliga kostnad. Fastighetsnämnden säger sig för närvarande företa
en undersökning om lämpliga åtgärder för att förhindra uppkomsten av
dylika vinster. Möjligheterna till att inom ramen för nu gällande lagstiftning
uppnå ett effektivt resultat synes emellertid nämnden vara begränsade.

Stiftsnämnden i Uppsala framhåller att en inskränkning i villkorsförbudet
enligt 13 kap. 6 4? JB kan medföra att tomträtten förlorar sitt kreditvärde
och därmed blir mindre attraktiv. Stiftsnämnden uppger att i den mån tomträttsupplåtelser
förekommit inom den kyrkliga sektorn några sådana negativa
effekter som motionärerna påtalat inte har konstaterats. Då nuvarande bestämmelser
angående tomträttsupplåtelse ej varit till förfång för kyrkans
intressen, och en ändring enligt motionen ej skulle tjäna något kyrkans
intresse, kan stiftsnämnden ej tillstyrka motionärernas förslag.

Bostadssiyreisen framhåller att en av fördelarna med tomträtt bl. a. ansetts
vara att kommunerna genom att upplåta marken med tomträtt kan på ett
mera aktivt sätt styra markanvändningen. Den möjlighet som finns att göra
en försäljnings fullbordan beroende av villkor under en tid av högst två
år från det köpehandling upprättades torde enligt (»stadsstyrelsen ha kommit
till mycket liten användning, eftersom det väsentligt försvårar bl. a. finansieringen
av markens bebyggande. Detta anses tala mot införande av motsvarande
bestämmelse i samband med tomträtt.

Det problem motionärerna tar upp om överlåtelse av tomträtt i spekulationssyfte
anser (»stadsstyrelsen böra lösas på annat sätt än genom de
föreslagna ändringarna av reglerna i jordabalken. Mot denna bakgrund avstyrker
styrelsen de föreslagna ändringarna i jordabalkens regler om tomträtt.

Även Svenska sparbanksföreningen hänvisar till det allmänna syfte som
uppbar 1953 års tomträttsreform, dvs. att stärka tomträttshavarens ställning
och därmed tomträttens kreditvärde. Varje lagändring, som kan vara ägnad
att motverka detta syfte, anser föreningen principiellt sett diskutabel. Motionärernas
syften torde enligt föreningen delvis kunna tillgodoses på annan
väg än den föreslagna, exempelvis genom att i tomträttskontraktet införa

LU 1975:25

en till ändamålet med upplåtelsen knuten vitesklausul, en metod som i
vissa fall har tillämpats.

På grund härav och då en ändrad lagstiftning av innebörd att i avtal
rörande tomträttsupplåtelse skall kunna inforas alla sådana villkor, som är
tillåtna enligt 4 kap. 4 § jordabalken, skulle öppna möjlighet för upplåtelsevillkor
av en rad olika slag, vilkas berättigande i detta särskilda sammanhang
ej nu kan bedömas, uttrycker föreningen tvekan rörande lämpligheten
av en lagändring av den vidd som motionärerna avser. Föreningen
säger sig dock för sin del kunna tillstyrka att en utredning i ämnet kommer
till stånd.

Stockholms fastighetsnämnd anför att det vid upplåtelse av obebyggd mark
regelmässigt finns ett behov för tomträttshavaren att snarast få belåna tomträtten
mot säkerhet av inteckningar i densamma. Detta omöjliggörs dock
om tomträttens inträde eller bestånd görs beroende av villkor. En tänkbar
möjlighet att tillgodose motionärernas önskemål skulle enligt fastighetsnämnden
vara att inskränkning får ske i tomträttshavarens rätt att överlåta
tomträtten under en viss tidsperiod. Därvid skulle likväl tomträttsupplåtelse
kunna komma till stånd och inskrivning och inteckning ske. Någon tvåårsgräns
vid upplåtelser för gruppbyggda hus med tomträtt i Stockholm
anser nämnden dock knappast erforderlig, eftersom inflyttning oftast sker
1,5-2 år innan tomträttskontrakt upprättas. Marken upplåts nämligen till
en början mot arrende, och någon överlåtelse kan ej ske under arrendetiden.
Orsaken till förseningen av en tomträttsupplåtelse är att det rättsliga bildandet
av tomten släpar efter.

Nämnden uppger vidare att fastighetskontoret undersökt frekvensen av
vidareförsäljning av hus som uppförts i småhusavdelningens regi. Undersökningen
visade att under åren 1971 och 1972 tillsammans 3,6 procent
av självbyggerihusen och 4,4 procent av entreprenadhusen bytt ägare, såvitt
gällde småhusavdelningens produktion sedan år 1967. Den ringa omfattningen
av vidareförsäljningar talade enligt nämndens uppfattning emot att
det förekom någon spekulation i småhusavdelningens hus.

Nämnden anser att motionen har principiellt intresse genom att motionärerna
önskar få enhetliga lagregler för fast egendom och tomträtt. Nämnden
anser dock att det kan finnas risk för att tomträttens ställning försvagas
om motionsförslaget genomförs.

Svenska kommunförbundet erinrar om att man alltsedan 1953 års tomträttsreform
sökt värna om tomträttshavarens trygghet och tomträttens kreditvärde,
varvid förbudet mot uppställandet av villkor för upplåtelsens bestånd
varit ett viktigt medel. Den av motionärerna dragna parallellen mellan
tomträttsupplåtelse och fastighetsköp anser förbundet föga givande, eftersom
de spörsmål som uppkommer vid en tomträttsupplåtelse är av helt annat
slag. Bland annat tillskapas vid tomträttsupplåtelsen något nytt, tomträtten,
vilket ju ej är fallet vid fastighetsöverlåtelsen.

När det gäller kommuns möjligheter att få fram önskvärd bebyggelse

LU 1975:25

på tomträttsmark påpekar Kommunförbundet att för detta ändamål finns
andra lämpligare styrmedel. De viktigaste torde vara de som byggnadslagstiftningen
erbjuder. Men även tomträttslagstiftningen ger sådana möjligheter.
Sålunda skall enligt 13 kap. 1 § första stycket jordabalken vid tomträttsupplåtelse
anges för vilket ändamål upplåtelsen sker. I de normalavtal
för tomträttsupplåtelser som upprättats av Kommunförbundet anges i enlighet
härmed vilken bebyggelse som skall uppföras på tomträttsfastigheten.
Dessutom stipuleras vite som tomträttshavaren får utge om fastigheten inte
bebyggts enligt föreskrifterna inom viss angiven tid.

Av det anförda torde enligt förbundet framgå att den av motionärerna
föreslagna lagändringen varken är lämplig eller behövlig. Med hänsyn härtill
anser förbundet att motionen inte bör föranleda någon riksdagens åtgärd.

Sladshypotekskassan anför att stadshypoteksinstitutionen har till ändamål
att utöva låneverksamhet avseende fast egendom eller med tomträtt upplåten
fastighet. Belåning av fastigheter respektive tomträtter sägs ske först sedan
bebyggelse färdigställts. Detta innebär att den fråga som berörs i motionen
inte har aktualitet för stadshypoteksinstitutionens vidkommande såvitt avser
den ursprungliga upplåtelsen av tomträtt. Däremot sägs villkor som införes
i samband med förlängning av upplåtelsetiden för tomträtten påverka säkerheten
för lämnad kredit. Stadshypotekskassan framhåller därför vikten
av att villkor, varigenom beståndet av tomträtt kan göras beroende, inte
får införas sedan tomträttsupplåtelse väl kommit till stånd och bebyggelse
skett. Sådana villkor skulle kunna äventyra förtroendet för tomträtten från
fastighetskreditgivningssynpunkt.

Utskottet

Nyttjanderätt till fastighet, som tillhör staten eller kommunen eller eljest
är i allmän ägo, kan enligt 13 kap. jordabalken (JB) upplåtas som tomträtt.
Tomträttens inträde eller bestånd får enligt 13 kap. 6 S JB ej göras beroende
av villkor. Ej heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta
tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna.

I motionen kritiseras bestämmelsen att tomträttens inträde eller bestånd
inte får göras beroende av villkor. Förbudet mot sådana villkor begränsar
enligt motionärernas uppfattning kommunernas möjligheter att dels få fram
önskvärd bebyggelse på tomträttsmark, dels förhindra spekulation i överlåtelse
av tomträtt. Motionärerna förordar därför att riksdagen hos regeringen
begär förslag till sådan ändring i ovannämnda bestämmelser att tomträttens
inträde eller bestånd får göras beroende av villkor på motsvarande sätt som
vid köp av fast egendom, dvs. under en tid av högst två år från det upplåtelsehandlingen
upprättades.

Utskottet vill inledningsvis erinra om att huvudsyftet med 1953 års reform
av tomträttsinstitutet var att stärka förtroendet för tomträtten. Reformen
innebar främst att tomträttshavarens ställning och därmed också tomträttens

LU 1975:25

värde som kreditobjekt stärktes avsevärt. Utskottet vill även understryka
att tomträttsinstitutet visat sig vara ett värdefullt medel förden kommunala
markpolitiken, bl. a. genom att det öppnar möjlighet för det allmänna att
behålla en rimlig del av markvärdestegringen och underlättar genomförandet
av för samhällsutvecklingen önskvärda förändringar i fråga om markens
användning. Det är mot bakgrund härav angeläget att eventuella ändringar
i tomträttsreglerna inte får sådan utformning, att förtroendet för tomträtten
och därigenom dess användbarhet minskar.

Såsom ovan antytts finns det möjlighet att göra köp av fast egendom
villkorat under viss tid, högst två år från den dag då köpehandlingen upprättades.
En sådan åtgärd medför att lagfart ej kan beviljas förrän villkoret
uppfyllts. Om motsvarande möjlighet att föreskriva villkor införs i fråga
om tomträttsupplåtelse, torde inskrivning av tomträtten få anstå på samma
sätt. Detta innebär att panträtt ej skulle kunna upplåtas i tomträtten, när
behov därav vanligen inträder, dvs. vid påbörjande av byggnationen. I dessa
fall finns emellertid viss möjlighet att lösa finansieringsfrågan genom statliga
lån med säkerhet i form av kommunalt borgensåtagande. Mot bakgrund
av det anförda finns det dock - såsom bl. a. stadshypotekskassan framhållit
- risk för att den i motionen föreslagna lagändringen skulle kunna äventyra
förtroendet för tomrätten från fastighetskreditgivningssynpunkt. Utskottet
vill också peka på att möjligheten att göra fastighetsköp villkorat torde ha
kommit till användning endast i ringa utsträckning, beroende bl. a. på finansieringssvårigheter.
Enligt utskottets mening måste det med hänsyn till
det anförda finnas starka skäl för att man på förevarande punkt skall införa
samma regler för tomträttsupplåtelse som för köp av fast egendom.

Vad angår den av motionärerna väckta frågan om kommuns möjlighet
att få fram önskvärd bebyggelse på tomträttsmark vill utskottet fästa uppmärksamhet
på att markägaren redan enligt nu gällande bestämmelser i
13 kap. 4 S JB har möjlighet att i upplåtelsehandlingen inta föreskrifter rörande
fastighetens användning och bebyggelse. Det är vidare att märka att
de planbestämmelser som gäller vid tiden för tomträttsupplåtelsen anses
ingå i avtalet utan särskild överenskommelse. Som regel upptar också tomträttsavtalen
bestämmelserom vilken bebyggelse som skall uppföras på tomträttsfastigheten.
Vanligen föreskrivs härvid skyldighet för tomträttshavaren
att vid vite bebygga fastigheten inom viss angiven tid. Även andra metoder
har utarbetats för att förebygga risken för att man ej får fram önskvärd
bebyggelse. Som exempel härpå nämner Malmö fastighetsnämnd att kommunen
upplåter marken på arrende intill byggstarten och först därefter träffar
tomträttsavtal.

Enligt utskottets mening ger gällande bestämmelser markägaren goda
möjligheter att styra tomträttsmarkens bebyggande i önskvärd riktning. De
remissinstanser som företräder kommunala intressen, dvs. Kommunförbundet,
Stockholms fastighetsnämnd och Malmö fastighetsnämnd, har inte heller
funnit att förbudet mot villkorlig tomträttsupplåtelse begränsar kom -

LU 1975:25

munernas möjlighet att fl fram önskvärd bebyggelse. Från den nu behandlade
synpunkten anser utskottet därför att det inte föreligger tillräckliga
skäl att tillstyrka lagändring.

Beträffande därefter problemet med överlåtelse av tomträtt i spekulationssyfte
anmärker utskottet till en början att tomträtt ofta upplåts med färdigbyggd
fastighet. Det har under senare tid visat sig att tomträttshavare,
som snart efter upplåtelsen överlåtit tomträtten, kunnat göra detta lill väsentligt
högre pris än det som han själv erlagt. Orsaken härtill är att det
kapitaliserade värdet av tomträttsavgälden ofta uppfattas som subventionerat
jämfört med tomtens marknadsvärde. Har dessutom huset uppförts med
bostadslån inträder ytterligare en subventionseffekt. Nu angivna omständigheter
i förening med förväntan om byggkostnadsstegringar och en på
vissa håll alltjämt förekommande knapphet på småhus har lett till att mark-,
nadsprisnivån kommit att ligga avsevärt högre än den prisnivå, som legat
till grund förtomträttsupplåtelsen. De nu angivna förhållandena har-såsom
motionärerna påpekat - i vissa fall utnyttjats av dem som står i tomträttskö
i spekulationssyfte. Som exempel härpå kan nämnas att det i vissa storstadsregioner
förekommit att en och samma person samtidigt uppehållit
plats i tomträttskö i flera kommuner.

Motionärerna torde med sitt yrkande i förevarande hänseende syfta till
begränsningar i tomrättshavarens rätt att överlåta tomträtten. Utskottet vill
emellertid peka på att - när det gäller köp av fast egendom -en bestämmelse
i köpeavtal som begränsar köparens rätt att överlåta fastigheten inte är att
hänföra till sådana villkor som förvärvets fullbordan eller bestånd kan göras
beroende av. En inskränkning i köparens dispositionsrätt av nu angivet
slag hindrar således inte lagfart på köpet och den kan i princip vila på fastigheten
under köparens hela livstid. Motionens syfte kan därför inte tillgodoses
genom att det införs möjlighet att göra tomträttsupplåtelse villkorad
i samma omfattning som fastighetsköp.

Syftet med motionen torde i stället kunna lagtekniskt uppnås om förbudet
i 13 kap. 6 S andra punkten JB mot inskränkning i tomträttshavarens rätt
att överlåta tomträtten upphävs. Utskottet vill emellertid erinra om att denna
bestämmelse infördes i syfte att komma till rätta med den flora av vitt
skilda överlåtelseförbud som tillämpades på olika orter i landet och som
hade betydande negativa effekter på tomträttskrediten. Vidare bör beaktas
att tomträttens överlåtbarhet ansågs vara en förutsättning för att tomträtten
skulle kunna göras ouppsägbar från tomträttshavarens sida (13 kap. 13 5
JB). Såsom Svea hovrätt framhållit i sitt remissyttrande torde en inskränkning
till viss kortare tid i tomträttshavarens dispositionsrätt dock inte behöva
hindras av bestämmelsen i 13 kap. 3 S JB. Utskottet anser sig emellertid
inte böra nu förorda någon ändring i förbudet att inskränka rätten till överlåtelse
av tomträtt.

Sammanfattningsvis konstaterar utskottet sålunda att det från bebyggelsesynpunkt
inte föreligger något behov av den föreslagna lagändringen samt

LU 1975:25

att denna inte kan tillgodose motionens syfte att förhindra spekulation i
överlåtelse av tomträtt. Utskottet kan följaktligen inte tillstyrka bifall till
motionsyrkandet. Inte heller finner sig utskottet böra nu förorda någon ändring
i förbudet mot att inskränka rätten till överlåtelse av tomträtt.

Utskottet vill emellertid tillägga att utskottet helt kan ansluta sig till
motionärernas ståndpunkt att förekomsten av spekulation i tomträttsöverlåtelser
måste motarbetas. I detta sammanhang vill utskottet peka på att
överlåtelser i spekulationssyfte förekommer inte bara i samband med tomträttsupplåtelser
utan även vid förvärv av statsbelånade småhus. Såsom framgår
av det ovan anförda har möjlighet till priskontroll vid försäljning av
vissa statligt belånade småhus införts genom bostadsfinansieringsförordningen,
som trätt i kraft den 1 januari 1975. Förordningen omfattar sådana
hus, för vilka länsbostadsnämnd godkänt produktionskostnad vid den första
försäljningen. Om överlåtelse av fastighet eller tomträtt sker inom två år
från den dag då den som erhöll slutligt lånebeslut förvärvade fastigheten
eller tomträtten, får den nye ägaren överta det statliga bostadslånet endast
om köpeskillingen anses godtagbar med hänsyn till bl. a. ursprungligen godtagen
produktionskostnad, gjorda förbättringar och allmän ändring av byggnadskostnaderna
under tiden från färdigställandet och fram till överlåtelsen.
Såsom bostadsministern framhållit i ett nyligen lämnat interpellationssvar
torde det dröja ytterligare en tid innan någon effekt av den tvååriga köpeskillingskontrollen
kan avläsas.

Enligt utskottets mening kan det antas att de erfarenheter som kommer
att vinnas av tillämpningen av bostadsfinansieringsförordningen samt den
verksamhet som kommunerna bedriver i syfte att förhindra spekulation
vid försäljning av småhus kan underlätta en lösning av det totala problem
som spekulation i tomträttsmark och statsbelånade småhus utgör. Utskottet
anser det därför inte påkallat att riksdagen nu tar något initiativ till ytterligare
åtgärder mot sådan spekulation. Utskottet förutsätter dock med hänsyn till
frågans vikt att den följs med uppmärksamhet i regeringens kansli och att
regeringen förelägger riksdagen de förslag till åtgärder som kan befinnas
lämpliga.

På grund av det anförda hemställer utskottet
att riksdagen avslår motionen 1975:1139.

Stockholm den 22 maj 1975

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

LU 1975:25

Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Lidgård (m)*. Börjesson
i Falköping (c), fru Åsbrink (s), herr Andersson i Södertälje (s), fru Nilsson
i Sunne (s), herrar Olsson i Sundsvall (c). Israelsson (vpk), fru Fredgardh
(c), herr Gustafsson i Stockholm (s)*, fru Lindquist (m)*, fru Johansson
i Hovmantorp (s), herr Henmark (fp) och fru Karlsson (c).

*Ej närvarande vid betänkandets justering.

Särskilt yttrande

av herr Hammarberg (s), fru Åsbrink (s), herr Andersson i Södertälje (s),
fru Nilsson i Sunne (s), herr Israelsson (vpk), herr Gustafsson i Stockholm
(s) och fru Johansson i Hovmantorp (s) som anför:

Utskottet har ansett sig inte kunna tillstyrka motionärernas förslag om
att begära en ändring av jordabalkens regler om tomträtt. Utskottet har
emellertid helt anslutit sig till motionärernas ståndpunkt att förekomsten
av spekulation i tomträttsöverlåtelser måste motarbetas och förutsätter bl. a.
att frågan följs med uppmärksamhet i regeringens kansli.

I detta sammanhang vill vi ytterligare framhålla att det förhållandet att
tomträttsupplåtelser och försäljning av småhus har kunnat ske till priser
som avsevärt understiger marknadsvärdet är en följd av en framsynt planering
från kommunernas sida, en rationell produktion och i vissa fall
en inbyggd kraftig kommunal subvention. Det är givet att man ute i kommunerna
upplever det som mycket otillfredsställande när man ser att kommunernas
insatser - för att åstadkomma vettiga priser i nyproduktionen
och därmed hålla nere boendekostnaderna - kan resultera i att stora kapitalvinster
kommer vissa enskilda till del utan att dessa på något sätt medverkat
härtill. Vi vill också peka på att den av utskottet åberopade bostadsfinansieringsförordningen
inte är direkt tillämplig på tomträttsöverlåtelsen.
Det är därför angeläget att man ägnar frågan om spekulation vid
tomträttsöverlåtelser särskild uppmärksamhet.

Vi anser det självfallet mycket tillfredsställande att inom utskottet enighet
har kunnat uppnås om ett så positivt uttalande i denna viktiga fråga. Med
detta yttrande har vi endast velat ytterligare stryka under vikten av att
regeringen prövar alla möjligheter att komma till rätta med den allvarliga
utvecklingen på detta område.

GOTAB 75 9540 s Slockholm 1975