Lagutskottets betänkande i anledning av motion angående ändring av bestämmelserna om pantsättning av bostadsrätt, m. m. (Betänkande 1974:LU5 Lagutskottet)

Lagutskottets betänkande nr 5 år 1974

LU 1974:5

Nr 5

Lagutskottets betänkande i anledning av motion angående ändring av
bestämmelserna om pantsättning av bostadsrätt, m. m.

Motionen

Yrkande

I motionen 1974:978 av fru Troedsson (m) yrkas att riksdagen hos
Kungl. Maj:t begär utredning och förslag syftande till att förbättra
möjligheterna att belåna bostadsrättslägenheter i enlighet med vad som i
motionen anförs.

Motivering

I motionen framhålls att pantsättning av bostadsrätter förekommer
tämligen ofta. Möjligheterna att använda en bostadsrätt som pantsättningsobjekt
begränsas dock enligt motionären av att pantens värde kan
omärkligt minskas genom att ägaren inte betalar sina avgifter till
bostadsrättsföreningen. Föreningen har nämligen företrädesrätt för
oguldna avgifter. Vidare menar motionären att pantsättningen inte torde
gälla gentemot övriga borgenärer, vilket medför att värdet av panten är
dåligt och att låneräntan blir hög. En ytterligare nackdel hävdar
motionären vara att bostadsrätten normalt inte kan utmätas.

För att förbättra möjligheterna att belåna bostadsrätten anser motionären
att följande lagändringar krävs. För det första att betryggande
former för erforderlig inskrivning av panträtten införs. Vidare att det
tillskapas en förmånsrätt före övriga borgenärer om inskrivning skett.
Slutligen att en särskild rätt till utmätning av bostadsrätt för panthavare
införs, vilket skulle kunna ske genom tillägg till 65 § första stycket 6.
utsökningslagen.

Gällande rätt

Bestämmelser om bostadsrätt finns intagna i bostadsrättslagen
(1971:479) vilken trädde i kraft den 1 juli 1972 och då ersatte 1930 års
bostadsrättslag. Den nya bostadsrättslagen upptar emellertid inte bestämmelser
som angår rättsförhållandet mellan bostadsrättshavare och tredje
man. I lagen ges därför inga särskilda regler om pantsättning av
bostadsrätt. Sådan pantsättning har dock sedan länge ansetts kunna ske.

Vid bedömandet av hur en pantsättning av bostadsrätt bör vara
beskaffad för att vara giltig mot bostadsrättshavarens övriga borgenärer
har i viss utsträckning reglerna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om
skuldebrev fått en analog tillämpning, vilket innebär att pantsättningen ej

1 Riksdagen 1974. 8 sami. Nr 5

LU 1974:5

ansetts giltig förrän bostadsrättsföreningen underrättats om åtgärden.
Understundom har hävdats att även ett överlämnande av bostadsrättsbevis
skulle vara en nödvändig förutsättning för att pantsättningen skulle
vara giltig mot bostadsrättshavarens borgenärer. Sedan föreskrifterna om
bostadsrättsbevis har slopats genom den nya bostadsrättslagen torde det
emellertid stå klart att skyddet uppkommer genom att föreningen
underrättas om pantsättningen (prop. 1971:12 s. 106) och att överlämnande
av eventuellt utfärdat bostadsrättsbevis eller annan handling
inte behövs. Någon särskild form för underrättelsen är inte föreskriven,
men från bevissynpunkt torde skriftlig underrättelse, eventuellt kompletterad
med bekräftelse om mottagande av föreningen, vara att föredra.
Underrättelsen skall enligt 49 § bostadsrättslagen antecknas i lägenhetsförteckningen.
Föreningen har skyldighet att på begäran av bostadsrättshavaren
lämna utdrag ur förteckningen beträffande hans lägenhet (50 §).
Sådant utdrag skall innehålla bl. a. uppgift om anteckning om pantsättning.

Även själva överenskommelsen mellan bostadsrättshavaren och borgenären
om pantsättning kan ingås formlöst. I regel torde det dock även i
detta fall från bevissynpunkt vara lämpligt att skriftlig handling upprättas.
Panträtten ger panthavaren befogenhet att tillgodogöra sig bostadsrättens
värde, om gäldenären underlåter att fullgöra sina förpliktelser.
Om panten realiseras gäller reglerna om överlåtelse, dvs. förvärvaren av
den pantsatta bostadsrätten har rätt att bli medlem i föreningen om han
uppfyller de villkor som krävs härför (jfr 11 §).

Vissa regler av intresse för frågan om pantsättning av bostadsrätt finns
i lagen (1959:157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma
bostad. Av 5 och 6 §§ denna lag framgår att, om make utan andre makens
samtycke överlåter eller pantsätter bostadsrätt till lägenhet som utgör
makarnas gemensamma bostad, andre maken i vissa fall kan framställa
yrkande om att överlåtelsen eller pantsättningen skall gå åter. Motsvarande
gäller enligt 4 och 5 §§ lagen (1973:651) om ogifta samboendes
gemensamma bostad även vissa ogifta som sambor under äktenskapsliknande
förhållanden.

Av redogörelsen ovan framgår att bostadsrätt kan bli föremål för
utmätning. Härvid skall reglerna i utsökningslagen (1877:31 s. 1),
nedan benämnd UL, om utmätning av lös egendom tillämpas. I 65 § 1
mom. 6 UL finns bestämmelser om utmätningsfrihet för vissa bostadsrätter.

Bestämmelserna om utmätningsfrihet för bostadsrätt har trätt i kraft
samtidigt med den nya bostadsrättslagstiftningen. Som motiv för de nya
reglerna anfördes att starka sociala skäl talade för utmätningsfrihet i de
fall bostadsrättslägenhet utgör bostad för gäldenären och hans familj.
Bostadsrättshavaren har i sådana fall lika stort behov av skydd som en
hyresgäst och utmätning av bostadsrätten framstår oftast som en från
bostadssocial synpunkt klart olämplig åtgärd. Hänsynen till bostadsrättshavarens
behov av skydd för sin bostad måste i regel anses väga tyngre än
intresse av att kunna utnyttja det ekonomiska värde som ligger i

LU 1974:5

bostadsrätten för att tillgodose bostadsrättshavarens borgenärer. Mot
denna bakgrund ansågs att det borde införas vissa regler om utmätningsskydd
för bostadsrätt (prop. 1971:12 s. 89, LU 1971:9).

Utmätningsfriheten gäller bara bostadsrätt till lägenhet som faktiskt
tjänar gäldenären till stadigvarande bostad. Bostadsrätt till lokal omfattas
således regelmässigt inte av skyddet. Inte heller omfattas bostadsrätt till
lägenhet som hyrs ut av bostadsrättshavaren. Utmätningsfriheten gäller
förutom bostadsrättshavaren även hans familj. Sker utmätning hos
dödsbo gäller utmätningsskyddet för den dödes efterlevande familj.

Från utmätningsfriheten finns vissa undantag. Har bostadsrättshavaren
när han förvärvade bostadsrätten åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina
borgenärer får bostadsrätten sålunda inte undantas från utmätning.
Avsikten med denna begränsning av utmäningsfriheten är i första hand
att hindra att skyddet missbrukas genom att gäldenären förvärvar en
bostadsrätt för att undandra sina borgenärer kapital. Har gäldenären
däremot anskaffat lägenheten för att ordna bostadsfrågan för sig och sin
familj bör utmätning normalt inte förekomma.

Som ytterligare förutsättning för utmätningsfrihet gäller att det inte
med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde får framstå
som oskäligt att bostadsrätten undantas. Några allmänna normer för
prövningen har inte uppställts, utan denna skall ske med beaktande av
omständigheterna i det föreliggande fallet. Enligt departementschefen
torde i fråga om bostadsrättens värde de avgifter som tas ut i
nyproducerade bostadsrättslägenheter ofta kunna tjäna som vägledning.
Överstiger värdet inte vad som kan betecknas som normalt för bostadsrätt
till en lägenhet av den storlek och beskaffenhet som kan anses skälig
med hänsyn till gäldenärens behov, borde enligt departementschefen
bostadsrätten i princip vara undantagen från utmätning.

Slutligen är att märka att utmätningsfriheten i 65 § inte hindrar att
pantsatt bostadsrätt utmäts för panthavarens fordran (67 § 1 mom. UL).

Bestämmelserna om utmätningsskydd för bostadsrätt äger motsvarande
tillämpning på sådan andelsrätt i förening, som inte är bostadsrättsförening,
eller i handelsbolag eller aktiebolag med vilken följer rätt att
besitta eller hyra lägenhet. Detta framgår av övergångsbestämmelserna till
lagen (1971:481) om ändring i utsökningslagen.

Om en pantsatt bostadsrätt utmäts och försäljs på exekutiv auktion
har panthavaren förmånsrätt enligt 4 § första stycket 2. förmånsrättslagen
(1970:979). Bostadsrättsföreningen däremot har inte någon förmånsrätt
för obetalda avgifter. Föreningen kan i stället under hänvisning
till 15 § tredje stycket bostadsrättslagen vända sig mot den som förvärvar
bostadsrätten på auktionen. Enligt sistnämnda bestämmelse svarar
nämligen även förvärvaren av bostadsrätten för överlåtarens förpliktelser.
Ansvaret mellan den tidigare innehavaren och förvärvaren är solidariskt,
och föreningen bestämmer själv mot vem den skall vända sig i första
hand. Regeln innebär bl. a. att föreningen har möjlighet åberopa
förverkandebestämmelserna (33 §) för att t. ex. få ut sådana avgifter som
förre innehavaren inte har betalat. Förvärvarens ansvar för den tidigare

LU 1974:5

innehavarens förpliktelser gäller även om han var i göd tro vid förvärvet.
Föreningen och förvärvaren kan emellertid träffa särskild överenskommelse
beträffande förvärvarens ansvar för den tidigare innehavarens
förbindelser. Kan uppgörelse inte träffas och underlåter förvärvaren att
vid anfordran betala avgifterna kan föreningen säga upp förvärvaren till
avflyttning och, sedan denne blivit skild från lägenheten, sälja bostadsrätten
på offentlig auktion. Av vad som inflyter genom försäljningen får
föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens
fordran hos bostadsrättshavaren, dvs. ersättning för obetalda avgifter
samt för rättegångs- och exekutionskostnader. Vad som därefter återstår
av köpeskillingen tillfaller bostadsrättshavaren. I rättsfallet NJA 1961
s. 246 förklarade högsta domstolen att exekutivt förfarande beträffande
bostadsrätt inte inverkade på föreningens rätt att sälja bostadsrätten på
offentlig auktion och att av vad som inflyter genom en sådan försäljning
uppbära så mycket som erfordras för att täcka föreningens fordran mot
den förre bostadsrättshavaren.

Utskottet

1 detta betänkande behandlas en motion vari tas upp frågor som rör
pantsättning av bostadsrätt. Motionären menar att gällande rätt på
området är otillfredsställande. Sålunda hävdar motionären att pantsättning
av bostadsrätt inte torde vara giltig mot bostadsrättshavarens övriga
borgenärer och att panthavarens fordran därför är att anse som en
oprioriterad fordran. Vidare görs gällande att utmätning av pantsatt
bostadsrätt normalt inte kan ske. Härtill kommer enligt motionären att
pantens värde omärkligt kan minskas genom att bostadsrättshavaren inte
betalar sina avgifter till föreningen, som har företrädesrätt i bostadsrätten
för oguldna avgifter. Nu angivna förhållanden anser motionären begränsa
möjligheterna att använda bostadsrätter som kreditsäkerhet. Motionären
yrkar därför att riksdagen hos Kungl. Maj:t skall begära utredning och
förslag syftande till att förbättra möjligheterna att belåna bostadsrätter.

Utskottet vill till en början framhålla att motionären delvis synes ha
missuppfattat innebörden av gällande rätt på området. Även om den nya
bostadsrättslagen, som trädde i kraft den 1 juli 1972, inte innehåller
några regler om pantsättning av bostadsrätt och så även var fallet med
1930 års bostadsrättslag har i praxis en mot bostadsrättshavarens
borgenärer giltig pantsättning av bostadsrätt sedan länge ansetts kunna
ske. Frågan vad som krävs i sakrättsligt hänseende för att en giltig
pantsättning skall komma till stånd har tidigare dock varit föremål för
delade meningar. 1 vissa fall har hävdats att bl. a. överlämnande av
bostadsrättsbevis skulle vara en nödvändig förutsättning härför. I andra
fall har den meningen uttalats att skydd mot pantsättarens borgenärer
kan med en analog tillämpning av reglerna om enkla skuldebrev
i skuldebrevslagen uppkomma enbart genom att bostadsrättsföreningen
underrättas. Sedan föreskrifterna om bostadsrättsbevis har
slopats genom den nya bostadsrättslagen torde det, såsom departements -

LU 1974:5

chefen framhöll i lagstiftningsärendet (prop. 1971:12 s. 106), inte längre
råda något tvivel om att skydd mot pantsättarens borgenärer uppkommer
genom att föreningen underrättas om pantsättningen. Sådan underrättelse
skall enligt 49 § bostadsrättslagen antecknas i lägenhetsförteckning.
Något överlämnande av eventuellt utfärdat bostadsrättsbevis eller annan
handling behövs således inte.

Samtidigt med den nya bostadsrättslagen trädde vissa ändringar i
utsökningslagen i kraft. Dessa innebär att bostadsrätt till lägenhet, som
tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, i princip inte får utmätas
(65 § 1 mom. 5 UL). Såsom framgår av det föregående (s. 4) hindrar
emellertid utmätningsfriheten inte att pantsatt bostadsrätt utmäts för
panthavarens fordran (67 § 1 mom. UL).

Vad slutligen angår bostadsrättsförenings fordran hos bostadsrättshavaren
för oguldna avgifter har föreningen inte, såsom motionären synes
mena, förmånsrätt för sådan fordran. Vid exekutiv försäljning av pantsatt
bostadsrätt står således panthavarens fordran inte tillbaka för föreningens
fordran för oguldna avgifter. Utskottet vill emellertid tillägga att
bostadsrättsförenings fordran för oguldna avgifter likväl kan ha betydelse
för panträttens värde. Enligt 15 § tredje stycket bostadsrättslagen svarar
nämligen förvärvare av bostadsrätt jämte överlåtaren för de förpliktelser
som åvilar den senare på grund av innehavet av bostadsrätten. Detta
ansvar gäller även om förvärvaren var i god tro vid förvärvet. Underlåter
den nye bostadsrättshavaren att på föreningens anfordran betala tidigare
förfallna men oguldna avgifter är föreningen berättigad att säga upp
honom till avflyttning och, sedan han blivit skild från lägenheten, sälja
bostadsrätten på offentlig auktion. Av vad som inflyter genom försäljningen
får föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka
föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Nu nämnda regler om
förvärvares ansvar för den tidigare bostadsrättshavarens oguldna avgifter
kan givetvis vid en exekutiv försäljning få den från en panthavares
synpunkt negativa konsekvensen att köpesumman kan komma att
reduceras om det vid auktionen är bekant att bostadsrättshavaren häftar
för oguldna avgifter till bostadsrättsföreningen.

Av det ovan sagda framgår att gällande rätt sålunda redan bereder
panthavare av bostadsrätt skydd mot pantsättarens övriga borgenärer
samt att bostadsrätten kan utmätas för panthavarens fordran. Med hänsyn
härtill och då anledning saknas att nu ändra bestämmelserna om
förvärvares ansvar för tidigare bostadsrättshavares förpliktelser avstyrker
utskottet bifall till motionen.

Utskottet hemställer

att riksdagen avslår motionen 1974:978.

Stockholm den 21 mars 1974

Få lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

LU 1974:5

Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Lidgård (m)*, fru
Åsbrink (s), herrar Andersson i Södertälje (s), Torwald (c), Olsson i Timrå
(s), Winberg (m), Olsson i Sundsvall (c), Israelsson (vpk), fru Fredgardh
(c), fru Tillander (c), fru Johansson i Hovmantorp (s), herrar
Henmark (fp)* och Andersson i Gamleby (s)*.

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

GOTAB 74 7140 S Stockholm 1974