Lagutskottets betänkande i anledning av motioner angående vissa ändringar i bestämmelserna rörande jordbruksarrende (Betänkande 1974:LU35 Lagutskottet)

Lagutskottets betänkande nr 35 år 1974 LU 1974:35

Nr 35

Lagutskottets betänkande i anledning av motioner angående vissa
ändringar i bestämmelserna rörande jordbruksarrende.

Motionsyrkandena

I motionen 1974:652 av herr Larsson i Staffanstorp m. fl. (c) hemställs
att riksdagen hos Kungl. Maj:t begär att jordabalkens bestämmelser om
jordbruksarrendator rätt att sätta annan i sitt ställe jämkas i enlighet med
vad som anförs i motionen.

I motionen 1974:975 av herr Larsson i Staffanstorp m. fl. (c, fp) hemställs
att riksdagen hos Kungl. Maj:t begär

1. sådan ändring av 9 kap. 9§ jordabalken att arrendeavgiften vid förlängning
av arrendeavtal skall i första hand bestämmas med beaktande av
arrendeställets avkastningsförmåga,

2. sådan ändring av besittningsskyddsprocedurens regler i 9 kap. jordabalken
att uppsägningsförfarandet till såväl tid som innehåll blir entydigt
på sätt i motionen föreslås.

I motionen 1974:976 av herr Larsson i Staffanstorp m. fl. (c, fp) hemställs
att riksdagen hos Kungl. Maj:t begär sådan ändring av 9 kap. jordabalken

1. att det generella undantaget för kommuner beträffande avtalstiden vid
gårdsarrenden upphäves,

2. att dödsboarrenden skall kunna betraktas som gårdsarrenden.

Utskottet har inhämtat utlåtanden över samtliga tre motioner från Svea
hovrätt, lantbruksstyrelsen, arrendenämnderna för Kristianstads län och
Malmöhus län samt lantbruksnämnden i Östergötlands län. På begäran av
utskottet har vidare yttranden över de tre motionerna avgivits av Lantbrukarnas
riksförbund (LRF) och över motionen 1974:976 av Svenska kommunförbundet.
Yttrande över motionerna har dessutom inkommit från Föreningen
Sveriges jordbruksarrendatorer.

Kommunala arrendeupplåtelser

Gällande räll m. ni.

Lagstadgat besittningsskydd för jordbruksarrendatorer infördes år 1943.
Skyddet gällde dock endast vid s. k. socialt arrende. De sociala arrendena,
som omfattade brukningsdelar på högst 50 hektar odlad jord, utgjorde i

1 Riksdagen 1974. 8 sami Nr 35

LU 1974:35

antal cirka 40 procent av alla arrendegårdar i landet. För kommunernas
jordbruksarrendatorer gällde då inga lagbestämmelser om besittningsskydd.
Sådana infördes genom /agen (1946:147) med särskilda bestämmelser om arrende
av viss kommunal jord.

Den betydelsefullaste skillnaden mellan nyttjanderättslagens bestämmelserom
sociala arrenden och 1946 års lag gällde minimitiden, dvs. den minsta
tid till vilken parterna med bindande verkan kunde bestämma upplåtelsen.
Medan nyttjanderättslagen här föreskrev fem år, gällde enligt 1946 års lag
en minimitid av ett år. Samma tider och samma skillnad mellan de båda
lagarna gällde för de genom besittningsskyddet förlängda arrendetiderna.
Motivet till den kortare arrendetiden i 1946 års lag var att kommunerna
ansågs behöva större frihet än andra markägare vid dispositionen av jorden.

En av de viktigare nyheterna i den arrendereform som den år 1970 antagna
jordabalken (JB) innebar var att den tidigare skillnaden mellan sociala och
icke sociala arrenden försvann. Besittningsskyddet tillkommer nu med några
få undantag alla jordbruksarrenden, som omfattar bostad åt arrendatorn (s. k.
gårdsarrenden) och vidare övriga jordbruksarrenden (s. k. sidoarrenden), under
förutsättning att arrendetiden är mer än ett år (9 kap. 7 §).

Den kommunala arrendelagen upphörde att gälla när jordabalken trädde
i kraft den 1 januari 1972. I motsats till nyttjanderättslagen omfattar jordabalken
även upplåtelser av jordbruksarrende som görs av kommun. Jordabalken
bygger på principen att sådana upplåtelser skall följa samma regler
som gäller för övriga jordbruksarrenden. Från denna princip har emellertid
avsteg gjorts när det gäller minimitiden. Enligt 9 kap. 2 § andra stycket
utgör sålunda minimitiden för gårdsarrende fem år, såvida inte jordägaren
är kommun, i vilket fall minimitiden är ett år. Den i kommunala arrendelagen
stadgade ettårstiden har således överflyttats till JB. Har avtal träffats
om kortare arrendetid än nu angivna minimitider, gäller avtalet för den
lagstadgade minimitiden. Om arrendenämnden efter ansökan godkänner
avtalet i denna del (lämnar dispens), gäller avtalet dock för den överenskomna
tiden.

Den i JB gällande ordningen innebär följaktligen att en kommun utan
att behöva söka dispens kan upplåta gårdsarrende som ligger långt från
tätbebyggelse och t. o. m. i annan kommun utan att vara underkastad den
femåriga minimitid som gäller för alla andra - inklusive staten - som upplåter
jord för jordbruksarrende.

Även om kommun upplåtit arrende under en tid av endast ett år har,
såsom framgår av det ovan anförda, arrendatorn likväl besittningsskydd
under förutsättning att det är fråga om ett gårdsarrende. Besittningsskyddet
kan emellertid brytas enligt vissa i 9 kap. 8 § angivna grunder. Av intresse
i förevarande sammanhang är de grunder som upptagits under punkterna
5 och 6. Enligt punkt 5 kan besittningsskyddet sålunda brytas om jordägaren
gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd
stadsplan eller byggnadsplan. Besittningsskyddet kan vidare enligt punkt

LU 1974:35

6 brytas om jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall
användas för annat ändamål än jordbruk om det ej är obilligt mot arrendatorn
att arrendeförhållandet upphör.

Förarbetena till jordabalken

I sitt år 1968 avgivna betänkande (SOU 1968:57) Jordbruksarrende föreslog
arrendelagsutredningen att de kommunala arrendena i princip borde följa
samma bestämmelser som jordbruksarrenden i allmänhet. Emellertid fann
utredningen att särskilda regler erfordrades i vissa avseenden. Det förelåg
i många fall ett påtagligt behov för kommunerna av att inte vara bundna
av besittningsskyddsbestämmelserna. Även med korta arrendeperioder kunde
besittningsskyddet utgöra ett hinder för den kommunala verksamheten,
eftersom det i många fall kunde vara svårt att förutse utgången av den
intresseavvägning som skedde i en optionstvist. Kommunerna kunde därför
ofta inte vara säkra på att återfå dispositionen över marken vid viss bestämd
tidpunkt.

Utredningen föreslog på grund av det anförda att reglerna om gårdsarrende
inte skulle tillämpas i de fall kommun upplät mark, som till större delen
låg inom fastställd stadsplan eller byggnadsplan. Övrig kommunal mark
skulle i princip följa samma regler som andra jordbruksarrenden. Omfattade
en upplåtelse arrendatorns bostad, var i dessa fall bestämmelserna om femårig
minimitid och förlängningstid därför i princip tillämpliga. Utredningen
fann det dock motiverat att medge kommunerna större avtalsfrihet än som
följde av reglerna om gårdsarrende, när upplåtelse skedde av mark, som
inom överskådlig framtid kunde komma att behövas för annat ändamål
än jordbruk. Kommun föreslogs därför få rätt att i vissa fall söka särskild
dispens från besittningsskyddsbestämmelserna. Sådan rätt skulle föreligga
beträffande mark som kommunen upplåtit eller avsåg att upplåta som gårdsarrende,
om marken med hänsyn till den framtida utvecklingen krävdes
för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Dispens borde
lämnas endast då kommunens behov av marken framstod som aktuellt.
Kommunen kunde emellertid i ett sammanhang begära dispens för all jord
kommunen ägde eller kunde komma att bli ägare till inom ett sammanhängande
område runt befintlig tätbebyggelse.

De föreslagna bestämmelserna mötte erinringar huvudsakligen från företrädare
för de kommunala intressena. Sålunda föreslog Svenska kommunförbundet
i ett utförligt yttrande att alla kommunala arrenden och gårdsarrenden
skulle undantas från besittningsskyddsbestämmelserna. Om ett
sådant generellt undantag inte gjordes för de kommunala gårdsarrendena,
borde reglerna om besittningsskydd dock inte gälla för de fall att marken
till någon del låg inom fastställd plan. Vidare borde minsta arrendetid och
förlängningstid bestämmas till ett år.

I propositionen (1970:20, del B s. 871) anförde departementschefen att han
delade utredningens uppfattning att de kommunala arrendeupplåtelserna

LU 1974:35

i princip borde följa samma regler som övriga jordbruksarrenden. Endast
i de fall dessa bestämmelser kunde antas vara hindrande för kommunerna
i deras verksamhet borde särskilda regler uppställas. Departementschefen
anförde vidare följande.

Den samhällsutveckling som ägt rum under de senaste decennierna har
medfört att den kommunala verksamheten vidgats i olika avseenden. Eftersom
bebyggelseplanering och bostadsförsörjning numera i betydande grad
är kommunala angelägenheter, har mångå kommuner förvärvat avsevärda
markområden avsedda för bebyggelse. Ökade möjligheter för kommun att
anskaffa mark har tillskapats genom att lån för markförvärv kan erhållas
och genom tillkomsten av förköpslagen. I fall marken inte omedelbart skall
användas för kommunalt ändamål kan det ofta vara lämpligt att marken
arrenderas ut för jordbruk. För att den kommunala verksamheten inte skall
hindras eller fördröjas är det emellertid av vikt att kommunen kan återfå
dispositionen över marken när det blir aktuellt att använda denna för annat
ändamål.

Under remissbehandlingen har det gjorts gällande att de kommunala arrendeupplåtelserna
helt bör undantas från besittningsskyddsbestämmelserna.
Jag delar inte denna uppfattning. De berättigade krav kommunen har
att fritt kunna förfoga över marken får inte medföra att arrendatorns intresse
av en varaktig besittning lämnas obeaktat. Vid åtskilliga kommunala arrenden
är förhållandena sådana att upplåtelsen måste betraktas som permanent.
Den ökade kommunala markanskaffningen torde ha medfört att
antalet sådana arrenden blivit större. Finner kommunen det förenligt med
sina intressen att upplåta mark som gårdsarrende eller som sidoarrende för
längre tid än ett år, bör arrendatorn vid arrendetidens utgång ha rätt till
förlängning av avtalet.

Emellertid kan det ofta vara svårt för kommunen att i förväg överblicka
en så lång arrendetid som fem år och avgöra om marken kan behöva tas
i anspråk inom denna tid. I en sådan situation är det tänkbart att kommunen
av försiktighet underlåter att upplåta marken som gårdsarrende. För att
undvika ett minskat utbud av sådana arrenden bör minimitiden för upplåtelse
av kommunalt gårdsarrende bestämmas till ett år. Sådan minimitid
gäller även enligt kommunala arrendelagen. Förlängning av arrendeförhållandet
föreslås ske för samma tid som upplåtelsetiden. Genom en begränsning
av arrendetiden kan kommunen således få till stånd en prövning av
besittningsskyddsfrågan med relativt korta mellanrum. Jag vill emellertid
understryka vikten av att upplåtelsetiden inte sätts kortare än som föranleds
av omständigheterna i det enskilda fallet.

De föreslagna bestämmelserna om minimitid vid kommunala arrendeupplåtelser
kritiserades i några motioner. Motionärerna yrkade att undantaget
från bestämmelserna om minimitid vid kommunala arrenden borde begränsas
till att avse fall, då arrendestället till större delen var beläget inom fastställd
plan. I sitt utlåtande (3LU 1970:80) anförde tredje lagutskottet att utskottet
inte hade någon erinran mot den principiella lösning som jordabalksforslaget
innebar i fråga om de kommunala arrendeupplåtelserna. Utskottet
(majoriteten) påpekade vidare att det i realiteten inte var någon större
skillnad mellan arrendelagsutredningens och propositionens förslag.

Utskottet anförde vidare bl. a. följande.

LU 1974:35

En begränsning av reglerna om minimitid vid kommunala arrendeupplåtelser
till sådana fall, då arrendestället ligger helt eller delvis inom planlagt
område, skulle innebära en betydande risk för att den kommunala verksamheten
hindras eller fördröjs. Ett exempel får belysa vad som har sagts
nu. Antag att mark tillhörig en kommun har reserverats för visst i stadseller
byggnadsplan angivet ändamål av hög angelägenhetsgrad och att det
därefter på grund av omständigheter, som ligger utanför kommunens kontroll,
visar sig att det ifrågavarande området inte kan användas på sätt som
åsyftats. I ett sådant fall är det rimligt, att kommunen skall ha möjlighet
att för samma ändamål snabbt kunna ta i anspråk annan mark, som tillhör
kommunen. Den mark som därvid kan komma i fråga blir i det tänkta
fallet i första hand inte planlagd mark. I anslutning till exemplet vill utskottet
erinra om att kommunen inte enligt de föreslagna arrendebestämmelserna
torde ha någon möjlighet att utan samtycke av arrendatorn fö disponera
den utarrenderade marken före arrendetidens utgång.

En synpunkt som i sammanhanget är värd beaktande är, att intresset
av att genom lagstiftning skydda den enskilde inte gör sig lika starkt gällande
i förevarande sammanhang som när fråga är om att medge eller förhindra
förändringar i ett bestående rättsförhållande. Vid utformningen av reglerna
om minimitiden vid kommunala upplåtelser bör man således hålla i minnet,
att kommunens motpart har valfrihet så till vida att han kan avstå från
det tillämnade arrendet, om han finner det vara mera förenligt med sina
intressen. Inte heller skall bortses från att upplåtelsetidens längd regelmässigt
har stor betydelse för arrendeavgiftens storlek.

På grund av vad som har anförts kan utskottet inte biträda de motionsvis
framställda yrkandena. Motionerna bör därför avslås i förevarande del. Utskottet
vill dock understryka vikten av att upplåtelsetiden inte sätts kortare
än som föranleds av omständigheterna i det enskilda fallet.

I en till utskottets utlåtande fogad reservation anförde utskottets minoritet,
sju ledamöter (c, fp, m), att en undantagsregel obestridligen borde gälla
när kommunalt arrendeställe till större delen var beläget inom planlagt område.
Däremot var det inte lika givet att undantagsregeln borde gälla vid
andra kommunala gårdsarrenden. Minoriteten anförde vidare följande.

Utgångspunkten när det gäller regleringen beträffande kommunala jordbruksarrenden
bör vara, att kommun skall vara jämställd med varje annan
jordägare. Avsteg från denna grundsats, som arrendelagsutredningen anslutit
sig till och som det föreliggande förslaget också bygger på, bör få komma
i fråga endast om särskilda och tungt vägande skäl gör det motiverat. Av
vad som anförts nyss framgår, att sådana skäl får anses föreligga i fråga
om minimitiden vid upplåtelse av gårdsarrende, när arrendestället till större
delen ligger inom fastställd plan. Även om vissa skäl kan anföras för ytterligare
avsteg från den angivna grundsatsen i fråga om minimitiden, anser
utskottet inte att dessa skäl är av erforderlig styrka. Tvärtom kan skäl anföras
mot den utformning av bestämmelserna om minimitid som föreslås i propositionen.
Den föreslagna regleringen kan nämligen befaras leda till att
kommunerna till förfång för jordbrukare enbart av bekvämlighetsskäl kommer
att teckna ettåriga avtal även om det i det särskilda fallet inte finns
något behov av en så kort arrendetid.

Minoriteten tillstyrkte på så sätt motionerna att undantagsregeln för kommunala
gårdsarrenden skulle gälla endast om arrendestället till större delen

LU 1974:35

låg inom fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

Riksdagen biföll utskottets förslag.

Motionen

I motionen framhålls att möjligheterna för kommun att sätta arrendetiden
vid gårdsarrenden till ett år har kommit att begagnas av kommunerna i
mycket stor utsträckning oavsett om exploatering är aktuell eller icke. Enligt
motionärerna förekommer det fall där kommunerna begär att få teckna
ett årsarrende på egendomar, som förvärvats för och inlagts i plan som

strövområde. För arrendatorn är det emellertid ett väsentligt avbräck att

icke med säkerhet kunna planera sin drift på längre tid än ett år i sänder.
Det torde därför enligt motionärernas mening vara befogat med en undersökning
i vilken utsträckning kommunerna opåkallat begagnar sin möjlighet
till ettårsarrenden även vid gårdsarrenden. Åtskilliga kommunala arrenden
är - såsom redan departementschefen påpekade vid jordabalkens
tillkomst - att betrakta som permanenta. Om en utredning ger vid handen
att kommunerna missbrukar undantagsregeln i strid med jordabalkens huvudsyfte
att bereda jordbruksarrendatorerna trygg besittningsrätt, bör lagregeln
enligt motionärernas uppfattning ändras. Motionärerna hävdar att
den allmänna meningen är att kommunerna strävar efter ettårsarrenden
oavsett exploateringsläget.

Remissvaren

Motionsyrkandet tillstyrks av Lantbrukarnas riksförbund och Föreningen
Sveriges jordbruksarrendatorer. Arrendatorsföreningen anser det i vart fall
nödvändigt att kommunernas avtalspraxis blir föremål för undersökning.
Lantbruksstyrelsen och Lantbruksnämnden i Östergötlands län tillstyrker på så
sätt motionen att de föreslår att omfattningen och konsekvenserna av kommunala
ettårsarrenden närmare undersöks. Även arrendenämnderna.För Kristianstads
län och Malmöhus län hävdar att en undersökning bör göras av i
vilken utsträckning kommunerna utan tillräckliga sakliga skäl begagnar sin
möjlighet till ettårsarrenden. Motionen avstyrks av Svea hovrätt och Svenska
kommunförbundet. Till kommunförbundets yttrande finns fogat en reservation
av fyra ledamöter, såvitt avser motiveringen.

Lantbruksstyrelsen upplyser att många kommuner genom inköp men även
genom exempelvis donationer förvärvat stora arealer jordbruksjord. En del
kommuner använder sig av korttidskontrakt på mark som ligger i närheten
av tätorter eller eljest beträffande mark, som kommunen avser att inom
en nära framtid disponera för annat än utarrendering, medan annan mark
upplåts på längre tid, vanligen fem år. Andra kommuner använder sig så
gott som undantagslöst av rätten att upplåta jordbruksarrende på endast

LU 1974:35

ett år i sänder. Lantbruksstyrelsen påpekar vidare att en indirekt effekt av
bruket att vid kommunala arrenden upplåta mark för endast ett år i sänder
är att arrendatorer av sådan jord inte kan erhålla statligt stöd till jordbrukets
rationalisering. För att lånegaranti eller bidrag skall kunna lämnas till arrendator
krävs nämligen normalt att arrendatorn är tillförsäkrad en arrendetid
av minst fem år.

Lantbruksstyrelsen erinrar om att kommunernas rätt i förevarande hänseende
är mer omfattande än som föreslogs i arrendelagsutredningens betänkande.
Lantbruksstyrelsen, som godtog utredningens förslag, förklarar
sig alltjämt ha den uppfattningen att kommunen i detta sammanhang kräver
en viss särbehandling. Däremot anser lantbruksstyrelsen att det är svårt
att motivera att kommunerna till skillnad från andra markägare skall vara
generellt befriade från kravet på i princip femårig arrendetid. Ligger marken,
vilket ej sällan är fallet, långt från kommunens tätort (tätorter) och finns
heller inga aktuella planer på ändrad markanvändning, bör lagen vara densamma
för kommuner som för andra markägare. Att upplåtelse av gårdsarrende
i det senare fallet skett med endast ettåriga arrendetider synes
lantbruksstyrelsen obestridligt. Innan frågan görs till föremål för lagändring
anser lantbruksstyrelsen dock att omfattningen och konsekvenserna av dylika
upplåtelser bör närmare undersökas.

Enligt Lantbrukarnas riksförbunds uppfattning torde det i realiteten förhålla
sig så, att kommunerna strävar efter att utsätta kortare arrendetid än fem
år. Detta medverkar till att arrendatorernas ställning blir otrygg. Något skäl
att bibehålla den för kommunerna gynnsammare regeln kan enligt förbundet
inte anses föreligga. Vill en kommun - på grund av speciella skäl - få
möjlighet att utsätta kortare arrendetid än fem år, står den möjligheten
alltid öppen att hos vederbörande arrendenämnd ansöka om dispens. Det
extra besvär som detta kan medföra anser förbundet rimligen ej vara av
den storleksordningen att man bör avstå från att få enhetliga regler för
de s. k. gårdsarrendena.

Arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län framhåller att ett
sätt att motverka olägenheterna för kommunerna vid längre upplåtelsetider
än ett år är att bestämmelse om rätt för kommunen att under arrendetiden
återtaga mark tas in i arrendeavtalet. Sådant förbehåll måste dock godkännas
av arrendenämnden enligt 9 kap. 2 § tredje stycket JB. Arrendenämnderna
håller det inte för uteslutet att det i Kristianstads län och Malmöhus län
förekommer fall av ettåriga kommunala gårdsarrenden, i vilka upplåtelsen
utan större olägenhet för kommunen hade kunnat bestämmas att gälla för
längre tid. Nämnderna anser sig därför kunna på så sätt tillstyrka motionen
i denna del att en undersökning görs av i vilken utsträckning kommunerna
utan tillräckliga sakliga skäl begagnar sin möjlighet till ettårsarrenden även
vid gårdsarrenden.

Lantbruksnämnden i Östergötlands län anför att de av motionärerna påtalade
förhållandena att kommunerna utnyttjar sin möjlighet att teckna avtal om

LU 1974:35

gårdsarrenden på kortare tid än fem år och därigenom begränsar arrendatorernas
möjlighet att planera på längre sikt har uppmärksammats även
i Östergötlands län. Ettåriga arrenden kan enligt nämndens uppfattning i
och för sig vara klart motiverade från kommunal synpunkt inom områden
där kommunen har aktuella planer på ändrad markanvändning. Inom områden
där ändrad markanvändning icke är aktuell från kommunens sida
torde motiv saknas för att kommunerna till skillnad från andra markägare
skall vara befriade från kravet på femårig arrendetid vid gårdsarrenden. Lantbruksnämnden
ansluter sig därför till motionärernas krav om en utredning
om omfattningen och konsekvenserna av aktuella upplåtelser.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer påstår att dess erfarenheter av
kommunernas tillämpning av undantagsregeln bekräftar vad motionärerna
anfört. Kommunerna saknar enligt föreningen i sin tillämpning tillräcklig
insikt om att ettårsregein är en undantagsregel. Föreningen hävdar att
kommunerna numera oftast reser anspråk på att ha en generell rätt till
ettårsarrende. Det synes föreligga någon central rekommendation härom.
Föreningen baserar detta antagande på det förhållandet att kommunernas
attityd ändrats markant så att de nu är i stort sett obenägna att teckna
avtal på längre tid än ett år. Föreningen finner det ytterligt angeläget att
denna tendens stävjas och anser det under alla förhållanden nödvändigt
att man undersöker kommunernas avtalspraxis för att få verifierat i vilken
omfattning ettårsupplåtelse sker. Till stöd för sin uppfattning åberopar föreningen
några flagranta exempel på när arrendeupplåtelse för längre tid än
ett år vägrats utan att enligt föreningen sakligt motiverade skäl förelegat.

Svea hovrätt erinrar om att gällande bestämmelser är resultatet av en avvägning
mellan å ena sidan kommunens intresse av att snabbt kunna få
dispositionsrätten över mark som utarrenderats i avvaktan på exploatering
och å andra sidan arrendatorns behov av trygghet i besittningen av arrendestället.
Vad som talar för och emot en längre minimitid förde kommunala
arrendena var föremål för en noggrann granskning under förarbetena till
JB. Skäl att nu frångå den ståndpunkt som togs vid JB:s tillkomst föreligger
enligt hovrättens mening inte.

Svenska kommunförbundet uppger att kommunerna har förvärvat omfattande
markarealer. Förvärven har i en del fall skett för relativt omgående
exploatering men i andra fall för exploatering på längre sikt. Markreserverna
innehåller i betydande omfattning värdefull jordbruksjord. Det är angeläget,
framför allt ur kommunal- och nationalekonomisk synpunkt, att denna jord
i avvaktan på exploatering används för jordbruk. Lämpligast sker detta
genom utarrendering till jordbrukare.

Trots angelägenheten av att jorden sålunda kommer till meningsfull användning
under tiden fram till exploateringen är utarrenderingen, framhåller
förbundet, endast av sekundärt intresse för kommunerna. Det primära intresset
upptas självfallet av att marken utan längre dröjsmål kan ställas
till förfogande när exploatering blir aktuell. Kommunerna kan därför inte

LU 1974:35

utan betydande nackdelar upplåta marken för längre arrendeperioder. Vid
jordabalkens tillkomst ansågs kommunerna ha behov av att även vid gårdsarrenden
få använda ettårig arrendetid. Behovet härav är enligt förbundets
mening alltjämt lika starkt. En ändring av det slag som begärs i motionen
skulle, anser förbundet, med all sannolikhet resultera i att kommunerna
i framtiden undviker att upplåta sin jord på gårdsarrende. En sådan utveckling
är inte eftersträvansvärd och torde också stå i motsatsförhållande
till de intressen motionärerna bevakar.

I vad mån ettårsarrenden verkligen förekommer utan grundad anledning
är visserligen för förbundet obekant. Förbundet anser dock att nackdelarna
för arrendatorn av ettårigt gårdsarrende inte får överdrivas. Om uppenbart
missbruk förekommer torde vederbörande kommun enligt förbundet befinna
sig i den situationen att den vid uppsägning inte har någon hållbar grund
för brytande av arrendatorns besittningsskydd. Detta innebär i praktiken
att arrendatorn med fog kan från början räkna med avsevärt längre besittning
av arrendemarken än vad arrendekontraktet egentligen anger. Styrelsen vill
också framhålla att ettårsarrenden kan utåt framstå som opåkallade i större
omfattning än vad som överensstämmer med verkliga förhållandena. Exploateringstakten
och utbyggnadsplanerna i en kommun kan ju bli föremål
för genomgripande och snabba förändringar. Dessa förändringar kan ibland
vara föranledda av faktorer som i förväg varit svåra att förutse. Det är
därför naturligt och motiverat att kommunerna vid utarrendering av sin
mark iakttar största försiktighet i fråga om arrendetidens längd. Enligt förbundets
mening är den begärda lagändringen varken lämplig eller behövlig.

Förbundsstyrelsens minoritet anför att vad som ovan upptagits i andra stycket
borde ha utgått ur yttrandet.

Dödsbos besittningsskydd

Gällande ordning m. m.

Såsom framgår av det föregående (s. 2) gäller för sidoarrende i motsats
till gårdsarrende ej krav på minimitid. Om arrendetiden vid sidoarrende
bestäms till ett år eller kortare tid, är upplåtelsen ej förenad med besittningsskydd
(9:7). Bakgrunden härtill är att gårdsarrendatorer generellt sett
anses vara i behov av starkare skydd än sidoarrendatorer och att det anses
viktigt att parterna vid sidoarrende har större avtalsfrihet.

Bestämmelserna i 9 kap. 2 § andra stycket JB om minimitid för gårdsarrende
är enligt lagens förarbeten inte tillämpliga på juridiska personer,
således ej heller på dödsbo. Departementschefen uttalade härom i propositionen
(1970:20, del B s. 861): "Enligt min mening kan ett arrendeavtal
omfatta arrendatorns bostad endast när upplåtelsen sker till fysisk person.
Dödsbo eller annan juridisk person kan nämligen inte sägas ha bostad på
arrendestället. Upplåtelse till annan än fysisk person kommer därför alltid
att följa de regler som gäller för andra jordbruksarrenden än gårdsarrende”
(dvs. sidoarrende).

LU 1974:35

Vad nu upptagits innebär för dödsbos besittningsskydd följande.

Om arrendatorn redan vid avtalets tecknande är ett dödsbo blir frågan
om arrendetidens längd en ren förhandlingsfråga mellan parterna. Arrendatorn-dödsboet
kan inte med stöd av lagen kräva att tiden skall bestämmas
till minst fem år. Om i detta fall tiden bestäms till längre tid än ett år
är det fullt giltigt, och arrendatorn har då i enlighet med huvudregeln i
9:7 också rätt till förlängning. Jordägaren kan dock säga upp avtalet för
villkorsändring och begära att den nya arrendetiden endast skall omfatta
ett år, varefter besittningsskyddet upphör.

Om arrendatorn vid tiden för avtalets tecknande var en fysisk person
och han avlider innan arrendeförhållandet upphört, övergår hans rättigheter
och skyldigheter enligt avtalet på dödsboet. Detta framgår inte direkt av
lagtexten men följer av allmänna rättsregler. Därav följer också att den
rätt till förlängning av avtalet som arrendator hade i livstiden flyttas över
på dödsboet.

Jordägaren kan även i detta fall säga upp avtalet och begära ändrade
villkor. Om han, under åberopande av 9 kap. 7 § JB och att dödsboet inte
kan inneha gårdsarrendet, kräver att arrendetiden skall vara ett år torde
arrendatorn-dödsboet i varje fall i normalfallet inte ha någon rätt till längre
avtalstid än ett år.

Motionen

1 motionen hänvisas till departementschefens ovan redovisade uttalande
att reglerna om gårdsarrenden inte är tillämpliga på dödsbo. Motionärerna
anser att den försämring i besittningsskyddshänseende för dödsbo, som denna
ordning innebär, är opåkallad. Enligt motionärernas mening är de personliga
förhållanden inom dödsboet sådana att dödsboet är i behov av
samma besittningsskydd som den fysiska personen. Motionärerna menar
att det till och med torde finnas fog att hävda att dödsboförhållandena
många gånger är sådana att besittningsskyddet har större uppgift att fylla
än om den fysiska arrendatorn fortlevat. Det finns därför enligt motionärernas
uppfattning ett starkt behov av sådan lagändring att dödsbos arrendeavtal
likställs med gårdsarrende.

Remissvaren

Motionsyrkandet tillstyrks av Svea hovrätt och Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer.
Lantbrukarnas riksförbund och lantbruksnämnden i Östergötlands
län tillstyrker motionens yrkande, såvitt avser dödsbo, som härrör
sin rätt från tidigare arrendator, men avstyrker yrkandet när det gäller dödsbo,
som tillträder nytt arrende. Även lantbruksstyrelsen anser att en viss
åtskillnad bör göras mellan å ena sidan det fallet att dödsboet tillkommit
under arrendetiden och å andra sidan det fallet att dödsbo önskar nyetablering
av arrende. Styrelsen tillstyrker att frågan om dödsbos besittningsskydd när -

LU 1974:35

mare utreds. Motionsyrkandet avstyrks av arrendenämnderna för Kristianstads
län och Malmöhus län.

Svea hovrätt erinrar om att den i motionen påtalade inskränkningen i
besittningsskyddet är för dödsbos vidkommande en nyhet i förhållande till
de före jordabalken gällande reglerna om minimitid och optionsrätt för sociala
arrenden. Sakliga skäl för att göra åtskillnad mellan det fall när gårdsarrende
innehas av fysisk person och det fall när det innehas av dödsbo föreligger
enligt hovrättens mening icke. Det synes hovrätten befogat att på sätt i
motionen framhålls helt jämställa dödsbo med fysisk person i fråga om
besittningsskyddet vid gårdsarrende. Då dödsbo arrenderar en bebyggd jordbruksfastighet
är i regel delägarna eller flertalet av dessa bosatta på gården.
Det förtjänar också att i detta sammanhang framhållas att det anförda uttalandet
i jordabalkspropositionen beträffande bostad vid gårdsarrende knappast
står i god överensstämmelse med vedertagen tolkning av begreppet
bostadslägenhet i 12 kap. samma balk. Även begreppet "bostad åt arrendatorn
och honom närstående” i 10 kap. 1 § jordabalken synes hovrätten
böra ges samma tolkning som bostadslägenhet i 12 kap. Något uttalande
om inskränkning i skyddet för dödsbo finns således icke i motiven till 1968
års lagstiftning om bostadsarrende, vilka regler i huvudsak överförts till
10 kap. jordabalken. Någon skillnad på arrendatorns skyddsbehov, för det
fall att ett dödsbo arrenderar eller när en enskild dödsbodelägare arrenderar
marken till en av boet ägd sommarstuga, föreligger uppenbarligen icke.
Reglerna om besittningsskydd för bostadsarrende är följaktligen tillämpliga
även på dödsbo. Det nu anförda anser hovrätten utgöra ytterligare stöd
förståndpunkten att dödsbo jämväl i fråga om besittningsskyddet vid gårdsarrenden
bör jämställas med fysisk person. Med hänsyn till det återgivna
departementschefsuttalandet synes för tydlighetens skull en ändring vara
påkallad i berörda lagrum i jordabalken.

Lantbruksstyrelsen framhåller att dödsbo som arrendator inte i alla lägen
saknar besittningsskydd men att sådan arrendator på grund av bestämmelsen
i 9 kap. 7 § JB har en annan och sämre rättsställning än arrendator som
är fysisk person. Styrelsen utgår då ifrån att besittningsskyddet för dödsbo,
som har tillkommit under avtalstiden, inte räcker till mer än att ge dödsboet
förlängning på i regel en ettårsperiod.

Till viss del får detta sämre rättsskydd enligt styrelsens mening anses
vara befogat. Från det allmännas sida finns det inte anledning att uppmuntra
till bevarande av dödsbo. Nyetablering av arrende där arrendatorn är dödsbo
synes styrelsen knappast böra behandlas på annat sätt än vad lagen i motsvarande
läge gör med arrendatorer som är exempelvis aktiebolag eller handelsbolag.

Har dödsboet däremot tillkommit under arrendetiden finns det ofta skäl
att inte avveckla dödsboförhållandet alltför snabbt. Här kan man enligt styrelsens
mening inte bortse från att lagen i denna situation ger arrendatorn

LU 1974:35

ett sämre skydd än som sker i normalfallet. Styrelsen erinrar också om
att arrendelagsutredningen enhälligt föreslog att besittningsskydd skulle tillkomma
arrendatorer som var dödsbon. Lantbruksstyrelsen anser att det
kan finnas skäl att närmare undersöka hur bestämmelserna om besittningsskydd
verkat i de fall en arrendator avlidit och efterträtts av ”dödsbo”
samt att i förekommande fall vidta de lagändringar som kan erfordras för
att få till stånd en ändamålsenlig ordning.

Även lantbruksnämnden i Östergötlands län hävdar att jordägare vid tidpunkten
för förlängning av arrendeavtal med under arrendetiden tillkommet
dödsbo synes kunna med framgång kräva att avtalet endast skall förlängas
med ett år, varigenom besittningsskyddet upphör. Lantbruksnämnden, som
anser att bl. a. sociala skäl talar för att dödsbo i nämnda situation tillerkänns
samma lagliga rätt som tillkommer fysisk person i berört avseende, har
inget att erinra mot en lagändring som tillgodoser detta önskemål.

Lantbrukarnas riksförbund understryker att delägarna i dödsbo - främst
den efterlevande maken - kan för sin försörjning vara beroende av att få
fortsätta arrendet. Även om så blir fallet genom ny upplåtelse av jordägaren,
kan arrendetiden komma att bestämmas till kortare tid än fem år, vilket
i sin tur leder till minskad trygghet. En lämplig avvägning synes förbundet
vara att ett dödsbo, som härrör sin rätt från en tidigare arrendator, tillförsäkras
rätt till gårdsarrende. Däremot anser förbundet inte att man bör gå så långt
att ett dödsbo, som tillträder ett nytt arrende, bör få räknas som gårdsarrendator.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer förklarar sig dela motionärernas
inställning. Föreningen påpekar att den tidigare sociala optionsrätten var
ärftlig.

Arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län förklarar att man
som en av utgångspunkterna för sitt yttrande gjort den bedömningen av
rättsläget att dödsbo efter arrendator, som avlider under arrendetiden, inträder
i arrendatorns rättigheter och skyldigheter enligt avtalet och därför
vanligen kan påräkna att-om dödsboet så önskar - få arrendeavtalet förlängt
under en period om fem år. Enligt nämnderna blir det alltså först efter
utgången av denna förlängningsperiod om fem år som jordägare torde kunna
påfordra att arrendeavtal skall tecknas för endast ett år.

Arrendenämnderna påpekar vidare att gällande bestämmelser om arrendators
besittningsskydd, vilka har varit i kraft under drygt två år, tillkommit
efter ett långvarigt och omfattande utredningsarbete och genom avvägning
av motstridiga intressen. Starka skäl synes därför kunna fordras för att redan
nu ta upp förlängningsrättsreglerna till omprövning. Arrendenämnderna
känner för sin del inte till några olägenheter av möjligheten för jordägare
att göra ettårsupplåtelser till dödsbon. Det synes arrendenämnderna sannolikt
att situationen med dödsbo som tillträdande arrendator är mycket
sällsynt. Härtill kommer att motionärernas förslag att dödsbos arrendeavtal
skall betraktas som gårdsarrende kan medföra komplikationer. Förhållan -

LU 1974:35

dena växlar uppenbarligen starkt mellan olika dödsbon. Ovissheten om den
tid under vilken dödsbo kommer att bestå bör beaktas. Någon anledning
för lagstiftaren att medverka till att dödsbo blir bestående under lång tid
har enligt arrendenämndernas mening inte påvisats.

Besittningsproceduren

Gällande ordning

Enligt JB har jordägaren att säga upp arrendeavtalet inte bara när han
vill att avtalet skall upphöra utan även när han endast önskar få till stånd
en ändring av arrendevillkoren. Vill arrendatorn att arrendet skall förlängas
men att villkoren skall ändras, måste han också säga upp avtalet.

Uppsägning skall enligt 9 kap. 3 § ske senast ett år före arrendetidens
utgång, om avtalet träffats för minst fem år. I annat fall skall uppsägning
ske senast åtta månader före arrendetidens utgång. Om avtalet inte uppsägs
inom rätt tid, anses det förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock
längst fem år. Det bör observeras att överenskommelse om annan minimitid
för uppsägning än de nu angivna inte är bindande för arrendatorn men
däremot för jordägaren (8 kap. 2 § st. 1). Arrendatorn har således alltid
rätt att säga upp avtalet med tillämpning av den avtalade minimitiden.

Besittningsproceduren inleds med att arrendeavtalet sägs upp. Dessförinnan
bör dock normalt diskussioner direkt mellan parterna ha ägt rum.
Förhandlingarna måste sättas i gång i så god tid att ovan angivna uppsägningstider
kan iakttas, om diskussionerna ej leder till överenskommelse.
Om jordägaren säger upp avtalet behöver hans uppsägning inte innehålla
någon förklaring om avsikten med uppsägningen. Säger däremot arrendatorn
upp avtalet för villkorsändring, måste han i uppsägningen begära förlängning
på ändrade villkor. Skulle arrendatorn inte i uppsägningen begära förlängning,
gäller uppsägningen för avflyttning.

Kan parterna ej heller sedan uppsägning skett komma till en godvillig
uppgörelse, ankommer det på jordägaren att ta nästa steg genom ätt sända
avflyttningsmeddelande enligt 9 kap. 10 § st. 1. Detta gäller också när arrendatorn
är den uppsägande. Avflyttningsmeddelandet skall vara skriftligt
och skall innehålla att arrendatorn, om han inte går med på att flytta, har
att senast två månader efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta
tvisten till arrendenämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som
enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Ett viktigt undantag gäller dock.
Meddelandet måste antingen överlämnas till arrendatorn eller sändas i rekommenderat
brev under hans vanliga adress och överlämnas till hushållsmedlem
eller i förekommande fall kontorsanställd. Däremot finns inte, såsom
vid uppsägning, möjligheten att lägga meddelandet i postlådan. Kan
man inte få tag på arrendatorn eller hushållsmedlem eller kontorsanställd,
så är det inte möjligt att för tillfället överlämna meddelandet med rättslig

LU 1974:35

verkan. Det är fullt möjligt att ta in avflyttningsmeddelandet i själva uppsägningshandlingen.
Härvid mäste emellertid beaktas att som nyss anförts
i viss utsträckning skilda regler gäller för sättet för uppsägning och sättet
för överlämnande av meddelandet.

Sedan avflyttningsmeddelandet lämnats i föreskriven ordning har arrendatorn
enligt 9 kap. 10 § st. 2 två månader på sig från det att han fick
del av meddelandet att hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Gör han
inte det, förfaller rätten till förlängning. Hänskjutandet sker genom att arrendatorn
ger in en skriftlig ansökan om prövning till nämnden. Om frågan
om förlängning av arrendeavtalet inte skulle vara avgjord, innan arrendetiden
går ut, har arrendatorn enligt 9 kap. 11 § rätt att sitta kvar till dess
frågan är slutligt avgjord. Tidigare arrendevillkor skall därvid gälla, tills
nya villkor blir fastställda för tiden efter arrendetidens utgång. Om arrendatorns
talan om förlängning bifalles, skall villkoren för det fortsatta arrendet
fastställas. Nämndens beslut eller, vid överklagande, domstolens dom gäller
som nytt avtal (9 kap. 12 §). Bifalles inte arrendatorns talan, kan jordägaren
eller arrendatorn begära skäligt uppskov med avträdet (9 kap. 13 §).

Som jämförelse kan här nämnas att beträffande hyra av bostadslägenhet
gällde enligt 12 kap. JB ursprungligen en liknande besittningsprocedur. Den
viktiga skillnaden förelåg dock att hyresgäst inte hade rätt att säga upp
hyresavtal i och för villkorsändring. År 1973 företogs vissa ändringar i besittningsproceduren
(SFS 1973:187). Sålunda infördes i 12 kap. 54 § en rätt
även för bostadshyresgäst att säga upp hyresavtal för villkorsändring. I motsats
till vad som är rådande vid jordbruksarrende gäller uppsägningen dock
inte samtidigt för avflyttning, vilket innebär att hyresgästen, om han är
missnöjd med de hyresvillkor som hyresnämnden fastställer inte kan lämna
lägenheten. Vidare infördes i 12 kap. 49 § en skyldighet för hyresvärd att
lämna avflyttningsmeddelande inom tre månader efter hyrestidens utgång,
lakttages ej denna tid är uppsägningen utan verkan, om hyresgästen ej före
tremånaderstidens utgång har hänskjutit tvisten till hyresnämnden eller ändå
avflyttat.

Någon motsvarighet till dessa ändringar gjordes ej när det gäller besittningsproceduren
vid jordbruksarrende.

Frågans tidigare behandling

Arrendeiagsutredningen föreslog i sitt betänkande (SOU 1968:57) att såväl
jordägaren som arrendatorn skulle kunna begära ändring av villkoren för
den nya arrendeperioden. Som skäl härför åberopades att ändrade konjunkturer
liksom ändrade yttre förhållanden kunde motivera en sänkning av
arrendet utan att arrendatorn skulle behöva säga upp avtalet för avflyttning
och därigenom behöva riskera att mista hela arrenderätten. För en sådan
rätt att påkalla villkorsändring talade enligt utredningen inte bara ett abstrakt
rättvisekrav utan också ett starkt praktiskt behov.

LU 1974:35

Begäran om villkorsändring skulle ske i form av uppsägning. I denna
skulle anges att mottagaren, om han inte godtog uppsägningen skulle väcka
klander inom två månader. Klanderhänvisningen skulle vidare innehålla
meddelande om var klandertalan skulle anhängiggöras. Passivitet inför
uppsägningen medförde att de villkor som angetts i uppsägningen blev gällande.
Enligt utredningen kunde fall tänkas där underlåtenhet att klandra
uppsägningen kunde komma att leda till resultat som från materiell synpunkt
framstod som mindre tillfredsställande. Risken härför bedömdes dock inte
vara särskilt stor.

När det gällde uppsägning till avflyttning föreslog utredningen att jordägaren
skulle vara skyldig att i sin uppsägning ange vilken grund han stödde
sig på. Enligt utredningen var det angeläget för en arrendator, som hade
besittningsskydd, att fl veta om det var någon mening med att klandra
uppsägningen eller vad han skulle grunda en eventuell klandertalan på.

I propositionen (1970:20, del B s. 867) förklarade departementschefen sig
kunna godta utredningens förslag om att även arrendatorn skulle tillerkännas
rätt att påkalla ändring av villkor för arrende. Regeln föreslogs gälla generellt
för alla jordbruksarrenden med rätt till förlängning. Departementschefen
anförde vidare följande.

Besittningsskyddsprocedurens utformning torde i utredningens förslag huvudsakligen
sammanhänga med att arrendatorn tillerkänts rätt att påkalla
villkorsändring. Enligt min mening behöver detta förhållande inte medföra
att förfarandet i besittningsskyddsfrågor vid jordbruksarrende utformas principiellt
annorlunda än vid hyra och bostadsarrende. Uppsägning bör sålunda
i princip gälla nyttjanderättens upphörande. Arrendator som önskar få till
stånd prövning av villkoren för kommande arrendeperiod bör i uppsägningen
kunna begära förlängning av avtalet på ändrade villkor. Har jordägaren sagt
upp avtalet men kan överenskommelse inte träffas om förlängning av arrendeavtalet
eller om villkoren förden nya perioden, bör det åligga jordägaren
att meddela arrendatorn att denne har att dra tvisten under prövningsorganets
bedömande, om han inte går med på att flytta. Hänskjuts tvisten
inte till prövningsorganet, förfaller arrendatorns rätt till förlängning. Sägs
avtalet upp av arrendatorn utan begäran om villkorsprövning, upphör det
att gälla vid arrendetidens utgång. Innehåller uppsägningen sådan begäran,
bör samma förfarande tillämpas som när jordägaren verkställt uppsägningen.
Såväl förlängningsfrågan som villkorsfrågan blir således föremål för förhandling
mellan jordägaren och arrendatorn och båda dessa frågor kan underställas
prövningsorganet. Vill jordägaren påskynda förhandlingarna kan han tillställa
arrendatorn meddelande att han påfordrar att arrendatorn skall flytta.
Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till prövningsorganet, förlorar
han rätten till förlängning. Någon skyldighet för part att i uppsägningshandlingen
precisera de önskade villkoren bör inte föreligga.

Beträffande frågan om det borde införas någon tidsfrist inom vilken avflyttningsmeddelande
måste avlämnas anförde departementschefen i specialmotiveringen
(s. 984) följande.

LU 1974:35

Vid bostadsarrende gäller enligt 2:77 NJLatt avflyttningsmeddelande skall
lämnas senast två månader före arrendetidens utgång och att underlåtenhet
att iaktta denna tidsfrist medför förlängning av arrendeavtalet på fem år.
Enligt min mening passar en sådan regel mindre väl ihop med vad jag
föreslagit om rätt för arrendatorn att säga upp arrendeavtalet med begäran
om förlängning av avtalet på ändrade villkor. Vid sådan uppsägning skulle
regeln kunna medföra risk för rättsförlust för arrendatorn genom att avtalet
förlängs på oförändrade villkor om jordägaren underlåter att lämna avflyttningsmeddelande.
Vidare skulle svårigheter kunna uppstå i de fall parterna
kommit överens om en relativt kort uppsägningstid för arrendatorn. Med
hänsyn lill de nackdelar som således är förenade med att låta bestämmelsen
om avflyttningsmeddelande inom viss tid gälla för jordbruksarrenden innehåller
departementsförslaget inte någon sådan regel. Inte heller har jag
funnit det behövligt att tvinga fram avgöranden i förlängningstvister genom
någon annan lagregel, mera anpassad till övriga regler om jordbruksarrende.

I anledning av propositionen väcktes några motioner med förslag om
förtydligande av bestämmelserna i 9 kap. 10 § så att det klart skulle framgå
att avtalet måste ha sagts upp för att bestämmelserna om villkorsändring
skulle äga tillämpning. Tredje lagutskottet tillstyrkte i sitt av riksdagen godkända
utlåtande (1970:80) motionerna i förevarande del.

Angående den närmare innebörden av bestämmelserna i 10 § anförde
utskottet (s. 209) bl. a. följande.

Av den föreslagna lydelsen framgår inte alldeles klart, när avflyttningsmeddelandet
skall tillställas arrendatorn. Framhållas bör, att något krav på
att detta skall ha skett före arrendetidens utgång inte uppställs. Eftersom
arrendatorn inte är skyldig att avträda arrendestället förrän han efter uppsägning
har fått jordägarens avflyttningsmeddelande och frågan om förlängning
av avtalet blivit slutligt avgjord, kan det inträffa, att arrendatorn
kommer att sitta kvar på arrendestället under lång tid efter arrendetidens
utgång. För denna tid kan andra arrendevillkor än som gällt under den
avtalade upplåtelsetiden komma att fastställas (13 §). Utskottet vill dock framhålla
att vad som har anförts inte utesluter möjligheten av att man, om alltför lång
tid får förflyta mellan arrendetidens utgång och avflyttningsmeddelandet, får
anse att jordägaren härigenom samtyckt till att uppsägningen inte skall gälla, i
följd varav avtalet enligt 3 § skall anses förlängt på oförändrade villkor och
för tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år.

Såsom framgår av det föregående (s. 14) gjordes år 1973 vissa ändringar
i besittningsproceduren när det gällde hyra av bostadslägenhet. Syftet med
ändringarna var dels att ge hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet för
villkorsändring, dels att undanröja olägenheterna vid hyresvärds uppsägning
av att hyresgästen under längre tid svävade i ovisshet om rätten till förlängning
av hyresavtalet.

I den till grund för Kungl. Maj:ts förslag liggande departementspromemorian
(Ds Ju 1972:5) föreslogs en ordning motsvarande den vid jordbruksarrende.
Förslaget frångicks emellertid i propositionen (1973:23), och i stället
föreslogs och godtogs av riksdagen den ordning som redovisats ovan under

LU 1974:35

rubriken ”Gällande ordning”. I samband med att departementschefen redogjorde
för förslaget om frist för avlämnande av avflyttningsmeddelande
anförde han (s. 121) beträffande motsvarande tillämpning vid arrende följande.

Motsvarande ändring bör ej göras i fråga om besittningsskyddsproceduren
vid jordbruks- och bostadsarrende (9 kap. 10 §, jfr. 10 kap. 6 § JB). 1 dessa
fall gäller nämligen arrendatorns uppsägning för villkorsändring också för
avflyttning och jordägaren bör ej kunna göra sådan uppsägning utan verkan
genom att ej lämna avflyttningsmeddelande. Att, som Svea hovrätt ifrågasatt,
ge olika regler för jordägarens resp. arrendatorns uppsägning skulle
enligt min mening leda till ett alltför komplicerat regelsystem.

Motionen

1 motionen erinras om att enligt äldre arrenderegler kunde ett arrendeavtal
ingås på bestämd tid utan uppsägningsklausul. Avtalet upphörde då utan
vidare på den bestämda slutdagen. Under vissa förutsättningar kunde emellertid
arrendatorn genom fortsatt brukande efter slutdagen fä till stånd tyst
förlängning av avtalet. Detta förlopp kom enligt motionärerna i själva verket
att bli det fullständigt dominerande i fråga om avtal på bestämd tid. Det
otillfredsställande var härvidlag att klarhet om förlängningen av avtalet icke
förelåg förrän efter den avtalade tidens utgång.

Motionärerna hänvisar därefter till arrendeutredningens förslag, propositionens
förslag och det ovan redovisade uttalandet av tredje lagutskottet
samt anför att man i realiteten kommit helt tillbaka till det gamla otillfredsställande
läget att klarhet om fortsatt arrende kanske inte nås förrän
efter avtalstidens utgång. Den därav följande ovissheten har enligt motionärernas
mening ökat genom riksdagens uttalande om tyst samtycke.
Enligt motionärernas mening har JB i stället för att skingra den gamla
ovissheten fördubblat denna. Arrendatorn kommer efter uppsägning att sväva
i ovisshet för det första om han skall fä något avflyttningsmeddelande
och för det andra - om detta lämnas sent - huruvida avflyttningsmeddelandet
och uppsägningen över huvud är giltiga.

Med det nu beskrivna förhållandet räder enligt motionärerna ostridigt
missnöje hos såväl jordägare som arrendatorer. Parterna förstår icke proceduren
med de dubbla meddelandena. Det ställer sig många gånger svårt
att för medborgaren i gemen förklara att han icke behöver fästa något större
avseende vid en uppsägning. Det ställer sig lika svårt att förklara för honom
att ett meddelande, som lämnats lång tid efter avtalets reella förlängning,
kan beröva honom den förlängda avtalstid han trott att han uppnått.

Motionärerna påpekar vidare att en uppsägning alltid i princip skall gälla
till upphörande även om parterna är överens om att förlängning skall ske
och att endast villkoren avses ändras. Det är omvittnat att detta formella
krav, som innebär en uppsägning i strid med parternas avsikt, åstadkommit
onödiga motsättningar på arrendemarknaden. Det skapar enligt motionä2
Riksdagen 1974. 8 sami. Nr 35

LU 1974:35

rernas mening också en helt förklarlig oro hos den arrendator som får en
upphörandeuppsägning, som i själva verket icke är avsedd att vara sådan.

Motionärerna understryker avslutningsvis att det inte torde råda något
tvivel om att arrendemarknadens parter livligt önskar ett återinförande av
det gamla systemet där det endast fordrades en handling för att nå uppsägningsefTfekt.

Remissvaren

Lantbruksstyrelsen, lantbruksnämnden i Östergötlands län och Lantbrukarnas
riksförbund tillstyrker motionsyrkandet. Arrendenämnderna för Kristianstads
och Malmöhus län tillstyrker på det sättet motionen att man föreslår att
en tidsgräns för lämnande av avflyttningsmeddelande bestämmes. Lantbruksstyrelsen
hemställer även att utskottet medverkar till lagändring så att
jordägare åläggs att i samband med uppsägningen ange grunden för denna.
Svea hovrätt finnér inte tillräckliga skäl nu föreligga för en lagändring av
den innebörd som åsyftas i motionen.

Lantbruksstyrelsen omtalar att styrelsen i stort sett kan instämma i motionärernas
kritik av bestämmelserna om uppsägningsförfarand
e t vid jordbruksarrende. Styrelsen påpekar vidare att det, när ett avtal
om jordbruksarrende sägs upp, i regel är jordägaren som företar uppsägning.
Hans syfte med uppsägningen är i det överväldigande antalet fall inte att
arrendatorn skall flytta utan att få till stånd en höjning av arrendet. Lagen
bör enligt styrelsen vara anpassad till denna normalsituation, vilket den
för närvarande inte är. Styrelsen anser att det är opraktiskt att kräva två
handlingar i stället för en för att få slut eller ändring på ett arrendeförhållande.
Det väcker dessutom ofta mycket stark irritation - hos båda parter - att
hot om avflyttning skall tillgripas i en situation där ingen av parterna räknar
med denna eventualitet.

Lagens nuvarande innehåll bygger enligt styrelsens förmenande uppenbarligen
på följande verklighetsfrämmande tanke. Jordägaren önskar en höjning
av arrendet. Arrendenämnden godtar jordägarens ståndpunkt, eller i
varje fall en viss höjning. Arrendatorns ståndpunkt är att han vill sitta
kvar men inte kan godta den höjning som arrendenämnden bestämt. 1 detta
läge har lagstiftaren inte velat tvinga arrendatorn att sitta kvar på villkor
som han inte godtar och har då inte sett någon annan lösning på problemet
än att tvinga arrendatorn att flytta. Eftersom han måste vara beredd på
detta kräver lagen det särskilda avflyttningsmeddelandet enligt 9:10 jordabalken.

Erfarenheten säger, enligt styrelsen, att de flesta arrendatorer hellre stannar
(en eller flera arrendeperioder) än flyttar därför att arrendet satts högre
än vad de angivit under förhandlingarna. 1 mål om arrendesättning brukar
därför vanligen arrendenämnden för att åstadkomma materiellt rättvisa resultat
be arrendatorn om besked huruvida han är beredd att stanna kvar,

LU 1974:35

även om jordägarens krav på arrendehöjning skulle bifallas (eventuellt höjas
till annat lägre belopp). I regel brukar arrendatorerna svara jakande på denna
fråga. Om arrendenämnden inte inhämtat sådant besked från arrendatorn,
måste arrendenämndens beslut normalt bli att arrendatorn förlorar sin rätt
till förlängning av avtalet. I flertalet fall överensstämmer en sådan utgång
inte med någondera partens önskan. Lagen bör därför enligt styrelsen göras
om så att den bättre passar till normalsituationen. Denna är, om inte båda
parter är inställda på förlängning på oförändrade villkor, vanligen följande.

Jordägaren vill höja arrendet. Arrendatorn är beredd på en viss höjning
men inte så stor som jordägaren begär. Ingendera parten har någon önskan
att arrendeförhållandet skall upphöra. Båda underkastar sig arrendenämndens
beslut om arrendets storlek. Lagtekniskt synes detta kunna lösas på
olika sätt. Styrelsen ansluter sig dock till arrendelagsutredningens förslag
att ställa parterna inför valet att säga upp för avflyttning eller ändrade villkor.
Väljer de det senare alternativet bör det kombineras med en regel att detta
innebär att de måste underkasta sig arrendenämndens beslut om villkoren.
Även om jordägaren är beredd att låta arrendatorn sitta kvar på de villkor
arrendenämnden bestämmer, bör arrendatorn i detta läge har möjlighet att
vägra att gå med på förlängning.

Lantbruksstyrelsen behandlar i sitt remissvar också uppsägningens
innehåll och erinrar om att arrendelagsutredningen föreslog att jordägare,
som ville bryta arrendatorns rätt till förlängning, i uppsägningen skulle
ange grunden för denna. Lantbruksstyrelsen finner det beklagligt att utredningens
förslag på denna punkt inte genomfördes. Det är nämligen enligt
styrelsen för en arrendator av avgörande betydelse att i ett tidigt skede
II veta vilken grund jordägaren åberopar för att bryta arrendatorns rätt till
förlängning. Åberopar jordägaren exempelvis självinträde, är det som regel
ingen idé för arrendatorn att ta upp tiden med en tvist inför arrendenämnden.
Åberopas däremot någon annan grund, exempelvis att arrendestället skall
läggas ner i rationaliseringssyfte, har arrendatorn en betydligt starkare ställning,
vilket gör att det kan vara idé för honom att vända sig till arrendenämnden.
En vanlig situation är att jordägaren säger upp för höjning
av arrendet men under ärendets gång - ofta på ett sent stadium - överraskande
gör gällande att han ämnar ta jorden under eget bruk. Eftersom
ingen intresseavvägning skall ske i ett sådant fall, har då arrendatorn och
arrendenämnden som regel inget annat att göra än att låta jordägaren få
sin vilja igenom. Detta är, framhåller styrelsen, givetvis inte tillfredsställande
och bör snarast rättas till, så att jordägare, som säger upp avtalet, i samband
med uppsägningen åläggs att ange grunden för uppsägningen. Grunder som
åberopas senare anser styrelsen åtminstone som huvudregel inte böra tillmätas
beaktande. Styrelsen föreslår därför att utskottet medverkar till en
ändring på denna punkt.

Även lantbruksnämnden i Östergötlands län ansluter sig till den kritik som
motionärerna riktat mot lagens bestämmelser om uppsägningsförfarandet

LU 1974:35

vid jordbruksarrende. Nämnden tillstyrker därför att 9 kap. JB ändras så
att förfarandet till såväl tid som innehåll blir entydigt.

Arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län erinrar om att
reglerna för uppsägning av arrendeavtal ansluter sig till samma system som
gäller inom hyresområdet, med den skillnaden att den 1 juni 1973 infördes
en ny bestämmelse på hyresområdet av innehåll att avflyttningsmeddelande
skall lämnas inom tre månader efter hyrestidens utgång. Enligt arrendenämnderna
har olägenheten otvivelaktigt uppkommit därigenom att ingen
tidsgräns har angivits för lämnande av avflyttningsmeddelande, såvitt angår
arrendeförhållanden. Sådan tidsgräns anser arrendenämnderna böra bestämmas
lämpligen med den utformningen att meddelande om avflyttning skall
lämnas senast sex månader efter uppsägningen, vid äventyr av att denna
annars blir ogiltig. Sådan tidslängd torde enligt arrendenämndernas mening
vara tillräcklig för de förhandlingar som lagstiftaren velat animera till och
skulle skapa klarhet i de rättsliga relationerna mellan parterna.

Lantbrukarnas riksförbund anser de i motionen påtalade olägenheterna riktiga.
För att råda bot på förhållandena synes det förbundet lämpligt att
införa den av arrendelagsutredningen förordade metoden att endast kräva
uppsägning. Önskar någon av parterna att endast arrendevillkoren skall ändras,
kan detta enligt förbundet ske i uppsägningshandlingen.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorcr biträder motionen i denna del
och betonar att den är ytterligt angelägen. Föreningen nämner som ett exempel
att en arrendenämnd har godtagit ett avflyttningsmeddelande som
lämnats 19 månader efter uppsägningen och alltså 7 månader efter det uppsagda
kontraktets utgång. Ett sådant system kan enligt föreningen icke accepteras.
Arrendatorns möjlighet att bryta ovissheten genom eget initiativ
till arrendenämnden saknar enligt nämndens mening i många fall betydelse.
Då förhandlingar föres, drar man sig nämligen för att bryta förhandlingsatmosfären
genom att hänskjuta ärendet till arrendenämnden. Detta psykologiskt
"hängande” läge kan ha lång varaktighet och förlänges på ett
obefogat sätt genom att avflyttningsmeddelandet i princip synes kunna lämnas
hur sent som helst.

Svea hovrätt erinrar om att när bestämmelsen om tidsfrist år 1973 infördes
beträffande hyra, avvisades en motsvarighet för jordbruks- och bostadsarrendenas
del. Hovrätten framhåller vidare att de önskemål som framställts
i motionen synes kunna tillgodoses inom ramen för den gällande lagstiftningen.
Den osäkerhet som ett dröjsmål från jordägarens sida med att skicka
avflyttningsmeddelande må innebära för arrendatorn kan för närvarande
undanröjas genom att arrendatorn sedan uppsägning skett, om överenskommelse
därefter ej träffas, utan att avvakta sådant meddelande hänskjuter
tvisten till arrendenämnden. Härigenom kan arrendatorn, om förhandlingar
ej kommit till stånd, snabbt vinna klarhet beträffande innebörden av uppsägningen
och eventuella villkor för en förlängning av avtalet. Eftersom
arrendenämnden i första hand skall söka åvägabringa en förlikning mellan

LU 1974:35

parterna, är det möjligt att även inför nämnden nå en uppgörelse mellan
parterna om fortsatt arrende utan att nämnden behöver tvångsvis avgöra
tvisten.

Prövning av arrendeavgiften

Gällande ordning

Såsom framgår av det föregående omfattar besittningsskyddsproceduren
också en möjlighet till omprövning av arrendevillkoren. Av särskild betydelse
är därvid frågan om arrendeavgiftens storlek. Enligt 9 kap. 9 § JB
skall arrendeavgiften vid oenighet mellan parterna fastställas till skäligt belopp;
den arrendeavgift jordägaren fordrar skall därvid godtas om den inte
är oskälig. Vid denna bedömning har arrendenämnden enligt förarbetena
(se nedan) att utgå från rådande marknadsförhållanden. Arrendenämnden
har alltså att söka ledning av vad som gäller vid jämförliga arrenden eller,
om en sådan jämförelse inte är möjlig, söka bilda sig en uppfattning om
vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala.

Bestämmelserna i 9 kap. 9 § JB undergick år 1973 viss redaktionell jämkning.
Syftet med jämkningen, som hade sin motsvarighet när det gällde
reglerna om prövning av hyra i 12 kap. 48 § JB, angavs vara att undanröja
risken för missförstånd att bestämmelserna skulle ge jordägaren rätt att
vid förlängning ensidigt bestämma avgiften för den fortsatta arrendeperioden.

Förarbetena till jordabalken

Arrendelagsutredningen konstaterade att besittningsskydd i form av optionsrätt
för arrendatorn inte kunde bli effektivt, om det inte samtidigt
innehöll någon form av spärr mot höjning av arrendeavgiften. Det allmännas
ingripande skulle emellertid inte sträcka sig längre än som behövdes för
att tillgodose syftet med besittningsskyddet. Villkoren för den nya arrendeperioden
borde enligt utredningen bestämmas med hänsyn till vad skäligheten
i det särskilda fallet fick anses kräva. Därvid var det i allmänhet
naturligt att utgå från de villkor som gällde när uppsägning skedde. Skyldighet
att visa skäligheten av villkor borde åligga den som ville ha ändring.
Att närmare försöka precisera vad som skulle anses vara skäligt arrende
fann utredningen vanskligt, främst därför att de förhållanden som påverkade
arrendenivån var så många och olikartade. Hänsyn kunde tas till den allmänna
arrendenivån i orten.

I samband med avgiftsregleringen berörde utredningen spörsmålet om
vilken inverkan en värdeförhöjning av arrendestället till följd av väntad
tätbebyggelse eller annan förestående eller sannolik exploatering kunde ha
på bedömningen av arrendeavgiftens storlek. Utredningen fann det inte

LU 1974:35 22

skäligt att arrendet skulle förränta det markvärde som hänförde sig till en
framtida ändrad markanvändning. Arrendet och övriga villkor borde i stället
bestämmas med utgångspunkt i förutom de gamla villkoren dels den allmänna
arrendenivån i orten, dels vad jordbruksarrendatorer i allmänhet
kunde antas vara villiga att betala i arrende för jord och hus av den beskaffenhet
och med det läge som det var fråga om i det aktuella fallet.

I propositionen (1970:20) anförde departementschefen (del B s. 865) att det
var nödvändigt med särskilda bestämmelser som medgav omprövning av
arrendevillkoren vid arrendeperiodens utgång. 1 annat fall skulle besittningsskyddet
lätt kunna sättas ur spel. Departementschefen underströk att det
dock måste beaktas att bestämmelserna skulle utgöra ett komplement till
besittningsskyddet och inte fungera som ett skydd mot befogade ändringar
av gällande avtalsvillkor. Arrendatorn borde därför vara skyldig att finna
sig i en sådan höjning av arrendeavgiften som med hänsyn till prisutvecklingen
och andra omständigheter framstår som skälig.

Beträffande frågan vad som skulle anses skäligt anförde departementschefen
följande.

För min del anser jag att som en grundläggande princip bör gälia att
arrendeavgiften skall avgöras av rådande marknadsförhållanden. För den
händelse parterna inte kan enas om arrendeavgiften bör som huvudregel
gälla att avgiften skall utgå med belopp som jordägaren fordrar men att,
om dennes krav är oskäligt, det bör kunna frångås och arrendeavgiften
fastställas till skäligt belopp. Är situationen sådan att arrendenivån för jämförliga
arrenden kan utrönas bör denna tjäna som utgångspunkt för skälighetsbedömningen.
Ofta torde jämförliga arrendeförhållanden dock inte
kunna åberopas. Frågan får då avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet
kan antas vara beredda att betala. Att i lagen närmare ange vad som skall
utgöra skälig arrendeavgift anser jag inte vara möjligt.

Motionen

I motionen framhålls inledningsvis att besittningsskyddets funktion i avgörande
grad är beroende av att de formella reglerna härom inte kan urholkas
genom ekonomiska villkor, som tvingar arrendatorn att lämna arrendestället.
Besittningsskyddet fyller sin uppgift endast om det på ett rimligt sätt frigör
arrendatorn från valsituationen att sitta kvar genom att acceptera en hög
arrendeavgift eller att flytta genom att vägra acceptera denna. Besittningsskyddets
avgörande fråga är därför frågan om intresseavvägningen vid avgiftsregleringen.

Motionärerna hävdar att man i praxis hitintills satt likhetstecken mellan
skälig arrendeavgift och rådande marknadsförhållanden. Rättstillämpningen
har härvid byggt på de ovan angivna departementschefsuttalandena. Enligt
motionärerna har emellertid utvecklingen visat att dessa uttalanden vilar
på ett förbiseende av det eljest notoriska förhållandet att jordbruksarrendemarknaden
är en utpräglad bristmarknad. Detta förhållande har nämligen

LU 1974:35

kommit att innebära att jordbruksarrendatorerna blivit utlämnade åt den
fria marknadsprissättningen, vilket i sin tur fått till följd att deras besittningsskydd
urholkats.

Motionärerna påpekar att redan före jordabalkens ikraftträdande hade systemet
att lediga arrenden utlämnas på anbud börjat vinna omfattning.
Antalet specialarrendatorer stiger. Det är här fråga om t. ex. maskinstationer
och maskinentreprenörer som har de fasta kostnaderna för sina maskiner
täckta i annan rörelse än jordbruk.

Enligt motionärerna stiger vidare antalet sidoarrenden ständigt, och de
har för närvarande mycket stor omfattning. Även dessa utmärkes i det
här aktuella sammanhanget av att den som bjuder på arrendet har sina
fasta kostnader täckta inom annan rörelse än den varå han lämnar anbud.
Dessa faktorer tillsammans har, menar motionärerna, drivit upp arrendenivåerna
till en höjd som närmar sig det orimliga. Man torde genomsnittligt
kunna säga att den nya arrendeavgiften höjes med 50-70 procent, om den
gamla perioden varit fem år. Har den gamla perioden varit tio år, är höjningarna
genomsnittligt 75-100 procent. Inte ens konsumentprisindex utvisar
en motsvarande höjning, ännu mindre jordbruksprodukternas intäkter
till brukaren. Resultat blir att brukaren fåren arbetsersättning betydligt under
lantarbetarlönen.

Motionärerna anser att avgiftsnivån i mycket hög grad domineras av sådana
avgifter som baseras på marginaljordar och marginalintäkter. Särskilt
snedvridande anser motionärerna anbudsförfarandena vara. Vid dessa kommer
nämligen endast de högsta buden till synes. De anbud som härrör
från "arrendatorer i allmänhet” kommer inte fram. Den skäliga marknadsnivån
kommer här aldrig i dagen.

Tillämpningen av 9 kap. 9 § JB har enligt motionärernas mening nu blivit
sådan att den urholkar arrendatorernas besittningsskydd. Motionärerna anser
det angeläget att bestämmelsen ges en sådan utformning att man med
skälighet menar en avgiftsnivå som är anpassad efter arrendeställets karaktär
och avkastningsförmåga. Det bör med nutida jordbruksstatistik icke vara
omöjligt att via analyser av den sittande brukarens bokföring och jämförelser
med normresultat, som utläses ur statistiken, nå fram till en mänskligare
bedömning än vad de nu gällande reglerna tvingar arrendenämnder och
fastighetsdomstolar till. I stället för marknadsnivån måste, anser motionärerna,
arrendeställenas avkastningsförmåga bli ledstjärna vid skälighetsbedömningen.

översyn av jordförvärvslagstiftningen

Kungl. Majit har den 28 juni 1974 bemyndigat chefen för jordbruksdepartementet
att tillkalla sakkunniga för att se över jordförvärvslagstiftningen.

I direktiven anförs bl. a. att prisnivån på jord- och skogsbruksfastigheter

LU 1974:35

har stigit kraftigt under senare år. Delvis är denna prisutveckling en följd
av penningvärdets förändring och i fråga om skogsmark också av det förbättrade
prisläget på skogsprodukter. Därutöver förekommer inte sällan att
överpriser betalas för mark i ren spekulation i kommande prisstegringar
och av andra orsaker som inte har med markens användning för jordbruk
eller skogsbruk att göra. Resultatet härav blir att priset på jordbruksmark
drivs i höjden till förfång för såväl jordbruket som konsumenterna. Dyrare
jordbruksmark betyder stigande livsmedelspriser men också svårigheter inte
minst för unga människor som vill ägna sig åt jordbruket som yrke att
köpa eller arrendera jordbruksmark till priser som står i rimligt förhållande
till avkastningen. Det är angeläget från samhällets synpunkt att denna utveckling
bryts. Enligt departementschefens mening finns nu anledning att
undersöka i vad mån det är möjligt att bidra härtill genom ändringar i
jordförvärvslagstiftningen.

Utgångspunkten för översynen bör enligt departementschefen vara att
lagen skall stödja en sådan hushållning med våra marktillgångar att ett
effektivt jord- och skogsbruk kan bedrivas i vårt land. Samtidigt bör lagen
liksom hittills främja jordbrukets rationalisering och ge företräde åt förvärvare
som kan förutsättas komma att väl ta till vara markens produktionsförmåga.

Bland de sakfrågor som de sakkunniga skall överväga bör här anmärkas
lämpligheten av att i lagen införa en bestämmelse som ger möjlighet att
vid tillståndsprövningen beakta om det avtalade priset överstiger fastighetens
beräknade avkastningsvärde vid användning för jordbruk eller skogsbruk.

I direktiven påpekas vidare att kommuns förvärv av jordbruksjord och
skogsmark är undantagen från prövning enligt jordförvärvslagen, och det
erinras om att tredje lagutskottet uttalade (3LU 1965:22 s. 35) att det fick
förutsättas att kommun inte begagnade sin förvärvsfrihet utan att först samråda
med lantbruksnämnden eller efteråt i görlig mån tillmötesgå nämndens
eventuella önskemål angående disponerandet av egendomen. De sakkunniga
bör enligt direktiven undersöka hur det sålunda förutsatta samrådsförfarande!
har fungerat och om det finns anledning att göra detta förfarande
obligatoriskt.

Direktiven innehåller vidare följande uttalande beträffande arrendeförhållanden.

Med markfrågorna hänger nära samman arremdeförhållanden i fråga om
jordbruksjord. Att det finns tillgång till arrendemark på skäliga villkor är
av stor betydelse när det gäller att skapa förutsättningar för jordbruksintresserade
personer utan eget kapital att ägna sig åt jordbruk. I den mån
ändringar i jordförvärvslagen och annan marklagstiftning leder till dämpad
markprisstegring, måste detta uppenbarligen få gynnsam inverkan på arrendeprisnivån.
Frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor
kommer att övervägas inom justitiedepartementet. S. k. sidoarrenden
är numera en vanlig form för storlekskomplettering av jordbruken.
De sakkunniga bör uppmärksamma detta problem och andra frågor i sam -

LU 1974:35

band med jordbruksarrenden som kan ha betydelse för utformningen av
jordförvärvslagstiftningen.

Remissvaren

Motionen i denna del tillstyrks av Föreningen Sveriges jordbruksarrendator.
Övriga remissinstanser avstyrker motionsyrkandet. Såväl lantbruksstyrelsen
som lantbruksnämnden i Östergötlands län anser dock att utvecklingen
på området bör följas med uppmärksamhet. Även Lantbrukarnas riksförbund
uttalar sig i den riktningen.

Svea hovrätt anser att ett fastställande av arrendet allenast efter arrendeställets
avkastningsförmåga skulle innebära en långtgående priskontroll
på arrendeområdet, något som vid utarbetandet av ifrågavarande led i arrendatorns
besittningsskydd varken avsetts eller ens diskuterats. Det förtjänar
enligt hovrätten att framhållas att den arrendenivå som skall läggas
till grund för arrendeavgifternas bestämmande skall avse jämförliga arrenden
och vid det normala gårdsarrendet således icke påverkas av erlagda arrendeavgifter
för specialarrenden eller sidoarrenden i annan mån än till den
del dessa kan verka höjande på den allmänna arrendenivån beroende på
principen om tillgång och efterfrågan. Den sålunda erhållna arrendeavgiften
får vidare icke framstå som oskälig i förhållande till det ifrågavarande arrendets
avkastningsförmåga. Skulle så vara fallet torde nämligen den situationen
föreligga att en arrendator i allmänhet icke kan antas vara beredd
att betala den ifrågasatta avgiften, varför denna bör sänkas av arrendenämnden.
Vad angår arrendenämndernas rättstillämpning förklarar hovrätten
sig sakna närmare kännedom härom.

Arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län kan inte ansluta
sig till motionärernas beskrivning av nämndernas tillämpning av 9 kap.
9 § JB. Det är visserligen riktigt att marknadsförhållandena skall i första
hand vara avgörande och att om en någorlunda fast arrendenivå finns i
orten denna nivå tjänar som utgångspunkt för bedömningen. Eftersom sådan
nivå ofta saknas, blir det av stor betydelse vad arrendatorer i allmänhet
är beredda att betala. Då arrendenämnderna fattar ställning härtill är nämnderna
medvetna om att det förekommer att arrendatorer för den första arrendeperioden
åtar sig att erlägga avgifter som på sikt inte är realistiska
och att jordägaren vid en senare förlängningstvist vitsordar att så är fallet.
Då nämnderna fastställer vad som är ortens pris eller vad arrendatorer i
allmänhet kan antas vara beredda att betala beaktar alltså nämnderna att
vissa arrendeavgifter inte kan anses vara uttryck för vad arrendatorer med
hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga på längre sikt är beredda att
betala.

Vad gäller frågan i en förlängningstvist om det utarrenderade arrendeställets
avkastningsförmåga beaktas den redan nu bland många andra omständigheter.
Nämnden bildar sig regelmässigt en viss uppfattning härom

LU 1974:35

åtminstone så till vida att arrendenämnden jämför arrendeställets avkastningsförmåga
med de eventuellt åberopade jämförelseobjektens avkastningsförmåga.
Därutöver gör nämnden en bedömning av arrendeställets förutsättningar
som ekonomiskt företag. Emellertid är det väl känt att avkastningsförmågan
har nära samband med bl. a. produktionsinriktning och arrendatorns
kvalifikationer. Det synes därför enligt nämndernas uppfattning
knappast möjligt att såsom motionärerna föreslår låta avkastningsförmågan
bli ledstjärna vid skälighetsbedömningen. Härtill kommer att det i många
fall är svårt att få fram tillräckligt omfattande och säkra uppgifter om olika
gårdars avkastning. Slutligen förtjänar framhållas att i de fall då avkastningsförmågan
kan fastställas med tillräcklig säkerhet motionärernas förslag
kan leda in på ett system i vilket jordägaren och arrendatorn delar skörderesultatet
efter viss grund. Ett sådant system tillämpas på många håll
utomlands men torde enligt arrendenämnderna inte anses vara önskvärt
i vårt land, eftersom det skulle innebära en återgång till betraktelsesätt som
bar upp gamla tiders tiondesystem.

Arrendenämnderna erinrar vidare avslutningsvis om att bara drygt två
år har förflutit sedan nya jordabalken trädde i kraft. Enligt arrendenämndernas
mening har motionärerna inte förebragt tillräckliga skäl för att redan
nu taga upp grunderna för bestämmande av arrendeavgift till omprövning.

Lantbruksstyrelsen menar att det pågår en markant ökning av arrendejordens
andel av den totala åkerarealen. För 1966 var den 30,6 procent,
och för 1973 hade den stigit till 38 procent. Till viss del är ökningen dock
skenbar, eftersom åtskilliga ägare av stora egendomar under senare år bildat
juridiska personer, till vilka jorden upplåtits genom arrendeavtal. Jämsides
med denna utveckling har det enligt styrelsen skett en påtaglig höjning
av avgiftsnivån vid jordarrende. Härmed sammanhängande problem har
enligt styrelsens uppfattning särskilt givit sig till känna i Skåne. Från jordägarhåll
har framhållits att höjningen av arrendeavgifterna framför allt varit
föranledd av en höjning av fastigheternas taxeringsvärden.

Lantbruksstyrelsen är medveten om att avgiftsnivån stiger på ett sätt
som inger viss oro för framtiden. Men även priserna på jord vid överlåtelse
av äganderätt stiger för närvarande kraftigt. Detta är en allmän företeelse
inom hela den västliga världen. Skulle man stoppa marknadskrafterna exempelvis
vid jordbruksarrende samtidigt som utvecklingen beträffande
markpriserna fick fortsätta som hittills är det enligt styrelsens uppfattning
inte sannolikt att detta skulle kunna ske utan andra och än svårare påföljder.
Styrelsen påpekar vidare i likhet med hovrätten att möjligheten för en arrendator
att i samband med förlängning få skäligheten av arrendeavgiften
prövad av opartiskt organ (arrendenämnden) i gällande rätt inte har till primärt
syfte att fungera som prisstopp eller en prispress på arrende. Den
är i stället en del av det komplex av bestämmelser som tillsammans skall
ge arrendatorn besittningsskydd. Styrelsen framhåller också att den jordhunger
som nu råder på både överlåtelse- och arrendesidan inte bara har

LU 1974:35

negativa effekter. En positiv sida är att jordbrukets rationalisering kan främjas.

En lagbestämmelse, som innebär att ett visst arrende i samband med
förlängning inte skulle fä sättas högre än att det motsvarade arrendeställets
avkastningsförmåga, skulle, hur rättvis en sådan lagändring än kan synas,
enligt styrelsens uppfattning med all sannolikhet föra med sig att intresset
hos många jordägare för att arrendera utjord skulle minska. Arrendegårdar
skulle i ökad utsträckning tagas underjordägarens eget bruk, och nya arrendegårdar
skulle inte utbjudas på marknaden. Sådana tendenser skulle
kunna motverkas genom lagbud, men intresset att utarrendera skulle med
all sannolikhet definitivt utplånas. Den reform som motionärernas önskar
är säkerligen förestavad av omsorg om arrendatorsklassen. Lantbruksstyrelsen
anser det dock sannolikt att dess genomförande på lång sikt i stället
skulle medföra ett direkt motsatt resultat.

Även om lagstiftaren skulle bestämma sig för det system som motionärerna
föreslår, återstår, framhåller styrelsen, likväl att lösa frågan hur avkastningsförmågan
i varje särskilt fall skall bestämmas. I mål och ärenden
om arrendesättning företas inte sällan utredning som är avsedd att visa
gårdens avkastningsförmåga. Sådana utredningar blir ofta mycket omfattande
men tjänar trots det sällan till egentlig ledning för avgörandet. Detta
är enligt styrelsens mening inte förvånande. Förhållandet förklaras av att
det är utomordentligt svårt för att inte säga omöjligt att med säkerhet fastställa
avkastningsförmågan hos en viss brukningsenhet eller viss jordbruksareal.
Jordbruk bedrivs - även i samma ort - på olika sätt och med olika
utbyte. För en brukare är det naturligt att driva gården extensivt och med
låg kapitalinsats; för en annan är motsatsen lika naturlig. Mellan dessa ytterlighetsfall
finns alla tänkbara mellanformer. När man frågar efter avkastningsförmågan
hos en viss jord beaktas inte heller alltid möjligheten att
genom rationalisering öka avkastningen i förhållande till tidigare brukning.
Detta moment är också särskilt svårt att bygga in i en kalkyl. Att försöka
sätta arrendet på grundval av jordbrukets avkastningsförmåga är, menar
styrelsen, tillspetsat uttryckt ungefär som om man skulle sätta priset vid
överlåtelse eller upplåtelse av industrimark på grundval av den avkastning
innehavaren kan beräknas fö av den verksamhet som kommer att bedrivas
på marken.

Sammanfattningsvis konstaterar lantbruksstyrelsen att den nya arrendelagstiftning
som trädde i kraft 1972 i stort sett synes ha svarat mot de förväntningar
som man då ställde. Att situationen inte är helt problemfri står
å andra sidan också klart. Utvecklingen bör därför följas med uppmärksamhet.
Tiden kan ännu ej anses mogen för några mera genomgripande
ändringar i 1970 års lag. De ändringsförslag som motionärerna gör är enligt
lantbruksstyrelsens mening inte ändamålsenliga och bör därför inte genomföras.

Lantbruksnämnden i Östergötlands län uppger att andelen arrenderad åker

LU 1974:35

av den totala åkerarealen i Östergötlands län är i stigande och uppgick 1973
till 49 procent. Efterfrågan på gårdsarrenden och tillskottsarrenden är mycket
stor, och en icke oväsentlig höjning av arrendenivån vid jordbruksarrenden
har noterats under senare år. Den nya arrendelagstiftningen, som trädde
i kraft 1972, har dock enligt vad nämnden erfarit haft en viss dämpande
effekt på utvecklingen i berört avseende. Den tid som har gått sedan lagstiftningens
ikraftträdande är dock alltför kort för att några långtgående
generella slutsatser härvidlag skall kunna dras. Utvecklingen de närmaste
åren bör följas med den största uppmärksamhet, och till dess att ytterligare
erfarenheter vunnits bör enligt lantbruksnämndens mening icke ändring
av gällande lagstiftning äga rum.

Lantbrukarnas riksförbund vitsordar motionärernas påstående att det råder
brist på arrendeställen. Förbundet anser det vidare vara ett i viss mån riktigt
konstaterande att avgiftsbestämningen är beroende på rådande marknadsförhållanden.
Marknadsprisernas dominans motiverar dock enligt förbundet
i och för sig icke någon lagändring. Anledning härtill föreligger först om
den höjer jordbrukets produktionskostnader eller sänker arrendatorernas levnadsstandard
på ett icke önskvärt sätt. Förbundet har beklagligtvis icke
tillräckligt underlag för en saklig bedömning av denna mycket viktiga fråga.
Ovissheten är särskilt stor beträffande avgifterna på den enskilda arrendemarknaden.
De publika jordägarnas avgiftspolitik är lättare åtkomlig och
torde vara i huvudsak känd. Den har under de cirka fem senaste åren präglats
av kraftiga höjningar. Förbundet finnér här motionärernas uttalande om
respektive 50-75 procents och 100-150 procents höjningar vederhäftigt, dock
med understrykning av att uttalandet är en generalisering. Det står också
klart att avgiftsregeln i 9:9 JB icke är ägnad att dämpa denna utveckling.
Regeln säger blott att avgiften skall vara skälig men uppehåller sig icke
alls vid vad som menas med skälig. Arrendereglerna skiljer sig här från
hyresreglerna, där lagtexten innehåller en viss definition av skälighetsbegreppet.
Om en undersökning av trenden i avgiftsbestämningarnas utveckling
visar att denna går i icke önskvärd riktning, beror detta enligt förbundet
säkerligen på att begreppsbestämning saknas i 9:9 JB.

Beträffande frågan om skälighetsbegreppet anför förbundet vidare följande.
Från jordägarsidan måste man kräva ett beaktande av att det allmänna
genom taxeringen ger uttryck för vad det allmänna anser arrendestället vara
värt och att jordägaren så att säga har det allmännas sanktion att kräva
förräntning härav. Samtidigt kan man med full rätt från arrendatorssidan
göra gällande att de i första hand på saluvärdena grundade taxeringsvärdena
inte står i rimligt förhållande till arrendeställets värde som jordbruksföretag.
Som jordbruk orkar det ej förränta saluvärdet. Här finns alltså en stark
motsättning. Den är välkänd för alla som sysslar med arrendeavgiftsproblemet.
Den består i att det allmännas ansrpåk på jordägaren i detta sammanhang
icke rättas efter det ändamål för vilket han använder fastigheten.
Så länge denna motsättning tillåts bestå kommer, enligt förbundets mening.

LU 1974:35

arrendeavgiftsproblemet aldrig att finna en rimlig lösning.

Förbundet anser att de problem som aktualiserats genom motionen således
är svåröverskådliga. Det är dock enligt förbundet klart att arrendatorernas
besittningsskydd förlorar sin verkan om arrendeavgifterna får sättas så höga
att arrendatorernas behållna inkomst sjunker samt att konstruktionen av
9:9 JB inte i sig själv innehåller någon garanti häremot. Förbundet anser
vidare att man inte kan bortse ifrån att tendensen vid bestämmandet av
arrendeavgifter är den, att avgifterna i stor utsträckning grundas på marknadsvärdena,
som i vissa fall på grund av föreliggande förhållanden isolerat
kan framstå som oskäliga. En objektiv belysning av om detta antagande
är riktigt och av dess räckvidd torde enligt förbundets uppfattning vara
på sin plats. På nuvarande stadium kan förbundet icke göra något definitivt
uttalande om de faktiska förhållandena i detta hänseende utan blott konstatera
att det av motionärerna kritiserade departementschefsuttalandet sätter
likhetstecken mellan ”rådande marknadsförhållanden” och ”skälig” - något
som inte alltid kan vara berättigat.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer, som till sitt yttrande har fogat
en princippromemoria, en kopia av fastighetsdomstolens vid Malmö tingsrätt
dom den 17 juli 1974 samt flera sammanställningar över skillnader mellan
gamla och nya arrendeavgifter, hävdar att i rättspraxis likhetstecken sätts
i stor utsträckning mellan avgiftsbenämningens nyckelbegrepp ”skälig” och
”marknadens avgiftsnivå”. Detta förhållande, som är en följd av de förarbetsuttalanden
som är vägledande för tillämpningen har medfört att besittningsskyddet
redan från början är ekonomiskt urholkat. Enligt föreningen
visar Malmödomen att jordbruksarrendatorerna utlämnas åt den fria marknadsprissättningen
på en bristmarknad. Föreningen påpekar vidare att
Malmöprocessen dessutom visar att besittningsskyddet är innehållslöst också
till följd av att den som vill åberopa detsamma måste ikläda sig en orimlig
ekonomisk risk (vinnande sidans kostnader 30 000 kronor, den förlorande
sidans kostnader 27 000 kronor). Jordbrukare saknar i praktiken, vilket bör
beaktas, möjlighet att få allmän rättshjälp.

I sin kritik av marknadsprincipen konstaterar föreningen att man i praktiken
aldrig kan komma fram till vad arrendatorer i allmänhet är villiga
att betala för ett visst arrende och samtidigt ta hänsyn till marknadsnivån
på orten. Marknadsnivån på orten bestämmes nämligen vid fri marknadsprissättning
av toppbuden, dvs. vad en enda av många spekulanter vill
betala. Vad arrendatorer i allmänhet är villiga att bjuda försvinner i jordägarens
papperskorg sedan denne sorterat ut samtliga anbud utom det högsta.
Till följd härav betyder marknadsprisprincipen också att likhetstecken sätts
mellan ”skälig” och ”högsta avgivna budet”. Skälighetsbegreppet har enligt
föreningen kommit att i praxis få den innebörden att jordägaren kan diktera
vad som är skälig arrendeavgift genom att tillse att arrendeavgifterna ständigt
höjs. Till följd av processkostnaden och avsaknaden av allmän rättshjälp
har arrendatorn inte möjlighet att försöka försvara sig häremot. Ett sådant

LU 1974:35

läge anser föreningen inte kunna tolereras på en bristmarknad. Det råder
enligt föreningen inte heller något tvivel om att jordägarsidan utnyttjar
detta läge. En arrendators investeringar kan uppgå till betydande belopp.
Dessa kan jordägaren tillgodogöra sig genom en avgiftssättning, som ryms
inom det nu kritiserade skälighetsbegreppet men som är ekonomiskt orimlig.

Föreningen vill häremot starkt understryka nödvändigheten av att i stället
arrendeställenas avkastningsförmåga blir ledstjärna vid skälighetsbedömningen.
Enligt föreningen för arrendeavgiften icke vara högre än att en god
jordbrukare kan få sin tillbörliga bärgning på gården. Föreningen anser inte
att egendomens faktiska avkastning i den aktuella brukarens hand skall
vara avgörande annat än om denne skönsmässigt sett kan anses vara en
normaljordbrukare och inriktningen på jordbruksdriften kan bedömas som
normal. Föreningen hävdar vidare att en tillämpning av avkastningsprincipen
inte medför större svårigheter eller behöver föranleda större kostnader
än en tillämpning av marknadsprisprincipen.

Föreningen anser avslutningsvis att även om den nya arrendelagstiftningen
har förtjänster harden, såvitt gäller avgiftsregeln, för arrendatorssidan
inneburit en djup besvikelse.

Överlåtelse av arrende

Gällande ordning

Enligt 1734 års lag förelåg vid jordbruksarrende rätt till överlåtelse (substitution)
på arrendatorssidan. Mot slutet av 1800-talet hade man dock allmänt
gått över till att i avtalen förbjuda substitution. Genom 1907 års nyttjanderättslag
bragtes lagen i överensstämmelse med den normala avtalssituationen.

Redan i 1907 års lag gjordes villkorat undantag för bl. a. långtidsarrenden.
Undantaget avsåg ursprungligen endast avtal på viss tid överstigande tjugo
år. Kvalifikationstiden sänktes år 1927 till minst femton och slutligen år
1943 till minst tio år.

Nämnda bestämmelser har överförts till 9 kap. 31 § JB. Enligt första stycket
gäller sålunda som huvudregel att arrendatorn inte utan fastighetsägarens
samtycke har rätt att överlåta arrenderätten. Gäller avtalet minst tio år föreligger
dock enligt andra stycket, om ej annat avtalats, en rätt för arrendatorn
att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan
nöjas. Arrendet skall dock först erbjudas jordägaren mot skyldighet för denne
att utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren anta erbjudandet,
skall han lämna besked därom inom en månad. Det är således
först sedan arrendatorn fullgjort sin hembudsskyldighet och jordägaren därefter
underlåtit att inom laga tid anta erbjudandet som arrendatorn får rätt
att överlåta arrendet.

Som ytterligare undantag från huvudregeln gäller enligt tredje stycket
att - om arrendatorn avlider under arrendetiden - dödsboet har, oavsett

LU 1974:35

för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer
långtidsarrendator. Hembudet till jordägaren skall dock göras inom
sex månader efter dödsfallet.

Substitutionsförbudet och undantagsregeln vid långtidsarrenden äger tilllämpning
även på arrenderättens övergång genom familjerättsligt fäng, bolagsskifte
eller liknande förvärv (9 § fjärde stycket).

Förarbetena

1936 års arrendeutredning anförde i sitt år 1938 avgivna betänkande (SOU
1938:18) med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen, vilket förslag
låg till grund för 1943 års ändringar i arrendereglerna, beträffande substitionsförbudet
bl. a. att de undantag från förbudet som då fanns stadgade
hade tillkommit med tanke därpå, att om arrendeupplåtelsen skett för lång
tid, det lättare kunde inträffa att arrendatorn av någon anledning såg sig
nödsakad att lämna arrendet före upplåtelsetidens utgång. Man hade för
sådant fall ansett billigheten kräva att arrendatorn fick tillgodogöra sig det
ekonomiska värde som själva arrenderätten kunde representera, ett värde
som måhända uppkommit genom de insatser av arbete och kapital som
arrendatorn gjort i syfte att uppdriva jordbrukets framtida avkastningsförmåga
och för vilka han, därest han kvarsuttit å fastigheten, kunnat beräkna
bliva gottgjord genom ökad produktion. Arrendeutredningen ansåg att det
alltjämt fanns fog för att behålla undantag från överlåtelseförbudet. Beträffande
frågan hur lång arrendetid som borde fordras för att överlåtelserätt
skulle föreligga anförde utredningen följande:

Att såsom i nyttjanderättslagen skett göra rätten att överlåta arrendet
beroende av att avtalet slutits för tid ej understigande femton år kan synas
vara en alltför stark begränsning av reglernas tillämplighet. Även om upplåtelsen
skett för kortare tid än femton år, kan det vara överensstämmande
med billigheten att arrendatorn åtnjuter förmånen att kunna överlåta arrendet
när han av någon anledning ej längre ser sig i stånd att driva jordbruket.
Då överlåtelserätten är ägnad att minska risken, att arrendatorn icke tillräckligt
gottgöres för sina strävanden att höja jordbrukets framtida avkastningsförmåga,
saknar nämnda rätt ej heller betydelse ur produktionens synpunkt.
Å andra sidan skulle en alltför stor frihet att överlåta arrende kunna
giva upphov till betänkliga missbruk. Det vore föga lyckligt, om arrenden
mera allmänt bleve föremål för affärstransaktioner i vinstsyfte. Dylik spekulation
är ägnad att direkt motverka de syften, som man velat ernå genom
att bereda arrendatorn en varaktig och tryggad besittning. Med hänsyn härtill
har det icke synts tillrådligt att bestämma förutsättningarna för överlåtelserätt
i överensstämmelse med vad som för närvarande är stadgat i den norrländska
arrendelagen. En skälig avvägning av de motsatta intressen som framträda
på detta område torde kunna ernås genom att beträda en medelväg mellan
nyttjanderättslagens och norrländska arrendelagens ståndpunkter i förevarande
avseende. Arrendeutredningen har ansett att upplåtelsen bör ha skett
för tid ej understigande 10 år för att överlåtelserätt skall föreligga.

LU 1974:35

1 propositionen 1943:346 anförde departementschefen, såvitt nu är i fråga,
att om en arrendator som besitter fastighet på grund av långvarigt kontrakt,
av någon anledning måste flytta före arrendetidens utgång, syntes det rimligt
att möjlighet till gottgörelse erbjöds för de insatser av arbete och kapital,
som han har nedlagt på fastigheten för att i framtiden vinna ökad avkastning.
Det låg därför nära till hands att arrendatorn borde få tillgodogöra sig det
ekonomiska värde, som själva arrenderätten representerade, när arrendet
frånträddes. Denna gottgörelse kunde, om jordägaren ej var villig att betala
densamma, beredas arrendatorn därigenom att arrenderätten mot vederlag
fick överlåtas å annan brukare.

Arrendelagsutredningen framhöll att det var en allmängiltig regel i gällande
rätt att den avtalspart, som hade att fullgöra en förpliktelse, inte kunde
befria sig därifrån genom överenskommelse med en tredje part om att denne
skulle överta förpliktelsen. I ett avtal om jordbruksarrende var arrendatorn
normalt alltid förpliktigad part. I enlighet härmed föreskrev arrendelagen
som huvudregel substitutionsförbud. Som motiv för förbudet tillkom enligt
utredningen att det för jordägaren var ett väsentligt intresse att själv få
bestämma vem som skulle bruka hans jord och i övrigt svara för arrendestället.
Eftersom skälen för upprätthållande av överlåtelseförbudet inte
kunde sägas ha minskat sedan det infördes, borde enligt utredningens mening
den angivna principen också vara utgångspunkten för den nya lagen.
Utredningen föreslog endast ett förtydligande av då gällande bestämmelser.
Även när det gällde undantaget vid tioårsarrende innebar utredningens förslag
endast ett förtydligande.

Departementschefen ansåg i propositionen 1970:20 (del. B s. 953) i likhet
med arrendelagsutredningen att substitutionsförbudet borde bibehållas och
att någon ändring inte skulle göras beträffande undantaget vid tioårsarrende.
Den ersättning, som jordägaren skulle utge, om han utnyttjade sin rätt
till inlösen, skulle enligt departementschefen motsvara arrenderättens överlåtelsevärde.
Att detta värde påverkades av arrendeavgiftens storlek torde
vara ofrånkomligt och innebar enligt departementschefens mening inte någon
obehörig kompensation till arrendatorn. Departementschefen ansåg
vidare, att av lagtexten borde framgå att överlåtelseförbudet ägde motsvarande
tillämpning vid familjerättsliga förvärv.

Motionen

I motionen påpekas inledningsvis att tioårsregeln inte var föremål för
några närmare överväganden i förarbetena till jordabalken. Enligt motionärerna
finns det emellertid i dag goda skäl för att ta upp frågan om inte
en viss uppmjukning av tioårsregeln kan vara påkallad. Man bör särskilt
observera, att det är en stel regel. Som alla sådana kan den enligt motionärerna
leda till otillfredsställande resultat. Arrendator med femårsarrende
ha sålunda inte laglig rätt att t. ex. sätta sin son i stället, om han så innehaft

LU 1974:35

arrendet i hela sitt aktiva liv. En knappt påbörjad tioårsperiod ger arrendatorn
en starkare rättsställning i detta avseende än kanske sju-åtta femårsperioder.
För att inte dra upp någon mera vidlyftig diskussion eller några mera djupgående
resonemang om avvägningen mellan jordägares och arrendatorers
intressen inskränker sig motionärerna till att begära en begränsad uppmjukning
av tioårsregeln, vilken bör kunna kompletteras med en regel som tar
sikte på förlängda femårsavtal. Det borde, anser motionärerna, vara tillräckligt
med att ett femårsavtal blivit förlängt en gång, för att arrendatorn
skall fä samma rätt att sätta annan i sitt ställe som vid tioårsavtal. I båda
fallen har ju jordägaren bundit sig för tio år.

Remissvaren

Arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län och Föreningen
Sveriges jordbruksarrendatorer tillstyrker motionärernas förslag att överlåtelserätt
införs så snart arrendeförhållandet varat i tio år, även om detta omfattar
mer än en arrendeperiod. Arrendatorsföreningen finnér det emellertid angeläget
att utredningen inte begränsas så som motionärerna föreslagit, utan
att den får omfatta arrendatorernas överlåtelsemöjligheter över huvud taget.
Motionen avstyrks av övriga fyra remissinstanser.

Arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län anför att regeln
i 9 kap. 31 § st. 2 JB uppenbarligen har tillkommit i avsikt att möjliggöra
för arrendatorn att tillgodogöra sig det ekonomiska värde som uppkommit
genom de insatser av arbete och kapital, vilka han har gjort för att driva
upp jordbrukets avkastningsförmåga, ett förhållande som i normalfallet även
är till jordägarens fördel. Förekomsten av substitutionsmöjligheten kan därför
antas stärka arrendatorns vilja att söka öka produktionen. I vad gäller
jordägarens intresse i detta sammanhang vill nämnderna erinra om att parterna
har möjlighet att avtala bort rätten för arrendatorn att sätta annan
i sitt ställe. Jordägare som av särskild anledning motsätter sig substitutionsrätt
för arrendatorn kan alltså på detta sätt tillvarata sina intressen.
Med utgångspunkt härifrån delar arrendenämnderna motionärernas uppfattning
att det rimligen inte bör vara någon skillnad på den arrendator,
som har ett tioårigt avtal, och den, som har fått sitt femårsavtal förlängt
för en ny femårsperiod.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer framhåller att rätten till överlåtelse
av arrende i själva verket är en betydelsefull del av besittningsskyddet.
Detta skall tillgodose bl. a. arrendatorns önskemål att så tryggt som möjligt
planera och driva sin näring. Denna tanke fullföljs ej om arrendatorn löper
risk att investeringarnas restvärde förloras på avträdesdagen. Den dispositiva
avtalsmöjligheten att säkra ersättning från efterträdaren för investeringar
är enligt föreningen helt utan praktisk betydelse. Föreningen hävdar att
det aldrig har funnits och i dag ej finns ett enda kontraktsformulär som
bevakar denna rätt. Inte bara Sveriges Jordägarförbunds utan även Lant 3

Riksdagen 1974. 8 sami. Nr 35

LU 1974:35

brukarnas riksförbunds formulär skyddar här jordägaren genom att skriva
bort arrendatorns möjlighet. Detsamma gäller domänverkets, Pastoratsförbundets,
universitetens och Kommunförbundets formulär. Ändring av
överlåtelseregeln torde därför enligt föreningens mening sakna praktisk betydelse,
så länge regeln förblir dispositiv.

Föreningen hävdar att förutsättningarna för frågan om rätt till överlåtelse
av arrende har förändrats. Tidigare var investeringarna inte så ekonomiskt
omfattande, samtidigt som det var fast praxis att arrendena gick i arv eller
att stor överlåtelsefrihet förelåg; antingen ärvdes investeringarnas restvärde
eller också sålde avträdaren dem till sin efterträdare. Numera har enligt
föreningen följande förändringar inträtt. Marknadens karaktär av bristmarknad
har skärpts. En arrendator vet vad han har men inte om han får något
nytt arrende, om han avträder. Investeringarnas omfattning och kostnad
har stigit oerhört. Arrendatorer på arrenden av här avsett slag kan ha investerat
50 000-100 000 kronor. Även större investeringar är vanliga. Vidare
har jordägarna ändrat sin attityd så att de nu i stort sett vägrar överlåtelse
annat än möjligen inom arrendatorns familj. De ändrade förutsättningarna
innebär att omständigheterna givit jordägaren möjlighet att tvinga arrendatorn
till investeringar, vilkas restvärde jordägaren gratis övertar på avträdesdagen.
Till stöd för detta påstående har föreningen åberopat ett antal
exempel på avtal och avtalsformulär. Tvånget uppkommer enligt föreningen
därigenom att jordägaren vägrar att själv investera och på så sätt ställer
arrendatorn i valet mellan att driva ett omodernt jordbruk, investera själv
på jordägarens villkor eller lämna arrendestället. Tidigare kunde arrendatorn
i denna valsituation utgå från att han skulle kunna överlåta investeringens
restvärde till sin efterträdare. På senare år har emellertid en radikal ändring
skett genom att jordägarna numera inte vill medge samma fria överlåtelser
som tidigare. Arrendatorernas skydd till näring inskränks väsentligt genom
denna förändring. Frågan är enligt föreningen så viktig att den inte bör
ställas på framtiden med motivering att man bör avvakta den nya lagstiftningens
verkan.

Föreningen påpekar också att det i princip inte är någon skillnad mellan
överlåtelserätt och besittningsskydd. Vad föreningen pläderar för är blott
att jordägaren icke vid överlåtelse skall ha annan rätt än vid avtalsförnyelse
med sittande arrendator. Denne bör således ha överlåtelserätt så länge ej
jordägaren har grund att bryta besittningsskyddet. En sådan lagändring skulle
lösa den oerhört svåra frågan om skydd för arrendatorns investeringar. Föreningen
anser att ett ökat skydd för arrendatorernas investeringar eller en
ökad överlåtelserätt också kommer att i hög grad vara i näringens intresse.
Arrendatorerna får stimulans till investeringar, eftersom de får möjlighet
att av sin efterträdare ta ut skälig ersättning för dessa. Jordägaren kommer
alltid att fia det skyddet att efterträdaren måste vara skäligen godtagbar.

Svea hovrätt anför att den överlåtelserätt som föreligger vid långtidsarrenden,
därest annat ej har avtalats, har ansetts motiverad av hänsyn till

LU 1974:35

den långa upplåtelsetiden och därmed förenade svårigheter att vid avtalets
ingående överblicka alla de omständigheter som kan föranleda att arrendatorn
tvingas före upplåtelsetidens utgång lämna arrendet. Billighetsskäl
har i detta fall ansetts kräva att arrendatorn får tillgodogöra sig det ekonomiska
värde som arrenderätten representerar, dvs. dess överlåtelsevärde.
Detta värde som ofta har uppkommit genom arrendatorns egna insatser
av arbete och kapital kan, om arrendatorn sitter kvar, tillgodogöras av honom
själv i form av ökad produktion. Den uppmjukning av tioårsregeln som
föreslagits i motionen skulle enligt hovrätten i praktiken beträffande flertalet
gårdsarrenden - för vilka gäller en minimiarrendetid om fem år och rätt
till förlängning av arrendeavtalet för i regel samma tid - medföra en allmän
substitutionsrätt för arrendatorn så snart hans arrendeavtal blivit förlängt
en gång. Detta anser hovrätten strida direkt mot den grundprincip på vilken
lagrummet vilar. Hovrätten erinrar om att, när tioårsregeln år 1943 infördes,
diskuterades möjligheten att sätta tiden till fem år i överensstämmelse med
vad som stadgades i den norrländska arrendelagen, men att detta inte ansågs
tillrådligt. Med de i jordabalken införda reglerna om minimitid och förlängningsrätt
för gårdsarrenden föreligger numera enligt hovrätten än mindre
skäl än år 1943 för att gå under tioårstiden. Hovrätten anser också att bestämmelsens
icke tvingande natur skulle, om den föreslagna ändringen
genomfördes, troligen medföra att bestämmelsen i större utsträckning än
som nu kan antas vara fallet skulle komma att sättas ur spel genom föreskrifter
i arrendeavtalet. Hovrätten avstyrker därför den föreslagna lagändringen.

Lantbruksstyrelsen medger att det finns många situationer där den lösning
som motionärerna vill fö till stånd ter sig naturlig. Styrelsen anser emellertid
att det torde höra till ovanligheten att en jordägare vägrar samtycke till
en överlåtelse till exempelvis en son som har utbildning och ordnad ekonomi.
Om gården även i fortsättningen skall vara utarrenderad torde den stabilitet
i förhållandena som på detta sätt åstadkommes ligga lika mycket i jordägarens
som i arrendatorns intresse. Motionärerna vill dock inte begränsa
utvidgningen till släktsituationer. Erfarenheten visar enligt styrelsen att där
substitutionsrätt (eventuellt villkorlig sådan) föreligger, utnyttjas rätten inte
sällan på så sätt att arrendatorn, särskilt om han har ett för honom fördelaktigt
kontrakt, mot vederlag (från tillträdaren till avträdaren) överlåter arrenderätten
till den som betalar bäst. Vederlag i sådana situationer är normalt
avsedda att täcka värdet av överlåtna lösören och av avträdande arrendatorn
bekostade förbättringar, men därutöver förekommer att vederlag lämnas
för själva arrenderätten. Man så att säga ”säljer optionsrätten”. Sådana transaktioner
är inte olagliga, men de är enligt styrelsen inte till gagn för näringen
och bör därför inte uppmuntras, vilket skulle bli fallet vid ett bifall till
motionen.

Man kan enligt styrelsen naturligtvis tänka sig att man bifaller motionen
men begränsar utvidgningen till fall där den nye arrendatorn är nära släkt

LU 1974:35

till den gamle. Styrelsen påpekar att bortsett från den av motionärerna omnämnda
sänkningen av kvalifikationstiden har utvecklingen sedan 1734 års
lag i stort sett hela tiden gått i riktning mot en begränsning av substitutionsrätten
vid jordbruksarrende. En motsatt utveckling föreligger däremot
vid sådana upplåtelsetyper som tomträtt, bostadsarrende och anläggningsarrende.
Betänker man bakgrunden och förutsättningarna för dessa avtal
är utvecklingen i bägge fallen naturlig. Det är en allvarlig sak att i dag
upplåta sin jord på arrende. Arrendatorn skall ju inte bara betala arrende.
Han har också under upplåtelsetiden i stort sett ensam ansvaret för en del
av jordägarens förmögenhet. Upplåtaren överväger därför noga om arrendatorn
med hänsyn till utbildning, tidigare verksamhet, ekonomi och annat
lämpar sig för uppgiften. Det ligger lika mycket i jordägarens som i näringens
intresse att ett ledigt arrende går till den som är bäst skickad för uppgiften.
Om arrendatorerna i ökad utsträckning under arrendetiden själva skulle
få utse efterträdare, skulle jordägarens prövningsrätt enligt styrelsens uppfattning
framstå som mer eller mindre överflödig, vilket med all säkerhet
i sin tur skulle minska jordägarnas villighet att upplåta jord på arrende.

Härtill kommer enligt styrelsen att bestämmelserna i jordabalken om den
villkorliga substitutionsrätten vid långtidsarrenden inte är tvingande. Om
motionärernas förslag genomförs, men bestämmelsen i ämnet inte görs tvingande,
är det, menar styrelsen, sannolikt att arrendatorns rätt till substitution
i större utsträckning än vad som nu är fallet kommer att skrivas bort i
kontrakten på samma sätt som redan nu vanligen sker med arrendatorns
rätt till ersättning för fristående förbättringar enligt 9:21 jordabalken. Reformen
blir i så fall en reform endast på papperet. Gör man däremot den
av motionärerna tänkta bestämmelsen tvingande - vilket synes bäst överensstämma
med motionens syfte - är risken mycket stor att man effektivt
begränsar jordägarnas intresse att utarrendera jord. Sammanfattningsvis finner
lantbruksstyrelsen därför att bifall till motionen på lång sikt inte kommer
att bli till fördel för vare sig arrendatorer, jordägare eller näringen som helhet.
Styrelsen avstyrker därför bifall till motionen.

Även Lantbrukarnas riksförbund har framhållit att den föreslagna lagändringen
inte skulle få någon praktisk betydelse, eftersom bestämmelsen inte
är tvingande. Förbundet utgår nämligen från att jordägare genomgående
i kontrakten uppställer villkor om medgivande för rätten att överlåta arrende.
Något skäl att utsträcka regeln på sätt motionärerna föreslagit finns därför
inte. Förbundet understryker slutligen att, om den av motionärerna föreslagna
bestämmelsen införs, den inte får göras gällande på löpande avtal.

Lantbruksnämnden i Östergötlands län pekar på att motionärerna särskilt
har poängterat att en arrendator - med femårigt kontrakt - inte har laglig
rätt att t. ex. sätta sin son i stället, även om han innehaft arrendet hela
sitt aktiva liv. Enligt nämndens mening torde det dock tillhöra undantagen

- under förutsättning att gården även fortsättningsvis skall utarrenderas

- att jordägaren vägrar samtycke till en överlåtelse av arrenderätten till

LU 1974:35

arrendatorns son, om denne har erforderlig utbildning och ordnad ekonomi.
Motionen syftar dock icke till en utvidgning av aktuell rätt enbart när
den nye arrendatorn är nära släkt till den avgående. Erfarenheter från länet
ger enligt nämnden vid handen att avgående arrendatorer med tioåriga och
lägre löpande arrendeavtal - vid överlåtelse av arrenderätten till annan person
än nära anförvant - icke sällan utnyttjar möjligheten att begära och få ersättning
för själva arrenderätten. Även om denna form av transaktioner
icke är olaglig torde den knappast kunna anses vara till gagn för jordbruksnäringen
och värd att stimulera, vilket skulle bli fallet vid ett bifall till
motionen. Av förenämnda skäl och då en begränsning i jordägarens möjlighet
att påverka valet av arrendator även skulle komma att verka hämmande
beträffande upplåtelser av egendomar som gårdsarrenden avstyrker
lantbruksnämnden bifall till motionen.

Utskottet

Inledning

Genom 1907 års nyttjanderättslag lades grunden till den moderna arrenderätten.
Redan i sin ursprungliga utformning innehöll lagen åtskilliga
tvingande bestämmelser, som tillvaratog den svagare partens (arrendatorns)
intressen. Vid de ändringar i lagen, som företogs under de följande decennierna,
ökades arrendatorns rättsskydd. Utskottet vill särskilt peka på
tillkomsten år 1943 av de s. k. sociala arrendereglerna. Dessa regler gav
arrendatorn viss möjlighet att mot jordägarens vilja sitta kvar på arrendestället
efter den avtalade arrendetidens utgång, s. k. optionsrätt. År 1968
skedde en viss omarbetning av arrendereglema, varvid infördes särskilda
bestämmelser om bostadsarrende och anläggningsarrende. 1 samband med
tillskapandet år 1970 av en ny jordabalk (JB) gjordes betydande ändringar
såvitt avser reglerna om jordbruksarrende. De sociala arrendereglerna avskaffades
och ersattes av bestämmelser om direkt besittningsskydd vid dels
jordbruksarrenden, som omfattar bostad för arrendatorn (s. k. gårdsarrenden),
dels övriga jordbruksarrenden (s. k. sidoarrenden) under förutsättning att
arrendetiden överstiger ett år. Bestämmelserna om besittningsskyddet har
utformats efter mönster från hyreslagstiftningen.

Det bör observeras att de nya arrendereglerna i 9 kap. JB, som trädde
i kraft den 1 januari 1972, i princip inte är tillämpliga på arrendeavtal som
slutits före ikraftträdandet. Vissa undantag har dock gjorts bl. a. i fråga
om besittningsskydd för äldre jorbruksarrenden (41 § lagen om införande
av nya jordabalken, JP).

Utskottet behandlar nedan fem motionsyrkanden, som samtliga syftar
till vissa ändringar i bestämmelserna om jordbruksarrende.

4 Riksdagen 1974. 8 sami. Nr 35

LU 1974:35

Kommunala arrendeupplåtelser

De sociala arrendereglema omfattade inte kommunernas jordbruksarrendatorer.
De senare fick besittningsskydd först genom 1946 års kommunala
arrendelag. Den betydelsefullaste skillnaden mellan de sociala arrendereglerna
och 1946 års lag låg i minimitiden för arrendeupplåtelse. Nyttjanderättslagen
föreskrev i sådant hänseende fem år medan 1946 års lag hade
en minimitid av ett år.

I samband med antagandet av jordabalken upphävdes 1946 års kommunala
arrendelag. Jordabalken bygger på principen att kommunala arrendeupplåtelser
skall följa samma regler som övriga jordbruksarrenden. I förarbetena
till jordabalken underströks att undantag från denna huvudprincip
bara fick göras när en viss bestämmelse kunde antas vara hindrande för
kommunerna i deras verksamhet. Ett sådant avsteg från huvudprincipen
har gjorts genom att den i 1946 års lag stadgade minimitiden vid kommunala
arrendeupplåtelser, ett år, överflyttats till jordabalken (9 kap. 2 §) och nu
gäller vid kommunala gårdsarrenden. För vanliga gårdsarrenden är minimitiden
fem år. Som skäl för den kortare arrendetiden vid kommunala
upplåtelser åberopades att det kunde vara svårt för en kommun att i förväg
överblicka en så lång arrendetid som fem år och avgöra om marken kunde
behöva tas i anspråk inom denna tid. Det var därför tänkbart att kommunen
i en sådan situationen av försiktighet skulle underlåta att upplåta marken
som gårdsarrende. För att undvika ett minskat utbud bestämdes minimitiden
vid upplåtelse av kommunalt gårdsarrende till ett år. Härigenom uppnåddes
den fördelen att kommunen kunde få till stånd en prövning av besittningsskyddsfrågan
med relativt korta mellanrum. Som framgår av det föregående
(s. 4-5) underströk emellertid såväl departementschefen som tredje lagutskottet
vikten av att upplåtelsetiden inte sätts kortare än som föranleds
av omständigheterna i det enskilda fallet.

I motionen 1974:976, yrkande 1, hemställs att riksdagen hos Kungl. Majit
begär sådan lagändring att det generella undantaget för kommuner beträffande
minimitid vid gårdsarrende upphävs. Till stöd för yrkandet anför
motionärerna att kommunerna i stor utsträckning underlåtit att följa den
av departementschefen och riksdagen givna anmaningen och i stället bestämt
arrendetiden till ett år oavsett om exploatering är aktuell eller inte. Motionärerna
understryker att det för arrendatorn är ett väsentligt avbräck att
inte med säkerhet kunna planera sitt jordbruk på längre tid än ett år. Motionärerna
anser det därför befogat med en undersökning av i vilken utsträckning
kommunerna opåkallat begagnar möjligheten till ettårsavtal vid
gårdsarrenden. Om en sådan utredning skulle ge vid handen att kommunerna
använder undantagsregeln i strid med JB:s huvudsyfte bör lagregeln
enligt motionärernas mening ändras.

Vid remissbehandlingen av motionen har flertalet remissinstanser tillstyrkt
att kommunernas avtalspraxis på detta område blir föremål för undersökning.

LU 1974:35

Av remissvaren framgår att många kommuner under senare år förvärvat
betydande arealer värdefull jordbruksmark. Utskottet vill framhålla att det
från flera synpunkter är angeläget att denna mark brukas i avvaktan på
en eventuell exploatering. Detta torde lämpligen kunna ske genom att kommunerna
upplåter marken till arrende. För arrendatorerna är det därvid angeläget
att arrendetiden inte sätts kortare än den vid gårdsarrende normalt
gällande minimitiden fem år. Om en arrendator ges möjlighet att planera
jordbruksdriften endast för ett år i sänder kan det enligt utskottets mening
uppstå betydande svårigheter för honom. Det förtjänar också att beaktas
att ett jordbruk i dag behöver betydande investeringar. Som bl. a. lantbruksstyrelsen
påpekar har en arrendator emellertid normalt inte möjlighet att
få statligt stöd - i form av lånegaranti eller bidrag - till jordbrukets rationalisering
om han inte är tillförsäkrad en arrendetid av minst fem år.
Lika svårt torde det vara för arrendatorn att vid korta arrendetider erhålla
banklån eller andra krediter till jordbruksdriften.

Mot arrendatorns således berättigade intresse av att kunna planera sin
jordbruksdrift under en längre tidsperiod måste emellertid vägas kommunens
intresse av att kunna ta sin mark i anspråk med relativt kort varsel.
Det är enligt utskottets uppfattning otvivelaktigt så att en föreskrift om
minsta arrendetid av fem år understundom skulle medföra ett betydande
hinder i kommunens verksamhet. Så torde vara fallet exempelvis beträffande
jordbruksmark som enligt stads- eller byggnadsplan skall användas för bebyggelse.
Utskottet finnér det därför i och för sig riktigt att kommunerna
givits en särställning när det gäller lagstadgad minimitid vid gårdsarrende.

Frågan är då om det kan anses motiverat att kommunerna skall - såsom
enda markägare - vara generellt befriade från kravet på i princip femårig
arrendetid. Svenska kommunförbundet åberopar i sitt remissvar (se s. 8)
som skäl för ett behållande av det generella undantaget beträffande arrendetiden,
att utarrendering av jordbruksmark är av enbart sekundärt intresse
för kommunerna och att den i motionen föreslagna begränsningen med
all sannolikhet skulle resultera i att kommunerna undviker att upplåta jord
till arrende. Kommunförbundet framhåller också att exploateringstakten och
utbyggnadsplanema i en kommun kan bli föremål för genomgripande och
snabba förändringar, vilka ibland kan vara föranledda av faktorer som i
förväg varit svåra att förutse.

Med anledning av vad Kommunförbundet sålunda anfört vill utskottet
framhålla följande. Under senare år har från kommunmedlemmarnas sida
visats ett allt större intresse för hur den egna kommunen förvaltar och
sköter sitt markinnehav. Det kan därför enligt utskottets uppfattning knappast
befaras att kommunerna vid en eventuell lagändring skulle låta värdefull
jordbruksmark bli liggande obrukad, om den inte inom klart förutsebar
tid behöver tas i anspråk för exploatering. Utskottet vill i detta sammanhang
även peka på den ändring i synen på jordbruket som förefaller vara
på väg. I den allmänna debatten sätts sålunda alltmer i fråga riktigheten

LU 1974:35

av att använda värdefull jordbruksmark tor bebyggelse. Även om självfallet
jordbruksmark också i fortsättningen måste i viss utsträckning tas i anspråk
för bebyggelse torde utvecklingen enligt utskottets uppfattning sannolikt
leda till att utarrendering av mark inte blir enbart ett sekundärt intresse
för kommunerna utan i vissa fall även kan lä ett primärt intresse. I den
mån kommunen kan förutse att marken kommer att användas till jordbruk
under längre tid ligger det givetvis i kommunens intresse att jorden brukas
på ett effektivt sätt, något som torde kunna uppnås endast om jorden upplåts
för längre tid. Även från kommunalekonomisk synpunkt torde det vara
av intresse med längre arrendetider, eftersom arrendeavgiftens storlek är
beroende av arrendetidens längd.

Utskottet vill vidare framhålla att det som regel tar en betydande tid
från det att fråga väckts om att använda visst markområde för bebyggelseändamål
till dess marken efter erforderliga planåtgärder kan behöva tas
i anspråk för det avsedda ändamålet. I regel torde därför kommunen när
det gäller icke detaljplanelagd mark kunna upplåta marken för i vart fall
längre tid än ett år. Mot bakgrund av bl. a. bygglagutredningens nyligen
avgivna principbetänkande (SOU 1974:21) Markanvändning och bebyggande
kan enligt utskottets mening även förväntas att den översiktliga planeringen
i kommunerna kommer att intensifieras. Bygglagutredningen har med sitt
förslag åsyftat att få till stånd en kontinuerligt bedriven översiktlig planläggning
med ett tioårsperspektiv. Med en sådan översiktlig planering får
kommunen goda möjligheter att på längre sikt bedöma, när mark måste
tas i anspråk för exploatering.

Vad utskottet nu anfört visar att det i många fall torde för kommunen
vara obehövligt och ibland till och med mindre lämpligt att upplåta mark
för så kort tid som ett år. Utskottet vill med anledning härav erinra om
departementschefens och riksdagens ovannämnda uttalanden om vikten
av att upplåtelsetiden inte sätts kortare än som föranleds av omständigheterna
i det enskilda fallet. Motionärernas påstående att dessa uttalanden
inte har följts i kommunernas praxis har vunnit ett visst stöd i remissvaren.
Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer har sålunda som exempel åberopat
ett fall där en kommun efter förvärv av fastighet inte velat medge
den sittande arrendatorn förlängning på mer än ett år i sänder fastän man,
sedan arrendatorn nekats statligt stöd till driften, funnit sig kunna till lantbruksnämnden
utlova att arrendatorn kunde påräkna åtminstone fem ettårsarrenden.
Föreningen har också pekat på fall där kommun vägrat arrendeavtal
för längre tid än ett år oaktat marken i detaljplan undantagits
från bebyggelse. Andra remissinstanser har framhållit att det förekommer
att kommuner så gott som generellt upplåter mark på endast ett år. I likhet
med flertalet remissinstanser anser utskottet det därför befogat att kommunernas
avtalspraxis nu blir föremål för undersökning.

Utskottet vill i detta sammanhang även hänvisa till att Kjjngl. Majit
i direktiven till den nyligen tillsatta utredningen för översyn av jordför -

LU 1974:35—

värvslagstiftningen (se s. 24 ovan) uppdragit åt utredningen att undersöka
hur av riksdagen vid lagens antagande förutsatt samrådsförfarande fungerat
och om det finns anledning att göra detta förfarande obligatoriskt. Utskottet
finner det angeläget att på motsvarande sätt undersöks i vilken utsträckning
kommunerna verkligen låtit arrendetiden - såsom riksdagen förutsatt - bli
beroende av omständigheterna i det enskilda fallet och om det finns anledning
att ändra gällande undantagsbestämmelse.

Vad utskottet sålunda i anledning av motionen 1974:976, i denna del,
anfört om undersökning av kommunernas avtalspraxis bör ges Kungl. Maj:t
till känna.

Dödsbos besittningsskydd

Såsom framgår av det föregående (s. 9) uttalade justitieministern i propositionen
med förslag till ny jordabalk att ett arrendeavtal kan omfatta
arrendatorns bostad endast när upplåtelsen sker till fysisk person. Det sagda
innebär att upplåtelse till dödsbo inte följer reglerna för gårdsarrende utan
reglerna för sidoarrende. I motsats till gårdsarrende gäller för sidoarrende
inget krav på minimitid för upplåtelsen. Såsom utskottet ovan pekat på
gäller vid sidoarrende bestämmelserna om besittningsskydd för arrendator
endast om arrendetiden överstiger ett år.

I motionen 1974:976 hävdas att den försämring i dödsbos besittningsskydd
i förhållande till tiden före jordabalken, som blivit en följd av det ovan
angivna uttalandet i propositionen, inte är motiverad. Motionärerna anser
att förhållandena inom ett dödsbo i regel är sådana att dödsboet behöver
samma besittningsskydd som fysisk person. Motionärerna yrkar därför (yrkande
2) att riksdagen hos Kungl. Maj:t hemställer om sådan lagändring
att dödsboarrenden skall kunna betraktas som gårdsarrenden.

Utskottet vill till en början peka på att man, när det gäller frågan om
dödsbos besittningsskydd, har att skilja mellan två olika situationer, nämligen
dels att dödsbo tillträder ett nytt arrende, dels att dödsbo under löpande
arrendeperiod uppkommer till följd av att arrendatorn avlider.

I det förstnämnda fallet blir besittningsskyddet en ren förhandlingsfråga
mellan jordägaren och dödsboet. Först om jordägaren medger längre arrendetid
än ett år får dödsboet lagstadgad rätt till förlängning av arrendeavtalet.
Någon anledning att i förevarande fall stärka dödsboets besittningsskydd
finner utskottet inte föreligga. Tvärtom skulle detta innebära
ett incitament till bevarande av dödsbo, något som inte är till fördel sett
från det allmännas synpunkt. Såsom också lantbruksstyrelsen påpekat bör
arrendator, som är dödsbo, i förevarande situation inte behandlas annorlunda
än annan arrendator, som är juridisk person, exempelvis aktiebolag. Utskottet
avstyrker följaktligen bifall till motionen i denna del.

LU 1974:35

Vad därefter angår det fallet att gårdsarrendator avlider under löpande
arrendeperiod, övergår enligt allmänna rättsgrundsatser hans rättigheter och
skyldigheter enligt avtalet på dödsboet. Därav följer också att den rätt till
förlängning av avtalet som arrendatorn hade i livstiden flyttas över på dödsboet.
Detta innebär att, om arrendatorn avlider sedan tiden för uppsägning
utgått, dvs. mindre än ett år före arrendetidens utgång, förlängs avtalet
automatiskt på fem år. Avlider arrendatorn däremot, innan tiden för uppsägning
har utgått, kan jordägaren säga upp avtalet för villkorsändring. Om
jordägaren därvid under åberopande av att dödsbo inte kan inneha gårdsarrende
kräver att den nya arrendetiden skall sättas till ett år torde dödsboet
i varje fall i normalfallet inte ha någon rätt till längre avtalstid än ett år.
Utskottet vill dock peka på att arrendenämnderna för Kristianstads län och
Malmöhus län i sitt remissvar tolkar gällande rätts ståndpunkt så att dödsboet
i förevarande fall skall ha rätt till en ny femårsperiod och att jordägaren
först därefter kan påfordra att avtal tecknas endast för ett år. Även om
innehållet i gällande rätt på detta område följaktligen inte kan anses helt
klart är det likväl uppenbart att dödsbo även här har ett sämre besittningsskydd
än fysisk person.

När det gäller dödsbo, som tillkommer under arrendetiden, finns det ofta
skäl att inte avveckla dödsboförhållandet alltför snabbt. Utskottet vill sålunda
peka på det inte ovanliga fallet att dödsboet består av efterlevande
make/maka och omyndiga barn. I dessa fall torde behovet av besittningsskydd
vara lika stort som när det gäller fysisk person. Några sakliga skäl
att här göra åtskillnad mellan när arrendet innehas av fysisk person och
när det innehas av dödsbo synes enligt utskottets mening inte föreligga.
I likhet med flertalet remissinstanser anser utskottet därför att frågan om
stärkande av dödsbos besittningsskydd i förevarande fall bör bli föremål
för utredning.

Vad utskottet i anledning av motionen 1974:976, i denna del, sålunda
anfört bör ges Kungl. Maj:t till känna.

Besittningsproceduren

Såväl jordägare som arrendator kan begära ändring av gällande avtalsvillkor.
Sådan begäran skall ske i form av uppsägning, vilken vid gårdsarrende
skall ske senast ett år och i övrigt åtta månader före arrendetidens
utgång. Någon skyldighet att i uppsägningshandlingen precisera de önskade
villkoren föreligger inte. Uppsägningen gäller i princip nyttjanderättens upphörande.
Enligt 9 kap. 8 § första stycket JB kan dock rätt till förlängning
föreligga även när arrendatorn sagt upp avtalet under förutsättning att han
i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Lagen förutsätter att parterna sedan uppsägning har skett tar upp för -

LU 1974:35

handlingar beträffande de tvistiga villkoren. Kan uppgörelse inte träffas,
vidtar själva besittningsproceduren. Denna är densamma oavsett vem som
verkställer uppsägningen. Förfarandet inleds med att jordägaren i särskilt
avflyttningsmeddelande (9 kap. 10 § JB) underrättar arrendatorn att denne
skall inom två månader hänskjuta tvistefrågan till arrendenämnden, om
han inte finner sig i att flytta. Meddelandet kan dock ges redan i samband
med uppsägningen. Arrendatorn behöver självfallet inte avvakta något meddelande
från jordägaren utan kan vända sig till arrendenämnden så snart
uppsägning har skett. Är frågan om förlängning av avtalet inte avgjord,
när arrendetiden har gått ut, har arrendatorn rätt att sitta kvar på arrendestället
till dess frågan blivit slutligt avgjord.

Jordabalken innehåller ingen bestämmelse om någon tidsfrist inom vilken
avflyttningsmeddelande måste lämnas. Meddelandet kan därför avlämnas
även sedan arrendetiden utlöpt. Såsom framgår av tredje lagutskottets uttalande
(se s. 16) kan dock det förhållandet att det får förflyta alltför lång
tid mellan arrendetidens utgång och avfiyttningsmeddelandet leda till att
jordägaren anses genom sin tystnad ha samtyckt till att uppsägningen inte
skall gälla.

Nu nämnda bestämmelser kritiseras i motionen 1974:975. Motionärerna
menar att parterna inte förstår proceduren med dubbla meddelanden för
att få ändring i arrendeförhållandena. Vidare svävar en arrendator efter uppsägning
i ovisshet för det första om han skall få avflyttningsmeddelande
och för det andra - om meddelandet lämnas sent - huruvida uppsägningen
alltjämt är giltig. En ytterligare nackdel med det nuvarande förfarandet är
att en uppsägning alltid skall gälla för upphörande även om parterna är
överens om förlängning av avtalet och man endast önskar få ändrade arrendevillkor.
Detta formkrav skapar enligt motionärerna i onödan oro och
irritation emellan partema. På grund av det anförda yrkar motionärerna
(yrkande 2) att riksdagen hos Kungl. Maj:t hemställer om förslag till sådan
ändring av besittningsprocedurens regler att uppsägningsförfarandet såväl
till tid som innehåll blir entydigt.

Utskottet vill till en början erinra om att besittningsskyddsproceduren
vid jordbruksarrende utformats efter mönster från hyreslagstiftningen. Enligt
JB:s ursprungliga lydelse hade dock hyresgäst inte rätt att säga upp avtal
för villkorsändring. Såsom framgår av det föregående (s. 14) gjordes år 1973
vissa ändringar i hyresreglerna. Bl. a. gavs hyresgäst då rätt att säga upp
hyresavtal för villkorsändring utan att uppsägningen gäller för avflyttning.
Vidare infördes en tidsfrist inom vilken avflyttningsmeddelande måste lämnas
för att uppsägning skall vara giltig.

Som huvudskäl för att införa nämnda tidsfrist åberopades att man ville
undvika att hyresgäster under längre tid hålls i ovisshet om innebörden
av en uppsägning från hyresvärdens sida. Samma skäl kan enligt utskottets
mening åberopas för en motsvarande ändring när det gäller besittningsproceduren
vid jordbruksarrende. Arrendatorsföreningen har i sitt remissvar

LU 1974:35

sorn exempel på nackdelarna med gällande ordning anfört att en arrendenämnd
godtagit ett avflyttningsmeddelande som lämnats sju månader
efter arrendetidens utgång. Att frågan om förlängning av arrende skall hållas
svävande under så lång tid efter arrendetidens utgång kan enligt utskottets
uppfattning inte anses tillfredsställande. Utskottet finnér därför att det även
vid jordbruksarrende bör införas en tidsfrist inom vilken avflyttningsmeddelande
skall lämnas.

Mot att infora en sådan ordning vid jordbruksarrende åberopades i 1973
års lagstiftningsärende att arrendatorns uppsägning för villkorsändring - i
motsats till hyresgästs uppsägning för samma ändamål - också gäller för
avflyttning och att jordägaren ej bör kunna göra sådan uppsägning utan
verkan genom att ej lämna avflyttningsmeddelande. Flera av remissinstanserna
har emellertid framhållit, att en arrendator som säger upp avtal för
villkorsändring sällan önskar lämna arrendestället, om hans talan inte bifalles,
utan föredrar att behålla arrendet på de av arrendenämnden bestämda
villkoren. Det bör därför enligt utskottets mening övervägas om inte ändring
bör göras i reglerna om uppsägning så att uppsägning kan ske för villkorsändring
utan att uppsägningen gäller för avflyttning.

Vad utskottet i anledning av motionen 1974:975 anfört om översyn av
bestämmelserna om uppsägning och avflyttningsmeddelande bör ges Kungl.
Majit till känna.

Utskottet vill i detta sammanhang anmärka att lantbruksstyrelsen i sitt
remissvar även tagit upp till behandling frågan om uppsägnings innehåll
och därvid föreslagit ett genomförande av arrendelagsutredningens förslag
om att jordägare, som vill bryta arrendatorns rätt till förlängning, i uppsägningen
skall ange grunden för denna. En sådan ordning skulle emellertid
kunna i viss mån försvåra de förhandlingar mellan partema som kan förutsättas
äga mm mellan uppsägningen och lämnandet av meddelandet om
avflyttning. Från arrendatorns synpunkt skulle det likväl vara en betydande
fördel om han åtminstone senast i samband med att han erhåller avflyttningsmeddelande
även kan få definitivt besked om vilken grund jordägaren
åberopar för att bryta hans besittningsskydd. Förevarande fråga anser utskottet
lämpligen kunna övervägas närmare vid den av utskottet ovan föreslagna
översynen av besittningsskyddsproceduren.

1 detta sammanhang vill utskottet ta upp ytterligare ett spörsmål som
rör förfarandet i arrendetvister. Liksom när det gäller bestämmelserna om
besittningsskydd har förfarandet i arrendetvister anordnats i huvudsaklig
överensstämmelse med förfarandet i hyrestvister. Riksdagen har nu genom
propositionen 1974:151 förelagts förslag om inrättande av en särskild domstol
- bostadsdomstolen - för överprövning av hyresnämnds avgörande. Enligt
förslaget är bostadsdomstolen sista instans i tvister som förs dit från hyresnämnderna.
Avsikten med den förordade reformen är i första hand att
skapa förutsättningar för enhetlig rättstillämpning på hithörande rättsområde.
Utskottets majoritet har i betänkandet LU 1974:36 tillstyrkt förslaget
om inrättande av bostadsdomstolen.

LU 1974:35

Sedan en särskild instans- och fullföljdsordning skapats för hyrestvister
synes enligt utskottets mening i konsekvens härmed även överprövning
av arrendenämnds avgöranden böra gestaltas på ett liknande sätt. Föredragande
statsrådet anför i den ovannämnda propositionen (s. 86), att frågan
dock behöver utredas närmare och att han därför inte för närvarande är
beredd att ta ställning till hur instans- och fullföljdsordningen i arrendetvister
skall vara utformad. Utskottet vill för sin del uttala att det är angeläget
att en sådan utredning kommer till stånd.

Prövning av arrendeavgiften

Som ett led i besittningsskyddsproceduren ingår möjligheten till omprövning
av arrendevillkoren. Av särskild betydelse är därvid frågan om arrendeavgiftens
storlek. Enligt 9 kap. 9 § JB skall arrendeavgiften vid oenighet
mellan parterna fastställas till skäligt belopp. Vid denna bedömning har
arrendenämnden enligt förarbetena att utgå från rådande marknadsförhållanden.
Arrendenämnden har alltså att söka ledning av vad som gäller vid
jämförliga arrenden eller, om en sådan jämförelse inte är möjlig, söka bilda
sig en uppfattning om vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda
att betala.

I motionen 1974:975, yrkande 1, hemställs att riksdagen hos Kungl. Maj:t
begär sådan ändring i 9 kap. 9 § JB att arrendeavgiften i första hand skall
bestämmas med beaktande av arrendeställets avkastningsförmåga. Till stöd
för yrkandet anför motionärerna, att arrendemarknaden är en bristmarknad.
Detta förhållande samt omständigheterna att antalet specialarrendatorer okar
och att detsamma sker med sidoarrendena, vilka senare ofta utmärks av
att arrendatorn har sina fasta kostnader täckta i en annan rörelse, har enligt
motionärernas mening drivit upp arrendeavgifterna till en nivå som närmar
sig det orimliga. Motionärerna hävdar att arrendeavgiften vid förlängning
av arrendeavtal f. n. höjs med i genomsnitt 50-70 procent, om den gamla
arrendeperioden varat i fem år. Tillämpningen av 9 kap. 9 § JB har enligt
motionärernas mening nu blivit sådan att arrendatoremas besittningsskydd
urholkas. Mot bakgrund härav anser motionärerna det angeläget att bestämmelser
utformas så att med skälig arrendeavgift avses en avgift som
är anpassad till arrendeställets karaktär och avkastning.

Avgifterna vid etablering av arrende har under de senaste åren otvivelaktigt
stigit kraftigt. Som exempel på hur arrendeprisnivån höjts kan nämnas
att man, enligt vad utskottet erfarit, i vissa delar av Skåne f. n. betalar
i arrendeavgifter för god åkermark upp till 1 400-1 500 kronor per hektar.
Denna prisutveckling är en följd av att det vid överlåtelse av jordbruksmark
betalas mycket höga priser. Inte sällan betalas rena överpriser i spekulationssyfte
och av andra orsaker än som har med markens användning för
jordbruk att göra. överlåtelseprisema torde också i sin tur påverkas av att
arrendeprisema höjs.

LU 1974:35

Vid omprövning av arrendeavgiften i samband med förlängning av arrendeavtal
slår den höga arrendeprisnivån igenom på grund av den metod
som enligt vad utskottet nyss anfört skall användas för att bestämma skäligheten
av yrkad arrendeavgift. Visserligen visar den av arrendatorsföreningen
åberopade domen av fastighetsdomstolen vid Malmö tingsrätt att
vid bedömandet av vad ”arrendatorer i allmänhet” kan antas vara villiga
att betala för arrendet man som regel - i motsats till vad motionärerna
hävdar - bortser från sådana anbud eller erlagda avgifter som baseras på
marginaljordar och marginalintäkter. Även en sådan nyanserad bestämning
av marknadsprisnivån medför emellertid kraftigt höjda arrendearvgifter.

Arrendatorsföreningen har till sitt remissvar fogat ett omfattande material
till belysande av arrendeprisnivån. De åberopade sammanställningarna över
nya och gamla arrendeavgifter utgör onekligen ett stöd för motionärernas
påstående att arrendeavgiften vid femårsavtal genomsnittligt höjs med så
pass mycket som 50-70 procent. Även om den kraftiga höjningen i vissa
fall kan förklaras av att den tidigare arrendeavgiften varit förhållandevis
låg, ger en höjning av den nu angivna storleksordningen enligt utskottets
mening anledning till oro. Om prisutvecklingen får fortsätta i samma takt
som hittills föreligger en uppenbar risk för att arrendatorernas besittningsskydd
snart kommer att allvarligt försvagas. Med hänsyn till de negativa
remissvaren finner sig utskottet likväl inte nu kunna tillstyrka motionärernas
förslag att skälig arrendeavgift skall bestämmas med avkastningsmetoden.

Utskottet har i det föregående berört den nyligen tillsatta utredningen
för översyn av jordförvärvslagen. Syftet med denna översyn är bl. a. att
söka bryta den nuvarande prisutvecklingen vid överlåtelse av jordbruksmark.

I den mån resultatet av översynen blir en dämpad markprisstegring kommer
detta självfallet att inverka gynnsamt på arrendeprisnivån. Utredningsdirektiven
hänvisar också till att frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning
av arrendevillkor kommer att övervägas inom justitiedepartementet.
Med hänsyn till vad utskottet ovan anfört vill utskottet understryka
det angelägna i att den sålunda förutskickade utredningen snarast kommer
till stånd. Huruvida utredningen bör samordnas med den översyn av andra
bestämmelser beträffande jordbruksarrende som utskottet förordat i det föregående
bör få ankomma på Kungl. Majit att bestämma.

Vad utskottet sålunda i anledning av motionen 1974:975, i denna del,
anfört bör ges Kungl. Majit till känna.

Överlåtelse av arrende

Det är en allmänt gällande regel inom civilrätten att den avtalspart som
har att fullgöra en förpliktelse inte ensidigt kan utträda ur rättsförhållandet
genom att sätta en annan förpliktigad part i sitt ställe. För giltigheten av
dylik substitution krävs därför i regel samtycke av den berättigade. I ett
avtal om jordbruksarrende är arrendatorn normalt alltid förpliktad part. Mot

LU 1974:35

bakgrund härav har alltsedan år 1907 stadgats förbud för arrendator att
överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. Detta förbud finns nu
intaget i 9 kap. 31 § JB. Från förbudet har villkorat undantag medgivits
vid vissa långtidsarrenden. Kvalifikationstiden var ursprungligen minst tjugo
år men sänktes år 1927 till minst femton år och slutligen år 1943 till minst
tio år. Undantaget har i JB utformats så att arrendator, som innehar arrende
med en arrendetid av minst tio år, äger - om annat ej avtalats - överlåta
arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrendatorn
skall dock först hembjuda arrendet till jordägaren mot skyldighet
för denne att utge skälig ersättning för arrenderättens värde.

I motionen 1974:652 yrkas att riksdagen hos Kungl. Maj:t skall hemställa
om förslag till jämkning av nämnda bestämmelser i enlighet med vad som
anförs i motionen. Motionärerna menar att de nuvarande reglerna ofta ger
otillfredsställande resultat. Arrendator med femårsarrende har sålunda inte
lagstadgad rätt att t. ex. sätta sin son i stället, även om han innehaft arrendet
i hela sitt liv. En knappt påbörjad tioårsperiod ger arrendatorn en starkare
rättsställning i förevarande avseende än kanske sju-åtta femårsperioder. Motionärerna
anser därför att bestämmelserna bör kompletteras med en regel
som jämställer ett femårskontrakt som blivit förlängt en gång med tioårsarrende.

Såsom framgår av förarbetena (s. 30 ovan) har undantaget från substitutionsförbudet
kommit till med tanke därpå, att om arrendatorn binder
sig för en lång tid, det lättare kan inträffa att arrendatorn av någon anledning
ser sig nödsakad att lämna arrendet före upplåtelsetidens utgång. Man har
för detta fall ansett billigheten kräva att arrendatorn får tillgodogöra sig
det ekonomiska värde som själva arrenderätten kan representera. Det är
således inte det förhållandet att arrendatorn innehar arrende under en viss
längre tid som utgör grunden för undantagsbestämmelsen utan i stället att
han från början binder sig för en lägre tidsperiod som han, när avtalet ingås,
kan ha svårt att överblicka.

Utskottet hyser i och för sig förståelse för syftet med motionen, nämligen
att underlätta överlåtelse av arrende till nära anförvant och att värna om
att arrendatorn får tillgodogöra sig värdet av sina investeringar. När det
gäller överlåtelse till nära anförvant torde det emellertid höra till ovanligheten
att en jordägare vägrar samtycke till sådan överlåtelse, om anförvanten har
erforderlig utbildning och ordnad ekonomi. Har denne redan tidigare deltagit
i gårdens skötsel torde, såsom lantbruksstyrelsen påpekar, den stabilitet i
förhållandena som på detta sätt åstadkommes ligga lika mycket i jordägarens
som i arrendatorns intresse.

Beträffande därefter frågan om arrendatorns investeringar, vilken arrendatorsföreningen
funnit särskilt angelägen, instämmer utskottet i arrendatorsföreningens
påstående att utvecklingen på området medfört att investeringar
i jordbruket blivit allt kostsammare. Detta förhållande och den stora efterfrågan
på lämpliga arrenden har lett till att ansvaret för nödvändiga investeringar,
som enligt grundprinciperna för jordabalken åvilar jordägaren,

LU 1974:35

i realiteten har kommit att alltmer skjutas över på arrendatorn. Den av
motionärerna föreslagna lagändringen skulle kunna innebära risk för att
detta förhållande blir ännu mera vanligt.

Utskottet vill vidare hänvisa till att några remissinstanser har uppgivit
att substitutionsrätt, när sådan rätt har förelegat, enligt deras erfarenheter
inte sällan har utnyttjats till att överlåta arrendet mot mycket höga vederlag,
som innefattat inte endast ersättning för arrendatorns investeringar utan
även ersättning för själva arrenderätten. Sådana transaktioner är, även om
de är formellt lagliga, uppenbart inte till gagn för jordbruksnäringen. Mot
införandet av ökad substitutionsrätt talar jämväl det förhållandet att arrendatorn
under arrendetiden i stort sett ensam bär ansvaret för en del
av jordägarens förmögenhet. Det är därför av vikt för jordägaren att han
vid byte av arrendator kan välja den som han finner bäst skickad för uppgiften.

Det avgörande skälet mot att införa ytterligare undantag från substitutionsförbudet
är emellertid att undantagsbestämmelsen är dispositiv. Såsom
Lantbrukarnas riksförbund framhållit måste man räkna med att den av motionärerna
föreslagna lagändringen skulle leda till att jordägarna genomgående
i kontrakten uppställer villkor om medgivande för rätten att överlåta
arrende. Den av motionärerna åsyftade reformen skulle således inte få någon
praktisk betydelse utan endast bli en reform på papperet. Att göra bestämmelserna
tvingande, något som inte ens motionärerna synes ha avsett, finner
utskottet inte kunna komma i fråga.

På grund av det anförda avstyrker utskottet bifall till motionen 1974:652.

Utskottets hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande kommunala arrendeupplåtelser att riksdagen i anledning
av motionen 1974:976, yrkande 1, ger Kungl. Maj:t
till känna vad utskottet uttalat om undersökning av kommunernas
avtalspraxis,

2. beträffande dödsbos besittningsskydd att riksdagen i anledning
av motionen 1974:976, yrkande 2, ger Kungl. Maj:t till känna
vad utskottet anfört om utredning av dödsbos besittningsskydd,

3. beträffande besittningsskyddsproceduren att riksdagen ger
Kungl. Maj:t till känna

a. vad utskottet i anledning av motionen 1974:975, yrkande
2, anfört om översyn av bestämmelserna om uppsägning och
avfiyttningsmeddelande,

b. vad utskottet under denna rubrik i övrigt anfört om översyn
av gällande bestämmelser om uppsägning samt om instansoch
fullföljdsordning i arrendetvister,

LU 1974:35

4. beträffande prövning av arrendeavgiften att riksdagen i anledning
av motionen 1974:975, yrkande 1, ger Kungl. Maj:t
till känna vad utskottet uttalat om utredning av möjligheterna
till skälighetsprövning av arrendevillkor,

5. beträffande överlåtelse av arrende att riksdagen avslår motionen
1974:652.

Stockholm den 28 november 1974

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Lidgård (m). Sundelin
(s), fru Åsbrink (s), herrar Sjöholm (fp), Andersson i Södertälje (s), Olsson
i Timrå (s), Winberg (m), fru Nilsson i Sunne (s), herrar Olsson i Sundsvall
(c), Israelsson (vpk), fru Fredgardh (c), fru Tillander (c) och fru Karlsson
(c).

Reservation

beträffande kommunala arrendeupplåtelser

av herrar Hammarberg (s), Sundelin (s), fru Åsbrink (s), herrar Andersson
i Södertälje (s), Olsson i Timrå (s), fru Nilsson i Sunne (s) och herr Israelsson
(vpk), som anser

dels att det avsnitt i utskottets betänkande som börjar på s. 40 med orden
”Vad utskottet” och slutar på s. 41 med orden ”till känna” bort ha följande
lydelse:

Vad utskottet nu anfört visar att det uppenbart torde finnas fall där kommun
inte kan anses ha behov av att upplåta mark för endast ett år. Det
går emellertid å andra sidan inte att bortse från att det även beträffande
mark, som ligger utanför detaljplanelagt område, kan vara svårt för kommun
att avtala om arrende för så lång tid som fem år med hänsyn till de krav
som från olika håll ställs på att kommunerna skall ha en hög handlingsberedskap.
Även med en god översiktlig planering kan det exempelvis snabbt
uppkomma fråga om en industrilokalisering till orten med åtföljande ökat
bostadsbehov. Enligt utskottets mening torde det vara nästan ogörligt att
i lagtext ange alla de skiftande situationer i vilka kommuner bör ha rätt
att med undantag från huvudregeln träffa avtal om gårdsarrende för en
tid av ett år. På grund av det anförda anser utskottet att det generella undantaget
för kommunerna bör behållas. Utskottet avstyrker följaktligen bifall

LU 1974:35

till motionen 1974:976 i förevarande del.

Utskottet vill emellertid tillägga följande. Såsom ovan framhållits är det
från såväl arrendatorns som jordbruksnäringens och i vissa fall även kommunens
synpunkt angeläget med längre arrendetider. I de fall där kommun
anser sig kunna överblicka att marken inte behövs för bebyggelse eller för
andra viktiga ändamål under de närmaste fem åren bör kommunen självfallet
upplåta marken för en arrendetid av fem år. Av vad remissinstanserna anfört
framgår emellertid att det händer att kommun upplåter mark för endast
ett år i fall där kommunen utan olägenhet torde ha kunnat medge ett femårsarrende.
1 anledning härav vill utskottet ånyo understryka vad riksdagen
år 1970 anförde om vikten av att upplåtelsetiden inte sätts kortare än som
föranleds av omständigheterna i det enskilda fallet.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:

1. beträffande kommunala arrendeupplåtelser att riksdagen avslår
motionen 1974:976, yrkande 1.

Särskilt yttrande

beträffande instans- och fullföljdsordning vid arrendetvister av herr Lidgård
(m) och herr Winberg (m) som anför:

Vi erinrar om att vi bl. a. med motiveringen att de allmänna domstolarna
lämpade sig väl för att döma i hyresmål avstyrkt inrättandet av en sådan
specialdomstol som bostadsdomstolen.

I och för sig har vi intet att erinra emot att instans- och fullföljdsordningen
med avseende på arrendemål blir föremål för utredning. Vi vill emellertid
framhålla att en specialdomstol av bostadsdomstolens karaktär synes ännu
mera olämplig på arrenderättens område. Dels saknas inom detta område
partsorganisationer, vilkas företrädare på ett något så när naturligt sätt skulle
kunna integreras med domstolen, dels innehåller de allmänna domstolarna
- inte minst i jordbruksbygder - så många på jordbruksfrågor sakkunniga
nämndemän, att inrättandet av organ motsvarande hyresrättens instansordning
snarast skulle framstå som en försämring.

GOTAB 74 8275 S Stockholm 1974