Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
Betänkande 1996/97:BoU5
Bostadsutskottets betänkande
1996/97:BOU05
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
Innehåll
1996/97 BoU5
Sammanfattning
Utskottet tillstyrker i huvudsak förslagen i proposition 1996/97:30 - Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Regeringsförslaget syftar till att stärka hyresgästernas inflytande och ställning i förhållande till de regler som gäller i dag. Utskottet föreslår riksdagen att göra vissa ändringar i förhållande till regeringsförslaget, bl.a. vad gäller övergångsbestämmelserna till de av regeringen föreslagna reglerna. Till betänkandet har fogats 16 reservationer, bl.a. om avslag på regeringsförslaget, om möjligheten att ha flera förhandlingsordningar för ett och samma hus samt om hyresgästorganisations möjlighet till förhandlingsersättning.
Propositionen
Regeringen har i proposition 1996/97:30 föreslagit att riksdagen antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 2. lag om ändring i jordabalken, 3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, 5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.
Motionerna m.m.
I betänkandet behandlas de med anledning av propositionen väckta motionerna
1996/97:Bo1 av Rolf Kenneryd m.fl. (c) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om restriktivitet vid tillämpningen av särskilda skäl, 2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om sådan ändring av hyresförhandlingslagen att den enskilde hyresgästens möjlighet att själv förhandla om sin hyra underlättas i enlighet med vad som anförts i motionen.
1996/97:Bo2 av Helena Frisk (s) vari yrkas 1. att riksdagen beslutar precisera antal lägenheter för rätt till förhandlingsordning, 2. att riksdagen beslutar avslå propositionens förslag avseende ändringar i 12 kap. 18 § jordabalken, 3. att riksdagen hos regeringen begär att 12 kap. 18 § jordabalken utformas i enlighet med förslagen i utredningen SOU 1995:119, 4. att riksdagen hos regeringen begär att 46 § hyreslagen kompletteras med en skrivning om att hyresavtalet inte upphör om hyresgästen tillfälligt avflyttar från lägenheten under tiden arbetena genomförs, 5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av att avreglera rätten till förhandlingsersättning. (Yrkande 6 i motionen avser utskottet behandla våren 1997.)
1996/97:Bo3 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas 1. att riksdagen beslutar att avslå regeringens förslag i enlighet med vad som anförts i motionen, 2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ändringar i hyresförhandlingslagen, 3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att hyresmarknaden bör avregleras.
1996/97:Bo4 av Michael Stjernström m.fl. (kd) vari yrkas 1. att riksdagen beslutar att avslå proposition 1996/97:30, 2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om hur de aktuella frågorna kan lösas utan ytterligare inskränkningar i avtalsfriheten.
1996/97:Bo5 av Erling Bager m.fl. (fp) vari yrkas 1. att riksdagen avslår regeringens förslag i den del det gäller ny omfattning av förhandlingsordningen, 2. att riksdagen avslår regeringens förslag i den del det gäller inskränkningar i passivitetsregeln, 3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen i övrigt anförts om hyresgästinflytande.
Skrivelser i ärendet har inkommit från Sveriges Fastighetsägare, Stockholms Kooperativa Bostadsförening och Gunnar Hafström. Företrädare för Hyresgästernas Riksförbund har muntligen lämnat synpunkter i ärendet och i samband därmed överlämnat en skrivelse.
Ärendet och dess beredning
Den av regeringen i april 1995 tillkallade utredningen med uppdrag att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen överlämnade i december samma år delbetänkandet Ändringar i hyresförhandlingslagen - Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Delbetänkandet har remissbehandlats. I propositionen tar regeringen upp de frågor som behandlades i delbetänkandet.
Sammanfattning av förslag i propositionen och i motionerna
Propositionen
I propositionen sammanfattas dess huvudsakliga innehåll på följande sätt. Förslag förs fram om vissa ändringar i hyreslagen och hyresförhandlingslagen. Syftet med ändringarna är att stärka hyresgästernas inflytande och ställning så att balansen mellan hyresvärdarna och hyresgästerna återställs. Det föreslås att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus återinförs. Vidare föreslås att hyresnämnden vid prövningen av om en förhandlingsordning skall gälla, skall ta hänsyn till bl.a. det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. En hyresgäst skall även i fortsättningen ha rätt att själv avgöra om den egna lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhandlingar som förs för huset. Denna rätt föreslås emellertid gälla med vissa begränsningar. En förhandlingsordning skall sålunda som huvudregel omfatta samtliga lägenheter i ett hus, oberoende av om de enskilda hyresavtalen innehåller en förhandlingsklausul. Från denna huvudregel skall det finnas två undantag. En lägenhet skall inte omfattas av en förhandlingsordning om hyresnämnden har beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Detsamma föreslås gälla om hyresvärden och hyresgästen, tidigast tre månader efter det att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Det innebär således att en förhandlingsordning kommer att omfatta även outhyrda lägenheter. Vidare föreslås att en hyresvärd skall vara skyldig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, om han vill höja hyran för en lägenhet i förhållande till vad den tidigare hyresgästen hade att betala. Det innebär att inflyttningshyrorna för sådana lägenheter som är belägna i ett hus med förhandlingsordning i fortsättningen inte kommer att vara fria. Tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln föreslås begränsas på så sätt att bestämmelsen i fortsättningen skall vara tillämplig endast på hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser en lägenhet som är belägen i ett hus med förhandlingsordning. I propositionen föreslås ett nytt system för hyresgästinflytande vid ombyggnad. Enligt förslaget skall en fastighetsägare få utföra en standardhöjande åtgärd endast om den har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av en majoritet av hyresgästerna i de berörda lägenheterna. Samma bestämmelse föreslås gälla en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Om hyresgästen inte samtycker till den begärda åtgärden, skall hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Hyresvärdens ansökan skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid denna skälighetsprövning skall hyresnämnden i första hand beakta om det kan anses oskäligt mot hyresgäster i allmänhet att åtgärden utförs. Visst utrymme skall dock finnas för att beakta den enskilda hyresgästens synpunkter i frågan. Slutligen föreslås att hyresnämnden, på ansökan av en berörd hyresgäst, skall förbjuda en fastighetsägare att utföra en åtgärd, om behövligt godkännande eller tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall kunna förenas med vite. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 april 1997.
Motionerna
I motionerna 1996/97:Bo3 (m), 1996/97:Bo4 (kd) och 1996/97:Bo5 (fp) yrkas avslag på regeringens förslag. Avslagsyrkandet i den sista motionen får uppfattas så att det endast gäller regeringsförslaget i vad avser ändringar i hyresförhandlingslagen. Motionärerna erinrar om de förändringar på hyreslagstiftningens område som föreslogs av den förra regeringen och som genomfördes den 1 juli 1994 (prop. 1993/94:199, BoU21). I kd-motionen anses att det är tveksamt om det är förenligt med regeringsformens regler om föreningsrätt att i lag hindra avtal om flera förhandlingsordningar för ett och samma hus. I m- och fp-motionerna samt i c-motionen 1996/97:Bo1 uttalas ett stöd för att det s.k. objektiva hyresgästintresset - om regeringens förslag blir riksdagens beslut - i princip skall vara vägledande för hyresgästinflytandet över ombyggnad. I fp-motionen anförs emellertid att vissa mindre förändringar i en hyreslägenhet, såsom t.ex. byte av köksutrustning, endast bör tillåtas med hyresgästens medgivande. I c-motionen liksom för övrigt också i m- och kd-motionerna kritiseras regeringens förslag om att det måste ha förflutit minst tre månader sedan hyresförhållandet inleddes innan det är möjligt för hyresvärd och hyresgäst att träffa överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Även vad i fp-motionen anförts om ändringar i hyresförhandlingslagen får anses omfatta denna fråga. I motion 1996/97:Bo2 (s) - till den del motionen behandlas i detta betänkande - föreslås en precisering av antalet lägenheter som bör grunda en rätt till förhandlingsordning, samt den enskilda hyresgästens inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. I denna motion tas också frågan upp om det rimliga i att hyresvärden skall kunna säga upp hyresavtalet vid en större ombyggnad.
Utskottet
Allmänna utgångspunkter
Som anförs i propositionen förutsätter en väl fungerande hyresmarknad att det råder balans mellan parterna på denna marknad. Reglerna måste vara så utformade att en fastighetsägare har möjlighet att bedriva rationell fastighetsförvaltning samtidigt som en hyresgäst har möjlighet att i rimlig utsträckning ha inflytande över sin bostad. I propositionen anförs vidare att de förslag som där tas upp syftar till att stärka hyresgästernas ställning så att hyresmarknaden åter kommer i balans. Även i vissa av motionerna tas upp frågan om balansen mellan parterna på hyresmarknaden. I c-motionen 1996/97:Bo1 sägs att ett förstärkt hyresgästinflytande enligt hyreslagen och hyresförhandlingslagen är väl motiverat. En liknande uppfattning förs fram även i motion 1996/97:Bo2 (s). I de tre övriga motionerna som behandlas i detta betänkande, nämligen motionerna 1996/97:Bo3 (m), 1996/97:Bo4 (kd) och 1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, yrkas avslag på propositionen. I fp-motionen är, som utskottet uppfattat förslaget, avslagsyrkandet begränsat till regeringens förslag till ändringar i hyresförhandlingslagen. I korthet anförs i dessa motioner att de ändringar som gäller från den 1 juli 1994 inte nu bör ändras. Motionärerna ger exempel på de svårigheter som ett genomförande av förslaget i propositionen skulle innebära för balansen på hyresmarknaden. Till dessa enskildheter i motionerna återkommer utskottet nedan. Utskottet vill emellertid inledningsvis och från ett mera övergripande perspektiv bedöma regeringens förslag och avslagsyrkandena i de tre nu refererade motionerna. Utskottet har tolkat motionärerna så att de, liksom regeringen, har som utgångspunkt för sina förslag att skapa balans på hyresmarknaden. Vad frågan då närmast gäller är att bedöma om dagens ordning ger denna balans eller om förändringar i hyreslagstiftningen behöver vidtas. I denna fråga har, som redovisats ovan, regeringen och motionärerna olika uppfattningar. Vid en bedömning av de båda ståndpunkterna har utskottet kommit till slutsatsen att de ändringar som beslöts av riksdagen våren 1994 och som gäller fr.o.m. halvårsskiftet detta år nu bör övervägas på nytt. Enligt utskottets mening finns anledning att åter ge hyreslagstiftningen en sådan inriktning att hyresgästernas ställning stärks. I det följande gör utskottet en genomgång av regeringsförslaget i huvudsak i vad detta står mot övriga motionsförslag. Med hänvisning till vad som nu anförts avstyrker utskottet motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 1, 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och 1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, de båda sistnämnda yrkandena i motsvarande del, om avslag på propositionen eller på delar av den.
Hyresförhandlingssystemet
Endast en förhandlingsordning för ett och samma hus?
En av de ändringar som gjordes den 1 juli 1994 var att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus avskaffades. Enligt regeringens mening bör en bestämmelse återinföras om att endast en förhandlingsordning skall få gälla för ett och samma hus. Vid prövningen om en förhandlingsordning skall gälla bör hänsyn tas till det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan komma att omfatta. I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2, 1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1 och 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 föreslås riksdagen avslå regeringens förslag. I kd- motionen görs gällande att förslaget strider mot den i regeringsformen garanterade föreningsfriheten i den del den hindrar parterna på bostadsmarknaden att sluta flera avtal om förhandlingsordning vad gäller ett och samma hus. I m-motionen anförs att ett genomförande av regeringens förslag i praktiken innebär att Hyresgästernas Riksförbund ges monopol på kollektiva förhandlingar och att hyresgästen förhindras att ansluta sig till en annan organisation eller bilda egen förening för förhandlingar. Motionären bakom motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 1 önskar att en precisering sker av det antal lägenheter som skall krävas för att rätt till förhandlingsordning skall föreligga. Motionären befarar att kraven ställs alltför högt. Liksom regeringen anser utskottet att de praktiska skäl som talar mot att tillåta flera förhandlingsordningar väger tyngre än de principiella skäl som kan åberopas mot den nuvarande ordningen. Förbudet mot flera förhandlingsordningar gällande ett och samma hus bör därför återinföras. I kd-motionen har gjorts gällande att ett förbud mot flera förhandlingsordningar skulle strida mot regeringsformens regler om föreningsfrihet. I 2 kap. 1 § RF stadgas att varje medborgare gentemot det allmänna är tillförsäkrad föreningsfrihet som sägs omfatta frihet att sammansluta sig med andra för allmänna eller enskilda syften. Lagstiftarens möjlighet att begränsa föreningsfriheten är mycket begränsad (1 kap. 14 § jämförd med 1 kap. 12 § RF). Föreningsfriheten omfattar en rätt att verka gemensamt inom ramen för en sammanslutning (SOU 1975 s. 194, prop. 1975/76:209 s. 144). Enligt förarbetena förbjuder grundlagsregeln att det ställs upp hinder mot att i och för sig lovlig verksamhet alls bedrivs genom sammanslutning. Det skulle i och för sig kunna göras gällande att en lagregel som endast ger en enda sammanslutning möjlighet att vara verksam på visst sätt medan den förnekar andra sammanslutningar denna möjlighet skulle stå i strid mot regeringsformens skydd av föreningsfriheten. Den av regeringen föreslagna regleringen innebär emellertid inte i sig en reglering av nämnd art. Konkurrerande föreningar ges möjlighet att ta över den förhandlande föreningens skyldigheter och rättigheter. Inget hindrar heller att hyresgäster som står utanför det kollektiva systemet sluter sig samman i en förening för att genom denna driva sina hyresfrågor och genom befullmäktigat ombud låter sig företrädas gentemot hyresvärden. Det råder i och för sig skillnad i en sådan förenings möjligheter att verka i jämförelse med den förening som är part i en förhandlingsordning. Utskottet anser dock mot bakgrund av vad som nyss sagts om en konkurrerande förenings möjligheter till verksamhet att det knappast kan göras gällande att en förening som inte har en förhandlingsordning skulle hindras i sin verksamhet på ett sådant sätt att det ifrågavarande grundlagsskyddet kan aktualiseras. Redan på denna grund anser utskottet att vad i kd-motionen anförts inte bör vinna riksdagens bifall. Vad gäller påståendet i m-motionen om att förening tillhörande Hyresgästernas Riksförbund kommer att ges monopol på förhandlingsverksamhet vill utskottet erinra om att lagstiftningen är neutral i vad avser valet av förhandlande hyresgästorganisation. Utskottet kan lika lite nu som vid alla tidigare tillfällen när utskottet haft att bemöta en liknande uppfattning ansluta sig till den. Med det nu anförda avstyrker utskottet motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2, 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och 1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1 samtliga motioner i motsvarande del om flera förhandlingsordningar och tillstyrker regeringsförslaget i motsvarande del. I motion 1996/97:Bo2 (s) hävdas att skrivningen i propositionen om hur stort antal lägenheter som skall gälla för att en hyresgästorganisation skall ha rätt till förhandlingsordning är något oklar. I propositionen anförs i denna del sammanfattningsvis att prövningsmyndigheten bör ha frihet att göra en helhetsbedömning av samtliga omständigheter som skall ligga till grund för prövningen. Rent allmänt anförs i propositionen att om antalet lägenheter som skulle komma att omfattas av förhandlingsordningen uppgår till mer än ett hundratal torde det regelmässigt vara skäligt att en sådan ordning skall gälla. Är antalet lägenheter som skulle omfattas lägre torde det, enligt propositionen, i allmänhet vara skäligt att förhandlingsordningen gäller om den kan komma att omfatta ett flertal av lägenheterna i det eller de hus som den skulle gälla. Utskottet kan inte dela motionärens uppfattning att skrivningen i propositionen om att kraven för att erhålla förhandlingsordning är oklara eller för högt ställda. Med det nu anförda avstyrks motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 1 och tillstyrks regeringens förslag i motsvarande del. Utskottet finner anledning att i detta avsnitt slutligen uppmärksamma följande fråga. För det fall att det föreligger konkurrens mellan två eller flera organisationer beträffande rätten till förhandlingsordning får anses rimligt att en av de omständigheter som kan beaktas är övriga hyresgästers intresse av vilken förhandlingsordning som bör gälla.
Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet
Enligt propositionen bör en hyresgäst även i fortsättningen ha rätt att själv avgöra om den egna lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhandlingar som förs för huset. Denna rätt föreslås emellertid bli förenad med vissa inskränkningar. En förhandlingsordning skall som huvudregel omfatta samtliga bostadslägenheter i det hus som förhandlingsordningen avser, oberoende av om det enskilda hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. Därmed kommer förhandlingsordningen alltså att omfatta även outhyrda lägenheter. En lägenhet skall dock inte omfattas av en för huset gällande förhandlingsordning, om hyresnämnden har beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Detsamma skall gälla om hyresgästen och hyresvärden, tidigast efter tre månader efter det att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. I motionerna 1996/97:Bo1 (c) yrkande 2, 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2, 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 2, 1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, de tre sistnämnda yrkandena i motsvarande del, tas upp frågan om hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Motionärernas förslag går ut på att den ordning som infördes den 1 juli 1994 beträffande hyresgästens rätt att stå utanför detta skall bestå oförändrad. Dagens regler innebär i korthet att en hyresgäst alltid och från hyresförhållandets första dag har rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Liksom regeringen anser utskottet att hyresgästens i princip ovillkorliga rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bibehållas. Utskottet delar också regeringens åsikt om att det genom hyresförhandlingslagen lagfästa systemet måste motverka de nackdelar som den nuvarande lagstiftningen visat sig ha samt att möjligheterna till missbruk i största möjliga utsträckning hindras. Utredningen har vad gäller dessa frågor pekat på att oseriösa hyresvärdar som villkor för uthyrning kräver att någon förhandlingsklausul inte skall ingå i avtalet eller att en hyresvärd lockar med lägre hyra om hyresgästen förhandlar enskilt. En annan nackdel är att hyresvärden vid uthyrningen till en hyresgäst utan förhandlingsklausul i sitt kontrakt kan bestämma hyran fritt, dvs. utan hänsyn till vad den tidigare hyresgästen betalat. Hyresvärden har genom 1994 års lagstiftning erhållit större möjligheter att välja den hyresgäst som är beredd att betala mest. Utskottet delar således utredningens och regeringens bedömning beträffande vilka nackdelar den nuvarande regleringen är förenad med. Den föreslagna ordningen löser i allt väsentligt de problem som dagens regler för med sig. Förslaget har dock vissa nackdelar som också påpekats av regeringen (prop. s. 51). En sådan är enligt propositionen att det inte ger hyresgästen rätt att från hyresförhållandets första dag stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Utskottet delar emellertid regeringens åsikt att intresset av att skydda hyresgästerna mot att utnyttjas av oseriösa hyresvärdar väger tyngre än de invändningar som kan göras mot den föreslagna begränsningen av hyresgästens rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet. En temporär begränsning av hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet bör såsom anförs i propositionen därför godtas. Med det anförda avstyrker utskottet de nu behandlade m-, fp-, c- och kd- motionerna och tillstyrker propositionen om hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet, allt i motsvarande del. Utskottet tar i detta sammanhang upp ytterligare en fråga. Enligt den ursprungliga lydelsen av hyresförhandlingslagen kunde en lägenhet inte undantas från att omfattas av förhandlingsordning genom ett avtal mellan hyresvärden och hyresgästen. Det fordrades nämligen ett beslut av hyresnämnden om att hyresavtalet inte skulle innehålla en förhandlingsklausul. Enligt hyresförhandlingslagen i dess ursprungliga lydelse (se prop. 1977/78:175) kunde hyresnämnden i samband med att den prövade att upphäva eller införa en förhandlingsklausul också pröva en bestående förhandlingsordnings bestånd. Syftet var dels att kunna tillgodose hyresgästernas önskemål att inga kollektiva förhandlingar skulle bedrivas för huset, dels att möjliggöra för en konkurrerande organisation att få en förhandlingsordning vilket förutsatte att den befintliga förhandlingsordningen upphörde. Hyresnämndens möjlighet att upphäva en förhandlingsordning togs bort 1994. Hyresförhandlingslagen ändrades då på i nu aktuellt avseende två punkter, dels gavs den enskilde hyresgästen själv bestämmanderätt om han ville förhandla enskilt, dels tilläts mer än en förhandlingsordning per hus vilket möjliggjorde samtidig verksamhet av konkurrerande organisationer. I den proposition som nu behandlas föreslås att hyresnämnden återigen skall få möjlighet att förordna om att en förhandlingsordning skall upphöra i samband med att den prövar frågan om införandet eller slopande av en förhandlingsklausul. Enligt propositionen innebär lagens ståndpunkt att det inte skall förekomma någon förhandlingsordning, om hyresgästintresset är alltför litet och att normalt hyresnämndens prövning bör utfalla till förmån för den förhandlingsordning som kan antas komma att omfatta flest lägenheter (prop. s. 46 f.). Fråga är om de hyresgäster som står utanför det kollektiva förhandlingssystemet i ett hus för vilket gäller en förhandlingsordning skall ges möjlighet att få förhandlingsordningen slopad till förmån för en ny förhandlingsordning med en annan organisation. I den ovannämnda propositionen med förslag till hyresförhandlingslag uttalades att det inte kan bortses från att de parter som ursprungligen har ingått avtal om förhandlingsordning någon gång kan motsätta sig att förhandlingsordningen upphör, trots att hyresgästerna i huset eller större delen av dem har fått sina förhandlingsklausuler upphävda och därför inte är bundna av de överenskommelser som ingås med stöd av förhandlingsordningen. En ny organisation kunde utestängas från möjligheten att få till stånd en förhandlingsordning (prop. 1977/78:175 s. 116). Enligt regeringens nu behandlade förslag avses alltså möjligheten för hyresnämnden att slopa en bestående förhandlingsordning återinföras. Denna möjlighet finns dock endast i det fall nämnden skall avgöra en tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul. Enligt utskottets mening bör hyresnämndens möjligheter att upphäva en förhandlingsordning inte göras beroende av att en tvist av nu nämnt slag hänskjuts till nämnden. Samtliga de hyresgäster som önskar bli företrädda av en annan organisation kan ju redan ha fått sina klausuler slopade. Utskottet anser alltså att även den hyresgäst som på avtalsmässig grund fått sin förhandlingsklausul slopad bör ges möjlighet att få frågan om en förhandlingsordnings bestånd prövad. Han skall inte först behöva begära att få en förhandlingsklausul införd i avtalet för att hyresnämnden skall ha denna möjlighet. Regeringen bör till riksdagen i lämpligt sammanhang återkomma med förslag till ändring. Vad utskottet nu anfört om möjligheten att få en förhandlingsordning slopad bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med förhandlingsordning
I propositionen föreslås att en hyresvärd som vill höja hyran i samband med uthyrning av en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning först måste iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, dvs. ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandling med hyresgästorganisationen. Regeringen anför i propositionen att en ordning där hyresvärden tillåts att, utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, ta ut en inflyttningshyra som är högre än vad tidigare hyresgäst har betalat innebär flera olägenheter. Det anses kunna leda till en höjning av hyresnivåerna och därmed drabba särskilt de ekonomiskt svaga hushållen. Det kan också leda till en ökad bostadssegregation. Regeringen anser att hyresvärdens möjligheter att fritt sätta inflyttningshyror för lägenheter som är belägna i hus där det finns en förhandlingsordning bör begränsas. I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2 och 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 båda yrkandena i motsvarande del yrkas avslag på propositionen även i denna del. Genom 1994 års lagändringar utökades möjligheten för hyresvärden att själv bestämma inflyttningshyran. Han kan göra detta genom att hyra ut till en hyresgäst som accepterar ett hyresavtal utan förhandlingsklausul varigenom hyresvärden inte behöver iaktta den primära förhandlingsskyldigheten. Visserligen har hyresgästen möjlighet att begära en bruksvärdesprövning av hyran men det utökade utrymmet för fria inflyttningshyror har som regeringen konstaterar flera olägenheter. Utskottet delar regeringens bedömning. Utskottet delar också regeringens bedömning av att inflyttningshyrorna inte måste vara fria för att bruksvärdessystemet skall fungera. Den primära förhandlingsskyldigheten bör enligt utskottets mening utsträckas. Vid ett genomförande av det av utskottet ovan behandlade förslaget om hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet kommer samtliga lägenheter i ett hus med förhandlingsordning att vid uthyrningstillfället omfattas av förhandlingsordningen. Regeringens förslag innebär att det inte heller i förhållande till den hyra en tidigare hyresgäst som förhandlat enskilt erlagt skall gå att höja den hyra som skall bestämmas för en ny hyresgäst utan att den primära förhandlingsskyldigheten iakttas. Utskottet anser att ett genomförande av regeringsförslaget avseende utformningen av den primära förhandlingsskyldigheten skapar en godtagbar balans mellan hyresvärd och hyresgäst i nu berört hänseende. Med det anförda tillstyrker utskottet regeringsförslaget i motsvarande del och avstyrker motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2 och motion 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 också dessa båda yrkanden i motsvarande del.
Rätt till förhandlingsersättning
I utredningen föreslås att den förhandlande hyresgästföreningen skall ges rätt till förhandlingsersättning. Ersättningen skall ses som en förvaltningskostnad för hyresvärden. För närvarande gäller att förhandlingsordningens parter har möjlighet att i en förhandlingsöverenskommelse träffa avtal om förhandlingsersättning. Efter att i propositionen ha övervägt utredningens förslag och den nuvarande ordningen konstateras bl.a. att de bestämmelser som nu gäller inte synes vara förenade med några påtagliga brister. Vidare upplyses i propositionen att regeringen erfarit att det pågår diskussioner mellan parterna om en förändrad form av förhandlingsersättning som skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot denna bakgrund anser regeringen att det inte för närvarande finns skäl att ändra nuvarande regler. I motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 5 föreslås ett riksdagens tillkännagivande till regeringen av innebörd att regeringen bör återkomma till riksdagen om parterna inte kan nå fram till en gemensam lösning. Enligt vad utskottet sedermera erfarit kommer två av hyresmarknadens parter att inom kort underställa regeringen ett förslag i frågan. Enligt utskottets uppfattning bör resultatet av de pågående diskussionerna avvaktas. Ett tillkännagivande enligt motionärens förslag bör inte nu göras av riksdagen. Med det anförda avstyrker utskottet motionsförslaget beträffande regler om förhandlingsersättning.
Passivitetsregeln
Passivitetsregeln infördes i hyreslagens (54 a §) den 1 juli 1994. Den innebär i korthet följande. Om hyresvärden vill höja hyran och samtidigt binda hyresgästen till den begärda hyran, skall han skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästen. Meddelandet skall innehålla uppgift om den hyreshöjning som begärs, det totala hyresbeloppet efter hyreshöjningen och den dag den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall även anges det datum då hyresgästen senast måste ha motsatt sig hyreshöjningen för att den inte skall börja gälla. Hyresgästen skall alltid ha minst två månader på sig från den dag då meddelandet lämnades att motsätta sig kravet. Meddelandet skall dessutom innehålla uppgift om att hyresgästen blir bunden av sin passivitet om han inte motsätter sig kravet. Den nya hyran får börja gälla först efter den dag som i meddelandet angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. Om hyresgästen meddelar hyresvärden att han inte godtar hyreshöjningen, kan hyresvärden hänskjuta frågan till hyresnämnden. Enligt en föreskrift i 54 § första stycket hyreslagen måste värden dock avvakta med hänskjutandet en månad från det att han skickade ut det skriftliga meddelandet. Om hyresgästen förhåller sig passiv, blir han bunden av den hyra som hyresvärden har begärt. Vill hyresgästen begära prövning av den nya hyran gäller att han skriftligen skall begära villkorsändring hos hyresvärden. Om parterna inte kommer överens, kan hyresgästen tidigast en månad efter det att han lämnat meddelandet till hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om villkorsändring, dvs. prövning av den nya hyran. I propositionen föreslås att tillämpningsområdet för passivitetsregeln begränsas på så sätt att den i fortsättningen skall vara tillämplig endast på hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser lägenhet som är belägen i ett hus med förhandlingsordning men som inte omfattas av denna. I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2, 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 dessa båda yrkanden i motsvarande del och 1996/97:Bo5 (fp) yrkande 2 föreslås riksdagen avslå förslaget i propositionen om passivitetsregelns utformning. Enligt motionärerna bör regelns nuvarande utformning behållas. Utskottet delar regeringens uppfattning att regeln inte bör kunna tillämpas mot hyresgäster som bor i ett hus utan förhandlingsordning eftersom dessa inte kan undgå att träffas av regeln i motsats till vad enskilt förhandlande hyresgäster som bor i ett hus med förhandlingsordning kan genom att få en förhandlingsklausul införd i sina hyresavtal. Regeringsförslaget har dessutom en annan fördel. Hyresförhandlingslagens regler hindrar att regeln i dag tillämpas mot hyresgäster som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet med mindre än att förhandlingarna strandat. Genom regeringsförslaget kommer regeln inte att kunna tillämpas över huvud taget mot hyresgäster som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. En hyresgäst med tidsbestämt avtal är genom detta skyddad mot hyreshöjningar som går utöver avtalet. Eftersom han inte har att räkna med annat än att hyresavtalet skall löpa på oförändrade villkor under hyrestiden finns enligt utskottets mening inte skäl att passivitetsregeln skall kunna tillämpas gentemot honom. Genom regeringsförslaget kommer det inte heller att vara möjligt för hyresvärden att använda sig av regeln när hyresavtalet skall förlängas. Detta kan dock inte anses utgöra någon större nackdel. Med det anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag om passivitetsregelns utformning och avstyrker m-, fp- och kd- motionerna i vad de står emot detta förslag.
Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten
Ett nytt system för hyresgästinflytande m.m.
I propositionen redovisas de brister som den nuvarande ordningen enligt regeringen har avseende hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Dessa brister anses innebära att hyresgästen har ett otillräckligt inflytande över sådana arbeten i den egna lägenheten och i de gemensamma delarna av huset. I propositionen föreslås ett nytt system för hyresgästinflytande vid ombyggnad. Regeringsförslaget har i korthet följande innebörd. En fastighetsägare får utföra en standardhöjande åtgärd endast om den har godkänts av de berörda hyresgästerna eller - om åtgärden avser gemensamma utrymmen - av en majoritet av hyresgästerna i de berörda lägenheterna. Detsamma gäller i fråga om en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Godkännande behövs inte om åtgärden vidtas för att en bostadslägenhet skall få lägsta godtagbara standard. Om hyresgästerna inte har samtyckt till åtgärden skall hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Tillstånd skall lämnas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Hyresnämndens prövning skall i normala fall göras utifrån det objektiva hyresgästintresset. Hyresnämnden kan, efter ansökan av en berörd hyresgäst, förbjuda en hyresvärd att utföra en vissa åtgärd om behövligt godkännande eller tillstånd saknas. Nämndens beslut får förenas med vite. Den enskilda hyresgästen skall ha inflytande över vilka åtgärder som får genomföras i den egna lägenheten och i de gemensamma delarna av fastigheten. En hyresgäst skall ha inflytande över standardhöjande åtgärder som utförs i fastigheten, dock inte över sådana åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard eller andra standardhöjande åtgärder som har en endast obetydlig inverkan på bruksvärdet. En hyresgäst skall vidare ha inflytande över alla åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller de gemensamma delarna av fastigheten. Vad nu redovisats om regeringens förslag om ett nytt system för hyresgästinflytande m.m. utvecklas i propositionen på s. 62-71. Utskottet hänvisar till vad där anförts. Frågan om formerna för hyresgästinflytandet och behovet av en lagreglering av det tas ur ett mera övergripande perspektiv upp motivledes i samtliga de motioner som väckts med anledning av propositionen. Liksom regeringen anser motionärerna det betydelsefullt att hyresgästerna ges ett inflytande över vilka åtgärder utöver lägsta godtagbara standard som skall vidtas. I två av motionerna, nämligen motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2 och 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 2 båda i motsvarande del anses emellertid att regeringens val av lösning inte är den lämpligaste för att tillgodose ett i och för sig berättigat hyresgästinflytande. Enligt motionärerna bakom motion 1996/97:Bo4 (kd) är regeringens förslag i alltför hög grad ägnat att leda till onödiga tvister och konflikter. Enligt denna motion och motion 1996/97:Bo3 (m) bör ordningen i första hand vara den att av hyresavtalet skall framgå hur frågor om standardhöjande åtgärder skall regleras. Utskottet delar uppfattningen i propositionen och i motionerna att det är positivt med en utveckling som går mot ett ökat hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Till skillnad från motionärerna anser utskottet liksom regeringen det nödvändigt med viss lagreglering för att garantera detta inflytande. I vad frågan behandlas i detta avsnitt anser utskottet att den utformning lagstiftningen enligt propositionen föreslås få väl motsvarar intentionerna om hur ett rimligt hyresgästinflytande bör garanteras. Med det anförda tillstyrker utskottet propositionen om ett nytt system för hyresgästinflytande m.m. och avstyrker m- och kd-motionerna i motsvarande del.
Prövningen i hyresnämnd
I denna del innebär regeringsförslaget sammanfattningsvis följande. Om en berörd hyresgäst inte godkänner den planerade åtgärden, skall hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan skall kunna ges in till hyresnämnden tidigast en månad efter det att det skriftliga meddelandet lämnats till hyresgästen. Vid hyresnämndens prövning skall den hyresgäst som inte har godkänt den begärda åtgärden vara motpart till hyresvärden. Hyresvärden skall få det begärda tillståndet, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den utförs. Vid denna skälighetsbedömning skall hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att åtgärden utförs mot det intresse en hyresgäst i allmänhet kan antas ha av att den begärda åtgärden inte utförs (det objektiva hyresgästintresset). Visst utrymme skall emellertid finnas för att beakta även den enskilda hyresgästens inställning till den begärda åtgärden. Som exempel på skäl som bör kunna beaktas nämns i propositionen att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl anges vara att hyresgästen efter tillstånd av hyresvärden satt in och bekostat ny fast inredning, som kommer att förstöras om den av hyresvärden begärda åtgärden utförs. Frågan om hur intresseavvägningen mellan hyresvärd och hyresgäst närmare skall utformas har tagits upp i samtliga motioner. I motion 1996/97:Bo1 (c) anförs att den i propositionen föreslagna ordningen får anses i huvudsak godtagbar. Dock bör som beaktansvärda skäl inte kunna åberopas hög ålder och kanske ovilja mot de störningar i bostaden som följer av ombyggnad. Hyresgästen bör inte kunna stoppa angelägna åtgärder såsom stambyten. Också i motionerna 1996/97:Bo3 (m) och 1996/97:Bo4 (kd) förs fram en uppfattning som får anses innebära att det objektiva hyresgästintresset bör få större tyngd än enligt regeringens förslag. I dessa båda motioner är dock utgångspunkten, som framgått ovan, att inflytandefrågorna skall regleras i hyresavtalet och inte genom lagstiftning. Förslagen i motionerna 1996/97:Bo2 (s) och 1996/97:Bo5 (fp) går längre än den uppfattning som förs fram i propositionen när det gäller möjligheterna för den enskilda hyresgästen att påverka sin situation inför en ombyggnad. I s- motionen föreslås att de nu diskuterade reglerna utformas enligt utredningens förslag vilket innebär att hyresnämnden vid en skälighetsbedömning skall beakta den enskilda hyresgästens intresse i stället för det objektiva hyresgästintresset.
Vad nu redovisats motsvaras av följande motionsförslag. I motionerna 1996/97: - Bo1 (c) yrkande 1, - Bo2 (s) yrkandena 2 och 3, - Bo3 (m) yrkande 2 i motsvarande del, - Bo4 (kd) yrkande 2 i motsvarande del, - Bo5 (fp) yrkande 3. Frågan om hyresvärdens och hyresgästens inflytande vid ombyggnad har i skilda sammanhang tilldragit sig stort intresse. Vad det gäller är ytterst att finna en acceptabel avvägning mellan ett berättigat intresse från hyresvärden att hålla fastigheten vid en god standard och hyresgästens också berättigade intresse av att kunna påverka den egna boendesituationen. Även om dessa synpunkter i det enskilda fallet kan skilja sig åt är det naturligtvis långt ifrån ovanligt att de sammanfaller. Vad det också gäller att ta ställning till är om lagstiftning är erforderlig för att uppnå och behålla den önskvärda balansen eller om inflytandefrågorna - som hävdas i vissa motioner - bör regleras i hyresavtalet. Förslagen i propositionen och motionerna kan sammanfattas sålunda. I motionerna 1996/97:Bo1 (c), 1996/97:Bo3 (m) och 1996/97:Bo4 (kd) förordas att det objektiva hyresgästintresset ges en starkare ställning än förslaget i propositionen medan i motionerna 1996/97:Bo2 (s) och 1996/97:Bo5 (fp) den enskilde hyresgästens synpunkter skall få ett starkare genomslag än vad i propositionen förordats. Enligt utskottets uppfattning får ett genomförande av förslaget i propositionen anses väl ägnat att tillgodose den balans mellan en hyresvärd och hyresgäst som bör eftersträvas. Ett genomförande av förslaget får därvid också anses ge hyresgästen det inflytande som rimligen bör tillkomma denne samtidigt som hyresvärden ges möjligheter att även framgent genomföra sådana ombyggnader som i ett fastighetsekonomiskt perspektiv är önskvärda och erforderliga. Med det anförda tillstyrker utskottet propositionen och avstyrker motionerna i vad avser regler för beaktande av hyresgästintresset m.m. i samband med ombyggnad.
Påföljd för hyresvärd som inte följer reglerna
Utskottet delar regeringens uppfattning om att det bör finnas en påföljd för den hyresvärd som inte följer reglerna om hyresgästinflytande. Utskottet anser att den av regeringen valda formen av påföljd är lämplig. Däremot anser utskottet att den närmare utformning lagtexten fått kan medföra vissa tillämpnings- och effektivitetsproblem. Enligt regeringens förslag är hyresnämnden inte behörig att på ansökan av hyresgästen pröva frågan om förbudsföreläggande förrän en åtgärd har påbörjats. Hyresnämnden har behörighet att meddela förbud för hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudsföreläggande är obligatoriskt, dvs. nämnden skall meddela ett föreläggande då det gäller en otillåten åtgärd. Propositionens motivtext berör inte särskilt hyresnämndens prövningsmöjligheter i det fallet att en otillåten åtgärd redan är utförd när nämnden meddelar sitt beslut. Ett förbud avseende en sådan åtgärd kräver enligt utskottets mening särskilda överväganden och torde vara svår att förena med en för hyresnämnden obligatorisk regel. Förutsättningarna för ett ingripande vad gäller t.ex. en redan genomförd totalrenovering av ett kök är annorlunda än om renoveringen inte har genomförts. Kapitalförstöringen torde kunna bli stor och det synes inte alltid vara rimligt att hyresvärden i ett sådant fall först skulle behöva riva ut köket för att sedan ersätta det med ett annat, nytt kök; att kräva ett återställande torde i praktiken inte vara en framkomlig väg. Inledningsvis har framgått att utskottet delar regeringens uppfattning om val av sanktionsform. Utskottet anser att regeringsförslaget, trots vad nu anförts, bör genomföras. Regeringen bör emellertid överväga lagtextens närmare utformning i syfte att åstadkomma en effektivare och för olika situationer mer lämplig reglering. Efter sedvanlig beredning bör regeringen återkomma till riksdagen med förslag till de ändringar som kan anses behöva genomföras. I detta sammanhang bör regeringen också uppmärksamma frågan om hyressättning för en lägenhet i vilken otillåtna ändringsåtgärder blivit bestående. Vad utskottet nu anfört om reglerna för påföljd bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad
Enligt propositionen bör en hyresvärd även i fortsättningen ha möjlighet att med stöd av hyreslagen (46 §) säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad i huset. Den kritik som riktats mot att möjlighet i dag saknas att hindra att ett hyresavtal sägs upp inför en omfattande ombyggnad bemöts i propositionen - och för övrigt också av utredningen - med att de föreslagna ändringarna i hyreslagen som går ut på att en förhandlingsordning skall omfatta även outhyrda lägenheter innebär att hyresvärden inte har någon fördel att säga upp ett hyresavtal inför en ombyggnad. Det påpekas också att genom regeringsförslaget tillförsäkras en hyresgäst med ett avtal som upphört inför en ombyggnad inflytande över ombyggnaden under förutsättning att det föreligger återflyttningsrätt. Vidare anförs i regeringsförslaget att hyresvärden sannolikt inte har anledning att säga upp hyresavtalet annat än i de fall där hyresvärd och hyresgäst inte kan komma överens eller där hyresgästen inte har ett skyddsvärt behov av att behålla hyresrätten t.ex. därför att han inte har sin bostad i lägenheten. Regeringen delar utredningens bedömning att de nuvarande reglerna i 46 § hyreslagen bör bestå. I propositionen hänvisas också till att den i förra avsnittet behandlade möjligheten till förbudstalan bör kunna förhindra sådana oseriösa förfaranden som aktualiserats i Hyresgästernas Riksförbunds remissvar på utredningen. I propositionen anförs att om de nu behandlade reglerna inte får de konsekvenser som antagits får en ändring av 46 § övervägas på nytt. De invändningar som i remissvaret riktats mot utredningsförslaget förs fram i motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 4. Frågan har också tagits upp av förbundet i en skrivelse till utskottet. Enligt vad utskottet erfarit har skrivelsen för kännedom även tillställts Justitiedepartementet. Utskottet, som delar regeringens mening kan ansluta sig till de motiv som ligger bakom förslaget att inte nu ändra 46 § hyreslagen. Utskottet har noterat regeringens uppfattning att det kan finnas anledning överväga utformningen av lagrummet på nytt. Under beredningen av ärendet har utskottet kommit till uppfattningen att sådana överväganden är motiverade. Även om regeringen har för avsikt att ånyo se över utformningen av 46 § hyreslagen finns det enligt utskottets mening anledning för riksdagen att genom ett tillkännagivande till regeringen i frågan försäkra sig om att den efter översynen kommer att underställas riksdagen. Regeringen bör sålunda i förening med sin syn på frågan återkomma till riksdagen med de förslag som översynen kan föranleda. Vad utskottet nu med anledning av s-motionen anfört om överväganden om möjligheten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
Möjlighet att lämna dispens från vissa regler i hyreslagen
I fråga om upplåtelse av en lägenhet med kooperativ hyresrätt ställer sig inflytandefrågorna annorlunda än när det gäller upplåtelse av vanlig hyresrätt. En upplåtelse av en lägenhet med kooperativ hyresrätt förutsätter ett medlemskap i den förening som upplåter lägenheten. Inflytandet över det egna boendet garanteras dels genom medlemskapet och det deltagande i den demokratiska föreningsprocess som detta ger möjlighet till, dels genom att ansvaret för reparationer av lägenheten vanligen vilar på hyresgästen. Från hyreslagens tvingande regler om att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum skall ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer finns dispensmöjligheter för kooperativa bostadsföretag (p. 7 i övergångsbestämmelserna till lagen 1984:694 om ändring av jordabalken; senaste lydelse 1991:617 och 3 § lagen 1986:1242 om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt; senaste lydelse 1994:1583). Dispensmöjligheterna omfattar också vissa andra typer av äldre bostadsföretag. Enligt utskottets mening bör de företag som bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt ges möjlighet att erhålla dispens från de nu behandlade reglerna om hyresgästinflytande. Det kan nämnas att en möjlighet till dispens från bostadssaneringslagens bestämmelser fanns för sådana bostadsföretag. För de föreningar som deltar i försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt bör den lag som reglerar försöksverksamheten ändras så att regeringens möjligheter att meddela dispens kommer att omfatta de nya inflytandereglerna. För andra kooperativa hyresföretag, däribland Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), och vissa andra äldre bostadsföretag för vilka särskilda övergångsbestämmelser till bostadsrättslagen gäller, bör en särskild dispensregel tas in bland övergångsbestämmelserna till de nya bestämmelser i hyreslagen som nu föreslås. Utskottet föreslår således riksdagen att anta utskottets lagförslag om dispens från vissa regler i hyreslagen m.m. Lagförslagen har som bilaga 2 bifogats detta betänkande.
Funktionssättet på hyresmarknaden
Ett motionsyrkande återstår att behandlas nämligen yrkande 3 i motion 1996/97:Bo3 (m). I detta yrkande föreslås riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad i motionen anförts om att hyresmarknaden bör avregleras. Motionärerna anför att hyresmarknaden på sikt bör avregleras och nuvarande lagregleringar ersättas av enskilda avtalslösningar och kollektivt framförhandlade avtal. Utskottet kan inte ställa sig bakom ett genomförande av den ordning som motionärerna för fram. Ett genomförande av den skulle praktiskt taget helt rasera den politik på hyreslagstiftningens område som i sina huvuddrag gällt under lång tid och som i ett övergripande perspektiv torde omfattas av en bred riksdagsmajoritet. Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion 1996/97:Bo3 (m) om ett riksdagens tillkännagivande till regeringen om funktionssättet på hyresmarknaden.
Övergångs- och ikraftträdandebestämmelser m.m.
De i propositionen intagna lagförslagen föreslås träda i kraft den 1 april 1997. De nya reglerna om hyresgästinflytande skall enligt den föreslagna övergångsbestämmelsen inte tillämpas i fråga om åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. Regeringen har uppmärksammat att det kan inträffa att en ombyggnad inleds före ikraftträdandet men att en åtgärd som ingår som en del i en större ombyggnad påbörjas först efter ikraftträdande. Enligt regeringens mening vore det olämpligt att helt undanta en ombyggnad som inletts före den 1 april 1997 från tillämpningen av den nya regleringen. Regeringen anser det lämpligare att bedöma varje åtgärd för sig. I propositionen anges att om en åtgärd däremot påbörjas först efter ikraftträdandet av den nya lagen, skall tillåtligheten av åtgärden bedömas enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen. Detsamma anges skola gälla om en åtgärd som påbörjas efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna ingår som ett delmoment i en större åtgärd som har påbörjats efter ikraftträdandet. Enligt utskottet väcker bestämmelserna vissa betänkligheter. Ombyggnads-åtgärder som upphandlats före ikraftträdandet torde kunna komma att försenas. Visserligen kan hyresvärden söka införskaffa godkännanden från hyresgästerna men i de fall sådant godkännande inte kan erhållas kan han dock inte före lagens ikraftträdande erhålla hyresnämndens tillstånd. Är en entreprenad upphandlad och igångsättningen blir försenad eller uteblir kan hyresvärden i värsta fall drabbas av skadeståndsansvar. Detta framstår som obilligt, särskilt i de fall hyresvärden beslutat en ombyggnad efter förhandlingar med en hyresgästförening. Enligt utskottets mening bör övergångsbestämmelsen i huvudsak gälla oförändrad men med en undantagsregel som innebär att om hyresvärden ingått bindande avtal om utförandet av en ombyggnadsåtgärd med entreprenör eller annan så skall de nya reglerna inte tillämpas. För att hindra snabba upphandlingar inför lagens ikraftträdande bör detta endast gälla upphandlingar som avslutats med bindande avtal före den 1 december 1996. Övergångsbestämmelserna bör utformas enligt förslaget i propositionen dock med de förändringar i regeringens förslag som utskottet nu förordat. I bilaga 2 har ett förslag utformats i enlighet med vad nu anförts. Som redovisas i propositionen (s. 41-42) har riksdagen beslutat att en ny bestämmelse om hyresgästinflytande skulle införas som förutsättning för statligt stöd till ombyggnad av hyreshus. Denna reglering har avsetts vara temporär dock längst till utgången av juni 1997 i avvaktan på att regler om ombyggnad tas in i hyreslagstiftningen. Vid ett riksdagens bifall till den nu behandlade propositionen bör en samordning av reglerna ske enligt vad bostadsutskottet och riksdagen tidigare förutsatt. Utskottet har under hand erfarit att regeringen kommer att besluta i enlighet härmed. Vad i övrigt i propositionen föreslagits har inte givit utskottet anledning till erinran eller särskilt uttalande. Utskottet föreslår sålunda att riksdagen antar de i propositionen intagna lagförslagen i vad de inte behandlats ovan. De har som bilaga fogats till detta betänkande.
Hemställan
Utskottet hemställer 1. beträffande avslag på propositionen eller på delar av den att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 1, 1996/97:Bo4 yrkande 1 och 1996/97:Bo5 yrkande 1 de båda sistnämnda yrkandena i motsvarande del, res. 1 (m, kd) res. 2 (fp) 2. beträffande flera förhandlingsordningar att riksdagen med bifall till proposition 1996/97:30 samt med avslag på motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97: Bo4 yrkande 1 och 1996/97:Bo5 yrkande 1 samtliga motionsyrkanden i motsvarande del antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 3 (m, fp, kd) - villk. mom. 1 3. beträffande kraven för att erhålla förhandlingsordning att riksdagen med bifall till proposition 1996/97:30 samt med avslag på motion 1996/97:Bo2 yrkande 1 antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 4 (m, kd) - motiv. 4. beträffande hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet att riksdagen med bifall till proposition 1996/97:30 samt med avslag på motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 2, 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97: Bo4 yrkande 2 och 1996/97:Bo5 yrkande 1 de tre sistnämnda motions- yrkandena i motsvarande del antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 5 (m, c, fp, kd) - villk. mom. 1 5. beträffande möjligheten att få en förhandlingsordning slopad att riksdagen bifaller proposition 1996/97:30 i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande samt som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, res. 6 (m , fp, kd) - villk. res. 1 eller 2 6. beträffande utformningen av den primära förhandlingsskyldigheten att riksdagen med bifall till proposition 1996/97:30 samt med avslag på motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 1 båda i motsvarande del antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 7 (m, fp, kd) - villk. mom. 1 7. beträffande regler om förhandlingsersättning att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo2 yrkande 5, res. 8 (m, c, fp, kd) - motiv. res. 9 (v) 8. beträffande passivitetsregeln att riksdagen med bifall till proposition 1996/97:30 samt med avslag på motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1 båda i motsvarande del och 1996/97:Bo5 yrkande 2 antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 10 (m, fp, kd) - villk. mom. 1 9. beträffande ett nytt system för hyresgästinflytande att riksdagen med bifall till proposition 1996/97:30 samt med avslag på motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 2 båda i motsvarande del antar regeringsförslaget i motsvarande del, res. 11 (m, kd) - villk. mom. 1 10. beträffande beaktande av hyresgästintresset m.m. i samband med ombyggnad att riksdagen med bifall till proposition 1996/97:30 samt med avslag på motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 1, 1996/97:Bo2 yrkandena 2 och 3, 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda sistnämnda i motsvarande del och 1996/97:Bo5 yrkande 3 antar regeringsförslaget i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande, res. 12 (m, c, kd) res. 13 (fp, v, mp) 11. beträffande reglerna om påföljd att riksdagen bifaller proposition 1996/97:30 i motsvarande del i enlighet med bilaga 1 till detta betänkande samt som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 12. beträffande överväganden om möjligheten att säga upp ett hyresavtal att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo2 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 13. beträffande dispens från vissa regler i hyreslagen m.m. att riksdagen antar som bilaga 2 till detta betänkande fogade förslag med den lydelse som angivits som utskottets till a) övergångsbestämmelser till lag om ändring i jordabalken i motsvarande del, b) lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet till kooperativ hyresrätt, res. 14 (m, kd) - villk. mom. 1 14. beträffande funktionssättet på hyresmarknaden att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo3 yrkande 3, res. 15 (m) 15. beträffande övergångsbestämmelserna i vad de inte behandlats ovan att riksdagen med anledning av proposition 1996/97:30 i motsvarande del antar som bilaga 2 till detta betänkande fogat förslag med den lydelse som angivits som utskottets, res. 16 (m, kd) - villk. mom.1 16. beträffande de i propositionen intagna lagförslagen i vad de inte behandlats ovan att riksdagen med bifall till proposition 1996/97:30 i motsvarande del antar a) lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), b) lag om ändring i jordabalken, c) lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, d) lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, e) lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.
Stockholm den 5 december 1996
På bostadsutskottets vägnar
Knut Billing
I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Rune Evensson (s), Britta Sundin (s), Sten Andersson (m), Marianne Carlström (s), Rigmor Ahlstedt (c), Lars Stjernkvist (s), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Owe Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd), Carina Moberg (s) och Juan Fonseca (s).
Reservationer
1. Avslag på propositionen eller på delar av den (mom. 1)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med Utskottet vill och slutar med av den , dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med En av och på s. 7 slutar med regeringsförslaget i motsvarande del , dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med Enligt propositionen och på s. 10 slutar med yrkanden i motsvarande del , dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med Passivitetsregeln infördes och på s. 13 slutar med motsvarande del , dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med I fråga och på s. 17 slutar med detta betänkande , dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17 börjar med Möjlighet att och på s. 18 slutar med detta betänkande bort ha följande lydelse: Förändringar på hyresrättens område bör präglas av regler som är enkla att tillämpa och som inte verkar fördyrande för fastighetsägarna och därmed hyresgästerna. De bör också möjliggöra för hyresgäster och hyresvärdar att finna de lösningar som passar dem bäst och som kan anpassas efter individuella önskemål. Regeringens förslag till ny lagstiftning som utskottet nu skall ta ställning till uppfyller inte dessa krav. Utskottet anser att förslagen leder till en än sämre fungerande hyresmarknad. Den reform av hyreslagstiftningen som genomfördes år 1994 hade som sitt främsta syfte att reformera det kollektiva systemet för hyresförhandlingar. Den viktigaste regelförändringen avsåg att den enskilde hyresgästen själv skulle få avgöra om han skulle omfattas av kollektiva förhandlingar eller stå utanför systemet för sådana förhandlingar. Hyresgästen skulle inte tvingas avstå från den grundläggande rätten att själv få sluta avtal med sin hyresvärd i så viktiga frågor som en reglering av boendeförhållandena avser. Regeringen har inte föreslagit att denna valfrihet skall avskaffas men föreslagit modifieringar av den. Enligt propositionen skall samtliga hyresgäster omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet under ett hyresförhållandes tre första månader. Enligt utskottets mening är det inte acceptabelt att lagstiftningen innebär ett tvång mot en hyresgästs och en hyresvärds enstämmiga vilja om att förhandlingarna dem emellan skall föras enskilt. Hyresgästen omyndigförklaras och det försvårar för hyresgäst och hyresvärd att vid hyresavtalets ingående komma fram till individuella lösningar. Också de andra förslagen till regelförändringar rörande det kollektiva förhandlingssystemet innebär att detta system och dessutom den organiserade hyresgäströrelsen kommer att gynnas av lagstiftaren. Det blir en återgång mot ett läge där den organiserade hyresgäströrelsens ställning mer baseras på lagstiftningens innehåll än den kraft rörelsen visar sig ha. Ett av dessa förslag gäller återinförandet av förbudet mot att flera förhandlingsordningar samtidigt skall kunna gälla för ett och samma hus. Bildandet av konkurrerande hyresgästföreningar kommer att hindras effektivt. Detta strider mot grunderna för den konkurrenslagstiftning som finns. Också grundlagsskyddet för föreningsfriheten har aktualiserats. Utskottet kommer att uppehålla sig vid den sistnämnda frågan. I kd-motionen har gjorts gällande att ett förbud mot flera förhandlingsordningar skulle strida mot regeringsformens regler om positiv föreningsfrihet. I 2 kap. 1 § RF stadgas att varje medborgare gentemot det allmänna är tillförsäkrad föreningsfrihet som sägs omfatta frihet att sammansluta sig med andra för allmänna eller enskilda syften. Lagstiftarens möjlighet att begränsa föreningsfriheten är mycket inskränkt (1 kap. 14 § jämförd med 1 kap. 12 § RF). Den positiva föreningsfriheten skyddar medborgarna bara gentemot det allmänna. Med det allmänna avses bl.a. de normgivande organen men endast vid normgivning inom det offentligrättsliga området. Regeln avses inte binda riksdagen som lagstiftare när det gäller privaträttsliga regleringar. Det räcker dock inte att klassificera att en lag är av privaträttslig natur för att konstatera att ett grundlagsskydd saknas. Även sådan lagstiftning kan nämligen anses vara av offentligrättslig karaktär eller ha sådana inslag. Hyresförhandlingslagen ger hyresgästorganisationen ett starkt inflytande över hyressättningen. Inflytandet gäller inte bara hyresnivåerna i det hus för vilket avtal ingås utan kommer genom det lagreglerade bruksvärdessystemets utformning att också ha betydelse för hyressättningen i andra hus. Hyresgästorganisationen kommer genom hyresförhandlingslagen att delvis och indirekt ges en ställning som normgivare. Därigenom kan lagen inte sägas vara av privaträttslig natur. Lagstiftaren har sanktionerat hyresförhandlingslagens bestämmelser med skadeståndsregler som innehåller att vid bedömande av och i vad mån skada har uppkommit hänsyn skall tas till parts intresse av att hyresförhandlingslagen och förhandlingsordningen iakttas och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse (28 §). Genom bestämmelsen tydliggörs enligt utskottets mening att lagstiftaren gått utanför gränserna för en ren civilrättslig reglering. Sammantaget anser utskottet således att hyresförhandlingslagen kan bedömas ha sådana offentligrättsliga inslag att ett grundlagsskydd som riktar sig mot det allmänna skall aktualiseras. Föreningsfriheten omfattar en rätt att verka gemensamt inom ramen för en sammanslutning (SOU 1975 s. 194, prop. 1975/76:209 s. 144). Enligt förarbetena förbjuder grundlagsregeln att det ställs upp hinder mot att i och för sig lovlig verksamhet alls bedrivs genom sammanslutning. Enligt utskottets mening omfattar grundlagsskyddet naturligen också hinder som inskränker möjligheterna för en sammanslutning att bedriva verksamhet medan en annan sammanslutning tillåts bedriva verksamheten. Lika med ett direkt förbud att bilda en sammanslutning eller för denna att bedriva verksamhet av visst slag bör jämställas att en sammanslutning effektivt vingklipps eller i väsentliga avseenden hindras att bedriva en verksamhet som eljest är lovlig. Grundlagsförbudet kan således hindra en lagregel som gör ett av en förening ingånget avtal ogiltigt. Genom regeringsförslaget hindras en hyresvärd att träffa avtal med de sammanslutningar han önskar träffa avtal om att kollektiva förhandlingar skall bedrivas enligt hyresförhandlingslagens regler. Konkurrerande föreningar hindras att på avtalsmässig grund binda hyresvärden till vissa skyldigheter vad gäller främst förhandlingar om hyrans storlek. Genom regeringsförslaget kommer en konkurrerande förenings avtal om förhandlingsordning att bli ogiltigt. Konkurrerande föreningar ges i och för sig möjlighet att ta över den förhandlande föreningens skyldigheter och rättigheter. Detta förutsätter dock enligt vad som sägs i propositionen att en majoritet av hyresgästerna ställer sig bakom organisationen. Det kan dessutom visa sig vara svårare än så för en konkurrerande organisation att få överta de kollektiva förhandlingarna eftersom den av regeringen föreslagna lagtexten saknar att hyresgästernas intressen skall beaktas vid en tvist om vilken organisation som skall ha rätt till förhandlingsordning; enligt förslaget skall endast de intressen som hyresvärden och den organisation denne redan förhandlar med beaktas vid den skälighetsbedömning som hyresnämnden skall göra. Eftersom en konkurrerande organisation i ett visst givet ögonblick hindras att sluta avtal om en förhandlingsordning är möjligheterna att överta de kollektiva förhandlingarna utan intresse för den fråga som nu diskuteras. Enligt utskottets mening innebär de fördelar en förhandlande sammanslutning har av hyresförhandlingslagen vilka förnekas andra sammanslutningar ett sådant hinder i de sistnämndas möjligheter till verksamhet att den förslagna regleringen kommer i konflikt med det skydd av föreningsfriheten som grundlagen innebär. Regeringsförslaget innebär också att lagstiftaren stärker sitt grepp om hyressättningen i vad det avser inflyttningshyrorna. Flera remissinstanser har gjort gällande att förslaget kommer i konflikt med bruksvärdesreglerna som förutsätter att det finns ett visst utrymme för hyressättning vid uthyrning till en ny hyresgäst. Utskottet erinrar här om att hyressättningen i dag inte är helt fri eftersom en hyresgäst alltid kan begära att få en av honom avtalad hyra bruksvärdesprövad. Utskottet anser inte att det finns skäl att rubba bruksvärdessystemet på det sätt som regeringen föreslagit. Genom 1994 års hyreslagstiftning infördes den s.k. passivitetsregeln. Den innebär i korthet att en hyresgäst som förhåller sig passiv till en hyresvärds önskemål om höjd hyra kan bindas till den hyra som begärs. Passivitetsregeln är försedd med olika rättssäkerhetsgarantier. Bl.a. kan en hyresgäst alltid få den nya hyrans skälighet prövad av hyresnämnden. Regeln innebär att hyressättningen underlättas och att hyresvärden inte behöver gå till hyresnämnden i de fall hyresgästen inte svarar på hyresvärdens begäran om ny hyra. Några nackdelar av regelns tillämpning har inte givit sig till känna. Det är mot bakgrund härav fel att på sätt som föreslås i propositionen inskränka regelns tillämpningsområde. En sådan inskränkning förorsakar krångel och kan leda till rättsförluster. Propositionen innehåller också förslag om ett utökat inflytande för hyresgästen över vissa ombyggnadsåtgärder. Utskottet anser det naturligt att en hyresgäst har inflytande över de åtgärder som skall vidtas i den lägenhet han bebor liksom beträffande de gemensamma delarna i fastigheten. Den reglering inflytandefrågorna fått i propositionen formaliserar och likriktar inflytandefrågorna på ett sätt som inte är till gagn för hyresgäster och fastighetsägare. Det blir dessutom omständligt och kostsamt. En mängd i grunden onödiga tvister kommer att behöva slitas i hyresnämnderna bl.a. därför att förutsägbarheten av regeringens lagförslag kommer att vara låg. Enligt utskottets mening måste inflytandefrågorna i första hand få sin lösning på ett annat sätt än genom en reglering i lag. Hyresgästen bör redan genom sitt hyresavtal få veta vad som kan komma att gälla i fråga om standardhöjande åtgärder i fastigheten. Han bör på så sätt själv - efter sina egna behov och önskningar - kunna påverka de regler som skall gälla. Det förtjänar att nämnas att i de allra flesta fall det inte föreligger något motsatsförhållande mellan hyresvärd och hyresgäst i sådana frågor. En huvudregel som också hyresvärdar och hyresgäster torde kunna förena sig om är att hyresvärden skall ha rätt att genomföra åtgärder för att upprätthålla en god boendestandard liksom fastighetsekonomiskt motiverade åtgärder. Den utformning lagen på denna punkt bör få skall utgå från att inflytandefrågorna i första hand skall få sin lösning på avtalsmässig grund. Utskottet återkommer senare till sin syn på hur dessa och ett flertal andra hyresrättsliga frågor bör få sin lösning. Sammanfattningsvis anser utskottet att inte något av propositionens lagförslag bör genomföras. Riksdagen bör således med anledning av motionerna om avslag på propositionen eller delar av den - motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 1, 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och 1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, de båda sistnämnda yrkandena i motsvarande delar - avslå propositionens lagförslag.
dels att utskottets hemställan under 1, 2, 4, 6, 8, 9, 13 och 15 bort ha följande lydelse: 1. beträffande avslag på propositionen eller på delar av den att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 2, 1996/97:Bo3 yrkandena 1 och 2 det sistnämnda i motsvarande del, 1996/97:Bo4 yrkandena 1 och 2 det sistnämnda i motsvarande del samt 1996/97:Bo5 yrkande 1 avslår proposition 1996/97:30 i motsvarande del och motion 1996/97:Bo5 yrkande 2,
2. Avslag på propositionen eller på delar av den (mom. 1)
Erling Bager (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med Utskottet vill och slutar med av den , dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med En av och på s. 7 slutar med regeringsförslaget i motsvarande del , dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med Enligt propositionen och på s. 9 slutar med till känna , dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med Passivitetsregeln infördes och på s. 12 slutar med detta förslag bort ha följande lydelse: Förändringar på hyresrättens område bör präglas av regler som är enkla att tillämpa och som inte verkar fördyrande för fastighetsägarna och därmed hyresgästerna. De bör också möjliggöra för hyresgäster och hyresvärdar att finna de lösningar som passar dem bäst och som kan anpassas efter individuella önskemål. Regeringens förslag till ny lagstiftning som utskottet nu skall ta ställning till uppfyller inte i alla delar dessa krav. Utskottet anser att vissa av förslagen leder till en än sämre fungerande hyresmarknad. Den reform av hyreslagstiftningen som genomfördes år 1994 hade som sitt främsta syfte att reformera det kollektiva systemet för hyresförhandlingar. Den viktigaste regelförändringen avsåg att den enskilde hyresgästen själv skulle få avgöra om han skulle omfattas av kollektiva förhandlingar eller stå utanför systemet för sådana förhandlingar. Hyresgästen skulle inte tvingas avstå från den grundläggande rätten att själv få sluta avtal med sin hyresvärd i så viktiga frågor som en reglering av boendeförhållandena avser. Regeringen har inte föreslagit att denna valfrihet skall avskaffas men föreslagit modifieringar av den. Enligt propositionen skall samtliga hyresgäster omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet under ett hyresförhållandes tre första månader. Enligt utskottets mening är det inte acceptabelt att lagstiftningen innebär ett tvång mot en hyresgästs och en hyresvärds enstämmiga vilja om att förhandlingarna dem emellan skall föras enskilt. Hyresgästen omyndigförklaras och det försvårar för hyresgäst och hyresvärd att vid hyresavtalets ingående komma fram till individuella lösningar. Också de andra förslagen till regelförändringar rörande det kollektiva förhandlingssystemet innebär att detta system och dessutom den organiserade hyresgäströrelsen kommer att gynnas av lagstiftaren. Det blir en återgång mot ett läge där den organiserade hyresgäströrelsens ställning mer baseras på lagstiftningens innehåll än den kraft rörelsen visar sig ha. Ett av dessa förslag gäller återinförandet av förbudet mot att flera förhandlingsordningar samtidigt skall kunna gälla för ett och samma hus. Bildandet av konkurrerande hyresgästföreningar kommer att hindras effektivt. Regeringsförslaget innebär också att lagstiftaren stärker sitt grepp om hyressättningen i vad det avser inflyttningshyrorna. Flera remissinstanser har gjort gällande att förslaget kommer i konflikt med bruksvärdesreglerna som förutsätter att det finns ett visst utrymme för hyressättning vid uthyrning till en ny hyresgäst. Utskottet erinrar här om att hyressättningen i dag inte är helt fri eftersom en hyresgäst alltid kan begära att få en av honom avtalad hyra bruksvärdesprövad. Utskottet anser inte att det finns skäl att rubba bruksvärdessystemet på det sätt som regeringen föreslagit. Propositionen innehåller också förslag om ett utökat inflytande för hyresgästen över vissa ombyggnadsåtgärder. Förslaget är välkommet och bör nu genomföras men går enligt utskottets mening inte tillräckligt långt. Utskottet anser det naturligt att en hyresgäst har inflytande över de åtgärder som skall vidtas i den lägenhet han bebor liksom beträffande de gemensamma delarna i fastigheten. Hyresgästens egna önskemål bör beaktas i större utsträckning än vad som föreslås. Utskottet återkommer senare till sin syn på hur dessa frågor bör få sin lösning. Sammanfattningsvis anser utskottet att propositionens lagförslag i vad det avser förändringar i hyresförhandlingslagen inte bör genomföras. Riksdagen bör således med anledning av motionerna om avslag på propositionen eller delar av den - motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 1, 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och 1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, de båda sistnämnda yrkandena i motsvarande delar - avslå propositionens lagförslag om ändringar i hyresförhandlingslagen samt den därvid kopplade följdändringen i 17 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.
dels att utskottets hemställan under 1, 2, 4 och 8 bort ha följande lydelse: 1. beträffande avslag på propositionen eller på delar av den att riksdagen med anledning av av motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 2, 1996/97:Bo3 yrkandena 1 och 2 det sistnämnda i motsvarande del, 1996/97:Bo4 yrkandena 1 och 2 det sistnämnda i motsvarande del och 1996/97:Bo5 yrkandena 1 och 2 inte antar de i proposition 1996/97: 30 intagna lagförslagen i vad avser a) förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), b) förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder såvitt förslaget avser 17 § fjärde stycket,
3. Flera förhandlingsordningar (mom. 2)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med En av och på s. 7 slutar med regeringsförslaget i motsvarande del bort ha följande lydelse: Det system som nu föreslås om att endast en förhandlingsordning skall gälla för ett och samma hus innebär alltså i praktiken en återgång till vad som gällde före den 1 juli 1994. Detta system gav hyresgästerna dåliga möjligheter att bestämma vilken organisation av hyresgäster som skulle företräda hyresgästerna. Det måste anses både rimligt och välmotiverat att hyresgästerna har kvar sin möjlighet att välja vilken hyresgästorganisation som skall företräda dem vid hyresförhandlingarna. I dag är det möjligt för en grupp hyresgäster att gå samman och låta en organisation utan förhandlingsordning företräda dem. Nu liksom vid tillkomsten av dagens regler (se bet. 1993/94:BoU21 s. 12) anser utskottet att hyresgästernas intressen tillgodoses bäst om de inte bara kan välja att stå utanför hyresförhandlingssystemet utan även inom detta kan välja mellan flera hyresgästorganisationer. Liksom i dag bör emellertid flera än två eller tre förhandlingsordningar endast undantagsvis tillåtas mot hyresvärdens bestridande. Med det anförda tillstyrker utskottet de nu behandlade m-, fp- och kd-motionerna. Regeringen bör skyndsamt återkomma till riksdagen med förslag som tillgodoser vad nu anförts om flera förhandlingsordningar. Detta bör riksdagen med anledning av motionerna som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse: 2. beträffande flera förhandlingsordningar att riksdagen med anledning av proposition 1996/97:30 i motsvarande del och motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1 och 1996/97:Bo5 yrkande 1 samtliga motionsyrkanden i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. Kraven för att erhålla förhandlingsordning (mom. 3, motiveringen)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med Utskottet kan och slutar med förslag i motsvarande del bort ha följande lydelse: Utskottets principiella uppfattning, som bl.a. kommer till uttryck i motionerna 1996/97:Bo3 (m) och 1996/97:Bo4 (kd) är att hyresmarknaden så långt möjligt bör avregleras. Skäl saknas att i lagstiftningen ta in regler om vilka kriterier som skall vara uppfyllda för att en förhandlingsordning skall krävas. S-motionen avstyrks.
5. Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet (mom. 4)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med Enligt propositionen och på s. 8 slutar med motsvarande del bort ha följande lydelse: Ett genomförande av regeringens förslag innebär också det - beträffande den enskildes rätt att förhandla själv - i princip en återgång till vad som gällde före den 1 juli 1994. Som framgår av m-, c-, fp- och kd-motionerna som väckts med anledning av propositionen inskränks genom regeringsförslaget hyresgästens möjlighet att ställa sig utanför kollektiva förhandlingar. Som framgår av propositionen begränsas hyresgästens rätt att själv förhandla med värden om utformningen av sitt hyresavtal redan i samband med tillträdet till lägenheten. Detta får ske först tidigast tre månader efter det att hyresförhållandet inleddes. Ett genomförande av regeringsförslaget får anses innebära en allvarlig inskränkning. Den är närmast att jämföra med en omyndigförklaring av hyresgästerna. Den möjlighet som i dag finns att inför ett hyresförhållande finna individuella lösningar avseende hyresavtalets utformning och innehåll elimineras i praktiken om regeringsförslaget förverkligas. Liksom motionärerna avvisar utskottet regeringsförslaget i denna del. Den nuvarande ordningen bör gälla även efter den 31 mars 1997. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna. Regeringen bör skyndsamt återkomma med de förändringar i lagstiftningen som kan bli aktuella vid ett riksdagens bifall till motionerna.
dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse: 4. beträffande hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet att riksdagen med anledning av proposition 1996/97:30 i motsvarande del och motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 2, 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 2 och 1996/97:Bo5 yrkande 1 de tre sistnämnda motionsyrkandena i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. Möjligheten att få en förhandlingsordning slopad (mom. 5)
Under förutsättning av bifall till res. 1 eller res. 2
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med Utskottet tar och på s. 9 slutar med till känna bort utgå,
dels att utskottets hemställan under 5 bort utgå.
7. Utformningen av den primära förhandlingsskyldigheten (mom. 6)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med I propositionen och på s. 10 slutar med motsvarande del bort ha följande lydelse: Ett genomförande av regeringsförslaget om förbud mot fria inflyttningshyror innebär, som anförs i m- och kd- motionerna, ytterligare en reglering som försvårar en hyressättning i enlighet med hyresgästernas värderingar. En sådan reglering står i direkt strid med bruksvärdessystemets ursprungliga syften. Det grundläggande synsättet bakom bruksvärdessystemet var inte att det skulle utvecklas till att bli ett nytt hyresregleringssystem utan att det enbart skulle vara till för att förhindra oskäliga hyreshöjningar för hyresgäster som redan bodde i en lägenhet. Detta uttrycktes i den proposition genom vilken bruksvärdessystemet fick sin ursprungliga utformning (prop. 1968:91) på följande sätt: Fastighetsägaren bör i ett marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hyresvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. Tilläggas kan att jämvikt på bostadsmarknaden uppstår då det råder fri prisbildning och avtalsfrihet. Det finns all anledning att återföra tillämpningen av systemet enligt vad som ursprungligen var avsikten. Regeringens förslag om utformningen av den primära förhandlingsskyldigheten bör inte godtas av riksdagen. Ett nytt förslag i enlighet med vad som förordas i m- och kd-motionerna bör snarast undanställas riksdagen. Detta bör ges regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse: 6. beträffande utformningen av den primära förhandlingsskyldigheten att riksdagen med anledning av proposition 1996/97:30 i motsvarande del och motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1 båda i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
8. Regler om förhandlingsersättning (mom. 7, motiveringen)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med Enligt utskottets och slutar med om förhandlingsersättning bort ha följande lydelse: Frågan om förhandlingsersättning får lösas av hyresmarknadens parter. Den bör inte regleras genom lagstiftning. Utskottet har noterat vad i propositionen (s. 60) anförs om att en förändrad form av förhandlingsersättning skulle kunna kräva visst lagstöd. Utskottet avvisar en sådan ordning. Andra lösningar bör sökas. S-motionen avstyrks.
9. Regler om förhandlingsersättning (mom. 7)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med Enligt utskottets och slutar med om förhandlingsersättning bort ha följande lydelse: Som anförs i 1996/97:Bo2 (s) är en hyresgästorganisation som är part i en förhandlingsordning lagligen skyldig att förhandla för alla hyresgäster som väljer att omfattas av förhandlingsordningen. Förhandlingsskyldigheten gäller även för outhyrda lägenheter i huset. Det är därför rimligt att organisationen också får en laglig rätt till ersättning för förhandlingsarbetet. Utredningen hade också lagt förslag om detta. Det är beklagligt att inte denna fråga fått någon lösning i propositionen. Om inte parterna kan nå fram till en gemensam lösning i frågan bör regeringen återkomma med förslag till lagstiftning.
För att försäkra sig om att regeringen återkommer till riksdagen i ärendet föreslår utskottet ett tillkännagivande i frågan. Vad nu anförts är en anslutning till yrkande 5 i motionen.
dels att utskottets hemställan under 7 bort ha följande lydelse: 7. beträffande regler om förhandlingsersättning att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo2 yrkande 5 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
10. Passivitetsregeln (mom. 8)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med Passivitetsregeln infördes och på s. 12 slutar med detta förslag bort ha följande lydelse: Som framgått ovan innebär regeringens förslag att den s.k. passivitetsregeln inskränks så att den inte längre skall vara gällande för enskilda hyreskontrakt som är tidsbestämda och inte heller för enskilda hyreskontrakt som är tecknade för lägenheter i hus utan förhandlingsordning. Regeln skall endast gälla för enskilda hyresavtal som är tecknade på obegränsad tid i fastigheter med förhandlingsordning. Regeln syftar till att reglera hur hyreshöjningar skall genomföras för hyresgäster som valt att inte ingå i det kollektiva förhandlingssystemet. I korthet innebär den, som också framgått ovan, att om en hyresgäst inte inom en föreskriven tid efter det att han eller hon erhållit besked om en hyreshöjning har framfört invändningar därmed accepterat hyreshöjningen. Detta får anses vara en nödvändig lösning då det gäller ett kontrakt som inte på annat sätt stadgar hur en hyreshöjning skall genomföras. Utredningen som ligger till grund för propositionen har framhållit att regeln varit i kraft under för kort tid för att några egentliga slutsatser skall kunna dras. Regeringen väljer dock ändå att genomföra inskränkningar i den. Passivitetsregeln gäller främst för alla som valt att teckna enskilda avtal vid sidan om de kollektiva avtalen. Förutsättningarna, inklusive passivitetsregeln, är kända för dem som väljer denna lösning. Något som motiverar regeringens förslag till förändring finns ej. Riksdagen bör med anledning av de nu behandlade m-, fp- och kd-motionerna som sin mening ge regeringen detta till känna. Regeringen bör skyndsamt återkomma till riksdagen i frågan så att den nu gällande ordningen kommer att gälla även efter den 31 mars 1997.
dels att utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse: 8. beträffande passivitetsregeln att riksdagen med anledning av proposition 1996/97:30 i motsvarande del och motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1 båda i motsvarande del samt 1996/97:Bo5 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
11. Ett nytt system för hyresgästinflytande (mom. 9)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med I propositionen och på s. 13 slutar med motsvarande del bort ha följande lydelse: Som framgått ovan finns ur ett övergripande perspektiv inte delade meningar mellan regeringen och motionärerna om betydelsen av att hyresgästerna ges ett inflytande över vilka åtgärder utöver lägsta godtagbara standard som bör vidtas i den egna lägenheten och i de gemensamma delarna av fastigheten. Emellertid framförs i motionerna 1996/97:Bo3 (m) och 1996/97: Bo4 (kd) kritik mot den av regeringen valda lösningen för att tillgodose ett i och för sig berättigat hyresgästinflytande. Utskottet delar motionärernas uppfattning om att hyresgästinflytandet, om regeringens förslag genomförs, kommer att leda till onödiga tvister och konflikter. Ordningen bör vara den att det i hyresavtalet stadgas hur frågor om standardhöjande åtgärder skall regleras. Då vet såväl hyresvärd som hyresgäst under vilka förhållanden sådana åtgärder får vidtas och hur de eventuellt skall påverka hyresnivån. Problemet är dock att det stora flertalet av hyresavtalen i dag inte reglerar detta utan att man i stället varit utlämnade till lagstiftning som godtyckligt behandlat såväl hyresgästens som hyresvärdens intressen. En lösning i enlighet med vad som förordas i m- och kd-motionerna bör framöver tas till utgångspunkt för hur ett berättigat hyresgästinflytande skall utformas. Därmed nås också en god balans mellan hyresvärden och hyresgästen i inflytandet över boendet. Vad utskottet nu med anledning av motionerna anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna. Riksdagen bör skyndsamt föreläggas förslag i frågan i enlighet med vad nu anförts.
dels att utskottets hemställan under 9 bort ha följande lydelse: 9. beträffande ett nytt system för hyresgästinflytande att riksdagen med anledning av proposition 1996/97:30 i motsvarande del och motionerna 1996/97:Bo3 yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 2 båda i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
12. Beaktande av hyresgästintresset m.m. i samband med ombyggnad (mom. 10)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med Enligt utskottets och på s. 15 slutar med med ombyggnad bort ha följande lydelse: Utskottet har ovan tämligen ingående redovisat regeringsförslaget samt förslagen i motionerna om de regler som skall vägleda hyresnämndens prövning om en berörd hyresgäst inte godkänner en viss förbättrings- eller ändringsåtgärd. Vid sin bedömning skall alltså hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att åtgärden inte utförs mot det intresse en hyresgäst i allmänhet kan ha av att åtgärden inte utförs, det s.k. objektiva hyresgästintresset. Visst utrymme skall enligt regeringsförslaget finnas för att beakta även den enskilda hyresgästens inställning till den begärda åtgärden. Som exempel på särskilt beaktansvärda skäl på hyresgästsidan nämns att åtgärden skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Grunderna för hyresnämndens prövning får i allt väsentligt anses väl avvägda. Innebörden av förslagen i m-, c- och kd- motionerna är att de för hyresgästen beaktansvärda skälen tolkas mera restriktivt än vad regeringsförslaget går ut på. Det skall emellertid inte som anförs i c-motionen vara möjligt för en hyresgäst att endast på grund av hög ålder, och kanske ovilja mot de störningar i bostaden som följer av en ombyggnad, stoppa nödvändiga ombyggnader såsom angelägna stambyten eller liknande. Vad utskottet nu med anledning av de tre ovan nämnda motionerna anfört bör tillsammans med regeringens förslag såvitt det inte står emot motionerna vägleda hyresnämndens prövning i nu berört hänseende. Regeringen bör skyndsamt återkomma till riksdagen med ett förslag som tillgodoser vad nu anförts. Detta bör ges regeringen till känna. Vad nu förordats är inte förenligt med förslagen i s- och fp-motionerna. Dessa avstyrks därför.
dels att utskottets hemställan under 10 bort ha följande lydelse: 10. beträffande beaktande av hyresgästintresset m.m. i samband med ombyggnad att riksdagen med anledning av proposition 1996/97:30 i motsvarande del och motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 1, 1996/97:Bo3 yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda sistnämnda yrkandena i motsvarande del samt med avslag på motionerna 1996/97:Bo2 yrkandena 2 och 3 samt 1996/97:Bo5 yrkande 3 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
13. Beaktande av hyresgästintresset m.m. i samband med ombyggnad (mom. 10)
Erling Bager (fp), Owe Hellberg (v) och Per Lager (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med Enligt utskottets och på s. 15 slutar med med ombyggnad bort ha följande lydelse: Utskottet delar utredningens uppfattning om att hyresnämnden vid skälighetsbedömningen avseende en viss förbättrings- och ändringsåtgärd skall beakta den enskilda hyresgästens intresse och inte, som föreslås i propositionen, i första hand vägledas av det s.k. objektiva hyresgästintresset. Detta intresse får, som också utredningen föreslagit, anses komma att tas till vara genom det grundläggande kravet på att hyresvärden skall ha ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden. Sådana skäl på hyresgästsidan som kan utgöra anledning att avslå en begäran om tillstånd kan exempelvis vara att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Vidare kan en hyresgäst, av exempelvis estetiska eller praktiska skäl, föredra att behålla en äldre inredning i sin lägenhet. Hyresgästens personliga förhållanden kan också vara sådana att han önskar behålla lägenhetens befintliga planlösning. Även denna typ av omständigheter kan beaktas. Beaktas bör även berättigade krav på varsam ombyggnad samt faktorer som innebär att ekologiskt hållbara lösningar premieras liksom vad närmast ligger i begreppet kretsloppslösning . Principen bör vara reparation före utbyte. Vad nu anförts innebär i allt väsentligt en anslutning till s- och fp-motionerna. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av dem som sin mening ger regeringen till känna vad nu anförts om motiv för hyresnämndens prövning i sammanhanget. Regeringen bör anmodas att skyndsamt återkomma till riksdagen med ett förslag i enlighet härmed. Vad nu anförts är inte förenligt med förslaget i m-, c- och kd-motionerna, varför dessa avstyrks.
dels att utskottets hemställan under 10 bort ha följande lydelse: 10. beträffande beaktande av hyresgästintresset m.m. i samband med ombyggnad att riksdagen med anledning av proposition 1996/97:30 i motsvarande del och motionerna 1996/97:Bo2 yrkandena 2 och 3 samt 1996/97: Bo5 yrkande 3 och med avslag på motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 1, 1996/97:Bo3 yrkande 2 samt 1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda sistnämnda i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
14. dispens från vissa regler i hyreslagen m.m. (mom. 13)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med Möjlighet att och på s. 17 slutar med detta betänkande bort utgå,
dels att utskottets hemställan under 13 bort utgå.
15. Funktionssättet på hyresmarknaden (mom. 14)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Inga Berggren (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17 börjar med Utskottet kan och slutar med på hyresmarknaden bort ha följande lydelse: Som anförs i motion 1996/97:Bo3 (m) bör hyresmarknaden på sikt avregleras och nuvarande lagregleringar ersättas av enskilda avtalslösningar och kollektivt framförhandlade avtal. Bristerna på dagens marknad beror på att avtalslösningar inte fått möjlighet att utvecklas eftersom lagregleringen av marknaden varit så omfattande att den tagit överhanden. Det är i grunden ingen skillnad mellan ett hyresavtal som gäller en bostad och hyresavtal inom andra marknader. Då ett avtal ingås finns ett intresse för båda parter att på förhand reglera hur tvister och andra frågor skall bedömas och efterföljas. På en fri och avreglerad marknad, där det inte heller mer än undantagsvis och tillfälligt kan uppstå bristsituationer, har hyresgästen en lika god förhandlingsposition som hyresvärden. När parterna tecknar ett avtal gör de det därför att de anser att avtalet tillgodoser bådas berättigade intressen. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motionen som sin mening ge regeringen till känna. Regeringen bör efter sedvanligt beredningsarbete förelägga riksdagen förslag som tillgodoser vad nu förordats.
dels att utskottets hemställan under 14 bort ha följande lydelse: 14. beträffande funktionssättet på hyresmarknaden att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo3 yrkande 3 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
16. övergångsbestämmelserna m.m. (mom. 15)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17 börjar med De i och på s. 18 slutar med enligt härmed bort utgå,
dels att utskottets hemställan under 15 bort utgå.
Särskilt yttrande
Behandlingsfråga
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd) anför:
I reservationerna 1 respektive 2 tas upp frågan om hyreslagstiftningen från ett övergripande perspektiv. Vad i dessa reservationer förordats är att se som förstahandsyrkanden från Moderaterna och Kristdemokraterna respektive från Folkpartiet liberalerna avseende utformning av hyresgästinflytandet vid ombyggnad m.m. Vid avslag på dessa reservationer förs i reservationerna 3, 5, 7, 10, 11, 14 och 16 fram förslag om förändringar av den nu behandlade lagstiftningen. Dessa förslag blir aktuella vid bifall till utskottets hemställan under moment 1.
I propositionen intagna förslag till 1 Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 2 Förslag till ändring i jordabalken 3 Förslag till ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegång i vissa hyresmål i Svea hovrätt 5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. >B Utskottets lagförslag 1 Övergångsbestämmelser till regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d-h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. Dessa bestämmelser skall inte heller tillämpas beträffande åtgärder som genom bindande avtal upphandlats av fastighetsägaren före den 1 december 1996. I fråga om åtgärder för vilka de nya bestämmelserna inte gäller tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse. 3. Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av bestämmelserna i 12 kap. 18 d-h §§ i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:614). 4. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.
2 Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt
Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt1 skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 §2 Om tillstånd lämnas, får regeringen 1. medge föreningen rätt att tillämpa villkor som avviker från 12 kap. 15 § andra stycket första meningen och 19 § jordabalken, 2. medge undantag 2. medge undantag från tillämpningen från tillämpningen av 12 kap. 18 a-18 av 12 kap. 18 a § c §§ jordabalken första - femte och styckena och 18 hyresförhandlings- b-18 h §§ lagen (1978:304) i jordabalken och fråga om hus som hyresförhandlings- föreningen lagen (1978:304) i förvaltar, fråga om hus som föreningen förvaltar, 3. ställa sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med försöksverksamheten kan uppnås. ________________
Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. Vad regeringen i tidigare meddelade tillståndsbeslut har föreskrivit om undantag från bostadssaneringslagen (1973:531) eller från 12 kap. 18 a-18 c §§ jordabalken skall i stället avse undantag från 12 kap. 18 a § första-femte styckena och 18 b -18 h §§.
Innehållsförteckning
Sammanfattning 1 Propositionen 1 Motionerna m.m. 1 Ärendet och dess beredning 2 Sammanfattning av förslag i propositionen och i motionerna 3 Propositionen 3 Motionerna 4 Utskottet 4 Allmänna utgångspunkter 4 Hyresförhandlingssystemet 5 Endast en förhandlingsordning för ett och samma hus ? 5 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet 7 Förbud mot fria hyror i hus med förhandlingsordning 9 Rätt till förhandlingsersättning 10 Passivitetsregeln 11 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten 12 Ett nytt system för hyresgästinflytande m.m. 12 Prövningen i hyresnämnd 13 Påföljd för hyresvärd som inte följer reglerna 14 Rätten att säga upp hyresavtal inför en större ombyggnad 15 Möjligheten att lämna dispens från vissa regler i hyreslagen 16 Funktionssättet på hyresmarknaden 17 Övergångs- och ikraftträdandebestämmelserna m.m. 17 Hemställan 18 Reservationer 21 1. Avslag på propositionen eller på delar av den (m, kd) 21 2. Avslag på propositionen eller på delar av den (fp) 25 3. Flera förhandlingsordningar (m, fp, kd) 26 4. Kraven för att erhålla förhandlingsordning (m, kd) 27 5. Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssy- stemet (m, c, fp, kd) 27 6. Möjligheten att få en förhandlingsordning slopad (m, fp, kd) 28 7. Utformningen av den primära förhandlingsskyldigheten (m, fp, kd) 28 8. Regler om förhandlingsersättning (m, c, fp, kd) 29 9. Regler om förhandlingsersättning (v) 29 10. Passivitetsregeln (m, fp, kd) 30 11. Ett nytt system för hyresgästinflytande (m, kd) 31 12. Beaktande av hyresgästintresset m.m. i samband med ombyggnad (m, c, kd) 32 13. Beaktande av hyresgästintresset m.m. i samband med ombyggnad (fp, v, mp) 33 14. Dispens från vissa regler i hyreslagen (m, kd) 34 15. Funktionssättet på hyresmarknaden (m) 34 16. Övergångsbestämmelserna (m,k d) 34 Särskilt yttrande 35 Behandlingsfråga (m, fp, kd) 35 Bilaga 1. I propositionen intagna lagförslag 36 Bilaga 2. Utskottets lagförslag 54 _______________________________ 1 Lagen omtryckt 1994:1583. Lagen förlängd genom 1996:990. 2 Senaste lydelse 1994:1583.